Bericht und Antrag RR; 1. Lesung

text: \n  \n \n\nRegierungsrat \n\n \n\n \n\nRegierungsgebäude \n\n9102 Herisau \n\nTel. 071 353 61 11 \n\nFax. 071 353 68 64 \n\nkantonskanzlei@ar.ch \n\nwww.ar.ch \n\n Regierungsrat, 9102 Herisau  \n \n\n \n\nSeite 1/40 \n\nAn die Mitglieder \n\ndes Kantonsrates \n\nHerisau, 9. Mai 2017 / aje \n\n1400.3181 \n\nBaugesetz, Teilrevision (RPG-Revision 2012); 1. Lesung \n\n \n\n1. Bericht und Antrag des Regierungsrates vom 9. Mai 2017 \n\nSehr geehrter Herr Kantonsratspräsident \n\nSehr geehrte Damen Kantonsrätinnen \n\nSehr geehrte Herren Kantonsräte \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\nA. Ausgangslage ........................................................................................................................................... 4 \n\n1.  Einleitung .............................................................................................................................................. 4 \n\na)  Geltendes Recht ................................................................................................................................... 4 \n\nb)  Revision 2012 ....................................................................................................................................... 4 \n\nc)  Rückzug ................................................................................................................................................ 4 \n\nd)  Revision 2016 ....................................................................................................................................... 5 \n\n2.  Handlungsbedarf .................................................................................................................................. 5 \n\na)  Bund ..................................................................................................................................................... 5 \n\nb)  Kanton .................................................................................................................................................. 6 \n\n3.  Konzept ................................................................................................................................................ 7 \n\na)  Zwei Revisionen ................................................................................................................................... 7 \n\nb)  Erste Revision ...................................................................................................................................... 7 \n\nc)  Zweite Revision .................................................................................................................................... 8 \n\n4. Vorgehen .............................................................................................................................................. 9 \n\na)  Gesetzesentwurf ................................................................................................................................... 9 \n\nb)  Vernehmlassung ................................................................................................................................... 9 \n\nB. Grundzüge der Vorlage .......................................................................................................................... 10 \n\n1. Raumplanungsgesetz ......................................................................................................................... 10 \n\na) Siedlungsgebiet und Bauzonen .......................................................................................................... 10 \n\nb) Mehrwertausgleich ............................................................................................................................. 11 \n\n\n\n \n\nSeite 2/40 \n\nc) Innenentwicklung ................................................................................................................................ 12 \n\nd) Solaranlagen ...................................................................................................................................... 14 \n\n2. Energiegesetz ..................................................................................................................................... 14 \n\n3. Praxis .................................................................................................................................................. 14 \n\na) Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen ................................................................... 14 \n\nb) Verkehrsflächen .................................................................................................................................. 14 \n\nc) Verfahren zum Erlass von Planungszonen ........................................................................................ 15 \n\nd) Entfernung vorschriftswidriger Bauten ................................................................................................ 15 \n\ne) Verhältnis zum Wald ........................................................................................................................... 15 \n\nf) Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und vollständige Zweckänderung ........................................... 16 \n\ng) Vollzugsvorschriften ........................................................................................................................... 16 \n\n4. Rechtsprechung ................................................................................................................................. 16 \n\na) Weilerzonen ........................................................................................................................................ 16 \n\nb) Benützung bestehender Erschliessungsanlagen ............................................................................... 16 \n\nC. Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen ................................................................................ 17 \n\nArt. 11 (Nutzungsplanung des Kantons) ....................................................................................................... 17 \n\nArt. 15 (Baureglement: Zweck und Inhalt) ..................................................................................................... 17 \n\nArt. 17 (Richtplanung der Gemeinden) .......................................................................................................... 17 \n\nArt. 19 (Zonenarten) ...................................................................................................................................... 17 \n\nArt. 28 (Grünzonen) ....................................................................................................................................... 18 \n\nArt. 29 (Weilerzonen) .................................................................................................................................... 18 \n\nArt. 30 (Verkehrsflächen) .............................................................................................................................. 18 \n\nArt. 31 (Landwirtschaftszonen) ...................................................................................................................... 18 \n\nArt. 33 (Übriges Gemeindegebiet) ................................................................................................................. 18 \n\nArt. 33a (Weilerzonen) .................................................................................................................................. 18 \n\nArt. 35 (Zonen mit Sondernutzungsplanpflicht) ............................................................................................. 19 \n\nArt. 37 (Sondernutzungsplanung der Gemeinden: Allgemeines) .................................................................. 19 \n\nArt. 38 (Baulinienplan) ................................................................................................................................... 20 \n\nArt. 39 (Überbauungsplan) ............................................................................................................................ 20 \n\nArt. 40 (Erneuerungsplan) ............................................................................................................................. 21 \n\nArt. 41 (Verhältnis der Sonderbauvorschriften zu den in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften) ........ 21 \n\nArt. 42 (Ausarbeitung der Sondernutzungspläne) ......................................................................................... 23 \n\nArt. 43 (Erlass des Gemeinderichtplans) ....................................................................................................... 23 \n\nArt. 44 (Anpassung und Fortschreibung des Gemeinderichtplans)............................................................... 23 \n\nArt. 46 (Öffentliche Auflage) .......................................................................................................................... 23 \n\nArt. 47 (Einspracheverfahren) ....................................................................................................................... 23 \n\nArt. 48 (Erlass des Plans oder des Baureglements) ..................................................................................... 24 \n\nArt. 49 (Rechtsschutz und Genehmigung) .................................................................................................... 24 \n\nArt. 50 (Inkrafttreten) ..................................................................................................................................... 24 \n\nArt. 52 (Geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen) ............................................................................... 24 \n\nArt. 55 (Verfahren zum Erlass von Planungszonen) ..................................................................................... 25 \n\nArt. 56 (Förderung der Überbauung) ............................................................................................................. 26 \n\nArt. 56a (Mehrwertabgabe) ........................................................................................................................... 28 \n\nArt. 56b (Abgabetatbestände) ....................................................................................................................... 28 \n\nArt. 56c (Bemessung des Mehrwerts) ........................................................................................................... 29 \n\n\n\n \n\nSeite 3/40 \n\nArt. 56d (Höhe der Abgabe) .......................................................................................................................... 31 \n\nArt. 56e (Abgabepflicht) ................................................................................................................................. 31 \n\nArt. 56f (Festsetzung der Abgabe) ................................................................................................................ 31 \n\nArt. 56g (Fälligkeit der Abgabe) ..................................................................................................................... 31 \n\nArt. 56h (Meldepflicht) ................................................................................................................................... 32 \n\nArt. 56i (Bezug der Abgabe) .......................................................................................................................... 32 \n\nArt. 56j (Kantonaler Mehrwertabgabefonds) ................................................................................................. 33 \n\nArt. 56k (Kommunaler Mehrwertabgabefonds) ............................................................................................. 33 \n\nArt. 56l (Verträge über den Mehrwertausgleich) ........................................................................................... 34 \n\nArt. 66 (Benützung bestehender Erschliessungsanlagen) ............................................................................ 34 \n\nArt. 78 (Materielle Enteignung: Verfahren) .................................................................................................... 34 \n\nArt. 89 (Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz: Ausführungsbestimmungen) ..................... 35 \n\nArt. 96 (Sondernutzungsplanpflicht) .............................................................................................................. 35 \n\nArt. 106 (Auflagen und Bedingungen) ........................................................................................................... 35 \n\nArt. 108 (Entfernung vorschriftswidriger Bauten) .......................................................................................... 35 \n\nArt. 113 (Verhältnis zum Wald) ..................................................................................................................... 36 \n\nArt. 120 (Landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten) ............................. 36 \n\nArt. 121 (Vollständige Zweckänderung als schützenswert anerkannter Bauten und Anlagen) ..................... 36 \n\nArt. 122a (Ersatzvornahme) .......................................................................................................................... 36 \n\nArt. 123 (Anpassung von Plänen und Reglementen ans neue Recht) .......................................................... 38 \n\nArt. 124 (Übergangsbestimmungen für laufende Verfahren) ........................................................................ 38 \n\nArt. 126 (Vollzugsvorschriften) ...................................................................................................................... 38 \n\nArt. 129 StG (Grundstückgewinnsteuer: Aufwendungen) ............................................................................. 38 \n\nD. Auswirkungen ......................................................................................................................................... 39 \n\n1. Personell ............................................................................................................................................. 39 \n\na) Kanton ................................................................................................................................................ 39 \n\nb) Gemeinden ......................................................................................................................................... 39 \n\n2. Finanziell ............................................................................................................................................ 39 \n\na) Kanton ................................................................................................................................................ 39 \n\nb) Gemeinden ......................................................................................................................................... 40 \n\nE. Antrag ...................................................................................................................................................... 40 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\nSeite 4/40 \n\nA. Ausgangslage \n\n \n\n1.  Einleitung \n\n \n\na)  Geltendes Recht \n\nDas geltende Gesetz über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz; BauG; bGS 721.1) trat am \n\n1. Januar 2004 in Kraft. In der Zwischenzeit wurden im Rahmen von kleineren Revisionen insgesamt drei Best-\n\nimmungen angepasst. \n\n \n\nb)  Revision 2012 \n\nIm Jahr 2012 begannen die Arbeiten an einer grösseren Revision des Baugesetzes. Die Vorlage sollte einer-\n\nseits den Anliegen des Regierungsprogramms 2012–2015 sowie den Postulaten „Bauen konkret fördern“ und \n\n„Ortsbildschutzzonen überprüfen“ Rechnung tragen. Andererseits sollten im Zuge dieser Arbeiten in einer ers-\n\nten Etappe auch die neuen bundesrechtlichen Vorgaben des teilrevidierten Bundesgesetzes über die Raum-\n\nplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) im kantonalen Recht umgesetzt werden. Einzig die Umsetzung \n\ndes bundesrechtlich geforderten Mehrwertausgleichs sollte Gegenstand einer späteren zweiten Etappe sein. \n\nParallel zu diesen gesetzgeberischen Arbeiten lief das Verfahren zur Nachführung des kantonalen Richtplans. \n\nDieses Vorgehen sollte gewährleisten, dass die Betroffenen in drei abgegrenzten Verfahren an der Umsetzung \n\nder neuen Vorgaben des Baugesetzes und des kantonalen Richtplans mitwirken können. \n\n \n\nDer Regierungsrat nahm den Entwurf für eine grössere Teilrevision des Baugesetzes mit Beschluss vom \n\n7. Mai 2013 zur Kenntnis und beauftragte das damalige Departement Bau und Umwelt, ein Vernehmlassungs-\n\nverfahren durchzuführen. Nachdem der Gesetzesentwurf aufgrund der Vernehmlassungsergebnisse überarbei-\n\ntet worden war, konnte der Regierungsrat die Vorlage mit Beschluss vom 1. April 2014 zu Handen der \n\n1. Lesung im Kantonsrat verabschieden. \n\n \n\nDer Kantonsrat behandelte den Entwurf in 1. Lesung an seiner Sitzung vom 27. Oktober 2014 und stimmte der \n\nVorlage mit 49 Ja- zu 4 Nein-Stimmen bei 3 Enthaltungen zu. Anschliessend wurde die Teilrevision bis zum \n\n28. November 2014 der Volksdiskussion unterstellt. \n\n \n\nc)  Rückzug \n\nIm Rahmen der Volksdiskussion, einer Anhörung der Gemeinden zum Entwurf der Bauverordnung (BauV; \n\nbGS 721.11), einer Besprechung mit dem Vorstand der Ausserrhoder Gemeindepräsidienkonferenz sowie \n\neiner lnformationsveranstaltung für die Gemeinden zur Nachführung des kantonalen Richtplans zeigte sich, \n\ndass das vom Regierungsrat für die Teilrevision gewählte Vorgehen den neuen Anforderungen nicht mehr \n\ngerecht zu werden vermochte. \n\n \n\nMit der gewählten dreigleisigen Variante konnten wohl die Themen klar voneinander abgegrenzt werden, je-\n\ndoch führte dieses Vorgehen zu Problemen in der Koordination der verschiedenen Projekte und erschwerte die \n\nMitwirkung der Betroffenen, insbesondere der Gemeinden im Vernehmlassungsverfahren. So stellten sich im \n\nZusammenhang mit dem Mehrwertausgleich grundlegende Fragen bezüglich der zur Verfügung stehenden \n\nInstrumente und der finanziellen Auswirkungen für den Kanton und die Gemeinden. Die Gemeinden verlang-\n\nten, dass diese Grundsatzfragen vorgängig beantwortet werden, damit sie überhaupt eine gesamthafte Beur-\n\nteilung der Änderungen in der kantonalen Gesetzgebung und im kantonalen Richtplan vornehmen können. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 5/40 \n\nAufgrund dieser Erkenntnisse und der Forderungen der Gemeinden erschien es angebracht, die Teilrevision \n\ndes Baugesetzes neu aufzugleisen und mit der Nachführung des kantonalen Richtplans sowohl hinsichtlich der \n\ninhaltlichen Abhängigkeiten als auch bezüglich des Zeitplans zu koordinieren. Eine einheitliche kantonalrechtli-\n\nche Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben sollte es namentlich den Gemeinden ermöglichen, vorab die \n\nAuswirkungen der neuen Bestimmungen zu erkennen und anschliessend die sich daraus ergebenden Anpas-\n\nsungen im kommunalen Recht vorzunehmen. Dies bedingte den Rückzug der laufenden Teilrevision des Bau-\n\ngesetzes und die Zusammenführung mit den Gesetzesarbeiten zum Mehrwertausgleich. \n\n \n\nDer Regierungsrat zog die Vorlage für eine Teilrevision des Baugesetzes mit Entscheid vom 18. August 2015 \n\nzurück und beantragte dem Büro des Kantonsrates, das Geschäft abzuschreiben. Die parlamentarische Kom-\n\nmission zur Teilrevision des Baugesetzes stimmte mit Stellungnahme vom 31. August 2015 der Abschreibung \n\ndes Geschäfts zu. Mit Beschluss vom 7. September 2015 schrieb das Büro des Kantonsrates das Geschäft ab \n\nund strich es von der Geschäftsliste des Kantonsrates. \n\n \n\nd)  Revision 2016 \n\nMit der Abschreibung des Geschäftes durch das Büro des Kantonsrates wurde die am 27. Oktober 2014 vom \n\nKantonsrat in 1. Lesung beschlossene und anschliessend der Volksdiskussion unterstellte erste Vorlage für \n\neine grössere Teilrevision des Baugesetzes hinfällig. Es galt unverändert das Recht in der Fassung vom \n\n1. Januar 2011. \n\n \n\nDer Regierungsrat beauftragte das Departement Bau und Volkswirtschaft mit Beschluss vom 22. März 2016 \n\nmit der Ausarbeitung eines neuen Gesetzesentwurfs. \n\n \n\n2.  Handlungsbedarf \n\n \n\na)  Bund \n\nDie erste Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes ist seit dem 1. Mai 2014 in Kraft. Die neuen \n\nBestimmungen verpflichten den Kanton und die Gemeinden, dafür zu sorgen, dass der Boden haushälterisch \n\ngenutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Es sind Massnahmen zu erarbeiten, mit welchen \n\ndie Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt wird, \n\nkompakte Siedlungen geschaffen werden und die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft geschaffen \n\nund erhalten werden. Das Hauptaugenmerk liegt zukünftig auf der besseren Nutzung der brachliegenden oder \n\nungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche. \n\n \n\nDas neue Bundesrecht konkretisiert die Anforderungen an das Siedlungsgebiet und an die Bauzonen. Der \n\nkantonale Richtplan legt einerseits fest, wie gross das Siedlungsgebiet insgesamt sein soll, wie es im Kanton \n\nverteilt sein soll und wie seine Erweiterung regional abgestimmt wird. Andererseits zeigt er auf, wie sicherge-\n\nstellt wird, dass die Bauzonen so festgelegt werden, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre ent-\n\nsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. \n\n \n\nMit der Revision des Raumplanungsgesetzes müssen die Kantone zwingend einen Mehrwertausgleich vorse-\n\nhen. Das kantonale Recht regelt demnach einen angemessenen Ausgleich nicht nur für die erheblichen Nach-\n\nteile von Planungen, sondern auch für deren Vorteile. Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens \n\n20% ausgeglichen. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens die Mehrwerte bei \n\nEinzonungen ausgeglichen werden. Der Ertrag aus dem Mehrwertausgleich wird für Entschädigungen bei ma-\n\n\n\n \n\nSeite 6/40 \n\nterieller Enteignung oder für weitere Massnahmen zur Erreichung der Ziele des Raumplanungsgesetzes ver-\n\nwendet. \n\n \n\nDie neuen bundesrechtlichen Bestimmungen fordern im Zusammenhang mit den Bestrebungen um die Innen-\n\nentwicklung in den bestehenden Bauzonen konkrete Massnahmen zur Förderung der Erneuerung auf den \n\nGrundstücken in den heute bereits weitgehend überbauten Bauzonen und zur Förderung der Überbauung auf \n\nden Grundstücken in den heute noch unüberbauten Bauzonen. Dazu legt der kantonale Richtplan fest, wie \n\neine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt und wie die Siedlungserneuerung gestärkt wird. Die \n\nKantone treffen in Zusammenarbeit mit den Gemeinden die Massnahmen, die notwendig sind, um die Bauzo-\n\nnen ihrer Bestimmung zuzuführen. \n\n \n\nZuletzt wurde mit der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes bestimmt, dass Solaranlagen \n\nauf Dächern in Bau- und Landwirtschaftszonen unter bestimmten Voraussetzungen keiner Baubewilligung \n\nmehr bedürfen. Solche Vorhaben sind lediglich zu melden. Das kantonale Recht kann einerseits bestimmte, \n\nästhetisch wenig empfindliche Bauzonentypen festlegen, in denen auch andere Solaranlagen ohne Baubewilli-\n\ngung erstellt werden dürfen und andererseits in klar umschriebenen Typen von Schutzzonen eine Bewilli-\n\ngungspflicht vorsehen. \n\n \n\nDie zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes war bereits in der Vernehmlassung, die Bot-\n\nschaft des Bundesrates steht an. Schwerpunkte dieser Revision werden die Themen des Bauens ausserhalb \n\nder Bauzonen, des Bauens und der Raumplanung im Untergrund sowie der Planung in funktionalen Räumen \n\nsein. \n\n \n\nb)  Kanton \n\nDie Motion „Mehrwertabschöpfung“ beauftragt den Regierungsrat, „dem Kantonsrat eine Vorlage zu unterbrei-\n\nten, welche die nötigen Bestimmungen enthält, gemäss denen durch die Raumplanung entstandene Mehrwer-\n\nte abgeschöpft und zweckgebunden für Kosten der öffentlichen Hand für planerische Massnahmen (z.B. Pla-\n\nnungskosten, Entschädigungen für Aus- und Herabzonungen) sowie für Folgekosten der Planung verwendet \n\nwerden können.“ \n\n \n\nDas Postulat „Bauen konkret fördern“ beauftragt den Regierungsrat, verschiedene Bestimmungen im Bauge-\n\nsetz, im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; bGS 143.1), im Strassengesetz (StrG; bGS 731.11) \n\nund im Steuergesetz (StG; bGS 621.11) zu ändern, damit Bauwillige im Kanton rascher und unkomplizierter \n\nInvestitionen tätigen können. Im Baugesetz sollen dazu insbesondere die kommunale Rechtsmittelinstanz \n\nabgeschafft, die Einsprachefristen im Planauflageverfahren von dreissig auf zwanzig Tage verkürzt, eine Ord-\n\nnungsfrist für Vorprüfungsverfahren von acht Wochen eingeführt, die Höchstfläche für geringfügige Änderun-\n\ngen von Nutzungsplänen von 3‘000 m\n2\n auf 5‘000 m\n\n2\n erhöht sowie die teilweisen Änderungen von Nutzungs-\n\nplänen und Baureglementen dem fakultativen Referendum unterstellt werden. \n\n \n\nDas Postulat „Ortsbildschutzzonen überprüfen“ beauftragt den Regierungsrat, „zu prüfen und innert Jahresfrist \n\nBericht zu erstatten und Antrag zu stellen, ob Ortsbildschutzzonen von kommunaler Bedeutung abgeschafft \n\nwerden sollen und wie diese bei Bedarf durch geeignete Instrumente ersetzt werden können. Gegebenenfalls \n\nist aufzuzeigen, wie der Kanton eine massvolle Reduktion der Ortsbildschutzzonen erreichen kann.“ \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 7/40 \n\nDie raumwirksame Umsetzung des Energiegesetzes (kEnG; bGS 750.1) erfordert neben Aussagen im behör-\n\ndenverbindlichen Richtplan auch konkrete Festlegungen in der grundeigentümerverbindlichen Nutzungspla-\n\nnung. Dazu sind die entsprechenden Möglichkeiten für die Ausscheidung von kantonalen Nutzungszonen zur \n\nGewinnung von erneuerbaren Energien zu schaffen. \n\n \n\nIm Zusammenhang mit dem geltenden Baugesetz ergibt sich dahingehend ein Handlungsbedarf, als Fragen \n\naus der Praxis, insbesondere in den Bereichen der Zuständigkeiten und des Verfahrens, zu klären sind und im \n\nZusammenhang mit der Rechtsprechung des Obergerichts insbesondere die Weilerzonen vom Gesetzgeber \n\nneu beurteilt werden müssen. \n\n \n\n3.  Konzept \n\n \n\na)  Zwei Revisionen \n\nDie erste Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes enthält eine fünfjährige Umsetzungsfrist. So \n\nmüssen sowohl die Anpassungen in der kantonalen Richtplanung als auch die zwingenden kantonalgesetzli-\n\nchen Mindestregelungen über den Mehrwertausgleich bis zum 1. Mai 2019 in Kraft gesetzt sein. Mit dem Ab-\n\nlauf der Umsetzungsfrist wird die Ausscheidung neuer Bauzonen von Bundesrechts wegen unzulässig. Damit \n\nist klar: Das kantonale Baugesetz ist auf diesen Zeitpunkt hin zu revidieren. Mindestinhalt dieser Revision ist \n\ndie Umsetzung der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes. Die Zeitvorgabe ist eng, die \n\nUmsetzung muss innerhalb der nächsten drei Jahre vollzogen sein. \n\n \n\nDie Details der neuen Bestimmungen aus der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes \n\nsind angesichts der breiten Kritik am Vernehmlassungsentwurf unklar. Klar ist aber aufgrund der Informationen \n\ndes Bundes, dass auch die zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes eine Revision des kan-\n\ntonalen Baugesetzes nach sich ziehen wird. \n\n \n\nDamit ist offensichtlich, dass die beiden Etappen der Revision des Bundesrechts auch zwei separate Revisio-\n\nnen des kantonalen Baugesetzes nach sich ziehen werden. Die erste Revision wird mit dem vorliegenden Ent-\n\nwurf vollzogen. \n\n \n\nb)  Erste Revision \n\nAngesichts des engen Zeitplans ist es sachgerecht, dass sich die erste Revision auf einzelne Bestimmungen \n\nbeschränken muss und es sich um eine Teilrevision handeln wird. Eine Totalrevision ist nicht notwendig. Das \n\nBaugesetz hat sich in der Anwendung seit seiner Inkraftsetzung im Jahr 2003 grundsätzlich bewährt. Es be-\n\nsteht deshalb kein grösserer Anpassungsbedarf alleine aus dem geltenden Recht. In den vergangenen Jahren \n\nkonnten sich eine Praxis und eine Rechtsprechung zu den geltenden Bestimmungen herausbilden. Insofern \n\nbesteht Rechtssicherheit in der Anwendung des Baugesetzes. Die bekannten Instrumente des geltenden \n\nRechts sollen deshalb im Grundsatz bestehen bleiben, die Teilrevision soll sich auf Verbesserungen und Er-\n\ngänzungen des Bekannten konzentrieren. Neuerungen müssen praktikabel sein und zu besseren Lösungen \n\nführen, ansonsten wird zugunsten des Bestehenden darauf verzichtet. Mit der ersten Etappe der Teilrevision \n\ndes Raumplanungsgesetzes trägt der Kanton insofern eine grössere Verantwortung, dass der kantonalen \n\nRichtplanung eine verstärkte gesamtkantonale Steuerungswirkung zukommt. Damit sind angesichts der neuen \n\nHerausforderungen vermehrt Lösungen in Zusammenarbeit zwischen Kanton und Gemeinden zu finden. Dabei \n\nist festzuhalten, dass die Gemeinden weiterhin die Planungsträger bleiben sollen und dem Kanton eine Unter-\n\nstützungsfunktion zukommt. Kurz gesagt: In der ersten Teilrevision des Baugesetzes soll nur geändert werden, \n\n\n\n \n\nSeite 8/40 \n\nwas heute zwingend geändert werden muss. Über das Notwendige hinausgehende Änderungen sind auf die \n\nzweite Teilrevision des Baugesetzes zu verschieben. \n\n \n\nIn der ersten Teilrevision des Baugesetzes sind deshalb vorrangig die Themen der ersten Etappe der Teilrevi-\n\nsion des Raumplanungsgesetzes zu behandeln. Dazu zählen das Siedlungsgebiet und die Bauzonen, der \n\nMehrwertausgleich, die Innenentwicklung sowie die Solaranlagen. Diese Themen werden ergänzt um die \n\nraumwirksame Umsetzung des Energiegesetzes und den dringenden Anpassungsbedarf aus der Praxis und \n\nder Rechtsprechung zum geltenden Baugesetz. \n\n \n\nDer Handlungsbedarf aus der Motion „Mehrwertabschöpfung“ deckt sich inhaltlich mit dem Handlungsbedarf \n\naus den neuen bundesrechtlichen Bestimmungen über den Mehrwertausgleich und wird mit diesem zusammen \n\nbehandelt. Der Regierungsrat wird daher auf die zweite Lesung hin die Abschreibung der Motion beantragen. \n\n \n\nc)  Zweite Revision \n\nDer Handlungsbedarf aus den beiden Postulaten „Bauen konkret fördern“ und „Ortsbildschutzzonen überprü-\n\nfen“ sowie aus der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes bildet die Grundlage für die \n\nzweite Teilrevision des Baugesetzes. Im Zentrum dieser zweiten Revision sollen die Qualität des Bauens, die \n\nVerfahrensoptimierung und das Bauen ausserhalb der Bauzonen stehen. Der Zeitplan dieser Revision des \n\nBaugesetzes ist mit dem Zeitplan der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes zu koordi-\n\nnieren, damit eine unerwünschte inhaltliche Vorwirkung verhindert werden kann. \n\n \n\nDie Qualität des Bauens beschlägt insbesondere die Gestaltung, den Schutz und die Beratung. Die geltenden \n\nBestimmungen sollen auf ihre Wirkung überprüft und alternative neue Instrumente am Beispiel anderer Kanto-\n\nne analysiert werden. Dazu sind grundsätzliche Überlegungen und umfassende Abklärungen notwendig. \n\n \n\nIm Rahmen der Verfahrensoptimierung gilt es vor allem zu vereinfachen und zu beschleunigen. Aber auch die \n\nHarmonisierung, sei es der Begriffsdefinitionen wie auch der Masse, ist nochmals im Grundsatz zu diskutieren. \n\nWichtig ist dabei, dass das Thema breit angegangen wird und die privaten Interessen von Bauwilligen und \n\nBetroffenen ebenso wie die öffentlichen Interessen in ein Gleichgewicht gebracht werden. \n\n \n\nDas Bauen ausserhalb der Bauzonen wird vom Bund neu geregelt. Es wird erwartet, dass dabei insbesondere \n\ndie Bestimmungen über die Ausnahmebewilligungen geändert werden. Diese Änderungen werden sich auf das \n\nkantonale Recht auswirken. Der kantonale Spielraum zur Regelung des Bauens ausserhalb der Bauzonen \n\nmuss geprüft werden. Gleiches gilt auch für die neuen bundesrechtlichen Regelungen zum Bauen und zur \n\nRaumplanung im Untergrund sowie zur Planung in funktionalen Räumen. \n\n \n\nDer Regierungsrat wird dem Kantonsrat die Berichte zu den beiden Postulaten „Bauen konkret fördern“ und \n\n„Ortsbildschutzzonen überprüfen“ an der Sitzung am 25. September 2017 zur Beratung vorlegen. \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\nSeite 9/40 \n\n4. Vorgehen \n\n \n\na)  Gesetzesentwurf \n\nIm Auftrag des Regierungsrates hat das Departement Bau und Volkwirtschaft einen Entwurf für eine erste Teil-\n\nrevision des Baugesetzes ausgearbeitet. Das Departement hat folgende externe Fachexperten aus den Ge-\n\nmeinden und den im Kanton tätigen Planungsbüros in die Arbeiten einbezogen: \n\n- Bänziger Hansruedi, Gemeindepräsident, Walzenhausen \n\n- Dörig Siegfried, Gemeindepräsident, Stein \n\n- Müller Alex, Geschäftsleiter, Strittmatter Partner AG \n\n- Neuländner Pius, Leiter Baubewilligungen, Teufen \n\n- Rey Beat, Geschäftsführer, ERR Raumplaner AG \n\n- Schmid Inge, Gemeindepräsidentin, Bühler \n\n \n\nb)  Vernehmlassung \n\nMit Beschluss vom 22. November 2016 verabschiedete der Regierungsrat den Entwurf für eine erste Teilrevi-\n\nsion des Baugesetzes zu Handen der Vernehmlassung. Während der Vernehmlassungsfrist vom \n\n2. Dezember 2016 bis 28. Februar 2017 sind insgesamt 38 Vernehmlassungsantworten eingegangen. Auf die \n\nVernehmlassung haben alle zwanzig Gemeinden, die Gemeindepräsidienkonferenz von Appenzell Ausserrho-\n\nden, fünf politische Parteien (CVP, FDP, pu, SP und SVP), elf Verbände, Organisationen und Unternehmen \n\n(Bauernverband Appenzell Ausserrhoden, ERR Raumplaner AG, Gewerbeverband Appenzell Ausserrhoden, \n\nHauseigentümerverband Appenzell Ausserrhoden, Heimatschutz Appenzell Ausserrhoden, Industrieverein \n\nAppenzell Ausserrhoden, Mieterinnen- und Mieterverband Ostschweiz, Pro Natura St. Gallen-Appenzell, sia \n\nSt.Gallen/Appenzell, WaldAppenzell und WWF Appenzell) sowie eine Privatperson geantwortet. \n\n \n\nDie Vernehmlassung hat gezeigt, dass die grosse Mehrheit der Teilnehmenden dem Entwurf grundsätzlich \n\npositiv gegenüber steht. Eine Mehrheit begrüsst auch die Aufteilung der Revision des Baugesetzes in zwei \n\nEtappen. \n\n \n\nKritisch beurteilt wurde, dass die Gemeinden die kommunale Mehrwertabgabe selber einführen sollen. Dies \n\nführe zu zwanzig unterschiedlichen Lösungen, was nicht im Interesse einer sachgerechten Mehrwertabgabe \n\nliege. Eine Differenzierung des Abgabesatzes, verbunden mit der Wahlfreiheit der Gemeinden, führe zu einer \n\nunsinnigen Konkurrenzsituation zwischen den Gemeinden. Insbesondere die Gemeinden verlangen daher eine \n\neinheitlich kantonale Regelung für die kommunale Mehrwertabgabe. Das Anliegen wurde aufgenommen. Die \n\nkommunale Mehrwertabgabe wird im Gesetz für alle Gemeinden gleichermassen und mit einem einheitlichen \n\nSatz geregelt. \n\n \n\nAuf Ablehnung stiess, dass mittels Erneuerungsplan um maximal zwei Geschosse von der geltenden Zonen-\n\nplanordnung abgewichen werden können soll. Eine derart gravierende Abweichung verwässere und übersteue-\n\nre die Bestimmungen in den einzelnen Zonen massiv. Es sei jederzeit möglich, mittels Aufzonung die zulässige \n\nAnzahl Geschosse zu erhöhen. An der geltenden Lösung, welche im Rahmen einer Sondernutzungsplanung \n\nmaximal ein Geschoss mehr zulasse, sei festzuhalten. Der Hinweis ist berechtigt. Eine Abweichung von mehr \n\nals einem Geschoss im Rahmen eines Sondernutzungsplanes lässt sich nur schwer rechtfertigen. Die geltende \n\nLösung wird beibehalten. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 10/40 \n\nGrossmehrheitlich begrüsst wurde der Vorschlag, bei Sondernutzungsplänen, welche bei der Geschosszahl \n\noder der Intensität der Nutzung von den jeweils geltenden Zonenvorschriften abweichen, im Rahmen der öf-\n\nfentlichen Auflage explizit darauf hinzuweisen. Die vorgeschlagene generelle Visierpflicht wird hingegen einhel-\n\nlig abgelehnt. Dies sei nicht praxistauglich und funktioniere nur, wenn ein konkretes Projekt vorliege und die \n\nBaubereiche projektbezogen ausgeschieden seien. Stattdessen sei die Bauabsicht mittels Plänen oder Model-\n\nlen darzustellen. Die generell vorgesehene Visierpflicht entbehrt tatsächlich nicht einer gewissen Problematik. \n\nDie Visierung der grösstmöglichen Bauten besagt noch nichts über ein allenfalls zu realisierendes Projekt und \n\nkönnte mehr verwirren als klären. Von einer generellen Visierpflicht wird daher abgesehen. Die begehrten Ab-\n\nweichungen müssen jedoch so dargestellt werden, dass sich Betroffene ein zweckmässiges Bild über die Aus-\n\nwirkungen dieser Abweichungen machen können. \n\n \n\nBezüglich der Unterstellung der Nutzungspläne unter das fakultative oder obligatorische Referendum wird eine \n\nkantonal einheitliche Lösung beantragt. Insbesondere für auswärtige Bauherren und Investoren sei eine Har-\n\nmonisierung des Verfahrens erwünscht. Unter der Prämisse von einheitlichen Verfahrensregelungen im Kanton \n\nwerden Nutzungspläne und Baureglemente einheitlich dem fakultativen Referendum unterstellt. \n\n \n\nDie Aufhebung der speziellen Verfahrensbestimmungen für geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen \n\nstiess auf einhellige Ablehnung. Die Möglichkeit eines vereinfachten Verfahrens und die einheitliche Definition \n\nvon geringfügigen Änderungen seien unbedingt beizubehalten. Das Verfahren habe sich in der Praxis als sehr \n\nnützlich erwiesen. Der Einwand ist nachvollziehbar. Geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen sollen wei-\n\nterhin möglich sein. Die Bestimmung wurde jedoch so angepasst, dass sie verfassungsrechtlichen Grundsät-\n\nzen standhält. So sind auch geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen öffentlich aufzulegen, was wie die \n\nPraxis zeigt, mittlerweile in den meisten Gemeinden der Fall ist. Zudem wird verdeutlicht, dass es sich bei ge-\n\nringfügigen Änderungen an Nutzungsplänen um Ausnahmen vom ordentlichen Planänderungsverfahren han-\n\ndelt. \n\n \n\nFür Einzelheiten kann auf die Vernehmlassungsauswertung verwiesen werden. \n\nB. Grundzüge der Vorlage \n\n \n\n1. Raumplanungsgesetz \n\n \n\na) Siedlungsgebiet und Bauzonen \n\nMit den neuen Bestimmungen des Bundesrechts in Art. 8a Abs. 1 lit. a und d sowie Art. 15 Abs. 2 und 3 RPG \n\nsind die Kantone verpflichtet, das Siedlungsgebiet, welches auf einen Bedarf von 25 Jahren ausgerichtet ist, \n\nund die Bauzonen, welche auf einen Bedarf von 15 Jahren ausgerichtet sind, über die Gemeindegrenzen hin-\n\naus für den gesamten Kanton festzulegen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. Im Kanton Ap-\n\npenzell Ausserrhoden entsprechen sowohl das Siedlungsgebiet als auch die Bauzonen insgesamt dem ge-\n\nsamtkantonalen Bedarf. Jedoch sind sie nicht korrekt auf den Bedarf der einzelnen Gemeinden abgestimmt. \n\nSo bezeichnet der nachgeführte kantonale Richtplan sieben Gemeinden, die Grundstücke mit einer Fläche von \n\ninsgesamt 12,6 ha aus der Bauzone in eine Nichtbauzone zuweisen müssen. Diese Auszonungen stehen im \n\nkantonalen Interesse, da die anderen dreizehn Gemeinden in diesem Umfang neue Bauzonen ausscheiden \n\nkönnen. Damit diese Einzonungen jedoch durchgeführt werden können, muss andernorts im gleichen Ausmass \n\n\n\n \n\nSeite 11/40 \n\nausgezont werden, da die Fläche weder des Siedlungsgebietes noch der Bauzonen im Kanton insgesamt ver-\n\ngrössert werden darf. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf schlägt deshalb in Art. 122a E-BauG das Instrument der Ersatzvornahme der kantonalen \n\nBehörden für jenen Fall vor, in dem eine Gemeinde ihrer Pflicht aus dem kantonalen Richtplan auch auf Auf-\n\nforderung hin nicht innert angemessener Frist nachkommt. Der Regierungsrat hat damit im gesamtkantonalen \n\nInteresse die Möglichkeit, die für eine Auszonung notwendige Änderung des Zonenplans an Stelle einer säu-\n\nmigen Gemeinde vorzunehmen. \n\n \n\nb) Mehrwertausgleich \n\n \n\nI. Grundsatz \n\nDas revidierte Bundesrecht verpflichtet die Kantone in Art. 5 Abs. 1 RPG, unter Androhung der Sanktion aus \n\nArt. 38a Abs. 4 und 5 RPG nunmehr zwingend, zur Regelung eines angemessenen Ausgleichs für erhebliche \n\nVor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem Raumplanungsgesetz entstehen. Damit ist der Kanton \n\nAppenzell Ausserrhoden von Bundesrechts wegen angehalten, die bereits im Baugesetz enthaltenen Regeln \n\nzum Ausgleich von Planungsnachteilen, namentlich Entschädigungen bei materiellen Enteignungen, um Re-\n\ngeln zum Ausgleich von Planungsvorteilen zu ergänzen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf bestimmt in Art. 56a Abs. 1 E-BauG, dass die erheblichen Vorteile, die durch Planungs-\n\nmassnahmen entstehen, im Kanton Appenzell Ausserrhoden über eine Mehrwertabgabe angemessen ausge-\n\nglichen werden. Die Grenze zur Erheblichkeit der Vorteile definiert Art. 56a Abs. 2 E-BauG mit einem Mehrwert \n\nvon Fr. 20‘000.00. Die Angemessenheit dieses Ausgleichs orientiert sich an der Höhe der Mehrwertabgabe, \n\nwie sie in Art. 56d Abs. 1 E-BauG festgelegt ist. \n\n \n\nII.  Kantonaler Mehrwertausgleich \n\nNach der Vorgabe des Raumplanungsgesetzes in Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n gestaltet das kantonale Recht den Ausgleich \n\nso aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden, sprich Ein-\n\nzonungen, ausgeglichen werden. Die Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20% ausgegli-\n\nchen. Die kantonale Regelung muss bis zum 1. Mai 2019 in Kraft sein, ansonsten sind Einzonungen nach \n\nArt. 38a Abs. 5 RPG nicht mehr zulässig.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 56b Abs. 1 lit. a E-BauG vor, dass die Vorteile von Einzonungen der Mehr-\n\nwertabgabe unterliegen. Sie werden nach Art. 56d Abs. 1 E-BauG mit einem Satz von 20% ausgeglichen. Da-\n\nmit erfüllt der Kanton Appenzell Ausserrhoden die bundesrechtlichen Minimalvorgaben und bewahrt sich vor \n\nder Sanktion des Einzonungsmoratoriums. Die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe auf Einzonungen fliessen \n\nnach Art. 56j Abs. 1 E-BauG in einen kantonalen Fonds. \n\n \n\nDas Bundesrecht bestimmt in Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG, dass der Ertrag für Entschädigungen bei Eigentumsbe-\n\nschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG oder für weitere Massnahmen \n\nder Raumplanung nach Art. 3 RPG verwendet wird.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf schlägt im Rahmen dieser Leitplanken in Art. 56j Abs. 2–5 E-BauG vor, dass die Mittel im \n\nkantonalen Fonds für Entschädigungen bei Auszonungen verwendet werden. Diejenigen sieben Gemeinden, \n\nwelche nach den Vorgaben des nachgeführten kantonalen Richtplans zu Auszonungen verpflichtet sind, erhal-\n\n\n\n \n\nSeite 12/40 \n\nten Beiträge für die von ihnen aufgrund einer gerichtlich festgestellten materiellen Enteignung oder einer vom \n\nKanton genehmigten Vereinbarung zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümern bezahlten Entschädi-\n\ngungen. Im Verbund mit der in Art. 122a E-BauG vorgesehenen Ersatzvornahme ermöglicht es der kantonale \n\nFonds, einen solidarischen Ausgleich unter den Gemeinden herzustellen und die Bauzonen über die Gemein-\n\ndegrenzen hinaus nach dem jeweiligen Bedarf der einzelnen Gemeinden zu verteilen. Der Regierungsrat kann \n\ndiesen Verwendungszweck auf weitere Massnahmen der Raumplanung ausweiten.  \n\n \n\nIII. Kommunaler Mehrwertausgleich \n\nDas Raumplanungsgesetz stellt es den Kantonen frei, auf der Grundlage von Art. 5 RPG über die oben be-\n\nschriebenen Minimalvorgaben hinaus weitere Planungsvorteile zum Ausgleich zu bringen. Nach Art. 5 Abs. 1 \n\nRPG dürfen dem Mehrwertausgleich grundsätzlich alle Vorteile unterstellt werden, die durch Planungen nach \n\ndem Raumplanungsgesetz entstehen. Auch diese weiteren Vorteile sind nach Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG mit einem \n\nSatz von mindestens 20% auszugleichen. Der Ertrag ist ebenfalls gemäss Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG für Entschädi-\n\ngungen bei materiellen Enteignungen gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG oder für weitere Massnahmen der Raumpla-\n\nnung nach Art. 3 RPG zu verwenden. Dazu zählen insbesondere die Massnahmen zur Erhaltung von Kultur-\n\nland nach Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG und zur Förderung der Innenentwicklung nach Art. 3 Abs. 3 lit. a\nbis\n\n RPG. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht über die Erfüllung des bundesrechtlichen Minimums hinaus einen erweiterten \n\nMehrwertausgleich vor. Der Mehrwertabgabe unterstehen dementsprechend gemäss Art. 56b Abs. 1 lit. b, c \n\nund d E-BauG auch die Vorteile von Aufzonungen, Umzonungen und Sondernutzungsplänen. Diese Planungs-\n\nvorteile werden nach Art. 56d Abs. 1 E-BauG ebenfalls mit einem Satz von 20% zum Ausgleich gebracht. Die \n\nAbgaben speisen gemäss Art. 56k Abs. 1 E-BauG einen kommunalen Fonds, über dessen Verwendungszweck \n\ndie Gemeinden nach Art. 56k Abs. 2 E-BauG innerhalb der bunderechtlichen Schranken selbst bestimmen. Die \n\nGemeinden erhalten in Art. 56l E-BauG die Möglichkeit, im Rahmen der kommunalen Mehrwertabgabe an \n\nStelle der Geldleistung vertraglich eine Sach- oder Dienstleistung zu vereinbaren. \n\n \n\nIV. Verfahren und Zuständigkeiten \n\nDie Umsetzung des Mehrwertausgleichs obliegt nach Art. 5 RPG den Kantonen. Sie haben die notwendigen \n\nAusführungsbestimmungen über das Verfahren und die Zuständigkeiten zu erlassen.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 56c und Art. 56e–Art. 56i E-BauG für den kantonalen und den kommunalen \n\nMehrwertausgleich eine gemeinsame und einheitliche Regelung vor. Im Rahmen der Erhebung der Mehr-\n\nwertabgabe wird deshalb nicht danach unterschieden, in welchen Fonds die Einnahmen letztlich fliessen. \n\n \n\n \n\nc) Innenentwicklung \n\n \n\nI.  Innenentwicklungsstrategie \n\nDas Bundesrecht verlangt von den Kantonen in Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG konkrete Aussagen darüber, wie \n\nsie die hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirken und wie sie die Siedlungserneuerung stärken \n\nwollen. Der nachgeführte kantonale Richtplan setzt den Gemeinden die entsprechenden Entwicklungsziele und \n\nverlangt, dass die Gemeinden ihren kommunalen Richtplan um eine Innenentwicklungsstrategie ergänzen. \n\nDarin zeigen sie auf, mit welchen Massnahmen sie die Entwicklungsziele erreichen wollen. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 13/40 \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG eine Ergänzung der Bestimmung über den Min-\n\ndestinhalt des Gemeinderichtplans vor und schafft damit eine gesetzliche Grundlage für die im nachgeführten \n\nkantonalen Richtplan geforderte kommunale Innenentwicklungsstrategie. \n\n \n\nII. Erneuerungsplan \n\nDer Gesetzesentwurf schafft in Art. 40 E-BauG das neue Instrument des Erneuerungsplans. Dieser Son-\n\ndernutzungsplan soll die Verbindung zwischen der behördenverbindlichen Innenentwicklungsstrategie und der \n\ngrundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung herstellen. Der Gemeinderichtplan identifiziert ein bestimm-\n\ntes, bereits weitgehend überbautes Teilgebiet als besonders bedeutsam für die Entwicklung der Gemeinde. \n\nZur Umsetzung der Strategie in der Nutzungsplanung kann nun dieses Gebiet in einem ersten Schritt gemäss \n\nArt. 35 Abs. 1 E-BauG im Zonenplan mit einer Zone mit Sondernutzungsplanpflicht zum Zweck der Erneuerung \n\nüberlagert werden. In einem zweiten Schritt wird ein Erneuerungsplan nach Art. 40 Abs. 1 E-BauG ausgearbei-\n\ntet, welcher die Erneuerung des Gebiets mit Sonderbauvorschriften regelt. Die Sonderbauvorschriften gemäss \n\nArt. 40 Abs. 3 bzw. Art. 39 Abs. 3 E-BauG ermöglichen eine optimal auf die Anforderungen des Gebiets ausge-\n\nrichtete Erneuerung der bestehenden Überbauung. Sie werden unter Wahrung des Zonenzwecks lediglich \n\ndahingehend eingeschränkt, dass Art. 41 Abs. 1 lit. b E-BauG mit der maximalen Erhöhung der Geschosszahl \n\num ein Vollgeschoss die Grenze zur Einleitung eines ordentlichen Zonenplanverfahrens definiert. Die Nut-\n\nzungsintensität kann mit dem Erneuerungsplan individuell für das betroffene Gebiet festgelegt werden, wobei \n\ndie Transparenz des Verfahrens verbessert und die Mitwirkungsrechte der Bevölkerung in Art. 41 Abs. 3 E-\n\nBauG gestärkt werden. Der Erneuerungsplan kann nach Art. 40 Abs. 4 E-BauG zur Durchsetzung der Erneue-\n\nrung im öffentlichen Interesse ein Enteignungsrecht für einzelne Grundstücke vorsehen. Sein Erlass untersteht \n\nzur demokratischen Legitimation der Erneuerung des betroffenen Gebiets durch das Stimmvolk gemäss Art. 48 \n\nAbs. 1 E-BauG dem fakultativen Referendum. \n\n \n\nIII. Förderung der Überbauung \n\nDas Raumplanungsgesetz verlangt in Art. 15a Abs. 1, dass die Kantone in Zusammenarbeit mit den Gemein-\n\nden die Massnahmen treffen, die notwendig sind, um die Bauzonen ihrer Bestimmungen zuzuführen. Die Kan-\n\ntone müssen dazu eine Regelung nach den Vorgaben von Art. 15a Abs. 2 RPG schaffen. Demnach kann die \n\nzuständige Behörde im öffentlichen Interesse eine Frist zur Überbauung eines Grundstücks setzen und, wenn \n\ndie Frist unbenützt verstreicht, bestimmte Massnahmen anordnen. Das kantonale Recht bezeichnet das In-\n\nstrument und die zuständige Behörde und legt die Folgen der Nichtbeachtung fest. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf nimmt im Sinne der Förderung der Überbauung das Bundesrecht auf und hält in Art. 56 \n\nAbs. 1 E-BauG den Grundsatz fest, dass die Gemeinden als Planungsträger dafür sorgen, dass die Bauzonen \n\nihrer Bestimmung zugeführt werden. Die dafür geeigneten Massnahmen werden in Art. 56 Abs. 2 E-BauG \n\naufgezählt. So können die Gemeinden insbesondere die Einzonung eines Grundstücks an bestimmte Bedin-\n\ngungen knüpfen, sich vorgängig ein Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht an diesem Grundstück einräumen \n\nlassen oder einzelfallbezogene Verträge, beispielsweise über eine entschädigungslose Auszonung, abschlies-\n\nsen. Als Ultima Ratio steht den Gemeinden das Instrument der Bauverpflichtung in Art. 56 Abs. 3 E-BauG zur \n\nVerfügung. Führt die Verpflichtung nicht zum gewünschten Ziel einer bestimmungsgemässen Überbauung, \n\nsteht der Gemeinde ein Kaufsrecht zum Verkehrswert zu. \n\n \n\nIm Zusammenhang mit der Förderung der Überbauung schafft der Gesetzesentwurf in Art. 15 Abs. 2 lit. a E-\n\nBauG die gesetzliche Grundlage für die Einführung von Mindestanforderungen an die Intensität der Nutzung in \n\nden Baureglementen. \n\n\n\n \n\nSeite 14/40 \n\nd) Solaranlagen \n\nNach der neuen Massgabe des Raumplanungsgesetzes in Art. 18a Abs. 1 bedürfen genügend angepasste \n\nSolaranlagen auf Dächern in Bau- und Landwirtschaftszonen keiner Baubewilligung. Solche Vorhaben sind \n\nlediglich der zuständigen Behörde zu melden. Nach Art. 18a Abs. 2 RPG kann das kantonale Recht einerseits \n\nbestimmte, ästhetisch wenig empfindliche Bauzonentypen festlegen, in denen auch andere Solaranlagen ohne \n\nBaubewilligung erstellt werden dürfen, und andererseits in klar umschriebenen Typen von Schutzzonen eine \n\nBewilligungspflicht vorsehen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf delegiert in Art. 89 Abs. 1 lit. e E-BauG die Kompetenz zur Regelung des Verfahrens für \n\ndie Erstellung von Solaranlagen an den Regierungsrat. In Anwendung des bekannten und bewährten Systems \n\nkann der Regierungsrat damit das Baubewilligungsverfahren, insbesondere die Meldung und die Baubewilli-\n\ngungspflicht, in der Bauverordnung regeln. \n\n \n\n2. Energiegesetz \n\n \n\nDas kantonale Energiegesetz verlangt in Art. 2 Abs. 2, dass die Ressourcen durch den Einsatz von erneuerba-\n\nren Energien möglichst zu schonen sind. Einheimische Energien sind verstärkt zu nutzen. Die damit einherge-\n\nhenden Vorhaben, insbesondere die Erstellung von grossen Windenergieanlagen, mit gewichtigen Auswirkun-\n\ngen auf Raum und Umwelt bedürfen nach der Massgabe von Art. 8 Abs. 2 RPG einer Grundlage im Richtplan. \n\nDer nachgeführte kantonale Richtplan enthält eine Vororientierung über die Interessengebiete Windenergie. Er \n\nlegt zudem fest, dass zur Erstellung von grösseren Windenergieanlagen die Ausscheidung einer entsprechen-\n\nden Nutzungszone erforderlich ist. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 11 E-BauG eine kantonale Nutzungszone zur Gewinnung von erneuerbaren \n\nEnergien mit Sondernutzungsplanpflicht vor. Die sogenannte Energiezone wird im kantonalen oder regionalen \n\nInteresse erlassen. \n\n \n\n \n\n3. Praxis \n\n \n\na) Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen \n\nDie geltenden Bestimmungen über die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Landwirtschaftszonen, Grünzo-\n\nnen und im übrigen Gemeindegebiet verweisen wohl richtigerweise auf das Bundesrecht. Die Verweise zeigten \n\nsich in der Praxis jedoch als unübersichtlich und irreführend. \n\n \n\nMit dem Gesetzesentwurf verweist die zentrale Bestimmung über die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in \n\nLandwirtschaftszonen gemäss Art. 31 Abs. 3 E-BauG direkt auf das ausschliesslich anwendbare Bundesrecht \n\ngemäss Art. 16a und Art. 24 ff. RPG. Die Zulässigkeit in Grünzonen nach Art. 28 Abs. 6 E-BauG und im übri-\n\ngen Gemeindegebiet in Art. 33 Abs. 2 BauG richtet sich wiederum nach Art. 31 Abs. 3 E-BauG. \n\n \n\nb) Verkehrsflächen \n\nDie geltenden Bestimmungen über die Zonenarten ordnen die Verkehrsflächen in Art. 19 Abs. 1 lit. k BauG den \n\nBauzonen zu. In der Praxis kann es sich anbieten, Verkehrsflächen auch ausserhalb der Bauzonen auszu-\n\nscheiden. Die Gemeinden unterscheiden deshalb bereits heute in den kommunalen Zonenplänen zwischen \n\n\n\n \n\nSeite 15/40 \n\nVerkehrsflächen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen. Die Differenzierung orientiert sich an den geltenden \n\nBestimmungen über die Grünzonen in Art. 19 Abs. 1 lit. i und Art. 19 Abs. 3 lit. e BauG. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf schafft in Art. 19 Abs. 2 lit. e E-BauG die gesetzliche Grundlage für die Ausscheidung \n\nvon Verkehrsflächen ausserhalb der Bauzonen. Die Bezeichnung für die Verkehrsflächen innerhalb der \n\nBauzonen wird in Art. 19 Abs. 1 lit. k E-BauG entsprechend angepasst. \n\n \n\nDie Zonendefinition der Verkehrsflächen in Art. 30 Abs. 1 BauG hat sich in der Praxis insofern als hinderlich \n\nerwiesen, als sie die Ausscheidung von Verkehrsflächen auf ganze Parzellen beschränkt. Im Zusammenhang \n\nmit der Schaffung von Verkehrsflächen im Nichtbaugebiet in Art. 19 Abs. 2 lit. e E-BauG fehlen zudem Best-\n\nimmungen über die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf weitet in Art. 30 Abs. 1 E-BauG den Anwendungsbereich der Verkehrsflächen aus. Mit \n\ndem Verweis auf die Bestimmungen über die Landwirtschaftszonen in Art. 30 Abs. 4 E-BauG richtet sich auch \n\ndie Zulässigkeit von Bauten und Anlagen auf Verkehrsflächen nach den Vorgaben des Bundesrechts gemäss \n\nArt. 16a und Art. 24 ff. RPG. \n\n \n\nc) Verfahren zum Erlass von Planungszonen \n\nDas geltende Baugesetz weist einen Klärungsbedarf in der Regelung der Zuständigkeiten im Rekursverfahren \n\nbeim Erlass von Planungszonen auf. Es unterscheidet dabei nicht zwischen dem Verfahren bei kommunalen \n\nund bei kantonalen Planungszonen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf klärt die Zuständigkeiten und ordnet den Rechtsmittelweg anhand des ordentlichen In-\n\nstanzenzugs. Bei einer kommunalen Planungszone, welche vom Gemeinderat erlassen wird, ist das Depart-\n\nment Bau und Volkswirtschaft für die Rekursbehandlung zuständig. Bei einer kantonalen Planungszone, wel-\n\nche vom Departement Bau und Volkswirtschaft erlassen wird, ist der Regierungsrat für die Rekursbehandlung \n\nzuständig.  \n\n \n\nd) Entfernung vorschriftswidriger Bauten \n\nIn der Anwendung der Bestimmungen über die Entfernung von vorschriftswidrigen Bauten hat sich gezeigt, \n\ndass diese in Bezug auf die Zuständigkeit für die Baueinstellung und in Bezug auf das Verfahren bei der Wie-\n\nderherstellung noch Lücken aufweisen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf ordnet die Zuständigkeit für die Baueinstellung in Art. 108 Abs. 1 E-BauG ausschliesslich \n\nder Gemeindebaubehörde zu, welche damit die generelle Zuständigkeit der Gemeinde für die Baukontrolle \n\nnach Art. 3 Abs. 3 BauG erfüllt. Die Bestimmung in Art. 108 Abs. 2 E-BauG füllt die Lücke für den Fall, in wel-\n\nchem der betreffende Grundeigentümer nachträglich kein Baugesuch einreicht. Die Regelung der Verfah-\n\nrensdetails delegiert Art. 108 Abs. 6 E-BauG an den Verordnungsgeber. \n\n \n\ne) Verhältnis zum Wald \n\nDie Praxis zur Anwendung der Bestimmungen über die Waldabstände hat gezeigt, dass die Aufteilung der \n\nZuständigkeiten zwischen dem Amt für Raum und Wald einerseits und der Gemeinde andererseits unklar ist. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf ordnet die Zuständigkeit zur Abänderung des Waldabstandes in Zonen- oder Sondernut-\n\nzungsplänen in Art. 113 Abs. 4 E-BauG im Einklang mit den diesbezüglichen ordentlichen Verfahrensbestim-\n\n\n\n \n\nSeite 16/40 \n\nmungen der Gemeinde zu. In diesem Spezialfall ist eine Zustimmung des Amtes für Raum und Wald erforder-\n\nlich. In allen übrigen Fällen ist nach Art. 113 Abs. 2 E-BauG eine Bewilligung des Amtes nötig. \n\n \n\nf) Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und vollständige Zweckänderung \n\nDie geltenden Bestimmungen in Art. 120 und Art. 121 BauG haben keinen selbständigen Regelungsgehalt, da \n\nsie lediglich auf das Bundesrecht verweisen. Das Raumplanungsgesetz eröffnet den Kantonen in diesem Zu-\n\nsammenhang keinen weiteren Regelungsspielraum. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf hebt die Bestimmungen auf. Damit ist Art. 24d RPG ohne Umwege anwendbar. \n\n \n\ng) Vollzugsvorschriften \n\nDie Bestimmung in Art. 126 Abs. 1 BauG wiederholt nur, was nach der Massgabe von Art. 74 der Kantonsver-\n\nfassung (bGS 111.1) ohnehin für alle Gesetze gilt. Sie ist als Wiederholung des übergeordneten Rechts unnö-\n\ntig. Die Fachstelle für Raumplanung im Sinne von Art. 31 RPG führt das Amt für Raum und Wald. Es ist nicht \n\nnur bestellt, ihm sind im geltenden Baugesetz, zum Beispiel in Art. 97 Abs. 2 BauG, auch konkrete Aufgaben \n\nzugewiesen. Insofern ist auch diese Bestimmung nicht mehr weiter notwendig. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf hebt die Bestimmungen auf. Damit gilt, was nach der Kantonsverfassung und dem Bau-\n\ngesetz ohnehin gilt. \n\n \n\n \n\n4. Rechtsprechung \n\n \n\na) Weilerzonen \n\nDas Obergericht hat in seinem Urteil vom 30. Oktober 2013 (AR GVP 25/2013, Nr. 3601) entschieden, dass es \n\nsich bei der nach geltendem Recht der Bauzone zugeordneten Weilerzone um eine bundesrechtlich nicht zu-\n\nlässige Mischform zwischen einer Bauzone nach Art. 15 RPG und der als Nichtbauzone konzipierten Weiler-\n\nzone nach Art. 33 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) handelt. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf definiert die Weilerzone in Art. 33a E-BauG auf der Grundlage von Art. 18 RPG als \n\nKleinsiedlung ausserhalb der Bauzone gemäss Art. 33 RPV und ordnet sie in Art. 19 Abs. 2 lit. d E-BauG der \n\nNichtbauzone zu. Die Weilerzone ermöglicht zur Erhaltung der traditionell entstandenen Siedlungsstruktur und \n\nder massvollen Nutzung der bestehenden Bauvolumen zweckmässige Umnutzungen und Erweiterungen, wel-\n\nche weiter gehen können als in der Landwirtschaftszone nach Art. 31 BauG. Erfüllt eine Kleinsiedlung die An-\n\nforderungen nach Art. 15 RPG, kann das Gebiet auch ordentlich als Bauzone ausgeschieden werden. \n\n \n\nb) Benützung bestehender Erschliessungsanlagen \n\nDas Obergericht hat in seinem Urteil vom 26. September 2012 (AR GVP 24/2012, Nr. 3585) entschieden, dass \n\nsich Hinterliegende und Nachbarinnen oder Nachbarn nur solange auf die Ermächtigung nach Art. 66 BauG \n\nberufen können, wie seitens des belasteten Grundstücks ein Interesse an der gemeinsam genutzten Erschlies-\n\nsungsanlage besteht. Fällt dieses Interesse an der Nutzung weg, fällt auch automatisch das Recht zur Mitbe-\n\nnutzung weg. Diese Auslegung der Bestimmung entspricht nicht dem vom Gesetzgeber ursprünglich geäusser-\n\nten Willen. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 17/40 \n\nDer Gesetzesentwurf stellt in Art. 66 Abs. 1 E-BauG klar, dass sich Hinterliegende und Nachbarinnen oder \n\nNachbarn auch dann noch auf die Benützung einer bestehenden Erschliessungsanlage berufen können, wenn \n\ndas Interesse an der Nutzung bei dem mit der gemeinsamen Zufahrt belasteten Grundstück untergeht. \n\nC. Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen \n\n \n\nArt. 11 (Nutzungsplanung des Kantons) \n\nAuf der Grundlage von Art. 18 RPG handelt es sich bei der Energiezone gemäss Art. 11 Abs. 1 E-BauG um \n\neine beschränkte Bauzone, in der lediglich bestimmte, projektbezogene Bauvorhaben zugelassen sind. Die \n\nEnergiezonen dienen der Gewinnung von erneuerbaren Energien wie der Energie aus Wind- oder Wasserkraft \n\nund werden grossmehrheitlich ausserhalb der Bauzonen zu liegen kommen, da sie aus objektiven Gründen \n\neinen bestimmten Standort erfordern. Sie sind bundesrechtlich nur zulässig, wenn sie sich auf eine umfassen-\n\nde Abwägung raumplanerischer Interessen abstützen. Die Interessen der Energiepolitik sind gegen die Inte-\n\nressen der Raumplanung abzuwägen. Der Erlass einer kantonalen Energiezone bedarf nach Art. 8 Abs. 2 RPG \n\ngrundsätzlich einer Grundlage im kantonalen Richtplan, da das entsprechende Vorhaben normalerweise ge-\n\nwichtige Auswirkungen auf Raum und Umwelt haben wird.  \n\n \n\nDie Baubewilligung für die zur Gewinnung der erneuerbaren Energien notwendigen Bauten und Anlagen kann \n\nnach Art. 11 Abs. 2 E-BauG erst erteilt werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan mit den notwen-\n\ndigen Mindestaussagen zum Projekt vorliegt. Die Baubewilligung kann auch Auflagen zum Rückbau der Bau-\n\nten und Anlagen nach einem allfälligen Projektende und entsprechende Regelungen zur Kostentragung mits-\n\namt Garantien enthalten. \n\n \n\nNach Art. 11 Abs. 6 E-BauG ist in Energiezonen der Bau der zur Energiegewinnung notwendigen Infrastruktur-\n\nanlagen inklusive der entsprechenden Erschliessung zonenkonform. \n\n \n\nArt. 15 (Baureglement: Zweck und Inhalt) \n\nDie Anpassung in Art. 15 Abs. 2 lit. a E-BauG ermöglicht es den Gemeinden, in den Baureglementen minimale \n\nAusnützungsziffern und Baumassenziffern festzulegen, welche insbesondere zur Beurteilung der bestim-\n\nmungsgemässen Überbauung nach Art. 56 Abs. 3 E-BauG herangezogen werden können. \n\n \n\nArt. 17 (Richtplanung der Gemeinden) \n\nMit der Ergänzung in Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG wird der Mindestinhalt des kommunalen Richtplans um das \n\nKapitel der Innenentwicklungsstrategie ergänzt. Die Gemeinden sind damit verpflichtet, im Rahmen der Revisi-\n\non des Gemeinderichtplans eine behördenverbindliche Innenentwicklungsstrategie zu erarbeiten. Die Anforde-\n\nrungen an die Innenentwicklungsstrategie gibt der nachgeführte kantonale Richtplan im Kapitel Siedlung vor. \n\n \n\nArt. 19 (Zonenarten) \n\nBei der Weilerzone gemäss Art. 33a E-BauG handelt es sich nicht um eine Bauzone gemäss Art. 15 RPG, \n\nweshalb die entsprechende Zuteilung in Art. 19 Abs. 1 lit. j E-BauG aufzuheben ist. Nachdem die Beurteilung \n\nder Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG und Art. 97 Abs. 2 lit. a BauG in die \n\nZuständigkeit des Amtes für Raum und Wald fällt, wird die Weilerzone nach Art. 19 Abs. 2 lit. d E-BauG den \n\nNichtbauzonen zugeteilt. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 18/40 \n\nIn der Praxis unterscheiden die Gemeinden in Ihren Zonenplänen zwischen Verkehrsflächen im Baugebiet und \n\nVerkehrsflächen im Nichtbaugebiet. Die beiden Zonenarten werden in Art. 19 Abs. 1 lit. k E-BauG und Art. 19 \n\nAbs. 2 lit. e E-BauG gesetzlich verankert. \n\n \n\nDer spezifische Begriff des Quartierplans wird in Art. 19 Abs. 3 lit. c E-BauG redaktionell mit dem allgemeine-\n\nren Begriff des Sondernutzungsplans ersetzt, da die Planungspflicht für alle Sondernutzungspläne gelten kann. \n\n \n\nArt. 28 (Grünzonen) \n\nFür die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Grünzonen ausserhalb der Bauzonen gelten die gleichen Re-\n\ngeln wie in den Landwirtschaftszonen, weshalb Art. 28 Abs. 6 E-BauG darauf verweist. \n\n \n\nArt. 29 (Weilerzonen) \n\nDurch die Neueinteilung der Weilerzone in die Nichtbauzonen, muss die entsprechende Bestimmung systema-\n\ntisch korrekt in Art. 33a E-BauG aufgeführt werden. Art. 29 E-BauG ist folglich aufzuheben. \n\n \n\nArt. 30 (Verkehrsflächen) \n\nUnter den geltenden Bestimmungen konnten lediglich ganze Parzellen als Verkehrsflächen ausgeschieden \n\nwerden. Die Anpassung in Art. 30 Abs. 1 E-BauG soll es ermöglichen, die Verkehrsflächen unabhängig von der \n\njeweiligen Parzellengrenze auszuscheiden. \n\n \n\nFür die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen auf Verkehrsflächen ausserhalb der Bauzonen gelten die glei-\n\nchen Regeln wie in den Landwirtschaftszonen, weshalb Art. 30 Abs. 4 E-BauG darauf verweist. \n\n \n\nArt. 31 (Landwirtschaftszonen) \n\nFür die Nichtbauzonen nach Art. 19 Abs. 2 BauG ist grundsätzlich ausschliesslich das Bundesrecht anwend-\n\nbar. Die Bestimmungen in Art. 16a und Art. 24 ff. RPG regeln die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen aus-\n\nserhalb der Bauzonen. In der Praxis handelt es sich bei den Nichtbauzonen grossmehrheitlich um Landwirt-\n\nschaftszonen gemäss Art. 31 BauG. Die entsprechende Bestimmung in Art. 31 Abs. 3 E-BauG verweist als \n\nzentrale Bestimmung der Einfachheit halber direkt auf das Bundesrecht. \n\n \n\nArt. 33 (Übriges Gemeindegebiet) \n\nFür die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen im übrigen Gemeindegebiet ausserhalb der Bauzonen gelten die \n\ngleichen (Mindest-)Regeln wie in den Landwirtschaftszonen (Art. 31 E-BauG), weshalb Art. 33 Abs. 2 lit. a E-\n\nBauG darauf verweist. \n\n \n\nArt. 33a (Weilerzonen) \n\nBei der Weilerzone gemäss Art. 33a Abs. 1 E-BauG handelt es sich um eine beschränkte beziehungsweise \n\nbesondere Bauzone nach Art. 18 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV. Sie kommt dann zur Anwendung, wenn \n\nbestehende Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebietes nicht als Bauzonen nach Art. 15 RPG ausge-\n\nschieden werden können, sie jedoch angesichts ihres typischen Charakters erhaltenswürdig erscheinen und \n\ndie bestehenden Gebäude im Rahmen des Schutzzwecks weitergehend als nach Art. 24 ff. RPG umgebaut \n\nund erweitert werden sollen. \n\n \n\nAuf der Grundlage von Art. 33a Abs. 2 E-BauG sind Erweiterungen, Erneuerungen und bisweilen vollständige \n\nZweckänderungen bestehender Bauten möglich, sofern sie der Erhaltung der Kleinsiedlung dienen und sich in \n\n\n\n \n\nSeite 19/40 \n\ndas bestehende Weilerbild einfügen. Dabei besteht jedoch kein Anspruch auf die Ausnützung der maximalen \n\nErweiterungsfläche von 30% der bestehenden Bruttogeschossfläche. Bevor eine Erweiterung ausserhalb des \n\nbestehenden Volumens bewilligt werden kann, müssen zwingend zuerst die vorhandenen Raumreserven in-\n\nnerhalb des bestehenden Volumens voll genutzt sein. Von Bundesrechts wegen bereits unzulässig sind hinge-\n\ngen Neubauten, es sei denn sie erfüllen die Voraussetzungen für Ausnahmen ausserhalb der Bauzonen. Im \n\nÜbrigen werden Bauvorhaben grundsätzlich nach den für die Weilerzonen geltenden Vorschriften in Art. 33a E-\n\nBauG beurteilt. Wird die Zonenkonformität verneint, ist eine Bewilligung nach Art. 24 ff. RPG erforderlich. Zu-\n\nständig ist gemäss Art. 97 Abs. 2 lit. a BauG in beiden Fällen das Amt für Raum und Wald. \n\n \n\nIn Erfüllung der entsprechenden Voraussetzung in Art. 33 RPV müssen die Weilerzonen nach Art. 33a Abs. 3 \n\nE-BauG im kantonalen Richtplan vorgesehen sein. \n\n \n\nDer Regierungsrat hat auf der Grundlage von Art. 33a Abs. 4 E-BauG in der Bauverordnung insbesondere zu \n\nregeln, nach welchen Kriterien die bestehende Bruttogeschossfläche und damit die erlaubte Erweiterungsflä-\n\nche gemäss Art. 33a Abs. 2 E-BauG im Einzelfall zu berechnen ist und was dafür als Vergleichszustand mass-\n\ngeblich ist. \n\n \n\nArt. 35 (Zonen mit Sondernutzungsplanpflicht) \n\nDie Gemeinden zeigen gemäss Art. 17 Abs. 1 BauG in ihren kommunalen Richtplänen auf, wie sich das Ge-\n\nmeindegebiet langfristig entwickeln soll. Die strategischen Überlegungen des behördenverbindlichen Richt-\n\nplans sind in die grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung zu überführen. Dabei kann sich zeigen, dass \n\nein bestimmtes Gebiet von mehreren zusammenhängenden Grundstücken für die Entwicklung der Gemeinde \n\nvon besonderer Bedeutung ist. Die Zone mit Sondernutzungsplanpflicht ermöglicht es nach Art. 35 Abs. 1 E-\n\nBauG, dieses Gebiet für einen bestimmten Zweck zu sichern. Durch die Überlagerung mit einer Zone mit Son-\n\ndernutzungsplanpflicht legt die Gemeinde bereits im Zonenplan fest, welcher der drei Sondernutzungspläne \n\nzur Erschliessung, zur Überbauung oder zur Erneuerung in diesem Gebiet zum Einsatz kommen soll. \n\n \n\nNach Art. 35 Abs. 2 E-BauG können Bewilligungen für die Erstellung von Bauten und Anlagen auf diesen \n\nGrundstücken erst dann erteilt werden, wenn der den Zweck der Zone erfüllende Baulinienplan nach Art. 38 E-\n\nBauG, Überbauungsplan nach Art. 39 E-BauG oder Erneuerungsplan Art. 40 E-BauG in Rechtskraft erwach-\n\nsen ist. Die Realisierung der Sondernutzungsplanung kann wie bisher in Etappen erfolgen. \n\n \n\nArt. 37 (Sondernutzungsplanung der Gemeinden: Allgemeines) \n\nDer Grundsatzartikel zu den Bestimmungen über die Sondernutzungsplanung zeigt in Art. 37 Abs. 1 E-BauG \n\nauf, zu welchen Zwecken die Sondernutzungspläne erlassen werden können und stellt damit die Verbindung \n\nzur Zone mit Sondernutzungsplanpflicht in Art. 35 Abs. 1 E-BauG her. Die Inhalte der einzelnen Sondernut-\n\nzungspläne können modulartig miteinander kombiniert werden. So ist es etwa denkbar, dass ein einziger Son-\n\ndernutzungsplan sowohl die Erschliessung als auch die Überbauung regelt und dementsprechend kombiniert \n\ndie Inhalte des Baulinienplans mit den Inhalten des Überbauungsplans festlegt. Die Regelung in einem Son-\n\ndernutzungsplan beschlägt immer mehrere zusammenhängende Grundstücke, wobei die Realisierung des \n\nPlans wie bisher in Etappen erfolgen kann.  \n\n \n\nIn Art. 37 Abs. 2 E-BauG werden die einzelnen Sondernutzungspläne des neuen Systems abschliessend auf-\n\ngezählt. Der Baulinienplan nach Art. 38 E-BauG dient der Erschliessung, der Überbauungsplan nach Art. 39 E-\n\n\n\n \n\nSeite 20/40 \n\nBauG dient der Überbauung und der Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG dient der Erneuerung eines zu-\n\nsammenhängenden Teilgebiets. \n\n \n\nBei den Regelungen in den aufzuhebenden Art. 37 Abs. 3 und 4 E-BauG handelt es sich inhaltlich um Sonder-\n\nbauvorschriften, welche lediglich in Überbauungs- und Erneuerungsplänen enthalten sein können. Sie werden \n\ndeshalb aus dem Grundsatzartikel in die spezifischen Bestimmungen in Art. 39 Abs. 3 und Art. 40 Abs. 3 E-\n\nBauG verschoben. \n\n \n\nDas Bundesrecht verlangt in Art. 21 Abs. 2 RPG, dass alle Nutzungspläne überprüft und angepasst werden \n\nmüssen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Das kantonale Recht sieht in diesem Sinne in \n\nArt. 51 Abs. 1 BauG eine allgemeine Überprüfungs- und Anpassungspflicht vor. Die Überprüfung und, wenn \n\nnötig, die Anpassung der Sondernutzungspläne obliegt dem Gemeinderat. Die Regelung in Art. 37 Abs. 5 E-\n\nBauG stellt klar, dass es Sache des Gemeinderates ist, die kommunalen Planungsinstrument proaktiv stets \n\naktuell zu halten. \n\n \n\nArt. 38 (Baulinienplan) \n\nDie Bestimmung über den Baulinienplan erhält den nach geltendem Recht in Art. 38 Abs. 1 BauG ohnehin \n\nbereits für diesen Sondernutzungsplan verwendeten Titel. Er erfüllt den Zweck der Erschliessung eines Ge-\n\nbiets nach Art. 35 Abs. 1 E-BauG, wobei er auch ohne eine solche Überlagerung im Zonenplan zur Anwen-\n\ndung kommen kann. Der Baulinienplan kann in der Praxis auch mit einem Überbauungsplan nach Art. 39 E-\n\nBauG oder einem Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG kombiniert werden. \n\n \n\nArt. 39 (Überbauungsplan) \n\nDas neue System der Sondernutzungsplanung fasst die Regelungsgehalte des Quartierplans und des Gestal-\n\ntungsplans nach geltendem Recht zusammen und ordnet die Sondernutzungspläne ihrem jeweiligen Zweck zu. \n\nDer Überbauungsplan dient nach Art. 39 Abs. 1 E-BauG hauptsächlich dem Zweck der Überbauung von meh-\n\nreren Grundstücken, die noch nicht überbaut sind. Es ist jedoch denkbar, dass er auch auf bereits überbauten \n\nParzellen eingesetzt wird. In diesem Fall kommen jedoch die zusätzlichen Möglichkeiten des eigentlich dafür \n\nvorgesehenen Erneuerungsplans nach Art. 40 E-BauG nicht zum Tragen. Die Sonderbauvorschriften des \n\nÜberbauungsplans definieren eine spezifisch auf die ortsbaulichen, architektonischen oder landschaftlichen \n\nProblemstellungen des betroffenen Gebiets ausgerichtete Bauordnung.  \n\n \n\nBei den Änderungen in Art. 39 Abs. 2 E-BauG handelt es sich vorrangig um redaktionelle Anpassungen an die \n\nneuen Begrifflichkeiten. Art. 47 RPV gilt ohnehin, der Verweis kann gestrichen werden. \n\n \n\nDie Sonderbauvorschriften gemäss Art. 39 Abs. 3 E-BauG bilden den Kern des Überbauungsplans. Der Zo-\n\nnenplan legt als Grundordnung fest, was in einer Zone möglich ist und was nicht. In einer Verfeinerung dieser \n\nGrundordnung ermöglichen die Sonderbauvorschriften massgeschneiderte Lösungen. So kann in Abweichung \n\nzu den Zonenvorschriften im Baureglement beispielsweise festgelegt werden, wie hoch oder in welchem Ab-\n\nstand die Bauten auf den vom Sondernutzungsplan erfassten Grundstücken gebaut werden dürfen. Ebenso ist \n\nes nach Art. 39 Abs. 3 lit. i E-BauG möglich, die Intensität der Nutzung individuell zu bestimmen. Dabei sind die \n\nEinschränkungen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a E-BauG zu beachten. In der nicht abschliessenden Aufzählung \n\nder Regelungsinhalte sind in Art. 39 Abs. 3 lit. j–m E-BauG die bisher in Art. 37 Abs. 3 und 4 sowie Art. 39 \n\nAbs. 4 BauG enthaltenen Möglichkeiten aufgenommen worden. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 21/40 \n\nArt. 40 (Erneuerungsplan) \n\nDer Erneuerungsplan dient nach Art. 40 Abs. 1 E-BauG dem Zweck der Erneuerung von mehreren Grundstü-\n\ncken, die bereits grösstenteils überbaut sind. In der neuen Gesamtkonzeption zur Innenentwicklung stellt der \n\nErneuerungsplan das zentrale Instrument zur grundeigentümerverbindlichen Umsetzung der behördenverbind-\n\nlichen Innenentwicklungsstrategie des Gemeinderichtplans gemäss Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG dar. Im Zu-\n\nsammenspiel mit einer die bestehende Grundnutzungszone überlagernden Zone mit Sondernutzungsplan-\n\npflicht nach Art. 35 Abs. 1 E-BauG zum Zweck der Erneuerung eines bestimmten Gebiets der Gemeinde er-\n\nmöglicht es der Erneuerungsplan, die abstrakten Vorgaben der Strategie in der konkreten Sondernutzungspla-\n\nnung zu realisieren. Auf diese Weise lässt sich sicherstellen, dass die Bevölkerung an der Innenentwicklung \n\nmitwirken kann und allgemein akzeptierte Lösungen zur Erneuerung in den heute schon überbauten Gebieten \n\ngefunden werden können. Es ist Aufgabe des Erneuerungsplans, diese Lösungen im Detail darzustellen. Die \n\nSonderbauvorschriften des Erneuerungsplans definieren eine spezifisch auf die ortsbaulichen, architektoni-\n\nschen oder landschaftlichen Problemstellungen des betroffenen Gebiets ausgerichtete Bauordnung. \n\n \n\nDie Bestimmungen in Art. 40 Abs. 2 und 3 E-BauG sind inhaltlich deckungsgleich mit den Bestimmungen in \n\nArt. 39 Abs. 2 und 3 E-BauG. Es kann deshalb auf die jeweiligen Erläuterungen oben verwiesen werden. \n\n \n\nDie Gemeinde hat nach Art. 40 Abs. 4 E-BauG die Möglichkeit, im Erneuerungsplan einzelne Grundstücke zu \n\nbezeichnen, die für die Umsetzung der mit dem Plan verfolgten Strategie von zentraler Bedeutung sind. Für \n\ndiese Grundstücke kann mit dem Plan ein Enteignungsrecht erteilt werden. Im Rahmen des Erlasses des Er-\n\nneuerungsplans wird die Gemeinde in einem ersten Schritt darlegen müssen, weshalb es für die Erfüllung des \n\nZwecks unerlässlich sein soll, dass die bezeichneten Grundstücke verfügbar sind. Dabei hat sie insbesondere \n\nzu begründen, welche Bedeutung diesen Grundstücken im Rahmen der im Gemeinderichtplan formulierten \n\nund im Zonenplan über die Zone mit Sondernutzungsplanpflicht weiter konkretisierten Innenentwicklungsstra-\n\ntegie zukommt. Mit der Rechtskraft des Erneuerungsplans wird das Enteignungsrecht für diese Grundstücke \n\nerteilt. In einem zweiten Schritt ist die Gemeinde in jedem Fall angehalten, die Ausübung des Enteignungs-\n\nrechts erst dann in Betracht zu ziehen, wenn andere Mittel nicht zum Ziel führen. Die Ausübung des Enteig-\n\nnungsrechts ist demnach als Ultima Ratio zu verstehen. Für eine Enteignung setzt die verfassungsrechtlich \n\ngewährleistete Eigentumsgarantie über die gesetzliche Grundlage von Art. 40 Abs. 4 E-BauG hinaus den \n\nNachweis eines überwiegenden öffentlichen Interesses voraus. Dieses gilt es insbesondere unter Einbezug der \n\nInnenentwicklungsstrategie darzulegen. Darüber hinaus muss die Ausübung des Enteignungsrechts das ver-\n\nhältnismässige Mittel zur Durchsetzung des Planungsziels sein. Dabei ist es auch denkbar, dass das Enteig-\n\nnungsrecht nur auf einzelne Eigentumsrechte wie privatrechtliche Baubeschränkungen angewendet wird. Da-\n\nbei gelten die gleichen Vorschriften wie für alle anderen Enteignungen. \n\n \n\nArt. 41 (Verhältnis der Sonderbauvorschriften zu den in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften) \n\nDie Sonderbauvorschriften in den Überbauungs- und Erneuerungsplänen ermöglichen es nach Art. 39 Abs. 3 \n\nund Art. 40 Abs. 3 E-BauG, die in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften zu präzisieren. Es ist Aufgabe \n\ndes Zonenplans, aus gesamtheitlicher Sicht die zulässigen Nutzungen zu definieren. Der Sondernutzungsplan \n\nregelt diese Nutzungen anschliessend im Detail. Die Pläne müssen aufeinander abgestimmt werden und es \n\nbraucht eine umfassende Interessenabwägung. Im Zusammenhang mit den Sonderbauvorschriften ist zu be-\n\nachten, dass mit diesen nicht fundamental von der Grundordnung abgewichen werden darf. In diesem Sinne \n\nhält Art. 41 Abs. 1 E-BauG bereits einführend fest, dass die Sonderbauvorschriften nicht zu einer Änderung \n\ndes Zwecks der Grundnutzungszone führen dürfen. Es ist somit nicht möglich, mittels Sondernutzungsplan \n\neine Gewerbezone gewissermassen zur Wohnzone umzuzonen. Darüber hinaus sind in den Überbauungs- \n\n\n\n \n\nSeite 22/40 \n\nund Erneuerungsplänen grundsätzlich materielle Abweichungen von den Regelbauvorschriften möglich, sofern \n\nsie die Einschränkungen nach Art. 41 Abs. 1 lit. a oder b E-BauG beachten. Die Einschränkung nach Art. 41 \n\nAbs. 1 lit. a E-BauG übernimmt unverändert die Vorschriften für Quartier- und Gestaltungspläne des geltenden \n\nRechts. Da im Rahmen der Umsetzung der Innenentwicklungsstrategie vermehrt Lösungen für bereits weitge-\n\nhend überbaute Grundstücke gefunden werden müssen und die Vorschriften der Grundordnung demgegen-\n\nüber vielfach auf die Überbauung von noch nicht überbauten Grundstücken ausgerichtet sind, sollen die Ab-\n\nweichungen durch Sonderbauvorschriften in Erneuerungsplänen flexibler gestaltet werden können. Dies er-\n\nlaubt massgeschneiderte Lösungen in der Innenentwicklung. In der Praxis zeigt sich vielfach, dass die Abwei-\n\nchungen bei der maximalen Anzahl der Vollgeschosse eines Gebäudes die grössten Auswirkungen auf die \n\nbenachbarten Grundstücke haben. In den bestehenden Zonenplänen und den entsprechenden Zonenvorschrif-\n\nten in den Baureglementen nimmt die Geschosszahl deshalb auch eine wichtige Rolle ein. Mit der Einschrän-\n\nkung der Abweichung auf ein Vollgeschoss in Art. 41 Abs. 1 lit. b E-BauG für den Erneuerungsplan wird die-\n\nsem Umstand Rechnung getragen. Darüber hinausgehende Abweichungen bedürfen einer Zonenplanände-\n\nrung. Ansonsten gelten bei Erneuerungsplänen im Sinne der Innenentwicklungsziele insbesondere für Abwei-\n\nchungen bei der Nutzungsintensität keine direkten quantitativen Einschränkungen. Die oben beschriebenen \n\nqualitativen Einschränkungen gelten in jedem Fall. \n\n \n\nSoll mittels Sonderbauvorschriften in einem Überbauungsplan die nach der Grundordnung des Zonenplans \n\nund der Zonenvorschriften im Baureglement festgelegte maximale Geschosszahl um ein Vollgeschoss oder die \n\nmaximale Ausnützung auf einem Grundstück um bis zu 10% erhöht werden oder soll in einem Erneuerungs-\n\nplan die maximale Geschosszahl um ein Vollgeschoss oder die maximale Ausnützung auf einem Grundstück \n\nohne direkte quantitative Einschränkung erhöht werden, so sind die Voraussetzungen nach Art. 41 Abs. 2 E-\n\nBauG zu erfüllen. Die Voraussetzungen wurden aus dem geltenden Recht aus Art. 41 Abs. 1 und 2 BauG un-\n\nverändert zusammengeführt. Demnach muss durch die jeweiligen Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-\n\nmer gemäss Art. 41 Abs. 2 lit. c E-BauG kumulativ nachgewiesen werden, dass die Abweichungen eine we-\n\nsentlich bessere architektonische Gestaltung ermöglichen, die Wohnhygiene wesentlich verbessern und sich \n\ndie Bauten dadurch wesentlich besser in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern. Der Nach-\n\nweis der Qualitätssteigerung soll transparentere Planungen ermöglichen und dient der Information der beteilig-\n\nten Bevölkerung. Er kann beispielsweise in Form einer Auseinandersetzung mit dem Projekt unter Einbezug \n\nvon Fachleuten im Rahmen eines Wettbewerbs- oder Workshopverfahrens erbracht werden. Ob der Nachweis \n\nin formeller wie materieller Hinsicht erbracht ist, ist vom Gemeinderat aufgrund einer Interessenabwägung im \n\nEinzelfall zu entscheiden und zu begründen. Der Gemeinderat kann die Beurteilung einem Fachgremium über-\n\ntragen oder fachliche Unterstützung beiziehen. \n\n \n\nEs hat sich in der Praxis gezeigt, dass die Bevölkerung insbesondere in den Fällen, in denen von der nach der \n\nGrundordnung maximal zulässigen Anzahl Vollgeschosse und der maximal zulässigen Ausnützung abgewi-\n\nchen wird, im Rahmen des Sondernutzungsplanverfahrens nur unzureichend informiert ist. Vielfach können die \n\nkonkreten Auswirkungen im betroffenen Gebiet erst im Baubewilligungsverfahren mit seiner Visierpflicht ge-\n\nmäss Art. 102 Abs. 1 BauG erkannt werden. Dann ist es aufgrund des häufig bis in das projektmässige Detail \n\nin Rechtskraft erwachsenen Planes vielfach zu spät, die Rechte geltend zu machen. Mit der Hinweispflicht im \n\nRahmen der öffentlichen Auflage gemäss Art. 41 Abs. 3 E-BauG wird eine grösstmögliche Transparenz in der \n\nGemeinde hergestellt. Zur Wahrung der Mitwirkungsrechte müssen die Abweichungen bei der Geschosszahl \n\nund bei der Intensität der Nutzung im Rahmen der öffentlichen Auflage so dargestellt werden, dass sich die \n\nBetroffenen ein zweckmässiges Bild über die Auswirkungen dieser Abweichungen machen können. Welche \n\nForm der Darstellung dazu geeignet ist, bestimmt der Gemeinderat im Einzelfall anhand des Projekts.  \n\n\n\n \n\nSeite 23/40 \n\nArt. 42 (Ausarbeitung der Sondernutzungspläne) \n\nDie speziellen Verfahrensbestimmungen zur Ausarbeitung von Gestaltungs- und Quartierplänen in Art. 42 \n\nAbs. 2 und 3 E-BauG können aufgehoben werden. Sie sind nicht notwendig, da ihr Regelungsgehalt vollstän-\n\ndig in Art. 42 Abs. 1 BauG aufgeht. Weitergehende Einschränkungen sind nicht mehr zweckmässig. \n\n \n\nArt. 43 (Erlass des Gemeinderichtplans) \n\nMit dem nachgeführten kantonalen Richtplan kommt dem Gemeinderichtplan eine bedeutende Rolle in der \n\nUmsetzung der Innenentwicklung zu. Die strategischen Festlegungen in der Innenentwicklungsstrategie sind \n\nAusdruck dessen, wie sich eine Gemeinde langfristig innerhalb der bestehenden Bauzonen entwickeln will. Die \n\nStärkung des Gemeinderichtplans verlangt nach den entsprechenden Verfahrensbestimmungen. Das Verfah-\n\nren zum Erlass des Gemeinderichtplans wird deshalb in Art. 43 Abs. 1 E-BauG dahingehend angepasst, dass \n\nvor der Genehmigung durch den Regierungsrat eine Vorprüfung durch das Departement Bau und Volkswirt-\n\nschaft zwingend erforderlich ist. Damit gelten die gleichen Verfahrensvorschriften wie beim Erlass des Zonen-\n\nplans nach Art. 45 Abs. 1 BauG. \n\n \n\nArt. 44 (Anpassung und Fortschreibung des Gemeinderichtplans) \n\nDie Einzelanpassungen des Gemeinderichtplans, welche sich nicht mehr innerhalb der Anweisungen des gel-\n\ntenden Plans bewegen, sondern darüber hinaus als selbständige Planänderungen zu betrachten sind, werden \n\nim Rahmen der oben beschriebenen Rolle des Gemeinderichtplans insgesamt ebenfalls an Bedeutung zu-\n\nnehmen. Deshalb erscheint es als angemessen, solche Einzelanpassungen als formelle Planänderungen \n\nsachkohärent ebenfalls der Genehmigungs- und Vorprüfungspflicht zu unterstellen. Analog der stufengerech-\n\nten Aufteilung der Zuständigkeiten im Nutzungsplanverfahren nach Art. 45 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 2 BauG \n\nprüft gemäss Art. 44 Abs. 2 E-BauG das Amt für Raum und Wald die Einzelanpassungen vor. Genehmigungs-\n\ninstanz ist das Departement Bau und Volkswirtschaft. \n\n \n\nArt. 46 (Öffentliche Auflage) \n\nDie Mitwirkungsrechte der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, welche ausserhalb der \n\nGemeinde wohnen, sind im Rahmen der Sondernutzungsplanverfahren derzeit nur unzureichend geschützt. \n\nSie werden nach Art. 103 Abs. 1 BauG erst dann erstmals schriftlich über ein Vorhaben informiert, wenn das \n\nentsprechende Baugesuch öffentlich aufgelegt wird. Dann ist es in jenen Fällen, in denen dem Baugesuch ein \n\nbis in das projektmässige Detail definierter Sondernutzungsplan zugrunde liegt, vielfach bereits zu spät, um die \n\nRechte geltend zu machen. In diesen Fällen müssen sich die Betroffenen bereits zum Sondernutzungsplan \n\näussern können. Dazu sollen sie gemäss Art. 46 Abs. 1\nbis\n\n E-BauG schriftlich informiert werden, eine blosse \n\nAuflage nach Art. 46 Abs. 1 BauG genügt hier nicht. \n\n \n\nArt. 47 (Einspracheverfahren) \n\nDie geltenden Bestimmungen über den Erlass und die Änderung von Nutzungsplänen und Baureglementen \n\ngemäss Art. 45 ff. BauG sind hinsichtlich des Einsprache- und Rekursverfahrens bei Zonenplänen zu bereini-\n\ngen. Ausgangspunkt ist die Regelung in Art. 46 Abs. 1 BauG, nach welcher die Nutzungspläne (dazu zählen \n\ndie Zonenpläne) und die Zonenvorschriften des Baureglements öffentlich aufzulegen sind. Als Anknüpfungsob-\n\njekt gilt demnach der Zonenplan mitsamt den ihm zugehörigen Zonenvorschriften. In der Praxis sind die Zo-\n\nnenvorschriften wohl im Baureglement enthalten. Das bedeutet jedoch nicht, dass das Baureglement als Gan-\n\nzes anfechtbar ist. Die Begrifflichkeiten in Art. 47 Abs. 2 E-BauG zum Einsprache- und Rechtsmittelverfahren \n\nsind dementsprechend korrigiert. Die Bestimmung wurde zudem redaktionell angepasst. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 24/40 \n\nArt. 48 (Erlass des Plans oder des Baureglements) \n\nIn der neuen Gesamtkonzeption zur Innenentwicklung kommt dem Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG als \n\nzentralem Instrument zur grundeigentümerverbindlichen Umsetzung der behördenverbindlichen Innenentwick-\n\nlungsstrategie des Gemeinderichtplans gemäss Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG eine bedeutende Rolle zu. Mit \n\nden damit einhergehenden neuen Möglichkeiten zur Erneuerung eines bereits weitgehend überbauten Gebiets \n\nnach Art. 40 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 41 Abs. 1 lit. b E-BauG und nach Art. 40 Abs. 4 E-BauG wird es in \n\nZukunft noch wichtiger werden, dass die Bevölkerung in einer Gemeinde bei einem Sondernutzungsplan einer-\n\nseits so umfassend informiert wird, dass sie ihre Mitwirkungsrechte im Rahmen eines Einspracheverfahrens \n\nangemessen ausüben kann. Andererseits muss die Bevölkerung aber auch im Rahmen des Erlassverfahrens \n\ndie Gelegenheit erhalten, darüber zu befinden, ob der konkrete Sondernutzungsplan die abstrakten Vorgaben \n\nder Strategie zu realisieren vermag. In diesem Sinne sichert das fakultative Referendum beim Erlass von Son-\n\ndernutzungsplänen gemäss Art. 48 Abs. 1 E-BauG die demokratische Mitbestimmung bei der Erneuerung und \n\nträgt zur Akzeptanz der Innenentwicklung in einer Gemeinde bei. Unter der Prämisse von einheitlichen Verfah-\n\nrensregelungen im Kanton untersteht auch der Erlass von Zonenplänen und Baureglementen dem fakultativen \n\nReferendum. \n\n \n\nMit der Unterstellung des Erlasses von Sondernutzungsplänen unter das fakultative Referendum in Art. 48 \n\nAbs. 1 E-BauG wird die Wahlmöglichkeit in Art. 48 Abs. 2 E-BauG aufgehoben. \n\n \n\nArt. 49 (Rechtsschutz und Genehmigung) \n\nDie Bestimmung in Art. 49 Abs. 1 E-BauG wurde ausschliesslich redaktionell angepasst und verständlicher \n\nformuliert. \n\n \n\nBereits nach geltendem Recht ermöglichte Art. 50 Abs. 2 BauG eine teilweise Inkraftsetzung von unbestritte-\n\nnen Teilen von Zonenplänen und Zonenvorschriften. Es ist richtigerweise Sache der Genehmigungsinstanz, \n\ndie im Rekursverfahren nicht angefochtenen Teile zu genehmigen. Der Regierungsrat erhält deshalb in Ablö-\n\nsung von Art. 50 Abs. 2 BauG in Art. 49 Abs. 3 E-BauG die Kompetenz, die unangefochtenen Teile bereits zu \n\ngenehmigen. Diese Regelung hat keinen Einfluss auf ein späteres Beschwerdeverfahren vor dem Obergericht, \n\nwelches nur noch die bereits im Rekursverfahren angefochtenen Teile zum Gegenstand hat. \n\n \n\nArt. 50 (Inkrafttreten) \n\nDie Bestimmung in Art. 50 Abs. 2 E-BauG wird aufgehoben, da ihr Inhalt nun korrekterweise in Art. 49 Abs. 3 \n\nE-BauG geregelt ist. \n\n \n\nArt. 52 (Geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen) \n\nDie Praxis hat gezeigt, dass die Gemeindebehörden dazu tendieren, grundsätzlich immer eine öffentliche Auf-\n\nlage durchzuführen. Nur so können sie sicherstellen, dass sämtliche nach Art. 111 BauG zur Einsprache ge-\n\ngen den Plan Legitimierten ihre Mitwirkungsrechte wahrnehmen können. Die Auswahl derjenigen vom Plan \n\nbetroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Einverständnis für den Verzicht auf eine öf-\n\nfentliche Auflage notwendig ist, ist vielfach mit Schwierigkeiten verbunden. Die Gemeinde muss dazu nämlich \n\nbereits vor einem eigentlichen Verfahren darüber befinden, wer nach Art. 111 BauG zur Einsprache legitimiert \n\nwäre. Diese Vorselektion ist rechtsstaatlich höchst bedenklich, weil sie ohne die Gewährung des rechtlichen \n\nGehörs der Betroffenen ergeht und den möglicherweise Einspracheberechtigten die Mitwirkung am Verfahren \n\nbereits vorgängig vollständig verweigert. Im Übrigen müssen nach Art. 33 Abs. 1 RPG schon von Bundes-\n\nrechts wegen alle Nutzungspläne öffentlich aufgelegt werden. Damit ist die Bestimmung in Art. 52 Abs. 1 BauG \n\n\n\n \n\nSeite 25/40 \n\nnicht nur unpraktikabel, sondern widerspricht auch den bundesrechtlichen Grundsätzen. Die Bestimmung wird \n\ndeshalb aufgehoben. Dementsprechend sind gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG auch geringfügige Änderungen an \n\nNutzungsplänen öffentlich aufzulegen. \n\n \n\nNach Art. 48 Abs. 1 E-BauG werden alle Nutzungspläne vom Gemeinderat erlassen und unterstehen dem \n\nfakultativen Referendum. Dieses Verfahren ist grundsätzlich gemäss Art. 51 Abs. 2 BauG auch für Änderungen \n\nan diesen Nutzungsplänen durchzuführen. Davon ausgenommen sind nach der Vorgabe von Art. 52 Abs. 2 E-\n\nBauG geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen. Wenn diese Änderungen die Kriterien nach Art. 52 Abs. 3 \n\nE-BauG erfüllen, müssen die vom Gemeinderat erlassenen Nutzungsplanänderungen nicht dem fakultativen \n\nReferendum unterstellt werden. Zudem müssen geringfügige Änderungen an Zonenplänen bereits nach gel-\n\ntendem Recht nicht wie im ordentlichen Änderungsverfahren gemäss Art. 49 Abs. 2 BauG dem Regierungsrat, \n\nsondern wie Änderungen an Sondernutzungsplänen dem Amt für Raum und Wald (Abteilung Raumentwick-\n\nlung) zur Vorprüfung und dem Departement Bau und Volkswirtschaft zur Genehmigung vorgelegt werden. \n\n \n\nMit der Ergänzung der Kriterien in Art. 52 Abs. 3 E-BauG wird verdeutlicht, dass es sich bei geringfügigen Än-\n\nderungen an Nutzungsplänen um Ausnahmen vom ordentlichen Planänderungsverfahren handelt, die im Ein-\n\nzelfall gewährt werden können, sofern die strengen Voraussetzungen nachweislich erfüllt sind. Geringfügige \n\nÄnderungen sind qualitativ vergleichbar mit Projektänderungen im Baubewilligungsverfahren, weshalb die \n\nVoraussetzung in Art. 52 Abs. 3 lit. a E-BauG an die Voraussetzung in Art. 104 Abs. 2 BauG für das verein-\n\nfachte Verfahren angeglichen werden soll. Demnach dürfen geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen \n\nkeine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen. Das Kriterium in Art. 52 Abs. 3 lit. c E-BauG, wonach \n\ndie Änderung nur eine kleine Fläche betreffen darf, soll nicht nur für Zonenplanänderungen gelten, sondern \n\nauch für Sondernutzungsplanänderungen. In diesem Zusammenhang wird auf eine pauschale flächenmässige \n\nBegrenzung verzichtet. Zuletzt ist es in der Praxis häufiger vorgekommen, dass sich die Prüfung der Voraus-\n\nsetzungen nach Art. 52 Abs. 3 BauG auf die Einhaltung der flächenmässigen Zielgrösse von 3‘000 m\n2\n be-\n\nschränkte. Ob die weiteren Voraussetzungen erfüllt waren, war zweitrangig. Eine Ausnahme von den grund-\n\nsätzlichen Verfahrensbestimmungen bei Planänderungen und damit eine Einschränkung der Mitspracherechte \n\nder Bevölkerung lassen sich jedoch nicht mit der Einhaltung einer pauschalen flächenmässigen Begrenzung \n\nrechtfertigen. Vielmehr sind es die mit der Planänderung verbundenen relativen Auswirkungen auf das Gebiet \n\nund die damit einhergehenden Abweichungen von den bisherigen Planfestlegungen, die ausschliesslich von \n\nInteresse sein dürfen. So ist eine pauschale flächenmässige Begrenzung im Zuge der zukünftig erwarteten \n\neher kleinräumigen Planänderungen nicht nur unpraktikabel, sie könnte darüber hinaus auch dazu führen, dass \n\nordentliche Planänderungen mit den entsprechenden Vorschriften von der Regel zur Ausnahme und vermeint-\n\nlich geringfügige Planänderungen von der Ausnahme zur Regel würden. Damit wären auch sämtliche Bemü-\n\nhungen um die Mitsprache der Bevölkerung an der Planung zunichte gemacht. Die Gesamtkonzeption zur \n\nInnenentwicklung wäre obsolet. In diesem Sinne wird mit der Anpassung in Art. 52 Abs. 3 lit. c E-BauG, sicher-\n\ngestellt, dass auch die quantitativen Abweichungen von den bisherigen Planfestlegungen im Einzelfall zu prü-\n\nfen und zu bewerten sind. \n\n \n\nArt. 55 (Verfahren zum Erlass von Planungszonen) \n\nNach Art. 55 Abs. 1 BauG erlässt der Gemeinderat die kommunalen Planungszonen und das Departement \n\nBau und Volkswirtschaft die kantonalen Planungszonen. Die geltende Regelung über das Rekursverfahren in \n\nArt. 55 Abs. 4 BauG erklärt den Regierungsrat in beiden Fällen zur Rekursinstanz. Mit der Bereinigung in \n\nArt. 55 Abs. 4 E-BauG wird klargestellt, dass bei kommunalen Planungszonen der ordentliche Rechtsmittelweg \n\ngemäss Art. 110 Abs. 1 lit. c BauG gelten soll. \n\n\n\n \n\nSeite 26/40 \n\nArt. 56 (Förderung der Überbauung) \n\nDer Grundsatz in Art. 56 Abs. 1 E-BauG nimmt den entsprechenden Auftrag des Bundesrechts zur Bauland-\n\nmobilisierung gemäss Art. 15a Abs. 1 RPG auf. In Anwendung der generellen Zuständigkeiten nach Art. 3 \n\nAbs. 3 BauG treffen die Gemeinden als örtliche Planungsbehörden die Massnahmen, die notwendig sind, um \n\ndie Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen. Dabei soll deren Eignung zur bestimmungsgemässen Nutzung \n\nverbessert werden. In erster Linie soll damit nicht die möglichst rasche Überbauung gefördert, sondern eine \n\nmöglichst sinnvolle, den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entsprechende Nutzung herbeigeführt \n\nwerden. Die Massnahmen müssen zu einer wesentlich erhöhten Nutzung der Baulandreserven führen und \n\nsollen verhindern, dass ein Grundstück bloss teilweise oder mit einer viel geringeren als der zulässigen Nut-\n\nzung überbaut wird. Dies gilt für alle Bauzonenarten, sowohl für Wohnzonen wie auch für Gewerbe- oder In-\n\ndustriezonen. \n\n \n\nDas Bundesrecht überlässt die Wahl der konkreten Massnahmen zur Baulandmobilisierung den Kantonen. Als \n\nMassnahme ausdrücklich erwähnt wird in Art. 15a Abs. 1 RPG die Landumlegung nach Art. 20 RPG. Die ent-\n\nsprechenden Regeln zur Landumlegung und Grenzbereinigung gemäss Art. 68 ff. BauG sollen inskünftig ver-\n\nmehrt zur Anwendung gelangen können. Darüber hinaus stellen die Gemeinden nach Art. 5 Abs. 1 lit. d BauG \n\nein angemessenes Angebot an gut geeignetem Bauland durch eine zeitgerechte Erschliessung und eine aktive \n\nBodenpolitik sicher. In Ergänzung dazu sieht Art. 56 Abs. 2 E-BauG verschiedene weitere Massnahmen zur \n\nBaulandmobilisierung vor. Um der Baulandhortung entgegenzuwirken, sind neue, kreative Lösungen gefragt, \n\nweshalb auf eine abschliessende Aufzählung verzichtet wird. Die Massnahmen sollen grundsätzlich bei neu \n\neiner Bauzone zuzuweisenden Grundstücken ebenso zur Anwendung gelangen können, wie bei bereits einge-\n\nzonten Grundstücken. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass Neueinzonungen unter der Massgabe von \n\nArt. 15 Abs. 4 lit. d RPG nur dann möglich sind, wenn die Verfügbarkeit des Grundstücks rechtlich gesichert ist. \n\nIn diesem Sinne verlangt der nachgeführte kantonale Richtplan ein entsprechendes Überbauungskonzept und \n\neine vertragliche Sicherung der Überbauung. Art. 56 Abs. 2 E-BauG sieht deshalb explizit das Institut des ver-\n\nwaltungsrechtlichen Vertrags vor. Die Gemeinden bedienen sich bereits heute solcher vertraglicher Vereinba-\n\nrungen, die sie mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern abschliessen. Im Vertrag kann eine \n\nFrist zur Überbauung des Grundstücks festgelegt und den Gemeinden für den Fall, dass die Überbauung nicht \n\nfristgerecht erfolgt, ein Kaufs-, Vorkaufs-, oder Rückkaufsrecht am Grundstück eingeräumt oder eine andere \n\nRechtsfolge vereinbart werden, wie zum Beispiel öffentliche Verkaufsausschreibungen, entschädigungslose \n\nRückzonungen und/oder Konventionalstrafen. Die Bestimmung in Art. 56 Abs. 2 E-BauG schafft die nötige \n\ngesetzliche Grundlage für solche Vertragslösungen. In der Umsetzung dieser Bestimmung sind stets die ein-\n\nschlägigen Verfassungsgrundsätze wie die Rechtsgleichheit, das Willkürverbot sowie Treu und Glauben einzu-\n\nhalten. Damit die Verträge zustande kommen, braucht es in der Regel eine Zusatzleistung des Gemeinwesens \n\nbeziehungsweise einen Mehrwert für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Dies kann sowohl bei \n\nEinzonungen als auch bei Auf- oder Umzonungen oder bei Sondernutzungsplänen der Fall sein. Für das Zu-\n\nstandekommen eines Vertrags ist die Zustimmung beider Vertragsparteien nötig. Kommt keine Einigung zu-\n\nstande, kann beispielsweise eine Einzonung hoheitlich angeordnet und dabei an Bedingungen geknüpft wer-\n\nden. Die bedingte Einzonung ist bei Grundstücken sinnvoll, die peripher liegen und bei denen eine Wiederaus-\n\nzonung raumplanerisch vertretbar ist. Dies ist insbesondere dort nicht der Fall, wo die Wiederauszonung zu \n\nunerwünschten Baulücken führen würde. Die Einzonung kann dabei an die Bedingung geknüpft werden, dass \n\ndas Land innert einer bestimmten Frist überbaut wird. Die Frist ist unter Berücksichtigung des konkreten Ein-\n\nzelfalls festzulegen und soll in der Regel 5 bis 15 Jahre betragen. Die Wiederauszonung ist grundsätzlich ent-\n\nschädigungslos. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 27/40 \n\nDie Bestimmung in Art. 56 Abs. 3 E-BauG regelt die autoritative Anordnung der Bauverpflichtung im Sinne von \n\nArt. 15a Abs. 2 RPG. Mit dieser Bauverpflichtung soll die Überbauung nicht nur gefördert, sondern erzwungen \n\nwerden können. Ist die vorgesehene Frist zur Überbauung eines Grundstücks unbenützt verstrichen, können \n\nSanktionen zur Umsetzung der planerischen Absichten angeordnet werden. Ob im Einzelfall effektiv eine Frist \n\nangesetzt oder eine Massnahme angeordnet wird, bleibt dem Gemeinderat überlassen. Mit der Festlegung \n\neiner Frist für die bestimmungsgemässe Überbauung werden die Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-\n\nmer hoheitlich verpflichtet, ihr Grundstück innerhalb dieser Frist einer baulichen Nutzung zuzuführen. Die Bau-\n\nverpflichtung ist grundsätzlich eine verhältnismässige Massnahme, um der Baulandhortung zu begegnen und \n\ndas öffentliche Interesse an der Umsetzung raumplanerischer Massnahmen durchzusetzen, statt die Überbau-\n\nung vom Willen der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers abhängig zu machen. Die Bauverpflich-\n\ntung darf aber nur dann zur Anwendung gelangen, wenn ein Mangel an Bauland besteht oder die fristgerechte \n\nÜberbauung aus anderen Gründen einem überwiegenden öffentlichen Interesse entspricht. Der Grundeigen-\n\ntümerin oder dem Grundeigentümer ist dabei genügend Spielraum zuzugestehen, um die baulichen Nutzungen \n\nzu realisieren. Mit dem Begriff der bestimmungsgemässen Überbauung ist nicht nur die erstmalige bauliche \n\nNutzung bisher ungenutzter Grundstücke gemeint. Der Begriff beinhaltet gemäss der Botschaft des Bundesra-\n\ntes auch Ergänzungen der Überbauung im Sinne einer Verdichtung. Unerwünscht kann beispielsweise die \n\nNutzung eines grossen Areals an zentraler Lage als Parkplatz sein. Die Grundeigentümerin oder der Grundei-\n\ngentümer soll sich der Anordnung einer Bauverpflichtung nicht mit dem Argument entziehen können, das Areal \n\nsei bereits überbaut. Eine Bauverpflichtung besteht auch, wenn sich auf einem Grundstück nur einzelne Bau-\n\nten und Anlagen befinden. Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer soll auf ihrem oder seinem \n\nGrundstück nicht eine Kleinbaute erstellen können, um der Verpflichtung zu entgehen. Dies wäre rechtsmiss-\n\nbräuchlich. Einer solchen Unternutzung kann die Gemeinde auch dadurch begegnen, dass sie in den Zonen-\n\nvorschriften im Baureglement auf der Grundlage von Art. 15 Abs. 2 lit. a E-BauG eine Mindestausnützung vor-\n\nschreibt. Eine Bauverpflichtung stellt einen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar. Eine solche Verpflichtung \n\nmuss daher neben dem Gesetzmässigkeits- und dem Verhältnismässigkeitsprinzip einem überwiegenden öf-\n\nfentlichen Interesse entsprechen. Deshalb ist eine Fristansetzung zur Überbauung beziehungsweise die An-\n\nordnung der Sanktion nicht in jedem Fall gerechtfertigt. Es handelt sich bei Art. 56 Abs. 3 E-BauG deshalb um \n\neine Kann-Bestimmung. Das öffentliche Interesse muss so gross sein, dass es die Nachteile, die dem Privaten \n\nmit der Bauverpflichtung mit Fristansetzung und angedrohtem Rechtsnachteil entstehen, überwiegt. Im Raum-\n\nplanungsgesetz wird das öffentliche Interesse vor allem durch die Planungsziele nach Art. 1 RPG und die Pla-\n\nnungsgrundsätze nach Art. 3 RPG konkretisiert. Innerhalb der Gesamtkonzeption zur Innenentwicklung wird \n\nder Gemeinderat bei der Bauverpflichtung insbesondere die Überlegungen aus der Innenentwicklungsstrategie \n\nim behördenverbindlichen Gemeinderichtplan nach Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG als öffentliche Interessen \n\neinbeziehen müssen. Es liegt denn auch im Ermessen des Gemeinderates, zu entscheiden, ob das öffentliche \n\nInteresse ausreichend gross ist, um erstens eine Bauverpflichtung mit entsprechender Frist anzuordnen und \n\nzweitens die Sanktion greifen zu lassen. Für die Überbauung eines Grundstücks kommt gemäss Botschaft des \n\nBundesrates auch hier eine Zeitspanne von 5 bis 15 Jahren in Frage. Wenn man bedenkt, dass Bauzonen für \n\ndie nächsten 15 Jahre ausgeschieden werden, ist eine Überbauungsfrist von 15 Jahren grundsätzlich zu lange, \n\nist doch dafür zu sorgen, dass die Bauzonen innerhalb von 15 Jahren effektiv überbaut sind. Eine Frist von \n\n12 Jahren dürfte daher an der oberen Grenze liegen. Die Bauverpflichtung kann nur dann als Massnahme zur \n\nFörderung der Verfügbarkeit von Bauland Wirkung zeitigen, wenn ihre Nichtbeachtung konkrete Sanktionen \n\nnach sich zieht. Dies hält Art. 15a Abs. 2 RPG ausdrücklich fest. Verstreicht die Frist, muss es der zuständigen \n\nBehörde möglich sein, bestimmte Massnahmen anzuordnen. Art. 56 Abs. 3 E-BauG sieht die Sanktion eines \n\nKaufsrechts der Gemeinde vor. Die Gemeinde kann demnach ein Grundstück, das innerhalb der vorgesehe-\n\nnen Frist nicht überbaut wird, erwerben und für dessen Überbauung sorgen. Voraussetzung ist, dass ein öf-\n\n\n\n \n\nSeite 28/40 \n\nfentliches Interesse am Erwerb beziehungsweise an der Überbauung des Grundstücks besteht und dieses die \n\nprivaten Interessen überwiegt. Erwirbt die Gemeinde das Grundstück, sollte es ohne Verzug der Überbauung \n\nzugeführt werden. Naheliegend ist es, dass die Gemeinde das Land einem bauwilligen Privaten weiterverkauft. \n\nDafür kann der Weg einer öffentlichen Ausschreibung beschritten werden. Diese kann aber auch mit Rücksicht \n\nauf die Gemeindefinanzen an die Stelle des Kaufsrechts treten. Ist sie erfolgreich, erübrigt sich die Privatisie-\n\nrung. Melden sich nach mehrmaliger Ausschreibung keine Kaufinteressenten, könnte dies ein Anlass für eine \n\nunter Umständen entschädigungslose Planänderung sein. Die Höhe des Kaufpreises richtet sich nach dem \n\nVerkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs. Sind sich die Parteien nicht einig über den aktuellen Verkehrswert, \n\nmuss der Verkehrswert ermittelt werden. Vorzugsweise wird die kantonale Grundstückschätzungsbehörde mit \n\nder Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. \n\n \n\nNach Art. 962 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) sind öffentlich-rechtliche Beschränkun-\n\ngen zwingend im Grundbuch anzumerken. Die Anmerkung gemäss Art. 56 Abs. 4 E-BauG ist vom Gemeinde-\n\nrat vorzunehmen. \n\n \n\nArt. 56a (Mehrwertabgabe) \n\nDer Gegenstand der Mehrwertabgabe wird in Art. 56a Abs. 1 E-BauG definiert. Durch Planungsmassnahmen \n\nentstehen, gewissermassen als Nebenfolge, zwangsläufig Vor- und Nachteile für Private. Bei positiver Wirkung \n\nspricht man von planungsbedingten Vorteilen, kurz Planungsvorteile, bei negativer Wirkung von planungsbe-\n\ndingten Nachteilen. Gegenstand des neuen Abschnitts 2a. zum Mehrwertausgleich sind die Planungsvorteile \n\nund zwar insoweit, als ihnen ein ökonomischer Wert zukommt und sie als Folge der Planungsmassnahmen \n\neinem Grundstück anwachsen. Planungsbedingte Nachteile spielen in diesem Zusammenhang nur bei der \n\nMittelverwendung der Mehrwertausgleichserträge eine Rolle, sie sind im Übrigen im 5. Abschnitt zur Enteig-\n\nnung in Art. 73 ff. BauG geregelt. \n\n \n\nDer Wortlaut von Art. 5 Abs. 1\nquinquies\n\n lit. b RPG stellt es den Kantonen frei, ob sie von der Erhebung der Mehr-\n\nwertabgabe absehen wollen, wenn der voraussichtliche Ertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhe-\n\nbungsaufwand steht. Mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip sowie auf Art. 5 Abs. 1 RPG, wonach nur \n\nerhebliche Planungsvorteile auszugleichen sind, ist eine solche Freigrenze festzulegen. In der ursprünglichen \n\nFassung des Ständerates wurden die Kantone angehalten, nur Einzonungsmehrwerte von mehr als \n\nFr. 30‘000.00 der Abgabe zu unterstellen. Für die Verhältnisse im Kanton Appenzell Ausserrhoden mit tieferen \n\ndurchschnittlichen Bodenpreisen und kleinräumigeren Planungen erscheint eine Freigrenze von Fr. 20‘000.00 \n\nals angemessen. Sofern der Mehrwert die Grenze überschreitet, wird nach Art. 56a Abs. 2 E-BauG eine Abga-\n\nbe erhoben. \n\n \n\nArt. 56b (Abgabetatbestände) \n\nDie neue bundesrechtliche Mindestvorgabe in Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG schreibt die Abgabenerhebung nur für jene \n\nFälle vor, in denen Boden neu einer Bauzone zugewiesen wird. In diesem Sinne definiert Art. 56b Abs. 1 lit. a \n\nE-BauG die Planungsmassnahme der Einzonung als Tatbestand der Mehrwertabgabe. Bei einer Einzonung \n\nwird ein Grundstück, das bisher in einer Nichtbauzone nach Art. 19 Abs. 2 BauG lag, mit einer Änderung des \n\nkommunalen Zonenplans in eine Bauzone nach Art. 19 Abs. 1 BauG zugewiesen. \n\n \n\nDas Bundesrecht ermöglicht es den Kantonen, über die Mindestvorgabe von Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG hinaus zu \n\ngehen und die Vorteile weiterer Planungsmassnahmen zum Ausgleich zu bringen. Der Gesetzesentwurf sieht \n\nin Art. 56b Abs. 1 lit. b, c und d E-BauG einen erweiterten Mehrwertausgleich vor. Damit werden die Abgabe-\n\ntatbestände einheitlich geregelt. \n\n\n\n \n\nSeite 29/40 \n\nAls Aufzonung nach Art. 56b Abs. 1 lit. b E-BauG wird jede Planungsmassnahme verstanden, welche unter \n\nBeibehaltung der bisherigen Bauzonenart nach Art. 19 Abs. 1 BauG zu einer Verbesserung der Nutzungsmög-\n\nlichkeiten eines Grundstücks führt. Dabei wird sich in der Regel die Ausnützung verbessern. Das ist beispiels-\n\nweise der Fall, wenn in einer Wohnzone mit bisher zwei zulässigen Vollgeschossen nunmehr dreigeschossige \n\nBauten erlaubt sind. Die verbesserte Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks muss die Folge einer Planungs-\n\nmassnahme sein, bessere Nutzungsmöglichkeiten als Folge einer Ausnahmebewilligung oder einer verbesser-\n\nten Erschliessung werden von dieser Regelung nicht erfasst.  \n\n \n\nBei einer Umzonung nach Art. 56b Abs. 1 lit. c E-BauG wird ein Grundstück einer anderen Bauzonenart ge-\n\nmäss Art. 19 Abs.1 BauG zugeordnet. Damit gehen Veränderungen der Ausnützung und/oder der Nutzungs-\n\nweise einher, die eine neue und rentablere Nutzung des Bodens erlauben. Als Umzonung gilt demnach bei-\n\nspielsweise die Zuweisung eines Grundstücks aus der Gewerbezone in die Wohnzone.  \n\n \n\nZuletzt unterstehen nach Art. 56b Abs. 1 lit. d E-BauG die Vorteile, die durch bestimmte Abweichungen in Son-\n\ndernutzungsplänen entstehen, der Mehrwertabgabe. Unter Einhaltung der Einschränkungen von Art. 41 \n\nE-BauG können mittels Sonderbauvorschriften in Überbauungs- und Erneuerungsplänen gemäss Art. 39 \n\nAbs. 3 beziehungsweise Art. 40 Abs. 3 E-BauG die maximale Geschosszahl und die Nutzungsintensität auf \n\neinem Grundstück erhöht werden. So verbessert beispielweise die Erhöhung der Geschosszahl um ein Vollge-\n\nschoss die Nutzungsmöglichkeiten auf einem Grundstück und generiert damit einen abgabepflichtigen Mehr-\n\nwert. \n\n \n\nIn den Beratungen durch die eidgenössischen Räte wurde die Frage aufgeworfen, ob die Mehrwertabgabe für \n\nden Materialabbau bzw. die Ausscheidung von Abbauzonen ebenfalls geschuldet sei. Eine Mehrheit der Räte \n\nwollte dies ausschliessen und präzisierte Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG deshalb dahingehend, dass die Mehrwertabgabe \n\nvon Bundesrechts wegen nur dann geschuldet ist, wenn Grundstücke dauerhaft einer Bauzone zugewiesen \n\nwerden, was beim Materialabbau in der Regel nicht der Fall ist, da das Gebiet nach erfolgtem Abbau rekulti-\n\nviert und einer Nichtbauzone zugewiesen wird. Lehre und Rechtsprechung qualifizieren Abbauzonen aus-\n\nserhalb der Bauzonen grundsätzlich als Nichtbauzonen. Diese Überlegungen gelten ebenso für Deponiezonen \n\nund Energiezonen. In diesem Sinne stellt Art. 56b Abs. 2 E-BauG klar, dass bei der Festsetzung von kantona-\n\nlen Nutzungszonen nach Art. 11 BauG keine Mehrwertabgabe geschuldet ist. \n\n \n\nArt. 56c (Bemessung des Mehrwerts) \n\nDer Mehrwert, auf dem die Abgabe erhoben wird, entspricht gemäss Art. 56c Abs. 1 E-BauG dem Unterschied \n\nzwischen dem Bodenwert des Grundstücks mit der mehrwertbegründenden Planungsmassnahme, beispiels-\n\nweise in der Bauzone liegend, und dem Bodenwert des Grundstücks ohne die Planungsmassnahme, bei-\n\nspielsweise in der Nichtbauzone liegend. Die Regelung stellt bewusst nicht auf einen Vorher-Nachher-\n\nVergleich ab, um das Problem preissteigender Erwartungen im Vorfeld einer Planungsmassnahme auszu-\n\nklammern. \n\n \n\nAn das Eintreten der Rechtskraft der Planungsmassnahme, welche den Mehrwert schafft, knüpfen in Art. 56c \n\nAbs. 2 E-BauG zwei Regelungselemente an. Zum einen ist der Tag der Rechtskraft massgeblich für die Be-\n\nmessung des Bodenwerts unter Berücksichtigung der Planungsmassnahme. Zum anderen entsteht zu diesem \n\nZeitpunkt die Forderung. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 30/40 \n\nDie beiden nach Art. 56c Abs. 3 E-BauG massgeblichen Bodenwerte, einmal mit und einmal ohne Planungs-\n\nmassnahme, sind keine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Ver-\n\ngleichswert. Der Gesetzesentwurf versteht den Bodenwert als Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten \n\nGrundstücks. Dabei ist es für die Ermittlung des Bodenwerts unerheblich, ob ein Grundstück bebaut oder un-\n\nbebaut ist, es zählt nur der Wert des Bodens. Bei bebauten Grundstücken wird angenommen, dass sie unbe-\n\nbaut seien. Es wird demnach von einem reinen Bodenwert oder Würde-wenn-Bodenwert als dem Wert ausge-\n\ngangen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert eines allfälligen Gebäudes \n\nist durch die Planungsmassnahme nicht betroffen, das heisst der eigentliche Gebäudewert bleibt vor und nach \n\neiner raumplanerischen Massnahme derselbe. Der Bodenwert ist deshalb nicht mit dem amtlichen Verkehrs-\n\nwert des Steuerrechts vergleichbar. Bei der Ermittlung des Bodenwerts sind zahlreiche wertbeeinflussende \n\nFaktoren zu berücksichtigen. Dazu zählen beispielsweise die Lage, die Fläche, der Zuschnitt, der Grundbuch-\n\nstand, die Belastungen, die Erschliessung, die Baulandreserve, die Bodenbeschaffenheit oder die Topogra-\n\nphie. Im Zusammenhang mit einer Planungsmassnahme werden insbesondere die damit einhergehenden \n\nVeränderungen bei den Faktoren der baulichen Nutzbarkeit, sprich die Art und die Intensität der Nutzung sowie \n\ndie Masse, und der Geschosszahl von Interesse sein. Dabei gilt ausschliesslich der objektive Bodenwert eines \n\nGrundstücks. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr \n\nmutmasslich zu erzielen wäre, den also eine unbefangene Käuferschaft beziehungsweise ein fernstehender \n\nDritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Die Ermittlung des Bodenwerts ist vergleichbar mit \n\njener, die bei einer materiellen Enteignung zur Anwendung kommt und bei der ein Minderwert bestimmt wird, \n\nbloss umgekehrt. Der Gesetzesentwurf bezeichnet dazu die anerkannten Schätzungsmethoden für anwendbar. \n\nZur Ermittlung des Bodenwerts sind in erster Linie Vergleichspreise oder statistisch erhobene Preise verkaufter \n\nGrundstücke beizuziehen. Die Vergleichs- oder statistische Methode führt jedoch nur dann zu den richtigen \n\nResultaten, wenn eine genügende Anzahl von Objekten ähnlicher Art und Lage für die Vergleichspreise zur \n\nVerfügung steht. Alternativ kommen verschiedene Modelle aus der Immobilienbewertung wie die Lageklasse-\n\nmethode, die Rückwärtsrechnung oder Mittelwerte aus Real- und Ertragswert in Frage. In der Praxis werden \n\nmehrheitlich zehn Lageklassen mit entsprechendem Lageklassenschlüssel und Landwertanteil unterschieden. \n\nDie neuere Lehre zieht ökonometrische oder hedonistische Methoden vor. Bei diesen Modellen wird eine grös-\n\nsere Anzahl von Eigenschaften unterschieden, nach welchen sich die Bewertung von Immobilien ermitteln \n\nlässt. Die Anwendung des hedonistischen Modells MIFLU ist vom Bundesgericht anerkannt. In Enteignungsfäl-\n\nlen ist bereits seit jeher das anhand einer Schätzungsmethode ermittelte Ergebnis unter Beizug weiterer Me-\n\nthoden überprüft und allenfalls korrigiert worden. Es empfiehlt sich daher ein Methodenpluralismus. Zur Ge-\n\nwährleistung einer unabhängigen und einheitlichen Anwendung der Methoden ist die kantonale Grundstück-\n\nschätzungsbehörde für die Ermittlung der Bodenwerte zuständig. Sie kann dafür Gebühren erheben. \n\n \n\nIm Rahmen der Beratung kam das eidgenössische Parlament den Landwirtinnen und Landwirten in Bezug auf \n\ndie Erstellung neuer Bauten als Folge von Neueinzonungen entgegen und fügte Art. 5 Abs. 1\nquater\n\n RPG ein, \n\nwonach der bei einer Einzonung von Landwirtschaftsland errechnete Planungsvorteil um den Betrag gekürzt \n\nwird, der innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute für die Selbstbe-\n\nwirtschaftung erforderlich ist. Die Abgabe wird somit auf dem nach Abzug der Kosten für die Ersatzbaute ver-\n\nbleibenden Mehrwert berechnet. Bei der Beschaffung geht es um den Bau oder Erwerb von landwirtschaftli-\n\nchen Ersatzbauten, die wegen der Überbauung des eingezonten Landes nötig sind, jedoch nur von solchen, \n\ndie den bundesrechtlichen Vorschriften über das Bauen ausserhalb der Bauzonen entsprechen. Auf kantonaler \n\nEbene präzisiert Art. 56c Abs. 4 E-BauG die Frist für die Beschaffung der Ersatzbaute. Als angemessen wird \n\neine fünfjährige Frist angesehen. Die fünfjährige Frist beginnt mit der rechtkräftigen Einzonung zu laufen und \n\n\n\n \n\nSeite 31/40 \n\nendet analog Art. 56g E-BauG im Falle der Beschaffung durch Neubau mit dem Beginn der Bauarbeiten, im \n\nFalle der Beschaffung durch Erwerb mit dem Übergang des Eigentums.  \n\n \n\nArt. 56d (Höhe der Abgabe) \n\nNach Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG gilt der minimale Abgabesatz von 20% für den Ausgleich aller Planungsvorteile. \n\nDemzufolge wird der Abgabesatz von 20% gemäss Art. 56d Abs. 1 E-BauG einheitlich auf sämtliche Abgabe-\n\ntatbestände nach Art. 56b Abs. 1 E-BauG angewendet. \n\n \n\nArt. 56e (Abgabepflicht) \n\nNach Art. 56e Abs. 1 E-BauG ist grundsätzlich die natürliche oder juristische Person abgabepflichtig, die im \n\nZeitpunkt der Entstehung der Mehrwertabgabe das Eigentum am fraglichen Grundstück hat. Miteigentümer, \n\nEhepartner, eingetragene Partnerinnen oder Partner und minderjährige Kinder sind je selbständig abgabe-\n\npflichtig. Bei Gesamthandverhältnissen ist die Gesamtheit der gesamthänderisch verbundenen Personen ab-\n\ngabepflichtig. \n\n \n\nDas Bundesrecht ermöglicht es in Art. 5 Abs. 1\nquinquies\n\n lit. a RPG, von der Erhebung der Abgabe abzusehen, \n\nwenn ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre. Die Erhebung der Mehrwertabgabe durch ein Gemeinwesen zu \n\nLasten eines anderen erscheint nicht zweckmässig, weshalb der Kanton und die Gemeinden als Grundeigen-\n\ntümer und Grundeigentümerinnen gemäss Art. 56e Abs. 2 E-BauG nicht abgabepflichtig sind. Abgabepflichtig \n\nsind hingegen andere selbständige Anstalten und Körperschaften des öffentlichen Rechts. \n\n \n\nArt. 56f (Festsetzung der Abgabe) \n\nVon der Entstehung der Mehrwertabgabe bis zu ihrer Fälligkeit bei Überbauung oder Veräusserung nach \n\nArt. 56g E-BauG können mehrere Jahre vergehen. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist daher die Höhe der \n\nMehrwertabgabe gemäss Art. 56f Abs. 1 E-BauG zeitnah nach ihrer Entstehung, mit der rechtskräftigen Pla-\n\nnungsmassnahme, durch eine anfechtbare Verfügung festzusetzen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser \n\nVerfügung ist die festgesetzte Mehrwertabgabe im Grundbuch anzumerken. Der Gesetzesentwurf sieht vor, \n\ndass der Gemeinderat derjenigen Gemeinde die Festsetzungsverfügung erlässt, in welcher das betreffende \n\nGrundstück liegt. Der Gemeinderat verfügt die Mehrwertabgabe unter Beizug der von der kantonalen Grund-\n\nstückschätzungsbehörde nach Art. 56c E-BauG ermittelten Bodenwerte unter Anwendung des Abgabesatzes \n\ngemäss Art. 56d E-BauG. Die Verfügung ist auf dem ordentlichen Rechtsmittelweg nach Art. 110 Abs. 1 lit. c \n\nE-BauG anfechtbar. \n\n \n\nDie zeitliche Verschiebung zwischen der Entstehung der Mehrwertabgabe und ihrer Fälligkeit kann problema-\n\ntisch sein und unter Umständen den Bezug der Abgabe gefährden. Art. 56f Abs. 2 E-BauG schafft deshalb die \n\nnötige Rechtsgrundlage für ein gesetzliches Grundpfandrecht nach Art. 836 Abs. 2 ZGB. \n\n \n\nArt. 56g (Fälligkeit der Abgabe) \n\nDie Mehrwertabgabe ist dann zu bezahlen, wenn der mit einem Planungsvorteil einhergehende Mehrwert reali-\n\nsiert wird und der Schuldner grundsätzlich über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügt, um die Schuld zu \n\nbegleichen. Unter der bundesrechtlichen Massgabe von Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG wird der Ausgleich durch die \n\nMehrwertabgabe deshalb nach Art. 56g Abs. 1 E-BauG bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen \n\nVeräusserung fällig. Die Begriffe der Überbauung und der Veräusserung werden in den nächsten Absätzen \n\nkonkretisiert. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 32/40 \n\nArt. 56g Abs. 2 E-BauG definiert die Fälligkeit bei der Überbauung mit dem Beginn der Bauarbeiten auf dem \n\nbetreffenden Grundstück. Zu diesem Zeitpunkt kann die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer das \n\nbauliche Potenzial der Planungsmassnahme nutzen. Der Überbauung gleichzustellen ist auch die Realisierung \n\nzusätzlicher Geschossflächen und verbesserter Nutzungsmöglichkeiten, die sich durch eine Aufzonung, eine \n\nUmzonung oder einen Sondernutzungsplan im Sinne von Art. 56b Abs. 2 E-BauG ergeben. \n\n \n\nBei einer Veräusserung beziehungsweise einer Handänderung tritt die Fälligkeit nach Art. 56g Abs. 3 E-BauG \n\nim Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums oder der eigentumsähnlichen Befugnisse vom bisherigen Rechts-\n\nträger auf den neuen Rechtsträger ein. Zu den Veräusserungen gehören die zivilrechtlichen Handänderungen \n\nan Grundstücken wie Kauf, Tausch, Landumlegung, Zwangsvollstreckung, Enteignung, Sacheinlage, Realtei-\n\nlung oder richterliches Urteil. Die Fälligkeit der Mehrwertabgabe tritt hier mit dem zivilrechtlichen Übergang des \n\nEigentums ein, das heisst mit dem Grundbucheintrag beziehungsweise mit dem Tagebucheintrag beim Kauf \n\noder der Sacheinlage, mit dem Zuschlag bei der Zwangsvollstreckung oder im Zeitpunkt des richterlichen Ur-\n\nteils. Die unentgeltlichen Grundstücksübertragungen wie Schenkungen, Erbgänge, Erbvorbezüge und Eigen-\n\ntumswechsel unter Ehegatten zur Abgeltung güter- und scheidungsrechtlicher Ansprüche sowie ausseror-\n\ndentlicher Beiträge gemäss Art. 165 ZGB, bei denen der Mehrwert nicht unbedingt realisiert wird, sind hinge-\n\ngen nicht als Auslöser einer Abgabeerhebung zu betrachten. Bei ihnen wird die Fälligkeit der Abgabe auf eine \n\nspätere entgeltliche Übertragung verschoben. \n\n \n\nSofern nur ein Teil des Grundstücks veräussert wird, wird die Mehrwertabgabe nach Art. 56g Abs. 4 E-BauG \n\nnur anteilig im Verhältnis der jeweiligen Wertquoten fällig. Bei einer Überbauung wird hingegen die gesamte \n\nMehrwertabgabe fällig, da der Schuldner der Mehrwertabgabe das mit dem Planungsvorteil dazugewonnene \n\nbauliche Potenzial seines Grundstücks mit dem Beginn der Bauarbeiten umfassend nutzen kann. Er kann zu \n\ndiesem Zeitpunkt den gesamten Mehrwert realisieren und verfügt grundsätzlich über die erforderlichen finanzi-\n\nellen Mittel, um die Schuld vollständig zu begleichen. \n\n \n\nArt. 56h (Meldepflicht) \n\nFür den Vollzug ist es unerlässlich, dass der zuständige Gemeinderat über die Vorgänge informiert wird, wel-\n\nche die Fälligkeit der Mehrwertabgabe auslösen. Der Beginn der Bauarbeiten ist der örtlichen Baubehörde \n\nanzuzeigen. Diese Meldung der Bauherrschaft liegt der Gemeindebaubehörde ohnehin vor und kann dem \n\nGemeinderat direkt weitergeleitet werden. Mit der Regelung in Art. 56h Abs. 1 E-BauG entsteht nur wenig zu-\n\nsätzlicher Aufwand. \n\n \n\nFür den Veräusserungsfall wird mit Art. 56h Abs. 2 E-BauG ebenfalls sichergestellt, dass der zuständige Ge-\n\nmeinderat von den die Fälligkeit auslösenden Vorgängen erfährt. Die Grundbuchämter haben deshalb eine \n\nentsprechende Mitteilungspflicht. \n\n \n\nArt. 56i (Bezug der Abgabe) \n\nNach dem Eintritt der Fälligkeit ist gemäss Art. 56i Abs. 1 E-BauG die Mehrwertabgabe zu beziehen. Dies er-\n\nfolgt mittels anfechtbarer Verfügung inklusive Rechnungsstellung durch den Gemeinderat. Gegen die Rech-\n\nnungsstellung steht der ordentliche Rechtmittelweg nach Art. 110 Abs. 1 lit. c BauG offen, da in der Rech-\n\nnungsstellungsverfügung nicht nur über bezugsrechtliche Fragen, sondern auch über materiell-rechtliche Fra-\n\ngen wie das Vorliegen einer Überbauung oder einer Veräusserung zu entscheiden ist. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 33/40 \n\nFür verspätete Zahlungen nach der sechzigtägigen Zahlungsfrist ab Zustellung der Rechnung gemäss Art. 56i \n\nAbs. 2 E-BauG ist nach erfolgter Mahnung ein Verzugszins nach den Vorgaben des Steuerrechts geschuldet. \n\n \n\nDie Mehrwertabgabeforderung verjährt nach Art. 56i Abs. 3 E-BauG mit einer absoluten Verjährungsfrist von \n\n15 Jahren nach dem Eintritt der Fälligkeit. Diese Klarstellung ist aus Gründen der Rechtssicherheit wichtig, um \n\nDifferenzen über den Zeitpunkt und die Wirkung des Eintritts der Verjährung vorzubeugen. \n\n \n\nArt. 56j (Kantonaler Mehrwertabgabefonds) \n\nMit Art. 56j Abs. 1 E-BauG wird die gesetzliche Grundlage gelegt für die Errichtung eines zweckgebundenen \n\nkantonalen Fonds. Er ist nach den Bestimmungen des Finanzhaushaltsgesetzes (FHG; bGS 612.0) in der \n\nStaatsrechnung auszuweisen. \n\n \n\nDer Verwendungszweck der Mittel im kantonalen Fonds beschränkt sich gemäss Art. 56j Abs. 2 E-BauG auf \n\ndie bundesrechtlichen Vorgaben nach Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG. Die Erträge werden in erster Linie dazu verwendet, \n\ndie zur Umsetzung des nachgeführten kantonalen Richtplans notwendigen Auszonungen zu finanzieren. Die \n\nGemeinden sind demnach verpflichtet, die zur Erfüllung der flächenmässigen Vorgaben des Richtplans not-\n\nwendigen Zonenplanänderungen vorzunehmen. Sie haben nach Art. 77 Abs. 1 BauG allfällige Entschädigun-\n\ngen aufgrund materieller Enteignung zu leisten. Der kantonale Fonds hat zum Zweck, diese Kosten der Ge-\n\nmeinden zu decken. Die Gemeinden haben im Rahmen des Verwendungszweckes grundsätzlich einen An-\n\nspruch auf eine Übernahme der angefallenen Kosten. Beiträge aus dem Fonds können von den Gemeinden \n\nbeantragt werden, die Auszonungen vornehmen und die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigen-\n\ntümer dafür entschädigen müssen. Zur Sicherung der Solidarität mit den bei Einzonungen in den Fonds ein-\n\nzahlenden Gemeinden müssen die beantragenden Gemeinden neben einem Nachweis der Entschädigungs-\n\nzahlung an einen Dritten insbesondere darlegen, dass diese Zahlung auf einem rechtsgültigen Anspruch grün-\n\ndet. Es ist deshalb erforderlich, dass entweder ein Urteil nach Art. 78 BauG, in welchem die Gerichte den Ent-\n\nschädigungsanspruch aufgrund einer materiellen Enteignung bejahen, oder ein vom Departement Bau und \n\nVolkswirtschaft genehmigter Vertrag zwischen der Gemeinde und der Grundeigentümerin oder dem Grundei-\n\ngentümer des ausgezonten Grundstücks, vorliegt. Das Departement entscheidet über die Genehmigung nach \n\nden Grundsätzen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung. \n\n \n\nNach Art. 56j Abs. 3 E-BauG kann der Regierungsrat im Rahmen der Vorgaben des nachgeführten kantonalen \n\nRichtplans weitere Massnahmen gemäss Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG mitfinanzieren. Dazu gehören beispielsweise die \n\nFörderung der Innenentwicklung oder die Revisionen der kommunalen Planungsinstrumente. Die Bestimmung \n\nbegründet keinen Anspruch der Gemeinden auf die Deckung ihrer Kosten. Der Regierungsrat regelt die not-\n\nwendigen Details. \n\n \n\nArt. 56k (Kommunaler Mehrwertabgabefonds) \n\nArt. 56k Abs. 1 E-BauG legt die gesetzliche Grundlage für die Errichtung der zweckgebundenen Fonds der \n\nGemeinden. Sie sind nach den Bestimmungen des Finanzhaushaltsgesetzes in den Gemeinderechnungen \n\nauszuweisen. \n\n \n\nDie Gemeinden bestimmen nach Art. 56k Abs. 2 E-BauG in ihren Baureglementen, wofür sie die Erträge aus \n\nder Mehrwertabgabe auf Aufzonungen, Umzonungen und Sondernutzungsplänen unter der Massgabe des \n\nBundesrechts gemäss Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG verwenden wollen. Auch hier ist beispielsweise eine Verwendung \n\nfür die Förderung der Innenentwicklung oder für die Revision der kommunalen Planungsinstrumente denkbar. \n\n\n\n \n\nSeite 34/40 \n\nArt. 56l (Verträge über den Mehrwertausgleich) \n\nIm Interesse der Rechtssicherheit wird in Art. 56l Abs. 1 E-BauG die gesetzliche Grundlage für den vertragli-\n\nchen Mehrwertausgleich geschaffen. Im Rahmen des kommunalen Mehrwertausgleichs können Gemeinden \n\nunter Einhaltung des Verwendungszwecks gemäss Baureglement mit den Abgabepflichtigen eine andere Leis-\n\ntung als die reine Geldleistung der Mehrwertabgabe vereinbaren. Dazu zählen beispielsweise kostenlose \n\nLandabtretungen für öffentliche Nutzungen, die Bereitstellung von öffentlich zugänglichen Infrastrukturen wie \n\ndie Schaffung von Parkanlagen, Grünanlagen und Spielplätzen, die Förderung des öffentlichen Verkehrs oder \n\ndie Finanzierung von Machbarkeitsstudien, Studienaufträgen und Wettbewerben.Die Sach- oder Dienstleistung \n\ntritt an die Stelle der Mehrwertabgabe oder wird an sie angerechnet. Dazu muss in einem ersten Schritt die \n\nMehrwertabgabe provisorisch berechnet werden. In einem zweiten Schritt ist die Sach- oder Dienstleistung, die \n\nvon der oder dem Abgabepflichtigen erbracht werden soll, betraglich zu beziffern. Die beiden Beträge sind im \n\nVertrag gegenüberzustellen. \n\n \n\nIm Interesse grösstmöglicher Transparenz ist die Vereinbarung mit der provisorisch berechneten Geldleistung \n\nund der bezifferten Sach- oder Dienstleistung nach Art. 56l Abs. 2 E-BauG vom Gemeinderat zusammen mit \n\nder jeweiligen Planungsmassnahme öffentlich aufzulegen und im Grundbuch anzumerken. Das festsetzende \n\nOrgan beziehungsweise die Bevölkerung soll sich ein umfassendes Bild über die Leistungen der Grundeigen-\n\ntümerinnen und Grundeigentümer machen können. Die Vertragsparteien können jedoch schützenswerte pri-\n\nvate oder öffentliche Interessen haben, die gegen eine vollständige Offenlegung sprechen. \n\n \n\nNach dem Eintritt der Rechtskraft der Planungsmassnahme wird die Mehrwertabgabe gemäss Art. 56f E-BauG \n\nfestgesetzt. Die rechtskräftig verfügte Mehrwertabgabe beschränkt nach Art. 56l Abs. 3 E-BauG die gesamthaft \n\nvon der oder dem Abgabepflichtigen zu erbringende Leistung. Liegt der Betrag der nach Vertrag zu erbringen-\n\ndenden Sach- oder Dienstleistung über der rechtskräftig festgesetzten Mehrwertabgabe, schuldet die Gemein-\n\nde ihrer Vertragspartnerin oder ihrem Vertragspartner den Differenzbetrag. Umgekehrt schuldet die Vertrags-\n\npartnerin oder der Vertragspartnerin weiterhin eine Mehrwertabgabe, wenn seine Sach- oder Dienstleistung \n\ndiese betragsmässig nicht zu decken vermag. \n\n \n\nArt. 66 (Benützung bestehender Erschliessungsanlagen) \n\nDie geltende Regelung sieht vor, dass Hinterliegende, Nachbarinnen und Nachbarn bestehende Erschlies-\n\nsungsanlagen unter den in Art. 66 Abs. 1 lit. a–c BauG genannten Voraussetzungen mitbenützen können. \n\nUnerschlossene Grundstücke sollen damit, sofern die Voraussetzungen gegeben sind, zweckmässig erschlos-\n\nsen werden können, damit nicht unnötig neue Erschliessungsanlagen erstellt und Ressourcen verbraucht wer-\n\nden müssen. Damit kann der Landverbrauch minimiert und die Landschaft geschont werden. Entgegen dieser \n\nursprünglichen Absicht des Gesetzgebers hat das Obergericht entschieden, dass bestehende Erschliessungs-\n\nanlagen nur mitbenutzt werden können, sofern auch die belasteten Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-\n\nmer ein Interesse am Fortbestand der bestehenden Erschliessungsanlage haben und diese nutzen. Mit der \n\ngeänderten Formulierung in Art. 66 Abs. 1 E-BauG wird klargestellt, dass bestehende Erschliessungsanlagen \n\nvon Hinterliegern, Nachbarinnen und Nachbarn unabhängig davon benutzt werden können, ob seitens des \n\nbelasteten Grundstücks ein Interesse an der Erschliessungsanlage besteht oder nicht. \n\n \n\nArt. 78 (Materielle Enteignung: Verfahren) \n\nIm Zusammenhang mit dem Nachweis eines gerichtlichen Urteils gemäss Art. 56j Abs. 4 E-BauG wird eine \n\nLücke in den Bestimmungen über das Verfahren bei einer materiellen Enteignung gefüllt. Nach dem geltenden \n\nRecht war unklar, ob das Obergericht über den Anspruch auf Entschädigung aus materieller Enteignung ent-\n\n\n\n \n\nSeite 35/40 \n\nscheiden kann. In Art. 78 Abs. 1 E-BauG wird dies nun klargestellt. Für die verwaltungsgerichtliche Klage gilt \n\nohnehin Art. 57 ff. VRPG. \n\n \n\nArt. 89 (Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz: Ausführungsbestimmungen) \n\nDie neue Regelung des Bundesrechts über die Solaranlagen in Art. 18a RPG verlangt nach den entsprechen-\n\nden Verfahrensregeln im Baugesetz. Das geltende Recht delegiert in Art. 97 Abs. 5 BauG die Rechtsetzungs-\n\nkompetenz für Vorschriften über die Bewilligungspflicht und das Verfahren an den Regierungsrat. Dieser hat \n\nseine Kompetenz mit dem Erlass der Bauverordnung wahrgenommen. In Anwendung des bekannten und be-\n\nwährten Systems soll der Regierungsrat nach Art. 89 Abs. 1 lit. e E-BauG auch das Baubewilligungsverfahren \n\nfür Solaranlagen, insbesondere die Meldung und die spezielle Baubewilligungspflicht, in der Bauverordnung \n\nregeln können. Diese Lösung ermöglicht es, flexibel auf zukünftige Änderungen, sei es auf technische Fort-\n\nschritte bei den Solaranlagen, sei es auf neue Bestimmungen des Bundes im Hinblick auf die kommende \n\nEnergiestrategie, zu reagieren. \n\n \n\nArt. 96 (Sondernutzungsplanpflicht) \n\nIm Zuge der Anpassungen in Art. 35 und Art. 37 E-BauG werden die Bestimmungen in Art. 96 Abs. 1 und 2 E-\n\nBauG ausschliesslich redaktionell an die neuen Begrifflichkeiten der Sondernutzungsplanung angepasst. \n\n \n\nNach Art. 35 Abs. 2 E-BauG reichen zur Erfüllung der Sondernutzungsplanpflicht nicht mehr nur bloss quantita-\n\ntive Mindestvorgaben aus, es ist ein Sondernutzungsplan zur qualitativen Zweckerfüllung notwendig. Die Ein-\n\nschränkung auf einen Mindestinhalt in Art. 96 Abs. 3 E-BauG ist damit obsolet. \n\n \n\nArt. 106 (Auflagen und Bedingungen) \n\nDie Bestimmung in Art. 106 Abs. 2 lit. f E-BauG wird ausschliesslich redaktionell an die neuen Begrifflichkeiten \n\nder Sondernutzungsplanung angepasst. \n\n \n\nArt. 108 (Entfernung vorschriftswidriger Bauten) \n\nWenn Bauten oder Anlagen ohne eine Baubewilligung, in Abweichung von einer Baubewilligung oder auf eine \n\nandere Art rechtswidrig erstellt werden, muss in einem ersten Schritt die Baueinstellung verfügt werden. Nach \n\nArt. 108 Abs. 1 E-BauG ist die Baueinstellung in jedem Fall Sache der Gemeindebaubehörde. Mit der Verfü-\n\ngung der Baueinstellung setzt sie eine den Umständen des Einzelfalls angemessene Frist an, innerhalb wel-\n\ncher ein Baugesuch für die bereits erstellte Baute oder Anlage eingereicht werden kann. \n\n \n\nWird nun innerhalb der gesetzten Frist kein Baugesuch eingereicht, so hat die Gemeindebaubehörde nach \n\nArt. 108 Abs. 2 E-BauG mittels anfechtbarer Verfügung auch über die Anordnung der Wiederherstellung zu \n\nentscheiden. \n\n \n\nWird innerhalb der gesetzten Frist ein Baugesuch eingereicht, so beginnt das normale Baubewilligungsverfah-\n\nren nach Art. 97 ff. BauG zu laufen. Kann die bereits erstellte Baute oder Anlage nachträglich nicht bewilligt \n\nwerden, befindet die zuständige Behörde gemäss Art. 108 Abs. 2\nbis\n\n E-BauG gleichzeitig mit diesem Entscheid \n\nauch über die Anordnung der Wiederherstellung. \n\n \n\nDie Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Gutglaubensschutzes sind beim Entscheid über die Anord-\n\nnung der Wiederherstellung nach Art. 108 Abs. 3 E-BauG in jedem Fall zu beachten, egal ob ein Baugesuch \n\nvorliegt oder nicht. \n\n\n\n \n\nSeite 36/40 \n\nNach Art. 108 Abs. 4 E-BauG ordnet diejenige Behörde die Ersatzvornahme an, die bereits über die Anord-\n\nnung der Widerherstellung entschieden hat. Die Bestimmungen über das gesetzliche Grundpfandrecht sind an \n\ndas revidierte Bundesrecht angepasst worden. \n\n \n\nDer Regierungsrat hat auf der Grundlage von Art. 108 Abs. 6 E-BauG in der Bauverordnung insbesondere zu \n\nregeln, welche Unterlagen die Gemeindebaubehörde ersatzweise anfertigen lassen muss, damit sie nach \n\nArt. 108 Abs. 2 E-BauG auch ohne ein Baugesuch über die Anordnung der Wiederherstellung entscheiden \n\nkann. \n\n \n\nArt. 113 (Verhältnis zum Wald) \n\nBis anhin war für die Unterschreitung des Waldabstandes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens lediglich \n\neine Zustimmung des Amtes für Raum und Wald nötig. Die zuständige Bewilligungsbehörde musste aufgrund \n\nder Argumentation des Amtes für Raum und Wald entscheiden und den Entscheid, obwohl nicht fachkundig, im \n\nRechtsmittelverfahren vertreten. Diese Situation ist nicht befriedigend. Das Amt für Raum und Wald entschei-\n\ndet deshalb nach Art. 113 Abs. 2 E-BauG selbständig im Baubewilligungsverfahren mittels eigenständiger \n\nVerfügung. \n\n \n\nFür die Abänderung des Waldabstandes im Rahmen von Zonen- und Sondernutzungsplänen ist im Einklang \n\nmit den entsprechenden Verfahrensbestimmungen nach wie vor die Gemeinde zuständig. Allerdings bedarf es \n\nin diesem Fall gemäss Art. 113 Abs. 4 E-BauG einer waldrechtlichen Beurteilung in Form einer Zustimmung \n\ndes Amtes für Raum und Wald. \n\n \n\nArt. 120 (Landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten) \n\nDas Bundesrecht liess den Kantonen zum Zeitpunkt des Erlasses des geltenden Baugesetzes insoweit einen \n\nRegelungsspielraum, als diese nach Art. 24d aRPG gewisse Ausnahmen für landwirtschaftsfremde Wohnnut-\n\nzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten vorsehen konnten. Das geltende Recht verzichtet auf eine solche \n\nRegelung und verweist auf das Bundesrecht, welches heute ohnehin keine kantonalrechtlichen Ausnahmen \n\nmehr zulässt. Es kann deshalb auf einen Verweis auf das selbständig geltende Bundesrecht verzichtet werden. \n\nArt. 120 E-BauG ist aufzuheben. \n\n \n\nArt. 121 (Vollständige Zweckänderung als schützenswert anerkannter Bauten und Anlagen) \n\nDas Bundesrecht liess den Kantonen zum Zeitpunkt des Erlasses des geltenden Baugesetzes insoweit einen \n\nRegelungsspielraum, als diese nach Art. 24d aRPG gewisse Ausnahmen für die vollständige Zweckänderung \n\nvon als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen vorsehen konnten. Das geltende Recht verzichtet auf \n\neine solche Regelung und verweist auf das Bundesrecht, welches heute ohnehin keine kantonalrechtlichen \n\nAusnahmen mehr zulässt. Es kann deshalb auf einen Verweis auf das selbständig geltende Bundesrecht ver-\n\nzichtet werden. Art. 121 E-BauG ist aufzuheben. \n\n \n\nArt. 122a (Ersatzvornahme) \n\nEine Ersatzvornahme für eine Gemeinde liegt grundsätzlich immer dann vor, wenn der Kanton eine bestimmte \n\nkommunale Aufgabe an Stelle einer Gemeinde erledigt, die sich weigert, diese Aufgabe wahrzunehmen oder \n\nderen Erfüllung sie vernachlässigt. Durch die Ersatzvornahme wird die primäre Leistungspflicht in zwei sekun-\n\ndäre Pflichten, nämlich die Pflicht zur Duldung der Ersatzvornahme und die Pflicht zur Tragung der aus der \n\nErsatzvornahme entstehenden Kosten, umgewandelt. Die Möglichkeit des Regierungsrates zur Ersatzvornah-\n\nme gegenüber den Gemeinden ergibt sich bereits aus Art. 41 ff. des Gemeindegesetzes (bGS 151.11) sowie \n\n\n\n \n\nSeite 37/40 \n\nArt. 3 Abs. 1 BauG und ist ein Instrument der Gemeindeaufsicht. Da die Ersatzvornahme einen Eingriff in die \n\nGemeindeautonomie zur Folge hat, gelten allgemein das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage sowie das \n\nPrinzip der Verhältnismässigkeit. \n\n \n\nDie in Art. 122a E-BauG vorgeschlagene Bestimmung setzt voraus, dass eine Gemeinde ihrer Pflicht zur Zu-\n\nweisung eines Grundstücks aus einer Bauzone in eine Nichtbauzone (Auszonung) aufgrund der Vorgaben des \n\nkantonalen Richtplans im Kapitel Siedlung trotz Aufforderung nicht innert angemessener Frist nachkommt. \n\nDabei ist es auf der Grundlage von Art. 48 Abs. 1 E-BauG denkbar, dass beispielsweise der Gemeinderat die \n\nentsprechenden Pläne nicht erlässt oder die Stimmbürgerschaft diese im Rahmen des fakultativen Referen-\n\ndums ablehnt. Vernachlässigt die Gemeinde ihre Pflicht, so hat der Regierungsrat daraufhin die Möglichkeit, \n\ndie Auszonung selbst vorzunehmen. Das Verfahren zum Erlass bzw. zur Änderung des kommunalen Zonen-\n\nplans orientiert sich wohl an den ordentlichen Bestimmungen nach Art. 45 ff. BauG. Als Mittel der Aufsicht des \n\nKantons über die Gemeinden in der Raumplanung gelten für die Ersatzvornahme jedoch selbständige Verfah-\n\nrensregeln. \n\n \n\nDie Ersatzvornahme durch den Regierungsrat nach Art. 122a Abs. 1 E-BauG erfordert formell, dass die Ge-\n\nmeinde aufgefordert worden ist, den Missstand innert angemessener Frist zu beheben. Die Aufforderung ist \n\nvom Regierungsrat auszusprechen. Mit der Aufforderung zur Vornahme der versäumten Auszonung ist eine \n\nangemessene Frist anzusetzen. Selbst wenn bereits bekannt ist, dass sich die Gemeinde weigern wird, ihrer \n\nPflicht zur Auszonung nachzukommen, kann auf die Ansetzung der Frist nicht verzichtet werden. Wann eine \n\nFrist als angemessen gilt, ist vom Einzelfall abhängig. Bei der Bemessung der Frist ist auf den für die Ausarbei-\n\ntung der Pläne notwendigen Zeitaufwand sowie auf die mögliche Dauer des Auflage- und Beschlussverfahrens \n\nRücksicht zu nehmen. Mit der Aufforderung, die versäumte Auszonung nachzuholen, ist zugleich auch die \n\nAndrohung der Ersatzvornahme auszusprechen. Die von einer Gemeinde abzuändernden Pläne sind, wenn \n\nnötig, durch eine vom Regierungsrat zu erlassende kantonale Planungszone gemäss Art. 54 f. BauG zu si-\n\nchern. Da mit aufsichtsrechtlichen Massnahmen in erheblicher Weise in die Rechtsstellung der Gemeinden \n\neingegriffen wird, muss ein rechtsstaatliches Verfahren sichergestellt werden. Die Aufforderung zur Vornahme \n\nder Planungen ist zu begründen und der betroffenen Gemeinde das rechtliche Gehör zu gewähren. Die Auffor-\n\nderung ist durch die Gemeinde nach Art. 54 ff. VRPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Obergericht \n\nanfechtbar. \n\n \n\nKommt eine Gemeinde der regierungsrätlichen Aufforderung nicht nach, so lässt der Regierungsrat die Pläne \n\nausarbeiten. Er hat sich dabei unter dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit eine gewisse Zurückhaltung \n\naufzuerlegen, da eine Gemeinde durch die Ersatzvornahme in ihrer Autonomie erheblich beeinträchtigt wird. \n\nEine Vorprüfung nach Art. 45 BauG dürfte sich in aller Regel erübrigen, da das Departement Bau und Volks-\n\nwirtschaft wohl bereits mit der Ausarbeitung der Pläne beauftragt sein wird. Die Pläne sind sodann öffentlich \n\naufzulegen, wobei eine Auflage in der betroffenen Gemeinde als zweckmässig erscheint. Gegen die vom Re-\n\ngierungsrat aufgelegten Pläne können Einsprachen erhoben werden, über die der Regierungsrat gemäss \n\nArt. 122a Abs. 2 E-BauG zusammen mit seinem Beschluss über die Planänderung entscheidet. Der Beschluss \n\ndes Regierungsrates kann in Anwendung von Art. 54 ff. VRPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim \n\nObergericht angefochten werden. Die Kosten der Ersatzvornahme, vor allem für das Ausarbeiten der Pläne, \n\ngehen zu Lasten der Gemeinde. Diese ist nach Art. 77 Abs. 1 BauG auch für allfällige Entschädigungsansprü-\n\nche aus materieller Enteignung ersatzpflichtig. An die deshalb von der Gemeinde an Dritte geleisteten Ent-\n\nschädigungszahlungen können nach Art. 56j Abs. 4 E-BauG Beiträge aus dem kantonalen Mehrwertabgabe-\n\nfonds geleistet werden. \n\n\n\n \n\nSeite 38/40 \n\nArt. 123 (Anpassung von Plänen und Reglementen ans neue Recht) \n\nIn den nach den Vorgaben von Art. 29 BauG erlassenen Weilerzonen werden Bauvorhaben aufgrund der \n\nÜbergangsbestimmung in Art. 123 Abs. 3 E-BauG inskünftig nach den Bestimmungen von Art. 33a E-BauG \n\nbeurteilt. Zuständig für die Beurteilung ist nicht mehr die Gemeindebaubehörde, sondern gemäss Art. 97 \n\nAbs. 2 lit. a BauG das Amt für Raum und Wald. \n\n \n\nDer Regelungsgehalt der bisherigen Quartier- und Gestaltungspläne wurde ohne qualitative Einschränkungen \n\nin das neue System der Sondernutzungsplanung überführt. Sie werden übergangsrechtlich gemäss Art. 123 \n\nAbs. 4 E-BauG direkt als Überbauungspläne nach Art. 39 E-BauG bezeichnet. So gelten die bestehenden \n\nQuartier- und Gestaltungspläne auch nach der Revision ohne weiteren Anpassungsbedarf weiter. Die grund-\n\nsätzliche Pflicht zur Überprüfung und, bei geänderten Verhältnissen, zur Anpassung der Pläne nach Art. 37 \n\nAbs. 5 E-BauG gilt jedoch auch hier. \n\n \n\nArt. 124 (Übergangsbestimmungen für laufende Verfahren) \n\nDie Anpassung in Art. 124 Abs. 1 E-BauG verdeutlicht lediglich was bisher schon galt. Das neue Recht wird mit \n\ndem Inkrafttreten auf sämtliche bereits laufenden Verfahren angewendet. \n\n \n\nArt. 126 (Vollzugsvorschriften) \n\nDie Bestimmung in Art. 126 Abs. 1 E-BauG ist aufzuheben, da sie noch aus der Zeit der Landsgemeinde \n\nstammt und heute nur noch wiederholt, was nach Art. 74 der Kantonsverfassung ohnehin für alle Gesetze gilt. \n\n \n\nDas Amt für Raum und Wald führt die Fachstelle für Raumplanung im Sinne von Art. 31 RPG. Es ist heute \n\nnicht nur bestellt, ihm sind im geltenden Baugesetz, zum Beispiel in Art. 97 Abs. 2 BauG, auch konkrete Auf-\n\ngaben zugewiesen. Art. 126 Abs. 2 E-BauG ist unnötig und wird aufgehoben. \n\n \n\nArt. 129 StG (Grundstückgewinnsteuer: Aufwendungen) \n\nNach Art. 5 Abs. 1\nsexies\n\n RPG ist die bezahlte Mehrwertabgabe bei der Bemessung einer allfälligen Grundstück-\n\ngewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen. Die Berücksichtigung einer bezahl-\n\nten Mehrwertabgabe bei der Berechnung des Grundstückgewinns bedarf der Übernahme im kantonalen Steu-\n\nerrecht. Die Liste der anrechenbaren Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer wird in Art. 129 Abs. 1 \n\nlit. e E-StG dahingehend ergänzt. \n\n\n\n \n\nSeite 39/40 \n\nD. Auswirkungen \n\n \n\n1. Personell \n\n \n\na) Kanton \n\nDie vorgeschlagene Teilrevision des Baugesetzes dürfte im Bereich der Raumplanung grundsätzlich keine \n\ndauernden personellen Auswirkungen haben. Bis jedoch alle Gemeinden ihre Richtpläne und Zonenpläne \n\nangepasst haben, ist mit einem erhöhten Aufwand zu rechnen. Dieser zusätzliche Aufwand kann nicht aufge-\n\nschoben werden, ebenso wenig können andere Aufgaben, insbesondere die Behandlung von Baugesuchen, \n\nzugunsten dieses Zusatzaufwandes vernachlässigt werden. Während dieser Zeit muss temporär auf zusätzli-\n\nche personelle Ressourcen oder Dienstleistungen Dritter zurückgegriffen werden können. Die entsprechenden \n\nMittel sind im Voranschlag einzustellen.  \n\n \n\nWeiter führt die Teilrevision, insbesondere in den Themenbereichen Mehrwertausgleich, Förderung der Über-\n\nbauung und Zonenplanverfahren, zu einem erhöhten Aufwand für Beratung und rechtliche Abklärung für die \n\nGemeinden und Private durch das zuständige Departement. Zudem ist absehbar, dass zusätzlicher nicht uner-\n\nheblicher Aufwand für Rechtsmittelverfahren bei Auszonungen und Entschädigungsverfahren anfallen wird. \n\nDiese Mehrbelastung kann nach der Übernahme zusätzlicher juristischer Aufgaben durch die Zusammenfüh-\n\nrung zweier Departemente im Rahmen der Reorganisation der kantonalen Verwaltung mit den bestehenden \n\nRessourcen nicht auch noch bewältigt werden. Es sind absehbar zusätzliche personelle Ressourcen notwen-\n\ndig. \n\n \n\nb) Gemeinden \n\nDie Gemeinden sind angehalten, ihre Richt- und allenfalls Zonenpläne anzupassen. Dies erfordert aktuell ei-\n\nnen Initialaufwand, der aber auch bei der periodischen Überprüfung der kommunalen Planungsinstrumente \n\nanfällt. Die Gemeinden werden wohl temporär auf zusätzliche Ressourcen zurückgreifen müssen. \n\n \n\n \n\n2. Finanziell \n\n \n\na) Kanton \n\nDie auf Einzonungen erhobene Mehrwertabgabe soll primär für Beiträge an allfällige Entschädigungszahlungen \n\naufgrund von materiellen Enteignungen bei Auszonungen, welche die Gemeinden auf Grund des kantonalen \n\nRichtplanes vornehmen müssen, verwendet werden. Gemäss kantonalem Richtplan müssen die Gemeinden \n\n126‘000 m\n2\n (12,6 ha) Bauzone auszonen. Von dieser Fläche liegen 54% bzw. rund 68‘000 m\n\n2\n in weitgehend \n\nunüberbautem Gebiet und dürften somit nicht entschädigungspflichtig sein. Die restlichen rund 58‘000\n \nm\n\n2\n lie-\n\ngen in weitgehend überbautem Gebiet. Auf Grund der restriktiven bundesgerichtlichen Rechtsprechung und \n\neiner konservativen Schätzung dürfte eine Fläche von maximal 30% entschädigungspflichtig sein. Ausgehend \n\nvon einem durchschnittlichen Bodenpreis in den Bauzonen der sieben Gemeinden, welche ihre Bauzone redu-\n\nzieren müssen, von Fr. 270.00/m\n2\n unter Abzug des Bodenpreises von Fr. 10.00/m\n\n2\n nach der Auszonung wird \n\nmit Entschädigungszahlungen von maximal rund Fr. 4‘500‘000.00 gerechnet. Die auszuzonenden Flächen \n\nkönnen anderweitig wieder eingezont werden. Ausgehend von einem durchschnittlichen Bodenpreis für Wohn-\n\nzonen in den zentralen Gemeinden von Fr. 450.00/m\n2\n unter Abzug des Bodenpreises von Fr. 10.00/m\n\n2\n vor der \n\nEinzonung und Fr. 80.00/m\n2\n für die Kosten der Erschliessung errechnet sich ein Mehrwert von \n\nFr. 45‘360‘000.00. Bei einem Abgabesatz von 20% ergeben sich Einnahmen von Fr. 9‘072‘000.00. Zusätzlich \n\n\n\n \n\nSeite 40/40 \n\nkönnen gemäss Richtplan 50‘000 m\n2\n Arbeitszonen eingezont werden. Ausgehend von einem durchschnittli-\n\nchen Bodenpreis für Arbeitszonen in den zentralen Gemeinden von Fr. 130.00/m\n2\n unter Abzug des Bodenprei-\n\nses von Fr. 10.00/m\n2\n vor der Einzonung und Fr. 80.00/m\n\n2\n für die Kosten der Erschliessung errechnet sich ein \n\nMehrwert von Fr. 2‘000‘000.00. Bei einem Abgabesatz von 20% ergeben sich Einnahmen von Fr. 400‘000.00. \n\nInsgesamt kann somit von Fr. 9‘472‘000.00 an Einnahmen aus der Mehrwertabgabe gerechnet werden. Das \n\nRisiko, dass allfällige Entschädigungszahlungen für Auszonungen auf Grund des kantonalen Richtplanes nicht \n\naus dem Mehrwertabgabefonds beglichen werden können, dürfte somit minimal sein. \n\n \n\nb) Gemeinden \n\nAllfällige Entschädigungszahlungen für Auszonungen gemäss kantonalem Richtplan werden aus dem kantona-\n\nlen Mehrwertabgabefonds beglichen. Diesbezüglich ergeben sich keine negativen Konsequenzen für die Ge-\n\nmeinden. Aus dem kommunalen Mehrwertabgabefonds stehen den Gemeinden zusätzliche finanzielle Mittel \n\nfür raumplanerische Massnahmen zur Verfügung. \n\nE. Antrag \n\n \n\nDer Regierungsrat beantragt Ihnen, \n\n \n\n1. auf die Vorlage einzutreten, \n\n \n\n2. der Teilrevision des Baugesetzes in 1. Lesung zuzustimmen. \n\nIm Namen des Regierungsrates \n\n \n\nsign. Matthias Weishaupt sign. Roger Nobs \n\n \n\nMatthias Weishaupt, Landammann Roger Nobs, Ratschreiber \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen \n\nBeilage 1.1 Gesetzesentwurf \n\nBeilage 1.2 Synopse \n\nBeilage 1.3 Auswertung Vernehmlassung \n\n\n