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VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL

à l’appui d’une demande de crédit de CHF 3'320'000.- pour l’acquisition de
deux parcelles de terrain d’environ 37'700 m2 aux Eplatures et d’une

demande de crédit de CHF 100'000.- pour la participation de la Ville à la
révision du plan de quartier.

(du 8 juin 2009)

AU CONSEIL GENERAL

DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS

Monsieur le président,
Mesdames les conseillères générales,
Messieurs les conseillers généraux,

Propriétaire d’un terrain situé aux Eplatures, rue du Bois-Noir, au Nord du
secteur commercial « Coop – Manor » et après en avoir cédé une partie
pour le projet Migros, l’UBS a pris contact avec le service économique et le
service d’urbanisme. Un plan de quartier dénommé « Les Endroits » fixe
les possibilités de construction sur ce site. Les droits à bâtir pour des
immeubles commerciaux ont été entièrement concentrés sur la partie de
terrain cédée à la coopérative Migros.

La Ville s’est déclarée intéressée par les parcelles restantes de ce terrain
(voir annexes). D’une part parce qu’elles offrent des possibilités de
développement des infrastructures scolaires jouxtant directement l’un des
biens-fonds et que des besoins dans ce domaine sont prévisibles au vu du
développement de nouveaux quartiers à l’Ouest de la ville et de
l’augmentation de locaux scolaires qui sera nécessaire avec la mise en
œuvre progressive d’Harmos. D’autre part, afin de pouvoir mener une
politique active en matière de logement en disposant d’une réserve de
terrain. L’objectif n’est en effet pas de développer immédiatement un
projet de construction, mais plutôt de disposer d’une opportunité de le
faire lorsque les nouveaux quartiers en cours de constructions seront
terminés et les logements loués ou vendus. La possibilité de maîtriser le

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développement de ce secteur de la ville offre également un certain intérêt,
spécialement au vu de sa localisation.

Objet et prix de la transaction

Après discussion et négociation avec l’UBS, nous avons établi un prix
d’achat de CHF 3’200’000.- pour l’ensemble du site, soit environ
37'697 m2. Cela représente un prix au mètre carré d’environ CHF 84.90.
Il faudra ajouter à cette somme les lods et frais de transaction habituels
(géomètre, notaire, Registre foncier, etc.) estimés à CHF 120'000.- qui
selon usage sont à charge de l’acquéreur.

 total m

2
 pré-champ rte, chemin accès, place forêt

6471 32 149 31 341 139 54 615
6474 5 548 4 750 798
6475 (1 869) (2) (1 867)
6476 (727) (197) (530)

Total 40 293 36 290 3 334 54 615
dont versé
au DP

2 596 199 2 397

surface nette
cédée

37 697 36 091 937 54 615

Les routes (biens-fonds 6475 et 6476 du cadastre des Eplatures) ont déjà
été abornées en vue d’une cession gratuite au domaine public communal.
Dans la mesure du possible, cette cession sera effectuée en même temps
que l’achat de terrain.

Le bien-fonds n°11 du cadastre des Eplatures, jouxtant le terrain UBS au
Nord, est propriété de la Ville.

L’UBS souhaitant rapidement être fixée quant à la cession de ce solde de
terrain acheté aux enchères en 2004, nous avons donc convenu de signer
un achat conditionné à l’accord du Conseil général et du Conseil d’Etat
pour cette transaction immobilière. Nous vous demandons donc
aujourd’hui de nous accorder votre aval pour cette acquisition.

Plan de quartier

Le plan de quartier a été sanctionné le 28 mars 1990 puis a ensuite été
modifié en 1995, version actuellement en vigueur. Ce dernier prévoit,
outre des activités commerciales, en majorité du logement. Datant
quelque peu et prévoyant une densité et des surfaces brutes de plancher
relativement importantes (20'000 m2 sur les biens-fonds propriété d’UBS),
il sera utile de le revoir et de le modifier afin de l’adapter à la demande
actuelle et future en matière d’habitat. De plus, Migros ayant concentré la
totalité des droits à bâtir des surfaces commerciales autorisées par le plan
de quartier, il est indispensable de procéder à une nouvelle répartition des
surfaces construites en prévoyant essentiellement du logement sur la
partie restante au Nord. Cette révision est d’ailleurs l’une des conditions

liées à l’octroi du permis de construire à Migros. Cette dernière s’est
engagée à entamer la révision du plan de quartier avant la fin de l’année
2009 et à participer financièrement à cette opération. Le coût de cette
procédure est estimé à quelque CHF 145'000.-, Migros étant appelée à
participer en fonction des surfaces de ses biens-fonds (soit environ un
tiers). On peut donc prévoir une dépense de CHF 100'000.- à charge de la
Ville, liée à la propriété des biens-fonds 6471 et 6474 du cadastre des
Eplatures.

Respect des lignes prioritaires fixées par le programme de

législature

L’acquisition d’un tel terrain s’inscrit dans l’axe 3 du programme de
législature « valorisation des fonctions, des prestations et des espaces
urbains ».
La maîtrise du sol constitue en effet un immense enjeu dans tous ces
domaines. D'elle dépend la capacité de la collectivité à initier, à susciter et
à orienter le développement futur plutôt qu’à le subir ou à le restreindre. Il
s’agit ici de pouvoir maîtriser le développement d’un nouveau quartier afin
qu’il réponde au mieux au développement souhaité par la Ville et aux
besoins qui seront identifiés le moment venu pour dans cette partie de la
ville.

Conséquences sur les finances

Le coût total de cette acquisition se monte à CHF 3'420'000.- (prix
d’acquisition, lods et frais cadastraux, révision du plan de quartier).

Le terrain serait partiellement équipé avec les compléments votés par
votre Conseil en mars dernier pour la rue de Bois-Noir. Pour le surplus, le
plan d’équipement sera revu dans le cadre de la révision du plan de
quartier.

L’investissement se décompose comme suit :

Acquisition des biens-fonds n° 6471 et 6474
et lods y relatifs CHF 3'320'000.-
Révision du plan de quartier "les Endroits" CHF    100'000.-
  CHF 3'420'000.-

S'agissant de l'acquisition, cette dépense sera comptabilisée dans les
immobilisations et ne sera pas amortie.

En ce qui concerne la révision du plan de quartier et en application des
directives établies par le Service des communes, la charge financière est
calculée sur une durée de 10 ans.

Le tableau suivant donne le détail financier :

Amortissement sur l'investissement de
CHF 100'000.-

CHF

 10'000.-

Intérêts 3,3 % 1) sur l’investissement total CHF 112'860.-

soit une charge annuelle de CHF 122'860.-

1)taux moyen des emprunts de la Ville

Cette charge devrait largement être compensée par la perspective de
plus-value, le terrain situé en zone de moyenne densité étant
actuellement estimé au minimum à CHF 250.-/m2.

Le budget 2009 des investissements ne prévoit aucune dépense pour cette
acquisition. Il mentionne en revanche dans la rubrique des crédits
accordés un montant total de CHF 5'000'000.- pour la première étape de
capitalisation des sociétés immobilières, qui ne sera pas utilisé cette année
au vu des négociations encore longues à mener avec le Conseil d’Etat pour
mettre en place le dispositif voulu par votre Conseil dans ce domaine.
A relever à ce sujet que, s’il avait pu être mis en œuvre, ce dispositif
aurait pu être utilisé pour cette acquisition à caractère stratégique.

L’acquisition de terrain à proximité d’un centre scolaire existant offre enfin
une perspective de développement de l’infrastructure scolaire à moindre
coût.

Conséquences sur les ressources humaines

Aucune conséquence sur les ressources humaines n’est à prévoir. La
révision du plan de quartier sera vraisemblablement confiée à un bureau
spécialisé.

Collaboration intercommunale

L’achat du terrain n’aura pas d’incidence sur la collaboration
intercommunale.

Eléments relatifs au développement durable

a) aspects environnementaux
La révision du plan de quartier permettra une utilisation plus rationnelle
du sol et intégrera la question de la limitation des nuisances
environnementales, cet aspect n’étant pas traité par le plan de quartier
établi en 1995. Le site étant déjà partiellement urbanisé (école,
commerces, etc.) et étant notamment desservi par les transports publics,
on peut espérer un impact moindre, en termes de trafic, de nuisances et
d’équipements, que celui engendré par la construction d’un nouveau
quartier en limite du périmètre urbain.

b) aspects sociaux
En offrant la possibilité de développer un centre scolaire à proximité des
quartiers dont le développement est récent, en cours ou projeté,
l’acquisition de ces parcelles permettra de limiter les trajets des écoliers.
Les infrastructures scolaires étant souvent également utilisées comme
lieux de détente pour le quartier dans lequel elles s’inscrivent, cette
perspective est également intéressante en terme d’animation de quartier.

Par ailleurs, en dotant aujourd’hui la Ville des moyens de maîtriser demain
le type de développement qu’elle entend assurer à ce quartier,
l’acquisition de ces parcelles est respectueuse des intérêts des générations
futures. La Ville pourra par exemple choisir le moment venu un type
d’habitat complétant l’offre du quartier et viser ainsi une certaine mixité
de population, à l’instar du projet envisagé en Est du quartier d’Esplanade,
imaginé comme une contribution à l’équilibre socio-démographique de ce
quartier.

c) aspects économiques
La maîtrise d’un terrain d’une telle surface devrait permettre à la
collectivité de limiter la pure spéculation et les projets ne répondant pas
entièrement aux besoins de la population. Elle permettra en outre aux
autorités de choisir le moment opportun pour la mise en œuvre du plan de
quartier et d’adapter l’offre de logements aux besoins identifiés à ce
moment. En outre, on l’a vu ces dernières années, l’initiative de la Ville
dans le secteur immobilier contribue à une évolution démographique
positive et, par là, contribue à la santé de l’économie locale.

Au vu de ce qui précède, nous vous remercions, Monsieur le président,
Mesdames les conseillères générales, Messieurs les conseillers généraux,
de bien vouloir voter les arrêtés ci-dessous. Le premier concerne
l’acquisition et le second porte sur le crédit pour la révision du plan.

AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL

Le président La chancelière
Didier Berberat Muriel Barrelet

Arrêté n° 1

LE CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS
Vu un rapport du Conseil communal

arrête:

Article premier.- Le Conseil communal est autorisé à acquérir de UBS

SA les biens-fonds n° 6471 et 6474 du cadastre des Eplatures d’une
surface d’environ 37’697 m2 pour un montant de CHF 3'200'000.- et des
frais de transaction de CHF 120'000.-.

Article 2.- Les routes, biens-fonds 6475 et 6476 du cadastre des

Eplatures seront cédées gratuitement au domaine public communal.

Article 3.- Tous frais d'actes, de plans, d'extraits de cadastre,

d’inscription au Registre foncier, etc., sont à la charge de la Ville de La
Chaux-de-Fonds.

Article 4.- Ces biens-fonds figureront au compte des immobilisations.

Article 5.- Le Conseil communal signera les actes authentiques relatifs à

cette transaction immobilière et est autorisé à constituer toutes les
servitudes sur les terrains concernés, nécessitées par cette transaction
immobilière.

Article 6.- Le Conseil communal est chargé de l’exécution du présent

arrêté après les formalités légales.

AU NOM DU CONSEIL GENERAL

Le président Le secrétaire
Théo Bregnard Pierre-André Rohrbach

Arrêté n° 2

LE CONSEIL GENERAL
DE LA VILLE DE LA CHAUX-DE-FONDS
Vu un rapport du Conseil communal

arrête:

Article premier.- Un crédit de CHF 100’000.- est accordé au Conseil

communal pour la révision du plan de quartier « les Endroits ».

Article 2.- La dépense sera portée au compte des investissements et

amortie au taux de 10 %.

Article 3.- Le Conseil communal est autorisé à conclure l'emprunt

nécessaire au financement dudit crédit.

Article 4.- Le Conseil communal est chargé de l’exécution du présent

arrêté après les formalités légales.

AU NOM DU CONSEIL GENERAL

Le président Le secrétaire
 Théo Bregnard Pierre-André Rohrbach

Annexes : plan de situation générale
 plan de situation cadastrale

format: application/pdf

category_fr: Document

parent_type: meeting

category_harmonized: document