name: Botschaft Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe)

text: \n22.17.07\n\nBotschaft zu einem Nachtrag zum Baugesetz \n(Mehrwertabgabe, BauG)\n\nvom 21. November 2017\n\nFrau Präsidentin\nSehr geehrte Damen und Herren Kantonsräte\n\nWir unterbreiten Ihnen die Botschaft zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe) mit \ndem Antrag, darauf einzutreten.\n\nIm Namen des Regierungsrats\nLandammann: Maya Büchi-Kaiser\nLandschreiber: Dr. Stefan Hossli\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 2 | 27\n\nZusammenfassung......................................................................................................................3\nI. Ausgangslage......................................................................................................................4\n\n1. Bodenmehrwert infolge nutzungsplanerischer Massnahmen................................4\n2. Revidiertes Raumplanungsgesetz mit Pflicht zur Mehrwertabschöpfung ............4\n3. Gesetzgeberischer Handlungsbedarf und Bezug zur Revision Richtplanung .....4\n4. Zweck und Funktionsweise der Mehrwertabgabe ...................................................5\n5. Bundesrechtliche Mindestvorgaben und weitere Regelungsmöglichkeiten ........5\n\nII. Projektorganisation und durchlaufenes Verfahren .........................................................8\n6. Projektorganisation ....................................................................................................8\n7. Projektauftrag, Projektskizze und Erarbeitung Entwurf..........................................8\n8. Interne Vernehmlassung ............................................................................................8\n9. Ergänzung Gesetzesvorlage mit Abgabepflicht bei Um- und Aufzonungen und \n\nbei Abparzellierung eines Grundstücks mit Entlassung aus dem Geltungsbe-\nreich des bäuerlichen Bodenrechts zuhanden der externen Vernehmlassung....8\n\n10. Externe Vernehmlassung...........................................................................................9\nIII. Grundzüge und Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen .................................9\n\n11. Ausgangslage und Grundzüge der Vorlage .............................................................9\n11.1 Raumplanerische Rahmenbedingungen ..............................................................9\n11.2 Abgabetatbestände.............................................................................................11\n11.3 Weitere Regelungen ...........................................................................................11\n11.4 Exkurs: Regelungen der Mehrwertabgabe (Abgabetatbestände und Höhe) in an-\nderen Kantonen ..........................................................................................................11\n\n12. Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen...................................................12\nIV. Fakultatives Referendum und Inkrafttreten....................................................................27\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 3 | 27\n\nZusammenfassung\n\nBoden, der mit Beschluss der Gemeindeversammlung eingezont wird und neu als Bauland ge-\nnutzt werden kann, gewinnt erheblich an Wert. Da dieser Mehrwert ohne Zutun der Eigentümer-\nschaft entsteht, verlangt das revidierte eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG), dass von \ndiesem Mehrwert mindestens 20 Prozent für raumplanerische Aufgaben abgeschöpft werden. \nDarüber hinaus ist es den Kantonen freigestellt, weitere Abgabetatbestände, z.B. für Um- und \nAufzonungen, für die Schaffung von Abbau- und Deponiezonen oder die Erteilung von raumpla-\nnerischen Ausnahmebewilligungen, vorzusehen. Die entsprechenden kantonalen Rechtsgrund-\nlagen müssen bis 1. Mai 2019 geschaffen sein, andernfalls dürfen gemäss den Vorgaben des \neidgenössischen Raumplanungsgesetzes keine neuen Einzonungen mehr vorgenommen wer-\nden.\n\nDer vorliegende Entwurf eines Nachtrags zum Baugesetz sieht bei Neueinzonungen einen Ab-\ngabesatz von 20 Prozent des Bodenmehrwerts vor, was dem bundesrechtlich zwingend vorge-\nsehenen Minimum entspricht. Ebenfalls 20 Prozent des Mehrwerts sollen abgeschöpft werden, \nwenn ein Grundstück abparzelliert und aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts \nentlassen wird. Im Weiteren sieht der Baugesetznachtrag eine gesetzliche Grundlage für die \nvertragliche Abschöpfung von Mehrwerten bei der Schaffung von Spezialzonen gemäss Art. 18 \nAbs. 1 RPG und Intensivlandwirtschaftszonen gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG vor. Auch in diesen \nFällen wird der Boden einer gesteigerten, wirtschaftlichen Nutzung zugeführt, wodurch er mar-\nkant an Wert gewinnt, planungsrechtlich aber dennoch in der Nichtbauzone verbleibt.\n\nBei Um- und Aufzonungen soll keine Mehrwertabgabe erhoben werden. Diese nutzungsplaneri-\nschen Massnahmen fördern die Siedlungsentwicklung nach innen, weshalb sie nicht mit einer \nAbgabe belastet werden sollen. Mit der Anpassung von Art. 28a Abs. 1 BauG bzw. Streichung \nvon Art. 28a Abs. 2 BauG zur vertraglichen Mehrwertbeteiligung erhalten die Gemeinden die \ngesetzliche Grundlage, mittels verwaltungsrechtlichen Verträgen, Geld- oder Sachleistungen an \nder öffentlichen Infrastruktur zu erwirken.\n\nDie Einnahmen aus der Mehrwertabgabe bei Neueinzonungen werden einem zweckgebunde-\nnen Fonds zugewiesen, der durch den Kanton verwaltet wird. Die Erträge werden primär zur \nEntschädigung von planungsbedingten Eigentumsbeschränkungen (z.B. Auszonungen) oder \nzur Finanzierung von raumplanerischen Massnahmen verwendet. Unter solchen Massnahmen \nkönnen u.a. die (Mit-)Finanzierung von Massnahmen zur Erhöhung der Siedlungsqualität wie \nSchaffung und Aufwertung öffentlicher Räume sowie von Verfahren zur Erhöhung der Sied-\nlungsqualität bei übergeordneten Planungen, wie Wettbewerbe und Studien, verstanden wer-\nden.\n\nDie Mehrwertabgabeerträge bei Abparzellierung oder Entlassung eines Grundstücks aus dem \nGeltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts kommen direkt den betroffenen Standortgemein-\nden zu. Die anfallenden Einnahmen sind von den Gemeinden ebenfalls für raumplanerische \nMassnahmen, die sich infolge der Siedlungsentwicklung nach innen ergeben, zu verwenden.\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 4 | 27\n\nI. Ausgangslage\n\n1. Bodenmehrwert infolge nutzungsplanerischer Massnahmen\nNutzungsplanerische Massnahmen der öffentlichen Hand, wie die Einzonung von Landwirt-\nschaftsland in Bauland oder eine Auszonung, beeinflussen den Wert der betroffenen Grund-\nstücke und damit das Vermögen der Grundeigentümer. In fast allen Kantonen fallen die Pla-\nnungsgewinne heute ausschliesslich den Grundeigentümern zu. Wird dagegen Bauland ausge-\nzont, werden die Grundeigentümer auf Kosten der Allgemeinheit entschädigt.\n\n2. Revidiertes Raumplanungsgesetz mit Pflicht zur Mehrwertabschöpfung\nAm 3. März 2013 nahm das Schweizer Volk das revidierte Raumplanungsgesetz als indirekten \nGegenvorschlag zur Landschaftsinitiative der Umweltverbände an. Die Änderungen vom 15. Ju-\nni 2012 traten am 1. Mai 2014 in Kraft. Ein zentraler Bestandteil des revidierten RPG bildet die \nPräzisierung des bisherigen Gesetzgebungsauftrags über den Ausgleich planungsbedingter \nMehr- und Minderwerte: Für Planungsmehrwerte sieht das RPG eine zwingende Mehrwertab-\nschöpfung bei Neueinzonungen vor. Die Kantone können weitere Tatbestände der Mehrwertab-\ngabe unterstellen und sind für die Regelung des Vollzugs zuständig (Art. 5 Abs. 1bis - 1sexies \n\nRPG).\n\nFür erhebliche Nachteile, die einer Enteignung gleichkommen, begründet das Bundesrecht be-\nreits seit langem einen direkten Entschädigungsanspruch des Betroffenen auf volle Entschädi-\ngung (Art. 26 Bundesverfassung, Art. 5 Abs. 2 RPG).\n\nDie Regelung der übrigen Ausgleichsmöglichkeiten, insbesondere für erhebliche Vorteile, über-\nliess das Bundesrecht indessen bislang vollumfänglich den Kantonen. Bereits das im Jahr 1980 \nin Kraft getretene Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) sah \neinen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile vor, die durch Planungs-\nmassnahmen entstanden sind (Art. 5 RPG). Dabei handelte es sich um einen zwingenden Ge-\nsetzgebungsauftrag an die Kantone. Die grosse Mehrheit der Kantone ist die letzten dreissig \nJahre diesem Auftrag jedoch nicht nachgekommen, nicht zuletzt, weil dem Bund Sanktionsmög-\nlichkeiten für säumige Kantone fehlten. Die bereits bestehende Regelung betreffend den Aus-\ngleich von erheblichen planungsbedingten Vorteilen wird durch die neu geschaffenen Art. 5 \nAbs. 1bis - 1sexies RPG ergänzt und es werden verbindliche Mindestvorgaben festgelegt.\n\nBei der Schaffung des Obwaldner Baugesetzes von 1994 war eine Mehrwertabgabe zwar ange-\ndacht, erwies sich jedoch als nicht mehrheitsfähig. Im Jahr 2009 war erneut vorgesehen, im \nKanton Obwalden eine umfassende Mehrwertabgabe einzuführen, stiess aber wiederum auf \nWiderstand. Politisch tragbar war nur die vertragliche Mehrwertbeteiligung bei zusätzlichen Pla-\nnungsvorteilen (Art. 28a BauG, GDB 710.1). Den Gemeinden wird dadurch ermöglicht, Grundei-\ngentümer, denen durch Planungsmassnahmen zusätzliche Vorteile zur Ein- oder Aufzonung \nverschafft werden, vertraglich zu verpflichten, einen angemessenen Anteil des Planungsmehr-\nwerts zur Sicherstellung oder Steigerung der Baulandverfügbarkeit zur Verfügung zu stellen. In \nder Praxis ist diese Bestimmung aber bislang ohne Bedeutung geblieben.\n\n3. Gesetzgeberischer Handlungsbedarf und Bezug zur Revision Richtplanung\nDas heute geltende, revidierte RPG sieht neu eine Sanktion für Kantone vor, die der Pflicht zur \nMehrwertabschöpfung nicht nachkommen (Art. 38a Abs. 4 und 5 RPG). Danach dürfen Kanto-\nne, die innert fünf Jahren nach Inkrafttreten des revidierten RPG den angemessenen Ausgleich \nfür erhebliche Mehrwerte nach den Anforderungen von Art. 5 RPG nicht ins kantonale Recht \nüberführt haben, keine neuen Bauzonen mehr ausscheiden, bis sie dem Gesetzgebungsauftrag \nnachgekommen sind. Das revidierte RPG ist am 1. Mai 2014 in Kraft getreten.\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 5 | 27\n\nDer vorliegende Nachtrag zum Baugesetz zur gesetzlichen Verankerung des Mehrwertaus-\ngleichs auf kantonaler Ebene muss entsprechend bis spätestens 30. April 2019 in Kraft getreten \nsein, um eine Sanktionierung zu vermeiden und einem Einzonungsverbot aus dem Weg zu ge-\nhen. Vor diesem Hintergrund ist der gesetzgeberische Handlungsbedarf klar ausgewiesen.\n\n4. Zweck und Funktionsweise der Mehrwertabgabe\nDer planungsbedingte Mehrwert ist eine Kurzumschreibung für die in Art. 5 Abs. 1 RPG er-\nwähnten Vorteile, die durch Planungen nach dem Raumplanungsgesetz entstanden sind. Bei \ndiesen Vorteilen handelt es sich um einen Wertzuwachs, den ein Grundstück durch eine raum-\nplanerische Massnahme erfahren hat. Insbesondere weist Boden, auf dem bauliche Nutzungen \nzulässig sind, einen deutlich höheren Wert auf als Land, das den bodenerhaltenden (landwirt-\nschaftlichen) Nutzungen vorbehalten bleibt. Auch innerhalb der Bauzonen selber bestehen auf-\ngrund der planerischen Festlegungen unterschiedliche Bodenwerte. Mit planerischen Massnah-\nmen werden zwar stets Ungleichheiten geschaffen und entsprechend ist der Grundsatz der \nRechtsgleichheit in der Raumplanung von beschränkter Bedeutung. Gewissen wirtschaftlichen \nAuswirkungen planerischer Massnahmen will das schweizerische Recht jedoch begegnen und \naus Gründen der Gerechtigkeit und Lastengleichheit Vor- und Nachteile aufgrund von Pla-\nnungsmassnahmen ausgleichen.\n\nDer vorliegend massgebende Mehrwert ist die Differenz zwischen dem geschätzten Landwert \nvor und nach der raumplanerischen Massnahme: Dies können Neueinzonungen, Auf- und Um-\nzonungen oder sonstige raumplanerische Akte wie die Erteilung von raumplanerischen Ausnah-\nmebewilligungen sein. Auch die Entlassung eines Grundstücks aus dem Geltungsbereich des \nbäuerlichen Bodenrechts generiert für den Grundeigentümer einen erheblichen Mehrwert, da \ndurch sie die Preisbindung des Bodens an den landwirtschaftlichen Ertragswert wegfällt. Mit der \nMehrwertabgabe schöpft die öffentliche Hand einen Teil der Vorteile ab, die einem einzelnen \nGrundeigentümer entstehen, indem die öffentliche Hand seine Parzelle ein-, auf- oder umzont.\n\nDie Mehrwertabgabe ist zweckgebunden ausgestaltet. Mit den Einnahmen sollen primär Ent-\nschädigungen von planungsbedingten Eigentumsbeschränkungen finanziert werden (Art. 5 \nAbs. 1ter i.V.m. Art. 5 Abs. 2 RPG). Darunter fallen insbesondere allfällig notwendige Auszonun-\ngen, die aufgrund einer zielgerichteten Planung nötig werden. Im Weiteren können damit ande-\nre raumplanerische Massnahmen gemäss Art. 3 RPG wie Massnahmen zur Erhöhung der Sied-\nlungsqualität, bessere Nutzung brachliegender oder ungenügend genutzter Flächen und Förde-\nrung von Siedlungsentwicklungsschwerpunkten unterstützt werden. Der Mehrwertausgleich zielt \ndamit als eines der Instrumente des RPG darauf ab, die mit der Revision angestrebten Wirkun-\ngen einer verstärkten Siedlungsentwicklung nach innen zu unterstützen.\n\n5. Bundesrechtliche Mindestvorgaben und weitere Regelungsmöglichkeiten\nMit den Änderungen vom 15. Juni 2012 hat der eidgenössische Gesetzgeber die Pflicht zum \nMehrwertausgleich verschärft. Das revidierte RPG gibt folgende Mindestvorgaben von Seiten \ndes Bundes vor:\n\n1bis Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der \nAusgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das \nkantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und \ndauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.\n\n1ter Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der \nRaumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, \nverwendet.\n\n1quater Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil \num den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer land-\nwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 6 | 27\n\n1qinquies Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:\na. ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder\nb. der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsauf-\nwand steht.\n\n1sexies Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer \nals Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.\n\nDemnach ist das kantonale Recht so auszugestalten, dass mindestens Mehrwerte bei neu und \ndauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden auszugleichen sind. Der Bund schreibt somit \ndie Erhebung einer Abgabe für die raumplanungspolitisch wichtigste und heikelste Planungs-\nmassnahme zwingend vor, nämlich die Neueinzonung. Nach den Vorgaben des Bundesrechts \nist der planungsbedingte Mehrwert mit einem Satz von mindestens 20 Prozent auszugleichen. \nDer Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig, d.h. \nwenn der Mehrwert effektiv realisiert wird.\n\nEs steht den Kantonen frei, weitere planungsbedingte Mehrwerte abzuschöpfen. So können \nauch für Um- und Aufzonungen sowie für Spezialzonen gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG Abgaben \nverlangt werden, allenfalls zu einem tieferen Satz, um sie gegenüber Neueinzonungen zu privi-\nlegieren. Spielraum besteht auch bei der Festlegung des Mehrwertabgabesatzes für Neueinzo-\nnungen. So dürfen Kantone einen über das bundesrechtliche Minimum hinausgehenden Abga-\nbesatz vorsehen. Gemäss Bundesgericht liegt eine konfiskatorische Besteuerung erst bei einer \nAbgabe von mehr als 60 Prozent vor. Eine Abschöpfung von bis zu 60 Prozent des durch Pla-\nnungsmassnahmen verursachten Mehrwerts würde die Eigentumsgarantie hingegen nicht ver-\nletzen (BGE 105 Ia 134).\n\nDie Mehrwertabgabe ist gemäss revidiertem RPG zweckgebunden (Art. 5 Abs. 1ter RPG): In \nerster Linie sollen mit den durch den Mehrwertausgleich generierten Einnahmen Entschädigun-\ngen aus materieller Enteignung finanziert werden (Art. 5 Abs. 1ter RPG). Daneben können sie \nfür weitere raumplanerische Massnahmen gemäss Art. 3 RPG verwendet werden. Welche \nraumplanerischen Massnahmen gefördert werden sollen, ist Sache der Kantone. Art. 3 RPG \nlässt Vieles offen; die besondere Erwähnung der Erhaltung von Fruchtfolgeflächen und der För-\nderung von Massnahmen zur Entwicklung der Siedlung nach innen stellen keine abschliessen-\nde Aufzählung oder zwingende Priorisierung dar.\n\nDer Gesetzgeber kommt den Landwirten in Bezug auf die Erstellung neuer Bauten als Folge \nvon Neueinzonungen entgegen. So ist der bei der Neueinzonung von Landwirtschaftsland er-\nrechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, der innert angemessener Frist zur Beschaf-\nfung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute für die Selbstbewirtschaftung erforderlich ist (Art. 5 \nAbs. 1quater RPG).\n\nWerden Mehrwerte und übrige Grundstückgewinne getrennt besteuert, ist zu vermeiden, dass \nGrundeigentümer infolge von planerischen Mehrwerten doppelt belastet werden. In diesem Sin-\nne verlangt das revidierte Raumplanungsgesetz, dass Mehrwertabgaben bei der Bemessung ei-\nner allfälligen späteren Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn abge-\nzogen werden (Art. 5 Abs. 1sexies RPG).\n\nDie nachfolgende Übersicht des VLP-ASPAN zeigt die Regelungsinhalte schematisch auf:\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 7 | 27\n\nMindestinhalt\n\nMindestregelung Erweiterte Regelung\n\nAbgabesatz 20 % bis zu 60 % \n\nAbgabetatbestand (dauerhafte) \nNeueinzonungen \n\nzusätzlich \n Um- und Aufzonungen \n Befristete Nutzungen\n\n(z.B. Abbauzonen) \n Ausnahmebewilligungen aus-\n\nserhalb der Bauzone für land-\nwirtschaftsfremde Nutzungen \n\nFälligkeit\nBei der Überbauung oder Veräusserung des Grundstücks. \nPräzisierung, was genau unter «Überbauung» zu verstehen ist: Klä-\nrung des Tatbestands der Veräusserung. (Rechtskraft der Baubewil-\nligung? Bauabnahme?) \n\nVerwendung des Ertrags (zwin-\ngend für Erträge bei Einzonungen \nbis 20 %) \n\n für Massnahmen nach Art. 5 Abs. 2 RPG (Entschädigungen für \nAuszonungen) \noder \n\n für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3, insbeson-\ndere Abs. 2 Bst. a und Abs. 3 Bst. abis RPG (Anliegen der Raum-\nplanung) \n\nErtragshoheit / Erhebung und \nVerwaltung der Erträge \n\n Kanton \n Standortgemeinde oder \n Ertragssplitting, z.B. 50 % Kanton – 50 % Standortgemeinde \n\nFreibetrag Sollte nicht allzu hoch sein; im Ständerat stand ein Betrag von \nFr. 30 000.– zur Diskussion. \n\nUnterstellung von Gemeinwe-\nsen unter die Abgabepflicht \n\n Vollständige Unterstellung, vollständiger Ausschluss \n Zwischenlösungen, indem beispielsweise nur Grundstücke im Fi-\n\nnanzvermögen, nicht aber solche im Verwaltungsvermögen (öf-\nfentliche Nutzungen) der Abgabepflicht unterstellt werden. \n\nBemessung des Mehrwerts bei \nEinzonungen \n\nKürzung des Mehrwerts um den Betrag, der innert angemessener \nFrist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur \nSelbstbewirtschaftung verwendet wird.\nPräzisierung, was unter Erstellung einer Ersatzbaute «innert ange-\nmessener Frist» zu verstehen ist. \n\nSpätere Erhebung der Grund-\nstückgewinnsteuer \n\nDie bezahlte Mehrwertabgabe ist bei der Berechnung der Grund-\nstückgewinnsteuer als Aufwendung vom Gewinn in Abzug zu brin-\ngen. \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 8 | 27\n\nII. Projektorganisation und durchlaufenes Verfahren\n\n6. Projektorganisation\nMit der Erarbeitung des vorliegenden Nachtrags hat der Regierungsrat federführend das Bau- \nund Raumentwicklungsdepartement beauftragt. Die Projektgruppe besteht aus Vertretenden \ndes Finanzdepartements (Bereich Steuern), des kantonalen Rechtsdienstes (Bereich Rechtli-\nches und Gesetzgebungsverfahren) und des Bau- und Raumentwicklungsdepartements (Be-\nreich Raumplanung und Departementssekretariat [Projektleitung]).\n\n7. Projektauftrag, Projektskizze und Erarbeitung Entwurf\nMit Beschluss vom 2. Dezember 2014 (Nr. 208) hiess der Regierungsrat die vom Projektteam \nerarbeiteten Zielsetzungen und Ausrichtungen für eine Mehrwertabgabe im Kanton Obwalden \n(Projektskizze) gut und erteilte den Auftrag, auf dieser Grundlage den vorliegenden Gesetzes-\nentwurf samt erläuterndem Bericht zu erarbeiten. Anlässlich der Erteilung des Projektauftrags \nwies der Regierungsrat das Projektteam an, sich auch mit der Möglichkeit einer Abgabe bei \nUm- und Aufzonungen auseinanderzusetzen und Vergleiche mit den anderen Zentralschweizer \nKantonen zu ziehen. Zudem soll auch ein Abgabesatz von mehr als 20 Prozent einer Beurtei-\nlung unterzogen werden.\n\n8. Interne Vernehmlassung\nDer durch das Projektteam erarbeitete Nachtrag zum BauG samt erläuterndem Bericht wurde \nverwaltungsintern (alle Departemente und Staatskanzlei) vorab einem internen Vernehmlas-\nsungsverfahren unterstellt. Dieses fand vom 20. Januar bis zum 12. Februar 2016 statt. Die im \nRahmen der internen Vernehmlassung eingebrachten Vorschläge wurden soweit möglich und \nsachgerecht übernommen.\n\n9. Ergänzung Gesetzesvorlage mit Abgabepflicht bei Um- und Aufzonungen und \nbei Abparzellierung eines Grundstücks mit Entlassung aus dem Geltungsbereich \ndes bäuerlichen Bodenrechts zuhanden der externen Vernehmlassung\n\nAnlässlich der Arbeiten zur Richtplanrevision wurde die Erkenntnis gewonnen, dass in den \nnächsten rund 25 Jahren kaum Neueinzonungen stattfinden werden ohne dass gleichzeitig Flä-\nchen von vergleichbarer Grösse ausgezont werden müssen. Die Mehrwerteinnahmen durch \nEinzonungen werden zu grossen Teilen für die Entschädigung der flächengleichen Auszonun-\ngen aufzuwenden sein und stehen somit für die Kosten der inneren Verdichtung nicht mehr zur \nVerfügung. Die Gesetzesvorlage wurde deshalb für die externe Vernehmlassung mit zusätzli-\nchen Abgabetatbeständen ergänzt. Der Vernehmlassungsentwurf sah insbesondere vor, dass \nbei der Zuweisung von Bauland in eine andere Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkei-\nten (Umzonung) und bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf eine Verbes-\nserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) ebenfalls eine Abgabe auf den Bodenmehrwert \nzu erheben ist. Einer Um- und Aufzonung gleichzustellen ist dabei der Erlass oder die Änderung \nvon Quartierplänen, die eine gegenüber der Regelbauweise erhöhte Nutzung erlauben. Gegen-\nüber der Mehrwertabgabe bei Neueinzonungen war ein leicht verminderter Abgabesatz von \n15 Prozent vorgesehen. Im Weiteren sah der Vernehmlassungsentwurf vor, dass der abschöpf-\nte Mehrwert bei Um- und Aufzonungen direkt der Standortgemeinde zukommt, die ihn zweckge-\nbunden für raumplanerische Massnahmen zu verwenden hat.\n\nDer Entwurf wurde zudem mit einem Abgabetatbestand bei Abparzellierungen und Ausnahme-\nbewilligungen zur Entlassung von Grundstücken aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bo-\ndenrechts ergänzt, da diesfalls erhebliche Mehrwerte geschaffen werden. Die Abgabepflicht ist \ninsofern geboten, als einem einzelnen Grundeigentümer ein Vorteil verschafft wird, indem eine \nnichtlandwirtschaftliche Nutzung in der Landwirtschaftszone ermöglicht wird. Die Preisbindung \ndes Bodens an den landwirtschaftlichen Ertragswert entfällt und die Parzellen sind frei belehn- \nund handelbar. Dem Entscheid über die Abparzellierung geht jeweils eine raumplanerische Ver-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 9 | 27\n\nfügung betreffend die Zulässigkeit der zonenwidrigen Nutzung voraus. Diese Mehrwert generie-\nrende raumplanerische Bewilligung ist als wesensgleich mit Planungen im Sinne von Artikel 5 \nRPG zu betrachten, womit die Legitimation zur Erhebung eines Mehrwertausgleichs gegeben \nist.\n\n10. Externe Vernehmlassung\nMit Beschluss vom 20. Dezember 2016 (Nr. 259) gab der Regierungsrat den Gesetzesentwurf \nund den zugehörigen Bericht für die externe Vernehmlassung frei. Diese dauerte bis am \n28. April 2017.\n\nIm Rahmen der Vernehmlassung gingen 23 schriftliche Rückmeldungen zum Baugesetznach-\ntrag ein. Eine überwiegende Mehrheit von Gemeinden, politischen Parteien und Korporationen \nsprach sich gegen Abgabetatbestände aus, die von Bundesrechts wegen nicht zwingend ins \nGesetz aufzunehmen sind. Der allgemeine Tenor der Vernehmlassungsteilnehmenden verlang-\nte klar nach einer möglichst schlanken Umsetzung des bundesrechtlichen Minimums, nament-\nlich eine Abgabe von 20 Prozent bei Neueinzonungen. Einzig Pro Natura Obwalden und die SP \nObwalden befürworteten die Verankerung einer Abgabepflicht bei Um- und Aufzonungen sowie \nbei Abparzellierungen.\n\nOhne Kritik blieb das vorgeschlagene Verfahren zur Festsetzung und Erhebung der Abgabe so-\nwie das gesetzliche Grundpfandrecht zur Sicherstellung der Forderung.\n\nÜberwiegend positiv aufgenommen wurde sodann der Vorschlag zur Schaffung einer rechtli-\nchen Grundlage für eine vertragliche Mehrwertbeteiligung bei Spezialzonen gemäss Art. 18 \nAbs. 1 RPG und Intensivlandwirtschaftszonen gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG.\n\nWeitere Bemerkungen und Vorschläge gab es vor allem zu folgenden Themen:\n– Verteilung der Einnahmen: eine Mehrheit der Vernehmlassungsteilnehmenden fordern eine \n\nAufteilung der Mehrwertabgabeerträge nach dem Verteilschlüssel Kanton 40 Prozent und \nGemeinden 60 Prozent\n\n– Fälligkeit der Abgabe: von einigen Vernehmlassenden wurde eine anteilsmässige Entrich-\ntung der Mehrwertabgabe vorgeschlagen, wonach bei bloss teilweisem Überbauen einer \nParzelle nicht die ganze Abgabe fällig werden soll\n\n– Baurechte: bei Überbauungen im Baurecht sei eine gestaffelte Begleichung der Abgabe über \nmehrere Jahre zu prüfen\n\nDie Vernehmlassungsergebnisse wurden analysiert und bei der weiteren Überarbeitung des \nGesetzesentwurfs einbezogen. Wo es sachlich angezeigt und rechtlich möglich war oder wo ei-\nne besser verständliche Fassung resultierte, wurden die entsprechenden Artikel angepasst oder \nergänzt. Wo Anpassungen erfolgten, aber auch wo Anpassungsvorschläge nicht aufgenommen \nwurden, wird in den Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln (vgl. nachfolgend Botschaft Ziff. III. \n12.) dargelegt und erläutert.\n\nIII. Grundzüge und Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen\n\n11. Ausgangslage und Grundzüge der Vorlage\n11.1 Raumplanerische Rahmenbedingungen\nDer Bund setzt das Ziel, die Gesamtheit der bestehenden Bauzonenflächen nur zurückhaltend \nauszudehnen und die Siedlungsentwicklung nach innen zu fördern. Wie viel Land künftig im \nKanton Obwalden neu eingezont werden darf bzw. ob allenfalls sogar Auszonungen erforderlich \nwerden, wird sich konkret aus dem revidierten Richtplan ergeben. Die Notwendigkeit von Aus-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 10 | 27\n\nzonungen und die Möglichkeit von Neueinzonungen sind hauptsächlich von folgenden Faktoren \nabhängig:\n Entwicklung der Einwohnerzahl und Zahl der Beschäftigten: Die raumplanerischen Massnah-\n\nmen sind auf die politischen Vorgaben in Bezug auf die Einwohnerzahl und die Zahl der Be-\nschäftigten, gemäss Regierungsratsbeschluss vom 31. Mai 2016 auf das mittlere Wachs-\ntumsszenario des Bundes, auszurichten. Diese politischen Vorgaben umfassen die Gesamt-\nentwicklungsziele für den Kanton sowie den Grundsatz eines differenzierten Wachstums der \nGemeinden. Die entsprechenden Aussagen werden im Richtplan festgelegt, wie dies durch \ndie neuen bundesrechtlichen Vorgaben ausdrücklich verlangt wird.\n\n Vorhandende Bauzonenreserven: Die noch überbaubaren Bauzonenreserven wurden erho-\nben und dabei insbesondere die Hemmnisse, die eine bauliche Nutzung nachteilig beeinflus-\nsen, erfasst. Dazu gehören unter anderem die Erschliessung und die Baureife, Mobilisie-\nrungshindernisse wie Eigentümerinteressen, Abstände, Immissionen usw. sowie zeitliche \nVerfügbarkeit. \n\n Vorgaben des Baugesetzes: Mit dem Streichen der Nutzungsziffer (Art. 15 BauG) wird die \nzulässige Nutzung einer Parzelle grundsätzlich über die ordentlichen Grenzabstände be-\nstimmt. Damit wird eine neue Ausgangslage in Bezug auf die Bauzonenkapazitäten geschaf-\nfen, die in den Ortsplanungen unter der Berücksichtigung der bundesrechtlichen Anforderun-\ngen an die Siedlungsentwicklung nach innen und die Abstimmung auf die Erschliessung mit \ndem öffentlichen Verkehr zu präzisieren ist. Die Differenz zwischen der bestehenden und er-\nforderlichen Bauzonenkapazität wird darüber entscheiden, ob Auszonungen notwendig wer-\nden.\n\n Lage der Bauzonen im Siedlungsgebiet: Das Raumplanungsgesetz enthält neue Ziele und \nAufgaben. Es sind u.a. kompakte Siedlungen zu schaffen, die Siedlungsentwicklung nach in-\nnen zu lenken und flächensparende Erschliessungen sicherzustellen. Dies führt dazu, dass \nje nach Lage der Bauzone im Siedlungsgebiet kommunal erwünschte Auszonungen unter \nder Berücksichtigung des Grundsatzes der kompakten Siedlungen nicht zugelassen werden \nkönnen.\n\nDie im Rahmen der laufenden Revision der kantonalen Richtplanung vorgenommenen Bauzo-\nnenkapazitätsschätzungen (vgl. Beschluss des Regierungsrats vom 31. Mai 2016 [Nr. 521]) und \nder durchgeführten Erhebungen zum Bebauungsstand der Bauzonen zeigte, dass in den \nrechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen mindestens bis ins Jahr 2030 genügend Bauzonenre-\nserven vorhanden sind. Wird zudem die künftig notwendige dichtere Nutzungsweise dieser Re-\nserven berücksichtigt, erhöht sich die Kapazität zusätzlich. Bei einer Siedlungsentwicklung nach \ninnen in einem Ausmass, wie sie im Rahmen der Abstimmungskampagne zum revidierten Bau-\ngesetz dargestellt wurde, würde die Bauzonenreserve für mehr als die nächsten 25 Jahre genü-\ngen. Deshalb werden Neueinzonungen für eine längere Zeit kaum begründet werden können. \nNeueinzonungen sind voraussichtlich nur in Einzelfällen und bei Vorliegen eines übergeordne-\nten kantonalen Interessens denkbar. Diese Feststellung erhält durch die Tatsache, dass die \nheutigen Reserven mit wenigen Ausnahmen kleinere Flächen betreffen, die verstreut über das \nganze Siedlungsgebiet und meist klar innerhalb des Siedlungskerns liegen, ein noch stärkeres \nGewicht; Auszonungen werden höchstens in Einzelfällen in Frage kommen.\n\nDie vom Bundesrechts wegen geforderte Siedlungsentwicklung nach innen verlangt von Behör-\nden und Betroffenen (Eigentümer, Investoren, Planer usw.) ein sehr viel höheres Mass an Sorg-\nfalt und Kompetenz, damit die einzelnen „verdichteten“ Bereiche gut ins Siedlungsbild einge-\npasst werden und die Lebensqualität erhalten bleiben kann. Lebensqualität ist dabei umfassend \nzu verstehen, wobei sie insbesondere Wohnungen für unterschiedliche Lebenssituationen, Aus-\nsenräume zum Verweilen und grosszügige Grünflächen wie auch eine gute Anbindung mit dem \nLangsamverkehr an die Ortszentren und öV-Haltestellen beinhaltet. Eine Siedlungsentwicklung \nnach innen ist dort angezeigt, wo öffentliche Einrichtungen sowie nahe gelegene Einkaufsmög-\nlichkeiten und Entsorgungshöfe und vielseitige Kultur-, Sport- und Freizeitangebote vorhanden \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 11 | 27\n\nsind oder angeboten werden können.\n\n11.2 Abgabetatbestände\nDer vorliegende Nachtrag sieht eine zwingend zu erhebende Mehrwertabgabe bei folgenden \nTatbeständen vor: \n\n Neueinzonung (dauerhafte Zuweisung von Boden in die Bauzone gemäss Art. 15 RPG; \nArt. 28b ff. E-BauG)\n\n Abparzellierung oder Entlassung eines Grundstücks aus dem Geltungsbereich des bäu-\nerlichen Bodenrechts (Art. 28j E-BauG)\n\nIm Weiteren soll mit dem Nachtrag eine rechtliche Grundlage für eine vertragliche Mehrwertbe-\nteiligung bei der Schaffung von Spezialzonen gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG und Intensivlandwirt-\nschaftszonen gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG geschaffen werden (Art. 28a Abs. 3 und 4 E-BauG).\n\nAuf die Erhebung einer Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen wird verzichtet, da eine sol-\nche nicht der Siedlungsentwicklung nach innen (Verdichtung) entgegenstehen soll. Diesen Ver-\nzicht auf die Abgabe bei Um- und Aufzonungen fordern die grosse Mehrheit der Vernehmlas-\nsungsteilnehmenden. Mit Art. 28a Abs. 1 BauG, der im vorliegenden Nachtrag modifiziert wer-\nden soll, besteht bereits heute im Rahmen von Um- und Aufzonungen die Möglichkeit im Hin-\nblick auf die Überbauung von Grundstücken verwaltungsrechtliche Verträge abzuschliessen.\n\n11.3 Weitere Regelungen\nDer Entwurf sieht weiter eine Befreiung von der Mehrwertabgabe vor, sofern der planungsbe-\ndingte Mehrwert unter Fr. 30 000.– liegt. Auch ist eine teilweise Befreiung des Gemeinwesens \nvorgesehen. Die Erhebung der Mehrwertabgabe erfolgt durch den Kanton. Die aus Neueinzo-\nnungen sowie aus der Schaffung von Spezialzonen und Intensivlandwirtschaftszonen generier-\nten Mehrwerteinnahmen sollen einem zweckgebundenen kantonalen Fonds zugewiesen wer-\nden und primär für die Finanzierung von Entschädigungen bei planungsbedingten Eigentums-\nbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, verwendet werden. Der abgeschöpfte \nMehrwert bei einer Abparzellierung oder Entlassung eines Grundstücks aus dem Geltungsbe-\nreich des bäuerlichen Bodenrechts fällt der Standortgemeinde zu und ist von dieser für raum-\nplanerische Massnahmen zu verwenden. Zur Sicherstellung von Forderungen aus der Mehr-\nwertabgabepflicht soll ein gesetzliches Grundpfandrecht sowie solidarische Haftbarkeit der \nGrundeigentümer und allfälligen Rechtsnachfolgern verankert werden.\n\nDie Grundzüge der Vorlage sind auf die Langfriststrategie 2022+ des Regierungsrats ausgerich-\ntet (vgl. Ziff. 7.1 und 7.2). Danach setzt der Kanton auf eine konsequente Fortführung der bishe-\nrigen Landschaftsentwicklung, namentlich Siedlungsentwicklung nach innen, qualitatives \nWachstum der Siedlungsgebiete durch Arrondierungen, Struktur der Streusiedlungen belassen \nund prägende Landschaften erhalten.\n\n11.4 Exkurs: Regelungen der Mehrwertabgabe (Abgabetatbestände und Höhe) in anderen \nKantonen\n\nGemäss der aktuellsten Vergleichstabelle der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung \n(VLP-ASPAN; Vergleiche der kantonalen Regelungen, Stand 21. September 2017) sehen von \n25 Kantonen 12 eine zwingende Mehrwertabgabe bei Um- und/oder Aufzonungen vor. 11 Kan-\ntone beabsichtigen Regelungen, wonach Gemeinden fakultativ eine Mehrwertabgabe bei Um-\noder Aufzonungen abschöpfen können.\n\nBei den Zentralschweizer Kantonen zeigt sich folgendes Bild: Im Planungs- und Baugesetz des \nKantons Uri ist sowohl für Neueinzonungen als auch für Um- und Aufzonungen eine zwingende \nAbgabe von 20 Prozent verankert worden (Art. 45d PBG UR). Der Kanton Zug beabsichtigt eine \nzwingende Abschöpfung von 20 Prozent bei Mehrwerten infolge Neueinzonungen sowie bei \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 12 | 27\n\nUmzonungen von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen. Darüber hinaus \nkönnen Gemeinden mittels verwaltungsrechtlichen Verträgen bei Um- und Aufzonungen sowie \nbei Bebauungsplänen mit Nutzungsmasserhöhungen eine Mehrwertabgabe von maximal \n20 Prozent erheben (§ 52a Entwurf Planungs- und Baugesetz des Regierungsrats vom 11. April \n2017). Das vom Kantonsrat Luzern am 19. Juni 2017 verabschiedete Planungs- und Baugesetz \nverlangt zwingend eine Abgabe von 20 Prozent des Mehrwerts bei Neueinzonungen, Um- und \nAufzonungen sowie beim Erlass oder bei der Änderung eines Bebauungsplanes (§ 105 PBG \nLU). Die Gemeinden können bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Ge-\nstaltungsplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung des Bebauungsplanes anstelle der Veran-\nlagung einer Mehrwertabgabe mit den Grundeigentümern einen verwaltungsrechtlichen Vertrag \nabschliessen (§ 105a Abs. 1 PBG LU). Die 2. Vernehmlassungsvorlage des Regierungsrats des \nKantons Schwyz räumt den Gemeinden nebst der zwingenden Abgabe bei Neueinzonungen die \nMöglichkeit ein, für Um- und Aufzonungen fakultativ eine Mehrwertabgabe von 15 Prozent zu \nerheben. Der Gemeinderat kann anstatt dessen einen gleichwertigen Infrastrukturvertrag ab-\nschliessen (§ 36d Abs. 2 E-PBG SZ vom 20. März 2017). Einzig der Kanton Nidwalden hat nur \neine Umsetzung der bundesrechtlich zwingenden Minimalvorgabe (20 Prozent des Mehrwerts \nbei Neueinzonungen) vorgenommen (Art. 2 und 3 des Einführungsgesetzes zum Raumpla-\nnungsgesetz betreffend Mehrwertabgabe vom 12. April 2017).\n\n12. Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen\n\nArt. 28a Vertragliche Mehrwertbeteiligung\nAbs. 1 und 2\nDer geltende Absatz 1 bildet die Rechtsgrundlage für die Gemeinden, mit den Grundeigentü-\nmern im Hinblick auf die Überbauung von Grundstücken verwaltungsrechtliche Verträge abzu-\nschliessen, in denen besondere Finanzierungsmodalitäten für die Erschliessung festgelegt sind.\n\nAbsatz 2 des geltenden Rechts ermächtigt die Gemeinden, Grundeigentümer, denen durch Pla-\nnungsmassnahmen zusätzliche Vorteile zur Ein- und Aufzonung verschafft werden, vertraglich \nzu verpflichten, einen angemessenen Anteil des Planungsmehrwertes abzugeben. Als zusätzli-\nche Vorteile kommen z.B. die Erstellung einer Haltestelle für den öffentlichen Verkehr, besonde-\nre Infrastrukturen oder ausgedehnte oder luxuriöse Erschliessungsanlagen in Frage (vgl. Bot-\nschaft des Regierungsrats über dringliche Anpassungen im Baugesetz zur Umsetzung der kan-\ntonalen Richtplanung vom 16. Dezember 2008).\n\nIm Rahmen der externen Vernehmlassung ist die Aufnahme einer zwingenden Abgabe bei Um- \nund Aufzonungen grösstenteils auf Ablehnung gestossen. Einige der Vernehmlassenden plä-\ndierten jedoch dafür, dass bei Um- und Aufzonungen sowie bei Quartierplanungen – als Alter-\nnative zu einer zwingenden Abgabe – eine rechtliche Grundlage zur vertraglichen Mehrwertbe-\nteiligung geschaffen werden soll. Entsprechend wurde eine Anpassung von Art. 28a Abs. 1 un-\nter gleichzeitiger Aufhebung von Absatz 2 angeregt.\n\nDas geschilderte Anliegen ist im vorliegenden Entwurf dahingehend aufgenommen worden, \ndass in Absatz 1 der Fokus neu nicht mehr nur auf die Erschliessung gerichtet ist, sondern auf \nweitere öffentliche Infrastrukturen, welche bis anhin über Absatz 2 abgeholten werden konnten, \nausgeweitet wird. Die Gemeinde soll neu im Hinblick auf die Überbauung von Grundstücken \n(und -teilen) verwaltungsrechtliche Verträge abschliessen können, in denen Geld- und/oder \nSachleistungen an der öffentlichen Infrastruktur geregelt werden. Zu den öffentlichen Infrastruk-\nturen gehören insbesondere Anlagen für den Verkehr (Erschliessungen, Haltestelle für den öf-\nfentlichen Verkehr, Fuss- und Velowege), öffentliche Räume (Park, Plätze und andere öffentlich \nzugängliche Freiräume, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen) sowie Einrichtungen und \nAnlagen von kommunaler Bedeutung für Soziales, Gesundheit, Bildung (Räumlichkeiten für Ge-\nsundheitspraxis, Kinderkrippe oder Senioren-/Jugendtreff). Diese verwaltungsrechtlichen Ver-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 13 | 27\n\nträge sind im Rahmen von Nutzungsplanungen, sinnvollerweise vor der Gemeindeversamm-\nlung, abzuschliessen, d.h. entweder bei projektbezogenen Nutzungsplanänderungen, die eine \nAuf- oder Umzonung vorsehen oder bei Quartierplanungen, die gegenüber der Regelbauweise \neine erhöhte Nutzung zulassen.\n\nMit der oben dargelegten vertraglichen Mehrwertbeteiligung können die Gemeinden die durch \ndie Siedlungsentwicklung nach innen entstehenden Infrastrukturkosten denjenigen Grundeigen-\ntümern, die an dieser Entwicklung teilhaben und davon profitieren, teilweise abwälzen. Dabei \nkönnen sich die Gemeinden an ihren spezifischen Gegebenheiten und Bedürfnissen orientie-\nren. Aufgrund dieser „neuen” Infrastrukturkosten ist davonauszugehen, dass die vertragliche \nMehrwertbeteiligung für die Gemeinden an Bedeutung gewinnen wird.\n\nAufgrund der umfassenderen Formulierung von Absatz 1 wird der geltende Absatz 2 hinfällig \nund ist entsprechend aufzuheben.\n\nAbs. 3\nGemäss revidiertem RPG muss inskünftig bei einer neuen und dauerhaften Zuweisung von \nLand in die Bauzone eine Mehrwertabgabe erhoben werden (vgl. Art. 5 Abs. 1bis RPG). Spezial-\nzonen gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG (z.B. Zonen zum Abbau von Gesteinen, Zonen für Touris-\nmuseinrichtungen oder eine Golfsportzone) und Intensivlandwirtschaftszonen gemäss Art. 16a \nAbs. 3 RPG ermöglichen Nutzungen ausserhalb des eigentlichen Siedlungsgebiets (dienen \nnicht dem Siedlungszweck). Es handelt sich dabei nicht um Bauzonen. Auf eine Bauzone kann \nlediglich dann geschlossen werden, wenn das betreffende Gebiet nach Wegfall der Nutzung \nnicht rekultiviert, sondern Siedlungszwecken zugeführt wird (vgl. Urteil BGer 1A.115/2003, E. \n3.3).\n\nBei Spezialzonen und Intensivlandwirtschaftszonen ist gemäss bundesrechtlicher Minimalrege-\nlung eine Mehrwertabschöpfung nicht zwingend vorzunehmen. Es erweist sich jedoch als sach-\ngerecht und angezeigt, auch bei der Schaffung von Spezialzonen und Intensivlandwirtschafts-\nzonen einen Teil des daraus entstehenden Bodenmehrwertes abzuschöpfen, unabhängig da-\nvon, ob diese Zonen als Grundnutzung oder als Überlagerung ausgeschieden werden. In ge-\nwissen Fällen unterscheiden sich solche Zonen in ihren Nutzungsmöglichkeiten kaum von her-\nkömmlichen Bauzonen. So sind sie den Gewerbe- oder Industriezonen oft sehr ähnlich und ha-\nben für die Grundeigentümerschaft einen unmittelbaren wirtschaftlichen Nutzen. Der Boden ver-\nbleibt dabei in planungsrechtlicher Hinsicht in der Nichtbauzone, obwohl er für eine bestimmte \nNutzung dauerhaft oder befristet überbaut werden kann.\n\nBereits heute kann für Materialentnahmen aus öffentlichen Gewässern neben der Bewilligungs-\ngebühr gestützt auf die Wasserbaugesetzgebung eine Abgabe von maximal Fr. 10.– pro Kubik-\nmeter erhoben werden (Art. 46 Abs. 1 Bst. a Wasserbaugesetz vom 31. Mai 2001, GDB 740.1). \nDie Abgabe ist dabei nach marktwirtschaftlichen Kriterien festzusetzen (Art. 20 Bst. a Wasser-\nbauverordnung, GDB 740.11). Für sämtliche, ausserhalb des Gewässers vorgenommenen Ma-\nterialabbauvorhaben, insbesondere für Abbauvorhaben im Untergrund und für entsprechende \nVorhaben im Tagbau, besteht derzeit jedoch keine gesetzliche Grundlage zur Erhebung von \nderartigen Abgaben. Diese Lücke kann mit Art. 28a Abs. 3 und 4 insofern geschlossen werden, \ndass die öffentliche Hand ermächtigt würde, auf vertraglicher Basis oder subsidiär mittels Verfü-\ngung eine Abschöpfung vorzunehmen. Analoges müsste auch für das Deponieren von Material \noder (temporäre) Spezialnutzungen gelten.\n\nFür eine Regelung auf vertraglicher Basis (anstelle der Aufnahme als zwingender Tatbestand \nder Mehrwertabgabe gemäss Art. 28b ff.) spricht insbesondere, dass die Bemessung der Mehr-\nwertabgabe bei Spezialzonen und Intensivlandwirtschaftszonen individuell zu bestimmen ist \nund nicht wie bei Bauzonen „schematisiert“ anhand von Erfahrungswerten (gestützt auf Boden-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 14 | 27\n\npreise an vergleichbaren Lagen) vorgenommen werden kann. Die Angemessenheit der Abgabe \n– bezogen auf den planungsbedingten Mehrwert – wird z.B. bei Abbau- und Deponiezonen im \nWesentlichen davon abhängen, in welchem Umfang Material abgebaut oder deponiert werden \nkann, welchen Wert das Abbauprodukt hat bzw. zu welchem Preis Material deponiert werden \nkann, welche Bauten und Anlagen errichtet werden dürfen, über welchen Zeitraum hinweg sich \ndie Nutzung erstreckt etc. Die vertragliche Abschöpfung bietet hier den nötigen Spielraum zur \nAushandlung und Festlegung der jeweiligen Abgabemodalitäten, indem sie es erlaubt, den kon-\nkreten Parametern der Spezialzone Rechnung zu tragen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Ab-\nschöpfung würde sich als zu wenig flexibel erweisen.\n\nSolche verwaltungsrechtlichen Verträge kann der Kanton mit den Grundeigentümern abschlies-\nsen. Die Zuständigkeit beim Kanton ist angebracht, da solche Zonen meist an einen Standort \nausserhalb des Baugebiets angewiesen sind und ihre Nutzungen grundsätzlich gegenüber Bau-\nzonen projektbezogen festgelegt werden. Zusätzlich kann der Kanton sicherstellen, dass eine \nangemessene Abschöpfung erfolgt und sich eine einheitliche kantonale Praxis entwickeln kann. \nIn der Praxis dürfte es sich als zielführend erweisen, wenn der Kanton frühzeitig über die Nut-\nzungsplanung informiert wird, damit er Vertragsmodalitäten mit den Grundeigentümern aushan-\ndeln kann.\n\nDer abgeschöpfte Mehrwert wird dem Fonds gemäss Art. 28i Abs. 1 zugewiesen. Anlässlich der \nexternen Vernehmlassung hat eine Korporation den Wunsch geäussert, bei Korporationen mit \nöffentlich-rechtlichem Status die Mehrwertabgabe einem zweckgebundenen Fonds zu überwei-\nsen, der bei der jeweiligen Korporation verbleiben würde und durch sie selbst nach bestimmten \nKriterien verwendet werden könnte. Der Vorschlag ist abzulehnen, da diesfalls keine eigentliche \nMehrwertabschöpfung zugunsten der Allgemeinheit mehr vorliegen würde. Das Gemeinwesen \nwürde höchstens partiell – d.h. je nach Verwendung – von den Erträgen profitieren. Darüber \nhinaus würde die Kontrolle der bestimmungsgemässen Verwendung der Gelder zu einem un-\nverhältnismässig hohen Verwaltungsaufwand führen.\n\nSchliesslich bleibt festzuhalten, dass die vertragliche Abschöpfung gemäss Absatz 2 zwar als \neine Kann-Vorschrift formuliert wurde, eine solche aber durchaus eine gewisse Verbindlichkeit \nzu erzeugen vermag. Erweist sich aufgrund des Sachverhalts eine Mehrwertabgabe objektiv als \ngerechtfertigt, – dies dürfte bei gewinnorientierten Spezialzonen wie z.B. Abbauzonen oder In-\ntensivlandwirtschaftszonen etc. regelmässig der Fall sein – so ist die öffentliche Hand aus Ge-\nrechtigkeits- und gleichbehandlungsgründen grundsätzlich gehalten eine vertragliche Abschöp-\nfung zu erwirken. Nur in begründeten Ausnahmefällen (denkbar z.B. bei bloss marginalen Ar-\nrondierungen oder bei einem fehlenden unmittelbaren wirtschaftlichen Nutzen und fehlendem \ngewerbeähnlichem Charakter, so z.B. bei flächensichernden Wintersportzonen) dürfte allenfalls \nauf eine Abschöpfung verzichtet werden.\n\nAbs. 4\nSollte das Zustandekommen einer vertraglichen Mehrwertbeteiligung in den Fällen von Ab-\nsatz 3 scheitern, bietet Absatz 4 den Behörden die Grundlage für eine Abschöpfung auf dem \nVerfügungsweg. Es handelt sich dabei ebenfalls um eine Kann-Vorschrift. Einen analogen Me-\nchanismus kennt auch die Denkmalschutzverordnung in Art. 16 (DSV, GDB 451.21). Der Staat \nsoll die Möglichkeit erhalten, bei einem Scheitern der vertraglichen Abschöpfung subsidiär eine \nMehrwertabgabe durch Verfügung festzulegen, um stossende Resultate und eine Ungleichbe-\nhandlung zu verhindern. Der abgeschöpfte Mehrwert ist, wie bei der vertraglichen Lösung, dem \nFonds gemäss Art. 28i Abs. 1 zuzuweisen.\nArt. 28b Mehrwertabgabe bei Neueinzonungen\nAbs. 1\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 15 | 27\n\nAbsatz 1 definiert den Tatbestand der Mehrwertabgabe bei Neueinzonungen. Danach sollen \nPlanungsvorteile ausgeglichen werden, die durch die dauerhafte Zuweisung von Boden in eine \nBauzone entstehen (vgl. Art. 15 RPG).\n\nDie Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, einer Grünzone oder dergleichen \nin eine ordentliche Bauzone wirkt faktisch wie eine Neueinzonung. So lässt z.B. eine Grünzone \npraktisch keine Bauten und Anlagen zu, weshalb deren Umzonung in eine Wohn- oder Arbeits-\nzone einer Neueinzonung gleichkommt. In der Zone für öffentliche Bauten hingegen ist das \nBauen grundsätzlich erlaubt, allerding nur für öffentliche Zwecke, weshalb sie für eine Privatper-\nson nicht überbaubar ist. Diese Spezialfälle sollen daher von Absatz 1 miterfasst werden und \nanalog einer Neueinzonung der Mehrwertabgabepflicht unterstellt werden. Soweit eine Zone für \nöffentliche Bauten und Anlagen im Grundeigentum der Gemeinde oder des Kantons sind, ist auf \nArt. 28h Abs. 2 Bst. b hinzuweisen (Befreiung von der Mehrwertabgabe).\n\nAbs. 2\nDie Höhe der Abgabe soll 20 Prozent des Bodenmehrwerts betragen und damit nicht über die \nbundesrechtliche Mindestvorgabe hinausgehen. Die Mehrwertabgabe ist im Vergleich zur allge-\nmeinen Steuer eine zweckgebundene Abgabe. Sie führt teilweise zu einer Schmälerung bzw. \nUmlagerung des allgemeinen Steuersubstrats (Mehrwertabgabe kann vor Berechnung der \nGrundstücksteuer in Abzug gebrachte werden [Art. 5 Abs. 1sexies RPG]). Die Belastung mit der \nMehrwertabgabe kann in Ausnahmefällen zu einer Anhebung der Landpreise führen, sofern der \nGrundeigentümer die angefallene Mehrwertabgabe über den Verkaufspreis kompensieren will. \nDamit resultieren wieder höhere Steuereinnahmen aus Grundstückgewinnsteuer, Handände-\nrungssteuer oder Einkommenssteuern/Gewinnsteuern (bei Geschäftsvermögen). Beim Käufer \ndes Grundstückes hat dies wiederum Auswirkungen auf den Steuerwert und auf die Mieteinnah-\nmen resp. den Eigenmietwert.\n\nDie Grundeigentümerschaften haben je nach ihrer Qualität als Privatpersonen, Privatpersonen \nmit einem Grundstück als Geschäftsvermögen (namentlich Landwirte) sowie juristische Perso-\nnen zusätzlich noch Grundstückgewinnsteuer, Einkommenssteuer oder Gewinnsteuer zu be-\nzahlen. Dies kann dazu führen, dass der Gesamtabgabesatz (d.h. Mehrwertabgabe sowie wei-\ntere Steuern) bei diesen Konstellationen insgesamt zwischen 30 Prozent und 60 Prozent des \nBodenmehrwerts zu liegen kommt.\n\nVor diesem Hintergrund erweist es sich als angezeigt, den bundesrechtlichen Mindestsatz von \n20 Prozent zu übernehmen. Ausserdem soll die Konkurrenzfähigkeit des Kantons Obwalden \ngegenüber anderen Kantonen nicht durch einen überhöhten Abgabesatz geschwächt werden. \nSo sehen insbesondere die aktuellen gesetzgeberischen Bestrebungen der anderen Zentral-\nschweizer Kantone bei Neueinzonungen keine Erhöhung gegenüber dem bundesrechtlichen \nMinimalabgabesatz vor. Auch die grosse Mehrheit der Vernehmlassenden befürwortet ein Ver-\nbleiben auf dem bundesrechtlichen Minimum.\n\nAbs. 3\nAbsatz 3 legt die Bemessung des Bodenmehrwerts fest. Es handelt sich dabei um die Differenz \nzwischen dem Verkehrswert unmittelbar vor und jenem nach der rechtskräftigen Zuweisung des \nBodens zu einer Bauzone. Grundsätzlich interessiert nur der Wert des Bodens, d.h. der Land-\nwert. Allfällige sich auf einem Grundstück schon befindliche (landwirtschaftliche) Bauten und \nAnlagen sind für die Ermittlung des Planungsmehrwerts ohne Relevanz. Es interessiert allein \ndie Steigerung des Landwerts. Zur Ermittlung des Landwerts sind in erster Linie Vergleichsprei-\nse oder statistisch erhobene Preise verkaufter Grundstücke beizuziehen. Die Vergleichs- oder \nstatistische Methode führt jedoch nur dann zu adäquaten Werten, wenn eine genügende Anzahl \nvon Grundstücken ähnlicher Art und Lage zum Vergleich zur Verfügung steht. Alternativ können \nverschiedene Modelle aus der Immobilienwertung zur Wertschätzung herangezogen werden \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 16 | 27\n\n(z.B. Lageklassenmodelle, Rückwärtsrechnung oder Mittelwerte aus Real- und Ertragswert). Je \nnach Sachverhalt kann sich eine Methode mehr oder weniger zur Ermittlung des Landwerts eig-\nnen. Es empfiehlt sich deshalb ein Methodenpluralismus. Die Wertdifferenz wird immer durch \ndie kantonale Steuerverwaltung (Abteilung Grundstückschätzung) geschätzt. Dadurch wird eine \nrechtsgleiche Anwendung gewährleistet. Dies hat unabhängig davon zu erfolgen, ob der Kanton \nan der Mehrwertabgabe anteilsberechtigt ist oder nicht.\n\nAbs. 4\nDer Regierungsrat stellt zusammen mit der Genehmigung der Nutzungsplanänderung die öf-\nfentlich-rechtliche Abgabepflicht fest und erteilt den Auftrag, diese im Grundbuch anmerken zu \nlassen. Diese Feststellung kann durch die Grundeigentümerschaft nicht beim Verwaltungsge-\nricht angefochten werden. Eine Anfechtung der Feststellung, ob durch die vorgenommene Nut-\nzungsplanänderung ein Abgabetatbestand erfüllt wird, ist erst im Rahmen des Rechtsmittels ge-\ngen die Schätzungsverfügung möglich. Bei der Genehmigung durch den Regierungsrat geht es \nprimär um die Frage, ob die Steuerverwaltung in Bezug auf das von der Planungsmassnahme \nbetroffene Grundstück überhaupt eine Schätzung durchzuführen und eine Verfügung zu erlas-\nsen hat. Allenfalls wird dann lediglich mittels Verfügung festgestellt, dass keine Mehrwertabga-\nbe geschuldet ist, da z.B. der Bodenmehrwert unter Fr. 30 000.– liegt (Art. 28c Abs. 1 und \nArt. 28h Abs. 2 Bst. a). Sollte zweifelhaft sein, ob die Planungsmassnahme eine Abgabepflicht \nauslöst, sollten sich die Behörden sinnigerweise bereits im Anfangsstadium (z.B. im kantonalen \nVorprüfungsbericht) der Nutzungsplanänderung zu dieser Frage äussern, damit die Grundei-\ngentümerschaft frühzeitig Gewissheit hat und diesem Umstand im Rahmen seiner Planung \nRechnung tragen kann.\n\nMit der Anmerkung Mehrwertabgabepflicht im Grundbuch wird einerseits verhindert, dass ein \ngutgläubiger Dritter ein belastetes Grundstück kauft, ohne dass er um die Abgabepflicht weiss. \nAnderseits stellt die Anmerkung auch sicher, dass im Falle eines vielleicht erst Jahre später er-\nfolgenden Verkaufs des Grundstücks oder dessen Überbauung, die jeweils zuständige Behörde \nden fälligkeitsauslösenden Tatbestand meldet (Art. 28f) und die Erhebung der Abgabe nicht in \nVergessenheit gerät.\n\nArt. 28c Festsetzung\nAbs. 1\nDie Steuerverwaltung erlässt möglichst rasch nach Rechtskraft der abgaberelevanten Pla-\nnungsmassnahme eine Verfügung über die Höhe der Mehrwertabgabe. Sofern keine Abgabe \ngeschuldet ist, wird dies ebenfalls mittels Verfügung festgestellt.\n\nRechtskräftig ist die Planungsmassnahme, wenn sie mit keinem ordentlichen Rechtsmittel mehr \nangefochten werden kann. Gemäss zwingendem Bundesrecht wird die Mehrwertabgabe mit der \nÜberbauung oder der Veräusserung des Grundstücks fällig. Ziel muss es sein, dass bis zu die-\nsem Zeitpunkt die genaue Höhe der Abgabe bereits festgestellt wurde. Für den Grundeigentü-\nmer ist die Höhe der Abgabe allenfalls von strategischer Bedeutung bei seinen weiteren Überle-\ngungen im Hinblick auf eine mögliche Veräusserung (Verkaufspreis) oder eine Überbauung. Es \nist deshalb wichtig, dass die Höhe der Abgabe möglichst zügig nach der genehmigten Planän-\nderung mittels Verfügung festgelegt wird, um für den Grundeigentümer Rechtssicherheit zu \nschaffen. Die rechtskräftig geschuldete Mehrwertabgabe ist im Grundbuch anzumerken.\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 17 | 27\n\nAbs. 2\nAbsatz 2 regelt den Rechtsmittelweg gegen die Verfügung der Mehrwertabgabe. Aus Gründen \nder Einfachheit orientiert sich dieser sinngemäss an den Vorschriften zum Gesetz über die amt-\nliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht vom 26. Oktober 2006 \n(GDB 213.7):\n\n1.3. Rechtsmittel\n\nArt. 11 Einsprache \n1 Gegen die Schätzung kann innert 30 Tagen nach der Zustellung bei der kantonalen Steuerver-\nwaltung schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Einsprache muss eine Begründung und einen \nAntrag enthalten. \n2 Einspracheberechtigt sind der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin, der Nutzniesser \noder die Nutzniesserin sowie die weiteren Auftraggebenden. \n\nArt. 12 Einigungsverfahren \n1 Die kantonale Steuerverwaltung kann im Einspracheverfahren eine Einigungsverhandlung \ndurchführen. \n2 Kommt mit der einsprechenden Person eine Einigung zustande, so ist das Ergebnis schriftlich \nfestzuhalten und von ihr zu unterzeichnen. \n3 Eine Änderung der Schätzung im Einigungsverfahren ist den übrigen betroffenen Einsprachebe-\nrechtigten schriftlich mitzuteilen und wird verbindlich, wenn diese gegen die Änderung nicht innert \neiner Frist von 30 Tagen wiederum Einsprache erheben. \n\nArt. 13 Entscheid \n1 Kommt keine Einigung zustande, so ist durch die kantonale Steuerverwaltung ein Einspra-\ncheentscheid zu treffen. Dieser ist der einsprechenden Person und allfälligen weiteren Betroffe-\nnen schriftlich mit Begründung und Rechtsmittelbelehrung zuzustellen. \n\nArt. 14 Beschwerde \n1 Gegen einen Einspracheentscheid kann jede einspracheberechtigte Person innert 30 Tagen seit \nEröffnung schriftlich und begründet beim Finanzdepartement Beschwerde erheben. \n\nDieser Rechtsmittelweg hat sich bewährt und bedarf in Bezug auf die Mehrwertabgabe keiner \nAnpassung.\n\nArt. 28d Fälligkeit\nArtikel 28d regelt die Fälligkeit der Mehrwertabgabe. Bei der Fälligkeit geht es um die Frage, \nwann die durch eine Planänderung entstandene Abgabeschuld vom Abgabepflichtigen zu be-\nzahlen ist. Die Fälligkeitszeitpunkte sind nicht gleichzusetzen mit dem Bemessungszeitpunkt. \nDie Fälligkeit tritt nicht schon mit der Rechtskraft der Veranlagungsverfügung ein, sondern erst \nmit fälligkeitsauslösenden Tatbeständen. Anders als im bisherigen RPG kann der Fälligkeitster-\nmin von den Kantonen nicht mehr frei festgesetzt werden. Das Bundesrecht gibt verbindlich vor, \ndass die Abgabe bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung – also bei \nder Realisierung des Mehrwerts – fällig wird (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Das kantonale Recht hat zu \ndefinieren, welches der genaue Zeitpunkt der Überbauung bzw. der Veräusserung ist. Auf eine \nIndexierung der festgesetzten Mehrwertabgabe wird bewusst verzichtet.\n\nAbs. 1\nAbsatz 1 sieht vor, dass bei einer Veräusserung des Grundstücks die Mehrwertabgabe mit der \nEintragung im Grundbuch, also mit der Eintragung der neuen Rechtslage, fällig wird. Dabei gilt \nes zu berücksichtigen, dass bereits die Veräusserung einer Teilfläche der eingezonten Fläche \ndie Fälligkeit der gesamten Mehrwertabgabe auslöst. So ist z.B. denkbar, dass gerade bei grös-\nseren neu eingezonten Flächen eine Parzellierung mit anschliessendem separatem Verkauf \nstattfindet. Diesfalls wird die Abgabe für die gesamte eingezonte Fläche fällig.\nBeim Hauptanwendungsfall des Grundstücksverkaufs erfolgt der Eigentumsübergang rückwir-\nkend auf den Eintrag im Tagebuch (Art. 972 Zivilgesetzbuch [ZGB, SR 210]). Eine Veräusse-\nrung sollte jedenfalls nur dann angenommen werden, wenn dadurch finanzielle Mittel fliessen \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 18 | 27\n\nund es zu einem Eigentümerwechsel kommt. In diesem Sinne ist der Begriff restriktiv auszule-\ngen. So sieht Absatz 1 denn auch explizit vor, dass der erbrechtliche Erwerb einer Liegenschaft \ndie Zahlungspflicht nicht auslöst. Es handelt sich nicht um ein Rechtsgeschäft wie beim Ver-\nkauf, bei dem Geld fliesst, sondern um eine Eigentumsübertragung kraft Gesetz (sog. Univer-\nsalsukzession). Die festgesetzte, aber noch nicht erhobene Mehrwertabgabe geht in diesem \nFalle auf die Erben über. Mit Erbfolge ist das gesamte erbrechtliche Verfahren (inkl. einer allfäl-\nligen Erbteilung) gemeint. Auch eine Schenkung soll die Fälligkeit der Mehrwertabgabe nicht \nauslösen, da es zu keinem Geldfluss und damit nicht zu einer Realisierung des Mehrwerts \nkommt. Ebenso keine Veräusserung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn bloss eine \nwirtschaftliche Übertragung erfolgt, das Eigentumsrecht aber nicht übergeht.\n\nAbs. 2\nDas Bundesrecht legt mit der „Überbauung des Grundstücks“ einen weiteren fälligkeitsauslö-\nsenden Tatbestand zwingend fest. Absatz 2 knüpft bei der Überbauung den Zeitpunkt der Fäl-\nligkeit an die Rechtskraft der Baubewilligung. Denkbar wäre etwa auch der Baubeginn, der Ab-\nschluss der Bauarbeiten oder die Bauabnahme gewesen. Indem die Rechtskraft der Baubewilli-\ngung als Fälligkeitstermin der Mehrwertabgabe gewählt wird, kann zusätzlich Druck in Richtung \neiner zeitnahen Realisierung der Bauten ausgeübt und demzufolge der Baulandhortung entge-\ngengewirkt werden. Ausserdem ist der Zeitpunkt der Rechtskraft – anders als zum Beispiel der \nBaubeginn – in der Praxis durch die Baubewilligungsbehörde eindeutig bestimmbar. Gegebe-\nnenfalls kann sie die Leistungspflicht auch informativ in die Baubewilligung aufnehmen (einer \nAnfechtung ist die Abgabepflicht zu diesem Zeitpunkt allerdings nicht mehr zugänglich). Ein \nHinausschieben der Fälligkeit auf den Abschluss der Bauarbeiten oder auf den Zeitpunkt der \nBauabnahme, wie dies anlässlich der externen Vernehmlassung vereinzelt verlangt wurde, wür-\nde für Grundeigentümer in finanzieller Hinsicht keine wesentliche Entlastung mit sich bringen. \nAuch im Zeitpunkt der Fertigstellung der Baute kann der Grundeigentümer noch nicht unmittel-\nbar auf den Mehrwert zurückgreifen. Anders als beim Verkauf zahlt sich der Mehrwert bei einer \nÜberbauung erst im Laufe der Jahre aus. Vor diesem Hintergrund gibt es auch keinen Anlass, \neine Überbauung im Baurecht anders zu behandeln, wie dies im Rahmen der Vernehmlassung \nvereinzelt vorgeschlagen wurde.\n\nJede Baubewilligung löst grundsätzlich die Fälligkeit der gesamten Mehrwertabgabe aus. Auch \nbei einer bloss teilweisen Überbauung oder im Falle der Erstellung von Erschliessungsanlagen \nwird die Abgabe mit der Rechtskraft der entsprechenden Baubewilligung in der Regel als Gan-\nzes fällig. Von der Aufnahme einer anteilsmässigen Fälligkeit wird bewusst Abstand genom-\nmen. Die Fälligkeit der gesamten Abgabe soll auf eine möglichst zeitnahe Überbauung des gan-\nzen Grundstücks hinwirken. Es soll für den Grundeigentümer nicht attraktiv sein, bloss einen \nTeil der Parzelle (z.B. für ein Eigenheim) zu überbauen und die übrige Landfläche zu horten.\n\nIm Nachgang zur externen Vernehmlassung ist Absatz 2 mit einer „Härtefallklausel” ergänzt \nworden, um dem Anliegen einiger Vernehmlassenden, es sei eine Regelung für eine anteils-\nmässige Entrichtung der Abgabe vorzusehen, Rechnung zu tragen. In der Tat sind Fälle denk-\nbar, in denen bei grösseren Abgabebeträgen Zahlungsschwierigkeiten infolge fehlender Liquidi-\ntät entstehen können (insbesondere bei privaten Grundeigentümern). Auf begründetes Gesuch \nhin sollen in begründeten Fällen Ratenzahlungen oder eine Stundung bis zu fünf Jahren ge-\nwährt werden können.\n\nAnlässlich der externen Vernehmlassung ist von zahlreichen Vernehmlassenden die Frage auf-\ngeworfen worden, wie mit Baurechten umgegangen wird. Die Einräumung eines Baurechtes ist \nkein fälligkeitsauslösender Tatbestand. Erst die Rechtskraft der Baubewilligung löst die Fällig-\nkeit aus. Die Abgabe wird in diesem Falle allerdings nicht vom Baubewilligungsempfänger ein-\ngefordert, sondern vom Grundeigentümer (bzw. Baurechtsgeber, vgl. Art. 28e Abs. 1).\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 19 | 27\n\nAbs. 3\nMit dieser gegenüber der Vernehmlassungsvorlage neu eingefügten Bestimmung wird klarge-\nstellt, dass kein Anspruch auf Rückerstattung der Mehrwertabgabe besteht, wenn aufgrund ei-\nner späteren Nutzungsplanänderung ein Grundstück ausgezont oder wertvermindernd umge-\nzont wird.\n\nArt. 28e Abgabepflichtige\nAbs. 1\nGemäss Absatz 1 hat derjenige Grundeigentümer die Mehrwertabgabe zu leisten, der im Zeit-\npunkt des Eintritts der Rechtskraft der Planänderung als solcher im Grundbuch eingetragen \nwar. Dies dürfte dem Regelfall entsprechen. Soweit jedoch eine Handänderung keine Veräus-\nserung im Sinne der Mehrwertabgabegesetzgebung darstellt (so insbesondere Schenkung und \nErbfolge, vgl. Art. 28d Abs. 1), geht die Abgabepflicht auf die Rechtsnachfolger über. In jenen \nFällen ist der Rechnungsempfänger nicht identisch mit dem Adressaten der Festsetzungsverfü-\ngung.\n\nAbs. 2\nDie in Absatz 2 statuierte Solidarhaftung richtet sich nach den Bestimmungen des Obligationen-\nrechts (OR, SR 220). Das gesetzliche Grundpfandrecht (Art. 28g) genügt zur Sicherstellung der \nAbgabeforderung unter Umständen nicht (vgl. Erläuterungen zu Art. 28g). Vorgesehen ist des-\nhalb zusätzlich die solidarische Haftbarkeit aller Rechtsnachfolger.\n\nArt. 28f Meldepflicht und Bezug\nAbs. 1\nAbsatz 1 legt fest, welche Behörde jeweils verpflichtet ist, die Fälligkeit der Mehrwertabgabe der \nFinanzverwaltung zu melden. Es erweist sich als naheliegend, dass diese Aufgabe im Falle der \nVeräusserung eines Grundstücks durch das Grundbuch wahrgenommen wird. Bei der Erteilung \neiner Baubewilligung ist der Zeitpunkt der Rechtskraft der Bewilligung und damit die Fälligkeit \nder Forderung durch die Bewilligungsbehörde zu melden. Dies gilt auch im Falle eines Rechts-\nmittelverfahrens. Im Übrigen erweist es sich als sachgerecht, das Inkasso der Finanzverwaltung \nzuzuweisen, die auch für das Steuerinkasso zuständig ist.\n\nAbs. 2\nAbsatz 2 wurde insbesondere im Hinblick auf die Verzugszinsmodalitäten geschaffen. Ausser-\ndem soll er die Schliessung von Verfahrenslücken ermöglichen.\n\nArt. 28g Gesetzliches Grundpfandrecht\nAbs. 1\nFür das gesetzliche Grundpfandrecht ist von Bedeutung, wann die Forderung entsteht. Aus die-\nsem Grund wird dieser Zeitpunkt explizit durch Absatz 1 festgelegt. Der Anspruch aus der Mehr-\nwertabgabe entsteht im Zeitpunkt, in dem die abgaberelevante Planänderung in Rechtskraft er-\nwächst. Im Kanton Obwalden ist das der Zeitpunkt, in dem der Genehmigungsentscheid des \nRegierungsrats rechtskräftig wird, da auf diesen Zeitpunkt das Land eine Wertsteigerung er-\nfährt. Die Forderung entsteht nicht erst mit Rechtskraft der Festsetzungsverfügung. Klar abzu-\ngrenzen ist die Entstehung der Forderung von ihrer Fälligkeit.\n\nAbs. 2\nDie Mehrwertabgabe ist unter Umständen erst nach mehreren Jahren fällig. Es ist daher ein ge-\nsetzliches Grundpfandrecht nötig, um den Anspruch des Gemeinwesens für eine solch lange \nZeit zu sichern. Der Eintrag im Grundbuch schafft Rechtsklarheit, was wichtig ist bei weiteren \nBelastungen des Grundstücks und bei einer Eigentumsübertragung. Das Grundpfandrecht zu-\ngunsten des Gemeinwesens entsteht mit der Forderung (vgl. Abs. 1) von Gesetzes wegen, oh-\nne Eintrag im Grundbuch. Gutgläubige Dritte sind jedoch geschützt, wenn die Eintragung im \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 20 | 27\n\nGrundbuch nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der Forderung (Veräusserung / Rechts-\nkraft Baubewilligung, vgl. Art. 28d), spätestens aber innert zwei Jahren nach Entstehung der \nForderung (Nutzungsplangenehmigung) erfolgt (Art. 836 Abs. 2 ZGB).\n\nArt. 836 Abs. 2 ZGB (gesetzliches Grundpfandrecht des kantonalen Rechts) lautet wie folgt:\n\n2 Entstehen gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über 1‘000 Franken aufgrund des kantonalen \nRechts ohne Eintragung im Grundbuch und werden sie nicht innert vier Monaten nach der Fällig-\nkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung \nder Forderung in das Grundbuch eingetragen, so können sie nach Ablauf der Eintragungsfrist \nDritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten \nwerden.\n\nBei der in Art. 836 Abs. 2 ZGB vorgeschriebenen Eintragung handelt es sich nicht um eine kon-\nstitutive, sondern nur (aber immerhin) um eine (bedingt) erhaltende Eintragung in das Grund-\nbuch. Das heisst, dass bei ausbleibender Eintragung das Pfandrecht zwar grundsätzlich nicht \nuntergeht, es aber zu einem Aufleben des öffentlichen Glaubens im Sinne von Art. 873 (Schutz \ndes gutgläubigen Dritten) kommt. Danach wird der gutgläubige Dritte, der sich auf das Grund-\nbuch verlässt, geschützt, was zur Folge haben kann, dass das Pfandrecht untergeht oder des-\nsen Rang dem Dritten gegenüber nicht mehr durchgesetzt werden kann. Pfandrechte nach \nArt. 836 Abs. 2 ZGB können aber in jedem Fall – und damit unabhängig von einer allfälligen \nEintragung – dem ursprünglichen Grundeigentümer wie auch bösgläubigen Dritten entgegenge-\nhalten werden.\n\nAbs. 3\nMit Blick auf den Rechtsverkehr und die Rechtssicherheit wird in Absatz 3 verlangt, dass die zu-\nständige Behörde das Grundpfandrecht unverzüglich dem Grundbuchamt zur Eintragung an-\nmeldet, sobald die Festsetzungsverfügung in Rechtskraft erwachsen ist und damit der genaue \nAbgabebetrag bekannt ist. Die rechtskräftige Festsetzungsverfügung ist der Anmeldung beim \nGrundbuchamt beizulegen.\n\nBei einer Veräusserung des Grundstücks wird die Mehrwertabgabe zur Zahlung fällig (vgl. \nArt. 28d Abs. 1). Kommt die abgabepflichtige Person der Zahlung nicht nach, hat das Gemein-\nwesen noch vor Ablauf der Viermonatsfrist, die mit Eigentumsübergang zu laufen beginnt, das \nGrundpfandrecht im Grundbuch im Sinne von Art. 961 ZGB vorläufig eintragen zu lassen, da \nansonsten die oben geschilderte Rechtsfolge eintritt. Eine vorläufige Eintragung ist auch dann \nnötig, wenn die Festsetzungsverfügung über die Höhe der Mehrwertabgabe angefochten wird \nund die Verfahren eine längere Zeit beanspruchen, so dass die (absolute) Zweijahresfrist abzu-\nlaufen droht.\n\nWird der Mehrwert vertraglich abgeschöpft, so ist das Grundpfandrecht sogleich nach Eintritt \nder Rechtskraft der mehrwertgenerierenden Planänderung zur Eintragung anzumelden. Da der \nVertrag über die Mehrwertbeteiligung in aller Regel bereits vor Planänderung abgeschlossen \nwerden dürfte, wird die Höhe der Abgabe in diesem Zeitpunkt bereits bekannt sein.\n\nArt. 28h Kürzung und Befreiung\nAbs. 1\nGemäss Bundesgesetzgebung ist für die Bemessung der Abgabe der bei einer Neueinzonung \nerrechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, der innert angemessener Frist zur Be-\nschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird \n(Art. 5 Abs. 1quater RPG). Die Abgabe wird somit auf dem nach dem Abzug der Kosten für die Er-\nsatzbaute verbleibenden Mehrwert berechnet. Bei der Beschaffung geht es um den Bau oder \nErwerb von landwirtschaftlichen Ersatzbauten, die wegen der Überbauung des eingezonten \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 21 | 27\n\nLandes erforderlich werden. Die Kantone haben eine angemessene Frist zur Ersatzbeschaffung \nfestzulegen. Da das revidierte RPG grossen Wert auf eine rasche Mobilisierung des eingezon-\nten Landes legt, ist es angezeigt, für die Geltendmachung der Beschaffungskosten eine kurze \nFrist anzusetzen. Der von der Regelung profitierende Landwirt hat sich bereits während des \nNutzungsplanverfahrens über die Beschaffung einer neuen Baute Gedanken zu machen. Zu-\nsammen mit der Genehmigung der Planänderung durch den Regierungsrat (Art. 8 BauV) wird \nfestzulegen sein, ob der Landwirt von dieser Bestimmung Gebrauch machen kann. Bereits im \nRahmen der Vorprüfung soll aufgezeigt werden, ob der Bedarf gegeben ist und wie der allfällige \nErsatz aussehen wird. Es erscheint als angemessen, die Frist auf zwei Jahre ab Rechtskraft der \nZuweisung des Bodens zur Bauzone festzulegen. Innerhalb dieses Zeitraums ist der Landwirt \ngehalten, eine landwirtschaftliche Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung zu beschaffen. Gelingt \nihm dies, wird der errechnete Planungsvorteil um die Beschaffungskosten gekürzt. Zeichnet \nsich eine Kürzung aufgrund anfallender Beschaffungskosten ab, so wäre wohl die Festsetzung \nder Mehrwertabgabe – der gemäss Art. 28c Abs. 1 unmittelbar nach der Genehmigung der ab-\ngaberelevanten Planänderung zu erfolgen hat – aufzuschieben, damit die Kosten berücksichtigt \nwerden können. Denkbar wäre aber auch, dass mit der Feststellungsverfügung nicht zugewar-\ntet wird, sondern diese nach Bekanntwerden der abzugsberechtigten Kosten entsprechend zu \nkürzen.\n\nAnlässlich der externen Vernehmlassung verlangten einige Vernehmlassende, dass nicht bloss \nErsatzbauten in Abzug gebracht werden können, sondern auch der Kaufpreis für Ersatz-Land-\nwirtschaftsland oder der Aufwand für Bodenverbesserungen. Das Bundesgesetz spricht explizit \nvon Ersatzbauten. Würde auch Abzüge für Ersatz-Landwirtschaftsland oder Bodenverbesserun-\ngen zugelassen, hätte diese zur Folge, dass die bundesrechtliche Minimalabgabe von 20 Pro-\nzent in vielen Fällen nicht erreicht würde und somit der Allgemeinheit weit weniger als 20 Pro-\nzent des Mehrwerts zugutekommen würde. Durch den Abzug für Ersatzbauten nahm es der \nGesetzgeber in Kauf, dass in solchen Fällen die Minimalabgabe von 20 Prozent unterschritten \nwird. Eine weitergehende Reduktion durch zusätzliche Abzüge wäre mit dem Bundesrecht und \ninsbesondere mit dem Mindestabgabesatz von 20 Prozent nicht vereinbar.\n\nDer Begriff „Selbstbewirtschaftung“ definiert sich nach Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über \ndas bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11). Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirt-\nschaftlichen Boden selber bearbeitet, und wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe \nhandelt, er dieses zudem persönlich leitet. Ob es sich um eine landwirtschaftliche Ersatzbaute \nhandelt bzw. ob eine solche durch die Planungsmassnahme erforderlich wird, ist durch das zu-\nständige Amt zu prüfen.\n\nSchliesslich stellt sich noch die Frage, was vorzukehren ist, um die zweijährige Frist einzuhal-\nten. Der Wortlaut von „verwendet“ deutet darauf hin, dass die Baute erstellt sein muss. Auch \nkönnen die Kosten für die Ersatzbeschaffung erst nach Fertigstellung der Baute genau beziffert \nwerden. Diesfalls erweist sich die Zweijahresfrist allerdings als zu kurz, denn die Dauer des \nBaubewilligungs- und eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens dürften nicht selten eine Realisie-\nrung des Bauvorhabens innert Frist verhindern. Die Dauer des Baubewilligungsverfahrens ist \nbei der Berechnung der Frist entsprechend abzuziehen. Der Stillstand dauert von der Einrei-\nchung des Baugesuchs bis zum Zeitpunkt, in dem die Baubewilligung Rechtskraft erlangt.\n\nAbs. 2\nDer eidgenössische Gesetzgeber räumt den Kantonen in Art. 5 Abs. 1quinquies RPG die Kompe-\ntenz ein, von der Erhebung der Mehrwertabgabe abzusehen, wenn ein Gemeinwesen abgabe-\npflichtig ist (Bst. a) oder der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis \nzum Erhebungsaufwand steht (Bst. b). Art. 5 Abs. 1 RPG hält ausserdem fest, dass nur erhebli-\nche Vorteile, die durch planerische Massnahmen entstehen, auszugleichen sind. Die Erhebung \neiner Mehrwertabgabe erweist sich nur dann als sinnvoll und adäquat, wenn der Verwaltungs-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 22 | 27\n\naufwand für die Erhebung der Abgabe (samt Rechtsmittelverfahren) gleich oder ungleich kleiner \nals der anfallende Ertrag ist. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit und auch aufgrund des \nWortlauts von Art. 5 Abs. 1 RPG erweist es sich deshalb als angezeigt, eine Bagatellschwelle \nfestzulegen. In der ursprünglichen Fassung des Ständerates wurden die Kantone angehalten, \nnur Bodenmehrwerte von mehr als Fr. 30 000.– der Abgabe zu unterstellen. Dieser Wert dürfte, \nauch wenn die Regelung keinen Eingang ins Gesetz gefunden hat, als Richtschnur dienen. \nDementsprechend ist der Betrag von Fr. 30 000.– als Bagatellgrenze in den vorliegenden Ge-\nsetzesentwurf aufgenommen worden (Bst. a).\n\nAnlässlich der externen Vernehmlassung verlangte ein Vernehmlassender, dass immer die ers-\nten Fr. 30 000.– zum Abzug gebracht werden müssten. Bei den im Entwurf vorgeschlagenen \nFr. 30 000.– handelt es sich um eine Bagatellgrenze, die verhindern soll, dass der Erhebungs-\naufwand durch die Verwaltung nicht höher als der effektive Geldzufluss an die Allgemeinheit \nausfällt. Ein genereller Abzug von Fr. 30 000.– ist dagegen als bundesrechtswidrig zu beurteilen \nund hätte zur Folge, dass in vielen Fällen bedeutend weniger als 20 Prozent des Mehrwerts ab-\ngeschöpft würde. Der bundesrechtliche Minimalabgabesatz würde dadurch unterschritten.\n\nEbenfalls von der Mehrwertabgabepflicht befreit werden Neueinzonungen, die dem Verwal-\ntungsvermögen des Kantons oder einer Einwohnergemeinde zufallen (Bst. b). Bei Flächen, die \ndem Kanton oder einer Einwohnergemeinde gehören und der öffentlichen Aufgabenerfüllung \ndienen, soll keine Abschöpfung des Mehrwerts erfolgen. Soweit jedoch Dritte (Korporationen, \nStiftungen etc.) öffentliche Aufgaben wahrnehmen und durch eine Planungsmassnahme zu \nMehrwerten gelangen, findet keine Befreiung statt. Auch im Finanzvermögen des Kantons oder \neiner Einwohnergemeinde befindliche Grundstücke werden von der Mehrwertabgabe erfasst, \nda diese nicht der öffentlichen Aufgabenerfüllung dienen. Bei solchen Grundstücken ist der \nKanton oder die Einwohnergemeinde wie ein Privater zu behandeln. Massgebend hat jedoch \nstets die tatsächliche Nutzung des Grundstücks zu sein; es darf nicht alleine auf die Zuteilung \nzum Verwaltungs- bzw. Finanzvermögen abgestützt werden.\n\nZum Verhältnis der Mehrwertabgabe nach Waldgesetzgebung:\nArt. 9 des Eidgenössischen Waldgesetzes (WaG, SR 921.0) verlangt von den Kantonen bereits \nheute, dass durch Rodungsbewilligung entstehende erhebliche Vorteile, die nicht nach Art. 5 \nRPG erfasst werden, angemessen auszugleichen sind. Aus dem Wortlaut von Art. 9 WaG ergibt \nsich, dass die Abgabe nach Art. 5 Abs. 1bis RPG dem Mehrwertausgleich gemäss Waldgesetz-\ngebung vorgeht. Die Subsidiarität der Mehrwertabschöpfung nach Waldgesetzgebung wirkt sich \nin der Praxis wie folgt aus: Legt das kantonale Recht im Zusammenhang mit einer Nutzungspla-\nnung, die eine Rodungsbewilligung erfordert, eine Abgabe fest, die über die Mindestabgabe \nnach RPG hinausgeht, kann das kantonale Recht den daraus resultierenden Überschuss einer \nSpezialfinanzierung zur Erfüllung forstwirtschaftlicher Aufgaben zuweisen (Aemisseg-\nger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.]: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Ba-\nsel/Genf 2016, N. 127 zu Art. 5). Art. 8 Abs. 1 des kantonalen Waldgesetzes (GDB 930.1), das \nper 1. Juni 2016 in Kraft getreten ist, legt fest, dass Grundeigentümer, die durch eine Rodungs-\nbewilligung erhebliche Vorteile erlangen, einen Ausgleich in der Höhe von 50 Prozent des \nMehrwertes zu leisten haben. Ist zugleich der Abgabetatbestand der Neueinzonung nach RPG \nerfüllt, gehört dieser Abgabepflicht (20 Prozent) der Vorrang; nach Waldgesetz können noch \n30 Prozent des Mehrwerts abgeschöpft und für forstliche Zwecke verwendet werden.\n\nAbs. 3\nMit dieser Bestimmung soll eine Umgehung der Abgabepflicht ausgeschlossen werden. Auf die \nErhebung einer Mehrwertabgabe wird nur dann verzichtet, wenn der Bodenmehrwert der ge-\nsamten eingezonten Fläche unter Fr. 30 000.– liegt. Spätere Parzellierungen und ein parzellen-\nweiser Verkauf führen nicht zu einer Befreiung von der Abgabepflicht, selbst wenn der Boden-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 23 | 27\n\nmehrwert bezogen auf die abparzellierte und veräusserte Fläche unter dem Grenzwert liegen \nsollte.\n\nArt. 28i Zweckbindung und Mittelverwendung \nAbs. 1 und Abs. 2\nDie Erträge aus der Mehrwertabgabe für Neueinzonungen nach Art. 28b Abs. 1 und für Spezial-\nzonen und Intensivlandwirtschaftszonen nach Art. 28a Abs. 3 werden einem vom Kanton im \nFremdkapital verwalteten Fonds zugewiesen. Die Äufnung der eingenommenen Erträge in einer \nSpezialfinanzierung stellt die von Bundesrechts wegen verlangte zweckgebundene Mittelver-\nwendung sicher. Art. 5 Abs. 1ter RPG gibt vor, wofür die Einnahmen aus der Mehrwertabschöp-\nfung zu verwenden sind. Zum einen sollen damit Entschädigungen infolge planungsbedingten \nEigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen (Art. 5 Abs. 2 RPG) finanziert \nwerden. Vorab kommen hier entschädigungspflichtige Auszonungen in Frage. Im Falle einer \nUnterdeckung des Fonds bringt der Kanton die nötigen Mittel vorübergehend auf. Später anfal-\nlende Erträge stehen dem Kanton bis zur Deckung der vorübergehend durch ihn finanzierten \nAuszonungen zu. Im Weiteren können mit dem Mehrwertausgleich raumplanerische Massnah-\nmen nach Art. 3 RPG unterstützt werden. Dies setzt voraus, dass langfristig mit einem Über-\nschuss zu rechnen ist, also die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe die zu entgeltenden Aus-\nzonungen übersteigen. Davon profitieren die Bevölkerung wie auch die Zahlungspflichtigen, \nwas für die Akzeptanz der Mehrwertabgabe förderlich ist.\n\nDer Verwendungszweck der überschüssigen Mittel für Massnahmen gemäss Art. 3 RPG regelt \nder Regierungsrat in Ausführungsbestimmungen. Folgende Verwendungszwecke werden als \nzweckmässig erachtet:\n\n Massnahmen zur Erhöhung der Siedlungsqualität, wie namentlich Aufwertung, Schaf-\nfung und Gestaltung öffentlicher Räume und Erholungsgebiete sowie Erhaltung und \nEntwicklung der Ortsbilder;\n\n Durchführen von Verfahren zur Erhöhung der Siedlungsqualität bei übergeordneten \nPlanungen im Interesse der Gemeinden, wie namentlich Wettbewerbe, Testplanungen \nund Studiengänge;\n\n bessere Nutzung brachliegender oder ungenügend genutzter Flächen;\n Förderung von Siedlungsentwicklungsschwerpunkten;\n Erarbeiten von Grundlagen für die Raumplanung, insbesondere für Massnahmen zur in-\n\nneren Verdichtung und zur Unterstützung von gemeindespezifischen Herausforderun-\ngen.\n\nDie Mehrwertabgabeerträge aus dem kantonalen Fonds müssen primär zur Finanzierung von \nEntschädigungen von Grundeigentümern bei Auszonungen verwendet werden. Zu bemerken ist \nin diesem Zusammenhang, dass in vielen Fällen eine Auszonung gar nicht einer materiellen \nEnteignung gleichkommt und damit auch nicht entschädigungspflichtig ist. Das Bundesgericht \nhat diesbezüglich in der Vergangenheit eine strenge Auslegung der Anforderungen an die ma-\nterielle Enteignung verfolgt. Die Finanzierung weiterer Massnahmen der Raumplanung aus dem \nkantonalen Fonds kommt nur in Frage, wenn sich im Mehrwertabgabefonds langfristig ein Über-\nschuss der Einnahmen abzeichnet. Wie bereits erwähnt, ist zum jetzigen Zeitpunkt davon aus-\nzugehen, dass in den kommenden 25 Jahren kaum nennenswerte Neueinzonungen vorgenom-\nmen werden können. Entsprechend gering werden auch die diesbezüglichen Mehrwerteinnah-\nmen ausfallen.\n\nEine direkte Verteilung der aus der Mehrwertabgabe anfallenden Mittel zu 60 Prozent an die \nGemeinden und zu 40 Prozent an den Kanton, wie dies von zahlreichen Vernehmlassenden ge-\nfordert wurde, ist zum heutigen Zeitpunkt abzulehnen. Nur der Kanton kann den Ausgleich zwi-\nschen denjenigen Gemeinden sicherstellen, die Entschädigungen zu leisten haben und denjeni-\ngen, die abgaberelevante Neueinzonungen vornehmen können. Der kantonale Fonds bildet so-\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 24 | 27\n\nmit die Voraussetzung, den Abtausch von Bauzonen über die Gemeindegrenzen hinweg (Verla-\ngerung Bauzonen innerhalb des Kantons) zu finanzieren und trägt dadurch dazu bei, die Sied-\nlungsentwicklung in den dafür am besten geeigneten Gebieten zu unterstützen. Aufgrund des-\nsen müssen – zumindest in einem ersten Schritt – die gesamten Erträge in den kantonalen \nFonds gelangen. Würden dem Kanton lediglich 40 Prozent der Einnahmen anfallen, wäre die \nGefahr einer Unterdeckung des kantonalen Fonds viel akuter. Beim geforderten Verteilschlüssel \nmüsste deshalb wohl zwangsläufig die Regelung eingeführt werden, dass jede Gemeinde ihre \nAuszonungen selber zu finanzieren hat, was aus Gerechtigkeitsgründen abzulehnen ist. Dies-\nfalls wären Gemeinden, die künftig vermehrt Neueinzonungen vornehmen können und kaum \nauszonen müssen, besser gestellt als solche, die zwar Auszonungen vorzunehmen haben, aber \nkaum noch einzonen dürfen. Ein kantonaler Fonds ist denn auch besser in der Lage, Schwan-\nkungen von Einnahmen und Ausgaben abzufangen und auszugleichen, als einzelne Gemein-\nden für sich isoliert. Vor diesem Hintergrund ist die Finanzierung von Entschädigungen zur Re-\nduktion überdimensionierter Bauzonen als gemeindeübergreifendes Solidaritätswerk anzuse-\nhen.\n\nEin weiterer Grund dafür, dass die Mehrwerterträge in einem kantonalen Fonds geäufnet und \nnicht der einzonenden Standortgemeinde zugewiesen werden, liegt in der Vermeidung zusätzli-\ncher Anreize für Neueinzonungen durch die Gemeinden.\n\nAbs. 3\nDer Regierungsrat entscheidet über die Verteilung und Verwendung der überschüssigen Mittel. \nEr erlässt hierfür Ausführungsbestimmungen. Hierbei geht es insbesondere über gestützt auf \nden Fondsbestand und die zu erwartenden Erträge festzulegende Höhe allfälliger überschüssi-\nger Mittel und deren Verwendung.\n\nFolgendes Vorgehen für die Verteilung der überschüssigen Mittel wird vorgeschlagen und ist \nentsprechend in Ausführungsbestimmungen zu regeln: Alle zwei Jahre entscheidet der Regie-\nrungsrat gestützt auf den Fondsbestand und die zu erwartenden Erträge über die Höhe der \nüberschüssigen Mittel. Es ist angedacht, dass diese zu 80 Prozent den Gemeinden zugespro-\nchen werden und 20 Prozent dem Kanton. Die Gemeinden sollen entsprechend den Herausfor-\nderungen für eine Siedlungsentwicklung nach innen von den überschüssigen Mitteln aus dem \nFonds profitieren können. Als Verteilschlüssel könnte die Einwohner- und Beschäftigtenzahlen \nherangezogen werden. Nach ihrer anteilmässigen Verteilung bleiben die Mittel zwar im Fonds, \nderen Auszahlung kann aber von jeder Gemeinde über ein Auszahlungsgesuch an das Bau- \nund Raumentwicklungsdepartement beantragt werden. Das zuständige Amt prüft anhand von \nKriterien (vgl. Erläuterungen zu Art. 28i Abs. 1 und 2) die Zweckbindung, d.h. ob mit dem Ge-\nsuch Massnahmen gemäss Art. 3 RPG finanziert werden. Mit der Auszahlung verringert sich \nentsprechend das Guthaben der gesuchstellenden Gemeinde. Die Zweckbindung gilt ebenfalls \nfür die dem Kanton zugesprochenen Mittel. Sie sollen zur (Mit-)Finanzierungen von kantonalen \noder kommunalen Projekten (insb. Studien, Grundlagenarbeiten), die spezifische raumplaneri-\nsche Herausforderungen von kantonaler Bedeutung behandeln, verwendet werden, so z.B. im \nBereich der Siedlungsentwicklungsschwerpunkte, des Umgangs mit Zweitwohnungen, der Ab-\nstimmung des Denkmalschutzes und der Verdichtung etc. Werden die zugeteilten überschüssi-\ngen Mittel vom Kanton oder von den Gemeinden innert fünf Jahren nicht genutzt, fliessen sie \nwieder in den allgemeinen Fonds zurück.\n\nNach dem Ausgeführten bleibt zu betonen, dass es sich beim durch den Kanton verwalteten \nFonds nicht um Gelder des Kantons handelt, sondern um zweckgebundene Mittel, die schlus-\nsendlich – sei es nun zur Finanzierung einer Auszonung oder für raumplanerische Massnah-\nmen – fast vollumfänglich den Gemeinden zugutekommen.\n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 25 | 27\n\nAufgrund der vorhandenen Bauzonenkapazitäten ist davonauszugehen, dass in den nächsten \nJahren keine Neueinzonungen vorgenommen und somit keine überschüssigen Mittel generiert \nwerden können (siehe dazu Bemerkungen unter Berichtziffer 11.1). Es besteht deshalb kein \nRechtsanspruch auf die Ausrichtung von Beiträgen aus der Mehrwertabgabe für Massnahmen \nder Raumplanung nach Art. 3 RPG. Dementsprechend sind Beschlüsse über die Verwendung \nder Mehrwertabgabe bzw. der einzelnen Beiträge nicht rechtsmittelfähig.\n\nArt. 28j Mehrwertabgabe bei Abparzellierung oder Entlassung eines Grundstückes aus \ndem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts\n\nAbs. 1\nGrundstücke ausserhalb der Bauzone unterstehen ab einer Grösse von 25 Aren (2 500 m2) au-\ntomatisch dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, \nSR 211.412.11). Dies hat zur Konsequenz, dass nicht frei Hypotheken aufgenommen werden \nkönnen und die Grundstücke nur unter Einhaltung der restriktiven Vorgaben des bäuerlichen \nBodenrechts (insbesondere Preisbeschränkung) veräussert bzw. erworben werden können. \nRechtmässig erstellte Wohngebäude ausserhalb der Bauzonen sowie Bauten, die einen unmit-\ntelbaren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit dem Wohngebäude haben, können \ngemäss Art. 60 Abs. 1 Bst. a BGBB abparzelliert und aus dem Geltungsbereich des BGBB ent-\nlassen werden, sofern sie landwirtschaftlich nicht mehr benötigt werden. Die abparzellierte Flä-\nche, miteingeschlossen die Grundfläche des Wohngebäudes und allfälliger Bauten, darf höchs-\ntens 800 m² betragen (Art. 4 Abs. 1 bis 3 der Ausführungsbestimmungen zum bäuerlichen Bo-\ndenrecht [AB BGBB, GDB 925.111]). Die Abparzellierung oder Entlassung aus dem Geltungs-\nbereich des BGBB bildet die Voraussetzung, dass ein Grundstück in der Landwirtschaftszone \nohne Beachtung der Einschränkungen des bäuerlichen Bodenrechts veräussert werden kann. \nSolche Parzellen können jedem Nichtlandwirt ohne Preisbeschränkung verkauft werden. Die \nabparzellierten Gebäude sind frei belehn- und handelbar. Damit einher geht eine signifikante \nWertsteigerung des Bodens. Die Mehrwertabgabe wird auf die Differenz zwischen dem landwirt-\nschaftlichen Verkehrswert und dem nichtlandwirtschaftlichen Verkehrswert des Bodens erho-\nben.\n\nIm Kanton Obwalden wurden in den letzten zehn Jahren im Durchschnitt jährlich rund 28 Wohn-\nhäuser, die nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden, mit Umschwung abparzelliert (in der \nRegel 800 m2 pro Parzelle) und aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlas-\nsen. Dies entspricht einer Fläche von insgesamt mehr als 20 Hektaren, die jedoch in der Land-\nwirtschaftszone verbleiben. Im Vergleich dazu wurden in der gleichen Zeitspanne (2004–2014) \nfür die Siedlungsentwicklung im engeren Sinne, d.h. für Wohn-, Misch-, Arbeits-, Zentrums- und \nöffentliche Zonen, nur gut 18 Hektaren neu als Bauland eingezont.\n\nMit den Ausnahmebewilligungen zur Entlassung eines Grundstücks aus dem Geltungsbereich \ndes bäuerlichen Bodenrechts wird erheblicher Mehrwert geschaffen. Die Abgabepflicht ist inso-\nfern geboten, als einem einzelnen Grundeigentümer ein Vorteil verschafft wird, indem eine \nnichtlandwirtschaftliche Nutzung in der Landwirtschaftszone offiziell ermöglicht wird. Dem Ent-\nscheid über die Entlassung aus dem bäuerlichen Bodenrecht geht jeweils eine raumplanerische \nVerfügung betreffend die Zulässigkeit der zonenwidrigen Nutzung voraus. Dieser Mehrwert ge-\nnerierende raumplanerische Bewilligung ist als wesensgleich mit Planungen im Sinne von Art. 5 \nRPG zu betrachten, womit die Legitimation zur Erhebung eines Mehrwertausgleichs gegeben \nist. Dies verdeutlicht die Bedeutung von Abparzellierungen in Obwalden; die Wertschöpfung der \nprivaten Grundeigentümer ist dabei beträchtlich. Im Hinblick auf die geringen Aufwendungen \ndes Eigentümers rechtfertigt sich hier deshalb ein Abgabesatz von 20 Prozent.\n\nWerden Abparzellierungen mit einer Mehrwertabgabepflicht versehen, ist der Grundeigentümer \nweniger daran interessiert, eine möglichst grossflächige Abparzellierung zu erwirken, da dies-\nfalls auch die zu leistende Abgabe höher ausfällt. Entsprechend ist zu erwarten, dass weniger \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 26 | 27\n\nFläche dem bäuerlichen Bodenrecht entzogen und damit der Erhalt von Kulturland gefördert \nwird. Auch die Bereitschaft, überhaupt eine Wohnbaute abzuparzellieren, dürfte mit einer Abga-\nbe abnehmen, wodurch mehr Wohnraum der Landwirtschaft erhalten bleibt und Landwirte sich \nfolglich weniger mit Bauverboten für landwirtschaftlichen Wohnraum auf hinzugepachteten Par-\nzellen konfrontiert sehen. Nach wie vor wird im Nichtbaugebiet regelmässig neuer landwirt-\nschaftlicher Wohnraum geschaffen, obwohl in Obwalden mehr als genügend Wohnraum zur Ab-\ndeckung des landwirtschaftlichen Bedarfs existieren würde. Dieser ist allerdings nicht immer zu-\ngänglich, da er bereits dem bäuerlichen Bodenrecht entzogen wurde. Entsprechend dürfte eine \nMehrwertabgabe bei Abparzellierungen oder Entlassungen aus dem BGBB auch einer weiteren \nZersiedlung entgegenwirken.\n\nAuch die Kantone Glarus und Appenzell Innerrhoden haben die Erhebung einer Mehrwertabga-\nbe bei Abparzellierungen im Gesetz verankert. Der Kanton Jura unterstellt sogar die Bewilligung \nzur Umnutzung von zonenkonformem in zonenfremdes Wohnen ausserhalb der Bauzone gene-\nrell der Mehrwertabgabe. Appenzell Innerrhoden geht von jährlich fünf Abparzellierungen aus \n(bei einem durchschnittlichen Mehrwert von Fr. 300 000.– pro Fall), während im Kanton Obwal-\nden – wie bereits erwähnt – im letzten Jahrzehnt durchschnittlich 28 Abparzellierungen oder \nEntlassungen aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts pro Jahr vollzogen wur-\nden.\n\nAbs. 2\nDie Wertsteigerung erfährt das abparzellierte Land im Moment der Entlassung aus dem Gel-\ntungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts, da damit die Restriktionen des bäuerlichen Boden-\nrechts entfallen (Preis- und Veräusserungsbeschränkung). Entsprechend entsteht mit Rechts-\nkraft des Entscheids über die Zerstückelung und Entlassung des Grundstücks aus dem Gel-\ntungsbereich des BGBB die Mehrwertabgabeforderung (analog Rechtskraft Planänderung bei \nNeueinzonungen, Art. 28g Abs. 1). Auch die Fälligkeit wird nach Abs. 2 auf diesen Zeitpunkt \nfestgelegt. Einerseits sind die zu leistenden Mehrwertabgaben aufgrund der Tatsache, dass das \nLand in der Landwirtschaftszone verbleibt und aufgrund der Parzellengrösse (in der Regel max. \n800 m2, vgl. Art. 4 Abs. 3 AB BGBB) deutlich tiefer als bei der Neueinzonung von Bauland und \nentsprechend weniger einschneidend für die Grundeigentümerschaft (bei einem Mehrwert von \nFr. 300 000.– wäre eine Abgabe von Fr. 60 000.– zu entrichten). Andererseits steht es – im Ge-\ngensatz zu Nutzungsplanänderungen – in der Entscheidungsfreiheit des Grundeigentümers, ob \ner den abgabepflichtigen Tatbestand auslösen will oder nicht. Auch sind Fälle denkbar, in de-\nnen ein Grundeigentümer eine Hypothek aufnimmt, ohne bauliche Massnahmen zu tätigen oder \ndie Parzelle zu verkaufen. Entsprechend würde bei solchen Sachverhalten – anders als bei \nNeueinzonungen (Veräusserung und Baubewilligung) – ein zeitnaher Anknüpfungspunkt zur \nAuslösung der Fälligkeit fehlen und die Mehrwertabgabe u.U. über Jahrzehnte nicht fällig. Bei \nNeueinzonungen kann die Fälligkeit spätestens nach zehn Jahren durch die Gemeinde ausge-\nlöst werden, wenn diese von ihrem gesetzlichen Kaufrecht gemäss Art. 11a Abs. 2 Gebrauch \nmacht und die Parzelle kauft.\n\nFür jene Fälle, in denen ein Grundeigentümer die Entlassung aus dem BGBB einzig vornimmt, \num sich aufgrund der besseren Belehnungsmöglichkeiten eine Haussanierung zu ermöglichen, \nist eine grosszügigere Stundungsregelung aufgenommen worden, die von der allgemeinen \nStundungsregel abweicht. So kann der Grundeigentümer eine Stundung der Abgabe bis zur \nnächsten Handänderung (inkl. Erbgang und Schenkung) beantragen. Auch Erbgang und \nSchenkung gelten dabei als Handänderung, da andernfalls die Abgabe in gewissen Fällen (wie-\nderholter Erbgang) nie bezahlt werden müsste. Mit dieser im Vergleich zu Neueinzonungen \ngrosszügigeren Stundungsregelung wird den berechtigten Anliegen aus der externen Vernehm-\nlassung Rechnung getragen. So wird verhindert, dass finanziell weniger gut gestellte Grundei-\ngentümer ihr Haus nicht zeitgemäss sanieren oder erhalten könnten. \n\n\n\nErläuternder Bericht zu einem Nachtrag zum Baugesetz (Mehrwertabgabe, BauG)\n\nSignatur OWBRD.498 Seite 27 | 27\n\nAbgabepflichtig soll derjenige sein, der im Zeitpunkt des Entscheids über die Entlassung des \nGrundstücks aus dem bäuerlichen Bodenrecht Eigentümer des Grundstücks ist.\n\nAbs. 3\nDie Mehrwertabgabe bei Abparzellierungen kommt direkt der betroffenen Standortgemeinde zu \nund ist zweckgebundenen für Massnahmen gemäss Art. 3 RPG zu verwenden. Anders als bei \nNeueinzonungen haben Abparzellierungen keinen Einfluss auf allfällig erforderlich werdende \nAuszonungen. Bei Abparzellierungen sind auch nicht gewisse Gemeinden besser gestellt als \nandere; diese sind unabhängig vom Richtplan und dem Standort möglich. Entsprechend ist \nauch kein gemeindeübergreifender kantonaler „Ausgleichsfonds“ erforderlich.\n\nAbs. 4\nIn Art. 28j werden für den Tatbestand der Abparzellierung oder Entlassung des Grundstücks \naus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts abweichende Bestimmungen gegen-\nüber der Grundsatzregelung von Art. 28b ff. festgelegt. Im Übrigen sind diese Bestimmungen je-\ndoch sinngemäss anwendbar (Kürzung und Befreiung, Stundung, gesetzliches Grundpfand-\nrecht, Anmerkung im Grundbuch, Solidarhaftung bei mehreren Eigentümern etc.).\n\nArt. 64c* Übergangsrecht zum Nachtrag vom …\nAbs. 1\nMassgebender Zeitpunkt für die Anwendbarkeit der Bestimmungen über die vertragliche Mehr-\nwertbeteiligung nach Art. 28a und die Mehrwertabgabe nach Art. 28b ff. soll bei Nutzungsplan-\nänderungen die zu einem Mehrwert führende Beschlussfassung der Stimmberechtigten sein. \nSämtliche Planungsänderungen, die durch die Gemeinde nach Inkrafttreten dieser Änderung \ndes Baugesetzes beschlossen werden, unterliegen den Vorschriften zur Mehrwertabgabe. Bei \nder Abparzellierung oder Entlassung des Grundstücks aus dem Geltungsbereich des bäuerli-\nchen Bodenrechts soll der Zeitpunkt des Entscheids betreffend Zerstückelung oder Entlassung \naus dem BGBB massgebend sein.\n\nIV. Fakultatives Referendum und Inkrafttreten\n\nDer vorliegende Nachtrag untersteht nach Art. 59 Bst. a der Kantonsverfassung (KV, \nGDB 101.0) dem fakultativen Referendum. Der Regierungsrat bestimmt den Zeitpunkt des In-\nkrafttretens.\n\n\n


Beantwortung des Regierungsrats

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text: \n\n\n\n\n\n\n\n


KRB Vorlage

text: \nVorlage des Regierungsrats 38.18.04\nvom 10. April 2018              \n\nSignatur OWBRD.749\n\nKantonsratsbeschluss\nüber die Genehmigung des Geschäftsberichts und \nder Jahresrechnung 2017 des Elektrizitätswerks \nObwalden\nvom …\n\nDer Kantonsrat des Kantons Obwalden,\n\ngestützt auf Artikel 9 Buchstabe b des Gesetzes über das Elektrizitätswerk \nObwalden vom 22. September 20041,\n\nnach Kenntnisnahme vom Bericht des Regierungsrats vom 10. April 2018,\n\nbeschliesst:\n\n1. Vom Bericht der Revisionsgesellschaft KPMG AG, Luzern, vom 12. März \n2018, wird Kenntnis genommen.\n\n2. Der Geschäftsbericht und die Jahresrechnung 2017 des \nElektrizitätswerks Obwalden werden genehmigt.\n\n3. Den Organen des Elektrizitätswerks Obwalden wird Entlastung erteilt.\n\nSarnen, ... Im Namen des Kantonsrats\nDie Ratspräsidentin: \nDie Ratssekretärin: \n\n1 GDB 663.1\n\n\n