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VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL

Relatif à la structuration et à la capitalisation des sociétés immobilières
SI Hôtel Pierre-François SA, Intercommunale Gaz-Energie SA et

Bloc 30 SA

(du 27 août 2008)

AU CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Monsieur le président,
Mesdames les conseillères générales,
Messieurs les conseillers généraux,

Par ce rapport, le Conseil communal vous propose de mettre en œuvre
concrètement la politique immobilière globale qu’il entend mener selon les
priorités fixées dans son rapport du 15 août 2007. Pour ce faire, il s’agit
de structurer et de capitaliser les 3 sociétés immobilières que la Ville
détient afin de constituer des outils de politique immobilière et foncière
performants fonctionnant sous le contrôle final de votre autorité.

1. Historique

Le 29 août 2007, le Conseil général a accepté à l’unanimité un rapport
général sur la politique immobilière et foncière de la Ville de La Chaux-de-
Fonds.

Ce rapport prévoyait entre autres la création d’outils concrets de politique
immobilière et foncière au travers de 3 sociétés immobilières en main de
la Ville qui couvriraient les domaines du stationnement, des terrains
industriels et des terrains pour l’habitat dans l’optique d’un développement
futur de la Ville.

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Depuis lors, le Conseil général a adopté, le 28 novembre également sans
opposition, un rapport relatif à la mise en vente en pleine propriété de
terrains cédés jusqu’alors en droit de superficie pouvant générer jusqu’à
25 millions de recettes pour la Ville dans le scénario le plus optimiste. Le
Conseil communal a clairement indiqué à cette occasion qu'il entendait
maintenir l'affectation de ces ressources à la politique immobilière et
foncière de la Ville.

Le 21 février 2008, le Conseil général a accepté par 33 voix sans
opposition un rapport prévoyant l’acquisition des deux sociétés anonymes
S.I. Hôtel Pierre-François SA et Intercommunale Gaz-Energie SA, dans le
but de mettre sur pied une politique immobilière et foncière pro-active et
concrète dans le cadre du rapport du 29 août 2007.

2. Structure et contenu actuels des 3 sociétés immobilières en
main de la Ville

2.1 La société Bloc 30 SA

La société Bloc 30 SA est en main de la Ville depuis 1949, elle
apparaît régulièrement dans le rapport de gestion de la Gérance
communale. Le patrimoine de celle-ci est formé des immobilisations
suivantes : Grenier 24, Ronde 9, Commerce 107-109 et depuis 2007
du domaine des Petites-Crosettes 16, toutes à La Chaux-de-Fonds.
Elle octroie également des prêts hypothécaires à des coopératives
d’habitation ayant leur siège à La Chaux-de-Fonds.

2.2 SI Hôtel Pierre-François SA

La Ville de La Chaux-de-Fonds désirait acquérir de la Caisse de
pensions du personnel communal, selon décision de votre autorité
du 21 février 2008, l’ensemble des actions de la société Hôtel Pierre-
François SA à leur valeur nominale pour un montant de
CHF 240'500.- pour ainsi en prendre le contrôle total. Cependant,
lors de la préparation du transfert de cette société, il s’est avéré
qu’une réserve de CHF 240'500.- ne pouvait légalement être
dissoute qu’à hauteur de 50%. La société doit donc être acquise au
prix de CHF 240'500.- qui représente le capital action de celle-ci
(acquisition acceptée par arrêté du 21 février 2008), prix auquel
s’ajoute CHF 120'250.- représentant une réserve légale générale.
Son actif étant pour l’instant composé exclusivement de la
contrepartie de son capital et de cette réserve, elle n'est donc qu'un
véhicule contenant en tout et pour tout une somme en liquidités. Au
vu de ce qui précède, un nouvel arrêté qui annule et remplace celui
du 21 février 2008 vous est soumis ci-après.

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2.3 Intercommunale Gaz-Energie SA (IGESA SA)

La Ville de La Chaux-de-Fonds a acquis, pour une valeur de
CHF 290'000.- selon une analyse réalisée par les services financiers
des deux villes et selon décision de votre autorité du 21 février
2008, le 50 % des actions de IGESA SA détenues par la Ville du
Locle, La Chaux-de-Fonds étant déjà propriétaire du reste de la
société. La Ville de La Chaux-de-Fonds possède donc intégralement
cette société. Celle-ci n’est aujourd’hui plus propriétaire que d’un
terrain à l’Ouest de La Chaux-de-Fonds de 12'404 m2 sur lequel a
pris place une usine du groupe PX Holding en droit de superficie (son
prix de vente a été fixé à CHF 992'320.- selon l’estimation des
services financiers des Villes de La Chaux-de-Fonds et du Locle lors
de la cession des actions de cette dernière à La Chaux-de-Fonds).

3. Le rôle des 3 sociétés immobilières

Les 3 sociétés immobilières, Bloc 30 SA, Hôtel Pierre-François SA et IGESA
SA permettront une politique de développement urbain performante, pro-
active et plus en adéquation avec le fonctionnement actuel du marché
immobilier et ses impératifs. La rapidité de réaction sera améliorée et une
certaine discrétion sur la négociation des prix, notamment des terrains,
sera respectée lors des transactions. De plus, ces sociétés éviteront de
solliciter le Conseil général sur des actions similaires, répétitives et de
minime importance comme l’achat de garages box par exemple.

En octroyant des rôles et des buts précis à ces 3 sociétés immobilières, il
s’agit pour le Conseil communal d’opérer aussi une clarification dans
l’utilisation de celles-ci et dans leurs activités, ceci dans l’optique d’une
amélioration de la situation actuelle. Il s’agit ici de relever encore
l’absence quasiment totale de gestion des sociétés immobilières en main
de la Ville à l’heure actuelle.

3.1 La société Bloc 30 SA

La société Bloc 30 SA aura pour but l’achat et la vente d’immeubles
ou de terrains en lien avec l’habitat  sur le territoire communal de La
Chaux-de-Fonds uniquement dans des endroits jugés stratégiques
liés au développement futur et à l’urbanisation de la Ville et ses
aménagements. Il s’agira par exemple d’acquérir des bâtiments
prenant place au Crêt-du-Locle afin de mettre en œuvre
concrètement le plan d’aménagement de cette zone notamment en
lien avec la mixité des usages. L’achat de terrains dédiés à l’habitat
afin de promouvoir une certaine mixité sociale et la mise à
disposition de terrains en droit de superficie à des coopératives
d’habitation pourraient également entrer dans ce but. Cette société
permettra à la Ville de mettre en place une politique cohérente et
durable – c’est-à-dire intégrant les dimensions économiques,

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sociales et environnementales - d’aménagement du territoire sur ces
terrains.

La société renoncera en revanche dorénavant à des activités
classiques liées au logement dans des endroits sans intérêt
stratégique particulier dans la perspective du développement
urbanistique. Il est ainsi prévu que les immeubles sis à la rue du
Commerce 107-109, qui forment un ensemble cohérent avec les
immeubles voisins en mains de la Ville, de même que l'immeuble sis
Ronde 9, qui abrite la bibliothèque des jeunes à proximité d'un
collège, reviennent directement à la Ville. Le prix d’achat de ces
derniers a été fixé respectivement à CHF 2'459’000.- pour les
immeubles de la rue du Commerce et à CHF 781'000.- pour
l’immeuble à la rue de la Ronde, soit leur revenu locatif valorisé au
taux usuel de 8.5% tenant compte de l’état des bâtiments, de leur
situation et du risque de vacance. Quant à l'immeuble sis Grenier
24, il sera mis en vente. De même, l’appui à des coopératives
d’habitation sous forme de prêts ou de garantie, reviendra
intégralement sous le contrôle du Conseil communal dans le cadre
défini par le Conseil général.

3.2 SI Hôtel Pierre-François SA

La société Hôtel Pierre-François SA aura pour but de gérer l’achat et
la vente de terrains ou d’immeubles liés à la mobilité et au parcage
sur le territoire communal de La Chaux-de-Fonds. Il s’agira par
exemple de financer et de créer des parkings en Ville en lien avec la
politique de stationnement et de mobilité des pendulaires ou encore
d’acquérir certains garages box inscrits comme perturbants dans la
réglementation d’aménagement afin, par exemple, de les remplacer
par des parkings de quartier enterrés.  Cette société permettra
d’améliorer progressivement les conditions de parcage en Ville de La
Chaux-de-Fonds et de canaliser le flux journalier de pendulaires
dans des parkings adaptés tout en libérant l'espace public et en
restituant les jardins comme espaces contribuant à la qualité de vie
en ville. Dans cet esprit, 39 des 53 garages appartenant à la Ville et
pouvant, à terme, être remplacés par des parkings de quartier,
seront cédés à cette société (Cernil-Antoine 19a, 19b, 20 ; Châtelot
18 et 22 ; Jura-Industriel 45 ; Paix 54 ; Promenade 8a), pour un
prix global de CHF 973'015.40, soit le revenu locatif de CHF 63'246.-
capitalisé à 6.5% (taux de capitalisation retenu en lien avec le peu
d’entretien et le peu de gestion que demandent ces garages).

3.3  Intercommunale Gaz-Energie SA (IGESA SA)

La société IGESA SA aura pour but l’acquisition et la vente de
terrains ou de bâtiments sur le territoire communal de La Chaux-de-
Fonds en lien avec l’industrie. Il s’agira de pouvoir négocier avec des
propriétaires privés afin notamment de pouvoir mettre en œuvre

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rapidement l’aménagement du Crêt-du-Locle. La Ville, avec les outils
dont elle dispose actuellement, connaît un échec total depuis plus de
10 ans dans l’acquisition de terrains industriels malgré les montants
annoncés à cette fin dans les budgets et dans les planifications
financières successives. Ceci est principalement dû à la lenteur de
réaction par rapport aux acteurs privés et à la publicité des
négociations. L’acquisition de terres agricoles en vue d’échange avec
les agriculteurs exploitant des terres destinées à changer
d'affectation entre également dans le but de cette société. Cette
société permettra de maintenir et d'orienter une activité économique
soutenue dans notre Ville et de répondre de façon dynamique aux
attentes des entreprises, dans le souci d'équipements rationnels et
d'un aménagement du territoire de qualité.

Dans la mesure où le terrain qu'elle possède est déjà bâti et pour
éviter de maintenir dans cette société des activités de pur
rendement, il est prévu que le terrain en question soit cédé à la
Ville. Le domaine agricole récemment acquis par la société Bloc 30
sera en revanche transféré au sein de IGESA SA vu les buts retenus
pour chacune de ces sociétés.

Afin de clarifier encore les rôles et les buts de chacune des 3 sociétés
immobilières et d’éviter toute confusion avec des acteurs économiques
privés leurs noms seront transformés comme suit :

La société Bloc 30 SA devient « La Chaux-de-Fonds – Développement
urbanistique SA » (LCF – DURB SA)

La société IGESA SA devient « La Chaux-de-Fonds - Développement
territorial et économique SA » (LCF - DTE SA)

La Société SI Hôtel Pierre-François SA devient « La Chaux-de-Fonds –
Développement-Mobilité SA » (LCF - DEMO SA)

4. Les modifications à apporter afin d’atteindre les buts définis

Dans l’optique d’atteindre les buts fixés ci-dessus et de limiter l’activité
des sociétés à ces seuls buts, nous soumettons à votre autorité la
modification des statuts des 3 sociétés immobilières (nouveaux statuts
annexés au présent rapport).

Les nouveaux statuts sont rédigés de façon à ce que les activités de
chacune des sociétés immobilières soient transparentes et clairement
délimitées. Celles-ci correspondront dès lors exclusivement au cadre fixé
par votre autorité.

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Les sociétés doivent également être progressivement capitalisées pour
permettre de démarrer de nouveaux projets en lien avec leur but comme
cela a été prévu dans le budget 2008.

Enfin, en complément aux montants investis sous forme de capital (sans
dividende), il est prévu que la Ville puisse soutenir l'activité de ces
sociétés en étant autorisée à leur octroyer des prêts, rémunérés au taux
moyen de ses propres emprunts, jusqu'à un plafond équivalent au
montant du capital libéré.

5. Le contrôle de ces sociétés immobilières par le Conseil
général

Votre autorité bénéficiera d’un contrôle final sur toutes les activités des
sociétés immobilières. En effet, le Conseil communal s’engage à rédiger
tous les quatre ans un rapport à l’attention du Conseil général détaillant
les orientations stratégiques adoptées par les organes des sociétés, et
portant une appréciation sur l’état de propriété et son évolution
envisagée. Des indications seront en outre publiées chaque année dans le
rapport d’activités de la gérance et un rapport annuel ainsi que les
comptes de chaque société seront systématiquement remis au Conseil
général conformément à l'article 100 alinéa 1 du règlement général de la
commune.

De plus le conseil d’administration de chacune des 3 sociétés sera
composé de deux conseillers communaux, de chefs de service de
l’administration communale pouvant apporter leurs connaissances et leur
savoir-faire au bon fonctionnement de la société et d’un membre de
chaque parti représenté au Conseil général.

De cette manière, le Conseil général sera, par l’intermédiaire des
personnes déléguées au sein du Conseil d’administration,
systématiquement associé aux décisions prises. Il pourra suivre
annuellement l’évolution du patrimoine des sociétés et aura l’occasion de
débattre au moins une fois par législature des orientations stratégiques à
adopter. Le Conseil communal pense, avec ces mesures, avoir trouvé un
modèle répondant aux craintes exprimées sur certains bancs du Conseil
général lors des précédents rapports de politique immobilière concernant
le contrôle par le Conseil général de l’activité des sociétés immobilières.

6. Prêts aux sociétés coopératives d’habitation

Dans un but de clarification des rôles et de transparence, le Conseil
communal propose à votre autorité de permettre à l’exécutif de la Ville
d’octroyer des prêts hypothécaires à des coopératives d’habitation ayant
leur siège à La Chaux-de-Fonds. Ces opérations étaient jusqu’ici réalisées
par le biais de la société Bloc 30 SA (pour un total de CHF 684'072.-) ou
de la Caisse de pensions du personnel communal de la Ville de La Chaux-

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de-Fonds. Le Conseil communal souhaite également, en lien avec la fin
prochaine des aides HLM (aide à la pierre, aides aux logements), proposer
aux sociétés coopératives des prêts hypothécaires à taux préférentiels leur
permettant de maintenir un niveau de loyer relativement bas tout en
offrant une qualité de logement dans la moyenne. De plus, la Ville
octroiera des services mineurs (principalement publication des logements
vacants par le site de la Gérance communale) aux coopératives dont les
coopérateurs assument eux-mêmes la gérance des appartements.
L’application restrictive de ce dernier point aux seuls coopérateurs gérants
évitera néanmoins de soustraire des mandats aux gérants privés. Ces
objectifs s’inscrivent dans le cadre de la nouvelle loi cantonale sur l’aide
aux logements qui préconise comme principal outil de soutenir les
coopératives immobilières d’habitation.

La société Bloc 30 SA (LCF – DURB SA) sera, comme relevé plus haut, liée
au domaine de l’habitat et plus précisément à l’achat ou à la vente de
bâtiments stratégiques pour la Ville. De lors, il apparaît inopportun au
Conseil communal de continuer à octroyer des prêts à des coopératives
d’habitation par cette société. Les prêts actuels seront ainsi repris par la
Ville.

La Caisse de pensions du personnel communal de la Ville de La Chaux-de-
Fonds devrait entrer dans une caisse de pensions unique cantonale au plus
tard en 2010. De ce fait, les prêts à des sociétés coopératives d’habitation
ne pourront peut-être plus être octroyés de la même manière et de toute
façon avec une sensibilité à la politique immobilière locale moins forte.

Au vu de ce qui précède et en particulier de la disparition programmée
(par le droit fédéral et cantonal) des aides aux immeubles HLM, la Ville de
La Chaux-de-Fonds se doit de soutenir les coopératives d’habitation dans
un souci de stabilité du marché, de lutte contre la spéculation et de
maintien de loyers abordables. Cette volonté est conforme à celle du
législateur cantonal. On relèvera de plus que la stabilité du marché chaux-
de-fonnier participe à son attrait pour les investisseurs privés qui
poursuivent d’autres buts que purement spéculatifs (rendements réguliers
jouant par exemple une fonction de stabilisateurs des fluctuations
boursières pour les investisseurs institutionnels). Le Conseil communal
estime donc que cette tâche de politique immobilière doit revenir en direct
à la Ville dans un but d’efficacité et de clarté.

7. But de service public – Demande d'exonération fiscale

Les compétences données à ces trois sociétés en matière immobilière ne
sont pas un but en soi. Elles constituent un des moyens de la collectivité
de poursuivre trois missions d'intérêt public intimement liées entre elles :
une meilleure maîtrise du sol dans le but de développer un cadre territorial
et économique favorable (1); une meilleure maîtrise du sol dans le but de
promouvoir un développement urbanistique de qualité (2); une meilleure

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maîtrise du sol dans le but de faire face au développement de la mobilité
(3).

1) La Chaux-de-Fonds - Développement territorial et économique SA
(LCF - DTE SA; ex-IGESA SA)

L'aménagement du territoire est une tâche qui incombe à la
Confédération, aux cantons et aux communes. L'article 5 de la loi sur
l'aménagement du territoire (LCAT) du 2 octobre 1991 dispose que les
communes participent à son application. Elles élaborent leurs plans
d'affectation dans le cadre du plan directeur et en tenant compte des
mesures cantonales (art. 43 LCAT). C'est dire que l'aménagement du
territoire est incontestablement une tâche de la collectivité publique, du
niveau fédéral au niveau communal.

La promotion de l'économie en est également une. Le règlement
d'application de la loi sur la promotion de l'économie cantonale du 25 août
19831 attribue à l'Etat et aux communes un rôle dans son application.
Ainsi, le premier peut, "pour favoriser la réalisation des objectifs de la loi
sur la promotion de l'économie, [l'Etat peut] aussi procéder à des achats
de bâtiments et de terrains industriels et participer à des frais
d'équipement de tels terrains". Les secondes sont aussi directement
impliquées, puisque le règlement prévoit que la responsabilité première de
la création de zones industrielles leur incombe (art. 20).

La conception directrice cantonale de l'aménagement du territoire 2004 a
arrêté une stratégie, le Réseau urbain neuchâtelois RUN, et a déterminé
cinq priorités politiques pour y aboutir. Le plan directeur cantonal a pour
tâche de traduire les orientations précitées dans des lignes d'actions ou
dans des actions concrètes de mise en oeuvre reconnues d'importance
cantonale. Une des priorités politiques retenues par la conception
directrice est celle de la valorisation de l'espace urbain. Le rapport apporte
le développement suivant:

Cette gestion contrôlée du développement urbain, orientée vers l'intérieur
et axée sur une desserte en transports publics et privés doit pouvoir
s'appuyer sur une disponibilité des terrains. Seule une politique foncière
active, pratiquée par les collectivités publiques locales, peut permettre d'y
parvenir. Il s'agit de garantir une offre en terrains à bâtir suffisante et non
pas d'avoir à subir une pénurie provoquée par une thésaurisation
stérilisante.

En ayant pour but un développement économique et territorial tenant
compte des impératifs d'un aménagement du territoire cohérent, et en
visant pour ce faire une politique foncière active recommandée par le
Canton, la société LCF - DTE SA accomplit une tâche publique.

1 RSN 900.10

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2) La Chaux-de-Fonds – Développement urbanistique SA (LCF – DURB SA;
ex-Bloc 30 SA).

L'article 1 al. 1 de la loi sur les constructions (Lconstr.) du 25 mars 1996,
qui définit son but, dispose que celui-ci est "d'assurer la qualité
urbanistique et architecturale, la sécurité, la salubrité et l'accessibilité,
ainsi que le contrôle des constructions". La loi prévoit encore que les
communes peuvent adopter un règlement des constructions (art. 24
LConstr.); que les règlements communaux peuvent contenir des
dispositions relatives à l'aspect des constructions et des installations,
notamment les inscriptions, les antennes, les vitrines, les affiches, de telle
sorte qu'elles ne portent pas atteinte au paysage ou à l'image du quartier,
de la rue ou d'un bâtiment (art. 25 LConstr.); et surtout que le Conseil
communal est l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire
(art. 29 LConstr).

C'est dire que l'exercice de la police des constructions et des prérogatives
communales visant à promouvoir la qualité urbanistique sont également
des tâches publiques.

3) La Chaux-de-Fonds – Développement-Mobilité SA (LCF - DEMO SA; ex-
Hôtel Pierre-François SA)

S'agissant de la priorité relative à l'accessibilité dans le canton - l'une des
cinq priorités politiques retenues par la Conception directrice - le rapport à
l'appui de la première phase de la révision du Plan directeur cantonal de
1987 retient ce qui suit:

"Dans le Projet d'agglomération, repris par le Plan directeur cantonal,
s'exprime la volonté de moderniser l'organisation de la mobilité dans le
Canton de Neuchâtel. Sa colonne vertébrale, le TransRUN, y trouve sa
justification. Cet enjeu d'importance, qui structurera l'organisation de la
mobilité de demain, est consolidé par toute une palette d'actions qui
portent tant sur le stationnement que sur la mobilité douce, l'accès aux
interfaces de transports, etc".

Il va de soi qu'une meilleure maîtrise du sol visant à terme à favoriser la
création de parkings collectifs et de parking d'échange poursuit les buts
encouragés par la conception directrice et la révision du plan directeur
cantonal.

En poursuivant ces buts, LCF - DEMO SA accomplit une tâche publique.

Le but non lucratif de service public de ces trois sociétés est patent, ceci
d’autant plus que l’éventuel bénéfice généré sera exclusivement réinjecté
dans la société concernée, viendra s’ajouter au capital (non rémunéré)
investi par la Ville et sera utilisé dans le cadre de son but. C'est ce qui
nous a conduit à demander une exonération fiscale totale que nous avons
bon espoir d'obtenir de la part de l’autorité compétente.

http://www.ne.ch/neat/documents/environnement/200_7000/210_PDC07_Documents_files/Projet_agglomeration_RUN.pdf

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8. Conséquences sur les finances

Avec la mise en œuvre de ces outils de politique immobilière et foncière, la
Ville y engagera des ressources financières importantes, dont le coût sera
lié à la charge d'intérêts, calculée au taux moyen de 3.5%, dont elle
s'acquittera pour disposer de ces ressources (dont à déduire les
ressources dégagées par la vente des garages).

Ces charges peuvent être résumées comme suit :

En 2008

• reprise des prêts accordés à des coopératives
par la société Bloc 30 (CHF 684'072.60) CHF  23'943.—

• reprise des immeubles Commerce 107-109
détenus par Bloc 30 (CHF 2'459'000.-) CHF  86'065.—

• reprise de l'immeuble Ronde 9 détenu par Bloc 30
(CHF 781'000.-) CHF  27'335.—

• reprise du terrain industriel détenu par IGESA
(CHF 992'320.-) CHF  34'731.—

• capitalisation supplémentaire de la société LCF – DURB SA
(CHF 1,5 million), capitalisation supplémentaire de la société
LCF – DTE SA (CHF 1 million, dont CHF 529'917.-
provenant d’une réserve en lien avec un droit de superficie
de CRIDOR constituée dans SIM SA, sans coût pour
la Ville) CHF  68'953.—

• capitalisation supplémentaire de la société LCF–DEMO SA
(CHF 760'000.-, dont CHF 200'000 .- issus de la réserve

• pour création de places de stationnement) CHF  26'600.—

• vente des 39 garages appartenant à la Ville et
acquis par LCF - DEMO SA (CHF 973'015.40)  CHF  – 34'055.—

Total coûts financiers dès 2009  CHF  233'572.—

Parallèlement, la Ville bénéficiera (respectivement perdra s'agissant des
garages) des revenus tirés de ces objets, soit :

• intérêts versés par les coopératives bénéficiaires
des prêts  CHF  18'875.—

• revenu locatif des immeubles Commerce 107-109 CHF  209'000.—

• revenu locatif de l'immeuble Ronde 9 CHF  66'426.—

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• revenu du droit de superficie repris d'IGESA CHF  52'000.—

• revenus annuels actuels des garages vendus par la Ville
 à LCF- DEMO SA CHF  – 63'246.—

Total revenus dès 2009  CHF  283'055. —

Le bilan financier des opérations prévues en 2008 pour la mise en place de
ces nouvelles structures s'avère dès lors favorable à la Ville, qui réalise
des revenus annuels de CHF 49'483.- supplémentaires aux charges
supportées. A cela s’ajoute la plus-value réalisée sur la vente des garages
(prix de vente calculé par rapport à un rendement de 6,5 %), qui se
traduit par une augmentation de CHF 797'916.- de la fortune de la Ville.

Pour permettre la réalisation des objectifs annoncés dans le présent
rapport, il est prévu d'augmenter la capitalisation de ces sociétés de
5 millions (2 pour LCF DURB SA, 2 pour LCF-DTE SA et 1 pour LCF –
DEMO SA) en 2009, et de permettre une augmentation équivalente (2
pour LCF – DTE SA et 3 pour LCF – DEMO SA) dans les années suivantes
(sans compter la conversion de certaines réserves en capital, sans coût
pour la Ville). Si elle était à financer par les ressources ordinaires de la
Ville, la charge financière de ces 10 millions serait de CHF 350'000.-
annuels au terme de la capitalisation totale de ces sociétés.

Le financement de cet effort de capitalisation est toutefois assuré par les
recettes générées par les ventes de terrains de ces dernières années et
par celles projetées pour les années à venir. A titre de rappel, entre 2006
et 2008, la Ville a cédé les terrains et immeubles suivants :

• 2006 : cession terrain Tech area  CHF  439'469.—

• 2007 : cession terrain Sellita  CHF  493'440.—

• 2007 : cession 2ème terrain Tech area CHF  448'134.—

• 2008 : cession 3ème terrain Tech area CHF  448'174.—

• 2008 : cession terrain Greubel-Forsey CHF  439'840.—

• 2007 : cession  immeuble Jacob-Brandt 61 CHF  458'000.—

• 2007 : cession immeuble Bel-Air 51 CHF  267'792.—

• 2008 : cession du terrain Plaisance 18 CHF  167'138.—

• 2008 : diverses ventes de parcelles isolées
pour env. CHF  75'900.—

Soit un total de  CHF 3'237'887.—

Valorisé à 3,5% cela correspond à un montant de : CHF 113'326.—

A ces montants, il convient d'ajouter encore le potentiel de 25 millions de
réalisation des terrains en droit de superficie proposés en pleine propriété,
celui (non chiffré) relatif aux terrains qui doivent encore être formellement

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acquis par l'Etat pour la construction du tronçon de la H20 construit aux
Eplatures, et celui des nouvelles ventes de terrains industriels, ainsi que
ceux de la vente des bâtiments du secondaire II à l’Etat et des bâtiments
de l’hôpital à HNE.

En proposant d'affecter progressivement jusqu'à 10 millions dès 2009 aux
nouveaux outils de politique immobilière, le Conseil communal n'affectera
dès lors qu'une partie raisonnable des montants réalisés ces dernières
années dans ce secteur, alors que l'objectif qu'il avait annoncé jusqu'ici
était celui d'une réaffectation complète de ces montants. A ses yeux, les
sommes proposées sont toutefois suffisantes pour permettre la mise en
œuvre de la politique souhaitée.

Enfin, pour être complète, l'appréciation de l'impact sur les finances de la
Ville doit encore prendre en considération qu'un montant annuel de
CHF 385'000.- est consacré actuellement au subventionnement de
logements situés dans les immeubles HLM, aide dont la fin est
programmée entre 2011 et 2020 selon les immeubles concernés.
L'économie qui en découle finance potentiellement à elle seule le coût de
la capitalisation progressive des sociétés.

9. Conséquences sur les ressources humaines

Les services économique, financier, d'urbanisme et de l'environnement
ainsi que la gérance des immeubles disposent des compétences requises
pour assurer la gestion de ces sociétés, qui pourra dès lors être réalisée
par ces services sans que ceux-ci n'accroissent leur effectif.

10. Rapprochement et collaborations avec Le Locle

Les outils de politique immobilière et foncière présentés ici ont été
envisagés par La Chaux-de-Fonds afin d’assurer son propre
développement.

Pour l'heure, le concept de politique immobilière et foncière envisagé n'a
pas rencontré l'intérêt du Conseil communal du Locle, qui a notamment
fait le choix de vendre à La Chaux-de-Fonds ses actions de IGESA SA. Le
Conseil communal est cependant toujours disposé à étudier la mise en
œuvre conjointe de ce concept en ouvrant, le moment venu, le capital des
sociétés concernées, si Le Locle manifeste son intérêt concret dans cette
direction. Le Conseil communal entend toutefois aller résolument de
l’avant, sans attendre ni prétériter la mise en œuvre d’une telle solution.

11. Eléments relatifs au développement durable

Figurant parmi l'une des dimensions importantes pour le développement
économique et démographique de la Ville, influençant sa vie sociale et
orientant son développement territorial et urbanistique, la politique

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immobilière et foncière se doit d'occuper une place importante parmi les
objectifs des autorités. En réorientant les outils de politique immobilière et
foncière présentés dans le présent rapport, le Conseil communal désire
concrétiser sa volonté d’utilisation raisonnée et cohérente du sol ainsi
qu’un aménagement de la Ville respectueux de l’environnement et réalisé
pour le bien-être de ses habitants. La politique immobilière et foncière
qu'entend mener le Conseil communal s'inscrit donc dans le souci d'un
développement équilibré et durable.

Les objectifs exposés clairement dans le présent rapport montrent que les
sociétés immobilières dont les statuts sont soumis à votre approbation
sont à considérer bien davantage comme outils pour assurer un
développement maîtrisé de la Ville que comme expression d’une volonté
d’intervention plus importante des pouvoirs publics sur le marché
immobilier. En limitant l’action de ces sociétés à des buts clairement liés à
l’aménagement du territoire, à la mobilité et au développement
économique, le Conseil communal démontre que le projet qu’il vous
soumet est orienté sur des objectifs de développement durable.

12. Classement d’une motion et d’un postulat

Néant.

13. Conclusion

La santé éclatante de la Ville de Bienne en est un exemple frappant : la
maîtrise de la politique immobilière et foncière constitue un atout
indéniable pour favoriser le développement économique, démographique
et social et l'orienter en fonction de critères qualitatifs en matière
d'aménagement du territoire et d'efficacité (économie de ressources
territoriales et financières). D'autres exemples, en particulier dans le
canton de Genève, existent, qui attestent de cette importance.

En vous proposant de doter la Ville d'outils permettant de tenir compte de
tous ces enjeux et en lui permettant d'être beaucoup plus réactive et pro-
active dans ce domaine, le Conseil communal n'entend pas occuper une
place plus importante sur le marché immobilier, mais assurer un
développement urbain équilibré et harmonieux, une meilleure qualité des
espaces publics et continuer à protéger le marché du logement de
mouvements spéculatifs nuisibles aussi bien pour les investisseurs de ce
secteur que pour les locataires.

En distinguant clairement le parc immobilier appelé à rester durablement
sous le contrôle de la Ville, de celui détenu à un moment donné pour des
motifs liés au développement économique et urbanistique, et en ne
confiant aux sociétés immobilières que le second, le Conseil communal
exclut aussi toute externalisation de la politique du logement vers des
structures indépendantes. La gestion du parc de logements propriété de la

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Ville restera ainsi sous le contrôle exclusif du Conseil communal et du
Conseil général.

Malgré les sommes apparemment importantes consacrées à ces outils, les
propositions qui vous sont soumises visent avant tout une restructuration
et une réorientation des moyens déjà affectés à ce jour à la politique
immobilière et foncière. L'analyse financière a en effet démontré que les
propositions contenues dans le présent rapport n'engendreraient pas de
charges nouvelles pour la Ville.

Enfin, il s’agit également de mettre progressivement en oeuvre le
processus débuté par le rapport de politique générale en matière
immobilière, adopté par votre autorité le 29 août 2007, et de concrétiser
cette politique dont vous avez eu l'occasion de confirmer qu'elle devait se
traduire par la reconstitution d'une réserve foncière et le maintien du
volume du parc immobilier sous contrôle de la Ville.

En vous remerciant, Monsieur le président, Mesdames les conseillères
générales et Messieurs les conseillers généraux, de l’intérêt porté à ces
aspects de politique immobilière et foncière communale, nous vous prions
de bien vouloir adopter les arrêtés ci-dessous.

AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL

 Le président    Le vice-chancelier
 Jean-Pierre Veya Michel Villarejo

Annexes :  1 projet de statuts par société
1 rapport/bilan schématique de départ et évolution par société

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ARRETES SOCIETES IMMOBILIERES

Arrêté No 1

LE CONSEIL GENERAL

DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 2008,
Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

arrête :

Article premier.- Un crédit de CHF 360'750.- est accordé au Conseil
communal pour acquérir la totalité des actions de l’entreprise SI Hôtel
Pierre-François SA.

Article 2.- Le présent arrêté abroge l'article premier de l'arrêté du Conseil
général du 21 février 2008 octroyant au Conseil communal un crédit de
CHF 240'500.- pour l'acquisition des actions précitées.

Article 3.- Le Conseil communal pourvoit à l’exécution du présent arrêté
après les formalités légales.

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Arrêté No 2

LE CONSEIL GENERAL

DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 2008,
Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

arrête :

Article premier.- Les statuts des sociétés immobilières de service public:

• La Chaux-de-Fonds - Développement territorial et économique SA (LCF
- DTE SA; ex-IGESA SA),

• La Chaux-de-Fonds – Développement urbanistique SA (LCF – DURB
SA; ex-Bloc 30 SA),

• La Chaux-de-Fonds – Développement-Mobilité SA (LCF - DEMO SA;
ex-Hôtel Pierre-François SA),

modifiés selon les projets de statuts du 12 août 2008 annexés au présent
arrêté, sont adoptés.

Article 2.-  Le Conseil communal est autorisé à libérer progressivement le
capital prévu aux articles 3 des projets de statuts des sociétés.

Article 3.- Toute modification des statuts est soumise à l'approbation du
Conseil général sous réserve de l’article 2 du présent arrêté.

Article 4.- Toutes les actions desdites sociétés sont la propriété
intransmissible de la Ville de La Chaux-de-Fonds.

Article 5.- Tous pouvoirs sont accordés aux sociétés pour aliéner,
échanger, acquérir et grever des immeubles aussi longtemps que ces
opérations s'inscrivent dans leur but d'intérêt public.

Article 6.- La marche des sociétés fait l'objet d'un rapport d'information
quadriennal détaillé au Conseil général.

Article 7.- Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent
arrêté après les formalités légales.

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Arrêté No 3

LE CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 2008,

Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

arrête :

Article premier.- Le Conseil communal est autorisé à octroyer des prêts
hypothécaires ou à garantir les emprunts hypothécaires de coopératives
d'habitation ayant leur siège à La Chaux-de-Fonds.

Article 2.- Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent
arrêté après les formalités légales.

Arrêté No 4

LE CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 2008,
Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

arrête :

Article premier.- Le Conseil communal est autorisé à octroyer des prêts
à hauteur du capital-actions libéré aux sociétés LCF - DTE SA, LCF – DURB
SA et LCF - DEMO SA.

Article 2.- Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent
arrêté après les formalités légales.

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Arrêté No 5

LE CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 2008,
Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

arrête :

Article premier.- Le Conseil communal est autorisé à acquérir les
immeubles sis Rue du Commerce 107-109 (bien-fonds n° 5193 du
cadastre des Eplatures), Ronde 9 (bien-fonds n°3011 du cadastre de la
Chaux-de-Fonds) et le bien-fonds n°6198 du cadastre des Eplatures,
grevé d'un droit de superficie en faveur de l'entreprise PX Précimet SA,
pour un prix global de CHF 4'232'320.-.

Article 2.- Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent
arrêté après les formalités légales.

Arrêté No 6

LE CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 2008,
Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

arrête :

Article premier.- Le Conseil communal est autorisé à vendre les garages
sis rue du Cernil-Antoine 19a, 19b, 20 ; Châtelot 18 et 22 ; Jura-Industriel
45 ; Paix 54 ; Promenade 8a soit 39 garages à la société La Chaux-de-
Fonds Développement mobilité SA, pour le prix de CHF 973'015.40.

Article 2.- Le Conseil communal signera l'acte authentique de ce transfert
immobilier.

Article. 3.- Le présent arrêté sera soumis à la sanction du Conseil d'Etat,
à l'expiration du délai référendaire.

	VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS
	Historique
	Structure et contenu actuels des 3 sociétés immo
	Le rôle des 3 sociétés immobilières
	Les modifications à apporter afin d’atteindre le�
	Le contrôle de ces sociétés immobilières par l�
	Prêts aux sociétés coopératives d’habitation
	But de service public – Demande d'exonération fi�
	Conséquences sur les finances
	Conséquences sur les ressources humaines
	Rapprochement et collaborations avec Le Locle
	Eléments relatifs au développement durable
	Classement d’une motion et d’un postulat
	Conclusion

	Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 200�

	Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

	Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 200�

	Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

	Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 200�

	Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

	Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 200�

	Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

	Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 200�

	Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

	Vu le rapport du Conseil communal du 13 août 200�

	Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964,

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parent_type: meeting

category_harmonized: document