text: \n \n\nStadt Kloten  \n\n       \n\n  \nTeilrevision Bau- und Zonenordnung, Quartier Hohrainli  \n\n  \n\nErläuternder Bericht \n \n\nnach Art. 47 Raumplanungsverordnung inkl. Bericht zu nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\nFassung für die Festsetzung durch den Gemeinderat  \n\n24.05.2022  \n \n \n\n \n\nrog / U:\\Projekte Effretikon\\_R_M\\4_Staedte\\Kloten\\4000366_Quartierentwicklung_Hohrainli\\07_Berichte\\02_Nutzungsplanung\\Klot_Hohrainli_BZO-Teilrevision_Erlaeuterungsbericht-Art47.docx \n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, Quartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 2 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nImpressum \n\nAuftraggeber Stadt Kloten \n\nAuftragnehmer ewp AG Effretikon \n\nSparte Raum und Mobilität \n\nProjektleitung Franziska Zibell \n\n Telefon 052 354 21 11 \n\nDirektwahl 052 354 21 28 \n\nfranziska.zibell@ewp.ch \n\nProjektteam Franziska Zibell (Projektleiterin und Hauptsachbearbeiterin) \n\nPhilipp Lenzi (Projektleiter-Stv.) \n\n \n\nThomas Spörri (Projektleiter bis 30.08.2019) \n\nMatthew Jones (Zeichnerleistungen) \n\nAuftragsnummer 4000405.000 \n\n \n\nQuelle Titelseite: Orthofoto GIS-ZH (Stand 2015/16) \n\nU:\\Projekte \n\nEffretikon\\_R_M\\4_Staedte\\Kloten\\4000366_Quartierentwicklung_Hohrainli\\07_Berichte\\02_Nutzungsplanung\\Klot_Hohrainli_B\n\nZO-Teilrevision_Erlaeuterungsbericht-Art47.docx \n\n \n\n  \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 3 \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Ausgangslage und Zielsetzungen 4 \n\n1.1 Anlass der Teilrevision 4 \n1.2 Zielsetzungen der Teilrevision 5 \n1.3 Gegenstand und Perimeter der Teilrevision 5 \n\n2 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 6 \n\n2.1 Raumplanungsgesetz (RPG) 6 \n2.2 Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt 7 \n2.3 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich (PBG) 8 \n2.4 Richtplanung 8 \n2.5 Bau- und Zonenordnung Stadt Kloten 11 \n\n3 Soziale Quartierentwicklung Hohrainli 12 \n\n3.1 Vorabklärungen und sozialräumliche Studie 12 \n3.2 Städtebaulicher Studienauftrag 13 \n3.3 Soziales Quartierentwicklungskonzept (SQEK) 14 \n\n4 Inhalte der Revision 15 \n\n4.1 Quartiererhaltungszone 15 \n4.2 Nutzungsanspruch 16 \n4.3 Gewerbeanteil 19 \n4.4 Änderung Bauordnung 19 \n4.5 Änderung Zonenplan 26 \n4.6 Nutzung erneuerbarer Energien 27 \n4.7 Änderung Parkplatzreglement 28 \n\n5 Mehrwertausgleich 29 \n\n5.1 Ausgangslage 29 \n5.2 Mehrwertprognose 29 \n5.3 Verfahren 30 \n\n6 Auswirkungen 30 \n\n6.1 Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 30 \n6.2 Verkehr und Parkierung 31 \n6.3 Frei- und Grünräume 32 \n6.4 Öffentliche Infrastruktur 32 \n6.5 Energie und Umwelt 33 \n\n7 Planungsablauf 37 \n\n7.1 Kantonale Vorprüfungen 37 \n7.2 Öffentliche Auflage 38 \n7.3 Anhörung Region (ZPG) und Nachbargemeinden 39 \n\n \n\nAnhang \n\nAnhang A Mengengerüst nach Grundeigentum und Nachbarschaft \nAnhang B Zweite kantonale Vorprüfung \nAnhang C Bericht Mehrwertermittlung Hohrainli \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 4 \n\n1 Ausgangslage und Zielsetzungen \n\nDie Eröffnung des Flughafens im Jahre 1953 prägte die Entwicklung der Stadt Kloten sehr stark. Das \n\nGebiet Hohrainli wurde im Zusammenhang mit der Flughafenentwicklung und in enger Zusammenarbeit \n\nmit den Eigentümerinnen und Eigentümern konzipiert und überbaut. Die Grundeigentümerbauordnung \n\ngeht zurück auf das Jahr 1963 und war zehn Jahre lang gültig. \n\nDie ersten Gebäude im Hohrainli wurden zu Beginn der 60er-Jahre errichtet. Auf Grundlage der Grund-\n\neigentümerbauordnung mit Richtplan entstand von 1965 bis 1973 der überwiegende Teil der Neube-\n\nbauung und im Jahr 1983 wurden die zwei letzten Bauten im Hohrainli erstellt. Das Quartier Hohrainli \n\nist mit Mehrfamilienhäusern in einer Zeilenbauweise überbaut. \n\nDer Grundeigentümer-Richtplan vom Jahr 1963 widerspiegelt ein städtebauliches Leitbild der «geglie-\n\nderten und aufgelockerten Stadt»: Durch die charakteristische gemischte Bauweise entstand im Hoh-\n\nrainli eine bis heute wertgeschätzte Stadtlandschaft. Gruppierte, in Höhe und Länge gestaffelten Zeilen- \n\nund Punktbauten besetzen das Terrain so, dass der Freiraum als Landschaftsraum das gesamte Areal \n\ngleichsam «durchfliesst». \n\n \n\n1.1 Anlass der Teilrevision \n\nProblematik \n\nDie heutige Bebauung mit zwei- bis sechsgeschossigen Gebäuden ist in der zweigeschossigen Misch-\n\nzone (WG2a) mehrheitlich nicht zonenkonform. Dies ist auch der Hauptgrund, weshalb im Quartier seit \n\nJahren keine bauliche Entwicklung stattfindet: Bei einem Abbruch eines Gebäudes würde sehr viel nutz-\n\nbare Fläche verloren gehen. Daraus folgt, dass der Sanierungs- und Erneuerungsbedarf erheblich ist, \n\nweshalb zum Beispiel viele günstige (Klein-)Wohnungen angeboten werden. Dies führt zu einer proble-\n\nmatischen Bevölkerungszusammensetzung mit den klassischen Problemstellungen eines entmischten \n\nQuartiers. Diese Tendenzen sind im durchgeführten Sozialmonitoring (2013/2018) ersichtlich, werden \n\naber auch in der Praxis (Littering-/Abfallproblematik, Sozialhilfe, Betreibungsamt) immer deutlicher spür-\n\nbar: Das Hohrainli befindet sich in einer sozialen Abwärtsspirale. \n  \n\n \n\nAbbildung 1: Luftaufnahme aus dem Jahr 1977 mit dem Hohrainliquartier in der Bildmitte und dem Flughafen im Hintergrund \n\n(Quelle: Stadt Kloten, Fotoarchiv) \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 5 \n\nVeränderte Rahmenbedingungen mit Lärmschutzverordnung \n\nDa sich das Hohrainli-Quartier in der Anflugschneise der Piste 28 befindet und damit fluglärmbelastet \n\nist, konnte in den früheren BZO-Revisionen keine Aufzonung durchgeführt werden. Neue Perspektiven \n\neröffnete im Februar 2015 die Lockerung der Lärmschutzverordnung: So wurde eine umfassende Er-\n\nneuerung des Quartiers denkbar. Folglich wurde von der Stadt Kloten und der Anlagestiftung Turidomus \n\nein Studienauftrag lanciert, mit dem Ziel eines städtebaulichen Konzepts für das Quartier und eines \n\nErsatzneubauprojekts für die Liegenschaften der Immobilien-Anlagestiftung Turidomus. Auf der Grund-\n\nlage des Siegerprojekts entstand das soziale Quartierentwicklungskonzept Hohrainli. Nun steht die \n\nÜberführung wichtiger Inhalte in planungsrechtlich verbindliche Instrumente an. Die Umsetzung bedingt \n\neine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) und eine Revision des Parkplatzreglements. \n\nKantonales Pilotprojekt \n\nDie soziale Quartierentwicklung Hohrainli ist aufgrund der komplexen Ausgangslage und des Vorbild-\n\ncharakters einer gemeinsamen Gebietsplanung im Fluglärmperimeter ein kantonales Pilotprojekt. Im \n\nregionalen Richtplan ist es als «Gebiet mit besonderem Handlungsbedarf bezüglich Sanierung und Auf-\n\nwertung von Wohnbauten von regionaler Bedeutung» aufgeführt. \n\n1.2 Zielsetzungen der Teilrevision \n\nMit der Teilrevision Quartier Hohrainli werden folgende Ziele verfolgt: \n\n▪ Voraussetzungen für die Erneuerung der Gebäude in lärmtechnischer, energetischer und sozialer \n\nHinsicht schaffen \n\n▪ Besserer Schutz der Bewohnerinnen und Bewohner vor Strassen- und Fluglärm \n\n▪ Gewerbliches Zentrum erhalten und, wenn möglich, zentriert stärken \n\n▪ Für alle Grundeigentümerinnen und -eigentümer einen Anreiz zur Entwicklung schaffen \n\n▪ Voraussetzungen für eine soziale Durchmischung im Quartier, mit einem Wohnungsangebot für \n\nsämtliche Lebensabschnitte, schaffen \n\n▪ Qualitätsvolles Bevölkerungswachstum ermöglichen \n\n▪ Lenkung einer differenzierten und qualitätsvollen Innenentwicklung \n\n▪ Städtebauliche und gestalterische Qualitäten des Quartiers Hohrainli sichern und weiterentwickeln \n\n1.3 Gegenstand und Perimeter der Teilrevision \n\nDie Teilrevision Quartier Hohrainli umfasst folgende Anpassungen: \n\n▪ Änderung Bau- und Zonenordnung \n\n▪ Änderung Zonenplan 1:5’000 \n\n▪ Änderung Parkplatzreglement: Anpassung Plan Parkplatzbedarfsgebiete 1:5'000 \n\n▪ Neuer Ergänzungsplan: Quartiererhaltungszonenplan Hohrainli 1:2'000 \n\nMit der Änderung der Zonierung wird die Grundvoraussetzung für die Erreichung der baulichen Verdich-\n\ntung geschaffen. Mit Abschluss zur BZO-Teilrevision sollen die Verkehrsbaulinien im Quartier Hohrainli \n\nangepasst werden. \n\n \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 6 \n\n2 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen \n\n2.1 Raumplanungsgesetz (RPG) \n\nMehrwertausgleich (RPG Art. 5) \n\nDie Kantone sind gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, \n\nRPG) verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planun-\n\ngen nach dem Raumplanungsgesetz entstehen, vorzusehen. Mit dieser Mehrwertabgabe soll ein Teil \n\ndes planungsbedingten Mehrwerts abgeschöpft werden. Der Ertrag wird für Massnahmen der Raum-\n\nplanung verwendet. Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen RPG-Revision wurden in Art. 5 \n\nAbs. 1bis bis Abs. 1sexies RPG Mindestvorgaben für die Mehrwertabschöpfung eingeführt. Die Umset-\n\nzung dieser Vorgaben obliegt den Kantonen. \n\nDer Zürcher Kantonsrat verabschiedete am 28. Oktober 2019 das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz \n\n(MAG), das die bundesrechtlichen Vorgaben mit dem kantonalen Mehrwertausgleich umsetzt und zu-\n\ndem den Gemeinden die Möglichkeit einräumt, auch bei Um- und Aufzonungen eine kommunale Ab-\n\ngabe zu erheben. Die ausführende Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) wurde am 30. September \n\n2020 vom Regierungsrat erlassen. MAG und MAV regeln den Ausgleich von planungsbedingten Vortei-\n\nlen bei Ein-, Um- und Aufzonungen und traten am 1. Januar 2021 in Kraft. \n\nMit Inkrafttreten des MAG erhalten die Gemeinden eine rechtliche Grundlage, um den kommunalen \n\nMehrwertausgleich zu regeln. Das Gesetz enthält Bestimmungen zum kantonalen Mehrwertausgleich, \n\nzum kantonalen Mehrwertausgleichsfonds und zum kommunalen Mehrwertausgleich. Der kommunale \n\nAusgleich von Planungsvorteilen kann gemäss MAG auf dem Wege einer Abgabeerhebung oder alter-\n\nnativ mit einem städtebaulichen Vertrag vereinbart werden. \n  \n\n \n\nAbbildung 2: Luftbild mit dem Perimeter des Studienauftrags (blaue Umrandung) und Umgebung; Quelle: GIS-Browser, ewp \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 7 \n\nDas MAG legt folgende Rahmenbedingungen fest: \n\n▪ Kantonaler Mehrwertausgleich: Bei Einzonungen sowie bei Umzonungen einer Zone für öffentliche \n\nBauten wird eine kantonale Mehrwertabgabe von 20% des Mehrwertes erhoben. \n\n▪ Kommunaler Mehrwertausgleich: Der kommunale Mehrwertausgleich beschränkt sich auf den \n\nMehrwert, der bei Auf- und Umzonungen anfällt. \n\nDer Gemeinderat Kloten ergänzte die Bauordnung der Stadt Kloten am 9. März 2021 wie folgt: \n\n \n\nDiese Teilrevision der Bau- und Zonenordnung zum kommunalen Mehrwertausgleich trat am 17. Sep-\n\ntember 2021 in Kraft. Der Stadtrat hat daraufhin die "Verordnung zum kommunalen Mehrwertaus-\n\ngleichsfonds" ausgearbeitet und der Gemeinderat hat die Verordnung am 5. April 2022 genehmigt. Die \n\nVerordnung regelt die Verwaltung und Verwendung der Fondsmittel sowie das Verfahren für die Aus-\n\nrichtung von Beiträgen. \n\nMit der BZO-Teilrevision ist eine Aufzonung und Einzonung der Freihaltezone im Quartier Hohrainli \n\nvorgesehen, welche mehrwertabschöpfungspflichtig sind. \n\n2.2 Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt \n\nIm Zusammenhang mit dem Flughafen Kloten gelten besondere Höhenbeschränkungen, welche im Si-\n\ncherheitszonenplan eingetragen sind. Im Sicherheitszonenplan werden diese Höhenbeschränkungen \n\ndargestellt, welche sich nicht auf die bestehenden Bauten, sondern an Anforderung für Neubauten be-\n\nziehen. Der Sicherheitszonenplan stammt aus dem Jahr 1978 und limitiert die maximale Höhe eines \n\nGebäudes, wozu auch die technischen Dachaufbauten, im Bereich der An- und Abflugschneisen gehö-\n\nren. Die Höhenbeschränkung gilt zudem auch für Bäume. Es ist jedoch eine Maximalhöhe und keine \n\nGeschossanzahl vorgegeben. Der Sicherheitszonenplan geht der rechtsgültigen Bau- und Zonenord-\n\nnung vor. \n\nIm September 2018 wurde der Sicherheitszonenplan 2018 öffentlich aufgelegt. Es gilt daher ab jetzt die \n\nnegative Voranwendung, was bedeutet, dass keine Entwicklung, die dem Sicherheitszonenplan 2018 \n\nwiderspricht, bewilligt werden darf. Der Sicherheitszonenplan 2018 hat Auswirkungen auf das Quartier \n\nHohrainli und tangiert das aus dem Studienauftrag hervorgehenden Konzept in einzelnen Punkten. Das \n\nKonzept schlägt eine Transformationsstrategie vor, die die bestehenden Charakteristika aufnimmt und \n\nseine Identität behutsam und präzise weiterentwickelt. Dazu gehört die Festlegung bestimmter Gebäu-\n\ndehöhen, besonders im Zentrum des Quartiers. Mit dem Sicherheitszonenplan 2018 sind im Zentrum \n\nfür einzelne der bis anhin geplanten Neubauten geringere Gebäudehöhen und damit auch weniger Ge-\n\nschosse möglich. Diese Reduktion kann auf den einzelnen Grundstücken anderweitig kompensiert wer-\n\nden (z.B. grösserer Fussabdruck der Gebäude). Dieser Nachweis wurde beispielsweise auf den Grund-\n\nstücken der Immobilien-Anlagestiftung Turidomus erbracht. \n  \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 8 \n\n2.3 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich (PBG) \n\nHarmonisierung der Baubegriffe (IVHB) \n\nDie interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) ist ein Konkordat zwi-\n\nschen Kantonen, um die wichtigsten Baubegriffe und Messweisen in der gesamten Schweiz zu verein-\n\nheitlichen. Der Kanton Zürich ist dem Konkordat nicht beigetreten, hat die Harmonisierung der Baugriffe \n\ngemäss IVHB dennoch umgesetzt. Die Gesetzesänderungen im Kanton Zürich traten am 1. März 2017 \n\nin Kraft. Den Gemeinden bleibt eine Übergangsfrist von acht Jahren, um die IVHB auf Stufe der BZO \n\numzusetzen. \n\nDie BZO der Stadt Kloten ist noch nicht harmonisiert und wird mit der vorliegenden Teilrevision der Bau- \n\nund Zonenordnung nicht an die neuen Baubegriffe gemäss IVHB angepasst. Bauvorhaben sind weiter-\n\nhin anhand der bis zum 28. Februar 2017 geltenden Gesetzesfassung (Planungs- und Baugesetz, All-\n\ngemeinen Bauverordnung, Bauverfahrensverordnung und Besondere Bauverordnung II) zu beurteilen. \n\n2.4 Richtplanung \n\nKantonaler Richtplan \n\nIm Raumordnungskonzept befindet sich die Stadt Kloten im Handlungsraum «Stadtlandschaft». Dieser \n\nHandlungsraum zeichnet sich durch eine überdurchschnittliche Nutzungsdichte und einer hohen Ent-\n\nwicklungsdynamik aus. Auf die Handlungsräume Stadtlandschaften und urbane Wohnlandschaften sol-\n\nlen zukünftig 80 Prozent des gesamten Bevölkerungswachstums im Kanton Zürich entfallen. \n\nDie im kantonalen Richtplan geforderte Siedlungsentwicklung nach innen erfordert besondere Anstren-\n\ngungen zur Bewahrung und Steigerung der Siedlungsqualität. Um ihr gerecht zu werden, soll an gut mit \n\ndem ÖV erschlossenen Lagen Siedlungsentwicklung nach innen betrieben werden. Dabei sind der Ge-\n\nstaltung und Aufwertung der Freiräume Beachtung zu schenken und diese mit gut erreichbaren Ange-\n\nboten für die Naherholung zu verbinden.  \n\nDen Gemeinden wird die kommunale Nutzungsplanung übertragen, mit der ein haushälterischer Um-\n\ngang mit dem Boden, eine gute Wohn- und Siedlungsqualität sowie ein funktionierendes Gewerbe an-\n\nzustreben ist. Mit den zu erlassenden Nutzungsvorschriften fördern die Gemeinden eine Siedlungsent-\n\nwicklung nach innen. Dabei fördert sie die Qualität bei Bauten sowie Frei-/Aussenräumen und entwickelt \n\nstädtebauliche Konzepte für Gebiete mit Potenzial zur Innenentwicklung innerhalb der Gemeinde. \n\nDas Quartier Hohrainli befindet sich innerhalb der Abgrenzungslinie des Flughafens Zürich. Grundsätz-\n\nlich dürfen innerhalb der Abgrenzungslinie keine zusätzlichen Wohnnutzungen geschaffen werden. Ein-\n\ngezonte und erschlossene Gebiete im Handlungsraum «Stadtlandschaft» sollen aber aufgezont werden \n\nkönnen, wenn die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte ausschliesslich durch den Flugbetrieb der \n\nersten Nachtstunde verursacht wird und das Gebiet eine zentral gelegene Mischzone mit Wohnanteils-\n\nbeschränkung ist und im Einzugsbereich von 300 Metern einer S-Bahn-Station oder im Einzugsbereich \n\nvon 150 Metern einer Haltestelle eines anderen öffentlichen Verkehrsmittels mit jeweils mindestens acht \n\nHalten pro Stunde liegt. Das kantonale Amt für Raumentwicklung hat im Juni 2015 bestätigt, dass im \n\nHohrainli die Anforderungen an eine Aufzonungen innerhalb der Abgrenzungslinie gemäss kantonalem \n\nRichtplan erfüllt sind. Die grösseren Teile des Planungsperimeters liegen im geforderten Einzugsbereich \n\nder Bushaltestellen, die acht Halte pro Stunde aufweisen. \n\n \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 9 \n\nRegionaler Richtplan Glattal \n\nDas Gebiet Hohrainli ist im regionalen Richtplan als «Gebiet mit besonderem Handlungsbedarf bezüg-\n\nlich Sanierung und Aufwertung von Wohnbauten» eingetragen. Die Festlegung ist ein Auftrag an die \n\nGemeinden, in den Gebieten Sanierungen und Aufwertungen von Wohnbauten mittels geeigneter öf-\n\nfentlich-rechtlicher Planungsinstrumente anzustossen und zu sichern. Mit öffentlichen Gestaltungsplä-\n\nnen, Gebietssanierungen oder anderen Aufwertungsmassnahmen sehen die Gemeinden eine Steige-\n\nrung zugunsten der Wohnqualität vor. Mit diesen Massnahmen und Instrumenten grenzen sie die Gel-\n\ntungsbereiche zweckmässig ab. Die Gemeinden streben im Dialog mit den Grundeigentümerschaften \n\ndie Entwicklung und Werterhaltung/-steigerung an. Die Gemeinden legen im Rahmen des gewählten \n\nPlanungsinstruments die Rahmenbedingungen, wie Anzahl Wohneinheiten, Mass des möglichen Nut-\n\nzungstransfers der Nichtwohnnutzung etc. zur Steigerung der städtebaulichen Erscheinung fest. \n\nGemäss regionalem Richtplan besteht das Ziel beim Quartier Hohrainli darin, eine qualitative und quan-\n\ntitative Siedlungserneuerung mit hochwertigem Schallschutz zu schaffen. Des Weiteren besteht entlang \n\ndes Stighagwegs im Osten des Quartiers Hohrainli ein Fuss-/Wanderweg mit Hartbelag. Entlang der \n\nLufingerstrasse im Westen des Gebiets ist ein Radweg geplant. \n\n \n\n  \n\nAbbildung 3: Ausschnitt Kantonaler Richtplan vom 07.06.2021 (Festsetzung Kantonsrat) \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 10 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 4: Ausschnitt Regionaler Richtplan Karte Siedlung und Landschaft Teilrevision 2019, RRB 1301/2021 \n\n \n\nAbbildung 5: Ausschnitt Regionaler Richtplan Karte Verkehr Teilrevision 2019, RRB 1301/2021 \n\n1 \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 11 \n\nKommunaler Richtplan Stadt Kloten \n\nDer kommunale Richtplan stammt aus dem Jahr 1999. Der Teil Siedlung und Landschaft ist heute teil-\n\nweise überholt. \n\nIm kommunalen Richtplan Verkehr sind die Fuss- und Radwege eingetragen, welche heute im Hohrainli \n\nin dieser Form bestehen. Zur Förderung der Eigenständigkeit gewisser Quartiere ist das Hohrainli im \n\nkommunalen Richtplan als Quartierschwerpunkt erwähnt. \n\nDer kommunale Richtplan aus dem Jahre 1999 wird zurzeit einer Gesamtrevision unterzogen. Der \n\nStadtrat hat am 8. März 2022 die Akten zur kantonalen Vorprüfung verabschiedet (Richtplan-Entwurf \n\nvom 8. März 2022). Die Vorlage bezweckt, den kommunalen Richtplan aus dem Jahre 1999 zu aktuali-\n\nsieren und die planerische Grundlage für die weitere Stadtentwicklung und insbesondere für die Trans-\n\nformation des Gebiets Steinacker zu schaffen. Als materielle Grundlagen der Richtplanrevision dienen \n\n– neben den in den letzten 10 Jahren erarbeiteten Konzepte – insbesondere das neue gesamtstädtische \n\nFreiraumkonzept, das aktualisierte Gesamtverkehrskonzept und das aktualisierte Stadtentwicklungs-\n\nkonzept. Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, Quartier Hohrainli, wird die Gesamtrevision \n\nder kommunale Richtplanung nicht negativ präjudiziert. \n\n2.5 Bau- und Zonenordnung Stadt Kloten \n\nDas Hohrainli liegt heute grösstenteils in der Wohn- und Gewerbezone WG2a. Die Teile im nördlich \n\ngelegenen Chasern befinden sich dazu noch in der Zone für öffentliche Bauten und in der Wohnzone \n\nW2a. Der westliche Teil, welcher heute teilweise bebaut ist, befindet sich in der Freihaltezone. \n\nEntlang des Stighagweges verläuft die Grenze zwischen der Freihaltezone und der Wohn- und Gewer-\n\nbezone WG2a über fünf Grundstücke und durch drei Gebäude des Quartiers Hohrainli (Kat.-Nrn. 3792, \n\n3793, 3795, 3796, 3800). Die Freihaltezone wurde festgelegt, nachdem die Liegenschaften bereits alt-\n\nrechtlich erstellt worden waren. \n\nFreihaltezonen werden festgelegt, um Siedlungsräume zu gliedern und wichtige Freiräume freizuhalten. \n\nIn Freihaltezone dürfen nur Gebäude erstellt werden, die der landwirtschaftlichen Nutzung und Pflege \n\nder Freiräume dienen. Die nachträgliche Festlegung der Freihaltezone über Baugrundstücke die zu \n\nWohnzwecken genutzt werden und ohnehin am Siedlungsrand liegen, ist offensichtlich weder plane-\n\nrisch noch rechtlich zweckmässig. In der BZO-Revision 2013 wurde die Umzonung am Stighag in die \n\nWG2a aufgrund der Kulturlandinitiative sistiert. Mit der vorliegenden BZO-Teilrevision soll die Freihalte-\n\nzone angepasst werden. \n\nIm nördlichen Bereich des Hohrainli Richtung Chasern soll die Zonengrenze der Wohnzone W2a bis \n\nzur Thalwiesenstrasse (Kat.-Nrn. 6125 und 3637) und Hohrainlistrasse (Kat.-Nrn. 6124 und 6125) er-\n\nweitert werden. \n\n \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 12 \n\n3 Soziale Quartierentwicklung Hohrainli \n\n3.1 Vorabklärungen und sozialräumliche Studie \n\nIn den Jahren 2013 bis 2015 sind seitens der Grundeigentümerin Immobilien-Anlagestiftung Turidomus \n\nsowie der Stadt Kloten Voruntersuchungen zum Quartier Hohrainli durchgeführt worden. \n\nDie Immobilien-Anlagestiftung Turidomus, die im Besitz von knapp einem Sechstel des Quartiers ist, \n\nhatte im Jahr 2013 eine Machbarkeitsstudie für die Gebäude an der Hohrainlistrasse 16/18 in Auftrag \n\ngegeben. Bei dieser wurden erste Überlegungen für die Weiterentwicklung des Quartiers angestellt und \n\nein mögliches Entwicklungsszenario mit Ersatzneubauten erarbeitet. Aufgrund der Fluglärmbelastung \n\ndurften mit der damaligen Lärmschutzverordnung nicht mehr Wohneinheiten als bestehend erstellt wer-\n\nden. Die Anlagestiftung Turidomus suchte daher das Gespräch mit Vertreterinnen und Vertretern der \n\nStadt Kloten und des Kantons Zürich. \n\nAufgrund der Gespräche mit der Stadt und dem Kanton wurde klar, dass nur mit einer umfassenden \n\nPlanung über das gesamte Quartier Hohrainli eine Erneuerung erreicht werden kann. Dazu fand im \n\nMärz 2015 ein Workshop mit Vertreterinnen und Vertretern des kantonalen Amtes für Raumentwicklung, \n\nder Anlagestiftung Turidomus und Fachexperten aus Architektur, Soziologie und Raumplanung statt. \n\nAn diesem Workshop wurden das Studienauftragsverfahren und die nachfolgende planungsrechtliche \n\nUmsetzung diskutiert. Im Mai 2015 reichte die Stadt Kloten eine Anfrage an den Kanton ein, ob die \n\nErschliessungssituation im Quartier Hohrainli den Anforderungen des kantonalen Richtplans entspre-\n\nche und damit eine Aufzonung durchgeführt werden kann. In der Stellungnahme geht der Kanton davon \n\naus, dass die Erschliessungsanforderungen an eine Aufzonung gemäss kant. Richtplan erfüllt sind. \n\nDie Stadt Kloten hat im Jahr 2015 eine sozialräumliche Studie durchführen lassen, welche die Entwick-\n\nlungen der Jahre 2003 bis 2013 bezüglich Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Beschäftigung analysiert \n\nhatte. Hieraus lassen sich für die Stadt Kloten Zielgruppen und Eckwerte für weitere Planungen begrün-\n\nden. Die Stadt Kloten besitzt ein grosses Interesse, Gebiete wie das Quartier Hohrainli besser vor Flug-\n\nlärm zu schützen, energetisch besser auszurüsten und neue Wohnungsangebote zu schaffen. Damit \n\nmöchten sie den negativen Entwicklungstendenzen, welche sich in den nächsten Jahren verschärfen \n\nwerden, entgegenwirken. \n\n \n\nAbbildung 6: Ausschnitt aus aktuellem Zonenplan (www.maps.zh.ch, 05/2022) mit Perimeter der Teilrevision (rote Umrandung)  \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 13 \n\n3.2 Städtebaulicher Studienauftrag \n\nMit dem Ziel einer Erneuerung des Quartiers wurde von der Stadt Kloten zusammen mit der Immobilien-\n\nAnlagestiftung Turidomus ein Studienauftrag lanciert. Im zweistufigen Verfahren wurde ein städtebauli-\n\nches Konzept für das Quartier und ein Ersatzneubauprojekt für zwei Liegenschaften der Anlagestiftung \n\nTuridomus eruiert. Der Studienauftrag wurde in den Jahren 2015 bis 2017 durchgeführt. \n\nFür die erste Stufe des Studienauftrags wurden neun Teams ausgewählt und in der zweiten Stufe durf-\n\nten drei Teams die Konzepte vertiefen. Das Konzept des Planungsteams yellow z, Prof. Ueli Zbinden \n\nund manoa Landschaftsarchitekten wurde zur Weiterbearbeitung empfohlen. \n\nDas Konzept überzeugt fachlich auf verschiedenen Ebenen. Nachfolgend ein gekürzter Auszug aus \n\ndem Bericht des Beurteilungsgremiums: \n\nStädtebau \n\nAuf den Arealen Hohrainli und Chasern werden insgesamt neun unterschiedliche und ortsspezifische \n\nNachbarschaften ausgearbeitet, welche als individuelle Gevierte in sich stimmige Stadtbausteine bilden. \n\nDiese Massnahme bewirkt letztlich die überzeugende Elastizität des Konzepts. Die anvisierte Kompo-\n\nsition ermöglicht in der etappenweisen Umsetzung unterschiedliche Vorgehensweisen, ohne dass das \n\nGesamte eine unvollendete Vision darstellt. So wird sowohl die vorhandene Vielfalt der baulichen Ty-\n\npologien als auch jene der heutigen Bewohnerinnen und Bewohner mit neuen Lebensmodellen ergänzt \n\nund zukünftig ein gleichermassen lebendiges und durchmischtes Wohnquartier ermöglicht. Dem Team \n\num yellow z gelingt es, auf den vorhandenen Spuren aufzubauen, den Umbau mittels eines städtebau-\n\nlich gut proportionierten, den wirtschaftlichen und ökologischen Bedürfnissen entsprechenden Systems \n\nnachhaltig zu verdichten und gleichzeitig die Typologie der verdichteten Aussenräume zu schärfen. \n\nDie innere Konzeption gelingt durch Fortschreibung der «städtebaulichen Komposition» und ein gut \n\nstrukturiertes Angebot an privaten, gemeinschaftlichen und öffentlichen Aussenräumen, die in einem \n\nräumlich aufeinander abgestimmten Zusammenhang stehen. Der Bezug zur umgebenden Landschaft \n\nwird heute als spezifische Qualität des Hohrainli-Quartiers wahrgenommen und soll auf drei Seiten wei-\n\nterhin von innen heraus erlebbar bleiben. Die grüne Zäsur auf dem Gebiet Chasern, welche als eine \n\nwesentliche städtebauliche Massnahme zur Klärung der einzelnen Areale und deren Grenzen vorgese-\n\nhen ist, wird gewürdigt. So können die beiden unterschiedlichen Stadtbausteine eindeutig entweder \n\ndem Hohrainli oder der Hangkantenzone zugeordnet werden. \n\nQuartierzentrum \n\nDas zukünftige Quartierzentrum zeichnet sich durch eine neue Gebäudetypologie und einen verdichte-\n\nten Aussenraum aus. \n\nTransformationsprozess \n\nAuf der Analyse der heterogenen Morphologie und den spezifischen genetischen Codes des Hohrainli-\n\nQuartiers aufbauend, ist eine subtile und massstabskorrekte Entwicklungs- und Verdichtungsstrategie \n\nin Etappen vorgesehen. Gewürdigt wird der Fokus auf die Ausarbeitung von flexiblen, da heute nicht \n\nspezifizierbaren Phasen, welche ebenso stimmig sein sollen, wie ein finaler Endausbau. Die einzelnen \n\nEtappen überzeugen bei diesem Projektvorschlag, da sich die Neubauten harmonisch im Gefüge ein-\n\nordnen, ohne den Massstab der Umgebung gänzlich zu sprengen oder wegen einer integralen Umfor-\n\nmung als Fragment dazustehen. \n\nWürdigung \n\nDie Vielfalt erweist sich als Kernthema: Das Konzept verspricht auf Grund seiner Robustheit und der \n\ninhärenten sozialen Potentiale, zukünftige Programmänderungen und Präzisierungen aufnehmen zu \n\nkönnen. Der Planungsvorschlag gibt insgesamt überzeugende Antworten auf die aktuell brennenden \n\nFragen eines «Verdichtens nach innen» und wirkt dabei identitätsstiftend. Der vorliegende Projektvor-\n\nschlag wird als gute und umsetzbare Lösung für die komplexen Herausforderungen im urbanen, bebau-\n\nten Raum beurteilt. Dank der guten Etappierbarkeit ist der Vorschlag praxisnah und kann als Grundlage \n\nfür eine sozialverträgliche Weiterentwicklung des Quartiers dienen. \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 14 \n\n3.3 Soziales Quartierentwicklungskonzept (SQEK) \n\nBeim SQEK handelt es sich um das Entwicklungshandbuch des Quartiers Hohrainli. Es definiert und \n\nbeschreibt die (Spiel-)Regeln für die Entwicklung. Das SQEK wird vom Stadtrat festgesetzt und gilt als \n\nrichtungsweisend für das Baubewilligungsverfahren. Die planungsrechtliche Umsetzung geschieht mit \n\nder Quartiererhaltungszone und den darin formulierten Bauvorschriften. \n\n \n\nDas SQEK fasst die Erkenntnisse aus dem vorrangegangenen Planungsprozess zusammen und macht \n\nAussagen zu folgenden Elementen, die als richtungsweisende Umsetzungshilfe für die Grundeigentü-\n\nmerschaften und Baubewilligungsbehörde zu verstehen sind: \n\n▪ Gebietscharaktere: Die Besonderheiten der Nachbarschaften sind in Bild und Text beschrieben. \n\n▪ Freiraumstruktur: Die umgebende Landschaft ist eine wichtige Qualität des Quartiers Hohrainli und \n\nwird mit den Aussagen zur Freiraumstruktur als Qualität trotz Bautätigkeit gestärkt. \n\n▪ Bebauungsstruktur: Das SQEK nennt Varianten zum Umgang mit Gebäudeausrichtungen und \n\nzeigt Bebauungsprinzipien auf. \n\n▪ Nutzungsstruktur: Verschiedene Erdgeschossnutzungen und Flächen für den Gemeinbedarf sowie \n\nBeispiele für eine gelungene Nutzungsmischung werden aufgeführt. \n\n▪ Erschliessungsstruktur: Damit viele Tiefgarageneinfahrten vermieden und gebündelt werden kön-\n\nnen, werden verschiedene Möglichkeiten im Umgang mit den Tiefgaragen aufgezeigt. \n\n▪ Soziale Struktur: Strategieansätze, um eine soziale Aufwertung im Quartier zu ermöglichen und die \n\nAspekte des Zusammenlebens zu fördern. \n\nSicherung und Weiterentwicklung der «hohen Siedlungsqualität» \n\nDas aus dem Wettbewerb hervorgegangene und weiterentwickelte Richtkonzept erhält die vorgefun-\n\ndene bauliche Gliederung und entwickelt sie in Varianten zeitgemäss und zukunftsfähig weiter, im Sinne \n\ndes zugrundeliegenden Leitbildes der Stadtlandschaft. Dies durch folgende konzeptionelle Bausteine: \n\n▪ Der vorgefundene zentrale Ort wird baulich als «Neue Mitte» qualifiziert. \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 7: Behördenverbindliches Planwerk, Quelle: yellow z  Abbildung 8: Eigentümerverbindliches Planwerk, Quelle: yellow z \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 15 \n\n▪ Ersatzneubauten folgen ‒ wo möglich und für die Weiterentwicklung des durchfliessenden Grün-\n\nraumes wichtig ‒ der Gebäudeausrichtung des Bestandes \n\n▪ Die südlichen Baufelder, mit den vor dem Grundeigentümer-Richtplan der 1960er Jahre entstande-\n\nnen Bauten, werden konzeptionell in diese Stadtlandschaft einbezogen, wobei die Stellung der \n\nNeubauten auf bestehende Gebäudeorientierungen reagiert und diese so neu in die zukünftige \n\nStadtlandschaft integriert.  \n\n▪ Die bauliche Weiterentwicklung durch Ersatzneubauten muss die zeitlich unterschiedlichen Ent-\n\nwicklungshorizonte der einzelnen Eigentümerschaften möglich machen: Das heisst auf unbe-\n\nstimmte Zeit ausgedehnter Erhalt von einzelnen Bauten muss ebenso möglich sein wie Ersatzneu-\n\nbau von daran interessierten Eigentümerschaften. \n\n▪ Der übergeordnete Landschaftsraum bleibt lesbar und die Siedlungsränder verzahnen sich mit der \n\nLandschaft. Das Quartier ist stark durchgrünt und ökologisch aufgewertet. Die Freiraumstrukturen \n\nsind durchlässig und vernetzen sich mit den übergeordneten Wegstrukturen. \n\n▪ Diese Entwicklungs-Bedingungen führen aus sich heraus zu einer selbstähnlichen Transformation. \n\n▪ Der heute notwendige Lärmschutz vor der Lufingerstrasse ist ein neuer städtebaulicher Parameter \n\nfür dieses Stück Stadtlandschaft: Er erfordert bauliche Reaktionen, die das Gebiet auch in seiner \n\nFreiraumqualität schützen. \n\n▪ Zusätzlich zu diesem etappierbaren Transformationskonzept der charakteristischen baulichen Glie-\n\nderung des Hohrainli wird die besondere Qualität des durchfliessenden Frei- und Landschaftsrau-\n\nmes durch das SQEK beschrieben und durch das Richtkonzept dargestellt. \n\n▪ Durch die Weiterentwicklung der baulichen Gliederung und die Qualifizierung des Freiraumes im \n\nSinne einer Aktualisierung des damaligen Leitbildes, sollen Nachbarschaften geschaffen werden. \n\nMit partizipativen Massnahmen soll das Hohrainli in seiner sozialen Wohnqualität gestärkt werden. \n\n4 Inhalte der Revision \n\n4.1 Quartiererhaltungszone \n\nGemäss § 50a Abs. 1 PBG handelt es sich bei einer Quartiererhaltungszone (QEZ) um «in sich ge-\n\nschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliede-\n\nrung erhalten oder erweitert werden sollen». In der vorliegenden. Teilrevision wird die Verwendung der \n\nQEZ als Strukturerhaltungszone und nicht als Schutzzone verstanden, denn sie bezweckt den Erhalt \n\nder Nutzungsstruktur und die zeitgemässe Erweiterung der baulichen Gliederung des bestehenden \n\nQuartiers mit einer hohen Siedlungsqualität. \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 9: Richtkonzept Städtebau von yellow z  Abbildung 10: Richtkonzept Städtebau von yellow z, Zbinden \n\nArchitekt (inkl. Freiraum von manoa Landschaftsarchitektur) \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 16 \n\nIm Kanton Zürich wird die QEZ mehrheitlich verwendet, um die Stellung der Bauten respektive eine \n\nbesondere bauliche Gliederung zu sichern. Dies wird in der gängigen Praxis häufig auf die Stellung der \n\nBauten reduziert. Eine besondere bauliche Gliederung kann jedoch auch städtebaulich vom umgeben-\n\nden Freiraum definiert werden. Des Weiteren ist innerhalb der QEZ eine «Verdichtung nach Innen» nicht \n\nzu verunmöglichen (vgl. BRKE IV Nr. 157/1993 5.3 d, S. 4). \n\nIm Hohrainli ist das strukturierende Element der Freiraum, welcher eine hohe Durchlässigkeit und offene \n\nStruktur aufweist.  \n\nErläuterungen zum Inhalt der Quartiererhaltungszone (QEZ) \n\nAls Anreiz für eine Entwicklung des Quartiers Hohrainli wird eine Verdichtung angestrebt. Das dafür \n\nnotwendige resp. maximal zulässige Nutzungsmass wird über die BZO festgelegt. Für die Entwicklung \n\nwerden die bestehenden baulichen und freiräumlichen Strukturen genutzt, weshalb Nachbarschaften \n\nals teilräumlicher Perimeter definiert wurden. Zweck ist es, die strukturbildenden Charakteristiken des \n\nGebiets in Form von Nachbarschaften zu sichern. \n\nDie Inhalte aus dem sozialen Quartierentwicklungskonzept (SQEK) sollen planungsrechtlich gesichert \n\nwerden. Das SQEK formuliert Leitsätze und Qualitäten, die bei der Quartiererneuerung beachtet werden \n\nsollen. Die Qualitätssicherung erfolgt über die Vorschriften der Bauordnung und den ergänzenden Quar-\n\ntiererhaltungszonenplan. Dies ermöglicht eine PBG-konforme und eigentümerverbindliche Sicherung \n\nder Inhalte aus dem SQEK auch über verschiedene Zeithorizonte hinweg. \n\n4.2 Nutzungsanspruch \n\nDas Richtkonzept aus dem SQEK zeigt die erwünschte bauliche Entwicklung auf. Damit diese Entwick-\n\nlung auch in Gang gesetzt wird, ist es wichtig, dass möglichst alle Grundeigentümerinnen und Grundei-\n\ngentümer einen Anreiz erhalten. Da aufgrund der Neuparzellierung im Jahr 1973 (siehe «Geschichtliche \n\nEntwicklung des Quartiers Hohrainli») sehr unterschiedliche Ausnützungen pro Grundstück bestehen, \n\nist es zwingend, dass der Bestand bei der Verteilung des baulichen Potenzials mitberücksichtigt wird. \n\nSo kann eine gerechte Verteilung über das gesamte Quartier sowie innerhalb der einzelnen Nachbar-\n\nschaften erreicht werden. \n\nDas Mass der baulichen Nutzung ermittelt sich aus der Ausnützungsziffer und kann um den Arealüber-\n\nbauungsbonus erhöht werden. Diese Nutzungsmasse werden gewählt, da aufgrund von Vorgesprächen \n\nmit dem Kanton ersichtlich wurde, dass parzellenscharfe Festlegungen seitens des Kantons als nicht \n\ngenehmigungsfähig gelten. Daher wurde, auch aufgrund einer möglichst fairen Verteilung, eine Lösung \n\nmit Ausnützungsziffer und Arealbonus gewählt. Die beiden Nutzungsansprüche werden nachfolgend \n\nerläutert und in Abbildung 11 veranschaulicht: \n\n▪ Ausnützungsziffer: Mit der Ausnützungsziffer und der massgeblichen Grundstücksfläche kann \n\ngemäss § 259 Abs. 1 PBG für jedes Grundstück die maximale anrechenbare Geschossfläche er-\n\nmittelt werden. Die Ausnützungsziffer ist differenziert nach Nachbarschaft. Mit der Ausnützungszif-\n\nfer soll ein wenig mehr als der Bestand realisiert werden können. Dies gilt nicht für die Nachbar-\n\nschaften I, IV und V. In der Nachbarschaft I soll mit dem Zentrum ein städtebaulicher Akzent mit \n\neiner angemessenen Dichte gesetzt werden und die Nachbarschaften IV und V haben heute eine \n\nunterdurchschnittliche Dichte, die nun erhöht werden soll. Über das ganze Quartier gesehen, ergibt \n\nsich ein Geschossflächen-Plus von 34 %. \n\n▪ Arealüberbauungsbonus: Mit dem Arealüberbauungsbonus kann die bauliche Möglichkeit erhöht \n\n(plus 48 % im ganzen Quartier) und eine Entwicklung aus wirtschaftlicher Sicht tragbar gemacht \n\nwerden. Voraussetzung für den Bonus ist eine Mindestarealgrösse von 3'000 m². Damit wird si-\n\nchergestellt, dass eine zusammenhängende Entwicklung mehrerer Parzellen und keine einzel-\n\ngrundstücksbezogene Entwicklung stattfindet. Die Überbauung eines Grundstücks nach Arealüber-\n\nbauung soll zum Regelfall im Quartier Hohrainli werden. Der Bonus bezieht sich auf die anrechen-\n\nbare Geschossfläche der bestehenden Bauten. Der Bezug auf den Bestand ist in der Quartierer-\n\nhaltungszone verbreitet, wie bspw. in Art. 9c BZO Gemeinde Stäfa. \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 17 \n\nDie Kombination aus Ausnützungsziffer und Bonus führt zu einer möglichst fairen Entwicklung der ver-\n\nschiedenen Grundeigentümerschaften, da mit der AZ die bestehende Grundstücksfläche und mit dem \n\nBonus der Gebäudebestand berücksichtigt wird.  \n\nÜber das gesamte Quartier Hohrainli besteht heute eine AZ von 68 %. Würde im Quartier zukünftig nur \n\nnach möglicher AZ gebaut und der Arealüberbauungsbonus nicht konsumiert, kann eine Ausnützung \n\nvon maximal 92 % über das gesamte Quartier erreicht werden. Mit der Konsumation des Bonus ist eine \n\nAusnützungsziffer von bis zu 124 % möglich. \n\n \n\nBeispiel des Nutzungsanspruchs innerhalb der Nachbarschaft II \n\nDas Beispiel der Nachbarschaft II kann als «Idealreferenz» betrachtet werden, da in ihr alle Herausfor-\n\nderungen aufgezeigt werden können, die sich auf einzelne Situationen in anderen Nachbarschaften \n\nübertragen lassen. Aus diesem Grund wird die Nachbarschaft II nachfolgend genauer beschrieben. \n\n \n\nGrundeigentümer/in \n\nGSF \n\nbest. \n\naGF \n\nbest. \n\nAZ \n\nbest. \n\naGF \n\nAusnüt-\n\nzungsziffer \n\naGF \n\nAreal- \n\nbonus \n\naGF \n\nTotal \n\n(max.) \n\nAZ  \n\nneu  \n\n(mit Bonus) \n\nBertschi Rudolf 1'534 m² 1'164 m² 76 % 1'381 m² 582 m² 1'963 m² 128 % \n\nKindler David 811 m² 1'193 m² 147 % 730 m² 597 m² 1'326 m² 164 % \n\nImmobilien-Anlagestiftung  \n\nTuridomus \n\n1'347 m² 1'249 m² 93 % 1'213 m² 624 m² 1’837 m² 136 % \n\nIMMOBAG Immobilien- und  \n\nBauberatungs AG \n\n236 m² 0 m² 0 % 213 m² 0 m² 213 m² 90 % \n\nWohlgemuth Hansjörg 1'636 m² 1'200 m² 73 % 1’472 m² 600 m² 2’072 m² 127 % \n\nNeue Wohnbaugesellschaft Zürich 1'050 m² 1'436 m² 137 % 945 m² 718 m² 1’663 m² 158 % \n\nDe Maddalena Urs + Brigitta 1'205 m² 1'454 m² 121 % 1’084 m² 727 m² 1’811 m² 150 % \n\nReinhard-Frei Liselotte 1'339 m² 792 m² 59 % 1’206 m² 396 m² 1’602 m² 120 % \n\nScherr-Frei Anna 1'856 m² 1'233 m² 66 % 1’671 m² 617 m² 2’287 m² 123 % \n\nIndustrielle Betriebe 62 m² 0 m² 0 % 56 m² 0 m² 56 m² 90 % \n\nGesamt 11’077 m² 9'722 m² Ø 88 % 9’969 m² 4’861 m² 14’830 m² Ø 134 % \n\nTabelle 1: Heutige Grundstücksausnützung und zukünftige bauliche Möglichkeiten der Nachbarschaft II  \n\nGSF: massgebliche Grundstücksfläche; aGF: anrechenbare Geschossfläche (Die Flächenangaben sind bestmögliche Abschätzungen / An-\n\nnäherungen an die tatsächlichen Verhältnisse, können jedoch von diesen aufgrund von Planänderungen, Grenzbereinigungen und tatsäch-\n\nlichen Ausführungsplänen abweichen.)  \n\n \n\nAbbildung 11: Berechnung des Nutzungsanspruchs an einem fiktiven Grundstück \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 18 \n\nIn der Nachbarschaft II beträgt die anrechenbare Geschossfläche (aGF) der bestehenden Bauten rund \n\n9’700 m², dies ergibt eine AZ von 88 %. Das Richtkonzept weist eine aGF von etwa 14'600 m² auf. Mit \n\ndem Richtkonzept kann gegenüber dem Bestand rund 50 % mehr Geschossfläche realisiert werden. \n\nIn der Nachbarschaft b kann mit der AZ von 90 % in etwa der Bestand realisiert werden. Drei Grundei-\n\ngentümer können mit dieser AZ nur noch 60 bis 75 % der heutigen Geschossfläche erstellen. Die Grund-\n\nstücke der drei Eigentümer haben heute eine hohe Ausnützungsziffer zwischen 121 bis 147 %. Diese \n\nGrundeigentümer erhalten mit der neuen AZ keinen Anreiz zur Entwicklung. In der Nachbarschaft II, \n\nund dies gilt auch für weitere Nachbarschaften, kann die Ausnützungsziffer nicht erhöht werden, da \n\nsonst der Gebäudebestand zu wenig berücksichtigt würde. Das heisst, die Grundstücke mit viel Ge-\n\nschossfläche im Bestand und einem kleinen Grundstück ‒ also mit einer hohen Ausnützungsziffer im \n\nBestand ‒ wären die Verlierer. \n\nMit dem Arealüberbauungsbonus (Mindestarealfläche 3’000 m²) von 50 % können alle Grundeigentü-\n\nmer mehr Geschossfläche gegenüber dem Bestand realisieren. Der Zuwachs ist dabei sehr unter-\n\nschiedlich. Die Grundstücke der drei Grundeigentümer mit einer heute hohen Ausnützungsziffer können \n\nzwischen 12 und 26 % mehr Geschossfläche realisieren. Bei den weiteren Grundeigentümern liegt der \n\nZuwachs zwischen 49 und 105 %. Da die meisten Grundeigentümer mit der Tiefgarage (Kat.-Nrn. 3628 \n\nund 3635) auch Teil der Nachbarschaft I sind, und dort ebenfalls anrechenbare Geschossfläche zugute \n\nhaben, fällt der Bilanz noch positiver aus. \n\nGeschichtliche Entwicklung des Quartiers Hohrainli \n\nDas Hohrainli-Gebiet wurde im Zusammenhang mit der Flughafenentwicklung und in enger Zusammen-\n\narbeit mit den Eigentümerinnen und Eigentümern konzipiert und überbaut. Die Grundeigentümerbau-\n\nordnung geht zurück auf das Jahr 1963. Sie entspricht zu einem grossen Teil der heutigen Bebauungs-\n\nstruktur. \n\nEinige wenige Bauten wurden zu Beginn der 1960er Jahre auf damals individuell zugeschnittenen Par-\n\nzellen, am Südrand des Hohrainli-Gebietes, errichtet. Ab 1965 entstanden bis 1973 nach einer Grund-\n\neigentümerbauordnung mit Richtplan und auf der Grundlage einer Neuparzellierung des landwirtschaft-\n\nlichen Grundbesitzes der überwiegende Teil der Neubebauung (siehe Abbildung 12). Dadurch war eine, \n\nüber das ganze Gebiet ausgeglichene Ausnützung entstanden. \n\nIm Jahr 1973 fand eine grössere Neuparzellierung statt, indem die meisten Häuser einzelnen Grund-\n\nstücken zugeteilt wurden. Durch die neu geschaffenen Parzellen ist die Ausnützungsziffer pro Grund-\n\nstück bis heute sehr unterschiedlich, obwohl sich städtebaulich und freiräumlich durch die Neuparzel-\n\nlierung am Charakter des Gebietes kaum etwas verändert hat. 1983 wurden die zwei, ins städtebauliche \n\nKonzept passenden, letzten Bauten im Hohrainli errichtet. \n\n \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 12: Geschichtliche Entwicklung des Hohrainlis (v.l.n.r. Jahr: 1962, 1972 und 1973) (Darstellung: yellow z)  \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 19 \n\n4.3 Gewerbeanteil \n\nIm Quartiererhaltungszonenplan ist der Gewerbeanteil differenzierte nach Gebiet festgelegt. Die Be-\n\nrechnung des Gewerbeanteils wird nachfolgend am Beispiel einer Zentrumsbaute mit anrechenbarer \n\nGeschossfläche (aGF) aufgezeigt. Bei der aGF werden die Aussenwände und die Lufträume nicht ein-\n\ngerechnet. \n\nBeim 6-geschossigen Gebäude im Zentrum sind die Erdgeschossflächen mit Gewerbenutzungen be-\n\nlegt. Die Erschliessung dieser Flächen erfolgt über den inneren Erschliessungsbereich und für die Kun-\n\nden auch von aussen (Platzbereich). Folglich kann das gesamte Erdgeschoss als Gewerbefläche an-\n\ngerechnet werden, auch wenn der innere Erschliessungsbereich ebenfalls für die Wohnflächen in den \n\noberen Geschossen genutzt wird. Das 6-geschossige Gebäude hat eine Gewerbefläche von 498 m² \n\nund eine Wohnfläche von 2685 m² (erstes bis fünftes Obergeschoss). Dies ergibt einen Gewerbe- bzw. \n\nNicht-Wohnanteil von rund 18 %. Somit wäre der im Zentrum geforderte Gewerbeanteil von 16 % ein-\n\ngehalten. \n\n \n\n4.4 Änderung Bauordnung \n\nTeile aus dem sozialen Quartierentwicklungskonzept (SQEK) werden grundeigentümerverbindlich in \n\nder Bau- und Zonenordnung festgelegt. Die beabsichtigten Änderungen der Bauordnung für die Erstel-\n\nlung einer Quartiererhaltungszone Hohrainli werden nachfolgend erläutert und, wo hilfreich, durch Dar-\n\nstellungen veranschaulicht. \n\nZweck (Art. 15a) \n\nMit der Änderung der Zonierung wird die Grundvoraussetzung für die Erneuerung und Entwicklung der \n\nüberwiegend aus den 1960/70er Jahren bestehenden Bausubstanz ermöglicht, da die Bestandesbau-\n\nten in der WG2-Zone nicht zonenkonform sind und keine bauliche Veränderung möglich ist. \n\nMit den Vorschriften und dem Quartiererhaltungszonenplan werden die wesentlichen Anspruchsberech-\n\nnungen und Qualitäten rechtsverbindlich gesichert. Die Struktur der Zeilenbauten mit den durchflies-\n\nsenden Grünflächen soll gewahrt bleiben und eine sorgfältige Erneuerung soll ermöglich werden. \n\nSiehe auch Kapitel 4.1 «Quartiererhaltungszone» \n  \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 13: Gewerbefläche (aGF) im Erdgeschoss  Abbildung 14: Wohnfläche (aGF) in den Obergeschossen \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 20 \n\nSoziales Quartierentwicklungskonzept (Art. 15b) \n\nDas soziale Quartierentwicklungskonzept wird durch den Stadtrat festgesetzt. Von einer gleichzeitigen \n\nTeilrevision des kommunalen Richtplans, die sich nur auf das Gebiet Hohrainli beschränkt, wird abge-\n\nsehen. Die wichtigen Aussagen zur Feinerschliessung des Quartiers werden direkt in der Quartiererhal-\n\ntungszone eigentümerverbindlich geregelt. Bei einer Revision des kommunalen Richtplans soll das so-\n\nziale Quartierentwicklungskonzept aufgenommen und damit noch stärker behördenverbindlich gesi-\n\nchert werden. Stadtintern wird diskutiert ob zur Qualitätssicherung im Baubewilligungsverfahren die vor-\n\nhandene Gestaltungskommission der Stadt Kloten oder eine Planungskommission Hohrainli eingesetzt \n\nwerden soll. \n\nSiehe Kapitel 3.3 «Soziales Quartierentwicklungskonzept» \n\nGebietscharakter (Art. 15c) \n\nDie charakteristischen Qualitäten des Quartiers Hohrainli sollen im Hinblick auf ihre bauliche Entwick-\n\nlung und Erneuerung gesichert werden. Der Gebietscharakter umschreibt die besonderen Qualitäts-\n\nmerkmale quartier- und nachbarschaftsspezifisch. Die Qualitätsmerkmale sind massgebend für die zu-\n\nkünftige Entwicklung des Quartiers. Für die Beurteilung von Bauprojekten sind die Gebietscharaktere \n\nbei der Beurteilung von Ermessensfragen richtungsweisend. \n\nDas Quartier zeichnet sich durch eine offene Bauweise mit grosszügigen und durchgrünten Zwischen-\n\nräumen aus. Dem Aussenraum kommt im Hohrainli eine grosse Bedeutung zu. Im Rahmen der bauli-\n\nchen Veränderung sind die Qualitäten des Aussenraums vermehrt differenziert zu gestalten. Die unter-\n\nschiedlichen Freiräume vernetzen und gliedern die Bebauung untereinander. Der hohe Anteil an Grün-\n\nflächen sowie der Baumbestand tragen zur starken Durchgrünung des Quartiers bei. \n\nGestaltung / Bebauungsstruktur (Art. 15d) \n\nUm die meist vorherrschende, klare Ordnung zu sichern, werden die Ausrichtungen der Bauten je Nach-\n\nbarschaft vorgegeben. Abweichungen sind hier nur möglich, wenn sie nachweislich zu städtebaulich \n\nbesseren Lösungen führen, wie bspw. aufgrund von Lärmschutzmassnahmen oder wenn die beste-\n\nhende Situation nichts Anderes zulässt. \n\nDas Quartier Hohrainli besteht grösstenteils aus Gebäuden mit Flachdächern (einzige Ausnahmen sind \n\nältere Gebäude im Süden des Quartiers). Aus diesem Grund sind auch bei Neubauten Flachdächer zu \n\nerstellen, um das Quartier behutsam weiterzuentwickeln. \n\nNutzweise (Art. 15e) \n\nWie in der rechtskräftigen WG2a-Zone sollen mit der Quartiererhaltungszone weiterhin Wohnnutzungen \n\nund höchstens mässig störende Betriebe möglich sein. Damit ist die heutige Wohn- und Gewerbenut-\n\nzung weiterhin gewährleistet. \n\nÜber das gesamte Quartier Hohrainli ist ein Gewerbeanteil von mindestens 10 % (Mittelwert) zu errei-\n\nchen. Dieser für ein Mischgebiet tiefe Gewerbeanteil ist vor dem Hintergrund des regionalen Richt-\n\nplaneintrags «Gebiet mit Handlungsbedarf bezüglich Sanierung und Aufwertung von Wohnbauten» und \n\nin Anbetracht der eher peripheren Lage des Quartiers Hohrainli begründet.  \n\nÜber das ganze Quartier Hohrainli gilt ein minimaler Gewerbeanteil von 8 %. Zur Stärkung des beste-\n\nhenden Zentrums und zur Konzentration der Gewerbeflächen gilt im Quartierzentrum (Nachbarschaft \n\na) ein Gewerbeanteil von mindestens 16 %. Entlang der Lufingerstrasse (Nachbarschaften II, V und \n\nVIII) ist ab einer Tiefe von 35 m, ein Gewerbeanteil von 11 % zu erlangen. Der höhere Anteil ist mit der \n\nLärmbelastung der Lufingerstrasse begründet. Eine Wohnnutzung in den unteren Geschossen der Bau-\n\nten entlang der Lufingerstrasse ist unerwünscht und aufgrund der Lärmbelastung auch schwierig zu \n\nrealisieren. Mit der Bebauung entlang der Lufingerstrasse soll guter Lärmschutz hin zum Quartier er-\n\nreicht werden. \n\nSiehe auch Kapitel 4.3 Gewerbeanteil \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 21 \n\nDie Übertragung von Gewerbefläche ist innerhalb des Quartiers Hohrainli zulässig. Dabei muss sicher-\n\ngestellt werden, dass der minimale Gewerbeanteil insgesamt eingehalten wird. Die Nutzungsübertra-\n\ngung ist im Grundbuch einzutragen. \n\nGrundmasse (Art. 15f) \n\nDie Grundmasse sind tabellarisch für die verschiedenen Nachbarschaften aufgeführt. Die neun Nach-\n\nbarschaften erhalten unterschiedliche Nutzungsmasse und verschieden hohe Boni, die im Rahmen der \n\nArealüberbauung konsumiert werden können. Dies ist in Kapitel 4.2 Nutzungsanspruch vertieft erläutert.  \n\nAufgrund der Höhenbeschränkung durch den Sicherheitszonenplan des Flughafens Zürich ist es nicht \n\nflächendeckend möglich, die maximale Gesamthöhe pro Nachbarschaft überall auszunutzen. Die jewei-\n\nlige maximale Gesamthöhe bezieht sich immer auf das Höchstmögliche in der Nachbarschaft gemäss \n\nRichtkonzept, was aber nicht allen Orten in der Nachbarschaft entsprechen muss. Bei einer Baueingabe \n\nist daher mit dem Sicherheitszonenplan zu vergleichen, wie hoch aufgrund der Beschränkungen maxi-\n\nmal gebaut werden kann. \n\nFür alle Nachbarschaften gilt der minimale Grenzabstand von 5 Meter. Grundeigentümerschaften kön-\n\nnen sich im gegenseitigen Einverständnis das Näherbaurecht gewähren, womit der Grenzabstand un-\n\nterschritten werden darf. Das Näherbaurecht wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. \n\n \n\nDie Bauten des Richtkonzepts überragen an mehreren Stellen die Verkehrsbaulinien (vgl. Abbildung \n\n15). Mit einer Revision der Verkehrsbaulinien sollen diese möglichst an das Richtkonzept angepasst \n\nwerden. \n  \n\n \n\nAbbildung 15: Richtkonzept mit dem Grenzabstand von 5 Meter \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 22 \n\nAttikageschosse sind in der heutigen Bebauungsstruktur im Quartier Hohrainli unüblich. Daher sind At-\n\ntikageschosse in der Quartiererhaltungszone nicht zulässig. \n\nDie Freiflächenziffer beträgt, wie in der gesamten Stadt Kloten, 30 %. Mit der anstehenden Harmonisie-\n\nrung der Baubegriffe (IVHB) und der Einführung der Grünflächenziffer (Verhältnis der anrechenbaren \n\nGrünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche) wird die Freiflächenziffer dadurch ersetzt. Als anre-\n\nchenbare Grünfläche gelten natürlich und/oder bepflanzte Bodenflächen, die nicht versiegelt sind und \n\nnicht als Abstellflächen dienen. Bei der Freiflächenziffer werden hingegen unbebaute und versiegelte \n\nFlächen angerechnet. \n\nArealüberbauung (Art. 15g) \n\nDas Instrument der Arealüberbauung hat sich im Kanton Zürich bewährt. Die Stadt Kloten kennt die \n\nArealüberbauung bereits in ihrer Bauordnung (Art. 39 ff.). Für die Quartiererhaltungszone wird diese \n\njedoch separat geregelt. Bei einer Arealüberbauung sind die erhöhten Anforderungen gemäss § 71 PBG \n\nzu erfüllen. Demnach wird mit einer Arealüberbauung eine bessere bauliche Lösung als bei der Regel-\n\nbauweise angestrebt. Gefordert wird eine besonders gute Gestaltung und Ausstattung der Bauten und \n\nAnlagen sowie des Aussenraums. Im Rahmen der gestalterischen Beurteilung ist insbesondere auch \n\ndas soziale Quartierentwicklungskonzept zu berücksichtigen. Den erhöhten Anforderungen steht ein \n\ngrösserer Nutzungsspielraum im Sinne eines Ausnützungsbonus für die Bauherrschaft gegenüber.  \n\nFür die baurechtliche Bewilligung ist eine vollständige Baueingabe zwingend. Die Gültigkeit der bau-\n\nrechtlichen Bewilligung beträgt zwei Jahre (Bauvollendung erste Etappe bis Baubeginn zweite Etappe). \n\nNach Verstreichen der Frist muss eine vollständig neue Baueingabe für eine baurechtliche Bewilligung \n\neingereicht werden. Werden die einzelnen Grundstücke über einen längeren Zeitraum als zwei Jahre \n\netappiert realisiert, so ist ein privater Gestaltungsplan zu erarbeiten. \n\nDie Bestimmungen der Arealüberbauung kommen ab einer Arealgrösse von 3'000 m² zur Anwendung. \n\nDas Mass der baulichen Nutzung, welches sich aufgrund der maximalen Ausnützungsziffer nach Artikel \n\n15f Buchstabe a errechnet, kann um den Arealüberbauungsbonus erhöht werden. Der Bonus errechnet \n\nsich aus den Bestandesbauten. Für die anrechenbare Geschossfläche der Bestandesbauten ist das \n\nFestsetzungsdatum der vorliegenden Teilrevision massgebend. Eine Arealüberbauung darf über Nach-\n\nbarschaftsgrenzen hinausgehen. Kann die Arealgrösse von mind. 3'000 m² nicht erreicht werden, so ist \n\nein privater Gestaltungsplan aufzustellen. Das zulässige Mass der baulichen Nutzung soll dann den \n\nArealüberbauungsbonus mitbeinhalten. \n\nWird der Arealüberbauungsbonus in Anspruch genommen, so haben die Neubauten mindestens den \n\nEnergiekennwerten des Standards Minergie-P zu entsprechen oder die Anforderungen der kantonalen \n\nWärmedämmvorschriften um 20 % zu übertreffen. \n\nZentrumsbereich (Art. 15h) \n\nDie Nachbarschaft I bildet das Zentrum für das gesamte Quartier Hohrainli. Mit den Neubauten wird ein \n\nneues Zentrum für das Quartier geschaffen, das es belebt und der Quartierversorgung dient. \n\nDie Fassaden der Bauten grenzen direkt an den Platz. Die Sockelnutzung ist direkt vom Platz her er-\n\nschlossen und gewährt eine ebenerdige Verbindung. Somit wird die Belebung des Aussenraums unter-\n\nstützt. Im Erdgeschoss sind Wohnungen nicht zulässig. Es dürfen nur für die Wohnnutzung notwendige \n\nNebenflächen (Eingangsbereich, Zugang, Abstellflächen etc.) im Erdgeschoss erstellt werden. Das Erd-\n\ngeschoss soll, wenn möglich, der Quartierinfrastruktur dienen. Die Erdgeschosse dürfen auch für Büros, \n\nPraxen, Ateliers, Verkaufsflächen oder anderen gewerblichen sowie gemeinschaftlichen Nutzungen ver-\n\nwendet werden. Die Nutzungsbestimmung gilt jeweils nur für die erste Raumtiefe des Erdgeschosses, \n\ndas dem Quartiersplatz zugewandt ist. \n\nDie Vorzonen der Erdgeschosse müssen einen öffentlichen Charakter aufweisen und sind frei zugäng-\n\nlich zu gestalten, dass sich somit jede Person in diesem Raum aufhalten darf. Die Vorzonen sind als \n\nTeil des Platzraums zu gestalten und haben bis an die Gebäudefassade zu reichen. Es ist indessen \n\ndenkbar, dass Gastronomiebetriebe wie Cafés, Bars oder Restaurants in diesem Bereich Aussenbe-\n\nstuhlung anbieten. \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 23 \n\nDie lichte Mindesthöhe der Erdgeschosshöhe beträgt 3.5 m und muss in der Regel erreicht werden. \n\nUnter in der Regel ist gemeint, dass mindestens 80 % der Flächen diese minimale Raumhöhe aufwei-\n\nsen. Aufgrund verschiedener Anforderungen an die Raumhöhe, der Höhenbeschränkung durch den \n\nSicherheitszonenplan und der Topografie kann die lichte Mindesthöhe somit bei 20 % des Erdgeschos-\n\nses unterschritten werden. \n\n \n\n \n \n\n \n  \n\n \n\nAbbildung 16: Schnitt mit Beispiel des hohen Erdgeschosses, Quelle: Prof. Ueli Zbinden Architekt \n\n \n\nAbbildung 17: Quartierzentrum Hohrainli 2. Etappe, Quelle: manoa Landschaftsarchitekten GmbH \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 24 \n\nFreiraum (Art. 15i) \n\nDer Freiraum bildet das strukturbildende Element des Quartiers und soll trotz baulicher Transformation \n\nweiterhin lesbar bleiben. Die Freiraumstrukturen sind durchlässig und möglichst zusammenhängend zu \n\ngestalten und haben sich mit den übergeordneten Wegstrukturen zu vernetzen. Damit die Struktur ge-\n\nsichert werden kann, sind mindestens zwei Drittel der nicht überbauten Fläche zu begrünen und, wenn \n\nmöglich, ökologisch auszugestalten. \n\nIm öffentlichen Raum sollen Begegnungsorte geschaffen oder bestehende aufgewertet werden. Im \n\nQuartier sollen Freiräume für unterschiedliche Nutzergruppen, wie kinder-, jugend- und altersgerechte \n\nRäume entstehen. Hierbei sind auch für raumgreifende und eher ruhige Nutzergruppen atmosphärisch \n\nentsprechende Räume zu erstellen. Die verschiedenen Ansprüche müssen jedoch nicht für jede Nach-\n\nbarschaft einzeln, sondern gesamthaft über das Quartier berücksichtigt werden. \n\nBepflanzung (Art. 15j) \n\nDer Baumbestand leistet einen wichtigen Beitrag zur Durchgrünung des Quartiers, welche ein struktu-\n\nrierendes Element im Hohrainli ist. Der Baumbestand übernimmt neben den für das Quartier wichtigen \n\nIdentifikationsaspekt zudem eine wichtige ökologische und stadtklimatische Rolle. Den für das Quartier \n\nwichtigen Baumbestand gilt es im Rahmen der baulichen Erneuerung und Entwicklung möglichst zu \n\nerhalten und bei Fällungen oder Rodungen an geeigneter Stelle zu ersetzen. Dies muss nicht am glei-\n\nchen Standort sein, hat aber im Quartier Hohrainli zu erfolgen. Für eine Baumfällung eines Bestandes-\n\nbaums wird eine Bewilligung der Stadt Kloten erforderlich. \n\n \n\n  \n\n \n\nAbbildung 18: Erhaltenswerter Baumbestand, Quelle: manoa Landschaftsarchitekten GmbH \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 25 \n\nZusätzlich zum Erhalt des Baumbestands sollen Bäume in ihrer Anzahl weiterhin den Charakter des \n\nQuartiers prägen. Bei Arealüberbauungen oder im Rahmen von Gestaltungsplänen sind Pflanzungen \n\nvon Bäumen mit dem Potenzial zu Grossbäumen frühzeitig einzuplanen. Damit die Anzahl der Bäume \n\naufgrund der zunehmenden Geschossfläche nicht verringert wird, ist pro 700 m² nicht überbauter Fläche \n\nmindestens ein Grossbaum (Bäume, die höher werden können als 20 Meter) und ein mittelgrosser \n\nBaum (Bäume, die weniger als 20 Meter hoch werden) zu erstellen. \n\n \n\nQuerverbindungen (Art. 15k) \n\nEs sind zwei querverbindende Wege in Ost-West-Richtung als wichtige Fussverbindungen für das Quar-\n\ntier zu erstellen. Sie vernetzen die Nachbarschaften, tragen zur Durchlässigkeit des Quartiers bei und \n\nschaffen Fussverbindungen zur Bushaltestelle an der Lufingerstrasse. Zudem erschliessen sie das \n\nQuartier mit dem Zentrumsplatz in der Nachbarschaft I. \n\nIm Quartiererhaltungszonenplan sind die Fusswegverbindungen mit ungefährer Lage als Informations-\n\ninhalt eingetragen. Die genaue Wegführung muss auf die bauliche Entwicklung abgestimmt werden. \n\nDamit wird sichergestellt werden, dass künftige Hochbauten nicht verunmöglicht werden und sich die \n\nWege möglichst optimal ins Wegnetz einfügen. \n\nDie Fusswegverbindungen sind grundsätzlich durch die Stadt zu erstellen. Bei einer Erstellung der Fuss-\n\nwegverbindungen durch Private, können die Kosten beim Mehrwertausgleich in Abzug gebracht wer-\n\nden. Die Querverbindungen werden entweder abparzelliert oder rechtlich über Dienstbarkeiten gesi-\n\nchert. \n\nFür die Fusswegverbindungen sind mindestens 2.5 m freizuhalten. Den Wegabstand gemäss § 265 \n\nPBG gilt es nicht zwingend einzuhalten.  \n  \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 19: Baumkonzept Grossbäume, Quelle: manoa \n\nLandschaftsarchitekten GmbH \n Abbildung 20: Baumkonzept mittelgrosse Bäume, Quelle: \n\nmanoa Landschaftsarchitekten GmbH \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 26 \n\nQuartiererhaltungszonenplan \n\nIm Quartiererhaltungszonenplan sind die Abgrenzungen der Nachbarschaften, die Gebäudeausrichtun-\n\ngen nach Nachbarschaft, der minimale Gewerbeanteil nach Gebiet, der Zentrumsbereich und die An-\n\nschlusspunkte der beiden Fusswegverbindungen verbindlich festgelegt. \n\n \n\n4.5 Änderung Zonenplan \n\nDie Wohn- und Gewerbezone WG2a soll in die Quartiererhaltungszone Q (Änderung 3) umgezont wer-\n\nden. Aus diesem Anlass wird der Zonenverlauf zur angrenzenden Zone für öffentliche Bauten und An-\n\nlagen (Oe III) auf die aktuellen Parzellen der Amtlichen Vermessung abgestimmt und der jeweils an-\n\ngrenzenden Zonen zugeordnet (Änderungen 1, 2, 7, 8 und 9). Der Knoten Thalstrasse/Lufingerstrasse \n\nwurde wegen eines tödlichen Verkehrsunfalls umgebaut und vergrössert. Die Abstimmung des Zonen-\n\nverlaufs auf dem aktuellen Strassenverlauf führt zu einer Umzonung der Landwirtschaftszone in die \n\nQuartiererhaltungszone. Diese liegt im Arrondierungsbereich und bezweckt, dass die Bauzone nach wie \n\nvor lückenlos über eine in der Bauzone erschlossen ist (Änderung 6). \n\nDer Bereich der Freihaltezone westlich des Stighagweges soll in die Wohnzone W2a (Änderung 4) und \n\nin die Quartiererhaltungszone Q (Änderung 5) umgezont werden. Die Freihaltezone wurde nach der \n\nErstellung der Bauten festgelegt. Die nachträgliche Festlegung der Freihaltezone über bebaute Wohn-\n\ngrundstücke ist offensichtlich weder planerisch noch rechtlich zweckmässig. In der BZO-Revision 2013 \n\nwurde die Umzonung am Stighag in die WG2a aufgrund der Kulturlandinitiative sistiert. Auch der folglich \n\nentstehende Einzug der Freihaltezonen in den Siedlungsraum auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3618 ent-\n\nspricht nicht dem planungsrechtlichen Zweck der Freihaltezone. Als Restfläche würde diese weder den \n\nSiedlungsraum gliedern noch zweckmässig bewirtschaftet werden können. Der Verlauf der Siedlungs-\n\ngrenze würde unplausibel. \n\n \n\n  \n\nAbbildung 21: Quartiererhaltungszonenplan Hohrainli (Verkleinerung, Originalmassstab 1:2000) \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 27 \n\n4.6 Nutzung erneuerbarer Energien \n\nDie Stadt Kloten strebt an, dass bis 2050 keine fossilen Energieträger mehr für die Wärmeversorgung \n\neingesetzt werden. Deshalb ist eine deutliche Verschiebung der Wärmeversorgung von Heizöl und Gas \n\nhin zu erneuerbaren Energieträgern nötig. Vor diesem Hintergrund haben bei der räumlichen Koordina-\n\ntion der Wärme- und Kälteversorgung die Alternativen zur Gasversorgung einen hohen Stellenwert. Mit \n\nder kommunalen Energieplanung der Stadt Kloten 2020 erfolgt die räumliche und materielle Abstim-\n\nmung. Im Zentrum der Energieplanung stehen Verbundgebiete, die aufgrund der Wärmenutzungsdichte \n\nals für einen Verbund geeigent sind. Der Energieplan bezeichnet insgesamt zehn Verbundgebiete. Das \n\nGebiet Hohrainli ist als Verbundgebiet bezeichnet. \n\nEs ist geplant, dass das Gebiet Hohrainli künftig mit Grundwasserwärme in einem Wärmeverbundsnetz \n\nversorgt werden soll. Gemäss § 295 Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) können \n\nGrundeigentümer dazu verpflichtet werden, ihr Gebäude innert angemessener Frist an einen Wärme-\n\nverbund anzuschliessen. \n\nIn der öffentlichen Auflage der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung Quartier Hohrainli im September \n\nund Oktober 2020 war vorgesehen, für das Gebiet Hohrainli eine Energiezone, gestützt auf § 71e und \n\n§78a PBG, und einen entsprechenden Ergänzungsplan festzusetzen. Damit sollte der Einsatz erneuer-\n\nbarer Energie gefördert werden. Am 28. November 2021 hat die Bevölkerung des Kantons Zürich die \n\nRevision des kantonalen Energiegesetzes angenommen. Das Gesetz tritt voraussichtlich am 1. Sep-\n\ntember 2022 in Kraft. Es umfasst u.a. die folgenden drei Massnahmen: \n\n- Neubauten müssen neu einen Teil des benötigten Stroms selber produzieren. \n\n- Neubauten müssen ihren Energiebedarf für Heizung und Warmwasser ohne fossile Brennstoffe de-\n\ncken. \n\n \n\nAbbildung 22: Ausschnitt Zonenplan der BZO-Teilrevision mit den vorgesehenen Umzonungen 1 bis 10 \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 28 \n\n- Beim Ersatz von Heizungen in bestehenden Gebäuden ist ein erneuerbares Heizsystem Pflicht. Aus-\n\nnahmen sind vorgesehen, falls dies technisch nicht möglich ist oder die erneuerbare Heizung über \n\nden Lebenszyklus mehr als fünf Prozent teurer ist, als die fossile Alternative. \n\nMit dem neuen Energiegesetz erübrigt sich somit die Festlegung einer Energiezone für das Gebiet \n\nHohrainli. Der entsprechende Ergänzungsplan wurde aus der Vorlage entnommen. \n\n4.7 Änderung Parkplatzreglement \n\nDas Quartier Hohrainli befindet sich momentan im Gebiet II «Randgebiet und Industriegebiet». Diese \n\nZuteilung entspricht nicht mehr der heutigen Erschliessungsgüte. Zum Zeitpunkt der Inkraftsetzung des \n\nParkplatzreglements befand sich das Hohrainli in der ÖV-Güteklasse D, heute ist das Quartier in der \n\nKlasse B und C. Das Hohrainli-Gebiet soll daher in das Gebiet I «Zentrumsnahes Gebiet», welches der \n\nGüteklasse A bis C entspricht, überführt werden. Somit wird der massgebliche Parkplatzbedarf für \n\nWohn- und Gewerbebauten verringert. \n\nDer massgebliche Bedarf für Wohn- und Gewerbebauten beträgt heute: \n\n▪ Min. 0.6 / max. 1.0 x Normbedarf bei Beschäftigten- und Kundenparkplätzen \n\n▪ Min. 0.7 / max. 1.5 x Normbedarf bei Bewohner- und wohnungszugehörigen Besucherparkplätzen \n\nMit der Überführung des Quartiers Hohrainli verändert sich der massgebliche Bedarf für Wohn- und \n\nGewerbebauten wie folgt: \n\n▪ Min. 0.2 / max. 0.6 x Normbedarf bei Beschäftigten- und Kundenparkplätzen \n\n▪ Min. 0.5 / max. 1.2 x Normbedarf bei Bewohner- und wohnungszugehörigen Besucherparkplätzen \n\n \n\nVom Minimalparkplatzbedarf kann im Einzelfall gestützt auf ein Mobilitätskonzept abgewichen werden. \n\n  \n\nAbbildung 23: Ausschnitt teilrevidierte Parkplatzbedarfsgebiete (Quartier Hohrainli zu Gebiet I), Parkplatzreglement Stadt Kloten \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 29 \n\n5 Mehrwertausgleich \n\n5.1 Ausgangslage \n\nDie Vorlage zur Teilrevision der Nutzungsplanung beinhaltet eine Aufzonung von der Wohn- und Ge-\n\nwerbezone WG2a in die Quartiererhaltungszone Q. Die Ausnützung wird von 40% in der WG2a auf \n\n70% bis 160% (je nach Teilgebiet) in der Quartiererhaltungzone erhöht. Diese Aufzonung untersteht der \n\nkommunalen Mehrwertabgabe. Ein Landstreifen entlang des Stighagwegs wird von der Freihaltezone \n\nin die Quartiererhaltungszone eingezont. Diese Einzonung im Sinne von § 2 Abs. 1 lit. a MAG untersteht \n\nder kantonalen Mehrwertabgabe. Betroffen sind fünf Bauparzellen. \n\n5.2 Mehrwertprognose \n\nDer Mehrwert ist die Differenz zwischen den ermittelten Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und \n\nmit dieser Planungsmassnahme (§ 3 Abs. 1 MAG). Vor der Festsetzung einer Planungsmassnahme ist \n\ndurch die zuständige Verwaltungsstelle eine Mehrwertprognose zu erstellen (§ 11 Abs. 1 und 2 Mehr-\n\nwertausgleichsverordnung, MAV). Das Ergebnis dieser Mehrwertprognose ist den Betroffenen mitzutei-\n\nlen (§ 11 Abs. 4 MAV). \n\nKantonale Mehrwertprognose \n\nDas Amt für Raumentwicklung (ARE) hat mit dem kantonalen Landpreismodell eine Mehrwertprognose \n\nfür die Einzonung im Gebiet Hohrainli erstellt. Den Grundeigentümern wurde per Schreiben vom 3. Feb-\n\nruar 2022 die kantonale Mehrwertprognose pro Parzelle mitgeteilt. Die Grundeigentümer erhielten die \n\nMöglichkeit zur Stellungnahme. \n\nDie kantonale Mehrwertprognose für die Bauparzellen der Grundstücke Kat.-Nrn. 3792, 3793, 3795, \n\n3796 und 3800, die von der Freihaltezone in die Quartiererhaltungszone eingezont werden, beträgt: \n\n▪ Prognostizierter kantonaler Mehrwert insgesamt CHF 11'300'000.00 \n\n▪ Prognostizierte kantonale Mehrwertabgabe insgesamt (20%) CHF 2'260'000.00 \n\nKommunale Mehrwertprognose \n\nDie Stadt Kloten hat anhand der dynamischen Residualwertmethode (DCF-Methode) eine kommunale \n\nMehrwertprognose für die Aufzonung im Gebiet Hohrainli erstellt. Dies darum, weil mit der Aufzonung \n\nnach Teilgebiet (Nachbarschaft) differenzierte Ausnützungsziffern und Gewerbeanteile einhergehen \n\nund sich die DCF-Methode dafür eignet. Zudem kann besser auf die örtlichen Gegebenheiten einge-\n\ngangen werden, als mit dem kantonalen Landpreismodell. An der Informationsveranstaltung vom \n\n30. September 2021 wurde den Grundeigentümerschaften der Mehrwertausgleich anhand der DCF-\n\nMethode erläutert. Mit Schreiben vom 1. November 2021 hat die Stadt Kloten den Grundeigentümern \n\ndie kommunale Mehrwertprognose pro Parzelle zugestellt. Die Grundeigentümer erhielten die Möglich-\n\nkeit zur Stellungnahme. \n\nDie kommunale Mehrwertprognose für die Grundstücke, die von der WG2a in die Quartiererhaltungs-\n\nzone umgezont werden, beträgt: \n\n▪ Prognostizierter kommunaler Mehrwert insgesamt CHF 29'900'000.00 \n\n▪ Prognostizierte kommunale Mehrwertabgabe insgesamt  CHF 6'700'000.00 \n\n(25% Mehrwertabgabe, inkl. des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts pro Eigentümer, \n\nexkl. allfällige Abzüge gemäss § 19 Abs. 5 MAG) \n\nDie kantonale und die kommunale Mehrwertberechnung wurden miteinander verglichen. Die ermittelten \n\nLandpreise im neuen Recht, d.h. nach der Ein- und Aufzonung, der fünf Bauparzellen weichen in den \n\nbeiden Berechnungen weniger als 5% voneinander ab, was tolerierbar ist. \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 30 \n\n5.3 Verfahren \n\nDas weitere Verfahren richtet sich nach der Mehrwertausgleichsverordnung Ziffer C. Verfahren und \n\nkann zusammenfassend wie folgt beschrieben werden. \n\n▪ Nach der Festsetzung der Planungsvorlage erfolgt die definitive Mehrwertermittlung. Diese wird \n\nden Grundeigentümern mitgeteilt und sie können eine individuelle Schätzung verlangen. \n\n▪ Nach der Genehmigung der Planungsvorlage wird der Verfügungsentwurf den Grundeigentümern \n\nzugestellt und das rechtliche Gehör gewährt. \n\n▪ Nach Inkrafttreten der Planungsvorlage wird der Mehrwert verfügt. Es besteht ein Rekursrecht. \n\n▪ Die rechtskräftige Mehrwertabgabe wird im Grundbuch eingetragen. \n\n6 Auswirkungen \n\nNachfolgend sind die erwarteten räumlichen Auswirkungen der BZO-Teilrevision zu verschiedenen As-\n\npekten von der sozialen Entwicklung, Verkehr und Umwelt erläutert. \n\nInsgesamt sind die direkten Umweltauswirkungen der BZO-Teilrevision in vielen Bereichen lokal und \n\neher gering. \n\n6.1 Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung \n\nDas Quartier Hohrainli ist mehrheitlich überbaut, so dass die Realisierung von zusätzlichen Geschoss-\n\nflächen grösstenteils über eine Erneuerung und Verdichtung im Bestand geschehen muss. \n\nHeute wird im Quartier Hohrainli hauptsächlich gewohnt. Es wohnen 1'345 Einwohnende in 686 Woh-\n\nnungen (Stand 2017). Die gesamte Geschossfläche beträgt 61'000 m² und der Wohnanteil liegt bei \n\n95 %. Der Anteil der Nichtwohnnutzung beträgt daher 5 % und macht eine Geschossfläche von rund \n\n3’000 m² aus. Hierzu gehören ein Kindergarten, Lebensmittelladen, Coiffeursalon, Autogarage und ei-\n\nnige Büros. Im Quartier Hohrainli arbeiten knapp 200 Beschäftigte. \n\nDie potenzielle Geschossfläche, wenn das gesamte Quartier transformiert würde, beträgt rund \n\n110’000 m². Es wird davon ausgegangen, dass bis im Jahr 2040 zwei Drittel des Bestandes transfor-\n\nmiert ist, was einer gesamten Geschossfläche von rund 94’000 m² entspricht. Im Jahr 2040 werden \n\netwa 1'800 Einwohnende in 880 Wohnungen leben. Das theoretische Maximum, wenn alles transfor-\n\nmiert wäre, betrüge rund 2'100 Einwohnerinnen und Einwohner, die in über 1'000 Wohnungen lebten. \n\nEs wird davon ausgegangen, dass sich der Gewerbeanteil mit der Transformation erhöht. Im Jahr 2040 \n\nwird mit rund 8’400 m² und bei einer gesamten Transformation mit rund 11’000 m² Geschossfläche für \n\ndas Gewerbe gerechnet. Der Gewerbeanteil im Hohrainli wird zwar auf 10 % erhöht, was einem Zu-\n\nwachs von 5 % entspricht, dies bedeutet jedoch nicht eine Verdoppelung der Beschäftigten. Beim Ge-\n\nwerbeanteil handelt es sich faktisch um einen Nicht-Wohnanteil. Gemeinschaftsräume, Kinderhort, Kin-\n\ndergarten u.Ä. können auch zum Gewerbeanteil angerechnet werden. \n\nDie Ausnützungsziffer wird von heute 68 % auf maximal 124 % erhöht. \n\nDas Quartier Hohrainli befindet sich gemäss regionaler Dichtevorgaben in einer anzustrebenden mittle-\n\nren Nutzungsdichte (s. Abbildung 4). Die mittlere Nutzungsdichte beträgt gemäss regionalem Richtplan \n\nGlattal 100 bis 150 Köpfe pro Hektare. Im Bestand werden heute bereits 145 Köpfe pro Hektare erreicht. \n\nMit dem Richtkonzept sind etwa 225 Köpfe pro Hektare vorgesehen. Die Vorgaben aus dem regionalen \n\nRichtplan würden somit überschritten. Der Stadtrat hat mit Beschluss vom 20. April 2021 im Rahmen \n\nder Teilrevision des regionalen Richtplans (Paket 2021) der Zürcher Planungsgruppe Glattal beantragt, \n\ndie Nutzungsdichte um eine Stufe zu erhöhen. Damit wäre das Gebiet Hohrainli der hohen Nutzungs-\n\ndichte von 150 bis 300 Köpfe pro Hektare zugeordnet. Die materielle Prüfung der ZPG hat ergeben, \n\ndass dem Antrag entsprochen werden soll.  \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 31 \n\nHinweis: Das Beispiel der in Kapitel 4.2 beschriebenen Nachbarschaft II zeigt, dass mit der Grundaus-\n\nnützung für die Regelbebauung die heutige gebaute Dichte nicht erhöht wird. Die Erhöhung der Nut-\n\nzungsdichte ist an erhöhte Anforderungen für Arealüberbauungen gekoppelt, womit eine qualitätsvolle \n\nund moderate Entwicklung sichergestellt wird. Die ausgewiesene maximal zulässige Nutzungsdichte \n\nwird analog zu einer maximalen Bauzonenkapazität trotz Siedlungserneuerung tatsächlich auch nie \n\nausgeschöpft und erreicht werden. \n\n6.2 Verkehr und Parkierung \n\nÖffentlicher Verkehr \n\nDas Hohrainli befindet sich heute grösstenteils in der ÖV-Güteklasse C, der südliche Bereich des Quar-\n\ntiers liegt sogar in der Klasse B. Die bestehende Buslinie verbleibt auf der Lufingerstrasse und es erfolgt \n\nkeine Ringschliessung innerhalb des Quartiers. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass aufgrund der mit der \n\nanstehenden Bautätigkeit ansteigenden Bevölkerung, eine Taktverdichtung der heutigen Buslinie statt-\n\nfinden wird. \n\nFuss- und Veloverkehr \n\nAktuell sind vor allem wenig Veloabstellplätze im Quartier vorhanden. Die Erschliessung für Fussgän-\n\ngerinnen und Fussgänger funktioniert. Mit einer besseren Durchwegung in Ost-West-Richtung wird die \n\nDurchlässigkeit im Quartier und die Anbindung ans übergeordnete Wegnetz verbessert. \n\nDer Veloverkehr wird mit dem geplanten Radweg entlang der Lufingerstrasse verbessert. Auch das \n\nAngebot an Veloabstellplätzen im gesamten Quartier wird mit den Neubauten stark erhöht. Entlang des \n\nStighagwegs wird der Weg für Fussgängerinnen und Fussgänger und somit der Langsamverkehr ver-\n\nbessert. \n\nMotorisierter Individualverkehr \n\nDie Erschliessung erfolgt heute über die Lufingerstrasse und wird auch zukünftig hierüber erfolgen. \n\nWährend der Bautätigkeit ist es wahrscheinlich, dass für diese Zeit eine zweite Zufahrt im Norden als \n\nBaustellenzufahrt ermöglicht wird. \n\nTrotz einer quantitativen Bevölkerungszunahme wird der Mehrverkehr überschaubar ausfallen. Einer-\n\nseits aufgrund der Reduktion des Normbedarfs bei den Autoabstellplätzen und andererseits durch das \n\nbessere Angebot im öffentlichen Verkehr und Langsamverkehr. \n\nParkierung \n\nHeute sind im Quartier Hohrainli oberirdisch etwa 515 Parkplätze (davon 27 in der blauen Zone) und \n\nunterirdisch rund 225 Parkplätze vorhanden. Das Parkplatzreglement sieht ein Minimum von ca. 650 \n\nund ein Maximum von ca. 1'350 Parkplätzen vor. Der Bestand von rund 750 Parkplätzen liegt damit \n\ngemäss Parkplatzreglement im Bereich des Minimums. \n\nMit der Überführung des Quartiers Hohrainli vom Gebiet II in das Gebiet I wird der massgebliche Park-\n\nplatzbedarf gemäss Reglement verringert. Bis im Jahr 2040 (zwei Drittel transformiert) müssten zwi-\n\nschen minimal 620 bis maximal 1'500 Parkplätze entstehen. Bei einer gesamten Transformation der \n\nBausubstanz wären minimal 720 und maximal 1'750 Parkplätze zu erstellen. Wenn das Hohrainli im \n\nGebiet II verliebe, wären bei einer Gesamttransformation des Quartiers minimal 1'050 und maximal \n\n2'200 Parkplätze zu erstellen. \n\nMit der Berechnung nach kantonaler Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen \n\nErlassen von Oktober 1997 werden ähnliche Werte erreicht. Würde das Quartier Hohrainli nach der \n\nkantonalen Wegleitung behandelt, müssten im Bestand minimal ca. 480 und maximal ca. 690 Parkplätze \n\nerstellt werden. Hier liegt das Hohrainli zwar knapp über der oberen Grenze, stammt das Quartier jedoch \n\nvorwiegend aus den 1960er Jahren. Im Jahr 2040 (zwei Drittel transformiert) müssten gemäss Weglei-\n\ntung mindestens ca. 650 und maximal ca. 925 Parkplätze entstehen. Dabei entspricht das in der Um-\n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 32 \n\nzonung vorgesehene Gebiet I diesen Werten. Bei einer gesamten Transformation der Bausubstanz wä-\n\nren minimal 750 und maximal ca. 1070 Parkplätze zu erstellen. Bei einer Umzonung in das Gebiet I \n\nwären minimal ca. 720 und maximal ca. 1'750 Parkplätze zu erstellen. Da vorgesehen ist, das Park-\n\nplatzreglement der Stadt Kloten in einer Gesamtrevision anzupassen, wird davon ausgegangen, dass \n\nsich die Werte des Gebiets I noch nach unten verschieben werden. Weil die Werte der kantonalen \n\nWegleitung und des städtischen Parkplatzreglements ähnliche Werte ergeben, wird auf eine Betrach-\n\ntung nach kantonaler Wegleitung verzichtet. \n\nSofern mit der Transformation der minimale massgebliche Bedarf erstellt würde, würde die Anzahl der \n\nParkplätze gegenüber heute nicht zunehmen. Parkplätze für die Bewohner und Beschäftigten sind un-\n\nterirdisch anzuordnen. Diese machen vier Fünftel des Parkplatzangebotes aus. Die Anzahl der Besu-\n\ncher und Kundenparkplätze liegt bei einer Gesamttransformation des Quartiers bei minimal 150 und \n\nmaximal 360 Parkplätzen. Mit der Quartierentwicklung kann die Anzahl der oberirdischen Parkplätze \n\nvon den heute über 500 Parkplätzen deutlich reduziert werden. Durch die Reduktion der oberirdischen \n\nParkplätze kann eine Aufwertung der Strassenräume stattfinden, was die Attraktivität für den Langsam-\n\nverkehr und die Aufenthaltsqualität im Quartier erhöht.  \n\n6.3 Frei- und Grünräume \n\nDurch die grösseren Fussabdrücke der Gebäude nehmen die Freiräume quantitativ ab. Mit dem erar-\n\nbeiteten Freiraumkonzept wird der Freiraum insgesamt jedoch aufgewertet. Die durchfliessenden Grün-\n\nräume werden in ihrer Nutzung differenziert und qualitativ aufgewertet. \n\nBaumbestand \n\nDer Baumteppich zeichnet sich im Konzept durch eine abwechslungsreiche und doch regelmässige \n\nStruktur aus, welche sich durch die Wiederholungen von Baumgruppen und Einzelbäumen, Laub- und \n\nNadelbäumen, Gross- und Kleingehölze ergibt. Die Baumgruppen bilden zusammen mit den Baukör-\n\npern ein fliessendes Raumkontinuum, sichern eine starke Durchgrünung und unterstützen den Land-\n\nschaftsbezug und das durchgrünte Quartier Hohrainli. \n\n \n\n6.4 Öffentliche Infrastruktur \n\nMit der erwarteten Bevölkerungszunahme nimmt der Bedarf an öffentlichen Infrastrukturen, wie Kinder-\n\ngärten, Schulen etc. mittel- bis langfristig zu. Der Ausbau des bestehenden Kindergartens und Umzug \n\nins Zentrum regelt die Stadt in Verträgen mit Privaten. \n\nDer Schulraumbedarf in der Stadt Kloten wurde mit der Überprüfung der Schülerprognose im Jahr 2017 \n\nverifiziert und angepasst. Die Schülerprognose geht gesamtstädtisch von einer durchschnittlichen Be-\n\nvölkerungszunahme von 250 Personen pro Jahr aus. Die Entwicklung im Hohrainli ist darin enthalten. \n\nEs sind keine weiteren Massnahmen im Bereich von öffentlichen Infrastrukturen erforderlich. \n\n \n\nAbbildung 24: Baumkonzept "Le Tapis" (Baumteppich), Quelle: manoa Landschaftsarchitektn GmbH \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 33 \n\n6.5 Energie und Umwelt \n\nEnergie \n\nMit der neuen Vorgabe zur Nutzung erneuerbarer Energien leistet das Quartier Hohrainli einen Beitrag \n\nzur Senkung des Verbrauchs an fossilen Energien.  \n\nGrundwasser \n\nDas Hohrainli befindet sich im Gewässerschutzbereich Au und es besteht eine Grundwasserschutzzone \n\nmit einer mittleren Grundwassermächtigkeit von 2 bis 10 m. Der Mittelwasserstand liegt ungefähr bei \n\n431 m.ü.M. \n\nDie Festlegungen der BZO-Teilrevision haben keine Auswirkungen auf das Grundwasser. \n\n \n\nNaturgefahren \n\nIm Nordwesten des Quartiers Hohrianli bestehe eine geringe (gelb) bis mittlere (blau) Gefährdung durch \n\nden Ruebisbach. Im Bereich mit geringer Gefährdung (gelb) liegen geeignete Vorsorgemassnahmen in \n\nder Eigenverantwortung der GrundeigentümerInnen. \n\nDie Festlegungen der BZO-Teilrevision keine Auswirkungen auf die Naturgefahren. \n\n \n\n \n  \n\n \n\nAbbildung 25: Ausschnitt aus Grundwasserkarte (Mittelwasserstand), GIS-Abfrage vom 21.12.2018 \n\n \n\nAbbildung 26: Ausschnitt aus Gefahrenkarte, GIS-Abfrage vom 20.12.2018 \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 34 \n\nBelastete Standorte / Bodenverschiebungen \n\nIm Süden des Quartiers Hohrainli liegt ein Ablagerungsstandort resp. befindet sich ein belasteter Stand-\n\nort (siehe Abbildung 27 und Abbildung 28). Dieser ist untersuchungsbedürftig belastet, ist aber weder \n\nüberwachungs- noch sanierungsbedürftig. \n\nFür einen Neubau müssen hierzu im Baubewilligungsverfahren genauere Abklärungen getroffen wer-\n\nden. Die Festlegungen der BZO-Teilrevision haben keine Auswirkungen auf die belasteten Standorte. \n\n \n\nStörfallvorsorge \n\nVon der Lufingerstrasse geht gemäss kantonalem Chemie-Risikokataster ein Störfallrisiko aus. Die an-\n\ngrenzenden Grundstücke, 50 m ab Lufingerstrasse, liegen im «Konsultationsbereich Durchgangsstras-\n\nsen». Auf Stufe der vorliegenden BZO-Teilrevision sind bezüglich Störfallvorsorge keine Massnahmen \n\nerforderlich. Bei konkreten Bauprojekten sind Massnahmen zur Minimierung der Störfallrisiken freiwillig. \n\nLuftreinhaltung/Klima \n\nDie Stickstoffdioxidbelastung (NO2) sind auf Basis des Emissionskatasters des Kantons Zürich berech-\n\nnet. Diese liegt im nördlichen und östlichen Bereich des Hohrainlis bei einem Jahresmittelwert (2015) \n\nvon 20 bis 25 µg/m³. Im südwestlichen Bereich liegt die NO2-Belastung bei 25 bis 30 µg/m³. Der Immis-\n\nsionsgrenzwert für das NO2-Jahresmittel beträgt 30 µg/m³ und wird im Hohrainli somit eingehalten. In \n\nden Szenarien der Jahre 2020 und 2030 soll die NO2-Belastung voraussichtlich abnehmen. \n\nDie Feinstaubbelastung (PM10) ist auf Basis des Emissionskatasters des Kantons Zürich berechnet. Im \n\nQuartier Hohrainli liegt die Feinstaubbelastung grösstenteils bei 18 bis 20 µg/m³. Nur im südwestlichen \n\nBereich bemisst sich diese durchschnittlich zwischen 20 bis 22 µg/m³. Der Immissionsgrenzwert für das \n\nFeinstaubjahresmittel beträgt 20 µg/m³. Dieses wird im südwestlichen Teil teilweise überschritten. Im \n\nmittleren Szenario des Jahres 2030 soll sich die PM10-Belastung verringern. \n\nDie Klimaanalysekarten stellen die räumlichen Klimaeigenschaften einer Bezugsfläche dar, die sich auf-\n\ngrund von Flächennutzung und Topografie einstellen. Im Quartier Hohrainli bilden sich vereinzelt Wär-\n\nmeinseln. Gesamtheitlich betrachtet befinden sich im Süden und Osten jedoch unbebaute und kühlere \n\nAbschnitte. In diesen Bereichen bestehen hohe Kaltluftvolumenströme, von denen eine Abkühlung aus-\n\ngeht. Durch die Festlegung einer schrägen Gebäudeausrichtung werden auch weiterhin Winde von Os-\n\nten quer durch das Quartier nach Westen wehen können. Die Stellung der Bauten berücksichtigt die \n\nWindrichtung der vorhandenen Kaltluftströme. \n\nDie planungsrechtlichen Massnahmen sehen keine Änderungen vor, die einen Einfluss auf die Luft ha-\n\nben könnten. Mit einer hohen Qualität im Freiraum soll den Wärmeinseln entgegengewirkt respektive \n\ndie Kaltluftströme genutzt werden. \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 27: Ausschnitt aus Kataster der belasteten \n\nStandorte (KbS), GIS-Abfrage vom 21.12.2018 \n Abbildung 28: Ausschnitt aus Prüfperimeter für \n\nBodenverschiebungen (PBV), GIS-Abfrage vom 21.12.2018 \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 35 \n\n \n\nLärm \n\nDas Quartier Hohrainli befindet sich heute in der Zone WG2a und in der Freihaltezone mit der Lärm-\n\nempfindlichkeitsstufe (ES) III. In der Zone W2a und der ZÖBA entsprechen die Immissionsgrenzwerte \n\nder ES II. \n\nDas Quartier liegt innerhalb der Abgrenzungslinie gemäss kantonalem Richtplan. Im nördlichen Bereich \n\ndes Quartiers (siehe Abbildung 32, blaue Fläche) liegt eine Überschreitung des Immissionsgrenzwertes \n\nin der Nacht für ES II+III vor. Da die Überschreitung des IGW ausschliesslich durch den Flugbetrieb in \n\nder ersten Nachtstunde verursacht wird und das Gebiet als gut erschlossen gilt, ist eine Siedlungsent-\n\nwicklung möglich. Damit kann im genannten Bereich das Nutzungsmass, durch eine Aufzonung oder \n\nSondernutzungsplanung, erhöht werden. Es gelten höhere Anforderungen an die Schalldämmung der \n\nAussenhülle (Mindestanforderungen SIA Norm 181:2006). \n\nIn einem kleinen Bereich im Süden des Quartiers Hohrainli (rote Fläche) wird der Alarmgrenzwert für \n\nES III überschritten. In diesem Bereich darf das bestehende Nutzungspotenzial in Anbetracht der Flug-\n\nlärmbelastung nicht weiter erhöht werden. Die heute bestehende Wohnungszahl definiert die maximale \n\nAusnützungsobergrenze. Ersatzneubauten sind zulässig, jedoch keine zusätzlichen Wohneinheiten. \n\nEine Vergrösserung der Wohnungsfläche ist jedoch erlaubt. \n\n \n\n \n \n\n \n\nAbbildung 29: Ausschnitt aus Klimamodell: Klimaanalysekarte, GIS-Abfrage vom 14.11.2019 \n\n \n\nAbbildung 30: Strassenlärm bei komplett leergeräumten Quartier Hohrainli (links: Tag, rechts: Nacht) \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 36 \n\n \n\nMit der BZO-Teilrevision verändert sich nichts an der Einstufung der ES. Die Erneuerung der Bauten \n\nhat keine Auswirkung auf die Lärmbelastung im Aussenraum, innerhalb der Gebäude verbessert sich \n\njedoch die Lärmsituation aufgrund von verbesserten technischen Anforderungen wie bspw. Minergie-\n\nStandard. \n\nMit einem Riegel resp. wenigen Gebäudeöffnungen entlang Lufingerstrasse wird ein guter Lärmschutz \n\nerreicht. Die hufeisenförmigen Bauten führen zu lärmberuhigten Innenhöfen (siehe Abbildung 33) und \n\nallgemein zu einem ruhigeren Aussenraum im ganzen Quartier. \n\n \n\n \n\nAbbildung 31: Strassenlärm mit bestehenden Gebäuden (links: Tag, rechts: Nacht) \n\n \n\nAbbildung 32: IGW-Überschreitungen aufgrund Flluglärm in der Nacht bzw. ersten Nachtstunde (blaue Fläche) \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 37 \n\n7 Planungsablauf \n\nGemäss Art. 47 der Verordnung über die Raumplanung (RPV) wird im Rahmen des Nutzungsplanver-\n\nfahrens ein Erläuterungsbericht zuhanden der Genehmigungsbehörde erstellt. Der Planungsbericht soll \n\nden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entsprechen und die Anforderungen des übergeordne-\n\nten Rechts berücksichtigen. \n\nEs wird folgender Planungsablauf verfolgt: \n\n1. Aufstellung Entwurf BZO-Teilrevision \n\n2. Kantonale Vorprüfungen Baudirektion, 15.10.2019 und 30.11.2020 \n\n3. Überarbeitung BZO-Teilrevision \n\n4. Mitwirkung Öffentlichkeit (öffentliche Auflage) und zweite kantonale Vorprüfung, \n\nab 11.09.2020 (60 Tage) \n\n5. Bereinigung BZO-Teilrevision \n\n6. Festsetzung Gemeinderat (Parlament) \n\n7. Genehmigung Baudirektion  \n\n8. Publikation (Rekursfrist) \n\n7.1 Kantonale Vorprüfungen \n\nMit Bericht vom 15. Oktober 2019 (1. Vorprüfung) und 30. November 2020 (2. Vorprüfung) hat das Amt \n\nfür Raumentwicklung des Kantons Zürich (ARE) vorgeprüft und verschiedene Anpassungsanträge ge-\n\nstellt. Der Umgang mit den Einwendungen der zweiten Vorprüfung ist in Anhang B aufgeführt. \n\nDie Anpassungsanträge des ARE wurden grösstenteils umgesetzt. Einzig die Anträge zum Freiraum \n\n(planungsrechtliche Freiraumsicherung) und dem Hochwasserschutz innerhalb der Nachbarschaft II, \n\nLufinger-Bogen wurden nicht angepasst. \n\nEs wird auf eine Quantifizierung der Bereiche für einzelne Nutzergruppen verzichtet, weil nicht in jedem \n\nAreal Infrastruktur für die gleichen Zielgruppen bereitgestellt werden sollen. Es soll nicht überall «ein \n\nwenig für alle» und dasselbe angeboten werden. Eine quantitative Festlegung je Nachbarschaft ist auf \n\n \n\nAbbildung 33: Ausschnitt aus Richtkonzept, Quelle: yellow z, Zbinden Architekt, manoa Landschaftsarchitekten \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 38 \n\nStufe Zonenordnung noch zu früh. Aktuell findet im Hohrainli ein partizipativer Prozess mit der Bewoh-\n\nnerschaft zur Aufwertung der Freiräume (laufendes Projekt) statt, dieser soll nicht durch Festlegungen \n\nin der Bauordnung unterwandert werden. Weiter wird die Stadt Kloten bei der Anpassung der Bau- und \n\nZonenordnung an die IVHB die Einführung einer Grünflächenziffer prüfen. \n\n7.2 Öffentliche Auflage \n\nDie Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, Quartier Hohrainli wurde ab dem 11. September 2020 im \n\nSinne von § 7 PBG für 60 Tage im Stadthaus Kloten öffentlich aufgelegt. Während der Auflagefrist \n\nkonnten sich alle Personen Inhalt der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung äussern und schriftliche \n\nEinwendungen dagegen vorbringen. Insgesamt sind drei Einwendungen mit insgesamt fünf Anträgen \n\neingegangen. Nachfolgend werden die Einwendungen zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli aufgeführt und aufgezeigt, ob und wie die Anträge berücksichtigt werden. Der Bericht \n\nist in anonymisierter Form verfasst. Einzelne Anträge wurden zur Verständlichkeit oder Anonymisierung \n\nangepasst bzw. ergänzt. \n\nEinwendung 1: Gestaltung der Strassenräume \n\n▪ Das Bild der Strasse ist ein wichtiger Faktor der Identifikation. Die Gestaltung von Lufin-\n\ngerstrasse und Thalstrasse sind überzeugend dargestellt. Eine Beschreibung der Gestal-\n\ntungsabsicht von Hohrainlistrasse und Thalwiesensstrasse wäre eine wünschenswerte Ergän-\n\nzung. \n\nStellungnahme \n\nStrassen sind im Konzept bereits berücksichtigt. Die Stadt kann resp. wird diese im Rahmen von Stras-\n\nsensanierung gestützt auf das Strassengesetz umsetzen. Die Gestaltung der Strassen bedarf keiner \n\ngrundeigentümerverbindlichen Regelung in der Bauordnung.  \n\nEinwendung 2: Freiraumstruktur \n\n▪ Zu den Qualitäten der Aussenräume gehört, dass sie in der Regel zusammenhängend über \n\ndie Parzellengrenzen hinweg wahrgenommen werden. Ein Hinweis wäre wünschenswert, \n\ndass diese räumliche Durchlässigkeit ausgebaut werden soll, indem keine Zäune oder Hecken \n\ndie Parzellengrenzen markieren. \n\nStellungnahme \n\nDie Einwendung wurde berücksichtigt. In Art. 15i wurde ergänzt, dass ein zusammenhängender, flies-\n\nsender Freiraum zu gestalten ist. \n\nEinwendung 3: Sicherheitszonenplan \n\n▪ Der grundeigentümerverbindliche Sicherheitszonenplan des Flughafens Zürich wird bei der \n\nQuartierentwicklung Hohrainli nicht überall eingehalten wird. Betrachtet man beispielsweise \n\ndie Nachbarschaft 1 der Quartiererhaltungszone, ergibt sich, dass beim Punkt A58 gemäss \n\nSicherheitszonenplan eine zwingende Höhenbeschränkung von 458 m.ü.G. gilt, die Teilrevi-\n\nsion BZO Quartier Hohrainli aber eine Höhe von 466.5 m.ü.G. zulässt. \n\nStellungnahme \n\nDer Sicherheitszonenplan geht der Bau- und Zonenordnung bereits vor und dies ist bereits  heute in der \n\nrechtskräftigen BZO in Art. 17, 19 und 30 festgehalten. Dieses Vorgehen wird auch im Hohrainli weiter-\n\ngeführt, damit das Gesamtkonzept auch dann noch nachvollziehbar ist, falls sich der Sicherheitszonen-\n\nplan eines Tages ändern sollte. \n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 39 \n\n7.3 Anhörung Region (ZPG) und Nachbargemeinden \n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage fand auch die Anhörung der Nachbargemeinden und der Pla-\n\nnungsregion Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) statt. Die Nachbargemeinden Dietlikon, Lufingen, \n\nNürensdorf, Opfikon und Winkel die ZPG haben die Teilrevision zur Kenntnis genommen und keine \n\nEinwendungen eingebracht.Die ZPG hat den Antrag seitens der Stadt Kloten aufgenommen, die An-\n\npassung der Nutzungsdichtestufen im Quartier Hohrainli zu beantragen. Die ZPG wird bei der nächsten \n\nTeilrevision des regionalen Richtplans die Nutzungsdichtestufen im Bereich des Quartiers Hohrainli \n\nnachführen. \n\n \n\n \n\n\n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 41 \n\n \n\nAnhang A Mengengerüst nach Grundeigentum und \n\nNachbarschaft \n\n(Die nachfolgenden Flächenangaben sind bestmögliche Abschätzungen / Annäherungen an die tatsächli-\n\nchen Verhältnisse und nicht rechtsverbindlich.) \n\n \n\n\n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 43 \n\n \n\nAnhang B Zweite kantonale Vorprüfung \n\n \n\n\n\n\n\nStadt Kloten / Teilrevision Bau- und Zonenordnung, \n\nQuartier Hohrainli / Erläuternder Bericht \n\n \n\n \n\nSeite 45 \n\n \n\nAnhang C Bericht Mehrwertermittlung Hohrainli \n\n \n\n\n