Bericht Postulat bezahlbarer Wohnraum

text: \n 32.26.01 \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 1 | 19 \n\n \n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betref-\n\nfend bezahlbaren Wohnraum  \n \n\n13. Januar 2026 \n\n \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren Kantonsräte \n\n \n\nWir unterbreiten Ihnen den Bericht zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum, mit dem \n\nAntrag, auf die Vorlage einzutreten. \n\n \n\n \n\nIm Namen des Regierungsrats \n\nLandammann: Daniel Wyler \n\nLandschreiberin: Nicole Frunz Wallimann\n\n\n\n \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 2 | 19 \n\n \n\n \nZusammenfassung ................................................................................................................. 4 \n\nI. Ausgangslage ................................................................................................................. 5 \n\n1. Motion Bezahlbarer Wohnraum .............................................................................. 5 \n\n1.1 Motion Bezahlbarer Wohnraum: Umwandlung in ein Postulat ......................................... 5 \n\n1.2 Postulat Keiser: Auftrag und Begründung....................................................................... 5 \n\nII. Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen .................................................................. 5 \n\n2. Schweizer Wohnungsmarkt und Massnahmen des Bundes ................................. 5 \n\n2.1 Aktionsplan 2024 .......................................................................................................... 5 \n\n2.2 Wohnraumförderungsgesetz des Bundes....................................................................... 6 \n\n3. Der Wohnungsmarkt in Obwalden: Kennzahlen .................................................... 6 \n\n3.1 Allgemeines zum Wohnungsmarkt ................................................................................. 6 \n\n3.2 Nachfrageseite Mietwohnungen ..................................................................................... 6 \n\n3.3 Angebotsseite / Mietwohnungen .................................................................................... 8 \n\n4. Zum Begriff bezahlbarer oder preisgünstiger Wohnraum ..................................... 9 \n\n4.1 Mögliche Definitionen .................................................................................................... 9 \n\n4.2 Hilfsmittel für die Einwohnergemeinden ......................................................................... 9 \n\n5. Politischer Kontext: Bisherige Vorstösse ............................................................ 10 \n\n6. Politischer Kontext: Langfriststrategie 2032+ des Regierungsrats .................... 10 \n\n6.1 „Attraktive Wohnangebote“ bieten ................................................................................ 10 \n\n6.2 Zum Ziel und Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu fördern (Langfriststrategie 2022+) .... 10 \n\n7. Vorgaben im kantonalen Richtplan 2019.............................................................. 11 \n\nIII. Fördermassnahmen: Interkantonaler Vergleich .......................................................... 11 \n\n8. Übersicht ............................................................................................................... 11 \n\n9. Kanton Nidwalden ................................................................................................. 11 \n\n10. Kanton Luzern ....................................................................................................... 12 \n\n11. Kanton Uri.............................................................................................................. 12 \n\n12. Kanton Schwyz ...................................................................................................... 12 \n\n13. Kanton Zug ............................................................................................................ 12 \n\nIV. Aufträge im Postulat Keiser und mögliche Massnahmen ........................................... 13 \n\n14. Grundauftrag ......................................................................................................... 13 \n\n15. Austausch mit den Einwohnergemeinden ........................................................... 13 \n\n16. Bericht zu den im Postulat Keiser vorgeschlagenen Massnahmen .................... 14 \n\n16.1 Schaffung eines Gesetzes über die Förderung des preisgünstigen Wohnraums ............ 14 \n\n16.2 Mögliche Vereinfachungen oder Beschleunigungen im Baubewilligungsverfahren ......... 15 \n\n16.3 Errichtung eines Wohnraumfonds für gemeinnützigen Wohnungsbau ........................... 15 \n\n16.4 Unterstützung bei der Errichtung von Wohnbaugenossenschaften ................................ 16 \n\n16.5 Einführung eines Prozentsatzes zur Festsetzung preisgünstiger, neu erstellter  \n\nWohnungen in Verdichtungsgebieten ................................................................................... 16 \n\n16.6 Einführung einer Formularpflicht .................................................................................. 16 \n\n16.7 Prüfung neuer Modelle, um die Mietwohnungen anhand ihrer Fläche an geeignetere \n\nHaushaltsgrössen zu vermieten ........................................................................................... 17 \n\n16.8 Prüfung neuer marktwirtschaftlicher Instrumente .......................................................... 17 \n\n16.9 Umsetzung von Massnahmen zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum bei  \n\nkantonseigenen Liegenschaften ........................................................................................... 17 \n\nV. Fazit ............................................................................................................................... 18 \n\n\n\n \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 3 | 19 \n\n17. Komplexität des Wohnungsmarkts ...................................................................... 18 \n\n18. Einflussmöglichkeiten .......................................................................................... 18 \n\n19. Keine direkten Eingriffe in den Markt ................................................................... 18 \n\n20. Zusammenfassung ................................................................................................ 18 \n\n \n\n \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 4 | 19 \n\nZusammenfassung \n\nEin funktionierender Wohnungsmarkt ist von grosser gesellschaftlicher Bedeutung. Er ist Vor-\n\naussetzung für eine gute Wohnungsversorgung, aber auch für eine dynamische Wirtschafts-\n\nentwicklung, die Verfügbarkeit der Arbeitskräfte und damit für die Standortattraktivität des Kan-\n\ntons und der Einwohnergemeinden. Der Wohnungsmarkt ist schweizweit angespannt und das \n\nThema Wohnungsknappheit ist auf politischer Ebene sowie in den Medien sehr präsent. Insbe-\n\nsondere für Personen mit spezifischen Wohnbedürfnissen (z.B. ältere Personen und Familien) \n\nund/oder mit begrenzten finanziellen Möglichkeiten ist es in den letzten Jahren schwieriger ge-\n\nworden, eine passende Wohnung zu finden.  \n\nDie Bereitstellung von Wohnraum erfolgt in erster Linie über den Markt. Ursachen für die \n\nKnappheit sind u.a. die Zunahme der Wohnbevölkerung sowie die Tatsache, dass pro Person \n\nlaufend mehr Wohnraum beansprucht wird und die Anzahl Personen pro Wohnung sinkt. Auf \n\nder Angebotsseite ist relevant, dass die Immobilienpreise stetig steigen, die Verfügbarkeit von \n\nGrundstücken, auf denen neuer oder zusätzlicher Wohnraum erstellt werden kann, knapp ist, \n\nund der Prozess von der Einreichung eines Baugesuchs bis hin zur Erteilung der Baubewilli-\n\ngung aufwändig ist und oft lange dauert. \n\nDafür zu sorgen, dass genügend angemessener Wohnraum zu zahlbaren Bedingungen und am \n\nrichtigen Ort vorhanden ist, ist eine komplexe Aufgabe. Das Wohnungswesen ist mit vielen an-\n\nderen Politikbereichen (nachhaltige Entwicklung, Klimaziele, Sozialwesen, Umsetzung der Revi-\n\nsion des Raumplanungsgesetzes, erste Etappe [RPG-1] oder Zweitwohnungsgesetz [ZWG; \n\nSR 702] usw.) eng verknüpft. Da die Wohnraumversorgung marktwirtschaftlich organisiert ist, \n\nsind dem staatlichen Handeln Grenzen gesetzt. Die Erstellung von Wohnraum ist in erster Linie \n\neine privatwirtschaftliche Aufgabe. Die öffentliche Hand beeinflusst einen Teil der Rahmenbe-\n\ndingungen. \n\nAus Sicht des Regierungsrats besteht Handlungsbedarf. Er hat die Möglichkeit, in den Woh-\n\nnungsmarkt einzugreifen, indem er einen gesetzlichen Rahmen vorgibt, Empfehlungen über \n\nkantonale Wohnraumstrategien abgibt oder Fördermassnahmen definiert. Die Kompetenz zur \n\ndirekten Einflussnahme bzw. die Handlungsmöglichkeiten liegen aber in erster Linie in der Zu-\n\nständigkeit der Einwohnergemeinen. Die Diskussionen anlässlich des runden Tischs im Jahr \n\n2025 mit den Einwohnergemeinden ergaben, dass diese zwar ein einheitliches Vorgehen mit \n\ndem Kanton wünschen, ihre Gemeindeautonomie aber erhalten bleiben soll.  \n\nDer Kanton verfügt in seinem Zuständigkeitsbereich über wenig direkte Möglichkeiten, bezahl-\n\nbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Dialog mit den Einwohnergemeinden findet \n\nstatt. Das Thema wird schweizweit auf Bundesebene auf Stufe Verwaltung (u.a. Bundesamt für \n\nWohnungswesen) und politisch (Vorstösse im eidg. Parlament), aber auch in der Wirtschaft \n\n(Banken, Immobilienberater, avenir suisse usw.) auf mögliche Lösungen hin bearbeitet. Er-\n\nkenntnisse aus den schweizweit vorhandenen Unterlagen wurden in einem Leitfaden des Volks-\n\nwirtschaftsamts für die Einwohnergemeinden eingearbeitet. Die mit dem Postulat beantragte \n\nEvaluation möglicher Massnahmen erfolgt mit dem vorliegenden Bericht.  \n\nDer Regierungsrat ist zudem bereit, die gesetzlichen Grundlagen für ein kantonales Förderpro-\n\ngramm zu schaffen und allenfalls weitere Massnahmen zu definieren. Konzeptionell müssten \n\ndafür in einem ersten Schritt die Erkenntnisse aus den Arbeiten zur noch anstehenden Anpas-\n\nsung des Richtplans einfliessen. Für die Erarbeitung von Fördermassnahmen ist zudem der \n\nEinbezug der involvierten Partnerinnen und Partner nötig (u.a. Einwohnergemeinden; partizipa-\n\ntiver Prozess).  \n\n  \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 5 | 19 \n\nI. Ausgangslage  \n\n1. Motion Bezahlbarer Wohnraum \n\n1.1 Motion Bezahlbarer Wohnraum: Umwandlung in ein Postulat  \n\nKantonsrätin Helen Keiser-Fürrer, Sarnen, sowie 13 Mitunterzeichnende reichten am 26. Feb-\n\nruar 2024 eine Motion betreffend bezahlbaren Wohnraum ein. Der Kantonsrat wandelte die Mo-\n\ntion an seiner Sitzung vom 28. Juni 2024 auf Antrag des Regierungsrats in ein Postulat um \n\n(nachstehend Postulat Keiser) und überwies es mit 28 zu 21 Stimmen. \n\n \n\n1.2 Postulat Keiser: Auftrag und Begründung  \n\nMit dem Postulat Keiser wird der Regierungsrat beauftragt,  \n\n- umgehend verschiedene Massnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu  \n\nevaluieren und das aus dieser Analyse erworbene Wissen den Einwohnergemeinden zur \n\nVerfügung zu stellen und  \n\n- die Massnahmen in seinem Zuständigkeitsbereich so rasch als möglich umzusetzen. \n\n \n\nZur Begründung des Postulats Keiser werden folgende Argumente aufgeführt: \n\n- Im Wirkungsbericht 2021/2022 zur kantonalen Steuerstrategie sei festgehalten, dass im \n\nKanton Obwalden die Leerwohnungsziffer per Ende November 2022 auf einem rekordtiefen \n\nNiveau von knapp 0,5 Prozent verharre. \n\n- Im Geschäftsbericht des Regierungsrats 2022 (S. 36, Leitidee 7.1) heisse es, der Kanton \n\nObwalden fördere Massnahmen zur Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum. \n\n- Der Regierungsrat habe den Mangel an bezahlbarem Wohnraum als wichtiges Thema für \n\nden Kanton Obwalden erkannt und könne diese Herausforderung nicht allein den Einwoh-\n\nnergemeinden überlassen. Zur Standortattraktivität gehöre auch bezahlbarer Wohnraum. \n\n- Auf Seite zehn im Prüfungsbericht des Eidgenössischen Departements für Umwelt, Ver-\n\nkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) vom 10. Juni 2020 zum Richtplan des Kantons \n\nObwalden werde der Kanton Obwalden aufgefordert, den kantonalen Richtplan im Rahmen \n\neiner nächsten Anpassung mit konkreten Massnahmen zur Sicherstellung eines Wohnrau-\n\nmangebots für alle Bedürfnisse, insbesondere auch des preisgünstigen Wohnungsbaus, zu \n\nergänzen. \n\n \n\nBund und Kantone hätten sich gemäss Art. 41 Abs. 1 Bst. e der Bundesverfassung (BV; \n\nSR 101) dafür einzusetzen, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemes-\n\nsene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können. \n\n \n\nIm Postulat werden neun verschiedene Massnahmen erwähnt, welche vertieft daraufhin zu prü-\n\nfen seien, ob sie für den Kanton Obwalden geeignete Instrumente zur Schaffung von bezahlba-\n\nrem Wohnraum sein könnten. Auf die vorgeschlagenen Massnahmen wird nachstehend unter \n\nKapitel 16 eingegangen \n\n \n\n \n\nII. Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen  \n\n2. Schweizer Wohnungsmarkt und Massnahmen des Bundes \n\n2.1 Aktionsplan 2024 \n\nDie Situation auf dem Wohnungsmarkt ist schweizweit angespannt. Das führt zu steigenden An-\n\ngebotsmieten, was vor allem für finanzschwache, aber vermehrt auch für Mittelstands-Haus-\n\nhalte dazu führt, dass sie kaum mehr eine bezahlbare Wohnung finden. Dies wiederum ist nicht \n\nnur in der Sozialpolitik spürbar, sondern führt auch zu Verdrängungseffekten und längeren \n\nPendlerdistanzen mit entsprechenden Auswirkungen auf Umwelt, Ressourcen und Infrastruktur. \n\n \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 6 | 19 \n\nMit dem Ziel, auf nationaler Ebene Massnahmen einzuleiten, welche zu einer Entspannung auf \n\ndem Wohnungsmarkt führen, rief Bundesrat Guy Parmelin am 12. Mai 2023 einen „Runden \n\nTisch Wohnungsknappheit“ mit den relevanten Akteuren ein, darunter Vertreter der Kantone, \n\nder Städte, der Bauwirtschaft, der Mieter- und Hauseigentümerverbände, der Wohnbaugenos-\n\nsenschaften, der Raumplanung, der Immobilienwirtschaft und der Zivilgesellschaft. Aus dem da-\n\nrauffolgenden zweiten Runden Tisch resultierte der Aktionsplan Wohnungsknappheit des Run-\n\nden Tischs vom 13. Februar 2024 (nachstehend Aktionsplan).  \n\n \n\nDer Aktionsplan empfiehlt über 30 Massnahmen, damit das Wohnungsangebot erhöht und \n\nmehr qualitätsvoller, preisgünstiger und bedarfsgerechter Wohnraum geschaffen wird. Dazu ge-\n\nhören Massnahmen, welche die Durchmischung von Arbeits- und Wohnzonen erleichtern. Zu-\n\ndem soll an geeigneten Orten geprüft werden, ob vermehrt in die Höhe gebaut werden kann \n\nund bisherige Vorgaben zu Grenzabständen angepasst werden können. Eine weitere Mass-\n\nnahme besteht in einem Leitfaden, der die korrekte und transparente Durchführung der Interes-\n\nsenabwägung in Bewilligungsprojekten erleichtern will. Mehrere Massnahmen zielen darauf ab, \n\noffensichtlich missbräuchliche Einsprachen zu reduzieren. Die bestehende Förderung des ge-\n\nmeinnützigen Wohnungsbaus soll gezielt verbessert werden. So soll etwa bei Mehrausnützung \n\nein Mindestanteil von preisgünstigem Wohnraum vorgesehen werden. Schliesslich sind auch \n\nMassnahmen für die besonderen Herausforderungen von Tourismusgemeinden definiert. Insge-\n\nsamt braucht es ein gutes Zusammenspiel zwischen staatlichen Rahmenbedingungen und den \n\nAktivitäten der Bau- und Immobilienwirtschaft. Der Aktionsplan setzt deshalb vor allem auf eine \n\nZusammenarbeit der unterschiedlichen Akteure und umfasst einen Mix von Massnahmen, die \n\nden entsprechenden Partnern zur Umsetzung empfohlen werden. Um den Fortschritt der Arbei-\n\nten im Sinne des Aktionsplans festzustellen, führt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), \n\nbei den zuständigen Partnern einmal pro Jahr eine entsprechende Umfrage durch. \n\n \n\n2.2 Wohnraumförderungsgesetz des Bundes  \n\nAm 31. Dezember 2001 wurde die Wohnbauförderung nach dem Wohnbau- und Eigentumsför-\n\nderungsgesetz (WEG) eingestellt. Bis dahin zugesicherte Hilfen wurden bis zum Ende der je-\n\nweiligen Laufzeit weitergeführt (Obwalden: Ende 2024). Seit 2003 werden Bundeshilfen nach \n\ndem Wohnraumförderungsgesetz gewährt (Wohnraumförderungsgesetz [WFG; SR 842]). Die \n\ndarin vorgesehenen direkten Hilfen (Darlehen) sistierte der Bund im Jahr 2007. Die Förderung \n\nbeschränkt sich im Moment auf indirekte Hilfen für Wohnbaugenossenschaften und andere ge-\n\nmeinnützige Wohnbauträger. Einige Kantone haben eigene Förderprogramme. Der Kanton Ob-\n\nwalden gehört nicht dazu. \n\n \n\n3. Der Wohnungsmarkt in Obwalden: Kennzahlen  \n\n3.1 Allgemeines zum Wohnungsmarkt  \n\nDer Wohnungsmarkt ist auch in Obwalden angespannt. Die Ursachen dafür sind vielfältig. Die \n\nWohnungsversorgung wird primär durch den Markt geregelt. Auf der Nachfrageseite sind ge-\n\nsellschaftliche Veränderungen (z.B. Demographie und Lebensformen), die Bevölkerungsent-\n\nwicklung, die Haushaltsgrössen sowie die Wirtschaftslage relevant. Das Angebot wird durch \n\nden Liegenschaftsmarkt, den Finanz- und Kapitalmarkt, die Verfügbarkeit von Bauland, die \n\nZins- und Baukosten, die staatlichen Regulierungen und die Bewilligungsverfahren bestimmt. In \n\nder Einwohnergemeinde Engelberg hat zudem die Nachfrage nach Zweitwohnungen Auswir-\n\nkungen auf den Wohnungsmarkt.  \n\n \n\n3.2 Nachfrageseite Mietwohnungen  \n\nMassgebende Faktoren sind die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Eigentumsentwick-\n\nlung sowie der Arbeitsmarkt. \n  \n\nhttps://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-100019.html\nhttps://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-100019.html\nhttps://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wohnraumfoerderung/wfg.html\nhttps://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wohnraumfoerderung/wfg.html\nhttps://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2003/423/de\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 7 | 19 \n\n \n\n3.2.1 Bevölkerungsentwicklung  \n\nDie Bevölkerungsentwicklung in Obwalden entspricht in etwa dem gesamtschweizerischen \n\nDurchschnitt. Damit weist Obwalden ein höheres Bevölkerungswachstum als die umliegenden \n\nKantone Nidwalden, Uri und Bern auf. Das Wachstum ist primär das Resultat einer positiven in-\n\nternationalen Wanderbilanz (Nettozuwanderung von Personen aus dem Ausland). Darüber hin-\n\naus weist Obwalden einen Geburtenüberschuss aus. Bei den Migrationsbewegungen mit ande-\n\nren Kantonen halten sich Zu- und Wegzug die Waage.  \n\n \n\n3.2.2 Haushaltsgrösse  \n\nDie Haushaltsgrösse in der Schweiz lag im Jahr 2024 bei 2,18 Personen pro Haushalt, in  \n\nObwalden bei 2,24 Personen pro Haushalt. Grund dafür ist u.a., dass die Bevölkerungsstruktur \n\nin Obwalden noch besonders von Familien geprägt ist. Zusammen mit dem Kanton Uri hat Ob-\n\nwalden im Kantonsvergleich den höchsten Familienanteil, welcher deutlich über dem landeswei-\n\nten Durchschnitt liegt. Aufgrund der Entwicklung der letzten 25 Jahre und der Prognosen zeich-\n\nnet sich jedoch auch in Obwalden ein markanter Rückgang der Familienhaushalte ab. \n\n \n\nEntwicklung Wohnbevölkerung und Haushaltsgrösse im Kanton Obwalden  \n\nJahr Wohnbevölkerung Haushaltsgrösse \n\n2022 38 700 2,26 \n\n2024 39 662 2,24 \n\n2030 41 019 2,19 \n\n2040 42 873 2,13 \n\n2050 44 040 2,09 \n\nQuellen: BFS, Szenarien zur Bevölkerungsentwicklung der Kantone 2025-2055, Referenzszenario  \n\nAR-00-2025, Stand 15. April 2025 und BFS, Haushaltsgrösse der Privathaushalte nach dem  \n\nSzenario AM-00-2025, 2025-2055, Stand 13. November 2025. \n\n \n\n3.2.3 Eigentumsverhältnisse \n\nDer Mietwohnungsmarkt spielt in Obwalden im Vergleich zum Wohneigentum eine eher unter-\n\ngeordnete Rolle. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass sich in der Schweiz der überwiegende Teil \n\ndes Mietwohnungsbestands räumlich in den Zentren, Agglomerationen sowie in den grösseren \n\nOrtschaften konzentriert. Ende 2023 lebten in der Schweiz 61 Prozent aller Haushalte in einer \n\nMiet- oder Genossenschaftswohnung.1 In Mietwohnungen leben vor allem Einpersonenhaus-\n\nhalte (45 Prozent) oder Paarhaushalte mit oder ohne Kinder (44 Prozent). Die städtischen Kan-\n\ntone weisen den höchsten Anteil an Mietwohnungen auf, ländliche Kantone wie Obwalden ha-\n\nben eine tiefere Mietwohnungsquote und mehr Eigentümer. Nur 50 Prozent der bewohnten \n\nWohnungen in Obwalden sind Mietwohnungen. Dies ist mit Ausnahme von Uri (47 Prozent) der \n\ntiefste Wert in der Zentralschweiz. In Obwalden sind im schweizweiten Vergleich überdurch-\n\nschnittlich viele Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen und weniger im Eigentum der \n\nöffentlichen Hand oder von Wohnbaugenossenschaften, Baufirmen/Immobiliengesellschaften \n\noder anderen Gesellschaften.  \n\n \n\n3.2.4 Arbeitsmarkt \n\nSeit 2011 weist Obwalden eine der niedrigsten kantonalen Arbeitslosenquoten aus. Ende Sep-\n\ntember 2025 betrug sie 0,9 Prozent, was faktisch Vollbeschäftigung bedeutet. In Bezug auf die \n\nzukünftige mittel- und langfristige Arbeitsplatzentwicklung ist eine Prognose schwierig, weil die \n\nKonjunkturzyklen, Unternehmenszuzüge und -erweiterungen, aber auch der Abbau von Arbeits-\n\nplätzen sowie die Abwanderung von Unternehmen auf eine solch lange Frist nicht vorhersehbar \n\nsind. Dennoch ist davon auszugehen, dass Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklung \n\n \n\n1 BFS, Bewohnte Wohnungen nach Bewohnertyp und Wohneigentumsquote, nach Kanton, 17. Februar 2025. \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 8 | 19 \n\nzusammenhängen. Deshalb geht auch der kantonale Richtplan von einer moderaten Zunahme \n\nder Arbeitsplätze proportional zur Bevölkerung aus. \n\n \n\n3.3 Angebotsseite / Mietwohnungen \n\n3.3.1 Leerwohnungsziffer \n\nDie Leerwohnungsziffer zeigt den prozentualen Anteil der leerstehenden Wohnungen am Ge-\n\nsamtwohnungsbestand der registerbasierten Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) auf. Ins-\n\ngesamt stieg schweizweit und in den meisten Kantonen der Zentralschweiz die Leerwohnungs-\n\nziffer von 2010 bis 2019 kontinuierlich an. In den Jahren 2020 und 2021 ging sie stark zurück. \n\nDas Wohnungsangebot im mittleren und tieferen Preissegment verharrt in Obwalden bereits \n\nseit mehreren Jahren auf einem sehr knappen Niveau. Obwalden hat nach den Kantonen Genf \n\nund Zug die dritttiefste Leerwohnungsziffer. Vom Wohnungsbestand von 22 959 (Stand 31. De-\n\nzember 2024) waren gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) nur 114 leerstehend. \n\n \n\nLeerwohnungsziffer / Entwicklung in den Zentralschweizer Kantonen:  \n2010 2016 2023 2025 Veränderung in Prozent-\n\npunkte (Vergleich 2010) \n\nSchweiz 0,92 1,30 1,15 1,00 +0,23 \n\nLuzern 0,69 1,05 0,96 0,78 +0,30 \n\nUri 0,74 1,39 0,64 0,64 -0,10 \n\nSchwyz 0,92 0,93 0,50 0,52 -0,42 \n\nObwalden 0,77 0,61 0,43 0,50 -0,34 \n\nNidwalden 0,91 1,39 0,82 0,68 -0,09 \n\nZug 0,29 0,34 0,42 0,42 +0,13 \n\nQuelle: BFS, Leerstehende Wohnungen am 1. Juni 2025 nach Kantonen vom 09. September 2025. \n\n \n\n3.3.2 Mietpreise \n\nDer durchschnittliche monatliche Mietpreis in der Schweiz lag 2023 bei rund Fr. 1 451.–. Obwal-\n\nden bewegt sich mit einem durchschnittlichen Mietpreis von Fr. 1 383.– leicht unter dem ge-\n\nsamtschweizerischen Durchschnitt. Die lokalen Unterschiede in Obwalden sind teilweise je \n\nnach Einwohnergemeinde oder Ortschaft sehr gross. Die durchschnittlichen Preise von 4,5 Zim-\n\nmerwohnungen (Neubau, durchschnittlicher Standard, gute Lage) bewegen sich in Engelberg \n\nund Wilen bei rund Fr. 2 400.– und bei Ortschaften wie Lungern oder Kerns Sand bei rund \n\nFr. 1 700.–. \n\n \n\nMietpreise / Vergleich Entwicklung Zentralschweizer Kantone   \n2015 2023 Zunahme in Prozent \n\nSchweiz Fr. 1 306.– Fr. 1 451.–  11  \n\nLuzern Fr. 1 305.–  Fr. 1 452.–  11  \n\nUri Fr. 1 156.– Fr. 1 260.–  9  \n\nSchwyz Fr. 1 534.– Fr. 1 695.–  10  \n\nObwalden Fr. 1 261.–  Fr. 1 383.–  10  \n\nNidwalden Fr. 1 436.–  Fr. 1 528.–   6  \n\nZug Fr. 1 816.–  Fr. 1 931.–   6  \n\nQuelle: BFS, Durchschnittlicher Mietpreis in Franken nach Bauperiode und Kanton, 17. Februar 2025. \n\n \n\n3.3.3 Finanzielle Wohnattraktivität \n\nDie Studie der Credit Suisse (CS) „Finanzielle Wohnattraktivität“ vom 25. Mai 2021 erläutert die \n\nfünf wichtigsten Faktoren zur Wohnattraktivität. Die Studie wird periodisch alle fünf Jahre aktua-\n\nlisiert. Die UBS als Nachfolgeinstitution der CS prüft noch, ob sie 2026 neue Zahlen veröffent-\n\nlicht. Die Studie der CS von 2021 zeigt, in welchen Kantonen das frei verfügbare Einkommen \n\nder Wohnbevölkerung am höchsten ist. Dabei werden obligatorische Abgaben (z.B. Steuern) \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 9 | 19 \n\nund Fixkosten, wie z.B. die Wohnkosten und die Krankenkassenprämien, berücksichtigt. Die \n\nWohnkosten sind besonders hoch gewertet, da sie im Durchschnitt elf Prozent des Budgets ei-\n\nnes Haushalts ausmachen. Bei einkommensschwächeren Haushalten (Jahreseinkommen unter \n\nFr. 59 000.–) beträgt der Anteil der Wohnkosten durchschnittlich rund ein Viertel. In der Studie \n\n2016 befand sich Obwalden noch auf Rang drei der wohngünstigsten Kantone. Gemäss der \n\nStudie von 2021 verlor Obwalden acht Plätze und lag im gesamtschweizerischen Mittelfeld auf \n\nPlatz elf. Massgeblich für den Rückgang sind die gestiegenen Wohnkosten und die Verbesse-\n\nrung der anderen Kantone bezüglich Steuern. Obwalden ist in Bezug auf die finanzielle \n\nWohnattraktivität insbesondere für Singles und Rentnerpaare attraktiv. Für eine Familie mit zwei \n\nKindern in der Kita sank Obwalden im gesamtschweizerischen Vergleich auf Rang 15. Im Zent-\n\nralschweizer Vergleich schneidet Obwalden für Familien mit zwei Kindern in der Kita hingegen \n\nnach wie vor am besten ab.  \n\n \n\n4. Zum Begriff bezahlbarer oder preisgünstiger Wohnraum  \n\n4.1 Mögliche Definitionen  \n\nDas Postulat Keiser bezweckt, dass es auch für nicht einkommensstarke junge Familien, ältere \n\nMenschen, Alleinerziehende usw. möglich sein soll, im Kanton Obwalden zu leben und sie ei-\n\nnen ihrem Budget entsprechenden bezahlbaren Wohnraum finden sollen. Mit dem Postulat wird \n\nein sozialpolitisches Ziel verfolgt, indem Wohnraum für einkommensschwächere resp. Einwoh-\n\nnerinnen und Einwohner mit einem durchschnittlichen Obwaldner Einkommen geschaffen wer-\n\nden soll.  \n\n \n\nEs gibt keine einheitliche Definition, was unter bezahlbarem oder preisgünstigem Wohnraum \n\nverstanden wird. Der Begriff wird oft mit gemeinnützigem Wohnraum gleichgesetzt, der sich \n\ndurch moderatere Mieten, geringeren Ausbaustandard oder das Alter des Gebäudes auszeich-\n\nnet (Definition gemäss Google/KI).  \n\nDer Bund definiert die Begriffe mit offenen Formulierungen (vgl. Aktionsplan Wohnungsknapp-\n\nheit des Runden Tischs vom 13. Februar 2024, Glossar, S. 17): \n\n- Bezahlbarer Wohnraum: Wohnraum wird als bezahlbar (oder auch erschwinglich) erachtet, \n\nwenn dessen Preis für einen Grossteil der Haushalte tragbar ist, d.h. in einem angemesse-\n\nnen Verhältnis zum Einkommen und zum Vermögen steht. \n\n- Preisgünstiger Wohnraum: Wohnraum wird dann als preisgünstig betrachtet, wenn er im \n\nVergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Einwohnergemeinde, im Quartier oder der Re-\n\ngion einen günstigen Preis aufweist. \n\n \n\nDie Definitionen des Bundes sind damit relativ und hängen von den lokalen Miet- bzw. Eigen-\n\ntumspreisen sowie von der Entwicklung des Einkommens ab. Zwecks Definition kann aber auch \n\nauf die altbewährte Faustregel „Ein Drittel des Einkommens“ abgestellt werden. Danach sollten \n\ndie Ausgaben der Bruttomiete (Miete inkl. Nebenkosten) maximal ein Drittel des Nettolohns \n\n(Lohn nach allen beruflichen Abzügen wie Pensionskassen- oder AHV-Beiträgen) ausmachen. \n\nWer auf Nummer sicher gehen will, rechnet mit einem Viertel des Nettolohns. \n\n \n\n4.2 Hilfsmittel für die Einwohnergemeinden \n\nIm Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) entwickelte die Hochschule Luzern \n\n(HSLU) in Zusammenarbeit mit emonitor AG den WohnKompass Gemeinde (dies im Rahmen \n\nder Aktualisierung des Baukastens „Preisgünstiger Wohnraum – Ein Baukasten für Städte und \n\nGemeinden“). Der WohnKompass unterstützt die Einwohnergemeinden dabei, ihren Wohnraum \n\ngezielter auf die Bedürfnisse der Bevölkerung auszurichten. Er bietet eine einfache, datenba-\n\nsierte Übersicht über die Struktur der in der Einwohnergemeinde ansässigen Haushalte und da-\n\nmit eine Grundlage für die Wohnraumplanung. Der Vergleich mit anderen Einwohnergemeinden \n\nund Grossregionen erlaubt zusätzlich eine grossräumigere Wohnraumstrategie. Er stellt aktu-\n\nelle Informationen zu den Haushalten in der Einwohnergemeinde zur Verfügung, unter anderem \n\nzu: \n\nhttps://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/86057.pdf\nhttps://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/86057.pdf\nhttps://www.nachfragemonitor.ch/gemeinden/\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 10 | 19 \n\n- Altersverteilung der Bevölkerung; \n\n- Haushaltstypen (z.B. Senioren in Einpersonenhaushalt, Familie mit zwei Kindern, etc.); \n\n- Haushaltsgrössen (Einpersonen-, Zweipersonen-, Vielpersonenhaushalte) \n\n- Belegungsstatus (Wohndichte); \n\n- Anteil der Haushalte, die sich einen bestimmten (geplanten) Mietzins leisten können; \n\n- Mietbelastung der Haushalte (Anteil der Bruttomiete am Bruttohaushaltseinkommen). \n\n \n\nDie Informationen sollen helfen, die Zusammensetzung der Haushalte im Einwohnergemeinde-\n\ngebiet zu verstehen und Wohnungsangebote besser einzuordnen. Die Einwohnergemeinden \n\nkönnen damit Vergleiche mit anderen Einwohnergemeinden, Quartieren oder Grossregionen \n\ndurchführen oder Planungsprojekte bewerten, indem sie deren Eignung für lokale oder auswär-\n\ntige Haushalte hinsichtlich soziodemographischer oder finanzieller Faktoren prüfen. Weiterge-\n\nhende Hilfestellungen bieten die Statistiken der Dienstleistungsunternehmen für die Immobilien-\n\nwirtschaft wie z.B. diejenige der Fahrländer Partner Raumentwicklung AG oder der Wüest Part-\n\nner AG. \n\n \n\n5. Politischer Kontext: Bisherige Vorstösse \n\nAn der Volksabstimmung vom 9. Februar 2020 lehnte Obwalden die eidgenössische Volksinitia-\n\ntive „Mehr bezahlbare Wohnungen“ und damit die Initiative für eine starke Förderung des ge-\n\nmeinnützigen Wohnbaus mit dem zweithöchsten Nein-Anteil der Kantone (72,7 Prozent) ab.  \n\n \n\nDer Kantonsrat behandelte die Grundanliegen des Postulats Keiser bereits im Rahmen der Dis-\n\nkussion zum Geschäftsbericht 2022 des Regierungsrats betreffend die Leitidee 7.1 („Der Kan-\n\nton fördert Massnahmen zur Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum“). Die CSP, damals \n\nebenfalls vertreten durch Kantonsrätin Helen Keiser-Fürrer, stellte den Antrag auf die parlamen-\n\ntarische Anmerkung, es seien mögliche Massnahmen zur Förderung der Sicherstellung von be-\n\nzahlbarem Wohnraum sowie zu deren Umsetzung zu unterstützen. Zur Begründung führte sie \n\nan, es könne nicht sein, dass der Kanton das Thema Sicherstellung von bezahlbarem Wohn-\n\nraum allein auf die Einwohnergemeinden abschiebe. Der Antrag wurde im Kantonsrat mit \n\n31 Stimmen zu 19 Stimmen (bei zwei Enthaltungen) abgelehnt (Wortprotokoll Kantonsrat, KR-\n\nSitzung vom 25./26. Mai 2023, S. 198 ff).  \n\n \n\n6. Politischer Kontext: Langfriststrategie 2032+ des Regierungsrats  \n\n6.1 „Attraktive Wohnangebote“ bieten  \n\nDer Regierungsrat sieht in seiner Langfriststrategie 2032+ vom 13. Juni 2022 unter dem strate-\n\ngischen Handlungsfeld 2 („Wir entwickeln und bilden uns mit Weitsicht“) vor, allen Generationen \n\nund insbesondere Familien attraktive Wohn-, Bildungs-, Arbeits- und Freizeitangebote zu bieten \n\n(Ziel 2.1). Im Fokus stehen alle Generationen, aber vor allem Familien. Aus Sicht des Regie-\n\nrungsrats ist für die Definition von attraktiven Wohnangeboten der Preis nur ein Aspekt. Für Fa-\n\nmilien oder die ältere Generation sind in diesem Zusammenhang auch folgende Punkte rele-\n\nvant:  \n\n- Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr; \n\n- Nähe zu Dienstleistungen (Einkaufen, Coiffeure, usw.); \n\n- Möglichkeit für Bewegung und soziale Kontakte; \n\n- Nähe zu Spielplätzen, Schulen, Sport- und Freizeitangeboten; \n\n- Alters-/Behindertengerechte Wohnungen; \n\n- ausreichend grosse Wohnungen mit Nebenräumen. \n\n \n\n6.2 Zum Ziel und Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu fördern (Langfriststrategie 2022+) \n\nDie Leitidee 7.1 in der vormaligen Langfriststrategie 2022+ sah vor, dass der Kanton Massnah-\n\nmen zur Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum mit zwei Stossrichtungen fördert:  \n\n- Erstens sollen Massnahmen gegen die Verknappung des Baulands aufgrund von Bauland-\n\nhortung und  \n\nhttps://www.bk.admin.ch/ch/d/pore/va/20200209/can629.html\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 11 | 19 \n\n- zweitens Massnahmen gegen die Verteuerung und Verknappung von Wohnraum umge-\n\nsetzt werden.  \n\n \n\nDie damalige Zielsetzung übernahm der Regierungsrat bewusst nicht mehr in die Langfriststra-\n\ntegie 2032+. Der Grund dafür war, dass der Kanton die Leitidee 7.1 und ihre Massnahmen \n\nschlicht nicht selbst erreichen konnte und der Regierungsrat sich nicht als zuständig erachtet. \n\nIm Anhang des Berichts des Regierungsrats zur Langfriststrategie 2032+ vom 13. Juni 2022 \n\n(KR-Geschäftsnr. 32.22.07), welcher die Beurteilung der strategischen Leitideen der Langfrist-\n\nstrategie 2022+ enthält, wird das Ziel deshalb als teilweise erreicht ausgewiesen, mit dem Ver-\n\nmerk „weiterverfolgen“. Dies ist in geeigneter Weise bei der Weiterentwicklung des kantonalen \n\nRichtplans (vgl. nachstehend Ziff. 7) beachtlich.  \n\n \n\n7. Vorgaben im kantonalen Richtplan 2019 \n\nVorgaben finden sich auch im kantonalen Richtplan 2019: Gemäss Kapitel B Raumentwick-\n\nlungsstrategie sollen die Einwohnergemeinden bei ihren Planungen die Bedürfnisse junger Fa-\n\nmilien und älterer Menschen an zentralen Lagen berücksichtigen. Der Kanton unterstützt die \n\nEinwohnergemeinden bei der Bereitstellung des Wohnraums für diese Zielgruppen.  \n\n \n\nDer Bund (UVEK) forderte den Kanton Obwalden bereits 2020 auf, in einer nächsten Richtplan-\n\nanpassung den kantonalen Richtplan „mit konkreten Massnahmen zur Sicherstellung eines \n\nWohnraumangebots für alle Bedürfnisse, insbesondere auch des preisgünstigen Wohnungs-\n\nbaus, zu ergänzen“. Der Auftrag des UVEK geht damit über die Sicherstellung von preisgünsti-\n\ngem bzw. bezahlbarem Wohnraum hinaus und umfasst „alle Bedürfnisse“. In seinem Beschluss \n\nvom 7. Dezember 2021 (Nr. 231) sah der Regierungsrat in seiner Priorisierung der Aufgaben \n\ndes kantonalen Richtplans 2019 die Umsetzung dieser Forderung als zweite Priorität vor. Das \n\nThema ist für den Bund jedoch weiterhin wichtig. So wiederholte das UVEK in seinem Be-\n\nschluss vom 19. April 2024 noch einmal seinen Auftrag. Das Bau- und Raumentwicklungsde-\n\npartement (Amt für Raumentwicklung und Energie) plant, 2026 mit den Arbeiten zu starten. Um \n\nden Richtplan anpassen zu können, muss die Thematik zuerst aufgearbeitet werden. Die Vor-\n\ngabe des Bundes ist allgemein gehalten und in der Umsetzung eine Herausforderung.  \n\n \n\n \n\nIII. Fördermassnahmen: Interkantonaler Vergleich  \n\n8. Übersicht \n\nDer Vergleich mit anderen Zentralschweizer Kantonen dient der Auslegeordnung. So geht ins-\n\nbesondere das Gesetz über die Förderung des preisgünstigen Wohnraums (Wohnraumförde-\n\nrungsgesetz, WRFG [NG 751.3]) des Kantons Nidwalden weiter als das aktuelle Obwaldner Ge-\n\nsetz über die Wohnbau- und Eigentumsförderung (kWEG; GDB 880.1). Der Kanton Zug sieht \n\neine noch weitgehendere Unterstützung vor, verfügt aber auch über andere finanzielle Ressour-\n\ncen als Obwalden. Die Kantone Luzern, Uri und Schwyz sind hingegen zurückhaltend mit staat-\n\nlicher Unterstützung und sehen die Einwohnergemeinden in der Pflicht.  \n\n \n\n9. Kanton Nidwalden  \n\nDas WRFG von 2017 verfolgt drei Leitgedanken:  \n\n- Schaffung von Rahmenbedingungen: Der Staat tritt nicht als Akteur auf dem Immobilien-\n\nmarkt auf. Er kauft kein Land und keine Immobilien und tritt nicht als Bauherr in Erschei-\n\nnung. Er schafft aber günstige Rahmenbedingungen, damit preisgünstiger Wohnraum in \n\nNidwalden entstehen und erhalten bleiben kann. Dank dieser marktnahen Lösung sollen \n\nungewünschte Marktverzerrungen verhindert werden.  \n\nhttps://www.ow.ch/_docn/307891/Erlaeuternder_Bericht_zur_Langfriststrategie_2032.pdf\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 12 | 19 \n\n- Schaffen von Möglichkeiten statt Verpflichtung: Niemand wird mit dem WRFG verpflichtet, \n\npreisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Ist der Bedarf für solche Wohnungen vorhanden, so \n\nexistieren aber Möglichkeiten und Anreize, diese zu realisieren.  \n\n- Föderaler Ansatz: Die Einwohnergemeinden entscheiden, ob Projekte zur Schaffung von \n\npreisgünstigem Wohnraum realisiert werden sollen und können. Die Rolle des Kantons be-\n\nsteht darin, den Einwohnergemeinden im Rahmen der Gesetzgebung Instrumente zur Ver-\n\nfügung zu stellen, damit diese über die erforderlichen Möglichkeiten verfügen. \n\n \n\nDas WRFG sieht folgende Instrumente vor, um die Einwohnergemeinden dabei zu unterstützen, \n\nbei Bedarf die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum zu fördern: \n\n- Beteiligung: Der Kanton und/oder die Gemeinde können sich kapitalmässig oder mitglied-\n\nschaftlich an Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus beteiligen. \n\n- Übertragung von Land im Baurecht: Der Kanton/die Einwohnergemeinde können Grundstü-\n\ncke im Baurecht an Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus übertragen. \n\n- Zone mit Nutzungsbonus für Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus: Einwohnerge-\n\nmeinden können mittels Zonenplanung dafür sorgen, dass Organisationen des gemeinnüt-\n\nzigen Wohnbaus in bestimmten Zonen höher oder dichter bauen dürfen (Nutzungsbonus).  \n\n- Vereinbarungen über preisgünstigen Wohnraum: Einwohnergemeinden können Vereinba-\n\nrungen mit Grundeigentümern über preisgünstigen Wohnraum abschliessen.  \n\n \n\n10. Kanton Luzern \n\nIm Kanton Luzern werden gestützt auf das Gesetz über Wohnbau- und Eigentumsförderung \n\n(SRL 897) keine neuen Hilfen mehr zugesichert. Die noch laufenden Geschäfte werden bis zur \n\nRückzahlung der Subventionen geführt. Der Kanton Luzern sieht allgemein die Förderung von \n\npreisgünstigen Wohnungen primär in der Zuständigkeit der Einwohnergemeinden.  \n\n \n\nDas Luzerner Stimmvolk nahm am 27. September 2020 die Volksinitiative „Fair von Anfang an, \n\ndank transparenter Vormiete!“ an. Aufgrund der tiefen Leerwohnungsziffer erliess der Regie-\n\nrungsrat per 1. November 2021 eine Formularpflicht (SRL 899). Seit die Vermieterinnen und \n\nVermieter im Kanton Luzern den Mietpreis der Vormieter offenlegen müssen, fechten mehr Mie-\n\nterinnen und Mieter den Mietpreis an.  \n\n \n\n11. Kanton Uri \n\nDer Kanton Uri vergibt keine neuen Zusicherungen für die Wohnbau- und Eigentumsförderung. \n\nHingegen werden Wohnbausanierungen im Berggebiet mit Beiträgen unterstützt, sofern be-\n\nscheidene finanzielle Verhältnisse vorliegen. \n\n \n\n12. Kanton Schwyz  \n\nDer Kanton Schwyz hob das Gesetz über die Wohnbau- und Eigentumsförderung am 1. April \n\n2018 auf. Der Regierungsrat sieht aktuell aufgrund der Tatsache, dass der Kantonsrat im Jahr \n\n2017 die Aufhebung des Gesetzes beschloss und der Souverän dieser Aufhebung an einer \n\nVolksabstimmung deutlich zustimmte, davon ab, aktiv in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Die \n\nRolle des Kantons beschränkt sich auf die Schaffung von günstigen Rahmenbedingungen, da-\n\nmit Einwohnergemeinden, welche den heterogenen Wohnungsmarkt besser kennen, zielgerich-\n\ntete Massnahmen ergreifen können. \n\n \n\n13. Kanton Zug  \n\nMit dem Gesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFG; BGS 851.211) ver-\n\nfügt der Kanton Zug über folgende Instrumente:  \n\n- Für Private: Im Kanton Zug sind rund 1 900 Wohnungen dem kantonalen Wohnraumförde-\n\nrungsgesetz (WFG) unterstellt. Für diese Wohnungen gilt die Kostenmiete, d.h. mit dem \n\nMietzins darf kein Gewinn erwirtschaftet werden. Zusätzlich kann der Kanton Haushalte, \n\nwelche die Anforderungen erfüllen, mit Mietzinszuschüssen unterstützen. Diese geförderten \n\nhttps://srl.lu.ch/app/de/texts_of_law/897\nhttps://srl.lu.ch/app/de/texts_of_law/899\nhttps://bgs.zg.ch/app/de/texts_of_law/851.211\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 13 | 19 \n\nWohnungen werden von gemeinnützigen, aber auch von privaten und institutionellen Bau-\n\nträgerschaften angeboten. Der Kanton fördert im Rahmen des WFG auch den Bau und den \n\nErwerb von Wohneigentum für Personen, welche über ein mittleres Einkommen verfügen. \n\nAufgrund der aktuellen Preissituation auf dem Wohnungsmarkt können die aktuell gelten-\n\nden Bedingungen für die Wohneigentumsförderung jedoch kaum erfüllt werden. \n\n \n\n- Für Bauträgerschaften: Die kantonale Wohnraumförderung berät und unterstützt Bauträger-\n\nschaften bei der Realisierung von preisgünstigem Wohnraum. Sowohl gemeinnützige als \n\nauch private Bauträgerschaften können Wohnungen dem WFG unterstellen. In solchen \n\nWohnungen können Haushalte mit geringem Einkommen und Vermögen vom Kanton durch \n\nBeiträge unterstützt werden (Subjekthilfe). Projekte für innovative Wohnformen im Alter wer-\n\nden vom Kanton mit Beiträgen gefördert. Damit Wohnungen dem WFG unterstellt werden \n\nkönnen, sind verschiedene kantonale Vorgaben einzuhalten (z.B. maximale Anlagekosten \n\nund Qualität der Wohnungen). Der Kanton verfügt den preisgünstigen Wohnraum für \n\n20 Jahre und sichert ihn mit einem Vorkaufsrecht. Nach Ende der Laufzeit kann dieses mit \n\neiner Leistungsvereinbarung für jeweils zehn Jahre verlängert werden. Während der Förde-\n\nrung kontrolliert der Kanton die Mietzinse regelmässig. \n\n \n\n \n\nIV. Aufträge im Postulat Keiser und mögliche Massnahmen  \n\n14. Grundauftrag  \n\nMit dem Postulat Keiser wird der Regierungsrat beauftragt,  \n\n- umgehend verschiedene Massnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu  \n\nevaluieren und das aus dieser Analyse erworbene Wissen den Einwohnergemeinden zur \n\nVerfügung zu stellen und  \n\n- die Massnahmen in seinem Zuständigkeitsbereich so rasch als möglich umzusetzen. \n\n \n\n15. Austausch mit den Einwohnergemeinden  \n\nDer Regierungsrat diskutierte mögliche Massnahmen anlässlich seiner Klausur vom 27. August \n\n2024 und beauftragte das Volkswirtschaftsdepartement, mit den Einwohnergemeinden im Rah-\n\nmen eines runden Tischs deren Bedürfnisse zu klären. Am 31. Januar 2025 und 14. November \n\n2025 fanden entsprechende Sitzungen statt. Ausser der Einwohnergemeinde Lungern waren \n\nalle Einwohnergemeinden des Sarneraatals und Engelberg vertreten. Die Einwohnergemeinde \n\nLungern teilte im Vorfeld mit, dass sie auf eine Teilnahme verzichtet, dies wegen der aus ihrer \n\nSicht mangelnden Einflussmöglichkeiten auf das Thema bezahlbarer Wohnraum.  \n\n \n\nDie Erarbeitung von Grundlagen für das Schaffen von bezahlbarem Wohnraum ist in erster Li-\n\nnie eine kommunale Aufgabe. Die Diskussionen aus den Sitzungen vom 31. Januar 2025 und \n\n14. November 2025 zeigten, dass die Situation je nach Einwohnergemeinde sehr unterschied-\n\nlich ist. Für die Einwohnergemeinden ist wichtig, dass der Kanton mit ihnen in die gleiche Rich-\n\ntung arbeitet. Sie sehen kein einfaches Rezept für günstigen Wohnraum. Die öffentliche Hand \n\nhabe u.a. einen Einfluss bei der Planung, Innenentwicklung, Raum und Vorschriften. Grund-\n\nsätzlich ist ein Eingriff in das Eigentumsrecht aus Sicht der Einwohnergemeinden politisch nicht \n\ngewünscht und wäre für den Kanton eher schädlich. Auf Wunsch der Einwohnergemeinden hin \n\nerarbeitete das Volkswirtschaftsamt im Sinne einer Dienstleistung einen Leitfaden. Dieser zeigt \n\nauf, wie die Ziele des günstigen Wohnungsbaus erreicht werden könnten (Prozesse, Qualität, \n\nInfoveranstaltungen oder andere Ansätze usw.). Er wurde mit den Vertreterinnen und Vertretern \n\ndes runden Tischs konsolidiert und ist unter dem Stichwort „bezahlbarer Wohnraum“ auf der \n\nWebseite des Kantons aufgeschaltet.  \n  \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 14 | 19 \n\n16. Bericht zu den im Postulat Keiser vorgeschlagenen Massnahmen  \n\n16.1 Schaffung eines Gesetzes über die Förderung des preisgünstigen Wohnraums \n\nDas Postulat Keiser schlägt vor, in Anlehnung an die Lösung im Kanton Nidwalden (vgl. vorne \n\nZiff. 9) ein Gesetz über die Förderung des preisgünstigen Wohnraums zu schaffen.  \n\n \n\n16.1.1 Aktuelle kantonale Gesetzesgrundlagen \n\nDer Kanton richtete seit 1992 staatliche Massnahmen gestützt auf das kWEG aus. Das kWEG \n\nbezweckt die Förderung günstigen Wohnraums, insbesondere für Bevölkerungskreise in be-\n\nscheidenen finanziellen Verhältnissen, und des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum. Zu \n\ndiesem Zweck kann der Kanton je nach Wohnungsmarkt und Wirtschaftslage gemäss Art. 1 \n\nAbs. 2 kWEG: \n\n- den Bau preisgünstiger Wohnungen fördern; \n\n- die Erneuerung bestehender Wohnungen unterstützen; \n\n- die Wohnverhältnisse in Berggebieten verbessern; \n\n- den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum fördern. \n\n \n\nDie Unterstützung wird in der Verordnung über die Wohnbau- und Eigentumsförderung \n\n(GDB 880.11) konkretisiert. Danach beteiligt sich der Kanton durch die Ausrichtung von Zusatz-\n\nverbilligungen an den Massnahmen gemäss dem eidgenössischen WEG. Aus der damaligen \n\nBotschaft des Regierungsrats zum Entwurf eines Gesetzes über die Wohnbau- und Eigentums-\n\nförderung, zur Verordnung über die Verbesserung der Wohnverhältnisse in Berggebieten sowie \n\nzur Verordnung über die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 24. März 1992 (Nr. 22.92.02) \n\nist ersichtlich, dass 1992 die kantonale Anschlussgesetzgebung zum WEG geschaffen wurde, \n\num die Leistungen des Bundes zur Wohnbau- und Eigentumsförderung in vollem Umfang aus-\n\nzuschöpfen. Der Kreis der berechtigten Beitragsempfänger war identisch mit der Bundesgesetz-\n\ngebung.  \n\n \n\n16.1.2 Gesetzgebungsbedarf, Grundlagen und Haltungen dazu  \n\nBisher sah der Kanton gestützt auf das kWEG Fördermöglichkeiten vor. Das Programm wurde \n\nin den letzten Jahren kaum mehr beansprucht und das letzte Unterstützungsprojekt endete \n\n2024. Das kWEG und die Verordnung über die Wohnbau- und Eigentumsförderung sind über-\n\nholt und könnten grundsätzlich aufgehoben werden. Ein Anpassungsbedarf (Totalrevision) \n\nergibt sich nur, wenn der Kanton eigene Förderinstrumente für den bezahlbaren Wohnraum \n\nschaffen will.  \n\n \n\nDas kWEG stützt sich auf Art. 33 der Kantonsverfassung (KV; GDB 101.0), welcher die Sozial-\n\nhilfe regelt. Danach fördern Kanton und Gemeinden die Wohlfahrt und die soziale Sicherheit \n\ndes Volkes (Abs. 1). Die Aufgaben und Zuständigkeit des Kantons und der Gemeinden bezüg-\n\nlich des Vormundschaftswesens, des Fürsorgewesens und der sozialen Einrichtungen werden \n\ndurch Gesetz geregelt (Abs. 2). Eine Förderung des sozialen Wohnungsbaus – im Sinne einer \n\nöffentlichen Aufgabe – bedarf somit einer gesetzlichen Grundlage. Die Grundlage muss nicht \n\nzwingend in einem kantonalen Gesetz enthalten sein; sie kann auch in einem Gemeinderegle-\n\nment erlassen werden. Im Gegensatz zu Obwalden enthält z.B. die Verfassung des Kantons \n\nNidwalden (NG 111) in Kapitel 2.3 „Fürsorge und Sozialversicherung“ eine klarere Regelung: \n\nArt. 27 hält unter dem Titel „Wohnungsfürsorge“ fest, dass für das Wohnungswesen die Ge-\n\nmeinden zuständig sind (Abs. 1) und der Kanton für die Förderung des Wohnungsbaus einheitli-\n\nche gesetzliche Bestimmungen erlassen und ihn mit Beiträgen unterstützen kann (Art. 2).  \n\n \n\nDie erste Einschätzung der Vertreterinnen und Vertreter des runden Tischs dazu, ob ein neues \n\nkantonales Fördergesetz nötig ist, fiel nicht einheitlich aus. Das Thema bezahlbarer Wohnraum \n\nist je nach Einwohnergemeinde von unterschiedlicher Brisanz. Zentral für die Einwohnerge-\n\nmeinden ist, dass ein mögliches Rahmengesetz Kann-Formulierungen enthalten müsste und \n\ndie Gemeindeautonomie erhalten bleibt.  \n\nhttps://gdb.ow.ch/app/de/quick_search/systematic/direct/38849/d974abd97084770ada4611cee7e624a4\nhttps://gdb.ow.ch/app/de/texts_of_law/880.11\nhttps://gdb.ow.ch/app/de/texts_of_law/880.11\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 15 | 19 \n\n \n\nDer Regierungsrat ist bereit, die Erarbeitung eines kantonalen Fördergesetzes in Auftrag zu ge-\n\nben. Vorab müssen in einem ersten Schritt die Erkenntnisse aus den Arbeiten zur Anpassung \n\ndes Richtplans einfliessen, dies unter Einbezug der involvierten Partner (u.a. Einwohnergemein-\n\nden; partizipativer Prozess). Noch offen ist, ob für das Förderprogramm die Revision des kWEG \n\nnötig ist, oder ob die Lösungen in einem Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz sachgerech-\n\nter wären.  \n\n \n\n16.2 Mögliche Vereinfachungen oder Beschleunigungen im Baubewilligungsverfahren  \n\nAm runden Tisch mit den Einwohnergemeinden wurden die Einsprache- und Beschwerdever-\n\nfahren thematisiert, welche Bauprojekte blockieren. Im Kanton kann die grosse Mehrheit der \n\nBaugesuche ohne Einsprachen oder Beschwerden behandelt werden. Bei Gesuchen, gegen \n\ndie Einsprachen erhoben und mit Beschwerde weitergezogen werden, entstehen aber auch in \n\nObwalden Verzögerungen.  \n\n \n\nDie Frage, ob im Einspracheverfahren Kosten überbunden werden können, um potenzielle Ein-\n\nsprechende davon abzuhalten, Einsprache zu erheben und die Verfahren zu vereinfachen bzw. \n\nzu beschleunigen, taucht in der Praxis immer wieder auf. Im neuen Planungs- und Baugesetz \n\n(PBG) wurde deshalb in Art. 126 Abs. 3 eine Bestimmung aufgenommen, welche die nach den \n\ngeltenden Bundesvorgaben und der Rechtsprechung des Bundesgerichts vorhandenen Mög-\n\nlichkeiten darlegt (vgl. Entwurf neues Planungs- und Baugesetz [PBG] und Botschaft zu \n\nArt. 126 Abs. 3, S. 126 [22.25.05], Stand: 4./5. Dezember 2025): \n"3 Einer Einsprecherin oder einem Einsprecher werden amtliche Kosten des Einspracheverfah-\n\nrens überbunden, wenn die Einsprache mutwillig, trölerisch oder sonst wie rechtsmissbräuchlich \n\nerfolgt." \n\n \n\nEinsprachen sind Ausfluss des verfassungsmässigen Anspruchs auf Gewährung des rechtli-\n\nchen Gehörs. Einsprechenden dürfen grundsätzlich keine Kosten überbunden werden (BGE \n\n143 II 467). Unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchsverbots ist es jedoch zulässig, bei \n\nmutwilligen, trölerischen oder sonst rechtsmissbräuchlichen Einsprachen die amtlichen Kosten \n\ndes Einspracheverfahrens zu überbinden (BGE 143 II 467). Wie die Praxis in anderen Kanto-\n\nnen zeigt, gelangen derartige Regelungen – wenn überhaupt – nur selten zur Anwendung. Ihr \n\nZweck besteht vielmehr in der Signalwirkung. Aus diesem Grund wurde sie auch im Kanton ins \n\nPBG aufgenommen.  \n\n \n\nIn diesem Zusammenhang zu erwähnen ist das an den Bundesrat überwiesene Postulat Müller \n\n„Keine Gratisverzögerungen von rechtskonformen Bau- und Planungsprojekten“ (23.3918). Da-\n\nrin wird der Bundesrat beauftragt, zu prüfen, ob durch eine entsprechende Anpassung von \n\nArt. 33 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) die gesetzliche Grundlage für ein massvol-\n\nles Kostenrisiko bei Einsprachen geschaffen werden kann.  \n\n \n\n16.3 Errichtung eines Wohnraumfonds für gemeinnützigen Wohnungsbau  \n\nMit der Bildung von Fonds werden finanzielle Steuermittel für einen bestimmten Verwendungs-\n\nzweck gebunden und dürfen nicht anderweitig verwendet werden. Als Voraussetzung für einen \n\nsolchen Fonds müsste gestützt auf Art. 49 des Finanzhaushaltgesetzes (FHG; GDB 610.1) eine \n\nRechtsgrundlage geschaffen werden, in welcher der Zweck, die Finanzierung und Entnahme, \n\ndie Maximalbeträge und die Verzinsung geregelt würden. Es ist davon auszugehen, dass für \n\neine kantonsweite Wirkung erhebliche Mittel benötigt würden und – je nach Ausgestaltung der \n\nUnterstützungsform – mit einem umfangreichen administrativen Aufwand zu rechnen wäre. Die \n\nerhoffte Wirkung der vorgeschlagenen Massnahme zur Erhöhung des Wohnraumangebots (Er-\n\nhöhung Leerwohnungsziffer) ist jedoch fraglich. Zudem sprechen aus Sicht des Regierungsrats \n\ndie finanziellen Perspektiven des Kantons gegen die Einrichtung eines solchen Fonds. \n\n \n\nhttps://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20233918\nhttps://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20233918\nhttps://gdb.ow.ch/app/de/texts_of_law/610.1\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 16 | 19 \n\n16.4 Unterstützung bei der Errichtung von Wohnbaugenossenschaften  \n\nEine Genossenschaft kann relativ einfach gegründet werden und verschiedene Verbände bie-\n\nten bereits Unterstützungsangebote an, wie z.B. die Bereitstellung von Musterstatuten, so dass \n\nkeine weiteren Unterstützungsmassnahmen nötig sind.  \n\n \n\nOb der Kanton und die Einwohnergemeinden die Errichtung von Wohnbaugenossenschaften \n\nfinanziell unterstützen, hängt von den Regelungen des noch zu schaffenden kantonalen oder \n\nkommunalen Fördergesetzes ab (vgl. vorne Kapitel 16.1.2).  \n\n \n\n16.5 Einführung eines Prozentsatzes zur Festsetzung preisgünstiger, neu erstellter  \n\nWohnungen in Verdichtungsgebieten  \n\nEine effektive und für den Staat kostenneutrale Massnahme zur Förderung von preisgünstigem \n\nWohnraum ist die Festlegung einer Mindestzahl bzw. eines minimalen Anteils von gemeinnützi-\n\ngem Wohnraum in einem bestimmten Gebiet. Dies kann entweder als Ausnützungsbonus im \n\nRahmen eines Quartierplans oder durch die Festlegung eines Mindestanteils für den gemein-\n\nnützigen Wohnungsbau einer bestimmten Zone umgesetzt werden. Ausserdem können die Ein-\n\nwohnergemeinden eine entsprechende Bestimmung in einem verwaltungsrechtlichen Vertrag \n\ngemäss Art. 28a des Baugesetzes (BauG; GDB 710.1) bzw. Art. 56 und Art. 122 Abs. 4 neues \n\nPBG einfordern. Dies ist insbesondere bei Neu- und Aufzonungen möglich. Voraussetzung für \n\neinen Ausnützungsbonus im Quartierplan ist eine Grundlage im kantonalen Baurecht. Diese \n\nfehlt aktuell. Mindestanteile für gemeinnützigen Wohnungsbau in bestimmten Zonen könnten \n\ndie Einwohnergemeinden in ihren Bau- und Zonenreglementen schon heute verlangen. Der \n\nKanton forderte von den Einwohnergemeinden bereits im Rahmen der Masterplanung (Vorstufe \n\nzur Totalrevision der kommunalen Nutzungsplanungen) konzeptionelle Aussagen zum Umgang \n\nmit dem gemeinnützigen Wohnbau ein. Mehrere Einwohnergemeinden haben in ihrem Master-\n\nplan Areale bezeichnet, die dafür geeignet sind. Allerdings ist eine solche Massnahme ohne Be-\n\nlegungsvorschriften und Kontrolle der Mietkosten kaum nachhaltig. \n\n \n\nAus Sicht des Regierungsrats würde die Einführung eines Prozentsatzes zur Festsetzung preis-\n\ngünstiger Wohnungen einer gesetzlichen Grundlage bedürfen und zudem einen Eingriff in die \n\nEigentumsgarantie bedeuten. Geprüft werden könnte, ob kantonale Massnahmen analog der \n\nLösung im Kanton Nidwalden oder anderen Kantonen möglich sind. \n\n \n\n16.6 Einführung einer Formularpflicht  \n\nIm Postulat Keiser wird auf die Möglichkeit einer Formularpflicht hingewiesen, wie sie der Kan-\n\nton Luzern kennt. Im Falle eines Wohnungsmangels können die Kantone zusätzlich das Formu-\n\nlar zur Mitteilung des Anfangsmietzinses für obligatorisch erklären (vgl. Art. 270 Abs. 2 Obligati-\n\nonenrecht [OR; SR 220]). Gemäss Postulat Keiser könnte die Mitteilung des Anfangsmietzinses \n\ngünstige Bestandesmieten sichern.  \n\n \n\nDer Bundesrat schlug bereits 2015 eine schweizweit geltende Formularpflicht vor, was damals \n\nvom Parlament abgelehnt wurde. 2025 verfügten neun Kantone über die rechtlichen Grundla-\n\ngen für eine vollständige oder teilweise Formularpflicht (Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, \n\nNeuenburg, Wallis, Waadt, Zug und Zürich). Die Massnahme ist ebenfalls im Aktionsplan aufge-\n\nführt. Zu bedenken ist, dass die Formularpflicht allein noch nicht zur Sicherung der Bestandes-\n\nmiete führt. Die damit erwirkte Informationspflicht dient zwar der Erhöhung der Transparenz auf \n\ndem Mietwohnungsmarkt und kann eine präventive, preisdämpfende Wirkung entfalten. Der An-\n\nfangsmietzins muss jedoch nach wie vor angefochten werden. Mit der Formularpflicht allein ist \n\nkeine erleichterte Anfechtung des Anfangsmietzinses verbunden. Zudem wird durch das Formu-\n\nlar nur der Mietzins des Vormietverhältnisses offengelegt. Dieser kann aber oftmals losgelöst \n\nvom Marktpreis einer bestimmten Wohnung sein, z.B. wenn der vorherige Mietvertrag vor \n\n20 Jahren geschlossen wurde. Die zu diesem Zeitpunkt vereinbarte Miete wird um einiges tiefer \n\nliegen, als diejenigen anderer Wohnungen im selben Gebäude, welche mehrere Mieterwechsel \n\nhttps://gdb.ow.ch/app/de/texts_of_law/710.1\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 17 | 19 \n\nwährend derselben Periode zu verzeichnen hatten. Die Frage, welcher Mietzins nun gerechtfer-\n\ntigt ist, lässt sich durch die Einführung der Formularpflicht nicht beantworten. \n\n \n\n16.7 Prüfung neuer Modelle, um die Mietwohnungen anhand ihrer Fläche an geeignetere \n\nHaushaltsgrössen zu vermieten  \n\nDas Postulat Keiser verweist zur Begründung der vorgeschlagenen Massnahme darauf, dass \n\nlangjährige Mieterinnen und Mieter oft nach dem Auszug der Kinder in zu grossen Wohnungen \n\nbleiben würden, da sie dort weniger Miete zahlen als in einer neuen, kleineren Wohnung. Es \n\ngäbe Modelle, dass ein Vermieter dem Mieter eine kleinere Wohnung in der gleichen Überbau-\n\nung zum Preis der Miete pro m2 der bisherigen Wohnung anbiete. Oder es bleiben Eigentüme-\n\nrinnen und Eigentümer in ihren zu grossen, nicht altersgerecht eingerichteten Häusern, da es \n\nan günstigen Alterswohnungen mangle.  \n\n \n\nModelle wie bspw. eine Tauschbörse können eine gute Lösung sein. Sie wurden auch am run-\n\nden Tisch mit den Einwohnergemeinden diskutiert. Wichtig für die Wohnungssuche ist das per-\n\nsönliche Netzwerk, gerade in einem kleinen, ländlichen Kanton wie Obwalden. Fraglich war, ob \n\ndies eine staatliche Leistung sein muss oder ob nicht der Markt selbst Lösungen hervorbringt. \n\nFraglich war auch, ob der Markt in Obwalden z.B. für eine Tauschbörse genügend gross ist. \n\nAus Sicht des Regierungsrats ist es nicht Aufgabe des Kantons, neue Modelle einzuführen, da \n\ndie staatlichen Möglichkeiten begrenzt sind (Vertrags- und Eigentumsfreiheit). Erfahrungswerte \n\nzeigen, dass entsprechende innovative Modelle aus dem Markt entstehen.  \n\n \n\n16.8 Prüfung neuer marktwirtschaftlicher Instrumente  \n\nDas Postulat Keiser schlägt vor, preisgünstige Wohnungen zu fördern, z.B. durch einen Ausnut-\n\nzungsbonus, wie dies Ständerat Michel in seiner Motion verlange. Danach solle eine Eigentü-\n\nmerin oder ein Bauherr einen Anreiz zur Verdichtung erhalten, das Grundstück könne intensiver \n\ngenutzt werden und das erlaube, preisgünstige Wohnungen zu finanzieren. Kantone könnten in \n\nihren Richtplänen Gebiete für eine verstärkte Verdichtung im Siedlungsgebiet sowie Zonen für \n\nden gemeinnützigen Wohnungsbau mit Ausnützungsboni bezeichnen. Damit solle der gemein-\n\nnützige Wohnungsbau gefördert werden (Motion 23.3672 Michel vom 13. Juni 2023, „Mit Ver-\n\ndichtung und gemeinnützigem Wohnungsbau gegen die Wohnungsnot"). Der Ständerat nahm \n\ndie Motion am 20. September 2023 an, der Nationalrat lehnte sie am 11. März 2024 ab.  \n\n \n\nEine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen stellt hohe Anforderungen an die Planung. \n\nWie in der Motion Michel richtig festgestellt wurde, kann der gemeinnützige Wohnungsbau zu \n\neiner höheren Akzeptanz für eine Verdichtung der Siedlungen beitragen. Eine grössere Dichte \n\nallein ist kein Garant für tiefere Wohnungskosten. Einhergehend mit einer Verdichtung müssten \n\nVorgaben zur Wohnungsgrösse gemacht werden, um eine mögliche Voraussetzung für tiefere \n\nWohnungsmieten zu schaffen. Die zielführende Zuständigkeit dafür liegt allerdings bei den Ein-\n\nwohnergemeinden und nicht beim Kanton. Ortsbaulich sind generelle, zusätzliche Dichtebestim-\n\nmungen eher zurückhaltend zu handhaben. Sie können zu sehr hohen Dichten führen, die aus \n\nnachbarschaftlicher und ortsbaulicher Sicht durchaus problematisch werden können. Zudem \n\nkönnen, je nach Marktsituation, die Preise trotzdem übermässig ansteigen. Der Regierungsrat \n\nist jedoch gegenüber einer Prüfung neuer marktwirtschaftlicher Instrumente offen, dies in Anleh-\n\nnung an Lösungen im Kanton Nidwalden oder in anderen Kantonen.  \n\n \n\n16.9 Umsetzung von Massnahmen zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum bei  \n\nkantonseigenen Liegenschaften  \n\nSelbst hat der Kanton nur wenige Liegenschaften, die er zur Sicherung von bezahlbarem \n\nWohnraum entwickeln könnte. Aus Sicht des Regierungsrats sind bei den betroffenen eigenen \n\nLiegenschaften jedoch im Einzelfall der Grundsatzentscheid betreffend Vergabe im Baurecht \n\ninkl. Bedingungen zu bezahlbarem Wohnraum zu prüfen. \n\n \n\nhttps://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/amtliches-bulletin/amtliches-bulletin-die-verhandlungen?SubjectId=62023\nhttps://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/amtliches-bulletin/amtliches-bulletin-die-verhandlungen?SubjectId=62023\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 18 | 19 \n\n \n\nV. Fazit  \n\n17. Komplexität des Wohnungsmarkts  \n\nEin funktionierender Wohnungsmarkt ist von grosser gesellschaftlicher Bedeutung. Er ist Vor-\n\naussetzung für eine gute Wohnungsversorgung, aber auch für eine dynamische Wirtschafts-\n\nentwicklung, die Verfügbarkeit der Arbeitskräfte und letztlich auch der Standortattraktivität des \n\nKantons und der Einwohnergemeinden. Die Bereitstellung von Wohnraum erfolgt in erster Linie \n\nüber den Markt. Insbesondere für Personen mit spezifischen Wohnbedürfnissen (z.B. ältere \n\nPersonen und Familien) und/oder mit begrenzten finanziellen Möglichkeiten ist es in den letzten \n\nJahren schwieriger geworden, eine passende Wohnung zu finden. Nebst politischen Vorstössen \n\ngibt es zum Thema Wohnungsknappheit diverse Studien von Banken, Immobilienberatern und \n\navenir suisse oder auch der Aktionsplan Wohnungsknappheit des Runden Tischs vom 13. Feb-\n\nruar 2024, welche diverse Lösungsvorschläge anbieten.  \n\n \n\nJe nach Region unterscheiden sich Angebot und Nachfrage sehr stark. Dafür zu sorgen, dass \n\ngenügend angemessener Wohnraum zu zahlbaren Bedingungen und am richtigen Ort vorhan-\n\nden ist, ist eine komplexe Aufgabe. Das Wohnungswesen ist mit vielen anderen Politikberei-\n\nchen (nachhaltige Entwicklung, Klimaziele, Sozialwesen, Umsetzung der Revision des Raum-\n\nplanungsgesetzes, erste Etappe [RPG1] oder Zweitwohnungsgesetz usw.) eng verknüpft. Da \n\ndie Wohnraumversorgung marktwirtschaftlich organisiert ist, sind dem staatlichen Handeln \n\nGrenzen gesetzt. Die Erstellung von Wohnraum ist in erster Linie eine privatwirtschaftliche Auf-\n\ngabe. Die öffentliche Hand beeinflusst einen Teil der Rahmenbedingungen. \n\n \n\n18. Einflussmöglichkeiten  \n\nAus Sicht des Regierungsrats besteht zwar Handlungsbedarf, die Kompetenz zur direkten Ein-\n\nflussnahme bzw. die Handlungsmöglichkeiten liegen jedoch in erster Linie in der Zuständigkeit \n\nder Einwohnergemeinden (Massnahmen in den Master- und Nutzungsplänen). Der Regierungs-\n\nrat hat lediglich Einfluss bei der Genehmigung von kommunalen Plänen im Hinblick auf die \n\nkommunale Umsetzung. Die Diskussionen anlässlich des runden Tischs mit den Einwohnerge-\n\nmeinden zeigten, dass diese zwar ein einheitliches Vorgehen mit dem Kanton wünschen, ihre \n\nGemeindeautonomie jedoch erhalten bleiben soll. Der Wohnungsmarkt ist komplex und viel-\n\nschichtig. Je nach Einwohngemeinde und Ortschaft unterscheiden sich Angebot und Nachfrage \n\nstark. Entsprechend ist es richtig, dass die Rahmenbedingungen für die Entstehung von preis-\n\ngünstigem Wohnraum auf der Ebene der Einwohnergemeinden gesteuert werden.  \n\n \n\n19. Keine direkten Eingriffe in den Markt \n\nDer Regierungsrat ist der Ansicht, dass von direkten Eingriffen in das Marktgeschehen abzuse-\n\nhen ist und der Kanton sich nicht selbst als Akteur auf dem Immobilien- bzw. Wohnungsmarkt \n\nengagieren soll. Es ist effizienter und effektiver, die Entstehung von preisgünstigem Wohnraum \n\nüber die Gestaltung der Rahmenbedingungen, anstatt über starke staatliche Eingriffe in den \n\nWohnungsmarkt zu beeinflussen. Direkte Markteingriffe könnten zudem auf den Immobilien- \n\nund Wohnungsmärkten preistreibende Wirkungen entfalten. Bieten staatliche Akteure mit, er-\n\nhöht dies den Druck auf den Markt. Effekt ist, dass das Wohnen nochmals teurer wird.  \n\n \n\n20. Zusammenfassung \n\nZusammenfassend verfügt der Kanton in seinem Zuständigkeitsbereich über wenig direkte \n\nMöglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Dialog mit den Einwohnergemeinden \n\nfindet statt. Das Thema wird schweizweit auf Bundesebene (u.a. Bundesamt für Wohnungswe-\n\nsen) und politisch (Vorstösse im eidg. Parlament), aber auch in der Wirtschaft (Banken, Immobi-\n\nlienberater, avenir suisse usw.) auf mögliche Lösungen hin bearbeitet. Erkenntnisse aus den \n\n\n\nBericht des Regierungsrats zum Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum \n\nSignatur OWVD.1076 Seite 19 | 19 \n\nvorhandenen Unterlagen wurden in den Leitfaden des Volkswirtschaftsamts für die Einwohner-\n\ngemeinden eingearbeitet.  \n\n \n\nDie mit dem Postulat beantragte Evaluation möglicher Massnahmen erfolgt mit dem vorliegen-\n\nden Bericht. Der Regierungsrat ist zudem bereit, die gesetzlichen Grundlagen für ein kantona-\n\nles Förderprogramm zu schaffen. Konzeptionell müssten dafür in einem ersten Schritt die Er-\n\nkenntnisse aus den Arbeiten zur Anpassung des Richtplans einfliessen. Für die Erarbeitung von \n\nFördermassnahmen ist zudem der Einbezug der involvierten Partner nötig (u.a. Einwohnerge-\n\nmeinden; partizipativer Prozess).  \n\n \n\nVor diesem Hintergrund beantragt der Regierungsrat, den Bericht zur Kenntnis zu nehmen und \n\ndas Postulat betreffend bezahlbaren Wohnraum abzuschreiben. \n\n \n\n \n\nBeilagen: \n\n– Entwurf Kantonsratsbeschluss \n\n– Motion Keiser-Fürrer betreffend bezahlbaren Wohnraum  \n\n– Regierungsratsbeschluss vom 28. Mai 2024 (Nr. 394); Motion betreffend bezahlbaren Wohn-\n\nraum; Beantwortung \n\n \n\n\n\tZusammenfassung\n\tI. Ausgangslage\n\t1. Motion Bezahlbarer Wohnraum\n\t1.1 Motion Bezahlbarer Wohnraum: Umwandlung in ein Postulat\n\t1.2 Postulat Keiser: Auftrag und Begründung\n\n\n\tII. Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen\n\t2. Schweizer Wohnungsmarkt und Massnahmen des Bundes\n\t2.1 Aktionsplan 2024\n\t2.2 Wohnraumförderungsgesetz des Bundes\n\n\t3. Der Wohnungsmarkt in Obwalden: Kennzahlen\n\t3.1 Allgemeines zum Wohnungsmarkt\n\t3.2 Nachfrageseite Mietwohnungen\n\t3.2.1 Bevölkerungsentwicklung\n\t3.2.2 Haushaltsgrösse\n\t3.2.3 Eigentumsverhältnisse\n\t3.2.4 Arbeitsmarkt\n\n\t3.3 Angebotsseite / Mietwohnungen\n\t3.3.1 Leerwohnungsziffer\n\t3.3.2 Mietpreise\n\t3.3.3 Finanzielle Wohnattraktivität\n\n\n\t4. Zum Begriff bezahlbarer oder preisgünstiger Wohnraum\n\t4.1 Mögliche Definitionen\n\t4.2 Hilfsmittel für die Einwohnergemeinden\n\n\t5. Politischer Kontext: Bisherige Vorstösse\n\t6. Politischer Kontext: Langfriststrategie 2032+ des Regierungsrats\n\t6.1 „Attraktive Wohnangebote“ bieten\n\t6.2 Zum Ziel und Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu fördern (Langfriststrategie 2022+)\n\n\t7. Vorgaben im kantonalen Richtplan 2019\n\n\tIII. Fördermassnahmen: Interkantonaler Vergleich\n\t8. Übersicht\n\t9. Kanton Nidwalden\n\t10. Kanton Luzern\n\t11. Kanton Uri\n\t12. Kanton Schwyz\n\t13. Kanton Zug\n\n\tIV. Aufträge im Postulat Keiser und mögliche Massnahmen\n\t14. Grundauftrag\n\t15. Austausch mit den Einwohnergemeinden\n\t16. Bericht zu den im Postulat Keiser vorgeschlagenen Massnahmen\n\t16.1 Schaffung eines Gesetzes über die Förderung des preisgünstigen Wohnraums\n\t16.1.1 Aktuelle kantonale Gesetzesgrundlagen\n\t16.1.2 Gesetzgebungsbedarf, Grundlagen und Haltungen dazu\n\n\t16.2 Mögliche Vereinfachungen oder Beschleunigungen im Baubewilligungsverfahren\n\t16.3 Errichtung eines Wohnraumfonds für gemeinnützigen Wohnungsbau\n\t16.4 Unterstützung bei der Errichtung von Wohnbaugenossenschaften\n\t16.5 Einführung eines Prozentsatzes zur Festsetzung preisgünstiger, neu erstellter  Wohnungen in Verdichtungsgebieten\n\t16.6 Einführung einer Formularpflicht\n\t16.7 Prüfung neuer Modelle, um die Mietwohnungen anhand ihrer Fläche an geeignetere Haushaltsgrössen zu vermieten\n\t16.8 Prüfung neuer marktwirtschaftlicher Instrumente\n\t16.9 Umsetzung von Massnahmen zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum bei  kantonseigenen Liegenschaften\n\n\n\tV. Fazit\n\t17. Komplexität des Wohnungsmarkts\n\t18. Einflussmöglichkeiten\n\t19. Keine direkten Eingriffe in den Markt\n\t20. Zusammenfassung\n\n\n