name: Bauwerkserhaltungskonzept des Amtes für Stadtliegenschaften vom 7. August 2009

text: \nAmt für Stadtliegenschaften \nPostfach 145, 3602  Thun \n \n \n \n \n \n\n  \n\n \n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBAUWERKSERHALTUNG  \n\nKONZEPT AMT FÜR STADTLIEGENSCHAFTEN THUN \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nThun, 7. August 2009\n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 2/40 \n\n \n\nInhaltsverzeichnis  \n\n1 Summary ........................................................................................................ 4 \n\n \n\n2 Ausgangslage ................................................................................................ 7 \n\n \n\n2.1 Problemstellung ........................................................................................................ 7 \n\n2.2 Zielsetzung des Bauwerkserhaltungskonzeptes .................................................... 7 \n\n2.3 Der Bauwerksunterhalt ............................................................................................. 8 \n\n2.3.1 Bedeutung des Unterhalts ....................................................................................... 8 \n\n2.3.2 Definitionen ........................................................................................................ 8An \n\n2.3.3 Der Unterhalt im Lebenszyklus von Immobilien ..................................................... 10 \n\n2.4 Die Ebenen des strategischen Managements beim AfS ....................................... 11 \n\n2.5 Der Immobilienbestand des AfS ............................................................................. 11 \n\n \n\n3 Zielbereiche und Grundsätze der Bauwerkserhaltung ............................ 13 \n\n3.1 Zielbereiche Unterhalt ............................................................................................. 13 \n\n3.2 Grundsätze bei der Instandhaltung und Instandsetzung/ Erneuerung ................ 13 \n\n \n\n4 Konzept für eine objektbezogene Unterhaltsstrategie ............................ 15 \n\n4.1 Unterhaltsstrategien in der Literatur ...................................................................... 15 \n\n4.2 Aufgaben und Bedeutung der Unterhaltsstrategie ............................................... 16 \n\n4.3 Unterhaltsstrategie mit der Portfoliomethode ....................................................... 16 \n\n4.4 Übersicht Modell mit Portfoliomethode ................................................................. 18 \n\n4.5 Unterhaltskategorien ............................................................................................... 19 \n\n4.5.1 Herleitungen und Definitionen der Unterhaltskategorien ........................................ 19 \n\n4.5.2 Die Unterhaltskategorien ....................................................................................... 19 \n\n4.5.3 Begleitinformationen zur Unterhaltskategorie ........................................................ 21 \n\n4.6 Die Zustandsbewertung .......................................................................................... 21 \n\n4.6.1 Der Bauwerkszustand und der Unterhalt ............................................................... 21 \n\n4.6.2 Die Gebäudeelemente und die Inspektion ............................................................. 21 \n\n4.6.3 Zustandsbewertung eines Objektes ....................................................................... 22 \n\n4.7 Die Objektbezogene Unterhaltsstrategie ............................................................... 23 \n\n4.7.1 Die Unterhaltskategorie-Zustandsbewertung Portfolio-Matrix ................................ 23 \n\n4.7.2 Normstrategien für den Unterhalt ........................................................................... 24 \n\n4.7.3 Spezialfall .............................................................................................................. 28 \n\n4.7.4 Zusatzinformationen .............................................................................................. 28 \n\n \n\n5 Darstellung und Bewertung eines Gebäudebestandes ........................... 29 \n\n \n\n6 Umsetzung der Unterhaltsstrategie ........................................................... 31 \n\n6.1 Das Informationssystem ......................................................................................... 31 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 3/40 \n\n \n\n6.2 Übersicht Unterhaltsprozess .................................................................................. 31 \n\n6.3 Die Bauwerksüberwachung .................................................................................... 32 \n\n6.3.1 Die eigentliche Überwachung ................................................................................ 32 \n\n6.3.2 Überprüfung .......................................................................................................... 32 \n\n6.3.3 Aufgaben, Zuständigkeiten und Termine bei der Bauwerksüberwachung .............. 33 \n\n6.4 Instandhaltung und Sofortmassnahmen ............................................................... 33 \n\n6.4.1 Instandhaltung ....................................................................................................... 33 \n\n6.4.2 Sofortmassnahmen ............................................................................................... 34 \n\n6.5 Erhaltungsplanung und Jahresmassnahmenpaket .............................................. 34 \n\n6.5.1 Erhaltungsplanung ................................................................................................. 34 \n\n6.5.2 Objektdossier und Jahresmassnahmenpaket ........................................................ 34 \n\n6.5.3 Dringlichkeit von Unterhaltsprojekten ..................................................................... 35 \n\n6.6 Bearbeitung des Jahresmassnahmenpaketes und Auftragserteilung ................ 35 \n\n6.6.1 Prüfung .................................................................................................................. 36 \n\n6.6.2 Priorisierung, Abklärung der Finanzierung und Terminierung ................................ 36 \n\n6.6.3 Aufgaben, Zuständigkeiten und Termine bei Unterhaltsmassnahmen ................... 38 \n\n6.7 Kostentransparenz .................................................................................................. 39 \n\n6.8 Prüfung Erhaltungswert von Bauwerken ............................................................... 39 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAnpassung an die Diplomarbeit Bauwerkserhaltungskonzept für das Bundesamt für Bauten und Logistik  \n\nAutor: Walter Stucki, Bern vom 5. November 2003 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 4/40 \n\n \n\n \n\n1 Summary \n\nDas Amt für Stadtliegenschaften AfS ist für das Immobilienmanagement der Liegenschaften im \nFinanz- und Verwaltungsvermögen der Gemeinde Thun verantwortlich. Zudem ist das AfS für \ndas Immobilienmanagement der Bauten der Städtischen Pensionskasse beauftragt.  \nIm vorliegenden Konzept wird die Bauwerkserhaltung dieser Immobilien erläutert. \n \nDie gesamte Arbeit gliedert sich in fünf Themenschwerpunkte: \no Ausgangslage \no Zielbereiche und Grundsätze der Bauwerkserhaltung \no Konzept für eine objektbezogene Unterhaltsstrategie \no Darstellung und Bewertung eines Gebäudebestandes \no Umsetzen der Unterhaltsstrategie \n \n \n\n1.1 Ausgangslage \nDas Amt für Stadtliegenschaften AfS ist für das Immobilienmanagement der Liegenschaften der \nStadt Thun verantwortlich. Die bestehenden Bauwerke weisen teilweise einen grossen kulturel-\nlen und volkswirtschaftlichen Wert auf, den es zu erhalten gilt. \nUm den Unterhalt zweckmässig und ganzheitlich zu regeln, kann sich die Arbeit nicht nur auf \nden eigentlichen Unterhalt beschränken sondern es muss ein Konzept der Bauwerkserhal-\ntung erarbeitet werden in dem die dem Unterhalt vorgelagerte Phase, die Überwachung, und \ndie Veränderung von Bauwerken (Anpassung, Umbau und Erweiterung) miteinbezogen wird. \n \nFür den Unterhalt der vom AfS betreuten Objekte müssen beträchtliche Geldmittel investiert \nwerden. Ein effizienter Einsatz der knappen Mittel muss erreicht werden. Dazu braucht es Ziel-\nvorgaben, Unterhaltsgrundsätze und eine objektorientierte Unterhaltsstrategie, die unter \nanderem den Unterhalt mit den Strategien des Portfoliomanagementes verknüpfen. \nMit diesen Vorgaben kann der Unterhaltsprozess zielgerichtet definiert und umgesetzt werden. \nDie Bündelung der einzelnen Unterhaltsplanungen zu Jahresmassnahmenpakete erleichtert die \nIntegration des Unterhaltes in die Investitionsplanung. \n \nDie Nutzungsphase mit dem Unterhalt ist die längste und kostenintensivste Phase im Lebens-\nzyklus von Immobilien. Die hier anfallenden Kosten übersteigen bereits nach wenigen Jahren \ndie Baukosten. Damit wird auch die Unterhaltsaufgabe zu einer unternehmerisch wichtigen \nDaueraufgabe, die systematisch und ganzheitlich geplant und professionell durchgeführt wer-\nden muss um Fehlinvestitionen zu vermeiden. \n \nIm Konzept werden für alle Begriffe der Bauwerkserhaltung die in den Fachkreisen weitestge-\nhend akzeptierten und verwendeten Definitionen des Schweizerischen Ingenieur- und Archi-\ntektenvereins verwendet (sia Norm 469). \n \nDas AfS verfügt mit seinen verschiedenen Bereichen über ein differenziertes Aufgaben- und \nTätigkeitsgebiet. Deshalb ist seine Strategie auf verschiedenen strategischen Ebenen festge-\nlegt. \n \nDie untergeordneten Funktionsstrategien müssen auf den übergeordneten Strategien aufbauen \nund diese in sinnvoller Weise in ihrem Bereich unterstützen und ergänzen. \nDas AfS ist das Bau- und Liegenschaftsorgan der Stadt Thun. Im Gesamtportfolio hat es viele, \nsehr verschiedene Gebäudearten. Um die Anforderungen und Platzbedürfnisse der Gemeinde \nThun zu befriedigen müssen zusätzlich Objekte gemietet werden. \n \n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 5/40 \n\n \n\n \n\n1.2 Zielbereiche und Grundsätze der Bauwerkserhaltung \nDie Zielbereiche geben Klarheit, was mit dem Unterhalt erreicht werden soll. Es sind richtung-\nweisende Gedanken für die Bestimmung der Unterhaltsmassnahmen und für die Durchführung \nder Bauwerkserhaltung. Die Grundsätze definieren, was bei der Erreichung der Zielbereiche, \nbei der eigentlichen Ausführung des Unterhaltes berücksichtigt werden muss. \n \n \n\n1.3 Konzept für eine objektbezogene Unterhaltsstrategie \nDie Unterhaltsstrategie wird mit einer für diesen Zweck entwickelten Portfoliomethode erarbei-\ntet. Die verwendete Unterhaltskategorie-Zustandsbewertungs-Matrix baut auf folgenden zwei \nElementen auf: \n\nDie Unterhaltskategorie repräsentiert die zukünftigen Ansprüche, die von aussen an eine Bau-\nte gestellt werden. Mit der Unterhaltskategorie wird die übergeordnete Strategie des Immobili-\nenmanagements integriert. Es werden vier Unterhaltskategorien unterschieden. \no Kategorie A Kernimmobilien \no Kategorie B Kernimmobilien \no Kategorie C Veränderungsobjekte \no Kategorie D Liquidationsobjekte \n\nDie Zustandsbewertung integriert den baulichen Zustand eines Bauwerkes in das Portfoli-\nomodell. Durch die Aufteilung in die vier Bewertungen wird der heutige bauliche Zustand diffe-\nrenziert erfasst. \no Zustand 1 Instandhaltungsobjekt \no Zustand 2 Instandsetzungsobjekt \no Zustand 3 Teilsanierungsobjekt \no Zustand 4 Gesamtsanierungsobjekt \n\nDie mit dem Unterhaltskategorie-Zustandsbewertungs-Portfolio erarbeitete Matrix bildet 16 \nFelder, die in idealer Abstufung die für ein Bauwerk charakteristischen Zustände darstellen. Für \njeden dieser Zustände lässt sich eine Unterhalts-Normstrategie definieren. Diese 16 Normstra-\ntegien sind so differenziert, dass sie für die Festlegung der Unterhaltsstrategie der vielfältigen, \nunterschiedlichen Bauwerke der verschiedenen Teilportfolios in beinahe allen Fällen ausrei-\nchen. Die voraussichtlich äusserst seltenen Fälle, bei denen die Normstrategie nicht zu einem \nbefriedigenden Ziel führt, werden in der Anwendung des Strategiekonzeptes identifiziert und es \nkann für diese Spezialfälle eine individuelle Unterhaltsstrategie formuliert werden. \n\nDie Normstrategie, resp. die individuell formulierte Unterhaltsstrategie wird durch objektbezoge-\nne Begleitinformationen zur Unterhaltskategorie und durch Zusatzinformationen ergänzt. \n\n \nEine grosse Anzahl Gebäude müssen für die Einteilung in die Matrix bewertet (Unterhaltskate-\ngorie und Zustandsbewertung) werden. Das Bewertungsraster mit je vier definierten Abstufun-\ngen wurde so erstellt, dass die Bewertung vom Portfoliomanager respektive vom Objektverant-\nwortlichen schnell vorgenommen werden kann, nur so ist die Bewertung der umfangreichen \nPortfolios überhaupt möglich. Andererseits muss die sich daraus ergebende Matrix so differen-\nziert sein, dass sie für die Portfoliomethode tauglich ist. \n \n \n\n1.4 Darstellung und Bewertung eines Gebäudebestandes \nDie gewählte Portfoliomethode lässt auch eine aussagekräftige Beurteilung von ausgesuchten \nGebäudebeständen (z.B. Teilportfolios) zu. Für die Strukturierung und Beurteilung des Gebäu-\ndebestandes wird die 16-feldrige Matrix auf 4 Quadranten vereinfacht. Die Gebäude werden \neinem dieser Quadranten zugeordnet, jeder stellt eine Gebäudegruppe mit einem eigenen Cha-\nrakteristikum und Handlungsbedarf dar. Damit können Gebäudebestände verglichen und ge-\nwertet werden, diese Darstellung dient als Informationssystem und als Steuerungsinstrument. \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 6/40 \n\n \n\n1.5 Umsetzung der Unterhaltsstrategie \nMit den Zielen und Grundsätzen und einer definierten Unterhaltsstrategie kann der Unterhalt \nzielgerichtet vorgenommen werden. Der Unterhaltsprozess besteht aus einzelnen Phasen, die \nzeitlich nacheinander ablaufen. \no Die Überwachung hat zum Ziel, den Zustand eines Bauwerkes festzustellen und zu bewer-\n\nten. Weiter soll die Entwicklung des Zustandes gewertet und daraus Empfehlungen und \nMassnahmen für das weitere Vorgehen abgeleitet werden. Die Überwachung inkl. der \nÜberprüfung bildet die Grundlage für die Instandhaltung, für Sofortmassnahmen und für die \nErhaltungsplanung. Die Objektverantwortlichen sind für die dauernde Überwachung verant-\nwortlich. \n\no Durch die dauernd vorgenommene Instandhaltung wird ein Bauwerk durch regelmässige \nund einfache Massnahmen gebrauchstauglich gehalten. \n\no Erhaltungsplanung und Jahresmassnahmenpaket. Ist der Zustand eines Bauwerkes \nnicht mehr genügend, so leitet der Objektverantwortliche eine Erhaltungsplanung ein. Die \ndaraus resultierenden Projekte werden von den zuständigen Bereichsleitern im FV  und VV   \nnach ihrer Dringlichkeit eingestuft und jährlich in einem Jahresmassnahmenpaket zusam-\nmengefasst. Das vom Portfoliomanagement bearbeitete Jahresmassnahmenpaket kann in \ndie jährliche Investitionsplanung miteinbezogen werden. Aufgrund der bewilligten Investiti-\nonsplanung erteilt das Portfoliomanagement einen Auftrag für die Ausführung. \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 7/40 \n\n \n\n \n\n2 Ausgangslage \n\n2.1 Problemstellung \n\nDas Amt für Stadtliegenschaften (AfS) ist für das Immobilienmanagement der Immobilien der \nGemeinde Thun verantwortlich. Das Immobilienmanagement umfasst die Gesamtheit aller Mas-\nsnahmen zur Deckung des Raumbedarfs der Stadt Thun sowie zur Wahrung der Interessen der \nGemeinde als Liegenschaftseigentümerin und –besitzerin. Die bestehenden Bauwerke weisen \neinen grossen kulturellen und volkswirtschaftlichen Wert auf, den es zu erhalten gilt. Für diesen \nUnterhalt müssen beträchtliche Geldmittel investiert werden.  \n \nUm den Unterhalt zweckmässig und ganzheitlich zu regeln kann sich das Konzept nicht nur auf \nden eigentlichen Unterhalt beschränken sondern es muss ein Konzept der Bauwerkserhaltung \nerarbeitet werden. Die vorgelagerte Phase des Unterhaltes – die Überwachung – muss eben-\nfalls miteinbezogen werden, da hier für den Unterhalt wichtige Informationen erhoben werden. \nEine ungenügende Überwachung führt zwangsläufig zu einem ungenügenden Unterhalt. \nDie Veränderung (Anpassung, Umbau und Erweiterung) von Bauwerken ist meist eine Mi-\nschung aus wertvermehrenden Neubaumassnahmen und Unterhaltsmassnahmen. Eine Diffe-\nrenzierung zwischen Werterhaltung (Unterhalt) und Wertvermehrung muss geregelt werden, \ndamit eine verlässliche Gesamtsicht pro Jahr betreffend den Ausgaben für den Unterhalt mög-\nlich ist. \n \nZielvorgaben, Unterhaltsgrundsätze und eine objektbezogene Unterhaltsstrategie, die unter \nanderem auch eine Verknüpfung des Unterhaltes mit den Strategien des Portfoliomanagemen-\ntes garantiert, müssen erarbeitet werden. Ein effizienter Einsatz der knappen Ressourcen muss \ngarantiert werden. \nDie Ausgaben im Zusammenhang mit dem Unterhalt müssen in die Investitionsplanung einge-\nbunden werden. Dazu braucht es einerseits die klare Abgrenzung zwischen wertvermehrenden \nBauarbeiten und Unterhaltsmassnahmen. Anderseits soll der planbare Unterhalt in Jahres-\nmassnahmenpaketen zusammengefasst werden. Damit kann die Unterhaltsfinanzierung durch \ndas Portfoliomanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung eingeplant werden. \n \n \n\n2.2 Zielsetzung des Bauwerkserhaltungskonzeptes \n\nMit der Arbeit wird ein Bauwerkserhaltungskonzept für den vom AfS betreuten Gebäudebestand \nerarbeitet. Es werden folgende einzelne Teilaufgaben bearbeitet: \n \nDefinition von übergeordneten Erhaltungszielen und Grundsätze für die Ausführung des \nUnterhaltes (Kapitel 3) \nFür eine fachgerechte Bauwerkserhaltung müssen klare Ziele formuliert werden und die \nGrundsätze, wie der Unterhalt durchgeführt wird und was bei der Durchführung des Unterhaltes \nzu beachten ist, müssen vorgegeben werden. Diese übergeordnete Zielsetzung (Unterhaltsvisi-\non) gilt für alle Bauwerke des gesamten Gebäudeportfolios. \n \nEntwicklung einer strategischen Planung des Bauwerksunterhaltes (Kapitel 4) \nDie strategische Führung der Bauwerkserhaltung soll sicherstellen, dass mit den Unterhalts-\nmassnahmen, die das Amt für Stadtliegenschaften AfS in den kommenden Jahren vornimmt, \ndie vielfältigen Ansprüche an die Bauwerke mit optimalem Mitteleinsatz befriedigt werden. Dazu \nist eine auf das Objekt abgestimmte Planung und Durchführung der Bauwerkserhaltung not-\nwendig. Es muss für jedes Bauwerk eine objektorientierte Unterhaltsstrategie definiert werden. \nBei einem so grossen Gebäudebestand ist davon auszugehen, dass die für die Unterhaltsstra-\ntegien bestimmenden Faktoren für mehrere Gebäude identisch sind, und dass sich demzufolge \ndie gleiche Unterhaltsstrategie mehrfach wiederholen wird. Diese Unterhalts-Normstrategien \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 8/40 \n\n \n\nwerden im Rahmen des Konzeptes formuliert. Zudem wird das Verfahren entwickelt, mit dem \ndie einzelnen Bauten der jeweils passenden Normstrategie zugeordnet werden können. \n \nUmsetzung (Kapitel 6) \nMit den Zielen, den Grundsätzen und den definierten Unterhaltsstrategien der Objekte kann der \nUnterhalt zielgerichtet vorgenommen werden. Der Unterhaltsprozess besteht aus einzelnen \nPhasen, die zeitlich nacheinander ablaufen. Es wird der Unterhaltsprozess, bei dem die berei-\nche PFM, FM und Bau beteiligt sind, definiert. Dazu werden die einzelnen Arbeiten, die Abläufe, \nVerantwortlichkeiten und Kompetenzen festgelegt. \nDer planbare Unterhalt soll in Jahresmassnahmenpakete zusammengefasst werden, damit die \nFinanzierung im Rahmen der Investitionsplanung durch das Portfoliomanagement geplant wer-\nden kann. Es ist möglich, dass in einzelnen Jahren wegen fehlenden finanziellen Mitteln nicht \ndas ganze Jahresmassnahmenpaket realisiert werden kann und einzelne Unterhaltsprojekte \nzurückgestellt werden. Es müssen Kriterien erarbeitet werden, um die einzelnen Unterhaltspro-\njekte priorisieren zu können. \n \n\n \n\n2.3 Der Bauwerksunterhalt \n\n2.3.1 Bedeutung des Unterhalts \n\nDer Stellenwert des Unterhaltes von Bauten und Anlagen hat in den letzten Jahren stark zuge-\nnommen. Das Thema Unterhalt ist für alle, die sich mit Immobilien beschäftigt von grosser \nWichtigkeit geworden. Das Bauen „als Neubau auf der grünen Wiese“ wird mehr und mehr ab-\ngelöst durch den Unterhalt der bestehenden Bausubstanz und durch die Veränderung der be-\nstehenden Immobilien an neue Bedürfnisse.  \nDie Substanzerhaltung der Immobilien nimmt auch im Immobilienmanagement des AfS einen \nzunehmenden Stellenwert ein und wird zu einer Kernaufgabe der Gebäudebewirtschaftung. Die \nTatsache, dass während der Nutzungsphase eines Gebäudes das mehrfache der Investitions-\nkosten aufgewendet werden muss, führt dazu, dass die Unterhaltsaufgabe zu einer unterneh-\nmerisch wichtigen Daueraufgabe wird, die systematisch und ganzheitlich geplant und professi-\nonell durchgeführt werden muss, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. \n\n2.3.2 Definitionen \n\nEs werden die in Fachkreisen weitestgehend akzeptierten und verwendeten Begriffe des \nSchweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins verwendet1. \n\n2.3.2.1 Bauwerkserhaltung \n\nDie eigentliche Aufgabe des Facilitymanagements besteht darin, die Bauwerke effizient zu be-\nwirtschaften mit dem Ziel, die finanziellen Mittel optimal einzusetzen. Die Bauwerkserhaltung ist \nder bauspezifische Teil der Bauwerksbewirtschaftung. Sie beginnt nach erfolgter Inbetriebnah-\nme eines Bauwerkes und erstreckt sich über dessen gesamte Nutzungsdauer. Die Bauwerk-\nserhaltung ist die Gesamtheit der Tätigkeiten und Massnahmen zur Sicherstellung des Bestan-\ndes sowie der materiellen und kulturellen Werte eines Bauwerkes. Sie umfasst alle Tätigkeiten \nund Massnahmen im Rahmen der Überwachung, des Unterhalts und der Veränderung von \nBauwerken. \n\n                                                \n1\n Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA, Norm 469, Erhaltung von Bauwerken, Ausgabe \n\n1997 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 9/40 \n\n \n\n \n\n  B A U W E R K S E R H A L T U N G \n\n \n\n  \n\n  Überwachung    Unterhalt    Veränderung   \n\n             \n\n             \n  Beobachtung    Instandhaltung    Anpassung   \n\n  Inspektion        Umbau   \n\n  Kontrollmessung    Instandsetzung    Erweiterung   \n\n  Funktionskontrolle    Erneuerung       \n\n             \n             \n\nAbbildung 1   Übersicht Bauwerkserhaltung\n2\n \n\n \n\n2.3.2.2 Überwachung \n\nDie Überwachung ist die dem Unterhalt vorgelagerte Phase und bildet die Grundlage für den \neigentlichen Unterhalt. Zur Überwachung gehören alle Tätigkeiten zum Feststellen und Bewer-\nten des Zustandes eines Objektes, zusätzlich muss die Entwicklung des Zustandes abgeschätzt \nwerden. Aus diesen Erkenntnissen müssen dann Unterhaltsmassnahmen eingeleitet oder bei \ngrossen Unterhaltsvorhaben Empfehlungen für das weitere Vorgehen ausgearbeitet werden. \nZur Überwachung gehören Beobachtungen, Inspektionen, Kontrollmessungen und Funktions-\nkontrollen. \n\n2.3.2.3 Unterhalt \n\nZum Unterhalt gehört das Bewahren oder Wiederherstellen eines Bauwerkes ohne wesentliche \nÄnderung der Anforderungen an das Gebäude. Mit Unterhaltsmassnahmen werden keine Ver-\nänderungen der Nutzung realisiert noch wird der ursprüngliche Wert (Neubauwert) eines Bau-\nwerkes verändert. Der Unterhalt umfasst die Instandhaltung und die Instandsetzung / Erneue-\nrung. \n \nInstandhaltung \nDie Instandhaltung (Synonyme: funktioneller Unterhalt, betrieblicher Unterhalt, Wartung) dient \nder Wahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerkes durch regelmässige und einfache Mas-\nsnahmen. Sie schliesst die Behebung kleiner Schäden ein. \nZur Instandhaltung technischer Anlagen gehört neben der sachgerechten Wartung auch das \nEinstellen technischer Anlagen hinsichtlich eines optimalen Betriebs. \nInstandsetzung/Erneuerung \nDie Instandsetzung (Synonyme: Instandstellung, baulicher Unterhalt, Reparatur) dient dazu, \ndas Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wie-\nderherzustellen. \nDie Erneuerung hat zum Ziel, das Bauwerk zumindest in Teilen in einen dem ursprünglichen \nNeubau vergleichbaren Zustand zu versetzen. \nBei beiden Massnahmen sind auch die allfälligen Schadenursachen zu beheben.  \n\n                                                \n2\n Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA, Norm 469, Erhaltung von Bauwerken, Ausgabe \n\n1997 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 10/40 \n\n \n\n2.3.2.4 Veränderung \n\nDie Veränderung hat zum Ziel, das Bauwerk durch dessen Anpassung an neue Anforderungen \nund Bewirtschaftungsziele zu erhalten. Veränderungen umfassen in der Regel auch Unterhalts-\narbeiten. Entsprechend dem Ausmass werden drei Arten von Veränderungen unterschieden: \n \nAnpassung \nDie Anpassung erfolgt meist ohne wesentliche Eingriffe in das Bauwerk, z.B. Massnahmen zur \nKomfortsteigerung, Anpassung an neue Vorschriften oder Anpassung des Tragwiderstandes an \nneue Anforderungen. \n \nUmbau \nDer Umbau hat zum Ziel, das Bauwerk zu erhalten und an veränderte Anforderungen anzupas-\nsen. Dadurch wird der Neubauwert der Immobilie verändert. \n \nErweiterung \nBei der Erweiterung werden dem Bauwerk zusätzliche Bauwerksvolumen wie Anbau, Aufsto-\nckung und Vergrösserung hinzugefügt. \nIm Gegensatz zu Unterhaltsmassnahmen haben Veränderungen zum Ziel, die Nutzfläche zu \nvergrössern, die Nutzungsart und den ursprünglichen Wert eines Gebäudes (Neubauwert) zu \nverändern. Es handelt sich also zum Teil um wertvermehrende Ausgaben, die den Neubauwert \neines Gebäudes erhöhen. In der Regel beinhalten Veränderungen anteilmässig auch Unter-\nhaltsarbeiten.  \nUm nach der Veränderung den aktuellen Neubauwert des Gebäudes bestimmen zu können und \num die Höhe der Unterhaltskosten zu wissen, müssen die Baukosten in Unterhalt und wertver-\nmehrenden Kosten aufgeteilt werden (siehe Kapitel 6.7). \n\n2.3.3 Der Unterhalt im Lebenszyklus von Immobilien \n\nDie Dynamik des Immobilienmanagements liegt darin, dass ein Bauwerk einem Lebenszyklus \nunterliegt. Dieser Lebenszyklus beginnt mit einem ersten Bedürfnis, mit einer ersten Idee, setzt \nsich fort in der Standortsuche, der Projektentwicklung und mündet in der Realisierung. Bereits \nhier werden wichtige Weichen für die spätere Bewirtschaftung und den Unterhalt gestellt. \nBei der Planung und Erstellung wird zu einem grossen Teil entschieden, ob ein Gebäude künf-\ntig wirtschaftlich betrieben werden kann. Nicht alles, was sich für die Investitionskosten des Ge-\nbäudes als kostengünstig erweist, oder was als ästhetisch erstrebenswert erscheint, ist nachher \nbei der Bewirtschaftung und beim Unterhalt vorteilhaft und kostengünstig. Oft werden Ansprü-\nche gestellt, ohne dass man sich über die Konsequenzen, die jahrzehntelang Auswirkungen \nhaben, im Klaren ist. \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 11/40 \n\n \n\nIn der unten aufgeführten Abbildung werden die Lebenshasen eines Bauwerkes dargestellt: \n \n\n P H A S E N  I M  L E B E N S Z Y K L U S  E I N E S  B A U W E R K E S   \n\n \nPlanungspha-\n\nse \n \n\nErstellungs-\n\nphase \n Nutzungsphase  \n\nWeitere Pha-\n\nsen \n \n\nVerkauf \n\nAbbruch \n \n\n Standort  Ausschreibung  Technisches -  Anpassung  Verkauf  \n\n Konzept  Vergabe  Infrastrukturelles -  Umbau  Abbruch/  \n\n Planung  Errichtung  Kaufmännisches -  Erweiterung  Rückbau  \n\n   Inbetriebnahme  Objektmanagement  Umzug    \n\n            \n\n            \n\n \nTechnisches Objektma-\n\nnagement \n \n\nInfrastrukturelles Objektma-\n\nnagement \n \n\nKaufmännisches Objektma-\n\nnagement \n \n\n Unterhalt \n\n \n\n Beschaffung, Erbringung, Ko-\n\nordination und Überwachung \n\naller Dienste, die für den tägli-\n\nchen Betrieb des Objektes \n\nerforderlich sind \n\n Objektbuchhaltung und Ver-\n\ntragsmanagement \n\n \n\nTech. Betriebsführung \n\nEnergiemanagement \n\nSicherheitsmanagement \n\n       \n\nAbbildung 2   Phasen im Lebenszyklus eines Bauwerkes \n\n \n\nDie längste und kostenintensivste Phase im Lebenszyklus von Immobilien ist die Nutzungs- und \nBetriebsphase. Die hier anfallenden Kosten (Instandhaltung, Instandstellung/Erneuerung, Ener-\ngie, Reinigung, Sicherheit etc.) übersteigen bereits nach wenigen Jahren die Baukosten eines \nGebäudes. \n \n\n \n\n2.4 Die Ebenen des strategischen Managements beim AfS  \n\nDas AfS ist eine Abteilung, die mit ihren verschiedenen Bereichen über ein differenziertes Auf-\ngaben- und Tätigkeitsgebiet verfügt. Deshalb ist die Strategie auf verschiedenen strategischen \nEbenen festgelegt. \n \nDie untergeordneten Funktionsstrategien müssen auf den übergeordneten Strategien aufbauen \nund diese in sinnvoller Weise in ihrem Bereich unterstützen und ergänzen. \n \n \n\n2.5 Der Immobilienbestand des AfS  \n\nDas AfS ist für alle Immobilien der Gemeinde Thun zuständig.  \n. \nUm die Platzbedürfnisse der Stadt Thun zu befriedigen müssen heute zusätzlich Objekte ge-\nmietet werden.  \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 12/40 \n\n \n\nFür das Immobilienmanagement ist das Gesamtportfolio in 9 Teilportfolios unterteilt. \n \n\nTeilportfolios  \nFinanzvermögen \nLandparzellen / Landwirtschaft \n\n \n\nFinanzvermögen \nLand im Baurecht \n\n \n\nFinanzvermögen \nWohn- und Geschäftshäuser \n\n \n\nFinanzvermögen \nVerschiedene Hochbauten inkl. Trafo \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nSport und Spielplätze \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nGrünflächen Erholungsanlagen \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nGewässer \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nFeuerwehrgebäude \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nSchulhäuser und Turnhallen \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nKindergärten \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nVerwaltungsgebäude \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nAbdankungshallen / Krematorium \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nBadebetriebe \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nKonzert und Theatersäle \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nSchiessanlagen \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nZivilschutzanlagen \n\n \n\nVerwaltungsvermögen \nverschiedene \n\n \n\nAbbildung 3   Übersicht der Immobilien-Teilportfolios \n\n \nIm vom AfS betreuten Gesamtportfolio hat es viele, sehr verschiedene Gebäudearten, sie sind \näusserst heterogen. \nDie Heterogenität des Gesamtportfolios setzt sich auf der Stufe der einzelnen Teilportfolios, in \neinem etwas eingeschränkteren Ausmass, fort. Auch jedes der Teilportfolios besteht aus einer \nVielzahl verschiedener Gebäudearten. \n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 13/40 \n\n \n\n3  Zielbereiche und Grundsätze der Bauwerkserhaltung \n\n3.1 Zielbereiche Unterhalt \n\nDie Zielbereiche sollen Klarheit geben, was mit dem Unterhalt erreicht werden soll. Es sind rich-\ntungweisende Gedanken für die Bestimmung der Unterhaltsmassnahmen und für die Durchfüh-\nrung der Bauwerkserhaltung. \n\nDie Zielbereiche3 der Bauwerkserhaltung sind: \n\no Bewahren einer ausreichenden Sicherheit (Trag- und Betriebssicherheit). \no Sicherstellen der Gebrauchstauglichkeit eines Bauwerkes. \no Erhalten des wirtschaftlichen Wertes eines Bauwerkes unter Berücksichtigung der Betriebs- \n\nund der Erhaltungskosten. \no Erhalten des kulturellen Wertes eines Bauwerkes. \no Wahrnehmen der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft. \n \n \n\n3.2 Grundsätze bei der Instandhaltung und Instandsetzung/ \n\nErneuerung \n\nDie Grundsätze bei der Instandhaltung und der Instandsetzung/Erneuerung definieren, was bei \nder Erreichung oben genannter Zielbereiche unter anderem zu berücksichtigen ist. Sie haben in \nForm der Begleitinformationen zu den Unterhaltskategorien und den Zusatzinformationen einen \ndirekten Einfluss auf die objektbezogene Unterhaltsstrategie (siehe Kapitel 4.7.4). \n \nArchitektur \nArchitektur gestaltet und prägt unsere Umwelt. Das AfS sorgt in seinem Einflussbereich dafür, \ndass der architektonischen Qualität der realisierten Bauprojekte eine hohe Bedeutung zu-\nkommt. Bei baulichen Eingriffen an bestehenden Bauwerken von besonders hoher architektoni-\nscher Qualität, dürfen diese weder in ihrem Erscheinungsbild entstellt noch in ihrem Charakter \nwesentlich verändert werden. \n \nDenkmalpflege \nDer Auftrag des AfS ist der Schutz und die integrale Erhaltung unseres geschützten Baube-\nstandes. Wir wachen darüber, dass bei unseren Aktivitäten die Natur- und Kunstdenkmäler ge-\nschont werden und erhalten bleiben. \nDie kantonale Denkmalpflege ist Anlaufstelle bei Interventionen an geschützter Bausubstanz \nund setzt sich bei den Leistungen die durch das AfS erfolgen, für die Erhaltung und den scho-\nnenden Umgang der Baudenkmäler ein. \nDie Bauten, die inventarisiert oder deren Innenausstattung denkmalpflegerisch relevant ist, \nwerden in einer noch zu beschaffenden Fachapplikation vermerkt. \n \n \n \nEnergie \nEin Ziel des Unterhaltes ist die wirtschaftliche Optimierung des notwendigen Energieeinsatzes. \nMit dem Unterhalt sollen die Energierelevanten Parameter optimiert werden. \n \n \n \n\n                                                \n3\n Ziele nach Schweizer Ingenieur und Architektenverein, SIA Norm 469, Erhaltung von Bauwerken, Aus-\n\ngabe 1997 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 14/40 \n\n \n\nNachhaltigkeit \nIn der Geschäftspolitik ist das Abwägen von Umwelt und Gesellschaft vorgegeben. Damit dies \ngelebt wird, sind entsprechende Kriterien beim Unterhalt zu berücksichtigen, denn der Betrieb \nund den Unterhalt machen den grössten Teil der Lebenszykluskosten und der Umweltbelastung \naus. \nBei der Sanierung bestehender Anlagen ist konsequent eine Verbesserung der ökologischen \nSituation anzustreben. \n \nZeitpunkt der Massnahme \nSie soll garantieren, dass die Benützer der Bauten, an denen Bauwerkserhaltungsmassnahmen \ndurchgeführt werden, möglichst wenig gestört werden. Für die Benutzer ist der Unterhalt nur ein \nlästiger baulicher Eingriff, der sie bei ihrer täglichen Arbeit behindert und diese erschwert.  \nWeiter zielen die Grundsätze darauf ab, die Bauwerkserhaltungsmassnahmen möglichst kos-\ntengünstig und auf den Standard und die Funktion des Objektes abgestimmt durchzuführen.  \nAufgrund der Zielbereiche und diesen Überlegungen werden folgende Grundsätze, die bei der \nAusführung des Unterhaltes zu beachten sind, definiert: \n\no Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten unter Betrieb sind zu vermeiden. \no Instandsetzungs- und Erneuerungsmassnahmen sind in umfassende Pakete, die in grösse-\n\nren Zeitabständen realisiert werden, zu konzentrieren. Zwischen den Instandsetzungspake-\nten werden die Objekte sparsam und zweckmässig instand gehalten. \n\no Der optimale Zeitpunkt für Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten wird unter Berück-\nsichtigung von bereits geplanten Bauabsichten oder von relevanten Veränderungen ohne \nBauabsichten (Benutzerwechsel, Umnutzung, Verdichtung etc.) festgelegt. \n\no Die Gebäudekategorie, die Bedürfnisse und die vorgesehene Nutzungsdauer bestimmen \nden Sanierungsstandard. \n\n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 15/40 \n\n \n\n4 Konzept für eine objektbezogene Unterhaltsstrategie \n\nIm Folgenden soll dargelegt werden, wie man zu einer objektbezogenen Unterhaltsstrategie der \neinzelnen Bauten gelangt. Es wird ein strategisches Modell erarbeitet um die Unterhaltsstrate-\ngie für die zahlreichen, verschiedenen Bauten der verschiedenen Teilportfolios ermitteln zu \nkönnen. \nZuerst werden Unterhaltsstrategien der Facility-Management Literatur betrachtet und auf ihre \nTauglichkeit bewertet. Dann werden die verschiedenen bestehenden Strategieebenen im AfS \naufgelistet, um die Unterhaltsstrategie in das bestehende Strategiesystem einordnen zu kön-\nnen. Bevor das eigentliche Strategiemodell erarbeitet werden kann, müssen die Aufgabe und \ndie Bedeutung der Unterhaltsstrategie klar erkannt und formuliert sein, es muss eindeutig sein \nwas die Unterhaltsstrategie leisten soll. \nNun muss das Modell des Strategischen Managements für die Unterhaltsstrategien entwickelt \nund dargelegt werden. Nach einer übersichtlichen Darstellung des Modells soll jeder einzelne \nSchritt ausgearbeitet und das entsprechende Instrumentarium entwickelt werden. Unter An-\nwendung dieses Modells können dann die einzelnen Unterhaltsstrategien entwickelt werden. \n \n\n \n\n4.1 Unterhaltsstrategien in der Literatur \n\nIn der modernen Literatur des Facility Managements werden häufig drei mögliche Regeln, die \ndie Durchführung von Unterhaltsmassnahmen an einem Objekt umschreiben, als Unterhalts-\nstrategie beschrieben. \nDiese drei Grundsätze werden im Folgenden kurz beschrieben: \n \nAusfall- oder Feuerwehrstrategie \nHier wird der Gebäude- oder Anlagenteil immer nur nach dem Ausfall ersetzt. Da immer ein \nSchadenfall abgewartet wird, bis eine Unterhaltsmassnahme ergriffen wird, ist die Zahl der Stö-\nrungen hoch. Mit der Reparatur oder dem Ersatz müssen häufig auch Folgeschäden behoben \nwerden, dadurch sind die Gesamtkosten oft hoch. \n \nVorbeugungsstrategie \nSie verfolgt das Ziel, einem Ausfall oder einem Schadenereignis durch geeignete Massnahmen \nvorzubeugen. Bei Anwendung dieser Strategie werden für Anlagenteile Ausbauzeitpunkte fest-\ngelegt, zu denen in Abhängigkeit vom Zeitverlauf und/oder Betriebszeit ein Austausch oder eine \nÜberholung vorgenommen werden. Die Vorbeugungsstrategie ist nur sinnvoll, wo der durch den \nAusfall zu erwartende Schaden mit Folgeschaden grösser ist, als der Restnutzen des ausge-\nbauten Teils (z.B. bei Objekten oder Anlagen mit hohem Sicherheitsbedürfnis oder bei Bautei-\nlen, die grosse Folgeschäden verursachen). \n \nZustands- oder Inspektionsstrategie \nDiese Strategie stellt einen Mittelweg der beiden vorgenannten Strategien dar. Hier werden die \nentsprechenden Bauteile/technischen Anlagen auf der Basis einer grundsätzlichen Zeitstrategie \njeweils in ihrem Zustand bewertet und danach beurteilt, ob jetzt oder zu einem späteren Zeit-\npunkt Instandstellungsmassnahmen durchgeführt werden. \n \nKritik, Bewertung, Würdigung \nOb es – wie in der Literatur sehr verbreitet – korrekt ist, die beschriebenen Regeln bereits als \nUnterhaltsstrategie zu bezeichnen ist fraglich. Bei einem Strategie-Konzept, das die Bezeich-\nnung „Strategie“ verdient, müsste gelöst sein, wie der Unterhalt auf eine sich wandelnde Um-\nwelt und auf damit zusammenhängende ändernde Anforderungen des Besitzers und des Be-\nnutzers an das Objekt reagiert. Ebenfalls ist eine Baute nichts statisches, sie verändert sich im \nLaufe der Zeit, dadurch ändern sich auch die zu ergreifenden Unterhaltsmassnahmen. Ein Ge-\n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 16/40 \n\n \n\nbäude mit einem baufälligen Zustand ist in der Bauwerkserhaltung anders zu behandeln und \nhat andere Ansprüche an die zu ergreifenden Unterhaltsmassnahmen als ein Neubau. \nMehrere wichtige Fragestellungen werden mit dieser reduzierten Sichtweise nicht behandelt. So \nbleibt die Entscheidungsfindung welches Gebäude mit welcher Regel unterhalten wird unbe-\nantwortet. Wann der optimale Zeitpunkt für eine grosse Unterhaltsmassnahme ist (z.B. Teil- \noder Gesamtsanierung), wird nicht behandelt. Ebenfalls bietet die so genannte Strategie keine \nAnsätze für eine Umsetzung der dargelegten Strategie, umsetzungsorientierte Elemente fehlen. \nEs handelt sich hier bestenfalls um grobe Regeln wie der Unterhalt eines Gebäudes durchge-\nführt werden könnte, die noch in ein Strategie-Konzept eingebunden werden müssten. \n \n\n \n\n4.2 Aufgaben und Bedeutung der Unterhaltsstrategie \n\nBeim Unterhalt geht es unter anderem darum, die knappen finanziellen Mittel wirkungsvoll und \nsparsam einzusetzen und mit dem Unterhalt die vom Portfoliomanagement erarbeitete Portfo-\nliostrategie zu unterstützen. \nEs ist nicht das Ziel, für jedes Gebäude einen möglichst guten Bauwerkszustand anzustreben. \nDer Unterhalt soll differenziert angewendet werden. Die zukünftigen Absichten, die man für eine \nImmobilie hat und der heutige Zustand der Baute, haben einen entscheidenden Einfluss auf die \nArt des Unterhaltes. \nUm mit minimalem Mitteleinsatz den auf das Objekt abgestimmten klar definierten Bauwerkszu-\nstand zu erreichen, ist eine aus gesamtheitlicher Sicht und systematisch geplanten Bauwerk-\nserhaltung notwendig. Um dies zu erreichen muss für jedes Objekt eine individuell abgestimmte \nUnterhaltsstrategie definiert werden. Diese Unterhaltsstrategie beschränkt sich auf Aussagen \nzur Bauwerkserhaltung, sie ist nicht mit der übergeordneten Portfoliostrategie zu verwechseln. \nBei der Entwicklung der Unterhaltsstrategie müssen die notwendigen Informationen des Portfo-\nliomanagementes, der bauliche Zustand des Gebäudes und die Zielbereiche und die Grundsät-\nze der Bauwerkserhaltung einfliessen. \nEs ist von entscheidender Bedeutung, dass der Unterhalt und das Portfoliomanagement zu-\nsammengebracht und aufeinander bezogen werden. Beispielweise hat der Entscheid des Port-\nfoliomanagements ein Gebäude zu verkaufen oder abzubrechen eine unmittelbare Auswirkung \nauf den Unterhalt. \nDer zeitlichen Koordination des Unterhaltes mit anderen Ereignissen ist zu beachten. Wechselt \nin einem Gebäude der Benutzer, so ist eine ausstehende Sanierung in der Phase zwischen \ndem Auszug des alten Benutzers und dem Einzug des neuen Benutzers zu realisieren. Eine \nSanierung in den Jahren vor einem Umbau, der beispielsweise zur Verbesserung der Funktio-\nnalität geplant wird, ist unwirtschaftlich. Ebenso ist die auf viele Jahre erstreckte Sanierung ei-\nner Immobilie (die langfristig im Immobilenportfolio bleiben soll), mit dem Ziel den Geldfluss im \nUnterhalt zu verstetigen oder noch schlimmer, wegen einer fehlenden Unterhaltsplanung, kos-\ntenintensiver als eine einmalige Gesamtsanierung, zusätzlich werden die Benutzer durch die \ndauernde Bauarbeit stärker gestört. \nDie Unterhaltsstrategie dient als Steuerungsinstrument und koordiniert die übergeordneten Ziel-\nsetzungen und Bedürfnisse in zeitlicher und sachlicher Hinsicht mit dem Unterhalt. Erst sie er-\nmöglicht bei einem grossen Gebäudebestand eine gesamtheitliche systematische, aber trotz-\ndem objektorientierte Planung, Durchführung und Controlling des Unterhaltes. \n \n\n \n\n4.3 Unterhaltsstrategie mit der Portfoliomethode \n\nDie Unterhaltsstrategie soll mit einer für diesen Zweck entwickelten Portfoliomethode erarbeitet \nwerden. Diese Methode ist wegen den nachfolgend dargelegten Punkten für die Lösung dieser \nAufgabe ideal. \n\no Die Unterhaltsstrategien müssen für eine Vielzahl von Objekten definiert werden. Die \neinzelnen Strategien weisen jedoch nicht eine hohe Komplexität auf. Die Herausforde-\n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 17/40 \n\n \n\nrung besteht darin, ein Strategiekonzept zu entwickeln, mit dem für eine sehr grosse An-\nzahl von Objekten eine objektbezogene Unterhaltsstrategie definiert werden kann, die \nfür die verschiedenen Personen, die mit dem Strategiekonzept arbeiten, verständlich ist \nund nachvollzogen werden kann. \n\no Bei dieser Vielzahl von Bauten ist anzunehmen, dass nicht jedes Objekt eine unter-\nschiedliche Strategie haben wird, es kann davon ausgegangen werden, dass die meis-\nten Bauten mit relativ wenigen Strategietypen (Normstrategien), die nicht eine hohe \nKomplexität aufweisen müssen, unterhalten werden können.  \n\no Mit der Portfoliomethode kann neben den Normstrategien für einzelne Bauwerke ein \nGesamtbild eines Teil- oder Gesamtportfolios dargestellt werden. Dies ermöglicht Analy-\nsen und Empfehlungen für die zukünftige Behandlung zu diesen Portfolioeinheiten. \n\no Die Portfoliomethode erlaubt anschauliche, sachbezogene Visualisierung von Strategie-\n\nkonzepten. \n\n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 18/40 \n\n \n\n4.4 Übersicht Modell mit Portfoliomethode \n\n \n\n          \n\n   Übergeordnete Grundlagen    \n       \n       \n\n          \n\n          \n\n    Portfoliostrategie  Objekt  \n    Grundlage der Unterhalts- \n\nkategorie \n Grundlage der Zustands- \n\nbeurteilung \n \n\n          \n\n Zielbereiche und \nGrundsätze Unterhalt \n\n Unterhaltskategorie   Zustandsbewertung  \n\n Kapitel 3  Kapitel 4.5  Kapitel 4.6  \n      A B C D  1 2 3 4  \n\n          \n  \n\n \n  Spezialfall  \n\nKapitel 4.7.3 \n\n \n\n    \n\n   \n \n\n Begleitinformationen zur \nUnterhaltskategorie \n\nKapitel  4.5.3 \n\n Zusatzinformationen \nKapitel 4.7.4 \n\n \n\n          \n\n          \n\n   Struktur Portfoliomatrix    \n   Unterhaltskategorie-Zustandsbewertungs-Portfolio    \n   Kapitel 4.7    \n\n          \n\n   Unterhaltsstrategie eines Objektes:    \n   Normstrategie oder Spezialfall \n\nBegleitinformationen zur Unterhaltskategorie \nZusatzinformationen \n\n   \n\n   Kapitel 4.7    \n\n          \n\n   Darstellung und Bewertung eines  \nGebäudebestandes \n\n   \n\n   Kapitel 5    \n\n          \n\n   Umsetzung der Unterhaltsstrategie    \n   Kapitel 6    \n\n          \n\nAbbildung 4   Übersicht Modell mit Portfoliomethode \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 19/40 \n\n \n\n4.5 Unterhaltskategorien \n\n4.5.1 Herleitungen und Definitionen der Unterhaltskategorien \n\nDie Entwicklung der Unterhaltsstrategien muss sich an den Zielvorgaben der Portfoliostrategie \norientieren. Das Portfoliomanagement kennt die momentan Stellung und die Aufgaben einer \nImmobilie im Teil- oder Gesamtportfolio. Zusätzlich werden hier die Strategien und Handlungs-\nempfehlungen erarbeitet, die die zukünftige Entwicklung vorgeben. \nFür eine fach- und objektgerechte Bauwerkserhaltung müssen die durch das Portfoliomanage-\nment vorgegebenen Anforderungen und Zielsetzungen an ein Bauwerk formuliert werden und \ndauernd für den Unterhalt bekannt sein. Insbesondere müssen folgende Punkte klar sein: \n\no Der Zweck des Bauwerkes und die Stellung innerhalb des Portfolios sowie dessen Nut-\nzung und die Dauer der Nutzung. \n\no Die Anforderungen an das Bauwerk hinsichtlich Standard, Gebrauchstauglichkeit und \nSicherheit. \n\no Die angestrebten Werte des Bauwerks (z.B. der Wert der Bausubstanz, der Gebrauchs-\nwert der Ertragswert, der kulturelle Wert und der Repräsentationswert). \n\nDiese mehrheitlich strategisch ausgerichteten Informationen werden im Rahmen des Portfolio-\nmanagementes für jedes Objekt durch den jeweiligen Portfoliomanager festgelegt. \nSie sind die Grundlage zur Einteilung eines Objektes in einer der 4 Unterhaltskategorien. Diese \nKategorien sind wichtig für die Unterhaltsintensität, den Unterhaltsstandard und haben zusätz-\nlich einen Einfluss auf die Priorisierung der Unterhaltsmassnahmen. \n \n\n4.5.2 Die Unterhaltskategorien \n\nKategorie A Kernimmobilien \n\nRepräsentationsobjekte, technisch hochinstallierte Gebäude (z.B., Rechen-\nzentrum), Anlagen mit Pioniercharakter in der Umsetzung neuer Technolo-\ngien. \n\nKategorie B Kernimmobilien \n\nObjekte ohne absehbare Nutzungs- oder Besitzstandsänderung. \n\nKategorie C Veränderungsobjekte \n\nBauten und Anlagen deren Objektstrategie des PFM zurzeit unklar ist und \ndeswegen nicht zu den Kernimmobilien oder Liquidationsobjekten gehören. \n\nObjekte, die infolge ändernder Anforderungen in absehbarer Zeit umgebaut, \nerweitert oder umgenutzt werden. \n\nKategorie D Liquidationsobjekte \n\nObjekte, die verkauft oder abgebrochen werden. \n\nAbbildung 5   Die Unterhaltskategorien \n\n \n\nKategorie A und B, die Kernimmobilien \n\nDie Kernimmobilien gehören zu den Bauten im Portfolio, die der Portfoliostrategie entsprechen \nund die man weder veräussern noch verändern (Umbau, Umnutzung) will. Die Kernimmobilien \nwerden in zwei Kategorien geteilt. Wenige, ausgewählte Bauten gehören zur Kategorie A. Dies \nsind Bauten, die aufgrund ihrer Funktion (z.B. Rechenzentrum etc.) oder ihrer Bedeutung (Re-\npräsentation) im Unterhalt speziell aufmerksam und aufwendig behandelt werden.  \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 20/40 \n\n \n\nAlle anderen Kernimmobilien, dies ist die überwiegende Mehrzahl, gehört in die Kategorie B. \nDurch eine Änderung in der Portfoliostrategie oder durch eine Bauabsicht kann eine Kernimmo-\nbilie zu einem Veränderungsobjekt oder zu einem Liquidationsobjekt werden. \n\nAls erste grobe Regel kann folgende Aussagen zum angestrebten Unterhaltsstandard gemacht \nwerden: \n\nKategorie A \no Die Bauten und Anlagen werden auf dem aktuellen hohen technologischen oder reprä-\n\nsentativen Stand gehalten. Bei Anlagen mit einer Vorreiterrolle in der Umsetzung neuer \ntechnologischer Erkenntnisse (Pionieranlagen) werden die notwendige Überwachung \nund der zusätzliche Unterhalt (inkl. Anpassung) betrieben. \n\no Alle notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen/Erneuerungen \nwerden niveaugerecht ausgeführt (Attraktivitätserhaltung). \n\nKategorie B \no Die Bauten und Anlagen werden auf ihrem Standard bezüglich Gebrauchstauglichkeit \n\nund Komfort gehalten. \no Die notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen zur Gewährung \n\nder Gebrauchstauglichkeit im Rahmen des ursprünglichen Standards und unter Berück-\nsichtigung der durchschnittlichen Nutzungszeit werden vorgenommen. \n\n \nKategorie C, die Veränderungsobjekte \nZur Kategorie C, den Veränderungsobjekten, gehören zwei Arten von Bauten und Anlagen. \nBei einem so grossen Gebäudebestand wird es immer Bauten und Anlagen geben, deren Ob-\njektstrategie im Portfolio vorübergehend unklar ist. Sobald diese Strategiefrage geklärt ist kann \nsich ein solches Gebäude zu einer Kernimmobilie entwickeln oder es wird zu einem Liquida-\ntionsobjekt von dem man sich trennt. \nZur Kategorie C gehören auch die Objekte, die man infolge ändernder Anforderungen in abseh-\nbarer Zeit baulich verändern wird (umbauen, erweitern umnutzen etc.). Nach der Bauphase \nwerden sie zu Kernimmobilien oder, im Ausnahmefall, zu Liquidationsobjekten. \n\nAls erste grobe Regel kann folgende Aussagen zum angestrebten Unterhaltsstandard gemacht \nwerden: \n\no Die Bauten und Anlagen werden mit einem minimalen Aufwand gebrauchstauglich und \nsicher gehalten. \n\no Die notwendigen Instandhaltungsmassnahmen zur Gewährleistung der Gebrauchstaug-\nlichkeit und Gebrauchssicherheit werden vorgenommen. Instandsetzungsmassnahmen \nsind zu vermeiden, sie werden nur ergriffen, wenn durch funktionsuntaugliche Bauteile \ndie Sicherheit oder der Betrieb nicht mehr gewährleistet ist oder mit Folgeschäden zu \nrechnen ist. Der Instandsetzung sind andere Massnahmen (Reparatur, erhöhte Überwa-\nchung etc.) vorzuziehen. \n\no Geplante Baumassnahmen und ausstehende Unterhaltsmassnahmen werden aufeinan-\nder abgestimmt. \n\n \nKategorie D, die Liquidationsobjekte \nZur Kategorie D, den Liquidationsobjekten, gehören die Objekte von denen man sich durch ei-\nnen Verkauf trennen will oder die Objekte, die rückgebaut (abgebrochen) werden. \n\nAls erste grobe Regel kann folgende Aussagen zum angestrebten Unterhaltsstandard gemacht \nwerden: \n\no Die Bauten und Anlagen werden sicher gehalten, Kosten für Unterhalt auf dem absolu-\nten Minimum halten. \n\no Die notwendigen Instandhaltungsmassnahmen zur Gewährleistung der Gebrauchssi-\ncherheit werden vorgenommen. Sind die minimale Gebrauchstauglichkeit oder die ge-\nfahrlose Nutzung nicht mehr gewährleistet, wird vorerst versucht organisatorische Mas-\n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 21/40 \n\n \n\nsnahmen zu ergreifen. Ist dies nicht möglich, werden minimale, provisorische Sofort-\nmassnahmen getroffen, um die notwendige Restnutzungsdauer zu überbrücken. \n\n4.5.3 Begleitinformationen zur Unterhaltskategorie \n\nUm den Gebäudeunterhalt inhaltlich abgestimmt und zeitlich koordiniert durchzuführen braucht \nes neben der Einteilung in eine der Unterhaltskategorien noch die unten aufgeführten Zusatzin-\nformationen, die der Portfoliomanager angeben muss: \n\no Begleitinformation zur Unterhaltskategorie A \n- Einteilung weil es ein staatliches Repräsentationsobjekt ist. \n- Einteilung weil es ein technisch hochinstalliertes Gebäude ist. \n\no Begleitinformation zur Unterhaltskategorie B \nKeine. \n\no Begleitinformation zur Unterhaltskategorie C \n- Einteilung weil die Objektstrategie des PFM für das Objekt zurzeit unklar ist \n\nmit Angabe des Zeitpunktes, bis wann eine Strategieklärung erfolgt. \n- Einteilung weil eine Bauabsicht besteht \n\nmit Angabe der Bauabsicht (Neubau / Um-, An-, Erweiterungsbau / Benutzerwechsel, \nUmnutzung, Verdichtung) und des voraussichtlichen Ausführungszeitpunktes. \n\n- Einteilung weil relevante Veränderung ohne Bauabsicht besteht \nmit Angabe der Veränderung (Benutzerwechsel, Umnutzung, Verdichtung, Leerstände \netc.) und des voraussichtlichen Zeitpunktes. \n\no Begleitinformation zur Unterhaltskategorie D \n- Einteilung weil Objekt verkauft wird \n\nmit Angabe des voraussichtlichen Zeitpunktes. \n- Einteilung weil Objekt rückgebaut (abgebrochen) wird \n\nmit Angabe des voraussichtlichen Zeitpunktes. \n \n\n \n\n4.6 Die Zustandsbewertung  \n\n4.6.1 Der Bauwerkszustand und der Unterhalt \n\nEin Gebäude ist etwas Dynamisches, sein Zustand verändert sich mit dem Lauf der Zeit. Die \nAnsprüche an den Unterhalt hängen ab von der Gebäudeart, den Aufgaben die ein Bauwerk \nerfüllen muss, von den Erwartungen der Benutzer und vom momentanen Zustand der Bausub-\nstanz. \nUm den Unterhalt fachgerecht durchführen zu können, um die grösseren Instandstellungen \nrechtzeitig planen und koordinieren zu können muss der Zustand des Gebäudes laufen bekannt \nsein. Nur so können die richtigen, das heisst auf das Objekt und seine technische Infrastruktur \nabgestimmte Instandhaltungsmassnahmen und grösseren Instandstellungsmassnahmen ge-\nplant werden. \nDer Zustand eines Gebäudes lässt sich mit der Überwachung - am Besten mit einer Inspektion - \nermitteln. \n \n\n4.6.2 Die Gebäudeelemente und die Inspektion \n\nAus konstruktiver Sicht setzt sich ein Gebäude aus unterschiedlichen Elementen (Rohbau, Fas-\nsade, Fenster, Steildach, Flachdach, Innenausbau, Sanitärinstallation, Elektroinstallation, Wär-\nmeerzeugung, Wärmeverteilung, Lüftung, übrige Technik etc.) zusammen. Eine Strukturierung \ndes Bauwerkes drängt sich für eine Zustandsbeurteilung und der Planung seines Unterhaltsbe-\n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 22/40 \n\n \n\ndarfs auf. Die Unterhaltsmassnahmen beziehen sich nicht zwangsläufig auf das Gebäude als \nGanzes sonder auf bestimmte Gebäudeteile, wobei die Gesamtsicht nie verloren gehen darf.  \nDiese Elemente weisen unterschiedliche Lebensdauer auf, die nicht aufeinander abgestimmt \noder gar identisch sind. Die Lebensdauer von Gebäudeelementen ist auch abhängig von dem \nVerschleiss, dem sie im Laufe ihrer Nutzung ausgesetzt werden.  \nZur Beurteilung der Haustechnik können Spezialisten der Haustechnik beigezogen werden. \nEine Inspektion (siehe Kapitel 6.3.1) innerhalb der Bauwerksüberwachung eines Gebäudes \nbeinhaltet demzufolge eine Zustandsbeurteilung der einzelnen Gebäudeteile und daraus abge-\nleitet, eine Aussage über den Zustand des gesamten Objektes und den Unterhaltsbedarf.  \nProblematische Baustoffe wie Asbest oder PCB sollen bei der Zustandsbeurteilung erfasst wer-\nden. Damit soll sichergestellt werden, dass keine Personen durch solche Baustoffe belastet \nwerden und bei baulichen Eingriffen solche Baustoffe fachgerecht aus den Gebäuden entfernt \nund als Sonderabfall separat entsorgt werden.  \nFür die Inspektion ist die Checkliste Zustandsbewertung der Bauteile zu verwenden. Die In-\nspektion muss immer vor Ort erfolgen. \n \n\n4.6.3 Zustandsbewertung eines Objektes \n\nDie Zustandsbewertung eines Objektes ist zwingend notwendig um die Unterhaltsstrategie fest-\nlegen zu können. Die Überwachung insbesondere die Inspektion eines Bauwerks hat zum Ziel, \nden Zustand festzustellen und zu bewerten. Der Objektverantwortliche des AfS steht bei der \nObjektbewirtschaftung in dauerndem Kontakt mit den Benutzern und den Gebäuden, dadurch \nhat er die besten und aktuellsten Kenntnisse der Objekte. Er ist zuständig für die Zustandsbe-\nwertung, das heisst für die Einteilung der Bauten in eine der vier Bauwerkszustände. \nDazu muss er das Formular „Zustandsbewertung eines Objektes“ ausfüllen und dem Portfolio-\nmanager übergeben. \n \n\nDie Zustandsbewertung: \n\nZustand 1 Instandhaltungsobjekt \n\nObjekt mit gutem Zustand, der Unterhalt beschränkt sich auf die Instandhal-\ntung. \nEs sind keine Instandsetzungen nötig. \n\nZustand 2 Instandsetzungsobjekt \n\nObjekt mit noch genügendem Zustand. \nEinzelne Instandsetzungen sind nötig. \n\nZustand 3 Teilsanierungsobjekt \n\nInstandsetzungen/Erneuerungen von ganzen Bauteilen sind nötig (Teilsanie-\nrung). \n\nZustand 4 Gesamtsanierungsobjekt \n\nInstandsetzungen/Erneuerungen sind im Ausmass eines Neubaues nötig \n(Gesamtsanierung oder Neubau). \n\nAbbildung 6   Die Zustandsbewertungen \n\n \n\n \n\nZustand 1, Instandhaltungsobjekte \nDie Instandhaltungsobjekte weisen einen sehr guten baulichen Zustand auf. Für den Unterhalt \nder Bausubstanz und der technischen Anlagen sind nur Instandhaltungsarbeiten notwendig \n(z.B. Wartung der technischen Anlagen wie Lift, Heizung und Wartung einzelner Bauteile wie \nFlachdächer). \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 23/40 \n\n \n\n \nZustand 2, Instandsetzungsobjekte \nDie Instandsetzungsobjekte weisen einen genügenden baulichen Zustand auf. Für den Unter-\nhalt sind Instandhaltungsarbeiten notwendig. Zusätzlich sind einzelne Instandsetzungs- und \nErneuerungsarbeiten erforderlich. Es müssen einzelne Elemente von Bauwerksteilen ersetzt \nwerden (Ersatz einzelner Fenster, einzelner Teile der Spenglerarbeit etc.). \n \nZustand 3, Teilsanierungsobjekte \nDiese Objekte haben einzelne Bauteile, deren Zustand ungenügend ist. Neben den Instandhal-\ntungsarbeiten müssen hier Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten von kompletten Bautei-\nlen geplant und durchgeführt werden (z.B. Ersatz aller Fenster, der ganzen Spenglerarbeit), am \nGebäude muss eine Teilsanierung vorgenommen werden. \n \nZustand 4, Gesamtsanierungsobjekt \nGesamtsanierungsobjekte weisen mehrere Bauteile auf, deren Zustand ungenügend ist. Neben \nden Instandhaltungsarbeiten müssen hier Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten von meh-\nreren Bauteilen geplant und durchgeführt werden (z.B. Ersatz der Heizungs- und Lüftungsanla-\nge, Ersatz aller Fenster, isolieren und renovieren der Fassaden und des Daches), am Bau muss \neine Gesamtsanierung durchgeführt werden. \n \n\n \n\n4.7 Die Objektbezogene Unterhaltsstrategie \n\n \n\n \nDie objektbezogene Unterhaltsstrategie setzt sich zusammen aus: \n \n- Der Normstrategie resp. der individuell formulierten Unterhaltsstrategie (wenn ein \n\nSpezialfall vorliegt) \n- Den Begleitinformationen zur Unterhaltskategorie \n- Den Zusatzinformationen \n \n\n \n\n4.7.1 Die Unterhaltskategorie-Zustandsbewertung Portfolio-Matrix \n\nDas Unterhaltskategorie-Zustandsbewertungs-Portfolio verwendet als horizontale Achse die \nUnterhaltskategorie und als vertikale Achse die Zustandsbewertung. \nDie Unterhaltskategorie repräsentiert die aktuellen und die zukünftigen Ansprüche, die von aus-\nsen an ein Objekt gestellt werden. Mit der Unterhaltskategorie wird die übergeordnete Strategie \ndes Portfoliomanagements integriert.  \nMit der Zustandsbewertung wird der bauliche Zustand des Objektes in das Portfoliomodell auf-\ngenommen. Durch die Aufteilungen in die vier Bewertungen wird der heutige bauliche Zustand \ndifferenziert erfasst. Die beiden Gesichtspunkte, einerseits die strategische, zukünftige Absicht \nund anderseits der momentane bauliche Zustand sind für die Planung des Unterhaltes von ent-\nscheidender Bedeutung. \nAus der Unterhaltskategorie und dem Bauwerkszustand ergibt sich ein für die Bauwerkserhal-\ntung typischer Objektzustand. Bildet man aus den 4 Unterhaltskategorien und den 4 Zustands-\nbewertungen eine Matrix, so ergeben sich 16 unterschiedliche Objektzustände. Jeder dieser \nZustände bedeutet eine für ein Bauwerk unterschiedliche und charakteristische Situation. Des-\nhalb lässt sich für jeden dieser Zustände eine Normstrategie mit dem Unterhaltsziel und die Art \nder Instandhaltung und Instandsetzung/Erneuerung definieren. Zusätzlich sind die für den Un-\nterhalt ungünstigen und unwirtschaftlichen Konstellationen ersichtlich, auch die Notwendigkeit \nund Dringlichkeit von Handlungsbedarf und Entscheidungen wird aufgezeigt. \n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 24/40 \n\n \n\n  U n t e r h a l t s k a t e g o r i e n  \n\n  A B C D \n\n  Kernimmobilien Kernimmobilien Veränderungsobjekte Liquidationsobjekte \n\nZ\nu\n\ns\nt\n\na\nn\n\nd\ns\n\nb\ne\n\nw\ne\n\nr\nt\n\nu\nn\n\ng\n \n\n1\n \n\nIn\ns\nta\n\nn\nd\n\nh\na\n\nlt\nu\nn\n\ng\ns\n-\n\no\nb\n\nje\nk\nt \n\nA1 \n\nKernimmobilie repräsen-\n\ntativ, technisch hochin-\n\nstalliert / \n\nInstandhaltungsobjekt \n\n \n\nB1 \n\nKernimmobilie normaler \n\nStandard / \n\nInstandhaltungsobjekt \n\nC1 \n\nVeränderungsobjekt / \n\nInstandhaltungsobjekt \n\n \n\nD1 \n\nLiquidationsobjekt / \n\nInstandhaltungsobjekt \n\n    \n\n2\n \n\nIn\ns\nta\n\nn\nd\n\ns\ne\n\ntz\nu\n\nn\ng\ns\n-\n\no\nb\n\nje\nk\nt \n\nA2 \n\nKernimmobilie repräsen-\n\ntativ, technisch hochin-\n\nstalliert / \n\nInstandsetzungsobjekt \n\n \n\nB2 \n\nKernimmobilie normaler \n\nStandard / \n\nInstandsetzungsobjekt \n\nC2 \n\nVeränderungsobjekt / \n\nInstandsetzungsobjekt \n\n \n\nD2 \n\nLiquidationsobjekt / \n\nInstandsetzungsobjekt \n\n    \n\n3\n \n\nT\ne\n\nils\na\n\nn\nie\n\nru\nn\ng\n\ns\n-\n\no\nb\n\nje\nk\nt \n\nA3 \n\nKernimmobilie repräsen-\n\ntativ, technisch hochin-\n\nstalliert / \n\nTeilsanierungsobjekt \n\nB3 \n\nKernimmobilie normaler \n\nStandard / \n\nTeilsanierungsobjekt \n\nC3 \n\nVeränderungsobjekt / \n\nTeilsanierungsobjekt \n\n \n\nD3 \n\nLiquidationsobjekt / \n\nTeilsanierungsobjekt \n\n4\n \n\nG\ne\n\ns\na\n\nm\nts\n\na\nn\nie\n\n-\n\nru\nn\n\ng\ns\no\n\nb\nje\n\nk\nt \n\nA4 \n\nKernimmobilie repräsen-\n\ntativ, technisch hochin-\n\nstalliert / \n\nGesamtsanierungsobjekt \n\nB4 \n\nKernimmobilie normaler \n\nStandard / \n\nGesamtsanierungsobjekt \n\nC4 \n\nVeränderungsobjekt / \n\nGesamtsanierungsobjekt \n\n \n\nD4 \n\nLiquidationsobjekt / \n\nGesamtsanierungsobjekt \n\n      \n\n Legende:     \n\n      \n   Objektzustand mit überdurchschnittlichem Unterhaltsaufwand  \n\n      \n   Ein Entscheid oder die Liquidation ist dringend notwendig  \n\n      \n\nAbbildung 7   Die Unterhaltskategorie-Zustandsbewertungs-Matrix \n\n \n\n4.7.2 Normstrategien für den Unterhalt  \n\nDie Normstrategien basieren auf der unterschiedlichen Platzierung der Objekte in der Matrix. \nBei den Normstrategien für den Unterhalt ist diese eingeschränkte Sichtweise ausreichend, da \nsie verglichen mit den Strategien für ganze Unternehmen oder für strategischen Geschäftsfel-\nder wenig komplex sind. Im Kapitel 4.3 „Unterhaltsstrategie mit der Portfoliomethode“ wurde \ndargelegt, warum die Portfoliomethode mit Normstrategien gewählt wurde, darum wird hier nicht \nnoch einmal darauf eingegangen. Bei der Erarbeitung der Unterhalts-Normstrategien zeigte \nsich, dass die Matrix mit den 16 Feldern in idealer Abstufung die für ein Bauwerk charakteristi-\nschen Zustände darstellt. Für jeden von diesen Zuständen lässt sich eine Normstrategie definie-\nren.  \nIm Folgenden werden die 16 Normstrategien definiert: \n\n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 25/40 \n\n \n\nA1 Kernimmobilie repräsentativ/tech. hochinstalliert / Instandhaltungsobjekt \n\nLeitidee Das Gebäude soll unter Wahrung des heutigen Standards unterhalten werden. \nÜberwachung Inspektionsstrategie, für ausgewählte Gebäudeteile Vorbeugungsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf hohem Niveau durchführen. \nKeine, ist bei diesem Gebäudezustand nicht nötig. \nKeine \n\nBemerkung Keine \n  \n\nA2 Kernimmobilie repräsentativ/tech. hochinstalliert / Instandsetzungsobjekt \n\nLeitidee Das Gebäude soll unter Wahrung des heutigen Standards unterhalten werden. \nÜberwachung Inspektionsstrategie, für ausgewählte Gebäudeteile Vorbeugungsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf hohem Niveau durchführen. \nDie nötigen Instandsetzungsarbeiten auf hohem Niveau durchführen. \nKeine \n\nBemerkung Keine \n  \n\nA3 Kernimmobilie repräsentativ/tech. hochinstalliert / Teilsanierungsobjekt \n\nLeitidee Das Objekt durch Instandstellung zu A1/A2 verbessern. \nÜberwachung Inspektionsstrategie, für ausgewählte Gebäudeteile Vorbeugungsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf hohem Niveau durchführen. \nDie nötige Teilsanierung auf hohem Niveau durchführen. \nTeilsanierung planen. \n\nZeit Planung der Teilsanierung innerhalb 1 Jahres nach Einteilung in dieses Matrixfeld. \nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Objekte in dieser Einteilung sollten vermieden werden. Der An-\n\nspruch des repräsentativen/hochinstallierten Objektes kann mittelfristig nicht gehalten werden. \nKonstellation verursacht hohe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. \n\n  \n\nA4 Kernimmobilie repräsentativ/tech. hochinstalliert / Gesamtsanierungsobjekt \n\nLeitidee Neubau oder Objekt mit Gesamtsanierung zu A1 verbessern. \nÜberwachung Inspektionsstrategie, für ausgewählte Gebäudeteile Vorbeugungsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf hohem Niveau durchführen. \nDie nötige Gesamtsanierung auf hohem Niveau durchführen. \nGesamtsanierung planen. \n\nZeit Planung der Gesamtsanierung innerhalb 1 Jahres nach Einteilung in dieses Matrixfeld. \nBemerkung  Unwirtschaftliche Konstellation. Objekte in dieser Einteilung sollten nicht vorkommen. Der An-\n\nspruch des repräsentativen/hochinstallierten Objektes kann nicht gehalten werden. Konstellation \nverursacht hohe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. \n\n  \n\nB1 Kernimmobilie normaler Standard / Instandhaltungsobjekt \n\nLeitidee Das Gebäude soll unter Wahrung des heutigen Standards unterhalten werden. \nÜberwachung Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf normalem Niveau. \nKeine, ist bei diesem Gebäudezustand nicht nötig, Inspektionsstrategie. \nKeine \n\nBemerkung Keine  \n  \n\nB2 Kernimmobilie normaler Standard / Instandstellungsobjekt \n\nLeitidee Das Gebäude soll unter Wahrung des heutigen Standards unterhalten werden. \nÜberwachung Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf normalem Niveau. \nDie nötigen Instandsetzungsarbeiten auf hohem Niveau durchführen. \nKeine \n\nBemerkung Keine  \n  \n\nB3 Kernimmobilie normaler Standard / Teilsanierungsobjekt \n\nLeitidee Das Objekt durch Instandstellung zu B1/B2 verbessern. \nÜberwachung Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf normalem Niveau durchführen. \nDie nötige Teilsanierung auf angemessenem Niveau durchführen. \nTeilsanierung planen. \n\nZeit Planung der Teilsanierung innerhalb 1 Jahres nach Einteilung in dieses Matrixfeld. \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 26/40 \n\n \n\nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Objekte in dieser Einteilung sollten vermieden werden, sie verur-\nsacht hohe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. \n\n  \n\nB4 Kernimmobilie normaler Standart / Gesamtsanierungsobjekt \n\nLeitidee Neubau oder Objekt mit Gesamtsanierung zu B1 verbessern. \nÜberwachung Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf normalem Niveau durchführen. \nDie nötige Gesamtsanierung auf angemessenem Niveau durchführen. \nGesamtsanierung planen. \n\nZeit Planung der Gesamtsanierung innerhalb 1 Jahres nach Einteilung in dieses Matrixfeld. \nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Objekte in dieser Einteilung sollten vermieden werden. Der An-\n\nspruch einer Kernimmobilie kann mittelfristig nicht gehalten werden. Diese Konstellation verur-\nsacht erhöhte Instandhaltungs- und Instandstellungskosten. Es besteht die Gefahr des Bauteil-\nausfalls. \n\n  \n\nC1 Veränderungsobjekt / Instandhaltungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwahrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermeiden. \nKeine, ist bei diesem Gebäudezustand nicht nötig. \nAusstehender Entscheid vom Portfoliomanager über Gebäudestrategie sollte gefällt werden oder \ndas Bauvorhaben ist zu planen. \n\nBemerkung Da keine Instandsetzungen anstehen ist ein eventuell nötiger Gebäudestrategieentscheid oder \ndie Planung des Bauvorhabens aus Sicht des Gebäudeunterhalts nicht dringend. \n\n  \n\nC2 Veränderungsobjekt / Instandsetzungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwahrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \n \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau durchführen um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-\nden. \nMöglichst vermeiden, Reparatur der Instandsetzung vorziehen. \nAusstehender Entscheid vom Portfoliomanager über die Gebäudestrategie sollte schnell gefällt \nwerden oder das Bauvorhaben ist zu planen. \n\nZeit Entscheid Portfoliomanager oder Planung des Bauvorhabens innert 1 Jahr nach Einteilung in \ndieses Matrixfeld. \n\nBemerkung Da einzelne Instandsetzungsarbeiten anstehen sollte ein eventuell nötiger Gebäudestrategieent-\nscheid gefällt werden. \n\n  \n\nC3 Veränderungsobjekt / Teilsanierungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwahrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \n \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau durchführen um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-\nden. \nMöglichst vermeiden, Reparatur der Instandstellung vorziehen. \nAusstehender Entscheid vom Portfoliomanager über die Gebäudestrategie sollte schnell gefällt \nwerden oder das Bauvorhaben ist zu planen. \n\nZeit Entscheid Portfoliomanager oder Planung des Bauvorhabens innert 1 Jahr nach Einteilung in \ndieses Matrixfeld. \n\nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Bei Teilsanierungsobjekten ist es schwierig den Unterhalt mit \n\ntiefen Kosten durchzuführen, Ausfälle von Gebäudeteilen sind häufig und verursachen hohe Kos-\nten. Da eine Teilsanierung ansteht sollte ein eventuell nötiger Gebäudestrategieentscheid gefällt \nwerden. Eine Teilsanierung mit offener Gebäudestrategie darf nicht durchgeführt werden. \n\n  \n\nC4 Veränderungsobjekt / Gesamtsanierungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwahrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \n \nInstandsetzung \n \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau durchführen um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-\nden. \nMöglichst vermeiden, Reparatur oder andere Massnahmen (organisatorisch, Anlagen ausser \nBetrieb setzen, Provisorien etc.) der Instandsetzung vorziehen. \nAusstehender Entscheid vom Portfoliomanager über die Gebäudestrategie muss dringend gefällt \nwerden oder das Bauvorhaben ist zu planen. \n\nZeit Entscheid Portfoliomanager innert ½ Jahr oder Planung des Bauvorhabens innert 1 Jahr nach \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 27/40 \n\n \n\nEinteilung in dieses Matrixfeld. \nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Bei Gesamtsanierungsobjekten ist es äusserst schwierig den \n\nUnterhalt mit tiefen Kosten durchzuführen, Ausfälle von Gebäudeteilen sind jederzeit möglich und \nverursachen hohe Kosten. Da eine Gesamtsanierung ansteht sollte ein eventuell nötiger Gebäu-\ndestrategieentscheid sofort gefällt werden. Eine Gesamtsanierung mit offener Gebäudestrategie \ndarf nicht gefällt werden. \n\n  \n\nD1 Liquidationsobjekt / Instandhaltungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwehrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \n \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau durchführen um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-\nden. \nKeine, sind bei diesem Gebäudezustand nicht nötig. \nObjekt verkaufen oder Rückbau planen. \n\nBemerkung Da keine Instandsetzungen anstehen ist der Verkauf oder der Rückbau aus Sicht des Gebäu-\ndeunterhalts nicht dringend. \n\n  \n\nD2 Liquidationsobjekt / Instandsetzungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwehrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \n \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau durchführen um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-\nden. \nVermeiden, nur dringend nötige Reparaturen durchführen. \nObjekt verkaufen oder Rückbau planen. \n\nBemerkung Da keine Instandsetzungen anstehen ist der Verkauf oder der Rückbau aus Sicht des Gebäu-\ndeunterhalts nicht dringend. \n\n  \n\nD3 Liquidationsobjekt / Teilsanierungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwehrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \n \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau durchführen um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-\nden. \nVermeiden, nur dringend nötige Reparaturen durchführen. \nObjekt verkaufen oder Rückbau planen. \n\nZeit Gebäude sofort verkaufen oder Rückbau innert 1 Jahr nach Einteilung in dieses Matrixfeld pla-\nnen. \n\nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Bei Teilsanierungsobjekten ist es schwierig den Unterhalt mit \ntiefen Kosten durchzuführen. Ausfälle von Gebäudeteilen sind häufig und verursachen hohe Kos-\nten. Da eine Teilsanierung ansteht sollte das Gebäude schnell verkauft oder Rückgebaut werden. \nEine Teilsanierung soll bei einem Verkaufsobjekt nicht durchgeführt werden da die Bedürfnisse \ndes zukünftigen Käufers nicht bekannt sind und die Gefahr von Fehlinvestitionen besteht. \n\n  \n\nD4 Liquidationsobjekt / Gesamtsanierungsobjekt \n\nLeitidee Sicherheit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. \nÜberwachung Feuerwehrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie. \nInstandhaltung \nInstandsetzung \nLeistungen \n\nAuf tiefem Niveau um Sicherheit zu gewährleisten. \nVermeiden, nur dringend nötige Reparaturen durchführen. \nObjekt verkaufen oder Rückbau planen. \n\nZeit Gebäude sofort verkaufen oder Rückbau innert 1 Jahr nach Einteilung in dieses Matrixfeld pla-\nnen. \n\nBemerkung Unwirtschaftliche Konstellation. Bei Gesamtsanierungskosten ist es äusserst schwierig den Un-\nterhalt mit tiefen Kosten durchzuführen. Ausfälle von Gebäudeteilen sind häufig und verursachen \nhohe Kosten. Da eine Gesamtsanierung ansteht sollte das Gebäude schnell verkauft oder Rück-\ngebaut werden. Eine Gesamtsanierung soll bei einem Verkaufsobjekt nicht durchgeführt werden \nda die Bedürfnisse des zukünftigen Käufers nicht bekannt sind und die Gefahr von Fehlinvestitio-\nnen besteht. \n\n  \n\nAbbildung 8   Die Normstrategien für den Bauwerksunterhalt \n\n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 28/40 \n\n \n\n4.7.3 Spezialfall \n\nNach den beschriebenen Normstrategien kann der grösste Teil der Gemeinde Bauten unterhal-\nten werden. Für einzelne spezielle Objekte sind sie jedoch nicht tauglich. Wenn solche Gebäu-\nde in diese aussergewöhnlichen Situationen kommen, müssen sie als Spezialfall behandelt \nwerden und nach einer individuell definierten Unterhaltsstrategie unterhalten werden. \nDa diese Spezialfälle durch die Einteilung des Portfoliomanagementes von Objekten in die Un-\nterhaltskategorien C und D entstehen, muss der Portfoliomanager mit dieser Einteilung prüfen, \nob das Objekt nach der Normstrategie unterhalten werden kann oder ob ein Spezialfall vorliegt. \nIst letzteres der Fall, so muss er die Unterhaltskategorie des Objektes bestimmen und das Ob-\njekt zusätzlich als Spezialfall einteilen. Die Kennzeichnung des Spezialfalles wird mittels eines \nSterns vorgenommen. Das Spital (Annahme Zustandsbewertung: Instandsetzungsobjekt) be-\nkäme als Bezeichnung: \n \n\nD 2    \n\nD   Liquidationsobjekt (Objekt soll verkauft werden)  \n\n 2  Instandsetzungsobjekt  \n\n   Spezialfall  \n\n \n\nFür diese Spezialfälle formuliert der Unterhaltsmanager eine individuelle, auf das Objekt abge-\nstimmte Unterhaltsstrategie. \n \n\n4.7.4 Zusatzinformationen \n\nDie Zusatzinformationen enthalten für den Unterhalt eines Objektes wichtige Informationen. \nMeist sind dies Angaben aus Spezialgebieten wie: \n\no Architektur, Ästhetik \no Denkmalpflege \no Energie / Haustechnik \no Liegenschaftsverwaltung \no Nachhaltigkeit \no Objektbewirtschaftung und –betrieb \no Sicherheit \no etc. \n\nSie enthalten für den Unterhalt des jeweiligen Objektes relevante Informationen und Hinweise. \nDies sind Meldungen wie: \n\n- Hinweis auf einen überdurchschnittlichen Energieverbrauch eines Objektes. \n- Angabe, dass für ein Objekt eine Überprüfung (z.B. eine Energiepotentialstudie) \n\nangefertigt wurde. \n- Hinweise auf problematische Baustoffe, die im Objekt vorhanden sind. \n- Hinweise auf Spezialitäten beim Betrieb eines Gebäudes. \n- etc. \n\nDiese Informationen werden von den jeweils Zuständigen Spezialisten verfasst und den Objek-\nten zugeordnet. \n \n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 29/40 \n\n \n\n5 Darstellung und Bewertung eines Gebäudebestandes \n\nMit der Portfoliomethode kann auch ein ausgewählter Gebäudebestand (z.B. ein Teilportfolio) \nanalysiert werden und es können Empfehlungen für das betrachtete Portfolio erarbeitet werden. \nDafür wird die Unterhaltskategorie-Zustandsbewertungs-Matrix vereinfacht indem aus den 16 \nFeldern 4 Quadranten gebildet werden. Für jeden Quadranten wird die Anzahl Objekte und de-\nren Reproduktionswert ermittelt. \n \n\n  U n t e r h a l t s k a t e g o r i e n  \n\n  A B C D \n\n  Kernimmobilien Kernimmobilien Veränderungsobjekte Liquidationsobjekte \n\nZ\nu\n\ns\nt\n\na\nn\n\nd\ns\n\nb\ne\n\nw\ne\n\nr\nt\n\nu\nn\n\ng\n \n\n1 \n\nA1 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: ________________ \n\nB1 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nC1 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nD1 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: ________________ \n\n2 \n\nA2 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nB2 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nC2 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nD2 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\n3 \n\nA3 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nB3 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nC3 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nD3 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\n4 \n\nA4 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nB4 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nC4 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\nD4 \n\n \n\n \n\nANZAHL \n\n \n\n \n\nFr.: _______________ \n\n      \n\n  Legende:    \n\n      \n    1. Quadrant   3. Quadrant \n\n      \n    2. Quadrant   4. Quadrant \n\n      \n\n  ANZAHL Anzahl Objekte Fr.  Reproduktionswert \n\n      \n\nAbbildung 9   Unterhaltskategorie-Zustandsbewertung-Matrix zur Beurteilung eines Gebäudebe-\n\nstandes \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 30/40 \n\n \n\nDamit wird ein ausgewählter Gebäudebestand strukturiert. Indem man die Gebäude in die vier \nFelder einteilt, können verschiedene Gebäudebestände verglichen und gewertet werden. Die \nDarstellung dient als Informationssystem und Steuerungsinstrument. Jeder Quadrant stellt eine \nGebäudegruppe mit einem eigenen Charakteristikum und Handlungsbedarf dar: \n \n\nQuadrant 1 Guterhaltene Kernimmobilien. \nFür Unterhalt problemlos \n\nQuadrant 2 Kernimmobilien bei denen eine Teil- oder Gesamtsanierung nötig ist. \nDiese Gebäude verursachen überdurchschnittliche laufende Unterhaltskosten. \nIn naher Zukunft müssen diese Gebäude saniert werden, für die Teil- oder Ge-\nsamtsanierung sind Investitionen nötig. \n\nEin Teilportfolio mit einem grossen Gebäudewert in diesem Quadrant braucht in \nnaher Zukunft grosse Geldmittel, um die nötigen baulichen Investitionen vor-\nnehmen zu können. \n\nQuadrant 3 Keine Kernimmobilien. \nAus Sicht des Unterhaltes kein Problem, da der Bauwerkszustand gut ist. \n\nEin Teilportfolio mit einem grossen Gebäudewert in diesem Quadranten weist \nauf einen Handlungsbedarf beim Portfoliomanagement hin. \n\nQuadrant 4 Keine Kernimmobilien, es wäre aber eine Teil- oder Gesamtsanierung nötig. \nDiese Gebäude verursachen zum Teil überdurchschnittlich hohe Unterhaltskos-\nten. \nFür den Unterhalt problematische Bauwerke, da wegen des schlechten Zustan-\ndes jederzeit Bauteile ausfallen können und Kosten verursachen. \n\nEin Teilportfolio mit einem grossen Gebäudewert in diesem Quadranten weist \nauf einen dringenden Handlungsbedarf beim Portfoliomanagement hin. \n\nQuadrant 1 + 3 Bauwerke mit gutem und genügendem Zustand. \nBauwerke ohne besonderen Handlungsbedarf. \n\nQuadrant 2 + 4 Bauwerke mit schlechtem Zustand. \nBauwerke mit speziellem Handlungsbedarf. \n\n  \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 31/40 \n\n \n\n6 Umsetzung der Unterhaltsstrategie \n\n6.1 Das Informationssystem \n\nDamit die Mitarbeiter die Unterhaltsstrategie umsetzen können, müssen die Strategie und die \nwichtigen Begleit- und Zusatzinformationen jederzeit einsehbar sein. Die Einteilung der Objekte \nin die Unterhaltskategorien, die Zustandsbewertung und die Information, ob ein Spezialfall vor-\nliegt, sind dynamisch, sie ändern sich im Laufe des Lebenszyklus eines Gebäudes. Da diese \nInformationen die Grundlage für die Unterhaltsstrategie sind (Normstrategie oder individuelle \nStrategie) ändert sich auch die Strategie, wie ein Bauwerk unterhalten wird. \nDamit diese Informationen für die vielen vom AfS betreuten Bauten zugänglich sind, werden \ndiese Informationen im Vitruvius aufgenommen. \nDie drei Schlüsselinformationen (Unterhaltskategorie, Zustandsbewertung, Spezialfall) und die \nUnterhaltsstrategie (bestehend aus der Normstrategie oder der individuell formulierten Unter-\nhaltsstrategie (Spezialfall), den Begleitinformationen zu den Unterhaltskategorien und den Zu-\nsatzinformationen) sind im Vitruvius vorhanden.  \n \n\n \n\nWeitere Hilfsmittel für die Bauwerkserhaltung werden im Vitruvius vorhanden sein. \n\n \n\n6.2 Übersicht Unterhaltsprozess \n\nMit den Zielen und Grundsätzen und einer definierten Unterhaltsstrategie der Objekte kann der \nUnterhalt zielgerichtet vorgenommen werden. Der Unterhaltsprozess besteht aus einzelnen \nPhasen, die zeitlich nacheinander ablaufen. \n \n           \n\n   D E R  U N T E R H A L T S P R O Z E S S     \n\n           \n\n Überwachung    Erhaltungspla-\nnung \n\npro Objekt \n\n \nJahresmass-\nnahmenpaket \n\n Realisierung \nAusführung \nBM \n\n \n\n Beobachtung       \n\n Inspektion  \nInstandhaltung \n\n    Prüfen    \n\n Kontrollmessung      Priorisieren \n\nFinanzieren \n\nTerminieren \n\n   \n\n Funktionskontrol-\nle \n\n   \nJahresmass-\n\nnahmenpaket \n\n  \nRealisierung \n\nAusführung \n\nFM \n\n \n\n     \nAntrag \n\n  \n\n \nÜberprüfung \n\n Sofortmass-\n\nnahmen \n\n Zusammenstel-\nlen \n\n Auftrag \n\nerteilen \n\n in Kompetenz-\ngrenze FM \n\n \n\n      \n\n           \n\n Kapitel 6.3  Kapitel 6.4  Kapitel 6.5  Kapitel 6.6    \n\nAbbildung 10   Übersicht über den Unterhaltsprozess \n\n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 32/40 \n\n \n\n6.3 Die Bauwerksüberwachung \n\n6.3.1 Die eigentliche Überwachung \n\nDie Überwachung hat zum Ziel, den Zustand eines Bauwerks festzustellen und zu bewerten. \nWeiter soll die Entwicklung des Zustandes eines Bauwerkes festgelegt, gewertet und daraus \nEmpfehlungen und Massnahmen für das weitere Vorgehen abgeleitet werden. Der Objektver-\nantwortliche des OM steht bei der Objektbewirtschaftung dauernd in Kontakt mit den Benutzern \nund dem Gebäude, dadurch hat er die besten und aktuellsten Kenntnisse des Objektes. Die \nObjektverantwortlichen sind für die dauernde Überwachung und Überprüfung verantwortlich.  \nDie Überwachung soll auch sicherstellen, dass der Objektverantwortliche des FV/VV in jedem \nZeitpunkt über diejenigen Informationen verfügt, die er benötigt, um die Erhaltungsziele mit mi-\nnimalem Aufwand zu erreichen. Es geht bei der Überwachung nicht darum, akribisch den Zu-\nstand eines Bauwerks mit meist grossem Messaufwand zu erfassen und darzustellen. Es geht \nletztlich darum, die Grundlagen bereitzustellen, um die richtigen Massnahmen der Instandhal-\ntung und Instandsetzung/Erneuerung mit Blick auf die verlangte Objektstrategie im richtigen \nZeitpunkt vorzunehmen. \n \nDie Überwachung gliedert sich in verschiedene Elemente4: \n\nBeobachtung \nMit der Beobachtung wird die Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige, in der \nRegel visuelle Kontrollen festgestellt. \nDie Beobachtung erfolgt laufend. \n\nInspektion \nMit einer Inspektion (siehe auch Kap. 4.6.2) wird der Bauwerkszustand vor Ort durch eine ge-\nzielte und strukturierte, in der Regel visuelle und einfache Untersuchung der einzelnen Bauteile \nfestgestellt (Zustandsaufnahme) und bewertet (Zustandsbewertung). Für die Inspektion kann \ndie Checkliste zur Zustandsbewertung der Bauteile gebraucht werden. Die Checkliste Zu-\nstandsbewertung der Bauteile soll die Inspektion erleichtern, indem sie eine Vorgehensstruktur \nbietet. \nDie Hauptinspektionen erfolgen regelmässig, sie müssen mindestens alle 4 Jahre durchgeführt \nwerden. Sie erstrecken sich immer über das ganze Bauwerk. \nZusätzliche Inspektionen können aus verschiedenen Gründen von verschiedenen Stellen aus-\ngelöst werden. Vor jeder Instandsetzung/Erneuerung ist eine Inspektion durchzuführen.  \n\nKontrollmessung \nMit Kontrollmessungen werden ausgewählte Kenngrössen oder die Entwicklung von Schäden \nmesstechnisch verfolgt. Sie werden periodisch durchgeführt und betreffen ausgewählte Teile \ndes Bauwerks, die Leistung von technischen Anlagen und den Energieverbrauch. \n\nFunktionskontrollen \nMit periodisch durchzuführenden Funktionskontrollen werden das Funktionieren elektrischer \nund mechanischer Teile technischer Anlagen nachgewiesen. \n \n\n6.3.2 Überprüfung \n\nDie Überprüfung eines Bauwerkes oder einzelner Bauwerksteil hat zum Ziel, den Bauwerkszu-\nstand anhand vertiefter Untersuchungen zu beurteilen sowie Empfehlungen für das weitere \nVorgehen vorzuschlagen. Eine Überprüfung ist unter anderem notwendig wenn: \n\n                                                \n4\n Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA, Norm 469, Erhaltung von Bauwerken, Ausgabe \n\n1997 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 33/40 \n\n \n\no eine umfassende Instandsetzung/Erneuerung (Teil- oder Gesamtsanierung) vorgenom-\nmen wird, \n\no eine ungenügende Sicherheit vermutet wird, \no ein Bauvorhaben, das eine Anpassung darstellt, vorgenommen wird. \n\nVor einer Überprüfung ist deren Aufgabe inkl. der Zielsetzung schriftlich zu definieren. Bei der \nÜberprüfung müssen die Ursachen von Schäden immer ergründet werden. Die Ergebnisse der \nÜberprüfung sind in einem Bericht festzuhalten. \n \n\n \n\n6.3.3 Aufgaben, Zuständigkeiten und Termine bei der Bauwerksüberwachung \n\n \n\n Bearbeitung \n \n\nVerantwortlich \nAusführung \n\nZeitpunkt Auslöser der Mass-\nnahme \n\nÜ b e r w a c h u n g \n\nBeobachtung \nOV \nOV, Nutzer \n\nlaufend ---- \n\nInspektion \nOV \nOV \n \n\npunktuell \n \nperiodisch \n\nOV,  PFM \nInstandsetzung \nmind. alle 4 Jahre \n\nKontrollmessung \nOV \nDiverse \n\npunktuell \nlaufend \n\nOV \n \n\nFunktionskontrolle \nOV \nDiverse \n\nperiodisch OV \n\n    \n\nÜ b e r p r ü f u n g \n\nÜberprüfung \nOV \nBM, Externe \n \n\npunktuell \nOV, PFM \numfassende Instandsetzung \n(Teil-, Gesamtsanierung) \n\nAus der Überwachung und der Überprüfung erfolgt die Bewertung des Zustandes \n\nZ u s t a n d s b e w e r t u n g \n\nEinteilung \nZustand 1,2,3,4 \n\nOV \nOV \n\nlaufend laufend \n\n    \nLegende: OV Objektverantwortlicher (FM FV/VV)  \n PFM Portfoliomanager (Portfoliomanagement)  \n BM Projektleiter (Baumanagement)  \n    \n\nAbbildung 11   Aufgaben, Zuständigkeiten und Termine bei der Bauwerksüberwachung \n\n \n\n6.4 Instandhaltung und Sofortmassnahmen \n\n6.4.1 Instandhaltung \n\nDurch die dauernd vorgenommene Instandhaltung wird ein Bauwerk durch regelmässige und \neinfache Massnahmen gebrauchstauglich gehalten. Darunter fallen die Reparaturen von kleinen \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 34/40 \n\n \n\nSchäden und der periodisch anfallende Unterhalt wie die Kontrolle und Wartung sowie das Ein-\nstellen technischer Anlagen. Insbesondere gehören dazu die Massnahmen aus vertraglich ge-\nbundenen Verpflichtungen wie: \n\no Serviceverträge (Lift, Heizung etc.). \no Beiträge und Gebühren. \no Revisionen, Wartung und Bedienung. \no Spezielle Reinigungen (Kanalisation, Fassaden usw.). \n\nNicht zu den Unterhaltskosten gehören die an die Mieter weiterverrechenbaren Nebenkosten. \n\n6.4.2 Sofortmassnahmen \n\nBeim Unterhalt sind manchmal auch Sofortmassnahmen unumgänglich, sie dienen der unver-\nzüglichen Verbesserung der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Bauwerkes. Sie werden \naufgrund von Ereignissen der Überwachung oder Überprüfung veranlasst. Sofortmassnahmen \numfassen: \n\no Intensivierung der Überwachung. \no Nutzungsbeschränkung, z.B. Lastbeschränkung oder Sperrung bzw. Stilllegung. \no Betriebseinschränkung oder Ausserbetriebssetzung technischer Anlagen. \n\no bauliche Sofortmassnahmen wie nicht vorhersehbare Reparaturen und Ersatzmass-\nnahmen, die zur Sicherstellung des Betriebes bzw. der Nutzung absolut notwendig sind. \nDazu gehört auch das provisorische Beheben von Schäden, so dass definitive Mass-\nnahmen längerfristig geplant und budgetiert werden können. \n\nDie Sofortmassnahmen beinhalten Instandsetzungen/Erneuerungen, sie sind zugunsten des \ngeplanten Unterhaltes zu minimieren. \n \n \n\n6.5 Erhaltungsplanung und Jahresmassnahmenpaket \n\n6.5.1 Erhaltungsplanung \n\nIst der Zustand eines Bauwerkes nicht mehr genügend so leitet der Objektverantwortliche eine \nErhaltungsplanung ein. Die Grundlagen für die Planung sind einerseits das Bauwerkserhal-\ntungskonzept, die Objektstrategie für den Unterhalt und andererseits die Ergebnisse der Über-\nwachung und Überprüfung, die Bewirtschaftungsziele sowie der kulturelle Wert des Bauwerkes. \nMit diesen Rahmenbedingungen und wenn nötig unter Beizug von Spezialisten leitet der Ob-\njektverantwortliche die Ausarbeitung der Erhaltungsplanung ein. Einsparmöglichkeiten bei den \nErhaltungs- und Betriebskosten werden als wichtiges Kriterium miteinbezogen. Dies betrifft \nauch wenig dauerhafte und unterhaltsintensive Teile eines Bauwerkes wie technische Anlagen \nund deren Energieverbrauch. Umfasst die Erhaltungsplanung mehrere Varianten wird die opti-\nmale Erhaltungsvariante unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen und der Wirtschaft-\nlichkeit (Nutzen/Kosten- Verhältnis) ausgewählt und in einem Erhaltungskonzept umschrieben. \nDie Erkenntnisse der Erhaltungsplanung und des Erhaltungskonzeptes bilden die Grundlage für \ndie Projektierung der Erhaltungsmassnahme (Massnahmenplanung). \n \n\n6.5.2 Objektdossier und Jahresmassnahmenpaket \n\nDie Ausgaben für den planbaren Unterhalt müssen in die Investitionsplanung des AfS einge-\nbunden werden. Dazu werden die einzelnen Unterhaltsprojekte in Jahresmassnahmenpakete \nzusammengefasst. \nDie einzelnen Erhaltungsmassnahmen werden innerhalb der Bereich FM FV/VV auf Notwen-\ndigkeit, Machbarkeit, Dringlichkeit, Termine und Finanzen abgestimmt und untereinander har-\nmonisiert und pro Objekt in einem Objektdossier dokumentiert. Diese bereinigten Objektdos-\n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 35/40 \n\n \n\nsiers werden zu einem Jahresmassnahmenpaket zusammengestellt und beim Portfoliomanager \nzur Prüfung eingereicht. Jedes Objektdossier besteht aus dem Antragsformular zum Objektdos-\nsier Unterhalt und den nötigen Unterlagen. Das ausgefüllte Formular und die Beilagen sollen: \n\no ein Bild über den aktuellen Zustand des Bauwerkes geben. \no Aussagen über die Erhaltungsmassnahmen mit den wahrscheinlichen Kosten und Aus-\n\nführungsterminen beinhalten. \no generelle Aussagen über mögliche Nutzungsbeeinträchtigungen während der Ausfüh-\n\nrung machen. \no Dringlichkeit der Massnahme enthalten. \no Grundlage bilden für eine mögliche Auftragserteilung des Portfoliomanagers PM. \n\nAuf dem Antragsformular sind die wichtigsten Informationen zur geplanten Unterhaltsmass-\nnahme kurz zusammengefasst. \nJedes Objektdossier ist gleich aufgebaut und strukturiert. \n \n\n6.5.3 Dringlichkeit von Unterhaltsprojekten \n\nDas Antragsformular zum Objektdossier Unterhalt enthält drei mögliche Dringlichkeiten, die \nAuskunft über die Notwendigkeit der Massnahme geben sollen. Der Objektverantwortliche er-\nmittelt bei der Erhaltungsplanung die Dringlichkeit der Massnahmen. \n \n\n Massnahmen: \n\nZwingend \n\nDringlichkeit 1 \n\n- die eine ungenügende Personensicherheit wiederherstellen \n- die eine Sicherheit von betriebsnotwendigen Einrichtungen wiederher-\n\nstellen \n- die aufgrund von gesetzlichen Vorschriften getroffen werden müssen \n- die aufgrund der Objektstrategie durchgeführt werden müssen (z.B. \n\nLeerstand eines Gebäudes, Benützerwechsel) und die Folgen bei einer \nzeitlichen Verschiebung gravierend sind \n\nWird eine Massnahme als zwingend eingestuft, so sind die Konsequenzen \nbei Nichtdurchführung auf dem Antrag zum Objektdossier kurz zu umschrei-\nben. \n\nWichtig \n\nDringlichkeit 2 \n\n- die bauliche Folgeschäden und finanzielle Auswirkungen verhindern \n- die aufgrund der Objektstrategie durchgeführt werden müssen ( z.B. \n\nLeerstand eines Gebäudes, Benützerwechsel) und die Folgen tragbar \nsind \n\nEmpfehlenswert \n\nDringlichkeit 3 \n\n- die eine aktive Werterhaltung darstellen, jedoch nicht unbedingt im \nnächsten Jahr erfolgen müssen \n\nAbbildung 12   Dringlichkeit von Unterhaltsprojekten \n\n \n \n\n6.6 Bearbeitung des Jahresmassnahmenpaketes und Auftragserteilung \n\nDas Jahresmassnahmenpaket resp. die Objektdossier werden durch den Portfoliomanager be-\narbeitet, es erfolgt eine: \n\no Prüfung \no Priorisierung, Abklärung der Finanzierung und Terminierung \no Auftragserteilung an das BM oder FM \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 36/40 \n\n \n\nFür Abklärungen bei offenen Punkten der Objektstrategie des Portfoliomanagementes oder bei \nUnklarheiten bei Anträgen der Benutzer wendet er sich an den entsprechenden Portfoliomana-\nger PFM, bestehen Unklarheiten bei Erhaltungsmassnahmen oder bei Dringlichkeitseinstufun-\ngen wendet er sich an die Objektverantwortlichen. \n \n\n6.6.1 Prüfung \n\nDie einzelnen Objekte des Jahresmassnahmenpaketes werden durch den Unterhaltsmanager \nauf folgende Punkte geprüft: \n\no Vollständigkeit, Verständlichkeit \nDas Objektdossier ist vollständig und es ermöglicht, sich ein Bild vom Zustand des Bau-\nwerkes und von der geplanten Unterhaltsmassnahme zu machen. \nEine eventuelle Auftragserteilung ist aufgrund der Unterlagen möglich. \n\no Projekte \nLaufen zurzeit andere Bauprojekte für das Objekt mit denen ein Koordinationsbedarf be-\nsteht? \n\no Dringlichkeit \nDie durch das FM angegebene Dringlichkeit ist nachvollziehbar. \n\no Ziele, Grundsätze \nDie Grundsätze und Ziele des Bauwerkerhaltungskonzeptes sind eingehalten. \n\no Objektstrategie UH inhaltlich \nDie Unterhaltsmassnahme entspricht inhaltlich der Objektstrategie. \n\no Objektstrategie UH zeitlich \nDie Unterhaltsmassnahme entspricht zeitlich der Objektstrategie. In der Objektstrategie \ngeplante Vorhaben wie \n- Leerstände \n- bauliche Massnahmen \n- Umzüge, Benutzerwechsel \n- etc. \nsind berücksichtigt. \n\no Anträge Benutzer \nEventuelle Anträge der Benutzer sind mit der Portfoliostrategie des Portfoliomanage-\nmentes abgestimmt. \n\no Nicht Bestandteil ist eine bautechnische Prüfung der Unterhaltsmassnahmen. Diese liegt \nim Verantwortungsbereich des Ressorts Objektbewirtschaftung und -betrieb. \n\n \n\n6.6.2 Priorisierung, Abklärung der Finanzierung und Terminierung \n\nDie für das jeweilige Jahresmassnahmenpaket zur Verfügung stehenden Geldmittel werden im \nRahmen der Investitionsplanung bestimmt und zugeteilt. Diese Jahrestranche und die mit den \nbearbeiteten Jahresmassnahmenpaketen ermittelte jährliche Unterhaltstranche müssen aufei-\nnander abgestimmt werden. Sind die finanziellen Mittel für die Realisierung des vorgesehenen \nUnterhalts nicht ausreichend oder liegen andere Gründe vor, werden die Vorhaben wie folgt \npriorisiert. \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 37/40 \n\n \n\n \n \n \n \n \n \nEine Grundlage für die Priorisierung ist die Dringlichkeitseinstufung der Objektdossiers. \n \n\nDringlichkeit  Priorisierung \n\nZwingend, Dringlichkeit 1 \n\n \n\nDiese Massnahmen können nicht verscho-\n\nben werden, eine Priorisierung der Dringlich-\n\nkeitsstufe 1 erübrigt sich \n\nKeine \n\nWichtig, Dringlichkeit 2 \n\n \n\nDiese Massnahmen sollten nicht verschoben \n\nwerden \n\nEine Priorisierung wird hier nur vorgenom-\n\nmen, wenn sie auf der Dringlichkeitsstufe 3 \n\nnicht zum Ziel führte \n\nA \n\nB \n\nEmpfehlenswert, Dringlichkeit 3 \n\n \n\nDiese Massnahmen werden für eine eventu-\n\nelle Verschiebung von einzelnen Unter-\n\nhaltsprojekten in Priorität A und B aufgeteilt \n\nA \n\nB \n\nAbbildung 13   Priorisierung des Unterhaltes innerhalb der Dringlichkeiten \n\n \nZuerst werden die Objekte der Dringlichkeitsstufe 3 (Empfehlenswert) in Priorität A (ausführen) \nund B (wird im Rahmen des aktuellen Jahresmassnahmenpaketes nicht ausgeführt) aufgeteilt. \nIst diese Massnahme nicht ausreichend, so können als weiterer Schritt die Objekte der Dring-\nlichkeitsstufe 2 (Wichtig) in Priorität A und B aufgeteilt werden. Auf den zweiten Schritt sollte - \nwenn immer möglich - verzichtet werden, da die zeitliche Verschiebung von Unterhaltsprojekten \ndieser Dringlichkeit mit späteren Mehrkosten verbunden ist. \nDie Priorisierung erfolgt nach der Unterhaltsstrategie des einzelnen Objektes, speziell werden \nfolgenden Kriterien gewichtet: \n\no Unterhaltskategorie \n- Grundsätzlich A vor B vor C vor D \n- Verwendungszweck, Objektstrategie des Portfoliomanagementes \n\no Zustandsbewertung \n- Grundsätzlich 4 vor 3 vor 2 vor 1 \n\no Empfindlichkeit des Bauwerkes \n- wie stark reagiert das Gebäude auf eine vorübergehende Rückstellung von Unter-\n\nhaltsmassnahmen, wie gross sind eventuelle Folgeschäden? \n- Grundsätzlich einfachere Bauwerke reagieren problemloser als komplexe \n\no Wirtschaftlichkeit der Unterhaltsmassnahme \n- Massnahme verbessert die Wirtschaftlichkeit \n- Massnahme verändert die Wirtschaftlichkeit nicht \n- Massnahme verschlechtert die Wirtschaftlichkeit \n\no Nutzeneinschätzung der Unterhaltsmassnahme \n- Qualität, Nutzung, Betrieb verbessert sich \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 38/40 \n\n \n\no Weiter, individuell zu definierende Punkte \n \nNach der Prüfung, der Abklärung der Finanzierung und der eventuellen Priorisierung kann der \nPortfoliomanager die Aufträge für die Ausführung der im Jahresmassnahmenpaket enthaltenen \nObjektdossiers erteilen. Die Auftragserteilung erfolgt im Rahmen der jeweiligen Zuständigkeit \nan: \n- den zuständigen BL BM \n\nmit Kopie an BL FM / OV  \n- den zuständigen BL FM / OV \n\nmit Kopie an BL BM \n \nUnterhaltsdossier, die nicht zur Ausführung gelangen oder die anders terminiert wurden, wer-\nden den Objektverantwortlichen mit einer entsprechenden Begründung zurückgegeben.  \n \n\n \n\n6.6.3 Aufgaben, Zuständigkeiten und Termine bei Unterhaltsmassnahmen \n\n Bearbeitung \n \n\nVerantwortlich \nAusführung \n\nZeitpunkt Auslöser der Mass-\nnahme \n\nInstandhaltung OV \nOV \n\nlaufend ------- \n\nSofortmassnahmen \nOV  \nOV \n\npunktuell \nErgebnis aus Überwachung \noder Überprüfung \n\nErhaltungsplanung \nOV \nOV, Diverse \n\npunktuell \nZustand des Bauwerkes ist \nnicht mehr genügend \n\nJahresmassnah-\nmenpaket \n\nOV \nOV, Diverse \n\njährlich periodisch (jedes Jahr) \n\nBearbeitung des \nJahresmassnah-\nmenpaketes \n\nPFM  \nPFM,OV  \n\njährlich periodisch (jedes Jahr) \n\nFinanzierung \nJahrestranche UH \n\nPFM \nPFM Investitionsplanung \n\n periodisch (jedes Jahr) \n\nAuftragserteilung \nPFM  \nPFM  \n\n periodisch (jedes Jahr) \n\nRealisierung \nBL BM \nBHV \n\nnach Bedarf Auftrag des PFM  \n\nRealisierung \n(in Kompetenzgrenze \nOM) \n\nOV \nOV \n\nnach Bedarf Auftrag des PFM  \n\n    \nLegende: OV Objektverantwortlicher   \n PFM Portfoliomanager   \n BL BM Bereichsleiter Baumanagement  \n BHV Bauherrenvertreter   \n    \n\nAbbildung 14   Aufgaben, Zuständigkeit und Termine bei Unterhaltsmassnahmen \n\n \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 39/40 \n\n \n\n6.7 Kostentransparenz \n\nUm eine Kostentransparenz zu erhalten ist es nötig, bei den Investitionen zwischen Werterhal-\ntung - dem eigentlichen Unterhalt - und wertvermehrenden Massnahmen zu unterscheiden. \nGerade Umbauten, Erweiterungen, Anpassungen von Gebäuden an neue Bedürfnisse und Ge-\nsamtsanierungen sind eine Mischung aus Unterhalt und wertvermehrenden Massnahmen. \n\nWertvermehrende Massnahmen \nAlle baulichen Massnahmen, die den Erstellungswert erhöhen, sind wertvermehrend.  \nBeim Ersatz von Elementen durch höherwertige besteht der Mehrwert nur in der Differenz zwi-\nschen den Kosten, die für den Ersatz eines gleichwertigen Elements (Kosten innerhalb des Er-\nstellungswertes) aufzuwenden gewesen wäre, und den tatsächlichen Kosten des höherwertigen \nErsatzes. \n\nUnterhaltsmassnahmen \nAlle baulichen Massnahmen, die den Erstellungswert erhalten, sind Unterhalt. Durch sie wird \nder Erstellungswert nicht erhöht. \n\nDer Unterhalt wird unterteilt in5: \n\no Instandhaltung \nBewahrung der Gebrauchstauglichkeit, der vom Erstellungswert erfassten Bauteile, \ndurch einfache und regelmässige Massnahmen. \n\no Instandsetzung \nWiederherstellen der Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dau-\ner von Bauteilen, die im Erstellungswert enthalten sind. \n\no Erneuerung \nWiederherstellen eines gesamten Bauwerkes (Gesamtsanierung) oder von Teilen des-\nselben (Teilsanierung) in einen mit dem ursprünglichen Neubau (Bau der durch den Er-\nstellungswert erfasst ist) vergleichbaren Zustand. \n\n \nDie Unterscheidung \nDie Unterscheidung zwischen Unterhalt und wertvermehrenden Massnahmen ist mit dem ge-\nnauen Aufteilen der Kostenschätzung, des Kostenvoranschlages, der Baubuchhaltung und der \nBauabrechnung in die beiden Teilbereiche sehr aufwendig. Da die Abgrenzung auch mit einem \ngrossen Aufwand nicht präzise auszumachen ist, ergibt sich - trotz dem Aufwand - nur eine \nScheingenauigkeit.  \nEin Bausachverständiger, der das Bauvorhaben und das Objekt kennt, kann mit einer Schät-\nzung des Unterhaltsanteiles eine nicht wesentlich ungenauere Abgrenzung mit einem viel ge-\nringeren Aufwand vornehmen. \nFür die Bedürfnisse zur Steuerung der Investitionen genügt eine Schätzung des Unterhaltsan-\nteils bei der Kostenschätzung, beim Kostenvoranschlag, bei Bauende und bei der Bauabrech-\nnung (für Fragen des Mietrechts ist diese Regelung nicht anwendbar). \n \n \n\n6.8 Prüfung Erhaltungswert von Bauwerken \n\nVor grossen Unterhaltsinvestitionen wird geprüft, ob es Sinn macht ein Bauwerk zu sanieren. \nDamit sollen unüberlegte Investitionen in nicht erhaltenswerte Gebäude, die z.B. ein Grund-\nstück nur schlecht ausnützen oder eine unwirtschaftliche Struktur haben, vermieden werden. \nDie Überprüfung des Erhaltungswertes eines Bauwerkes sollte vorgenommen werden: \n\no wenn Zweifel am Erhaltungswert eines Gebäudes bestehen \n\n                                                \n5\n Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA, Norm 469, Erhaltung von Bauwerken, Ausgabe \n\n1997 \n\n\n\nBauwerkerhaltungskonzept AfS  07.08.2009 \n\n \n\n  Seite 40/40 \n\n \n\no bevor eine Gesamtsanierung durchgeführt wird \n\no bevor eine Teilsanierung, deren Investition 50 % des Neuwertes übersteigt, vorgenom-\nmen wird. \n\nUm den Erhaltungswert eines Gebäudes abzuschätzen, müssen eine Vielzahl von Kriterien \nbeurteilt werden. Neben den Kriterien der Wirtschaftlichkeit müssen weitere materielle und im-\nmaterielle Kriterien einbezogen werden. Das gegenwärtige und das zukünftige Potential eines \nBauwerkes muss beurteilt werden um damit eine in baulicher, planerischer und wirtschaftlicher \nHinsicht zukunftsweisende Gesamtlösung zu ermöglichen. Der Entscheid über die Erhaltung \nund der darauf folgenden Investition oder anderen Massnahmen (Anbau, Aufstockung, Abbruch \nund Neubau etc.) soll transparent und nachvollziehbar dargestellt werden. \nAls Hilfe kann das sia-Merkblatt 2017 „Erhaltungswert von Bauwerken“6 zugezogen werden.  \n\n \n \n \n\n                                                \n6\n Schweizerischer Ingenieur und Architektenverein, SIA Merkblatt 2017, Erhaltungswert von Bauwerken, \n\nAusgabe 2000 \n\n\n