name: Anhang 3 IPV Prozentsatz Berechnungen 2022 Modellrechnung

text: \nAnhang \n\nModellrechnung Prämienverbilligung 2022 Modellrechnung Prämienverbilligung 2022\nbis 35‘000 Fr. linear 9.75 %, ab 35‘000 Fr. progressiv + 0.01 % pro weitere 100 Fr. bis 35‘000 Fr. linear 9.75 %, ab 35‘000 Fr. progressiv + 0.01 % pro weitere 100 Fr.\n\n5. Berechnungsbeispiele 5. Berechnungsbeispiele\nDie Berechnungsbeispiele enthalten kein steuerbares Vermögen. Die Berechnungsbeispiele enthalten kein steuerbares Vermögen.\n\na. Alleinstehende Person (ab 26 Jahren) a. Alleinstehende Person (ab 26 Jahren)\n\nBruttoarbeitseinkommen * 15'000      20'000      25'000      30'000      35'000      40'000      Bruttoarbeitseinkommen * 50'000      60'000      70'000      80'000      90'000      100'000    \nanrechenbares Einkommen vor Abzügen** 11'290      15'720      20'150      24'580      28'686      32'716      anrechenbares Einkommen vor Abzügen** 40'600      49'460      58'320      67'053      75'647      84'242      \n\nanrechenbares Einkommen für IPV 11'200      15'700      20'100      24'500      28'600      32'700      anrechenbares Einkommen für IPV 40'600      49'400      58'300      67'000      75'600      84'200      \nRichtprämien 4'164         4'164         4'164         4'164         4'164         4'164         Richtprämien 4'164         4'164         4'164         4'164         4'164         4'164         \nPrämienverbilligung 3'072         2'633         2'204         1'775         1'376         976            Prämienverbilligung -             -             -             -             -             -             \n\nSelbstbehalt 1092 1531 1960 2389 2789 3188 Selbstbehalt 4164 4164 4164 4164 4164 4164\nin % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 9.67% 9.74% 9.73% 9.72% 9.72% 9.75% in % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 10.26% 8.42% 7.14% 6.21% 5.50% 4.94%\n\nb. Verheiratetes Ehepaar mit 2 Kindern b. Verheiratetes Ehepaar mit 2 Kindern\n\nBruttoarbeitseinkommen * 15'000      20'000      25'000      30'000      35'000      40'000      Bruttoarbeitseinkommen * 50'000      60'000      70'000      80'000      90'000      100'000    \nanrechenbares Einkommen vor Abzügen** 11'290      15'720      20'150      24'580      29'010      33'440      anrechenbares Einkommen vor Abzügen** 42'300      51'160      60'020      68'753      76'713      83'986      \n\nanrechenbares Einkommen für IPV -             -             -             3'500         8'000         12'400      anrechenbares Einkommen für IPV 21'300      30'100      39'000      47'700      55'700      62'900      \nRichtprämien 10'632      10'632      10'632      10'632      10'632      10'632      Richtprämien 10'632      10'632      10'632      10'632      10'632      10'632      \nPrämienverbilligung 10'632      10'632      10'632      10'291      9'852         9'423         Prämienverbilligung 8'555         7'697         6'674         5'375         4'054         2'744         \n\nSelbstbehalt 0 0 0 341 780 1209 Selbstbehalt 2077 2935 3959 5257 6584 7888\nin % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 0.00% 0.00% 0.00% 1.39% 2.69% 3.62% in % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 4.91% 5.74% 6.60% 7.65% 8.58% 9.39%\n\nc. Doppelverdiener c. Doppelverdiener\n\nBruttoarbeitseinkommen * 15'000      20'000      25'000      30'000      35'000      40'000      Bruttoarbeitseinkommen * 50'000      60'000      70'000      80'000      90'000      100'000    \nanrechenbares Einkommen vor Abzügen** 9'290         13'720      18'150      22'580      27'010      31'440      anrechenbares Einkommen vor Abzügen** 40'300      49'160      56'220      63'580      72'440      81'300      \n\nanrechenbares Einkommen für IPV 2'200         6'700         11'100      15'500      20'000      24'400      anrechenbares Einkommen für IPV 33'300      42'100      49'200      56'500      65'400      74'300      \nRichtprämien 8'328         8'328         8'328         8'328         8'328         8'328         Richtprämien 8'328         8'328         8'328         8'328         8'328         8'328         \nPrämienverbilligung 8'114         7'675         7'246         6'817         6'378         5'949         Prämienverbilligung 5'081         3'924         2'833         -             -             \n\nSelbstbehalt 215 653 1082 1511 1950 2379 Selbstbehalt 3247 4404 5495 8328 8328 8328\nin % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 2.31% 4.76% 5.96% 6.69% 7.22% 7.57% in % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 8.06% 8.96% 9.77% 13.10% 11.50% 10.24%\n\nd. Alleinstehende(r) mit 2 Kindern d. Alleinstehende(r) mit 2 Kindern\n\nBruttoarbeitseinkommen * 15'000      20'000      25'000      30'000      35'000      40'000      Bruttoarbeitseinkommen * 50'000      60'000      70'000      80'000      90'000      100'000    \nanrechenbares Einkommen vor Abzügen** 11'290      15'720      20'150      24'580      29'010      33'440      anrechenbares Einkommen vor Abzügen** 42'300      50'874      58'763      65'653      74'247      82'842      \n\nanrechenbares Einkommen für IPV -             1'700         6'100         10'500      15'000      19'400      anrechenbares Einkommen für IPV 28'300      36'800      44'700      51'600      60'200      68'800      \nRichtprämien 6'468         6'468         6'468         6'468         6'468         6'468         Richtprämien 6'468         6'468         6'468         6'468         6'468         6'468         \nPrämienverbilligung 6'468         6'302         5'873         5'444         5'006         4'577         Prämienverbilligung 3'709         2'814         1'843         -             -             \n\nSelbstbehalt 0 166 595 1024 1463 1892 Selbstbehalt 2759 3654 4792 6468 6468 6468\nin % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 0.00% 1.05% 2.95% 4.16% 5.04% 5.66% in % des anrechenbaren Eink. vor Abzügen 6.52% 7.18% 8.15% 9.85% 8.71% 7.81%\n\n* Vom Bruttoarbeitseinkommen werden nur die Pauschalabzüge in Abzug gebracht. So werden keine * Vom Bruttoarbeitseinkommen werden nur die Pauschalabzüge in Abzug gebracht. So werden keine\n   Abzüge für Fahrspesen, Mehrkosten der Verpflegung usw. gerechnet. Es wird davon ausgegangen,    Abzüge für Fahrspesen, Mehrkosten der Verpflegung usw. gerechnet. Es wird davon ausgegangen,\n   dass nebst dem Arbeitseinkommen keine weiteren Einkünfte und keine Vermögenswerte bestehen.    dass nebst dem Arbeitseinkommen keine weiteren Einkünfte und keine Vermögenswerte bestehen.\n\n** Anrechenbares Einkommen vor Kinderabzug und Abzug für Ehepaare in ungetrennter Ehe. ** Anrechenbares Einkommen vor Kinderabzug und Abzug für Ehepaare in ungetrennter Ehe. \nSeite 1\n\n\n


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name: Erläuterungen zum Nachtrag Schätzungs- und Grundpfandgesetz

text: \n  \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 1 | 27 \n\nErläuternder Bericht des Finanzdepartements zu \neinem Nachtrag zum Schätzungs- und Grund-\npfandgesetz (Erneuerung Grundstückschätzun-\ngen) \n \n\n13. September 2023 \n\n \n\n \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 2 | 27 \n\nInhaltsverzeichnis \n\nZusammenfassung ...................................................................................................................... 3 \n\nI. Ausgangslage und Ziele des Nachtrags ........................................................................... 4 \n\n1. Entstehungsgeschichte des vorliegenden Nachtrages .......................................... 4 \n\n1.1 Neubeschaffung Bewertungssoftware .................................................................. 4 \n\n1.2 Politische Ausgangslage ....................................................................................... 4 \n\n1.3 Generelle Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt ............................................. 5 \n\nII. Simulationsberechnungen ................................................................................................. 6 \n\n2. Ausgangslage ............................................................................................................. 6 \n\n2.1 Schätzungsmethoden ........................................................................................... 6 \n\n2.2 Auswirkungen auf die Minimalsteuer auf Grundstücken ...................................... 8 \n\n2.3 Schlussbemerkung ............................................................................................... 9 \n\nIII. Revisionspunkte des Nachtrags ....................................................................................... 9 \n\n3. Erläuterung zu den einzelnen Artikeln ..................................................................... 9 \n\n3.1 Art. 8 Abs. 2 Wertanwendung ............................................................................... 9 \n\n3.2 Art. 14 Abs. 5 Landwerte .................................................................................... 10 \n\n3.3 Art. 16  Teilrevision (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) ........................ 12 \n\n3.4 Art. 45 Abs. 2 und 3 nichtlandwirtschaftliche Grundstücke ................................ 13 \n\n3.5 Art. 46 Abs. 2 Bst. b Netto-Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke .. 14 \n\n3.6 Art. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert) (Art. 23 StG) .... 14 \n\n3.7 Art. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG) ......................... 15 \n\n4. Übergangbestimmungen Art. 23b Übergangsrecht (Schätzungs- und \n\nGrundpfandgesetz) ................................................................................................................... 16 \n\n5. Finanzielle und personelle Auswirkungen ............................................................. 17 \n\nIV. Schlusswort ....................................................................................................................... 18 \n\nAnhang I: Berechnungsvarianten ............................................................................................ 19 \n\nAnhang II : Berechnungsbeispiele ...................................................................................... 21 \n\nAnhang III: Glossar ................................................................................................................... 25 \n\n \n\n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 3 | 27 \n\nZusammenfassung \n\nMit der Zustimmung des Kantonsrates zum Objektkredit „Neuanschaffung Fachanwendung \n\nGrundstückschätzung“ vom 28. Oktober 2021 wurde die Ablösung der bisherigen Fachanwen-\n\ndung für die Grundstückschätzung in der Steuerverwaltung beschlossen und es konnte mit der \n\nImplementierung einer standardisierten Fachanwendung begonnen werden. Ferner beschloss \n\nder Kantonsrat mit Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 \n\neinen ersten Teil der gesetzlichen Grundlagen für die fachtechnische Umsetzung der Grund-\n\nstückschätzungen mit der neuen Fachanwendung ab 2025.  \n\n \n\nMit dem vorliegenden weiteren Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz werden die \n\nnoch offenen Punkte wie die Bestimmung der Landwerte, Prozentsätze für die Berechnung des \n\nNetto-Steuerwerts und des sich daraus ableitenden Mietwertes für selbstbenutzte Grundstücke \n\n(Eigenmietwert) geregelt. Dazu wurden verschiedene Simulationsberechnungen für die beiden \n\nSchätzungsmethoden (Realwert- oder Ertragswertmethode) erstellt. \n\n \n\nDie Steuerwerte (100 Prozent) liegen derzeit zwischen 45 und 50 Prozent unter den effektiven \n\nVerkehrswerten und die Netto-Steuerwerte liegen bei einem Drittel der Verkehrswerte. Diese \n\ngrosse Diskrepanz entstand, weil bei früheren Gesetzesänderungen nur marginale Anpassun-\n\ngen bei den mittlerweile gestiegenen Werten vorgenommen wurden bzw. stets darauf geachtet \n\nwurde, dass die Vorlagen steuerneutral ausfielen. Es besteht deshalb mittlerweile eine starke \n\nUngleichbehandlung in der Besteuerung von beweglichem (z.B. Bankguthaben, Aktien) und un-\n\nbeweglichem (z. B. Immobilien) Vermögen, weil das unbewegliche Vermögen mit einem Wert \n\neingestellt wird, welcher erheblich unter dem Verkehrswert liegt. Im Grundsatz ist das Vermö-\n\ngen aber zum Verkehrswert zu besteuern. Es besteht somit ein grosser Handlungsbedarf, um \n\neiner Gleichbehandlung näher zu kommen. \n\n \n\nZiel ist es, dass der steuerliche Verkehrswert aus der Schätzung der Grundstücke durch die \n\nSteuerverwaltung resultiert. Anschliessend wird die steuerliche Belastung der Grundstücke ba-\n\nsierend auf den vom Kantonsrat festgelegten Parameter festgelegt. Der Regierungsrat schlägt \n\nvor, dass diese Werte näher bei den tatsächlichen Werten zu liegen kommen als dies bisher der \n\nFall war. \n\n \n\nBei Schätzungen nach der Realwertmethode wird der Steuerwert basierend auf dem Zeitwert \n\n(Neuwert gemäss Gebäudeversicherung abzgl. Altersentwertung plus Landwert) bestimmt. Neu \n\nsind zehn statt wie bisher acht Landwertzonen für die Bestimmung des Landwertes vorgese-\n\nhen, wodurch eine genauere Unterteilung in die einzelnen Landwertzonen erfolgen kann. \n\nEbenso wird ein zweistufiges Vorgehen für die Berechnung des Eigenmietwertes vorgeschla-\n\ngen. Mit den vorgeschlagenen Anpassungen werden die Steuerwerte der Grundstücke im \n\nDurchschnitt um rund 25 bis 30 Prozent erhöht. \n\n \n\nBei Ertragswertschätzungen wird das Potenzial der Liegenschaft erfasst. Als Grundlage für die \n\nBerechnung des Steuerwertes dient der Netto-Mietertrag. Aufgrund der generell gestiegenen \n\nMieterträge werden die Steuerwerte auch hier eine Anpassung von 25 bis 30 Prozent erfahren. \n\n \n\nDie Abschätzung der Mehreinnahmen gestaltet sich aufgrund der verschiedenen Parameter \n\nund Abhängigkeiten als sehr schwierig. Gesamthaft schätzt der Regierungsrat, dass Mehrein-\n\nnahmen von Kantons- und Gemeindesteuern im Betrag von Fr. 2 300 000.– bis Fr. 3 000 000.– \n\nerzielt werden. Eine allfällige zusätzliche Belastung fällt dabei für die Grundstückbesitzerinnen \n\nund -besitzer, abhängig von der persönlichen Situation, unterschiedlich aus. \n\n \n\nDer Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten. \n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 4 | 27 \n\nI. Ausgangslage und Ziele des Nachtrags \n\nDie kantonale Steuerverwaltung schätzt den Wert von Grundstücken und Anlagen gemäss  \n\nArt. 4 des Gesetzes über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht \n\n(Schätzungs- und Grundpfandgesetz; GDB 213.7):  \n\na. für die Errichtung von Grundpfandrechten;  \n\nb. für die Bestimmung des Perimeterkapitals von Flur- und Wuhrgenossenschaften; \n\nc. für die Ermittlung des Steuerwerts;  \n\nd. für die Feststellung des Anrechnungswerts in einer Erbteilung;  \n\ne. im Auftragsverhältnis für Dritte.  \n\n \n\nDie amtlichen Schätzungen dienen insbesondere als Grundlage für die Steuerveranlagungen \n\n(Vermögenssteuer und Eigenmietwert). Weiter werden sie auch für die Veranlagung der Liegen-\n\nschaftssteuer/Wasserbau (zurzeit Gemeinden Giswil und Engelberg, wobei Engelberg im Mo-\n\nment sistiert ist), der Wasser-Anschlussgebühren (Gemeinde Alpnach) sowie für die Bestim-\n\nmung des Perimeterkapitals von zwei Wuhrgenossenschaften (Gemeinde Lungern) verwendet. \n\n \n\nSämtliche Fachbegriffe werden im angehängten Glossar erklärt. \n\n \n\n1. Entstehungsgeschichte des vorliegenden Nachtrages \n\nAls kurze Einleitung und zum besseren Verständnis sollen mit den vorliegenden Ausführungen \n\ndie Hintergründe und die Entstehungsgeschichte im Bereich Grundstückschätzung und Soft-\n\nwarebeschaffung sowie die Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt dargelegt werden. \n\n \n\n1.1 Neubeschaffung Bewertungssoftware \n\nDie Steuerverwaltung verwendete bisher für die Grundstückschätzung die Fachanwendung \n\nGemDat Rubin, die von der GemDat Informatik AG, St. Gallen (seit Dezember 2020: Gemdat \n\nAG), angeboten wurde. Im Februar 2020 wurden die Steuerverwaltung und das Informatikleis-\n\ntungszentrum Obwalden – Nidwalden (ILZ) durch die GemDat Informatik AG darüber informiert, \n\ndass Microsoft die Weiterentwicklung und den Support für die Software „Silverlight“, welche für \n\nden Betrieb von GemDat Rubin notwendig ist, ab Oktober 2021 einstellen wird. Für die Grund-\n\nstückbewertung musste deshalb eine neue Fachanwendung beschafft werden. Die Beschaffung \n\nwird zusammen mit dem Kanton Nidwalden vorgenommen. \n\n \n\nBei der Auswahl der neuen Anwendung standen folgende Ziele im Vordergrund \n\n– einfache und effiziente Bewertungsmethode; \n\n– Standardisierung der Bewertungsmethode;  \n\n– hohe Transparenz und Nachvollziehbarkeit; \n\n– einfache Verwaltungsprozesse (höchste Automatisierung, tiefste Prozesskosten); \n\n– Kostenoptimierung durch Einführung einer bestehenden Fachanwendung. \n\n \n\nDer Objektkredit im Umfang von Fr. 1 350 000.– für die neu zu beschaffende Fachanwendung \n\nwurde dem Kantonsrat in einem separaten Geschäft vorgelegt und an der Kantonsratssitzung \n\nvom 28. Oktober 2021 gutgeheissen. Im März 2022 wurde das Projekt „Grundstückbewertung“ \n\nzusammen mit dem Kanton Nidwalden gestartet. Es befindet sich derzeit in der Phase „Einfüh-\n\nrung“. Durch die enge Zusammenarbeit mit dem Kanton Nidwalden konnten wertvolle Syner-\n\ngien genutzt und Fachwissen ausgetauscht werden. Ebenso hatte die gemeinsame Projektlei-\n\ntung einen positiven Einfluss auf den Einsatz der projektgebundenen Personalressourcen.  \n\n \n\n1.2 Politische Ausgangslage \n\nAm 30. November 2014 nahm die Obwaldner Stimmbevölkerung das Gesetz über die Neurege-\n\nlung der Grundstückschätzungen mit 65 Prozent Ja-Stimmen an. Eine Beschwerde gegen die \n\nAbstimmung wies das Bundesgericht ab. Das Gesetz trat auf den 1. Januar 2017 in Kraft. \n\n \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 5 | 27 \n\nDie Neuregelung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstückschätzungen \n\nwar wegen den Veränderungen seit der Gesamtrevision 1980 bis 1982 bzw. den rechnerischen \n\nRevisionen in den Jahren 1995 und 2006 notwendig. Das Hauptziel der Neuregelung der \n\nGrundstückschätzungen war es, die damals bestehenden Rechtsungleichheiten zwischen älte-\n\nren und neueren Gebäuden sowie zwischen älteren und neueren Grundstückschätzungen zu \n\nbeseitigen. Aufgrund der politisch gesetzten Rahmenbedingungen mussten die Schätzungsrun-\n\nden steuerneutral durchgeführt – das heisst die Steuerwerte wurden nicht angepasst. Eine \n\nFolge davon ist, dass die Steuerwerte mittlerweile sehr stark von den effektiven Verkehrswerten \n\nabweichen. Somit besteht bei der Besteuerung eine immer grösser werdende ungleiche Be-\n\nhandlung von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten. \n\n \n\nEine Innovation bei der damaligen Neuregelung war, dass die Schätzungen von nichtlandwirt-\n\nschaftlichen Liegenschaften nicht mehr vor Ort, sondern durch eine Bewertung mit Formelbe-\n\nrechnung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer durchgeführt wer-\n\nden konnten. \n\n \n\nMit der Neuregelung wurde bei landwirtschaftlichen Grundstückschätzungen der Ertrags- und \n\nSteuerwert nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht \n\n(BGBB; SR 211.412.11) ermittelt. Es wurde nicht mehr die Schätzungsanleitung von 1979, son-\n\ndern immer die aktuelle Schätzungsanleitung des Bundes1 verwendet. Seit dem 1. Mai 2018 \n\nwerden die landwirtschaftlichen Schätzungen zudem durch das Amt für Landwirtschaft und Um-\n\nwelt und nicht mehr durch die Steuerverwaltung durchgeführt.  \n\n \n\nFür die neuen Grundstückschätzungen ab 2025 wählte der Regierungsrat unter Berücksichti-\n\ngung der Erkenntnisse der vorangegangenen Schätzungen ein zweistufiges Verfahren. Der \n\nNachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 legte die Grundlagen \n\nfür die Bestimmung der Steuerwerte und die neue schematische, formelmässige Bewertung. \n\nZiel war es, damit die rein fachtechnischen Grundlagen zu definieren. Gestützt auf diesen \n\nNachtrag hatten die Steuerpflichtigen ab der Steuererklärung 2022 die Versicherungswerte der \n\nLiegenschaften zu deklarieren.  \n\n \n\nMit dem nun vorliegenden, weiteren Nachtrag werden die noch offenen Punkte wie die Bestim-\n\nmung der Landwerte, die Prozentsätze für die Berechnung des Netto-Steuerwerts und des sich \n\ndaraus ableitenden Mietwerts für selbstbenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) geregelt. Neu \n\nwerden zwei Steuerwerte ermittelt. Der eine Steuerwert ist für die Berechnung des Vermögens-\n\nsteuerwertes entscheidend. Der andere Steuerwert ist für Berechnung des Mietwertes bei \n\nselbstbenutzten Liegenschaften (Eigenmietwert) entscheidend. Grossmehrheitlich werden die \n\nbeiden Werte bei den Schätzungen gleich hoch sein. Abweichungen können sich in Einzelfäl-\n\nlen, zum Beispiel bei einer Photovoltaikanlage, ergeben. Diese wird im Steuerwert für die Ver-\n\nmögenssteuer berücksichtigt, nicht aber im Steuerwert für die Mietwertberechnung. Ebenso \n\nkönnen die beiden Steuerwerte bei einer Unternutzung eines Grundstückes voneinander abwei-\n\nchen.  \n\n \n\nMittels Simulationsberechnungen anhand der deklarierten Versicherungswerte wurden nun ver-\n\nschiedene Möglichkeiten analysiert. Für das Vorgehen und die Ergebnisse bei den Simulations-\n\nberechnungen wird auf Kapitel 2 dieser Erläuterungen verwiesen. \n\n \n\n1.3 Generelle Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt \n\nBei den nachfolgenden Erläuterungen zur Berechnung des Steuerwerts (100 Prozent), der so-\n\nwohl als Berechnungsgrundlage für den Netto-Steuerwert als auch für die Berechnung des \n\nMietwerts für selbstbenutzte Liegenschaften (Eigenmietwert) dient, spielt die Entwicklung des \n\nLiegenschaftenmarkts in den letzten Jahren eine zentrale Rolle. Sowohl der Eigenheimindex \n\n \n1 Anleitung zur Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts, in Kraft seit 1. April 2018: https://www.bundespublika-\n\ntionen.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf \n\nhttps://www.bundespublikationen.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf\nhttps://www.bundespublikationen.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 6 | 27 \n\nder Obwaldner Kantonalbank2 vom Mai 2023 als auch die internen Aufzeichnungen der Steuer-\n\nverwaltung Obwalden zeigen ein eindeutiges Bild.  \n\n \n\nGemäss Eigenheimindex der Obwaldner Kantonalbank kann im Kanton ein Einfamilienhaus le-\n\ndiglich noch in Lungern für weniger als Fr. 1 300 000.– gekauft werden. In allen anderen Ob-\n\nwaldner Gemeinden liegt der Preis über Fr. 1 300 000.– Das gleiche Bild zeigt sich auch bei \n\nden Eigentumswohnungen. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 140 m2, Balkon und Tiefgaragen-\n\nplatz im kantonalen Mittel wechselt für rund 1 Million Franken die Hand. In Giswil und Kerns \n\nkann eine solche Wohnung leicht unter dieser Preisschwelle erworben werden, in Lungern be-\n\nträgt der Kaufpreis derzeit Fr. 800 000.–. Seit der Erhebung des Eigenheimindex durch die Ob-\n\nwaldner Kantonalbank 1998 (Index 100) hat sich der Index im Jahr 2022 auf 210 Punkte gestei-\n\ngert. \n\n \n\nDie interne Datenerhebung durch die Steuerverwaltung über alle Liegenschaftsverkäufe in den \n\nJahren 2017 – 2022 zeigt zugleich, dass der Steuerwert (100 Prozent) mittlerweile zwischen 45 \n\nund 50 Prozent unter dem effektiven Verkaufspreis bzw. Verkehrswert liegt. Somit liegt der \n\nNetto-Steuerwert (65 Prozent) derzeit bei lediglich einem Drittel des effektiven Verkehrswertes.  \n\n \n\n \n\nII. Simulationsberechnungen \n\n2. Ausgangslage \n\nMit dem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 wurde \n\nArt. 23a (Übergangsrecht) als einziger Artikel bereits per 1. Januar 2023 in Kraft gesetzt. Alle \n\nweiteren mit diesem Nachtrag angepassten Gesetzesartikel werden erst per 1. Januar 2025 in \n\nKraft treten. \n\n \n\nMit der übergangsrechtlichen Bestimmung von Art. 23a wurde die Grundlage geschaffen, dass \n\ndie Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer mit der Steuererklärung 2022 erstmals Infor-\n\nmationen für die Festsetzung der Steuerwerte einreichen mussten. Die von den Grundeigentü-\n\nmerinnen und Grundeigentümern zu ihren Liegenschaften eingereichten Daten dienen dazu, die \n\nnachfolgenden Berechnungen durchführen zu können. Damit soll die Datengrundlage erstellt \n\nwerden, womit die Entscheidungsträger die entsprechenden steuerlichen Parameter festlegen \n\nkönnen. Ebenso kann die neue Berechnungsmethode mit diesen Daten plausibilisiert werden. \n\n \n\nDie Steuerwerte bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken werden unter Anwendung von drei \n\nMethoden (Realwert-, Ertragswert- oder Pauschalwertmethode) festgelegt. Aus allen Methoden \n\nsoll der steuerliche Verkehrswert das Resultat sein. Dieser Wert bildet anschliessend die \n\nGrundlage für die Berechnung des für die Besteuerung massgebenden Netto-Steuerwertes so-\n\nwie für die Berechnung des Mietwertes für selbstbenutzte Grundstücke (Eigenmietwert).  \n\n \n\n2.1 Schätzungsmethoden \n\n2.1.1 Realwertmethode \n\nRund 85 Prozent aller Grundstücke in Obwalden werden mit der Realwertmethode geschätzt. \n\nDie anderen rund 15 Prozent der Grundstücke werden mittels Ertragswertschätzung geschätzt. \n\n \n\nEin- bis Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser), Wohnen und Gewerbe, Gebäude mit bis zu \n\ndrei Gebäudeteilen, Stockwerkeigentum sowie selbstständiges Miteigentum werden mit der Re-\n\nalwertmethode geschätzt. Diese Formel setzt sich zusammen aus dem Landwert und dem Zeit-\n\nwert der Bauten (Gebäudeversicherungswert abzüglich Altersentwertung). \n\n \n\n \n\n2  Eigenheimindex der Obwaldner Kantonalbank vom Mai 2023: https://www.okb.ch/eigenheimindex  \n\nhttps://www.okb.ch/eigenheimindex\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 7 | 27 \n\nDer Steuerwert bzw. steuerliche Verkehrswert bei Stockwerkeigentumseinheiten wird ebenfalls \n\nmit der Realwertmethode geschätzt. Da bei Stockwerkeigentum für das ganze Grundstück eine \n\nGebäudeversicherungspolice vorliegt, wird der Zeitwert (Neuwert abzgl. Altersentwertung) für \n\ndie ganze Liegenschaft berechnet. Der Landwert des Grundstücks wird in Prozent des Versi-\n\ncherungsneuwertes aller sich darauf befindenden Gebäude ermittelt. Je nach Lageklasse \n\n(Landwertzone) kommt ein anderer Prozentsatz zur Anwendung. Der dabei berechnete Land-\n\nwert wird für den Vermögenswert sowie für die Mietwertberechnung verwendet. Die Aufteilung \n\ndes Steuerwertes auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten wird anschliessend aufgrund \n\nder Wertquoten vorgenommen. Die Wertquote zeigt an, welchen Anteil an der gesamten Lie-\n\ngenschaft eine einzelne Stockwerkeigentumseinheit hat. \n\n \n\nErgebnisse der Realwertschätzungen – Ein- bis Dreifamilienhäuser \n\nMit der Steuererklärung 2022 wurden erstmals die Gebäudeversicherungspolicen einverlangt. \n\nBis Ende Juli 2023 lagen die Gebäudeversicherungspolicen von rund 1 800 Grundstücken vor. \n\nAuf diesen Policen ist der versicherte Neuwert des Gebäudes ersichtlich. Dieser Wert bildet zu-\n\nsammen mit dem Landwert die Grundlagen für die Berechnung des Realwertes. Die Berech-\n\nnungen wurden mittels einer Hochrechnung für alle Ein- bis Dreifamilienhäuser (rund 4 100) auf \n\nden Netto-Steuerwert hochgerechnet.  \n\n \n\nHochrechnung (in Fr.): \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n2 142 420 000 2 878 470 000 +736 050 000 + 34,4% \n\n \n\nAus dem hochgerechneten Nettosteuerwert wurde der Eigenmietwert berechnet: \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n81 410 000 86 050 000 +4 640 000 + 5,7% \n\n \n\nErgebnisse Realwertschätzungen - Stockwerkeigentumseinheiten (STWEG) \n\nBei den Stockwerkeigentumseinheiten wird die Gebäudeversicherung für das ganze Gebäude \n\nabgeschlossen. Die Aufteilung auf die Wertquoten erfolgt nach der Berechnung des Steuerwer-\n\ntes für die ganze Liegenschaft. Für die Hochrechnung lag bei rund 900 Stockwerkeigentumsein-\n\nheiten ein aktueller Versicherungswert vor. Gesamthaft sind im Kanton rund 6 000 Stockwerkei-\n\ngentumseinheiten vorhanden. \n\n \n\nHochrechnung: \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 444 020 000 1 663 410 000 189 390 000 + 13,2% \n\n \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n54 870 000 63 380 000 8 510 000 + 15,5% \n\n \n\nDie Abweichung beim Netto-Steuerwert bei Stockwerkeigentumseinheiten liegt tiefer als dieje-\n\nnige bei den Ein- bis Dreifamilienhäuser. Bei den vorliegenden Daten der Stockwerkeigentums-\n\neinheiten lagen überwiegend neuere Gebäude (Schätzungen nach 2017) vor, die bereits eine \n\nleicht angepasste Schätzung vorwiesen und die Differenz zur jetzigen Schätzung nicht mehr \n\ngleich gross ist. \n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 8 | 27 \n\n2.1.2 Ertragswertmethode \n\nMehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab vier Nutzeinheiten) werden mit der Ertragswertmethode \n\ngeschätzt. Als Grundlage für die Berechnung des Ertragswertes dient der Nettomietertrag. Der \n\nErtragswert einer Liegenschaft soll das Potenzial bezüglich der Marktmiete aufzeigen. Der ge-\n\nsamte Nettomietertrag wird mit dem Kapitalisierungszinssatz kapitalisiert. Der Kapitalisierungs-\n\nzinssatz wird anhand der Ausführungen im schweizerischen Schätzerhandbuch3 berechnet. \n\nEntscheidend für die Festlegung ist der gültige Basiszinssatz. Er ist in der derzeitigen aktuellen \n\nZinspolitik rascheren Veränderungen unterworfen als in den vergangenen Jahren. Der Regie-\n\nrungsrat prüft die Festlegung des Basiszinssatzes sowie die restlichen Komponenten periodisch \n\nund legt den Kapitalisierungszinssatz in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steu-\n\nerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (GDB 213.712) fest. \n\n \n\nErgebnisse Ertragswertschätzung \n\nGesamthaft gibt es im Kanton Obwalden rund 1 100 Grundstücke, welche nach dieser Methode \n\nzu schätzen sind. Für die Simulationsberechnungen lagen Daten von rund 160 Objekten vor.  \n\n \n\nHochrechnung (in Fr.): \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 164 373 000 1 436 081 000 271 708 000 + 23,3% \n\n \n\nDie Wertsteigerung ergibt sich aus den höheren Mieterträgen seit der letzten Schätzungsrunde \n\nim Jahr 2017. Bei den vorgenommenen Berechnungen ergeben sich marginale Abweichungen \n\nbei selbstbewohnten Wohnungen. Nutzt die Eigentümerin oder der Eigentümer in einem Mehr-\n\nfamilienhaus eine Wohnung selbst, so wurde dieser Wert zu 100 Prozent in die vorliegende si-\n\nmulierte Ertragswertschätzung einbezogen. Korrekt wäre eine Berücksichtigung nur zu 65 Pro-\n\nzent. Diese Unschärfe in den Simulationsberechnungen konnte nicht eliminiert werden.  \n\n \n\nBei den Ertragswertschätzungen erübrigt sich eine Hochrechnung, um die Eigenmietwerte zu \n\nermitteln. Eine vergleichbar geringe Anzahl an Wohnungen wird durch die Eigentümer selbst \n\nbewohnt. \n\n \n\n2.1.3 Pauschalmethode \n\nBei der Pauschalmethode wird keine der beiden erwähnten Formelberechnung angewendet. \n\nWie bereits mit den Neuschätzungen per 2017 werden Parkplätze, Einstellhallenplätze, Car-\n\nports, Garagen und Bootsplätze mittels eines Pauschalwertes festgelegt.  \n\n \n\nDiese Vorgehensweise hat sich bereits bei den Neuschätzungen 2017 bewährt. Mit diesem Vor-\n\ngehen kann für rund 6 000 Grundstücke ein Pauschalwert festgelegt werden, ohne dass eine \n\nspezielle Berechnungsformel angewendet werden muss. Dies führt zu einem grossen Effizienz-\n\ngewinn im gesamten Schätzungsprozess. Die Pauschalwerte für die Festsetzung des Steuer-\n\nwertes (100 Prozent) sowie für den Mietwert für selbstbenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) \n\nwerden durch den Regierungsrat in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuer-\n\nschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (GDB 213.712) geregelt. \n\n \n\n2.2 Auswirkungen auf die Minimalsteuer auf Grundstücken \n\n2.2.1 Natürliche Personen \n\nGemäss Art. 56 des Steuergesetzes (StG; GDB 641.4) hat eine natürliche Person anstelle der \n\nordentlichen Steuern (Einkommens- und Vermögenssteuer) eine Minimalsteuer für alle ihre im \n\nKanton gelegenen Grundstücke zu bezahlen, sofern der Betrag der Minimalsteuer höher aus-\n\nfällt als die Gesamtheit der durch sie im Kanton zu entrichtenden ordentlichen Steuern. Die \n\nfeste Minimalsteuer auf Grundstücken beträgt zwei Promille des Netto-Steuerwertes.  \n \n\n3 5. Erweiterte Auflage 2019 «Das Schweizerische Schätzerhandbuch» der schweizerischen Vereinigung kantonaler \nGrundstückbewertungsexperten SVKG \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 9 | 27 \n\n \n\nDie Anpassung der Steuerwerte für die Vermögenssteuer hat somit auch einen Einfluss auf die \n\nErträge der Minimalsteuer auf Grundstücken. In den Jahre 2019 bis 2021 wurde durchschnitt-\n\nlich ein Steueraufkommen von Fr. 750 000.– aus der Minimalsteuer auf Grundstücken erzielt. \n\nBei einer Anpassung der Steuerwerte um 25 bis 30 Prozent steigen auch die Erträge aus der \n\nMinimalsteuer auf Grundstücken ungefähr in diesem Umfang, das heisst um rund Fr. 187 500.– \n\nbis Fr. 225 000.– pro Jahr, an. \n\n \n\n2.2.2 Juristische Personen \n\nGemäss Art. 101 StG hat eine juristische Person für ihre im Kanton gelegenen Grundstücke \n\neine Minimalsteuer zu entrichten, sofern deren Betrag höher ist als die Leistung der juristischen \n\nPerson aufgrund der Gewinn- und Kapitalsteuer. Die feste Minimalsteuer auf Grundstücken be-\n\nträgt zwei Promille des Netto-Steuerwertes.  \n\n \n\nIn den Jahren 2019 bis 2021 wurde durchschnittlich ein Steueraufkommen von rund \n\nFr. 1 000 000.– aus der Minimalsteuer auf Grundstücken erzielt. Bei einer Anpassung der Steu-\n\nerwerte um 25 bis 30 Prozent steigen auch die Erträge auf Minimalsteuer auf Grundstücken in \n\netwa im gleichen Umfang, das heisst um rund Fr. 250 000.– bis Fr. 300 000.– pro Jahr, an.  \n\n \n\nBei den juristischen Personen hat die Minimalsteuer auf Grundstücken, seit der Senkung der \n\nKapitalsteuer auf 0,001 Prozent, vermehrt zu einer Besteuerung dieser für die Minimalsteuer \n\nqualifizierenden Grundstücke geführt. \n\n \n\n2.3 Schlussbemerkung \n\nDas Ziel der Simulationsberechnungen, für beide Berechnungsmethoden die zu erwartenden \n\nErgebnisse zu validieren und plausibilisieren, wurde grossmehrheitlich erreicht. Aufgrund des \n\ngrossen Mengengerüstes sind jedoch Unschärfen in Kauf zu nehmen. Die vorgenommenen \n\nAuswertungen zeigen dennoch ein übersichtliches Bild davon, wie sich allfällige Anpassungen \n\nauf die Grundstückschätzungen auswirken können. \n\n \n\nBasierend auf diesen Daten schlägt der Regierungsrat die folgenden Anpassungen vor. \n\n \n\n \n\nIII. Revisionspunkte des Nachtrags \n\nDer Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 hatte die Schaf-\n\nfung der fachtechnischen Voraussetzungen für die neue schematische, formelmässige Bewer-\n\ntung zum Inhalt. So werden neu zwei Steuerwerte berechnet. Jener der die Grundlage in der \n\nVermögensbesteuerung bildet sowie der Steuerwert, der für die Mietwertberechnung entschei-\n\ndend ist. \n\n \n\nMit dem vorliegenden Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz sollen nun die gesetz-\n\nlichen Anpassungen bezüglich Landwerte, Steuerwert, Netto-Steuerwert und Eigenmietwert \n\nvorgenommen werden. \n\n \n\n3. Erläuterung zu den einzelnen Artikeln \n\nVorbemerkung: Die nachfolgenden Erläuterungen folgen nicht der Erlasshierarchie (Gesetz – \n\nVerordnung), sondern sind inhaltlich aufgebaut. \n\n \n\nSchätzungs- und Grundpfandverordnung \n\n3.1 Art. 8 Abs. 2 Wertanwendung  \n\nAls Grundlage für die Berechnung des Steuerwerts der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke \n\ndient der Realwert oder Ertragswert. Der ermittelte Steuerwert wird durch Schätzungsexperten \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 10 | 27 \n\nplausibilisiert und bei Bedarf angepasst. Es handelt sich um einen rein fachtechnischen Pro-\n\nzess, mit dem das Potenzial einer Liegenschaft geschätzt wird. Sowohl für die Steuerverwal-\n\ntung als auch für die Steuerpflichtigen ist es transparent, wenn der Steuerwert dem steuerlichen \n\nVerkehrswert entspricht. So ist ein reeller Vergleich mit dem Markt eins zu eins möglich.  \n\n \n\nDer Verkehrswert (Marktpreis) gibt den unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf \n\nungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag wieder. Mit \n\nanderen Worten ausgedrückt entspricht der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grund-\n\nstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend \n\nveräussert werden. \n\n \n\nDer Steuerwert bzw. der steuerliche Verkehrswert ist nicht mit dem Netto-Steuerwert zu ver-\n\nwechseln. Der Netto-Steuerwert dient als Basis für die Vermögenssteuer. Ebenso wird aus dem \n\nSteuerwert der Mietwert für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmiet-\n\nwert) berechnet. Die entsprechenden Prozentsätze werden durch den Kantonsrat festgelegt. \n\nAktuell beträgt der Netto-Steuerwert 65 Prozent des Steuerwertes (Art. 23 Abs. 2 Vollziehungs-\n\nverordnung zum Steuergesetz [StV; GDB 641.41]). Der Netto-Steuerwert ist das politische In-\n\nstrument, um den Wert festzulegen, welcher für die Besteuerung massgebend ist. Er legt fest, \n\nmit welchem Betrag eine Liegenschaft steuerlich belastet wird. \n\n \n\nUm die fachtechnische Ebene klar von der politischen Ebene zu trennen, ist es eminent wichtig, \n\ndass die kantonale Steuerverwaltung den Steuerwert (steuerlicher Verkehrswert) und somit das \n\nPotenzial der Liegenschaft schätzen kann. Diese Schätzung soll ohne politische Wertung erfol-\n\ngen können. Erst in einem zweiten Schritt wird der politische Wille abgebildet in dem der Netto-\n\nSteuerwert gemäss Art. 23 Abs. 2 StV und damit mittelbar die Steuerlast festgelegt wird. \n\n \n\nZur Präzisierung wird die Schätzungs- und Grundpfandverordnung wie folgt ergänzt: \n\n \nArt. 8 Abs. 2 \n2 Der Steuerwert entspricht dem steuerlichen Verkehrswert. \n \n\nDiese Ergänzung bedingt auch eine Anpassung von Art. 45 Abs. 2 und 3 StG. Die Ausführun-\n\ngen dazu sind unter Kapitel 3.4 zu finden. \n\n \n\n3.2 Art. 14 Abs. 5 Landwerte  \n\nMit Nachtrag vom 28. Oktober 2021 strich der Kantonsrat den damals gemachten Vorschlag \n\ndes Regierungsrats für die Landwerte vorerst aus der Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nbzw. behielt das geltende Recht bei. Die Landwerte sollten zusammen mit den Simulationsbe-\n\nrechnungen nochmals geprüft werden. \n\n \n\nDer Landwert ist ein wichtiger Wert um den Steuerwert zu bestimmen. Er soll dem steuerlichen \n\nVerkehrswert entsprechen. Wie in Kapitel 3.1 ausgeführt, ist es wichtig, die Systematik des \n\nKantons Obwalden zu beachten: \n\n der Steuerwert entspricht dem steuerlichen Verkehrswert; \n\n das politische Instrument, um den massgebenden Wert für die Vermögenssteuer und \n\nden Eigenmietwert zu steuern, findet sich derzeit in Art. 10 Abs. 1 StV („Der Mietwert \n\nselbstbenutzter Grundstücke beträgt 3,8 Prozent des Netto-Steuerwerts.“) und Art. 23 \n\nAbs. 2 StV („Der Netto-Steuerwert für die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke beträgt \n\n65 Prozent des Steuerwerts.“) \n\n \n\n3.2.1 Anzahl Landwertzonen  \n\nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen, welche seit 1. Januar 2017 in Kraft ist, führte \n\ndazu, dass jedes Grundstück einer Landwertzone zugeordnet werden muss. Dabei wurden acht \n\nLandwertzonen definiert.  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 11 | 27 \n\n \n\nDie Erstellung von Landwertzonen hat sich bewährt und soll weitergeführt werden. Die Eintei-\n\nlung der Liegenschaften in die jeweiligen Landwertzonen gibt nur in seltenen Fällen Grund zu \n\nDiskussionen. Es hat sich in der Praxis jedoch gezeigt, dass acht Landwertzonen den verschie-\n\ndenen Gegebenheiten und Unterschieden in den sieben Obwaldner Gemeinden nicht immer \n\ngerecht werden können. Diese Problematik wurde bereits im Wirkungsbericht zur Neuregelung \n\nder Grundstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 erwähnt, welcher vom Kantonsrat am 28. \n\nJanuar 2021 zur Kenntnis genommen wurde. Der Regierungsrat schlägt deshalb vor, dass neu \n\nzehn Landwertzonen erstellt werden sollen. Die Zuweisung der einzelnen Grundstücke kann \n\ndadurch präziser und somit auch sachgerechter erfolgen.  \n\n \n\n3.2.2 Preisbandbreite der Landwertzonen \n\nMit der Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2017 wurde die Preisbandbreite \n\nvon Fr. 100.– bis Fr. 800.– pro m² angesetzt. Diese Preisbandbreite war bereits damals zu tief \n\nund spiegelte in keiner Weise den Marktwert wider. Die Preisbandbreite von Fr. 100.– bis Fr. \n\n800.– entsprach dem damaligen politischen Willen und war keine fachtechnische Betrachtungs-\n\nweise.  \n\n \n\nUm mit der schematischen, formelmässigen Bewertung einen dem steuerlichen Verkehrswert \n\nentsprechenden Steuerwert zu erhalten, ist es wie erwähnt wichtig, dass wo immer möglich der \n\neffektiv gehandelte Landwert verwendet wird. Der Regierungsrat schlägt daher vor, dass die \n\nLandwerte angepasst werden. Die obere Preisbandbreite ist deshalb von Fr. 800.– auf \n\nFr. 1 400.– pro m2 anzuheben. Diese Anpassung berücksichtigt die Mittelwerte der gehandelten \n\nLandpreise. Bereits heute werden Landparzellen an speziellen Lagen (zum Beispiel Landpar-\n\nzelle am See) zu höher gehandelten Landpreisen verkauft. Diese wurden bei der Festlegung \n\nder Preisbandbreite nicht berücksichtigt. \n\n \n\nDer Grund für die Anpassung der Preisbandbreite auf maximal Fr. 1 400.– pro m² liegt in der \n\nSchaffung von Rechtsgleichheit und hat grundsätzlich keine Steuererhöhung zur Folge. Die An-\n\npassung der Landwertzonen bedeutet aber, dass sich die Steuerwerte einzelner Grundstücke \n\nverändern bzw. erhöhen können.  \n\n \n\nDie heutige Rechtsungleichheit besteht darin, dass Grundstücke mit einem Landwert über \n\nFr. 800.– einen Steuerwert erhalten, welcher tiefer als der Verkehrswert ist. Damit werden Ei-\n\ngentümerinnen und Eigentümer bevorzugt, welche Grundstücke an bevorzugten Lagen besit-\n\nzen. Dies zum Nachteil von Eigentümerinnen und Eigentümer, bei welchen der geschätzte \n\nLandwert dem Verkehrswert entspricht. \n\n \n\nUm dieser Rechtsungleichheit vorzubeugen, werden heute viele individuelle Schätzungen nach \n\nArt. 17 Abs. 2 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung vorgenommen. Die Ermittlung des \n\nSteuerwerts mittels einer individuellen Schätzung erfolgt bei Grundstücken, bei denen die sche-\n\nmatische, formelmässige Bewertung nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht. Um die \n\nAnzahl dieser individuellen Schätzungen zu reduzieren, braucht es eine Anpassung der oberen \n\nPreisbandbreite von Fr. 800.– auf Fr. 1 400.– pro m2. Hingegen soll der Regierungsrat neu die \n\nPreisbandbreite bei entsprechender Entwicklung auf dem Liegenschaftenmarkt nur noch um \n\nhöchstens zehn Prozent erhöhen können. Der Handlungsspielraum wird bewusst von 20 Pro-\n\nzent auf zehn Prozent minimiert. Sollte sich der Liegenschaftenmarkt stärker verändern, wäre \n\neine Anpassung der Landwertzonen weiterhin nur auf dem gesetzlichen Weg möglich. \n\n \n\nDie jetzige Mischform des fachtechnischen und politischen Prozesses ist für die Steuerpflichti-\n\ngen nicht immer nachvollziehbar. Eine klare Trennung der beiden Prozesse ist für alle Beteilig-\n\nten viel transparenter: \n\n- die Bestimmung des steuerlichen Verkehrswertes bzw. des Steuerwerts ist ein fach-\n\ntechnischer Prozess; \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 12 | 27 \n\n- die Bestimmung des Netto-Steuerwerts ist ein politischer Prozess. \n\n \n\nArt. 14 Abs. 5 lautet neu: \n\n 5 Der Regierungsrat erlässt je Gemeinde einen Landwertplan mit höchstens zehn Landwert-\n\nzonen in der Preisbandbreite von Fr. 100 Fr. 200.– bis Fr 800.– Fr. 1 400.– pro m². Die \n\nPreisbandbreite kann entsprechend der Entwicklung auf dem Liegenschaftenmarkt gesenkt \n\noder um höchstens 10 Prozent erhöht werden. \n\n \n\nMit der Anpassung der Preisbandbreite von Fr. 200.– bis Fr. 1 400.– sowie mit der Erweiterung \n\nder Landwertzonen von acht auf neu zehn Landwertzonen werden die Grundstücke generell \n\nneu beurteilt. Die Erweiterung von acht auf zehn Landwertzonen erlaubt es, die Grundstücke \n\npräziser einer Landwertzone zuzuordnen und die derzeit bestehende Diskrepanz zwischen den \n\nLandwertzonen mit Blick auf sämtliche Gemeinden zu verringern. Die Erhöhung der Landwert-\n\nzone 1 von Fr. 100.– auf Fr. 200.– wird vorgenommen, da die Landwertzone 1 mit Fr. 100.– gar \n\nkeine Verwendung fand.  \n\n \n\nEs wird erneut überprüft, ob sich Grundstücke nach der Anpassung noch in den korrekten \n\nLandwertzonen befinden. Grundstücke, welche heute in die Landwertzone 8 eingestuft sind, \n\nkönnen beispielsweise mit neuer Einstufung in die Landwertzone 9 fallen. Geplant ist, dass in \n\ndie Landwertzone 10 nur Grundstücke mit Top-Lageklassen eingestuft sind. \n\n \n\nEbenso wird bei einer Über- oder Unternutzung des Landes die Berechnung des Steuerwertes \n\nkorrigiert. Wenn zum Beispiel ein Gebäude im Verhältnis zur gesamten Landfläche sehr gross \n\nist (Beispiel: Reiheneinfamilienhaus), so wird der Landwert für die Berechnung des Steuerwer-\n\ntes entsprechend erhöht. Denn je grösser die mögliche Bebauung ist, desto mehr Wert hat die \n\nLiegenschaft. Im umgekehrten Fall wird der Landwert für die Berechnung des Mietwertes korri-\n\ngiert, wenn ein Gebäude auf sehr grossen Landfläche (Beispiel: Einfamilienhaus auf 5 000 m2) \n\nsteht. Mit dieser Korrektur kann ein realistischer, marktkonformer Mietwert ermittelt werden. \n\nIn den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftli-\n\nchen Grundstücke (GDB 213.712) regelt der Regierungsrat die notwendigen Einzelheiten. \n\n \n\n3.3 Art. 16  Teilrevision (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) \n\nIn Art. 16 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung wurde festgelegt, dass der Regierungs-\n\nrat die Faktoren der schematischen, formelmässigen Bewertung für die Grundstückschätzung \n\nalle acht Jahre festlegt. Dies bedeutet, dass die Faktoren erstmals per 1. Januar 2025 neu fest-\n\ngelegt werden müssen.  \n\n \n\nSowohl Art. 16 Abs. 1 als auch Art. 16 Abs. 2 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung wur-\n\nden am 28. Oktober 2021 durch den Kantonsrat verabschiedet. Es wurde beschlossen, dass \n\nneu ein Rotationsprinzip für die Gemeinden gelten soll. Der Einsatz der Mitarbeitenden der \n\nSteuerverwaltung wird dadurch ressourcenoptimiert. Als Konsequenz wird die Schätzung eines \n\nGrundstückes neu alle sieben Jahre vorgenommen. \n\n \n\nBei den Vorbereitungsarbeiten zu den neuen Grundstückschätzungen ab 1. Januar 2025 stellte \n\nsich heraus, dass die bereits beschlossene Reihenfolge der Gemeinden in Art. 16 Abs. 2 (Sar-\n\nnen, Kerns, Sachseln, Alpnach, Giswil, Lungern, Engelberg) aus verwaltungsorganisatorischen \n\nGründen nicht optimal ist. Die Erfahrungen der Neuschätzungen 2017 zeigen, dass mit einer \n\nanderen Reihenfolge die Arbeitsbelastung der Mitarbeitenden besser verteilt werden kann. Der \n\nRegierungsrat schlägt deshalb vor, dass die Reihenfolge wie folgt geändert wird: \n\nSachseln, Lungern, Sarnen, Giswil, Alpnach, Kerns, Engelberg. \n  \n\nhttp://gdb.ow.ch/frontend/versions/1098\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 13 | 27 \n\nArt. 16 Abs. 2 lautet neu: \n2 \n\nDie Bewertung der Grundstücke erfolgt pro Gemeinde alle sieben Jahre in einem se-\n\nparaten Kalenderjahr mit folgender Reihenfolge: Sachseln, Lungern, Sarnen, Giswil, \n\nAlpnach, Kerns, Engelberg.  \n\n \n\nDie Steuerwerte anhand der vorliegenden Gesetzesanpassung werden gemäss Rotationsprin-\n\nzip somit voraussichtlich wie folgt festgelegt: \n\nGemeinde  \n\nSachseln ab Steuerperiode 2025 \n\nLungern ab Steuerperiode 2026 \n\nSarnen ab Steuerperiode 2027 \n\nGiswil ab Steuerperiode 2028 \n\nAlpnach ab Steuerperiode 2029 \n\nKerns ab Steuerperiode 2030 \n\nEngelberg ab Steuerperiode 2031 \n\n \n\nMit dieser Anpassung wird einzig der gezielteren und besser verteilten Arbeitsbelastung inner-\n\nhalb der Steuerverwaltung Rechnung getragen. Diese Reihenfolge wurde bereits im Wirkungs-\n\nbericht zu den Grundstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 vorgeschlagen. Auf die Fakto-\n\nren mittels schematischer, formelmässiger Bewertung hat die geänderte Reihenfolge keinen \n\nEinfluss. \n\n \n\nSteuergesetz \n\n3.4 Art. 45 Abs. 2 und 3 nichtlandwirtschaftliche Grundstücke  \n\nGemäss dem vorliegenden Nachtrag wird in Art. 8 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\ngeregelt, dass der Steuerwert dem steuerlichen Verkehrswert entspricht. Es wird auf die Aus-\n\nführungen unter Kapitel 3.1 verwiesen. Diese Ergänzung bedingt auch eine Anpassung von Art. \n\n45 Abs. 2 und 3 StG: \n\n \n2 Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von nichtlandwirt-\nschaftlichen Grundstücken notwendigen Ausführungsbestimmungen. Es kann eine \nschematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Quali-\ntätsmerkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis \nmassgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist \nso zu wählen, dass der Steuerwert dem steuerlichen Verkehrswert entspricht. die am \noberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über 90 Prozent des effekti-\nven Verkehrswerts liegen. \n\n \n3 Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höheren Steuer-\nwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen. Entspricht der Steuerwert nicht den \ntatsächlichen Verhältnissen, kann er mittels individueller Schätzung nach anerkannten \nGrundsätzen der Liegenschaftenschätzung ermittelt werden. \n \n\nDie Anpassung von Abs. 3 entspricht der heutigen Praxis und dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 \n\nder Schätzungs- und Grundpfandverordnung. Mit der schematischen, formelmässigen Bewer-\n\ntung wird das Ziel verfolgt, die Mehrheit der Grundstücke vereinfacht schätzen zu können. Es \n\nwird aber immer zu Einzelfällen kommen (z. B. Liebhaberobjekte, Unter- oder Überversicherun-\n\ngen), bei denen eine individuelle Liegenschaftenschätzung notwendig wird. Die derzeitige For-\n\nmulierung, bei der in Einzelfällen aus der formelmässigen Bewertung ein höherer Steuerwert \n\nresultiert und dann eine individuelle Schätzung vorzunehmen ist, ist nicht sachgerecht. Zur \n\nrechtsgleichen Beurteilung aller Grundstücke ist es elementar, dass die individuellen Grund-\n\nstückschätzungen sowohl bei einem höheren als auch bei einem tieferen Steuerwert vorgenom-\n\nmen werden können. \n\n \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 14 | 27 \n\n3.5 Art. 46 Abs. 2 Bst. b Netto-Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke  \n\nDer Mietwert für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (Eigenmietwert) wird auf \n\nBasis des Netto-Steuerwerts berechnet. Die Grundlagen dazu finden sich in Art. 46 Abs. 2 Bst. \n\nb StG in Verbindung mit Art. 10 StV. Auf Grundlage des ermittelten Steuerwert wird mit dem \n\nFaktor in Art. 23 Abs. 2 StV der Netto-Steuerwert berechnet. Dieser dient der Festlegung des \n\nMietwerts für selbstbenutzte, nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmietwert). \n\n \n\nDer zu besteuernde Eigenmietwert darf bei den Kantons- und Gemeindesteuern gemäss bun-\n\ndesgerichtlicher Rechtsprechung 60 Prozent der Marktmiete nicht unterschreiten4. Mit den der-\n\nzeitigen Eigenmietwerten wird diese Vorgabe im Kanton Obwalden nicht erfüllt. Die nun vorge-\n\nschlagene Berechnungsmethode trägt dazu bei, diese Vorgabe wieder einzuhalten.  \n\n \n\nDer Regierungsrat schlägt vor, dass der Mietwert für selbstbenutzte, nichtlandwirtschaftliche \n\nGrundstücke in einem zweistufigen Verfahren berechnet wird. In einem ersten Schritt wird aus \n\ndem Steuerwert (100 Prozent) aufgrund einer degressiv abgestuften Tabelle der Mietwert \n\n(100 Prozent) errechnet, wobei der maximale Marktmietwertansatz 4,25 Prozent beträgt. Die \n\ndegressive Abstufung für die Berechnung des Marktmietwertansatzes regelt der Regierungsrat \n\nin Ausführungsbestimmungen. Im zweiten Schritt wird mittels dem im Gesetz festgelegten Pro-\n\nzentsatz der Eigenmietwert berechnet. Das detaillierte Vorgehen wird unter Kapitel 3.6 be-\n\nschrieben. \n\n \n\nDieser Wechsel in der Berechnungsart bedingt eine Aufhebung von Art. 46 Abs. 2 Bst. b StG: \n\n \n2 Der Netto-Steuerwert dient der Berechnung der: \na. Steuerbaren Vermögenswerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke sowie landwirt-\n schaftlicher Grundstücke gemäss Art. 47 Abs. 3 und 4 dieses Gesetzes; \n\nb. Eigenmietwerte der Gebäude auf solchen Grundstücken aufgehoben; \nc. Minimalsteuer auf nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken und Grundstücken gemäss \n\n Art. 47 Abs. 3 dieses Gesetzes von natürlichen und juristischen Personen. \n\n \n\nVollziehungsverordnung zum Steuergesetz (StV) \n\n3.6 Art. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert) (Art. 23 StG) \n\nNeu soll der Mietwert für selbstbenutzte Grundstücke nicht mehr mit einem fixen Prozentsatz \n\ndes Netto-Steuerwerts berechnet werden, sondern mittels einer zweistufigen Berechnungsme-\n\nthode: In einem ersten Schritt wird der Mietwert (100 Prozent) vom Steuerwert gemäss Art. 8 \n\nSchätzungs- und Grundpfandverordnung aufgrund einer degressiven Mietwertansatztabelle be-\n\nrechnet. Anschliessend wird in einem zweiten Schritt der so errechnete Mietwert mit dem Pro-\n\nzentsatz gemäss Art. 10 Abs. 1bis StV (neu) in den steuerbaren Mietwert für selbstbenutzte \n\nGrundstücke (Eigenmietwert) umgerechnet. \n\n \n\nDer Regierungsrat entschied sich aus den folgenden Gründen für dieses zweistufige Vorgehen: \n\nDurch die degressive Berechnungsmethode für den Mietwert erfolgt eine exaktere Eigenmiet-\n\nwertberechnung. Gerade bei sehr hohen Steuerwerten ergab das bisherige statische System \n\nstossende Ergebnisse, bei denen die Eigenmietwerte weit über der realistischen Marktmiete la-\n\ngen. In vielen Fällen musste bei der Bewertung manuell korrigiert werden. \n\n \n\nDie Abstufung für die Ermittlung des Mietwertes und somit auch für die anschliessende Berech-\n\nnung des Eigenmietwertes ermöglicht zudem einen höheren Automatisierungsgrad. Dies ist ei-\n\nnes der Kernziele des Projekts „Grundstückschätzungen ab 2025“. \n\n \n\nArt. 10 Abs. 1 wird wie folgt ergänzt: \n1 Der MietwertGrundlage für die Berechnung des Mietwerts selbstbenutzter nichtlandwirt-\n\nschaftlicher Grundstücke, selbstbenutzter landwirtschaftlicher Grundstücke gemäss Art. 47 \n \n\n4 Siehe Fachbericht von Opel/Oesterhelt, Steuerrevue vom September 2023 (www.steuerportal.ch) sowie BGE 2C_605/2021 \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 15 | 27 \n\nAbs. 3 StG oder selbstbenutzter Anteile an solchen Grundstücken beträgt 3,8 ist der steu-\n\nerliche Verkehrswert unter Berücksichtigung der für den Mietwert nicht relevanten Fakto-\n\nren. Der Mietwert (100 Prozent) wird mittels eines degressiv ausgestalteten Marktmietwert-\n\nansatzes berechnet, der maximal 4,25 Prozent des Netto-Steuerwerts.beträgt. Der Regie-\n\nrungsrat erlässt die dafür notwendigen Ausführungsbestimmungen. \n\n \n\nArt. 10 Abs. 1bis (neu) lautet: \n1bis Der Eigenmietwert beträgt 65 Prozent des Mietwerts (100 Prozent). \n\n \n\n3.7 Art. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG)  \n\n3.7.1 Einleitende Ausführungen \n\nGemäss dem Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und \n\nGemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz [StHG; SR 642.14]) unterliegt das gesamte Vermö-\n\ngen einer Person mit dem Verkehrswert der Vermögenssteuer.  \n\n \n\nIm Wirkungsbericht zur Neuregelung der Grundstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 \n\nwurde aufgezeigt, wie sich der Verkehrswert im Verhältnis zum Steuerwert (100 Prozent) und \n\ndem Netto-Steuerwert (65 Prozent) entwickelt hat.  \n\n \n\nAktuelle Auswertungen der Steuerverwaltung über die Verkäufe von Grundstücken in den Jah-\n\nren 2017 bis 2022 haben ergeben, dass die durch die Steuerverwaltung unter den aktuellen ge-\n\nsetzlichen Vorgaben geschätzten Steuerwerte (100 Prozent) rund 45 – 50 Prozent unter den er-\n\nzielten Verkaufspreisen bzw. Verkehrswerten lagen. Der aus dem Steuerwert abgeleitete Netto-\n\nSteuerwert liegt somit rund zwei Drittel unter dem Verkehrswert. Die Schulden (zum Beispiel \n\nHypothekarschulden) können hingegen zu 100 Prozent in Abzug gebracht werden. \n\n \n\nDer aktuell gültige Netto-Steuerwert ist somit angesichts der Vorgaben des StHG zu tief ange-\n\nsetzt. Dies führt zu einer ausgeprägt ungleichen Behandlung von beweglichen und unbewegli-\n\nchen Vermögenswerten und somit zu einer ungleichen Besteuerung. \n\n \n\nDieser sehr tiefe Netto-Steuerwert spiegelt sich auch im Repartitionsfaktor wider. Die Schweize-\n\nrische Steuerkonferenz (SSK) veröffentlicht im Kreisschreiben Nr. 22 die Repartitionsfaktoren, \n\nwelche die Bewertung von Grundstücken bei einer interkantonalen Steuerausscheidung regelt.5 \n\nDer Repartitionswert wird benötigt, da die Grundstücke in den Kantonen unterschiedlich bewer-\n\ntet werden. Um eine korrekte Steuerausscheidung erstellen zu können, braucht es für die \n\nGrundstücke eine einheitliche Referenzgrösse. Anhand einer gesamtschweizerischen Erhebung \n\nwerden die erzielten Grundstückverkaufserlöse mit den jeweiligen kantonalen Steuerwerten ver-\n\nglichen und daraus die interkantonalen Repartitionswerte berechnet. \n\n \n\nFür den Kanton Obwalden galt bis und mit Steuerperiode 2005 der Repartitionsfaktor von \n\n125 Prozent. Für die Steuerperioden 2006 bis 2018 betrug er infolge einer Revision des Steuer-\n\ngesetzes 100 Prozent. Auf die Steuerperiode 2019 wurden die Repartitionswerte durch die SSK \n\ngenerell überarbeitet. Seit der Steuerperiode 2019 hat der Kanton Obwalden einen Repartiti-\n\nonsfaktor von 195 Prozent. Dieser hohe Faktor bedeutet, dass der Kanton Obwalden gegen-\n\nüber dem effektiven Verkehrswert einen zu tiefen Steuerwert hat. Ab der Steuerperiode 2019 \n\nweisen nur die Kantone Basel-Landschaft (385 Prozent) und Solothurn (335 Prozent) einen hö-\n\nheren Repartitionsfaktor aus6. Die anderen Zentralschweizer Kantone haben folgende Repartiti-\n\nonsfaktoren: Uri (110 Prozent); Luzern (115 Prozent); Nidwalden (140 Prozent); Schwyz (125 \n\nProzent), Zug (115 Prozent). \n\n \n\n \n\n5 Kreisschreiben Nr. 22, gültig ab Steuerperiode 2022: https://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschrei-\nben/KS_22_Repartitionsfaktoren_D_20180322.pdf  \n\n6 Kreisschreiben Nr. 22, gültig ab Steuerperiode 2006: https://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschrei-\nben/ks022_d.pdf \n\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/KS_22_Repartitionsfaktoren_D_20180322.pdf\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/KS_22_Repartitionsfaktoren_D_20180322.pdf\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/ks022_d.pdf\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/ks022_d.pdf\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 16 | 27 \n\nAnhand der Repartitionsfaktoren wird die interkantonale Steuerausscheidung vorgenommen. \n\nDer neue Repartitionsfaktor des Kantons Obwalden führt dazu, dass gegenüber dem alten Re-\n\npartitionsfaktor mehr Schulden und Schuldzinsen sowie indirekt auch Sozialabzüge übernom-\n\nmen werden müssen. Dies führt zu erheblichen Steuerausfällen für den Kanton, die von allen \n\nSteuerpflichtigen des Kantons getragen werden.  \n\n \n\nAufgrund der Komplexität der interkantonalen Steuerausscheidung ist es nicht möglich, mittels \n\neiner zuverlässigen Auswertung die derzeitigen Steuerausfälle aufgrund des hohen Repartiti-\n\nonsfaktors zu berechnen. \n\n \n\n3.7.2 Berechnung Netto-Steuerwert ab 1. Januar 2025 \n\nZiel des Regierungsrats ist es, dass die derzeit bestehende Diskrepanz zwischen der Besteue-\n\nrung von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten angeglichen werden kann. So tra-\n\ngen die höheren Landwerte zu einer notwendigen Anpassung der Steuerwerte der Liegenschaf-\n\nten bei. \n\n \n\nDie Simulationsberechnungen zeigen auf, wie sich das neue System auf die Steuerwerte aus-\n\nwirkt. Gesamthaft dürfte das Steuersubstrat beim unbeweglichen Vermögen vor den Abzügen \n\nvon Schulden und Sozialabzügen um rund 25 bis 30 Prozent ansteigen. Die Erhöhung der \n\nSteuerwerte ergibt sich einerseits aus den höheren Landwerten und andererseits aus der neuen \n\nGrundlage des Versicherungswertes (Neuwert abzgl. Altersentwertung = Zeitwert). \n\n \n\nOhne eine moderate Anpassung wird sich die Ungleichheit in der Besteuerung von beweglichen \n\nund unbeweglichen Vermögenswerten noch vergrössern. Auch dürfte der Repartitionsfaktor \n\nweiter steigen und in interkantonalen Ausscheidungsverhältnissen müssten weiterhin mehr \n\nSchulden bzw. Schuldzinsen sowie Sozialabzüge übernommen werden, was zu weiteren Steu-\n\nerausfällen beim Kanton führt. \n\n \n\nEs wurden verschiedene Berechnungsvarianten vorgenommen und deren Auswirkungen analy-\n\nsiert. Basierend auf den Erkenntnissen aus diesen Berechnungen schlägt der Regierungsrat \n\nvor, dass der Netto-Steuerwert für die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke wiederum mit 65 \n\nProzent des neu geschätzten Steuerwertes bzw. dem steuerlichen Verkehrswert berechnet \n\nwird. Zwei weitere Berechnungsvarianten sind im Anhang angefügt. \n\n \n\nAnzumerken ist, dass in der Steuerperiode 2020 fast 25 Prozent der Steuerpflichtigen natürli-\n\nchen Personen mit einem Grundstück in Obwalden nach Abzug der Schulden und der Sozialab-\n\nzüge ein steuerbares Vermögen von Null bzw. Minus hatten. Durch die Anpassung der Steuer-\n\nwerte wird dieser Anteil auf knapp 20 Prozent sinken. Das heisst, dass diese Steuerpflichtigen \n\nauch nach der Anpassung der Steuerwerte bei der Vermögenbesteuerung steuerlich nicht stär-\n\nker belastet werden bzw. weiterhin keine Vermögenssteuer bezahlen müssen. Für die übrigen \n\nSteuerpflichtigen bedeutet die Anpassung eine Erhöhung der Vermögenssteuer, die in ihrer \n\nHöhe individuell und je nach Landwertzone unterschiedlich ausfallen kann. \n\n \n\n4. Übergangbestimmungen Art. 23b Übergangsrecht (Schätzungs- und Grund-\n\npfandgesetz) \n\nWie ausgeführt, wird im angestrebten Standard der Zeitwert der Bauten, der auch von anderen \n\nKantonen angewendet wird, neu anhand des Versicherungswerts (Zeitwert = Neuwert abzgl. \n\nAltersentwertung) bestimmt. Als Folge wird sich der Steuerwert für die einzelnen Grundstücke \n\nverändern. Massgebend für die Vermögenssteuer ist jedoch nicht der Steuerwert, sondern der \n\nNetto-Steuerwert. Aus dem Netto-Steuerwert wird gemäss geltendem Recht der Eigenmietwert \n\nabgeleitet.  \n\n \n\nDas Rotationsprinzip hat zur Folge, dass es sieben Jahre dauern wird, bis alle Gemeinden über \n\nneue Steuerwerte verfügen. Hier gilt es eine Ungleichbehandlung, die aus der bisherigen und \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 17 | 27 \n\nder neuen Schätzungsmethode resultiert, zu verhindern. Die Simulationsberechnungen zeigen, \n\ndass aus der geänderten Berechnungsmethode und der neuen höheren Landwerte ab 2025 hö-\n\nhere Steuerwerte resultieren. Um diese Ungleichbehandlung zu neutralisieren, sollen die bishe-\n\nrigen Steuerwerte (Schätzung bis 31. Dezember 2024) mit dem Faktor 1,3 multipliziert werden. \n\nDieser Faktor ergibt sich aus der durchschnittlichen Erhöhung der Steuerwerte. Aus dem so an-\n\ngehobenen Steuerwert (100 Prozent) wird anschliessend der Netto-Steuerwert gemäss Art. 23 \n\nAbs. 2 StV berechnet.  \n\nDas Schätzungs- und Grundpfandgesetz soll mit einem neuen Art. 23b ergänzt werden:  \n1 Schätzungen, die gestützt auf dieses Gesetz gemäss Nachtrag vom 16. April 2014 vorgenom-\n\nmen wurden, sind mit dem Faktor 1,3 zu multiplizieren, bis eine Schätzung gemäss Nachtrag \n\nvom tt.mm.2024 vorgenommen wird. Dieser Wert bildet die Grundlage für die Berechnung des \n\nNetto-Steuerwerts gemäss Art. 23 Abs. 2 StV.  \n\n \n2Mietwerte für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmietwert), die gestützt \n\nauf dieses Gesetz gemäss Nachtrag vom 16. April 2014 festgelegt wurden, sind mit dem Faktor \n\n1.1 zu multiplizieren, bis eine Schätzung des Mietwertes für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftli-\n\nche Grundstücke (Eigenmietwert) gemäss Nachtrag vom tt.mm.2024 vorgenommen wird.  \n\n \n\nDiese Übergangsbestimmung gilt, bis das Grundstück mit der neuen Schätzungsmethode be-\n\nwertet ist. \n\n \n\n5. Finanzielle und personelle Auswirkungen \n\nDer vorliegende Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz hat keine personellen Aus-\n\nwirkungen auf den Kanton. Die Erfahrung aus der letzten Revision hat jedoch gezeigt, dass die \n\nReihenfolge der Gemeinden für das Rotationsprinzip entscheidenden Einfluss auf die perso-\n\nnelle Auslastung innerhalb der Steuerverwaltung haben kann. Hier wird auf Kapitel 3.3 der vor-\n\nliegenden Erläuterungen verwiesen. Mit der vorgeschlagenen Anpassung der Reihenfolge der \n\nGemeinden für die Schätzungen gemäss Art. 16 Abs. 2 der Schätzungs- und Grundpfandver-\n\nordnung kann der Personaleinsatz bei der Steuerverwaltung optimiert werden.  \n\n \n\nDie finanziellen Auswirkungen für den Kanton Obwalden ergeben sich in erster Linie im Ein-\n\nkommens- und Vermögensbereich durch die Anpassung des steuerlichen Verkehrswertes und \n\nder daraus abgeleiteten Berechnung des Netto-Steuerwertes. Eine exakte Aussage über Mehr-\n\neinnahmen in diesen Bereichen lässt sich nur mittels Annahmen und Schätzungen herleiten.  \n\n \n\nDer Regierungsrat schätzt, dass durch die angepassten Netto-Steuerwerte (Vermögenssteuer) \n\nund Eigenmietwerte (Einkommenssteuern) sowie der Mehreinnahmen bei der Minimalsteuer \n\nvon Grundstücken Mehreinnahmen bei den Kantons- und Gemeindesteuern von insgesamt \n\nFr. 2 300 000.– bis Fr. 3 000 000.– erzielt werden könnten. Diese geschätzten Mehreinnahmen \n\nsetzen sich wie folgt zusammen: \n\n \n\nSteuerart  \n\nMinimalsteuer auf Liegenschaften Fr. 400 000.– bis Fr.500 000.– \n\nVermögenssteuer Fr. 1 500 000.– bis Fr. 2 000 000.– \n\nEinkommenssteuer Fr. 400 000.– bis Fr. 500 000.–  \n\n  \n\nTotal Fr. 2 300 000.– bis Fr. 3 000 000.– \n\n \n\nDavon entfallen rund 40 Prozent auf die Kantonssteuern (ca. Fr. 920 000.– bis Fr. 1 200 000.–) \n\nund rund 60 Prozent auf die Gemeindesteuern (ca. Fr. 1 380 000.– bis Fr. 1 800 000.–). \n\n \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 18 | 27 \n\nNicht beziffert werden können die finanziellen Auswirkungen durch den derzeit hohen Repartiti-\n\nonsfaktor. Aufgrund der Komplexität der interkantonalen Steuerausscheidung kann keine ver-\n\nlässliche Auswertung mit entsprechenden Berechnungen erstellt werden. \n\n \n \n\nIV. Schlusswort \n\nDer Nachtrag setzt die Erkenntnisse aus dem Wirkungsbericht zur Neuregelung der Grund-\n\nstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 um und gleicht die Prozesse an jene anderer Kan-\n\ntone an. Letzteres wurde nötig, da die Fachanwendung GemDat Rubin ab Oktober 2021 nur \n\nnoch eingeschränkt und mittelfristig nicht mehr verwendet werden kann. \n\n \n\nDer Regierungsrat ist überzeugt, dass die vorgeschlagenen Anpassungen in den zentralen Be-\n\nreichen Landwert, Steuerwert und Eigenmietwert eine transparente und sachgerechte Grund-\n\nstückschätzung fördern. Ebenso entsprechen die Anpassungen den heute geltenden Bestim-\n\nmungen in anderen Kantonen und bringen eine zwingend notwendige Angleichung an das Bun-\n\ndesrecht bzw. die Bundesgerichtspraxis.  \n\n \n\nDie vorliegenden Gesetzesanpassungen haben keine personellen Auswirkungen auf den Kan-\n\nton. Die finanziellen Auswirkungen führen – soweit diese abgeschätzt werden können – zu \n\nMehreinnahmen bei den Kantons- und Gemeindesteuern im Umfang von Fr. 2 300 000.– bis \n\nFr. 3 000 000.–. Davon entfallen rund 40 Prozent auf die Kantonssteuern und rund 60 Prozent \n\nauf die Gemeindesteuern. \n\n \n\nDer vorliegende Nachtrag gleicht die Bewertung von beweglichen (z.B. Bankguthaben, Aktien) \n\nund unbeweglichen (z.B. Immobilien) Vermögenswerten einander an und passt bisher zu tiefe \n\nLiegenschaftswerte an. Die aktuellen Netto-Steuerwerte sind teilweise deutlich zu tief und wi-\n\nderspiegeln in keiner Weise ihren Marktwert. Dies ist hauptsächlich eine Folge davon, dass bei \n\nden letzten Revisionen der Grundstückschätzung der fachtechnische und der politische Prozess \n\nmiteinander vermischt wurden. Insbesondere wurde jeweils die politische Vorgabe befolgt, dass \n\ndie Revisionen steuerneutral ausfallen sollten. Dadurch entstanden jedoch erhebliche Rechts-\n\nungleichheiten, die sich im Verlauf der letzten Jahre vergrösserten. Mit dem vorliegenden Nach-\n\ntrag soll dieser Entwicklung teilweise entgegengetreten werden. Dem Grundsatz den Verkehrs-\n\nwert als Grundlage zur Vermögensbesteuerung anzuwenden wird somit in Zukunft besser \n\nRechnung getragen. \n\n \n\nDer Regierungsrat weist darauf hin, dass bei einer Ablehnung der Vorlage die Grundstückschät-\n\nzungen weiterhin zu tief ausfallen und dadurch die derzeitige ungleiche Behandlung in der Be-\n\nsteuerung von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten bestehen bleibt. Ebenso \n\nwird auch der Repartitionsfaktor im interkantonalen Vergleich weiterhin hoch bleiben, wodurch \n\ndie negativen finanziellen Auswirkungen bestehen bleiben. \n\n \n\nNachdem der Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz rechtsgültig ist, sind die Aus-\n\nführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grund-\n\nstücke (GDB 213.712) gemäss Art. 23 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung durch den \n\nRegierungsrat anzupassen.  \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen:  \n\n- Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Synopse) \n\n- Berechnungsbeispiele \n  \n\nhttp://gdb.ow.ch/frontend/versions/1098\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 19 | 27 \n\nAnhang I: Berechnungsvarianten \n\nVariante mit Netto-Steuerwert NEU zu 60% des Steuerwertes \n\n \n\nEin- bis Dreifamilienhäuser (Realwertschätzungen) \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n2 142 420 000 2 657 050 000 514 630 000 + 24% \n\n \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n81 410 000 83 530 000 2 120 000 + 2.6% \n\n \n\n \n\nStockwerkeigentumseinheiten (Realwertschätzungen) \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 444 020 000 1 507 760 000 63 740 000 + 4.4% \n\n \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n54 870 000 58 500 000 3 630 000 + 6.6% \n\n \n\n \n\nMehrfamilienhäuser (Ertragswertschätzungen)  \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 164 373 000 1 325 613000 161 240 000 + 13.8% \n\n \n\nDie finanziellen Auswirkungen bei dieser Variante führen - soweit diese abgeschätzt werden \n\nkönnen - zu Mehreinnahmen im Umfang von Fr. 1 800 000.– bis Fr. 2 100 000.–. Davon entfal-\n\nlen rund 40 Prozent auf die Kantonssteuern und 60 Prozent auf die Gemeindesteuern. \n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 20 | 27 \n\n \n\nVariante mit Netto-Steuerwert NEU zu 70% des Steuerwertes \n\n \n\nEin- bis Dreifamilienhäuser (Realwertschätzungen) \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n70% neu  \n\nVeränderung in % \n\n2 142 420 000 3 099 890 000 957 470 000 + 44.7% \n\n \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n70% neu  \n\nVeränderung in % \n\n81 410 000 97 450 000 16 040 000 + 19.7% \n\n \n\n \n\nStockwerkeigentumseinheiten (Realwertschätzungen) \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n70% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 444 020 000 1 759 060 000 315 040 000 + 21.8% \n\n \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n70% neu  \n\nVeränderung in % \n\n54 870 000 68 250 000 13 380 000 + 24.3% \n\n \n\n \n\nMehrfamilienhäuser (Ertragswertschätzungen)  \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n70% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 164 373 000 1 546 549 000 382 176 000 + 32.8% \n\n \n\n \n\nDie finanziellen Auswirkungen bei dieser Variante führen - soweit diese abgeschätzt werden \n\nkönnen - zu Mehreinnahmen im Umfang von Fr. 4 000 000.– bis Fr. 4 500 000.–. Davon entfal-\n\nlen rund 40 Prozent auf die Kantonssteuern und 60 Prozent auf die Gemeindesteuern. \n\n \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 21 | 27 \n\nAnhang II : Berechnungsbeispiele \n\nVorbemerkungen \nBei allen Berechnungsbeispiele wurde bei der Berechnung der Einkommensteuer sowohl für die \ndirekten Bundessteuer (dBSt) als auch für die Kantons- und Gemeindesteuern (K+G) die glei-\nche Basis verwendet. Ebenso wurde bei allen Beispielen keine Kirchensteuer berücksichtigt. \nDie Daten für die Berechnungsbasis zu den einzelnen Liegenschaften stammen aus dem Simu-\nlations-berechnungen. \n \n \nBeispiel 1 \n \nEhepaar, wohnhaft in Kerns, beide Erwerbstätig, ohne Kinder \nEinfamilienhaus \n \nSteuerbares Einkommen bisher 100 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 500 000 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 17 200 \n \nSteuerbares Einkommen neu 101 500 \nSteuerbares Vermögen neu 627 000 \nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 17 700 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 2,9 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 369 600 \nNetto-Steuerwert neu 496 600 \nDifferenz Steuerwerte 127 000 \n\n(+34,4 %) \n  \nEigenmietwert alt 14 100 \nEigenmietwert neu 16 000 \nDifferenz 1 900 \nabzgl. 20% Unterhaltspauschale -380 \nDifferenz Eigenmietwert 1 520 \n\n \n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 22 | 27 \n\nBeispiel 2 \n \nEhepaar, wohnhaft in Alpnach, beide Teilerwerbstätig, zwei schulpflichtige Kinder \n4.5-Zimmer Eigentumswohnung \n \nSteuerbares Einkommen bisher 50 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 0 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 7 380 \n \nSteuerbares Einkommen neu 51 100 \nSteuerbares Vermögen neu 0 1) \n\nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 7 540 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 2,2 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 392 000 \nNetto-Steuerwert neu 459 000 \nDifferenz Steuerwerte 67 000 \n\n(+17,1 %) \n  \nEigenmietwert alt 14 800 \nEigenmietwert neu 16 200 \nDifferenz 1 400 \nabzgl. 20% Unterhaltspauschale 280 \nDifferenz Eigenmietwert 1 120 \n\n \n1) Die Schulden übersteigen auch weiterhin das Reinvermögen \n\n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 23 | 27 \n\nBeispiel 3 \n \nRentnerin, wohnhaft in Engelberg \n4-Zimmer-Wohnung \n \nSteuerbares Einkommen bisher 65 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 250 000 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 10 600 \n \nSteuerbares Einkommen neu 65 800 \nSteuerbares Vermögen neu 344 000 \nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 10 900 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 2,8 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 256 000 \n\nNetto-Steuerwert neu 350 000 \nDifferenz Steuerwerte 94 000 \n\n(+36,7 %) \n  \nEigenmietwert alt 8 800 \nEigenmietwert neu 9 800 \nDifferenz 1 000 \nabzgl. 20% Unterhaltspauschale -200 \nDifferenz Eigenmietwert 800 \n\n \n \n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 24 | 27 \n\nBeispiel 4 \n \nEhepaar, wohnhaft in Sarnen, beide (Teil)- Erwerbstätig, ein Kind in auswärtigem Studium \n4.5-Zimmer-Wohnung  \n \nSteuerbares Einkommen bisher 60 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 10 000 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 7 840 \n \nSteuerbares Einkommen neu 61 400 \nSteuerbares Vermögen neu 57 000 \nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 8 120 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 3,5 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 338 000 \nNetto-Steuerwert neu 385 000 \nDifferenz Steuerwerte 47 000 \n\n(+13,9 %) \n  \nEigenmietwert alt 13 200 \nEigenmietwert neu 15 000 \nDifferenz 1 800 \nabzgl. 20% Unterhaltspauschale -360 \nDifferenz Eigenmietwert 1 440 \n\n \n  \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 25 | 27 \n\nAnhang III: Glossar \n\nIm Kanton Obwalden werden folgende Begriffe verwendet: \n\n \n\nEigenmietwert vgl. Mietwert \n\nEntwertung Bei der (Alters-)Entwertung handelt es sich um die wertmäs-\n\nsige Einbusse, die der Neubauwert seit der Erstellung als \n\nFolge von Abnützung, Veralterung, Mängel und Schäden er-\n\nlitten hat. Im Normalfall kommt die Höhe der Entwertung so-\n\nmit dem Betrage gleich, der theoretisch aufzuwenden wäre, \n\num ein Objekt in den ursprünglichen Neuwertzustand zu ver-\n\nsetzen. \n\nErtragswert Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht dem kapitali-\n\nsierten Miet- bzw. Pachtwert des Grundstücks zu einem Satz, \n\nder nebst einer angemessenen Verzinsung des investierten \n\nKapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks entste-\n\nhenden Unkosten berücksichtigt. (Art. 21 Abs. 1 VV StG \n\n[GDB 641.41]) \n\nZum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf der Grundei-\n\ngentümer dienenden Nutzungen des Grundstückes. (Art. 21 \n\nAbs. 2 VV StG [GDB 641.41]) \n\nGrundstück Als Grundstücke werden Liegenschaften, selbstständige und \n\ndauernde Rechte, Bergwerke sowie selbstständige Miteigen-\n\ntumsgrundstücke bezeichnet. Dabei wird für die Bewertung \n\ndie grundbuchrechtliche, sachenrechtliche Sicht übernom-\n\nmen. \n\nAuf einem Grundstück können sich mehrere Objekte befin-\n\nden. Jedoch kann sich auch ein Objekt auf mehreren Grund-\n\nstücken befinden. \n\nFür Grundstücke erfolgt die Bewertung zum Steuerwert, der \n\nden Verkehrswert nicht übersteigen darf. (Art. 44 Abs. 2 StG \n\n[GDB 641.4]) \n\nKapitalisierung \n\nKapitalisierungszinssatz \n\nDer Kapitalisierungszinssatz ist der Prozentsatz, mit dem der \n\nErtragswert aus dem Nettomietertrag berechnet wird (Kapita-\n\nlisierung). Er setzt sich zusammen aus den Kapitalkosten und \n\nden Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskos-\n\nten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschrei-\n\nbung / Rückstellung). \n\nLandwert Als Landwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnli-\n\ncher Lage erreicht hat und voraussichtlich während einer län-\n\ngeren Zeitspanne erreicht werden kann. (Art. 22 Abs. 2 VV \n\nStG [GDB 641.41]) \n\nDer Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur \n\nNutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks ste-\n\nhen (Lageklassen). Art. 23 Abs. 3 VV StG [GDB 641.41]) \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 26 | 27 \n\nLandwertzone Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimm-\n\nten Landwertzonen zugeordnet. Für jede Landwertzone in-\n\nnerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Land-\n\nwert festgelegt. (Art. 14 Schätzungs- und Grundpfandverord-\n\nnung [GDB 213.71]) \n\nMarktmiete Vergleichbare Miete für ein vergleichbares Objekt in ähnlicher \n\nLage \n\nMarktwert vgl. Verkehrswert \n\nMietwert Als Mietwert im Sinne des Steuergesetzes gilt der Mietzins, \n\nden man für ein ganz oder teilweise selbstbenutztes Objekt in \n\ngleicher Lage zu bezahlen hätte (Marktmiete). Bei selbstbe-\n\nwohnten Objekten erfolgt auf dem Mietwert anschliessend \n\neine steuerliche Reduktion, die zum steuerbaren Eigenmiet-\n\nwert führt.  \n\nMiteigentum Selbstständiges Miteigentum: Die Anteile stehen individuell \n\nbestimmten Personen zu und können frei veräussert werden. \n\nSelbstständiges Miteigentum sind gesondert zu schätzen. \n\nUnselbstständiges Miteigentum liegt dann vor, wenn die Mit-\n\neigentumsanteile den jeweiligen Eigentümern bestimmter \n\nGrundstücke, den so genannten Hauptgrundstücken, zukom-\n\nmen. Der Eigentümer des Hauptgrundstückes ist damit stets \n\nauch Eigentümer des unselbstständigen Grundstücks. Die \n\nMiteigentumsanteile teilen dadurch fortan das rechtliche \n\nSchicksal der jeweiligen Hauptgrundstücke und sie können \n\nnur noch mit diesen veräussert werden. Gebäude, die in un-\n\nselbstständigem Miteigentum stehen, sind als Ganzes zu \n\nschätzen. \n\nNettomietertrag Der Nettomietertrag entspricht den tatsächlichen Mietzinsein-\n\nnahmen abzüglich den darin enthaltenen Mietnebenkosten. \n\nNetto-Steuerwert Der Netto-Steuerwert wird für die Vermögenssteuer benötigt. \n\nEr wird durch den Kantonsrat in Prozenten des Steuerwerts \n\nfestgelegt und beträgt aktuell 65 Prozent. (Art. 46 StG [GDB \n\n641.4] und Art. 23 Abs. 2 VV StG [GDB 641.41]) \n\nNichtlandwirtschaftliche \n\nGrundstücke \n\nAls nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gelten jene Grund-\n\nstücke, die nicht der landwirtschaftlichen Nutzung gemäss \n\nLandwirtschaftsgesetzgebung dienen.  \n\nGrundstücke, die ausschliesslich oder vorwiegend für ge-\n\nwerbliche oder industrielle Tierhaltungen, Gärtnereien, Baum-\n\nschulen oder ähnliche Betriebe dienen, werden als nichtland-\n\nwirtschaftliche Grundstücke behandelt. \n\nObjekt Ein Objekt definiert in diesem Zusammenhang eine Bewer-\n\ntungseinheit. Auf einem Grundstück können sich mehrere \n\nObjekte befinden. Jedoch kann sich auch ein Objekt auf meh-\n\nreren Grundstücken befinden. \n\n\n\nErläuterungen des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nSignatur: OWFD.893 Seite 27 | 27 \n\nRealwert Der Realwert ist der geschätzte Substanzwert, berechnet auf \n\nden Stichtag der Schätzung. \n\nDer Realwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus \n\nder Summe des Landwerts und dem Zeitwert der Bauten. \n\n(Art. 22 Abs. 1 VV StG [GDB 641.41]) \n\nSchätzungswerte Die Schätzungswerte (Ertragswert, Realwert, Verkehrswert, \n\nSteuerwert) werden nach den Bestimmungen des Schät-\n\nzungs- und Grundpfandgesetzes) und der zugehörigen Ver-\n\nordnung festgelegt. (Art. 23 Abs. 1 VV StG [GDB 641.41]) \n\nSteuerwert (100 Prozent) Die Steuerwerte (100 Prozent) werden durch die Steuerver-\n\nwaltung ermittelt und entsprechen dem Realwert oder Er-\n\ntragswert. (Art. 45 StG [GDB 641.4]) \n\nStockwerkeigentum Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem \n\nGrundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, \n\nbestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen \n\nund innen auszubauen. Stockwerkeigentumseinheiten sind \n\ngesondert zu schätzen. \n\nSteuerlicher Verkehrswert  Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnis-\n\nsen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche \n\nVerhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Der Be-\n\ngriff Verkehrswert ist dem ebenfalls verwendeten Begriff \n\nMarktwert gleichzusetzen. (Art. 9 Abs. 1 Schätzungs- und \n\nGrundpfandverordnung [GDB 213.71]) \n\nVermögenssteuer Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann \n\nder Ertragswert angemessen berücksichtigt werden. (Art. 44 \n\nStG Abs. 1 [GDB 641.4]) \n\nVersicherungspflicht Der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Gebäudes ist \n\nverpflichtet, dieses bei einer in der Schweiz konzessionierten \n\nVersicherungsgesellschaft mindestens zum Zeitwert gegen \n\nFeuer- und Elementarschaden zu versichern. (Art. 21 Abs. 1 \n\nSchätzungs- und Grundpfandgesetz [GDB 213.7]) \n\nZeitwert Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich \n\nder dem Alter der Bauten entsprechenden Altersentwertung. \n\n(Art. 22 Abs. 4 VV zum StG [GDB 641.41]) \n\n \n\n\n\tI.\n\tZusammenfassung\n\tI. Ausgangslage und Ziele des Nachtrags\n\t1. Entstehungsgeschichte des vorliegenden Nachtrages\n\t1.1 Neubeschaffung Bewertungssoftware\n\t1.2 Politische Ausgangslage\n\t1.3 Generelle Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt\n\n\n\tII. Simulationsberechnungen\n\t2. Ausgangslage\n\t2.1 Schätzungsmethoden\n\t2.1.1 Realwertmethode\n\t2.1.2 Ertragswertmethode\n\t2.1.3 Pauschalmethode\n\n\t2.2 Auswirkungen auf die Minimalsteuer auf Grundstücken\n\t2.2.1 Natürliche Personen\n\t2.2.2 Juristische Personen\n\n\t2.3 Schlussbemerkung\n\n\n\tIII. Revisionspunkte des Nachtrags\n\t3. Erläuterung zu den einzelnen Artikeln\n\t3.1 Art. 8 Abs. 2 Wertanwendung\n\t3.2 Art. 14 Abs. 5 Landwerte\n\t3.2.1 Anzahl Landwertzonen\n\t3.2.2 Preisbandbreite der Landwertzonen\n\n\t3.3 Art. 16  Teilrevision (Schätzungs- und Grundpfandverordnung)\n\t3.4 Art. 45 Abs. 2 und 3 nichtlandwirtschaftliche Grundstücke\n\t3.5 Art. 46 Abs. 2 Bst. b Netto-Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke\n\t3.6 Art. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert) (Art. 23 StG)\n\t3.7 Art. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG)\n\t3.7.1 Einleitende Ausführungen\n\t3.7.2 Berechnung Netto-Steuerwert ab 1. Januar 2025\n\n\n\t4. Übergangbestimmungen Art. 23b Übergangsrecht (Schätzungs- und Grundpfandgesetz)\n\t5. Finanzielle und personelle Auswirkungen\n\n\tIV. Schlusswort\n\tAnhang I: Berechnungsvarianten\n\tAnhang II : Berechnungsbeispiele\n\tAnhang III: Glossar\n\n


name: 4 Finanzierungsanteile gemäss KdK-Kostenteiler / Partizipation

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text: \nRahmenvereinbarung über die Digitale Verwaltung Schweiz (DVS)\n\nFinanzierungsanteile 2023-2027 pro Kanton / Participation au financement 2023-2027 par canton\n(gemäss KdK-Kostenteiler / selon clé de répartition CdC)\n\nKanton\nMittlere \n\nWohnbevölkerung \n2020*\n\nSchlüssel % Grundfinan-\nzierung CHF\n\nMittlere \nWohnbevölkerung \n\n2021*\nSchlüssel % Grundfinan-\n\nzierung CHF Agenda DVS Total Grundfinan-\nzierung CHF Agenda DVS Total Grundfinan-\n\nzierung CHF Agenda DVS Total Grundfinan-\nzierung CHF Agenda DVS Total\n\nCanton\nPopulation \n\nrésidante moyenne \n2020*\n\nClé %\nFinance-\nment de \n\nbase CHF\n\nPopulation \nrésidante moyenne \n\n2021*\nClé %\n\nFinance-\nment de \n\nbase CHF\nCHF CHF\n\nFinance-\nment de \n\nbase CHF\nCHF CHF\n\nFinance-\nment de \n\nbase CHF\nCHF CHF\n\nFinance-\nment de \n\nbase CHF\nCHF CHF\n\nAargau / Argovie 689'958.5           7.9873258 239'620 698'579.0           8.0254506 240'764 374'521 615'285 240'764 642'036 882'800 240'764 909'551 1'150'315 240'764 1'177'066 1'417'830\nAppenzell AR / Appenzell Rh.-Ext. 55'377.0             0.6410735 19'232 55'447.0             0.6369890 19'110 29'726 48'836 19'110 50'959 70'069 19'110 72'192 91'302 19'110 93'425 112'535\nAppenzell IR / Appenzell Rh.-Int. 16'210.5             0.1876614 5'630 16'326.5             0.1875629 5'627 8'753 14'380 5'627 15'005 20'632 5'627 21'257 26'884 5'627 27'509 33'136\nBasel-Landschaft / Bâle-Campagn 290'218.5           3.3597234 100'792 291'893.0           3.3533399 100'600 156'489 257'089 100'600 268'267 368'867 100'600 380'045 480'645 100'600 491'823 592'423\nBasel-Stadt / Bâle-Ville 196'289.5           2.2723514 68'171 196'385.5           2.2561258 67'684 105'286 172'970 67'684 180'490 248'174 67'684 255'694 323'378 67'684 330'898 398'582\nBern / Berne 1'041'303.0        12.0546762 361'640 1'045'302.5        12.0086971 360'261 560'406 920'667 360'261 960'696 1'320'957 360'261 1'360'986 1'721'247 360'261 1'761'276 2'121'537\nFreiburg/ Fribourg 323'639.5           3.7466226 112'399 327'652.5           3.7641540 112'925 175'661 288'586 112'925 301'132 414'057 112'925 426'604 539'529 112'925 552'076 665'001\nGenf / Genève 505'235.5           5.8488743 175'466 507'895.5           5.8348308 175'045 272'292 447'337 175'045 466'786 641'831 175'045 661'281 836'326 175'045 855'775 1'030'820\nGlarus / Glaris 40'720.5             0.4714021 14'142 41'020.5             0.4712538 14'138 21'992 36'130 14'138 37'700 51'838 14'138 53'409 67'547 14'138 69'117 83'255\nGraubünden / Grisons 199'558.5           2.3101951 69'306 200'736.0           2.3061055 69'183 107'618 176'801 69'183 184'488 253'671 69'183 261'359 330'542 69'183 338'229 407'412\nJura 73'646.5             0.8525710 25'577 73'753.5             0.8472987 25'419 39'541 64'960 25'419 67'784 93'203 25'419 96'027 121'446 25'419 124'270 149'689\nLuzern / Lucerne 414'733.5           4.8011751 144'035 418'336.5           4.8059545 144'179 224'278 368'457 144'179 384'476 528'655 144'179 544'675 688'854 144'179 704'873 849'052\nNeuenburg / Neuchâtel 176'195.0           2.0397268 61'192 176'030.0           2.0222768 60'668 94'373 155'041 60'668 161'782 222'450 60'668 229'191 289'859 60'668 296'601 357'269\nNidwalden / Nidwald 43'303.5             0.5013043 15'039 43'707.0             0.5021170 15'064 23'432 38'496 15'064 40'169 55'233 15'064 56'907 71'971 15'064 73'644 88'708\nObwalden / Obwald 38'019.0             0.4401281 13'204 38'271.5             0.4396726 13'190 20'518 33'708 13'190 35'174 48'364 13'190 49'830 63'020 13'190 64'485 77'675\nSchaffhausen / Schaffhouse 82'727.5             0.9576974 28'731 83'551.0             0.9598548 28'796 44'793 73'589 28'796 76'788 105'584 28'796 108'784 137'580 28'796 140'779 169'575\nSchwyz 161'318.5           1.8675086 56'025 162'923.0           1.8717003 56'151 87'346 143'497 56'151 149'736 205'887 56'151 212'126 268'277 56'151 274'516 330'667\nSolothurn / Soleure 276'354.5           3.1992264 95'977 278'853.5           3.2035389 96'106 149'498 245'604 96'106 256'283 352'389 96'106 363'068 459'174 96'106 469'852 565'958\nSt. Gallen / Saint-Gall 512'619.0           5.9343496 178'030 516'874.5           5.9379838 178'140 277'106 455'246 178'140 475'039 653'179 178'140 672'971 851'111 178'140 870'904 1'049'044\nTessin / Ticino 351'238.5           4.0661233 121'984 351'583.5           4.0390794 121'172 188'490 309'662 121'172 323'126 444'298 121'172 457'762 578'934 121'172 592'398 713'570\nThurgau / Thurgovie 281'228.0           3.2556446 97'669 284'436.5           3.2676778 98'030 152'492 250'522 98'030 261'414 359'444 98'030 370'337 468'367 98'030 479'259 577'289\nUri 36'761.0             0.4255648 12'767 36'933.0             0.4242956 12'729 19'800 32'529 12'729 33'944 46'673 12'729 48'087 60'816 12'729 62'230 74'959\nWaadt / Vaud 809'930.0           9.3761795 281'285 818'865.0           9.4073263 282'220 439'009 721'229 282'220 752'586 1'034'806 282'220 1'066'164 1'348'384 282'220 1'379'741 1'661'961\nWallis / Valais 347'014.0           4.0172182 120'517 350'856.0           4.0307216 120'922 188'100 309'022 120'922 322'458 443'380 120'922 456'815 577'737 120'922 591'173 712'095\nZug / Zoug 128'218.0           1.4843196 44'530 129'290.5           1.4853217 44'560 69'315 113'875 44'560 118'826 163'386 44'560 168'336 212'896 44'560 217'847 262'407\nZürich / Zurich 1'546'349.0        17.9013567 537'041 1'559'042.5        17.9106709 537'320 835'831 1'373'151 537'320 1'432'854 1'970'174 537'320 2'029'876 2'567'196 537'320 2'626'898 3'164'218\nRundungsdifferenz / différence \nd'arrondi -1 -3 1 -2 -3 2 -1 -3 -1 -4 -3 3 0\nTotal Kantone / Cantons*** 8'638'166.5 100.00 3'000'000 8'704'545.5 100.00 3'000'000 4'666'667 7'666'667 3'000'000 8'000'000 11'000'000 3'000'000 11'333'333 14'333'333 3'000'000 14'666'667 17'666'667\nTotal Kantone & Bund / \nTotal Cantons & Confédération 6'000'000 6'000'000 14'000'000 6'000'000 24'000'000 6'000'000 34'000'000 6'000'000 44'000'000\n\n*Quelle / source:\n\n**basiert auf Mittlere Wohnbevölkerung 2021 / basé sur population résidante moyenne 2021\n\n***Anteil Grundfinanzierung Kantone: 50% / Anteil "Agenda DVS": 1/3; Participation cantons financement de base= 50% / Participation "Agenda DVS": 1/3\n\nhttps://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/kataloge-\n\n2024 2025 (prov.)** 2026 (prov.)** 2027 (prov.)**2023\n\n\n


KRB Vorlage

text: \nVorlage des Regierungsrats 23.18.02\nvom 30. Januar 2018\n\nSignatur OWFD.574 Seite 1 | 1\n\nKantonsratsbeschluss\nüber den Selbstbehalt bei der Individuellen \nPrämienverbilligung in der Krankenversicherung für \ndas Jahr 2018\nvom ...\n\nDer Kantonsrat des Kantons Obwalden,\n\ngestützt auf Artikel 70 Ziffer 4, 5 und 14 der Kantonsverfassung vom \n19. Mai 19681 sowie Artikel 2 Absatz 2 des Einführungsgesetzes zum \nKrankenversicherungsgesetz vom 28. Januar 19992,\n\nnach Kenntnisnahme vom Bericht des Regierungsrats,\n\nbeschliesst:\n\n1. Der Selbstbehalt gemäss Art. 2 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum \nKrankenversicherungsgesetz beträgt für 2018 bis Fr. 35 000.– \nanrechenbares Einkommen 10,50 Prozent, danach steigt der \nSelbstbehalt für jede weitere Fr. 100.– um 0,01 Prozent.\n\n2. Der Regierungsrat wird mit dem Vollzug beauftragt.\n\nSarnen, ... Im Namen des Kantonsrats\nDie Ratspräsidentin:\nDie Ratssekretärin:\n\n1 GDB 101.0\n2 GDB 851.1\n\n\n


name: Motion betreffend Aufhebung der Schontage fürs Pilzsammeln

text: \n\n\n\n


Energie- und Klimakonzept_KRB

text: \nVorlage des Regierungsrats 32.22.14 \n\nvom 27. September 2022     \n\nSignatur OWBRD.1098 \n\nKantonsratsbeschluss \nüber das Energie- und Klimakonzept 2035  \n\nvom ... \n\nDer Kantonsrat des Kantons Obwalden, \n\ngestützt auf Artikel 62 Absatz 1 des Kantonsratsgesetzes vom 21. April \n\n20051, \n\nbeschliesst: \n\nVom Energie- und Klimakonzept 2035 des Regierungsrats vom \n\n27. September 2022 wird Kenntnis genommen. \n\n \n\nSarnen, ... Im Namen des Kantonsrats \n\nDie Ratspräsidentin:  \n\nDer Ratssekretär:  \n\n \n\n \n\n1  GDB 132.1 \n\n\n