text: \n \n\n \n\nMehrwertermittlung Kloten, \nPrivater Gestaltungsplan  \n«Schaffhauserstrasse 115-121» \n»  \nZürich, 11. August 2025 \nBericht \n \nStadt Kloten, Kloten \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 2 \n\nProjektnummer 128755.2501 \n  \nAuftraggeber Stadt Kloten \n\nKirchgasse 7 \n8302 Kloten \nSchweiz \n\n  \nKontaktperson Hr. Andreas Stoll, Leiter Bereich Lebensraum \n  \nBearbeitung Wüest Partner AG \n\nAlte Börse \nBleicherweg 5 \n8001 Zürich \nSchweiz \nT +41 44 289 90 00 \nwuestpartner.com \n\n  \nProjektleitung Manuel Fernandez (Manager), Matthias Weber (Partner) \n  \nBearbeitung Alexander Völker (Consultant) \n  \nZeitraum April - August 2025 \n \n\n \nWüest Partner ist ein unabhängiges und inhabergeführtes Beratungsunterneh-\nmen. Seit 1985 schaffen wir als neutrale Experten erstklassige Entscheidungs-\ngrundlagen für professionelle Immobilienakteure. Mit einem breiten Leistungsan-\ngebot – bestehend aus Beratung, Bewertung, Daten, Applikationen, Publikationen \nund Bildung – begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden im In- und Ausland. \nUnser Wissen schafft Transparenz und ebnet neue Wege für die Weiterentwick-\nlung der Immobilienwirtschaft. \n \nMit einem rund 500-köpfigen, interdisziplinären Beraterteam verfügt das Unter-\nnehmen über eine hohe Kompetenz und langjährige Erfahrung. Die Mitarbeiterin-\nnen und Mitarbeiter stammen aus den Disziplinen Ökonomie, Architektur, Infor-\nmatik, Ingenieurwesen sowie Sozial- und Naturwissenschaften. Die in Zürich, \nGenf, Bern, Lugano, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf \nund Paris stationierten Beraterteams werden von einem internationalen Netzwerk \nvon Partnerfirmen und regional gut verankerten Fachpersonen ergänzt. \n \nFür Kontinuität, Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit der Unternehmensleistungen \nbürgen die 31 Partnerinnen und Partner, die zugleich Eigentümer der Wüest Part-\nner AG sind: Andreas Ammann, Andreas Bleisch, Patrick Schnorf, Patrik Schmid, \nGino Fiorentin, Stefan Meier, Ronny Haase, Pascal Marazzi-de Lima, Andreas Kel-\nler, Karsten Jungk, Ivan Anton, Fabio Guerra, Alain Chaney, Christine Eugster, \nMatthias Weber, Jörg Lamster, Julia Selberherr, Daniel Meister, Andreas \nPörschke, Jacqueline Schweizer, Christoph Axmann, Rüdiger Hornung, Robert \nWeinert, Andreas Häni, Nico Müller, Vincent Clapasson, Martin Schönenberger, \nMoritz Menges, Robert Radmilovic, Stefan Stute und Annika Steiner. \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 3 \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Management Summary 5 \n\n2 Einleitung 10 \n2.1 Ausgangslage 10 \n2.2 Auftrag 11 \n2.3 Unterlagen 12 \n2.4 Erklärung Quantile 13 \n2.5 Disclaimer 13 \n\n3 Ausgleich von Planungsvorteilen –  Gesetzliche Grundlagen 14 \n3.1 Bund 14 \n3.2 Kanton Zürich 14 \n3.3 Gemeinde Kloten 14 \n3.4 Mehrwertausgleich des Privaten Gestaltungsplans «Schaffhauserstrasse \n\n115-121» 15 \n3.5 Gesetzliche Grundlagen – Zwischenfazit 15 \n\n4 Kurzanalyse Standort und Markt 17 \n4.1 Makrolage 17 \n4.2 Immobilienmarkt Wohnen 17 \n4.3 Immobilienmarkt Büro 19 \n4.4 Immobilienmarkt Verkaufsflächen 20 \n4.5 Immobilienmarkt Gewerbe 20 \n4.6 Standort- und Marktrating 21 \n4.7 Mikrolage 21 \n4.8 Areal 23 \n\n5 Marktwertermittlungen 25 \n5.1 Vorgehen 25 \n5.2 Bewertungsmethodik 26 \n5.3 Bewertung nach neuem Recht: Szenario mit raumplanerischer \n\nMassnahme (GP Schaffhauserstrasse 115-121 mit entsprechender \nAusnützung), AZ 2.20 für Gesamtareal 26 \n\n5.4 Bewertung nach aktuellem Recht: Szenario ohne raumplanerische \nMassnahme (Bebauung nach Regelbauweise gem. BZO inkl. Areal- und \nFamilienbonus), AZ 1.20 27 \n\n5.5 Mietzinseinschätzung 28 \n5.6 Einschätzung Diskontierungssatz neues Recht 29 \n5.7 Einschätzung Diskontierungssatz aktuelles Recht 29 \n5.8 Einschätzung Erstellungskosten 29 \n5.9 Bewertung Marktwert 31 \n5.10 Plausibilisierung Landwerte 31 \n\n6 Mehrwert ohne Berücksichtigung von Mehraufwänden und \nAusgleichsleistungen 32 \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 4 \n\n6.1 Mehrwert 32 \n\n7 Kostenermittlung Anforderungen und geplante Auflagen gemäss \nGestaltungsplan 33 \n\n7.1 Ermittlung Mehrkosten (vom Mehrwert abzuziehen) 33 \n7.1.1 Mehrkosten Gestaltungsplanverfahren (nicht abzugsfähig) 33 \n7.1.2 Mehrkosten durchgeführter Studienauftrag (Gestehungskosten): 34 \n7.1.3 Mehrkosten durchgeführte Machbarkeitsstudie (Gestehungskosten): 34 \n7.1.4 Erstellungskosten erforderliche Veloabstellplätze ohne \n\nMobilitätskonzept (Differenzbetrachtung) 34 \n7.1.5 Mehrkosten erforderliche Veloabstellplätze mit Mobilitätskonzept 35 \n7.1.6 Mehrkosten Erstellung Mobilitätskonzept 36 \n7.1.7 Kosteneinsparung Reduktion Einstellplätze gem. Mobilitätskonzept 36 \n7.1.8 Mehrkosten bauliche Nachhaltigkeitsstandards 37 \n7.1.9 Fazit - Mehrwert nach Abzug der Mehrkosten 38 \n7.2 Ermittlung Mehrwert-Ausgleichsleistungen (von Abgabe abzuziehen) 39 \n7.2.1 Entschädigung Landabtretung Schaffhauserstrasse 39 \n7.2.2 Entschädigung Erstellungskosten Loorenweg 39 \n7.2.3 Pflanzung von grosskronigen Bäumen 39 \n7.2.4 Fazit – abzugsfähige Mehrwert-Ausgleichsleistungen 40 \n\n8 Mehrwertausgleich 41 \n\n9 Szenario: Stockwerkeigentum 43 \n9.1 Einschätzung Diskontierungssatz aktuelles Recht 43 \n9.2 Einschätzung Diskontierungssatz neues Recht 43 \n9.3 Verkaufserlöse STOWE 43 \n9.4 Einschätzung Erstellungskosten 43 \n9.5 Bewertung Marktwert 45 \n9.6 Mehrwert 45 \n9.7 Mehrkosten gem. Standard «SNBS-Areal» (grobe Indikation) 46 \n9.8 Mehrwertausgleich 46 \n9.9 Fazit 47 \n\n \n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 5 \n\n1 Management Summary \n\nEinleitung \nDer Private Gestaltungsplan «Schaffhauserstrasse 115-121» weicht von der rechts-\ngültigen Grundordnung (Bau- und Zonenordnung, BZO) ab und führt für die Grund-\neigentümerschaft zu Mehrwerten. \nDie Stadt Kloten hat den Antrag auf eine individuelle Mehrwertabschätzung ge-\nstellt. Die Mehrwertabschätzung erfolgt durch das unabhängige Beratungsunter-\nnehmen Wüest Partner (WP). Hierbei soll zwecks Feststellung der mit der rechts-\nkräftigen Festsetzung des Gestaltungsplans verbundenen Planungsvorteile durch \nWüest Partner eine individuelle Schätzung im Sinne von § 14 der Mehrwertaus-\ngleichsverordnung vom 30. September 2020 (MAV, 700.91_30.9.20_111) erstellt \nwerden. \n \nWüest Partner wird von der Stadt Kloten, vertreten durch Hr. Andreas Stoll, Leiter \nBereich Lebensraum, für den erwähnten Gestaltungsplanperimeter «Schaff-\nhauserstrasse 115-121» mit der Ermittlung des Mehrwertes sowie der zusätzlichen \nKosten, die im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan entstehen, beauftragt. \n\nAusgleich von Planungsvorteilen – Gesetzliche Grundlagen \nFür die Mehrwertausgleichs-Ermittlung des Privaten Gestaltungsplans «Schaff-\nhauserstrasse 115-121» stützt Wüest Partner auf die Eckwerte ab, die für den Kan-\nton Zürich im kantonalen Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) für eine kommunale \nAbgabe vorgesehen sind (Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder \nUmzonungen entstehen). Dabei sind die folgenden Aspekte von besonderer Re-\nlevanz: \n— Die Gemeinden können die Erhebung einer Abgabe von höchstens 40% des pro \n\nParzelle um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts vorsehen. In Kloten ist gemäss \nkommunaler Regelung eine Abgabe von 25% festgelegt. \n\n— Kosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur Ver-\nbesserung der Siedlungsqualität beitragen, werden vom ausgleichspflichtigen \nMehrwert abgezogen. \n\n— Der Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge anstelle der Abgabe ist zulässig. \nDer Ausgleich kann von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe ab-\nweichen. \n\n— Städtebauliche Verträge regeln Rechte und Pflichten von Bauherrschaft und \nGemeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens. \nGegenstand der Verträge können insbesondere sein (u.a.): Der Abtausch oder \ndie Abtretung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die Einräumung von \nBau- oder Nutzungsrechten für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse. \n\nKurzanalyse Standort und Markt \nGemäss Standort- und Marktrating von Wüest Partner gilt Kloten als Ort mit ex-\nzellenter Standortqualität für Mietwohnungen (5.0 Punkte), exzellenter Standort-\nqualität für Büronutzungen (4.9 Punkte) und exzellenter Standortqualität für Ver-\nkaufsflächen (5.0 Punkte auf einer Skala von 1 [Gemeinde mit extrem schlechter \nStandortqualität] bis 5 [Gemeinde mit exzellenter Standortqualität]). In den letzten \n3 Jahren hat sich das Standort- und Marktrating für Mietwohnungen für die Ge-\nmeinde Kloten kaum verändert um 0.1 Punkte. Jenes für Büroflächen hat sich nicht \n\nQuelle: Mehrwertaus-\ngleichgesetz, § 19, 21 \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 6 \n\nverändert. Jenes für Verkaufsflächen hat sich kaum verändert um 0.1 Punkte. \nDie Mikrolage wird von Wüest Partner innerhalb der Gemeinde Kloten für Miet-\nwohnungen heute, d.h. vor Entwicklung des Areals, als gut (Note 4.0) beurteilt.  \nDie Lage für Verkauf wird mit der Note 3.5, Gewerbe mit der Note 4.0 und Büronut-\nzungen mit der Note 4.5 eingeschätzt. Über das gesamte Areal und alle Nutzun-\ngen wird die Mikrolage als gut eingeschätzt. \n\nMarktwertermittlungen und Mehrwert \nDer Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Marktwert (=Verkehrswert) \neines Grundstücks vor und jenem nach dem Inkrafttreten der raumplanerischen \nMassnahme. Es werden für den Gestaltungsplanperimeter Schaffhauserstrasse \n115-121 zwei Marktwertermittlungen erarbeitet: \n— Bewertung nach aktuellem Recht: Marktwertermittlung gemäss Regelbauweise \n\n(Perimeter nach aktuellem Recht nicht Gestaltungsplanungspflichtig, es gilt die \nRegelbauweise mit einer AZ von 1.20 inkl. AZ-Bonus von 10% für eine Arealüber-\nbauung sowie ein AZ-Familienbonus von 10% für die Erstellung von mind. 50% \nWohneinheiten mit 4 oder mehr Zimmern). \n\n— Bewertung nach neuem Recht: Marktwertermittlung gemäss privatem Gestal-\ntungsplan Schaffhauserstrasse 115-121 (AZ von 2.20 für das Gesamtareal). \n\n— Mehrwert = Differenz Bewertung nach neuem Recht abzüglich Bewertung nach \naktuellem Recht. \n\nBewertung Marktwert \nWüest Partner schätzt den Marktwert des Areals per angenommenem Datum \nRechtskraft GP 01.09.2026 (Bewertungsstichtag) in Abhängigkeit des jeweiligen \nBebauungsszenarios wie folgt ein: \n \nBewertung nach neuem Recht (GP Schaffhauserstrasse 115-121)  \n       CHF 39.670 Mio. \n       CHF 5’190.-/GSF \nBewertung nach aktuellem Recht (Regelbauweise)  CHF 33.910 Mio. \n       CHF 4’437.-/GSF \n \nWüest Partner schätzt den Mehrwert infolge der Planungsmassnahme (geplanter \nGP Schaffhauserstrasse 115-121) ohne Berücksichtigung anrechenbarer Aus-\ngleichsleistungen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme und \nunter Berücksichtigung der im vorliegenden Bericht erläuterten Annahmen bei \nrund CHF 5.760 Mio. ein (Differenz zwischen Bewertung nach neuem Recht und \nBewertung nach aktuellem Recht; entspricht rund CHF 750/m2 GSF). \n\nMehraufwände und Ausgleichsleistungen \nIm Rahmen des Gestaltungsplanprojektes Schaffhauserstrasse 115-121 entstehen \ngegenüber einer Bebauung nach Regelbauweise zusätzliche Aufwände, die mas-\nsgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitragen. Diese Kosten sind je \nnach Fall vom ausgleichspflichtigen Mehrwert oder von der Mehrwertabgabe ab-\nzuziehen. \n \nAktuell liegt noch ein Entwurf des Gestaltungsplans, als Fassung für die Mehrwer-\ntermittlung datierend vom 07. Mai 2025 vor. Städtebauliche Verträge oder Verfü-\ngungen der Mehrwertabgabe liegen indes keine vor. Die Mehrkosten und Mehr-\nwert-Ausgleichsleistungen werden daher auf Basis des Gestaltungsplans, der \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 7 \n\nBesprechungen zwischen der Gemeinde Kloten und der Eigentümerin Allreal \nOffice AG sowie des begleitenden Planungsbüros (Gossweiler Ingenieure AG) und \ndes für das Richtprojekt zuständigen Architekturbüros (Armon Semadeni Archi-\ntekten GmbH & Balliana Schubert Landschaftsarchitekten AG) ausgewiesen. Die \nnachfolgenden Punkte sind daher noch Gegenstand laufender Verhandlungen. Es \nhandelt sich im Detail um folgende Positionen: \n \nMehrkosten (vom Mehrwert abzuziehen) \n— 7.1.1 Mehrkosten Gestaltungsplanverfahren     nicht abzugsfähig \n— 7.1.2 Mehrkosten durchgeführter Studienauftrag        CHF      506’000 \n— 7.1.3 Mehrkosten durchgeführte Machbarkeitsstudie       CHF      249’000 \n— 7.1.4 Erstellungskosten erforderliche Veloabstellplätze  \n\nohne Mobilitätskonzept (Differenzbetrachtung)          CHF      456’000 \n— 7.1.5 Mehrkosten erforderliche Veloabstellplätze  \n\nmit Mobilitätskonzept                CHF        85’000 \n— 7.1.6 Mehrkosten Erstellung Mobilitätskonzept        CHF        50’000 \n— 7.1.7 Kosteneinsparung Reduktion Einstellplätze  \n\ngem. Mobilitätskonzept                 CHF    -258’000 \n— 7.1.8 Mehrkosten bauliche Nachhaltigkeitsstandards       CHF        891’000 \n— Mehrkosten total:           CHF    1’979’000 \n \n\nMehrwert-Ausgleichsleistungen (von Abgabe abzuziehen) \n— 7.2.1 Entschädigung Landabtretung Schaffhauserstrasse       CHF         40’000 \n— 7.2.2 Entschädigung Erstellung Loorenweg        CHF         71’000 \n— Weitere Ausgleichsleistungen total:         CHF         111’000 \n\nMehrwert nach Abzug der Mehrkosten \nWüest Partner schätzt den Mehrwert nach Abzug der Mehrkosten von CHF \n1.979 Mio. bei rund CHF 3.781 Mio. (vor Kürzung gem. §19 MAG) ein (entspricht \nCHF 209.- pro m2 Geschossfläche). \nNach Kürzung um CHF 100'000 für die betroffene Parzelle beläuft sich der gem. \n§19 MAG gekürzte Mehrwert nach Abzug der Mehrkosten auf CHF 3.681 Mio. \n(entspricht CHF 203.- pro m2 Geschossfläche). \n\nMehrwertabgabe \nDie Mehrwertabgabe wird unter Berücksichtigung der verschiedenen relevanten \nAspekte (insbes. vom Mehrwert abzuziehende Mehrkosten, von der Abgabe abzu-\nziehende Mehrwert-Ausgleichsleistungen) wie folgt hergeleitet: \n \n\n \n \nDie im Zusammenhang mit dem privaten Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse \n115-121 monetär zu leistende Mehrwertabgabe wird auf Basis des durch die \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 8 \n\nGemeinde vorgegebenen Abgabesatzes von 25% sowie nach aktuellem Pla-\nnungsstand (Gestaltungsplanentwurf vorliegend) durch Wüest Partner bei CHF \n809’000 eingeschätzt. \n \nDie zu leistende Mehrwertabgabe widerspiegelt die Veränderungen, insbeson-\ndere der baulichen Ausnützung, die durch eine Bebauung nach neuem Recht er-\nmöglicht werden, ist aber schwächer als es die Betrachtung rein über die AZ \n(neues Recht AZ 2.20, aktuelles Recht AZ 1.20) vermuten liesse. \n \nDa die höhere bauliche Ausnützung und höhere Mieterträge bei der Bebauung \nnach neuem Recht entsprechend höheren Anlagekosten (u.a. höhere Erstellungs-\nkosten infolge SNBS-Standard als Mehrkosten berücksichtigt, relativ betrachtet \nhöhere Risiko-Gewinn-Komponente) gegenüberstehen, nimmt der Landwert im \nVergleich zum aktuellen Recht nicht linear mit der höheren bzw. zusätzlich mögli-\nchen Ausnützung zu. \n \nDie relativen Nutzungsanteile (Wohnen und Geschäft) sind in beiden Fällen unter-\nschiedlich, wodurch es diesbezüglich zu Verschiebungen zu Lasten des neuen \nRechtes kommt. So ist der Geschäftsflächenanteil beim neuen Recht gemessen \nam Gesamtertrag höher als beim aktuellen Recht), was sich aufgrund leicht höhe-\nrer Risiken und entsprechender Renditeerwartungen von Marktteilnehmern auf \nSeiten der Diskontierung mit einer um +10 Bp. höheren Diskontierung beim neuen \nRecht niederschlägt. Der vorgeschriebene Mindestgewerbeanteil von 25% führt \nzu einer Reduzierung der Wertdifferenz gegenüber dem alten Recht, wo eine an-\nteilig höhere Wohnnutzung möglich ist. \nIn beiden Fällen wird indes von reinen Renditeliegenschaften (100% Vermietung, \nkein STOWE) als Grundannahme ausgegangen. \n \nDie voraussichtlich gemäss den vorliegenden und geplanten Vereinbarungen zwi-\nschen der Gemeinde und der Eigentümerin einzuhaltenden Vorgaben (siehe Ka-\npitel Mehrkosten) und die zu erbringenden Infrastrukturleistungen (siehe Kapitel \nMehrwert-Ausgleichsleistungen) vermögen den wirtschaftlichen Mehrwert der \nPlanungsmassnahme bzw. die Mehrwertabgabe nach Abzug der Ausgleichsleis-\ntungen numerisch betrachtet weiter zu reduzieren. Die Mehrwert-Ausgleichsleis-\ntungen bestehen primär aus den Landabtretungen der Schaffhauserstrasse (Dif-\nferenz Landwert altes vs. Neues Recht) und den Erstellungskosten des \nLoorenwegs. So wird ein Teil der Mehrwertabgabe durch Sach- bzw. Ausgleichs-\nleistungen im Umfang von CHF 111’000 geleistet, was in einer monetär zu leisten-\nden Mehrwertabgabe von CHF 809'000 resultiert. \n \nDer GP «Schaffhauserstrasse 115-121» und dessen Richtprojekt stellen aus Sicht \nvon Wüest Partner sowohl für die Eigentümerin als auch für die Gemeinde Kloten \neinen wertvollen und angesichts der zentralen Lage überaus gelungenen Beitrag \nfür die Realisierung von Wohnungen und Geschäftsflächen, sowie die Verdichtung \nbzw. Wandlung des Zentrums von Kloten dar. \n\nSzenario Stockwerkeigentum \nWüest Partner wurde mit der Erstellung eines zusätzlichen Bewertungsszenarios \nim Zusammenhang mit dem privaten Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse 115–\n121 beauftragt. Das Szenario berücksichtigt eine Kombination aus Stockwerkei-\ngentum (STOWE) und Mietwohnungen, wobei im aktuellen sowie im neuen Recht \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 9 \n\njeweils 28.6% der gesamten Hauptnutzfläche Wohnen als STOWE ausgewiesen \nwurden. Das entspricht im aktuellen Recht einer Wohnnutzung von 2'441 m2 und \nim neuen Recht von 2'786 m2. \nDie Marktwertschätzung des Areals ergibt zum Bewertungsstichtag einen Wert \nvon CHF 40.51 Mio. (CHF 5’300.–/GSF) nach neuem Recht und CHF 34.94 Mio. \n(CHF 4’570.–/GSF) nach aktuellem Recht. Die daraus resultierende Mehrwertab-\ngabe wurde auf Basis des kommunalen Abgabesatzes von 25% und unter Be-\nrücksichtigung der zulässigen Kürzungen und Abzüge mit CHF 754’000 beziffert.  \n \nInsgesamt zeigt sich, dass das STOWE-Szenario gegenüber dem Szenario Miet-\nwohnungen keine massgeblichen Auswirkungen auf die Höhe der Mehrwertab-\ngabe hat. Zwar führt die Eigentumsform STOWE zu einem höheren Marktwert, \ndurch den reduzierten Mietwohnungsanteil in Relation zum Gewerbeanteil erhöht \nsich im neuen Recht jedoch auch die Diskontierung um 5 Basispunkte (BP), was \ndie Wertsteigerung überkompensiert. \n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 10 \n\n2 Einleitung \n\n2.1 Ausgangslage \nDie Allreal Office AG ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 6391 in Kloten ZH \nund strebt auf diesem Grundstück die Erstellung eines privaten Gestaltungspla-\nnes an. In Zusammenarbeit zwischen der Allreal Office AG, der Gossweiler Inge-\nnieure AG, den Projektverfassenden ist das im Rahmen eines Studienauftrages \nermittelte Richtprojekt in eine private Gestaltungsplanvorlage überführt worden. \nMit dem privaten Gestaltungsplan «Schaffhauserstrasse 115-121» soll nun eine \nplanungsrechtliche Basis für eine Bebauung entsprechend dem Richtprojekt «Fi-\nora» geschaffen werden. In Zusammenarbeit zwischen der Eigentümerschaft und \nder Stadt Kloten soll im Rahmen der Gestaltungsplanvorlage auch eine individu-\nelle Mehrwertermittlung des Gestaltungsplanperimeters bzw. der entsprechen-\nden Parzelle Kat.-Nr. 6391 vorgenommen werden. \n \nDas GP-Areal «Schaffhauserstrasse 115-121» in Kloten, bestehend aus der an die \nsüdliche Obstgartenstrasse und die nordöstliche Schaffhauserstrasse angren-\nzende Parzelle Kat.-Nr. 6391 mit einer Grundstücksfläche von 7'643 m2 befindet \nsich heute in der Wohn- und Gewerbezone WG4, d.h. in einer Mischzone mit. Ge-\nmäss Regelbauweise, basierend auf der Bau- und Zonenordnung vom 15. Juni \n2013 mit Änderung vom 2. Februar 2019, beträgt die maximal zulässige AZ 1.00. \nIn der Wohn- und Gewerbezone WG4 gelten darüber hinaus gem. Art. 19 BZO wei-\ntere Grundmasse, Ausnützungsboni, Grenzabstände und Vorgaben zur Freiflä-\nchenzimmer (vgl. GP-Bericht Seite 17 oder BZO Art. 19), sowie die Lärmempfind-\nlichkeitsstufe (ES) III. Aktuell ist die Parzelle bzw. der Gestaltungsplanperimeter \nmit je zwei Wohn- und Geschäftsliegenschaften als Bestandsbauten bebaut, wel-\nche 18 Wohnungen mit einer HNF von insgesamt 2'090 m2, 15 Gewerbeeinheiten \nmit einer HNF von insgesamt 3'110 m2 und damit eine effektive AZ von 0.68 auf-\nweisen. Die Parzelle ist damit aktuell unternutzt und bebaut, was jedoch für die \nMehrwertermittlung nicht von Relevanz ist \n \n\n \n\nAreal Schaffhauserstrasse \n115-121 \nQuelle: Landeskarten: \nÜbersichtsplan, \nmaps.zh.ch  \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 11 \n\nDas Gestaltungsplangebiet wird gemäss dem Zielbild 2030 und dem RegioROK \n2017 der hohen Nutzungsdichte zugeordnet. Die hohe Dichtestufe bezieht sich auf \neine Lage, die mit dem öffentlichen Verkehr besonders gut erschlossen ist. Der \nBereich des Gestaltungplangebietes wird als Eignungsgebiet für Hochhäuser \nausgewiesen und liegt im Hochhausgebiet Balsberg Nord (im Plan mit der Ziffer 6 \nausgewiesen). In diesen Eignungsgebieten können die Gemeinden Hochhäuser \nmit über 40 m Gebäudehöhe zulassen. Das Richtprojekt und der Gestaltungsplan \nsehen jedoch keine Hochhausbebauung vor. \n  \nIm Zuge des privaten Gestaltungsplans auf Basis des Richtprojekts «Fiora» soll \nneu eine qualitativ hochwertige und verdichtete Ersatzüberbauung auf dem Ge-\nstaltungsplanperimeter entstehen. Zur Erreichung eines qualitätsvollen Bebau-\nungs-, Aussenraum- und Erschliessungskonzepts für eine Ersatzüberbauung auf \ndem Grundstück Nr. 6391 wurde ein einstufiger Studienauftrag im Einladungsver-\nfahren durchgeführt. Gestützt auf die Beurteilungskriterien wurde das Projekt von \nArmon Semadeni Architekten durch das Beurteilungsgremium als jenes identifi-\nziert, welches einerseits die verschiedenen Anforderungen gemäss Aufgaben-\nstellung bestmöglich zu vereinen vermag und andererseits für die notwendigen \nOptimierungen die erforderliche Robustheit des Gesamtkonzepts ausweist. Mit \nder beabsichtigten städtebaulichen Verdichtung zwischen Bahnhof SBB und Flug-\nhafen Kloten, entsteht für den Siedlungskörper der Stadt die städtebauliche \nChance dessen Attraktivität durch zusätzliche Dichte und Wohnfläche kon-\nzentriert zu erhöhen und einen wichtigen Schritt zu einem lebendigen, vielfach er-\nlebbaren Ort zum Wohnen und Arbeiten zu nehmen. Der private GP sieht ein sie-\nbengeschossiges Büro- und Gewerbehaus mit Retailnutzung im EG, ein \nLanghaus entlang der Schaffhauserstrasse als siebengeschossige Strassenbe-\nbauung mit Baumallee mit Sockel- und Vorlandzone für belebende Gewerbe-\nräume und Orte mit Adress- und Aufenthaltsqualität, Ateliers, Maisonette-Whg. \nund reguläre Wohnungen, sowie zwei sechsgeschossige Hofhäuser mit Wohnun-\ngen im Inneren der Bauparzelle vor. Die Konzentration der Wohnbauten am Par-\nzellenrand ergibt einen grosszügigen und luftigen Wohnhof für die Bewohnenden. \nEntlang der Schaffhauserstrasse wird das städtische Alleenkonzept aus dem \nStrassenprojekt übernommen.  \nDamit entsteht auf den Baubereichen A bis D (Baubereich A und B max. 7 VG inkl. \nAttikageschoss, Baubereiche C und D max. 6 VG inkl. Attikageschoss, kein Bau-\nbereich mit Bebauung über 30.0 m, d.h. unter der feuerpolizeilichen Grenze für \nHochhäuser) gemäss aktuell in Überarbeitung befindlichen Richtprojekt neu \neine maximal zulässige aGF von 16’900 m2 (max. 16’900 m2 aGF wird für den \nGP festgesetzt), was einer AZ von 2.20 entspricht. Unter Berücksichtigung der \nzukünftig möglichen Landabtretung aufgrund des kantonalen Strassenbaupro-\njekts und die daraus resultierende, kleinere Grundstücksfläche von 7'381 m2 (vgl. \nKapitel 3.5.3 des GP-Berichts) entspräche die maximal zulässige aGF einer AZ \nvon 2.30. Mit dem GP soll damit die planungs- und baurechtliche Grundlage für \neine qualitativ besonders gute Überbauung geschaffen werden. Der festzuset-\nzende baurechtliche Rahmen sowie die angestrebte Nutzung stehen mit den kom-\nmunalen und überkommunalen Absichten in Einklang. \n\n2.2 Auftrag \nWüest Partner wird von der Stadt Kloten, vertreten durch Herrn Andreas Stoll (Lei-\nter Bereich Lebensraum), mit der Ermittlung des Mehrwertes sowie der \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 12 \n\nzusätzlichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan entstehen, \nbeauftragt. \nZu diesem Zweck sollen die folgenden Marktwertermittlungen erarbeitet werden: \n— Bewertung nach aktuellem Recht: Marktwertermittlung gemäss Regelbauweise \n\n(Perimeter nach aktuellem Recht vollständig in der Wohn- und Gewerbezone 4, \nnicht Gestaltungsplanungspflichtig, es gilt die Regelbauweise mit einer AZ von \n1.20 inkl. Areal- und Familienbonus, was einer möglichen Geschossfläche von \nrund 10’089 m2 (GF entspricht 1.1 * aGF) ohne Dachgeschoss und von rund \n12’107 m2 mit anrechenbarem Dachgeschoss entspricht). \n\n— Bewertung nach neuem Recht: Marktwertermittlung gemäss privatem Gestal-\ntungsplan Schaffhauserstrasse 115-121 (AZ max. 2.20, Mindestgewerbeanteil \n25% und Mindestwohnanteil 25% der gesamten zulässigen anrechenbaren Flä-\nche). \n\nDer jeweils ausgewiesene Marktwert stellt dabei den Landwert des Grundstücks \nzum Bewertungszeitpunkt per angenommener Rechtskraft GP per 1. September \n2026 (Bewertungsstichtag) dar. \nDes Weiteren wurde Wüest Partner mit der Einschätzung der zusätzlichen Kosten, \ndie aufgrund von Anforderungen und Auflagen des Gestaltungsplans Schaff-\nhauserstrasse 115-121 voraussichtlich entstehen, beauftragt. \n\n2.3 Unterlagen \nFür die Erarbeitung des vorliegenden Gutachtens stehen Wüest Partner die fol-\ngenden Unterlagen zur Verfügung, von deren Richtigkeit ausgegangen wird: \n \n— Grundbuchauszug der Parzelle Kat.-Nr.: 6391, dat. 06.05.2024 \n— Höhenlinienplan «20250507_kl.1016_Priv_GP_Schaffhauserstr_Höhenlinien-\n\nplan_500_Ermittlung MW», dat. 07.05.2025, Gossweiler Ingenieure AG \n— Planungsbericht «20250507_kl.1016_Priv_GP_Schaffhauserstr_Planungsbe-\n\nricht_Anhang 1», dat. 24.04.2023, Ernst Niklaus Fausch Partner \n— Planungsbericht, Fassung für die Mehrwertermittlung «20250507_kl.1016_Priv_ \n\nGP_Schaffhauserstr_Planungsbericht_Ermittlung MW», dat. 07.05.2025, Goss-\nweiler Ingenieure AG \n\n— Situationsplan «20250507_kl.1016_Priv_GP_Schaffhauserstr_Situationsplan_ \n500_Ermittlung MW», dat. 07.05.2025, Gossweiler Ingenieure AG \n\n— Vorschriften «20250507_kl.1016_Priv_GP_Schaffhauserstr_Vorschriften_Er-\nmittlung MW», dat. 07.05.2025, Gossweiler Ingenieure AG \n\n— Flächen und Volumen « KLOT_31_1_Flächen_und_Volumen», dat. 29.11.2024, Ar-\nmon Semadeni Architekten GmbH \n\n— Privater GP Schaffhauserstrasse, Fassung für die kantonale Vorprüfung « Kloten \npriv GP Schaffhauserstr 115-121 Bericht nach Art 47 RPV 1 VP», dat. 10.12.2024, \nGossweiler Ingenieure AG \n\n \nWüest Partner liegt der Gestaltungsplanentwurf (Fassung für die Mehrwertermitt-\nlung) vor, welcher von Gossweiler Ingenieure AG erarbeitet wurde. Für das neue \nRecht stützt sich Wüest Partner gemäss Rücksprache mit der Auftraggeber- und \nEigentümerschaft auf die Flächen der Objektpläne von Armon Semadeni Architek-\nten GmbH ab. \n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 13 \n\n2.4 Erklärung Quantile \nDie Positionierung von Immobilien kann vernünftigerweise nicht anhand eines \nDurchschnittspreises vorgenommen werden, da dieser lediglich die Einstufung in \ndie beiden Kategorien «überdurchschnittlich teuer» oder «unterdurchschnittlich \nteuer» zulässt. Erst die Erkenntnis über die Ausgestaltung des Preisspektrums, \nd.h. der Bandbreite der Preise, innerhalb der sich ein Grossteil der Objekte be-\nwegt, lässt eine differenzierte Positionierung zu. Das 50-Prozent-Quantil bildet die \nGrenze zwischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte der Angebote und wird \nauch als «Median» bezeichnet. Der Median kann mit dem Durchschnittspreis ver-\nglichen werden, reagiert aber im Vergleich zu diesem weit weniger stark auf ext-\nreme Einzelobjekte. \n\n \n \n\n \n\n2.5 Disclaimer \nDiese Daten und Informationen sind ausschliesslich zur Information für die Auf-\ntraggeber und die am Projekt Beteiligten bestimmt und dürfen nur mit schriftlicher \nZustimmung der Wüest Partner AG Dritten zugänglich gemacht werden. Der Nut-\nzer dieser Daten und Informationen trägt das Risiko für deren weitere Verwen-\ndung. Die Wüest Partner AG übernimmt für diese Daten und Informationen keine \nGewähr, insbesondere nicht für ihre Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. \nJede diesbezügliche Haftung ist ausgeschlossen. \nDiese Daten und Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Empfehlung \nzum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Wertpapiers/Wertrechts oder einer \nbestimmten Anlage- oder Handelsstrategie dar. Ebenso wenig sind die Daten und \nInformationen als Empfehlung für Investitionen oder als Anlageberatung zu ver-\nstehen bzw. zu verwenden. \nEine weiter gehende Nutzung wie Vervielfältigung oder Bildung von Derivaten oder \nanderer Produkte, insbesondere im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten (ein-\nschliesslich passiv gemanagter Fonds und indexabhängiger derivater Wertpa-\npiere), oder zur Überprüfung anderer Daten oder Indizes ist ohne schriftliche Zu-\nstimmung der Wüest Partner AG verboten. \n  \n\npreisgünstige Hälfte teure Hälfte\n\nGünstiges Segment Unteres Mittelfeld Oberes Mittelfeld Teures Segment\n\nBeispiele:\n10%-Quantil: preisgünstigste 10 Prozent aller Angebote liegen unter diesem Wert\n30%-Quantil: preisgünstigste 30 Prozent aller Angebote liegen unter diesem Wert\n\n10%-Quantil 30%-Quantil 70%-Quantil 90%-Quantil50%-Quantil = Median\n\npreisgünstige Hälfte teure Hälfte\n\nGünstiges Segment Unteres Mittelfeld Oberes Mittelfeld Teures Segment\n\nBeispiele:\n10%-Quantil: preisgünstigste 10 Prozent aller Angebote liegen unter diesem Wert\n30%-Quantil: preisgünstigste 30 Prozent aller Angebote liegen unter diesem Wert\n\n10%-Quantil 30%-Quantil 70%-Quantil 90%-Quantil50%-Quantil = Median\n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 14 \n\n3 Ausgleich von Planungsvorteilen –  \nGesetzliche Grundlagen \n\n3.1 Bund \nDas Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) schreibt \nin Artikel 5 den Ausgleich erheblicher Vor- oder Nachteile vor, die bei Planungen \nentstehen. Die Regelung des Ausgleichs obliegt den Kantonen. Der Bund legt die \nGrundzüge des Ausgleichs fest. \n \n\n \n\n3.2 Kanton Zürich \nGemäss revidiertem Raumplanungsgesetz hatten die Kantone bis 30. April 2019 \nZeit, um den Ausgleich von Planungsvorteilen und -Nachteilen zu regeln. Das \nMehrwertausgleichgesetz (MAG) wurde am 28.10.2019 verabschiedet und hat am \n01.01.2021 Rechtskraft erlangt. \nDie wichtigsten Eckwerte des Mehrwertausgleichgesetzes wurden wie folgt fest-\ngelegt: \n \n\n \n\n \n \nDer Kanton erhebt eine Mehrwertabgabe auf Planungsvorteilen, die entstehen \ndurch Einzonung oder Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten. Auf Planungs-\nvorteile, die durch die Festsetzung von Gestaltungsplänen im Sinne von § 44a \nPBG entstehen, wird keine kantonale Mehrwertabgabe erhoben. \nDie Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder \nUmzonungen entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung. \n\n3.3 Gemeinde Kloten \nIn der Gemeinde Kloten wurde die kommunale Gesetzgebung im Rahmen der Er-\ngänzung der Bau- und Zonenordnung angepasst, um den Ausgleich von pla-\nnungsbedingten Mehrwerten gemäss dem kantonalen Mehrwertausgleichs-ge-\nsetz (MAG) sicherzustellen. Die Regelung in der Bau- und Zonenordnung vom \n\nQuelle: RPG Art. 5 (Auszug) \n\nQuelle: EspaceSuisse, \nVerband für Raumplanung \n\nQuelle: Mehrwertausgleich-\ngesetz, § 2, § 19 \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 15 \n\n06.11.2012 (Stand vom 13.10.2023) legt gem. Art. 4a, Abs. 3 einen maximalen Ab-\ngabesatz von 25 % des um 100'000 CHF gekürzten Mehrwerts bei Auf- und Um-\nzonungen gemäss Art. 4, Abs. 1 fest. \n\n3.4 Mehrwertausgleich des Privaten Gestaltungsplans «Schaffhauserstrasse \n115-121» \nFür die Mehrwertausgleichs-Ermittlung des Privaten Gestaltungsplans «Schaff-\nhauserstrasse 115-121» stützt sich Wüest Partner auf die Eckwerte ab, die für den \nKanton Zürich im kantonalen Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) und im Rahmen \nder kommunalen Gesetzgebung vorgegeben sind. \nDie zulässige Höhe des Abgabesatzes liegt gemäss kantonalem Mehrwertaus-\ngleichs-Gesetz (MAG) für Auf- und Umzonungen bei maximal 40% und wird ge-\nmäss der Gemeindeordnung Kloten mit 25 Prozent nicht vollständig ausge-\nschöpft. Die Abgabe ist auf den jeweils pro Parzelle um CHF 100'000 gekürzten \nMehrwert zu leisten, sofern die Grundstücke bei mehreren Grundstücken nicht \nwirtschaftlich zusammenhängen. \nKosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur Verbes-\nserung der Siedlungsqualität beitragen (z.B. für den durchgeführten Studienauf-\ntrag), werden vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen, mit Ausnahme von \nKosten im Zusammenhang mit dem eigentlichen Planungsverfahren, wie z.B. das \nGestaltungsplanverfahren an sich und die Erarbeitung des Gestaltungsplans (vgl. \nkantonale Gesetzgebung). \nDer Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge anstelle der Abgabe ist im Grund-\nsatz zulässig. Der Ausgleich kann von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten \nAbgabe abweichen. \nStädtebauliche Verträge regeln Rechte und Pflichten von Bauherrschaft und Ge-\nmeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens. Ge-\ngenstand der Verträge können insbesondere sein (u.a.): Der Abtausch oder die \nAbtretung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die Einräumung von Bau- \noder Nutzungsrechten für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse. \n  \nEs wird für das vorliegende Gutachten im Wesentlichen auf die folgenden Eck-\nwerte abgestützt: \n— Abgabetatbestand: Um- und Aufzonung (höhere Ausnützung durch privaten GP \n\nggü. Regelbauweise) \n— Abgabesatz bei Auf- und Umzonungen: 25% gem. BZO Stadt Kloten \n— Fälligkeit: Bei oberirdischer Überbauung des Grundstücks. Eine allfällige Fällig-\n\nkeit bei Veräusserung wurde nicht konkret geregelt, die Mehrwertabgabe ist je-\ndoch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung für die Liegenschaft im \nGrundbuch anzumerken. Eine Überbindungs- und Weiterüberbindungsklausel \nauf allfällige Rechtsnachfolger inklusive Schadenersatzfplicht im Unterlas-\nsungsfall ist bei Abschluss eines städtebaulichen Vertrags vorzusehen. \n\n3.5 Gesetzliche Grundlagen – Zwischenfazit \nDa aufgrund des Gestaltungsplans weder eine Neueinzonung noch eine Umzo-\nnung einer Zone für öffentliche Bauten resultiert, sind aus Sicht von Wüest Partner \ndie Voraussetzungen für eine kantonale Mehrwertabgabe nicht erfüllt. Ebenfalls \nwird auf Planungsvorteile, die durch die Festsetzung von Gestaltungsplänen im \nSinne von § 44 a PBG entstehen, durch den Kanton keine Mehrwertabgabe erho-\nben. \n\nQuelle: Mehrwertausgleichs-\ngesetz, § 21 \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 16 \n\nDie Voraussetzungen für eine kommunale Abgabe sind aus Sicht von Wüest \nPartner dann erfüllt, wenn durch den Gestaltungsplan (de facto) eine Um- oder \nAufzonung resultiert, welche sich in einem ökonomischen Planungsvorteil mani-\nfestiert. Die Frage, ob und inwiefern der Gestaltungsplan einen solchen Planungs-\nvorteil erzeugt, wird nachfolgend quantitativ ermittelt und ausgewiesen.  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 17 \n\n4 Kurzanalyse Standort und Markt \n\n4.1 Makrolage \nDie Gemeinde Kloten liegt in der Agglomeration Zürich und zählt 21'272 Einwohner \n(Veränderung 2020 bis 2023: 4.1%). Der Anteil der einkommensstarken Personen \n(steuerbares Jahreseinkommen >75'000 CHF) lag in Kloten im Jahr 2021 bei \n31.1% (Schweiz: 33.9%). Der Anteil der einkommensschwachen Personen (steuer-\nbares Jahreseinkommen <50'000 CHF) lag im Jahr 2021 bei 37.5% (Schweiz: \n37.0%).  \nIn einem Perimeter von 10 und 20 Minuten Fahrzeit rund um Kloten leben 648'812 \nrespektive 1'220'758 Einwohner (zum Vergleich Stadt Zürich: 503'499 respektive \n1'321'066 Personen). Von Kloten aus können innerhalb einer halben Stunde mit \ndem Auto 1'877'601 Einwohner und 1'240'677 Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) in \nder Schweiz erreicht werden (zum Vergleich Stadt Zürich: 2'120'658 Einwohner \nund 1'410'037 Beschäftigte). Mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind es innerhalb ei-\nner halben Stunde 771'900 Einwohner und 743'827 Beschäftigte (Vollzeitäquiva-\nlente) (zum Vergleich Stadt Zürich: 723'355 Einwohner und 724'329 Beschäftigte).  \nDie Anzahl der Beschäftigten im Industrie- und Dienstleistungssektor (Vollzeit-\näquivalente) betrug im Jahr 2022 31'796, wovon 88.9% im Dienstleistungssektor \narbeiteten (Schweiz: 76.1%). Seit 2019 ist die Anzahl der in Kloten Beschäftigten \num 1.9% gestiegen, wobei im Industriesektor ein Rückgang der Arbeitsplätze ver-\nzeichnet werden muss. In der Gemeinde Kloten hat die Anzahl Arbeitsstätten in-\nnert drei Jahren um 5.5% zugenommen auf 1'581 Arbeitsstätten im Jahr 2022. \n\n4.2 Immobilienmarkt Wohnen \nIn Kloten gibt es total 10’682 Wohneinheiten. Der Mietwohnungsanteil beträgt \n79.6%. Von 2018 bis 2022 wurden jährlich im Mittel 204 neue Wohnungen gebaut, \nwas 2.1% des Bestandes entspricht (Schweiz: 1.1%). \nDie Leerstandsquote bei Mehrfamilienhaus-Wohnungen lag im Mittel der letzten \nfünf Jahre mit 0.7% deutlich unter dem Schweizer Referenzwert von 1.6%. Die An-\ngebotsquote für Mietwohnungen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Ver-\nhältnis zum Bestand) bewegt sich bei 3.1% (Schweiz: 3.8%). \nDie mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt bei CHF 312 pro m² \nund Jahr, 30.0% über dem nationalen Durchschnitt von CHF 240 pro m² und Jahr. \n \n\n \n\nMietwohnungen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\nMietwohnungen: Preisspek-\ntren (Nettomiete in CHF pro \nm² und Jahr)  \nStand: Q1 2025 \nQuelle: Wüest Partner \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 18 \n\n \n \nDie Marktanspannung, die sich aus der Gegenüberstellung von Suchabos und In-\nseraten in der Gemeinde Kloten zusammensetzt, zeigt für Mietwohnungen einen \nstarken Nachfrageüberhang über alle Wohnungsgrössen (Verhältnis Suchabos zu \nInseraten bei 11.8, bei 1707 Suchabos zu 145 Inseraten). \n \n\n \n \nDie Angebotspreise für Eigentumswohnungen in der Gemeinde Kloten befinden \nsich im Vergleich zur Gesamtschweiz im Mittel ebenfalls auf überdurchschnittli-\nchem Niveau. Die Betrachtet man das 70%-Quantil, d.h. denjenigen Bereich, in \nwelchem durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnungen angeboten werden, so \nbeträgt der Angebotspreis rund CHF 12‘200 pro m2 (YOY +3.4%) und liegt damit \n24.5% über dem nationalen Durchschnitt von CHF 9'800 pro m2 und 1.7% über \ndem Durchschnitt der MS-Region Glattal-Furttal von CHF 12‘000 pro m2. \n \n\n \n\nMietwohnungen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nKloten\nMS-Reg. Glattal-\n\nFurttal Kanton ZH Schweiz\n90% Quantil 409 402 522 405\n\n70% Quantil 349 330 398 288\n\n50% Quantil 312 291 323 240\n\n30% Quantil 271 261 274 207\n\n10% Quantil 228 218 222 168\n\nHinweis: Nettomiete in CHF pro m² und Jahr für 4-Zimmer-Wohnungen\n\nGeoInfo Datenanalyse Marktanspannung (Suchabos vs. Inserate)\nfür Preis [CHF] (fein) und Anzahl Zimmer (fein)\n\nPreis [CHF] (fein)\nSuchabos\n\ntotal\nInserate\n\ntotal\nSuchabos\n/Inserate\n\nBis 1'000 9 1 9\n\n1'001 - 1'250 26 0 0\n\n1'251 - 1'500 65 2 32.5\n\n1'501 - 1'750 54 5 10.8\n\n1'751 - 2'000 83 4 20.8\n\n2'001 - 2'250 74 5 14.8\n\n2'251 - 2'500 83 6 13.8\n\n2'501 - 2'750 26 2 13\n\n2'751 - 3'000 42 7 6\n\nÜber 3'000 45 5 9\n\nTotal 507 37 13.7\n\nAnzahl Zimmer (fein)\nSuchabos\n\ntotal\nInserate\n\ntotal\nSuchabos\n/Inserate\n\n1 - 1.5 51 3 17\n\n2 - 2.5 102 7 14.6\n\n3 - 3.5 138 9 15.3\n\n4 - 4.5 149 14 10.6\n\n5 - 5.5 64 3 21.3\n\n6 - 6.5 3 0 0\n\nUnbekannt 0 1 0\n\nTotal 507 37 13.7\n\nAnzahl Zimmer (fein) Preis [CHF] (fein)\nSuchabos\n\ntotal\nInserate\n\ntotal\nSuchabos\n/Inserate\n\n1 - 1.5 Bis 1'000 9 1 9\n\n1'001 - 1'250 14 0 0\n\n1'251 - 1'500 27 0 0\n\n1'501 - 1'750 1 0 0\n\nEigentumswohnungen: Preisspektren (Kaufpreis in CHF pro m²)\n\nMarktanspannung für Miet-\nwohnungen (Miete in \nCHF/Mt.)  \nStand: Q1 2025 \nQuelle: Wüest Partner \n\nAngebotspreise pro m2 Net-\ntowohnfläche für Eigentums-\nwohnungen (CHF pro m2) \nStand: Q1 2025 \nQuelle: Wüest Partner \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 19 \n\n \nDie Neubautätigkeit im Segment für Eigentumswohnungen dürfte gemäss Ein-\nschätzung von Wüest Partner auf absehbare Zeit unter Berücksichtigung laufen-\nder Konkurrenzprojekte (z.B. Wohn- und Gewerbeüberbauung Am Stadtplatz) in \nder Umgebung erhöht bleiben, auch wenn sich das gesamtschweizerische Volu-\nmen der Neubaubewilligungen zwischenzeitlich reduziert hat. In den Agglomera-\ntionsgemeinden der Grosszentren ist die Verfügbarkeit (Angebotsquote) an Woh-\nnungen sehr tief und trifft auf eine hohe Nachfrage, sodass auch weiterhin von \neinem Nachfrageüberhang auszugehen ist. \n\n4.3 Immobilienmarkt Büro \nIn der Agglomeration Zürich gibt es insgesamt ca. 16’030’000 m2 Bürofläche (da-\nvon 468’000 m2 in Kloten). Gemessen am Schweizer Mittelwert bewegten sich in \nder Agglomeration Zürich die Neubauinvestitionen im Bürobereich (bezogen auf \nden Bestand) in den vergangenen Jahren auf einem durchschnittlichen Niveau.  \nIn Kloten liegen die mittleren Angebotsmieten (netto) für Büros bei CHF 219 pro \nm2 und Jahr. Dieser Wert liegt im Bereich des Schweizer Referenzwertes von CHF \n228 pro m² und Jahr \n \n \n\n \n \n\n \n  \n\nEigentumswohnungen: Preisspektren (Kaufpreis in CHF pro m²)\n\nKloten\nMS-Reg. Glattal-\n\nFurttal Kanton ZH Schweiz\n90% Quantil 14’300 14’200 20’000 14’300\n\n70% Quantil 12’200 12’000 14’400 9’800\n\n50% Quantil 10’800 10’400 11’500 7’720\n\n30% Quantil 9’460 9’140 9’400 6’330\n\n10% Quantil 8’090 7’790 7’540 4’840\n\nHinweis: Kaufpreis in CHF pro m² für 4-Zimmer-Wohnungen\n\nBüroflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nBüroflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nKloten\nMS-Reg. Glattal-\n\nFurttal Kanton ZH Schweiz\n90% Quantil 437 338 528 449\n\n70% Quantil 271 243 328 291\n\n50% Quantil 219 205 249 228\n\n30% Quantil 179 171 195 184\n\n10% Quantil 146 136 147 138\n\nHinweis: Nettomiete in CHF pro m² und Jahr für die Bezugsfläche 100 m²\n\nBüroflächen: Preisspektren \n(Nettomiete in CHF pro m2 \nund Jahr)  \nStand: Q1 2025 \nQuelle: Wüest Partner \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 20 \n\n4.4 Immobilienmarkt Verkaufsflächen \nIn der Agglomeration Zürich gibt es insgesamt ca. 5’745’000 m2 Verkaufsfläche \n(davon 458’000 m2 in Kloten). Pro Einwohner der Agglomeration stehen somit 4.0 \nm2 Verkaufsfläche zur Verfügung, etwa gleich viel wie im Schweizer Durchschnitt \n(4.2 m2 pro Einwohner). Gemessen am Schweizer Mittelwert bewegten sich in der \nAgglomeration Zürich die Neubauinvestitionen bei den Verkaufsflächen (in Bezug \nauf den Flächenbestand) in den vergangenen Jahren auf einem überdurchschnitt-\nlichen Niveau.  \nIn Kloten liegen die mittleren Angebotsmieten (netto) für Verkaufsflächen bei CHF \n246 pro m2 und Jahr. Dieser Wert liegt unter dem Schweizer Referenzwert von \nCHF 264 pro m2 und Jahr. \n \n\n \n \n\n \n\n4.5 Immobilienmarkt Gewerbe \nIn der Agglomeration Zürich gibt es insgesamt ca. 20’167’000 m2 Industrie- und \nGewerbefläche (davon 324’000 m2 in Kloten). Gemessen am Schweizer Mittelwert \nbewegten sich in der Agglomeration Zürich die Neubauinvestitionen in Industrie- \nund Gewerbeflächen (in Bezug auf den Flächenbestand) in den vergangenen Jah-\nren auf einem durchschnittlichen Niveau.  \nIn Kloten liegen die mittleren Angebotsmieten (netto) für Gewerbe / Industrie bei \nCHF 194 pro m2 und Jahr (YOY -2.5%). Dieser Wert liegt im Bereich des Schweizer \nReferenzwertes von CHF 187 pro m2 und Jahr. Die Angebotsmieten im 70%-Quan-\ntil liegen in Kloten bei CHF 241 pro m² und Jahr (YOY +0.4%). \n \n\nVerkaufsflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nVerkaufsflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nKloten\nMS-Reg. Glattal-\n\nFurttal Kanton ZH Schweiz\n90% Quantil 373 394 597 498\n\n70% Quantil 307 303 402 334\n\n50% Quantil 246 246 297 264\n\n30% Quantil 187 200 237 210\n\n10% Quantil 156 158 177 146\n\nHinweis: Nettomiete in CHF pro m² und Jahr für die Bezugsfläche 100 m²\n\nVerkaufsflächen: Preisspek-\ntren (Nettomiete in CHF pro \nm2 und Jahr)  \nStand: Q1 2025 \nQuelle: Wüest Partner \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 21 \n\n \n\n \n\n4.6 Standort- und Marktrating \nGemäss Standort- und Marktrating von Wüest Partner gilt Kloten als Ort mit ex-\nzellenter Standortqualität für Mietwohnungen (5.0 Punkte), exzellenter Standort-\nqualität für Büronutzungen (4.9 Punkte), exzellenter Standortqualität für Gewerbe- \nund Industrieflächen (4.8 Punkte) und exzellenter Standortqualität für Verkaufsflä-\nchen (5.0 Punkte auf einer Skala von 1 [Gemeinde mit extrem schlechter Standort-\nqualität] bis 5 [Gemeinde mit exzellenter Standortqualität]). \nIn den letzten 3 Jahren hat sich das Standort- und Marktrating für Mietwohnungen \nfür die Gemeinde Kloten kaum verändert um 0.1 Punkte. Jenes für Büroflächen hat \nsich nicht verändert. Jenes für Gewerbe-, Industrie- und Verkaufsflächen hat sich \nkaum verändert um 0.1 Punkte. \n\n4.7 Mikrolage \nDie Mikrolage wird von Wüest Partner innerhalb der Gemeinde Kloten für Miet-\nwohnungen heute, d.h. vor Entwicklung des Areals, als gut (Note 4.0) beurteilt. Die \nLage für Verkauf und Büronutzungen wird insgesamt als sehr gut (Note 4.3) ein-\ngeschätzt. Über das gesamte Areal und alle Nutzungen wird die Mikrolage als gut \neingeschätzt. \n \nDie Mikrolage zeichnet sich wie folgt aus: \n— Die Liegenschaft befindet sich an der Schaffhauserstrasse 115-121 im Zentrum \n\nvon Kloten, rund 300 m nordöstlich des Bahnhofs Kloten. Die Umgebung ist ge-\nprägt von einer Mischung aus Wohn-, Geschäfts- und Dienstleistungsnutzun-\ngen. \n\n— Umgebung: Die Schaffhauserstrasse ist eine gut frequentierte Hauptstrasse mit \ndirekter Anbindung an das Stadtzentrum. In der Umgebung befinden sich di-\nverse Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomiebetriebe und Dienstleister. Die \n\nGewerbeflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nGewerbeflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nKloten\nMS-Reg. Glattal-\n\nFurttal Kanton ZH Schweiz\n90% Quantil 354 308 420 331\n\n70% Quantil 241 252 269 238\n\n50% Quantil 194 204 213 187\n\n30% Quantil 152 166 167 151\n\n10% Quantil 106 122 120 110\n\nHinweis: Nettomiete in CHF pro m² und Jahr für die Bezugsfläche 100 m²\n\nGewerbeflächen: Preisspek-\ntren (Nettomiete in CHF pro \nm2 und Jahr)  \nStand: Q1 2025 \nQuelle: Wüest Partner \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 22 \n\nSchaffhauserstrasse 115-121 befindet sich in Nähe des Flughafens Zürich sowie \ndes Hardwalds, einem ausgedehnten Naherholungsgebiet. \n\n— ÖV: Die Bushaltestelle «Kloten, Stadthaus» ist ca. 50m entfernt und wird von \nmehreren Linien bedient, darunter die Linien 731, 733 und N54. Die Bushalte-\nstelle «Kloten, Bahnhof» ist ca. 200 m entfernt und wird von den Linien 732, 733, \n735, 766, N52 und N54 bedient. Der Bahnhof Kloten ist in etwa 300 m erreichbar \nund bietet Anschluss an die S-Bahn-Linie S7 sowie den Nachtzug SN7. Die Fahr-\nzeit zum Zürcher Hauptbahnhof beträgt rund 15 Minuten, zum Flughafen Zürich \nca. 5 Minuten. Die ÖV-Güteklasse A entspricht somit einer sehr guten Erschlies-\nsung. \n\n— MIV: Die Liegenschaft ist über die Schaffhauserstrasse direkt an das überge-\nordnete Strassennetz angebunden. Die Autobahnauffahrt zur A51 ist in wenigen \nFahrminuten erreichbar, wodurch eine schnelle Verbindung nach Zürich und \nzum Flughafen gewährleistet ist. \n\n— Einkaufsmöglichkeiten: Im Umkreis bis 500m existiert ein gutes Angebot (Mig-\nros, Aldi, Denner Express, diverse Bäckereien). Das Einkaufszentrum Square \nKloten bietet zusätzlich ein breites Angebot an Geschäften und Dienstleistun-\ngen. \n\n— Infrastruktur: Die Stadt Kloten verfügt über ein umfassendes Bildungsangebot \nmit mehreren Primar- und Sekundarschulen. Die nächstgelegene Schule ist die \nPrimarschule Dorf/Feld und die Berufswahlschule Kloten, welche jeweils in we-\nnigen Minuten erreichbar sind. Zudem befinden sich Arztpraxen, Apotheken und \nweitere medizinische Einrichtungen in der Nähe.  \n\n— Lärmemissionen: Lärmemissionen durch Strassenverkehr insbesondere ent-\nlang der Schaffhauserstrasse vorhanden. \n\n— Naturgefahren: Keine Gefährdung (GIS-Abfrage betreffend Hochwasser und \nMassenbewegungen). \n \n\n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 23 \n\n4.8 Areal \nDer betrachtete Perimeter besteht aus der Parzelle Kat.-Nr. 6391 (EGRID \nCH610593087797) und weist folgende Eckwerte auf: \n \n— Grundstücksfläche Perimeter (GSF)  7’643 m2 \n\n \n— Zone     aktuelles Recht: Wohn- und Gewer-\n\n                                                   bezone WG4 \n(AZ 1.00, Arealbonus 10%, Familien-\nbonus 10%, Gewerbebonus 10% (Ge-\nwerbebonus und Familienbonus \nschliessen einander aus), zulässiger \nWohnanteil mind. 1/3 der dem Woh-\nnen und Arbeiten dienenden Flächen, \nmax. 2 Untergeschosse, max. 4 Voll-\ngeschosse, max. 1 Dachgeschoss, \nmax. 1 Attikageschoss, Gebäude-\nhöhe max. 14.7 m, Firsthöhe 5.0m, \nGebäudelänge frei, Grundgrenzab-\nstand min. 5 m, Freiflächenziffer \nmind. 0.3, Arealüberbauung zulässig, \nParkplatzbedarfsgebiet, Quartier-\nplan; neues Recht Überbauung mit \nAZ max. 2.20. \n \n\n— Baulinien    Baulinien Verkehr kantonal entlang  \nObstgartenstrasse und Schaff-\nhauserstrasse \n \n\n— Grundstück    Erschlossen \n \n\n—  Altlasten    Kein Eintrag im KbS gemäss Online- \nAbfrage GIS 23.05.2025 \n \n\n— Denkmalschutz   Kein Schutzstatus gemäss Onlineab- \nfrage GIS 23.05.2025 \n \n\n— Lärmempfindlichkeitsstufe  ES III (100%) \n \n\n— Gebäudebestand    Zurzeit befinden sich je zwei Wohn- \n     und Gewerbegebäude auf dem Areal        \n).                                                                            (nicht berücksichtigt). \n\n \nWüest Partner liegen sämtliche Grundbuchauszüge und diverse Belege und Pläne \nzu den Einträgen vor. Es wird davon ausgegangen, dass allfällige Grundbuchein-\ntragungen im Hinblick auf die Mehrwertermittlung keine wesentliche Wertrelevanz \nhaben, bereinigt werden, oder aber sich gleichermassen auf eine Neubebauung \ngemäss dem Gestaltungsplan nach neuem Recht sowie auf eine Bebauung nach \naktuellem Recht auswirken. \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 24 \n\n \n \n\n  \n\nPlan amtliche Vermessung \nKat.-Nr. 6391 (rot) bildet den \nGestaltungsplanperimeter \nbzw. die Grundstücksgrenze \n \nQuelle: maps.zh.ch \n\nBauzonenplan \nLila: Zentrumzone Z4 \nOe III: Öffentliche Zone mit \nNutzung für öffentliche Ein-\nrichtungen \nRot gestrichelte Linie: Wohn- \nund Gewerbezone WG4 \nRoter Bereich: 4-geschos-\nsige Wohnzone W4  \nOrange Fläche: 3-geschos-\nsige Wohnzone W3 \n \nQuelle: maps.zh.ch \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 25 \n\n5 Marktwertermittlungen \n\n5.1 Vorgehen \nDer Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Marktwert (=Verkehrswert) \neines Grundstücks vor und jenem nach dem Inkrafttreten der raumplanerischen \nMassnahme. Es werden für den Gestaltungsplanperimeter Schaffhauserstrasse \n115-121 zwei Marktwertermittlungen (jeweils aufgeteilt auf zwei Etappen) erarbei-\ntet: \n— Bewertung nach aktuellem Recht: Marktwertermittlung gemäss Regelbauweise \n\n(Perimeter nach aktuellem Recht nicht Gestaltungsplanungspflichtig, es gilt die \nRegelbauweise mit einer AZ von 1.20 inkl. Areal- und Familienbonus). \n\n— Bewertung nach neuem Recht: Marktwertermittlung gemäss privatem Gestal-\ntungsplan Schaffhauserstrasse 115-121 (AZ 2.20 für das Gesamtareal). \n\n— Mehrwert = Differenz Bewertung nach neuem Recht abzüglich Bewertung nach \naktuellem Recht. \n\n— Gestaltungsplan per Berichtsdatum noch in kantonaler Vorprüfung, Annahme \nRechtskraft Gestaltungsplan per 01. September 2026 (Bewertungsstichtag) ge-\nmäss Stadt Kloten und Allreal Office AG. Der jeweils ausgewiesene Marktwert \nstellt dabei den Wert des Grundstücks zum angenommenen Bewertungszeit-\npunkt dar. \n\n— Gebäude, die nach Einschätzung von Wüest Partner sowohl nach aktuellem \nRecht sowie in einem Gestaltungsplanverfahren nach neuem Recht in ähnlicher \nArt und Weise erhalten, erneuert oder umgenutzt würden, werden im Rahmen \nder Mehrwertermittlung gleichbehandelt (vorliegend keine solchen Gebäude \nvorhanden). \n\n— Untergeschoss: Es wird davon ausgegangen, dass die Parkierung vollständig in \neinem Untergeschoss realisiert werden kann («autoarmes Wohnen»). \n\n— Für die bestehenden Bauten wird von einem Abbruch-Neubau ausgegangen. \n— Städtebau und Mengengerüst Bebauung, Gebäudevolumen, Geschossfläche \n\n(GF total, GFoi, GFui), anrechenbare Geschossfläche, Hauptnutzflächen und an-\nrechenbare Untergeschossfläche für neues Recht gemäss privatem Gestal-\ntungsplan «Schaffhauserstrasse 115-121» von Armon Semadeni Architekten \nGmbH & Balliana Schubert Landschaftsarchitekten AG. \n\n— Es werden keine Altlasten-, Gebäudeschadstoff- und Baugrundrisiken berück-\nsichtigt.  \n\n— Das Richtprojekt soll den SNBS-Areal-Standard erfüllen (Nachfolgestandard \ndes 2000-Watt-Areal-Standards). Mehrkosten in diesem Zusammenhang kön-\nnen vom Mehrwert in Abzug gebracht werden (siehe Kapitel 5). \n\n— Massnahmen für die Aufwertung (z.B. Baumbepflanzung, o.Ä.) können von der \nMehrwertabgabe in Abzug gebracht werden, soweit diese von der Allreal Office \nAG zu tragen sind (siehe Kapitel 5). \n\n \nBei der Mehrwertermittlung ist immer die höchstmögliche Ausnützung nach BZO \nmassgebend (vgl. §7 Abs. 2 MAV). Aus diesem Grund ist die Bewertung nach ak-\ntuellem Recht als Vergleich hinzugezogen. \n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 26 \n\n5.2 Bewertungsmethodik \nDie Bewertungen orientieren sich an der dynamischen Ertragswertmethode auf \nder Basis eines Discounted Cashflow-Modelles. Der zum Stichtag der Bewertung \nrelevante Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus der Summe der auf den Stich-\ntag abdiskontierten, zukünftig zu erwartenden Zahlungsströme ohne Berücksich-\ntigung von allfälligen Handänderungs-, Grundstücksgewinn- oder Mehrwertsteu-\nern sowie anderer bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaft anfallenden \nKosten oder Provisionen. Im Weiteren sind auch keinerlei Verbindlichkeiten der \nEigentümerin hinsichtlich allfälliger Subjektsteuern oder Finanzierungskosten \nenthalten. \nIn der DCF-Bewertung werden sowohl die künftigen Erträge sowie die künftigen \nBetriebs- und Unterhaltskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ab \nFertigstellungsdatum, als auch die gesamten Anlagekosten vor Fertigstellung in-\nnerhalb der Planungs- und Bauzeit abgebildet. Diese beinhalten sowohl die Er-\nstellungskosten (BKP 1-5), als auch eine angemessene Risiko-/Gewinn-Kompo-\nnente (in % der Erstellungskosten BKP 1-5), Kosten für Bauherrenleistungen (1.5% \nvon BKP 1-5) und Vermarktungskosten für die Erstvermietung (10% des Jah-\nresmietertrages). Die Kosten werden dabei auf die entsprechenden Jahre verteilt. \nWeitere Details siehe Abschnitt «Bewertungsannahmen» im Beschrieb und Kon-\ntoübersicht in den Bewertungen. \n\n5.3 Bewertung nach neuem Recht: Szenario mit raumplanerischer Massnahme \n(GP Schaffhauserstrasse 115-121 mit entsprechender Ausnützung), AZ 2.20 \nfür Gesamtareal \nBei Realisierung eines Neubauprojekts anhand der vorliegenden Gestaltungs-\nplandokumentation für den privaten Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121 \nmit einer vorgegebenen oberirdischen Geschossfläche (GFoi) von ca. 18’099 m2 \nbeläuft sich die total realisierbare Hauptnutzfläche gemäss Allreal Office AG und \nArmon Semadeni Architekten GmbH auf rund 14’320 m2. \n \n— Ausnützungsziffer:     2.20  \n— Grundstücksfläche (GSF):    7’643 m2 \n— Oberirdische Geschossfläche (GFoi):   18’099 m2 \n— Geschossfläche gesamt (ohne Aussengeschossfläche): 25’470 m2 \n— Verhältnis HNF/GF für Wohnnutzungen:   0.75 \n— Verhältnis HNF/GF für Geschäftsnutzungen:  0.80 \n— Total HNF:      14’320 m2 \n\nTerminplanung neues Recht (Annahme) \nTerminplan Projektierung und Erstellung (Einschätzung Wüest Partner gem. Be-\nsprechung mit Auftraggeberschaft): \n \n— Planungsbeginn:     per 01.09.2026 \n— Baubeginn:      per 01.09.2031 \n— Fertigstellung:      per 01.09.2034 \n\nEinstellplätze nach neuem Recht \nBezüglich Einstellplätze orientiert sich Wüest Partner am neuen Recht von der er-\nhaltenen Parkplatzberechnung gemäss Kennzahlen Mobilitätskonzept B+S AG, \nbei der die erforderliche Anzahl Parkplätze für die Kategorien Wohnen Mieter/Be-\nwohner, Wohnen Besucher, Geschäft Mieter/Beschäftigte, Geschäft Besucher/ \n\nTerminplanung (Annahme) \nnach neuem Recht) \nQuelle: Wüest Partner AG \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 27 \n\nKunden unter Berücksichtigung der Reduktion aufgrund der ÖV-Güteklasse A her-\ngeleitet wurden. Hieraus ergeben sich folgende Parkplatzzahlen: \n \n— Einstellplätze Wohnen Mieter/Bewohner (total):   49 \n— Einstellplätze Gewerbe Mieter (total):    18 \n— Einstellplätze Besucher Wohnen/Gewerbe (total):   22 \n— Total Einstellplätze:      89 \n \n— Total Einstellplätze Motorrad Wohnen/Gewerbe:   13 \n\nMehrausnützung \nDie Mehrnutzung des Gestaltungsplan-Richtprojektes nach aktuellem Recht be-\nträgt gegenüber der Bewertung nach altem Recht +5’204 m2 realisierbare \nHauptnutzfläche. \nEs wird in der Bewertung davon ausgegangen, dass der Gestaltungsplan Rechts-\nkraft erlangen wird (keine Berücksichtigung von Bewilligungsrisiken für den Ge-\nstaltungsplan), da per Rechtskraft des Gestaltungsplans zu bewerten ist. \n\n5.4 Bewertung nach aktuellem Recht: Szenario ohne raumplanerische Mass-\nnahme (Bebauung nach Regelbauweise gem. BZO inkl. Areal- und Famili-\nenbonus), AZ 1.20 \nBei Realisierung eines Neubauprojekts anhand der aktuell gültigen BZO schätzt \nWüest Partner die realisierbare Hauptnutzfläche bei rund 9’116 m2 HNF ein, davon \n1'514 m2 HNF Attikageschoss. Gemäss geltender BZO dürfen in der Wohn- und \nGewerbezone WG4 max. 1/3 der gesamtzulässigen anrechenbaren Fläche ge-\nwerblich genutzt werden. Der Wohnanteil muss mindestens 1/3 der dem Wohnen \nund Arbeiten dienenden Flächen betragen. \n \n— Ausnutzungsziffer:     1.20 \n— Grundstücksfläche (GSF):    7’643 m2 \n— Anrechenbare Geschossfläche:    9’172 m2 \n— Geschossfläche 4x Vollgeschosse:   10’089 m2 \n— Geschossfläche Attikageschoss:    2’018 m2 \n— Geschossfläche Total:     12’107 m2 \n— Verhältnis HNF/GF für Wohnnutzungen:   0.75 \n— Verhältnis HNF/GF für Geschäftsnutzungen:  0.80 \n— Total HNF inkl. Dachgeschoss:    9’116 m2 \n \nDie Geschossfläche vom Dach- bzw. Attikageschoss darf zusätzlich zur erlaubten \nGeschossfläche gem. AZ dazugerechnet werden. Die Fläche vom Dachgeschoss \nentspricht 80% der Fläche eines Vollgeschosses (approximative Herleitung durch \nWüest Partner anhand der jeweiligen Baugesetzgebung/ des PBG). \n\nEinstellplätze nach aktuellem Recht \nBezüglich Einstellplätze geht Wüest Partner analog zum neuen Recht von einer \nerlauben Parkplatzreduktion abhängig von der ÖV-Güteklasse A aus. Es werden \nfolgende Vorgaben berücksichtigt: Für Beschäftigtenparkplätze (Büro/Gewerbe) 1 \nPP pro 50 m2 GF und Reduktion 20%; für Kundenparkplätze 1 PP pro 300 m2 GF \nund Reduktion 20%; für Bewohnerparkplätze 1 PP pro 80 m2 Wohnfläche und Re-\nduktion 50%; für Besucherparkplätze (Wohnen) 1 PP pro 4 Wohneinheiten und Re-\nduktion 50%. Die erforderliche Anzahl von rund 68 Parkplätzen wird vollständig \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 28 \n\ninnerhalb der bestehenden Tiefgarage nachgewiesen, welche im Zuge der Über-\nbauung erhalten bleibt. Somit sind keine oberirdischen Besucherparkplätze vor-\ngesehen. \n \n— Einstellplätze Wohnen Mieter/Bewohner (total):   53 \n— Einstellplätze Wohnen Besucher (total):    11 \n— Einstellplätze Gewerbe Mieter/Beschäftigte (total):   3 \n— Einstellplätze Gewerbe Besucher/Kunden (total):   1 \n— Total Einstellplätze:      68 \n\nTerminplanung aktuelles Recht (Annahme) \nTerminplan Projektierung und Erstellung (Einschätzung Wüest Partner gem. Be-\nsprechung mit Auftraggeberschaft): \n \n— Planungsbeginn:     per 01.09.2026 \n— Baubeginn:      per 01.09.2029 \n— Fertigstellung:      per 01.09.2031 \n\n5.5 Mietzinseinschätzung \nDie Mietzinspotenziale (Marktmieten) werden für die Bewertungen wie folgt einge-\nschätzt: \n— ø Mietzinspotenzial Wohnen  CHF 350.-/m2a (aktuelles Recht) \n\n            bzw. 370.-/m2a (neues Recht) \n  \n\n— Mietzinspotenzial EP Mieter  CHF 150.-/Stück und Mt. \n— Mietzinspotenziale Büro   CHF 250-290.-/m2a \n— Mietzinspotenziale Verkauf  CHF 290.-/m2a \n\n \nWohnen (Miete): \n\n \n \n  \n\nMietwohnungen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nTerminplanung (Annahme) \nnach aktuellem Recht) \nQuelle: Wüest Partner AG \n\nPositionierung Mietzinspo-\ntenzial Mietwohnungen \n \nEinschätzung  \nWüest Partner \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 29 \n\nBüronutzungen (Miete, Positionierung innerhalb der Quantile für Büro): \n\n \n \nVerkaufsnutzungen (Miete, Positionierung innerhalb der Quantile für Verkauf): \n \n\n \n\n5.6 Einschätzung Diskontierungssatz neues Recht \nDer marktgerechte Diskontierungssatz (netto, real) wird für Wohnnutzungen bei \n2.60% und für Geschäftsnutzungen bei 3.50% eingeschätzt, wodurch der für die \nNeubau-Bewertungen nach Nutzungsanteilen gewichtete Diskontierungssatz \nfür das neue Recht bei 2.80% eingeschätzt wird. \n\n5.7 Einschätzung Diskontierungssatz aktuelles Recht \nDer marktgerechte Diskontierungssatz (netto, real) wird für Wohnnutzungen bei \n2.60% und für Geschäftsnutzungen bei 3.50% eingeschätzt, wodurch der für die \nNeubau-Bewertung nach Nutzungsanteilen gewichtete Diskontierungssatz für \ndas aktuelle Recht bei 2.70% eingeschätzt werden. \n\n5.8 Einschätzung Erstellungskosten  \nWüest Partner schätzt die Erstellungskosten anhand von Benchmarks wie folgt \nein: \n— Erstellungskosten BKP 2 \n\n— Wohnen (Miete) BKP 2  CHF 4’600.- HNF  \n(aktuelles sowie neues Recht) \n\n— Büro (Miete) BKP 2    CHF 3'500.- HNF  \n(aktuelles sowie neues Recht) \n\n— Gewerbe (Verkauf, etc.) BKP 2   CHF 3'500.- HNF  \n\nBüroflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nVerkaufsflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nPositionierung Mietzinspo-\ntenzial Geschäftsnutzun-\ngen \n \nEinschätzung \nWüest Partner \n \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 30 \n\n(aktuelles sowie neues Recht) \n— Lager BKP 2     CHF 2'500.-/m2 HNF  \n\n(neues Recht) \n \n\n— Einstellplatz BKP 2   CHF 45'000.-/Stk. \n \n\n— Vorbereitungsarbeiten BKP 1  5.5% von BKP 2, \n— Umgebungskosten BKP 4  CHF 300.-/m2 Umg.-Fläche  \n\n(aktuelles und neues Recht) \n— Baunebenkosten BKP 5   5.0% von BKP 2 \n— Bauherrenleistungen    1.5% von BKP 1-5 \n— Erstvermietungskosten   10.0% der Soll-Mieterträge \n— Risiko-/Gewinn-Komponente  10% aktuelles Recht \n\n13% neues Recht \n \n \n\nHieraus ergeben sich folgende Anlagekosten: \n \n— Erstellungskosten BKP 1-5 \n\nBewertungen neues Recht, total   CHF 73.027 Mio. \n      CHF 5’100.-/m2 HNF \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 51.160 Mio. \n      CHF 5’612.-/m2 HNF \n \n\n— Bauherrenleistungen \nBewertungen neues Recht, total   CHF 1.095 Mio.  \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 0.767 Mio. \n \n\n— Erstvermietungskosten (Miete) \nBewertungen neues Recht, total   CHF 0.481 Mio.  \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 0.326 Mio. \n\n \n— Risiko/Gewinn \n\nBewertungen neues Recht, total   CHF 9.494 Mio.  \nø 13.0% von BKP 1-5 \n\nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 5.116 Mio. \n      ø 10.0% von BKP 1-5 \n \n\n— Total Anlagekosten BKP 0-9 \nBewertungen neues Recht, total, gerundet CHF 84.097 Mio.  \n      CHF 5’873.-/m2 HNF \nBewertungen aktuelles Recht, total, gerundet CHF 57.369 Mio. \n      CHF 6’293.-/m2 HNF \n\n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 31 \n\n5.9 Bewertung Marktwert \nWüest Partner schätzt den Marktwert des Areals per angenommenem Datum \nRechtskraft GP (Bewertungsstichtag) in Abhängigkeit des jeweiligen Bebauungs-\nszenarios wie folgt ein: \n \nBewertung nach neuem Recht (GP Schaffhauserstrasse 115-121)  \n       CHF 39.670 Mio. \n       CHF 5’190.-/GSF \n \nBewertung nach aktuellem Recht (Regelbauweise)  CHF 33.910 Mio. \n       CHF 4’437.-/GSF \n \n\n5.10 Plausibilisierung Landwerte \nDer ermittelte Landwert pro m2 Bauland liegt ohne raumplanerische Massnahme \nnach aktuellem Recht bei rund CHF 4’437.-/m2 GSF. \nDurch die Aufzonung infolge des Gestaltungsplans nach neuem Recht erhöht sich \nder Landwert pro m2 Bauland auf rund CHF 5’190/m2 GSF (ohne Berücksichtigung \nanrechenbarer Ausgleichsleistungen, siehe dazu nachfolgende Kapitel). \n \nDie ermittelten Landwerte werden im Baulandpreismodell von Wüest Partner für \ndie Gemeinde Kloten sowie im Vergleich zur MS-Region Glattal-Furttal und Kan-\nton Zürich dargestellt. Das untenstehende Baulandpreismodell für Wohnnutzun-\ngen mit hoher Ausnützung zeigt dabei die Preisspektren für erschlossenes Bau-\nland in Wohnbauzonen mit einer hohen Ausnützungsziffer von 0.90 (Kaufpreis in \nCHF pro m2). \n \n\n \n  \n\nMehrfamilienhäuser: Preisspektren für erschlossenes Bauland in\nWohnbauzonen mit hoher Ausnützungsziffer (Kaufpreis in CHF pro m²)\n\nBaulandpreismodell Wüest \nPartner \nQuelle: Wüest Partner AG \nStand Abfrage: 03.06.2025 \n\nRot: Bewertung nach neuem \nRecht (Wohn- und Geschäftsnut-\nzungen), CHF 5’190.-/m2 GSF \n \n \n \n\nGrau: Bewertung nach aktuellem \nRecht (Wohn- und Geschäftsnut-\nzungen), CHF 4’437.-/m2 GSF \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 32 \n\n6 Mehrwert ohne Berücksichtigung von \nMehraufwänden und Ausgleichsleistungen \n\n6.1 Mehrwert \nWüest Partner schätzt den Mehrwert infolge der Planungsmassnahme (GP Schaff-\nhauserstrasse 115-121) ohne Berücksichtigung anrechenbarer Ausgleichsleistun-\ngen (siehe dazu nachfolgende Kapitel) zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Pla-\nnungsmassnahme und unter Berücksichtigung der im vorliegenden Bericht \nerläuterten Annahmen (Eigentumsanteile, Erträge und Kosten, etc.) bei rund CHF \n5.760 Mio. ein (Differenz zwischen Bewertung nach neuem Recht und Bewertung \nnach aktuellem Recht; entspricht rund CHF 750/m2 GSF). \n \n\n \n \nDer ermittelte Mehrwert (ohne Berücksichtigung von Mehrkosten und anrechen-\nbaren Ausgleichsleistungen gem. Kapitel 6) von CHF 5.760 Mio. entspricht bei ei-\nner oberirdischen Geschossfläche von total 18’099 m2 gemäss den aktuellen Ge-\nstaltungsplanvorschriften einem relativen Mehrwert von rund CHF 318 pro m2 \noberirdischer Geschossfläche.  \n\nAufstellung Mehrwerte neues \nRecht und aktuelles Recht, \nohne Berücksichtigung von \nMehraufwänden und Aus-\ngleichsleistungen \n \nQuelle: Wüest Partner AG \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 33 \n\n7 Kostenermittlung Anforderungen und ge-\nplante Auflagen gemäss Gestaltungsplan  \n\nIm Rahmen des Gestaltungsplanprojektes Schaffhauserstrasse 115-121 entstehen \ngegenüber einer Bebauung nach Regelbauweise zusätzliche Aufwände, die mas-\nsgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitragen. Diese sind je nach Fall \nvom ausgleichspflichtigen Mehrwert oder von der Mehrwertabgabe abzuziehen. \n \nAktuell liegt ein Entwurf des Gestaltungsplans (Fassung für die Mehrwertermitt-\nlung) vor, Städtebauliche Verträge liegen indes keine vor. Die Mehrkosten und \nMehrwert-Ausgleichsleistungen werden daher auf Basis des Gestaltungsplans, \nder Besprechungen zwischen der Gemeinde Kloten und der Eigentümerin (Allreal \nOffices AG) sowie des begleitenden Planungsbüros (Gossweiler Ingenieure AG) \nund des für das Richtprojekt zuständigen Architekturbüros (Armon Semadeni Ar-\nchitekten und Balliana Schubert Landschaftsarchitekten AG) ausgewiesen. Die \nnachfolgenden Punkte sind daher noch Gegenstand laufender Verhandlungen. \n \nEs handelt sich im Detail um folgende Positionen: \n \nMehrkosten (vom Mehrwert abzuziehen) \n— 7.1.1 Mehrkosten Gestaltungsplanverfahren     nicht abzugsfähig \n— 7.1.2 Mehrkosten durchgeführter Studienauftrag        CHF      506’000 \n— 7.1.3 Mehrkosten durchgeführte Machbarkeitsstudie       CHF      249’000 \n— 7.1.4 Erstellungskosten erforderliche Veloabstellplätze  \n\nohne Mobilitätskonzept (Differenzbetrachtung)           CHF      456’000 \n— 7.1.5 Mehrkosten erforderliche Veloabstellplätze  \n\nmit Mobilitätskonzept                CHF        85’000 \n— 7.1.6 Mehrkosten Erstellung Mobilitätskonzept        CHF        50’000 \n— 7.1.7 Kosteneinsparung Reduktion Einstellplätze  \n\ngem. Mobilitätskonzept                 CHF    -258’000 \n— 7.1.8 Mehrkosten bauliche Nachhaltigkeitsstandards       CHF        891’000 \n— Mehrkosten total:           CHF    1’979’000 \n \n\nMehrwert-Ausgleichsleistungen (von Abgabe abzuziehen) \n— 7.2.1 Entschädigung Landabtretung Schaffhauserstrasse       CHF         40’000 \n— 7.2.2 Entschädigung Erstellung Loorenweg        CHF         71’000 \n— Weitere Ausgleichsleistungen total:         CHF         111’000 \n\n7.1 Ermittlung Mehrkosten (vom Mehrwert abzuziehen) \nDie Eigentümer verpflichten sich, auf der Grundlage des auszuarbeitenden Ge-\nstaltungsplans folgende Anlagen und Leistungen gemäss gemeinsamer Vorbe-\nsprechung zu errichten, beizubehalten und zu unterhalten. \n\n7.1.1 Mehrkosten Gestaltungsplanverfahren (nicht abzugsfähig) \nIm Folgenden werden diejenigen Verfahrenskosten ermittelt und erläutert, die \nnach neuem Recht (Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121) gegenüber ei-\nner Bebauung nach aktuellem Recht (Regelbauweise, keine Gestaltungsplan-\npflicht) zusätzlich anfallen. Es werden beim neuen Recht und beim aktuellen Recht \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 34 \n\nfür das Gestaltungsplanverfahren in den Bewertungen keine Kosten berücksich-\ntigt. Dies im Fall des aktuellen Rechts mit Gestaltungsplanpflicht gestützt auf die \naktuelle Rechtsprechung, wonach Kosten im Zusammenhang mit dem eigentli-\nchen Planungsverfahren nicht abzugsfähig sind. \n\n7.1.2 Mehrkosten durchgeführter Studienauftrag (Gestehungskosten): \nIn der Weisung zum MAG steht Folgendes: Kantonalrechtlich wird vorgegeben, \ndass die bei Planungen anfallenden Kosten für vorbereitende Testplanungen, Stu-\ndienaufträge oder Wettbewerbsverfahren sowie Beteiligungsverfahren, die über \ndie gesetzlich geforderte Mitwirkung hinausgehen, vom ausgleichspflichtigen \nMehrwert in Abzug gebracht werden können. Die Abzugsmöglichkeit bezweckt die \nFörderung von Verfahren, die geeignet sind, die orts- und städtebauliche Qualität \nzu verbessern. Fachgutachten oder erforderliche Nachweise, beispielsweise in \nden Bereichen Umwelt, Verkehr, Lärm oder Bedarf, aber auch Kosten aufgrund \nvon Rechtsmittelverfahren sind davon ausgenommen.  \nIm Einverständnis der Gemeinde Kloten werden die Gestehungskosten für den \ndurchgeführten Studienauftrag beim neuen Recht als Mehrkosten berücksichtigt. \nWüest Partner liegen Angaben zu den effektiven Kosten durch die Allreal Offices \nAG in Höhe von CHF 506'000 vor. Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen: \nCHF 262'000 interne Kosten Allreal Office AG und CHF 244'000 externe Kosten. \nDa nach aktuellem Recht keine Pflicht besteht, einen Studienauftrag oder ein \nWettbewerbsverfahren durchzuführen, werden nach aktuellem Recht keine ent-\nsprechenden Kosten berücksichtigt. \n\n7.1.3 Mehrkosten durchgeführte Machbarkeitsstudie (Gestehungskosten): \nWüest Partner liegen zur Machbarkeitsstudie Angaben zu den effektiven Kosten \ndurch die Allreal Offices AG in Höhe von CHF 249'000 vor. Diese Kosten setzen \nsich wie folgt zusammen: CHF 175'000 interne Kosten Allreal Office AG und CHF \n74'000 externe Kosten. \nDa nach aktuellem Recht keine Pflicht besteht, eine Machbarkeitsstudie durchzu-\nführen, werden nach aktuellem Recht keine entsprechenden Kosten berücksich-\ntigt. \n\n7.1.4 Erstellungskosten erforderliche Veloabstellplätze ohne Mobilitätskonzept (Diffe-\nrenzbetrachtung) \nIn den beiden separaten Bewertungen nach altem Recht und nach neuem Recht \nsind in den jeweiligen Erstellungskosten die Erstellungskosten für die jeweils auch \nohne Mobilitätskonzept zu erstellenden Veloabstellplätze noch nicht berücksich-\ntigt. Dies liegt daran, dass sich deren Anzahl und Verteilung (oberirdische Aussen-\nplätze oder unterirdische oder ebenerdige Innenplätze) im Planungsverlauf häufig \nverändert und so – durch die nachgängige Berücksichtigung unter der Kategorie \n«Mehrkosten» – eine einfachere Anpassung bei Veränderungen ermöglicht wird. \nEs handelt sich hier jedoch nicht um eigentliche Mehrkosten, sondern um einfach \nnoch mit zu berücksichtigende Erstellungskosten für die jeweilige Anzahl Veloab-\nstellplätze beim alten und neuen Recht. Diese werden nachfolgend für das alte \nund neue Recht ermittelt, wobei dann die Kostendifferenz der Erstellungskosten \nvom Mehrwert in Abzug gebracht wird. Dadurch werden die Erstellungskosten für \ndie Veloparkierung in der Mehrwertermittlung erst berücksichtigt. \n \nDer Minimalbedarf gem. Parkplatzreglement sieht nach neuem Recht rund 394 \nVeloabstellplätze vor, was einer approximativen Gesamtfläche von ca. 315 m2 \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 35 \n\nentspricht. Diese Fläche teilt sich zu 20% auf die Aussen- sowie 80% auf die In-\nnenräume auf.  \n \nWüest Partner schätzt die zusätzlichen Erstellungskosten für die Erstellung der \nzusätzlichen Fläche für die Veloparkierung ohne Mobilitätskonzept basierend auf \neingeschätzten Erstellungskosten von CHF 1'800.-/m2 HNF für BKP 2 ein. Für die \nBebauung nach neuem Recht mit einer HNF von rund 14’320 m2 ist damit eine \nFläche für die Veloparkierung ohne Mobilitätskonzept von 315 m2 HNF für 394 Ve-\nloparkplätze zu berücksichtigen. \n \nNach Einschätzung von Wüest Partner, sind jedoch auch im Regelfall nach aktu-\nellem Recht (keine Gestaltungsplanpflicht, Regelbauweise) genügend Velopark-\nplätze zu erstellen. In der Geschäftsnutzung (Büro, Dienstleistung, Gewerbe) geht \nWüest Partner davon aus, dass pro rund 75 bis 100 m2 Nutzfläche (entspricht der \nFläche von rund 5 bis 7 Arbeitsplätzen) ein Veloparkplatz vorzusehen ist. Mit einer \nHNF von rund 9’116 m2 nach aktuellem Recht wäre daher eine durchschnittliche \nFläche für die Veloparkierung von rund 85 m2 HNF für 106 Veloparkplätze zu er-\nstellen. \n \nDamit ergibt sich eine Differenz von 184 m2 HNF für die Veloparkierung bzw. eine \nDifferenz von 288 Veloparkplätzen zwischen den neuen und dem aktuellen Recht, \njeweils ohne Mobilitätskonzept. \n \nFür die Ermittlung der Erstellungskosten der Differenz an Veloparkplätzen wird da-\nvon ausgegangen, dass rund 20% der Veloparkplätze im Aussenraum (oberir-\ndisch, gedeckt) erstellt werden (46 m2 bzw. 57 Stk.) und 80% der Veloparkplätze \nim Innenraum (184 m2 bzw. 230 Stk.) erstellt werden. Unter Berücksichtigung der \ninnenliegenden Mehrfläche von 184 m2 HNF, multipliziert mit den Erstellungskos-\nten von CHF 1'800.-/m2 HNF und dividiert mit dem Verhältnis BKP 2 zu BKP 0-9 \nvon 77.7% ergeben sich zusätzliche Erstellungskosten von CHF 426'000. Dies \nentspricht Kosten von rund CHF 1'850 pro innenliegendem Veloabstellplatz. Unter \nBerücksichtigung von Kosten von CHF 500 pro Stück für die aussen zusätzlich zu \nerstellenden 57 Veloabstellplätzen ergeben sich zusätzliche Erstelllungskosten \nvon CHF 29'000 für die aussenliegenden Veloabstellplätze. \nDie zusätzlichen Erstellungskosten werden daher für die zusätzlich zu erstellen-\nden Veloparkplätze ohne Mobilitätskonzept insgesamt mit CHF 456'000 berück-\nsichtigt. Die Veloparkplätze werden in den Bewertungen ertragsseitig nicht be-\nrücksichtigt, daher wird von einer unentgeltlichen zur Verfügungstellung an die \nBewohner und Besucher des Areals ausgegangen. \n\n7.1.5 Mehrkosten erforderliche Veloabstellplätze mit Mobilitätskonzept \nDas vorliegende Mobilitätskonzept von B+S AG bietet die Basis für die Berech-\nnung des Bedarfs der Veloabstellplätze nach neuem Recht, wonach voraussicht-\nlich rund 53 Velostellplätze zusätzlich zum neuen Recht ohne Mobilitätskonzept \nzu erstellen sind, was einer approximativen Gesamtfläche von ca. 42 m2 ent-\nspricht. Diese Fläche teilt sich zu 20% auf die Aussen- sowie 80% auf die Innen-\nräume auf.  \n \nWüest Partner schätzt die Mehrkosten für die Erstellung der zusätzlichen Fläche \nfür die Veloparkierung mit Mobilitätskonzept basierend auf eingeschätzten Erstel-\nlungskosten von CHF 1'800.-/m2 HNF für BKP 2 ein.  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 36 \n\n \nFür die Ermittlung der Mehrkosten der Differenz an Veloparkplätzen wird davon \nausgegangen, dass rund 20% der Veloparkplätze im Aussenraum (oberirdisch, \ngedeckt) erstellt werden (8 m2 bzw. 10 Stk.) und 80% der Veloparkplätze im In-\nnenraum (34 m2 bzw. 43 Stk.) erstellt werden. \nUnter Berücksichtigung der innenliegenden Mehrfläche von 34 m2 HNF, multipli-\nziert mit den Erstellungskosten von CHF 1'800.-/m2 HNF und dividiert mit dem \nVerhältnis BKP 2 zu BKP 0-9 von 77.7% ergeben sich Mehrkosten von CHF 79'000. \nDies entspricht Kosten von rund CHF 1'850 pro innenliegendem Veloabstellplatz.  \nUnter Berücksichtigung von Kosten von CHF 500 pro Stück für die aussen zusätz-\nlich zu erstellenden 10 Veloabstellplätzen ergeben sich Mehrkosten von CHF \n5'000 für die aussenliegenden Veloabstellplätze. \nDie Mehrkosten werden daher für die zusätzlich zu erstellenden Veloparkplätze \nmit Mobilitätskonzept insgesamt mit CHF 85'000 berücksichtigt. \nDie Veloparkplätze werden in den Bewertungen ertragsseitig nicht berücksichtigt, \ndaher wird von einer unentgeltlichen zur Verfügungstellung an die Bewohner und \nBesucher des Areals ausgegangen. \n \nInsgesamt belaufen sich die Mehrkosten für die Veloabstellplätze nach neuem \nRecht ohne Mobilitätskonzept auf CHF 456'000 und die zusätzlichen Veloabstell-\nplätze nach neuem Recht mit Mobilitätskonzept auf CHF 85'000, was einer Ge-\nsamtsumme von CHF 541'000 entspricht. \n\n7.1.6 Mehrkosten Erstellung Mobilitätskonzept \nWüest Partner geht analog weiterer Gestaltungspläne in der Gemeinde Kloten da-\nvon aus, dass die GP-Vorschriften die verbindliche Durchführung eines Mobilitäts-\nkonzepts für das Areal vorschreiben werden (es wird von folgendem Umfang aus-\ngegangen, den diese mindestens zu umfassen haben: Verantwortlichkeiten, Ziele \nzur Erreichung der min./max. Vorgaben, Zusammenspiel von Parkplatz-Angebot \nund erwarteter Parkplatz-Nachfrage, mögliche Parkplatzbewirtschaftung, Infor-\nmationen und Anreize zur Benützung des öffentlichen Verkehrs sowie des Fuss- \nund Veloverkehrs, Prüfung von Ladestationen für E-Mobilität, Controlling, Vor-\nschlag Massnahmen, Massnahmen bei Zielverfehlung). \nDie Kosten für die Durchführung und Erstellung eines Mobilitätskonzepts werden \ngemäss Einschätzung von Wüest Partner für ein Areal vergleichbarer Grösse bei \nrund CHF 50'000 eingeschätzt. \n\n7.1.7 Kosteneinsparung Reduktion Einstellplätze gem. Mobilitätskonzept \nDer Minimalbedarf gem. Parkplatzreglement sieht nach neuem Recht rund 104 \nPersonenwagen-PP vor. Gemäss dem vorliegenden Mobilitätskonzept von B+S \nAG, welches die Basis für die Berechnung des Bedarfs bildet, ist eine Unterschrei-\ntung des Minimalbedarfs an Autoabstellplätzen auf 89 PW-PP zulässig. Dies ent-\nspricht einer Reduktion um 15 PW-PP.  \n \nWüest Partner schätzt die Kosteneinsparung für die Reduktion der PW-PP mit Mo-\nbilitätskonzept basierend auf eingeschätzten Erstellungskosten von CHF 45'000 \nfür BKP2 pro PW-PP ein. Dividiert mit dem Verhältnis BKP 2 zu BKP 0-9 von 77.7% \nergeben sich Mehrkosten von CHF 58'000 pro PW-PP. \nBei einer Reduktion von 15 PW-PP ergibt das Kosteneinsparungen von CHF \n869'000. \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 37 \n\nDem gegenüber stehen die Erträge der zusätzlichen 15 PW-PP. Es werden jährli-\nche Erträge pro PW-PP mit CHF 1'800 angenommen. Bei einer Leerstandsquote \nvon 3% ergibt das einen durchschnittlichen jährlichen Ertrag pro PW-PP von CHF \n1'746. Nach Abzug der Betriebs- und Instandsetzungskosten in Höhe von 18.5% \nergibt das eine jährliche Nettorendite von CHF 1'423 pro PW-PP, was einer jährli-\nchen Nettorendite aller 15 PW-PP von CHF 21'345 entspricht. Die Nettodiskontie-\nrung beträgt 2.8%. Somit beträgt der Nettobarwert (NPV) der entgangenen Er-\nträge CHF 611'000. \n \nDie Kosteneinsparung nach Abzug der entgangenen Erträge beträgt CHF \n258'000, welche von den Mehrkosten abzuziehen sind. \n\n7.1.8 Mehrkosten bauliche Nachhaltigkeitsstandards \nIm Rahmen des geplanten Gestaltungsplanes sollen Nachhaltigkeitsziele festge-\nhalten werden, die auch den Umgang mit der energetischen Versorgung regeln. \nDiese können u.a. folgende Punkte umfassen: \n \n— Dachbegrünung (Biodiversität, etc.) und Retentionsvolumen (Verhinderung Re-\n\ngenwasser-Abflussspitzen) \n— Optimierung zu möglichst geringem Heizwärmebedarf, Nachweis Energielö-\n\nsung mittels Energiekonzept im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens  \n— Die Neubauten sollen gemäss geplanten GP-Vorschriften und gemäss dem ge-\n\nmeinsamen Entscheid zwischen der Gemeinde Kloten und der Eigentümerin \nden SNBS-Arealstandard anstreben und zertifizieren lassen. Es werden daher \nentsprechend erhöhte und vom Mehrwert abzugsfähigen Mehrkosten für den \nenergetischen Standard und die Zertifizierung berücksichtigt. \n\nStandard «SNBS-Areal» und aktueller Stand \nGemäss Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz (NNBS, Werkstattbericht SNBS \nHochbau und SNBS-Areal, Stand November 2022) ist das SNBS-Areal eine \nNeukreation und befindet sich in Ausarbeitung. Dieser Standard dient insbeson-\ndere als Anschlusslösung für das nicht mehr weiterentwickelte Label «2000-\nWatt-Areale». Anders als beim SNBS Hochbau werden aber keine abgestuften \nZertifizierungslevels (Silber, Gold, Platin) angeboten. \nBezüglich Inhalt und Struktur orientiert sich das SNBS-Areal an seinem Pendant \nfür den Hochbau. Der «Blick ins Gebäude» wird aber weniger tief sein - wichtiger \nist die nachhaltige Verbesserung der Arealeigenschaften. Ebenso wichtig ist, dass \ndie Nachweise bereits während der Entwicklung des Areals erbracht werden kön-\nnen. Dabei bildet der Klimaschutz weiterhin einen Schwerpunkt. Eine zentrale \nRolle spielen auch Themen der Environmental, Social and Governance (ESG), so-\nwie die EU-Taxonomie. \nIm Entwicklungsprozess von Arealen liegt der erste Bearbeitungsschwerpunkt auf \nPhase 2 des SIA Leistungsmodells, also bei den Vorstudien. Hier müssen die Wei-\nchen bereits richtiggestellt und einige Schlüsselentscheide getroffen werden. \nDem wird Rechnung getragen, indem die provisorische Zertifizierung bereits am \nEnde der Phase 2 vollzogen werden kann. Im Folgenden Planungs- und Baupro-\nzess wird die provisorische Zertifizierung nur noch verifiziert, was dann zu defini-\ntiven Zertifizierung führt. Angedacht sind periodische Rezertifizierungen, mit de-\nnen in der Bewirtschaftungsphase sichergestellt werden soll, dass die \nAnforderungen dauerhaft eingehalten werden. \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 38 \n\nStrukturell und thematisch sind die Leitplanken für den Areal-Standard inzwischen \ngesetzt. Derzeit liegt der Schwerpunkt auf der inhaltlichen Entwicklung der Krite-\nrien. Zurzeit verfügt der Standard über 36 Kriterien und 98 Messgrössen. Die \nmeisten stimmen thematisch mit dem SNBS Hochbau überein, sind aber fallweise \nauf die spezifische Fragestellung bei Arealen angepasst. Zusätzlich geschaffen \nwurden Kriterien, welche die Governance, die Arealentwicklung, das kostengüns-\ntige Bauen und die Konnektivität betreffen. Mit Letzterem ist die soziale Vernet-\nzung des Areals nach aussen gemeint. Die inhaltliche Entwicklung des Standards \ngeschah in Zusammenarbeit mit Durable Planung und Beratung, Zürich (Tochter-\nfirma der Wüest Partner AG). \n\nMehrkosten gem. Standard «SNBS-Areal» (grobe Indikation) \nWüest Partner geht im Zuge des vereinbarten Nachhaltigkeitsstandards des \nSNBS-Areals von höheren Erstellungskosten gegenüber einem «Neubaustan-\ndard» (bzw. einem Minergie-Standard oder analogem Standard) aus. Die Mehr-\nkosten setzen sich einerseits aus Beratungskosten für die Fachbegleitung und zu-\nsätzlichen Investitionskosten zusammen. Wie viel mehr ein nachhaltiges Produkt \nkostet, hängt vom Niveau ab, das erreicht werden soll, was sich ohne weitere Ab-\nklärungen nicht allgemeingültig beziffern lässt. Unter guten Rahmenbedingungen \nkönnen gemäss Zertifizierungsstelle SNBS bei grossen Projekten 1 bis 2% der Ge-\nbäudekosten (BKP 2) veranschlagt werden, bei ungünstigen Rahmenbedingungen \noder kleinen Projekten können sie gegen 5% betragen. Grob indikativ geht Wüest \nPartner angesichts der Arealgrösse und -Komplexität sowie unter Berücksichti-\ngung der frühzeitigen Planung des Nachhaltigkeitsstandards in der jetzigen Pla-\nnungsphase von Mehrkosten von ca. 1.0% aus. \n \nHieraus ergeben sich grob indikativ Mehrkosten von CHF 0.644 Mio. bei den Ge-\nbäudekosten BKP 2 bzw. CHF 0.730 Mio. bei den Erstellungskosten BKP 1-5 bzw. \nvon CHF 0.841 Mio. bei den Anlagekosten BKP 0-9. \nHierbei handelt es sich um eine Indikation anhand bestehender Erfahrungswerte \nvon vergleichbaren Arealen. Durch eine frühzeitige Planung und Integration der \nNachhaltigkeitsanforderungen in der Phase 2 gemäss «SNBS-Areal-Standard» \nlassen sich die Auswirkungen auf die Investitions- und Planungskosten frühzeitig \nermitteln und kontrollieren, was die zu erwartenden Mehrkosten für den ange-\nstrebten und vereinbarten Standard in Grenzen hält. \n\nZertifizierungskosten «SNBS-Areal» (grobe Indikation) \nFür das Areal wird von Zertifizierungskosten von rund CHF 50'000 ausgegan-\ngen. Da das Areal im Falle der SNBS-Areal-Zertifizierung als Ganzes zertifiziert \nwird, sind die Kosten tiefer einzuschätzen, als wenn – wie z.B. im Falle einer Mi-\nnergie-Zertifizierung oder einer Zertifizierung nach SNBS Hochbau – jedes ein-\nzelne Gebäude einzeln zertifiziert würde. \n \nDie Mehrkosten werden daher für den Standard «SNBS-Areal» grob indikativ ins-\ngesamt mit CHF 0.891 Mio. berücksichtigt. \n\n7.1.9 Fazit - Mehrwert nach Abzug der Mehrkosten \nWüest Partner schätzt den Mehrwert nach Abzug der Mehrkosten von CHF 1’979 \nMio. bei rund CHF 3.781 Mio. (vor Kürzung gem. §19 MAG) ein (entspricht CHF \n209.- pro m2 oberirdischer Geschossfläche). \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 39 \n\nNach Kürzung um CHF 100'000 für die betroffene Parzelle beläuft sich der gem. \n§19 MAG gekürzte Mehrwert nach Abzug der Mehrkosten auf CHF 3.681 Mio. \n(entspricht CHF 203.- pro m2 oberirdischer Geschossfläche). \n\n7.2 Ermittlung Mehrwert-Ausgleichsleistungen (von Abgabe abzuziehen) \nDie Eigentümer sollen gemäss Vorbesprechung allfälliger GP-Vorgaben voraus-\nsichtlich folgende, nach Einschätzung von Wüest Partner auf die Mehrwertab-\ngabe anrechenbare Ausgleichsleistungen im Sinne einer Erstellung und Gewähr-\nleistung von primär öffentlichen Infrastrukturleistungen erbringen: \n\n7.2.1 Entschädigung Landabtretung Schaffhauserstrasse \nIm Zusammenhang mit der Entwicklung entlang der Schaffhauserstrasse ist eine \nLandabtretung zugunsten des Kantons Zürich vorgesehen. Die betroffene Fläche \numfasst insgesamt rund 263 m². Gemäss den Bewertungsgrundsätzen wird für \ndie Entschädigung dieser öffentlichen Infrastrukturnutzung ein pauschaler Anteil \nvon 20 % des Baulandwerts berücksichtigt, da die zugehörige Ausnützung weiter-\nhin bei der Allreal Office AG verbleibt. \nDie Landabtretung wird sowohl im aktuellen wie im neuen Recht stattfinden, wes-\nhalb für die Mehrwert-Ausgleichsleistungen das Delta der Landpreise Relevanz \nhat.  \nAuf Basis eines durchschnittlichen Baulandpreises im neuen Recht von CHF 5’190 \npro m² über das gesamte Areal ergibt sich eine Entschädigung in der Höhe von \nCHF 273’000. Auf Basis eines durchschnittlichen Baulandpreises im aktuellen \nRecht von CHF 4’437 pro m² über das gesamte Areal ergibt sich eine Entschädi-\ngung in der Höhe von CHF 233'000. Das Delta entspricht somit CHF 40'000. \nDieser Betrag wird als abzugsfähige Leistung im Sinne des Mehrwertausgleichs \nberücksichtigt. \nWeitere Folgekosten, etwa für Bau, Unterhalt oder Pflege der betreffenden Fläche, \nverbleiben beim Kanton und werden im Rahmen dieser Betrachtung nicht weiter \nberücksichtigt. Dies entspricht einem Mehraufwand für die Entschädigung der \nLandabtretung von total CHF 40'000. \n\n7.2.2 Entschädigung Erstellungskosten Loorenweg \nFür die Erschliessung des Projektperimeters ist die Erstellung des Loorenwegs vor-\ngesehen. Dieser soll eine Fläche von ca. 236 m2 aufweisen (118 Laufmeter auf 2m \nBreite). Die Wegverbindung ist im kommunalen Richtplan eingetragen und wird nicht \nabparzelliert. Es findet keine Landabtretung statt, jedoch sind die Erstellungskosten \nvon dem Mehrwert abzugsfähig.  \nGemäss der Kostenschätzung von Wüest Partner fallen für die Erstellung des Loo-\nrenwegs Investitionskosten in Höhe von CHF 71’000 an. Diese setzen sich aus Kos-\nten für Kandelaber (CHF 150 pro Laufmeter), Randabschlüsse (CHF 150 pro Laufme-\nter) sowie für die befestigte Wegfläche (CHF 300 pro Laufmeter) zusammen. Daraus \nergibt sich ein Gesamtpreis von CHF 600 pro Laufmeter. \nLaufende Betriebs- und Unterhaltskosten für den Loorenweg verbleiben bei der \nGemeinde Kloten und wurden in der vorliegenden Betrachtung nicht berücksich-\ntigt. Total ergibt sich ein Mehraufwand von CHF 71'000. \n\n7.2.3 Pflanzung von grosskronigen Bäumen \nPro 400 m2 nicht überbauter Grundstücksfläche ost ein zukunftsfähiger Gross-\nbaum zu pflanzen. Da sowohl im aktuellen wie im neuen Recht erhöhte \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 40 \n\nAnforderungen an die Aussenraumgestaltung gestellt werden, entfällt eine Aus-\ngleichsleistung.  \n\n7.2.4 Fazit – abzugsfähige Mehrwert-Ausgleichsleistungen \nWüest Partner schätzt die von der Mehrwertabgabe abzugsfähigen Mehrwert-\nAusgleichsleistungen bei rund CHF 0.111 Mio. ein. Die Höhe ist jedoch von den \nfinalen Bestimmungen und Vereinbarungen abhängig und kann je nach Anpas-\nsungen vom vorliegend eingeschätzten Betrag abweichen. \n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 41 \n\n8 Mehrwertausgleich \n\nDie Mehrwertabgabe wird unter Berücksichtigung der verschiedenen relevanten \nAspekte (insbes. vom Mehrwert abzuziehende Mehrkosten, von der Abgabe abzu-\nziehende Mehrwert-Ausgleichsleistungen) wie folgt hergeleitet: \n \n\n \n \nDie im Zusammenhang mit dem privaten Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse \n115-121 monetär zu leistende Mehrwertabgabe wird auf Basis des durch die Ge-\nmeinde vorgegebenen Abgabesatzes von 25% sowie nach aktuellem Planungs-\nstand durch Wüest Partner bei CHF 809‘000 eingeschätzt. \n \nDie zu leistende Mehrwertabgabe widerspiegelt die Veränderungen, insbeson-\ndere der baulichen Ausnützung, die durch eine Bebauung nach neuem Recht er-\nmöglicht werden, ist aber schwächer als es die Betrachtung rein über die AZ \n(neues Recht AZ 2.20, aktuelles Recht AZ 1.20) vermuten liesse. \n \nDa die höhere bauliche Ausnützung und höhere Mieterträge bei der Bebauung \nnach neuem Recht entsprechend höheren Anlagekosten (u.a. höhere Erstellungs-\nkosten infolge SNBS-Standard als Mehrkosten berücksichtigt, relativ betrachtet \nhöhere Risiko-Gewinn-Komponente) gegenüberstehen, nimmt der Landwert im \nVergleich zum aktuellen Recht nicht linear mit der höheren bzw. zusätzlich mögli-\nchen Ausnützung zu. \n \nDie relativen Nutzungsanteile (Wohnen und Geschäft) sind in beiden Fällen unter-\nschiedlich, wodurch es diesbezüglich zu Verschiebungen zu Lasten des neuen \nRechtes kommt. So ist der Geschäftsflächenanteil beim neuen Recht gemessen \nam Gesamtertrag höher als beim aktuellen Recht), was sich aufgrund leicht höhe-\nrer Risiken und entsprechender Renditeerwartungen von Marktteilnehmern auf \nSeiten der Diskontierung mit einer um +10 Bp. höheren Diskontierung beim neuen \nRecht niederschlägt. Der vorgeschriebene Mindestgewerbeanteil von 25% führt \nzu einer Reduzierung der Wertdifferenz gegenüber dem alten Recht, wo eine an-\nteilig höhere Wohnnutzung möglich ist. \nIn beiden Fällen wird indes von reinen Renditeliegenschaften (100% Vermietung, \nkein STOWE) als Grundannahme ausgegangen. \n \nDie voraussichtlich gemäss den vorliegenden und geplanten Vereinbarungen zwi-\nschen der Gemeinde und der Eigentümerin einzuhaltenden Vorgaben (siehe Ka-\npitel Mehrkosten) und die zu erbringenden Infrastrukturleistungen (siehe Kapitel \nMehrwert-Ausgleichsleistungen) vermögen den wirtschaftlichen Mehrwert der \nPlanungsmassnahme bzw. die Mehrwertabgabe nach Abzug der \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 42 \n\nAusgleichsleistungen numerisch betrachtet weiter zu reduzieren. Die Mehrwert-\nAusgleichs-leistungen bestehen primär aus den Landabtretungen der Schaff-\nhauserstrasse und den Erstellungskosten des Loorenwegs. So wird ein Teil der \nMehrwertabgabe durch Sach- bzw. Ausgleichsleistungen im Umfang von CHF \n111’000 geleistet, was in einer monetär zu leistenden Mehrwertabgabe von CHF \n809'000 resultiert. \n \nDer GP «Schaffhauserstrasse 115-121» und dessen Richtprojekt stellen aus Sicht \nvon Wüest Partner sowohl für die Eigentümerin als auch für die Gemeinde Kloten \neinen wertvollen und angesichts der zentralen Lage überaus gelungenen Beitrag \nfür die Realisierung von Wohnungen und Geschäftsflächen, sowie die Verdichtung \nbzw. Wandlung des Zentrums von Kloten dar. \n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 43 \n\n9 Szenario: Stockwerkeigentum \n\nWüest Partner wurde beauftragt ein zusätzliches Szenario im Zusammenhang mit \ndem privaten Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121 zu erstellen, welches \neine Aufteilung der Wohnnutzungen in Stockwerkeigentum (STOWE) und Miet-\nwohnungen vorsieht. Dazu wurde das Hofhaus A nach neuem Recht mit einer Ge-\nsamt-Hauptnutzfläche Wohnen von 2'786 m2 als Stockwerkeigentum beurteilt. \nDies entspricht 28.60% der 9'742 m2 Gesamt-Hauptnutzfläche Wohnen vom Ge-\nstaltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121. Zur Gewährleistung der Vergleichbar-\nkeit der Marktwertschätzungen wurde nach aktuellem Recht ebenso 28.60% der \nGesamt-Hauptnutzfläche Wohnen als STOWE eingeteilt. Dies entspricht 2'441 m2 \nHauptnutzfläche.  \n\n9.1 Einschätzung Diskontierungssatz aktuelles Recht \nDer marktgerechte Diskontierungssatz (netto, real) wird für Wohnnutzungen bei \n2.60% und für Geschäftsnutzungen bei 3.50% eingeschätzt, wodurch der für die \nNeubau-Bewertung nach Nutzungsanteilen gewichtete Diskontierungssatz für \ndas aktuelle Recht bei 2.70% eingeschätzt wird. \n\n9.2 Einschätzung Diskontierungssatz neues Recht \nDer marktgerechte Diskontierungssatz (netto, real) wird für Wohnnutzungen bei \n2.60% und für Geschäftsnutzungen bei 3.50% eingeschätzt, wodurch der für die \nNeubau-Bewertung nach Nutzungsanteilen gewichtete Diskontierungssatz für \ndas aktuelle Recht bei 2.85% eingeschätzt wird. \n\n9.3 Verkaufserlöse STOWE \nDie Verkaufserlöse nach neuem Recht unter Einbezug der Minimalanforderung, \ndass 30% der zu erstellenden Wohnungen vier oder mehr Zimmer verfügen, wird \nmit CHF 13'000 pro m2 eingeschätzt.  \nDie Verkaufserlöse nach aktuellem Recht unter Einbezug des Familienbonus \n(mind. 50% der zu erstellenden Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern) wird mit \nCHF 12'300 pro m2 eingeschätzt.  \nDie Verkaufserlöse für Tiefgaragen-Einstellplätze wird mit CHF 55'000 pro Ein-\nstellplatz eingeschätzt. \n\n9.4 Einschätzung Erstellungskosten  \nWüest Partner schätzt die Erstellungskosten anhand von Benchmarks wie folgt \nein: \n— Erstellungskosten BKP 2 \n\n— Wohnen (Miete) BKP 2  CHF 4’600.- HNF  \n(aktuelles sowie neues Recht) \n\n— STOWE BKP 2    CHF 5'100.- HNF  \n(aktuelles sowie neues Recht) \n\n— Büro (Miete) BKP 2    CHF 3'500.- HNF  \n(aktuelles sowie neues Recht) \n\n— Gewerbe (Verkauf, etc.) BKP 2   CHF 3'500.- HNF  \n(aktuelles sowie neues Recht) \n\n— Lager BKP 2     CHF 2'500.-/m2 HNF  \n(neues Recht) \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 44 \n\n \n— Einstellplatz BKP 2   CHF 45'000.-/Stk. \n\n \n— Vorbereitungsarbeiten BKP 1  5.5% von BKP 2, \n— Umgebungskosten BKP 4  CHF 300.-/m2 Umg.-Fläche  \n— Baunebenkosten BKP 5   5.0% von BKP 2 \n— Bauherrenleistungen    1.5% von BKP 1-5 \n— Erstvermietungskosten   10.0% der Soll-Mieterträge \n— Risiko-/Gewinn-Komponente  12.3% aktuelles Recht \n\n14.2% neues Recht \n \n\nDie Risiko-/Gewinn-Komponente ergibt sich aus dem gewichteten Durchschnitt \nnach Nutzungsanteilen. Der Rendite-Anteil nach aktuellem Recht wird mit einer \nRisiko-/Gewinn-Komponente von 10.0% eingeschätzt, nach neuem Recht mit \n13.0%. Der STOWE-Anteil wird im aktuellen sowie im neuen Recht bei 18.0% ein-\ngeschätzt. \n\n \n \n\nHieraus ergeben sich folgende Anlagekosten: \n \n— Erstellungskosten BKP 1-5 \n\nBewertungen neues Recht, total   CHF 74.539 Mio. \n      CHF 5’205.-/m2 HNF \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 52.509 Mio. \n      CHF 5’760.-/m2 HNF \n \n\n— Bauherrenleistungen \nBewertungen neues Recht, total   CHF 1.118 Mio.  \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 0.788 Mio. \n \n\n— Erstvermietungskosten (Miete) \nBewertungen neues Recht, total   CHF 0.374 Mio.  \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 0.238 Mio. \n\n \n— Vermarktungskosten (STOWE) \n\nBewertungen neues Recht, total   CHF 0.745 Mio.  \nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 0.618 Mio. \n\n \n— Risiko/Gewinn \n\nBewertungen neues Recht, total   CHF 10.552 Mio.  \nø 14.16% von BKP 1-5 \n\nBewertungen aktuelles Recht, total  CHF 6.469 Mio. \n      ø 12.32% von BKP 1-5 \n \n\n— Total Anlagekosten BKP 0-9 \nBewertungen neues Recht, total, gerundet CHF 87.328 Mio.  \n      CHF 6’098.-/m2 HNF \nBewertungen aktuelles Recht, total, gerundet CHF 60.622 Mio. \n      CHF 6’650.-/m2 HNF \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 45 \n\n9.5 Bewertung Marktwert \nWüest Partner schätzt den Marktwert des Areals per angenommenem Datum \nRechtskraft GP (Bewertungsstichtag) in Abhängigkeit des jeweiligen Bebauungs-\nszenarios wie folgt ein: \n \nBewertung nach neuem Recht (GP Schaffhauserstrasse 115-121)  \n       CHF 40.510 Mio. \n       CHF 5’300.-/GSF \n \nBewertung nach aktuellem Recht (Regelbauweise)  CHF 34.940 Mio. \n       CHF 4’570.-/GSF \n\n9.6 Mehrwert \nWüest Partner schätzt den Mehrwert infolge der Planungsmassnahme (GP Schaff-\nhauserstrasse 115-121) ohne Berücksichtigung anrechenbarer Ausgleichsleistun-\ngen (siehe dazu nachfolgende Kapitel) zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Pla-\nnungsmassnahme und unter Berücksichtigung der im vorliegenden Bericht \nerläuterten Annahmen (Eigentumsanteile, Erträge und Kosten, etc.) bei rund CHF \n5.570 Mio. ein (Differenz zwischen Bewertung nach neuem Recht und Bewertung \nnach aktuellem Recht; entspricht rund CHF 730/m2 GSF). \n \n\n \nDer ermittelte Mehrwert (ohne Berücksichtigung von Mehrkosten und anrechen-\nbaren Ausgleichsleistungen) von CHF 5.570 Mio. entspricht bei einer oberirdi-\nschen Geschossfläche von total 18’099 m2 gemäss den aktuellen Gestaltungs-\nplanvorschriften einem relativen Mehrwert von rund CHF 308 pro m2 \noberirdischer Geschossfläche. \n\n \nAktuell liegt ein Entwurf des Gestaltungsplans (Fassung für die Mehrwertermitt-\nlung) vor, Städtebauliche Verträge liegen indes keine vor. Die Mehrkosten und \nMehrwert-Ausgleichsleistungen werden daher auf Basis des Gestaltungsplans, \nder Besprechungen zwischen der Gemeinde Kloten und der Eigentümerin (Allreal \nOffices AG) sowie des begleitenden Planungsbüros (Gossweiler Ingenieure AG) \nund des für das Richtprojekt zuständigen Architekturbüros (Armon Semadeni Ar-\nchitekten und Balliana Schubert Landschaftsarchitekten AG) ausgewiesen. Die \nnachfolgenden Punkte sind daher noch Gegenstand laufender Verhandlungen. \n \nEs handelt sich im Detail um folgende Positionen: \n \nMehrkosten (vom Mehrwert abzuziehen) \n— 7.1.1 Mehrkosten Gestaltungsplanverfahren     nicht abzugsfähig \n— 7.1.2 Mehrkosten durchgeführter Studienauftrag        CHF      506’000 \n— 7.1.3 Mehrkosten durchgeführte Machbarkeitsstudie       CHF      249’000 \n— 7.1.4 Erstellungskosten erforderliche Veloabstellplätze  \n\nohne Mobilitätskonzept (Differenzbetrachtung)        CHF      456’000 \n\nAufstellung Mehrwerte neues \nRecht und aktuelles Recht, \nohne Berücksichtigung von \nMehraufwänden und Aus-\ngleichsleistungen \n \nQuelle: Wüest Partner AG \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 46 \n\n— 7.1.5 Mehrkosten erforderliche Veloabstellplätze  \nmit Mobilitätskonzept                CHF        85’000 \n\n— 7.1.6 Mehrkosten Erstellung Mobilitätskonzept        CHF        50’000 \n— 7.1.7 Kosteneinsparung Reduktion Einstellplätze  \n\ngem. Mobilitätskonzept                 CHF    -258’000 \n— 7.1.8 Mehrkosten bauliche Nachhaltigkeitsstandards       CHF       924’000 \n— Mehrkosten total:           CHF   2’012’000 \n \n\nMehrwert-Ausgleichsleistungen (von Abgabe abzuziehen) \n— 7.2.1 Entschädigung Landabtretung Schaffhauserstrasse       CHF         40’000 \n— 7.2.2 Entschädigung Erstellung Loorenweg        CHF         71’000 \n— Weitere Ausgleichsleistungen total:         CHF         111’000 \n\n9.7 Mehrkosten gem. Standard «SNBS-Areal» (grobe Indikation) \nWüest Partner geht im Zuge des vereinbarten Nachhaltigkeitsstandards des \nSNBS-Areals von höheren Erstellungskosten gegenüber einem «Neubaustan-\ndard» (bzw. einem Minergie-Standard oder analogem Standard) aus. Die Mehr-\nkosten setzen sich einerseits aus Beratungskosten für die Fachbegleitung und zu-\nsätzlichen Investitionskosten zusammen. Wie viel mehr ein nachhaltiges Produkt \nkostet, hängt vom Niveau ab, das erreicht werden soll, was sich ohne weitere Ab-\nklärungen nicht allgemeingültig beziffern lässt. Unter guten Rahmenbedingungen \nkönnen gemäss Zertifizierungsstelle SNBS bei grossen Projekten 1 bis 2% der Ge-\nbäudekosten (BKP 2) veranschlagt werden, bei ungünstigen Rahmenbedingungen \noder kleinen Projekten können sie gegen 5% betragen. Grob indikativ geht Wüest \nPartner angesichts der Arealgrösse und -Komplexität sowie unter Berücksichti-\ngung der frühzeitigen Planung des Nachhaltigkeitsstandards in der jetzigen Pla-\nnungsphase von Mehrkosten von ca. 1.0% aus. \n \nHieraus ergeben sich grob indikativ Mehrkosten von CHF 0.658 Mio. bei den Ge-\nbäudekosten BKP 2 bzw. CHF 0.746 Mio. bei den Erstellungskosten BKP 1-5 bzw. \nvon CHF 0.874 Mio. bei den Anlagekosten BKP 0-9. \n\nZertifizierungskosten «SNBS-Areal» (grobe Indikation) \nFür das Areal wird von Zertifizierungskosten von rund CHF 50'000 ausgegan-\ngen. Da das Areal im Falle der SNBS-Areal-Zertifizierung als Ganzes zertifiziert \nwird, sind die Kosten tiefer einzuschätzen, als wenn – wie z.B. im Falle einer Mi-\nnergie-Zertifizierung oder einer Zertifizierung nach SNBS Hochbau – jedes ein-\nzelne Gebäude einzeln zertifiziert würde. \n \nDie Mehrkosten werden daher für den Standard «SNBS-Areal» grob indikativ ins-\ngesamt mit CHF 0.924 Mio. berücksichtigt. \n\n9.8 Mehrwertausgleich \nDie Mehrwertabgabe wird unter Berücksichtigung der verschiedenen relevanten \nAspekte (insbes. vom Mehrwert abzuziehende Mehrkosten, von der Abgabe abzu-\nziehende Mehrwert-Ausgleichsleistungen) wie folgt hergeleitet: \n \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 47 \n\n \n \nDie im Zusammenhang mit dem privaten Gestaltungsplan Schaffhauserstrasse \n115-121 monetär zu leistende Mehrwertabgabe wird auf Basis des durch die Ge-\nmeinde vorgegebenen Abgabesatzes von 25% sowie nach aktuellem Planungs-\nstand durch Wüest Partner bei CHF 754‘000 eingeschätzt. \n \n\n9.9 Fazit \nDer Mehrwertausgleich mit Stockwerkeigentum beträgt mit CHF 754'000 etwas \nweniger als ohne Stockwerkeigentum mit CHF 809'000. Dieses Resultat erklärt \nsich aufgrund der folgenden Punkte: \n\n1. Erhöhung der Diskontierung nach neuem Recht mit STOWE-Nutzung um \n5 Basispunkte: Aufgrund des reduzierten Mietwohnungsanteils bei \ngleichbleibendem Gewerbeanteil verliert die Renditeliegenschaft an At-\ntraktivität, was sich durch eine erhöhte Diskontierung bemerkbar macht. \nBeim aktuellen Recht ist der Gewerbeanteil deutlich tiefer, wodurch sich \ndie Diskontierung nicht verändert. Die Differenz der Diskontierung zwi-\nschen aktuellem und neuem Recht erhöht sich von 10 BP (ohne STOWE-\nNutzung) auf 15 BP (mit STOWE-Nutzung).  \nHinweis: Würde die Diskontierung beibehalten werden, würde ein ent-\nsprechender Mehrwert von ca. CHF 7.17 Mio. entstehen, eine Erhöhung \num 24.5% zum Mehrwert ohne STOWE-Nutzung. \n\n2. Die Erstellungskosten erhöhen sich nach neuem Recht mit STOWE-Nut-\nzung, wodurch sich auch die Mehrkosten im Zusammenhang mit dem \n«SNBS»-Areal-Standard erhöhen, was eine Reduzierung der Mehr-\nwertabgabe zur Folge hat. \n\n \nSchlussfolgend kann festgehalten werden, dass die Nutzung von 28.6% STOWE \noder Mietwohnungen keinen wesentlichen Einfluss auf die Mehrwertabgabe ha-\nben. Der höhere Mehrwert durch das STOWE wird durch die erhöhte Diskontierung \nder Renditeliegenschaft überkompensiert.  \n \n \n\n  \n\n\n\nStadt Kloten – Mehrwertermittlung Privater Gestltungsplan Schaffhauserstrasse 115-121, Kloten \nSZN Rendite (100% Vermietung) und SZN mit Anteil Stockwerkeigentum (Hofhaus A) \n \n\n 48 \n\nDisclaimer \n\nWüest Partner hat die vorliegenden Bewertungen und Beurteilungen im Rahmen \ndes Auftrags mit Sorgfalt auf der Basis geltender Standards durchgeführt. Die Be-\nwertung beruht mitunter auf folgenden Annahmen und Haftungseinschränkungen: \n \n— Untersuchungen über rechtliche Sachverhalte wurden nicht durchgeführt. Es \n\nwird davon ausgegangen, dass Grundstücke, Gebäude sowie deren Nutzung \nvollumfänglich allen geltenden nationalen, kantonalen und kommunalen ge-\nsetzlichen Normen und anderweitigen Vorschriften oder Teilen davon entspre-\nchen. \n \n\n— Boden- und Altlastengutachten sowie detaillierte bautechnische Analysen wur-\nden nicht in Auftrag gegeben. Allfällige damit verbundene und unter Umständen \ngrosse Wertveränderungen bleiben unberücksichtigt, sofern im Bericht nicht \nausdrücklich erwähnt. Es wird zudem angenommen, dass sich weder auf dem \nGrundstück noch in den Gebäuden Gefahrengüter befinden. \n \n\n— Die Richtigkeit der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Informationen \nund Grundlagen über die in der Bewertung berücksichtigten Gebäude und \nGrundstücke (z. B. Flächenmasse) wird vorausgesetzt. Alle weiteren Informatio-\nnen, die durch Dritte zur Verfügung gestellt wurden, sind als verlässlich bekannt; \nfür deren Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. \n\n \nDiese Daten und Informationen sind ausschliesslich zur Information für den Auf-\ntraggeber bestimmt und dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung der Wüest Part-\nner AG Dritten zugänglich gemacht werden. Der Nutzer dieser Daten und Informa-\ntionen trägt das Risiko für deren weitere Verwendung. Die Wüest Partner AG \nübernimmt für diese Daten und Informationen keine Gewähr, insbesondere nicht \nfür ihre Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Jede diesbezügliche Haftung ist \nausgeschlossen. \n \nDiese Daten und Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Empfehlung \nzum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Wertpapiers/Wertrechts oder einer \nbestimmten Anlage- oder Handelsstrategie dar. Ebenso wenig sind die Daten und \nInformationen als Empfehlung für Investitionen oder als Anlageberatung zu ver-\nstehen bzw. zu verwenden. \n \nEine weiter gehende Nutzung wie Vervielfältigung oder Bildung von Derivaten oder \nanderer Produkte, insbesondere im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten (ein-\nschliesslich passiv gemanagter Fonds und indexabhängiger derivater Wertpa-\npiere), oder zur Überprüfung anderer Daten oder Indizes ist ohne schriftliche Zu-\nstimmung der Wüest Partner AG verboten. \n\n\n