Rapport

text:
Rapport du Conseil communal

relatif aux objectifs de politique foncière active de la Ville de La
Chaux-de-Fonds

(du 6 septembre 2012)

au Conseil général
de la Ville de La Chaux-de-Fonds

Monsieur le président,

Mesdames les conseillères générales,

Messieurs les conseillers généraux,

Par ce rapport, qui couvre l’essentiel du domaine de la politique foncière de

la Ville, le Conseil communal souhaite donner une vision globale de la

situation et de l'évolution des enjeux en matière foncière, des outils à

disposition des autorités dans ce domaine et de la politique foncière active

que le Conseil communal compte mener dans les prochaines années. Ce

rapport a été préparé par le Service économique, en étroite collaboration

avec le Service d'urbanisme et de l'environnement, le Service géomatique,

le Service juridique, le Service financier et la Gérance communale.

Historique

Dans sa séance du 29 août 2007 (PV CG n° 42, pages 3482ss), le Conseil

général adoptait le rapport d'information relatif aux objectifs de politique

immobilière et foncière de la Ville. Les objets traités dans ce rapport qui

concernaient plus particulièrement le domaine foncier consistaient en

l'annonce de rapports spécifiques relatifs aux sujets suivants :

page 2

- Projets de structuration et de capitalisation des sociétés anonymes en

mains de la Ville afin de permettre la conduite d'une politique foncière et

immobilière dynamique dans les domaines de l'habitat, de l'industrie, du

stationnement et l'accompagnement des grands projets urbanistiques

(Crêt-du-Locle et Gare aux marchandises...).

- Projet de vente en pleine propriété des droits de superficie actuels

accordés par la Ville à des particuliers. La pratique du droit de superficie

n'a pas été remise en question, mais est dorénavant proposée

uniquement sous forme de rente superficiaire annuelle indexée à l'IPC.

Les autres sujets abordés par ce rapport d'août 2007 concernent la

politique immobilière et seront traités dans un prochain rapport sur la

politique immobilière soumis à votre Autorité.

Le rapport du Conseil communal relatif aux lignes de sa politique en

matière de droit de superficie et à la vente de certains terrains communaux

a été adopté par le Conseil général le 28 novembre 2007 (PV CG n° 45,

pages 3754ss). Le 21 février 2008, le Conseil général (PV CG n° 48, pages

4135ss) adoptait le rachat de deux sociétés immobilières, SI Hôtel Pierre-

François SA et Intercommunale Gaz-Energie SA (IGESA SA). Enfin, dans

sa séance du 17 septembre 2008, le Conseil général (PV CG n° 4, pages

181ss) adoptait les arrêtés relatifs à la structuration et à la capitalisation

des sociétés immobilières SI Hôtel Pierre-François SA, Intercommunale

Gaz-Energie SA et Bloc 30 SA.

Enfin, ces dernières années, le Conseil général a octroyé plusieurs crédits

au Conseil communal pour différentes acquisitions. Dans les transactions

qui ont abouti, on peut notamment citer :

- octroi d'un crédit de CHF 3'320'000.- pour l'acquisition de deux parcelles

de terrain d'environ 37'700 m
2
 aux Eplatures (29 juin 2009);

- dans le cadre de la mise en œuvre du plan spécial Le Corbusier, octroi

d'un crédit de CHF 2'694'110.- pour l'acquisition des parcelles

comprises dans les secteurs A et B dudit plan et d'un crédit de 971'000.-

pour l’acquisition du bien-fonds 11208 et d’une surface d’environ 729 m
2

du bien-fonds 15595, formant ensemble le nouveau bien-fonds 17988

du cadastre de La Chaux-de-Fonds (30 septembre 2009);

- octroi d'un crédit de CHF 519'000.-  pour l'acquisition d'une parcelle de

terrain de 10'613 m
2
 à l'avenue Charles-Naine, formant le bien-fonds

6472 du cadastre des Eplatures (28 juin 2010).

Dans le même laps de temps, le Conseil général a également autorisé les

cessions suivantes :

page 3

- vente d'un terrain en zone industrielle au Crêt-du-Locle d'une surface

d'environ 6'168 m
2
 à la société Sellita et à la constitution d'un droit

d'emption (2 novembre 2006), pour un montant total de CHF 493'440.-.

Le droit d'emption a été exercé depuis lors, et le terrain vendu pour un

montant de CHF 299'200.- en 2011;

- vente d'un terrain en zone industrielle au Crêt-du-Locle d'une surface

d'environ 1'050 m
2
 à la société Viteos SA (29 mars 2010), pour un

montant de CHF 105'000.-;

- vente à G&F Châtelain SA (31 janvier 2011), pour un montant de

CHF 83'800.-;

- vente du bien-fonds 18191 du cadastre de La Chaux-de-Fonds, situé

dans le périmètre du Plan spécial "Le Corbusier", à Immobilier.NE SA et

à une société coopérative d'habitation (3 avril 2012), pour un montant

de CHF 1'441'200.-.

Il faut ajouter à ces dernières transactions, la perspective de la vente du

lot A du périmètre du Plan spécial "Le Corbusier" à la République et

Canton de Neuchâtel pour la réalisation de l'Hôtel judiciaire.

Les différentes transactions foncières (non compris les immeubles) de ces

dernières années tendent à démontrer la nécessité de mener une politique

foncière globale et l'importance d'une telle politique pour orienter le

développement de la ville. Il ressort également assez clairement qu'en

l'absence des simplifications de législation souhaitées de longue date par

le Conseil communal (révision de la loi cantonale sur les communes ou

autorisation de recourir aux sociétés immobilières), la mise en œuvre d'une

politique active se traduit par une multiplication des rapports soumis au

Conseil général.

En termes financiers, ces dernières années, les acquisitions ont représenté

un investissement total de CHF 7'504’110.- et les cessions ont impliqué

des recettes de l'ordre CHF 2'422'640.-. Si les montants engagés dans des

acquisitions sont naturellement plus élevés que ceux retirés des ventes

dans les premières années de la mise en œuvre d'une politique plus active,

et alors que la reconstitution d'une réserve stratégique de terrains

s'impose, ces sommes devraient s'équilibrer à plus long terme. L'objectif

n'est en effet pas de thésauriser des réserves de terrains dans la durée;

sous réserve de ceux cédés en droit de superficie, dont les recettes

compensent également la charge financière.

page 4

Etat des lieux

Etat des lieux « Sociétés immobilières »

Comme relevé plus haut, le Conseil général s'est exprimé favorablement

pour l'utilisation de sociétés immobilières, dans le cadre d'une politique

foncière active, notamment en lien avec des tâches d'aménagement du

territoire et de promotion économique. Pour rappel, ces sociétés

permettent une politique de développement urbain performante en

adéquation avec le fonctionnement actuel du marché immobilier et ses

impératifs. La rapidité de réaction et une certaine discrétion sur la

négociation des prix, notamment des terrains, est un enjeu essentiel pour

le développement cohérent de la ville.

La Ville détient le 100% des actions des sociétés immobilière suivantes :

Igesa SA, Hôtel Pierre-François SA et Bloc 30 SA.

A noter qu'après plusieurs discussions avec l'Etat, le dossier des sociétés

immobilières est à l'arrêt, ceci malgré un projet de révision de la Loi sur les

communes préparé conjointement entre l'Etat, la Ville de Neuchâtel et celle

de La Chaux-de-Fonds. On s'oriente toutefois vers une délégation possible

de certaines tâches liées à la politique foncière et immobilière du Conseil

général au Conseil communal sans passer par des sociétés.

C'est dans ce cadre que le Conseil communal a proposé à votre Autorité,

lors du dernier Conseil général, de liquider la société Bloc 30 SA qui devait

s'occuper principalement des immeubles stratégiques et qui détient

notamment des immeubles purement locatifs.

Toutefois, le Conseil communal désire maintenir les deux autres sociétés

immobilières en attendant les décisions définitives du Conseil d'Etat et du

Grand Conseil sur ce dossier.

La société Hôtel Pierre-François SA a pour but de gérer l’achat et la vente

de terrains ou d’immeubles liés à la mobilité et au parcage sur le territoire

communal de La Chaux-de-Fonds. Il s’agit par exemple de financer et de

créer des parkings en ville en lien avec la politique de stationnement et de

mobilité des pendulaires ou encore d’acquérir certains garages box inscrits

comme perturbants dans la réglementation d’aménagement, dans la

perspective de leur remplacement par des parkings de quartier, enterrés.

Le but est de renforcer l'attractivité de l'habitat au centre-ville, de libérer

des espaces urbains en surface et de canaliser les flux automobiles,

notamment pendulaires.

page 5

La société IGESA SA a pour but l’acquisition et la vente de terrains ou de

bâtiments sur le territoire communal de La Chaux-de-Fonds en lien avec le

développement économique. Dans ce cadre, sont visés évidemment les

terrains industriels mais également les terrains agricoles en vue d’échange

avec les agriculteurs exploitant des terres destinées à changer

d'affectation. Le but est d'orienter une activité économique soutenue dans

notre ville et de répondre de façon dynamique aux attentes des

entreprises, dans le souci d'équipements rationnels et d'un aménagement

du territoire de qualité et inspiré des principes du développement durable.

Etat des lieux « Droits de superficie »

En lien avec la politique adoptée par le Conseil général (cf. ci-dessus) en

matière de droit de superficie et de vente de terrains communaux, un

dossier de demande d’acquisition des droits de superficie concernant les

villas mitoyennes Chevreuils 32 à 36 est en cours de finalisation.

Etat des lieux du développement urbanistique

Votre Conseil a accepté le 27 juin 2011 un rapport du Conseil communal

relatif à la constitution d'une commission temporaire pour le suivi des

planifications directrices et de la révision partielle du règlement

d'aménagement communal. Pour rappel, le Conseil communal a lancé une

réflexion sur le développement urbanistique de la ville dans une vision à

l'horizon 2030. La démarche se déroulera en deux phases, à savoir

l'élaboration de lignes directrices puis des planifications directrices qui

devront chapeauter la révision générale du plan et règlement

d'aménagement communal (PRAC).

Afin de donner un cadre politique à la vision du développement

urbanistique souhaité, il s'agit, en préambule, d'élaborer des lignes

directrices. Ces dernières se déclineront sous forme d'orientations et

d'objectifs. L'élaboration des lignes directrices est en cours depuis

plusieurs mois avec une participation active de la Commission. Le

processus participatif avec la population sera lancé cet automne et un

rapport vous sera soumis ultérieurement.

Ces lignes directrices constitueront le fil rouge des planifications

directrices, qui seront déclinées en trois documents légaux :

- le projet de territoire ou plan directeur communal du développement

territorial, qui énonce la vision générale sur la manière de situer la

ville dans son contexte régional, de préserver et de valoriser ses

page 6

atouts, de faire évoluer son aménagement et d'assurer ses équilibres

économiques, environnementaux et sociaux dans la durée;

- le plan directeur des mobilités, qui consistera en une révision du plan

directeur de la mobilité urbaine de 2002 avec une approche

multimodale (transports individuels, transports publics et mobilité

douce). Cette planification devra prendre en compte le projet

d'agglomération élaboré entre 14 communes du Canton et l'Etat

dans le cadre du Réseau urbain neuchâtelois (RUN), ainsi que les

projets des grandes infrastructures (RER, contournement routier

ouest – H20 et contournement routier est – H18) et leurs mesures

d'accompagnement;

- le plan directeur  des énergies, qui définira la stratégie de

développement souhaitée en termes énergétiques et déterminera

des objectifs.

Pourquoi une politique foncière active ?

Depuis quelques années, la maîtrise foncière préoccupe plusieurs

communes romandes. En effet, un développement harmonieux et

responsable d'une collectivité, communale pour le cas qui nous intéresse,

passe par la maîtrise d'un certain nombre de terrains. On peut citer le cas

de la Ville de Bienne qui, grâce à des circonstances historiques favorables

et à une politique foncière active depuis une vingtaine d'années, est

propriétaire d’un quart du territoire de la commune. Les Villes de Vevey,

Lausanne ou Genève sont également reconnues comme étant très actives

depuis de nombreuses années sur le marché foncier de leur territoire.

Il apparaît que s'ils restent nécessaires, les outils d'aménagement ne

suffisent plus à maîtriser le développement territorial et doivent être

complétés par les instruments de politique foncière.

Les raisons qui poussent les différentes collectivités à mettre en place une

politique foncière active sont en lien direct avec la situation qu'elles vivent.

Par exemple, l'Arc lémanique subit une pression sur les prix en particulier

pour le logement. La nécessité de densifier l'espace bâti et de limiter

l'étalement urbain impose aussi de se doter de nouveaux outils pour éviter

des situations de blocage et pour préserver les intérêts de la collectivité. La

Ville de La Chaux-de-Fonds a la chance de vivre une pression plus

mesurée sur les prix. La question est donc avant tout ici de maintenir cette

situation favorable du point de vue des prix et d'orienter, respectivement de

faciliter, le développement urbanistique, économique et démographique

dans le respect des intérêts publics ou collectifs.

page 7

L'action foncière voulue par le Conseil communal doit principalement

permettre :

- de fournir les moyens de concrétiser les options retenues en matière

d'aménagement du territoire (projet de territoire, projet

d'agglomération, lignes directrices, plans directeurs, PRAC, etc.) et

de permettre à la collectivité d'être actrice du développement de son

territoire, au  même titre que le sont les propriétaires privés ou les

promoteurs;

- de maîtriser le développement territorial en évitant le gaspillage de

surfaces et en favorisant un développement par la densification;

- de maintenir des conditions-cadres favorables à l'essor industriel

(prix du terrain, disponibilité pour les implantations ne pouvant pas

trouver place dans le tissu urbain, etc.);

- de favoriser un marché du logement dynamique et équilibré, de

susciter les investissements privés dans notre ville et d'orienter le

marché immobilier en se dotant d'un capital foncier;

- d’assurer les conditions de réalisation nécessaires à la construction

des infrastructures publiques et de projets d'intérêt général et de les

réaliser au moment opportun;

- de fixer des conditions écologiques, énergétiques et d’aménagement

(exigence d’un concours). Ce fut par exemple le cas avec la vente

du périmètre B du Plan spécial "Le Corbusier".

Elle repose sur des moyens d'action systématisés par le RUN en fonction

des quatre piliers suivants
1
 :

- l'établissement de plans d'aménagement du territoire;

- la constitution et la gestion d'un patrimoine foncier communal;

- la cession, respectivement la mise à disposition de terrains

communaux;

- la veille et la gestion foncière au quotidien.

Etablissement de plans d'aménagement du territoire

Au niveau fédéral, le Projet de territoire suisse fixe des objectifs et des

stratégies pour le développement territorial futur de notre pays. Il montre la

voie à suivre pour laisser aux générations futures des espaces vitaux et

1
 Guide du plan d'aménagement local PAL – Fiche 9 / Réseau urbain neuchâtelois (RUN),

Bureau des agglomérations et des régions (BAR), La Chaux-de-Fonds, février 2009

page 8

économiques de qualité et fonctionnels. Il doit servir de dénominateur

commun pour une politique du développement territorial mieux coordonnée

et ancrée dans la durée.
2

Au niveau cantonal, l'aménagement du territoire se base sur deux

documents stratégiques que sont la conception directrice cantonale

d'aménagement du territoire 2004 et le plan directeur cantonal, adopté en

2011. En outre, les projets d'agglomération (1
er

 projet déposé en 2007 et le

2
ème

 en juin 2012) élaborés conjointement par l'Etat et les communes de

l'agglomération fixent également le développement territorial, avec une

influence prépondérante pour la Ville.

Au niveau communal, outre le projet d'agglomération précité et le PRAC, le

schéma directeur de l'aménagement du Crêt-du-Locle et le projet de

territoire "La Chaux-de-Fonds 2030" précité sont en cours d'élaboration.

Pour la Ville, le principe de base du développement est la densification et

la limitation de l'extension du périmètre urbain. Il permettra de répondre

aux exigences de la politique des agglomérations et de préserver le

paysage et les caractéristiques et qualités de notre ville. Il suppose

également la mise en place d'un système de transports publics efficace et

attractif afin de limiter l'engorgement lié au transport privé qui, à défaut,

accompagne nécessairement toute politique de densification (plus

d'habitants et plus d'emplois dans un même espace impliquent davantage

d'engorgement en matière de trafic si la mobilité reste organisée de façon

prépondérante sur le mode individuel). Toutefois, la planification en

direction d'une densification est plus difficile et contraignante que celle du

développement par l'extension et nécessite  des outils plus solides.

Ainsi, l'objectif général visé par la mise en place d'une politique foncière

active (en lien avec les planifications directrices et le projet de territoire

2030) consiste à :

- préserver la qualité d'une ville compacte aux limites franches, qualité

remarquable de La Chaux-de-Fonds qui, grâce à cette

caractéristique, jouit d'un environnement naturel préservé et de

qualité dans sa proximité immédiate;

- favoriser la revalorisation du tissu bâti existant dans le respect de

ses qualités patrimoniales et limiter l'extension du périmètre

d'urbanisation;

2
 Office fédéral du développement territorial ARE en collaboration avec les cantons et les

communes.

page 9

- continuer à promouvoir la mixité entre le logement, l'emploi et le

commerce, respectivement la mixité sociale des quartiers;

- augmenter le nombre de postes de travail par la revalorisation de

friches industrielles et l'extension maîtrisée de la zone industrielle en

respectant les principes du développement durable;

- préserver, voire améliorer, les conditions de production agricole aux

abords de la ville.

Constitution et gestion d'un patrimoine foncier communal

Pour assumer ses responsabilités publiques et concrétiser son projet de

territoire, la Ville doit anticiper en constituant et en gérant un patrimoine de

terrains adaptés à ses besoins
3
. Les besoins se présentent sous deux

aspects, l'un en lien avec les tâches particulières d'une collectivité publique

(développement de prestations propres de la collectivité) et l'autre avec la

maîtrise de l'utilisation de certaines zones de développement stratégiques

(orientation des activités des acteurs privés). L'action foncière communale

se place aux deux niveaux.

Concernant la constitution et la gestion d’un patrimoine foncier, les objectifs

spécifiques d'une politique foncière active de la Ville sont :

- de maîtriser le terrain autour des équipements communaux,

notamment aux abords des écoles et collèges, des complexes

sportifs, des infrastructures techniques, des institutions culturelles et

des espaces publics d'importance;

- de maîtriser l'utilisation des terrains en zones de développement

stratégiques telles que le Crêt-du-Locle;

- de maintenir des sites à très haute valeur patrimoniale ou naturelle

ou à fonction sociale (exemples : la ferme Droz-dit-Busset pour

laquelle votre Conseil a accepté le 26 avril 2012 d'octroyer un droit

de superficie à l'Association pour la sauvegarde du patrimoine des

Montagnes neuchâteloise (ASPAM), et l'espace vert central au Crêt-

du-Locle pour lequel le Conseil communal souhaite acquérir

l'ensemble des terrains afin d'en maîtriser durablement

l'aménagement).

3
 Guide du plan d'aménagement local PAL – Fiche 9 / Réseau urbain neuchâtelois (RUN),

Bureau des agglomérations et des régions (BAR), La Chaux-de-Fonds, février 2009

page 10

Mise à disposition de terrains communaux

Concernant les prestations propres de la collectivité, il est généralement

préférable de rester propriétaire du sol pour la réalisation d'équipements et

d'infrastructures. Il en va en effet de la capacité à mettre en œuvre, de la

rapidité et de la maîtrise des coûts dans les projets publics.

Par contre, l'acquisition, puis la mise à disposition (cession en pleine

propriété ou en droit de superficie) de terrains par la collectivité, offre

souvent une possibilité suffisante de contrôler et d'orienter l'utilisation de

certaines zones stratégiques. En fixant (et en contrôlant ensuite) des

conditions contraignantes pour l'acquéreur, la Ville peut en effet garantir

une utilisation du sol conforme à l'intérêt général.

Concernant la mise à disposition de terrains communaux, les objectifs

spécifiques d'une politique foncière active de la Ville sont :

- de mettre à disposition des terrains pour certaines catégories

d'activités choisies (principalement artisanales et industrielles, voire

de services telles que l'hôtellerie) ou de réalisations (appartements

adaptés, installations de stationnement, etc.) et ainsi orienter le

développement de la ville. Dans une région comme la nôtre, il s'agit

aussi de maintenir des conditions de disponibilité et de prix

spécifiques pour favoriser le développement industriel;

- de mettre à disposition des terrains pour permettre, voire susciter, la

construction de logements en priorisant certains modes de gestion

(PPE, locatifs, coopératives, etc.) ou en favorisant l'investissement

privé en ville (ce volet a pris une importance encore plus grande dès

lors que la Ville ne possède plus sa propre caisse de pensions, dont

certains rapports adressés au Conseil général ont montré le rôle

positif qu'elle a pu jouer par le passé pour stimuler des

investissements privés);

- de permettre la réalisation des équipements et des espaces publics,

par exemple d'infrastructures routières, de places publiques, de

chemins piétons, ou d'espaces verts;

- de favoriser une stabilité des prix des terrains et d'éviter la

spéculation.

page 11

Gestion foncière au quotidien et veille active

Si elle impose des conditions lors des cessions de terrains, la Ville doit

évidemment ensuite veiller au respect des contrats, conventions et

servitudes passés avec les divers propriétaires. Il lui revient également

d'observer en permanence les disponibilités foncières sur le territoire

communal, les mutations éventuelles, et l'évolution du niveau des prix, etc.

Elle doit encore entretenir des contacts suivis avec les propriétaires, les

opérateurs immobiliers et les entrepreneurs susceptibles de contribuer à la

réalisation des objectifs communaux. Cette veille active est indispensable

pour saisir les opportunités profitables pour la collectivité, clarifier les

positions et intentions de chacun, rapprocher les points de vue, créer et

concrétiser des ententes profitables à tous.
4

Domaines d'action

Dans la foulée de la politique immobilière active développée ces dernières

années, le Conseil communal a décidé de constituer, au sein du Service

économique, un pôle de compétences en matière foncière pour assurer

une cohérence entre économie, immobilier et foncier. Des liens étroits avec

le Service d'urbanisme et de l'environnement permettent également de

garantir le respect des planifications territoriales et de participer à la

réalisation du projet de territoire 2030. De même, la collaboration au sein

du même dicastère avec la Gérance des immeubles s'avère essentielle afin

de garder la maîtrise de l'utilisation des terrains mis à disposition des

agriculteurs et vu les liens étroits entre les domaines foncier et immobilier

et la politique du logement.

Les principaux domaines d'action à caractère stratégique que le Conseil

communal entend développer dans ce pôle foncier (en plus des activités

existantes du géomètre communal) se répartissent comme suit :

- mise en œuvre du projet de territoire "La Chaux-de-Fonds 2030" en

matière foncière : il s'agit en particulier de déterminer et planifier

l'acquisition de terrains dans les secteurs prioritaires définis dans le

projet de territoire 2030 ou en lien avec les objectifs rappelés ci-

dessus, afin d'avoir une maîtrise sur leur développement et de

faciliter la planification, ou encore de limiter les risques de

spéculation ou de demandes d'indemnisation en cas de changement

d'affectation;

4
 Inspiré du Guide du plan d'aménagement local PAL – Fiche 9 / Réseau urbain neuchâtelois

(RUN), Bureau des agglomérations et des régions (BAR), La Chaux-de-Fonds, février 2009

page 12

- acquisitions foncières dans l'optique de la mise en place de parkings

de quartiers et d'échange;

- acquisitions foncières ou  négociation de droits de préemption liés

aux classifications des constructions (plan de site) ou des zones

d'urbanisation (le PRAC prévoit par exemple l'acquisition par la Ville

au gré des occasions des bâtiments notés comme perturbants et des

biens-fonds en zone d'utilité publique ou de verdure);

- terrains/domaines agricoles : deux axes en lien avec la zone agricole

font l'objet d'une action foncière, à savoir l'acquisition d'éventuels

terrains dans l'idée de fournir des terrains en compensation aux

exploitants touchés par la mise en zone de certains secteurs, d'une

part, et le remaniement des exploitations, voir parcellaire, destiné à

améliorer la cohérence des exploitations et les conditions de

production, en collaboration avec le Service cantonal de l'agriculture,

d'autre part;

- emprises : le pôle foncier du Service économique apporte aussi un

soutien aux services concernés lorsque des travaux d'équipement

nécessitent l'achat de terrains en lien avec l'emprise du projet.

Gouvernance - Organisation

Pour qu'elle soit efficace, la conduite d'une politique foncière active

implique d'y investir du temps et des moyens financiers, de s'assurer de sa

transversalité au sein de l'administration et de déterminer une stratégie et

des outils, pour utiliser rationnellement les ressources humaines et

financières à disposition, atteindre les objectifs et respecter les principes

définis.

Gouvernance

Le Conseil communal entend ainsi organiser une gouvernance à plusieurs

niveaux, qui accompagnera le Service économique dans la mise en œuvre

de la politique voulue :

Organe consultatif :

- une commission consultative en matière immobilière et foncière,

composée de 9 membres (composition proportionnelle à celle du

Conseil général). La Commission sera consultée pour l'élaboration de la

stratégie générale et sur les dossiers d'importance. Le Conseil

communal propose au Conseil général l’inscription de cette Commission

dans le règlement général (cf. arrêté ci-après) en ajoutant les domaines

page 13

foncier et immobilier aux attributions (art. 135 du règlement général). Vu

les articles 113ss du règlement général, elle élaborera son propre

règlement qu’elle soumettra à l’approbation du Conseil général une fois

constituée.

Nouvelles dispositions Anciennes dispositions

Art. 135.- Attributions

Ces commissions s’occupent

notamment - dans le souci du

développement durable -

d’urbanisme, d’aménagement, de

toponymie, de culture, d’économie,

de jeunesse, d’énergie et de

politique foncière et immobilière.

Art. 135.- Attributions

Ces commissions s’occupent

notamment - dans le souci du

développement durable -

d’urbanisme, d’aménagement, de

toponymie, de culture, d’économie,

de jeunesse et d’énergie.

Organes exécutifs :

- Un groupe de pilotage, qui aura pour tâche de préparer les lignes

stratégiques en matière foncière. Il sera composé du conseiller

communal en charge de l'économie et de l'urbanisme, de la cheffe du

Service économique, de la chargée de la gestion foncière, du chargé de

la promotion immobilière et commerciale et de l'urbaniste communal.

- Une cellule technique, chargée de mettre en œuvre et concrétiser la

stratégie. Elle sera composée de la chargée de la gestion foncière, de

l'urbaniste communal, du chargé de promotion immobilière et

commerciale, du géomètre communal, de la cheffe du Service

géomatique.

Enfin, une information ainsi que des contacts réguliers avec les différents

dicastères particulièrement concernés par les questions foncières seront

mis en place sous une forme encore à déterminer.

Il est bien entendu que le processus décisionnel habituel et les

compétences respectives du Conseil communal et du Conseil général sont

maintenus.

page 14

Finances

Afin d'avoir une vision claire de l'état financier lié à la politique foncière, le

Conseil communal regroupera dès 2013 dans un même compte, identifiés

en tant que tel dans les documents remis au Conseil général, les produits

et charges des transactions, les produits et charges financières, les plus- et

moins-values sur les ventes, les frais et les taxes payés sur les plus-values

(en cas de mise en zone), ainsi que les rentes superficiaires annuelles. Les

nouvelles règles comptables prévues par "MCH2" n’imposent en effet plus

une comptabilisation directe des plus- et moins-values à la fortune de la

Ville.

Au niveau des investissements, les acquisitions et cessions en pleine

propriété figureront dans une rubrique spécifique du patrimoine financier.

Ces nouvelles modalités de fonctionnement permettront une plus grande

transparence à l'égard de tous les organes de gouvernance et permettront

en particulier de mettre en évidence les conséquences financières globales

de la politique menée dans ce domaine.

Mesures déjà entreprises

La création formelle du pôle foncier a été concrétisée début 2012 par le

rattachement du géomètre communal au Service économique et par la

création de la fonction de chargée de la gestion foncière, dont les activités

principales sont les suivantes :

- définir des priorités d'acquisition et les planifier;

- mettre en place et suivre une veille stratégique active;

- définir et suivre des procédures systématisées applicables aux

transactions foncières;

- systématiser les conditions de cession (en pleine propriété ou en

droit de superficie);

- négocier les acquisitions, les droits de préemption ou les cessions

de terrains;

- gérer le portefeuille des terrains propriétés de la Ville;

- promouvoir et valoriser les sites de développement de la Ville (en

collaboration avec le secteur immobilier).

Parmi les tâches spécifiques définies ci-dessus, certaines méritent d'être

exposées de façon plus détaillée ci-après.

page 15

Priorités d'acquisition et planification

Les priorités d'acquisition sont les suivantes :

- acquisition de terrains prioritaires en zone industrielle (zones

actuelles et planifiées);

- acquisition de terrains agricoles;

- acquisition de terrains dans les secteurs prioritaires du projet de

territoire 2030 ou jugés stratégiques pour le développement futur;

- acquisition de terrains à proximité d'infrastructures publiques;

- acquisition ou négociation de droits de préemption pour les biens-

fonds situés en ZUP (utilité publique) ou de verdure ou d'objets

classés comme perturbants au plan de site.

La planification des investissements sera intégrée dans le plan quadriennal

d'investissements de façon indicative. Ce domaine d'activité doit en effet

rester ouvert à saisir des opportunités qui ne sont pas toujours planifiables.

Cession d'un terrain

Les conditions de cession d'un terrain à une entreprise sont définies depuis

un certain temps déjà. Toutefois, elles nécessitent des compléments en

lien avec l'actualité ou les préoccupations exprimées par le Conseil

général. L'extrême rareté de terrains propriétés de la Ville en zones

industrielle ou mixte implique notamment une sélection de l'acquéreur

selon différents critères cités ci-après. De même, les projets d'autre nature

(habitat, infrastructures d'intérêt ou d'utilité publique du secteur secondaire

ou tertiaire, etc.) feront l'objet d'une évaluation globale en termes de

durabilité économique, sociale et environnementale, et en termes d'apport

pour la collectivité au sens large du terme.

a) Choix de l'acquéreur

Le choix de l'acquéreur se base sur la qualité du projet en fonction des

éléments fournis par le porteur de projet. Pour les entreprises, il est

notamment demandé de justifier le besoin d'un nouveau site, de présenter

l'historique et les perspectives de développement de l'entreprise. Cas

échéant, lorsque plusieurs intéressés se sont manifestés pour un site, les

informations collectées seront ensuite mises en parallèle et le Conseil

communal prendra sa décision sur cette base.

La cession de terrains pour d'autres buts (logement, infrastructures

touristiques – hôtels – parkings, institutions publiques, etc.) répond à des

critères voisins de ceux exprimés pour les entreprises, mais est examinée

en priorité en fonction de critères d'opportunité découlant de la planification

page 16

du territoire, d'objectifs de politique démographique, touristique, sociale,

environnementale, culturelle, etc. Dans ces cas, la règle retenue est de

procéder par voie de concours d'architecture ou d'appel d'offres. Toutefois,

selon la spécificité du projet considéré, la Ville peut retenir ou s'approcher

d'un partenaire local en mesure de répondre rapidement à toutes les

exigences. Tel a été le cas pour l'attribution du lot B du quartier

Le Corbusier.

b) Octroi d'un droit de superficie : typologie et conditions

Le plus souvent, la mise à disposition d'un terrain pour l'industrie et

l'artisanat est proposée en pleine propriété ou en droit de superficie; le

choix reste celui de l'acquéreur, en particulier en fonction du montage

financier de son projet.

Pour la collectivité, le droit de superficie présente l'avantage de garder à

long terme la maîtrise du terrain et de le faire échapper à toute spéculation

pendant la durée du droit accordé. Indépendamment de l'intérêt de

l'acquéreur, un droit de superficie sera donc préférable dans des secteurs

proches d'infrastructures, d'équipements ou de développement

stratégiques et peut constituer un avantage pour éviter l'apparition ou le

maintien de friches.

L'octroi d'un droit de superficie fait également l'objet de conditions établies.

Comme dans le cas de cession en pleine propriété, l'établissement d'une

typologie permettra d'aider à la décision. Les critères retenus sont :

- Le type d'activités. Le logement est traité comme type d'activités à

part entière vu les enjeux sociaux qui y sont liés. Dans les autres

cas, les projets sont répartis entre secteurs secondaire et tertiaire.

- La présence d'un intérêt public justifiant une différenciation des

conditions proposées.

Ainsi, le taux de conversion du prix du terrain en rente superficiaire ainsi

que la durée du droit (entre 70 et 90 ans) pourra être déterminé de façon

rationnelle et relativement stable.

Le Conseil communal propose que la commission consultative immobilière

et foncière détermine les principales attributions des droits de superficie.

Le rapport cité plus haut concernant les droits de superficie a fixé des prix

de terrain en fonction des zones d'habitation et prévoyait de les indexer à

l'IPC dès 2009. Il apparaît que cette solution présente le risque de

provoquer une inflation artificielle sur les terrains concernés, à savoir ceux

et uniquement ceux déjà frappés d'un droit de superficie et déjà construits.

page 17

En effet, si actuellement l'indexation à l'IPC n'a pas grande influence sur le

prix du terrain pour les superficiaires souhaitant faire l'acquisition du terrain,

personne n'est en mesure de prévoir quelle sera la conséquence de

l'indexation à l'IPC sur les prix à dix ou quinze ans. Si l'inflation devait être

importante, il est clair qu'aucun des superficiaires ne serait en mesure

d'acquérir les terrains concernés alors même que la Ville n'a aucun intérêt

à se voir restituer un terrain et à devoir racheter la villa qui s'y trouve.

L'indexation risque par ailleurs aussi de s'avérer problématique, avec une

incitation à des hausses artificielles des prix du terrain, si les prix retenus à

l'origine uniquement pour les terrains déjà valorisés en droit de superficie

devaient servir de référence pour d'autres transactions. Le Conseil

communal propose également que la commission consultative immobilière

et foncière, à constituer, se penche sur la question et fasse des

propositions au Conseil général.

c) Conditions de vente

Il semble utile de rappeler ici que la Ville vend du terrain uniquement dans

le but de le voir construit et à condition qu'il soit valorisé par un projet

précis.

Ainsi, lors de cessions, plusieurs conditions sont définies dans l'acte de

vente en fonction de la nature du projet :

Droit de réméré et de réméré partiel

Il permet à la Ville de reprendre tout ou partie du terrain s'il n'est pas

construit dans un délai défini. Les droits de réméré et de réméré partiel ont

une durée de 25 ans (maximum de la durée légale) et sont inscrits au

Registre foncier.

Droit d'emption

Accordé à l'acquéreur, il lui permet d'acheter un terrain adjacent au sien à

un terme défini. Généralement, le droit a une durée de 5 ans et peut être

renouvelé une seule fois. Les conditions d'exercice du droit sont définies

lors de la vente initiale, à l'exception du prix qui est déterminé au moment

de la transaction finale afin de correspondre aux prix pratiqués par la Ville à

ce moment-là. Naturellement, le droit d'emption porte toujours sur un bien-

fonds présentant une configuration et une taille suffisante pour être valorisé

en tant que tel si le droit ne devait pas être exercé. S'il s'agit d'un objet

résiduel, le terrain est en principe alors directement intégré au bien-fonds

de base.

page 18

Droit de préemption

Si l'acquéreur envisage de vendre le terrain (et/ou le bâtiment construit)

qu'il a acquis de la Ville, cette dernière se réserve la priorité sur tout autre

acquéreur. Le droit de préemption est d'une durée de 25 ans (maximum de

la durée légale).

Obligation de construire

L'acte de vente stipule quel type d'objet (entreprise industrielle, logement

en PPE, logement en coopérative, etc.) sera construit sur le terrain cédé.

S'il s'agit d'une entreprise, il est exigé que son siège social soit à

La Chaux-de-Fonds. Ainsi, l'acquéreur s'engage à poursuivre le but défini

lors de la cession. En matière de cession à des entreprises, on exclut

notamment certains types d'activité tels que les centres d'achats ou les

établissements publics.

Les outils ci-dessus sont principalement utilisés afin qu'aucune spéculation

ne puisse être faite sur le terrain cédé par la collectivité. Il s'agit également

d'éviter que du terrain soit thésaurisé et non construit. De plus, ils

permettent à la Ville de contrôler l'usage qui en est fait sur un terme

relativement long. Les mêmes dispositifs existent en matière de droit de

superficie.

Il est à préciser que la Ville bénéficie d'un droit de préemption légal lors de

toute vente du droit de superficie et ceci pendant toute la durée de ce

dernier. Cela offre la possibilité d'éventuellement reprendre les terrains

intéressants.

Prix de vente

La Ville doit veiller à ne pas alimenter une éventuelle spéculation sur les

prix pratiqués. La politique foncière d'une collectivité publique ne saurait

être animée uniquement par le souci de la maximisation des profits, mais

bel et bien par la réalisation de projets répondant aux préoccupations

locales pour assurer un développement responsable et de qualité de la

ville.

Ainsi, pour la zone industrielle, le prix d'usage de CHF 100.-/m
2
 est à

maintenir encore afin de garantir le développement d'un tissu industriel

diversifié sur le sol communal.

Pour les zones d'habitation à faible, moyenne ou haute densité, il est

délicat de fixer un prix de vente, que ce soit par zone d'affectation ou par

type de projet. En effet, non seulement les zones d'affection, mais aussi la

page 19

situation géographique ou encore la configuration du terrain, influencent le

prix du terrain. De plus, la nature du projet peut justifier un prix de vente

plus ou moins élevé en fonction du but recherché.

Il est utile de rappeler encore que les prix cités plus haut pour les droits de

superficie ne concernent que les droits actuellement en cours et qu'ils ne

déterminent pas le barème à appliquer pour les nouveaux projets.

Gestion du portefeuille des terrains propriété de la Ville et veille

stratégique

Le nouvel outil de géomatique mis en place offrira au pôle foncier un

véritable outil de gestion et de veille stratégique. Les aspects financiers de

la gestion du portefeuille ont quant à eux été évoqués ci-devant, dans le

chapitre consacré à la gouvernance.

Législation

En matière de dispositions légales, la Ville a déjà indiqué au Canton sa

volonté de voir évoluer la législation, en particulier en termes de

procédures permettant l'acquisition et la cession de terrains (voir l'état des

lieux sur les sociétés immobilières ci-dessus).

Par ailleurs, l'obligation faite à la collectivité d'assurer l'équipement et

l'accès pour les terrains constructibles dès que leur valorisation concrète

est envisagée par leur propriétaire plaide aussi pour une meilleure maîtrise

du rythme auquel ces terrains sont mis en zone, d'abord, et valorisés

ensuite. La thésaurisation sans construction par des propriétaires privés de

terrains zonés comporte en effet deux risques importants pour la

collectivité :

- la mise en zone de surfaces bien supérieures à celles nécessaires

pour répondre aux besoins de développement sur une période

donnée (et avec elle une extension excessive des surfaces

constructibles et de la zone d'urbanisation);

- la perte de maîtrise financière en cas de valorisation simultanée de

plusieurs biens-fonds  (avec l'obligation d'équipements qui en

découle pour la collectivité et la planification d'équipements collectifs

– écoles, transports, etc. – souvent indispensables simultanément au

développement de nouveaux quartiers).

Ces risques militent donc pour l'introduction dans la législation d'outils

permettant d'exercer une plus grande pression à la valorisation des terrains

page 20

mis en zone et un meilleur contrôle du rythme d'urbanisation. La littérature

et les spécialistes préconisent par exemple :

- le retour à la zone agricole des terrains qui ne sont pas valorisés

dans un délai donné après leur mise en zone;

- l'octroi d'un droit d'emption légal (ou d'expropriation) en faveur de la

collectivité publique sur les parcelles non valorisées au terme d'un

certain délai;

- ou encore, la perception immédiate de la taxe sur la plus-value lors

de la mise en zone.

Pour l'essentiel, ces modifications relèvent du droit fédéral ou cantonal, de

sorte qu'il ne serait pas pertinent de les développer ici. Toutefois, la Ville

souhaite trouver un accord avec le Canton sur la manière de taxer les plus-

values. En effet, actuellement la taxe sur la plus-value n'est souvent perçue

que lorsque le terrain se construit. Cet usage n'incite pas à l'utilisation du

sol, mais plutôt à sa thésaurisation. Ainsi, un changement de pratique

pourrait prévoir la perception immédiate de la plus-value au moment du

changement de zone.

L'exemple genevois est aussi particulièrement intéressant à ce sujet. En

effet, il offre la possibilité d'accélérer les procédures d'expropriation à fins

d'utilité publique, sous certaines conditions, si le terrain se trouve dans une

zone stratégique définie par le plan directeur.

Respect des lignes prioritaires fixées par le programme de
législature

La mise en place d'une politique foncière active s'inscrit dans la continuité
des objectifs de la législature précédente et fera l'objet d'un point dans le
programme de législature 2012 – 2016, en cours d'élaboration.

Conséquences sur les finances

Hormis le poste de chargée de la gestion foncière déjà créé, les

conséquences sur les finances découlent avant tout des moyens à

consacrer dans les prochaines années à la constitution d'une réserve

foncière stratégique en mains de la Ville.

Une telle réserve mobilisera certes des ressources à court et moyen

termes, mais elle constituera aussi une réserve de valeur appréciable dans

la durée, ne donnera lieu à aucune charge autre que celle des intérêts liés

à l'investissement consenti (pas d'amortissement, ni de coûts

page 21

d'exploitation) et permettra d'orienter le développement de la ville en

recherchant à la fois à stimuler sa prospérité et à limiter les coûts de ce

développement pour la collectivité. Le principe de densification, par

exemple, permet d'économiser d'importants coûts d'équipements,

d'éclairage, de déneigement, d'entretien des espaces publics, de

transports, etc.

Conséquences sur les ressources humaines

Hormis le poste de chargée de la gestion foncière déjà créé, il n'y a pas de

conséquence sur les ressources humaines.

Collaboration intercommunale

Le Conseil communal de La Chaux-de-Fonds s'était approché de l'exécutif

du Locle il y a quelques années afin de mettre en commun les sociétés

immobilières. Les autorités locloises ont préféré vendre à la Ville de

La Chaux-de-Fonds les actions des sociétés déjà communes aux deux

Villes. Le Conseil communal reste toutefois ouvert à une éventuelle future

collaboration dans ce cadre et partage régulièrement avec son homologue

du Locle les objectifs de développement territorial, en particulier s'agissant

de l'aménagement du Crêt-du-Locle. La commission intercommunale

d'aménagement du territoire permet également de tels échanges au niveau

des partis politiques.

En outre, le projet d'agglomération prévoit la mise en place d'un pôle

foncier au niveau cantonal. Le Conseil communal suivra avec intérêt et

participera activement à tous les travaux allant dans ce sens tout en

veillant à la préservation des intérêts de La Chaux-de-Fonds et du Jura

neuchâtelois.

Éléments relatifs au développement durable

Les fondements mêmes de la politique foncière active que souhaite mener

le Conseil communal, répondent aux préoccupations du développement

durable.

On peut ainsi relever les éléments suivants :

a) aspects environnementaux

Un des principes de la politique foncière active vise à densifier le tissu

urbain et à freiner/contenir l'étalement urbain. Cela implique donc une

utilisation responsable et durable du territoire.

page 22

b) aspects sociaux

Au niveau de l'aménagement, pré-requis d'une politique foncière active, et

de manière générale, les orientations du développement de la Ville sont

déterminés par la mixité des activités et du logement et par la volonté

d'entretenir la mixité sociale des quartiers.

D'autre part, la maîtrise foncière par la Ville permet de proposer des

conditions et prix favorables tant pour du logement (coopératives par

exemple) que pour des activités.

Enfin, une certaine maîtrise du sol permet d'irriguer les quartiers par la

présence d'activités publiques assurant elles aussi une qualité et diversité

d'urbanisation (éviter les zones purement résidentielles ou les quartiers

industriels désertés le soir et la nuit).

c) aspects économiques

La maîtrise foncière permet le développement et la diversification des

activités économiques sur territoire communal selon les options

stratégiques définies. Elle constitue un complément indispensable aux

outils traditionnels de l'aménagement du territoire. Elle permet en particulier

le maintien de conditions-cadres favorables au développement industriel,

en particulier s'agissant des conditions de prix auxquels sont cédés les

terrains, et la maîtrise durable de leur affectation.

La Ville de La Chaux-de-Fonds étant une commune agricole, la

densification que permet la maîtrise foncière garantit à l'agriculture de

préserver des terres. En outre, les remaniements envisagés devraient

conduire à des conditions d'exploitation et de production plus favorables

pour les agriculteurs.

Classement de deux postulats

La plupart des questions soulevées dans les postulats de F. Fivaz

(Expliquer l'utilisation du droit d'emption et étudier la possibilité de la

réglementer – postulat lié au rapport sur la vente de terrain à Greubel

Forsey SA), adopté tacitement par le Conseil général le 3 mai 2007, et du

parti libéral-radical (Postulat demandant au CC un rapport sur la politique

foncière – choix des objets à vendre, prix de vente, etc.), adopté tacitement

le 18 novembre 2008, trouvent des réponses dans le présent rapport.

page 23

Postulat de M. Fabien Fivaz (3 mai 2007)

L'application du droit d'emption pose un problème d'aménagement du

territoire. En effet, tel qu'il est appliqué actuellement, le droit d'emption crée

un morcellement de la zone à bâtir qui est contraire à la volonté de

développer, en relation avec le concours, la zone du Crêt-du-Locle de

manière la plus intelligente possible. On peut comprendre l'intérêt

économique d'une entreprise qui souhaite conserver une option sur un

probable agrandissement sur une parcelle adjacente au terrain acheté,

mais s'il est appliqué de manière non concertée, le droit d'emption crée une

situation paradoxale où la taille des zones "réservées" devient trop limitée

pour pouvoir être utilisée ultérieurement au cas où l'entreprise ne ferait pas

valoir son droit et renoncerait à la parcelle qui lui est réservée.

Le droit d'emption peut donc générer un morcellement contraire à une
volonté d'utiliser de manière parcimonieuse les terrains qui sont dévolus à
la construction. On peut par exemple imaginer de regrouper les zones
réservées pour conserver des terrains « vides» dont la taille commune
reste adaptée aux objets qui se construisent dans la zone.

Le Conseil communal est donc prié d'expliquer sa vision de l'utilisation du
droit d'emption et d'étudier la possibilité de réglementer, (par exemple par
une modification du PRAC) la manière dont il est peut/doit être utilisé dans
les différents types de zones à bâtir et l'utilisation qui peut/doit être faite de
ces zones "vides". Actuellement, rien n'est inscrit sur le sujet, ni dans la Loi
cantonale d'aménagement du territoire (LCAT) ni dans le PRAC.

Comme indiqué plus haut, le droit d’emption permet à la société d'acheter

un terrain adjacent au sien à un terme défini. Généralement, le droit a une

durée de 5 ans et peut être renouvelé une seule fois. Cette priorité qui lui

est accordée est donc limitée dans le temps.

Les conditions d'exercice du droit sont définies lors de la vente initiale, à

l'exception du prix qui est déterminé au moment de la transaction finale afin

de correspondre aux prix pratiqués par la Ville à ce moment-là.

Naturellement, le droit d'emption porte toujours sur un bien-fonds

présentant une configuration et une taille suffisante pour être valorisé en

tant que tel si le droit n'est pas exercé. S'il s'agit d'un objet résiduel, le

terrain est alors directement intégré au bien-fonds de base. En outre, le

PRAC définit des minima d’utilisation du sol.

Cet outil est essentiellement utilisé pour des projets industriels

d’importance, mais assez rarement appliqué pour d’autres projets. Il est

finalement assez logique de proposer cette possibilité à une entreprise

dont les perspectives d’extension sont assez proches afin de ne pas courir

page 24

le risque d’un nouveau déplacement lors de futurs développements. Une

telle issue irait en effet à l'encontre de l'objectif recherché d'économie du

sol.

On peut aisément citer Neode en exemple. En effet, il paraissait

raisonnable, à la construction du premier bâtiment, d’en limiter la taille afin

de vérifier le besoin de ce type de structure. Actuellement, les besoins

d’extension sont bien réels et la possibilité de construire Neode 2 à

proximité directe du premier bâtiment représente une garantie de

conserver la structure au même endroit. Le risque de voir disparaître cette

structure des Montagnes neuchâteloises est largement limité par la

disponibilité immédiate d’un terrain adjacent.

Postulat du parti libéral-radical (18.11.2008)

Le Conseil communal a procédé à la vente de biens fonciers, bâtis ou non,
ces dernières années et le rapport qui nous est soumis ce soir en est un
exemple.

Or, les modalités de ventes s'agissant des surfaces, du prix ou de
l'affectation de certains biens font l'objet  d'analyses différentes.

Nous constatons que les modalités mises en place sont peu claires et
qu'elles ne permettent dès lors pas au vendeur, en l'occurrence la Ville,
d'obtenir un grand nombre d’offres, le but étant, comme aux enchères, de
tirer un profit maximum des ventes.

Si les buts du Conseil communal en matière de développement
urbanistique sont fixés dans le cadre du futur rapport relatif aux sociétés
immobilières, il en va différemment de la politique de vente des biens
fonciers bâtis ou non appartenant à la Commune.

Il s'agit dès lors de définir une véritable politique foncière. Les groupes
libéral et radical prient dès lors le Conseil communal de nous renseigner
par un rapport sur :
- La politique actuelle
- Le choix des objets à vendre
- Les éventuelles surfaces à diviser
- Le prix de vente
- La façon dont les acheteurs sont démarchés.

Le Conseil communal est prié également de nous dire quelle politique il
entend notamment mettre en place pour maximiser les ventes futures.

En préambule, il convient d'insister sur le fait que l’objectif de la mise en
place d’une politique foncière publique active n’est pas de maximiser le
profit sur les transactions foncières. En effet, en tant que collectivité

page 25

publique, la Ville se doit d’utiliser notamment son portefeuille de terrains au
service d’un développement territorial stratégique, durable et harmonieux.

La politique en matière foncière vise donc à maîtriser et à orienter le
développement de la Ville, en particulier en lien avec le projet de territoire
2030. Le choix des objets à acheter et à vendre est également en grande
partie déterminé par les lignes directrices et le projet de territoire 2030 et
vise les objectifs principaux suivants : la densification du tissu bâti et le
maintien des limites d'urbanisation, la mise à disposition de terrains
industriels et de terrains agricoles et l’optimisation de la répartition de ces
terrains.

Il ne paraît en principe pas souhaitable de diviser par anticipation les
surfaces disponibles afin de conserver la possibilité de répondre aux
besoins de grandes implantations. La division des terrains doit être réalisée
en fonction de la nature du projet afin justement d’éviter le morcellement
des surfaces disponibles.

Par ailleurs, les solutions visant à regrouper les entreprises, outre le fait
qu'elles rationnalisent l'utilisation du sol, représentent des économies en
termes de coût d'équipement et permettent des synergies avec pour
conséquence une diminution des coûts de production pour les entreprises.

Les prix de vente des terrains sont fixés en fonction de leur zone
d’affectation, de leur situation géographique, de leur configuration, etc. Par
souci de transparence, il est proposé que les critères retenus et leur
influence sur les prix pratiqués soient déterminés en collaboration avec la
commission à constituer.

Enfin, dans le cas d’une vente et (sous réserve des projets industriels) quel
que soit le cas de figure qui se présente (soit la Ville est démarchée par les
investisseurs ou entrepreneurs intéressés, soit la Ville propose un terrain à
la vente), la règle est désormais la mise en place d’un concours
d’architecture ou sur appel d’offres. Toutefois, en fonction de la complexité
du projet et dans des cas particuliers, il peut arriver que la Ville s’approche
de partenaires choisis en mesure de répondre aux exigences fixées. On
peut citer par exemple la vente du lot B du quartier Le Corbusier. En effet,
la volonté de la Ville d’y implanter à la fois de l’habitat en PPE et une
coopérative, des logements adaptés ainsi que de l’activité a nécessité la
recherche d’un partenaire capable d’y répondre. En l'occurrence le Conseil
communal s'est réjoui de trouver des partenaires locaux pour la
concrétisation de ce projet.

Le Conseil communal considère avoir répondu pour l'essentiel aux deux
postulats susmentionnés et propose à votre Autorité d'en accepter le
classement.

page 26

Conclusion

Ce rapport a pour but de soumettre au Conseil général une vision globale

de la politique foncière actuelle et à venir qu'entend mener le Conseil

communal.

Il apparaît nécessaire et vital pour la collectivité de se doter d'une politique

foncière active afin de maîtriser un développement territorial harmonieux et

répondant aux lignes directrices fixées. En effet, l'exemple biennois prouve

combien il est important de posséder un portefeuille de terrains.

Une politique foncière active se place au service de toutes les autres

politiques développées par la Ville. En effet, la diversification économique

peut être facilitée par la mise à disposition de terrains à des prix attractifs.

Le développement de logements répondant aux besoins du marché ou de

l'évolution sociale peut être garanti également par la maîtrise de terrains

(exemple du quartier Le Corbusier). La réalisation d'infrastructures

sportives est largement dépendante de la propriété de terrains adaptés. On

peut encore citer les aménagements urbains. Il ne s'agit là que de

quelques exemples qui peuvent être multipliés dans nombre de domaines.

Une politique foncière structurée permet aussi de ménager les ressources

financières de la collectivité.

La problématique foncière est donc un enjeu prioritaire des prochaines

décennies et le Conseil communal entend bien en être un acteur et un

animateur afin de relever les défis qui se présenteront dans les prochaines

années non seulement pour la Ville, mais pour l'ensemble de la région.

En vous remerciant, Monsieur le Président, Mesdames les Conseillères

générales et Messieurs les Conseillers généraux, de l'intérêt porté à ces

aspects de politique foncière, nous vous prions de bien vouloir prendre

acte du présent rapport, d'approuver la création d'une commission

consultative immobilière et foncière en votant l'arrêté ci-dessous et de

classer les postulats susmentionnés.

 AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL

 Le président Le chancelier

 Jean-Pierre Veya Thibault Castioni

page 27

LE CONSEIL GENERAL

DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu un rapport du Conseil communal, du 6 septembre 2012

arrête :

Article premier

L'article 135 du Règlement général, du 28 septembre 1994 (10.10) est

modifié comme suit :

 Article 135 (modifié)

Ces commissions s'occupent notamment – dans le souci du

développement durable – d'urbanisme, d'aménagement, de

toponymie, de culture, d'économie, de jeunesse, d'énergie et de

politique foncière et immobilière.

Article 2

Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent arrêté après les

formalités légales.

 AU NOM DU CONSEIL GENERAL

 Le président  La secrétaire

 Pierre-Yves Blanc  Célia Clerc