30464_MWE_GP_Dorfstrasse 31_E

text: \n \n \n \n \n\nProjekt 30646 \n \n\nMehrwertermittlung  \n\nGP «Dorfstrasse 31», Kloten \n \n\nBericht vom 18. Juni 2024 \n\nStadt Kloten \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \n \nFahrländer Partner \nRaumentwicklung AG \nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20A \n8003 Zürich 3012 Bern \n \n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \nwww.fpre.ch www.fpre.ch\n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nZusammenfassung \n\n \n\n \n\nDie Stadt Kloten führte gemeinsam mit den Eigentümern Verena und Rudolf Wettstein einen einstufigen \nStudienauftrag durch, um eine sinn- und qualitätsvolle Entwicklung des Gebiets «Dorfstrasse 31» sicherzu-\nstellen. Zu diesem Zweck muss für das Gebiet der private Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» erarbeitet wer-\nden. Durch den Gestaltungsplan erhöht sich die maximal zulässige Geschossfläche von ca. 2'900 m² auf \n3'605 m². Nach rechtsgültiger BZO können die zulässigen Flächen vollumfänglich der Wohnnutzung zuge-\nschrieben werden, wobei ein maximaler Gewerbeanteil von 2/3 gilt. Nach dem neuen Gestaltungsplan ist \nein Teil der Flächen zwingend für Geschäftsnutzungen bestimmt. \n\nDie neue baurechtliche Grundordnung führt zu einer Aufzonung gem. §1 MAG und damit zu einer Mehr-\nwertabgabe. Der Mehrwertabgabesatz in der Stadt Kloten beträgt 25%.  \n\nDie Stadt Kloten hat Fahrländer Partner Raumentwicklung (nachfolgend FPRE) beauftragt, den durch die \nAufzonung und den Gestaltungsplan entstehende Mehrwert zu ermitteln. \n\n \n\nBei zusätzlichen Geschossflächen im neuen Recht von 635 m2 (+21.4%) beläuft sich der Mehrwert auf \ndem Areal auf CHF 537’000.  Der Mehrwert entspricht damit 5.5% des Marktwerts (Land- bzw. Projekt-\nwert) im aktuellen Recht.  \n\nTabelle 1 Zusammenstellung der Kennwerte, Mehrwert \n\n  Aktuelles Recht Neues Recht  Mehrwert \n\nGeschossfläche m² GF 2’970 3’605 +21.4% 635 \n\nNutzfläche  m² NF 2’228 2’744 +23.2% 516 \n\nMarktwerte per 31.08.2024 CHF 9'762’000 10'299’000 +5.5% 537’000 \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 2. Quartal 2024. \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n \n\nGlossar 10 \n\n1 Einleitung 1 \n\n1.1 Ausgangslage 1 \n1.2 Auftrag 1 \n1.3 Unterlagen 2 \n1.4 Aufbau des Berichts 2 \n\n2 Grundlagen 3 \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage 3 \n2.1.1 Baurecht 3 \n\n2.1.2 Mehrwertermittlung 3 \n2.2 Landwertermittlung 3 \n2.2.1 Landwert 3 \n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung 3 \n2.2.3 Discounted Cashflow Methode (DCF) 4 \n2.2.4 Diskontierung 4 \n2.3 Mehrwertermittlung 5 \n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung 5 \n2.3.2 Besonderheiten der Mehrwertermittlung 6 \n\n2.3.3 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen 6 \n2.3.4 Sicherheitsmarge 6 \n2.3.5 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen 7 \n2.4 Grundlagen der Bewertungen 7 \n\n3 Analyse der Makrolage 8 \n\n3.1 Regionale Einbettung 8 \n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) 8 \n3.3 Wirtschaft (Zusammenfassung) 10 \n3.4 Makro-Lagerating 12 \n3.4.1 Methodisches 12 \n3.4.2 Makro-Lageratings Stadt Kloten 12 \n\n3.5 Analyse der Wohnflächenmärkte 13 \n3.5.1 Allgemeiner Beschrieb 13 \n3.5.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen 14 \n3.5.3 Marktmieten von Wohnungen 14 \n3.5.4 Marktwerte und Marktmieten im regionalen Vergleich 15 \n3.5.5 Diskontierungssätze Wohnen 16 \n3.5.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 16 \n3.5.7 Künftig erwartete Nachfrage 17 \n3.5.8 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt 18 \n3.6 Analyse der Geschäftsflächenmärkte 18 \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n3.6.1 Marktmieten 18 \n3.6.2 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 19 \n\n3.6.3 Diskontierungssätze Geschäft 20 \n3.6.4 Künftig erwartete Nachfrage 20 \n3.6.5 Zusammenfassung Analyse Geschäftsflächenmarkt 21 \n\n4 Analyse der Mikrolage 22 \n\n4.1 Umgebungsanalyse 22 \n4.1.1 Image für Wohnnutzungen 22 \n4.1.2 Image für Büronutzungen 23 \n4.1.3 Image für Verkaufsnutzungen 24 \n4.1.4 Dienstleistungsangebot 25 \n4.1.5 Erschliessung mit ÖV und MIV 25 \n4.1.6 Lärm 26 \n4.2 Mikro-Lagequalität 27 \n\n4.2.1 Erläuterungen zur Mikro-Lagequalität Rating 27 \n4.2.2 Mikro-Lagequalitäten (aktuell) 27 \n4.2.3 Mikro-Lagequalitäten (prospektiv) 29 \n4.2.4 Zusammenfassung Analyse Mikrolage 29 \n\n5 Bewertungsgrundlagen 30 \n\n5.1 Grundstück 30 \n5.1.1 Grundbuch 31 \n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe 31 \n5.1.3 Gewässerschutzkarte 31 \n5.1.4 Sicherheitszonenplan «Flughafen Zürich» 31 \n5.1.5 Kommunaler Richtplan 31 \n5.2 Bestehende Gebäude 32 \n\n5.2.1 Fortführungswerte 32 \n5.2.2 Restnutzung Bestandesbauten 32 \n5.2.3 Rückbaukosten 32 \n5.3 Ortsbildschutz 32 \n5.4 Bewertungszeitraum 33 \n5.5 Bewertungsstichtag 33 \n5.6 Anteil an Geschäftsflächen 33 \n5.7 Anteile an Miet- und Eigentumswohnungen 33 \n5.8 Aktuelles Recht 33 \n5.8.1 Baurechtliche Grundlagen 33 \n5.8.2 Mengengerüst 36 \n5.8.3 Realisierungszeitraum 37 \n\n5.9 Neues Recht 37 \n5.9.1 Baurechtliche Grundlagen 37 \n5.9.2 Mengengerüst 39 \n5.9.3 Zeitplan 40 \n\n6 Bewertungen 41 \n\n6.1 Einleitung 41 \n6.2 Erträge und Leerstände 41 \n6.2.1 Geschäftsflächen 41 \n6.2.2 Mietwohnungen 41 \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n6.2.3 Eigentumswohnungen 42 \n6.2.4 Parkierung 42 \n\n6.3 Kosten 42 \n6.3.1 Erstellungskosten 42 \n6.3.2 Laufende Kosten 43 \n6.4 Sicherheitsmarge 43 \n6.5 Diskontierung 43 \n6.6 Land- bzw. Projektwerte 44 \n6.6.1 Aktuelles Recht 44 \n6.6.2 Neues Recht 44 \n6.7 Plausibilisierung der ermittelten Landwerte 45 \n6.8 Mehrwerte 45 \n\nAnhang 46 \n\nA 1 Gemeindecheck Wohnen, Stadt Kloten, 2. Q. 2024 46 \n\nA 2 Gemeindecheck Geschäft, Stadt Kloten, 2. Q. 2024 46 \nA 3 Projektbewertung «Aktuelles Recht» 46 \nA 4 Projektbewertung «Neues Recht» 46 \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nTabellenverzeichnis \n\n \n\n \n\nTabelle 1 Zusammenstellung der Kennwerte, Mehrwert 2 \nTabelle 2 Beispielhafte Beurteilung von Risiken gemäss Risikomodul von FPRE 6 \nTabelle 3 Kennzahlen Bevölkerung: Stadt Kloten 9 \nTabelle 4 Kennzahlen Arbeitsmarkt: Stadt Kloten 10 \nTabelle 5 Kernbranchen 2021: Stadt Kloten 10 \nTabelle 6 Kennzahlen Wohnungsmarkt: Stadt Kloten 13 \nTabelle 7 Leerstandsquote: Stadt Kloten 13 \n\nTabelle 8 Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten 14 \nTabelle 9 Marktmieten (netto) von Wohnungen: Ortschaft Kloten 14 \nTabelle 10 Marktwerte/Marktmieten in der Region 15 \nTabelle 11 Diskontierungssätze Wohnen (MWG) in der Region 16 \nTabelle 12 Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* 16 \nTabelle 13 Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* 16 \nTabelle 14 Perspektive 2040 (Wohnen): Stadt Kloten 17 \nTabelle 15 Perspektive 2040 (Wohnen): MS-Region Glatttal-Furttal 17 \nTabelle 16 Perspektive 2040 (Wohnen) pro Jahr 17 \nTabelle 17 Marktmieten typischer Geschäftsflächen: Ortschaft Kloten 18 \nTabelle 18 Marktmieten in der Region 19 \nTabelle 19 Innere Werte von Bauland (erschlossen): Ortschaft Kloten 19 \n\nTabelle 20 Diskontierungssätze im Vergleich 20 \nTabelle 21 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): Stadt Kloten 20 \nTabelle 22 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): MS-Region Glattal-Furttal 21 \nTabelle 23 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen) pro Jahr 21 \nTabelle 24 Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML a (Hofseite) 28 \nTabelle 25 Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML b (Strassenseite) 28 \nTabelle 26 Bau- und Zonenordnung 33 \nTabelle 27 Art. 10 Grundmasse K 35 \nTabelle 28 Mengengerüst: Geschossflächen (m2 GF) 37 \nTabelle 29 Abmessungen Gebäudemantel 39 \nTabelle 30 Neues Recht: Herleitung der max. Geschossfläche SIA 416 anhand Mantellinien 39 \nTabelle 31 Neues Recht: Hauptnutzfläche (m2 HNF) nach Nutzung 40 \nTabelle 32 Terminplan «neues Recht» 40 \n\nTabelle 33 Einschätzung von Marktmieten 41 \nTabelle 34 MWG – Einschätzungen Marktmieten 41 \nTabelle 35 EWG – Einschätzungen Verkaufserlöse 42 \nTabelle 36 Parkplätze – Einschätzungen der Marktmieten und Verkaufserlöse 42 \nTabelle 37 Erstellungskosten 42 \nTabelle 38 Laufende Kosten 43 \nTabelle 39 Sicherheitsmargen 43 \nTabelle 40 Diskontierungssätze 44 \nTabelle 41 Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte 44 \nTabelle 42 Innere Werte von Bauland, gewichtet 45 \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nTabelle 43 Mehrwerte 45 \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nAbbildungsverzeichnis \n\n \n\n \n\nAbbildung 1 Baurechtliche Grundlagen im aktuellen und im neuen Recht 1 \nAbbildung 2 Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) 4 \nAbbildung 3 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung 5 \nAbbildung 4 Schema Mehrwertermittlung 5 \nAbbildung 5 Regionale Einbettung der Gemeinde 8 \nAbbildung 6 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen: Stadt Kloten 9 \nAbbildung 7 Verteilung der Lebensphasen: Stadt Kloten 9 \n\nAbbildung 8 Nachfragersegmente im Büroflächenmarkt: Stadt Kloten 11 \nAbbildung 9 Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt: Stadt Kloten 11 \nAbbildung 10 Makro-Lagerating Wohnen (MWG): Stadt Kloten 12 \nAbbildung 11 Makro-Lagerating Büro: Stadt Kloten 12 \nAbbildung 12 Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Kloten 13 \nAbbildung 13 Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten 14 \nAbbildung 14 Verteilung der Marktmieten von Wohnungen: Ortschaft Kloten 15 \nAbbildung 15 Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m²a) 18 \nAbbildung 16 Dominante Nachfragersegmente Wohnen 22 \nAbbildung 17 Dominante Lebensphasen 23 \nAbbildung 18 Dominante Nachfragersegmente Büromarkt 23 \nAbbildung 19 Dominante Nachfragersegmente Verkaufsflächenmarkt 24 \n\nAbbildung 20 Fussgängerfrequenz (Personen pro Stunde) 24 \nAbbildung 21 Dienstleistungsangebote 25 \nAbbildung 22 öV-Güteklassen 25 \nAbbildung 23 Strassenlärmbelastung am Tag und in der Nacht 26 \nAbbildung 24 Fluglärmbelastung 26 \nAbbildung 25 Normalverteilung der Ratings 27 \nAbbildung 26 Luftbild 2021 27 \nAbbildung 27 Zuteilung Mikro-Lagequalität (ML) 28 \nAbbildung 28 Katasterplan 30 \nAbbildung 29 Grundstück mit Bestandsbauten 30 \nAbbildung 30 Ausschnitt kommunaler Richtplan Stadt Kloten 31 \nAbbildung 31 Geschützte Gebäude gem. dem geplanten Schutzvertrag 32 \nAbbildung 32 Aktuelles Recht: Ausschnitt aus dem ÖREB-Kataster 34 \n\nAbbildung 33 Aktuelles Recht: Kernzonenplan «Alt Kloten» (Ausschnitt) 35 \nAbbildung 34 Öffentlicher Gestaltungsplan «Im Rätschengässli West» (Ausschnitt) 36 \nAbbildung 35 Aktuelles Recht: Projektskizze (Situationsplan und schematischer Querschnitt) 36 \nAbbildung 36 Terminplan Aktuelles Recht 37 \nAbbildung 37 Privater Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» - Situationsplan 38 \nAbbildung 38 Richtprojekt 38 \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\n \n\n \n\naGF Anrechenbare Geschossfläche \n\naGSF anrechenbare Grundstücksfläche \n\nAZ Ausnutzungsziffer \n\nBGF Bruttogeschossfläche \n\nBMZ Baumassenziffer \n\nBM Baumasse (entspricht dem oberirdischen Gebäudevolumen) \n\nBWO Bundesamt für Wohnungswesen \n\nBZO Bau- und Zonenordnung \n\nDG Dachgeschoss \n\nEFH Einfamilienhaus \n\nEWG Eigentumswohnung \n\nFPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung \n\nGB Grundbuch \n\nGF Geschossfläche nach SIA 416 \n\nGFo  Geschossfläche oberirdisch nach SIA 416 \n\nGFu Geschossfläche unterirdisch nach SIA 416 \n\nGH Gebäudehöhe \n\nGP Gestaltungsplan \n\nGSF Grundstücksfläche \n\nGV Gebäudevolumen \n\nGVA Gebäudeversicherungsausweis \n\nIMBAS Immobilien Bewertungs- und Analysesystem von Fahrländer Partner \n\nHNF Hauptnutzfläche \n\nKat. Nr.  Kataster Nummer \n\nMFH Mehrfamilienhaus \n\nMWG Mietwohnung \n\nNF Nutzfläche \n\nNNF Nebennutzfläche \n\nÖV Öffentlicher Verkehr \n\nPBG Planungs- und Baugesetz \n\nPP Parkplatz \n\nUF Umgebungsfläche  \n\nVG Vollgeschoss \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nGlossar \n\n \n\n \n\nAbsorptionsrisiken Bei der Bebauung von Arealen mit grossen Nutzflächenmengen entstehen  \nAbsorptions- bzw. Leerstandsrisiken. Das grosse Angebot an Mietflächen innert \nkurzer Zeit führt dazu, dass die Vermietung der Nutzflächen nicht gesichert ist. \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandsrisiken erfolgt die Bebauung  \neines Areals in Etappen. Dadurch verteilt sich das neue Angebot an Nutzflächen \nüber einen längeren Zeitraum, und entsprechend reduzieren sich die Absorpti-\nons- bzw. Leerstandsrisiken. \n\nDie Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand der künftig erwarteten \nNachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die  \nRegion gemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\n \n\nBarwert Heutiger Wert zukünftiger Zahlungen (Cashflows) unter Annahme einer \nbestimmten Verzinsung (z.B. Barwert von Investitionsrückflüssen, Barwert \neiner Rente oder Barwert einer Anleihe). Durch die Ermittlung des Barwertes \nwerden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, \nvergleichbar gemacht. Zur Ermittlung des Barwertes eines Zahlungsstroms \nwerden die einzelnen Ein- bzw. Auszahlungen mit einem laufzeit- und \nrisikoäquivalenten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer \nZahlung sowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den \nZahlungsempfänger umso geringer ist, je später diese Zahlung fällig wird. \n\n \n\nBestmögliche \nNutzung des \nGrundstücks  \n(Highest and Best \nUse bzw. HIBU) \n\n \n\nDie Ermittlung des Marktwerts erfolgt unter Berücksichtigung einer bestmöglichen \nNutzung des Grundstücks (Prinzip von Highest and Best Use). Die Nutzung muss \nbautechnisch realisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein. \n\n \n\nDCF  \n(Discounted Cash-\nFlow) \n\nDie DCF-Bewertung entspricht dem heutigen Stand der Bewertungslehre. Dabei \nwerden künftige Kosten und Erträge mittels Diskontierung auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Summe der Barwerte (vgl. Barwert) über \ndie angenommene Lebensdauer ergibt den Marktwert der Liegenschaft, im \nRegelfall über einen Betrachtungshorizont von 100 Jahren. Der Wert einer \nLiegenschaft entspricht damit der Summe aller künftigen Kosten und Erträge der \nnächsten 100 Jahre, diskontiert auf den Bewertungsstichtag. \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nDiskontierung Zur Ermittlung des Barwertes einer Zahlung (Cashflow) wird diese mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer Zahlung \nsowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den Zahlungsempfänger umso \ngeringer ist, je später die Zahlung fällig wird. \n\n \n\nDiskontierungsmodell Auf Ebene Ortschaft / Stadtquartier wird auf der Basis von Vergleichswerten ein \nmarktgerechter Diskontierungssatz für die wichtigsten Immobiliennutzungen \nmodelliert. Mithilfe eines Generalisierungsmodells, welches im Wesentlichen auf \nden kommunalen Makro-Lageratings von Fahrländer Partner basiert, können \nauch für Regionen mit knapper Datenlage realistische Diskontierungssätze \nhergeleitet werden. Das Modell von Fahrländer Partner ist verfügbar für die \nNutzungen Wohnen, Büro, Verkauf und Gewerbe. \n\n \n\nFortführungswert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) gilt der Fortführungswert (Going-\nConcern Value) als Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung der \ngegenwärtigen Nutzung, ungeachtet eines möglichen Potenzials durch alternative \nNutzungen oder andere Aspekte, welche den Wert beeinflussen. \n\nGemeindecheck Der Gemeindecheck von FPRE stellt umfassendes statistisches Material für \njeden Standort in der Schweiz bereit. Die Gemeindechecks bieten umfassende \ngut visualisierte Informationen zu sämtlichen für die Immobilienmärkte relevanten \nThemen auf Ebene Makrolage. Es stehen Gemeindechecks für Wohn- bzw. \nGeschäftsnutzungen zur Verfügung. \n\n \n\nIMBAS (Immobilien \nBewertungs- und \nAnalysesystem) \n\nWebapplikation von Fahrländer Partner zur fundierten und transparenten \nImmobilienbewertung. IMBAS erlaubt hierbei eine schnelle Erstbewertung \nsämtlicher Objektarten sowie verschiedene Vertiefungsmöglichkeiten, \ninsbesondere zur fundierten Bewertung nicht typischer Objekte sowie von \nSpezialfällen. \n\n \n\nLand- bzw. \nProjektwert \n\nDer Land- bzw. Projektwert entspricht dem Marktwert einer unbebauten Liegen-\nschaft. Die Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten erfolgt mittels der dynami-\nschen Residualwertmethode. Dabei werden künftig erwartete Kosten und Erträge \nmittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) auf der Zeitachse verortet und \nauf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der Markt- bzw. Landwert entspricht der \nSumme der Barwerte aller künftigen Kosten und Erträge. Dabei werden  \nnutzungsspezifische Diskontierungssätze vorgeschlagen. Kosten und Erträge \nwerden auf Grundlage der alten baurechtlichen Rahmenbedingungen anhand von \nfiktiven Projekten eingeschätzt. \n\n \n\nLandwertbeitrag in \nCHF/m² GF bzw. in \nCHF/m³ GV \n\nDer Landwertbeitrag entspricht dem Landwert des Grundstücks geteilt durch die \nbaurechtlich zulässige Geschossfläche (GF) bzw. das baurechtlich zulässige  \nGebäudevolumen (GV). Der Landwertbeitrag kann sich zwischen den Grund- \nstücken unterscheiden, je nach aktuellen Bauvorschriften und spezifischen Lage-\nqualitäten (Mikrolage). \n\n \n\nMarktwert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) ist der Marktwert «der geschätzte  \nBetrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen  \neinem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach  \nangemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen \nGeschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkennt-\nnis, Umsicht und ohne Zwang handelt». \n\n \n\nMakro-Lagerating  Erlaubt die Reduktion der Datenfülle zu den einzelnen Standorten auf eine \neinzige Kennzahl, die den Vergleich von Standorten untereinander erleichtert. Die \nweist Fahrländer Partner für zwei Zeitpunkte aus: Aufgezeigt wird zunächst das \nheutige Rating eines Standorts im Vergleich zu allen anderen Standorten. Parallel \ndazu wird die relative Attraktivität eines Standorts in prospektiver Hinsicht \nberechnet und ausgewiesen. Das Makro-Lagerating steht für Mietwohnungen, \nBüro, Verkauf, Gewerbe und Industrie zur Verfügung.  \n\n \n\nMikro-Lagerating Das Mikro-Lagerating basiert auf 80 kleinräumigen Indikatoren, die landesweit in \neinem 25 x 25-Meter-Raster vorliegen. Diese werden für das gesamte Schweizer \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nSiedlungsgebiet zu den Teilratings Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, \nDienstleistungen, Freizeit / Erholung, öffentlicher Verkehr, Strassenanbindung \nund Lärmbelastung verdichtet. Die Teilratings werden danach für die Nutzungen \nWohnen, Büro, Verkauf, Gewerbe, Gastronomie, Hotels und Bildung zu Mikro-\nLageratings verrechnet. \n\n \n\nSegmentierung der \nNachfrage im \nWohnungsmarkt \n\nFür die von Fahrländer Partner & sotomo entwickelten Nachfragersegmente im \nWohnungsmarkt werden alle Schweizer Haushalte nach den Dimensionen \n«Soziale Schicht» und «Lebensstil» klassiert und mit der Dimension \n«Lebensphase» gekreuzt. Die resultierenden Segmente werden anschliessend \nmit den Wohnverhältnissen der Haushalte in Verbindung gebracht. Die detailliert \nbeschriebenen Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument zur Analyse \nvon Standorten sowie zur Konzeption und Vermarktung von Wohnungen. \n\n \n\nProspektivmodell \nWohnen und \nGeschäft \n\nDas Prospektivmodell von Fahrländer Partner bildet die langfristige Nachfrage \nnach Wohn- und Geschäftsflächen auf Ebene Gemeinde ab. Dabei wird sowohl \nnach den einzelnen Nutzungen EWG, EFH und MWG sowie nach Branchen \ndifferenziert, als auch nach verschiedenen Qualitäten der Flächen wie u.a. \nGrösse oder Ausbaustandard. Neben mehreren nachfrageseitigen Szenarien \nwerden auch unterschiedliche raumplanerische Szenarien modelliert. Das \nProspektivmodell erlaubt damit Aussagen zu kleinräumigen Nachfragetrends in \nquantitativer und qualitativer Hinsicht bis ins Jahr 2040. \n\n \n\nSicherheitsmarge Bei der Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten berücksichtigt FPRE planungs-\nbedingte Risiken. Dazu zählen insbesondere generelle unternehmerische  \nRisiken, Planungsrisiken, Realisierungs- und Kostenrisiken in der Bauphase  \nsowie die Marktrisiken des Projekts bis Fertigstellung. \n\nMit einer Sicherheitsmarge wird der ermittelte Wert reduziert, um die Unsicher- \nheiten der Projektierung und eines Bewilligungsverfahrens zu berücksichtigen.  \n\nDie Bewertung und Darstellung entsprechender Projektrisiken erfolgt mit dem \nmodellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n1 \n \n \n \n \n\n1 Einleitung \n\n \n\n1.1 Ausgangslage  \n\nDie Stadt Kloten führte gemeinsam mit den Eigentümern Verena und Rudolf Wettstein einen einstufigen \nStudienauftrag durch, um eine sinn- und qualitätsvolle Entwicklung des Gebiets «Dorfstrasse 31» sicherzu-\nstellen. Auf Basis des Studienauftrags wurde ein Richtprojekt ausgearbeitet, welches einen Beitrag zur Ent-\nwicklung des Klotener Stadtzentrums leistet. Dabei wurden sowohl die Interessen des Heimatschutzes be-\nrücksichtigt als auch der Wunsch nach einer nachhaltigen Verdichtung. Das aus dem Studienauftrag resul-\ntierende Richtprojekt ermöglicht dabei die bauliche Verdichtung und eine städtebauliche Aufwertung des \nOrtsbildes.  \n\nDer Geltungsbereich des Gestaltungsplans «Dorfstrasse 31» umfasst die Grundstücke Nrn. 6068, 651 und \n653 mit einer Gesamtfläche von 3'187 m². Aktuell liegen die Parzellen in der Kernzone K2, zu einem kleinen \nTeil in der Wohn- und Gewerbezone WG2b. Das Areal liegt vollumfänglich innerhalb des Perimeters des \nKernzonenplans «Alt Kloten», der die zulässige Lage der Neubauten und deren Abmessungen festlegt. Des \nWeiteren liegt das Grundstück im Perimeter des rechtskräftigen Bebauungsplans «Im Rätschengässli \nWest», der für das Grundstück jedoch auf die Bestimmungen der BZO verweist.  \n\nFür das Areal soll nun ein neuer Gestaltungsplan festgelegt werden. Dieser sichert den Fortbestand des in-\nventarisierten Ökonomiegebäude und definiert die drei Baubereiche A, B und C, welche für Neubauten be-\nstimmt sind. \n\nDurch den privaten Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» erhöht sich die maximal zulässige anrechenbare Ge-\nschossfläche von insgesamt ca. 2'900 m² auf 3'605 m². Diese Flächen können nach rechtsgültiger BZO voll-\numfänglich der Wohnnutzung zugeschrieben werden, nach dem neuen Gestaltungsplan ist ein Teil der Flä-\nchen jedoch auch für Geschäftsnutzungen bestimmt. \n\nAbbildung 1 Baurechtliche Grundlagen im aktuellen und im neuen Recht \n\nAktuelles Recht                  Neues Recht \n\n  \n\nQuelle: GIS Kt. Zürich, GP«Dorfstrasse 31». \n\n \n\n1.2 Auftrag \n\nVor diesem Hintergrund wurde Fahrländer Partner, nachfolgend FPRE damit beauftragt, die Mehrwertermitt-\nlung für das Areal des Gestaltungsplans «Dorfstrasse 31» durchzuführen. \n\nDie Mehrwertermittlung erfolgt im Auftrag der Stadt Kloten. Sie wird im Rahmen eines Workshop-Verfahrens \nzusammen mit der Grundeigentümerschaft durchgeführt. \n\n \n\n\n\n \n\n2 \n \n \n \n \n\n1.3 Unterlagen \n\n- Privater Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31», Situationsplan, Fassung für die 2. kantonale Vorprüfung und \nöffentliche Auflage, Stand 31. Januar 2024; \n\n- Privater Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» Vorschriften, Fassung für die 2. kantonale Vorprüfung und \nöffentliche Auflage, Stand: 2. Februar 2024; \n\n- Privater Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 2. Februar 2024; \n\n- E-Mail-Korrespondenz mit der Stadt Kloten und dem Planungsbüro Gossweiler bezüglich Präzisierung \ndes Art. 11 des neuen Gestaltungsplanes (28. Mai 2024 – 3. Juni 2024).   \n\n \n\n \n\n1.4 Aufbau des Berichts \n\nNach der Einleitung in Abschnitt 1 werden in Abschnitt 2 das Vorgehen und die verwendeten Begriffe erläu-\ntert. In den Abschnitten 3 und 4 findet sich eine Zusammenfassung der Analyse von Makro- und Mikrolage. \nIm Abschnitt 5 werden die Bewertungsgrundlagen, die Mengengerüste und die zeitlichen Rahmenbedingun-\ngen beschrieben. Die Ergebnisse der Wertermittlungen und Mehrwertermittlung finden sich im Abschnitt 6. \n\n \n\n\n\n \n\n3 \n \n \n \n \n\n2 Grundlagen \n\n \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage \n\n2.1.1 Baurecht \n\nGemäss rechtskräftigem Zonenplan der Stadt Kloten, genehmigt am 4. Juni 2013, ist der Perimeter des \nGestaltungsplans im aktuellen Recht der Kernzone K2 und der Wohn- und Gewerbezone WG 2b \n(Mischzone) zugeteilt. In der Kernzone gilt ein maximaler Gewerbeanteil von 2/3 der dem Wohnen und \nArbeiten dienenden Fläche. (Details s. Abschnitt 5.8.1) \n\nDurch den neuen Gestaltungsplan erhöht sich die zulässige Bruttogeschossfläche1 auf dem Areal von \ninsgesamt ca. 2'900 m² auf 3'605 m². Für die Baubereiche A und «Ökonomiegebäude» wird ein \nMindestgewerbeanteil von 20% festgelegt. Es handelt sich somit um eine Aufzonung gem. Definition im § 1 \nMAG. (Details s. Abschnitt 5.9.1) \n\nAls Folge der Aufzonung ist eine Mehrwertabgabe zu entrichten. \n\n \n\n2.1.2 Mehrwertermittlung \n\nGemäss Artikel 5 des Raumplanungsgesetzes haben die Kantone und Gemeinden einen angemessenen \nAusgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen zu regeln.  \n\nDer Kanton Zürich kommt diesem Auftrag im Rahmen des Mehrwertausgleichsgesetz vom \n28. Oktober 2019 nach. Das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und die Mehrwertausgleichsverordnung \n(MAV) vom 30. September 2020 wurde am 1. Januar 2021 in Kraft gesetzt.  \n\nDie Stadt Kloten hat eine Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen in Ihrem Bau- und Zonenordnung \nvom 2. Juli 2021 verankert. Die Freifläche gem. §19 Abs. 2 MAG beträgt 1’200m². Die Mehrwertabgabe \nbeträgt 25% des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts. (Art. 4a, BZO). \n\n \n\n \n\n2.2 Landwertermittlung \n\n2.2.1 Landwert \n\nDer Wert von Land bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der damit erzielt werden kann. Wertbe-\nstimmende Faktoren des Landwerts sind die Qualität der Mikrolage, die Nutzungsart und das Nutzungs-\nmass. Gestützt auf die Marktwertdefinition gemäss «Swiss Valuation Standard» entspricht der Landwert \ndem geschätzten Preis, welcher für ein Grundstück am Bewertungsstichtag unter normalen Rahmenbedin-\ngungen, d.h. ohne Zwang, mit ausreichender Vermarktungszeit und bei ausreichender Sachkenntnis der \nTransaktionsparteien, erzielt werden kann.  \n\nBei der Wertermittlung wird von einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks ausgegangen, welche im \nhöchsten Wert resultiert (Highest and Best Use bzw. HIBU). Die bestmögliche Nutzung muss bautechnisch \nrealisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein.  \n\n \n\n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung \n\nLandwerte können anhand von statistischen Werten, Vergleichswerten, hedonischen Modellen oder der La-\ngeklassenmethode ermittelt werden. Statistische Werte und Vergleichswerte sind in der Regel nur in gerin-\nger Zahl verfügbar. Eine weitere, sehr gebräuchliche und transparente Methode der Landwertermittlung ist \ndie Rückwärtsrechnung bzw. die Residualwertmethode. In dieser Methode werden vom Ertragswert einer \nLiegenschaft Erstellungskosten (Sachwert) und Infrastrukturkosten in Abzug gebracht. Der verbleibende \nWert - das Residuum - entspricht dem Landwert. \n\n \n1  Die Bruttogeschossfläche ist im neuen GP wie folgt definiert: «Unter Bruttogeschossfläche wird die Summe der Grundflächen – welche \n\nsich in den Vollgeschossen und Dachgeschossen eines Gebäudes befinden - verstanden. Anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten \noder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen und Dachgeschossen unter \nEinschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden und Aussenwandquerschnitten. \nUntergeschosse werden nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet.» \n\n\n\n \n\n4 \n \n \n \n \n\nBei der Residualwertmethode unterscheidet man zwischen einer statischen Berechnung ohne Berücksichti-\ngung von zeitlichen Rahmenbedingungen (statische Residualwertmethode) und einer dynamischen Berech-\nnung. Statische Residualwertmethoden kommen für kleinere Parzellen in Zentren und Agglomerationen und \nbei zeitnaher Realisierung zur Anwendung. Die dynamische Residualwertmethode (DCF- oder Discounted \nCasflow-Methode) eignet sich für grössere Areal mit einer Etappierung. \n\n \n\n2.2.3 Discounted Cashflow Methode (DCF) \n\nDie Ermittlung der Land- bzw. Projektwerte erfolgen mit der dynamischen Residualwertmethode (DCF-\nMethode). In der DCF-Methode entspricht der Marktwert einer Liegenschaft der Summe der künftig \nerwarteten Nettoerträge über eine angenommene Lebensdauer. Im Regelfall sind es 100 Jahre. \n\nWeil die Erträge in der Zukunft anfallen, werden sie mittels Diskontierung (Abzinsung) auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Diskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert \neiner Zahlung umso geringer ausfällt, je später diese Zahlung fällig wird. Den heutigen Wert zukünftiger \nZahlungen (Cashflows) nennt man Barwert. Zur Ermittlung des Barwertes werden die Cashflows mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz – dem Diskontierungssatz - diskontiert bzw. abgezinst. \nDer Marktwert einer Liegenschaft entspricht damit der Summe der Barwerte aller Cashflows über die \nangenommene Lebensdauer. \n\nAbbildung 2 Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) \n\n \n\n \n\n \n\n \n              Marktwert = Ʃ Barwerte \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n2.2.4 Diskontierung \n\nDer Diskontierungssatz ist für die Wertermittlung von Immobilien genauso entscheidend wie Annahmen zur \nErtrags- und Kostenentwicklung. \n\nDie Einschätzung der Diskontierungssätze erfolgt mit dem analytischen Zinssatzmodell von FPRE, wobei \ndie Eckpunkte anhand der Metaanalyse Immobilien, der REIDA-Transaktionsdatenbank und von eigenen \nDatenbanken und Modellen justiert werden. Zur Erhöhung der Transparenz wird der analytisch bestimmte \nZinssatz zerlegt und im Zuschlagsmodell von FPRE wieder aufgebaut. \n\nAusgangspunkt zur Diskontierung bildet der Basiszinssatz als Verzinsung von risikolosen Anlagen, typi-\nscherweise von Bundesobligationen. Davon ausgehend erfolgen Zuschläge für liegeschaftsspezifische \nRisiken, unterschiedliche Nutzungen, unterschiedliche Makro- und Mikrolagen, unterschiedliche \nObjekteigenschaften und einer unterschiedlichen Mietvertragsstruktur. \n\nIm Diskontierungssatz sind die Risiken nach Fertigstellung abgebildet. \n\n \n\n \n\n \nBarwerte \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n5 \n \n \n \n \n\n2.3 Mehrwertermittlung \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung \n\nZur Ermittlung des Mehrwertes müssen zwei Szenarien bewertet werden. Szenario 1 entspricht dabei dem \nWert des Grundstücks unter aktuell gültigen Rechtsgrundlagen, nachfolgend aktuelles Recht, Szenario 2 \ndem Wert des Grundstücks unter den künftig geltenden Rechtsgrundlagen, nachfolgend neues Recht. Die \nDifferenz der beiden Werte entspricht dem Mehrwert. \n\nAbbildung 3 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDie ermittelten Werte werden als Land- bzw. Projektwerte ausgewiesen. Weil Kosten und Nutzen, welche in \nbeiden Szenarien gleichermassen anfallen (wie beispielsweise Altlasten), in der Mehrwertermittlung nicht \nberücksichtigt werden müssen (Differenzbetrachtung), entsprechen sie nicht unbedingt einem Landwert,  \n\nAbbildung 4 Schema Mehrwertermittlung \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nSchritt 1: \nBasis der Wertermittlungen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht ist die Analysen der Makro- und \nMikrolage (Demografie, Wohn- und Geschäftsflächenmärkte, Umgebungsanalysen, künftig erwartete Nach-\nfrage, etc.) und der baurechtlichen Rahmenbedingungen.  \n\nSchritt 2: \nAuf Grundlage der Analysen werden die aus Marktsicht chancenreichen Zielgruppen definiert. \n\nSchritt 3: \nDarauf aufbauend wird eine Nutzungskonzeption abgeleitet mit Nutzungsmix, Wohnungsmix, Wohnungs-\ngrössen, Ausbaustandard und Energiestandard.  \n\nSchritt 4: \nIm Anschluss erfolgt die Bewertung von Erträgen, Erlösen, Erstellungskosten und laufenden Kosten. Ab-\nsorptionsrisiken werden eingeschätzt, Etappierungsvorschläge gemacht.  \n\nSchritt 5: \nDie Ermittlung der Landwerte (Land- bzw. Projektwerte, Verkehrswerte eines Grundstücks) erfolgt an-\nschliessend mittels dynamischer Residualwertmethode.  \n\n\n\n \n\n6 \n \n \n \n \n\n2.3.2 Besonderheiten der Mehrwertermittlung \n\nIn Zusammenhang mit einer Transaktion wird ein ermittelter Marktwert entweder bezahlt oder eben nicht. \nBei einer Mehrwertermittlung ist das anders. Um den Rechtsweg auszuschliessen, müssen beide Vertrags-\npartner mit dem ermittelten Wert einverstanden sein. Für die Wertermittlung gilt deshalb, dass sie von den \nbeteiligten Parteien verstanden, beurteilt, verhandelt und anschliessend akzeptiert werden muss. Transpa-\nrente und in sich konsistente Bewertungen sind deshalb wichtig. \n\n \n\n2.3.3 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen \n\nIm Unterschied zu klassischen Wertermittlungen beruhen Mehrwertermittlungen auf Annahmen, die zu \neinem sehr frühen Zeitpunkt getroffen werden müssen.  \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf das Projekt (planungsbedingte Risiken): \n\n- Grundlage zur Einschätzung von Erstellungskosten und zur Festlegung von Ertragsflächen sind Projekte \nmit vergleichsweise rudimentärem Detailierungsgrad;  \n\n- Bei einer Kostengenauigkeit von 25% können bei der Realisierung Mehr- oder Minderkosten in \nerheblichem Umfang entstehen. Sie wirken sich 1:1 auf den Landwert aus; \n\n- In Zusammenhang mit dem Bewilligungsverfahren oder während der Ausführungsplanung können \nProjektanpassungen zu Veränderungen der Ertragsflächenmenge mit einer entsprechenden \nVeränderung der Ertragswerte führen.   \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf die Bewertungsgrundlagen (Marktrisiken): \n\n- Datengrundlage für die Einschätzung von Marktmieten, Leerständen und Diskontierungssätzen sind die \nMarktdaten vom 2. Quartal 2024; \n\n- Die Einschätzung gilt aber für den Zeitpunkt einer Realisierung, die zu einem deutlich späteren Zeitpunkt \nstattfindet; \n\n- Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sind mit Unsicherheiten verbunden. \n\nDie Unsicherheiten in Bezug auf getroffene Annahmen stellen Risiken für die Grundeigentümer dar. \n\n \n\n2.3.4 Sicherheitsmarge \n\nDie Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen entsprechen Risiken, die in den Wertermittlungen in einer Si-\ncherheitsmarge berücksichtigt werden. In der Sicherheitsmarge sind die Risiken bis zur Fertigstellung abge-\nbildet. \n\nDie Festlegung der Sicherheitsmarge erfolgt mit dem modellbasierten Risikomodul von FPRE gemäss den \nKategorien Basismarge und Margen für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken.  \n\nDas nachfolgend aufgeführte Beispiel zeigt eine modellhafter Risikobeurteilung. Bei einem rohen Marktwert \nvon CHF 7.45 Mio. und Erstellungskosten von rund CHF 8.6 Mio. beträgt die Sicherheitsmarge 23.2% des \nrohen Marktwerts bzw. rund CHF 1.73 Mio. Der rohe Marktwert wird damit um CHF 1.73 Mio. reduziert und \nbeläuft sich auf CHF 5.7 Mio. \n\nTabelle 2 Beispielhafte Beurteilung von Risiken gemäss Risikomodul von FPRE \n\nQuelle: Risikomodul von Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n% Roher Marktwert % Erstellungskosten % Marktwert per FertigstellungTotalBewertungsstichtag bis Fertigstellung\n\nPlanungsrisiko 4.6 4.0 1.9CHF345'000\n\nBasismarge 1.1 1.0 0.5CHF85'000\n\nMarktrisiko 14.0 12.1 5.8CHF1'040'000\n\nRealisierungsrisiko 0.0 0.0 0.0CHF0\n\nSicherheitsmarge 23.2 20.1 9.71'730'000 CHF\n\n- 0.0 0.0 0.0CHF0\n\nBewertungszeitpunkt bis Bewertungsstichtag\n\nMarktrisiko 2.1 1.8 0.9CHF155'000\n\nErstellungskostenrisiko 1.4 1.2 0.6CHF105'000\n\n\n\n \n\n7 \n \n \n \n \n\n2.3.5 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen \n\nMehrwertermittlungen sind komplex. Als Leitfaden zur späteren Beurteilung der Wertermittlungen durch \nGrundeigentümer und Gemeinde sind nachstehend die wichtigsten Einschätzungsparameter aufgeführt: \n\n- Mikro-Lagequalität (je besser die Lagequalität, desto höher die Mieterträge und damit der Wert); \n\n- Erstellungskosten (je höher die Erstellungskosten, desto tiefer der Wert); \n\n- Niveau Marktmieten und Verkaufserlöse (je höher das Niveau, desto höher der Wert);  \n\n- Split zwischen Miet- und Eigentumswohnungen (in den meisten Fällen je höher der Anteil an \nEigentumswohnungen, desto höher der Wert); \n\n- Künftig erwartete Nachfrage (je grösser die Nachfrage, desto geringer die Leerstandsrisiken); \n\n- Beurteilung der Etappierung (je grösser die Zahl der Etappen, desto tiefer der Wert);  \n\n- Risikogerechte Diskontierung (je tiefer die Diskontierung bzw. die Risiken, desto höher der Wert). \n\nZu berücksichtigen ist, dass es sich bei den Bewertungen um ganzheitliche Beurteilungen handelt. Sollen \nbeispielsweise die Marktmieten erhöht werden, müssen gleichzeitig der Ausbaustandard der Wohnungen \nund damit auch die Erstellungskosten erhöht werden. \n\n \n\n \n\n2.4 Grundlagen der Bewertungen \n\nDie Grundlage der Bewertungen bilden die aktuell geltende (aktuelles Recht) und die neuen Bauvorschriften \n(neues Recht). \n\nDie Bewertungen erfolgen unter Beachtung der Swiss Valuation Standards (SVS) und unter Berücksichti-\ngung einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest an best use). Die bestmögliche Nutzung eines \nGrundstücks resultiert im höchstmöglichen Wert bzw. Landwert.  \n\nDie Einschätzung von Verkaufserlösen und Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von FPRE \nfür Miet- und Eigentumswohnungen und für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen.  \n\nErstellungskosten und laufende Kosten werden anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p) eingeschätzt.  \n\nDie Einschätzung von Projektrisiken erfolgt mit dem Risikomodul von FPRE, die Einschätzung der Dis-\nkontierung erfolgt mit dem Diskontierungsmodell von FPRE.  \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandrisiken erfolgt die Bebauung des Gebiets möglicherweise in \nEtappen. Dadurch verteilt sich das Angebot an Nutzflächen über einen längeren Zeitraum, und \nentsprechend reduzieren sich die Absorptions- bzw. Leerstandrisiken. Etappierungen werden sowohl im \naktuellen wie auch im neuen Recht berücksichtigt. Die Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand \nder künftig erwarteten Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die Region \ngemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\nDurch die Etappierung reduzieren sich sowohl unter aktuellem wie auch unter neuem Recht die Landwerte. \nSie fallen damit tiefer aus als mögliche Vergleichswerte von aktuell erfolgten Transaktionen.  \n\n\n\n \n\n8 \n \n \n \n \n\n3 Analyse der Makrolage \n\n \n\n3.1 Regionale Einbettung \n\nKloten ist gemäss BFS eine «städtische Arbeitsplatzgemeinde» und Teil der grossen Agglomeration Zürich. \n\nZusammen mit den Ortschaften Gerlisberg, Egetswil, Eigental, Obholz, Rankhof sowie Vorder- und \nHinterbänikon bildet die Stadt Kloten eine politische Gemeinde. Kloten liegt in der Glattalebene, nordöstlich \nder Stadt Zürich und gehört zum Bezirk Bülach. \n\nAbbildung 5 Regionale Einbettung der Gemeinde \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) \n\nDie Agglomeration Zürich zählt per Ende 2023 1'460'771 Einwohner und 652'020 Haushalte. Die Stadt \nKloten selber hat 21'271 Einwohner (2023), verteilt auf 9'780 Haushalte (2022). Die durchschnittliche \nHaushaltsgrösse beträgt 2.1 Personen. Zwischen 2013 und 2022 ist die Bevölkerung der Stadt um 14.0% \nund damit überdurchschnittlich stark gewachsen (Schweiz: +8.3%). \n\nDer durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2017 und 2022 beläuft sich auf 276 Personen. \n\nGemäss Fahrländer Partner & sotomo zählen mit 39.5% überdurchschnittlich viele Haushalte zu den \nunteren Schichten (Schweiz: 33%). Der Anteil an ober- sowie mittelschichtigen Haushalten liegt unter dem \nschweizerischen Mittelwert (36% resp. 31%). \n\nZu den dominanten Nachfragersegmenten im Wohnflächenmarkt gehören Urbane Avantgarde, \nImprovisierte Alternative, Ländlich Traditionelle und Moderne Arbeiter. Im Vergleich zum landesweiten \nDurchschnitt sind die Segmente Bürgerliche Oberschicht und Urbane Avantgarde unter-, die Moderne \nArbeiter und Improvisierte Alternative hingegen übervertreten. \n\nDie Lebensphase Familien mit Kindern macht in Kloten den grössten Anteil aus, gefolgt von Älteren Singles \nund Älteren Paaren. Im Vergleich zu den Schweizweiten Anteilen sind Mittlere Singles überproportional \nvertreten, während der Anteil an Familien mit Kindern sowie Älteren Singles und Älteren Paaren \nunterdurchschnittlich ausfällt. \n\nZwischen 2017 und 2022 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien schwach gesunken und für \nLedige stabil geblieben. \n\nGP «Dorfstrasse 31» \n\n\n\n \n\n9 \n \n \n \n \n\nTabelle 3 Kennzahlen Bevölkerung: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\nAbbildung 6 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen: Stadt Kloten \n\n \n\n1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht \n\n2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht \n\n3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\nAbbildung 7 Verteilung der Lebensphasen: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n \n\nProzent (%)\n\nProzentpunkt (PP)\n\n<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 >20\n\n<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10\n\nF\na\n\nm\nili\n\ne\nn\n\n m\nit\n K\n\nin\nd\n\ne\nrn\n\nE\nin\n\ne\nlt\ne\n\nrn\nfa\n\nm\nili\n\ne\nn\n\nVerteilung der Lebensphasen in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nP\na\n\na\nre\n\nW\no\n\nh\nn\n\ng\ne\n\nm\ne\n\nin\ns\nc\nh\n\na\nft\n\ne\nn\n\nP\na\n\na\nre\n\nS\nin\n\ng\nle\n\ns\n\nE\nin\n\ne\nlt\ne\n\nrn\nfa\n\nm\nili\n\ne\nn\n\nF\na\n\nm\nili\n\ne\nn\n\n m\nit\n K\n\nin\nd\n\ne\nrn\n\nS\nin\n\ng\nle\n\ns\n\nW\no\n\nh\nn\n\ng\ne\n\nm\ne\n\nin\ns\nc\nh\n\na\nft\n\ne\nn\n\nJ\nu\n\nn\ng\n\ne\nÄ\n\nlt\ne\n\nre\n\nJ\nu\n\nn\ng\n\ne\n\nM\nit\ntl\ne\n\nre\n\nÄ\nlt\ne\n\nre\nM\n\nit\ntl\ne\n\nre\n\n\n\n \n\n10 \n \n \n \n \n\n3.3 Wirtschaft (Zusammenfassung) \n\nDie Stadt Kloten weist im Jahr 2021 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) 1'546 Betriebe mit \n35'226 Beschäftigten auf. Dies entspricht einer Zunahme von 87 Arbeitsstätten (+6.0%) und einer Abnahme \nvon 636 Beschäftigten (-1.8%) seit 2012. \n\nVon den knapp 29'300 vollzeitäquivalenten Stellen finden sich rund 12% im Industriesektor und 88% im \nDienstleistungssektor. Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten \nBranchen in Kloten gemäss Betriebszählung des BFS «Luftfahrt», «Lagerei sowie Erbringung von sonstigen \nDienstleistungen für den Verkehr» und «Reparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen». \n\nZu den dominanten Nachfragersegmenten im Büromarkt gehören Back Offices, Diskrete Berater und Lokale \nDienstleister. Im Vergleich zu den Schweizweiten Anteilen sind die Segmente Back Offices und \nDienstleistungszentralen leicht über-, Öffentlichkeitsnahe Betriebe, Lokale Dienstleister, Kreative Denker, \nund Diskrete Berater leicht untervertreten. \n\nIm Verkaufsflächenmarkt dominiert das Nachfragersegment PW-Versorger, gefolgt von Nahversorgern und \nDienstleistungsverkäufern. Im Vergleich zur Schweiz machen die Segmente PW-Versorger und Filialisierte \nShoppingmagnete einen grösseren Anteil aus, die Nachfragersegmente Dienstleistungsverkäufer, \nFachmärkte, Spezialgeschäfte und Traditionelle Shoppinggeschäfte sowie Waren- und Kaufhäuser sind \nhingegen leicht unterrepräsentiert. \n\nTabelle 4 Kennzahlen Arbeitsmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\nTabelle 5 Kernbranchen 2021: Stadt Kloten \n\n \n\n* Durchschnittliche Anzahl Vollzeitäquivalente pro Arbeitsstätte. \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n  \n\nArbeitsstätten\n\nBeschäftigte\n\nVollzeitäquivalente 29’28829’094 29’884 30’615\n\n37’016 38’396\n\n1’5151’499 1’505 1’5351’460\n\n2015\n\n1’494\n\n35’33435’718\n\n20202016\n\n36’689\n\n29’997\n\n2021\n\n1’546\n\n35’226\n\n29’26131’251\n\n2017 2018 2019\n\n37’595\n\nNOGA 2008 Ø-Grösse*\nΔ VZA\n\n (2012 - 21)\n\nH51 180 1.9%\n\nH52 57 -14.5%\n\nC33 160 -35.6%\n\nO84 101 0.2%\n\nJ62 23 168.8%\n\nI56 15 -34.2%\n\nG46 23 -1.3%\n\nG47 7 -14.6%\n\nQ86 10 79.6%\n\nH49 11 52.0%3.0%\n\n994\n\n864\n\n3.4%\n\nVollzeitäquivalente\n\n6’107\n\n4’643\n\n1’918\n\n1’817\n\n1’667\n\n1’268\n\n1’092\n\n1’064\n\n20.9%\n\n15.9%\n\n6.6%\n\n6.2%\n\n5.7%\n\n4.3%\n\n3.7%\n\n3.6%\n\n2.2%\n\n73\n\n85\n\n48\n\n151\n\n102\n\n82Landverkehr und Transport in Rohrfernleitungen\n\nErbringung von Dienstleistungen der Informationstechnologie\n\nGastronomie\n\nLagerei sowie Erbringung von sonstigen Dienstleistungen für den \n\nVerkehr\n\nGesundheitswesen\n\n5.3%\n\n0.8%\n\n1.2%\n\n4.8%\n\n5.5%\n\n3.1%\n\n9.8%\n\n82\n\n12\n\n18\n\n5.3%\n\nArbeitsstätten\n\nReparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen\n\nLuftfahrt\n\nÖffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung\n\n34\n\n6.6%\n\nGrosshandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)\n\nDetailhandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)\n\n\n\n \n\n11 \n \n \n \n \n\nAbbildung 8 Nachfragersegmente im Büroflächenmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\n1 Dienstleistungszentralen 4 Back Offices 7 Spezialisierte Performer \n\n2 Lokale Dienstleister 5 Öffentlichkeitsnahe Betriebe 8 Hauptsitze \n\n3 Kreative Denker 6 Diskrete Berater 9 Exklusive Frontoffices \n\nAnmerkung: Kundenintensität variiert zwischen tief (links) und hoch (rechts). Wertschöpfung variiert zwischen gering (unten) \nund hoch (oben). \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\nAbbildung 9 Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\n1 Dienstleistungsverkäufer 4 Spezialgeschäfte 7 Filialisierte Shoppingmagnete \n\n2 PW-Versorger 5 Standortgeneralisten 8 Fachmärkte \n\n3 Nahversorger 6 Traditionelle Shoppinggeschäfte 9 Waren- und Kaufhäuser \n\nAnmerkung: Konsummotivation variiert zwischen Plankauf / Stammkunden / Einstationenkauf (links) bis Shopping / Laufkund-\nschaft Einkaufskopplung (rechts). Betriebstyp variiert zwischen geringer Wegbereitschaft (unten) und hohen Weg-\nbereitschaft (oben). \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\ntief hoch tief hoch\n\nKundenintensität Kundenintensität\n\n<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%)\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Kloten Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nW\ne\n\nrt\ns\nc\nh\n\nö\np\n\nfu\nn\n\ng\n\nh\no\nc\nh\n\nW\ne\n\nrt\ns\nc\nh\n\nö\np\n\nfu\nn\n\ng\n\nh\no\nc\nh\n\ng\ne\nri\nn\ng\n\ng\ne\nri\nn\ng\n\n6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6\n\n7\n8 9\n\n4\n65\n\n1 2 3\n\n7\n8 9\n\n4\n65\n\n1 2 3\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253 0.004506253\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.014906225 -0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\n-0.014906225 -0.01490622 -0.01490622\n\nPlankauf Shopping Plankauf Shopping\n\nStammkunden Laufkundschaft Stammkunden Laufkundschaft\n\nEinstationenkauf Einkaufskoppelung Einstationenkauf Einkaufskoppelung\n\ng\ne\nri\nn\ng\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\nh\no\nh\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\nh\no\nh\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\ng\ne\nri\nn\ng\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\n5 bis 10 10 bis 15<5 20 bis 25 Prozent (%)\n\nB\ne\n\ntr\nie\n\nb\ns\nty\n\np\n\nKonsummotivation Konsummotivation\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Kloten Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nB\ne\n\ntr\nie\n\nb\ns\nty\n\np\n\n<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)\n\n15 bis 20\n\n7\n\n8\n\n9\n\n4 6\n\n5\n\n1\n\n2\n\n3\n\n7\n\n8\n\n9\n\n4 6\n\n5\n\n1\n\n2\n\n3\n\n\n\n \n\n12 \n \n \n \n \n\n3.4 Makro-Lagerating \n\n3.4.1 Methodisches \n\nDie Makro-Lageratings von FPRE beurteilen Gemeinden nach ihrer heutigen Attraktivität sowie nach ihrer \nprospektiven Attraktivität im Vergleich zu allen anderen Gemeinden. Das Makro-Lagerating besteht dem-\nnach aus einem heutigen und einem prospektiven Rating. \n\nDas Gesamtrating basiert jeweils auf nutzungsspezifischen Indikatoren, welche jeweils mit einer Note aus-\ngewiesen sind. \n\nFür das vorliegende Rating von FPRE wird ein relatives Rating verwendet. Die Resultate müssen daher ent-\nsprechend interpretiert werden: Die Bewertung einer Gemeinde entspricht der Position der Gemeinde im \nVergleich zu allen anderen Gemeinden. Dies gilt sowohl für die einzelnen Indikatoren, für die Hauptindikato-\nren als auch für das resultierende Gesamtrating. \n\n \n\n3.4.2 Makro-Lageratings Stadt Kloten \n\nGemäss Makro-Lageratings von FPRE handelt es sich, im Vergleich zu allen anderen Standorten, bei der \nStadt Kloten für Wohnnutzung (MWG) um einen sehr guten Standort mit relativem Verbesserungspotential. \nFür die Nutzung Büro und Verkauf handelt es sich um einen exzellenten Standort mit gleichbleibendem rela-\ntivem Ausblick.  \n\nAuf den nachstehenden Abbildungen finden sich die einzelnen Ratings zusammen mit den Teilratings und \nden Einschätzungen zur Markttemperatur. \n\nAbbildung 10 Makro-Lagerating Wohnen (MWG): Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\nAbbildung 11 Makro-Lagerating Büro: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n13 \n \n \n \n \n\nAbbildung 12 Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n3.5 Analyse der Wohnflächenmärkte \n\n3.5.1 Allgemeiner Beschrieb \n\nDie Stadt Kloten weist Ende 2022 einen Bestand von 10'682 Wohneinheiten auf, wovon 795 Einfamilien-\nhäuser und 9'887 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 7.4% im landesweiten \nVergleich (21.3%) stark unterdurchschnittlich. \n\nDie mittlere Bautätigkeit zwischen 2016 und 2021 betrug 204 Wohnungen, was 2.09% des Bestandes 2016 \nentspricht. Die Leerstandsquote ist mit 0.46% im landesweiten Vergleich (1.15%) stark unterdurchschnitt-\nlich. Dies entspricht 49 Wohneinheiten, wovon 98% Altbauten und 84% Mietwohnungen sind. In den letzten \n5 Jahren wurden in der Gemeinde jährlich 189 Wohnungen vom Markt absorbiert. \n\nTabelle 6 Kennzahlen Wohnungsmarkt: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, ARE Wohnungsinventar, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\nTabelle 7 Leerstandsquote: Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022\n\n8’465 8’394 8’415 8’688 8’810 9’003 9’219 9’421 9’625 9’780\n\n9’340 9’392 9’448 9’651 9’775 9’911 10’205 10’351 10’622 10’682\n\n811 807 800 802 798 800 795 794 795 795\n\n- - - 929 833 844 918 915 952 857\n\n- - - 9.7 8.7 8.7 9.2 8.8 9.0 8.1\n\n874 874 877 881 865 866 868 879 921 953\n\n1’348 1’367 1’404 1’454 1’491 1’519 1’628 1’661 1’761 1’793\n\n3’015 3’039 3’052 3’115 3’159 3’203 3’336 3’384 3’471 3’484\n\n2’959 2’968 2’970 3’035 3’092 3’145 3’187 3’240 3’279 3’267\n\n1’144 1’144 1’145 1’166 1’168 1’178 1’186 1’187 1’190 1’185\n\n47 74 114 252 65 200 236 234 237 -\n\n30 52 56 203 124 136 294 146 271 60\n\n15 153 291 151 156 - - - - -\n\nWohnungsbestand 5+ Zimmer\n\nNeubau\n\nWohnungszugang (netto)\n\nBaubewilligte Wohnungen\n\nWohnungsbestand 4-4.5 Zimmer\n\nAnzahl Haushalte\n\nWohnungsbestand\n\n        davon Einfamilienhäuser\n\nWohnungsbestand 1-1.5 Zimmer\n\nWohnungsbestand 2-2.5 Zimmer\n\nWohnungsbestand 3-3.5 Zimmer\n\n        davon Zweitwohnungen\n\n        Zweitwohnungsanteil (%)\n\n2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023\n\n204 125 54 55 85 87 73 85 67 49\n\n0 28 19 8 29 16 13 6 7 1\n\n11 19 16 8 22 5 14 15 10 8\n\n2.18 1.33 0.57 0.57 0.87 0.88 0.72 0.82 0.63 0.46\n\nStadt (abs.)\n\nStadt (%)\n\n        davon Neubau\n\n        davon Eigentum\n\n\n\n \n\n14 \n \n \n \n \n\n3.5.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE für \neine Eigentumswohnung (EWG) mit 4.5 Zimmern an durchschnittlichen bis guten Lagen in Koten bei 12'767 \nCHF/m2 für Neu- und bei 10'900 CHF/m2 für Altbauten. \n\nTabelle 8 Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\nAbbildung 13 Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2017. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\nIn den letzten 5 Jahren haben sich die Preise mittlerer Eigentumswohnungen (EWG) in der MS-Region \nGlattal-Furttal um 26.7% zugelegt. Der Baulandpreis für ein Grundstück, welches für ein Mehrfamilienhaus \nmit EWG geeignet ist, stieg im selben Zeitraum um 31.9%. \n\n \n\n3.5.3 Marktmieten von Wohnungen \n\nDie Nettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) mit 4.5 Zimmern liegt an mittleren Lagen in Kloten \ngemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 312 CHF/m2a für Neu- und bei 271 CHF/m2a \nfür Altbauten. \n\nTabelle 9 Marktmieten (netto) von Wohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n15 \n \n \n \n \n\nAbbildung 14 Verteilung der Marktmieten von Wohnungen: Ortschaft Kloten \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2017. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\nDie Marktmieten für Mietwohnungen (MWG) nahmen in den letzten 5 Jahren um 8.4% zu. Im selben Zeit-\nraum haben die Baulandpreise für Grundstücke, auf welchen ein Mehrfamilienhaus mit MWG realisiert wer-\nden kann, um 4.3% zugenommen. \n\nDer Markt der Gemeinde Kloten ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet. \n\n \n\n3.5.4 Marktwerte und Marktmieten im regionalen Vergleich \n\nDas Preisniveau der Marktwerte von Eigentumswohnungen in Kloten ist im Vergleich zu den \nNachbargemeinden eher hoch. Ausnahmen sind primär die zur Stadt Zürich gehörenden Ortschaften. Von \nden nicht zur Stadt Zürich gehörenden Ortschaften weisen neben Glattburgg (Opfikon) und Glattpark \n(Opfikon) lediglich Wallisellen und Winkel ein leicht höheres Preisniveau auf. \n\nAuch das Preisniveau der Marktmieten liegt auf einem regional eher hohen Niveau. Es ist vergleichbar mit \ndemjenigen von Opfikon, Gerlisberg (Kloten), Birchwil (Nürensdorf), Glattpark (Opfikon) und Rüti (Winkel). \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt eine Zusammenstellung von Marktwerten und Marktmieten in der Region. \n\nTabelle 10 Marktwerte/Marktmieten in der Region \n\n \n\n*  4.5 Zimmer, 120 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschn.-gute Mikro-\nlage, 1 TG-Platz. \n\n**  450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschn. ausgebaut, durchschn.-gute Mikrolage, Dach \nnicht ausgebaut. \n\n***  4.5 Zimmer, 110 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. \nMikrolage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n\n\n \n\n16 \n \n \n \n \n\n3.5.5 Diskontierungssätze Wohnen \n\nGemäss Diskontierungsmodell von FPRE liegt der durchschnittliche Diskontierungssatz für Wohnen (MWG) \nin Kloten aktuell bei 2.57%. Er liegt damit leicht unter dem Durchschnitt der Diskontierungssätze der Ver-\ngleichsortschaften in der Region. \n\nTabelle 11 Diskontierungssätze Wohnen (MWG) in der Region \n\nOrtschaft (FPRE-Ort) Diskontierungssatz Delta in %P \n\nKloten 2.57% \n \n\nOpfikon 2.68% 0.11 \n\nGlattbrugg (Opfikon) 2.68% 0.11 \n\nGerlisberg (Kloten) 2.82% 0.25 \n\nAugwil (Lufingen) 3.32% 0.75 \n\nGlattpark (Opfikon) 2.40% -0.18 \n\nBänikon (Kloten) 2.75% 0.18 \n\nBassersdorf 2.71% 0.14 \n\nRüti (Winkel) 2.64% 0.07 \n\nRümlang 3.39% 0.82 \n\nWallisellen 2.40% -0.18 \n\nBirchwil (Nürensdorf) 3.19% 0.62 \n\nDietlikon 2.99% 0.42 \n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 2.54% -0.04 \n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 2.68% 0.11 \n\nBrüttisellen (Wangen-Brüttisellen) 3.19% 0.62 \n\nOberwil (Nürensdorf) 3.32% 0.75 \n\nLufingen 3.32% 0.75 \n\nNürensdorf 3.59% 1.02 \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n3.5.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches Mehrfamilienhaus \nmit Eigentumswohnungen 3'370 bis 4'845 CHF/m2 (EWG), für ein typisches Mehrfamilienhaus mit \nMietwohnungen 2'225 bis 3’985 CHF/m2 (MWG).  \n\nDie inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen liegen somit auf einem \nhöheren Niveau als diejenigen von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen. Gemäss dem Grundsatz ei-\nner bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest and best use) ist damit der Anteil an Eigentumswoh-\nnungen zu maximieren. \n\nTabelle 12 Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* \n\n \n\n*  Die inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom Markt-\nwert einer hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. Dabei werden \nzusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) sowie der kalkulierte Ent-\nwicklergewinn berücksichtigt. Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. \nAusnützungsziffer: 0.7, Landfläche: 1'700m², Nutzfläche total: 920m². \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\nTabelle 13 Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen): Ortschaft Kloten* \n\n \n\n*  Die inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom Markt-\nwert einer hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. Dabei werden \nzusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) sowie der kalkulierte Ent-\nwicklergewinn berücksichtigt. Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnützungsziffer: 0.7, \nLandfläche: 1'700m², Nutzfläche total: 920m². \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n\n\n \n\n17 \n \n \n \n \n\n3.5.7 Künftig erwartete Nachfrage \n\nZwischen 2016 und 2021 lag die mittlere Bautätigkeit in der Stadt Kloten bei jährlich 204 Wohnungen. \n\nGemäss Prospektivmodell 2023 von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2022 und 2040 in der Stadt \nKloten von einer Zusatznachfrage von 2'802 Wohnungen auszugehen, was 156 Einheiten pro Jahr \nentspricht. Die künftig erwartete Nachfrage liegt damit unter der Sockelbautätigkeit der letzten Jahre. \n\nRund 63% der künftig erwarteten Nachfrage bzw. jährlich rund 99 Einheiten dürfte auf Mietwohnungen \nentfallen, die restlichen 57 Einheiten auf Wohneigentum. \n\nTabelle 14 Perspektive 2040 (Wohnen): Stadt Kloten \n\n \n\n*  - 5 bis - 2: Potenzielles Verlustrisiko, -1: Unter-Performance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches \nPotenzial, 5: Hohes Potenzial. \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 Fahrländer Partner. \n\n \n\nIn der MS-Region Glattal-Furttal liegt die Zusatznachfrage bei rund 26’400 Wohnungen bis 2040 bzw. bei \njährlich rund 1’470 Einheiten. In der MS-Region dürften rund 59% bzw. 872 Einheiten pro Jahr auf Mietwoh-\nnungen entfallen. \n\nTabelle 15 Perspektive 2040 (Wohnen): MS-Region Glatttal-Furttal \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 Fahrländer Partner. \n\n \n\nTabelle 16 Perspektive 2040 (Wohnen) pro Jahr \n\n  \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n18 \n \n \n \n \n\n3.5.8 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt \n\n- Bei einem Bestand von rund 10'700 Einfamilienhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betrug \ndie mittlere jährliche Bautätigkeit in der Stadt Kloten zwischen 2016 und 2021 204 Wohneinheiten. \n\n- Die Leerstandsquote ist mit 0.46% im landesweiten Vergleich stark unterdurchschnittlich. Bei den leer-\nstehenden Wohnungen handelt es sich überwiegend um Mietwohnungen in Altbauten. \n\n- Das Preisniveau von Eigentumswohnungen (EWG) liegt bei durchschnittlich 12’767 CHF/m2. Die Netto-\nmarktmiete von Wohnungen (MWG) liegt bei durchschnittlich 312 CHF/m2a. \n\n- Weil mit Eigentumswohnungen höhere Landwerte erzielt werden können, muss gemäss dem Grundsatz \neiner bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks (Highest and Best Use) der Anteil an Eigentumswoh-\nnungen optimiert werden. \n\n- In Kloten beträgt der Diskontierungssatz für Wohnen (MWG) 2.60%. Er liegt damit leicht unter dem \nDurchschnitt der Diskontierungssätze von Vergleichsgemeinden in der MS-Region Glattal-Furttal. \n\n- Die künftig erwartete Nachfrage in Kloten beträgt jährlich knapp 160 Wohnungen, in der MS-Region \nsind es rund 1'470 Einheiten. Dabei entfallen etwas mehr als die Hälfte auf Mietwohnungen. \n\n- Unter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage in Kloten und in der Region von rund \n200 Wohnungen dürfte die Realisierung der geplanten Wohnungen (gem. Richtprojekt im neuen Recht) \neinen Zeitraum von einem Jahr in Anspruch nehmen. Die Absorption der geplanten Wohnungsmenge \nist mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben. \n\n \n\n \n\n3.6 Analyse der Geschäftsflächenmärkte \n\n3.6.1 Marktmieten \n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt in Kloten gemäss den hedonischen \nBewertungsmodellen von FPRE bei 242 CHF/m2a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 279 \nCHF/m2a. Der Median der Marktmieten von typischen Gewerbeflächen liegt bei 181 CHF/m2a. \n\nIn den letzten 5 Jahren sind die Marktmieten für Büroflächen in der MS-Region Glattal-Furttal um 11.2% \ngestiegen. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland für Büroliegenschaften sind im gleichen Zeitraum \num -13.9% gesunken. \n\nTabelle 17 Marktmieten typischer Geschäftsflächen: Ortschaft Kloten \n\n \n\n*  Neubau, 1.OG., Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. \n\n**  Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\nAbbildung 15 Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m²a) \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n\n\n \n\n19 \n \n \n \n \n\nDas Preisniveau der Marktmieten von Büroflächen in Kloten ist im Vergleich mit den Nachbargemeinden \neher tief. Nur in den Gemeinden Glattburgg (Opfikon), Oberwil (Nürensdorf), Baltenswil (Bassersdorf) und \nOberembrach ist das Niveau der Marktmieten für Büroflächen noch leicht tiefer. \n\nAuch das Preisniveau der Marktmieten von Verkaufsflächen ist in Kloten im Vergleich mit den \nNachbargemeinden tief. Keine der Vergleichsgemeinden in der Region weist ein noch tieferes Preisniveau \nauf. \n\nTabelle 18 Marktmieten in der Region \n\n \n\n*  Neubau, 1.OG., Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. \n\n**  Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n3.6.2 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für eine typische Büroliegenschaft \n590 bis 1'595 CHF/m2 GSF und für eine typische Verkaufsliegenschaft 840 bis 1’920 CHF/m2 GSF. Für eine \ntypische Gewerbeliegenschaft an durchschnittlicher Lage betragen sie 505 bis 615 CHF/m2 GSF. \n\nDie Werte pro Quadratmeter Geschossfläche für eine typische Bürofläche betragen je nach Lage zwischen \n975 und 2’635 CHF/m2 GF, für eine typische Verkaufsliegenschaft zwischen 1’675 und 3’835 CHF/m2 GF. \n\nTabelle 19 Innere Werte von Bauland (erschlossen): Ortschaft Kloten \n\n \n\nAnmerkung: Die inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom \nMarktwert einer hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. \nDabei werden zusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) \nsowie der kalkulierte Entwicklergewinn berücksichtigt. \n\n*  Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 1'650 m2, AZ: 0.6, Nutzfläche total: 800 m2, Geschosshöhe: 3.2 m. \n\n**  Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 5'000 m2, AZ: 0.5, Nutzfläche total: 2’000 m2, Geschosshöhe: 3.5 m. \n\n***  Modellierte Baulandpreise für Industrie- und Gewerbezone. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n20 \n \n \n \n \n\n3.6.3 Diskontierungssätze Geschäft \n\nDie Diskontierungssätze für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen liegen in der Stadt Kloten auf einem \nvergleichbaren Niveau wie in den umliegenden Ortschaften. \n\nTabelle 20 Diskontierungssätze im Vergleich \n\nOrtschaft (FPRE-Ort)              Büro                   Verkauf Gewerbe \n\n Disk. Delta in %P Disk. Delta in %P Disk. \n\nKloten 3.14%   2.92%   4.30% \n\nOpfikon 3.00% -0.04 3.26%  3.90% \n\nGlattbrugg (Opfikon) 3.06% -0.03 3.32% 0.11 3.90% \n\nGerlisberg (Kloten) 3.20% 0.02 2.92% 0.14 4.30% \n\nAugwil (Lufingen) 5.21% 0.66 4.13% 0.00 4.78% \n\nGlattpark (Opfikon) 3.00% -0.04 3.32% 0.41 3.90% \n\nBänikon (Kloten) 3.14% 0.00 2.92% 0.14 4.30% \n\nBassersdorf 3.94% 0.25 3.66% 0.00 4.60% \n\nRüti (Winkel) 5.41% 0.72 3.80% 0.25 5.57% \n\nRümlang 3.48% 0.11 3.86% 0.30 3.90% \n\nWallisellen 2.84% -0.10 2.65% 0.32 3.75% \n\nBirchwil (Nürensdorf) 4.65% 0.48 4.13% -0.09 5.43% \n\nDietlikon 4.28% 0.36 3.12% 0.41 4.90% \n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 2.84% -0.10 2.92% 0.07 3.35% \n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 3.08% -0.02 3.26% 0.00 3.35% \n\nBrüttisellen (Wangen-Brüttisellen) 4.13% 0.31 4.46% 0.12 5.20% \n\nOberwil (Nürensdorf) 4.79% 0.53 4.20% 0.53 5.43% \n\nLufingen 5.28% 0.68 4.20% 0.44 4.78% \n\nNürensdorf 4.79% 0.53 4.26% 0.44 5.43% \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 31. März 2024. \n\n \n\n3.6.4 Künftig erwartete Nachfrage \n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2021 und 2040 in der \nStadt Kloten mit einer Zusatznachfrage von 586'229 m2 Bruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich \n(+19.5%) zu rechnen, was 30'854 m2 BGF pro Jahr entspricht. \n\nDie prognostizierte Zusatznachfrage nach reinen Büroflächen beträgt jährlich rund 5’600 m2 BGF, diejenige \nnach Gewerbe- und Industrieflächen (total) rund 3'500 m2 BGF. \n\nTabelle 21 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 Fahrländer Partner. \n\n \n\nIn der MS-Region Glattal-Furttal liegt die erwartete Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen bei rund \n2'103’000 m2 Bruttogeschossfläche, was rund 110'700 m2 BGF pro Jahr entspricht. Davon dürften rund \n28’300 m2 BGF pro Jahr auf Büroflächen ausfallen und 26'800 m2 BGF auf Gewerbe- und Industrieflächen \n(total). \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n21 \n \n \n \n \n\nTabelle 22 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen): MS-Region Glattal-Furttal \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 Fahrländer Partner. \n\n \n\nTabelle 23 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen) pro Jahr \n\n  \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n3.6.5 Zusammenfassung Analyse Geschäftsflächenmarkt \n\n- Gemäss Betriebszählungen des BFS weist die Stadt Kloten im Jahr 2021 rund 1'550 Betriebe mit rund \n35'200 Beschäftigten auf. Dies entspricht einer Zunahme von 87 Arbeitsstätten und einer Abnahme von \nüber 600 Beschäftigten seit 2012. \n\n- Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodel-\nlen von FPRE bei 242 CHF/m2a, typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 279 CHF/m2a. Der Median \nder Marktmieten von typischen Gewerbeflächen liegt bei 181 CHF/m2a. Das Preisniveau der Marktmie-\nten ist im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften und Gemeinden eher tief. \n\n- Die Diskontierungssätze für Büro- (3.1%), Verkaufs- (2.9%) und Gewerbeflächen (4.3%) liegen in der \nStadt Kloten im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften auf einem durchschnittlichen Niveau. \n\n- Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in der Stadt Kloten im Geschäftsflächenbereich zwi-\nschen 2021 und 2040 mit einer Zusatznachfrage von rund 586’000 m2 BGF zu rechnen. Dies entspricht \neiner jährlichen Zusatznachfrage von knapp 31'000 m2 BGF. Die künftig erwartete Nachfrage nach rei-\nnen Büroflächen in der Stadt Kloten liegt gemäss dem Prospektivmodell von Fahrländer Partner bei \nrund 5’600 m2 BGF pro Jahr. \n\n310’674\n\n27.8%\n\n8.6%\n\n24.7%\n\n31.0%\n\n7.4%\n\n        Spitzenindustrie 2021-2040 464’826\n\n40.3%\n\n19.3%\n\n36.9%13.5%\n\n539’34516.3%\n\n-1.2%\n\n782’518\n\n280’439124’570\n\n10’294\n\n-72\n\n679\n\n316’825\n\n-17’943\n\n169’637\n\nBruttogeschossfläche (m²) 2021-2040 863’012\n\n        Büro 2021-2040\n\n        Traditionelle Industrie 2021-2040\n\n        Büro 2021-2040\n\n        Traditionelle Industrie 2021-2040\n\n        Spitzenindustrie 2021-2040\n\n2’102’908 18.0% 3’458’449\n\n25.1%\n\n24’495\n\n1’233\n\n1’830\n\n34.2%\n\n29.1%\n\n8.7%\n\n41.8%\n\n19.4%\n\n37.4%\n\n17.5%\n\n-1.1%\n\n13.9%\n\n17’080\n\n551\n\n1’229\n\n26.6%\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2021-2040 690’094 8.5% 1’560’608 19.2%\n\n        2. Sektor 2021-2040 172’918 4.9% 542’300 15.3% 946’183\n\n2’512’266\n\n29.6%\n\n        2. Sektor 2021-2040 1’040 4.2% 3’618 14.5% 6’438 25.8%\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2021-2040 13’656 12.8% 25’512 23.9% 38’470 36.1%\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) 2021-2040 14’696 11.2% 29’130 22.2%\n\nStagnation Trend Prosperität\n\n44’907\n\n\n\n \n\n22 \n \n \n \n \n\n4 Analyse der Mikrolage \n\n \n\n4.1 Umgebungsanalyse \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich beim Planungsperimeter (Kat. Nrn. 6068, 651 und 653, \nReferenzadresse Dorfstrasse 31) in der Stadt Kloten um eine durchschnittliche (3.0 von 5.0) bis durch-\nschnittliche-gute Lage für Wohnnutzungen (3.5 von 5.0), eine durchschnittliche Lage für Büro- und Ver-\nkaufsflächen (3.0 von 5.0). \n\nDie Lage hat eine sehr gute Besonnung und eine eingeschränkte Aussicht (strassenseitig) bzw. eine Aus-\nsicht ins Grüne (hofseitig). Das Areal ist überwiegend eben. \n\n \n\n4.1.1 Image für Wohnnutzungen \n\nAktuell liegt der Standort innerhalb der Kernzone. Das Image für Wohnnutzungen entspricht einer guten \nWohneigentumslage.  \n\nDie unmittelbare Umgebung ist von Altbauten geprägt, die Mehrheit der Gebäude in der Nachbarschaft \nwurde vor 1920 errichtet. Gemäss den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt (FPRE & sotomo) ist die \nOberschicht mit 44% (27% in der Gemeinde) die dominierende soziale Schicht in der näheren Umgebung. \nMit 29% folgt die Mittelschicht und mit 27% die Unterschicht.  \n\nAbbildung 16 Dominante Nachfragersegmente Wohnen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente sind Klassifikationen der Haushalte in den Dimensionen Soziale Schicht und Lebensstil. \nDie neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche Teilgruppen der Gesellschaft, die sich in ihren \nWohnpräferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Wohnungsmarkt umzusetzen, grundlegend \nunterscheiden. Sie basieren ursprünglich auf der Vollerhebung der Volkszählung 2000 und werden jährlich aktua-\nlisiert. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n23 \n \n \n \n \n\nIn unmittelbarer Nähe (Umkreis von 150 Meter) sind junge Personen mit 33% am stärksten vertreten. Es \nfolgen Personen mittleren Alters mit 30%, ältere Personen mit 22% und Kinder mit 15%. Die dominante Le-\nbensphase gemäss FPRE & sotomo bilden Paare mit Kindern. \n\nAbbildung 17 Dominante Lebensphasen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lebensphase verbindet in einer Typologie den Haushaltstyp und das Lebensalter der Haushaltsmitglieder. \nWeitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n4.1.2 Image für Büronutzungen \n\nDas Image für Büronutzungen ist unterdurchschnittlich, es handelt sich um ein Einzelobjekt in diesem Ge-\nbiet.  \n\nAbbildung 18 Dominante Nachfragersegmente Büromarkt \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente im Büromarkt sind eine Klassifikation der für den Büromarkt relevanten Betriebe nach \nden Dimensionen der Wertschöpfung, Kundenintensität und Betriebsgrösse. Die neun Nachfragersegmente re-\npräsentieren unterschiedliche Betriebe, die sich in ihren Präferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferen-\nzen im Büromarkt umzusetzen grundlegend unterscheiden. Sie basieren auf der Betriebszählung des Bundesam-\ntes für Statistik. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n24 \n \n \n \n \n\n4.1.3 Image für Verkaufsnutzungen \n\nDas Image für Verkaufsnutzungen ist ebenfalls eher schlecht, es handelt sich um eine schlechte Passanten-\nlage. \n\nAbbildung 19 Dominante Nachfragersegmente Verkaufsflächenmarkt \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt sind eine Klassifikation der Verkaufsbetriebe in den Dimensio-\nnen Konsummotivation und Betriebstyp. Die neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche Betriebe, \ndie sich in ihren Präferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Verkaufsflächenmarkt umzuset-\nzen, grundlegend unterscheiden. Sie basieren auf der Betriebszählung des Bundesamtes für Statistik. Detaillierte \nFactsheets finden Sie auf unserer Homepage \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\nAbbildung 20 Fussgängerfrequenz (Personen pro Stunde) \n\n \n\n \n\nAnmerkung: Die Fussgängerfrequenz zeigt die mittlere Anzahl Fussgänger pro Stunde im Tagesverlauf von 07:00 - 20:00 Uhr. \nDie Darstellung der Frequenzen erfolgt auf einem 25x25 Meter Raster entlang der Strassen im überbauten Ge-\nbiet, sowie der Achsen desöffentlichen Verkehrs. Die Frequenzen sind in 9 Klassen eingeteilt (unter 10 Personen \npro Stunde wird nicht dargestellt).  \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n25 \n \n \n \n \n\n4.1.4 Dienstleistungsangebot \n\nDas Dienstleistungsangebot liegt in Fussdistanz. Der nächste Lebensmittelhändler ist ein Denner und liegt \nrund 20 Meter entfernt. Das nächste Einkaufszentrum befindet sich 1.6 Kilometer entfernt. In Gehdistanz \nsind mehrere Dienstleister (Bank, Post, usw.) und einige Restaurants zu finden. Freizeiteinrichtungen befin-\nden sich in Fussdistanz. Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Das nächste Gewässer liegt im Land-\nschaftsschutzgebiet Nägelimoos, welches rund 975 Meter entfernt ist. Der nächste Wald liegt rund 475 Me-\nter entfernt.  \n\nAbbildung 21 Dienstleistungsangebote \n\n \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\n \n\n4.1.5 Erschliessung mit ÖV und MIV \n\nDie Lage bietet gute Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im Strassenverkehrs-\nnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle «Kloten, Kirchgasse» (Buslinie 732 und 735 nach Bahnhof Kloten und E-\ngetswil bzw. Härdlen) liegt in rund 50 Meter Distanz. Der Bahnhof Kloten liegt in 500m Distanz und kann in \n7 Gehminuten erreicht werden. Lokal beträgt die ÖV-Güteklasse B (gute Erschliessung). Der nächste Auto-\nbahnanschluss liegt 600 Meter entfernt.  \n\nAbbildung 22 öV-Güteklassen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die öV-Güteklassen sind ein wichtiger Indikator für die Beurteilung der Erschliessung mit dem öffentlichen Ver-\nkehr. Die Güteklasse hängt einerseits von der Distanz zur Haltestelle ab, andererseits von der Art der Verkehrs-\nmittel, welche die Haltestelle bedienen (Bahnknoten, Bahnlinie, Tram, Bus, Postauto etc.) sowie vom Kursinter-\nvall. Die öV-Güteklassen bilden konzentrische Kreise um die Haltestelle mit Radien von 300m, 500m. \n\nQuelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\nGP «Dorfstrasse 31» \n\n\n\n \n\n26 \n \n \n \n \n\n4.1.6 Lärm \n\nDer Standort ist sehr lärmbelastet. Der Strassenlärm ist am Tag mit 63 und bei Nacht mit 55 Dezibel zu be-\nziffern. Das Areal ist mit Fluglärm vom Flughafen Zürich belastet, am Tag liegt eine Fluglärmbelastung von \n59 Dezibel, in den Nachtstunden eine von 60 (22:00-23:00), 50 (23:00-24:00) sowie 0 (05:00-06:00) Dezibel \nvor. \n\nAbbildung 23 Strassenlärmbelastung am Tag und in der Nacht \n\n  \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lärmbelastung Tag wird im 10x10m Raster in dB ausgewiesen.  \nBeurteilungspegel LR [dB(A)] (6:00 – 22:00 Uhr). \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt (BAFU). \n\n \n\nAbbildung 24 Fluglärmbelastung \n\n \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich; Karte: Fluglärm (Stand 18. April 2024). \n\n \n\n\n\n \n\n27 \n \n \n \n \n\n4.2 Mikro-Lagequalität \n\n4.2.1 Erläuterungen zur Mikro-Lagequalität Rating \n\nDie Einschätzung der Mikro-Lagequalität erfolgt aufgrund der Begehung, der Umgebungsanalyse und des \nMikro-Lageratings von FPRE.  \n\nDie Beurteilung der relevanten Indikatoren ergibt ein Gesamtrating mit Werten zwischen 1 (ungeeignete \nLage) und 5 (beste Lage). \n\nBeste Wohnlagen (z.B. ruhige Lage in einem Villenquartier mit unverbaubarer Aussicht und guter Erschlies-\nsung) sind selten. Auch ungeeignete Lagen sind selten, weil für Wohnen bauhygienische Vorgaben gelten. \nDie Mehrzahl der Parzellen in der Schweiz entspricht einer durchschnittlichen Lagequalität. Bei den Büroflä-\nchen handelt es sich mehrheitlich um durchschnittlich bis gute, bei den Verkaufsflächen mehrheitlich um \nunterdurchschnittliche Lagen. \n\nAbbildung 25 Normalverteilung der Ratings \n\n \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\n \n\n4.2.2 Mikro-Lagequalitäten (aktuell) \n\nFast in unmittelbarer Nachbarschaft zur Parzelle Nr. 6068 liegt im Westen die Schule «Dorf», sowie im \nNordwesten die Schulanlage «Feld» mit dazugehörigen Sportplätzen. Im Norden liegt die Fussballanlage \n«Stighag» umgeben von der kantonalen Landwirtschaftszone. \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich bei der Dorfstrasse 31 in der Stadt Kloten aktuell um \neine durchschnittliche bis durchschnittliche-gute Lage für Wohnnutzungen (3.0/3.5 von 5.0) und eine \ndurchschnittliche Lage für Büro- und Verkaufsflächen (3.0 von 5.0). \n\nAbbildung 26 Luftbild 2021 \n\n \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich. \n\n\n\n \n\n28 \n \n \n \n \n\nDie Lärmbelastung durch die Dorfstrasse ist sowohl am Tag wie auch in der Nacht erheblich. Aus diesem \nGrund unterteilen wir das Areal sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in die nachfolgend \nabgebildeten Arealteile mit unterschiedlicher Mikro-Lagequalität (ML).  \n\nAbbildung 27 Zuteilung Mikro-Lagequalität (ML) \n\n  \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE, Kartengrundlage: GIS Kt. Zürich. \n\n \n\nDie Einschätzung der einzelnen Indikatoren können der nachstehenden Abbildung und der nachstehenden \nTabelle entnommen werden. \n\nTabelle 24 Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML a (Hofseite) \n\n  Wohnen \n\nBesonnung  sehr sonnig \n\nAussicht  Aussicht ins Grüne \n\nImage des Quartiers  gute Lage \n\nDienstleistungen  in Fussdistanz \n\nFreizeit/Erholung  in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr  gute Anbindung \n\nStrassenanbindung  beste Anbindung \n\nLärmbelastung  Fluglärmbelastung \n\nMikrolage  3.5 – durchschn.-gute Lage \n\n   \n\nAnmerkung: Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen.  \nDie Note 3 entspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\nTabelle 25 Einschätzungen der Mikro-Lagequalität im Teilareal ML b (Strassenseite) \n\n Büro und Verkauf Wohnen \n\nBesonnung - mit Defiziten * \n\nAussicht - eingeschränkte Aussicht \n\nImage des Quartiers Einzelobjekt gute Lage \n\nFussgängerfrequenz schlechte Passantenlage  \n\nDienstleistungen in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nFreizeit/Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung gute Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet sehr lärmbelastet \n\nMikrolage 3.0 - durchschnittliche Lage 3.0 - durchschnittliche Lage \n\n*  Annahme: Ausrichtung der Wohnungen eher nach Norden (aufgrund der Lärmbelastung). \n\nAnmerkung:  Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen.  \nDie Note 3 entspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\nML b \n\nML a \n\n\n\n \n\n29 \n \n \n \n \n\n4.2.3 Mikro-Lagequalitäten (prospektiv) \n\nNach Einschätzung von FPRE dürfte sich die Mikro-Lagequalität prospektiv gesehen nicht wesentlich än-\ndern. FPRE rechnet daher sowohl im aktuellen als auch im neuen Recht mit einer identischen Lagequalität.  \n\n \n\n4.2.4 Zusammenfassung Analyse Mikrolage \n\n- Die Lärmbelastung durch die Dorfstrasse ist sowohl am Tag wie auch in der Nacht erheblich. Aus die-\nsem Grund unterteilen wir die Parzelle Nr. 6068 sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in zwei \nTeile mit unterschiedlicher Mikro-Lagequalität (ML a und ML b). \n\n- In Gehdistanz befindet sich mehrere Dienstleister (Bank, Post, usw.) und Restaurants. Freizeiteinrich-\ntungen befinden sich in Fussdistanz und Naherholungsgebiete liegen ebenfalls in der Nähe. Die Lage \nbietet aktuell gute Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im Strassenverkehrs-\nnetz. \n\n- Als Folge der Lärmbelastung beurteilen wir im Teil «ML b» die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzungen \nals durchschnittliche Lage (3.0 von 5.0), während im Teil «ML a» die Mikro-Lagequalität für Wohnnut-\nzungen als durchschnittlich-gute Lage (3.5/5.0) eingeschätzt wird.  \n\n- Für Büro- und Verkaufsnutzungen schätzen wir die Lage als durchschnittliche ein.  \n\n- Die Mikro-Lagequalität im aktuellen und im neuen Recht beurteilen wir gleich. \n\n\n\n \n\n30 \n \n \n \n \n\n5 Bewertungsgrundlagen  \n\n \n\n5.1 Grundstück \n\nDer Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» umfasst die Grundstücke Nr. 6068, Nr. 651 und 653 in Kloten mit ei-\nner Gesamtfläche von 3'187 m². Davon entfällt rund 3'153 m² (98.9%) auf das Grundstück Nr. 6068. Die bei-\nden kleineren Grundstücke Nr. 651 und 653 haben eine Gesamtfläche von 34 m² (1.1%). \n\nAbbildung 28 Katasterplan \n\n \n\nQuelle: GIS-ZH. \n\n \n\nAktuell befinden sich auf dem Grundstück mehrere Betriebs- und Wohngebäude. \n\nAbbildung 29 Grundstück mit Bestandsbauten \n\n \n\nQuelle: Google Maps. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n31 \n \n \n \n \n\n5.1.1 Grundbuch \n\nFPRE liegen keine Grundbuchauszüge vor. Gemäss Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 2. Februar \n2024 ist die Erschliessung des Grundstücks Nr. 6068 mit einem Eintrag im Grundbuch zu Lasten des \nGrundstücks Nr. 6067 gesichert.  \n\nDie Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass neben diesen Fuss- und Fahrwegrecht keine weiteren \nwertrelevanten Einträge vorhanden sind. \n\n \n\n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe \n\nGemäss Kataster der belasteten Standorte (KbS) sind per 16. April 2024 keine Einträge vorhanden. Zu et-\nwaigen Gebäudeschadstoffen liegen keine Informationen vor. \n\nFür die Mehrwertermittlung sind die Belastungen und Gebäudeschadstoffe nicht weiter wertrelevant, da die \ndamit verbunden Kosten, sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht, gleichermassen anfallen (Diffe-\nrenzbetrachtung). \n\n \n\n5.1.3 Gewässerschutzkarte \n\nGemäss Gewässerschutzkarte des Kantons Zürich liegt das Planungsgebiet im Gewässerschutzbereich Au. \nDadurch entstehen möglicherweise höhere Erstellungskosten. Weil diese Kosten sowohl im aktuellen wie \nauch im neuen Recht anfallen, werden sie in der Mehrwertermittlung nicht berücksichtigt (Differenz-betrach-\ntung). \n\n \n\n5.1.4 Sicherheitszonenplan «Flughafen Zürich» \n\nDas Areal liegt im Perimeter des Sicherheitszonenplans «Flughafen Zürich», der die maximale Gebäudehö-\nhen regelt. FPRE geht davon aus, dass sowohl im aktuellen als auch im neuen Recht die maximale Nut-\nzungsdichte unter Berücksichtigung der Höhenvorschriften realisiert werden kann. \n\n \n\n5.1.5 Kommunaler Richtplan \n\nIm Teil Verkehr, Fuss- und Veloverkehr, des kommunalen Richtplans ist ersichtlich, dass über den \nHärdlenweg und übe die Dorfstrasse bestehende kommunale Fusswege verlaufen. Östlich des Perimeters \nverläuft eine kommunale Veloroute. Auf der Dorfstrasse ist eine übergeordnete Veloroute geplant. \n\nAbbildung 30 Ausschnitt kommunaler Richtplan Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: Grundbuchamt Kloten. \n\n \n\nWeil diese Gegebenheiten sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht bestehen, werden sie in der Mehr-\nwertermittlung nicht berücksichtigt (Differenzbetrachtung). \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n32 \n \n \n \n \n\n5.2 Bestehende Gebäude \n\n5.2.1 Fortführungswerte \n\nGemäss Praxis der Stadt Kloten sowie den Richtlinien in den kantonalen Unterlagen zum Mehrwertaus-\ngleich werden bei der Mehrwertermittlung die Fortführungswerte nicht berücksichtigt. \n\n \n\n5.2.2 Restnutzung Bestandesbauten \n\nIn den Bestandsliegenschaften fallen bis zum Rückbau Erträge und Kosten an. Weil es sich bei der Mehr-\nwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, sind sie mehrwertneutral und müssen deshalb nicht \nberücksichtigt werden. \n\n \n\n5.2.3 Rückbaukosten \n\nRückbaukosten fallen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich bei \nder Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, sind sie mehrwertneutral und müssen des-\nhalb nicht berücksichtigt werden. \n\n \n\n \n\n5.3 Ortsbildschutz \n\nDas Gebäude «Dorfstrasse 31» ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommu-\nnaler Bedeutung als Einzelobjekt mit Erhaltung der Struktur erfasst. Im Auftrag der Stadt Kloten wurde ein \nSchutzwürdigkeitsbericht erarbeitet, welcher den denkmalpflegerischen Eigenschaften der Liegenschaft ge-\nmäss dem gesetzlichen Kriterienkatalog von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gerecht wird.  \n\nAbbildung 31 Geschützte Gebäude gem. dem geplanten Schutzvertrag \n\n \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich, Markierung FPRE. \n\n \n\nAuf Basis des Gutachtens vom 25. März 2022 wurde ein Schutzvertrag aufgesetzt. Gemäss Schutzvertrag \nist das Ökonomiegebäude (Gebäude Nr. 56) in Substanz, Erscheinung und Anordnung geschützt. Auch der \ndem südseitigen Strassenraum zugehörige Vorplatz ist Bestandteil des Schutzvertrags. Der Vertrag ist zum \naktuellen Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig. \n\nNach Absprache mit der Stadt Kloten geht FPRE davon aus, dass der Schutzvertrag nur im Fall des In-\nkrafttretens des neuen Gestaltungsplan rechtskräftig wird. Das bedeutet, dass für die Wertermittlung im \naktuellen Recht das Gebäude als nicht geschützt gilt und damit zurückgebaut werden kann. Im neuen Ge-\nstaltungsplan gilt das Gebäude als geschützt und muss erhalten bleiben. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n33 \n \n \n \n \n\n5.4 Bewertungszeitraum \n\nDie Bewertungen werden im Mai/Juni 2024 durchgeführt. Die im vorliegenden Bericht verwendeten Daten \nhaben – sofern nicht anders vermerkt – den Stand 2. Quartal 2024.  \n\n \n\n \n\n5.5 Bewertungsstichtag \n\nBewertungsstichtag entspricht dem voraussichtlichen Inkrafttreten des privaten Gestaltungsplans per  \n31. August 2025.  \n\n \n\n \n\n5.6 Anteil an Geschäftsflächen \n\nGemäss den Modellwerten von FPRE liegen die inneren Werte von Bauland für Geschäftsflächen unter \ndenjenigen von Wohnflächen. Unter Berücksichtigung einer bestmöglichen Nutzung des Areals (highest-\nand-best-use) ist damit der Anteil an Wohnflächen zu optimieren \n\n \n\n \n\n5.7 Anteile an Miet- und Eigentumswohnungen \n\nGemäss den Modellwerten von FPRE für innere Werte von Bauland liegen die Preise für Bauland von Miet-\nwohnungen unter denjenigen für Eigentumswohnungen. Unter Berücksichtigung einer bestmöglichen Nut-\nzung des Areals (highest-and-best-use) ist damit der Anteil an Eigentumswohnungen zu optimieren.  \n\nNeben der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung wird im Prospektivmodell auch die zukünftige Zusam-\nmensetzung der Haushalte prognostiziert. Daraus leiten wir den Split Miete/Eigentum und die Art der benö-\ntigten Wohnung (klein/mittel/gross) ab. Gemäss diesem Modell dürfte rund 63% der künftig erwarteten \nNachfrage auf Mietwohnungen entfallen, 37% auf Wohneigentum. In der MS-Region Glattal-Furttal liegt der \nprognostizierte Anteil an Mietwohnungen leicht tiefer bei 59% (vgl. Abschnitt 3.5.7). \n\nGestützt auf das Prospektivmodell 2023 von FPRE rechnen wir mit einer theoretischen Verteilung von \nrund 65% Mietwohnungen und 35% Eigentumswohnungen (vgl. Abschnitt 3.5.7).  \n\n \n\n \n\n5.8 Aktuelles Recht \n\n5.8.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nGemäss rechtskräftigem Zonenplan der Stadt Kloten, genehmigt am 4. Juni 2013, ist das Areal der Kern-\nzone K2 und der Wohn- und Gewerbezone WG 2b (Mischzone) zugeteilt. Gem. Art. 2 BZO gelten für die \nKernzonen die Kernzonenpläne, in vorliegenden Fall der Kernzonenplan «Alt Kloten» (genehmigt am 4. Juni \n2013). \n\nTabelle 26 Bau- und Zonenordnung \n\nGrundstücks Nr. Zone Fläche \n\n6068 Kernzone K2 2'998 m² \n\n Wohn- und Gewerbezone WG2b 155 m² \n\n651 Kernzone K2 33 m² \n\n653 Kernzone K2 1 m² \n\nGesamtfläche  3'187 m² \n\nQuelle: GP «Dorfstrasse 31» Planungsbericht. \n\n \n\nDer überwiegende Teil des Areals liegt in der Kernzone K2. Lediglich ein im Norden liegender, schmaler, \nspitz zulaufender Teil der Parzelle Nr. 6068 liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG2b. Dieser Parzellen-\nteil liegt innerhalb des Perimeters des Kernzonenplans «Alt Kloten». Durch die baulichen Beschränkungen \n\n\n\n \n\n34 \n \n \n \n \n\nim Kernzonenplan mit der maximalen Ausnützung innerhalb der äusseren Mantellinie und der Hofzone (die \nnicht bebaut werden darf) ist dieser Anteil der Parzelle nicht bebaubar.  \n\nAbbildung 32 Aktuelles Recht: Ausschnitt aus dem ÖREB-Kataster \n\n \n\n \n\nAnmerkung: gelb – Perimeter GP «Dorfstrasse 31». \n\nQuelle: Ausschnitt ÖREB Kataster (rechtskräftig), Markierung FPRE. \n\n \n\nFür die Kernzone K2 gelten gem. geltender BZO folgende Vorschriften: \n\n- Für die Kernzonen gelten die Kernzonenpläne im Massstab 1:1'000. Im Fall von Areal «Dorfstrasse 31» \ngilt der Kernzonenplan «Alt Kloten». Der Kernzonenplan legt für Neu- und Ersatzbauten Mantellinien \nfest, die die Lage und die Abmessungen für die Gebäude bestimmen.  \n\n- Alle Bauvorhaben haben sich gut in die charakteristische Aussenraum- und Bebauungsstruktur \neinzuordnen. \n\n- Zulässig sind Wohnungen, mässig störendes Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe sowie öffentliche \nBauten zulässig. Der Anteil der gewerblich genutzten Fläche darf höchstens 2/3 der dem Wohnen und \nArbeiten dienenden Fläche betragen. \n\n- Für die Neubauten gelten Grundmasse gemäss nachfolgender Tabelle. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n35 \n \n \n \n \n\nTabelle 27 Art. 10 Grundmasse K \n\n \n\nQuelle: BZO Kloten. \n\n \n\nKernzonenplan «Alt Kloten» \n\nDer rechtsgültige Kernzonenplan «Alt Kloten» legt zwei Baubereiche (Innere / äussere Mantellinien) im Ge-\nstaltungsplangebiet fest, welche Dimensionen von 35 m x 15 m und 15 m x 20 m aufweisen. Basierend auf \nder Annahme, dass die Baubereiche bei einer Bebauung voll ausgeschöpft werden können, lässt der Kern-\nzonenplan - unter Berücksichtigung der anrechenbaren Dachgeschosse - eine Ausnützungsziffer von ca. \n90% zu2. Die gesamte realisierbare Geschossfläche könnte nach geltender BZO vollumfänglich der Wohn-\nnutzung zugeschrieben werden. \n\nAbbildung 33 Aktuelles Recht: Kernzonenplan «Alt Kloten» (Ausschnitt) \n\n \n\nAnmerkung: gelb – Perimeter GP «Dorfstrasse 31». \n\nQuelle: Kernzonenplan Alt-Kloten (rechtskräftig, genehmigt am 4. Juni 2013). \n\n \n\nGestaltungsplan «Im Rätschengässli West» \n\nDer Perimeter des Gestaltungsplans liegt innerhalb des rechtskräftigen öffentlichen Gestaltungsplans «Im \nRätschengässli West», welcher ursprünglich mit Regierungsratsbeschluss am 22. Februar 1995 genehmigt \nund am 3. Mai 2000 teilrevidiert wurde. Der Geltungsbereich ist mittlerweile zum grossen Teil überbaut. Ein-\nzig der südliche Teil des Geltungsbereichs ist teilweise noch unbebaut oder Teil der Kernzone der Stadt \nKloten. Mit Beschluss vom 5. Februar 2019 wurde die östliche Baulücke herausgelöst. Die Dorfstrasse 31 \nblieb noch im öffentlichen Gestaltungsplanperimeter bestehen. Dieser bestimmt für den Arealteil der \nDorfstrasse 31 keine Festsetzungen, sondern verweist auf die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung. \nDer Gestaltungsplanperimeter wird im Rahmen einer Revision aus dem Perimeter des öffentlichen GP ent-\nlassen. \n\n \n\n \n2  Gem. Planungsbericht nach Art. 47 RPV. \n\n\n\n \n\n36 \n \n \n \n \n\nAbbildung 34 Öffentlicher Gestaltungsplan «Im Rätschengässli West» (Ausschnitt) \n\n \n\nQuelle: Öffentlicher Gestaltungsplan «Im Rätschengässli West», Stand 2018. \n\n \n\nFPRE geht davon aus, dass im aktuellen Recht die Vorschriften der Bau- und Zonenordnung und des \nKernzonenplans «Alt Kloten» gelten und kein zusätzlicher Gestaltungsplan (Erweiterung des GP «Im Rät-\nschenglässli West») erarbeitet werden muss.  \n\n \n\nParkierung \n\nDie Anzahl der zulässigen Parkplätze richtet sich nach den jeweils gültigen Parkplatznormen der Stadt Klo-\nten. \n\n \n\n5.8.2 Mengengerüst \n\nAuf dem Areal «Dorfstrasse 31» ist die maximale Ausnützung durch die äussere und innere Mantellinie fest-\ngelegt. Wie die nachfolgende Projektskizze von FPRE zeigt, kann eine maximal erlaubte Gebäude-grundflä-\nche von 825 m² (Gebäude 1 und 2) realisiert werden. \n\nAbbildung 35 Aktuelles Recht: Projektskizze (Situationsplan und schematischer Querschnitt) \n\n     \n\nQuelle: Ausschnitt Kernzonenplan Alt-Kloten (rechtskräftig, genehmigt am 4. Juni 2013), Projektskizze FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\nGebäude 1  \n15 x 20 m \n\nGebäude 2  \n15 x 35 m \n\n\n\n \n\n37 \n \n \n \n \n\nTabelle 28 Mengengerüst: Geschossflächen (m2 GF) \n\n  Breite Länge GGF VG  DG GF HNF/GF HNF \n\n  m m m² Anzahl Anzahl m²   m² \n\nGebäude 1 15 20 300 2 2 1’080 0.75 810 \n\nGebäude 2 15 35 525 2 2 1’890 0.75 1’418 \n\nTotal     825     2’970   2’228 \n\nAnmerkung:  GGF – Gebäudegrundfläche, VG – Vollgeschosse, DG – Dachgeschosse, GF – Geschossfläche SIA 416, HNF – \nHauptnutzfläche SIA 416 \n\nQuelle: Kernzonenplan Alt-Kloten (rechtskräftig), FPRE. \n\n \n\nNach Einschätzung von FPRE können in der durch den Kernzonenplan definierten Mantellinien 2 Voll- und \n2 Dachgeschosse realisiert werden, wobei das zweite Dachgeschoss eine Fläche von maximal 60% eines \nVollgeschosses aufweisen kann. Daraus resultiert eine maximale realisierbare oberirdische Geschoss-flä-\nche nach SIA 416 von 2'970 m². Bei einem Umrechnungsfaktor zwischen Geschossfläche (GF) und \nHauptnutzfläche (HNF) von 75% beläuft sich die realisierbare Hauptnutzfläche somit auf 2'228 m². \n\n \n\nGemäss Parkplatzreglement der Stadt Kloten vom 1. Oktober 2010 kommt der Gestaltungsplanperimeter \ninnerhalb des Gebiets I (zentrumsnahes Gebiet) zu liegen. Der Massgebliche Parkplatzbedarf für Wohn- \nund Gewerbebauten berechnet sich entsprechend Art. 10 des Parkplatzreglements wie folgt: \n\n- min. 0.2 / max. 0.6 x Normbedarf bei Beschäftigten- und Kundenparkplätzen; \n\n- min. 0.5 / max. 1.2 x Normbedarf bei Bewohner- und wohnungszugehörigen Besucherparkplätzen. \n\nDamit müssen für die Überbauung mindestens 18 und maximal 42 Autoabstellplätze für die Bewohner und \nBesucher bereitgestellt werden.  \n\nFPRE geht von einem Parkplatz pro Wohnung aus (27 Bewohnerparkplätzen und 4 Besucherparkplätze). \nNach Einschätzung von FPRE sollte es möglich sein, die notwendige Anzahl der Parkplätze in einer ge-\nmeinsamen Einstellhalle in einem Untergeschoss zu realisieren. \n\n \n\n5.8.3 Realisierungszeitraum \n\nAufgrund der geringen Wohnungszahl (26 Wohnungen) gehen wir davon aus, dass die Überbauung in einer \nEtappe realisiert werden kann und die Marktabsorption mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben ist. Weiter \ngehen wir davon aus, dass der bestehende Gestaltungsplan nicht ergänzt werden muss (vgl. Abschnitt \n5.9.1). \n\nFür die Planung und Baubewilligung rechnen wir mit einem Zeitraum von 12 Monaten, für die Realisierung \nmit 24 Monaten. \n\nAbbildung 36 Terminplan Aktuelles Recht \n\n \n\nQuelle: FPRE.  \n\n \n\n \n\n5.9 Neues Recht \n\n5.9.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nDie baurechtliche Grundlage im neuen Recht bildet der neue Gestaltungsplan (Situationsplan und Vorschrif-\nten). Die vorliegende Mehrwertermittlung basiert auf dem Stand der 2. Fassung gemäss kantonaler Vorprü-\nfung und öffentliche Auflage vom 31. Januar 2024 (Situationsplan) bzw. vom 2. Februar 2024 (Vorschriften). \nDes weiteren haben wir die nachträgliche Präzisierung des Art. 11 der Vorschriften zum Gestaltungsplan \ngemäss E-Mail-Korrespondenz mit der Stadt Kloten und dem Planungsbüro Gossweiler berücksichtigt. \n\nDas Richtprojekt der Marazzi Reinhardt GmbH bildet die Basis für die Vorschriften im Gestaltungsplan, ist \njedoch für die Mehrwertermittlung nicht verbindlich. FPRE orientiert sich bei der Herleitung des \n\nJahr Planung / Gestaltungsplanverfahren\n\nQuartal I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV Baueingabe und Bew illigung\n\nPlanung und Baueingabe Realisierung\n\nRealisierung Inbetriebnahme\n\n2028 20292024 2025 2026 2027\n\nBew ertungsstichtag\n\n31.08.2025\n\n\n\n \n\n38 \n \n \n \n \n\nMengengerüsts am Richtprojekt, leitet die Geschoss- und Nutzflächen je Nutzung (Wohnen und Ver-\nkauf/Büro) jedoch aus eigenen Berechnungen und den Gestaltungsplanvorschriften ab. \n\nAbbildung 37 Privater Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31» - Situationsplan \n\n  \n\nQuelle: Privater Gestaltungsplan «Dorfstrasse 31», Fassung für die 2. kantonale Vorprüfung und öffentliche Auflage. \n\n \n\nAbbildung 38 Richtprojekt \n\nErdgeschoss und Umgebung \n\n \n\nAnsicht Süd \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt «Dorfgeist» Marazzi Reinhardt GmbH. \n\n \n\nDie Vorschriften zum Gestaltungsplan regeln die zulässige Überbauung des Areals wie folgt: \n\n- Der Gestaltungsplan sieht vier Baukörper bzw. Baubereiche innerhalb des Perimeters vor: \n\n- Die Baubereiche A, B und C (rot) sind für Neubauten bestimmt. In den Baubereichen A und B ist die \nzulässige Geschosszahl innerhalb des definierten Gebäudemantels frei. Im Baubereich C sind maxi-\nmal 4 Vollgeschosse zulässig. \n\n\n\n \n\n39 \n \n \n \n \n\n- Im Baubereich A und dem Bereich "Ökonomiegebäude" sind Wohnen, nicht störende und mässig \nstörende Betriebe zulässig. Es gilt jeweils ein Gewerbeanteil von mindestens 20 %. In den Bauberei-\nchen B und C sind Wohnen sowie nicht störende Betriebe zulässig. \n\n- Der Bereich «Ökonomiegebäude» (violett) umfasst das bestehende Ökonomiegebäude, das mit dem \nInkrafttreten der neuen Vorschriften unter Schutz gestellt wird und soll erhalten bleiben.  \n\n- Die unterirdischen Bauten dürften maximal 60% des GP-Perimeters einnehmen. Sie dürfen frei im \ngesamten Perimeter angeordnet werden.  \n\n- Im Perimeter gilt eine maximale Bruttogeschossfläche von 3'605 m². Unter Bruttogeschossfläche wird \ndie Summe der Grundflächen – welche sich in den Vollgeschossen und Dachgeschossen eines \nGebäudes befinden - verstanden. Anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem \ndauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen und \nDachgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt \ninneren Trennwänden und Aussenwandquerschnitten. Untergeschosse werden nicht an die \nBruttogeschossfläche angerechnet.3 \n\n- Eine Etappierung ist zulässig. In einer ersten Etappe ist zwingend auch das Ökonomiegebäude \numzunutzen. \n\n- Es gelten erhöhte Gestaltungsanforderungen, welche den Vorgaben an eine Arealüberbauung im Sinne \nvon § 71 PBG entsprechen. Im Innenhof sind Spiel- und Erholungsflächen zu erstellen. \n\n- Die Anzahl an Parkplätzen für Motorfahrzeuge darf maximal dem Minimum der Anzahl Parkplätze \ngemäss dem jeweils aktuellen Parkplatzreglement der Stadt Kloten betragen. Die Parkplätze für \nBewohnende und Beschäftigte sind unterirdisch in der Tiefgarage anzuordnen \n\n \n\n5.9.2 Mengengerüst \n\nGemäss dem Richtprojekt können in den Baubereichen A, B und C folgende Baukörper erstellt werden: \n\n- Strassenhaus (A):  3 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss mit hohem Kniestock von 2.0m. Keine \n    Dachaufbauten, -einschnitte oder -fenster.  \n\n- Reihenhaus (B):  2 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss mit hohem Kniestock von 2.0m. Keine \n    Dachaufbauten, -einschnitte oder -fenster.  \n\n- Hofhaus (C):   4 Vollgeschosse. Dachform ungerichtet. Im Ausdruck ein Holzbau als kompakter \n    geschlossener Gebäudekörper.  \n\nBasierend auf dem Richtprojekt wurden für die Baubereiche A, B und C Mantellinien und maximale Höhen-\nkoten in m ü. M. festgelegt (vgl. Tabelle 29). Gegenüber dem Richtprojekt wird ein Spielraum für die Projek-\ntierung der Überbauung gewährt. Im Richtprojekt wird von einer Terrainhöhe von 439.00 m ü. M. ausgegan-\ngen. \n\nTabelle 29 Abmessungen Gebäudemantel \n\nGrundstücks Nr. max. Länge max. Tiefe max. Höhenkote Gebäudehöhe \n\nBaubereich A 24.6m 10.4m 454.0 m ü.M. 15.0m \n\nBaubereich B 18.8m 12.5m 450.5 m ü.M. 11.5m \n\nBaubereich C 20.0m 17.0m 453.0 m ü.M. 14.0m \n\nQuelle: GP «Dorfstrasse 31» Planungsbericht. \n\nUnter Annahme, dass die neuen Gebäude, die im Gestaltungsplan definierten Gebäudeabmessungen \nvollständig ausnutzen, beläuft sich die maximale realisierbare Geschossfläche (SIA 416) auf dem Areal auf \n3'605 m². Die detaillierten Berechnungen können der nachstehenden Tabelle entnommen werden. \n\nTabelle 30 Neues Recht: Herleitung der max. Geschossfläche SIA 416 anhand Mantellinien \n\n  Länge Tiefe GGF VG+DG GH GF HNF/GF HNF \n\n  m m m² Anzahl m m²   m² \n\nGebäude A 24.1 9.9 239 4 15.0 954 0.77 735 \n\nGebäude B 18.8 10.5 197 3 11.5 592 0.75 444 \n\nGebäude C 17.8 14.9 265 4 14.0 1’061 0.75 796 \n\nÖkonomiegebäude 20.4 16.3 333 3   998 0.77 768 \n\nTotal     1’034     3’605   2’743 \n\nQuelle: Berechnung FPRE anhand GP «Dorfstrasse 31». \n\n \n\n \n3  Angabe gem. revidierten Art. 11 (vgl. E-Mail Korrespondenz). \n\n\n\n \n\n40 \n \n \n \n \n\nFür die Mehrwertermittlung geht FPRE von einer Geschossfläche gem. Mantellinien von 3'605 m² aus. \nDiese Fläche entspricht auch der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche gem. Art 11. \n\n \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt den Nutzungs- und Wohnungsmix von FPRE. Wir gehen dabei von einer \nMaximierung der Wohnflächen aus (vgl. Abschnitt 5.7). Somit können auf dem Areal in allen vier Gebäuden \nrund 2'411 m² (88%) Wohnfläche bzw. 29 Wohnungen und 332 m² (12%) Verkaufsflächen realisiert werden. \n\nTabelle 31 Neues Recht: Hauptnutzfläche (m2 HNF) nach Nutzung \n\n  Gebäude A Gebäude B Gebäude C Ökonomiegebäude \n\n  m² HNF total  m² HNF total  m² HNF total  m² HNF total \n\nWohnen  573  444  796  598 \n\nVerkaufsflächen  162        170 \n\nTotal Gebäude  735  444  796  768 \n\nQuelle: FPRE und GP «Dorfstrasse 31» Planungsbericht. \n\n \n\nGemäss GP-Vorschriften richtet sich die Ausgestaltung der Abstellplätze für Motorfahrzeuge an dem jeweils \naktuellen Parkplatzreglement. Die maximale zulässige Parkplatzzahl entspricht dabei dem Minimum ge-\nmäss Parkplatzreglement der Stadt Kloten. Wird ein Mobilitätskonzept, welches besondere Verhältnisse \naufzeigt, eingereicht, kann eine angemessene und ersatzabgabefreie Reduktion des minimalen Parkplatz-\nbedarfs im Baubewilligungsverfahren bewilligt werden.   \n\nGemäss Parkplatzreglement der Stadt Kloten vom 1. Oktober 2010 kommt der Gestaltungsplanperimeter \ninnerhalb des Gebiets I (zentrumsnahes Gebiet) zu liegen. Der massgebliche Parkplatzbedarf für Wohn- \nund Gewerbebauten berechnet sich entsprechend Art. 10 des Parkplatzreglements wie folgt: \n\n- min. 0.2 / max. 0.6 x Normbedarf bei Beschäftigten- und Kundenparkplätzen; \n\n- min. 0.5 / max. 1.2 x Normbedarf bei Bewohner- und wohnungszugehörigen Besucherparkplätzen. \n\nUnter Berücksichtigung der angenommen Nutzungsmixes (vgl. Tabelle 31) dürfen somit für die Überbau-\nung maximal 20 Autoabstellplätze für die Wohn- und Gewerbeflächen realisiert werden.  \n\nDie Parkplätze für Besuchende und Kunden (5 von 20 PP) können oberirdisch, in dem im Situationsplan \nschematisch bezeichneten Bereich angeordnet werden. Die Parkplätze für Bewohnende und Beschäftigte \n(15 von 20 PP) sind unterirdisch in einer Tiefgarage anzuordnen.  \n\n \n\n5.9.3 Zeitplan \n\nAufgrund der kleinen Wohnungszahl (29 Wohnungen) gehen wir davon aus, dass die Überbauung in einer \nEtappe realisiert werden kann und die Marktabsorption mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben ist.  \n\nFür die Planung und Baubewilligung rechnen wir mit einem Zeitraum von 12 Monaten, für die Realisierung \nmit 24 Monaten. \n\nTabelle 32 Terminplan «neues Recht» \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\nJahr Planung / Gestaltungsplanverfahren\n\nQuartal I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV I I I I I I IV Baueingabe und Bew illigung\n\nPlanung und Baueingabe Realisierung\n\nRealisierung Inbetriebnahme\n\n2024 2025 2026 2027 2028 2029\n\nBew ertungsstichtag\n\n31.08.2025\n\n\n\n \n\n41 \n \n \n \n \n\n6 Bewertungen \n\n \n\n6.1 Einleitung \n\nNachfolgend finden sich zusammenfassende Erläuterungen zu den Einschätzungen, die Resultate der \nLand- bzw. Projektwertermittlungen und der Mehrwert. Detaillierte Bewertungsberichte finden sich im An-\nhang. \n\n \n\n \n\n6.2 Erträge und Leerstände \n\nDie Einschätzung der Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von FPRE für Miet- und Eigen-\ntumswohnungen und für Geschäftsflächen. Die Einschätzung der Leerstände erfolgt anhand der Kennwerte \naus IMBAS.  \n\nAls Folge der Lärmbelastung beurteilen wir im Teil «ML b» die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzungen als \ndurchschnittliche Lage (3.0 von 5.0), während im Teil «ML a» die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzungen als \ndurchschnittlich-gute Lage (3.5/5.0) eingeschätzt wird.  \n\nDie Verteilung von Miet- und Eigentumswohnungen ist bei allen Gebäuden gleich (65% MWG, 35% EWG). \nDer Ausbaustandard der Eigentumswohnungen liegt leicht über demjenigen der Mietwohnungen. Die Ein-\nschätzung der Marktmieten von kommerziellen Flächen (Büro und Verkauf) erfolgt im Edelrohbau.  \n\n \n\n6.2.1 Geschäftsflächen \n\nNachfolgenden finden sich die Einschätzungen der Marktmieten von Geschäftsflächen.   \n\nTabelle 33 Einschätzung von Marktmieten \n\nMarktmieten Geschäftsflächen Aktuelles Recht Neues Recht \n\nBüro-/Verkaufsflächen 225 CHF/m²a 225 CHF/m²a \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. Datenstand 2. Quartal 2024. \n\n \n\nFür Verkaufsflächen rechnen wir sowohl im aktuellen Recht wie auch im neuen Recht mit durchschnittlichen \nMarktmieten von 225 CHF/m2 a. Die Einschätzungen liegen als Folge der reduzierten Lagequalität unter \nden Medianmieten in Kloten (vgl. Abschnitt 3.6.1). \n\n \n\n6.2.2 Mietwohnungen \n\nIm neuen Recht liegen die Einschätzungen für die Marktmieten der Wohnflächen bei Durchschnittsgrössen \nvon 78 m2 bei durchschnittlich 337 CHF/m2 a. Die durchschnittlichen Monatsmieten (netto) betragen CHF \n2’204. Für die Mietwohnungen stehen wenige Einstellplätze zur Verfügung. Was jedoch durch die Lage in \nder Nähe des Bahnhofs kompensiert wird.  \n\nTabelle 34 MWG – Einschätzungen Marktmieten \n\n Anzahl Ø Grösse (m²) Ø CHF/Mt. Ø CHF/m²a Total CHF/a \n\nAktuelles Recht 18 80 2’244 335 484’800 \n\nNeues Recht 20 78 2’204 337 528’960 \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n \n\nDie Einschätzungen der durchschnittlichen Monatsmieten liegen auf der Höhe von Vergleichswerten in Klo-\nten (3.5-Zimmer-Wohnung mit 78 m² liegt bei 2'240 CHF/Monat). \n\n\n\n \n\n42 \n \n \n \n \n\n6.2.3 Eigentumswohnungen \n\nDie Verkaufserlösen der Wohnungen bewerten wir mit durchschnittlich rund 12'720 CHF/m2 bzw. mit CHF \n1'192'700 pro Wohnung. Die durchschnittliche Wohnungsgrösse ist gering und beträgt 94m2 NF. Für die Ei-\ngentumswohnungen steht eine reduzierte Anzahl Einstellplätze zur Verfügung (0.5 Plätze pro Wohnung).  \n\nAls Folge der eher geringen durchschnittlichen Wohnungsgrössen liegen die Einschätzungen der Stück-\npreise mit durchschnittlich CHF 1'192’700 im Bereich der Vergleichswerte in Kloten (3.5-Zimmer-Wohnung \nmit 96 m2: CHF 1'194'000, Mikro-Lagequalität von 3.5). \n\nTabelle 35 EWG – Einschätzungen Verkaufserlöse \n\n Anzahl Ø Grösse (m²) Ø CHF/m² Ø CHF Total CHF \n\nAktuelles Recht 9 87 12’814 1'110’556 9'995’000 \n\nNeues Recht 9 94 12’718 1'192’700 10'734’000 \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n \n\n6.2.4 Parkierung \n\nDie Festlegung der Anzahl Parkplätze erfolgt im aktuellen Recht gemäss dem Parkplatzreglement der Stadt \nKloten. FPRE geht von 27 Bewohnerparkplätzen und 4 Besucherparkplätzen (im Aussenbereich) aus. \n\nIm neuen Recht richtet sich die Ausgestaltung der Abstellplätze für Motorfahrzeuge gemäss GP-Vorschrif-\nten an dem jeweils aktuellen Parkplatzreglement, allerdings entspricht die maximale zulässige Parkplatzzahl \ndem Minimum gemäss Parkplatzreglement der Stadt Kloten. Insgesamt dürfen maximal 20 Parkplätze er-\nstellt werden, wovon 5 Parkplätze oberirdisch angeordnet werden dürfen. Einer der oberirdischen Park-\nplätze gehört zu den Büro-/Verkaufsflächen. \n\nDie Marktmieten belaufen sich auf CHF 140 pro Monat. Der Verkaufserlös der Parkplätze liegt bei CHF \n40'000 pro Stück. \n\nTabelle 36 Parkplätze – Einschätzungen der Marktmieten und Verkaufserlöse \n\n EP für MWG EP für EWG AP Total PP Total CHF/a Total CHF \n\nAktuelles Recht 18 9 4 31 30’240 360’000 \n\nNeues Recht 10 5 5 20 16’800 200’000 \n\nAnmerkung: EP = Einstellplatz, AP=Abstellplatz (aussen), PP = Parkplatz (innen und aussen). \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n \n\n \n\n6.3 Kosten \n\n6.3.1 Erstellungskosten \n\nDie Einschätzung der Erstellungskosten erfolgt anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p). Nachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Kennwerte (CHF/m2 NF BKP 2). \n\nTabelle 37 Erstellungskosten \n\n  Aktuelles Recht Neues Recht  Delta \n\nBKP 2 CHF 10'026’000 11'999’400 120% 1'973’400 \n\n CHF/m² NF 4’500 4’374   \n\n CHF/m² GF 2’421 2’673   \n\n      \n\nBKP 1-9 CHF 11'619’100 13'737’590 118% 2'118’490 \n\n CHF/m² GF 5’212 5’007   \n\n CHF/m² NF 2’806 3’060   \n\nQuelle: Einschätzung FPRE.  \n\n \n\nFür gleiche Nutzungen rechnen wir sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht mit gleichen Kennwerten \n(BKP 2 liegt bei 4'500 CHF/m² NF für Wohnflächen und 3’450 CHF/m² NF für Büro- und Verkaufsflächen). \n\n\n\n \n\n43 \n \n \n \n \n\nFür die weiteren Kostenpositionen (BKP 1 und 5) rechnen wir mit einem Zuschlag von 10% auf BKP 2. Für \ndie Umgebung (BKP 4) rechnen wir mit 250 CHF/m².  \n\n \n\n6.3.2 Laufende Kosten \n\nDie Einschätzung der laufende Kosten erfolgt anhand der Kennwerte von FPRE (IMBAS). Betriebskosten \nsind pro m² NF ausgewiesen, die Kosten für Unterhalt und Instandsetzung jeweils als Prozentsatz von \nBKP2. Im Folgenden findet sich eine Zusammenstellung der laufenden Kosten im aktuellen und neuen \nRecht. \n\nTabelle 38 Laufende Kosten \n\n  Aktuelles Recht Neues Recht \n\nVermarktungskosten % vom Verkaufsertrag 2.5 2.5 \n\nErstvermietungskosten % der Nettomiete 15 15 \n\nBetriebskosten CHF/m²a NF 10.5 10.3 \n\nOrdentlicher Unterhalt % von BKP 2 0.3 0.3 \n\nInstandsetzung % von BKP 2 0.6 0.5 \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\n6.4 Sicherheitsmarge \n\nDie Unsicherheiten bei Land- bzw. Projektwertermittlungen entspringen Risiken, die in den Wertermittlungen \nin einer Sicherheitsmarge berücksichtigt werden. Ihre Festlegung erfolgt mit dem modellbasierten Risikomo-\ndul von FPRE gemäss den Kategorien Basismarge und Margen für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisi-\nken. In der Sicherheitsmarge sind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\nNachfolgend finden sich die Einschätzungen im aktuellen und im neuen Recht. Als Folge der unterschiedli-\nchen Nutzungszusammenstellung fallen die Kennwerte in Prozent der rohen Marktwerte leicht unterschied-\nlich aus. \n\nTabelle 39 Sicherheitsmargen \n\n  Aktuelles Recht Neues Recht \n\nSicherheitsmarge CHF 2'420’000 2'815’000 \n\n% des rohen Marktwerts % 19.9% 21.5% \n\n% der Erstellungskosten % 21% 21% \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\n6.5 Diskontierung \n\nDie Diskontierung der Erträge erfolgt pro Nutzungstyp. Die Diskontierung der laufenden Kosten erfolgt mit \ndem gewichteten Durchschnitt der Diskontierung sämtlicher Erträge. Erstellungskosten werden in den ers-\nten 10 Jahren mit 1.5% diskontiert, anschliessend ebenfalls mit dem gewichteten Durchschnittswert der Dis-\nkontierung der Erträge. Nachfolgend findet sich die Zusammenstellung der Diskontierungssätze im aktuellen \nund neuen Recht. \n\n  \n\n\n\n \n\n44 \n \n \n \n \n\nTabelle 40 Diskontierungssätze \n\n  Aktuelles Recht Neues Recht \n\nWohnen EWG  2.60% 2.60% \n\nWohnen MWG  2.65% 2.65% \n\nBüro / Verkauf  -  3.20% \n\nErstellungskosten (die ersten 10 Jahre) 1.50% 1.50% \n\nLaufende Kosten % von BKP 2 2.65% 2.65% \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\n6.6 Land- bzw. Projektwerte \n\nNachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte im aktuellen und im neuen \nRecht. Die ermittelten Werte gelten per Bewertungsstichtag vom 31. Oktober 2024. \n\nTabelle 41 Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte \n\n        Aktuelles Recht   Neues Recht \n\nEckwerte               \n\n  Grundstücksfläche GSF m²     3’187     3’187 \n\n  Geschossfläche GF (oberirdisch) m²     2’970     3’605 \n\n                  \n\n  Nutzfläche NF m²     2’228     2’744 \n\n     Wohnen EWG m²   35% 780   31% 844 \n\n     Wohnen MWG     65% 1’448   57% 1’568 \n\n     Büro und Verkauf m²     -   12% 332 \n\n                  \n\nMarktwert               \n\n  Roher Marktwert CHF     12’182’000     13’114’000 \n\n  ./. Sicherheitsmarge % roh. Marktwerts | CHF   19.9% 2’420’000   21.5% 2’815’000 \n\n    % Erstellungskosten   20.8%     20.5%   \n\n  Marktwert per 31. August 2025 CHF     9’762’000     10’299’000 \n\n    CHF/m² GSF     3’063     3’232 \n\n    CHF/m² GF     3’287     2’857 \n\n                  \n\n  Marktwert per Baubeginn (1.10.2026) CHF     13’229’000     14’330’000 \n\n  Marktwert per Fertigstellung (30.09.2028) CHF     25’536’000     28’830’000 \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 2. Quartal 2024. \n\n \n\n6.6.1 Aktuelles Recht \n\nPer Bewertungsstichtag vom 31. August 2025 beläuft sich der Land- bzw. Projektwert im aktuellen Recht \nauf CHF 9'762’000. Der Kennwert pro Quadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 3’287 CHF/m² GF, \nderjenige pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf 3’063 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fertigstellung \nbeläuft sich auf CHF 25'536'000. \n\n \n\n6.6.2 Neues Recht \n\nPer Bewertungsstichtag vom 31. August 2025 beläuft sich der Land- bzw. Projektwert im neuen Recht auf \nCHF 10'299’000. Der Kennwert pro Quadratmeter Geschossfläche beläuft sich auf 2’857 CHF/m² GF, derje-\nnige pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf 3’232 CHF/m² GSF. Der Marktwert per Fertigstellung beträgt \nCHF 28'830’000. \n\nDer Kennwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche ist höher als im aktuellen Recht. Grund dafür ist die \ngrössere Ausnutzung der Parzelle durch den privaten Gestaltungsplan.  \n\n \n\n\n\n \n\n45 \n \n \n \n \n\n6.7 Plausibilisierung der ermittelten Landwerte \n\nDie inneren Werte für erschlossenes Bauland von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen in Kloten betra-\ngen an durchschnittlichen Lagen rund 3’200 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage rund 3’500 \nCHF/m² GF. Die inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen betragen \nrund 4’800 CHF/m² GF, an durchschnittlicher bis guter Lage rund 4'900 CHF/m² GF. Für Büro- und Ver-\nkaufsliegenschaften betragen sie an durchschnittlicher Lage zwischen rund 1’000 CHF/m² GF und 1'700 \nCHF/m² GF. \n\nDie nach Nutzungsanteilen gewichteten Landwerte (MWG, EWG und Büro- bzw. Verkaufsnutzungen) sind \nin der nachfolgenden Tabelle:  \n\nTabelle 42 Innere Werte von Bauland, gewichtet \n\n        Aktuelles Recht    Neues Recht \n\nMarktwert per 31. August 2025 CHF     9’762’000     10’299’000 \n\n  CHF/m² GSF     3’063     3’232 \n\n  CHF/m² GF     3’287     2’857 \n\n                \n\ninnere Werte von Bauland (gewichtet) CHF/m² GF     3’734     3’445 \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 2. Quartal 2024. \n\n \n\nDer gewichtete Wert an durchschnittlicher Lage beläuft sich auf rund 3’730 CHF/m² GF im aktuellen und auf \n3'445 CHF/m² GF im neuen Recht. Unsere Einschätzungen von 3'290 CHF/m² GF (aktuelles Recht) bzw. \n2'857 CHF/m² GF (neues Recht) liegen aufgrund der im Vergleich zum Musterobjekt höheren baulichen \nDichte, der längeren Realisierungsdauer und der etwas höheren Kosten aufgrund der zentralen Lage leicht \nunter diesem Wert.   \n\n \n\n \n\n6.8 Mehrwerte \n\nDurch die neue Überbauungsordnung können zusätzliche Geschossflächen von 635 m2 realisiert werden. \nDer Mehrwert des Areals beläuft sich dadurch auf CHF 537’000. \n\nTabelle 43 Mehrwerte \n\n  Aktuelles Recht Neues Recht Mehrwert \n\nGeschossfläche m² GF 2’970 3’605 +21.4% 635 \n\nNutzfläche  m² NF 2’228 2’744 +23.2% 516 \n\nMarktwert per 31.08.2024 CHF 9'762’000 10'299’000 +5.5% 537’000 \n\nQuelle:  IMBAS FPRE. Datenstand 2. Quartal 2024. \n\n\n\n \n\n46 \n \n \n \n \n\nAnhang \n\n \n\n \n\nA 1 Gemeindecheck Wohnen, Stadt Kloten, 2. Q. 2024 \n\nA 2 Gemeindecheck Geschäft, Stadt Kloten, 2. Q. 2024 \n\nA 3 Projektbewertung «Aktuelles Recht»  \n\nA 4 Projektbewertung «Neues Recht» \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nImpressum \n\n \n\n \n\nProjekt \n\n30464 \n\n \n\nAuftraggeber \n\nStadt Kloten \n\nKirchgasse 7 \n\n8302 Kloten \n\n \n\nKontakt \n\nAndreas Stoll \n\n \n\n \n\nErsteller \n\nFahrländer Partner \n\nRaumentwicklung AG \n\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n\n8003 Zürich  3012 Bern \n\n+41 44 466 70 00  +41 31 348 70 00 \n\ninfo@fpre.ch  bern@fpre.ch \n\nwww.fpre.ch  www.fpre.ch \n\n \n\n \n\nProjektleitender Partner \n\nMartin Bühler  \n\n \n\n \n\nBearbeitung \n\nMarta Dittes \n\nVeronika Pichler \n\n \n\n \n\nZeitraum \n\nApril - Juni 2024 \n\n \n\n\n\n\n