name: LA.2021-0484 I. Bericht und Antrag des Regierungsrats

text: \n \n\n \n\n \n\nBericht und Antrag \n\ndes Regierungsrats \n\nan den Landrat \n\n_______________________________ \n \n\n \n\n \n16. November 2021 \n\n  \n\nNr. 2021-664 R-270-11 Bericht und Antrag des Regierungsrats an den Landrat zur Teilrevision des \n\nGesetzes über die direkten Steuern im Kanton Uri zur Vereinfachung des Schätzungswesens (StG \n\n2022 - URIEval) \n\n  \n\nI. Zusammenfassung \n\n \n\nMit dieser Teilrevision des Gesetzes über die direkten Steuern im Kanton Uri (Steuergesetz [StG]; \n\nRB 3.2211) auf den 1. Januar 2024 will der Regierungsrat das Schätzungsmodell im Kanton Uri stark \n\nvereinfachen. Die heute angewandte Mischwertmethode ist in der Regel mit einem Augenschein \n\nverbunden und zeichnet sich durch subjektive Bewertungskriterien aus. Neu sollen die Eigenmiet- \n\nund Steuerwerte nach objektiven Kriterien schematisch und formelmässig festgelegt werden. Der \n\nRegierungsrat will die neue Schätzungsmethode bezüglich des Einkommenssteuersubstrats mög-\n\nlichst ergebnisneutral einführen. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer soll die Schätzungsverfü-\n\ngung transparenter und besser nachvollziehbar sein. Im Vergleich zum heutigen Verfahren lässt \n\nsich durch den Verzicht auf den Augenschein für den Kanton und die Gemeinden eine Kosteneinspa-\n\nrung von rund 3,2 Millionen Franken erzielen. \n\n \n\nDer Landrat müsste - unter Einhaltung des im kantonalen Recht festgelegten Regelzyklus von zwölf \n\nJahren - bis im Jahr 2023 die nächste allgemeine Neuschätzung anordnen. Die dringend notwendige \n\nAblösung der Bewertungssoftware GemDat 5 bietet die Gelegenheit, das aktuell aufwendige Schät-\n\nzungsverfahren stark zu vereinfachen. \n\n \n\nKosteneinsparung von 3,2 Millionen Franken durch Verzicht auf einen Augenschein \n\n \n\nNach dem heutigen Verfahren wird der Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke nach der \n\nsogenannten Mischwertmethode aus Real- und Ertragswert ermittelt. Die allgemeine Neuschätzung \n\nist in der Regel mit einem Augenschein verbunden und wesentlich durch subjektive Bewertungskrite-\n\nrien geprägt. Dieses Verfahren ist aufwendig und entspricht nicht mehr dem Zeitgeist des modernen \n\nwirtschaftlichen Denkens. \n\n \n\nNeu soll der Realwert massgebend für die Berechnung der Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher \n\nGrundstücke sein. Die Eigenmietwerte sollen neu nach objektiven Kriterien in Prozenten (sogenannter \n\nMietwertansatz) des Steuerwerts berechnet werden. Nach der neuen Schätzungsmethode können die \n\n\n\n2 \n  \n\n  \n\nEigenmiet- und Steuerwerte nach objektiven Kriterien schematisch und formelmässig - in der Regel \n\nohne Augenschein - festgelegt werden. Im Vergleich zum heutigen Schätzungsverfahren lässt sich \n\ndadurch für Kanton und Gemeinden eine Kosteneinsparung von rund 3,2 Millionen Franken erzielen. \n\n \n\nErgebnisneutrale Einführung der neuen Schätzungsmethode \n\n \n\nDer Regierungsrat legte in seinem Grundsatzentscheid vom 15. Juni 2021 fest, die Einführung der \n\nneuen Schätzungsmethode hinsichtlich des Einkommenssteuersubstrats möglichst ergebnisneutral \n\numzusetzen. Gleichwohl will er im Sinne der Steuergerechtigkeit infolge der steigenden Landpreise \n\ngewisse Erhöhungen beim Vermögen in Richtung Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke \n\nherbeiführen. Rechtfertigen lassen sich diese auch mit den allgemein gestiegenen Immobilienpreisen. \n\n \n\nRegelmässige Überprüfung alle sechs Jahre \n\n \n\nDie der Bewertung zugrundeliegenden Parameter wie Landwerte, Kapitalisierungszinssätze und Miet-\n\nwertansätze sollen neu alle sechs Jahre überprüft und die Eigenmiet- und Steuerwerte bei Bedarf an-\n\ngepasst werden. \n\n \n\nLandwirtschaftliche Grundstücke sind nicht betroffen \n\n \n\nLand- und forstwirtschaftliche Grundstücke bleiben von der Teilrevision des Steuergesetzes unberührt \n\nund werden weiterhin gemäss den für die bundesrechtlichen Schätzungen geltenden Vorschriften \n\nnach dem landwirtschaftlichen Ertragswert bewertet. \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n3 \n  \n\n  \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\nI. Zusammenfassung .............................................................................................................. 1 \n\nII. Ausführlicher Bericht........................................................................................................... 5 \n\n1. Ausgangslage ...................................................................................................................... 5 \n\n1.1. Vorbemerkungen ................................................................................................................ 5 \n\n1.2. Technische Ausgangslage .................................................................................................... 6 \n\n1.3. Bundesrechtliche Vorgaben ................................................................................................ 7 \n\n1.3.1. Rechtsgleiche Behandlung aller steuerpflichtigen Personen ................................................. 7 \n\n1.3.2. Bewertung von Grundstücken .............................................................................................. 7 \n\n1.3.3. Besteuerung der Eigenmietwerte ......................................................................................... 7 \n\n1.4. Kantonale Bewertungsgrundsätze ....................................................................................... 8 \n\n1.4.1. Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke .................................................................................. 8 \n\n1.4.2. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ......................................................................... 8 \n\n1.5. Politische Vorstösse auf Bundesebene zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung ..... 9 \n\n1.6. Kantonale Fachstelle für Gebäudeversicherung ................................................................... 9 \n\n2. Bisherige Schätzungsverfahren und -methode ....................................................................10 \n\n2.1. Allgemeine Neuschätzung ..................................................................................................10 \n\n2.2. Zwischenschätzung ............................................................................................................10 \n\n2.3. Verkehrswertschätzung ......................................................................................................10 \n\n2.4. Bewertungsmethode ..........................................................................................................11 \n\n2.4.1. Mischwertmethode ............................................................................................................ 11 \n\n2.4.2. Eigenmietwert ................................................................................................................... 11 \n\n2.5. Nachteile des heutigen Schätzungsmodells ........................................................................11 \n\n2.6. Zusammenfassendes Ergebnis ............................................................................................13 \n\n2.7. Doppelspurigkeit mit Fachstelle für Gebäudeversicherung .................................................13 \n\n3. Notwendigkeit zur Anpassung ............................................................................................14 \n\n3.1. Ausgangslage .....................................................................................................................14 \n\n3.1.1. Kosten bei Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung .................................................... 14 \n\n3.1.2. Gesetzgeberischer Anpassungsbedarf ................................................................................ 14 \n\n3.2. Entwicklungen im Tourismus Resort Andermatt .................................................................14 \n\n3.3. Konsequenzen beim Verzicht auf Erneuerung der Software................................................15 \n\n3.4. Aktuelle Entwicklungen in anderen Kantonen ....................................................................15 \n\n3.4.1. Kanton Luzern .................................................................................................................... 15 \n\n3.4.2. Kantone Nidwalden und Obwalden .................................................................................... 16 \n\n4. Neue Schätzungsmethode ..................................................................................................16 \n\n4.1. Ziele der Neuregelung ........................................................................................................16 \n\n4.2. Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke...........17 \n\n4.2.1. Realwert ............................................................................................................................ 17 \n\n4.2.2. Zielwert für den Steuerwert ............................................................................................... 19 \n\n4.2.3. Festlegung der Miet- und Eigenmietwerte .......................................................................... 19 \n\n4.2.4. Abzug vom Eigenmietwert ................................................................................................. 21 \n\n4.2.5. Bewertung nach dem Ertragswert ...................................................................................... 21 \n\n4.2.6. Kapitalisierungszinssatz ...................................................................................................... 22 \n\n4.2.7. Abgrenzung bei gemischt genutzten Objekten.................................................................... 22 \n\n\n\n4 \n  \n\n  \n\n4.2.8. Spezialfälle ......................................................................................................................... 22 \n\n5. Periodische Anpassung der Schätzungswerte .....................................................................23 \n\n5.1. Generelle Neuschätzung ....................................................................................................23 \n\n5.2. Umsetzung der generellen Neuschätzung...........................................................................24 \n\n5.3. Individuelle Zwischenschätzung .........................................................................................25 \n\n6. Anpassung der gesetzlichen Grundlagen ............................................................................26 \n\n7. Finanzielle Auswirkungen ...................................................................................................27 \n\n7.1. Steuerliche Auswirkungen ..................................................................................................27 \n\n7.2. Personelle Auswirkungen ...................................................................................................28 \n\n7.3. Verpflichtungskredit ...........................................................................................................29 \n\nIII. Vernehmlassung ................................................................................................................30 \n\n1. Allgemeine Beurteilung ......................................................................................................30 \n\n1.1. Vereinfachung der Schätzungsmethode (II. Kapitel, Ziff. 4.) ................................................30 \n\n1.2. Periodische Anpassung der Schätzungswerte (II. Kapitel, Ziff. 5.1.) .....................................30 \n\n1.3. Etappenweise Umsetzung (II. Kapitel, Ziff. 5.2.) ..................................................................31 \n\n1.4. Weitere Bemerkungen .......................................................................................................31 \n\n2. Anpassung aufgrund der Vernehmlassung ..........................................................................31 \n\nIV. Bemerkungen zu den einzelnen Bestimmungen .................................................................31 \n\nV. Antrag ................................................................................................................................34 \n\n \n\nVerzeichnis der Abbildungen \n\n \n\nAbbildung 1 Systemübersicht ............................................................................................................. 6 \n\nAbbildung 2 Ermittlung Realwert ......................................................................................................17 \n\nAbbildung 3 Vergleich Steuerwert mit Verkaufspreis der Jahre 2011 bis 2016 in %, Quelle: AfSt .......28 \n\n \n\nVerzeichnis der Tabellen \n\n \n\nTabelle 1 Vor- und Nachteile des heutigen Schätzungsmodells .....................................................13 \n\nTabelle 2 Mietwertansätze für Einfamilienhäuser .........................................................................20 \n\nTabelle 3 Berechnungsbeispiel des Eigenmietwerts für ein Einfamilienhaus .................................20 \n\nTabelle 4 Mietwertansätze für Stockwerkeigentum ......................................................................20 \n\nTabelle 5 Berechnungsbeispiel des Eigenmietwerts für ein Stockwerkeigentum ...........................22 \n\nTabelle 6 Gesamtkosten für den Verpflichtungskredit ..................................................................29 \n\nTabelle 7 Zeitplan zum weiteren Vorgehen ...................................................................................30 \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n5 \n  \n\n  \n\nII. Ausführlicher Bericht \n\n \n\n1. Ausgangslage \n\n \n\n1.1. Vorbemerkungen \n\n \n\nDie Steuer- und Eigenmietwerte werden von den kantonalen Steuerbehörden im Rahmen von Grund-\n\nstückschätzungen festgelegt. Der Wert der Grundstücke bestimmt sich grundsätzlich nach dem Prin-\n\nzip von Angebot und Nachfrage. Die Kantone müssen deshalb in periodischen Abständen Neuschät-\n\nzungen durchführen, um die steuerrelevanten Werte den veränderten Marktbedingungen anzupas-\n\nsen. Bei baulichen Veränderungen sind die Werte jeweils unmittelbar den neuen Verhältnissen anzu-\n\npassen. Zu den zentralen Bestandteilen jeder Grundstückschätzung zählen die Wertermittlungsme-\n\nthode und das Bewertungsverfahren. \n\n \n\nDie Finanzdirektion befasste sich im Hinblick auf die Vorbereitung der nächsten allgemeinen Neu-\n\nschätzung vertieft mit den Prozessabläufen der Grundstückschätzung und erarbeitete eine Auslege-\n\nordnung. Nach Artikel 66 Steuergesetz wird im Kanton der Eigenmietwert alle vier Jahre der prozen-\n\ntualen Veränderung des Mietzinsniveaus angepasst und der Landrat ordnet in der Regel alle zwölf \n\nJahre eine allgemeine Neuschätzung der Grundstücke an (Art. 64 StG). Anstelle der Neuschätzung \n\nkann er auch eine Neubewertung aufgrund veränderter Indexzahlen veranlassen. Die wiederkeh-\n\nrende Durchführung von allgemeinen Neuschätzungen aller Grundstücke auf einen Stichtag - verbun-\n\nden mit einem Augenschein vor Ort - ist nach Auffassung der Finanzdirektion nicht mehr opportun. \n\nDie heute beim Amt für Steuern (AfSt) eingesetzte Software für Grundstückbewertung GemDat Ver-\n\nsion 5 (nachfolgend «GemDat 5») befindet sich am Ende ihres Produktlebenszyklus und ist zwingend \n\ndurch eine Nachfolgelösung zu ersetzen. Diese Ausgangslage bewog die Finanzdirektion, das heutige \n\nSchätzungsverfahren aus verwaltungsökonomischen Überlegungen grundsätzlich zu hinterfragen. \n\n \n\nGestützt auf diese Auslegeordnung erkannte der Regierungsrat den Handlungsbedarf und beauf-\n\ntragte die Finanzdirektion, ein neues Konzept zur Vereinfachung des Schätzungswesens im Kanton \n\nUri zu erarbeiten. Das unter der Bezeichnung «URIEval» laufende Projekt rückte infolge der zahlrei-\n\nchen kantonalen Steuergesetzrevisionen (StG 2018 - URTax; StG 2019 - STAF; StG 2020 - Quellen-\n\nsteuer) der vergangenen drei Jahre etwas in den Hintergrund. Zeitgleich entflammte erneut die steu-\n\nerpolitische Diskussion zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Bundesebene, angestos-\n\nsen durch die Parlamentarische Initiative der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats \n\n(WAK-S). Die Unsicherheiten hinsichtlich der künftigen Rechtsentwicklung im Schätzungsbereich ha-\n\nben die Finanzdirektion dazu bewogen, das Projekt «URIEval» nicht prioritär voranzutreiben und \n\nstattdessen die Umsetzung des Projekts «DigiTax Uri» vorzuziehen. \n\n \n\nAm 28. April 2020 verzichtete der Regierungsrat auf eine Anpassung der Eigenmietwerte auf den \n\n1. Januar 2021 und beauftragte die Finanzdirektion, die Umsetzung des Projekts «URIEval» unter Be-\n\nrücksichtigung der Entwicklung des Schätzungswesens in anderen Kantonen weiterzuverfolgen. Die \n\nFinanzdirektion hat den Auftrag entgegengenommen und hinterfragte das ursprünglich registerba-\n\nsierte Neubewertungsmodell, das an der Medienkonferenz vom 29. März 2018 kurz präsentiert \n\nwurde. Das vorgestellte Modell basierte weiterhin auf der sogenannten Mischwertmethode, das an-\n\ngesichts der Entwicklungen in anderen Kantonen und mit Bezug auf die politische Diskussion um den \n\n\n\n6 \n  \n\n  \n\nEigenmietwert nicht als zukunftsträchtig und aufgrund der damit verbundenen zweijährlichen Miet-\n\npreiserhebungen als vergleichsweise aufwendig erscheint. Aus diesen Überlegungen wurde das Mo-\n\ndell in Anlehnung an die künftigen Modelle anderer Zentralschweizer Kantone überarbeitet. \n\n \n\n1.2. Technische Ausgangslage \n\n \n\nDas AfSt führte vor rund 16 Jahren die Software GemDat 5 produktiv ein. Sie bewährte sich während \n\nder letzten Jahre im Bereich der Grundstückbewertung. Uri verfügt sogar als einziger «GemDat 5-\n\nKanton» über eine individuelle Schnittstelle zum Amt für Grundbuch. Freilich ist die Software allmäh-\n\nlich in die Jahre gekommen und wird vom Hersteller nicht mehr weiterentwickelt. So lassen sich un-\n\nter anderem keine neuen eCH-Schnittstellen mehr implementieren oder Neuerungen im Schätzungs-\n\nsystem umsetzen. Die Softwareherstellerin GemDat kündigte inzwischen auch mit allen «GemDat 5-\n\nKantonen» den Wartungsvertrag. Der Finanzdirektion gelang es, eine Verlängerung dieser Frist bis \n\n31. Dezember 2021 zu erwirken, und versucht diesen Vertrag bis zur Ablösung von GemDat 5 auf \n\njährlicher Basis zu erneuern. Vor diesem Hintergrund ist die aktuelle Bewertungssoftware GemDat 5 \n\nzwingend bis zum dritten Quartal 2023 durch eine Nachfolgelösung zu ersetzen. Andernfalls ist ab \n\ndiesem Zeitpunkt kein Austausch von Grundstückdaten über elektronische Schnittstellen zu anderen \n\nSystemen mehr möglich. Die bestehenden elektronischen Schnittstellen zwischen dem Bewertungs-\n\nsystem GemDat 5 zur Grundbuchanwendung Terris und zur Steuerapplikation «nest» müssen zwin-\n\ngend fortgeführt und durch eCH-Schnittstellen ersetzt werden. Das Mengengerüst an täglichen Mel-\n\ndungen könnte manuell nicht ohne zusätzliche personelle Ressourcen bewältigt werden. Das aktuelle \n\nSchnittstellenumfeld des Bewertungssystems lässt sich aus der folgenden Systemübersicht ablesen: \n\n \n\n \nAbbildung 1 Systemübersicht \n\nLegende: \n\nElektronische Schnittstelle \n\nManuelle Bearbeitung \n\nMeldung auf Papier \n\n \n\n\n\n7 \n  \n\n  \n\n1.3. Bundesrechtliche Vorgaben \n\n \n\n1.3.1. Rechtsgleiche Behandlung aller steuerpflichtigen Personen \n\n \n\nBei der Besteuerung von Grundstücken stehen einerseits die rechtsgleiche Behandlung von Mieterin-\n\nnen und Mietern sowie Wohneigentümerinnen und -eigentümern und andererseits aber auch die \n\nrechtsgleiche Behandlung zwischen den Grundeigentümerinnen und -eigentümern im Vordergrund. \n\n \n\nNach dem heute geltenden Recht kann eine Privatperson als Mieterin die bezahlten Mietzinsen in \n\nder Steuererklärung nicht vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Die Grundeigentümerin \n\nbzw. der Grundeigentümer kann die mit der Nutzung der Liegenschaft verbundenen Kosten wie Hy-\n\npothekarzinsen und Unterhaltskosten einkommensmindernd geltend machen und muss sich zum \n\nAusgleich den Eigenmietwert als fiktives steuerbares Einkommen aufrechnen lassen. \n\n \n\nWeiter ist die rechtsgleiche Behandlung auch unter den Eigentümerinnen und Eigentümern zu ge-\n\nwährleisten. Vermietet eine Person ihr Haus beispielsweise an einen Dritten, muss sie den tatsächlich \n\nerzielten Mietertrag als Einkommen versteuern. Wird dieses Haus bei gleichbleibenden Verhältnissen \n\nvon der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt, muss sie sich diesen Mietwert als Ein-\n\nkommen zurechnen lassen. Das System der Eigenmietwertbesteuerung ist aber auch geprägt durch \n\nden in der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) festgehaltenen \n\nAuftrag zur Förderung von Wohneigentum (Art. 108 Abs. 1 BV). \n\n \n\n1.3.2. Bewertung von Grundstücken \n\n \n\nDas Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steu-\n\nerharmonisierungsgesetz [StHG]; SR 642.14) schreibt den Kantonen nach Artikel 2 Absatz 1 Buch-\n\nstabe a zwingend vor, von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben. Das Vermö-\n\ngen, insbesondere die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke, sind zum Ver-\n\nkehrswert (Art. 14 Abs. 1 StHG) zu bewerten. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, \n\nsagt das Gesetz nicht. Dem Kanton verbleibt ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum so-\n\nwohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch in der Frage, ob und in welchem Mass der \n\nErtragswert in die Bewertung einbezogen werden soll. Allerdings dürfen die Vermögenssteuerwerte \n\nnach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Stv. für viele BGE 128 I 240/BGE 124 I 193/BGE 124 I \n\n159) zwischen 60 Prozent und 100 Prozent des Verkehrswerts (Marktwert) liegen. \n\n \n\n1.3.3. Besteuerung der Eigenmietwerte \n\n \n\nDas StHG schreibt den Kantonen auch die Besteuerung der Eigenmietwerte zwingend vor (Art. 2 Abs. \n\n1 Bst. a i.V.m. Art. 7 Abs. 1 StHG). Es enthält aber keine näheren Vorschriften, wie der Eigenmietwert \n\nzu bestimmen ist, sodass den Kantonen diesbezüglich ein gewisser Spielraum verbleibt. Nach der \n\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt es, für die Ermittlung der Eigenmietwerte gesetzliche Min-\n\ndestanforderungen zu erfüllen. Danach darf der Eigenmietwert bei den kantonalen Einkommenssteu-\n\nern im Einzelfall nicht tiefer als 60 Prozent des Marktwerts zu stehen kommen (BGE 124 I 145). Die \n\nEidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) führt periodisch Erhebungen über die Festsetzung der Ei-\n\n\n\n8 \n  \n\n  \n\ngenmietwerte durch und interveniert, wenn diese im Kantonsdurchschnitt weniger als 70 Prozent be-\n\ntragen. Falls die Mietwerte unter 70 Prozent der Marktmiete liegen, erhebt die ESTV auf dem kanto-\n\nnalen Eigenmietwert einen prozentualen Zuschlag, um die steuerliche Gleichbehandlung aller steuer-\n\npflichtigen Personen herzustellen. Der Zuschlag ist nur für die Berechnung des Bundessteuereinkom-\n\nmens massgeblich. \n\n \n\n1.4. Kantonale Bewertungsgrundsätze \n\n \n\n1.4.1. Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke \n\n \n\na) Festlegung des Steuerwerts \n\n \n\nDas Steuergesetz des Kantons Uri steht in Einklang mit dem StHG. Nach dem Steuergesetz ist das \n\nVermögen zum Verkehrswert (Art. 47 StG) zu bewerten, soweit es keine Ausnahmebestimmung gibt. \n\nSomit werden in Uri die Grundstücke - mit Ausnahme landwirtschaftlich genutzter Grundstücke - \n\nstichtagbezogen zum Verkehrswert bewertet. \n\n \n\nDer Landrat ist nach Artikel 48 Steuergesetz ermächtigt, eine Verordnung zur Bewertung der Grund-\n\nstücke zu erlassen. Nach dieser Verordnung über die steueramtliche Schätzung der Grundstücke \n\n(Schätzungsverordnung [SchäV]; RB 3.2215) richtet sich der Wert von Grundstücken und Gebäulich-\n\nkeiten, die sich in gleicher oder ähnlicher Lage befinden und gleich oder ähnlich beschaffen sind, \n\ngrundsätzlich nach dem durchschnittlichen Verkaufspreis (Art. 15 SchäV). Der Steuerwert für über-\n\nbaute Grundstücke wird in der Regel nach dem Mittel des Real- und Ertragswerts (sogenannte \n\nMischwertmethode) und aufgrund einer Besichtigung der Liegenschaft ermittelt. \n\n \n\nb) Festlegung des Eigenmietwerts \n\n \n\nDer Eigenmietwert entspricht dem Betrag, den die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer \n\nbei einer Drittvermietung erzielen könnte (Art. 26 Abs. 2 StG). Massgeblich ist der Nettomietzins, das \n\nheisst der Mietzins ohne Nebenkosten (Art. 22 SchäV). Nach kantonalem Recht sind ausserdem alle \n\nvier Jahre eine Mietwerterhebung durchzuführen und eine Anpassung der Eigenmietwerte aufgrund \n\nder prozentualen Veränderung des Mietzinsniveaus im Kanton zu prüfen (Art. 66 StG). Zur Begünsti-\n\ngung der Selbstvorsorge und zur Förderung von Wohneigentum am Wohnsitz wird in der Steuerer-\n\nklärung der Eigenmietwert jeweils um 25 Prozent, höchstens um 7'500 Franken, herabgesetzt (Art. 26 \n\nAbs. 4 StG). \n\n \n\n1.4.2. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke \n\n \n\nDie Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke erfolgt nach Massgabe des Bundes-\n\ngesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) und der vom Bundesrat erlassenen \n\nVerordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110). Land- und forstwirtschaftlich ge-\n\nnutzte Grundstücke werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet \n\n(Art. 48 Abs. 2 StG). Als Grundlage für die Berechnung dient die Anleitung für die Schätzung des land-\n\nwirtschaftlichen Ertragswerts. \n\n \n\n\n\n9 \n  \n\n  \n\n1.5. Politische Vorstösse auf Bundesebene zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung \n\n \n\nAm 2. Februar 2017 reichte die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) eine Parlamentari-\n\nsche Initiative zur Abschaffung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum ein. Der vor-\n\ngeschlagene Systemwechsel gilt nur für das am Wohnsitz selbstbewohnte Wohneigentum - nicht \n\naber für selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Gleichzeitig sollen die Abzüge für Liegenschaftsunter-\n\nhalt und Schuldzinsen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene nicht mehr abzugsfähig sein. \n\nDie WAK-S verabschiedete im Frühjahr 2019 einen Vorentwurf und eröffnete im April 2019 das Ver-\n\nnehmlassungsverfahren zur Umsetzung des Systemwechsels. \n\n \n\nNach mehrjähriger Debatte verabschiedete die WAK-S am 28. Mai 2021 den Entwurf für ein Bundes-\n\ngesetz über den Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung. Danach soll die Besteuerung des \n\nEigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum am Wohnsitz auf Bundes- und Kantonsebene \n\naufgehoben werden. Der Ständerat hat der Vorlage als Erstrat mit 20 zu 17 Stimmen bei 2 Enthaltun-\n\ngen zugestimmt. Auf Bundesebene sollen gleichzeitig keine Abzüge für die Liegenschaftsunterhalts-\n\nkosten mehr zulässig sein, während die Kantone solche Abzüge weiterhin zulassen können. Abzüge \n\nfür denkmalpflegerische Arbeiten sollen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin \n\nmöglich bleiben. Der Gesetzesentwurf sieht zudem einen befristeten Ersterwerberabzug vor. Selbst-\n\ngenutzte Zweitliegenschaften sollen weiterhin steuerbar bleiben, ebenso die Erträge aus vermieteten \n\noder verpachteten Liegenschaften. Der Schuldzinsenabzug soll im Umfang von 70 Prozent der steuer-\n\nbaren Vermögenserträge weiterhin erlaubt sein. Die WAK-N hat die Vorberatung am 20. Oktober \n\n2021 aufgenommen und verschiedene Interessensvertreterinnen und -vertreter angehört. Die Eintre-\n\ntensdebatte wird erst an der nächsten Sitzung geführt. Es ist davon auszugehen, dass die Detailbera-\n\ntung frühestens im 1. Quartal 2022 aufgenommen wird. \n\n \n\nSollte der angestrebte Systemwechsel trotz der kontrovers geführten Diskussionen zur Abschaffung \n\ndes Eigenmietwerts gelingen, hätte diese Änderung tiefgreifende Folgen für das Schätzungswesen \n\nder Kantone, weil für einen Grossteil der Liegenschaften die aufwendige Ermittlung des Eigenmiet-\n\nwerts entfällt. Gleichwohl müssen aber die Kantone für die Zweitwohnungen den Prozess zur Eigen-\n\nmietwertfestlegung aufrechterhalten. Die nachfolgend vorgeschlagene Schätzungsmethode würde \n\neine Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbstbewohntes Wohneigentum am Wohnsitz \n\nreibungslos ermöglichen. Im Gegensatz zur aktuell angewandten Mischwertmethode, wonach für die \n\nBestimmung des Steuerwerts zwingend die Erhebung eines Mietwerts erforderlich ist, wäre nach der \n\nneuen Schätzungsmethode die Ermittlung des Mietwerts für die Berechnung des Steuerwerts nicht \n\nmehr erforderlich. \n\n \n\n1.6. Kantonale Fachstelle für Gebäudeversicherung \n\n \n\nDie Fachstellen für Gebäudeschätzungen (FGS) schätzen im Auftrag des Schweizerischen Versiche-\n\nrungsverbands (SVV) die Versicherungswerte von Gebäuden in allen Kantonen ohne kantonales Ge-\n\nbäudeversicherungsmonopol (Genf, Obwalden, Uri, Schwyz, Tessin, Wallis und Appenzell Innerrho-\n\nden) sowie dem Fürstentum Liechtenstein. Im Jahr 2010 wurde die Gebäudeversicherungsschätzung \n\nvom SVV an die Dienstleistungsgesellschaft SVV Solution AG ausgelagert. Jede Versicherungsgesell-\n\nschaft bestimmt im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften den Versicherungswert und übernimmt \n\nhierfür die Kosten. Der Steuerwert ist nicht mit dem Versicherungswert identisch, weil letzterer nur \n\n\n\n10 \n  \n\n  \n\nden Gebäudewert nicht aber den Landwert beinhaltet. \n\n \n\n2. Bisherige Schätzungsverfahren und -methode \n\n \n\n2.1. Allgemeine Neuschätzung \n\n \n\nNach geltendem Recht ordnet der Landrat in der Regel alle zwölf Jahre eine allgemeine Neuschät-\n\nzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke an (Art. 64 Abs. 1 StG). Der Kanton Uri setzt bislang \n\nauf das allgemeine Schätzungsverfahren. Bei diesem Verfahren nimmt die Schätzerin oder der Schät-\n\nzer bei einem Augenschein vor Ort alle bewertungsrelevanten Objektdaten auf. Anschliessend wer-\n\nden Eigenmiet- und Steuerwert des Grundstücks den Grundstückeigentümerinnen und -eigentümern \n\nin der Schätzungsverfügung eröffnet. Dieses aufwendige Verfahren ist infolge des Augenscheins je-\n\nweils mit einmaligen Kosten von rund 3,2 Millionen Franken verbunden. Der Landrat könnte anstelle \n\neiner allgemeinen Neuschätzung auch eine Neubewertung der Grundstücke aufgrund veränderter \n\nIndexzahlen veranlassen. Dieses Verfahren ist mit Blick auf die Wahrung der Steuergerechtigkeit un-\n\nter den Grundeigentümerinnen und -eigentümern in den letzten Jahren nicht angewendet worden. \n\nDie steueramtlichen Werte bleiben jeweils bis zur nächsten allgemeinen Neuschätzung unverändert. \n\n \n\nDie landwirtschaftlichen Grundstücke sind durch die allgemeine Neuschätzung in der Regel nicht be-\n\ntroffen. Die Bewertung dieser Grundstücke erfolgt nach Massgabe des Bundesrechts (BGBB und \n\nVBB). Ausnahmen gibt es nur, wenn nach landwirtschaftlichem Bundesrecht gewisse Objektteile oder \n\nganze Objekte nichtlandwirtschaftlich zu bewerten sind. Nur in diesen Fällen ist die Landwirtschaft \n\ndurch die Neubewertung nichtlandwirtschaftlich genutzter Grundstücke betroffen. \n\n \n\n2.2. Zwischenschätzung \n\n \n\nIm Unterschied zur allgemeinen Neuschätzung zählt die Zwischenschätzung zum normalen Arbeitsall-\n\ntag der Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern. Eine Zwischenschätzung ist bei einer we-\n\nsentlichen Veränderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse vorzuneh-\n\nmen. Eine wesentliche Veränderung am Grundstück liegt namentlich bei An-, Um- oder Ausbauten, \n\nbei wesentlichen Änderungen der Nutzungsart oder bei wesentlicher Änderung der Beschaffenheit \n\ndes Grundstücks vor. Mit der Zwischenschätzung legt das AfSt den Steuerwert und den Eigenmiet-\n\nwert neu fest. Diese Werte gelten bis zur nächsten massgeblichen Veränderung am Grundstück oder \n\nbis zur nächsten allgemeinen Neuschätzung. \n\n \n\n2.3. Verkehrswertschätzung \n\n \n\nDas AfSt nimmt im Auftrag für kantonale oder kommunale Steuerbehörden eine interne Verkehrs-\n\nwertschätzung auf einen bestimmten Zeitpunkt vor. Solche Schätzungen erfolgen in den meisten Fäl-\n\nlen für die Festlegung der ordentlichen Steuern bei Überführung von Geschäftsliegenschaften ins Pri-\n\nvatvermögen. Interne Verkehrswertschätzungen sind oftmals auch bei Erbschaften und Schenkungen \n\nfür die Ermittlung von Erbschafts- und Schenkungssteuern notwendig. \n\n \n\nAuf Antrag und auf Rechnung von steuerpflichtigen Personen werden ebenfalls Verkehrswerte von \n\nGrundstücken festgelegt. Solche Schätzungen sind beispielsweise notwendig für Erbteilungen oder \n\n\n\n11 \n  \n\n  \n\nandere Zwecke. \n\n \n\n2.4. Bewertungsmethode \n\n \n\n2.4.1. Mischwertmethode \n\n \n\nIm Kanton Uri wird der Steuerwert aktuell nach der sogenannten Mischwertmethode ermittelt. Da-\n\nnach wird der Steuerwert als Kombination aus Real- und Ertragswert ermittelt. Der Realwert (ent-\n\nspricht dem Substanzwert) setzt sich aus dem Neuwert der Baute abzüglich der Altersentwertung, \n\naus den Erschliessungskosten und aus den Nebenkosten sowie aus dem Landwert zusammen. Der \n\nErtragswert entspricht der Summe der zukünftigen auf den Bewertungsstichtag diskontierten Netto-\n\nerträgen. Bei der Mischwertmethode wird der Ertragswert je nach wirtschaftlicher Bedeutung des zu \n\nbewertenden Objekts entsprechend gewichtet (siehe grafische Darstellung in Beilage 1). \n\n \n\nDiese Methode liefert zwar verlässliche Schätzwerte, ist aber aufgrund der unterschiedlichen Korrek-\n\nturfaktoren, den vielen Möglichkeiten von Zu- und Abschlägen sowie den Punktierungen für die \n\nGrundeigentümerinnen und -eigentümer von Grundstücken wenig transparent. Zudem bewirkt die \n\nständige Pflege der zahlreichen Daten und Parameter einen hohen administrativen Aufwand. Bei der \n\nkünftigen Bewertungsmethode ist diesem Aspekt Rechnung zu tragen. Letztlich ist bei aller Sorgfalt in \n\ndie Überlegungen miteinzubeziehen, dass es sich bei jeder Grundstückschätzung um eine «Schät-\n\nzung» und nicht um eine exakte Wissenschaft handelt. \n\n \n\n2.4.2. Eigenmietwert \n\n \n\nDer Mietwert einer selbst genutzten Liegenschaft wird als steuerbares Naturaleinkommen (Eigen-\n\nmietwert) erfasst. Der Nutzungsertrag entspricht wirtschaftlich dem Mietzins, den die Grundeigentü-\n\nmerin oder der Grundeigentümer bei der Vermietung des Grundstücks erzielen könnte. \n\n \n\nDie Ermittlung der Eigenmietwerte mittels Vergleichsmieten kann in der Praxis aufgrund der Klein-\n\nheit des Kantons zu Verzerrungen führen. Vor allem in kleineren Gemeinden gibt es kaum Objekte, \n\ndie am Wohnungsmarkt auftreten, und folglich liegen zu wenig Marktmieten vor. In vielen Fällen ist \n\nes zudem schwierig, geeignete Vergleichsobjekte zu den selbst bewohnten Liegenschaften zu finden, \n\noder solche sind schlicht nicht vorhanden. In diesen Fällen müssen die Eigenmietwerte adäquat ge-\n\nschätzt werden. \n\n \n\n2.5. Nachteile des heutigen Schätzungsmodells \n\n \n\nDas AfSt hat aufgrund der letzten Jahre die Vor- und Nachteile des aktuellen Systems zur allgemeinen \n\nNeuschätzung gesammelt. Diese lassen sich stichwortartig wie folgt zusammenfassen: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n12 \n  \n\n  \n\nVorteile sind: Nachteile sind: \n\n die allgemeine Neuschätzung ist in der Ur-\n\nner Bevölkerung bekannt; \n\n die politischen Risiken, die vom allgemei-\n\nnen wirtschaftlichen und finanziellen Um-\n\nfeld abhängig sind (z. B. Verpflichtungskre-\n\ndit); \n\n die objektindividuelle Schätzung aufgrund \n\ndes Augenscheins vor Ort; \n\n die hohen Kosten von rund 3,2 Millionen \n\nFranken, da die Rekrutierung zusätzlicher \n\npersoneller Ressourcen notwendig ist; \n\n alle Grundstücke werden auf derselben \n\nWertbasis geschätzt; \n\n der aufwendige Prozess, der in der Regel \n\nalle zwölf Jahre stattfindet und erfahrungs-\n\ngemäss wesentlich mehr Zeit als angenom-\n\nmen in Anspruch nimmt; \n\n der persönliche Augenschein, der eine \n\ngute und detaillierte Datenaufnahme und \n\nden persönlichen Kundenkontakt mit Ei-\n\ngentümerinnen und Eigentümern ermög-\n\nlicht und vereinzelt auch positiv wahrge-\n\nnommen wird (Schätzung nach subjektiven \n\nKriterien); \n\n die lange Vorlaufzeit vom Erhalt des Ver-\n\npflichtungskredits bis zur Inkraftsetzung \n\nder Neuschätzung (z. B. Basisdaten liegen \n\nweit zurück und sind unter Umständen be-\n\nreits wieder überholt); \n\n die verhältnismässig geringe Anzahl von \n\nEinsprachen, die unter Umständen als Aus-\n\nfluss hoher Akzeptanz gegenüber der all-\n\ngemeinen Neuschätzung oder der günsti-\n\ngen Marktentwicklung zugeschrieben wer-\n\nden kann. \n\n die nicht einheitlichen Schätzungsergeb-\n\nnisse, die stark von der subjektiven Wahr-\n\nnehmung und Wertung der verschiedenen \n\nhaupt- und nebenamtlichen Liegenschafts-\n\nschätzerinnen und -schätzern geprägt sind; \n\n  die Augenscheine vor Ort, die nicht mehr \n\nzeitgemäss sind und zunehmend als Ein-\n\ngriff in die Privatsphäre wahrgenommen \n\nwerden; \n\n  der Anpassungsrhythmus von in der Regel \n\nzwölf Jahren ist im heutigen dynamischen, \n\ndigitalen Zeitalter nicht mehr opportun; \n\n  die Neuschätzung bindet zu viele perso-\n\nnelle Ressourcen und wirkt sich letztlich \n\nnegativ auf den Veranlagungsstand aus; \n\n  der Zeitraum für periodische Anpassung \n\nder Eigenmietwerte (vier Jahre) ist - auch \n\nim Vergleich zu anderen Kantonen - zu \n\nkurz bemessen; \n\n\n\n13 \n  \n\n  \n\n  die Mitwirkungspflicht alle vier Jahre für \n\nVermieterinnen und Vermieter zur Miet-\n\nzinserhebung; \n\n  die Anpassung des Eigenmietwerts wirkt \n\nsich bei Anwendung der Mischwertme-\n\nthode gleichzeitig auch auf den Steuerwert \n\ndes Grundstücks aus. \n\nTabelle 1 Vor- und Nachteile des heutigen Schätzungsmodells \n\n \n\n2.6. Zusammenfassendes Ergebnis \n\n \n\nDas heutige Verfahren der allgemeinen Neuschätzung ist in der Bevölkerung zwar bekannt, aber \n\nnicht mehr zeitgemäss. Im Lauf der Zeit verändern sich auch gesellschaftliche Werte. Dies zeigt sich \n\nbeispielsweise in einer sinkenden Akzeptanz von Besichtigungen. Der Schutz der Privatsphäre ge-\n\nniesst einen hohen Stellenwert, dem auch die Verwaltung eine hohe Beachtung beimisst. Der perma-\n\nnente Kosten- und Spardruck rechtfertigen, die allgemeine Neuschätzung durch ein zeitgemässes, \n\neinfaches und kostengünstiges Schätzungsverfahren abzulösen, das auch der Weiterentwicklung der \n\nInformationstechnologien Rechnung trägt. \n\n \n\n2.7. Doppelspurigkeit mit Fachstelle für Gebäudeversicherung \n\n \n\nIm Kanton Uri werden die Gebäude regelmässig durch zwei unabhängige Instanzen geschätzt. Für die \n\nsteueramtliche Schätzung ist die Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern vom AfSt zustän-\n\ndig. Rechtsgrundlage bildet das Steuergesetz. Für die versicherungstechnische Gebäudeschätzung ist \n\ndie FGS gestützt auf das Gesetz über die obligatorische Gebäudeversicherung (Gebäudeversiche-\n\nrungsgesetz; RB 40.1402) zuständig. Der gegenseitige unentgeltliche Datenaustausch ist durch aus-\n\ndrückliche Bestimmungen in beiden Gesetzen gewährleistet. \n\n \n\nDie Kosten für die steueramtliche Schätzung tragen Kanton und Gemeinden. Die Kosten der versiche-\n\nrungstechnischen Gebäudeschätzung tragen die jeweiligen Versicherungsgesellschaften. Es liegt auf \n\nder Hand, dass mit der Zweifachschätzung von Gebäuden Doppelspurigkeiten bestehen, die bei den \n\nbetroffenen Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümern nicht immer auf Verständnis stossen. Dies \n\ninsbesondere in Fällen, wo in kurzen Zeitabständen eine Schätzerin oder ein Schätzer des AfSt und \n\nder FGS einen Augenschein vor Ort vornehmen. \n\n \n\nDie FGS nimmt die Revision des Gebäudeversicherungsgesetzes und das von der Finanzdirektion initi-\n\nierte Projekt URIEval zum Anlass, zusammen mit dem Amt für Steuern ein allfälliges Synergiepoten-\n\nzial im Prozessablauf der Gebäudeschätzung auszuloten. Denkbar wäre zum Beispiel, dass die Gebäu-\n\ndeschätzungen nur noch von einer Instanz vorgenommen werden. Zum jetzigen Zeitpunkt lassen sich \n\nnoch keine Aussagen zur künftigen Gestaltung der Zusammenarbeit machen, da die Initialsitzung erst \n\nam 15. April 2021 stattfand. Gleichwohl kann das Projekt URIEval weiter vorangetrieben werden. \n\n \n\nDer Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle erwähnt, dass die FGS nicht über eine ausreichende Da-\n\n\n\n14 \n  \n\n  \n\ntenbasis verfügt, um alle steueramtlichen Bedürfnisse abzudecken. Obschon die versicherungstechni-\n\nsche Schätzung auf der Kubatur beruht, liefert diese keine Informationen zu den Landwerten oder \n\nden Eigenmietwerten. Für die steueramtliche Schätzung sind die beiden letztgenannten Werte abso-\n\nlut notwendig. \n\n \n\n3. Notwendigkeit zur Anpassung \n\n \n\n3.1. Ausgangslage \n\n \n\nDie hohe Individualität der heutigen Grundstückschätzung nach subjektiven Kriterien, der Augen-\n\nschein vor Ort und die manuellen Eingriffe verhindern weitgehend eine Automatisierung der Schät-\n\nzungen. Der Handlungsbedarf ist aufgrund der vorstehenden Ausführungen und der anstehenden Er-\n\nneuerung der Immobilienbewertungssoftware GemDat 5 ausgewiesen. Dem Kanton Uri bietet sich \n\njetzt die Gelegenheit, das Schätzungswesen zu vereinfachen und kostengünstiger auszugestalten. \n\n \n\n3.1.1. Kosten bei Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung \n\n \n\nNach der geltenden Rechtsordnung müsste der Landrat innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre \n\neine allgemeine Neuschätzung der Grundstücke anordnen oder eine Neubewertung aufgrund verän-\n\nderter Indexzahlen veranlassen. Die bereits erwähnte lange Vorlaufzeit würde jetzt ein sofortiges \n\nHandeln erfordern, um den hierfür notwendigen Kredit zu beantragen. Die Finanzdirektion rechnet - \n\nausgehend von der letzten allgemeinen Neuschätzung - mit einmaligen Kosten von rund 4,5 Millio-\n\nnen Franken. Diese hohen Kosten lassen sich hauptsächlich mit der Ablösung der veralteten Software \n\nGemDat 5 (1,3 Millionen Franken) und den mit der Neuschätzung verbundenen zusätzlichen Perso-\n\nnalkosten (3,2 Millionen Franken) begründen. Die Nachteile des heutigen Schätzungsmodells und die \n\nhohen Kosten rechtfertigen eine grundlegende Neuausrichtung und Vereinfachung im Schätzungswe-\n\nsen. \n\n \n\n3.1.2. Gesetzgeberischer Anpassungsbedarf \n\n \n\nBei der letzten Revision der SchäV im Jahr 2003 blieb die Regelung, wonach der Eigenmietwert «alle \n\nvier Jahre an der prozentualen Veränderung des Mietzinsniveaus im Kanton angepasst wird» (Art. 66 \n\nAbs. 1 StG), unverändert bestehen. Ein Vergleich mit anderen Kantonen zeigt, dass die Zeitperiode \n\nfür die periodische Anpassung der Eigenmietwerte zu kurz bemessen ist. Ausserdem würde die \n\nMischwertmethode, nach welcher der Steuerwert als Kombination aus Real- und Ertragswert berech-\n\nnet wird, unmittelbar auch zu einer Anpassung der Steuerwerte führen. Letzteres steht im Wider-\n\nspruch zum gesetzlichen Wortlaut, wonach nur der Eigenmietwert anzupassen ist. Bei der letzten Re-\n\nvision der SchäV wurde diesem Anpassungsmechanismus zu wenig Beachtung geschenkt und er hätte \n\ngleichzeitig eine Anpassung der gesetzlichen Bestimmung im StG erfordert. \n\n \n\n3.2. Entwicklungen im Tourismus Resort Andermatt \n\n \n\nIn Andermatt entsteht seit 2009 ein Tourismusresort mit neuen 4- und 5-Sterne-Hotels, verschiede-\n\nnen Apartmenthäusern und Luxusresidenzen sowie neuen Sportinfrastrukturanlagen. Parallel dazu \n\nwurde das Skigebiet Andermatt grosszügig ausgebaut und mit jenem in Disentis/Sedrun verbunden. \n\n\n\n15 \n  \n\n  \n\nDiese Entwicklung führte in den vergangenen Jahren zu einem Preisanstieg der Immobilien in Ander-\n\nmatt. Mit der aktuellen Wertbasis und der derzeitigen Schätzungsmethode können die neu entstan-\n\ndenen, hochpreisigen Apartments, Penthouses und Villen nicht mehr adäquat geschätzt werden bzw. \n\ndie Eigenmiet- und Steuerwerte würden viel zu tief ausfallen. \n\n \n\nDas AfSt entwickelte vor einigen Jahren gemeinsam mit Andermatt Swiss Alps AG ein geeignetes Mo-\n\ndell für die Bewertung dieser Objekte. Die Eigenmiet- und Steuerwerte werden seit dem Bezug der \n\nersten Apartments nach objektivem Marktwert schematisch und formelmässig ermittelt. Die Finanz-\n\ndirektion sammelte in den letzten Jahren positive Erfahrungen mit diesem vereinfachten Schätzungs-\n\nmodell. Die Ablösung der herkömmlichen Mischwertmethode drängt sich auch aus der Überlegung \n\nauf, weil es nicht zielführend ist, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle parallel weiterzuführen. \n\n \n\n3.3. Konsequenzen beim Verzicht auf Erneuerung der Software \n\n \n\nBeim Verzicht auf die Erneuerung der Software kann ab dem dritten Quartal 2023 die elektronische \n\nAnbindung an die Umsysteme (siehe Abbildung 1) nicht mehr gewährleistet werden. Nach dem Her-\n\nsteller lassen sich in die Immobilienbewertungssoftware GemDat 5 keine neuen eCH-Schnittstellen \n\nmehr implementieren. Das AfSt erhält vom Amt für Grundbuch jedes Jahr durchschnittlich rund 1'000 \n\nHandänderungen zur Bearbeitung. Eine Handänderung kann infolge der Begründung von Stockwer-\n\nkeigentum in einem Mehrfamilienhaus mehrere neue Grundstücke beinhalten. Dank der elektroni-\n\nschen Schnittstelle zwischen dem Amt für Grundbuch und dem AfSt hält sich der manuelle Bearbei-\n\ntungsaufwand im Rahmen. Falls bis im Jahr 2023 keine Softwareerneuerung erfolgt, hätte dies den \n\nWegfall zahlreicher elektronischer Schnittstellen zur Folge. Bereits heute ist bekannt, dass ab dem \n\ndritten Quartal 2023 die Grundstückdaten von GemDat 5 nicht mehr elektronisch in den Liegen-\n\nschaftsdialog «nest» übermittelt werden können, weil nest-seitig die Umstellung auf eine eCH-\n\nSchnittstelle erfolgt. Angesichts der jährlich zu verarbeitenden Handänderungen und der bevorste-\n\nhenden Neuschätzung der Grundstücke hätte ein solches Szenario nicht nur unerfreuliche Auswir-\n\nkungen für das AfSt. Davon betroffen wären auch Ämter anderer Direktionen wie das Amt für Ge-\n\nsundheit (Gesundheits-, Sozial- und Umweltdirektion), das für die Bearbeitung der individuellen Prä-\n\nmienverbilligung (IPV) zuständig ist, oder das Amt für Grundbuch (Justizdirektion). \n\n \n\n3.4. Aktuelle Entwicklungen in anderen Kantonen \n\n \n\n3.4.1. Kanton Luzern \n\n \n\nIm Sinne der Verwaltungsökonomie beobachtet die Finanzdirektion auch die Rechtsentwicklung und \n\nVeränderungen im Schätzungswesen anderer Kantone. Der Kanton Luzern beispielsweise vereinfacht \n\nmit der Umsetzung des Projekts «LuVal» sein Schätzungswesen massgeblich. Dieses orientiert sich an \n\nden massentauglichen Verfahren der Kantone Basel-Stadt und Zürich. Der Luzerner Kantonsrat ver-\n\nabschiedete die entsprechende Gesetzesgrundlage im September 2019. Den Zeitpunkt des Inkrafttre-\n\ntens wird der Luzerner Regierungsrat festlegen, sobald die aktuelle Software GemDat 5 durch die \n\nneue Bewertungssoftware abgelöst ist. Die Gesetzesrevision tritt auf den 1. Januar 2022 in Kraft. \n\n \n\nKünftig stützt sich die steuerliche Schätzung für den Gebäudeteil auf die Daten der Gebäudeversiche-\n\nrung Luzern (GVL) und für den Landwert auf externe immobilienökonomische Marktdaten ab. Die \n\n\n\n16 \n  \n\n  \n\nsteuerliche Bewertung erfolgt damit grundsätzlich anhand weniger, in der Regel bereits vorhandener \n\ninterner und externer Markt- und Registerdaten. Dies sind etwa der Gebäudeversicherungswert, die \n\nAltersentwertung und der auf Marktdaten basierende Landwert. Die Schätzungsmethode wird unter \n\noptimaler Nutzung diverser strukturierter Daten und der technischen Möglichkeiten deutlich verein-\n\nfacht. Auch andere Kantone wie Basel-Stadt oder Zürich beziehen von den kantonalen Gebäudeversi-\n\ncherungen die Gebäudewerte und berücksichtigen neben dem auf Marktdaten basierenden Land-\n\nwert noch die Altersentwertung. Die Schätzung erfolgt in der Regel mittels einer Pultschätzung. \n\n \n\n3.4.2. Kantone Nidwalden und Obwalden \n\n \n\nDie Kantone Nid- und Obwalden setzen sich aktuell auch mit der Erneuerung der Bewertungssoft-\n\nware auseinander. Beide Kantone beabsichtigen, ihr Schätzungswesen nach dem Muster des Kantons \n\nLuzern zu vereinfachen. Die Situation präsentiert sich aber nicht in beiden Kantonen gleich. Während \n\nim Kanton Nidwalden (wie in Luzern) eine kantonale Gebäudeversicherung besteht und die Steuerbe-\n\nhörde diese Gebäudewerte beziehen kann, ermittelt im Kanton Obwalden die FGS im Auftrag des \n\nSVV die Versicherungswerte (wie in Uri). \n\n \n\nWie bereits in Ziffer 1.6. ausgeführt, richtet sich die Gebäudeschätzung nach den Bestimmungen und \n\nVorgaben der privaten Versicherungsgesellschaft. Gleichwohl will nun der Kanton Obwalden den glei-\n\nchen Weg wie die Kantone Nidwalden und Luzern beschreiten. Für die Ermittlung des Realwerts soll \n\nneu der Gebäudeversicherungswert herangezogen werden. Falls dieser Wert fehlt oder ungeeignet \n\nist, soll eine individuelle Schätzung vorgenommen werden. Der Kanton Obwalden schlägt mit diesem \n\nAnsatz einen sehr pragmatischen Weg ein. \n\n \n\n4. Neue Schätzungsmethode \n\n \n\n4.1. Ziele der Neuregelung \n\n \n\nDer Regierungsrat will die Schätzungsmethode und das Schätzungsverfahren gleichzeitig mit der Er-\n\nneuerung der Bewertungssoftware GemDat 5 vereinfachen. Die Eigenmiet- und Steuerwerte sollen \n\nkünftig nach objektiven Kriterien schematisch und formelmässig ermittelt werden. Der Regierungsrat \n\nwill damit folgende Ziele erreichen: \n\n \n\n- Vereinfachung und Transparenz \n\nFür die Grundeigentümerinnen und -eigentümer sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte einfa-\n\ncher und besser nachvollziehbar sein. \n\n- Verwaltungsökonomie \n\nMit neuen Informationstechnologien sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte kostengünstiger am \n\nArbeitsplatz mithilfe bereits vorhandener Grundstückdaten schematisch und formelmässig fest-\n\ngelegt werden («Pultschätzung»). \n\n- Marktentwicklung \n\nIn periodischen Zeitabständen (z. B. innerhalb von sechs Jahren) sollen die Eigenmiet- und Steu-\n\nerwerte aufgrund der sich verändernden Parametern überprüft und bei Bedarf angepasst wer-\n\nden. \n\n \n\n\n\n17 \n  \n\n  \n\n- Akzeptanz \n\nFür die Erarbeitung der Entscheidungsgrundlagen können unabhängige Fachexpertinnen und      \n\n-experten im Immobilienbereich beigezogen werden, um eine breitere Akzeptanz der neuen Ei-\n\ngenmiet- und Steuerwerte in der Bevölkerung und der Politik zu erreichen. \n\n \n\nNachstehend werden die Ermittlung der Eigenmiet- und Steuerwerte je nach Objektart vorgestellt \n\nund die notwendigen Parameter für eine schematische und formelmässige Bewertung dargelegt \n\n(siehe auch Beilage 1: Neues Bewertungsmodell). \n\n \n\n4.2. Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke \n\n \n\n4.2.1. Realwert \n\n \n\nDer Realwert soll bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, bei Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken \n\nsowie bei Industrie- und Gewerbeobjekten die Grundlage für die Festlegung des Steuerwerts bilden. \n\nDieser setzt sich bei überbauten Grundstücken aus dem Landwert und dem Zeitwert zusammen. \n\nAuch in anderen Kantonen (z. B. BS, LU, OW oder ZH) wird der Realwert als Basis für die Festlegung \n\ndes Steuerwerts herangezogen. Diese Anwendung hat sich bislang grundsätzlich bewährt und lässt \n\nsich wie folgt veranschaulichen: \n\n \n\n \nAbbildung 2 Ermittlung Realwert \n\n \n\nBeispielhaft kann das Bewertungsmodell für ein Einfamilienhaus bzw. ein Stockwerkeigentum der \n\nBeilage 2 respektive Beilage 3 entnommen werden. Liegt der neu ermittelte Realwert mehr als \n\n15 Prozent unter dem Kaufpreis, kann dieser pauschal auf mindestens 85 Prozent des Kaufpreises an-\n\ngepasst werden. Mit dieser Massnahme kann auch der Marktentwicklung im Immobilienbereich ent-\n\nsprechend Rechnung getragen werden. Wird der Kaufpreis als Ausgangswert herangezogen, sind zu-\n\nsätzlich die seit dem Kauf getätigten wertvermehrenden Investitionen mitzuberücksichtigen. Sind \n\nkeine aktuellen Kaufpreise vorhanden und sind die neu ermittelten Realwerte nicht stimmig, kann \n\neine Korrektur beispielsweise anhand der bisherigen Schätzung vorgenommen werden (vgl. Ziffer \n\n4.2.2.). \n\n \n\n \n\n\n\n18 \n  \n\n  \n\na) Landwert \n\n \n\nDie Landwerte wurden bisher durch die Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern basie-\n\nrend auf effektiven Grundstücktransaktionen im Rhythmus der allgemeinen Neuschätzung ermittelt. \n\nFür jede Landwertzone innerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Landwert festgelegt. \n\nDie Landwertzonen und Landwerte sind im Geoinformationssystem des Kantons abgebildet und für \n\nGrundeigentümerinnen und -eigentümer jederzeit einsehbar. Für die Ermittlung des Landwerts wird \n\ndie Landfläche multipliziert mit dem Landwert pro Quadratmeter. Bei der Ein-, Auf- oder Umzonung \n\nvon Grundstücken wird der Wert durch das AfSt aufgrund von Handänderungen laufend erhoben und \n\nangepasst. \n\n \n\nIn den Kantonen Luzern und Zürich werden die Landwerte mit Unterstützung der Immobilienbera-\n\ntungsfirma Wüest Partner AG berechnet. Auch die Kantone Nid- und Obwalden beabsichtigen, einen \n\nImmobilienexperten für die Ermittlung der Landwerte beizuziehen. Bei der Festsetzung der Land-\n\nwerte werden die raumplanerischen und die örtlichen Gegebenheiten wie Ausnützungsziffer und \n\nLandwertzonen berücksichtigt. Wüest Partner AG ermittelt im Kanton Luzern für alle Gemeinden - \n\ngestützt auf das Wüest-Mikrolagenmodell - sogenannte Landwertzonen, die die Lagequalität mittels \n\nunterschiedlicher Faktoren (z. B. Erschliessungsqualität, Immissionen, Gelände) abbilden. Die konkre-\n\nten Landwerte werden aufgrund effektiver Transaktionen von Einfamilienhäusern und Eigentums-\n\nwohnungen sowie von unbebautem Land hergeleitet. Der Beizug externer Spezialistinnen und Spe-\n\nzialisten kann bei der Festlegung der definitiven Landwerte sachdienlich sein. \n\n \n\nb) Zeitwert \n\n \n\nDer Zeitwert entspricht dem Neuwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Ent-\n\nwertung. Der Neuwert lässt sich gestützt auf die Bauabrechnung des Neubaus ermitteln und wird pe-\n\nriodisch der Baukostenentwicklung angepasst. \n\n \n\nDie Entwertung beträgt bei Ein- bis Dreifamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen pro \n\nJahr 1 Prozent des Neuwerts. Der maximale Altersabzug beträgt dabei in der Regel 30 Prozent. Mit \n\neiner maximalen Entwertung von 30 Prozent bei Wohnbauten geht die neue Schätzungsmethode von \n\neiner im Normalfall alle rund 30 Jahre vorzunehmenden grosszügigen Sanierung des Objekts aus. Bei \n\ngewerblich genutzten Objekten beträgt die Altersentwertung 2 Prozent pro Jahr und der maximale \n\nAltersabzug beträgt in der Regel 60 Prozent. Liegt im Einzelfall der tatsächliche Zeitwert mindestens \n\n10 Prozent tiefer als der gemäss den obigen Bestimmungen berechnete Zeitwert, wie beispielsweise \n\nbei sehr starker Abnutzung, wird von Amtes wegen oder auf Antrag ein höherer Entwertungsabzug \n\ngewährt. \n\n \n\nLiegt keine Bauabrechnung vor, soll die Kubatur des Objekts mit dem indexierten Baukostenansatz \n\nmultipliziert werden. Zusätzlich sind die Umgebungs- und Baunebenkosten bei der Ermittlung des \n\nNeuwerts angemessen zu berücksichtigen. Bei fehlenden Daten könnte auch der Gebäudeversiche-\n\nrungswert sachdienliche Informationen liefern, um den Zeitwert zu ermitteln. \n\n \n\n \n\n\n\n19 \n  \n\n  \n\n4.2.2. Zielwert für den Steuerwert \n\n \n\nDie schematische Berechnung des Realwerts wird eine gewisse Streuung gegenüber dem Marktwert \n\naufweisen. Um sicherzustellen, dass die Realwerte nicht über den effektiven Marktwerten liegen, soll \n\nein Steuerwert von durchschnittlich 85 Prozent des Marktwerts angestrebt werden. Damit wird si-\n\nchergestellt, dass die neue Schätzungsmethode nicht zu Grundstückswerten über dem Verkehrswert \n\nführt. \n\n \n\nDer Grundstückeigentümerin oder dem -eigentümer steht der Nachweis offen, dass der vom AfSt er-\n\nrechnete Steuerwert über 100 Prozent des Verkehrswerts liegt. In diesem Fall wird der Vermögens-\n\nsteuerwert auf 85 Prozent des Verkehrswerts festgelegt. \n\n \n\n4.2.3. Festlegung der Miet- und Eigenmietwerte \n\n \n\nDie Miet- und Eigenmietwerte für selbstgenutzte Objekte (primär Ein- bis Dreifamilienhäuser und \n\nStockwerkeigentumswohnungen) sollen neu schematisch und formelmässig mit einem bestimmten \n\nProzentsatz - dem sogenannten Mietwertansatz - ausgehend vom Realwert der Liegenschaft berech-\n\nnet werden. Die Mietwertansätze sind so festzulegen, dass eine mittlere Marktmiete für vergleich-\n\nbare Objekte resultiert. \n\n \n\nDie Besteuerung des fiktiven Einkommens (Eigenmietwert) gilt grundsätzlich als sensitiver Bereich. \n\nVor diesem Hintergrund ist bei der Umsetzung der Neuschätzung entsprechendes Augenmass zu \n\nwahren. Deshalb soll der Regierungsrat die Möglichkeit haben, die Parameter für die schematische \n\nund formelmässige Bewertung (z. B. Landwerte pro m2, Mietwertansätze oder Kapitalisierungszins-\n\nsätze usw.) zusammen mit externen Fachexpertinnen und Fachexperten im Immobilienbereich festle-\n\ngen zu können. Mit dieser Vorgehensweise kann in der breiten Öffentlichkeit und bei politischen Ent-\n\nscheidungsträgerinnen und -trägern eine höhere Akzeptanz erreicht werden. In den Kantonen Luzern \n\nund Zürich hat sich der Beizug von Fachspezialistinnen und Fachspezialisten bewährt. Auch die Kan-\n\ntone Nid- und Obwalden beabsichtigen, die Mietwertansätze zusammen mit einer externen Exper-\n\ntin/einem externen Experten festzulegen, um sicherzustellen, dass der schematisch und formelmäs-\n\nsig ermittelte Eigenmietwert einer mittleren Marktmiete entspricht. \n\n \n\nFür den Kanton Uri sind aktuell noch keine Berechnungen möglich, da in einem ersten Schritt die Re-\n\nalwerte der Grundstücke zu ermitteln sind, um ausgehend davon die Mietwertansätze festzulegen. \n\nZum besseren Verständnis und zur Veranschaulichung werden daher die Mietwertansätze für Einfa-\n\nmilienhäuser am Beispiel des Kantons Luzern dargestellt. \n\n \n\n\n\n20 \n  \n\n  \n\nRealwert von Bis Miet- und Eigenmietwertansatz pro \n\nStufe \n\nCHF 0 CHF 250'000 4,50 % \n\nCHF 250'001 CHF 500'000 4,00 % \n\nCHF 500'001 CHF 750'000 3,50 % \n\nCHF 750'001 CHF 1'000'000 3,00 % \n\nCHF 1'000'001 CHF 1'250'000 2,50 % \n\nCHF 1'250'001 CHF 1'500'000 2,00 % \n\nCHF 1'500'001 CHF 1'750'000 1,50 % \n\nab CHF 1'750'001   1,00 % \n\nTabelle 2 Mietwertansätze für Einfamilienhäuser \n \n\nDie Mietwertansätze der Tabelle 2 dürfen nicht 1:1 auf die Realwerte der aktuellen Schätzungsverfü-\n\ngungen angewandt werden, da diese Mietwertansätze an die Verhältnisse im Kanton Uri anzupassen \n\nsind. \n\n \n\nDie Berechnung des Eigenmietwerts für ein Einfamilienhaus mit einem Realwert von 850'000 Franken \n\nsoll anhand des folgenden Beispiels veranschaulicht werden: \n\n \n\nFestlegung Eigenmietwert für ein Einfamilienhaus \n\nStufe Mietwertansatz pro Stufe Eigenmietwert \n\nCHF 250'000 4,50 % CHF 11'250 \n\nCHF 250'000 4,00 % CHF 10'000 \n\nCHF 250'000 3,50 % CHF 8'750 \n\nCHF 100'000 3,00 % CHF 3'000 \n\nTotal CHF 850'000 3,88 % CHF 33'000 \n\nTabelle 3 Berechnungsbeispiel des Eigenmietwerts für ein Einfamilienhaus \n \n\nIm Kanton Luzern wurden für Stockwerkeigentumswohnungen folgende Mietwertansätze festgelegt: \n\n \n\nRealwert von Bis Mietwertansatz pro Stufe \n\nCHF 0 CHF 250'000 4,75% \n\nCHF 250'001 CHF 500'000 4,00 % \n\nCHF 500'001 CHF 750'000 3,25 % \n\nCHF 750'001 CHF 1'000'000 2,50 % \n\nCHF 1'000'001 CHF 1'250'000 1,75 % \n\nab CHF 1'250'001  1,00 % \n\nTabelle 4 Mietwertansätze für Stockwerkeigentum \n \n\nDie Mietwertansätze der Tabelle 4 dürfen nicht 1:1 auf die Realwerte der aktuellen Schätzungsverfü-\n\ngungen angewandt werden, da diese Mietwertansätze an die Verhältnisse im Kanton Uri anzupassen \n\nsind. \n\n \n\nDie geltende Bestimmung, wonach der Eigenmietwert alle vier Jahre der prozentualen Veränderung \n\n\n\n21 \n  \n\n  \n\ndes Mietzinsniveaus anzupassen ist, soll wegfallen. Neu sollen die Miet- und Eigenmietwerte bis zu \n\neiner neuen Bewertung bestehen bleiben. Das neue Schätzungsmodell ermöglicht eine Neubewer-\n\ntung der Grundstücke (Vermögens- und Eigenmietwerte) in kürzeren Zeitabständen als die bisherige \n\nNeuschätzung (vgl. Ziff. 5.). \n\n \n\n4.2.4. Abzug vom Eigenmietwert \n\n \n\nZur Begünstigung der Selbstvorsorge und zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum sollen \n\ndie Grundeigentümerinnen und -eigentümer weiterhin an ihrem Wohnort vom Eigenmietwertabzug \n\nprofitieren. Dieser Abzug findet - wie bis anhin - keine Anwendung für Zweit- und/oder Ferienwoh-\n\nnungen. Der Abzug von 25 Prozent vom Eigenmietwert soll neu auch bei der Einräumung eines un-\n\nentgeltlichen Nutzungsrechts (Wohnrecht oder Nutzniessung) am Wohnsitz gewährt werden. Der \n\nKanton Uri passt damit seine Gesetzgebung den umliegenden Zentralschweizer Kantonen an. \n\n \n\nNeu soll der Landrat die Möglichkeit erhalten, den Abzug auf bis 30 Prozent zu erhöhen und auf die \n\nObergrenze beim Abzug von 7'500 Franken verzichten zu können, damit die politische Vorgabe der \n\nErtragsneutralität eingehalten werden kann (siehe Ausführungen im II. Kapitel, Ziff. 5.2.) \n\n \n\n4.2.5. Bewertung nach dem Ertragswert \n\n \n\nDer Ertragswert soll bei Mehrfamilienhäusern, bei Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und bei \n\nreinen Geschäftshäusern sowie bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einhei-\n\nten die Grundlage für die Festlegung des Steuerwerts bilden. Bei der Ertragswertmethode werden \n\ndie jährlichen Nettomieterträge durch einen bestimmten Kapitalisierungszinssatz dividiert. Dieser Ka-\n\npitalisierungszinssatz soll in Zusammenarbeit mit der Firma Wüest Partner AG ermittelt werden. Zum \n\nbesseren Verständnis und zur Veranschaulichung kann wiederum auf die für den Kanton Luzern gel-\n\ntenden Sätze verwiesen werden. Die Kapitalisierungszinssätze betragen für Wohnobjekte 5,25 Pro-\n\nzent und für Geschäftsobjekte 6,25 Prozent. Der höhere Kapitalisierungszuschlag für Geschäftshäuser \n\nbegründet sich insbesondere durch höhere Risikozuschläge sowie eine oftmals geringere Marktgän-\n\ngigkeit der entsprechenden Objekte (so z. B. bei Gastronomiebetrieben). Der aus den kapitalisierten \n\nNettomieterträgen errechnete Ertragswert entspricht dem Vermögenssteuerwert. Bei wesentlicher \n\nVeränderung der Nettomieterträge soll eine individuelle Zwischenschätzung vorgenommen werden. \n\nEine generelle Neuschätzung soll bei einer Änderung des Kapitalisierungszinssatzes erfolgen. \n\n \n\nDie Bewertung nach dem Ertragswert wird mit folgendem Beispiel anhand der Bruttomieterträge ei-\n\nnes Mehrfamilienhauses veranschaulicht: \n\n \n\n\n\n22 \n  \n\n  \n\nFestlegung Ertragswert für ein Mehrfamilienhaus \n\nBruttomieterträge CHF 300'000   \n\n./. Mietnebenkosten CHF - 48'000   \n\n= Nettomieterträge CHF 252'000   \n\nKapitalisierungszinssatz  5,25 %   \n\nErtragswert CHF 252'000 /    5,25 % =   CHF 4'800'000 \n\nTabelle 5 Berechnungsbeispiel des Eigenmietwerts für ein Stockwerkeigentum \n \n\nDer Kapitalisierungszinssatz darf nicht 1:1 auf die Nettomieterträge angewandt werden, da dieser an \n\ndie Verhältnisse im Kanton Uri anzupassen ist. \n\n \n\n4.2.6. Kapitalisierungszinssatz \n\n \n\nDer Kapitalisierungszinssatz setzt sich aus einem Basiszinssatz und einem Zuschlag für die Bewirt-\n\nschaftungskosten (Leerstandrisiko, Verwaltungskosten, Rückstellungen sowie Betriebs- und Unter-\n\nhaltskosten) zusammen. Schwankende Nettomieterträge aufgrund von Leerwohnungsbeständen ha-\n\nben keinen Einfluss auf die Steuerwertschätzung. Diese hat solange Gültigkeit, bis eine generelle oder \n\nindividuelle Anpassung erfolgt. \n\n \n\n4.2.7. Abgrenzung bei gemischt genutzten Objekten \n\n \n\nBei gemischten Objekten ist eine sachgerechte Zuordnung zu einer der Methoden (Real- bzw. Er-\n\ntragswertmethode) vorzunehmen. In der Regel ist die überwiegende Nutzung für die Zuordnung \n\nmassgebend. Bei der Herleitung der Mietwerte für selbstgenutzte Wohneinheiten in der Ertragswert-\n\nberechnung (beispielsweise im Wohn- und Geschäftshaus) ist auf anerkannte Methoden zur Festset-\n\nzung eines Mietwerts zurückzugreifen. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere Objekte, kön-\n\nnen für diese Objekte unterschiedliche Methoden angewandt werden. Liegt ein Objekt auf mehreren \n\nGrundstücken, kann es als Betriebseinheit gesamthaft bewertet werden. \n\n \n\n4.2.8. Spezialfälle \n\n \n\na) Baurechtsgrundstücke \n\n \n\nWird das Baurechtnehmergrundstück mit dem Realwert bewertet (abhängig von der Art des Ob-\n\njekts), entspricht der Steuerwert dem Zeitwert der Baute. Wird das Baurechtnehmergrundstück mit \n\ndem Ertragswert bewertet, entspricht der Steuerwert dem Ertragswert abzüglich des Landwerts. Der \n\nSteuerwert des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks entspricht in jedem Fall dem Landwert. \n\nHeimfall und Baurechtszins werden bei der Kataster- und Miet- bzw. Eigenmietwertfestlegung nicht \n\nberücksichtigt. \n\n \n\nb) Selbstständiges Miteigentum \n\n \n\nAutoeinstellplätze im selbstständigen Miteigentum werden mit einem pauschalen Steuerwert von \n\n\n\n23 \n  \n\n  \n\n35'000 Franken und einem Miet- bzw. Eigenmietwert von 1'200 Franken bewertet. Für andere selbst-\n\nständige Miteigentumsgrundstücke kommen die Bestimmungen für die Bewertung von Stockwerkei-\n\ngentum zur Anwendung. \n\n \n\nc) Unselbstständiges Miteigentum \n\n \n\nUnselbstständiges (subjektiv-dingliches) Miteigentum an Landparzellen oder Gebäuden wie beispiels-\n\nweise Spielplätze, Parkplätze usw. werden bei der Berechnung des Steuerwerts und der Mietwerte \n\nan die jeweiligen Hauptgrundstücke dazugerechnet, sofern diese einen verhältnismässig grossen \n\nWertanteil aufweisen (z. B. Anteil je Hauptgrundstück ist grösser als 10'000 Franken). \n\n \n\nd) Abweichende Bewertungsmethoden \n\n \n\nFührt ein nach den vorangehenden Ausführungen ermittelter Steuerwert zu einem Wert, der über \n\n100 oder unter 85 Prozent des effektiven Verkehrswerts liegt, ist eine individuelle Bewertung des \n\nSteuerwerts vorzunehmen. Für diese kann eine abweichende, anerkannte Bewertungsmethode an-\n\ngewandt werden. Der Verkehrswert entspricht in der Regel dem auf dem freien Markt erzielten Han-\n\ndänderungspreis. Liegt der nach neuen Vorgaben ermittelte Steuerwert über dem effektiven Ver-\n\nkehrswert des Grundstücks, soll dieser nach einer anerkannten Bewertungsmethode individuell er-\n\nmittelt und mindestens auf den Zielwert von 85 Prozent des effektiven Marktwerts korrigiert wer-\n\nden. Dieselbe Regelung findet Anwendung, wenn der Steuerwert unter 85 Prozent des effektiven \n\nMarktwerts liegt. In diesem Fall soll der Steuerwert auf mindestens 85 Prozent des effektiven Markt-\n\nwerts festgesetzt werden. \n\n \n\nFührt der schematisch und formelmässig ermittelte Miet- oder Eigenmietwert zu einem Wert, der \n\nüber 100 oder unter 85 Prozent der Marktmiete liegt, ist eine individuelle Bewertung des Mietwerts \n\nvorzunehmen. Bei einer individuellen Bewertung müssen die Grundstückeigentümerinnen und -ei-\n\ngentümer bei der Ermittlung des Steuerwerts und/oder des Miet- oder Eigenmietwerts entsprechend \n\nmitwirken. In solchen Fällen wird das AfSt nötigenfalls einen Augenschein vor Ort vornehmen. Falls \n\ndie steuerpflichtigen Personen bei der Vornahme einer individuellen Zwischenschätzung nicht mit-\n\nwirken, finden die allgemeinen Verfahrensbestimmungen nach Artikel 197 ff. Steuergesetz Anwen-\n\ndung. \n\n \n\n5. Periodische Anpassung der Schätzungswerte \n\n \n\n5.1. Generelle Neuschätzung \n\n \n\nDie Eigenmiet- und Steuerwerte müssen aufgrund sich verändernder Marktbedingungen in periodi-\n\nschen Abständen überprüft und angepasst werden, um eine möglichst rechtsgleiche Behandlung der \n\nsteuerpflichtigen Personen gemäss Ausführungen in Ziffer 1.3. zu gewährleisten. Nach geltendem \n\nRecht müssten in der Regel alle zwölf Jahre eine Neuschätzung angeordnet und alle vier Jahre eine \n\nMietwerterhebung erfolgen. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass der heutige Prozess der allge-\n\nmeinen Neuschätzung infolge des aufwendigen Verfahrens von der Initialisierung bis zur Eröffnung \n\nder neuen Schätzungsverfügungen erfahrungsgemäss mindestens 18 Jahre dauert. \n\n \n\n\n\n24 \n  \n\n  \n\nDie vorgeschlagene schematische und formelmässige Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte er-\n\nmöglicht in Zukunft eine Anpassung der Grundstückswerte in wesentlich kürzeren Zeitabständen. \n\nEinzig die erstmalige Umstellung auf die neue Schätzungsmethode, verbunden mit der gleichzeitigen \n\nAblösung der Bewertungssoftware GemDat 5, wird aufgrund systembedingter Anpassungen mehr \n\nZeit in Anspruch nehmen. Der Regierungsrat schlägt vor, alle sechs Jahre eine generelle Anpassung \n\nder für die Bewertung massgebenden Parameter (die Landwerte, den Entwertungsfaktor, die Kapita-\n\nlisierungszinssätze sowie die Mietwertansätze) zu prüfen. Nach Überprüfung der Parameter gibt das \n\nzuständige AfSt dem Regierungsrat eine Umsetzungsempfehlung ab. Der Neubewertungszyklus von \n\nsechs Jahren wird von der überwiegenden Mehrheit der Vernehmlassungsteilnehmenden unter-\n\nstützt. Der Zeitbedarf für die erstmalige Umstellung auf das neue Schätzungsmodell wird auf rund \n\ndrei bis vier Jahre geschätzt. Der Regierungsrat kann somit die generelle Neuschätzung voraussicht-\n\nlich frühestens auf den 1. Januar 2027 in Kraft setzen. Mit dem vorgeschlagenen sechsjährigen Be-\n\nwertungszyklus könnte die erste generelle Anpassung der Schätzungswerte mit Wirkung auf die Steu-\n\nerperiode 2033 erfolgen. \n\n \n\nEine Anpassung ist vorzunehmen, falls sich die für die Bewertung massgebenden Parameter geändert \n\nhaben. Als Anpassungsgründe gelten insbesondere: \n\n \n\n- die Neufestsetzung von Parametern, die in die schematisch, formelmässige Bewertung einflies-\n\nsen (z. B. die Landwerte pro m2, Entwertungsfaktor, Mietwertansatz, Kapitalisierungszinssatz); \n\noder \n\n- die Anpassungen von Landwerten oder Landwertzonen (z. B. Ein-, Um- und Aufzonungen). \n\n \n\nDie Aktualisierung der Parameter führt bei den betroffenen Grundstücken zu einer Anpassung der \n\nEigenmiet- und Steuerwerte. Falls in Einzelfällen die neu ermittelten Steuerwerte nur geringfügige \n\nVeränderungen aufweisen (sogenannte Bagatellen), soll aus veranlagungsökonomischen Gründen \n\nauch auf eine Anpassung der Werte verzichtet werden. Die entsprechenden Bestimmungen sind in \n\neinem Reglement näher zu konkretisieren. \n\n \n\nDas neue Modell trägt der rechtsgleichen Behandlung zwischen Wohneigentümerinnen und Wohnei-\n\ngentümern sowie den Mieterinnen und Mietern infolge der kürzeren Schätzungszyklen wesentlich \n\nbesser Rechnung als das heutige Modell. Der Eigenmietwert soll künftig - ausgehend vom Realwert \n\nder Liegenschaft - schematisch und formelmässig festgesetzt werden. Folglich rechtfertigt die stark \n\nverkürzte periodische Anpassung den Verzicht auf die Erhebung der Eigenmietwerte alle vier Jahre. \n\n \n\nAuf landwirtschaftliche Grundstücke finden obige Ausführungen nur eingeschränkt Anwendung, da \n\nsich deren Bewertung nach den bundesrechtlichen Vorgaben richtet. \n\n \n\n5.2. Umsetzung der generellen Neuschätzung \n\n \n\nDie Einführung und erstmalige Anbindung der neuen Bewertungssoftware an andere Systeme sind \n\nauf den 1. Januar 2024 vorgesehen. Für die Umsetzung des neuen Schätzungsmodells ist ein einmali-\n\nger Initialaufwand (Plausibilisierung von Grundstückdaten) notwendig. Folglich kann nicht der ge-\n\nsamte Grundstückbestand im Kanton auf den 1. Januar 2024 neu geschätzt werden. Die in der Ver-\n\n\n\n25 \n  \n\n  \n\nnehmlassung vorgeschlagene etappenweise Umsetzung stiess allerdings auf grosse Ablehnung. Des-\n\nhalb will der Regierungsrat die generelle Neuschätzung - entgegen den Ausführungen im Vernehm-\n\nlassungsbericht - bei der erstmaligen Umsetzung und Einführung des neuen Schätzungsmodells auf \n\neinen Stichtag hin vornehmen. Die gesetzlichen Grundlagen zur neuen Bewertungsmethodik sollen \n\ngleichwohl bereits auf den 1. Januar 2024 in Kraft treten. Für individuelle Zwischenschätzungen, aus-\n\ngelöst durch An-, Um- oder Neubauten, soll sich die Bewertung nach neuem Recht richten. Dieses \n\nVorgehen drängt sich auf, weil die alte Bewertungssoftware GemDat 5 ab diesem Zeitpunkt nicht \n\nmehr zur Verfügung steht und die Nachfolgelösung die neue Schätzungslogik enthalten muss. Aus \n\nKosten- und Nutzenüberlegungen wäre es nicht opportun, im neuen Bewertungssystem beide Schät-\n\nzungsmethoden nach bisherigem und neuem Recht programmieren zu lassen. Dieses Vorgehen er-\n\nmöglicht, die alte Bewertungssoftware GemDat 5 spätestens auf Ende des Jahrs 2023 durch die neue \n\nBewertungssoftware abzulösen. \n\n \n\nDie nach geltendem Recht eröffneten Schätzungsverfügungen sollen - mit Ausnahme der erwähnten \n\nindividuellen Zwischenschätzungen - bis zum Inkrafttreten der generellen Neuschätzung weiterhin \n\nGültigkeit haben. Der Regierungsrat kann das Inkrafttreten der generellen Neuschätzung erst festle-\n\ngen, wenn ein Grossteil des Grundstückbestands geschätzt und eine Auswertung über die Verände-\n\nrung der Eigenmiet- und Steuerwerte nach neuem Schätzungsmodell vorliegen. Gestützt darauf soll \n\ndem Landrat eine Empfehlung für die Beibehaltung oder Erhöhung des Mietwertabzugs auf 30 Pro-\n\nzent (Art. 26 Abs. 3 E-StG) unterbreitet werden. Mit diesem Vorgehen wird eine möglichst einkom-\n\nmenssteuerneutrale Umsetzung des neuen Schätzungsmodells gewährleistet. Der Regierungsrat \n\nschätzt den Zeitbedarf für die erstmalige Umsetzung des neuen Schätzungsmodells auf drei bis vier \n\nJahre. Im besten Fall würde die Inkraftsetzung der generellen Neuschätzung somit auf den 1. Januar \n\n2027 erfolgen. Der Verzicht auf die etappenweise Umsetzung erfordert eine materielle Anpassung \n\nder gesetzlichen Übergangsbestimmung. \n\n \n\n5.3. Individuelle Zwischenschätzung \n\n \n\nIndividuelle Änderungen der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse oder die \n\nAnpassung eines für die Bewertung massgebenden Parameters führen jeweils zu einer neuen Bewer-\n\ntung des betroffenen Grundstücks. Die neuen Steuer- und Mietwerte gelten ab Eintritt des Ände-\n\nrungsgrunds. Anpassungsgründe können insbesondere sein: \n\n \n\n- Neubau, Abbruch, wertvermehrende Investitionen und Anpassungen an Bauteuerung; \n\n- Teilung oder Vereinigung von Grundstücken; \n\n- Begründung, Änderung und Löschung von Baurechten, Stockwerkeigentum oder selbstständi-\n\ngem Miteigentum; \n\n- Handänderungen, wenn der bestehende Steuerwert nicht mindestens 85 Prozent des Handän-\n\nderungspreises erreicht oder 100 Prozent des Handänderungspreises übersteigt; \n\n- Wegfall der Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Ertragswertschätzung; \n\n- wesentliche Veränderungen der Nettomieterträge; \n\n- Aufnahme der Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien usw.; \n\n- wesentliche Änderung des Gebäudeversicherungswerts. \n\n \n\n\n\n26 \n  \n\n  \n\nDie jährliche Erhöhung des wirtschaftlichen Alters löst für sich allein keine neue Bewertung aus. Das-\n\nselbe gilt für jährliche Veränderungen der Nettomieterträge bei der Bewertung nach dem Ertrags-\n\nwert. Dies soll den Verwaltungsaufwand tief halten, soweit sich die Änderung von bewertungsrele-\n\nvanten Parametern nur unwesentlich auf die Miet- und Steuerwerte auswirkt (Bagatellen). Die ent-\n\nsprechenden Bestimmungen sollen in einem Reglement näher konkretisiert werden. \n\n \n\nWie in Ziffer 5.2. erwähnt, soll das neue Recht für individuelle Zwischenschätzungen bereits ab dem \n\n1. Januar 2024 Anwendung finden, weil ab diesem Datum der Betrieb von GemDat 5 nicht mehr zur \n\nVerfügung steht. \n\n \n\n6. Anpassung der gesetzlichen Grundlagen \n\n \n\nDie Vereinfachung des Schätzungswesens bedingt eine Anpassung der gesetzlichen Grundlagen im \n\nSteuergesetz. Die Bestimmungen zur Ermittlung des steuerbaren Eigenmietwerts nach Artikel 26 StG \n\nund zur Berechnung des Steuerwerts nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke nach Artikel 48 StG so-\n\nwie das Kapitel 7 zum Schätzungsverfahren müssen aufgrund des neuen Bewertungsmodells grundle-\n\ngend überarbeitet werden. Zusätzlich soll in Artikel 26 StG festgehalten werden, dass der Eigenmiet-\n\nwertabzug von 25 Prozent neu auch bei der Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts \n\n(Wohnrecht oder Nutzniessung) am Wohnsitz gewährt wird. Neu soll der Landrat den Abzug auf bis \n\n30 Prozent erhöhen und auf die Obergrenze beim Abzug von 7'500 Franken verzichten können. Dies \n\nauch zur Sicherstellung der Ertragsneutralität. Sein Beschluss unterliegt dem fakultativen Referen-\n\ndum. \n\n \n\nKonkrete Ausführungsbestimmungen zur technischen Schätzungsmethodik wie beispielsweise den \n\nZu- und Abschlägen bei Über- und Unternutzung sowie weitere Einzelheiten sollen in einem Regle-\n\nment des Regierungsrats festgehalten werden. Dieses kann erst auf der Basis von Simulationsrech-\n\nnungen der neuen Bewertungssoftware ausgearbeitet werden, nachdem Klarheit über die Wirkung \n\nund Ergebnisse des neuen Schätzungsmodells besteht. Andernfalls kann das Ziel, die Eigenmietwerte \n\neinkommenssteuerneutral festzulegen, nicht erreicht werden. Daher ist es nicht möglich, das Regle-\n\nment bereits mit dem Steuergesetz 2022 zur Beurteilung vorzulegen, wie dies vereinzelt im Ver-\n\nnehmlassungsverfahren gefordert wurde. Das aufgezeigte Vorgehen erfordert Vertrauen in den Re-\n\ngierungsrat, der sich seinen Handlungsspielraum durch die politische Vorgabe - die Neubewertung \n\neinkommenssteuerneutral umzusetzen - schon massgeblich einengte. Zudem will Uri auch von den \n\nErgebnissen und Erfahrungswerten der Kantone Luzern, Nid- und Obwalden profitieren. Diese Er-\n\nkenntnisse sollen zum gegebenen Zeitpunkt in das zu erarbeitende Reglement einfliessen. \n\n \n\nDer Regierungsrat nimmt die Steuervorlage 2022 zum Anlass, die aufgrund der Teilrevision des Steu-\n\nergesetzes auf den 1. Januar 2020 (StG 2019 - Umsetzung STAF) versehentlich nicht nachgeführten \n\nÄnderungen in Artikel 1 StG nachzuholen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n27 \n  \n\n  \n\n \n\n7. Finanzielle Auswirkungen \n\n \n\n7.1. Steuerliche Auswirkungen \n\n \n\nBei der letzten allgemeinen Neuschätzung auf den 1. Januar 2011 erfolgte der Wechsel zur Schätzung \n\nder Grundstücke von einem sogenannten «billigen» oder «mässigen» Wert zum Verkehrswert. Da-\n\nmals sahen sich die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer mit einer hohen Zunahme der \n\nGrundstückwerte konfrontiert. Die Erhöhung der Steuerwerte betrug durchschnittlich rund 45 Pro-\n\nzent und die Eigenmietwerte erhöhten sich im Durchschnitt um rund 8 Prozent. \n\n \n\nDie aktuellen Grundstückschätzungen basieren auf Landwerten aus dem Jahr 2006. Seither ist neben \n\ndem Landwert auch der Baukostenindex gestiegen und als Folge davon können möglicherweise hö-\n\nhere Eigenmiet- und Steuerwerte resultieren. Die Veränderungen lassen sich im Moment noch nicht \n\nabschätzen, weil diese erst mit der Einführung der neuen Bewertungssoftware modellmässig berech-\n\nnet werden können. Die fehlenden Angaben zu den finanziellen Auswirkungen werden von den Ein-\n\nwohnergemeinden und den politischen Parteien als kritisch beurteilt. Als Hauptargument führen sie \n\nins Feld, die Gesetzesrevision dürfe zu keiner schleichenden oder indirekten Erhöhung der Steuerer-\n\nträge zulasten der Steuerzahlerinnen und -zahler führen. \n\n \n\nMit Nachdruck weist der Regierungsrat auf seinen Grundsatzentscheid vom 15. Juni 2021 hin, wo-\n\nnach die neue Schätzungsmethode hinsichtlich des Eigenmietwerts möglichst einkommenssteuer-\n\nneutral umzusetzen ist. Dieser Entscheid ist hauptsächlich auf die fehlenden Angaben über die finan-\n\nziellen Auswirkungen des neuen Schätzungsmodells zurückzuführen. Es dürfte gemeinhin unbestrit-\n\nten sein, dass die Immobilienpreise sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben. Vor diesem \n\nHintergrund sollen auch beim Vermögen gewisse Erhöhungen in Richtung Verkehrswert nichtland-\n\nwirtschaftlicher Grundstücke in Kauf genommen werden. Der Regierungsrat will mit Blick auf die \n\nSteuergerechtigkeit eine rechtsgleiche Behandlung zwischen steuerpflichtigen Personen mit und \n\nohne Grundstückbesitz herbeiführen. Mit dieser Massnahme wird zusätzlich auch eine Gleichbehand-\n\nlung mit anderen Vermögenswerten wie Beteiligungen, Wertschriften und Bankvermögen gewähr-\n\nleistet. Der Kanton Uri weist im interkantonalen Vergleich schweizweit die drittgünstigste Vermö-\n\ngenssteuerbelastung aus. Erhöht sich das steuerbare Vermögen beispielsweise um 100'000 Franken, \n\nresultiert bei einem Steuersatz von 2,3 Promille (Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuer) eine steu-\n\nerliche Mehrbelastung von rund 230 Franken. \n\n \n\nBei den Liegenschaftsverkäufen zwischen den Jahren 2011 bis 2016 zeigt sich anlässlich einer nicht \n\nrepräsentativen Überprüfung, dass die Verkaufspreise teilweise deutlich über den Steuerwerten lie-\n\ngen. Die Differenzen sind jedoch nicht überall gleich hoch, können aber zu einer stossenden Un-\n\ngleichbehandlung zwischen den Eigentümerinnen und Eigentümern innerhalb des Kantons führen. \n\n \n\n\n\n28 \n  \n\n  \n\n \nAbbildung 3 Vergleich Steuerwert mit Verkaufspreis der Jahre 2011 bis 2016 in %, Quelle: AfSt \n\n \n\nDas neue Bewertungsmodell wird nicht für alle Eigentümerinnen und Eigentümer die gleichen Wert-\n\nveränderungen zur Folge haben. In Einzelfällen sind Anpassungen nach oben oder nach unten mög-\n\nlich. Diese werden massgeblich von der unterschiedlichen Immobilienpreisentwicklung innerhalb des \n\nKantons beeinflusst. Vor allem Andermatt verzeichnete in den letzten Jahren einen überdurchschnitt-\n\nlichen Preisschub. Folglich kann diese Entwicklung für einzelne steuerpflichtige Personen auch zu ei-\n\nnem höheren Eigenmiet- und Steuerwert führen, währenddem andere gegebenenfalls von einem tie-\n\nferen Eigenmiet- oder Steuerwert profitieren werden. \n\n \n\nEine Erhöhung der Vermögenssteuerwerte wird aufgrund der Entwicklung der Landpreise in den letz-\n\nten 15 Jahren bei jeder Neuschätzung erfolgen. Sie wäre auch gestützt auf den heutigen Neuschät-\n\nzungszyklus von zwölf Jahren geboten, wenn die Vorlage abgelehnt würde. \n\n \n\n7.2. Personelle Auswirkungen \n\n \n\nUm die Durchführung der Migration und der Datenbereinigung sowie den Startzeitpunkt der generel-\n\nlen Neuschätzung sicherzustellen, werden in den Verpflichtungskredit neben den Kosten für Dienst-\n\nleistungen Dritter auch interne Personalkosten eingerechnet. Damit sollen zusätzliche Personalres-\n\nsourcen für die Realisierungs- und Einführungsphase (z. B. Projektleitung) abgedeckt werden können. \n\n \n\nNach dem Vollzug der ersten generellen Neuschätzung nach neuer Bewertungsmethode sollten die \n\nDaten in einer Form vorliegen, dass künftig eine grössere Anzahl von Bewertungen automatisch neu \n\n\n\n29 \n  \n\n  \n\ngeneriert werden kann. Die Abteilung Grundstückschätzungen/-gewinnsteuern sollte den Regelbe-\n\ntrieb nach der Einführungsphase wieder mit den gleichen Stellenprozenten im Bereich Liegenschafts-\n\nschätzung bewältigen können. Im Vergleich zum heutigen Schätzungsverfahren bedeutet dies eine \n\nKosteneinsparung von rund 3,2 Millionen Franken, weil in der Regel auf einen Augenschein verzichtet \n\nwerden kann. \n\n \n\n7.3. Verpflichtungskredit \n\n \n\nDie Anpassung des Steuergesetzes führt zum Ersatz der aktuell bestehenden Grundstückbewertungs-\n\nsoftware GemDat 5, die an ihrem Produktlebensende angelangt ist und nur noch auf Zusehen hin ge-\n\nwartet wird. Die Erneuerung der Software ist unvermeidbar. Sie soll möglichst günstig ersetzt wer-\n\nden. Um dies zu erreichen, erfolgt die Angleichung der Bewertungsmethode an das Luzerner Modell, \n\ndem auch die Kantone Nidwalden und Obwalden folgen werden. Damit können teure Programmie-\n\nrungen und Konfigurationen in Abweichung vom sich abzeichnenden Standard vermieden werden. \n\nDer Regierungsrat geht aufgrund der erwarteten Investitionshöhe davon aus, dass für die Beschaf-\n\nfung der neuen Bewertungssoftware eine öffentliche Ausschreibung gemäss Subventionsgesetzge-\n\nbung notwendig sein wird. \n\n \n\nDie Investitionskosten für die Einführung der neuen Software inklusive Erstellung und Bewertung der \n\nLandwertzonen belaufen sich - in Anlehnung an eingeholte Richtofferten - geschätzt auf rund 1,3 Mil-\n\nlionen Franken. Diese beinhalten sowohl Lizenzkosten, Kosten für die Projektleitung, Datenmigration, \n\nFestlegung der Landwerte und Landwertzonen, Schnittstellen und allfällige projektbezogene interne \n\nPersonalressourcen. Im Zusammenhang mit der kantonsindividuellen Einführung der Software wird \n\ndas Amt für Steuern Bedacht darauflegen, aus Kostengründen einen möglichst grossen Teil in Eigen-\n\narbeit auszuführen, da der Beizug externer Personen erfahrungsgemäss viel höhere Kosten mit sich \n\nbringt. Da die Einführung von Software jedoch nicht Kernauftrag des AfSt ist und diese Arbeiten pro-\n\njektbezogen und deshalb zeitlich befristet anfallen, rechtfertigt sich eine Betrachtung dieser Kosten \n\nals «exogen» im Sinne des Globalbudgets. \n\n \n\n TFr. \n\nSoftwarelizenzen, Einführungskosten inklusive Migration und Schnittstellen 1'000 \n\nExterne Unterstützung 140 \n\nAktivierbare Eigenleistungen 160 \n\nTotal Verpflichtungskreditsumme (inklusive 7,7 Prozent MwSt.) 1'300 \n\nTabelle 6 Gesamtkosten für den Verpflichtungskredit \n\n \n\nDiese Kosten fallen unabhängig von der Vereinfachung des Schätzungswesens an, weil die aktuelle \n\nBewertungssoftware GemDat 5 bis spätestens auf das Ende des Jahrs 2023 abzulösen ist. Die jährli-\n\nchen Betriebskosten werden voraussichtlich rund 60'000 Franken betragen. \n\n \n\nDie Verpflichtungskreditsumme von 1,3 Millionen Franken (inklusive MwSt.) wird mit Bezug auf die \n\nAusgangslage finanzrechtlich als mittelbar gebundene Ausgabe qualifiziert. \n\n \n\n\n\n30 \n  \n\n  \n\nDatum Was \n\nDezember 2021 1. Lesung im Landrat \n\nFebruar 2022 2. Lesung im Landrat \n\nFebruar 2022 Verabschiedung Abstimmungsbotschaft \n\nFebruar 2022 Öffentliche Ausschreibung (Submission) der Bewertungssoftware \n\nMai 2022 Volksabstimmung zu StG 2022 \n\nJuni 2022 Einführung und Realisierung IT-Projekt \n\nNovember 2023 Go-Live neue Bewertungssoftware \n\n1. Januar 2024 Inkrafttreten neues Recht (StG 2022) \n\n1. Januar 202x Regierungsrat bestimmt das Datum der ersten generellen Neuschätzung \n\nTabelle 7 Zeitplan zum weiteren Vorgehen \n\n \n\nIII. Vernehmlassung \n\n \n\nDer Regierungsrat eröffnete am 8. Juli 2021 die Vernehmlassung zur Vereinfachung des Schätzungs-\n\nwesens (StG 2022 - URIEval), die am 1. Oktober 2021 endete. Es gingen insgesamt 29 Stellungnah-\n\nmen ein. Beteiligt haben sich vier politische Parteien (FDP, CVP-Die Mitte, SP, SVP), der Urner Ge-\n\nmeindeverband und 18 Einwohnergemeinden, vier römisch-katholische Kirchgemeinden, der Hausei-\n\ngentümerverband Uri (HEV-Uri) sowie der Zentralschweizerische Verband der Immobilienwirtschaft \n\n(SVIT). \n\n \n\n1. Allgemeine Beurteilung \n\n \n\n1.1. Vereinfachung der Schätzungsmethode (II. Kapitel, Ziff. 4.) \n\n \n\nVon den 29 eingereichten Stellungnahmen begrüssen 25 Vernehmlassungsteilnehmende das vorge-\n\nschlagene Modell zur Vereinfachung der Neuschätzung, während vier der Reform kritisch gegenüber-\n\nstehen, weil sie höhere Eigenmiet- und Steuerwerte befürchten. Es wird anerkannt, dass die heutige \n\nSchätzungsmethode nicht mehr effizient ist. Ausdrücklich begrüsst werden die vorgeschlagene Ver-\n\neinfachung und die damit einhergehenden tieferen Kosten aufgrund des Verzichts auf eine Begehung \n\nvor Ort. Gleichzeitig darf aber das neue Schätzungsmodell nach Auffassung der überwiegenden \n\nMehrheit nicht zu einer steuerlichen Mehrbelastung der Grundstückeigentümerinnen und -eigentü-\n\nmer führen. \n\n \n\n1.2. Periodische Anpassung der Schätzungswerte (II. Kapitel, Ziff. 5.1.) \n\n \n\n22 Vernehmlassungsteilnehmende stehen der vorgeschlagenen Verkürzung des Schätzungszyklus von \n\nzwölf auf sechs Jahre zustimmend gegenüber, während drei Teilnehmende einen Bewertungszyklus \n\nvon acht bzw. zehn Jahren vorschlagen. Vier Teilnehmende befürchten, dass mit dem verkürzten \n\nSchätzungszyklus bei den Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümern mehr Steuersubstrat ge-\n\nneriert werde. Der Regierungsrat hält angesichts des deutlichen Vernehmlassungsergebnisses am \n\nvorgeschlagenen Rhythmus von sechs Jahren fest. \n\n\n\n31 \n  \n\n  \n\n1.3. Etappenweise Umsetzung (II. Kapitel, Ziff. 5.2.) \n\n \n\n20 Vernehmlassungsteilnehmende sprechen sich deutlich gegen die vorgeschlagene etappenweise \n\nUmsetzung der neuen Schätzungsmethode aus. Diese verstosse nach Auffassung der Vernehmlas-\n\nsungsteilnehmenden gegen den Grundsatz der steuerlichen Gleichbehandlung der Grundstückeigen-\n\ntümerinnen und -eigentümer. Es wird beantragt, die generelle Neuschätzung für alle Gemeinden auf \n\ndenselben Zeitpunkt umzusetzen. \n\n \n\n1.4. Weitere Bemerkungen \n\n \n\nViele Vernehmlassungsteilnehmende befürchten, dass die neue Schätzungsmethode enorme Auswir-\n\nkungen auf die Eigenmietwerte haben werde. Sie bemängeln hauptsächlich die fehlenden Berech-\n\nnungen hinsichtlich der zu erwartenden Eigenmiet- und Steuerwerte. \n\n \n\nWeiter wird von einigen Teilnehmenden angeführt, das Reglement sei für eine Gesamtbeurteilung \n\nder Vorlage ebenfalls notwendig. Wie vorstehend im Kapitel II, Ziffer 6. näher ausgeführt, kann die-\n\nses erst auf der Basis von Simulationsrechnungen der neuen Bewertungssoftware ausgearbeitet wer-\n\nden, nachdem Klarheit über die Wirkung und Ergebnisse des neuen Schätzungsmodells besteht. \n\n \n\n2. Anpassung aufgrund der Vernehmlassung \n\n \n\nDie vom Regierungsrat vorgeschlagene Vereinfachung des Schätzungswesens wird - mit wenigen \n\nAusnahmen - von den politischen Parteien, den Einwohner- und Kirchgemeinden sowie den Verbän-\n\nden unterstützt. Einzig die etappenweise Umsetzung der Neuschätzung stösst auf grossen Wider-\n\nstand. \n\n \n\nDer Regierungsrat will gestützt auf diese Stellungnahmen das Inkrafttreten auch bei der erstmaligen \n\nUmstellung auf die neue Schätzungsmethodik - mit Ausnahme der Zwischenschätzungen - auf einen \n\nStichtag hin vornehmen. Der Gesetzesentwurf erfährt somit nur diese materielle Änderung. Im Be-\n\nricht und Antrag an den Landrat wurde somit die vorstehende Ziffer 5.2. im II. Kapitel vollständig \n\nüberarbeitet. \n\n \n\nWeitere Ausführungen zu den im Vernehmlassungsverfahren eingebrachten Anregungen namentlich \n\nzum ausstehenden Reglement oder zu den finanziellen Auswirkungen sind in die vorstehenden Zif-\n\nfern 6. und 7. des II. Kapitels eingeflossen. Es scheint, dass im Vernehmlassungsbericht der Grund-\n\nsatzentscheid des Regierungsrats, das neue Schätzungsmodell hinsichtlich des Eigenmietwerts mög-\n\nlichst einkommenssteuerneutral umzusetzen, zu wenig wahrgenommen wurde. \n\n \n\nIV. Bemerkungen zu den einzelnen Bestimmungen \n\n \n\nArtikel 1 Absatz 1 Buchstabe b und f, Absatz 2 Buchstabe f und Absatz 3 Buchstabe f (Steuerhoheit) \n\n \n\nIn Artikel 1 sind in den Absätzen 1 bis 3 die einzelnen Steuerhoheiten und die von diesen zu erheben-\n\nden Steuerarten geregelt. Aufgrund eines redaktionellen Versehens sind die Veränderungen, welche \n\ndie Teilrevision des Steuergesetzes auf den 1. Januar 2020 (StG 2019 - Umsetzung STAF) zur Folge \n\n\n\n32 \n  \n\n  \n\nhatte, nicht nachgeführt worden. Mit der Steuervorlage 2022 soll die irrtümlich unterbliebene redak-\n\ntionelle Anpassung in Artikel 1 nachgeholt werden. \n\n \n\nArtikel 26 Unbewegliches Vermögen \n\n \n\nDer Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person für den Eigengebrauch zur Verfü-\n\ngung steht, soll in Artikel 26 Absatz 1 Buchstabe b mit der im Steuerrecht und im allgemeinen Sprach-\n\ngebrauch bekannten Bezeichnung «Eigenmietwert» präzisiert werden. Nach Absatz 2 soll der Eigen-\n\nmietwert der mittleren Marktmiete und damit dem Betrag entsprechen, der bei einer Vermietung an \n\neinen Dritten erzielt werden könnte. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Eigenmietwert \n\nauch massgebend, wenn das Mietobjekt offensichtlich zu einem Vorzugspreis vermietet wird. Der \n\nvereinbarte Mietzins muss somit mehr als 50 Prozent des Eigenmietwerts ausmachen, ansonsten \n\nmuss die Eigentümerin oder der Eigentümer den Differenzbetrag zwischen vereinbarter Miete und \n\nEigenmietwert als Einkommen versteuern. Neu soll der Eigenmietwert nach Absatz 3 schematisch \n\nund formelmässig nach Grundstückskategorien anhand von Mietwertansätzen in Prozenten des Steu-\n\nerwerts festgelegt werden. Die Wertermittlung soll somit nicht mehr nach subjektiven Kriterien ver-\n\nbunden mit einem Augenschein, sondern nach objektiven Kriterien erfolgen. Der Eigenmietwertab-\n\nzug soll unverändert 25 Prozent betragen. Allerdings kann der Landrat den Abzug auf bis 30 Prozent \n\nerhöhen und auf die Obergrenze beim Abzug von 7'500 Franken verzichten. Dies auch zur Sicherstel-\n\nlung der Ertragsneutralität. Sein Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. Nach Absatz 4 \n\nsoll dieser Abzug neu auch bei der Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts (Wohnrecht \n\noder Nutzniessung) am Wohnsitz gewährt werden. Der Regierungsrat soll nach Absatz 5 die Einzel-\n\nheiten zur Berechnung der Eigenmietwerte in einem Reglement näher präzisieren. Die Anpassung \n\nder Eigenmietwerte erfolgt dergestalt, dass diese den mittleren Marktmieten entsprechen. Die Fest-\n\nlegung der Parameter kann - wie in Ziffer 4.2.3. ausgeführt - zusammen mit externen Fachexpertin-\n\nnen und Fachexperten erfolgen, um eine möglichst breite Akzeptanz in der Öffentlichkeit und bei po-\n\nlitischen Entscheidungsträgern zu erzielen. \n\n \n\nArtikel 48 2. Grundstücke \n\n \n\nAbsatz 2 wird nur redaktionell angepasst. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind \n\nvon dieser Steuervorlage nicht betroffen, weil sich deren Bewertung nach Massgabe des Bundes-\n\nrechts richtet. Neu sollen in Absatz 3 die Grundzüge zur Bewertung nichtlandwirtschaftlicher Grund-\n\nstücke festgehalten werden. Für den Steuerwert nichtlandwirtschaftlich genutzter, überbauter \n\nGrundstücke soll je nach Grundstückkategorie entweder der Real- oder der Ertragswert massgebend \n\nsein. Bei Ein- bis Dreifamilienhäusern und bei Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken sowie bei Indus-\n\ntrie- und Gewerbeobjekten ist der Realwert massgebend für den Steuerwert. Der Realwert setzt sich \n\naus dem Zeitwert (Neuwert abzüglich Altersentwertung) und dem Landwert zusammen. Bei Mehrfa-\n\nmilienhäusern, bei Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und bei reinen Geschäftshäusern sowie \n\nbei gemischten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten ist der Ertragswert massgebend für \n\nden Steuerwert. Der Ertragswert entspricht dem mit einem Prozentsatz (Kapitalisierungssatz) kapita-\n\nlisierten jährlichen Mietwert eines Grundstücks. Neu erfolgt die Bewertung somit nach objektiven \n\nKriterien gestützt auf bereits vorhandene Daten (Landwerte, Neuwert, Altersentwertung usw.) beim \n\nAfSt. Im Vergleich zur neuen Bestimmung hält das geltende Recht lediglich fest, dass für nichtland-\n\n\n\n33 \n  \n\n  \n\nwirtschaftliche Grundstücke der Verkehrswert massgebend ist, währenddem die Bewertungsmetho-\n\ndik von Grundstücken in der SchäV genauer umschrieben ist. Liegt der nach neuen Vorgaben ermit-\n\ntelte Steuerwert über dem effektiven Verkehrswert des Grundstücks, ist dieser nach einer anerkann-\n\nten Bewertungsmethode gemäss Absatz 4 individuell zu ermitteln und mindestens auf den Zielwert \n\nvon 85 Prozent des effektiven Marktwerts zu korrigieren. Dieselbe Regelung findet Anwendung, \n\nwenn der Steuerwert unter 85 Prozent des effektiven Marktwerts liegt. In diesem Fall ist der Steuer-\n\nwert auf mindestens 85 Prozent des effektiven Marktwerts festzusetzen. Nach Absatz 5 erlässt der \n\nRegierungsrat in einem Reglement die Einzelheiten zur Bewertung der Grundstücke und stellt sicher, \n\ndass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Grundstückschätzungen nicht über dem effekti-\n\nven Marktwert liegen. \n\n \n\n7. Kapitel Schätzungsverfahren Grundstück und Vollzug \n\n \n\nDas 7. Kapitel enthält neben den Artikeln zum Schätzungsverfahren auch spezialrechtliche Bestim-\n\nmungen zum Vollzug der Grundstückschätzung. \n\n \n\nArtikel 64 Generelle Neuschätzung und individuelle Zwischenschätzung (neu) \n\n \n\nDie Sachüberschrift von Artikel 64 soll gemäss den Ausführungen im II. Kapitel, Ziffer 5.1. und 5.3., \n\nangepasst werden. Anstelle des bisherigen Neuschätzungszyklus von zwölf Jahren und der alle vier \n\nJahre vorzunehmenden Eigenmietwerterhebung soll das AfSt die dem Eigenmiet- und Steuerwert zu-\n\ngrundeliegenden Bewertungsfaktoren (Landwerte, Entwertungsfaktoren, Mietwertansätze, Kapitali-\n\nsierungszinssätze u.a.m.) nach Absatz 1 neu alle sechs Jahre überprüfen. Die periodische Überprü-\n\nfung und Aktualisierung der Bewertungsparameter führen zu einer generellen Neuschätzung der Ei-\n\ngenmiet- und Steuerwerte. Bei geringfügigen Änderungen kann auf eine Anpassung der Werte ver-\n\nzichtet werden. Der Regierungsrat wird die Einzelheiten in einem Reglement festlegen. Absatz 2 re-\n\ngelt die individuelle Zwischenschätzung, die aufgrund der Änderung der für die Bewertung massge-\n\nbenden tatsächlichen Verhältnisse erfolgt (siehe II. Kapitel, Ziffer 5.3.). Diese Bestimmung entspricht \n\ninhaltlich der bisherigen Zwischenschätzung (Art. 64 Abs. 2 Bst. b StG). Die Absätze 3 und 4 entspre-\n\nchen den geltenden Bestimmungen. \n\n \n\nArtikel 65 Mitwirkung \n\n \n\nNach Absatz 1 tauschen die FGS und das AfSt gegenseitig die für die Bewertung notwendigen Aus-\n\nkünfte aus. Diese Möglichkeit besteht bereits nach dem geltenden Recht. Neu soll der Zugriff elektro-\n\nnisch auf die schätzungsrelevanten Daten wie den Neuwert, die Kubatur und weitere relevante Daten \n\nerfolgen. Zudem soll im Gesetz ausdrücklich festgehalten werden, dass der Austausch kostenlos er-\n\nfolgt, was der geltenden Praxis entspricht. Neu soll in Absatz 2 die Mitwirkungspflicht der Baubehör-\n\nden aufgenommen werden. Im Kanton Uri kann der Baubewilligungsprozess bis zur Abnahme prak-\n\ntisch vollständig elektronisch abgewickelt werden. Da nach dem neuen Schätzungsmodell für die Be-\n\nwertung in der Regel kein Augenschein mehr erforderlich ist, soll die Meldepflicht durch das zustän-\n\ndige Bausekretariat der Einwohnergemeinde nach erfolgter Bauabnahme ausdrücklich im Gesetz ver-\n\nankert werden. Eine (faktische) Meldepflicht bestand in der Praxis bisher schon. Die Meldung kann \n\nmit der Software CAMAC automatisiert an die entsprechenden Stellen wie Lisag AG, Abwasser Uri, \n\nAfSt usw. erfolgen. \n\n\n\n34 \n  \n\n  \n\nArtikel 66 (Anpassung Eigenmietwert) \n\n \n\nNach geltendem Recht muss das AfSt alle vier Jahre eine Eigenmietwerterhebung durchführen und \n\ndem Regierungsrat eine Empfehlung zur Umsetzung abgeben. Falls sich das Mietzinsniveau im Ver-\n\ngleich zur letzten generellen Neuschätzung oder Erhebung massgeblich verändert, führt dies zu einer \n\nprozentualen Anpassung der Eigenmietwerte. Die Auswertung der letzten Mietwerterhebung zeigte \n\naufgrund der Entwicklung verschiedener Einflussfaktoren wie den Referenzzinssatz, die Teuerung     \n\noder den Leerwohnungsbestand kein kohärentes Bild. Neu soll im Rhythmus von sechs Jahren eine \n\ngenerelle Neuschätzung erfolgen. Dieser gegenüber heute verkürzte Anpassungsmechanismus recht-\n\nfertigt es, auf das aufwendige Verfahren der Mietwerterhebung alle vier Jahre zu verzichten. Die gel-\n\ntende Bestimmung wird durch das neue Verfahren obsolet und kann deshalb aufgehoben werden. \n\n \n\nArtikel 269e Übergangsbestimmung der Teilrevision per 1. Januar 2024 (neu) \n\n \n\nNach Absatz 1 bleiben die Schätzungsverfügungen nach bisherigem Recht bis zur Bewertung nach \n\nneuem Recht bestehen. Die individuelle Zwischenschätzungen nach Artikel 64 Absatz 2 werden ab \n\ndem 1. Januar 2024 nach neuem Recht vorgenommen (siehe II. Kapitel, Ziff. 5.3.). Nach Absatz 2 be-\n\nstimmt der Regierungsrat das Datum der ersten generellen Neuschätzung nach neuem Recht. Alle \n\nGrundeigentümerinnen und -eigentümer werden auf diesen Stichtag hin eine Schätzungsverfügung \n\nnach neuem Recht erhalten (siehe II. Kapitel, Ziff. 5.2.). \n\n \n\nV. Antrag \n\n \n\nGestützt auf diesen Bericht beantragt der Regierungsrat dem Landrat, folgende Beschlüsse zu fassen: \n\n \n\n1. Die Änderung des Gesetzes über die direkten Steuern im Kanton Uri, wie sie in der Beilage 5 ent-\n\nhalten ist, wird zuhanden der Volksabstimmung verabschiedet. \n\n \n\n2. Die Aufhebung der Verordnung über die steueramtliche Schätzung der Grundstücke (Schät-\n\nzungsverordnung [SchäV]; RB 3.2215), wie sie in der Beilage 7 enthalten ist, wird beschlossen. \n\n \n\n3. Zur Realisierung des Projekts «UriEval» wird ein Verpflichtungskredit von 1,3 Millionen Franken \n\n(inklusive 7,7 Prozent MwSt.) bewilligt. \n\n \n\n4. Im Globalbudget Personal werden im Zusammenhang mit dem vorliegenden Verpflichtungskre-\n\ndit maximal 160'000 Franken als exogene Kosten behandelt. \n\n \n\n5. Der Regierungsrat wird beauftragt, die jährlichen Zahlungskredite in das Budget aufzunehmen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen \n\n- Mischwertmethode im Vergleich zur neuen Bewertungsmethode (Beilage 1) \n\n- Beispiel für die Bewertung eines Einfamilienhauses (Beilage 2) \n\n\n\n35 \n  \n\n  \n\n- Beispiel für die Bewertung eines Stockwerkeigentums (Beilage 3) \n\n- Berechnungsbeispiele für verschiedene Arten von Liegenschaften (Beilage 4) \n\n- Änderung des Gesetzes über die direkten Steuern im Kanton Uri (Beilage 5) \n\n- Synoptische Darstellung des Änderungserlasses zum StG (Beilage 6) \n\n- Aufhebung der Verordnung über die steueramtliche Schätzung der Grundstücke (Schätzungsver-\n\nordnung; SchäV) (Beilage 7) \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBeilage 1 \n\nMischwertmethode im Vergleich zur neuen Bewertungsmethode \n\n \n\nDer Steuerwert wird nach der Mischwertmethode als Kombination aus Real- und Ertragswert ermit-\n\ntelt. Der Realwert setzt sich aus dem Neuwert der Baute abzüglich der Altersentwertung, aus den Er-\n\nschliessungskosten und aus den Nebenkosten sowie aus dem Landwert zusammen. Der Ertragswert \n\nentspricht der Summe der zukünftigen auf den Bewertungsstichtag diskontierten Nettoerträgen. Bei \n\nder Mischwertmethode wird der Ertragswert je nach wirtschaftlicher Bedeutung des zu bewertenden \n\nObjekts entsprechend gewichtet. \n\n \n\n \n \n\nNeu soll der Steuerwert je nach Grundstückskategorien entweder zum Real- oder Ertragswert festge-\n\nlegt werden. Der Realwert soll für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser, bei Stockwerkeigentum zu \n\nWohnzwecken sowie bei Industrie- und Gewerbeobjekten die Grundlage für den Steuerwert bilden. \n\nDer Ertragswert soll bei Mehrfamilienhäusern, Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und bei rei-\n\nnen Geschäftshäusern sowie bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten \n\ndie Grundlage für die Festlegung des Steuerwerts bilden. \n\n \n\n \n \n\nDie vereinfachte Methode ist für die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer besser nachvoll-\n\nziehbar.\n\n\n\nBeilage 2 \n\nBeispiel für die Bewertung eines Einfamilienhauses \n\n \n\nDas nachfolgende Beispiel soll bei einem Einfamilienhaus die Ermittlung des Realwerts mit den not-\n\nwendigen Parametern veranschaulichen: \n\n \n\nBewertung Einfamilienhaus \n\nLandwert: \n\nabsoluter Wert x Wert pro m2 (z. B. 500 m2 x CHF 600) \n\n CHF 300'000 \n\nNeuwert (gemäss Bauabrechnung) CHF + 700'000  \n\nAbzüglich Entwertung (z. B. Baujahr 2011, 1 % p.a.) CHF -    70'000  \n\n=  Zeitwert  CHF 630'000 \n\nRealwert  CHF 930'000 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBeilage 3 \n\nBeispiel für die Bewertung eines Stockwerkeigentums \n\n \n\nBei einem Stockwerkeigentum erfolgt die Ermittlung des Realwerts ausgehend vom Stammgrund-\n\nstück und der massgeblichen Wertquote mit den gleichen Parametern: \n\n \n\nBewertung Stockwerkeigentum \n\nLandwert:  \n\nabsoluter Wert x Wert pro m2 (z. B. 800 m2 x CHF 1'000) \n\n CHF 800'000 \n\nNeuwert (gemäss Bauabrechnung) CHF 2'200'000  \n\nAbzüglich Entwertung (z. B. Baujahr 2016, 1 % p.a.) CHF -  110'000  \n\n=  Zeitwert  CHF 2'090'000 \n\nRealwert  CHF 2'890'000 \n\nRealwert für Stockwerkeinheit \n\n(z. B. nach Wertquote 300/1000) \n CHF    867'000 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBeilage 4 \n\nBerechnungsbeispiele für verschiedene Arten von Liegenschaften \n\n \n\nAuf den folgenden Seiten sind einige Beispiele für die neue Immobilienbewertung aufgeführt. Dabei \n\nwird auf Verkäufe des Jahrs 2020 zu Drittverkaufspreisen zurückgegriffen. Zu diesen Beispielen sind \n\neinige Erläuterungen notwendig: \n\n \n\nBewertung bisher \n\n \n\nDie Berechnung des Steuerwerts wie auch der Mietwerte erfolgt bisher durch einen Augenschein so-\n\nwie die individuelle Schätzung durch die Abteilung Grundschätzungen/-gewinnsteuern. Sie stützen \n\nsich dabei auf folgende Grundlagen ab: \n\n \n\n Augenschein \n\n Grundbucheintrag \n\n Bauabrechnung \n\n GIS Daten (Fläche, Landwert, Landwertzone) \n\n FGS Daten (Kubatur, Neubauwert) \n\n Schätzungsverordnung (SchäV) \n\n \n\nFür die Bewertung werden folgende Werte überprüft und festgelegt: \n\n \n\n Gebäudeneuwerte \n\n Entwertung (wirtschaftliches Alter) \n\n Nebenkosten, Umgebung \n\n Bodenwerte, Landwerte (Landwertzonen, übrige Flächen, usw.) \n\n Gewichtungsfaktor (Mischwertmethode) \n\n Mietwerte (Wohnungsgrösse, Korrekturfaktoren) \n\n Kapitalisierungszinssatz \n\n \n\nBewertung neu \n\n \n\n Landwert: \n\nDer Landwert CHF/m2 beruht auf Annahmen und Berechnungen vom AfSt. \n\n Mietwert: \n\nDer Mietwert berechnet sich gemäss den Ausführungen im II. Kapitel, Ziffer 4.2.3. \n\n \n\nVergleich Steuerwerte bisher/neu \n\n \n\nDie bisher geltenden Eigenmiet- und Steuerwerte werden vergleichend gegenübergestellt. Wie im \n\nBericht im II. Kapitel, Ziffer 6. dargelegt, muss für die Ermittlung der steuerlichen Auswirkungen eine \n\nSimulationsberechnung vorgenommen werden, damit die politische Vorgabe der Einkommensteuer-\n\nneutralität im Kanton gewährleistet werden kann. Dieses Ziel kann auch durch eine Erhöhung des Ab-\n\nzugs auf dem Mietwert erreicht werden, wie im II. Kapitel, Ziffer 4.2.4. und Ziffer 6. näher ausgeführt \n\nwird. \n\n\n\n2 \n  \n\n  \n\nBeispiel 1: Einfamilienhaus A \n\n \n\n \n \n1) Der Regierungsrat legt das Datum der ersten generellen Neuschätzung fest. \n\n2) Die Mietwertansätze des Kantons Luzern sind im Rahmen der generellen Neuschätzung an die \nVerhältnisse im Kanton Uri anzupassen. \n\n \n \n \n  \n\nVerkaufspreis 680'000                      \n\nGrundstücksbewertung\n\nBewertung bisher\n\nSteuerwert aktuell 591'300                      \n\nEigenmietwert 25'460                        \n\nBewertung neu\n\nNeubauwert 550'000                             \n\nEntwertung Auf Zeitpunkt 20241) 20%\n\nZeitwert 440'000                     \n\nFläche m2 425\n\nLandwert CHF/m2 500\n\nLandwert 212'500                      \n\nRealwert 652'500                      \n\nQuote 1\n\nSteuerwert neu 652'500                      \n\n250'000                                  4.50% 2) 11'250                        \n\n250'000                                  4.00% 10'000                        \n\n152'500                                  3.50% 5'338                          \n\n-                                          3.00% -                              \n\n-                                          2.50% -                              \n\n-                                          2.00% -                              \n\n-                                          1.50% -                              \n\n-                                          1.00% -                              \n\nEigenmietwert neu 26'588                        \n\nVergleich der Steuerwerte Eigenmietwert Steuerwert\n\n- aktuelle Werte 25'460                               591'300                      \n\n- neue Werte 26'588                               652'500                      \n\nBerechnung Eigenmietwert\n\n\n\n3 \n  \n\n  \n\nBeispiel 2: Einfamilienhaus B \n\n \n\n \n \n\n1) Der Regierungsrat legt das Datum der ersten generellen Neuschätzung fest. \n\n2) Die Mietwertansätze des Kantons Luzern sind im Rahmen der generellen Neuschätzung an die \nVerhältnisse im Kanton Uri anzupassen. \n\n \n \n \n  \n\nVerkaufspreis 650'000.00                         \n\nGrundstücksbewertung\n\nBewertung bisher\n\nSteuerwert aktuell 496'900                              \n\nEigenmietwert 18'570                                \n\nBewertung neu\n\nNeubauwert 573'100                             \n\nEntwertung Auf Zeitpunkt 20241) 23%\n\nZeitwert 441'287                             \n\nFläche m2 185\n\nLandwert CHF/m2 650\n\nLandwert 120'250                              \n\nRealwert 561'537                              \n\nQuote 1\n\nSteuerwert neu 561'537                              \n\nBerechnung Eigenmietwert\n\n250'000                      4.50% 2) 11'250                                \n\n250'000                      4.00% 10'000                                \n\n61'500                        3.50% 2'153                                   \n\n-                                          3.00% -                                       \n\n-                                          2.50% -                                       \n\n-                                          2.00% -                                       \n\n-                                          1.50% -                                       \n\n-                                          1.00% -                                       \n\nEigenmietwert neu 23'403                                \n\nVergleich der Steuerwerte Eigenmietwert Steuerwert\n\n- aktuelle Werte 18'570                               496'900                              \n\n- neue Werte 23'403                               561'537                              \n\n\n\n4 \n  \n\n  \n\nBeispiel 3: Einfamilienhaus C \n\n \n\n \n \n1) Der Regierungsrat legt das Datum der ersten generellen Neuschätzung fest. \n\n2) Die Mietwertansätze des Kantons Luzern sind im Rahmen der generellen Neuschätzung an die \nVerhältnisse im Kanton Uri anzupassen. \n\n \n \n \n  \n\nVerkaufspreis 300'000.00                         \n\nGrundstücksbewertung\n\nBewertung bisher\n\nSteuerwert aktuell 233'400                              \n\nEigenmietwert 6'920                                   \n\nBewertung neu\n\nNeubauwert 353'100                             \n\nEntwertung Auf Zeitpunkt 20241) 30%\n\nZeitwert 247'170                             \n\nFläche m2 500\n\nLandwert CHF/m2 100\n\nLandwert 50'000                                \n\nRealwert 297'170                              \n\nQuote 1\n\nSteuerwert neu 297'170                              \n\nBerechnung Eigenmietwert\n\n250'000                            4.50% 2) 11'250                                \n\n47'100                              4.00% 1'884                                   \n\n-                                          3.50% -                                       \n\n-                                          3.00% -                                       \n\n-                                          2.50% -                                       \n\n-                                          2.00% -                                       \n\n-                                          1.50% -                                       \n\n-                                          1.00% -                                       \n\nEigenmietwert neu 13'134                                \n\nVergleich der Steuerwerte Eigenmietwert Steuerwert\n\n- aktuelle Werte 6'920                                 233'400                              \n\n- neue Werte 13'134                               297'170                              \n\n\n\n5 \n  \n\n  \n\nBeispiel 4: Stockwerkeigentum A \n\n \n\n \n \n1) Der Regierungsrat legt das Datum der ersten generellen Neuschätzung fest. \n\n2) Die Mietwertansätze des Kantons Luzern sind im Rahmen der generellen Neuschätzung an die \nVerhältnisse im Kanton Uri anzupassen. \n\n \n \n \n  \n\nVerkaufspreis 470'000                              \n\nGrundstücksbewertung\n\nBewertung bisher\n\nSteuerwert aktuell 415'400                              \n\nEigenmietwert 21'060                                \n\nBewertung neu\n\nNeubauwert 1'657'500                          \n\nEntwertung Auf Zeitpunkt 20241) 20%\n\nZeitwert 1'326'000                          \n\nFläche m2 962\n\nLandwert CHF/m2 650\n\nLandwert 625'300                              \n\nRealwert 1'951'300                           \n\nWertquote 205/1000 0.205\n\nSteuerwert neu 400'017                              \n\nBerechnung Eigenmietwert\n\n250'000                                  4.75%\n2)\n\n11'875                                \n\n150'000                                  4.00% 6'000                                   \n\n-                                          3.25% -                                       \n\n-                                          2.50% -                                       \n\n-                                          1.75% -                                       \n\n-                                          1.00%\n\nEigenmietwert neu 17'875                                \n\nVergleich der Steuerwerte Eigenmietwert Steuerwert\n\n- aktuelle Werte 21'060                               415'400                              \n\n- neue Werte 17'875                               400'017                              \n\n\n\n6 \n  \n\n  \n\nBeispiel 5: Stockwerkeigentum B \n\n \n\n \n \n1) Der Regierungsrat legt das Datum der ersten generellen Neuschätzung fest. \n\n2) Die Mietwertansätze des Kantons Luzern sind im Rahmen der generellen Neuschätzung an die \nVerhältnisse im Kanton Uri anzupassen. \n\n \n \n \n  \n\nVerkaufspreis 700'000.00                         \n\nGrundstücksbewertung\n\nBewertung bisher\n\nSteuerwert aktuell 591'000                              \n\nEigenmietwert 21'330                                \n\nBewertung neu\n\nNeubauwert 3'287'000                          \n\nEntwertung Auf Zeitpunkt 20241) 20%\n\nZeitwert 2'629'600                          \n\nFläche m2 2612\n\nLandwert CHF/m2 500\n\nLandwert 1'306'000                           \n\nRealwert 3'935'600                           \n\nWertquote 153/1000 0.153\n\nSteuerwert neu 602'147                              \n\nBerechnung Eigenmietwert\n\n250'000                                  4.75%\n2)\n\n11'875                                \n\n250'000                                  4.00% 10'000                                \n\n102'100                                  3.25% 3'318                                   \n\n-                                          2.50% -                                       \n\n-                                          1.75% -                                       \n\n-                                          1.00%\n\nEigenmietwert neu 25'193                                \n\nVergleich der Steuerwerte Eigenmietwert Steuerwert\n\n- aktuelle Werte 21'330                               591'000                              \n\n- neue Werte 25'193                               602'147                              \n\n\n\n7 \n  \n\n  \n\nBeispiel 6: Stockwerkeigentum C \n\n \n\n \n \n\n1) Der Regierungsrat legt das Datum der ersten generellen Neuschätzung fest. \n\n2) Die Mietwertansätze des Kantons Luzern sind im Rahmen der generellen Neuschätzung an die \nVerhältnisse im Kanton Uri anzupassen. \n\n \n \n \n\nVerkaufspreis 585'000                              \n\nGrundstücksbewertung\n\nBewertung bisher\n\nSteuerwert aktuell 516'900                              \n\nEigenmietwert 16'250                                \n\nBewertung neu\n\nNeubauwert 3'920'000                          \n\nEntwertung Auf Zeitpunkt 20241) 4%\n\nZeitwert 3'763'200                          \n\nFläche m2 1076\n\nLandwert CHF/m2 400\n\nLandwert 430'400                              \n\nRealwert 4'193'600                           \n\nWertquote 130/1000 0.13\n\nSteuerwert neu 545'168                              \n\nBerechnung Eigenmietwert\n\n250'000                                  4.75%\n2)\n\n11'875                                \n\n250'000                                  4.00% 10'000                                \n\n45'100                                    3.25% 1'466                                   \n\n-                                          2.50% -                                       \n\n-                                          1.75% -                                       \n\n-                                          1.00%\n\nEigenmietwert neu 23'341                                \n\nVergleich der Steuerwerte Eigenmietwert Steuerwert\n\n- aktuelle Werte 16'250                               516'900                              \n\n- neue Werte 23'341                               545'168                              \n\n\n\tI. Zusammenfassung\n\tII. Ausführlicher Bericht\n\t1. Ausgangslage\n\t1.1. Vorbemerkungen\n\t1.2. Technische Ausgangslage\n\t1.3. Bundesrechtliche Vorgaben\n\t1.3.1. Rechtsgleiche Behandlung aller steuerpflichtigen Personen\n\t1.3.2. Bewertung von Grundstücken\n\t1.3.3. Besteuerung der Eigenmietwerte\n\n\t1.4. Kantonale Bewertungsgrundsätze\n\t1.4.1. Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke\n\ta) Festlegung des Steuerwerts\n\tb) Festlegung des Eigenmietwerts\n\n\t1.4.2. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke\n\n\t1.5. Politische Vorstösse auf Bundesebene zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung\n\t1.6. Kantonale Fachstelle für Gebäudeversicherung\n\n\t2. Bisherige Schätzungsverfahren und -methode\n\t2.1. Allgemeine Neuschätzung\n\t2.2. Zwischenschätzung\n\t2.3. Verkehrswertschätzung\n\t2.4. Bewertungsmethode\n\t2.4.1. Mischwertmethode\n\t2.4.2. Eigenmietwert\n\n\t2.5. Nachteile des heutigen Schätzungsmodells\n\t2.6. Zusammenfassendes Ergebnis\n\t2.7. Doppelspurigkeit mit Fachstelle für Gebäudeversicherung\n\n\t3. Notwendigkeit zur Anpassung\n\t3.1. Ausgangslage\n\t3.1.1. Kosten bei Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung\n\t3.1.2. Gesetzgeberischer Anpassungsbedarf\n\n\t3.2. Entwicklungen im Tourismus Resort Andermatt\n\t3.3. Konsequenzen beim Verzicht auf Erneuerung der Software\n\t3.4. Aktuelle Entwicklungen in anderen Kantonen\n\t3.4.1. Kanton Luzern\n\t3.4.2. Kantone Nidwalden und Obwalden\n\n\n\t4. Neue Schätzungsmethode\n\t4.1. Ziele der Neuregelung\n\t4.2. Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke\n\t4.2.1. Realwert\n\ta) Landwert\n\tb) Zeitwert\n\n\t4.2.2. Zielwert für den Steuerwert\n\t4.2.3. Festlegung der Miet- und Eigenmietwerte\n\t4.2.4. Abzug vom Eigenmietwert\n\t4.2.5. Bewertung nach dem Ertragswert\n\t4.2.6. Kapitalisierungszinssatz\n\t4.2.7. Abgrenzung bei gemischt genutzten Objekten\n\t4.2.8. Spezialfälle\n\ta) Baurechtsgrundstücke\n\tb) Selbstständiges Miteigentum\n\tc) Unselbstständiges Miteigentum\n\td) Abweichende Bewertungsmethoden\n\n\n\n\t5. Periodische Anpassung der Schätzungswerte\n\t5.1. Generelle Neuschätzung\n\t5.2. Umsetzung der generellen Neuschätzung\n\t5.3. Individuelle Zwischenschätzung\n\n\t6. Anpassung der gesetzlichen Grundlagen\n\t7. Finanzielle Auswirkungen\n\t7.1. Steuerliche Auswirkungen\n\t7.2. Personelle Auswirkungen\n\t7.3. Verpflichtungskredit\n\n\n\tIII. Vernehmlassung\n\t1. Allgemeine Beurteilung\n\t1.1. Vereinfachung der Schätzungsmethode (II. Kapitel, Ziff. 4.)\n\t1.2. Periodische Anpassung der Schätzungswerte (II. Kapitel, Ziff. 5.1.)\n\t1.3. Etappenweise Umsetzung (II. Kapitel, Ziff. 5.2.)\n\t1.4. Weitere Bemerkungen\n\n\t2. Anpassung aufgrund der Vernehmlassung\n\n\tIV. Bemerkungen zu den einzelnen Bestimmungen\n\tV. Antrag\n\n