Vernehmlassungsbericht

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text: \nSeite 1/33 \n\n \n\nfz  FINANZDIREKTION \n\n \n\n \n\nBericht des Regierungsrats für die Vernehmlassung zur Teilrevision des Gesetzes über die direkten \nSteuern im Kanton Uri zur Vereinfachung des Schätzungswesens (StG 2022 – URIΞval) \n \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\nI Zusammenfassung 4 \n\nII Ausführlicher Bericht 6 \n\n1 Ausgangslage 6 \n\n1.1 Vorbemerkungen 6 \n\n1.2 Technische Ausgangslage 7 \n\n1.3 Bundesrechtliche Vorgaben 8 \n\n1.3.1 Rechtsgleiche Behandlung aller steuerpflichtigen Personen 8 \n\n1.3.2 Bewertung von Grundstücken 8 \n\n1.3.3 Besteuerung der Eigenmietwerte 8 \n\n1.4 Kantonale Bewertungsgrundsätze 9 \n\n1.4.1 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke 9 \n\n1.4.1.1 Festlegung des Steuerwerts 9 \n\n1.4.1.2 Festlegung des Eigenmietwerts 9 \n\n1.4.2 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 9 \n\n1.5 Politische Vorstösse auf Bundesebene zur Abschaffung der Eigenmietwerbesteuerung 9 \n\n1.6 Kantonale Fachstelle für Gebäudeversicherung 10 \n\n2 Bisherige Schätzungsverfahren und -methode 10 \n\n2.1 Allgemeine Neuschätzung 10 \n\n2.2 Zwischenschätzung 11 \n\n2.3 Verkehrswertschätzung 11 \n\n2.4 Bewertungsmethode 11 \n\n2.4.1 Mischwertmethode 11 \n\n2.4.2 Eigenmietwert 12 \n\n2.5 Nachteile des heutigen Schätzungsmodells 12 \n\n2.6 Zusammenfassendes Ergebnis 13 \n\n2.7 Doppelspurigkeit mit Fachstelle für Gebäudeversicherung 13 \n\n3 Notwendigkeit zur Anpassung 14 \n\n3.1 Ausgangslage 14 \n\n3.1.1 Kosten bei Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung 14 \n\n3.1.2 Gesetzgeberischer Anpassungsbedarf 14 \n\n3.2 Entwicklungen im Tourismus Resort Andermatt 15 \n\n\n\nSeite 2/33 \n\n \n\n3.3 Konsequenzen beim Verzicht auf Erneuerung der Software 15 \n\n3.4 Aktuelle Entwicklungen anderer Kantone 15 \n\n3.4.1 Kanton Luzern 15 \n\n3.4.2 Kantone Nidwalden und Obwalden 16 \n\n4 Neue Schätzungsmethode 16 \n\n4.1 Ziele der Neuregelung 16 \n\n4.2 Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke 17 \n\n4.2.1 Realwert 17 \n\n4.2.1.1 Landwert 18 \n\n4.2.1.2 Zeitwert 18 \n\n4.2.2 Zielwert für den Steuerwert 18 \n\n4.2.3 Festlegung der Miet- und Eigenmietwerte 19 \n\n4.2.4 Abzug vom Eigenmietwert 20 \n\n4.2.5 Bewertung nach dem Ertragswert 20 \n\n4.2.6 Kapitalisierungszinssatz 21 \n\n4.2.7 Abgrenzung bei gemischt genutzten Objekten 21 \n\n4.2.8 Spezialfälle 21 \n\n4.2.8.1 Baurechtsgrundstücke 21 \n\n4.2.8.2 Selbständiges Miteigentum 22 \n\n4.2.8.3 Unselbständiges Miteigentum 22 \n\n4.2.8.4 Abweichende Bewertungsmethoden 22 \n\n4.3 Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte landwirtschaftlicher Grundstücke 22 \n\n5 Periodische Anpassung der Schätzungswerte 23 \n\n5.1 Allgemeine Neuschätzung 23 \n\n5.2 Etappenweise Umsetzung der Neuschätzung (Übergangsregelung) 24 \n\n5.3 Individuelle Zwischenschätzung 24 \n\n6 Anpassung der gesetzlichen Grundlagen 25 \n\n7 Finanzielle Auswirkungen 25 \n\n7.1 Steuerliche Auswirkungen 25 \n\n7.2 Personelle Auswirkungen 26 \n\n7.3 Verpflichtungskredit 26 \n\n8 Weiteres Vorgehen 27 \n\nIII Vernehmlassung 27 \n\nIV Bemerkung zu den einzelnen Bestimmungen 28 \n\nBeilage 1 Mischwertmethode im Vergleich zur neuen Bewertungsmethode 31 \n\nBeilage 2 Beispiel für die Bewertung eines Einfamilienhauses 32 \n\nBeilage 3 Beispiel für die Bewertung eines Stockwerkeigentums 33 \n\n \n\n 23. Juni 2021 \n\n\n\nSeite 3/33 \n\n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\n \n\nAfSt Amt für Steuern \n\nBGBB *) Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht \n\nBGE Bundesgerichtsentscheid \n\nBV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft \n\nDigiTax Uri Digitalisierung der Steuerprozesse natürlicher Personen im Kanton Uri \n\nE-StG Entwurf zum Gesetz über die direkten Steuern \n\nFGS Fachstellen für Gebäudeschätzungen \n\nGemDat Immobilienbewertungssoftware des Kantons Uri \n\nGVL Gebäudeversicherung Luzern \n\nNEST Kernsoftware-Anwendung im Steuerbereich des Kantons Uri \n\nRB Rechtsbuch \n\nSchäV Schätzungsverordnung des Kantons Uri \n\nSR Systematische Rechtssammlung \n\nStG Gesetz über die direkten Steuern im Kanton Uri \n\nStHG *) Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und \n\nGemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz) \n\nSVV Schweizerische Versicherungsverband \n\nVBB Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht \n\nWAK-S Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats \n\n \n\n* Bundesgesetze \n\n\n\nSeite 4/33 \n\n \n\nI Zusammenfassung \n\nDer Kanton Uri führte die letzte allgemeine Neuschätzung in den Jahren 2007 bis 2010 durch. Die neu \n\nermittelten Schatzungswerte wurden vom Regierungsrat auf den 01. Januar 2011 in Kraft gesetzt. Nach \n\nArtikel 64 des Gesetzes über die direkten Steuern im Kanton Uri (StG; RB 3.2211) müsste der Landrat \n\ndie nächste allgemeine Neuschätzung – unter Einhaltung des Regelzyklus von 12 Jahren – bis zum Jahr \n\n2023 anordnen. \n\n \n\nDie Ablösung der Bewertungssoftware GemDat 5 bietet dem Kanton die Gelegenheit, das heutige \n\nSchätzungsverfahren kritisch zu hinterfragen und eine Vereinfachung der Bewertungsmethode anzuge-\n\nhen. Dabei sind auch die aktuellen Entwicklungen anderer Kantone in die Überlegungen der überarbei-\n\nteten Neukonzeption eingeflossen. Mit der Vereinfachung des Schätzungswesens will der Regierungs-\n\nrat folgende Ziele erreichen: \n\n Vereinfachung und Transparenz: Für die Grundeigentümerinnen und -eigentümer sollen die Eigen-\n\nmiet- und Steuerwerte einfacher und besser nachvollziehbar sein. \n\n Verwaltungsökonomie: Mit neuen Informationstechnologien sollen die Eigenmiet- und Steuer-\n\nwerte kostengünstiger am Arbeitsplatz mithilfe bereits vorhandener Grundstückdaten schematisch \n\nund formelmässig festgelegt werden («Pultschätzung»). \n\n Marktentwicklung: In periodischen Zeitabständen (z. B. innerhalb von 6 Jahren) sollen die Eigen-\n\nmiet- und Steuerwerte aufgrund der sich verändernden Parametern überprüft und bei Bedarf an-\n\ngepasst werden. \n\n Akzeptanz: Für eine breite Akzeptanz der neuen Eigenmiet- und Steuerwerte in der Bevölkerung \n\nund der Politik sollen die Entscheidungsgrundlagen mit Unterstützung unabhängiger Fachexperten \n\nim Immobilienbereich erhoben werden. \n\n \n\nDer Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke wird aktuell in der Regel aufgrund eines Augen-\n\nscheins nach der sogenannten Mischwertmethode aus Real- und Ertragswert ermittelt. Die Bewertung \n\nerfolgt nach subjektiven Kriterien. Neu soll der Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke nach \n\nobjektiven Kriterien und in der Regel ohne Augenschein festgelegt werden. Je nach Grundstückskate-\n\ngorie soll entweder der Real- oder der Ertragswert massgebend sein. Der Realwert setzt sich aus dem \n\nZeitwert (Neuwert abzüglich Altersentwertung) und dem Landwert zusammen. \n\n \n\nDer Eigenmietwert wird aktuell nach einem aufwändigen Verfahren anhand der genutzten Nettowohn-\n\nfläche, dem Norm-Jahresmietwert pro m2 und vieler Korrekturfaktoren (wie Besonnung, Verkehrslage, \n\nImmissionen, Haustechnik usw.) sowie den Zu- oder Abschlägen je nach Objektart berechnet. Die Be-\n\nwertung erfolgt somit nach subjektiven Kriterien. Neu soll der Mietwert nach Grundstückskategorien in \n\nProzenten des Steuerwerts auf der Grundlage von sogenannten Mietwertansätzen schematisch und \n\nformelmässig und somit nach objektiven Kriterien festgelegt werden. Bei dieser Schätzungsmethode \n\nerübrigt sich für die meisten Fälle ein Augenschein.  \n\n \n\nViele Kantone und neuerdings auch der Kanton Luzern setzen seit mehreren Jahren auf vergleichbare \n\nSchätzungsmethoden. Die Zentralschweizer Kantone Nid- und Obwalden werden das Schätzungswesen \n\nebenfalls nach dem Vorbild des Kantons Luzern vereinfachen. \n\n\n\nSeite 5/33 \n\n \n\nDie Besteuerung des fiktiven Einkommens (Eigenmietwert) gilt grundsätzlich als sensitiver Bereich. Vor \n\ndiesem Hintergrund ist bei der Umsetzung der allgemeinen Neuschätzung nach der neuen Bewer-\n\ntungsmethodik entsprechendes Augenmass zu wahren. Deshalb soll die Neufestsetzung der Parameter \n\nfür die schematische und formelmässige Bewertung (z. B. Landwerte pro m2, Mietwertansätze oder \n\nKapitalisierungszinssätze usw.) zusammen mit einem externen Fachexperten im Immobilienbereich \n\nerfolgen. Nach einer Richtofferte der Firma Wüest Partner AG ist für die Festsetzung der Bewertungs-\n\nansätze mit Kosten von rund 130 000 Franken zu rechnen. Auch andere Kantone legen die Bewer-\n\ntungsansätze mithilfe externer Fachexperten fest, um eine höhere Akzeptanz in der Öffentlichkeit, ins-\n\nbesondere bei den Grundeigentümerinnen und -eigentümern sowie bei den politischen Akteuren, zu \n\nerreichen. \n\n \n\nDie Vereinfachung des Schätzungswesens bedingt eine Anpassung der gesetzlichen Grundlagen im StG. \n\nDarin sollen die allgemeinen Bewertungsgrundsätze, die sich nach den bundesrechtlichen Vorgaben \n\ndes Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steu-\n\nerharmonisierungsgesetz [StHG]; SR 642.14) richten und der zeitliche Rhythmus zur allgemeinen Neu-\n\nschätzung festgehalten werden. Die weiteren Einzelheiten sollen in einem Reglement geregelt werden.  \n\n \n\nDie Neubewertung kann entweder auf einen Stichtag – wie bisher – oder etappenweise umgesetzt \n\nwerden. Je nach Variante müsste eine Übergangsbestimmung sicherstellen, dass die altrechtlichen \n\nGrundstückschätzungen in Kraft bleiben, bis sie durch eine neurechtliche Schätzung abgelöst werden. \n\n \n\nDie Investitionskosten für die Einführung der neuen Software, inklusive Erstellung und Bewertung der \n\nLandwertzonen belaufen sich – in Anlehnung an eingeholte Richtofferten – geschätzt auf rund 1,3 Mil-\n\nlionen Franken. Diese beinhalten sowohl Lizenzkosten wie auch wiederkehrende Wartungskosten für \n\nvier Jahre, Kosten für die Projektleitung, Datenmigration, Festlegung der Landwerte und Landwertzo-\n\nnen, Schnittstellen und allfällige projektbezogene interne Personalressourcen. Diese Kosten fallen un-\n\nabhängig von der Vereinfachung des Schätzungswesens an, weil die aktuelle Bewertungssoftware \n\nGemDat 5 bis spätestens auf das Ende des Jahres 2023 abzulösen ist. Im Vergleich zum heutigen Schät-\n\nzungsverfahren bedeutet dies eine Kosteneinsparung von rund 3.2 Millionen Franken, weil in der Regel \n\nauf einen Augenschein verzichtet werden kann. Der Regierungsrat wird dem Landrat mit dem Bericht \n\nund Antrag zur Teilrevision des StG zur Vereinfachung des Schätzungswesens (StG 2022 – URIΞval) \n\nauch einen entsprechenden Verpflichtungskredit für die Softwareerneuerung unterbreiten.  \n\n \n\nDie Neuschätzung wird auch Auswirkungen auf das Steueraufkommen haben. Die aktuellen Grund-\n\nstückschätzungen basieren auf Landwerten aus dem Jahr 2006. Seither sind die Landpreise und der \n\nBaukostenindex gestiegen. Als Folge davon können möglicherweise auch höhere Eigenmiet- und Steu-\n\nerwerte resultieren. Die Veränderungen lassen sich im Moment noch nicht schätzen, weil diese erst zu \n\neinem späteren Zeitpunkt modellmässig berechnet werden können. \n\n \n\nVor diesem Hintergrund legte der Regierungsrat im Grundsatzentscheid vom 15. Juni 2021 fest, den \n\ngemäss Bundesrecht zur Verfügung stehenden gesetzlichen Ermessensspielraum zur Eigentumsförde-\n\nrung zu nutzen und die Einführung der neue Schätzungsmethode bezüglich des Einkommenssteuersub-\n\nstrats möglichst ergebnisneutral umzusetzen. Im Sinne der Steuergerechtigkeit sind gewisse Erhöhun-\n\ngen beim Vermögen in Richtung Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke aufgrund der Im-\n\nmobilienpreisentwicklung der letzten Jahre möglich. Der Regierungsrat will damit eine rechtsgleiche \n\nBehandlung zwischen steuerpflichtigen Personen mit und ohne Grundstückbesitz herbeiführen.  \n\n\n\nSeite 6/33 \n\n \n\nII Ausführlicher Bericht \n\n1 Ausgangslage \n\n1.1 Vorbemerkungen \n\nDie Steuer- und Eigenmietwerte werden von den kantonalen Steuerbehörden im Rahmen von Grund-\n\nstückschätzungen festgelegt. Der Wert der Grundstücke bestimmt sich grundsätzlich nach dem Prinzip \n\nvon Angebot und Nachfrage. Die Kantone müssen deshalb in periodischen Abständen Neuschätzungen \n\ndurchführen, um die steuerrelevanten Werte den veränderten Marktbedingungen anzupassen. Bei \n\nbaulichen Veränderungen sind die Werte jeweils unmittelbar den neuen Verhältnisse anzupassen. Zu \n\nden zentralen Bestandteilen jeder Grundstückschätzung zählen die Wertermittlungsmethode und das \n\nBewertungsverfahren.  \n\n \n\nDie Finanzdirektion befasste sich im Hinblick auf die Vorbereitung der nächsten allgemeinen Neuschät-\n\nzung vertieft mit den Prozessabläufen der Grundstückschätzung und erarbeitete eine Auslegeordnung. \n\nNach Artikel 66 StG wird im Kanton der Eigenmietwert alle vier Jahre der prozentualen Veränderung \n\ndes Mietzinsniveaus angepasst und der Landrat ordnet in der Regel alle 12 Jahre eine allgemeine Neu-\n\nschätzung der Grundstücke an (Art. 64 StG). Anstelle der Neuschätzung kann er auch eine Neubewer-\n\ntung aufgrund veränderter Indexzahlen veranlassen. Die wiederkehrende Durchführung von allgemei-\n\nnen Neuschätzungen aller Grundstücke auf einen Stichtag – verbunden mit einem Augenschein vor Ort \n\n– ist nach Auffassung der Finanzdirektion nicht mehr opportun. Die heute beim Amt für Steuern (AfSt) \n\neingesetzte Software für Grundstückbewertung GemDat Version 5 (nachfolgend «GemDat 5») befindet \n\nsich am Ende ihres Produktlebenszyklus und ist zwingend durch eine Nachfolgelösung zu ersetzen. \n\nDiese Ausgangslage bewog die Finanzdirektion, das heutige Schätzungsverfahren aus verwaltungsöko-\n\nnomischen Überlegungen grundsätzlich zu hinterfragen. \n\n \n\nDer Regierungsrat erkannte den Handlungsbedarf gestützt auf diese Auslegeordnung und beauftragte \n\ndie Finanzdirektion, ein neues Konzept zur Vereinfachung des Schatzungswesens im Kanton Uri zu er-\n\narbeiten. Das unter der Bezeichnung «URIΞval» laufende Projekt rückte infolge der zahlreichen kanto-\n\nnalen Steuergesetzrevisionen (StG 2018 – URTax; StG 2019 – STAF; StG 2020 – Quellensteuer) der ver-\n\ngangenen drei Jahre etwas in den Hintergrund. Zeitgleich entflammte erneut die steuerpolitische Dis-\n\nkussion zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Bundesebene angestossen durch die Stan-\n\ndesinitiative der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats (WAK-S). Die Unsicherheiten \n\nhinsichtlich der künftigen Rechtsentwicklung im Schätzungsbereich haben die Finanzdirektion dazu be-\n\nwogen, das Projekt «URIΞval» nicht prioritär voranzutreiben und stattdessen die Umsetzung des Pro-\n\njekts «DigiTax Uri» vorzuziehen.  \n\n \n\nAm 28. April 2020 verzichtete der Regierungsrat auf eine Anpassung der Eigenmietwerte auf den 1. Ja-\n\nnuar 2021 und beauftragte die Finanzdirektion, die Umsetzung des Projekts «URIΞval» unter Berück-\n\nsichtigung der Entwicklung des Schätzungswesens in anderen Kantonen weiterzuverfolgen. Die Finanz-\n\ndirektion hat den Auftrag entgegengenommen und hinterfragte das ursprünglich registerbasierte Neu-\n\nbewertungsmodell, welches an der Medienkonferenz vom 29. März 2018 kurz präsentiert wurde. Das \n\nvorgestellte Modell basierte weiterhin auf der sogenannten Mischwertmethode, das angesichts der \n\nEntwicklungen in anderen Kantonen und mit Bezug auf die politische Diskussion um den Eigenmiet-\n\n\n\nSeite 7/33 \n\n \n\nwert nicht als zukunftsträchtig und aufgrund den damit verbundenen zweijährlichen Mietpreiserhe-\n\nbungen als vergleichsweise aufwändig erscheint. Aus diesen Überlegungen wurde das Modell in Anleh-\n\nnung an die künftigen Modelle anderer Zentralschweizerkantone überarbeitet. \n\n1.2 Technische Ausgangslage \n\nDas AfSt führte vor rund 16 Jahren die Software GemDat 5 produktiv ein. Sie bewährte sich während \n\nder letzten Jahre im Bereich der Grundstückbewertung. Uri verfügt sogar als einziger «GemDat-Kan-\n\nton» über eine individuelle Schnittstelle zum Amt für Grundbuch. Freilich ist die Software allmählich in \n\ndie Jahre gekommen und wird vom Hersteller nicht mehr weiterentwickelt. So lassen sich unter ande-\n\nrem keine neuen eCH-Schnittstellen mehr implementieren oder Neuerungen im Schätzungssystem \n\numsetzen. Die Softwareherstellerin GemDat kündigte inzwischen auch mit allen «GemDat 5»-Kanto-\n\nnen den Wartungsvertrag. Der Finanzdirektion gelang es, eine Verlängerung dieser Frist bis 31.12.2021 \n\nzu erwirken und versucht diesen Vertrag bis zur Ablösung von GemDat 5 auf jährlicher Basis zu erneu-\n\nern. Vor diesem Hintergrund ist die aktuelle Bewertungssoftware GemDat 5 zwingend durch eine \n\nNachfolgelösung zu ersetzen. Andernfalls ist in absehbarer Zeit kein Austausch von Grundstückdaten \n\nüber elektronische Schnittstellen zu anderen Systemen mehr möglich. Die bestehenden elektronischen \n\nSchnittstellen zwischen dem Bewertungssystem GemDat 5 zur Grundbuchanwendung Terris und zur \n\nSteuerapplikation NEST müssen zwingend fortgeführt und durch eCH-Schnittstellen ersetzt werden. \n\nDas Mengengerüst an täglichen Meldungen könnte manuell nicht ohne zusätzliche personelle Ressour-\n\ncen bewältigt werden. Das aktuelle Schnittstellenumfeld des Bewertungssystems lässt sich aus der fol-\n\ngenden Systemübersicht ablesen.  \n\n \n\nAbbildung 1: Systemübersicht  \n\n \n\nLegende: \n\n Elektronische Schnittstelle \n\n Manuelle Bearbeitung \n\n Meldung auf Papier \n\n \n\n\n\nSeite 8/33 \n\n \n\n1.3 Bundesrechtliche Vorgaben \n\n1.3.1 Rechtsgleiche Behandlung aller steuerpflichtigen Personen \n\nBei der Besteuerung von Grundstücken steht einerseits die rechtsgleiche Behandlung von Mieterinnen \n\nund Mietern sowie Wohneigentümerinnen und -eigentümern andererseits aber auch die rechtsgleiche \n\nBehandlung zwischen den Grundeigentümerinnen und -eigentümern im Vordergrund. \n\n \n\nNach dem heute geltenden Recht kann eine Privatperson als Mieterin die bezahlten Mietzinsen in der \n\nSteuererklärung nicht vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Die Grundeigentümerin bzw. \n\nder Grundeigentümer kann die mit der Nutzung der Liegenschaft verbundenen Kosten wie Hypothe-\n\nkarzinsen und Unterhaltskosten einkommensmindernd geltend machen und muss sich zum Ausgleich \n\nden Eigenmietwert als fiktives steuerbares Einkommen aufrechnen lassen.  \n\n \n\nWeiter ist die rechtsgleiche Behandlung auch unter den Eigentümerinnen und Eigentümern zu gewähr-\n\nleisten. Vermietet eine Person ihr Haus beispielsweise an einen Dritten, muss sie den tatsächlich erziel-\n\nten Mietertrag als Einkommen versteuern. Wird dieses Haus bei gleichbleibenden Verhältnissen von \n\nder Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt, muss sie sich diesen Mietwert als Einkommen \n\nzurechnen lassen. Das System der Eigenmietwertbesteuerung ist aber auch geprägt durch den in der \n\nBundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft festgehaltenen Auftrag zur Förderung von \n\nWohneigentum (Art. 108 Abs. 1 BV; SR 101). \n\n1.3.2 Bewertung von Grundstücken \n\nDas StHG schreibt den Kantonen nach Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe a zwingend vor, von den natürli-\n\nchen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben. Das Vermögen, insbesondere die nicht land- oder \n\nforstwirtschaftlich genutzten Grundstücke sind zum Verkehrswert (Art. 14 Abs. 1 StHG) zu bewerten. \n\nNach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Dem Kanton verbleibt \n\nein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode \n\nals auch in der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden \n\nsoll. Allerdings dürfen die Vermögenssteuerwerte nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Stv. \n\nfür viele BGE 128 I 240 / BGE 124 I 193 / BGE 124 I 159) zwischen 60 Prozent und 100 Prozent des Ver-\n\nkehrswerts (Marktwert) liegen. \n\n1.3.3 Besteuerung der Eigenmietwerte \n\nDas StHG schreibt den Kantonen auch die Besteuerung der Eigenmietwerte zwingend vor (Art. 2 Abs. 1 \n\nBst. a i.V.m. Art. 7 Abs. 1 StHG). Es enthält aber keine näheren Vorschriften, wie der Eigenmietwert zu \n\nbestimmen ist, so dass den Kantonen diesbezüglich ein gewisser Spielraum verbleibt. Nach der bun-\n\ndesgerichtlichen Rechtsprechung gilt es, für die Ermittlung der Eigenmietwerte gesetzliche Mindestan-\n\nforderungen zu erfüllen. Danach darf der Eigenmietwert bei den kantonalen Einkommenssteuern im \n\nEinzelfall nicht tiefer als 60 Prozent des Marktwerts zu stehen kommen (BGE 124 I 145). Die Eidgenös-\n\nsische Steuerverwaltung (ESTV) führt periodisch Erhebungen über die Festsetzung der Eigenmietwerte \n\ndurch und interveniert, wenn diese im Kantonsdurchschnitt weniger als 70 Prozent betragen. Falls die \n\nMietwerte unter 70 Prozent der Marktmiete liegen, erhebt die ESTV auf dem kantonalen Eigenmiet-\n\nwert einen prozentualen Zuschlag, um die steuerliche Gleichbehandlung aller steuerpflichtigen Perso-\n\nnen herzustellen. Der Zuschlag ist nur für die Berechnung des Bundessteuereinkommens massgeblich. \n\n\n\nSeite 9/33 \n\n \n\n1.4 Kantonale Bewertungsgrundsätze \n\n1.4.1 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke \n\n1.4.1.1 Festlegung des Steuerwerts \n\nDas Steuergesetz des Kantons Uri steht in Einklang mit dem StHG. Nach dem StG ist das Vermögen zum \n\nVerkehrswert (Art. 47 StG) zu bewerten, soweit es keine Ausnahmebestimmung gibt. Somit werden in \n\nUri die Grundstücke – mit Ausnahme landwirtschaftlich genutzter Grundstücke – stichtagbezogen zum \n\nVerkehrswert bewertet. \n\n \n\nDer Landrat ist nach Artikel 48 StG ermächtigt, eine Verordnung zur Bewertung der Grundstücke zu \n\nerlassen. Nach dieser Schätzungsverordnung (SchäV; RB 3.2215) richtet sich der Wert von Grundstü-\n\ncken und Gebäulichkeiten, die sich in gleicher oder ähnlicher Lage befinden und gleich oder ähnlich \n\nbeschaffen sind grundsätzlich nach dem durchschnittlichen Verkaufspreis (Art. 15 SchäV). Der Steuer-\n\nwert für überbaute Grundstücke wird in der Regel nach dem Mittel des Real- und Ertragswerts (soge-\n\nnannte Mischwertmethode) und aufgrund einer Besichtigung der Liegenschaft ermittelt. \n\n1.4.1.2 Festlegung des Eigenmietwerts  \n\nDer Eigenmietwert entspricht dem Betrag, den die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer bei \n\neiner Drittvermietung erzielen könnte (Art. 26 Abs. 2 StG). Massgeblich ist der Nettomietzins, das \n\nheisst der Mietzins ohne Nebenkosten (Art. 22 SchäV). Nach kantonalem Recht ist ausserdem alle vier \n\nJahre eine Mietwerterhebung durchzuführen und eine Anpassung der Eigenmietwerte aufgrund der \n\nprozentualen Veränderung des Mietzinsniveaus im Kanton zu prüfen (Art. 66 StG). Zur Begünstigung \n\nder Selbstvorsorge und zur Förderung von Wohneigentum am Wohnsitz wird in der Steuererklärung \n\nder Eigenmietwert jeweils um 25 Prozent, höchstens um 7‘500 Franken, herabgesetzt (Art. 26 Abs. 4 \n\nStG).  \n\n1.4.2 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke \n\nDie Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke erfolgt nach Massgabe des Bundesge-\n\nsetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.413.11) und der vom Bundesrat erlassenen Ver-\n\nordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.413.110). Land- und forstwirtschaftlich ge-\n\nnutzte Grundstücke werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet (Art. \n\n48 Abs. 2 StG). Als Grundlage für die Berechnung dient die Anleitung für die Schätzung des landwirt-\n\nschaftlichen Ertragswerts. \n\n1.5 Politische Vorstösse auf Bundesebene zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung \n\nAm 2. Februar 2017 hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) eine parlamentarische \n\nInitiative zur Abschaffung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum eingereicht. Der \n\nvorgeschlagene Systemwechsel gilt nur für das am Wohnsitz selbstbewohnte Wohneigentum – nicht \n\naber für selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Gleichzeitig sollen die Abzüge für Liegenschaftsunterhalt \n\nund Schuldzinsen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene nicht mehr abzugsfähig sein. Die \n\nWAK-S verabschiedete im Frühjahr 2019 einen Vorentwurf und eröffnete im April 2019 das Vernehm-\n\nlassungsverfahren zur Umsetzung des Systemwechsels. \n\n \n\n\n\nSeite 10/33 \n\n \n\nNach mehrjähriger Debatte verabschiedete die WAK-S am 28. Mai 2021 den Entwurf für ein Bundesge-\n\nsetz über den Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung. Danach soll die Besteuerung des Ei-\n\ngenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum am Wohnsitz auf Bundes- und Kantonsebene auf-\n\ngehoben werden. Auf Bundesebene sollen gleichzeitig keine Abzüge für die Liegenschaftsunterhalts-\n\nkosten mehr zulässig sein, während die Kantone solche Abzüge weiterhin zulassen können. Abzüge für \n\ndenkmalpflegerische Arbeiten sollen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin möglich \n\nbleiben. Der Gesetzesentwurf sieht zudem einen befristeten Ersterwerberabzug vor. Selbstgenutzte \n\nZweitliegenschaften sollen weiterhin steuerbar bleiben, ebenso die Erträge aus vermieteten oder ver-\n\npachteten Liegenschaften. Hingegen sollen keinerlei Schuldzinsabzüge mehr zugelassen werden. Die \n\nWAK-S will mit dieser Massnahme den Anreiz zur Verschuldung verringern und der hohen Privatver-\n\nschuldung entgegenwirken. \n\n \n\nSollte der angestrebte Systemwechsel trotz der kontrovers geführten Diskussionen zur Abschaffung \n\ndes Eigenmietwerts gelingen, hätte diese Änderung tiefgreifende Folgen für das Schätzungswesen der \n\nKantone, weil für einen Grossteil der Liegenschaften die aufwändige Ermittlung des Eigenmietwerts \n\nentfällt. Gleichwohl müssen aber die Kantone für die Zweitwohnungen den Prozess zur Eigenmietwert-\n\nfestlegung aufrechterhalten. Die nachfolgend vorgeschlagene Schätzungsmethode würde eine Ab-\n\nschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbstbewohntes Wohneigentum am Wohnsitz reibungs-\n\nlos ermöglichen. Im Gegensatz zur aktuell angewandten Mischwertmethode, wonach für die Bestim-\n\nmung des Steuerwerts zwingend die Erhebung eines Mietwerts erforderlich ist, wäre nach der neuen \n\nSchätzungsmethode die Ermittlung des Mietwerts für die Berechnung des Steuerwerts nicht mehr er-\n\nforderlich. \n\n1.6 Kantonale Fachstelle für Gebäudeversicherung \n\nDie Fachstellen für Gebäudeschätzungen (FGS) schätzen im Auftrag des Schweizerischen Versiche-\n\nrungsverbands (SVV) die Versicherungswerte von Gebäuden in allen Kantonen ohne kantonales Ge-\n\nbäudeversicherungsmonopol (Genf, Obwalden, Uri, Schwyz, Tessin, Wallis und Appenzell Innerrhoden) \n\nsowie dem Fürstentum Liechtenstein. Im Jahr 2010 wurde die Gebäudeversicherungsschätzung vom \n\nSVV an die Dienstleistungsgesellschaft SVV Solution AG ausgelagert. Jede Versicherungsgesellschaft \n\nbestimmt im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften den Versicherungswert und übernimmt hierfür die \n\nKosten. Der Steuerwert ist nicht mit dem Versicherungswert identisch, weil letzterer nur den Gebäude-\n\nwert nicht aber den Landwert beinhaltet. \n\n2 Bisherige Schätzungsverfahren und -methode \n\n2.1 Allgemeine Neuschätzung \n\nNach geltendem Recht ordnet der Landrat in der Regel alle 12 Jahre eine allgemeine Neuschätzung der \n\nnichtlandwirtschaftlichen Grundstücke an (Art. 64 Abs. 1 StG). Der Kanton Uri setzt bislang auf das all-\n\ngemeine Schätzungsverfahren. Bei diesem Verfahren nimmt die Schätzerin oder der Schätzer bei ei-\n\nnem Augenschein vor Ort alle bewertungsrelevanten Objektdaten auf. Anschliessend werden Eigen-\n\nmiet- und Steuerwert des Grundstücks den Grundstückeigentümerinnen und -eigentümern in der \n\nSchätzungsverfügung eröffnet. Dieses aufwändige Verfahren ist infolge des Augenscheins jedes Mal \n\nmit einmaligen Kosten von rund 3.2 Millionen Franken verbunden. Der Landrat könnte anstelle einer \n\n\n\nSeite 11/33 \n\n \n\nallgemeinen Neuschätzung auch eine Neubewertung der Grundstücke aufgrund veränderter Indexzah-\n\nlen veranlassen. Dieses Verfahren ist mit Blick auf die Wahrung der Steuergerechtigkeit unter den \n\nGrundeigentümerinnen und -eigentümern in den letzten Jahren nicht angewendet worden. Die steuer-\n\namtlichen Werte bleiben jeweils bis zur nächsten allgemeinen Neuschätzung unverändert.  \n\n \n\nDie landwirtschaftlichen Grundstücke sind durch die allgemeine Neuschätzung in der Regel nicht be-\n\ntroffen. Die Bewertung dieser Grundstücke erfolgt nach Massgabe des Bundesrechts (BGBB und VBB). \n\nAusnahmen gibt es nur, wenn nach landwirtschaftlichem Bundesrecht gewisse Objektteile oder ganze \n\nObjekte nichtlandwirtschaftlich zu bewerten sind. Nur in diesen Fällen ist die Landwirtschaft durch die \n\nNeubewertung nichtlandwirtschaftlich genutzter Grundstücke betroffen. \n\n2.2 Zwischenschätzung \n\nIm Unterschied zur allgemeinen Neuschätzung zählt die Zwischenschätzung zum normalen Arbeitsall-\n\ntag der Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern. Eine Zwischenschätzung ist bei einer we-\n\nsentlichen Veränderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse vorzuneh-\n\nmen. Eine wesentliche Veränderung am Grundstück liegt namentlich bei An-, Um- oder Ausbauten, bei \n\nwesentlichen Änderungen der Nutzungsart oder bei wesentlicher Änderung der Beschaffenheit des \n\nGrundstücks vor. Mit der Zwischenschätzung legt das AfSt den Steuerwert und den Eigenmietwert neu \n\nfest. Diese Werte gelten bis zur nächsten massgeblichen Veränderung am Grundstück oder bis zur \n\nnächsten allgemeinen Neuschätzung. \n\n2.3 Verkehrswertschätzung \n\nDas AfSt nimmt im Auftrag für kantonale oder kommunale Steuerbehörden eine interne Verkehrswert-\n\nschätzung auf einen bestimmten Zeitpunkt vor. Solche Schätzungen erfolgen in den meisten Fällen für \n\ndie Festlegung der ordentlichen Steuern bei Überführung von Geschäftsliegenschaften ins Privatver-\n\nmögen. Interne Verkehrswertschätzungen sind oftmals auch bei Erbschaften und Schenkungen für die \n\nErmittlung von Erbschafts- und Schenkungssteuern notwendig. \n\n \n\nAuf Antrag und auf Rechnung von steuerpflichtigen Personen werden ebenfalls Verkehrswerte von \n\nGrundstücken festgelegt. Solche Schätzungen sind beispielsweise notwendig für Erbteilungen oder an-\n\ndere Zwecke. \n\n2.4 Bewertungsmethode \n\n2.4.1 Mischwertmethode \n\nIm Kanton Uri wird der Steuerwert aktuell nach der sogenannten Mischwertmethode ermittelt. Da-\n\nnach wird der Steuerwert als Kombination aus Real- und Ertragswert ermittelt. Der Realwert (ent-\n\nspricht dem Substanzwert) setzt sich aus dem Neuwert der Baute abzüglich der Altersentwertung, aus \n\nden Erschliessungskosten und aus den Nebenkosten sowie aus dem Landwert zusammen. Der Ertrags-\n\nwert entspricht der Summe der zukünftigen auf den Bewertungsstichtag diskontierten Nettoerträgen. \n\nBei der Mischwertmethode wird der Ertragswert je nach wirtschaftlicher Bedeutung des zu bewerten-\n\nden Objekts entsprechend gewichtet (siehe grafische Darstellung in Beilage 1). \n\n \n\n\n\nSeite 12/33 \n\n \n\nDiese Methode liefert zwar verlässliche Schätzwerte, ist aber aufgrund der unterschiedlichen Korrek-\n\nturfaktoren, den vielen Möglichkeiten von Zu- und Abschlägen sowie den Punktierungen für die Grund-\n\neigentümerinnen und -eigentümer von Grundstücken wenig transparent. Zudem bewirkt die ständige \n\nPflege der zahlreichen Daten und Parameter einen hohen administrativen Aufwand. Bei der künftigen \n\nBewertungsmethode ist diesem Aspekt Rechnung zu tragen. Letztlich ist bei aller Sorgfalt in die Überle-\n\ngungen miteinzubeziehen, dass es sich bei jeder Grundstückschätzung um eine «Schätzung» und nicht \n\num eine exakte Wissenschaft handelt.  \n\n2.4.2 Eigenmietwert \n\nDer Mietwert einer selbst genutzten Liegenschaft wird als steuerbares Naturaleinkommen (Eigenmiet-\n\nwert) erfasst. Der Nutzungsertrag entspricht wirtschaftlich dem Mietzins, den die Grundeigentümerin \n\noder der Grundeigentümer bei der Vermietung des Grundstücks erzielen könnte.  \n\n \n\nDie Ermittlung der Eigenmietwerte mittels Vergleichsmieten kann in der Praxis aufgrund der Kleinheit \n\ndes Kantons zu Verzerrungen führen. Vor allem in kleineren Gemeinden gibt es kaum Objekte, die am \n\nWohnungsmarkt auftreten und folglich liegen zu wenig Marktmieten vor. In vielen Fällen ist es zudem \n\nschwierig, geeignete Vergleichsobjekte zu den selbst bewohnten Liegenschaften zu finden oder sind \n\nschlicht nicht vorhanden. In diesen Fällen müssen die Eigenmietwerte adäquat geschätzt werden.  \n\n2.5 Nachteile des heutigen Schätzungsmodells \n\nDas AfSt hat aufgrund der letzten Jahre die Vor- und Nachteile des aktuellen Systems zur allgemeinen \n\nNeuschätzung gesammelt. Diese lassen sich stichwortartig wie folgt zusammenfassen: \n\n \n\nVorteile sind: Nachteile sind: \n\n die allgemeine Neuschätzung ist in der Urner \nBevölkerung bekannt; \n\n die politischen Risiken, die vom allgemeinen \nwirtschaftlichen und finanziellen Umfeld ab-\nhängig sind (z. B. Verpflichtungskredit);  \n\n die objektindividuelle Schätzung aufgrund \ndes Augenscheins vor Ort; \n\n die hohen Kosten von rund 3,2 Millionen \nFranken, da die Rekrutierung zusätzlicher \npersoneller Ressourcen notwendig ist; \n\n alle Grundstücke werden auf derselben Wert-\nbasis geschätzt; \n\n der aufwändige Prozess, der in der Regel alle \n12 Jahre stattfindet und erfahrungsgemäss \nwesentlich mehr Zeit in Anspruch nimmt; \n\n der persönliche Augenschein, der eine gute \nund detaillierte Datenaufnahme und den per-\nsönlichen Kundenkontakt mit Eigentümerin-\nnen und Eigentümern ermöglicht und verein-\nzelt auch positiv wahrgenommen wird (Schät-\nzung nach subjektive Kriterien); \n\n die lange Vorlaufzeit vom Erhalt des Ver-\npflichtungskredits bis zur Inkraftsetzung der \nNeuschätzung (z. B. Basisdaten liegen weit \nzurück und sind unter Umständen bereits \nwieder überholt); \n\n die verhältnismässig geringe Anzahl von Ein-\nsprachen, die unter Umständen als Ausfluss \nhoher Akzeptanz gegenüber der allgemeinen \nNeuschätzung oder der günstigen Marktent-\nwicklung zugeschrieben werden kann. \n\n die nicht einheitlichen Schätzungsergebnisse, \ndie stark von der subjektiven Wahrnehmung \nund Wertung der verschiedenen haupt- und \nnebenamtlichen Liegenschaftsschätzerinnen \nund -schätzern geprägt sind; \n\n\n\nSeite 13/33 \n\n \n\n  die Augenscheine vor Ort, welche nicht mehr \nzeitgemäss sind und zunehmend als Eingriff \nin die Privatsphäre wahrgenommen werden; \n\n  der Anpassungsrhythmus von in der Regel 12 \nJahren ist im heutigen dynamischen, digitalen \nZeitalter nicht mehr opportun; \n\n  die Neuschätzung bindet zu viele personelle \nRessourcen und wirkt sich letztlich negativ \nauf den Veranlagungsstand aus; \n\n  der Zeitraum für periodische Anpassung der \nEigenmietwerte (4 Jahre) ist – auch im Ver-\ngleich zu anderen Kantonen – zu kurz bemes-\nsen; \n\n  die Mitwirkungspflicht alle vier Jahre für Ver-\nmieterinnen und Vermieter zur Mietzinserhe-\nbung; \n\n  die Anpassung des Eigenmietwerts wirkt sich \nbei Anwendung der Mischwertmethode \ngleichzeitig auch auf den Steuerwert des \nGrundstücks aus. \n\n2.6 Zusammenfassendes Ergebnis \n\nDas heutige Verfahren der allgemeinen Neuschätzung ist in der Bevölkerung zwar bekannt, aber nicht \n\nmehr zeitgemäss. Im Lauf der Zeit verändern sich auch gesellschaftliche Werte, die sich beispielsweise \n\nin einer sinkenden Akzeptanz von Besichtigungen manifestiert. Der Schutz der Privatsphäre geniesst \n\neinen hohen Stellenwert, dem auch die Verwaltung eine hohe Beachtung beimisst. Der permanente \n\nKosten- und Spardruck rechtfertigen, die allgemeine Neuschätzung durch ein zeitgemässes, einfaches \n\nund kostengünstiges Schätzungsverfahren abzulösen, das auch der Weiterentwicklung der Informati-\n\nonstechnologien Rechnung trägt. \n\n2.7 Doppelspurigkeit mit Fachstelle für Gebäudeversicherung \n\nIm Kanton Uri werden die Gebäude regelmässig durch zwei unabhängige Instanzen geschätzt. Für die \n\nsteueramtliche Schätzung ist die Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern vom AfSt zustän-\n\ndig. Rechtsgrundlage bildet das StG. Für die versicherungstechnische Gebäudeschätzung ist die FGS \n\ngestützt auf das Gesetz über die obligatorische Gebäudeversicherung (RB 40.1402) zuständig. Der ge-\n\ngenseitige unentgeltliche Datenaustausch ist durch ausdrückliche Bestimmungen in den beiden mass-\n\ngebenden Gesetzen gewährleistet. \n\n \n\nDie Kosten für die steueramtliche Schätzung tragen Kanton und Gemeinden. Die Kosten der versiche-\n\nrungstechnischen Gebäudeschätzung tragen die jeweiligen Versicherungsgesellschaften. Es liegt auf \n\nder Hand, dass mit der Zweifachschätzung von Gebäuden Doppelspurigkeiten bestehen, die bei den \n\nbetroffenen Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer nicht immer auf Verständnis stossen. Dies ins-\n\nbesondere in Fällen, wo in kurzen Zeitabständen eine Schätzerin oder ein Schätzer des AfSt und der \n\nFGS einen Augenschein vor Ort vornehmen. \n\n\n\nSeite 14/33 \n\n \n\n \n\nDie FGS nimmt die Revision des Gebäudeversicherungsgesetzes und das von der Finanzdirektion initi-\n\nierte Projekt URIΞval zum Anlass, zusammen mit dem Amt für Steuern ein allfälliges Synergiepotenzial \n\nim Prozessablauf der Gebäudeschätzung auszuloten. Denkbar wäre zum Beispiel, dass die Gebäude-\n\nschätzungen nur noch von einer Instanz vorgenommen werden. Zum jetzigen Zeitpunkt lassen sich \n\nnoch keine Aussagen zur künftigen Gestaltung der Zusammenarbeit machen, da die Initialsitzung erst \n\nam 15. April 2021 stattfand. Gleichwohl kann das Projekt URIΞval weiter vorangetrieben werden, weil \n\ndas Ergebnis dieser Überlegungen über eine künftige Zusammenarbeit und allfällig sich daraus erge-\n\nbende Anpassungen zu einem späteren Zeitpunkt in die Vorlage einfliessen können.  \n\n \n\nDer Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle erwähnt, dass die FGS nicht über eine ausreichende Da-\n\ntenbasis verfügt, um alle steueramtlichen Bedürfnisse abzudecken. Obschon die versicherungstechni-\n\nsche Schätzung auf der Kubatur beruht, liefert diese keine Informationen zu den Landwerten oder den \n\nEigenmietwerten. Für die steueramtliche Schätzung sind die beiden letztgenannten Werte absolut not-\n\nwendig. \n\n3 Notwendigkeit zur Anpassung \n\n3.1 Ausgangslage \n\nDie hohe Individualität der heutigen Grundstückschätzung nach subjektiven Kriterien, der Augenschein \n\nvor Ort und die manuellen Eingriffe verhindern weitgehend eine Automatisierung der Schätzungen. \n\nDer Handlungsbedarf ist aufgrund der vorstehenden Ausführungen und der anstehenden Erneuerung \n\nder Immobilienbewertungssoftware GemDat 5 ausgewiesen. Dem Kanton Uri bietet sich jetzt die Gele-\n\ngenheit, das Schätzungswesen zu vereinfachen und kostengünstiger auszugestalten. \n\n3.1.1 Kosten bei Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung \n\nNach der geltenden Rechtsordnung müsste der Landrat innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre eine \n\nallgemeine Neuschätzung der Grundstücke anordnen oder eine Neubewertung aufgrund veränderter \n\nIndexzahlen veranlassen. Die bereits erwähnte lange Vorlaufzeit würde jetzt ein sofortiges Handeln \n\nerfordern, um den hierfür notwendigen Kredit zu beantragen. Die Finanzdirektion rechnet – ausge-\n\nhend von der letzten allgemeinen Neuschätzung – mit einmaligen Kosten von rund 4,5 Millionen Fran-\n\nken. Diese hohen Kosten lassen sich hauptsächlich mit der Ablösung der veralteten Software GemDat 5 \n\n(1,3 Millionen Franken) und den mit der Neuschätzung verbundenen zusätzlichen Personalkosten (3,2 \n\nMillionen Franken) begründen. Die Nachteile des heutigen Schätzungsmodells und die hohen Kosten \n\nrechtfertigen eine grundlegende Neuausrichtung und Vereinfachung im Schätzungswesen.  \n\n3.1.2 Gesetzgeberischer Anpassungsbedarf \n\nBei der letzten Revision der SchäV im Jahr 2003 blieb die Regelung, wonach der Eigenmietwert «alle \n\nvier Jahre an der prozentualen Veränderung des Mietzinsniveaus im Kanton angepasst wird» (Art. 66 \n\nAbs. 1 StG), unverändert bestehen. Ein Vergleich mit anderen Kantonen zeigt, dass die Zeitperiode für \n\ndie periodische Anpassung der Eigenmietwerte kurz bemessen ist. Ausserdem würde die Mischwert-\n\nmethode, nach welcher der Steuerwert als Kombination aus Real- und Ertragswert berechnet wird, un-\n\nmittelbar auch zu einer Anpassung der Steuerwerte führen. Letzteres steht im Widerspruch zum ge-\n\nsetzlichen Wortlaut, wonach nur der Eigenmietwert anzupassen ist. Bei der letzten Revision der SchäV \n\n\n\nSeite 15/33 \n\n \n\nwurde diesem Anpassungsmechanismus zu wenig Beachtung geschenkt und hätte gleichzeitig eine An-\n\npassung der gesetzlichen Bestimmung im StG erfordert. \n\n3.2 Entwicklungen im Tourismus Resort Andermatt \n\nIn Andermatt entsteht seit 2009 ein Tourismusresort mit neuen 4- und 5-Sterne-Hotels, verschiedenen \n\nApartmenthäusern und Luxusresidenzen sowie neuen Sportinfrastrukturanlagen. Parallel dazu wurde \n\ndas Skigebiet Andermatt grosszügig ausgebaut und mit jenem in Disentis/Sedrun verbunden. Diese \n\nEntwicklung führte in den vergangenen Jahren zu einem erheblichen Preisanstieg der Immobilien in \n\nAndermatt. Mit der aktuellen Wertbasis und der derzeitigen Schätzungsmethode können die neu ent-\n\nstandenen, hochpreisigen Apartments, Penthouses und Villen nicht mehr adäquat geschätzt werden \n\nbeziehungsweise die Eigenmiet- und Steuerwerte würden viel zu tief ausfallen.  \n\n \n\nDas AfSt entwickelte vor einigen Jahren gemeinsam mit Andermatt Swiss Alps AG ein geeignetes Mo-\n\ndell für die Bewertung dieser Objekte. Die Eigenmiet- und Steuerwerte werden seit dem Bezug der ers-\n\nten Apartments nach objektivem Marktwert schematisch und formelmässig ermittelt. Die Finanzdirek-\n\ntion sammelte in den letzten Jahren positive Erfahrungen mit diesem vereinfachten Schätzungsmodell. \n\nDie Ablösung der herkömmlichen Mischwertmethode drängt sich auch aufgrund dieser Überlegungen \n\nauf. \n\n3.3 Konsequenzen beim Verzicht auf Erneuerung der Software \n\nBeim Verzicht auf die Erneuerung der Software kann die elektronische Anbindung an die Umsysteme \n\n(siehe Abb. 1) nicht mehr gewährleistet werden. Nach dem Hersteller lassen sich in die Immobilienbe-\n\nwertungssoftware GemDat 5 keine neuen eCH-Schnittstellen mehr implementieren. Das AfSt erhält \n\nvom Amt für Grundbuch jedes Jahr durchschnittlich rund 1’000 Handänderungen zur Bearbeitung. Eine \n\nHandänderung kann infolge der Begründung von Stockwerkeigentum in einem Mehrfamilienhaus meh-\n\nrere neue Grundstücke beinhalten. Dank der elektronischen Schnittstelle zwischen dem Amt für \n\nGrundbuch und dem AfSt hält sich der manuelle Bearbeitungsaufwand im Rahmen. Falls bis im Jahr \n\n2023 keine Softwareerneuerung erfolgt, hätte dies den Wegfall zahlreicher elektronischer Schnittstel-\n\nlen zur Folge. Bereits heute ist bekannt, dass ab dem dritten Quartal 2023 die Grundstückdaten von \n\nGemDat 5 nicht mehr elektronisch in den Liegenschaftsdialog NEST übermittelt werden können, weil \n\nNEST-seitig die Umstellung auf eine eCH-Schnittstelle erfolgt. Angesichts der jährlich zu verarbeitenden \n\nHandänderungen und der bevorstehenden Neuschätzung der Grundstücke hätte ein solches Szenario \n\nnicht nur unerfreuliche Auswirkungen für das AfSt. Davon betroffen wären auch Ämter anderer Direk-\n\ntionen wie das Amt für Gesundheit (GSUD), das für die Bearbeitung der individuellen Prämienverbilli-\n\ngung (IPV) zuständig ist oder das Amt für Grundbuch (Justizdirektion).  \n\n3.4 Aktuelle Entwicklungen anderer Kantone \n\n3.4.1 Kanton Luzern \n\nIm Sinne der Verwaltungsökonomie beobachtet die Finanzdirektion auch die Rechtsentwicklung und \n\nVeränderungen im Schätzungswesen anderer Kantone. Der Kanton Luzern beispielsweise vereinfacht \n\nmit der Umsetzung des Projekts «LuVal» sein Schätzungswesen massgeblich. Dieses orientiert sich an \n\nden massentauglichen Verfahren der Kantone Basel-Stadt und Zürich. Der Luzerner Kantonsrat verab-\n\n\n\nSeite 16/33 \n\n \n\nschiedete die Botschaft im September 2019. Den Zeitpunkt des Inkrafttretens wird der Luzerner Regie-\n\nrungsrat festlegen, sobald die aktuelle Software GemDat 5 durch die neue Bewertungssoftware abge-\n\nlöst ist. Die Gesetzesrevision wird voraussichtlich auf den 1. Januar 2022 in Kraft treten. \n\n \n\nKünftig stützt sich die steuerliche Schätzung für den Gebäudeteil auf die Daten der Gebäudeversiche-\n\nrung Luzern (GVL) und für den Landwert auf externe immobilienökonomische Marktdaten ab. Die steu-\n\nerliche Bewertung erfolgt damit grundsätzlich anhand weniger, in der Regel bereits vorhandener inter-\n\nner und externer Markt- und Registerdaten. Dies sind etwa der Gebäudeversicherungswert, die Alters-\n\nentwertung und der auf Marktdaten basierende Landwert. Die Schatzungsmethode wird unter optima-\n\nler Nutzung diverser strukturierter Daten und der technischen Möglichkeiten deutlich vereinfacht. \n\nAuch andere Kantone wie Basel-Stadt oder Zürich beziehen von den kantonalen Gebäudeversicherun-\n\ngen die Gebäudewerte und berücksichtigen neben dem auf Marktdaten basierenden Landwert noch \n\ndie Altersentwertung. Die Schätzung erfolgt in der Regel mittels einer Pultschätzung. \n\n3.4.2 Kantone Nidwalden und Obwalden  \n\nDie Kantone Nid- und Obwalden setzen sich aktuell auch mit der Erneuerung der Bewertungssoftware \n\nauseinander. Beide Kantone beabsichtigen, ihr Schatzungswesen nach dem Muster des Kantons Luzern \n\nzu vereinfachen. Die Situation präsentiert sich aber nicht in beiden Kantonen gleich. Während im Kan-\n\nton Nidwalden (wie in Luzern) eine kantonale Gebäudeversicherung besteht und die Steuerbehörde \n\ndiese Gebäudewerte beziehen kann, ermittelt im Kanton Obwalden die FGS im Auftrag des SVV die \n\nVersicherungswerte (wie in Uri). \n\n \n\nWie bereits in Ziffer 1.6 ausgeführt, richtet sich die Gebäudeschätzung nach den Bestimmungen und \n\nVorgaben der privaten Versicherungsgesellschaft. Gleichwohl will nun der Kanton Obwalden den glei-\n\nchen Weg wie die Kantone Nidwalden und Luzern beschreiten. Für die Ermittlung des Realwerts soll \n\nneu der Gebäudeversicherungswert herangezogen werden. Falls dieser Wert fehlt oder ungeeignet ist, \n\nsoll eine individuelle Schätzung vorgenommen werden. Der Kanton Obwalden schlägt mit diesem An-\n\nsatz einen sehr pragmatischen Weg ein. \n\n4 Neue Schätzungsmethode \n\n4.1 Ziele der Neuregelung \n\nDer Regierungsrat will die Schätzungsmethode und das Schätzungsverfahren gleichzeitig mit der Er-\n\nneuerung der Bewertungssoftware GemDat 5 vereinfachen. Die Eigenmiet- und Steuerwerte sollen \n\nkünftig nach objektiven Kriterien schematisch und formelmässig ermittelt werden. Der Regierungsrat \n\nwill damit folgende Ziele erreichen: \n\n Vereinfachung und Transparenz \n\nFür die Grundeigentümerinnen und -eigentümer sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte einfacher \n\nund besser nachvollziehbar sein. \n\n Verwaltungsökonomie \n\nMit neuen Informationstechnologien sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte kostengünstiger am \n\nArbeitsplatz mithilfe bereits vorhandenen Grundstückdaten schematisch und formelmässig festge-\n\nlegt werden («Pultschätzung»). \n\n\n\nSeite 17/33 \n\n \n\n Marktentwicklung \n\nIn periodischen Zeitabständen (z. B. innerhalb von 6 Jahren) sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte \n\naufgrund der sich verändernden Parametern überprüft und bei Bedarf angepasst werden. \n\n Akzeptanz \n\nFür eine breite Akzeptanz der neuen Eigenmiet- und Steuerwerte in der Bevölkerung und der Poli-\n\ntik sollen die Entscheidungsgrundlagen mit Unterstützung unabhängiger Fachexperten im Immobi-\n\nlienbereich erhoben werden. \n\n \n\nNachstehend wird die Ermittlung der Eigenmiet- und Steuerwerte je nach Objektart vorgestellt und die \n\nnotwendigen Parameter für eine schematische und formelmässige Bewertung dargelegt (siehe auch \n\nAnhang 1: Neues Bewertungsmodell). \n\n4.2 Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke \n\n4.2.1 Realwert \n\nDer Realwert soll bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, bei Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken \n\nsowie bei Industrie- und Gewerbeobjekten die Grundlage für die Festlegung des Steuerwerts bilden. \n\nDieser setzt sich bei überbauten Grundstücken aus dem Landwert und dem Zeitwert zusammen. Auch \n\nin anderen Kantonen (bspw. BS, LU, OW oder ZH) wird der Realwert als Basis für die Festlegung des \n\nSteuerwerts herangezogen. Diese Anwendung hat sich bislang grundsätzlich bewährt und lässt sich wie \n\nfolgt veranschaulichen: \n\n \n\nAbbildung 2: Ermittlung Realwert  \n\nBeispielhaft kann das Bewertungsmodell für ein Einfamilienhaus beziehungsweise ein Stockwerkeigen-\n\ntum der Beilage 2 respektive Beilage 3 entnommen werden. Liegt der neu ermittelte Realwert mehr als \n\n15 Prozent unter dem Kaufpreis, kann dieser pauschal auf mindestens 85 des Kaufpreises angepasst \n\nwerden. Mit dieser Massnahme kann auch der Marktentwicklung im Immobilienbereich entsprechend \n\nRechnung getragen werden. Wird der Kaufpreis als Ausgangswert herangezogen, sind zusätzlich die \n\nseit dem Kauf getätigten wertvermehrenden Investitionen mit zu berücksichtigen. Sind keine aktuellen \n\nKaufpreise vorhanden und sind die neu ermittelten Realwerte nicht stimmig, kann eine Korrektur bei-\n\nspielsweise anhand der bisherigen Schatzung vorgenommen werden (vgl. Ziffer 4.2.2). \n\n\n\nSeite 18/33 \n\n \n\n4.2.1.1 Landwert \n\nDie Landwerte wurden bisher durch die Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern basierend \n\nauf effektiven Grundstücktransaktionen im Rhythmus der allgemeinen Neuschätzung ermittelt. Für \n\njede Landwertzone innerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Landwert festgelegt. Die \n\nLandwertzonen und Landwerte sind im Geoinformationssystem des Kantons abgebildet und für Grund-\n\neigentümerinnen und -eigentümer jederzeit einsehbar. Für die Ermittlung des Landwerts wird die \n\nLandfläche multipliziert mit dem Landwert pro Quadratmeter. Bei der Ein-, Auf- oder Umzonung von \n\nGrundstücken wird der Wert durch das AfSt aufgrund von Handänderungen laufend erhoben und an-\n\ngepasst.  \n\n \n\nIn den Kantonen Luzern und Zürich werden die Landwerte mit Unterstützung der Immobilienbera-\n\ntungsfirma Wüest Partner AG berechnet. Auch die Kantone Nid- und Obwalden beabsichtigen, einen \n\nImmobilienexperten für die Ermittlung der Landwerte beizuziehen. Bei der Festsetzung der Landwerte \n\nwerden die raumplanerischen und die örtlichen Gegebenheiten wie Ausnützungsziffer und Landwert-\n\nzonen berücksichtigt. Wüest Partner AG ermittelt im Kanton Luzern für alle Gemeinden – gestützt auf \n\ndas Wüest-Mikrolagenmodell – sogenannte Landwertzonen, das die Lagequalität mittels unterschiedli-\n\ncher Faktoren (z. B. Erschliessungsqualität, Immissionen, Gelände) abbildet. Die konkreten Landwerte \n\nwerden aufgrund effektiver Transaktionen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowie \n\nvon unbebautem Land hergeleitet. Der Beizug externer Spezialisten gewährleistet verlässliche und \n\nbreit akzeptierte Landwerte.  \n\n4.2.1.2 Zeitwert \n\nDer Zeitwert entspricht dem Neuwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Entwer-\n\ntung. Der Neuwert lässt sich gestützt auf die Bauabrechnung des Neubaus ermitteln und wird perio-\n\ndisch der Baukostenentwicklung angepasst. \n\n \n\nDie Entwertung beträgt bei Ein- bis Dreifamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen pro Jahr \n\n1 Prozent des Neuwerts. Der maximale Altersabzug beträgt dabei in der Regel 30 Prozent. Mit einer \n\nmaximalen Entwertung von 30 Prozent bei Wohnbauten geht die neue Schätzungsmethode von einer \n\nim Normalfall alle rund 30 Jahre vorzunehmenden grosszügigen Sanierung des Objekts aus. Bei ge-\n\nwerblich genutzten Objekten beträgt die Altersentwertung 2 Prozent pro Jahr und der maximale Al-\n\ntersabzug beträgt in der Regel 60 Prozent. Liegt im Einzelfall der tatsächliche Zeitwert mindestens 10 \n\nProzent tiefer als der gemäss den obigen Bestimmungen berechnete Zeitwert, wie beispielsweise bei \n\nsehr starker Abnutzung, wird von Amtes wegen oder auf Antrag ein höherer Entwertungsabzug ge-\n\nwährt. \n\n \n\nLiegt keine Bauabrechnung vor, soll die Kubatur des Objekts mit dem indexierten Baukostenansatz \n\nmultipliziert werden. Zusätzlich sind die Umgebungs- und Baunebenkosten bei der Ermittlung des Neu-\n\nwerts angemessen zu berücksichtigen. Bei fehlenden Daten könnte auch der Gebäudeversicherungs-\n\nwert sachdienliche Informationen liefern, um den Zeitwert zu ermitteln. \n\n4.2.2 Zielwert für den Steuerwert \n\nDie schematische Berechnung des Realwerts wird eine gewisse Streuung gegenüber dem Marktwert \n\naufweisen. Um sicherzustellen, dass die Realwerte nicht über den effektiven Marktwerten liegen, soll \n\n\n\nSeite 19/33 \n\n \n\nein Steuerwert von durchschnittlich 85 Prozent des Marktwerts angestrebt werden. Damit wird sicher-\n\ngestellt, dass die neue Schätzungsmethode nicht zu Grundstückswerten über dem Verkehrswert führt. \n\n \n\nDer Grundstückeigentümerin oder dem -eigentümer steht der Nachweis offen, dass der vom AfSt er-\n\nrechnete Steuerwert über 100 Prozent des Verkehrswerts liegt. In diesem Fall wird der Vermögens-\n\nsteuerwert auf 85 Prozent des Verkehrswerts festgelegt. \n\n4.2.3 Festlegung der Miet- und Eigenmietwerte \n\nDie Miet- und Eigenmietwerte für selbstgenutzte Objekte (primär Ein- bis Dreifamilienhäuser und \n\nStockwerkeigentumswohnungen) sollen neu schematisch und formelmässig mit einem bestimmten \n\nProzentsatz – dem sogenannten Mietwertansatz – ausgehend vom Realwert der Liegenschaft berech-\n\nnet werden. Die Mietwertansätze sind so festzulegen, dass eine mittlere Marktmiete für vergleichbare \n\nObjekte resultiert.  \n\nDie Besteuerung des fiktiven Einkommens (Eigenmietwert) gilt grundsätzlich als sensitiver Bereich. Vor \n\ndiesem Hintergrund ist bei der Umsetzung der Neuschätzung entsprechendes Augenmass zu wahren. \n\nVor diesem Hintergrund soll der Regierungsrat die Parameter für die schematische und formelmässige \n\nBewertung (z. B. Landwerte pro m2, Mietwertansätze oder Kapitalisierungszinssätze usw.) zusammen \n\nmit einem externen Fachexperten im Immobilienbereich neu festlegen. Mit dieser Vorgehensweise \n\nlässt sich in der breiten Öffentlichkeit und bei politischen Entscheidungsträgern eine höhere Akzeptanz \n\nerreichen. In den Kantonen Luzern und Zürich hat sich dieses Vorgehen bewährt. Auch die Kantone \n\nNid- und Obwalden beabsichtigten, die Mietwertansätze zusammen mit einem externen Experten fest-\n\nzulegen, um sicherzustellen, dass der schematisch und formelmässig ermittelte Eigenmietwert einer \n\nmittleren Marktmiete entspricht.  \n\nFür den Kanton Uri sind aktuell noch keine Berechnungen möglich, da in einem ersten Schritt die Real-\n\nwerte der Grundstücke zu ermitteln sind, um ausgehend davon die Mietwertansätze festzulegen. Zum \n\nbesseren Verständnis und zur Veranschaulichung werden daher die Mietwertansätze für Einfamilien-\n\nhäuser am Beispiel des Kantons Luzern dargestellt. \n\nRealwert von Bis Miet- und Eigenmietwertansatz pro Stufe \n\nCHF 0 CHF 250'000 4,50 % \n\nCHF 250'001 CHF 500'000 4,00 % \n\nCHF 500'001 CHF 750'000 3,50 % \n\nCHF 750'001 CHF 1'000'000 3,00 % \n\nCHF 1'000'001 CHF 1'250'000 2,50 % \n\nCHF 1'250'001 CHF 1'500'000 2,00 % \n\nCHF 1'500'001 CHF 1'750'000 1,50 % \n\nab CHF 1'750'001   1,00 % \n\nDie Mietwertansätze dürfen nicht 1:1 auf die Realwerte der aktuellen Schätzungsverfügungen angewandt wer-\n\nden, da die Werte an die Verhältnisse im Kanton Uri anzupassen sind. \n\n \n\n\n\nSeite 20/33 \n\n \n\nDie Berechnung des Eigenmietwerts für ein Einfamilienhaus mit einem Realwert von 850'000 Franken \n\nsoll anhand des folgenden Beispiels veranschaulicht werden:  \n\nFestlegung Eigenmietwert für ein Einfamilienhaus  \n\nStufe Mietwertansatz pro Stufe Eigenmietwert \n\n CHF 250'000 4,50 % CHF 11'250 \n\n CHF 250'000 4,00 % CHF 10'000 \n\n CHF 250'000 3,50 % CHF 8'750 \n\n CHF 100'000 3,00 % CHF 3'000 \n\nTotal CHF 850'000 3,88 % CHF 33'000 \n\n \n\nIm Kanton Luzern wurden für Stockwerkeigentumswohnungen folgende Mietwertansätze festgelegt: \n\nRealwert von Bis Mietwertansatz pro Stufe \n\nCHF 0 CHF 250'000 4,75% \n\nCHF 250'001 CHF 500'000 4,00 % \n\nCHF 500'001 CHF 750'000 3,25 % \n\nCHF 750'001 CHF 1'000'000 2,50 % \n\nCHF 1'000'001 CHF 1'250'000 1,75 % \n\nab CHF 1'250'001  1,00 % \n\nDie Mietwertansätze dürfen nicht 1:1 auf die Realwerte der aktuellen Schätzungsverfügungen angewandt wer-\n\nden, da die Werte an die Verhältnisse im Kanton Uri anzupassen sind. \n\n \n\nDie geltende Bestimmung, wonach der Eigenmietwert alle vier Jahre der prozentualen Veränderung \n\ndes Mietzinsniveaus anzupassen ist, soll wegfallen. Neu sollen die Miet- und Eigenmietwerte bis zu ei-\n\nner neuen Bewertung bestehen bleiben. Das neue Schätzungsmodell ermöglicht eine Neubewertung \n\nder Grundstücke (Vermögens- und Eigenmietwerte) in kürzeren Zeitabständen als die bisherige Neu-\n\nschätzung (vgl. Ziffer 5). \n\n4.2.4 Abzug vom Eigenmietwert \n\nZur Begünstigung der Selbstvorsorge und zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum sollen \n\ndie Grundeigentümerinnen und -eigentümer weiterhin an ihrem Wohnort vom Eigenmietwertabzug \n\nprofitieren. Dieser Abzug findet – wie bis anhin – keine Anwendung für Zweit- und /oder Ferienwoh-\n\nnungen. Der Abzug von 25 Prozent vom Eigenmietwert soll neu auch bei der Einräumung eines unent-\n\ngeltlichen Nutzungsrechts (Wohnrecht oder Nutzniessung) am Wohnsitz gewährt werden. Der Kanton \n\nUri passt damit seine Gesetzgebung den umliegenden Zentralschweizer Kantonen an.  \n\n4.2.5 Bewertung nach dem Ertragswert \n\nDer Ertragswert soll bei Mehrfamilienhäusern, bei Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und bei \n\nreinen Geschäftshäusern sowie bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten \n\ndie Grundlage für die Festlegung des Steuerwerts bilden. Bei der Ertragswertmethode werden die jähr-\n\nlichen Nettomieterträge durch einen bestimmten Kapitalisierungszinssatz dividiert. Dieser Kapitalisie-\n\nrungszinssatz soll in Zusammenarbeit mit der Firma Wüest Partner AG ermittelt werden. Zum besseren \n\nVerständnis und zur Veranschaulichung kann wiederum auf die für den Kanton Luzern geltenden Sätze \n\nverwiesen werden. Die Kapitalisierungszinssätze betragen für Wohnobjekte 5,25 Prozent und für Ge-\n\nschäftsobjekte 6,25 Prozent. Der höhere Kapitalisierungszuschlag für Geschäftshäuser begründet sich \n\n\n\nSeite 21/33 \n\n \n\ninsbesondere durch höhere Risikozuschläge sowie eine oftmals geringere Marktgängigkeit der entspre-\n\nchenden Objekte (so z. B. bei Gastronomiebetrieben). Der aus den kapitalisierten Nettomieterträgen \n\nerrechnete Ertragswert entspricht dem Vermögenssteuerwert. Bei wesentlicher Veränderung der Net-\n\ntomieterträge soll eine individuelle Anpassung erfolgen. Eine allgemeine Neuschätzung soll bei einer \n\nÄnderung des Kapitalisierungszinssatzes erfolgen. \n\n \n\nDie Bewertung nach dem Ertragswert wird mit folgendem Beispiel anhand der Bruttomieterträge eines \n\nMehrfamilienhauses veranschaulicht: \n\nFestlegung Ertragswert für ein Mehrfamilienhaus \n\nBruttomieterträge CHF 300'000   \n\n./. Mietnebenkosten CHF - 48'000   \n\n= Nettomieterträge CHF 252'000   \n\nKapitalisierungszinssatz  5,25 %   \n\nErtragswert CHF 252'000 /    5,25 % =   CHF 4'800'000 \n\nDer Kapitalisierungszinssatz darf nicht 1:1 auf die Nettomieterträge angewandt werden, da dieser an die Verhält-\n\nnisse im Kanton Uri anzupassen ist. \n\n4.2.6 Kapitalisierungszinssatz \n\nDer Kapitalisierungszinssatz setzt sich aus einem Basiszinssatz und einem Zuschlag für die Bewirtschaf-\n\ntungskosten (Leerstandrisiko, Verwaltungskosten, Rückstellungen sowie Betriebs- und Unterhaltskos-\n\nten) zusammen. Schwankende Nettomieterträge aufgrund von Leerwohnungsbeständen haben keinen \n\nEinfluss auf die Steuerwertschätzung. Diese hat solange Gültigkeit, bis eine allgemeine oder individu-\n\nelle Anpassung erfolgt.  \n\n4.2.7 Abgrenzung bei gemischt genutzten Objekten \n\nBei gemischten Objekten ist eine sachgerechte Zuordnung zu einer der Methoden (Real- bzw. Ertrags-\n\nwertmethode) vorzunehmen. In der Regel ist die überwiegende Nutzung für die Zuordnung massge-\n\nbend. Bei der Herleitung der Mietwerte für selbstgenutzte Wohneinheiten in der Ertragswertberech-\n\nnung (beispielsweise im Wohn- und Geschäftshaus) ist auf anerkannte Methoden zur Festsetzung ei-\n\nnes Mietwerts zurückzugreifen. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere Objekte, können für \n\ndiese Objekte unterschiedliche Methoden angewendet werden. Liegt ein Objekt auf mehreren Grund-\n\nstücken, kann es als Betriebseinheit gesamthaft bewertet werden. \n\n4.2.8 Spezialfälle \n\n4.2.8.1 Baurechtsgrundstücke \n\nWird das Baurechtnehmergrundstück mit dem Realwert bewertet (abhängig von der Art des Objekts), \n\nentspricht der Steuerwert dem Zeitwert der Baute. Wird das Baurechtnehmergrundstück mit dem Er-\n\ntragswert bewertet, entspricht der Steuerwert dem Ertragswert abzüglich des Landwerts. Der Steuer-\n\nwert des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks entspricht in jedem Fall dem Landwert. Heimfall \n\nund Baurechtszins werden bei der Kataster- und Miet- bzw. Eigenmietwertfestlegung nicht berücksich-\n\ntigt. \n\n\n\nSeite 22/33 \n\n \n\n4.2.8.2 Selbständiges Miteigentum \n\nAutoeinstellplätze im selbstständigen Miteigentum werden mit einem pauschalen Steuerwert von \n\n35'000 Franken und einem Miet- bzw. Eigenmietwert von 1'200 Franken bewertet. Für andere selbst-\n\nständige Miteigentumsgrundstücke kommen die Bestimmungen für die Bewertung von Stockwerkei-\n\ngentum zur Anwendung. \n\n4.2.8.3 Unselbständiges Miteigentum \n\nUnselbständiges (subjektiv-dingliches) Miteigentum an Landparzellen oder Gebäuden wie beispiels-\n\nweise Spielplätze, Parkplätze, usw. werden bei der Berechnung des Steuerwerts und der Mietwerte an \n\ndie jeweiligen Hauptgrundstücke dazugerechnet, sofern diese einen verhältnismässig grossen Wertan-\n\nteil aufweisen (z. B. Anteil je Hauptgrundstück ist grösser als 10'000 Franken). \n\n4.2.8.4 Abweichende Bewertungsmethoden \n\nFührt ein nach den vorangehenden Ausführungen ermittelter Steuerwert zu einem Wert, der über 100 \n\noder unter 85 Prozent des effektiven Verkehrswerts liegt, ist eine individuelle Bewertung des Steuer-\n\nwerts vorzunehmen. Für diese kann eine abweichende, anerkannte Bewertungsmethode angewendet \n\nwerden. Als effektiver Verkehrswert gilt insbesondere ein auf dem freien Markt bezahlter Handände-\n\nrungspreis. Liegt der nach neuen Vorgaben ermittelte Steuerwert über dem effektiven Verkehrswert \n\ndes Grundstücks, soll dieser nach einer anerkannten Bewertungsmethode individuell ermittelt und \n\nmindestens auf den Zielwert von 85 Prozent des effektiven Marktwerts korrigiert werden. Dieselbe Re-\n\ngelung findet Anwendung, wenn der Steuerwert unter 85 Prozent des effektiven Marktwerts liegt. In \n\ndiesem Fall soll der Steuerwert auf mindestens 85 Prozent des effektiven Marktwerts festgesetzt wer-\n\nden. \n\n \n\nFührt der schematisch und formelmässig ermittelte Miet- oder Eigenmietwert zu einem Wert, der über \n\n100 oder unter 85 Prozent der Marktmiete liegt, ist eine individuelle Bewertung des Mietwerts vorzu-\n\nnehmen. Bei einer individuellen Bewertung müssen die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer \n\nbei der Ermittlung des Steuerwerts und/oder des Miet- oder Eigenmietwerts entsprechend mitwirken. \n\nIn solchen Fällen wird das AfSt nötigenfalls einen Augenschein vor Ort vornehmen. Falls die steuer-\n\npflichtigen Personen bei der Vornahme einer individuellen Zwischenschätzung nicht mitwirken, finden \n\ndie allgemeinen Verfahrensbestimmungen nach Artikel 197 ff. StG Anwendung. \n\n4.3 Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte landwirtschaftlicher Grundstücke \n\nDie Bewertungsmethode nach der Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes \n\nweist zahlreiche Besonderheiten auf und weicht wesentlich von der Bewertungsmethode ab, die für \n\nnichtlandwirtschaftliche Grundstücke zur Anwendung kommt. Die Land- und Forstwirtschaft ist von \n\nden dargelegten Neuerungen nur betroffen, wenn gewisse Objektteile oder ganze Objekte nach nicht-\n\nlandwirtschaftlichen Ansätzen zu bewerten sind. \n\n \n\nDer bestehende Datenbestand der landwirtschaftlichen Schätzungen aus GemDat 5 wird seit 2018 bei \n\njeder landwirtschaftlichen Neuschätzung in «Agrivalor» überführt. Dort wird die Schätzung nach der \n\nAnleitung vom 1. April 2018 durchgeführt. Umgekehrt werden die steuerrelevanten Faktoren (Eigen-\n\n\n\nSeite 23/33 \n\n \n\nmiet- und Steuerwert) vom cloudbasierten Tool manuell in GemDat 5 zurückgeführt, um dort die nach-\n\ngelagerten Prozesse (Druck und Versand von Verfügungen, Schnittstelle Veranlagung NEST) abzuwi-\n\nckeln. Dieser Prozess muss auch in der neuen Schätzungslösung gewährleistet sein. \n\n5 Periodische Anpassung der Schätzungswerte \n\n5.1 Allgemeine Neuschätzung \n\nDie Eigenmiet- und Steuerwerte müssen aufgrund sich verändernder Marktbedingungen in periodi-\n\nschen Abständen überprüft und angepasst werden, um eine möglichst rechtsgleiche Behandlung der \n\nsteuerpflichtigen Personen gemäss Ausführungen in Ziffer 1.3 zu gewährleisten. Nach geltendem Recht \n\nmüsste in der Regel alle zwölf Jahre eine Neuschätzung angeordnet und alle vier Jahre eine Mietwert-\n\nerhebung erfolgen. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass der heutige Prozess der allgemeinen Neu-\n\nschätzung infolge des aufwändigen Verfahrens von der Initialisierung bis zur Eröffnung der neuen \n\nSchätzungsverfügungen erfahrungsgemäss mindestens 18 Jahre dauert.  \n\n \n\nDie vorgeschlagene schematische und formelmässige Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte er-\n\nmöglicht in Zukunft eine Anpassung der Grundstückswerte in wesentlich kürzeren Zeitabständen. Ein-\n\nzig die erstmalige Umstellung auf die neue Schätzungsmethode, verbunden mit der gleichzeitigen Ab-\n\nlösung der Bewertungssoftware GemDat 5, wird aufgrund systembedingter Anpassungen mehr Zeit in \n\nAnspruch nehmen. Der Regierungsrat schlägt vor, alle sechs Jahre eine allgemeine Anpassung der für \n\ndie Bewertung massgebenden Parameter (die Landwerte, den Entwertungsfaktor, die Kapitalisierungs-\n\nzinssätze sowie die Mietwertansätze) zu prüfen. Nach Überprüfung der Parameter gibt das zuständige \n\nAfSt dem Regierungsrat eine Umsetzungsempfehlung ab.  \n\n \n\nBeim Inkrafttreten der neuen Bestimmung voraussichtlich auf den 1. Januar 2024 und der gleichzeiti-\n\ngen Umstellung auf das neue Schätzungssystem könnte mit dem vorgeschlagenen sechsjährigen Be-\n\nwertungszyklus die erste allgemeine Anpassung der Schätzungswerte mit Wirkung auf die Steuerperi-\n\node 2030 erfolgen. \n\n \n\nEine allgemeine Anpassung ist vorzunehmen, falls sich die für die Bewertung massgebenden Parame-\n\nter geändert haben. Anpassungsgründe sind insbesondere: \n\n Neufestsetzung von Parametern, welche in die schematisch, formelmässige Bewertung einfliessen \n\n(z. B. die Landwerte pro m2, Entwertungsfaktor, Mietwertansatz, Kapitalisierungszinssatz) oder \n\n Anpassungen von Landwerten oder Landwertzonen (z. B. Ein-, Um- und Aufzonungen). \n\nDie Aktualisierung der Parameter führt bei den betroffenen Grundstücken zu einer Anpassung der Ei-\n\ngenmiet- und Steuerwerte. Falls in Einzelfällen die neu ermittelten Steuerwerte nur geringfügige Ver-\n\nänderungen aufweisen (sog. Bagatellen), soll aus veranlagungsökonomischen Gründen auch auf eine \n\nAnpassung der Werte verzichtet werden. Die entsprechenden Bestimmungen sind in einem Reglement \n\nnäher zu konkretisieren. \n\n \n\nDas neue Modell trägt der rechtsgleichen Behandlung zwischen Wohneigentümerinnen und Wohnei-\n\ngentümern sowie den Mieterinnen und Mietern infolge der kürzeren Schätzungszyklen wesentlich bes-\n\nser Rechnung als das heutige Modell. Der Eigenmietwert soll künftig – ausgehend vom Realwert der \n\nLiegenschaft – schematisch und formelmässig festgesetzt werden. Folglich rechtfertigt die stark ver-\n\nkürzte periodische Anpassung den Verzicht auf die Erhebung der Eigenmietwerte alle vier Jahre.  \n\n\n\nSeite 24/33 \n\n \n\n \n\nAuf landwirtschaftliche Grundstücke finden obige Ausführungen nur eingeschränkt Anwendung, da \n\nsich deren Bewertung nach den bundesrechtlichen Vorgaben richtet.  \n\n5.2 Etappenweise Umsetzung der Neuschätzung (Übergangsregelung) \n\nDie Einführung und erstmalige Anbindung der neuen Bewertungssoftware an andere Systeme und der \n\ndamit verbundene Initialaufwand (Plausibilisierung von Grundstückdaten) beim AfSt ermöglicht vo-\n\nraussichtlich keine Neuschätzung des gesamten Grundstückbestands im Kanton auf einen bestimmten \n\nStichtag. Die Neuschätzung soll bei der erstmaligen Einführung der neuen Bewertungsmethode etap-\n\npenweise nach Gemeinden vorgenommen werden. Bei der nachfolgenden allgemeinen Neuschätzung \n\nsoll diese – wie vorstehend in Ziffer 5.1 dargelegt – wiederum für den ganzen Kanton auf einen Stich-\n\ntag erfolgen. \n\n \n\nFür den Übergang vom alten zum neuen Recht ist deshalb eine Übergangsbestimmung erforderlich, \n\nwonach die altrechtlichen Bewertungen in Kraft bleiben, bis sie durch eine neurechtliche Bewertung \n\nabgelöst sind. Das gilt freilich auch für den Fall, bei dem der Landrat die Abzüge nach Artikel 26 Absatz \n\n4 StG ändert.  \n\n5.3 Individuelle Zwischenschätzung \n\nIndividuelle Änderungen der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse oder die An-\n\npassung eines für die Bewertung massgebenden Parameters führen jeweils zu einer neuen Bewertung \n\ndes betroffenen Grundstücks. Die neuen Steuer- und Mietwerte gelten ab Eintritt des Änderungsgrun-\n\ndes. Anpassungsgründe können insbesondere sein:  \n\n Neubau, Abbruch, wertvermehrende Investitionen und Anpassungen an Bauteuerung; \n\n Teilung oder Vereinigung von Grundstücken; \n\n Begründung, Änderung und Löschung von Baurechten, Stockwerkeigentum oder selbstständi-\n\ngem Miteigentum; \n\n Handänderungen, wenn der bestehende Steuerwert nicht mindestens 80 Prozent des Handän-\n\nderungspreises erreicht oder 100 Prozent des Handänderungspreises übersteigt; \n\n Wegfall der Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Ertragswertschatzung; \n\n wesentliche Veränderungen der Nettomieterträge; \n\n Aufnahme der Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien, usw.; \n\n wesentliche Änderung des Gebäudeversicherungswerts. \n\n \n\nDie jährliche Erhöhung des wirtschaftlichen Alters löst für sich allein keine neue Bewertung aus. Das-\n\nselbe gilt für jährliche Veränderungen der Nettomieterträge bei der Bewertung nach dem Ertragswert. \n\nDies soll den Verwaltungsaufwand tief halten, soweit sich die Änderung von bewertungsrelevanten Pa-\n\nrametern nur unwesentlich auf die Miet- und Steuerwerte auswirken (Bagatellen). Die entsprechenden \n\nBestimmungen sollen in einem Reglement näher konkretisiert werden.  \n\n\n\nSeite 25/33 \n\n \n\n6 Anpassung der gesetzlichen Grundlagen \n\nDie Vereinfachung des Schätzungswesens bedingt eine Anpassung der gesetzlichen Grundlagen im StG. \n\nDie Bestimmungen zur Ermittlung des steuerbaren Eigenmietwerts nach Artikel 26 StG und zur Berech-\n\nnung des Steuerwerts nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke nach Artikel 48 StG sowie das Kapitel 7 \n\nzum Schätzungsverfahren müssen aufgrund des neuen Bewertungsmodells grundlegend überarbeitet \n\nwerden. Zusätzlich soll in Artikel 26 StG festgehalten werden, dass der Eigenmietwertabzug von 25 \n\nProzent neu auch bei der Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts (Wohnrecht oder Nutz-\n\nniessung) am Wohnsitz gewährt wird. Neu soll der Landrat den Abzug auf bis 30 Prozent erhöhen und \n\nauf die Obergrenze beim Abzug von 7'500 Franken verzichten können. Dies auch zur Sicherstellung der \n\nErtragsneutralität. Sein Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. Weitere Ausführungsbe-\n\nstimmungen zur technischen Schätzungsmethodik wie beispielsweise den Zu- und Abschlägen bei \n\nÜber- und Unternutzung sowie weitere Einzelheiten sollen in einem Reglement des Regierungsrats \n\nfestgehalten werden. \n\n \n\nDer Regierungsrat nimmt die Steuervorlage 2022 zum Anlass, die aufgrund der Teilrevision des Steuer-\n\ngesetzes auf den 1. Januar 2020 (StG 2019 – Umsetzung STAF) versehentlich nicht nachgeführten Än-\n\nderungen in Artikel 1 StG nachzuholen.  \n\n7 Finanzielle Auswirkungen \n\n7.1 Steuerliche Auswirkungen \n\nBei der letzten allgemeinen Neuschätzung auf den 1. Januar 2011 erfolgte der Wechsel zur Schätzung \n\nder Grundstücke von einem sogenannten «billigen» oder «mässigen» Wert zum Verkehrswert.  Damals \n\nsahen sich die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer mit einer hohen Zunahme der Grund-\n\nstückwerte konfrontiert. Die Erhöhung der Steuerwerte betrug durchschnittlich rund 45 Prozent und \n\ndie Eigenmietwerte erhöhten sich im Durchschnitt um rund 8 Prozent.  \n\n \n\nDie aktuellen Grundstückschätzungen basieren auf Landwerten aus dem Jahr 2006. Seither ist neben \n\ndem Landwert auch der Baukostenindex gestiegen und als Folge davon können möglicherweise höhere \n\nEigenmiet- und Steuerwerte resultieren. Die Veränderungen lassen sich im Moment noch nicht ab-\n\nschätzen, weil diese erst zu einem späteren Zeitpunkt modellmässig berechnet werden können. Das \n\nSteuersubstrat darf sich jedenfalls nicht systembedingt durch die Umstellung der Schätzungsmethode \n\nverändern. \n\n \n\nVor diesem Hintergrund legte der Regierungsrat im Grundsatzentscheid vom 15. Juni 2021 fest, den \n\ngemäss Bundesrecht zur Verfügung stehenden gesetzlichen Ermessensspielraum zur Wohneigentums-\n\nförderung zu nutzen und die Einführung der neuen Schätzungsmethode bezüglich des Einkommens-\n\nsteuersubstrats möglichst ergebnisneutral umzusetzen. Im Sinne der Steuergerechtigkeit lassen sich \n\ngewisse Erhöhungen beim Vermögen in Richtung Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke \n\naufgrund der Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre rechtfertigen. Der Regierungsrat will damit \n\neine rechtsgleiche Behandlung zwischen steuerpflichtigen Personen mit und ohne Grundstückbesitz \n\nherbeiführen. Mit dieser Massnahme wird zusätzlich auch eine Gleichbehandlung mit anderen Vermö-\n\ngenswerten wie Beteiligungen, Wertschriften und Bankvermögen gewährleistet. Der Kanton Uri weist \n\nim interkantonalen Vergleich schweizweit die drittgünstigste Vermögenssteuerbelastung aus. Erhöht \n\n\n\nSeite 26/33 \n\n \n\nsich das steuerbare Vermögen beispielsweise um 100'000 Franken, resultiert bei einem Steuersatz von \n\n2,3 Promille (Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuer) eine steuerliche Mehrbelastung von rund 230 \n\nFranken.  \n\n \n\nDas neue Bewertungsmodell wird nicht für alle Eigentümerinnen und Eigentümer die gleichen Wert-\n\nveränderungen zur Folge haben. In Einzelfällen sind Anpassungen nach oben oder nach unten möglich. \n\nDiese werden massgeblich von der unterschiedlichen Immobilienpreisentwicklung innerhalb des Kan-\n\ntons beeinflusst. Vor allem Andermatt verzeichnete in den letzten Jahren einen überdurchschnittlichen \n\nPreisschub. Folglich kann diese Entwicklung für einzelne steuerpflichtige Personen auch zu einem hö-\n\nheren Eigenmiet- und Steuerwert führen, während dem andere gegebenenfalls von einem tieferen Ei-\n\ngenmiet- oder Steuerwert profitieren werden.  \n\n7.2 Personelle Auswirkungen \n\nUm die Durchführung der Migration und der Datenbereinigung sowie den Startzeitpunkt der allgemei-\n\nnen Neuschätzung sicherzustellen, werden in den Verpflichtungskredit neben den Kosten für Dienst-\n\nleistungen Dritter auch interne Personalkosten eingerechnet. Damit sollen zusätzliche Personalres-\n\nsourcen für die Realisierungs- und Einführungsphase (z. B. Projektleitung) abgedeckt werden können.  \n\n \n\nNach der ersten allgemeinen Neuschätzung nach der neuen Bewertungsmethode sollten die Daten in \n\nder Bewertungssoftware in einer Form vorliegen, dass künftig eine grössere Anzahl von Bewertungen \n\nautomatisch neu generiert werden kann. Die Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern sollte \n\nden Regelbetrieb nach der Einführungsphase wieder mit den gleichen Stellenprozenten im Bereich Lie-\n\ngenschaftsschätzung bewältigen können. Im Vergleich zum heutigen Schätzungsverfahren bedeutet \n\ndies eine Kosteneinsparung von rund 3,2 Millionen Franken, weil in der Regel auf einen Augenschein \n\nverzichtet werden kann.  \n\n7.3 Verpflichtungskredit \n\nDie Anpassung des Steuergesetzes führt zum Ersatz der aktuell bestehenden Grundstückbewertungs-\n\nsoftware GemDat 5, die an ihrem Produktlebensende angelangt ist und nur noch auf Zusehen hin ge-\n\nwartet wird. Die Erneuerung der Software ist unvermeidbar. Sie soll möglichst günstig ersetzt werden. \n\nUm dies zu erreichen, erfolgt die Angleichung der Bewertungsmethode an das Luzerner Modell, wel-\n\nchem auch die Kantone Nidwalden und Obwalden folgen werden. Damit können teure Programmie-\n\nrungen und Konfigurationen in Abweichung vom sich abzeichnenden Standard vermieden werden. Der \n\nRegierungsrat geht aufgrund der erwarteten Investitionshöhe davon aus, dass für die Beschaffung der \n\nneuen Bewertungssoftware eine öffentliche Ausschreibung gemäss Subventionsgesetzgebung notwen-\n\ndig sein wird. \n\n \n\nDie Investitionskosten für die Einführung der neuen Software, inklusive Erstellung und Bewertung der \n\nLandwertzonen belaufen sich – in Anlehnung an eingeholte Richtofferten – geschätzt auf rund 1,3 Mil-\n\nlionen Franken. Diese beinhalten sowohl Lizenzkosten, Kosten für die Projektleitung, Datenmigration, \n\nFestlegung der Landwerte und Landwertzonen, Schnittstellen und allfällige projektbezogene interne \n\nPersonalressourcen. Diese Kosten fallen unabhängig von der Vereinfachung des Schätzungswesens an, \n\nweil die aktuelle Bewertungssoftware GemDat 5 bis spätestens auf das Ende des Jahres 2023 abzulö-\n\nsen ist. Die jährlichen Betriebskosten werden voraussichtlich rund 60'000 Franken betragen. \n\n\n\nSeite 27/33 \n\n \n\nWeiteres Vorgehen \n\nDatum Was \n\nJuli 2021 Verabschiedung StG 2022 (URIΞval) \n\nJuli – Oktober 2021  Vernehmlassung \n\nNovember 2021 Verabschiedung B. & A. an den Landrat (inkl. Verpflichtungskredit) \n\nDezember 2021 1. Lesung im Landrat \n\nFebruar 2022 2. Lesung im Landrat \n\nFebruar 2022 Verabschiedung Abstimmungsbotschaft \n\nFebruar 2022 Öffentliche Ausschreibung (Submission) der Bewertungssoftware \n\nMai 2022 Volksabstimmung zu StG 2022 \n\nJuni 2022 Einführung und Realisierung IT-Projekt \n\nNovember 2023 Go-Live neue Bewertungssoftware \n\n1. Januar 2024 Neues System Produktiv und Inkraftsetzung StG 2022 \n\n \n\nIII Vernehmlassung \n\nWird nach Ablauf der Vernehmlassungsfrist eingefügt. \n\n  \n\n\n\nSeite 28/33 \n\n \n\nIV Bemerkung zu den einzelnen Bestimmungen \n\nArtikel 1 Absatz 1 Buchstabe b und f, Absatz 2 Buchstabe f und Absatz 3 Buchstabe f   (Steuerhoheit) \n\nIn Artikel 1 sind in den Absätzen 1 bis 3 die einzelnen Steuerhoheiten und die von diesen zu erheben-\n\nden Steuerarten geregelt. Aufgrund eines redaktionellen Versehens sind die Veränderungen, welche \n\ndie Teilrevision des Steuergesetzes auf den 1. Januar 2020 (StG 2019 – Umsetzung STAF) zur Folge \n\nhatte, nicht nachgeführt worden. Mit der Steuervorlage 2022 soll die irrtümlich unterbliebene redakti-\n\nonelle Anpassung in Artikel 1 nachgeholt werden.  \n\nArtikel 26  Unbewegliches Vermögen \n\nDer Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person für den Eigengebrauch zur Verfü-\n\ngung steht, soll in Artikel 26 Absatz 1 Buchstabe b mit der im Steuerrecht und im allgemeinen Sprach-\n\ngebrauch bekannten Bezeichnung «Eigenmietwert» präzisiert werden. Nach Absatz 2 soll der Eigen-\n\nmietwert der mittleren Marktmiete und damit dem Betrag entsprechen, der bei einer Vermietung an \n\neinen Dritten erzielt werden könnte. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Eigenmietwert \n\nauch massgebend, wenn das Mietobjekt offensichtlich zu einem Vorzugspreis vermietet wird. Der ver-\n\neinbarte Mietzins muss somit mehr als 50 Prozent des Eigenmietwerts ausmachen, ansonsten muss die \n\nEigentümerin oder der Eigentümer den Differenzbetrag zwischen vereinbarter Miete und Eigenmiet-\n\nwert als Einkommen versteuern. Neu soll der Eigenmietwert nach Absatz 3 schematisch und formel-\n\nmässig nach Grundstückskategorien anhand von Mietwertansätzen in Prozenten des Steuerwerts fest-\n\ngelegt werden. Die Wertermittlung soll somit nicht mehr nach subjektiven Kriterien verbunden mit ei-\n\nnem Augenschein, sondern nach objektiven Kriterien erfolgen. Der Eigenmietwertabzug soll unverän-\n\ndert 25 Prozent betragen. Allerdings kann der Landrat den Abzug auf bis 30 Prozent erhöhen und auf \n\ndie Obergrenze beim Abzug von 7'500 Franken verzichten. Dies auch zur Sicherstellung der Ertrags-\n\nneutralität. Sein Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. Nach Absatz 4 soll dieser Abzug \n\nneu auch bei der Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts (Wohnrecht oder Nutzniessung) \n\nam Wohnsitz gewährt werden. Der Regierungsrat soll nach Absatz 5 die Einzelheiten zur Berechnung \n\nder Eigenmietwerte in einem Reglement näher präzisieren. Die Anpassung der Eigenmietwerte erfolgt \n\ndergestalt, dass diese den mittleren Marktmieten entsprechen. Die Festlegung der Parameter soll – \n\nwie in Ziffer 4.2.3 ausgeführt – zusammen mit externen Fachexperten geschehen, um eine möglichst \n\nbreite Akzeptanz in der Öffentlichkeit und bei politischen Entscheidungsträgern zu erzielen.  \n\nArtikel 48  2. Grundstücke \n\nAbsatz 2 wird nur redaktionell angepasst. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind von \n\ndieser Steuervorlage nicht betroffen, weil sich deren Bewertung nach Massgabe des Bundesrechts \n\nrichtet. Neu sollen in Absatz 3 die Grundzüge zur Bewertung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke \n\nfestgehalten werden. Für den Steuerwert nichtlandwirtschaftlich genutzter, überbauter Grundstücke \n\nsoll je nach Grundstückkategorie entweder der Real- oder der Ertragswert massgebend sein. Bei Ein- \n\nbis Dreifamilienhäusern und bei Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken sowie bei Industrie- und Gewer-\n\nbeobjekten ist der Realwert massgebend für den Steuerwert. Der Realwert setzt sich aus dem Zeitwert \n\n(Neuwert abzüglich Altersentwertung) und dem Landwert zusammen. Bei Mehrfamilienhäuser, bei \n\nStockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und bei reinen Geschäftshäusern sowie bei gemischten \n\nWohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten ist der Ertragswert massgebend für den Steuerwert. \n\nDer Ertragswert entspricht dem mit einem Prozentsatz (Kapitalisierungssatz) kapitalisierten jährlichen \n\n\n\nSeite 29/33 \n\n \n\nMietwert eines Grundstücks. Neu erfolgt die Bewertung somit nach objektiven Kriterien gestützt auf \n\nbereits vorhandene Daten (Landwerte, Neuwert, Altersentwertung usw.) beim AfSt. Im Vergleich zur \n\nneuen Bestimmung hält das geltende Recht lediglich fest, dass für nichtlandwirtschaftliche Grundstü-\n\ncke der Verkehrswert massgebend ist, während dem die Bewertungsmethodik von Grundstücken in \n\nder SchäV genauer umschrieben ist. Liegt der nach neuen Vorgaben ermittelte Steuerwert über dem \n\neffektiven Verkehrswert des Grundstücks, ist dieser nach einer anerkannten Bewertungsmethode ge-\n\nmäss Absatz 4 individuell zu ermitteln und mindestens auf den Zielwert von 85 Prozent des effektiven \n\nMarktwerts zu korrigieren. Dieselbe Regelung findet Anwendung, wenn der Steuerwert unter 85 Pro-\n\nzent des effektiven Marktwerts liegt. In diesem Fall ist der Steuerwert auf mindestens 85 Prozent des \n\neffektiven Marktwerts festzusetzen. Nach Absatz 5 erlässt der Regierungsrat in einem Reglement die \n\nEinzelheiten zur Bewertung der Grundstücke und stellt sicher, dass die am oberen Rand der Bandbreite \n\nliegenden Grundstückschätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen.  \n\n7. Kapitel Schätzungsverfahren Grundstück und Vollzug \n\nDas 7. Kapitel enthält neben den Artikeln zum Schätzungsverfahren auch spezialrechtliche Bestimmun-\n\ngen zum Vollzug der Grundstückschätzung. \n\nArtikel 64 Allgemeine Neuschätzung und individuelle Zwischenschätzung (neu) \n\nDie Sachüberschrift von Artikel 64 soll gemäss den Ausführungen zu Kapitel II, Ziffer 5.1 und 5.3, ange-\n\npasst werden. Anstelle des bisherigen Neuschätzungszyklus von 12 Jahren und der alle vier Jahre vor-\n\nzunehmenden Eigenmietwerterhebung soll das AfSt die dem Eigenmiet- und Steuerwert zugrundelie-\n\ngenden Bewertungsfaktoren (Landwerte, Entwertungsfaktoren, Mietwertansätze, Kapitalisierungszins-\n\nsätze u.a.m.) nach Absatz 1 neu alle sechs Jahre überprüfen. Die periodische Überprüfung und Aktuali-\n\nsierung der Bewertungsparameter führt zu einer allgemeinen Neuschätzung der Eigenmiet- und Steu-\n\nerwerte. Bei geringfügigen Änderungen kann auf eine Anpassung der Werte verzichtet werden. Der \n\nRegierungsrat wird die Einzelheiten in einem Reglement festlegen. Absatz 2 regelt die individuelle Zwi-\n\nschenschätzung, die aufgrund der Änderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Ver-\n\nhältnisse erfolgt (siehe Kapitel II, Ziffer 5.3). Diese Bestimmung entspricht inhaltlich der bisherigen Zwi-\n\nschenschätzung (Art. 64 Abs. 2 Bst. b StG). Die Absätze 3 und 4 entsprechen den geltenden Bestim-\n\nmungen. \n\nArtikel 65  Mitwirkung \n\nNach Absatz 1 tauschen die FGS und das AfSt gegenseitig die für die Bewertung notwendigen Aus-\n\nkünfte aus. Diese Möglichkeit besteht bereits nach dem geltenden Recht. Neu soll der Zugriff elektro-\n\nnisch auf die schätzungsrelevanten Daten wie den Neuwert, die Kubatur und weitere relevante Daten \n\nerfolgen. Zudem soll im Gesetz ausdrücklich festgehalten werden, dass der Austausch kostenlos er-\n\nfolgt, was der geltenden Praxis entspricht. Neu soll in Absatz 2 die Mitwirkungspflicht der Baubehör-\n\nden aufgenommen werden. Im Kanton Uri kann der Baubewilligungsprozess bis zur Abnahme praktisch \n\nvollständig elektronisch abwickelt werden. Da nach dem neuen Schätzungsmodell für die Bewertung in \n\nder Regel kein Augenschein mehr erforderlich ist, soll die Meldepflicht durch das zuständige Bausekre-\n\ntariat der Einwohnergemeinde nach erfolgter Bauabnahme ausdrücklich im Gesetz verankert werden. \n\nEine (faktische) Meldepflicht bestand in der Praxis bisher schon. Die Meldung kann mit der Software \n\nCAMAC automatisiert an die entsprechenden Stellen wie Lisag AG, Abwasser Uri, AfSt usw. erfolgen. \n\n\n\nSeite 30/33 \n\n \n\nArtikel 66 (Anpassung Eigenmietwert) \n\nNach geltendem Recht muss das AfSt alle vier Jahre eine Eigenmietwerterhebung durchführen und gibt \n\ndem Regierungsrat eine Empfehlung zur Umsetzung ab. Falls sich das Mietzinsniveau im Vergleich zur \n\nletzten allgemeinen Neuschätzung oder Erhebung massgeblich verändert, führt dies zu einer prozentu-\n\nalen Anpassung der Eigenmietwerte. Die Auswertung der letzten Mietwerterhebung zeigte aufgrund \n\nder Entwicklung verschiedener Einflussfaktoren wie den Referenzzinssatz, die Teuerung oder den Leer-\n\nwohnungsbestand kein kohärentes Bild. Neu soll im Rhythmus von sechs Jahren eine allgemeine Neu-\n\nschätzung erfolgen. Dieser gegenüber heute verkürzte Anpassungsmechanismus rechtfertigt es, auf \n\ndas aufwändige Verfahren der Mietwerterhebung alle vier Jahre zu verzichten. Die geltende Bestim-\n\nmung wird durch das neue Verfahren obsolet und kann deshalb aufgehoben werden.  \n\nArtikel 269e  Übergangsbestimmung der Teilrevision per 1. Januar 2024 (neu) \n\nDie Schätzungen nach geltendem Recht sollen bis zur Bewertung nach neuem Recht bestehen bleiben, \n\nfalls der Grundstückbestand infolge der einmaligen Umstellung des Schätzungssystems nicht auf einen \n\nbestimmten Stichtag hin neu bewertet werden kann. Für diese Fälle sieht die Übergangsbestimmung \n\nvor, dass die Eigenmiet- und Steuerwerte nach bisherigem Recht bis zu einer Bewertung nach neuem \n\nRecht bestehen bleiben. Die Mietwerterhebung nach Artikel 66 StG entfällt aber ab Inkrafttreten der \n\nÄnderung. Das gilt auch für den Fall, bei dem der Landrat die Abzüge nach Artikel 26 Absatz 4 StG än-\n\ndert.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen \n\n Mischwertmethode im Vergleich zur neuen Bewertungsmethode (Beilage 1) \n\n Beispiel für die Bewertung eines Einfamilienhauses (Beilage 2) \n\n Beispiel für die Bewertung eines Stockwerkeigentums (Beilage 3) \n\n Änderungserlass zum Gesetz über die direkten Steuern im Kanton Uri (separate Beilage 4) \n\n Synoptische Darstellung des Änderungserlasses zum StG (separate Beilage 5) \n\n Liste der Vernehmlassungsadressaten (separate Beilage 6) \n  \n\n\n\nSeite 31/33 \n\n \n\nBeilage 1 \n\nMischwertmethode im Vergleich zur neuen Bewertungsmethode \n\nDer Steuerwert wird nach der Mischwertmethode als Kombination aus Real- und Ertragswert ermittelt. \n\nDer Realwert setzt sich aus dem Neuwert der Baute abzüglich der Altersentwertung, aus den Erschlies-\n\nsungskosten und aus den Nebenkosten sowie aus dem Landwert zusammen. Der Ertragswert ent-\n\nspricht der Summe der zukünftigen auf den Bewertungsstichtag diskontierten Nettoerträgen. Bei der \n\nMischwertmethode wird der Ertragswert je nach wirtschaftlicher Bedeutung des zu bewertenden Ob-\n\njekts entsprechend gewichtet. \n\n \n\n \nNeu soll der Steuerwert je nach Grundstückskategorien entweder zum Real oder Ertragswert festge-\n\nlegt werden. Der Realwert soll für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, bei Stockwerkeigentum zu \n\nWohnzwecken sowie bei Industrie- und Gewerbeobjekten die Grundlage für den Steuerwert bilden. \n\nDer Ertragswert soll bei Mehrfamilienhäusern, Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und bei rei-\n\nnen Geschäftshäusern sowie bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten \n\ndie Grundlage für die Festlegung des Steuerwerts bilden. \n\n \n\n \n \n\nDie vereinfachte Methode ist für die Grundstückeigentümerinnen und –eigentümer besser nachvoll-\n\nziehbar.   \n\n\n\nSeite 32/33 \n\n \n\nBeilage 2 \n\n \n\nBeispiel für die Bewertung eines Einfamilienhauses \n\nDas nachfolgende Beispiel soll bei einem Einfamilienhaus die Ermittlung des Realwerts mit den not-\n\nwendigen Parametern veranschaulichen: \n\nBewertung Einfamilienhaus \n\nLandwert:  \n\nabsoluter Wert x Wert pro m2 (z. B. 500 m2 x CHF 600) \n\n CHF 300'000 \n\nNeuwert (gemäss Bauabrechnung) CHF + 700'000  \n\nAbzüglich Entwertung (z. B. Baujahr 2011, 1 % p.a.) CHF -    70'000  \n\n=  Zeitwert  CHF 630'000 \n\nRealwert  CHF 930'000 \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite 33/33 \n\n \n\nBeilage 3 \n\nBeispiel für die Bewertung eines Stockwerkeigentums \n\n \n\nBei einem Stockwerkeigentum erfolgt die Ermittlung des Realwerts ausgehend vom Stammgrundstück \n\nund der massgeblichen Wertquote mit den gleichen Parametern: \n\nBewertung Stockwerkeigentum \n\nLandwert:  \n\nabsoluter Wert x Wert pro m2 (z. B. 800 m2 x CHF 1’000) \n\n CHF 800'000 \n\nNeuwert (gemäss Bauabrechnung) CHF 2'200'000  \n\nAbzüglich Entwertung (z. B. Baujahr 2016, 1 % p.a.) CHF -  110'000  \n\n=  Zeitwert  CHF 2'090'000 \n\nRealwert  CHF 2'890'000 \n\nRealwert für Stockwerkeinheit \n\n(z. B. nach Wertquote 300/1000) \n CHF    867'000 \n\n \n\n\n\tI  Zusammenfassung\n\tII Ausführlicher Bericht\n\t1 Ausgangslage\n\t1.1 Vorbemerkungen\n\t1.2 Technische Ausgangslage\n\t1.3 Bundesrechtliche Vorgaben\n\t1.3.1 Rechtsgleiche Behandlung aller steuerpflichtigen Personen\n\t1.3.2 Bewertung von Grundstücken\n\t1.3.3 Besteuerung der Eigenmietwerte\n\n\t1.4 Kantonale Bewertungsgrundsätze\n\t1.4.1 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke\n\t1.4.1.1 Festlegung des Steuerwerts\n\t1.4.1.2 Festlegung des Eigenmietwerts\n\n\t1.4.2 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke\n\n\t1.5 Politische Vorstösse auf Bundesebene zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung\n\t1.6 Kantonale Fachstelle für Gebäudeversicherung\n\n\t2 Bisherige Schätzungsverfahren und -methode\n\t2.1 Allgemeine Neuschätzung\n\t2.2 Zwischenschätzung\n\t2.3 Verkehrswertschätzung\n\t2.4 Bewertungsmethode\n\t2.4.1 Mischwertmethode\n\t2.4.2 Eigenmietwert\n\n\t2.5 Nachteile des heutigen Schätzungsmodells\n\t2.6 Zusammenfassendes Ergebnis\n\t2.7 Doppelspurigkeit mit Fachstelle für Gebäudeversicherung\n\n\t3 Notwendigkeit zur Anpassung\n\t3.1 Ausgangslage\n\t3.1.1 Kosten bei Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung\n\t3.1.2 Gesetzgeberischer Anpassungsbedarf\n\n\t3.2 Entwicklungen im Tourismus Resort Andermatt\n\t3.3 Konsequenzen beim Verzicht auf Erneuerung der Software\n\t3.4 Aktuelle Entwicklungen anderer Kantone\n\t3.4.1 Kanton Luzern\n\t3.4.2 Kantone Nidwalden und Obwalden\n\n\n\t4 Neue Schätzungsmethode\n\t4.1 Ziele der Neuregelung\n\t4.2 Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke\n\t4.2.1 Realwert\n\t4.2.1.1 Landwert\n\t4.2.1.2 Zeitwert\n\n\t4.2.2 Zielwert für den Steuerwert\n\t4.2.3 Festlegung der Miet- und Eigenmietwerte\n\t4.2.4 Abzug vom Eigenmietwert\n\t4.2.5 Bewertung nach dem Ertragswert\n\t4.2.6 Kapitalisierungszinssatz\n\t4.2.7 Abgrenzung bei gemischt genutzten Objekten\n\t4.2.8 Spezialfälle\n\t4.2.8.1 Baurechtsgrundstücke\n\t4.2.8.2 Selbständiges Miteigentum\n\t4.2.8.3 Unselbständiges Miteigentum\n\t4.2.8.4 Abweichende Bewertungsmethoden\n\n\n\t4.3 Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte landwirtschaftlicher Grundstücke\n\n\t5 Periodische Anpassung der Schätzungswerte\n\t5.1 Allgemeine Neuschätzung\n\t5.2 Etappenweise Umsetzung der Neuschätzung (Übergangsregelung)\n\t5.3 Individuelle Zwischenschätzung\n\n\t6 Anpassung der gesetzlichen Grundlagen\n\t7 Finanzielle Auswirkungen\n\t7.1 Steuerliche Auswirkungen\n\t7.2 Personelle Auswirkungen\n\t7.3 Verpflichtungskredit\n\n\n\tIII Vernehmlassung\n\tIV Bemerkung zu den einzelnen Bestimmungen\n\tBeilage 1\n\tMischwertmethode im Vergleich zur neuen Bewertungsmethode\n\tBeilage 2\n\tBeispiel für die Bewertung eines Einfamilienhauses\n\tBeilage 3\n\tBeispiel für die Bewertung eines Stockwerkeigentums\n\n