Erläuternder Bericht

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text: \n  \n \n\nRegierungsrat \n\n \n\n \n\nRegierungsgebäude \n\n9102 Herisau \n\nTel. 071 353 61 11 \n\nFax. 071 353 68 64 \n\nkantonskanzlei@ar.ch \n\nwww.ar.ch \n\n  \n \n\n \n\nSeite 1/36 \n\nHerisau, 22. November 2016 \n\nGesetz über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz; BauG), \n\nErläuternder Bericht zum Vernehmlassungsentwurf \n\nA. Ausgangslage \n\n \n\n1.  Einleitung \n\n \n\na)  Geltendes Recht \n\n \n\nDas geltende Gesetz über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz; BauG; bGS 721.1) trat am 1. Ja-\n\nnuar 2004 in Kraft. In der Zwischenzeit wurden im Rahmen von kleineren Revisionen insgesamt drei Bestim-\n\nmungen angepasst. \n\n \n\nb)  Revision 2012 \n\n \n\nIm Jahr 2012 begannen die Arbeiten an einer grösseren Revision des Baugesetzes. Die Vorlage sollte einer-\n\nseits den Anliegen des Regierungsprogramms 2012-2015 sowie den Postulaten „Bauen konkret fördern“ und \n\n„Ortsbildschutzzonen überprüfen“ Rechnung tragen. Andererseits sollten im Zuge dieser Arbeiten in einer ers-\n\nten Etappe auch die neuen bundesrechtlichen Vorgaben des teilrevidierten Bundesgesetzes über die Raum-\n\nplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) im kantonalen Recht umgesetzt werden. Einzig die Umsetzung \n\ndes bundesrechtlich geforderten Mehrwertausgleichs sollte Gegenstand einer späteren zweiten Etappe sein. \n\nParallel zu diesen gesetzgeberischen Arbeiten lief das Verfahren zur Nachführung des kantonalen Richtplans. \n\nDieses Vorgehen sollte gewährleisten, dass die Betroffenen in drei abgegrenzten Verfahren an der Umsetzung \n\nder neuen Vorgaben des Baugesetzes und des kantonalen Richtplans mitwirken können. \n\n \n\nDer Regierungsrat nahm den Entwurf für eine grössere Teilrevision des Baugesetzes mit Beschluss vom 7. \n\nMai 2013 zur Kenntnis und beauftragte das damalige Departement Bau und Umwelt, ein Vernehmlassungsver-\n\nfahren durchzuführen. Nachdem der Gesetzesentwurf aufgrund der Vernehmlassungsergebnisse überarbeitet \n\nworden war, konnte der Regierungsrat die Vorlage mit Beschluss vom 1. April 2014 zu Handen der 1. Lesung \n\nim Kantonsrat verabschieden. \n\n \n\nDer Kantonsrat behandelte den Entwurf in 1. Lesung an seiner Sitzung vom 27. Oktober 2014 und stimmte der \n\nVorlage mit 49 Ja- zu 4 Nein-Stimmen bei 3 Enthaltungen zu. Anschliessend wurde die Teilrevision bis zum 28. \n\nNovember 2014 der Volksdiskussion unterstellt. \n\n \n\nc)  Rückzug \n\n \n\nIm Rahmen der Volksdiskussion, einer Anhörung der Gemeinden zum Entwurf der Bauverordnung (BauV; bGS \n\n721.11), einer Besprechung mit dem Vorstand der Ausserrhoder Gemeindepräsidienkonferenz sowie einer \n\n\n\n \n\nSeite 2/36 \n\nlnformationsveranstaltung für die Gemeinden zur Nachführung des kantonalen Richtplans zeigte sich, dass das \n\nvom Regierungsrat für die Teilrevision gewählte Vorgehen den neuen Anforderungen nicht mehr gerecht zu \n\nwerden vermochte. \n\n \n\nMit der gewählten dreigleisigen Variante konnten wohl die Themen klar voneinander abgegrenzt werden, je-\n\ndoch führte dieses Vorgehen zu Problemen in der Koordination der verschiedenen Projekte und erschwerte die \n\nMitwirkung der Betroffenen, insbesondere der Gemeinden im Vernehmlassungsverfahren. So stellten sich im \n\nZusammenhang mit dem Mehrwertausgleich grundlegende Fragen bezüglich der zur Verfügung stehenden \n\nInstrumente und der finanziellen Auswirkungen für den Kanton und die Gemeinden. Die Gemeinden verlang-\n\nten, dass diese Grundsatzfragen vorgängig beantwortet werden, damit sie überhaupt eine gesamthafte Beur-\n\nteilung der Änderungen in der kantonalen Gesetzgebung und im kantonalen Richtplan vornehmen können. \n\n \n\nAufgrund dieser Erkenntnisse und der Forderungen der Gemeinden erschien es angebracht, die Teilrevision \n\ndes Baugesetzes neu aufzugleisen und mit der Nachführung des kantonalen Richtplans sowohl hinsichtlich der \n\ninhaltlichen Abhängigkeiten als auch bezüglich des Zeitplans zu koordinieren. Eine einheitliche kantonalrechtli-\n\nche Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben sollte es namentlich den Gemeinden ermöglichen, vorab die \n\nAuswirkungen der neuen Bestimmungen zu erkennen und anschliessend die sich daraus ergebenden Anpas-\n\nsungen im kommunalen Recht vorzunehmen. Dies bedingte den Rückzug der laufenden Teilrevision des Bau-\n\ngesetzes und die Zusammenführung mit den Gesetzesarbeiten zum Mehrwertausgleich. \n\n \n\nDer Regierungsrat zog die Vorlage für eine Teilrevision des Baugesetzes mit Entscheid vom 18. August 2015 \n\nzurück und beantragte dem Büro des Kantonsrates, das Geschäft abzuschreiben. Die parlamentarische Kom-\n\nmission zur Teilrevision des Baugesetzes stimmte mit Stellungnahme vom 31. August 2015 der Abschreibung \n\ndes Geschäfts zu. Mit Beschluss vom 7. September 2015 schrieb das Büro des Kantonsrates das Geschäft ab \n\nund strich es von der Geschäftsliste des Kantonsrates. \n\n \n\nd)  Revision 2016 \n\n \n\nMit der Abschreibung des Geschäftes durch das Büro des Kantonsrates wurde die am 27. Oktober 2014 vom \n\nKantonsrat in 1. Lesung beschlossene und anschliessend der Volksdiskussion unterstellte erste Vorlage für \n\neine grössere Teilrevision des Baugesetzes hinfällig. Es gilt unverändert das Recht in der Fassung vom 1. \n\nJanuar 2011. \n\n \n\nDer Regierungsrat beauftragte das Departement Bau und Volkswirtschaft mit Beschluss vom 22. März 2016 \n\nmit der Ausarbeitung eines neuen Gesetzesentwurfs. \n\n \n\n2.  Handlungsbedarf \n\n \n\na)  Bund \n\n \n\nDie erste Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes ist seit dem 1. Mai 2014 in Kraft. Die neuen \n\nBestimmungen verpflichten den Kanton und die Gemeinden, dafür zu sorgen, dass der Boden haushälterisch \n\ngenutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Es sind Massnahmen zu erarbeiten, mit welchen \n\ndie Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt wird, \n\nkompakte Siedlungen geschaffen werden und die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft geschaffen \n\n\n\n \n\nSeite 3/36 \n\nund erhalten werden. Das Hauptaugenmerk liegt zukünftig auf der besseren Nutzung der brachliegenden oder \n\nungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche. \n\n \n\nDas neue Bundesrecht konkretisiert die Anforderungen an das Siedlungsgebiet und an die Bauzonen. Der \n\nkantonale Richtplan legt einerseits fest, wie gross das Siedlungsgebiet insgesamt sein soll, wie es im Kanton \n\nverteilt sein soll und wie seine Erweiterung regional abgestimmt wird. Andererseits zeigt er auf, wie sicherge-\n\nstellt wird, dass die Bauzonen so festgelegt werden, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre ent-\n\nsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. \n\n \n\nMit der Revision des Raumplanungsgesetzes müssen die Kantone zwingend einen Mehrwertausgleich vorse-\n\nhen. Das kantonale Recht regelt demnach einen angemessenen Ausgleich nicht nur für die erheblichen Nach-\n\nteile von Planungen, sondern auch für deren Vorteile. Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens \n\n20 % ausgeglichen. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens die Mehrwerte bei \n\nEinzonungen ausgeglichen werden. Der Ertrag aus dem Mehrwertausgleich wird für Entschädigungen bei ma-\n\nterieller Enteignung oder für weitere Massnahmen zur Erreichung der Ziele des Raumplanungsgesetzes ver-\n\nwendet. \n\n \n\nDie neuen bundesrechtlichen Bestimmungen fordern im Zusammenhang mit den Bestrebungen um die Innen-\n\nentwicklung in den bestehenden Bauzonen konkrete Massnahmen zur Förderung der Erneuerung auf den \n\nGrundstücken in den heute bereits weitgehend überbauten Bauzonen und zur Förderung der Überbauung auf \n\nden Grundstücken in den heute noch unüberbauten Bauzonen. Dazu legt der kantonale Richtplan fest, wie \n\neine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird und wie die Siedlungserneuerung gestärkt \n\nwird. Die Kantone treffen in Zusammenarbeit mit den Gemeinden die Massnahmen, die notwendig sind, um die \n\nBauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen. \n\n \n\nZuletzt wurde mit der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes bestimmt, dass Solaranlagen \n\nauf Dächern in Bau- und Landwirtschaftszonen grundsätzlich keiner Baubewilligung mehr bedürfen. Solche \n\nVorhaben sind lediglich zu melden. Das kantonale Recht kann einerseits bestimmte, ästhetisch wenig empfind-\n\nliche Bauzonentypen festlegen, in denen auch andere Solaranlagen ohne Baubewilligung erstellt werden dür-\n\nfen, und andererseits in klar umschriebenen Typen von Schutzzonen eine Bewilligungspflicht vorsehen. \n\n \n\nDie zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes war bereits in der Vernehmlassung, die Bot-\n\nschaft des Bundesrates steht an. Schwerpunkte dieser Revision werden die Themen des Bauens ausserhalb \n\nder Bauzonen, des Bauens und der Raumplanung im Untergrund sowie der Planung in funktionalen Räumen \n\nsein. \n\n \n\nb)  Kanton \n\n \n\nDie Motion „Mehrwertabschöpfung“ beauftragt den Regierungsrat, „dem Kantonsrat eine Vorlage zu unterbrei-\n\nten, welche die nötigen Bestimmungen enthält, gemäss denen durch die Raumplanung entstandene Mehrwer-\n\nte abgeschöpft und zweckgebunden für Kosten der öffentlichen Hand für planerische Massnahmen (z.B. Pla-\n\nnungskosten, Entschädigungen für Aus- und Herabzonungen) sowie für Folgekosten der Planung verwendet \n\nwerden können.“ \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 4/36 \n\nDas Postulat „Bauen konkret fördern“ beauftragt den Regierungsrat, verschiedene Bestimmungen im Bauge-\n\nsetz, im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; bGS 143.1), im Strassengesetz (StrG; bGS 731.11) \n\nund im Steuergesetz (StG; bGS 621.11) zu ändern, damit Bauwillige im Kanton rascher und unkomplizierter \n\nInvestitionen tätigen können. Im Baugesetz sollen dazu insbesondere die kommunale Rechtsmittelinstanz \n\nabgeschafft, die Einsprachefristen im Planauflageverfahren von dreissig auf zwanzig Tage verkürzt, eine Ord-\n\nnungsfrist für Vorprüfungsverfahren von acht Wochen eingeführt, die Höchstfläche für geringfügige Änderun-\n\ngen von Nutzungsplänen von 3‘000 m\n2\n auf 5‘000 m\n\n2\n erhöht sowie die teilweisen Änderungen von Nutzungs-\n\nplänen und Baureglementen dem fakultativen Referendum unterstellt werden. \n\n \n\nDas Postulat „Ortsbildschutzzonen überprüfen“ beauftragt den Regierungsrat, „zu prüfen und innert Jahresfrist \n\nBericht zu erstatten und Antrag zu stellen, ob Ortsbildschutzzonen von kommunaler Bedeutung abgeschafft \n\nwerden sollen und wie diese bei Bedarf durch geeignete Instrumente ersetzt werden können. Gegebenenfalls \n\nist aufzuzeigen, wie der Kanton eine massvolle Reduktion der Ortsbildschutzzonen erreichen kann.“ \n\n \n\nDie raumwirksame Umsetzung des Energiegesetzes (kEnG; bGS 750.1) erfordert neben Aussagen im behör-\n\ndenverbindlichen Richtplan auch konkrete Festlegungen in der grundeigentümerverbindlichen Nutzungspla-\n\nnung. Dazu sind die entsprechenden Möglichkeiten für die Ausscheidung von kantonalen Nutzungszonen zur \n\nGewinnung von erneuerbaren Energien zu schaffen. \n\n \n\nIm Zusammenhang mit dem geltenden Baugesetz ergibt sich dahingehend ein Handlungsbedarf, als dass \n\nFragen aus der Praxis in den Bereichen der Zuständigkeiten und des Verfahrens zu klären sind und im Zu-\n\nsammenhang mit der Rechtsprechung des Obergerichts insbesondere die Weilerzonen vom Gesetzgeber neu \n\nbeurteilt werden müssen. \n\n \n\n3.  Konzept \n\n \n\na)  Zwei Revisionen \n\n \n\nDie erste Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes enthält eine fünfjährige Umsetzungsfrist. So \n\nmüssen sowohl die Anpassungen in der kantonalen Richtplanung als auch die zwingenden kantonalgesetzli-\n\nchen Mindestregelungen über den Mehrwertausgleich bis zum 1. Mai 2019 in Kraft gesetzt sein. Mit dem Ab-\n\nlauf der Umsetzungsfrist wird die Ausscheidung neuer Bauzonen von Bundesrechts wegen unzulässig. Damit \n\nist klar: Das kantonale Baugesetz ist auf diesen Zeitpunkt hin zu revidieren. Mindestinhalt dieser Revision ist \n\ndie Umsetzung der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes. Die Zeitvorgabe ist eng, die \n\nUmsetzung muss innerhalb der nächsten drei Jahre vollzogen sein.  \n\n \n\nDie Details der neuen Bestimmungen aus der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes \n\nsind angesichts der breiten Kritik am Vernehmlassungsentwurf unklar. Klar ist aber aufgrund der Informationen \n\ndes Bundes, dass auch die zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes eine Revision des kan-\n\ntonalen Baugesetzes nach sich ziehen wird. \n\n \n\nDamit ist offensichtlich, dass die beiden Etappen der Revision des Bundesrechts auch zwei separate Revisio-\n\nnen des kantonalen Baugesetzes nach sich ziehen werden. Die erste Revision wird mit dem vorliegenden Ent-\n\nwurf vollzogen.  \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 5/36 \n\nb)  Erste Revision \n\n \n\nAngesichts des engen Zeitplans ist es sachgerecht, dass sich die erste Revision auf einzelne Bestimmungen \n\nbeschränken muss und sich um eine Teilrevision handeln wird. Eine Totalrevision ist nicht notwendig. Das \n\nBaugesetz hat sich in der Anwendung seit seiner Inkraftsetzung im Jahr 2003 grundsätzlich bewährt. Es be-\n\nsteht deshalb kein grösserer Anpassungsbedarf alleine aus dem geltenden Recht. In den vergangenen Jahren \n\nkonnten sich eine Praxis und eine Rechtsprechung zu den geltenden Bestimmungen herausbilden. Insofern \n\nbesteht Rechtssicherheit in der Anwendung des Baugesetzes. Die bekannten Instrumente des geltenden \n\nRechts sollen deshalb im Grundsatz bestehen bleiben, die Teilrevision soll sich auf Verbesserungen und Er-\n\ngänzungen des Bekannten konzentrieren. Neuerungen müssen praktikabel sein und zu besseren Lösungen \n\nführen, ansonsten wird zugunsten des Bestehenden darauf verzichtet. Mit der ersten Etappe der Teilrevision \n\ndes Raumplanungsgesetzes trägt der Kanton insofern eine grössere Verantwortung, als dass der kantonalen \n\nRichtplanung eine verstärkte gesamtkantonale Steuerungswirkung zukommt. Damit sind angesichts der neuen \n\nHerausforderungen vermehrt Lösungen in Zusammenarbeit zwischen Kanton und Gemeinden zu finden. Dabei \n\nist festzuhalten, dass die Gemeinden weiterhin die Planungsträger bleiben sollen und dem Kanton eine Unter-\n\nstützungsfunktion zukommt. Kurz gesagt: In der ersten Teilrevision des Baugesetzes soll nur geändert werden, \n\nwas heute zwingend geändert werden muss. Über das Notwendige hinausgehende Änderungen sind auf die \n\nzweite Teilrevision des Baugesetzes zu verschieben. \n\n \n\nIn der ersten Teilrevision des Baugesetzes sind deshalb vorrangig die Themen der ersten Etappe der Teilrevi-\n\nsion des Raumplanungsgesetzes zu behandeln. Dazu zählen das Siedlungsgebiet und die Bauzonen, der \n\nMehrwertausgleich, die Innenentwicklung sowie die Solaranlagen. Diese Themen werden ergänzt um die \n\nraumwirksame Umsetzung des Energiegesetzes und den dringenden Anpassungsbedarf aus der Praxis und \n\nder Rechtsprechung zum geltenden Baugesetz. Der Handlungsbedarf aus der Motion „Mehrwertabschöpfung“ \n\ndeckt sich inhaltlich mit dem Handlungsbedarf aus den neuen bundesrechtlichen Bestimmungen zum Mehr-\n\nwertausgleich und wird mit diesem zusammen behandelt. \n\n \n\nc)  Zweite Revision \n\n \n\nDer Handlungsbedarf aus den beiden Postulaten „Bauen konkret fördern“ und „Ortsbildschutzzonen überprü-\n\nfen“ sowie aus der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes bildet die Grundlage für die \n\nzweite Teilrevision des Baugesetzes. Im Zentrum dieser zweiten Revision sollen die Qualität des Bauens, die \n\nVerfahrensoptimierung und das Bauen ausserhalb der Bauzonen stehen. Der Zeitplan dieser Revision des \n\nBaugesetzes ist mit dem Zeitplan der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes zu koordi-\n\nnieren, damit eine unerwünschte inhaltliche Vorwirkung verhindert werden kann. \n\nDie Qualität des Bauens beschlägt insbesondere die Gestaltung, den Schutz und die Beratung. Die geltenden \n\nBestimmungen sollen auf ihre Wirkung überprüft und alternative neue Instrumente am Beispiel anderer Kanto-\n\nne analysiert werden. Dazu sind grundsätzliche Überlegungen und umfassende Abklärungen notwendig. \n\n \n\nIm Rahmen der Verfahrensoptimierung gilt es vor allem zu vereinfachen und zu beschleunigen. Aber auch die \n\nHarmonisierung, sei es der Begriffsdefinitionen wie auch der Masse, ist nochmals im Grundsatz zu diskutieren. \n\nWichtig ist dabei, dass das Thema breit angegangen wird und die privaten Interessen von Bauwilligen und \n\nBetroffenen ebenso wie die öffentlichen Interessen in ein Gleichgewicht gebracht werden. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 6/36 \n\nDas Bauen ausserhalb der Bauzonen wird vom Bund neu geregelt. Es wird erwartet, dass dabei insbesondere \n\ndie Bestimmungen über die Ausnahmebewilligungen geändert werden. Diese Änderungen werden sich auf das \n\nkantonale Recht auswirken. Der kantonale Spielraum zur Regelung des Bauens ausserhalb der Bauzonen \n\nmuss geprüft werden. Gleiches gilt auch für die neuen bundesrechtlichen Regelungen zum Bauen und zur \n\nRaumplanung im Untergrund sowie zur Planung in funktionalen Räumen. \n\n \n\nDie beiden Postulate „Bauen konkret fördern“ und „Ortsbildschutzzonen überprüfen“ werden im Sinne der \n\nobenstehenden Ausführungen im Rahmen der zweiten Teilrevision des Baugesetzes beantwortet. \n\n \n\n4. Vorgehen \n\n \n\nIm Auftrag des Regierungsrates hat das Departement Bau und Volkwirtschaft den vorliegenden Entwurf für \n\neine erste Teilrevision des Baugesetzes ausgearbeitet. Das Departement hat folgende externe Fachexperten \n\naus den Gemeinden und den im Kanton tätigen Planungsbüros in die Arbeiten einbezogen: \n\n \n\n- Inge Schmid, Gemeindepräsidentin, Bühler \n\n- Siegfried Dörig, Gemeindepräsident, Stein \n\n- Hansruedi Bänziger, Gemeindepräsident, Walzenhausen \n\n- Pius Neuländner, Leiter Baubewilligungen, Teufen \n\n- Alex Müller, Geschäftsleiter, Strittmatter Partner AG \n\n- Beat Rey, Geschäftsführer, ERR Raumplaner AG \n\nB. Grundzüge der Vorlage \n\n \n\n1. Raumplanungsgesetz \n\n \n\na) Siedlungsgebiet und Bauzonen (Art. 122a) \n\n \n\nMit den neuen Bestimmungen des Bundesrechts in Art. 8a Abs. 1 lit. a und d sowie Art. 15 Abs. 2 und 3 RPG \n\nsind die Kantone verpflichtet, das Siedlungsgebiet, welches auf einen Bedarf von 25 Jahren ausgerichtet ist, \n\nund die Bauzonen, welche auf einen Bedarf von 15 Jahren ausgerichtet sind, über die Gemeindegrenzen hin-\n\naus für den gesamten Kanton festzulegen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. Im Kanton Ap-\n\npenzell Ausserrhoden entsprechen sowohl das Siedlungsgebiet als auch die Bauzonen insgesamt dem ge-\n\nsamtkantonalen Bedarf. Jedoch sind sie nicht korrekt auf den Bedarf der einzelnen Gemeinden verteilt. So \n\nbezeichnet der nachgeführte kantonale Richtplan sieben Gemeinden, die Grundstücke mit einer Fläche von \n\ninsgesamt 12,6 ha aus der Bauzone in eine Nichtbauzone zuweisen müssen. Diese Auszonungen stehen im \n\nkantonalen Interesse, da die anderen dreizehn Gemeinden in diesem Umfang neue Bauzonen ausscheiden \n\nkönnen. Damit diese Einzonungen jedoch durchgeführt werden können, muss andernorts im gleichen Ausmass \n\nausgezont werden, da die Fläche weder des Siedlungsgebiets noch der Bauzonen im Kanton insgesamt ver-\n\ngrössert werden darf.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf schlägt deshalb in Art. 122a E-BauG das Instrument der Ersatzvornahme der kantonalen \n\nBehörden für jenen Fall vor, in dem eine Gemeinde ihrer Pflicht aus dem kantonalen Richtplan auch auf Auf-\n\nforderung hin nicht innert angemessener Frist nachkommt. Der Regierungsrat hat damit im gesamtkantonalen \n\n\n\n \n\nSeite 7/36 \n\nInteresse die Möglichkeit, die für eine Auszonung notwendige Änderung des Zonenplans an Stelle einer säu-\n\nmigen Gemeinde vorzunehmen. \n\n \n\nb) Mehrwertausgleich \n\n \n\nI. Grundsatz (Art. 56a) \n\n \n\nDas revidierte Bundesrecht verpflichtet die Kantone in Art. 5 Abs. 1 RPG, unter Androhung der Sanktion aus \n\nArt. 38a Abs. 4 und 5 RPG nunmehr zwingend, zur Regelung eines angemessenen Ausgleichs für erhebliche \n\nVor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem Raumplanungsgesetz entstehen. Damit ist der Kanton \n\nAppenzell Ausserrhoden von Bundesrechts wegen angehalten, die bereits im Baugesetz enthaltenen Regeln \n\nzum Ausgleich von Planungsnachteilen, namentlich Entschädigungen bei materiellen Enteignungen, um Re-\n\ngeln zum Ausgleich von Planungsvorteilen zu ergänzen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf bestimmt in Art. 56a Abs. 1 E-BauG, dass die erheblichen Vorteile, die durch Planungs-\n\nmassnahmen entstehen, im Kanton Appenzell Ausserrhoden über eine Mehrwertabgabe angemessen ausge-\n\nglichen werden. Die Grenze zur Erheblichkeit der Vorteile definiert Art. 56a Abs. 2 E-BauG mit einem Mehrwert \n\nvon Fr. 30‘000.-. Die Angemessenheit dieses Ausgleichs orientiert sich an der Höhe der Mehrwertabgabe, wie \n\nsie in Art. 56d E-BauG festgelegt ist. \n\n \n\nII.  Kantonaler Mehrwertausgleich (Art. 56b Abs. 1, Art. 56d Abs. 1 und Art. 56j) \n\n \n\nNach der Vorgabe des Raumplanungsgesetzes in Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG gestaltet das kantonale Recht den Aus-\n\ngleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden, sprich \n\nEinzonungen, ausgeglichen werden. Die Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 % aus-\n\ngeglichen. Die kantonale Regelung muss bis zum 1. Mai 2019 in Kraft sein, nachher sind Einzonungen nach \n\nArt. 38a Abs. 5 RPG nicht mehr zulässig.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 56b Abs. 1 E-BauG vor, dass die Vorteile von Einzonungen der Mehrwertab-\n\ngabe unterliegen. Sie werden nach Art. 56d Abs. 1 E-BauG mit einem Satz von 20 % ausgeglichen. Damit \n\nerfüllt der Kanton Appenzell Ausserrhoden die bundesrechtlichen Minimalvorgaben und bewahrt sich von der \n\nSanktion des Einzonungsmoratoriums. Die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe auf Einzonungen fliessen \n\nnach Art. 56j Abs. 1 E-BauG in einen kantonalen Fonds. \n\n \n\nDas Bundesrecht bestimmt in Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG, dass der Ertrag für Entschädigungen bei Eigentumsbe-\n\nschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG oder für weitere Massnahmen \n\nder Raumplanung nach Art. 3 RPG verwendet wird.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf schlägt im Rahmen dieser Leitplanken in Art. 56j Abs. 2 bis 5 E-BauG vor, dass die Mittel \n\nim kantonalen Fonds für Entschädigungen bei Auszonungen verwendet werden. Diejenigen sieben Gemein-\n\nden, welche nach den Vorgaben des nachgeführten kantonalen Richtplans zu Auszonungen verpflichtet sind, \n\nerhalten Beträge für die von ihnen aufgrund einer gerichtlich festgestellten materiellen Enteignung oder einer \n\nvom Kanton genehmigten Vereinbarung zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümern bezahlten Ent-\n\nschädigungen. Im Verbund mit der in Art. 122a E-BauG vorgesehenen Ersatzvornahme ermöglicht es der kan-\n\ntonale Fonds, einen solidarischen Ausgleich unter den Gemeinden herzustellen und die Bauzonen über die \n\n\n\n \n\nSeite 8/36 \n\nGemeindegrenzen hinaus nach dem jeweiligen Bedarf der einzelnen Gemeinden zu verteilen. Der Regierungs-\n\nrat kann diesen Verwendungszweck auf weitere Massnahmen der Raumplanung ausweiten.  \n\n \n\nIII. Kommunaler Mehrwertausgleich (Art. 56b Abs. 2, Art. 56d Abs. 2, Art. 56k und Art. 56l) \n\n \n\nDas Raumplanungsgesetz stellt es den Kantonen frei, auf der Grundlage von Art. 5 RPG über die oben be-\n\nschriebenen Minimalvorgaben hinaus weitere Planungsvorteile zum Ausgleich zu bringen. Nach Art. 5 Abs. 1 \n\nRPG dürfen dem Mehrwertausgleich grundsätzlich alle Vorteile unterstellt werden, die durch Planungen nach \n\ndem Raumplanungsgesetz entstehen. Auch diese weiteren Vorteile sind nach Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG mit einem \n\nSatz von mindestens 20 % auszugleichen. Der Ertrag ist ebenfalls gemäss Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG für Entschädi-\n\ngungen bei materiellen Enteignungen gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG oder für weitere Massnahmen der Raumpla-\n\nnung nach Art. 3 RPG zu verwenden. Dazu zählen insbesondere die Massnahmen zur Erhaltung von Kultur-\n\nland nach Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG und zur Förderung der Innenentwicklung nach Art. 3 Abs. 3 lit. a\nbis\n\n RPG. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, in ihren Baureglementen zu bestimmen, welche \n\nTatbestände sie zu welchem Satz der Mehrwertabgabe unterstellen wollen und wofür sie deren Ertrag verwen-\n\nden wollen. Sie können im Rahmen dieses kommunalen Mehrwertausgleichs gemäss Art. 56b Abs. 2 E-BauG \n\ndie Vorteile von Aufzonungen, Umzonungen und Sondernutzungsplänen der Mehrwertabgabe unterstellen und \n\ndazu nach Art. 56d Abs. 2 E-BauG den jeweiligen Abgabesatz zwischen dem bundesrechtlichen Minimum von \n\n20 % und einer die Angemessenheit wahrenden maximalen Höhe von 40 % festlegen. Die Abgaben speisen \n\nnach Art. 56k Abs. 1 E-BauG einen kommunalen Fonds, über deren Verwendungszweck gemäss Art. 56k Abs. \n\n2 E-BauG die Gemeinden selbst bestimmen. Sieht eine Gemeinde die kommunale Mehrwertabgabe vor, so \n\nsteht es ihr nach Art. 56l E-BauG frei, in diesem Rahmen an Stelle der Geldleistung vertraglich eine Sach- oder \n\nDienstleistung zu vereinbaren. \n\n \n\nIV. Verfahren und Zuständigkeiten (Art. 56c, Art. 56e bis Art. 56i) \n\n \n\nDie Umsetzung des Mehrwertausgleichs obliegt nach Art. 5 RPG den Kantonen. Sie haben die notwendigen \n\nAusführungsbestimmungen über das Verfahren und die Zuständigkeiten zu erlassen.  \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 56c, Art. 56e bis Art. 56i E-BauG für den kantonalen und den kommunalen \n\nMehrwertausgleich eine gemeinsame und einheitliche Regelung vor. Im Rahmen der Erhebung der Mehr-\n\nwertabgabe wird deshalb nicht danach unterschieden, in welchen Fonds die Einnahmen letztlich fliessen. \n\n \n\nc) Innenentwicklung \n\n \n\nI.  Innenentwicklungsstrategie (Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n) \n\n \n\nDas Bundesrecht verlangt von den Kantonen in Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG konkrete Aussagen darüber, wie \n\nsie die hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirken und wie sie die Siedlungserneuerung stärken \n\nwollen. Der nachgeführte kantonale Richtplan setzt den Gemeinden die entsprechenden Entwicklungsziele und \n\nverlangt, dass die Gemeinden ihren kommunalen Richtplan um eine Innenentwicklungsstrategie ergänzen. \n\nDarin zeigen sie auf, mit welchen Massnahmen sie die Entwicklungsziele erreichen wollen. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 9/36 \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG eine Ergänzung der Bestimmung über den Min-\n\ndestinhalt des Gemeinderichtplans vor und schafft damit eine gesetzliche Grundlage für die im nachgeführten \n\nkantonalen Richtplan geforderte kommunale Innenentwicklungsstrategie. \n\n \n\nII. Erneuerungsplan (Art. 35 Abs. 1, Art. 39 Abs. 3, Art. 40 Abs. 1, 3 und 4, Art. 41 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 \n\nund Art. 48 Abs. 1) \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf schafft in Art. 40 E-BauG das neue Instrument des Erneuerungsplans. Dieser Son-\n\ndernutzungsplan soll die Verbindung zwischen der behördenverbindlichen Innenentwicklungsstrategie und der \n\ngrundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung herstellen. Der Gemeinderichtplan identifiziert ein bestimm-\n\ntes, bereits weitgehend überbautes Teilgebiet als besonders bedeutsam für die Entwicklung der Gemeinde. \n\nZur Umsetzung der Strategie in der Nutzungsplanung kann nun dieses Gebiet in einem ersten Schritt gemäss \n\nArt. 35 Abs. 1 E-BauG im Zonenplan mit einer Zone mit Sondernutzungsplanpflicht zum Zweck der Erneuerung \n\nüberlagert werden. In einem zweiten Schritt wird ein Erneuerungsplan nach Art. 40 Abs. 1 E-BauG ausgearbei-\n\ntet, welcher die Erneuerung des Gebiets mit Sonderbauvorschriften regelt. Die Sonderbauvorschriften gemäss \n\nArt. 40 Abs. 3 bzw. Art. 39 Abs. 3 E-BauG ermöglichen eine optimal auf die Anforderungen des Gebiets ausge-\n\nrichtete Erneuerung der bestehenden Überbauung. Sie werden unter Wahrung des Zonenzwecks lediglich \n\ndahingehend eingeschränkt, als dass Art. 41 Abs. 1 lit. b E-BauG mit der maximalen Erhöhung der Geschoss-\n\nzahl um zwei Vollgeschosse die Grenze zur Einleitung eines ordentlichen Zonenplanverfahrens definiert. An-\n\nsonsten wird mit dem Erneuerungsplan insbesondere die Nutzungsintensität im betroffenen Gebiet individuali-\n\nsiert, wobei die Mitwirkungsrechte der Bevölkerung in Art. 41 Abs. 3 E-BauG gestärkt werden. Der Erneue-\n\nrungsplan kann nach Art. 40 Abs. 4 E-BauG zur Durchsetzung der Erneuerung im öffentlichen Interesse ein \n\nEnteignungsrecht für einzelne Grundstücke vorsehen und untersteht zur demokratischen Legitimation der Er-\n\nneuerung des betroffenen Gebiets durch das Stimmvolk gemäss Art. 48 Abs. 1 E-BauG in jedem Fall dem \n\nfakultativen oder obligatorischen Referendum. \n\n \n\nIII. Förderung der Überbauung (Art. 56) \n\n \n\nDas Raumplanungsgesetz verlangt in Art. 15a Abs. 1 RPG, dass die Kantone in Zusammenarbeit mit den Ge-\n\nmeinden die Massnahmen treffen, die notwendig sind, um die Bauzonen ihrer Bestimmungen zuzuführen. Die \n\nKantone müssen dazu eine Regelung nach den Vorgaben von Art. 15a Abs. 2 RPG schaffen. Demnach kann \n\ndie zuständige Behörde im öffentlichen Interesse eine Frist zur Überbauung eines Grundstücks setzen und, \n\nwenn die Frist unbenützt verstreicht, bestimmte Massnahmen anordnen. Das kantonale Recht bezeichnet das \n\nInstrument und die zuständige Behörde, konkretisiert die Frist und legt die Folgen der Nichtbeachtung fest. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf nimmt im Sinne der Förderung der Überbauung das Bundesrecht auf und hält in Art. 56 \n\nAbs. 1 E-BauG den Grundsatz fest, dass die Gemeinden als Planungsträger dafür sorgen, dass die Bauzonen \n\nihrer Bestimmung zugeführt werden. Die dafür geeigneten Massnahmen werden in Art. 56 Abs. 2 E-BauG \n\naufgezählt. So können die Gemeinden insbesondere die Einzonung eines Grundstücks an bestimmte Bedin-\n\ngungen knüpfen, sich vorgängig ein Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht an diesem Grundstück einräumen \n\nlassen oder einzelfallbezogene Verträge, beispielsweise über eine entschädigungslose Auszonung, abschlies-\n\nsen. Als Ultima Ratio steht den Gemeinden das Instrument der Bauverpflichtung in Art. 56 Abs. 3 E-BauG zur \n\nVerfügung. Führt die Verpflichtung nicht zum gewünschten Ziel einer bestimmungsgemässen Überbauung, \n\nsteht der Gemeinde ein Kaufsrecht zum Verkehrswert zu. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 10/36 \n\nd) Solaranlagen (Art. 89 Abs. 1 lit. e) \n\n \n\nNach der neuen Massgabe des Raumplanungsgesetzes in Art. 18a Abs. 1 RPG bedürfen genügend angepass-\n\nte Solaranlagen auf Dächern in Bau- und Landwirtschaftszonen keiner Baubewilligung. Solche Vorhaben sind \n\nlediglich der zuständigen Behörde zu melden. Nach Art. 18a Abs. 2 RPG kann das kantonale Recht einerseits \n\nbestimmte, ästhetisch wenig empfindliche Bauzonentypen festlegen, in denen auch andere Solaranlagen ohne \n\nBaubewilligung erstellt werden dürfen, und andererseits in klar umschriebenen Typen von Schutzzonen eine \n\nBewilligungspflicht vorsehen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf delegiert in Art. 89 Abs. 1 lit. e E-BauG die Kompetenz zur Regelung des Verfahrens für \n\ndie Erstellung von Solaranlagen an den Regierungsrat. In Anwendung des bekannten und bewährten Systems \n\nkann der Regierungsrat damit das Baubewilligungsverfahren, insbesondere die Meldung und die Baubewilli-\n\ngungspflicht, in der Bauverordnung regeln. \n\n \n\n2. Energiegesetz (Art. 11) \n\nDas kantonale Energiegesetz verlangt in Art. 2 Abs. 2 kEnG, dass die Ressourcen durch den Einsatz von er-\n\nneuerbaren Energien möglichst zu schonen sind. Einheimische Energien sind verstärkt zu nutzen. Die damit \n\neinhergehenden Vorhaben, insbesondere die Erstellung von grossen Windenergieanlagen, mit gewichtigen \n\nAuswirkungen auf Raum und Umwelt bedürfen nach der Massgabe von Art. 8 Abs. 2 RPG einer Grundlage im \n\nRichtplan. Der nachgeführte kantonale Richtplan enthält eine Vororientierung über die Interessengebiete \n\nWindenergie. Er legt zudem fest, dass zur Erstellung von grösseren Windenergieanlagen die Ausscheidung \n\neiner entsprechenden Nutzungszone erforderlich ist. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf sieht in Art. 11 E-BauG eine kantonale Nutzungszone zur Gewinnung von erneuerbaren \n\nEnergien mit Sondernutzungsplanpflicht vor. Die sogenannte Energiezone wird im kantonalen oder regionalen \n\nInteresse erlassen. \n\n \n\n3. Praxis \n\n \n\na) Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen (Art. 28 Abs. 6, Art. 31 Abs. 3 und  \n\n Art. 33 Abs. 2) \n\n \n\nDie geltenden Bestimmungen zur Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Landwirtschaftszonen, Grünzonen \n\nund im übrigen Gemeindegebiet verweisen wohl richtigerweise auf das Bundesrecht. Die Verweise zeigten sich \n\nin der Praxis jedoch als unübersichtlich und irreführend. \n\n \n\nMit dem Gesetzesentwurf verweist die zentrale Bestimmung zur Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in \n\nLandwirtschaftszonen gemäss Art. 31 Abs. 3 E-BauG direkt auf das ausschliesslich anwendbare Bundesrecht \n\ngemäss Art. 16a und Art. 24 ff. RPG. Die Zulässigkeit in Grünzonen nach Art. 28 Abs. 6 E-BauG und im übri-\n\ngen Gemeindegebiet in Art. 33 Abs. 2 BauG richtet sich wiederum nach Art. 31 Abs. 3 E-BauG. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 11/36 \n\nb) Verfahren zum Erlass von Planungszonen (Art. 55 Abs. 4) \n\n \n\nDas geltende Baugesetz weist einen Klärungsbedarf in der Regelung der Zuständigkeiten im Rekursverfahren \n\nbeim Erlass von Planungszonen auf. Es unterscheidet dabei nicht zwischen dem Verfahren bei kommunalen \n\nund bei kantonalen Planungszonen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf klärt die Zuständigkeiten und ordnet den Rechtmittelweg anhand des ordentlichen In-\n\nstanzenzugs. Bei einer kommunalen Planungszone, welche vom Gemeinderat erlassen wird, ist das Depart-\n\nment Bau und Volkswirtschaft für die Rekursbehandlung zuständig. Bei einer kantonalen Planungszone, wel-\n\nche vom Departement Bau und Volkswirtschaft erlassen wird, ist der Regierungsrat für die Rekursbehandlung \n\nzuständig.  \n\n \n\nc) Entfernung vorschriftswidriger Bauten (Art. 108 Abs. 1, 2 und 6) \n\n \n\nIn der Anwendung der Bestimmungen zur Entfernung von vorschriftswidrigen Bauten hat sich gezeigt, dass \n\ndiese in Bezug auf die Zuständigkeit für die Baueinstellung und auf das Verfahren bei der Wiederherstellung \n\nnoch Lücken aufweisen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf ordnet die Zuständigkeit für die Baueinstellung in Art. 108 Abs. 1 E-BauG ausschliesslich \n\nder Gemeindebaubehörde zu, welche damit die generelle Zuständigkeit der Gemeinde für die Baukontrolle \n\nnach Art. 3 Abs. 3 BauG erfüllt. Die Bestimmung in Art. 108 Abs. 2 E-BauG füllt die Lücke für den Fall, in wel-\n\nchem der betreffende Grundeigentümer nachträglich kein Baugesuch einreicht. Die Regelung der Verfah-\n\nrensdetails delegiert Art. 108 Abs. 6 E-BauG dem Verordnungsgeber. \n\n \n\nd) Verhältnis zum Wald (Art. 113 Abs. 2 und 4) \n\n \n\nDie Praxis zur Anwendung der Bestimmungen zu den Waldabständen hat gezeigt, dass die Aufteilung der \n\nZuständigkeiten zwischen dem Amt für Raum und Wald einerseits und der Gemeinde andererseits unklar sind. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf ordnet die Zuständigkeit zur Abänderung des Waldabstandes in Zonen- oder Sondernut-\n\nzungsplänen in Art. 113 Abs. 4 E-BauG im Einklang mit den diesbezüglichen ordentlichen Verfahrensbestim-\n\nmungen der Gemeinde zu. In diesem Spezialfall ist eine Zustimmung des Amtes für Raum und Wald erforder-\n\nlich. In allen übrigen Fällen ist nach Art. 113 Abs. 2 E-BauG eine Bewilligung des Amtes nötig. \n\n \n\ne) Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und vollständige Zweckänderung (Art. 120 und Art. 121) \n\n \n\nDie geltenden Bestimmungen in Art. 120 und Art. 121 BauG haben keinen selbständigen Regelungsgehalt, da \n\nsie lediglich auf das Bundesrecht verweisen. Das Raumplanungsgesetz eröffnet den Kantonen in diesem Zu-\n\nsammenhang keinen weiteren Regelungsspielraum. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf hebt die Bestimmungen auf. Damit ist Art. 24d RPG ohne Umwege anwendbar. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 12/36 \n\nf) Vollzugsvorschriften (Art. 126) \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 126 Abs. 1 BauG wiederholt nur, was nach der Massgabe von Art. 74 der Kantonsver-\n\nfassung (bGS 111.1) ohnehin für alle Gesetze gilt. Sie ist als Wiederholung des übergeordneten Rechts unnö-\n\ntig. Die Fachstelle für Raumplanung im Sinne von Art. 31 RPG führt das Amt für Raum und Wald. Es ist nicht \n\nnur bestellt, ihm sind im geltenden Baugesetz, zum Beispiel in Art. 97 Abs. 2 BauG, auch konkrete Aufgaben \n\nzugewiesen. Insofern ist auch diese Bestimmung nicht mehr weiter notwendig. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf hebt die Bestimmungen auf. Damit gilt, was nach der Kantonsverfassung und dem Bau-\n\ngesetz ohnehin gilt. \n\n \n\n4. Rechtsprechung \n\n \n\na) Weilerzonen (Art. 19 Abs. 2 lit. d und Art. 33a) \n\n \n\nDas Obergericht hat in seinem Urteil vom 30. Oktober 2013 (AR GVP 25/2012, Nr. 3601) entschieden, dass es \n\nsich bei der nach geltendem Recht der Bauzone zugeordneten Weilerzone um eine bundesrechtlich nicht zu-\n\nlässige Mischform zwischen einer Bauzone nach Art. 15 RPG und der als Nichtbauzone konzipierten Weiler-\n\nzone nach Art. 33 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) handelt. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf definiert die Weilerzone in Art. 33a E-BauG auf der Grundlage von Art. 18 RPG als \n\nKleinsiedlung ausserhalb der Bauzone gemäss Art. 33 RPV und ordnet sie in Art. 19 Abs. 2 lit. d E-BauG der \n\nNichtbauzone zu. Die Weilerzone ermöglicht zur Erhaltung der traditionell entstandenen Siedlungsstruktur und \n\nder massvollen Nutzung der bestehenden Bauvolumen zweckmässige Umnutzungen und Erweiterungen, wel-\n\nche weiter gehen können als in der Landwirtschaftszone nach Art. 31 BauG. Erfüllt eine Kleinsiedlung die An-\n\nforderungen nach Art. 15 RPG, kann das Gebiet auch ordentlich als Bauzone ausgeschieden werden. \n\n \n\nb) Benützung bestehender Erschliessungsanlagen (Art. 66 Abs. 1) \n\n \n\nDas Obergericht hat in seinem Urteil vom 26. September 2012 (AR GVP 24/2012, Nr. 3585) entschieden, dass \n\nsich Hinterliegende und Nachbarinnen oder Nachbarn nur solange auf die Ermächtigung nach Art. 66 BauG \n\nberufen können, wie seitens des belasteten Grundstücks ein Interesse an der gemeinsam genutzten Erschlies-\n\nsungsanlage besteht. Fällt dieses Interesse an der Nutzung weg, fällt auch automatisch das Recht zur Mitbe-\n\nnutzung weg. Diese Auslegung der Bestimmung entspricht nicht dem vom Gesetzgeber ursprünglich geäusser-\n\nten Willen. \n\n \n\nDer Gesetzesentwurf stellt in Art. 66 Abs. 1 E-BauG klar, dass sich Hinterliegende und Nachbarinnen oder \n\nNachbarn auch dann noch auf die Benützung einer bestehenden Erschliessungsanlage berufen können, wenn \n\ndas Interesse an der Nutzung bei dem mit der gemeinsamen Zufahrt belasteten Grundstück untergeht. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 13/36 \n\nC. Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen \n\n \n\n1. Raumplanungsgesetz \n\n \n\na) Siedlungsgebiet und Bauzonen \n\n \n\n Art. 122a (Ersatzvornahme) \n\n \n\nEine Ersatzvornahme für eine Gemeinde liegt grundsätzlich immer dann vor, wenn der Kanton eine bestimmte \n\nkommunale Aufgabe an Stelle einer Gemeinde erledigt, die sich weigert, diese Aufgabe wahrzunehmen oder \n\nderen Erfüllung sie vernachlässigt. Durch die Ersatzvornahme wird die primäre Leistungspflicht in zwei sekun-\n\ndäre Pflichten, nämlich die Pflicht zur Duldung der Ersatzvornahme und die Pflicht zur Tragung der aus der \n\nErsatzvornahme entstehenden Kosten, umgewandelt. Die Möglichkeit des Regierungsrates zur Ersatzvornah-\n\nme gegenüber den Gemeinden ergibt sich bereits aus Art. 41 ff. des Gemeindegesetzes (bGS 151.11) sowie \n\nArt. 3 Abs. 1 BauG und ist ein Instrument der Gemeindeaufsicht. Da die Ersatzvornahme einen Eingriff in die \n\nGemeindeautonomie zur Folge hat, gelten allgemein das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage sowie das \n\nPrinzip der Verhältnismässigkeit. \n\n \n\nDie in Art. 122a E-BauG vorgeschlagene Bestimmung setzt voraus, dass eine Gemeinde ihrer Pflicht zur Zu-\n\nweisung eines Grundstücks aus einer Bauzone in eine Nichtbauzone (Auszonung) aufgrund der Vorgaben des \n\nkantonalen Richtplans im Kapitel Siedlung trotz Aufforderung nicht innert angemessener Frist nachkommt. \n\nVernachlässigt die Gemeinde ihre Pflicht, so hat der Regierungsrat daraufhin die Möglichkeit, die Auszonung \n\nselbst vorzunehmen. Das Verfahren zum Erlass bzw. zur Änderung des kommunalen Zonenplans orientiert \n\nsich wohl an den ordentlichen Bestimmungen nach Art. 45 ff. BauG. Als Mittel der Aufsicht des Kantons über \n\ndie Gemeinden in der Raumplanung gelten für die Ersatzvornahme jedoch selbständige Verfahrensregeln. \n\n \n\nDie Ersatzvornahme durch den Regierungsrat nach Art. 122a Abs. 1 E-BauG erfordert formell, dass die Ge-\n\nmeinde aufgefordert worden ist, den Missstand innert angemessener Frist zu beheben. Die Aufforderung ist \n\nvom Regierungsrat auszusprechen. Mit der Aufforderung zur Vornahme der versäumten Auszonung ist eine \n\nangemessene Frist anzusetzen. Selbst wenn bereits bekannt ist, dass sich die Gemeinde weigern wird, ihrer \n\nPflicht zur Auszonung nachzukommen, kann auf die Ansetzung der Frist nicht verzichtet werden. Wann eine \n\nFrist als angemessen gilt, ist vom Einzelfall abhängig. Bei der Bemessung der Frist ist auf den für die Ausarbei-\n\ntung der Pläne notwendigen Zeitaufwand sowie auf die mögliche Dauer des Auflage- und Beschlussverfahrens \n\nRücksicht zu nehmen. Mit der Aufforderung, die versäumte Auszonung nachzuholen, ist zugleich auch die \n\nAndrohung der Ersatzvornahme auszusprechen. Die von einer Gemeinde abzuändernden Pläne sind, wenn \n\nnötig, durch eine vom Regierungsrat zu erlassende kantonale Planungszone gemäss Art. 54 f. BauG zu si-\n\nchern. Da mit aufsichtsrechtlichen Massnahmen in erheblicher Weise in die Rechtsstellung der Gemeinden \n\neingegriffen wird, muss ein rechtsstaatliches Verfahren sichergestellt werden. Die Aufforderung zur Vornahme \n\nder Planungen ist zu begründen und der betroffenen Gemeinde das rechtliche Gehör zu gewähren. Die Auffor-\n\nderung ist durch die Gemeinde nach Art. 54 ff. VRPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Obergericht \n\nanfechtbar. \n\n \n\nKommt eine Gemeinde der regierungsrätlichen Aufforderung nicht nach, so lässt der Regierungsrat die Pläne \n\nausarbeiten. Er hat sich dabei unter dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit eine gewisse Zurückhaltung \n\naufzuerlegen, da eine Gemeinde durch die Ersatzvornahme in ihrer Autonomie erheblich beeinträchtigt wird. \n\n\n\n \n\nSeite 14/36 \n\nEine Vorprüfung nach Art. 45 BauG dürfte sich in aller Regel erübrigen, da das Departement Bau und Volks-\n\nwirtschaft wohl bereits mit der Ausarbeitung der Pläne beauftragt sein wird. Die Pläne sind sodann öffentlich \n\naufzulegen, wobei eine Auflage in der betroffenen Gemeinde als zweckmässig erscheint. Gegen die vom Re-\n\ngierungsrat aufgelegten Pläne können Einsprachen erhoben werden, über die der Regierungsrat gemäss Art. \n\n122a Abs. 2 E-BauG zusammen mit seinem Beschluss über die Planänderung entscheidet. Der Beschluss des \n\nRegierungsrates kann in Anwendung von Art. 54 ff. VRPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Oberge-\n\nricht angefochten werden. Die Kosten der Ersatzvornahme, vor allem für das Ausarbeiten der Pläne, gehen zu \n\nLasten der Gemeinde. Diese ist nach Art. 77 Abs. 1 BauG auch für allfällige Entschädigungsansprüche aus \n\nmaterieller Enteignung ersatzpflichtig. An die deshalb von der Gemeinde an Dritte geleisteten Entschädigungs-\n\nzahlungen können nach Art. 56j Abs. 4 E-BauG Beiträge aus dem kantonalen Mehrwertabgabefonds geleistet \n\nwerden. \n\n \n\nb) Mehrwertausgleich \n\n \n\nI. Grundsatz \n\n \n\n Art. 56a (Mehrwertabgabe) \n\n \n\nFür die Regelung des Mehrwertausgleichs ist ein neuer Abschnitt im Baugesetz vorgesehen. Beim Mehrwert-\n\nausgleich handelt es sich um eine Abgabe. Für Abgaben gilt in Anwendung von Art. 127 Abs. 1 der Bundesver-\n\nfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101), dass deren Gegenstand und die Bemessung \n\nsowie der Kreis der Abgabepflichtigen einer formellgesetzlichen Grundlage bedürfen.  \n\n \n\nArt. 56a Abs. 1 E-BauG definiert den Gegenstand der Mehrwertabgabe. Durch Planungsmassnahmen entste-\n\nhen, gewissermassen als Nebenfolge, zwangsläufig Vor- und Nachteile für Private. Bei positiver Wirkung \n\nspricht man von planungsbedingten Vorteilen, kurz Planungsvorteilen, bei negativer Wirkung von planungsbe-\n\ndingten Nachteilen. Gegenstand des neuen Abschnitts 2a. zum Mehrwertausgleich sind die Planungsvorteile \n\nund zwar insoweit, als ihnen ein ökonomischer Wert zukommt und sie als Folge der Planungsmassnahmen \n\neinem Grundstück anwachsen. Planungsbedingte Nachteile spielen in diesem Zusammenhang nur bei der \n\nMittelverwendung der Mehrwertausgleichserträge eine Rolle, sie sind im Übrigen im 5. Abschnitt zur Enteig-\n\nnung in Art. 73 ff. BauG geregelt. \n\n \n\nDer Wortlaut von Art. 5 Abs. 1\nquinquies\n\n lit. b RPG stellt es den Kantonen frei, ob sie von der Erhebung der Mehr-\n\nwertabgabe absehen wollen, wenn der voraussichtliche Ertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhe-\n\nbungsaufwand steht. Mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip sowie auf Art. 5 Abs. 1 RPG, wonach nur \n\nerhebliche Planungsvorteile auszugleichen sind, ist eine solche Freigrenze festzulegen. In der ursprünglichen \n\nFassung des Ständerates wurden die Kantone angehalten, nur Einzonungsmehrwerte von mehr als Fr. \n\n30‘000.- der Abgabe zu unterstellen. Diese Freigrenze erscheint für die Verhältnisse im Kanton Appenzell Aus-\n\nserrhoden als angemessen. Sofern der Mehrwert die Grenze überschreitet, wird nach Art. 56a Abs. 2 E-BauG \n\neine Abgabe erhoben. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 15/36 \n\nII.  Kantonaler Mehrwertausgleich \n\n \n\n Art. 56b Abs. 1 und 3 (Abgabetatbestände) \n\n \n\nDie neue bundesrechtliche Mindestvorgabe in Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG schreibt die Abgabenerhebung nur für jene \n\nFälle vor, in denen Boden neu einer Bauzone zugewiesen wird. In diesem Sinne definiert Art. 56b Abs. 1 E-\n\nBauG die Planungsmassnahme der Einzonung als Tatbestand der Mehrwertabgabe. Bei einer Einzonung wird \n\nein Grundstück, das bisher in einer Nichtbauzone nach Art. 19 Abs. 2 BauG lag, mit einer Änderung des kom-\n\nmunalen Zonenplans in eine Bauzone nach Art. 19 Abs. 1 BauG zugewiesen. \n\n \n\nIn den Beratungen durch die eidgenössischen Räte wurde die Frage aufgeworfen, ob die Mehrwertabgabe für \n\nden Materialabbau bzw. die Ausscheidung von Abbauzonen ebenfalls geschuldet sei. Eine Mehrheit der Räte \n\nwollte dies ausschliessen und präzisierte Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG deshalb dahingehend, dass die Mehrwertabgabe \n\nvon Bundesrechts wegen nur dann geschuldet ist, wenn Grundstücke dauerhaft einer Bauzone zugewiesen \n\nwerden, was beim Materialabbau in der Regel nicht der Fall ist, da das Gebiet nach erfolgtem Abbau rekulti-\n\nviert und einer Nichtbauzone zugewiesen wird. Lehre und Rechtsprechung qualifizieren Abbauzonen aus-\n\nserhalb der Bauzonen grundsätzlich als Nichtbauzonen. Diese Überlegungen gelten ebenso für Deponiezonen \n\nund Energiezonen. In diesem Sinne stellt Art. 56b Abs. 3 E-BauG klar, dass bei der Festsetzung von kantona-\n\nlen Nutzungszonen nach Art. 11 BauG keine Mehrwertabgabe geschuldet ist. \n\n \n\n Art. 56d Abs. 1 (Höhe der Abgabe) \n\n \n\nZur Erfüllung des Verwendungszwecks gemäss Art. 56j Abs. 2 E-BauG ist der Abgabesatz für den Abgabetat-\n\nbestand der Einzonung in Art. 56d Abs. 1 E-BauG beim bundesrechtlichen Minimum aus Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG \n\nvon 20 % anzusetzen. Schätzungen des Departements Bau und Volkswirtschaft zeigen, dass dies für die Ab-\n\ngeltung der zu erwartenden Entschädigungszahlungen der Gemeinden ausreichen wird. \n\n \n\n Art. 56j (Kantonaler Mehrwertabgabefonds) \n\n \n\nMit Art. 56j Abs. 1 E-BauG wird die gesetzliche Grundlage für die Errichtung eines zweckgebundenen kantona-\n\nlen Fonds gelegt. Er ist nach den Bestimmungen des Finanzhaushaltsgesetzes (FHG; bGS 612.0) in der \n\nStaatsrechnung auszuweisen. \n\n \n\nDer Verwendungszweck der Mittel im kantonalen Fonds beschränkt sich gemäss Art. 56j Abs. 2 E-BauG auf \n\ndie bundesrechtlichen Vorgaben nach Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG. Die Erträge werden in erster Linie dazu verwendet, \n\ndie zur Umsetzung des nachgeführten kantonalen Richtplans notwendigen Auszonungen zu finanzieren. Die \n\nGemeinden sind demnach verpflichtet, die zur Erfüllung der flächenmässigen Vorgaben des Richtplans not-\n\nwendigen Zonenplanänderungen vorzunehmen. Sie haben nach Art. 77 Abs. 1 BauG allfällige Entschädigun-\n\ngen aufgrund materieller Enteignung zu leisten. Der kantonale Fonds hat zum Zweck, diese Kosten der Ge-\n\nmeinden zu decken. Die Gemeinden haben im Rahmen des Verwendungszweckes grundsätzlich einen An-\n\nspruch auf eine Übernahme der angefallenen Kosten. Beiträge aus dem Fonds können von den Gemeinden \n\nbeantragt werden, die Auszonungen vornehmen und die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigen-\n\ntümer dafür entschädigen müssen. Zur Sicherung der Solidarität mit den bei Einzonungen in den Fonds ein-\n\nzahlenden Gemeinden müssen die beantragenden Gemeinden neben einem Nachweis der Entschädigungs-\n\nzahlung an einen Dritten insbesondere darlegen, dass diese Zahlung auf einem rechtsgültigen Anspruch grün-\n\n\n\n \n\nSeite 16/36 \n\ndete. Es ist deshalb erforderlich, dass entweder ein Urteil nach Art. 78 BauG, in welchem die Gerichte den \n\nEntschädigungsanspruch aufgrund einer materiellen Enteignung bejahen, oder ein vom Departement Bau und \n\nVolkswirtschaft genehmigter Vertrag zwischen der Gemeinde und der Grundeigentümerin oder dem Grundei-\n\ngentümer des ausgezonten Grundstücks, vorliegt. Das Departement entscheidet über die Genehmigung nach \n\nden Grundsätzen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung. \n\n \n\nNach Art. 56j Abs. 3 E-BauG kann der Regierungsrat im Rahmen der Vorgaben des nachgeführten kantonalen \n\nRichtplans weitere Massnahmen gemäss Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG mitfinanzieren. Dazu gehören beispielsweise die \n\nFörderung der Innenentwicklung oder die Revisionen der kommunalen Planungsinstrumente. Die Bestimmung \n\nbegründet keinen Anspruch der Gemeinden auf die Deckung ihrer Kosten. Der Regierungsrat regelt die not-\n\nwendigen Details. \n\n \n\n Art. 78 (Materielle Enteignung: Verfahren) \n\n \n\nIm Zusammenhang mit dem Nachweis eines gerichtlichen Urteils gemäss Art. 56j Abs. 4 E-BauG wird eine \n\nLücke in den Bestimmungen zum Verfahren bei einer materiellen Enteignung gefüllt. Nach dem geltenden \n\nRecht war unklar, ob das Obergericht über den Anspruch auf Entschädigung aus materieller Enteignung ent-\n\nscheiden kann. In Art. 78 Abs. 1 E-BauG wird dies nun klargestellt. Für die verwaltungsgerichtliche Klage gilt \n\nohnehin Art. 57 ff. VRPG. \n\n \n\nIII. Kommunaler Mehrwertausgleich \n\n \n\n Art. 56b Abs. 2 (Abgabetatbestände) \n\n \n\nDas Bundesrecht ermöglicht es den Kantonen, über die Mindestvorgabe von Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG hinaus zu \n\ngehen und die Vorteile weiterer Planungsmassnahmen zum Ausgleich zu bringen. Der Gesetzesentwurf erteilt \n\nden Gemeinden in Art. 56b Abs. 2 E-BauG die Kompetenz, einen erweiterten Mehrwertausgleich vorzusehen. \n\nEs obliegt der kommunalen Legislative, die notwendigen Rechtsgrundlagen zu schaffen. Die Gemeinden kön-\n\nnen in ihren Baureglementen die Vorteile von Aufzonungen, Umzonungen und Sondernutzungsplänen als \n\nAbgabetatbestände des kommunalen Mehrwertausgleichs festlegen.  \n\n \n\nAls Aufzonung nach Art. 56b Abs. 2 lit. a E-BauG wird jede Planungsmassnahme verstanden, welche unter \n\nBeibehaltung der bisherigen Bauzonenart nach Art. 19 Abs. 1 BauG zu einer Verbesserung der Nutzungsmög-\n\nlichkeiten eines Grundstücks führt. Dabei wird sich in der Regel die Ausnützung verbessern. Das ist beispiels-\n\nweise der Fall, wenn in einer Wohnzone mit bisher zwei zulässigen Vollgeschossen nunmehr dreigeschossige \n\nBauten erlaubt sind. Die verbesserte Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks muss die Folge einer Planungs-\n\nmassnahme sein, bessere Nutzungsmöglichkeiten als Folge einer Ausnahmebewilligung oder einer verbesser-\n\nten Erschliessung werden von dieser Regelung nicht erfasst. Bei einer Umzonung nach Art. 56b Abs. 2 lit. b E-\n\nBauG wird ein Grundstück einer anderen Bauzonenart gemäss Art. 19 Abs.1 BauG zugeordnet. Damit gehen \n\nVeränderungen der Ausnützung und/oder der Nutzungsweise einher, die eine neue und rentablere Nutzung \n\ndes Bodens erlauben. Als Umzonung gilt demnach beispielsweise die Zuweisung eines Grundstücks aus der \n\nGewerbezone in die Wohnzone. Zuletzt können die Gemeinden nach Art. 56b Abs. 2 lit. c E-BauG die Vorteile \n\nder Mehrwertabgabe unterstellen, die durch den Erlass eines Sondernutzungsplans entstehen. Unter Einhal-\n\ntung der Einschränkungen von Art. 41 E-BauG können mittels Sonderbauvorschriften in Überbauungs- und \n\nErneuerungsplänen gemäss Art. 39 Abs. 3 beziehungsweise Art. 40 Abs. 3 E-BauG unter anderem die maxi-\n\n\n\n \n\nSeite 17/36 \n\nmale Geschosszahl und die Nutzungsintensität auf einem Grundstück erhöht werden. So verbessert beispiel-\n\nweise die Erhöhung der Geschosszahl um zwei Vollgeschosse die Nutzungsmöglichkeiten auf einem Grund-\n\nstück und generiert damit einen abgabepflichtigen Mehrwert. Die nötigen Anpassungen der kommunalen Reg-\n\nlemente unterstehen den ordentlichen Verfahrensbestimmungen nach Art. 45 ff. BauG. \n\n \n\n Art. 56d Abs. 2 (Höhe der Abgabe) \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 56d Abs. 2 E-BauG ermöglicht es den Gemeinden, für die von ihnen bestimmten Ab-\n\ngabetatbestände nach Art. 56b Abs. 2 E-BauG auch spezifisch die Höhe der jeweiligen Mehrwertabgabe fest-\n\nzulegen. Das Bundesrecht gibt in Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG einen minimalen Abgabesatz von 20 % vor, welcher für \n\nden Ausgleich aller Planungsvorteile gilt. Als maximalen Satz bestimmt der Gesetzesentwurf 40 % des Mehr-\n\nwertes, womit die Abgabehöhe noch innerhalb der vom Bundesgericht gesetzten Grenze von 60 % bleibt. \n\n \n\n Art. 56k (Kommunaler Mehrwertabgabefonds) \n\n \n\nArt. 56k Abs. 1 E-BauG legt die gesetzliche Grundlage für die Errichtung der zweckgebundenen Fonds der \n\nGemeinden. Sie sind nach den Bestimmungen des Finanzhaushaltsgesetzes in den Gemeinderechnungen \n\nauszuweisen.  \n\n \n\nDie Gemeinden bestimmen nach Art. 56k Abs. 2 E-BauG im Baureglement, wofür sie die Erträge aus der \n\nMehrwertabgabe auf Aufzonungen, Umzonungen und Sondernutzungsplänen unter der Massgabe des Bun-\n\ndesrechts gemäss Art. 5 Abs. 1\nter\n\n RPG verwenden wollen. \n\n \n\n Art. 56l (Verträge über den Mehrwertausgleich) \n\n \n\nIm Interesse der Rechtssicherheit wird in Art. 56l Abs. 1 E-BauG die gesetzliche Grundlage für den vertragli-\n\nchen Mehrwertausgleich geschaffen. Ausgehend von einem nach Art. 56b Abs. 2 in Verbindung mit Art. 56d \n\nAbs. 2 E-BauG im Baureglement geregelten kommunalen Mehrwertausgleich bei Aufzonungen, Umzonungen \n\nund Sondernutzungsplänen, können die Gemeinden unter Einhaltung des Verwendungszwecks gemäss Bau-\n\nreglement mit den Abgabepflichtigen eine andere Leistung als die reine Geldleistung der Mehrwertabgabe \n\nvereinbaren. Diese Sach- oder Dienstleistung tritt an die Stelle der Mehrwertabgabe oder wird an sie ange-\n\nrechnet. Dazu muss in einem ersten Schritt die Mehrwertabgabe provisorisch berechnet werden. In einem \n\nzweiten Schritt ist die Sach- oder Dienstleistung, die von der oder dem Abgabepflichtigen erbracht werden soll, \n\nbetraglich zu beziffern. Die beiden Beträge sind im Vertrag gegenüberzustellen. \n\n \n\nIm Interesse grösstmöglicher Transparenz ist die Vereinbarung mit der provisorisch berechneten Geldleistung \n\nund der bezifferten Sach- oder Dienstleistung nach Art. 56l Abs. 2 E-BauG vom Gemeinderat zusammen mit \n\nder jeweiligen Planungsmassnahme öffentlich aufzulegen und im Grundbuch anzumerken. Das festsetzende \n\nOrgan beziehungsweise die Bevölkerung soll sich ein umfassendes Bild über die Leistungen der Grundeigen-\n\ntümerinnen und Grundeigentümer machen können. Die Vertragsparteien können jedoch schützenswerte pri-\n\nvate oder öffentliche Interessen haben, die gegen eine vollständige Offenlegung sprechen. \n\n \n\nNach dem Eintritt der Rechtskraft der Planungsmassnahme wird die Mehrwertabgabe gemäss Art. 56f E-BauG \n\nfestgesetzt. Die rechtskräftig verfügte Mehrwertabgabe beschränkt nach Art. 56l Abs. 3 E-BauG die gesamthaft \n\nvon der oder dem Abgabepflichtigen zu erbringende Leistung. Liegt der Betrag der nach Vertrag zu erbringen-\n\n\n\n \n\nSeite 18/36 \n\ndenden Sach- oder Dienstleistung über der rechtskräftig festgesetzten Mehrwertabgabe, schuldet die Gemein-\n\nde ihrer Vertragspartnerin oder ihrem Vertragspartner den Differenzbetrag. Umgekehrt schuldet die Vertrags-\n\npartnerin oder der Vertragspartnerin weiterhin eine Mehrwertabgabe, wenn seine Sach- oder Dienstleistung \n\ndiese betragsmässig nicht zu decken vermag. \n\n \n\nIV. Zuständigkeiten und Verfahren \n\n \n\n Art. 56c (Bemessung des Mehrwerts)  \n\n \n\nDer Mehrwert, auf dem die Abgabe erhoben wird, entspricht gemäss Art. 56c Abs. 1 E-BauG dem Unterschied \n\nzwischen dem Bodenwert des Grundstücks mit der mehrwertbegründenden Planungsmassnahme, beispiels-\n\nweise in der Bauzone liegend, und dem Bodenwert des Grundstücks ohne die Planungsmassnahme, bei-\n\nspielsweise in der Nichtbauzone liegend. Die Regelung stellt bewusst nicht auf einen Vorher-Nachher-\n\nVergleich ab, um das Problem preissteigender Erwartungen im Vorfeld einer Planungsmassnahme auszu-\n\nklammern.  \n\n \n\nAn das Eintreten der Rechtskraft der Planungsmassnahme, welche den Mehrwert schafft, knüpfen in Art. 56c \n\nAbs. 2 E-BauG zwei Regelungselemente an. Zum einen ist der Tag der Rechtskraft massgeblich für die Be-\n\nmessung des Bodenwerts unter Berücksichtigung der Planungsmassnahme. Zum anderen entsteht zu diesem \n\nZeitpunkt die Forderung. \n\n \n\nDie beiden nach Art. 56c Abs. 3 E-BauG massgeblichen Bodenwerte, einmal mit und einmal ohne Planungs-\n\nmassnahme, sind keine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Ver-\n\ngleichswert. Der Gesetzesentwurf versteht den Bodenwert als Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten \n\nGrundstücks. Dabei ist es für die Ermittlung des Bodenwertes unerheblich, ob ein Grundstück bebaut oder \n\nunbebaut ist, es zählt nur der Wert des Bodens. Bei bebauten Grundstücken wird angenommen, dass sie un-\n\nbebaut seien. Es wird demnach von einem reinen Bodenwert oder Würde-wenn-Bodenwert als dem Wert aus-\n\ngegangen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert eines allfälligen Gebäudes \n\nist durch die Planungsmassnahme nicht betroffen, das heisst der eigentliche Gebäudewert bleibt vor und nach \n\neiner raumplanerischen Massnahme derselbe. Der Bodenwert ist deshalb nicht mit dem amtlichen Verkehrs-\n\nwert des Steuerrechts vergleichbar. Bei der Ermittlung des Bodenwerts sind zahlreiche wertbeeinflussende \n\nFaktoren zu berücksichtigen. Dazu zählen beispielsweise die Lage, die Fläche, der Zuschnitt, der Grundbuch-\n\nstand, die Belastungen, die Erschliessung, die Baulandreserve, die Bodenbeschaffenheit oder die Topogra-\n\nphie. Im Zusammenhang mit einer Planungsmassnahme werden insbesondere die damit einhergehenden \n\nVeränderungen bei den Faktoren der baulichen Nutzbarkeit, sprich die Art und die Intensität der Nutzung sowie \n\ndie Masse, und der Geschosszahl von Interesse sein. Dabei gilt ausschliesslich der objektive Bodenwert eines \n\nGrundstücks. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr \n\nmutmasslich zu erzielen wäre, den also eine unbefangene Käuferschaft beziehungsweise ein fernstehender \n\nDritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Die Ermittlung des Bodenwerts ist vergleichbar mit \n\njener, die bei einer materiellen Enteignung zur Anwendung kommt und bei der ein Minderwert bestimmt wird, \n\nbloss umgekehrt. Der Gesetzesentwurf bezeichnet dazu die anerkannten Schätzungsmethoden für anwendbar. \n\nZur Ermittlung des Bodenwerts sind in erster Linie Vergleichspreise oder statistisch erhobene Preise verkaufter \n\nGrundstücke beizuziehen. Die Vergleichs- oder statistische Methode führt jedoch nur dann zu den richtigen \n\nResultaten, wenn eine genügende Anzahl von Objekten ähnlicher Art und Lage für die Vergleichspreise zur \n\nVerfügung steht. Alternativ kommen verschiedene Modelle aus der Immobilienbewertung wie die Lageklasse-\n\n\n\n \n\nSeite 19/36 \n\nmethode, die Rückwärtsrechnung oder Mittelwerte aus Real- und Ertragswert in Frage. In der Praxis werden \n\nmehrheitlich zehn Lageklassen mit entsprechendem Lageklassenschlüssel und Landwertanteil unterschieden. \n\nDie neuere Lehre zieht ökonometrische oder hedonistische Methoden vor. Bei diesen Modellen wird eine grös-\n\nsere Anzahl von Eigenschaften unterschieden, nach welchen sich die Bewertung von Immobilien ermitteln \n\nlässt. Die Anwendung des hedonistischen Modells MIFLU ist vom Bundesgericht anerkannt. In Enteignungsfäl-\n\nlen ist bereits seit jeher das anhand einer Schätzungsmethode ermittelte Ergebnis unter Beizug weiterer Me-\n\nthoden überprüft und allenfalls korrigiert worden. Es empfiehlt sich daher ein Methodenpluralismus. Zur Ge-\n\nwährleistung einer unabhängigen und einheitlichen Anwendung der Methoden ist die kantonale Grundstück-\n\nschätzungsbehörde für die Ermittlung der Bodenwerte zuständig. Sie kann dafür Gebühren erheben. \n\n \n\nIm Rahmen der Beratung kam das eidgenössische Parlament den Landwirtinnen und Landwirten in Bezug auf \n\ndie Erstellung neuer Bauten als Folge von Neueinzonungen entgegen und fügte Art. 5 Abs. 1\nquater\n\n RPG ein, \n\nwonach der bei einer Einzonung von Landwirtschaftsland errechnete Planungsvorteil um den Betrag gekürzt \n\nwird, der innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute für die Selbstbe-\n\nwirtschaftung erforderlich ist. Die Abgabe wird somit auf dem nach Abzug der Kosten für die Ersatzbaute ver-\n\nbleibenden Mehrwert berechnet. Bei der Beschaffung geht es um den Bau oder Erwerb von landwirtschaftli-\n\nchen Ersatzbauten, die wegen der Überbauung des eingezonten Landes nötig sind, jedoch nur von solchen, \n\ndie den bundesrechtlichen Vorschriften über das Bauen ausserhalb der Bauzonen entsprechen. Auf kantonaler \n\nEbene präzisiert Art. 56c Abs. 4 E-BauG die Frist für die Beschaffung der Ersatzbaute. Als angemessen wird \n\neine fünfjährige Frist angesehen. Die fünfjährige Frist beginnt mit der rechtkräftigen Einzonung zu laufen und \n\nendet analog Art. 56g E-BauG im Falle der Beschaffung durch Neubau mit dem Beginn der Bauarbeiten, im \n\nFalle der Beschaffung durch Erwerb mit dem Übergang des Eigentums.  \n\n \n\n Art. 56e (Abgabepflicht) \n\n \n\nNach Art. 56e Abs. 1 E-BauG ist grundsätzlich die natürliche oder juristische Person abgabepflichtig, die im \n\nZeitpunkt der Entstehung der Mehrwertabgabe das Eigentum am fraglichen Grundstück hat. Miteigentümer, \n\nEhepartner, eingetragene Partnerinnen oder Partner und minderjährige Kinder sind je selbständig abgabe-\n\npflichtig. Bei Gesamthandverhältnissen ist die Gesamtheit der gesamthänderisch verbundenen Personen ab-\n\ngabepflichtig. \n\n \n\nDas Bundesrecht ermöglicht es in Art. 5 Abs. 1\nquinquies\n\n lit. a RPG, von der Erhebung der Abgabe abzusehen, \n\nwenn ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre. Die Erhebung der Mehrwertabgabe durch ein Gemeinwesen zu \n\nLasten eines anderen erscheint nicht zweckmässig, weshalb der Kanton und die Gemeinden als Grundeigen-\n\ntümer und Grundeigentümerinnen gemäss Art. 56e Abs. 2 E-BauG nicht abgabepflichtig sind. \n\n \n\n Art. 56f (Festsetzung der Abgabe)  \n\n \n\nVon der Entstehung der Mehrwertabgabe bis zu ihrer Fälligkeit bei Überbauung oder Veräusserung nach Art. \n\n56g E-BauG können mehrere Jahre vergehen. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist daher die Höhe der \n\nMehrwertabgabe gemäss Art. 56f Abs. 1 E-BauG zeitnah nach ihrer Entstehung, mit der rechtskräftigen Pla-\n\nnungsmassnahme, durch eine anfechtbare Verfügung festzusetzen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser \n\nVerfügung ist die festgesetzte Mehrwertabgabe im Grundbuch anzumerken. Der Gesetzesentwurf sieht vor, \n\ndass der Gemeinderat derjenigen Gemeinde die Festsetzungsverfügung erlässt, in welcher das betreffende \n\nGrundstück liegt. Der Gemeinderat verfügt die Mehrwertabgabe unter Beizug der von der kantonalen Grund-\n\n\n\n \n\nSeite 20/36 \n\nstückschätzungsbehörde nach Art. 56c E-BauG ermittelten Bodenwerte unter Anwendung des Abgabesatzes \n\ngemäss Art. 56d E-BauG. Die Verfügung ist auf dem ordentlichen Rechtsmittelweg nach Art. 110 Abs. 1 lit. c \n\nE-BauG anfechtbar. \n\n \n\nDie zeitliche Verschiebung zwischen der Entstehung der Mehrwertabgabe und ihrer Fälligkeit kann problema-\n\ntisch sein und unter Umständen den Bezug der Abgabe gefährden. Art. 56f Abs. 2 E-BauG schafft deshalb die \n\nnötige Rechtsgrundlage für eine öffentlich-rechtliche Grundlast, für ein gesetzliches Grundpfandrecht nach Art. \n\n836 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210). \n\n \n\n Art. 56g (Fälligkeit der Abgabe)  \n\n \n\nUnter der bundesrechtlichen Massgabe von Art. 5 Abs. 1\nbis\n\n RPG wird der Ausgleich durch die Mehrwertabgabe \n\nnach Art. 56g Abs. 1 E-BauG bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Die Be-\n\ngriffe der Überbauung und der Veräusserung werden in den nächsten Absätzen konkretisiert. \n\n \n\nArt. 56g Abs. 2 E-BauG definiert die Fälligkeit bei der Überbauung mit dem Beginn der Bauarbeiten auf dem \n\nbetreffenden Grundstück. Zu diesem Zeitpunkt kann die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer das \n\nbauliche Potenzial der Planungsmassnahme nutzen. Der Überbauung gleichzustellen ist auch die Realisierung \n\nzusätzlicher Geschossflächen und verbesserter Nutzungsmöglichkeiten, die sich durch eine Aufzonung, eine \n\nUmzonung oder einen Sondernutzungsplan im Sinne von Art. 56b Abs. 2 E-BauG ergeben. \n\n \n\nBei einer Veräusserung beziehungsweise einer Handänderung tritt die Fälligkeit nach Art. 56g Abs. 3 E-BauG \n\nim Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums oder der eigentumsähnlichen Befugnisse vom bisherigen Rechts-\n\nträger auf den neuen Rechtsträger ein. Zu den Veräusserungen gehören die zivilrechtlichen Handänderungen \n\nan Grundstücken wie Kauf, Tausch, Landumlegung, Zwangsvollstreckung, Enteignung, Sacheinlage, Realtei-\n\nlung oder richterliches Urteil. Die Fälligkeit der Mehrwertabgabe tritt hier mit dem zivilrechtlichen Übergang des \n\nEigentums ein, das heisst mit dem Grundbucheintrag beziehungsweise mit dem Tagebucheintrag beim Kauf \n\noder der Sacheinlage, mit dem Zuschlag bei der Zwangsvollstreckung oder im Zeitpunkt des richterlichen Ur-\n\nteils. Die unentgeltlichen Grundstücksübertragungen wie Schenkungen, Erbgänge oder Erbvorbezüge, bei \n\ndenen der Mehrwert nicht unbedingt realisiert wird, sind hingegen nicht als Auslöser einer Abgabeerhebung zu \n\nbetrachten. Bei ihnen wird die Fälligkeit der Abgabe auf eine spätere entgeltliche Übertragung verschoben. \n\n \n\nSofern nur ein Teil des Grundstücks veräussert wird, wird die Mehrwertabgabe nach Art. 56g Abs. 4 E-BauG \n\nnur anteilig im Verhältnis der jeweiligen Wertquoten fällig. Bei einer Überbauung wird hingegen die gesamte \n\nMehrwertabgabe fällig. \n\n \n\n Art. 56h (Meldepflicht) \n\n \n\nFür den Vollzug ist es unerlässlich, dass der zuständige Gemeinderat über die Vorgänge informiert wird, wel-\n\nche die Fälligkeit der Mehrwertabgabe auslösen. Der Beginn der Bauarbeiten ist der örtlichen Baubehörde \n\nanzuzeigen. Diese Meldung der Bauherrschaft liegt der Gemeindebaubehörde ohnehin vor und kann dem \n\nGemeinderat direkt weitergeleitet werden. Mit der Regelung in Art. 56h Abs. 1 E-BauG entsteht nur wenig zu-\n\nsätzlicher Aufwand. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 21/36 \n\nFür den Veräusserungsfall wird mit Art. 56h Abs. 2 E-BauG ebenfalls sichergestellt, dass der zuständige Ge-\n\nmeinderat von den die Fälligkeit auslösenden Vorgängen erfährt. Die Grundbuchämter haben deshalb eine \n\nentsprechende Mitteilungspflicht. \n\n \n\n Art. 56i (Bezug der Abgabe)  \n\n \n\nNach dem Eintritt der Fälligkeit ist gemäss Art. 56i Abs. 1 E-BauG die Mehrwertabgabe zu beziehen. Dies er-\n\nfolgt mittels anfechtbarer Verfügung inklusive Rechnungsstellung durch den Gemeinderat. Gegen die Rech-\n\nnungsstellung steht der ordentliche Rechtmittelweg nach Art. 110 Abs. 1 lit. c BauG offen, da in der Rech-\n\nnungsstellungsverfügung nicht nur über bezugsrechtliche Fragen, sondern auch über materiell-rechtliche Fra-\n\ngen wie das Vorliegen einer Überbauung oder einer Veräusserung zu entscheiden ist. \n\n \n\nFür verspätete Zahlungen nach der sechzigtägigen Zahlungsfrist ab Zustellung der Rechnung gemäss Art. 56i \n\nAbs. 2 E-BauG ist nach erfolgter Mahnung ein Verzugszins geschuldet. \n\n \n\nDie Mehrwertabgabeforderung verjährt nach Art. 56i Abs. 3 E-BauG mit einer absoluten Verjährungsfrist von \n\n15 Jahren nach dem Eintritt der Fälligkeit. \n\n \n\n Art. 129 StG (Grundstückgewinnsteuer: Aufwendungen) \n\n \n\nNach Art. 5 Abs. 1\nsexies\n\n RPG ist die bezahlte Mehrwertabgabe bei der Bemessung einer allfälligen Grundstück-\n\ngewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen. Die Berücksichtigung einer bezahl-\n\nten Mehrwertabgabe bei der Berechnung des Grundstückgewinns bedarf der Übernahme im kantonalen Steu-\n\nerrecht. Die Liste der anrechenbaren Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer wird in Art. 129 Abs. 1 \n\nlit. e E-StG dahingehend ergänzt. \n\n \n\nc) Innenentwicklung \n\n \n\nI.  Innenentwicklungsstrategie \n\n \n\n Art. 17 (Richtplanung der Gemeinden) \n\n \n\nMit der Ergänzung in Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG wird der Mindestinhalt des kommunalen Richtplans um das \n\nKapitel der Innenentwicklungsstrategie ergänzt. Die Gemeinden sind damit verpflichtet, im Rahmen der Revisi-\n\non des Gemeinderichtplans eine behördenverbindliche Innenentwicklungsstrategie zu erarbeiten. Die Anforde-\n\nrungen an die Innenentwicklungsstrategie gibt der nachgeführte kantonale Richtplan im Kapitel Siedlung vor.  \n\n \n\n Art. 43 (Erlass des Gemeinderichtplans) \n\n \n\nMit dem nachgeführten kantonalen Richtplan kommt dem Gemeinderichtplan eine bedeutende Rolle in der \n\nUmsetzung der Innenentwicklung zu. Die strategischen Festlegungen in der Innenentwicklungsstrategie sind \n\nAusdruck dessen, wie sich eine Gemeinde langfristig innerhalb der bestehenden Bauzonen entwickeln will. Die \n\nStärkung des Gemeinderichtplans verlangt nach den entsprechenden Verfahrensbestimmungen. Das Verfah-\n\nren zum Erlass des Gemeinderichtplans wird deshalb in Art. 43 Abs. 1 E-BauG dahingehend angepasst, dass \n\nvor der Genehmigung durch den Regierungsrat eine Vorprüfung durch das Departement Bau und Volkswirt-\n\n\n\n \n\nSeite 22/36 \n\nschaft zwingend erforderlich ist. Damit gelten die gleichen Verfahrensvorschriften wie beim Erlass des Zonen-\n\nplans nach Art. 45 Abs. 1 BauG. Der behördenverbindliche Gemeinderichtplan wird auf die gleiche Stufe wie \n\nder grundeigentümerverbindliche Zonenplan gehoben.  \n\n \n\n Art. 44 (Anpassung und Fortschreibung des Gemeinderichtplans) \n\n \n\nDie Einzelanpassungen des Gemeinderichtplans, welche sich nicht mehr innerhalb der Anweisungen des gel-\n\ntenden Plans bewegen, sondern darüber hinaus als selbständige Planänderungen zu betrachten sind, werden \n\nim Rahmen der oben beschriebenen Rolle des Gemeinderichtplans insgesamt ebenfalls an Bedeutung zu-\n\nnehmen. Deshalb erscheint es als angemessen, solche Einzelanpassungen als formelle Planänderungen \n\nsachkohärent ebenfalls der Genehmigungs- und Vorprüfungspflicht zu unterstellen. Analog der stufengerech-\n\nten Aufteilung der Zuständigkeiten im Nutzungsplanverfahren nach Art. 45 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 2 BauG \n\nprüft gemäss Art. 44 Abs. 2 E-BauG das Amt für Raum und Wald die Einzelanpassungen vor. Genehmigungs-\n\ninstanz ist das Departement Bau und Volkswirtschaft. \n\n \n\nII. Erneuerungsplan \n\n \n\n Art. 19 Abs. 3 lit. c (Zonenarten) \n\n \n\nDie Bestimmungen über die Sondernutzungsplanung der Gemeinden werden grundlegend revidiert. Der Ge-\n\nsetzesentwurf unterscheidet in Art. 37 Abs. 1 und 2 E-BauG zwischen drei Sondernutzungsplänen, die jeweils \n\nspezifischen Zwecken dienen. Der Baulinienplan nach Art. 38 E-BauG dient der Erschliessung, der Überbau-\n\nungsplan nach Art. 39 E-BauG dient der Überbauung und der Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG dient der \n\nErneuerung. Der spezifische Begriff des Quartierplans wird in Art. 19 Abs. 3 lit. c E-BauG redaktionell mit dem \n\nallgemeineren Begriff des Sondernutzungsplans ersetzt, da die Planungspflicht für alle Sondernutzungspläne \n\ngelten kann. \n\n \n\n Art. 35 (Zonen mit Sondernutzungsplanpflicht) \n\n \n\nDie Gemeinden zeigen gemäss Art. 17 Abs. 1 BauG in ihren kommunalen Richtplänen auf, wie sich das Ge-\n\nmeindegebiet langfristig entwickeln soll. Die strategischen Überlegungen des behördenverbindlichen Richt-\n\nplans sind in die grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung zu überführen. Dabei kann sich zeigen, dass \n\nein bestimmtes Gebiet von mehreren zusammenhängenden Grundstücken für die Entwicklung der Gemeinde \n\nvon besonderer Bedeutung ist. Die Zone mit Sondernutzungsplanpflicht ermöglicht es nach Art. 35 Abs. 1 E-\n\nBauG, dieses Gebiet für einen bestimmten Zweck zu sichern. Durch die Überlagerung mit einer Zone mit Son-\n\ndernutzungsplanpflicht legt die Gemeinde bereits im Zonenplan fest, welcher der drei Sondernutzungspläne \n\nzur Erschliessung, zur Überbauung oder zur Erneuerung in diesem Gebiet zum Einsatz kommen soll. \n\n \n\nNach Art. 35 Abs. 2 E-BauG belegt die Zone mit Sondernutzungsplanpflicht die betroffenen Grundstücke mit \n\neiner begrenzten Planungszone. Die Bewilligungen für Bauten und Anlagen auf diesen Grundstücken kann erst \n\ndann erteilt werden, wenn der den Zweck der Zone erfüllende Baulinienplan nach Art. 38 E-BauG, Überbau-\n\nungsplan nach Art. 39 E-BauG oder Erneuerungsplan Art. 40 E-BauG in Rechtskraft erwachsen ist. Die Son-\n\ndernutzungsplanung kann wie bisher in Etappen erfolgen. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 23/36 \n\n Art. 37 (Sondernutzungsplanung der Gemeinden: Allgemeines) \n\n \n\nDer Grundsatzartikel zu den Bestimmungen über die Sondernutzungsplanung zeigt in Art. 37 Abs. 1 E-BauG \n\nauf, zu welchen Zwecken die Sondernutzungspläne erlassen werden können und stellt damit die Verbindung \n\nzur Zone mit Sondernutzungsplanpflicht in Art. 35 Abs. 1 E-BauG her. Die Regelung in einem Sondernut-\n\nzungsplan beschlägt immer mehrere zusammenhängende Grundstücke, wobei die Realisierung des Plans wie \n\nbisher in Etappen erfolgen kann. \n\n \n\nIn Art. 37 Abs. 2 E-BauG werden die einzelnen Sondernutzungspläne des neuen Systems abschliessend auf-\n\ngezählt. Der Baulinienplan nach Art. 38 E-BauG dient der Erschliessung, der Überbauungsplan nach Art. 39 E-\n\nBauG dient der Überbauung und der Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG dient der Erneuerung eines zu-\n\nsammenhängenden Teilgebiets. \n\n \n\nBei den Regelungen in den aufzuhebenden Art. 37 Abs. 3 und 4 E-BauG handelt es sich inhaltlich um Sonder-\n\nbauvorschriften, welche lediglich in Überbauungs- und Erneuerungsplänen enthalten sein können. Sie werden \n\ndeshalb aus dem Grundsatzartikel in die spezifischen Bestimmungen in Art. 39 Abs. 3 und Art. 40 Abs. 3 E-\n\nBauG verschoben. \n\n \n\nDas Bundesrecht verlangt in Art. 21 Abs. 2 RPG, dass alle Nutzungspläne überprüft und angepasst werden \n\nmüssen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Die Überprüfung und, wenn nötig, die Anpas-\n\nsung der Sondernutzungspläne obliegt den örtlichen Planungsbehörden. Die Regelung in Art. 37 Abs. 5 E-\n\nBauG stellt klar, dass es Sache des Gemeinderates ist, die kommunalen Planungsinstrument proaktiv stets \n\naktuell zu halten.  \n\n \n\n Art. 96 (Sondernutzungsplanpflicht) \n\n \n\nIm Zuge der Anpassungen in Art. 35 und Art. 37 E-BauG werden die Bestimmungen in Art. 96 Abs. 1 und 2 E-\n\nBauG ausschliesslich redaktionell an die neuen Begrifflichkeiten der Sondernutzungsplanung angepasst. \n\n \n\nNach Art. 35 Abs. 2 E-BauG reichen zur Erfüllung der Sondernutzungsplanpflicht nicht mehr nur bloss quantita-\n\ntive Mindestvorgaben aus, es ist ein Sondernutzungsplan zur qualitativen Zweckerfüllung notwendig. Die Ein-\n\nschränkung auf einen Mindestinhalt in Art. 96 Abs. 3 E-BauG ist damit obsolet. \n\n \n\n Art. 106 (Auflagen und Bedingungen) \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 106 Abs. 2 lit. f E-BauG wird ausschliesslich redaktionell an die neuen Begrifflichkeiten \n\nder Sondernutzungsplanung angepasst. \n\n \n\n Art. 38 (Baulinienplan) \n\n \n\nDie Bestimmung über den Baulinienplan erhält den nach geltendem Recht in Art. 38 Abs. 1 BauG ohnehin \n\nbereits für diesen Sondernutzungsplan verwendeten Titel. Er erfüllt den Zweck der Erschliessung eines Ge-\n\nbiets nach Art. 35 Abs. 1 E-BauG, wobei er auch ohne eine solche Überlagerung im Zonenplan zur Anwen-\n\ndung kommen kann. Der Baulinienplan kann in der Praxis auch mit einem Überbauungsplan nach Art. 39 E-\n\nBauG oder einem Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG kombiniert werden. \n\n\n\n \n\nSeite 24/36 \n\n Art. 39 (Überbauungsplan) \n\n \n\nDas neue System der Sondernutzungsplanung fasst die Regelungsgehalte des Quartierplans und des Gestal-\n\ntungsplans nach geltendem Recht zusammen und ordnet die Sondernutzungspläne ihrem jeweiligen Zweck zu. \n\nDer Überbauungsplan dient nach Art. 39 Abs. 1 E-BauG hauptsächlich dem Zweck einer besonders guten \n\n(Neu-)Überbauung von mehreren Grundstücken, die noch nicht überbaut sind. Es ist jedoch denkbar, dass er \n\nauch auf bereits überbauten Parzellen eingesetzt wird. In diesem Fall kommen jedoch die zusätzlichen Mög-\n\nlichkeiten des eigentlich dafür vorgesehenen Erneuerungsplans nach Art. 40 E-BauG nicht zum Tragen. Die \n\nSonderbauvorschriften des Überbauungsplans definieren eine spezifisch auf die ortsbaulichen, architektoni-\n\nschen oder landschaftlichen Problemstellungen des betroffenen Gebiets ausgerichtete Bauordnung.  \n\n \n\nBei den Änderungen in Art. 39 Abs. 2 E-BauG handelt es sich vorrangig um redaktionelle Anpassungen an die \n\nneuen Begrifflichkeiten. Art. 47 RPV gilt ohnehin, der Verweis kann gestrichen werden. \n\n \n\nDie Sonderbauvorschriften gemäss Art. 39 Abs. 3 E-BauG bilden den Kern des Überbauungsplans. Der Zo-\n\nnenplan legt als Grundordnung fest, was in einer Zone möglich ist und was nicht. In einer Verfeinerung dieser \n\nGrundordnung ermöglichen die Sonderbauvorschriften massgeschneiderte Lösungen. So kann in Abweichung \n\nzu den Zonenvorschriften im Baureglement beispielsweise festgelegt werden, wie hoch oder in welchem Ab-\n\nstand die Bauten auf den vom Sondernutzungsplan erfassten Grundstücken gebaut werden dürfen. Ebenso ist \n\nes möglich, die Intensität der Nutzung oder die Anzahl der Vollgeschosse individuell zu bestimmen. Dabei sind \n\ndie Einschränkungen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a E-BauG zu beachten. In der nicht abschliessenden Aufzäh-\n\nlung der Regelungsinhalte sind in Art. 39 Abs. 3 lit. j bis m E-BauG die bisher in Art. 37 Abs. 3 und 4 sowie Art. \n\n39 Abs. 4 BauG enthaltenen Möglichkeiten aufgenommen worden. \n\n \n\nDer Inhalt aus dem aufzuhebenden Art. 39 Abs. 4 E-BauG wurde nach Art. 39 Abs. 3 lit. f und m E-BauG trans-\n\nferiert. \n\n \n\n Art. 123 Abs. 4 (Anpassung von Plänen und Reglementen ans neue Recht) \n\n \n\nDer Regelungsgehalt der bisherigen Quartier- und Gestaltungspläne wurde ohne qualitative Einschränkungen \n\nin das neue System der Sondernutzungsplanung überführt. Sie werden übergangsrechtlich gemäss Art. 123 \n\nAbs. 4 E-BauG direkt als Überbauungspläne nach Art. 39 E-BauG bezeichnet. So gelten die bestehenden \n\nQuartier- und Gestaltungspläne auch nach der Revision ohne weiteren Anpassungsbedarf weiter. Die grund-\n\nsätzliche Pflicht zur Überprüfung und, bei geänderten Verhältnissen, zur Anpassung der Pläne nach Art. 37 \n\nAbs. 5 E-BauG gilt jedoch auch hier. \n\n \n\n Art. 40 (Erneuerungsplan) \n\n \n\nDer Erneuerungsplan dient nach Art. 40 Abs. 1 E-BauG dem Zweck einer besonders guten Erneuerung von \n\nmehreren Grundstücken, die bereits grösstenteils überbaut sind. In der neuen Gesamtkonzeption zur Innen-\n\nentwicklung stellt der Erneuerungsplan das zentrale Instrument zur grundeigentümerverbindlichen Umsetzung \n\nder behördenverbindlichen Innenentwicklungsstrategie des Gemeinderichtplans gemäss Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n \n\nE-BauG dar. Im Zusammenspiel mit einer die bestehende Grundnutzungszone überlagernden Zone mit Son-\n\ndernutzungsplanpflicht nach Art. 35 Abs. 1 E-BauG zum Zweck der Erneuerung eines bestimmten Gebiets der \n\nGemeinde ermöglicht es der Erneuerungsplan, die abstrakten Vorgaben der Strategie in der konkreten Son-\n\n\n\n \n\nSeite 25/36 \n\ndernutzungsplanung zu realisieren. Auf diese Weise lässt sich sicherstellen, dass die Bevölkerung an der In-\n\nnenentwicklung mitwirken kann und allgemein akzeptierte Lösungen zur Erneuerung in den heute schon über-\n\nbauten Gebieten gefunden werden können. Es ist Aufgabe des Erneuerungsplans, diese Lösungen im Detail \n\ndarzustellen. Die Sonderbauvorschriften des Erneuerungsplans definieren eine spezifisch auf die ortsbauli-\n\nchen, architektonischen oder landschaftlichen Problemstellungen des betroffenen Gebiets ausgerichtete Bau-\n\nordnung.  \n\n \n\nDie Bestimmungen in Art. 40 Abs. 2 und 3 E-BauG sind inhaltlich deckungsgleich mit den Bestimmungen in \n\nArt. 39 Abs. 2 und 3 E-BauG. Es kann deshalb auf die jeweiligen Erläuterungen oben verwiesen werden. \n\n \n\nDie Gemeinde hat nach Art. 40 Abs. 4 E-BauG die Möglichkeit, im Erneuerungsplan einzelne Grundstücke zu \n\nbezeichnen, die für die Umsetzung der mit dem Plan verfolgten Strategie von zentraler Bedeutung sind. Für \n\ndiese Grundstücke kann mit dem Plan ein Enteignungsrecht erteilt werden. Diese Möglichkeit orientiert sich an \n\nden Bestimmungen des Strassengesetzes (StrG; bGS 731.11) zum Planauflageverfahren bei Strassenbaupro-\n\njekten, insbesondere an der Bestimmung zum Enteignungsrecht in Art. 43 StrG. Im Rahmen des Erlasses des \n\nErneuerungsplans wird die Gemeinde in einem ersten Schritt darlegen müssen, weshalb  \n\nes für die Erfüllung des Zwecks unerlässlich sein soll, dass die bezeichneten Grundstücke verfügbar sind. Da-\n\nbei hat sie insbesondere zu begründen, welche Bedeutung diesen Grundstücken im Rahmen der im Gemein-\n\nderichtplan formulierten und im Zonenplan über die Zone mit Sondernutzungsplanpflicht weiter konkretisierten \n\nInnenentwicklungsstrategie zukommt. Mit der Rechtskraft des Erneuerungsplans wird das Enteignungsrecht für \n\ndiese Grundstücke erteilt. In einem zweiten Schritt ist die Gemeinde in jedem Fall angehalten, die Ausübung \n\ndes Enteignungsrechts erst dann in Betracht zu ziehen, wenn andere Mittel nicht zum Ziel führen. Die Aus-\n\nübung des Enteignungsrechts ist demnach als Ultima Ratio zu verstehen. Für eine Enteignung setzt die ver-\n\nfassungsrechtlich gewährleistete Eigentumsgarantie über die gesetzliche Grundlage von Art. 40 Abs. 4 E-\n\nBauG hinaus den Nachweis eines überwiegenden öffentlichen Interesses voraus. Dieses gilt es insbesondere \n\nunter Einbezug der Innenentwicklungsstrategie darzulegen. Darüber hinaus muss die Ausübung des Enteig-\n\nnungsrechts das verhältnismässige Mittel zur Durchsetzung des Planungsziels sein. Dabei ist es auch denk-\n\nbar, dass das Enteignungsrecht nur auf einzelne Eigentumsrechte wie privatrechtliche Baubeschränkungen \n\nangewendet wird. Dabei gelten die gleichen Vorschriften wie für alle anderen Enteignungen. \n\n \n\n Art. 41 (Verhältnis der Sonderbauvorschriften zu den in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften) \n\n \n\nDie Sonderbauvorschriften in den Überbauungs- und Erneuerungsplänen ermöglichen es nach Art. 39 Abs. 3 \n\nund Art. 40 Abs. 3 E-BauG, die in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften zu präzisieren. Es ist Aufgabe \n\ndes Zonenplans, aus gesamtheitlicher Sicht die zulässigen Nutzungen zu definieren. Der Sondernutzungsplan \n\nregelt diese Nutzungen anschliessend im Detail. Die Pläne müssen aufeinander abgestimmt werden und es \n\nbraucht eine umfassende Interessenabwägung. Im Zusammenhang mit den Sonderbauvorschriften ist zu be-\n\nachten, dass mit diesen nicht fundamental von der Grundordnung abgewichen werden darf. In diesem Sinne \n\nhält Art. 41 Abs. 1 E-BauG bereits einführend fest, dass die Sonderbauvorschriften nicht zu einer Änderung \n\ndes Zwecks der Grundnutzungszone führen dürfen. Es ist somit nicht möglich, mittels Sondernutzungsplan \n\neine Gewerbezone gewissermassen zur Wohnzone umzuzonen. Darüber hinaus sind in den Überbauungs- \n\nund Erneuerungsplänen grundsätzlich materielle Abweichungen von den Regelbauvorschriften möglich, sofern \n\nsie die Einschränkungen nach Art. 41 Abs. 1 lit. a oder b E-BauG beachten. Die Einschränkung nach Art. 41 \n\nAbs. 1 lit. a E-BauG übernimmt unverändert die Vorschriften für Quartier- und Gestaltungspläne des geltenden \n\nRechts. Da im Rahmen der Umsetzung der Innenentwicklungsstrategie vermehrt Lösungen für bereits weitge-\n\n\n\n \n\nSeite 26/36 \n\nhend überbaute Grundstücke gefunden werden müssen und die Vorschriften der Grundordnung demgegen-\n\nüber vielfach auf die Überbauung von noch nicht überbauten Grundstücken ausgerichtet sind, sollen die Ab-\n\nweichungen durch Sonderbauvorschriften in Erneuerungsplänen flexibler gestaltet werden können. Dies er-\n\nlaubt massgeschneiderte Lösungen in der Innenentwicklung. In der Praxis zeigt sich vielfach, dass die Abwei-\n\nchungen bei der maximalen Anzahl der Vollgeschosse eines Gebäudes die grössten Auswirkungen auf die \n\nbenachbarten Grundstücke haben. In den bestehenden Zonenplänen und den entsprechenden Zonenvorschrif-\n\nten in den Baureglementen nimmt die Geschosszahl deshalb auch eine wichtige Rolle ein. Mit der Einschrän-\n\nkung der Abweichung auf zwei Vollgeschosse in Art. 41 Abs. 1 lit. b E-BauG wird diesem Umstand Rechnung \n\ngetragen. Darüber hinausgehende Abweichungen bedürfen einer Zonenplanänderung. Ansonsten gelten bei \n\nErneuerungsplänen im Sinne der Innenentwicklungsziele insbesondere für Abweichungen bei der Nutzungsin-\n\ntensität keine quantitativen Einschränkungen. Die oben beschriebenen qualitativen Einschränkungen gelten in \n\njedem Fall. \n\n \n\nSoll mittels Sonderbauvorschriften in einem Überbauungsplan die nach der Grundordnung des Zonenplans \n\nund der Zonenvorschriften im Baureglement festgelegte maximale Geschosszahl um ein Vollgeschoss oder die \n\nmaximale Ausnützung auf einem Grundstück um bis zu 10 % erhöht werden oder soll in einem Erneuerungs-\n\nplan die maximale Geschosszahl um bis zu zwei Vollgeschosse erhöht werden, so sind die Voraussetzungen \n\nnach Art. 41 Abs. 2 E-BauG zu erfüllen. Die Voraussetzungen wurden aus dem geltenden Recht aus Art. 41 \n\nAbs. 1 und 2 BauG zusammengeführt und bis auf eine Anpassung nicht verändert. Demnach muss gemäss \n\nArt. 41 Abs. 2 lit. c E-BauG inskünftig nachgewiesen werden, dass die Abweichungen eine wesentlich bessere \n\narchitektonische Gestaltung ermöglichen und sich die Bauten dadurch wesentlich besser in die bauliche und \n\nlandschaftliche Umgebung eingliedern. Der Nachweis der Qualitätssteigerung soll transparentere Planungen \n\nermöglichen und dient der Information der beteiligten Bevölkerung. Er kann beispielsweise in Form einer Aus-\n\neinandersetzung mit dem Projekt unter Einbezug von Fachleuten im Rahmen eines Wettbewerbs- oder Work-\n\nshopverfahrens erbracht werden. Ob der Nachweis in formeller wie materieller Hinsicht erbracht ist, ist von der \n\nzuständigen Behörde zu entscheiden und zu begründen. \n\n \n\nEs hat sich in der Praxis gezeigt, dass die Bevölkerung insbesondere in den Fällen, in denen von der nach der \n\nGrundordnung maximal zulässigen Anzahl Vollgeschosse und der maximal zulässigen Ausnützung abgewi-\n\nchen wird, im Rahmen des Sondernutzungsplanverfahrens nur unzureichend informiert ist. Vielfach können die \n\nkonkreten Auswirkungen im betroffenen Gebiet erst im Baubewilligungsverfahren mit seiner Visierpflicht ge-\n\nmäss Art. 102 Abs. 1 BauG erkannt werden. Dann ist es aufgrund des häufig bis in das projektmässige Detail \n\nin Rechtskraft erwachsenen Planes vielfach zu spät, die Rechte geltend zu machen. Zur Wahrung der Mitwir-\n\nkungsrechte der Bevölkerung gilt die Visierpflicht deshalb nach Art. 41 Abs. 3 E-BauG bereits für das Son-\n\ndernutzungsplanverfahren. Darüber hinaus wird mit der Hinweispflicht im Rahmen der öffentlichen Auflage eine \n\ngrösstmögliche Transparenz in der Gemeinde hergestellt. \n\n \n\n Art. 42 (Ausarbeitung der Sondernutzungspläne) \n\n \n\nDie speziellen Verfahrensbestimmungen zur Ausarbeitung von Gestaltungs- und Quartierplänen in Art. 42 Abs. \n\n2 und 3 E-BauG können aufgehoben werden. Sie sind nicht notwendig, da ihr Regelungsgehalt vollständig in \n\nArt. 42 Abs. 1 BauG aufgeht. Weitergehende Einschränkungen sind nicht mehr zweckmässig. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 27/36 \n\n Art. 46 (Öffentliche Auflage) \n\n \n\nWie oben beschrieben, sind die Mitwirkungsrechte der Betroffenen im Rahmen der Sondernutzungsplanverfah-\n\nren derzeit nur unzureichend geschützt. Sie werden nach Art. 103 Abs. 1 BauG erst dann erstmals schriftlich \n\nüber ein Vorhaben informiert, wenn das entsprechende Baugesuch öffentlich aufgelegt wird. Dann ist es in \n\njenen Fällen, in denen dem Baugesuch ein bis in das projektmässige Detail definierter Sondernutzungsplan \n\nzugrunde liegt, vielfach bereits zu spät, um die Rechte geltend zu machen. In diesen Fällen müssen sich die \n\nBetroffenen bereits zum Sondernutzungsplan äussern können. Dazu sollen sie gemäss Art. 46 Abs. 1\nbis\n\n E-\n\nBauG schriftlich informiert werden, eine blosse Auflage nach Art. 46 Abs. 1 BauG genügt hier nicht.  \n\n \n\n Art. 47 (Einspracheverfahren) \n\n \n\nDie geltenden Bestimmungen über den Erlass und die Änderung von Nutzungsplänen und Baureglementen \n\ngemäss Art. 45 ff. BauG sind hinsichtlich des Einsprache- und Rekursverfahrens bei Zonenplänen zu bereini-\n\ngen. Ausgangspunkt ist die Regelung in Art. 46 Abs. 1 BauG, nach welcher die Nutzungspläne (dazu zählen \n\ndie Zonenpläne) und die Zonenvorschriften des Baureglements öffentlich aufzulegen sind. Als Anknüpfungsob-\n\njekt gilt demnach der Zonenplan mitsamt den ihm zugehörigen Zonenvorschriften. In der Praxis sind die Zo-\n\nnenvorschriften wohl im Baureglement enthalten. Das bedeutet jedoch nicht, dass das Baureglement als Gan-\n\nzes anfechtbar ist. Die Begrifflichkeiten in Art. 47 Abs. 2 E-BauG zum Einsprache- und Rechtsmittelverfahren \n\nsind dementsprechend korrigiert. Die Bestimmung wurde zudem redaktionell angepasst. \n\n \n\n Art. 49 (Rechtsschutz und Genehmigung) \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 49 Abs. 1 E-BauG wurde ausschliesslich redaktionell angepasst und verständlicher \n\nformuliert. \n\n \n\nBereits nach geltendem Recht ermöglichte Art. 50 Abs. 2 BauG eine teilweise Inkraftsetzung von unbestritte-\n\nnen Teilen von Zonenplänen und Zonenvorschriften. Es ist richtigerweise Sache der Genehmigungsinstanz, \n\ndie im Rekursverfahren nicht angefochtenen Teile zu genehmigen. Der Regierungsrat erhält deshalb in Ablö-\n\nsung von Art. 50 Abs. 2 BauG in Art. 49 Abs. 3 E-BauG die Kompetenz, die unangefochtenen Teile bereits zu \n\ngenehmigen. Diese Regelung hat keinen Einfluss auf ein späteres Beschwerdeverfahren vor dem Obergericht, \n\nwelches nur noch die bereits im Rekursverfahren angefochtenen Teile zum Gegenstand hat. \n\n \n\n Art. 50 (Inkrafttreten) \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 50 Abs. 2 E-BauG wird aufgehoben, da ihr Inhalt nun korrekterweise in Art. 49 Abs. 3 \n\nE-BauG geregelt ist. \n\n \n\n Art. 48 (Erlass des Plans oder des Baureglements) \n\n \n\nIn der neuen Gesamtkonzeption zur Innenentwicklung kommt dem Erneuerungsplan nach Art. 40 E-BauG als \n\nzentralem Instrument zur grundeigentümerverbindlichen Umsetzung der behördenverbindlichen Innenentwick-\n\nlungsstrategie des Gemeinderichtplans gemäss Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-BauG eine bedeutende Rolle zu. Mit \n\nden damit einhergehenden neuen Möglichkeiten zur Erneuerung eines bereits weitgehend überbauten Gebiets \n\nnach Art. 40 Abs. 3 und Art. 41 Abs. 1 lit. b E-BauG wird es in Zukunft noch wichtiger werden, dass die Bevöl-\n\n\n\n \n\nSeite 28/36 \n\nkerung in einer Gemeinde bei einem Sondernutzungsplan einerseits so umfassend informiert wird, dass sie \n\nihre Mitwirkungsrechte im Rahmen eines Einspracheverfahrens angemessen ausüben kann. Andererseits \n\nmuss die Bevölkerung aber auch im Rahmen des Erlassverfahrens die Gelegenheit erhalten, darüber zu befin-\n\nden, ob der konkrete Sondernutzungsplan die abstrakten Vorgaben der Strategie zu realisieren vermag. In \n\ndiesem Sinne sichert das Referendum bei Sondernutzungsplänen gemäss Art. 48 Abs. 1 E-BauG die demokra-\n\ntische Mitbestimmung bei der Erneuerung und trägt zur Akzeptanz der Innenentwicklung in einer Gemeinde \n\nbei. In einem ersten Schritt werden die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger im Rahmen einer Anpassung der \n\nGemeindeordnung darüber zu entscheiden haben, ob sie den Erlass von Zonenplänen und von Sondernut-\n\nzungsplänen dem fakultativen oder dem obligatorischen Referendum unterstellen wollen.  \n\n \n\nMit der Unterstellung der Sondernutzungspläne unter das Referendum in Art. 48 Abs. 1 E-BauG wird die \n\nWahlmöglichkeit in Art. 48 Abs. 2 E-BauG aufgehoben. \n\n \n\n Art. 52 (Geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen) \n\n \n\nDie Praxis hat gezeigt, dass die Gemeindebehörden dazu tendieren, grundsätzlich immer eine öffentliche Auf-\n\nlage durchzuführen. Nur so können sie sicherstellen, dass sämtliche nach Art. 111 BauG zur Einsprache ge-\n\ngen den Plan Legitimierten ihre Mitwirkungsrechte wahrnehmen können. Die Auswahl derjenigen vom Plan \n\nbetroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Einverständnis für den Verzicht auf eine öf-\n\nfentliche Auflage notwendig ist, ist vielfach mit Schwierigkeiten verbunden. Die Gemeinde muss dazu nämlich \n\nbereits vor einem eigentlichen Verfahren darüber befinden, wer nach Art. 111 BauG zur Einsprache legitimiert \n\nwäre. Diese Vorselektion ist rechtsstaatlich höchst bedenklich, weil sie ohne die Gewährung des rechtlichen \n\nGehörs der Betroffenen ergeht und sie den möglicherweise Einspracheberechtigten die Mitwirkung am Verfah-\n\nren bereits vorgängig vollständig verweigert. Damit ist Art. 52 Abs. 1 BauG nicht nur unpraktikabel, sondern \n\nwiderspricht auch den verfassungsrechtlichen Grundsätzen. Die Bestimmung wird deshalb aufgehoben. \n\n \n\nMit der Unterstellung des Erlasses aller Nutzungspläne unter das fakultative oder obligatorische Referendum \n\ngemäss Art. 48 Abs. 1 E-BauG wird bei jeder Änderung an Nutzungsplänen eine entsprechende Referen-\n\ndumsfrist einzuhalten sein. Diese Frist dient der Diskussion des konkreten Projekts und der umfassenden de-\n\nmokratischen Meinungsbildung. Die Verkürzung des parallel zum Erlassverfahren laufenden Einspracheverfah-\n\nrens wie sie in Art. 52 Abs. 2 BauG vorgesehen ist, zielt damit ins Leere. Die Bestimmung wird deshalb aufge-\n\nhoben. \n\n \n\nZuletzt ist es in der Praxis häufiger vorgekommen, dass die Prüfung der Voraussetzungen nach Art. 52 Abs. 3 \n\nBauG sich auf die flächenmässige Begrenzung von 3‘000 m\n2 \nbeschränkte. Ob mit der Änderung öffentliche \n\nInteressen betroffen sind oder ob sie mit der Nutzungsplanung zu vereinbaren ist, war zweitrangig. Eine Aus-\n\nnahme von den grundsätzlichen Verfahrensbestimmungen bei Planänderungen und damit eine Einschränkung \n\nder Mitwirkungsrechte der Betroffenen lassen sich jedoch nicht mit einer absoluten flächenmässigen Begren-\n\nzung rechtfertigen. Vielmehr sind es die mit der Planänderung verbundenen relativen Auswirkungen auf das \n\nGebiet, die ausschliesslich von Interesse sein dürfen. So ist eine flächenmässige Begrenzung im Zuge der \n\nzukünftig erwarteten eher kleinräumigen Planänderungen nicht nur unpraktikabel, sie könnte darüber hinaus \n\nauch dazu führen, dass ordentliche Planänderungen mit den entsprechenden Vorschriften von der Regel zur \n\nAusnahme und vermeintlich geringfügige Planänderungen von der Ausnahme zur Regel würden. Damit wären \n\nauch sämtliche Bemühungen um die Mitwirkung und die Mitsprache der Bevölkerung an der Planung zunichte \n\n\n\n \n\nSeite 29/36 \n\ngemacht. Die Gesamtkonzeption zur Innenentwicklung wäre obsolet. Deshalb ist Art. 52 Abs. 3 BauG aufzuhe-\n\nben. \n\n \n\nIn der Folge ist die Regelung in Art. 52 E-BauG als Ganzes aufzuheben. \n\n \n\n Art. 88 (Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz: Verfahren) \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 88 Abs. 2 E-BauG wird insofern redaktionell angepasst, als dass sie nicht mehr auf den \n\naufgehobenen Art. 52 E-BauG verweist. \n\n \n\nIII.  Förderung der Überbauung \n\n \n\n Art. 56 \n\n \n\nDer Grundsatz in Art. 56 Abs. 1 E-BauG nimmt den entsprechenden Auftrag des Bundesrechts zur Bauland-\n\nmobilisierung gemäss Art. 15a Abs. 1 RPG auf. In Anwendung der generellen Zuständigkeiten nach Art. 3 Abs. \n\n3 BauG treffen die Gemeinden als örtliche Planungsbehörden die Massnahmen, die notwendig sind, um die \n\nBauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen. Dabei soll deren Eignung zur bestimmungsgemässen Nutzung ver-\n\nbessert werden. In erster Linie soll damit nicht die möglichst rasche Überbauung gefördert werden, sondern \n\neine möglichst sinnvolle, den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entsprechende Nutzung herbeigeführt \n\nwerden. Die Massnahmen müssen zu einer wesentlich erhöhten Nutzung der Baulandreserven führen und \n\nsollen verhindern, dass ein Grundstück bloss teilweise oder mit einer viel geringeren als der zulässigen Nut-\n\nzung überbaut wird. Dies gilt für alle Bauzonenarten, sowohl für Wohnzonen wie auch für Gewerbe- oder In-\n\ndustriezonen. \n\n \n\nDas Bundesrecht überlässt die Wahl der konkreten Massnahmen zur Baulandmobilisierung den Kantonen. Als \n\nMassnahme ausdrücklich erwähnt wird in Art. 15a Abs. 1 RPG die Landumlegung nach Art. 20 RPG. Die ent-\n\nsprechenden Regeln zur Landumlegung und Grenzbereinigung gemäss Art. 68 ff. BauG sollen inskünftig ver-\n\nmehrt zur Anwendung gelangen können. In Ergänzung dazu sieht Art. 56 Abs. 2 E-BauG verschiedene weitere \n\nMassnahmen zur Baulandmobilisierung vor. Um der Baulandhortung entgegenzuwirken, sind neue, kreative \n\nLösungen gefragt, weshalb auf eine abschliessende Aufzählung verzichtet wird. Die Massnahmen sollen \n\ngrundsätzlich bei neu einer Bauzone zuzuweisenden Grundstücken ebenso zur Anwendung gelangen können, \n\nwie bei bereits eingezonten Grundstücken. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass Neueinzonungen unter der \n\nMassgabe von Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG nur dann möglich sind, wenn die Verfügbarkeit des Grundstücks recht-\n\nlich gesichert ist. In diesem Sinne verlangt der nachgeführte kantonale Richtplan ein entsprechendes Über-\n\nbauungskonzept und eine vertragliche Sicherung der Überbauung. Art. 56 Abs. 2 E-BauG sieht deshalb explizit \n\ndas Institut des verwaltungsrechtlichen Vertrags vor. Die Gemeinden bedienen sich bereits heute solcher ver-\n\ntraglicher Vereinbarungen, die sie mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern abschliessen. Im \n\nVertrag kann eine Frist zur Überbauung des Grundstücks festgelegt und den Gemeinden für den Fall, dass die \n\nÜberbauung nicht fristgerecht erfolgt, ein Kaufs-, Vorkaufs-, oder Rückkaufsrecht am Grundstück eingeräumt \n\noder eine andere Rechtsfolge vereinbart werden, wie zum Beispiel öffentliche Verkaufsausschreibungen, ent-\n\nschädigungslose Rückzonungen und/oder Konventionalstrafen. Die Bestimmung in Art. 56 Abs. 2 E-BauG \n\nschafft die nötige gesetzliche Grundlage für solche Vertragslösungen. In der Umsetzung dieser Bestimmung \n\nsind stets die einschlägigen Verfassungsgrundsätze wie die Rechtsgleichheit, das Willkürverbot sowie Treu \n\nund Glauben einzuhalten. Damit die Verträge zustande kommen, braucht es in der Regel eine Zusatzleistung \n\n\n\n \n\nSeite 30/36 \n\ndes Gemeinwesens beziehungsweise einen Mehrwert für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. \n\nDies kann sowohl bei Einzonungen als auch bei Auf- oder Umzonungen oder bei Sondernutzungsplänen der \n\nFall sein. Für das Zustandekommen eines Vertrags ist die Zustimmung beider Vertragsparteien nötig. Kommt \n\nkeine Einigung zustande, kann beispielsweise eine Einzonung hoheitlich angeordnet werden und dabei an \n\nBedingungen geknüpft werden. Die bedingte Einzonung ist bei Grundstücken sinnvoll, die peripher liegen und \n\nbei denen eine Wiederauszonung raumplanerisch vertretbar ist. Dies ist insbesondere dort nicht der Fall, wo \n\ndie Wiederauszonung zu unerwünschten Baulücken führen würde. Die Einzonung kann dabei an die Bedin-\n\ngung geknüpft werden, dass das Land innert einer bestimmten Frist überbaut wird. Die Frist ist unter Berück-\n\nsichtigung des konkreten Einzelfalls festzulegen und soll in der Regel 5 bis 15 Jahre betragen. Die Wiederaus-\n\nzonung ist grundsätzlich entschädigungslos. \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 56 Abs. 3 E-BauG regelt die autoritative Anordnung der Bauverpflichtung im Sinne von \n\nArt. 15a Abs. 2 RPG. Mit dieser Bauverpflichtung soll die Überbauung nicht nur gefördert, sondern erzwungen \n\nwerden können. Ist die vorgesehene Frist zur Überbauung eines Grundstücks unbenützt verstrichen, können \n\nSanktionen zur Umsetzung der planerischen Absichten angeordnet werden. Ob im Einzelfall effektiv eine Frist \n\nangesetzt oder eine Massnahme angeordnet wird, bleibt dem Gemeinderat überlassen. Mit der Festlegung \n\neiner Frist für die bestimmungemässe Überbauung werden die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer \n\nhoheitlich verpflichtet, ihr Grundstück innerhalb dieser Frist einer baulichen Nutzung zuzuführen. Die Bauver-\n\npflichtung ist grundsätzlich eine verhältnismässige Massnahme, um der Baulandhortung zu begegnen und das \n\nöffentliche Interesse an der Umsetzung raumplanerischer Massnahmen durchzusetzen, statt die Überbauung \n\nvom Willen der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers abhängig zu machen. Die Bauverpflichtung \n\ndarf aber nur dann zur Anwendung gelangen, wenn ein Mangel an Bauland besteht oder die fristgerechte \n\nÜberbauung aus anderen Gründen einem überwiegenden öffentlichen Interesse entspricht. Der Grundeigen-\n\ntümerin oder dem Grundeigentümer ist dabei genügend Spielraum zuzugestehen, um die baulichen Nutzungen \n\nzu realisieren. Mit dem Begriff der bestimmungsgemässen Überbauung ist nicht nur die erstmalige bauliche \n\nNutzung bisher ungenutzter Grundstücke gemeint. Der Begriff beinhaltet gemäss der Botschaft des Bundesra-\n\ntes auch Ergänzungen der Überbauung im Sinne einer Verdichtung. Unerwünscht kann beispielsweise die \n\nNutzung eines grossen Areals an zentraler Lage als Parkplatz sein. Die Grundeigentümerin oder der Grundei-\n\ngentümer soll sich der Anordnung einer Bauverpflichtung nicht mit dem Argument entziehen können, das Areal \n\nsei bereits überbaut. Eine Bauverpflichtung besteht auch, wenn sich auf einem Grundstück nur einzelne Bau-\n\nten und Anlagen befinden. Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer soll auf ihrem oder seinem \n\nGrundstück nicht eine Kleinbaute erstellen können, um der Verpflichtung zu entgehen. Dies wäre rechtsmiss-\n\nbräuchlich. Einer solchen Unternutzung kann die Gemeinde auch dadurch begegnen, dass sie im Nutzungs-\n\nplan eine Mindestausnützung vorschreibt. Eine Bauverpflichtung stellt einen Eingriff in die Eigentumsgarantie \n\ndar. Eine solche Verpflichtung muss daher neben dem Gesetzmässigkeits- und dem Verhältnismässigkeits-\n\nprinzip einem überwiegenden öffentlichen Interesse entsprechen. Deshalb ist eine Fristansetzung zur Über-\n\nbauung beziehungsweise die Anordnung der Sanktion nicht in jedem Fall gerechtfertigt. Es handelt sich bei Art. \n\n56 Abs. 3 E-BauG deshalb um eine Kann-Bestimmung. Das öffentliche Interesse muss so gross sein, dass es \n\ndie Nachteile, die dem Privaten mit der Bauverpflichtung mit Fristansetzung und angedrohtem Rechtsnachteil \n\nentstehen, überwiegt. Im Raumplanungsgesetz wird das öffentliche Interesse vor allem durch die Planungszie-\n\nle nach Art. 1 RPG und die Planungsgrundsätze nach Art. 3 RPG konkretisiert. Innerhalb der Gesamtkonzepti-\n\non zur Innenentwicklung wird der Gemeinderat bei der Bauverpflichtung insbesondere die Überlegungen aus \n\nder Innenentwicklungsstrategie im behördenverbindlichen Gemeinderichtplan nach Art. 17 Abs. 2 lit. b\nbis\n\n E-\n\nBauG als öffentliche Interessen einbeziehen müssen. Es liegt denn auch im Ermessen des Gemeinderates, zu \n\nentscheiden, ob das öffentliche Interesse ausreichend gross ist, um erstens eine Bauverpflichtung mit entspre-\n\n\n\n \n\nSeite 31/36 \n\nchender Frist anzuordnen und zweitens die Sanktion greifen zu lassen. Für die Überbauung eines Grundstücks \n\nkommt gemäss Botschaft des Bundesrates auch hier eine Zeitspanne von 5 bis 15 Jahren in Frage. Wenn man \n\nbedenkt, dass Bauzonen für die nächsten 15 Jahre ausgeschieden werden, ist eine Überbauungsfrist von 15 \n\nJahren grundsätzlich zu lange, ist doch dafür zu sorgen, dass die Bauzonen innerhalb von 15 Jahren effektiv \n\nüberbaut sind. Eine Frist von 12 Jahren dürfte daher an der oberen Grenze liegen. Die Bauverpflichtung kann \n\nnur dann als Massnahme zur Förderung der Verfügbarkeit von Bauland Wirkung zeitigen, wenn ihre Nichtbe-\n\nachtung konkrete Sanktionen nach sich zieht. Dies hält Art. 15a Abs. 2 RPG ausdrücklich fest. Verstreicht die \n\nFrist, muss es der zuständigen Behörde möglich sein, bestimmte Massnahmen anzuordnen. Art. 56 Abs. 3 E-\n\nBauG sieht die Sanktion eines Kaufsrechts der Gemeinde vor. Die Gemeinde kann demnach ein Grundstück, \n\ndas innerhalb der vorgesehenen Frist nicht überbaut wird, erwerben und für dessen Überbauung sorgen. Vo-\n\nraussetzung ist, dass ein öffentliches Interesse am Erwerb beziehungsweise an der Überbauung des Grund-\n\nstücks besteht und dieses die privaten Interessen überwiegt. Erwirbt die Gemeinde das Grundstück, sollte es \n\nohne Verzug der Überbauung zugeführt werden. Naheliegend ist es, dass die Gemeinde das Land einem bau-\n\nwilligen Privaten weiterverkauft. Dafür kann der Weg einer öffentlichen Ausschreibung beschritten werden. \n\nDiese kann aber auch mit Rücksicht auf die Gemeindefinanzen an die Stelle des Kaufsrechts treten. Ist sie \n\nerfolgreich, erübrigt sich die Privatisierung. Melden sich nach mehrmaliger Ausschreibung keine Kaufinteres-\n\nsenten, könnte dies Anlass für eine unter Umständen entschädigungslose Planänderung sein. Die Höhe des \n\nKaufpreises richtet sich nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs. Sind sich die Parteien nicht einig \n\nüber den aktuellen Verkehrswert, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Vorzugsweise wird die kantonale \n\nGrundstückschätzungsbehörde mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. \n\n \n\nNach Art. 962 ZGB sind öffentlich-rechtliche Beschränkungen zwingend im Grundbuch anzumerken. Die An-\n\nmerkung gemäss Art. 56 Abs. 4 E-BauG ist vom Gemeinderat vorzunehmen. \n\n \n\nd) Solaranlagen \n\n \n\n Art. 89 (Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz: Ausführungsbestimmungen) \n\n \n\nDie neue Regelung des Bundesrechts über die Solaranlagen in Art. 18a RPG verlangt nach den entsprechen-\n\nden Verfahrensregeln im Baugesetz. Das geltende Recht delegiert in Art. 97 Abs. 5 BauG die Rechtsetzungs-\n\nkompetenz für Vorschriften über die Bewilligungspflicht und das Verfahren an den Regierungsrat. Dieser hat \n\nseine Kompetenz mit dem Erlass der Bauverordnung wahrgenommen. In Anwendung des bekannten und be-\n\nwährten Systems soll der Regierungsrat nach Art. 89 Abs. 1 lit. e E-BauG auch das Baubewilligungsverfahren \n\nfür Solaranlagen, insbesondere die Meldung und die spezielle Baubewilligungspflicht, in der Bauverordnung \n\nregeln können. Diese Lösung ermöglicht es, flexibel auf zukünftige Änderungen, sei es auf technische Fort-\n\nschritte bei den Solaranlagen, sei es auf neue Bestimmungen des Bundes im Hinblick auf die kommende \n\nEnergiestrategie, zu reagieren. \n\n \n\n2. Energiegesetz \n\n Art. 11 (Nutzungsplanung des Kantons) \n\n \n\nAuf der Grundlage von Art. 18 RPG handelt es sich bei der Energiezone gemäss Art. 11 Abs. 1 E-BauG um \n\neine beschränkte Bauzone, in der lediglich bestimmte, projektbezogene Bauvorhaben zugelassen sind. Die \n\nEnergiezonen dienen der Gewinnung von erneuerbaren Energien wie der Energie aus Wind- oder Wasserkraft \n\nund werden grossmehrheitlich ausserhalb der Bauzonen zu liegen kommen, da sie aus objektiven Gründen \n\n\n\n \n\nSeite 32/36 \n\neinen bestimmten Standort erfordern. Sie sind bundesrechtlich nur zulässig, wenn sie sich auf eine umfassen-\n\nde Abwägung raumplanerischer Interessen abstützen. Die Interessen der Energiepolitik sind gegen die Inte-\n\nressen der Raumplanung abzuwägen. Der Erlass einer kantonalen Energiezone bedarf nach Art. 8 Abs. 2 RPG \n\ngrundsätzlich einer Grundlage im kantonalen Richtplan, da das entsprechende Vorhaben normalerweise ge-\n\nwichtige Auswirkungen auf Raum und Umwelt haben wird.  \n\n \n\nDie Baubewilligung für die zur Gewinnung der erneuerbaren Energien notwendigen Bauten und Anlagen kann \n\nnach Art. 11 Abs. 2 E-BauG erst erteilt werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan mit den notwen-\n\ndigen Mindestaussagen zum Projekt vorliegt. Die Baubewilligung kann auch Auflagen zum Rückbau der Bau-\n\nten und Anlagen nach einem allfälligen Projektende und entsprechende Regelungen zur Kostentragung mits-\n\namt Garantien enthalten. \n\n \n\nNach Art. 11 Abs. 6 E-BauG ist in Energiezonen der Bau der zur Energiegewinnung notwendigen Infrastruktur-\n\nanlagen inklusive der entsprechenden Erschliessung zonenkonform. \n\n \n\n3. Praxis \n\n \n\na) Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen \n\n \n\nArt. 31 (Landwirtschaftszonen) \n\n \n\nFür die Nichtbauzonen nach Art. 19 Abs. 2 BauG ist grundsätzlich ausschliesslich das Bundesrecht anwend-\n\nbar. Die Bestimmungen in Art. 16a und Art. 24 ff. RPG regeln die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen aus-\n\nserhalb der Bauzonen. In der Praxis handelt es sich bei den Nichtbauzonen grossmehrheitlich um Landwirt-\n\nschaftszonen gemäss Art. 31 BauG. Die entsprechende Bestimmung in Art. 31 Abs. 3 E-BauG verweist als \n\nzentrale Bestimmung der Einfachheit halber direkt auf das Bundesrecht. \n\n \n\nArt. 28 (Grünzonen) \n\n \n\nFür die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Grünzonen ausserhalb der Bauzonen gelten die gleichen Re-\n\ngeln wie in den Landwirtschaftszonen, weshalb Art. 28 Abs. 6 E-BauG darauf verweist. \n\n \n\n Art. 33 (Übriges Gemeindegebiet) \n\n \n\nFür die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen im übrigen Gemeindegebiet ausserhalb der Bauzonen gelten die \n\ngleichen (Mindest-)Regeln wie in den Landwirtschaftszonen, weshalb Art. 33 Abs. 2 lit. a E-BauG darauf ver-\n\nweist. \n\n \n\nb) Verfahren zum Erlass von Planungszonen \n\n \n\nArt. 55  \n\n \n\nNach Art. 55 Abs. 1 BauG erlässt der Gemeinderat die kommunalen Planungszonen und das Departement \n\nBau und Volkswirtschaft die kantonalen Planungszonen. Die geltende Regelung über das Rekursverfahren in \n\nArt. 55 Abs. 4 BauG erklärt den Regierungsrat in beiden Fällen zur Rekursinstanz. Mit der Bereinigung in Art. \n\n\n\n \n\nSeite 33/36 \n\n55 Abs. 4 E-BauG wird klargestellt, dass bei kommunalen Planungszonen der ordentliche Rechtsmittelweg \n\ngemäss Art. 110 Abs. 1 lit. c BauG gelten soll. \n\n \n\nc) Entfernung vorschriftswidriger Bauten \n\n \n\n Art. 108 \n\n \n\nWenn Bauten oder Anlagen ohne eine Baubewilligung, in Abweichung von einer Baubewilligung oder auf eine \n\nandere Art rechtswidrig erstellt werden, muss in einem ersten Schritt die Baueinstellung verfügt werden. Nach \n\nArt. 108 Abs. 1 E-BauG ist die Baueinstellung in jedem Fall Sache der Gemeindebaubehörde. Mit der Verfü-\n\ngung der Baueinstellung setzt sie eine den Umständen des Einzelfalls angemessene Frist an, innerhalb wel-\n\ncher ein Baugesuch für die bereits erstellte Baute oder Anlage eingereicht werden kann.  \n\n \n\nWird nun innerhalb der gesetzten Frist kein Baugesuch eingereicht, so hat die Gemeindebaubehörde nach Art. \n\n108 Abs. 2 E-BauG mittels anfechtbarer Verfügung auch über die Anordnung der Wiederherstellung zu ent-\n\nscheiden. \n\n \n\nWird innerhalb der gesetzten Frist ein Baugesuch eingereicht, so beginnt das normale Baubewilligungsverfah-\n\nren nach Art. 97 ff. BauG zu laufen. Kann die bereits erstellte Baute oder Anlage nachträglich nicht bewilligt \n\nwerden, befindet die zuständige Behörde gemäss Art. 108 Abs. 2\nbis\n\n E-BauG gleichzeitig mit diesem Entscheid \n\nauch über die Anordnung der Wiederherstellung.  \n\n \n\nDie Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Gutglaubensschutzes sind beim Entscheid über die Anord-\n\nnung der Wiederherstellung nach Art. 108 Abs. 3 E-BauG in jedem Fall zu beachten, egal ob ein Baugesuch \n\nvorliegt oder nicht. \n\n \n\nNach Art. 108 Abs. 4 E-BauG ordnet diejenige Behörde die Ersatzvornahme an, die bereits über die Anord-\n\nnung der Widerherstellung entschieden hat. Die Bestimmungen über das gesetzliche Grundpfandrecht sind an \n\ndas revidierte Bundesrecht angepasst worden \n\n \n\nDer Regierungsrat hat auf der Grundlage von Art. 108 Abs. 6 E-BauG in der Bauverordnung insbesondere zu \n\nregeln, welche Unterlagen die Gemeindebaubehörde ersatzweise anfertigen lassen muss, damit sie nach Art. \n\n108 Abs. 2 E-BauG auch ohne ein Baugesuch über die Anordnung der Wiederherstellung entscheiden kann. \n\n \n\nd) Verhältnis zum Wald \n\n \n\n Art. 113 \n\n \n\nBis anhin war für die Unterschreitung des Waldabstandes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens lediglich \n\neine Zustimmung des Amtes für Raum und Wald nötig. Die zuständige Bewilligungsbehörde musste aufgrund \n\nder Argumentation des Amtes für Raum und Wald entscheiden und den Entscheid, obwohl nicht fachkundig, im \n\nRechtsmittelverfahren vertreten. Diese Situation ist nicht befriedigend. Das Amt für Raum und Wald entschei-\n\ndet deshalb nach Art. 113 Abs. 2 E-BauG selbständig im Baubewilligungsverfahren mittels eigenständiger \n\nVerfügung. \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 34/36 \n\nFür die Abänderung des Waldabstandes im Rahmen von Zonen- und Sondernutzungsplänen ist im Einklang \n\nmit den entsprechenden Verfahrensbestimmungen nach wie vor die Gemeinde zuständig. Allerdings bedarf es \n\nin diesem Fall gemäss Art. 113 Abs. 4 E-BauG einer waldrechtlichen Beurteilung in Form einer Zustimmung \n\ndes Amtes für Raum und Wald.  \n\n \n\ne) Landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen und vollständige Zweckänderung \n\n \n\n Art. 120 (Landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten) \n\n \n\nDas Bundesrecht liess den Kantonen zum Zeitpunkt des Erlasses des geltenden Baugesetzes insoweit einen \n\nRegelungsspielraum, als diese nach Art. 24d aRPG gewisse Ausnahmen für landwirtschaftsfremde Wohnnut-\n\nzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten vorsehen konnten. Das geltende Recht verzichtet auf eine solche \n\nRegelung und verweist auf das Bundesrecht, welches heute ohnehin keine kantonalrechtlichen Ausnahmen \n\nmehr zulässt. Es kann deshalb auf einen Verweis auf das selbständig geltende Bundesrecht verzichtet werden. \n\nArt. 120 E-BauG ist aufzuheben.  \n\n \n\n Art. 121 (Vollständige Zweckänderung als schützenswert anerkannter Bauten und Anlagen) \n\n \n\nDas Bundesrecht liess den Kantonen zum Zeitpunkt des Erlasses des geltenden Baugesetzes insoweit einen \n\nRegelungsspielraum, als diese nach Art. 24d aRPG gewisse Ausnahmen für die vollständige Zweckänderung \n\nvon als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen vorsehen konnten. Das geltende Recht verzichtet auf \n\neine solche Regelung und verweist auf das Bundesrecht, welches heute ohnehin keine kantonalrechtlichen \n\nAusnahmen mehr zulässt. Es kann deshalb auf einen Verweis auf das selbständig geltende Bundesrecht ver-\n\nzichtet werden. Art. 121 E-BauG ist aufzuheben. \n\n \n\nf) Vollzugsvorschriften \n\n \n\n Art. 126 \n\n \n\nDie Bestimmung in Art. 126 Abs. 1 E-BauG ist aufzuheben, da sie noch aus der Zeit der Landsgemeinde \n\nstammt und heute nur noch wiederholt, was nach Art. 74 der Kantonsverfassung ohnehin für alle Gesetze gilt. \n\n \n\nDas Amt für Raum und Wald führt die Fachstelle für Raumplanung im Sinne von Art. 31 RPG. Es ist heute \n\nnicht nur bestellt, ihm sind im geltenden Baugesetz, zum Beispiel in Art. 97 Abs. 2 BauG, auch konkrete Auf-\n\ngaben zugewiesen. Art. 126 Abs. 2 E-BauG ist unnötig und wird aufgehoben. \n\n \n\n4. Rechtsprechung \n\n \n\na) Weilerzonen \n\n \n\n Art. 33a (Weilerzonen) \n\n \n\nBei der Weilerzone gemäss Art. 33a Abs. 1 E-BauG handelt es sich um eine beschränkte beziehungsweise \n\nbesondere Bauzone nach Art. 18 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV. Sie kommt dann zur Anwendung, wenn \n\nbestehende Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets nicht als Bauzonen nach Art. 15 RPG ausge-\n\n\n\n \n\nSeite 35/36 \n\nschieden werden können, sie jedoch angesichts ihres typischen Charakters erhaltenswürdig erscheinen und \n\ndie bestehenden Gebäude im Rahmen des Schutzzwecks weitergehend als nach Art. 24 ff. RPG umgebaut \n\nund erweitert werden sollen. \n\n \n\nAuf der Grundlage von Art. 33a Abs. 2 E-BauG sind Erweiterungen, Erneuerungen und bisweilen vollständige \n\nZweckänderungen bestehender Bauten möglich, sofern sie der Erhaltung der Kleinsiedlung dienen und sich in \n\ndas bestehende Weilerbild einfügen. Dabei besteht kein Anspruch auf die Ausnützung der maximalen Erweite-\n\nrungsfläche von 30 % der bestehenden Bruttogeschossfläche. Von Bundesrechts wegen bereits unzulässig \n\nsind hingegen Neubauten, es sei denn sie erfüllen die Voraussetzungen für Ausnahmen ausserhalb der \n\nBauzonen. Ansonsten werden Baubewilligungen im Rahmen der für die Weilerzonen geltenden Vorschriften \n\nnach Art. 22 RPG beurteilt. Soweit sie darüber hinausgehen, ist eine Bewilligung nach Art. 24 ff. RPG erforder-\n\nlich. Zuständig ist gemäss Art. 97 Abs. 2 lit. a BauG in beiden Fällen das Amt für Raum und Wald. \n\n \n\nIn Erfüllung der entsprechenden Voraussetzung in Art. 33 RPV müssen die Weilerzonen nach Art. 33a Abs. 3 \n\nE-BauG im kantonalen Richtplan vorgesehen sein. \n\n \n\n Art. 19 Abs. 1 lit. j und Abs. 2 lit. d (Zonenarten) \n\n \n\nBei der Weilerzone gemäss Art. 33a E-BauG handelt es sich nicht um eine Bauzone gemäss Art. 15 RPG, \n\nweshalb die entsprechende Zuteilung in Art. 19 Abs. 1 lit. j E-BauG aufzuheben ist. Nachdem die Beurteilung \n\nder Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG und Art. 97 Abs. 2 lit. a BauG in die \n\nZuständigkeit des Amtes für Raum und Wald fällt, wird die Weilerzone nach Art. 19 Abs. 2 lit. d E-BauG den \n\nNichtbauzonen zugeteilt. \n\n \n\n Art. 29 (Weilerzonen) \n\n \n\nDurch die Neueinteilung der Weilerzone in die Nichtbauzonen, muss die entsprechende Bestimmung systema-\n\ntisch korrekt in Art. 33a E-BauG aufgeführt werden. Art. 29 E-BauG ist folglich aufzuheben. \n\n \n\n Art. 123 Abs. 3 (Anpassung von Plänen und Reglementen ans neue Recht) \n\n \n\nIn den nach den Vorgaben von Art. 29 BauG erlassenen Weilerzonen werden Bauvorhaben aufgrund der \n\nÜbergangsbestimmung in Art. 123 Abs. 3 E-BauG inskünftig nach den Bestimmungen von Art. 33a E-BauG \n\nbeurteilt. Zuständig für die Beurteilung ist nicht mehr die Gemeindebaubehörde, sondern gemäss Art. 97 Abs. \n\n2 lit. a BauG das Amt für Raum und Wald. \n\n \n\nb) Benützung bestehender Erschliessungsanlagen \n\n \n\n Art. 66 \n\n \n\nDie geltende Regelung sieht vor, dass Hinterliegende, Nachbarinnen und Nachbarn bestehende Erschlies-\n\nsungsanlagen unter den in Art. 66 Abs. 1 lit. a bis c BauG genannten Voraussetzungen mitbenützen können. \n\nUnerschlossene Grundstücke sollen damit, sofern die Voraussetzungen gegeben sind, zweckmässig erschlos-\n\nsen werden können, damit nicht unnötig neue Erschliessungsanlagen erstellt und Ressourcen verbraucht wer-\n\nden müssen. Damit kann der Landverbrauch minimiert und die Landschaft geschont werden. Entgegen dieser \n\n\n\n \n\nSeite 36/36 \n\nursprünglichen Absicht des Gesetzgebers hat das Obergericht entschieden, dass bestehende Erschliessungs-\n\nanlagen nur mitbenutzt werden können, sofern auch die belasteten Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-\n\nmer ein Interesse am Fortbestand der bestehenden Erschliessungsanlage haben und diese nutzen. Mit der \n\ngeänderten Formulierung in Art. 66 Abs. 1 E-BauG wird klargestellt, dass bestehende Erschliessungsanlagen \n\nvon Hinterliegern, Nachbarinnen und Nachbarn unabhängig davon benutzt werden können, ob seitens des \n\nbelasteten Grundstücks ein Interesse an der Erschliessungsanlage besteht oder nicht. \n\nD. Auswirkungen \n\n \n\n1. Personell \n\n \n\na) Kanton \n\n \n\nDie vorgeschlagene Teilrevision des Baugesetzes dürfte für das Amt für Raum und Wald grundsätzlich keine \n\npersonellen Auswirkungen haben. Bis alle Gemeinden den nachgeführten kantonalen Richtplan umgesetzt \n\nhaben, ist vorübergehend mit einem zusätzlichen Aufwand zu rechnen. Für das Departementssekretariat des \n\nDepartements Bau und Volkswirtschaft ist vor allem für Beratungen von Privaten und Gemeinden sowie für \n\nRechtsmittelverfahren bei Auszonungen und Entschädigungen mit einem erhöhten Aufwand zu rechnen. Wie \n\nhoch dieser zusätzliche Aufwand ausfallen wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht abgeschätzt werden. Es ist \n\nnicht auszuschliessen, dass dafür zusätzliche Ressourcen notwendig sind. \n\n \n\nb) Gemeinden \n\n \n\nSeitens der Gemeinden ist nicht mit einem zusätzlichen Personalaufwand zu rechnen. Der Aufwand für die \n\nÜberarbeitung des Gemeinderichtplans und des Zonenplans fällt bei der periodischen Überprüfung der Pla-\n\nnungsinstrumente ohnehin an. \n\n \n\n2. Finanziell \n\n \n\na) Kanton \n\n \n\nIn der vorgeschlagenen Lösung zum Mehrwertausgleich trägt der Kanton mit der Übernahme allfälliger Ent-\n\nschädigungszahlungen ein gewisses finanzielles Risiko. Dieses Risiko wird als gering beurteilt. Nach den Be-\n\nrechnungen des Departements Bau und Volkswirtschaft halten sich die Einnahmen und die Ausgaben des \n\nMehrwertabgabefonds die Waage, sodass dieser langfristig ausgeglichen ist. Unter dem Vorbehalt, dass keine \n\nzusätzlichen Ressourcen benötigt werden, hat die Teilrevision für den Kanton keine finanziellen Auswirkungen. \n\n \n\nb) Gemeinden \n\n \n\nNach dem Gesetzesentwurf werden allfällige Entschädigungszahlungen für Auszonungen aufgrund des nach-\n\ngeführten kantonalen Richtplans aus dem kantonalen Mehrwertabgabefonds beglichen. Die Gemeinden haben \n\nsomit keine negativen Auswirkungen zu befürchten. Ihnen stehen aus einem allfälligen kommunalen Mehr-\n\nwertabgabefonds zusätzliche finanzielle Mittel für raumplanerische Massnahmen zur Verfügung. \n\n\n