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text: \n \n \n \n \n\nProjekt 30395 \n \n\nMehrwertermittlung «Steinacker» \n\n \nBewertungsgrundlagen zur Mehrwertermittlung und die aggregierten Ergebnisse \n\nBericht vom 20. März 2023 \n\nStadt Kloten \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \nFahrländer Partner \nRaumentwicklung AG \nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n8003 Zürich 3012 Bern \n \n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \nwww.fpre.ch www.fpre.ch\n\n\n\n \n2 \n\n \n\nZusammenfassung \n\n \n\n \n\nAusgangslage \n\n2019 erarbeitete der Stadtrat zusammen mit den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigen-\ntümern, den Gewerbe- und Industriefirmen, den politischen Vertretern, der Verwaltung und den Planungs-\nträgern für das Gebiet «Steinacker Kloten» eine Zukunftsvision. Darauf aufbauend entstand im Jahr 2021 im \nRahmen eines partizipativen Entwicklungsprozesses das Entwicklungskonzept «Steinacker». Nun steht die \nTeilrevision der Bau- und Zonenordnung an. \n\n \n\n \n\nGebiet Steinacker \n\nDas ca. 50 ha grosse Gewerbe- und Industriegebiet «Steinacker» erstreckt sich vom Bahnhof Kloten bis zur \nGemeindegrenze Bassersdorf (Grindel). Rund 70% des Gebiets ist überbaut, wobei der Ausbaugrad nur bei \nrund 40% der maximal zulässigen Baumasse liegt. Die Beschäftigten (ca. 3'600 Vollzeitäquivalente) sind zu \n70% im Sekundärsektor und zu 30% im Tertiärsektor tätig. Das Gebiet wurde überwiegend zwischen 1970 \nund 1990 bebaut. \n\n \n\nMit der Verlängerung der Glattalbahn von der Fracht bis in das Quartier «Steinacker» erhält das Gebiet bis \nspätestens in zehn Jahren eine hervorragende Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und neue \nImpulse. \n\nDas Gebiet «Steinacker» wird im übergeordneten regionalen Richtplan als Mischgebiet von regionaler  \nBedeutung ausgewiesen. Gemäss Richtplantext handelt es sich dabei um ein Transformationsgebiet, in \nwelchem urbane Mischnutzung zu prüfen und die Entwicklung auf die Glattalbahn Verlängerung \nabzustimmen ist. Dies bedeutet, dass gemäss kantonaler und regionaler Strategie die Möglichkeit besteht, \ndass im «Steinacker» neben Gewerbe-/Industriebetrieben auch Wohnnutzung entstehen könnte. \n\n \n\n \n\nZusammenfassung Analysen Wohnflächenmärkte \n\nBei einem Bestand von rund 10’500 Einfamilienhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betrug die \nmittlere jährliche Bautätigkeit in der Stadt Kloten zwischen 2015 und 2020 gut 180 Wohnungen. Die \nLeerstandsquote ist mit 0.63% im landesweiten Vergleich stark unterdurchschnittlich. Bei den leerstehenden \nWohnungen handelt es sich überwiegend um Mietwohnungen in Altbauten. \n\nDas Preisniveau von Eigentumswohnungen (EWG) liegt bei durchschnittlich 13'267 CHF/m². Die \nNettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) liegt bei durchschnittlich 285 CHF/m²a. \n\nDas Niveau der inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen liegt mit rund  \n3’425 CHF/m2 GF deutlich unter demjenigen von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen mit rund \n\n\n\n \n3 \n\n \n\n5’245 CHF/m2 GF. Gemäss dem Grundsatz einer bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks (Highest and \nBest Use) muss damit der Anteil an Eigentumswohnungen optimiert werden.  \n\nIn Kloten beträgt der Diskontierungssatz für Wohnen 2.29%. Er liegt damit etwa im Durchschnitt der \nDiskontsätze von Vergleichsgemeinden in der MS-Region Glattal-Furttal. \n\nDie künftig erwartete Nachfrage in Kloten beträgt jährlich rund 140 Wohnungen, in der Region sind es rund \n1'450 Einheiten. Dabei entfällt rund 60% auf Mietwohnungen. Bei der Zuteilung von Miet- und \nEigentumswohnungen nach dem Highest-and-Best-Use-Grundsatz rechnen wir deshalb mit einem Anteil an \nMietwohnungen von 60%.  \n\nUnter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage in Kloten und in der Region von rund 200 \nWohnungen dürfte die Realisierung der geplanten rund 3'000 Wohnungen einen Zeitraum von 15 Jahren in \nAnspruch nehmen. Damit dürfte die Absorption der geplanten Wohnungsmenge mit grosser \nWahrscheinlichkeit gegeben sein.  \n\n \n\n \n\nZusammenfassung Analysen Geschäftsflächenmärkte \n\nGemäss Betriebszählungen des BFS weist die Stadt Kloten gut 1'500 Betriebe mit rund 35'000 Beschäf-\ntigten auf. \n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen \nvon FPRE bei 221 CHF/m²a, typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 304 CHF/m²a. Das Preisniveau der \nMarktmieten ist im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden eher tief. \n\nDie Diskontierungssätze für Büro- (3.50%), Verkaufs- (3.30%) und Gewerbeflächen (3.75%) in Kloten liegen \nim Vergleich mit den Nachbargemeinden auf einem durchschnittlichen Niveau. \n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in der Stadt Kloten im Geschäftsflächenbereich zwischen \n2020 und 2035 mit einer jährlichen Zusatznachfrage von rund 25’000 m² BGF zu rechnen. Ein Grossteil der \nkünftig erwarteten Nachfrage entfällt in die Branchen traditionelles Gewerbe, Lagerei und Logistik. Die \nkünftig erwartete Nachfrage nach reinen Büroflächen liegt bei rund 3'100 m² BGF. \n\nIm aktuellen Recht können auf dem Areal gesamthaft rund 510'000 m² GF realisiert werden. Nach Ein-\nschätzung von FPRE sind rund 60% der Flächen bereits gebaut. Zur Beurteilung von Absorptionsrisiken \nbeläuft sich das Zusatzangebot somit auf rund 200'000 m² GF. Unter Berücksichtigung der Lagequalitäten \nauf dem Areal und der Grossprojekte in der Umgebung rechnen wir mit einer jährlichen Zusatznachfrage \nnach Gewerbeflächen von rund 17'500 m² BGF, nach Büroflächen von rund 3'000 m² BGF. Zur Reduktion \nvon Absorptionsrisiken rechnen wir für die Realisierung der Neubauflächen im aktuellen Recht mit einem \nZeitraum von rund 10 Jahren. \n\nIm neuen Recht gehen wir aufgrund einer höheren Ausnutzung und einem hohen Wohnanteil (ertragsstarke \nNutzung) davon aus, dass mit dem Sondernutzungsplan die höchsten Landwerte erzielt werden (Highest \nand Best Use). Es handelt sich damit um ein gemischt genutztes Gebiet mit hohen Wohnanteilen. Zudem \nbestehen in der Bau- und Zonenordnung Vorgaben zur Art der Gewerbeflächen. Trotz verbesserten Mikro-\nLagequalität schätzen wir aus diesen Gründen die Absorptionsrisiken bei den Gewerbeflächen höher ein. \nDie Absorptionsrisiken für Büroflächen dagegen schätzen wir als Folge der verbesserten Versorgung mit \nDienstleistungsangeboten und einem verbesserten Image etwas geringer ein. Die prognostizierte \nabsorbierbare Menge dürfte damit bei jährlich rund 4'500 m² GF liegen, diejenige nach weiteren \nGeschäftsflächen (Verkauf, Gewerbe und Spitzenindustrie) bei jährlich rund 6'000 m² GF. Zur Reduktion \nvon Absorptionsrisiken rechnen wir mit der Realisierung der neu erstellten Geschäftsflächen von 160'000 m² \nGF über einen Zeitraum von rund 15 Jahren. \n\nIn der Industriezone Steinacker können rund 215'000 m² GF realisiert werden. Nach Einschätzung von \nFPRE sind rund 60% der Flächen bereits gebaut. Zur Beurteilung von Absorptionsrisiken beläuft sich das \nZusatzangebot somit auf rund 86'000 m² GF. Bei einer künftig erwarteten jährlichen Zusatznachfrage nach \nGewerbeflächen von rund 17'500 m² GF rechnen wir zur Reduktion von Absorptionsrisiken mit einer \nRealisierung über einen Zeitraum von rund 5 Jahren. Der gegenüber dem aktuellen Recht verkürzte \nZeitraum zur Realisierung ist darauf zurückzuführen, dass auf dem Gebiet Steinacker im neuen Recht die \nMenge an Industrieflächen reduziert worden ist. Das Angebots wurde verknappt. \n\n \n\n \n\nMarktveränderungen \n\nIn den Bewertungen berücksichtigt FPRE die aktualisierten Daten per 1. Quartal 2023. Weil gegenwärtig \nsehr starke Bewegungen des Zinsniveaus in der Schweiz und in Europa beobachtet werden können \n(Erhöhung von Leitzinsen), haben sich gegenüber dem letzten Datenstand vom 30. September 2022 \nVeränderungen ergeben. Die Diskontsätze für Wohn- und Geschäftsflächen haben sich je nach Standort \ninnerhalb eines Quartals um 10 bis 50 Basispunkte erhöht. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n4 \n\n \n\nZusammenfassung Mikro-Lagerating aktuelles Recht \n\nMikrolage-Rating * G 1 I 1 I 2 \n\nWohnen - - - \n\nBüro 3.5 3.0 2.5 \n\nVerkauf 3.5 3.0 2.0 \n\nGewerbe 3.5 4.0 4.0 \n\n \n\n \n\nZusammenstellung Mikro-Lagerating neues Recht \n\nMikrolage-Rating * A B C D I1s I2s \n\nWohnen 3.0 3.0 3.0 3.0 - - \n\nBüro 3.5 3.0 2.5 3.5 3.0 2.5 \n\nVerkauf 3.5 3.0 2.5 3.5 3.0 2.0 \n\nGewerbe 3.5 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 \n\n \n\n \n\nBaurechtliche Grundlagen \n\nIn Zusammenhang mit der Teilrevision der BZO erfolgt im Gebiet Steinacker eine Aufzonung der \nIndustriezone und eine Umzonung von Teilen der Industriezone I und der Gewerbezone G in eine \nZentrumszone Z6. Die Freihaltezone in der Gebietsmitte bleibt unverändert. In den schwarz punktierten \nBereichen im aktuellen Recht gelten private Gestaltungspläne. \n\nAktuelle BZO  Teilrevison BZO \n\n   \n\nFür die Grundeigentümerschaften ergeben sich durch die Teilrevision folgende drei Planungsinstrumente \nmit entsprechenden Entwicklungsmöglichkeiten: \n\n- Industriezone I für reine Gewerbebauten. BMZ heute 10, neu BMZ 12; \n\n- Neue Zentrumszone Z6 für Mischnutzung mit einer Ausnutzungsziffer von 150%, einem maximalen \nWohnanteil von 30% und einem Gewerbebonus bei reiner Gewerbenutzung von 40%; \n\n- Sonderbauvorschriften (SBV) für Mischnutzung mit einem Wohnanteil von max. 50%, 70% oder 80% (je \nnach Baubereich) und einer Ausnutzungsziffer von 180% bis 216% (je nach Arealgrösse); \n\n- Gestaltungsplan mit spezifisch festgelegten Nutzungsanteilen und Ausnutzung. \n\n \n\nBei einer Entwicklung im Rahmen der Vorschriften der Zentrumszone Z6 liegt der Wohnanteil bei maximal \n30%. Unter Anwendung der Sonderbauvorschriften liegt er bei 50% bis 80%. Aus diesem Grund geht FPRE \ndavon aus, dass eine Entwicklung im Rahmen der Sonderbauverschriften mit hohen Wohnanteilen zu den \nhöchsten Landwerten führt und somit der bestmöglichen Nutzung entspricht. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n5 \n\n \n\n \n\nBewertungsannahmen \n\nGrundbuchauszüge \n\nFPRE stehen keine Angaben zu den im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten, Grundlasten und \nAnmerkungen zur Verfügung. Bestehen solche, sind diese nicht Bestandteil der Wertermittlung. Allfällige \nwertrelevanten Einträge sind damit in der Mehrwertermittlung nicht berücksichtigt. \n\n \n\nRückbaukosten \n\nRückbaukosten fallen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich bei \nder Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden.  \n\n \n\nRestnutzungen in Bestandsliegenschaften \n\nIn den Bestandsliegenschaften fallen bis zum Rückbau Erträge und Kosten an. Sie sind im aktuellen und im \nneuen Recht gleich. Weil es sich bei der Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen \nsie nicht berücksichtigt werden. \n\n \n\nAltlasten und Gebäudeschadstoffe \n\nGemäss dem Kataster der belasteten Standorte (per 13. Juni 2022) sind auf dem Areal diverse Belastungen \nvorhanden. Zu Gebäudeschadstoffen liegen keine Informationen vor.  \n\nKosten für die Entsorgung von Altlasten und Gebäudeschadstoffen fallen sowohl im aktuellen wie auch im \nneuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich bei der Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung \nhandelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden.  \n\n \n\nBestandsbauten \n\nGemäss Praxis der Stadt Kloten sowie Hinweisen in den kantonalen Unterlagen zum Mehrwertausgleich \nwerden bei der Mehrwertermittlung die Fortführungswerte nicht berücksichtigt. \n\n \n\nAnteile von Miet- und Eigentumswohnungen \n\nWie beschrieben, liegen in der Stadt Kloten die Landwerte für Mehrfamilienhäuser mit \nEigentumswohnungen (EWG) über denjenigen von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen (MWG). \nGemäss dem Highest-and-Best-Use-Grundsatz ist damit der Anteil an Eigentumswohnungen, unter \nBerücksichtigung der Nachfrageprognosen und Lagequalitäten, zu optimieren. Gestützt auf den \nProspektivmodell und unter Berücksichtigung der insgesamt durchschnittlichen künftigen Mikro-Lagequalität \nauf dem Areal rechnen wir mit einer Verteilung von rund 60% Mietwohnungen und 40% \nEigentumswohnungen (vgl. Abschnitte 3.5.7 und 4.4). \n\n \n\nZeitliche Rahmenbedingungen \n\nDie Bewertungen werden im Zeitraum zwischen Mai 2022 und Januar 2023 durchgeführt. Die verwendeten \nDaten haben - sofern nicht anders vermerkt - den Stand 4. Quartal 2022. \n\nBewertungsstichtag ist das mutmassliche Inkrafttreten der Umzonung per 1. Mai 2024. \n\n \n\nZeitraum der Realisierung \n\nDie realisierbaren Flächen auf dem Gebiet Steinacker sind sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht \nsehr gross. Zur Reduktion von Absorptions- bzw. Leestandrisken dürfte die Realisierung deshalb über lange \nZeiträume bzw. in Etappen erfolgen. \n\n \n\nWerteffekte einer etappierten Realisierung \n\nWeil bei gleichem Bewertungsstichtag die Erträge bei einer etappierten Realisierung später anfallen,  \nreduzieren sich die Landwerte im Vergleich zu einer Realisierung ohne Etappierung. Diese Werteffekte \nwerden in der Mehrwertermittlung berücksichtigt.  \n\nWeder im aktuellen noch im neuen Recht ist eine Abfolge der Realisierungszeitpunkte vorgesehen. Aus \ndiesem Grund erfolgt die Wertermittlung jeweils als Mittelwert der Landwerte von frühen und späten  \nRealisierungszeitpunkten. Die für die Mehrwertermittlung eingeschätzten Landwerte gelten damit für den \nRealisierungszeitpunkt einer mittleren Etappe. Im Vergleich mit den aktuell erzielbaren Landwerten in  \nKloten fallen die für die Mehrwertermittlung eingeschätzten Werte also deutlich geringer aus.  \n\n \n\n\n\n \n6 \n\n \n\nWenn zur Plausibilisierung der ermittelten Werte die aktuell gehandelten Werten auf dem Steinackerareal \nherangezogen werden, ist dabei zu berücksichtigen, dass es sich mit grosser Wahrscheinlichkeit um  \nspekulative Werte handelt. Die Werteffekt einer Um- und Aufzonung dürften darin bereits eingerechnet \nworden sein (Erwartungswerte). \n\n \n\n \n\nVorgehen Mehrwertermittlung Steinacker \n\nDie Mehrwertermittlung für das Areal Steinacker erfolgt in zwei Schritten \n\n- Schritt 1: Ermittlung von Landwertbeiträgen pro Lagetyp in CHF pro m² aGF bzw. in CHF/m³ BM; \n\n- Schritt 2: Mehrwertermittlung pro Grundstück/Baubereich auf Basis der ermittelten Landwertbeiträge. \n\n \n\n \n\nErmittlung der Landwertbeiträge im aktuellen Recht \n\nDie Einschätzungen zur Ermittlung der Landwertbeiträge erfolgen für Gebiete mit vergleichbarer \nLagequalität. In der nachfolgenden Abbildung findet sich die Einteilung des Areals nach Lagetypen. \n\n \n\n \n\nIn der Gewerbezone und in der Industriezone gehen wir davon aus, dass rund 60% der realisierbaren  \nBaumasse bereits erstellt ist. Für die Einschätzung von Absorptionsrisiken und des Zeitraums einer  \nRealisierung ist damit lediglich ein reduziertes Mass von 40% relevant. \n\nDie Mengen an einfachen und hochwertigen Büroflächen nehmen als Folge der verminderten Mikro-\nLagequalität von Lagetyp G1 zu Lagetyp I2 kontinuierlich ab. Eine vergleichbare Reduktion erfolgt für \nVerkaufs- und Gastronutzungen. Fachmärkte dürften als Folge der Visibilität Lagetyp I1 bevorzugen. \n\nHohe Anteile an traditioneller Gewerbenutzung sehen wir in den Lagetypen G1 und I2, Spitzenindustrie in \nden Lagetypen G1 I1 und I2. Lagerei und Logistik schlagen wir in den Lagetypen I1 und I2 vor. Der Anteil an \nVerkaufsflächen ist gering.  \n\nWeil im aktuellen Recht keine eindeutige Abfolge von Realisierungszeitpunkte vorhersehbar ist, erfolgt die \nWertermittlung für jede Parzelle zum Zeitpunkt einer mittleren Etappe (Mittelwert der Landwerte zwischen \nder ersten und der letzten Etappe). Im Vergleich mit diesem Mittelwert ist der effektive Wert bei früher  \nRealisierungen höher, bei später Realisierung ist er tiefer. \n\n \n\nPro Lagetypen haben wir die nachfolgend aufgeführten Einschätzungen vorgenommen.  \n\n Nutzungstyp Marktmieten Erstellungskosten (BKP2) Leerstand * Diskont. \n\n  CHF/m² NF a CHF/m² NF % % \n\nBüro 220 - 260 3’050 10 / 8 / 5 3.15 - 3.20 \n\nBüro (gewerbenah) 200 - 220 2’800 10 / 8 / 5 3.15 - 3.25 \n\nVerkauf / Gastro 220 - 270 2’450 10 / 8 / 5 2.95 - 3.00 \n\nVerkauf (Fachmärkte) 200 - 220 2’450 10 / 8 / 5 2.95 - 3.10 \n\ntraditionelles Gewerbe 170 - 180 2’300 10 / 8 / 5 3.60 - 3.65 \n\nSpitzenindustrie 235 2’950 10 / 8 / 5 3.20 \n\nLager und Logistik 180 2’300 10 / 8 / 5 3.60 \n\nEinstellplätze 180 CHF/Mt. 1’400 10 / 8 / 5 3.15 - 3.55 \n\n \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Marktmieten berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \n\n\n\n \n7 \n\n \n\nDie Erstellungskosten verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer. Die Kennwerte sind separat für die \noberirdischen Flächen (Nutzungstyp) und für die Flächen in den Einstellhallen aufgewiesen. Die Kosten für \nAbstellplätze sind Teil der Umgebungskosten. Bei den Leerstandangaben handelt es sich um die \nstrukturellen Leerständen nach Fertigstellung. Die Spanne bei der Einschätzung der Diskontierung \nberücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \n\nPlanungs-, Realisierungs- und Marktrisiken werden in einer Sicherheitsmarge berücksichtigt. Die \nEinschätzung erfolgt mit dem Risikomodul von FPRE. Der Abzug der Sicherheitsmarge erfolgt vom rohen \nLandwert.  \n\nUnter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Nutzungszusammenstellung und der Realisierung zum \nZeitpunkt einer mittleren Etappe rechnen wir im aktuellen Recht mit einer Sicherheitsmarge von 35% des \nrohen Marktwerts bzw. von 5 - 7% der Erstellungskosten (BKP 1-9). Zur Berücksichtigung der Planungs-, \nRealisierungs- und Marktrisiken werden die Land- bzw. Projektwerte damit um 35% reduziert.  \n\nIn der Sicherheitsmarge sind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\nIn der nachstehenden Tabelle finden sich die Land- bzw. Projektwerte der Lagetypen im aktuellen Recht. \n\nLagetyp  G1 I1 I2 \n\nGrundstücksfläche m² GSF 5’000 5’000 5’000 \n\nBaumasse (gem. BMZ) m³ BM 30’000 50’000 50’000 \n\n     \n\nRoher Marktwert CHF 3’854’000 4’711’000 4’136’000 \n\nSicherheitsmarge CHF 1’349’000 1’649’000 1’448’000 \n\n % roher MW 35 35 35 \n\n % BKP 1-9 8 7 6 \n\n     \n\nLand- / Projektwert CHF 2’505’000 3’062’000 2’688’000 \n\nper Stichtag, mittlere Etappe CHF/m2 GSF 501 612 538 \n\n CHF/m2 GF 293 271 238 \n\n     \n\nLandwertbeitrag CHF/m³ BM 84 61 54 \n\n \n\nDie Ermittlung der Landwerte pro Grundstück erfolgt anhand von Landwertbeiträgen. Im aktuellen Recht \nbetragen sie zwischen 54 und 84 CHF/m³ BM. \n\n \n\n \n\nErmittlung der Landwertbeiträge im neuen Recht \n\nDie Einschätzungen zur Ermittlung der Landwertbeiträge erfolgen für Gebiete mit vergleichbarer \nLagequalität. In der nachfolgenden Abbildung findet sich die Einteilung des Areals nach Lagetypen im \nneuen Recht. \n\n \n\n \n\nIn den Bereichen mit Sonderbauvorschriften können jeweils unterschiedliche Wohnanteile erstellt werden. \nDamit reduzieren sich die Anteile an Gewerbeflächen entsprechend. \n\nGeringe Mengen an einfache Büroflächen werden, mit Ausnahme von Lagetyp D, an allen Lagetypen  \nvorgeschlagen. Hochwertige Büroflächen werden nur an den Lagetypen A und D mit guter Zentralität bzw. \nMikro-Lagequalität vorgeschlagen. Eine vergleichbare Verteilung erfolgt für Verkaufs- und Gastronutzungen. \n\nHohe Anteile an Gewerbenutzungen werden nur bei geringen Wohnanteilen vorgeschlagen. Anteile von \nSpitzenindustrie werden in den Lagetypen A, B und C vorgeschlagen. In den Bereichen der Industriezone \n\n\n\n \n8 \n\n \n\nSteinacker können Gewerbeflächen (traditionelles Gewerbe, Lagerei und Logistik) mit einem geringen Anteil \nan einfache Büroflächen erstellt werden.  \n\nIm Vergleich zum aktuellen Recht hat sich im neuen Recht die Menge an Gewerbeflächen deutlich \nreduziert. Bei gleicher Annahme zur jährlich absorbierbaren Menge von rund 17'500 m² GF kann die \nAbsorption der reduzierten Flächenmenge deshalb innerhalb einer kürzeren Frist erfolgen (Verknappung \ndes Angebots).  \n\nPro Lagetypen haben wir die nachfolgend aufgeführten Einschätzungen vorgenommen.  \n\n Nutzungstyp Marktmieten Erstellungskosten (BKP2) Leerstand * Diskont. \n\n  CHF/m² NF CHF/m² NF % % \n\nSonderbauvorschriften     \n\nWohnen MWG 310 4’100 5 / 2 / 0.5 2.60 \n\nWohnen MWG, preisgünstig 230 3’900 5 / 2 / 0.5 2.60 \n\nWohnen EWG 13’050 4’100  2.60 \n\nBüro einfach 210 - 220 2’900 10 / 8 / 5 3.15 - 3.20 \n\nBüro hochwertig 260 3’100 10 / 8 / 5 3.15 - 3.20 \n\nVerkauf / Gastro 225 - 270 2’650 10 / 8 / 5 2.95 - 3.05 \n\nKultur/Bildung, urbane Produktion 235 2’550 10 / 8 / 5 2.95 - 3.05 \n\nGewerbe 160 - 180 2’350 10 / 8 / 5 3.65 - 3.70 \n\nEinstellplätze 180 1’400 5 / 2 / 0.5 2.60 \n\nEinstellplatz EWG 30’000   2.60 \n\n     \n\nIndustriezone Steinacker     \n\nBüro 220 - 235 3’100 10 / 8 / 5 3.20 - 3.25 \n\nBüro (gewerbenah) 200 2’900 10 / 8 / 5 3.20 - 3.25 \n\nVerkauf  220 - 235 2’650 10 / 8 / 5 3.00 - 3.05 \n\nVerkauf (Fachmärkte) 200 - 210 2’650 10 / 8 / 5 3.00 - 3.05 \n\ntraditionelles Gewerbe 180 2’350 10 / 8 / 5 3.60 \n\nSpitzenindustrie 235 2’950 10 / 8 / 5 3.60 \n\nLager und Logistik 180 2’350 10 / 8 / 5 3.60 \n\nEinstellplätze 180 1’400 10 / 8 / 5 3.15 \n\n \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Marktmieten berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \n\nDie Erstellungskosten verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer. Die Kennwerte sind separat für die \noberirdischen Flächen (Nutzungstyp) und für die Flächen in den Einstellhallen aufgewiesen. Die Kosten für \nAbstellplätze sind Teil der Umgebungskosten.  \n\nBei den Leerstandangaben handelt es sich um die strukturellen Leerständen nach Fertigstellung. In den  \nersten zwei Jahren rechnet FPRE mit einem Anfangsleerstand von 15% bzw. 10%. \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Diskontierung berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \nDie Erstellungskosten werden mit einem Diskontierungssatz von 1.5% diskontiert (= reale Verzinsung \nrisikoloser Anlagen) \n\nDie Sicherheitsmarge bei den Grundstücken, welche neu der Industriezone Steinacker zugewiesen sind, \nbeträgt 40% des rohen Landwerts bzw. 8% der Erstellungskosten BKP 1-9. Sie ist im Vergleich zum Niveau \ndes aktuellen Rechts leicht höher, weil durch die Nachbarschaft von Wohngebieten für die Industriezonen \nein leicht höheres Risiko besteht, z.B. durch höhere Ansprüche an Gestaltung, Lärmproblematik, etc.  \n\nFür Grundstücke, auf welchen neu die Sonderbauvorschriften angewendet werden können, rechnen wir \nunter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Nutzungszusammenstellung und der Realisierung zum \nZeitpunkt einer mittleren Etappe mit einer Sicherheitsmarge von 35% des rohen Marktwerts bzw. von 17% - \n23% der Erstellungskosten (BKP 1-9). Zur Berücksichtigung der Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken \nwerden die Land- bzw. Projektwerte damit um 35% reduziert.  \n\nIn den nachstehenden Tabellen finden sich die Land- bzw. Projektwerte der Lagetypen im neuen Recht. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n9 \n\n \n\nSonderbauvorschriften     \n\nLagetyp  A B C D \n\nWohnanteil  50% 70% 70% 70% 80% 70% 80% \n\nGrundstücksfläche m² GSF 5’000 5’000 5’000 5’000 5’000 5’000 5’000 \n\nanrechenbare  \nGeschossfläche ** \n\nm² aGF 10’000 10’000 10’000 10’000 10’000 10’000 10’000 \n\n         \n\nRoher Marktwert CHF 16’252’000 21’230’000 20’668’000 20’494’000 20’415’000 22’041’000 23’244’000 \n\nSicherheitsmarge CHF 5’688’000 7’431’000 7’234’000 7’173’000 7’145’000 7’714’000 8’135’000 \n\n % roher MW 35 35 35 35 35 35 35 \n\n % BKP 1-9 17 20 19 19 19 20 21 \n\n         \n\nLand- / Projektwert CHF 10’564’000 13’799’000 13’434’000 13’321’000 13’270’000 14’327’000 15’109’000 \n\nStichtag, mittl. Etappe CHF/m2 GSF 2’113 2’760 2’687 2’664 2’654 2’865 3’022 \n\n CHF/m2 GF 759 1’017 990 981 990 1’071 1’133 \n\n         \n\nLandwertbeitrag CHF/m2 aGF  1’056 1’380 1’343 1’332 1’327 1’433 1’511 \n\n \n\nIndustriezone Steinacker     \n\nLagetyp   I1s I2s \n\nGrundstücksfläche m² GSF  5’000 5’000 \n\nBaumasse m³ BM  60’000 60’000 \n\n     \n\nRoher Marktwert CHF  6'515’000 5’935’000 \n\nSicherheitsmarge CHF  2'606’000 2’374’000 \n\n % roher MW  40 40 \n\n % BKP 1-9  9 8 \n\n     \n\nLand- / Projektwert CHF  3'909’000 3’561’000 \n\nStichtag, mittl. Etappe CHF/m2 GSF  782 712 \n\n     \n\nLandwertbeitrag CHF/m³ BM  65 59 \n\n \n\nDie Ermittlung der Landwerte pro Grundstück erfolgt anhand von Landwertbeiträgen. Im neuen Recht \nbetragen sie für die Sondernutzungszone zwischen 1'056 und 1'511 CHF/m² aGF. Für die Industriezone \nSteinacker betragen sie 59 bis 65 CHF/m3 BM. \n\n \n\n \n\nPrognose Mehrwert \n\nIn der nachstehenden Tabelle findet sich das Total der Land- bzw. Projektwerte im aktuellen und neuen \nRecht und die Mehrwertprognose. Der hohe Wertzuwachs im Perimeter der Sonderbauvorschriften ist  \ndarauf zurückzuführen, dass neu hier ein sehr hoher Wohnanteil möglich ist. Der Mehrwert in der \nIndustriezone Steinacker ist auf die Flächenerhöhung zurückzuführen und darauf, dass sich durch die \ndeutliche  \nErhöhung des Anteils an Wohnnutzungen die Angebotsflächen für Industrienutzungen verknappt haben. \nEine frühere Realisierung der baurechtlich zulässigen Flächen ist damit möglich.  \n\n  Landwert aktuelles Recht Landwert neues Recht Mehrwert  \n\n  CHF CHF CHF % \n\nPerimeter  \nSonderbauvorschriften \n\nUmzonung 118’830’000 601’889’000 483’059’000 +407% \n\nIndustriezone Steinacker Aufzonung 65’226’000 84’853’000 19’627’000 +30% \n\nTotal *  184’056’000 686’742’000 502’686’000 +273% \n\n \n\n \n\n\n\n \n10 \n\n \n\nAls Folge der geplanten Planungsmassnahmen beläuft sich der Mehrwert auf dem Steinacker Areal auf \nCHF 502'685'000. \n\nDie ermittelten Werte gelten per Bewertungsstichtag vom 1. Mai 2024. \n\n \n\n \n\nPrognose Mehrwertabgabe \n\nDie Ermittlung der prognostizierten Mehrwertabgabe erfolgt pro wirtschaftliche Einheit. Benachbarte \nGrundstücke ein und desselben Grundeigentümers werden dabei als Einheit behandelt. Die Freigrenze von \nCHF 100'000 wird pro wirtschaftliche Einheit berücksichtigt.  \n\nWie unsere Einschätzungen gezeigt haben, liegen die Mehrwerte aller Grundstücke über dem im Gesetz \nvorgesehenen Schwellenwert von CHF 250'000. Damit sind alle Grundeigentümer mehrwertpflichtig. Aus \nGründen des Datenschutzes können wir im vorliegenden Bericht aber lediglich das Gesamtergebnis als  \naggregierte Werte darstellen. Die individuellen Mehrwertprognosen und Mehrwertabgabeprognosen werden \nden Grundeigentümern einzeln zugestellt. \n\nBei der ermittelten Mehrwertabgabeprognose handelt es sich um den Gesamtbetrag bei vollständiger \nRealisierung aller auf dem Areal zulässigen Flächen und Volumina. Es ist aber damit zu rechnen, dass nicht \nalle Grundstücke sofort entwickelt werden und die Transformation des Areals damit einen sehr langen \nZeitraum in Anspruch nehmen wird. Sowohl die Mehrwertabgaben als auch die Einnahmen aus den \nMehrwert- \nabgaben dürften somit über viele Jahre verteilt beglichen werden bzw. anfallen.  \n\n \n\nNach Berücksichtigung der Freigrenzen von jeweils CHF 100'000 liegt die Summe der prognostizierten \nMehrwertabgaben bei CHF 124’521'500.  \n\nAuf den Perimeter der Sonderbauvorschriften entfallen CHF 119'939'750 bzw. rund 96% der \nprognostizierten Mehrwertabgaben, auf die Industriezone Steinacker entfallen CHF 4'581'750 bzw.  \nrund 4%. \n\n \n\n\n\n \n11 \n\n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\n \n\n \n\naGF Anrechenbare Geschossfläche \n\nAZ Ausnutzungsziffer \n\nBGF Bruttogeschossfläche \n\nBMZ Baumassenziffer \n\nBM Baumasse (entspricht dem Gebäudevolumen) \n\nBWO Bundesamt für Wohnungswesen \n\nBZO Bau- und Zonenordnung \n\nEFH Einfamilienhaus \n\nEWG Eigentumswohnung \n\nFPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung \n\nGB Grundbuch \n\nGF Geschossfläche \n\nGFo  Geschossfläche oberirdisch \n\nGFu Geschossfläche unterirdisch \n\nGSF Grundstücksfläche \n\nGV Gebäudevolumen \n\nGVA Gebäudeversicherungsausweis \n\nIMBAS Immobilien Bewertungs- und Analysesystem von Fahrländer Partner \n\nHNF Hauptnutzfläche \n\nKat. Nr.  Kataster Nummer \n\nMFH Mehrfamilienhaus \n\nMWG Mietwohnung \n\nNF Nutzfläche \n\nNNF Nebennutzfläche \n\nÖV Öffentlicher Verkehr \n\nPP Parkplatz \n\nUF Umgebungsfläche  \n\nÜZ Überbauungsziffer \n\n  \n\n\n\n \n12 \n\n \n\nGlossar \n\n \n\n \n\nAbsorptionsrisiken Bei der Bebauung von Arealen mit grossen Nutzflächenmengen entstehen  \nAbsorptions- bzw. Leerstandsrisiken. Das grosse Angebot an Mietflächen innert \nkurzer Zeit führt dazu, dass die Vermietung der Nutzflächen nicht gesichert ist. \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandsrisiken erfolgt die Bebauung  \neines Areals in Etappen. Dadurch verteilt sich das neue Angebot an Nutzflächen \nüber einen längeren Zeitraum, und entsprechend reduzieren sich die \nAbsorptions- bzw. Leerstandsrisiken. \n\nDie Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand der künftig erwarteten \nNachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die  \nRegion gemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\n \n\nBarwert Heutiger Wert zukünftiger Zahlungen (Cashflows) unter Annahme einer \nbestimmten Verzinsung (z.B. Barwert von Investitionsrückflüssen, Barwert \neiner Rente oder Barwert einer Anleihe). Durch die Ermittlung des Barwertes \nwerden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, \nvergleichbar gemacht. Zur Ermittlung des Barwertes eines Zahlungsstroms \nwerden die einzelnen Ein- bzw. Auszahlungen mit einem laufzeit- und \nrisikoäquivalenten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer \nZahlung sowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den \nZahlungsempfänger umso geringer ist, je später diese Zahlung fällig wird. \n\n \n\nBestmögliche \nNutzung des \nGrundstücks  \n(Highest and Best \nUse bzw. HIBU) \n\n \n\nDie Ermittlung des Marktwerts erfolgt unter Berücksichtigung einer bestmöglichen \nNutzung des Grundstücks (Prinzip von Highest and Best Use). Die Nutzung muss \nbautechnisch realisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein. \n\n \n\nDCF  \n(Discounted Cash-\nFlow) \n\nDie DCF-Bewertung entspricht dem heutigen Stand der Bewertungslehre. Dabei \nwerden künftige Kosten und Erträge mittels Diskontierung auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Summe der Barwerte (vgl. Barwert) über \ndie angenommene Lebensdauer ergibt den Marktwert der Liegenschaft, im \nRegelfall über einen Betrachtungshorizont von 100 Jahren. Der Wert einer \nLiegenschaft entspricht damit der Summe aller künftigen Kosten und Erträge der \nnächsten 100 Jahre, diskontiert auf den Bewertungsstichtag. \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\nDiskontierung Zur Ermittlung des Barwertes einer Zahlung (Cashflow) wird diese mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer Zahlung \n\n\n\n \n13 \n\n \n\nsowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den Zahlungsempfänger umso \ngeringer ist, je später die Zahlung fällig wird. \n\n \n\nDiskontierungsmodell Auf Ebene Ortschaft / Stadtquartier wird auf der Basis von Vergleichswerten ein \nmarktgerechter Diskontierungssatz für die wichtigsten Immobiliennutzungen \nmodelliert. Mithilfe eines Generalisierungsmodells, welches im Wesentlichen auf \nden kommunalen Makro-Lageratings von Fahrländer Partner basiert, können \nauch für Regionen mit knapper Datenlage realistische Diskontierungssätze \nhergeleitet werden. Das Modell von Fahrländer Partner ist verfügbar für die \nNutzungen Wohnen, Büro, Verkauf und Gewerbe. \n\n \n\nFortführungswert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) gilt der Fortführungswert (Going-\nConcern Value) als Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung der \ngegenwärtigen Nutzung, ungeachtet eines möglichen Potenzials durch alternative \nNutzungen oder andere Aspekte, welche den Wert beeinflussen. \n\nGemeindecheck Der Gemeindecheck von FPRE stellt umfassendes statistisches Material für \njeden Standort in der Schweiz bereit. Die Gemeindechecks bieten umfassende \ngut visualisierte Informationen zu sämtlichen für die Immobilienmärkte relevanten \nThemen auf Ebene Makrolage. Es stehen Gemeindechecks für Wohn- bzw. \nGeschäftsnutzungen zur Verfügung. \n\n \n\nIMBAS (Immobilien \nBewertungs- und \nAnalysesystem) \n\nWebapplikation von Fahrländer Partner zur fundierten und transparenten \nImmobilienbewertung. IMBAS erlaubt hierbei eine schnelle Erstbewertung \nsämtlicher Objektarten sowie verschiedene Vertiefungsmöglichkeiten, \ninsbesondere zur fundierten Bewertung nicht typischer Objekte sowie von \nSpezialfällen. \n\n \n\nLand- bzw. \nProjektwert \n\nDer Land- bzw. Projektwert entspricht dem Marktwert einer unbebauten \nLiegenschaft. Die Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten erfolgt mittels der \ndynamischen Residualwertmethode. Dabei werden künftig erwartete Kosten und \nErträge mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) auf der Zeitachse \nverortet und auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der Markt- bzw. Landwert \nentspricht der Summe der Barwerte aller künftigen Kosten und Erträge. Dabei \nwerden  \nnutzungsspezifische Diskontierungssätze vorgeschlagen. Kosten und Erträge \nwerden auf Grundlage der alten baurechtlichen Rahmenbedingungen anhand von \nfiktiven Projekten eingeschätzt. \n\n \n\nLandwertbeitrag in \nCHF/m² GF bzw. in \nCHF/m³ GV \n\nDer Landwertbeitrag entspricht dem Landwert des Grundstücks geteilt durch die \nbaurechtlich zulässige Geschossfläche (GF) bzw. das baurechtlich zulässige  \nGebäudevolumen (GV). Der Landwertbeitrag kann sich zwischen den Grund- \nstücken unterscheiden, je nach aktuellen Bauvorschriften und spezifischen \nLagequalitäten (Mikrolage). \n\n \n\nMarktwert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) ist der Marktwert «der geschätzte  \nBetrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen  \neinem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach  \nangemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen \nGeschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit \nSachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt». \n\n \n\nMakro-Lagerating  Erlaubt die Reduktion der Datenfülle zu den einzelnen Standorten auf eine \neinzige Kennzahl, die den Vergleich von Standorten untereinander erleichtert. Die \nweist Fahrländer Partner für zwei Zeitpunkte aus: Aufgezeigt wird zunächst das \nheutige Rating eines Standorts im Vergleich zu allen anderen Standorten. Parallel \ndazu wird die relative Attraktivität eines Standorts in prospektiver Hinsicht \nberechnet und ausgewiesen. Das Makro-Lagerating steht für Mietwohnungen, \nBüro, Verkauf, Gewerbe und Industrie zur Verfügung.  \n\n \n\nMikro-Lagerating Das Mikro-Lagerating basiert auf 80 kleinräumigen Indikatoren, die landesweit in \neinem 25 x 25-Meter-Raster vorliegen. Diese werden für das gesamte Schweizer \nSiedlungsgebiet zu den Teilratings Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, \nDienstleistungen, Freizeit / Erholung, öffentlicher Verkehr, Strassenanbindung \nund Lärmbelastung verdichtet. Die Teilratings werden danach für die Nutzungen \n\n\n\n \n14 \n\n \n\nWohnen, Büro, Verkauf, Gewerbe, Gastronomie, Hotels und Bildung zu Mikro-\nLageratings verrechnet. \n\n \n\nSegmentierung der \nNachfrage im \nWohnungsmarkt \n\nFür die von Fahrländer Partner & sotomo entwickelten Nachfragersegmente im \nWohnungsmarkt werden alle Schweizer Haushalte nach den Dimensionen \n«Soziale Schicht» und «Lebensstil» klassiert und mit der Dimension \n«Lebensphase» gekreuzt. Die resultierenden Segmente werden anschliessend \nmit den Wohnverhältnissen der Haushalte in Verbindung gebracht. Die detailliert \nbeschriebenen Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument zur Analyse \nvon Standorten sowie zur Konzeption und Vermarktung von Wohnungen. \n\n \n\nProspektivmodell \nWohnen und \nGeschäft \n\nDas Prospektivmodell von Fahrländer Partner bildet die langfristige Nachfrage \nnach Wohn- und Geschäftsflächen auf Ebene Gemeinde ab. Dabei wird sowohl \nnach den einzelnen Nutzungen EWG, EFH und MWG sowie nach Branchen \ndifferenziert, als auch nach verschiedenen Qualitäten der Flächen wie u.a. \nGrösse oder Ausbaustandard. Neben mehreren nachfrageseitigen Szenarien \nwerden auch unterschiedliche raumplanerische Szenarien modelliert. Das \nProspektivmodell erlaubt damit Aussagen zu kleinräumigen Nachfragetrends in \nquantitativer und qualitativer Hinsicht bis ins Jahr 2035. \n\n \n\nSicherheitsmarge Bei der Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten berücksichtigt FPRE \nplanungsbedingte Risiken. Dazu zählen insbesondere generelle \nunternehmerische  \nRisiken, Planungsrisiken, Realisierungs- und Kostenrisiken in der Bauphase  \nsowie die Marktrisiken des Projekts bis Fertigstellung. \n\nMit einer Sicherheitsmarge wird der ermittelte Wert reduziert, um die Unsicher- \nheiten der Projektierung und eines Bewilligungsverfahrens zu berücksichtigen.  \n\nDie Bewertung und Darstellung entsprechender Projektrisiken erfolgt mit dem \nmodellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n \n\n\n\n \n15 \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n \n\nZusammenfassung 2 \n\nAbkürzungsverzeichnis 11 \n\nGlossar 12 \n\n1 Einleitung 21 \n\n1.1 Ausgangslage 21 \n\n1.2 Gebiet Steinacker (Textauszüge Protokoll Stadtrat, GP Vorlage Nr. 687) 21 \n\n1.3 Baurechtliche Rahmenbedingungen 22 \n\n1.4 Auftrag 23 \n\n2 Methodik (allgemein) 24 \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage 24 \n\n2.2 Ermittlung von Landwerten 24 \n\n2.2.1 Landwert 24 \n\n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung 24 \n\n2.2.3 Discounted-Cashflow-Methode (DCF) 24 \n\n2.2.4 Diskontierung 25 \n\n2.3 Mehrwertermittlung 26 \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung 26 \n\n2.3.2 Besonderheiten der Mehrwertermittlung 27 \n\n2.3.3 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen 27 \n\n2.3.4 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen 27 \n\n3 Analyse der Makrolage 28 \n\n3.1 Stadt Kloten und Steinacker Areal 28 \n\n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) 28 \n\n3.3 Wirtschaft (Zusammenfassung) 29 \n\n3.4 Makro-Lagerating 31 \n\n3.4.1 Methodisches 31 \n\n3.4.2 Makro-Lageratings Stadt Kloten 31 \n\n3.5 Analyse der Wohnflächenmärkte 33 \n\n3.5.1 Allgemeiner Beschrieb 33 \n\n3.5.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen 34 \n\n3.5.3 Marktmieten 35 \n\n3.5.4 Marktwerte und Marktmieten im Vergleich mit Nachbargemeinden 35 \n\n3.5.5 Diskontierungssätze Wohnen 36 \n\n3.5.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 36 \n\n3.5.7 Künftig erwartete Nachfrage 37 \n\n3.5.8 Absorptionsrisiken, Zeitraum der Realisierung 38 \n\n3.5.9 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt 38 \n\n3.6 Analyse der Geschäftsflächenmärkte 39 \n\n3.6.1 Marktmieten 39 \n\n3.6.2 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 40 \n\n\n\n \n16 \n\n \n\n3.6.3 Diskontierungssätze Geschäft 40 \n\n3.6.4 Künftig erwartete Nachfrage 41 \n\n3.6.5 Absorptionsrisiken, Zeitraum Realisierung 42 \n\n3.6.6 Zusammenfassung Analyse Geschäftsflächenmarkt 43 \n\n4 Analyse der Mikrolage 44 \n\n4.1 Umgebungsanalyse (aktueller Zustand) 44 \n\n4.1.1 Allgemeiner Beschrieb 44 \n\n4.1.2 Öffentlicher Verkehr 44 \n\n4.1.3 Lärmbelastung 45 \n\n4.1.4 Nachfragersegmente Wohnen 46 \n\n4.1.5 Nachfragersegmente Büro 47 \n\n4.1.6 Nachfragersegmente Verkauf 47 \n\n4.2 Erläuterungen zur Mikro-Lagequalität Rating 48 \n\n4.3 Mikro-Lagequalitäten (aktuelles Recht) 48 \n\n4.4 Mikro-Lagequalitäten (neues Recht) 49 \n\n5 Baurechtliche Grundlagen 52 \n\n5.1 Aktuelles Recht 52 \n\n5.1.1 Gewerbe- und Industriezone 52 \n\n5.1.2 Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» 53 \n\n5.1.3 Gestaltungsplan «FBB Belagswerk Kloten» 53 \n\n5.2 Neues Recht BZO 54 \n\n5.2.1 Zentrumszone Z6 54 \n\n5.2.2 Industriezone Steinacker 55 \n\n5.2.3 Sonderbauvorschriften (SBV) 55 \n\n6 Bewertungsgrundlagen 58 \n\n6.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen 58 \n\n6.2 Besonderheiten Mehrwertermittlung Areal Steinacker 58 \n\n6.2.1 Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten im Neuen Recht 58 \n\n6.2.2 Dynamischer Ausnutzungsbonus 58 \n\n6.2.3 Öffentliche Räume 59 \n\n6.2.4 Rechtskräftige Gestaltungspläne 59 \n\n6.3 Highest and Best Use im neuen Recht 60 \n\n6.4 Vorgehen Mehrwertermittlung Steinacker 60 \n\n6.4.1 Schritt 1: Ermittlung Landwertbeiträge pro Lagetyp 60 \n\n6.4.2 Schritt 2: Mehrwertermittlung pro Grundstück und pro Baubereich 61 \n\n6.5 Grundbuchauszüge 62 \n\n6.6 Bestandsbauten 62 \n\n6.7 Rückbaukosten 62 \n\n6.8 Restnutzungen in Bestandsliegenschaften 62 \n\n6.9 Altlasten und Gebäudeschadstoffe 62 \n\n6.10 Anteile von Miet- und Eigentumswohnungen 63 \n\n6.11 Zeitraum der Realisierung 63 \n\n6.12 Werteffekte einer etappierten Realisierung 63 \n\n6.13 Bewertungszeitraum 63 \n\n6.14 Bewertungsstichtag 64 \n\n7 Ermittlung der Landwertbeiträge 65 \n\n7.1 Aktuelles Recht 65 \n\n7.1.1 Lagetypen 65 \n\n\n\n \n17 \n\n \n\n7.1.2 Mengengerüst, Nutzungsmix und Realisierungszeitraum 65 \n\n7.1.3 Einschätzungen 66 \n\n7.1.4 Sicherheitsmarge 66 \n\n7.1.5 Aktuelles Recht: Land- bzw. Projektwerte 67 \n\n7.1.6 Plausibilisierung der Land- und Projektwerte 67 \n\n7.2 Neues Recht 68 \n\n7.2.1 Lagetypen 68 \n\n7.2.2 Mengengerüst und Zeitraum der Realisierung 68 \n\n7.2.3 Einschätzungen 70 \n\n7.2.4 Sicherheitsmarge 70 \n\n7.2.5 Neues Recht: Land- bzw. Projektwerte 71 \n\n7.2.6 Plausibilisierung der Land- und Projektwerte 72 \n\n7.2.7 Wertmindernden Faktoren 73 \n\n8 Mehrwertermittlung (Prognose) 74 \n\n8.1 Einleitung 74 \n\n8.2 Land- bzw. Projektwerte aktuelles Recht 74 \n\n8.2.1 GP Steinacker Mitte 74 \n\n8.2.2 GP FBB Belagswerk Kloten 74 \n\n8.3 Land- bzw. Projektwerte neues Recht 75 \n\n8.3.1 Sonderbauvorschriften 75 \n\n8.3.2 Industriezone Steinacker 76 \n\n8.4 Prognose Mehrwert 76 \n\n8.5 Prognose Mehrwertabgabe 76 \n\nAnhang 78 \n\nA 1 Gemeindecheck Wohnen, Stadt Kloten, 4Q. 2022 78 \n\nA 2 Gemeindecheck Geschäft, Stadt Kloten, 4Q. 2022 78 \n \n\n\n\n \n18 \n\n \n\nTabellenverzeichnis \n\n \n\n \n\nTabelle 1 Kernbranchen 2020 in der Stadt Kloten 29 \n\nTabelle 2 Marktwerte von Eigentumswohnungen, Ortschaft Kloten 34 \n\nTabelle 3 Marktvolumen für Eigentumswohnungen (2021) 34 \n\nTabelle 4 Marktmieten von Wohnungen, Ortschaft Kloten 35 \n\nTabelle 5 Marktwerte/Marktmieten in der Region 36 \n\nTabelle 6 Diskontierungssätze im Vergleich 36 \n\nTabelle 7 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen) * 37 \n\nTabelle 8 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen) * 37 \n\nTabelle 9 Perspektive 2035 (Wohnen): Stadt Kloten 37 \n\nTabelle 10 Perspektive 2035 (Wohnen): MS-Region Glatttal-Furttal 37 \n\nTabelle 11 Perspektive 2035 (Wohnen) pro Jahr 38 \n\nTabelle 12 Marktmieten typischer Geschäftsflächen, Ortschaft Kloten 39 \n\nTabelle 13 Marktmieten in der Region 39 \n\nTabelle 14 Innere Werte von Bauland (erschlossen): Ortschaft Kloten 40 \n\nTabelle 15 Diskontierungssätze im Vergleich 40 \n\nTabelle 16 Perspektiven 2035 (Geschäftsflächen): Stadt Kloten 41 \n\nTabelle 17 Perspektiven 2035 (Geschäftsflächen): MS-Region Glattal-Furttal 41 \n\nTabelle 18 Perspektiven 2035 (Geschäftsflächen) pro Jahr 41 \n\nTabelle 19 Mikro-Lageratings im aktuellen Recht pro Lagetyp 49 \n\nTabelle 20 Mikro-Lageratings im neuen Recht (prospektiv) pro Lagetyp (Sonderbauvor-                       \n\nschriften) 50 \n\nTabelle 21 Mikro-Lageratings im neuen Recht (prospektiv) pro Lagetyp (Industriezone                       \n\nSteinacker) 51 \n\nTabelle 22 Grundmasse G, I und IR (Art. 27 BZO) 52 \n\nTabelle 23 Grundmasse Zentrumszone Z6 (Art. 17) 54 \n\nTabelle 24 Grundmasse Industriezone Steinacker (Art. 27) 55 \n\nTabelle 25 Grundmasse Sonderbauvorschriften 56 \n\nTabelle 26 Parkplatzvorschriften (Reduktionsfaktoren) 57 \n\nTabelle 27 Landwertbeiträge in CHF/m² GF (Innere Werte von Bauland) 60 \n\nTabelle 28 Planungsmassnahmen 62 \n\nTabelle 29 Aktuelles Recht: Mengengerüst, Realisierungszeitraum 65 \n\nTabelle 30 Bewertungsannahmen im aktuellen Recht 66 \n\nTabelle 31 Herleitung Sicherheitsmarge (Risikomodul) 67 \n\nTabelle 32 Aktuelles Recht: Land- bzw. Projektwerte (Beispielgrundstück mit 5'000 m²) 67 \n\nTabelle 33 Plausibilisierung Ergebnisse - aktuelles Recht 68 \n\nTabelle 34 Plausibilisierung Ergebnisse - aktuelles Recht 68 \n\nTabelle 35 Mengengerüst und Absorption im neuen Recht (Sonderbauvorschriften) 69 \n\nTabelle 36 Mengengerüst und Absorption im neuen Recht (Industriezone Steinacker) 69 \n\nTabelle 37 Bewertungsannahmen im neuen Recht – Sonderbauvorschriften 70 \n\nTabelle 38 Bewertungsannahmen im neuen Recht - Industriezone Steinacker 70 \n\nTabelle 39 Herleitung Sicherheitsmarge (Risikomodul) im neuen Recht - SBV 71 \n\nTabelle 40 Neues Recht: Land- bzw. Projektwerte (Beispielgrundstück mit 5'000 m²) 71 \n\nTabelle 41 Neues Recht: Land- bzw. Projektwerte (Beispielgrundstück mit 5'000 m²) 72 \n\n\n\n \n19 \n\n \n\nTabelle 42 Plausibilisierung Ergebnisse - neues Recht, Sonderbauvorschriften 72 \n\nTabelle 43 Plausibilisierung Ergebnisse - neues Recht, Sonderbauvorschriften 73 \n\nTabelle 44 Plausibilisierung Ergebnisse - neues Recht, Industriezone Steinacker 73 \n\nTabelle 45 Land- bzw. Projektwerte aktuelles Recht 74 \n\nTabelle 46 Land- bzw. Projektwerte neues Recht (SBV, ohne wertmindernden Faktoren) 75 \n\nTabelle 47 Berechnung wertmindernde Faktoren 75 \n\nTabelle 48 Landwert im neuen Recht (Sonderbauvorschriften) 75 \n\nTabelle 49 Landwerte im neuen Recht (Industriezone Steinacker) 76 \n\nTabelle 50 Prognose Mehrwert 76 \n\n\n\n \n20 \n\n \n\nAbbildungsverzeichnis \n\n \n\n \n\nAbbildung 1 Steinackergebiet mit GlattalbahnPLUS (rote Linie) 21 \n\nAbbildung 2 Auszug Zonenplan aktuelle BZO 22 \n\nAbbildung 3 Auszug Zonenplan Teilrevision BZO 22 \n\nAbbildung 4 Teilrevision BZO, Übersicht der Planungsinstrumente 23 \n\nAbbildung 5 Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) 25 \n\nAbbildung 6 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung 26 \n\nAbbildung 7 Schema Mehrwertermittlung 26 \n\nAbbildung 8 Benachbarte Ortschaften von Kloten 28 \n\nAbbildung 9 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen, Stadt Kloten 29 \n\nAbbildung 10 Nachfragersegmente im Büroflächenmarkt, Stadt Kloten 30 \n\nAbbildung 11 Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt, Stadt Kloten 30 \n\nAbbildung 12 Makro-Lagerating Wohnen (MWG): Stadt Kloten 31 \n\nAbbildung 13 Makro-Lagerating Büro: Stadt Kloten 32 \n\nAbbildung 14 Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Kloten 32 \n\nAbbildung 15 Makro-Lagerating Spitzenindustrie: Stadt Kloten 33 \n\nAbbildung 16 Makro-Lagerating Gewerbe/Traditionelle Industrie: Stadt Kloten 33 \n\nAbbildung 17 Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen, Ortschaft Kloten 34 \n\nAbbildung 18 Verteilung der Marktmieten von Wohnungen, Ortschaft Kloten 35 \n\nAbbildung 19 Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m²a) 39 \n\nAbbildung 20 Dienstleistungsangebote und Fussgängerfrequenzen 44 \n\nAbbildung 21 ÖV-Güteklassen 45 \n\nAbbildung 22 Lärmbelastung am Tag durch den Strassen- (oben) und Bahnverkehr (unten) 45 \n\nAbbildung 23 Fluglärm 46 \n\nAbbildung 24 Dominante Nachfragersegmente Wohnen 46 \n\nAbbildung 25 Dominante Lebensphase 47 \n\nAbbildung 26 Nachfragersegmente Büroflächenmarkt 47 \n\nAbbildung 27 Nachfragersegmente Verkaufsflächenmarkt 47 \n\nAbbildung 28 Normalverteilung der Ratings 48 \n\nAbbildung 29 Übersicht Lagetypen im aktuellen Recht 49 \n\nAbbildung 30 Übersicht Lagetypen im neuen Recht 50 \n\nAbbildung 31 Auszug Zonenplan 52 \n\nAbbildung 32 Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» - Planausschnitt 53 \n\nAbbildung 33 Auszug Zonenplan Teilrevision BZO 54 \n\nAbbildung 34 Teilrevision BZO, Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften 55 \n\nAbbildung 35 Dynamischer Ausnutzungsbonus – Beispielberechnung 59 \n\nAbbildung 36 Übersicht Lagetypen im aktuellen Recht 61 \n\nAbbildung 37 Übersicht Lagetypen im neuen Recht 61 \n\nAbbildung 38 Belastungen und Altlasten 63 \n\nAbbildung 39 Aktuelles Recht: Lagetypen 65 \n\nAbbildung 40 Übersicht Lagetypen im neuen Recht 68 \n\n\n\n \n21 \n\n \n\n1 Einleitung \n\n \n\n1.1 Ausgangslage  \n\n2019 erarbeitete der Stadtrat zusammen mit den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigen-\ntümern, den Gewerbe- und Industriefirmen, den politischen Vertretern, der Verwaltung und den Planungs-\nträgern für das Gebiet «Steinacker Kloten» eine Zukunftsvision. Darauf aufbauend entstand im Jahr 2021 im \nRahmen eines partizipativen Entwicklungsprozesses das Entwicklungskonzept «Steinacker». Nun steht die \nTeilrevision der Bau- und Zonenordnung an. \n\nZiel ist es, die Bedürfnisse der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern, der Glattalbahn \naber auch der öffentlichen Hand zu koordinieren und zu konsolidieren. \n\nDas Gebiet «Steinacker» ist ein wichtiger Pfeiler des Arbeitsstandorts Kloten. Das teilweise unternutzte \nGebiet ermöglicht enorme Entwicklungen, die in den letzten Jahrzehnten allerdings nur sehr zurückhaltend \ngenutzt wurden. Sowohl die rasanten Veränderungen in der Gesellschaft und der Arbeitswelt, aber auch \ngrosse Infrastrukturprojekte wie die Glattalbahn-Verlängerung oder der Hochwasserschutz Altbach werden \nAuswirkungen auf den Standort «Steinacker» zeitigen. Der seit Februar 2018 festgesetzte regionale \nRichtplan bezeichnet das rund 50 Hektaren umfassende Gebiet deshalb als Transformationsgebiet, in \nwelchem neben Arbeiten neu auch Wohnen möglich sein kann. \n\nUm auf diese Herausforderungen vorbereitet zu sein und die Möglichkeiten einer Transformation \nauszuloten, diskutierte der Stadtrat in verschiedenen Workshops zusammen mit rund sechzig interessierten \nPersonen die Rahmenbedingungen, Chancen und Risiken einer solchen Entwicklung. Der Stadtrat und die \nPlanungsexperten konnten dabei viele Erkenntnisse gewinnen und in intensiven Gesprächen die \nnaturgemäss sehr unterschiedlichen Interessen der Betroffenen erkunden und aufnehmen. Die weiteren \nSchritte erfolgen in Kooperation mit den Eigentümern und den Gewerbetreibenden. \n\n \n\n \n\n1.2 Gebiet Steinacker (Textauszüge Protokoll Stadtrat, GP Vorlage Nr. 687) \n\nDas ca. 50 ha grosse Gewerbe- und Industriegebiet «Steinacker» erstreckt sich vom Bahnhof Kloten bis zur \nGemeindegrenze Bassersdorf (Grindel). Rund 70% des Gebiets ist überbaut, wobei der Ausbaugrad nur bei \nrund 40% der maximal zulässigen Baumasse liegt. Die Beschäftigten (ca. 3'600 Vollzeitäquivalente) sind zu \n70% im Sekundärsektor und zu 30% im Tertiärsektor tätig. Das Gebiet wurde überwiegend zwischen 1970 \nund 1990 bebaut. \n\nAbbildung 1 Steinackergebiet mit GlattalbahnPLUS (rote Linie) \n\n \n\nQuelle: Auszug Protokoll Stadtrat Kloten, GR-Vorlage Nr. 687. \n\n \n\nMit der Verlängerung der Glattalbahn von der Fracht bis in das Quartier «Steinacker» erhält das Gebiet bis \nspätestens in zehn Jahren eine hervorragende Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und neue \nImpulse. Gemäss Antrag des Regierungsrates sollen die Bauarbeiten für die Glattalbahn bereits 2026 \n\n\n\n \n22 \n\n \n\nbeginnen. Im Zusammenhang mit dem Agglomerationsprogramm des Bundes, welches für die Finanzierung \nder Glattalbahn unabdingbar ist, ist allerdings auch ein etwas späterer Baubeginn (spätestens aber 2028) \nmöglich. \n\nDas Gebiet «Steinacker» wird im übergeordneten regionalen Richtplan als Mischgebiet von regionaler \nBedeutung ausgewiesen. Gemäss Richtplantext handelt es sich dabei um ein Transformationsgebiet, in \nwelchem urbane Mischnutzung zu prüfen und die Entwicklung auf die Glattalbahn Verlängerung \nabzustimmen ist. Dies bedeutet, dass gemäss kantonaler und regionaler Strategie die Möglichkeit besteht, \ndass im «Steinacker» neben Gewerbe-/Industriebetrieben auch Wohnnutzung entstehen könnte. Eine \nsolche Entwicklung ist auch mit der Fluglärmbelastung gut vereinbar, weil das Gebiet grösstenteils \nausserhalb des lärmbelasteten Gebietes liegt (ausserhalb der Abgrenzungslinie gemäss kantonalem \nRichtplan). \n\nUnabhängig von laufenden Planungen zur Transformation ist damit zu rechnen, dass sich das Gebiet \naufgrund der aktuellen gesellschaftlichen und technischen Entwicklungen in den nächsten Jahrzehnten \nstark verändern wird. Zu denken ist insbesondere an prägende Strömungen wie Digitalisierung, \nUrbanisierung, Konnektivität, Neo-Ökologie, New Work und neue Mobilitätsformen, welche unsere Welt \nzwar langsam, aber grundlegend verändern werden. Der Stadtrat möchte die Stadt Kloten auf diesen \nWandel vorbereiten und insbesondere bei der Entwicklung des rund 50 ha grossen Gebiets «Steinacker» \neine aktive, prägende Rolle einnehmen. \n\n \n\n \n\n1.3 Baurechtliche Rahmenbedingungen \n\nIn Zusammenhang mit der Teilrevision der BZO erfolgt im Gebiet Steinacker eine Aufzonung der \nIndustriezone und eine Umzonung von Teilen der Industriezone I und der Gewerbezone G in eine \nZentrumszone Z6. Die Freihaltezone in der Gebietsmitte bleibt unverändert. In den schwarz punktierten \nBereichen im aktuellen Recht gelten private Gestaltungspläne. \n\nAbbildung 2 Auszug Zonenplan aktuelle BZO \n\n \n\nQuelle: ÖREB-Kataster. maps.zh.ch. \n\nAbbildung 3 Auszug Zonenplan Teilrevision BZO \n\n \n\nQuelle: Stadt Kloten; Stand 15. Februar 2022. \n\n \n\nFür die Grundeigentümerschaften ergeben sich durch die Teilrevision folgende drei Planungsinstrumente \nmit entsprechenden Entwicklungsmöglichkeiten: \n\n- Industriezone I für reine Gewerbebauten. BMZ heute 10, neu BMZ 12; \n\n\n\n \n23 \n\n \n\n- Neue Zentrumszone Z6 für Mischnutzung mit einer Ausnutzungsziffer von 150%, einem maximalen \nWohnanteil von 30% und einem Gewerbebonus bei reiner Gewerbenutzung von 40%; \n\n- Sonderbauvorschriften (SBV) für Mischnutzung mit einem Wohnanteil von max. 50%, 70% oder 80% (je \nnach Baubereich) und einer Ausnutzungsziffer von 180% bis 216% (je nach Arealgrösse); \n\n- Gestaltungsplan mit spezifisch festgelegten Nutzungsanteilen und Ausnutzung. \n\nAbbildung 4 Teilrevision BZO, Übersicht der Planungsinstrumente \n\n \n\nQuelle: Stadt Kloten (EG Raumentwicklung), Stand 15. Februar 2022. \n\n \n\nMit den Sonderbauvorschriften «Steinacker» werden zusätzlich qualitative Regelungen bezüglich der \nGestaltung, Nachhaltigkeit und Mobilität in Kraft treten. \n\nEine weitere Möglichkeit für die Grundeigentümer ist ein privater Gestaltungsplan. Dieser Weg ist für die \nGrundeigentümer freiwillig. Die Rahmenbedingungen werden jeweils grundstückspezifisch definiert und sind \nsomit zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt. Ein möglicher Mehrwert müsste in diesem Fall separat ermittelt \nwerden. \n\n \n\n \n\n1.4 Auftrag \n\nDie Stadt Kloten hat Fahrländer Partner (nachfolgend FPRE) damit beauftragt, den durch die Umzonung \nund Festlegung der Sonderbauvorschriften resultierenden Mehrwert zu ermitteln. \n\n \n\n \n\n\n\n \n24 \n\n \n\n2 Methodik (allgemein) \n\n \n\n \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage \n\nGemäss Artikel 5 des Raumplanungsgesetz haben Kantone einen angemessenen Ausgleich für erhebliche \nVorteile (und Nachteile) aus Planungsmassnahmen zu erheben.  \n\nIm Kanton Zürich ist der Mehrwertausgleich in dem Mehrwertausgleichgesetz (MAG) und der \nMehrwertausgleichsverordnung (MAV) geregelt.  \n\nDie Stadt Kloten hat eine Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen in Ihrem Bau- und Zonenordnung \nvom 2. Juli 2021 verankert. Die Freifläche gem. §19 Abs. 2 MAG beträgt 1’200m². Die Mehrwertabgabe  \nbeträgt 25% des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts. \n\n \n\n \n\n2.2 Ermittlung von Landwerten \n\n2.2.1 Landwert \n\nDer Wert von Land bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der damit erzielt werden kann. \nWertbestimmende Faktoren des Landwerts sind die die Qualität der Mikrolage, die Nutzungsart und das \nNutzungsmass.  \n\nGestützt auf die Marktwertdefinition gemäss «Swiss Valuation Standard» entspricht der Landwert dem \ngeschätzten Preis, welcher für ein Grundstück am Bewertungsstichtag unter normalen \nRahmenbedingungen, d.h. ohne Zwang, mit ausreichender Vermarktungszeit und bei ausreichender \nSachkenntnis der Transaktionsparteien, erzielt werden kann.  \n\nBei der Wertermittlung wird von einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks ausgegangen, welche im \nhöchsten Wert resultiert (Highest and Best Use bzw. HIBU). Die bestmögliche Nutzung muss bautechnisch \nrealisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein.  \n\n \n\n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung \n\nLandwerte können anhand von statistischen Werten, Vergleichswerten, hedonischen Modellen oder der \nLageklassenmethode ermittelt werden. Statistische Werte und Vergleichswerte sind in der Regel nur in \ngeringer Zahl verfügbar. Eine weitere, sehr gebräuchliche und transparente Methode der \nLandwertermittlung ist die Rückwärtsrechnung bzw. die Residualwertmethode. In dieser Methode werden \nvom Ertragswert einer Liegenschaft Erstellungskosten (Sachwert) und Infrastrukturkosten in Abzug \ngebracht. Der verbleibende Wert - das Residuum - entspricht dem Landwert. \n\nBei der Residualwertmethode unterscheidet man zwischen einer statischen Berechnung ohne \nBerücksichtigung von zeitlichen Rahmenbedingungen (statische Residualwertmethode) und einer \ndynamischen Berechnung. Statische Residualwertmethoden kommen für kleinere Parzellen in Zentren und \nAgglomerationen und bei zeitnaher Realisierung zur Anwendung. Die dynamische Residualwertmethode \n(DCF- oder Discounted-Casflow-Methode) eignet sich für grössere Areal mit einer Etappierung. \n\n \n\n2.2.3 Discounted-Cashflow-Methode (DCF) \n\nIn der DCF-Methode entspricht der Marktwert einer Liegenschaft der Summe der künftig erwarteten \nNettoerträge über eine angenommene Lebensdauer. Im Regelfall sind es 100 Jahre. \n\nWeil die Erträge in der Zukunft anfallen, werden sie mittels Diskontierung (Abzinsung) auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Diskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert \neiner Zahlung umso geringer ausfällt, je später diese Zahlung fällig wird. Den heutigen Wert zukünftiger \nZahlungen (Cashflows) nennt man Barwert. Zur Ermittlung des Barwertes werden die Cashflows mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz – dem Diskontierungssatz - diskontiert bzw. abgezinst. \nDer Marktwert einer Liegenschaft entspricht damit der Summe der Barwerte aller Cashflows über die \nangenommene Lebensdauer. \n\n\n\n \n25 \n\n \n\nAbbildung 5 Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) \n\n \n\n \n\n \n\n \n              Marktwert = Ʃ Barwerte \n\nQuelle: FPRE. \n\nDie Ermittlung der Land- bzw. Projektwerte mittels dynamischer Residualwertmethode erfolgt ebenfalls mit \nder DCF-Methode. \n\n \n\n2.2.4 Diskontierung \n\nDer Diskontierungssatz ist für die Wertermittlung von Immobilien genauso entscheidend wie Annahmen zur \nErtrags- und Kostenentwicklung. \n\nDie Einschätzung der Diskontierungssätze erfolgt mit dem analytischen Zinssatzmodell von FPRE, wobei \ndie Eckpunkte anhand der Metaanalyse Immobilien, der REIDA-Transaktionsdatenbank und von eigenen \nDatenbanken und Modellen justiert werden. Zur Erhöhung der Transparenz wird der analytisch bestimmte \nZinssatz zerlegt und im Zuschlagsmodell von FPRE wieder aufgebaut. \n\nAusgangspunkt zur Diskontierung bildet der Basiszinssatz als Verzinsung von risikolosen Anlagen, typi-\nscherweise von Bundesobligationen. Davon ausgehend erfolgen Zuschläge für liegeschaftsspezifische \nRisiken, unterschiedliche Nutzungen, unterschiedliche Makro- und Mikrolagen, unterschiedliche \nObjekteigenschaften und einer unterschiedlichen Mietvertragsstruktur. \n\nIm Diskontierungssatz sind die Risiken nach Fertigstellung abgebildet. \n\n \n\n  \n\n \nBarwerte \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n26 \n\n \n\n2.3 Mehrwertermittlung \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung \n\nZur Ermittlung des Mehrwertes müssen zwei Szenarien bewertet werden. Szenario 1 entspricht dabei dem \nWert des Grundstücks unter aktuell gültigen Rechtsgrundlagen, nachfolgend aktuelles Recht, Szenario 2 \ndem Wert des Grundstücks unter den künftig geltenden Rechtsgrundlagen, nachfolgend neues Recht. Die \nDifferenz der beiden Werte entspricht dem Mehrwert. \n\nAbbildung 6 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDie ermittelten Werte werden als Land- bzw. Projektwerte ausgewiesen. Weil Kosten und Nutzen, welche in \nbeiden Szenarien gleichermassen anfallen (wie beispielsweise Altlasten), in der Mehrwertermittlung nicht \nberücksichtigt werden müssen (Differenzbetrachtung), entsprechen sie nicht unbedingt einem Landwert,  \n\nAbbildung 7 Schema Mehrwertermittlung \n\n \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nBasis der Wertermittlungen sowohl im alten bzw. aktuellen wie auch im neuen Recht bilden die Analysen \nder Makro- und Mikrolage (Demografie, Wohn- und Geschäftsflächenmärkte, Umgebungsanalysen, künftig \nerwartete Nachfrage etc.) und der baurechtlichen Rahmenbedingungen (Schritt 1). Auf Grundlage der \nAnalysen werden die aus Marktsicht chancenreichen Zielgruppen definiert (Schritt 2: Positionierung) und, \ndarauf aufbauend, eine Nutzungskonzeption abgeleitet (Schritt 3: Nutzungsmix, Wohnungsmix, \nWohnungsgrössen, Ausbaustandard, Energiestandard).  \n\nIm Anschluss erfolgt die Bewertung von Erträgen, Erlösen, Erstellungskosten und laufenden Kosten. \nAbsorptionsrisiken werden eingeschätzt, Etappierungsvorschläge gemacht (Schritt 4).  \n\nDie Ermittlung der Landwerte (Verkehrswerte eines Grundstücks) erfolgt dann mittels dynamischer  \nResidualwertmethode (Schritt 5).  \n\n \n\n\n\n \n27 \n\n \n\n2.3.2 Besonderheiten der Mehrwertermittlung \n\nDie Genauigkeit einer Marktwertermittlung bestätigt der Markt. Die Genauigkeit einer Mehrwertermittlung ist \nschwieriger zu überprüfen, weil der Mehrwert aufgrund von Projekten ermittelt wird, deren Wert vom Markt \nnoch nicht bestätigt ist.  \n\nDie Gemeinde legt einen Mehrwert in einer Verfügung fest. Der Grundeigentümer kann aber gegen diese \nVerfügung rekurrieren und es kommt zum Rechtsstreit. Um einen Rechtsstreit zu vermeiden ist die \nMehrwertermittlung fundiert und transparent durchzuführen. Für die Mehrwertermittlung gilt deshalb, dass \nsie von allen beteiligten Parteien verstanden, beurteilt, verhandelt und anschliessend genehmigt wird.  \n\n \n\n2.3.3 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen \n\nIm Unterschied zu klassischen Wertermittlungen beruhen Mehrwertermittlungen auf Annahmen, die zu \neinem sehr frühen Zeitpunkt getroffen werden müssen.  \n \n\nAnnahmen in Bezug auf das Projekt (planungsbedingte Risiken): \n\nMehrwertermittlungen stützen sich auf hypothetische Projekte mit geringem Detailierungsgrad. Daraus \nfolgen zahlreiche Unsicherheiten (Festlegung von Ertragsflächen, Einschätzung von Erstellungskosten, \nRisiken bei Bewilligungsverfahren, etc.).   \n \n\nAnnahmen in Bezug auf die Bewertungsgrundlagen (Marktrisiken): \n\nMehrwertermittlungen stützen sich auf die aktuellen Daten zu Marktmieten, Leerständen und \nDiskontierungssätzen. Die Realisierung der Projekte erfolgt möglicherweise zu einem deutlich späteren \nZeitpunkt. Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sind immer mit Unsicherheiten verbunden, es \nist deshalb schwierig abzuschätzen, ob die verwendeten Daten zum Zeitpunkt der Realisierung noch \nGültigkeit haben. \n\n \n\n2.3.4 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen \n\nMehrwertermittlungen sind komplex. Als Leitfaden zur späteren Beurteilung der Wertermittlungen durch \nGrundeigentümer und Gemeinde sind nachstehend die wichtigsten Einschätzungsparameter aufgeführt: \n\n- Mikro-Lagequalität; \n\n- Erstellungskosten; \n\n- Niveau Marktmieten und Verkaufserlöse;  \n\n- Anteil Miet- und Anteil Eigentumswohnungen; \n\n- Künftig erwartete Nachfrage, Leerstandsrisiken; \n\n- Etappierung;  \n\n- Risikogerechte Diskontierung. \n\n \n\nBei den Bewertungen handelt es sich um ganzheitliche Beurteilungen. Sollen beispielsweise die \nMarktmieten erhöht werden, müssen gleichzeitig der Ausbaustandard der Wohnungen und damit auch die \nErstellungskosten erhöht werden. Allfällige Veränderungen erfolgen sowohl im aktuellen wie auch im neuen \nRecht. \n\n \n\n\n\n \n28 \n\n \n\n3 Analyse der Makrolage \n\n \n\n \n\n3.1 Stadt Kloten und Steinacker Areal \n\nKloten ist eine «städtische Arbeitsplatzgemeinde» 1 und Teil der grossen Agglomeration Zürich. \n\nZusammen mit den Ortschaften Gerlisberg, Egetswil, Eigental, Obholz, Rankhof sowie Vorder- und \nHinterbänikon bildet die Stadt Kloten eine politische Gemeinde. Kloten liegt in der Glattalebene, nordöstlich \nder Stadt Zürich und gehört zum Bezirk Bülach. \n\nAbbildung 8 Benachbarte Ortschaften von Kloten \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. \n\n \n\n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) \n\nDie Agglomeration Zürich zählt per Ende 2021 1'424'246 Einwohner und 645'461 Haushalte. Die Stadt \nKloten hat 20'779 Einwohner, verteilt auf 9'625 Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt \n2.1 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2015 und 2020 ist positiv und beläuft sich \nauf 353 Personen. \n\nGemäss Fahrländer Partner & sotomo zählen überdurchschnittlich viele Haushalte zu den unteren \nSchichten. Der Anteil der oberschichtigen Haushalte liegt unter dem schweizerischen Mittelwert. 2 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n1  gemäss Klassifikation BFS. \n2  2020: Oberschicht: Stadt Kloten: 25.4%; Schweiz: 34.2%, Mittelschicht: Stadt Kloten 32.8%, Schweiz: 31.4%, Unterschicht: Stadt Kloten \n\n41.8%, Schweiz: 34.4%. \n\nSteinacker Areal \n\n\n\n \n29 \n\n \n\nAbbildung 9 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen, Stadt Kloten \n\n \n\n1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht \n\n2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht \n\n3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo, Stand 4Q. 2022. \n\n \n\n \n\n3.3 Wirtschaft (Zusammenfassung) \n\nDie Stadt Kloten weist im Jahr 2020 1'535 Betriebe mit 35'334 Beschäftigten auf 3. Seit 2012 ist die Anzahl \nder Arbeitsstäten um 5.2% gestiegen und die Anzahl der Beschäftigten um 1.5% gesunken. \n\nVon den knapp 29'300 vollzeitäquivalenten Stellen finden sich rund 13% im Industriesektor und 87% im \nDienstleistungssektor. \n\nGemäss Betriebszählung des BFS 4 sind die wichtigsten Branchen in Kloten «Luftfahrt», «Lagerei sowie  \nErbringung von sonstigen Dienstleistungen für den Verkehr», «Reparatur und Installation von Maschinen \nund Ausrüstungen», «öffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung» sowie «Gastronomie». \n\nTabelle 1 Kernbranchen 2020 in der Stadt Kloten \n\n \n\n* Durchschnittliche Anzahl Vollzeitäquivalente pro Arbeitsstätte. \n\nQuelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n \n3  gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT). \n4  gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) \n\n-0.016013347 -0.016013347 -0.016013347 -0.016013347\n\n-0.016013347 -0.016013347 -0.016013347 -0.016013347\n\n-0.016013347 -0.016013347 0.004020223 0.004020223\n\n-0.011243963 -0.011243963 0.004020223 0.004020223 0.004020223\n\n-0.011243963 -0.011243963 -0.011243963 0.004020223 0.004020223\n\n-0.011243963 -0.011243963 -0.011243963 0.004020223 0.004020223\n\n-0.011243963 -0.011243963 -0.011243963 -0.011243963\n\nbürgerlich-traditionell individualisiert bürgerlich-traditionell individualisiert\n\n>10\n\nLebensstil\n\n10 bis 15 15 bis 20\n\nDifferenz zu schweizweiten Anteilen\n\nLebensstil\n\nS\no\n\nz\nia\n\nle\n S\n\nc\nh\n\nic\nh\n\nt\n\nProzentpunkt (PP)6 bis 10<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6\n\nS\no\n\nz\nia\n\nle\n S\n\nc\nh\n\nic\nh\n\nt\n\n>20 Prozent (%)<5 5 bis 10\n\ns\nta\n\ntu\ns\nn\nie\n\nd\nri\ng\n\ns\nta\n\ntu\ns\nh\no\nc\nh\n\ns\nta\n\ntu\ns\nh\no\nc\nh\n\ns\nta\n\ntu\ns\nn\nie\n\nd\nri\ng\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt\n\n7 8 9\n\n4 6\n\n5\n\n1 2 3\n\n7 8 9\n\n4 6\n\n5\n\n1 2 3\n\nNOGA 2008 Ø-Grösse*\nΔ VZA\n\n (2012 - 20)\n\nH51 209 18.3%\n\nH52 62 -3.4%\n\nC33 192 -22.6%\n\nO84 107 6.1%\n\nI56 17 -23.3%\n\nG47 7 -9.5%\n\nH49 11 58.0%\n\nG46 15 -21.0%\n\nQ86 9 55.7%\n\nJ62 10 12.0%4.6%\n\nArbeitsstätten\n\nReparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen\n\nLuftfahrt\n\nÖffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung\n\n34\n\n6.7%\n\nLandverkehr und Transport in Rohrfernleitungen\n\nGrosshandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)\n\nGesundheitswesen\n\n5.6%\n\n0.8%\n\n1.2%\n\n5.7%\n\n10.0%\n\n5.3%\n\n3.8%\n\n85\n\n12\n\n18\n\n2.2%\n\n87\n\n151\n\n81\n\n57\n\n101\n\n69Erbringung von Dienstleistungen der Informationstechnologie\n\nGastronomie\n\nDetailhandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)\n\nLagerei sowie Erbringung von sonstigen Dienstleistungen für den \n\nVerkehr\n\nVollzeitäquivalente\n\n7’089\n\n5’250\n\n2’304\n\n1’924\n\n1’478\n\n1’129\n\n898\n\n874\n\n24.2%\n\n17.9%\n\n7.9%\n\n6.6%\n\n5.0%\n\n3.9%\n\n3.1%\n\n3.0%\n\n2.4%\n\n862\n\n694\n\n2.9%\n\n\n\n \n30 \n\n \n\nIn Bezug auf den Büromarkt dominieren in der Stadt Kloten Geschäfte mit tiefer Kundenintensität und tiefer \nbis mittlerer Wertschöpfung (Nachfragersegmente 1, 2 und 4). Wertschöpfungsstarke Betriebe sowie  \nBetriebe mit hoher Kundenintensität sind im schweizerischen Vergleich untervertreten. \n\nAbbildung 10 Nachfragersegmente im Büroflächenmarkt, Stadt Kloten \n\n \n\n1 Dienstleistungszentralen 4 Back Offices 7 Spezialisierte Performer \n\n2 Lokale Dienstleister 5 Öffentlichkeitsnahe Betriebe 8 Hauptsitze \n\n3 Kreative Denker 6 Diskrete Berater 9 Exklusive Frontoffices \n\nAnmerkung: Kundenintensität variiert zwischen tief (links) und hoch (rechts). Wertschöpfung variiert zwischen gering (unten) \nund hoch (oben). \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\nIn der Stadt Kloten sind Geschäfte, welche hauptsächlich der Versorgung der Stadtbewohner dienen  \n(Nachfragersegmente 1 bis 3) sowie die «Filialisierte Shoppingmagnete» (Nachfragersegment 7), stark  \nvertreten. Die «filialisierten Schoppingmagneten» sind jedoch vor allem rund um den Flughafen Zürich  \nkonzentriert und auf dem übrigen Stadtgebiet weniger stark vertreten. \n\nAbbildung 11 Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt, Stadt Kloten \n\n \n\n1 Dienstleistungsverkäufer 4 Spezialgeschäfte 7 Filialisierte Shoppingmagnete \n\n2 PW-Versorger 5 Standortgeneralisten 8 Fachmärkte \n\n3 Nahversorger 6 Traditionelle Shoppinggeschäfte 9 Waren- und Kaufhäuser \n\nAnmerkung: Konsummotivation variiert zwischen Plankauf / Stammkunden / Einstationenkauf (links) bis Shopping / \nLaufkundschaft Einkaufskopplung (rechts). Betriebstyp variiert zwischen geringer Wegbereitschaft (unten) und \nhohen Wegbereitschaft (oben). \n\nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\n \n\ntief hoch tief hoch\n\n6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6\n\nW\ne\n\nrt\ns\nc\nh\n\nö\np\n\nfu\nn\n\ng\n\nKundenintensität\n\n<5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%)\n\nKundenintensität\n\nh\no\nc\nh\n\ng\ne\nri\nn\n\ng\n\nh\no\nc\nh\n\ng\ne\nri\nn\n\ng\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Kloten Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nW\ne\n\nrt\ns\nc\nh\n\nö\np\n\nfu\nn\n\ng\n\n7\n8 9\n\n4\n65\n\n1 2 3\n\n7\n8 9\n\n4\n65\n\n1 2 3\n\n-0.01462243 -0.014622426 -0.014622426 -0.014622426\n\n-0.01462243 -0.014622426 -0.014622426 -0.014622426\n\n-0.01462243 -0.014622426 -0.014622426 -0.014622426\n\n-0.01462243 -0.014622426 -0.014622426 -0.014622426\n\n-0.01462243 -0.014622426 -0.014622426 -0.014622426\n\n-0.01462243 -0.014622426 -0.014622426 -0.014622426\n\n-0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564\n\n-0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564\n\n-0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564\n\n-0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564\n\n-0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564\n\n-0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564 -0.015748564\n\nPlankauf Shopping Plankauf Shopping\n\nStammkunden Laufkundschaft Stammkunden Laufkundschaft\n\nEinstationenkauf Einkaufskoppelung Einstationenkauf Einkaufskoppelung\n\n<-10 -10 bis -6 -6 bis -2 -2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP)\n\n15 bis 20\n\nKonsummotivation Konsummotivation\n\nVerteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Kloten Differenz zu schweizweiten Anteilen\n\nB\ne\n\ntr\nie\n\nb\ns\nty\n\np\n\ng\ne\nri\nn\n\ng\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\nh\no\nh\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\nh\no\nh\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\ng\ne\nri\nn\n\ng\ne\n W\n\ne\ng\nb\ne\nre\n\nit\ns\nc\nh\na\nft\n\n5 bis 10 10 bis 15<5 20 bis 25 Prozent (%)\n\nB\ne\n\ntr\nie\n\nb\ns\nty\n\np7\n\n8\n\n9\n\n4 6\n\n5\n\n1\n\n2\n\n3\n\n7\n\n8\n\n9\n\n4 6\n\n5\n\n1\n\n2\n\n3\n\n\n\n \n31 \n\n \n\n3.4 Makro-Lagerating \n\n3.4.1 Methodisches \n\nDie Makro-Lageratings von FPRE beurteilen Gemeinden nach ihrer heutigen Attraktivität sowie nach  \nihrer prospektiven Attraktivität im Vergleich zu allen anderen Gemeinden. Das Makro-Lagerating besteht \ndemnach aus einem heutigen und einem prospektiven Rating. \n\nDas Gesamtrating basiert jeweils auf nutzungsspezifischen Indikatoren, welche jeweils mit einer Note \nausgewiesen sind. \n\nFür das vorliegende Rating von FPRE wird ein relatives Rating verwendet. Die Resultate müssen daher  \nentsprechend interpretiert werden: Die Bewertung einer Gemeinde entspricht der Position der Gemeinde im \nVergleich zu allen anderen Gemeinden. Dies gilt sowohl für die einzelnen Indikatoren, für die \nHauptindikatoren als auch für das resultierende Gesamtrating. \n\n \n\n3.4.2 Makro-Lageratings Stadt Kloten \n\nGemäss Makro-Lageratings von FPRE handelt es sich, im Vergleich zu allen anderen Standorten, bei der \nStadt Kloten für Wohnnutzung (MWG) und Spitzenindustrie um einen sehr guten Standort mit \ngleichbleibendem relativem Ausblick. Für die Nutzung traditionelle Industrie handelt es sich um einen sehr \nguten Standort mit relativem Verbesserungspotential. Beim Makro-Lagerating Büro und Verkauf handelt es \nsich um einen exzellenten Standort mit gleichbleibendem relativem Ausblick. \n\nAuf den nachstehenden Abbildungen finden sich die einzelnen Ratings zusammen mit den Teilratings und \nden Einschätzungen zur Markttemperatur. \n\nAbbildung 12 Makro-Lagerating Wohnen (MWG): Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n32 \n\n \n\nAbbildung 13 Makro-Lagerating Büro: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 14 Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n33 \n\n \n\nAbbildung 15 Makro-Lagerating Spitzenindustrie: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\nAbbildung 16 Makro-Lagerating Gewerbe/Traditionelle Industrie: Stadt Kloten \n\n \n\nQuellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. \n\n \n\n \n\n3.5 Analyse der Wohnflächenmärkte \n\n3.5.1 Allgemeiner Beschrieb \n\nEnde 2021 weist die Stadt Kloten einen Bestand von 10'622 Wohneinheiten auf, wovon 7.5% \nEinfamilienhäuser und 92.5% Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die mittlere Bautätigkeit zwischen \n2015 und 2020 betrug 184 Wohnungen 5. Die Leerstandsquote ist mit 0.63% im landesweiten Vergleich \n(1.31%) stark unterdurchschnittlich. Dies entspricht 67 Wohneinheiten, wovon 71% Altbauten und 67% \nMietwohnungen sind. In den letzten 5 Jahren wurden in der Gemeinde jährlich 192 Wohnungen vom Markt \nabsorbiert. \n\nGemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2021 und 2035 in der \nStadt Kloten von einer Zusatznachfrage von 1'913 Wohnungen auszugehen, pro Jahr entspricht das 137 \nEinheiten. \n\n \n\n \n5 Das entspricht rund 1.94% des Bestandes 2015. \n\n\n\n \n34 \n\n \n\n3.5.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen \nBewertungsmodellen von FPRE bei den Eigentumswohnungen (EWG) an durchschnittlichen bis guten \nLagen in Koten bei 13'267 CHF/m². \n\nTabelle 2 Marktwerte von Eigentumswohnungen, Ortschaft Kloten \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nAbbildung 17 Verteilung der Marktwerte von Eigentumswohnungen, Ortschaft Kloten \n\n \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2015. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nTabelle 3 Marktvolumen für Eigentumswohnungen (2021) \n\n \n\nAnmerkung: Schätzung auf der Grundlage verschiedener Datenquellen und eigener Modelle. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner, Amt für Statistik der Kantone Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Tessin und \nZürich, Modellierungen Fahrländer Partner. \n\n \n\nIn den letzten 23 Jahren 6 haben sich die Preise mittlerer Eigentumswohnungen in der MS-Region Glattal-\nFurttal mit einem Zuwachs von 199.2% verdreifacht. Der Baulandpreis für ein Grundstück, welches für ein \nMehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen geeignet ist, stieg im selben Zeitraum um 517.2%. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n6 Seit dem 1. Quartal 2000. \n\n4.5-Zimmer-Wohnung Altbau (110 m² HNF SIA 416)** 10’764 1’184’000\n\n3.5-Zimmer-Wohnung Neubau (100 m² HNF SIA 416)* 13’520 1’352’000\n\n2.5-Zimmer-Wohnung Neubau (80 m² HNF SIA 416)* 13’888 1’111’000\n\nCHF/m2 CHF\n\n4.5-Zimmer-Wohnung Neubau (120 m² HNF SIA 416)* 13’267 1’592’000\n\nVerteilung der Marktwerte (CHF), 4-4.5 ZimmerVerteilung der Marktwerte (CHF/m²), 4-4.5 Zimmer\n\nteuer\n\nüberdurchschnittlich\n\nunterdurchschnittlich\n\ngünstig\n\nTransaktionsdaten\n\nAngebotsdaten\n\nMedian\n\n0\n\n5’000\n\n10’000\n\n15’000\n\n20’000\n\n25’000\n\nEWG Neubau                    EWG Altbau*\n\n0\n\n500’000\n\n1’000’000\n\n1’500’000\n\n2’000’000\n\n2’500’000\n\n3’000’000\n\nEWG Neubau                    EWG Altbau*\n\nMS-Region Glattal-Furttal\n\nFPRE-Region Zürich\n\nSchweiz\n\n6’758 7’191\n\n29’786 24’424\n\nAnzahl Transaktionen Umsatz in Mio. CHF\n\n596 654\n\n\n\n \n35 \n\n \n\n3.5.3 Marktmieten \n\nDie Nettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) in Neubauten liegt in Kloten an mittleren Lagen gemäss \nden hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 285 CHF/m²a. \n\nTabelle 4 Marktmieten von Wohnungen, Ortschaft Kloten \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nAbbildung 18 Verteilung der Marktmieten von Wohnungen, Ortschaft Kloten \n\n \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2015. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nDie Marktmieten für Mietwohnungen nahmen seit dem 1. Quartal 2008, d.h. in den letzten 15 Jahren, um \n27.6% zu. Im selben Zeitraum haben sich die Baulandpreise für Grundstücke, auf welchen ein \nMehrfamilienhaus mit Mietwohnungen realisiert werden kann, fast verfünffacht (+380.4%).  \n\nDer Markt der Gemeinde Kloten ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet. \n\n \n\n3.5.4 Marktwerte und Marktmieten im Vergleich mit Nachbargemeinden \n\nDas Preisniveau der Marktwerte von Eigentumswohnungen in Kloten ist im Vergleich zu den \nNachbargemeinden eher hoch. Ausnahmen sind die zur Stadt Zürich gehörenden Gemeinden. Von den \nnicht zur Stadt Zürich gehörenden Ortschaften weisen lediglich Opfikon, Wallisellen und Glattpark (Opfikon) \nein leicht höheres Preisniveau auf. \n\nAuch das Preisniveau der Marktmieten liegt auf einem regional eher hohen Niveau. Es ist vergleichbar mit \ndemjenigen von Gerlisberg (Kloten), Glattpark (Opfikon), Rüti (Winkel) und Wallisellen.  \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt eine Zusammenstellung von Marktwerten und Marktmieten der \nVergleichsgemeinden. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n2.5-Zimmer-Wohnung Neubau (70 m² HNF SIA 416)*\n\n1.5-Zimmer-Wohnung Neubau (45 m² HNF SIA 416)* 351 1’315\n\n302\n\n323\n\n2’265\n\n1’885\n\n4.5-Zimmer-Wohnung Altbau (100 m² HNF SIA 416)**\n\nCHF/m2a\n\n245 2’040\n\nCHF/Monat (netto)\n\n4.5-Zimmer-Wohnung Neubau (110 m² HNF SIA 416)* 285 2’610\n\n3.5-Zimmer-Wohnung Neubau (90 m² HNF SIA 416)*\n\nVerteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), 4-4.5 Zimmer\n\nMedian\n\nteuer\n\ngünstig\n\nTransaktionsdaten\n\nAngebotsdaten\n\nüberdurchschnittlich\n\nunterdurchschnittlich\n\nVerteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto), 4-4.5 Zimmer\n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\n300\n\n350\n\nMWG Neubau                    MWG Altbau*\n\n0\n\n500\n\n1’000\n\n1’500\n\n2’000\n\n2’500\n\n3’000\n\n3’500\n\n4’000\n\nMWG Neubau                    MWG Altbau*\n\n\n\n \n36 \n\n \n\nTabelle 5 Marktwerte/Marktmieten in der Region \n\n \n\n* 4.5 Zimmer, 120 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschn.-gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** 450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschn. ausgebaut, durchschn.-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. \n\n*** 4.5 Zimmer, 110 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\n3.5.5 Diskontierungssätze Wohnen \n\nGemäss Diskontierungsmodell von FPRE liegt der durchschnittliche Diskontierungssatz für Wohnen in  \nKloten aktuell bei 2.29%. Er liegt damit etwa im Durchschnitt der Diskontierungssätze der Vergleichs- \ngemeinden in der MS-Region Glattal-Furttal. \n\nTabelle 6 Diskontierungssätze im Vergleich \n\n Diskontierungssatz MWG Delta (%P) \n\n   \n\nKloten 2.29%   \n\nOpfikon 2.31% 0.02 \n\nGlattbrugg (Opfikon) 2.31% 0.02 \n\nGerlisberg (Kloten) 2.43% 0.14 \n\nAugwil (Lufingen) 2.91% 0.62 \n\nGlattpark (Opfikon) 2.13% -0.16 \n\nBänikon (Kloten) 2.39% 0.10 \n\nBassersdorf 2.35% 0.06 \n\nRüti (Winkel) 2.37% 0.08 \n\nRümlang 2.52% 0.23 \n\nWallisellen 2.17% -0.12 \n\nBirchwil (Nürensdorf) 2.65% 0.36 \n\nDietlikon 2.45% 0.16 \n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 2.27% -0.02 \n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 2.35% 0.06 \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nIn den Bewertungen berücksichtigt FPRE die aktualisierten Daten per 1. Quartal 2023. Weil gegenwärtig \nsehr starke Bewegungen des Zinsniveaus in der Schweiz und in Europa beobachtet werden können \n(Erhöhung von Leitzinsen), haben sich gegenüber dem letzten Datenstand vom 30. September 2022 \ngrosse Veränderungen ergeben. Die Diskontsätze für Mietwohnungen haben sich innerhalb eines Quartals \nje nach Standort um 10 bis 50 Basispunkte erhöht. \n\n \n\n3.5.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches Mehrfamilienhaus \nmit Eigentumswohnungen 3'690 bis 4'850 CHF/m² (EWG), für ein typisches Mehrfamilienhaus mit \nMietwohnungen 2'410 bis 4'050 CHF/m² (MWG).  \n\nDie inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen liegen damit auf einem \nhöheren Niveau als diejenigen von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen. \n\nCHF/m² CHF/m²a\n\nKloten\n\nOpfikon\n\nGlattbrugg (Opfikon)\n\nGerlisberg (Kloten)\n\nAugwil (Lufingen)\n\nGlattpark (Opfikon)\n\nBänikon (Kloten)\n\nBassersdorf\n\nRüti (Winkel)\n\nRümlang\n\nWallisellen\n\nBirchwil (Nürensdorf)\n\nDietlikon\n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich)\n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich)\n\n14'017  (+6%) 16'733  (+11%) 277  (-3%)\n\nEigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen***\n\nCHF/m²\n\n13'267 15'096 285\n\n10'608  (-20%) 16'948  (+12%) 289  (+2%)\n\n13'050  (-2%) 15'800  (+5%) 269  (-6%)\n\n13'350  (+1%) 16'674  (+10%) 288  (+1%)\n\n8'250  (-38%) 11'430  (-24%) 274  (-4%)\n\n11'200  (-16%) 14'963  (-1%) 277  (-3%)\n\n10'567  (-20%) 16'948  (+12%) 277  (-3%)\n\n11'383  (-14%) 13'296  (-12%) 269  (-6%)\n\n11'417  (-14%) 14'393  (-5%) 288  (+1%)\n\n10'683  (-19%) 14'089  (-7%) 295  (+3%)\n\n13'992  (+5%) 18'985  (+26%) 289  (+2%)\n\n15'275  (+15%) 24'222  (+60%) 298  (+5%)\n\n12'525  (-6%) 15'437  (+2%) 309  (+9%)\n\n14'592  (+10%) 18'756  (+24%) 361  (+27%)\n\n\n\n \n37 \n\n \n\n \n\nTabelle 7 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen) * \n\n \n\n* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnutzungsziffer: 0.7. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nTabelle 8 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen) * \n\n \n\n* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnutzungsziffer: 0.7. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\n3.5.7 Künftig erwartete Nachfrage \n\nZwischen 2015 und 2020 lag die mittlere Bautätigkeit in der Stadt Kloten bei jährlich 184 Wohnungen. \n\nGemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist in Kloten zwischen 2021 und 2035 im Szenario Trend von \neiner Zusatznachfrage von 1'913 Wohnungen bzw. von jährlich rund 137 Einheiten auszugehen. Die künftig \nerwartete Nachfrage liegt damit unter der Sockelbautätigkeit der letzten Jahre. \n\nRund 63% der künftig erwarteten Nachfrage bzw. jährlich rund 86 Einheiten dürfte auf Mietwohnungen \nentfallen.  \n\nTabelle 9 Perspektive 2035 (Wohnen): Stadt Kloten \n\n \n\n*- 5 bis - 2: Potenzielles Verlustrisiko, -1: Unter-Performance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches \nPotenzial, 5: Hohes Potenzial. \n \nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\nIn der MS-Region Glattal-Furttal liegt die Zusatznachfrage bei rund 20’000 Wohnungen bzw. bei jährlich \nknapp 1’450 Einheiten. In der MS-Region dürften rund 53% bzw. rund 763 Einheiten auf Mietwohnungen \nentfallen.  \n\nTabelle 10 Perspektive 2035 (Wohnen): MS-Region Glatttal-Furttal \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\nCHF/m²\n\nCHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch) 5'115 - 5'380 5'245 - 5'800 5'780 - 6'715\n\n3'690 - 3'880 3'785 - 4'185 4'170 - 4'850\n\nDurchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage\n\nCHF/m²\n\nCHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch)\n\n2'410 - 2'535 2'750 - 3'040 3'485 - 4'050\n\n3'340 - 3'510 3'810 - 4'210 4'825 - 5'610\n\nBeste LageDurchschnittliche Lage Gute Lage\n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\nStagnation Trend Prosperität\n\nBevölkerungswachstum 2021 - 2035 3’079 14.8% 4’015 19.3% 4’950 23.8%\n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n24.4%\n\nZusatznachfrage MWG  2021 - 2035 1’123 14.3% 1’201 15.3% 1’447 18.4%\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  2021 - 2035 1’528 15.9% 1’913 19.9% 2’348\n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n50.6%\n\n -  > 20% (4)  - \n\nZusatznachfrage Wohneigentum  2021 - 2035 405 22.8% 711 40.0% 901\n\n -  +10% bis +20% (3)  - \n\nRelatives Wertsteigerungspotenzial MWG Erhebliches Potenzial (3)*\n\n -  +10% bis +20% (3)  - \n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\n        unteres Segment\n\n        mittleres Segment\n\n        gehobenes Segment\n\nBevölkerungswachstum 2021 - 2035 37’112 17.5% 44’335 20.9% 54’089 25.4%\n\nStagnation Trend Prosperität\n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n26.0%\n\nZusatznachfrage MWG  2021 - 2035 10’841 16.8% 10’686 16.5% 12’591 19.5%\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  2021 - 2035 17’405 18.5% 20’078 21.3% 24’416\n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n -  +5% bis +10% (2)  - \n\n40.2%\n\n -  +10% bis +20% (3)  - \n\nZusatznachfrage Wohneigentum  2021 - 2035 6’565 22.3% 9’391 31.9% 11’825\n\n -  +10% bis +20% (3)  - \n\n -  +10% bis +20% (3)  - \n\n\n\n \n38 \n\n \n\nTabelle 11 Perspektive 2035 (Wohnen) pro Jahr \n\n  \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n3.5.8 Absorptionsrisiken, Zeitraum der Realisierung \n\nUnter der Annahme, dass alle Eigentümer ihre Grundstücke im Rahmen der Sonderbauvorschriften mit dem \nmaximalen Wohnanteil entwickeln, können auf dem Areal rund 315'000 m² aGF bzw. rund 3'000 \nWohnungen erstellt werden. \n\nGemäss Prospektivmodell von FPRE beträgt in Kloten die künftig erwartete Zusatznachfrage nach \nWohnungen bis ins Jahr 2035 rund 1'900 Einheiten (knapp 140 Einheiten pro Jahr). Die künftig erwartete \nZusatznachfrage in der MS-Region liegt bei rund 20’000 Wohnungen (1'450 Einheiten pro Jahr).  \n\nAktuell sind in der Agglomeration Zürich mehrere grosse Gebietsentwicklungen in Planung \n(Gestaltungspläne in Kloten, Gebiet Wallisellen Südost, Hochbord Dübendorf, Gebiete um die \nGlattalbahnPlus, Gebietsentwicklung Niderfeld in Dietikon). \n\nEinerseits bietet die Lage eine gute MIV- und ÖV-Erschliessung und eine grosse Nähe zu Arbeitsstätten \n(kurze Pendelzeiten) und zum Flughafen, anderseits ist der Standort zum Teil stark lärmbelastet und hat ein \nmittelmässiges Image für Wohnnutzungen. Es handelt sich um ein Mischgebiet mit Gewerbe- und Industrie-\nbetrieben 7. FPRE rechnet jedoch mit einer Verbesserung des Images im Laufe der Gebietsentwicklung.  \n\nAus diesem Grund gehen wir davon aus, dass bei der Beurteilung von Absorptionsrisiken nicht nur die \nkünftig erwarteten Nachfrager aus Kloten, sondern auch Nachfrager aus der Region zu berücksichtigen sind \n(Standortkonkurrenz). Bei einer gezielten Positionierung rechnen wir deshalb für das Areal Steinacker mit \neiner jährlich absorbierbaren Menge von rund 200 Wohnungen. Die Realisierung der geplanten rund 3'000 \nWohnungen dürfte damit in einem Zeitraum von 15 Jahren erfolgen. \n\n \n\n3.5.9 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt \n\nBei einem Bestand von rund 10’500 Einfamilienhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betrug die \nmittlere jährliche Bautätigkeit in der Stadt Kloten zwischen 2015 und 2020 gut 180 Wohnungen. Die \nLeerstandsquote ist mit 0.63% im landesweiten Vergleich stark unterdurchschnittlich. Bei den \nleerstehenden Wohnungen handelt es sich überwiegend um Mietwohnungen in Altbauten. \n\nDas Preisniveau von Eigentumswohnungen (EWG) liegt bei durchschnittlich 13'267 CHF/m². Die Netto-\nmarktmiete von Mietwohnungen (MWG) liegt bei durchschnittlich 285 CHF/m²a. \n\nDas Niveau der inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen liegt mit rund \n3’425 CHF/m² GF deutlich unter demjenigen von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen mit rund \n5’245 CHF/m² GF. Gemäss dem Grundsatz einer bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks (Highest \nand Best Use) muss damit der Anteil an Eigentumswohnungen optimiert werden.  \n\nIn Kloten beträgt der Diskontierungssatz für Wohnen 2.29%. Er liegt damit etwa im Durchschnitt der Dis-\nkontierungssätze von Vergleichsgemeinden in der MS-Region Glattal-Furttal. \n\nDie künftig erwartete Nachfrage in Kloten beträgt jährlich rund 140 Wohnungen, in der Region sind es rund \n1'450 Einheiten. Dabei entfällt rund 60% auf Mietwohnungen. Bei der Zuteilung von Miet- und \nEigentumswohnungen nach dem Highest-and-Best-Use-Grundsatz rechnen wir deshalb mit einem Anteil \nan Mietwohnungen von 60%.  \n\nUnter Berücksichtigung der künftig erwarteten Zusatznachfrage in Kloten und in der Region von rund 200 \nWohnungen dürfte die Realisierung der geplanten rund 3'000 Wohnungen einen Zeitraum von 15 Jahren \nin Anspruch nehmen. Damit dürfte die Absorption der geplanten Wohnungsmenge mit grosser Wahr-\nscheinlichkeit gegeben sein. \n\n \n\n \n\n \n7 Vgl. Abschnitt «Mikrolage». \n\nStadt Kloten\n\nBevölkerungswachstum p.a.\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  p.a.\n\nZusatznachfrage MWG  p.a.\n\nZusatznachfrage Wohneigentum  p.a.\n\n287\n\n137\n\n86\n\n51\n\nMS-Region Glattal-Furttal\n\nBevölkerungswachstum p.a.\n\nVeränderung Anzahl Haushalte  p.a.\n\nZusatznachfrage MWG  p.a.\n\nZusatznachfrage Wohneigentum  p.a.\n\n3’167\n\n1’434\n\n763\n\n671\n\n\n\n \n39 \n\n \n\n3.6 Analyse der Geschäftsflächenmärkte \n\n3.6.1 Marktmieten \n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt in Kloten gemäss den hedonischen \nBewertungsmodellen von FPRE bei 221 CHF/m²a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 304 \nCHF/m²a. \n\nSeit dem 1. Quartal 2008 sind die Marktmieten für Büroflächen in der MS-Region Glattal-Furttal um 6.6% \ngestiegen. \n\nTabelle 12 Marktmieten typischer Geschäftsflächen, Ortschaft Kloten \n\n \n\n* Neubau, 1.OG., Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. \n\n** Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nAbbildung 19 Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m²a) \n\n \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nDas Preisniveau der Marktmieten von Büroflächen in Kloten ist im Vergleich mit den Nachbargemeinden \neher tief. Nur in der Gemeinde Bassersdorf ist das Niveau der Marktmieten für Büroflächen noch leicht \ntiefer. \n\nAuch das Preisniveau der Marktmieten von Verkaufsflächen ist im Vergleich mit den Nachbargemeinden \neher tief. Während die Ortschaften Wallisellen, Saatlen (Zürich), Birchwil (Nürensdorf) und Seebach (Zürich) \nein deutlich höheres Niveau aufweisen, liegen die Marktmieten von Verkaufsflächen nur in Bassersdorf \nnoch etwas tiefer als in Kloten. \n\nTabelle 13 Marktmieten in der Region \n\n \n\n* Neubau, 1.OG., Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. \n\n** Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\nMarktmiete Gewerbeflächen (Median) 179\n\nMarktmiete Verkaufsflächen (150 m² NF SIA 416, CHF netto pro m²a)** 304\n\nMarktmiete Büroflächen (150 m² NF SIA 416, CHF netto pro m²a)* 221\n\nteuer\n\nüberdurchschnittlich\n\nunterdurchschnittlich\n\ngünstig\n\nMedian\n\nTransaktionsdaten\n\nAngebotsdaten\n\n0\n\n100\n\n200\n\n300\n\n400\n\n500\n\n600\n\n700\n\n800\n\nBüroflächen\n\n0\n\n200\n\n400\n\n600\n\n800\n\n1’000\n\n1’200\n\n1’400\n\n1’600\n\nVerkaufsflächen\n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\n300\n\nGewerbeflächen\n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 262                                  (+19%) 365                                     (+20%)\n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 307                                  (+39%) 416                                     (+37%)\n\nBirchwil (Nürensdorf) 258                                  (+17%) 372                                     (+22%)\n\nDietlikon 255                                  (+15%) 353                                     (+16%)\n\nRümlang 237                                  (+7%) 344                                     (+13%)\n\nWallisellen 272                                  (+23%) 436                                     (+43%)\n\nBassersdorf 209                                  (-5%) 270                                     (-11%)\n\nRüti (Winkel) 247                                  (+12%) 353                                     (+16%)\n\nGlattpark (Opfikon) 269                                  (+22%) 351                                     (+15%)\n\nBänikon (Kloten) 239                                  (+8%) 346                                     (+14%)\n\nGerlisberg (Kloten) 252                                  (+14%) 363                                     (+19%)\n\nAugwil (Lufingen) 246                                  (+11%) 362                                     (+19%)\n\nOpfikon 242                                  (+10%) 352                                     (+16%)\n\nGlattbrugg (Opfikon) 220                                  (0%) 318                                     (+5%)\n\nBüroflächen (CHF/m²a)* Verkaufsflächen (CHF/m²a)**\n\nKloten 221 304\n\n\n\n \n40 \n\n \n\n \n\n3.6.2 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für eine typische Büroliegenschaft \nzwischen 695 und 1'760 CHF/m² GSF, für eine typische Verkaufsliegenschaft zwischen 1'310 und 2'650 \nCHF/m² GSF. Für eine typische Gewerbeliegenschaft an durchschnittlicher Lage betragen sie zwischen 545 \nund 665 CHF/m² GSF. \n\nDie Werte pro Quadratmeter Geschossfläche für eine typische Bürofläche betragen je nach Lage zwischen \n1’145 und 2’910 CHF/m² GF, für eine typische Verkaufsliegenschaft zwischen 2’615 und 5’300 CHF/m² GF. \nWerte für Gewerbeliegenschaften liegen nicht vor. \n\nTabelle 14 Innere Werte von Bauland (erschlossen): Ortschaft Kloten \n\n \n\n*   Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 1'650 m2, AZ: 0.6, Nutzfläche total: 800 m2, Geschosshöhe: 3.2 m. \n\n**  Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 5'000 m2, AZ: 0.5, Nutzfläche total: 2’000 m2, Geschosshöhe: 3.5 m. \n\n*** Modellierte Baulandpreise für Industrie- und Gewerbezone. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nSeit dem 1. Quartal 2008 sind die Marktmieten für Büroflächen in der MS-Region Glattal-Furttal um 6.6% \ngestiegen. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland für Büroliegenschaften sind im gleichen Zeitraum \num 20.4% gestiegen. \n\n \n\n3.6.3 Diskontierungssätze Geschäft \n\nDie Diskontierungssätze für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen liegen in Kloten im Vergleich zu den \numliegenden Ortschaften auf einem tiefen Niveau. Dies ist auf den Einfluss des Flughafens zurückzuführen. \nIm übrigen Stadtgebiet liegen die Diskontierungssätze auf dem Niveau der umliegenden Ortschaften. Im \nBüro-Bereich weisen nur Bänikon (Kloten), Wallisellen und Seebach (Zürich) noch tiefere \nDiskontierungssätze auf, im Verkaufs-Bereich ist es nur Wallisellen. Bei Gewerbe sind es nur die zur Stadt \nZürich gehörenden Gemeinden, welche tiefere Diskontierungssätze aufweisen. \n\nTabelle 15 Diskontierungssätze im Vergleich \n\n Büro Verkauf Gewerbe \n\nKloten (Flughafen) 2.76% 2.67% 3.64% \n\nKloten (Stadt) 3.20% 3.00% 3.70% \n\nOpfikon 3.19% 2.85% 3.82% \n\nGlattbrugg (Opfikon) 3.24% 2.90% 3.82% \n\nGerlisberg (Kloten) 2.76% 2.73% 3.64% \n\nAugwil (Lufingen) 4.60% 3.77% 4.65% \n\nGlattpark (Opfikon) 3.19% 2.90% 3.82% \n\nBänikon (Kloten) 2.71% 2.67% 3.64% \n\nBassersdorf 3.22% 3.13% 4.15% \n\nRüti (Winkel) 4.79% 3.30% 5.00% \n\nRümlang 3.27% 3.31% 4.05% \n\nWallisellen 2.71% 2.62% 3.60% \n\nBirchwil (Nürensdorf) 4.48% 3.59% 5.00% \n\nDietlikon 3.31% 2.90% 4.25% \n\nSeebach (Kr. 11) (Zürich) 2.67% 2.73% 3.19% \n\nSaatlen (Kr. 12) (Zürich) 2.84% 3.02% 3.19% \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022. \n\n \n\nIn den Bewertungen berücksichtigt FPRE die aktualisierten Daten per 1. Quartal 2023. Weil gegenwärtig \nsehr starke Bewegungen des Zinsniveaus in der Schweiz und in Europa beobachtet werden können \n(Erhöhung von Leitzinsen), haben sich gegenüber dem letzten Datenstand vom 30. September 2022 \ngrosse Veränderungen ergeben. Die Diskontsätze für Geschäftsflächen haben sich je nach Standort \ninnerhalb eines Quartals um 10 bis 50 Basispunkte erhöht. \n\nBauland für Verkaufsliegenschaft**\n\nBauland für Büroliegenschaft*\n\n1'310 - 1'375\n\n545 - 665\n\n1'720 - 1'900\n\nDurchschnittliche Lage Gute Lage Beste LageCHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch)\n\nBauland für Büroliegenschaft* 1'145 - 1'205 1'735 - 1'920 2'500 - 2'910\n\nCHF/m² Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage\n\nBauland für Gewerbeliegenschaft***\n\n3'435 - 3'800 4'560 - 5'300\n\n695 - 730 1'055 - 1'165\n\n-\n\n1'515 - 1'760\n\n2'280 - 2'650\n\n-\n\nBauland für Verkaufsliegenschaft** 2'615 - 2'750\n\n\n\n \n41 \n\n \n\n \n\n3.6.4 Künftig erwartete Nachfrage \n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im Geschäftsflächenbereich in der Stadt Kloten im \nmittleren Szenario (Trend) zwischen 2020 und 2035 mit einer Zusatznachfrage von 374'560 m² (+11.7%) \nBruttogeschossfläche zu rechnen. Dies entspricht einer jährlichen Zusatznachfrage von rund 25'000 m² \nBGF. Die prognostizierte Zusatznachfrage nach Büroflächen beträgt jährlich rund 3'100 m² BGF. \n\nTabelle 16 Perspektiven 2035 (Geschäftsflächen): Stadt Kloten \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\nIn der MS-Region Glattal-Furttal liegt die erwartete Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen bei rund \n1’122'000 m² Bruttogeschossfläche. Davon dürften rund 263'000 m² auf Büroflächen ausfallen, was etwa \n17'500 m² pro Jahr entspricht. \n\nTabelle 17 Perspektiven 2035 (Geschäftsflächen): MS-Region Glattal-Furttal \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\nTabelle 18 Perspektiven 2035 (Geschäftsflächen) pro Jahr \n\n  \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 Fahrländer Partner. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n4.8% 12.9%\n\nStagnation\n\n650’219\n\n103’139\n\n547’080        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2020-2035\n\n1’402\n\n-24\n\n1’426\n\nProsperitätTrend\n\n        2. Sektor 2020-2035\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2020-2035\n\nBruttogeschossfläche (m²) 2020-2035\n\n-0.4% 7.3% 15.6%        2. Sektor 2020-2035 48’410\n\n3.7% 11.7%\n\n21.6%6’319\n\n601\n\n5’718\n\n15.4%\n\n3’775Arbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) 2020-2035\n\n7.1%277-0.6%\n\n4.7% 12.8%326’151 21.5%\n\n        Büro 2020-2035\n\n        Traditionelle Industrie 2020-2035\n\n        Spitzenindustrie 2020-2035\n\n19’532\n\n-1’652\n\n951\n\n117’401\n\n-2’637\n\n20.3%374’560\n\n5.6% 13.8% 22.6%3’498\n\n6.3%\n\n0.0%\n\n1.7%\n\n1’369\n\n185\n\n21\n\n14.6%\n\n7.8%\n\n9.5%\n\n2’198\n\n120’038\n\n6.0%\n\n-0.3%\n\n1.6%\n\n46’118\n\n39’255\n\n5’550 10’481\n\n23.0%\n\n15.7%\n\n18.0%\n\n23.4%\n\n16.1%\n\n18.0%\n\n        Büro 2020-2035\n\n        Traditionelle Industrie 2020-2035\n\n        Spitzenindustrie 2020-2035\n\n595\n\n0\n\n4\n\n384\n\n40\n\n14.2%\n\n7.4%\n\n9.5%\n\n74’613\n\n83’114\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) 2020-2035 4’496 3.4% 14’944 11.5%\n\nStagnation Trend Prosperität\n\n26’144\n\n        2. Sektor 2020-2035 -49 -0.2% 1’886 7.6% 3’960 15.9%\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2020-2035 4’545 4.3% 13’059 12.4% 22’184 21.0%\n\n17.0%\n\n        3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) 2020-2035 164’173 2.0% 812’196 9.9%\n\n        2. Sektor 2020-2035 28’576 0.8% 309’848 8.6% 611’394\n\n1’506’882\n\n18.0%\n\n20.1%\n\n14.5%\n\n4.2%\n\n23.3%\n\n12.2%\n\n25.8%\n\n6.3%\n\n-3.4%\n\n8.4%\n\n8’265\n\n272\n\n849\n\n1’122’044 9.5% 2’118’276\n\n16.8%\n\n13’281\n\n797\n\n1’303\n\n3’584\n\n-219\n\n426\n\n108’400\n\n-58’438\n\n108’158\n\nBruttogeschossfläche (m²) 2020-2035 192’749\n\n        Büro 2020-2035\n\n        Traditionelle Industrie 2020-2035\n\n        Büro 2020-2035\n\n        Traditionelle Industrie 2020-2035\n\n        Spitzenindustrie 2020-2035\n\n216’929\n\n13.9%\n\n3.5%\n\n16.7%\n\n18.4%\n\n1.6%\n\n        Spitzenindustrie 2020-2035 333’501\n\n22.7%\n\n11.5%\n\n25.7%8.3%\n\n263’2745.7%\n\n-4.0%\n\n429’273\n\n170’56052’065\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\nBruttogeschossfläche (m²) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\n252\n\n91\n\n15\n\n24’971\n\n3’097\n\n3’075\n\nArbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a.\n\nBruttogeschossfläche (m²) p.a.\n\n        Büro p.a.\n\n        Gewerbe / Industrie (Total) p.a. 19’446\n\n17’552\n\n551\n\n96\n\n74’803\n\n996\n\n\n\n \n42 \n\n \n\n3.6.5 Absorptionsrisiken, Zeitraum Realisierung \n\nAktuelles Recht \n\nGemäss geltender BZO können in der Gewerbezone rund 46'000 m² GF 8, in der Industriezone rund \n538'000 m² GF 9 realisiert werden. Insgesamt beträgt die realisierbare Fläche rund 584'000 m² GF.  \n\nGemäss Protokollauszug des Stadtrats (vgl. Abschnitt 1.2) dürften rund 70% des Gebiets überbaut sein. \nDer Ausbaugrad dürfte dabei lediglich rund 40% der baurechtlich zulässigen Maximalnutzung betragen. Bei \nvielen Bestandsliegenschaften dürfte der maximale Ausbaugrad aus betrieblichen Gründen aber nicht \nkonsumiert werden. Für die Einschätzung von Absorptionsrisiken rechnen wir deshalb mit einem \nBebauungsanteil von rund 60%. Für diese Flächen müssen damit keinen neuen Nachfrager gefunden \nwerden. Zur Beurteilung von Absorptionsrisiken beläuft sich das Zusatzangebot somit auf rund 234'000 m² \nGF. Unter Berücksichtigung der Lagequalität auf dem Areal und von Grossprojekten in der Region beläuft \nsich der angenommene Anteil an reinen Büroflächen auf rund 9% bzw. auf rund 20'000 m² GF. Zusätzlich \ngehen wir von einem Anteil von 17% bzw. rund 40'000 m² GF an gewerbenahen Büroflächen. \n\nNach Einschätzung von FPRE liegt die jährliche erwartete Zusatznachfrage nach reinen Büroflächen auf \ndem Areal Steinacker bei rund 2'000 m² GF. Die jährlich erwartete Zusatznachfrage nach Gewerbeflächen \n(gewerbenahes Büro, traditionelles Gewerbe, Spitzenindustrie und Logistik) beurteilen wir auf rund 17'500 \nm² GF (Stadt Kloten: 29'000 m²). Zur Reduktion von Absorptionsrisiken rechnen wir somit mit der \nRealisierung über einen Zeitraum von rund 10 Jahren. \n\n \n\nNeues Recht \n\nAufgrund einer höheren Ausnutzung und einem hohen Wohnanteil (ertragsstarke Nutzung) gehen wir im \nneuen Recht davon aus, dass mit dem Sondernutzungsplan die höchsten Landwerte erzielt werden  \n(Highest and Best Use).  \n\nIn der Zentrumszone können im Rahmen der Sonderbauvorschriften neben rund 315'000 m² aGF Wohn-\nflächen auch rund 130'000 m² aGF Geschäftsflächen realisiert werden. Gemäss Vorgaben der neuen BZO \nsind dabei Nutzungen wie Verwaltung, Handels-, Versorgungs- und Dienstleistungsbetriebe, mässig \nstörende Gewerbebetriebe sowie Kultur- und Bildungseinrichtungen vorgesehen.  \n\nIm neuen Recht handelt es sich also nicht um ein reines Gewerbegebiet, sondern um ein gemischt \ngenutztes Gebiet mit Wohnanteilen. Zudem bestehen in der BZO Vorgaben zur Art der Gewerbeflächen. \nAus  \ndiesen Gründen schätzen wir die Absorptionsrisiken bei den Gewerbeflächen, trotz verbesserten Mikro- \nLagequalität, höher ein. \n\nZur Reduktion von Absorptionsrisiken schlagen wir eine Positionierung vor, bei der die Geschäftsflächen auf \ndem Areal in unterschiedliche Nutzungskategorien unterteilt werden. Der Büroanteil beträgt dabei rund 40% \nund besteht sowohl aus einfachen wie auch aus hochwertigen Büroflächen. Die verbleibenden \nGewerbeflächen gliedern sich in Verkaufsflächen (rund 10%), Flächen für Kultur und Bildung (rund 30%) \nund in traditionelle Gewerbe- und Dienstleistungsflächen (rund 20%)  \n\nAls Folge der verbesserten Versorgung mit Dienstleistungsangeboten und einem verbesserten Image \nschätzen wir die Absorptionsrisiken für Büroflächen im neuen Recht etwas geringer ein. Die prognostizierte  \nabsorbierbare Menge an reinen Büroflächen dürfte damit bei jährlich rund 4'500 m² GF liegen, diejenige \nnach weiteren Geschäftsflächen (Verkauf, Gewerbe und Spitzenindustrie) bei jährlich rund 6'000 m² GF. Zur \nReduktion von Absorptionsrisiken rechnen wir mit der Realisierung der Geschäftsflächen von 160'000 m² \nGF über einen Zeitraum von rund 15 Jahren. \n\nIn der Industriezone Steinacker können rund 215'000 m² GF 10 realisiert werden. Nach Einschätzung von \nFPRE sind rund 60% der Flächen bereits gebaut. Für diese Flächen müssen damit keinen neuen \nNachfrager gefunden werden. Zur Beurteilung von Absorptionsrisiken beläuft sich das Zusatzangebot somit \nauf rund 86'000 m² GF. Bei einer künftig erwarteten jährlichen Zusatznachfrage nach Gewerbeflächen von \nrund 17'500 m² GF 10 (Anteil Büroflächen rund 10% - 25%) rechnen wir zur Reduktion von Absorptionsrisiken \nmit einer Realisierung über einen Zeitraum von rund 5 Jahren. Das gegenüber dem aktuellen Recht \nverkürzte Zeitraum zur Realisierung ist darauf zurückzuführen, das auf dem Gebiet Steinacker im neuen \nRecht die Menge an Industrieflächen reduziert worden ist. Das Angebots wurde verknappt. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n8 Dies entspricht rund 226'500 m³ GV, Annahme Geschosshöhe: 3.5 - 8m (vergl. Abschnitt 6.1). \n9 Dies entspricht rund 2’929'’000 m³ GV. Annahme Geschosshöhe: 3.5 - 8m (vergl. Abschnitt 6.1). \n10 Dies entspricht rund 1'397’000 m³ GV, Annahme Geschosshöhe: 3.5 - 8m (vgl. 6.2). \n\n\n\n \n43 \n\n \n\n3.6.6 Zusammenfassung Analyse Geschäftsflächenmarkt \n\nGeschäftsflächenmarkt \n\nGemäss Betriebszählungen des BFS weist die Stadt Kloten gut 1'500 Betriebe mit rund 35'300 \nBeschäftigten auf. \n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen \nvon FPRE bei 221 CHF/m²a, typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 304 CHF/m²a. Das Preisniveau \nder Marktmieten ist im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden eher tief bis durchschnittlich. \n\nDie Diskontierungssätze für Büro- (3.50%), Verkaufs- (3.30%) und Gewerbeflächen (3.75%) in Kloten \nliegen im Vergleich mit den Nachbargemeinden auf einem durchschnittlichen Niveau. \n\n \n\nAbsorptionsrisiken, Zeitraum Realisierung \n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in der Stadt Kloten im Geschäftsflächenbereich \nzwischen 2020 und 2035 mit einer Zusatznachfrage von rund 374’500 m² BGF zu rechnen. Dies entspricht \neiner jährlichen Zusatznachfrage von rund 25’000 m² BGF. Ein Grossteil der künftig erwarteten Nachfrage \nfällt in die Bereiche traditionelles Gewerbe, Lagerei und Logistik. Die künftig erwartete Nachfrage nach \nreinen Büroflächen in der Stadt Kloten liegt gemäss dem Prospektivmodell von Fahrländer Partner bei \nrund 3'100 m² BGF. \n\n \n\nAktuelles Recht \n\nIm aktuellen Recht können auf dem Areal gesamthaft rund 510'000 m² GF realisiert werden. Nach \nEinschätzung von FPRE sind rund 60% der Flächen bereits gebaut. Zur Beurteilung von \nAbsorptionsrisiken beläuft sich das Zusatzangebot somit auf rund 200'000 m² GF. Unter Berücksichtigung \nder Lagequalitäten auf dem Areal und der Grossprojekten in der Umgebung rechnen wir mit einer \nprognostizierten jährlichen Zusatznachfrage nach Gewerbeflächen von rund 17'500 m² BGF, nach \nBüroflächen von jährlich rund 3'000 m² BGF. Zur Reduktion von Absorptionsrisiken rechnen wir somit mit \neinem Zeitraum für die Realisierung von rund 10 Jahren. \n\n \n\nNeues Recht \n\nIm neuen Recht gehen wir aufgrund einer höheren Ausnutzung und einem hohen Wohnanteil \n(ertragsstarke Nutzung) davon aus, dass mit dem Sondernutzungsplan die höchsten Landwerte erzielt \nwerden (Highest and Best Use).  \n\nIm neuen Recht handelt es sich nicht um ein reines Gewerbegebiet, sondern um ein gemischt genutztes \nGebiet mit Wohnanteilen. Zudem bestehen in der Bau- und Zonenordnung Vorgaben zur Art der \nGewerbeflächen. Aus diesen Gründen schätzen wir die Absorptionsrisiken bei den Gewerbeflächen, trotz \nverbesserten Mikro-Lagequalität, höher ein. \n\nZur Reduktion von Absorptionsrisiken schlagen wir eine Positionierung vor, bei der die Geschäftsflächen \nauf dem Areal in unterschiedliche Nutzungskategorien unterteilt werden. \n\nAls Folge der verbesserten Versorgung mit Dienstleistungsangeboten und einem verbesserten Image \nschätzen wir die Absorptionsrisiken für Büroflächen im neuen Recht etwas geringer ein. Die \nprognostizierte absorbierbare Menge an reinen Büroflächen dürfte damit bei jährlich rund 4'500 m² GF \nliegen, diejenige nach weiteren Geschäftsflächen (Verkauf, Gewerbe und Spitzenindustrie) bei jährlich \nrund 6'000 m² GF. Zur Reduktion von Absorptionsrisiken rechnen wir mit der Realisierung der \nGeschäftsflächen von 160'000 m² GF über einen Zeitraum von rund 15 Jahren. \n\nIn der Industriezone Steinacker können rund 215'000 m² GF 11 realisiert werden. Nach Einschätzung von \nFPRE sind rund 60% der Flächen bereits gebaut. Zur Beurteilung von Absorptionsrisiken beläuft sich das \nZusatzangebot somit auf rund 86'000 m² GF. Bei einer künftig erwarteten jährlichen Zusatznachfrage nach \nGewerbeflächen von rund 17'500 m² GF rechnen wir zur Reduktion von Absorptionsrisiken mit einer \nRealisierung über einen Zeitraum von rund 5 Jahren. Das gegenüber dem aktuellen Recht verkürzte \nZeitraum zur Realisierung ist darauf zurückzuführen, dass auf dem Gebiet Steinacker im neuen Recht die \nMenge an Industrieflächen reduziert worden ist. Das Angebots wurde verknappt. \n\n \n\n \n11 Dies entspricht rund 1'397’000 m³ GV, Annahme Geschosshöhe: 3.5 - 8m (vgl. 6.2). \n\n\n\n \n44 \n\n \n\n4 Analyse der Mikrolage \n\n \n\n \n\n4.1 Umgebungsanalyse (aktueller Zustand) \n\n4.1.1 Allgemeiner Beschrieb \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich aktuell beim Areal Steinacker um eine \nunterdurchschnittliche Lage für Wohnnutzungen (2.0 bis 3.0 von 5.0), eine durchschnittliche Lage für \nBüroimmobilien (3.0 von 5.0) und eine Lage mit leichten Defiziten für Verkaufsliegenschaften (2.5 von 5.0). \n\nDie Parzellen auf dem Areal verfügen über eingeschränkte Aussicht. Das Areal ist überwiegend eben.  \n\nAktuell liegt der Standort innerhalb der Arbeitszone. Das Image für Wohnnutzungen ist \nunterdurchschnittlich, es handelt sich um ein Industrie- oder Gewerbequartier. Das Image für \nBüronutzungen ist ebenfalls unterdurchschnittlich. Für Verkaufsnutzungen ist das Image ebenfalls eher \nschlecht, es handelt sich um eine ungünstige Verkaufslage. \n\nDie unmittelbare Umgebung ist von älteren Bauten geprägt. Die Mehrheit der Gebäude auf dem Areal \nwurde in den 1970er- und 1980er-Jahren errichtet.  \n\nDas Dienstleistungsangebot auf dem Areal ist sehr eingeschränkt. Direkt auf dem Areal sind, mit Ausnahme \ndes Rio Getränke Markts, keine Detailhändler angesiedelt. Der nächste Lebensmittelhändler ist ein Coop im \nnördlichen Teil des Areals. Weitere Dienstleistungsangebote finden sich im Zentrum von Kloten. \nFreizeiteinrichtungen befinden sich auf dem Areal, Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Die nächsten \nGewässer sind der Greifensee und Zürichsee. Sie sind innerhalb 20 Min. Autofahrt erreichbar. Der nächste \nWald liegt im Süden auf der gegenüberliegenden Gleisseite. \n\nAbbildung 20 Dienstleistungsangebote und Fussgängerfrequenzen \n\n \n\n  \n\nQuelle: IMBAS FPRE.  \n\n \n\n4.1.2 Öffentlicher Verkehr \n\nDie Lage bietet aktuell eine eingeschränkte Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und beste \nAnbindung an das Strassenverkehrsnetz. Über die Steinackerstrasse fahren aktuell zwei Buslinien. Lokal \nbeträgt die ÖV-Güteklasse C (mittelmässige Erschliessung). Der westliche Teil des Areals liegt in \nGehdistanz zum Bahnhof Kloten. Der nächste Autobahnanschluss liegt ca. 1.5 Kilometer entfernt.  \n\nMit der Verlängerung der Glattalbahn vom Flughafen (Fracht) bis in das Quartier Steinacker erhält das \nGebiet bis spätestens in zehn Jahren eine hervorragende Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Die \nRealisierung des Gesamtprojekts Glattalbahn ist jedoch an die erfolgreiche Teilrevision der BZO geknüpft. \nScheitert das Gesamtprojekt Glattalbahn, plant die Stadt Kloten eine Verbesserung der \nGebietserschliessung durch den Ausbau des Busnetzes. Die Mikrolagequalität im neuen Recht wird sich \ndaher auch ohne Realisierung der Glatttalbahn verbessern. Basis für die Wertermittlungen im aktuellen \nRecht ist die aktuelle ÖV-Erschliessung auf dem Gebiet. \n\nKitas \n\n\n\n \n45 \n\n \n\nAbbildung 21 ÖV-Güteklassen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die ÖV-Güteklassen sind ein wichtiger Indikator für die Beurteilung der Erschliessung mit dem öffentlichen  \nVerkehr. Die Güteklasse hängt einerseits von der Distanz zur Haltestelle ab, andererseits von der Art der  \nVerkehrsmittel, welche die Haltestelle bedienen (Bahnknoten, Bahnlinie, Tram, Bus, Postauto etc.) sowie vom \nKursintervall. Die ÖV-Güteklassen bilden konzentrische Kreise um die Haltestelle mit definierten Radien.  \n\nQuelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Modellierungen FPRE. \n\n \n\n4.1.3 Lärmbelastung \n\nDer Standort ist im Norden, entlang der Industrie- und Bassersdorferstrasse sowie der Steinackerstrasse, \nstark durch den Strassenlärm, im Süden leicht durch den Bahnlärm belastet.  \n\nAbbildung 22 Lärmbelastung am Tag durch den Strassen- (oben) und Bahnverkehr (unten) \n\n \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lärmbelastung Tag wird im 10x10m Raster in dB ausgewiesen.  \nBeurteilungspegel LR [dB(A)] (6:00 – 22:00 Uhr). \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt (BAFU). \n\n \n\n \n\n\n\n \n46 \n\n \n\nDas Areal ist mit Fluglärm vom Flughafen Zürich belastet, liegt jedoch grösstenteils ausserhalb des \nGebietes, wo die Immissionsgrenzwerte für Wohnnutzungen überschritten sind (ausserhalb der \nAbgrenzungslinie gemäss kantonalem Richtplan). \n\nAbbildung 23 Fluglärm \n\n  \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich; Karte: Fluglärm (Stand 19. Mai 2022). \n\n \n\n \n\n4.1.4 Nachfragersegmente Wohnen \n\nIn der Stadt Kloten dominieren mittel- und unterschichtige Haushalte mit individualisiertem Lebensstil. \n\nDa es sich aktuell um ein Gewerbegebiet handelt, sind auf dem Areal keine Wohnnutzungen und damit \nauch keine Nachfragersegmente vertreten. \n\nAbbildung 24 Dominante Nachfragersegmente Wohnen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente sind Klassifikationen der Haushalte in den Dimensionen Soziale Schicht und Lebensstil. \nDie neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche Teilgruppen der Gesellschaft, die sich in ihren \nWohnpräferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Wohnungsmarkt umzusetzen, grundlegend \nunterscheiden. Sie basieren ursprünglich auf der Vollerhebung der Volkszählung 2000 und werden jährlich \naktualisiert. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: FPRE & sotomo. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nIn Kloten sind Personen mittleren und hohen Alters am stärksten vertreten. Rund 21.4% der Haushalte sind \nFamilien mit Kindern.  \n\n\n\n \n47 \n\n \n\nAbbildung 25 Dominante Lebensphase \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lebensphase verbindet in einer Typologie den Haushaltstyp und das Lebensalter der Haushaltsmitglieder. \nWeitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: FPRE & sotomo, Google Maps. \n\n \n\n \n\n4.1.5 Nachfragersegmente Büro \n\nIm Büroflächenmarkt dominieren in der näheren Umgebung die Nachfragersegmente «Lokale \nDienstleister», «Back Offices», «Spezialisierte Performer» und «Diskrete Berater». \n\nAbbildung 26 Nachfragersegmente Büroflächenmarkt \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente im Büromarkt sind eine Klassifikation der für den Büromarkt relevanten Betriebe nach \nden Dimensionen der Wertschöpfung, Kundenintensität und Betriebsgrösse. Die neun Nachfragersegmente  \nrepräsentieren unterschiedliche Betriebe, die sich in ihren Präferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese \nPräferenzen im Büromarkt umzusetzen grundlegend unterscheiden. Sie basieren auf der Betriebszählung des \nBundesamtes für Statistik. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n4.1.6 Nachfragersegmente Verkauf \n\nIm Verkaufsflächenmarkt dominieren in der näheren Umgebung die Nachfragersegmente «Dienstleistungs-\nverkäufer», «Spezialgeschäfte» und «Traditionelle Shoppinggeschäfte». Die Dichte an Verkaufsflächen auf \ndem Areal ist aktuell sehr gering. \n\nAbbildung 27 Nachfragersegmente Verkaufsflächenmarkt \n\n\n\n \n48 \n\n \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt sind eine Klassifikation der Verkaufsbetriebe in den \nDimensionen Konsummotivation und Betriebstyp. Die neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche \nBetriebe, die sich in ihren Präferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Verkaufsflächenmarkt \numzusetzen, grundlegend unterscheiden. Sie basieren auf der Betriebszählung des Bundesamtes für Statistik. \nDetaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage \n\nQuelle: FPRE & CSL Immobilien. \n\n \n\n \n\n4.2 Erläuterungen zur Mikro-Lagequalität Rating \n\nDie Einschätzung der Mikro-Lagequalität erfolgt aufgrund der Begehung, der Umgebungsanalyse und des \nMikro-Lageratings von FPRE.  \n\nDie Beurteilung der relevanten Indikatoren ergibt ein Gesamtrating mit Werten zwischen 1 (ungeeignete \nLage) und 5 (beste Lage). \n\nBeste Wohnlagen (z.B. ruhige Lage in einem Villenquartier mit unverbaubarer Aussicht und guter \nErschliessung) sind selten. Auch ungeeignete Lagen sind selten, weil für Wohnen bauhygienische \nVorgaben gelten. Die Mehrzahl der Parzellen in der Schweiz entspricht einer durchschnittlichen \nLagequalität. Bei den Büroflächen handelt es sich mehrheitlich um durchschnittlich bis gute, bei den \nVerkaufsflächen mehrheitlich um unterdurchschnittliche Lagen. \n\nAbbildung 28 Normalverteilung der Ratings \n\n \n\nQuelle: Fahrländer Partner. \n\n4.3 Mikro-Lagequalitäten (aktuelles Recht) \n\nAktuell liegt das Gebiet ausschliesslich in der Gewerbe- bzw. Industriezone. Je nach Standort innerhalb des \nAreals Steinacker schätzen wir die Mikro-Lagequalität für Wohnen heute als «Lage mit Defiziten» (2.0) bis \n«durchschnittliche Lage» (3.0) ein. Die Mikrolagen für Büro und Verkauf schätzen wir je nach Standort als \n«Lage mit Defiziten» (2.0) bis «durchschnittliche Lage» (3.0) ein. Die Mikro-Lagequalität für Gewerbe \nschätzen wir als «gute Lage» (4.0) ein. \n\n\n\n \n49 \n\n \n\nDie Einschätzung der einzelnen Indikatoren sowie die Mikro-Lageratings der Teilgebiete können der \nnachstehenden Abbildung und der nachstehenden Tabelle entnommen werden. \n\nAbbildung 29 Übersicht Lagetypen im aktuellen Recht \n\n \n\nQuelle: ÖREB-Kataster, GIS Kanton Zürich, Einschätzungen FPRE. \n\n \n\nTabelle 19 Mikro-Lageratings im aktuellen Recht pro Lagetyp \n\nLagetyp G 1 I 1 I 2 \n\nMikro-Lageindikatoren    \n\nImage Wohnen \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \n\nImage Büro durchschnittliche Bürolage durchschnittliche Bürolage \nEinzelobjekt im Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \n\nImage Verkauf \ndurchschnittliche  \nPassantenlage \n\ndurchschnittl.  \nPassantenlage (MIV) \n\nungünstige Verkaufslage \n\nDienstleistungen in Fussdistanz nur teilweise in Fussdistanz nur mit Auto erreichbar \n\nFreizeit/Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung eingeschränkte Anbindung eingeschränkte Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet sehr lärmbelastet leicht lärmbelastet \n\n    \n\nMikrolage-Rating *    \n\nWohnen - - - \n\nBüro 3.5 3.0 2.5 \n\nVerkauf 3.5 3.0 2.0 \n\nGewerbe 3.5 4.0 4.0 \n\nAnmerkung:  * Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen.  \nDie Note 3 entspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n4.4 Mikro-Lagequalitäten (neues Recht) \n\nDurch die Sonderbauvorschriften können im neuen Recht deutlich höhere Wohnanteil realisiert werden. \nWeil die Transformation jedoch über einen längeren Zeitraum erfolgt, und bei der Entwicklung auch die \nVorschriften der Zentrumszone mit einem hohen Gewerbeanteil zur Anwendung kommen, handelt es sich \num ein Mischgebiet. Bei grösseren, zusammenhängenden Entwicklungen dürfte die Mikro-Lagequalität für \nWohnnutzungen gegenüber heute aber deutlich verbessert werden. \n\nFPRE schätzt die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzungen als «durchschnittliche Lage» (3.0) ein. Die Mikro-\nLagequalität für Büro- und Verkaufsnutzungen schätzen wir, je nach Standort, als «Lage mit leichten \nDefiziten» (2.5) bis «durchschnittliche bis gute Lage» (3.5) ein. Insbesondere die Standorte um die \ngeplanten Haltestellen der Glattalbahn bieten eine gute Lage für Büro und Verkauf. Die Mikrolage für \nGewerbe schätzen wir in aufgrund von Einschränkungen durch die Wohnnutzungen als «durchschnittliche \nLage» (3.0) ein.  \n\nDie Einschätzung der einzelnen Indikatoren sowie die Mikro-Lageratings der Teilgebiete können der \nnachstehenden Abbildung und der nachstehenden Tabelle entnommen werden. \n\nG 1 \n\nI 2 \n\nI 1 \n\nI 2 \n\n\n\n \n50 \n\n \n\nAbbildung 30 Übersicht Lagetypen im neuen Recht \n\n \n\nAnmerkung: gelb-gestrichelte Linie – Verlauf Verlängerung Glatttalbahn. \n\nQuelle: Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften Steinacker, Stadt Kloten, Einschätzungen FPRE.  \n\n \n\nTabelle 20 Mikro-Lageratings im neuen Recht (prospektiv) pro Lagetyp (Sonderbauvor- \n                      schriften) \n\nLagetyp A B C D \n\nMikro-Lageindikatoren     \n\nImage Wohnen \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \n\nImage Büro \ndurchschnittliche  \n\nBürolage \ndurchschnittliche  \n\nBürolage \n\nEinzelobjekt im  \nIndustrie-/  \n\nGewerbegebiet \n\ndurchschnittliche \nBürolage \n\nImage Verkauf \ndurchschnittliche  \nPassantenlage \n\ndurchschnittl.  \nPassantenlage (MIV) \n\nschlechte  \nPassantenlage \n\ngute  \nPassantenlage \n\nDienstleistungen \nüberwiegend in \n\nFussdistanz \nnur teilweise in \n\nFussdistanz \nnur mit Auto  \nerreichbar \n\nnur teilweise in \nFussdistanz \n\nFreizeit/Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung gute Anbindung gute Anbindung beste Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet sehr lärmbelastet leicht lärmbelastet sehr lärmbelastet \n\n     \n\nMikrolage-Rating *     \n\nWohnen 3.0 3.0 3.0 3.0 \n\nBüro 3.5 3.0 2.5 3.5 \n\nVerkauf 3.5 3.0 2.5 3.5 \n\nGewerbe 3.5 3.0 3.0 3.0 \n\nAnmerkung:  * Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen.  \nDie Note 3 entspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: FPRE. \n\n  \n\nI2S \n\n \n\n \n \n\nD 70% \n \n\nC 80% \nA 70% A 50% \n\nC 70% \n\nD 70% \n\nB 70% \n\nB 70% \n\nD 70% \n\nD 80% \nI2S \n\nD 70% \n\nI1S \n\nB 70% \n\n\n\n \n51 \n\n \n\nTabelle 21 Mikro-Lageratings im neuen Recht (prospektiv) pro Lagetyp (Industriezone \n                      Steinacker) \n\nLagetyp I1s I2s \n\nMikro-Lageindikatoren   \n\nImage Wohnen \nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \n\nim Industrie-/ \n\nGewerbegebiet \n\nImage Büro \nEinzelobjekt im  \n\nIndustrie-/  \nGewerbegebiet \n\nEinzelobjekt im  \nIndustrie-/  \n\nGewerbegebiet \n\nImage Verkauf \ndurchschnittl.  \n\nPassantenlage (MIV) \nungünstige  \n\nVerkaufslage \n\nDienstleistungen \nnur teilweise  \n\nin Fussdistanz \nnur mit Auto  \nerreichbar \n\nFreizeit/Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr \neingeschränkte  \n\nAnbindung \neingeschränkte  \n\nAnbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung leicht lärmbelastet leicht lärmbelastet \n\n   \n\nMikrolage-Rating *   \n\nWohnen - - \n\nBüro 3.0 2.5 \n\nVerkauf 3.0 2.0 \n\nGewerbe 4.0 4.0 \n\nAnmerkung:  * Die Werte für das Mikro-Lagerating können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen.  \nDie Note 3 entspricht einer durchschnittlichen Lage. \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n\n\n \n52 \n\n \n\n5 Baurechtliche Grundlagen  \n\n \n\n \n\n5.1 Aktuelles Recht \n\nAktuell ist das Gebiet der Gewerbezone mit einer Baumasseziffer 6.0 und der Industriezone mit einer \nBaumasseziffer 10.0. Auf zwei Grundstücken wurden zudem private Gestaltungspläne festgesetzt \n(punktierte Flächen):  \n\n- Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» vom 25. September 1996 (Kat.-Nr. 4255); \n\n- Gestaltungsplan «FBB Belagswerk Kloten» vom 10. Oktober 2012 (Kat.-Nr. 3889). \n\nAbbildung 31 Auszug Zonenplan  \n\n \n\nQuelle: ÖREB-Kataster. maps.zh.ch. \n\n \n\n5.1.1 Gewerbe- und Industriezone \n\nDie Nutzung der Gewerbezone (G) und Industriezone (I) ist in der Bauordnung der Stadt Kloten wie folgt \ndefiniert: \n\nArt. 25 Zonenzweck und Nutzweise \n\n1  Die Gewerbezone (G) und die Industriezone (I) sind für die Erstellung von Industrie- und \nGewerbebetrieben ausgelegt. In diesen sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. \n\n2  In der Gewerbezone sind mässig störende Betriebe zulässig. In der Industriezone sind stark störende \nBetriebe zulässig. \n\nTabelle 22 Grundmasse G, I und IR (Art. 27 BZO) \n\n \n\nAnmerkung: 1) Die maximale Gebäude- und Firsthöhe können durch die Höhenbeschränkung gemäss Sicherheitszonenplan \nzusätzlich eingeschränkt werden. \n\nQuelle: BZO Stadt Kloten, Stand 2. Juni 2021. \n\nGP «Steinacker Mitte» \n\nGP «FBB Belagswerk \nKloten» \n\nG \n\nI \n\nI \n\n\n\n \n53 \n\n \n\n5.1.2 Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» \n\n- Mit dem privaten Gestaltungsplan soll eine zweckmässige Erweiterung des Produktionsbetriebes der \nFirma Lüchinger-Schmid AG mit Zusammenfassung der produktiven und administrativen Bereiche und \ndamit die Eliminierung unnötigen Motorfahrzeugverkehrs ermöglicht werden. \n\n- Die vorgesehene Nutzweise entspricht einem gemäss Bau- und Zonenordnung zulässigen "mässig \nstörenden" Industriebetrieb. \n\n- Baumassenziffer: 10. Eine Baumassenübertragung von Nachbargrundstücke auf privatrechtlicher Basis \nist zulässig.  \n\n- Zulässige Gebäudehöhe: 25m; \n\n- Zulässige Anzahl Untergeschosse: 2. \n\nAbbildung 32 Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» - Planausschnitt \n\n \n\nQuelle: Gestaltungsplan «Steinacker Mitte». \n\n \n\nGemäss der Stadt Kloten soll der Gestaltungsplan mit der geplanten Revision aufgehoben werden. \n\n \n\n5.1.3 Gestaltungsplan «FBB Belagswerk Kloten» \n\n- Der private Gestaltungsplan ,,FBB Belagswerk Kloten" bezweckt den Weiterbestand der bestehenden \nBelagsproduktionsanlage. \n\n- Auf dem Areal sind vier Baufelder ausgesondert, für die auf die jeweilige Funktion ausgerichteten \nNutzungs-, Bau- und Gestaltungsvorschriften erlassen werden. \n\n- Die Einzige Abweichung von der geltenden Zonenvorschriften ist die Gebäudehöhe im «Baufeld A – \nTurm Belag III» (Überschreitung der Zonenvorschriften um 16m). \n\n \n\nGemäss der Stadt Kloten bleibt der Gestaltungsplan auch nach der geplanten Revision rechtskräftig. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n54 \n\n \n\n5.2 Neues Recht BZO \n\nNeu wird fast das gesamte Gebiet in die Zentrumszone Z6 umgezont. Die Grundstücke in der Industriezone \n(BMZ 10) südlich der Oberfeldstrasse werden neu der Industriezone Steinacker zugewiesen (BZM 12). \n\nAbbildung 33 Auszug Zonenplan Teilrevision BZO \n\n \n\nQuelle: Stadt Kloten; Stand 15. Februar 2022. \n\n \n\n5.2.1 Zentrumszone Z6 \n\n2.2 Zentrumszonen \n\nArt. 16 \n\n1  Die Zentrumszonen dienen der Entwicklung eines attraktiven, bewohnten Stadtzentrums sowie eines  \nbelebten gemischt genutzten Quartiers Steinacker. In Kombination mit einer vielfältigen \nNutzungsmischung und einer hohen baulichen Dichte sollen gut gestaltete Überbauungen entstehen. \n\n2  Zulässig sind Wohnungen, Verwaltungen, Handels-, Versorgungs- und Dienstleistungsbetriebe, sonstige \nmässig störende Gewerbebetriebe sowie Kultur- und Bildungseinrichtungen. \n\n4  In zu Strassen orientierten Erdgeschossen sind keine Wohnnutzungen zulässig. \n\n5  Der Zonenplan legt aufgrund der Fluglärmbelastung oder Eignung des Gebiets abweichende minimale \nund maximale Wohnanteile fest. \n\n6  In der Z6 können die separaten Sonderbauvorschriften Steinacker angewendet werden. \n\n7  In der Zentrumszone Z6 kann für ausschliesslich gewerblich genutzte Bauten die Ausnutzungsziffer um \n40 % der zonengemässen Grundziffer nach Art. 17 und die Fassadenhöhe um 5 m erhöht werden. \n\n8  In der Zentrumszone Z6 sind Hochhäuser gemäss § 282 bei Gebäuden nach Sonderbauvorschriften  \n(Abs. 5) und bei reinen Gewerbebauten (Abs. 6) zulässig. \n\nTabelle 23 Grundmasse Zentrumszone Z6 (Art. 17) \n\n \n\nQuelle:  Teilrevision Nutzungsplanung 2022 (IVHB/Steinacker); Bau- und Zonenordnung; Stand: Überarbeiteter Entwurf vom \n7. Dezember 2023 mit Änderungen gemäss PT-Sitzung vom 7. Februar 2023. \n\n \n\n\n\n \n55 \n\n \n\n5.2.2 Industriezone Steinacker \n\n2.4 Arbeitsplatzzonen \n\nArt. 25 \n\n1\n  Die Gewerbezone (G) und die Industriezone (I) sind für die Erstellung von Industrie- und \nGewerbebetrieben ausgelegt. In diesen sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. \n\n2  In der Gewerbezone sind mässig störende Betriebe zulässig. In der Industriezone sind stark störende  \nBetriebe zulässig. \n\nArt. 28 \n\n1  Längs der Bassersdorferstrasse, der Steinackerstrasse, der Grubenstrasse, der Oberfeldstrasse und der \nIndustriestrasse sind hochstämmige Bäume zu pflanzen. Vorbehalten bleibt die Erhaltung einer \ngenügenden Verkehrssicherheit. \n\n2  Kann in einer Arbeitsplatzzone die Grünflächenziffer infolge Umschlags- und Betriebsflächen nicht \neingehalten werden, sind mit Baumpflanzungen sowie Dach- und Fassadenbegrünungen und dergleichen \nadäquate Ersatzmassnahmen zu treffen. \n\nTabelle 24 Grundmasse Industriezone Steinacker (Art. 27) \n\n \n\nQuelle:  Teilrevision Nutzungsplanung 2022 (IVHB/Steinacker); Bau- und Zonenordnung; Stand: Überarbeiteter Entwurf vom 7. \nDezember 2023 mit Änderungen gemäss PT-Sitzung vom 7. Februar 2023. \n\n \n\n5.2.3 Sonderbauvorschriften (SBV) \n\nDie Sonderbauvorschriften können in der Zentrumszone Z6 freiwillig angewendet werden. Zu den \nSonderbauvorschriften liegt der nachfolgend aufgeführte Ergänzungsplan vor, in dem Baubereiche definiert \nwerden. \n\nAbbildung 34 Teilrevision BZO, Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften \n\n \n\nQuelle: Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften Steinacker, Stadt Kloten, Stand Vorabzug öffentl. Auflage. \n\n \n\nDie Sonderbauvorschriften «Steinacker» definieren die Dichte und Nutzweise auf dem Areal wie folgt \n(Auszug, Stand Vorabzug öffentliche Auflage / 2. Vorprüfung): \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n56 \n\n \n\nArt. 5 Dichte \n\n1\n  Je Teilbaubereich darf maximal die im Ergänzungsplan festgelegte anrechenbare Geschossfläche \nrealisiert werden. Werden Grundstücke unterteilt und dabei keine arealspezifischen Vereinbarungen \ngetroffen, wird die anrechenbare Geschossfläche gemäss Ergänzungsplan anteilmässig zur Grösse der \nneuen Grundstücke aufgeteilt. \n\n2\n  Es gelten zudem die folgenden nach Baubereichen differenzierten Grundmasse: \n\nTabelle 25 Grundmasse Sonderbauvorschriften \n\n \n\nQuelle: Sonderbauvorschriften Steinacker, Bestimmungen; Stand Vorabzug öffentliche Auflage / 2. Vorprüfung. \n\n \n\n3  Bei Arealen mit einer anrechenbaren Grundstücksfläche von mindestens 3'000 m2 gilt ein progressiver \nAusnützungsbonus von 5% bis max. 20% für Areale mit 8'000 m2. Bei Arealen grösser als 8000 m2 \nanrechenbaren Grundstücksfläche beträgt der Bonus max. 20%. Der Ausnutzungsbonus resultiert aus \ndem Faktor gemäss folgender Formel A. Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche inkl. \nBonus ergibt sich aus der folgenden Formel B. \n\nFormel A für Ermittlung des Faktors für Ausnützungsbonus: \n\nFaktor [max. 20 %] =\n(anrechenb. Grundstücksfläche –  3000 m2)\n\n5000 m2 x 0.15 +  0.05  \n\nFormel B zur Ermittlung der maximal zulässigen anrechenbare Geschossfläche inkl. Bonus: \n\n(Faktor Ausnützungsbonus [max. 20 %] +  1) x max. aGF gemäss Art. 5 Abs. 1  \n\n4  (…) \n\n \n\nArt. 7 Nutzweise \n\n1  Der Wohnanteil beträgt mindestens 25 %. Der maximale Wohnanteil ist in Art. 5 Abs. 2 geregelt. \n\n2  Der Anteil an Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern hat mindestens 30 % des Wohnungsspiegels zu \nbetragen. Art. 23 BZO kommt nicht zur Anwendung. \n\n3  Mindestens 20% der maximal zulässigen Wohnfläche sind dauerhaft als preisgünstige Wohnungen im \nKostenmietmodell gemäss kantonaler Verordnung zu §49 b Planungs- und Baugesetz (PBG) zu \nbetreiben. Für Wohnungen, die nach Kostenmietmodell vermietet werden, haben die \nGrundeigentümerschaften folgende Belegungsvorgabe im Mietvertrag aufzunehmen: \nVierzimmerwohnungen sind mit mindestens 2 Personen, Fünfzimmerwohnungen mit mindestens 3 \nPersonen zu belegen. \n\n4  In Erdgeschossen sind: \n\na. entlang der Strassen in der ersten Raumtiefe keine Wohnungen zulässig; \n\nb. gegenüber der Steinackerstrasse, der Industriestrasse und der Oberfeldstrasse bei Neubauten die \nBruttogeschosshöhe mit mindestens 4 m zu erstellen;  \n\nc. an im Ergänzungsplan bezeichneten «öffentlich zugänglichen Plätzen» ein Anteil von mindestens zwei \nDritteln an publikumsorientierten Nutzungen anzuordnen.  \n\n5 Abweichend von Art. 53 BZO sind Verkaufsflächen bis 1500 m² erlaubt. \n\n6  (…) \n\n \n\nMit den Sonderbauvorschriften «Steinacker» werden im Weiteren folgende Regelungen in Kraft treten: \n\n- Erhöhte gestalterische Anforderungen; \n\n- Verpflichtung zur Erstellung folgender öffentlichen Flächen: \n\n- Sprossen, gemäss Ergänzungsplan und in der Lage flexibel; \n\n- Grünraum (C2) und Plätze (A1.8, A4.1, C1, C2, B2.1 und D2.1) gemäss Ergänzungsplan in der Lage \nflexibel. \n\n\n\n \n57 \n\n \n\n- Kriterien der Nachhaltigkeit (Erneuerbare Energie, Stadthitze mindern, Biodiversität fördern); \n\n- Sicherstellen von Lärmschutz; \n\n- Qualitätssicherende Verfahren; \n\n- Tiefe Parkplatzzahl und Mobilitätskonzept; \n\nTabelle 26 Parkplatzvorschriften (Reduktionsfaktoren) \n\nWohnnutzung mindestens 5% bis maximal 20% des Normbedarfs \n\nGewerbliche Nutzung mindestens 20% bis maximal 50% des Normbedarfs \n\nQuelle: Sonderbauvorschriften Steinacker, Bestimmungen Art. 13.1; Stand Vorabzug öffentliche Auflage / 2. Vorprüfung. \n\n \n\n\n\n \n58 \n\n \n\n6 Bewertungsgrundlagen \n\n \n\n \n\n6.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen \n\nDie Grundlage der Bewertungen bilden die aktuell geltende (aktuelles Recht) und die neuen Bauvorschriften \n(neues Recht), welche im Abschnitt 5 detailliert beschrieben sind. \n\nDie Bewertungen erfolgen unter Beachtung der Swiss Valuation Standards (SVS) und unter Berücksichti-\ngung einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (Highest an Best Use). Die bestmögliche Nutzung \neines Grundstücks resultiert im höchstmöglichen Wert bzw. Landwert.  \n\nDie Einschätzung von Verkaufserlösen und Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von FPRE \nfür Miet- und Eigentumswohnungen und für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen.  \n\nErstellungskosten und laufende Kosten werden anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-\nbasis b+p) eingeschätzt.  \n\nDie Einschätzung von Projektrisiken erfolgt mit dem Risikomodul von FPRE, die Einschätzung der Dis-\nkontierung erfolgt mit dem Diskontierungsmodell von FPRE.  \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandrisiken dürfte die Bebauung des Gebiets sowohl im \naktuellen wie auch im neuen Recht über längere Zeiträume erfolgen. Weil der Begriff «Etappierung» in \nZusammenhang mit der Gebietsplanung bereits verwendet wird, sprechen wir hier von einem Zeitraum zur \nRealisierung.  \n\nDie Beurteilung von Absorptions- bzw. Leerstandrisiken und die Einschätzung des Zeitraums einer \nRealisierung erfolgt mit dem Prospektivmodell von FPRE. Darin werden Aussagen zur künftig erwarteten \nNachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen in der Gemeinde und in der Region bis ins Jahr 2035 \ngemacht. \n\nDurch den grossen Zeitraum zur Realisierung werden sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht die \nLandwerte reduziert. Sie fallen damit tiefer aus als mögliche Vergleichswerte von aktuell erfolgten \nTransaktionen.  \n\n \n\n \n\n6.2 Besonderheiten Mehrwertermittlung Areal Steinacker \n\n6.2.1 Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten im Neuen Recht  \n\nBeim Areal Steinacker handelt es sich um ein sehr grosses Gebiet mit rund 64 Grundstücken. Im Rahmen \nder neuen Vorschriften stehen den Grundeigentümer zudem die nachfolgend aufgeführten Möglichkeiten \nzur Verfügung, das Grundstück zu entwickeln: \n\n- Bau- und Zonenordnung (Zentrumszone Z6 bzw. Industriezone Steinacker); \n\n- Sonderbauvorschriften (freiwillig); \n\n- Privater Gestaltungsplan (Mehrwertermittlung separat). \n\n \n\nJe nach gewählter Möglichkeit weichen die Nutzungsmengen und die Nutzungsarten eines Grundstücks \nstark voneinander ab. Wenn ein Grundeigentümer seine Liegenschaft im Rahmen der Vorgaben der BZO \n(Zentrumszone Z6) entwickelt, ist der Mehrwert damit ein anderer, als wenn er freiwillig die \nSonderbauvorschriften anwendet. Nach Einschätzung von FPRE führt die Anwendung der \nSonderbauvorschriften aufgrund eines höheren Wohnanteils zu höheren Mehrwerten (vgl. Abschnitt 6.3). \n\nDa im Fall eines privaten Gestaltungsplans zum jetzigen Zeitpunkt weder die Nutzungsart noch das \nNutzungsmass eindeutig festgelegt werden kann, entfällt eine Mehrwertermittlung für den Moment. Die \nMehrwertermittlung erfolgt erst für den Fall, dass ein privater Gestaltungsplan eingegeben wird. \n\n \n\n6.2.2 Dynamischer Ausnutzungsbonus \n\nIm Weiteren sehen die Sonderbauvorschriften einen dynamischen Ausnutzungsbonus für Grundstücke mit \neiner Grundstücksfläche zwischen 3'000 m² und 8'000 m² vor. Die Nutzungsvorgaben bleiben unverändert.  \n\n\n\n \n59 \n\n \n\nDa der Landwert von der Menge an realisierbaren Geschossfläche abhängt, hat die Grundstückfläche bzw. \ndas Nutzungsmass einen erheblichen Einfluss auf den Mehrwert. In der nachstehenden Tabelle ist der \nEinfluss des dynamischen Ausnutzungsbonus auf den Mehrwert in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche \nbeispielhaft dargestellt. Daraus lassen sich folgende Erkenntnisse ziehen: \n\n- Für Grundstücke mit einer Fläche bis 2'999 m² bleibt der Ausnutzungsbonus und damit der Mehrwert pro \nm² Grundstücksfläche konstant; \n\n- Sobald das Grundstück die Mindestfläche von 3'000 m² aufweist, tritt der Ausnutzungsbonus in Kraft. \nDas Nutzungsmass und der erwartete Mehrwert erhöhen sich sprunghaft; \n\n- Für Grundstücke mit einer Fläche zwischen 3'000 und 8'000 m² erhöhen sich in Abhängigkeit der \nParzellengrösse der Ausnutzungsbonus und damit auch der Mehrwert pro m² Grundstücksfläche \nkontinuierlich; \n\n- Ab einer Grundstücksfläche von über 8'000 m² bleibt der Ausnutzungsbonus und damit auch der \nMehrwert pro m² Grundstücksfläche konstant. \n\nAbbildung 35 Dynamischer Ausnutzungsbonus – Beispielberechnung \n\nGrundstücksfläche GSF  2’900 2'999   3’000 5’000 8’000 10’000 \n\n        \n\nAusnutzungsziffer (Basis)  1.80 1.80 1.80 1.80 1.80 1.80 \n\nAusnutzungsbonus  0% 0% 5% 11% 20% 20% \n\nAusnutzungsziffer (effektiv)  1.80 1.80 1.89 2.00 2.16 2.16 \n\n        \n\nanrechenbare Geschossfläche aGF  5’220 5’398 5’670 9’990 17’280 21’600 \n\n        \n\nLandwert aktuell (800 CHF/m² aGF) CHF 4’176’000 4’318’560 4’536’000 7’992’000 13’824’000 17’280’000 \n\nLandwert neu (2500 CHF/m² aGF) CHF 13’050’000 13’495’500 14’175’000 24’975’000 43’200’000 54’000’000 \n\nMehrwert CHF 8’874’000 9’176’940 9’639’000 16’983’000 29’376’000 36’720’000 \n\n CHF/m² GSF 3’060 3’060 3’213 3’397 3’672 3’672 \n\n  kein Ausnutzungsbonus dynamischer Ausnutzungsbonus \nfixer  \n\nAZ-Bonus \n\nAnmerkung:  Die Berechnung dient als Beispiel. Die verwendeten Landwertbeiträge haben keinen Bezug auf die effektiv  \nermittelten Landwerte. \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nFür die Mehrwertermittlung bedeutet das, dass bei Anwendung der Sonderbauvorschriften unterschiedliche \nMehrwerte entstehen, je nachdem ob ein Grundeigentümer das Grundstück selbst entwickelt oder sich mit \nanderen Grundeigentümern zusammenschliesst um dadurch einen erhöhten Ausnutzungsbonus erhält.   \n\nBasis der Mehrwertermittlung bei FPRE sind aus diesem Grund die aktuellen Besitzverhältnisse.  \n\n \n\n6.2.3 Öffentliche Räume \n\nDer Ergänzungsplan zu den Sonderbauvorschriften definiert die Lage der zu erstellenden öffentlichen \nPlätzen und Querverbindungen (Sprossen) und der öffentlich zugänglichen Grünräume.  \n\nDa die Mehrkosten für die Erstellung dieser öffentlichen Plätze und Grünräumen nicht alle Grundeigentümer \nin gleichem Umfang tragen müssen, werden diese separat ermittelt und vom Landwert im neuen Recht in \nAbzug gebracht.  \n\nAuf die Berücksichtigung der Erstellungskosten für die Querverbindungen (Sprossen) wird verzichtet, da \ndiese Kosten sowieso im Rahmen der Feinerschliessung anfallen würden (Feuerwehrzufahrt etc.). Die  \nSonderbauvorschriften definieren somit lediglich die Lage der Erschliessung. \n\n \n\n6.2.4 Rechtskräftige Gestaltungspläne \n\nGestaltungsplan «Steinacker Mitte» \n\nNach Angabe der Stadt Kloten wird der Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» mit grosser Wahrscheinlichkeit \naufgehoben. Er bildet jedoch die baurechtliche Grundlage für die Wertermittlung im aktuellen Recht.  \n\n \n\nGestaltungsplan «FBB Belagswerk Kloten» \n\nNach Angabe der Stadt Kloten bleibt der Gestaltungsplan «FBB-Belagswerk» auch nach der Revision der \nBauordnung und der Festlegung von Sonderbauvorschriften weiterhin rechtskräftig. Aus diesem Grund wird \nfür den Gestaltungsplan «FBB-Belagswerk» kein Mehrwert ermittelt. \n\n\n\n \n60 \n\n \n\n6.3 Highest and Best Use im neuen Recht \n\nWie aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich, sind die indikativen Landwertbeiträge der Wohnnutzungen \nim Vergleich zu den Geschäftsnutzungen doppelt (Verkauf) oder mehr als doppelt so hoch (Büro, Gewerbe). \nNach dem Highest-and-Best-Use-Grundsatz ist somit der Anteil an Wohnflächen zu maximieren.  \n\nBei einer Entwicklung im Rahmen der Vorschriften der Zentrumszone Z6 liegt der Wohnanteil bei maximal \n30%. Unter Anwendung der Sonderbauvorschriften liegt er bei 50% bis 80%. Aus diesem Grund geht FPRE \ndavon aus, dass eine Entwicklung im Rahmen der Sonderbauverschriften mit hohen Wohnanteilen zu den \nhöchsten Landwerten führt und somit der bestmöglichen Nutzung entspricht. Ein Gewerbebonus von 40% \nreicht nicht aus, um einen höheren Landwert zu erreichen (Landwertbeitrag von Wohnnutzungen mehr als \ndoppelt so hoch). \n\nTabelle 27 Landwertbeiträge in CHF/m² GF (Innere Werte von Bauland) \n\nNutzung  Landwertbeitrag in CHF/m² GF \n\n1 Wohnen (Miete) 1  4'000 – 4’500 \n\n2 Wohnen (Eigentum) 1  4'000 – 4’500 \n\n3 Wohnen (preisgünstig)  1'500 – 2’000 \n\n4 Büro 2  1'000 – 1’500 \n\n5 Verkauf 3  2’000 – 3’500 \n\n6 Gewerbe 4  500 – 1’000 \n\n1  Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnutzungsziffer: 0.7. \n\n2  Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 1'650 m², AZ: 0.6, Nutzfläche total: 800 m², Geschosshöhe: 3.2 m. \n\n3  Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 5'000 m², AZ: 0.5, Nutzfläche total: 2'000 m², Geschosshöhe: 3.5 m. \n\n4  Modellierte Baulandpreise für Industrie- und Gewerbezone, BMZ 6.0. \n\nQuelle: Einschätzung FPRE, Basis Datenstand 2Q. 2022. \n\n \n\nDie inneren Werte von Bauland sind Modellwerte. Sie entsprechen den Landwerten von typischen, sofort \nbebaubaren Grundstücken an durchschnittlicher Mikrolage. Nicht berücksichtigt sind darin mögliche \nBelastungen durch Altlasten oder durch preisgünstiges Wohnen. Ebenfalls nicht berücksichtigt sind \nVerzögerungen durch eine Etappierung.  Die Modellwerte können damit von den im Rahmen der \nMehrwertermittlung ermittelten Landwerten abweichen.  \n\n \n\n \n\n6.4 Vorgehen Mehrwertermittlung Steinacker \n\nDie Mehrwertermittlung für das Areal Steinacker erfolgt in zwei Schritten \n\n- Schritt 1:  \nErmittlung von Landwertbeiträgen pro Lagetyp.  \n \n\n- Schritt 2:  \nMehrwertermittlung pro Grundstück und pro Baubereich auf Basis der ermittelten Landwertbeiträge. \n\n \n\n6.4.1 Schritt 1: Ermittlung Landwertbeiträge pro Lagetyp \n\nDer Landwertbeitrag entspricht dem Landwert einer Parzelle geteilt durch die anrechenbare Geschossfläche \nbzw. durch das anrechenbare Volumen (CHF/m² aGF, CHF/m³ GV).  \n\nZur Ermittlung der Landwertbeiträge unterteilen wir das Areal sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht \nin Lagetypen mit ähnlichen baurechtlichen Rahmenbedingungen und einer vergleichbaren Mikro-\nLagequalität. Für Grundstücke mit vergleichbarem Nutzungsmass, mit vergleichbarer Nutzungsart sowie mit \nvergleichbarer Lagequalität ist der Landwertbeitrag identisch. Die Aufteilung der Lagetypen findet sich in \nden nachfolgenden Abbildungen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n61 \n\n \n\nAbbildung 36 Übersicht Lagetypen im aktuellen Recht \n\n \n\nQuelle: ÖREB-Kataster, maps.zh.ch, Einschätzungen FPRE. \n\n \n\nAbbildung 37 Übersicht Lagetypen im neuen Recht \n\n \n\nAnmerkung: gelb-gestrichelte Linie – Verlauf Verlängerung Glatttalbahn. \n\nQuelle: Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften Steinacker, Stadt Kloten, Einschätzungen FPRE.  \n\n \n\nAnhand eines typischen Grundstücks mit einer Fläche von 5'000 m2 erfolgt die Ermittlung der \nLandwertbeiträge (CHF/m2) pro Lagetyp. \n\nInnerhalb eines Lagetyps sind alle wertrelevanten Faktoren gleich. Dazu zählen insbesondere der \nWohnanteil, der Anteil von 20% an preisgünstigem Wohnen und erhöhte Kosten aufgrund gestalterischer \nund energetischer Vorgaben. Nicht berücksichtigt werden dagegen wertrelevante Faktoren, welche \ngrundstückspezifisch sind bzw. nur vereinzelte Grundstücke betreffen (z.B. eine Verpflichtung zur Erstellung \nvon öffentlichen Grünraum). Diese Faktoren werden erst im zweiten Schritt berücksichtigt.  \n\nDie Ermittlung der Landwertbeiträge erfolgt nach dem Grundsatz einer bestmöglichen Nutzung des \nGrundstücks (Highest-and-Best-Use-Grundsatz). Die Wertermittlung erfolgt mittels dynamischer \nResidualwertmethode. \n\n \n\n6.4.2 Schritt 2: Mehrwertermittlung pro Grundstück und pro Baubereich \n\nin einem zweiten Schritt ermittelt FPRE auf Basis der Landwertbeiträge die Landwerte im aktuellen und im \nneuen Recht und die Mehrwerte pro Grundstück.  \n\nFür jedes Grundstück werden somit folgende Werte ermittelt und ausgewiesen: \n\n- Landwert aktuelles Recht; \n\n- Landwert neues Recht; \n\n- Mehrwert. \n\nAnschliessend werden im neuen Recht die wertmindernden Faktoren berücksichtigt. Dazu zählen \ninsbesondere Mehrkosten aufgrund von Verpflichtung zur Erstellung öffentlicher Plätze und Grünräume. \n\nFür jedes Grundstück, welche im Perimeter der Sonderbauvorschriften liegt, wird der Marktwert im neuen \nRecht auf Basis der Sonderbauvorschriften berechnet (Highest and Best Use). Für Parzellen, welche neu in \nder Industriezone Steinacker liegen, erfolgt die Berechnung auf Grundlage der revidierten Bau- und \nZonenordnung. \n\n\n\n \n62 \n\n \n\nTabelle 28 Planungsmassnahmen  \n\nAktuelles Recht Neues Recht (Highest and Best Use) \n\nGewerbezone (BMZ 6) Sonderbauvorschriften (Baubereiche D1, D2, D3) \n\nIndustriezone (BMZ 10) Sonderbauvorschriften (Baubereiche A1-4, B1-4, C1-2 und D3) \n\nIndustriezone (BMZ 10) Industriezone Steinacker (BMZ 12) \n\nQuelle: Zusammenstellung FPRE. \n\n \n\n \n\n6.5 Grundbuchauszüge \n\nFPRE stehen keine Angaben zu den im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten, Grundlasten und \nAnmerkungen zur Verfügung. Bestehen solche, sind diese nicht Bestandteil der Wertermittlung. Allfällige \nwertrelevanten Einträge sind damit in der Mehrwertermittlung nicht berücksichtigt.  \n\n \n\n \n\n6.6 Bestandsbauten \n\nGemäss Praxis der Stadt Kloten sowie den Richtlinien in den kantonalen Unterlagen zum \nMehrwertausgleich werden bei der Mehrwertermittlung die Fortführungswerte nicht berücksichtigt. \n\n \n\n \n\n6.7 Rückbaukosten \n\nRückbaukosten fallen sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich bei \nder Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden. \n\nBezogen auf den Bewertungsstichtag ergeben sich durch die unterschiedlich langen Zeiträume bei der \nRealisierung dagegen geringfügige Differenzen. Weil die Unterschiede sehr klein sind, werden sie in der \nMehrwertermittlung nicht berücksichtigt.  \n\n \n\n \n\n6.8 Restnutzungen in Bestandsliegenschaften \n\nIn den Bestandsliegenschaften fallen bis zum Rückbau Erträge und Kosten an. Weil es sich bei der \nMehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung handelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden. \n\nBezogen auf den Bewertungsstichtag ergeben sich durch die unterschiedlich langen Zeiträume bei der \nRealisierung dagegen geringfügige Differenzen. Weil die Unterschiede sehr klein sind, werden sie in der \nMehrwertermittlung nicht berücksichtigt.  \n\n \n\n \n\n6.9 Altlasten und Gebäudeschadstoffe \n\nGemäss dem Kataster der belasteten Standorte (per 13. Juni 2022) sind auf dem Areal diverse Belastungen \nvorhanden. Zu Gebäudeschadstoffen liegen keine Informationen vor.  \n\nKosten für die Entsorgung von Altlasten und Gebäudeschadstoffen fallen sowohl im aktuellen wie auch im \nneuen Recht in gleicher Höhe an. Weil es sich bei der Mehrwertermittlung um eine Differenzbetrachtung \nhandelt, müssen sie nicht berücksichtigt werden.  \n\nBezogen auf den Bewertungsstichtag ergeben sich durch die unterschiedlich langen Zeiträume bei der \nRealisierung dagegen geringfügige Differenzen. Weil die Unterschiede sehr klein sind, werden sie in der \nMehrwertermittlung nicht berücksichtigt.  \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n63 \n\n \n\nAbbildung 38 Belastungen und Altlasten \n\n \n\nQuelle: Kataster der belasteten Standorte, GIS Kt. Zürich, Stand 13. Juni 2022. \n\n \n\n \n\n6.10 Anteile von Miet- und Eigentumswohnungen \n\nWie in Abschnitt 3.5.6 beschrieben, liegen in der Stadt Kloten die Landwerte für Mehrfamilienhäuser mit \nEigentumswohnungen (EWG) über denjenigen von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen (MWG). \nGemäss dem Highest-and-Best-Use-Grundsatz ist damit der Anteil an Eigentumswohnungen, unter \nBerücksichtigung der Nachfrageprognosen und Lagequalitäten, zu optimieren.  \n\nGestützt auf den Prospektivmodell und unter Berücksichtigung der insgesamt durchschnittlichen künftigen \nMikro-Lagequalität auf dem Areal rechnen wir mit einer Verteilung von rund 60% Mietwohnungen und 40% \nEigentumswohnungen (vgl. Abschnitte 3.5.7 und 4.4). \n\n \n\n \n\n6.11 Zeitraum der Realisierung \n\nDie realisierbaren Flächen auf dem Gebiet Steinacker sind sowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht \nsehr gross. Zur Reduktion von Absorptions- bzw. Leestandrisken dürfte die Realisierung deshalb über lange \nZeiträume bzw. in Etappen erfolgen. Die Herleitung zur Abschätzung entsprechender Zeiträume findet sich \nin den Abschnitten 3.5.8 und 3.6.5. \n\n \n\n \n\n6.12 Werteffekte einer etappierten Realisierung \n\nWeil bei gleichem Bewertungsstichtag die Erträge bei einer etappierten Realisierung später anfallen, \nreduzieren sich die Landwerte im Vergleich zu einer Realisierung ohne Etappierung. Diese Werteffekte \nwerden in der Mehrwertermittlung berücksichtigt.  \n\nWeder im aktuellen noch im neuen Recht ist eine Abfolge der Realisierungszeitpunkte vorgesehen. Aus \ndiesem Grund erfolgt die Wertermittlung jeweils als Mittelwert der Landwerte von frühen und späten \nRealisierungszeitpunkten. Die für die Mehrwertermittlung eingeschätzten Landwerte gelten damit für den \nRealisierungszeitpunkt einer mittleren Etappe. Im Vergleich mit den aktuell erzielbaren Landwerten in Kloten \nfallen die für die Mehrwertermittlung eingeschätzten Werte also deutlich geringer aus.  \n\nWenn zur Plausibilisierung der ermittelten Werte die aktuell gehandelten Werten auf dem Steinackerareal \nherangezogen werden, ist dabei zu berücksichtigen, dass es sich mit grosser Wahrscheinlichkeit um \nspekulative Werte handelt. Die Werteffekt einer Um- und Aufzonung dürften darin bereits eingerechnet \nworden sein (Erwartungswerte). \n\n \n\n \n\n6.13 Bewertungszeitraum \n\nDie Bewertungen werden im Zeitraum zwischen Mai 2022 und Januar 2023 durchgeführt. Die verwendeten \nDaten haben - sofern nicht anders vermerkt - den Stand 4. Quartal 2022. \n\n \n\n \n\n\n\n \n64 \n\n \n\n6.14 Bewertungsstichtag \n\nBewertungsstichtag ist das mutmassliche Inkrafttreten der Umzonung per 1. Mai 2024. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n65 \n\n \n\n7 Ermittlung der Landwertbeiträge \n\n \n\n \n\n7.1 Aktuelles Recht \n\n7.1.1 Lagetypen \n\nDie Einschätzungen zur Ermittlung der Landwertbeiträge erfolgen für Gebiete mit vergleichbarer \nLagequalität. In der nachfolgenden Abbildung findet sich die Einteilung des Areals nach Lagetypen. \n\nAbbildung 39 Aktuelles Recht: Lagetypen  \n\n \n\nQuelle: ÖREB-Kataster, maps.zh.ch, Einschätzungen FPRE. \n\n \n\n7.1.2 Mengengerüst, Nutzungsmix und Realisierungszeitraum \n\nIn der nachfolgenden Tabelle findet sich die Zusammenstellung der Geschossflächen (Nutzungsmix) pro \nNutzungstyp und pro Lagetyp zusammen mit den Realisierungszeiträumen. Grundlage für die Annahmen \nzum Nutzungsmix sind Einschätzungen zur Mikro-Lagequalität (vgl. Abschnitt 4.3) und zur Wertschöpfung \neinzelner Branchen (Highest and Best Use). \n\nTabelle 29 Aktuelles Recht: Mengengerüst, Realisierungszeitraum \n\nNutzungstyp Höhe G1  I1  I2  Total 40% Zeitraum \n\n m m² GF % BM m² GF % BM m² GF % BM m² GF m² GF m² GF/a Jahre \n\nBüro  3.5 6’500 10.0 7’600 5.0 36’100 5.0 50’200 20’080 2’500 8 \n\nBüro (gewerbenah) 3.5 12’900 20.0 15’200 10.0 72’200 10.0 100’300 40’120 \n\n17’500 11 \ntraditionelles Gewerbe 6.0 17’000 45.0 22’200 25.0 105’300 25.0 144’500 57’800 \n\nSpitzenindustrie 6.0 7’500 20.0 17’700 20.0 84’200 20.0 109’400 43’760 \n\nLager und Logistik 8.0 0 0 20’000 30.0 94’700 30.0 114’700 45’880 \n\nVerkauf / Gastro 4.0 1’100 2.0 1’300 1.0 6’300 1.0 8’700 3’480     \n\nFachmärkte 5.0 1’400 3.0 9’600 9.0 45’500 9.0 56’500 22’600   \n\nEinstellplätze            \n\nTotal pro Gebiet   46’400  93’600  444’300  584’300 233’720   10  \n\nAnmerkung:  Bei der Einschätzung der Absorption in der Gewerbe- und Industriezone geht FPRE davon aus, dass rund 60% \nder Flächen bereits erstellt sind. Die Zusatznachfrage begrenzt sich nur auf die Reserve. \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\nIn der Gewerbezone und in der Industriezone gehen wir davon aus, dass rund 60% der realisierbaren \nBaumasse bereits erstellt ist. Für die Einschätzung von Absorptionsrisiken und des Zeitraums einer \nRealisierung ist damit lediglich ein reduziertes Mass von 40% relevant. \n\n\n\n \n66 \n\n \n\nDie Mengen an einfachen und hochwertigen Büroflächen nehmen als Folge der verminderten Mikro-\nLagequalität von Lagetyp G1 zu Lagetyp I1 und I2 ab. Eine vergleichbare Reduktion erfolgt für Verkaufs- \nund Gastronutzungen. \n\nHohe Anteile an traditioneller Gewerbenutzung und Spitzenindustrie sehen wir auf dem gesamten Areal \n(alle Lagetypen), wobei der Anteil an traditioneller Industrie in den Lagetypen I1 und I2 z.G. von Lagerei und \nLogistik reduziert wird. An der Lage G1 schlagen wir keine Lagerei und Logistik vor. \n\nDie angenommene jährlich absorbierbare Menge an reinen Büroflächen beläuft sich auf rund 2'500 m² GF, \ndiejenigen von Gewerbeflächen auf rund 17'500 m² GF. Der Anteil an Verkaufsflächen ist gering. Wie in \nAbschnitt 3.6.5 beschrieben, gehen wir von einem Zeitraum für die Realisierung von rund 10 Jahren aus. \n\nWeil im aktuellen Recht keine eindeutige Abfolge von Realisierungszeitpunkte vorhersehbar ist, erfolgt die \nWertermittlung für jede Parzelle zum Zeitpunkt einer mittleren Etappe (Mittelwert der Landwerte zwischen \nder ersten und der letzten Etappe). Im Vergleich mit diesem Mittelwert ist der effektive Wert bei früher \nRealisierungen höher, bei später Realisierung ist er tiefer. \n\n \n\n7.1.3 Einschätzungen \n\nPro Lagetypen haben wir die nachfolgend aufgeführten Einschätzungen vorgenommen.  \n\nTabelle 30 Bewertungsannahmen im aktuellen Recht \n\n Nutzungstyp Marktmieten Erstellungskosten (BKP2) Leerstand * Diskont. \n\n  CHF/m² NF a CHF/m² NF % % \n\nBüro 220 - 260 3’050 10 / 8 / 5 3.15 - 3.20 \n\nBüro (gewerbenah) 200 - 220 2’800 10 / 8 / 5 3.15 - 3.25 \n\nVerkauf / Gastro 220 - 270 2’450 10 / 8 / 5 2.95 - 3.00 \n\nVerkauf (Fachmärkte) 200 - 220 2’450 10 / 8 / 5 2.95 - 3.10 \n\ntraditionelles Gewerbe 170 - 180 2’300 10 / 8 / 5 3.60 - 3.65 \n\nSpitzenindustrie 235 2’950 10 / 8 / 5 3.20 \n\nLager und Logistik 180 2’300 10 / 8 / 5 3.60 \n\nEinstellplätze 180 CHF/Mt 1’400 10 / 8 / 5 3.15 - 3.55 \n\nAnmerkung: * Jahr 1 / Jahr 2 / langfristig \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Marktmieten berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \n\nDie Erstellungskosten verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer. Die Kennwerte sind separat für die \noberirdischen Flächen (Nutzungstyp) und für die Flächen in den Einstellhallen aufgewiesen. Die Kosten für \nAbstellplätze sind Teil der Umgebungskosten.  \n\nBei den Leerstandangaben handelt es sich um die strukturellen Leerständen nach Fertigstellung. In den \nersten zwei Jahren rechnet FPRE mit einem Anfangsleerstand von 15% bzw. 10%. \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Diskontierung berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \nDie Erstellungskosten werden mit einem Diskontierungssatz von 1.5% diskontiert (=reale Verzinsung \nrisikoloser Anlagen) \n\n \n\n7.1.4 Sicherheitsmarge \n\nIn der Sicherheitsmarge werden Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken abgebildet. Die Einschätzung \nerfolgt mit dem Risikomodul von FPRE. Der Abzug der Sicherheitsmarge erfolgt vom rohen Landwert.  \n\nUnter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Nutzungszusammenstellung und der Realisierung zum \nZeitpunkt einer mittleren Etappe rechnen wir im aktuellen Recht mit einer Sicherheitsmarge von 35% des \nrohen Marktwerts bzw. von 5 - 7% der Erstellungskosten (BKP 1-9). Zur Berücksichtigung der Planungs-, \nRealisierungs- und Marktrisiken werden die Land- bzw. Projektwerte damit um 35% reduziert.  \n\nIn der Sicherheitsmarge sind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\nDer nachfolgenden Tabelle kann die Herleitung der Sicherheitsmarge mithilfe des Risikomoduls von FPRE \nentnommen werden \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n67 \n\n \n\nTabelle 31 Herleitung Sicherheitsmarge (Risikomodul) \n\n % roher Marktwert % Erstellungskosten \n% Marktwert  \n\nper Fertigstellung  \n\nBasismarge 7.4 1.7 1.3 \n\nPlanungsrisiko 4.2 1.0 0.8 \n\nRealisierungsrisiko 6.4 1.4 1.1 \n\nMarktrisiko 17.0 3.8 3.0 \n\nSicherheitsmarge 35.0 7.9 6.2 \n\nAnmerkung: Einschätzung auf Basis des Lagetyps B 70%. \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\n7.1.5 Aktuelles Recht: Land- bzw. Projektwerte \n\nIn der nachstehenden Tabelle finden sich die Land- bzw. Projektwerte der Lagetypen. \n\nTabelle 32 Aktuelles Recht: Land- bzw. Projektwerte (Beispielgrundstück mit 5'000 m²) \n\nLagetyp  G1 I1 I2 \n\nGrundstücksfläche m² GSF 5’000 5’000 5’000 \n\nBaumasse (gem. BMZ) m³ BM 30’000 50’000 50’000 \n\n     \n\nRoher Marktwert CHF 3’854’000 4’711’000 4’136’000 \n\nSicherheitsmarge CHF 1’349’000 1’649’000 1’448’000 \n\n % roher MW 35 35 35 \n\n % BKP 1-9 8 7 6 \n\n     \n\nLand- / Projektwert CHF 2’505’000 3’062’000 2’688’000 \n\nper Stichtag, mittlere Etappe CHF/m2 GSF 501 612 538 \n\n CHF/m2 GF 293 271 238 \n\n     \n\nLandwertbeitrag CHF/m³ BM 84 61 54 \n\nAnmerkung: * gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\nDie Ermittlung der Landwerte pro Grundstück erfolgt anhand von Landwertbeiträgen. Im aktuellen Recht \nbetragen sie zwischen 54 und 84 CHF/m³ BM. \n\n \n\n7.1.6 Plausibilisierung der Land- und Projektwerte \n\nDie Plausibilisierung der ermittelten Land- bzw. Projektwerte erfolgt anhand der inneren Werte von Bauland \nvon FPRE und anhand der Lageklassenmethode von SIREA. Bei den inneren Werten von Bauland handelt \nes sich um modellierte Baulandpreise. \n\nWeil in beiden Kennwerten von FPRE und von SIREA die Wertreduktion einer Etappierung nicht \nberücksichtigt wird, haben wir für die Plausibilisieren die Land- bzw. Projektwerte der mittleren Etappe auf \neine erste Etappe (unmittelbare Realisierung) zurückgerechnet. Die Wertreduktion durch spätere \nRealisierung einer mittleren Etappe beträgt zwischen 41% und 47%. \n\nDie aufgeführten Kennwerte für die inneren Werte von Bauland haben den Datenstand per 30. September \n2022. Somit sind in den Kennwerten die neusten Entwicklungen bei den Diskontierungssätze noch nicht \nberücksichtigt. In den Kennwerten der Lageklassenmethode mit Stand 2019/2020 sind weder die aktuelle \nDiskontierung noch die Bauteuerung berücksichtigt. \n\n \n\nInnere Werte von Bauland \n\nDie inneren Werte von Bauland pro Quadratmeter Grundstücksflächen gelten nur für definierte \nAusnutzungsziffern bzw. Baumassenziffern. Aus diesem Grund erfolgt die Plausibilisierung anhand der \nKennwerte pro Quadratmeter Geschossfläche. Als Folge der aktualisierten Diskontierung liegen die \nKennwerte per Stichtag erster Etappe in allen Lagetypen deutlich unter den Modellwerten von FPRE \n(inneren Werten von Bauland).  \n\n\n\n \n68 \n\n \n\nTabelle 33 Plausibilisierung Ergebnisse - aktuelles Recht \n\n  G1 I1 I2 \n\nLand- bzw. Projektwert CHF 4’237’000 5’441’000 5’033’000 \n\nper Stichtag, erste Etappe CHF/m2 GSF 847 1’088 1’007 \n\n CHF/m2 GF 689 619 572 \n\n     \n\nDelta zu mittlerer Etappe  1’732’000 2’379’000 2’345’000 \n\nWertreduktion infolge langer Realisierungszeitraum  -41% -44% -47% \n\n     \n\nInnere Werte von Bauland * CHF/m2 GSF 690 717 717 \n\n CHF/m2 GF 1’003 918 918 \n\nAnmerkung: * gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE, IMBAS FPRE. \n\n \n\nSIREA-Lageklasse 2019/2020 \n\nDie Landanteile per Stichtag erster Etappe bestätigen im Wesentlichen die relativen Landanteilen gemäss \nLageklassenmethode von SIREA. \n\nTabelle 34 Plausibilisierung Ergebnisse - aktuelles Recht \n\nLageklasse  G1 I1 I2 \n\nrelativer Landanteil (gewichtet nach Nutzungsmix) % 17 17 17 \n\nLandanteil FPRE, erste Etappe % 16 16 15 \n\nAnmerkung: * gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE, Lageklassenmethode SIREA 2019/2020. \n\n \n\n \n\n7.2 Neues Recht \n\n7.2.1 Lagetypen \n\nIn der nachfolgenden Abbildung findet sich die Übersicht zu den Lagetypen von FPRE. \n\nAbbildung 40 Übersicht Lagetypen im neuen Recht \n\n \n\nAnmerkung: gelb-gestrichelte Linie – Verlauf Verlängerung Glatttalbahn. \n\nQuelle: Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften Steinacker, Stadt Kloten, Einschätzungen FPRE.  \n\n \n\n7.2.2 Mengengerüst und Zeitraum der Realisierung \n\nIn den nachfolgenden Tabellen finden sich die Annahmen zum Nutzungsmix, einmal für die Bereiche mit \nSonderbauvorschriften, einmal für die Industriezone Steinacker. Grundlage für die Annahmen zum \nNutzungsmix sind Einschätzungen zur Mikro-Lagequalität (vgl. Abschnitt 4.4) und zur Wertschöpfung \neinzelner Branchen (Highest and Best Use). \n\n \n\n\n\n \n69 \n\n \n\nSonderbauvorschriften Steinacker \n\nIn den Bereichen mit Sonderbauvorschriften können jeweils unterschiedliche Wohnanteile erstellt werden. \nDamit reduzieren sich die Anteile an Gewerbeflächen entsprechend. \n\nGeringe Mengen an einfache Büroflächen werden, mit Ausnahme von Lagetyp D, an allen Lagetypen \nvorgeschlagen. Hochwertige Büroflächen werden nur am Lagetyp D mit guter Zentralität bzw. Mikro-\nLagequalität vorgeschlagen. Eine vergleichbare Verteilung erfolgt für Verkaufs- und Gastronutzungen. \n\nHohe Anteile an Gewerbenutzungen und Flächen für Kultur und Bildung werden nur bei geringen \nWohnanteilen vorgeschlagen. Anteile von Spitzenindustrie werden in den Lagetypen A, B und C \nvorgeschlagen. \n\nAnhand der Nutzungsmengen wird die Absorption und der notwendige Realisierungszeitraum beurteilt. Die \nprognostizierte jährlich absorbierbare Menge an Wohnflächen beläuft sich gemäss Prospektivmodell von \nFPRE auf rund 200 Einheiten. Bei einer Gesamtmenge von rund 3'100 Einheiten beträgt die Absorptionsfirst \ndamit rund 16 Jahre. Die prognostizierte jährlich absorbierbare Menge an Büroflächen beläuft sich als Folge \neiner verbesserten Versorgung mit Dienstleistungsangeboten im neuen Recht auf jährlich rund 4’500 m2 \nGF, diejenige der Gewerbeflächen auf rund 6’000 BGF.  \n\nWeil es sich unter Sonderbauvorschriften um ein gemischt genutztes Gebiet handelt, bestimmt die \nAbsorptionsfirst der Wohnflächen die Absorptionsdauer des gesamten Gebiets der Sonderbauvorschriften. \nWie in Abschnitt 3.6 beschrieben, gehen wir von einem Zeitraum für die Realisierung von rund 16 Jahren \naus.  \n\nTabelle 35 Mengengerüst und Absorption im neuen Recht (Sonderbauvorschriften) \n\nLagequalität A B C D \nTotal pro \nNutzung \n\nAbsorption \n\nAnteil Wohnen 50% 70% 70% 70% 80% 70% 80%    \n\n m² aGF m² aGF m² aGF m² aGF m² aGF m² aGF m² aGF m² aGF m²GF/a Jahre \n\nWohnen 29’300 29’800 55’100 54’900 83’800 32’500 28’000 313’500   \n\n   (approx. Anzahl WHG) 293 298 550 548 837 324 280 3’129 200 16 \n\nBüro einfach 5’900 4’300 7’900 7’800 10’500 0 0 36’300 \n4’500 11 \n\nBüro hochwertig 0 0 0 0 0 9’300 3’500 12’800 \n\nVerkauf / Gastro 1’200 900 1’600 1’600 2’100 4’600 3’500 15’400 \n\n6’000 14 Kultur / Bildung 8’800 6’400 11’800 11’800 0 0 0 38’800 \n\nGewerbe 13’500 1’300 2’400 2’400 8’400 0 0 27’900 \n\nTotal pro Lage 58’700 42’700 78’800 78’500 104’800 46’400 35’000 444’700  16 \n\nAnmerkung:  Angaben in m² GF gem. SIA 416, d.h. inkl. Gebäudehülle. \n\nQuelle: Zusammenstellung FPRE. \n\n \n\nIndustriezone Steinacker \n\nIn der Industriezone Steinacker gehen wir wie im aktuellen Recht davon aus, dass rund 60% der \nrealisierbaren Baumasse bereits erstellt ist. Für die Einschätzung von Absorptionsrisiken und des Zeitraums \neiner Realisierung ist damit lediglich ein reduziertes Mass von 40% relevant. Wie in Abschnitt 3.6 \nbeschrieben, gehen wir von einem Zeitraum für die Realisierung von rund 5 Jahren aus. Die jährlich \nabsorbierbare Menge an Gewerbeflächen beläuft sich auf rund 17'500 m² GF. Der Anteil an einfachen \nBüroflächen ist gering. \n\nIm Vergleich zum aktuellen Recht hat sich im neuen Recht die Menge an Gewerbeflächen reduziert. Bei \ngleicher Annahme zur jährlich absorbierbaren Menge von rund 17'500 m² GF kann die Absorption der \nreduzierten Flächenmenge deshalb innerhalb einer kürzeren Frist erfolgen (Verknappung des Angebots).  \n\nTabelle 36 Mengengerüst und Absorption im neuen Recht (Industriezone Steinacker) \n\nGeschoss- \nhöhe \n\nIndustriezone Steinacker 40% Absorption  \n\n    \n\n \nm m² GF % BM m² GF m² GF/a Jahre \n\nBüro hochwertig 3.5 20’000 5% 8’000 1’500 5 \n\nVerkauf 4.0 3’500 1% 1’400     \n\nVerkauf (Fachmärkte) 5.0 25’100 9% 10’040   \n\nBüro (gewerbenah) 3.5 39’900 10% 15’960 \n\n17’500 5 \ntraditionelles Gewerbe 6.0 0 25% 23’280 \n\nSpitzenindustrie 6.0 58’200 20% 18’640 \n\nLagerei / Logistik 8.0 46’600 30% 20’960 \n\nTotal pro Gebiet  245’700 100% 98’280   5  \n\n\n\n \n70 \n\n \n\nAnmerkung:  Bei der Einschätzung der Absorption in der Gewerbe- und Industriezone geht FPRE davon aus, dass rund 60% \nder Flächen bereits erstellt sind. Die Zusatznachfrage begrenzt sich nur auf die Reserve. \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\n7.2.3 Einschätzungen \n\nPro Lagetypen haben wir die nachfolgend aufgeführten Einschätzungen vorgenommen.  \n\nTabelle 37 Bewertungsannahmen im neuen Recht – Sonderbauvorschriften \n\n Nutzungstyp Marktmieten Erstellungskosten (BKP2) Leerstand * Diskont. \n\n  CHF/m² NF CHF/m² NF % % \n\nWohnen MWG 310 4’100 5 / 2 / 0.5 2.60 \n\nWohnen MWG, preisgünstig 230 3’900 5 / 2 / 0.5 2.60 \n\nWohnen EWG 13’050 4’100  2.60 \n\nBüro einfach 210 - 220 2’900 10 / 8 / 5 3.15 - 3.20 \n\nBüro hochwertig 260 3’100 10 / 8 / 5 3.15 - 3.20 \n\nVerkauf / Gastro 225 - 270 2’650 10 / 8 / 5 2.95 - 3.05 \n\nKultur/Bildung, urbane Produktion 235 2’550 10 / 8 / 5 2.95 - 3.05 \n\nGewerbe 160 - 180 2’350 10 / 8 / 5 3.65 - 3.70 \n\nEinstellplätze 180 1’400 5 / 2 / 0.5 2.60 \n\nEinstellplatz EWG 30’000   2.60 \n\nAnmerkung: Die Anteile beziehen sich auf die anrechenbare Geschossfläche. MWG – Mietwohnungen, EWG – \nEigentumswohnungen. \n* Jahr 1 / Jahr 2 / langfristig \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\nTabelle 38 Bewertungsannahmen im neuen Recht - Industriezone Steinacker \n\n Branchen Marktmieten Erstellungskosten (BKP 2) Leerstand * Diskont. \n\n  CHF/m² NF a CHF/m² NF % % \n\nBüro 220 - 235 3’100 10 / 8 / 5 3.20 - 3.25 \n\nBüro (gewerbenah) 200 2’900 10 / 8 / 5 3.20 - 3.25 \n\nVerkauf  220 - 235 2’650 10 / 8 / 5 3.00 - 3.05 \n\nVerkauf (Fachmärkte) 200 - 210 2’650 10 / 8 / 5 3.00 - 3.05 \n\ntraditionelles Gewerbe 180 2’350 10 / 8 / 5 3.60 \n\nSpitzenindustrie 235 2’950 10 / 8 / 5 3.60 \n\nLager und Logistik 180 2’350 10 / 8 / 5 3.60 \n\nEinstellplätze 180 1’400 10 / 8 / 5 3.15 \n\nAnmerkung: Die Anteile beziehen sich auf das oberirdische Gebäudevolumen (Baumasse). \n* Jahr 1 / Jahr 2 / langfristig \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Marktmieten berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \n\nDie Erstellungskosten verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer. Die Kennwerte sind separat für die \noberirdischen Flächen (Nutzungstyp) und für die Flächen in den Einstellhallen aufgewiesen. Die Kosten für \nAbstellplätze sind Teil der Umgebungskosten.  \n\nBei den Leerstandangaben handelt es sich um die strukturellen Leerständen nach Fertigstellung. In den \nersten zwei Jahren rechnet FPRE mit einem Anfangsleerstand von 15% bzw. 10%. \n\nDie Spanne bei der Einschätzung der Diskontierung berücksichtigt die Unterschiede der Mikro-Lagequalität. \nDie Erstellungskosten werden mit einem Diskontierungssatz von 1.5% diskontiert (= reale Verzinsung \nrisikoloser Anlagen) \n\n \n\n7.2.4 Sicherheitsmarge \n\nIn der Sicherheitsmarge werden Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken abgebildet. Die Einschätzung \nerfolgt mit dem Risikomodul von FPRE. Der Abzug der Sicherheitsmarge erfolgt vom rohen Landwert. In der \nSicherheitsmarge sind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\n\n\n \n71 \n\n \n\nDie Sicherheitsmarge bei den Grundstücken, welche neu der Industriezone Steinacker zugewiesen sind, \nbeträgt 40% des rohen Landwerts bzw. 8% der Erstellungskosten BKP 1-9. Sie ist im Vergleich zum Niveau \ndes aktuellen Rechts leicht höher, weil durch die Nachbarschaft von Wohngebieten für die Industriezonen \nein leicht höheres Risiko besteht, z.B. durch höhere Ansprüche an Gestaltung, Lärmproblematik, etc.  \n\nFür Grundstücke, auf welchen neu die Sonderbauvorschriften angewendet werden können, rechnen wir \nunter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Nutzungszusammenstellung und der Realisierung zum \nZeitpunkt einer mittleren Etappe mit einer Sicherheitsmarge von 35% des rohen Marktwerts bzw. von 17 - \n23% der Erstellungskosten (BKP 1-9). Zur Berücksichtigung der Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken \nwerden die Land- bzw. Projektwerte damit um 35% reduziert.  \n\nDer nachfolgenden Tabelle kann die Herleitung der Sicherheitsmarge mithilfe des Risikomoduls von FPRE \nentnommen werden \n\nTabelle 39 Herleitung Sicherheitsmarge (Risikomodul) im neuen Recht - SBV \n\n % roher Marktwert % Erstellungskosten \n% Marktwert  \n\nper Fertigstellung  \n\nBasismarge 2.9 1.8 1.1 \n\nPlanungsrisiko 4.4 2.8 1.7 \n\nRealisierungsrisiko 5.3 3.4 2.0 \n\nMarktrisiko 22.7 14.4 8.7 \n\nSicherheitsmarge 35.3 22.4 13.6 \n\nAnmerkung: Einschätzung auf Basis des Lagetyps B 70%. \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\n7.2.5 Neues Recht: Land- bzw. Projektwerte \n\nSonderbauvorschriften Steinacker \n\nIn der nachstehenden Tabelle finden sich die Land- bzw. Projektwerte der Lagetypen für Grundstücke, \nwelche neu im Perimeter der Sonderbauvorschriften Steinacker zu liegen kommen. \n\nTabelle 40 Neues Recht: Land- bzw. Projektwerte (Beispielgrundstück mit 5'000 m²) \n\nLagetyp  A B C D \n\nWohnanteil  50% 70% 70% 70% 80% 70% 80% \n\nGrundstücksfläche m² GSF 5’000 5’000 5’000 5’000 5’000 5’000 5’000 \n\nanrechenbare  \nGeschossfläche ** \n\nm² aGF 10’000 10’000 10’000 10’000 10’000 10’000 10’000 \n\n         \n\nRoher Marktwert CHF 16’252’000 21’230’000 20’668’000 20’494’000 20’415’000 22’041’000 23’244’000 \n\nSicherheitsmarge CHF 5’688’000 7’431’000 7’234’000 7’173’000 7’145’000 7’714’000 8’135’000 \n\n % roher MW 35 35 35 35 35 35 35 \n\n % BKP 1-9 17 20 19 19 19 20 21 \n\n         \n\nLand- / Projektwert CHF 10’564’000 13’799’000 13’434’000 13’321’000 13’270’000 14’327’000 15’109’000 \n\nStichtag, mittl. Etappe CHF/m2 GSF 2’113 2’760 2’687 2’664 2’654 2’865 3’022 \n\n CHF/m2 GF 759 1’017 990 981 990 1’071 1’133 \n\n         \n\nLandwertbeitrag CHF/m2 aGF  1’056 1’380 1’343 1’332 1’327 1’433 1’511 \n\nAnmerkung: * Annahme AZ = 200% (durchschnittlicher AZ in SBV). ** gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\nDie Ermittlung der Landwerte pro Grundstück erfolgt anhand von Landwertbeiträgen. Im neuen Recht \nbetragen sie zwischen 1'056 und 1'511 CHF/m² aGF. \n\n \n\nIndustriezone Steinacker \n\nIn der nachstehenden Tabelle findet sich der Land- bzw. Projektwert der Grundstücke, welche neu der \nIndustriezone Steinacker zugewiesen werden. \n\n \n\n\n\n \n72 \n\n \n\n \n\nTabelle 41 Neues Recht: Land- bzw. Projektwerte (Beispielgrundstück mit 5'000 m²) \n\nLagetyp    I1S I2S \n\nGrundstückfläche  m² GSF  5’000 5’000 \n\nBaumasse  m³ BM  60’000 60’000 \n\n      \n\nRoher Marktwert  CHF  6'515’000 5’935’000 \n\nSicherheitsmarge  CHF  2'606’000 2’374’000 \n\n  % roher MW  40 40 \n\n  % BKP 1-9  9 8 \n\n      \n\nLand- / Projektwert  CHF  3’909000 3’561’000 \n\nStichtag, mittlere Etappe  CHF/m2 GSF  782 712 \n\n      \n\nLandwertbeitrag  CHF/m³ BM   65 59 \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\nDer Landwertbeitrag zur Ermittlung der Landwerte pro Grundstück im neuen Recht für die Parzellen in der \nIndustriezone Steinacker beträgt zwischen 59 und 65 CHF/m³ BM. \n\n \n\n7.2.6 Plausibilisierung der Land- und Projektwerte \n\nDie Plausibilisierung der ermittelten Land- bzw. Projektwerte erfolgt anhand der inneren Werte von Bauland \nvon FPRE und anhand der Lageklassenmethode von SIREA. Bei den inneren Werten von Bauland handelt \nes sich um modellierte Baulandpreise. \n\nWeil in beiden Kennwerten von FPRE und von SIREA die Wertreduktion einer Etappierung nicht \nberücksichtigt wird, haben wir für die Plausibilisieren die Land- bzw. Projektwerte der mittleren Etappe auf \neine erste Etappe (unmittelbare Realisierung) zurückgerechnet. Die Wertreduktion durch spätere \nRealisierung einer mittleren Etappe beträgt bei den Sonderbauvorschriften zwischen 27% und 32%, in der \nIndustriezone Steinacker 43%. \n\nDie aufgeführten Kennwerte für die inneren Werte von Bauland haben den Datenstand per 30. September \n2022. Somit sind in den Kennwerten die neusten Entwicklungen bei den Diskontierungssätze noch nicht \nberücksichtigt. In den Kennwerten der Lageklassenmethode mit Stand 2019/2020 sind weder die aktuelle \nDiskontierung noch die Bauteuerung berücksichtigt. \n\n \n\nInnere Werte von Bauland \n\nDie inneren Werte von Bauland pro Quadratmeter Grundstücksflächen gelten nur für definierte \nAusnutzungsziffern bzw. Baumassenziffern. Aus diesem Grund erfolgt die Plausibilisierung anhand der \nKennwerte pro Geschossfläche. Als Folge der aktualisierten Diskontierung liegen in allen Lagetypen die \nWerte per Stichtag erster Etappe deutlich unter den inneren Werten von Bauland.  \n\nTabelle 42 Plausibilisierung Ergebnisse - neues Recht, Sonderbauvorschriften \n\n  A B C D \n\n  50% 70% 70% 70% 80% 70% 80% \n\nLand- / Projektwert CHF 15’633’000 19’288’000 18’863’000 18’747’000 18’516’000 20’057’000 20’783’000 \n\nStichtag, erste Etappe /m2 GSF 3’127 3’858 3’773 3’749 3’703 4’011 4’157 \n\n /m2 GF 1’468 1’811 1’771 1’760 1’739 1’883 1’951 \n\n         \n\nDelta zu mittlerer Etappe CHF 5’069’000 5’489’000 5’429’000 5’426’000 5’246’000 5’730’000 5’674’000 \n\nWertreduktion infolge langer \nRealisierungszeitraum \n\n -32% -28% -29% -29% -28% -29% -27% \n\n         \n\nInnere Werte von \nBauland * \n\n/m2 GSF 1’827 2’305 2’305 2’305 2’545 2’375 2’604 \n\nAnmerkung: * gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  IMBAS FPRE, Lageklassenmethode SIREA 2019/2020. \n\n\n\n \n73 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nSIREA-Lageklasse 2019/2020 \n\nDie Landanteile per Stichtag erster Etappe liegen unter den relativen Landanteilen gemäss \nLageklassenmethode von SIREA. Die Unterschiede dürften auf die veränderte Diskontierung und die \nBaukostenteuerung zurückzuführen sein.  \n\nTabelle 43 Plausibilisierung Ergebnisse - neues Recht, Sonderbauvorschriften \n\n  A B C D \n\n  50% 70% 70% 70% 50% 70% 70% \n\nLageklasse         \n\nrel. Landanteil  % 28 31 31 31 32 36 36 \n\nLandanteil, erste Etappe % 24 26 26 26 25 26 27 \n\nAnmerkung: * gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  IMBAS FPRE, Lageklassenmethode SIREA 2019/2020. \n\n \n\nTabelle 44 Plausibilisierung Ergebnisse - neues Recht, Industriezone Steinacker \n\n    I1S I2S \n\nLand- / Projektwert  CHF  6'695’000 6’302’000 \n\nStichtag, erste Etappe  /m2 GSF  1’339 1’260 \n\n  /m2 GF  634 597 \n\n      \n\nDelta zu mittlerer Etappe  CHF  2'786’000 2’741’000 \n\nWertreduktion infolge langer Realisierungszeitraum    -42% -43% \n\n      \n\nInnere Werte Bauland *  /m2 GSF  782 712 \n\n      \n\nLageklasse      \n\nrel. Landanteil *  %  17 17 \n\nLandanteil, erste Etappe  %  15 15 \n\nAnmerkung: * gewichtet nach Nutzungsmix. \n\nQuelle:  IMBAS FPRE, Lageklassenmethode SIREA 2019/2020. \n\n \n\n7.2.7 Wertmindernden Faktoren \n\nZu den grundstücksspezifischen Faktoren, welche nachrangig berücksichtigt werden, gehören die \nErstellungskosten für die öffentlichen Plätze und Grünraum. Für die Berechnung der Kosten (BKP 1-9) hat \nFPRE folgende Benchmarks pro m² verwendet: \n\n- Grünraum: 450 CHF/m²; \n\n- Platz: 600 CHF/m². \n\nDie Kennwerte gelten unter den Annahmen, dass es sich um ein flaches Areal ohne Geländemodellierung \nhandelt, dass kein Wasserbau für Bachumlegungen notwendig ist und keine Kosten für \nWerkleitungserschliessungen anfallen. In den Kennwerten enthalten sind Anteile für Honoraren von 20%, \nfür Nebenkosten von 5%, für Reserven von 10% so für einen MwSt.-Anteil.  \n\nNicht berücksichtigt sind beispielsweise grössere Umgebungsbauwerk mit Sommerunterstand, Grillplatz \nund WC (rund CHF 500'000). Ein entsprechender Zuschlag würde bei rund 50 bis 100 CHF/m2 BUF liegen. \nEbenfalls nicht berücksichtigt sind der Einbau von Wasserflächen (rund CHF 100'000 bis 500'000 pro \nElement). In den Kennwerten für die Platzflächen sind weder Unterstände, Unterflurcontaineranlage oder \nKunstwerk eingerechnet. \n\nFür die Mehrwertermittlung sind Barwerte per 1. Mai 2024 der anhand der obigen Kennwerte ermittelten \nErstellungskosten relevant (mittlerer Realisierungszeitraum, vgl. Abschnitt 6.11). Der verwendete \nDiskontierungssatz beträgt 1.5% und entspricht dem Diskontierungssatz für die Erstellungskosten, welcher \nbei der Ermittlung der Landwertbeiträge verwendet wurde (vgl. Abschnitt 7.2.3). \n\n\n\n \n74 \n\n \n\n8 Mehrwertermittlung (Prognose) \n\n \n\n \n\n8.1 Einleitung \n\nNachfolgend findet sich die Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte im aktuellen und neuen Recht \nund die Ermittlung von Mehrwert und Mehrwertabgaben als Prognosen. Aus Gründen des Datenschutzes \nkönnen wir im vorliegenden Bericht das Gesamtergebnis lediglich als aggregierte Werte darstellen. Die \nindividuellen Mehrwertprognosen und Mehrwertabgabeprognosen werden den Grundeigentümern einzeln \nzugestellt. \n\n \n\n \n\n8.2 Land- bzw. Projektwerte aktuelles Recht \n\nDie Berechnung der Landwerte im aktuellen Recht kann der nachfolgenden Tabelle entnommen werden. \n\nTabelle 45 Land- bzw. Projektwerte aktuelles Recht \n\n  G1 I1 I2 Total \n\nGrundstücksfläche m² GSF 37’737 86’876 210’577 335’190 \n\nBaumasse m³ BM 226’422 868’760 2’074’844 3’170’026 \n\n      \n\nLandwertbeitrag CHF/m³ BM 84 61 54  \n\n      \n\nLandwert CHF 19’019’448 52’994’360 112’041’599 184’055’407 \n\nStichtag, mittlere Etappe CHF (gerundet) 19’019’000 52’994’000 112’042’000 184’056’000 \n\n /m² aGSF 504 610 532 549 \n\n      \n\n    im Perimeter SBV CHF 19’019’000 32’465’000 67’346’000 118’830’000 \n\n   in der Industriezone Steinacker CHF  20’531’000 44’695’000 65’226’000 \n\nAnmerkung: Ohne Grundstück Kat. Nr. 3886 \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\nIm aktuellen Recht beläuft sich die Summe der Land- bzw. Projektwerte auf CHF 184’056'000 bzw. auf \nCHF/m2 GSF 549. \n\n \n\n8.2.1 GP Steinacker Mitte \n\nBei der Bewertung des Grundstück Kat. Nr.4255 mit rechtskräftigen Gestaltungsplan «Steinacker Mitte» hat \nFPRE die gleichen Landwertbeiträge wie in der Industriezone I (Gebiet I1) angewendet. Dies weil sowohl \ndie zulässige Baumassenziffer als auch die Nutzungsart, denjenigen von der Industriezone I entsprechen. \nDa keine Grundbuchauszüge vorliegen, konnten auch ein allfälliger Ausnützungstransfer von den \nNachbargrundstücken nicht berücksichtigt werden. \n\n \n\n8.2.2 GP FBB Belagswerk Kloten \n\nAuf dem Grundstück Kat. Nr. 3889 gilt der rechtskräftige Gestaltungsplan «FBB Belagswerk Kloten». Da der \nGestaltungsplan nichtaufgehoben wurde, entsteht auf dem Grundstück kein Mehrwert. Aus diesem Grund \nist das Grundstück aus der Mehrwertermittlung ausgenommen. \n\n\n\n \n75 \n\n \n\n8.3 Land- bzw. Projektwerte neues Recht \n\n8.3.1 Sonderbauvorschriften \n\nDie Ermittlung der Land- bzw. Projektwerte im neuen Recht bei Sonderbauvorschriften kann der \nnachstehenden Tabelle entnommen werden. Nicht aufgeführt sind die wertmindernden Faktoren. \n\nTabelle 46 Land- bzw. Projektwerte neues Recht (SBV, ohne wertmindernden Faktoren) \n\n  A B C D Total \n\n  50% 70% 70% 70% 80% 70% 80%  \n\nGrundstücks- \nfläche \n\nm² GSF 26’447 26’547 40’869 36’826 48’769 23’891 16’225 219’574 \n\nanrechenbare  \nGeschossfläche* \n\nm² aGF 57’120 53’103 78’692 78’496 104’768 49’011 35’046 456’237 \n\nAusnützungs- \nziffer \n\n 216% 200% 193% 213% 215% 205% 216% 208% \n\n          \n\nLandwertbeitrag  1’056 1’380 1’343 1’332 1’327 1’433 1’511  \n\nLandwert  CHF 60’318’720 73’282’827 105’683’902 104’556’406 139’027’136 70’233’431 52’954’506 606’056’927 \n\nCHF (gerundet) 60’319’000 73’283’000 105’684’000 104’556’000 139’027’000 70’233’000 52’955’000 606’057’000 \n\n /m² GSF 2’281 2’760 2’586 2’839 2’851 2’940 3’264 2’760 \n\n /m² aGF 1’056 1’380 1’343 1’332 1’327 1’433 1’511 1’328 \n\nAnmerkung: * inkl. AZ-Bonus \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\nDie wertmindernden Faktoren werden separat pro Grundstück berechnet und vom Landwert abgezogen. \nDie Berechnung der wertmindernden Faktoren kann der nachstehenden Tabelle entnommen werden.  \n\nTabelle 47 Berechnung wertmindernde Faktoren \n\n  öffentlicher Grünraum öffentlicher Platz Total \n\nFläche m² GSF 6’000 3’500 9’500 \n\nKostenkennwert (BKP 1-9) CHF/m² GSF 450 600  \n\nErstellungskosten CHF 2’700’000 2’100’000 4’800’000 \n\n     \n\nDiskontierungssatz  1.50% 1.50%  \n\nPerioden  9.5 9.5  \n\n     \n\nBarwert Erstellungskosten  CHF 2’343’885 1’823’022 4’166’907 \n\nStichtag, mittlere Periode CHF (gerundet) 2’344’000 1’824'000 *  4’168'000 * \n\nAnmerkung: * Delta von CHF 1'000, da die Rundung pro Grundstück erfolgt. \n\nQuelle: Berechnung FPRE. \n\n \n\nDie Zusammenstellung des Land- bzw. Projektwerts im neuen Recht für den Perimeter der \nSonderbauvorschriften und unter Berücksichtigung der wertmindernden Faktoren findet sich in \nnachstehender Tabelle. \n\nTabelle 48 Landwert im neuen Recht (Sonderbauvorschriften) \n\nLandwert (ohne Wertmindernde Faktoren) CHF 606’057’000 \n\n./. wertmindernde Faktoren CHF 4’168’000 \n\nLandwert im neuen Recht CHF 601’889’000 \n\nStichtag, mittlere Etappe   \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n76 \n\n \n\n8.3.2 Industriezone Steinacker \n\nDie Ermittlung des Landwerts im neuen Recht für die Parzellen in der Industriezone Steinacker kann der \nnachstehenden Tabelle entnommen werden. \n\nTabelle 49 Landwerte im neuen Recht (Industriezone Steinacker) \n\n   I1S I2S Total \n\nGrundstücksfläche m² GSF  33’657 82’767 116’424 \n\nBaumasse m³ BM  403’884 993’204 403884 \n\n      \n\nLandwertbeitrag CHF/m³ BM  65 59  \n\n      \n\nLandwert im neuen Recht CHF  26’252’460 58’599’036 84’851’496 \n\nStichtag, mittlere Etappe CHF (gerundet) *  26’253’000 58’600’000 84’853’000 \n\n CHF/m² GSF  780 708 729 \n\n* Zahlen gerundet auf Ebene Grundstück. \n\nQuelle:  Einschätzung FPRE. \n\n \n\nIm neuen Recht beläuft sich die Summe der Land- bzw. Projektwerte unter den Sonderbauvorschriften auf \nCHF 601'889’000 bzw. auf CHF/m² GSF 2'760, diejenige in der Industriezone auf CHF 82'453’000 bzw. \nauf CHF/m² GSF 729.  \n\nDas Total der Land- bzw. Projektwerte im neuen Recht beläuft sich auf CHF 686'742'000. \n\nDie ermittelten Werte gelten per Bewertungsstichtag vom 1. Mai 2024. \n\n \n\n \n\n8.4 Prognose Mehrwert \n\nIn der nachstehenden Tabelle findet sich das Total der Mehrwertprognosen. Die Herleitung der Land- bzw. \nProjektwerte im aktuellen und im neuen Recht findet sich in den Abschnitten 8.1 und 8.2. Der hohe \nWertzuwachs im Perimeter der Sonderbauvorschriften ist darauf zurückzuführen, dass neu hier ein sehr \nhoher Wohnanteil möglich ist. Der Mehrwert in der Industriezone Steinacker ist auf die Flächenerhöhung \nzurückzuführen und darauf, dass sich durch die deutliche Erhöhung des Anteils an Wohnnutzungen die \nAngebotsflächen für Industrienutzungen verknappt haben. Eine frühere Realisierung der baurechtlich \nzulässigen Flächen ist damit möglich.  \n\nTabelle 50 Prognose Mehrwert \n\n  Landwert  \naktuelles Recht \n\nLandwert  \nneues Recht \n\nMehrwert  \n\n  CHF CHF CHF % \n\nPerimeter  \nSonderbauvorschriften \n\nUmzonung 118’830’000 601’889’000 483’059’000 +407% \n\nIndustriezone Steinacker Aufzonung 65’226’000 84’853’000 19’627’000 +30% \n\nTotal *  184’056’000 686’742’000 502’686’000 +273% \n\nAnmerkung: * Delta von CHF 1'000, da die Rundung pro Grundstück erfolgt. \n\nQuelle: Einschätzung FPRE. \n\n \n\nAls Folge der neuen Planungsmassnahmen beläuft sich der Mehrwert auf dem Steinacker Areal auf CHF \n502'686'000. \n\nDer ermittelte Werte gilt per Bewertungsstichtag vom 1. Mai 2024. \n\n \n\n \n\n8.5 Prognose Mehrwertabgabe \n\nDie Ermittlung der prognostizierten Mehrwertabgabe erfolgt pro wirtschaftliche Einheit. Benachbarte \nGrundstücke ein und desselben Grundeigentümers werden dabei als Einheit behandelt. Die Freigrenze von \nCHF 100'000 wird pro wirtschaftliche Einheit berücksichtigt.  \n\n\n\n \n77 \n\n \n\nWie unsere Einschätzungen gezeigt haben, liegen die Mehrwerte aller Grundstücke über dem im Gesetz \nvorgesehenen Schwellenwert von CHF 250'000. Damit sind alle Grundeigentümer mehrwertpflichtig. Aus \nGründen des Datenschutzes können wir im vorliegenden Bericht aber lediglich das Gesamtergebnis als \naggregierte Werte darstellen. Die individuellen Mehrwertprognosen und Mehrwertabgabeprognosen werden \nden Grundeigentümern einzeln zugestellt. \n\nBei der ermittelten Mehrwertabgabeprognose handelt es sich um den Gesamtbetrag bei vollständiger \nRealisierung aller auf dem Areal zulässigen Flächen und Volumina. Es ist aber damit zu rechnen, dass nicht \nalle Grundstücke sofort entwickelt werden und die Transformation des Areals damit einen sehr langen \nZeitraum in Anspruch nehmen wird. Sowohl die Mehrwertabgaben als auch die Einnahmen aus den \nMehrwertabgaben dürften somit über viele Jahre verteilt beglichen werden bzw. anfallen.  \n\n \n\nNach Berücksichtigung der Freigrenzen von jeweils CHF 100'000 liegt die Summe der prognostizierten \nMehrwertabgaben bei CHF 124’521'500.  \n\nAuf den Perimeter der Sonderbauvorschriften entfallen CHF 119'939'750 bzw. rund 96% der \nprognostizierten Mehrwertabgaben, auf die Industriezone Steinacker entfallen CHF 4'581'750 bzw. rund \n4%. \n\n \n\n \n\n\n\n \n78 \n\n \n\nAnhang \n\n \n\n \n\nA 1 Gemeindecheck Wohnen, Stadt Kloten, 4Q. 2022 \n\nA 2 Gemeindecheck Geschäft, Stadt Kloten, 4Q. 2022 \n\n\n\n \n79 \n\n \n\nImpressum \n\n \n\n \n\nProjekt \n\n30395 \n\n \n\nAuftraggeber \n\nStadt Kloten \n\nKirchgasse 7 \n\n8302 Kloten \n\n \n\nKontakte \n\nAndreas Stoll \n\n \n\n \n\nErsteller \n\nFahrländer Partner \n\nRaumentwicklung AG \n\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n\n8003 Zürich 3012 Bern \n\n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \n\ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \n\nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n\n \n\n \n\nProjektleitender Partner \n\nMartin Bühler  \n\n \n\n \n\nBearbeitung \n\nMartin Bühler \n\nMarta Dittes \n\nLorin Sidler \n\n \n\n \n\nZeitraum \n\nApril 2022 bis März 2023 \n\nmailto:info@fpre.ch\nhttp://www.fpre.ch/\n\n\n\n