name: Nachtrag Schätzungs- und Grundpfandgesetz Botschaft

text: \n 22.24.01 \n \n\n \n\n Ja \n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag \n\nzum Gesetz über die amtliche Schätzung und das \n\nGrundpfandrecht (Erneuerung Grundstückschät-\n\nzungen) \n\n \n\n23. Januar 2024 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren Kantonsräte \n\n \n\nWir unterbreiten Ihnen die Botschaft zu einem Nachtrag zum Gesetz über die amtliche Schät-\n\nzung und das Grundpfandrecht (Erneuerung Grundstückschätzungen) mit dem Antrag, auf die \n\nVorlage einzutreten.  \n\n \n\n \n\nIm Namen des Regierungsrats \n\nLandammann: Josef Hess \n\nLandschreiberin: Nicole Frunz Wallimann\n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 2 | 37 \n\nInhaltsverzeichnis  \n\nZusammenfassung ................................................................................................................. 3 \n\nI. Ausgangslage und Ziele des Nachtrags ........................................................................ 4 \n\n1. Entstehungsgeschichte des vorliegenden Nachtrages ......................................... 4 \n\n1.1 Neubeschaffung Bewertungssoftware ................................................................ 4 \n\n1.2 Politische Ausgangslage.................................................................................... 4 \n\n1.3 Generelle Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt ............................................ 5 \n\nII. Vernehmlassungsvorlage ............................................................................................... 6 \n\n2. Inhalt der Vernehmlassungsvorlage ...................................................................... 6 \n\n3. Resultate der Vernehmlassung .............................................................................. 7 \n\n3.1 Allgemeine Bemerkungen .................................................................................. 7 \n\n3.2 Art. 23b Abs. 1 und 2 Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\n(Übergangsbestimmungen) ....................................................................................................... 7 \n\n3.3 Art. 8 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung, Art. 45 Abs. 2 StG, Art. \n\n10 Abs. 1 StV (Steuerwert entspricht dem steuerlichen Verkehrswert) ....................................... 8 \n\n3.4 Art. 14 Abs. 5 Schätzungs- und Grundpfandverordnung (Anpassungen \n\nLandwertzonen) ........................................................................................................................ 9 \n\n3.5 Art. 16 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung (Reihenfolge der \n\nGemeinden) 9 \n\n3.6 Art. 45 Abs. 3 StG (Möglichkeit individueller Schätzungen) ................................ 9 \n\n3.7 Art. 46 Abs. 2 StG (Berechnungsart für Eigenmietwerte), Art. 10 Abs. 1 und Abs. \n\n1bis StV (Eigenmietwert in Ausführungsbestimmungen, Eigenmietwert beträgt 65 Prozent des \n\nMietwerts)  ....................................................................................................................... 10 \n\n3.8 Weitere Hinweise aus den Vernehmlassungsantworten ................................... 10 \n\nIII. Simulationsberechnungen............................................................................................ 11 \n\n4. Ausgangslage........................................................................................................ 11 \n\n4.1 Schätzungsmethoden ...................................................................................... 11 \n\n4.2 Auswirkungen auf die Minimalsteuer auf Grundstücken ................................... 14 \n\n4.3 Schlussbemerkung .......................................................................................... 14 \n\nIV. Revisionspunkte des Nachtrags .................................................................................. 14 \n\n5. Schätzungs- und Grundpfandverordnung ........................................................... 15 \n\n5.1 Art. 14 Abs. 5 Landwerte ................................................................................. 15 \n\n5.2 Art. 16  Teilrevision (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) ....................... 17 \n\n6. Steuergesetz .......................................................................................................... 17 \n\n6.1 Art. 45 Abs. 3 nichtlandwirtschaftliche Grundstücke ......................................... 17 \n\n6.2 Art. 46 Abs. 2 Bst. b Netto-Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ... 18 \n\n7. Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (StV) ............................................... 18 \n\n7.1 Art. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert) (Art. 23 StG) .... 18 \n\n7.2 Art. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG) ......................... 19 \n\n8. Schätzungs- und Grundpfandgesetz .................................................................... 21 \n\n9. Finanzielle und personelle Auswirkungen ........................................................... 22 \n\nV. Schlusswort .................................................................................................................. 23 \n\nAnhang I: Weitere Themen aus der Vernehmlassung ......................................................... 25 \n\nAnhang II: Berechnungsbeispiele Veränderung Steuerbelastung aufgrund neuer \n\nSchätzung 27 \n\nAnhang III: Berechnungsbeispiele Grundstückschätzung ............................................ 31 \n\nAnhang IV: Glossar ............................................................................................................... 35 \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 3 | 37 \n\n \n\nZusammenfassung \n\nMit der Zustimmung des Kantonsrats zum Objektkredit „Neuanschaffung Fachanwendung \n\nGrundstückschätzung“ vom 28. Oktober 2021 wurde die Ablösung der bisherigen Fachanwen-\n\ndung für die Grundstückschätzung in der Steuerverwaltung beschlossen und es konnte mit der \n\nImplementierung einer standardisierten Fachanwendung begonnen werden. Die bisherige \n\nFachanwendung GemDat wird per Ende 2024 eingestellt. Ab 2025 werden die Schätzungen nur \n\nnoch mit der neu beschafften Fachanwendung vorgenommen. Ferner beschloss der Kantonsrat \n\nmit Nachtrag zum Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfand-\n\nrecht vom 28. Oktober 2021 einen ersten Teil der gesetzlichen Grundlagen für die fachtechni-\n\nsche Umsetzung der Grundstückschätzungen mit der neuen Fachanwendung ab 2025. So wird \n\nab dem 1. Januar 2025 bei den Realwertschätzungen der Gebäudeversicherungswert zusam-\n\nmen mit dem Landwert als Grundlage für die Bestimmung des Steuerwerts dienen. \n\n \n\nMit dem vorliegenden weiteren Nachtrag zum Gesetz über die amtliche Schätzung der Grund-\n\nstücke und das Grundpfandrechtwerden die noch offenen Punkte wie die Bestimmung der \n\nLandwerte, Prozentsätze für die Berechnung des Netto-Steuerwerts und des sich daraus ablei-\n\ntenden Mietwerts für selbstbenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) geregelt.  \n\n \n\nDie Steuerwerte (100 Prozent) liegen derzeit zwischen 45 und 50 Prozent unter den effektiven \n\nVerkehrswerten und die Netto-Steuerwerte liegen bei einem Drittel der effektiven Verkehrs-\n\nwerte. Diese grosse Diskrepanz entstand, weil bei früheren Gesetzesänderungen nur marginale \n\nAnpassungen bei den mittlerweile gestiegenen Werten vorgenommen wurden bzw. es der politi-\n\nsche Wille war, dass die Vorlagen steuerneutral ausfielen. Es besteht deshalb mittlerweile eine \n\nstarke Ungleichbehandlung in der Besteuerung von beweglichem (z.B. Bankguthaben, Aktien) \n\nund unbeweglichem (z. B. Immobilien) Vermögen. Das unbewegliche Vermögen ist mit einem \n\nWert eingestellt, welcher erheblich unter dem Verkehrswert liegt. Im Grundsatz ist das Vermö-\n\ngen aber zum Verkehrswert zu bewerten. Es gibt somit einen grossen Handlungsbedarf, um ei-\n\nner Gleichbehandlung näher zu kommen. \n\n \n\nBei Schätzungen nach der Realwertmethode wird der Steuerwert basierend auf dem Zeitwert \n\n(Neuwert gemäss Gebäudeversicherung abzgl. Altersentwertung plus Landwert) bestimmt. Neu \n\nsind zehn statt wie bisher acht Landwertzonen für die Bestimmung des Landwerts vorgesehen, \n\nwodurch eine genauere Unterteilung in die einzelnen Landwertzonen erfolgen kann. Ebenso \n\nwird ein zweistufiges Vorgehen für die Berechnung des Eigenmietwerts vorgeschlagen. Mit den \n\nvorgeschlagenen Anpassungen werden die Steuerwerte der Grundstücke im Durchschnitt um \n\nrund 25 bis 30 Prozent erhöht. Beim Eigenmietwert kann es marginale Abweichungen zum bis-\n\nherigen Eigenmietwert geben - gesamthaft betrachtet wird jedoch keine Erhöhung der Eigen-\n\nmietwerte vorgenommen. \n\n \n\nBei Ertragswertschätzungen wird das Potenzial der Liegenschaft erfasst. Als Grundlage für die \n\nBerechnung des Steuerwerts dient der Netto-Mietertrag. Aufgrund der generell gestiegenen \n\nMieterträge werden die Steuerwerte auch hier eine Anpassung von 25 bis 30 Prozent erfahren. \n\n \n\nDie Abschätzung der Mehreinnahmen gestaltet sich aufgrund der verschiedenen Parameter \n\nund Abhängigkeiten als schwierig. Gesamthaft rechnet der Regierungsrat mit Mehreinnahmen \n\nvon Kantons- und Gemeindesteuern im Betrag von 1,93 bis 2,54 Millionen Franken. Eine allfäl-\n\nlige zusätzliche steuerliche Mehrbelastung fällt dabei für die Grundeigentümerinnen und -eigen-\n\ntümer, abhängig von der persönlichen Situation, unterschiedlich aus. In den meisten Fällen wird \n\neine Mehrbelastung im Bereich von 0 bis 1,5 Prozent resultieren. \n\n \n\nDer Nachtrag zum Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfand-\n\nrecht soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 4 | 37 \n\nI. Ausgangslage und Ziele des Nachtrags \n\nDie kantonale Steuerverwaltung schätzt den Wert von Grundstücken und Anlagen gemäss  \n\nArt. 4 des Gesetzes über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht \n\n(Schätzungs- und Grundpfandgesetz; GDB 213.7):  \n\na. für die Errichtung von Grundpfandrechten;  \n\nb. für die Bestimmung des Perimeterkapitals von Flur- und Wuhrgenossenschaften; \n\nc. für die Ermittlung des Steuerwerts;  \n\nd. für die Feststellung des Anrechnungswerts in einer Erbteilung;  \n\ne. im Auftragsverhältnis für Dritte.  \n\n \n\nDie amtlichen Schätzungen dienen insbesondere als Grundlage für die Steuerveranlagungen \n\n(Vermögenssteuer und Eigenmietwert). Weiter werden sie auch für die Veranlagung der Liegen-\n\nschaftssteuer/Wasserbau (zurzeit Gemeinden Giswil und Engelberg, wobei Engelberg im Mo-\n\nment sistiert ist), der Wasser-Anschlussgebühren (Gemeinde Alpnach) sowie für die Bestim-\n\nmung des Perimeterkapitals von zwei Wuhrgenossenschaften (Gemeinde Lungern) verwendet. \n\n \n\nSämtliche Fachbegriffe werden im angehängten Glossar erklärt. \n\n \n\n1. Entstehungsgeschichte des vorliegenden Nachtrages \n\nAls kurze Einleitung und zum besseren Verständnis werden mit den vorliegenden Ausführungen \n\ndie Hintergründe und die Entstehungsgeschichte im Bereich Grundstückschätzung und Soft-\n\nwarebeschaffung sowie die Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt dargelegt. \n\n \n\n1.1 Neubeschaffung Bewertungssoftware \n\nDie Steuerverwaltung verwendete bisher für die Grundstückschätzung die Fachanwendung \n\nGemDat Rubin, die von der GemDat Informatik AG, St. Gallen (seit Dezember 2020: GemDat \n\nAG), angeboten wurde. Im Februar 2020 wurden die Steuerverwaltung und das Informatikleis-\n\ntungszentrum Obwalden – Nidwalden (ILZ) durch die GemDat Informatik AG darüber informiert, \n\ndass Microsoft die Weiterentwicklung und den Support für die Software „Silverlight“, welche für \n\nden Betrieb von GemDat Rubin notwendig ist, ab Oktober 2021 einstellen wird. Für die Grund-\n\nstückbewertung musste deshalb eine neue Fachanwendung beschafft werden. Die Beschaffung \n\nwurde zusammen mit dem Kanton Nidwalden vorgenommen. \n\n \n\nBei der Auswahl der neuen Anwendung standen folgende Ziele im Vordergrund \n\n– einfache und effiziente Bewertungsmethode; \n\n– Standardisierung der Bewertungsmethode;  \n\n– hohe Transparenz und Nachvollziehbarkeit; \n\n– einfache Verwaltungsprozesse (höchste Automatisierung, tiefste Prozesskosten); \n\n– Kostenoptimierung durch Einführung einer bestehenden Fachanwendung. \n\n \n\nDer Objektkredit im Umfang von Fr. 1 350 000.– für die neu zu beschaffende Fachanwendung \n\nwurde dem Kantonsrat in einem separaten Geschäft vorgelegt und an der Kantonsratssitzung \n\nvom 28. Oktober 2021 gutgeheissen. Im März 2022 wurde das Projekt „Grundstückbewertung“ \n\nzusammen mit dem Kanton Nidwalden gestartet. Die neue Fachanwendung wurde im Herbst \n\n2023 in Betrieb genommen. Durch die enge Zusammenarbeit mit dem Kanton Nidwalden konn-\n\nten wertvolle Synergien genutzt und Fachwissen ausgetauscht werden. Ebenso hatte die ge-\n\nmeinsame Projektleitung einen positiven Einfluss auf den Einsatz der projektgebundenen Per-\n\nsonalressourcen.  \n\n \n\n1.2 Politische Ausgangslage \n\nAm 30. November 2014 nahm die Obwaldner Stimmbevölkerung das Gesetz über die Neurege-\n\nlung der Grundstückschätzungen mit 65 Prozent Ja-Stimmen an. Eine Beschwerde gegen die \n\nAbstimmung wies das Bundesgericht ab. Das Gesetz trat auf den 1. Januar 2017 in Kraft. \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 5 | 37 \n\n \n\nDie Neuregelung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstückschätzungen \n\nwar wegen den Veränderungen seit der Gesamtrevision 1980 bis 1982 bzw. den rechnerischen \n\nRevisionen in den Jahren 1995 und 2006 notwendig. Das Hauptziel der Neuregelung der \n\nGrundstückschätzungen war es, die damals bestehenden Rechtsungleichheiten zwischen älte-\n\nren und neueren Gebäuden sowie zwischen älteren und neueren Grundstückschätzungen zu \n\nbeseitigen. Aufgrund der politisch gesetzten Rahmenbedingungen mussten die Schätzungsrun-\n\nden jedoch steuerneutral durchgeführt werden – das heisst, die Steuerwerte wurden nicht ange-\n\npasst. Eine Folge davon ist, dass die Steuerwerte mittlerweile sehr stark von den effektiven Ver-\n\nkehrswerten abweichen. Somit besteht bei der Besteuerung des Vermögens eine immer grös-\n\nser werdende ungleiche Behandlung von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten. \n\n \n\nEine Innovation bei der damaligen Neuregelung war, dass die Schätzungen von nichtlandwirt-\n\nschaftlichen Liegenschaften nicht mehr vor Ort, sondern durch eine Bewertung mit Formelbe-\n\nrechnung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer durchgeführt wer-\n\nden konnten. \n\n \n\nMit der Neuregelung wurde bei landwirtschaftlichen Grundstückschätzungen der Ertrags- und \n\nSteuerwert nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht \n\n(BGBB; SR 211.412.11) ermittelt. Es wurde nicht mehr die Schätzungsanleitung von 1979, son-\n\ndern immer die aktuelle Schätzungsanleitung des Bundes1 verwendet. Seit dem 1. Mai 2018 \n\nwerden die landwirtschaftlichen Schätzungen zudem durch das Amt für Landwirtschaft und Um-\n\nwelt und nicht mehr von der Steuerverwaltung vorgenommen.  \n\n \n\nFür die neuen nichtlandwirtschaftlichen Grundstückschätzungen ab 2025 wählte der Regie-\n\nrungsrat unter Berücksichtigung der Erkenntnisse der vorangegangenen Schätzungen ein zwei-\n\nstufiges Verfahren. Der Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober \n\n2021 legte die Grundlagen für die Bestimmung der Steuerwerte und die neue schematische, \n\nformelmässige Bewertung. Der Gebäudeversicherungswert dient bei der Realwertschätzung als \n\nGrundlage für die Grundstückschätzung. Gestützt auf diesen Nachtrag haben die Steuerpflichti-\n\ngen ab der Steuererklärung 2022 die Versicherungswerte ihrer Liegenschaften zu deklarieren.  \n\n \n\nMit dem nun vorliegenden, weiteren Nachtrag werden die noch offenen Punkte wie die Bestim-\n\nmung der Landwerte, die Prozentsätze für die Berechnung des Netto-Steuerwerts und des sich \n\ndaraus ableitenden Mietwerts für selbstbenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) geregelt. Neu \n\nwerden zwei Steuerwerte ermittelt. Der eine Steuerwert ist für die Berechnung des Vermögens-\n\nsteuerwerts entscheidend. Der andere Steuerwert ist für Berechnung des Mietwerts bei selbst-\n\nbenutzten Liegenschaften (Eigenmietwert) entscheidend. Grossmehrheitlich werden die beiden \n\nWerte bei den Schätzungen identisch sein. Abweichungen können sich in Einzelfällen, zum Bei-\n\nspiel bei einer Photovoltaikanlage, ergeben. Diese wird im Steuerwert für die Vermögenssteuer \n\nberücksichtigt, nicht aber im Steuerwert für die Mietwertberechnung. Ebenso können die beiden \n\nSteuerwerte bei einer Unternutzung eines Grundstückes voneinander abweichen.  \n\n \n\n1.3 Generelle Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt \n\nBei den nachfolgenden Erläuterungen zur Berechnung des Steuerwerts (100 Prozent), der so-\n\nwohl als Berechnungsgrundlage für den Netto-Steuerwert als auch für die Berechnung des \n\nMietwerts für selbstbenutzte Liegenschaften (Eigenmietwert) dient, spielt die Entwicklung des \n\nLiegenschaftenmarkts in den letzten Jahren eine zentrale Rolle. Sowohl der Eigenheimindex \n\nder Obwaldner Kantonalbank2 vom Mai 2023, als auch die internen Aufzeichnungen der Steuer-\n\nverwaltung Obwalden zeigen ein eindeutiges Bild.  \n\n \n\n \n1 Anleitung zur Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts, in Kraft seit 1. April 2018: https://www.bundespublika-\n\ntionen.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf \n2  Eigenheimindex der Obwaldner Kantonalbank vom Mai 2023: https://www.okb.ch/eigenheimindex  \n\nhttps://www.bundespublikationen.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf\nhttps://www.bundespublikationen.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf\nhttps://www.okb.ch/eigenheimindex\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 6 | 37 \n\nGemäss Eigenheimindex der Obwaldner Kantonalbank kann im Kanton ein Einfamilienhaus le-\n\ndiglich noch in Lungern für weniger als Fr. 1 300 000.– gekauft werden. In allen anderen Ob-\n\nwaldner Gemeinden liegt der Preis über Fr. 1 300 000.–. Das gleiche Bild zeigt sich auch bei \n\nden Eigentumswohnungen. Eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung mit 140 m2, Balkon und Tiefgaragen-\n\nplatz wechselt im kantonalen Mittel für rund 1 Million Franken die Hand. In Giswil und Kerns \n\nkann eine solche Wohnung leicht unter dieser Preisschwelle erworben werden, in Lungern be-\n\nträgt der Kaufpreis derzeit Fr. 800 000.–. Seit der Erhebung des Eigenheimindex durch die Ob-\n\nwaldner Kantonalbank 1998 (Index 100) hat sich der Index im Jahr 2022 auf 210 Punkte gestei-\n\ngert. \n\n \n\nDie interne Datenerhebung durch die Steuerverwaltung über alle Liegenschaftsverkäufe in den \n\nJahren 2017 – 2022 zeigt zugleich, dass der Steuerwert (100 Prozent) mittlerweile zwischen 45 \n\nund 50 Prozent unter dem effektiven Verkaufspreis bzw. Verkehrswert liegt. Somit liegt der \n\nNetto-Steuerwert (65 Prozent) derzeit bei lediglich einem Drittel des effektiven Verkehrswerts.  \n\n \n\n \n\nII. Vernehmlassungsvorlage \n\n2. Inhalt der Vernehmlassungsvorlage \n\nAm 13. September 2023 verabschiedete der Regierungsrat den Nachtrag zum Schätzungs- und \n\nGrundpfandgesetz zuhanden der Vernehmlassung. Die Vorlage beinhaltete folgende Anpas-\n\nsungen: \n\n \n\n– Eine Präzisierung, wonach der Steuerwert dem steuerlichen Verkehrswert entspricht; \n\n– Die Erhöhung von acht auf zehn Landwertzonen und die Anpassung der Preisbandbreite \n\nvon Fr. 100.– bis Fr. 800.– auf Fr. 200.– bis Fr. 1 400.– pro m², wobei der Handlungsspiel-\n\nraum des Regierungsrats für die einzelnen Zonen von 20 auf zehn Prozent verkleinert wird; \n\n– Die Reihenfolge, in welcher die Schätzungen in den Einwohnergemeinden vorgenommen \n\nwerden; \n\n– Die Möglichkeit für individuelle Schätzungen, wenn die schematische, formelmässige Be-\n\nwertung nicht geeignet ist; \n\n– Eine Anpassung der Berechnungsmethode für die Eigenmietwerte mittels eines zweistufi-\n\ngen Verfahrens: In einem ersten Schritt wird aus dem Steuerwert (100 Prozent) aufgrund \n\neiner degressiv abgestuften Tabelle der Mietwert (100 Prozent) errechnet, wobei der maxi-\n\nmale Marktmietwertansatz 4,25 Prozent beträgt. Im zweiten Schritt wird der Eigenmietwert \n\nmittels dem im Gesetz festgelegten Prozentsatz (65 Prozent des Mietwerts) berechnet; \n\n– Übergangsbestimmungen, wonach Schätzungen, die gemäss den bisherigen Grundlagen \n\nvorgenommen wurden, für die Berechnung des Netto-Steuerwerts mit dem Faktor 1,3 mul-\n\ntipliziert werden, bis eine neue Schätzung gemäss dem vorliegenden Nachtrag vorgenom-\n\nmen wurde; \n\n– Übergangsbestimmungen, wonach Eigenmietwerte, die gemäss den bisherigen Grundla-\n\ngen festgelegt wurden, mit dem Faktor 1,1 multipliziert werden, bis eine neue Schätzung \n\ndes Mietwerts gemäss dem vorliegenden Nachtrag vorgenommen wurde. \n\n \n\nDie Vernehmlassungsvorlage sah Anpassungen in folgenden Erlassen vor: \n\n– Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schät-\n\nzungs- und Grundpfandgesetz; GDB 213.7); \n\n– Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht \n\n(Schätzungs- und Grundpfandverordnung; GDB 213.71); \n\n– Steuergesetz (StG; GDB 641.4); \n\n– Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (StV; GDB 641.41). \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 7 | 37 \n\n3. Resultate der Vernehmlassung \n\nIm Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens, das bis am 12. Dezember 2023 dauerte, sind ins-\n\ngesamt 22 Stellungnahmen eingegangen. Eine Zusammenfassung der Vernehmlassungsergeb-\n\nnisse ist in der Beilage zur Botschaft enthalten. \n\nAn der Vernehmlassung teilgenommen haben: \n\n– Politische Parteien: CVP Obwalden - Die Mitte (Mitte), FDP, SP, SVP, CSP, GLP, JSVP; \n\n– Einwohnergemeinden (EG): Sarnen, Kerns, Sachseln, Alpnach, Giswil, Lungern, Engel-\n\nberg; \n\n– Weitere: Evangelisch-reformierte Kirchgemeinde Obwalden (ERKO), Hauseigentümerver-\n\nband Obwalden (HEV), Treuhändervereinigung Obwalden, Treuhandsuisse Zentral-\n\nschweiz, Gewerbeverband Obwalden (GVO), Bauernverband Obwalden, A&A Liegen-\n\nschaften Schweiz AG, Anita von Rotz (Privatperson). \n\n \n\n3.1 Allgemeine Bemerkungen \n\nIm Allgemeinen kann die aufgezeigte Ungleichheit der Besteuerung von beweglichem und un-\n\nbeweglichem Vermögen zwar nachvollzogen werden, jedoch wird von vielen Vernehmlassungs-\n\nteilnehmenden eine Anpassung beim Eigenmietwert abgelehnt. Zum einen bestünden auf Bun-\n\ndesebene aktuell Bestrebungen zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Zum anderen profitierten \n\ndie Grundeigentümerinnen und -eigentümer nicht direkt von einer Erhöhung des Werts ihres \n\nselbstbewohnten Eigentums. EG Engelberg, die Mitte und FDP fordern ausdrücklich, dass die \n\nVorlage zumindest bezüglich des Eigenmietwerts steuerneutral ausfallen sollte, wohingegen \n\neine moderate Erhöhung der Vermögenssteuerwerte aus ihrer Sicht denkbar ist. Die SVP \n\nspricht sich dafür aus, dass die Vorlage als ganzes steuerneutral zu erfolgen habe. \n\n \n\n3.2 Art. 23b Abs. 1 und 2 Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Übergangsbestimmungen) \n\nSowohl der Faktor von 1,3 für die Berechnung des Netto-Steuerwerts als auch der Faktor von \n\n1,1 für die Festlegung des Eigenmietwerts im Sinne eines Übergangswerts bis neue Schätzun-\n\ngen vorgenommen werden, fanden in der Vernehmlassung keine mehrheitliche Zustimmung. \n\n \n\nDie Mitte, die FDP, die SVP, die JSVP, der GVO, der HEV und die Treuhändervereinigung sind \n\nder Ansicht, dass zuerst die neuen Schätzungen in allen Gemeinden vorzunehmen seien. Erst \n\nnach Abschluss dieser Schätzungsrunde in allen Gemeinden sollten die neuen Schätzungs-\n\nwerte angewendet werden. Die FDP sieht ansonsten eine Verschärfung der Ungleichbehand-\n\nlungen bzw. eine Problematik, dass bis zur Vornahme aller Neuschätzungen zwei unterschiedli-\n\nche Systeme bestehen. Die CSP, die GLP und EG Alpnach erachten den Faktor von 1,3 als zu \n\nhoch, die CSP schlägt einen tieferen Faktor, z.B. eine Erhöhung um 15 Prozent vor. \n\n \n\nHierzu gilt festzuhalten, dass der Regierungsrat gemäss Art. 16 der Schätzungs- und Grund-\n\npfandverordnung alle acht Jahre die Faktoren für die Bewertung der Grundstückschätzungen \n\nfestzulegen hat. Per 1. Januar 2025 ist dies wiederum der Fall. Mit dem Nachtrag zum Schät-\n\nzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 wurde Art. 16 dahingehend angepasst, \n\nals dass ein Rotationsprinzip für die Schätzung eingeführt wurde. Dieses hat zur Folge, dass es \n\nsieben Jahre dauern wird, bis alle Gemeinden über neue Steuerwerte verfügen, was aus ver-\n\nwaltungsökonomischen Gründen sinnvoll ist: Die Steuerverwaltung benötigt sieben Jahre für die \n\nNeuschätzungen und kann nicht sämtliche Schätzungen in allen Gemeinden innerhalb eines \n\nJahres durchführen. Mit der im Vernehmlassungsverfahren vorgeschlagenen Einführung eines \n\nÜbergangsfaktors wird eine Ungleichbehandlung verhindert, die ansonsten aus der bisherigen \n\nund der neuen Schätzungsmethode resultieren würde. Da bei den Neuschätzungen von etwas \n\nhöheren Steuerwerten ausgegangen werden kann, würden die Grundeigentümerinnen und -ei-\n\ngentümer in denjenigen Gemeinden, in denen die Neuschätzungen zuerst durchgeführt werden, \n\ngegenüber denjenigen in den nachfolgenden Gemeinden benachteiligt. Mit dem Übergangsfak-\n\ntor, der ungefähr der erwarteten Erhöhung der Steuerwerte entspricht, wird diese Ungleichheit \n\nreduziert.  \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 8 | 37 \n\nIn den ersten Schätzungsrunden ab 2025 sind durch die Steuerverwaltung ausserdem verschie-\n\ndene Prüfungshandlungen und Datenmigrationskontrollen durchzuführen. Bei einer gleichzeiti-\n\ngen Inkraftsetzung aller Neuschätzungen erst per 2032, d.h. nach Vorliegen der neuen Schät-\n\nzungen in allen sieben Gemeinden, sind die Schätzungen der ersten Gemeinde bereits sieben-\n\njährig und stehen somit bereits wieder kurz vor der nächsten Neuschätzung. Es besteht eine \n\ngrosse Wahrscheinlichkeit, dass die damaligen Schätzungsgrundlagen (Versicherungswert) \n\nnicht mehr aktuell sind. Der Vorschlag, dass erst nach Vornahme aller Neuschätzungen die \n\nneuen Steuerwerte angewendet werden sollen, kann der Regierungsrat deshalb nicht unterstüt-\n\nzen. Nebst den bereits erwähnten verwaltungsökonomischen Überlegungen muss bedacht wer-\n\nden, dass bei einer gleichzeitigen Inkraftsetzung aller neugeschätzten Werte die ersten Werte – \n\nwie oben ausgeführt – zu diesem Zeitpunkt bereits wieder kurz vor einer Neuschätzung stehen \n\nwerden. Die neue Inkraftsetzung von Werten, die dannzumal teilweise bereits wieder sieben \n\nJahre alt sind, ist nicht sinnvoll und generiert eine neue Ungleichheit. Diese Lösung ist ebenfalls \n\nbezüglich der Grundstücke, die erstmals geschätzt werden (z.B. Neubauten), unglücklich da bei \n\ndiesen von Beginn weg der neue (vergleichsweise höhere) Wert gilt. Insgesamt ist für den Re-\n\ngierungsrat die Lösung mit der Annahme eines Übergangswerts mittels eines Umrechnungsfak-\n\ntors bis zur Vornahme der Neuschätzung die ausgeglichenste und die fachlich korrekte.  \n\n \n\nDie Höhe des Faktors gemäss Übergangsrecht wurde von der Steuerverwaltung gestützt auf \n\ndie vorgenommenen Hochrechnungen festgelegt und entspricht in etwa der erwarteten Erhö-\n\nhung der Steuerwerte. Der Regierungsrat ist sich bewusst, dass dieser Faktor nicht zu genau \n\njenem Wert führt, welcher später bei der Schätzung resultiert. Das heisst, er bringt eine gewisse \n\nUnschärfe mit sich, da er pauschal gilt und nicht den Einzelfall berücksichtigt. Diese Unschärfe \n\nlässt sich jedoch nicht vermeiden. Aufgrund einer nochmaligen Datenanalyse mit einer unter-\n\ndessen verbesserten Datengrundlage beurteilt der Regierungsrat es als vertretbar, wenn der \n\nUmrechnungsfaktor neu 1,2 statt 1,3 betragen soll. Eine weitere Senkung des Umwandlungs-\n\nfaktors ist aus Sicht des Regierungsrates nicht vertretbar, denn diese würde zu einer Ungleich-\n\nbehandlung gegenüber jenen Liegenschaften führen, welche bereits neu geschätzt sind. \n\n \n\nDa der Eigenmietwert keine Erhöhung erfahren soll (siehe Kapitel 3.7), entfällt der ursprünglich \n\nvorgeschlagene Umrechnungsfaktor. Der bisherige Eigenmietwert soll gelten, bis eine neue \n\nSchätzung gemäss dem vorliegenden Nachtrag verfügt ist. \n\n \n\n3.3 Art. 8 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung, Art. 45 Abs. 2 StG, Art. 10 Abs. \n\n1 StV (Steuerwert entspricht dem steuerlichen Verkehrswert) \n\nEbenfalls auf keine mehrheitliche Zustimmung stiess der Vorschlag, dass der Steuerwert dem \n\nsteuerlichen Verkehrswert entspricht. Die bisherige Lösung wurde mehrheitlich als sachgerech-\n\nter empfunden. Zudem wurde von der SVP, JSVP, HEV und GVO darauf hingewiesen, dass in \n\nArt. 9 Abs. 1 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung der Begriff „Verkehrswert“ bereits de-\n\nfiniert sei, wodurch kein Anlass für einen weiteren Begriff bestehe. \n\n \n\nZiel des Regierungsrats war es mit dieser Präzisierung die fachtechnische Ebene klar von der \n\npolitischen Ebene zu trennen. Gemäss den Vernehmlassungsantworten wird diese Präzisierung \n\nund klare Trennung nicht gutgeheissen. Der Regierungsrat erkennt, dass die vorgeschlagene \n\nAnpassung bzw. die Schaffung des zusätzlichen Begriffs des steuerlichen Verkehrswerts mehr \n\nVerwirrung stiftet als zur Präzisierung beiträgt. Er verzichtet daher in der vorliegenden Vorlage \n\nauf die Differenzierung zwischen Verkehrswert und steuerlichem Verkehrswert. Die Begrifflich-\n\nkeiten werden somit gemäss geltendem Recht belassen. Art. 8 der Schätzung und Grundpfand-\n\nverordnung wird nicht mit einem neuen Abs. 2 ergänzt. Ebenso wird in Art. 45 Abs. 2 StG die \n\nbisherige Formulierung beibehalten. In Art. 10 Abs. 1 StV wird ebenfalls der Begriff „Steuerwert“ \n\nverwendet (statt „steuerlicher Verkehrswert“ wie in der Vernehmlassungsvorlage). \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 9 | 37 \n\n3.4 Art. 14 Abs. 5 Schätzungs- und Grundpfandverordnung (Anpassungen Landwertzo-\n\nnen) \n\nDen vorgesehenen Anpassungen bei den Landwertzonen (Erhöhung von acht auf zehn Zonen, \n\nAnpassung der Preisbandbreite auf Fr. 200.– bis Fr. 1 400.–) wurde im Vernehmlassungsver-\n\nfahren mehrheitlich zugestimmt. Seitens GVO, HEV und EG Engelberg wurde gewünscht, dass \n\ndie Landwertzonen unter Einbezug der jeweiligen Einwohnergemeinden festgelegt werden. Die \n\nSVP und JSVP lehnen die Zuteilung der Grundstücke in eine Landwertzone durch den Regie-\n\nrungsrat bei den vorgesehenen erhöhten Preisbandbreiten ab und fordern stattdessen, dass die \n\nLandwertzonen durch den Kantonsrat bestimmt werden. \n\n \n\nDie Einteilung der Grundstücke in Landwertzonen wurde bereits bei der Neuregelung der \n\nGrundstückschätzungen per 1. Januar 2017 vorgenommen und hat sich bewährt. Bei den Vor-\n\nbereitungsarbeiten zur vorliegenden Botschaft wurde als Basis für die Überarbeitung der aktuell \n\ngeltende Landwertzonenplan beigezogen. Zusammen mit den gültigen Bauzonenplänen und \n\nden darin enthaltenen Zonenplanänderungen wurden die Abweichungen zum aktuellen Land-\n\nwertzonenplan festgestellt. Bei der Festlegung der Preisbandbreite und der Landwertzone wur-\n\nden die effektiven Handänderungen in den Jahren 2017 bis 2022 berücksichtigt. Dabei wurde \n\ndas unterschiedliche Preisgefüge zwischen den verschiedenen Gemeinden beachtet. Seit Som-\n\nmer 2023 wurden fortlaufend Bewertungen mit den in der Vernehmlassungsvorlage vorgeschla-\n\ngenen Landwerten auf dem Testsystem vorgenommen und mit aktuellen Steuerwerten, Han-\n\ndänderungen und Verkehrswertschätzungen verglichen. Dabei wurde festgestellt, dass die ef-\n\nfektiven Landwerte grossmehrheitlich den neu festgelegten Landwertzonen entsprechen. Bei \n\nAbweichungen sind die Landwerte jedoch noch immer unter dem effektiven Verkehrswert. \n \nDer Regierungsrat hält an der Anpassung der Preisbandbreite von Fr. 200.– bis Fr. 1 400.– fest. \n\nDurch die Erhöhung der Preisbandbreite kann der geltende Bewertungsgrundsatz gemäss Bun-\n\ndesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuer-\n\nharmonisierungsgesetz [StHG; SR 642.14]), wonach das Vermögen zum Verkehrswert zu be-\n\nwerten ist, besser erfüllt werden. Ebenso hält der Regierungsrat an der Erweiterung der Land-\n\nwertzonen von acht auf neu zehn Landwertzonen fest. Diese Erweiterung erlaubt es, die Grund-\n\nstücke besser der passenden Landwertzone zuzuordnen und die derzeit bestehende Diskre-\n\npanz zwischen den Landwertzonen mit Blick auf sämtliche Gemeinden zu verringern. \n\n \n\nAus Sicht des Regierungsrats wäre es nicht zielführend, den Landwertzonenplan durch den \n\nKantonsrat festlegen zu lassen. Die Zuordnung der einzelnen Grundstücke zu einer Landwert-\n\nzone ist keine politische Fragestellung, sondern es handelt sich um eine fachlich-operative Ar-\n\nbeit. Die Einteilung der Grundstücke in den Landwertzonen wurde insofern überprüft, als sie mit \n\nden aktuellen Steuerwerten, den Handänderungen und Verkehrswertschätzungen verglichen \n\nwurde. Die geltende Zuständigkeit zum Erlass der Landwertpläne wird daher beim Regierungs-\n\nrat belassen. Eine Änderung bei der Zusammenarbeit mit den Einwohnergemeinden erachtet \n\nder Regierungsrat ebenfalls als nicht notwendig. Die Einwohnergemeinden wurden bei der \n\n„Grundlagenarbeit“ zu den Landwertzonenplänen ab 2017 zur Zusammenarbeit eingeladen. Bei \n\nden nun erfolgenden Anpassungen geht es um die Überarbeitung der bestehenden Landwert-\n\npläne (hauptsächlich um die Zuordnung der Grundstücke zu den neu zehn Landwertzonen). Die \n\nSteuerverwaltung stand den Gemeinden dabei für allfällige Fragen zur Verfügung. \n\n \n\n3.5 Art. 16 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung (Reihenfolge der Gemeinden) \n\nDie vorgeschlagene Reihenfolge der Gemeinden, nach welcher die Schätzungen vorgenommen \n\nwerden sollen, war im Vernehmlassungsverfahren weitgehend unbestritten. Der Regierungsrat \n\nhält daher an der vorgeschlagenen Reihenfolge fest. \n\n \n\n3.6 Art. 45 Abs. 3 StG (Möglichkeit individueller Schätzungen) \n\nDer Möglichkeit individueller Schätzungen bei Fällen, in denen die schematische, formelmäs-\n\nsige Schätzung nicht geeignet ist, wurde einstimmig zugestimmt.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 10 | 37 \n\n3.7 Art. 46 Abs. 2 StG (Berechnungsart für Eigenmietwerte), Art. 10 Abs. 1 und Abs. 1bis \n\nStV (Eigenmietwert in Ausführungsbestimmungen, Eigenmietwert beträgt 65 Prozent \n\ndes Mietwerts) \n\nDie vorgeschlagene Anpassung der Berechnungsmethode für die Eigenmietwerte mittels eines \n\nzweistufigen Verfahrens stiess im Grundsatz auf eine knappe Zustimmung in der Vernehmlas-\n\nsung. Das zweistufige Verfahren mit einer degressiv abgestuften Tabelle wurde jedoch teilweise \n\nals zu wenig transparent kritisiert. Eine Mehrheit verlangt, dass die Neuregelung so auszuge-\n\nstalten sei, dass sie zu keiner Erhöhung der steuerbaren Eigenmietwerte führt bzw. der Pro-\n\nzentsatz in Art. 10 Abs. 1bis StV entsprechend anzupassen sei. Ebenfalls wird zu Art. 10 Abs. 1 \n\nStV von einer klaren Mehrheit gefordert, dass die Marktmiettabelle nicht durch den Regierungs-\n\nrat in Ausführungsbestimmungen, sondern durch den Kantonsrat festzulegen sei. \n\n \n\nDie politischen Diskussionen auf nationaler Ebene über eine mögliche Abschaffung des Eigen-\n\nmietwerts sind seit längerer Zeit im Gang. Ob und wann der Eigenmietwert abgeschafft werden \n\nsoll und wie die genaue Ausgestaltung einer solchen Vorlage aussieht, ist derzeit noch offen. \n\nDie im Vernehmlassungsverfahren eingebrachte Argumentation, wonach der Eigenmietwert \n\nkeine Erhöhung erfahren soll, bis die politischen Diskussionen auf nationaler Ebene über eine \n\nmögliche Abschaffung des Eigenmietwerts abgeschlossen sind, kann der Regierungsrat nach-\n\nvollziehen. Der vorliegende Nachtrag wird deshalb hinsichtlich der Eigenmietwertbesteuerung \n\nsteuerneutral ausgestaltet. Dies hat zur Folge, dass der Mietwert neu zu 60 Prozent statt wie in \n\nder Vernehmlassung vorgeschlagen zu 65 Prozent für den Eigenmietwert berücksichtigt wird. \n\n \n\nDie Forderung, die Marktmiettabelle durch den Kantonsrat auf Verordnungsstufe festlegen zu \n\nlassen, lehnt der Regierungsrat jedoch ab. Es handelt sich um einen fachlich-operativen Vor-\n\ngang und nicht um strategische oder politische Fragestellungen. Aus Sicht des Regierungsrats \n\nist diese fachliche Frage auf der dazu vorgesehenen Ebene zu entscheiden. Der für ein Kan-\n\ntonsratsgeschäft entstehende Aufwand (Ausarbeitung einer Botschaft, ggf. Durchführen einer \n\nVernehmlassung, Kommissionssitzungen, Behandlung durch den Kantonsrat etc.) steht aus \n\nSicht des Regierungsrats in keinem genügenden Verhältnis zur Bedeutung der Marktmietta-\n\nbelle. \n\n \n\nEbenfalls hält der Regierungsrat an der vorgeschlagenen neuen Berechnungsmethode mittels \n\neines zweistufigen Verfahrens fest. Die Erfahrungen aus der letzten Neuschätzung im Jahr \n\n2017 haben gezeigt, dass das bisherige System einen hohen personellen Aufwand bei der \n\nÜberprüfung der Eigenmietwertberechnung generierte. Oftmals ergab die bisherige Regelung \n\nzur Berechnung des Eigenmietwertes ein stossendes Ergebnis und die Steuerverwaltung \n\nmusste manuell eingreifen, was zu einem spürbaren Zusatzaufwand führte. Dies hat ebenfalls \n\nerheblich zum Veranlagungsrückstand in der Steuerverwaltung beigetragen. Ein zentrales Ziel \n\nbei der Neubeschaffung der Software für die Grundstückbewertung war die Implementierung \n\neines standardisiertes Systems, bei welchem auch ein hoher Automatisierungsgrad beim Pro-\n\nzess der Grundstückbewertungen möglich ist. Diese Automatisierung wird markant erhöht, \n\nwenn der Mietwert über das vorgeschlagene zweistufige Verfahren festgelegt werden kann. An-\n\ndere Verfahren verursachen hingegen einen erheblichen Mehraufwand und laufen den ur-\n\nsprünglichen Zielen der Neubeschaffung der Software diametral entgegen. \n\n \n\nDie Nachvollziehbarkeit bei der Berechnung des Mietwerts für den Eigenmietwert wird durch die \n\nneue Berechnungsmethode für die Grundeigentümerinnen bzw. -eigentümer zudem insofern \n\nverbessert, als die detaillierte Berechnung auf der Schätzungsmitteilung angezeigt wird. Be-\n\nrechnungsbeispiele sind im Anhang III aufgeführt. \n\n \n\n3.8 Weitere Hinweise aus den Vernehmlassungsantworten \n\nFür die Beantwortung von weiteren Hinweisen und Fragen wird auf den Anhang I verwiesen. \n\n \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 11 | 37 \n\nIII. Simulationsberechnungen \n\n4. Ausgangslage \n\nMit dem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 wurde \n\nArt. 23a (Übergangsrecht) als einziger Artikel bereits per 1. Januar 2023 in Kraft gesetzt. Alle \n\nweiteren mit diesem Nachtrag angepassten Gesetzesartikel werden per 1. Januar 2025 in Kraft \n\ntreten. \n\n \n\nMit der übergangsrechtlichen Bestimmung von Art. 23a wurde die Grundlage geschaffen, dass \n\nbei der Realwertschätzung als Grundlage für die Berechnung des Zeitwerts neu der Gebäude-\n\nversicherungswert dient. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer mussten mit der \n\nSteuererklärung 2022 erstmals Informationen für die Festsetzung der Steuerwerte einreichen. \n\nDie von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern zu ihren Grundstücken eingereich-\n\nten Daten dienten dazu, die nachfolgenden Berechnungen durchführen zu können. Damit soll \n\ndie Datengrundlage erstellt werden, mit welcher die Entscheidungsträger die massgeblichen \n\nsteuerlichen Parameter festlegen können. Ebenso kann die neue Berechnungsmethode mit die-\n\nsen Daten plausibilisiert werden. \n\n \n\nDie Steuerwerte bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken werden unter Anwendung von drei \n\nMethoden (Realwert-, Ertragswert- oder Pauschalwertmethode) festgelegt. Der so ermittelte \n\nSteuerwert bildet die Grundlage für die Berechnung des für die Besteuerung massgebenden \n\nNetto-Steuerwerts sowie für die Berechnung des Mietwerts für selbstbenutzte Grundstücke (Ei-\n\ngenmietwert).  \n\n \n\n4.1 Schätzungsmethoden \n\n4.1.1 Realwertmethode \n\nRund 85 Prozent aller Grundstücke in Obwalden werden mit der Realwertmethode geschätzt. \n\nDie anderen rund 15 Prozent der Grundstücke werden mittels Ertragswertmethode geschätzt. \n\n \n\nEin- bis Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser), Wohnen und Gewerbe, Gebäude mit bis zu \n\ndrei Gebäudeteilen sowie selbstständiges Miteigentum werden mit der Realwertmethode ge-\n\nschätzt. Diese Formel setzt sich zusammen aus dem Landwert und dem Zeitwert der Bauten \n\n(Gebäudeversicherungswert abzüglich Altersentwertung). \n\n \n\nDer Steuerwert bei Stockwerkeigentumseinheiten wird ebenfalls mit der Realwertmethode ge-\n\nschätzt. Da bei Stockwerkeigentum für das ganze Grundstück eine Gebäudeversicherungspo-\n\nlice vorliegt, wird der Zeitwert (Neuwert abzgl. Altersentwertung) für die ganze Liegenschaft be-\n\nrechnet. Der Landwert des Grundstücks wird in Prozent des Versicherungsneuwerts aller sich \n\ndarauf befindenden Gebäude ermittelt. Je nach Lageklasse (Landwertzone) kommt ein anderer \n\nProzentsatz zur Anwendung. Der dabei berechnete Landwert wird für den Vermögenswert so-\n\nwie für die Mietwertberechnung verwendet. Die Aufteilung des Steuerwerts auf die einzelnen \n\nStockwerkeigentumseinheiten wird anschliessend aufgrund der Wertquoten vorgenommen. Die \n\nWertquote zeigt an, welchen Anteil an der gesamten Liegenschaft eine einzelne Stockwerkei-\n\ngentumseinheit hat. \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 12 | 37 \n\nErgebnisse aus den Realwertschätzungen – Gesamtresultate \n\nDie Realwertschätzungen konnten aufgrund der mit der Steuererklärung 2022 eingereichten \n\nGebäudeversicherungspolicen simuliert werden. Die Berechnungen wurden basierend auf den \n\nnach der Vernehmlassung vorgenommenen Anpassungen mit den neuen Parametern noch-\n\nmals durchgeführt. Über alle Realwertschätzungen (Ein- bis Dreifamilienhäuser und Stockwer-\n\nkeigentumseinheiten) zeigt sich folgendes Bild: \n\n \n\nHochrechnung (in Fr.): \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n3 586 440 000 4 541 880 000 +955 440 000 +21% \n\n \n\nAus dem hochgerechneten Nettosteuerwert wurde der Eigenmietwert berechnet: \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n136 280 000 137 430 000 +1 150 000 +0,85% \n\n \n\nMit dem gewählten Prozentsatz von 60 Prozent für den Eigenmietwert fällt der Nachtrag ge-\n\nsamthaft gesehen steuerneutral aus. Die kleine Veränderung von 0,85 Prozent befindet sich im \n\nUnschärfebereich der Hochrechnung. \n\n \n\nErgebnisse der Realwertschätzungen – Ein- bis Dreifamilienhäuser  \n\nBis Ende Juli 2023 lagen die Gebäudeversicherungspolicen von rund 1 800 Grundstücken vor. \n\nAuf diesen Policen ist der versicherte Neuwert des Gebäudes ersichtlich. Dieser Wert bildet zu-\n\nsammen mit dem Landwert die Schätzungsgrundlage für den Realwert. Mittels einer Hochrech-\n\nnung wurde der Realwert für alle Ein- bis Dreifamilienhäuser (rund 4 100) berechnet.  \n\n \n\nHochrechnung (in Fr.): \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n2 142 420 000 2 878 470 000 +736 050 000 + 34,4% \n\n \n\nAus dem hochgerechneten Nettosteuerwert wurde der Eigenmietwert berechnet: \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n81 410 000 79 430 000 -1 980 000 - 2,4% \n\n \n\nErgebnisse Realwertschätzungen - Stockwerkeigentumseinheiten (STWEG) \n\nBei den Stockwerkeigentumsgemeinschaften wird die Gebäudeversicherung für das ganze Ge-\n\nbäude abgeschlossen. Nach Verrechnung des Steuerwerts für die ganze Liegenschaft erfolgt \n\ndie Aufteilung auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten anhand der Wertquoten. Für die \n\nHochrechnung lag bei rund 900 Stockwerkeigentumseinheiten ein aktueller Versicherungswert \n\nvor. Gesamthaft sind im Kanton rund 6 000 Stockwerkeigentumseinheiten vorhanden. \n\n \n\nHochrechnung: \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 444 020 000 1 663 410 000 +189 390 000 + 13,2% \n\n \n\nEigenmietwert  \n\nbisher \n\nEigenmietwert  \n\n60% neu  \n\nVeränderung in % \n\n54 870 000 58 000 000 +3 130 000 + 5,7% \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 13 | 37 \n\nDie Veränderung des Netto-Steuerwerts bei den Stockwerkeigentumseinheiten liegt tiefer als \n\ndiejenige bei den Ein- bis Dreifamilienhäusern. Der Grund dafür ist, dass bei den Stockwerkei-\n\ngentumseinheiten überwiegend Daten für neuere Gebäude (Schätzungen nach 2017) vorlagen, \n\ndie bereits eine leicht angepasste Schätzung vorwiesen. Daher fällt die Differenz der jetzigen \n\nSchätzung zur hochgerechneten neuen Schätzung geringer aus.  \n\n \n\n4.1.2 Ertragswertmethode \n\nMehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab vier Nutzeinheiten) werden mit der Ertragswertmethode \n\ngeschätzt. Als Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts dient der Nettomietertrag. Der \n\nErtragswert einer Liegenschaft soll das Potenzial bezüglich der Marktmiete aufzeigen. Der ge-\n\nsamte Nettomietertrag wird mit dem Kapitalisierungszinssatz kapitalisiert. Der Kapitalisierungs-\n\nzinssatz wird anhand der Ausführungen im schweizerischen Schätzerhandbuch3 berechnet. \n\nEntscheidend für die Festlegung ist der gültige Basiszinssatz. Er ist in der derzeitigen aktuellen \n\nZinspolitik rascheren Veränderungen unterworfen als in den vergangenen Jahren. Der Regie-\n\nrungsrat prüft die Festlegung des Basiszinssatzes sowie die restlichen Komponenten periodisch \n\nund legt den Kapitalisierungszinssatz in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steu-\n\nerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (GDB 213.712) fest. \n\n \n\nErgebnisse Ertragswertschätzung \n\nGesamthaft gibt es im Kanton Obwalden rund 1 100 Grundstücke, welche nach dieser Methode \n\nzu schätzen sind. Für die Simulationsberechnungen lagen Daten von rund 160 Objekten vor.  \n\n \n\nHochrechnung (in Fr.): \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% bisher \n\nNetto-Steuerwert \n\n65% neu  \n\nVeränderung in % \n\n1 164 373 000 1 436 081 000 271 708 000 + 23,3% \n\n \n\nDie Wertsteigerung ergibt sich aus den höheren Mieterträgen seit der letzten Schätzungsrunde \n\nim Jahr 2017. Bei den vorgenommenen Berechnungen ergeben sich marginale Abweichungen \n\nbei selbstbewohnten Wohnungen. Nutzt die Eigentümerin oder der Eigentümer in einem Mehr-\n\nfamilienhaus eine Wohnung selbst, so wurde dieser Wert zu 100 Prozent in die vorliegende si-\n\nmulierte Ertragswertschätzung einbezogen. Korrekt wäre eine Berücksichtigung nur zu 65 Pro-\n\nzent. Diese Unschärfe in den Simulationsberechnungen konnte nicht eliminiert werden.  \n\n \n\nBei den Ertragswertschätzungen erübrigt sich eine Hochrechnung, um die Eigenmietwerte zu \n\nermitteln. Eine vergleichbar geringe Anzahl an Wohnungen wird durch die Eigentümer selbst \n\nbewohnt. \n\n \n\n4.1.3 Pauschalmethode \n\nBei der Pauschalmethode wird keine der beiden erwähnten Formelberechnung angewendet. \n\nWie bereits mit den Neuschätzungen per 2017 werden Parkplätze, Einstellhallenplätze, Car-\n\nports, Garagen und Bootsplätze mittels eines Pauschalwerts festgelegt.  \n\n \n\nDiese Vorgehensweise hat sich bereits bei den Neuschätzungen 2017 bewährt. Mit diesem Vor-\n\ngehen kann für rund 6 000 Grundstücke ein Pauschalwert festgelegt werden, ohne dass eine \n\nspezielle Berechnungsformel angewendet werden muss. Dies führt zu einem grossen Effizienz-\n\ngewinn im gesamten Schätzungsprozess. Die Pauschalwerte für die Festsetzung des Steuer-\n\nwerts (100 Prozent) sowie für den Mietwert für selbstbenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) \n\nwerden durch den Regierungsrat in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuer-\n\nschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke geregelt. \n\n \n  \n\n \n\n3 5. Erweiterte Auflage 2019 «Das Schweizerische Schätzerhandbuch» der schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbe-\n\nwertungsexperten SVKG \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 14 | 37 \n\n4.2 Auswirkungen auf die Minimalsteuer auf Grundstücken \n\n4.2.1 Natürliche Personen \n\nGemäss Art. 56 StG hat eine natürliche Person anstelle der ordentlichen Steuern (Einkom-\n\nmens- und Vermögenssteuer) eine Minimalsteuer für alle ihre im Kanton gelegenen Grundstü-\n\ncke zu bezahlen, sofern der Betrag der Minimalsteuer höher ausfällt als die Gesamtheit der \n\ndurch sie im Kanton zu entrichtenden ordentlichen Steuern. Die feste Minimalsteuer auf Grund-\n\nstücken beträgt zwei Promille des Netto-Steuerwerts.  \n\n \n\nDie Anpassung der Steuerwerte für die Vermögenssteuer hat somit auch einen Einfluss auf die \n\nErträge der Minimalsteuer auf Grundstücken. In den Jahre 2019 bis 2021 wurde durchschnitt-\n\nlich ein Steueraufkommen von Fr. 750 000.– aus der Minimalsteuer auf Grundstücken erzielt. \n\nBei einer Anpassung der Steuerwerte um 25 bis 30 Prozent steigen auch die Erträge aus der \n\nMinimalsteuer auf Grundstücken ungefähr in diesem Umfang, das heisst um rund Fr. 187 500.– \n\nbis Fr. 225 000.– pro Jahr an. \n\n \n\n4.2.2 Juristische Personen \n\nGemäss Art. 101 StG hat eine juristische Person für ihre im Kanton gelegenen Grundstücke \n\neine Minimalsteuer zu entrichten, sofern deren Betrag höher ist als die Leistung der juristischen \n\nPerson aufgrund der Gewinn- und Kapitalsteuer. Die feste Minimalsteuer auf Grundstücken be-\n\nträgt zwei Promille des Netto-Steuerwerts.  \n\n \n\nIn den Jahren 2019 bis 2021 wurde durchschnittlich ein Steueraufkommen von rund \n\nFr. 1 000 000.– aus der Minimalsteuer auf Grundstücken erzielt. Bei einer Anpassung der Steu-\n\nerwerte um 25 bis 30 Prozent steigen auch die Erträge auf Minimalsteuer auf Grundstücken in \n\netwa im gleichen Umfang, das heisst um rund Fr. 250 000.– bis Fr. 300 000.– pro Jahr an.  \n\n \n\nBei den juristischen Personen hat die Minimalsteuer auf Grundstücken, seit der Senkung der \n\nKapitalsteuer auf 0,001 Prozent, vermehrt zu einer Besteuerung dieser für die Minimalsteuer \n\nqualifizierenden Grundstücke geführt. \n\n \n\n4.3 Schlussbemerkung \n\nDas Ziel der Simulationsberechnungen, für beide Berechnungsmethoden die zu erwartenden \n\nErgebnisse zu validieren und plausibilisieren, wurde grossmehrheitlich erreicht. Aufgrund der \n\nteilweise fehlenden Versicherungswerte sowie des grossen Mengengerüstes sind jedoch Un-\n\nschärfen in Kauf zu nehmen. Der Regierungsrat macht darauf aufmerksam, dass es sich vorlie-\n\ngend um Schätzungen handelt. Abweichungen von den dargestellten Hochrechnungen sind, \n\nwie bereits in den vorangegangen Schätzungsrunden, für die Grundeigentümerinnen bzw. -ei-\n\ngentümer möglich. Die vorgenommenen Auswertungen zeigen dennoch ein übersichtliches Bild \n\ndavon, wie sich die mit der Botschaft vorgeschlagenen Anpassungen auf die Grundstückschät-\n\nzungen im Gesamten auswirken können. \n\n \n\n \n\nIV. Revisionspunkte des Nachtrags \n\nDer Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 28. Oktober 2021 hatte die Schaf-\n\nfung der fachtechnischen Voraussetzungen für die neue schematische, formelmässige Bewer-\n\ntung zum Inhalt. So werden neu zwei Steuerwerte berechnet. Jener der die Grundlage in der \n\nVermögensbesteuerung bildet sowie der Steuerwert, der für die Mietwertberechnung entschei-\n\ndend ist. \n\n \n\nMit dem vorliegenden Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz sollen nun die gesetz-\n\nlichen Anpassungen bezüglich Landwerte, Steuerwert, Netto-Steuerwert und Eigenmietwert \n\nvorgenommen werden. \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 15 | 37 \n\nVorbemerkung: Die nachfolgenden Erläuterungen folgen nicht der Erlasshierarchie (Gesetz – \n\nVerordnung), sondern sind inhaltlich aufgebaut. \n\n \n\n5. Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\n5.1 Art. 14 Abs. 5 Landwerte  \n\nMit Nachtrag vom 28. Oktober 2021 strich der Kantonsrat den damals gemachten Vorschlag \n\ndes Regierungsrats für die Anpassung der Landwerte vorerst aus der Schätzungs- und Grund-\n\npfandverordnung bzw. behielt das geltende Recht bei. Die Landwerte sollten zusammen mit \n\nden Simulationsberechnungen nochmals geprüft werden. \n\n \n\nDer Landwert ist ein wichtiger Wert, um den Steuerwert zu bestimmen. Wie in Kapitel 3.1 aus-\n\ngeführt, ist es wichtig, die Systematik des Kantons Obwalden zu beachten: \n\n der Landwert ist für den Steuerwert massgebend; \n\n das politische Instrument, um den massgebenden Wert für die Vermögenssteuer und den \n\nEigenmietwert zu steuern, findet sich derzeit in Art. 10 Abs. 1 StV („Der Mietwert selbstbe-\n\nnutzter Grundstücke beträgt 3,8 Prozent des Netto-Steuerwerts.“) und Art. 23 Abs. 2 StV \n\n(„Der Netto-Steuerwert für die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke beträgt 65 Prozent \n\ndes Steuerwerts.“). \n\n \n\n5.1.1 Anzahl Landwertzonen  \n\nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen, welche seit 1. Januar 2017 in Kraft ist, führte \n\ndazu, dass jedes Grundstück einer Landwertzone zugeordnet werden muss. Dabei wurden acht \n\nLandwertzonen definiert.  \n\n \n\nDie Einführung von Landwertzonen hat sich bewährt. Sie wird deshalb weitergeführt. Die kon-\n\nkrete Zuordnung einer Liegenschaft zu einer Landwertzone gibt nur in seltenen Fällen Grund zu \n\nDiskussionen. Es hat sich in der Praxis jedoch gezeigt, dass acht Landwertzonen den verschie-\n\ndenen Gegebenheiten und Unterschieden in den sieben Obwaldner Gemeinden nicht immer \n\ngerecht werden können. Diese Problematik wurde bereits im Wirkungsbericht zur Neuregelung \n\nder Grundstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 erwähnt, welcher vom Kantonsrat am \n\n28. Januar 2021 zur Kenntnis genommen wurde. Der Regierungsrat schlägt deshalb vor, neu \n\nzehn Landwertzonen zu erstellen. Die Zuweisung der einzelnen Grundstücke kann dadurch prä-\n\nziser und somit auch sachgerechter erfolgen.  \n\n \n\n5.1.2 Preisbandbreite der Landwertzonen \n\nMit der Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2017 wurde die Preisbandbreite \n\nvon Fr. 100.– bis Fr. 800.– pro m² angesetzt. Diese Preisbandbreite war bereits damals zu tief \n\nund spiegelte in keiner Weise den Marktwert wider. Die Preisbandbreite von Fr. 100.– bis \n\nFr. 800.– entsprach dem damaligen politischen Willen und war keine fachtechnische Betrach-\n\ntungsweise.  \n\n \n\nUm mit der schematischen, formelmässigen Bewertung den Steuerwert zu erhalten, ist es wie \n\nerwähnt wichtig, dass wo immer möglich der effektiv gehandelte Landwert verwendet wird. Der \n\nRegierungsrat schlägt daher vor, dass die Landwerte angepasst werden. Die obere Preisband-\n\nbreite ist deshalb von Fr. 800.– auf Fr. 1 400.– pro m2 anzuheben. Diese Anpassung berück-\n\nsichtigt die Mittelwerte der gehandelten Landpreise. Bereits heute werden Landparzellen an \n\nspeziellen Lagen (zum Beispiel Landparzelle am See) zu höher gehandelten Landpreisen ver-\n\nkauft. Diese hohen Preise für Liegenschaften an bevorzugten Lagen wurden bei der Festlegung \n\nder Preisbandbreite nicht berücksichtigt. \n\n \n\nDer Grund für die Anpassung der Preisbandbreite auf maximal Fr. 1 400.– pro m² liegt in der \n\nSchaffung von Rechtsgleichheit und hat grundsätzlich keine Steuererhöhung zur Folge. Die An-\n\npassung der Landwertzonen bedeutet aber, dass sich die Steuerwerte einzelner Grundstücke \n\nverändern bzw. erhöhen können.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 16 | 37 \n\n \n\nDie heutige Rechtsungleichheit besteht darin, dass Grundstücke mit einem Landwert von \n\nFr. 800.– einen Steuerwert erhalten, welcher tiefer als der Verkehrswert ist. Damit werden Ei-\n\ngentümerinnen und Eigentümer bevorzugt, welche Grundstücke an bevorzugten Lagen besit-\n\nzen. Dies zum Nachteil von Eigentümerinnen und Eigentümern, bei welchen der geschätzte \n\nLandwert dem Verkehrswert entspricht. Um dieser Rechtsungleichheit vorzubeugen, müssen \n\nheute viele individuelle Schätzungen nach Art. 17 Abs. 2 der Schätzungs- und Grundpfandver-\n\nordnung vorgenommen.  \n\n \n\nBei der Ermittlung des Steuerwerts mittels einer individuellen Schätzung wird nicht die schema-\n\ntische, formelmässige Bewertung angewendet, sondern die Schätzung erfolgt nach einer aner-\n\nkannten Bewertungsmethode wie zum Beispiel der Punktierungs- oder Mischwertmethode. Um \n\ndie Anzahl dieser individuellen Schätzungen zu reduzieren, braucht es eine Anpassung der \n\noberen Preisbandbreite von Fr. 800.– auf Fr. 1 400.– pro m2. Hingegen soll der Regierungsrat \n\nneu die Preisbandbreite bei entsprechender Entwicklung auf dem Liegenschaftenmarkt nur \n\nnoch um höchstens zehn Prozent erhöhen können. Der Handlungsspielraum wird bewusst von \n\n20 Prozent auf zehn Prozent minimiert. Sollte sich der Liegenschaftenmarkt stärker verändern, \n\nwäre eine Erhöhung der Landwertzonen um mehr als zehn Prozent weiterhin nur auf dem ge-\n\nsetzlichen Weg möglich. \n\n \n\nDie jetzige Mischform des fachtechnischen und politischen Prozesses ist für die Steuerpflichti-\n\ngen nicht immer nachvollziehbar. Eine klare Trennung der beiden Prozesse ist für alle Beteilig-\n\nten viel transparenter: \n\n- die Bestimmung des Steuerwerts ist ein fachtechnischer Prozess; \n\n- die Bestimmung des Netto-Steuerwerts ist ein politischer Prozess. \n\n \n\nArt. 14 Abs. 5 lautet neu: \n\n 5 Der Regierungsrat erlässt je Gemeinde einen Landwertplan mit höchstens zehn Landwert-\n\nzonen in der Preisbandbreite von Fr. 100 Fr. 200.– bis Fr 800.– Fr. 1 400.– pro m². Die \n\nPreisbandbreite kann entsprechend der Entwicklung auf dem Liegenschaftenmarkt gesenkt \n\noder um höchstens zehn Prozent erhöht werden. \n\n \n\nMit der Anpassung der Preisbandbreite von Fr. 200.– bis Fr. 1 400.– sowie mit der Erweiterung \n\nder Landwertzonen von acht auf neu zehn werden die Grundstücke generell neu beurteilt. Die \n\nErweiterung von acht auf zehn Landwertzonen erlaubt es, die Grundstücke sachgerechter einer \n\nLandwertzone zuzuordnen und die derzeit bestehende Diskrepanz zwischen den Landwertzo-\n\nnen mit Blick auf sämtliche Gemeinden zu verringern. Die Erhöhung der Landwertzone 1 von \n\nFr. 100.– auf Fr. 200.– wird vorgenommen, da die bisherige Landwertzone 1 mit Fr. 100.– gar \n\nkeine Verwendung fand.  \n\n \n\nEs wird erneut überprüft, ob sich Grundstücke nach der Anpassung noch in den korrekten \n\nLandwertzonen befinden. Grundstücke, welche heute in die Landwertzone 8 eingestuft sind, \n\nkönnen beispielsweise mit neuer Einstufung in die Landwertzone 9 fallen.  In der Landwertzone \n\n10 sind Grundstücke mit Top-Lageklassen eingestuft. \n\n \n\nEbenso wird bei einer Über- oder Unternutzung des Landes die Berechnung des Steuerwerts \n\nkorrigiert. Wenn zum Beispiel ein Gebäude im Verhältnis zur gesamten Landfläche sehr gross \n\nist (Beispiel: Reiheneinfamilienhaus), so wird der Landwert für die Berechnung des Steuerwerts \n\nentsprechend erhöht. Denn je grösser die mögliche Bebauung ist, desto mehr Wert hat die Lie-\n\ngenschaft. Im umgekehrten Fall wird der Landwert für die Berechnung des Mietwerts korrigiert, \n\nwenn ein Gebäude auf einer sehr grossen Landfläche (Beispiel: Einfamilienhaus auf 5 000 m2) \n\nsteht. Mit dieser Korrektur kann ein realistischer, marktkonformer Mietwert ermittelt werden. \n\nIn den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftli-\n\nchen Grundstücke regelt der Regierungsrat die notwendigen Einzelheiten. \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 17 | 37 \n\n \n\n5.2 Art. 16  Teilrevision (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) \n\nIn Art. 16 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung wurde festgelegt, dass der Regierungs-\n\nrat die Faktoren der schematischen, formelmässigen Bewertung für die Grundstückschätzung \n\nalle acht Jahre festlegt. Dies bedeutet, dass die Faktoren erstmals per 1. Januar 2025 neu fest-\n\ngelegt werden müssen.  \n\n \n\nAm 28. Oktober 2021 beschloss der Kantonsrat eine neue Fassung von Art. 16 Abs. 1 und 2 \n\nder Schätzungs- und Grundpfandverordnung: Ab 2025 gilt neu ein Rotationsprinzip für die Ge-\n\nmeinden. Der Einsatz der Mitarbeitenden der Steuerverwaltung wird dadurch ressourcenopti-\n\nmiert. Als Konsequenz wird die Schätzung eines Grundstückes neu alle sieben Jahre vorge-\n\nnommen. \n\n \n\nBei den Vorbereitungsarbeiten zu den neuen Grundstückschätzungen ab 1. Januar 2025 stellte \n\nsich heraus, dass die bereits beschlossene Reihenfolge der Gemeinden in Art. 16 Abs. 2 (Sar-\n\nnen, Kerns, Sachseln, Alpnach, Giswil, Lungern, Engelberg) aus verwaltungsorganisatorischen \n\nGründen nicht optimal ist. Die Erfahrungen der Neuschätzungen 2017 zeigen, dass mit einer \n\nanderen Reihenfolge die Arbeitsbelastung der Mitarbeitenden besser verteilt werden kann. Der \n\nRegierungsrat schlägt deshalb vor, dass die Reihenfolge wie folgt geändert wird: \n\nSachseln, Lungern, Sarnen, Giswil, Alpnach, Kerns, Engelberg. \n\n \n\nArt. 16 Abs. 2 lautet neu: \n2 \n\nDie Bewertung der Grundstücke erfolgt pro Gemeinde alle sieben Jahre in einem se-\n\nparaten Kalenderjahr mit folgender Reihenfolge: Sachseln, Lungern, Sarnen, Giswil, \n\nAlpnach, Kerns, Engelberg.  \n\n \n\nDie Steuerwerte anhand der vorliegenden Gesetzesanpassung werden gemäss Rotationsprin-\n\nzip somit voraussichtlich wie folgt festgelegt: \n\nGemeinde  \n\nSachseln ab Steuerperiode 2025 \n\nLungern ab Steuerperiode 2026 \n\nSarnen ab Steuerperiode 2027 \n\nGiswil ab Steuerperiode 2028 \n\nAlpnach ab Steuerperiode 2029 \n\nKerns ab Steuerperiode 2030 \n\nEngelberg ab Steuerperiode 2031 \n\n \n\nMit dieser Anpassung wird einzig der gezielteren und besser verteilten Arbeitsbelastung inner-\n\nhalb der Steuerverwaltung Rechnung getragen. Diese Reihenfolge wurde bereits im Wirkungs-\n\nbericht zu den Grundstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 vorgeschlagen. Auf die Fakto-\n\nren mittels schematischer, formelmässiger Bewertung hat die geänderte Reihenfolge keinen \n\nEinfluss. \n\n \n\n6. Steuergesetz \n\n6.1 Art. 45 Abs. 3 nichtlandwirtschaftliche Grundstücke  \nDie Anpassung von Abs. 3 entspricht der heutigen Praxis und dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 \nder Schätzungs- und Grundpfandverordnung: \n \n\n3 Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höheren Steuer-\nwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen. Entspricht der Steuerwert nicht den \ntatsächlichen Verhältnissen, kann er mittels individueller Schätzung nach anerkannten \nGrundsätzen der Liegenschaftenschätzung ermittelt werden. \n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 18 | 37 \n\nMit der schematischen, formelmässigen Bewertung wird das Ziel verfolgt, die Mehrheit der \n\nGrundstücke vereinfacht und folglich mit weniger personellem Aufwand schätzen zu können. Es \n\nwird aber immer Einzelfälle geben (z. B. Liebhaberobjekte, Unter- oder Überversicherungen), \n\nbei denen eine individuelle Liegenschaftsschätzung notwendig wird. Die derzeitige Formulie-\n\nrung, bei der in Einzelfällen aus der formelmässigen Bewertung ein höherer Steuerwert resul-\n\ntiert und dann eine individuelle Schätzung vorzunehmen ist, ist nicht sachgerecht. Zur rechts-\n\ngleichen Beurteilung aller Grundstücke ist es elementar, dass die individuellen Grundstück-\n\nschätzungen sowohl bei einem höheren als auch bei einem tieferen Steuerwert vorgenommen \n\nwerden können. \n\n \n\n6.2 Art. 46 Abs. 2 Bst. b Netto-Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke  \n\nDer Mietwert für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmietwert) wird im \n\ngeltenden Recht auf Basis des Netto-Steuerwerts berechnet. Die Grundlagen dazu finden sich \n\nin Art. 46 Abs. 2 Bst. b StG in Verbindung mit Art. 10 StV. Auf Grundlage des ermittelten Steu-\n\nerwerts wird mit dem Faktor in Art. 23 Abs. 2 StV der Netto-Steuerwert berechnet. Dieser dient \n\nder Festlegung des Mietwerts für selbstbenutzte, nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigen-\n\nmietwert). \n\n \n\nDer zu besteuernde Eigenmietwert darf bei den Kantons- und Gemeindesteuern gemäss bun-\n\ndesgerichtlicher Rechtsprechung 60 Prozent der Marktmiete nicht unterschreiten4. Mit den der-\n\nzeitigen Eigenmietwerten wird diese Vorgabe im Kanton Obwalden nicht erfüllt. Trotzdem er-\n\nachtet es der Regierungsrat aufgrund der aktuellen politischen Diskussion auf nationaler Ebene \n\nzur Abschaffung des Eigenmietwerts als vertretbar, beim Eigenmietwert keine Erhöhung anzu-\n\nstreben. Der Regierungsrat wird die politische Diskussion weiterverfolgen und weitere Schritte \n\nzu gegebener Zeit prüfen. \n\n \n\nDer Regierungsrat schlägt vor, dass der Mietwert für selbstbenutzte, nichtlandwirtschaftliche \n\nGrundstücke in einem zweistufigen Verfahren berechnet wird. In einem ersten Schritt wird aus \n\ndem Steuerwert (100 Prozent) aufgrund einer degressiv abgestuften Tabelle der Mietwert \n\n(100 Prozent) errechnet, wobei der maximale Marktmietwertansatz 4,25 Prozent beträgt. Die \n\ndegressive Abstufung für die Berechnung des Marktmietwertansatzes regelt der Regierungsrat \n\nin Ausführungsbestimmungen. Im zweiten Schritt wird mit dem im Gesetz festgelegten Prozent-\n\nsatz der Eigenmietwert berechnet. Das detaillierte Vorgehen wird unter Kapitel 7.1 beschrieben. \n\n \n\nDieser Wechsel in der Berechnungsart bedingt eine Aufhebung von Art. 46 Abs. 2 Bst. b StG: \n\n \n2 Der Netto-Steuerwert dient der Berechnung der: \na. Steuerbaren Vermögenswerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke sowie \n\n landwirtschaftlicher Grundstücke gemäss Art. 47 Abs. 3 und 4 dieses Gesetzes; \n\nb. Eigenmietwerte der Gebäude auf solchen Grundstücken aufgehoben; \n\nc. Minimalsteuer auf nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken und Grundstücken \n\n gemäss Art. 47 Abs. 3 dieses Gesetzes von natürlichen und juristischen  \n\n Personen. \n\n7. Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (StV) \n\n7.1 Art. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert) (Art. 23 StG) \n\nNeu soll der Mietwert für selbstbenutzte Grundstücke nicht mehr mit einem fixen Prozentsatz \n\ndes Netto-Steuerwerts berechnet werden, sondern mittels einer zweistufigen Berechnungsme-\n\nthode: In einem ersten Schritt wird der Mietwert (100 Prozent) vom Steuerwert gemäss Art. 8 \n\nder Schätzungs- und Grundpfandverordnung aufgrund einer degressiven Mietwertansatztabelle \n\nberechnet. Im Anhang III wird in den Beispielen der Mechanismus dieses Vorgehens darge-\n\n \n\n4 Siehe Fachbericht von Opel/Oesterhelt, Steuerrevue vom September 2023 (www.steuerportal.ch) sowie BGE 2C_605/2021 \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 19 | 37 \n\nstellt. Anschliessend wird in einem zweiten Schritt der so errechnete Mietwert mit dem Prozent-\n\nsatz gemäss Art. 10 Abs. 1bis StV (neu) in den steuerbaren Mietwert für selbstbenutzte Grund-\n\nstücke (Eigenmietwert) umgerechnet. \n\n \n\nDer Regierungsrat entschied sich aus den folgenden Gründen für dieses zweistufige Vorgehen: \n\nDurch die degressive Berechnungsmethode für den Mietwert erfolgt eine exaktere Eigenmiet-\n\nwertberechnung. Gerade bei sehr hohen Steuerwerten ergab das bisherige statische System \n\nstossende Ergebnisse, bei denen die Eigenmietwerte weit über der realistischen Marktmiete la-\n\ngen. Das führte dazu, dass in vielen Fällen bei der Bewertung manuell Korrekturen vorgenom-\n\nmen werden mussten. \n\n \n\nDie Abstufung für die Ermittlung des Mietwerts und somit auch für die anschliessende Berech-\n\nnung des Eigenmietwerts ermöglicht zudem einen höheren Automatisierungsgrad. Dies ist ei-\n\nnes der Kernziele des Projekts „Grundstückschätzungen ab 2025“. \n\n \n\nArt. 10 Abs. 1 wird wie folgt ergänzt: \n1 Der MietwertGrundlage für die Berechnung des Mietwerts selbstbenutzter nichtland-\n\nwirtschaftlicher Grundstücke, selbstbenutzter landwirtschaftlicher Grundstücke ge-\n\nmäss Art. 47 Abs. 3 StG oder selbstbenutzter Anteile an solchen Grundstücken be-\n\nträgt 3,8 ist der Steuerwert unter Berücksichtigung der für den Mietwert nicht relevan-\n\nten Faktoren. Der Mietwert (100 Prozent) wird mittels eines degressiv ausgestalteten \n\nMarktmietwertansatzes berechnet, der maximal 4,25 Prozent des Netto-Steuerwerts \n\nbeträgt. Der Regierungsrat erlässt die dafür notwendigen Ausführungsbestimmungen. \n\n \n\nArt. 10 Abs. 1bis (neu) lautet: \n1bis Der Eigenmietwert beträgt 60 Prozent des Mietwerts (100 Prozent). \n\n \n\nMit der vorgeschlagenen Besteuerung des Mietwerts zu 60 Prozent als Eigenmietwert wird die \n\nVorlage in diesem Bereich gesamthaft betrachtet steuerneutral ausgestaltet. Dieser Prozentsatz \n\nbasiert auf den in Kapitel 4.1 ausgeführten Hochrechnungen. Die einzelnen Steuerschätzungen \n\nkönnen jedoch, wie bereits in den vorangegangen Schätzungsrunden, von den bisherigen \n\nSchätzungen abweichen. \n\n \n\n7.2 Art. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG)  \n\n7.2.1 Einleitende Ausführungen \n\nGemäss dem StHG unterliegt das gesamte Vermögen einer Person mit dem Verkehrswert der \n\nVermögenssteuer.  \n\n \n\nIm Wirkungsbericht zur Neuregelung der Grundstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 \n\nwurde aufgezeigt, wie sich der Verkehrswert im Verhältnis zum Steuerwert (100 Prozent) und \n\ndem heute für die Vermögenssteuer massgebenden Netto-Steuerwert (65 Prozent) entwickelt \n\nhat.  \n\n \n\nAktuelle Auswertungen der Steuerverwaltung über die Verkäufe von Grundstücken in den Jah-\n\nren 2017 bis 2022 haben ergeben, dass die durch die Steuerverwaltung unter den aktuellen ge-\n\nsetzlichen Vorgaben geschätzten Steuerwerte (100 Prozent) rund 45 – 50 Prozent unter den er-\n\nzielten Verkaufspreisen bzw. Verkehrswerten lagen. Der aus dem Steuerwert abgeleitete Netto-\n\nSteuerwert liegt somit rund zwei Drittel unter dem Verkehrswert. Die Schulden (zum Beispiel \n\nHypothekarschulden) können hingegen zu 100 Prozent in Abzug gebracht werden. \n\n \n\nDer aktuell gültige Netto-Steuerwert ist somit angesichts der Vorgaben des StHG zu tief ange-\n\nsetzt. Dies führt zu einer ausgeprägt ungleichen Behandlung von beweglichen und unbewegli-\n\nchen Vermögenswerten und somit zu einer ungleichen Besteuerung. \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 20 | 37 \n\nDieser sehr tiefe Netto-Steuerwert spiegelt sich auch im Repartitionsfaktor wider. Die Schweize-\n\nrische Steuerkonferenz (SSK) veröffentlicht im Kreisschreiben Nr. 22 die Repartitionsfaktoren, \n\nwelche die Bewertung von Grundstücken bei einer interkantonalen Steuerausscheidung regelt.5 \n\nDer Repartitionswert wird benötigt, da die Grundstücke in den Kantonen unterschiedlich bewer-\n\ntet werden. Um eine korrekte Steuerausscheidung erstellen zu können, braucht es für die \n\nGrundstücke eine einheitliche Referenzgrösse. Anhand einer gesamtschweizerischen Erhebung \n\nwerden die erzielten Grundstückverkaufserlöse mit den jeweiligen kantonalen Steuerwerten ver-\n\nglichen und daraus die interkantonalen Repartitionswerte berechnet. \n\n \n\nFür den Kanton Obwalden galt bis und mit Steuerperiode 2005 der Repartitionsfaktor von \n\n125 Prozent. Für die Steuerperioden 2006 bis 2018 betrug er infolge einer Revision des Steuer-\n\ngesetzes 100 Prozent. Auf die Steuerperiode 2019 wurden die Repartitionswerte durch die SSK \n\ngenerell überarbeitet. Seit der Steuerperiode 2019 hat der Kanton Obwalden einen Repartiti-\n\nonsfaktor von 195 Prozent. Dieser hohe Faktor bedeutet, dass der Kanton Obwalden gegen-\n\nüber dem effektiven Verkehrswert einen zu tiefen Steuerwert hat. Ab der Steuerperiode 2019 \n\nweisen nur die Kantone Basel-Landschaft (385 Prozent) und Solothurn (335 Prozent) einen hö-\n\nheren Repartitionsfaktor aus6. Die anderen Zentralschweizer Kantone haben folgende Repartiti-\n\nonsfaktoren: Uri (110 Prozent); Luzern (115 Prozent); Nidwalden (140 Prozent); Schwyz (125 \n\nProzent), Zug (115 Prozent). \n\n \n\nAnhand der Repartitionsfaktoren wird die interkantonale Steuerausscheidung vorgenommen. \n\nDer neue Repartitionsfaktor des Kantons Obwalden führt dazu, dass gegenüber dem alten Re-\n\npartitionsfaktor mehr Schulden und Schuldzinsen sowie indirekt auch Sozialabzüge übernom-\n\nmen werden müssen. Dies führt zu erheblichen Steuerausfällen für den Kanton, die von allen \n\nSteuerpflichtigen des Kantons zu tragen sind.  \n\n \n\nAufgrund der Komplexität der interkantonalen Steuerausscheidung ist es nicht möglich, mittels \n\neiner zuverlässigen Auswertung die derzeitigen Steuerausfälle aufgrund des hohen Repartiti-\n\nonsfaktors zu berechnen. \n\n \n\n7.2.2 Berechnung Netto-Steuerwert ab 1. Januar 2025 \n\nZiel des Regierungsrats ist es, dass die derzeit bestehende Diskrepanz zwischen der Besteue-\n\nrung von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten angeglichen werden kann. So tra-\n\ngen die höheren Landwerte zu einer notwendigen Anpassung der Steuerwerte der Liegenschaf-\n\nten bei. \n\n \n\nDie Simulationsberechnungen zeigen auf, wie sich das neue System auf die Steuerwerte aus-\n\nwirkt. Gesamthaft dürfte das Steuersubstrat bei den Liegenschaften vor den Abzügen von \n\nSchulden und Sozialabzügen um rund 25 bis 30 Prozent ansteigen. Die Erhöhung der Steuer-\n\nwerte ergibt sich einerseits aus den höheren Landwerten und andererseits aus der neuen \n\nGrundlage des Versicherungswerts (Neuwert abzgl. Altersentwertung = Zeitwert). \n\n \n\nOhne eine moderate Anpassung wird sich die Ungleichheit in der Besteuerung von beweglichen \n\nund unbeweglichen Vermögenswerten noch vergrössern. Auch dürfte der Repartitionsfaktor \n\nweiter steigen und in interkantonalen Ausscheidungsverhältnissen müssten weiterhin mehr \n\nSchulden bzw. Schuldzinsen sowie Sozialabzüge übernommen werden, was zu weiteren Steu-\n\nerausfällen beim Kanton führt, welche durch alle Steuerpflichtigen zu tragen sind. \n\n \n\nEs wurden verschiedene Berechnungsvarianten vorgenommen und deren Auswirkungen analy-\n\nsiert. Basierend auf den Erkenntnissen aus diesen Berechnungen (siehe Kapitel 4) schlägt der \n\n \n\n5 Kreisschreiben Nr. 22, gültig ab Steuerperiode 2022: https://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschrei-\n\nben/KS_22_Repartitionsfaktoren_D_20180322.pdf  \n6 Kreisschreiben Nr. 22, gültig ab Steuerperiode 2006: https://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschrei-\n\nben/ks022_d.pdf \n\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/KS_22_Repartitionsfaktoren_D_20180322.pdf\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/KS_22_Repartitionsfaktoren_D_20180322.pdf\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/ks022_d.pdf\nhttps://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/ks022_d.pdf\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 21 | 37 \n\nRegierungsrat vor, dass der Netto-Steuerwert für die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke wie-\n\nderum bei 65 Prozent des neu geschätzten Steuerwerts festgelegt wird und Art. 23 Abs. 2 StV \n\nsomit unverändert bleibt.  \n\n \n\nFür den Regierungsrat ist dieser Prozentsatz aus verschiedenen Gründen angezeigt. Die immer \n\ngrösser gewordene Ungleichheit zwischen der Besteuerung von beweglichem und unbewegli-\n\nchem Vermögen wird dadurch zwar etwas verringert. Dennoch werden die Werte der Immobi-\n\nlien für die Besteuerung nach wie vor in einem erheblich reduzierten Umfang zum steuerbaren \n\nVermögen gerechnet. Mit dem vorgeschlagenen Satz von weiterhin 65 Prozent findet also keine \n\nkomplette Bereinigung der erwähnten Ungleichheit statt, sondern lediglich eine leichte Korrek-\n\ntur. Die dadurch resultierende stärkere steuerliche Belastung von rund zwei Millionen Franken \n\n(siehe auch Kapitel 9) ist aus Sicht des Regierungsrats angesichts des gesamten kantonalen \n\nNetto-Steuerertrags von über 110 Millionen Franken (Steuerjahr 2022) vertretbar. Dies gilt ins-\n\nbesondere auch deshalb, weil die durch den sehr hohen Repartitionsfaktor entstehenden Min-\n\ndereinnahmen durch die gesamte Bevölkerung (d. h. auch durch Personen ohne Grundstückei-\n\ngentum) getragen werden müssen. \n\n \n\nAnzumerken ist, dass in der Steuerperiode 2020 fast 25 Prozent der Steuerpflichtigen natürli-\n\nchen Personen mit einem Grundstück in Obwalden nach Abzug der Schulden und der Sozialab-\n\nzüge ein steuerbares Vermögen von Null bzw. Minus hatten. Durch die vorgeschlagene Anpas-\n\nsung der Steuerwerte wird dieser Anteil auf knapp 20 Prozent sinken. Das heisst, dass diese 20 \n\nProzent der Steuerpflichtigen auch nach der Anpassung der Steuerwerte bei der Vermögenbe-\n\nsteuerung steuerlich nicht stärker belastet werden bzw. weiterhin keine Vermögenssteuer be-\n\nzahlen müssen. Für die übrigen Steuerpflichtigen bedeutet die Anpassung eine Erhöhung der \n\nVermögenssteuer, die in ihrer Höhe individuell und je nach Landwertzone unterschiedlich aus-\n\nfallen kann. Die Schulden sowie Schuldzinsen können wie bisher im Rahmen der gesetzlichen \n\nMöglichkeiten vollumfänglich abgezogen werden (und nicht nur zu 65 Prozent, zu denen der \n\nVermögenswert der Grundstücke besteuert wird). \n\n \n\n8. Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nWie ausgeführt, wird im angestrebten Standard der Zeitwert der Bauten, der auch von anderen \n\nKantonen angewendet wird, neu anhand des Versicherungswerts (Zeitwert = Neuwert abzgl. \n\nAltersentwertung) bestimmt. Als Folge wird sich der Steuerwert für die einzelnen Grundstücke \n\nverändern. Massgebend für die Vermögenssteuer ist jedoch nicht der Steuerwert, sondern der \n\nNetto-Steuerwert. Aus dem Netto-Steuerwert wird gemäss geltendem Recht der Eigenmietwert \n\nabgeleitet.  \n\n \n\nDas Rotationsprinzip hat zur Folge, dass es sieben Jahre dauern wird, bis alle Gemeinden über \n\nneue Steuerwerte verfügen. Hier gilt es eine Ungleichbehandlung, die aus der bisherigen und \n\nder neuen Schätzungsmethode resultiert, zu verhindern. Die Simulationsberechnungen zeigen, \n\ndass aus der geänderten Berechnungsmethode und der neuen höheren Landwerte ab 2025 hö-\n\nhere Steuerwerte resultieren. Um diese Ungleichbehandlung zu neutralisieren, sollen die bisher \n\ngültigen Steuerwerte (Schätzung bis 31. Dezember 2024) mit dem Faktor 1,2 multipliziert wer-\n\nden. Dieser Faktor basiert auf den vorgenommenen Berechnungen. Die Hochrechnungen ent-\n\nhalten eine gewisse Unschärfe, welche sich nicht vermeiden lässt. Aufgrund einer nochmaligen \n\nDatenanalyse beurteilt der Regierungsrat es als vertretbar, einen Umrechnungsfaktor von neu \n\n1,2 statt 1,3 festzulegen. Eine weitere Senkung des Umwandlungsfaktors ist aus Sicht des Re-\n\ngierungsrats nicht angezeigt, da dieser zu einer Ungleichbehandlung führen würde. Aus dem so \n\nangehobenen Steuerwert (100 Prozent) wird anschliessend der Netto-Steuerwert gemäss Art. \n\n23 Abs. 2 StV berechnet.  \n\nDas Schätzungs- und Grundpfandgesetz soll mit einem neuen Art. 23b ergänzt werden:  \n1 Schätzungen, die gestützt auf dieses Gesetz gemäss Nachtrag vom 16. April 2014 \n\nvorgenommen wurden, sind mit dem Faktor 1,2 zu multiplizieren, bis eine Schätzung \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 22 | 37 \n\ngemäss Nachtrag vom XX.XX.2024 vorgenommen wird. Dieser Wert bildet die Grund-\n\nlage für die Berechnung des Netto-Steuerwerts gemäss Art. 23 Abs. 2 StV.  \n\n \n2Mietwerte für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmietwert), \n\ndie gestützt auf dieses Gesetz gemäss Nachtrag vom 16. April 2014 festgelegt wur-\n\nden, gelten bis eine Schätzung des Mietwerts für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftli-\n\nche Grundstücke (Eigenmietwert) gemäss Nachtrag vom XX.XX.2024 vorgenommen \n\nwird.  \n\n \n\nDiese Übergangsbestimmung gilt, bis das Grundstück mit der neuen Schätzungsmethode be-\n\nwertet ist. \n\n9. Finanzielle und personelle Auswirkungen \n\nDer vorliegende Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz hat keine unmittelbaren \n\npersonellen Auswirkungen auf den Kanton. Es darf jedoch erwartet werden, dass die bisherigen \n\nmanuellen Eingriffe in die Grundstückschätzung reduziert und durch die höhere Automatisie-\n\nrung im Schätzungsprozess die Effizienz gesteigert werden kann. Die Erfahrung aus der letzten \n\nRevision hat indessen gezeigt, dass die Reihenfolge der Gemeinden für das Rotationsprinzip \n\nentscheidenden Einfluss auf die personelle Auslastung innerhalb der Steuerverwaltung haben \n\nkann. Hier wird auf Kapitel 3.3 der vorliegenden Erläuterungen verwiesen. Mit der vorgeschla-\n\ngenen Anpassung der Reihenfolge der Gemeinden für die Schätzungen gemäss Art. 16 Abs. 2 \n\nder Schätzungs- und Grundpfandverordnung kann der Personaleinsatz bei der Steuerverwal-\n\ntung optimiert werden.  \n\n \n\nDie finanziellen Auswirkungen für den Kanton Obwalden ergeben sich bei der Vermögensbe-\n\nsteuerung durch die Anpassung des steuerlichen Verkehrswerts und der daraus abgeleiteten \n\nBerechnung des Netto-Steuerwerts. Eine exakte Aussage über Mehreinnahmen in diesen Be-\n\nreichen lässt sich nur mittels Annahmen und Schätzungen herleiten.  \n\n \n\nDer Regierungsrat schätzt, dass durch die angepassten Netto-Steuerwerte (Vermögenssteuer) \n\nsowie der zusätzlichen Einnahmen bei der Minimalsteuer von Grundstücken Mehreinnahmen \n\nbei den Kantons- und Gemeindesteuern von insgesamt Fr. 1 930 000.– bis Fr. 2 540 000.– er-\n\nzielt werden könnten. Diese geschätzten Mehreinnahmen setzen sich wie folgt zusammen: \n\n \n\nSteuerart  \n\nMinimalsteuer auf Liegenschaften Fr. 400 000.– bis Fr. 500 000.– \n\nVermögenssteuer Fr. 1 500 000.– bis Fr. 2 000 000.– \n\nEinkommenssteuer Fr. 30 000.– bis Fr. 40 000.–   \n\n  \n\nTotal Fr. 1 930 000.– bis Fr. 2 540 000.– \n\n \n\nDie minimalen Mehreinnahmen bei der Einkommenssteuer ergeben sich durch die geringfügi-\n\ngen Verschiebungen beim Eigenmietwert und sind durch die Unschärfen der Hochrechnungen \n\nbedingt. Im Einzelfall haben diese Verschiebungen für die Steuerpflichtigen nur marginale Aus-\n\nwirkungen.  \n\n \n\nVon den Mehreinnahmen von insgesamt Fr. 1 930 000.– bis Fr. 2 540 000.– entfallen rund 40 \n\nProzent auf die Kantonssteuern (ca. Fr. 772 000.– bis Fr. 1 016 000.–) und rund 60 Prozent auf \n\ndie Gemeindesteuern (ca. Fr. 1 158 000.– bis Fr. 1 524 000.–). \n\n \n\nNicht beziffert werden können die negativen finanziellen Auswirkungen durch den derzeit hohen \n\nRepartitionsfaktor. Der Regierungsrat geht davon aus, dass durch die leicht erhöhten Steuer-\n\nwerte bei den Liegenschaften der Repartitionsfaktor gesenkt werden kann und die damit ver-\n\nbundenen negativen Auswirkungen folglich leicht geringer ausfallen. Die gesamthaft weiterhin \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 23 | 37 \n\nnegativen Auswirkungen des hohen Repartitionswerts sind jedoch nach wie vor durch die Allge-\n\nmeinheit zu tragen. Aufgrund der Komplexität der interkantonalen Steuerausscheidung kann \n\nkeine verlässliche Auswertung mit entsprechenden Berechnungen erstellt werden. \n\n \n \n\nV. Schlusswort \n\nDer Nachtrag setzt die Erkenntnisse aus dem Wirkungsbericht zur Neuregelung der Grund-\n\nstückschätzungen vom 1. Dezember 2020 um und gleicht die Prozesse an jene anderer Kan-\n\ntone an. Letzteres wurde nötig, da die Fachanwendung GemDat Rubin ab Oktober 2021 nur \n\nnoch eingeschränkt und ab dem Jahr 2025 nicht mehr verwendet werden kann. \n\n \n\nDer Regierungsrat ist überzeugt, dass die vorgeschlagenen Anpassungen in den zentralen Be-\n\nreichen Landwert, Steuerwert und Eigenmietwert eine transparente und sachgerechte Grund-\n\nstückschätzung fördern. Ebenso kann durch das standardisierte Vorgehen der Prozess effizien-\n\nter und automatisierter gestaltet werden. Der vorliegende Nachtrag wurde aufgrund der Ver-\n\nnehmlassungsantworten überarbeitet und - wo angezeigt - so angepasst, dass eine in sich kon-\n\nsistente und nachvollziehbare Vorlage unterbreitet werden kann. Ebenso entsprechen die An-\n\npassungen den heute geltenden Bestimmungen in anderen Kantonen und bringen eine zwin-\n\ngend notwendige Angleichung an das Bundesrecht bzw. die Bundesgerichtspraxis.  \n\n \n\nDer vorliegende Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz hat keine unmittelbaren \n\npersonellen Auswirkungen auf den Kanton. Es darf jedoch erwartet werden, dass die bisherigen \n\nmanuellen Eingriffe in die Grundstückschätzung reduziert und durch die höhere Automatisie-\n\nrung im Schätzungsprozess die Effizienz gesteigert werden kann. Die finanziellen Auswirkun-\n\ngen führen – soweit diese abgeschätzt werden können – zu Mehreinnahmen bei den Kantons- \n\nund Gemeindesteuern im Umfang von Fr. 1 930 000.– bis Fr. 2 540 000.–. Davon entfallen rund \n\n40 Prozent auf die Kantonssteuern und rund 60 Prozent auf die Gemeindesteuern. Diese Mehr-\n\nbelastung erachtet der Regierungsrat als angemessen. \n\n \n\nDer vorliegende Nachtrag gleicht die Bewertung von beweglichen (z.B. Bankguthaben, Aktien) \n\nund unbeweglichen (z.B. Immobilien) Vermögenswerten einander an und passt bisher zu tiefe \n\nLiegenschaftswerte an. Die aktuellen Netto-Steuerwerte sind deutlich zu tief und widerspiegeln \n\nin keiner Weise ihren Marktwert. Dies ist hauptsächlich eine Folge davon, dass bei den letzten \n\nRevisionen der Grundstückschätzung der fachtechnische und der politische Prozess miteinan-\n\nder vermischt wurden. Insbesondere wurde jeweils die politische Vorgabe befolgt, dass die Re-\n\nvisionen steuerneutral ausfallen sollten. Dadurch entstanden jedoch erhebliche Rechtsungleich-\n\nheiten, die sich im Verlauf der letzten Jahre vergrösserten. Mit dem vorliegenden Nachtrag soll \n\ndieser Entwicklung teilweise entgegengetreten werden.  \n\n \n\nDer Regierungsrat weist darauf hin, dass bei einer Ablehnung der Vorlage die Grundstückschät-\n\nzungen weiterhin zu tief ausfallen und dadurch die derzeitige ungleiche Behandlung in der Be-\n\nsteuerung von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten bestehen bleibt respektive \n\nnoch grösser werden kann. Ebenso wird auch der Repartitionsfaktor im interkantonalen Ver-\n\ngleich weiterhin hoch bleiben, wodurch die negativen finanziellen Auswirkungen für den Kanton \n\nund die Gemeinden bestehen bleiben. \n\n \n\nDie heutige Fachanwendung GemDat kann nach Ende 2024 nicht mehr eingesetzt werden. Bei \n\neiner Ablehnung der Vorlage wären ab diesem Zeitpunkt nur noch manuelle Liegenschafts-\n\nschätzungen möglich und der gesetzliche Auftrag von Art. 16 der Schätzungs- und Grundpfand-\n\nverordnung könnte nicht erfüllt werden. Schliesslich hätte eine Ablehnung der Vorlage mit gros-\n\nser Wahrscheinlichkeit auch einen erheblichen personellen und finanziellen Einfluss auf die \n\nSteuerverwaltung zur Folge. Es bestünde die Situation, dass zwar Neuschätzungen durchge-\n\nführt werden müssen, die neue, bereits eingeführte Fachanwendung jedoch nicht verwendet \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 24 | 37 \n\nwerden könnte und die bisherige Fachanwendung nicht mehr in Betrieb ist. Statt einer standar-\n\ndisierten Lösung müsste wiederum eine Obwaldner Sonderlösung eingeführt werden. Welche \n\nfinanziellen und personellen Auswirkungen dies hätte, lässt sich bei diesem Szenario nicht ab-\n\nschätzen. \n\n \n\nNach Rechtsgültigkeit des vorliegenden Nachtrags zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nwird der Regierungsrat die Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der \n\nnichtlandwirtschaftlichen Grundstücke gemäss Art. 23 der Schätzungs- und Grundpfandverord-\n\nnung anpassen.  \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen:  \n\n- Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Synopse) \n\n- Zusammenfassung der Stellungnahmen des Vernehmlassungsverfahrens \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 25 | 37 \n\nAnhang I: Weitere Themen aus der Vernehmlassung \n\nFrage/Hinweis/Antrag Stellungnahme \n\nDie SP fragt an, wie die Altersentwertung gerech-\n\nnet wird? \n\nDie Altersentwertung wird bei Gebäude mit überwiegen-\n\nder Wohnnutzung mit 0,75 Prozent pro Jahr und bei Ge-\n\nbäuden mit überwiegender gewerblicher und industrieller \n\nNutzung mit 1 Prozent gerechnet. Die maximale Alters-\n\nentwertung beträgt 45 Prozent. \n\n \n\nDie Mitte und CSP fordern, dass die Grundeigentü-\n\nmer/innen das Recht haben sollen, rechtlich gegen \n\ndie Einteilung ihres Grundstücks in eine bestimmte \n\nLandwertzone vorzugehen, sollte dies nicht im \n\nRechtsmittelverfahren gegen die jährlichen Steuer-\n\nveranlagungen geltend gemacht werden können \n\n \n\nGegen die Zuteilung zur Landwertzone kann der Eigentü-\n\nmer die Eigentümerin nicht Einsprache erheben. Gemäss \n\nArt. 14. Abs. 5 der Schätzungs- und Grundpfandverord-\n\nnung legt der Regierungsrat die Landwertzonen fest.  \n\nJedoch kann gegen die Grundstückschätzung bei jeder \n\nSteuerveranlagung Einsprache erhoben werden. Bei ei-\n\nner Einsprache wird die Bewertung des Grundstückes \n\nmittels einer individuellen Schätzung überprüft. \n\nEG Lungern fordert, dass für Härtefälle eine spezi-\n\nelle Regelung besteht, sodass insbesondere nicht \n\nmehr erwerbstätige Wohneigentümer/innen sich \n\ndie steuerliche Belastung weiterhin leisten können. \n\nEbenfalls soll für Mieterinnen und Mieter eine Här-\n\ntefallregel geprüft werden, falls sie sich die Mieten \n\nnicht mehr leisten können, wenn die höheren Steu-\n\nerwerte seitens der Vermieter/innen auf sie abge-\n\nwälzt werden. \n\n \n\nDer Regierungsrat verweist auf die Ausführungsbestim-\n\nmungen über die Gewährung eines Einschlags auf dem \n\nEigenmietwert in Härtefällen (GDB 213.713), in welchem \n\neine solche Regelung für Wohneigentümerinnen und -ei-\n\ngentümer besteht. \n\n \n\nEine Regelung für Mieterinnen und Mieter kann nicht \n\ndurch den Regierungsrat getroffen werden. Hierbei han-\n\ndelt es sich um Privatrecht. \n\nDie SP regt an, dass die Landwertpläne bekannt \n\nzugeben sind. \n\nDie Pläne wurden in der Vernehmlassungsfrist unter \n\nhttps://www.gis-daten.ch/neue-webkarte-projektierte-\n\nlandwertzonen-ab-2025-ow/ aufgeschaltet. Somit wurde \n\ndiesem Antrag bereits Folge geleistet. \n\n \n\nDie Treuhändervereinigung bemerkt, dass die Top-\n\nklassen mit einem Wert von Fr. 1 400 pro m2 be-\n\nvorzugt werden, da der Marktwert derzeit deutlich \n\nhöher liegt. \n\nDiese Anmerkung ist korrekt. Die derzeit gehandelten \n\nLandpreise an den Toplagen sind deutlich höher als die \n\nvom Regierungsrat vorgeschlagenen Fr. 1 400 pro m2. \n\nBei der Festlegung der Landpreise hat der Regierungsrat \n\njedoch bewusst die durchschnittliche Preisentwicklung \n\nberücksichtigt. \n\n \n\nDie CVP fordert ein Berechnungsbeispiel wie das \n\nneue Schätzungsvorgehen aufgrund der Gebäude-\n\nversicherung angewendet wird. \n\n \n\nHierzu wurden im Anhang III Berechnungsbeispiele er-\n\ngänzt. \n\nDie FDP merkt an, dass die Vorlage zum falschen \n\nZeitpunkt aufgrund der derzeit hohen Teuerung \n\nkommt. \n\nDie letzten drei Vorlagen wurden aufgrund von politi-\n\nschen Überlegungen alle steuerneutral durchgeführt. \n\nWürde auch diese Vorlage insgesamt steuerneutral \n\ndurchgeführt, so wird die Diskrepanz zwischen den Steu-\n\nerwerten und den Verkehrswerten noch einmal grösser. \n\n \n\nDie SVP brachte ein, dass seit der Anwendung der \n\nSchätzungsanleitung für landwirtschaftliche Grund-\n\nBei den nicht landwirtschaftlichen Grundstücken ist der \n\nSteuerwert für die Vermögenssteuer relevant. Bei den \n\nlandwirtschaftlichen Grundstücken ist der Ertragswert bei \n\nhttps://www.gis-daten.ch/neue-webkarte-projektierte-landwertzonen-ab-2025-ow/\nhttps://www.gis-daten.ch/neue-webkarte-projektierte-landwertzonen-ab-2025-ow/\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 26 | 37 \n\nstücke ab 2018 gemäss Stichproben die Ertrags-\n\nwertschätzungen um 40 Prozent gestiegen seien. \n\nDies führe zu einer Ungleichbehandlung und sei \n\nmit einem reduzierten Satz für landwirtschaftliche \n\nGrundstücke in den Ausführungsbestimmungen \n\nüber die Steuerveranlagung (GDB 641.420) zu be-\n\nrücksichtigen. \n\n \n\nder Vermögenssteuer zu berücksichtigen. Der Ertrags-\n\nwert für landwirtschaftliche Grundstücke wird aufgrund \n\nder Landwirtschaftlichen Schätzungsanleitung des Bun-\n\ndes vorgenommen. Diese beiden Werte (Steuerwert für \n\nVermögen von nicht landwirtschaftlichen Grundstücken, \n\nErtragswertschätzung von Landwirtschaftlichen Grund-\n\nstücken) sind nicht identisch und ein Vergleich ist auf-\n\ngrund der unterschiedlichen gesetzlichen Grundlage nicht \n\nmöglich.  \n\n \n\nDie Treuhändervereinigung brachte ein, dass sie \n\nes begrüssen würde, wenn der Steuerwert \n\n(100 Prozent) dem effektiven Verkehrswert ent-\n\nspricht. Dann könnte dieser Wert auch bei Um-\n\nstrukturierungen und Transaktionen verwendet \n\nwerden. Dies würde den Alltag für Treuhänder und \n\nauch die Steuerverwaltung massiv erleichtern, da \n\ndann keine zusätzlichen Schätzungen nötig wären. \n\n \n\nFür die Abklärung von Steuerfolgen, bei denen der Ver-\n\nkehrswert einer Liegenschaft massgebend ist, sind wei-\n\nterhin aktuelle Verkehrswertschätzungen vorzulegen. \n\n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 27 | 37 \n\nAnhang II: Berechnungsbeispiele Veränderung Steuerbelastung aufgrund \nneuer Schätzung \n\nVorbemerkungen \nBei allen Berechnungsbeispielen wurde bei der Berechnung der Einkommensteuer sowohl für \ndie direkte Bundessteuer (dBSt) als auch für die Kantons- und Gemeindesteuern (K+G) die glei-\nche Basis verwendet. Ebenso wurde bei allen Beispielen keine Kirchensteuer berücksichtigt. \nDie Daten für die Berechnungsbasis zu den einzelnen Liegenschaften stammen aus den Simu-\nlationsberechnungen. \n \n\n \nBeispiel 1 \n \nEhepaar, wohnhaft in Alpnach, beide Teilerwerbstätig, zwei schulpflichtige Kinder \n4.5-Zimmer Eigentumswohnung \n \nSteuerbares Einkommen bisher 50 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 0 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 7 380 \n \nSteuerbares Einkommen neu 50 120 \nSteuerbares Vermögen neu 0 1) \n\nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 7 390 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 0,13% \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 392 000 \n\nNetto-Steuerwert neu 459 000 \n\nDifferenz Steuerwerte 67 000 \n(+17,1 %) \n\n  \n\nEigenmietwert alt 14 800 \n\nEigenmietwert neu 14 950 \n\nDifferenz 150 \n\nabzgl. 20% Unterhaltspauschale -30 \n\nDifferenz Eigenmietwert 120 \n\n \n1) Die Schulden übersteigen auch weiterhin das Reinvermögen \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 28 | 37 \n\nBeispiel 2 \n \nRentnerin, wohnhaft in Engelberg \n4-Zimmer-Wohnung \n \nSteuerbares Einkommen bisher 65 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 250 000 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 10 600 \n \nSteuerbares Einkommen neu 65 080 \nSteuerbares Vermögen neu 344 000 \nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 10 760 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 1,4 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 256 000 \n\nNetto-Steuerwert neu 350 000 \n\nDifferenz Steuerwerte 94 000 \n(+36,7 %) \n\n  \n\nEigenmietwert alt 8 800 \n\nEigenmietwert neu 8 900 \n\nDifferenz 100 \n\nabzgl. 20% Unterhaltspauschale -20 \n\nDifferenz Eigenmietwert 80 \n\n \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 29 | 37 \n\nBeispiel 3 \n \nEhepaar, wohnhaft in Sarnen, beide (Teil)- Erwerbstätig, ein Kind in auswärtigem Studium \n4.5-Zimmer-Wohnung  \n \nSteuerbares Einkommen bisher 60 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 10 000 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 7 840 \n \nSteuerbares Einkommen neu 60 000 \nSteuerbares Vermögen neu 57 000 \nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 7 900 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 0,8 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 338 000 \n\nNetto-Steuerwert neu 385 000 \n\nDifferenz Steuerwerte 47 000 \n(+13,9 %) \n\n  \n\nEigenmietwert alt 13 200 \n\nEigenmietwert neu 13 200 \n\nDifferenz 0 \n\nabzgl. 20% Unterhaltspauschale 0 \n\nDifferenz Eigenmietwert 0 \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 30 | 37 \n\n \nBeispiel 4 \n \nEhepaar, wohnhaft in Kerns, beide Erwerbstätig, ohne Kinder \nEinfamilienhaus \n \nSteuerbares Einkommen bisher 100 000 \nSteuerbares Vermögen bisher 500 000 \nSteuerbetrag bisher (K+G und dBSt) 17 200 \n \nSteuerbares Einkommen neu 100 120 \nSteuerbares Vermögen neu 627 000 \nSteuerbetrag neu (K+G und dBSt) 17 430 \n \nSteuerliche Mehrbelastung in Prozent 1,3 % \n \n \nBerechnungsbasis: \n \n\nNetto-Steuerwert alt 369 600 \n\nNetto-Steuerwert neu 496 600 \n\nDifferenz Steuerwerte 127 000 \n(+34,4 %) \n\n  \n\nEigenmietwert alt 14 100 \n\nEigenmietwert neu 14 250 \n\nDifferenz 150 \n\nabzgl. 20% Unterhaltspauschale -30 \n\nDifferenz Eigenmietwert 120 \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 31 | 37 \n\nAnhang III: Berechnungsbeispiele Grundstückschätzung \n\nMit den nachfolgenden Beispielen wird der Schätzungsvorgang aufgezeigt. \n\n \n\nVariante Ein- bis Dreifamilienhaus \n\n \n\nGebäudewert     \n\nObjekt \nVersicherter \n\nNeuwert Baujahr \nEntwertung \n\nin % Zeitwert \n\nZusammengebautes   \nEinfamilienhaus 800 000 1989 25,50 % 596 000 \n\n     \nLandwert     \n\nZonenanteile bebaubar   Fläche \nLandwert \n\n/m2 Landwert \n\nLandwertzone 6  427 800 341 600 \n\n     \nGebäudewert und Landwert = Steuerwert    \nSteuerwert für Vermögen 100 \n%         \n\nZeitwert Gebäude für Mietwertberechnung   596 000 \n\nLandwert bebaubar und  \nnicht bebaubar für Vermögens-\nwert    341 600 \n\nTotal Steuerwert 100 %    937 600 \n\nTotal Steuerwert 65 %    609 440 \n\n     \nSteuerwert für Mietwertwertberechnung       \n\nZeitwert Gebäude für Mietwertberechnung   596 000 \n\nLandwert bebaubar für Mietwertberechnung   341 600 \n\nTotal Steuerwert für Mietwertberechnung    937 600 \n\n     \n\nMietwertberechnung   \nSteuerwert- \n\nanteile Ansatz \nMietwert- \n\nanteile \n\n  250 000 4,250 % 10 625 \n\n  250 000 3,750 % 9 375 \n\n  250 000 3,250 % 8 125 \n\n  187 600 2,750 % 5 159 \n\nTotal Mietwert 100 %  937 600  33 284 \n\nMietwert 60 %    19 970 \n\n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 32 | 37 \n\nVariante Ein- bis Dreifamilienhaus mit Photovoltaikanlage  \n\n     \nGebäudewert     \n\nObjekt \n\nVersicherter \n\nNeuwert Baujahr \n\nEntwertung \n\nin % Zeitwert \n\nZusammengebau-\n\ntes Einfamilienhaus 800 000 1989 25,50 % 596 000 \n\nPhotovoltaikanlage 100 000  75,00 % 25 000 \n\n     \n\n     \nLandwert     \nZonenanteile bebaubar Fläche Landwert /m2 Landwert \n\nLandwertzone 6  427 800 341 600 \n\n     \nGebäudewert und Landwert = Steuerwert 100 \n\n%   \nSteuerwert für Vermögen 100 %       \n\nZeitwert Gebäude für Vermögens-\n\nwert   596 000 \n\nPhotovoltaikanlage    25 000 \n\nLandwert bebaubar und  \n\nnicht bebaubar für Vermögenswert   341 600 \n\nTotal Steuerwert 100 %   962 600 \n\nTotal Steuerwert 65 %   625 690 \n\n     \n\n     \nSteuerwert für Mietwertwertberechnung     \n\nZeitwert Gebäude für Mietwertberechnung  596 000 \n\nPhotovoltaikanlage     0 \n\nLandwert bebaubar für Mietwertberechnung  341 600 \n\nTotal Steuerwert für Mietwertberechnung   937 600 \n\n     \n\n     \n\nMietwertberechnung \n\nSteuerwert- \n\nanteile Ansatz \n\nMietwert- \n\nanteile \n\n  250 000 4,250 % 10 625 \n\n  250 000 3,750 % 9 375 \n\n  250 000 3,250 % 8 125 \n\n  187 600 2,750 % 5 159 \n\nTotal Mietwert 100 % 937 600  33 284 \n\nMietwert 60 %    19 970 \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 33 | 37 \n\nVariante Ein- bis Dreifamilienhaus (Unternutzung)    \n\n     \nGebäudewert     \n\nObjekt \nVersicherter \n\nNeuwert Baujahr \nEntwertung  \n\nin % Zeitwert \n\nZweifamilienhaus 1 024 300 1990 24,75 % 770 786 \n\n     \nLandwert     \nZonenanteile bebaubar   Fläche Landwert /m2 Landwert \n\nLandwertzone 8  665 1 100 731 500 \n\n     \nGebäudewert und Landwert = Steuerwert     \nSteuerwert für Vermögen 100 %         \n\nZeitwert Gebäude für Vermögenswert    770 786 \n\nLandwert bebaubar und  \nnicht bebaubar für Vermögenswert    731 500 \n\nTotal Steuerwert 100 %    1 502 286 \n\nTotal Steuerwert 65 %    976 486 \n\n     \nSteuerwert für Mietwertwertberechnung         \n\nZeitwert Gebäude für Mietwertberechnung    770 786 \n\nLandwert bebaubar für Mietwertberechnung \nMaximal 55 % vom Neuwert des Gebäudes    563 365 \n\nTotal Steuerwert für Mietwertberechnung    1 334 151 \n\n     \n\nMietwertberechnung   \nSteuerwert- \n\nanteile Ansatz \nMietwert- \n\nanteile \n\n  250 000 4,250 % 10 625 \n\n  250 000 3,750 % 9 375 \n\n  250 000 3,250 % 8 125 \n\n  250 000 2,750 % 6 875 \n\n  250 000 2,500 % 6 250 \n\n  84 151 2,250 % 1 893 \n\nTotal Mietwert 100 %  1 334 151  43 143 \n\nTotal Mietwert 60 %    25'886 \n\n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 34 | 37 \n\n \n\nVariante Stockwerkeigentum     \n\n     \nGebäudewert     \n\nObjekt \nVersicherter  \n\nNeuwert Baujahr \nEntwertung in \n\n% Zeitwert \n\nWohn- und Geschäftshaus 2 467 000 1975 45,00 % 1 356 850 \n\n     \nLandwertberechnung      \n\nZonenanteile bebaubar \nNeuwert  \nGebäude    Prozent Landwert \n\nLandwertzone 5 2 467 000  40 % 986 800 \n\n     \nGebäudewert und Landwert = Steuerwert     \nSteuerwert für Vermögen 100 %         \n\nZeitwert Gebäude für Vermögenswert    1 356 850 \n\nLandwert bebaubar und  \nnicht bebaubar für Vermögenswert    986 800 \nTotal Steuerwert 100 % der \nStammparzelle    2 343 650 \n\n     \nTotal Steuerwert nach Wertquote GB  250/1000 von 2 343 650 585 900 \n\nSteuerwert 65 % nach Wertquote Grundbuch 250/1000  380 835 \n\n     \nSteuerwert für Mietwertwertberechnung         \n\nZeitwert Gebäude für Mietwertberechnung    1 356 850 \n\nLandwert bebaubar für Mietwertberechnung    986 800 \n\nTotal Steuerwert für Mietwertberechnung    2 343 650 \n\n     \nAnteil Steuerwert für Mietwertberechnung \n(Wertquote GB) 250/1000 von 2 343 650 585 900 \n\n     \n\nMietwertberechnung   \nSteuerwert- \n\nanteile Ansatz \nMietwert- \n\nanteile \n\n  250 000 4,250 % 10 625 \n\n  250 000 3,750 % 9 375 \n\n  85 900 3,250 % 2 791 \n\n   2,750 % 0 \n\nTotal Mietwert 100 %  585 900  22 791 \n\nMietwert 60 %    13 675 \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 35 | 37 \n\nAnhang IV: Glossar \n\nIm Kanton Obwalden werden folgende Begriffe verwendet: \n\n \n\nEigenmietwert vgl. Mietwert \n\nEntwertung Bei der (Alters-)Entwertung handelt es sich um die wertmäs-\n\nsige Einbusse, die der Neubauwert seit der Erstellung als \n\nFolge von Abnützung, Veralterung, Mängel und Schäden er-\n\nlitten hat. Im Normalfall kommt die Höhe der Entwertung so-\n\nmit dem Betrage gleich, der theoretisch aufzuwenden wäre, \n\num ein Objekt in den ursprünglichen Neuwertzustand zu ver-\n\nsetzen. \n\nErtragswert Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht dem kapitali-\n\nsierten Miet- bzw. Pachtwert des Grundstücks zu einem Satz, \n\nder nebst einer angemessenen Verzinsung des investierten \n\nKapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks entste-\n\nhenden Unkosten berücksichtigt. (Art. 21 Abs. 1 StV) \n\nZum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf der Grundei-\n\ngentümer dienenden Nutzungen des Grundstückes. (Art. 21 \n\nAbs. 2 StV) \n\nGrundstück Als Grundstücke werden Liegenschaften, selbstständige und \n\ndauernde Rechte, Bergwerke sowie selbstständige Miteigen-\n\ntumsgrundstücke bezeichnet. Dabei wird für die Bewertung \n\ndie grundbuchrechtliche, sachenrechtliche Sicht übernom-\n\nmen. \n\nAuf einem Grundstück können sich mehrere Objekte befin-\n\nden. Jedoch kann sich auch ein Objekt auf mehreren Grund-\n\nstücken befinden. \n\nFür Grundstücke erfolgt die Bewertung zum Steuerwert, der \n\nden Verkehrswert nicht übersteigen darf. (Art. 44 Abs. 2 StG) \n\nKapitalisierung \n\nKapitalisierungszinssatz \n\nDer Kapitalisierungszinssatz ist der Prozentsatz, mit dem der \n\nErtragswert aus dem Nettomietertrag berechnet wird (Kapita-\n\nlisierung). Er setzt sich zusammen aus den Kapitalkosten und \n\nden Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskos-\n\nten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschrei-\n\nbung / Rückstellung). \n\nLandwert Als Landwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnli-\n\ncher Lage erreicht hat und voraussichtlich während einer län-\n\ngeren Zeitspanne erreicht werden kann. (Art. 22 Abs. 2 StV) \n\nDer Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur \n\nNutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks ste-\n\nhen (Lageklassen). Art. 23 Abs. 3 StV) \n\nLandwertzone Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimm-\n\nten Landwertzonen zugeordnet. Für jede Landwertzone in-\n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 36 | 37 \n\nnerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Land-\n\nwert festgelegt. (Art. 14 Schätzungs- und Grundpfandverord-\n\nnung) \n\nMarktmiete Vergleichbare Miete für ein vergleichbares Objekt in ähnlicher \n\nLage \n\nMarktwert vgl. Verkehrswert \n\nMietwert Als Mietwert im Sinne des Steuergesetzes gilt der Mietzins, \n\nden man für ein ganz oder teilweise selbstbenutztes Objekt in \n\ngleicher Lage zu bezahlen hätte (Marktmiete). Bei selbstbe-\n\nwohnten Objekten erfolgt auf dem Mietwert anschliessend \n\neine steuerliche Reduktion, die zum steuerbaren Eigenmiet-\n\nwert führt.  \n\nMiteigentum Selbstständiges Miteigentum: Die Anteile stehen individuell \n\nbestimmten Personen zu und können frei veräussert werden. \n\nSelbstständiges Miteigentum sind gesondert zu schätzen. \n\nUnselbstständiges Miteigentum liegt dann vor, wenn die Mit-\n\neigentumsanteile den jeweiligen Eigentümern bestimmter \n\nGrundstücke, den so genannten Hauptgrundstücken, zukom-\n\nmen. Der Eigentümer des Hauptgrundstückes ist damit stets \n\nauch Eigentümer des unselbstständigen Grundstücks. Die \n\nMiteigentumsanteile teilen dadurch fortan das rechtliche \n\nSchicksal der jeweiligen Hauptgrundstücke und sie können \n\nnur noch mit diesen veräussert werden. Gebäude, die in un-\n\nselbstständigem Miteigentum stehen, sind als Ganzes zu \n\nschätzen. \n\nNettomietertrag Der Nettomietertrag entspricht den tatsächlichen Mietzinsein-\n\nnahmen abzüglich den darin enthaltenen Mietnebenkosten. \n\nNetto-Steuerwert Der Netto-Steuerwert wird für die Vermögenssteuer benötigt. \n\nEr wird durch den Kantonsrat in Prozenten des Steuerwerts \n\nfestgelegt und beträgt aktuell 65 Prozent. (Art. 46 StG und \n\nArt. 23 Abs. 2 StV) \n\nNichtlandwirtschaftliche \n\nGrundstücke \n\nAls nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gelten jene Grund-\n\nstücke, die nicht der landwirtschaftlichen Nutzung gemäss \n\nLandwirtschaftsgesetzgebung dienen.  \n\nGrundstücke, die ausschliesslich oder vorwiegend für ge-\n\nwerbliche oder industrielle Tierhaltungen, Gärtnereien, Baum-\n\nschulen oder ähnliche Betriebe dienen, werden als nichtland-\n\nwirtschaftliche Grundstücke behandelt. \n\nObjekt Ein Objekt definiert in diesem Zusammenhang eine Bewer-\n\ntungseinheit. Auf einem Grundstück können sich mehrere \n\nObjekte befinden. Jedoch kann sich auch ein Objekt auf meh-\n\nreren Grundstücken befinden. \n\nRealwert Der Realwert ist der geschätzte Substanzwert, berechnet auf \n\nden Stichtag der Schätzung. \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zu einem Nachtrag zum Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Erneuerung Grundstück-\n\nschätzungen) \n\nSignatur: OWFD.908 Seite 37 | 37 \n\nDer Realwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus \n\nder Summe des Landwerts und dem Zeitwert der Bauten. \n\n(Art. 22 Abs. 1 StV) \n\nSchätzungswerte Die Schätzungswerte (Ertragswert, Realwert, Verkehrswert, \n\nSteuerwert) werden nach den Bestimmungen des Schät-\n\nzungs- und Grundpfandgesetzes) und der zugehörigen Ver-\n\nordnung festgelegt. (Art. 23 Abs. 1 StV) \n\nSteuerwert (100 Prozent) Die Steuerwerte (100 Prozent) werden durch die Steuerver-\n\nwaltung ermittelt und entsprechen dem Realwert oder Er-\n\ntragswert. (Art. 45 StG) \n\nStockwerkeigentum Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem \n\nGrundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, \n\nbestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen \n\nund innen auszubauen. Stockwerkeigentumseinheiten sind \n\ngesondert zu schätzen. \n\nVerkehrswert  Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnis-\n\nsen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche \n\nVerhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Der Be-\n\ngriff Verkehrswert ist dem ebenfalls verwendeten Begriff \n\nMarktwert gleichzusetzen (Art. 9 Abs. 1 Schätzungs- und \n\nGrundpfandverordnung). \n\nVermögenssteuer Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann \n\nder Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 44 \n\nAbs. 1 StG). \n\nVersicherungspflicht Der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Gebäudes ist \n\nverpflichtet, dieses bei einer in der Schweiz konzessionierten \n\nVersicherungsgesellschaft mindestens zum Zeitwert gegen \n\nFeuer- und Elementarschaden zu versichern (Art. 21 Abs. 1 \n\nSchätzungs- und Grundpfandgesetz). \n\nZeitwert Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich \n\nder dem Alter der Bauten entsprechenden Altersentwertung \n\n(Art. 22 Abs. 4 StV). \n\n \n\n\n\tZusammenfassung\n\tI. Ausgangslage und Ziele des Nachtrags\n\t1. Entstehungsgeschichte des vorliegenden Nachtrages\n\t1.1 Neubeschaffung Bewertungssoftware\n\t1.2 Politische Ausgangslage\n\t1.3 Generelle Entwicklungen am Liegenschaftenmarkt\n\n\n\tII. Vernehmlassungsvorlage\n\t2. Inhalt der Vernehmlassungsvorlage\n\t3. Resultate der Vernehmlassung\n\t3.1 Allgemeine Bemerkungen\n\t3.2 Art. 23b Abs. 1 und 2 Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Übergangsbestimmungen)\n\t3.3 Art. 8 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung, Art. 45 Abs. 2 StG, Art. 10 Abs. 1 StV (Steuerwert entspricht dem steuerlichen Verkehrswert)\n\t3.4 Art. 14 Abs. 5 Schätzungs- und Grundpfandverordnung (Anpassungen Landwertzonen)\n\t3.5 Art. 16 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung (Reihenfolge der Gemeinden)\n\t3.6 Art. 45 Abs. 3 StG (Möglichkeit individueller Schätzungen)\n\t3.7 Art. 46 Abs. 2 StG (Berechnungsart für Eigenmietwerte), Art. 10 Abs. 1 und Abs. 1bis StV (Eigenmietwert in Ausführungsbestimmungen, Eigenmietwert beträgt 65 Prozent des Mietwerts)\n\t3.8 Weitere Hinweise aus den Vernehmlassungsantworten\n\n\n\tIII. Simulationsberechnungen\n\t4. Ausgangslage\n\t4.1 Schätzungsmethoden\n\t4.1.1 Realwertmethode\n\t4.1.2 Ertragswertmethode\n\t4.1.3 Pauschalmethode\n\n\t4.2 Auswirkungen auf die Minimalsteuer auf Grundstücken\n\t4.2.1 Natürliche Personen\n\t4.2.2 Juristische Personen\n\n\t4.3 Schlussbemerkung\n\n\n\tIV. Revisionspunkte des Nachtrags\n\t5. Schätzungs- und Grundpfandverordnung\n\t5.1 Art. 14 Abs. 5 Landwerte\n\t5.1.1 Anzahl Landwertzonen\n\t5.1.2 Preisbandbreite der Landwertzonen\n\n\t5.2 Art. 16  Teilrevision (Schätzungs- und Grundpfandverordnung)\n\n\t6. Steuergesetz\n\t6.1 Art. 45 Abs. 3 nichtlandwirtschaftliche Grundstücke\n\t6.2 Art. 46 Abs. 2 Bst. b Netto-Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke\n\n\t7. Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (StV)\n\t7.1 Art. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert) (Art. 23 StG)\n\t7.2 Art. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG)\n\t7.2.1 Einleitende Ausführungen\n\t7.2.2 Berechnung Netto-Steuerwert ab 1. Januar 2025\n\n\n\t8. Schätzungs- und Grundpfandgesetz\n\t9. Finanzielle und personelle Auswirkungen\n\n\tV. Schlusswort\n\tAnhang I: Weitere Themen aus der Vernehmlassung\n\tAnhang II: Berechnungsbeispiele Veränderung Steuerbelastung aufgrund neuer Schätzung\n\tAnhang III: Berechnungsbeispiele Grundstückschätzung\n\tAnhang IV: Glossar\n\n