Message relatif au Castel Notre-Dame

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MESSAGE DU CONSEIL MUNICIPAL AU CONSEIL GENERAL

RELATIF AU SUBVENTIONNEMENT ET AU CAUTIONNEMENT DE LA
CONSTRUCTION DU NOUVEL EMS « CASTEL NOTRE-DAME » A MARTIGNY

Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs les Conseillères générales et Conseillers généraux,

Nous avons l’honneur de vous soumettre, pour approbation, le montant de
subventionnement et de cautionnement de la construction du nouvel EMS « Castel Notre-
Dame » à Martigny.

Préambule

La Fondation Castel Notre-Dame a été constituée le 21.09.2011 sous l’impulsion de la Ville
de Martigny et des Communes de Martigny-Combe, Bovernier et Trient. Au 01.01.2012, elle
reprenait l’exploitation de l’établissement médico-social (EMS) le Castel Notre-Dame, cédé
par la Congrégation des Sœurs de St-Maurice, initiatrices de nombreux projets sanitaires
dans le Canton depuis le début du 19ème siècle. La Ville de Martigny acquiert à elle seule le
bâtiment et le propose en location à la nouvelle Fondation.

Les quatre Communes sont membres fondateurs selon la répartition suivante :

- Martigny   600'000.-
- Bovernier     30'294.-
- Martigny-Combe   81'737.-
- Trient       5'454.-

Total   717'494.-

Le bâtiment construit en 1975 souffrait de plusieurs défauts constructifs et fonctionnels :

- Manque d’isolation thermique
- Normes de sécurité feu (cage d’escalier et d’ascenseur pas sécurisée)
- Conduites des réseaux EU et EC en mauvais état
- Absences de locaux de séjours dans les étages
- Salles de bains trop petites et pas adaptées aux normes actuelles.

Toutefois le plus grand problème était la sécurité parasismique. L’analyse du bâtiment a
démontré que des travaux importants de renforcement parasismique devraient être
effectués. Ceux-ci n’étaient pas possibles sans déplacer les résidents dans une autre
structure, ce qui n’était pas réaliste humainement et financièrement.

Analyse multisite

En 2019 une analyse multicritère sur 9 sites suffisamment grands pour accueillir le
programme et appartenant à la Ville a été réalisée par les bureaux Coquoz, Schober et
Game.
C’est le site des parcelles communales au nord-ouest du Castel actuel (ex-villa Meunier-
locaux Tremplin) qui a été retenu pour la construction du nouveau bâtiment.

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Concours d’architecture

Un concours d’architecture a été organisé par les Services techniques de la Ville de Martigny
en collaboration avec le Service Immobilier et Patrimoine (SIP) et le Service de la Santé
Publique (SSP) pour la construction d’un nouveau bâtiment devant remplacer le Castel
existant qui serait démoli.

Le programme des locaux a été défini entre les Services du Canton (SIP et SSP), la direction
du Castel et les Services techniques.

Le concours a été lancé en automne 2021.
Le programme du concours prévoyait la construction d’un EMS doté de 104 chambres et de
tous les locaux nécessaires au fonctionnement d’un tel établissement.

Le périmètre du concours se limitait essentiellement aux parcelles n°17336 et 11283 pour la
construction du nouveau bâtiment. Un périmètre élargi comprenant la parcelle du Castel
existant n°13555 a été donné aux concurrents afin qu’ils puissent proposer une image du
parc public souhaité par la Commune.

Le jury de concours présidé par l’architecte cantonal M. Philippe Venetz s’est réuni les 23 et
24 septembre 2021.
C’est finalement le projet « La pièce verte » du bureau Nomad architectes Vaud et David
Moillen Vevey associé au bureau d’ingénieurs civils AB ingénieurs SA à Lausanne qui a
remporté le premier prix parmi les 68 projets rendus, et qui a été recommandé pour la suite
des études.

Dans son rapport, le jury a relevé les qualités de la proposition :

« En conclusion, le jury apprécie la compacité du projet proposant une solution de 3
niveaux et la justesse de la volumétrie proposée qui s’intègre avec sensibilité dans
le contexte bâti. Par sa simplicité et sa plasticité le projet démontre un fort potentiel
d’adaptation »

Direction des travaux

Le bureau lauréat Nomad Vaud a choisi de former un Consortium avec le bureau d’architecte
Atelier Nord (David Moillen) et le bureau Quartal pour la direction des travaux.

Evolution du projet

Tous les mandats d’étude à l’architecte et aux ingénieurs ont été attribués.
Une commission de construction (COMCO) et une commission des utilisateurs (COMUT) ont
été mises en place et se réunissent régulièrement pour optimiser le projet du point de vue
fonctionnel et constructif.

Planning

Le planning intentionnel établi par le bureau Quartal prévoyait les jalons principaux suivants :

- Projet définitif avec devis décembre 2022
- Validation du projet par le MO janvier 2023

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- Validation du crédit par le Grand Conseil mai 2023
- Demande d’autorisation de construire sept. 2023
- Décision du Conseil d’Etat novembre 2023
- Approbation par le Conseil général de Martigny 5 déc. 2023
- Validation par les Assemblées primaires des autres Communes décembre 2023
- Réception de l’autorisation de construire début 2024
- Début des travaux (sous réserve des diverses autorisations) mars 2024
- Durée des travaux estimée à 40 mois

Les délais prévus dans ce planning ne prennent pas en compte d’éventuelles découvertes
archéologiques ni les délais prolongés dus aux oppositions ou recours éventuels.

A ce jour, une opposition est en cours de traitement. Une séance de conciliation doit être
organisée par la Commission cantonale des constructions.

Estimation des coûts de construction

L’estimation des coûts de construction à ce jour se fonde sur une donnée statistique du coût
par chambre donné par l’Etat du Valais, croisée avec un estimatif des coûts par CFC 3,
chiffres établis par le bureau Quartal selon les prix du marché 2022.

Le coût de construction du nouveau bâtiment (CFC 1-9) se monte ainsi selon le tableau
estimatif des coûts du 22.11.2022 établi par Quartal à :

CHF 40’210’000.- TTC

Dans ce montant ne sont pas compris les coûts suivants :
- Démolition du Castel existant : une estimation du coût de démolition a été

demandée au bureau T Coquoz. Le montant est estimé à CHF 1.1 million TTC
- Aménagement du parc public à l’ouest du nouveau Castel

Subventions cantonales

Nous vous transcrivons ci-dessous, les extraits de la Loi cantonale sur les soins de longue
durée

Art. 32 - Etablissements médico-sociaux (EMS)

Le canton subventionne les dépenses d’investissements des EMS remplissant les conditions
fixées aux articles 25 et 26 en rapport avec la planification sanitaire à hauteur de 20 pour
cent des dépenses retenues, dans les limites prévues par voie d’ordonnance selon l’article
26 alinéa 3 lettre c de la présente loi.

Les communes sont libres d’allouer un subventionnement complémentaire aux
investissements.

La subvention du canton peut être augmentée au prorata de la subvention communale. La
subvention totale du canton ne peut excéder 30 pour cent des dépenses retenues.

Les frais retenus au subventionnement de l’EMS et du foyer de jour sont définis
conformément aux directives du département du 20 septembre 2022 concernant le
subventionnement cantonal des travaux de construction et d’agrandissement des EMS et
des structures de soins de jour et de nuit.

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Concernant les travaux préparatoires, ceux-ci ne sont pas subventionnés sauf si le terrain
présente des difficultés géologiques importantes, ce qui n'est pas le cas ici.

Frais retenus au subventionnement cantonal

A cela s’ajoute les travaux préparatoires ainsi que les frais secondaires non retenus pour
CHF 2'786'000.-, portant ainsi le coût du projet à CHF 40'210.000.- TTC.

Le mode de calcul arrêté en 2022 pour le calcul de la participation financière du Canton pour
la construction d’un nouveau lit d’EMS correspond à un montant forfaitaire maximal de
CHF 303'341.- (indice 109.7 au 1er octobre 2022 selon base octobre 2020). Le coût de
construction est indexé aux coûts actuels selon l’indice des prix de la construction, indice
partiel « Bâtiment », valeur pour toute la Suisse, y compris la TVA.

Dans le cas présent, le nombre de chambres à 1 lit admis pour le subventionnement
cantonal est de 104.

Le total des frais retenus pour la construction, sans le coût du terrain, est de 37'423'607.25
francs ce qui représente un coût unitaire pour 104 chambres à 1 lit de 359'842.40 francs. Ce
dernier montant étant supérieur au montant maximal par chambre à 1 lit de 303'341 francs
admis pour le subventionnement, c’est le coût forfaitaire qui doit être admis comme base de
subventionnement, soit 31'547'464 francs (104 x 303'341.-).

Pour le terrain, un montant forfaitaire de 20'000 francs par lits, indépendamment de la valeur
marchande du terrain, est retenu au subventionnement uniquement pour des nouveaux lits
afin de ne pas subventionner un terrain à deux reprises. Au contraire du bâtiment, le terrain
ne s’altère pas et la subvention n’a pas de limite de durée.  Toutefois, comme le montant
retenu au subventionnement pour le terrain en 1968, basé sur la valeur marchande à
l’époque, s’élevait à CHF 1'040'000.-, le SIP a proposé de reconnaitre au subventionnement
la différence avec la montant forfaitaire actuel, soit CHF 1'040'000.- ((20'000.- x 104) –
1'040'000.-).

Au total, les frais retenus au subventionnement se montent à :

Depuis son agrandissement en 1968, le bâtiment actuel du Castel a fait l’objet de différentes
subventions, pour certaines pas encore complètement amorties. Selon les décisions de
subventionnement du Conseil d’Etat du 22 février 1995 et du 23 avril 1997 un changement
d’affectation de l’objet dans un délai de 30 ans entraîne un remboursement pro rata temporis
de l’aide accordée. Comme la date de désaffectation du Castel n’est pas encore connue à ce
jour, la déduction, si encore d’actualité, sera calculée lors du décompte final de la
construction du Nouveau Castel.

CFC Libellé Extension

1 Travaux préparatoires CHF 0.00

2 Bâtiment CHF 32'433'370.00

3 Equipement d’exploitation CHF 1'721'424.75

4 Aménagement extérieurs CHF 1'543'070.50

5 Frais secondaires CHF 219'997.00

9 Mobilier et décoration CHF 1'505'745.00

Total CHF 37'423'607.25

Bâtiment CHF 31'547'464.00

Terrain CHF 1'040'000.00

Frais totaux retenus (TTC) CHF 32'587'464.00

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Le Grand Conseil a décidé en séance du 8 mai 2023 d’allouer à la Fondation Castel Notre-
Dame pour la construction du nouveau bâtiment de l’EMS Le Castel Notre-Dame à Martigny,
la subvention cantonale suivante, calculée selon l’indice suisse des prix de la construction
d’octobre 2022:
30% sur le montant de CHF 32'587'464.-, soit CHF 9'776'239.-.

Financement

Les autres Communes membres de la Fondation du Castel Notre-Dame, par leur Exécutif,
ont été rencontrées afin de leur présenter le projet de construction d’un nouveau Castel et se
sont montrées favorables à participer à ce projet.

Coût de construction estimé 40 210 000

Subvention cantonale -9 776 239

Coût total  à financer 30 433 761

La répartition des engagements se fonde sur le nombre d’habitants de chaque Commune au
31 décembre 2022 selon la dernière statistique cantonale publiée.

Population Part Répartition

des engagements

Martigny 20 974 86.03% 26 180 948

Bovernier 911 3.74% 1 137 162

Trient 160 0.66% 199 721

Martigny-Combe 2 336 9.58% 2 915 929

Total 24 381 100.00% 30 433 761

Le financement de l’investissement comprend trois parties distinctes :

- Subvention liée à la construction
- Subvention liée à l’exploitation
- Cautionnement solidaire des Communes membres du Conseil de Fondation

Subvention liée à la construction de CHF 3'258'746.-

Comme déjà mentionné, le Canton subventionne à hauteur de 20% des dépenses retenues.

Les Communes sont libres d’allouer un subventionnement complémentaire qui pourra
augmenter la subvention cantonale jusqu’à 30% des dépenses retenues.

Cette subvention complémentaire représente le 10% des dépenses retenues par le Canton
(CHF 32'587'464).

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Pour rappel, la Commune de Martigny s’était engagée en début d’année auprès du Canton à
prendre en charge le financement de CHF 3'258'746.- (part de Martigny CHF 2'803'369.-),
dans le cas où les autres Communes n’auraient pas donné leur accord.

Subvention liée à l’exploitation de CHF 11'000'000.-

Afin que la Fondation Castel Notre-Dame puisse continuer à assurer des soins de qualité à
coûts raisonnables, il est nécessaire d’allouer une subvention initiale unique à l’exploitation.
Le montant définitif de cette subvention, qui ne pourra pas excéder 11 millions, sera arrêté
au moment du décompte final de la construction.

Selon les prescriptions cantonales actuelles, CHF 25.- par jour et par chambre doivent être
dédiés au loyer, ce qui représente un loyer de CHF 950'000.- (104 chambres x 25 x 365
jours).

Sans cette subvention unique de CHF 11'000'000.-, la charge locative, basée sur le coût de
construction projeté de 40.21 millions, s’élèverait à CHF 1'561'076.- (soit CHF 41.10 par
jour).

La part de Martigny se monte à CHF 9'462'860.-.

Cautionnement solidaire des Communes membres du Conseil de Fondation de
CHF 16'175'014.-

La Fondation du Castel Notre Dame est chargée de trouver le financement restant, soit
CHF 16'175'014.- auprès d’intermédiaires financiers. En fonction des conditions du marché,
le cautionnement solidaire des Communes peut être sollicité pour pallier une différence
significative de taux d’intérêt sur les emprunts nécessaires.

Cependant, le cautionnement des Communes auprès de la Fondation du Castel Notre-Dame
comporte des conditions qui seront reprises dans un acte entre la Commune de Martigny et
la Fondation du Castel Notre-Dame. Cet accord, protégeant l’investissement initial des
Communes, règlera les modalités financières en cas d’octroi du cautionnement des
Communes et d’activation de celui-ci afin de garantir les engagements qui ne seraient pas
respectés par la Fondation du Castel Notre-Dame.

Voici la récapitulation des engagements de chaque Commune membre de la Fondation du
Castel :

Apport initial Apport initial Total apport Cautionnement Total

construction exploitation initial solidaire

"Cash" "Cash" "Cash" emprunt bancaire engagements

16.175 mios

Martigny 2 803 369 9 462 860 12 266 230 13 914 719 26 180 948

Bovernier 121 764 411 017 532 780 604 382 1 137 162

Trient 21 385 72 187 93 573 106 148 199 721

Martigny-Combe 312 228 1 053 935 1 366 163 1 549 766 2 915 929

Total 3 258 746 11 000 000 14 258 746 16 175 014 30 433 761

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Propriété du terrain et Droit distinct et permanent

Le propriétaire du terrain est et restera la Commune de Martigny qui mettra à disposition le
terrain à la Fondation Castel Notre-Dame via la constitution d’un Droit distinct et permanent
(DDP) pour une durée de 60 ans.

Une rente annuelle sera versée à la Commune de Martigny.

L’établissement du Droit distinct et permanent permet ainsi à la Commune de Martigny de
conserver la maîtrise et la propriété du foncier. En outre, celle-ci prendra toutes les
dispositions nécessaires afin de se réserver le droit de mettre fin prématurément au DDP ou
d’en demander la rétrocession en cas de violation des obligations de la part de la Fondation
du Castel Notre-Dame, notamment si les rentes annuelles ne devaient pas être payées ou si
le cautionnement solidaire des Communes partenaires devait être activé.

Maître de l’ouvrage

Le maitre d’ouvrage (MO) du projet de construction et propriétaire du futur bâtiment est la
Fondation Castel Notre Dame.

La Commune de Martigny, par ses Services techniques municipaux est Assistant au Maitre
de l’ouvrage (AMO) et appuie le MO lors de toutes les phases du projet de construction. Les
heures consacrées sont décomptées et offertes en soutien à la Fondation Castel Notre-
Dame.

Autres Communes membres du Conseil de Fondation

Les trois autres Communes membres du Conseil de Fondation, par leur Exécutif, ont donné
leur accord écrit à la participation financière au projet. Elles entreprennent les mêmes
démarches administratives auprès de leur assemblée primaire respective.

Proposition

Au vu de ce qui précède, nous prions le Conseil général de bien vouloir approuver la
décision du Conseil municipal du 31 octobre 2023 à savoir de :

- valider un crédit d’engagement de CHF 14’260'000.-  correspondant à la subvention
d’investissement de la Commune de Martigny de CHF 12'267'000.-  pour le projet de
construction décrit ci-dessus et subsidiairement CHF 1'993'000.- pour la part des trois
autres Communes membres de la Fondation du Castel

- autoriser le Conseil municipal à recourir aux emprunts nécessaires à ce financement

- valider le cautionnement solidaire pour les emprunts contractés projetés de
CHF 16'175’000.- par la Fondation Castel Notre-Dame, correspondant au
cautionnement de la Commune de Martigny de CHF 13’915'000.-  pour le projet de
construction décrit ci-dessus et subsidiairement CHF 2’260'000.- pour le
cautionnement des trois autres Communes membres de la Fondation du Castel
Dame si nécessaire.

Les éléments mentionnés dans ce message ne seront actionnés qu’une fois l’autorisation de
construire délivrée par la CCC.

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L’endettement actuel de la Commune autorise le subventionnement et le cautionnement de
cet important investissement qui, à moyen terme, devrait permettre de répondre aux besoins
réels des résidents et du personnel de l’EMS du Castel.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillères
générales et Conseillers généraux, l’assurance de notre considération distinguée.

POUR LE CONSEIL MUNICIPAL

 Le Secrétaire La Présidente

 Olivier DELY Anne-Laure COUCHEPIN VOUILLOZ

Martigny, le 31 octobre 2023

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