name: Traktandum 5 Bericht Immobilienstrategie Phasen 1 2 def

text: \nImmobilienstrategie \nMünsingen \nBericht, Phasen 1 und 2 \n\nGemeinde Münsingen \n\n16. Oktober 2024 \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen \n\n \n\n2 \n\n \n\nBearbeitung \n\nKati Grzybowski \n\nDipl.-Ing. Architektin SIA \n\nDavid Reusser  \n\nMSc ETH in Raumentwicklung und Infrastruktursysteme \n\nFinn Griener \n\nPraktikant \n\nMetron Raumentwicklung AG \n\nStahlrain 2 \n\nPostfach  \n\n5201 Brugg \n\nT 056 460 91 11 \n\ninfo@metron.ch \n\nwww.metron.ch \n\nBegleitung \n\nBeat Moser \n\nGemeindepräsident, Ressort Präsidiales / Planung und Entwicklung \n\nStefanie Feller \n\nGemeinderätin, Ressort Umwelt und Liegenschaften \n\nMartin Niederberger \n\nLeiter Abteilung Bau \n\nDavid Lüthi \n\nLeiter Liegenschaften \n\nRoman Sterchi \n\n Projektleiter Liegenschaften \n\nLukas Tschirren \n\nProjektleiter Liegenschaften \n\nDésirée Brenzikofer \n\nSachbearbeiterin Bau \n\nOlivia Pablo \n\nSachbearbeiterin Bau \n\nAuftraggeberschaft \n\nGemeinde Münsingen \n\nThunstrasse 1 \n\n3110 Münsingen \n\nTitelbild: Auswahl von Objekten der Immobilienstrategie Münsingen (Quelle: Gemeinde Münsingen)\n\nmailto:info@metron.ch\nhttp://www.metron.ch/\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Inhaltsverzeichnis \n\n \n\n3 \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \nZusammenfassung 4 \n\n1 Einleitung 6 \n1.1 Ausgangslage 6 \n1.2 Ziel und Zweck der Immobilienstrategie 7 \n1.3 Inhalt und Abgrenzung der Immobilienstrategie 7 \n1.4 Ablauf der Immobilienstrategie 8 \n1.5 Projektorganisation 9 \n\n2 Rahmenbedingungen 10 \n2.1 Übersicht Grundlagen 10 \n2.2 Einbettung der Immobilienstrategie 11 \n2.3 Gesamtübersicht Immobilien / Gebäude- und Parzellenliste 12 \n\n3 Ziele und Kriterien 13 \n3.1 Ziele der Immobilienstrategie 13 \n3.2 Leitsätze für die strategische und operative Umsetzung der \n\nImmobilienstrategie 14 \n3.3 Kriterienliste 15 \n\n4 Bestands- und Bedarfsanalyse 16 \n4.1 Auswertung Gebäudeliste 16 \n4.2 Analyse Gebäudegruppen 27 \n4.3 Auswertung Liste unbebaute Parzellen 35 \n4.4 Analyse Parzellenarten 38 \n4.5 Parzellen mit Baurecht / Verträgen 40 \n4.6 Überprüfung bestehende Vergabe- und Vertragspraxis 41 \n\n5 Strategie 43 \n\n6 Arbeitshilfen und Umsetzung 44 \n\nAbbildungsverzeichnis 45 \nTabellenverzeichnis 45 \nAnhang 46 \n\n \n\n \n\nf:\\daten\\m4\\22-014-00\\04_ber\\1_bericht\\ber_immostrategie_muensingen_20241016_def.docx \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Zusammenfassung \n\n \n\n4 \n\n \n\nZusammenfassung \n\nAusgangslage und Prozess \n\nDie Gemeinde Münsingen hat über 100 Gebäude und über 70 unbebaute Parzellen (ohne \n\nGewässer- und Strassenparzellen) in ihrem Besitz. Die Immobilienstrategie schafft eine \n\ntransparente und nachvollziehbare Grundlage für den zukünftigen Umgang mit den ge-\n\nmeindeeigenen Immobilien. Sie soll die Wirtschaftlichkeit des Ressourceneinsatzes er-\n\nhöhen und die positive Entwicklung der Gemeinde unterstützen.  \n\nDie Immobilienstrategie Münsingen wird in vier Phasen erarbeitet:  \n\n− Phase 1: Grundlagen  \n\n− Phase 2: Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n− Phase 3: Strategie \n\n− Phase 4: Arbeitshilfen und Dokumentation \n\nAnschliessend erfolgen mit Phase 5 die Kommunikation und Umsetzung der Strategie. \n\nDer vorliegende Bericht dokumentiert als Zwischenbericht die Ergebnisse der Phasen 1 \n\nund 2. \n\nPhase 1 – Grundlagen  \n\nDie Immobilienstrategie ist eng in weitere laufende Planungen und Vorhaben der Ge-\n\nmeinde Münsingen eingebettet und mit diesen verknüpft. Sie soll sich sowohl auf die \n\nWirtschaft, die Umwelt und die Gesellschaft insgesamt nachhaltig auswirken und die \n\nverschiedenen Interessensgruppen – also die Gemeinde als Eigentümerin der Immobi-\n\nlien, die Nutzenden sowie die Allgemeinheit (Bevölkerung) – ausgewogen berücksichti-\n\ngen. Aufbauend auf drei Zielen wurden Kriterien definiert, welche als Grundlage und \n\nRichtschnur für die Erarbeitung der Strategien dienen. Übergeordnete Leitsätze für die \n\nstrategische und operative Umsetzung der Immobilienstrategie bilden dafür den Rah-\n\nmen. \n\nPhase 2 – Bestands- und Bedarfsanalyse \n\nSämtliche gemeindeeigenen Objekte wurden in 9 Gebäudegruppen unterteilt, die sich \n\nprimär nach der Nutzung der Objekte richten. Die einzelnen Gebäudegruppen wurden \n\nhinsichtlich verschiedener Kriterien analysiert. Die grösste Gebäudegruppe sind Schul-\n\nanlagen und Tagesstätten. Bei dieser Gebäudegruppe ist auch der aufgestaute Unterhalt \n\nabsolut betrachtet am höchsten.  \n\nDer Neuwert aller gemeindeeigenen Gebäude beträgt gesamthaft 214 Mio. CHF. \n\nFür den langfristigen Werterhalt und die Erneuerung will der Gemeinderat einen jährli-\n\nchen Kostenanteil von 1.4 % des Neuwertes einsetzen (rund 3.0 Mio. CHF): ca. 0.7 % im \n\njeweils jährlichen Budget (1.5 Mio. CHF via Erfolgsrechung) und 0.7 % im mehrjährigen \n\nDurchschnitt (1.5 Mio. CHF via Investitionsrechnung). Damit kann der Gebäudewert \n\nnachhaltig erhalten werden.  \n\n Der weitaus grösste Teil der Objekte befindet sich im Verwaltungsvermögen (Ge-\n\nbäude, welche an eine öffentliche Aufgabe gebunden sind). \n\nDie Auswertung der Energiekennzahlen der Objekte zeigt einen grossen Hand-\n\nlungsbedarf seitens Gemeinde auf.  \n\nNeben der genauen Analyse des Gebäudebestandes wurde in einer Bedarfsanalyse \n\nfür jede Gebäudegruppe festgehalten, inwieweit ein tatsächlicher Bedarf an den entspre-\n\nchenden Objekten besteht.  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Zusammenfassung \n\n \n\n5 \n\n \n\nBezüglich der gemeindeeigenen unbebauten Parzellen (ohne Gewässer- und Strassen-\n\nparzellen) erfolgte eine Einteilung gemäss der Zonenzugehörigkeit. Die weitaus meisten \n\nunbebauten Parzellen im Umfang von rund 43 ha sind Waldparzellen und dem Verwal-\n\ntungsvermögen zugeordnet (Naturschutz).  \n\nNeben der Analyse des Parzellenbestandes wurde für jede Parzellenart auch der \n\nBedarf an Parzellen dieser Zonen festgehalten.   \n\nEine Übersicht über die Parzellen mit Baurecht bzw. Verträgen sowie eine Überprüfung \n\nder bestehenden Vergabe- und Vertragspraxis komplettieren die Analyse. \n\nPhase 3 – Strategie \n\n➢ Phase ist noch nicht bearbeitet und wird später ergänzt  \n\nPhase 4 – Arbeitshilfen und Umsetzung \n\n➢ Phase ist noch nicht bearbeitet und wird später ergänzt  \n\n \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Einleitung \n\n \n\n6 \n\n \n\n1 Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage \n\nIm Eigentum der Gemeinde Münsingen mit ihren ca. 13'000 Einwohnenden befinden \n\nsich über 100 Bauten unterschiedlichster Nutzungen: Schulgebäude, Turnhallen, Wohn-\n\nhäuser, Verwaltungsgebäude, Schloss, Ferienheim, Kläranlage, Werkhof, Wasserreser-\n\nvoir, Zivilschutzanlage, Garagen etc. Die Gebäude sind entsprechend ihrer Nutzung ein-\n\ngeteilt ins Verwaltungs- und Finanzvermögen. Weiterhin besitzt die Gemeinde rund 70 \n\nLandparzellen (strategische Reserven, Wald, Landwirtschaftsland, Pärke, Grünanlagen \n\nund Naturschutzgebiete etc.). Bei zusätzlich 31 Parzellen/Objekten bestehen Baurechts- \n\noder andere Verträge (inkl. Mietverträge für Objekte auf fremden Grund) mit der Ge-\n\nmeinde. Bislang fehlte eine umfassende und einheitliche Übersicht über den Immobi-\n\nlienbestand. \n\n \nÜbersicht Immobilienportfolio Münsingen Anzahl wo dokumentiert \n\ngemeindeeigene Gebäude 106 Gebäudeliste \n\ngemeindeeigene unbebaute Parzellen 72 Parzellenliste  \n\nParzellen/Objekte mit Gemeinde als Baurechtsgeberin 14 Liste Verträge \n\nParzellen/Objekte mit Gemeinde als Baurechtsnehmerin 2 Liste Verträge \n\nParzellen/Objekte mit Dienstbarkeiten Zivilschutzanlagen 6 Liste Verträge \n\nParzellen/Objekte mit sonstigen Verträgen 5 Liste Verträge \n\ndurch Gemeinde gemietete Objekte / Anlagen (ohne \nPP/Plätze/Strassen/Velounterstände) \n\n1 Liste Verträge \n\nParzellen mit vertraglich gesichertem Kaufrecht der Gemeinde  3 Liste Verträge \n\nGewässerparzellen (nicht Bestandteil der Immobilienstrategie)  Liste Gewässerparzellen \n\nStrassenparzellen (nicht Bestandteil der Immobilienstrategie)  PMS \n\nTabelle 1: Übersicht Immobilienportfolio Ge-\n\nmeinde Münsingen (Stand: Juli 2024) \n\nBei einigen gemeindeeigenen Gebäuden besteht kurzfristiger Handlungsbedarf (z.B. Sa-\n\nnierungen). Daneben stellt sich die Frage der mittel- bis längerfristigen Strategie in Be-\n\nzug auf das gesamte Immobilienportfolio der Gemeinde. Wie soll mit den gemeindeei-\n\ngenen Immobilien zukünftig umgegangen werden? Welche Objekte sollen für Gemein-\n\ndezwecke bzw. kommende Generationen erhalten werden? Wo ist an eine Abgabe im \n\nBaurecht oder einen Verkauf zu denken? Wo sind möglicherweise strategische Lander-\n\nwerbe sinnvoll? Müssen neue Bedürfnisse befriedigt werden? \n\nIm Aufgaben- und Finanzplan 2021 – 2026 hielt der Gemeinderat fest, dass eine Liegen-\n\nschaftsstrategie zu erarbeiten ist. Auch das Parlament hat diese Massnahme gefordert. \n\nMit dem Projekt «Immobilienstrategie Münsingen» wird diese Massnahme nun umge-\n\nsetzt.  \n\nZiel des Projektes ist es, eine Gesamtübersicht über den Immobilienbesitz zu erhalten, \n\nund strategische Vorschläge zu erarbeiten, wie welche Immobilien für eine positive Ent-\n\nwicklung der Gemeinde genutzt werden können. Eine nachvollziehbare Grundlage sowie \n\nwirkungsvolle Instrumente und Arbeitshilfen sollen die Arbeitsabläufe der Verwaltung \n\noptimieren und somit die Wirtschaftlichkeit erhöhen. \n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Einleitung \n\n \n\n7 \n\n \n\n1.2 Ziel und Zweck der Immobilienstrategie \n\nDie Immobilienstrategie Münsingen soll:  \n\n• eine Übersicht über den Bestand und eine Gesamtstrategie für die mittel- \n\nund langfristige Entwicklung der gemeindeeigenen Immobilien aufzeigen, wel-\n\nche die strategische Grundlage bildet, um eine langfristig wünschbare Gemein-\n\ndeentwicklung mit den gemeindeeigenen Immobilien unterstützen zu können. \n\n• Transparenz und Nachvollziehbarkeit in den Entscheidungsprozessen \n\nschaffen (Aufgrund welcher Kriterien wird eine Immobilie gekauft oder ver-\n\nkauft? etc.) und somit Ad-hoc-Entscheidungen vermeiden helfen. \n\nDie Strategie soll für den Gemeinderat eine Entscheidungsgrundlage sein, wel-\n\nche breit abgestützt ist und politisch (Kommissionen/Parlament/Parteien/Be-\n\nvölkerung) auf Akzeptanz stösst.  \n\n• Kontinuität und Konstanz sicherstellen. \n\nDie Strategie soll unabhängig von personellen Wechseln auf der Verwaltungs- \n\noder politischen Ebene angewendet und umgesetzt werden können.  \n\n• die Wirtschaftlichkeit des Ressourceneinsatzes erhöhen durch  \n\n− eine bessere Abstimmung der räumlichen Infrastruktur mit den gemein-\n\ndeeigenen Aufgaben und Zielen \n\n− geklärte Prozesse, Schnittstellen und geeignete Arbeitshilfsmittel, welche \n\ndie Verwaltung in ihren Aufgaben unterstützen und entlasten und eine \n\neffizientere Bewirtschaftung ermöglichen \n\n− Kennen und Bereitstellen der erforderlichen personellen und finanziel-\n\nlen Ressourcen \n\n• als Entscheidungsgrundlage für die langfristige Investitionsplanung dienen. \n\nDie Immobilienstrategie soll für einen Zeitraum von ca. 10-15 Jahren erstellt und bei \n\nBedarf periodisch aktualisiert werden. Die Strategie ist eine wesentliche Grundlage für \n\ndie Aufgaben- und Finanzplanung der Gemeinde. \n\nHinsichtlich der Umsetzung sind die Ressourcen der Gemeinde (Verwaltung, Po-\n\nlitik, Finanzen) zu berücksichtigen und taugliche Strukturen zu schaffen (Organisation, \n\nZuständigkeiten, Prozesse). \n\n1.3 Inhalt und Abgrenzung der Immobilienstrategie \n\nFolgende Immobilien sind Bestandteil der Immobilienstrategie Münsingen:  \n\n− sämtliche gemeindeeigenen Gebäude im Finanz- und Verwaltungsvermögen \n\n− Liegenschaften im Baurecht (Gemeinde als Baurechtsnehmerin oder Baurechts-\n\ngeberin) oder mit weiteren Verträgen \n\n− unbebaute gemeindeeigene Parzellen im Baugebiet (Landreserven) \n\n− gemeindeeigene Parzellen im Nichtbaugebiet (Waldparzellen, Landwirt-\n\nschaftsparzellen, Naturschutzgebiete) \n\nDie folgenden Parzellen sind nicht Bestandteil der Immobilienstrategie Münsingen:  \n\n− Strassenparzellen \n\n− Gewässerparzellen \n\n− Parzellen und Anlagen im Eigentum der InfraWerkeMünsingen (IWM) \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Einleitung \n\n \n\n8 \n\n \n\n1.4 Ablauf der Immobilienstrategie \n\nDie Erarbeitung der Immobilienstrategie Münsingen erfolgte in 5 Phasen:   \n\nIn der Phase 1 wurden zunächst die Grundlagen aufgearbeitet, die Rahmenbedingun-\n\ngen zusammengestellt sowie Ziele und Kriterien für die Strategie definiert. Insbesondere \n\ndie Gebäude- und Parzellenliste mit allen relevanten Angaben zu den gemeindeeigenen \n\nImmobilien nehmen unter den Grundlagen eine Schlüsselstellung für die Erarbeitung \n\nder Immobilienstrategie sowie für die laufende Bewirtschaftung ein. (Schaffen einer Ge-\n\nsamtübersicht, welche gemeindeeigenen Liegenschaften im Finanz- und Verwaltungs-\n\nvermögen vorhanden sind, unter Einbezug der Liegenschaften im Baurecht, der unbe-\n\nbauten Landreserven, Waldparzellen etc.).  \n\nIn der Phase 2 wurde der Immobilienbestand und -bedarf analysiert. Dazu erfolgte eine \n\nEinteilung der gemeindeeigenen Objekte in Bezug auf ihre Nutzung in Gebäudegruppen, \n\ndie jeweils hinsichtlich des Bestands und Bedarfs untersucht wurden. Bezüglich des Be-\n\ndarfs ist zu unterscheiden zwischen quantifizierbaren Angaben (z.B. Bedarf Schulliegen-\n\nschaften, Zivilschutzanlagen) und einem Bedarf aus qualitativer Sicht bzw. aufgrund von \n\nZielen der Gemeinde (z.B. Freizeitanlagen, Kultur). Analog zu den Objekten erfolgte in \n\ndieser Phase die Analyse der gemeindeeigenen Parzellen. \n\nIn der Phase 3 wird die eigentliche Strategie für die einzelnen Gebäude- und Parzellen-\n\ngruppen und ggf. für ausgewählte Einzelobjekte erarbeitet. Die Strategie zeigt den Um-\n\ngang mit den gemeindeeigenen Immobilien in den kommenden ca. 10-15 Jahren in den \n\ndrei Haupt-Strategierichtungen «Halten», «Entwickeln» oder «Aufgeben» auf. Auch \n\ndas Definieren von Qualitäts- und weiteren Standards ist Bestandteil dieser Phase. \n\nDie Phase 4 dient der Erarbeitung von Arbeitshilfen und Instrumenten als Grundlage \n\nfür die Umsetzung und Bewirtschaftung der Immobilienstrategie, beispielsweise von Ge-\n\nbäudedatenblättern und Massnahmenblättern inkl. Priorisierung. Zudem ist zu prüfen, \n\nob auf rechtlicher Ebene wirkungsvolle Grundlagen zur Umsetzung der Immobilienstra-\n\ntegie vorhanden sind (beispielsweise Richtlinie Vermietung/Verpachtung, Vertragsvor-\n\nlagen, Immobilienreglement und entsprechende Verordnungen). Sofern notwendig wer-\n\nden diese Grundlagen ebenfalls in der Phase 4 erarbeitet. Die Implementierung in die \n\nAbläufe der Verwaltung stellt sicher, dass die Instrumente und Arbeitshilfen alltagstaug-\n\nlich sind. Durch die Verankerung im (jährlichen) politischen Prozess (Strategie, Budget-\n\nprozess etc.) wird erreicht, dass die Immobilienstrategie vom Papier in ein «gelebtes» \n\nstrategisches Entscheidungsinstrument übergeht. Weiterhin erfolgt in dieser Phase die \n\nDokumentation der Immobilienstrategie und des Prozesses ihrer Erarbeitung in Form \n\ndes Schlussberichts.  \n\nIn der Phase 5 erfolgen anschliessend die Kommunikation und Umsetzung der Immo-\n\nbilienstrategie. \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Einleitung \n\n \n\n9 \n\n \n\n \n\nAbbildung 1: Ablauf Immobilienstrategie \n\nMünsingen \n\n1.5 Projektorganisation \n\nDie Erarbeitung der Immobilienstrategie Münsingen erfolgt unter Federführung der ex-\n\nternen Projektleitung durch die Projektgruppe, in der sowohl der Gemeinderat als auch \n\ndie Verwaltung vertreten sind (operative Ebene). Auf der strategischen Ebene liegen die \n\nEntscheide beim Gemeinderat, unter Einbezug der Umwelt- und Liegenschaftskommis-\n\nsion (ULK) sowie für spezifische Themenbereiche der Planungskommission (PK), insb. \n\nbetreffend Baulandreserven. \n\n \n\nAbbildung 2: Projektorganisation Immobili-\n\nenstrategie Münsingen \n\nPhase 1 Start Ende 2022\n\nGrundlagen\n\n Kommissionen / Gde.rat\n\nPhase 2\n\nAnalyse\n\n Kommissionen / Gde.rat\n\nPhase 3\n\nStrategie > Parlament / Parteien\n\n Kommissionen / Gde.rat\n\nPhase 4\n\nArbeitshilfen +\n\nDokumentation > Kommissionen / Gde.rat\n\n> Parlament / Parteien\n\n Frühjahr 2025\n\nPhase 5\n\nKommunikation +\n\nUmsetzung\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nArbeitshilfen, Instrumente, Massnahmenkatalog \nBericht\n\nggf. rechtliche Instrumente\n\nBestands- und Bedarfsanalyse \nBedürfnisklärung; Finanz- / Verwaltungsvermögen\n\n(Gebäudegruppen, ausgewählte Einzelobjekte, Parzellen)\n\nGruppen- / Objektstrategien \n(Gebäudegruppen und abweichende Einzelobjekte, Parzellen)\n\nKommunikation und Umsetzung Immobilienstrategie\n\nla\nu\n\nfe\nn\n\nd\ne\n K\n\no\nm\n\nm\nu\n\nn\nik\n\na\nti\n\no\nn\n\n u\nn\n\nd\n p\n\no\nli\nti\n\ns\nc\nh\n\ne\nr \n\nP\nro\n\nz\ne\ns\ns\n\nGrundlagen  \n\nGebäude-/Parz.-\nListen / Karten\n\nZiele + \n\nKriterien\n\nRahmen-\n\nbedingungen\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Rahmenbedingungen \n\n \n\n10 \n\n \n\n2 Rahmenbedingungen \n\n2.1 Übersicht Grundlagen \n\nWas Stand / Zeithorizont Einfluss auf  \nImmobilienstrategie \n\nLeitbild Gemeinde Münsingen  2014 diverse Bezüge und relevante \nPunkte (z.B. bzgl. Werterhaltung \nder öffentlichen Infrastruktur, \nEnergie, Verdichtung, nachhaltige \nEntwicklung) \n\nAufgaben- und Finanzplan  \nGemeinde Münsingen \n\n2023 bis 2028 diverse Bezüge und relevante \nPunkte; Projekt Erstellung Immobi-\nlienstrategie festgehalten; Ziele \nbetreffend Verwaltungs- und \nWerkhofstandorte etc. \n\nLeitbild Energie 2022 Energiepolitik, nachhaltige Ent-\nwicklung; Münsingen als Energie-\nstadt Gold \n\nMachbarkeitsstudie Solardächer 10.01.2012 Untersuchung von gemeindeeige-\nnen Gebäuden hinsichtlich Eig-\nnung für Solardächer \n\nOrtsplanungsrevision 2030 15.05.2022 - Volksabstim-\nmung zur Grundordnung \n(Baureglement und Zonen-\npläne); Genehmigung durch \nKanton ca. Ende 2022 \n\nZusammenführung der drei Orts-\nplanungen nach Fusion von \nMünsingen mit Trimstein \n(01.01.2013) und Tägertschi \n(01.01.2017) \n\nRichtpläne Energie / Landschaft / Mobi-\nlität \n\n10.06.2022 - Genehmigung \ndurch Amt für Gemeinden \nund Raumordnung des Kan-\ntons Bern \n\nGrundlage \n\nMünsingen 2030 \nTeilbericht Sozioökonomie \n(INFRAS) \n\n09.01.2019 Strategische Grundlage für Orts-\nplanungsrevision; Bevölkerungs-\nentwicklung und Nutzergruppen \n\nObjektliste GVB, Gemeinde Münsingen 2022 Grundlage; Liste gemeindeeigener \nObjekte, Angaben lückenhaft \n\nÜbersicht Parzellen ohne Datum Grundlage; Liste gemeindeeigener \nParzellen, Angaben lückenhaft \n\nListe mit schützens- und erhaltenswer-\nten Objekten (Bauinventar) \n\n16.05.2022 Grundlage Denkmalschutz \n\nÜbersicht vermietete Wohnungen / \nMietspiegel \n\nMai 2024 Zusammenstellung von der Ge-\nmeinde vermieteten Wohnungen \n\nZustandserfassung Gebäude \n(Drees & Sommer) \n\n08.07.2021 Grundlage \n\nWeisung Gebäude- und Materialstan-\ndard \n\n01.10.2024 \n \n\nkommunale Grundlage für Be-\nschaffungen und Gebäudestan-\ndard \n\nWeisung Pflanzland 01.11.2023 \n \n\nkommunale Grundlage für Bewirt-\nschafter*innen Pflanzgärten \n\nLeitbild Umwelt- und Naturschutz 2023 in Erarbeitung \n\ndiv. Areal- und Immobilienentwicklungs-\nprojekte von Privaten und Gemeinde in \nMünsingen  \n\nlaufend Einfluss ist fallweise im Verlauf \ndes Projektes zu prüfen \n\n   \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Rahmenbedingungen \n\n \n\n11 \n\n \n\n2.2 Einbettung der Immobilienstrategie \n\nDie Immobilienstrategie Münsingen ist eng in weitere laufende Vorhaben der Gemeinde \n\nMünsingen bzw. weiterer Stakeholder eingebettet und mit diesen verknüpft. Die Immo-\n\nbilienstrategie gilt dabei als übergeordnete Gesamtstrategie. Die strategische Schul-\n\nraumplanung, die strategische Planung der Sport- und Freizeitanlagen sowie die Erhal-\n\ntungsplanung der Gemeindeliegenschaften sind Teilprojekte, die separat ausgelöst und \n\nbearbeitet werden.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 3: Projektstruktur Immobilienstra-\n\ntegie, Aufstellung der Gemeinde, Stand: \n\n07.02.2022 \n\n \n\nDie verschiedenen Planungen der Gemeinde Münsingen laufen teilweise parallel zuei-\n\nnander und haben Schnittstellen sowie Abhängigkeiten voneinander.  \n\n \n\nAbbildung 4: Planungen Gemeinde Münsin-\n\ngen im zeitlichen Ablauf, Abhängigkeiten \n\nDie Ortsplanungsrevision wurde an der Gemeindeabstimmung vom 15. Mai 2022 \n\nvom Volk angenommen. Die Genehmigung durch den Kanton erfolgte am 31. Oktober \n\n2023.  Aus der Immobilienstrategie könnten sich Erkenntnisse für zukünftigen Anpas-\n\nsungsbedarf ergeben. \n\nDie Schulraumplanung wurde Ende 2022 gestartet und … fertiggestellt. Sie be-\n\nrücksichtigt die organisatorischen/pädagogischen Ziele der Bildungsstrategie und ist \n\neine strategische Grundlage für den Umgang mit den Schulliegenschaften im Rahmen \n\nder Immobilienstrategie. Eine enge gegenseitige Abstimmung zwischen der Schulraum-\n\nplanung und der Immobilienstrategie ist aufgrund der direkten Schnittstellen auch zu-\n\nkünftig notwendig.  \n\n2022 2023 2024 2025\n\nImmobilienstrategie l l l l l l l l l l l l\n\nOrtsplanungsrevision t l l l l l l l l l l l l\n\nStrategische Schulraumplanung\n\nSport- und Freizeitanlagenkonzept\n\nLebensrauminventar\n\nErhaltungsplanung\n\nEinzelprojekte Hochbau laufend\n\nabgeschlossen\n\nlaufend\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Rahmenbedingungen \n\n \n\n12 \n\n \n\nDas Sport- und Freizeitanlagenkonzept soll im Anschluss an die Schulraumpla-\n\nnung und Immobilienstrategie, ca. ab Mitte 2025 erarbeitet werden. In Bezug auf die \n\nentsprechenden Gebäude und Parzellen bestehen Abhängigkeiten und Schnittstellen zur \n\nImmobilienstrategie, die auch hier eine enge Abstimmung erfordern. \n\nDas Lebensrauminventar legt die Rahmenbedingungen für Funktion, Bewirt-\n\nschaftung und Qualitäten der Grünflächen fest. Es wird 2024/2025 erarbeitet. Direkte \n\nAbhängigkeiten zur Immobilienstrategie bestehen nicht. \n\nDie Erhaltungsplanung Gemeindeliegenschaften ist eine Daueraufgabe. \n\nGrundlagen dafür sind die Projektliste, die Zustandsanalysen der Gebäude sowie die \n\njährliche Finanzplanung. \n\n2.3 Gesamtübersicht Immobilien / Gebäude- und Parzellenliste \n\nDie Gebäude- und Parzellenliste enthält alle relevanten Angaben zu den ca. 100 gemein-\n\ndeeigenen Objekten, den ca. 70 gemeindeeigenen unbebauten Parzellen sowie den ca. \n\n30 Parzellen mit Baurechts- oder anderen Verträgen. Die Liste bildet die Grundlage für \n\nalle weiteren strategischen Überlegungen.  \n\nWo nicht anders vermerkt, beziehen sich die Angaben im Kapitel 4 Bestands- und \n\nBedarfsanalyse auf den Stand der Gebäude- und Parzellenliste vom Juli 2024. \n\n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Ziele und Kriterien \n\n \n\n13 \n\n \n\n3 Ziele und Kriterien \n\n3.1 Ziele der Immobilienstrategie \n\nDas Zielbild für die Immobilienstrategie Münsingen leitet sich ab aus den drei Nachhal-\n\ntigkeitsdimensionen, wie sie u.a. auch der Bundesrat zur Beurteilung von Strategien und \n\nProjekten anwendet.  \n\nDie Immobilienstrategie Münsingen soll sich sowohl auf die Wirtschaft, die Um-\n\nwelt und die Gesellschaft insgesamt nachhaltig auswirken und die verschiedenen Inte-\n\nressensgruppen – also die Gemeinde als Eigentümerin der Immobilien, die Nutzenden \n\nsowie die Allgemeinheit (Bevölkerung) – ausgewogen berücksichtigen.  \n\nZiele, die mit den einzelnen Gebäudegruppen bzw. mit einzelnen Objekten erreicht wer-\n\nden sollen, sind: \n\n• attraktiver Wohn-, Arbeits- und Lebensort (übergeordnete Zielstellung) \n\n• wirtschaftliche Leistungsfähigkeit \n\n• gesellschaftliche Solidarität \n\n• ökologische Optimierung \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 5:  Zielbild Immobilienstrategie \n\nMünsingen \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Ziele und Kriterien \n\n \n\n14 \n\n \n\n3.2 Leitsätze für die strategische und operative Umsetzung der \n\nImmobilienstrategie \n\n1.  \n\nDie Gemeinde Münsingen bewirtschaftet und entwickelt ihr Immobilienportfolio aktiv \n\nund systematisch. Sie orientiert sich dabei an den Zielsetzungen der Nachhaltigkeit \n\n(Gesellschaft, Ökologie, Wirtschaft). \n\n2.  \n\nDie Gemeinde nimmt ihre Verantwortung wahr und entwickelt sich zukunftsgerichtet, \n\nindem die unterschiedlichen Interessensgruppen (Gemeinde, Allgemeinheit, Nut-\n\nzende) berücksichtigt und Synergien genutzt werden. \n\n3.  \n\nIn Bezug auf Bauten und Anlagen mit kommunaler Funktion nimmt die Gemeinde \n\nMünsingen eine Vorbildfunktion ein. Sie dienen dem Zweck der öffentlichen Aufgaben-\n\nerfüllung sowie der Erreichung der übergeordneten Gemeindeziele. \n\n4.  \n\nDie weiteren gemeindeeigenen Bauten sowie die unbebauten Parzellen in Gemeindeei-\n\ngentum dienen der Sicherung der langfristigen Handlungs- und Entwicklungsfähigkeit \n\nder Gemeinde in Bezug auf ihre übergeordneten Ziele. \n\n5.  \n\nDie Gemeinde setzt sich für die Erstellung und Erhaltung von Wohn- und Gewerberäu-\n\nmen ein, indem sie Gebäude oder Parzellen entwickelt und betreffend Nutzung in ver-\n\nschiedener Hinsicht optimiert. \n\n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Ziele und Kriterien \n\n \n\n15 \n\n \n\n3.3 Kriterienliste \n\nDie übergeordneten Ziele der Immobilienstrategie (siehe Kap. 3.1) sind jeweils mit drei \n\nKriterien hinterlegt, welche in ausgewogenem Masse die drei Nachhaltigkeitsdimensio-\n\nnen sowie die unterschiedlichen Interessensgruppen berücksichtigen. Die Kriterienliste \n\ndient als Grundlage für die Erarbeitung der Strategie. \n\n \n\n \n\n \n\n  \nNachhaltigkeits- \n\ndimensionen \nInteressens- \n\ngruppen \n\nZiel Kriterien W\nir\nts\n\nc\nh\na\nft\n \n\n G\ne\ns\ne\nlls\n\nc\nh\na\nft\n\n \n U\n\nm\nw\n\ne\nlt\n \n\n G\ne\nm\n\ne\nin\n\nd\ne\n\n \n\n(E\nig\n\ne\nn\ntü\n\nm\ne\n\nri\nn\n\n) \n\nN\nu\ntz\n\ne\nn\nd\ne\n \n\nB\ne\nv\nö\nlk\n\ne\nru\n\nn\ng\n/ \n\nA\nllg\n\ne\nm\n\ne\nin\n\nh\ne\nit\n \n\n \nwirtschaftliche Leis-\ntungsfähigkeit \n\n \n\nsinnvolle Lebenszykluskosten X   X X X \n\nFlexibilität und Anpassbarkeit X  x X X  \n\neffiziente Nutzung X  x X X  \n\n \ngesellschaftliche \nSolidarität \n\n  \n\n  \n\n  \n\nlokale Identität  X  X X X \n\nRaum für Begegnung und Zusammen- \nleben \n\n X   X X \n\nqualitätsvolle Orts- und Quartier- \nentwicklung \n\n X x X  X \n\n \nökologische Opti-\nmierung  \n\nenergetische Aufwertung,  \nVermeidung CO2-Emissionen \n\nx  X X X X \n\nAnpassung an Klimawandel und Erhalt \nder Biodiversität \n\n x X X X X \n\nmassvoller Ressourceneinsatz /  \nhohe Nutzungsdichte \n\nx x X X  X \n\nTabelle 2: Kriterienliste Immobilienstrategie \n\nDie Leitsätze und Kriterien wurden vom Gemeinderat am 06.09.2023 genehmigt.  \n\n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n16 \n\n \n\n4 Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n4.1 Auswertung Gebäudeliste \n\n4.1.1 Übersicht Gebäudeliste / Gesamtzahl Objekte \n\nAuf dem aktuellen Stand der Gebäude- und Parzellenliste sind insgesamt 106 gemeinde-\n\neigene Objekte aufgeführt. Darunter ist nur ein Objekt, das sich ausserhalb des Gemein-\n\ndegebiets befindet. \n\nIm Anhangbericht zur Immobilienstrategien sind die gemeindeeigenen Objekte \n\nmit den entsprechenden Parzellen auf einer Karte verortet. Zudem erfolgt nach Ab-\n\nschluss der Immobilienstrategie eine Überführung in das GIS-System.  \n\n4.1.2 Gebäudegruppen \n\nDie Objekte aus der Gebäudeliste wurden im Rahmen der Immobilienstrategie in 9 Ge-\n\nbäudegruppen unterteilt, die sich primär nach der Nutzung der Objekte richten. Die Ein-\n\nteilung erlaubt eine bessere Handhabbarkeit, eine Priorisierung und eine Strategieerar-\n\nbeitung auf Gebäudegruppenebene. Die Definition der Gebäudegruppen orientiert sich \n\neinerseits an den Funktionsgruppen nach HRM2, nimmt aber – wo sinnvoll – Zusam-\n\nmenfassungen oder Unterteilungen vor. \n\n \n\n \nNr. Gebäudegruppe Bemerkungen \n\n01 Verwaltung  \n \n\nVerwaltungsliegenschaften \n\n02 Schulanlagen und Tagesstätten \n \n\nKiTa, Kindergärten, Schulliegenschaften \n\n03 Sport- und Freizeitanlagen \n \n\ninkl. Schiessanlagen, Ferienheim \n\n04 Bevölkerungsschutz \n \n\nZivilschutzanlagen und Feuerwehr \n\n05 Werkhöfe \n \n\n \n\n06 Kultur und Gastronomie \n \n\n \n\n07 Ver- und Entsorgung \n \n\nAbwasserentsorgung (ARA) und Sam-\nmelstellen \n\n08 Wohnen und Gewerbe Wohnhäuser, Dienstleistungsgebäude \n \n\n09 Einstellhallen und Lager \n \n\n \n\nTabelle 3: Übersicht Gebäudegruppen  \n\n \n\n \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n17 \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 6: Verteilung der gemeindeeigenen \n\nObjekte (alle Gebäudegruppen)  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n18 \n\n \n\n4.1.3 Verteilung der Objekte auf Gebäudegruppen \n\n \n\nAbbildung 7: Verteilung der Objekte auf die \n\nGebäudegruppen (Anzahl und Anteil in %) \n\nDie gemäss ihrer Objektzahl grösste Gebäudegruppe ist die Gruppe 02 Schulanlagen und \n\nTagesstätten.  \n\nNeben der Hauptfunktion wurde 27 Objekten auch eine Nebenfunktion zugeord-\n\nnet (z.B. Wohnung in einem Schulhaus).  \n\n4.1.4 Gebäudewerte \n\nDie Gebäudewerte geben Aufschluss über den Wert des gemeindeeigenen Immobilien-\n\nportfolios. Sie dienen beispielsweise der Bestimmung der Gebäudeversicherungsprä-\n\nmien sowie der Höhe von Unterhaltsbudgets.  \n\nNeuwert \n\nDer Neuwert entspricht den heutigen Kosten für die Erstellung eines Gebäudes gleicher \n\nArt, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus am gleichen Standort. Er wird festgelegt \n\ndurch die Gebäudeversicherung (GVB).  \n\nEin Neuwert liegt mit Ausnahme von sechs Gebäuden überall vor, wobei davon vier Ge-\n\nbäude über andere Objekte gebäudeversichert sind. Ein Objekt kann nicht versichert \n\nwerden (unterirdische Sammelstelle) und verfügt deshalb über keine Neuwertangabe. \n\nBei einem Objekt (Scheibenstand Trimstein) ist der Neuwert unbekannt.   \n\nDie Neuwerte liegen zwischen 9'900 CHF (Schopf) und 13.0 Mio CHF (Schulhaus \n\nRebacker).  \n\nDer Neuwert aller gemeindeeigenen Gebäude beträgt gesamthaft 214.1 Mio. CHF. \n\n3\n(3%)\n\n28\n(26%)\n\n10\n(9%)\n\n4\n(4%)9\n\n(9%)\n6\n\n(6%)\n\n16\n(15%)\n\n11\n(10%)\n\n19\n(18%)\n\nVerteilung auf Gebäudegruppen (Anzahl / Anteil Objekte)\n\n01 Verwaltung\n\n02 Schulanlagen und Tagesstätten\n\n03 Sport- und Freizeitanlagen\n\n04 Bevölkerungsschutz\n\n05 Werkhöfe\n\n06 Kultur und Gastronomie\n\n07 Ver- und Entsorgung\n\n08 Wohnen und Gewerbe\n\n09 Einstellhallen und Lager\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n19 \n\n \n\n \n\nAbbildung 8: Total Neuwerte pro Gebäude-\n\ngruppe (in CHF und %) \n\nZeitwert  \n\nDer Zeitwert entspricht dem Neuwert abzüglich der Wertminderung, die infolge Alter, \n\nAbnützung, Witterungseinflüsse, Bauschäden, Baumängel oder durch andere Gründe \n\neingetreten ist. Eine Schätzung des Zeitwertes liegt für die gemeindeeigenen Objekte in \n\nMünsingen nicht vor und wird für das Verwaltungsvermögen auch nicht als Mehrwert \n\nangesehen. \n\naufgestauter Unterhalt \n\nEinen Anhaltspunkt für den Zustand der Gebäude bietet die Höhe des aufgestauten Un-\n\nterhalts – dieser wurde auf Basis von Gebäudezustandsanalysen für rund die Hälfte der \n\nObjekte abgeschätzt. Die Gesamthöhe des aufgestauten Unterhalts wird rund 5 Mio. \n\nCHF beziffert. \n\nDie Angaben zum aufgestauten Unterhalt zeigen auch auf, inwieweit die Massnah-\n\nmen zum Werterhalt in der Vergangenheit ausreichend waren. Der aufgestaute Unter-\n\nhalt macht jedoch keine Aussagen über notwendige Investitionen im Zusammenhang \n\nmit einer zeitgemässen Nutzung und Bewirtschaftung (Modernisierungen, energetische \n\nAnpassungen etc.). \n\nNahezu die Hälfte des gesamten ausgewiesenen aufgestauten Unterhalts entfällt auf die \n\nGebäudegruppe 02 Schulanlagen und Tagesstätten. Dieser Anteil korrespondiert mit \n\ndem Neuwert dieser Gebäudegruppe. Einen im Vergleich zum Neuwert grossen aufge-\n\nstauten Unterhalt verzeichnen die Gebäudegruppen 01 Verwaltung und 05 Werkhöfe. \n\nEinen im Vergleich zum Neuwert sehr kleinen aufgestauten Unterhalt hat die Gebäude-\n\ngruppe 07 Ver- und Entsorgung.  \n\n \n\n4’868’200\n(2%)\n\n102’259’800\n(48%)\n\n19’665’200\n(9%)\n\n8’692’400\n(4%)\n\n4’041’500\n(2%)\n\n21’907’400\n(10%)\n\n37’651’500\n(18%)\n\n10’964’000\n(5%)\n\n4’049’800\n(2%)\n\nVerteilung auf Gebäudegruppen (Neuwert)\n\n01 Verwaltung\n\n02 Schulanlagen und Tagesstätten\n\n03 Sport- und Freizeitanlagen\n\n04 Bevölkerungsschutz\n\n05 Werkhöfe\n\n06 Kultur und Gastronomie\n\n07 Ver- und Entsorgung\n\n08 Wohnen und Gewerbe\n\n09 Einstellhallen und Lager\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n20 \n\n \n\n \n\nAbbildung 9: aufgestauter Unterhalt pro Ge-\n\nbäudegruppe (in CHF) gemäss Zustandsana-\n\nlysen \n\n4.1.5 Gebäudeunterhalt \n\nAls theoretischer Richtwert für den Unterhalt der Liegenschaften (Werterhalt) kann ge-\n\nmäss SIA pro Jahr 1.4% vom Neuwert angenommen werden, aufgeteilt in 1% laufender \n\nWerterhalt (laufender Werterhalt) und 0.4% Investition (aperiodischer Werterhalt).  \n\nEs wird von folgender Definition ausgegangen:   \n\nWerterhaltung umfasst alle grossen und kleinen Massnahmen, welche die Restle-\n\nbensdauer der einzelnen Teile oder Gebäude wieder verlängern, z.B. Ersatz eines \n\nLeuchtkörpers, Ersatz von Fenstern, Malerarbeiten, Sanierungen etc. Grössere, um-\n\nfangreichere Werterhaltungsmassnahmen werden über die Investitionsrechnung fi-\n\nnanziert und anschliessend abgeschrieben. \n\n \n\nBetriebskosten: Nicht in die Kategorie Werterhaltung gehören Serviceverträge oder \n\nzum Beispiel die Dachkontrollen, die Reinigung von Ablaufschächten, Boilerentkalkun-\n\ngen, Elektrokontrollen, Revisionen Feuerlöscher, Inspektionen von Spielgeräten usw. \n\n– diese gehören zum Betrieb, obwohl sie eine positive Wirkung auf die Restlebensdauer \n\nhaben. \n\n \n\nWertvermehrung: Sind Investitionen wertvermehrend (z.B. Erweiterungen, Schaf-\n\nfung von Mehrnutzen) gehören nicht zur Werterhaltung. \n\nIm Rahmen der Immobilienstrategie hat der Gemeinderat Münsingen als zukünftigen \n\nZielwert für Werterhaltung von 1.4 % des Neuwertes festgelegt. Ca. 0.7 % wird im je-\n\nweils jährlichen Budget (1.498 Mio. CHF inkl. ARA; Erfolgsrechnung) und der Rest im \n\nmehrjährigen Durchschnitt via Investitionsrechnung eingesetzt werden. Damit kann der \n\nGebäudewert nachhaltig erhalten werden. Dabei erfolgt eine Gesamtbetrachtung von In-\n\nvestitionen und Erfolgsrechnung (Budget) über einen längeren Zeitraum. In der jährli-\n\nchen Betrachtung sind Schwankungen unvermeidbar. An den Objekten werden die not-\n\nwendigen Massnahmen zeitlich sinnvoll gestaffelt. Die Zahlen werden insbesondere für \n\ndie Budgetierung benötigt. Auf das Gesamtportfolio der gemeindeeigenen Gebäude ge-\n\nrechnet würde dies durchschnittliche jährliche Investitionen in Höhe von rund 3.00 \n\nMio. CHF bedeuten.  \n\n \n\n0\n\n500’000\n\n1’000’000\n\n1’500’000\n\n2’000’000\n\n2’500’000\n\nVerteilung auf Gebäudegruppen (aufgestauter Unterhalt)\n\n01 Verwaltung\n\n02 Schulanlagen und Tagesstätten\n\n03 Sport- und Freizeitanlagen\n\n04 Bevölkerungsschutz\n\n05 Werkhöfe\n\n06 Kultur und Gastronomie\n\n07 Ver- und Entsorgung\n\n08 Wohnen und Gewerbe\n\n09 Einstellhallen und Lager\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n21 \n\n \n\nRückblick auf die letzten Jahre \n\nDie tatsächlichen Werterhaltungskosten (baulicher Werterhalt, ohne laufende Unter-\n\nhaltskosten wie Dachkontrollen, Boilerentkalkungen, Servicearbeiten und ohne wertver-\n\nmehrende Massnahmen) beliefen sich im Durchschnitt der Jahre 2016–2023 (8 Jahre) \n\nauf 2.09 Mio. CHF pro Jahr und liegen somit deutlich unter dem beschlossenen Zielwert. \n\nIn Bezug auf die Vermögensart sind Abweichungen festzustellen: In das Verwaltungs-\n\nvermögen wurde im Schnitt der letzten 8 Jahre ein wesentlich höherer Anteil als in das \n\nFinanzvermögen investiert. \n\nSeparat analysiert wurde innerhalb des Verwaltungsvermögens die Unterhaltskosten für \n\ndie Schulliegenschaften (Gebäudegruppe 02) – hier zeigen sich deutlich unterdurch-\n\nschnittliche Investitionen gegenüber dem gesamten Verwaltungsvermögen in den letz-\n\nten 8 Jahren. \n\n \n jährliche Werterhal-\n\ntungskosten1   \n\n( 2016-2023; in CHF) \n\nNeuwerte  \n(in CHF) \n\nAnteil Werterhalt an \nNeuwert (in %) \n\nGebäude im Verwaltungsvermögen \n Total Verwaltungsvermögen \n davon Schulliegenschaften  \n\n \n2’022’785 \n\n821’690 \n\n \n200’886’200 \n99’931’200 \n\n \n1.01 \n0.82 \n\nGebäude im Finanzvermögen \n Total Finanzvermögen \n\n \n71’388 \n\n \n15’193’600 \n\n \n0.47 \n\n    \n\nTotal 2’094’173 216’079’800 0.97 \n\nTabelle 4: Übersicht Werterhaltungskosten \n\n2016-2023  \n\nEs kann festgehalten werden, dass die gemeindeeigenen Liegenschaften intensiv genutzt \n\nund durch die Hauswartungen ebenfalls intensiv gepflegt werden. In den letzten Jahren \n\nwurde jedoch durchweg zu wenig in die Liegenschaften investiert; der vom Gemeinderat \n\nbeschlossene Richtwert für die Werterhaltung der Gemeindeliegenschaften von 1.4% des \n\nNeuwertes (0.7 % im Rahmen der Budgetierung (Erfolgsrechnung) und 0.7 % im Rah-\n\nmen der Finanzplanung (Investitionsrechnung) im mehrjährigen Durchschnitt) wurde \n\nin den letzten 8 Jahren einzig im Jahr 2022 erreicht und beträgt im Durchschnitt ledig-\n\nlich 0.97 % des Neuwertes. Die Zustandsanalyse der Gebäude zeigt den aufgestauten Un-\n\nterhalt auf.  \n\n \n\nDer Gemeinderat setzt den Wert für den Unterhalt der Gemeindeliegenschaften im Rah-\n\nmen des Aufgaben- und Finanzplans jährlich fest. In den letzten Jahren lag dieser Wert \n\nüber das ordentliche Budget immer bei 0.7 %. In diesem Prozentsatz sind der jährlich \n\nwiederkehrende Unterhalt (Schachtreinigungen, Elektrokontrollen, Dachkontrollen, \n\nServiceverträge usw.) sowie die Werterhaltung und Erneuerung enthalten.  \n\nEine Auswertung der letzten 8 Jahre (2016 – 2023) hat ergeben, dass dieser Ziel-\n\nwert in keinem Jahr erreicht wurde. Aufgrund von Budgetkürzungen liegt der Durch-\n\nschnittswert bei lediglich 0.49 %. \n\n \n\n \n1 baulicher Werterhalt; ohne laufende Unterhaltskosten (wie Dachkontrollen, \n\nBoilerentkalkungen, Servicearbeiten) und ohne wertvermehrende Massnahmen \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n22 \n\n \n\n4.1.6 Verteilung der Objekte nach Finanz- und Verwaltungsvermögen \n\n \n\nAbbildung 10: prozentuale Verteilung der Ob-\n\njekte nach Finanzvermögen und Verwaltungs-\n\nvermögen \n\nRund 88% der gemeindeeigenen Objekte sind dem Verwaltungsvermögen zugeordnet. \n\nBezogen auf den Neuwert beträgt der Anteil am Verwaltungsvermögen sogar 94%.  \n\nDie Einordnung der Objekte ins Finanz- bzw. Verwaltungsvermögen ist nicht in allen \n\nFällen korrekt und muss im Zuge der Immobilienstrategie überprüft und korrigiert wer-\n\nden. \n\n4.1.7 Lage der Objekte / Verteilung auf Ortsteile bzw. Gemeinden \n\nRund 90% der gemeindeeigenen Objekte befinden sich direkt in Münsingen. Die restli-\n\nchen Objekte verteilen sich auf die Ortsteile Tägertschi und Trimstein, ein Objekt (Feri-\n\nenheim Saanenmöser) liegt zudem ausserhalb des Gemeindegebiets. \n\nAuch bezüglich der Neuwerte der Objekte zeigt sich eine klare Konzentration in Münsin-\n\ngen.  \n\n \n\nAbbildung 11: Verteilung der Objekte auf die \n\nOrtsteile (Neuwert in CHF) \n\n93\n200’886’200\n\n13\n13’213’600\n\n0%\n\n10%\n\n20%\n\n30%\n\n40%\n\n50%\n\n60%\n\n70%\n\n80%\n\n90%\n\n100%\n\nAnzahl Objekte Neuwert (CHF)\n\nAnteil Finanzvermögen / Verwaltungsvermögen (Anzahl Objekte und Neuwert)\n\nFinanzvermögen\n\nVerwaltungsvermögen\n\n200’085’800\n95 Objekte\n\n5’106’500\n5 Objekte\n\n7’032’200\n5 Objekte\n\n1’875’300\n1 Objekt\n\nVerteilung auf Ortsteile / Gemeinden (Summe \n\nMünsingen\n\nTägertschi\n\nTrimstein\n\nandere Gemeinde\n(Saanenmöser)\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n23 \n\n \n\n4.1.8 Baudenkmäler \n\n16 Objekte der Gebäudeliste sind auch im Bauinventar Münsingen verzeichnet:  \n\n− 7 Objekte als «schützenswert» \n\n− 8 Objekten als «erhaltenswert». \n\nExkurs: Schutzobjekte  \n\nDas Bauinventar der Gemeinde Münsingen wurde durch die Denkmalpflege des Kantons \n\nBern erstellt und weist die schützens- und erhaltenswerten Baudenkmäler aus. Es wurde \n\n2023 aktualisiert und die Inventare von Münsingen, Trimstein und Tägertschi wurden \n\nzusammengeführt. Die Teilrevision ist mit Verfügung des Amtes für Kultur seit 14. April \n\n2023 in Kraft.   \n\nDie Schutzkategorien sind im Baugesetz des Kantons Bern erläutert. Es wird auf die Ar-\n\ntikel 10a und 10b BauG verwiesen, in denen die Baudenkmäler und ihre Begriffe aufge-\n\nführt sowie der Schutz und die Erhaltung erläutert werden.  \n\n4.1.9 Miet-/Pachtverträge \n\nFür 37 Objekte der Gebäudeliste liegt nach heutigem Kenntnisstand ein Miet- bzw. \n\nPachtvertrag vor.  \n\nIn der Phase 4 der Immobilienstrategie werden weitere Arbeitshilfen bzgl.  Miet- \n\nund Pachtverträgen erarbeitet (Kriterienliste etc.).   \n\n4.1.10 Heizungsart und Energiekennzahlen \n\nDie Gemeinde Münsingen führt seit dem Jahr 2001 eine Energiebuchhaltung für die ge-\n\nmeindeeigenen Liegenschaften. In die Energiebuchhaltung aufgenommen wurden nur \n\nbeheizte Gebäude, welche sich den Gebäudekategorien I-XII der EnDK abbilden lassen. \n\nZiel war es, die Gebäude im Verwaltungsvermögen möglichst vollständig und die Ge-\n\nbäude im Finanzvermögen abzubilden, sofern sie durch die Gemeinde selbst genutzt \n\nwerden. Gebäude im Besitz der Gemeinde, welche vollständig durch Dritte genutzt wer-\n\nden (z.B. Oele, EFH Sonnhaldeweg) wurden bewusst nicht in die Energiebuchhaltung \n\naufgenommen (fehlender Handlungsspielraum).  \n\nDie Energiebuchhaltung der Gemeinde zeigt den Strom-, Wärme- und Wasserverbrauch \n\nsowie die Heizungsart der erfassten Liegenschaften auf. 45 Gebäude sind unbeheizt und \n\nwerden deshalb in der Energiebuchhaltung nicht geführt. \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n24 \n\n \n\n \n\nAbbildung 12: Verteilung nach Heizungsart \n\n(in Anzahl Objekte) \n\nVon den 61 beheizten Gebäuden sind 7 mit Wärmepumpen, 5 mit Holz und eines mit \n\nProzessabwärme geheizt (Faulturm ARA).  \n\n31 Gebäude werden durch den Wärmeverbund der IWM beheizt. Der Wärmemix \n\nbesteht zur Zeit aus rund 42 % Gas-Direktverbrennung, 42 % Abwärme aus einem gas-\n\nbetriebenen Blockheizkraftwerk und 15 % Abwärme der ARA (aufbereitet mittels Wär-\n\nmepumpe). Es besteht die Absicht der IWM, diesen Wärmemix durch die vermehrte \n\nNutzung von ARA-Abwärme deutlich ökologischer zu gestalten.  \n\n8 Gebäude werden mit Öl und 9 mit Elektrodirektheizungen beheizt. Die Ge-\n\nmeinde Münsingen hat sich im Rahmen des Leitbilds Energie zum Ziel gesetzt, bis 2030 \n\nalle Ölheizungen durch erneuerbare Energieträger oder durch Anschluss an den Wär-\n\nmeverbund der IWM zu ersetzen. Für Elektrodirektheizungen besteht gemäss kantona-\n\nlem Energiegesetz eine Sanierungspflicht bis zum Jahr 2031. Die Immobilienstrategie \n\nsoll im Rahmen der Strategiephase Aussagen zum weiteren Vorgehen machen. \n\nDie Energiebuchhaltung erlaubt eine Beurteilung des Wärme- und Stromverbrauchs an-\n\nhand der flächenbezogenen Energiekennzahlen. Hier zeigt die Auswertung insbesondere \n\nbei der Wärme einen grossen Handlungsbedarf seitens Gemeinde auf.  \n\n \n\nAbbildung 13: Energiekennzahl Wärme (in \n\nAnzahl Objekte) \n\n8\n\n9\n\n31\n\n7\n\n1\n5\n\nHeizungsart\n\nÖl\n\nElektro\n\nFernwärme IWM\n\nWärmepumpe\n\nProzessabwärme\n\nFernwärme Holz\n\n19\n\n4\n\n24\n\n39\n2\n\n45\n\nEnergiekennzahl Wärme\n\nkritisch (Grenzwert überschritten)\n\nteilweise kritisch (nahe am Grenzwert)\n\nteilweise kritisch (zwischen Ziel- und\nGrenzwert)\n\nunkritisch\n\nnicht in Energiebuchhaltung enthalten\n\nnicht beurteilbar\n\nunbeheizt\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n25 \n\n \n\nBei 19 gemeindeeigenen Gebäuden ist der Grenzwert betreffend Energiekennzahl \n\nWärme überschritten. Bei weiteren 28 Objekten liegt die Energiekennzahl Wärme nahe \n\nam Grenzwert bzw. zwischen Ziel- und Grenzwert; lediglich 3 Objekte halten die Ener-\n\ngiekennzahl Wärme ein. Diese Verteilung ist Ausdruck davon, dass die Gemeinde \n\nMünsingen eine grossen Anteil Altbauten hat, welche schlecht isoliert sind. Verschär-\n\nfend kommt hinzu, dass Gebäude aufgrund der Komfortansprüche der Nutzenden über \n\ndie Norm beheizt werden.  \n\n \n\nAbbildung 14: Energiekennzahl Elektrizität \n\n(in Anzahl Objekte) \n\nBei der Elektrizität ist der Handlungsbedarf weniger gross. 14 gemeindeeigene Gebäude \n\nhaben keinen eigenen Stromanschluss und 5 sind aufgrund fehlender Normwerte (kei-\n\nner Norm-Gebäudekategorie zuordbar) bezüglich Energieverbrauch nicht beurteilbar. \n\nWeitere 31 Gebäude haben einen Stromanschluss, der Energieverbrauch wird jedoch \n\nnicht in der Energiebuchhaltung erfasst und ist deshalb nicht beurteilbar. Von den übri-\n\ngen 57 Gebäuden ist der Grenzwert betreffend Energiekennzahl Elektrizität bei 3 Gebäu-\n\nden überschritten. Bei weiteren 23 Objekten liegt die Energiekennzahl Elektrizität nahe \n\nam Grenzwert bzw. zwischen Ziel- und Grenzwert; 30 Objekte halten die Zielwerte für \n\ndie Energiekennzahl Elektrizität ein.  \n\nAuf die Gesamtzahl Gebäude bezogen erfüllen 28 % der Gebäude die Zielwerte \n\nbezüglich Elektrizität. Hier zeigt sich, dass das schrittweise Umrüsten auf effiziente Ge-\n\nräte und Leuchten einen messbaren Erfolg beim Stromverbrauch auch in alten Gebäu-\n\nden möglich macht. 25 % der Gebäude weisen einen Sanierungsbedarf auf und von 29 % \n\nder Gebäude ist der Energieverbrauch und damit der Energiekennzahl unbekannt.    \n\nEinen starken Einfluss bei den Energiekennzahlen hat neben dem baulichen Zustand \n\nauch das Nutzerverhalten.  \n\nFazit / Beurteilung: Die Betrachtung von Strom- und Wärmeenergieverbrauch der Ge-\n\nbäude der Gemeinde Münsingen zeigt, dass die Gemeinde insbesondere beim Wärme-\n\nverbrauch noch grosses Verbesserungspotenzial hat. 44 % der Gebäude weisen einen \n\nHandlungsbedarf beim Wärmeverbrauch auf. Dieses Potenzial kann hauptsächlich \n\ndurch bauliche Massnahmen, teilweise aber auch durch Verhaltensänderungen der Nut-\n\nzenden realisiert werden. Die Gemeinde hat sich zum Ziel gesetzt, alle acht verbliebenen \n\nÖlheizungen bis 2030 durch erneuerbare Heizungen zu ersetzen. Elektroheizungen \n\nmüssen per Gesetz bis 2031 ersetzt werden.  \n\n3\n8\n\n15\n\n30\n\n31\n\n5\n\n14\n\nEnergiekennzahl Elektrizität\n\nkritisch (Grenzwert überschritten)\n\nteilweise kritisch (nahe am Grenzwert)\n\nteilweise kritisch (zwischen Ziel- und\nGrenzwert)\n\nunkritisch\n\nnicht in Energiebuchhaltung enthalten\n\nnicht beurteilbar\n\nohne Strom\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n26 \n\n \n\nIm Bereich Elektrizität zeigt sich der Effekt von Umrüstung auf effiziente Geräte und \n\nBeleuchtung (28% erfüllen den Zielwert). 25 % der Gebäude haben einen Handlungsbe-\n\ndarf beim Elektrizitätsverbrauch. Die Gemeinde hat sich zum Ziel gesetzt, 1005 erneu-\n\nerbaren Strom zu beziehen und nach Möglichkeit den benötigten Strom mittels PV-An-\n\nlagen an den Gebäuden selbst herzustellen.  \n\nIm Rahmen der Strategiephase der Immobilienstrategie soll aufgezeigt werden, wie der \n\nZustand betreffend Energiekennzahlen sukzessive verbessert werden kann.  \n\n4.1.11 Eigentum Dritte \n\nIm Jahr 2016 wurde ein Teil der gemeindeeigenen Objekte an die InfraWerkeMünsingen \n\n(IWM) abgetreten. Die IWM ist ein Gemeindeunternehmen nach Art. 65 und 66 des Ge-\n\nmeindegesetzes2 und als selbständige öffentlich-rechtliche Anstalt der Einwohnerge-\n\nmeinde Münsingen zuständig für die Versorgung mit Energie, Wasser und Wärme. In \n\nder Gebäudeliste sind die Objekte der InfraWerkeMünsingen nicht enthalten. \n\nDie Eigentumsübertragung von 9 Trafostationen von der Gemeinde Münsingen \n\nan die InfraWerkeMünsingen wurde im Grundbuch noch nicht nachgeführt. Auf eine \n\nBereinigung wird zurzeit auf Wunsch der IWM aus Kostengründen verzichtet. Diese soll \n\nschrittweise nachgeholt werden, sobald sich an den entsprechenden Objekten Änderun-\n\ngen ergeben (z.B. bauliche Anpassungen). In der Gebäude- und Parzellenliste sind die 9 \n\nObjekte nicht mehr aufgeführt und dementsprechend in der vorliegenden Immobilienst-\n\nrategie nicht berücksichtigt.   \n\n \n2 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG); BSG 170.11.  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n27 \n\n \n\n4.2 Analyse Gebäudegruppen \n\n4.2.1 Gebäudegruppe 01 – Verwaltung \n\nBestandsanalyse \n\nIn der Gebäudegruppe Verwaltung sind 3 Objekte vorhanden. Es handelt sich dabei um \n\ndie Verwaltungsgebäude Neue Bahnhofstrasse 4 und 6 sowie die «Alte Moschti» am \n\nBahnhofplatz. Alle Gebäude gehören dem Verwaltungsvermögen an. \n\nDie beiden Verwaltungsgebäude Neue Bahnhofstrasse werden hinsichtlich des \n\nDenkmalschutzes als "Erhaltenswerte Bauten" aufgeführt. \n\nIn den beiden Verwaltungsgebäuden ist heute die Gemeindeverwaltung untergebracht. \n\nDie Alte Moschti wurde durch die Gemeinde erworben, um an diesem Standort ein neues \n\nVerwaltungsgebäude zu bauen (Abriss des bestehenden Gebäudes). Derzeit sind auf die-\n\nser Parzelle mehrere Parkplätze vermietet.  \n\nBeim Verwaltungsgebäude Neue Bahnhofstrasse 6 ist ein grosser Bedarf nach Instand-\n\nhaltungs- und Erneuerungsmassnahmen mit einem relevanten Verhältnis zum Neuwert \n\nzu verzeichnen. \n\nBedarfsanalyse \n\nIn dieser Gebäudegruppe besteht Bedarf, die neue Gemeindeverwaltung unterzubrin-\n\ngen. Der konkrete Flächenbedarf wurde im Rahmen eines Neubauprojektes für die Ver-\n\nwaltung bereits evaluiert. Der Neubau nimmt sämtliche notwendigen Verwaltungsflä-\n\nchen der Gemeinde auf und wird auf der Parzelle der Alten Moschti realisiert. Die Alte \n\nMoschti wird rückgebaut und es besteht nach Bezug des Neubaus (geplant 2027) nur \n\nnoch Bedarf an einem Gebäude dieser Gebäudegruppe. Im Rahmen der Strategie ist der \n\nUmgang mit den beiden heutigen Verwaltungsgebäuden Neue Bahnhofstrasse 4 und 6 \n\nzu klären.  \n\n4.2.2 Gebäudegruppe 02 – Schulanlagen und Tagesstätten \n\nBestandsanalyse \n\nDie Gebäudegruppe Schulanlagen und Tagestätten umfasst 28 Objekte, von denen sich \n\neines in Trimstein (Schulgebäude inkl. ZSA und Turnhalle) und die anderen in Münsin-\n\ngen befinden. Neben den eigentlichen Kindergarten- und Schulgebäuden sind in dieser \n\nGebäudegruppe auch Sporthallen, Tagesschulgebäude, die Kindertagesstätte Belpberg-\n\nstrasse sowie ein Nebengebäude (Unterstand Schule) enthalten. \n\nSämtliche Gebäude dieser Gebäudegruppe sind dem Verwaltungsvermögen zuge-\n\nordnet.  \n\nDie Objekte der Gebäudegruppe Schulanlagen und Tagesstätten machen nach ihrer An-\n\nzahl mit 26% den grössten Teil der gemeindeeigenen Gebäude aus und stellen bezüglich \n\ndes Neuwertes mit 48% (bzw. 102.26 Mio. CHF) fast die Hälfte des Gesamtwertes des \n\nPortfolios dar.  \n\nVier Objekte sind als erhaltenswert eingestuft und haben somit denkmalpflegerische \n\nAuflagen: die Tagesschule Mittelweg, das Schulhaus Mittelweg, die Turnhalle Mittelweg \n\nsowie das Schulhaus Sonnhalde.  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n28 \n\n \n\nBei 8 Objekten besteht eine Nebenfunktion. Dies betrifft grösstenteils die Turnhallen \n\n(Nebenfunktion Gebäudegruppe 03 Sport- und Freizeitanlagen). In zwei Schulgebäuden \n\nwerden zudem Wohnungen vermietet3 (Tagesschule Rebacker, Schulhaus Mittelweg). \n\nIm Schul- und Turnhallengebäude in Trimstein befindet sich eine Zivilschutzanlage. Die \n\nKindertagesstätte Belpbergstrasse ist an die kibe plus AG vermietet.  \n\nBedarfsanalyse \n\nDie Bedarfsfeststellung für die Objekte dieser Gebäudegruppe erfolgt im Rahmen des \n\nProjekts Schulraumplanung. \n\n4.2.3 Gebäudegruppe 03 – Sport- und Freizeitanlagen \n\nBestandsanalyse \n\nDie Gebäudegruppe Sport- und Freizeitanlagen umfasst 10 Objekte. Es handelt sich da-\n\nbei im Wesentlichen um das Parkbad, ein Schützenhaus und 2 Scheibenstände, das Frei-\n\nzeithaus Schlossstrasse 5 sowie das Ferienheim Saanenmöser (ausserhalb des Gemein-\n\ndegebietes).  \n\nDas Ferienheim ist dem Finanzvermögen zugeordnet, die restlichen Objekte ge-\n\nhören dem Verwaltungsvermögen an. \n\nDas Freizeithaus Schlossstrasse 5, in welchem momentan auch die Tagesschule Schloss-\n\nstrasse eingemietet ist (Nebennutzung Gebäudegruppe 02 Schulanlagen und Tagesstät-\n\nten), ist als schützenswertes Gebäude klassiert.  \n\nFür das Schützenhaus mit Schiessanlage und Scheibenstand Münsingen liegen \n\nMietverträge mit den "Sportschützen Münsingen" vor. Das Objekt beinhaltet zudem eine \n\nZivilschutzanlage.  \n\nBedarfsanalyse \n\nDer Bedarf an Gebäuden dieser Gebäudegruppe richtet sich grundsätzlich nach dem \n\nnoch zu erarbeitenden Sport- und Freizeitanlagenkonzept.  \n\nDer Bedarf an Schiessständen für obligatorisches Schiessen (Anzahl Schiessstände) \n\nwurde geprüft: In den letzten Jahren hat der Bedarf deutlich abgenommen (Reduktion \n\nAngehörige Armee etc.). Den vonseiten des Kantons geforderten 13 Scheiben auf 300 m-\n\nBahnen steht ein Bestand von 25 Scheiben gegenüber. Dem Bestand an 25 m-Bahnen \n\nfür Pistolenschiessen steht ein obligatorischer Bedarf von einer Bahn gegenüber. 50 m-\n\nBahnen werden nicht obligatorisch gefordert. \n\nDie Gemeinde hat bereits festgehalten, dass zukünftig nur noch max. zwei statt \n\ndrei Schiessanlagen benötigt werden. Darüber hinaus besteht Bedarf nur seitens der \n\nVereine. In den nächsten Jahren stehen voraussichtlich die Sanierungen der Kugelfänge \n\nan.  \n  \n\n \n3 Das Wohnhaus auf dem Schulareal Schlossmatt ist kein Schulgebäude und \n\ndeshalb in der Gebäudegruppe 08 Wohnen und Gewerbe erhalten. \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n29 \n\n \n\n \nSchiessanlage \n \n\nAnzahl Scheiben  \nBestand  \n\nnotwendige  \nScheibenzahl  \n\n300 m-Bahnen   \n\nMünsingen, Ballenbühl 15 8 \n\nTägertschi, Bodenmatt 4 2 \n\nTrimstein, Eichi 6 3 \n\nTotal  25 13 \n\n   \n\n25/50 m-Bahnen   \n\nMünsingen, Ballenbühl 50 m 4  \n\nMünsingen, Ballenbühl variabel 50/25 m 4  \n\nMünsingen, Ballenbühl 25 m 5 1 \n\nTägertschi, Bodenmatt 0  \n\nTrimstein, Eichi 0  \n\nTotal  13 1 \n\nTabelle 5: Übersicht Schiessbahnen Bestand \n\nund Bedarf \n\n4.2.4 Gebäudegruppe 04 – Bevölkerungsschutz \n\nBestandsanalyse \n\nDie Gebäudegruppe Bevölkerungsschutz enthält 4 Objekte. Es handelt sich dabei um das \n\nFeuerwehrmagazin Schlossstrasse (zwei Gebäude), die Zivilschutzanlage Schlossmatt-\n\nstrasse sowie das Alte Wasserreservoir Tägertschistrasse.  \n\nDie 4 Objekte dieser Gebäudegruppe sind dem Verwaltungsvermögen zugeordnet.  \n\nDie geringe Anzahl Objekte in dieser Gebäudegruppe hängt damit zusammen, dass zwei \n\nweitere Zivilschutzanlagen als Nebenfunktion anderen Gebäudegruppen und 6 Anlagen \n\nden «Parzellen mit Baurecht oder anderen Verträgen» (siehe Kap. 4.5) zugeordnet sind. \n\nEine Übersicht über sämtliche Zivilschutzanlagen der Gemeinde zeigt die Tabelle 6 auf.   \n\nBeim Gebäude Feuerwehrmagazin Schlossstrasse 4 werden aktuell zwei Wohnungen an \n\nPrivate und das Untergeschoss an einen Verein vermietet. Das Gebäude Feuerwehrma-\n\ngazin Schlossstrasse 2 wird von der Feuerwehr genutzt. Für das Untergeschoss sowie \n\neinzelne Räume in Erdgeschoss und Obergeschoss hat die Swisscom ein bis 2028 lau-\n\nfendes untentgeltliches Nutzungsrecht für den Betrieb einer Fernmeldezentrale. Das \n\nAlte Wasserreservoir wurde erst vor wenigen Jahren «entdeckt» und steht derzeit leer.  \n\nBedarfsanalyse \n\nDer Bedarf an Räumlichkeiten für die Feuerwehr wird grundsätzlich mit dem Bestand \n\nabgedeckt, mit Ausnahme einer grösseren Einsatzzentrale und kleineren Optimierun-\n\ngen. Bestehende Vorarbeiten dazu sollen in der Strategiephase einbezogen werden.  \n\nZivilschutzanlagen dienen im Katastrophenfall primär der Sicherstellung der Führungs-\n\nfähigkeit und Bereitschaft der Mittel des Bevölkerungsschutzes (Personal, Material; \n\nFührungsstandorte ZSO und RFO sowie deren Unterbringungsmöglichkeit). In Kata-\n\nstrophensituationen dienen sie zudem der militärischen Unterbringung. Anzahl und \n\nNutzung sind gesetzlich geregelt. Für jede Einwohnerin und jeden Einwohner ist in zeit-\n\ngerechter erreichbarer Nähe des Wohnortes ein Schutzplatz bereitzustellen. Grundsätz-\n\nlich sind dafür die Hauseigentümerinnen und -eigentümer verantwortlich. Die \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n30 \n\n \n\nGemeinde ist zuständig für die Erstellung, die Ausrüstung, den Unterhalt und die Er-\n\nneuerung von öffentlichen Schutzräumen und Schutzanlagen. Die Regionalisierung ist \n\nin diesem Bereich ein aktuelles, grosses Thema.  \n\nEine Schutzplatzbilanz wird zweimal jährlich durch das kantonale Amt für Bevölke-\n\nrungsschutz, Sport und Militär (BSM) erstellt. Diese dient als Grundlage für die Steue-\n\nrung des Schutzraumbaus. Sobald die definierte Reserve an Schutzplätzen im Beurtei-\n\nlungsgebiet unterschritten ist, müssen in diesem wieder Schutzräume gebaut werden.  \n\nDie aktuelle Schutzplatzbilanz (Stand: 2024) beträgt für Münsingen 105%. Ge-\n\nmäss Vorgaben des Kantons muss ein Deckungsgrad von 120% angestrebt werden, um \n\nden Schwankungen bei Zu- und Wegzügen gerecht zu werden. Dafür fehlen ca. 1'900 \n\nSchutzplätze. Ein zusätzlicher öffentlicher Schutzraum mit ca. 300 Plätzen ist daher zu \n\nerstellen.   \n\nFällt der Deckungsgrad unter 100%, ist eine Gemeinde dafür verantwortlich, die \n\nnotwendigen Plätze in öffentlichen Schutzräumen zur Verfügung zu stellen, d. h. ent-\n\nsprechend zu erstellen. Befreiungsgesuche können erst ab einem Deckungsgrad von über \n\n120% bewilligt werden. \n\nDer Umgang mit den nicht mehr benötigten Zivilschutzanlagen sowie die Bereit-\n\nstellung der nötigen öffentlichen Schutzräume ist in der Strategiephase konkret zu be-\n\nstimmen. Werden Zivilschutzanlagen aufgehoben, müssen Lagerflächen für die Zivil-\n\nschutzorganisationen anderweitig angeboten werden.  \n\n \nZivilschutzanlage \n \n\nAnzahl Schutzplätze Bemerkungen  \n\nZSA Schützenhaus - beitragsberechtigt Bund, betriebsbereit (ohne Kriegsfil-\nter), Vereinbarung mit Bund zur Bereitstellung für mili-\ntärische Zwecke, Bedarf vorhanden \n\nZSA Schlossmatt - beitragsberechtigt Bund, Vereinbarung mit Bund zur \nBereitstellung für militärische Zwecke, Bedarf vorhan-\nden \n\nOKP Schlossstrasse 462 beitragsberechtigt Bund, betriebsbereit, nach 2025 of-\nfen, kein Bedarf ZSO (v.a. Militär, hoher Investitionsbe-\ndarf) \n\nZSA Trimstein 313 Lager ZSO/Material/Fahrzeuge, Bedarf vorhanden \n\nZSA Tägertschi 252 kein Bedarf ZSO, Lager ZSO \n\nZSA Innerer Giessenweg 100 kein Bedarf ZSO \n\nZSA Löwenmattweg 0 kein Bedarf ZSO, SanPosten \n\nZSA Mühletalstrasse 150 kein Bedarf ZSO, Kleiderlager ZSO \n\nZSA Eigermatte 87 kein Bedarf ZSO \n\nTotal öffentliche Schutz-\nplätze \n\n1364   \n\nTabelle 6: Übersicht Zivilschutzanlagen / öf-\n\nfentliche Schutzräume Bestand und Bedarf \n\n4.2.5 Gebäudegruppe 05 - Werkhöfe \n\nIn der Gebäudegruppe Werkhöfe sind 9 Objekte vorhanden. Es handelt sich dabei um \n\nden Werkhof Buchli mit diversen Gebäuden sowie den Werkhof Schlossstrasse.  \n\nAlle Gebäude dieser Gebäudegruppe gehören dem Verwaltungsvermögen an. \n\nDie Objekte der Gebäudegruppe Werkhöfe machen nach ihrer Anzahl 8% der gemeinde-\n\neigenen Gebäude aus, stellen bezüglich des Neuwertes jedoch lediglich 2% des Gesamt-\n\nwertes des Portfolios dar.  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n31 \n\n \n\nBedarfsanalyse \n\nGrundsätzlich ist der Raumbedarf des aktuellen Betriebs mit den bestehenden Gebäu-\n\nden abgedeckt. Allerdings ist dieser Zustand nicht auf lange Zeit haltbar. Eine Stellung-\n\nnahme zu konkretem Optimierungsbedarf liegt vor (z.B. Personalräume auch für weib-\n\nliche Angestellte, zusätzliche gedeckte Garagenplätze; siehe Anhangbericht). Geäussert \n\nwurde zudem die Prüfung der Zusammenlegung der beiden Standorte am Standort \n\nBuchli zugunsten von effizienteren Arbeitsabläufen und Logistik. Dieses Thema soll in \n\nder Strategiephase aufgegriffen werden. \n\n4.2.6 Gebäudegruppe 06 – Kultur und Gastronomie \n\nBestandsanalyse \n\nIn der Gebäudegruppe Kultur und Gastronomie sind 6 Objekte enthalten, die sich mit \n\neiner Ausnahme konzentriert in der Schlossstrasse befinden: Schloss (Museum und Ver-\n\nwaltung), Schlossgut (Restaurant, Gemeindesaal, Wohnung), Blumenhaus (Kultur-\n\nräume und Wohnungen), Spycher (Jugendtreff) und Schaal (ehemaliger Schlachthof; \n\nJugendraum/Verein). Die Öle in der Mühletalstrasse beherbergt ebenfalls ein Museum \n\nund eine Wohnung.  \n\nDie Öle ist dem Finanzvermögen zugeordnet, die restlichen Objekte der Gebäude-\n\ngruppe Kultur und Gastronomie gehören dem Verwaltungsvermögen an.  \n\nDie Objekte der Gebäudegruppe Kultur und Gastronomie machen nach ihrer Anzahl \n\nzwar nur 5% der gemeindeeigenen Gebäude aus, stellen aber bezüglich des Neuwertes \n\n10% des Gesamtwertes des Portfolios dar. \n\nSämtliche Gebäude gelten als schützenwert und haben somit denkmalpflegerische Auf-\n\nlagen.  \n\nBedarfsanalyse \n\nEin eigentlicher Bedarf an Objekten in dieser Gebäudegruppe besteht für die Aufgaben-\n\nerfüllung der Gemeinde nicht. In der Strategiephase muss jedoch das Interesse der Ge-\n\nmeinde hinsichtlich Kultur-, Tourismus- oder Wirtschaftsförderung bzw. Schutz von \n\nKulturgütern berücksichtigt werden. \n\n4.2.7 Gebäudegruppe 07 – Ver- und Entsorgung \n\nBestandsanalyse \n\nDie Gebäudegruppe Ver- und Entsorgung beinhaltet 16 Objekte, mit Schwerpunkt bei \n\nder ARA: Pumpwerke, Regenbecken, Rücklaufschlammschächte etc. Hinzu kommen \n\nzwei unterirdische Sammelstellen.  \n\nSämtliche Objekte dieser Gebäudegruppe sind dem Verwaltungsvermögen zuge-\n\nordnet.  \n\nDie Objekte dieser Gebäudegruppe stellen bezüglich des Neuwertes gut 18% (37.7 Mio. \n\nCHF) des Gesamtwertes des Portfolios, wobei der grösste Posten mit 13.4 Mio. CHF das \n\nEinlaufpumpwerk inkl. der gesamten Entwässerungs- und Reinigungsstrasse und Rei-\n\nnigungsstufen in der ARA ist.  \n\nFür die ARA-Gebäude liegen keine Zustandsanalysen vor.  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n32 \n\n \n\nBedarfsanalyse \n\nFür den Bedarf seitens ARA wird laufend eine separate Entwicklungs- bzw. Gebäu-\n\ndestrategie nachgeführt, in welcher notwendige Sanierungen, Erweiterungen und Neu-\n\nbauten definiert werden (siehe Anhangbericht). Themen dabei sind beispielsweise ein \n\nAnlageausbau für eine weitere Reinigungsstufe zur Behandlung von Mikroverunreini-\n\ngungen, Ersatz bzw. Vergrösserung des Gasometers und PV-Anlagen. Ein Zusammen-\n\nschluss mit weiteren ARA-Verbänden, der u.U. einen grossen Ausbau zur Folge hätte, \n\nwurde in den vergangenen Jahren geprüft und ist kein Thema mehr. Die ARA-Strategie \n\nwird losgelöst von der Immobilienstrategie durch den Betrieb bzw. die Betriebskommis-\n\nsion der ARA verfolgt.  \n\nEin Bedarf an Ersatz der bestehenden durch unterirdische Sammelstellen ist in Münsin-\n\ngen vorhanden. Bei Sanierungen / Entwicklungen werden diese eingerichtet, wo der Be-\n\ndarf ausgewiesen ist – ein diesbezüglicher Strategieentscheid liegt vor. Momentan sind \n\nnoch sechs oberirdische Sammelstellen (Trimstein, Tägertschi, Schulhausgasse, Hinter-\n\ngasse, Südstrasse, Industriestrasse) in der Gemeinde vorhanden.  \n\n4.2.8 Gebäudegruppe 08 – Wohnen und Gewerbe \n\nBestandsanalyse \n\nDie Gebäudegruppe Wohnen und Gewerbe beinhaltet 12 Objekte, der grösste Anteil sind \n\ndabei Wohnhäuser.  \n\nDas Gasserhaus an der Schulhausgasse, die Hauswartwohnung Sägegasse sowie \n\nein an einen Wohnungsmieter mitvermieteter Unterstand sind dem Verwaltungsvermö-\n\ngen zugeordnet, die restlichen Objekte befinden sich im Finanzvermögen.  \n\nDie Objekte dieser Gebäudegruppe stellen bezüglich des Neuwertes lediglich 6% des Ge-\n\nsamtwertes des Portfolios dar. \n\nAls erhaltenswerte Gebäude sind das alte Schulhaus in Tägertschi und das Gasserhaus \n\neingestuft.  \n\nDas Schulgebäude in Tägertschi beherbergt neben einer Privatschule einen Saal («Pano-\n\nramastube»), der gemietet werden kann – momentan jedoch nur von den Einwohnen-\n\nden Tägertschis. \n\nDie Gemeinde Münsingen vermietet aktuell 27 Wohnungen (1- bis 5.5-Zimmer-Woh-\n\nnungen). Die Mietpreise liegen bei 20 dieser Wohnungen – teilweise sehr deutlich – un-\n\nter der Bandbreite für Mietpreise in Münsingen gemäss Wüest und Partner. Die übrigen \n\n7 Wohnungen liegen innerhalb, aber grösstenteils am unteren Rand der Bandbreite \n\n(siehe Abbildung 15). Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei lediglich rund 119 \n\nCHF/m2 (Basis: vermietete Gesamtfläche und Gesamt-Jahresmiete) gegenüber der \n\nBandbreite von 150 – 310 CHF/m2. Damit kann von der Bereitstellung von sehr preis-\n\ngünstigem Wohnraum durch die Gemeinde gesprochen werden. Allerdings ist der Zu-\n\nstand einzelner Wohnungen schlecht und viele Wohnungen weisen ein sehr tiefes Kom-\n\nfortniveau auf.  \n\n \n\n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n33 \n\n \n\nObjekt Anzahl  \nWohnungen \n\n \n\nWohnfläche \n(in m2) \n\n \n\nJahresmiete  \n(in CHF) \n\n Mietpreis  \n(in CHF/m2) \n\nSchlossstrasse 4 2 115.5 / 85.5 24'780 123.30 \n\nSchlossstrasse 8 1 123.5 20’400 165.20 \n\nSchlossstrasse 15 4 17.5 / 19.5 / 24.5 / 97  22’200 140.10 \n\nRebackerweg 1 1 59 10’680 181.00 \n\nMittelweg 9 1 171 15’600 91.20 \n\nBernstrasse 12 2 78 / 61.5 11’400 81.70 \n\nMühletalstrasse 28  1 120 10’080 84.00 \n\nSchulhausgasse 6 3 98 / 88.5 / 94 39’360 140.30 \n\nSchulhausgasse 15 1 143 4’200 29.40 \n\nSonnhaldeweg 9 1 120 12’000 100.00 \n\nSchulhausgasse 17 3 71.5 / 71.5 / 63.5 23’040 111.60 \n\nRütiweg 10, Tägertschi 3 85.5 / 85.5 / 43.5 39’720 185.20 \n\nDorfstrasse 36, Trimstein 3 162 / 136 / 103 47’640 118.80 \n\nSägegasse 10 1 85 7’920 93.15 \n\nTotal \n \n\n27 2’423 289’020 119.28 \n\nBandbreite Mietpreise Münsingen gemäss Wüest und Partner \n \n\n 150.00 - 310.00 \n\nTabelle 7: Übersicht Mietspiegel Gemeinde \n\nMünsingen (kumuliert pro Gebäude), Stand: \n\nMai 2024  \n\n \n\nAbbildung 15: Wohnungen im Eigentum der \n\nGemeinde Münsingen und Mietpreise im Ver-\n\ngleich zur Bandbreite gemäss Wüest und \n\nPartner, Stand: Mai 2024 \n\nBedarfsanalyse \n\nEine konkrete Verpflichtung des Kantons zur Bereitstellung von Sozialwohnungen oder \n\nWohnungen für Asylsuchende durch die Gemeinde besteht nicht. \n\n0\n\n20\n\n40\n\n60\n\n80\n\n100\n\n120\n\n140\n\n160\n\n180\n\n200\n\n220\n\n240\n\n260\n\n280\n\n300\n\n320\n\nWohnungen im Eigentum der Gemeinde Münsingen - Mietpreise\n\nBandbreite Mietpreise Münsingen gem. Wüest und Partner\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n34 \n\n \n\nMit dem neuen Baureglement 2021 hat die Gemeinde im Art. 50 eine Wohnraum- und \n\nGewerbeförderung postuliert. In Art. 50 GBR 2021 heisst es: «Die Gemeinde setzt sich \n\nfür die Erstellung und Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum ein, indem sie:  \n- eigene Wohnungen zu günstigen Konditionen vermietet,  \n- geeignete Grundstücke im Baurecht an Wohnbauträger abgibt, die sich zur \n\nKostenmiete verpflichten \n- (…) \n- im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeit aktiv Grundstücke erwirbt, um die \n\nvorgenannten Ziele erreichen zu können. (…)»  \n\nIm Rahmen der Strategiephase soll der Umgang mit den gemeindeeigenen Wohnungen \n\ngeklärt werden. Welche Ziele werden damit verfolgt (Bereitstellung preisgünstiger \n\nWohnraum, Sozial- und Flüchtlingswohnungen, Generierung von Finanzerträgen o.ä.)? \n\nWelche Mietpreise werden zukünftig angestrebt? Soll eine Vollkostendeckung überall \n\nerreicht werden?  \n\nGemäss Einschätzung der Arbeitsgruppe kann der Bestand an preisgünstigen Wohnun-\n\ngen den Bedarf derzeit nicht abdecken, wobei entsprechende Kriterien noch ausstehen.  \n\nEin Bedarf an zusätzlichen gemeindeeigenen Gewerbeflächen wird in der Strategiephase \n\ngeprüft.    \n\n4.2.9 Gebäudegruppe 09 – Einstellhallen und Lager \n\nBestandsanalyse \n\nIn der Gebäudegruppe Einstellhallen und Lager sind 20 Objekte vorhanden. Darunter \n\nfallen beispielsweise Schöpfe, Garagen, Velounterstände, Lager- und Nebengebäude. \n\nVier Objekte sind dem Finanzvermögen zugeordnet, die restlichen dem Verwal-\n\ntungsvermögen. \n\nDie Objekte dieser Gebäudegruppe machen gemäss ihrer Anzahl mit 18% zwar den \n\nzweitgrössten Teil der gemeindeeigenen Gebäude aus, stellen bezüglich des Neuwertes \n\naber lediglich 2% des Gesamtwertes des Portfolios dar.  \n\nRund die Hälfte der Objekte wird vermietet.  \n\nBedarfsanalyse \n\nDer Bedarf an Velounterständen/Veloeinstellhalle ist mit dem Bestand abgedeckt.  \n\nTeilweise handelt es sich bei den Objekten um Garagen/Stellplätze für vermietete Ob-\n\njekte. Für die weiteren Gebäude dieser Gebäudegruppe soll der Bedarf mit der Strategie \n\nobjektweise diskutiert werden.  \n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n35 \n\n \n\n4.3 Auswertung Liste unbebaute Parzellen \n\n4.3.1 Übersicht unbebaute Parzellen \n\nAuf der Gebäude- und Parzellenliste (Stand vom Juli 2024) sind insgesamt 72 unbebaute \n\ngemeindeeigene Parzellen aufgeführt. Die Auswertungen im Kap. 4.3 beziehen sich auf \n\ndiese Parzellen. Hinzu kommen 31 Parzellen mit Baurecht/Verträgen (siehe Kap. 4.5) \n\nsowie Gewässerparzellen, die nicht Bestandteil der Immobilienstrategie sind, sich je-\n\ndoch aus Gründen der Vollständigkeit auf einem separaten Tabellenblatt der Gebäude- \n\nund Parzellenliste befinden. \n\nIm Anhangbericht zur Immobilienstrategien sind die Parzellen auf einer Karte \n\nverortet.  \n\n4.3.2 Parzellengruppen \n\nAnalog zu den gemeindeeigenen Objekten wurden die Parzellen aus der Parzellenliste \n\nim Rahmen der Immobilienstrategie in 7 Parzellenarten unterteilt, die sich an den Zonen \n\nder Nutzungsordnung orientieren:  \n\n \nNr. Parzellenart Bemerkungen \n\n01 Wohn- und Mischzonen  Zonen ZE, W2, W3, W4, M2, M3, MKE, \nMK2, MK3, MK4, H \n\n02 Arbeitszonen  Zonen A II, A III, A IV \n \n\n03 Zone für öffentliche Nutzungen  Zone ZÖN \n \n\n04 Zone für Sport- und Freizeitanlagen  Zone ZSF \n \n\n05 Grünzone  Zone GrZ \n \n\n06 Landwirtschaftszonen Zonen LWZ, Bauernhofzone \n \n\n07 Wald  \n \n\nTabelle 8: Übersicht Gebäudegruppen  \n\n4.3.3 Verteilung unbebaute Parzellen nach Parzellenarten \n\n \n\nAbbildung 16: Verteilung der unbebauten \n\nParzellen auf die Parzellenarten (in Anzahl \n\nund %) \n\n8\n(11%) 3\n\n(4%)\n\n22\n(31%)\n\n39\n(54%)\n\nVerteilung nach Parzellenart (Anzahl und Anteil) \n\nWohn- und Mischzonen\n\nZone für öffentliche Nutzungen\n\nLandwirtschaftszonen\n\nWald\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n36 \n\n \n\nEtwas mehr als die Hälfte der 72 gemeindeeigenen unbebauten Parzellen sind Waldpar-\n\nzellen. Knapp ein Drittel der Parzellen liegt in Landwirtschaftszonen und 11 Parzellen \n\nsind in Wohn- und Mischzonen bzw. der Zone für öffentliche Nutzungen zu finden.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 17: Verteilung der unbebauten \n\nParzellen auf die Parzellenarten (in m2 und \n\n%) \n\nWird die Grösse der Parzellen betrachtet, erhöht sich der Anteil der Wald- und Land-\n\nwirtschaftsparzellen auf 93% der gemeindeeigenen unbebauten Parzellen (ohne Stras-\n\nsen- und Gewässerparzellen; siehe Kap. 1.3).  \n\nInsgesamt besitzt die Gemeinde Münsingen unbebaute Parzellen mit einer Grösse \n\nvon rund 430'000 m2.  \n\n4.3.4 Verteilung unbebaute Parzellen nach Finanz- und Verwaltungsver-\n\nmögen \n\n \n\nRund zwei Drittel der unbebauten Parzellen gehören dem Verwaltungsvermögen an, ein \n\nDrittel dem Finanzvermögen. Bei Betrachtung der Grösse der Parzellen erhöht sich der \n\nAnteil des Verwaltungsvermögens auf über 80%.  \n\n24’288\n(6%)\n\n3’003\n(1%)\n\n91’021\n(21%)\n\n311’472\n(72%)\n\nVerteilung nach Parzellenart (Grösse in m² und Anteil)\n\nWohn- und Mischzonen\n\nZone für öffentliche Nutzungen\n\nLandwirtschaftszonen\n\nWald\n\n49\n\n354’922\n\n23\n\n74’862\n\n0%\n\n10%\n\n20%\n\n30%\n\n40%\n\n50%\n\n60%\n\n70%\n\n80%\n\n90%\n\n100%\n\nAnzahl Parzellen Grösse (in m2)\n\nAnteil Finanzvermögen / Verwaltungsvermögen (Anzahl und Grösse Parzellen)\n\nFinanzvermögen\n\nVerwaltungsvermögen\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n37 \n\n \n\n4.3.5 Lage der unbebauten Parzellen / Verteilung auf Ortsteile bzw. Ge-\n\nmeinden \n\n \n\n \n\nAbbildung 18: Verteilung der unbebauten \n\nParzellen auf die Ortsteile bzw. Gemeinden \n\n(links in Anzahl und %, rechts in m2 und %) \n\nVon den 72 unbebauten gemeindeeigenen Parzellen liegen 15 ausserhalb des Gemeinde-\n\ngebietes in Worb und Konolfingen. Weitere 15 Parzellen verteilen sich auf die Ortsteile \n\nTägertschi und Trimstein. \n\nWird die Grösse der Parzellen betrachtet, liegen sogar 44% der Flächen ausserhalb \n\ndes Gemeindegebietes. Es handelt sich dabei insbesondere um Waldparzellen (siehe \n\nKap. 4.4.7).  \n  \n\n42\n(58%)\n\n5\n(7%)\n\n10\n(14%)\n\n8\n(11%)\n\n7\n(10%)\n\nVerteilung auf Ortsteile / Gemeinden \n(Anzahl, Anteil Parzellen)\n\nMünsingen\n\nTägertschi\n\nTrimstein\n\nWorb\n\nKonolfingen\n42\n\n(58%)\n\n5\n(7%)\n\n10\n(14%)\n\n8\n(11%)\n\n7\n(10%)\n\nVerteilung auf Ortsteile / Gemeinden \n(Anzahl, Anteil Parzellen)\n\nMünsingen Tägertschi Trimstein Worb Konolfingen\n\n192’372\n(45%)\n\n13’580\n(3%)\n\n35’178\n(8%)\n\n153’487\n(36%)\n\n35’167\n(8%)\n\nVerteilung auf Ortsteile / Gemeinden \n(Grösse Parzellen, Anteil)\n\nMünsingen\n\nTägertschi\n\nTrimstein\n\nWorb\n\nKonolfingen\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n38 \n\n \n\n4.4 Analyse Parzellenarten \n\n4.4.1 Parzellenart 01 – Wohn- und Mischzonen \n\nBestandsanalyse \n\nDie Liste der unbebauten gemeindeeigenen Parzellen enthält 8 Parzellen in Wohn- und \n\nMischzonen mit einer Gesamtgrösse von rund 24'300 m2. Alle Parzellen liegen in \n\nMünsingen. Zwei Parzellen sind dem Verwaltungsvermögen zugeordnet.  \n\nFür drei Parzellen liegen Pachtverträge vor (Pflanzland/Gartenanlage). \n\nBedarfsanalyse \n\nEin eigentlicher Bedarf an Parzellen in der Wohn- und Mischzone besteht zur Aufgaben-\n\nerfüllung der Gemeinde nicht, da es keine Verpflichtung zur Bereitstellung von Sozial-\n\n/Asylwohnungen gibt. Jedoch gibt es ein öffentliches Interesse an: \n\n− der Förderung von preisgünstigem Wohnraum (politisches Ziel; Verweis auf Art. \n\n50 des Gemeindebaureglements, siehe auch Kap. 4.2.8) \n\n− der Vereinfachung von raumplanerisch gewünschten Entwicklungen bzw. einer \n\nwünschbaren Gemeindeentwicklung allgemein \n\n− finanziellen Erträgen \n\n− Parzellen als Tauschparzellen für Realersatz  \n\n− der Sicherung von gemeindeeigenem Boden für kommende Generationen.  \n\n \n\nDer Umgang mit den bestehenden Parzellen in dieser Zone sowie eine allfällige Erwerbs-\n\nstrategie sind Teil der Strategiephase der Immobilienstrategie (siehe Kap. 5).  \n\n4.4.2 Parzellenart 02 – Arbeitszonen \n\nBestandsanalyse \n\nDie Parzellenliste enthält keine unbebauten gemeindeeigenen Parzellen in Arbeitszonen.  \n\nBedarfsanalyse \n\nEin eigentlicher Bedarf an Parzellen in Arbeitszonen besteht für die Aufgabenerfüllung \n\nder Gemeinde nicht, jedoch gibt es ein öffentliches Interesse am Eigentum von Parzellen \n\nfür Infrastrukturprojekte (unabhängig von der Zone). Ein weiterer Punkt, der für Ge-\n\nmeindeeigentum in dieser Zone spricht, ist die Wirtschaftsförderung/Förderung des hei-\n\nmischen Gewerbes. \n\nEine allfällige Erwerbsstrategie ist Teil der Strategiephase der Immobilienstrategie \n\n(siehe Kap. 5).  \n\n4.4.3 Parzellenart 03 – Zone für öffentliche Nutzungen \n\nBestandsanalyse \n\nDie Liste der unbebauten gemeindeeigenen Parzellen enthält 3 Parzellen in der Zone für \n\nöffentliche Nutzungen mit einer Gesamtgrösse von rund 3'000 m2. Alle 3 Parzellen lie-\n\ngen in Münsingen. Eine Parzelle ist dem Verwaltungsvermögen zugeordnet (Schlossmatt \n\nGartenanlage), zwei gehören zum Finanzvermögen (Wiese neben Altersheim Schlossgut, \n\nPflanzgärten/Parkplätze Husrüti).  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n39 \n\n \n\nBedarfsanalyse \n\nDerzeit übersteigt der Bestand der 3 gemeindeeigenen unbebauten Parzellen in dieser \n\nZone den Bedarf, weshalb die Abgabe von Teilflächen geprüft wird (Festlegung in Stra-\n\ntegie; siehe Kap. 5). \n\n4.4.4 Parzellenart 04 – Zone für Sport- und Freizeitanlagen \n\nBestandsanalyse \n\nDie Parzellenliste enthält keine unbebauten gemeindeeigenen Parzellen in der Zone für \n\nSport- und Freizeitanlagen.   \n\nBedarfsanalyse \n\n Der Bedarf richtet sich nach dem Sport- und Freizeitanlagenkonzept, dessen Ergebnis \n\ndafür abzuwarten ist. \n\n4.4.5 Parzellenart 05 – Grünzone \n\nBestandsanalyse \n\nDie Parzellenliste enthält keine unbebauten gemeindeeigenen Parzellen in der \n\nGrünzone. \n\nBedarfsanalyse \n\nEs besteht kein Bedarf an gemeindeeigenen Parzellen in der Grünzone. Die öffentlichen \n\nInteressen werden mittels Zonenplanung umgesetzt. \n\n4.4.6 Parzellenart 06 – Landwirtschaftszonen \n\nBestandsanalyse \n\nDie Liste der unbebauten gemeindeeigenen Parzellen enthält 22 Parzellen in der Land-\n\nwirtschaftszone mit einer Gesamtgrösse von rund 91'000 m2. 2 Parzellen mit insgesamt \n\nrund 3'300 m2 liegen ausserhalb des Gemeindegebietes: eine in Konolfingen und eine in \n\nWorb.  \n\n8 Parzellen sind dem Verwaltungsvermögen zugeordnet. Eine allfällige Überfüh-\n\nrung von Parzellen ins Finanzvermögen wird im Rahmen der Strategie geprüft (siehe \n\nKap. 5).  \n\nEin Teil der Parzellen ist verpachtet. \n\nBedarfsanalyse \n\nEin eigentlicher Bedarf an Landwirtschaftsparzellen besteht seitens Gemeinde für die \n\nöffentliche Aufgabenerfüllung nicht, jedoch gibt es ein öffentliches Interesse an: \n\n− Parzellen zur Biodiversitätsförderung \n\n− Parzellen als Tauschparzellen für Realersatz (z.B. für Infrastrukturprojekte, \n\nBachöffnungen) \n\n− Parzellen zur Förderung des Vereinslebens (z.B. Wiesen für Veranstaltungen). \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n40 \n\n \n\nDer Umgang mit den bestehenden Parzellen in dieser Zone sowie eine allfällige Erwerbs-\n\nstrategie sind Teil der Strategiephase der Immobilienstrategie (siehe Kap. 5).  \n\n4.4.7 Parzellenart 07 – Wald \n\nBestandsanalyse \n\nDie Liste der unbebauten gemeindeeigenen Parzellen enthält 39 Waldparzellen mit einer \n\nGesamtgrösse von rund 311'000 m2. 13 Parzellen mit insgesamt rund 185'000 m2 liegen \n\nausserhalb des Gemeindegebietes: 6 in Konolfingen und 7 in Worb.  \n\nEine Parzelle ist dem Finanzvermögen zugeordnet, alle anderen gehören dem Ver-\n\nwaltungsvermögen an. Eine allfällige Überführung von Parzellen ins Finanzvermögen \n\nwird im Rahmen der Strategie geprüft (siehe Kap. 5).  \n\nFür eine Parzelle (in Worb) liegt ein Pachtvertrag vor. \n\nBedarfsanalyse \n\nEin eigentlicher Bedarf an Waldparzellen besteht für die Aufgabenerfüllung der Ge-\n\nmeinde nicht, jedoch gibt es ein grosses öffentliches Interesse an: \n\n− Waldparzellen mit Freizeitanlagen (Brätlistellen) \n\n− Waldparzellen mit Naturschutzanlagen/in Naturschutzgebieten \n\n− Waldparzellen mit Wasserbauanlagen (Rückhaltebecken, Trinkwasserfassungen \n\netc.). \n\n− Parzellen als Tauschparzellen für Realersatz (z.B. für Infrastrukturprojekte, Bio-\n\ndiversitätsmassnahmen) \n\nDer Umgang mit den bestehenden Waldparzellen sowie eine allfällige Erwerbsstrategie \n\nsind Teil der Strategiephase der Immobilienstrategie (siehe Kap. 5).  \n\n4.5 Parzellen mit Baurecht / Verträgen \n\nBestandsanalyse \n\nBestandteil der Gebäudeliste sind weiterhin 31 Parzellen, bei denen entweder ein Bau-\n\nrecht vorliegt (Gemeinde als Baurechtsgeberin oder Baurechtsnehmerin), Dienstbarkei-\n\nten (nur diejenigen, die Gebäude betreffen und für die Immobilienstrategie relevant \n\nsind) bestehen oder sonstige Verträge vorliegen.  \n\nBei den Parzellen mit Dienstbarkeiten handelt es sich um Zivilschutzanlagen.  \n\nGemietete Objekte \n\nEbenfalls Bestandteil der Liste sind Objekte, welche sich nicht auf gemeindeeigenen Par-\n\nzellen befinden, jedoch durch die Gemeinde gemietet werden (ohne Parkplatz, Plätze \n\nund Strassen, Velounterstände). Derzeit befindet sich nur ein Mietobjekt auf der Liste – \n\ndas Verwaltungsgebäude Thunstrasse 1.  \n\nParzellen mit Kaufrecht \n\nBei derzeit 3 Parzellen besitzt die Gemeinde ein vertraglich gesichertes Kaufrecht. Auch \n\ndiese Parzellen sind der Vollständigkeit und Übersicht halber auf der Liste der Parzellen \n\nmit Baurecht / Verträgen dokumentiert.  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n41 \n\n \n\n \n\nAbbildung 19: Verteilung nach Art des Bau-\n\nrechts/Vertrags (Anzahl Parzellen) \n\nDie meisten dieser Parzellen befinden sich im Ortsteil Münsingen. Bei den Parzellen in \n\nRubigen und Gerzensee handelt es sich um Anlagen aus dem Bereich Ver- und Entsor-\n\ngung (Pumpwerk, Regenüberlaufbecken).   \n\n \n\n \n\nAbbildung 20: Verteilung auf Ortsteile / Ge-\n\nmeinden (Anzahl Parzellen) \n\nMit der Immobilienstrategie liegt nun erstmals eine Übersicht über die bestehenden \n\nVerträge vor.  Die Heimfall-Informationen für die Baurechte wurden in der Gebäude- \n\nund Parzellenliste dokumentiert.  \n\nBedarfsanalyse \n\nFür diese Gruppe erfolgt eine Einzelfallklärung pro Parzelle bzw. Objekt im Rahmen der \n\nStrategie (siehe Kap. 5). Der Bedarf für die 6 Parzellen mit Dienstbarkeiten (Zivilschutz-\n\nanlagen) wird über die Gebäudegruppe 04 Bevölkerungsschutz bestimmt. \n\n4.6 Überprüfung bestehende Vergabe- und Vertragspraxis \n\nIm Rahmen der Immobilienstrategie wurde die bestehende Vergabe- und Vertragspraxis \n\nbeleuchtet. Bestehende Verträge betreffend Liegenschaften wurden von verschiedenen \n\nAblageorten zusammengetragen, digitalisiert und zentral abgelegt, so dass nun weitge-\n\nhend eine gute Übersicht besteht. Für die zukünftige Bewirtschaftung werden die ent-\n\nsprechenden Prozesse definiert (siehe Kap. 6).  \n\n14\n\n2\n\n6\n\n9\n\nVerteilung nach Art des Baurechts/Vertrags (Anzahl \nObjekte/Parzellen)\n\nGemeinde als Baurechts-Geberin\n\nGemeinde als Baurechts-Nehmerin\n\nDienstbarkeiten\n\nandere (inkl. Mietobjekte, Parz. mit\nKaufrecht)\n\n27\n\n2\n1 1\n\nVerteilung auf Ortsteile / Gemeinden \n(Anzahl Objekte/Parzellen)\n\nMünsingen\n\nTägertschi\n\nRubigen\n\nGerzensee\n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Bestands- und Bedarfsanalyse \n\n \n\n42 \n\n \n\nIn der Vergangenheit wurden betreffend Liegenschaften vor allem Ad-hoc- bzw. Einzel-\n\nfallentscheidungen getroffen.  \n\nIn Bezug auf die Baurechtsvergabe im Bereich preisgünstiger Wohnungsbau liegt seit \n\nKurzem (Baurechtsvergabe im Hinterdorf aus dem Jahr 2023) ein erstes Raster vor, wel-\n\nches als «Muster» angesehen und für zukünftige Baurechtsvergaben genutzt werden \n\nkann.  \n\nFür die Vermietung von gemeindeeigenen Wohnungen liegen keine beschriebenen Kri-\n\nterien vor. Dementsprechend ist nicht definiert, nach welchen Kriterien und welchem \n\nAblauf die Vermietung erfolgt und ob transparent und in der Bevölkerung bekannt ist, \n\nwie und wo die Ausschreibung der Wohnungen bei einer Neuvermietung erfolgt. \n\nFür die Verpachtung von gemeindeeigenen Landwirtschaftsparzellen liegen keine be-\n\nschriebenen Kriterien vor. Dementsprechend ist nicht definiert, nach welchen Kriterien \n\nund welchem Ablauf die Verpachtung erfolgt und ob transparent und in der Bevölkerung \n\nbekannt ist, wie und wo die Ausschreibung der Parzellen bei einer Neuverpachtung er-\n\nfolgt. \n\n \n\nZukünftig soll dem Vertragsmanagement mehr Aufmerksamkeit gewidmet werden. Ne-\n\nben der Definition der gemeindeinternen Prozesse werden entsprechende Arbeitshilfen \n\nerarbeitet (siehe Kap. 6). \n\n \n\n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Strategie \n\n \n\n43 \n\n \n\n5 Strategie \n\n \n\n  \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Arbeitshilfen und Umsetzung \n\n \n\n44 \n\n \n\n6 Arbeitshilfen und Umsetzung \n\n \n\nbereits bestehende Arbeitshilfen auflisten\n\n \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Abbildungsverzeichnis \n\n \n\n45 \n\n \n\nAbbildungsverzeichnis \n\nAbbildung 1: Ablauf Immobilienstrategie Münsingen 9 \n\nAbbildung 2: Projektorganisation Immobilienstrategie Münsingen 9 \n\nAbbildung 3: Projektstruktur Immobilienstrategie, Aufstellung der Gemeinde, Stand: \n\n07.02.2022 11 \n\nAbbildung 4: Planungen Gemeinde Münsingen im zeitlichen Ablauf, Abhängigkeiten 11 \n\nAbbildung 5:  Zielbild Immobilienstrategie Münsingen 13 \n\nAbbildung 6: Verteilung der gemeindeeigenen Objekte (alle Gebäudegruppen) 17 \n\nAbbildung 7: Verteilung der Objekte auf die Gebäudegruppen (Anzahl und Anteil in %) 18 \n\nAbbildung 8: Total Neuwerte pro Gebäudegruppe (in CHF und %) 19 \n\nAbbildung 9: aufgestauter Unterhalt pro Gebäudegruppe (in CHF) gemäss Zustandsanalysen 20 \n\nAbbildung 10: prozentuale Verteilung der Objekte nach Finanzvermögen und \n\nVerwaltungsvermögen 22 \n\nAbbildung 11: Verteilung der Objekte auf die Ortsteile (Neuwert in CHF) 22 \n\nAbbildung 12: Verteilung nach Heizungsart (in Anzahl Objekte) 24 \n\nAbbildung 13: Energiekennzahl Wärme (in Anzahl Objekte) 24 \n\nAbbildung 14: Energiekennzahl Elektrizität (in Anzahl Objekte) 25 \n\nAbbildung 15: Wohnungen im Eigentum der Gemeinde Münsingen und Mietpreise im \n\nVergleich zur Bandbreite gemäss Wüest und Partner, Stand: Mai 2024 33 \n\nAbbildung 16: Verteilung der unbebauten Parzellen auf die Parzellenarten (in Anzahl und %) 35 \n\nAbbildung 17: Verteilung der unbebauten Parzellen auf die Parzellenarten (in m2 und %) 36 \n\nAbbildung 18: Verteilung der unbebauten Parzellen auf die Ortsteile bzw. Gemeinden (links \n\nin Anzahl und %, rechts in m2 und %) 37 \n\nAbbildung 19: Verteilung nach Art des Baurechts/Vertrags (Anzahl Parzellen) 41 \n\nAbbildung 20: Verteilung auf Ortsteile / Gemeinden (Anzahl Parzellen) 41 \n\n \n\nTabellenverzeichnis \n\nTabelle 1: Übersicht Immobilienportfolio Gemeinde Münsingen (Stand: Juli 2024) 6 \n\nTabelle 2: Kriterienliste Immobilienstrategie 15 \n\nTabelle 3: Übersicht Gebäudegruppen 16 \n\nTabelle 4: Übersicht Werterhaltungskosten 2016-2023 21 \n\nTabelle 5: Übersicht Schiessbahnen Bestand und Bedarf 29 \n\nTabelle 6: Übersicht Zivilschutzanlagen / öffentliche Schutzräume Bestand und Bedarf 30 \n\nTabelle 7: Übersicht Mietspiegel Gemeinde Münsingen (kumuliert pro Gebäude), Stand: Mai \n\n2024 33 \n\nTabelle 8: Übersicht Gebäudegruppen 35 \n\n\n\nImmobilienstrategie Münsingen | Anhang \n\n \n\n46 \n\n \n\nAnhang \n\nsiehe separater Anhangbericht\n\n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n