Botschaft

text: \n  \n \n \n\n  22.13.03 \n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über \ndie Neuregelung der Grundstückschätzungen per \n1. Januar 2015 \n \n3. Dezember 2013 \n \n \n \n \n \nHerr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren Kantonsräte \n \nWir unterbreiten Ihnen mit dieser Botschaft den Entwurf zum Gesetz über die Neuregelung der \nGrundstückschätzungen per 1. Januar 2015 mit dem Antrag auf Eintreten. \n \n \nIm Namen des Regierungsrats \nLandammann: Paul Federer \nLandschreiber: Dr. Stefan Hossli \n \n \n  \n\n\n\n  \n \n \n\n  22.13.03 \n\nZusammenfassung ...................................................................................................................... 3 \n\nI. Ausgangslage ...................................................................................................................... 4 \n\n1. Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen ................................................................... 4 \n\n1.1 Revision 1995, Gesamtrevision 1980 bis 1982 ................................................. 4 \n\n1.2 Veränderte Situationen ...................................................................................... 4 \n\n2. Landwirtschaftliche Grundstückschätzungen ....................................................... 5 \n\n2.1 Gesamtrevision 1980 bis 1982 .......................................................................... 5 \n\n2.2 Steuerschätzung der landwirtschaftlichen Liegenschaften ............................... 5 \n\n2.3 Schätzung für Betriebsübernahme und für die Belastungsgrenze mit \nGrundpfandrechten ....................................................................................................... 5 \n\n3. Fazit ............................................................................................................................ 6 \n\nII. Vernehmlassungsergebnis ................................................................................................. 7 \n\nIII. Ziele der Neuregelung der Grundstückschätzungen ..................................................... 10 \n\n4. Nichtlandwirtschaftliche Grundstückschätzungen ............................................. 10 \n\n4.1 Festlegung des Eigenmietwertes .................................................................... 10 \n\n4.2 Festlegung des Steuerwertes .......................................................................... 10 \n\n4.3 Festlegung des Netto-Steuerwertes ................................................................ 10 \n\n4.4 Steuerliche Auswirkungen ............................................................................... 10 \n\n5. Landwirtschaftliche Grundstückschätzungen ..................................................... 10 \n\n5.1 Schätzung nach aktuellster Anleitung ............................................................. 10 \n\n5.2 Keine steuerlichen Auswirkungen auf den Ertrag ........................................... 11 \n\n5.3 Steuerliche Auswirkungen auf das Vermögen ................................................ 11 \n\nIV. Methode der geplanten Neuregelung von Grundstückschätzungen ........................... 12 \n\n6. Mögliche Methoden ................................................................................................. 12 \n\n7. Formelmässige Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und \nGrundeigentümer .................................................................................................... 13 \n\n7.1 Festlegung des Steuerwertes .......................................................................... 13 \n\n7.2 Neue Schätzungsgründe und periodische Überprüfung ................................. 13 \n\n7.3 Schätzungen vor Ort bei besonderen Verhältnissen ....................................... 13 \n\n7.4 Inkrafttreten ...................................................................................................... 14 \n\nV. Erläuterungen zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen ....... 15 \n\n8. Schätzungs- und Grundpfandgesetz .................................................................... 16 \n\n9. Schätzungs- und Grundpfandverordnung ............................................................ 20 \n\n10. Steuergesetz ............................................................................................................ 33 \n\n11. Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz ........................................................ 37 \n\nVI. Ausführungsbestimmungen ............................................................................................. 40 \n\n12. Ausführungsbestimmung über die amtliche Steuerschätzung der \nnichtlandwirtschaftlichen Grundstücke ................................................................ 40 \n\n13. Ausführungsbestimmung betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem \nEigenmietwert in Härtefällen .................................................................................. 46 \n\nVII. Finanzielle Auswirkungen ................................................................................................ 47 \n\nVIII. Schlusswort ....................................................................................................................... 48 \n\nGlossar ....................................................................................................................................... 49 \n\nAnhänge ..................................................................................................................................... 50 \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 3 | 50 \n\nZusammenfassung \n\nIn den Jahren 1980 bis 1982 führte der Kanton Obwalden eine Gesamtrevision der Grundstück-\nschätzungen mit Neuaufnahmen vor Ort durch. Im Jahre 1995 erfolgte bei den nichtlandwirt-\nschaftlichen Grundstücken eine „rechnerische“ Anpassung (auch „rechnerische“ Revision ge-\nnannt), indem einzelne Werte mit unterschiedlichen Faktoren aufgerechnet wurden. Für die \nlandwirtschaftlichen Grundstücke erfolgte keine solche Anpassung.  \n \nEine Neuregelung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstückschätzun-\ngen ist aufgrund der veränderten Situationen seit der letzten Gesamtrevision 1980 bis 1982 \nbzw. der rechnerischen Revision im Jahre 1995 absolut notwendig. Denn mit den heutigen Be-\nwertungen bestehen Rechtsungleichheiten zwischen älteren und neueren Gebäuden sowie \nzwischen älteren und neueren Grundstückschätzungen.  \n \nHauptziel der vorliegenden Neuregelung der Grundstückschätzungen ist es, Ungleichheiten \nkünftig zu vermeiden.  \nDiesem Anliegen kann bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken insbesondere durch \nneue Festlegung des Steuerwertes, des Eigenmietwertes und des Netto-Steuerwertes nachge-\nkommen werden. Die Werte werden aufgrund des eindeutigen Vernehmlassungsergebnisses \nso angepasst, dass insgesamt keine Mehreinnahmen beim Kanton respektive den Einwohner- \nund Kirchgemeinden resultieren. Der Eigenmietwert wird neu auf unter 70 Prozent des Markt-\nwertes und der Netto-Steuerwert auf 65 Prozent des Steuerwertes festgelegt. Dies bedeutet, \ndass die Netto-Steuerwerte, anhand welcher die Vermögenssteuern berechnet werden, nicht \nüber 60 Prozent des Verkehrswertes oder des Kaufpreises liegen. Im Einzelfall können jedoch \nhöhere oder tiefere steuerliche Werte anfallen, weil die formelmässige Bewertung die Gerech-\ntigkeit zwischen älteren und neueren Schätzungen bzw. älteren und neueren Grundstücken \nwiederherstellt. \nBei den landwirtschaftlichen Grundstücken basieren die Schätzungen auf Anleitungen aus \ndem Jahre 1979. In Zukunft soll auf die jeweils aktuellste Anleitung für die Schätzung des land-\nwirtschaftlichen Ertragswertes abgestellt werden. Dieses Vorgehen praktizieren heute bereits \nalle anderen Kantone der Schweiz. Durch die Anwendung der aktuellsten Anleitung wird der \nErtragswert in Zukunft höher, was jedoch nur geringe Auswirkungen auf die Vermögenssteuern \nhat. Pro Betrieb fallen im Durchschnitt jährlich Fr. 60.– mehr Vermögenssteuern an. Die Ein-\nkommenssteuern werden sich in der Summe nicht erhöhen, im Einzelfall können jedoch geringe \nVeränderungen auftreten.  \n \nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen bedingt Anpassungen in verschiedenen Geset-\nzen und Verordnungen. In einem Mantelerlass „Gesetz über die Neuregelung der Grundstück-\nschätzungen“ sollen die folgenden gesetzlichen Grundlagen angepasst werden: \n\n− Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schät-\nzungs- und Grundpfandgesetz); \n\n− Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schät-\nzungs- und Grundpfandverordnung); \n\n− Steuergesetz (StG); \n− Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (VV zum StG). \n \nDer Mantelerlass berücksichtigt neben Anpassungen, die in direktem Zusammenhang mit der \nNeuregelung der Grundstückschätzungen stehen, auch Anpassungen infolge übergeordnetem \nBundesrecht sowie Präzisierungen des geltenden Rechts. \n \nWörter in kursiver Schrift sind in einem Glossar am Ende des Dokuments näher erklärt.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 4 | 50 \n\nI. Ausgangslage \n\nDie kantonale Steuerverwaltung schätzt den Wert von Grundstücken und Anlagen gemäss \nArt. 4 Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 26. Oktober 2006 (GDB 213.7):  \na. für die Errichtung von Grundpfandrechten,  \nb. für die Bestimmung des Perimeterkapitals von Flur- und Wuhrgenossenschaften, \nc. für die Ermittlung des Steuerwertes,  \nd. für die Feststellung des Anrechnungswertes in einer Erbteilung,  \ne. im Auftragsverhältnis für Dritte. \n\n \nDie amtlichen Schätzungen dienen insbesondere als Grundlage für die Steuerveranlagungen \n(Vermögenssteuer und Eigenmietwert). Weiter werden sie auch verwendet für die Veranlagung \nder Liegenschaftssteuer/Wasserbau (zurzeit Gemeinden Giswil und Engelberg, wobei Engel-\nberg im Moment sistiert ist), der Wasser-Anschlussgebühren (Gemeinden Alpnach, Giswil und \nSachseln) sowie für die Bestimmung des Perimeterkapitals von zwei Wuhrgenossenschaften \n(Gemeinde Lungern). \n \nGemäss dem Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht \n(Art. 8) sowie der Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grund-\npfandrecht (Art. 3 ff.) werden die Grundstücke und Anlagen zur Bewertung in die Kategorien \nlandwirtschaftlich und nichtlandwirtschaftlich eingeteilt.  \n \n \n1. Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen \n1.1 Revision 1995, Gesamtrevision 1980 bis 1982 \nIn den Jahren 1980 bis 1982 führte der Kanton Obwalden eine Gesamtrevision mit Neuaufnah-\nmen vor Ort durch.  \nBei der Revision 1995 erfolgte eine „rechnerische“ Anpassung, indem einzelne Werte mit unter-\nschiedlichen Faktoren aufgerechnet wurden: \na. Zeitwert Gebäude mit Faktor 1.25,  \nb. Landwert mit Faktor 2.00,  \nc. Umgebungs- und Baunebenkosten mit Faktor 1.20,  \nd. Jahresmietwert (netto ohne Nebenkosten) mit Faktor 1.50,  \ne. Kapitalisierungssatz (Zinssatz für Fremd- und Eigenkapital, Liegenschaftskosten und Rück-\n\nstellungen) mit Faktor 1.25. \n \nObjekte, die seit 1980 einen Umbau erfuhren und dazu eine Baubewilligung benötigten, wurden \nvor Ort neu bewertet, jedoch ebenfalls auf der Basis 1980 mit rechnerischer Anpassung ge-\nmäss Revision 1995. Das gleiche Vorgehen gilt für Neubauten und Handänderungen, bei wel-\nchen der Verkaufspreis aussergewöhnlich vom Steuerwert abweicht.  \nZurzeit existiert aber eine unbekannte Anzahl Grundstückschätzungen, die seit 1980 nicht \nüberarbeitet wurde. \n \n1.2 Veränderte Situationen  \nIm Kanton Obwalden wird der Steuerwert mit der Mischwertmethode ermittelt, welche den Re-\nalwert und den gewichteten Ertragswert berücksichtigt (Art. 45 Steuergesetz vom 30. Oktober \n1994, StG; Art. 7 ff. Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 26. Oktober 2006). Um den \nErtragswert zu berechnen, wird von Mietwerten zum Zeitpunkt der Basisschätzung per 1980 \nausgegangen.  \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 5 | 50 \n\nIm Vergleich zu 1980 ist der Ausbaustandard der Wohnungen (Grösse, Qualität der Einbauten \nusw.) heute deutlich luxuriöser. Weiter wurden in der Zwischenzeit die gesetzlichen Rahmen-\nbedingungen bezüglich Schallschutz und Wärmedämmung massiv erhöht. Diese Umstände \nkönnen in der steuerlichen Bewertung auf der Basis 1980 nur teilweise berücksichtigt werden.  \n \nZudem wird bei der steuerlichen Ertragswert-Berechnung von einem Hypothekarzinssatz von \n4,5 Prozent (für Wohnbauten) ausgegangen. (Der Zinssatz gilt jeweils für das Fremd- UND \nEigenkapital.) Für die Preisbasis 1995 wird dieser mit dem Faktor 1.25 aufgerechnet, bei \nWohnbauten resultiert daraus ein Hypothekarzinssatz von 5,625 Prozent. Das gleiche Verfah-\nren wird auch bei den Zuschlägen der Liegenschaftskosten angewendet. Für die Berechnung \ndes Ertragswerts resultiert daraus ein sehr hoher Kapitalisierungssatz, was sehr tiefe Ertrags-\nwerte ergibt. \n \nAuch beim Realwert entstehen Ungereimtheiten, da für nach 1980 erbaute Gebäude in der \nsteuerlichen Bewertung kein Minderwert (Entwertung) berücksichtigt werden kann.  \n \nDie grössten Abweichungen ergeben sich aber bei den Landwerten. Steuerlich werden die \nLandwerte gegenüber den Werten von 1980 mit einem Faktor 2.0 aufgerechnet. Die Landpreise \nin ausgesuchten Lagen haben sich jedoch gegenüber 1980 bis sechsfach erhöht. Hier verhält \nes sich ähnlich wie beim Ertragswert: Die heutigen Preise können nur beschränkt für das Basis-\njahr 1980 übernommen werden. \n \n \n2. Landwirtschaftliche Grundstückschätzungen \n2.1 Gesamtrevision 1980 bis 1982 \nDie aktuellen landwirtschaftlichen Schätzungen basieren zu einem grossen Teil auf den Auf-\nnahmen aus der Gesamtrevision 1980 bis 1982. Eine Aufrechnung auf die Basis 1995 wie bei \nden nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken wurde bei diesen Vermögenswerten nicht vorge-\nnommen. \n \n2.2 Steuerschätzung der landwirtschaftlichen Liegenschaften \nDie Steuerschätzung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Liegenschaften stützt sich auf \nArt. 6 des Bundesgesetzes über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (Entschul-\ndungsgesetz) vom 12. Dezember 1940 (BS 9 80; AS 1955 685, 1962 1273 Art. 54 Abs. 1 Ziff. 4 \nund Abs. 2, 1979 802). Die Grundstücke werden dazu mit der Anleitung für die Schätzung \nlandwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften vom 18. Juni 1979 bewertet.  \n \n2.3 Schätzung für Betriebsübernahme und für die Belastungsgrenze mit Grundpfandrech-\n\nten \nDie Schätzung des Ertragswerts landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke für Betriebs-\nübernahme und für die Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten erfolgt nach Art. 10 des Bun-\ndesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 4. Oktober 1991 (SR 211.412.11). \n(Am 1. Januar 1994 wurde das Entschuldungsgesetz durch das Bundesgesetz über das bäuer-\nliche Bodenrecht ersetzt.) Die Grundstücke werden mit der Anleitung für die Schätzung des \nlandwirtschaftlichen Ertragswerts vom 26. November 2003 bewertet. \n \nDie Tatsache, dass bei landwirtschaftlichen Liegenschaften auf die Anleitung für die Schätzung \nlandwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften vom 18. Juni 1979 und bei Schätzungen \nfür Betriebsübernahmen und die Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten auf die Anleitung für \ndie Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts von 26. November 2003 abgestützt wird, \nführt dazu, dass bei überbauten, landwirtschaftlichen Grundstücken vielfach zwei Schätzungen \nnotwendig sind. \n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 6 | 50 \n\n \n3. Fazit \nEine Neuregelung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstückschätzun-\ngen ist aufgrund der veränderten Situationen seit der letzten Gesamtrevision 1980 bis 1982 \nbzw. seit der rechnerischen Revision im Jahre 1995 absolut notwendig.  \n \nDer Regierungsrat hat in einem Grundsatzentscheid einer Neuregelung der Grundstückschät-\nzungen zugestimmt. Er kommt damit auch der Verordnung über die amtliche Schätzung der \nGrundstücke und das Grundpfandrecht (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) vom \n26. Oktober 2006 (GDB 213.71) nach, die vorsieht, dass jedes Grundstück innert 15 Jahren von \nAmtes wegen einmal neu zu schätzen ist (Art. 16 Abs. 1).   \n \nAm 4. September 2012 hat der Regierungsrat das Finanzdepartement beauftragt, eine Anpas-\nsung der gesetzlichen Grundlagen auf Basis der formelmässigen Bewertung unter Mitwirkung \nder Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer zu erarbeiten, sowie die notwendigen Mass-\nnahmen zur Umsetzung vorzubereiten.  \n \nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen wurde sowohl in die Amtsdauerplanung des Re-\ngierungsrats 2014 bis 2018 als auch in die Integrierte Aufgaben- und Finanzplanung (Gesetz-\ngebungsprogramm) aufgenommen.  \n \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 7 | 50 \n\nII. Vernehmlassungsergebnis \n\nZur Vernehmlassung eingeladen wurden die Einwohnergemeinden, die im Kantonsrat vertrete-\nnen politischen Parteien, die Jungparteien, der Verband Obwaldner Bürgergemeinden, der \nHauseigentümerverband Obwalden, der Bauernverband Obwalden, der Landfrauenverband \nObwalden, der Gewerbeverband Obwalden, die Standort Promotion in Obwalden, die Treuhän-\ndervereinigung Obwalden, das Amt für Justiz, das Ratssekretariat, das Informatikleistungszent-\nrum Obwalden/Nidwalden sowie der Datenschutzbeauftragte Schwyz-Obwalden-Nidwalden. \n \nVon den insgesamt 28 Eingeladenen haben 19 Adressaten eine Stellungnahme eingereicht: \n− Einwohnergemeinden: Sarnen, Kerns, Sachseln, Alpnach, Giswil, Lungern, Engelberg \n− Politische Parteien: CVP, CSP, FDP, SP, SVP \n− Der Verband Obwaldner Bürgergemeinden (Fragen 1, 7 und 8) \n− Hauseigentümerverband Obwalden (HEV) \n− Gewerbeverband Obwalden \n− Bauernverband Obwalden und Landfrauenverband Obwalden (gemeinsame Stellungnahme) \n− Treuhändervereinigung Obwalden \n− Standort Promotion in Obwalden (iOW) \n− Datenschutzbeauftragter Schwyz-Obwalden-Nidwalden \n \nAm 21. August 2013 führte das Finanzdepartement eine öffentliche Informationsveranstaltung \nzu den Erläuterungen zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per \n1. Januar 2015 durch.  \n \nDie Vernehmlassungsergebnisse sind mehrheitlich in den entsprechenden Unterkapiteln des \nvorliegenden Dokuments direkt integriert.  \n \nGrundsätzlich darf festgehalten werden, dass alle Vernehmlassungsteilnehmenden eine Neure-\ngelung der Grundstückschätzungen aufgrund der veränderten Situation seit der letzten Gesamt-\nrevision 1980 bis 1982 bzw. der rechnerischen Revision 1995 als notwendig erachten. Es sei \nangemessen, die Grundstückschätzungen auf einen einheitlichen Stand zu bringen, sodass die \nVergleichbarkeit der einzelnen Schätzungen wieder gegeben ist. Bestehende Rechtsungleich-\nheiten zwischen alten und neuen Schätzungen sowie zwischen alten und neuen Grundstücken \nseien zu beseitigen. \n \nEbenso unterstützen die Vernehmlassungsteilnehmenden einstimmig die geplante Methode der \nformelmässigen Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. \nDie Vernehmlassungsteilnehmenden erachten die formelmässige Bewertung unter Mitwirkung \nder Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer als verfahrensökonomische, effiziente und \nfaire Variante. Es wurde verschiedentlich erwähnt, dass auf eine kundenfreundliche Ausgestal-\ntung der Formulare sowie eine leichte Nachvollziehbarkeit der Bewertung zu achten sei.  \nDie Treuhändervereinigung macht zudem darauf aufmerksam, dass eine schematische formel-\nmässige Bewertung in Einzelfällen Werte generieren kann, die mit den tatsächlichen Begeben-\nheiten nicht übereinstimmen. Mit der Möglichkeit, Einsprache zu erheben, hat der Steuerpflich-\ntige jedoch ein Mittel, sich zu wehren.  \n \nDie Vernehmlassungsteilnehmenden haben hingegen einstimmig geltend gemacht, dass mit \nder Neuregelung der Grundstückschätzungen in der Summe keine Mehreinnahmen generiert \nwerden sollen.  \nDiesem Anliegen wird bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken insbesondere dadurch \nnachgekommen, indem der Eigenmietwert auf unter 70 Prozent des Marktwertes und der Netto-\nSteuerwert auf 65 Prozent des Steuerwertes festgelegt wird. Bei einzelnen Grundstücken kön-\nnen sich trotzdem Änderungen ergeben, da die Ungleichheiten zwischen älteren und neueren \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 8 | 50 \n\nGebäuden respektive älteren und neueren Schätzungen ausgeglichen werden. Diesen Grund-\nsatz haben alle Vernehmlassungsteilnehmenden unterstützt.  \nBei den landwirtschaftlichen Grundstücken wird durch die Anwendung der aktuellsten Anleitung \nder Ertragswert in Zukunft höher ausfallen, was höhere Vermögenssteuern von insgesamt rund \nFr. 48 000.– bedeutet. Die Einkommenssteuern werden sich insgesamt nicht erhöhen, im Ein-\nzelfall können aber geringe Veränderungen auftreten. Die Abweichungen bei den landwirt-\nschaftlichen Grundstücken fallen somit sehr moderat aus, weshalb hier die Vorlage gemäss \nVernehmlassung umgesetzt wird. \n \nMehrere Stellungnahmen fordern, dass die Bestimmung der Faktoren zur Festlegung der Ei-\ngenmietwerte, der Netto-Steuerwerte und/oder die Definition der Landwertpläne nicht in der \nKompetenz des Regierungsrats stehen sollen, sondern beim Kantonsrat. Diese Regelungen \nseien deshalb nicht in Ausführungsbestimmungen festzuhalten, sondern auf Stufe Verordnung \ndes Kantonsrats. Der Regierungsrat hat entschieden, diesem Anliegen nicht nachzukommen. \nMit den grundlegenden Bestimmungen betreffend Festlegung des Eigenmietwertes unter \n70 Prozent des Marktwertes (Art. 23 StG) und des Netto-Steuerwertes von 65 Prozent des \nSteuerwertes (Art. 23 VV zum StG) kann der Kantonsrat die entscheidenden Eckwerte festle-\ngen. Zudem wurden diverse Änderungsanträge aus der Vernehmlassung zu den Ausführungs-\nbestimmungen entsprechend aufgenommen. Ebenso gilt es zu erwähnen, dass die nun vorlie-\ngenden Faktoren aufgrund zahlreicher weiterer Modellberechnungen noch präziser definiert \nwerden konnten.  \n \nAufgrund dieser Berechnungen werden auch die Landwerte für Grundstücke innerhalb der \nBauzonen um je Fr. 50.– gesenkt. Die Vernehmlassungsvorlage sah acht Landwertzonen mit \nWerten zwischen Fr. 150.– und Fr. 850.– pro m² vor. \nAnhand der zurzeit vorliegenden Vergleiche mit aktuellen Schätzungen vor Ort wird davon aus-\ngegangen, dass alle Landwertzonen innerhalb der Bauzone pauschal um Fr. 50.– gekürzt wer-\nden können. Es werden sich voraussichtlich acht Landwertzonen zwischen Fr. 100.– und \nFr. 800.– ergeben.  \n \nWeiter ist zu erwähnen, dass die Erläuterungen zum vorliegenden Geschäft unter dem Namen \nder „Neuregelung der Steuerschätzungen“ in die Vernehmlassung gegeben wurden. Für die \nweiterführenden Schritte wird der Titel auf den in der Bevölkerung verständlicheren und prakti-\nscheren Verweis der Grundstückschätzung angepasst: „Gesetz über die Neuregelungen der \nGrundstückschätzungen“. \n \nEine deutliche Mehrheit wünscht, dass der Regierungsrat in seiner Botschaft an den Kantonsrat \nbeantragt, die Vorlage einer Volksabstimmung zu unterbreiten (Behördenreferendum). Diesem \nAnliegen will der Regierungsrat entsprechen. \n \n\n \nAuf die folgenden Anliegen von Minderheiten wird nicht eingegangen: \n− Verschiebung der Neuregelung um ein bis zwei Jahre: \n\nDie FDP und der Gewerbeverband fragen sich, ob die Neuregelung der Grundstückschät-\nzungen zum jetzigen Zeitpunkt notwendig ist. Dies insbesondere aufgrund einer Häufung von \nDiskussionen um Projekte und Massnahmen mit steuerlichen Mehrbelastungen und höheren \nGebühren im Kanton: Finanzierung Hochwasserschutzprojekt für Kanton und Gemeinden, \nSteuererhöhung in Alpnach, Wassergebühren in Alpnach, Sonderfinanzierung für Investiti-\nonsprojekte in Engelberg usw. Die erwähnten Projekte resp. Massnahmen könnten die sach-\nliche Diskussion über die Neuregelung der Grundstückschätzungen beeinträchtigen. \n \nMit der nun vorliegenden Neuregelung der Grundstückschätzungen ergeben sich nur in we-\nnigen Fällen Mehrbelastungen für die Steuerpflichtigen, weshalb die Befürchtungen von FDP \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 9 | 50 \n\nund Gewerbeverband entschärft werden. Es ist auch zu bedenken, dass die nach dem Ge-\nsetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen ermittelten Vermögenssteuerwerte \nund Eigenmietwerte erst in der zweiten Steuerperiode nach Inkrafttreten des Gesetzes zur \nAnwendung kommen. Gemäss Planung wird dies per 1. Januar 2017 der Fall sein.  \nZudem ist aufgrund der aktuellen Gesetzgebung alle 15 Jahre eine Revision vorzunehmen – \neine weitere Aufschiebung ist deshalb nicht gerechtfertigt.  \n\n \n− Unternutzungsabzug: \n\nDie Treuhändervereinigung erläutert, dass die Geltendmachung des Unternutzungsabzugs \ngemäss Art. 23 Abs. 3 Bst. c StG bisher in der Praxis sehr streng gehandhabt wurde. Die \nVereinigung würde es begrüssen, wenn die Voraussetzungen in der Umsetzung gelockert \nwürden. Ein Ehepaar, welches mit seinen drei Kindern ein 6,5-Zimmer-Haus gekauft und be-\nwohnt hat, nutze sein Haus nach dem Auszug der Kinder nicht mehr in der gleichen Intensi-\ntät. In diesem Fall sollte ein Unternutzungsabzug für mindestens ein Zimmer voraussetzungs-\nlos möglich sein.  \n \nObwalden befolgt beim Unternutzungsabzug für die Kantons- und Gemeindesteuer die glei-\nche Regelung wie bei der direkten Bundessteuer (gem. Vorgabe der Eidg. Steuerverwal-\ntung). Mit der vorliegenden Revision wird neu die Gewährung eines Einschlages auf dem Ei-\ngenmietwert in Härtefällen eingeführt. Gleichzeitig werden auch die Eigenmietwerte nicht an-\ngehoben. Der Regierungsrat erachtet diese neuen Entlastungen als ausreichend befriedi-\ngende Lösungen.   \n\n \n− Mindeststeuer für Liegenschaften: \n\nGemäss der Treuhändervereinigung stösst die Mindeststeuer auf Liegenschaften immer wie-\nder auf Unverständnis. Eine Gesellschaft, die Verluste schreibt, hat dennoch Steuern zu be-\nzahlen. In der Vergangenheit sei der Gewinnsteuer- und Kapitalsteuersatz gesenkt worden. \nDer Satz für Mindeststeuer blieb aber bei 0,2 Prozent. Eine Reduktion um fünf Promille auf \n0,15 Prozent sei deshalb angebracht.  \n \nEs handelt sich bei dieser Regelung um eine Gleichbehandlung von Privatpersonen und Un-\nternehmungen, die der Regierungsrat auch in Zukunft aufrechterhalten will.  \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 10 | 50 \n\nIII. Ziele der Neuregelung der Grundstückschätzungen \n\nMit der heutigen Bewertung besteht für die Steuerpflichtigen eine Rechtsungleichheit zwischen \nälteren und neueren Gebäuden sowie zwischen älteren und neueren Grundstückschätzungen. \nBedingt durch den Immobilienmarkt und die Entwertung älterer Gebäude wird sich diese Schere \nimmer weiter öffnen. Auch werden sich die zum Teil bestehenden erheblichen Differenzen zwi-\nschen Steuerwerten und Verkehrswerten bzw. Marktwerten weiter vergrössern.  \n \n \n4. Nichtlandwirtschaftliche Grundstückschätzungen \nDie Rechtsungleichheiten für die Steuerpflichtigen aufgrund der heutigen Bewertungen bei den \nnichtlandwirtschaftlichen Schätzungen sind künftig zu vermeiden. \n \n4.1 Festlegung des Eigenmietwertes \nDer Eigenmietwert soll mit einer schematischen, formelmässigen Bewertung festgelegt werden \nkönnen. Es ist vorgesehen, den Eigenmietwert unter 70 Prozent des Marktwertes festzusetzen. \nZusätzlich sollen Qualitätsmerkmale, die im Falle einer Vermietung den Mietzins massgeblich \nbeeinflussen würden, angemessen berücksichtigt werden. Für am Wohnsitz selbst bewohnte \nLiegenschaften ist die tatsächliche Nutzung miteinzubeziehen. \n \n4.2 Festlegung des Steuerwertes \nDer Steuerwert soll ebenfalls mit einer schematischen, formelmässigen Bewertung festgelegt \nwerden können. Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegen-\nden Schätzungen nicht über 90 Prozent des effektiven Verkehrswertes liegen. Analog zur Be-\nstimmung des Eigenmietwertes sollen Qualitätsmerkmale angemessen berücksichtigt werden, \ndie im Falle einer Veräusserung den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden. \n \n4.3 Festlegung des Netto-Steuerwertes \nDer Netto-Steuerwert, welcher für die Vermögenssteuer massgebend ist, wird in Prozenten des \nSteuerwertes festgelegt. Der Netto-Steuerwert soll neu wie der Eigenmietwert unter 70 Prozent \ndes Marktwertes festgesetzt werden. \n \n4.4 Steuerliche Auswirkungen \nDie Schatzungswerte wurden seit der rechnerischen Revision im Jahr 1995 nicht mehr ange-\npasst. Anhand des Vernehmlassungsergebnisses soll der Netto-Steuerwert 70 Prozent des \nMarktwertes nicht übersteigen. In der Summe sind weder aus den neuen Eigenmietwerten noch \naus den neuen Vermögenswerten der Liegenschaften Steuererhöhungen zu generieren. Ein-\nzelne Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken \nwerden mit der Neuregelung der Grundstückschätzungen trotzdem finanzielle Auswirkungen \nfeststellen.   \n \n \n5. Landwirtschaftliche Grundstückschätzungen \nInfolge der gesetzlichen Änderungen und der allgemeinen Entwicklung in der Landwirtschaft \nlassen sich die landwirtschaftlichen Grundstücke mit der Anwendung der Schätzungsanleitung \nvon 1979 kaum mehr sinnvoll bewerten. Der Bund hat seither die Schätzungsanleitung mehr-\nmals überarbeitet.  \n \n5.1 Schätzung nach aktuellster Anleitung \nZiel ist, dass der Kanton Obwalden die landwirtschaftlichen Grundstücke gemäss Art. 10 BGBB \njeweils mit der aktuellsten Anleitung bewertet. Alle übrigen Schweizer Kantone nehmen die \nSchätzungen nach der heute gültigen Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Er-\n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 11 | 50 \n\ntragswerts vom 26. November 2003 (vgl. Punkt 2.3) vor. Der gemäss dieser Anleitung geschätz-\nte Ertragswert ist auch für die Vermögenssteuer massgebend. \n \n\n5.2 Keine steuerlichen Auswirkungen auf den Ertrag  \nDer für die Einkommensbesteuerung massgebende Eigenmietwert wird zurzeit so berechnet, \ndass der Ertragswert mit einem Faktor 2.1 multipliziert wird. Da der Faktor eine jährliche Festle-\ngung erfährt, wird sich der Eigenmietwert im landwirtschaftlichen Bereich nicht wesentlich än-\ndern, auch wenn der Ertragswert in Zukunft mit der aktuellsten Anleitung erfolgt. Neu ist der \nFaktor tiefer festzulegen, sodass sich der Eigenmietwert auf dem gleichen Niveau wie heute \nbewegt.  \n \n5.3 Steuerliche Auswirkungen auf das Vermögen \nFür die Vermögenssteuer ist der Ertragswert massgebend. Der Ertragswert entspricht demjeni-\ngen Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei \nlandesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst \nwerden kann. Durch die Anwendung der aktuellsten Anleitung wird der Ertragswert höher aus-\nfallen. Dies gilt insbesondere, wenn sich auf dem landwirtschaftlichen Grundstück ein Wohn-\nhaus befindet.  \n \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 12 | 50 \n\nIV. Methode der geplanten Neuregelung von Grundstückschätzungen \n\n6. Mögliche Methoden \nBei einer Neuregelung der Grundstückschätzungen kann nach folgenden Methoden vorgegan-\ngen werden: \n\na. Gesamtrevision: Sämtliche Grundstücke werden vor Ort besichtigt und neu geschätzt. \n\nb. Mischvariante: Schätzungen, die älter als zehnjährig sind, werden vor Ort besichtigt und      \nneu geschätzt. Schätzungen, die jünger als zehnjährig sind, werden rechnerisch aufgerech-\nnet (Büroschätzung, ohne Besichtigung). \n\nc. Formelmässige Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-\nmer. \n\n \nIm Rahmen einer Gesamtrevision müsste mit einem Zeitaufwand von ca. 60 000 Stunden \n(22 000 Liegenschaften à ca. 2,5 bis drei Stunden) gerechnet werden. Dies würde bei einem \nStundenansatz von Fr. 100.– einen Kostenaufwand von rund sechs Millionen Franken ergeben. \nBei einer Revisionsdauer von fünf Jahren entspricht dies ca. sechs Vollzeit-Stellen. \n \nDer Vorteil einer Gesamtrevision liegt darin, dass sämtliche Grundstücke vor Ort besichtigt und \nauf aktueller Preisbasis neu bewertet werden. Der Nachteil der Gesamtrevision ist der enorme \nZeit- und Kostenaufwand. Insbesondere bleibt fraglich, ob für die Dauer von fünf Jahren genü-\ngend Personalressourcen gefunden werden können. Entsprechende Fachpersonen sind auf \ndem Arbeitsmarkt nicht einfach zu finden. \n \nBei der Mischvariante würde der Zeit- und Kostenaufwand gegenüber der Gesamtrevision um \nrund 25 Prozent reduziert. Die Vor- und Nachteile sind ähnlich wie bei der Gesamtrevision. Als \nweiterer Nachteil kommt hinzu, dass zwischen den Schätzungen vor Ort und den Büroschät-\nzungen gewisse Ungleichbehandlungen resultieren können. \n \nDer Regierungsrat favorisiert die Methode der formelmässigen Bewertung unter Mitwirkung \nder Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gegenüber der Gesamtrevision oder der \nMischvariante klar. Der Vorteil des geringen Kosten- und Zeitaufwands überwiegt. Die vorge-\nschlagene Methode entspricht zudem am besten den heutigen Bedürfnissen der Verwaltung, \nals auch der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Die mit den Schätzungen vor Ort \nverbundenen Hausbesichtigungen sind bei den Eigentümerinnen und Eigentümern immer we-\nniger beliebt. Sie sind aus Sicht der Verwaltung auch nur in einzelnen Fällen notwendig.  \n \nViele Kantone können die Gebäudewerte von den kantonalen Gebäudeversicherungen bezie-\nhen. Dies ist im Kanton Obwalden nicht möglich, da keine kantonale Gebäudeversicherung \nbesteht. Die privaten Versicherungsgesellschaften wenden unterschiedliche Bewertungsmetho-\nden an, weshalb die Gebäudewerte nicht als Grundlage für die Grundstückschätzungen ver-\nwendet werden können.  \n \nDie Kantone Glarus, Zürich und Zug wenden eine formelmässige Bewertung an. Im Kanton Zug \nwird unterschieden zwischen älteren (Liegenschaften mit Handänderungen 1987 und früher) \nund neueren Liegenschaften. In allen drei Kantonen wird mit Landwertplänen gearbeitet. Eine \nSelbstdeklaration für den Zeitbauwert des Gebäudes kennt nur der Kanton Zug. \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 13 | 50 \n\nAuch der Hauseigentümerverband des Kantons Schwyz stuft die formelmässige Bewertung als \nverwaltungsökonomisch und praxistauglich ein. Er hat Ende Juni 2012 eine kantonale Doppel-\ninitiative für faire Vermögenssteuerwerte und faire Eigenmietwerte eingereicht. Darin wird unter \nanderem eine Änderung der Schätzungsmethode gefordert. Statt durch eine Schätzung vor Ort \nsoll die steuerliche Bewertung neu „schematisch formelmässig“ erfolgen. Als Vorbild dient ne-\nben dem Kanton Zug auch der Kanton Zürich. \n \n \n7. Formelmässige Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und \n\nGrundeigentümer \n \n7.1 Festlegung des Steuerwertes  \nAus verfahrensökonomischen Gründen ist zur Bestimmung der Steuerwerte auf eine möglichst \neffiziente Lösung abzustellen und die gewählte Methode soll für die Grundeigentümerinnen und \nGrundeigentümer zu möglichst korrekten Steuerwerten führen. Wie bei jeder Schätzung handelt \nes sich auch bei der Grundstückschätzung um keine genaue Wissenschaft, sondern um eine \ngenäherte Bestimmung des Steuerwertes durch formelmässige Bewertung oder durch Augen-\nschein. Die Methode der formelmässigen Bewertung wurde so gewählt, dass möglichst wenig \nUngleichbehandlungen auftreten. Führt die formelmässige Bewertung zu einem störenden Er-\ngebnis, wird durch die Steuerverwaltung eine individuelle Bewertung vorgenommen. \n \nZur Festlegung des Steuerwertes generiert die Steuerverwaltung in einem ersten Schritt pro \nGrundeigentümerin bzw. pro Grundeigentümer ein vorausgefülltes Formular. Dazu sind Anga-\nben wie Landwert, Gebäudewert, Gebäudekubatur, Baujahr, allfällige Umbau- oder Anbauarbei-\nten notwendig.  \nBereits heute verfügt die Steuerverwaltung über einige dieser Angaben. Die fehlenden Angaben \nwerden nach Möglichkeit von Amtsstellen des Kantons oder der Gemeinden beschafft. \n  \nIn einem zweiten Schritt kommt dem Grundeigentümer bzw. der Grundeigentümerin eine Mit-\nwirkungspflicht zu. Das heisst, die auf dem Formular vorausgefüllten Angaben sind zu kontrol-\nlieren und allenfalls zu korrigieren sowie die fehlenden Angaben zu ergänzen.  \nDer ganze Prozess kann mit E-Government vereinfacht werden, indem die Formulare auch \nonline zur Verfügung stehen.  \n \n7.2 Neue Schätzungsgründe und periodische Überprüfung \nNach Inkrafttreten des Gesetzes über die Neuregelung der Grundstückschätzungen erhalten \nalle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer innerhalb von zwei Jahren das Formular zur \nFestlegung des Steuerwertes. Nach der ersten Neueinschätzung wird das Formular nur ver-\nsandt, falls der Steuerbehörde neue Schätzungsgründe wie Meldungen von Bauämtern oder \ndes Grundbuchs oder Änderungsmeldungen der Steuerpflichten vorliegen.  \n \nAusserdem soll von Amtes wegen eine regelmässige Überprüfung der bestehenden Daten und \nder Berechnungsbasis stattfinden. Dies geschieht, indem das komplett ausgefüllte Formular in \neinem festgelegten Zeitabstand an die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer versandt \nwird, welche die Daten nur kontrollieren und ergänzen müssen.  \n \nWeiter wird der Regierungsrat beauftragt, die formelmässige Bewertung regelmässig zu prüfen. \nBei Bedarf sind die Faktoren neu festzulegen.  \n \n7.3 Schätzungen vor Ort bei besonderen Verhältnissen \nDas Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen ist so ausgestaltet, dass mit der \nformelmässigen Bewertung der Regelfall abgedeckt wird. Bei Vorliegen von besonderen Ver-\nhältnissen (z. B. besondere Bauart, Ausstattung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte) \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 14 | 50 \n\noder bei unrealistischen Ergebnissen aufgrund der Berechnungsgrundlagen wird weiterhin eine \nSchätzung vor Ort durchgeführt.  \nFalls der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin ohne Vorliegen von besonderen Ver-\nhältnissen eine Schätzung vor Ort wünscht, wird diese kostenpflichtig durchgeführt. \n \n7.4 Inkrafttreten \nDer Regierungsrat bestimmt, wann die Neuregelung der Grundstückschätzungen in Kraft treten \nwird. Es ist geplant, die Neuregelung per 1. Januar 2015 umzusetzen. Die nach dem Gesetz \nüber die Neuregelung der Grundstückschätzungen ermittelten Vermögenssteuerwerte und Ei-\ngenmietwerte werden erstmals in der zweiten Steuerperiode nach Inkrafttreten des Gesetzes \nverwendet, gemäss Planung somit per 1. Januar 2017. \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 15 | 50 \n\nV. Erläuterungen zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstück-\nschätzungen \n\nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen bedingt Anpassungen in verschiedenen Geset-\nzen und Verordnungen. In einem Mantelerlass „Gesetz über die Neuregelung der Grundstück-\nschätzungen“ (Anhang 1) sollen die folgenden gesetzlichen Grundlagen angepasst werden: \n\n− Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schät-\nzungs- und Grundpfandgesetz) vom 26. Oktober 2006 (GDB 213.7)1; \n\n− Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schät-\nzungs- und Grundpfandverordnung) vom 26. Oktober 2006 (GDB 213.71)2; \n\n− Steuergesetz (StG) vom 30. Oktober 1994 (GDB 641.4)3; \n\n− Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (VV zum StG) vom 18. November 1994 \n(GDB 641.41)4. \n\n \nDer Mantelerlass berücksichtigt neben Änderungen, die in direktem Zusammenhang mit der \nNeuregelung der Grundstückschätzungen stehen, auch Anpassungen infolge übergeordnetem \nBundesrecht sowie Präzisierungen des geltenden Rechts. In den Kommentaren zu den einzel-\nnen Artikeln unter den Punkten 8 bis 11 wird jeweils am rechten Textrand erwähnt, um welche \nArt von Änderung es sich handelt. Es wird dabei mit folgenden Abkürzungen gearbeitet: \n \nNG: Neuregelung Grundstückschätzungen \nüR: übergeordnetes Bundesrecht \nP: Präzisierungen \n \nWährend in den erwähnten Gesetzen und Verordnungen die allgemeinen Grundsätze und \nRahmenbedingungen festgehalten werden, bedarf es für die Umsetzung weiterer Ausführungs-\nbestimmungen, die durch den Regierungsrat zu erlassen sind. Diese liegen als Entwurf in den \nAnhängen 2 und 3 bereits vor: \n\n− Entwurf über die Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nicht-\nlandwirtschaftlichen Grundstücke; \n\n− Entwurf über die Ausführungsbestimmungen betreffend Gewährung eines Einschlages auf \ndem Eigenmietwert in Härtefällen. \n\n \n \n\n  \n\n............................................................................................................................................................................................... \n1 Erläuterungen in Punkt 8 \n2 Erläuterungen in Punkt 9 \n3 Erläuterungen in Punkt 10 \n4 Erläuterungen in Punkt 11 \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 16 | 50 \n\n8. Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n \nIngress, Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nAm 11. Dezember 2009 hat die Bundesversammlung verschiedene Änderungen des \nSchweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief \nsowie zum Sachenrecht beschlossen. Die Teilrevision trat am 1. Januar 2012 in Kraft \nund hat mehrere Anpassungen im kantonalen Recht zur Folge. \n \n\n \n\nüR \n\nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \nSchlussfolgerung \n\nDer Kantonsrat des Kantons Obwalden, \n\nin Ausführung von Artikel 793 ff. 5, 6, 828, 843 und 848sowie Schlusstitel Artikel 52 des Schweizeri-\nschen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907, \n\ngestützt auf Artikel 60 der Kantonsverfassung vom 19. Mai 1968, \n\nbeschliesst: \n\n \n \n\nArt. 5 Schätzungs- und Grundpfandgesetz \nVernehmlassungsvorlage \nDie detaillierten Schätzungsakten können nur von den Grundeigentümerinnen oder \nGrundeigentümern eingesehen werden. Möchten sie die Details einem Dritten zu-\ngänglich machen, müssen sie eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Anhand von \ninternen Weisungen wird die im Gesetz vorgesehene Praxis heute schon gelebt. \n\nP \n\n \n\nVernehmlassungsergebnis \nDie Mitwirkungspflicht der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ist gemäss Vernehm-\nlassungsvorlage in Art. 18a Abs. 4 der Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstü-\ncke und das Grundpfandrecht verankert. Der Datenschutzbeauftragte schlägt vor, die Begrün-\ndung neuer Pflichten für den einzelnen Bürger bereits auf Gesetzesstufe zu regeln.  \n \nDer Datenschutzbeauftragte macht zudem darauf aufmerksam, dass gemäss Art. 2 Abs. 2 des \nGesetzes über den Datenschutz (kDSG, GDB 137.1) in Verbindung mit kDSG Art. 5 Abs. 1 und \n5 des Bundesgesetzes über den Datenschutz (DSG, SR 235.1) jede Person beim zuständigen \nöffentlichen Organ Auskunft darüber verlangen kann, welche Daten über sie bearbeitet werden. \nDieses sog. datenschutzrechtliche Auskunftsrecht ist wesentlicher Bestandteil der Kontrollrech-\nte der einzelnen Personen. Die Auskunft über die eigenen Daten muss deshalb auch kostenlos \nerteilt werden. Das bedeutet, dass auch die Einsicht in die Schätzungsakten bzw. die Abgabe \neiner Kopie des Schätzungsprotokolls kostenlos zu sein hat. \n \nSchlussfolgerung \nDie Mitwirkungspflicht der Grundeigentümer wird neu bereits auf Gesetzesstufe geregelt. \nArt. 18a Abs. 4 der Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grund-\npfandrecht wird deshalb gestrichen und die betreffende Bestimmung in Art. 5 Abs. 1 des Geset-\nzes über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht übernommen.  \n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 17 | 50 \n\nDas Einsichtsrecht der Grundeigentümer (vorher Art. 5 Abs. 1) verschiebt sich neu in Art. 5 \nAbs. 2. Darin wird nun auch ausdrücklich festgehalten, dass Kopien der Schätzungsakten von \nden Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern kostenlos verlangt werden können. \n \nDamit die Artikelüberschrift treffender mit dem neuen Inhalt übereinstimmt, wird diese von „Aus-\nkunftspflicht und Amtsgeheimnis“ auf „Mitwirkungs- und Geheimhaltungspflicht“ geändert.  \n\nArt. 5 Auskunftspflicht und Amtsgeheimnis Mitwirkungs- und Geheimhaltungspflicht \n\n1 Die Grundeigentümer oder Grundeigentümerinnen sind zur Mitwirkung bei der Grundstück-\nschätzung verpflichtet. Sie haben auf Verlangen der kantonalen Steuerverwaltung insbesondere \nmündlich oder schriftlich Auskunft zu erteilen, Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheini-\ngungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorzulegen. \n\n12 Die Parteien sowie Dritte, die ein berechtigtes Interesse nachzuweisen vermögen, Sie können \nbei der kantonalen Steuerverwaltung die Schätzungsakten einsehen oder eine kostenlose Ko-\npie des Schätzungsprotokolls verlangen. \n\n \n \nArt. 6 Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nNeu sollen die Grundstückschätzungen anhand einer Mitwirkungspflicht der Grund-\neigentümerinnen und Grundeigentümer vorgenommen werden. Dabei ist vorgese-\nhen, die im Kanton und in den Gemeinden bekannten Daten in einem persönlichen \nFormular vorzuerfassen. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer müssen \ndiese Formulare anschliessend nur noch prüfen und ergänzen. Die Steuerverwaltung \nist deshalb darauf angewiesen, dass die Amtsstellen des Kantons und der Gemein-\nden die notwendigen Daten melden oder zugänglich machen. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nDer Datenschutzbeauftragte regt an, Abs. 1 aus der Vernehmlassungsvorlage auf drei Absätze \naufzuteilen, da es sich auch um drei Regelungsgegenstände handelt: Grundsatz der Amtshilfe, \nMöglichkeit der Übermittlung von Informationen auf elektronischen Datenträgern (Bringprinzip) \nund Möglichkeit eines Datenzugriffs im Abrufverfahren (Holprinzip).  \nZudem macht der Datenschutzbeauftragte darauf aufmerksam, dass auch bei einem Datenzu-\ngriff mittels Abrufverfahren der Dateninhaber (Datenlieferant) letztlich dafür verantwortlich ist, \ndass die Daten nicht in unbefugte Hände geraten und sie nur für den gesetzlich vorgesehenen \nZweck verwendet werden (Art. 2 Abs. 2 kDSG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 DSG). Es sollte deshalb \nschon auf Gesetzesstufe verankert werden, dass bei einem Abrufverfahren zwingend ein Rol-\nlen- und Berechtigungskonzept erstellt werden muss. Die Einzelheiten können auf Verord-\nnungsstufe geregelt werden.  \n \nSchlussfolgerung \nDem Vorschlag des Datenschutzbeauftragten, die Bestimmung der Vernehmlassungsvorlage in \ndrei Absätze aufzuteilen, wird entsprochen. Sie wird dadurch leichter lesbar und auch klarer. \nEbenso wird in Art. 6 Abs. 3 der Hinweis auf das Rollen- und Berechtigungskonzept aufge-\nnommen. \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 18 | 50 \n\nArt. 6 Amtshilfe \n\n1 Die Amtsstellen des Kantons und der Gemeinden haben der kantonalen Steuerverwaltung auf \nVerlangen die für die Schätzungen zweckdienlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Die \nAmtsstellen des Kantons und der Gemeinden erteilen der kantonalen Steuerverwaltung kosten-\nlos sämtliche für die Vornahme der Schätzung erforderlichen Auskünfte.  \n2 Die Daten können einzeln, auf Listen oder auf elektronischen Datenträgern übermittelt werden. \n3 Sie können auch durch ein Abrufverfahren zugänglich gemacht werden. Der Datenzugriff ist in \ndiesem Fall durch ein Rollen- und Berechtigungskonzept genau zu regeln. \n\n \n \n\nArt. 11 Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nEine Einsprache kann bereits heute nur nach Zustellung der Schätzung erhoben \nwerden, da seit längerer Zeit keine Protokolle mehr aufgelegt werden. \n\nP \n\n \n\nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 11 Einsprache \n\n1 Gegen die Schätzung kann innert 30 Tagen nach der Zustellung oder während der Auflage \ndes Protokolls bei der kantonalen Steuerverwaltung schriftlich Einsprache erhoben werden. Die \nEinsprache muss eine Begründung und einen Antrag enthalten. \n\n \n\n \n\nArt. 15 Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nDas Allgemeine Gebührengesetz vom 21. April 2005 (GDB 643.1) und die Verord-\nnung über die Schätzungsgebühren vom 15. März 2012 (GDB 213.72) regeln den \nGebührenbezug. Die nachfolgenden Anpassungen präzisieren diese Verordnung. \n\nP \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nGrundsätzlich werden die Steuerschätzungen neu mittels formelmässiger Bewertung erhoben. \nDie Vernehmlassungsvorlage sah vor, dass Grundeigentümer oder Grundeigentümerinnen, die \neine Schätzung mittels Besichtigung vor Ort verlangten (Auftragsschätzung gemäss Art. 17a \nder Schätzungs- und Grundpfandverordnung), in jedem Fall die Kosten selber zu tragen haben.  \nSarnen, die SP, die FDP und der Hauseigentümerverband beantragen, dass die Kosten für eine \nAuftragsschätzung nur den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern angelastet werden \nsollen, wenn die Schätzung höher ausfällt als der im Rahmen der formelmässigen Bewertung \nresultierende Wert.  \nGemäss dem Bauernverband und dem Landfrauenverband dürften die Kosten nur bei einem \nUm- bzw. Neubau auf die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer auferlegt werden.  \nLungern spricht sich gegen jede Kostenauferlegung zulasten der Steuerpflichtigen aus. \n \n\nSchlussfolgerung \nDer Regierungsrat hält an seinem Vorschlag fest. Ein Verzicht von Amtes wegen ist im Allge-\nmeinen Gebührengesetz (GDB 643.1) unter Art. 19 geregelt. Bei stossenden Fällen kann auf \ndie Erhebung von Gebühren verzichtet werden.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 19 | 50 \n\nArt. 15 Kostentragung \n\n1 Die Kosten von Grundpfandschätzungen, von Schätzungen für die Feststellung des Anrech-\nnungswertes in einer Erbteilung sowie von Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte sind \nvom Grundeigentümer oder von der Grundeigentümerin zu tragen, soweit sie nicht von der auf-\ntraggebenden Person zu tragen sind. Der Kantonsrat regelt den Gebührenbezug durch Verord-\nnung. \n\n2 Die Kosten von Schätzungen für Perimeter werden der zuständigen Genossenschaft oder, \nwenn eine solche nicht besteht, dem Werkerbauer oder der Werkerbauerin überbunden. Bean-\ntragt der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin eine Grundstückschätzung, so sind die \nKosten durch den Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin zu tragen. \n\n3 Die Kosten der von Amtes wegen vorgenommenen Steuerschätzungen werden vom Kanton \ngetragen.  \n\n4 Bei Schätzungen anderer Art, bei denen kein besonderer Verteiler vorgesehen ist, haftet die \nauftraggebende Person für die Kosten.  \n\n5 Die Gebühren für das Rechtsmittelverfahren werden nach der Verwaltungsverfahrensverord-\nnung erhoben.  \n\n6 Der Kantonsrat regelt den Gebührenbezug durch Verordnung. \n\n \n \n\nArt. 16 und 17 Schätzungs- und Grundpfandgesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Änderungen in Art. 16 und 17 gehen auf die Teilrevision des Schweizerischen \nZivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief sowie zum Sa-\nchenrecht per 1. Januar 2012 zurück.  \n\nüR \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 16 Schätzung \n\n1 aufgehoben Für die Errichtung von Schuldbriefen ist bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstü-\ncken keine amtliche Schätzung erforderlich. \n\n \n\nArt. 17 Belastungsgrenze \n\n1 Die Belastungsgrenze für die Errichtung von Gülten des Grundpfandrechtes richtet sich nach \nden Vorschriften von Art. 793 ff.848 ZGB. \n\n \n \nArt. 23 Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Neuregelung Grundstückschätzungen) \n\nVernehmlassungsvorlage \nEs ist der Zeitpunkt zu bestimmen, wann die Bestimmung der Vermögenssteuerwer-\nte und der Eigenmietwerte nach Inkrafttreten des Gesetzes über die Neuregelung \nder Grundstückschätzungen erstmals anzuwenden ist. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 20 | 50 \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 23 Übergangsrecht \n\n2 Die gemäss den Bestimmungen über das Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschät-\nzungen ermittelten Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte werden erstmals in der zweiten \nSteuerperiode nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes angewendet. \n\n \n\n9. Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n \nArt. 1 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDer Geltungsbereich in Art. 1 Abs. 1 wird weiter ausgedehnt auf die Schätzungen im \nAuftragsverhältnis für Dritte. \n\nP \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 1 Geltungsbereich \n\n1 Diese Verordnung findet Anwendung auf die Grundstückschätzungen für die Errichtung von \nGrundpfandrechten, und auf die Schätzung von Grundstücken und Anlagen bei Flur- und \nWuhrgenossenschaften, sowie für die Feststellung des Anrechnungswertes bei einer Erbteilung \nsowie auf die Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte. \n\n \n\n \n\nArt. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nAuf die Umschreibung der Schätzungsobjekte wird verzichtet und nur noch auf das \nSchweizerische Zivilgesetzbuch verwiesen. \n\nP \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 2 Schätzungsobjekte \n\n1 Nach Massgabe dieser Verordnung werden mit ihren Bestandteilen geschätzt: \n\na. die Grundstücke gemäss Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geschätzt., \n\nb. die Gebäude, die nicht Bestandteil eines Grundstücks sind, unter Berücksichtigung des Heimfalls, \n\nc. die Bahn- und Seilanlagen, \n\nd. die Freileitungen und Kabelanlagen, \n\ne. die Wasserwerke und Wasserleitungen, \n\nf. die Kanalisationen, \n\ng. weitere Werke oder Anlagen, die der Perimeterpflicht unterliegen. \n\n \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 21 | 50 \n\nArt. 4 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nArt. 4 Abs. 1 Bst. a: Nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerli-\nche Bodenrecht (BGBB) ist nur der Ertrags- bzw. der Steuerwert zu schätzen.  \n\nArt. 4 Abs. 1 Bst. b: Es handelt sich beim Wort „Belastungsgrenze“ um einen Begriff, \nder zu präzisieren ist. Zudem werden Wortlaut und ZGB-Artikel dem übergeordneten \nRecht angepasst.  \n\nDie bisherigen Bestimmungen von Art. 4 Abs. 1 Bst. a und c betreffend den landwirt-\nschaftlichen Grundstücken werden analog zu den nichtlandwirtschaftlichen Grund-\nstücken (Art. 7) angepasst. \n\nIn Art. 4 Abs. 2 wird festgehalten, dass immer mit den aktuellsten Bestimmungen des \nBundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) geschätzt wird.  \n\nP \n \n\n \nP, üR \n\n \n \n\nNG \n \n \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nDie Vernehmlassungsteilnehmenden waren einstimmig der Meinung, dass die landwirtschaftli-\nchen Grundstücke in Zukunft nach der jeweils aktuellsten Bundes-Anleitung für die Schätzung \ndes landwirtschaftlichen Ertragswertes bewertet werden sollen. \nCVP, FDP und der Hauseigentümerverband forderten aber, dass die steuerlichen Auswirkun-\ngen insgesamt neutral bleiben müssten.  \n \n\nSchlussfolgerung \nDurch die Anwendung der aktuellsten Anleitung wird der Ertragswert bei den landwirtschaftli-\nchen Grundstücken in Zukunft höher ausfallen, was höhere Vermögenssteuern von insgesamt \nrund Fr. 48 000.– bedeutet. Das heisst, pro Betrieb ergeben sich im Durchschnitt Fr. 60.– pro \nJahr mehr Vermögenssteuern.  \nDie Einkommenssteuern werden sich insgesamt nicht erhöhen, im Einzelfall können aber ge-\nringe Veränderungen auftreten.  \nDie Abweichungen der Einkommens- und Vermögenssteuern bei den landwirtschaftlichen \nGrundstücken fallen somit sehr moderat aus. Die Vorlage wird deshalb gemäss Vernehmlas-\nsung umgesetzt. \n\nIm Vorfeld der Vernehmlassung stellte das Finanzdepartement dem Bauernverband und dem \nLandfrauenverband die geplante Neuregelung der Grundstückschätzungen vor. In diesen Ge-\nsprächen signalisierten die beiden Verbände Verständnis für die Erhöhung der Ertragswerte \nbzw. Vermögenssteuern aufgrund von Bewertungen basierend auf der aktuellsten Bundes-\nAnleitung.   \n\nArt. 4 Wertermittlung \n\n1 Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln: \n\na. der Ertrags- bzw. der Steuerwert, der Schätzungswert und der Verkehrswert, \n\nb. der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) die Belastungsgrenze für die Errichtung \ndes Grundpfandes von Gülten gemäss Art. 793 ff. ZGB Art. 848 ZGB, \n\nc. der Verkehrswert der Neuwert, der Minderwert und der Zeitwert der Gebäude. \n2 Der Ertrags- bzw. der Steuerwert und der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) \nErtragswert und der Schätzungswert gemäss Absatz 1werden nach den Bestimmungen des \nBundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht und den dazu erlassenen Ausführungsbe-\nstimmungen ermittelt. \n\n \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 22 | 50 \n\nArt. 5 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Änderungen in Art. 5 gehen auf die Teilrevision des Schweizerischen Zivilge-\nsetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief sowie zum Sachenrecht \nper 1. Januar 2012 zurück.   \n\nüR \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 5 Wertanwendung \n\n3 Als Perimeterschätzungswert gilt der Ertragswert mit dem Zeitwert der Gebäude; b Bei Wäl-\ndern gilt ein bestimmter Ansatz je Quadratmeter, der vom kantonalen Amt für Wald und Raum-\nentwicklung festzulegen ist. \n\n \n\nArt. 7 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nArt. 7 Bst. c wird infolge übergeordnetem Recht aufgehoben.  \n\nArt. 7 Bst. d ist mit der Neuregelung der Grundstückschätzungen nicht mehr notwen-\ndig. Neuwert, Minderwert und Zeitwert sind einzelne Teilwerte, die zur Ermittlung \neines Verkehrswertes oder Steuerwertes dienen können. Wie die Festsetzung des \nSteuerwertes erfolgt, ist in den Ausführungsbestimmungen beschrieben. \n\nüR \n\n \nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 7 Wertermittlung \n\nBei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln: \n\na. der Verkehrswert; \n\nb. der Steuerwert;. \n\nc. aufgehoben die Belastungsgrenze für die Errichtung von Gülten gemäss Art. 848 ZGB; \n\nd. aufgehoben der Neuwert, der Minderwert und der Zeitwert der Gebäude. \n\n \n \n\nArt. 8 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Änderung ist anhand der neu erarbeiteten gesetzlichen Grundlagen notwendig, \nausserdem gelten für die Grundpfand- und Perimeterschätzung infolge übergeordne-\ntem Recht neue Regelungen.  \n\nNG \nüR \n\n \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 23 | 50 \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 8 Wertanwendung \n\n1 Als Grundpfandschätzungswert gilt der Verkehrswert, als Perimeterschätzungswert der Steu-\nerwert. Als Grundlage für die Berechnung des Steuerwertes der nichtlandwirtschaftlichen \nGrundstücke dient der durch die Steuerverwaltung ermittelte Realwert oder Ertragswert. \n\n \n\n \nArt. 9 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDer Begriff Verkehrswert wird präzisiert. P \n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 9 Verkehrswert im Allgemeinen \n\n1  Der Verkehrswert ist der Schätzungswert, welcher in der Regel zwischen Realwert und Er-\ntragswert liegt. Der erzielbare Kaufpreis ist angemessen zu berücksichtigen. Der Verkehrswert \nentspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder per-\nsönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Der Begriff Verkehrswert ist dem \nebenfalls verwendeten Begriff Marktwert gleichzusetzen. \n \n \n\nArt. 11 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Ermittlung des Verkehrswertes von gewerblichen und industriellen Betrieben soll \nnach den heute geltenden Bewertungsmethoden vorgenommen werden. Die Metho-\nde wird je nach Art des Betriebes individuell gewählt. Die bestehende Formulierung \nvon Art. 11 geht zu stark ins Detail und die Formulierung entspricht teilweise nicht \nmehr den heute angewandten Methoden. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 11 aufgehoben Verkehrswert von gewerblichen  \nund industriellen Betrieben \n\nBei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken, die ausschliesslich oder vorwiegend \ngewerblichen oder industriellen Zwecken dienen, sind insbesondere die technische Entwertung \nund die Zweckmässigkeit der Anlagen, die Nutzungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeit des \nGrundstückverkaufs angemessen zu berücksichtigen. \n\n \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 24 | 50 \n\nArt. 12 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nArt. 12 Abs. 1, 2 und 3: Es handelt sich um Präzisierungen und Darstellungsfragen. \n\nArt. 12 Abs. 4: Neu wird der Begriff Zeitwert definiert. Der Wortlaut ist identisch mit \nArt. 22 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz. \n\nP \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 12 Realwert \n\n1 Der Realwert eines Grundstückes setzt sich zusammen aus der Summe des Landwertes Bo-\ndenwertes, dem Zeitwert der Bauten sowie den Umgebungsanlagen und den Baunebenkosten. \n2 Als Landwert Bodenwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnlicher Lage erreicht hat \nund der voraussichtlich während einer längeren Zeitspanne erreicht werden kann. Der Boden-\nwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des \nGrundstücks stehen (Lageklassen). \n3 Der Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlage-\nwert des Grundstücks stehen (Lageklassen). \n4 Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich der dem Alter der Bauten entspre-\nchenden Altersentwertung. \n\n \n\n \nArt. 13 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nEs handelt sich um Präzisierungen und Darstellungsfragen. P \n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 13 Ertragswert \n\n1 Der Ertragswert eines Grundstückes entspricht dem kapitalisierten Miet- bzw. Pachtwert des \nGrundstücks zu einem Satz, der nebst einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapi-\ntals die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Unkosten berücksichtigt. Zum \nErtrag gehören auch die dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Eigentümerin dienenden \nNutzungen des Grundstücks. \n2 Zum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Eigentümerin die-\nnenden Nutzungen des Grundstückes. \n23 Der Ertragswert von Waldungen wird nach der durch den Wirtschaftsplan geregelten Nutzung \noder nach der bei nachhaltiger Bewirtschaftung zulässigen Nutzung berechnet, wenn kein Wirt-\nschaftsplan besteht. Wurde eine Waldung nicht genutzt, so wird auf den nach örtlichen Verhält-\nnissen zu erwartenden jährlichen Holzzuwachs abgestellt. \n\n \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 25 | 50 \n\nArt. 14 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie bisherigen Absätze 1 und 2 sind infolge übergeordneten Rechts zu streichen. \n\nNeu wird in Art. 14 der Begriff Landwert definiert. Gemäss neuem Abs. 1 werden die \nGrundstücke bestimmten Landwertzonen zugeordnet. Für jede Landwertzone inner-\nhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Landwert festgelegt (Abs. 2 \nneu). Für Grundstücke ausserhalb der Bauzone gilt ein reduzierter Landwert in Ab-\nhängigkeit der Distanz zur nächstgelegenen Landwertzone (Abs. 3 neu). Bauzonen \nohne zugewiesenen Landwert werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung \nindividuell durch die Steuerverwaltung bewertet (Abs. 4 neu).  \n\nDie genauen Regelungen zu Art. 14 werden durch den Regierungsrat in Ausfüh-\nrungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen \nGrundstücke erlassen. In Kapitel VI wird der Inhalt dieser Ausführungsbestimmungen \nim Detail abgehandelt.  \n\n \n\nüR \n\nNG \n\nVernehmlassungsergebnis \nEs äusserte sich niemand der Vernehmlassungsteilnehmenden negativ gegenüber den in \nArt. 14 definierten Grundsätzen.  \nEs wurden aber diverse Anregungen zu den genaueren Bestimmungen bezüglich Landwertzo-\nnen, zum Reduktionsfaktor ausserhalb der Bauzone usw. vorgebracht.  \n \nSchlussfolgerung \nArt. 14 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung bleibt gegenüber der Vernehmlassungs-\nvorlage unverändert. Die vorgebrachten Anmerkungen betreffen die Ausführungsbestimmun-\ngen, weshalb die entsprechenden Punkte in Kapitel VI abgehandelt werden. \n\nArt. 14 Veranlassung der Grundpfandschätzung Landwert \n\n1 Der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Grundstücks kann jederzeit eine Grundpfand-\nschätzung verlangen. Nach Wertverminderungen ist er oder sie dazu verpflichtet. \n2 Hat das Grundbuch begründete Zweifel, ob eine Schätzung noch zutreffend ist, so kann es \nvon sich aus eine neue Schätzung verlangen. \n1 Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimmten Landwertzonen zugeordnet.  \n2 Für jede Landwertzone innerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Landwert \nfestgelegt. \n3 Ausserhalb der Bauzonen gilt für überbaute Grundstücke ein reduzierter Landwert in Abhän-\ngigkeit der Distanz zur nächstgelegenen Landwertzone. \n4 Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert (Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Kloster-\nzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.) werden unter Berücksichtigung der jeweili-\ngen Nutzung individuell durch die Steuerverwaltung bewertet. \n5 Der Regierungsrat erlässt pro Gemeinde einen Landwertplan mit den entsprechenden Land-\nwertzonen. \n\n \n \nArt. 15 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \nVernehmlassungsvorlage \nDie Ausführungen zur Veranlassung der Perimeterschätzung können infolge überge-\nordneten Rechts gelöscht werden. \n\nüR \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 26 | 50 \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 15 aufgehoben Veranlassung der Perimeterschätzung \n\n1 Die kantonale Steuerverwaltung wird tätig, wenn vom Regierungsrat ein entsprechender Auf-\ntrag erteilt wird. \n2 Die zuständigen Organe der Genossenschaft können die Daten von Zwischenrevisionen un-\nmittelbar bei der kantonalen Steuerverwaltung verlangen. \n\n \n \n\nArt. 16 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nMit Art. 16 Abs. 1 wird der Regierungsrat beauftragt, die formelmässige Bewertung \nalle fünf Jahre zu prüfen. Bei Bedarf sind die Faktoren neu festzulegen. Es ist ge-\nplant, dass die Überprüfung und Festsetzung der Faktoren erstmals in der zweiten \nJahreshälfte des Kalenderjahres 2019 stattfindet.  \n\nNachdem die neuen Faktoren festgesetzt sind, können im Januar 2020 die komplett \nausgefüllten Formulare an die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ver-\nsandt werden, welche die Daten nur prüfen und ergänzen müssen. Dieser Versand \nhat gemäss Art. 16 Abs. 2 ebenfalls alle fünf Jahre zu erfolgen. Die allenfalls neu \nverfügten Werte würden ab Steuerperiode 2021 gelten. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nIn der Vernehmlassung wurde grossmehrheitlich eine längere Periode als lediglich fünf Jahre \nzur Überprüfung der formelmässigen Bewertung gewünscht. Dies hauptsächlich aufgrund des \nArbeitsaufwandes für die Steuerverwaltung, als auch die Grundeigentümerinnen und Grundei-\ngentümer.  \nEbenso wurde argumentiert, dass Grundstücke mit massgeblichen Veränderungen (Neu- und \nUmbauten, Zonenplanänderungen) sowieso ausserhalb des festen Turnus neu geschätzt wer-\nden müssen und der Versand des Formulars deshalb länger herausgezögert werden könne. \nAusserdem widerspreche ein zu kurzer Rhythmus der Rechtssicherheit. Es wurden Überprü-\nfungsperioden von acht und zehn Jahren vorgeschlagen.  \n \nAlpnach, Giswil und die CVP machten den Vorschlag, die Faktoren alle fünf Jahre zu überprü-\nfen, die formelmässige Bewertung/Mitwirkung jedoch nur alle acht bis zehn Jahre. \n \nSchlussfolgerung \nDie Zeitperioden werden sowohl für Absatz 1 wie auch für Absatz 2 auf acht Jahre erweitert.  \n \n\nArt. 16 Gesamt- und Teilrevision \n\n \n\n1 Jedes Grundstück ist in der Regel innert 15 Jahren von Amtes wegen einmal neu zu schätzen. \nDer Regierungsrat legt die Faktoren der schematischen, formelmässigen Bewertung für die \nGrundstückschätzung gemäss Artikel 17 dieser Verordnung alle acht Jahre fest. \n2 Der Regierungsrat kann eine Gesamt- oder Teilrevision auf einen bestimmten Stichtag oder im \nRahmen eines fortlaufenden Schätzungsverfahrens durchführen lassen. Das Formular zur \nFestsetzung des Steuerwertes wird den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern alle \nacht Jahre neu zugestellt. \n\n \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 27 | 50 \n\nArt. 17 und 17a Schätzungs- und Grundpfandverordnung \nVernehmlassungsvorlage \nDer bisherige Art. 17 „Zwischenrevision“ wird aufgehoben und neu in Art. 18 „Schät-\nzung“ geregelt. Die Formulierungen von Art. 17 „Grundstückschätzung“ und Art. 17a \n„Auftragsschätzung“ entsprechen den neu erarbeiteten Grundlagen und den durch \nden Regierungsrat zu erlassenden Ausführungsbestimmungen über die amtliche \nSteuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nDie Vernehmlassungsteilnehmenden sind einstimmig dafür, dass bei Vorliegen besonderer \nVerhältnisse (z.B. Bauart, Ausstattung, Liebhaberobjekte) oder bei unrealistischen Ergebnissen \ndie Grundstücke mittels Besichtigung durch die kantonale Steuerverwaltung individuell bewertet \nwerden. Der Gewerbeverband sowie der Bauern- und Landfrauenverband sind jedoch der Mei-\nnung, dass konkreter definiert werden müsste, wann eine solche Besichtigung Sinn macht. \n \nEngelberg möchte die Bewertung auch durch eine unabhängige neutrale Fachperson ermögli-\nchen.  \n \nSchlussfolgerung \nEs ist nicht notwendig, konkreter zu definieren, wann eine Besichtigung Sinn macht. Eine sol-\nche wird dann vorgenommen, wenn der formelmässige Wert einen unrealistischen Marktwert \nergibt. Eine individuelle Schätzung kann sowohl von der Grundeigentümerin bzw. dem Grund-\neigentümer gewünscht oder von der Steuerverwaltung angeordnet werden.  \n \nDer Vorschlag von Engelberg wird nicht aufgenommen, da die Einheitlichkeit der Steuerschät-\nzungen zu wahren ist.  \n\nArt. 17 Zwischenrevision Grundstückschätzung \n\n1 Wenn im Bestand, in der rechtlichen oder tatsächlichen Qualität oder in der Nutzung eines \nGrundstücks eine wesentliche Änderung eingetreten ist, wird von Amtes wegen oder auf Be-\ngehren des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin eine Zwischenrevision vorgenom-\nmen. \n2 Revisionsgründe sind insbesondere: \n\na. Meliorationen, Güterzusammenlegungen, Entwässerungen, Aufforstungen, Rodungen, Ver-\nbauungen, raumplanerische Massnahmen; \n\nb. Errichtung; \n\nc. Änderung der Erschliessung durch Strassen, Kanalisationen und Leitungen aller Art; \n\nd. Handänderungen von landwirtschaftlichen Grundstücken zu einem nicht durch die landwirt-\nschaftliche Nutzung bestimmten Erwerbspreis oder Anrechnungswert; \n\ne. Anstieg des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke auf eine nicht mehr durch die \nlandwirtschaftliche Nutzung bestimmte Höhe; \n\nf. Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese dadurch in ihrer Gesamtheit eine \nWertveränderung erfahren. \n\n3 Die kantonale Steuerverwaltung kann nach Handänderungen Zwischenrevisionen vornehmen. \n4 Sobald die Baubewilligungsbehörde einen Revisionsgrund feststellt, hat sie ihn von Amtes \nwegen zu melden. Sie prüft jährlich, ob die beantragten Revisionsschätzungen durchgeführt \nwerden und erstattet hierüber dem Regierungsrat Bericht. \n5 Die mit der Erhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer beauftragten Amtsstellen sind \nbefugt, eine amtliche Verkehrs- oder Ertragswertschätzung zu verlangen. \n6 Das Schätzungsbegehren ist bei der kantonalen Steuerverwaltung einzureichen. \n1 Der Regierungsrat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen zur Festsetzung des \nSteuerwertes von Grundstücken, welcher dem Real- oder Ertragswert entspricht. Die Schätzung \nwird anhand des Formulars zur Festsetzung des Steuerwertes vorgenommen. \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 28 | 50 \n\n2 Sollte der nach Absatz 1 ermittelte Steuerwert nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspre-\nchen, kann der Steuerwert mittels individueller Schätzung nach anerkannten Grundsätzen der \nLiegenschaftenschätzung durch die kantonale Steuerverwaltung vorgenommen werden. \n\n \n\nArt. 17a Auftragsschätzung \n\n1 Die amtliche Verkehrswert- oder Grundpfandschätzung ist in der Regel gestützt auf eine ein-\ngehende Besichtigung des Grundstücks oder der Anlage vorzunehmen. \n2 Der Eigentümer oder die Eigentümerin oder eine Stellvertretung hat der Besichtigung des \nSchätzungsobjektes beizuwohnen, Auskunft zu geben und auf Verlangen in Kauf-, Miet- und \nPachtverträge, in Baupläne, eingeschlossen kubische Berechnungen, sowie in Versicherungs-\npolicen Einsicht zu gewähren. \n\n \n \nArt. 18 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDer bisherige Art. 18 „Schätzung“ wurde in Art. 17 und Art. 17a neu formuliert und \npräzisiert. Der neue Art. 18 „Neufestsetzung von Steuerwerten“ entspricht dem bis-\nherigen Art. 17 „Zwischenrevision“. Art. 18 wird ebenfalls den neu erarbeiteten \nGrundlagen und den durch den Regierungsrat zu erlassenden Ausführungsbestim-\nmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstü-\ncke angepasst. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 18 Schätzung Neufestsetzung von Steuerwerten \n\n1 Die Schätzung ist in der Regel gestützt auf eine eingehende Besichtigung des Grundstücks \noder der Anlage vorzunehmen. Der Zeitpunkt der Besichtigung ist den Parteien rechtzeitig mit-\nzuteilen. \n2 Der Eigentümer oder die Eigentümerin und andere Berechtigte haben den Schätzenden der \nkantonalen Steuerverwaltung innerhalb der üblichen Tageszeiten ungehindert Zutritt zu allen zu \nbewertenden Bereichen zu gewähren. \n3 Der Eigentümer oder die Eigentümerin oder eine Stellvertretung hat der Besichtigung des \nSchätzungsobjektes beizuwohnen, Auskunft zu geben und auf Verlangen in Kauf-, Miet- und \nPachtverträge, in Baupläne, eingeschlossen kubische Berechnungen, sowie in Versicherungs-\npolicen Einsicht zu gewähren. \n1 Wenn im Bestand, in der rechtlichen oder tatsächlichen Qualität oder in der Nutzung eines \nGrundstücks eine wesentliche Änderung eingetreten ist, wird von Amtes wegen oder auf Be-\ngehren des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin eine neue Schätzung vorgenom-\nmen. \n2 Gründe sind insbesondere: \n\na. Neubau, Erweiterung, Umbau, Renovation oder Abbruch von Dauerbauten; \n\nb. Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese dadurch in ihrer Gesamtheit eine \nWertveränderung erfahren; \n\nc.  Ein-, Um- und Auszonungen (Nutzungsplanungen). \n3 Die kantonale Steuerverwaltung kann nach Handänderungen neue Schätzungen vornehmen. \n4 Das Schätzungsbegehren ist bei der kantonalen Steuerverwaltung einzureichen. \n\n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 29 | 50 \n\n \nArt. 18a Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer werden in Art. 18a definiert. NG \n \nVernehmlassungsergebnis \nAlle Vernehmlassungsteilnehmenden sind damit einverstanden, dass den Grundeigentümerin-\nnen und Grundeigentümern von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken mit der formelmässigen \nBewertung ermöglicht werden soll, das Formular zur Festsetzung des Steuerwertes via Internet \nzu vervollständigen und allenfalls zu korrigieren (E-Government-Lösung). Es wird aber gleich-\nzeitig von sieben Teilnehmenden erwartet, dass für Personen, die im Umgang mit der EDV \nnicht geübt sind, auch Formulare in Papierform zur Verfügung stehen.  \n \nSchlussfolgerung \nDas detaillierte E-Government-Verfahren sieht vor, dass die Steuerverwaltung den Eigentüme-\nrinnen und Eigentümern mittels normaler Post ein Dokument mit einem Zugangscode sendet, \nmit welchem sie entweder die Grundstücksdaten im Internet einsehen und bearbeiten oder ein \nPapierformular bestellen können.  \n \nFür die Möglichkeit einer „internetbasierten“ Bearbeitung des Formulars zur Festsetzung des \nSteuerwertes wird neu eine präzisierte Bestimmung in Art. 18a Abs. 2 aufgenommen; dafür \nkann der Hinweis „oder dem vorgegebenen Datenträger“ in Art. 18a Abs. 1 der Vernehmlas-\nsungsvorlage gestrichen werden. Die Absätze 2 und 3 der Vernehmlassungsvorlage werden \ndemzufolge zu Absätzen 3 und 4.  \n \nFalls der Steuerverwaltung alle Daten bekannt sind, kann bei kleinen Objekten – zum Beispiel \nbei einer Garage – auf den Versand eines Formulars verzichtet werden. Dies verringert den \nAufwand für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie für die Steuerverwaltung.  \n\nArt. 18a Pflichten der Eigentümer \n\n1 Das Formular zur Festsetzung des Steuerwerts ist vom Eigentümer oder der Eigentümerin \nwahrheitsgetreu und vollständig auszufüllen und samt den vorgeschriebenen Beilagen innert \nder auf dem Formular aufgedruckten Frist bei der kantonalen Steuerverwaltung einzureichen. \n2 Das passwortgeschützte Formular kann auch online ausgefüllt und eingereicht werden.  \n3 Die kantonale Steuerverwaltung gibt den Eigentümern sämtliche ihr bekannten Daten, welche \nzur Festsetzung des Steuerwertes benötigt werden, auf dem Formular bekannt. Diese Werte \nsind durch die Eigentümer zu kontrollieren, zu korrigieren und zu ergänzen. \n4 Unterlassen es Eigentümer, das Formular oder Beilagen (oder an deren Stelle den vorgege-\nbenen Datenträger) einzureichen, oder reichen sie ein mangelhaft ausgefülltes Formular ein, so \nkönnen sie gemahnt werden, das Versäumte innert angemessener Frist nachzuholen. \n5 Falls der Steuerverwaltung bereits alle Daten bekannt sind und es sich um kleinere Objekte \nhandelt, kann auf den Versand des Formulars verzichtet werden. Die Schätzungswerte werden \ndirekt mit einer schriftlichen Verfügung gemäss Art. 21 eröffnet. \n \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 30 | 50 \n\nArt. 18b Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Aufgaben der kantonalen Steuerverwaltung werden in Art. 18b definiert. \n\nArt. 18b Abs. 3 kommt bei fehlenden oder falschen Angaben wie z.B. Gebäudekuba-\ntur, Neubau- oder Umbaukosten, Bezugsdatum (Fertigstellungsdatum), Baujahr oder \nUmbaujahr zur Anwendung. Als Beispiel kann die fehlende Einberechnung der Ei-\ngenleistung genannt werden, woraus ein zu tiefer Gebäudewert resultiert. \n\nNG \n\n \n\nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 18b  Aufgaben der kantonalen Steuerverwaltung \n\n1 Die kantonale Steuerverwaltung setzt den Steuerwert fest.  \n2 Sie kann insbesondere Sachverständige beiziehen, Augenscheine oder Kontrollen durchfüh-\nren und Einsicht in weitere Dokumente wie Kaufverträge, Baupläne, Rechnungen, Versiche-\nrungspolicen usw. verlangen. Die sich daraus ergebenden Kosten können ganz oder teilweise \nden Eigentümern auferlegt werden, die diese durch eine schuldhafte Verletzung von Verfah-\nrenspflichten notwendig gemacht haben.  \n3 Die kantonale Steuerverwaltung kann den Steuerwert nach pflichtgemässem Ermessen festle-\ngen: \na. wenn der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin das Formular zur Festsetzung des \n\nSteuerwertes nicht einreicht; \nb. wenn die Schätzung mangels zuverlässigen Unterlagen nicht einwandfrei festgelegt werden \n\nkann.  \n\n \n \nArt. 18c Schätzungs- und Grundpfandverordnung \nVernehmlassungsergebnis \nGemäss Vorschlag des Datenschutzbeauftragten wird in Art. 6 Abs. 3 des Schätzungs- und \nGrundpfandgesetzes festgehalten, dass beim Abrufverfahren der Datenzugriff durch ein Rollen- \nund Berechtigungskonzept geregelt werden muss. Die Grundzüge des für das Abrufverfahren \nnotwendigen Rollen- und Berechtigungskonzepts sollen in der Verordnung verankert werden. \n \n\nSchlussfolgerung \nDem Vorschlag des Datenschutzbeauftragten wird im Grundsatz mit einem neuen Art. 18c der \nSchätzungs- und Grundpfandverordnung nachgekommen. \nMit dem kantonalen Registerharmonisierungsgesetz vom 4. Dezember 2008 (kRHG; \nGDB 131.4) verfügt der Kanton bereits über eine gesetzliche Grundlage zum datenschutzkon-\nformen Datenabruf. Gemäss Art. 3 Abs. 3 kRHG entscheidet das Volkswirtschaftsdepartement \nim Einzelfall über die Zugriffsrechte. Erweiterungen oder Änderungen der kantonalen Daten-\nplattform sind mit dem Dateneigentümer abzusprechen. Mit dem Verweis auf die Vorschriften \ndes kantonalen Registerharmonisierungsgesetzes wird sichergestellt, dass die Zugriffsverwal-\ntung im Rahmen eines einheitlichen Rollen- und Berechtigungskonzepts erfolgt. Eine aufwendi-\nge, dezentrale Rechteverwaltung und -bewirtschaftung bei den jeweiligen Dateneigentümern \nentfällt. Dies führt aber nicht dazu, dass die Dateneigentümer die Herrschaft über ihre Daten \nverlieren würden. Die Verantwortung für die Einräumung des Datenzugriffs liegt gemäss Art. 2 \nAbs. 1 des kantonalen Datenschutzgesetzes vom 25. Januar 2008 (kDSG; GDB 137.1) i.V.m. \nArt. 16 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Datenschutz (DSG; SR 235.1) bei den Datenei-\ngentümern. Es steht den Dateneigentümern frei, Daten für bestimmte Zwecke im Abrufverfah-\n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 31 | 50 \n\nren zur Verfügung zu stellen, oder ihrer Auskunftspflicht auf andere Weise nachzukommen. \nSoweit Daten vom Dateneigentümer im Abrufverfahren zur Verfügung gestellt werden, obliegt \nes dem Volkswirtschaftsdepartement, die Zugriffsrechte näher zu definieren. Es dürfen nur die-\njenigen Daten abgerufen werden, die zur Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben notwendig sind \n(Art. 4 Abs. 2 kRHG). Das vom Volkswirtschaftsdepartement verwaltete und bewirtschaftete \nRollen- und Berechtigungskonzept legt den Zweck des Datenzugriffs, die Datenverwendung, \ndie Zugriffsberechtigten, die einzelnen möglichen abrufbaren Datenfelder, die technische Um-\nsetzung und die Verantwortlichkeiten fest. Das Volkswirtschaftsdepartement wird dabei vom \nInformatikleistungszentrum der Kantone Obwalden/Nidwalden (ILZ) unterstützt. Der Abruf der \nDaten erfolgt kostenlos. Der Datenschutzbeauftragte ist mit der nachstehenden Formulierung \nvon Art. 18c einverstanden. \n\nArt. 18c  Abrufverfahren \n\n1 Der Datenbezug der Steuerverwaltung im Abrufverfahren erfolgt gemäss den Vorschriften des \nkantonalen Registerharmonisierungsgesetzes und des kantonalen Datenschutzgesetzes.   \n\n \n \nArt. 20 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nArt. 20 Abs. 1 gibt genug Anhaltspunkte, wie das Protokoll zu erstellen ist, weshalb \ndie Präzisierungen gemäss Abs. 2 nicht notwendig sind. \n\nP \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 20 Protokoll \n\n1 Die kantonale Steuerverwaltung hat bei amtlichen Verkehrswert- oder Grundpfandschätzungen \nüber jede Schätzung ein Protokoll aufzunehmen, das die Nachprüfung des Schätzungsergeb-\nnisses ermöglicht. \n2 Das Protokoll hat zu enthalten: \n\na. die Namen der Parteien, der schätzenden Personen und der allfällig mitwirkenden Gutachter \noder Gutachterinnen, \n\nb. den Namen und die genaue Bezeichnung des Grundstücks, \n\nc. die Grösse und Lage des Grundstücks, die Beschaffenheit des Bodens sowie das Alter und \nden Zustand der Anlagen, \n\nd. die angewandten Schätzungsregeln und Berechnungsarten, \n\ne. die ermittelten Werte, \n\nf. den Versicherungswert und das Jahr seiner letzten Anpassung, \n\ng. das Datum der Schätzung, \n\nh. die Unterschrift der schätzenden Personen. \n\n \n \nArt. 21 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nArt. 21 wird an die heutige Praxis angepasst. P \n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 32 | 50 \n\n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 21 Eröffnung der Schätzungswerte \n\n1 Die Schätzungswerte werden den Parteien dem Eigentümer oder der Eigentümerin oder einer \nStellvertretung in einem schriftlichen Bericht mit einer schriftlichen Verfügung eröffnet. \n2 Dem zuständigen Grundbuch wird auf Verlangen der Bericht der landwirtschaftliche Schät-\nzungswert für die Belastungsgrenze zugestellt, sobald die Schätzung rechtskräftig geworden ist. \n3 Anstelle der Berichtzustellung kann bei Perimeterschätzungen während 20 Tagen eine öffent-\nliche Protokollauflage erfolgen. \n\n \n \nArt. 22 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Amtshilfe wird bereits in Art. 6 des Schätzungs- und Grundpfandgesetzes gere-\ngelt. Dieser wurde so präzisiert, dass Art. 22 Abs. 2 aufgehoben werden kann. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 22 Nachführung der Schätzungsakten \n\n2 aufgehoben Die Baubewilligungsbehörden melden der kantonalen Steuerverwaltung auch die \nnur auf Zeit bewilligten Bauten durch Zustellung der Bewilligungsentscheide. \n\n \n \nArt. 23 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie technische Abwicklung der nichtlandwirtschaftlichen Steuerschätzungen regelt \nder Regierungsrat in verbindlichen Ausführungsbestimmungen.  \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nMehrere Vernehmlassungsteilnehmende sind der Meinung, dass der Kantonsrat die entspre-\nchenden Bestimmungen verabschieden sollte.  \n \nSchlussfolgerung \nDie eingebrachte Forderung wird nicht aufgenommen. Das Thema der Kompetenzregelung wird \nin Kapitel VI näher abgehandelt. \n\nArt. 23 Schätzungsreglement Ausführungsbestimmungen \n\nDer Regierungsrat regelt die Schätzungen nichtlandwirtschaftlichen Steuerschätzungen mit \nverbindlichen Richtlinien und Bewertungsnormen in Ausführungsbestimmungen. \n\n \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 33 | 50 \n\nArt. 25 und 26 Schätzungs- und Grundpfandverordnung \n\nVernehmlassungsvorlage \nDie Änderungen in Art. 25 und 26 gehen auf die Teilrevision des Schweizerischen \nZivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief sowie zum Sa-\nchenrecht per 1. Januar 2012 zurück.  \n\nüR \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 25 Zuständigkeiten des kantonalen Amtsnotars oder der Amtsnotarin \n\n1 Der kantonale Amtsnotar oder die kantonale Amtsnotarin ist für die Überwachung der Auslo-\nsung und Tilgung von Gülten (Art. 882 Abs. 2 ZGB) zuständig. \n2 aufgehoben In Engelberg kann auch der Talammann diese Aufgabe erfüllen. \n \n\nArt. 26 Hinterlegung der Zahlung \n\nZahlungen des Pfandschuldners oder der Pfandschuldnerin im Sinne von Art. 851 Art. 861 \nAbs. 2 ZGB können bei der Obwaldner Kantonalbank hinterlegt werden. \n\n \n \n\n10. Steuergesetz \n \nArt. 23 Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nDer Eigenmietwert stellt einen geldwerten Vorteil dar, der den Grundeigentümerin-\nnen und Grundeigentümern zufliesst, da sie für keine Mietkosten aufkommen müs-\nsen. Der Bruttowert der Eigennutzung soll grundsätzlich dem Marktwert der Liegen-\nschaftsnutzung entsprechen. Dies gilt auch für Zweitwohnungen. In der Praxis wer-\nden die Eigenmietwerte tiefer angesetzt als der Marktwert, denn neben dem Gebot \nder Gleichbehandlung wird auch dem Anliegen der in Art. 108 der Bundesverfassung \nverankerten Wohneigentumsförderung Gewicht beigemessen. \n\nAuch nach Auffassung des schweizerischen Bundesgerichts muss der Eigenmietwert \ngrundsätzlich dem Marktwert entsprechen. Nach seiner Rechtsprechung soll der \nWert der Eigennutzung demjenigen Preis entsprechen, zu dem ein Dritter ein Objekt \nunter gleichen Verhältnissen gemietet hätte. Die Eidg. Steuerverwaltung toleriert für \ndie direkte Bundessteuer jedoch eine Abweichung bis zu 30 Prozent. Dies ist der \nGrund, weshalb der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer mit 4,3 Prozent des \nSteuerwertes berechnet wird, während der kantonale Eigenmietwert mit vier Prozent \ndes Steuerwertes berechnet wird.5 Künftig soll auch für die Kantonssteuer der Ei-\ngenmietwert bei rund 70 Prozent des Marktwertes festgelegt werden. \n\nDer neue Art. 23 Abs. 3 umschreibt, wie der Eigenmietwert im Einkommen zu be-\nrücksichtigen ist. Für die Berechnung dieses Eigenmietwertes hat der Regierungsrat \ndie notwendigen Ausführungsbestimmungen zu erlassen. \nArt. 23 Abs. 3 Bst. c sieht vor, dass bei der Festsetzung des Eigenmietwertes nicht \nnur die ortsüblichen Verhältnisse zu berücksichtigen sind, sondern auch die tatsäch-\nliche Nutzung durch den Steuerpflichtigen. Es handelt sich dabei um einen Unternut-\n\nNG \n\n............................................................................................................................................................................................... \n5 BGE vom 13. Februar 1998 \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 34 | 50 \n\nzungsabzug, die der raummässigen Unternutzung Rechnung trägt, z. B. wenn die \nKinder aus dem elterlichen Wohnhaus ausziehen.  \nDie Bedingungen sind allerdings sehr restriktiv; so muss z. B. der nicht genutzte \nGebäudeteil tatsächlich leer, d.h. unmöbliert sein und darf auch nicht als Abstell-\nkammer dienen. Die Beweislast für diesen Abzug liegt vollumfänglich beim Steuer-\npflichtigen.  \nFür Zweitwohnungen kann der Abzug nicht geltend gemacht werden. Es handelt sich \num einen Einschlag, welcher durch den Steuerpflichtigen sowohl bei der direkten \nBundessteuer wie auch bei der kantonalen Einkommenssteuer schon in der Vergan-\ngenheit beantragt werden konnte.  \n \nVernehmlassungsergebnis \nEs haben sich alle Vernehmlassungsteilnehmenden dahin gehend geäussert, dass der Eigen-\nmietwert so anzusetzen sei, dass für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer keine \nSteuererhöhungen resultieren, sondern gesamthaft eine erfolgsneutrale Umsetzung erfolgt.  \n \n\nSchlussfolgerung \nWie von den Vernehmlassungsteilnehmenden festgehalten, sollen mit der Festsetzung des \nEigenmietwertes keine Mehreinnahmen generiert werden. Der Eigenmietwert ist deshalb auf \nunter 70 Prozent des Marktwertes festzulegen. Entsprechend sind auch die Sätze der Eigen-\nmietwerte in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtland-\nwirtschaftlichen Grundstücke zu senken (siehe Kapitel VI).  \nIm Einzelfall sind aber aufgrund von neueren Schätzungen trotzdem höhere Steuerwerte mög-\nlich, währenddessen in anderen Fällen tiefere Steuerbelastungen resultieren können. \n\nArt. 23 \n\n1 Steuerbar sind die Erträge aus unbeweglichen Vermögen, insbesondere: \n\na. alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung; \n\nb. der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die den Steuerpflichtigen auf-\ngrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur \nVerfügung stehen; die Festsetzung des Eigenmietwertes erfolgt unter Berücksichtigung der \nortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten \nLiegenschaft; \n\nc. Einkünfte aus Baurechtsverträgen; \n\nd. Einkünfte aus der Ausbeutung von Wasserrechten, Kies, Sand und andern Bestandteilen \ndes Bodens. \n\n2 Der Mietwert gemäss Absatz 1 Buchstabe b ist auch dann steuerbar, wenn das Grundstück zu \neinem erheblich vom Marktwert abweichenden Mietzins an eine nahestehende Person vermie-\ntet oder verpachtet wird. \n3 Der Regierungsrat erlässt die für die gleichmässige Bemessung des Eigenmietwertes selbst \nbewohnter nichtlandwirtschaftlicher Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen Aus-\nführungsbestimmungen. Dabei kann eine schematische, formelmässige Bewertung der Eigen-\nmietwerte vorgesehen werden. Es sind jedoch folgende Leitlinien zu beachten: \n\na. der Eigenmietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung und \nSelbstvorsorge in der Regel auf unter 70 Prozent des Marktwertes festzulegen; \n\nb. Qualitätsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Falle der Vermietung \nauch den Mietzins massgeblich beeinflussen würden, ist im Rahmen einer schematischen, \nformelmässigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen Rechnung zu tragen; \n\nc. bei am Wohnsitz selbst bewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen ist der Eigen-\nmietwert zudem unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung festzulegen. \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 35 | 50 \n\n \n \nArt. 45 Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nFür die Bestimmung des Steuerwertes wird im Steuergesetz nur der Grundsatz um-\nschrieben. In der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz sind weitere Definitio-\nnen zu finden. Für die Berechnung des Steuerwertes – sprich die technische Umset-\nzung – hat der Regierungsrat die notwendigen Ausführungsbestimmungen zu erlas-\nsen. Die Steuerwerte werden von den kantonalen Steuerverwaltungen in der Regel \nzwischen 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes beziehungsweise des Kaufpreises \nfestgelegt. Im Kanton Obwalden sollen die Steuerwerte ebenfalls in diesem Bereich \nfestgelegt werden. \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \nSchlussfolgerung \nIn der Vernehmlassungsvorlage wurde in Art. 45 Abs. 2 geschrieben: „Die Formel ist so zu wäh-\nlen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven \nVerkehrswert liegen.“ Aufgrund weiterer Modellrechnungen wurde ersichtlich, dass mit dem \neffektiven Verkehrswert Mehreinnahmen generiert würden, weshalb neu die Formel „so zu wäh-\nlen ist, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über 90 Prozent \ndes effektiven Verkehrswertes liegen“.  \n\nArt. 45 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke \n\n1 Als Grundlage für die Berechnung des Steuerwertes der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke \ndienen dient der amtlich durch die Steuerverwaltung ermittelte Real- und oder Ertragswert. \n2 Der Steuerwert für nichtlandwirtschaftliche, überbaute Grundstücke wird als Mittelwert zwi-\nschen dem Real- und dem Ertragswert berechnet, wobei in der Regel beide Werte gleichstark \ngewichtet werden.  \n2 Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von nichtlandwirtschaftlichen \nGrundstücken notwendigen Ausführungsbestimmungen. Es kann eine schematische, formel-\nmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstü-\ncke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, an-\ngemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der \nBandbreite liegenden Schätzungen nicht über 90 Prozent des effektiven Verkehrswertes liegen. \n3 Der Steuerwert für nichtlandwirtschaftliche, unüberbaute Grundstücke innerhalb der Bauzone \nentspricht dem Realwert. \n3 Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höheren Steuerwert, ist \neine individuelle Schätzung vorzunehmen. \n4 Der Steuerwert für nichtlandwirtschaftliche, unüberbaute Grundstücke ausserhalb der Bauzo-\nne entspricht dem Mittelwert zwischen dem Real- und dem landwirtschaftlichen Ertragswert, \nwobei in der Regel beide Werte gleich gewichtet werden. \n5  Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, deren Verkehrswert vorwiegend durch den mehr-\nfach zu gewichtenden Ertragswert bestimmt wird, wie bei Bahnen, Skiliften, Hotel-, Industrie- \nund Gewerbeliegenschaften, ist der Ertragswert auch bei der Berechnung des Steuerwertes \nentsprechend zu gewichten. \n\n \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 36 | 50 \n\nArt. 47 Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nNach den Richtlinien zur Ermittlung des landwirtschaftlichen Mietwertes der Betriebs-\nleiterwohnungen (Schweiz. Steuerkonferenz, SSK) hat nur der selbstbewirtschaften-\nde Eigentümer, Nutzniesser und Pächter eines landwirtschaftlichen Gewerbes An-\nspruch auf einen landwirtschaftlichen Mietwert (Einkommen). Die Richtlinien stützen \nsich auf einen Bundesgerichtsentscheid vom 19. Februar 1993 (ASA 63 155). Ge-\nmäss aktueller Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes \nvom 26. November 2003, Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht \n(VBB) vom 4. Oktober 1993, wird ausgehend von Betriebstyp und Betriebsgrösse der \nlandwirtschaftliche Normalbedarf an Wohnraum (6 – 15 RE) für den Ertragswert \n(Steuerwert) festgestellt. \n \nBei der Änderung in Art. 47 Abs. 4 handelt es sich um eine Präzisierung, die als Fol-\nge des Gesetzes über die Neuregelung der Grundstückschätzungen notwendig wird. \n\nüR, \nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 47 Landwirtschaftliche Grundstücke \n\n1 Für die der Land- und Forstwirtschaft dienenden Grundstücke, mit Einschluss der erforderli-\nchen Ökonomiegebäude und der Wohnung des Betriebsleiters und der mitarbeitenden Fami-\nlienangehörigen entspricht der Steuerwert dem Ertragswert. Vorbehalten bleiben die Absätze 3 \nund 4. \n4 Innerhalb der Bauzone gelegene landwirtschaftliche Grundstücke werden wie nichtlandwirt-\nschaftliche Grundstücke besteuert, wobei ihr Steuerwert dem Mittelwert zwischen dem dreifach \ngewichteten Realwert und dem einfach gewichteten Ertragswert entspricht. \n\n \n \n\nArt. 262 Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nSeit 1. Januar 2012 wird in Art. 836 ZGB nach mittelbaren und unmittelbaren gesetz-\nlichen Pfandrechten unterschieden. Mittelbare Pfandrechte (Art. 836 Abs. 1 ZGB) \nentstehen erst mit Eintragung im Grundbuch. Unmittelbare Pfandrechte (Art. 836 \nAbs. 2 ZGB) entstehen ohne Eintragung im Grundbuch. Bei Art. 262 StG handelt es \nsich um unmittelbare Pfandrechte auf Steuerforderungen, die aus steuerbegründen-\nden Veräusserungen oder aus Einkommen aus Liegenschaften und Liegenschafts-\nvermögen entstehen. \n\nArt. 262 Abs. 2 StG kann gelöscht werden, denn gutgläubige Dritte sind mit Art. 836 \nAbs. 2 ZGB besser geschützt wie mit Art. 262 Abs. 2 StG. Die Streichung von \nArt. 262 Abs. 2 StG führt hingegen für bösgläubige Dritte und gegenüber dem \nGrundeigentümer zu einer Verschärfung, denn diese könnten sich nicht auf die Ver-\nwirkungsfrist berufen. Dies bedeutet, dass das Pfandrecht auch ohne Eintragung im \nGrundbuch bestehen bleibt und durchgesetzt werden kann. \nDie Streichung von Art. 262 Abs. 2 StG bedeutet übergangsrechtlich, dass das alte \nRecht auf all jene Fälle angewendet wird, bei denen das Pfandrecht vor Inkrafttreten \ndes neuen Rechts entstand. Für alle Fälle, die nach Inkrafttreten des neuen Rechts \neintreten, ist das neue Recht anwendbar. \n\nüR \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 37 | 50 \n\n \n\nVernehmlassungsergebnis \nKerns macht geltend, dass Art. 262 Abs. 2 StG eingeführt wurde, weil ohne diesen Zusatz das \ngesetzliche Pfandrecht auch nach vielen Jahren beansprucht werden kann. So ist ihr folgender \nFall bekannt: Ein Käufer kaufte von einem Verkäufer, der selber seine Steuern bezahlt hatte, \neine Liegenschaft. Der Vor-Vor-Käufer ging jedoch Konkurs und erst im Konkursverfahren stell-\nte die Steuerverwaltung fest, dass die Steuern der Liegenschaft nicht bezahlt waren. Sie mach-\nte das gesetzliche Pfandrecht gegenüber dem Nach-Käufer geltend, was für diesen sehr \nschwer zu verstehen war. Es sei daher sinnvoll, das Pfandrecht zeitlich zu begrenzen (wie dies \nin den meisten Kantonen gehandhabt wird). Durch diese zeitliche Begrenzung des Pfandrechts \nwerde der Kaufvertrag über eine Liegenschaft nicht unnötig belastet bzw. „unsicher“ gemacht.  \n \nSchlussfolgerung \nDer Regierungsrat hält an der vorgeschlagenen Anpassung fest. Mit der neuen Regelung von \nArt. 836 ZGB ist der gutgläubige Erwerber besser geschützt als mit der bisherigen Eintragungs-\nfrist gemäss Art. 262 des Steuergesetzes. Der von Kerns angesprochene Fall ist unter dem \nneuen Art. 836 ZGB kaum mehr denkbar. \n\nArt. 262 Steuerpfandrecht an Grundstücken \n\n1 Für alle aus steuerbegründenden Veräusserungen von Grundstücken entstehenden Steuer-\nforderungen (Grundstückgewinn-, Handänderungs-, Einkommens-, Gewinn- sowie Erbschafts-\nsteuern) steht dem Kanton und den steuerberechtigten Gemeinden an den entsprechenden \nGrundstücken ein, den im Grundbuch eingetragenen privatrechtlichen Pfandrechten im Range \nvorangehendes, gesetzliches Pfandrecht zu, welches zu seiner Entstehung keiner Eintragung \nbedarf; es kann aber auch ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Veranlagung im Grundbuch \neingetragen werden. \n2 Das gesetzliche Steuerpfandrecht an Grundstücken erlischt, wenn es nicht eingetragen wird, \nnach Ablauf von drei Jahren nach Eintrag der Handänderung im Grundbuch oder bei einer sol-\nchen, die keinen Grundbucheintrag voraussetzt, seit der Wahrnehmung durch die für die Veran-\nlagung zuständige Steuerbehörde. \n\n \n\n \n\n11. Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz \n \nArt. 10 Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nArt. 10 Abs. 1 ist nicht mehr notwendig, da neu im Steuergesetz (Art. 23) die Rah-\nmenbedingungen für den Eigenmietwert klar beschrieben sind. Bei den weiteren \nÄnderungen handelt es sich um Präzisierungen. \n\nDer zweite Satz in Art. 10 Abs. 2 (neu Art. 10 Abs. 1) ist nicht mehr notwendig. Die \nFormulierung ist bereits in der Ausgabe von 1979 enthalten und wurde bis heute \nbelassen. Bei den umschriebenen Gebäuden könnte es sich allenfalls um Abbruch-\nobjekte handeln, welche aber nicht für den Mietwert massgebend sind. \n\nNG, P \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 38 | 50 \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 10 Mietwert selbstbenutzter Grundstücke (Eigenmietwert)  \n(Art. 23 StG) \na. ordentliche Bemessung \n\n1 Der Mietwert selbstbenutzter nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke, selbstbenutzter landwirt-\nschaftlicher Grundstücke gemäss Art. 47 Abs. 3 StG oder selbstbenutzter Anteile an solchen \nGrundstücken beträgt 4 Prozent des Netto-Steuerwerts. \n12 Der Mietwert selbstbenutzter landwirtschaftlicher Grundstücke wird in Prozenten des Ertrags-\nwertes berechnet, wobei der Regierungsrat zu Beginn jeder Steuerperiode den Prozentsatz \nfestlegt. Für Gebäude des landwirtschaftlichen Betriebsvermögens, die weder landwirtschaftlich \nnoch sonstwie genutzt werden können, entfällt der Mietwert.  \n23 Bei WohnhäusernLiegenschaften, die nicht vollständig selbstbenutzt werden, wird der Steu-\nerwert der selbstbenutzten Räume in Prozenten des Steuerwertes des ganzen Gebäudes mit \nHilfe der Protokollmietwerte anteilsmässig ermittelt. \n4  Bei gemischter Wohn- und Geschäftsnutzung basiert der Mietwert der selbstbenutzten Woh-\nnung auf dem durch die amtliche Schätzung festgestellten anteiligen Steuerwert. \n\n \n \n\nArt. 21 Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nIn der Sachüberschrift von Art. 21 ist eine Korrektur anzubringen, da es sich im \nSteuergesetz um Art. 45 und Art. 44 handelt. Bei den Änderungen in Abs. 1 handelt \nes sich um sprachliche Anpassungen. \n\nP \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 21 Ertragswert von Grundstücken (Art. 44 und 45 StG) \n\n1 Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht dem kapitalisierten Miet- bzw. Pachtwert des \nGrundstückes zu einem Satze, der ausser nebst einer angemessenen Verzinsung des investier-\nten Kapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstückes entstehenden Unkosten berücksich-\ntigt.  \n\n \n \nArt. 22 Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nDer Wortlaut wird an Art. 12 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung angepasst. P \n \nVernehmlassungsergebnis \nEs gingen keine Änderungsvorschläge ein.  \n \n\n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 39 | 50 \n\nSchlussfolgerung \n\nArt. 22 Realwert von Grundstücken (Art. 45 StG) \n\n1 Der Realwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus der Summe des Bodenwertes \nLandwertes und dem Zeitwert der Bauten mit den Umgebungsanlagen (Zeitbauwert) . \n2 Als Bodenwert Landwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnlicher Lage erreicht hat \nund der voraussichtlich während einer längeren Zeitspanne erreicht werden kann. \n3 Der Bodenwert Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Ge-\nsamtanlagewert des Grundstückes stehen (Lageklassen). \n4 Der Zeitbauwert der Bauten entspricht dem Neubauwert, abzüglich der dem Alter der Bauten \ndes Gebäudes entsprechenden Altersentwertung. \n\n \n\n \nArt. 23 Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz \n\nVernehmlassungsvorlage \nDer Steuerwert soll neu bei ungefähr 90 Prozent des Marktwertes festgelegt werden, \nder Netto-Steuerwert bei ungefähr 70 Prozent des Marktwertes (80 Prozent von \n90 Prozent ergibt 72 Prozent bzw. ungefähr 70 Prozent des Marktwertes).  \n\nDie Netto-Steuerwerte werden von den kantonalen Steuerverwaltungen in der Regel \nzwischen 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes beziehungsweise des Kaufpreises \nfestgelegt. Im Kanton Obwalden sollen die Netto-Steuerwerte ebenfalls in diesem \nBereich festgelegt werden.  \n\nNG \n\n \nVernehmlassungsergebnis \nDie Faktoren sollen gemäss den Vernehmlassungsteilnehmenden so festgelegt werden, dass \nfür die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer keine Steuererhöhungen resultieren.  \n \nDie FDP stützt den Vorschlag, damit der resultierende Betrag bei den Vermögenssteuern die \nMindereinnahmen aus der Einkommenssteuer kompensieren kann.  \n \n\nSchlussfolgerung \nWie bereits ausgeführt, will der Regierungsrat dem Willen der Vernehmlassungsteilnehmenden \nnachkommen und bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken in der Summe keine Mehr-\neinnahmen generieren. Damit keine Steuererhöhung entsteht, soll der Netto-Steuerwert für die \nnichtlandwirtschaftlichen Grundstücke 65 Prozent des Steuerwertes betragen.  \n \nDies bedeutet, dass die Netto-Steuerwerte, anhand welcher die Vermögenssteuern berechnet \nwerden, nicht über 60 Prozent des Verkehrswertes oder des Kaufpreises liegen.  \n \nAuf den Vorschlag der FDP wird nicht eingegangen.  \n\nArt. 23 Schätzung von Grundstücken (Art. 45, 46 und 47 StG) \n\n2 Der Netto-Steuerwert für die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke beträgt 100 65 Prozent des \nSteuerwerts. \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 40 | 50 \n\nVI. Ausführungsbestimmungen \n\nDer Regierungsrat wird einerseits die Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuer-\nschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (Anhang 2) und andererseits die Ausfüh-\nrungsbestimmungen betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härte-\nfällen erlassen (Anhang 3).  \n \nNachfolgend einige allgemeine Erläuterungen respektive nähere Erklärungen zu ausgewählten \nArtikeln der beiden im Entwurf vorliegenden Ausführungsbestimmungen. \n \n \n12. Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtland-\n\nwirtschaftlichen Grundstücke \n \nVernehmlassungsvorlage \n \nEinleitung \nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen sieht vor, die Steuerwerte mit einer schemati-\nschen, formelmässigen Bewertung festzulegen, indem den Grundeigentümerinnen und Grund-\neigentümern ein vorausgefülltes Formular zur Kontrolle und allenfalls Ergänzung zugestellt wird.  \nBei der Bewertung des Steuerwertes gilt es, die unterschiedlichen Grundstück- und Objektarten \nwie Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum, Mehrfamilienhäuser usw. zu unterscheiden. Es \nmüssen deshalb je nach Grundstück und Objektart unterschiedliche Formulare ausgearbeitet \nwerden, damit deren spezifische Parameter berücksichtigt werden können.  \n \nArt. 1 Allgemeines \nBeim Vorliegen besonderer Verhältnisse (z.B. besondere Bauart, Liebhaberobjekte) ist für die \nBewertung eine Besichtigung vor Ort vorzunehmen. Grundstücke mit industrieller, gewerblicher \noder spezieller Nutzung werden durch die Steuerverwaltung individuell bewertet. \n \nArt. 2 Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, \n Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser, Wohnen und Gewerbe bis 3 Einheiten) \nDer Steuerwert wird nach dem realen Wert berechnet. Dieser setzt sich aus dem Landwert \n(Landfläche multipliziert mit Landwert gemäss Landwertplan) und dem Zeitwert der Gebäude \n(Neuwert abzüglich Altersentwertung) zusammen. Wertvermehrende Investitionen bei Umbau-\narbeiten sowie An- oder Erweiterungsbauten werden zusätzlich hinzugerechnet.  \n \nArt. 3 Stockwerkeigentum \nDer Steuerwert wird analog Art. 2 nach dem realen Wert berechnet. Dabei ist die Wertquote für \ndie Bestimmung des Gebäudewertes massgebend (Neuwert Gebäude des Stammgrundstücks \nmultipliziert mit Wertquote).  \nDie Wertquote beinhaltet die Flächen des jeweiligen Sonderrechts unter Berücksichtigung der \nNutzung mittels einer Gewichtung (Wohnnutzung: Faktor 1, Keller: Faktor 0.25, Balkon: Faktor \n0.3). Weiter werden vielfach Parameter wie Aussicht, Besonnung, Immissionen usw. mitberück-\nsichtigt. (Die Abrechnung der gemeinschaftlichen Nebenkosten und die Bildung des Erneue-\nrungsfonds erfolgt ebenfalls nach der Wertquote.) \n \nÜberbauungen im Stockwerkeigentum weisen vielfach eine erhöhte Ausnutzung auf. Häufig \nexistiert ein separates Grundstück für den Spiel- und Aufenthaltsbereich, welches im Miteigen-\ntum aufgeteilt ist. Um den Landwert einer Stockwerkeinheit zu ermitteln, wird ein Prozentsatz \ndes Gebäudeneuwertes berechnet. Diese Methode wird vielfach bei Verkehrswertschätzungen \nzur Bestimmung des Landwertes angewendet (Lageklassemethode). \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 41 | 50 \n\nSomit setzt sich der Steuerwert aus dem Landwert (Prozentsatz des Gebäudeneuwertes) und \ndem Zeitwert des Gebäudes (Neuwert abzüglich Altersentwertung) zusammen. \n \nArt. 4 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) \nDer Steuerwert wird nach dem Ertragswert berechnet. Dabei wird der Nettomietertrag pro Jahr \nmit einem Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Der Ertragwert entspricht dem Barwert einer ewigen \nRente. Der Kapitalisierungssatz berücksichtigt die Verzinsung des Kapitals sowie die Bewirt-\nschaftungs- und Rückstellungskosten. \n \nArt. 9 Landwertpläne \nInnerhalb der Bauzonen sind die Grundstücke in Zonen mit entsprechenden Landwerten ein-\ngeteilt. Im ganzen Kanton existieren insgesamt acht Landwertzonen mit den Werten Fr. 150.– \nbis Fr. 850.– pro m². \n \n\nGemeinde Zone \n1 \n\nZone \n2 \n\nZone \n3 \n\nZone \n4 \n\nZone \n5 \n\nZone \n6 \n\nZone \n7 \n\nZone \n8 \n\nAlpnach - 250 350 450 550 - - - \n\nEngelberg - 250 350 450 550 650 750 850 \n\nGiswil 150 250 350 450 550 - - - \n\nKerns 150 250 350 450 550 - - - \n\nLungern 150 250 350 450 - - - - \n\nSachseln - 250 350 450 550 650 - - \n\nSarnen - 250 350 450 550 650 750 850 \n\n \nDer Steuerwert von unüberbautem Land innerhalb der Bauzone wird nach der Landfläche mul-\ntipliziert mit dem Landwert gemäss Landwertplan berechnet. Der Landwert von überbautem \nLand innerhalb der Bauzone berechnet sich analog unüberbautem Land. Bei unüberbautem \nRohbauland oder fehlendem Quartierplan erfolgt eine Reduktion des Landwertes um \n25 Prozent.  \n \nDer Steuerwert von überbautem Land ausserhalb der Bauzone wird nach der Landfläche mul-\ntipliziert mit dem Landwert abzüglich einem Reduktionsfaktor berechnet. Der Reduktionsfaktor \nin Prozent ergibt sich nach der Distanz (Luftlinie) zur nächstgelegenen Landwertzone. \nBei nicht abparzellierten Grundstücken beträgt die Landfläche 800 m². \n \nDistanz (Luftlinie)   bis    500 m Reduktion 20 % \nDistanz (Luftlinie)    501 m  bis  1 000 m Reduktion 30 % \nDistanz (Luftlinie)  1 001 m  bis 2 000 m Reduktion 40 % \nDistanz (Luftlinie)  2 001 m  bis  3 000 m Reduktion 50 % \nDistanz (Luftlinie)    grösser 3 000 m Reduktion 60 % \n \nBauzonen ohne zugewiesenen Landwert im Landwertplan (Zonen für öffentliche Bauten und \nAnlagen, Klosterzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.) werden unter Berücksich-\ntigung der jeweiligen Nutzung individuell durch die Steuerverwaltung bewertet.   \n \nÜberbauungen im Stockwerkeigentum weisen vielfach eine erhöhte Ausnutzung auf. \nHäufig existiert ein separates Grundstück für den Spiel- und Aufenthaltsbereich, wel-\nches im Miteigentum aufgeteilt ist. Um den Landwert bei Stockwerkeigentum zu \nermitteln, wird ein Prozentsatz des Gebäudeneuwertes berechnet. Diese Methode \nkommt vielfach bei Verkehrswertschätzungen zur Bestimmung des Landwertes zur \nAnwendung (Lageklassemethode). \nFür Stockwerkeigentum gelten die Landwerte umgerechnet in Prozent des jeweiligen \nAnteils des Gebäude-Neuwertes: \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 42 | 50 \n\nZone 1–2 12,5 % des Anteils Neuwert Gebäude \nZone 3–4 20,0 % des Anteils Neuwert Gebäude \nZone 5–6 27,5 % des Anteils Neuwert Gebäude \nZone 7–8 35,0 % des Anteils Neuwert Gebäude \n \nVernehmlassungsergebnis \nArt. 2 Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, \n Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser, Wohnen und Gewerbe bis 3 Einheiten) \n16 von 17 Vernehmlassungsantworten unterstützen, dass Gebäude bis drei Einheiten nach \ndem realen Wert bewertet werden.  \n \nLungern spricht sich gegen die Altersentwertung von 0,75 Prozent gemäss Art. 2 Abs. 1 Bst. a \naus. Dieser Wert erscheint dem Einwohnergemeinderat zu tief. Ein Prozentsatz von zwei bis \ndrei Prozent würde als angemessen betrachtet. Zudem sei die Unterscheidung zwischen Um-\nbau- und Sanierungsarbeiten zu definieren, damit in der Praxis eine einheitliche Handhabung \nangewendet werden kann.  \nAuch die FDP würde eine schnellere Altersentwertung von 1,5 bis zwei Prozent begrüssen. \n \nArt. 4 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) \nDie Vernehmlassungsteilnehmenden sind einstimmig damit einverstanden, dass Gebäude ab \nvier Einheiten nach dem Ertragswert (Nettomietertrag pro Jahr kapitalisiert) bewertet werden. \n \nArt. 9 Landwertpläne: Innerhalb der Bauzone \nSarnen erwähnt, dass auf die örtlichen Verhältnisse Rücksicht genommen werden müsse. \nGrundstückflächen im gleichen Quartier mit unterschiedlichen Ausnützungsziffern oder Flächen, \nwelche nicht bebaut werden können oder unförmige Parzellen, dürften nicht nach einem einheit-\nlichen m2-Preis bewertet werden. Auf spezielle Verhältnisse sei mit einem prozentualen Reduk-\ntionsfaktor innerhalb der gleichen Zone zu reagieren, um eine unterschiedliche Bewertung zu \nermöglichen. Für die Berechnung des Landwertes soll bei überbauten Grundstücken zuerst der \nLandbedarf für die vorhandenen Bauten festgestellt werden. Massgebend sind je nach Bauord-\nnung die Ausnutzungsmöglichkeiten entsprechend der Art der Zone, d.h. Ausnützungsziffer, \nBaumassenziffer, Gebäudegrundfläche im Verhältnis zur Grundstückgrösse verbunden mit ei-\nner Geschosszahlbeschränkung, Grenzabstände usw. \nFolgende Korrekturfaktoren sind explizit in der Beurteilung des Grundstückes zu berücksichti-\ngen: Lagequalität, Erschliessung, Form/Grösse/Nutzung und weitere Besonderheiten. \nGegenüber der angenommenen Landwertzone wäre ein Abzug von bis 50 Prozent möglich. Die \nAbzüge würden individuell festgelegt.  \nMehrflächen, die nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig sinnvoll genutzt werden können, \nseien mit Fr. 1.–/m² zu bewerten.  \nAuch die SP ist der Ansicht, dass in Einzelfällen Preisreduktionen möglich sein müssen.  \n \nEngelberg und Lungern erachten ihre Zonen generell als eine Stufe zu hoch eingeteilt. Lungern \nwünscht zudem folgende Ergänzung in Art. 14 Abs. 5: „Der Regierungsrat erlässt pro Gemeinde \neinen Landwertplan mit den entsprechenden Landwertzonen, welcher durch die betroffene Ge-\nmeinde genehmigt wird.“ \n \nGiswil und die CVP machen beliebt, die Landwertzonen für die Stimmbürger und die Steuer-\npflichtigen ersichtlich zu machen, zum Beispiel durch Aufschaltung im GIS, damit sie die Zutei-\nlung ihrer Parzellen selbstständig nachvollziehen können. \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 43 | 50 \n\nArt. 9 Landwertpläne: Ausserhalb der Bauzone (Reduktionsfaktor) \nGemäss Vernehmlassungsvorlage nimmt der Landwert ausserhalb der Bauzone ausgehend \nvon der nächstgelegenen Landwertzone mit zunehmender Distanz ab. Elf Vernehmlassungs-\nteilnehmende haben sich für diese Regelung ausgesprochen, sechs Teilnehmende dagegen.  \nLetzte erwiderten, dass spezielle Verhältnisse zu berücksichtigen seien. Es wurden insbeson-\ndere die Erschliessung, topografische Begebenheiten sowie Höhenlangen angesprochen. In \nEinzelfällen müssten mit Blick auf diese Massstäbe zusätzliche Reduktionen möglich sein.  \nDiese Aspekte wurden auch von mehreren Befürwortern erwähnt.   \n \nSachseln schlägt vor, für alle betroffenen Parzellen nur mit einem Pauschalsatz von Fr. 350.– \nzu rechnen. Die vorgeschlagene Reduktion zwischen 20 und 60 Prozent aber je nach Luftlini-\nendistanz zu gewähren. \n \nArt. 9 Landwertpläne: Landwerte bei Stockwerkeigentum \nMit einer Enthaltung stimmen alle Vernehmlassungsteilnehmenden zu, dass die Landwerte bei \nStockwerkeigentum mittels einem Prozentsatz des Gebäudeneuwertes je nach Landwertzone \nberechnet werden.  \n \nKompetenzregelung \nSarnen, die CVP, FDP, SVP, SP, der Hauseigentümerverband sowie der Bauernverband und \nLandfrauenverband sind nicht damit einverstanden, dass der Regierungsrat wesentliche Ände-\nrungen in der Berechnungsart zum Steuerwert und Eigenmietwert in eigener Kompetenz verän-\ndern kann. Denn die detaillierten Parameter und Faktoren für die Berechnung des Steuerwertes \nund des Eigenmietwertes werden in Ausführungsbestimmungen geregelt, ohne mögliche Mit-\nsprache des Parlaments. Auch die Landwertpläne sind in den Ausführungsbestimmungen defi-\nniert. Änderungen dieser Steuerungselemente müssten breiter abgestützt entschieden werden. \nCVP, SP sowie der Bauern- und Landfrauenverband fordern deshalb die Festsetzung der Fak-\ntoren für die Berechnung des Eigenmietwertes und Steuerwertes in der kantonsrätlichen Ver-\nordnung.  \nDie SVP und der Hauseigentümerverband wollen zu den Faktoren für den Eigenmietwert und \nSteuerwert auch die Landwerte (SVP) resp. Preislimiten für Landwertzonen (HEV) auf Verord-\nnungsstufe regeln.  \nSarnen ist der Ansicht, dass die gesamten Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steu-\nerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke auf Verordnungsstufe erlassen werden. \nZudem seien Änderungen in der formelmässigen Bewertung vom Kantonsrat nur nach Anhö-\nrung der Einwohnergemeinden vorzunehmen.  \n \nSchlussfolgerung \nArt. 2 Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, \n Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser, Wohnen und Gewerbe bis 3 Einheiten) \nEin Prozentsatz für die Altersentwertung zwischen 1,5 und zwei Prozent ist nicht realistisch. Der \nRegierungsrat definiert diesen, basierend auf weiteren Modellberechnungen, voraussichtlich bei \neinem Prozent. \n \nDer Steuerwert wird gemäss Vernehmlassungsvorlage aus dem Landwert (Landfläche multipli-\nziert mit Landwert gemäss Landwertplan), dem Zeitwert der Gebäude (Neuwert abzüglich Al-\ntersentwertung) sowie aus den Umgebungsanlagen und Baunebenkosten gerechnet. Aufgrund \nweiterer Modellrechnungen musste festgestellt werden, dass mit dem Einbezug der Umge-\nbungs- und Baunebenkosten die Steuerwerte zu hoch ausfallen, weshalb auf diesen Faktor \nverzichtet wird. Es ergibt sich damit auch eine Vereinfachung des Verfahrens zugunsten der \nSteuerpflichtigen. (Auf die Aufrechnung der Umgebungs- und Baunebenkosten ist in Art. 3 und \nArt. 6 ebenfalls zu verzichten.)  \n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 44 | 50 \n\nWeil mit der Neuregelung der Grundstückschätzungen in der Summe keine Mehreinnahmen \ngeneriert werden sollen, wurde in Art. 23 StG der Eigenmietwert auf unter 70 Prozent des \nMarktwertes festgelegt. Ausgehend davon ist der Eigenmietwert in Art. 2 der Ausführungsbe-\nstimmungen auf 3,8 Prozent festzulegen. Ebenso in Art. 3, Art. 4, Art. 5 und Art. 6 der Ausfüh-\nrungsbestimmungen.  \n \nArt. 4 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) \nDamit sich die Steuerwerte der Einfamilienhäuser sowie der Mehrfamilien- und Geschäftshäu-\nser auf ähnlicher Höhe befinden, wird der Kapitalisierungssatz von 6,5 Prozent auf \nsechs Prozent gesenkt.  \n \nArt. 9 Landwertpläne: Innerhalb der Bauzone \nDie formelmässige Bewertung hat eine Vereinfachung zum Ziel. Dies bedeutet, dass die for-\nmelmässige Bewertung bei der Mehrheit der Grundstücke Anwendung finden soll; bei speziel-\nlen Verhältnissen ist jedoch eine Schätzung vor Ort weiterhin möglich. Es sind aus diesem \nGrund keine weiteren Massnahmen erforderlich.  \n \nAnhand der zurzeit vorliegenden Vergleiche mit aktuellen Schätzungen vor Ort wird davon aus-\ngegangen, dass alle Landwertzonen innerhalb der Bauzone pauschal um Fr. 50.– gekürzt wer-\nden können. Es werden sich voraussichtlich acht Landwertzonen zwischen Fr. 100.– und \nFr. 800.– ergeben. \n \nDie Aufschaltung der Landwertzonen im GIS zur Einsicht für die Steuerpflichtigen ist vorgese-\nhen.  \n \nArt. 9 Landwertpläne: Ausserhalb der Bauzone (Reduktionsfaktor) \nAlle Reduktionsfaktoren werden um zehn Prozent erhöht: \n \nDistanz (Luftlinie)  bis    500 m Reduktion 30 % \nDistanz (Luftlinie)      501 m  bis  1 000 m Reduktion 40 % \nDistanz (Luftlinie)   1 001 m  bis  2 000 m Reduktion 50 % \nDistanz (Luftlinie)   2 001 m  bis  3 000 m Reduktion 60 % \nDistanz (Luftlinie)    grösser 3 000 m Reduktion 70 % \n \nArt. 9 Landwertpläne: Landwerte bei Stockwerkeigentum \nFür Stockwerkeigentum gelten die Landwerte umgerechnet in Prozent des jeweiligen Anteils \ndes Gebäude-Neuwertes. Diese sind aufgrund neuerer Berechnungen gegenüber der Ver-\nnehmlassung um je 2,5 Prozent zu erhöhen: \n \nZone 1–2:  15,0 %  des Anteils Neuwert Gebäude \nZone 3–4:  22,5 %  des Anteils Neuwert Gebäude \nZone 5–6:  30,0 %  des Anteils Neuwert Gebäude \nZone 7–8:  37,5 %  des Anteils Neuwert Gebäude \n \nKompetenzregelung \nDer Regierungsrat beantragt, die Kompetenzregelung gemäss Vernehmlassungsvorlage beizu-\nbehalten. Es handelt sich in den Ausführungsbestimmungen vorab um technische Aspekte. Mit \nden grundlegenden Bestimmungen betreffend Festlegung des Eigenmietwertes unter \n70 Prozent des Marktwertes (Art. 23 StG) und des Netto-Steuerwertes von 65 Prozent des \nSteuerwertes (Art. 23 VV zum StG) kann der Kantonsrat die entscheidenden Eckwerte festle-\ngen. Zudem wurden diverse Änderungsanträge aus der Vernehmlassung zu den Ausführungs-\nbestimmungen entsprechend aufgenommen. Dem Regierungsrat soll deshalb die Kompetenz \nzur Verabschiedung der Ausführungsbestimmungen wie vorgeschlagen belassen werden.  \n \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 45 | 50 \n\nWeitere Änderungen  \nDie Steuerverwaltung hat seit der Vernehmlassung detaillierte Berechnungen vorgenommen. \nAufgrund dieser Berechnungen können weitere Faktoren der Ausführungsbestimmungen, wie \nsie in der Vernehmlassung im Entwurf vorlagen, nun genauer festgelegt werden:  \n \n− Vermietbare Fläche (Art. 2 und 4) \n\nIn der Vernehmlassungsvorlage entsprach eine Einheit bei gewerblicher Nutzung einer ver-\nmietbaren Fläche von 15 m². Diese wird um 10 m² auf 25 m² erhöht, was sich zugunsten der \nSteuerpflichtigen auswirkt. \n\n \n\n− Einstellhallenplätze im Miteigentum (Art. 5) \nBei den Einstellhallenplätzen wird im Gegensatz zur Vernehmlassungsvorlage auf die Alters-\nentwertung verzichtet. Dafür wird der Pauschalwert von Fr. 35 000.– auf Fr. 25 000.– gekürzt. \nAusgehend davon wird auch der Pauschalwert für den zweiten von zwei hintereinander an-\ngeordneten Einstellhallenplätzen um Fr. 10 000.– gesenkt. \n\n \n− Individuelle Schätzung des Steuerwertes und Eigenmietwertes (Art. 10) \n\nDa bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken in der Summe keine Mehreinnahmen er-\nzielt werden sollen, wurde der Netto-Steuerwert sowie der Eigenmietwert tiefer angesetzt. \nAnalog dazu gilt es, die Werte in Art. 10 nach unten zu korrigieren. \n\n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 46 | 50 \n\n13. Ausführungsbestimmungen betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem \nEigenmietwert in Härtefällen \n \n\nVernehmlassungsvorlage \nMit der Neuregelung der Grundstückschätzungen wird im Steuergesetz neu nur noch der \nGrundsatz umschrieben, wie die Steuerwerte von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken zu \nbestimmen sind. Mit den neu geltenden Artikeln 23 Abs. 3 StG und 45 Abs. 2 und 3 StG hat der \nRegierungsrat Ausführungsbestimmungen über die amtlichen Steuerschätzungen der nicht-\nlandwirtschaftlichen Grundstücke zu erlassen. In Art. 12 dieser letztgenannten Ausführungsbe-\nstimmungen wird festgehalten, dass den Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern, \nvon Stockwerkeigentum und von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf dem berechneten \nEigenmietwert ein angemessener Einschlag zu gewähren ist, wenn der Eigenmietwert zu den \nEinkommens- und Vermögensverhältnissen der steuerpflichtigen Person in einem offensichtli-\nchen Missverhältnis steht. \n\nDie Härtefallregelung soll insbesondere Seniorinnen und Senioren entlasten, die eine „schul-\ndenfreie“ Liegenschaft besitzen und nur ein bescheidenes Einkommen haben. Der Eigenmiet-\nwert kann in diesen Konstellationen zu einer unverhältnismässigen Besteuerung führen. Die \nKantone Zürich, Luzern, Graubünden, Waadt und Genf kennen ebenfalls eine solche Härtefall-\nregelung. \n\nDie Gewährung des Einschlages entfällt, sofern das steuerbare Vermögen bei Alleinstehenden \nFr. 100 000.– und bei den übrigen Personen Fr. 150 000.– übersteigt. Die Herabsetzung wird \njedoch auch gewährt, wenn das steuerbare Vermögen die Beträge von Fr. 100 000.– (Alleinste-\nhende) bzw. Fr. 150 000.– (übrige Steuerpflichtige) übersteigt, sofern der Steuerwert des am \nWohnsitz dauernd selbstgenutzten Wohneigentums 75 Prozent des Steuerwertes aller Vermö-\ngenswerte (Aktiven vor Abzug der Schulden) gemäss Steuerveranlagung übersteigt. \n\nDer Einschlag im Härtefall ist vom Steuerpflichtigen geltend zu machen. Steht dem Steuerpflich-\ntigen gemäss den Ausführungsbestimmungen ein Einschlag auf dem Eigenmietwert zu, wird die \nUnterhaltspauschale ungeachtet dieses Einschlags auf dem vollen Eigenmietwert berechnet. \n\nVernehmlassungsergebnis \nMit 16 Ja-Stimmen zu einer Enthaltung sprechen sich die Vernehmlassungsteilnehmenden für \neine Härtefallregelung aus. Eine entsprechende Regelung erachten die Teilnehmenden mehr-\nheitlich als zwingend nötig, weil gerade bei Wohneigentümern im Rentenalter die steuerliche \nBelastung teilweise hoch ausfällt. \nSachseln und Kerns schlagen vor, eine aufschiebende Wirkung zu prüfen.  \nSarnen und die SP regen an, die festgelegten Beträge bei der Gewährung des Einschlages zu \nindexieren und vom Regierungsrat periodisch anzupassen.   \n \nDie CVP sieht noch offene Fragen beim Vollzug und dem Zeitpunkt der Geltendmachung. Der \nVollzug sollte so angesetzt werden, dass Härtefälle im Rahmen der Veranlagungsverfügung \nautomatisch durch die Steuerbehörde berechnet werden. Dies unterstützt auch der Hauseigen-\ntümerverband, weil viele Bedürftige mit derartigen Konstrukten überfordert seien.  \nDemgegenüber sieht der Gewerbeverband vor, Härtefälle einzeln und individuell von Fall zu \nFall anzuschauen. Das Gespräch sei dafür eine wichtige Grundlage.  \n \nDie SVP enthält sich der Stimme. Sie sieht das Problem der Härtefälle durch den Eigenmietwert \nals fiktives Einkommen entstehen. Mit der Vorlage zur Neuregelung der Grundstückschätzun-\ngen werde dieses Problem weiter verschärft. Sie schlägt vor, bei Härtefällen auf die Festset-\nzung eines Eigenmietwertes und den Abzug der Schuldzinsen zu verzichten.  \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 47 | 50 \n\nDer Hauseigentümerverband stellt fest, dass der Bedarf für eine Härtefallregelung erst richtig \ngeschaffen werde, weil beabsichtigt sei, die Steuer- und insbesondere die Eigenmietwerte teil-\nweise zu erhöhen. Damit würden Härtefälle in grösserer Zahl gerade erst geschaffen. Der \nHauseigentümerverband ist deshalb der Meinung, dass statt einer Härtefallregelung primär eine \nMässigung in den steuerlichen Bewertungen angezeigt wäre.  \n \nSchlussfolgerung \nDie Vernehmlassung zeigte eindeutig, dass eine Regelung für Härtefälle gewünscht wird. Die \nErmittlung von Härtefällen soll im Gegensatz zur Vernehmlassung nicht auf Antrag berechnet \nwerden, sondern von Amtes wegen erfolgen. Damit erhalten alle Steuerpflichtigen, welche die \nentsprechenden Voraussetzungen erfüllen, diese Unterstützung. \n \n \n \n\nVII. Finanzielle Auswirkungen \n\nDie nun vorliegende Neuregelung der Grundstückschätzungen generiert im Gegensatz zur Ver-\nnehmlassungsvorlage für die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke insgesamt keine Mehr-\neinnahmen für Kanton, Einwohner- und Kirchgemeinden.  \n \nBei den landwirtschaftlichen Grundstücken fallen durch die Anwendung der aktuellsten An-\nleitung höhere Vermögenssteuern von insgesamt rund Fr. 48 000.– an, die Einkommenssteuern \nwerden sich in der Summe nicht erhöhen. \n \nWird in Härtefällen ein Einschlag auf dem Eigenmietwert gewährt, ist mit Steuerausfällen von \nrund Fr. 206 000.– (Kanton, Einwohner- und Kirchgemeinden) zu rechnen. Anhand von Hoch-\nrechnungen und Schätzungen sind die Steuerausfälle in etwa wie folgt verteilt:  \n \n\n  \nEinwohner- Kirch-  \n\nSteuerausfälle6 Kanton gemeinden gemeinden  \n\nSarnen 19 347       26 627          3 542   \n\nKerns 9 465       15 080         2 043  \n\nSachseln 11 156       16 829          2 572   \n\nAlpnach 9 130       13 308          2 105   \n\nGiswil 11 593       19 649          2 751   \n\nLungern 4 279         7 253          1 015  \n\nEngelberg 10 792       17 742  0  \n\n         \n\nTotal       75 763      116 489       14 027 \n       \n\n206 278 \n\n \n\n  \n\n............................................................................................................................................................................................... \n6 Ø 2009-2011 \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 48 | 50 \n\nVIII. Schlusswort \n\nIn den Jahren 1980 bis 1982 fand im Kanton Obwalden die letzte Gesamtrevision der Grund-\nstückschätzungen statt. Obwohl bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken im Gegensatz \nzu den landwirtschaftlichen Grundstücken im Jahre 1995 eine rechnerische Anpassung erfolgte, \nsind die heutigen gesetzlichen Grundlagen ungenügend und entsprechen nicht mehr der allge-\nmeinen Entwicklung.  \n \nFür die steuerpflichtigen Personen bedeutet dies unter anderem eine Rechtsungleichheit zwi-\nschen älteren und neueren Gebäuden sowie zwischen älteren und neueren Grundstückschät-\nzungen. Die heutigen rechtlichen Grundlagen berücksichtigen die aktuell vorherrschenden Ver-\nhältnisse des Wohn- und Siedlungsbaus nicht ausreichend. Insbesondere die Verhältnisse be-\nzüglich Ausbaustandard der Wohnungen haben sich in den letzten 30 Jahren seit der letzten \nGesamtrevision grundlegend verändert.  \n \nEine Neuregelung der Grundstückschätzungen ist deshalb aus Sicht des Regierungsrats un-\numgänglich. Nach eingehender Analyse verschiedener Methoden zur Anpassung des Schät-\nzungs- und Grundpfandgesetzes sowie der Schätzungs- und Grundpfandverordnung hat sich \nder Regierungsrat für eine Revision mittels formelmässiger, schematischer Bewertung unter \nMitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer entschieden.  \n \nDer Regierungsrat ist überzeugt, dass diese Methode für den Kanton Obwalden das optimale \nInstrument darstellt. Es überzeugt insbesondere aufgrund seines effizienten, zeitgemässen und \nkostengünstigen Lösungsansatzes. Weil diese Methode keine Hausbesichtigungen mehr erfor-\ndert, entspricht sie auch einem Bedürfnis der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. \n \nDie Neuregelung der Grundstückschätzungen wird aufgrund des Vernehmlassungsergebnisses \nbei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken insgesamt keine Mehreinnahmen beim Kanton \nrespektive den Einwohner- und Kirchgemeinden zur Folge haben. Im Einzelfall können jedoch \nhöhere oder tiefere steuerliche Werte anfallen, weil die formelmässige Bewertung die Gerech-\ntigkeit zwischen älteren und neueren Schätzungen bzw. älteren und neueren Grundstücken \nwiederherstellt.   \nBei den landwirtschaftlichen Grundstücken wird durch die Anwendung der aktuellsten Anleitung \nder Ertragswert in Zukunft höher ausfallen, was höhere Vermögenssteuern von insgesamt rund \nFr. 48 000.– bedeutet. Das heisst, pro Betrieb ergeben sich im Durchschnitt Fr. 60.- pro Jahr \nmehr Vermögenssteuern. Die Einkommenssteuern werden sich in der Summe nicht erhöhen. \nFür den Regierungsrat sind diese sehr moderaten steuerlichen Veränderungen bei den land-\nwirtschaftlichen Grundstücken vertretbar.  \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 49 | 50 \n\nGlossar \n\nEigenmietwert \nAngenommene Miet- oder Pachteinnahmen, die bei einer Vermietung oder Verpachtung der \nLiegenschaft erzielt würden. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommens-\nsteuer. \n \nErtragswert \nDer Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem \nBarwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizier-\nten jährlichen Mietwerts durch den Kapitalisierungssatz.  \n \nKapitalisierungssatz \nProzentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird. Der Kapitalisierungs-\nsatz berücksichtigt die Verzinsung des Kapitals sowie die Bewirtschaftungs- und Rückstellungs-\nkosten. \n \nLandwert \nWert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke. \n \nMarktwert \nDer Marktwert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhn-\nliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. \nSynonym für Verkehrswert. \n \nMischwertmethode \nBei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Sach- und Ertragswert der Marktwert \nüberbauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Bewertungspraxis üblich, \nden Sachwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m > 0) zu gewichten. \n \nRealwert (auch Sachwert genannt) \nDer Realwert setzt sich zusammen aus dem Landwert, dem Zeitwert (Neuwert abzüglich Alters-\nentwertung) aller baulichen Anlagen sowie den Kosten für Umgebungsarbeiten und Bauneben-\nkosten. \n \nSteuerwert \nKapitalwert für die Vermögensbesteuerung. \n \nVerkehrswert \nSynonym für Marktwert. \n \n  \n\n\n\nBotschaft des Regierungsrats zum Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen per 1. Januar 2015 \n\nSignatur OWFD.257 Seite 50 | 50 \n\nAnhänge \n\nAnhang 1: Mantelerlass „Gesetz über die Neuregelung der Grundstückschätzungen“ \n\nAnhang 2: Entwurf über die Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der \nnichtlandwirtschaftlichen Grundstücke \n\nAnhang 3: Entwurf über die Ausführungsbestimmungen betreffend Gewährung eines Einschla-\nges auf dem Eigenmietwert in Härtefällen inkl. Anhang 3.1 (Anwendungsbeispiele) und Anhang \n3.2 (Berechnungsbeispiel) \n\nAnhang 4: Berechnungsbeispiele \n\n\n