text: \n \n1 \n\n \n\nMehrwertermittlung  \n\n«GP Gwärfihölzli», Kloten \n\n \nBewertungsgrundlagen zur Mehrwertermittlung \n\nBericht vom 15. Januar 2024 \n\nStadt Kloten \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \nFahrländer Partner \nRaumentwicklung AG \nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n8003 Zürich 3012 Bern \n \n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n \n\n\n\n \n2 \n\n \n\nZusammenfassung \n\n \n\n \n\nAusgangslage \n\n- Die Specogna Immobilien AG beabsichtigt, das Grundstück Nr. 4571 in Kloten zu entwickeln. Um eine \nhochstehende Entwicklung zu ermöglichen, soll - gestützt auf ein Richtprojekt - der öffentliche Gestal-\ntungsplan "Gwärfihölzli" teilrevidiert werden. So können neben den Rahmenbedingungen für eine quali-\ntative Entwicklung auch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gemischte Nutzung geschaf-\nfen werden. \n\n- Das Planungsgebiet Sektor C umfasst das Teilgebiet Süd des GP «Gwärfihölzli» (Grundstück Nr. \n4571). \n\n- Das Grundstück liegt heute in der Wohn- und Gewerbezone (WG2a) und im Perimeter des öffentlichen \nGestaltungsplans "Gwärfihölzli". Dieser befindet sich zurzeit in der zweiten kantonalen Vorprüfung, im \nAugust/September 2023 in der öffentlichen Auflage. Es ist davon auszugehen, dass nach der Vorprü-\nfung eine Überarbeitung erfolgt. Die Inkraftsetzung der Teilrevision wird im Herbst 2024 erwartet.  \n\n- Der revidierte Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» lässt eine zusätzliche Ausnutzung von rund 8’000 m2 Ge-\nschossfläche zu und ermöglicht auch Wohnnutzungen auf dem Areal. Als Folge der Um- und Aufzo-\nnung ist eine Mehrwertabgabe zu entrichten. \n\n \n\nGrundlagen \n\n- Der Wert von Land bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der damit erzielt werden kann. Ge-\nstützt auf die Marktwertdefinition gemäss «Swiss Valuation Standard» entspricht der Landwert dem ge-\nschätzten Preis, welcher für ein Grundstück am Bewertungsstichtag unter normalen Rahmenbedingun-\ngen, mit ausreichender Vermarktungszeit und bei ausreichender Sachkenntnis der Transaktionspar-\nteien, erzielt werden kann.  \n\n- Landwerte können anhand von statistischen Werten, Vergleichswerten, hedonischen Modellen oder der \nLageklassenmethode ermittelt werden. Eine gebräuchliche und transparente Methode der Landwerter-\nmittlung ist die Rückwärtsrechnung bzw. die Residualwertmethode. In dieser Methode werden vom Er-\ntragswert einer Liegenschaft Erstellungskosten (Sachwert) und Infrastrukturkosten in Abzug gebracht. \nDer verbleibende Wert - das Residuum - entspricht dem Landwert. \n\n- Bei der Residualwertmethode unterscheidet man zwischen einer statischen Berechnung ohne Berück-\nsichtigung von zeitlichen Rahmenbedingungen (statische Residualwertmethode) und einer dynami-\nschen Berechnung. Die dynamische Residualwertmethode (DCF- oder Discounted Casflow-Methode) \neignet sich für grössere Areal mit einer Etappierung. \n\n- Zur Ermittlung des Mehrwertes müssen zwei Szenarien bewertet werden. Szenario 1 entspricht dabei \ndem Wert des Grundstücks unter aktuell gültigen Rechtsgrundlagen, nachfolgend aktuelles Recht, Sze-\nnario 2 dem Wert des Grundstücks unter den künftig geltenden Rechtsgrundlagen, nachfolgend neues \nRecht. Die Differenz der beiden Werte entspricht dem Mehrwert. \n\n- Im Unterschied zu klassischen Wertermittlungen beruhen Mehrwertermittlungen auf Annahmen, die zu \neinem sehr frühen Zeitpunkt getroffen werden müssen. Diese Unsicherheiten entsprechen Risiken, die \nin den Wertermittlungen in einer Sicherheitsmarge berücksichtigt werden. \n\n- Die Bewertungen erfolgen unter Beachtung der Swiss Valuation Standards (SVS) und unter \nBerücksichtigung einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest an best use). Die \nbestmögliche Nutzung eines Grundstücks resultiert im höchstmöglichen Wert bzw. Landwert.  \n\n- Die Einschätzung von Verkaufserlösen und Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von \nFPRE für Miet- und Eigentumswohnungen und für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen.  \n\n- Erstellungskosten und laufende Kosten werden anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p) eingeschätzt.  \n\n- Die Einschätzung von Projektrisiken erfolgt mit dem Risikomodul von FPRE, die Einschätzung der Dis-\nkontierung erfolgt mit dem Diskontierungsmodell von FPRE.  \n\n- Die Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand der künftig erwarteten Nachfrage nach Wohn- \nund Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die Region gemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\n- Durch die Etappierung reduzieren sich sowohl unter aktuellem wie auch unter neuem Recht die \nLandwerte. Sie fallen damit tiefer aus als mögliche Vergleichswerte von aktuell erfolgten Transaktionen. \n\n-  Bewertungsstichtag ist das voraussichtliche Inkrafttreten des Gestaltungsplans. \n\n\n\n \n3 \n\n \n\nStandort- und Marktanalyse: Bevölkerung \n\n- Kloten ist gemäss BFS eine «städtische Arbeitsplatzgemeinde» und Teil der grossen Agglomeration \nZürich. \n\n- Die Stadt Kloten weist im Jahr 2022 20'980 Einwohner auf, verteilt auf 9'780 Haushalte; die durch-\nschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.1 Personen. \n\n- Zwischen 2013 und 2022 ist die Bevölkerung der Stadt um 14.0% und damit überdurchschnittlich stark \ngewachsen (Schweiz: +8.3%). \n\n- In Bezug auf die Kaufkraft ist in Kloten die Unterschicht überdurchschnittlich vertreten. \n\n- Die wichtigsten Nachfragersegmente im Wohnflächenmarkt sind: Ländlich Traditionelle, Improvisierte \nAlternative und Urbane Avantgarde. \n\n- Zu den dominanten Lebensphasen zählen Familien mit Kindern sowie Ältere Singles und Ältere Paare. \n\n \n\nStandort- und Marktanalyse: Wirtschaft \n\n- Gemäss Betriebszählungen des BFS weist die Stadt Kloten im Jahr 2021 rund 1'550 Betriebe mit rund \n35'200 Beschäftigten auf. Dies entspricht einer Zunahme von 87 Arbeitsstätten und einer Abnahme von \nüber 600 Beschäftigten seit 2012. \n\n- Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten Branchen in Kloten ge-\nmäss Betriebszählung des BFS «Luftfahrt», «Lagerei sowie Erbringung von sonstigen Dienstleistungen \nfür den Verkehr» und «Reparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen». \n\n- Zu den dominanten Nachfragersegmenten im Büromarkt gehören Back Offices, Diskrete Berater und \nLokale Dienstleister. \n\n- Im Verkaufsflächenmarkt dominiert das Nachfragersegment PW-Versorger, gefolgt von Nahversorgern \nund Dienstleistungsverkäufern. \n\n \n\nStandort- und Marktanalyse: Wohnflächenmarkt \n\n- Bei einem Bestand von rund 10'700 Einfamilienhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betrug \ndie mittlere jährliche Bautätigkeit in der Stadt Kloten zwischen 2016 und 2021 204 Wohneinheiten. \n\n- Die Leerstandsquote ist mit 0.46% im landesweiten Vergleich stark unterdurchschnittlich. Bei den leer-\nstehenden Wohnungen handelt es sich überwiegend um Mietwohnungen in Altbauten. \n\n- Das Preisniveau von Eigentumswohnungen (EWG) liegt bei durchschnittlich 12’467 CHF/m2. Die Netto-\nmarktmiete von Wohnungen (MWG) liegt bei durchschnittlich 302 CHF/m2a. \n\n- Weil mit Eigentumswohnungen höhere Landwerte erzielt werden können, muss gemäss dem Grundsatz \neiner bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks (Highest and Best Use) der Anteil an Eigentumswoh-\nnungen optimiert werden. \n\n- In Kloten beträgt der Diskontierungssatz für Wohnen (MWG) 2.53%. Er liegt damit leicht unter dem \nDurchschnitt der Diskontierungssätze von Vergleichsgemeinden in der MS-Region Glattal-Furttal. \n\n- Die künftig erwartete Nachfrage in Kloten beträgt jährlich knapp 160 Wohnungen, in der MS-Region \nsind es rund 1'460 Einheiten. Dabei entfallen etwas mehr als die Hälfte auf Mietwohnungen. \n\n- Unter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage in Kloten und in der Region von rund \n200 Wohnungen dürfte die Realisierung der geplanten 114 Wohnungen (gem. Richtprojekt im neuen \nRecht) einen Zeitraum von einem Jahr in Anspruch nehmen. Damit dürfte die Absorption der geplanten \nWohnungsmenge mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben sein. \n\n \n\nStandort- und Marktanalyse: Geschäftsflächenmarkt \n\n- Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodel-\nlen von FPRE bei 235 CHF/m2a, typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 265 CHF/m2a. Der Median \nder Marktmieten von typischen Gewerbeflächen liegt bei 187 CHF/m2a. Das Preisniveau der Marktmie-\nten ist im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften und Gemeinden eher tief. \n\n- Die Diskontierungssätze für Büro- (3.34%), Verkaufs- (2.99%) und Gewerbeflächen (4.10%) liegen in \nder Stadt Kloten im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften auf einem durchschnittlichen Niveau. \n\n- Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in der Stadt Kloten im Geschäftsflächenbereich zwi-\nschen 2021 und 2040 mit einer Zusatznachfrage von rund 587’000 m2 BGF zu rechnen. Dies entspricht \neiner jährlichen Zusatznachfrage von knapp 31'000 m2 BGF. Die künftig erwartete Nachfrage nach rei-\nnen Büroflächen in der Stadt Kloten liegt gemäss dem Prospektivmodell von Fahrländer Partner bei \nrund 5’600 m2 BGF. \n\n \n\n \n\n\n\n \n4 \n\n \n\nKünftig erwartete Nachfrage, Beurteilung von Absorptionsrisiken \n\n- Die künftig erwartete Nachfrage nach Wohnflächen in Kloten beträgt jährlich knapp 160 Wohnungen, in \nder MS-Region sind es jährlich rund 1'460 Einheiten. Dabei entfallen etwas mehr als die Hälfte auf Miet-\nwohnungen. \n\n- Unter Berücksichtigung von weiteren Wohnbauprojekten in Kloten und in der Region rechnen wir zur \nBeurteilung von Absorptionsrisiken mit einer künftig erwarteten Zusatznachfrage von jährlich rund 200 \nEinheiten. \n\n- Unter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage von rund 200 Wohnungen dürfte die \ngeplante Wohnungsmengen auf dem Areal von rund 115 Wohnungen auch ohne Etappierung absor-\nbiert werden können. \n\n- Die künftig erwartete Nachfrage nach Geschäftsflächen in Kloten zwischen 2020 und 2040 beträgt jähr-\nlichen knapp 31’000 m2 BGF, davon entfallen rund 5'600 m2 auf Büroflächen. \n\n- Unter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage dürfte die geplante Menge an Ge-\nschäftsflächen auf dem Areal von rund 4'000 m2 auch ohne Etappierung absorbiert werden können. \n\n \n\nEinschätzung der Mikro-Lagequalität \n\n- Die Lärmbelastung durch die Bassersdorferstrasse ist sowohl am Tag wie auch in der Nacht erheblich. \nAus diesem Grund unterteilen wir das Areal sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in die nach-\nfolgend abgebildeten Arealteile mit unterschiedlicher Mikro-Lagequalität (ML a und ML b). \n\n- In Gehdistanz befindet sich ein Dienstleister (Bank, Post, usw.) aber keine Restaurants. Freizeiteinrich-\ntungen befinden sich überwiegend in Fussdistanz und Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Die \nLage bietet aktuell eingeschränkte Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im \nStrassenverkehrsnetz. \n\n- Der Standort an der Bassersdorferstrasse erfährt mehrere Belastungen, in der Arealtiefe ist er sehr \nlärmbelastet. \n\n- Als Folge der Lärmbelastung beurteilen wir im Arealteile ML a die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzun-\ngen als Lage mit leichten Defiziten, für Büro- und für Verkaufsnutzungen als durchschnittliche Lage.  \n\n- Als Folge der geringeren Lärmbelastung und einer verbesserten Aussicht beurteilen wir im Arealteile \nML b die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzungen als durchschnittlich, für Büronutzungen ebenfalls als \ndurchschnittlich, für Verkaufsnutzungen als Lage mit leichten Defiziten.  \n\n- Die Mikro-Lagequalität im aktuellen und im neuen Recht beurteilen wir gleich. \n\n \n\nBewertungsgrundlagen (I) \n\n- Das Planungsgebiet umfasst das Teilgebiet Süd des GP «Gwärfihölzli» (Grundstück Nr. 4571) in Kloten \nmit einer Fläche von 5'740 m2. Gemäss nachfolgendem Mutationsplan wird die Parzelle aufgeteilt in die \nParzelle 6354 mit einer Fläche von 1’486 m2 und in die Parzellen 6353 mit einer Fläche von 4'254 m2. \n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n5 \n\n \n\nBewertungsgrundlagen (II) \n\n- Aktuell befindet sich auf dem Grundstück auf Sektor C eine Coop Tankstelle. Auf Sektor C1, steht aktu-\nell ein Gebäude. Ein Grossteil der Grundstücksfläche wird aber vom Autocenter Zenu GmbH genutzt. \n\n- Die Coop Mineralöl AG ist Baurechtsnehmerin auf dem Grundstück Parzelle 6354. Das Baurecht endet \nper 2062. Zum heutigen Zeitpunkt sind keine baulichen Veränderungen auf dieser Teilparzelle geplant. \n\n- Nach Rücksprache mit der Auftraggeberschaft erfolgt die Wertermittlung im neuen Recht unter Berück-\nsichtigung des Baurechts. Wir gehen bei der Wertermittlung davon aus, dass nach Ablauf von 10 Jah-\nren der Baurechtsvertrag angepasst wird, um die Geschossflächen gemäss Richtprojekt realisieren zu \nkönnen. \n\n- Gemäss Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 1. Dezember 2022 sind auf dem Grundstück Nr. 4571 \naktuell Fuss- und Fahrwegrechte eingetragen. Dadurch müssen Zu- und Wegfahrten zur ober- und un-\nterirdischen Parkierungsanlage auf dem Grundstück Nr. 4570 sowie zur Coop Tankstelle sichergestellt \nwerden. Weil die Zu- und Wegfahrten für die Dauer der Realisierung nicht möglich sind, muss ein Er-\nsatzstandort gefunden werden. Die entsprechenden Kosten gehen zu Lasten der Grundeigentümer-\nschaften der Parzellen 6354 und 6353. \n\n- FPRE liegen keine Grundbuchauszüge vor. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass neben dem \nFuss- und Fahrwegrecht keine wertrelevanten Einträge im Grundbuch vorhanden sind. \n\n- Gemäss Kataster der belasteten Standorte (KbS) sind per 1. Juni 2023 keine Einträge vorhanden. \n\n- Gemäss Praxis der Stadt Kloten sowie den Richtlinien in den kantonalen Unterlagen zum Mehrwertaus-\ngleich werden bei der Mehrwertermittlung die Fortführungswerte nicht berücksichtigt. \n\n- In den Bestandsliegenschaften fallen bis zum Rückbau Erträge und Kosten an. Weil es sich bei der \nMehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden. \n\n- Rückbaukosten fallen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich \nbei der Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt wer-\nden. \n\n- Gemäss den Modellwerten von FPRE für innere Werte von Bauland liegen die Preise für Bauland von \nMietwohnungen unter denjenigen für Eigentumswohnungen. Unter Berücksichtigung einer bestmögli-\nchen Nutzung des Areals (highest-and-best-use) ist damit der Anteil an Eigentumswohnungen zu opti-\nmieren. \n\n- Gestützt auf das Prospektivmodell von FPRE rechnen wir auf allen Teilarealen mit einer Verteilung von \n60% Mietwohnungen und 40% Eigentumswohnungen.  \n\n- Die Mietquote im Kanton Zürich für das Jahr 2021 liegt gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) bei rund \n64% und damit nur leicht über der Annahme von FPRE. \n\n- Die Marktwerte von Eigentumswohnungen an unterdurchschnittlicher Lagequalität werden entspre-\nchend tiefer eingeschätzt. \n\n- Gemäss den Modellwerten von FPRE liegen die innere Werte von Bauland für Geschäftsflächen unter \ndenjenigen von Wohnflächen. Unter Berücksichtigung einer bestmöglichen Nutzung des Areals ist da-\nmit der Anteil an Wohnflächen zu optimieren (highest-and-best-use). \n\n- Bewertungsstichtag ist der 31. Oktober 2024. Er entspricht dem voraussichtlichen Inkrafttreten der \nneuen Überbauungsordnung. \n\n \n\nAktuelles Recht (I) \n\n- Aktuell gelten die rechtlichen Rahmenbedingungen des Gestaltungsplans «Gwärfihölzli» vom 19. Feb-\nruar 2002. \n\n- Im aktuell gültigen Gestaltungsplan ist die maximale Ausnützung pro Sektor festgelegt. Im Sektor C \n(Teilsektoren C1-C3) sind maximal 4'081 m2 Geschossfläche zulässig. \n\n- Im Sektor C sind nur nicht und mässig störende gewerbliche Nutzungen sowie Parkierungsanlagen zu-\ngelassen. Eine betriebsnotwenige Wohnung ist erlaubt. \n\n- Unter Einhaltung von Baufeldgrenzen und Gebäudehöhen ist die maximal zulässige Geschossfläche \nrealisierbar. \n\n- Bei einer Grundstücksfläche (GSF) von 5'740 m2 beläuft sich die maximal realisierbare Geschossfläche \n(GF) auf 4'081 m2. Bei einem durchschnittlichen Faktor von 0.81 für gewerbliche Nutzungen belaufen \nsich die Hauptnutzflächen (HNF) auf 3'290 m2. \n\n- Im aktuellen Recht kann die Überbauung gemäss GP in Etappen ausgeführt werden. Nach Abschluss \njeder Etappe müssen die zugehörigen Pflichtparkplätze in den definitiven Parkierungsanlagen bereit-\nstehen. \n\n- Aufgrund der relativ geringen Flächenmengen im aktuellen Recht erflogt die Realisierung anhand einer \nbautechnischen Etappierung. \n\n \n\n\n\n \n6 \n\n \n\nAktuelles Recht (II) \n\n- Nachfolgend findet sich die Projektskizze von FPRE. Darin wird der Nachweis erbracht, dass die bau-\nrechtlich möglichen Geschossflächen im aktuellen Recht auch realisiert werden können.  \n\n     \n\n \n\nNeues Recht \n\n- Neu gelten die rechtlichen Rahmenbedingungen des teilrevidierten Gestaltungsplans «Gwärfihölzli».  \n\n- Die zulässige Ausnützung für das Teilgebiet C beträgt insgesamt 12'300 m2. Auf Sektor C1 entfallen \n5'250 m2, auf Sektor C2 2'250 m2, auf Sektor C3 4'800 m2. Grundlage der Wertermittlung im neuen \nRecht ist das Richtprojekt «Haiku» von Ramser Schmid Architekten (Version vom 16. November 2022). \n\n- Im Sektor C sind Wohnnutzungen, nicht störende und mässig störende gewerbliche Nutzungen zuge-\nlassen. In jeder Etappe ist ein Gewerbeanteil von mindestens 20 % sicherzustellen. Der Anteil ist mehr-\nheitlich in den Sektoren C2 (Haus C) und C3 (Haus A) anzuordnen. \n\n- Im Rahmen des Bauprojektes ist im gesamten Sektor C ein Anteil 4.5-Zimmerwohnungen von 20% \nnachzuweisen. \n\n- Gemäss revidiertem GP kann die Realisierung der Überbauung des Sektor C in zwei zeitlich gestaffel-\nten Etappen erfolgen. Jede Etappe muss dabei eine städtebaulich gute Lösung ergeben. \n\n- Gemäss Richtprojekt können auf dem Teilareal insgesamt 114 Wohneinheiten realisiert werden. Davon \nwerden 96 Einheiten in der 1. Etappe, 18 in der 2. Etappe realisiert. Der Anteil an 4.5-Zimmerwohnung \nim Sektor C muss 20% betragen.   \n\n- Mit der ersten Etappe des südlichen Gestaltungsplanperimeters sind die Sektoren C1, C3 und C4 sowie \nder Spielbereich (Art. 9 Abs. 2) und die Aussenräume (Art. 11 c Abs. 3) zu erstellen. \n\n- Das Richtprojekt ist in zwei Etappen aufgeteilt. Die erste Etappe umfasst die Gebäude A und B, die \nzweite Etappe das Gebäude C.  \n\n- Gebäude C befindet sich auf der baurechtsbelasteten Parzelle. Hier rechnen wir mit einem um 10 Jahre \nverzögerten Baubeginn.  \n\n \n\nBewertungen (I) \n\n- Nachfolgenden finden sich die Einschätzungen der Marktmieten von Geschäftsflächen. \n\n     \n \n\n- Nachfolgend finden sich die Einschätzungen von Marktmieten und Marktwerten der Wohnflächen. Im \nneuen Recht liegen die Einschätzungen für die Marktmieten bei durchschnittlich 326 CHF/m2 a. Die \ndurchschnittlichen Monatsmieten (netto) betragen CHF 1’918. Die durchschnittliche Wohnungsgrösse \nist eher gering und beträgt 71 m2 NF. Für die Mietwohnungen stehen keine Einstellplätze zur Verfü-\ngung. Aus diesem Grund haben wir die Marktmieten um 5 % reduziert. \n\nMarktmieten Geschäftsflächen aktuelles Recht neues Recht\n\nBüro 222             222               \n\nVerkauf 215             215               \n\nGewerbe 188             188               \n\n\n\n \n7 \n\n \n\nBewertungen (II) \n\n- Als Folge der geringen durchschnittlichen Wohnungsgrössen liegen die Einschätzungen der Quadrat-\nmeterpreise über den Vergleichswert in Kloten. Die höheren Werte sind auch eine Folge davon, dass es \nsich bei den Neubauten um Gebäude mit überdurchschnittlicher Geschosszahl handelt. Marktmieten \nvon Wohnungen in höheren Geschosslagen liegen über denjenigen von Wohnungen in tieferen Ge-\nschosslagen. Die Einschätzungen der Monatsmieten liegen als Folge der geringen Wohnungsgrössen \nunter den Kennwerten in Kloten. \n\n     \n\n- Die Verkaufserlösen der Wohnungen bewerten wir mit durchschnittlich 11’760 CHF/m2 bzw. mit CHF \n826’333 pro Wohnung. Die durchschnittliche Wohnungsgrösse ist eher gering und beträgt 70 m2 NF. \nFür die Eigentumswohnungen steht eine reduzierte Anzahl Einstellplätze zur Verfügung (0.75 Plätze \npro Wohnung). Aus diesem Grund haben wir die Verkaufserlöse um 10 % reduziert. \n\n- Als Folge der geringen durchschnittlichen Wohnungsgrössen, der Reduktion betreffend Parkierung und \nder im Vergleich zu den Referenzwerten geringeren Mikro-Lagequalität, liegen die Einschätzungen der \nStückpreise mit durchschnittlich CHF 826’000 unter den Vergleichswerten in Kloten.  \n\n     \n\n- Die Einschätzung der Erstellungskosten erfolgt anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p). Nachfolgend findet sich eine Zusammenstellung von Erstellungskosten und Kennwerten der \nErstellungskosten (CHF/m2 NF BKP 2 und BKP 1-9). In den Kosten sind Zuschläge für die Erstellung in \nMinergie-Standard und in Holzbauweise berücksichtigt. Die von uns eingeschätzten Kosten entspre-\nchen in der Höhenlage denjenigen gemäss Kostenberechnung von beFAIR vom 1.2.2023. \n\n- Die deutlich höheren Kennwerte im neuen Recht sind auf die Wohnnutzungen und auf den erhöhten \nAusbaustandard (Minergie-eco, Holzbauweise) zurückzuführen. Im aktuellen Recht werden lediglich \nGeschäftsflächen angeboten. \n\n     \n \n\n- Die Unsicherheiten bei Land- bzw. Projektwertermittlungen entspringen Risiken, die in den Wertermitt-\nlungen in einer Sicherheitsmarge berücksichtigt werden. In der Sicherheitsmarge sind die Projektrisiken \nbis zur Fertigstellung abgebildet. Als Folge der unterschiedlichen Nutzungszusammenstellung, unter-\nschiedlicher Etappierungszeiträumen und Realisierungszeitpunkten fallen die Kennwerte in Prozent der \nrohen Marktwerte und der Erstellungskosten leicht unterschiedlich aus. \n\n      \n \n\n- Die Diskontierung der Erträge erfolgt pro Nutzungstyp. \n\n     \n\nTyp Anz. Ø m2 NF m2 NF tot CHF/m² Ø CHF/Stk. CHF\n\n1.5-Zimmer-Whg 9 33 294 422 1’145 123’660\n\n2.5-Zimmer-Whg 21 59 1’242 340 1’675 422’100\n\n3.5-Zimmer-Whg 24 78 1’882 317 2’070 596’160\n\n4.5-Zimmer-Whg 15 97 1’457 306 2’480 446’400\n\nTotal Eigentumswohnungen 69 71 4’875 326 1’918 1’588’320\n\nTyp Anz. Ø m2 NF m2 NF tot CHF/m² Ø CHF/Stk. CHF\n\n1.5-Zimmer-Whg 6 33 198 12’424 410’000 2’460’000\n\n2.5-Zimmer-Whg 14 59 829 11’906 705’000 9’870’000\n\n3.5-Zimmer-Whg 16 79 1’260 11’619 915’000 14’640’000\n\n4.5-Zimmer-Whg 9 97 875 11’674 1’135’000 10’215’000\n\nTotal Eigentumswohnungen 45 70 3162 11’760 826’333 37’185’000\n\naktuelles Recht neues Recht Delta\n\nBKP 2 CHF 401% 42’218’132    \n\nCHF/m\n2\n NF *\n\nCHF/m\n2\n GF *\n\nBKP 1-9 CHF 371% 46’327’213    \n\nCHF/m\n2\n NF *\n\nCHF/m\n2\n GF *\n\n12’485’151                     58’812’364                        \n\n3’795                              5’971                                \n\n4’834                              4’869                                \n\n3’203                              5’356                                \n\n2’583                              4’368                                \n\n10’539’410                     52’757’542                        \n\naktuelles Recht neues Recht\n\nSicherheitsmarge 4’468’000      \n\n   % des rohen Marktwerts 17%\n\n   % Erstellungskosten 8%% 7%\n\nCHF 844’000                            \n\n% 15%\n\naktuelles Recht neues Recht\n\nWohnen EWG 2.55%\n\nWohnen MWG 2.55%\n\nBüro 3.30%\n\nVerkauf 3.40%\n\nGewerbe 4.10%4.10%\n\n-\n\n3.30%\n\n3.40%\n\n-\n\n\n\n \n8 \n\n \n\n \n\nLand- bzw. Projektwerte \n\n- Nachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte im aktuellen und im neuen \nRecht. Die ermittelten Werte gelten per Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024. \n\n     \n\n- Per Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024 beläuft sich der Land- bzw. Projektwert im aktuellen \nRecht auf CHF 4'783’000. Der Kennwert pro Quadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 1’172 \nCHF/m² GF, derjenige pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf 833 CHF/m² GSF. Der Marktwert per \nFertigstellung beträgt CHF 19'456’000. \n\n- Per Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024 beläuft sich der Land- bzw. Projektwert von Parzelle \n6354 im neuen Recht auf CHF 1'948’000. Der Kennwert pro Quadratmeter Geschossfläche beläuft sich \nauf 897 CHF/m² GF, derjenige pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf 1’311 CHF/m² GSF. Der Markt-\nwert per Fertigstellung beträgt CHF 16'351’000. \n\n- Der Land- bzw. Projektwert von Parzelle 6354 beläuft sich auf CHF 19'372’000. Der Kennwert pro \nQuadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 1’955 CHF/m² GF, derjenige pro Quadratmeter Grund-\nstücksfläche auf 4’554 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fertigstellung beträgt CHF 77'503’000. \n\n- Das Total der Land- bzw. Projektwert im neuen Recht beläuft sich auf CHF 21'320’000. Der Marktwert \nper Fertigstellung beträgt CHF 93'854’000. \n\n \n\nPlausibilisierung der Land- bzw. Projektwerte \n\n- Die inneren Werte für erschlossenes Bauland von Büroliegenschaften an durchschnittlichen Lagen be-\ntragen in Kloten rund 510 CHF/m² GF, für Bauland von Verkaufsliegenschaften rund 1’250 CHF/m² GF.  \n\n- Die inneren Werte von Bauland Kloten betragen für Bauland von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnun-\ngen an durchschnittlichen Lagen rund 3’000 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage rund \n3’400 CHF/m² GF. Der innere Wert von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen be-\nträgt rund 4’550 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage rund 4'800 CHF/m² GF. Der gewich-\ntete Wert (inkl. Büro- und Verkaufsnutzungen) beläuft sich auf 3’000 CHF/m² GF, an durchschnittlicher \nbis guter Lage auf rund 3’400 CHF/m² GF. \n\n     \n\n- Im aktuellen Recht beläuft sich der gewichtete Wert an durchschnittlicher Lage auf rund 744 CHF/m² \nGF, an durchschnittlicher bis guter Lage auf CHF/m² GF 1’251. Unsere Einschätzung von 1'172 \nCHF/m² GF entspricht in der Höhenlage diesen Modellwerten. \n\n- Die Einschätzungen für Parzelle 6354 mit 897 CHF/m² GF liegen als Folge der unterdurchschnittlichen \nLagequalität für Wohnen und der Berücksichtigung einer um 10 Jahre verzögerten Realisierung (Bau-\nrechtsparzelle) deutlich unter diesen Modellwerten. Die Einschätzungen für Parzelle 6353 mit 1’955 \nCHF/m² GF liegen als Folge der Etappierung bzw. einer längeren Bauzeit und einer teilweise unter-\ndurch-schnittlichen Lagequalität ebenfalls unter diesen Modellwerten. \n\n \n\n \n\n \n\nLand- bzw. Projektwerte a. Recht\n\n6354 / 6353 6354 6353 6354 / 6353\n\nGrundstücksflächen m² GSF 5’740             1’486               4’254             5’740             \n\nGeschossflächen m² GF 4’081             2’171               9’907             12’078           \n\nAZ -                1.5 2.3 2.1\n\nRoher Marktwert CHF 5’627’000      2’997’000        22’971’000    25’968’000    \n\nSicherheitsmarge CHF 844’000         1’049’000        3’419’000      4’468’000      \n\n    in % des rohen Marktwert % 15% 35% 15% 17%\n\nMarktwert per 31.10.24 CHF 4’783’000      1’948’000        19’372’000    21’320’000    \n\n     pro Geschossfläche CHF/m² GF 1’172             897                  1’955             1’765             \n\n     pro Grundstücksfläche CHF/m² GSF 833               1’311               4’554             3’714             \n\nMarktwert per Fertigstellung CHF 19’456’000    16’351’000       77’503’000    93’854’000    \n\nn. Recht\n\nInnere Werte von Bauland a. Recht\n\n6354 / 6353 6354 6353 6354 / 6353\n\ndurchschnittliche Lage CHF/m² GF 744               2’773               3’125             3’062             \n\ndurchschnittliche bis gute Lage CHF/m² GF 1’251             3’156               3’499             3’437             \n\nBewertung CHF/m² GF 1’172            897                  1’955            1’765            \n\nn. Recht\n\n\n\n \n9 \n\n \n\n \n\nMehrwert \n\n- Durch die neue Überbauungsordnung können zusätzliche Geschossflächen von 7'997 m2 bzw. von zu-\nsätzlich 196% realisiert werden. \n\n- Der Mehrwert des Areals beläuft sich auf CHF 16'537’000. Er liegt damit deutlich über dem Wert des \nAreals im aktuellen Recht von CHF 4'783’000. Die starke Erhöhung des Land- bzw. Projektwerts ist da-\nrauf zurückzuführen, dass sich die Geschossflächenmenge deutlich erhöht hat und neu ein hoher Anteil \nan hochwertigen Wohnflächen (Miete und Eigentum) erstellt werden kann. \n\n     \n\n- Der Mehrwertanteil von Parzelle 6354 beläuft sich auf CHF 2'972’498 (18%), derjenige von Parzelle \n6353 auf CHF 13'564’000 (82%). \n\n      \n\n \n\nAktualisierung der Mehrwertermittlung \n\n- Bei der vorliegenden Mehrwertermittlung handelt es sich um eine Prognose. Nach der öffentlichen Auf-\nlage wird der Gestaltungsplan überarbeitet. Möglicherweise ergeben sich daraus erneut Anpassungen \nder Mehrwertermittlung. Anschliessend erfolgt die Festsetzung der Mehrwertabgabe durch den Ge-\nmeinderat, die Genehmigung erfolgt durch den Kanton. Nach der Genehmigung durch den Kanton ist \ndie Mehrwertermittlung definitiv vorzunehmen und von der Stadt Kloten zu verfügen.  \n\n- Für die definitive Mehrwertermittlung werden die aktuell erfolgten Einschätzungen auf den dannzumali-\ngen Zeitpunkt aktualisiert (Marktmieten, Verkaufserlösen Baukosten und Diskontierung). \n\n \n\nZusatzkosten Wegrecht (Ersatzstandort Einstallhalle Nachbarparzelle) \n\n- Weil die Einstellhalle der Nachbarparzelle für die Dauer der Realisierung der Gebäude im neuen Recht \nnicht benutzt werden kann, muss ein Ersatzstandort für rund 50 Einstellplätze gefunden werden. Die \nentsprechenden Kosten belaufen sich auf rund CHF 200’000.  \n\nMehrwert aktuelles Recht neues Recht Mehrwert\n\nGeschossfläche m² GF 4’081               12’078           7’997             \n\n% 196%\n\nMarktwert per 31.10.24 CHF 4’783’000        21’320’000    16’537’000    \n\n% 346%\n\nZuteilungsschlüssel Parzelle 6354 Parzelle 6353 Total\n\nGeschossflächen m² GF 2’171               9’907             12’078           \n\nAnteile 18% 82% 100%\n\nMehrwertanteile CHF 2’972’498        13’564’502    16’537’000    \n\nAnteile 18% 82% 100%\n\n\n\n \n10 \n\n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\n \n\n \n\naGF Anrechenbare Geschossfläche \n\nAZ Ausnutzungsziffer \n\nBGF Bruttogeschossfläche \n\nBMZ Baumassenziffer \n\nBM Baumasse (entspricht dem Gebäudevolumen) \n\nBWO Bundesamt für Wohnungswesen \n\nBZO Bau- und Zonenordnung \n\nEFH Einfamilienhaus \n\nEWG Eigentumswohnung \n\nFPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung \n\nGB Grundbuch \n\nGF Geschossfläche \n\nGFo  Geschossfläche oberirdisch \n\nGFu Geschossfläche unterirdisch \n\nGP Gestaltungsplan \n\nGSF Grundstücksfläche \n\nGV Gebäudevolumen \n\nGVA Gebäudeversicherungsausweis \n\nIMBAS Immobilien Bewertungs- und Analysesystem von Fahrländer Partner \n\nHNF Hauptnutzfläche \n\nKat. Nr.  Kataster Nummer \n\nMFH Mehrfamilienhaus \n\nMWG Mietwohnung \n\nNF Nutzfläche \n\nNNF Nebennutzfläche \n\nÖV Öffentlicher Verkehr \n\nPP Parkplatz \n\nUF Umgebungsfläche  \n\nÜZ Überbauungsziffer \n\n  \n\n\n\n \n11 \n\n \n\nGlossar \n\n \n\n \n\nAbsorptionsrisiken Bei der Bebauung von Arealen mit grossen Nutzflächenmengen entstehen  \nAbsorptions- bzw. Leerstandsrisiken. Das grosse Angebot an Mietflächen innert \nkurzer Zeit führt dazu, dass die Vermietung der Nutzflächen nicht gesichert ist. \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandsrisiken erfolgt die Bebauung  \neines Areals in Etappen. Dadurch verteilt sich das neue Angebot an Nutzflächen \nüber einen längeren Zeitraum, und entsprechend reduzieren sich die Absorpti-\nons- bzw. Leerstandsrisiken. \n\nDie Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand der künftig erwarteten \nNachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die  \nRegion gemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\n \n\nBarwert Heutiger Wert zukünftiger Zahlungen (Cashflows) unter Annahme einer \nbestimmten Verzinsung (z.B. Barwert von Investitionsrückflüssen, Barwert \neiner Rente oder Barwert einer Anleihe). Durch die Ermittlung des Barwertes \nwerden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, \nvergleichbar gemacht. Zur Ermittlung des Barwertes eines Zahlungsstroms \nwerden die einzelnen Ein- bzw. Auszahlungen mit einem laufzeit- und \nrisikoäquivalenten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer \nZahlung sowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den \nZahlungsempfänger umso geringer ist, je später diese Zahlung fällig wird. \n\n \n\nBestmögliche \nNutzung des \nGrundstücks  \n(Highest and Best \nUse bzw. HIBU) \n\n \n\nDie Ermittlung des Marktwerts erfolgt unter Berücksichtigung einer bestmöglichen \nNutzung des Grundstücks (Prinzip von Highest and Best Use). Die Nutzung muss \nbautechnisch realisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein. \n\n \n\nDCF  \n(Discounted Cash-\nFlow) \n\nDie DCF-Bewertung entspricht dem heutigen Stand der Bewertungslehre. Dabei \nwerden künftige Kosten und Erträge mittels Diskontierung auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Summe der Barwerte (vgl. Barwert) über \ndie angenommene Lebensdauer ergibt den Marktwert der Liegenschaft, im \nRegelfall über einen Betrachtungshorizont von 100 Jahren. Der Wert einer \nLiegenschaft entspricht damit der Summe aller künftigen Kosten und Erträge der \nnächsten 100 Jahre, diskontiert auf den Bewertungsstichtag. \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\nDiskontierung Zur Ermittlung des Barwertes einer Zahlung (Cashflow) wird diese mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer Zahlung \n\n\n\n \n12 \n\n \n\nsowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den Zahlungsempfänger umso \ngeringer ist, je später die Zahlung fällig wird. \n\n \n\nDiskontierungsmodell Auf Ebene Ortschaft / Stadtquartier wird auf der Basis von Vergleichswerten ein \nmarktgerechter Diskontierungssatz für die wichtigsten Immobiliennutzungen \nmodelliert. Mithilfe eines Generalisierungsmodells, welches im Wesentlichen auf \nden kommunalen Makro-Lageratings von Fahrländer Partner basiert, können \nauch für Regionen mit knapper Datenlage realistische Diskontierungssätze \nhergeleitet werden. Das Modell von Fahrländer Partner ist verfügbar für die \nNutzungen Wohnen, Büro, Verkauf und Gewerbe. \n\n \n\nFortführungswert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) gilt der Fortführungswert (Going-\nConcern Value) als Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung der \ngegenwärtigen Nutzung, ungeachtet eines möglichen Potenzials durch alternative \nNutzungen oder andere Aspekte, welche den Wert beeinflussen. \n\nGemeindecheck Der Gemeindecheck von FPRE stellt umfassendes statistisches Material für \njeden Standort in der Schweiz bereit. Die Gemeindechecks bieten umfassende \ngut visualisierte Informationen zu sämtlichen für die Immobilienmärkte relevanten \nThemen auf Ebene Makrolage. Es stehen Gemeindechecks für Wohn- bzw. \nGeschäftsnutzungen zur Verfügung. \n\n \n\nIMBAS (Immobilien \nBewertungs- und \nAnalysesystem) \n\nWebapplikation von Fahrländer Partner zur fundierten und transparenten \nImmobilienbewertung. IMBAS erlaubt hierbei eine schnelle Erstbewertung \nsämtlicher Objektarten sowie verschiedene Vertiefungsmöglichkeiten, \ninsbesondere zur fundierten Bewertung nicht typischer Objekte sowie von \nSpezialfällen. \n\n \n\nLand- bzw. \nProjektwert \n\nDer Land- bzw. Projektwert entspricht dem Marktwert einer unbebauten Liegen-\nschaft. Die Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten erfolgt mittels der dynami-\nschen Residualwertmethode. Dabei werden künftig erwartete Kosten und Erträge \nmittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) auf der Zeitachse verortet und \nauf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der Markt- bzw. Landwert entspricht der \nSumme der Barwerte aller künftigen Kosten und Erträge. Dabei werden  \nnutzungsspezifische Diskontierungssätze vorgeschlagen. Kosten und Erträge \nwerden auf Grundlage der alten baurechtlichen Rahmenbedingungen anhand von \nfiktiven Projekten eingeschätzt. \n\n \n\nLandwertbeitrag in \nCHF/m² GF bzw. in \nCHF/m³ GV \n\nDer Landwertbeitrag entspricht dem Landwert des Grundstücks geteilt durch die \nbaurechtlich zulässige Geschossfläche (GF) bzw. das baurechtlich zulässige  \nGebäudevolumen (GV). Der Landwertbeitrag kann sich zwischen den Grund- \nstücken unterscheiden, je nach aktuellen Bauvorschriften und spezifischen Lage-\nqualitäten (Mikrolage). \n\n \n\nMarktwert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) ist der Marktwert «der geschätzte  \nBetrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen  \neinem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach  \nangemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen \nGeschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkennt-\nnis, Umsicht und ohne Zwang handelt». \n\n \n\nMakro-Lagerating  Erlaubt die Reduktion der Datenfülle zu den einzelnen Standorten auf eine \neinzige Kennzahl, die den Vergleich von Standorten untereinander erleichtert. Die \nweist Fahrländer Partner für zwei Zeitpunkte aus: Aufgezeigt wird zunächst das \nheutige Rating eines Standorts im Vergleich zu allen anderen Standorten. Parallel \ndazu wird die relative Attraktivität eines Standorts in prospektiver Hinsicht \nberechnet und ausgewiesen. Das Makro-Lagerating steht für Mietwohnungen, \nBüro, Verkauf, Gewerbe und Industrie zur Verfügung.  \n\n \n\nMikro-Lagerating Das Mikro-Lagerating basiert auf 80 kleinräumigen Indikatoren, die landesweit in \neinem 25 x 25-Meter-Raster vorliegen. Diese werden für das gesamte Schweizer \nSiedlungsgebiet zu den Teilratings Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, \nDienstleistungen, Freizeit / Erholung, öffentlicher Verkehr, Strassenanbindung \nund Lärmbelastung verdichtet. Die Teilratings werden danach für die Nutzungen \n\n\n\n \n13 \n\n \n\nWohnen, Büro, Verkauf, Gewerbe, Gastronomie, Hotels und Bildung zu Mikro-\nLageratings verrechnet. \n\n \n\nSegmentierung der \nNachfrage im \nWohnungsmarkt \n\nFür die von Fahrländer Partner & sotomo entwickelten Nachfragersegmente im \nWohnungsmarkt werden alle Schweizer Haushalte nach den Dimensionen \n«Soziale Schicht» und «Lebensstil» klassiert und mit der Dimension \n«Lebensphase» gekreuzt. Die resultierenden Segmente werden anschliessend \nmit den Wohnverhältnissen der Haushalte in Verbindung gebracht. Die detailliert \nbeschriebenen Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument zur Analyse \nvon Standorten sowie zur Konzeption und Vermarktung von Wohnungen. \n\n \n\nProspektivmodell \nWohnen und \nGeschäft \n\nDas Prospektivmodell von Fahrländer Partner bildet die langfristige Nachfrage \nnach Wohn- und Geschäftsflächen auf Ebene Gemeinde ab. Dabei wird sowohl \nnach den einzelnen Nutzungen EWG, EFH und MWG sowie nach Branchen \ndifferenziert, als auch nach verschiedenen Qualitäten der Flächen wie u.a. \nGrösse oder Ausbaustandard. Neben mehreren nachfrageseitigen Szenarien \nwerden auch unterschiedliche raumplanerische Szenarien modelliert. Das \nProspektivmodell erlaubt damit Aussagen zu kleinräumigen Nachfragetrends in \nquantitativer und qualitativer Hinsicht bis ins Jahr 2040. \n\n \n\nSicherheitsmarge Bei der Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten berücksichtigt FPRE planungs-\nbedingte Risiken. Dazu zählen insbesondere generelle unternehmerische  \nRisiken, Planungsrisiken, Realisierungs- und Kostenrisiken in der Bauphase  \nsowie die Marktrisiken des Projekts bis Fertigstellung. \n\nMit einer Sicherheitsmarge wird der ermittelte Wert reduziert, um die Unsicher- \nheiten der Projektierung und eines Bewilligungsverfahrens zu berücksichtigen.  \n\nDie Bewertung und Darstellung entsprechender Projektrisiken erfolgt mit dem \nmodellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n \n\n\n\n \n14 \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n \n\nZusammenfassung 2 \n\nAbkürzungsverzeichnis 10 \n\nGlossar 11 \n\n1 Einleitung 19 \n\n1.1 Ausgangslage 19 \n1.2 Auftrag 19 \n\n1.3 Unterlagen 19 \n1.4 Aufbau des Berichts 19 \n\n2 Grundlagen 20 \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage 20 \n2.1.1 Baurecht 20 \n2.1.2 Mehrwertermittlung 20 \n2.2 Landwertermittlung 20 \n2.2.1 Landwert 20 \n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung 20 \n2.2.3 Discounted Cashflow Methode (DCF) 21 \n2.2.4 Diskontierung 21 \n2.3 Mehrwertermittlung 22 \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung 22 \n2.3.2 Besonderheiten der Mehrwertermittlung 23 \n2.3.3 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen 23 \n2.3.4 Sicherheitsmarge 23 \n2.3.5 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen 24 \n2.4 Grundlagen der Bewertungen 24 \n\n3 Analyse der Makrolage 25 \n\n3.1 Regionale Einbettung 25 \n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) 25 \n3.3 Wirtschaft (Zusammenfassung) 27 \n3.4 Makro-Lagerating 29 \n3.4.1 Methodisches 29 \n\n3.4.2 Makro-Lageratings Stadt Kloten 29 \n3.5 Analyse der Wohnflächenmärkte 30 \n3.5.1 Allgemeiner Beschrieb 30 \n3.5.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen 31 \n3.5.3 Marktmieten von Wohnungen 32 \n3.5.4 Marktwerte und Marktmieten im regionalen Vergleich 33 \n3.5.5 Diskontierungssätze Wohnen 34 \n3.5.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 35 \n3.5.7 Künftig erwartete Nachfrage 35 \n3.5.8 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt 36 \n\n\n\n \n15 \n\n \n\n3.6 Analyse der Geschäftsflächenmärkte 36 \n3.6.1 Marktmieten 36 \n3.6.2 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 38 \n3.6.3 Diskontierungssätze Geschäft 38 \n\n3.6.4 Künftig erwartete Nachfrage 39 \n3.6.5 Zusammenfassung Analyse Geschäftsflächenmarkt 40 \n\n4 Analyse der Mikrolage 41 \n\n4.1 Umgebungsanalyse 41 \n4.2 Mikro-Lagequalität 47 \n4.2.1 Erläuterungen zur Mikro-Lagequalität Rating 47 \n4.2.2 Mikro-Lagequalitäten (aktuell) 47 \n4.2.3 Mikro-Lagequalitäten (prospektiv) 49 \n4.2.4 Zusammenfassung Analyse Mikrolage 49 \n\n5 Bewertungsgrundlagen 50 \n\n5.1 Grundstück 50 \n5.1.1 Baurecht 51 \n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe 51 \n5.1.3 Weitere öffentlich-rechtliche Einschränkungen 51 \n5.1.4 Grundbuch 51 \n5.2 Bestandsbauten, Fortführungswerte und Rückbaukosten 51 \n5.3 Erschliessungskosten 52 \n5.4 Bewertungszeitraum 52 \n5.5 Bewertungsstichtag 52 \n5.6 Grundsatz von highest-and-best-use 52 \n5.7 Aktuelles Recht 53 \n5.7.1 Baurechtliche Grundlagen 53 \n5.7.2 Projektskizze und Mengengerüst 53 \n\n5.7.3 Etappierung 54 \n5.7.4 Zusammenfassung aktuelles Recht 54 \n5.8 Neues Recht 55 \n\n5.8.1 Baurechtliche Grundlagen 55 \n5.8.2 Mengengerüst 57 \n5.8.3 Etappierung 58 \n5.8.4 Parkierung 58 \n5.8.5 Wohnungsmix 59 \n5.8.6 Zusammenfassung neues Recht 59 \n\n6 Bewertungen 60 \n\n6.1 Einleitung 60 \n6.2 Erträge und Leerstände 60 \n\n6.2.1 Geschäftsflächen 60 \n6.2.2 Mietwohnungen 60 \n6.2.3 Eigentumswohnungen 61 \n6.2.4 Parkierung 61 \n6.3 Kosten 61 \n6.3.1 Erstellungskosten 61 \n6.3.2 Laufende Kosten 62 \n6.4 Sicherheitsmarge 62 \n6.5 Diskontierung 62 \n6.6 Land- bzw. Projektwerte 63 \n\n\n\n \n16 \n\n \n\n6.6.1 Aktuelles Recht 63 \n6.6.2 Neues Recht 63 \n6.7 Plausibilisierung der ermittelten Landwerte 63 \n6.8 Mehrwerte 64 \n\n6.8.1 Zuteilung des Mehrwerts auf die Parzellen 64 \n6.9 Aktualisierung der Mehrwertermittlung 65 \n6.10 Zusatzkosten Wegrecht 65 \n\nAnhang 66 \n\nA 1 Gemeindecheck Wohnen, Stadt Kloten, 4Q. 2023 66 \nA 2 Gemeindecheck Geschäft, Stadt Kloten, 4Q. 2023 66 \nA 3 Bewertungsbericht aktuelles Recht 66 \nA 4 Bewertungsbericht neues Recht, Parzelle 6354 66 \nA 5 Bewertungsbericht neues Recht, Parzelle 6353 66 \n\n \n\n\n\n \n17 \n\n \n\nTabellenverzeichnis \n\n \n\n \n\n Beispielhafte Beurteilung von Risiken gemäss Risikomodul von FPRE 23 \n Kennzahlen Bevölkerung: Stadt Kloten 26 \n Kennzahlen Arbeitsmarkt: Stadt Kloten 27 \n Kernbranchen 2021: Stadt Kloten 27 \n Kennzahlen Wohnungsmarkt: Stadt Kloten 31 \n Leerstandsquote: Stadt Kloten 31 \n Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten 31 \n Marktmieten (netto) von Wohnungen: Ortschaft Kloten 32 \n\n Marktwerte/Marktmieten in der Region 34 \n Diskontierungssätze Wohnen (MWG) in der Region 34 \n Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* 35 \n Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* 35 \n\n Perspektive 2040 (Wohnen): Stadt Kloten 35 \n Perspektive 2040 (Wohnen): MS-Region Glatttal-Furttal 36 \n Perspektive 2040 (Wohnen) pro Jahr 36 \n Marktmieten typischer Geschäftsflächen: Ortschaft Kloten 37 \n Marktmieten in der Region 38 \n Innere Werte von Bauland (erschlossen): Ortschaft Kloten 38 \n Diskontierungssätze im Vergleich 39 \n Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): Stadt Kloten 39 \n Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): MS-Region Glattal-Furttal 40 \n\n Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen) pro Jahr 40 \n Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML a 49 \n Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML b 49 \n Mengengerüst: Geschossflächen (m2 GF) 54 \n Richtprojekt: Geschossfläche (m2 GF) nach Etappe 57 \n Richtprojekt: Hauptnutzfläche (m2 HNF) nach Nutzung 58 \n Berechnung des Normbedarfs an Autoabstellplätzen 58 \n Richtprojekt: Wohnungsmix 59 \n Einschätzung von Marktmieten 60 \n Mietwohnungen. Einschätzungen Marktmieten 60 \n Eigentumswohnungen. Einschätzungen Verkaufserlöse 61 \n Erstellungskosten 61 \n\n Laufende Kosten 62 \n Sicherheitsmargen 62 \n Diskontierungssätze 62 \n Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte 63 \n Innere Werte von Bauland, gewichtet 64 \n Mehrwert 64 \n Zuteilungsschlüssel 64 \n Zusammenstellung der Kosten 65 \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nAbbildungsverzeichnis \n\n \n\n \n\n Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) 21 \n Landwertermittlung, Mehrwertermittlung 22 \n Schema Mehrwertermittlung 22 \n Regionale Einbettung der Gemeinde 25 \n Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen: Stadt Kloten 26 \n Verteilung der Lebensphasen: Stadt Kloten 26 \n Nachfragersegmente im Büroflächenmarkt: Stadt Kloten 28 \n\n Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt: Stadt Kloten 28 \n Makro-Lagerating Wohnen (MWG): Stadt Kloten 29 \n Makro-Lagerating Büro: Stadt Kloten 29 \n Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Kloten 30 \n Makro-Lagerating Spitzenindustrie: Stadt Kloten 30 \n Makro-Lagerating Gewerbe/Traditionelle Industrie: Stadt Kloten 30 \n Makro-Lagerating Logistik: Stadt Kloten 30 \n Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten 32 \n Verteilung der Marktmieten von Wohnungen: Ortschaft Kloten 33 \n Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m²a) 37 \n Dienstleistungsangebote 42 \n Fussgängerfrequenz (Personen pro Stunde) 42 \n\n öV-Güteklassen 43 \n Dominante Nachfragersegmente Wohnen 43 \n Dominante Lebensphasen 44 \n Dominante Nachfragersegmente Büromarkt 44 \n Dominante Nachfragersegmente Verkaufsflächenmarkt 45 \n Strassenlärmbelastung am Tag 45 \n Strassenlärmbelastung in der Nacht 46 \n Fluglärmbelastung 46 \n Normalverteilung der Ratings 47 \n Ausschnitt Zonenplan Kloten 47 \n Ausschnitt Linienführung Glattalbahn 48 \n Zuteilung Mikro-Lagequalität (ML) 48 \n Entwurf Mutationsplan 50 \n\n Grundstück mit Bestandsbauten 50 \n Fuss- und Fahrwegrechte 51 \n Aktuelles Recht: Projektskizze 53 \n Etappenplanung 54 \n Ausschnitt Teilrevision öffentlicher Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» 55 \n Richtprojekt: Erdgeschoss 56 \n 2. Obergeschoss 56 \n Richtprojekt: Ansicht Süd und Ansicht Nord 57 \n Etappenplanung 58 \n Einstellhalle Nachbarparzelle 65 \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n1 Einleitung \n\n \n\n1.1 Ausgangslage  \n\nDie Specogna Immobilien AG beabsichtigt, das Grundstück Nr. 4571 in Kloten zu entwickeln. Um eine \nhochstehende Entwicklung zu ermöglichen, soll - gestützt auf ein Richtprojekt - der öffentliche Gestaltungs-\nplan «Gwärfihölzli» teilrevidiert werden. So können neben den Rahmenbedingungen für eine qualitative Ent-\nwicklung auch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gemischte Nutzung geschaffen werden. \n\nDas Grundstück liegt heute in der Wohn- und Gewerbezone (WG2a) und im Perimeter des öffentlichen Ge-\nstaltungsplans "Gwärfihölzli". Dieser befindet sich zurzeit in der zweiten kantonalen Vorprüfung, im August/ \nSeptember 2023 in der öffentlichen Auflage. Es ist davon auszugehen, dass nach der Vorprüfung eine \nÜberarbeitung erfolgt. Die Inkraftsetzung der Teilrevision wird im Herbst 2024 erwartet.  \n\n \n\n \n\n1.2 Auftrag \n\nDer revidierte Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» lässt eine zusätzliche Ausnutzung von rund 8’000 m2 Ge-\nschossfläche zu und ermöglicht auch Wohnnutzungen auf dem Areal. Als Folge der Um- und Aufzonung ist \neine Mehrwertabgabe zu entrichten. Vor diesem Hintergrund wurde Fahrländer Partner, nachfolgend FPRE \ndamit beauftragt, die Mehrwertermittlung für das Teilareal Süd des Gestaltungsplans «Gwärfihölzli» durch-\nzuführen. \n\nDie Mehrwertermittlung erfolgt im Auftrag der Stadt Kloten. Sie wird im Rahmen eines Workshop-Verfahrens \nzusammen mit der Grundeigentümerschaft durchgeführt. \n\n \n\n \n\n1.3 Unterlagen \n\n- Öffentlicher Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» (rechtskräftig) von 2002; \n\n- Revision öffentlicher Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» vom 12. Dezember 2022 und vom 11. Mai 2023; \n\n- Richtprojekt «Gwärfihölzli» von Ramser Schmid Architekten vom 16.11.2022; \n\n- Auswertung Vorprüfung ARE Kanton Zürich vom 9. März 2023; \n\n- Energiekonzept «Gwärfihölzli» von EK Energiekonzepte AG vom 2. September 2022; \n\n- Lärmgutachten «Gwärfihölzli» / «Teilgebiet Süd» vom ingenieurbüro andreas suter vom 1.12.2022; \n\n- Mobilitätskonzept «Gwärfihölzli» von der ewp AG vom 29. November 2022. \n\n \n\n \n\n1.4 Aufbau des Berichts \n\nNach der Einleitung in diesem ersten Abschnitt werden in Abschnitt 2 das Vorgehen und die verwendeten \nBegriffe erläutert. In den Abschnitten 3 und 4 erfolgen die Analyse von Makro- und Mikrolage. In Abschnitt 5 \nwerden die Bewertungsgrundlagen, die Mengengerüste und die zeitlichen Rahmenbedingungen beschrie-\nben. In Abschnitt 6 finden sich die wichtigsten Kennwerte der Wertermittlungen im aktuellen und neuen \nRecht, Plausibilisierungen, der ermittelte Mehrwert und die Zuteilung des Mehrwerts auf die Parzellen. \n\nIm Anhang finden sich die detaillierten Bewertungsberichte zum aktuellen und zum neuen Recht. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n2 Grundlagen \n\n \n\n \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage \n\n2.1.1 Baurecht \n\nDas Grundstück liegt heute in der Wohn- und Gewerbezone (WG2a) und im Perimeter des öffentlichen \nGestaltungsplans "Gwärfihölzli". Um eine hochstehende Entwicklung zu ermöglichen, soll - gestützt auf ein \nRichtprojekt - der öffentliche Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" teilrevidiert werden. Als Folge dieser Um- und \nAufzonung ist eine Mehrwertabgabe zu entrichten. \n\n \n\n2.1.2 Mehrwertermittlung \n\nGemäss Artikel 5 des Raumplanungsgesetzes haben die Kantone und Gemeinden einen angemessenen \nAusgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen zu regeln. Der Kanton Zürich \nkommt diesem Auftrag im Rahmen des Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) vom 28. Oktober 2019 nach. Das \nMehrwertausgleichsgesetz und die Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September 2020 wurde am 1. \nJanuar 2021 in Kraft gesetzt.  \n\nIn Der Bauordnung der Stadt Kloten ist ein Abgabesatz von 25% festgelegt (Art. 4a, BZO). \n\n \n\n \n\n2.2 Landwertermittlung \n\n2.2.1 Landwert \n\nDer Wert von Land bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der damit erzielt werden kann. Wertbe-\nstimmende Faktoren des Landwerts sind die Qualität der Mikrolage, die Nutzungsart und das Nutzungs-\nmass. Gestützt auf die Marktwertdefinition gemäss «Swiss Valuation Standard» entspricht der Landwert \ndem geschätzten Preis, welcher für ein Grundstück am Bewertungsstichtag unter normalen Rahmenbedin-\ngungen, d.h. ohne Zwang, mit ausreichender Vermarktungszeit und bei ausreichender Sachkenntnis der \nTransaktionsparteien, erzielt werden kann.  \n\nBei der Wertermittlung wird von einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks ausgegangen, welche im \nhöchsten Wert resultiert (Highest and Best Use bzw. HIBU). Die bestmögliche Nutzung muss bautechnisch \nrealisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein.  \n\n \n\n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung \n\nLandwerte können anhand von statistischen Werten, Vergleichswerten, hedonischen Modellen oder der La-\ngeklassenmethode ermittelt werden. Statistische Werte und Vergleichswerte sind in der Regel nur in gerin-\nger Zahl verfügbar. Eine weitere, sehr gebräuchliche und transparente Methode der Landwertermittlung ist \ndie Rückwärtsrechnung bzw. die Residualwertmethode. In dieser Methode werden vom Ertragswert einer \nLiegenschaft Erstellungskosten (Sachwert) und Infrastrukturkosten in Abzug gebracht. Der verbleibende \nWert - das Residuum - entspricht dem Landwert. \n\nBei der Residualwertmethode unterscheidet man zwischen einer statischen Berechnung ohne Berücksichti-\ngung von zeitlichen Rahmenbedingungen (statische Residualwertmethode) und einer dynamischen Berech-\nnung. Statische Residualwertmethoden kommen für kleinere Parzellen in Zentren und Agglomerationen und \nbei zeitnaher Realisierung zur Anwendung. Die dynamische Residualwertmethode (DCF- oder Discounted \nCasflow-Methode) eignet sich für grössere Areal mit einer Etappierung. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n2.2.3 Discounted Cashflow Methode (DCF) \n\nDie Ermittlung der Land- bzw. Projektwerte erfolgen mit der dynamischen Residualwertmethode (DCF-\nMethode). In der DCF-Methode entspricht der Marktwert einer Liegenschaft der Summe der künftig \nerwarteten Nettoerträge über eine angenommene Lebensdauer. Im Regelfall sind es 100 Jahre. \n\nWeil die Erträge in der Zukunft anfallen, werden sie mittels Diskontierung (Abzinsung) auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Diskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert \neiner Zahlung umso geringer ausfällt, je später diese Zahlung fällig wird. Den heutigen Wert zukünftiger \nZahlungen (Cash-flows) nennt man Barwert. Zur Ermittlung des Barwertes werden die Cashflows mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz – dem Diskontierungssatz - diskontiert bzw. abgezinst. \nDer Marktwert einer Liegenschaft entspricht damit der Summe der Barwerte aller Cashflows über die \nangenommene Lebensdauer. \n\n Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) \n\n \n\n \n\n \n\n \n              Marktwert = Ʃ Barwerte \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n2.2.4 Diskontierung \n\nDer Diskontierungssatz ist für die Wertermittlung von Immobilien genauso entscheidend wie Annahmen zur \nErtrags- und Kostenentwicklung. \n\nDie Einschätzung der Diskontierungssätze erfolgt mit dem analytischen Zinssatzmodell von FPRE, wobei \ndie Eckpunkte anhand der Metaanalyse Immobilien, der REIDA-Transaktionsdatenbank und von eigenen \nDatenbanken und Modellen justiert werden. Zur Erhöhung der Transparenz wird der analytisch bestimmte \nZinssatz zerlegt und im Zuschlagsmodell von FPRE wieder aufgebaut. \n\nAusgangspunkt zur Diskontierung bildet der Basiszinssatz als Verzinsung von risikolosen Anlagen, typi-\nscherweise von Bundesobligationen. Davon ausgehend erfolgen Zuschläge für liegeschaftsspezifische \nRisiken, unterschiedliche Nutzungen, unterschiedliche Makro- und Mikrolagen, unterschiedliche \nObjekteigenschaften und einer unter-schiedlichen Mietvertragsstruktur. \n\nIm Diskontierungssatz sind die Risiken nach Fertigstellung abgebildet. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nBarwerte \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n2.3 Mehrwertermittlung \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung \n\nZur Ermittlung des Mehrwertes müssen zwei Szenarien bewertet werden. Szenario 1 entspricht dabei dem \nWert des Grundstücks unter aktuell gültigen Rechtsgrundlagen, nachfolgend aktuelles Recht, Szenario 2 \ndem Wert des Grundstücks unter den künftig geltenden Rechtsgrundlagen, nachfolgend neues Recht. Die \nDifferenz der beiden Werte entspricht dem Mehrwert. \n\n Landwertermittlung, Mehrwertermittlung \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\nDie ermittelten Werte werden als Land- bzw. Projektwerte ausgewiesen. Weil Kosten und Nutzen, welche in \nbeiden Szenarien gleichermassen anfallen (wie beispielsweise Altlasten), in der Mehrwertermittlung nicht \nberücksichtigt werden müssen (Differenzbetrachtung), entsprechen sie nicht unbedingt einem Landwert,  \n\n Schema Mehrwertermittlung \n\n \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nSchritt 1: \nBasis der Wertermittlungen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht ist die Analysen der Makro- und \nMikrolage (Demografie, Wohn- und Geschäftsflächenmärkte, Umgebungsanalysen, künftig erwartete Nach-\nfrage, etc.) und der baurechtlichen Rahmenbedingungen.  \n\nSchritt 2: \nAuf Grundlage der Analysen werden die aus Marktsicht chancenreichen Zielgruppen definiert. \n\nSchritt 3: \nDarauf aufbauend wird eine Nutzungskonzeption abgeleitet mit Nutzungsmix, Wohnungsmix, Wohnungs-\ngrössen, Ausbaustandard und Energiestandard.  \n\nSchritt 4: \nIm Anschluss erfolgt die Bewertung von Erträgen, Erlösen, Erstellungskosten und laufenden Kosten. Ab-\nsorptionsrisiken werden eingeschätzt, Etappierungsvorschläge gemacht.  \n\nSchritt 5: \nDie Ermittlung der Landwerte (Land- bzw. Projektwerte, Verkehrswerte eines Grundstücks) erfolgt an-\nschliessend mittels dynamischer Residualwertmethode.  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n2.3.2 Besonderheiten der Mehrwertermittlung \n\nIn Zusammenhang mit einer Transaktion wird ein ermittelter Marktwert entweder bezahlt oder eben nicht. \nBei einer Mehrwertermittlung ist das anders. Um den Rechtsweg auszuschliessen, müssen beide Vertrags-\npartner mit dem ermittelten Wert einverstanden sein. Für die Wertermittlung gilt deshalb, dass sie von den \nbeteiligten Parteien verstanden, beurteilt, verhandelt und anschliessend akzeptiert werden muss. Transpa-\nrente und in sich konsistente Bewertungen sind deshalb wichtig.   \n\n \n\n2.3.3 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen \n\nIm Unterschied zu klassischen Wertermittlungen beruhen Mehrwertermittlungen auf Annahmen, die zu \neinem sehr frühen Zeitpunkt getroffen werden müssen.  \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf das Projekt (planungsbedingte Risiken): \n\n- Grundlage zur Einschätzung von Erstellungskosten und zur Festlegung von Ertragsflächen sind Projekte \nmit vergleichsweise rudimentärem Detailierungsgrad;  \n\n- Bei einer Kostengenauigkeit von 25% können bei der Realisierung Mehr- oder Minderkosten in \nerheblichem Umfang entstehen. Sie wirken sich 1:1 auf den Landwert aus; \n\n- In Zusammenhang mit dem Bewilligungsverfahren oder während der Ausführungsplanung können \nProjektanpassungen zu Veränderungen der Ertragsflächenmenge mit einer entsprechenden \nVeränderung der Ertragswerte führen.   \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf die Bewertungsgrundlagen (Marktrisiken): \n\n- Datengrundlage für die Einschätzung von Marktmieten, Leerständen und Diskontierungssätzen sind die \nMarktdaten vom 2. Quartal 2023; \n\n- Die Einschätzung gilt aber für den Zeitpunkt einer Realisierung, die zu einem deutlich späteren Zeitpunkt \nstattfindet; \n\n- Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sind mit Unsicherheiten verbunden. \n\nDie Unsicherheiten in Bezug auf getroffene Annahmen stellen Risiken für die Grundeigentümer dar. \n\n \n\n2.3.4 Sicherheitsmarge \n\nDie Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen entsprechen Risiken, die in den Wertermittlungen in einer Si-\ncherheitsmarge berücksichtigt werden. In der Sicherheitsmarge sind die Risiken bis zur Fertigstellung abge-\nbildet. \n\nDie Festlegung der Sicherheitsmarge erfolgt mit dem modellbasierten Risikomodul von FPRE gemäss den \nKategorien Basismarge und Margen für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken.  \n\nDas nachfolgend aufgeführte Beispiel zeigt eine modellhafter Risikobeurteilung. Bei einem rohen Marktwert \nvon CHF 7.45 Mio. und Erstellungskosten von rund CHF 8.6 Mio. beträgt die Sicherheitsmarge 23.2% des \nrohen Marktwerts bzw. rund CHF 1.73 Mio. Der rohe Marktwert wird damit um CHF 1.73 Mio. reduziert und \nbeläuft sich auf CHF 5.7 Mio. \n\n Beispielhafte Beurteilung von Risiken gemäss Risikomodul von FPRE \n\nQuelle: Risikomodul von Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n \n\n% Roher Marktwert % Erstellungskosten % Marktwert per FertigstellungTotalBewertungsstichtag bis Fertigstellung\n\nPlanungsrisiko 4.6 4.0 1.9CHF345'000\n\nBasismarge 1.1 1.0 0.5CHF85'000\n\nMarktrisiko 14.0 12.1 5.8CHF1'040'000\n\nRealisierungsrisiko 0.0 0.0 0.0CHF0\n\nSicherheitsmarge 23.2 20.1 9.71'730'000 CHF\n\n- 0.0 0.0 0.0CHF0\n\nBewertungszeitpunkt bis Bewertungsstichtag\n\nMarktrisiko 2.1 1.8 0.9CHF155'000\n\nErstellungskostenrisiko 1.4 1.2 0.6CHF105'000\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n2.3.5 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen \n\nMehrwertermittlungen sind komplex. Als Leitfaden zur späteren Beurteilung der Wertermittlungen durch \nGrundeigentümer und Gemeinde sind nachstehend die wichtigsten Einschätzungsparameter aufgeführt: \n\n- Mikro-Lagequalität (je besser die Lagequalität, desto höher die Mieterträge und damit der Wert); \n\n- Erstellungskosten (je höher die Erstellungskosten, desto tiefer der Wert); \n\n- Niveau Marktmieten und Verkaufserlöse (je höher das Niveau, desto höher der Wert);  \n\n- Split zwischen Miet- und Eigentumswohnungen (in den meisten Fällen je höher der Anteil an \nEigentumswohnungen, desto höher der Wert); \n\n- Künftig erwartete Nachfrage (je grösser die Nachfrage, desto geringer die Leerstandsrisiken); \n\n- Beurteilung der Etappierung (je grösser die Zahl der Etappen, desto tiefer der Wert);  \n\n- Risikogerechte Diskontierung (je tiefer die Diskontierung bzw. die Risiken, desto höher der Wert). \n\nZu berücksichtigen ist, dass es sich bei den Bewertungen um ganzheitliche Beurteilungen handelt. Sollen \nbeispielsweise die Marktmieten erhöht werden, müssen gleichzeitig der Ausbaustandard der Wohnungen \nund damit auch die Erstellungskosten erhöht werden. \n\n \n\n \n\n2.4 Grundlagen der Bewertungen \n\nDie Grundlage der Bewertungen bilden die aktuell geltende (aktuelles Recht) und die neuen Bauvorschriften \n(neues Recht). \n\nDie Bewertungen erfolgen unter Beachtung der Swiss Valuation Standards (SVS) und unter Berücksichti-\ngung einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest an best use). Die bestmögliche Nutzung eines \nGrundstücks resultiert im höchstmöglichen Wert bzw. Landwert.  \n\nDie Einschätzung von Verkaufserlösen und Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von FPRE \nfür Miet- und Eigentumswohnungen und für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen.  \n\nErstellungskosten und laufende Kosten werden anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p) eingeschätzt.  \n\nDie Einschätzung von Projektrisiken erfolgt mit dem Risikomodul von FPRE, die Einschätzung der Dis-\nkontierung erfolgt mit dem Diskontierungsmodell von FPRE.  \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandrisiken erfolgt die Bebauung des Gebiets möglicherweise in \nEtappen. Dadurch verteilt sich das Angebot an Nutzflächen über einen längeren Zeitraum, und \nentsprechend reduzieren sich die Absorptions- bzw. Leerstandrisiken. Etappierungen werden sowohl im \naktuellen wie auch im neuen Recht berücksichtigt. Die Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand \nder künftig erwarteten Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die Region \ngemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\nDurch die Etappierung reduzieren sich sowohl unter aktuellem wie auch unter neuem Recht die Landwerte. \nSie fallen damit tiefer aus als mögliche Vergleichswerte von aktuell erfolgten Transaktionen.  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n3 Analyse der Makrolage \n\n \n\n \n\n3.1 Regionale Einbettung \n\nKloten ist gemäss BFS eine «städtische Arbeitsplatzgemeinde» und Teil der grossen Agglomeration Zürich. \n\nZusammen mit den Ortschaften Gerlisberg, Egetswil, Eigental, Obholz, Rankhof sowie Vorder- und \nHinterbänikon bildet die Stadt Kloten eine politische Gemeinde. Kloten liegt in der Glattalebene, nordöstlich \nder Stadt Zürich und gehört zum Bezirk Bülach. \n\n Regionale Einbettung der Gemeinde \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) \n\nDie Agglomeration Zürich zählt per Ende 2022 1'438'365 Einwohner und 652'020 Haushalte. Die Stadt \nKloten selber hat 20'980 Einwohner, verteilt auf 9'780 Haushalte (2022). Die durchschnittliche \nHaushaltsgrösse beträgt 2.1 Personen. Zwischen 2013 und 2022 ist die Bevölkerung der Stadt um 14.0% \nund damit überdurchschnittlich stark gewachsen (Schweiz: +8.3%). \n\nDer durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2017 und 2022 beläuft sich auf 276 Personen. \n\nGemäss Fahrländer Partner & sotomo zählen mit 41.2% überdurchschnittlich viele Haushalte zu den \nunteren Schichten (Schweiz: 33.7%). Der Anteil an ober- sowie mittelschichtigen Haushalten liegt unter dem \nschweizerischen Mittelwert (26.4% resp. 32.5%). \n\nZu den dominanten Nachfragersegmenten im Wohnflächenmarkt gehören Ländlich Traditionelle, \nImprovisierte Alternative, Urbane Avantgarde und Moderne Arbeiter. Im Vergleich zum landesweiten \nDurchschnitt sind die Segmente Bürgerliche Oberschicht und Urbane Avantgarde unter-, die Ländliche \nTraditionelle, Moderne Arbeiter und Improvisierte Alternative hingegen übervertreten. \n\nDie Lebensphase Familien mit Kindern macht in Kloten den grössten Anteil aus, gefolgt von Älteren Singles \nund Älteren Paaren. Im Vergleich zu den Schweizweiten Anteilen sind Mittlere Singles überproportional \nvertreten, während der Anteil an Familien mit Kindern sowie Älteren Singles und Älteren Paaren \nunterdurchschnittlich ausfällt. \n\nGP «Gwärfihölzli» \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nZwischen 2017 und 2022 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien schwach gesunken und für \nLedige stabil geblieben. \n\n Kennzahlen Bevölkerung: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen: Stadt Kloten \n\n \n\n1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht \n\n2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht \n\n3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n Verteilung der Lebensphasen: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n \n\n2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022\n\n18’400 18’373 18’452 19’086 19’408 19’679 20’130 20’429 20’779 20’980\n\n8’465 8’394 8’415 8’688 8’810 9’003 9’219 9’421 9’625 9’780\n\n2.17 2.19 2.19 2.20 2.20 2.19 2.18 2.17 2.16 2.15\n\n-0.01 -0.15 0.43 3.45 1.75 1.42 2.32 1.52 1.74 0.98\n\n30.92 31.33 31.87 32.46 32.78 32.87 33.44 33.93 34.83 35.47Ausländeranteil (%)\n\nØ Haushaltsgrösse\n\nBevölkerungswachstum (%)\n\nBevölkerung (ständig)\n\nAnzahl Haushalte\n\n-0.016709205 -0.016709205 -0.016709205 -0.016709205\n\n-0.016709205 -0.016709205 -0.016709205 -0.016709205\n\n-0.016709205 -0.016709205 0.007274993 0.007274993\n\n-0.010889587 -0.010889587 0.016208136 0.016208136 0.007274993 0.007274993 0.007274993\n\n-0.010889587 -0.010889587 -0.010889587 0.016208136 0.016208136 0.016208136 0.007274993 0.007274993\n\n-0.010889587 -0.010889587 -0.010889587 0.016208136 0.016208136 0.016208136 0.007274993 0.007274993\n\n-0.010889587 -0.010889587 -0.010889587 -0.010889587 0.016208136 0.016208136 0.016208136\n\nbürgerlich-traditionell individualisiert bürgerlich-traditionell individualisiert\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt\n\n2 bis 6\n\nS\no\n\nz\nia\n\nle\n S\n\nc\nh\n\nic\nh\n\nt\n\n>20 Prozent (%)<5 5 bis 10\n\ns\nta\n\ntu\ns\nn\nie\n\nd\nri\ng\n\ns\nta\n\ntu\ns\nh\no\nc\nh\n\ns\nta\n\ntu\ns\nh\no\nc\nh\n\ns\nta\n\ntu\ns\nn\nie\n\nd\nri\ng\n\n>10\n\nLebensstil\n\n10 bis 15 15 bis 20\n\nDifferenz zu schweizweiten Anteilen\n\nLebensstil\n\nS\no\n\nz\nia\n\nle\n S\n\nc\nh\n\nic\nh\n\nt\n\nProzentpunkt (PP)6 bis 10<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2\n\n7 8 9\n\n4 6\n\n5\n\n1 2 3\n\n7 8 9\n\n4 6\n\n5\n\n1 2 3\n\nProzent (%)\n\nProzentpunkt (PP)\n\n<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 >20\n\n<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10\n\nF\na\n\nm\nili\n\ne\nn\n\n m\nit\n K\n\nin\nd\n\ne\nrn\n\nE\nin\n\ne\nlt\ne\n\nrn\nfa\n\nm\nili\n\ne\nn\n\nVerteilung der Lebensphasen in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nP\na\n\na\nre\n\nW\no\n\nh\nn\n\ng\ne\n\nm\ne\n\nin\ns\nc\nh\n\na\nft\n\ne\nn\n\nP\na\n\na\nre\n\nS\nin\n\ng\nle\n\ns\n\nE\nin\n\ne\nlt\ne\n\nrn\nfa\n\nm\nili\n\ne\nn\n\nF\na\n\nm\nili\n\ne\nn\n\n m\nit\n K\n\nin\nd\n\ne\nrn\n\nS\nin\n\ng\nle\n\ns\n\nW\no\n\nh\nn\n\ng\ne\n\nm\ne\n\nin\ns\nc\nh\n\na\nft\n\ne\nn\n\nJ\nu\n\nn\ng\n\ne\nÄ\n\nlt\ne\n\nre\n\nJ\nu\n\nn\ng\n\ne\n\nM\nit\ntl\ne\n\nre\n\nÄ\nlt\ne\n\nre\nM\n\nit\ntl\ne\n\nre\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n3.3 Wirtschaft (Zusammenfassung) \n\nDie Stadt Kloten weist im Jahr 2021 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) 1'546 Betriebe mit \n35'226 Beschäftigten auf. Dies entspricht einer Zunahme von 87 Arbeitsstätten (+6.0%) und einer Abnahme \nvon 636 Beschäftigten (-1.8%) seit 2012. \n\nVon den knapp 29'300 vollzeitäquivalenten Stellen finden sich rund 12% im Industriesektor und 88% im \nDienstleistungssektor. Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten \nBranchen in Kloten gemäss Betriebszählung des BFS «Luftfahrt», «Lagerei sowie Erbringung von sonstigen \nDienstleistungen für den Verkehr» und «Reparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen». \n\nZu den dominanten Nachfragersegmenten im Büromarkt gehören Back Offices, Diskrete Berater und Lokale \nDienstleister. Im Vergleich zu den Schweizweiten Anteilen sind die Segmente Back Offices und \nDienstleistungszentralen leicht über-, Öffentlichkeitsnahe Betriebe, Lokale Dienstleister, Kreative Denker, \nund Diskrete Berater leicht untervertreten. \n\nIm Verkaufsflächenmarkt dominiert das Nachfragersegment PW-Versorger, gefolgt von Nahversorgern und \nDienstleistungsverkäufern. Im Vergleich zur Schweiz machen die Segmente PW-Versorger und Filialisierte \nShoppingmagnete einen grösseren Anteil aus, die Nachfragersegmente Dienstleistungsverkäufer, \nFachmärkte, Spezialgeschäfte und Traditionelle Shoppinggeschäfte sowie Waren- und Kaufhäuser sind \nhingegen leicht unterrepräsentiert. \n\n Kennzahlen Arbeitsmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n Kernbranchen 2021: Stadt Kloten \n\n \n\n* Durchschnittliche Anzahl Vollzeitäquivalente pro Arbeitsstätte. \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nArbeitsstätten\n\nBeschäftigte\n\nVollzeitäquivalente 29’28829’094 29’884 30’615\n\n37’016 38’396\n\n1’5151’499 1’505 1’5351’460\n\n2015\n\n1’494\n\n35’33435’718\n\n20202016\n\n36’689\n\n29’997\n\n2021\n\n1’546\n\n35’226\n\n29’26131’251\n\n2017 2018 2019\n\n37’595\n\nNOGA 2008 Ø-Grösse*\nΔ VZA\n\n (2012 - 21)\n\nH51 180 1.9%\n\nH52 57 -14.5%\n\nC33 160 -35.6%\n\nO84 101 0.2%\n\nJ62 23 168.8%\n\nI56 15 -34.2%\n\nG46 23 -1.3%\n\nG47 7 -14.6%\n\nQ86 10 79.6%\n\nH49 11 52.0%3.0%\n\n994\n\n864\n\n3.4%\n\nVollzeitäquivalente\n\n6’107\n\n4’643\n\n1’918\n\n1’817\n\n1’667\n\n1’268\n\n1’092\n\n1’064\n\n20.9%\n\n15.9%\n\n6.6%\n\n6.2%\n\n5.7%\n\n4.3%\n\n3.7%\n\n3.6%\n\n2.2%\n\n73\n\n85\n\n48\n\n151\n\n102\n\n82Landverkehr und Transport in Rohrfernleitungen\n\nErbringung von Dienstleistungen der Informationstechnologie\n\nGastronomie\n\nLagerei sowie Erbringung von sonstigen Dienstleistungen für den \n\nVerkehr\n\nGesundheitswesen\n\n5.3%\n\n0.8%\n\n1.2%\n\n4.8%\n\n5.5%\n\n3.1%\n\n9.8%\n\n82\n\n12\n\n18\n\n5.3%\n\nArbeitsstätten\n\nReparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen\n\nLuftfahrt\n\nÖffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung\n\n34\n\n6.6%\n\nGrosshandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)\n\nDetailhandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Nachfragersegmente im Büroflächenmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\n1 Dienstleistungszentralen 4 Back Offices 7 Spezialisierte Performer \n\n2 Lokale Dienstleister 5 Öffentlichkeitsnahe Betriebe 8 Hauptsitze \n\n3 Kreative Denker 6 Diskrete Berater 9 Exklusive Frontoffices \n\nAnmerkung: Kundenintensität variiert zwischen tief (links) und hoch (rechts). Wertschöpfung variiert zwischen gering (unten) \nund hoch (oben). \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\n Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\n1 Dienstleistungsverkäufer 4 Spezialgeschäfte 7 Filialisierte Shoppingmagnete \n\n2 PW-Versorger 5 Standortgeneralisten 8 Fachmärkte \n\n3 Nahversorger 6 Traditionelle Shoppinggeschäfte 9 Waren- und Kaufhäuser \n\nAnmerkung: Konsummotivation variiert zwischen Plankauf / Stammkunden / Einstationenkauf (links) bis Shopping / Laufkund-\nschaft Einkaufskopplung (rechts). Betriebstyp variiert zwischen geringer Wegbereitschaft (unten) und hohen Weg-\nbereitschaft (oben). \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\ntief hoch tief hoch\n\nKundenintensität Kundenintensität\n\n<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%)\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Kloten Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nW\ne\n\nrt\ns\nc\nh\n\nö\np\n\nfu\nn\n\ng\n\nh\no\nc\nh\n\nW\ne\n\nrt\ns\nc\nh\n\nö\np\n\nfu\nn\n\ng\n\nh\no\nc\nh\n\ng\ne\nri\nn\ng\n\ng\ne\nri\nn\ng\n\n6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6\n\n7\n8 9\n\n4\n65\n\n1 2 3\n\n7\n8 9\n\n4\n65\n\n1 2 3\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\nPlankauf Shopping Plankauf Shopping\n\nStammkunden Laufkundschaft Stammkunden Laufkundschaft\n\nEinstationenkauf Einkaufskoppelung Einstationenkauf Einkaufskoppelung\n\ng\ne\nri\nn\ng\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\nh\no\nh\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\nh\no\nh\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\ng\ne\nri\nn\ng\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\n5 bis 10 10 bis 15<5 20 bis 25 Prozent (%)\n\nB\ne\n\ntr\nie\n\nb\ns\nty\n\np\n\nKonsummotivation Konsummotivation\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Kloten Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nB\ne\n\ntr\nie\n\nb\ns\nty\n\np\n\n<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)\n\n15 bis 20\n\n7\n\n8\n\n9\n\n4 6\n\n5\n\n1\n\n2\n\n3\n\n7\n\n8\n\n9\n\n4 6\n\n5\n\n1\n\n2\n\n3\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n3.4 Makro-Lagerating \n\n3.4.1 Methodisches \n\nDie Makro-Lageratings von FPRE beurteilen Gemeinden nach ihrer heutigen Attraktivität sowie nach ihrer \nprospektiven Attraktivität im Vergleich zu allen anderen Gemeinden. Das Makro-Lagerating besteht dem-\nnach aus einem heutigen und einem prospektiven Rating. \n\nDas Gesamtrating basiert jeweils auf nutzungsspezifischen Indikatoren, welche jeweils mit einer Note aus-\ngewiesen sind. \n\nFür das vorliegende Rating von FPRE wird ein relatives Rating verwendet. Die Resultate müssen daher ent-\nsprechend interpretiert werden: Die Bewertung einer Gemeinde entspricht der Position der Gemeinde im \nVergleich zu allen anderen Gemeinden. Dies gilt sowohl für die einzelnen Indikatoren, für die Hauptindikato-\nren als auch für das resultierende Gesamtrating. \n\n \n\n3.4.2 Makro-Lageratings Stadt Kloten \n\nGemäss Makro-Lageratings von FPRE handelt es sich, im Vergleich zu allen anderen Standorten, bei der \nStadt Kloten für Wohnnutzung (MWG) um einen sehr guten Standort mit gleichbleibendem relativem Aus-\nblick. Für die Nutzung Büro handelt es sich um einen sehr guten Standort mit relativem Verbesserungspo-\ntential. Beim Makro-Lagerating Verkauf handelt es sich um einen exzellenten Standort mit gleichbleibendem \nrelativem Ausblick. Beim Makro-Lagerating Spitzenindustrie handelt es sich um einen guten Standort mit \nrelativem Verbesserungspotenzial und bei Gewerbe / traditionelle Industrie um einen sehr guten Standort \nmit deutlichem relativem Verbesserungspotenzial. \n\nAuf den nachstehenden Abbildungen finden sich die einzelnen Ratings zusammen mit den Teilratings und \nden Einschätzungen zur Markttemperatur. \n\n Makro-Lagerating Wohnen (MWG): Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n Makro-Lagerating Büro: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n Makro-Lagerating Spitzenindustrie: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n Makro-Lagerating Gewerbe/Traditionelle Industrie: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n Makro-Lagerating Logistik: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n3.5 Analyse der Wohnflächenmärkte \n\n3.5.1 Allgemeiner Beschrieb \n\nDie Stadt Kloten weist Ende 2022 einen Bestand von 10'682 Wohneinheiten auf, wovon 795 Einfamilien-\nhäuser und 9'887 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 7.4% im landesweiten \nVergleich (21.3%) stark unterdurchschnittlich. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nDie mittlere Bautätigkeit zwischen 2016 und 2021 betrug 204 Wohnungen, was 2.09% des Bestandes 2016 \nentspricht. Die Leerstandsquote ist mit 0.46% im landesweiten Vergleich (1.15%) stark unterdurchschnitt-\nlich. Dies entspricht 49 Wohneinheiten, wovon 98% Altbauten und 84% Mietwohnungen sind. In den letzten \n5 Jahren wurden in der Gemeinde jährlich 189 Wohnungen vom Markt absorbiert. \n\n Kennzahlen Wohnungsmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, ARE Wohnungsinventar, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n Leerstandsquote: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n3.5.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE für \neine Eigentumswohnung (EWG) mit 4.5 Zimmern an durchschnittlichen bis guten Lagen in Koten bei 12'467 \nCHF/m2 für Neu- und bei 10'636 CHF/m2 für Altbauten. \n\n Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022\n\n8’465 8’394 8’415 8’688 8’810 9’003 9’219 9’421 9’625 9’780\n\n9’340 9’392 9’448 9’651 9’775 9’911 10’205 10’351 10’622 10’682\n\n811 807 800 802 798 800 795 794 795 795\n\n- - - 929 833 844 918 915 952 857\n\n- - - 9.7 8.7 8.7 9.2 8.8 9.0 8.1\n\n874 874 877 881 865 866 868 879 921 953\n\n1’348 1’367 1’404 1’454 1’491 1’519 1’628 1’661 1’761 1’793\n\n3’015 3’039 3’052 3’115 3’159 3’203 3’336 3’384 3’471 3’484\n\n2’959 2’968 2’970 3’035 3’092 3’145 3’187 3’240 3’279 3’267\n\n1’144 1’144 1’145 1’166 1’168 1’178 1’186 1’187 1’190 1’185\n\n47 74 114 252 65 200 236 234 237 -\n\n30 52 56 203 124 136 294 146 271 60\n\n15 153 291 151 156 - - - - -\n\nWohnungsbestand 5+ Zimmer\n\nNeubau\n\nWohnungszugang (netto)\n\nBaubewilligte Wohnungen\n\nWohnungsbestand 4-4.5 Zimmer\n\nAnzahl Haushalte\n\nWohnungsbestand\n\n        davon Einfamilienhäuser\n\nWohnungsbestand 1-1.5 Zimmer\n\nWohnungsbestand 2-2.5 Zimmer\n\nWohnungsbestand 3-3.5 Zimmer\n\n        davon Zweitwohnungen\n\n        Zweitwohnungsanteil (%)\n\n2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023\n\n204 125 54 55 85 87 73 85 67 49\n\n0 28 19 8 29 16 13 6 7 1\n\n11 19 16 8 22 5 14 15 10 8\n\n2.18 1.33 0.57 0.57 0.87 0.88 0.72 0.82 0.63 0.46\n\nStadt (abs.)\n\nStadt (%)\n\n        davon Neubau\n\n        davon Eigentum\n\nMarktwerte von Eigentumswohnungen\n\nOrtschaft Kloten\n\n4.5-Zimmer-Wohnung (120 m² / 110 m² HNF SIA 416)\n\n3.5-Zimmer-Wohnung (100 m² / 80 m² HNF SIA 416)\n\n2.5-Zimmer-Wohnung (80 m² / 60 m² HNF SIA 416)\n\nNeubau* Altbau**\n\nCHF\n\n1’170’000\n\n887’000\n\n694’000\n\n12’800\n\n13’150\n\n11’088\n\n11’567\n\nCHF/m²\n\n10’636\n\nCHF/m²\n\n12’467\n\nCHF\n\n1’496’000\n\n1’280’000\n\n1’052’000\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2016. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\nIn den letzten 5 Jahren haben sich die Preise mittlerer Eigentumswohnungen (EWG) in der MS-Region \nGlattal-Furttal um 30.2% zugelegt. Der Baulandpreis für ein Grundstück, welches für ein Mehrfamilienhaus \nmit EWG geeignet ist, stieg im selben Zeitraum um 37.5%. \n\n \n\n3.5.3 Marktmieten von Wohnungen \n\nDie Nettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) mit 4.5 Zimmern liegt an mittleren Lagen in Kloten \ngemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 302 CHF/m2a für Neu- und bei 262 CHF/m2a \nfür Altbauten. \n\n Marktmieten (netto) von Wohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nVerteilung der Marktwerte (CHF), 4-4.5 ZimmerVerteilung der Marktwerte (CHF/m²), 4-4.5 Zimmer\n\nteuer\n\nüberdurchschnittlich\n\nunterdurchschnittlich\n\ngünstig\n\nMedian\n\nTransaktionsdaten\n\nAngebotsdaten\n\n0\n\n5’000\n\n10’000\n\n15’000\n\n20’000\n\n25’000\n\nEWG Neubau                    EWG Altbau*\n\n0\n\n500’000\n\n1’000’000\n\n1’500’000\n\n2’000’000\n\n2’500’000\n\n3’000’000\n\nEWG Neubau                    EWG Altbau*\n\nMarktmieten (netto) von Wohnungen\n\nOrtschaft Kloten\n\n4.5-Zimmer-Wohnung (110 m² / 100 m² HNF SIA 416)\n\n3.5-Zimmer-Wohnung (90 m² / 80 m² HNF SIA 416)\n\n2.5-Zimmer-Wohnung (70 m² / 60 m² HNF SIA 416)\n\n1.5-Zimmer-Wohnung (45 m² / 35 m² HNF SIA 416)\n\n318 2’385 280 1’865\n\n262 2’185\n\nNeubau* Altbau**\n\n340 1’985 303 1’515\n\n348 1’015377 1’415\n\nCHF/m²a CHF/Monat CHF/m²a CHF/Monat\n\n302 2’765\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Verteilung der Marktmieten von Wohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2016. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\nDie Marktmieten für Mietwohnungen (MWG) nahmen in den letzten 5 Jahren um 3.6% zu. Im selben Zeit-\nraum haben die Baulandpreise für Grundstücke, auf welchen ein Mehrfamilienhaus mit MWG realisiert wer-\nden kann, um 2.0% zugenommen. \n\nDer Markt der Gemeinde Kloten ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet. \n\n \n\n3.5.4 Marktwerte und Marktmieten im regionalen Vergleich \n\nDas Preisniveau der Marktwerte von Eigentumswohnungen in Kloten ist im Vergleich zu den \nNachbargemeinden eher hoch. Ausnahmen sind primär die zur Stadt Zürich gehörenden Ortschaften. Von \nden nicht zur Stadt Zürich gehörenden Ortschaften weisen neben Glattburgg (Opfikon) und Glattpark \n(Opfikon) lediglich Wallisellen und Winkel ein leicht höheres Preisniveau auf. \n\nAuch das Preisniveau der Marktmieten liegt auf einem regional eher hohen Niveau. Es ist vergleichbar mit \ndemjenigen von Opfikon, Gerlisberg (Kloten), Birchwil (Nürensdorf), Glattpark (Opfikon) und Rüti (Winkel). \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt eine Zusammenstellung von Marktwerten und Marktmieten in der Region. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nVerteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), 4-4.5 Zimmer\n\nteuer\n\nüberdurchschnittlich\n\nunterdurchschnittlich\n\ngünstig\n\nMedian\n\nTransaktionsdaten\n\nAngebotsdaten\n\nVerteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto), 4-4.5 Zimmer\n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\n300\n\n350\n\n400\n\nMWG Neubau                    MWG Altbau*\n\n0\n\n500\n\n1’000\n\n1’500\n\n2’000\n\n2’500\n\n3’000\n\n3’500\n\nMWG Neubau                    MWG Altbau*\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Marktwerte/Marktmieten in der Region \n\n \n\n* 4.5 Zimmer, 120 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschn.-gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** 450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschn. ausgebaut, durchschn.-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. \n\n*** 4.5 Zimmer, 110 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n3.5.5 Diskontierungssätze Wohnen \n\nGemäss Diskontierungsmodell von FPRE liegt der durchschnittliche Diskontierungssatz für Wohnen (MWG) \nin Kloten aktuell bei 2.53%. Er liegt damit leicht unter dem Durchschnitt der Diskontierungssätze der Ver-\ngleichsortschaften in der Region. \n\n Diskontierungssätze Wohnen (MWG) in der Region \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\nCHF/m² CHF/m²a\n\nKloten\n\nOpfikon\n\nGlattbrugg (Opfikon)\n\nGerlisberg (Kloten)\n\nAugwil (Lufingen)\n\nGlattpark (Opfikon)\n\nBänikon (Kloten)\n\nBassersdorf\n\nRüti (Winkel)\n\nRümlang\n\nWallisellen\n\nBirchwil (Nürensdorf)\n\nDietlikon\n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich)\n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich)\n\nBrüttisellen (Wangen-Brüttisellen)\n\nOberwil (Nürensdorf)\n\nLufingen\n\nNürensdorf\n\nBaltenswil (Bassersdorf)\n\nOberembrach\n\nSchwamendingen (Kr.12) (Zürich)\n\nWinkel\n\nHirzenbach (Kr. 12) (Zürich)\n\nSeeb (Winkel)\n\nOerlikon (Kr. 11) (Zürich) 18'092  (+45%) 26'696  (+80%) 338  (+12%)\n\n11'325  (-9%) 14'793  (0%) 283  (-6%)\n\n14'658  (+18%) 19'889  (+34%) 289  (-4%)\n\n13'425  (+8%) 15'556  (+5%) 290  (-4%)\n\n14'467  (+16%) 19'556  (+32%) 322  (+7%)\n\n8'375  (-33%) 11'267  (-24%) 244  (-19%)\n\n9'542  (-23%) 14'807  (0%) 263  (-13%)\n\n9'925  (-20%) 13'615  (-8%) 258  (-14%)\n\n9'225  (-26%) 14'763  (0%) 312  (+3%)\n\n10'800  (-13%) 14'926  (+1%) 256  (-15%)\n\n10'750  (-14%) 15'533  (+5%) 281  (-7%)\n\n15'225  (+22%) 20'193  (+36%) 355  (+18%)\n\n15'283  (+23%) 25'148  (+70%) 312  (+3%)\n\n11'733  (-6%) 15'600  (+5%) 342  (+13%)\n\n10'333  (-17%) 17'430  (+18%) 300  (-1%)\n\n13'400  (+7%) 19'896  (+34%) 285  (-5%)\n\n11'983  (-4%) 13'667  (-8%) 275  (-9%)\n\n11'442  (-8%) 14'622  (-1%) 296  (-2%)\n\n10'900  (-13%) 14'378  (-3%) 291  (-4%)\n\n10'433  (-16%) 17'519  (+18%) 285  (-6%)\n\n13'058  (+5%) 16'881  (+14%) 296  (-2%)\n\n8'183  (-34%) 11'867  (-20%) 266  (-12%)\n\n (+18%) 298  (-1%)\n\n13'033  (+5%) 17'022  (+15%) 278  (-8%)\n\n12'125  (-3%) 16'267  (+10%) 305  (+1%)\n\nEigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen***\n\nCHF/m²\n\n12'467 14'807 302\n\n10'475  (-16%) 17'519\n\nDiskontierung MWG Delta MWG (%-Punkte)\n\nKloten 2.53%\n\nOpfikon 2.66% (+0.13)\n\nGlattbrugg (Opfikon) 2.66% (+0.13)\n\nGerlisberg (Kloten) 2.79% (+0.26)\n\nAugwil (Lufingen) 3.46% (+0.93)\n\nGlattpark (Opfikon) 2.36% (-0.16)\n\nBänikon (Kloten) 2.72% (+0.19)\n\nBassersdorf 2.79% (+0.26)\n\nRüti (Winkel) 2.62% (+0.1)\n\nRümlang 3.19% (+0.66)\n\nWallisellen 2.36% (-0.16)\n\nBirchwil (Nürensdorf) 2.99% (+0.46)\n\nDietlikon 2.92% (+0.39)\n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 2.56% (+0.03)\n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 2.69% (+0.16)\n\nBrüttisellen (Wangen-Brüttisellen) 3.19% (+0.66)\n\nOberwil (Nürensdorf) 3.12% (+0.6)\n\nLufingen 3.46% (+0.93)\n\nNürensdorf 3.39% (+0.87)\n\nBaltenswil (Bassersdorf) 3.26% (+0.73)\n\nOberembrach 4.20% (+1.68)\n\nSchwamendingen (Kr.12) (Zürich) 2.62% (+0.1)\n\nWinkel 2.82% (+0.29)\n\nHirzenbach (Kr. 12) (Zürich) 2.69% (+0.16)\n\nSeeb (Winkel) 2.62% (+0.1)\n\nOerlikon (Kr. 11) (Zürich) 2.40% (-0.13)\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n3.5.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches Mehrfamilienhaus \nmit Eigentumswohnungen 3'215 bis 4'705 CHF/m2 (EWG), für ein typisches Mehrfamilienhaus mit \nMietwohnungen 2'125 bis 3'850 CHF/m2 (MWG).  \n\nDie inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG liegen somit auf einem höheren Niveau als \ndiejenigen von Mehrfamilienhäusern mit MWG. Gemäss dem Grundsatz einer bestmöglichen Nutzung des \nGrundstücks (highest and best use) ist damit der Anteil an EWG zu maximieren. \n\n Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* \n\n \n\n* Die inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom Marktwert \neiner hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. Dabei \nwerden zusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) sowie der \nkalkulierte Entwicklergewinn berücksichtigt. Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigen-\ntum verkauft werden. Ausnützungsziffer: 0.7, Landfläche: 1'700m², Nutzfläche total: 920m². \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* \n\n \n\n* Die inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom Marktwert \neiner hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. Dabei \nwerden zusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) sowie der \nkalkulierte Entwicklergewinn berücksichtigt. Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. \nAusnützungsziffer: 0.7, Landfläche: 1'700m², Nutzfläche total: 920m². \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n3.5.7 Künftig erwartete Nachfrage \n\nZwischen 2016 und 2021 lag die mittlere Bautätigkeit in der Stadt Kloten bei jährlich 204 Wohnungen. \n\nGemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2022 und 2040 in der \nStadt Kloten von einer Zusatznachfrage von 2'802 Wohnungen auszugehen, was 156 Einheiten pro Jahr \nentspricht. Die künftig erwartete Nachfrage liegt damit unter der Sockelbautätigkeit der letzten Jahre. \n\nRund 54% der künftig erwarteten Nachfrage bzw. jährlich rund 85 Einheiten dürfte auf Mietwohnungen \nentfallen, die restlichen 71 Einheiten auf Wohneigentum. \n\nGemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist in Kloten zwischen 2021 und 2040 im Szenario Trend von \neiner Zusatznachfrage von 1'913 Wohnungen bzw. von jährlich rund 137 Einheiten auszugehen. Die künftig \nerwartete Nachfrage liegt damit unter der Sockelbautätigkeit der letzten Jahre. \n\n Perspektive 2040 (Wohnen): Stadt Kloten \n\n \n\n* - 5 bis - 2: Potenzielles Verlustrisiko, -1: Unter-Performance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches \nPotenzial, 5: Hohes Potenzial. \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\nCHF/m²\n\nCHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch)\n\nDurchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage\n\n3'215 - 3'380 3'455 - 3'820 4'050 - 4'705\n\n4'450 - 4'680 4'785 - 5'290 5'610 - 6'520\n\nCHF/m²\n\nCHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch) 2'940 - 3'090 3'605 - 3'980 4'590 - 5'335\n\nDurchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage\n\n2'125 - 2'230 2'600 - 2'875 3'315 - 3'850\n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\nRelatives Wertsteigerungspotenzial MWG Potenzial vorhanden (2)*\n\n -  > 20% (4)  - \n\n -  > 20% (4)  - \n\n96.5%\n\n -  > 20% (4)  - \n\nZusatznachfrage Wohneigentum  2022 - 2040 509 30.5% 1’278 76.6% 1’610\n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n34.6%\n\nZusatznachfrage MWG  2022 - 2040 1’702 21.0% 1’524 18.8% 1’777 21.9%\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  2022 - 2040 2’211 22.6% 2’802 28.6% 3’387\n\nBevölkerungswachstum 2022 - 2040 4’391 20.9% 5’764 27.5% 7’137 34.0%\n\nStagnation Trend Prosperität\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nIn der MS-Region Glattal-Furttal liegt die Zusatznachfrage bei rund 26’000 Wohnungen bis 2040 bzw. bei \njährlich rund 1’460 Einheiten. In der MS-Region dürften rund 51% bzw. 740 Einheiten pro Jahr auf Mietwoh-\nnungen entfallen. \n\n Perspektive 2040 (Wohnen): MS-Region Glatttal-Furttal \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n Perspektive 2040 (Wohnen) pro Jahr \n\n  \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n3.5.8 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt \n\n- Bei einem Bestand von rund 10'700 Einfamilienhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betrug \ndie mittlere jährliche Bautätigkeit in der Stadt Kloten zwischen 2016 und 2021 204 Wohneinheiten. \n\n- Die Leerstandsquote ist mit 0.46% im landesweiten Vergleich stark unterdurchschnittlich. Bei den leer-\nstehenden Wohnungen handelt es sich überwiegend um Mietwohnungen in Altbauten. \n\n- Das Preisniveau von Eigentumswohnungen (EWG) liegt bei durchschnittlich 12’467 CHF/m2. Die Netto-\nmarktmiete von Wohnungen (MWG) liegt bei durchschnittlich 302 CHF/m2a. \n\n- Weil mit Eigentumswohnungen höhere Landwerte erzielt werden können, muss gemäss dem Grundsatz \neiner bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks (Highest and Best Use) der Anteil an Eigentumswoh-\nnungen optimiert werden. \n\n- In Kloten beträgt der Diskontierungssatz für Wohnen (MWG) 2.53%. Er liegt damit leicht unter dem \nDurchschnitt der Diskontierungssätze von Vergleichsgemeinden in der MS-Region Glattal-Furttal. \n\n- Die künftig erwartete Nachfrage in Kloten beträgt jährlich knapp 160 Wohnungen, in der MS-Region \nsind es rund 1'460 Einheiten. Dabei entfallen etwas mehr als die Hälfte auf Mietwohnungen. \n\n- Unter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage in Kloten und in der Region von rund \n200 Wohnungen dürfte die Realisierung der geplanten 114 Wohnungen (gem. Richtprojekt im neuen \nRecht) einen Zeitraum von einem Jahr in Anspruch nehmen. Damit dürfte die Absorption der geplanten \nWohnungsmenge mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben sein. \n\n \n\n \n\n3.6 Analyse der Geschäftsflächenmärkte \n\n3.6.1 Marktmieten \n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt in Kloten gemäss den hedonischen \nBewertungsmodellen von FPRE bei 235 CHF/m2a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 265 \nCHF/m2a. Der Median der Marktmieten von typischen Gewerbeflächen liegt bei 187 CHF/m2a. \n\nIn den letzten 5 Jahren sind die Marktmieten für Büroflächen in der MS-Region Glattal-Furttal um 16.2% \ngestiegen. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland für Büroliegenschaften sind im gleichen Zeitraum \num 25.8% gestiegen. \n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment  -  > 20% (4)  - \n\n -  > 20% (4)  - \n\n55.0%\n\n -  > 20% (4)  - \n\nZusatznachfrage Wohneigentum  2022 - 2040 6’815 24.9% 12’933 47.3% 15’039\n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n -  +10% bis +20% (3)  - \n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n33.1%\n\nZusatznachfrage MWG  2022 - 2040 14’125 21.0% 13’318 19.8% 16’309 24.2%\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  2022 - 2040 20’939 22.1% 26’251 27.7% 31’348\n\nBevölkerungswachstum 2022 - 2040 43’744 20.5% 56’837 26.6% 69’558 32.5%\n\nStagnation Trend Prosperität\n\nStadt Kloten\n\nBevölkerungswachstum p.a.\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  p.a.\n\nZusatznachfrage MWG  p.a.\n\nZusatznachfrage Wohneigentum  p.a.\n\n320\n\n156\n\n85\n\n71\n\nMS-Region Glattal-Furttal\n\nBevölkerungswachstum p.a.\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  p.a.\n\nZusatznachfrage MWG  p.a.\n\nZusatznachfrage Wohneigentum  p.a.\n\n3’158\n\n1’458\n\n740\n\n718\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Marktmieten typischer Geschäftsflächen: Ortschaft Kloten \n\n \n\n* Neubau, 1.OG., Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. \n\n** Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m²a) \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\nDas Preisniveau der Marktmieten von Büroflächen in Kloten ist im Vergleich mit den Nachbargemeinden \neher tief. Nur in den Gemeinden Glattburgg (Opfikon), Oberwil (Nürensdorf), Baltenswil (Bassersdorf) und \nOberembrach ist das Niveau der Marktmieten für Büroflächen noch leicht tiefer. \n\nAuch das Preisniveau der Marktmieten von Verkaufsflächen ist in Kloten im Vergleich mit den \nNachbargemeinden tief. Keine der Vergleichsgemeinden in der Region weist ein noch tieferes Preisniveau \nauf. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nMarktmiete Verkaufsflächen (150 m² NF SIA 416, CHF netto pro m²a)** 265\n\nMarktmiete Büroflächen (150 m² NF SIA 416, CHF netto pro m²a)* 235\n\nMarktmiete Gewerbeflächen (Median) 187\n\nteuer\n\nüberdurchschnittlich\n\nunterdurchschnittlich\n\ngünstig\n\nMedian\n\nTransaktionsdaten\n\nAngebotsdaten\n\n0\n\n100\n\n200\n\n300\n\n400\n\n500\n\n600\n\n700\n\nBüroflächen\n\n0\n\n200\n\n400\n\n600\n\n800\n\n1’000\n\n1’200\n\n1’400\n\nVerkaufsflächen\n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\nGewerbeflächen\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Marktmieten in der Region \n\n \n\n* Neubau, 1.OG., Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. \n\n** Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n3.6.2 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für eine typische Büroliegenschaft \n300 bis 1'155 CHF/m2 GSF und für eine typische Verkaufsliegenschaft 610 bis 1'560 CHF/m2 GSF. Für eine \ntypische Gewerbeliegenschaft an durchschnittlicher Lage betragen sie 455 bis 555 CHF/m2 GSF. \n\nDie Werte pro Quadratmeter Geschossfläche für eine typische Bürofläche betragen je nach Lage zwischen \n495 und 1’900 CHF/m2 GF, für eine typische Verkaufsliegenschaft zwischen 1’220 und 3’120 CHF/m2 GF. \n\n Innere Werte von Bauland (erschlossen): Ortschaft Kloten \n\n \n\nAnmerkung: Die inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom \nMarktwert einer hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. \nDabei werden zusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) \nsowie der kalkulierte Entwicklergewinn berücksichtigt. \n\n* Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 1'650 m2, AZ: 0.6, Nutzfläche total: 800 m2, Geschosshöhe: 3.2 m. \n\n** Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 5'000 m2, AZ: 0.5, Nutzfläche total: 2’000 m2, Geschosshöhe: 3.5 m. \n\n*** Modellierte Baulandpreise für Industrie- und Gewerbezone. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n3.6.3 Diskontierungssätze Geschäft \n\nDie Diskontierungssätze für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen liegen in der Stadt Kloten auf einem \nvergleichbaren Niveau wie in den umliegenden Ortschaften. \n\n \n\nKloten 265\n\nOpfikon 344                              (+30%)\n\nVerkaufsflächen (CHF/m²a)**\n\n (+9%)\n\nAugwil (Lufingen) 321                              (+21%)\n\nGlattpark (Opfikon) 298                              (+12%)\n\nGlattbrugg (Opfikon) 303                              (+14%)\n\nGerlisberg (Kloten) 350                              (+32%)\n\n219             \n\n258             \n\n233             \n\n275             \n\n (-7%)\n\n (+10%)\n\n (-1%)\n\n (+17%)\n\nRüti (Winkel) 347                              (+31%)\n\nRümlang 313                              (+18%)\n\nBänikon (Kloten) 333                              (+26%)\n\nBassersdorf 288                              (+9%)\n\n256             \n\n232             \n\n246             \n\n217             \n\n (+5%)\n\n (-8%)\n\n (+9%)\n\n (-1%)\n\nDietlikon 368                              (+39%)\n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 310                              (+17%)\n\nWallisellen 522                              (+97%)\n\nBirchwil (Nürensdorf) 353                              (+33%)\n\n294             \n\n259             \n\n298             \n\n271             \n\n (+25%)\n\n (+10%)\n\nOberwil (Nürensdorf) 302                              (+14%)\n\nLufingen 355                              (+34%)\n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 436                              (+65%)\n\nBrüttisellen (Wangen-Brüttisellen) 339                              (+28%)\n\nSchwamendingen (Kr.12) (Zürich) 368                              (+39%)\n\nNürensdorf 299                              (+13%)\n\nBaltenswil (Bassersdorf) 311                              (+17%)\n\n208             \n\n276             \n\nBüroflächen (CHF/m²a)*\n\n235\n\n257             \n\nSeeb (Winkel) 330                              (+25%)\n\nOerlikon (Kr. 11) (Zürich) 339                              (+28%)\n\nWinkel 343                              (+29%)\n\nHirzenbach (Kr. 12) (Zürich) 350                              (+32%)\n\nOberembrach 282                              (+6%)\n\n254             \n\n269             \n\n244             \n\n300             \n\n320             \n\n246             \n\n221             \n\n267             \n\n221             \n\n228             \n\n (+4%)\n\n (+28%)\n\n (-6%)\n\n (-3%)\n\n (-11%)\n\n (+17%)\n\n (+8%)\n\n (+14%)\n\n (+27%)\n\n (+15%)\n\n (+36%)\n\n (+5%)\n\n (-6%)\n\n (+14%)\n\nBauland für Verkaufsliegenschaft** 1'220 - 1'280 1'835 - 2'030 2'685 - 3'120\n\n300 - 315 600 - 665\n\n-\n\n990 - 1'155\n\n1'340 - 1'560\n\n-\n\n990 - 1'095 1'635 - 1'900\n\nBauland für Gewerbeliegenschaft***\n\nCHF/m² Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage\n\nBauland für Verkaufsliegenschaft**\n\nBauland für Büroliegenschaft*\n\n610 - 640\n\n455 - 555\n\n920 - 1'015\n\nDurchschnittliche Lage Gute Lage Beste LageCHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch)\n\nBauland für Büroliegenschaft* 495 - 520\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Diskontierungssätze im Vergleich \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2023. \n\n \n\n3.6.4 Künftig erwartete Nachfrage \n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2021 und 2040 in der \nStadt Kloten mit einer Zusatznachfrage von 586'903 m2 Bruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich \n(+19.5%) zu rechnen, was 30'890 m2 BGF pro Jahr entspricht. \n\nDie prognostizierte Zusatznachfrage nach reinen Büroflächen beträgt jährlich rund 5’600 m2 BGF, diejenige \nnach Gewerbe- und Industrieflächen (total) rund 3'500 m2 BGF. \n\n Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\nIn der MS-Region Glattal-Furttal liegt die erwartete Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen bei rund \n2'103’000 m2 Bruttogeschossfläche, was rund 110'700 m2 BGF pro Jahr entspricht. Davon dürften rund \n28’400 m2 BGF pro Jahr auf Büroflächen ausfallen und 26'800 m2 BGF auf Gewerbe- und Industrieflächen \n(total). \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBüro Delta Büro (%-Punkte) Verkauf Delta Verkauf (%-Punkte) Gewerbe\n\nKloten 3.34% 2.99% 4.10%\n\nOpfikon 3.23% (-0.12) 3.06% (+0.07) 4.10%\n\nGlattbrugg (Opfikon) 3.28% (-0.06) 3.12% (+0.14) 4.10%\n\nGerlisberg (Kloten) 3.34% (0.00) 2.99% (0.00) 4.10%\n\nAugwil (Lufingen) 5.41% (+2.07) 4.07% (+1.08) 4.90%\n\nGlattpark (Opfikon) 3.23% (-0.12) 3.12% (+0.14) 4.10%\n\nBänikon (Kloten) 3.34% (0.00) 2.99% (0.00) 4.10%\n\nBassersdorf 3.74% (+0.40) 3.80% (+0.81) 4.54%\n\nRüti (Winkel) 5.48% (+2.14) 3.60% (+0.61) 5.44%\n\nRümlang 3.69% (+0.34) 3.66% (+0.68) 3.85%\n\nWallisellen 2.82% (-0.52) 2.72% (-0.27) 3.70%\n\nBirchwil (Nürensdorf) 4.85% (+1.51) 4.07% (+1.08) 5.63%\n\nDietlikon 4.08% (+0.74) 3.19% (+0.20) 4.84%\n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 2.88% (-0.46) 2.92% (-0.07) 3.40%\n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 3.11% (-0.23) 3.26% (+0.27) 3.40%\n\nBrüttisellen (Wangen-Brüttisellen) 3.73% (+0.39) 4.33% (+1.34) 5.00%\n\nOberwil (Nürensdorf) 4.99% (+1.65) 4.13% (+1.14) 5.63%\n\nLufingen 5.48% (+2.14) 4.20% (+1.21) 4.90%\n\nNürensdorf 4.99% (+1.65) 4.13% (+1.14) 5.63%\n\nBaltenswil (Bassersdorf) 3.51% (+0.17) 3.73% (+0.74) 4.54%\n\nOberembrach 6.14% (+2.80) 5.12% (+2.13) 6.15%\n\nSchwamendingen (Kr.12) (Zürich) 3.28% (-0.06) 3.33% (+0.34) 3.40%\n\nWinkel 5.59% (+2.25) 3.80% (+0.81) 5.44%\n\nHirzenbach (Kr. 12) (Zürich) 3.00% (-0.35) 3.12% (+0.14) 3.40%\n\nSeeb (Winkel) 5.48% (+2.14) 3.66% (+0.68) 5.44%\n\nOerlikon (Kr. 11) (Zürich) 2.82% (-0.52) 3.06% (+0.07) 3.40%\n\n29.3%\n\n11.1%\n\n14.1%\n\n153’337\n\n102’596\n\n43.5%\n\n21.8%\n\n25.4%\n\n        Büro 2021-2040\n\n        Traditionelle Industrie 2021-2040\n\n        Spitzenindustrie 2021-2040\n\n2’063\n\n17\n\n10\n\n453\n\n67\n\n17’590\n\n42.0%\n\n22.1%\n\n25.3%\n\n254’344\n\n17.8%\n\n1.0%\n\n3.8%\n\n107’118\n\n51’545\n\n9’773\n\n262’969\n\n8’625\n\n31.2%586’903\n\n14.0% 25.2% 37.5%6’463\n\n19.0%\n\n0.8%\n\n3.8%\n\n3’334\n\n225\n\n37\n\n30.7%\n\n10.8%\n\n14.1%\n\n4’722\n\n10.6% 21.5%517’428 33.4%\n\n        Büro 2021-2040\n\n        Traditionelle Industrie 2021-2040\n\n        Spitzenindustrie 2021-2040\n\n64’822\n\n4’864\n\n2’624\n\n35.6%10’414\n\n799\n\n9’615\n\n22.4%\n\n6’869Arbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) 2021-2040\n\n11.4%4061.3%\n\n12.4% 23.5%\n\nStagnation\n\n941’036\n\n136’021\n\n805’015        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2021-2040\n\n3’627\n\n47\n\n3’580\n\nProsperitätTrend\n\n        2. Sektor 2021-2040\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2021-2040\n\nBruttogeschossfläche (m²) 2021-2040\n\n1.4% 11.5% 22.5%        2. Sektor 2021-2040 69’475\n\n8.7% 19.5%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): MS-Region Glattal-Furttal \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen) pro Jahr \n\n  \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n3.6.5 Zusammenfassung Analyse Geschäftsflächenmarkt \n\n- Gemäss Betriebszählungen des BFS weist die Stadt Kloten im Jahr 2021 rund 1'550 Betriebe mit rund \n35'200 Beschäftigten auf. Dies entspricht einer Zunahme von 87 Arbeitsstätten und einer Abnahme von \nüber 600 Beschäftigten seit 2012. \n\n- Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodel-\nlen von FPRE bei 235 CHF/m2a, typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 265 CHF/m2a. Der Median \nder Marktmieten von typischen Gewerbeflächen liegt bei 187 CHF/m2a. Das Preisniveau der Marktmie-\nten ist im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften und Gemeinden eher tief. \n\n- Die Diskontierungssätze für Büro- (3.34%), Verkaufs- (2.99%) und Gewerbeflächen (4.10%) liegen in \nder Stadt Kloten im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften auf einem durchschnittlichen Niveau. \n\n- Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in der Stadt Kloten im Geschäftsflächenbereich zwi-\nschen 2021 und 2040 mit einer Zusatznachfrage von rund 587’000 m2 BGF zu rechnen. Dies entspricht \neiner jährlichen Zusatznachfrage von knapp 31'000 m2 BGF. Die künftig erwartete Nachfrage nach rei-\nnen Büroflächen in der Stadt Kloten liegt gemäss dem Prospektivmodell von Fahrländer Partner bei \nrund 5’600 m2 BGF. \n\n310’674\n\n27.8%\n\n8.6%\n\n24.7%\n\n31.0%\n\n7.4%\n\n        Spitzenindustrie 2021-2040 464’826\n\n40.3%\n\n19.3%\n\n36.9%13.5%\n\n539’34516.3%\n\n-1.2%\n\n782’518\n\n280’439124’570\n\n10’294\n\n-72\n\n679\n\n316’825\n\n-17’943\n\n169’637\n\nBruttogeschossfläche (m²) 2021-2040 863’012\n\n        Büro 2021-2040\n\n        Traditionelle Industrie 2021-2040\n\n        Büro 2021-2040\n\n        Traditionelle Industrie 2021-2040\n\n        Spitzenindustrie 2021-2040\n\n2’102’908 18.0% 3’458’449\n\n25.1%\n\n24’495\n\n1’233\n\n1’830\n\n34.2%\n\n29.1%\n\n8.7%\n\n41.8%\n\n19.4%\n\n37.4%\n\n17.5%\n\n-1.1%\n\n13.9%\n\n17’080\n\n551\n\n1’229\n\n26.6%\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2021-2040 690’094 8.5% 1’560’608 19.2%\n\n        2. Sektor 2021-2040 172’918 4.9% 542’300 15.3% 946’183\n\n2’512’266\n\n29.6%\n\n        2. Sektor 2021-2040 1’040 4.2% 3’618 14.5% 6’438 25.8%\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2021-2040 13’656 12.8% 25’512 23.9% 38’470 36.1%\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) 2021-2040 14’696 11.2% 29’130 22.2%\n\nStagnation Trend Prosperität\n\n44’907\n\nStadt Kloten\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\nBruttogeschossfläche (m²) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\n362\n\n175\n\n18\n\n30’890\n\n3’499\n\n5’638\n\nMS-Region Glattal-Furttal\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\nBruttogeschossfläche (m²) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\n28’387\n\n899\n\n150\n\n110’679\n\n1’533\n\n26’842\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n4 Analyse der Mikrolage \n\n \n\n \n\n4.1 Umgebungsanalyse \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich beim Teilgebiet Süd (Kat. 4571; Referenzadresse Bas-\nsersdorferstrasse 117) in der Stadt Kloten um eine durchschnittliche Lage für Wohnnutzungen (3.0 von 5.0), \neine durchschnittliche Lage für Büro-Immobilien (3.0 von 5.0) und eine Lage mit Defiziten für Verkaufslie-\ngenschaften (2.0 von 5.0). \n\nDie Lage hat eine sehr gute Besonnung und eine eingeschränkte Aussicht. Das Areal ist überwiegend eben. \n\nAktuell liegt der Standort innerhalb der Arbeitszone. Das Image für Wohnnutzungen ist unterdurchschnitt-\nlich, es handelt sich um ein Industrie- oder Gewerbequartier. Das Image für Büronutzungen ist unterdurch-\nschnittlich, es handelt sich um ein Einzelobjekt in diesem Gebiet. Das Image für Verkaufsnutzungen ist eher \nschlecht, es handelt sich um eine ungünstige Verkaufslage. \n\nDie unmittelbare Umgebung ist von älteren Bauten geprägt, die Mehrheit der Gebäude in der Nachbarschaft \nwurde in den 1980er-Jahren errichtet. In unmittelbarer Nähe (Umkreis von 150 Meter) sind ältere Personen \nmit 44% am stärksten vertreten. Es folgen Personen mittleren Alters mit 26%, junge Personen mit 17% und \nKinder mit 13%. Gemäss den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt (FPRE & sotomo) ist die Mittel-\nschicht mit 64% (33% in der Gemeinde) die dominierende soziale Schicht in der näheren Umgebung. Mit \n27% folgt die Unterschicht und mit 9% die Oberschicht. Die dominante Lebensphase gemäss FPRE & so-\ntomo bilden junge Einpersonenhaushalte. \n\nDas Dienstleistungsangebot in der Umgebung ist eingeschränkt. Im Umkreis von 300 Metern ist ein Lebens-\nmittelhändler angesiedelt. Der Lebensmittelhändler ist ein Coop, welcher rund 35 Meter entfernt liegt. Das \nnächste Einkaufszentrum befindet sich 2.4 Kilometer entfernt. In Gehdistanz ist ein Dienstleister (Bank, \nPost, usw.) und keine Restaurants zu finden. Freizeiteinrichtungen befinden sich überwiegend in Fussdis-\ntanz. Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Das nächste Gewässer ist das Landschaftsschutzgebiet Nä-\ngelimoos, welches rund 1.4 Kilometer entfernt ist. Der nächste Wald liegt rund 75 Meter entfernt. \n\nDie Lage bietet eingeschränkte Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im Strassen-\nverkehrsnetz. Die nächste öV-Haltestelle «Kloten, Graswinkel» (Buslinie 733 nach Bahnhof Kloten und Zü-\nrich Flughafen) liegt in rund 75 Meter Distanz. Nur wenig weiter entfernt liegt die Bushaltestelle «Kloten, \nOberfeld» (Buslinien 765 und 766). Lokal beträgt die öV-Güteklasse C (mittelmässige Erschliessung). Der \nnächste Autobahnanschluss liegt 1.5 Kilometer entfernt. \n\nMit der Verlängerung der Glattalbahn vom Flughafen (Fracht) bis in das Quartier Steinacker erhält das Ge-\nbiet bis spätestens in zehn Jahren eine hervorragende Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Die Re-\nalisierung des Gesamtprojekts Glattalbahn ist jedoch an die erfolgreiche Teilrevision der BZO geknüpft. \nScheitert das Gesamtprojekt Glattalbahn, plant die Stadt Kloten eine Verbesserung der Gebietserschlies-\nsung durch den Ausbau des Busnetzes. Die Mikrolagequalität im neuen Recht wird sich daher auch ohne \nRealisierung der Glatttalbahn verbessern. Basis für die Wertermittlungen im aktuellen Recht ist die aktuelle \nöV-Erschliessung auf dem Gebiet. \n\nWeil die verbesserte öV-Erschliessung keine direkte Folge der Teilrevision des Gestaltungsplans ist, rech-\nnen wir sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht mit der aktuellen Güteklasse. \n\nDer Standort ist sehr lärmbelastet. Der Strassenlärm ist am Tag mit 56 und bei Nacht mit 49 Dezibel zu be-\nziffern. Das Areal ist mit Fluglärm vom Flughafen Zürich belastet, am Tag liegt eine Fluglärmbelastung von \n57 Dezibel, in den Nachtstunden eine von 50 (22:00-23:00), 45 (23:00-24:00) sowie 0 (05:00-06:00) Dezibel \nvor. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Dienstleistungsangebote \n\n \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\n \n\n Fussgängerfrequenz (Personen pro Stunde) \n\n \n\n \n\nAnmerkung: Die Fussgängerfrequenz zeigt die mittlere Anzahl Fussgänger pro Stunde im Tagesverlauf von 07:00 - 20:00 Uhr. \nDie Darstellung der Frequenzen erfolgt auf einem 25x25 Meter Raster entlang der Strassen im überbauten Ge-\nbiet, sowie der Achsen desöffentlichen Verkehrs. Die Frequenzen sind in 9 Klassen eingeteilt (unter 10 Personen \npro Stunde wird nicht dargestellt).  \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\nGP «Gwärfihölzli» \n\nSektor C \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n öV-Güteklassen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die öV-Güteklassen sind ein wichtiger Indikator für die Beurteilung der Erschliessung mit dem öffentlichen Ver-\nkehr. Die Güteklasse hängt einerseits von der Distanz zur Haltestelle ab, andererseits von der Art der Verkehrs-\nmittel, welche die Haltestelle bedienen (Bahnknoten, Bahnlinie, Tram, Bus, Postauto etc.) sowie vom Kursinter-\nvall. Die öV-Güteklassen bilden konzentrische Kreise um die Haltestelle mit Radien von 300m, 500m. \n\nQuelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n Dominante Nachfragersegmente Wohnen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente sind Klassifikationen der Haushalte in den Dimensionen Soziale Schicht und Lebensstil. \nDie neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche Teilgruppen der Gesellschaft, die sich in ihren \nWohnpräferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Wohnungsmarkt umzusetzen, grundlegend \nunterscheiden. Sie basieren ursprünglich auf der Vollerhebung der Volkszählung 2000 und werden jährlich aktua-\nlisiert. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Dominante Lebensphasen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lebensphase verbindet in einer Typologie den Haushaltstyp und das Lebensalter der Haushaltsmitglieder. \nWeitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n Dominante Nachfragersegmente Büromarkt \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente im Büromarkt sind eine Klassifikation der für den Büromarkt relevanten Betriebe nach \nden Dimensionen der Wertschöpfung, Kundenintensität und Betriebsgrösse. Die neun Nachfragersegmente re-\npräsentieren unterschiedliche Betriebe, die sich in ihren Präferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferen-\nzen im Büromarkt umzusetzen grundlegend unterscheiden. Sie basieren auf der Betriebszählung des Bundesam-\ntes für Statistik. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Dominante Nachfragersegmente Verkaufsflächenmarkt \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt sind eine Klassifikation der Verkaufsbetriebe in den Dimensio-\nnen Konsummotivation und Betriebstyp. Die neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche Betriebe, \ndie sich in ihren Präferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Verkaufsflächenmarkt umzuset-\nzen, grundlegend unterscheiden. Sie basieren auf der Betriebszählung des Bundesamtes für Statistik. Detaillierte \nFactsheets finden Sie auf unserer Homepage \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\n Strassenlärmbelastung am Tag \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lärmbelastung Tag wird im 10x10m Raster in dB ausgewiesen.  \nBeurteilungspegel LR [dB(A)] (6:00 – 22:00 Uhr). \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt (BAFU). \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Strassenlärmbelastung in der Nacht \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lärmbelastung Tag wird im 10x10m Raster in dB ausgewiesen.  \nBeurteilungspegel LR [dB(A)] (6:00 – 22:00 Uhr). \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt (BAFU). \n\n \n\n Fluglärmbelastung \n\n \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich; Karte: Fluglärm (Stand 31. Mai 2023). \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n4.2 Mikro-Lagequalität \n\n4.2.1 Erläuterungen zur Mikro-Lagequalität Rating \n\nDie Einschätzung der Mikro-Lagequalität erfolgt aufgrund der Begehung, der Umgebungsanalyse und des \nMikro-Lageratings von FPRE.  \n\nDie Beurteilung der relevanten Indikatoren ergibt ein Gesamtrating mit Werten zwischen 1 (ungeeignete \nLage) und 5 (beste Lage). \n\nBeste Wohnlagen (z.B. ruhige Lage in einem Villenquartier mit unverbaubarer Aussicht und guter Erschlies-\nsung) sind selten. Auch ungeeignete Lagen sind selten, weil für Wohnen bauhygienische Vorgaben gelten. \nDie Mehrzahl der Parzellen in der Schweiz entspricht einer durchschnittlichen Lagequalität. Bei den Büroflä-\nchen handelt es sich mehrheitlich um durchschnittlich bis gute, bei den Verkaufsflächen mehrheitlich um \nunterdurchschnittliche Lagen. \n\n Normalverteilung der Ratings \n\n \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\n \n\n4.2.2 Mikro-Lagequalitäten (aktuell) \n\nIn unmittelbarer Nachbarschaft zum Areal liegen im Osten eine kantonale Landwirtschaftszone und ein \nWald (Gwärfihölzli9. Im Süden befindet sich das Entwicklungsgebiet Steinacker. Es liegt aktuell in der \nIndustriezone, wir aber in eine gemischt genutzte Zone mit hoher Ausnutzungsdichte umgezont. Im Osten \nbefinden sich zwei- und viergeschossige Wohn- und Gewerbezone.  \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich bei der Adresse Bassersdorferstrasse 117 in der Stadt \nKloten aktuell um eine durchschnittliche Lage für Wohnnutzungen (3.0 von 5.0), eine durchschnittliche Lage \nfür Büro-Immobilien (3.0 von 5.0) und eine Lage mit Defiziten für Verkaufsliegenschaften (2.0 von 5.0) \n\n Ausschnitt Zonenplan Kloten \n\n \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nMit der Verlängerung der Glattalbahn von der Fracht im Flughafen Kloten bis in das Quartier «Steinacker» \nerhält das Gebiet und damit auch der Standort Gwärfihölzli bis spätestens in zehn Jahren eine hervorra-\ngende Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und neue Impulse. Weil die verbesserte öV-Erschlies-\nsung keine direkte Folge der Teilrevision des Gestaltungsplans ist, rechnen wir sowohl im aktuellen wie \nauch im neuen Recht mit der aktuellen Güteklasse. \n\n Ausschnitt Linienführung Glattalbahn \n\n \n\nQuelle: glattalbahn.ch. \n\n \n\nDie Lärmbelastung durch die Bassersdorferstrasse ist sowohl am Tag wie auch in der Nacht erheblich. Aus \ndiesem Grund unterteilen wir das Areal sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in die nachfolgend \nabgebildeten Arealteile mit unterschiedlicher Mikro-Lagequalität (ML).  \n\n Zuteilung Mikro-Lagequalität (ML) \n\n \n\nQuelle: GP, Gwärfihölzli, Kloten. Einschätzungen FPRE. \n\n \n\nDie Einschätzung der einzelnen Indikatoren können der nachstehenden Abbildung und der nachstehenden \nTabelle entnommen werden. \n\n \n\n \n\nML a \n\nML b \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML a \n\n Wohnen Büro Verkauf \n\nBesonnung sehr sonnig - - \n\nAussicht keine bzw. unattraktive Aussicht - - \n\nImage des Quartiers durchschnittliche Lage \nEinzelobjekt im Wohn-/Industrie-\n\ngebiet \ndurchschn. Passantenlage \n\nDienstleistungen überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz \n\nFreizeit/Erholung überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr eingeschränkte Anbindung eingeschränkte Anbindung eingeschränkte Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung mehrere Belastungen mehrere Belastungen mehrere Belastungen \n\nMikrolage 2.5 –Lage mit leichten Defiziten 3.0 - durchschnittliche Lage 3.0 – durchschnittliche Lage \n\nAnmerkung:  Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen. Die Note 3 \nentspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\n \n\n Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML b \n\n Wohnen Büro Verkauf \n\nBesonnung mit Abendsonne - - \n\nAussicht Aussicht ins Grüne - - \n\nImage des Quartiers durchschnittliche Lage \nEinzelobjekt im Wohn-/Industrie-\n\ngebiet \nungünstige Verkaufslage \n\nDienstleistungen überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz \n\nFreizeit/Erholung überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz überwiegend in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr eingeschränkte Anbindung eingeschränkte Anbindung eingeschränkte Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet sehr lärmbelastet sehr lärmbelastet \n\nMikrolage 3.0 - durchschnittliche Lage 3.0 - durchschnittliche Lage 2.5 - Lage mit leichten Def. \n\nAnmerkung:  Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen. Die Note 3 \nentspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\n \n\n4.2.3 Mikro-Lagequalitäten (prospektiv) \n\nNach Einschätzung von FPRE dürfte sich die Mikro-Lagequalität im Zuge der Realisierung des Steinacker-\ngebiets erhöhen. Dies gilt aber sowohl für die Lagequalität im aktuellen wie auch im neuen Recht.  \n\n \n\n4.2.4 Zusammenfassung Analyse Mikrolage \n\n- Die Lärmbelastung durch die Bassersdorferstrasse ist sowohl am Tag wie auch in der Nacht erheblich. \nAus diesem Grund unterteilen wir das Areal sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in die nach-\nfolgend abgebildeten Arealteile mit unterschiedlicher Mikro-Lagequalität (ML a und ML b). \n\n- In Gehdistanz befindet sich ein Dienstleister (Bank, Post, usw.) aber keine Restaurants. Freizeiteinrich-\ntungen befinden sich überwiegend in Fussdistanz und Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Die \nLage bietet aktuell eingeschränkte Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im \nStrassenverkehrsnetz. \n\n- Der Standort an der Bassersdorferstrasse erfährt mehrere Belastungen, in der Arealtiefe ist er sehr \nlärmbelastet. \n\n- Als Folge der Lärmbelastung beurteilen wir im Arealteile ML a die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzun-\ngen als Lage mit leichten Defiziten, für Büro- und für Verkaufsnutzungen als durchschnittliche Lage.  \n\n- Als Folge der geringeren Lärmbelastung und einer verbesserten Aussicht beurteilen wir im Arealteile \nML b die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzungen als durchschnittlich, für Büronutzungen ebenfalls als \ndurchschnittlich, für Verkaufsnutzungen als Lage mit leichten Defiziten.  \n\n- Die Mikro-Lagequalität im aktuellen und im neuen Recht beurteilen wir gleich. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n5 Bewertungsgrundlagen  \n\n \n\n \n\n5.1 Grundstück \n\nDas Planungsgebiet umfasst das Teilgebiet Süd des GP «Gwärfihölzli» (Grundstück Nr. 4571) in Kloten mit \neiner Fläche von 5'740 m2. Gemäss nachfolgendem Mutationsplan wird die Parzelle aufgeteilt in die Par-\nzelle 6354 mit einer Fläche von 1’486 m2 und in die Parzellen 6353 mit einer Fläche von 4'254 m2. \n\n Entwurf Mutationsplan \n\n \n\nQuelle: GIS-ZH. \n\n \n\nAktuell befindet sich auf dem Grundstück eine Coop Tankstelle (Sektor C2). Sektor C1, auf welchen aktuell \nein Gebäude steht. Ein Grossteil der Grundstücksfläche wird derzeit vom Autocenter Zenu GmbH genutzt. \n\n Grundstück mit Bestandsbauten \n\n \n\nQuelle: Google Maps. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n5.1.1 Baurecht \n\nDie Coop Mineralöl AG ist Baurechtsnehmerin auf dem Grundstück Parzelle 6354. Das Baurecht endet per \n2062. Zum heutigen Zeitpunkt sind keine baulichen Veränderungen auf dieser Teilparzelle geplant. \n\nNach Rücksprache mit der Auftraggeberschaft erfolgt die Wertermittlung im neuen Recht für diese Parzelle \nunter Berücksichtigung des Baurechts. Wir gehen davon aus, dass nach Ablauf von 10 Jahren der Bau-\nrechtsvertrag angepasst wird und die Geschossflächen gemäss Richtprojekt realisiert werden. \n\n \n\n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe \n\nGemäss Kataster der belasteten Standorte (KbS) sind per 1. Juni 2023 keine Einträge vorhanden. Zu Ge-\nbäudeschadstoffen liegen keine Informationen vor. \n\nFür die Mehrwertermittlung sind die Belastungen und Bauschadstoffe nicht weiter wertrelevant, da die damit \nverbunden Kosten, sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht, gleichermassen anfallen. \n\n \n\n5.1.3 Weitere öffentlich-rechtliche Einschränkungen \n\nGemäss Gewässerschutzkarte des Kantons Zürich liegt das Planungsgebiet im Gewässerschutzbereich Au. \nDadurch entstehen möglicherweise höhere Erstellungskosten. Weil diese Kosten sowohl im aktuellen wie \nauch im neuen Recht anfallen, werden sie in der Mehrwertermittlung nicht berücksichtigt (Differenzbetrach-\ntung). \n\n \n\n5.1.4 Grundbuch \n\nFPRE liegen keine Grundbuchauszüge vor. Gemäss Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 1. Dezember \n2022 sind auf dem Grundstück Nr. 4571 aktuell Fuss- und Fahrwegrechte eingetragen. Es müssen Zu- und \nWegfahrten zur ober- und unterirdischen Parkierungsanlage auf dem Grundstück Nr. 4570 sowie zur Coop \nTankstelle sichergestellt werden. \n\n Fuss- und Fahrwegrechte \n\n     \n\nQuelle: Grundbuchamt Kloten. \n\n \n\nDie Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass neben diesen Fuss- und Fahrwegrecht keine weiteren \nwertrelevanten Einträge vorhanden sind. \n\nFuss- und Fahrwegrecht dient der Erschliessung einer Einstellhalle auf der Nachbarparzelle. Weil diese für \ndie Dauer der Realisierung nicht benutzt werden kann, muss ein Ersatzstandort gefunden werden. Die \nentsprechenden Kosten gehen zu Lasten der Grundeigentümerschaften der Parzellen 6354 und 6353.  \n\n \n\n \n\n5.2 Bestandsbauten, Fortführungswerte und Rückbaukosten \n\nGemäss Praxis der Stadt Kloten sowie den Richtlinien in den kantonalen Unterlagen zum Mehrwertaus-\ngleich werden bei der Mehrwertermittlung die Fortführungswerte nicht berücksichtigt. \n\nIn den Bestandsliegenschaften fallen bis zum Rückbau Erträge und Kosten an. Weil es sich bei der Mehr-\nwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden. \n\nRückbaukosten fallen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich bei \nder Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden. \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n5.3 Erschliessungskosten \n\nGemäss unseren Richtwerten ist bei einer Grossüberbauung mit Kosten für die Erschliessung von 120 bis \n260 CHF/m² GSF zu rechnen. Für das Gesamtareal wären somit Kosten zwischen CHF 700'000 bis CHF \n1’500'000 zu berücksichtigen. Zu den arealinternen Erschliessungskosten gehören neben Kosten für Stras-\nsen und Fusswege inklusive Beleuchtung auch die Erschliessung mit Medien (Wasser, Abwasser, Elektrizi-\ntät und allenfalls Gas oder Fernwärme).  \n\nGemäss unserer Einschätzung dürften die Kosten im neuen Recht nicht höher ausfallen als diejenigen im \naktuellen Recht. Aus diesem Grund werden sie in der Mehrwertermittlung nicht berücksichtigt (Differenzbe-\ntrachtung).  \n\n \n\n \n\n5.4 Bewertungszeitraum \n\nDie Bewertungen werden im Zeitraum zwischen Juni und Juli 2023 durchgeführt. Die verwendeten Daten \nhaben - sofern nicht anders vermerkt - den Stand 2. Quartal 2023. \n\n \n\n \n\n5.5 Bewertungsstichtag \n\nBewertungsstichtag ist der 31. Oktober 2024. Er entspricht dem voraussichtlichen Inkrafttreten der neuen \nÜberbauungsordnung. \n\n \n\n \n\n5.6 Grundsatz von highest-and-best-use \n\nGemäss den Modellwerten von FPRE für innere Werte von Bauland liegen die Preise für Bauland von Miet-\nwohnungen unter denjenigen für Eigentumswohnungen. Unter Berücksichtigung einer bestmöglichen Nut-\nzung des Areals (highest-and-best-use) ist damit der Anteil an Eigentumswohnungen zu optimieren.  \n\nGestützt auf das Prospektivmodell von FPRE rechnen wir auf allen Teilarealen mit einer Verteilung von rund \n60% Mietwohnungen und 40% Eigentumswohnungen (vgl. Abschnitt 3.5.7).  \n\nNeben der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung wird im Prospektivmodell auch die zukünftige Zusam-\nmensetzung der Haushalte beurteilt. Daraus wird der Split Eigentum/Miete und die Art der benötigten Woh-\nnung (klein/mittel/gross) ermittelt. Der Split 60/40 (Miete/Eigentum) für die Stadt Kloten resultiert aus dem \ngeschätzten überdurchschnittlichen Wachstum von individualisierten Nachfragersegmenten die Miete ten-\ndenziell präferieren, und unterschichtigen Nachfragensegmenten (1+2,), die sich Wohneigentum nicht leis-\nten können \n\nDie Mietquote im Kanton Zürich für das Jahr 2021 liegt gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) bei rund 64% \nund damit nur leicht über der Annahme von FPRE gemäss Prospektivmodell. \n\nWeil sich ein Teil der Eigentumswohnungen an unterdurchschnittlicher Lagequalität befindet, werden die \nMarktwerte entsprechend tiefer eingeschätzt. \n\nGemäss den Modellwerte liegen die innere Werte von Bauland für Geschäftsflächen unter denjenigen von \nWohnflächen.  Unter Berücksichtigung einer bestmöglichen Nutzung des Areals (highest-and-best-use) ist \ndamit der Anteil an Wohnflächen zu optimieren \n\n \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n5.7 Aktuelles Recht \n\n5.7.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nAktuell sind die rechtlichen Rahmenbedingungen durch den Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» vom 19. Feb-\nruar 2002 definiert. Das Planungsgebiet Sektor C umfasst das Teilgebiet Süd (Grundstück Nr. 4571) mit ei-\nner Fläche von 5'740 m2. Die gesamt zulässige Ausnützung für das Gestaltungsplangebiet beträgt 15'102 \nm2 Geschossfläche, wovon 4'081 m2 auf den Sektor C (C1-C3) entfallen (Art. 10). \n\nIm Sektor C sind nur nicht und mässig störende gewerbliche Nutzungen sowie Parkierungsanlagen zugelas-\nsen. Eine betriebsnotwenige Wohnung ist erlaubt (Art. 7). Die Bauweise in Sektor C1 ist definiert als ein ein-\ngeschossiger Flachdachbau, die maximale Gebäudehöhe beträgt 4 Meter. Die Erstellung von (überdachten) \nParkplätzen auf dem Flachdach ist zulässig (Art. 15). In Sektor C2 ist ein Flachdachgebäude mit maximal 3 \nVollgeschossen sowie maximal einem anrechenbaren Untergeschoss zulässig, die maximale Gebäudehöhe \nbeträgt 12.5 Meter (Art. 16). Die Bauweise in Sektor C3 ist definiert als ein Flachdachgebäude mit einer \nfreien Anzahl an Vollgeschossen, maximal einem Attikageschoss, je maximal einem anrechenbaren und \nnicht anrechenbaren Untergeschoss. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 25 Meter. Ein Technikaufbau ist \nauf dem Dach zulässig (Art. 17). Im Bereich C4 dürfen gedeckte, ein- oder beidseitig geschlossene Unter-\nstände als Lärmriegel für die Gebäude in der Arealtiefe erstellt werden. Sie sind nicht an die Ausnützung \nanrechenbar. Die maximale Gebäudehöhe (Flachdach) beträgt 5.5 Meter (Art. 18). \n\nDie Anzahl der zulässigen arealinternen Parkplätze richtet sich nach den jeweils gültigen Parkplatznormen \nder Stadt Kloten. \n\n \n\n5.7.2 Projektskizze und Mengengerüst \n\nIm GP «Gwärfihölzli» ist die maximale Ausnützung pro Sektor festgelegt. Wie die nachfolgende Projektski-\nzze von FPRE zeigt, kann die maximal erlaubte Geschossfläche im Sektor C realisiert werden. \n\n Aktuelles Recht: Projektskizze \n\n \n\nQuelle: Ausschnitt öffentlicher Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» (rechtskräftig), FPRE. \n\n \n\nBei einer Grundstücksfläche (GSF) von 5'740 m2 beläuft sich die maximal realisierbare Geschossfläche \n(GF) auf 4'081 m2. Bei einem durchschnittlichen Faktor von 0.81 für gewerbliche Nutzungen belaufen sich \ndie Hauptnutzflächen (HNF) auf 3'290 m2. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Mengengerüst: Geschossflächen (m2 GF) \n\n \n\nQuelle: Öffentlicher Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» (rechtskräftig), FPRE. \n\n \n\n5.7.3 Etappierung \n\nIm aktuellen Recht kann die Überbauung gemäss GP in Etappen ausgeführt werden. Nach Abschluss jeder \nEtappe müssen die zugehörigen Pflichtparkplätze in den definitiven Parkierungsanlagen bereitstehen. \n\nAufgrund der relativ geringen Flächenmengen im aktuellen Recht kann die Realisierung ohne Etappierung \nerfolgen. \n\n Etappenplanung \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n5.7.4 Zusammenfassung aktuelles Recht \n\n- Aktuell gelten die rechtlichen Rahmenbedingungen des Gestaltungsplans «Gwärfihölzli» vom 19. Feb-\nruar 2002. \n\n- Im aktuell gültigen Gestaltungsplan ist die maximale Ausnützung pro Sektor festgelegt. Im Sektor C \n(Teilsektoren C1-C3) sind maximal 4'081 m2 Geschossfläche (Definition) zulässig. \n\n- Unter Einhaltung von Baufeldgrenzen und Gebäudehöhen ist die maximal zulässige Geschossfläche \nrealisierbar. \n\n- Im Sektor C sind nur nicht und mässig störende gewerbliche Nutzungen sowie Parkierungsanlagen zu-\ngelassen. Eine betriebsnotwenige Wohnung ist erlaubt. \n\n \n\n \n\n  \n\nSektoren GF Faktor HNF\n\nBreite Länge GGF Geschosse Gebäude Geschoss\n\nm m m\n2 Anzahl m m m\n\n2\nm\n\n2\n\nC1 495 499 0.85 424.15\n\nC2 15 24.6 369 3 12.5 4.17 1’107 0.80 885.60\n\nC3 15 27.5 413 6 25.0 4.17 2’475 0.80 1980.00\n\nTotal 4’081 0.81 3’290\n\nGebäude\n\nJahr\n\nQuartal I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV\n\nAktuelles Recht\n\n    Etappe 1 \n\nLegende\n\nPlanung / Gestaltungsplanverfahren\n\nBaueingabe und Bewilligung\n\nRealisierung\n\nInbetriebnahme\n\nBewertungsstichtag\n\n31.10.2024\n\n2028 2029 2030 20312023 2024 2025 2026 2027\n\nJahr\n\nQuartal I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV\n\nAktuelles Recht\n\n    Etappe 1 \n\nLegende\n\nPlanung / Gestaltungsplanverfahren\n\nBaueingabe und Bewilligung\n\nRealisierung\n\nInbetriebnahme\n\nBewertungsstichtag\n\n31.10.2024\n\n2028 2029 2030 20312023 2024 2025 2026 2027\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n5.8 Neues Recht \n\n5.8.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nDie Revision des öffentlichen Gestaltungsplans bezweckt die Umsetzung einer städtebaulich überzeugen-\nden und hochwertigen neuen Überbauung im Süden des Gestaltungsplanperimeters (Teilgebiet Süd - Sek-\ntor C) bei gleichzeitiger Verdichtung. \n\nDie gesamt zulässige Ausnützung für das Teilgebiet Nord des Gestaltungsplangebiets (Sektor B1 und B2) \nbeträgt 11'021 m2 und für das Teilgebiet C insgesamt 12'300 m2. Hiervon kann Sektor C1 5'250 m2, Sektor \nC2 2'250 m2 und Sektor C3 4'800 m2 konsumieren. \n\nIm Sektor C sind Wohnen, nicht und mässig störende gewerbliche Nutzungen zugelassen. \n\nIm Sektor C ist in jeder Etappe ein Gewerbeanteil von mindestens 20 % sicherzustellen, welcher mehrheit-\nlich in den Sektoren C2 (Haus C) und C3 (Haus A) anzuordnen ist. \n\nDas Erdgeschoss der Sektoren C2 (Haus C) und C3 (Haus A) ist nur für gewerblichen sowie publikumsori-\nentierte Nutzungen zulässig. Gemeinschaftliche Erdschossnutzungen sind im Sektor C1 (Haus B) zu bevor-\nzugen. \n\nIm Rahmen des Bauprojektes sind im gesamten Sektor C ein Anteil von 4.5-Zimmerwohnungen von 20% \nnachzuweisen. \n\nMit Ausnahme des Sektor C4 sind die zulässigen Geschosszahlen der Sektoren C1, C2 und C3 ist inner-\nhalb des Gebäudemantels frei. Die Höhenbeschränkung wird durch den Sicherheitszonenplan vorgegeben. \n\nMit Ausnahme der Sektoren B1 und D sind nur Flachdächer für Hauptgebäude zulässig. \n\nDie zulässige Anzahl Autoabstellplätze ist aufgrund der jeweils gültigen kommunalen Parkplatzverordnung \nzu bestimmen und gemäss dem in Art. 19 d GPV erwähnten Mobilitätskonzept zu Gunsten einer autoarmen \nBebauung zu reduzieren. Das Herabsetzen der Mindestabstellplätze kann nur mit dem Mobilitätskonzept \nund dessen entsprechenden Massnahmen begründet werden. Diese Autoabstellplätze sind den Nutzungen \nentsprechend zu bestimmen und zweckgebunden zuzuordnen. \n\nDas Mobilitätskonzept «Gwärfihölzli» (27. April 2023) dient als Grundlage für die Umsetzung einer autoar-\nmen sowie ökologisch nachhaltigen Bebauung für das Teilgebiet Süd (Sektor C). Dieses gibt eine Beurtei-\nlung der Erschliessung und Parkierung ab, leitet die notwendige Reduktion der Anzahl Pflichtabstellplätzen \nfür Personenwagen her sowie stellt sicher, dass keine negativen verkehrlichen Auswirkungen entstehen. \n\n Ausschnitt Teilrevision öffentlicher Gestaltungsplan «Gwärfihölzli» \n\n \n\nQuelle: Stadt Kloten; Stand: 11. Mai 2023. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nGrundlage der Wertermittlung im neuen Recht ist das Richtprojekt «Haiku» von Ramser Schmid Architek-\nten, welche in der Version vom 16. November 2022 vorliegt. Die Überbauung erfüllt die oben aufgelisteten \nbaurechtlichen Grundlagen. \n\n Richtprojekt: Erdgeschoss  \n\n \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten. \n\n \n\n 2. Obergeschoss \n\n \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Richtprojekt: Ansicht Süd und Ansicht Nord \n\n \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten. \n\n \n\n5.8.2 Mengengerüst \n\nGemäss dem Entwurf der Überbauungsvorschriften zum Teilgebiet Süd des GP «Gwärfihölzli» (Grundstück \nNr. 4571) ist pro Sektor eine maximale Geschossfläche festgelegt. \n\nBasis für die Mehrwertermittlung ist das Richtprojekt «Haiku» von Ramser Schmid Architekten. Wir orientie-\nren uns bei der Wertermittlung am Mengengerüst des Richtprojekts. \n\nIn der geplanten Überbauung ist ein Mix aus Verkauf, Dienstleistungen und Wohnen vorgesehen. Die publi-\nkumsorientierten Gewerbeflächen werden in allen Gebäuden im Erdgeschoss angesiedelt. In den Oberge-\nschossen sind weitere gewerbliche Nutzungen geplant (nicht publikumsorientiert). \n\nGemäss Ramser Schmid Architekten liegt die Ausnützungsziffer (AZ) des Richtprojekts bei 2.13. \n\n Richtprojekt: Geschossfläche (m2 GF) nach Etappe \n\n \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten. \n\n \n\n  \n\noberirdisch unterirdisch oberirdisch unterirdisch oberirdisch unterirdisch\n\n7. OG 748 0 677 0\n\n6. OG 748 0 677 0\n\n5. OG 748 0 677 0 482 0\n\n4. OG 748 0 677 0 482 0\n\n3. OG 748 0 677 0 482 0\n\n2. OG 748 0 677 0 482 0\n\n1. OG 814 0 677 0 335 0\n\nEG 814 0 741 0 333 0\n\nUG 0 0 0 3’258 0 1’316\n\nTotal Gebäude 6’116 0 5’480 3’258 2’596 1’316\n\nTotal Etappe 11’596 3’258 2’596 1’316\n\nTotal Richtprojekt 14’192 4’574\n\n1. Etappe 1. Etappe 2. Etappe\n\nGebäude A Gebäude B Gebäude C\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Richtprojekt: Hauptnutzfläche (m2 HNF) nach Nutzung \n\n \n\np.o. = Gewerbe publikumsorientiert. \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten. \n\n \n\n5.8.3 Etappierung \n\nGemäss revidiertem GP kann die Realisierung der Überbauung des Sektor C in zwei zeitlich gestaffelten \nEtappen erfolgen. Jede Etappe muss dabei eine in sich städtebauliche gute Lösung ergeben. \n\nMit der ersten Etappe des südlichen Gestaltungsplanperimeters sind die Sektoren C1, C3 und C4 sowie der \nSpielbereich (Art. 9 Abs. 2) und die Aussenräume (Art. 11 c Abs. 3) zu erstellen. \n\nDas Richtprojekt ist in zwei Etappen aufgeteilt. Die erste Etappe umfasst die Gebäude A und B, die zweite \nEtappe das Gebäude C.  \n\nDie Realisierung von Etappe 1 (Häuser A und B) erfolgt zwischen Januar 2027 und Dezember 2028.  \n\nGebäude C befindet sich auf der baurechtsbelasteten Parzelle. Hier rechnen wir mit einem um 10 Jahre ver-\nzögerten Baubeginn. Die Realisierung erfolgt hier zwischen Januar 2035 und Juni 2036. \n\n Etappenplanung \n\n \n\nAnmerkungen: Blau: Planung. Orange: Realisierung. Grau: Inbetriebnahme. Rot umrandet: Etappierung für Bewertung. \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n5.8.4 Parkierung \n\nDas Parkplatzreglement der Stadt Kloten vom 1. Oktober 2010 soll die Bereitstellung der notwendigen Ab-\nstellplätze für Motorfahrzeuge und Zweiräder sichern. \n\n Berechnung des Normbedarfs an Autoabstellplätzen \n\n    \n\nQuelle: Parkplatzreglement Stadt Kloten. \n\nWohnen  p.o. Gewerbe Wohnen  p.o. Gewerbe Wohnen  p.o. Gewerbe\n\n7. OG 538 0 0 502 0 0\n\n6. OG 538 0 0 502 0 0\n\n5. OG 538 0 0 502 0 0 358 0 0\n\n4. OG 538 0 0 502 0 0 358 0 0\n\n3. OG 538 0 0 502 0 0 358 0 0\n\n2. OG 538 0 0 502 0 0 221 0 121\n\n1. OG 0 0 591 502 0 0 0 0 190\n\nEG 0 391 0 0 340 0 0 142 36\n\nUG 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nTotal Gebäude 3’228 391 591 3’514 340 0 1’295 142 347\n\nTotal Etappe 6’742 731 591 1’295 142 347\n\nTotal Richtprojekt 8’037 873 938\n\n82% 9% 10%\n\n1. Etappe 2. Etappe\n\nGebäude A Gebäude B Gebäude C\n\nJahr\n\nNeues Recht\n\n    Etappe 1 (Häuser A+B)\n\n    Etappe 2 (Haus C)\n\n20312023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030\n\nBewertungsstichtag\n\n31.10.2024\n\n2036 20372032 2033 2034 2035\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nGemäss Parkplatzreglement der Stadt Kloten befindet sich das Gebiet des GP in das Parkplatzbedarfsge-\nbiet «Gebiet II: Randgebiet und Industriegebiet». Damit liegt der massgebliche Parkplatzbedarf für Wohn- \nund Gewerbebauten bei: \n\n- min. 0.6 / max. 1.0 x Normbedarf bei Beschäftigten- und Kundenparkplätzen; \n\n- min. 0.7 / max. 1.5 x Normbedarf bei Bewohner- und wohnungszugehörigen Besucherparkplätzen. \n\nDamit müssen für die Überbauung des Sektors C gemäss Mobilitätskonzept «Gwärfihölzli» der ewp AG \nmindestens 129 Autoabstellplätze bereitgestellt werden. Mit den Reduktionsfaktoren wären insgesamt 60 \nAbstellplätze notwendig. Im Richtprojekt sind mit dem Verzicht des einen Untergeschosses 62 Abstellplätze \ngeplant. 47 davon werden in der 1. Etappe und 15 weitere mit der 2. Etappe gebaut. Im Parkplatzreglement \nsind keine Regelungen für Motorradabstellplätze festgelegt. In der Regel werden pro 10 Autoabstellplätzen \nein Motorradabstellplatz erstellt. Insgesamt sind somit 6 Motorradabstellplätze zu erstellen. Im Richtprojekt \nsind 7 Motorradabstellplätze in der Tiefgarage vorgesehen. \n\nAufgrund der Reduktion der Abstellplätze kommen verschiedene verbindliche Mobilitäts-Massnahmen zum \nZug (vgl. Mobilitätskonzept «Gwärfihölzli» vom 29. November 2022). \n\n \n\n5.8.5 Wohnungsmix \n\nDer Wohnungsmix umfasst gemäss Richtprojekt «Haiku» von Ramser Schmid Architekten insgesamt 114 \nWohneinheiten, wovon 96 in der 1. Etappe realisiert werden. Die Wohnungen in den drei geplanten Liegen-\nschaften sind vom 1. bis ins 7. Obergeschoss verteilt. Die Wohnungsgrössen variieren von 1.5 bis zu 4.5 \nZimmer-Wohnungen. Der Anteil an 4.5-Zimmerwohnung an der gesamten Überbauung beträgt 21% (24 \nWohnungen), womit der Mindestanteil von 20% erfüllt wird. Wir orientieren uns bei der Wertermittlung am \nWohnungsmix des Richtprojekts. \n\n Richtprojekt: Wohnungsmix \n\n \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten. \n\n \n\n5.8.6 Zusammenfassung neues Recht \n\n- Neu gelten die rechtlichen Rahmenbedingungen des teilrevidierten Gestaltungsplans «Gwärfihölzli».  \n\n- Die zulässige Ausnützung für das Teilgebiet C beträgt insgesamt 12'300 m2. Auf Sektor C1 entfallen \n5'250 m2, auf Sektor C2 2'250 m2, auf Sektor C3 4'800 m2. \n\n- Grundlage der Wertermittlung im neuen Recht ist das Richtprojekt «Haiku» von Ramser Schmid Archi-\ntekten (Version vom 16. November 2022). \n\n- Im Sektor C sind Wohnnutzungen, nicht störende und mässig störende gewerbliche Nutzungen zuge-\nlassen. In jeder Etappe ist ein Gewerbeanteil von mindestens 20 % sicherzustellen. \n\n- Gemäss Richtprojekt können auf dem Teilareal insgesamt 114 Wohneinheiten realisiert werden. Davon \nwerden 96 Einheiten in der 1. Etappe, 18 in der 2. Etappe realisiert. Der Anteil 4.5-Zimmerwohnung an \nder gesamten Überbauung beträgt 21% (24 Wohnungen). \n\n- Gebäude C befindet sich auf der baurechtsbelasteten Parzelle. Hier rechnen wir mit einem um 10 Jahre \nverzögerten Baubeginn. Die Realisierung der Gebäude A und B erfolgt per Januar 2026. Die Bauzeit \nbeträgt 2.5 Jahre. \n\nWohnungsmix\n\nm² HNF Anzahl m² HNF total Anzahl m² HNF total Anzahl m² HNF total\n\n1.5 Zimmer 31 6 186\n\n34 6 204 3 102\n\n2.5 Zimmer 55 7 385\n\n59 6 354\n\n60 12 720 4 240\n\n62 6 372\n\n3.5 Zimmer 75 6 450\n\n76 6 456\n\n79 14 1’106\n\n80 4 320\n\n81 6 486 4 324\n\n4.5 Zimmer 94 7 658\n\n95 7 665\n\n100 7 700\n\n103 0 3 309\n\nTotal Gebäude 54 3’228 42 3’514 18 1’295\n\nTotal Etappe 96 6’742\n\nTotal Richtprojekt 114 8’037\n\n2. Etappe\n\nGebäude CGebäude A Gebäude B\n\n1. Etappe 1. Etappe\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n6 Bewertungen  \n\n \n\n \n\n6.1 Einleitung \n\nNachfolgend finden sich zusammenfassende Erläuterungen zu den Einschätzungen und die Resultate der \nLand- bzw. Projektwertermittlungen für das betreffende Areal. Detaillierte Bewertungsberichte finden sich im \nAnhang. \n\n \n\n \n\n6.2 Erträge und Leerstände \n\nDie Einschätzung der Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von FPRE für Miet- und Eigen-\ntumswohnungen und für Geschäftsflächen. Die Einschätzung der Leerstände erfolgt anhand der Kennwerte \naus IMBAS. Die Einschätzung der Mikro-Lagequalitäten ist pro Gebäude erfolgt. Haus B verfügt über eine \ndurchschnittlich bis gute Qualität, bei den Häusern A und C ist sie durchschnittlich. Die Verteilung von Miet- \nund Eigentumswohnungen ist bei allen Gebäuden gleich (60% MWG, 40% EWG). Der Ausbaustandard der \nEigentumswohnungen liegt leicht über demjenigen der Mietwohnungen. Die Einschätzung der Marktmieten \nvon kommerziellen Flächen (Büro, Verkauf und Gewerbe) erfolgt im Edelrohbau.  \n\n \n\n6.2.1 Geschäftsflächen \n\nNachfolgenden finden sich die Einschätzungen der Marktmieten von Geschäftsflächen.   \n\n Einschätzung von Marktmieten \n\n \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. Datenstand 4. Quartal 2023. \n\nFür Büroflächen rechnen wir sowohl im aktuellen Recht wie auch im neuen Recht mit durchschnittlichen \nMarktmieten von 222 CHF/m2 a, für Verkaufsflächen mit 215 CHF/m2 a, für Gewerbeflächen 188 CHF/m2 a. \nDie Einschätzungen für die Büro und Verkaufsflächen liegen als Folge der reduzierten Lagequalität unter \nden Medianmieten in Kloten, diejenigen für Gewerbeflächen entsprechen Medianmieten (vgl. Abschnitt \n3.6.1). \n\n \n\n6.2.2 Mietwohnungen \n\nIm neuen Recht liegen die Einschätzungen für die Marktmieten der Wohnflächen bei Durchschnittsgrössen \nvon 71 m2 bei durchschnittlich 326 CHF/m2 a. Die durchschnittlichen Monatsmieten (netto) betragen CHF \n1’918. Für die Mietwohnungen stehen keine Einstellplätze zur Verfügung. Aus diesem Grund haben wir die \nMarktmieten um 5 % reduziert.  \n\n Mietwohnungen. Einschätzungen Marktmieten \n\n \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\nMarktmieten Geschäftsflächen aktuelles Recht neues Recht\n\nBüro 222             222               \n\nVerkauf 215             215               \n\nGewerbe 188             188               \n\nTyp Anz. Ø m2 NF m2 NF tot CHF/m² Ø CHF/Stk. CHF\n\n1.5-Zimmer-Whg 9 33 294 422 1’145 123’660\n\n2.5-Zimmer-Whg 21 59 1’242 340 1’675 422’100\n\n3.5-Zimmer-Whg 24 78 1’882 317 2’070 596’160\n\n4.5-Zimmer-Whg 15 97 1’457 306 2’480 446’400\n\nTotal Eigentumswohnungen 69 71 4’875 326 1’918 1’588’320\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nAls Folge der geringen durchschnittlichen Wohnungsgrössen und der Reduktion betreffend Parkierung, lie-\ngen die Einschätzungen der Monatsmieten mit CHF 1'918 als Folge der überdurchschnittlichen Geschoss-\nzahlen trotzdem auf der Höhe von Vergleichswerten in Kloten (3.5-Zimmer-Wohnung mit 70 m2: CHF/Monat \n1'985). \n\n \n\n6.2.3 Eigentumswohnungen \n\nDie Verkaufserlösen der Wohnungen bewerten wir mit durchschnittlich 11’760 CHF/m2 bzw. mit CHF \n826’333 pro Wohnung. Die durchschnittliche Wohnungsgrösse ist gering und beträgt 70 m2 NF. Für die Ei-\ngentumswohnungen steht eine reduzierte Anzahl Einstellplätze zur Verfügung (0.75 Plätze pro Wohnung). \nAus diesem Grund haben wir die Verkaufserlöse um 10 % reduziert.  \n\nAls Folge der geringen durchschnittlichen Wohnungsgrössen, der Reduktion betreffend Parkierung und der \nim Vergleich zu den Referenzwerten geringeren Mikro-Lagequalität, liegen die Einschätzungen der Stück-\npreise mit durchschnittlich CHF 826’000 unter den Vergleichswerten in Kloten (2.5-Zimmer-Wohnung mit 80 \nm2: CHF 1'052'000, Mikro-Lagequalität von 3.5). \n\n Eigentumswohnungen. Einschätzungen Verkaufserlöse \n\n \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n \n\n6.2.4 Parkierung \n\nDie Festlegung der Anzahl Parkplätze erfolgt im aktuellen Recht gemäss dem Parkplatzreglement der Stadt \nKloten, im neuen Recht gemäss dem Mobilitätskonzept von ewp vom 29. November 2022. Im aktuellen \nRecht werden 66 Parkplätze für Beschäftigte und 16 Besucherparkplätze angeboten, im neuen Recht sind \nes 31 Parkplätze für die Wohnungen und 29 Parkplätze für Geschäftsflächen. Die Marktmieten belaufen \nsich auf CHF 150 pro Monat. Der Verkaufserlös der Parkplätze liegt bei CHF 40'000 pro Stück. \n\n \n\n \n\n6.3 Kosten \n\n6.3.1 Erstellungskosten \n\nDie Einschätzung der Erstellungskosten erfolgt anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p). Nachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Kennwerte für Erstellungskosten (CHF/m2 \nNF BKP 2). \n\n Erstellungskosten \n\n \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\nFür gleiche Nutzungen rechnen wir sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht mit gleichen Kennwerten \n(BKP 2 pro m² NF). Für die weiteren Kostenpositionen (BKP 1, 4, 5) rechnen wir mit einem Zuschlag von \n12% auf BKP 2. \n\nDie deutlich höheren Kennwerte im neuen Recht sind auf die Wohnnutzungen und auf den erhöhten Aus-\nbaustandard (Minergie-eco, Holzbauweise) zurückzuführen. Im aktuellen Recht werden lediglich Geschäfts-\nflächen angeboten. \n\nTyp Anz. Ø m2 NF m2 NF tot CHF/m² Ø CHF/Stk. CHF\n\n1.5-Zimmer-Whg 6 33 198 12’424 410’000 2’460’000\n\n2.5-Zimmer-Whg 14 59 829 11’906 705’000 9’870’000\n\n3.5-Zimmer-Whg 16 79 1’260 11’619 915’000 14’640’000\n\n4.5-Zimmer-Whg 9 97 875 11’674 1’135’000 10’215’000\n\nTotal Eigentumswohnungen 45 70 3162 11’760 826’333 37’185’000\n\naktuelles Recht neues Recht Delta\n\nBKP 2 CHF 401% 42’218’132    \n\nCHF/m\n2\n NF *\n\nCHF/m\n2\n GF *\n\nBKP 1-9 CHF 371% 46’327’213    \n\nCHF/m\n2\n NF *\n\nCHF/m\n2\n GF *\n\n12’485’151                     58’812’364                        \n\n3’795                              5’971                                \n\n4’834                              4’869                                \n\n3’203                              5’356                                \n\n2’583                              4’368                                \n\n10’539’410                     52’757’542                        \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n6.3.2 Laufende Kosten \n\nDie Einschätzung der laufende Kosten erfolgt anhand der Kennwerte von FPRE (IMBAS). Betriebskosten \nsind pro m² NF ausgewiesen, die Kosten für Unterhalt und Instandsetzung jeweils als Prozentsatz von \nBKP2. Nachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der laufenden Kosten im aktuellen und neuen \nRecht. \n\n Laufende Kosten \n\n \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\n6.4 Sicherheitsmarge \n\nDie Unsicherheiten bei Land- bzw. Projektwertermittlungen entspringen Risiken, die in den Wertermittlungen \nin einer Sicherheitsmarge berücksichtigt werden. Ihre Festlegung erfolgt mit dem modellbasierten Risikomo-\ndul von FPRE gemäss den Kategorien Basismarge und Margen für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisi-\nken. In der Sicherheitsmarge sind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\nNachfolgend finden sich die Einschätzungen im aktuellen und im neuen Recht. Als Folge der unterschiedli-\nchen Nutzungszusammenstellung, unterschiedlicher Etappierungszeiträumen und Realisierungszeitpunkten \nfallen die Kennwerte in Prozent der rohen Marktwerte und der Erstellungskosten leicht unterschiedlich aus. \n\n Sicherheitsmargen \n\n \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\n6.5 Diskontierung \n\nDie Diskontierung der Erträge erfolgt pro Nutzungstyp. Die Diskontierung der laufenden Kosten erfolgt mit \ndem gewichteten Durchschnitt der Diskontierung sämtlicher Erträge. Erstellungskosten werden in den ers-\nten 10 Jahren mit 1.5% diskontiert, anschliessend ebenfalls mit dem gewichteten Durchschnittswert der Dis-\nkontierung der Erträge. Nachfolgend findet sich die Zusammenstellung der Diskontierungssätze im aktuellen \nund neuen Recht. \n\n Diskontierungssätze \n\n \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\nLaufende Kosten aktuelles Recht neues Recht\n\nVermarktungskosten % vom Verkaufsertrag - 2.5         \n\nErstvermietungskosten % der Nettomiete 15.0 15.0       \n\nBetriebskosten CHF/m²a NF 9.6 20.0       \n\nOrdentlicher Unterhalt % BKP 2 0.3 0.3         \n\nInstandsetzung % BKP 2 0.5 0.4         \n\naktuelles Recht neues Recht\n\nSicherheitsmarge 4’468’000      \n\n   % des rohen Marktwerts 17%\n\n   % Erstellungskosten 8%% 7%\n\nCHF 844’000                            \n\n% 15%\n\naktuelles Recht neues Recht\n\nWohnen EWG 2.55%\n\nWohnen MWG 2.55%\n\nBüro 3.30%\n\nVerkauf 3.40%\n\nGewerbe 4.10%4.10%\n\n-\n\n3.30%\n\n3.40%\n\n-\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n6.6 Land- bzw. Projektwerte \n\nNachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte im aktuellen und im neuen \nRecht und die Mehrwerte. Die ermittelten Werte gelten per Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024. \n\n Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte \n\n \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 4. Quartal 2023. \n\n \n\n \n\n6.6.1 Aktuelles Recht \n\nPer Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024 beläuft sich der Land- bzw. Projektwert im aktuellen Recht \nauf CHF 4'783’000. Der Kennwert pro Quadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 1’172 CHF/m² GF, \nderjenige pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf 833 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fertigstellung be-\nläuft sich auf CHF 19'456'000. \n\n \n\n6.6.2 Neues Recht \n\nPer Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024 beläuft sich der Land- bzw. Projektwert von Parzelle 6354 im \nneuen Recht auf CHF 1'948’000. Der Kennwert pro Quadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 897 \nCHF/m² GF, derjenige pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf 1’311 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fer-\ntigstellung beträgt CHF 16'351’000. \n\nDer Land- bzw. Projektwert von Parzelle 6354 beläuft sich auf CHF 19'372’000. Der Kennwert pro Quadrat-\nmeter Geschossfläche beläuft sich auf 1’955 CHF/m² GF, derjenige pro Quadratmeter Grundstücksfläche \nauf 4’554 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fertigstellung beträgt CHF 77'503’000. \n\nDas Total der Land- bzw. Projektwert im neuen Recht beläuft sich auf CHF 21'320’000. Der Kennwert pro \nQuadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 1’765 CHF/m² GF, derjenige pro Quadratmeter Grundstücks-\nfläche auf 3’714 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fertigstellung beträgt CHF 93'961’000. \n\n \n\n \n\n6.7 Plausibilisierung der ermittelten Landwerte \n\nDie inneren Werte für erschlossenes Bauland von Büroliegenschaften an durchschnittlichen Lagen betragen \nin Kloten rund 510 CHF/m² GF, für Bauland von Verkaufsliegenschaften rund 1’250 CHF/m² GF.  \n\nDie inneren Werte von Bauland Kloten betragen für Bauland von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen \nan durchschnittlichen Lagen rund 3’000 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage rund 3’400 \nCHF/m² GF. Der innere Wert von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen beträgt rund \n4’550 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage rund 4'800 CHF/m² GF. Der gewichtete Wert (inkl. \nBüro- und Verkaufsnutzungen) beläuft sich auf 3’000 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage auf \nrund 3’400 CHF/m² GF.  \n\nIn der nachfolgenden Tabelle finden sich die auf Basis die nach Nutzungsmenge gewichteten inneren Werte \nvon Bauland von FPRE.  \n\nLand- bzw. Projektwerte a. Recht\n\n6354 / 6353 6354 6353 6354 / 6353\n\nGrundstücksflächen m² GSF 5’740             1’486               4’254             5’740             \n\nGeschossflächen m² GF 4’081             2’171               9’907             12’078           \n\nAZ -                1.5 2.3 2.1\n\nRoher Marktwert CHF 5’627’000      2’997’000        22’971’000    25’968’000    \n\nSicherheitsmarge CHF 844’000         1’049’000        3’419’000      4’468’000      \n\n    in % des rohen Marktwert % 15% 35% 15% 17%\n\nMarktwert per 31.10.24 CHF 4’783’000      1’948’000        19’372’000    21’320’000    \n\n     pro Geschossfläche CHF/m² GF 1’172             897                  1’955             1’765             \n\n     pro Grundstücksfläche CHF/m² GSF 833               1’311               4’554             3’714             \n\nMarktwert per Fertigstellung CHF 19’456’000    16’351’000       77’503’000    93’854’000    \n\nn. Recht\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n Innere Werte von Bauland, gewichtet \n\n \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 4. Quartal 2023. \n\nIm aktuellen Recht beläuft sich der gewichtete Wert an durchschnittlicher Lage auf rund 745 CHF/m² GF, an \ndurchschnittlicher bis guter Lage auf CHF/m² GF 1’250. Unsere Einschätzung von 1'172 CHF/m² GF ent-\nspricht in der Höhenlage diesen Modellwerten. \n\nDie Einschätzungen für Parzelle 6354 mit 897 CHF/m² GF liegen als Folge der unterdurchschnittlichen La-\ngequalität für Wohnen und der Berücksichtigung einer um 10 Jahre verzögerten Realisierung (Bau-\nrechtsparzelle) deutlich unter diesen Modellwerten. Die Einschätzungen für Parzelle 6353 mit 1’955 CHF/m² \nGF liegen als Folge der Etappierung bzw. einer längeren Bauzeit und einer teilweise unterdurchschnittlichen \nLagequalität ebenfalls unter diesen Modellwerten.  \n\n \n\n \n\n6.8 Mehrwerte \n\nDurch die neue Überbauungsordnung können zusätzliche Geschossflächen von 7'997 m2 bzw. von zusätz-\nlich 196% realisiert werden.  \n\nDer Mehrwert des Areals beläuft sich auf CHF 153000. Er liegt damit deutlich über dem Wert des Areals im \naktuellen Recht von CHF 4'783’000. Die starke Erhöhung des Land- bzw. Projektwerts ist darauf zurückzu-\nführen, dass sich die Geschossflächenmenge deutlich erhöht hat und neu ein hoher Anteil an hochwertigen \nWohnflächen (Miete und Eigentum) erstellt werden kann.  \n\n Mehrwert \n\n \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 4. Quartal 2023. \n\n \n\n6.8.1 Zuteilung des Mehrwerts auf die Parzellen \n\nDie Zuteilung des Mehrwerts auf die Parzellen erfolgt anhand der Geschossflächen im neuen Recht. Die \nWertanteile im aktuellen Recht bleiben unberücksichtigt. Parzelle 6354 verfügt aber sowohl im aktuellen wie \nauch im neuen Recht über eine geringere Ausnutzugsdichte als Parzelle 6353. Aus diesem Grund ist die \nZuteilung des Mehrwerts ohne Berücksichtigung der Wertanteile im aktuellen Recht eine mögliche und sinn-\nvolle Methode. \n\nDer Mehrwertanteil von Parzelle 6354 beläuft sich auf CHF 2’972’498 (18%), derjenige von Parzelle 6353 \nauf CHF 13'564’502 (82%). \n\n Zuteilungsschlüssel  \n\n \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 4. Quartal 2023. \n\n \n\nBei einem Zuteilungsschlüssels anhand von Geschossflächen beläuft sich der Mehrwertanteil von Parzelle \n6354 auf CHF 2’972’498 (18%), derjenige von Parzelle 6353 auf CHF 13'564’502 (82%). \n\nInnere Werte von Bauland a. Recht\n\n6354 / 6353 6354 6353 6354 / 6353\n\ndurchschnittliche Lage CHF/m² GF 744               2’773               3’125             3’062             \n\ndurchschnittliche bis gute Lage CHF/m² GF 1’251             3’156               3’499             3’437             \n\nBewertung CHF/m² GF 1’172            897                  1’955            1’765            \n\nn. Recht\n\nMehrwert aktuelles Recht neues Recht Mehrwert\n\nGeschossfläche m² GF 4’081               12’078           7’997             \n\n% 196%\n\nMarktwert per 31.10.24 CHF 4’783’000        21’320’000    16’537’000    \n\n% 346%\n\nZuteilungsschlüssel Parzelle 6354 Parzelle 6353 Total\n\nGeschossflächen m² GF 2’171               9’907             12’078           \n\nAnteile 18% 82% 100%\n\nMehrwertanteile CHF 2’972’498        13’564’502    16’537’000    \n\nAnteile 18% 82% 100%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n6.9 Aktualisierung der Mehrwertermittlung \n\nBei der vorliegenden Mehrwertermittlung handelt es sich um eine Prognose. Nach der öffentlichen Auflage \nwird der Gestaltungsplan überarbeitet. Möglicherweise ergeben sich daraus erneut Anpassungen der Mehr-\nwertermittlung. Anschliessend erfolgt die Festsetzung der Mehrwertabgabe durch den Gemeinderat, die Ge-\nnehmigung erfolgt durch den Kanton. Nach der Genehmigung durch den Kanton ist die Mehrwertermittlung \ndefinitiv vorzunehmen und von der Stadt Kloten zu verfügen.  \n\nFür die definitive Mehrwertermittlung werden die aktuell erfolgten Einschätzungen auf den dannzumaligen \nZeitpunkt aktualisiert (Marktmieten, Verkaufserlösen Baukosten und Diskontierung). \n\n \n\n \n\n6.10 Zusatzkosten Wegrecht \n\nWie unter 5.1.4 beschrieben, dient ein Fuss- und Fahrwegrecht der Erschliessung einer Einstellhalle auf der \nNachbarparzelle. Die Pläne der Einstellhalle finden sich in der nachstehenden Abbildung. \n\n Einstellhalle Nachbarparzelle \n\n \n\n \n\nQuelle: Specogna AG. \n\n \n\nWeil die Einstellhalle für die Dauer der Realisierung der Gebäude im neuen Recht nicht benutzt werden \nkann, muss ein Ersatzstandort gefunden werden. Die indikative Einschätzung von entsprechenden Kosten \nfinden sich in der nachstehenden Tabelle.  \n\n Zusammenstellung der Kosten  \n\n \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\nErsatz Parkierung Nachbarparzelle\n\nAnzahl Einstellplätze Stk. 50        \n\nMarktmiete CHF/Monat 150      \n\nAnzahl Monate Monate 24        \n\nKosten Parkierung an alternativem Standort CHF\n\nKoten Recherche Ersatzstandort, Inserierungskosten CHF\n\nTotal Ersatz Parkierung Nachbarparzelle CHF\n\n180’000                         \n\n200’000                         \n\n20’000                           \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nAnhang \n\n \n\n \n\nA 1 Gemeindecheck Wohnen, Stadt Kloten, 4Q. 2023 \n\nA 2 Gemeindecheck Geschäft, Stadt Kloten, 4Q. 2023 \n\nA 3 Bewertungsbericht aktuelles Recht \n\nA 4 Bewertungsbericht neues Recht, Parzelle 6354 \n\nA 5 Bewertungsbericht neues Recht, Parzelle 6353 \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nImpressum \n\n \n\n \n\nProjekt \n\n30463 \n\n \n\nAuftraggeber \n\nStadt Kloten \n\nKirchgasse 7 \n\n8302 Kloten \n\n \n\nKontakte \n\nAndreas Stoll \n\n \n\n \n\nErsteller \n\nFahrländer Partner \n\nRaumentwicklung AG \n\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n\n8003 Zürich 3012 Bern \n\n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \n\ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \n\nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n\n \n\n \n\nProjektleitender Partner \n\nMartin Bühler  \n\n \n\n \n\nBearbeitung \n\nMartin Bühler \n\nMarta Dittes \n\nLorin Sidler \n\n \n\n \n\nZeitraum \n\nJuni 2023 bis Januar 2024 \n\n \n\nmailto:info@fpre.ch\nhttp://www.fpre.ch/\n\n