text: \n  \n\n          \n\n \n\n \n\nKloten, 5. Dezember 2023 / kl.1011.2 / Ber \n\n \nGossweiler Ingenieure AG \n\nLindenstrasse 23 \n\n8302 Kloten \n\nTelefon 044 815 51 00 \n\nwww.gossweiler.com   \n\n \n\n \n\nFassung zur Festsetzung \n\nRevision öffentlicher Gestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n \n\n \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 2/89 \n  \n\nAuftraggeber Specogna Immobilien AG / Stadt Kloten \n\nBearbeitung Gossweiler Ingenieure AG \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 3/89 \n  \n\nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Planungsgegenstand und Ziele 5 \n\n1.1 Ausgangslage 5 \n\n1.2 Planungsgebiet 7 \n\n1.3 Zielsetzung der Planung 10 \n\n1.4 Inhalt der Planung 10 \n\n2 Grundlagen und Rahmenbedingungen 11 \n\n2.1 Umfeld des Planungsgebietes 11 \n\n2.2 Rechtliche Grundlagen 12 \n\n2.2.1 Kantonaler Richtplan 12 \n\n2.2.2 Regionaler Richtplan 16 \n\n2.2.3 Kommunaler Richtplan 20 \n\n2.2.4 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich 24 \n\n2.2.5 Bau- und Zonenordnung 24 \n\n2.2.6 Quartierplan und Baulinien 27 \n\n2.3 Planerische Rahmenbedingungen 28 \n\n2.3.1 Verkehr 28 \n\n2.3.2 Lärmschutz 35 \n\n2.3.3 Gewässerschutz 36 \n\n2.3.4 Störfallvorsorge 37 \n\n2.3.5 Schutzbauten 39 \n\n2.3.6 Brandschutz 39 \n\n3 Grundsätze des Richtprojekts "Haiku" 41 \n\n3.1 Würdigung Beurteilungsgremium 41 \n\n3.2 Situation und Bebauungskonzept 42 \n\n3.2.1 Städtebau und Architektur 42 \n\n3.2.2 Wohnungen 43 \n\n3.2.3 Ausdruck und Materialisierung 45 \n\n3.3 Nachhaltigkeit und Energie 48 \n\n3.4 Freiraumkonzept 50 \n\n3.5 Verkehr und Erschliessung 56 \n\n4 Gestaltungsplan 64 \n\n4.1 Erläuterungen zum Situationsplan 1:500 64 \n\n4.2 Erläuterungen zu den Sonderbauvorschriften 66 \n\n4.2.1 Allgemeine Bestimmungen 66 \n\n4.2.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen 67 \n\n4.2.3 Gestaltung 72 \n\n4.2.4 Erschliessung und Parkierung 76 \n\n4.2.5 Umwelt 79 \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 4/89 \n  \n\nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n \n\n4.2.6 Qualitätssicherung 80 \n\n4.2.7 Schlussbestimmungen 80 \n\n5 Mehrwertausgleich 81 \n\n6 Organisation und Verfahren 83 \n\n6.1 Organisation 83 \n\n6.2 Verfahren 83 \n\n6.3 Kantonale Vorprüfung 84 \n\n6.4 Öffentliche Auflage und Anhörung 86 \n\n6.5 Stellungnahme Zürcher Planungsgruppe Glattal 87 \n\n7 Auswirkungen und Würdigung Gestaltungsplan 88 \n\n8 Anhang 89 \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 5/89 \n  \n\n1 Planungsgegenstand und Ziele \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDer öffentliche Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" wurde vom Regierungsrat mit \n\nBeschluss Nr. 508 am 13. Februar 1991 genehmigt und mit Verfügung Nr. 186 \n\nam 19. Februar 2002 teilrevidiert. Damit wurde die planungsrechtliche Grund-\n\nlage für den Lärmschutz anhand von baulichen sowie gestalterischen Massnah-\n\nmen des Gestaltungsplangebiets gegenüber der damals im kantonalen Richt-\n\nplan enthaltenen Nordumfahrung der Stadt Kloten geschaffen. Das nördliche \n\nTeilgebiet des Gestaltungsplangebietes wurde in den Jahren 1991 und 1995 \n\nmit Wohngebäuden überbaut. Mit der Entlassung der Nordumfahrung (siehe \n\nKapitel 2.2.3) aus dem kantonale Richtplan erübrigten sich die im Gestaltungs-\n\nplan festgesetzten Massnahmen für die Lärmschutz und es eröffnet sich Mög-\n\nlichkeiten einer gemischt genutzten Überbauung mit einer hohen Dichte für \n\ndas südliche Teilgebiet des Gestaltungsplans. Das Teilgebiet Süd umfasst das \n\nGrundstück Nr. 4571 an der Bassersdorferstrasse und wurde bis anhin nicht \n\nweiterentwickelt sowie dessen Überbauungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft.  \n\nDie Specogna Immobilien AG beabsichtigt das südliche Teilgebiet zu entwi-\n\nckeln und führte ein Studienauftragsverfahren 2021 bis Mitte 2022 durch. Aus \n\nden vier teilnehmenden Planungsteams ging der Beitrag von Ramser Schmid \n\nArchitekten GmbH ETH BSA SIA sowie KOLB Landschaftsarchitekten GmbH als \n\nSieger hervor (siehe Beilage Schlussbericht des Beurteilungsgremiums vom  \n\n31. Mai 2022). Das Siegerprojekt wurde als Richtprojekt weiterentwickelt und \n\ndient als Grundlage für die Revision des öffentlichen Gestaltungsplans "Gwär-\n\nfihölzli".  \n\nDa sich das öffentliche Interesse am Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" nicht mehr \n\ndurch den Lärmschutzgedanken begründen lässt, soll nun einerseits - neben \n\nden Rahmenbedingungen für eine qualitative Weiterentwicklung des südlichen \n\nGestaltungsplangebiets (nachstehend Teilgebiet Süd genannt) am Stadtein-\n\ngang der Stadt Kloten - auch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für \n\neine gemischte Nutzung im urbanen Umfeld des angrenzenden Transformati-\n\nonsgebietes Steinacker geschaffen werden. Andererseits sollen die planungs-\n\nrechtlichen Voraussetzungen der bestehenden Bauten im nördlichen Gestal-\n\ntungsplangebiets (nachstehend Teilgebiet Nord genannt) weiterhin gewähr-\n\nleistet sein sowie die für Lärmschutzmassnahmen reservierten Vorschriften und \n\nPlankennzeichnungen aufgehoben werden (siehe Abb. 1 = Sektoren A1 und \n\nA2). \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 6/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 1 Ausschnitt öffentlicher Gestaltungsplan Gwärfihölzli, vom 20. Dezember \n\n2001 \n\n  \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 7/89 \n  \n\n1.2 Planungsgebiet \n\nDas Gestaltungsplangebiet "Gwärfihölzli" befindet sich im Südosten am Ein-\n\ngangstor der Stadt Kloten nahe beim Gewerbe- und Industriegebiet "Stein-\n\nacker". Das Gestaltungsplangebiet wird im Norden von einer Grünfläche und \n\nder Bauten der Stiftung Pigna (Zone Oe II), im Osten von der kantonalen Land-\n\nwirtschaftszone, dem Wald und Namensgeber "Gwärfihölzli", im Süden von der \n\nkantonalen Hauptverkehrsstrasse "Bassersdorferstrasse" und im Westen von \n\nder Quartierstrasse "Hohstrasse" begrenzt. An der Kreuzung Hohstrasse / Gras-\n\nwinkelstrasse befindet sich die Bushaltestelle "Kloten, Graswinkel" (Buslinie 733 \n\n– Zürich Flughafen, Bahnhof, Kante D), welche sich im Gestaltungsplan-Sektor \n\nD befindet. Im näheren Umfeld des Planungsgebietes befinden sich weitere \n\nBushaltestellen, von wo aus die Buslinien – neben 733 – auch 766 im Halbstun-\n\ndentakt und die Buslinie 765 im 15 Minuten Takt verkehren. Somit ist der \n\nBahnhof Kloten und der Flughafen Zürich schnell mit dem Bus erreichbar. Der \n\nBahnhof Kloten ist mit dem Velo ebenfalls in kurzer Distanz zu erreichen. Die \n\nErschliessung für den motorisierten Verkehr, aber auch den Fuss- und Velover-\n\nkehr erfolgt über die Hohstrasse. \n\n \n\nAbbildung 2 Luftbildaufnahme mit Gestaltungsplangebiet (schwarz gestrichelt ban-\n\ndiert), GP-Teilgebiet Nord (pink bandiert), GP-Teilgebiet Süd (weiss ban-\n\ndiert) \n\n \n\nLage Gestaltungsplangebiet \n\nQuelle: ZH-GIS, Orthophoto \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 8/89 \n  \n\nDer Gestaltungsplan umfasst folgende Grundstücke:  \n\nGrundstücks-Nrn. Fläche  Sektor gem. \n\nGP \n\nStatus GP- \n\nUmsetzung \n\n4570 4'078 m² B2 Überbauung \n\nWohngebäude \n\n4571 5'740 m² C1-C4 Gewerbe: \n\nCoop Tankstelle / \n\nAutocenter Zenu \n\nGmbH \n\n4811 2'190 m² B1 Überbauung \n\nWohngebäude \n\n4812 2'125 m² B1 Überbauung \n\nWohngebäude \n\n4813 2'233 m² B1 Überbauung \n\nWohngebäude \n\n4842 2'541 m² B1 Überbauung \n\nWohngebäude \n\n4844 3'857 m² B2 Überbauung \n\nWohngebäude \n\n5664 (Teilstück der \n\nStrassenparzelle) \n\nca. 330 m² D Bushaltestelle  \n\nKloten, Graswinkel \n\nGESAMT ca. 23'094 m²   \n\n \n\nDas Gestaltungsplangebiet wird wie folgt in zwei Teilgebiete unterteilt: \n\nDas Teilgebiet Nord wurde in den Jahren 1991 und 1995 mit Wohngebäuden \n\nüberbaut. Im Norden sind Satteldachhäuser (Sektor B1) mit drei Vollgeschos-\n\nsen und zwei Dachgeschossen erstellt. Angrenzend zum Teilgebiet Süd wurden \n\n4-geschossige Terrassenhäuser (Sektor B2) realisiert, die gemäss der Regelbau-\n\nweise in der Zone WG2a nicht zonenkonform wären (siehe Art. 49 BZO). \n\n  \n\nAbbildung 3 Eindrücke Teilgebiet Nord – Satteldachhäuser / Terrassenhäuser mit \n\nBushaltestelle (Quelle: Google Maps) \n\n \n\nBestand heute \n\n \n\nTeilgebiet Nord \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 9/89 \n  \n\nDas Teilgebiet Süd des Gestaltungsplanperimeters weist heute auf dem \n\nGrundstücks-Nr. 4571 eine Coop Tankstelle (Sektor C2) auf. Das Gebäude im \n\nSektor C1 und ein Grossteil der Grundstücksfläche werden derzeit vom Auto-\n\ncenter Zenu GmbH genutzt. Zur Optimierung der gewerblichen \n\nBebauungsmöglichkeiten wurde die im Kapitel "Ausgangslage" (siehe Kap. 1.1) \n\nerwähnte Teilrevision über das Teilgebiet Süd durchgeführt und 2002 von der \n\nBaudirektion genehmigt. Von dieser Bebauungsmöglichkeiten wurde jedoch \n\nbis heute kein Gebrauch gemacht.  \n\n  \n\nAbbildung 4 Eindrücke Teilgebiet Süd – Tankstelle / Autocenter \n\n \n\nIm westlichen Bereich liegt die bestehende Coop Tankstelle. Die Coop Mine-\n\nralöl AG ist Baurechtsnehmerin auf dem Grundstück noch für die nächsten 40 \n\nJahre (ca. 2062). Die Coop Mineralöl AG ist berechtigt, auf einem Grundstücks-\n\nteil eine Tankstelle mit Shop und den dazugehörenden technischen und ge-\n\nwerblichen Einrichtungen zu betreiben. \n\n \n\nAbbildung 5 Baurechtsfläche, Coop Mineralöl AG \n\nIm Rahmen des begleiteten Verfahrens galt es, den Umgang mit der Tankstelle \n\nin der Gesamtentwicklung anhand von zwei zeitlichen Szenarien (mit und ohne \n\nTankstelle) aufzuzeigen. Die Erschliessung der Tankstelle sollte dabei in allen \n\nTeilgebiet Süd \n\nCoop Tankstelle \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 10/89 \n  \n\nSzenarien optimal sichergestellt sein. Zum heutigen Zeitpunkt sind keine bauli-\n\nchen Veränderungen sowie Erweiterungen seitens der Coop Mineralöl AG ge-\n\nplant, sodass die Tankstelle in der heutigen Form vorerst bestehen bleibt. Die \n\nCoop Mineralöl AG wurde als Gast ohne Stimmrecht über das begleitete Ver-\n\nfahren und über die Projektvisionen der Planungsteams informiert sowie in \n\nKenntnis gesetzt. \n\n1.3 Zielsetzung der Planung \n\nDas Ziel der Revision des öffentlichen Gestaltungsplans besteht darin, die bis \n\nanhin reservierten Lärmschutzmassnahmen aufzuheben und für das Teilgebiet \n\nSüd – gestützt auf das vom Studienauftrag hervorgebrachte und weiterentwi-\n\nckelte Richtprojekt – die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine attrak-\n\ntive Wohn- und Gewerbe-Überbauung am Stadteingang sicherzustellen. Das \n\nöffentliche Interesse wird dahingehend geändert, dass eine qualitativ hochwer-\n\ntige städtebauliche Konfiguration inkl. dem Bezug zum Steinacker-Areal, eine \n\nhohe Dichte sowie ein adäquater Nutzungsmix an der besonderen Lage beim \n\nStadteingang sowie dem künftigen Erholungs- und Naturraum "Bedensee-\n\nbach" gewährleistet wird.  \n\n1.4 Inhalt der Planung \n\nUm die Ziele erreichen zu können, enthält der Gestaltungsplan weiterhin \n\ngrundeigentümerverbindliche Festlegungen. Diese sind im Situationsplan im \n\nMassstab 1:500, im Höhenlinienplan im Massstab 1:500 und in den Vorschrif-\n\nten aufgeführt. Das Richtprojekt ist für das Teilgebiet Süd (Sektoren C1-C4) bei \n\nder weiteren Projektierung bzw. bei der Auslegung der Gestaltungsplanvor-\n\nschriften beizuziehen. Es stellt sicher, dass das Gebiet "Gwärfihölzli" qualitäts-\n\nvoll überbaut wird. \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 11/89 \n  \n\n2 Grundlagen und Rahmenbedingungen \n\n2.1 Umfeld des Planungsgebietes \n\nDas Teilgebiet Süd befindet sich gegenüber des Steinacker-Gebietes und be-\n\nsteht aus dem Grundstück Nr. 4571, welches eine Fläche von 5'740 m2 auf-\n\nweist. Das Richtprojekt von Ramser Schmid Architekten ETH BSA SIA sowie \n\nKOLB Landschaftsarchitekten GmbH bezieht sich auf dieses Teilgebiet Süd. Die \n\nkünftige Bebauung soll – zusammen mit der anberaumten Transformation Ge-\n\nbietes "Steinacker" in einen urbanen Stadtteil als "Stadteingangstor" der Stadt \n\nKloten in Erscheinung treten. \n\n \n\nAbbildung 6 Planausschnitt AV mit Planungsgebiet (schwarz-gepunktete Bandierung) \n\nDie Stadt Kloten möchte mit ihren Stadtentwicklungsprojekten u.a. dem Un-\n\ngleichgewicht von rund 37'000 Arbeitsplätze gegenüber der "nur" rund 20'000 \n\nEinwohnenden entgegenwirken. Mit einer gezielten Nachverdichtung an gut \n\nerschlossenen Lagen, sollen neue Wohnungsangebote und insbesondere hö-\n\nhere Personendichten geschaffen werden. \n\nDas Rückgrat der Stadtentwicklungsbemühungen stellt die Glattalbahn-Verlän-\n\ngerung dar, welche schon in wenigen Jahren parallel zum Altbach das Klotener \n\nStadtzentrum und auch das Gebiet "Steinacker" erschliessen soll. Zusammen \n\nmit dem Ausbau der Velorouten wird eine nachhaltige Mobilität gefördert und \n\ndie Strassen entlastet.  \n\nMit der Transformation in ein Mischgebiet des Industriegebietes "Steinacker" \n\n(siehe Kap. 2.3.1) werden die Rahmenbedingungen für verdichtetes Bauen ge-\n\nschaffen und das Angebot an attraktiven sowie gut angebundenen Wohnflä-\n\nchen der Stadt Kloten gesteigert. \n\n  \n\nTeilgebiet Süd \n\nQuelle: ZH-GIS, AV-Daten \n\nStadtentwicklung Stadt Kloten \n\nhttps://www.kloten.ch/_rtr/thema2_41128\nhttps://www.kloten.ch/_rtr/thema2_41128\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 12/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 7 Grafik aus der "Vision Steinacker",  \n\n(roter Punkt Gestaltungsplangebiet "Gwärfihölzli") \n\n2.2 Rechtliche Grundlagen  \n\n2.2.1 Kantonaler Richtplan \n\nDer kantonale Richtplan des Kantons Zürich wurde am 22. August 2022 mit Be-\n\nschluss des Kantonsrates festgesetzt. Das Planungsgebiet ist in der Richtplan-\n\nkarte dem Siedlungsgebiet zugewiesen und rechtskräftig zoniert. Die beabsich-\n\ntigte Schaffung von zusätzlichem Wohnraum entspricht der im kantonalen \n\nRichtplan definierten Siedlungsentwicklung nach innen. Mit dem zusätzlichen \n\nGewerbeangebot an der Bassersdorferstrasse kann das lokale Gewerbe unter-\n\nstützt werden.  \n\n \n\nAbbildung 8 Planausschnitt kantonaler Richtplan (Stand: 22. August 2022) \n\n  \n\nQuelle: Stadt Kloten, Vision Steinacker, \n\nStand: August 2019 \n\nLegende \n\n             Siedlungsgebiet (bestehend) \n\n             Landschaftsförderungsgebiet \n\n             (bestehend) \n\n             Hochleistungsstrasse \n\n             (bestehend) \n\n             Abgrenzungslinie Flughafen \n\n             (bestehend) \n\n             Station / Haltestelle (geplant) \n\n             Schmalspurbahn (geplant) \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 13/89 \n  \n\nAbgrenzungslinie (AGL) \n\n \n\nAbbildung 9 Planauszug kantonaler Richtplan Thema Verkehr - Abgrenzungslinie \n\nDer Gestaltungsplanperimeter befindet sich innerhalb der Abgrenzungslinie \n\n(AGL) des kantonalen Richtplans. Die AGL umfasst das Gebiet mit bestehender \n\nund künftig möglicher Fluglärmbelastung über dem Immissionsgrenzwert \n\n(IGW) der Empfindlichkeitsstufe ES II. Grundsätzlich dürfen innerhalb der AGL \n\nkeine zusätzlichen Wohnnutzungen geschaffen werden. \n\nIm September 2020 hat die Stadt Kloten im Zusammenhang mit der Weiter-\n\nentwicklung der innerhalb der AGL liegenden Gestaltungsplanperimeter \n\n(Grundstücks-Nr. 4571) beim Amt Für Raumentwicklung (ARE) des Kantons Zü-\n\nrichs eine Auskunfts-Anfrage gestellt. Gemäss dem Antwortschreiben vom 3. \n\nDezember 2020 ist aus raumplanerischer Sicht an diesem Ort ein städtebauli-\n\ncher Akzent mit einer Mischnutzung als identifikationsstiftendes Eingangstor \n\nnach Kloten plausibel.  \n\nGemäss dem Richtplantext können eingezonte und erschlossene Gebiete in \n\nden Handlungsräumen "Stadtlandschaft" und "urbane Wohnlandschaft" aufge-\n\nzont werden, wenn die Überschreitung des IGW ausschliesslich durch den \n\nFlugbetrieb der ersten Nachtstunde verursacht wird. Weitere Voraussetzungen \n\nmüssen für die Aufzonung gegeben sein: \n\na) "das Gebiet entweder eine zentral gelegene Mischzone mit Wohnan-\n\nteilsbeschränkung ist und im Einzugsbereich von 300 Metern einer S-\n\nBahn-Station oder im Einzugsbereich von 150 Metern einer Haltestelle \n\neines anderen öffentlichen Verkehrsmittels mit jeweils mindestens acht \n\nHalten pro Stunde liegt oder \n\nb) damit ein hochwertiger Schallschutz gefördert und keine zusätzlichen \n\nWohnnutzungsreserven geschaffen werden." \n\nDer Gestaltungsplanperimeter erfüllt jedoch die Voraussetzungen für eine Auf-\n\nzonung zugunsten von Wohnnutzungen gemäss Kap. 4.7.1 des kantonalen \n\nRichtplans, welches nachfolgend beschrieben wird: \n\nQuelle: maps.zh.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende: \n\n \nAbgrenzungslinie  \n\nFlughafen \n\n \nGestaltungsplan- \n\nperimeter \n\nVorabklärungen \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 14/89 \n  \n\n das Grundstück befindet sich am Stadtrand / Siedlungsrand der Stadt \n\nKloten, der dem Handlungsraum "Stadtlandschaft" im Richtplantext (Stand \n\nFebruar 2023) zugeordnet wird.  \n\n In der gültigen BZO wird das Grundstück der Mischzone (Wohn- und Ge-\n\nwerbezone - WG2a) zugeteilt und wird mit einer Gestaltungsplanpflicht \n\nüberlagert.  \n\n Gemäss dem ZH-GIS-Kataster werden die Immissionsgrenzwerte im vorlie-\n\ngenden Mischgebiet ausschliesslich in der Nacht überschritten (siehe Kap. \n\n2.3.3 – Lärm und Beilage Lärmgutachten).  \n\n Die geforderte Wohnanteilsbeschränkung von mindestens 20%, d.h. ein \n\nMindestgewerbeanteil von 20 % wird mit dem Gestaltungsplan (vgl. Art. 6 \n\nAbs. 3 GPV – Nutzweise Sektor C) planungsrechtlich gesichert.  \n\n Der für die Teilrevision relevante gut erschlossene Bereich C befindet sich \n\nim Süden des rechtskräftigen öffentlichen Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" \n\n(2001/2002), wo zwei Bushaltestellen innerhalb des Einzugsbereichs von \n\n150 m zu liegen kommen: \n\n  \n\nAbbildung 10 Entfernung Bushaltestellen zum Sektor C des GP Gwärfihölzli, Ausschnitt \n\nOrthofoto ZH 2014-2021 mit Lage der Bushaltestellen \n\n Die Bushaltestelle "Graswinkel" befindet sich in ca. 80 m Entfernung \n\nund entspricht dem Baubereich D des rechtskräftigen öffentlichen Ge-\n\nstaltungsplan "Gwärfihölzli". Diese wird von der Buslinie "733" bedient \n\nund fährt in Richtung Zürich Flughafen, Bahnhof. \n\n Die Bushaltestelle "Oberfeld" befindet sich in ca. 145 m von den Bau-\n\nbereichen C entfernt und wird mit den Buslinien "765" und "766" be-\n\ndient. Die Buslinien fahren in Richtung "Dietlikon, Bahnhof/Bad" und \n\n"Zürich, Flughafen, Bahnhof". Der aktuelle Entwurf der Verlängerung \n\nder Glattalbahn (siehe Abbildung 27) sieht die Zusammenführung der \n\nBushaltestelle und der Glattalbahn-Haltestelle vor und wird dann Halte-\n\nstelle "Steinacker" benannt.  \n\nQuelle: AV vom ZH-GIS, Ergänzung \n\nGIAG \n\nLegende: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 15/89 \n  \n\n Die Voraussetzung von mindestens acht Halten pro Stunde ist erfüllt, \n\nwie man anhand der folgenden zusammengefassten Fahrpläne der Bus-\n\nlinien "733", "765" und "766" entnehmen kann: \n\n \n\nAbbildung 11 Fahrpläne der Buslinien 733, 765 und 766 von Montag bis \n\nFreitag (Quelle: VBZ / ZVV – gültig vom 11.12.2022 – \n\n13.12.2025), Stosszeiten sind grau hinterlegt \n\n \n\nZu Stosszeiten – welche werktags (Mo.-Fr.) von 7:00 bis 8:00 Uhr mor-\n\ngens sowie zwischen 16:00 und 18:00 Uhr liegen – werden die zwei Bus-\n\nhaltestellen gesamthaft mit 12 bis 16 Halten pro Stunde in beiden Rich-\n\ntungen angefahren. Ausserhalb der Stosszeiten liegt der Wert bei \n\ndurchschnittlichen 10 Halten pro Stunde. Die neue Haltestelle "Stein-\n\nacker" (Zusammenlegung künftige Haltestelle Glattalbahn und Halte-\n\nstelle "Oberfeld") wird für die neue Bewohnerschaft / Beschäftigten des \n\nöffentlichen Gestaltungsplans Gwärfihölzli in ca. 90 m zu erreichen sein. \n\nMit der Realisierung der Glatttalbahn wird das Gebiet noch besser an \n\ndas öV-Netz angebunden sein (Erhöhung der öV-Güteklasse von aktu-\n\nell C auf künftig B).  \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 16/89 \n  \n\n2.2.2 Regionaler Richtplan \n\nDer regionale Richtplan ist behördenverbindlich und dient als Grundlage für \n\ndie kommunale Richt- und Nutzungsplanung der Verbandsgemeinden. Die \n\nStadt Kloten gehört der Zürcher Planungsgruppe Glattal an.  \n\nDer regionale Richtplan Glattal wurde im Jahr 2018 (14.2.2018 mit RRB Nr. 123 \n\n/ 2018) festgesetzt und wurde 2019 teilrevidiert. Die regionale Richtplan wurde \n\nam 17. November 2021 (RRB Nr. 1301 / 2021) durch den Beschluss des Regie-\n\nrungsrates festgesetzt. Aktuell wird der regionale Richtplan teilrevidiert und \n\nverabschiedete den Entwurf am 30. März 2022 zur öffentlichen Auflage. Die öf-\n\nfentliche Auflage fand vom 8. April bis 7. Juni 2022 statt. \n\nIn der Richtplankarte "Siedlung und Landschaft" ist das Gestaltungsplangebiet \n\nals kantonales Siedlungsgebiet eingetragen.  \n\n \n\nAbbildung 12 Planausschnitt regionaler Richtplan "Siedlung und Landschaft"  \n\n(Stand: Öffentliche Auflage 30. März 2022) \n\nDas Gestaltungsplangebiet wird gemäss dem Zielbild 2030 gemäss RegioROK \n\n2017 der mittlere Nutzungsdichte zugeordnet (100 – 150 K / ha Bauzone). Die \n\nmittlere Dichtestufe bezieht sich auf eine Lage, die mit dem öffentlichen Ver-\n\nkehr besonders gut erschlossen ist. Die Anzahl an Pflicht-Parkplätze könnte tie-\n\nfer angesetzt oder begrenzt werden.  \n\n  \n\nRichtplankarte "Siedlung und Land-\n\nschaft" \n\nLegende \n\n              Siedlungsgebiet \n\n              (kantonal, bestehend) \n\n              Mischgebiet \n\n              (regional, bestehend) \n\n              Eignungsgebiet für Hoch- \n\n              häuser (regional, bestehend) \n\n              Abgrenzungslinie Flughafen \n\n              (kantonal, bestehend) \n\nDichtestufe \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 17/89 \n  \n\nDer Bereich des Gestaltungplangebietes wird ebenfalls als Eventualgebiet für \n\nHochhäuser ausgewiesen und ist angrenzend an der Klotener Industrieachse \n\n(im Plan mit der Ziffer 4 ausgewiesen), die als Eignungsgebiet für Hochhäuser \n\ndeklariert wurde.  \n\n  \n\nAbbildung 13 Planausschnitt Gebiete mit und ohne Zulässigkeit für Hochhäuser \n\nIm Zusammenhang mit der vorgesehenen Entwicklung der Teilrevision "Gwär-\n\nfihölzli", den Bestrebungen des revidierten Kommunalen Richtplans der Stadt \n\nKloten für das Stadteingangsbereich und der unmittelbaren Nähe des Trans-\n\nformationsareals "Steinacker" ist eine adäquate hohe bauliche Verdichtung am \n\nEingangstor der Stadt Kloten vertretbar und anzustreben.  \n\nGemäss der Quartieranalyse ist der gesamte Gestaltungsplanperimeter mit ei-\n\nner Gesamtfläche von 23'610 m² (entspricht gerundet 2.4 ha) zu 103 % ausge-\n\nbaut. Die bestehende Nutzungsdichte beträgt bereits 108 Köpfe / ha (K= \n\nKöpfe – K= 83 Einwohner und 25 Beschäftigte). \n\n  \n\nAbbildung 14 Gesamter Gestaltungsplanperimeter (rot bandiert) \n\nQuelle: Regionaler Richtplan, Richt-\n\nplantext, S. 54, Stand: 17.11.2021 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n \nEignungsgebiet für \n\nHochhäuser \n\n \nEventualgebiet für \n\nHochhäuser \n\n \nAusschlussgebiet für \n\nHochhäuser \n\nFazit: regionale Dichtevorgaben \n\nNutzungsdichte GP-Perimeter \n\nQuelle: GIS-ZH, Quartieranalayse, \n\nStand: 2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 18/89 \n  \n\nIm Teilgebiet Nord (Hohstrasse 2/4 und Graswinkelstrasse 6/8/10/12/14/16) \n\nwohnen derzeit laut dem Einwohnerregister der Stadt Kloten insgesamt 208 \n\nEinwohner. Dies entspricht 88 Einwohner / ha. \n\nMit der Umsetzung des Richtprojekts beim Teilgebiet Süd sind insgesamt 114 \n\nWohnungen verteilt auf zwei zeitlich gestaffelten Etappen geplant. Die Ab-\n\nschätzung der künftigen Einwohner wird mit einem Durchschnitt von 2 Perso-\n\nnen pro Wohnung berechnet. Die Ausnahme bildet die Personenbelegung der \n\n4.5-Zimmer-Wohnung, wo der Schätzwert von durchschnittlich 3 Personen (Fa-\n\nmilienwohnung) angenommen wird. Dies würde folgende Schätzung ergeben:  \n\n 15 x 1.5-Zi.-Whg. x 1 Einw. = 15 Einwohner \n\n 35 x 2.5- Zi.-Whg. x 1.2 Einw. = 42 Einwohner \n\n 40 x 3.5-Zi.-Whg. x 1.5 Einw. = 60 Einwohner \n\n 24 x 4.5-Zi.-Whg. x 3 Einw. = 72 Einwohner \n\nGesamt: 189 Einwohner \n\nDie Anzahl der Beschäftigten wurde im Zusammenhang mit dem Parkplatzreg-\n\nlement und dessen erforderlichen Pflichtparkplätze inkl. Reduktionsfaktor ab-\n\ngeleitet und ein Spielraum von fünf weiteren Beschäftigten geschätzt. Dies \n\nergibt eine geschätzte Anzahl an Beschäftigten von insgesamt 27: \n\nArt des Gewerbes 1. Etappe 2. Etappe \n\npublikumsorientiertes Gewerbe \n\n–  \n\nBeschäftigte 1 PP pro 50 m²  \n\n9 2 \n\nnicht publikumsorientiertes \n\nGewerbe –  \n\nBeschäftigte 1PP pro 50 m \n\n7 4 \n\nGesamt 16 6 \n\nSpielraum + 5 Beschäftigte 22 + 5= 27 \n\n \n\nZusammen weisen die Teilbereiche Nord und Süd insgesamt 397 Einwohner \n\nauf 2.4 ha auf, welches 165 Einwohner / ha ergibt. Beschäftigte sind nicht inbe-\n\ngriffen (Bestand heute gemäss Schätzung vom Kanton: 25 Personen). Mit der \n\nAnzahl der bestehenden Beschäftigten (25) und den geschätzten neuen Be-\n\nschäftigten (27) ergäbe es 449 Köpfe. Für die Nutzungsdichtenberechnung \n\nKöpfe pro Hektar ist die Groberschliessung zu beachten, für welche gemäss \n\nPraxis der ZPG pauschal 10% der Bezugsfläche dazugerechnet wird. \n\nDie Berechnung lautet im Detail wie folgt: \n\n449 Köpfe / (2.4 Hektar x 110%) x 100 = 170 Köpfe pro Hektar \n\nDie regionale Dichtevorgabe von max. 150 K / ha wird mit insgesamt 170 K / \n\nha um 20 K / ha überschritten. Die Überschreitung ist damit zu begründen, \n\ndass das Areal zusammen mit dem Steinacker-Areal das Eingangstor zu Kloten \n\nbildet. Zudem sind im revidierten kommunalen Richtplan (siehe Kap. 2.2.3) \n\nnebst dem Steinacker-Areal auch eine Bautiefe entlang der Bassers-\n\ndorferstrasse als Transformationsgebiet bezeichnet mit der Massnahme Nr. \n\nS7.07 im Richtplantext (Ortseingang baulich akzentuieren) ausgewiesen. Die \n\nhohe Nutzungsdichte in dem Bereich ist mit der baulichen Akzentuierung \n\nFazit: Nutzungsdichte GP-Perimeter \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 19/89 \n  \n\nvertretbar. Gemäss der Anhörung von ZPG vom 21. September 2023 sind \n\n"Kleinräumige Abweichungen um maximal eine Dichtestufe im Rahmen von \n\nSondernutzungsplanungen möglich, sofern dies mit der ortsplanerischen Ge-\n\nsamtschau abgestimmt / mit dieser vereinbar ist. Die grossräumige Betrach-\n\ntung zeigt, dass die Nutzungsdichtestufen im angrenzenden Bestand tendenzi-\n\nell eher unterschritten sind, was die lokale Überschreitung gut verträglich \n\nmacht." \n\nGemäss der Richtplankarte "Verkehr" ist das Gestaltungsplangebiet von den \n\ngeplanten regionalen Umgestaltungsmassnahmen des Strassenraums an der \n\nkantonalen Hochleistungsstrasse (HLS)"Bassersdorferstrasse" betroffen.  \n\n \n\nAbbildung 15 Planausschnitt regionaler Richtplan "Verkehr"  \n\n \n\nGemäss dem Richtplantext sollen die Ortszufahrten "grundsätzlich siedlungs-\n\norientiert gestaltet sein. Dafür werden in Abhängigkeit der Umfeld Nutzung \n\nund der Strassenbelastung Abschnitte zur Umgestaltung des Strassenraumes \n\nim Richtplan festgelegt. Umgestaltungen dienen der Förderung der Koexistenz \n\nder verschiedenen Verkehrsteilnehmer sowie der Homogenisierung des Ver-\n\nkehrs in Zentren. (vgl. S. 62, Richtplantext)" \n\nIm Abschnitt "Dorfstrasse / Schaffhauserstrasse, Kloten" (Karteneintrag 14) soll \n\nder Strassenraum aufgrund von Analysen hinsichtlich der Verträglichkeiten des \n\nStrassenraums und weiterer Kriterien umgestaltet werden.  \n\nRichtplankarte "Verkehr" \n\nQuelle: ZH-GIS, Richtplankarte "Ver-\n\nkehr", Stand: Öffentliche Auflage 30. \n\nMärz 2022 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n Siedlungsgebiet \n\n Kantonale Hochleis-\n\ntungsstrasse (beste-\n\nhend) \n\n \nRegionaler Radweg \n\n(bestehend) \n\n Umgestaltung  \n\nStrassenraum \n\n Abgrenzungslinie  \n\nFlughafen \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 20/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 16 Planausschnitt Strassenverkehr "Umgestaltung Strassenraum" (GP-Gebiet \n\nroter Punkt) \n\n2.2.3 Kommunaler Richtplan \n\nDer kommunale Teilrichtplan "Verkehr" der Stadt Kloten wurde vom Gemein-\n\nderat am 6. April 1999 festgesetzt. Die Genehmigung erfolgte durch die Baudi-\n\nrektion am 6. September 1999. Inzwischen wurde der kommunale Richtplan re-\n\nvidiert. Der Richtplan weist den Stand "Akten für öffentliche Auflage und 2. \n\nVorprüfung" vom 7. März 2023 auf. \n\n  \n\nQuelle: Teilrevision 2021 - Regionaler \n\nRichtplan, Stand: Öffentliche Auflage \n\n30. März 2022 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n Umgestaltung Stras-\n\nsenraum aufgrund wei-\n\nterer Kriterien (u.a. \n\nortsbauliche Funktio-\n\nnen, lineare Schwach-\n\nstellen Velo Netz, ge-\n\nschützte Ortsbilder) \n\n Umgestaltung Stras-\n\nsenraum aufgrund \n\nAnalyse Verträglichkeit \n\nStrassenraum \n\n Hochleistungsstrasse \n\n(HLS) bestehend \n\nQuelle: Stadt Kloten, Stand: Akten für \n\nöffentliche Auflage und 2. Vorprü-\n\nfung" vom 7. März 2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 21/89 \n  \n\nSiedlung    Siedlungsfreiräume und Landschaft \n\n     \n\n  \n\nStadtklima und Biodiversität \n\n \n\nAbbildung 17 Planauszug Karte Siedlung, Stadtklima und Landschaft \n\nIm kommunalen Richtplan wird im Zusammenhang der Steinacker- Areal-Ent-\n\nwicklungen die erste Bautiefe entlang der Bassersdorferstrasse als Transforma-\n\ntionsgebiet bezeichnet. Der Gestaltungsplanperimeter wird als Transformati-\n\nonsgebiet ausgewiesen, welches aktiv zu fördern gilt. Gemäss dem Richtplan-\n\ntext sind "Transformationsgebiete die Orte, wo sich die Stadt am stärksten ver-\n\nändert. Die Transformation vom ursprünglichen Bestand zum transformierten \n\nStadtteil geht in der Regel über die Erhöhung der Dichte und die Erneuerung \n\nder Bausubstanz hinaus und kann je nach Ort bedeuten, dass auch die städte-\n\nbauliche Struktur und die Nutzweise sich ändern. […]" (Richtplantext, S. 24).  \n\nZudem soll der Teilbereich Süd (Grundstück-Nr. 4571) im Bereich der Raumbil-\n\ndung verbessert werden. Mit der Massnahme S7.07 – Bassersdorferstrasse soll \n\nder Ortseingang baulich akzentuiert und der Strassenraum im Umfeld des \n\nSwiss-Kreisels besser – in Abstimmung mit den Transformationsmassnahmen \n\n(S1) – befasst werden.  \n\nIm Bezug zum Stadtklima und Biodiversität soll unter der Massnahme K2.01 \n\ndie im Bereich der Siedlungsränder der Eintritt der Kaltluftströme gewährleistet \n\nwerden und mit einer Durchwegung / Sprossensystem die Durchlässigkeit der \n\nLuftzirkulation in Nord-Süd-Richtung sichergestellt werden. Der Gestaltungs-\n\nplanperimeter soll die Biodiversität im Siedlungsraum erhöhen, indem die \n\nkünftige Bebauung, Freiraum und die Bepflanzung klimaoptimiert gestaltet \n\nwerden. \n\nAngrenzend an das Gestaltungsplangebiet liegt die kantonale Landwirtschafts-\n\nzone, wo die Freiraumvernetzung optimiert und der Siedlungsrand ökologisch \n\nwertvoll gestaltet werden soll. \n\nIm Richtplan führt entlang der Bebauung "Gwärfihölzli" ist eine Hauptverkehrs-\n\nstrasse als geplant eingetragen. Entlang der Graswinkelstrasse ist eine Er-\n\nschliessungsstrasse und eine Buslinie mit Haltestellen vorhanden. \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 22/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 18 Planausschnitt kommunaler Richtplan "Verkehr"  \n\n(Stand: 6. September 1999) \n\nIm Vergleich zum Verkehrsrichtplan vom Jahr 1999, fällt die geplante Haupt-\n\nverkehrsstrasse weg. Diese wurde nie realisiert und soll künftig auch nicht \n\nmehr umgesetzt werden. Der Eintrag "geplante Hauptverkehrsstrasse" wird so-\n\nmit aufgehoben und ist ein wichtiger Revisionsgrund des öffentlichen Gestal-\n\ntungsplans "Gwärfihölzli". \n\nDes Weiteren werden zwei bestehende (grüne Linien) und ein neuer kommu-\n\nnaler Fuss- und Wanderweg (grün gestrichelt) ausgewiesen, die den Planungs-\n\nperimeter direkt betreffen (siehe Umgang Kap. 4.2.4). Gemäss dem Grund-\n\nbuchauszug des Grundstücks-Nrn.: 4813 und 4842 ist die öffentlich-rechtliche \n\nEigentumsbeschränkung / Baugesetzgebung über Gemeinschaftswerke, Weg-\n\nrechte für die Öffentlichkeit sowie Veränderungsverbot eingetragen. Die Beleg-\n\nNr. 1995/596 bestätigt den öffentlichen Zweck des Fussweges, der dort er-\n\nwähnte Plan ist leider nicht in den Akten des Notariats Bassersdorf vorhanden. \n\nDie neue Fusswegverbindung (Massnahme V3.22) befindet sich ausserhalb des \n\nGestaltungsplanperimeters in der kantonalen Landwirtschaftszone und soll die \n\nBassersdorferstrasse mit der Rankstrasse verbinden. Koordiniert wird der neue \n\nWeg mit der Fachstelle Gewässerschutz, AWEL ZH und der Kantonsarchäologie \n\n(siehe Kap. 2.3.1)  \n\n  \n\nLegende \n\nKantonale und regionale \n\nFestlegungen: \n\n             Hauptverkehrsstrasse \n\n             (bestehend) \n\n             Hauptverkehrsstrasse \n\n             (geplant) \n\n             Buslinie mit Umsteigehalte- \n\n             stelle (geplant) \n\n              Zur Umklassierung \n\n              vorgesehen (geplant) \n\n \n\nKommunale Festlegungen: \n\n               Sammelstrassen (bestehend) \n\n               Erschliessungsstrassen mit \n\n               Sammelfunktion und \n\n               kommunaler Bedeutung \n\n               Buslinie mit Haltestellen \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 23/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 19 Auszug kommunaler Richtplan - Karte Fussweg / Veloverkehr (GP-Peri-\n\nmeter rot bandiert) \n\n \n\n \n\nAbbildung 20 Planausschnitt kommunaler Richtplan "Verkehr"  \n\n(Stand Vorprüfung: 8. März 2022) \n\nMit dem Richtprojekt wird der Strassenraum am Stadteingang – sowohl bau-\n\nlich als auch stadträumlich - adäquat gefasst und akzentuiert. Der als beste-\n\nhende deklarierte öffentliche kommunale Fuss- und Wanderweg entlang der \n\nBasserdorferstrasse ist derzeit nicht als Trottoir ausgebaut. Neu soll der kom-\n\nmunale Fuss- und Wanderweg über Gestaltungsplanperimeter führen und rea-\n\nlisiert werden. Die entsprechenden Dienstbarkeiten sind spätestens bei der \n\nBaueingabe im Grundbuch einzutragen.  \n\nQuelle: Stadt Kloten, Stand: öffentliche \n\nAuflage / 2. Vorprüfung \n\n \n\n \n\nLegende: Fussverkehr \n\n \n\nVeloverkehr \n\n \n\n \n\nLegende \n\nKommunale Festlegungen: \n\n               Buslinie mit Haltestelle \n\n               (V8/V9) (bestehend) \n\n              Verkehrsberuhigung (V11) \n\n              (bestehend) \n\n \n\nÜbergeordnete Festlegung: \n\n               Hochleistungsstrasse \n\n               (bestehend) \n\n               Umgestaltung Strassenraum \n\n               (geplant)  \n\nFAZIT:  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 24/89 \n  \n\n2.2.4 Kommunaler Energieplan \n\n \n\nAbbildung 21 Planausschnitt Energieplankarte Kloten 2020 \n\nDer Energieplan der Stadt Kloten vom Oktober 2020 gibt für das Gestaltungs-\n\nplangebiet "Gwärfihölzli" vor Grundwasser, Aussenluft, Holz sowie Sonne prio-\n\nritär als Energieversorgung einzusetzen. Es sollen keine Erdwärmesonden um-\n\ngesetzt werden. Ziel ist es, dass bei Neubauten nur noch erneuerbare Energie-\n\nträger eingesetzt werden.  \n\n2.2.5 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich \n\nDer Gestaltungsplan ist ein Planungsinstrument das für bestimmt umgrenzte \n\nGebiete Zahl, Lage und äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und \n\nZweckbestimmung der Bauten bindend festlegt. Dabei darf von den Bestim-\n\nmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen \n\nabgewichen werden. Die gesetzliche Grundlage bildet dazu das Planungs- und \n\nBaurecht (PBG) ab § 83 ff. PBG. Ein Gestaltungsplan besteht aus einem Situati-\n\nonsplan und den dazugehörigen Vorschriften. Zusätzlich ist zwingend ein er-\n\nläuternder Bericht zu erarbeiten (Bericht nach Art. 47 RPV). Dieser ist aber nicht \n\nBestandteil der Festsetzung. \n\n2.2.6 Bau- und Zonenordnung \n\nDer Gestaltungsplanperimeter liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG2a und \n\nwird bereits heute vom öffentlichen Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" überlagert. \n\nDie Bau- und Zonenordnung ist vom 15. Juni 2013 mit Änderungen vom 2. \n\nFebruar 2019. \n\nQuelle: Stadt Kloten, econcept  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n Eignungsgebiet E1 \n\n Verbundgebiet V10 \n\n(Versorgungsgebiet \n\n"Steinacker" – neues \n\nthermisches Netz) \n\n \nKeine Erdwärmesonde \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 25/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 22 Zonenplanausschnitt \n\nIn der Wohn- und Gewerbezone WG2a gelten folgende Grundmasse  \n\n(vgl. Art. 19 BZO) mit der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III: \n\n Ausnützungsziffer max.     40% \n\n Bonus Familienwohnungen Art. 23 BZO   10% \n\n Bonus Arealüberbauung Art. 40 BZO   10% \n\n Gewerbebonus Art. 22 BZO    20% \n\n Vollgeschosse       2 \n\n Anrechenbare Dachgeschosse    2 \n\n Attikageschoss      1 \n\n Anrechenbare Untergeschosse    1 \n\n Gebäudehöhe max. (m)     8.1 \n\n Firsthöhe max. (m)      7 \n\n Grundgrenzabstand min. (m)     5 \n\n Mehrlängenzuschlag Art. 54 BZO ab Gebäudelänge (m) 12 \n\n Zuschlag zum Grenzabstand Art. 54 BZO   1/3 \n\n Bis max. Grenzabstand (m)    10 \n\n Freiflächenziffer Art. 48 BZO min.    0.3 \n\n \n\nEs sind die folgenden Abstände auf dem Gestaltungsplangebiet einzuhalten: \n\nQuelle: ZH-GIS \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n \nKommunaler öffentli-\n\ncher GP Gwärfihölzli \n\n \nQuartierplan  \n\nHochstrasse von 1973 \n\n 2-geschossige Wohn- \n\nund Gewerbezone \n\n(WG2a) \n\n \n2-geschossige Wohn-\n\nzone (W2 a)  \n\n 4-geschossige Wohn- \n\nund Gewerbezone \n\n(WG4) \n\n Zone für öffentliche \n\nBauten II (Oe II) \n\n \nKantonale Landwirt-\n\nschaftszone (Lk) \n\n \nAbweichender Wohn-\n\nanteil (Art. 16/18 BZO) \n\n Terrassenhaus  \n\nBauverbot \n\nAbstände \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 26/89 \n  \n\n Art. 57 BZO = Gegenüber der Bauzonengrenze (Landwirtschaftszone) im \n\nOsten ist ein Abstand von minimal 3.5 m einzuhalten. \n\n Gegenüber der Bassersdorferstrasse und der Hohstrasse gelten die festge-\n\nlegten Verkehrsbaulinien mit einem Abstand von 7 m bzw. 3 m. \n\n Gegenüber dem Grundstück Nr. 4570 (im Norden) gelten die Vorgaben ge-\n\nmäss Art. 19 lit. h Bau- und Zonenordnung (BZO). Es ist ein Grundgrenzab-\n\nstand von mindestens 5 m definiert. Ist die Fassade länger als 12 m, ist der \n\nGrundabstand um 1/3 der Mehrlänge zu erhöhen (vgl. Art. 54 BZO – Mehr-\n\nlängenzuschlag). Der maximale Grenzabstand beträgt jedoch 10 m. Somit \n\nist ab einer Fassadenlänge von 30 m kein zusätzlicher Mehrlängenzuschlag \n\nnotwendig. \n\nAuf den Anflug- und Abflugrouten sowie in der unmittelbaren Umgebung des \n\nFlughafens Zürich darf die Luftfahrt nicht durch bauliche Massnahmen behin-\n\ndert werden.  \n\nFür den Flughafen Zürich besteht eine Sicherheitszone, welche den Luftraum \n\nvor Hindernissen schützt. Die Sicherheitszone wird in einem Zonenplan darge-\n\nstellt, aus dem die Eigentumsbeschränkungen nach Fläche und Höhe ersicht-\n\nlich sind. \n\nDer Sicherheitszonenplan definiert die maximalen Höhenkoten. Für das Teilge-\n\nbiet Süd gilt eine Kalotte von 25 m bzw. eine maximale Gesamthöhe inkl. tech-\n\nnische Aufbauten von 25 m ab dem massgebenden Terrain.  \n\nDer Sicherheitszonenplan ist eine zwingende Vorgabe und in der Bearbeitung \n\nzu berücksichtigen. Die massgeblichen Hindernisbegrenzungsflächen, welche \n\ndas Planungsgebiet betreffen, sind der Abflug (rosa Flächen), Anflug und seitli-\n\nche Übergangsflächen (blaue Flächen) und One-Engine-Out Takeoff (ockerfar-\n\nbene Flächen). \n\n \n\nAbbildung 23 Ausschnitt Sicherheitszonenplan \n\nDer Gestaltungsplan berücksichtigt mit der Definition von maximalen Gebäu-\n\ndehöhenkoten die Vorgaben gemäss Sicherheitszonenplan. Des Weiteren wird \n\nBauhöhenbeschränkung /  \n\nSicherheitszonenplan \n\n \n\nQuelle: Plangrundlage: ZH-GIS, Pro-\n\njektspezifische Information: Ramser \n\nSchmid Architekten \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n \nKalotte Terrain + 25 m \n\n \nKalotte Terrain + 45 m \n\n \nHorizontalfläche (467 \n\nm ü.M.) und konische \n\nFläche (467 – 567 m \n\nü.M.) \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 27/89 \n  \n\ndarauf verwiesen, dass der Sicherheitszonenplan den Höhenbeschränkungen \n\naus dem Gestaltungsplan vorgeht. \n\n2.2.7 Quartierplan und Baulinien \n\nDer Quartierplan Nr. 33 "Hohenstrasse" wurde am 12. September 1972 vom \n\nStadtrat Kloten festgesetzt. Der Quartierplan beinhaltete Bau- und Niveaulinien \n\nder Erschliessungsstrassen, Öffnung der Baulinien der Rankstrasse und der \n\nBassersdorferstrasse sowie teilweise Aufhebung und Neufestsetzung der Bauli-\n\nnien am Nordring. \n\nDer Planungsperimeter weist eine kommunale Verkehrsbaulinie auf, die im \n\nZuge der Teilrevision des Quartierplans Nr. 33 "Hohenstrass" (RRB Nr. 4463 / \n\n1973) mit der Genehmigungs-Nr. 1368 am 25. April 1990 genehmigt wurde. \n\nDie kantonalen Verkehrsbaulinien am der Flughafen-/ Dorf-/ Bassersdorfer-\n\nstrasse (Route 350) wurden ab 2006 gesamthaft überarbeitet. Die Verkehrsbau-\n\nlinie, welche für das Planungsgebiet relevant ist, ist Teil des Abschnitts Butzen-\n\nbüelring bis Grenze Bassersdorf. Mit der Festsetzungs-Nr. 5078 wurden am 4. \n\nMärz 2014 die Verkehrsbaulinien aufgehoben und neu festgesetzt. \n\n \n\nAbbildung 24 Planausschnitt Verkehrsbaulinien \n\n2.2.8 Generelle Entwässerungsplan \n\nDer Generellen Entwässerungsplan (GEP) wurde 2020 angepasst. Gemäss dem \n\nGEP ist das Grundstück Nr. 4571an einer Mischwasserleitung angeschlossen. \n\nDie maximale Einleitmenge für das Regenabwasser beträgt (gemäss Modell \n\nvom 2020) 30 l/s.  \n\nQuelle: ZH-GIS \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n Gemeindebaulinie \n\nrechtskräftig \n\n \nStaatsbaulinien \n\nrechtskräftig \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 28/89 \n  \n\nFür die künftige Überbauung gemäss dem Richtprojekt sind die Kapazitäten \n\nder Mischabwasserleitung ausreichend. Vorausgesetzt ist, dass das Regenwas-\n\nser nach dem Gewässerschutzgesetz und dem GEP vollständig versickert wird. \n\n2.3  Planerische Rahmenbedingungen \n\n2.3.1 Verkehr \n\nDas Verkehrssystem in der Region Kloten stösst allmählich an seine Grenzen. \n\nDas Glattal gehört zu den wachstumsstärksten Regionen im Kanton Zürich. Der \n\nFlughafen ist ein attraktiver Wirtschaftsstandort, der viele Arbeitsplätze anbie-\n\ntet. Dies fördert wiederum die Pendlerströme. Problematisch ist jedoch, dass \n\nder Flughafen und die Stadt Kloten durch Hochwasser des Altbaches gefährdet \n\nsind. Dadurch werden die folgenden drei Herausforderungen in einem Ge-\n\nsamtpaket gelöst. Die räumliche Nähe und die Abhängigkeiten dieser drei Teil-\n\nprojekte bedingen eine gemeinsame Bearbeitung und werden daher in der \n\nweiteren Planung berücksichtigt. \n\nDerzeit wird von einem Baustart im Jahr 2026 ausgegangen, dies unter der Vo-\n\nraussetzung einer rechtskräftigen Plangenehmigung und der gesicherten Fi-\n\nnanzierung durch den Kanton und den Bund. Die Bauarbeiten werden rund \n\nvier Jahre dauern. Die 3.30 km lange Stadtbahn wird den Flughafen Zürich mit \n\ndem Klotener Stadtzentrum und dem Steinacker-Quartier verbinden. \n\nSeit Ende 2010 verbindet die Glattalbahn das Gebiet "Zürich Nord" mit den \n\nAgglomerationsgemeinden im mittleren Glattal. Die VBG Verkehrsbetriebe \n\nGlattal AG (VBG) reichte am 16. Juli 2020 beim Bundesamt für Verkehr (BAV) \n\ndas Gesuch für die Erteilung der Infrastrukturkonzession ein. Im Verfahren \n\nwurde geprüft, ob ein öffentliches Interesse am Bau und Betrieb der neuen \n\nTramverbindung besteht und keine wesentlichen öffentlichen Interessen – bei-\n\nspielsweise des Umweltschutzes oder des Natur- und Heimatschutzes – der \n\nKonzessionserteilung entgegenstehen. Gemäss der Medienmitteilung vom 6. \n\nApril 2022 hat der Bundesrat der Glattalbahn-Verlängerung Kloten die Infra-\n\nstrukturkonzession erteilt. Am 10. Juni 2022 hat der Bundesrat bekanntgege-\n\nben, dass die Glattal-Bahnverlängerung im Rahmen des Agglomerationspro-\n\ngramms der 4. Generation vorerst nicht mitfinanzieren will. Da der Bundesbei-\n\ntrag nicht vorliegt, könnte dies zu einer Verzögerung beim Baustart von min-\n\ndestens zwei Jahren führen. \n\n \n\nGleichzeitig wird im Projekt das Hochwasserrisiko für Kloten und den Flugha-\n\nfen minimiert, indem der nötige Hochwasserschutz mit Aufwertung des Alt-\n\nbachs umgesetzt wird. \n\n  \n\nVerlängerung Glattalbahn \n\nVerbesserung Hochwasserschutz und \n\nAufwertung Altbach \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 29/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 25 Massnahmen Hochwassersicherheit: Umlegung Bedenseebach, Entlas-\n\ntungsstollen Oberfeld Obstgarten, Gerinne Ausbau Altbach im oberen  \n\nBereich \n\nAls drittes Teilprojekt wird eine Velohauptverbindung von Zürich Flughafen bis \n\nBassersdorf Industrie erstellt, welche ein wichtiger Bestandteil des kantonalen \n\nVelonetzplans darstellt. \n\n \n\nAbbildung 26 Ausschnitt Situationsplan Gesamtprojekt Glattalbahn-Verlängerung \n\nAuf der nachfolgenden Abbildung ist ein Ausschnitt des Vorprojektes. Von der \n\nGlattalbahn-Haltestelle findet der Zugang direkt über den Quartierplatz und \n\ndie verkehrsfreien Gassen im Gebiet "Steinacker" statt. Zudem wird ein neuer \n\nFussgängerübergang geplant, welcher auch dem Gestaltungsplangebiet \n\n"Gwärfihölzli" zugutekommt. \n\nQuelle: Stadt Kloten – Glattalbahn-\n\nVerlängerung Kloten \n\nVelohauptverbindung Kloten \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 30/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 27 Ausschnitt Glattalbahn Vorprojekt mit Haltestelle Steinacker (Entwurf) \n\nIm Rahmen der Verlängerung Glattalbahn und Hochwasserschutz wurde Basler \n\n& Hofmann AG beauftragt u.A. die Velohauptverbindung sowie den Fussweg \n\nentlang des Gestaltungsplanperimeters zu projektieren. Die Abstimmung zwi-\n\nschen Kolb Landschaftsarchitekten und Basler & Hofmann AG hat im Rahmen \n\nder Bearbeitung des Richtprojektes stattgefunden. \n\n \n\nAbbildung 28 Entwurf des neuen Fussgängerüberganges und Fussweg in der Landwirt-\n\nschaftszone (rotes Quadrat) vom 4. November 2022 \n\nQuelle: Basler & Hofmann – Bauherr-\n\nschaft: VBG Verkehrsbetriebe Glattal \n\nAG \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 31/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 29 Planauszug " Wasserbau Bedenseebach" Fusswegführung entlang GP-\n\nPerimeter Gwärfihölzli (Stand 30. November 2022) \n\nDa sämtliche Elemente des Bachöffnungsprojekts (Weg, Bachlauf, Ausschüt-\n\ntung mit Halbtrockenrasen, usw.) ausserhalb unseres Perimeters liegen, kann \n\nkein Einfluss darauf genommen werden. Für den Gestaltungsplan verspricht \n\ndas vorgeschlagene Projekt eine gute Ausgangslage für angrenzende Frei-\n\nraumstrukturen zu sein. \n\nFür das Gebiet Steinacker südlich der Bassersdorferstrasse ist eine Transforma-\n\ntion des Industriegebiets in ein Mischgebiet geplant. Die Grundlage für die An-\n\npassung des Planungsrechts bildet das Entwicklungskonzept vom 30. April \n\n2021. Nachfolgend wird aus der "Vision Steinacker" vom August 2019 die we-\n\nsentlichen Ansprüche an das Transformationsgebiet "Steinacker" zusammen-\n\ngefasst zitiert:  \n\n"Das Gebiet "Steinacker" ist mit einer Fläche von 50 ha eines der grössten In-\n\ndustriequartiere des Kantons Zürichs und soll in einen attraktiven urbanen \n\nWohn- und Arbeitsort transformiert werden. Ein lebendiges sowie vielfältiges \n\nStadtquartier in Kloten soll entstehen, in dem gewohnt und gearbeitet wird. \n\nNeue Nutzungen, Bauten und Freiräume sollen das Bestehende ergänzen und \n\naufwerten. Es entwickelt sich aus dem Bestand. Hier soll Vielfalt und Zusam-\n\nmenleben vorgelebt werden. Der Umgang mit Verdichtung, Mischnutzung und \n\nNutzungskonflikten wird hier aufgezeigt, wie diese neben- und miteinander \n\nQuelle: Basler & Hofmann – Bauherr-\n\nschaft: VBG Verkehrsbetriebe Glattal \n\nAG \n\n \n\nGebiet "Steinacker" /  \n\nVision Steinacker \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 32/89 \n  \n\nfunktionieren. Kurze Wege zwischen Wohnen und Arbeiten sollen ermöglicht \n\nwerden. Die Freiräume fungieren dabei als verbindendes Element. Die Nähe zu \n\nden vielen Arbeitsplätzen und die guten Verkehrsverbindungen mit Stadtbahn \n\nund Velo helfen, zusätzlichen Strassenverkehr zu vermeiden. Der Strassenver-\n\nkehr funktioniert trotz starker baulicher Entwicklung durch Effizienz und Intelli-\n\ngenz. \n\nDas Zusammenleben prägt den Lebensraum. Durch kurze Wege, vielseitige \n\nNutzungen und kleinräumige Gliederungen wird das Gebiet lebenswert. Die \n\nVielfalt im Gebiet ist ein sehr wichtiger Bestandteil. Es soll für zukunftsfähige \n\nGewerbebetriebe und für die Wohnnutzung ausreichend Raum für eine Ent-\n\nwicklung geben. Dadurch wird das Gebiet Steinacker zum Real-Labor. Nachfol-\n\ngend werden die wichtigsten räumlichen Merkmale des Gebiets aufgelistet: \n\n Längsachsen und Querverbindungen sind das Grundgerüst des neuen \n\nStadtquartiers \n\n Die Entwicklungszellen bieten Raum für einen Nutzungsmix \n\n Altbach und Durchgrünung schaffen neue Qualitäten \n\n Glattalbahn und Velorouten entlasten den Strassenverkehr \n\nFür das Gebiet Steinacker wurde ein Sprossenkonzept erarbeitet, welches die \n\nwichtigsten Verbindungen im Gebiet bezeichnet. Für das Gebiet Gwärfihölzli \n\nwurde das Sprossenkonzept bzw. deren Verbindungen entsprechend berück-\n\nsichtigt." \n\n"Die Sprossen haben in der Regel einen Abstand von 80 bis 100 m und ge-\n\nwährleisten somit eine gute Durchwegung zwischen den Längsverbindungen \n\n(Bassersdorferstrasse, Steinacker, Altbach - S. 40 Erläuterungsbericht Teilrevi-\n\nsion Nutzungsplanung 2022 (IVHB/Steinacker) – Stand: öffentliche Auflage und \n\n2.Vorprüfung)." \n\n \n\nAbbildung 30 Ausschnitt Sprossenkonzept, Steinacker \n\n \n\nRäumliche Merkmale des Gebiets \n\nSprossenkonzept \n\nLegende \n\n                Hauptsprossen neu \n\n               (wichtige Fuss- und Velo- \n\n                verbindungen) \n\n                Hauptsprossen auf beste- \n\n                henden Fuss- und Velo- \n\n                verbindungen \n\n                Alternative Hauptsprossen \n\n                Glattalbahn/ \n\n                Steinackerstrasse \n\n                Altbach \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 33/89 \n  \n\nMit dem Ergänzungsplan "Sonderbauvorschriften Steinacker" (Stand: öffentli-\n\nche Auflage und 2. Vorprüfung, 23.02.2023) werden die Sprossen (Durchwe-\n\ngung zwischen den Längsverbindungen) rechtlich gesichert. \n\n    \n\nAbbildung 31 Planausschnitt Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften Steinacker, GP-\n\nGwärfihölzli Teilgebiet Süd (hellblau bandiert), Haltestelle Glattalbahn \n\n(schwarzes Rechteck) \n\nEine Sprosse führt über das Grundstück der IBK zur Bassersdorferstrasse unmit-\n\ntelbar vor dem Gestaltungsplanperimeter resp. zum Teilgebiet Süd. Die direkte \n\nVerbindung zur Haltestelle der Glattalbahn wird somit gewährleistet. Das Neu-\n\nbauprojekt der IBK ist bereits bewilligt (gegen den Bauentscheid ist ein Rekurs ein-\n\ngegangen – Entscheid pendent).  \n\n \n\nAbbildung 32 Planausschnitt Umgebungsgestaltung mit Umsetzung Sprosse zur Hal-\n\ntestelle Glattalbahn \n\nNachtrag Stand Sprossenkonzept \n\nQuelle: Stadt Kloten / EG Raument-\n\nwicklung GmbH, Stand: öffentliche \n\nAuflage und 2. Vorprüfung, \n\n23.02.2023 \n\n \n\n \n\nQuelle: IBK / SKK Landschaftsarchitek-\n\nten, Stand 24.03.2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 34/89 \n  \n\n2.3.2 Dienstbarkeit \n\nAuf dem Grundstück Nr. 4571 sind heute Fuss- und Fahrwegrechte eingetra-\n\ngen. Die Zu- und Wegfahrt zur ober- und unterirdischen Parkierungsanlage auf \n\ndem Grundstück Nr. 4570 sowie die Erschliessung der Tankstelle müssen bei \n\nder weiteren Entwicklung sichergestellt werden. \n\nDie Eigentümer der Grundstücke Nrn. 4570 und 4571 gestatten sich gegenseitig \n\ndas Fuss- und Fahrwegrecht über die im folgenden Plan gelb bemalte Zufahrt. \n\n Einerseits für die Erschliessung der Unterniveaugarage auf dem Grundstück \n\nNr. 4570 und andererseits für die Erschliessung des projektierten Gewerbe-\n\nhauseses auf dem Grundstück Nr. 4571 \n\nDer Stockwerkeigentümer Nr. 11 (Grundstück Nr. 4570) hat das Fuss- und Fahr-\n\nwegrecht auf der im Plan grün bemalten Zufahrt auf dem belasteten Grundstück \n\n(Grundstück Nr. 4571) von und zum berechtigten Grundstück (Grundstück Nr. \n\n4571). \n\n \n\nAbbildung 33 Ausschnitt Grundbuchauszug, Fuss- und Fahrwegrechte \n\n \n\nAbbildung 34 Sicherzustellende Einfahrten \n\nDienstbarkeiten im Detail \n\nLegende \n\n                Gegenseitiges Fuss- und \n\n                Fahrwegrecht – Zufahrt \n\n                Garage im Erdgeschoss  \n\n                Fuss- und Fahrwegrecht - \n\n                Zufahrt Garage im Unter- \n\n                geschoss \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 35/89 \n  \n\n  \n\n \n\nAbbildung 35 Einfahrten Erdgeschoss (links) und Untergeschoss (rechts) \n\n \n\n2.3.3 Lärmschutz \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt innerhalb der Abgrenzungslinie (AGL) vom \n\nkantonalen Richtplan. Der IGW für das eingezonte und erschlossene Gestal-\n\ntungsplangebiet in der ES III mit Wohn- und Gewerbenutzung ist ausschliess-\n\nlich in der Nacht überschritten.  \n\nBewilligungsfähig sind Bauvorhaben mit einer Bewilligung nach Art. 31a Abs. 1 \n\nBst. a mit Auflagen nach LSV Art. 31a Abs. 1 Bst. b und c. Lärmempfindliche \n\nRäume sind demnach mindestens gemäss den erhöhten Anforderungen an \n\nden Schallschutz zu schützen und Schlafräume mit einer entsprechenden Kom-\n\nfortlüftung resp. mit Fenstern mit automatischer Schliessung zwischen 22-24 \n\nUhr zu versehen. \n\n \n\nAbbildung 36 Fluglärmplanausschnitt (GP-Gebiet rot bandiert) \n\n \n\nQuelle: ZH-GIS \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende \n\n \nImmissionsgrenzwert \n\nüberschritten \n\n Immissionsgrenzwert  \n\nausschliesslich in der \n\nNacht überschritten \n\n \n5 dB - Zivilfluglärm 1. \n\nNachtstunde (22-23 Uhr) \n\n \n1 dB - Zivilfluglärm 1. \n\nNachtstunde (22-23 Uhr) \n\n Höhere Anforderungen an \n\nSchallschutz wegen Flug-\n\nlärm \n\n AGL - Abgrenzungslinie \n\nkantonaler Richtplan (siehe \n\nKap. 2.2.1) \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 36/89 \n  \n\nDer Perimeter befindet sich im Einflussbereich der Bassersdorferstrasse. Die \n\nImmissionsgrenzwerte für Tag und Nacht werden teilweise überschritten. \n\nGestützt auf das Richtprojekt wurde durch das Ingenieurbüro Andreas Suter \n\nein Lärmgutachten vom 29. November 2022 erarbeitet (vgl. Beilage).  \n\nDas Lärmgutachten zeigt auf, welche Massnahmen zu ergreifen sind, damit die \n\nES III eingehalten werden kann. \n\n2.3.4 Gewässerschutz \n\nGemäss Gewässerschutzkarte des Kantons Zürich liegt das Planungsgebiet im \n\nGewässerschutzbereich Au. \n\nIm Gewässerschutzbereich Au dürfen gemäss der seit dem 1. Januar 1999 in \n\nKraft getretenen Eidg. Gewässerschutzverordnung keine Bauten erstellt wer-\n\nden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Ausnahmebewilligun-\n\ngen sind möglich, sofern die vorhandene Durchflusskapazität um höchstens \n\n10 % vermindert wird. \n\nIm Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasserschutzzo-\n\nnen" ist die aktuelle Bewilligungspraxis des Amtes für Abfall, Wasser, Energie \n\nund Luft (AWEL) festgehalten und erläutert. \n\n \n\nAbbildung 37 Ausschnitt Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und \n\nGrundwasserschutzzonen" \n\nDer mittlere Grundwasserwasserspiegel liegt zwischen 437 und 439 m ü. M. \n\nDas Richtprojekt berücksichtigt den mittleren Grundwasserspiegel und tangiert \n\ndiesen nicht.  \n\n \n\nAbbildung 38 Ausschnitt Grundwasserkarte (Mittelwasserstand), GIS Kanton Zürich \n\nStrassenlärm \n\nLärmgutachten \n\nQuelle: ZH-GIS \n\nLegende: \n\n Gebiet geringer \n\nGrundwassermächtig-\n\nkeit (meist weniger als \n\n2 m) oder geringer \n\nDurchlässigkeit, Rand-\n\ngebiet mit unterirdi-\n\nscher Entwässerung \n\nzum Grundwassernut-\n\nzungsgebiet \n\n Gebiet mittlerer \n\nGrundwassermächtig-\n\nkeit (2 bis 10 m) - \n\nSchotter-GW-Leiter in \n\nTälern: mittlere GW-\n\nMächtigkeit nachge-\n\nwiesen \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 37/89 \n  \n\n2.3.5 Lokalklima \n\nGemäss der Planhinweiskarte Klimamodell des GIS-Browsers des Kantons ist \n\nder Sektor C im Bereich der bestehenden Tankstelle am Tag (14 Uhr) einer sehr \n\nstarken Wärmebelastung ausgesetzt. Im Bereich der bestehenden Parkplätze \n\nangrenzend an die Landwirtschaftszone wird die Wärmebelastung am Tag als \n\nstark eingestuft.  \n\n \n\nAbbildung 39 Planauszug Klimamodell – Planhinweiswarte – Wärmebelastung  \n\nTagsituation (14 Uhr) \n\nDie an dem Gestaltungsplanperimeter angrenzende Grünfläche weist eine sehr \n\nhohe bioklimatische Bedeutung auf. Die Kaltluft wirkt insbesondere auf den \n\nnördlichen Bereich des Teilsektor C innerhalb der Bebauung aus. Zu Gunsten \n\nder städtebaulichen Setzung und Lage am Stadteingang wirkt die Überbauung \n\nals Gebäuderiegel. Die Kaltluftströmung umfliesst den Bereich des eingeschos-\n\nsigen Erschliessungsbau (C4) und bleibt somit dem heutigen Kaltluftwirkbe-\n\nreich innerhalb der Bebauung erhalten. \n\n \n\nAbbildung 40 Planauszug Klimamodell – Planhinweiswarte – Überwärmung /  \n\nbioklimatische Bedeutung von Grünfläche – Nachtsituation (4 Uhr) \n\nQuelle: ZH-GIS, Zugriff: 21.03.2023 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende: \n\n \nStarke Wärmebelastung \n\n(Tag 14 Uhr – mittlere PET \n\n36.1 C°) \n\n  \n\nSehr starke Wärmebelas-\n\ntung (Tag 14 Uhr – mittlere \n\nPET 38.0 C°) \n\n  \n\nGeringe Aufenthaltsquali-\n\ntät am Tag (Grünflächen) \n\n \n\nQuelle. ZH-GIS, Zugriff: 21.03.2023 \n\nLegende: \n\n \nMässige Überwärmung in \n\nder Nacht (mittlere Tem-\n\nperatur 18.2 C° pro m²) \n\n \nschwache Überwärmung in \n\nder Nacht (mittlere Tem-\n\nperatur 18.0 C° pro m²) \n\n Keine Überwärmung in der \n\nNacht (mittlere Tempera-\n\ntur 17.5 C° pro m²) \n\n \nSehr hohe bioklimatische \n\nBedeutung (Grünflächen) \n\n \n\nMittlere Hauptströmungs-\n\nrichtung der Kaltluft inner-\n\nhalb von Grünflächen \n\n Kaltluftwirkbereich inner-\n\nhalb Bebauung \n\n \nBevölkerungsdichte (90 \n\nPerzentil) \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 38/89 \n  \n\nBetreffend den lokalklimatischen Bedingungen und der Durchlüftungssituation \n\nkann darauf hingewiesen werden, dass die Gebäude einen Grossteil des Aus-\n\nsenraumes verschatten und somit vor Erwärmung schützen. Zusätzliche schat-\n\ntenspendende Baumpflanzungen sowohl im Hof als auch ausserhalb des Peri-\n\nmeters (Strassenbäume Südseite) tragen ebenfalls dazu bei. Die Kaltluftströ-\n\nmungen werden durch die Ausrichtung der Baukörper abgelenkt und mehr-\n\nheitlich umflossen, was zu einer Verwirbelung führt. Die räumliche Offenheit \n\ndes Hofes in West-Ost Richtung führt zu einer guten Durchlüftung bei häufi-\n\ngen Westwindlagen. Auch die Ost-Westausrichtung sowie der breite Strassen-\n\nquerschnitt der Bassersdorferstrasse tragen zu einem Luftaustausch zwischen \n\nSiedlungsgebiet und offener Landschaft bei. (Frischluftschneise).  \n\nFür die Beschattung der Südfassade sind Strassenbaumpflanzung entlang der \n\nBassersdorferstrasse zu begrüssen. Leider liegen diese Bereiche aber nicht auf \n\nunserem Einflussgebiet (Parzellengrenze). \n\nIm Rahmen der Interessensabwägung sind die Kaltluftströme ein Kriterium un-\n\nter vielen. Da die neue Bebauung an der Grenze zur viel befahrenen Kantons-\n\nstrasse "Bassersdorferstrasse" umgesetzt werden soll fällt der Aspekt des Lärm-\n\nschutzes schwerer ins Gewicht als die Kaltluftströme. Deshalb wurde die Länge \n\nder neuen Baukörper so konzipiert, dass sie als Lärmschutz für den Innenhof \n\nsowie dem dahinterliegenden Hofgebäude (Haus B / C1) dienen soll. Die feh-\n\nlende Öffnung zwischen den neuen Baukörpern für die Kaltluftströmung wird \n\njedoch durch die Lage am Siedlungsrand sowie durch die Nähe der offenen \n\nLandschaft / Wald nur geringfügig beeinträchtigt. Die Körnung der neuen Bau-\n\nkörper sind feiner als jene der Gebäude des Steinackerareals, südlich der  \n\nBassersdorferstrasse. Die Kaltluftströmung verläuft mit Hilfe des Sprossensys-\n\ntems (siehe Abbildung 30 Ausschnitt Sprossenkonzept, Steinacker) in das \n\nSteinackerareal und ist mit diesem angestimmt. Die Sprossen beim Steinacker \n\nhaben einen viel grösseren Abstand als die Gebäude des Gestaltungsplanes.  \n\n2.3.6 Störfallvorsorge \n\nDas Ziel der Störfallvorsorge ist es, die Bevölkerung und die Umwelt vor \n\nschweren Schädigungen infolge von Störfällen zu schützen. Die rechtliche \n\nGrundlage dafür ist die Störfallverordnung (StFV). \n\nInhaber von Anlagen, die der Störfallverordnung unterstehen, sind verpflichtet, \n\nalle erforderlichen Sicherheitsmassnahmen eigenverantwortlich zu treffen. Es \n\nliegt in der Pflicht der Betriebsverantwortlichen, das Unfallrisiko und die Schä-\n\nden eines Unfalls möglichst klein zu halten. \n\nAuf dem Planungsareal befindet sich die Coop Tankstelle. Diese bleibt weiter-\n\nhin, auch nach der Realisierung des Gestaltungsplans bestehen. Ein Betrieb ist \n\nunter anderem von der Störfallverordnung betroffen, wenn mehr als \n\n200'000 kg Benzin (Normalbenzin, Superbenzin) vorhanden sind. \n\nDie Höhe des Risikos, das von einem Betrieb ausgeht, hängt unter anderem \n\nvon der Anzahl Personen ab, die sich im Einflussbereich der Gefahr aufhalten \n\n(Konsultationsbereich eines Betriebs). Wenn also ein Gebiet in der Nachbar-\n\nschaft neu eine höhere Personendichte aufweist, steigt das Risiko.  \n\nBetriebsverantwortliche sollten möglichen Auswirkungen einer Bautätigkeit da-\n\nher bereits im Rahmen des Raumplanungsverfahrens grösste Beachtung \n\nFazit Lokalklima Gwärfihölzli: \n\nBaurecht Tankstelle \n\nRaumplanung und Störfallvorsorge \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 39/89 \n  \n\nschenken. Ein Betrieb hat in dieser Phase der Nutzungsplanung (Änderung \n\nBau- und Zonenordnung, Gestaltungsplanverfahren) die grössten Handlungs-\n\nmöglichkeiten. \n\nDas Gestaltungsplangebiet "Gwärfihölzli" liegt nicht im Konsultationsbereich \n\ndes Risikokatasters. \n\n2.3.7 Schutzbauten \n\nMit dem Ziel, der gesamten Bevölkerung einen Schutzplatz zur Verfügung zu \n\nstellen, gilt für Privatpersonen wie auch für die öffentliche Hand grundsätzlich \n\ndie sogenannte Schutzraumbaupflicht. Neubauten von Wohnhäusern, Heimen \n\nund Spitälern lösen die Pflicht zur Erstellung der notwendigen Anzahl Schutz-\n\nplätze aus. \n\nDie notwendige Anzahl von Schutzplätzen hängt von der Art und dem Umfang \n\nder Nutzung bzw. der Wohnfläche ab. Festgelegt ist diese in Artikel 70 der Zi-\n\nvilschutzverordnung (ZSV) des Bundes sowie in Paragraf 22 und 22a der Kanto-\n\nnalen Zivilschutzverordnung (KZV). Ob und in welcher Anzahl Schutzplätze zu \n\nerstellen sind, ist Gegenstand der kommunalen Baubewilligung. \n\nDer Gestaltungsplanperimeter befindet sich im Gebiet "GEISSB". Innerhalb die-\n\nser ist ab 25 Schutzplätzen ein Schutzraum zu erstellen. \n\n2.3.8 Brandschutz \n\nSeit dem 1. Januar 2015 gelten die neuen "Schweizerischen Brandschutzvor-\n\nschriften VKF". Die Vorschriften sind im zu berücksichtigen und im Baubewilli-\n\ngungsverfahren nachzuweisen. \n\nDie maximale Fluchtwegdistanz von 35 m wird auch innerhalb von Wohnungen \n\ngemessen. Führen Fluchtwege nur zu einer Treppenanlage, darf die Bruttoge-\n\nschossfläche höchstens 900 m² betragen. Bei Bruttogeschossflächen über 900 \n\nm² genügen zwei Treppenhäuser (dann gilt nur noch das Distanzkriterium). \n\nDie Feuerwehrzufahrt und die Bewegungs- und Stellflächen sind gemäss der \n\nRichtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen auszugestal-\n\nten. Zu beachten sind dabei unter anderem die Anforderungen an die Kurven \n\n(Befahrbarkeit) und die notwendigen Bewegungs- und Stellflächen. \n\nAb einer Gesamthöhe von 11 m sind Aufstellflächen für ein Hubrettungsfahr-\n\nzeug vorzusehen. Diese sind entlang einer Fassade zum Anleitern einzuplanen. \n\nFür Löschfahrzeuge darf die abgewickelte Schlauchlänge ab der Stellfläche ma-\n\nximal 60 m betragen. \n\nDie Feuerwehrzufahrten sind gemäss dem Planausschnitt dauerhaft freizuhal-\n\nten inklusive der Feuerwehr-Aufstellfläche. Die Erreichbarkeit mit Rettungsfahr-\n\nzeugen wird über drei Stellflächen gewährleistet. Die eine Fläche im Siedlungs-\n\nplatz bedient das hintere Gebäude B (Sektor C1), jene zwei entlang der Bas-\n\nsersdorferstrasse die Südfassade und Treppenhäuser des vorderen Gebäude A \n\n(Sektor C3). Die Zufahrt erfolgt wahlweise über die Tankstelle oder direkt ab \n\nder Kantonsstrasse. \n\n  \n\nFluchtweg \n\nFeuerwehrzufahrt /Bewegungs-  \n\nund Stellflächen \n\nFeuerwehrzufahrt Gwärfihölzli \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 40/89 \n  \n\n \n\n \n\nAbbildung 41 Ausschnitt Umgebungsplan mit Feuerwehrzufahrt \n\nDas Objekt gilt als Gebäude mittlerer Höhe und hat daraus die Anforderung \n\ndes Tragwerkst von R60 sowie derjenige der Brandabschnitte (Decken und \n\nWohnungstrennwände) von REI60. Die Entfluchtung aller Geschosse erfolgt \n\nüber die massiven Treppenhauskerne direkt ins Freie. Die Feuerwehrzufahrten \n\nauf dem Areal sowie die Stellung der Drehleitern sind ebenfalls gewährleistet. \n\nDie Fassaden können mit dem entsprechenden Geschossweisen Brandüber-\n\nschlag brennbar materialisiert werden. Die Anforderung an die Aussenwand ist \n\nEI30 mit einer nichtbrennbaren Beplankung direkt unter der Holzfassade. Da-\n\nmit wird auch punktuell geringeren Gebäudeabständen Rechnung getragen. \n\nQuelle: KOLB Landschaftsarchitekten \n\nGmbH \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 41/89 \n  \n\n3 Grundsätze des Richtprojekts "Haiku" \n\n3.1 Würdigung Beurteilungsgremium \n\nDas Siegerprojekt "Haiku" von Ramser Schmid Architekten / KOLB Landschafts-\n\narchitekten überzeugt mit den drei artverwandten Bauvolumen und dessen \n\nfeingliedrigen sowie präzisen städtebaulichen Kompositionen. Die Ränder der \n\nParzelle werden auf drei Seiten besetzt und bilden nach innen einen gefassten \n\nund gleichzeitig durchlässigen Innenhof. Die Gebäudeköpfe verleihen allen \n\ndrei Baukörpern elegante plastische Abschlüsse und definieren durch den Ver-\n\nsatz zur Zeile differenzierte, adäquat dimensionierte Stadträume und Adressen: \n\nEin kleiner Vorbereich im Südosten, ein Pocket-Park zwischen Tankstelle und \n\nNeubau und eine gestaltete Spielwelt im Übergang zum Naturraum. Auch die \n\nGrundrisse sind hinsichtlich der Aufteilung, der Ausrichtung und dessen Reak-\n\ntion zum Lärm sehr überzeugend. Das Projekt ist bereits sehr durchdacht und \n\nweist ein hohes Entwicklungspotential auf.  \n\nDas Projekt überzeugt auf den unterschiedlichsten Ebenen. Die durchgängig \n\nhohe Präzision und Ausarbeitung sowohl in der städtebaulichen Anordnung als \n\nauch in der Strukturierung von Grundriss und Fassade überzeugen. Hinzu \n\nkommt der Anspruch hohe Dichte mit freiräumlicher Qualität zu kombinieren. \n\nDer Vorschlag eines kompletten Holzbaus vervollständigte schliesslich den Ent-\n\nscheid für dieses Projekt. \n\nZusammenfassung Baurecht \n\nDas weiterentwickelte Richtprojekt erbringt den Nachweis, dass der gemäss \n\nkantonalem Richtplan geforderte Gewerbeanteil von 20% sowohl nach der 1. \n\nEtappe wie auch im Endzustand erreicht wird (siehe Beilage 3: Berechnung an-\n\nrechenbare Geschossfläche). Die Höhenbeschränkungen, welche der Sicher-\n\nheitszonenplan vorgibt, werden durch das Richtprojekt eingehalten. Die ge-\n\nplanten Untergeschosse liegen gemäss Gewässerschutzkarte über dem mittle-\n\nren Grundwasserspiegel. Die geforderten Schutzplätze sind vorgesehen. Das \n\nGrundstück liegt ausserhalb des Konsultationsbereiches der Störfallvorsorge \n\nund muss keine diesbezüglichen Anforderungen erfüllen. Die Wohnungs-\n\ngrundrisse sind mit der Behindertenkonferenz besprochen und gutgeheissen \n\nworden. \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 42/89 \n  \n\n3.2 Situation und Bebauungskonzept \n\n3.2.1 Städtebau und Architektur \n\n \n\nAbbildung 42 Schwarzplanausschnitte v.l. 1. Etappe und 2. Etappe \n\nDas Projekt sieht eine einheitliche Bebauungsstruktur mit drei artverwandten \n\nBauvolumen vor, die jeweils als Kompositionen aus Zeilen und Gebäudeköpfen \n\nausformuliert sind. Die durch diese plastische Staffelung gewonnene Feinglied-\n\nrigkeit erlaubt es, die Gebäudekörper selbstverständlich der komplexen Parzel-\n\nlengeometrie anzupassen und präzise, differenzierte Stadträume zu bilden. \n\nSo wird an der Bassersdorferstrasse ein dreiseitig gefasster städtischer Pocket-\n\nPark geschaffen, an welchem neben weiteren Ladenlokalen auch der Tankstel-\n\nlenshop zu liegen kommt. Letzterer ist auf diese Weise nicht nur dem Bereich \n\nder Zapfsäulen zugewandt, sondern adressiert über eine separate Platzadresse \n\ndie Velofahrer und Fussgänger in Gestalt eines Quartierladens. Analog zur \n\nnordseitigen Bebauungsstruktur der Bassersdorferstrasse weiter Richtung Orts-\n\nmitte säumen die beiden strassenbegleitenden Gebäude deren Verlauf, wobei \n\ndas östliche achtgeschossige Gebäude den Ortseingang mit seiner markanten \n\nHöhe akzentuiert, während das westliche Gebäude um zwei Geschosse niedri-\n\nger ausfällt und Richtung Ortsmitte massstäblich vermittelt. Die Gebäudeköpfe \n\nverleihen allen drei Baukörpern jeweils elegante plastische Abschlüsse. Gewer-\n\nbenutzungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss erstrecken sich über \n\ndie gesamte Länge der südlichen Parzellenrandes und adressieren sich an der \n\nBassersdorferstrasse. \n\nDie Tankstelle artikuliert sich zur Haupt- und Nebenstrasse als selbständiger \n\nzweigeschossiger Baukörper und verschafft sich eine für die benötigte Sicht-\n\nbarkeit angemessene Präsenz. Dennoch integriert er sich organisch in die Ge-\n\nsamtüberbauung: das östlich angrenzende Gebäude übernimmt dessen Flucht \n\nsowie dessen Gestalt in Form eines analog ausformulierten zweigeschossigen \n\nGebäudesockels. \n\nGrenzabstände und Beschattung  \n\nEs gilt gemäss Bau- und Zonenordnung (BZO) ein Grundgrenzabstand von \n\n5.0 m (Art. 19, WG2a). Bei Fassaden von mehr als 12 m Länge ist der Grundab-\n\nstand um 1/3 der Mehrlänge zu erhöhen; bis zu einem maximalen Grenzab-\n\nstand von 10 m. Die baurechtlichen Rahmenbedingungen wie auch der Grund-\n\ngrenzabstand gemäss BZO werden eingehalten. Die massgebende Gebäude-\n\nlänge beträgt max. 12 m (kein Mehrlängenzuschlag bis 12m). Bei den \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 43/89 \n  \n\nzurückspringenden Gebäudeteilen werden die geforderten Mehrlängenzu-\n\nschläge ebenfalls eingehalten, siehe nachfolgendes Schema, \n\n \n\nAbbildung 43 Planausschnitt – Erläuterungen Baurecht Haus B (C1), Quelle: Ramser \n\nSchmid Architekten \n\nDie Beschattung der angrenzenden Liegenschaften durch die Neubauten \n\nwurde sorgfältig überprüft; sie ist nicht übermässig und gesetzeskonform. \n\n3.2.2 Wohnungen \n\n \n\n \n\nAbbildung 44 Wohnungsgrundrisse v.l. 1.5-Zi.-Whg., 2.5-Zi.-Whg. und 4.5-Zi.Whg. \n\nDie Wohnungen sind grösstenteils als Zweispänner organisiert und orientieren \n\nsich mit wenigen Ausnahmen jeweils zu zwei Seiten. Das Wohnen befindet sich \n\nim Süden, das Essen und die Küche im Norden. Die Grundrisse sind insbeson-\n\ndere in Nord-Süd-Richtung räumlich sehr offen und durchlässig gestaltet, was \n\nden Wohnungen eine grosszügige Qualität verleiht. Trotz aller Offenheit ste-\n\nhen zugunsten einer optimalen Möblierbarkeit genügend Wandflächen zur \n\nVerfügung. \n\nDie Längsfassaden verfügen am Wohnhof über durchgängige Aussenterrassen \n\nmit unterschiedlicher Tiefe, welche diesem eine lebendige und gemeinschaftli-\n\nche Qualität verleihen. Mit Tischen möblierte Bereiche werden um schmalere \n\nAbschnitte ergänzt, die insbesondere für eine individuelle Begrünung mit \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 44/89 \n  \n\nPflanzen genutzt werden können. Die grösseren und auf Familien ausgerichte-\n\nten 3,5- und 4,5-Zimmer-Wohnungen sind im nördlichen Gebäude unterge-\n\nbracht und verfügen im Bereich der Wohnküchen über einen zusätzlichen Bal-\n\nkon mit Blick Richtung Wald. Die kleineren für Einzelhaushalte oder Paare ge-\n\ndachten 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen kommen in den beiden südlichen \n\nGebäuden zu liegen. Grössere Wohnungen sind dort aufgrund des Lärm-\n\nschutzgesetzes nicht möglich, da für die dafür nötige höhere Anzahl an Schlaf-\n\nzimmern auf der lärmabgewandten Seiten nicht genügend Platz besteht. Ins-\n\ngesamt wird ein breiter Wohnungsmix aus 1,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen \n\nangeboten.  \n\n \n\nAbbildung 45 Wohnungsspiegel gemäss Richtprojekt \n\nErdgeschoss \n\nDas Projekt macht sich den nach Süden abfallenden Terrainverlauf insofern \n\nzunutze, als in den südlichen Gebäuden zugunsten von Strassen zugewandten \n\nGewerbenutzungen grössere Raumhöhen angeboten werden. Im Gegensatz \n\nzur hofseitigen Erschließung der Wohnungen erfolgt die Adressierung der Ge-\n\nwerberäume direkt an der Bassersdorferstrasse.  \n\nDie Eingangsbereiche für jedes Treppenhaus der beiden östlichen Gebäude \n\nwerden im Erdgeschoss mit Velohubs, Kinderwagenabstellflächen und \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 45/89 \n  \n\nWaschsalons ergänzt und räumlich im Sinne einer „rue intérieure“ miteinander \n\nverknüpft, womit eine Hausgemeinschaft gefördert wird. Darüber hinaus wer-\n\nden im nördlichen Gebäude gemeinschaftliche Nutzungen angeboten. So ist \n\nim Osten ein Gemeinschaftsraum mit Küche vorgesehen, darüber hinaus sind \n\nweitere Nutzungen wie Bibliothek, Ateliers, Co-Working-Spaces, Fitness-\n\nRäume usw. denkbar, wobei eine genaue Programmierung im Verlauf der Pla-\n\nnung noch zu präzisieren ist. \n\nLärm \n\nIn den südlichen Gebäuden sind die Wohnungen lärmoptimiert: Die Schlafzim-\n\nmer befinden sich alle auf der lärmabgewandten Seite, die Wohnzimmer sind \n\nüber die Wohnküchen zur Hofseite durchgelüftet, und die lärmunempfindli-\n\nchen Treppenhäuser sowie Bäder sind auf der Lärmseite angeordnet. Die bei-\n\nden strassenseitigen Gebäude verfügen je über einen Gewerbeanteil von 20%, \n\nsodass sie bezüglich Lärmes auf Basis, der ES III beurteilt werden können. Zu \n\ndiesem Zweck sind in beiden Gebäuden nicht nur im Erdgeschoss, sondern \n\nauch im 1. Obergeschoss Gewerbenutzungen vorgesehen. Das nördliche Ge-\n\nbäude (Haus B – Sektor C1) verfügt über keine "klassischen" Gewerbenutzun-\n\ngen, sondern weist Gemeinschaftsnutzungen (wie Gemeinschaftsraum) auf. \n\nDetaillierte Lärmbeurteilungen können dem Lärmgutachten von Ingenieurbüro \n\nAndreas Suter vom 29. November 2022 entnommen werden.  \n\nZum Schutz der an die Tiefgarageneinfahrt angrenzenden Wohnungen er-\n\nscheint eine Überdeckung nötig. Da die nordöstlich angrenzende Garage über \n\ndie Tiefgarage erschlossen ist und die Einfahrtshöhe für Anlieferungszwecke \n\nentsprechend hoch ausfallen müsste, braucht es allerdings ein Näherbaurecht. \n\nAlternativ müssten in den vom Lärm der Einfahrt betroffenen Bereiche lärmun-\n\nsensible Nutzungen wie Gästezimmer oder Einzelbüros vorgesehen werden. \n\n3.2.3 Ausdruck und Materialisierung \n\nEntsprechend der Gebäudestruktur, die weitgehend in Holzbauweise konstru-\n\niert ist, werden die Fassaden mit hinterlüfteten Holzverschalungen verkleidet. \n\nZugunsten einer urbanen Wirkung sind diese mit einer deckenden Farblasur \n\nversehen, wobei verschiedenfarbige Abschnitte für eine – angesichts der Ge-\n\nbäudehöhen – willkommene Gliederung der Fassaden sorgen. Zur Bassers-\n\ndorferstrasse hin wird die städtische Wirkung durch einen zweigeschossigen \n\nSockel aus Betonelement-Rahmungen mit Füllungen aus Faserbeton verstärkt. \n\nDieser bildet die Gewerbenutzungen im EG und 1. OG ab und verbindet den \n\nniedrigeren Tankstellentrakt optisch mit dem südöstlichen Gebäude. Im Be-\n\nreich des Siedlungshofs und zum Wald hin fällt der Gebäudesockel bescheide-\n\nner aus und lässt die Gebäude als einfache Wohnbauten erscheinen. Entlang \n\nden Längsfassaden tragen Holzbalken weit auskragende Vordächer, an den \n\nStirnen fallen diese dagegen bescheidener aus, womit der gerichtete Charakter \n\nder Gebäudestruktur zusätzlich zum Ausdruck kommt. \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 46/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 46 Visualisierung vom Richtprojekt \n\nKonstruktion \n\nDas massive und robuste Sockelgeschoss sowie die massiven Erschliessungs-\n\nkerne bilden die Basis des Holzbaus. Die gut platzierten Kerne übernehmen \n\nden Grossteil der gesamten Gebäudeaussteifung. Die statische Struktur sowie \n\ndie Bauteile des Holzbaus entwickeln sich aus dem architektonischen Entwurf \n\nheraus. Die einfachen Regelgrundrisse ergeben eine Schottenbauweise, das \n\nheisst, die Decken tragen von Trennwand zu Trennwand, was für eine langfris-\n\ntige Flexibilität der Wohnungen sorgt. Durch alle Geschosse werden vertikale \n\nErschliessungsschächte geführt, an denen sich sämtliche Nasszellen orientie-\n\nren.  \n\nDie Decken generieren Spannweiten von rund 6.50 m. Die vorgefertigten Ele-\n\nmente für Decken und Dach sind in Holz-Betonverbundweise konzipiert. Dank \n\ndem in der Druckzone angeordneten, leistungsfähigen Überbeton, ergibt sich \n\neine sehr steife Decke, die alle Ansprüche bezüglich Schallschutzes, Brand-\n\nschutz und Statik effizient und wirtschaftlich abdeckt. Die in der Zug Zone an-\n\ngeordneten Brettstapelelemente sind sichtbar und ergeben ein behagliches \n\nRaumklima. Mit der gewählten Tragkonstruktion werden die vorhandenen \n\nSpannweiten mit geringer statischer Höhe überbrückt. \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 47/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 47 Ausschnitt Detailschnitt Strassenfassade \n\nDie Aussenwände sind als einfache, vorgefertigte, wärmegedämmte Rahmen-\n\nbauwände konzipiert. Wo immer möglich, wird auf Holzwerkstoffe und ver-\n\nleimte Bauteile verzichtet und kommt Massivholz zum Einsatz. Die sichtbaren \n\nHolzoberflächen der Decken tragen zu einer wohnlichen Atmosphäre bei. Eine \n\ngute Raumakustik und Behaglichkeit ist gewährleistet. Der gesamte Holzbau \n\nzeichnet sich durch seine ökologischen und nachhaltigen Vorzüge aus, und die \n\nHolzfassade ist nach aussen dank eines guten konstruktiven Holzschutzes mit \n\nBlechabschlüssen und Vordächern unterhaltsarm und robust. \n\nDie Aussenwände in Holzbauweise reagieren mit mehreren Schichten sowie \n\nmit Masse und Entkoppelung auf den Aussenlärm der Strasse. Von aussen be-\n\ntrachtet wird eine zusätzliche schwere mineralische Beplankung aufgebracht, \n\nvon innen betrachtet kommt eine entkoppelte innere Gipsbeplankung zum \n\nEinsatz. Beim Dach kommt bewusst die Holzbetonverbundkonstruktion analog \n\nder Decke zur Anwendung. Durch den Anteil an Masse (120mm Überbeton) \n\nwird insbesondere dem Fluglärm wie auch dem sommerlichen Wärmeschutz \n\noptimal Rechnung getragen. \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 48/89 \n  \n\n3.3 Nachhaltigkeit und Energie \n\nDas Nachhaltigkeitskonzept beruht auf Ressourceneffizienz, Langlebigkeit und \n\nFlexibilität. Das wird durch kompakte Baukörper, einem ausgewogenen Materi-\n\nalkonzept, dem energieeffizienten Gebäudebetrieb und der hohen Gewichtung \n\nvon Nutzungsflexibilität und Attraktivität der Begegnungsräume sichergestellt. \n\nDamit beinhaltet das Projekt ökologische, ökonomische und soziale Nachhal-\n\ntigkeitsbereiche und ist in allen drei Bereichen als vorbildlich zu bewerten. \n\nDas Projekt erfüllt hohe Energieeffizienzanforderungen durch kompakte Bau-\n\nkörper mit einfachen baulichen und technischen Strukturen sowie einem aus-\n\ngewogenen Fensteranteil. Damit verfügen die Baukörper über eine optimale \n\nVoraussetzung zur Reduktion des Heizwärmebedarfs, ohne dafür einen über-\n\ntrieben ausgebildeten Dämmstandard anwenden zu müssen. Der ausgewo-\n\ngene Fensteranteil führt zu einer optimalen passiven Nutzung der Sonnenein-\n\nstrahlung, einer guten Tageslichtnutzung und möglichst geringen Wärmever-\n\nlusten über die thermisch schwächeren Bauteile Fenster. Auf den extensiv be-\n\ngrünten Flachdächern sind grosse Photovoltaik -Anlagen vorgesehen, welche \n\ndie Gebäude direkt mit Energie versorgen. \n\nDas Materialkonzept ist so ausgelegt, dass die Vorteile der verschiedenen Ma-\n\nterialien bestmöglich eingesetzt werden können und ein stimmendes Gesamt-\n\nkonzept entsteht. Die massiven Gebäudekerne erfüllen die hohen Anforderun-\n\ngen an Robustheit und sortenreiner Bauweise bestens und liefern aufgrund der \n\nthermischen Speichermasse einen Beitrag zum sommerlichen Wärmeschutz. \n\nUm den Ressourceneinsatz zu optimieren, werden für die restliche Konstruk-\n\ntion regenerative Materialien eingesetzt, wobei die geplanten Holzkonstruktion \n\ndie Grundlage für optimierte Werte hinsichtlich Treibhausgasemissionen bil-\n\nden. Die Holzbauweise mit einem hohen Vorfertigungsgrad verfolgt das Prin-\n\nzip der Systemtrennung und Rückbaufähigkeit. \n\nDas vielfältige Angebot an halböffentlichen Innen- und Aussenräumen mit ho-\n\nhen Gebrauchsqualitäten und idealer Setzung schafft soziale Bezüge im Projekt \n\nund darüber hinaus. Die Umgebungsgestaltung beinhaltet genügende unver-\n\nsiegelte und tiefgründig begrünte Flächen. Dem Mikroklima wird somit die nö-\n\ntige Aufmerksamkeit geschenkt.  \n\nMit dem Einbezug von ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltig-\n\nkeitsbereichen kann das Projekt als gesamtheitlich nachhaltig beurteilt werden \n\nund erfüllt damit auch Anforderungen von umfassenderen Nachhaltigkeits-\n\nstandards. \n\nDer Wärmebedarf für Raumheizung und Warmwasser der ersten Etappe kann \n\nmit dem bereits erstellten Grundwasserbrunnen voraussichtlich gedeckt wer-\n\nden, welcher Kälte und Wärme bei sehr hoher Effizienz liefert. Dazu wurden \n\nbereits ausführliche Pumpversuche und Untersuchungen durchgeführt. Für die \n\nzweite Etappe sind detaillierte Abklärungen notwendig, wobei für ein weiterer \n\nBrunnen mit Rückgabeschacht geprüft werden oder alternativ zur Spitzenab-\n\ndeckung eine kompakte Luft-Wasser Wärmepumpe eingesetzt werden könnte. \n\nBiodiversität und erneuerbare Energieproduktion werden durch begrünte \n\nFlachdächer mit speziell aufgeständerten PV-Modulen kombiniert, sodass der \n\nUnterhalt im Rahmen bleibt und ökologisch wertvolle Standorte entstehen. Die \n\ngeplanten PV-Anlagen erzeugen einen Eigenverbrauchsanteil von ca. 66% \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 49/89 \n  \n\n(gerechnet für 1. Etappe). Die Belegung der Dachflächen liefert in der Jahresbi-\n\nlanz rund 32% des benötigten Stroms.  \n\nAls kontrollierte Lüftung könnte beispielsweise eine Verbundlüftung zum Ein-\n\nsatz kommen, mit einer zentralen Zuluft Einbringung pro Wohnung und akti-\n\nven (Ventilator gestützten) Überströmern bei den Zimmertüren. Zuluft und Ab-\n\nluft könnte durch zentrale Monoblocks in den Untergeschossen bereitgestellt \n\nwerden. \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 50/89 \n  \n\n3.4 Freiraumkonzept \n\n \n\nAbbildung 48 Planausschnitt Aussenraumgestaltung \n\nDie Setzung der drei Baukörper generiert einen durchlässigen Siedlungsplatz, \n\nauf welchen sich das Leben der Anwohner und der Gewerbebetreibenden ori-\n\nentiert. Hauszugänge (Gebäudeadressierung), gemeinschaftlich genutzte Erd-\n\ngeschossflächen und Balkone / Loggien in den Obergeschossen garantieren \n\ndie Aktivierung des zentralen und verkehrsfreien Aussenraumes. \n\nZur Bassersdorferstrasse hin präsentiert sich die Überbauung mit sichtbaren \n\nGewerbeflächen im Erdgeschoss und der integrierten Coop Tankstelle in der \n\nwestlichen Ecke des Ensembles. Grosszügige Erschliessungsflächen in Asphalt \n\nfür Velofahrende und Fussgänger führen entlang der Fassade zu den Gewerbe-\n\nflächen. Eine chaussierte Platzintarsie mit Sandbirkengruppe (Betula pendula \n\n'Zwitsers Glorie') und vorgelagerter, mit Schwertlilien bepflanzter Versicke-\n\nrungs-Treppe besetzt die Lücke zwischen den Baukörpern. Eine urbane Gestal-\n\ntungssprache, sowie die gut besonnte Lage unterstreichen den öffentlichen \n\nCharakter des Pocket-Parks auf dem unteren Niveau. Zusätzliche Strassen-\n\nbäume nehmen Bezug auf die bestehende strassenbegleitende Baumpflan-\n\nzung. \n\nSpielbereich \n\nDurch die Lücke im Osten geht der Freiraum über in den landschaftlich gestal-\n\nteten Spielbereich aus Kiesflächen, sanften Wiesenhügeln und hölzernen Spiel-\n\ngeräten. Die Bepflanzung mit Weiden, Erlen und Silberpappeln, sowie Hainbu-\n\nchen und Bergahornen vermittelt zur umgebenden Landschaft mit dem künftig \n\ngeöffneten Bedenseebach, dem nahen Waldrand "Gwärfihölzli" und landwirt-\n\nschaftlich genutzten Fluren. Direkt entlang der Parzellen- und Zonengrenze \n\nwird ein Grenzzaun mit einer Höhe von 1.0 m sowie vereinzelnd Wildhecken-\n\nabschnitte in die Aussenraumgestaltung aufgenommen. Der geführte Spazier-\n\nweg wird mit dem Zaun ersetzt und dient als adäquater Übergang zwischen \n\nQuelle: KOLB Landschaftsarchitekten \n\nGmbH, Stand: 18. April 2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 51/89 \n  \n\nSiedlungsfreiraum und öffentlichem Spazierweg. Der Zaun verhindert die An-\n\neignung der landwirtschaftlichen Flächen.  \n\n \n\n   \n\nAbbildung 49 Referenzbeispiele Bepflanzung Spielbereich: Silberweide, Feldahorn, \n\nTraubenkirsche  \n\nBetreffend der Lage des Spielbereiches ist zu erwähnen, dass die Lage unmit-\n\ntelbar in Bezug zum Gemeinschaftsraum und angrenzenden Naherholungsge-\n\nbiet liegt. Eine Orientierung zur Kantonsstrasse (Gefahr Verkehr) oder an zent-\n\nraler Lage im Hof wäre ungünstig (Lärmemissionen Kinder). Bewirtschaftung \n\nHalbtrockenrasen siehe oben. \n\nSiedlungsplatz \n\nDer Zugang zum Siedlungsplatz führt über eine breite Treppe, resp. von Wes-\n\nten ab der Hohstrasse. Während die Fahrzeuge peripher über den Asphaltbe-\n\nlag in die Tiefgarage geführt werden, wird die vom Verkehr entkoppelte Hof-\n\nfläche in einem markanten Betonplatten-Belag mit offenen Fugen vorgeschla-\n\ngen. Dieser markante identitätsstiftender Belag aus grossformatigen Beton-\n\nplatten ergiesst sich über fast die ganze Fläche Die Fläche spannt sich von Fas-\n\nsade zu Fassade und führt sämtliche Gebäudezugänge auf einer gemeinsamen \n\nPlatzfläche zusammen. Die Oberflächen-Entwässerung erfolgt über ein mini-\n\nmales Gefälle in Richtung einer zentralen, baumbestandenen Kiesfläche. \n\n \n\nAbbildung 50 Referenzbeispiel Betonplattenbelag \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 52/89 \n  \n\nRund vier sitzhohe Pflanztröge zonieren den Raum in Eingangsbereiche bei \n\nden Hauszugängen und unterschiedlich bespielbaren Teilflächen, welche in Be-\n\nzug zur angrenzenden Erdgeschossnutzung stehen. Mehrtriebige, frühblü-\n\nhende Judas- und Lebkuchenbäume (Cercis siliquastrum, Cercidiphyllum ja-\n\nponicum) mit einer üppigen annuellen Unterbepflanzung bieten ein gärtneri-\n\nsches Element auf dem weitgehend unterkellerten Platzbelag. In einer Kiesin-\n\ntarsie wurzelt eine Waldföhrengruppe (Pinus sylvestris) in der Tiefgaragenaus-\n\nsparung, welche gleichzeitig für die Entwässerung der Hoffläche aktiviert wird. \n\nDie vier hoch aufgeasteten Waldföhren prägen den Innenhof bis in die Ober-\n\ngeschosse. Die Belagsoberfläche wird als Chaussierung teilweise wasserdurch-\n\nlässig ausgestaltet.  \n\nEine hängende Beleuchtung überspannt den Hof, sodass nachts ein stim-\n\nmungsvoller Aussenraum mit heller Belagsfläche Wohnlichkeit und Sicherheit \n\nvermittelt wird. \n\n \n\nAbbildung 51 Referenzbeispiel Pflanzentröge vom Erlentor \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 53/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 52 Referenzbeispiel Föhren vom Pilgerhof \n\nEine raumhaltige Bepflanzung mit mehrstämmigen Kleinbäumen/Grossgehöl-\n\nzen prägt den Charakter des Hofes. Darunter breitet sich eine üppige und \n\nganzjährig attraktive Stauden-Mischpflanzung aus. \n\nPocket-Park \n\nEine quadratische Kiesflächen-Intarsie zeichnet die städtebauliche Aussparung \n\nals Ankunftsort in die neue Siedlung aus. Der Pocket-Park vermittelt zwischen \n\ndem Strassenraum zur Bassersdorferstrasse und dem siedlungsinternen Sied-\n\nlungsplatz. \n\nSandbirken (Betula pendula) und eine Sumpfzypresse (Taxodium distichum) \n\nbilden ein lichtes Kronenvolumen in der baulichen Lücke. Im Schatten der \n\nBaumgruppe laden Holzliegen zum Kurzaufenthalt im Pocket-Park. \n\nUnterirdisch werden die nicht unterkellerten Wurzelbereiche mittels Wurzelri-\n\ngolen an eine Sickeranlage angebunden. Das Meteorwasser der Dachflächen \n\nwird hier sichtbar inszeniert und über eine bepflanzte Senke der Versickerung \n\nzugeführt, resp. über die Baumpflanzungen zur Verdunstung gebracht. \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 54/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 53 Referenzbild Retentionssenke Turbinenplatz \n\nStrassenraum \n\nBeim Strassenraum führt eine asphaltierte befahrbare Fläche entlang der Fas-\n\nsade zu einem Wendeplatz für Personenwagen am östlichen Parzellenende. \n\nZwei Feuerwehrstellflächen sind teilweise in Schotterrasen ausgebildet und \n\nüberlagern sich mit den Wendemöglichkeiten. Dazwischen stehen vier \n\nLängsparkierfelder für Besucher und Kunden zur Verfügung.  \n\nDen räumlichen und visuellen Abschluss gegenüber dem öffentlichen Grün-\n\nstreifen entlang der Bassersdorferstrasse bilden geschnittenen Feldahorn-He-\n\nckenabschnitte. Im Bereich der Tankstelle wird eine Fussgängerverbindung \n\nvom bestehenden Trottoir beim Knoten Hohstrasse zum neuen Pocket-Park. \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 55/89 \n  \n\nVersickerung Meteorwasser / Entwässerung \n\nDas auf das Teilgebiet Süd anfallende Meteorwasser soll nach Möglichkeit, so-\n\nfern dies die geologischen Gegebenheiten zulassen auf der Parzelle versickert, \n\nresp. verdunstet werden. Dazu können eine Vielzahl von Massnahmen beitra-\n\ngen, dass das Wasser möglichst verzögert abgeleitet wird. Gleichzeitig dienen \n\nMassnahmen wie begrünte Dächer, Baumpflanzungen, Entsiegelung, usw. der \n\nVerbesserung stadtklimatischer Faktoren. \n\nDie Dachflächen können nicht über den Hof entwässert werden. Die Ableitung \n\nder Dachflächen in den Aussenraum bedingt eine Drosselung und Retention \n\nauf dem Dach (um die Niederschlags-Spitze zu brechen). Neben der Begrü-\n\nnung der Dachflächen soll das Dach durch Einstau gleichzeitig als Retentions-\n\ndach ausgestaltet werden. Das abgeleitete Wasser des Gebäude B (Sektor C1) \n\nwird über Sickermulden in die Grünflächen eingeleitet, jenes von Gebäude A \n\n(Sektor C3) in die bepflanzte Versickerungs-Senke und Wurzelrigolen beim Po-\n\ncket-Park. \n\nAuch das Oberflächenwasser der Umgebung sowie der Hof soll über die Schul-\n\nter in die offenen Kies- und Grünflächen abgeleitet werden, wobei der sekun-\n\ndäre Horizont (TG-Decke) mit einem Trichtergefälle auf die zentrale Ausspa-\n\nrung ausgebildet werden soll. Im Süden in die Kiesintarsie des Pocket-Park, die \n\nVersinkerungssenke sowie in die begrünten Parkfelder und angrenzende Grün-\n\nflächen. Der westliche Spielbereich soll vollständig mit wasserdurchlässigen Be-\n\nlägen ausgestaltet werden. Im Siedlungsplatz führt ein minimales Gefälle das \n\nWasser in die zentrale Kiesfläche mit der Föhrengruppe. Die darunterliegende \n\nAussparung in der Tiefgarage stellt eine hydraulische Verbindung ins anste-\n\nhende Erdreich sicher. Zudem sollen die Fugen im Plattenbelag offenbleiben, \n\nsodass ein Grossteil des Wassers schon über die Fugen in den Untergrund ab-\n\ngeleitet werden kann. \n\nDie detaillierte Behandlung des Meteorwassers ist im Rahmen der Ausarbei-\n\ntung des Vorprojekts zusammen mit den Fachplanern abzustimmen. Im Rah-\n\nmen des Gestaltungsplanverfahrens werden lediglich allg. Absichtserklärungen \n\ngemacht über die Versickerung des Meteorwassers / Entwässerung gemacht. \n\nBepflanzung \n\nDie raumprägenden Grossbäume, welche in nicht unterkellerten Bereichen \n\nwurzeln, sodass sie langfristig ihr volle Wuchshöhe erreichen können. Im Sied-\n\nlungsplatz wird eine hoch aufgeastete Föhrengruppe (Pinus sylvestris) vorge-\n\nschlagen.  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 56/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 54 Referenzbild Feldahorn-Acer-campestre \n\nDer Pocket-Park wird geprägt durch einen lichten Hain aus Sandbirken (Betula \n\npendula ‘Zwitsers Glory‘ und einer Sumpfzypresse (Taxodium distichum). \n\nDie erhöhten Tröge im Siedlungsplatz werden mit mehrstämmigen Ziergehöl-\n\nzen mit einer Wuchshöhe von ca. 5 Metern bestückt. Damit wird eine Erdüber-\n\ndeckung von ca. 1.20 m erreicht, was für eine Bepflanzung mit mittelkronigen \n\nBäumen ausreichend ist. Sie sollen mit einer schirmförmigen Kronenausbildung \n\neine offene und übersichtliche Raum-Atmosphäre bilden. Schattenverträgliche \n\nLaubgehölze wie Ahorn- und Hartriegelarten und Judasbäume (Acer, Cornus, \n\nCercis) bilden mit ihrem Wuchs, Blühaspekt und Herbstlaub eine ganzjährig at-\n\ntraktive Hofbegrünung.  \n\nDer Spielbereich wird mit schnellwüchsigen Pioniergehölzen wie Weiden-, Pap-\n\npeln- und Kirschenarten (z.B. Salix caprea, Populus alba, Populus tremula, \n\nPrunus padus, Prunus avium) bepflanzt. Sie sollen Schatten für den Aufenthalt \n\nim Freien spenden und gleichzeitig den Bezug zum umliegenden landschaftlich \n\ngeprägten Naturraum schaffen. Die Grünflächen beim Spielbereich sowie auf \n\nder Nordseite werden als extensive, artenreiche Wiesengesellschaften angelegt \n\nund unterhalten. \n\nGegenüber der Bassersdorferstrasse prägen geschnittene Feldahornhecken (A-\n\ncer campestre) das Erscheinungsbild der Siedlung. Zusammen mit den stras-\n\nsenbegleitenden Grünflächen und Strassenbäumen bilden sie einen grünen \n\nParzellenabschluss im Bereich des Stadteingangs. \n\n3.5 Verkehr und Erschliessung \n\nSüdlich des Teilgebietes Süd verläuft die als Hauptverbindungsstrasse klas-\n\nsierte Bassersdorferstrasse, welche sich weiter östlich in die Dorfstrasse und die \n\nIndustriestrasse aufteilt. Damit besteht eine Verbindung Richtung Zentrum und \n\nFlughafen, sowie in Richtung Bahnhof. In Richtung Osten gelangt man auf di-\n\nrektem Weg nach Bassersdorf. Die Erschliessung aller Gebäude erfolgt für den \n\nmotorisierten Verkehr, aber auch den Fuss- und Veloverkehr über die Hohstra-\n\nsse im Westen der Überbauung. Die Einfahrt zur Coop Tankstelle und zu den \n\naussen liegenden Veloabstellplätzen liegt unmittelbar vor der Einmündung in \n\ndie Bassersdorferstrasse. Die Zufahrt zu den beiden Tiefgaragen, zu den \n\nErschliessung MIV \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 57/89 \n  \n\nVeloräumen und zu weiteren Aussenveloabstellplätzen ist etwas weiter nörd-\n\nlich geplant. \n\nDie Überbauung ist gut in ein attraktives Fusswegnetz eingebunden. Zwei kan-\n\ntonale Wanderwege verlaufen in der Nähe des Areals und sind in weniger als \n\neinem Kilometer erreichbar. Zudem ist das Gebiet gut ins kommunale Fuss-\n\nwegnetz eingebunden.  \n\nAn der Bassersdorferstrasse ist der Ausbau des öffentlichen Fuss- und Wander-\n\nweges vorgesehen. Die Gestaltung des öffentlichen Weges ist mit dem Stras-\n\nsenraum abzustimmen.  \n\n \n\nAbbildung 55 Einbindung in die Verkehrsnetze \n\nFür den Veloverkehr verläuft auf der Bassersdorferstrasse eine kantonale Velo-\n\nnebenverbindung. Diese führt innert kurzer Distanz zur kantonalen Velohaupt-\n\nverbindung. Durch diese Velorouten besteht eine direkte Verbindung ins \n\nStadtzentrum, zum Bahnhof Kloten, zum Flughafen Zürich und in die Nachbar-\n\ngemeinden. Aber auch die Verbindung in die Städte Zürich und Winterthur \n\nwird gewährleistet. Die kantonale Velohauptverbindung ist gleichzeitig eine \n\nFreizeitroute von SchweizMobil, somit ist die neue Überbauung auch bestens \n\nins Freizeitnetz integriert.  \n\nIn unmittelbarer Nähe der Siedlung befindet sich die Bushaltestelle «Kloten, \n\nGraswinkel». Die Bushaltestelle wird von der Linie 733 bedient, welche im Halb-\n\nstundentakt Richtung Bahnhof Kloten und Zürich Flughafen verkehrt. Nur we-\n\nnig weiter entfernt liegt die Bushaltestelle «Kloten, Oberfeld», die von den Bus-\n\nlinien 765 und 766 bedient wird. Die Linie 765 verkehrt im Viertelstundentakt \n\nnach Zürich Flughafen und in die andere Richtung über Bassersdorf nach Diet-\n\nlikon. Die Linie 766 dient als Ergänzung zu den Hauptpendelzeiten und verbin-\n\ndet die Bahnhöfe Kloten und Bassersdorf. \n\nGrundsätzlich bleibt das Teilgebiet Süd mehrheitlich autofrei. Einzig die Er-\n\nschliessung der Parkplätze entlang der Südfassade des Richtprojekthauses C \n\n(Sektor C2) und A (Sektor C3) sowie die Zufahrt zur Tiefgarage können mit Au-\n\ntos befahren werden.  \n\nFussverkehr \n\nQuelle: Mobilitätskonzept Gwärfihölzli \n\nvom 27. April 2023, ewp AG \n\nVeloverkehr \n\nÖV-Netz \n\nErschliessungskonzept Gwärfihölzli \n\ngemäss Richtprojekt \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 58/89 \n  \n\nDer Langsamverkehr geniesst gegenüber dem motorisierten Verkehr eine prio-\n\nrisierte Behandlung. Dies zeigt sich auch in der ebenerdigen Anordnung sämt-\n\nlicher Veloabstellplätze sowohl im Freiraum als auch im Gebäude. Fussläufig \n\nund mit dem Fahrrad führen verschiedene Wege aus dem Quartier auf den \n\nSiedlungsplatz und zu den Hauseingängen. Einerseits ab der Hohstrasse hinter \n\nder Tankstelle durch, ab dem Trottoir über den Pocket-Park die Treppe hoch \n\noder im Westen ab der neuen Fussgängerquerung über den Spielbereich. Vom \n\nSiedlungsplatz führt eine Fusswegverbindung zum Feldweg in den angrenzen-\n\nden Naturraum mit dem künftig offengelegten Bedenseebach. Des Weiteren \n\nwird die arealinterne Fusswegverbindung entlang der Bassersdorferstrasse \n\nrechtlich gesichert, so dass auch die Anbindung von den umliegenden Quartie-\n\nren zum Naturraum gewährleistet ist.  \n\n3.6 Parkierung \n\nIn der geplanten Überbauung ist ein Mix aus Verkauf, Dienstleitung und Woh-\n\nnen vorgesehen. Die publikumsorientierten Gewerbeflächen werden in allen \n\nGebäuden im Erdgeschoss angesiedelt. In den Obergeschossen sind weitere \n\ngewerbliche Nutzungen geplant (nicht publikumsorientiert). Anlieferungen \n\nkönnen ebenfalls über die Hohstrasse erfolgen. Die Bebauung soll sowohl aus \n\nGrundgewässerschutzgründen als auch aus ökologisch nachhaltigen Gründen \n\nautorarm realisiert werden. Eine Parkplatzreduktion ist gemäss eines Mobili-\n\ntätskonzeptes anzustreben und wird nachfolgend aus dem Mobilitätskonzept \n\nvon ewp AG vom 27. April 2023 als Auszug zitiert und erläutert.  \n\nDie Abstellplätze MIV werden für verschiedenen Nutzer- und Personengrup-\n\npen ausgewiesen: \n\n \n\nAbbildung 56 Bedarf Autoabstellplätze gemäss Parkplatzreglement  \n\nDie Wohnungen in der geplanten Überbauung sind vom 1. bis ins 7. Oberge-\n\nschoss verteilt. Die Wohnungsgrössen variieren von 1.5 bis zu 4.5 Zimmer-\n\nWohnungen. \n\n \n\nAbbildung 57 Wohnungsspiegel gemäss Richtprojekt \n\nDie publikumsorientierten Gewerbeflächen werden in allen Gebäuden im Erd-\n\ngeschoss angesiedelt. In den Obergeschossen sind weitere gewerbliche Nut-\n\nzungen geplant (nicht publikumsorientiert). \n\nNormbedarf Autoabstellplätze \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 59/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 58 Flächenangaben zu den Gewerbenutzungen gemäss Richtprojekt \n\nDie benötigte Anzahl an Parkplätze wird aufgrund des Parkplatzreglements der \n\nStadt Kloten (Stand: 1. Oktober 2010) ermittelt. Für die Berechnung des mass-\n\ngebenden Bedarfs ist die Stadt Kloten in verschiedene Parkplatzbedarfsgebiete \n\n– gemäss dem Parkplatzreglement der Stadt Kloten – eingeteilt. Das Gestal-\n\ntungsplangebiet befindet sich demgemäss im "Gebiet II: Randgebiet und In-\n\ndustriegebiet. \n\n \n\nAbbildung 59 Planausschnitt Parkplatzbedarfsgebiete gemäss Parkplatzreglement \n\nStadt Kloten vom 1. Oktober 2010 (GP-Gebiet rot eingekreist) \n\nDer massgebliche Parkplatzbedarf für die Wohn- und Gewerbebauten sieht in \n\ndiesem Gebiet wie folgt aus: \n\n min. 0.6 / max. 1,0 x Normbedarf bei Beschäftigten- und Kundenparkplät-\n\nzen \n\n min. 0,7 / max. 1,5 x Normbedarf bei BewohnerInnen und wohnungszughö-\n\nrigen Besucherparkplätzen \n\nSomit kann gemäss Parkplatzreglement der Stadt Kloten der Normbedarf von \n\nBewohner- und wohnungszugehörigen Besucherparkplätzen auf 70%, bei Be-\n\nschäftigten- und Kundenparkplätzen auf 60% reduziert werden. In der folgen-\n\nden Tabelle ist der Vergleich zwischen den erforderlichen und den geplanten \n\nAbstellplätzen im Projekt Gwärfihölzli ersichtlich: \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 60/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 60 Vergleich Berechnung erforderliche Autoabstellplätze nach dem Park-\n\nplatzreglement der Stadt Kloten mit der Anzahl an realisierbaren Auto-\n\nabstellplätzen  \n\nGemäss dem Parkplatzreglement wären 129 Abstellplätze notwendig. Ein \n\nParkplatzangebot von 129 Abstellplätzen wäre nur mit einem zusätzlichen 2. \n\nUntergeschoss möglich. Aufgrund der Bestrebungen einer autoarmen und \n\nökologisch nachhaltigen Bebauung sowie dem Verzicht auf ein 2. Unterge-\n\nschoss ist eine Reduktion der Pflichtparkplätze notwendig.  \n\nMit der folgenden Abbildung sind mit den Reduktionsfaktoren insgesamt 60 \n\nAbstellplätze möglich, 47 Abstellplätze bei der ersten Etappe und 13 Abstell-\n\nplätze bei der zweiten Etappe: \n\n \n\n \n\nAbbildung 61 Berechnung der Anzahl an realisierbaren Autoabstellplätzen (Orange: \n\nAbweichung zu Parkplatzreglement) \n\nDie Differenz zum SOLL-Zustand nach beiden Etappen beträgt somit 69 Ab-\n\nstellplätze. Dies ist eine Reduktion von rund 50% (starke Reduktion). Dies ent-\n\nspricht dem Konzept einer autoarmen Überbauung. Erfahrungen zeigen, dass \n\neine Reduktion für eine autoarme Überbauungen insbesondere beim Wohnen \n\nzielführend sind. Beim Gewerbe wird auf eine Reduktion verzichtet und die An-\n\nzahl Abstellplätze aus der Parkplatzberechnung übernommen. \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 61/89 \n  \n\n \n\nFür Motorradabstellplätze ist im Parkplatzreglement keine Regelung festge-\n\nlegt. In der Regel werden pro 10 Autoabstellplätzen ein Motorradabstellplatz \n\nerstellt. Insgesamt sind somit sechs Motorradabstellplätze zu erstellen. Im Pro-\n\njekt sind sieben solcher Abstellplätze in der Tiefgarage vorgesehen.  \n\n \n\nAbbildung 62 Planausschnitt Untergeschoss (Einstellhalle und Kellerräume, blauer Be-\n\nreich= bestehende benachbarte Tiefgarage mit max. 26 Abstellplätzen) \n\n \n\nDie Berechnung des Normbedarfs an Veloabstellplätzen sieht gemäss dem \n\nParkplatzreglement wie folgt aus: \n\n \n\nAbbildung 63 Auszug Mobilitätskonzept - Tabelle Bedarf Veloabstellplätze gemäss Park-\n\nplatzreglement Stadt Kloten \n\nMotorradabstellplätze \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten \n\nVeloabstellplätze  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 62/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 64 Vergleich Berechnung erforderliche Abstellplätze für Velos nach dem \n\nParkplatzreglement Kloten mit der Anzahl an realisierbaren Abstellplät-\n\nzen  \n\nAus der Berechnung ergibt sich, dass für die Überbauung 292 Abstellplätze \n\nfür Velos notwendig sind (Wohnfläche: 8’037 m²; DL publikumsorientiert: 873 \n\nm²; DL nicht publikumsorientiert: 938 m²). Im Richtprojekt sind rund 320 vor-\n\ngesehen. Im Minimum sollen 310 Veloabstellplätze realisiert werden. Davon \n\nsind 80 Aussenabstellplätze als Kurzzeitparkplätze geplant. Diese machen rund \n\n25 % aller Abstellplätze aus. Die restlichen Veloabstellplätze befinden sich \n\nebenfalls leicht zugänglich im Erdgeschoss des jeweiligen Baukörpers und kön-\n\nnen sowohl als Kurzzeitparkplätze wie auch als Langzeitparkplätze verwendet \n\nwerden. Einige der Abstellplätze sind auch für Spezialvelos geeignet. \n\nEs werden somit mehr Veloabstellplätze als notwendig erstellt und eine gute \n\nAlternative zum motorisierten Verkehr angeboten. Der Fuss- und Radverkehr \n\nwird entsprechend gefördert. \n\nDie geplante Reduktion des Parkplatzangebotes gemäss Parkplatzreglement \n\nder Stadt Kloten bildet ein integraler Bestandteil des gesamten Nutzungskon-\n\nzeptes. Es soll als gutes Beispiel einer nachhaltigen Überbauung vorangehen. \n\nSie blickt in ihrem Angebot nicht zurück, sondern zeigt den Weg in die Zukunft \n\ndes ökologisch nachhaltigen Bauens. Gemäss den Bestrebungen des Bauherrn \n\nein nachhaltiges Leuchtturmprojekt zu realisieren, gehört eine zukunftsgerich-\n\ntete nachhaltige Mobilität dazu. Die Stadt Kloten begrüsst die Bestrebungen \n\nund unterstützt diese. \n\nDie angestrebte nachhaltige Mobilität ist ein Bestandteil der gesamten Aus-\n\nrichtung der Überbauung. Ein Parkplatzangebot gemäss Norm würde diesem \n\nAnsatz widersprechen, weil es eine Mobilität nach altem Schema folgen würde.  \n\nDie Reduktion ist im Zusammenhang mit dem von ewp AG erstellte Mobilitäts-\n\nkonzept vom 27. April 2023 und dessen Massnahmen umzusetzen. \n\n3.7 Mobilitätskonzept \n\nDie ewp AG wurde beauftragt für das Richtprojekt ein Mobilitätskonzept zu er-\n\narbeiten mit dem Ziel eine ökologisch nachhaltige und autoarme Bebauung zu \n\nerreichen. Das Mobilitätskonzept soll nachweisen, dass eine Reduktion der \n\nParkplatzzahlen (Abweichung Parkplatzreglement Stadt Kloten resp. VSS-\n\nNorm) möglich sein könnte. Zudem zeigt das Mobilitätskonzept realistische \n\nBegründung der Abweichung / Re-\n\nduktion der Pflichtparkplätze \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 63/89 \n  \n\nAnsätze für die Überbauung (Massnahmen) für ein nachhaltiges Mobilitätsver-\n\nhalten auf. \n\nUm eine autoarme und ökologisch nachhaltige Bebauung zu realisieren, bedarf \n\nes einer Reduktion von Autoabstellplätze. Die Reduktion ist an den nachfol-\n\ngenden verbindlichen Massnahmen geknüpft (vertraglich und finanziell). \n\nDie nachfolgenden stichwortartig erwähnten Massnahmen des Mobilitätsma-\n\nnagements haben alle zum Ziel, den Wunsch nach dem Besitz eines eigenen \n\nAutos zu reduzieren, was den Ausstoss an CO2 und den Energieverbrauch re-\n\nduzieren. Sie basieren auf dem Grundsatz, dass die meisten Wege des Alltags \n\neffizient und nachhaltig mit Velo, ÖV oder zu Fuss zurückgelegt werden kön-\n\nnen und dass für «Wunschfahrten» mit dem Auto gemeinschaftlich genutzte \n\nFahrzeuge zur Verfügung stehen. Das Mobilitätsmanagement muss mit dem \n\nBaugesuch nachgewiesen werden. In den Gestaltungsplan-Vorschriften ist dies \n\nrechtlich gesichert. Die Beschreibungen der einzelnen Massnahmen sind dem \n\nMobilitätskonzept von der ewp AG vom 27. April 2023 zu entnehmen: \n\n Veloabstellplätze – Es sind genügend gute und sichere Veloabstellplätze \n\nvorgesehen. \n\n Car-Sharing – In der Einstellhalle sollen zwei Mobility-Parkfelder resp. Car-\n\nsharing Plätze betrieben werden. \n\n Velo-Sharing - Aufgrund der Ausrichtung der Wohn- und Gewerbeüber-\n\nbauung ist davon auszugehen, dass Mieter und Mieterinnen über eigene \n\nVelos für den alltäglichen Gebrauch verfügen. \n\n Infopaket Mobilität - Die Verwaltung stellt den Bewohnenden spezifische \n\nMobilitätsinformationen zur Verfügung, in Form einer Infomappe in Papier-\n\nform und / oder auf der Website der Siedlung, respektive Verwaltung. \n\n Mobilitätsgutscheine - Den BewohnerInnen werden regelmässig, z.B. jähr-\n\nlich, Reka Rail oder Rail Checks abgegeben, um die wohnungsbezogene \n\nMobilität ohne eigenes Auto zu fördern. \n\n Bewirtschaftung der Autoabstellplätze – Für das gesamte Parkplatzange-\n\nbot soll eine monetäre Bewirtschaftung festgelegt werden. \n\n Zentrale Plattform für gemeinschaftliche Angebote - Über eine Sied-\n\nlungs-App sollen gemeinschaftliche Nutzungen und Angebote im Bereich \n\nder Mobilität einfach und benutzerfreundlich «vernetzt» werden. \n\nDas Controlling besteht aus einer jährlichen Deklarationspflicht des Betreibers \n\nzum Mobilitätsverhalten. Es ist nicht in jedem Fall ein Controllingbericht zu er-\n\nstellen. Die Notwendigkeit ist fallweise mit der Stadt Kloten zu klären. Das Con-\n\ntrolling erfolgt durch den Betreiber. \n\n  \n\nMassnahmen \n\nMonitoring / Controlling \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 64/89 \n  \n\n4 Gestaltungsplan \n\n4.1 Erläuterungen zum Situationsplan 1:500 \n\nIm Gestaltungsplan wird zwischen Festsetzungs- und Orientierungsinhalt un-\n\nterschieden. Die als Festsetzungsinhalt bezeichneten Elemente sind grundei-\n\ngentümerverbindlich. Sie legen den Spielraum fest, in dem sich das Projekt bei \n\nder Baueingabe bewegen darf. Die im Orientierungsinhalt aufgeführten Ele-\n\nmente zeigen informativ und beispielhaft die dem Gestaltungsplan zu Grunde \n\nliegenden Überlegungen, die zu dessen Verständnis nötig sind oder Inhalte, \n\ndie in einem anderen Verfahren rechtskräftig festgelegt wurden.  \n\nLegende \n\n Gestaltungsplanperimeter \n\n Sektorengrenze \n\n Spielbereich \n\n Oberirdische Baubegrenzungslinien Teilgebiet Süd (Sektoren C1-C3) \n\n Oberirdische Baubegrenzungslinien Teilgebiet Süd (Sektoren C4) \n\n Unterirdische Baubegrenzungslinien Teilgebiet Nord und Süd \n\n Siedlungsplatz \n\n Pocket Park \n\n Strassenraum \n\n \nEinzelbäume und Baumgruppen (Lage schematisch) \n\n Höhenkoten in Meter über Meer (m ü.M.) \n\n Bereich Ein- und Ausfahrt Einstellhalle (Lage schematisch) \n\n Oberirdische Parkierung für Besucher und Kunden (Lage schematisch) \n\n Arealinterne Fusswegverbindung (Lage schematisch) \n\n Standort für die Entsorgung (Lage schematisch) \n\nAbbildung 65 Planausschnitt Situationsplan neue Einträge für das Teilgebiet Süd \n\nDer Situationsplan im Massstab 1:500 enthält, neben den aufzuhebenden In-\n\nhalten des rechtskräftigen öffentlichen Gestaltungsplans "Gwärfihölzli" von \n\n2002, neue Einträge zur Stellung der Bauten (Oberirdische Baubegrenzungsli-\n\nnien Süd (Sektoren C1-C3 und C4), zum Aussenraum und zur Erschliessung. \n\nQuelle: Revision öffentlicher GP \n\n"Gwärfihölzli" \n\nStand: 5. Dezember 2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 65/89 \n  \n\nDie oberirdischen Baubegrenzungslinien des Teilgebietes Nord bleiben im Ur-\n\nsprung bestehen und werden nicht geändert. Die oberirdischen Baubegren-\n\nzungslinien des Teilgebietes Süd werden neu wie folgt definiert: \n\n Sektor C1 entspricht dem Haus B des Richtprojektes \n\n Sektor C2 entspricht dem Haus C des Richtprojektes \n\n Sektor C3 entspricht dem Haus A des Richtprojektes \n\n Sektor C4 entspricht der Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle beim Haus C1 \n\nBei deren Abgrenzung wird der Bauherrschaft ein gewisser Handlungsspiel-\n\nraum für die Projektier Phase zugestanden. Die detaillierte Ausgestaltung der \n\nNeubauten (Fassade, Farb-, und Materialwahl etc.) wird mit dem Bauprojekt \n\nbestimmt.  \n\nIm Situationsplan erfolgt eine detaillierte Gliederung des Aussenraums in \n\nSpielbereich, Siedlungsplatz, Pocket Park und Strassenraum. Für die Vorgaben \n\nzur Bepflanzung werden Bereiche für Einzelbäume sowie Baumgruppen ausge-\n\nwiesen. Die Lage der Bepflanzung ist jeweils schematisch dargestellt. Die de-\n\ntaillierte Ausgestaltung des Aussenraums erfolgt im Rahmen des Bauprojekts. \n\nDas Richtprojekt Aussenraum gilt dabei als Richtschnur für die Bewilligungs-\n\nphase.  \n\nDes Weiteren festgehalten sind die Lage der Ein- und Ausfahrt Einstellhalle der \n\ngemischt genutzten Überbauung an der Hohstrasse, Besucherparkplätze ent-\n\nlang der Gebäudelänge vom Haus A (Sektor C3) an der Bassersdorferstrasse, \n\ndie arealinterne Fusswegverbindung und die Entsorgung. Die Einträge sind mit \n\neinem gewissen Anordnungsspielraum für die Projektphase versehen (Lage \n\nschematisch). \n\nZur besseren Lesbarkeit werden die aufzuhebenden Inhalte separat zu den \n\nneuen Einträgen des Teilgebietes Süd dargestellt. \n\n \n\nLegende \n\n Gestaltungsplanperimeter \n\nQuelle:  \n\nRevision öffentlicher GP "Gwärfihölzli" \n\nStand: 5. Dezember 2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 66/89 \n  \n\n Bestehende Bauten und Anlagen \n\n Aufhebung Sektorengrenze \n\n Aufhebung oberirdische Baubegrenzungslinien Teilgebiet Süd (Sektoren A2, C1-C4) \n\n Aufhebung unterirdische Baubegrenzungslinien Teilgebiet Süd \n\n Aufhebung Erschliessung / Fahrrichtung PW Teilgebiet Süd ( \n\n Aufhebung Fahrrichtung LKW Teilgebiet Süd \n\n Aufhebung Baulinie Teilgebiet Nord \n\n EW 16 kV / 380 V \n\n Kanalisation \n\n Wasser \n\nAbbildung 66 Planausschnitt Situationsplan aufzuhebende Inhalte \n\n4.2 Erläuterungen zu den Sonderbauvorschriften \n\nNachfolgend werden nur die wichtigsten Vorschriften erläutert. \n\nPräambel \n\nIn der Präambel wird auf die gesetzlichen Grundlagen zum Gestaltungsplan \n\nverwiesen. Die Revision des öffentlichen Gestaltungsplans wird von der Stadt \n\nKloten festgesetzt. \n\n4.2.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nDer Art. 1 Gestaltungsplanvorschrift (GPV) nennt den Geltungsbereich des Ge-\n\nstaltungsplans, der durch die grundeigentümerverbindliche Gestaltungsplan \n\nPerimeterabgrenzung im Situationsplan definiert wird.  \n\nDer Art. 2 GPV verweist auf die geltenden Gesetzesgrundlagen in der Bau- und \n\nZonenordnung der Stadt Kloten sowie die des übergeordneten Gesetzes, wie \n\nbeispielsweise das Planungs- und Baugesetzes (PBG) des Kantons Zürichs und \n\nweitere. Die Gesetzesgrundlagen gelten, wenn bei den Gestaltungsplanvor-\n\nschriften keine anderen Angaben gemacht worden sind.  \n\nDer Art. 3 GPV listet die grundeigentümerverbindlichen Dokumente auf (Vor-\n\nschriften, Situationsplan und Höhenlinienplan) und verweist auf das Richtpro-\n\njekt vom 16. November 2022 rev. 18. April 2023 von Ramser Schmid Architek-\n\nten AG / Kolb Landschaftsarchitekten GmbH. Für das Bauen nach dem Gestal-\n\ntungsplan gilt das Richtprojekt als Beurteilungsgrundlage und der Qualitätssi-\n\ncherung. Das Richtprojekt ist bei der Auslegung der Vorschriften orientierend \n\nbeizuziehen. \n\nIn Art. 4 GPV wird der Zweck und die Ziele des Gestaltungsplanverfahren auf-\n\ngeführt. Mit dem Gestaltungsplan werden die planungsrechtlichen Vorausset-\n\nzungen für den Erhalt der bestehenden Wohnbauten des Teilgebietes Nord \n\n(Sektor B und D) sowie die Umsetzung des einer städtebaulich überzeugenden \n\nund hochwertigen neuen Überbauung im Süden des Gestaltungsplanperime-\n\nters (Teilgebiet Süd – Sektor C) bei gleichzeitiger Verdichtung geschaffen. Das \n\nöffentliche Interesse lässt sich damit begründen, dass eine adäquate Entwick-\n\nlung an der besonderen Lage am Stadteingang der Stadt Kloten und am künf-\n\ntigen Erholungs- und Naturraum Bedenseebach sichergestellt wird. Ziel ist es \n\nauch, dass der Bezug zum Transformationsgebiet Steinacker hergestellt und \n\neine angemessene Nutzungsdichte von neuen Wohnungs- und Gewerbeange-\n\nboten umgesetzt werden muss. Ein städtebaulicher Akzent soll einen identifi-\n\nkationsstiftenden Stadteingangstor bilden. Des Weiteren soll die qualitativ \n\nhochwertige Aussenraumgestaltung einerseits genügend \n\nArt. 1 – Geltungsbereich \n\nArt. 2 – Verhältnis zur Bau- und Zo-\n\nnenordnung \n\nArt. 3 – Bestandteile \n\nArt. 4 – Zweck und Ziele \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 67/89 \n  \n\nAussenraumtypologien für die AnwohnerInnen und Gewerbetreibenden bieten \n\nund andererseits einen angemessenen Übergang zu den angrenzenden erho-\n\nlungs- und Naturraum Bedenseebach geschaffen werden.  \n\n \n\n4.2.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen \n\nDer ehemalige Art. 5 GPV wird aufgehoben, da der Sektor A1 bis A2 aufgeho-\n\nben wird. Die planungsrechtliche Grundlage für den Lärmschutz gegenüber der \n\ndamals geplanten Nordumfahrung wurde aufgehoben und deswegen sind die \n\nLärmschutzmassnahmen im Sektor A überholt.  \n\nDer Art. 6 GPV beschreibt neben den zulässigen Nutzungen (Wohnen und \n\nmässig störendes Gewerbe) auch den Mindestgewerbeanteil, der für den Sek-\n\ntor C mit 20 % sowie der Anteil von 4.5 Zimmerwohnungen im gesamten Sek-\n\ntor C sichergestellt werden muss. Im Sektor C2 (Richtprojekt Haus C) und C3 \n\n(Richtprojekt Haus A) sind gewerbliche Nutzungen sowie publikumsorientierte \n\nNutzungen im Erdgeschoss auszuführen. Gemeinschaftliche Nutzungen sind \n\nim Erdgeschoss des Sektor C1 (Richtprojekt Haus B) vorzusehen. Die Voraus-\n\nsetzungen zur Aufzonung zugunsten von Wohnnutzungen wurden im Kap. \n\n2.2.1 sowie 2.2.2 erläutert und sind erfüllt. \n\nDer Artikel regelt die Gestaltung der Kinderspielflächen des Teilgebietes Nord \n\nsowie den Spielbereich des Teilgebietes Süd. Der Spielbereich bildet den Über-\n\ngang von der Überbauung zu den angrenzenden landschaftlichen Freiräumen. \n\nDas Richtprojekt wurde dahingehend angepasst, dass ein Grenzzaun (1.0 m \n\nHöhe) sowie einzelne Wildheckenabschnitte den Spielbereich von der kantona-\n\nlen Landwirtschaftszone abgrenzen. Diese Massnahme umfasst die gesamte \n\nnordöstliche Parzellengrenze zum aufgeschütteten Halbtrockenrasen. Im Be-\n\nreich des Spielbereiches läuft der Zaun aus und wird durch den direkt entlang \n\nder Parzellengrenze geführten Spazierweg ersetzt. Dies scheint ein adäquater \n\nÜbergang zwischen Siedlungsfreiraum und öffentlichem Spazierweg. \n\nDer gemäss Basler & Hofmann AG im Rahmen der Verlängerung Glattalbahn \n\ngeplanten Bachöffnung (vgl. Kap. 2.3.1) wird angrenzend an dem Gestaltungs-\n\nplanperimeter ein magerer Halbtrockenrasen vorgeschlagen. Dieser wird meis-\n\ntens extensiv bewirtschaftet (Beweidung oder zwei Schnitte pro Vegetations-\n\nperiode) und wird nicht gedüngt. Die Gefahr von Düngemittel in der Nähe des \n\nSpielbereichs kann damit ausgeräumt werden und eine zweckmässige Bewirt-\n\nschaftung der Landwirtschaftsfläche wird vom Gestaltungsplan nicht einge-\n\nschränkt. \n\n  \n\nEhem. Art. 5 – Nutzweise Sektor A \n\nArt. 6 – Nutzweise Sektor C \n\nArt. 8 – Kinderspielflächen und Spiel-\n\nbereich \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 68/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 67 Planauszug Umgebungsgestaltung Spielbereich und Grenzzaun \n\nDer Art. 9 GPV gibt die zulässige Ausnützung für das Teilgebiet Nord sowie für \n\ndas Teilgebiet Süd vor. Es wird angenommen, dass bei der ersten Revision da-\n\nmals die allgemeine Ausnützung (anrechenbare Geschossflächen – aGF) und \n\nkeine Ausnützungsziffern ausgewiesen worden sind.  \n\nDie Sektoren B1 (Grundstücke Nrn. 4811, 4812, 4813, 4842) und Sektor B2 \n\n(Grundstücke Nrn. 4844 und 4570) sind bereits überbaut. In der nachfolgenden \n\nTabelle werden je Parzelle die entsprechenden abgeschätzten Ausnützungszif-\n\nfern (AZ) entnommen. Bei der anrechenbare Geschossfläche wurde pauschal \n\n10 % abgezogen für nicht anrechenbare Flächen. Der Kanton Zürich zeigt im \n\nGIS-Browser, in der Quartieranalyse den Ausbaugrad von "Quartieren" auf. \n\nDiese Werte wurden als Vergleich in den beiden letzten Spalten dargestellt. \n\nVon der Abbildung und den dazugehörigen Legenden können weitere Werte \n\nentnommen werden. \n\n \n\nDer Sektor B1 weist eine AZ von schätzungsweise 0.74 % auf. Dies entspricht \n\neiner Überschreitung von 0.34% gegenüber der WG2a üblichen AZ von 0.40%. \n\nDie AZ des Sektor B2 wird auf 1.5 % geschätzt und dessen Überschreitung von \n\n1.1% bedeutet.  \n\nQuelle: KOLB Landschaftsarchitekten \n\nGmbH, Stand: 18. April 2023 \n\nArt. 9 – Ausnützung \n\nTeilgebiet Nord – AZ im Bestand \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 69/89 \n  \n\nMit der Aufhebung der Sektoren A1 und A2 und dessen Zuweisung zu den je-\n\nweiligen Sektoren B1 (A1) und B2 (A2) ergeben sich folgende neue AZ-Berech-\n\nnungen: \n\n \n\n Flächen AZ \n\nSektor B1 + A1 9'702 m² 0.60 \n\nSektor B2 + A2 8'386 m² 0.95 \n\n \n\nGemäss der Quartieranalyse des Kantons sind die Gebiete zu 98 % (Sektor B1) \n\nund zu 99% (Sektor B2) überbaut.  \n\nDa die Quartieranalyse des GIS-Browsers des Kantons Zürich keine Angaben \n\nfür die Grundstück Nr. 4571 (Teilgebiet Süd) macht, wurde die Ausnützungszif-\n\nfer ebenfalls abgeschätzt. Die massgebliche Grundfläche beträgt 5'740 m2. Die \n\nbestehenden Gebäude (Tankstelle und Gewerbegebäude) haben lediglich ein \n\nVollgeschoss. Die Gebäudegrundfläche beträgt ca. 228 m2 und ca. 448 m2. \n\nAuch hier wird pauschal 10 % abgezogen für nicht anrechenbare Flächen. Dies \n\nergibt somit total eine anrechenbare Geschossfläche von (gerundet) ca. 610 \n\nm2. Die Ausnützungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossflä-\n\nche zur massgeblichen Grundstücksfläche wieder und somit wird heute eine \n\nAusnützungsziffer von 0.10 (sprich 10 %) erreicht. \n\nDie Ausnutzung für das Teilgebiet Süd (Sektor C) beträgt insgesamt 12'300 m². \n\nEs handelt sich dabei um eine Festlegung der maximal zulässigen Ausnützung \n\nmit einem Handlungsspielraum von rund 100 m² pro Sektor: \n\nSektor Gebäude  AZ \n\nC1 A 5'250 m² \n\nC2 C  2'250 m² \n\nC3 B 4'800 m² \n\n \n\nDie AZ-Berechnung wurde wie folgt hergeleitet: \n\nTeilgebiet Süd AZ im Bestand \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 70/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 68 Berechnungsauszug Richtprojekt \n\nMit der Umsetzung des Richtprojektes wird gemäss nachfolgender Berechnung \n\ndie AZ von 2.13 % erreicht: \n\n \n\nAbbildung 69 AZ-Berechnung gemäss Richtprojekt \n\n \n\nMit der Vorschrift wird en die allgemeine Bauweise der Hauptgebäude gere-\n\ngelt und soll mit den Vorgaben bezüglich der Anordnung, Höhen und Gestal-\n\ntungsanforderungen die städtebaulich sowie architektonisch qualitativ hoch-\n\nwertige Überbauung sicherstellen.  \n\nIn Art. 10 Abs. 1 GPV werden für beide Teilbereiche Nord und Süd unterirdi-\n\nsche Baubegrenzungslinien ausgewiesen. Dabei werden zugunsten von Bau-\n\npflanzungen Freihaltebereiche ausgespart. Zusammen mit dem Art. 13 Abs. 2 \n\nGPV wird mit der Sicherstellung von einer ausreichenden Überdeckung der Un-\n\ntergeschosse sowie angemessenen Baumgruben die Bepflanzung von Baumen \n\ngewährleistet. Im Bereich des Spielplatzes im Osten werden die Baumgruppen \n\n(Feldahorn, Pappeln, Silberweiden/Silberpappeln) auf Terrain-Hügeln von ca. \n\nArt. 10 – Bauweise allgemein \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 71/89 \n  \n\n1.0 m Höhe gesetzt. Im restlichen Bereich des Spielplatzes würden die mittel-\n\ngrosse Bäume mit einer max. Erdüberdeckung von 1.20 m geplant. Zugunsten \n\nder Pflanzung von Grossbäumen im Osten des Spielbereichs wurden zwei Tief-\n\ngaragen-Abstellplätze gestrichen und die Unterkellerung somit freigehalten. \n\nFür die Entwässerung sind die Aussparungen ausreichend. In der zentralen \n\nAussparung sind tiefwurzelnde Waldföhren (Pfahlwurzler) vorgesehen. Diese \n\nkommen auch mit einer engeren Baumgrube zurecht. Neben den Föhren in der \n\nTG-Aussparung werden auch mehrstämmige Gehölze in erhöhten Trögen vor-\n\ngesehen. Auch diese werfen Schatten, Kühlen durch Verdunstung. \n\n \n\n \n\nAbbildung 70 Skizze Reduktion Tiefgaragen Abstellplätze \n\nDie unterirdische Begrenzungslinie für das Teilgebiet Süd wird wie folgt ausge-\n\nwiesen: \n\n \n\n Unterirdische Baubegrenzungslinien Teilgebiet Nord und Süd \n\nAbbildung 71 Plandarstellung unterirdische Begrenzungslinie Teilgebiet Süd \n\nIn Art. 10 Abs. 4 GPV werden die Bauhöhen (Gebäudehöhe inkl. Dachaufbau-\n\nten) mit der maximalen Höhenkote von 468.4 m ü.M. beim Sektor C 1 und C3 \n\nsowie im Sektor C2 mit der maximalen Höhenkote von 463.0 m ü.M. \n\nQuelle: Ramser Schmidt Architekten, \n\nStand: 28. März 2023 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 72/89 \n  \n\nbeschränkt. Die ist mit dem Sicherheitszonenplan abgestimmt und darf nicht \n\nüberschritten werden.  \n\n \n\nAbbildung 72 Bauhöhenbeschränkung (rote Linie) im Teilgebiet Süd \n\n \n\n4.2.3 Gestaltung \n\nMit diesem Artikel wird eine besonders gute Gestaltung der Bauten, Anlagen, \n\nUmschwung und Terrainveränderungen vorgegeben. Die erforderlichen Bau-\n\nten, Anlagen, Aussenräume und Wegführungen müssen im Zusammenhang \n\nmit der baulichen Umgebung im Ganzen zu einer guten Qualität und einer be-\n\nsonders guten Gesamtwirkung des Areals führen. Es werden weiter folgende \n\nUmsetzungsanforderungen sichergestellt: \n\n Erhöhter Anspruch bei qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Materia-\n\nlien. Damit soll eine Materialwillkür und vermeidlich "günstigere" Material-\n\nwahl vermieden werden; \n\n Lichte Höhe beim Richtprojekthaus A und C (Sektor C2 und Sektor C3) von \n\n2.80 m für die gewerblichen Nutzungen,  \n\n Verbot von zurückversetzten Dach- oder Attikageschossen gemäss § 275 \n\nPGB bei den Richtprojekthäusern A, B und C (Sektoren C1 bis C3) \n\n Verbot von besonderen Gebäuden im Sinne von § 273 PBG, Ausnahme \n\noberirdische Veloabstellplätze. \n\nMit der Aussenraumgestaltung soll ein Beitrag für das Stadtklima gewährleistet \n\nwerden und der Grundgedanke "Schwammstadt" gefördert werden. Dies wird \n\nmit der Vorschrift rechtlich sichergestellt, dass möglichst unversiegelte Flächen \n\nfür die Retention sowie Versickerung zu nutzen sind. Des Weiteren sind genü-\n\ngend grosskörnige Bäume für die Verschattung sowie Verdunstung bei der \n\nUmsetzung der Aussenraumgestaltung einzuplanen. \n\nDas Aussenraumkonzept des Richtprojektes sieht eine flächeneffiziente Nut-\n\nzung des zur Verfügung stehenden Raumes vor. Im Sinne von stadtklimati-\n\nschen Massnahmen soll die Oberflächenversiegelung soll auf ein Minimum re-\n\nduziert werden, Baumpflanzungen trotz der Ausdehnung der unterbauten Flä-\n\nche ermöglicht und das Dachwasser möglichst auf der Parzelle der Versicke-\n\nrung resp. der Verdunstung zugeführt werden. \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten \n\nArt. 11 – Gestaltungsanforderungen \n\nArt. 12 Abs. 1 –  \n\nAussenraumgestaltung \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 73/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 73 Massnahmen Quelle: Referat Thomas Stoiber, Fachveranstaltung "Hit-\n\nzeinseleffekte - Klimaerwärmung und Verdichtung vom 13. Juni \n\n2019", SBK \n\nIm Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind entsprechende Massnahmen \n\nim Detail weiter zu definieren. \n\nDer Höhenlinienplan wird im Sinne § 5 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) \n\nim Massstab 1:500 dargestellt und bildet das massgebende Terrain des Teilge-\n\nbietes Süd ab. Somit wird eine Terrainharmonisierung angestrebt, auf dessen \n\nGrundlage die Höhenbemassungen erfolgt.  \n\n \n\nAbbildung 74 Planausschnitt Höhenlinienplan Gwärfihölzli von 11. Mai 20231 \n\n \n\n1 Der Höhenlinienplan vom 1. Dezember 2022 wurde inhaltlich nicht geändert, es wurde lediglich \n\ndie Fassung von "Entwurf" auf "Fassung für die Festsetzung" geändert. Alle Dokumente des Dos-\n\nsiers "Fassung für die Festsetzung" wurden auf den 5. Dezember 2023 datiert.  \n\nArt. 12 Abs. 2 - Höhenlinienplan \n\nQuelle: AV-Daten Auszug vom \n\n8.11.2022, Vermessungsaufnahmen \n\nvom 30. 11.2022 von achtgradost, an-\n\ngepasste Höhenlinien von KOLB Land-\n\nschaftsarchitektur GmbH \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLegende: \n\n Gestaltungsplanperimeter \n\n Höhenlinien bestehend, \n\nÄquidistanz 1 m \n\n Höhenlinien angepasst, \n\n444.00m \n\n \nHöhenlinien aufzuheben \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 74/89 \n  \n\nGrundsätzlich bleibt das vorgefundene Terrain weitgehend erhalten. Im Bereich \n\nder Senke in der nordöstlichen Parzellenecke aufgrund der bestehenden Gara-\n\ngeneinfahrt wird das projektierte Terrain auf an die umliegenden Grünflächen \n\nentlang der nordöstlichen Parzellengrenze angeglichen.  \n\nDer Siedlungsplatz mit sämtlichen Hauseingängen liegt auf derselben Kote, ca. \n\n1.0 Meter über den strassenseitigen Hauseingängen. Zwischen Gebäude A \n\n(Sektor C3) und der bestehenden Tankstelle, resp. der 2. Bauetappe wird ein \n\nTerrainversatz von ca. 90 cm mit einem kurzen Treppenlauf überwunden. Im \n\nWesten steigt die Grünfläche kontinuierlich entlang der Fassade auf das Niveau \n\ndes Siedlungsplatzes an. \n\nDer Aussenraum ist gemäss dem Richtprojekt vom 16. November 2022 weiter \n\nzu detaillieren und ist im Gestaltungsplan bezeichneten drei Nutzungsbereiche \n\nzu gliedern: \n\nIm Art. 12 Abs. 3 lit. a) (GPV) wird der Zweck und die Nutzung des Siedlungs-\n\nplatzes festgehalten. Der Siedlungsplatz dehnt sich als befestigte Belagsfläche \n\nvon Fassade zu Fassade und hat eine Mindestfläche von 980 m² aufzuweisen. \n\nDer Siedlungsplatz ist verkehrsfrei auszugestalten.  \n\nDer Art. 12 c Abs. 3 lit b) (GPV) bezeichnet den Pocket-Park als Siedlungsauf-\n\ntakt und Ankunftsort der Bewohnerschaft und Gewerbetreibenden. Diese ent-\n\nsprechend dem Zweck auszugestalten. Die rund um die Kiesfläche angeordne-\n\nten Geschäftsräumlichkeiten bieten zusammen mit dem Freiraum eine gewisse \n\nQuartieröffentlichkeit innerhalb der Privatparzelle. \n\nDer Art. 12 Abs. 3 lit c) (GPV) enthält Vorgaben zum Zweck und Nutzung des \n\nStrassenraums entlang des Richtprojekt-Hauses C (Sektor C2) und Richtpro-\n\njekthauses A (Sektor C3). Oberirdische Kundenparkplätze sowie Feuerwehrstell-\n\nflächen inkl. entsprechender Wendemöglichkeiten müssen gewährleistet sein \n\nund dessen Bodenbelag aus sickerfähigem Material bestehen.  \n\nNeu werden Anforderungen zu der Bepflanzung innerhalb des Teilgebietes \n\nSüd festgelegt. Es werden Einzelbäume und Baumgruppen entsprechend im \n\nSituationsplan ausgewiesen (Lage schematisch). Dabei sind die dazugehörigen \n\nangemessene Baumgruben / ausreichende Überdeckungen der Unterge-\n\nschosse (z.B. Tiefgarage) sicherzustellen. Mit den Überdeckungen ist die Be-\n\npflanzung von grossgewachsenen Bäumen zu ermöglichen. Die Bepflanzung \n\nim Hof ist in erhöhten Trögen vorgesehen. Damit wird eine Erdüberdeckung \n\nvon ca. 1.20m erreicht, was für eine Bepflanzung mit mittelkronigen Bäumen \n\nausreichend ist. Im Bereich des Spielplatzes im Osten werden die Baumgrup-\n\npen (Feldahorn, Pappeln, Silberweiden/Silberpappeln) auf Terrain-Hügeln von \n\nca. 1.0 m Höhe gesetzt. Dafür wurde zugunsten der grosskronigen Baumpflan-\n\nzung zwei Tiefgaragen-Abstellplätze reduziert (siehe Art. 10 Abs. 3 GPV). \n\nSchnitthecken werden in dessen Höhendimensionierung bis maximal auf 1.20 \n\nm eingeschränkt. Diese dienen als gestalterische und raumbildende Elemente, \n\num die künftige Überbauung von der öffentlichen Erschliessung (Bassers-\n\ndorferstrasse) zu trennen.  \n\nDiese Vorschrift regelt die Gestaltung der Dächer. Im gesamten Gestaltungs-\n\nplangebiet sind nur Flachdächer zulässig – ausgenommen ist der Sektor B1 \n\nund D mit Satteldachhäusern. Zulässige Dachaufbauten werden explizit \n\nArt. 12 Abs. 3 lit a) Siedlungsplatz \n\nArt. 12 Abs. 3 lit b) Pocket-Park \n\nArt. 12 Abs. 3 lit c) Strassenraum \n\nArt. 13 – Bepflanzung und Freiraum-\n\nelemente \n\nArt. 14 – Dachgestaltung \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 75/89 \n  \n\naufgezählt und dessen Ausdehnung geregelt. Die maximale Höhebeschrän-\n\nkung 468.4 m ü.M. darf nicht überschritten werden (vgl. Art. 10 Abs. 4 – Bauhö-\n\nhenbeschränkung gemäss Sicherheitszonenplan).  \n\n \n\nAbbildung 75 Planausschnitt Dachaufsicht – Flächen für Dachbegrünung und PV- \n\nAnlagen (grau) \n\nDer Artikel zum Sektor A wird aufgehoben, da die Lärmschutzmassnahmen für \n\ndie nicht umgesetzte Umfahrungsstrasse hinfällig geworden sind.  \n\nNeu wird nun die Fläche des Sektor A1 von 1'878 m² (aufgerundet) zum Sektor \n\nB1 zugeordnet. Insgesamt weist der Sektor B1 nach der Aufhebung eine Fläche \n\nvon insgesamt 9'702 m² auf. Die Fläche des Sektor A2 beläuft sich auf 3'099 m² \n\nund wird den Sektoren B2 und C zugordnet. Mit den aufgehobenen Sektoren \n\nA1 und A2 stehen die – für Lärmschutzmassnahmen reservierten – Flächen wie-\n\nder zur Verfügung und können bspw. für künftige Freiraumnutzungen genutzt \n\nwerden. Somit könnte ein adäquater Übergang zum angrenzenden Erholungs- \n\nund Naturraum beim Bedenseebach gewährleistet werden.  \n\nIn den Vorschriften werden – in Abstimmung mit dem Sicherheitszonenplan- \n\nAngaben für die minimale und maximale Höhenkote der oberirdische Baube-\n\ngrenzungslinien der Sektoren C1 bis C4 wie folgt festgesetzt: \n\nOberirdische  \n\nBaubegrenzungslinie  \n\nMinimale Höhen- \n\nkoten \n\nMaximale Höhen- \n\nkoten \n\nSektor C1 (Haus B) 467.00 m ü.M. 468.40 m ü.M. \n\nSektor C2 (Haus C) 461.40 m ü.M. 463.00 m ü.M. \n\nSektor C3 (Haus A) 467.00 m ü.M. 468.40 m ü.M. \n\nSektor C4  \n\n(Zu- und Einfahrt  \n\nEinstellhalle) \n\nKeine Festsetzung 448.20 m ü.M. \n\n \n\nBei den Höhenkotenangaben sind entsprechende Handlungsspielräume für die \n\nspätere Bauprojektierung enthalten.  \n\n  \n\nQuelle: Ramser Schmid Architekten \n\nEhem. Art. 12– Bauweise Sektor A →  \n\naufgehoben \n\nArt. 17 bis 20 – Bauweise Sektoren  \n\nC1 bis C4 \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 76/89 \n  \n\n4.2.4 Erschliessung und Parkierung \n\nDer Artikel regelt die Erschliessung des Gestaltungsplanperimeters für den mo-\n\ntorisierten Individualverkehr und der Anlieferung des Gewerbes. Die Haupter-\n\nschliessung für das Teilgebiet Süd erfolgt von der Hohstrasse, wobei die Er-\n\nschliessung der bestehenden Tankstelle sowie die der Anlieferung des Gewer-\n\nbes für Sektor C2 (Haus C) sowie Sektor C3 (Haus A) von der Ein- und Ausfahrt \n\nder Einstellhalle getrennt wird. Die Ein- und Ausfahrt über kantonale Hauptver-\n\nbindungsstrasse Bassersdorferstrasse ist verboten.  \n\n \n\nAbbildung 76 Planausschnitt Umgebungsgestaltung (blaue Pfeile=Ein- und Ausfahrt \n\nTankstelle / Anlieferung / Kunden- und Besucher-Parkplätze / rote \n\nPfeile= Ein- und Ausfahrt Einstellhalle Sektor C4, dunkelroter Kreis= \n\nWendemöglichkeit) \n\nDie Anzahl zu erstellender Abstellplätze richten sich nach dem gültigen Park-\n\nplatzreglement der Stadt Kloten und soll zugunsten einer autoarmen Bebau-\n\nung sowie gemäss dem in Art. 25 GPV erwähnten Mobilitätskonzept von der \n\newp AG vom 27. April 2023 reduziert werden. Die Reduktion kann nur mit dem \n\nim Mobilitätskonzept erwähnten Massnahmen begründet werden. Gemäss Art. \n\n25 Abs. 3 GPV wird eine regelmässige Kontrolle des Mobilitätsverhaltens der \n\nBewohner / Beschäftigten durch den Betreiber der Liegenschaft vorgeschrie-\n\nben.  \n\nDie geforderten Autoabstellplätze gemäss dem Parkplatzreglement der Stadt \n\nKloten können im Gesamtprojekt Gwärfihölzli nicht sichergestellt werden. Von \n\nden geforderten 129 Abstellplätzen werden nur 60 Abstellplätze erstellt, da \n\neine autoarme und ökologisch nachhaltige Bebauung angestrebt wird. \n\nIn der Nachbarseinstellhalle (Kat.-Nr. 4570) sind zusätzliche Parkplätze für die \n\nBewohner möglich. Vorgespräche haben zwischen den Bauherren und dem \n\nNachbar stattgefunden. Die Nachbarseinstellhalle wäre über die gleiche TG-\n\nEin- und Ausfahrt erschlossen. Die Sicherung gem. § 242 PBG ist spätestens bei \n\nArt. 21– Erschliessung für den motori-\n\nsierten Verkehr \n\nQuelle: KOLB Landschaftsarchitekten \n\nArt. 22 – Parkplätze für den  \n\nmotorisierten Verkehr \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 77/89 \n  \n\nder Baueingabe der ersten Etappe zwischen der Bauherrschaft und dem Nach-\n\nbar zu verhandeln.  \n\nDie Parkierung von Personenwagen erfolgt gemäss Art. 22 GPV hauptsächlich \n\nunterirdisch. Oberirdische Parkfelder für Besuchende und Kundschaft sind im \n\nSituationsplan gekennzeichnet und werden von der Hohstrasse erschlossen. \n\nDiese befinden sich im Baulinienbereich. Deshalb ist ein Verlegungsnachweis \n\nspätestens bei dem Baugesuch einzureichen. Notzufahrten und Abstellplätze \n\nfür Motorräder sind entsprechend der Vorschriften sicherzustellen.  \n\n \n\nBei den bestehenden öffentlichen Fusswegverbindungen ist das Benut-\n\nzungsrecht dauerhaft zu sichern.  \n\nGemäss dem revidierten kommunalen Richtplan (Stand: öffentliche Auflage / 2. \n\nVorprüfung) wird die im Situationsplan im Teilbereich Nord ausgewiesene "öf-\n\nfentliche Fusswegverbindung" als bestehender kommunaler Fuss- und Wan-\n\nderweg ausgewiesen (siehe Kap. 2.2.3). Im Teilbereich Süd wird ebenfalls ein \n\nbestehender kommunaler Fuss- und Wanderweg angrenzend an die Bassers-\n\ndorferstrasse ausgewiesen, trotz fehlenden ausgebauten Trottoir. Die Bauherr-\n\nschaft hat sich dazu entschieden, dass fehlende Trottoir in Zusammenarbeit \n\nmit der Stadt Kloten im Gestaltungsplan zu integrieren und auszubauen. Dem-\n\nnach wird die Signatur auch im Teilbereich Nord mit einer öffentlichen Fuss-\n\nwegverbindung im orientierenden Inhalt ergänzt und wird dem kommunalen \n\nRichtplan entsprochen.  \n\n \n\nDer Grundbuchauszug Kat. 4813/4842 bestätigt die öffentlich-rechtliche Eigen-\n\ntumsbeschränkung / Baugesetzgebung betreffend Gemeinschaftswerke und \n\nWegrechte für die Öffentlichkeit, Veränderungsverbot (Anmerkungen: Beleg \n\nNr. 1995/596). \n\n \n\nDas Planungsgebiet ist gemäss Art. 23 Abs. 2 GPV mit arealinternen Fussweg-\n\nverbindungen an das umgebene Wegnetz anzubinden und behindertenge-\n\nrecht auszugestalten. Die Anbindung zu den bestehenden und geplanten öf-\n\nfentlichen Fuss- und Wanderwegen sind im Situationsplan dargestellt (siehe \n\nOrientierungsinhalt) und gewährleistet. \n\nArt. 24 GPV schreibt vor, dass eine ausreichende Anzahl an Veloabstellplätze \n\ngemäss dem Mobilitätskonzept vom 27. April 2023 zu erstellen sind. Die An-\n\nordnung und Ausgestaltung der Veloabstellplätze sind ebenfalls nach den Vor-\n\ngaben des Mobilitätskonzeptes auszuführen. Bei den Abstellplätzen sind die \n\nAusstattungsbedürfnisse von Spezialfahrrädern zu berücksichtigen.  \n\n     \n\nArt. 23 – Fusswegerschliessung \n\nArt. 24 – Parkierung Velo und  \n\nKinderwagen \n\nQuelle: KOLB Landschaftsarchitekten \n\nGmbH \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 78/89 \n  \n\n \n\nAbbildung 77 Auszüge Umgebungsplan mit Lage der oberirdischen Veloabstellplätzen \n\nKinderwägen sind gemäss Art. 24 Abs. 4 GPV grundsätzlich in der geeigneter, \n\ngeschützter und gut zugänglicher Lage genügend Abstellräume im Erdge-\n\nschoss anzubieten.  \n\nDer Art. 25 GPV schreibt die Erstellung eines Mobilitätskonzeptes vor, um die \n\nReduktion der Anzahl an Pflichtparkplätzen für Personenwagen zu legitimieren. \n\nDas Mobilitätskonzept weist nach, dass autoarmes Wohnen (Reduktion der \n\nPflichtparkplätze um rund 50%) an diesem Standort mit den vorgesehenen \n\nMassnahmen ermöglicht werden kann, da sich das angrenzende Gebiet Stein-\n\nacker in Zukunft stark verändern wird.  \n\nDas Mobilitätskonzept liegt mit dem Datum 27. April 2023 vor und dient als \n\nBeurteilungsgrundlage für die Erschliessung und Parkierung des Teilgebietes \n\nSüd. In diesem sind Massnahmen aufgezeigt, mit denen der induzierte Verkehr \n\ngeringgehalten und die Parkplatzanzahl reduziert werden kann. Die Bedenken \n\nbei der Bewilligung von reduzierten Parkplatzangeboten beruht häufig auf der \n\nGefahr, dass umliegende Quartiere belastet werden. Im Fall des Gebiets ist die-\n\nses Risiko gering, da auf der Hohstrasse und Graswinkelstrasse grösstenteils \n\nein «Parkverbot beidseits» signalisiert ist und im näheren Umfeld keine öffent-\n\nlichen Parkplätze zur Verfügung stehen.  \n\nIn einem Monitoring/Controlling werden die Wirkungen, das Mobilitätsverhal-\n\nten der Bewohnerschaft / Beschäftigten und die Zielerreichung der Massnah-\n\nmen des Mobilitätskonzepts überprüft. Mit dem Art. 25 Abs. 3 GPV wird lan-\n\nciert, dass die Belastung des umliegenden Quartiers verhindern werden soll. \n\nUm dies zu vermeiden, können mittels vertraglicher Regelungen mit der Be-\n\nwohnerschaft und Carsharing-Unternehmen angestrebt werden, wonach die \n\nBewohnerschaft mit der Beteiligung am Carsharing auf ein Privatfahrzeug ver-\n\nzichten. Kann vereinzelt nicht auf ein Privatfahrzeug begründet verzichtet wer-\n\nden, kann ein Nachweis eines extern gemieteten Parkplatzes verlangt werden. \n\nArt. 25 – Mobilitätskonzept \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 79/89 \n  \n\nZudem kann ein Nachweis verlangt werden, wenn nicht auf ein Privatfahrzeug \n\nverzichtet werden kann. Die Massnahmen aus dem Mobilitätskonzepts müssen \n\nzwingend eingehalten werden. Werden die Ziele des Mobilitätskonzepts nicht \n\nerreicht sind die Massnahmen zu verschärfen. \n\n4.2.5 Umwelt \n\nDer Artikel gibt an, wie das das Gestaltungsplangebiet zu entwässern ist und \n\nwo die Standorte für die Entsorgung zu realisieren sind.  \n\nDie Entsorgung der Überbauung sind im Teilgebiet Süd erfolgt mittels Unter-\n\nflurcontainer neben der Tiefgaragenabfahrt. Das Entleerungsfahrzeug erreicht \n\nden Standort über die zweispurige Zufahrt. Die Möglichkeit zur Realisierung ei-\n\nnes dritten Unterflurcontainers wird gemäss dem Umgebungskonzept ange-\n\nzeigt. Getrennte Sammlung von Abfällen wird gewünscht und ist nach Mög-\n\nlichkeit zur Verfügung zu stellen. \n\n \n\nAbbildung 78 Auszug Umgebungsplan mit dem Standort der Entsorgungs- \n\nUnterflurcontainer \n\nDie Erstellung einer Überbauung mit hohem Nachhaltigkeitsgrad, insbeson-\n\ndere hinsichtlich Energie etc., wurde zum einen bereits im Rahmen des Studi-\n\nenauftrages und zum anderen bei der Weiterentwicklung des Richtprojektes \n\nzum Ziel gesetzt. Es wird in der Revision des Gestaltungsplans jedoch darauf \n\nverzichtet explizit einen Artikel zum Thema Energie zu formulieren. Die hohen \n\nEnergieanforderungen sind bereits in der übergeordneten Gesetzgebung ge-\n\nnügend und weitgehend geregelt (siehe z.B. § 10 a Abs. 1 Energiegesetz).  \n\nDas Teilgebiet Süd liegt in einer Zone, die kritisch für Überschreitungen der \n\nLärmgrenzwerte ist. Die Problematik des Verkehrslärms der Bassers-\n\ndorferstrasse wurde deshalb im Rahmen der Erarbeitung des Richtprojekts be-\n\nrücksichtigt und einbezogen (wie z.B. lärmoptimierter Grundriss, Aussenräume \n\nauf der lärmabgewandten Gebäudeseite). Das Lärmgutachten vom 29. Novem-\n\nber 2022 liegt dem Planungsbericht als Beilage zugrunde. Die Vorschrift ent-\n\nhält die Einstufung der Empfindlichkeitsstufe (ES III) und verlangt einen Nach-\n\nweis über die Einhaltung der massgebenden Immissionsgrenzwerte im Baube-\n\nwilligungsverfahren. Des Weiteren werden detaillierte Vorgaben hinsichtlich \n\nlärmempfindlicher Wohnräume und Aussenräume gemacht, die es einzuhalten \n\ngilt. \n\n  \n\nArt. 26 – Ver- und Entsorgung \n\nQuelle: KOLB Landschaftsarchitekten \n\nGmbH \n\n  \n\n\n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 80/89 \n  \n\n4.2.6 Qualitätssicherung \n\nDas Teilgebiet Nord kann etappenunabhängig umgebaut und/oder erweitert \n\nwerden.  \n\nDie etappierte Umsetzung des Gestaltungsplans, vor allem für das Teilgebiet \n\nSüd, kann in zwei zeitlich gestaffelten Etappen ermöglicht werden. Die erste \n\nEtappe sieht die Realisierung der Sektoren C1, C3 und C4 vor, die zweite \n\nEtappe dann den Sektor C2. Die Vorschrift gibt dabei vor, welche Bauten und \n\nAussenraumtypologien in der jeweiligen Etappe zwingend zu realisieren sind. \n\nJede Etappe muss, um unbefriedigende Zwischenstände zu vermeiden, dass für \n\neinen Gestaltungsplan geforderte, bessere Ergebnis erreichen.  \n\nDie beiden östlichen Gebäude der ersten Etappe funktionieren auch in Konstel-\n\nlation mit der bestehenden Tankstelle. Die Quartiervernetzung funktioniert \n\npraktisch analog zur reinen Neubauvariante: Die Verbindung mit dem westlich \n\nangrenzenden Quartier und die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgen ebenso ent-\n\nlang der nördlichen Flanke der Tankstelle. Die zwischen Neubauten und Be-\n\nstand gebildeten Aussenräume werden räumlich ebenso präzise definiert, wie \n\nin der reinen Neubauvariante: Der Pocket-Park an der Basserdorferstrasse und \n\nder Durchgang Richtung Norden zum Wohnhof werden in diesem Fall östlich \n\nvon der bestehenden Tankstelle flankiert. In diesem Szenario spielt der westli-\n\nche Gebäudekopf der südlichen Zeile eine städtebaulich wichtige Rolle als \n\nräumlicher Abschluss beziehungsweise Auftakt zum Wohnhof. So wird dafür \n\ngesorgt, dass die beiden Neubauten auch ohne den westlichen Neubau nicht \n\nals Fragment, sondern als abgeschlossene Überbauung in Erscheinung treten. \n\nDie zweite Etappe kann aufgrund der Ungewissheit und der derzeit fehlenden \n\nEntwicklungsabsichten der Coop Mineralöl AG für die nächsten 40 Jahre keine \n\ngenauen Aussagen im Gestaltungsplan getroffen werden. Deshalb wird im Ge-\n\nstaltungsplan lediglich der Sektor C2 (Haus C) gemäss dem Richtprojekt ausge-\n\nwiesen und die Kopplung mit der zweiten Etappe. Die Auslegung der zweiten \n\nEtappe wird möglichst offengehalten. Eine Neuauslegung bei der Realisierung \n\nist möglich. Das Grundkonzept des Richtprojektes (oberirdische Baubegren-\n\nzungslinie C2 und Aussenraumgestaltungsprinzipien der ersten Etappe) sowie \n\ndie Realisierung des Mindestanteils der Gewerbeflächen von 20 % sind jedoch \n\nverbindlich. \n\nDer Artikel regelt die Massnahmen zur Qualitätssicherung. Das Richtprojekt \n\nvom 18. April 2023 und das Mobilitätskonzept vom 27. April 2023 sind für die \n\nAuslegung der Vorschriften sowie für die Überprüfung des Baugesuchs zur Ori-\n\nentierung beizuziehen und sind massgebend. \n\n4.2.7 Schlussbestimmungen \n\nMit dem Art. 30 GPV werden die Zuständigkeiten zur Festsetzung und die ge-\n\nsetzliche Grundlage erwähnt, wie die Revision des öffentlichen Gestaltungs-\n\nplans in Kraft tritt. \n  \n\n  \n\nArt. 28 – Etappierung \n\nArt. 29 – Qualitätssicherung \n\nArt. 30 – Festsetzung und Inkrafttreten \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 81/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n5 Mehrwertausgleich \n\nDie Kantone sind gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung \n\n(Raumplanungsgesetz, RPG) verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich für er-\n\nhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem Raumplanungsge-\n\nsetz entstehen, vorzusehen. Mit dieser Mehrwertabgabe soll ein Teil des pla-\n\nnungsbedingten Mehrwerts abgeschöpft werden. Der Ertrag wird für Massnah-\n\nmen der Raumplanung verwendet. \n\nMit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen RPG-Revision wurden in Art. 5 \n\nAbs. 1bis bis Abs. 1sexies RPG Mindestvorgaben für die Mehrwertabschöpfung \n\neingeführt. Die Umsetzung dieser Vorgaben obliegt den Kantonen. \n\nDer Zürcher Kantonsrat verabschiedete am 28. Oktober 2019 das kantonale \n\nMehrwertausgleichsgesetz (MAG), welches die bundesrechtlichen Vorgaben mit \n\ndem kantonalen Mehrwertausgleich umsetzt und zudem den Gemeinden die \n\nMöglichkeit einräumt, auch bei Um- und Aufzonungen eine kommunale Abgabe \n\nzu erheben. Die ausführende Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) wurde am \n\n30. September 2020 vom Regierungsrat erlassen. MAG und MAV regeln den \n\nAusgleich von planungsbedingten Vorteilen bei Ein-, Um- und Aufzonungen und \n\ntraten am 1. Januar 2021 in Kraft. \n\nMit Inkrafttreten des MAG erhalten die Gemeinden eine rechtliche Grundlage, \n\num den kommunalen Mehrwertausgleich zu regeln. Das Gesetz enthält Bestim-\n\nmungen zum kantonalen Mehrwertausgleich, zum kantonalen Mehrwertaus-\n\ngleichsfonds und zum kommunalen Mehrwertausgleich. Der kommunale Aus-\n\ngleich von Planungsvorteilen kann gemäss MAG auf dem Wege einer Abgabeer-\n\nhebung oder alternativ mit einem städtebaulichen Vertrag vereinbart werden. \n\nDas MAG legt dabei folgende Rahmenbedingungen fest: \n\nKantonaler Mehrwertausgleich: Bei Einzonungen sowie bei Umzonungen einer \n\nZone für öffentliche Bauten wird eine kantonale Mehrwertabgabe von 20% des \n\nMehrwertes erhoben. \n\nKommunaler Mehrwertausgleich: Der kommunale Mehrwertausgleich be-\n\nschränkt sich auf den Mehrwert, der bei Auf- und Umzonungen anfällt. \n\nDer Gemeinderat Kloten (Legislative) ergänzte die Bauordnung der Stadt Kloten \n\nam 9. März 2021 wie folgt (Festsetzung): \n\n \n\nAbbildung 79 Ausschnitt Bauordnung Stadt Kloten Mehrwertabgabe \n\nGrundlagen \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 82/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\nDiese Teilrevision der Bau- und Zonenordnung zum kommunalen Mehrwertaus-\n\ngleich trat am 17. September 2021 in Kraft. Der Stadtrat hat daraufhin die "Ver-\n\nordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds" ausgearbeitet und der \n\nGemeinderat hat die Verordnung am 5. April 2022 genehmigt. Die Verordnung \n\nregelt die Verwaltung und Verwendung der Fondsmittel sowie das Verfahren für \n\ndie Ausrichtung von Beiträgen. \n\nMit der Teilrevision des öffentlichen Gestaltungsplans "Gwärfihölzli" werden eine \n\nzusätzliche Ausnutzung von rund 8'000 m2 und Wohnnutzungen auf dem Areal \n\nzugelassen. Der öffentliche Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" untersteht der kom-\n\nmunalen Mehrwertabgabe. \n\nDer Mehrwert ist die Differenz zwischen den ermittelten Verkehrswerten eines \n\nGrundstücks ohne und mit dieser Planungsmassnahme (§ 3 Abs. 1 MAG). Vor der \n\nFestsetzung einer Planungsmassnahme ist durch die zuständige Verwaltungs-\n\nstelle eine Mehrwertprognose zu erstellen (§ 11 Abs. 1 und 2 Mehrwertaus-\n\ngleichsverordnung, MAV). Das Ergebnis dieser Mehrwertprognose ist den Be-\n\ntroffenen mitzuteilen (§ 11 Abs. 4 MAV). \n\nDie Stadt Kloten hat anhand der dynamischen Residualwertmethode (DCF-Me-\n\nthode) eine kommunale Mehrwertprognose für das Gestaltungsplangebiet \n\n"Gwärfihölzli" erstellt.  \n\nBei der Mehrwertermittlung wurde die Grundeigentümerschaft begrüsst. \n\nDie kommunale Mehrwertprognose für die Grundstücke mit einer Gesamtfläche \n\nvon 7'997 m², die sich innerhalb des Perimeters des öffentlichen Gestaltungs-\n\nplans Gwärfihölzli befinden, beträgt: \n\n Prognostizierter kommunaler Mehrwert insgesamt CHF 21'699'000.- \n\n Prognostizierte kommunale Mehrwertabgabe*  \n\ninsgesamt \n\nCHF 5'374'750.- \n\n*25% Mehrwertabgabe, inkl. des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts \n\npro Eigentümer, exkl. allfällige Abzüge gemäss § 19 Abs. 5 MAG) \n\nDas weitere Verfahren richtet sich nach der Mehrwertausgleichsverordnung Zif-\n\nfer C. Verfahren und kann zusammenfassend wie folgt beschrieben werden. \n\na) Nach der Festsetzung der Planungsvorlage kann die Grundeigentümerschaft \n\neine individuelle Schätzung verlangen (Hinweis: Die vorliegende Mehrwert-\n\nprognose stützt sich auf eine individuelle Schätzung). \n\nb) Nach der Genehmigung der Planungsvorlage wird der gesamte Mehrwert für \n\ndas Gebiet bekannt gegeben, der Verfügungsentwurf der Grundeigentümer-\n\nschaft zugestellt und das rechtliche Gehör gewährt. \n\nc) Nach Inkrafttreten der Planungsvorlage wird der Mehrwert verfügt. Es besteht \n\nein Rekursrecht. \n\nd) Die rechtskräftige Mehrwertabgabe wird im Grundbuch eingetragen. \n\nDie Mehrwertabgabe ist mit einem städtebaulichen Vertrag geregelt.  \n\nGestaltungsplan "Gwärfihölzli" \n\nMehrwertprognose gemäss § 11 \n\nAbs. 1 und 2 MAV \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 83/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n6 Organisation und Verfahren  \n\n6.1 Organisation \n\nDer Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" wurde von der Gossweiler Ingenieure AG im \n\nAuftrag von Specogna Immobilien AG und in Zusammenarbeit mit der Stadt \n\nKloten erarbeitet \n\nFolgende Personen waren am Planungsprozess beteiligt: \n\nName  Firma Funktion \n\nRoman Specogna Specogna Immobilien AG Auftraggeber und  \n\nBauherr \n\nSabrina Contratto CONT-S GmbH Bauherrenberaterin \n\nAndreas Stoll Stadt Kloten Vertretung Stadt Kloten, \n\nPräsentation GP vorm \n\nGestaltungsausschuss \n\nRaphael Schmid Ramser Schmid  \n\nArchitekten AG \n\nProjektverfasser  \n\nRichtprojekt Architekt,  \n\nMitarbeit Gestaltungs-\n\nplan \nSimon Rusterholz Ramser Schmid  \n\nArchitekten AG \n\nVedran Brasnic Ramser Schmid  \n\nArchitekten AG \n\nThomas Kolb KOLB Landschaftsarchi-\n\ntektur GmbH \n\nProjektverfasser Richt-\n\nprojekt Landschaftsarchi-\n\ntekt,  \n\nMitarbeit Gestaltungs-\n\nplan \n\nJennifer Bär Gossweiler Ingenieure AG Prozessbegleitung und \n\nVerfasser Gestaltungs-\n\nplan (Vorschriften, Situa-\n\ntionsplan, Höhenlinien-\n\nplan, Planungsbericht \n\nnach Art. 47 RPV) \n\nLarissa Gubler Gossweiler Ingenieure AG \n\n \n\n6.2 Verfahren \n\nIm Folgenden wird das Verfahren resp. der Ablauf des Gestaltungsplans (GP) \n\naufgelistet: \n\nVoraussichtlicher Ablauf Termine \n\nVorstellung Richtprojekt vor Gestaltungsausschuss 3. Oktober 2022 \n\nVerabschiedung zur kantonalen Vorprüfung  \n\n(Baukommission) \n12. Dezember 2022 \n\nKantonale Vorprüfung \nAb Januar bis 9. März \n\n2023 \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 84/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n2. Kantonale Vorprüfung \nAb Mai bis voraus-\n\nsichtlich August 2023 \n\nÖffentliche Auflage/Anhörung  \n2. August bis 2. Okto-\n\nber 2023 \n\nAnpassungen und Überarbeitung aufgrund kantonaler \n\nVorprüfung und öff. Auflage/Anhörung \n\nAb Oktober 2023 bis \n\nAnfang Dezember \n\n2023 \n\nBeschluss Stadtrat: Antrag an Gemeinderat \nDezember 2023 bis \n\nJanuar 2024 \n\nAblauf Referendumsfrist xx \n\nGenehmigung durch Baudirektion xx \n\nPublikation (Festsetzung und Genehmigung) xx \n\nAblauf Rekursfrist xx \n\nPublikation Inkrafttreten xx \n\n \n\n6.3 Kantonale Vorprüfung \n\n6.3.1 1. Vorprüfbericht vom 9. März 2023 \n\nDie Baudirektion Kanton Zürich hat mit dem Vorprüfungsbericht vom 9. März \n\n2023 im Rahmen der kantonalen Vorprüfung Stellung zum Gestaltungsplanent-\n\nwurf genommen. \n\nDie den Gestaltungsplan betreffenden Auflagen aus dem Vorprüfungsbericht \n\nvom März bis April 2023 wurden so weit wie möglich berücksichtigt und sind in \n\ndie Überarbeitung des Gestaltungsplans eingeflossen. \n\nDie Auflagen aus dem Vorprüfungsbericht, welche die Gestaltungsplanvorlage \n\nbetreffen, wurden berücksichtigt und sind in die Überarbeitung eingeflossen. Es \n\nsind dies: \n\n Ergänzung Nachweis zur Wohnnutzung, konkrete Aussagen zur baulichen \n\nDichte und dessen Einordnung in den regionale Dichtevorgaben, Erfüllung \n\nder Anforderungen zur Aufzonung zugunsten von Wohnnutzung \n\n Überprüfung Dienstbarkeit der öffentlichen Fusswegverbindung im Teilbe-\n\nreich Nord \n\n Anschluss der Fusswege an das öffentliche Fusswegnetz – Wegendung nicht \n\nan der Grenze zur Landwirtschaftszone \n\n Festlegung unterirdische Begrenzungslinie – Sicherung grosskronige Baum-\n\nbestände und adäquate Retention \n\n Hinweis zum Richtprojekt ausserhalb des Perimeters – Erläuterungsbedarf zur \n\nBachumlegung  \n\n Überprüfung Lage und Abgrenzung des Spielbereichs – Verhinderung Aneig-\n\nnung der landwirtschaftlichen Flächen etc. \n\n Definition der Ausnutzungsziffer für das Teilgebiet Süd (Sektor C) \n\n Aussenraumgestaltung – langfristige Baumsicherung durch Festlegung nicht \n\nunterbaubarer Bereiche \n\n1. kantonale Vorprüfung \n\nAnpassung Gestaltungsplan \n\nAnpassung  \n\nGestaltungsplanvorlage \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 85/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n Überprüfung und Änderung der Gestaltungsplanvorschrift (GPV) für Park-\n\nplätze für den motorisierten Verkehr (MIV) \n\n Nachvollziehbarkeit der Ausführungen des Mobilitätskonzeptes \n\n Anpassungen der Lärmvorschriften und der Etappierung \n\n Auswirkungen der Bebauung auf das Lokalklima erläutern \n\nGemäss dem Vorprüfbericht soll– unter Berücksichtigung der in der Vorprüfung \n\nerwähnten Auflagen und Empfehlungen – die Revision des öffentlichen Gestal-\n\ntungsplans zu einer weiteren kantonalen Vorprüfung eingereicht werden. \n\n6.3.2 2. Vorprüfbericht vom 28. September 2023 \n\nMit dem Schreiben vom 22. Juni 2023 wurde das – gemäss den Auflagen der \n\nersten Vorprüfung – überarbeitete Dossier der Teilrevision des öffentlichen Ge-\n\nstaltungsplans "Gwärfihölzli" zur zweiten Vorprüfung eingereicht. Am 28. Sep-\n\ntember 2023 hat die Baudirektion Kanton Zürich erneut Stellung zum Gestal-\n\ntungsplanentwurf genommen. Unter Berücksichtigung der darin erwähnten Auf-\n\nlagen kann eine Genehmigung des öffentlichen Gestaltungsplans "Gwärfihölzli" \n\nin Aussicht gestellt werden. \n\nDie den Gestaltungsplan betreffenden Auflagen aus dem zweiten Vorprüfungs-\n\nbericht vom Oktober bis November 2023 wurden so weit wie möglich berück-\n\nsichtigt und sind in die Überarbeitung des Gestaltungsplans eingeflossen. \n\nDie Auflagen aus dem Vorprüfungsbericht, welche die Gestaltungsplanvorlage \n\nbetreffen, wurden berücksichtigt und sind in die Überarbeitung eingeflossen. Es \n\nsind dies: \n\n Situationsplan: Ausweisung der öffentlichen Fusswegverbindung im Orientie-\n\nrungsinhalts \n\n Darlegung, welcher Tiefgaragenteil bestehend ist und weiterverwendet, wird \n\nund welche Bereiche mittels Neubauten ergänzt werden \n\n GPV: ehem. Art. 19 a Abs. 1 / neu Art. 22 Abs. 1 GPV - Parkplätze für den mo-\n\ntorisierten Verkehr – Abs. 1 Kürzung und Umformulierung gemäss Vorprüf-\n\nbericht \n\n GPV: ehem. Art. 19 c Abs. 1 GPV / neu Art. 24 GPV - Parkierung Velo und Kin-\n\nderwagen – Umformulierung gemäss Vorprüfbericht \n\n GPV: ehem. Art. 19 d / neu Art. 25 Mobilitätskonzepte GPV – Der Artikel wird \n\ngemäss dem Vorprüfbericht hinsichtlich Zwecks, Inhalt, Monitoring/Control-\n\nling sowie Zuständigkeiten bei den ergänzenden Massnahmen und Rahmen-\n\nbedingungen des Mobilitätskonzepts präziser und verständlicher formuliert. \n\n GPV: ehem. Art. 21 a GPV / neu Art. 29 GPV – Qualitätssicherung – Der Artikel \n\nwird so festgelegt, dass das Mobilitätskonzept als massgebende Beurtei-\n\nlungsgrundlage für Baugesuche fungiert. \n\n Erläuternder Bericht - Abgrenzungslinie: Darlegung, dass am Standort die \n\nRichtplanvorgaben «das Gebiet […] muss im Einzugsbereich von 300 Metern \n\neiner S-Bahn-Station oder im Einzugsbereich von 150 Metern einer Halte-\n\nstelle eines anderen öffentlichen Verkehrsmittels mit jeweils mindestens acht \n\nHalten pro Stunde liegen», erfüllt sind. \n\n Erläuternder Bericht - Lokalklima: Präzisierung der Schlussfolgerungen der \n\nKaltluftbahnen \n\n2. Kantonale Vorprüfung \n\nAnpassung Gestaltungsplan \n\nAnpassung  \n\nGestaltungsplanvorlage \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 86/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\nFolgende Auflage wurde ausfolgenden Gründen nicht berücksichtigt: \n\n Situationsplan: Unterirdische Baubereichslinie – Verkleinerung des Bereichs \n\nfür die unterirdischen Bauten, um einen Beitrag an die dauerhafte Durchgrü-\n\nnung und um Versickerungsflächen als klimarelevante Massnahmen zu leis-\n\nten \n\n Begründung: Im Rahmen der ersten Vorprüfung wurde bereits eine Reduk-\n\ntion der unterirdischen Baubereichslinie zu Lasten von Tiefgaragen-Abstell-\n\nplätze. Eine weitere Reduktion ist nicht möglich, da die Anzahl der Pflicht-\n\nparkplätze aufgrund des Mobilitätskonzepts bereits auf das mögliche Maxi-\n\nmum reduziert wurde. Die "Machbarkeit" der Aussparungen für die Entwässe-\n\nrung sowie für die Baumgruben wurde bereits im Kapitel 3.4 sowie bei den \n\nErläuterungen zu Art. 10 – Bauweise allgemein erläutert. \n\n \n\n6.4 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDie Baukommission der Stadt Kloten hat mit Beschluss vom 20. Juni 2023 den \n\nEntwurf für den Gestaltungsplan zur öffentlichen Auflage und Anhörung der \n\nnach- und nebengeordneten Planungsträger gemäss § 7 PBG verabschiedet. \n\nDie öffentliche Auflage und Anhörung erfolgten während 60 Tagen ab dem 2. \n\nAugust 2023. \n\nParallel zur öffentlichen Auflage wurden die nach- und nebengeordneten Nach-\n\nbargemeinden angehört. Die Gemeinden Nürensdorf, Rümlang, Dietlikon, Win-\n\nkel und Opfikon haben im Rahmen der Anhörung keine Einwendungen vorge-\n\nbracht. \n\nDie öffentliche Auflage und Anhörung erfolgten während 60 Tagen vom 2. Au-\n\ngust bis 2. Oktober 2023. \n\nInnert der Auflagefrist sind 1 Einwendungsschreiben eingegangen und beinhal-\n\ntet sechs Hauptanträge und fünf Nebenanträge. Diese werden im Bericht zu den \n\nEinwendungen aufgelistet und behandelt. Dieser Bericht zu den Einwendungen \n\nist an der Gemeindeversammlung zusammen mit dem Gestaltungsplan und der \n\nGestaltungsplanbestimmungen festzusetzen. Dieser Bericht erfordert keine Ge-\n\nnehmigung durch die Baudirektion. \n\n  \n\nEinwendungs- und  \n\nAnhörungsverfahren \n\nVernehmlassung Region und  \n\nNachbargemeinden \n\nEinwendungen / Anträge  \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 87/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n6.5 Stellungnahme Zürcher Planungsgruppe Glattal \n\nDie Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) hat mit Schreiben vom 21. September \n\n2023 Stellung zum Gestaltungsplan genommen. \n\nDie ZPG beantragt, dass die Erfüllung des Ausnahmebestandes zur Schaffung \n\nzusätzlicher Wohnnutzung gemäss Kap. 4.7.1 des kantonalen Richtplans im Er-\n\nläuterungsbericht nochmals geklärt und der ZPG zur Kenntnisnahme zugestellt \n\nwird. \n\nDem Antrag wird entsprochen und das Thema AGL im Erläuterungsbericht ent-\n\nsprechend ausgeführt. \n\nxx \n\n \n\nxx \n\n  \n\nStellungnahme ZPG \n\nFestsetzung  \n\n \n\nGenehmigung \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 88/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n7 Auswirkungen und Würdigung Gestaltungsplan \n\nGestützt auf die Ausführungen im vorliegenden Planungsbericht zur Revision \n\ndes öffentlichen Gestaltungsplan "Gwärfihölzli" lassen sich folgende Auswirkun-\n\ngen / Würdigungen ziehen:  \n\n Die Revision des Gestaltungsplans entspricht den Zielen und Grundsätzen \n\nder Raumplanung (Art. 1 und 3 Raumplanungsgesetz). Er trägt zur haushälte-\n\nrischen Nutzung des Bodens bei, indem er ein gut erschlossenes Gebiet kom-\n\npakt verdichtet.  \n\n Die Revision des Gestaltungsplans entspricht in der vorliegenden Form der \n\nübergeordneten Gesetzgebung des Kantons Zürich, namentlich den § 83 so-\n\nwie § 84 des Planungs- und Baugesetz.  \n\n Die vorliegende Revision des öffentlichen Gestaltungsplans "Gwärfihölzli" \n\nschafft die bau- und planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung \n\neiner städtebaulich sowie architektonisch qualitativ überdurchschnittliche \n\nStadteingangstorüberbauung. Gestützt auf das - in einem Studienauftrag re-\n\nsultierenden - Richtprojekt wurden die zentralen Eckwerte für das Teilgebiet \n\nSüd (Sektor C) festgeschrieben, um so die erarbeiteten Qualitäten für die \n\nUmsetzung rechtlich sicherzustellen. Durch die Aufhebung der Sektoren A1 \n\nund A2 stehen diese Grundstücksflächen für eventuelle künftige Freiraumnut-\n\nzungen zur Verfügung und leisten damit einen adäquaten Übergang zum Er-\n\nholungs- und Naturraum beim Bedenseebach. \n\n Mit der Umsetzung des Gestaltungsplanes wird ein gemischt genutztes Quar-\n\ntier geschaffen - welches sich im künftigen Transformationsumfeld (Stein-\n\nacker) einfügt und attraktive Wohnräume sowie Arbeitsplätze gewährleistet. \n\nIm Zusammenhang mit der bestehenden Tankstelle können die neuen Ge-\n\nwerbeflächen gute Voraussetzungen für die Wirtschaft sowie einen Beitrag \n\nzur Quartiersbelebung bieten.  \n\n Der Gestaltungsplan sichert einen hohen Nachhaltigkeitsgrad. Namentlich \n\nmit spezifischen Vorschriften zur qualitativ hochwertigen sowie nachhaltigen \n\nMaterialisierung der Bebauung, Aussenraumgestaltung und Bepflanzung. Die \n\nAussenraumgestaltung entspricht einer flächeneffizienten Nutzung des zur \n\nVerfügung stehenden Raumes. Im Sinne von stadtklimatischen Massnahmen \n\nsoll die Oberflächenversiegelung soll auf ein Minimum reduziert werden. Im \n\nsozialen Sinne werden mit der Umsetzungsvorgabe von publikumsorien-\n\ntierte- sowie gemeinschaftliche Erdgeschossnutzungen das Zusammenleben \n\ngefördert.  \n\n Mit den Vorschriften zur Parkierung werden Voraussetzungen und Angebote \n\nfür eine nachhaltigere Mobilität geschaffen. Die öffentliche und Areals in-\n\nterne Fusswegverbindungen schliessen das Gestaltungsplanareal an das be-\n\nnachbarte Quartier an und verbindet diese mit dem Erholungs- und Natur-\n\nraum des Bedenseebachs / Gwärfihölzliwald. Der im kommunalen Richtplan \n\neingetragene öffentliche Fussweg über dem Gestaltungsplanperimeter (Teil-\n\ngebiet Süd) geführt und realisiert. Somit wird für eine hindernisfreie Durch-\n\nlässigkeit gewährleistet.  \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n5. Dezember 2023 89/89 \n  \n\n \nGestaltungsplan Gwärfihölzli \n\n8 Anhang \n\n1. Bericht des Beurteilungsgremiums – Begleitetes Verfahren Gwärfihölzi, Stadt \n\nKloten, Gossweiler Ingenieure AG vom 31. Mai 2022 \n\n2. Richtprojekt Gwärfihölzli, Stadt Kloten, Ramser Schmid Architekten GmbH \n\nETH BSA SIA und KOLB Landschaftsarchitekten GmbH vom rev. 18. April 2023 \n\n3. Berechnungen Richtprojekt Gwärfihölzli, Stadt Kloten, Ramser Schmid Archi-\n\ntekten GmbH ETH BSA SIA, Stand: 18. April 2023 \n\n4. Mobilitätskonzept Gwärfihölzli, ewp AG vom 27. April 2023 \n\n5. Lärmgutachten "Öffentlicher Gestaltungsplan Gwärfihölzli", Ingenieursbüro \n\nAndreas Suter vom 29. November 2022 \n\n6. Energiekonzept Gwärfihölzli, EK Energiekonzepte AG vom 2. September 2022 \n\n\n