Rapport

text:
Rapport du Conseil communal

relatif à la demande de crédit de CHF 6'185'000.- pour la
rénovation complète des immeubles communaux sis rue du
Commerce 101, 103, 105 et la vente de l'immeuble Commerce
95, 97, 99 en droit de superficie à la coopérative d'habitation La
Renouvelle

(du 7 novembre 2013)

au Conseil général
de la Ville de La Chaux-de-Fonds

Madame la présidente,

Mesdames les conseillères générales,

Messieurs les conseillers généraux,

Introduction

Le présent rapport concerne la rénovation complète de l'immeuble

communal de la rue du Commerce 101-103-105 (ci-après Commerce 101-

105) et la vente de l'immeuble Commerce 95-97-99 (ci-après Commerce

95-99; plan de situation - annexe 1). L'acceptation de ce rapport doit donc

permettre la rénovation des 60 logements qui composent ces deux

immeubles. Cette rénovation est rendue indispensable par l'état de vétusté

avancée des bâtiments qui deviennent dangereux et ne répondent plus à

de nombreuses normes légales. Dans un autre contexte et à une autre

époque, sans doute ces immeubles auraient-ils été détruits. Mais

aujourd'hui notre ville est profondément attachée à son parc immobilier

comme outil nécessaire d'une politique patrimoniale, sociale et énergétique

active. C'est dans cette perspective-là que le Conseil général avait

approuvé le Rapport d'information du Conseil Communal relatif à l'analyse

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du parc immobilier locatif de la Ville et à la définition des immeubles

communaux pouvant être proposés à la vente. Ainsi, le projet de

rénovation des immeubles de la rue du Commerce 95-105 s'inscrit dans la

continuité d'une politique définie par le Conseil communal et validée par le

Conseil général. Toutefois, l'importance du coût de la rénovation a amené

le Conseil communal à élaborer plusieurs scénarios qui seront développés

ci-dessous. Une solution de consensus, préavisée positivement à

l'unanimité des membres présents de la Commission Immobilière et

Foncière du Conseil général, vous est soumise aujourd'hui.

Du point de vue patrimonial, les bâtiments dont il est question participent,

de manière cohérente et harmonieuse (note 4 au plan de site et inscription

dans le périmètre UNESCO), au développement architectural du début du

XXe siècle lorsqu'il fallait loger les ouvriers d'une ville en plein essor. Des

immeubles étaient naturellement érigés dans les zones alors

périphériques, rue du Doubs, rue du Nord, rue du Tertre et rue du

Commerce notamment. La ville assuma ses responsabilités et participa au

mouvement en construisant des immeubles communaux modernes et

fonctionnels. Le temps a passé et Commerce 95-105 n'a jamais été

rénové.

Les travaux envisagés sont importants puisqu'il ne s'agit pas moins que de

l'assainissement énergétique des bâtiments, de la mise au niveau du

marché des appartements et du respect de plusieurs normes légales

(sécurité, énergie, électricité, accès pour les handicapés). Au-delà des

nécessités légales et architecturales, les objectifs sont multiples puisqu'ils

tendent à la diversification du parc de logements en mains de la Ville, à la

mise sur le marché d'appartements rénovés à prix abordables par la Ville

ou par la Coopérative d'habitation La Renouvelle, au développement de la

mixité sociale et générationnelle ainsi qu'à la redynamisation d'un quartier

encore peu attractif mais qui est en pleine mutation.

Pour ce faire, nous avons constamment cherché pour les appartements qui

resteront en mains de la Ville :

- un équilibre entre modernisation des appartements et prix de loyers

abordables et concurrentiels;

- une diversité de logements : de 1,5 à 5,5 pièces; de CHF 570.- à

1'890.- de loyer brut; de l'intégration d'un logement DOMINO et

d'appartements adaptés pour les personnes âgées ainsi qu'à la

création de jardins privatifs idéaux pour les familles.

Un souci particulier est évidemment l'accompagnement des locataires

actuels qui devront tous déménager (parfois provisoirement d'une cage

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d'escaliers à une autre durant les travaux, souvent de manière définitive).

Dans cette perspective, la gérance communale se propose de mettre en

place une plateforme d'aide au relogement afin de jouer le rôle social qui

est le sien.

Précédentes décisions du Conseil général

Dans sa séance du 29 août 2007 (PV n°42, pages 3482 ss), le Conseil

général adoptait, par 33 voix sans opposition, un rapport d'information sur

la politique immobilière et foncière de la Ville. Votre autorité confirmait alors

le rôle important que joue le parc immobilier en mains de la Ville dans la

politique de stabilisation du marché et dans les possibilités d'accès aux

logements des personnes précarisées.

Le 22 octobre 2008, le Conseil général acceptait, par 24 voix et

6 oppositions, un crédit de CHF 4'700'000.- pour la rénovation et la

transformation des immeubles composés de 26 logements sis rue

Cernil-Antoine 27-29 et rue Louis-Agassiz 13 (PV n°5, pages 299 ss). Ces

travaux d'importance touchent maintenant à leur fin.

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Le Conseil général, dans sa séance du 29 octobre 2012, adoptait par

26 voix contre 8, un rapport d'information concernant l'analyse du parc

immobilier locatif en mains de la Ville et à la définition des immeubles

communaux pouvant faire l'objet d'une éventuelle vente (PV n°5, pages

313 ss). Ce rapport mettait également l'accent sur l'importance du maintien

du parc immobilier communal et son rôle important, comme les

coopératives d'habitation, dans la stabilisation du marché.

Description et caractéristiques des immeubles rue du
Commerce 95-97-99 et101-103-105

Les deux bâtiments sis à la rue du Commerce 95 à 99 et 101 à 105 sont

des constructions qui font partie des premiers bâtiments dites "maisons

communales" dont les plans sont signés par le bureau des travaux de la

Ville de La Chaux-de-Fonds. Ces immeubles sont construits sur la même

base de plan que ceux de la rue Philippe-Henri-Matthey qui ont été

rénovés dans les années 2000.

Les bâtiments sont érigés en zone mixte (ZM), secteur en ordre contigu et

se trouvent également à l'intérieur du périmètre UNESCO. Ces immeubles

font partie du plan de site avec une valeur de 4, c'est-à-dire qu'ils sont

considérés comme étant bien intégrés et, de fait, devant être protégés. Il

n'est donc pas possible de démolir ces immeubles plutôt que de les

rénover que ce soit par le propriétaire actuel ou par des privés. Ces deux

bâtiments présentent une typologie représentative de l'époque de leur

construction et s'intègrent bien à l'environnement urbain de la Métropole

horlogère. Par leur expression architecturale identique, ils forment un

ensemble homogène.

Ces immeubles sont constitués de 2 massifs de maisons triples de

5 niveaux habitables dont le dernier niveau est une toiture en fausse

mansarde avec attiques et lucarnes. Des balcons ainsi que des balcons-

loggias avec ferronnerie et verre de couleurs disposés en alternance

régulière le long de la façade sud créent une animation caractéristique et

propre à la série des maisons communales construites sur le territoire de

La Chaux-de-Fonds au début du XX
e
 siècle.

Sur la façade opposée, chaque entrée de maison est surmontée d’un

auvent soutenu par des bras en bois moulurés donnant sur une cage

d’escaliers. A chaque palier, on trouve une typologie d’appartements

constitués de deux cellules traversantes de plan inversé où sont disposées,

le long d’un corridor/vestibule longitudinal et central, d'une part les

chambres donnant sur la face ensoleillée et, de l’autre, isolées des pièces

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habitables, la cuisine et la salle de bain-WC, ainsi que parfois une

chambre.

Les murs de façades et de refend sont des constructions en maçonnerie de

moellons épaisse, doublés intérieurement par un galandage léger en

briques d’escarbille avec, à l’intérieur, des murs porteurs longitudinaux en

briques de terre cuite. Les planchers du rez-de-chaussée et des combles

sont en béton. Aux autres niveaux, on trouve une construction mixte faite

de planchers en bois à solivage au droit des chambres et planchers en

béton pour les zones de circulation et les salles d’eau.

Type de biens : immeubles d'habitation de 60 logements répartis en

2 bâtiments et 6 entrées.

Adresse : Rue du Commerce 95-97-99 et101-103-105

N° de bien-fonds : n°5231 (95), 5230 (97), 5229 (99), 5228 (101), 5227

(103), 5226 (105) du cadastre des Eplatures

Année de construction : 1914

Type de terrain : zone mixte en ordre contigu

Surface totale des biens-fonds : 3'923 m
2

Surface des bâtiments au sol : 1200 m
2

Volume des bâtiments : 24'441 m
3

Type de chauffage : individuel à mazout (calorifère à mazout)

Type de chauffage pour l'eau : individuel à gaz

Composition des objets immobiliers : les deux immeubles sont

composés de 5 étages (4 étages sur rez-de-chaussée).  Ils abritent

60 logements dont 40 appartements de 3.5 pièces et 20 logements de

2.5 pièces (10 appartements par cage d'escaliers). Les bâtiments

disposent de chambres-hautes, de caves et de buanderies.

Environnement de l’objet immobilier : les immeubles se situent dans un

quartier mélangeant activités et habitat. Depuis quelques années, on

constate toutefois que le quartier devient de plus en plus résidentiel

notamment avec la construction des immeubles tout proches du Paddock.

Les bâtiments donnent au sud sur un grand jardin actuellement sous-

exploité et au nord sur une cour en bitume surplombant la rue du

Commerce. Ces immeubles se trouvent à proximité de la gare principale

facilement accessible grâce à l'ascenseur de la gare. Cette accessibilité

sera améliorée avec la construction de la future passerelle qui sera érigée

au-dessus des voies de chemin de fer. De plus, la rue du Commerce

menant aux Abattoirs devrait, à terme, être réhabilitée et la mobilité douce

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devrait y être privilégiée. Un arrêt de bus se trouve à proximité, à la rue des

Crêtets.

État actuel

Depuis leur construction, soit en 1914, ces bâtiments n'ont pas fait l'objet

de travaux d'entretien d'envergure alors que la Ville encaisse depuis

plusieurs années plus de CHF 300'000.- de revenu locatif net. Aujourd'hui,

près de cent ans après leur construction et en regard de leur vétusté, il

apparaît nécessaire d'opter pour un ensemble de mesures de rénovation

très importantes. Si des travaux superficiels ont été faits au cas par cas

dans les appartements, la plupart de ceux-ci sont en mauvais état avec des

cuisines non agencées et des sanitaires vétustes.

Sur le plan énergétique, l’installation d’une citerne à mazout au cours des

années 60 a permis le remplacement de l’agent énergétique qui était

anciennement assuré par des poêles à bois situés dans les chambres

principales. Depuis lors, les appartements sont chauffés au moyen de

calorifères à mazout (un par appartement), alimentés au moyen d'une

pompe située au sous-sol ne répondant plus aux normes actuelles. Ainsi, il

n'y a pas de radiateurs dans les pièces et la production d'eau chaude

sanitaire est assurée individuellement au moyen de chaudières à gaz,

problématiques sur le plan de la sécurité. Ce système désuet ne répond

plus aux normes actuelles.

De plus, en raison de l’accroissement des exigences liées à l’évolution des

techniques et des prescriptions légales au cours des dernières décennies

(que ce soit sur les plans de l’économie d’énergie, de la sécurité ou encore

de la protection phonique entre logements), une rénovation complète est

devenue désormais inéluctable et urgente. En effet, ces immeubles

s'exposent à une interdiction de chauffer, prononcée par le Service

cantonal de l'énergie et de l'environnement (SENE) lors de l'hiver prochain;

il s'en suivrait donc l'impossibilité d'y maintenir des locataires à moins que

d'importants travaux soient planifiés. Il faut également ajouter que les

installations électriques ne sont plus aux normes.

Constructivement, les immeubles connaissent des problèmes d'isolation

phonique au niveau vertical et horizontal entre les appartements. Parfois,

les odeurs (cuisine ou cigarettes par exemple) traversent également les

murs.

Le processus de vieillissement est enclenché de longue date et ces

bâtiments sont également aujourd’hui très problématiques pour des raisons

de sécurité au niveau des extérieurs. La gérance a, par exemple, dû

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interdire l'accès aux balcons, ceux-ci menaçant de céder (un étayage a été

effectué en 2012).

Au-delà des problèmes liés au non-respect des normes légales, les

appartements ne sont plus adaptés à l'évolution des besoins et des

attentes de confort des locataires, ni au niveau du marché immobilier

chaux-de-fonnier, ce qui engendre un fort taux de vacance (30%

actuellement). Au cours de l'année 2012, la situation du vacant s'est

fortement dégradée, en raison des problèmes de plus en plus aigus de

chauffage, de qualité des logements, de voisinage et auxquels s'est

ajoutée l'interdiction d'accéder à certains balcons (auparavant le taux de

vacance était contenu à 10%).

Démarche de projet

Depuis plusieurs années, la gérance cherche des solutions pour changer

l'agent énergétique des immeubles de la rue du Commerce 95-105.

Cependant, les réalisations ont été freinées par l'importance des travaux

que nécessitent le changement du système de chauffage et l'installation de

l'eau chaude sanitaire générale. En effet, de tels travaux induisent

notamment de tirer des conduites dans toutes les pièces. En outre,

changer le chauffage en laissant d'anciennes fenêtres n'est pas cohérent,

de même que de changer les fenêtres sans se préoccuper de l'isolation du

bâtiment. Une rénovation cohérente induit donc des travaux fondamentaux

en cascade.

Les immeubles locatifs communaux ont l'avantage d'assurer des rentrées

financières sur le long terme ne variant pas avec les aléas de la

conjoncture (ils constituent donc une valeur refuge). De plus, ils sont des

éléments importants de la fortune pour la Ville. Les immeubles permettent

également à la collectivité de mettre en place une politique du logement

active (loyers abordables, accès au logement, stabilisation des prix, etc.),

tout en générant des rentrées financières. Le détail de cette politique du

logement et de la stratégie du parc immobilier en mains de la Ville ayant

déjà été exposé devant votre autorité, il ne s'agit pas ici d'y revenir. Dans

cette perspective, il est important de noter que les immeubles de la rue du

Commerce bénéficie d'un fort potentiel de valorisation en regard de leur

cachet et de leur caractère. Ils offrent notamment un très bon

ensoleillement, de vastes surfaces d'appartements et sont proches des

commodités. Ces considérations ont conduit le Conseil communal à vous

proposer aujourd'hui une rénovation complète plutôt qu'une vente. En effet,

il est peu probable qu'une vente permette de dégager un bénéfice par

rapport à la valeur des immeubles au bilan au vu de leur vétusté. Ceci

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d'autant plus qu'un acteur privé devrait investir une somme très proche de

celle des travaux proposés à votre autorité en lien notamment avec les

normes légales actuelles. La rénovation n'est pas luxueuse; elle est

proposée dans le respect des normes et dans l'objectif d'une mise à niveau

tant du point de vue de l'efficience énergétique que du marché immobilier.

Afin de monter un projet global qui soit cohérent autant au niveau

architectural et financier qu'au niveau du marché immobilier, une équipe

pluridisciplinaire a été formée, il y a un peu plus d'une année. Le groupe de

travail est composé d'un architecte du service d'architecture et des

bâtiments, de la gérante des immeubles communaux, du responsable du

secteur technique de la gérance, de l'administrateur du dicastère ECUR et

du chargé de la promotion immobilière et commerciale du service

économique. Ce groupe de travail a envisagé de multiples possibilités de

rénovation et a analysé la situation sous différents angles (architectural au

sens large, financier et économique).

Le cahier des charges de base était le suivant :

- Respecter l'interdiction de démolir les bâtiments.

- Respecter l'interdiction de procéder à une isolation périphérique en

lien avec la préservation du patrimoine (note 4 au plan de site).

- Restaurer les balcons à l'identique afin de conserver le rythme de la

façade actuelle.

- Assainir énergétiquement le bâtiment en obtenant le meilleur résultat

possible tout en respectant la notion de l'économiquement

supportable (soit le ratio entre les coûts et l'amélioration obtenue

comme cela se fait chez les professionnels de l'immobilier).

- Assurer la compatibilité avec la nouvelle loi sur l'énergie entrée en

vigueur le 1
er

 janvier 2013.

- Respecter les nouvelles normes en lien avec la loi sur l'égalité pour

les handicapés (LHand) en vigueur depuis 2 ans, qui stipule que

dans le cadre de toute rénovation d'envergure les inégalités entre

personnes valides et handicapées doivent être supprimées

notamment en termes d'accessibilité aux bâtiments (une pesée

d'intérêt entre les travaux engendrés, la notion de l'économiquement

supportable et la préservation du patrimoine est effectuée).

- Adapter le système électrique aux normes en vigueur (Ordonnance

sur les installations à basse tension (OIBT)).

- Diversifier le parc immobilier en mains de la Ville qui est surdoté en

appartement de 3 pièces.

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Le pré-projet chiffré a été élaboré par les architectes du service

d'architecture et des bâtiments de la Ville avec l'appui de certains

spécialistes externes notamment dans les domaines de l'isolation phonique

et de l'assainissement énergétique.

Le chiffrage du pré-projet de rénovation complète des immeubles 95-105

(CHF 12'370'000.-) a conduit le Conseil communal à élaborer plusieurs

scénarios.

La vente des deux immeubles a tout d'abord été écartée. En effet, cette

transaction n'aurait pas permis à la Ville de générer un bénéfice selon les

analyses des services au vu de la valeur des immeubles au bilan et de leur

vétusté par faute d'entretien du propriétaire. De plus, dans une situation

tendue du marché du logement (taux de vacance historiquement faible) et

l'importance, confirmée par votre autorité, du parc communal, il n'aurait pas

été judicieux de procéder à la vente de 60 logements. A noter de plus,

qu'un acteur privé devrait investir une somme très proche de celle des

travaux proposés à votre autorité en lien notamment avec les normes

légales actuelles.

La rénovation des deux immeubles quant à elle a dû être écartée pour des

raisons de coûts d'investissement et d'amortissement importants. La Ville

devra faire face à des défis de taille en termes d'investissement ces

prochaines années (Zoo-Musée; Piscine des Mélèzes, salles communales,

collèges, etc.). Le montant des travaux, comme relevé plus haut, étant lié

principalement au respect de normes légales est donc incompressible. Le

Conseil communal a alors  envisagé la vente d'un des deux immeubles

dans le respect de la politique immobilière validée par votre autorité et

dans le souci d'une politique du logement réfléchie.

L'exécutif s'est alors approché des spécialistes de la création de

coopératives d'habitation (actif notamment sur l'îlot B du plan spécial Le

Corbusier) et de l'Office cantonal du logement. Une équipe de travail s'est

mise sur pied afin d'étudier la faisabilité financière de la création d'une

coopérative d'habitation dans l'immeuble Commerce 95-99. En parallèle, la

Ville a mandaté une expertise externe de l'immeuble Commerce 95-99 par

une agence expérimentée de la place. Celle-ci a déterminé un prix de

vente à CHF 800'000.- soit environ CHF 600'000.- pour le terrain (2014 m
2

X CHF 300.- le m
2
) et CHF 200'000.- pour l'immeuble. Cette évaluation est

conforme à celle effectuée par le Service économique de la Ville. A noter

encore que la banque approchée par la coopérative pour financer le projet

a également confirmé ces chiffres par son analyse. Selon les calculs de

l'Office cantonal du logement, la création de la coopérative d'habitation est

possible financièrement tenant compte d'une vente de l'immeuble à

page 10

CHF 200'000.- et de l'octroi d'un droit de superficie, même si l'élaboration

d'un tel projet dans le cadre d'une rénovation est plus complexe que pour

de la construction d'immeubles neufs. Pour rappel, lors de la création de

coopérative d'habitation l'octroi du droit de superficie distinct et permanent

(DDP) est la "règle". Cela permet à la coopérative d'abaisser ses besoins

en fonds propres. La coopérative s'est également approchée d'une

entreprise générale afin d'évaluer le coût des travaux. Cette dernière a

confirmé le chiffrage des travaux prévus par la Ville.

Rénovation complète Commerce 101-105

Les travaux décrits ci-dessous - dont bon nombre découlent d'une

obligation légale - ont été réfléchis en cohérence avec le futur plan de

loyers qui doit permettre, malgré les travaux à plus-value, de proposer des

logements au prix moyen du marché (selon statistiques cantonales pour le

territoire de La Chaux-de-Fonds).

La variante de rénovation qui vous est soumise dans ce rapport est celle

qui a été analysée comme la plus favorable en prenant en considération le

respect des normes légales, les améliorations énergétiques, la qualité des

logements et les coûts.

Assainissement énergétique

Les deux immeubles seront raccordés au chauffage à distance (contrat

"interruptible" avec complément éventuel au gaz). L'eau chaude sanitaire

sera produite par des panneaux solaires.

Les fenêtres seront remplacées par du triple vitrage. L'isolation

périphérique étant proscrite sur ces immeubles, un flocage des façades par

l'intérieur sera entrepris. L'isolation des combles et des caves est

également prévue.

Des radiateurs seront installés dans chaque pièce des appartements et

l'eau chaude centrale sanitaire sera mise en place.

Il est également prévu de changer les portes d'entrée des appartements

afin d'éviter la déperdition de chaleur. Cela améliorera également l'isolation

phonique des logements.

L'ensemble de ces mesures permettra de façon certaine d'atteindre le

standard "programme bâtiment" (www.dasgebaeudeprogramm.ch). Ce

n'est que lors de la finalisation du projet par l'architecte mandaté que nous

saurons si le label Minergie pourra être obtenu.

http://www.dasgebaeudeprogramm.ch/

page 11

L'ensemble de ces mesures permettra une réduction de la consommation

énergétique du bâtiment de 74%.

Avant assainissement :

Après assainissement :

Enveloppe du bâtiment

Accès aux cages d’escaliers amélioré par la création d'un nouveau sas

d'entrée avec un dispositif de boîtes aux lettres intégrées et accessibles à

page 12

toute heure de la journée, indépendamment de la fermeture des entrées

d'immeubles.

Réfection des façades, du toit et de la ferblanterie, changement des

fenêtres et volets, assainissement/rénovation à l'identique des balcons.

Création de jardins privatifs pour les appartements du rez-de-chaussée sur

la surface de la moitié du jardin existant, l'autre moitié étant laissée à

l'usage de l'ensemble des locataires pour notamment y créer un jardin

potager collectif avec accès direct depuis le sous-sol.

Le Cercle ornithologique des Montagnes neuchâteloises a attiré l'attention

des autorités sur le fait que ces immeubles abritaient un site de nidification

d'oiseaux migrateurs. L'association a proposé de financer des nichoirs qui

seront posés après la rénovation pour autant qu'ils puissent l'être sans

dégradation pour le bâtiment à court et à long terme.

Isolation phonique

Amélioration de l'isolation acoustique verticale entre étages au niveau des

planchers en bois et horizontale entre appartements au niveau des

cloisons de séparations légères. Il a été constaté, par l'acousticien

mandaté, que la protection contre les nuisances sonores entre les unités

concerne autant les sons aériens que les bruits de chocs. Les

performances requises selon le standard actuel ne sont pas atteintes. Ce

problème est dû en partie à la conception d'origine des immeubles mais

également à l'ancienneté des éléments de construction. En outre, le

problème est accentué par l'alternance des pièces zone nuit/zone jour,

induite par le jeu en façade sud de l'alternance régulière des balcons et des

balcons-loggias.

Installation électrique et physique du bâtiment

Mise à niveau des installations électriques selon les normes actuelles et en

rapport avec le marché immobilier (OIBT).

Amélioration de la physique du bâtiment par l’introduction d’une ventilation

mécanique dans chaque pièce d’eau afin de prévenir tout problème

d’humidité résiduelle suite à l’amélioration de l’isolation thermique du

bâtiment. Le fait d'isoler toit, murs, sol ainsi que de remplacer les fenêtres

et les portes palières rendra l'enveloppe plus étanche et donc moins

perméable à la vapeur d'eau, ce qui oblige à ventiler les locaux pour

évacuer l'humidité.

page 13

Sécurité incendie et des personnes

Mise en conformité de la sécurité incendie des bâtiments par un

cloisonnement EI60
1
 plus performant entre appartements et par une

amélioration de l’étanchéité des portes palières, afin d’assurer aux

habitants un confinement EI30
1
 des cages d'escaliers comme unique voie

de fuite en cas d’incendie.

Mise en conformité en matière de sécurité des personnes contre les

risques de chute en ce qui concerne la hauteur des balustrades des

balcons ainsi que des allèges de fenêtres existantes qui sont actuellement

hors norme.

Aménagements intérieurs

Il s'agit de moderniser et de rénover tous les appartements  avec, entre

autres, une nouvelle distribution des logements par le regroupement de

certains appartements afin d’améliorer l’offre locative en proposant

quelques grands logements de 4.5 et 5.5 pièces (voir plan d'étage

avant/après, annexe 2). En outre, cette nouvelle distribution composée

d'appartements de 1.5, 2.5, 3.5, 4.5 et 5.5 pièces renforcera et garantira la

mixité de l'immeuble rénové. Dans la même perspective, en partenariat

avec Pro Senectute et le service de l'action sociale, la rénovation

proposera un appartement de type "DOMINO" à l'image de celui qui a été

réalisé dernièrement au Locle. Ce nouveau concept de logement

"communautaire" permet de regrouper 4 personnes âgées dans un

appartement avec une salle à manger, un salon et une cuisine communs.

Chaque personne dispose d'un espace privé sous la forme d'une grande

chambre et d'une salle de bain (voir plans d'étage, annexe 3). Cet

appartement sera implanté au rez-de-chaussée de la travée centrale, il

bénéficiera donc d'une sortie en plain-pied. En outre, c'est le seul endroit

où l'on dispose d'une dalle totalement en béton permettant plus aisément

de créer les 4 salles de bain nécessaires (création de conduites).

Les appartements connaîtront une mise à niveau en regard du marché
immobilier actuel avec l'agencement de la cuisine ainsi que la rénovation et
l'agrandissement des sanitaires. Le cachet actuel sera préservé grâce aux
hauts plafonds, aux grandes pièces lumineuses et aux parquets anciens.

1
 EI30 = Etanchéité et Isolation résistant au feu durant 30 minutes. EI 60 = Etanchéité et

Isolation résistant au feu durant 60 minutes.

page 14

Mesures en faveur des personnes handicapées et à mobilité réduite

En application de la loi sur l'égalité pour les handicapés (LHand), le projet

prévoit un accès aisé, tant horizontal que vertical, à 1/3 des logements de

l'immeuble par la construction d'une cage d'ascenseur dans l'entrée

centrale des immeubles et l'implantation d'une rampe d'accès extérieure

depuis la voie publique (voir plans d'étage, annexe 3). La mise en place

d'une plate-forme motorisée complète ce dispositif depuis l'accès nord des

immeubles. Les logements seront aménagés en enlevant les barrières

architecturales. Il n'est pas possible de placer des ascenseurs dans chaque

cage d'escaliers de par la configuration des immeubles. De plus, cela ne

serait pas économiquement supportable pour le projet.

Estimation par CFC de l'ensemble du coût des travaux pour un

immeuble TTC à +/- 10%

CFC Désignation des travaux Montant CHF-TTC

1 Travaux préparatoires

101 Plans et relevés du bâtiment existant 0.00

104 Inventaire et estimation des coûts 0.00

105 Sondages intérieurs 500.00

106 Sécurisation / Consolidation balcons et loggias 9'500.00

Total travaux préparatoires 10'000.00

2 Bâtiment

211 Travaux de l'entreprise de maçonnerie 444'200.00

211.1 Échafaudages 61'800.00

214.1 Charpente, revêtements extérieurs 20'000.00

214.4 Revêtements extérieurs 20'000.00

216.0 Travaux en pierres naturelles 10'000.00

221.2 Fenêtres en matière synthétique 230'000.00

221.6 Portes extérieures en métal 14'100.00

222 Ferblanterie 151'000.00

223 Protection contre la foudre 24'000.00

224 Couverture 137'400.00

225.0 Isolations 235'900.00

226.1 Crépis et enduits extérieurs 26'600.00

227.1 Peintures extérieures 122'100.00

227.2 Préservation du bois 33'000.00

228.0 Contrevents 90'000.00

228.1 Volets roulants 9'900.00

23 Installations électriques 240'000.00

242 Production de chaleur 37'100.00

page 15

242.1 Installation solaire 120'000.00

243 Distribution de chaleur 344'600.00

244 Installation de ventilation 88'400.00

25 Installations sanitaires 350'000.00

258 Agencements de cuisine 294'000.00

261 Ascenseur 82'000.00

265 Dispositifs de levage 16'000.00

271.1 Travaux de plâtrerie 215'300.00

272.2 Serrurerie 154'300.00

273 Menuiserie 402'200.00

275 Système de verrouillage 21'000.00

281.0 Couches de support composées 188'000.00

281.1 Revêtement de sol sans joints 69'200.00

281.6 Revêtement de sol en carrelage 27'500.00

281.7 Revêtement de sols en bois 204'800.00

282.4 Revêtement de parois en carrelage 50'000.00

285.1 Peinture intérieure 399'000.00

286 Assèchement du bâtiment 4'500.00

287 Nettoyage du bâtiment 24'000.00

289 Défense incendie 4'500.00

291 Honoraires architecte et direction des travaux 560'000.00

29 Ingénieurs CVSE, géomètre, experts 90'000.00

Total bâtiment 5'616'400.00

4 Aménagements extérieurs

411 Travaux de l'entreprise de maçonnerie 92'000.00

40 Jardin et plantes 20'000.00

415 Serrurerie 65'000.00

49 Honoraires 17'000.00

Total aménagements extérieurs 194'000.00

5 Frais secondaires et compte d'attente

51

512

Autorisations, taxes

Taxes de raccordement CAD

27'000.00

18'000.00

52 Divers (reproduction de document) 8'000.00

53 Assurances (travaux, ECAP) 6'000.00

56-57 Autres frais secondaires 15'000.00

58 Réserve (divers et imprévus: 5% sur travaux CFC 2+4) 290'5200.00

Total frais secondaires et compte d'attente 364'520.00

Coût total des travaux par bâtiment CFC 1-2-4-5 6'184'920.00

Coût total Arrondi à 6'185'000.00

page 16

Si les immeubles accusent un retard d'entretien important, plusieurs

travaux doivent toutefois être considérés comme des travaux à plus-value

(agencement des cuisines, implantation d'un ascenseur, système de

chauffage complet, etc.).

Selon l'article 14 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme

(OBLF), "[…] en règle générale, les frais causés par d'importantes

rénovations sont considérés, à raison de 50% à 70% comme des

investissements créant des plus-values". Le taux de 50%  a été retenu sur

cette rénovation en regard de l'important retard d'entretien et de l'absence

de travaux conséquents entrepris depuis la construction de l'immeuble il y

a près de 100 ans. A noter que ce taux avait également été retenu pour les

immeubles Cernil-Antoine dont la rénovation se termine en ce moment.

De ce fait, les travaux à plus-value s'élèvent à CHF 3'092'500.-. L'autre

moitié étant considérée comme de l'entretien.

L'immeuble qui sera acquis par la Coopérative d'habitation La Renouvelle

reprendra les mêmes rénovations extérieures et énergétiques. Le projet se

différenciera uniquement dans l'agencement des appartements à l'intérieur

des cages d'escaliers, parce que les coopératives doivent respecter

plusieurs normes fixées par la Confédération en matière de surface par

pièce notamment.

Déroulement des travaux

Les travaux, pour l'immeuble restant en mains de la Ville, se dérouleront

sur une période de 2 ans. Ils commenceront à l'été 2015. Chaque cage

d'escaliers sera traitée séparément. Les travaux sur l'immeuble rue du

Commerce 95-99 qui sera en mains de la coopérative d'habitation

commenceront quant à eux soit en parallèle à ceux de la Ville soit

directement à la suite de ceux-ci.

Les locataires désirant louer un appartement après les travaux pourront

rester dans le bâtiment. Ils devront toutefois être déplacés durant une

partie des travaux qui touchera leur cage d'escaliers.

Le nouveau plan de loyers

Actuellement, le plan de loyers est fortement hétéroclite en lien avec les

nombreux changements de locataires qui ont eu lieu depuis la construction.

Le nouveau plan de loyers a été élaboré en tenant compte, des loyers

moyens sur le territoire communal, des travaux à plus-value réalisés, des

page 17

nouveaux types d'appartement créés et des normes légales du droit du

bail.

Après rénovation, les immeubles Commerce 101-105 passeront donc de

30 logements (20 X 3.5 pièces et 10 X 2.5 pièces) à 25 (1 X logements

DOMINO (4 locataires) ou variante avec 4 petits appartements réservés à

des personnes âgées, 4 X 5.5 pièces, 3 X 4.5 pièces, 11 X 3.5 pièces, 3 X

2.5 pièces et 3 X 1.5 pièces).

La surface de l'appartement DOMINO sera de 158 m
2
, celles des

5.5 pièces de 145 m
2
, celles des 4.5 pièces de 102 m

2
, celles des

3.5 pièces de 80 m
2

et 84 m
2
, celles des 2.5 pièces de 63 m

2
 et celles des

1.5 pièces de 44 m
2
. Ces tailles correspondent aux demandes du marché

actuel avec des besoins de surface par habitant en augmentation

constante. De ce fait, cette rénovation permet également une remise au

goût du jour des surfaces de logement.

L'état locatif annuel théorique net (sans charges) actuel pour les

immeubles Commerce 101-105 s'élève à CHF 181'224.-. Les pertes

locatives en lien avec la vétusté s'élèvent, quant à elle, annuellement à

plus de CHF 60'000.- soit prêt de 35% du revenu locatif.

L'état locatif annuel théorique net s'élèvera après travaux à CHF 307'440.-.

Les loyers bruts (charges comprises), soit ce qu'une personne devra

débourser pour loger dans ces immeubles mensuellement ont été fixés

ainsi :

- Logements DOMINO (4 locataires) : CHF 2'880.-.

- Logements de 5.5 pièces avec terrasse et jardin privatif :

CHF 1'870.-.

- Logements 5.5 pièces : CHF 1'790.-.

- Logements de 4.5 pièces : CHF 1'490.-, CHF 1'470.- pour les

logements se situant plus haut que le deuxième étage (en lien avec

l'absence d'ascenseur).

- Logements de 3.5 pièces : CHF 1'060.- dans la travée centrale

équipée d'un ascenseur, CHF 1'040.- pour les 3.5 pièces des autres

entrées se trouvant en dessous du deuxième étage; CHF 1'020.-

pour les 3.5 pièces se trouvant au-dessus du deuxième étage sans

ascenseur.

- Logements de 2.5 pièces : CHF 820.- et CHF 790.- pour les

logements se situant plus haut que le deuxième étage (en lien avec

l'absence d'ascenseur).

page 18

- Logements de 1.5 pièce : CHF 590.- et 570.- pour les logements se

situant plus haut que le deuxième étage (en lien avec l'absence

d'ascenseur).

Il faut encore ajouter à cela 5 places de parc à louer à côté de l'immeuble

au prix de CHF 60.- par mois. A ce propos, il est à noter que les possibilités

de construire un parking souterrain ou d'augmenter le nombre de places de

parc en surface ont été étudiées. Cependant aucune variante s'est avérée

réalisable. Cela dit, selon le développement futur du quartier, il sera

nécessaire de trouver une solution globale.

La rentabilité de ce type de projet et d'investissement immobilier doit

s'analyser sur le moyen et long termes. De ce fait, la rentabilité doit être

considérée d'une part sur la durée et d'autre part à la lumière des résultats

de l'ensemble du parc immobilier de la Ville. En effet, le parc immobilier

dégage des bénéfices chaque année. Le rendement net pour l'année 2012

était de 2.5% après amortissements financiers, paiement des intérêts et

des honoraires de gérance notamment
2
. Il est donc possible, comme cela

se passe dans le domaine privé, d'investir de façon conséquente sur un

bien, à un moment donné, grâce notamment aux recettes générées par

l'ensemble du parc immobilier.

Plateforme de relocation

Actuellement sur les 60 logements répartis sur 6 entrées, seuls

39 appartements sont loués (16 locataires à Commerce 95-99 et

23 locataires à Commerce 101-105).

Sur les 39 locataires, 4 ont des baux à durée déterminée qui avaient été

établis en prévision des travaux; ces personnes-là auront quitté les

immeubles avant le début du chantier. Ce sont donc 35 locataires qui sont

concernés par les travaux de rénovation prévus (15 locataires à Commerce

95-99 et 20 locataires à Commerce 101-105). 6 locataires sur les 35,

logent dans ces immeubles depuis plus de 15 ans. Près de 50% des

35 locataires habitent les immeubles depuis moins de 3 ans.

Tous les locataires ont été informés par courrier des travaux envisagés et

des délais de réalisation de leur bail. Une séance d'information réunissant

2
 Loyers théoriques nets du parc immobilier locatif capitalisés à 8% (rendement brut) selon les

principes développés dans le modèle comptable harmonisé 2 (MCH2) qui nous donne la

valeur vénale du parc. La valeur vénale du parc rapportée au résultat du compte d'exploitation

correspond à un taux de rendement net pour 2012 de 2.5%

page 19

les locataires aura lieu au mois de janvier 2014 soit une fois la décision de

votre autorité connue.

Plusieurs locataires, en raison de leurs faibles revenus, ne pourront pas

rester dans l'immeuble après les rénovations. En effet, malgré les loyers

abordables, ceux-ci n'entreront par exemple plus dans la grille de l'aide

sociale pour une personne seule. De plus, de nombreux locataires

désireront quitter les immeubles pour ne pas subir 2 ans de travaux.

Pour faciliter les déménagements et pour soutenir les locataires dans leur

démarche de relogement, une plateforme d'aide a été créée au sein de la

gérance. Elle est composée de la gérante et du chargé de la promotion

immobilière et commerciale du service économique. Une personne du

service de l'action sociale les rejoint pour recevoir les locataires dans le cas

ou ceux-ci émargent à l'aide sociale ou sont en âge AVS.

Le but de cette plateforme est de pouvoir soutenir les locataires qui veulent

ou doivent quitter les immeubles Commerce 95-105 dans leur recherche de

logement, notamment en procédant à l'analyse de leur capacité financière.

Une attention particulière sera apportée au dossier des personnes (au

nombre de 3 dans les immeubles Commerce 95-105) qui sont en âge AVS;

le service de l'action sociale vérifiera notamment si elles jouissent d'une

allocation complémentaire et le cas échéant si elles y ont droit, ce qui

pourrait permettre à ces personnes de rester dans les immeubles. Par

ailleurs, l'ensemble du personnel de la gérance a été informé de façon

complète sur le projet afin d'être en mesure de répondre à toute question

des locataires directement par téléphone s'ils le souhaitent.

Un tableau de suivi a été réalisé afin de connaître la situation individuelle

de chaque locataire.

Respect des lignes prioritaires fixées par le programme de
législature

Cette rénovation et cette vente s'inscrivent dans l'objectif 3.4 du

programme de législature (Développer une politique de l'habitat et du

logement). Les objectifs du Conseil communal sont en la matière de mettre

en valeur le patrimoine financier par une rénovation en profondeur tout en

appliquant une  politique sociale du logement. Pour ce faire, il s'agit de

mettre l'accent sur des objets stratégiques par leur emplacement, leur

histoire ou encore leur importance en nombre de logements et de soutenir

le développement de coopérative d'habitation.

De plus, c'est par ce type de projets que la Ville entend jouer son rôle de

stabilisation des prix et de maintien de l'accessibilité à des logements de

page 20

qualité  pour les personnes précarisées.  Maintenir le parc immobilier en

bon état, permettre à l'ensemble de la population un accès au logement de

qualité et préserver le patrimoine sont des enjeux essentiels d'une politique

publique responsable.

Conséquences sur les finances de la Ville

Rénovation complète Commerce 101-105

Le coût global des travaux est de CHF 6'185'000.-. Comme mentionné ci-

dessus, une somme de CHF 3'092'500.- (50% du total) est considérée

comme de l'entretien ou plutôt, dans le cas présent, comme un retard

d'entretien.

La valeur comptable de l'immeuble rue du Commerce 101-105 était de

CHF 1'733'228.10 au 31.12.2012. Les travaux qui seront entrepris induiront

des travaux à plus-value pour CHF 3'092'500.- (50% du total). La future

valeur comptable théorique à considérer sera donc de CHF 7'918'228.10.

Comme évoqué plus haut, l'état locatif théorique net après travaux sera de

CHF 307'440.-. Dans la mesure où les immeubles Commerce 101-105

seront entièrement rénovés, le taux de capitalisation à utiliser est le taux

minimum prévu selon les fiches de travail élaborées par le groupe de

travail MCH2 (nouveau modèle comptable harmonisé 2), soit 6.5%. Par la

capitalisation, nous obtenons ainsi une valeur vénale de CHF 4'729'846.15

(= nouvelle valeur comptable) pour ces bâtiments.

Il est à relever que les immeubles du patrimoine financier ne doivent plus

être amortis tant que la valeur vénale est supérieure ou égale à la valeur

comptable, ce qui est le cas d'immeubles rénovés et réévalués.

La valeur comptable de ces immeubles va évoluer comme suit (montants

en francs suisses) :

Valeur comptable au 31.12.2012  1'733'228.10

A ajouter :

Travaux à plus-values :  3'092'500.00

Travaux de rattrapage d'entretien : 3'092'500.00 6'185'000.00

Valeur totale après travaux :   7'918'228.10

Valeur vénale après travaux   4'729'847.15

Moins-value à enregistrer (solde à amortir)  3'188'380.95

page 21

De façon prévoyante, le Conseil communal a créé, il y a quelques années,

une réserve pour travaux importants du parc immobilier. Le montant de

cette réserve s'élève actuellement à CHF 2'508'250.45. La constitution et le

maintien de telles réserves n'étant pas autorisés, le service des communes

a demandé qu'elle soit entièrement dissoute. Il est ainsi proposé à votre

autorité de l'utiliser totalement dans le cadre de cette rénovation

importante.

La moins-value à enregistrer est une non-valeur qui devrait être enregistrée

en charge dans le compte de fonctionnement. Vu l'importance de cette

somme, il n'est pas réaliste de comptabiliser une telle perte sur une seule

année.

Les non-valeurs peuvent être activées; si c'est le cas, elles sont en principe

à amortir sur une durée de 5 ans (20%); vu le contexte exceptionnel et

s'agissant d'immeubles, il a été prévu de rallonger cette durée à 10 ans

(10%) pour les calculs ci-après. A noter, que les plus ou moins-values

devront être enregistrées dans leur intégralité lors de l'introduction de

MCH2 qui interviendra ces prochaines années.

En droit du bail, les travaux à plus-value peuvent être reportés sur le loyer.

Les travaux d'entretien quant à eux doivent être régulièrement effectués

par le propriétaire et ne peuvent pas faire l'objet d'augmentation de loyer.

La charge financière, calculée sur une durée d'amortissement de 10 ans

pour la non-valeur et un taux d'intérêts de 2.8% sur la moitié de

l'investissement total, peut être déterminée comme suit en séparant

travaux à plus-value et retard d'entretien :

Travaux à plus-value (montants en francs suisses)

Travaux à plus-value + valeur compt. au 31.12.2012 4'825'728.10

Valeur vénale (loyers nets capitalisés à 6.5%) 4'729'846.15

Valeur à amortir en lien avec les travaux à plus-value 95'881.95

a) Charges

Intérêts à 2.8% (sur la moitié des travaux à plus-value) 43'295.00

Amortissement à 10% sur 95'882.10 9'588.20

Charges annuelles en lien avec travaux à plus-value  52'883.20

b) Recettes

Recettes supplémentaires en lien avec les augmentations de 126'216.00

loyers des appartements rénovés (travaux à plus-value)

page 22

Travaux d'entretien (montants en francs suisses)

Solde à amortir  3'188'380.95

Amortissement en lien avec travaux à pl.-val. (voir ci-dessus) 95'881.95

Valeur à amortir en lien avec les travaux d'entretien 3'092'499.00

Montant de la réserve pour rénovation à dissoudre 2'508'250.45

Solde travaux d'entretien à amortir 584'248.55

c) Charges

Intérêts à 2.8% (sur la moitié des travaux d'entretien) 43'295.00

Amortissement à 10% sur 584'249.50 58'424.95

Charges annuelles en lien avec travaux d'entretien  101'719.95

d) Recettes

Il n'est pas possible de répercuter sur les loyers des travaux 0.00

d'entretien, ceci d'autant plus quand il s'agit de retard d'entretien, qui

doivent normalement être effectués régulièrement par le propriétaire

Il faut ajouter encore que le retard d'entretien, dont le montant des travaux

s'ils avaient été régulièrement effectués, aurait dû être financé par les

enveloppes annuelles d'entretien dans les comptes de fonctionnement au

fil des années et non être supporté en une fois dans un crédit

d'investissement.

Synthèse

Solde annuel de l'opération pour la Ville  CHF -28'387.00

Solde annuel pour la Ville en tenant compte de l'ensemble des rentrées

locatives CHF  39'626.00

Solde annuel de l'opération pour la Ville après 10 ans en tenant compte

uniquement des nouvelles rentrées locatives CHF 152'835.85

Solde annuel pour la Ville après 10 ans en tenant compte de l'ensemble

des rentrées locatives de l'immeubles  CHF 220'850.00

Le solde de l'opération pour la Ville sera donc de CHF -28'387.- (soit

CHF 126'216.- de nouvelles recettes locatives - CHF 52'883.20

- CHF 101'719.95 de charges) pendant 10 ans. Si l'on considère

l'ensemble des rentrées locatives de l'immeuble, le solde de l'opération

s'élève à CHF 39'626.- pendant 10 ans. Après les 10 ans d'amortissement,

le solde de l'opération pour la Ville sera de CHF 152'835.85 en prenant en

compte uniquement les nouvelles rentrées locatives ou de CHF 220'850.-

en tenant compte de la totalité des rentrées locatives. Toutefois, si les

finances de la Ville le permettent, la moins-value sera amortie plus

page 23

rapidement. A noter encore, que l'introduction de MCH2 devrait

globalement générer des plus-values importantes sur les immeubles et que

celles-ci permettraient de compenser la moins-value résiduelle sur

Commerce 101-105 en une fois.

Il est de plus à signaler que les montants des travaux pourraient être

réduits de CHF 67'000.- sous la forme de subventions en lien avec les

améliorations énergétiques.

De plus, dans le cadre de la Loi sur l'aide au logement (art. 25ss.), le

canton de Neuchâtel peut octroyer des prêts sans intérêt sur 20 ans en lien

à des rénovations d'importance et la mise à disposition de logements à

loyers abordables. Le dossier est traité au moment du dépôt du permis de

construire. Le montant du prêt sans intérêt peut aller jusqu'à 20% de

montant des travaux d'entretien. Cela représente, dans ce dossier, un prêt

maximum de CHF 637'700.- environ. De plus, une prise d'intérêts à fonds

perdus à hauteur maximale de CHF 20'000.- par année pendant 25 ans est

également possible.  Plusieurs contacts ont déjà été pris avec la Cheffe de

l'Office cantonal du logement qui a réservé,  a priori, un accueil favorable

au projet de la rue du Commerce.

Vente en droit de superficie de l'immeuble Commerce 95-99

Le calcul de la rente superficiaire décrit ci-dessous a été validé par l'ASH et

est conforme à la volonté de la Ville de La Chaux-de-Fonds et du Canton

de Neuchâtel de soutenir la création de coopératives d'habitation. En effet,

le concept de coopérative doit pallier à la fin des aides aux logements qui

prévalaient jusqu'ici. Le droit de superficie est prévu sur 70 ans. Le prix du

terrain, qui sert de base au calcul de la rente superficiaire, est calculé

comme suit :

2'014 m
2
 X CHF 300.- : CHF 604'200.-

Arrondi à  CHF 600'000.-

La rente du droit de superficie se calcule ensuite selon le modèle suivant,

en se basant sur le 75% du prix de vente du terrain, soit la même référence

que pour les précédents dossiers de droit de superficie présentés à votre

autorité. Le taux de la rente évoluera comme suit en lien avec l'utilisation

du terrain par une société coopérative d'habitation :

0 – 15 ans :    0%

16 – 20 ans :   1%

21 – 25 ans :   2%

26 – 30 ans :   3%

31 – 35 ans :   4%

page 24

36 – 40 ans :   5%

De 41 ans à l'échéance : 6%

La rente superficiaire sera indexée annuellement à l'Indice des Prix à la

Consommation (IPC).

Nous sommes ici face au même système mis en place pour la Coopérative

Le Corbusier.

La valeur comptable de l'immeuble rue du Commerce 95-99 était de

CHF 1'733'228.10 au 31.12.2012. Le terrain reste en possession de la Ville

pour la somme de CHF 600'000.-. Le bâtiment est vendu au prix de

CHF 200'000.-. Il reste donc une somme de CHF 933'228.10

(CHF 1'733'228.10 - CHF 600'000.- - CHF 200'000.-) correspondant  à une

perte à enregistrer lors du transfert de l'immeuble.

Le modèle présenté ci-dessus permet d'asseoir la situation financière de la

coopérative sur le long terme et de la soulager les premières années de

trop lourdes charges financières. La Ville peut ainsi agir dans le domaine

de l'aide au logement tout en préservant ses intérêts financiers.

Conséquences sur les ressources humaines

Les deux ventes d'immeuble qui vous sont proposées dans un autre

rapport durant cette séance (Vente des immeubles communaux David-

Pierre-Bourquin 7 et Passage Léopold-Robert 4) et la vente en droit de

superficie de l'immeuble Commerce 95-99 vont impacter légèrement le

portefeuille en gestion à la gérance communale; cela n'induira toutefois pas

réellement une baisse de charge de travail. En effet, la gérance doit

assumer un surplus important de travail en lien avec le rattrapage

d'entretien que connaissent les parcs immobiliers de la Ville et de

Prévoyance.ne. D'autre part, en parallèle à ces ventes, la gérance

communale a obtenu deux mandats supplémentaires de Prévoyance.ne

pour gérer de nouveaux immeubles (près de 25 logements). Elle devra

également suivre l'important chantier de l'immeuble Commerce 101-105

ainsi que la plateforme de relocation pour ce projet. Enfin, ces dernières

années, des reproches ont été faits à la gérance en lien avec le service

offert et la rapidité d'action de celle-ci. Cet état de fait était principalement

dû à une surcharge chronique de travail et une sous-dotation en personnel.

La nouvelle équipe de direction a pris les choses en mains et a initié de

nombreux changements. Cette légère baisse du nombre d'appartements

dont s'occupe notre gérance devrait donc également participer à améliorer

le service aux locataires et à Prévoyance.ne et, ainsi, répondre aux

page 25

attentes de la population et à la volonté du Conseil communal, ce point

faisant l'objet d'un des axes principaux du plan de législature.

Collaboration intercommunale

Ce projet concerne exclusivement le patrimoine bâti chaux-de-fonnier de

sorte qu'il n'a pas été évoqué avec d'autres communes. Celui-ci répond

toutefois aux problématiques soulevées au niveau cantonal sur la stabilité

des loyers ainsi que la rénovation et la préservation du patrimoine en lien

notamment avec l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et aux

économies d'énergie.

Éléments relatifs au développement durable

Le fait de rénover un immeuble complètement  en préservant le patrimoine

et en améliorant ses performances énergétiques, tout en maintenant des

loyers abordables permet de dégager plusieurs avantages liés au

développement durable. Une coopérative d'habitation poursuit également

ces buts.

On peut ainsi relever les éléments suivants :

a) aspects environnementaux

La rénovation prévoit de se raccorder au chauffage à distance et d'équiper

les immeubles de panneaux solaires. L'isolation des façades par l'intérieur

permet de grandement améliorer l'efficience énergétique. Grâce aux

travaux, l'immeuble répondra aux normes du "programme bâtiment" voire

au label Minergie. De plus, la rénovation permettra la valorisation d'un

quartier en mettant en avant le patrimoine bâti.

b) aspects sociaux

Proposer des loyers proches des loyers moyens du territoire communal

pour des appartements rénovés permet de maintenir des prix stables, et

donc de préserver l'accès aux logements de qualité aux classes moyennes.

Les logements prévus permettront une mixité entre les familles et les

personnes seules ainsi qu'entre les générations. Le fait de prévoir des

jardins potagers communs permettra d'accroître ces échanges dans un

cadre de culture de proximité.

La coopérative d'habitation permet aux habitants de gérer eux-mêmes leur

immeuble et donc de participer ensemble à un but commun. Cela intensifie

les échanges et la compréhension mutuelle des locataires.

page 26

c) aspects économiques

L'importance du parc immobilier locatif communal permet de stabiliser en

partie les prix du marché en offrant des logements à des loyers abordables.

Toutefois, ce parc reste et doit rester rentable. Il permet donc à la Ville

d'exercer une politique du logement active et de peser sur le marché

immobilier.

Dans le cadre de cette rénovation, l'augmentation des loyers couvre les

travaux à plus-value, à l'image de ce qui est réalisé par les acteurs privés.

En outre, malgré le retard d'entretien important, le coût de rénovation pris

dans sa globalité permet de dégager un rendement. En d’autres termes,

l’investissement conséquent induit par ce projet de rénovation apparaît non

seulement comme étant financièrement supportable et architecturalement

indispensable, mais comme étant opportun.

En conclusion, ce projet global est cohérent par rapport à la politique

immobilière qui souhaite mener la Ville de La Chaux-de-Fonds. Il est

financièrement viable et permet d'atteindre le but visé, soit la rénovation de

deux immeubles. De plus, le projet a su faire le consensus au sein de la

Commission immobilière et foncière qui l'a accepté à l'unanimité de ses

membres présents dans sa séance du 25 octobre 2013.

Au vu de ce qui précède, nous vous remercions, Madame la présidente,

Mesdames les conseillères générales, Messieurs le conseillers généraux,

de bien vouloir accepter le projet d’arrêté ci-dessous.

 AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL

 Le président Le chancelier

 Pierre-André Monnard Thibault Castioni

Annexes :

- Annexe 1, Plan de situation

- Annexe 2, Situation plan d'étage avant/après

- Annexe 3, Plans d'étage

page 27

LE CONSEIL GENERAL

DE LA VLLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu un rapport du Conseil communal

Vu le Règlement général de la Commune de

La Chaux-de-Fonds du 28 septembre 1994

arrête :

Arrêté No 1

Article premier.- Un crédit de CHF 6'185'000.- TTC est accordé au

Conseil communal pour la rénovation complète de l'immeuble rue du

Commerce 101-103-105 (30 logements)

Article 2.- Ce crédit figurera au compte des investissements.

Article 3.- Le différentiel de la valeur comptable initiale additionnée de la

valeur des travaux, moins la valeur comptable finale sera amorti au moins

au taux de 10%.

Article 4.- Le Conseil communal est autorisé à dissoudre la réserve pour

rénovation du parc immobilier.

Article 5.- Le Conseil communal est autorisé à conclure l'emprunt

nécessaire au financement dudit crédit.

Article 6.-  Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent

arrêté, à l'expiration du délai référendaire.

Arrêté No 2

Article premier.-
1
Le Conseil communal est autorisé à octroyer en faveur

de la "Société coopérative en formation La Renouvelle", ou en faveur de

toute autre coopérative à laquelle elle sera substituée, un droit de

superficie distinct et permanent, d'une durée de 70 ans,  à constituer sur

une surface de terrain d'environ 2014  m2 sur les biens-fonds N°5231 (95),

N°5230 (97), N°5229 (99)  du cadastre des Eplatures, qui comprend

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également, le bâtiment existant sis rue du Commerce 95-97-99 sur les

biens-fonds précités.

2
L'acte authentique relatif à la constitution de ce droit mentionnera qu'il a

pour but d'abriter une coopérative d'habitation destinée à la location de

logements à loyer abordable en tant qu’habitation à titre principal, au sens

des articles 1 et 3 de la Loi sur l’aide au logement du 30 janvier 2008.

3
La contrepartie du droit de superficie comprend:

a) un versement en capital de CHF 200'000 pour le bâtiment existant à

exécuter lors de la signature de l'acte;

b) une rente annuelle qui sera calculée sur le 75% du prix de vente du

terrain, soit CHF 450'000.- (CHF 600'000 à 100%) et qui sera perçue de la

manière suivante :

0 – 15 ans :                              0%

16 – 20 ans :                            1% par an

21 – 25 ans :                            2% par an

26 – 30 ans :                            3% par an

31 – 35 ans :                            4% par an

36 – 40 ans :                            5% par an

De 41 ans à l'échéance :         6% par an

Article 3.- Le Conseil communal est autorisé à grever les terrains vendus

de toutes les servitudes nécessaires à la transaction immobilière. Il signera

les actes authentiques nécessaires aux opérations immobilières précitées.

Article 4.- Tous frais d'acte, de plans, d'extraits de cadastre, de bornage,

de notaire, etc. sont à la charge de l'acquéreur.

Article 5.- Le Conseil communal est chargé de l’exécution du présent

arrêté après les formalités légales.

 AU NOM DU CONSEIL GENERAL

 La présidente Le secrétaire

 Sarah Blum Shaip Imeri

category_fr: Rapport

category_harmonized: proposal