name: Vorlage des Regierungsrates vom 6.08.2019, ADS 19-68

text: \nVorlage des Regierungsrates vom 6. August 2019 \n\nBericht und Antrag 19-68 \n\ndes Regierungsrates des Kantons Schaffhausen an den Kantonsrat \n\nbetreffend «Umzug der Pädagogischen Hochschule PHSH in den \n\nWestflügel der Kammgarn» \n\nSehr geehrter Herr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\nWir unterbreiten Ihnen Bericht und Antrag zum Umzug der Pädagogischen Hochschule PHSH in \n\nden Westflügel der städtischen Liegenschaft Kammgarn. Im Rahmen der Rückweisung der Vorlage \n\nvom 24. Mai 2016 betreffend «Bildungszentrum Geissberg» (ADS 16-67) und der Überweisung des \n\nPostulats 2017/7 «Optimaler Standort für die Pädagogische Hochschule in der Kammgarn» erteilte \n\nder Kantonsrat der Regierung den Auftrag, die Option Kammgarn als zukünftigen Standort für die \n\nPädagogische Hochschule vertieft zu prüfen. Die im Verlauf des vergangenen Jahres erarbeiteten \n\nResultate dieser Prüfung wurden den Kantonsratsfraktionen zu Beginn dieses Jahres in Form einer \n\nGegenüberstellung zweier Varianten zur Vernehmlassung vorgelegt. Die Mehrheit der Vernehmlas-\n\nsungsteilnehmenden bevorzugte die dieser neuen Vorlage zugrundeliegende Variante «Kamm-\n\ngarn». Die Vorlage enthält in der Folge einen Kreditbeschluss zum Kauf der beiden Etagen des \n\nKammgarn- Westflügels im Stockwerkeigentum von der Stadt Schaffhausen und zum Ausbau dieser \n\nFlächen für die Zwecke der PHSH sowie den Grundsatzbeschluss zur Veräusserung des Areals des \n\nehemaligen kantonalen Pflegezentrums (Teilparzelle von GB Nr. 3843 Schaffhausen, Finanzvermö-\n\ngen) auf dem Geissberg an die Stadt Schaffhausen. Zuvor ist eine formelle Übertragung einer Par-\n\nzellenfläche vom Verwaltungsvermögen ins Finanzvermögen notwendig. \n\n \n\nDie Veräusserung des Areals Pflegezentrum an die Stadt Schaffhausen ist integraler Bestandteil \n\nder Vorlage. Dies, weil die hauptsächliche Intention für die ursprüngliche Vorlage «Bildungszentrum \n\nGeissberg» nicht primär auf den Umzug der PHSH, sondern vielmehr auf eine nachhaltige Verwer-\n\ntung der Gebäude und des Areals des ehemaligen Pflegezentrums abzielte. Zudem ist der Kauf \n\ndurch die Stadt Schaffhausen im Sinne eines Abtauschs das Gegengeschäft zum Erwerb der beiden \n\nEtagen im Kammgarn- Westflügel durch den Kanton. \n\n1. In Kürze \n\nDie Regierung legte dem Kantonsrat im Mai 2016 einen Bericht und Antrag zur Zusammenlegung \n\nvon Erziehungsdepartement und Pädagogischer Hochschule im «Bildungszentrum Geissberg» \n\n(ADS 16-67) vor. Bereits in der Debatte der vorberatenden Kommission wurde unter anderem im \n\nZusammenhang mit der Kritik zur peripheren Lage des Objekts Geissberg erstmals der teilweise \n\nleerstehende Westflügel der Kammgarn zum Gegenstand der Diskussion. \n\n  \n\n\n\n 2 \n\n \nAbbildung 1: \n\nVisualisierung der PHSH im Kammgarn- Westflügel (Quelle: Website des Komitees PH in die Kammgarn) \n\n \n\n \n\nDie Kommission empfahl dem Kantonsrat dennoch mit 6 : 2 Stimmen bei einer Enthaltung, die Vor-\n\nlage der Regierung anzunehmen. Kontroverse Diskussionen im Kantonsrat über die Qualität des \n\nStandorts Geissberg und die Kosten für die Sanierung der Gebäude endeten bei einem Stimmen-\n\nverhältnis von 31 : 24 mit der Rückweisung der Vorlage an die Regierung. \n\n \n\nMit der Erheblicherklärung des Postulats 2017/7 («Optimaler Standort für die Pädagogische Hoch-\n\nschule in der Kammgarn») von René Schmidt durch den Kantonsrat erging am 19. März 2018 zudem \n\nder Auftrag an die Regierung, eine vertiefte Prüfung des leerstehenden Westflügels der Kammgarn \n\nfür die Unterbringung der PHSH vorzunehmen. Die Regierung kam diesem Auftrag nach und legte \n\nden Kantonsratsfraktionen zu Beginn dieses Jahres eine Gegenüberstellung des revidierten ur-\n\nsprünglichen Vorhabens «Bildungszentrum Geissberg» mit der neuen Variante «PHSH in die \n\nKammgarn», den jeweiligen Vor- und Nachteilen und den finanziellen Auswirkungen zur Vernehm-\n\nlassung vor. Eine Mehrheit der Rückmeldungen aus den Fraktionen bevorzugte die Variante Kamm-\n\ngarn. Dies hat die Regierung dazu bewogen, dem Kantonsrat nun eine entsprechende, revidierte \n\nVorlage zu unterbreiten. \n\n  \n\n\n\n 3 \n\n2. Die Vorlage zum «Bildungszentrum Geissberg» (ADS 16-67) und deren Rück-\n\nweisung \n\nDie Spitäler Schaffhausen haben den Mietvertrag für die Gebäude des ehemaligen Pflegezentrums \n\nper 31. Dezember 2016 gekündigt, die Flächen geräumt und das Objekt an den Kanton zurückge-\n\ngeben. Das Baudepartment hat im Auftrag des Regierungsrats für die Zeit nach dem Auszug der \n\nPflegeabteilungen bereits frühzeitig verschiedene Nutzungsoptionen geprüft. Auf der Basis von des-\n\nsen Bericht «Über mögliche künftige Nutzungsoptionen für das Areal Pflegezentrum» vom 1. Mai \n\n2015 hatte die Regierung entschieden, dass die Option «Umbau für Eigennutzung» weiterverfolgt \n\nwird. Dieser Entscheid stand auch im Einklang mit der regierungsrätlichen Immobilienstrategie, wo-\n\nnach bei der Belegung von Liegenschaften durch kantonale Stellen grundsätzlich eigenen Liegen-\n\nschaften der Vorzug gegeben wird. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 2: \n\nDie Gebäude des ehemaligen kantonalen Pflegezentrums im Geissbergwald, welche gemäss der Vorlage des Regie-\n\nrungsrats zum «Bildungszentrum Geissberg» hätten umgenutzt werden sollen. \n\n \n\n \n\nAls Nutzer der vorgängig zu sanierenden Gebäude waren in der regierungsrätlichen Vorlage vom \n\n24. Mai 2016 das Erziehungsdepartement und die Pädagogische Hochschule PHSH vorgesehen. \n\nMit deren Zusammenlegung im neuen «Bildungszentrum Geissberg» beabsichtigte die Regierung \n\nnamhafte infrastrukturelle und betriebliche Synergiepotenziale auszuschöpfen. Die bestehenden \n\nGebäude des Pflegezentrums sollten mit einer Investition von 15.9 Mio. Franken nachhaltig saniert \n\nund für die Nutzung als Bildungszentrum hergerichtet werden. Diese Investition hätte durch die Ver-\n\näusserungsgewinne aus dem Verkauf der Gebäude des Erziehungsdepartements am Herrenacker \n\n\n\n 4 \n\nin der Stadt Schaffhausen, die entfallenden Mietzinsen für die PHSH und die verminderten Betriebs-\n\nkosten durch eine Standortkonzentration innerhalb der Abschreibungszeiträume nach HRM2 kom-\n\npensiert werden können. Zudem hätte eine kantonseigene Liegenschaft aufgewertet und einer zo-\n\nnenkonformen Nutzung zugeführt werden können. \n\n \n\n \nAbbildung 3: \n\nVorgesehener Umbau des ehemaligen kantonalen Pflegezentrums (Kreditantrag 15,9 Mio. Franken, von der vorberaten-\n\nden Kommission durch Einbezug der Wärmezentrale auf 16,3 Mio. erhöht). \n\n \n\n \n\nIn der vorberatenden Kommission wurde der geplante neue Standort für die Pädagogische Hoch-\n\nschule und der Wegzug des Berufsinformationszentrums BIZ vom Standort Herrenacker als nicht \n\noptimal kritisiert. Einige Kommissionsmitglieder sahen in einem möglichen Standort näher beim \n\nStadtzentrum Vorteile. So wurde erstmals der teilweise leerstehende Westflügel der Kammgarn ins \n\nSpiel gebracht. Die geplante Veräusserung der beiden Liegenschaften Herrenacker 3 und Frauen-\n\ngasse 20 im Stadtzentrum von Schaffhausen wurde zudem als nogo bezeichnet. \n\n \n\nIm Zusammenhang mit der externen Wärmezentrale beschloss die Kommission, den Objektkredit \n\nauf 16.3 Mio. Franken zu erhöhen. In der Schlussabstimmung beantragte die Kommission in der \n\nFolge dem Kantonsrat mit 6 : 2 Stimmen bei einer Enthaltung, die Vorlage ohne Veräusserung der \n\nGebäude am Herrenacker anzunehmen (Bericht und Antrag der Spezialkommission 2016/9 16-123 \n\n«Bildungszentrum Geissberg / Umnutzung Pflegezentrum»). Der Kantonsrat diskutierte die Vorlage \n\nin seinen Sitzungen vom 23. Januar und 20. Februar 2017. Trotz des klaren Votums der Spezial-\n\nkommission führten kontroverse Diskussionen über die Qualität des Standorts Geissberg, über die \n\nKosten für die Sanierung der Gebäude mit und ohne Heizzentrale letztlich zur Rückweisung der \n\nVorlage an die Regierung. Dies mit einem Stimmenverhältnis von 31 : 24. \n\n\n\n 5 \n\n3. Prüfung der Option Kammgarn 2018 \n\nBereits in der vorbereitenden Kommission zur Vorlage 2016 wurde der Standort Kammgarn für die \n\nPädagogische Hochschule zur Diskussion gebracht. Nach der Rückweisung der Vorlage erging mit \n\ndem Postulat 2017/7 von Kantonsrat René Schmidt, welches vom Kantonsrat am 19. März 2018 \n\nüberwiesen wurde, zudem der Auftrag an die Regierung, eine vertiefte Prüfung des leerstehenden \n\nWestflügels der Kammgarn auf seine Tauglichkeit und die monetären Konditionen für die Unterbrin-\n\ngung der PHSH vorzunehmen. \n\n \n\nDer regierungsrätliche Prüfauftrag vom Juli 2017 umfasste folgende Fragestellungen: \n\n \n\n• Ist die verfügbare Fläche in der Kammgarn für die Bedürfnisse der PHSH ausreichend und gut \n\nausbaubar? \n\n• Ist der Standort Kammgarn für die PHSH geografisch besser geeignet als der aktuelle Standort \n\nim Ebnat? \n\n• Wie verhält sich der jährliche Infrastrukturaufwand am neuen Standort verglichen mit dem Status \n\nQuo im Ebnat? \n\n• Wie hoch sind die Initialkosten für die Unterbringung der PHSH in der Kammgarn? \n\n• Sollen und / oder können die Initialkosten durch (Teil-) Abgabe eines kantonalen Objekts (Pfle-\n\ngezentrum, Zeughausareal, Klosterviertel) an die Stadt kompensiert werden? \n\n• Findet neben der PHSH allenfalls auch das Amt für Denkmalpflege und Archäologie Platz in der \n\nKammgarn? \n\n \n\nZur Beantwortung dieser Fragen wurden verschiedene Verhandlungen geführt und Grundlagen er-\n\narbeitet. Massgebend für die Herleitung der Informationen, welche auch dieser Vorlage zugrunde \n\nliegen, sind dabei folgende Dokumente: \n\n \n\n• Nutzungsstudie «PHSH in zwei Etagen der Kammgarn West», LeuGoller Architekten vom 28. \n\nMai 2018; \n\n• Schnittstellenpapier «Grundausbau Kammgarn West», Knuchel Zeemann vom 18. Mai 2015; \n\n• Kostenschätzung Innenausbau von zwei Etagen Kammgarn, Ixtegra 05.06.2018, revidiert am 19. \n\nFebruar 2019; \n\n• Offerten Stockwerkeigentum Kammgarn im Edelrohbau und Erwerb Areal Pflegezentrum, Schrei-\n\nben der Stadt Schaffhausen vom 30. Oktober 2018; \n\n• Landwertermittlung Areal Pflegezentrum GB Schaffhausen Nr. 3843 (Teilfläche), Amt für Grund-\n\nstückschätzungen vom 31. August 2018. \n\n3.1 Resultate der Prüfung \n\nDie im Folgenden dargestellten Prüfungsresultate vom Sommer 2018 wurden im Rahmen der Erar-\n\nbeitung dieser Vorlage noch weiter konkretisiert und verfeinert. Aus Gründen der Vollständigkeit \n\nwerden sie an dieser Stelle auf dem damaligen Kenntnisstand aufgeführt. \n\n \n\n\n\n 6 \n\nIst die verfügbare Fläche in der Kammgarn für die Bedürfnisse der PHSH ausreichend und gut aus-\n\nbaubar? \n\n \n\nZwei Obergeschosse im Westflügel der Kammgarn verfügen zusammen über rund 3'200 m2 Brutto-\n\ngeschossfläche. Für die Realisierung einer neuen Vertikalverbindung und einer zentralen Erschlies-\n\nsung (Fluchtwege) sind davon rund 600 m2 in Abzug zu bringen. Es verbleiben somit rund 2'600 m2 \n\nNettonutzflächen für die PHSH. Dies entspricht grundsätzlich der heutigen Situation im Ebnat res-\n\npektive den für die PHSH vorgesehenen Flächen im Projekt «Bildungszentrum Geissberg». \n\n \n\nEs liegt eine Nutzungsstudie von LeuGoller Architekten vor, welche aufzeigt, dass die vorhandenen \n\nFlächen von zwei Etagen für die Bedürfnisse der PHSH ausreichen und auch entsprechend ausge-\n\nbaut werden können. Mit dem entsprechenden Ausbau können die Flächen nach den Bedürfnissen \n\neines zeitgemässen Schulbetriebs gestaltet werden. Grundlage für die Nutzungsstudie waren die \n\nRohbaupläne und das Schnittstellenpapier zur vorgesehenen Ertüchtigung der Gebäudehülle durch \n\ndie Stadt als Eigentümerin von Knuchel Zemann, datiert vom 18. Mai 2015. \n\n \n\nIst der Standort Kammgarn für die PHSH geografisch besser geeignet als der aktuelle Standort im \n\nEbnat? \n\n \n\nDie geografische Attraktivität der Kammgarn ist gegeben. Dabei spielen die folgenden Faktoren eine \n\ngrosse Rolle: \n\n \n\n• Zentrale Lage in der Stadt; \n\n• Gute Erreichbarkeit; \n\n• Nähe zum Rhein; \n\n• Synergien Bibliothek und Gastronomie. \n\n \n\nDie PHSH erachtet den Standort Kammgarn als sehr attraktiv. Insbesondere die Nähe zu den Sport-\n\nanlagen der Kantonsschule und zu anderen städtischen Schulen sowie die möglichen Synergien mit \n\ndem geplanten Umzug der Bibliothek Agnesenschütte sind gegenüber dem aktuellen Standort im \n\nEbnat vorteilhaft. Wie auch im Projekt «Bildungszentrum Geissberg» können alle Einheiten der \n\nPHSH in einem Gebäude zusammengeführt werden. Auch der Standort Kammgarn hat Campus-\n\ncharakter mit Aussenflächen und dem neugestalteten Kammgarnhof. Die neu konzipierte und mo-\n\ndern ausgestattete Bibliothek wird über ruhige Arbeitsplätze verfügen, welche auch von den Studie-\n\nrenden der PHSH genutzt werden können. Die zentrale Lage in der Stadt Schaffhausen wäre zudem \n\neine symbolische Stärkung der Lehrer- und Lehrerinnenbildung und würde zur Attraktivität der PHSH \n\nim Standortwettbewerb beitragen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n 7 \n\nWie verhält sich der jährliche Infrastrukturaufwand am neuen Standort verglichen mit dem Status \n\nQuo im Ebnat? \n\n \n\nDie reinen infrastrukturellen Betriebskosten für die fertig ausgebauten Flächen («Mietnebenkosten» \n\nfür Wärme, Elektrizität etc.) werden nach der vorgesehenen Ertüchtigung der Gebäudehülle der \n\nKammgarn (Edelrohbau) in etwa derselben Grössenordnung wie heute im Ebnat respektive im sa-\n\nnierten Pflegezentrum liegen. Die Betriebskosten sind damit für die vergleichende Betrachtung der \n\ndrei Standorte nicht massgeblich. Demgegenüber variieren die Aufwendungen für Verzinsung und \n\nAbschreibung der Initialkosten massgeblich (siehe nachstehend). \n\n \n\nWie hoch sind die Initialkosten für die Unterbringung der PHSH in der Kammgarn? (Erwerb der Flä-\n\nchen im Edelrohbau als Stockwerkeigentum oder in Miete sowie Ausbau der leeren Hallen für die \n\nZwecke der PHSH) \n\n \n\nDie Initialkosten setzen sich zusammen aus der Miete oder dem Kaufpreis für die beiden Geschosse \n\nder Kammgarn im Edelrohbau und dem Aufwand für den neuen Innenausbau für die PHSH. Ob die \n\nFläche gekauft oder angemietet wird, spielt für eine kapitalisierte Betrachtungsweise keine Rolle. \n\nFür die Anmietung oder den Kauf der Fläche muss gemäss Angabe der Stadt Schaffhausen von \n\nFr. 210.-- / m2 p.a. oder einmalig rund 9.6 Mio. Franken ausgegangen werden. Dieser Preis beruht \n\nauf einer Marktwertermittlung des Amtes für Grundstückschätzungen des Kantons Schaffhausen \n\nvom 25. Mai 2018. An vergleichbar zentraler Lage sind nur wenige Flächen auf dem Markt, deren \n\nPreise zudem stark differieren. Es handelt sich dabei vor allem um Verkaufsflächen an Passanten-\n\nlage (z.B. ehemaliger Coop City Vordergasse / Bachstrasse). \n\n \n\nAuf der Basis der Nutzungsstudie LeuGoller und des Schnittstellenpapiers Knuchel Zemann hat die \n\nFirma Ixtegra eine grobe Kostenabschätzung für den nötigen Mieterausbau mit einer Genauigkeit \n\nvon +/- 25 % vorgenommen. Über die Kubatur und die Flächen gerechnet wird von einem Aufwand \n\nvon rund 8.0 Mio. Franken ausgegangen. Aufgrund des industriellen Charakters des Gebäudes und \n\nder hohen Räume ist eine Unterschreitung dieser Summe dabei eher unrealistisch. \n\n \n\nDie Initialkosten für die Unterbringung der PHSH in den beiden Geschossen der Kammgarn betra-\n\ngen damit gesamthaft 17.6 Mio. Franken. Bei der Gegenüberstellung mit den ursprünglich veran-\n\nschlagten Kosten im «Bildungszentrum Geissberg» sind die unterschiedlichen Nettoflächen zu be-\n\nrücksichtigen. Bei der Sanierung des ehemaligen Pflegezentrums würde die PHSH nur 50 % der \n\nertüchtigten Flächen beanspruchen. Die restlichen 50 % stehen für zusätzliche Dienststellen (z.B. \n\nErziehungsdepartement) zur Verfügung. \n\n\n\n 8 \n\n  \nAbbildung 4: \n\nGegenüberstellung der jährlichen Kosten. Es ist zu beachten, dass es sich um eine Bruttodarstellung handelt: Da sich \n\ndas Objekt Pflegezentrum bereits im Eigentum des Kantons befindet, wurde hier für die beanspruchten Flächen ein Sub-\n\nstanzwert eingesetzt. \n\n \n\n \n\nSollen und / oder können die Initialkosten durch (Teil-) Abgabe eines kantonalen Objekts (Pflege-\n\nzentrum, Zeughausareal, Klosterviertel) an die Stadt kompensiert werden? \n\n \n\nIn der entsprechenden Vorlage müsste ein Kauf der Kammgarn-Flächen oder ein Abtausch gegen \n\neines der aufgeführten Objekte gemäss dem Brutto-Prinzip dargestellt werden. Es ergibt sich somit \n\nkeine eigentliche «Kompensation» respektive keine Einsparung, wenn anstelle eines Kaufes ein \n\nTausch angestrebt wird. \n\n \n\nFazit: Das Objekt Pflegezentrum wird im Gegenzug zum Kauf der beiden Etagen im Westflügel der \n\nKammgarn an die Stadt Schaffhausen verkauft. Durch dieses «Gegengeschäft» verringert sich in \n\nder Nettobetrachtung der Gesamtaufwand für den Kanton um den entsprechenden Erlös aus dem \n\nLandgeschäft. \n\n \n\nFindet neben der PHSH allenfalls auch das Amt für Denkmalpflege und Archäologie Platz in der \n\nKammgarn? \n\n \n\nNein. Die PHSH würde die Flächen der beiden verfügbaren Obergeschosse vollständig beanspru-\n\nchen. \n\n\n\n 9 \n\n3.2 Folgen der Prüfung für die Revision der Vorlage \n\nAuf der Basis der Prüfungsresultate beschloss die Regierung, den Kantonsratsfraktionen eine Ge-\n\ngenüberstellung der überarbeiteten Version des ursprünglichen Vorhabens «Bildungszentrum \n\nGeissberg» und der neuen Version «PHSH in die Kammgarn» zur Vernehmlassung vorzulegen. \n\n \n\nZwischen den Zeitpunkten des Vorliegens des Prüfungsberichts im Sommer 2018, der Vernehmlas-\n\nsung bei den Kantonsratsfraktionen und dem Verfassen der Vorlage erfuhren einzelne Positionen \n\nder Gegenüberstellung noch leichte Konkretisierungen. So wurde mit der Landwertermittlung Areal \n\nPflegezentrum GB Schaffhausen Nr. 3843 (Teilfläche) durch das Amt für Grundstückschätzungen \n\nvom 31. August 2018 der Wert für das lastenfreie (rückgebaute) Areal auf netto 7.2 Mio. Franken \n\nfestgelegt, der Aufwand für den Rückbau sämtlicher Gebäude und befestigten Flächen auf 2.0 Mio. \n\nFranken. \n\n \n\nLetztendlich wurde der im Prüfungsbericht mit 10.0 Mio. Franken veranschlagte Kaufpreis für die \n\nEtagen 2 und 3 im Westflügel der Kammgarn von der Stadt Schaffhausen als Eigentümerin auf der \n\nBasis einer Schätzung des Amts für Grundstückschätzungen auf 9.6 Mio. Franken konkretisiert. \n\n4. Vernehmlassung in den Kantonsratsfraktionen 2019 \n\n \n\nDie konkretisierten Erkenntnisse aus der Prüfung der Option Kammgarn wurden einer leicht opti-\n\nmierten Variante der ursprünglichen Vorlage Geissberg gegenübergestellt, den Kantonsratsfraktio-\n\nnen im November 2018 zur Vernehmlassung unterbreitet und mehrheitlich auch in den Fraktionssit-\n\nzungen vorgestellt. \n\n \n\n \nAbbildung 6: \n\nPRO und KONTRA zur Variante Kammgarn aus dem Vernehmlassungsdokument des Regierungsrats \n\nvom November 2018 \n\n  \n\n\n\n 10 \n\nDen Kantonsratsfraktionen wurde in Aussicht gestellt, dass die neue Vorlage auf der von der Mehr-\n\nheit der Fraktionsmitglieder gewählten Variante basieren wird. \n\n \n\n \nAbbildung 7: \n\nResultat der Vernehmlassung in den Kantonsratsfraktionen \n\n \n\n \n\nDie Rückmeldung der Fraktionen per 31. Januar 2019 ergab ein Ergebnis von 29 : 11 zugunsten der \n\nVariante Kammgarn. 13 Votanten sprachen sich dabei für die Beibehaltung des Status Quo aus und \n\nzwei enthielten sich der Stimme. \n\n \n\nMit der Ausarbeitung dieses Berichts und Antrags des Regierungsrates des Kantons Schaffhausen \n\nan den Kantonsrat betreffend «Umzug der Pädagogischen Hochschule PHSH in den Westflügel der \n\nKammgarn» entspricht die Regierung nun dem Wunsch der Mehrheit der Fraktionsmitglieder. \n\n5. Kammgarn Westflügel, Erwerb und Ausbau von zwei Etagen \n\n5.1 Der Kammgarn- Westflügel \n\nDer Fabrikbau an der Baumgartenstrasse 23 im Stadtzentrum von Schaffhausen entstand zwischen \n\n1911 und 1912 als südwestlicher Flügelbau der Kammgarn-Fabrik. Der Fabrikkomplex war wesent-\n\nlicher Teil des Industrieareals zwischen Rhein und Kloster Allerheiligen. Das Areal entstand ab der \n\nMitte des 19. Jahrhunderts auf dem ehemaligen Klostergebiet, das Pfarrhaus-Schöpfe, Stallungen \n\nsowie grosszügige Klostergärten umfasste. Der Fabrikbau an der Baumgartenstrasse 23 entstand \n\nanstelle eines Fabrikvorgängerbaus, der aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts stammte. An \n\ngleicher Stelle, direkt angrenzend an den bestehenden Flügelbau Baumgartenstrasse 19, wurde der \n\nfünfgeschossige Fabrikbau errichtet. Entsprechend seiner Funktion als Spinnereibau charakterisie-\n\nren grosse Fensterflächen den Eisenbeton-Skelettbau. Im Innern dominieren vier grosse Hallenge-\n\nschosse, die durch ein Treppenhaus im Nordosten sowie ein weiteres im Süden mit Toilettentrakt \n\nerschlossen wurden. \n\n \n\nBis 1979 behielt das Gebäude seine Funktion bei. Mit dem Auszug der Kammgarnfabrik erwarb die \n\nStadt Schaffhausen den Gebäudekomplex und richtete im Westflügel an der Baumgartenstrasse 23 \n\ndie «Hallen für Neue Kunst» ein, die das Gebäude bis 2014 prägten. Durch die behutsame Umnut-\n\n\n\n 11 \n\nzung des Fabrikflügels ab 1984 als «Hallen für Neue Kunst», deren Ausstellungskonzept zur beste-\n\nhenden offenen Hallenkonstruktion des Industriebaus hervorragend passte, wurde das Gebäude bis \n\nheute kaum verändert. Es hat sich mit einem hohen Anteil an bauzeitlicher Substanz und in seiner \n\noriginalen Struktur hervorragend erhalten. Damit gehört der Bau zu den am besten erhaltenen In-\n\ndustriebauten des frühen 20. Jahrhunderts in Schaffhausen. \n\n \n\n \nAbbildung 8: \n\nInnenansicht 3. Obergeschoss Kammgarn Westflügel (Quelle: Baugeschichtliches Detailinventar Vestigia) \n\n \n\n \n\n \nAbbildung 9: \n\nSituationsplan Kammgarn Westflügel (Quelle: Baugeschichtliches Detailinventar Vestigia) \n\n \n\n5.2 Entwicklung des Kammgarnareals durch die Stadt Schaffhausen \n\nDie Stadt Schaffhausen beabsichtigt auf der Basis einer separaten, städtischen Vorlage zum ent-\n\nsprechenden Rahmenkredit das Kammgarnareal zu entwickeln und dabei den Westflügel im Grund-\n\nausbau zu ertüchtigen. Diese Ertüchtigung umfasst den Rückbau von störenden Einbauten, den \n\nErsatz des ölgetränkten Holzzementbelags auf den Böden, den Einbau einer neuen Vertikalverbin-\n\ndung mit Lift und Treppenhaus, die Erneuerung der haustechnischen Grundinstallation sowie neue \n\n\n\n 12 \n\nFenster im EG und im 4.OG. Weiter wird eine Tiefgarage mit ca. 100 Plätzen erstellt, der Kamm-\n\ngarnhof neugestaltet und mit einem zusätzlichen Durchgang besser für die Öffentlichkeit erschlos-\n\nsen. Für den Kanton als Käufer der Etagen 2 und 3 bedeutet dies, dass er die leeren Räumlichkeiten \n\nim «Edelrohbau» erwirbt, also eine energetisch ertüchtigte Gebäudehülle mit vertikalen Haupter-\n\nschliessungen, rohen Böden, Decken und Wänden. Der Innenausbau für die PHSH mit den benö-\n\ntigten technischen Ausstattungen ist in der Folge Sache des Kantons. \n\n \n\n \nAbbildung 10: \n\nKammgarn Westflügel, Ecke Klosterstrasse- Rheinstrasse (Quelle: Baugeschichtliches Detailinventar Vestigia) \n\n \n\n \nAbbildung 11: \n\nKammgarn Westflügel Ecke Baumgarten- Klosterstrasse (Quelle: Baugeschichtliches Detailinventar Vestigia) \n\n\n\n 13 \n\n5.3 Erwerb der Etagen 2 und 3 im Stockwerkeigentum durch den Kanton Schaffhausen \n\nDie Schätzung des Amts für Grundstückschätzungen für die beiden Etagen im sanierten Grundaus-\n\nbau lautet auf 9.6 Mio. Franken. Der Kanton erwirbt die beiden Etagen von der Stadt zu diesem \n\nPreis im Stockwerkeigentum.  \n\n \n\nIm Gegenzug zu diesem Kauf durch den Kanton übernimmt die Stadt im Sinne eines Abtauschs das \n\nlastenfreie Areal des ehemaligen Pflegezentrums auf dem Geissberg zum Marktwert von 9.19 Mio. \n\nFranken gemäss Schätzung des Amtes für Grundstückschätzungen vom 31. August 2018. Der Ver-\n\nkauf der beiden Etagen durch die Stadt ist auch Bestandteil der separaten städtischen Vorlage zum \n\nRahmenkredit für die Entwicklung der Kammgarn, während für den Erwerb der Geissberg-Parzelle \n\nauf städtischer Seite keine Volksabstimmung notwendig ist. \n\n \n\nZu den jeweiligen detaillierteren Veräusserungskonditionen für die beiden Etagen der Kammgarn \n\nund das rückgebaute Areal Pflegezentrum wurde am 6. August 2019 zwischen der Stadt und dem \n\nKanton ein entsprechender Letter of Intent (LOI) abgeschlossen, in welchem unter anderem festge-\n\nhalten ist, dass der Kanton die Flächen explizit für den Betrieb der PHSH oder einer allfälligen Nach-\n\nfolgeorganisation erwirbt. Sollte die Akkreditierung der PHSH im Rahmen der neuen Hochschulge-\n\nsetzgebung nicht zustande kommen, wird die Stadt die beiden Geschosse wieder zurückkaufen. Die \n\ngenauen Modalitäten werden im späteren Kaufvertrag definiert. \n\n5.4 Ausbau der Etagen 2 und 3 für die PHSH \n\nAuf der Basis des Raumprogramms vom Sommer 2014, welches sich an den am aktuellen Standort \n\nEbnat verfügbaren Flächen orientierte, wurde im Rahmen des Prüfauftrages eine Machbarkeitsstu-\n\ndie über die beiden Etagen im Westflügel der Kammgarn erstellt. Dabei hat es sich gezeigt, dass die \n\nrund 2'610 m2 vorhandenen Hauptnutzflächen (Nettonutzflächen abzüglich Verkehrsflächen) für die \n\nBedürfnisse der Pädagogischen Hochschule ausreichen. Am Standort Ebnat belegt die PHSH heute \n\n2'550 m2, im Bildungszentrum Geissberg wären ihr rund 2'590 m2 zur Verfügung gestellt worden. \n\n\n\n 14 \n\n \nAbbildung 12: \n\nKammgarn Westflügel Etage 3 (Machbarkeitsstudie LeuGoller Ausbau für die PHSH) \n\n \n\n \n\nDie Machbarkeitsstudie entspricht zwar in der Detaillierung noch nicht einem Vorprojekt, sie teilt \n\naber den einzelnen Raumgruppen für Werk- und Schulungsräume, Arbeitsplätze, Didaktisches Zent-\n\nrum, Medien- und Begegnungsräumen sinnvolle Zonen zu und stellt mit vertretbarem Aufwand eine \n\ngute Basis für die Prüfung der grundsätzlichen Eignung und die Ermittlung des mutmasslichen Auf-\n\nwandes für den finalen Ausbau der Flächen im Edelrohbau dar. Die beiden Etagen verfügen über \n\neine Geschosshöhe von ca. 4.50 m. Mit diesen Geschosshöhen und entsprechender Beleuchtung \n\nder zentralen Erschliessungszonen ist eine optimale Nutzung der mit 24 m doch beachtlichen Raum-\n\ntiefe möglich. \n\n \n\nAnlässlich der ersten Eignungsprüfung wurde eine grobe Abschätzung der Ausbaukosten über Ku-\n\nbaturen und Flächen mit einer Genauigkeit von +/- 25 % vorgenommen. \n\n \n\nAbschätzung über Kubatur \n\n2 x 7'200 m3 = 14'400 m3 \n\n14'400 m3 x Fr. 580.-- = Fr. 8'352'000.-- \n\n \n\nAbschätzung über Flächen \n\n2 x 1'615 m2 = 3'230 m2 \n\n3'230 m2 x Fr. 2'400.-- = Fr. 7'752'000.-- \n\n \n\n\n\n 15 \n\nDie gewählten Ansätze orientieren sich einerseits an den hohen Geschossen, andererseits an den \n\nerhöhten Anforderungen an den Schallschutz. In den zukünftigen Räumen der PHSH wird Werk- \n\nund Musikunterricht angrenzend an klassische Studierräume erteilt. \n\n \n\nAuf der Basis der Machbarkeitsstudie wurde der Ausbauaufwand in der Folge auch über die einzel-\n\nnen Bauteile mit einer grösseren Genauigkeit von +/- 15 % ermittelt. \n\n \n\n \nAbbildung 13: \n\nSkizze PHSH im Westflügel der Kammgarn (Quelle: städtische Vorlage zur Entwicklung des Kammgarnareals) \n\n \n\n\n\n 16 \n\n \n\n \n\nMit dieser Methode konnte der Gesamtaufwand von 8.0 Mio. Franken inkl. MwSt. unter Berücksich-\n\ntigung einer kleinen Rundungsreserve bestätigt werden. \n\n \n\nInsgesamt fällt damit ein einmaliger Aufwand von 17.6 Mio. Franken an. Diese Ausgabe untersteht \n\ndem obligatorischen Referendum (Art. 32 lit. e der Kantonsverfassung [KV] vom 17. Juni 2002; SHR \n\n101.000). Nach der Bauvollendung werden gemäss § 11 lit. a der Finanzhaushaltsverordnung (FHV) \n\nvom 12. Dezember 2017 (SHR 611.103) während 25 Jahren jährliche Abschreibungen von ca. 0.7 \n\nMio. Franken anfallen. Ein allfälliger Anteil an Mobilien wäre über fünf Jahre abzuschreiben. Im Ver-\n\ngleich zu heute, wo die Erfolgsrechnung durch die Mietkosten für das Gebäude im Ebnat eine jähr-\n\nliche Belastung von 0.4 Mio. Franken erfährt, wird die Erfolgsrechnung bei der Umsetzung der PHSH \n\nin der Kammgarn somit während 25 Jahren um 0.3 Mio. Franken mehr belastet werden. \n\n6. Abtretung des Areals Pflegezentrum an die Stadt Schaffhausen (Finanzielles) \n\nNach der Ankündigung der Einstellung des Spitalbetriebs und im Vorfeld der zurückgewiesenen \n\nVorlage zum «Bildungszentrum Geissberg» hat das Baudepartement umfangreiche Abklärungen zu \n\n\n\n 17 \n\neiner möglichen und nachhaltigen Nachnutzung der Anlage des ehemaligen Pflegezentrums getrof-\n\nfen. Die in der Vorlage vorgeschlagene Mischnutzung als Schul- und Bürogebäude für die Pädago-\n\ngische Abteilung und das Erziehungsdepartement war dabei mit Abstand die beste, wenn nicht gar \n\ndie einzige realistische Option. \n\n \nAbbildung 14: \n\nDie 27'266 m2 grosse ZöBAG- Teilparzelle des ehemaligen Pflegezentrums (grau) an der J.J. Wepfer- Strasse \n\n \n\n \n\nDie in die Jahre gekommenen Gebäude könnten zwar mit einem Aufwand von rund 15 Mio. Franken \n\nfür eine Nutzung, welche ohne grösseren Eingriff in die vorhandene Tragstruktur (Rohbau) aus-\n\nkommt, ertüchtigt werden. Eine Umnutzung für Wohnzwecke würde aber mit einer Eingriffstiefe und \n\nin der Folge mit dem entsprechenden Aufwand einhergehen, welcher gegenüber demjenigen eines \n\nNeubaus nicht mehr zu rechtfertigen wäre. Zudem erlaubt die aktuelle Zonenzugehörigkeit keine \n\nWohnnutzung. \n\n \n\nDas Areal Pflegezentrum besteht aus einem 27'266 m2 grossen ZöBAG-Teil (Zone für öffentliche \n\nBauten und Anlagen) der kantonseigenen Gesamtparzelle GB Schaffhausen Nr. 3843. Diese Ge-\n\nsamtparzelle befindet sich im Verwaltungsvermögen und umfasst eine Fläche von total gegen \n\n\n\n 18 \n\n966'000 m2, welche sich in die Zonen «Wald» und «ZöBAG» gliedert. Ebenfalls auf dieser Parzelle \n\nbefindet sich südwestlich des ehemaligen Pflegezentrums die Baurechtsfläche der Spitäler Schaff-\n\nhausen. \n\n \n\nIn den Verhandlungen mit der Stadt Schaffhausen über die Nutzung der beiden Etagen im Westflü-\n\ngel der Kammgarn wurden die Optionen zu einem Abtausch untersucht. Für den Kanton stand dabei \n\ndas Areal Pflegezentrum im Vordergrund. Dies, weil die hauptsächliche Intention für die ursprüngli-\n\nche Vorlage «Bildungszentrum Geissberg» nicht primär auf den Umzug der PHSH, sondern vielmehr \n\nauf eine nachhaltige Verwertung dieses Areals abzielte, und sich zu diesem zurückgewiesenen An-\n\nsinnen keine valable Alternative anbietet. \n\n \n\nFür das Areal Pflegezentrum wurde durch das Amt für Grundstückschätzungen im August 2018 eine \n\nLandwertermittlung durchgeführt. Auf der Basis eines hypothetischen zonenkonformen Projekts \n\n(Mischnutzung Alterswohnen / Altersheim mit Restaurant) ergab sich dabei für die lastenfreie (rück-\n\ngebaute) Fläche ein Marktwert von brutto 9'190'000 Franken. Der Rückbau sämtlicher Hochbauten \n\nund befestigten Flächen mit Rekultivierung der Waldlichtung wurde gleichzeitig auf 2'010'000 Fran-\n\nken geschätzt. Der Netto-Marktwert des lastenfreien Objekts beträgt damit 7'180'000 Franken. \n\n \n\nBei Annahme dieser Vorlage wird die ZöBAG-Teilfläche abparzelliert und das Grundstück Geissberg \n\nvom Verwaltungsvermögen ins Finanzvermögen übertragen. Zuständig hierfür ist der Regierungsrat \n\n(vgl. Art. 40 lit. a und b des Finanzhaushaltsgesetzes [FHG] vom 20. Februar 2017; SHR 611.100). \n\nHernach erfolgt eine Aufwertung des Grundstückes auf 7.2 Mio. Franken entsprechend der Schät-\n\nzung des Amts für Grundstückschätzung. Die Rückbaukosten von 2 Mio. Franken sind nicht als \n\nAusgabe, sondern als Anlage zu betrachten (aktivierbare Investition im Finanzvermögen), weil das \n\nGrundstück im vorliegenden Fall eine entsprechende Wertsteigerung um 2 Mio. Franken erfährt. \n\nEntsprechend ist das Grundstück nach dem Rückbau auf 9.2 Mio. Franken aufzuwerten. Für den \n\nRückbau ist deshalb keine Genehmigung durch den Kantonsrat erforderlich. \n\n \n\nDie Veräusserung des Areals Pflegezentrum an die Stadt Schaffhausen ist integraler Bestandteil \n\nder Vorlage, der Kauf des Areals durch die Stadt Schaffhausen bedeutet im Sinne eines Abtauschs \n\ndas Gegengeschäft zum Erwerb der beiden Etagen im Kammgarn-Westflügel durch den Kanton. \n\n \n\nHinsichtlich einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen Umzonung wird der Kaufvertrag mit der \n\nStadt Schaffhausen eine Klausel zur Partizipation des Kantons am dannzumaligen Aufwertungsge-\n\nwinn beinhalten. \n\n \n\nZu den jeweiligen detaillierteren Veräusserungskonditionen für die beiden Etagen der Kammgarn \n\nund das rückgebaute Areal Pflegezentrum wurde am 6. August 2019 zwischen der Stadt und dem \n\nKanton Schaffhausen ein entsprechender Letter of Intent (LOI) abgeschlossen. \n\n\n\n 19 \n\n7. Termine \n\nDer mögliche Bezugstermin für die Pädagogische Hochschule im Westflügel der Kammgarn hängt \n\nstark vom Terminprogramm der Stadt für die Ertüchtigung des Grundausbaus und die Akkreditierung \n\nder PHSH im Rahmen der neuen Hochschulgesetzgebung ab. Es kann aber davon ausgegangen \n\nwerden, dass nach einer erfolgreich verlaufenen Volksabstimmung rund 24 Monate für die Planung \n\nund das Bewilligungsverfahren sowie weitere 24 Monate für die Ausführung des Grundausbaus und \n\nInnenausbaus benötigt werden. Mit der Inbetriebnahme und Übergabe an die Nutzerin ist daher \n\nfrühestens im Sommer 2024 zu rechnen. \n\n \n\nEin massgeblicher Teil des ehemaligen Pflegezentrums wird aktuell und bis Mitte 2020 durch die \n\nStiftung Schönhalde als Ausweichstandort während der Sanierung ihrer eigenen Gebäude in Neu-\n\nhausen am Rheinfall genutzt. Im Anschluss ist während weiteren rund zwei Jahren eine analoge \n\nNutzung durch die Gemeinden Neunkirch und Hallau vorgesehen. Es ist denkbar, dass sich diesen \n\nBeispielen noch weitere Organisationen oder Gemeinden anschliessen. \n\n \n\nDer vorgesehene definitive Rückbau der Hochbauten soll daher erst zu einem Zeitpunkt erfolgen, \n\nan welchem die «Ohnehin-» Betriebskosten nicht mehr über solche Restnutzungen gedeckt werden \n\nkönnen. Aufgrund des Zustandes einzelner Bauteile ist aber ein Betrieb ohne massgebliche Erneu-\n\nerungen der Gebäude über das Jahr 2030 hinaus unrealistisch. \n\n \n\nDie aktuell laufenden Mietverträge der PHSH für die Objekte Ebnatstrasse 80 und Amsler- Laf-\n\nfonstrasse 1 in der Stadt Schaffhausen, vom 1. Januar 2015 laufen per 1. Januar 2020 unbefristet \n\nweiter und können jeweils mit einer Frist von 24 Monaten gekündigt werden. \n\n  \n\n\n\n 20 \n\nSehr geehrter Herr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\nGestützt auf die vorstehenden Ausführungen beantragen wir Ihnen, den angefügten Beschlussent-\n\nwürfen (Anhänge I und II) zuzustimmen und das Postulat 2017/7 von René Schmidt betreffend «Op-\n\ntimaler Standort für die Pädagogische Hochschule in der Kammgarn» vom 21. August 2017 als er-\n\nledigt abzuschreiben. \n\n \n\n \n\nSchaffhausen, 6. August 2019 Im Namen des Regierungsrates \n\n Der Präsident: \n\n Ernst Landolt \n\n  \n\n Der Staatsschreiber \n\n Dr. Stefan Bilger \n\n \n\n \n\n \n\nAnhänge: \n\n \n\n- Anhang I: Kreditbeschluss betreffend Erwerb der Etagen 2 und 3 im Westflügel der städtischen Lie-\ngenschaft Kammgarn und deren Ausbau für die Zwecke der Pädagogischen Hochschule. \n\n \n\n- Anhang II: Beschluss betreffend Abtretung des ehemaligen Pflegezentrums auf dem Geissberg an die \nStadt Schaffhausen. \n\n \n\n- Beilage: Letter of Intent (LOI) betreffend die kantonale Vorlage zum Umzug der PHSH in den West-\nflügel der Kammgarn bzw. die städtische Vorlage zum Rahmenkredit für das Kamm-\ngarnareal \n\n\n\n Anhang I \n\nKreditbeschluss \n\nbetreffend Erwerb der Etagen 2 und 3 im Westflügel der städtischen \n\nLiegenschaft Kammgarn und deren Ausbau für die Zwecke der \n\nPädagogischen Hochschule \n\nvom … \n\nDer Kantonsrat Schaffhausen \n\nbeschliesst: \n\n1. \n\n1 Für den Erwerb von zwei Etagen im Westflügel des städtischen Objekts Kammgarn (Stock-\n\nwerkeigentum) und für deren Ausbau zum Zweck der Nutzung durch die Pädagogische \n\nHochschule wird ein Objektkredit in der Höhe von 17‘600‘000 Franken inkl. MwSt. zulasten \n\nder Investitionsrechnung bewilligt. Diese Bewilligung erfolgt unter dem Vorbehalt, dass die \n\nstädtische Vorlage zum Rahmenkredit für die Entwicklung der Kammgarn in der Volksab-\n\nstimmung angenommen wird und die Stadt Schaffhausen das Areal des ehemaligen Pflege-\n\nzentrums auf dem Geissberg gemäss Anhang II erwirbt. \n\n2 Der Kredit basiert auf der Kostenbasis vom 1. Januar 2019. Er wird den bis zur Fertigstel-\n\nlung der Bauten veränderten Kosten gemäss Zürcher Baukostenindex angepasst. \n\n2. \n\n1 Dieser Beschluss untersteht dem obligatorischen Referendum. \n\n2 Er ist im Amtsblatt zu veröffentlichen und in die kantonale Gesetzessammlung aufzuneh-\n\nmen. \n\n \n\n \n\nSchaffhausen, … Im Namen des Kantonsrates \n\n Der Präsident: \n\n   \n\n Die Sekretärin: \n\n\n\n\n\n Anhang II \n\nBeschluss \n\nbetreffend Abtretung des ehemaligen Pflegezentrums auf dem Geissberg \n\nan die Stadt Schaffhausen \n\nvom … \n\nDer Kantonsrat Schaffhausen \n\nbeschliesst: \n\n1. \n\nDie nachgelagerte Veräusserung des lastenfreien Grundstücks an die Stadt Schaffhausen \n\n(Einnahme 9'190'000 Franken) wird genehmigt. Die Genehmigung erfolgt unter dem Vorbe-\n\nhalt, dass der Kanton Schaffhausen die Etagen 2 und 3 im Westflügel der städtischen Lie-\n\ngenschaft Kammgarn gemäss Anhang I erwirbt. \n\n2. \n\nDas Baudepartement wird ermächtigt, alle zum Vollzug der Veräusserung der Teilfläche von \n\nGB Schaffhausen Nr. 3843 erforderlichen Handlungen vorzunehmen und den Kaufvertrag \n\nim Namen des Kantons Schaffhausen rechtsgültig zu unterzeichnen. \n\n \n\n \n\nSchaffhausen, … Im Namen des Kantonsrates \n\n Der Präsident: \n\n  \n\n Die Sekretärin: \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t19-68 Sperrfrist\n\t19-68\n\t19-68 Anhang 1\n\t19-68 Anhang 2\n\t19-68 Beilage\n\tLeere Seite\n\tLeere Seite\n\tLeere Seite\n\n