Rapport

text:
Rapport  du Conseil communal
relatif au changement d'affectation des bien-fonds 6667 et DP 877 (partiel)

(secteur Polyexpo) du cadastre des Eplatures

(du 11 mai 2016)

au Conseil général
de la Ville de La Chaux-de-Fonds

Monsieur le président,

Mesdames les conseillères générales,

Messieurs les conseillers généraux,

Contexte

La Ville de La Chaux-de-Fonds est l'actionnaire principale de la société

immobilière "Polyexpo SA" avec 39 des 101 actions.

Le principal actif de la société est l'immeuble, c'est-à-dire la halle Polyexpo,

qui fait 4000 m
2
.

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Cette salle a été construite en 1985 en relation avec la foire commerciale

Modhac. Elle a d'emblée souffert d'un problème de conception. La salle n'a

pas été conçue pour des activités sportives, des séminaires ou des

congrès.

La société doit actuellement faire face à d'importants problèmes financiers

avec un endettement important. Afin de ne pas être mise en faillite par

manque de liquidités, elle souhaite vendre son immeuble cette année

encore. Le terrain, quant à lui, appartient à la Ville qui a octroyé une droit

de superficie à titre gratuit.

Le Conseil communal et le Conseil d’administration de la société

immobilière "Polyexpo SA" ont dès lors pris les décisions suivantes au vu

de la situation financière très préoccupante :

- Cession du mandat de gestion à l’externe et reprise par le dicastère

de l’urbanisme, des bâtiments et des relations extérieures (DUBRE).

- Liquidation, dans la mesure du possible, de la société immobilière

envisagée au 31 décembre 2016.

- Changement de zone avec un passage de la zone d’utilité publique

(ZUP) en zone mixte de la parcelle où est implantée le bâtiment

Polyexpo (BF 6667) et une partie du domaine public (DP 877) qui

correspond à la bande de terrain située entre le trottoir de la route de

l’Helvétie et le bâtiment Polyexpo.

Changement de zone

La parcelle accueillant le bâtiment de Polyexpo est située en ZUP. La

modification de la zone est dès lors indispensable pour la valorisation de la

parcelle. En effet, la Ville n'a pas de besoin, dans cette partie de son

territoire, de construire des infrastructures publiques. Son affectation doit

être revue dans un souci de densification du territoire notamment. De plus,

cela permettra, de faciliter la vente de l'immeuble Polyexpo en permettant

d'autres affectations au site.

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Le changement de zone concerne deux bien-fonds :

- Le n° 6667 du cadastre des Eplatures d’une superficie de
13'422 m

2
 :

- DDP 668 au 1
er

 degré, jusqu’au 31 décembre 2034, propriété
de "Société immobilière Polyexpo SA";

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- DDP 4245 au 2
ème

 degré, jusqu’au 31 décembre 2034,
propriété de "Société immobilière Polyexpo  SA".

Ces deux droits de superficie (DDP) pourront être supprimés dans le

cadre de la vente de l'immeuble Polyexpo ou renégociés selon le

projet.

- Une partie du DP 877 pour une superficie de 577 m
2
. Ce morceau de

DP passera du patrimoine administratif au patrimoine financier.

Le Conseil communal a donc sollicité, le 12 mars 2015, le Service

d'aménagement du territoire (SAT) pour un préavis sur un changement de

zone. Le SAT est entrée en matière le 23 avril 2015 pour un passage en

zone mixte sous réserve de la procédure, dès lors qu'on se situe hors

d'une révision générale. Le SAT a émis un préavis favorable le 15 mars

2016 dans le cadre de l’examen préalable.

Bien-fonds 6667 : 13'422 m2

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Contraintes de constructions

Le bien-fonds 6667/70 est traversé par une ligne électrique du Groupe E

de 125 kV. Cette ligne péjore dès lors les possibilités de construction. Les

exigences à respecter sont fixées par l’ordonnance sur la protection contre

les rayonnements non ionisants (ORNI).

La Ville a entrepris des démarches avec le Groupe E quant au

démantèlement de cette ligne. Le Groupe E n'ayant aucun projet d'enterrer

cette ligne, les travaux seraient entièrement à charge des propriétaires des

différentes parcelles souhaitant voir disparaître cette ligne. Le coût est

estimé à CHF 1,25 million.

Le Groupe E avait entrepris, en 2010-2011, le démantèlement de la ligne

électrique aérienne qui traversait le pôle économique du Crêt-du-Locle, le

secteur des marais au sud de la voie CFF jusqu’au poste électrique de

Chevrolet. La ligne avait été enterrée à travers la vallée des Foulets pour

passer en limite ouest du bâtiment de Polyexpo. A l'époque, le Conseil

communal avait demandé de prévoir des tubes supplémentaires pour le

futur enterrement de la ligne qui traverse le quartier des Foulets jusqu’à

Polyexpo.

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Malgré la pose de ces tubes, les coûts d’enterrement de la ligne depuis la

rue des Montagnons jusqu’au poste électrique de Chevrolet ont été devisés

à CHF 1,25 mio par le Groupe E. Ce montant pourrait être ramené à CHF 1

mio de francs si ces travaux sont faits en même temps que l’enterrement

de la ligne qui est prévue entre le poste de Chevrolet et la rue de Beau-

Temps qui permettra notamment de valoriser entièrement le potentiel de

l’ancienne scierie des Eplatures. Il est à signaler que ce dernier tronçon est

entièrement payé par le Groupe E car celui-ci juge cette ligne électrique en

mauvaise état, contrairement à la ligne traversant le secteur de Polyexpo.

La Ville va entreprendre, parallèlement à la démarche du changement de

zone, des discussions avec les autres propriétaires concernés par cette

ligne pour une éventuelle participation financière de leur part.

De ce fait, il est possible que le développement urbanistique du site de

Polyexpo se fasse en plusieurs étapes si la ligne ne peut pas être enterrée

directement, notamment pour des questions de coût.

Procédure

Conformément aux dispositions de la modification du PAL du 12 août 2009,

la commission intercommunale d’aménagement du territoire a été

consultée pour les projets de planification touchant le périmètre

d’inscription et la zone tampon. Celle-ci a donné un préavis positif lors de

sa séance du 14 janvier 2016.

Le chef du Département du développement territorial et de l'environnement

a quant lui donné son préavis positif le 8 avril 2016.

Le Service d’urbanisme et de l'environnement a informé, suite à l'examen

préalable positif du dossier le 15 mars 2016 par les services cantonaux,

formellement les propriétaires voisins le 17 mars 2016 du futur changement

de zone. Ils seront à nouveau informés par écrit de la date de la mise à

l’enquête publique en cas d’adoption du changement de zone par votre

Conseil.

Respect des lignes prioritaires fixées par le programme de
législature

Néant

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Conséquences sur les finances

Le terrain est actuellement au bilan pour CHF 1.-. Le fait de changer le

zonage de la parcelle fait prendre de la valeur à notre terrain. Toutefois,

cette plus-value dépendra des futurs acheteurs du bâtiment Polyexpo et du

mode d'acquisition.

Il est encore trop tôt pour évoquer la vente de la parcelle et celle du

bâtiment Polyexpo. Plusieurs acteurs ont été approchés mais quelques

aspects essentiels doivent encore être définis.

La Ville devra procéder à une pesée d'intérêts entre vendre le terrain à un

prix correct et ne pas être actionnée (rembourser à la place du prêteur) en

tant que caution de prêts contractés par Polyexpo en cas de faillite de la

société. En effet, la Ville de La Chaux-de-Fonds a prêté à Polyexpo

CHF 94'000.- et cautionne des prêts à hauteur d'environ CHF 1'530'000.-.

Elle serait actionnée et non remboursée si Polyexpo devait faire faillite. Il

s'agit d'analyser à combien peut être vendu le terrain de Polyexpo afin de

trouver un acheteur pour le bâtiment appartenant à la société anonyme et

éviter ainsi sa faillite.

Conséquences sur les ressources humaines

Les objets du présent rapport n'auront pas d’incidence les ressources

humaines.

Collaboration intercommunale

Les objets du présent rapport n'auront pas d’incidence sur la collaboration

intercommunale.

Eléments relatifs au développement durable

Ce changement de zone permettra de densifier le territoire bâti tout en

garantissant une mixité.

Au vu de ce qui précède, nous vous remercions, Monsieur le président,

Mesdames les conseillères générales, Messieurs les conseillers généraux,

de bien vouloir accepter le projet d’arrêté ci-dessous.

 AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL

 Le président La chancelière

 Théo Huguenin-Elie Celia Clerc

page 8

LE CONSEIL GENERAL

DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Vu la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), du 22 juin 1979

Vu l’ordonnance fédérale sur l’aménagement du territoire (OAT), du

2 octobre 1989

Vu l’ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit (OPB), du

15 décembre 1986

Vu la loi fédérale sur la protection des eaux (LEaux), du 24 janvier 1991

Vu le décret sur la conception directrice cantonale de l'aménagement du

territoire, du 26 janvier 2005

Vu la loi cantonale sur l'aménagement du territoire (LCAT), du 2 octobre

1991, et son règlement d'exécution (RELCAT), 16 octobre 1992

Vu la loi cantonale sur les constructions (LConstr), du 25 mars 1996, et son

règlement d'exécution (RELConstr), du 16 octobre 1996

Vu la loi cantonale sur la protection des eaux, du 15 octobre 1984, et son

règlement d'exécution, du 18 février 1987

Vu le préavis du Département du développement territorial et de

l'environnement, du 12 février 2016

Vu un rapport du Conseil communal

arrête :

Article premier.- Le plan d'aménagement, sanctionné par le Conseil d'Etat

le 11 août 1999, est modifié par le plan suivant :

 Changement d'affectation "Polyexpo", bien-fonds 6667 et DP
communal 877 (partiel) du cadastre des Eplatures. Extraits
modifiants le plan et règlement d'aménagement communal (PRAC)
sanctionné le 11 août 1999 accepté sur le principe le 23 mars 2016
par le Conseil communal, échelles 1:1000 et 1:5000, plan dessiné le
21 mars 2016.

Article 2.- Le présent arrêté est soumis au référendum facultatif.

Article 3.- Le présent arrêté entrera en vigueur  après sa mise à l'enquête
publique à la date de la publication de sa sanction par le Conseil d'Etat
dans la Feuille officielle.

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Article 4.- Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent
arrêté après les formalités légales.

 AU NOM DU CONSEIL GENERAL

 Le président La secrétaire

 Daniel Musy Maria Belo

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category_fr: Rapport

parent_type: meeting

category_harmonized: proposal