name: PR21.15PR concernant la vente à la société Flexos SA des parcelles n° 502 et 5472 situées à

text:
Municipalité 22 avril 2021

PR21.15PR

1/10

PREAVIS AU CONSEIL COMMUNAL D'YVERDON-LES-BAINS

concernant

la vente à la société Flexos SA des parcelles n° 502 et 5472 situées à l’intersection
de la Route de Sainte-Croix et de l’Avenue de Grandson (au lieu-dit « Verdan »), à

Yverdon-les-Bains

Figure 1 : Situation des parcelles n° 502 et 5472 au lieu-dit « Verdan », objet du présent préavis.

Madame la Présidente,

Mesdames les Conseillères, Messieurs les Conseillers,

Dans sa séance du 9 décembre 2010, le Conseil communal a accepté le préavis

PR10.45PR concernant une demande de crédit d'investissement de CHF

2'900'000.- pour l'acquisition d'une parcelle de terrain propriété de la Société VHF-

Technologies SA (Flexcell). Cette acquisition portait sur une partie de la parcelle n°

548, située à l’intersection de la Route de Sainte-Croix et de l’Avenue de Grandson,

au lieu-dit « Verdan ».

PR21.15PR

2/10

La société VHF-Technologies SA (Flexcell), alors en mauvaise situation financière, se

séparait en effet d’une partie de son terrain pour assurer sa survie économique. La

partie de la parcelle faisant l’objet de cette transaction, d’une surface de 13'813 m2,
constitue aujourd’hui la parcelle n° 5472, objet du présent préavis.

La Ville, déjà propriétaire depuis 1983 de la parcelle n° 502, adjacente à ladite parcelle,

a ainsi acquis un terrain considéré comme stratégique, à un prix de vente conforme

au marché des terrains industriels, selon les conditions et possibilités de construire
de l’époque. La société Flexcell SA est néanmoins tombée en faillite en septembre

2012.

Suite à la réalisation d’une étude de marché et d’une étude urbanistique visant à cibler

le besoin des entreprises régionales et le programme potentiel à installer sur le

périmètre, la Municipalité  a décidé en 2015 de réaliser un plan d’affectation (ci-après

PA) permettant la densification, la diversification des affectations et la valorisation de

l’ensemble du secteur. Le 7 mai 2015, le Conseil communal a accepté le préavis

PR15.10PR concernant une demande de crédit d’étude de CHF 675’000.- pour

l’élaboration du Plan de Quartier Verdan.

Dans le cadre de la réalisation forcée des immeubles propriété de la masse en faillite

de la société VHF-Technologies SA (Flexcell), survenue en décembre 2015, le solde

de la parcelle n° 548 est devenu propriété de  la société Flexos SA (précédemment

nommée Y-MO SA), qui a ainsi souhaité se positionner comme un acteur majeur du
développement et de la valorisation du site.

A l’instar des parcelles n° 548 et 5250, propriétés de la société Flexos SA, les

parcelles n° 502 et 5472, dont la Ville d’Yverdon-les-Bains est propriétaire, sont ainsi

comprises à l’intérieur du périmètre du Plan d’affectation « Verdan » en cours
d’élaboration.

Entre 2015 et 2018, la Ville a procédé aux différentes études permettant d’élaborer le

dossier du PA en collaboration avec la société Flexos SA. Un premier examen

préalable a été réalisé par les services cantonaux, en juin 2018, qui ont demandé de
revoir la question de l’accessibilité au site. Après plusieurs études et consultations,

une solution acceptable a finalement pu être trouvée à cet égard et le dossier est

aujourd’hui en cours d’adaptation en vue d’un deuxième examen des services

cantonaux1.

Toutefois, la Ville n’est pas en mesure de supporter financièrement la réalisation du

projet tel que prévu par le PA en cours. La Municipalité a dès lors décidé, sous réserve

de la décision du Conseil communal, de répondre positivement à la proposition

d’achat des parcelles n° 502 et 5472 par la société Flexos SA, déjà partie prenante

du projet. Le 23 décembre 2020, un acte de vente à terme conditionnelle a été signé

en ce sens entre les deux parties. L’acte de vente est ferme, aucune des deux parties

1  La Direction générale du territoire et du logement (DGTL) examinera le projet une deuxième fois suite à la

suspension de la procédure d’examen en raison d’un refus par la Direction générale de la mobilité et des routes

(DGMR) du principe d’accès qui était proposé dans le PA.. Si le futur préavis est positif, le projet pourra alors

être soumis à l’enquête publique, puis proposé à l’adoption par le Conseil communal.

PR21.15PR

3/10

ne pouvant se dédire, sous réserve de l’autorisation du Conseil communal, en

application de l’article 4 de la loi du 28 février 1956 sur les communes. Une copie de

l’acte de vente figure en Annexe 1 du présent préavis.

Le présent préavis a pour but de finaliser cette opération. Il est ainsi demandé au

Conseil communal d’autoriser la Municipalité à vendre les parcelles n° 548 et n° 5472

dont la Ville est propriétaire à la société Flexos SA, qui accepte de les acheter pour le

prix de CHF 11'500'000.- indépendamment de l’aboutissement ou des conditions
mises à l’élaboration du PA « Verdan » susmentionné.

Aux termes du chiffre 10 de l’acte de vente, celui-ci serait toutefois caduc sans qu’il

soit dû d’indemnité de part et d’autre :

 au jour d’entrée en force d’une décision du Conseil communal refusant

l’autorisation de vente des parcelles n° 502 et 5472 aux clauses et conditions
de

cet acte,

 ou le 31 décembre 2021 si cette décision n’est pas rendue ou n’est pas

exécutoire à cette date.

En cas de caducité de l’acte, la Commune d’Yverdon-les-Bains devra restituer

l’acompte sur le prix de vente qui lui a été versé, sans intérêt, dans un délai de 30

jours partant de l’entrée en force de la décision du Conseil communal.

1. Justification de la vente des parcelles n° 502 et 5472

Consciente de la possibilité d’aliénation de ses parcelles n° 502 et 5472, la Ville a fait

réaliser une expertise immobilière visant à estimer leur valeur vénale en lien avec le

développement envisagé par le PA « Verdan ». Selon cette expertise, réalisée par le
bureau iconsulting le 10 janvier 2017 (Annexe 2 du présent préavis), cette valeur était

estimée alors dans une première variante à CHF 11'500'000.- et dans une deuxième

variante à CHF 8'600'000.-, en fonction du nombre de surfaces brutes de plancher

envisagées (ci-après SBP).

La première variante correspondant aux 77'000 m2 de SBP envisageables selon

l’enquête menée auprès des entreprises yverdonnoises a alors été retenue. Cette

variante tient compte du développement de :

 40'000 m2 de SBP destinés à l’industrie et à l’artisanat ;

 8'500 m2 de SBP destinés à l’implantation de commerces spécialisés

conformes à la stratégie commerciale de l’agglomération2 ;

 20'800 m2 de SBP destinés à l’implantation d’activités tertiaires ;

 7'700 m2 de SBP destinés au logement ;

 2'800 m2 de SBO destinés à des programmes d’intérêt public.

Le rapport d’expertise immobilière est présenté en Annexe 2.

2  Stratégie concernant l’implantation d’installations commerciales à forte fréquentation, dont la surface de vente

est égale ou supérieure à 2'500 m2 – AggloY, 2013.

PR21.15PR

4/10

Un montant de CHF 10'500'000.- , correspondant au produit estimé de la vente, a été

intégré au Plan des investissements 2020-2029 (ligne n° 3518). Le prix de vente

obtenu est largement supérieur à ce montant.

2. Le plan d’affectation en cours

Dans la mesure où la vente n’est pas subordonnée à l’aboutissement ou au contenu

du PA Verdan en cours d’élaboration, les considérations qui suivent sont données

uniquement à titre d’information au Conseil communal. Elles permettent cependant
d’en comprendre le contexte et les objectifs.

2.1.Périmètre du PA et situation foncière actuelle

Le périmètre du PA "Verdan" se compose de quatre parcelles totalisant une surface

de terrain de 52’687 m2. La Commune est propriétaire des parcelles n° 502 et 5472,

d’une superficie totale de 19’986 m2. Les deux parcelles communales représentent

un potentiel très intéressant. Elles sont libres de constructions, affectées en zone

d’activités – secteur 1, situées en entrée de la ville et proches des axes de transports.

Figure 2 : Situation foncière du PA « Verdan »

N° Parcelle Propriétaire Surface Contenance actuelle

502 Commune d’Yverdon-les-
Bains

6'173 m2 Non bâtie, champs

5472 Commune d’Yverdon-les-
Bains

13’813 m2 Non bâtie, champs

548 Flexos SA 29’551 m2 Bâtie, une construction de type
industriel

5250 Flexos SA  3’150 m2 Bâtie, plusieurs constructions
de type industriel

PR21.15PR

5/10

2.2.Enjeux et démarche de développement du site

Le site de « Verdan » constitue la dernière réserve de terrains en zone industrielle

légalisée, libre de constructions et en partie propriété de la Ville d’Yverdon-les-Bains.

La demande pour construire et aménager ces terrains est donc importante,

principalement de la part des entreprises locales et régionales qui souhaitent

s’agrandir ou s’implanter pour la première fois sur le territoire yverdonnois. Une

enquête menée en 2014 en collaboration avec l’Association pour le Développement
du nord vaudois (ADNV), la Société industrielle et commerciale (SIC), Y-Parc SA et la

HEIG-VD a confirmé ceci.

Faute d’autres surfaces communales prêtes à accueillir ces activités, la Ville a pris

alors la décision de développer un projet ambitieux, dense, et pouvant offrir une plus

grande mixité au plus grand nombre d’entreprises sur le site de « Verdan ». Cette

approche permet également d’utiliser le sol de façon rationnelle, comme l’impose la

loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) révisée en 2014.

Une planification-test a été réalisée en 2015 pour établir les principes urbanistiques

et le programme (environ 77'000 m2 de surface brute de plancher) à implanter sur le

site. Les résultats ont permis d’établir une carte de synthèse et de dresser un cahier

des charges suffisamment précis pour l’élaboration du PA. Un consortium de

mandataires3 a été mandaté ensuite pour la réalisation du dossier.

En 2018, le dossier a été déposé une première fois pour examen préalable des

services cantonaux. Suite à un refus de la Direction générale de la mobilité et des

routes (DGMR) concernant le système d’accès proposé, de nombreuses

coordinations ont dû avoir lieu entre 2019 et 2020. Un terrain d’entente quant au

système d’accès au PA a finalement pu être trouvé avec la DGMR en 2020. Les études
du dossier ont alors pu être reprises et un nouvel examen préalable est prévu dans le

courant de l’année 2021.

En parallèle, une convention de planification (cf. Annexe 3) a été signée  avec la

société Flexos SA. Ce document a pour but de garantir son engagement concret
quant au financement des études nécessaires au développement du site tel que prévu

par le PA en cours.

À noter que le 24 mai 2016, la Municipalité a établi un partenariat avec des

représentants du Canton et de la Région4 pour l’élaboration des études en lien avec
le PA, d’un concept énergétique ainsi que d’une étude géotechnique avec diagnostic

de pollution. Le contrat-cadre signé permet notamment à la Ville de bénéficier d’une

subvention pouvant aller jusqu’à CHF 183'000.-, conditionnée à l’octroi d’une aide à

fonds perdu au titre de la loi sur l’appui au développement économique (LADE). Le

contrat-cadre stipule toutefois que pour l’attribution de la subvention, la Ville ne doit

3  Composé des bureaux CCHE (architecte-urbaniste), Team+ (ingénieur mobilité), Triform (ingénieur

environnement), IntervalPaysage (architecte-paysagiste) et Focus-E (concept énergétique).

4  A savoir : la Direction général du territoire et du logement (DGTL), le Département de l’économie, de l’innovation

et du sport (DEIS), l’Association pour le développement du Nord vaudois (ADNV) et le Bureau d’agglomération

AggloY.

PR21.15PR

6/10

pas vendre ni créer de DDP sur ses fonds avant l’entrée en vigueur du PA. Dans la

mesure où la vente se concrétise avant l’entrée en vigueur du plan d’affectation,

laquelle est encore soumise à des aléas de procédure et des délais, la Ville pourrait
devoir rembourser les montants déjà versés par le Canton. Le montant équivaut

aujourd’hui à CHF 101’356.-, versé sur le compte 30.932400.15 « Étude PQ Verdan ».

Le montant pourrait s’élever à CHF 129'426.-, en tenant compte de subventions

encore à verser pendant le premier semestre de 2021. Cette possibilité est prise en

compte dans la fixation du prix de vente, conclue à des conditions favorables pour la

Ville et dans la fourchette supérieure de l’estimation réalisée en 2017. Comme on l’a
rappelé ci-dessus, il n’est en revanche pas envisageable de reporter la vente, l’acte

étant caduc si le Conseil communal refuse l’autorisation de vente ou ne délivre pas

une autorisation qui soit exécutoire au 31 décembre 2021.

2.3.Principes du Plan d’affectation en cours d’étude

Le projet du PA ne crée pas de nouvelle zone à bâtir. Il modifie l'actuelle zone

d'activités pour permettre sa densification et une plus grande mixité d'affectations,

tout en garantissant l’implantation d’un maximum d'activités industrielles et

artisanales. Cette garantie sera inscrite dans le règlement. Le plan de quartier

augmentera en revanche  la densité de la zone à bâtir en proposant un IUS de 1.44
contre un IUS de 0.55 actuellement.

En l’état des études, il est prévu notamment d’affecter la majeure partie des terrains

en zone d’activités, ainsi qu’une bande au sud, face à la rue Edouard-Verdan, en zone

d’habitation de forte densité. Cette dernière vise à permettre la création d’une zone
tampon entre les futures activités et les immeubles d’habitation déjà existants le long

de la rue Edouard-Verdan, qui conservera ainsi son caractère résidentiel.

Figure 3 : Zones d’affectation selon le dossier du PA transmis à l’examen préalable en 2018

Les périmètres d’implantation, les principes d’accès et l’organisation des

aménagements extérieurs seront précisés dans le dossier final du PA. À ce stade,
nous pouvons relever les éléments suivants :

 le site se situe à proximité d'éléments végétaux structurants, tels que le cordon

boisé de St-Georges ou l'alignement d'arbres le long de l'Avenue de Grandson ;

PR21.15PR

7/10

 il est recensé à l'ISOS comme faisant partie d'une échappée dans

l'environnement, en catégorie b « Environnement en relation avec le site bâti » ;

les contraintes de sauvegarde ne sont pas clairement précisées, mais elles jouent

un rôle important dans le rapport entre les espaces construits et le paysage.

Une étude paysagère a été élaborée dans le cadre du PA, de manière à définir en

amont la typologie et la qualité de ses aménagements extérieurs (les césures

paysagères, une voie de mobilité douce, les abords des rues, la création d’un parc et

d’une place ouverte au public le long de l’Avenue de Grandson, entre autres).

Une étude mobilité a permis de déterminer le système d’accès au site ainsi que le

mode de fonctionnement des circulations internes. Toutes les dispositions

nécessaires seront prises afin de maîtriser le trafic généré par le projet et les nuisances

éventuelles vis-à-vis des quartiers environnants.

2.4.Convention de planification

La société acheteuse se positionne comme développeur de l’ensemble du site, selon

une répartition des affectations et surfaces brutes de plancher définie dans le premier

dossier du PA envoyé à l’examen préalable des services cantonaux. Ce programme
est tout à fait similaire à celui utilisé par le bureau iconsulting dans le cadre de

l’évaluation foncière des biens communaux, bien que de légères adaptations par

rapport à la répartition des m2 soient envisagées. Elles sont définies dans la

convention de planification signée entre les parties le 23 décembre 2020 (Annexe 3

au présent préavis).

Afin de poursuivre le processus de planification en collaboration avec l’Administration

communale, l’acheteuse doit cependant obtenir la garantie qu’elle pourra disposer

des terrains considérés à l’issue du processus de planification. C’est la raison pour

laquelle elle est disposée à les acquérir sans poser de conditions, dans un délai au 31

décembre 2021.

Sur demande de la Municipalité, et par la convention de planification, la société

FLEXOS SA s’est en revanche engagée notamment à :

 réaliser un concours d’architecture sur invitation pour réaliser la partie

logement ;

 promouvoir les principes du concept d’écologie industrielle ;

 respecter le concept énergétique territorial de la Ville ;

 favoriser l’implantation des entreprises déjà domiciliées sur le territoire

yverdonnois ;

 participer financièrement aux frais d’études du PA et rembourser l’entier des

études réalisées une fois le PA approuvé ;

 faire bénéficier la Commune d’un droit de préemption en cas de vente future

de ses biens-fonds ou de bâtiments.

Par ailleurs, la société FLEXOS SA s’est engagée, pour assurer sur le plan financier la

faisabilité des équipements nécessaires au fonctionnement du PA, à la signature

PR21.15PR

8/10

d’une convention d’équipement de droit public assortie d’une charge foncière, au

plus tard avant la mise à l’enquête publique du plan.

Comme on l’a rappelé ci-dessus, ces éléments ne font pas l’objet du présent préavis

et seront soumis au Conseil communal ultérieurement, conformément aux

dispositions légales relatives à l’adoption des plans d’affectation, au terme de

l’examen préalable des services cantonaux et suite à l’enquête publique. Le planning

prévisionnel figure ci-après sous ch. 2.5.

Pour rappel, la vente qui fait l’objet du présent préavis n’est pas conditionnée à

l’aboutissement ou au contenu du PA Verdan et sera définitive à la seule condition

que le Conseil communal l’autorise par une décision exécutoire au 31 décembre 2021.

2.5.Démarches par la suite

Le calendrier ci-après propose un déroulement optimal et optimiste des études et des

démarches nécessaires jusqu’à l’adoption des plans définitifs par le Conseil

communal et l’approbation parle Département des institutions et du territoire (DIT). Le
présent préavis est présenté au Conseil communal parallèlement à l’examen préalable

du dossier du PA, soit au printemps 2021. L’objectif, certes ambitieux, est une entrée

en force du plan d’affectation en été 2022.

Année 2020 J F M A M J J A S O N D

Convention de planification

Promesses de vente

Etudes complémentaires

Année 2021 J F M A M J J A S O N D

Etudes complémentaires

Validation Municipalité

Examen préalable

Préavis CC demande d’autorisation de vente

Modifications post examen préalable

Validation Municipalité

Enquête publique

PR21.15PR

9/10

Année 2022 J F M A M J J A S O N D

Traitement des oppositions éventuelles

Validation Municipalité

Préavis CC adoption du PA

Approbation par le DIT

Entrée en vigueur (délai de recours)

3. Conclusion

La valorisation foncière des parcelles n° 502 et 5472 situées à l’intersection de la

Route de Sainte-Croix et de l’Avenue de Grandson (au lieu-dit « Verdan ») est

judicieuse. Un montant de CHF 10'500'000.-, correspondant au produit estimé de la

vente, figure au Plan des investissements 2020-2029 (ligne n° 3518). D’une part, cette

vente est ainsi nécessaire à l’équilibre financier de la Ville à terme, ce d’autant plus

que la Ville n’a pas les moyens d’investir elle-même pour valoriser ce site et le mettre

à disposition des entreprises intéressées. D’autre part, au vu de la configuration des
parcelles et de l’état de propriété (voir Figure 2 ci-dessus), il apparaît judicieux qu’elles

appartiennent à un seul propriétaire. Le prix de vente convenu avec la société FLEXOS

SA correspond à l’estimation opérée par un expert indépendant en 2017 et est

supérieur au montant prévu au plan des investissements. La vente à la société

FLEXOS SA, déjà propriétaire d’une partie importante du site, constitue ainsi une

opération gagnante pour les deux parties.



PR21.15PR

10/10

Vu ce qui précède, nous avons l'honneur de vous proposer, Madame la Présidente,

Mesdames les Conseillères, Messieurs les Conseillers, de prendre la décision

suivante :

LE CONSEIL COMMUNAL D'YVERDON-LES-BAINS

sur proposition de la Municipalité,

entendu le rapport de sa Commission des affaires immobilières et

considérant que cet objet a été régulièrement porté à l'ordre du jour,

décide :

Article 1 : La Municipalité est autorisée à vendre les parcelles n° 502 et 5472 du

cadastre d’Yverdon-les-Bains à la société Flexos SA pour le prix de CHF

11'500'000.-, conformément à l’acte de vente du 23 décembre 2020

(minute n° 11’450 du notaire Eric Châtelain) figurant en annexe 1 au présent

préavis.

Article 2 : Le produit de la vente sera  comptabilisé pour partie au crédit des

investissements n° 30.932400.15 « Etude PQ Verdan » et n° 30.130500.10

« Achat parcelle 548 Flexcell » et le surplus sur le compte n° 220.4242.00

« Gains comptables sur immeubles ».

AU NOM DE LA MUNICIPALITE

Le Syndic Le Secrétaire

J.-D. Carrard F. Zürcher

Annexes :  1) Acte de vente à terme conditionnelle du 23 décembre 2020 (minute

n° 11'450 du notaire Eric Châtelain)

2) Rapport d’expertise immobilière, bureau iconsulting, du 10 janvier

2017

3) Convention de planification du 23 décembre 2020

Déléguée de la Municipalité : Mme Gloria Capt, municipale en charge de l’urbanisme

et des bâtiments

Acte_2020_075

lge
Zone de texte
PR21.15PR_Annexe1_ActeVenteParcelles_502_5472_FlexosSA

VENTIE

Devant Eric Chatelain, domicilié a Epalinges, notaire a

Pully, pour le canton de Vaud,
se présentent :

D’une part :

La COMMUNE d’YVERDON-LES-BAINS,

ici représentée par son syndic Jean-Daniel Carrard a
Yverdon-les-Bains et son secrétaire municipal Frangois Zircher a Bottens.

D’autre part :

FLEXOS SA, société anonyme dont le siege est a Etoy
(CHE-173.050.997),

ici représentée par Mario Di Pietrantonio, a Giez, qui agit en
vertu d’une procuration spéciale du 18 décembre 2020, produite pour demeurer ci-
annexée.

Lesquelles exposent préalablement ce qui suit :

a) La Commune d’Yverdon-les-Bains est propriétaire des
parcelles 502 et 5472 de cette commune ;

b) FLEXOS SA est propriétaire des parcelles 548 et 5250
de méme commune ;

c) ces quatre parcelles constituent le périmétre d'un
projet de plan d’affectation dénomme ci-aprés « PA Verdan » ;

d) une premiére version du PA Verdan a été déposée a
’examen préalable le 22 juin 2018 ;

e) la procédure d’examen a été suspendue ensuite d’un
désaccord avec la Direction générale de la mobilité et des routes relatif au acces au

périmetre ;

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 DU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 1 SUR 10

f) Un accord ayant été trouvé avec la Direction générale
de la mobilité et des routes, I'élaboration du PA Verdan peut désormais se
poursuivre avec son adaptation aux différentes demandes ressortant des préavis
cantonaux puis son dépdt pour un deuxiéme examen préalable ;

g) une convention de planification a été signée ce jour,
qui a pour objectif, & partir des travaux déja effectués et des préavis cantonaux, de
fixer les modalités d’élaboration du PA Verdan jusqu’a son approbation par le
Département compétent et de fixer la répartition des colts d’études qui en
découlent.

Cela exposé, les parties conviennent de ce qui suit :
l. Vente
La Commune d’Yverdon-les-Bains vend a FLEXOS SA, qui

achete, les parcelles désignées comme suit au Registre foncier :

Etat descriptif de I'immeuble

Commune politique 5938 Yverdon-les-Bains

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 502

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 92866 78345 96

Surface 6'173 m2, numeérique

Mutation 30.07.2004 006-2004/2245/0 Division de

bien-fonds et vente ( - 3148 m2 a plle 5250)
05.10.2004 006-2004/2875/0 Expropriation,

228 m2 au DP

Autre(s) plan(s):

No plan: 9

Désignation de la situation Pré-Neuf

Couverture du sol Pré-champ, 6'173 m?

Batiments/Constructions Aucun(e)

Mention de la mensuration officielle

Observation

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 290'000.00 2004 (19.08.2004)

Propriété

Propriété individuelle

Yverdon-les-Bains la Commune,

Yverdon-les-Bains, 24.08.1983 006-162443 Modification
d'intitulé

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 DU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 2 SUR 10

Etat descriptif de I'immeuble

Commune politique 5938 Yverdon-les-Bains

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 5472

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 69839 32645 37

Surface 13'813 m2, numérique

Mutation 03.02.2011 006-2011/346/0 Division de

bien-fonds + 13813 m2 de p. 548
Autre(s) plan(s):

No plan: 9

Désignation de la situation Rue Edouard-Verdan
Couverture du sol Champ, pré, paturage, 13'813 m?
Batiments/Constructions Aucun(e)

Mention de la mensuration officielle

Observation

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 1'381'000.00 2011 (04.03.2011)

Propriété

Propriété individuelle

Yverdon-les-Bains la Commune,

Yverdon-les-Bains, 03.02.2011 006-2011/346/0 Achat

Bien-fonds : ces parcelles continueront & former deux feuillets distincts au
Registre foncier. '
Cette vente est faite sous les clauses suivantes :

1. ETAT MATERIEL

Les parcelles, avec leurs parties intégrantes et communes
ainsi que leurs accessdires, sont vendues dans leur état actuel, bien connu de
I'acheteuse, qui ne formule aucuné remarque ni réserve de ce fait, soit avec leurs
éventuels défauts apparents au sens de l'article deux cents (art. 200) du Code des
obligations.

2. ETAT JURIDIQUE

Les parcelles sont transférées dans leur état juridique tel
que ressortant du Registre foncier, des dispositions légales et réglementaires
applicables aux immeubles et des déclarations de la venderesse, a savoir :

a) Servitudes :

La parcelle 502 d’Yverdon-les-Bains est intéressée aux

servitudes suivantes :

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 DU 23 DECEMBRE 2020 ‘ PAGE 3 SUR 10

Servitudes actives :
- Passage a pied et pour tous véhicules 1D.006-2004/000830
- Canalisation(s) quelconques 1D.006-2004/000831
Servitude passive :
- Canalisation(s) quelconques ID.006-2004/000831
La parcelle 5472 d’Yverdon-les-Bains est intéressée aux

servitudes suivantes :
Servitude active
- Canalisation(s) quelconques ID.006-2011/000371
Servitudes passives :
- Canalisation(s) quelconques ID.006-1998/003427
- Constructions : Empietement ID.006-1998/003428
- Passage public a pied et pour tous véhicules ID.006-2005/000162
- Canalisation(s) quelconques 1D.006-2011/000371

L’acheteuse recoit en cet instant des extraits explicitant les

exercices de ces servitudes.
b) Mention — Annotation — Charge fonciére — Gage

immobilier :
La parcelle est libre de mention, d’annotation, de charge
fonciére et de gage immobilier.

c) Restrictions de la propriété fonciére :

Certaines restrictions de la propriété fonciére, fondées sur
le droit public et le droit privé (telles celles résultant de la police des constructions
de la Commune d’Yverdon-les-Bains, du Code rural et foncier, de 'Ordonnance sur
'assainissement des sites pollués du 26 aodt 1998 et de I'Ordonnance sur la
protection des eaux contre les liquides pouvant les polluer du 1% juillet 1998) sont
valables sans inscription au Registre foncier.

A cet égard, l'acheteuse déclare avoir pris auprés des
services cantonaux et communaux compétents, dans la mesure qu’elle estime utile
et suffisante, tous renseignements relatifs en I'état aux possibilités de construction,
d’agrandissement de rénovation, de transformation, d’occupation et d’exploitation

existant sur les parcelles objet de cet acte, connaitre la zone dans laquelle celles-Ci

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 puU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 4 SUR 10

sont englobées selon le réglement communal sur la police des constructions ainsi
gue son état d’equipement.

En I'état, les parcelles se trouvent en zone industrielle (zone
d’activités, secteur 1).

L’acheteuse recoit en cet instant des extraits du cadastre
des restrictions de droit public & la propriété fonciere (cadastre RDPPF) relatifs aux

deux parcelles en cause.

d) Radon et sites poliués :
Radon
S’agissant de I'Ordonnance fédérale sur la radioprotection

(OraP) du 22 juin 1994, I'acheteuse reconnait avoir été informee :

- que les parcelles 502 et 5472 d’Yverdon-les-Bains sont situées sur la « Carte
du radon en Suisse » établie par I'Office fédéral de la santé publique dans une
zone ol la probabilité (en %) de dépassement de la valeur de référence de 300
Bg/m3 pour la concentration de radon dans les batiments est comprise entre
10% et 20% ;

- que seule une-mesure permet de connaitre la concentration de radon dans un
batiment existant particulier.

Sites pollués
Selon larticle 32d bis de la Loi fédérale sur la protection de

I'environnement, la vente d’un immeuble incluant un site pollué est soumise a

autorisation.

Selon le cadastre des sites pollués du canton de Vaud en
son état a ce jour, les parcelles objet de cet acte n’incluent pas de site pollué.

e) Hypothéques légales :

Certaines créances de droit public relatives aux immeubles
sont garanties, lorsqu'une loi spéciale le prévoit, par des hypothéques légales
méme apres le transfert.

Certaines de ces hypothéques peuvent étre occultes.

f) Occupation - location :

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N9 11450 bU 23 DECEMBRE 2020 . PAGE 5 SUR 10

La venderesse garantit que les parcelles objet de cet acte
seront transférées libres de toute occupation a quelque titre que ce soit, en
particulier gu’elles ne feront pas I'objet d’un bail a ferme en faveur d’un tiers.

3. GARANTIE

Sous réserve des stipulations de cet acte valant garantie
expresse de sa part, la venderesse ne donne aucune garantie pour d’éventuels
défauts, tant matériels que juridiques, qui pourraient affecter les parcelles objet de
cet acte, en dérogation a I'article 197 du Code des obligations, y-compris s’agissant
de la constitution du terrain.

Est réservé larticle 199 du méme Code, dont la teneur est
la suivante :

Toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur
a frauduleusement dissimulé a I'acheteur les défauts de la chose.

4. ENTREE EN POSSESSION ET JOUISSANCE

L’entrée en possession et jouissance ainsi que le passage

‘des charges et des risques des parcelles auront lieu au jour de signature de la

requisition de transfert.

Un décompte sera établi par la venderesse a ses frais pour
la répartition pro rata temporis des charges des parcelles.

Le solde diu par l'une ou lautre des parties sera
immédiatement exigible.

5. PRIX DE VENTE

Le prix de vente des parcelles objet des présentes est fixé

globalement a
---ONZE MILLIONS CINQ CENT MILLE FRANCS---

Un acompte de un million cent cinquante mille francs

(fr. 1'150°000.--) est payé en cet instant par un versement de méme montant opéré
sur le compte auprés de la Banque cantonale vaudoise 795.88.36 au nom de
I’association des notaires vaudois (rubrique Eric Chételain).

Le notaire instrumentateur est autorisé a le verser
immeédiatement a la venderesse suivant ses instructions, malgré les conditions

suspensives posées a la validité de cet acte selon son chiffre 6 ci-aprés.

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 DU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 6 SUR 1O

Le solde du prix de vente, soit dix millions trois cent

cinquante mille francs (fr. 10'350°000.--) devra étre payé en totalité simultanément a
la signature de la réquisition de transfert.

6. EFFET SUSPENSIF, DEDIT, CONDITIONS

Le présent acte est ferme, aucune des parties ne pouvant

se dédire.

Sa validité est soumise a l'avénement de la condition
suspensive suivante :

Autorisation du Conseil communal d’Yverdon-les-Bains a la
présente vente par une décision exécutoire.

7. FORMALITES LIEES A L’ACCOMPLISSEMENT DE LA CONDITION

SUSPENSIVE

S’agissant de la condition suspensive du chiffre 6 ci-dessus,
la venderesse s’engage a requérir I'autorisation du Conseil communal, soit a mettre
ce point a l'ordre du jour d'une séance du dit Conseil en sorte que la décision de
celui-ci soit exécutoire le 31 décembre 2021 au plus tard.

8. EXECUTION

Pour autant que la condition du chiffre 6 ci-dessus soit
remplie, I'exécution de cet acte, soit le paiement du solde du prix de vente et la
signature de la réquisition de transfert, interviendra a premiére requéte de la partie
la plus diligente, effectuée sous pli recommandé avec double au notaire
instrumentateur, moyennant un préavis de 30 jours.

9. DEMEURE

Pour le cas ou une des parties, pour quelque raison que ce
soit, n’exécutait pas le moment venu, la condition suspensive du chiffre 6 ci-dessus
pourtant remplie, les engagements résultant pour elle de cet acte, l'autre partie,
apres avoir fait diment constater la carence et le fait qu’elle est en mesure pour ce
qui la concerne de s’exécuter, pourra, a son choix :

- soit se départir du contrat et exiger, par tous moyens
de droit, le paiement d’'une peine conventionnelle égale au dix pour cent du prix de
vente plus les frais (en cas de carence de 'acheteuse, I'acompte versé ce jour sera

considéré comme reglement de cette peine ; en cas de carence de la venderesse,

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 bU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 7 SUR 10

dit acompte devra étre restitué immédiatement, en plus de la peine
conventionnelle) ;

- soit exiger, par tous moyens de droit, I'exécution de
cet acte et le paiement de dommages et intéréts moratoires.

10. ECHEANCE, CADUCITE

Le présent acte sera caduc sans qu'il soit dd d’indemnité de
part et d’autre :

- au jour dentrée en force d'une décision du Conseil communal refusant
I'autorisation de vente des parcelles 502 et 5472 aux clauses et conditions de
cet acte,

- ou le 31 décembre 2021 si cette décision n’est pas rendue ou n’est pas
exécutoire a cette date.

En cas de caducité du présent acte du fait de la disposition
ci-dessus, la Commune d’Yverdon-les-Bains s’engage a restituer 'acompte sur le
prix de vente qui lui est versé ce jour sans intérét dans un délai de 30 jours partant
de I'entrée en force de la décision du Conseil communal.

Elle sera en droit de requérir unilatéralement la radiation de
I'annotation au Registre foncier du droit d’emption qui est concédé a Flexos SA au
chiffre Il ci-aprés moyennant la production d’un justificatif de ce versement.

11. FIXATION DU PRIX DE VENTE

Il résulte des dispositions-ci-dessus que I'exécution de cet
acte, pour autant que la condition suspensive du chiffre 6 soit remplie, interviendra
trés vraisemblablement avant I'adoption du nouveau PA Verdan cité en préambule.

Le prix de vente défini au chiffre 5 ci-dessus est cependant
fixé a titre définitif, soit sans égard a l'aboutissement du processus en cours
d’élaboration et d’adoption du plan d’affectation précité et de la constructibilité des
parcelles sus-désignées qui en résultera, ce que les deux parties a cet acte

acceptent expressément.

Il. Droit d’emption

Pour la garantie des engagements qu’elle prend au chiffre |
ci-avant, la Commune d’Yverdon-les-Bains concéde a FLEXOS SA, qui accepte, un
DROIT D’EMPTION

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N° 11450 pU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 8 SUR 10

lui permettant d’acquérir, en propriété individuelle, les parcelles 502 et 5472

d’Yverdon-les-Bains telles que désignées ci-dessus.

Le prix d’acquisition est fixé a onze millions cingq cent
mille francs (fr. 11'500°000.--), dont un million cent cinquante mile francs
(fr. 1'150°000.--) sont déja versés.

Ce droit est valable jusqu’au 31 janvier 2022.

Il sera annoté au Registre foncier jusqu’a son échéance.

Etant concédé en garantie des engagements souscrits par
la venderesse au chiffre | ci-avant, il ne pourra étre exercé qu’en cas de carence de
celle-ci a I'exécution de la vente, quelle qu’en soit la cause.

Il est incessible indépendamment des droits et obligations
liés a la qualité d’acheteur a cette vente.

Pour le reste, les clauses de dite vente lui sont applicables

purement et simplement.
lll. Divers

1. FRAIS, IMPOTS

Les frais des présentes, de la réquisition de transfert, les
émoluments du Registre foncier et les droits de mutation (sous réserve de la
solidarité légale) seront a la charge de I'acheteuse.

2. CONSIGNATION LEGALE A CHARGE DE L’ACHETEUSE

En application de larticle 62a LMSD entré en vigueur le

1% janvier 2009, I'acheteuse s’engage a verser sur le compte cité au chiffre 5 ci-

dessus, simultanément au solde du prix de vente, une somme de fr. 379°500.--.

Ce montant restera consigné en mains du notaire
soussigné et pourra :

- soit étre affecté au payement du droit de mutation a charge de 'acheteuse
(dans ce cas, le payement interviendra par les soins du notaire des que lui
auront été transmis la décision de taxation et le BVR y-relatif),

- soit étre restitué a I'acheteuse sur présentation d’un justificatif de payement du
dit impdt.

Déclarations Loi Koller (LFAIE) :

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N® 11450 DU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 9 SUR 10

La présente vente n'est pas assujettie au régime de

I’autorisation selon la loi fédérale sur I'acquisition d’immeubles par des personnes a

Pétranger (LFAIE), les immeubles en cause se trouvant majoritairement en zone

industrielle et servant d’établissement stable au sens de l'art. 2 lettre a) de cette loi.

Par référence notamment a larticle 18a alinéa 1 lettre b)

OAIE, FLEXOS SA déclare :

- quelle a lintention d'édifier sur les parcelles objet de cet acte des
constructions destinées a 'exercice d’'une activité économique conforme aux
dispositions de la zone, plus particuliérement du PA Verdan tel qu’il entrera en
force,

- la superficie de réserve destinée a I'extension de I’entreprise ne dépassera en

aucun cas un tiers de la surface fotale.

Réquisition pour le Registre foncier :
Annotation : emption en faveur de Flexos SA échéant le 31
janvier 2022.
DONT ACTE,
lu par le notaire aux comparantes qui I'approuvent et le signent séance tenante
avec Iui a Yverdon-les-Bains, le vingt-trois décembre deux mille vingt.

La minute est signée : J.-D. Carrard (L.S.) F. Zircher — M. Di Pietrantonio — E.

Chatelain, not.

COPIE LIBRE DE LA MINUTE N¢ 11450 bU 23 DECEMBRE 2020 PAGE 10 sUR 10

Annexe a ma minute 11450.

PROCURATION

FLEXOS SA, (CHE-173.050.997), société anonyme dont le siege
est a Etoy, '

donne par la présente procuration a

Monsieur Mario Di Pietrantonio, a Giez,
aux fins de, au nom de dite société, acquérir de la Commune d’Yverdon-les-Bains, pour le
prix de onze millions cing cent mille francs (Fr. 11°500'000.--), les parcelles 502 et 5472
d’Yverdon-les-Bains, sises au lieu dit « Pré;Neuf » et & la Rue Edouard-Verdan.

Aux effets ci-dessus, arréter avec la venderesse toutes les autres clauses et
conditions de cette opération, faire toutes déclarations et recevoir tous documents relatifs
3 Iimmeuble concerné, se présenter devant notaire et signer l'acte de vente et toutes
pieces devant lui étre annexées puis la réquisition de transfert, payer un acompte sur le
prix de vente et en recevoir valablement quittance et en général faire tout ce qui pourra
étre nécessaire a la bonne exécution de ce mandat bien que non expressément stipulé ci-

dessus.

Etoy, le /f. /7 Jodo

Légalisation ./..

Léqgalisation No 18’777

Sur la base d’une comparaison de signatures, je soussigné Eric Chatelain, notaire a
Pully, pour le canton de Vaud, atteste I'authenticité des signatures apposées, au. recto de
la présente, par MM. Aksel AzRAC et Etienne ZELLER, qui engagent valablement FLEXOS
SA a Etoy, par leur signature collective a deux et ont justifié de leur identité et qualité par
la production de piéces adéquates.
Pully, le vingt-trois décembre deux mille vingt.

i Consulting SA                                             www.iconsultingsa.ch                                      021 721 20 70

RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE

Mandant Service de l’Urbanisme et des Bâtiments de la Commune

d’Yverdon-les-Bains, par l’entremise de M. Jeanneret

Propriétaire Commune d’Yverdon-les-Bains

Adresse de l’objet Route de Sainte-Croix, Yverdon-les-Bains

N° de parcelles et surface 502 et 5472, de respectivement 6'173 et 13’813 m2

Projet  Détermination de la valeur du foncier dans le cadre du plan

de quartier « Verdan »

Valeur vénale 11'500’000 CHF (pour le foncier en variante 0)

8'600'000 CHF (pour le foncier en variante 1)

lge
Zone de texte
PR21.15PR_Annexe2_RapportExpertiseImmobilière

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 2

SOMMAIRE

1 DESCRIPTION DU MANDAT ............................................................................3

2 ETHIQUE ET DÉONTOLOGIE ............................................................................3

3 OBJET DU MANDAT .........................................................................................3

4 DOCUMENTATION ...........................................................................................3

4.1 Situation ............................................................................................................................................. 4

4.2 Mobilité .............................................................................................................................................. 4

4.3 Environnement ................................................................................................................................ 4

4.4 Plan cadastral ................................................................................................................................... 5

4.5 Cadastre des sites pollués, risques écologiques et amiante ...................................... 5

4.6 Dangers naturels ............................................................................................................................ 6

4.7 Zone d’affectation actuelle ........................................................................................................ 6

4.8 Possibilités de développement ................................................................................................ 7

5 RISQUES .............................................................................................................9

5.1 Généralités ........................................................................................................................................ 9

5.2 Risques juridiques .......................................................................................................................... 9

5.3 Risques économiques ............................................................................................................... 10

5.4 Risques techniques..................................................................................................................... 10

5.5 Risques situationnels ................................................................................................................. 10

6 ESTIMATION .................................................................................................. 10

6.1 Méthodologie de l’expertise .................................................................................................. 10

6.2 Valeur de rendement après travaux ................................................................................... 11

7 VALEUR VENALE ............................................................................................ 19

8 ANALYSE STRATEGIQUE INTERNE ET EXTERNE ........................................ 19

9 VALIDITE DE L’ESTIMATION ET RESERVES ................................................. 20

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 3

1 Description du mandat

Mandat remis par M. Gabriel Jeanneret du Service de l’Urbanisme de la Commune d’Yverdon-les-Bains

avec pour objectif de déterminer la valeur vénale du terrain tenant compte du potentiel constructible

défini dans le plan de quartier « Verdan ».

Définition de la valeur vénale :

« Prix estimé auquel le bien devrait s’échanger à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur

consentants dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions de concurrence normale, où

chaque partie agit en pleine connaissance de cause, à l’issue d’un processus de commercialisation

approprié. La valeur de marché est estimée selon des méthodes appropriées au type de bien, en tenant

compte des caractéristiques spécifiques de l’objet. »

2 Ethique et déontologie

Les soussignés attestent de leur parfaite neutralité et impartialité dans le cadre de la présente

expertise.

3 Objet du mandat

Commune Yverdon-les-Bains

Adresse Route de Sainte-Croix

N° de parcelles 502 et 5472

Surface des parcelles 6'173 et 13’813 m2, soit un total de 19'986 m2

4 Documentation

Document Source Remis / collecté par  Date
Extrait du Registre Foncier Intercapi (non-légalisé) i Consulting SA 14.12.2016

Plan cadastral Geoplanet i Consulting SA 14.12.2016

Cadastre des sites pollués Geoplanet i Consulting SA 14.12.2016

Plan de quartier Commune Mandant 17.11.2016

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 4

4.1 Situation

4.2 Mobilité

Distance
(km)

A pied
(minutes)

En voiture
(minutes)

En transports
publics

(minutes)
Gare 1.9 16 7 8

Transports publics 0.2 3 - -

Autoroute 0.7 - 2 -

Commerces 0.1 1 - -

Ecole publique 2.2 23 8 14

Hautes écoles 1.9 24 5 18

Les temps indiqués ci-dessus sont mentionnés à titre indicatif et peuvent varier en fonction du trafic,

de la vitesse de marche ou de l’itinéraire effectivement emprunté. La distance mentionnée est celle

effectuée en voiture (l’itinéraire à pied comporte souvent des raccourcis et celui en transport public

des détours).

4.3 Environnement

Quartier, alentours Commerces et activités au Nord et résidentiel au Sud

Nuisances En bordure de la Route de Sainte-Croix, axe chargé

Relief Parcelle plate

Vue Dégagement sur le Jura vers l’Ouest

Accès Accès très aisé en transport privé et bonne desserte en transport

public

Visibilité commerciale Très bonne visibilité depuis la Route de Sainte-Croix

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 5

4.4 Plan cadastral

4.5 Cadastre des sites pollués, risques écologiques et amiante

Les parcelles 502 et 5472 ne sont pas recensées au Cadastre en ligne des sites pollués du Canton de

Vaud. Par contre, la parcelle 548 située au Sud du quartier du Verdan y est inscrite. Dans son état

actuel, ce site ne nécessite ni surveillance ni assainissement. Néanmoins, un risque de pollution existe,

mais seul un sondage permettrait d’en déterminer la nature et l’étendue.

Seule une analyse effectuée par une entreprise spécialisée permettrait de chiffrer cas échéant les coûts

liés à ces éléments et faute de disposer de ces informations, nous ne prenons aucune réserve de

déduction en compte.

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 6

4.6 Dangers naturels

Les parcelles sont répertoriées en zone de crues (danger indicatif). Cet élément n’influence pas la

valeur des biens-fonds.

4.7 Zone d’affectation actuelle

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 7

4.8 Possibilités de développement

Les éléments ci-dessous sont issus du projet de plan de quartier « Verdan » du 17.11.2016 (ce

document propose 2 variantes qui seront étudiées dans l’analyse ci-dessous) :

IUS variante 0 : 1.47 (selon tableau ci-dessous et 1.46 selon diagramme en page suivante)

IUS variante 1 : 1.13

L’IUS (Indice d’Utilisation du Sol) correspond au rapport entre la surface brute de plancher (y compris

les murs) et la surface de la parcelle.

Les divers éléments précités sont repris du tableau et des plans de répartition des droits à bâtir

reproduits ci-dessous :

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 8

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 9

Descriptif général du projet (pour les parcelles 502 et 5472, au prorata de la surface)
Les surfaces nettes supputées ont été déterminées en prenant les surfaces brutes admises dans les

tableaux ci-dessus et en appliquant les ratios généralement admis entre surfaces nettes et brutes (80%

pour les logements, 85% pour les surfaces commerciales et 95% pour les surfaces artisanales.

 Variante 0 Variante 1
Année de construction attendue 2017 – 2018 2017 – 2018

Volume SIA 416 130'091 m3 100'896 m3

Surface habitable nette supputée 2'332 m2 1'809 m2

Surface commerciale nette supputée 9'435 m2 7'318 m2

Surface artisanale nette supputée 14'350 m2 11'129 m2

Surface locative supputée totale 26'117 m2 20'256 m2

Places de parc extérieures supputées 147 113

Places de parc intérieures supputées 147 113

Revenu locatif logements supputé 583'000 CHF 452'000 CHF

Revenu locatif commerces supputé 1'887’000 CHF 1'463’530 CHF

Revenu locatif artisanal supputé 1'865'468 CHF 1'446'803 CHF

Revenu locatif places de parc supputé 209'280 CHF 160'320 CHF

Revenu locatif annuel total supputé 4'544'748 CHF 3'522’853 CHF

Charges d’exploitation supputées 247'719 CHF 192'131 CHF

Frais d’entretien supputés 165'564 CHF 128'411 CHF

5 Risques

5.1 Généralités

Les biens-fonds peuvent présenter des défauts de nature et de causes diverses. On peut les classer en

quatre catégories distinctes :

• Juridiques (p. ex. droits réels, évolution de la législation, etc.)

• Economiques (p. ex. conjoncture, évolution de la demande, etc.)

• Techniques (p. ex. amiante, vétusté, etc.)

• Situationnels (p. ex. dangers naturels, ligne à haute tension, etc.)

Il est nécessaire de les identifier afin de pouvoir intégrer leur incidence économique.

5.2 Risques juridiques

Type Description
Adoption du PQ La procédure pour l’entrée en vigueur du PQ peut prendre plus de

temps que planifié.

Opposition aux constructions La construction des bâtiments peut faire l’objet d’oppositions qui

peuvent engendrer un temps de réalisation plus long que prévu.

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 10

5.3 Risques économiques

Type Description
Mise en valeur des bâtiments  Une fois la construction des bâtiments terminée, leur mise en valeur

peut se faire à des niveaux de loyers moins élevés que ceux

supputés.

5.4 Risques techniques

Type Description
Risque de construction  Des surcoûts peuvent intervenir, dus à des difficultés techniques en

relation avec la nature du terrain ou la construction des bâtiments.

5.5 Risques situationnels

Type Description
Néant

6 Estimation

6.1 Méthodologie de l’expertise

La détermination de la valeur de la parcelle est basée sur les possibilités de développement offertes

par la zone, respectivement par ce qui est autorisé par le règlement du plan de quartier.

Nous procédons selon la méthode dite de rétro-évaluation qui consiste dans un premier temps à

établir la valeur de commercialisation possible après travaux, considérant l’utilisation maximum des

possibilités constructibles offertes. A ce résultat, nous soustrayons ensuite les coûts de construction,

frais divers et éventuelle marge projetés.

Pour effectuer ce travail, nous nous fondons sur la documentation remise et plus particulièrement sur

les tableaux d’affectation et répartition des droits à bâtir.

La détermination de la valeur de commercialisation après construction est basée sur le revenu net

théorique, capitalisé par un taux notamment composé par les frais financiers (coût des fonds étrangers

et rémunération des fonds propres). Ce taux est communément appelé « taux de capitalisation », bien

qu’il s’agisse en réalité de l’actualisation perpétuelle d’un revenu. Par souci de compréhension, nous

maintenons toutefois dans les textes et tableaux ci-après la dénomination « taux de capitalisation ».

Le revenu net est déterminé en déduisant notamment les charges d’exploitation et frais d’entretien du

revenu locatif annuel. La vétusté actuelle et future est également prise en considération.

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 11

6.2 Valeur de rendement après travaux

DESCRIPTIF DU PROJET
Les paramètres repris dans les tableaux ci-dessous indiquent notamment :

• Le volume constructible attendu, en regard de la SBP, selon la norme SIA 416 pour la totalité des

immeubles, ceci compte tenu des surfaces possibles et de hauteurs standards compte tenu des

différentes affectations.

• Le coût CHF / m3 retenu est conforme aux prix actuels et pour des finitions considérées comme

« standard ». Ils ne comprennent pas les frais secondaires, qui sont rajoutés par la suite.

• La surface utile de plancher (SUP) de chacun des bâtiments. Elle est calculée en prenant en compte

le 80% de la SP pour les logements, 85% de la SP pour les commerces et 95% de la SP pour les

surfaces artisanales, ce qui correspond à un ratio usuel pour une construction standard.

• Le revenu locatif annuel net attendu. Il prend en considération des frais de chauffage et d’eau

chaude à charge des locataires des surfaces de logements. Les loyers indiqués correspondent aux

prix moyens du jour, ceci sans prendre en considération une hausse éventuelle jusqu’à la mise à

disposition des locaux.

• Le risque de vacance : admis en regard de chacune des affectations.

• Les charges d’exploitation et les frais d’entretien attendus. Ils sont déterminés selon des ratios

conformes à l’affectation des locaux.

• Les places de parc : conformément aux normes VSS en vigueur à ce jour. Les places de parc

visiteurs ne générant aucun revenu, elles ne sont pas mentionnées dans nos calculs.

VOLUMES ET COÛTS SUPPUTES

Variante 0

Calcul du volume et valeur à neuf du CFC 2

Marché libre 2'915.00       2.80 8'162 750 6'121'500

Total 2'915.00       2.80 8'162 750 6'121'500

En bloc 11'100.00     3.00 33'300 500 16'650'000

Total 11'100.00     3.00 33'300 500 16'650'000

En bloc 15'105.00     5.00 75'525 300 22'657'500

Total 15'105.00     5.00 75'525 300 22'657'500

Sous-sol 4'368.00       3.00 13'104 400 5'241'600

Totaux (hors ss) 29'120.00 130'091 390 50'670'600

Activités

Artisanat / industrie

Affectations ou

périmètres
SP (m2)

Hauteur

d'étage

Volume

(m3)
CHF/m3 Coût CFC 2

Logements

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 12

Variante 1

Calcul du volume et valeur à neuf du CFC 2

Marché libre 2'261.00       2.80 6'331 750 4'748'100

Total 2'261.00       2.80 6'331 750 4'748'100

En bloc 8'609.00       3.00 25'827 500 12'913'500

Total 8'609.00       3.00 25'827 500 12'913'500

En bloc 11'715.00     5.00 58'575 300 17'572'500

Total 11'715.00     5.00 58'575 300 17'572'500

Sous-sol 3'387.75       3.00 10'163 400 4'065'300

Totaux (hors ss) 22'585.00 100'896 390 39'299'400

Logements

Artisanat / industrie

Affectations ou

périmètres
SP (m2)

Hauteur

d'étage

Volume

(m3)
CHF/m3 Coût CFC 2

Activités

REVENU LOCATIF THEORIQUE

Variante 0

Calcul du revenu locatif annuel net supputé et des charges

CHF/m2 CHF CHF/m2 CHF

Marché libre 2'915.00       80% 2'332.00 250 583'000 35 81'620 20 46'640

Total 2'915.00       2'332.00 250 583'000 35 81'620 20 46'640

En bloc 11'100.00     85% 9'435.00 200 1'887'000 10 94'350 5 47'175

Total 11'100.00     9'435.00 200 1'887'000 10 94'350 5 47'175

En bloc 15'105.00     95% 14'349.75 130 1'865'468 5 71'749 5 71'749

Total 15'105.00     14'349.75 130 1'865'468 5 71'749 5 71'749

Totaux 29'120.00     90% 26'116.75 166 4'335'468 9 247'719 6 165'564

Places extérieures : Logements 15.00 60 10'800

Place intérieures : Logements 15.00 100 18'000

Places extérieures : Activités 56.00 60 40'320

Places intérieures : Activités 56.00 100 67'200

Places extérieures : Artisanat / industrie 76.00 30 27'360

Placesc intérieures : Artisanat / industrie 76.00 50 45'600

Revenu locatif annuel net des places de parc  294.00 209'280

Logements

Charges d'expl. Frais d'entr.
Description SP (m2)

Pondération

(%)
SUP CHF/m2 Revenu locatif

Activités

Artisanat / industrie

NombrePlaces de parc (selon normes VSS)
Loyer mensuel

(CHF)

Revenu annuel

(CHF)

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 13

Variante 1

Calcul du revenu locatif annuel net supputé et des charges

CHF/m2 CHF CHF/m2 CHF

Marché libre 2'261.00       80% 1'808.80 250 452'200 35 63'308 20 36'176

Total 2'261.00       1'808.80 250 452'200 35 63'308 20 36'176

En bloc 8'609.00       85% 7'317.65 200 1'463'530 10 73'177 5 36'588

Total 8'609.00       7'317.65 200 1'463'530 10 73'177 5 36'588

En bloc 11'715.00     95% 11'129.25 130 1'446'803 5 55'646 5 55'646

Total 11'715.00     11'129.25 130 1'446'803 5 55'646 5 55'646

Totaux 22'585.00     90% 20'255.70 166 3'362'533 9 192'131 6 128'411

Places extérieures : Logements 11.00 60 7'920

Place intérieures : Logements 11.00 100 13'200

Places extérieures : Activités 43.00 60 30'960

Places intérieures : Activités 43.00 100 51'600

Places extérieures : Artisanat / industrie 59.00 30 21'240

Placesc intérieures : Artisanat / industrie 59.00 50 35'400

Revenu locatif annuel net des places de parc  226.00 160'320

Description SP (m2)
Pondération

(%)
SUP

Places de parc (selon normes VSS) Nombre
Loyer mensuel

(CHF)

Revenu annuel

(CHF)

Logements

Activités

Artisanat / industrie

Charges d'expl. Frais d'entr.
CHF/m2 Revenu locatif

Risque de vacance : admis en regard de chacune des affectations.

Variante 0

Logements
583'000

28'800

Revenu locatif total 611'800
1.00% -6'118

Activités
1'887'000

107'520

Revenu locatif total 1'994'520
2.00% -39'890

Artisanat / industrie
1'865'468

72'960

Revenu locatif total 1'938'428
3.00% -58'153

Totaux et moyennes 4'440'586

Revenu locatif places de parc 0.64%

Revenu locatif net 41.64% 20.00%

Revenu locatif places de parc 2.37%

Taux de vacance et réduction du revenu

Revenu locatif net 13.00% 55.00%

Revenu locatif

(CHF)

Part de l'état

locatif (%)

Répercussion

des travaux (%)

Taux de vacance et réduction du revenu

Revenu locatif net 40.75% 20.00%

Revenu locatif places de parc 1.59%

Taux de vacance et réduction du revenu

100.00% 24.77%

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 14

Variante 1

Logements
452'200

21'120

Revenu locatif total 473'320
1.00% -4'733

Activités
1'463'530

82'560

Revenu locatif total 1'546'090
2.00% -30'922

Artisanat / industrie
1'446'803

56'640

Revenu locatif total 1'503'443
3.00% -45'103

Totaux et moyennes 3'442'094

55.00%

0.61%

13.01%Revenu locatif net

Répercussion

des travaux (%)

Revenu locatif places de parc 2.35%

40.77% 20.00%Revenu locatif net

Taux de vacance et réduction du revenu

Taux de vacance et réduction du revenu

1.24%Revenu locatif places de parc

Revenu locatif

(CHF)

Part de l'état

locatif (%)

Revenu locatif places de parc

Taux de vacance et réduction du revenu

Revenu locatif net 41.67% 20.00%

100.00% 24.69%

CALCUL DU REVENU NET
Les éléments suivants doivent être portés en déduction de l’état locatif annuel ci-dessus (hors charges

de chauffage et eau chaude) afin de déterminer le revenu net qui sera ensuite capitalisé :

Charges d’exploitation et frais d’entretien : correspondent aux montants calculés ci-dessus.

Honoraires de gestion: sont inclus dans les charges d’exploitation.

CALCUL DE LA VALEUR DE RENDEMENT
Le revenu net est capitalisé à l’aide du coût moyen pondéré du capital (CMPC) dont le taux est

déterminé sur la base des frais financiers.

Frais financiers : sont structurés sur une base de fonds étrangers/propres standard correspondant aux

exigences actuelles des établissements prêteurs, ceci compte tenu du risque lié à la typologie et à

l’affectation des surfaces, soit respectivement une répartition 80/20 pour la partie habitation, 70/30

pour la partie commerciale, 50/50 pour la partie artisanale/industrielle.

Partie habitation : le taux de rendement ici admis pour les fonds propres est de 5,50%, ce qui

correspond aux attentes actuelles des investisseurs. Pour les fonds étrangers le taux retenu est de

3,00%, soit un taux de base de 2,50% additionné de 0,50% afin de prendre en compte le risque de taux

à l’échéance vu les faibles taux actuels.

Le taux des frais financiers est augmenté de 0,191% pour tenir compte du mécanisme de transfert de

valeur entre fonds étrangers et fonds propres consécutif à l’amortissement de la dette. Ce ratio

s’obtient sur la base d’une projection d’un amortissement de 1,00%/an sur un horizon de 10 ans.

Partie commerciale / administrative : le taux de rendement ici admis pour les fonds propres est de

6,50%, ce qui correspond aux attentes actuelles des investisseurs. Pour les fonds étrangers le taux

retenu est de 3,25%, soit un taux de base de 2,50% additionné de 0,50% afin de prendre en compte le

risque de taux à l’échéance vu les faibles taux actuels et 0,25% pour l’affectation.

Le taux des frais financiers est augmenté de 0,319% pour tenir compte du mécanisme de transfert de

valeur entre fonds étrangers et fonds propres consécutif à l’amortissement de la dette. Ce ratio

s’obtient sur la base d’une projection d’un amortissement de 1,50%/an sur un horizon de 10 ans.

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 15

Partie artisanale / industrielle : le taux de rendement ici admis pour les fonds propres est de 7,50%, ce

qui correspond aux attentes actuelles des investisseurs. Pour les fonds étrangers le taux retenu est de

3,50%, soit un taux de base de 2,50% additionné de 0,50% afin de prendre en compte le risque de taux

à l’échéance vu les faibles taux actuels et 0,50% pour l’affectation.

Le taux des frais financiers est augmenté de 0,366% pour tenir compte du mécanisme de transfert de

valeur entre fonds étrangers et fonds propres consécutif à l’amortissement de la dette. Ce ratio

s’obtient sur la base d’une projection d’un amortissement de 2,00%/an sur un horizon de 10 ans.

CALCUL DE LA VETUSTE ET IMPACT SUR LES LOYERS
La valeur de rendement doit ensuite être corrigée par la vétusté et l’impact des travaux de rénovation

sur le revenu locatif.

La vétusté est abordée à travers deux volets, à savoir l’un prenant en considération la vétusté actuelle

de l’objet et l’autre traitant des prochains cycles de rénovation et des hausses de loyers légales qui en

découleront.

La vétusté actuelle est nulle s’agissant d’objets à construire.

La vétusté future du coût du bâti (CFC 2) est prise en considération en termes de cycles et de

pourcentage du coût du bâti, soit la part de travaux qui seront nécessaires aux échéances déterminées.

Dans ce cas, des cycles de 25 ans et des travaux à hauteur de 30% du coût de construction sont pris en

considération.

Aucune vétusté future n’est retenue pour les aménagements extérieurs (CFC 4).

La hausse sur le revenu locatif générée par les travaux sur le bâti (CFC 2) est ensuite capitalisée, puis

actualisée, afin de disposer de leur valeur à ce jour. Dite hausse est généralement admise en

répercutant le 50 à 70% de l’investissement. Dans le cas présent, le montant à investir lors des

prochains cycles de travaux dépassera probablement le 20% de la valeur ECA.

Ceci oblige le propriétaire à soumettre les travaux au Département de l’Economie (service de l’Unité

Logement) et à peut-être voir le niveau des loyers après travaux être limités et soumis à un contrôle

pouvant atteindre 10 ans, ceci conformément à la Loi sur la Démolition et Transformation d’objets

loués (LDTR). Celle-ci étant plus limitative que le droit du bail en termes de répercussion des travaux,

seuls 55% sont ici admis pour la partie habitation, 20% pour la partie commerciale / administrative et

20% pour la partie artisanale.

Ces projections sont admises sans indexation des revenus et des dépenses, ceci afin de ne pas créer de

biais dans le calcul.

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 16

TAUX DE CAPITALISATION FINAL
Le taux de capitalisation indiqué en fin de calcul est le rapport entre l’état locatif annuel net (revenu

locatif annuel hors frais de chauffage / eau chaude) et la valeur de rendement.

Valeur de rendement :

Variante 0

Calcul de la valeur de rendement
Frais financiers habitation Taux

Fonds étrangers 3.000%

Rendement des fonds propres 5.500%

1.0% 0.191%

Frais financiers habitation

Frais financiers administratif / commercial / vente Taux

Fonds étrangers 3.250%

Rendement des fonds propres 6.500%

1.5% 0.319%

Frais financiers administratif / commercial / vente

Frais financiers artisanat / industrie Taux

Fonds étrangers 3.500%

Rendement des fonds propres 7.500%

2.0% 0.366%

Frais financiers artisanat / industrie

Taux des frais financiers

Valeur de rendement avant impact de la vétusté 4'027'304 / 4.987%

Calcul de la vétusté et impact sur les loyers Coût du bâti (CFC 2)

Cycle de rénovations (ans)

Part du CFC 2 (%)

Coût des travaux à investir lors de chaque cycle

 Part actualisée des travaux à effectuer sur le bâti dans 25 ans

 Part actualisée des travaux à effectuer sur le bâti dans 50 ans

 Part actualisée des travaux à effectuer sur le bâti dans 75 ans

Répercussion lors du 1er cycle 4'861'141 24.77% 4.00% 25

Répercussion lors du 2ème cycle 1'554'530 24.77% 4.00% 25

497'119 24.77% 4.00% 25

Taux de capitalisation et valeur de rendement 5.97%

15'201'180

80'748'796

Quotité %

-4'861'141

-1'554'530

25

30%

3.691%

Quotité %

4.544%

30% 1.950%

50'670'600

Répercussion lors du 3ème cycle 8'929                 162'363

1'587'692

-497'119

4.987%

2.400%

Variation suite à l'amortissement annuel de la dette de 0.319%

Quotité %

50%

80%

Variation suite à l'amortissement annuel de la dette de

70% 2.275%

20% 1.100%

0.191%

1.750%

Variation suite à l'amortissement annuel de la dette de 0.366%

Vétusté Réperc. (%) TH (%) Amort. (ans)
Hausse du revenu

locatif

76'093'784

87'311

27'921               507'723

5.866%

50% 3.750%

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 17

Variante 1

Calcul de la valeur de rendement
Frais financiers habitation Taux

Fonds étrangers 3.000%

Rendement des fonds propres 5.500%

1.0% 0.191%

Frais financiers habitation

Frais financiers administratif / commercial / vente Taux

Fonds étrangers 3.250%

Rendement des fonds propres 6.500%

1.5% 0.319%

Frais financiers administratif / commercial / vente

Frais financiers artisanat / industrie Taux

Fonds étrangers 3.500%

Rendement des fonds propres 7.500%

2.0% 0.366%

Frais financiers artisanat / industrie

Taux des frais financiers

Valeur de rendement avant impact de la vétusté 3'121'553 / 4.987%

Calcul de la vétusté et impact sur les loyers Coût du bâti (CFC 2)

Cycle de rénovations (ans)

Part du CFC 2 (%)

Coût des travaux à investir lors de chaque cycle

 Part actualisée des travaux à effectuer sur le bâti dans 25 ans

 Part actualisée des travaux à effectuer sur le bâti dans 50 ans

 Part actualisée des travaux à effectuer sur le bâti dans 75 ans

Répercussion lors du 1er cycle 3'770'232 24.69% 4.00% 25

Répercussion lors du 2ème cycle 1'205'671 24.69% 4.00% 25

385'558 24.69% 4.00% 25

Taux de capitalisation et valeur de rendement 5.97%

3.691%

0.319%

Quotité

%

2.275%

20% 1.100%

Variation suite à l'amortissement annuel de la dette de

80% 2.400%

4.544%

Quotité

0.191%

50% 3.750%

0.366%

50% 1.750%

67'496

Variation suite à l'amortissement annuel de la dette de

-385'558

Vétusté Réperc. (%) TH (%) Amort. (ans)
Hausse du revenu

locatif

-1'205'671

-3'770'232

%

Quotité %

70%

30% 1.950%

Variation suite à l'amortissement annuel de la dette de

21'584               392'496

Répercussion lors du 3ème cycle 6'902                 125'515

58'972'103

5.866%

4.987%

62'588'187

39'299'400

25

30%

11'789'820

1'227'366

COUT DE REVIENT
S’agissant de déterminer la valeur du terrain par la méthode dite de rétro-évaluation, on procède en

soustrayant les postes suivants de la valeur de rendement :

• CFC 1 (travaux préparatoires) : ratio usuel de 1% du coût de revient (hors terrain) ; ceci sous

réserve d’autres éventuels travaux spéciaux pour la préparation du terrain

• CFC 2 (coût de construction) : selon coût supputé sous le tableau « volumes et coûts »

• CFC 4 (aménagement extérieurs) : admis à 50 CHF/m2 (surface non-bâtie au pro rata, soit env.

10’900 m2)

• CFC 5 (frais secondaires) : selon ratio usuel pour ce type de construction, soit 8% du CFC 2

• Marge de profit et risque : admise à 10%

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 18

Le calcul est le suivant :

Variante 0

Calcul du coût de revient attendu, par CFC

CFC 0 Terrain 12'454'420
CFC 1 760'938

CFC 2 50'670'600

CFC 4 544'800

CFC 5 8% 4'053'648

Autre 7'609'378

76'093'784

Travaux préparatoires

Coût de construction 66.59%

1.00%

16.37%

Frais secondaires (% CFC 2)

Marge de profit / risque

Coût de revient attendu

0.72%

5.33%

10.00%

100.00%

Aménagements extérieurs

Soit une valeur de terrain avant déductions des divers frais de 12’454’000 CHF (incidence foncière

d’env. 16.4%).

Variante 1

Calcul du coût de revient attendu, par CFC

CFC 0 Terrain 9'326'001
CFC 1 760'740

CFC 2 39'299'400

CFC 4 544'800

CFC 5 8% 3'143'952

Autre 5'897'210

58'972'103

Travaux préparatoires 1.29%

Coût de construction 66.64%

15.81%

5.33%

10.00%

100.00%

Aménagements extérieurs 0.92%

Frais secondaires (% CFC 2)

Marge de profit / risque

Coût de revient attendu

Soit une valeur de terrain avant déductions de divers frais de 9’326’000 CHF (incidence foncière d’env.

15.8%).

DEDUCTION
La déduction suivante doit encore être prise en compte :

Variante 0

Calcul de la déduction

Surface du terrain (m2)

% CHF/m2

5.000% -28.79

2.971% -18.52

-47.31

19'986

-945'495

Droits de mutation, notaire (en %)

-370'049

Désignation Soit en CHF

-575'446

Frais de mise en valeur

Variante 1

Calcul de la déduction

Surface du terrain (m2)

% CHF/m2

5.000% -21.54

3.076% -14.35

-35.89

19'986

Soit en CHF

-430'436

-286'841

Droits de mutation, notaire (en %)

-717'277

Frais de mise en valeur

Désignation

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 19

Les frais d’étude et frais d’équipement sont considérés comme inexistants car il s’agit d’une parcelle

colloquée en zone à bâtir et dont l’environnement est équipé.

Les frais de mise en valeur correspondent aux honoraires perçus par une gérance pour trouver les

premiers locataires (usuellement un mois de loyer, y compris les places de parc).

VALEUR DU TERRAIN
Après déduction des éléments ci-dessus, la valeur du terrain est la suivante :

Variante 0
Valeur du terrain en variante location (CHF)
Prix unitaire (CHF/m2)

Incidence foncière

11'508'925

15.12%

576

Variante 1
Valeur du terrain en variante location (CHF)
Prix unitaire (CHF/m2)

Incidence foncière

8'608'723
431

14.60%

Soit une valeur du terrain à ce jour arrondie de 11’500’000 CHF pour la variante 0 et 8'600'000 CHF

pour la variante 1.

7 Valeur vénale

La valeur vénale consiste à établir quel pourrait être le prix de vente sur le marché actuel. Elle prend en

compte l’équilibre entre l’offre et la demande.

La valeur retenue correspond à la variante basée sur la valeur de rendement après travaux, soit une

valeur du terrain à ce jour de :

11’500’000 CHF (variante 0)

8’600'000 CHF (variante 1)

Il est toutefois admissible que la valeur retenue puisse faire l’objet de négociations à hauteur de +/-

5% selon que l’on soit en position de vendeur ou d’acheteur.

8 Analyse stratégique interne et externe

FORCES
Très bon emplacement pour des surfaces

commerciales et d’activités et bon emplacement

pour du logement

FAIBLESSES
Néant

OPPORTUNITES
Développement d’un quartier dans une zone déjà

fortement bâtie

MENACES
Délai jusqu’à l’obtention des autorisations de

construire

                                                             Route de Sainte-Croix, Yverdon                                       Page 20

9 Validité de l’estimation et réserves

• La valeur correspond à une estimation du prix de l’objet au jour de l’estimation et en considération

des conditions qui prévalent à cet instant.

• La valeur est établie hors prise en compte d’une éventuelle charge fiscale latente (impôts ordinaires,

impôts sur les gains immobiliers, TVA).

• La valeur est établie hors prise en compte de travaux préparatoires spéciaux et/ou de types de

fondations spécifiques en lien avec d’éventuelles problématiques liées à la nature géologique du

terrain.

• La validité de cette expertise est de 12 mois, ceci sous réserve d’évolutions économiques ou légales

majeures.

• L’esquisse de projet articulé dans les calculs ci-dessus n’est à considérer que comme un scénario

théorique des possibilités offertes par la parcelle, et non comme un projet. Les calculs devraient

être validés par un projet en ayant reçu un permis de construire.

• La valeur vénale est calculée hors droit de mutation.

• La présente estimation a été élaborée à partir des documents et informations tels que

communiqués par le mandant et/ou à partir des éléments tels que recueillis auprès de diverses

instances privées ou officielles.

• L’expert présume que toutes ces données sont fiables et complètes. Pour autant l’expert ne garantit

ni leur exactitude ni leur exhaustivité et décline partant toute responsabilité pour les erreurs,

susceptibles d'affecter les affirmations et conclusions de la présente estimation qu'elles pourraient

contenir.

• Les auteurs de cette estimation immobilière excluent par avance toute responsabilité pour l'usage

et l'interprétation que des tiers pourraient en faire.

• Le présent dossier est exclusivement destiné au mandant ci-dessus désigné. Toute pièce le

composant ne peut être ni copiée, ni reproduite ou remise à des tiers sans l'accord préalable exprès

de l’expert

Lausanne, le 10.01.2017      i Consulting SA

 Yves Cachemaille | MRICS Grégory Buchs
 Expert breveté | Gérant breveté Expert breveté

 Expert certifié ISO 17024 – SEC 04.1

lge
Zone de texte
PR21.15PR_Annexe3_ConventionPlanificationVerdan

PR21.15PR_Annexe3_ConventionPlanificationVerdan

Convention de planification du
Plan d’affectation « Verdan »

Décembre 2020

entre la

Commune d’Yverdon-les-Bains,

comme autorité compétente pour établir un plan d’affectation communal au sens de I'art. 22 ss LATC,
et comme propriétaire des parcelles 502 et 5472 (6’173 et 13’813 m?),

représentée par la Municipalité,

ci-apres la « Commune »,

et

Société anonyme « Flexos SA (anciennement Y-Mo SA) »,

comme propriétaire des parcelles 548 et 5250 (29'551 et 3'150 m2),

représentée par Mario Di Pietrantonio et Christophe Germain,

ci-apres les « propriétaires »,

ci-apres tous désignés par les « parties »,

concluent par la présente Convention de planification ce qui suit :

Documents de référence

Documents d’'urbanisme en vigueur :

Plan directeur cantonal (PDCn) du 1¢" ao(t 2008

Plan directeur communal (PDCom) du 28 mai 1997

Plan directeur communal des circulations (2020)

Plan directeur communal de la mobilité douce (2018)

Plan directeur communal des énergies (2020)

Plan général d’affectation (PGA) et son réglement (RPGA) du 20 septembre 2016

Plan général d'évacuation des eaux (PGEE) du 24 avril 2009

Projet de 'agglomération yverdonnoise de 2é™ génération (AggloY 2012) du 25 juin 2012

Concept TP de 'agglomération de 2016

Etude d'implantation des installations commerciales a forte fréquentation (ICFF) du 18 février 2016

Document en cours d’élaboration

Plan directeur des transports publics

Autres documents :

Site de Verdan, étude de faisabilité — volet mobilité (Team+, juillet 2015)
Site de Verdan, planification-test (octobre 2015)
Protocole d’accord entre la Ville d’Yverdon-les-Bains et Y-MO S.A. du 24 décembre 2015

Abréviations

AggloY projet d’agglomération yverdonnoise

ICFF Installations commerciales a forte fréquentation

IUS Indice d’utilisation du sol (selon la norme SIA 421)

KBOB Corjférence de coordingtion des services de la construction et des immeubles des
maitres d’ouvrage publics

LAF Loi sur les améliorations fonciéres du 29 novembre 1961, Vd

LATC Loi sur 'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985, Vd

LMP Loi sur les marchés publics du 24 juin 1996, Vd

MEP Mandats d’étude paralléles

NORMAT | Normalisation des données de I'aménagement du territoire, Vd

PA Plan d’affectation

RLAF Réglement d'application de la loi sur les améliorations foncieres du 13 janvier 1988, Vd
RLATC Réglement d'application de la LATC du 19 septembre 1986, Vd

RPA Réglement de plan d’affectation

SBP Surface brute de plancher

DGTL Direction générale du territoire et du logement, Vd

SIA Société suisse des ingénieurs et des architectes

SIMAP Systéme d'information sur les marchés publics en Suisse

URB Service de I'Urbanisme, Yverdon-les-Bains

VSS Association suisse des professionnels de la route et des transports

Définitions

Concept urbanistique et paysager: le concept définit I'image souhaitée du quartier,
notamment la répartition entre les pleins et les vides, la maniére d'y circuler a pied, a vélo
ou en voiture, la présence du végétal et de la nature en général, les ambiances envisageées,

les usages internes aux constructions et ceux des espaces libres, la part entre espaces
publics et privés, les rapports avec le contexte et I'existant.

Plan d’affectation (PA) : Un plan daffectation régle le mode d'utilisation du sol en
définissant des zones sur tout ou partie du territoire d'une ou de plusieurs communes. |l fixe
les prescriptions relatives a I'affectation du sol, au degré de sensibilité au bruit, ala mesure
de I'utilisation du sol ainsi que toute autre disposition conforme a I'art. 24 LATC, au le plan
directeur cantonal, ou aux les législations spéciales. Il est contraignant pour les autorités et
les propriétaires. A I'échelle du quartier il permet de fixer dans le détail les principes et les
régles d’urbanisme, de paysage et de construction dans un secteur particulier. Un plan
d’affectation est établi par la municipalité (art. 34 LATC), parfois avec 'appui de mandataires.

Programme d’aménagement : le programme décrit le contenu fonctionnel et esthétique
d’un aménagement urbain et paysager, incluant notamment la nature des édifices et des
espaces libres, les modes d’occupation en quantités et qualités, voire le zonage et parfois
certains aspects du reéglement d’urbanisme.

Equipement : 'équipement permet la mise en valeur et la commercialisation des parcelles
affectées par le PA. Au sens large, il comprend les infrastructures souterraines, la gestion
des eaux de pluie et laménagement des espaces publics (ex. revétements, éclairage,
végétation, mobilier, petites constructions). Il distingue les travaux collectifs, qui incombent
a plusieurs partenaires, des travaux individuels, qui incombent a un propriétaire. Il permet
également de distinguer les espaces dédiés au public et leur statut foncier.

Espaces libres : comprennent les espaces non construits accessibles au public, ou affectés
a des usages publics ainsi que les espaces affectés & des usages privatifs non construits.
lls peuvent étre de propriété publique ou privée, ou attribués au domaine public.

Préambule

La réalisation du PA est le résultat d’un travail collaboratif qui est cadré par des différentes
conventions en fonction de la phase du projet.

La présente convention fixe les enjeux du PA et les ambitions en termes de qualité. Puis,
elle identifie les études nécessaires et leur financement ayant pour objectif son approbation.

Les conventions suivantes permettent d’assurer la mise en ceuvre du PA dans le respect
des enjeux définis dans la convention de planification.

Dans le cadre d’un déroulement usuel de PA, quatre conventions doivent étre élaborées.

1- Convention de planification Elaboration du PA

2- Convention de péréquation Répartition des droits a batir et nouvel état
fonciere et financiére parcellaire

Répartition des colts d’équipements techniques

3- Convention d’équipement et collectifs et des études liées

Mode de gestion et répartition des colits

& Gonyention de gestion d’entretien des espaces libres

D

Table des matieres

A. DiSPOSItIONS GENETAIES ....cvcuiiiiiiiiiiiii it 5
N TR @ ) T=Yed i 70 PP PP PP PP PP SRR I 5
A.2.  Contenu de [a CONVENTION ......cueiiiieeiiee et s 5
A.3. Les compétences des parties et des mandataires ... 5

B. oY 2= 1011111 J PP S VPP PSP TPPIP PSP AT 5
B.1.  Etudes préalables au plan d'affectation .............ccoeieiiiiiiin 5
B.2.  Elaboration du plan d’affectation ............coueeireiiiiiinenee e 6

B.2.5.1. Volet 1 : L'architecture, 'urbanisme et le paysage..........cccoveriiiniiiininiiniinean, 8
Bi2:5.2. Volet2: La MOBINLE .......... esssimrsmmmssssmm it s s ssameys varsasvtvesxsamsanas susnssserpeansns 8
B.2.5.3. Volet 3 : L'environnement, FENErgie ..........oooviiiiimiiiiieieeiiiii i 8
B.2.5.4. Volet4 :L'équipement dU Site .........coooiriiiiiniiiiii s 9
B.2.5.5. Volet 5 : La péréquation fonciere et finanCiere............ccooviiininin 9
BiB.  ROAISAIION ..eiiererersraeisnrensvrorsssemsnnsesssss o548 55558085 1803558455555 5550800 568504 S ¥a TR s9u P e mmEre AT SR IO S s b EawR s R Es 9

C. ASPEGLS TONCIEIS .v..vveeeieiiieieii ettt 10
C.1.  FaiSabilite fONCIBIE.....ccvviivee ettt e 10
C.2. Syndicat d’améliorations fONCIErES .........ccevieiiiiiiiii 10
C.3.  Plan Cadastlal ......coeueereisernisssnssesssnssssosiossssssssissnsnssmass suessssss st i s inasues ssssans saresanmsamaasastnsesssannsns 10

D. TP Lo = a0 PP PSPPI 10
D.1.  Répartition des colts pour I'élaboration du plan d'affectation..............cccoovinin 10
D.2. Répartition des codts pour les espaces libres et les équipements collectifs ........................ 12
D.3. Dépassements éventuels des montants Prévus..........ccooeiiiiiinins 12

E DiSPOSItIONS fINAIES ...e..euvieeiiciieiie it 13
E.1 Transfert de 12 Propri©te ..........cooeririeiiei i 13
E.2.  Adoption du PA et autorisations de CONSIIUINE ..........covovieiniiiiiniii 13
E.3. Changement de CIrCONSEANCE.........ccuiiiiiiiiiiiii e 13
E. 4.  Validité €1 BCNGANCE .....eoeeeeciiiiiieie et e 13
E.5.  ACCOrd @ I'amiabIE .....c.eeeiurieiirieeieiee et s 13
BB, FOT vorsuumcs s unnomes vmsomsin 55 o 58 577 V563 4 45 454556 4SSN SR Ao e 4G Ma A wa AT v S e se b ' 0 13
La présente convention est soumise au droit suisse et le for exclusif est a Yverdon-les-Bains. ...... 13
E.7.  SIGNALUMES.....eiuieeiiieetiteiiete et st s e e bbbt E e E e h e 14

f
|

A.2.

A.3.

A3.1.

A3.2.

A3.3.

DISPOSITIONS GENERALES

Objectif
La présente convention de planification a pour objectif de fixer les modalités pour
I'élaboration d’un plan d’affectation au sens de I'art. 22 ss LATC, jusqu’a son approbation
par le Département compétent, et fixe la répartition des colts d'études qui en découlent.
Contenu de la convention
La présente convention définit les conditions pour :

e les compétences et les responsabilités des parties et des mandataires ;

e |e programme ;

e les aspects fonciers ;

e le financement du PA (répartition et modalités) ;

e les dispositions finales.
Les compétences des parties et des mandataires

Propriétaires

Les propriétaires conduisent les démarches fonciéres indispensables a la faisabilité du PA
(cf. infra B.2.5. volet 5). Ils sont consultés tout au long du processus d'élaboration du projet
de planification. lls participent aux séances DIPRO et regoivent au prealable pour
information, les présentations exposées lors des séances de COPIL. lls s’'engagent a traiter
ces documents de maniére strictement confidentielle.

Commune

La Commune, qui est également propriétaire, est maitre d’ouvrage des études visées dans
la présente convention (cf. infra B.2.5, volets 1 a4). Elle conduit la procédure de planification.
Elle est I'interlocuteur des mandataires, de I'Etat, du Conseil communal et des opposants.

La Commune veille & la prise en compte adéquate de I'intérét public et au respect du cadre
légal.
Mandataires

La réalisation du PA et des études y relatives sont attribuées a des bureaux compétents en
urbanisme et en paysage, complétées par des spécialistes en mobilité, en environnement,
génie civil, montage financier et péréquation, notamment.

Les contrats établis dans le cadre de la présente convention seront de type KBOB.

PROGRAMME

Etudes préalables au plan d’affectation

Plusieurs études ont été élaborées jusqu’a la signature de la présente convention :
e enquéte auprés des entreprises ;
e étude de faisabilité ;
e planification-test ;

e dossier de plan daffectation pour envoi a I'examen préalable des servicgs

cantonaux (premier envoi).

B.2.

B.2.1.

B.2.2.

Ces études devront étre respectées pour I'élaboration du PA par la suite.
Elaboration du plan d’affectation

Périmétre du plan d’affectation

Le périmétre du PA mentionné au chapitre C.2 est illustré ci-apres. Il concerne les parcelles
n°s 502, 548, 5250 et 5472.

: 569 | | ' Y
P 11 = Rl

502 5472

3303

‘ S { '\‘ \ \ \\ \ - .\‘. .,\
0 20 40 80 Metres 4 | w Vs ‘ @ 5938

Contexte

DP™69
-
Pt

Le site de Verdan constitue la derniére réserve de terrains en zone industrielle |égalisée,
libre de constructions et en partie propriété de la Ville d’Yverdon-les-Bains. La demande pour
construire et aménager ces terrains est donc importante, principalement de la part des
entreprises locales et régionales qui souhaitent s’agrandir ou s'implanter pour la premiére
fois sur le territoire yverdonnois.

Face a ce contexte, la Ville a pris la décision de développer un projet ambitieux, dense, et
pouvant offrir une plus grande mixité d'activités pour répondre aux besoins de plus
d’entreprises. Ceci permet aussi d'utiliser le sol de fagon plus rationnelle.

Ce choix a nécessité d’évaluer la demande potentielle en surfaces pour des activités. En
2014, une enquéte auprés des entreprises locales et régionales a été réalisée. Les resultats
ont permis d’esquisser une premiére étude de faisabilité (implantations, gabarits, gestion du
trafic).

Durant I'été 2015, trois bureaux d’architecte-urbaniste ont été invités pour une planification-
test afin d’élargir les réflexions concernant I'étude de faisabilité. lls avaient pour objectif
d’esquisser une image possible du futur quartier, sur la base des potentiels connus. Une
carte de synthése et un programme constituent la synthése de ce travail (cf. annexes).

La troisiéme étape consiste en I'élaboration du plan d’affectation, sur la base du programme
en annexe.

La présente convention est ratifiée aprés que le PA Verdan ait été déposé a I'examen
préalable en date du 22.06.2018 et que la procédure d’examen préalable ait été suspendue
suite a un désaccord de la DGMR relatif aux accés au PA. Un accord sur 'accés ayant été
trouvé et confirmé par la DGMR en février 2020, I'élaboration du PA peut se poursuivre. Des
adaptations du PA aux différentes demandes des préavis cantonaux et une nouvelle dépose
du dossier pour un deuxiéme examen préalable sont nécessaires.

B.2.3.

B.2.4.

Enjeux
Ce PA est composé de plusieurs enjeux :

Créer de ’emploi et du logement, en faisant cohabiter les entreprises de type secondaire
avec des entreprises de type tertiaire et des logements. La cohabitation devra étre
harmonieuse entre les différentes affectations. Les entreprises a forte nuisance (bruit,
vibration, ...) devront pouvoir se développer sans contrainte et les futurs habitants pourront
jouir d’'une bonne qualité de vie, ceci dans le respect des degrés de sensibilité au bruit
attribués au PA. La densité sera garantie par une superposition des affectations (mixité
architecturale) pour éviter un zoning entre « secondaire-tertiaire-logement ».

Garantir un équilibre économique dans les colts de constructions des différents types
de batiments. Les batiments donnant sur les fronts de rue et signifiant I'« entrée de ville »
auront une réflexion architecturale plus soignée et attentive a cet aspect. A Pinverse, au
centre du site, les constructions peuvent étre plus rationnelles et modulables, afin d'avoir
des codits de construction moins élevés et accueillir des entreprises recherchant des locaux
relativement « bon marché ».

Proposer des espaces libres de qualité et un traitement soigné de I’espace rue avec
les axes bordant le quartier, notamment la route de Sainte-Croix et I’Avenue de Grandson,
pour valoriser le site et offrir des espaces publics de qualité également pour les quartiers
limitrophes.

Obijectifs du plan d’affectation

Les objectifs principaux pour ce PA sont :
o De densifier et diversifier les usages pour optimiser I'utilisation du sol.

Actuellement affecté a la zone d'activités du secteur 1 du Plan général d’affectation
(PGA), le potentiel constructible est relativement faible et il n'est pas possible de
construire des commerces et des logements. Un des buts du PA est donc de permettre
une diversification des affectations (commerce, services et logements) :

- en développant un quartier avec une mixité fonctionnelle composée, d’une part des
activités industrielles et artisanales, tertiaires, commerciales, de loisirs et de
services et, d’autre part de I'habitation collective et des activités culturelles et de
loisirs ouvertes a tous ;

- en respectant les surfaces commerciales maximales admissibles conformement a
la stratégie ICFF de I'agglomération ;

- en créant des surfaces d'activités industrielles et artisanales permettant de
remédier & leur pénurie et de dynamiser le tissu économique existant ;

- enrespectant des normes environnementales et en garantissant la mise en ceuvre
des objectifs de développement durable et d'écologie industrielle.

e D’amorcer un développement urbain de qualité.

Ce secteur construit « au coup par coup », par le passé nécessite d'étre revalorisé et
développé en cohérence avec les quartiers limitrophes. Une attention particuliere doit
étre portée :
- al'aménagement qualitatif des abords du quartier, par un projet paysager tenant
compte des typologies environnantes et de la problématique de la qualification de
I'entrée de ville d'Yverdon-les-Bains ;

- ala définition d’'un espace public de qualité (taille, emplacement, concept général,
etc.) destiné a la fois aux habitants et aux futurs employés ainsi qu'aux visiteurs du
site ;

- au réseau de mobilité douce existant et a la garantie des accés piétons vers les
arréts de transports publics ;

- alamise adisposition d’une offre adéquate en stationnement pour tous les modes;

- au bon fonctionnement du quartier en terme de desserte et livraisons.

_—

B.2.5.

B.2.5.1.

B.2.5.2.

B.2.5.3.

Une capacité constructive de 76'050 m2 est visée, répartie suivant le programme détaillé
dans le réglement annexé (annexe 5). Ce programme, incluant notamment 2’500 m2 de
commerces spécialisés ainsi que 15 % de zone d’habitation de forte densite, est le résultat
des négociations entre les parties et permet d’'assurer le respect des objectifs du plan
d’affectation et I'équilibre économique du projet. A ce ftitre il devra étre maintenu sans
modification substantielle, sous réserve des préavis éventuels des services cantonaux et de
I'aboutissement d'éventuelles procédures juridiques suite a la mise a 'enquéte du dossier.

Les parties confirment leur volonté de maitriser ce programme sans modification
substantielle.

L’établissement du plan et du réglement au sens de 'art. 22 ss LATC

L’élaboration du PA comprend cing volets principaux détaillés ci-dessous. Au besoin,
d’autres études pourront étre menées pour I'élaboration du PA.

Volet 1 : L’architecture, 'urbanisme et le paysage

Un cahier des charges pour I'élaboration du PA a été élaboré et se trouve en annexe de
ladite convention. Il comprend notamment les rendus suivants :

Pour les prestations d'architecture et d’urbanisme :
e unréglement du plan d'affectation (RPA) ;
e unplan de base ;

e un plan du foncier ;
e un rapport d'aménagement selon art. 47 OAT.

Pour les prestations de paysagiste :

e Un dossier d’avant-projet des espaces extérieurs comprenant I'ensemble des
documents (plan, coupes, élévations, perspectives, etc.) aux échelles appropriées ;

e Un dossier descriptif des différentes typologies d’espace libre ;
e un chiffrage a +/- 20% des espaces extérieures.

Le cahier des charges comprend également les prestations d’un géometre.

Volet 2 : La mobilité

Le dossier de PA sera complété par une étude de mobilité prenant en compte notamment :

o lintégration des concepts communaux et régionaux concernant pour les Transports
publics (TP), les Transports individuels motorisés (TIM), la Mobilité douce (MD);

e l'accessibilité au quartier depuis son périmétre extérieur (passages piétons,
carrefour,...) ;
e ['accessibilité interne au quartier ;

e les besoins et 'emplacement du stationnement pour les véhicules et les deux-roues,
calculés selon les normes VSS en vigueur (un facteur de réduction pourra étre

applique) ;
o les liaisons piétonnes et cyclables a l'intérieur du quartier ;

e une traversée de mobilités douces « Nord-Sud », maillon d’un itinéraire prévu dans
le projet d’agglomération, entre la route de Sainte-Croix et la rue Edouard Verdan.

Volet 3 : L’environnement, I'énergie

Le dossier de PA sera complété par des études sur les problématiques liees a
I'environnement, I'énergie et les équipements techniques ou collectifs du quartier, prenant
en compte notamment :

- lanalyse des sols pour déterminer la pollution éventuelle sur les terres et l'eau ;

—=

B.2.5.4.

B.2.5.5.

B.3.

B.3.1.

- le remodelage du sol ;

la gestion des eaux ;
'OPB, IOPAM ;

- les possibilités pour I'approvisionnement énergétique (CAD, géothermie,...) et les regles

et normes énergétiques a respecter pour les batiments (toitures, énergies
renouvelables,...).

Volet 4 : L’équipement du site

Le dossier de PA sera également complété par des études sur les problématiques liées :
aux infrastructures, notamment souterraines, garantissant la viabilisation du nouveau
quartier, & savoir tous les services indispensables aux affectations prévues par le PA;

a I'équipement de surface, notamment les accés ;

au chiffrage de tous les équipements souterrains et de surface comprenant les espaces
libres, avec un degré de précision de +/- 20%.

Volet 5 : La péréquation fonciére et financiére

Les propriétaires et la Commune s’engagent a élaborer un cahier des charges pour
I’élaboration d’une péréquation fonciére et financiére dont I'objectif principal consiste
en une répartition économiquement juste des droits a batir, hors syndicat foncier.

Réalisation

Les propriétaires et la Commune s’engagent & assurer la qualité globale des espaces
libres et des équipements conformément a I'avant-projet élaboré dans le cadre du PA.

Ils s'engagent également a :

— effectuer un concours d’urbanisme / architecture sur invitation, selon des
modalités définies entre les parties, pour réaliser la partie logement ;

- promouvoir les actions définies dans les fiches d’actions du concept d’écologie
industrielle ;

—  suivre les scénarios développés dans le concept énergétique territorial.

La réalisation est supervisée par la Commune.

La Commune pourra demander la fixation d’'un délai pour réaliser les concepts d’écologie
industrielle et énergétique, ainsi que les travaux collectifs.

Gestion

Par une gestion adéquate, les parties s’engagent a :

- conserver durablement la qualité globale des équipements réalisés ;

_ favoriser des entreprises déja domiciliées sur le territoire yverdonnois (a
conditions égales) ;

- adévelopper, participer et animer la future entité de gestion du site.

La Commune pourra exiger I'établissement d’un plan de gestion pour les infrastructures, les
superstructures et le paysage. L'exécution de ce plan pourra étre garantie par une
convention de droit public (Convention de gestion) assortie d’'une charge fonciére et/ou par
la constitution d’un syndicat de gestion (art. 45 LAF).

Sont réservées toutes mesures ou directives découlant de la Stratégie régionale de gestion
des zones d’activités en cours de développement par les instances régionales compétentes.
La conformité a cette stratégie est obligatoire, conformément au Plan directeur cantonal.

0

-10 -

C.2.

C.3.

ASPECTS FONCIERS

Faisabilité fonciére

Les parties s’engagent & mener les démarches nécessaires pour I’élaboration d’une
péréquation fonciére et financiére dont I'objectif principal consiste en une répartition
économiquement juste des droits a batir.

La faisabilité fonciére du PA et de ses équipements devra étre garantie par les propriétaires
au plus tard avant la mise a I'enquéte publique du PA par des conventions en la forme
authentique et/ou des servitudes inscrites au registre foncier.

Syndicat d’améliorations foncieres

En cas de désaccord entre les propriétaires, la Commune pourra engager les études
préliminaires (art. 85¢ LAF) et créer d'office un syndicat d'améliorations foncieres (art. 25 et
85k LAF), en vue de définir :

a. L'avant-projet des travaux collectifs et la vérification de leur compatibilité a la Iégislation
sur la protection de I'environnement, ainsi que I'estimation de leur co(t.

b. Les principes d'estimation des immeubles et des valeurs passageéres selon I'ancien et le
nouvel état.

Les études en vue de la mise a 'enquéte et de la réalisation des équipements.

Les principes de la répartition des frais.

Plan cadastral

Le plan de base est établi conformément au plan cadastral mis a jour et authentifié par un
ingénieur géométre breveté. En cas de remaniement de terrains a batir, le fond cadastral du
PA correspond au projet de nouvel état parcellaire (art. 12 RLATC).

FINANCEMENT

Répartition des coits pour I’élaboration du plan d’affectation

La Commune soutient activement la planification en confiant son pilotage & un chef de projet
au sein d'URB et en fournissant les données de base dont elle dispose.

Les autres colts de la planification sont assumés par les propriétaires (cf. voir répartition ci-
apres).

Le budget pour I'élaboration du PA, tel approuvé par le Conseil communal le 2 mars 2015,
dans le cadre du préavis PR15.10PR, est le suivant :

-11 -

Mandats de planification Budget TTC
(jusqu’a 'approbation du plan d’affectation)
Programme d’aménagement CHF 130°000.-
Etude potentiel CHF 35'000.-
Principe pour I'établissement du PA CHF 30'000.-
Document de synthése et illustrations CHF 25'000.-
Prestations de spécialistes CHF 40'000.-
Mise en vigueur du PA CHF 240'000.-
Elaboration du PA CHF 160'000.-
Traitement des espaces libres et le rapport & la rue CHF 75'000.-
Production du rapport 47 OAT CHF 5'000.-
Etudes pour spécialistes CHF 145'000.-
Etude d’impact CHF 60'000.-
Géomeétre CHF 10'000.-
Mobilité CHF 25'000.-
Diagnostic pollution CHF 25'000.-
Etude géotechnique CHF 15'000.-
. B CHF 10'000.-
Concept énergétique
Choix de la procédure CHF 70'000.-
Montage pour un partenariat public/privé CHF 15'000.-
Etude de rentabilité CHF 15'000.-
Péréquation fonciére et financiére CHF 20'000.-
Frais de juristes et de notaires CHF 20'000.-
Frais secondaires CHF 30'000.-
Communications, maquettes, reproductions CHF 25'000.-
Autres frais secondaires CHF 5'000.-
Divers et imprévus CHF 60'000.-
Divers et imprévus (10%)’ CHF 60'000.-
Total mandats TTC CHF 675'000.-

La répartition de la participation financiére de ces frais est calculée au prorata des métres
carrés des parcelles comprises dans le périmétre du PA, conformément a ce qui a été établi

dans le préavis cité ci-avant, soit :

Répartition A charge selon budget ci-dessous
Pour la Commune (19986 m2) : 379 % CHF 255'825.-
Pour Flexos SA (32701 m2) 62.1% CHF 419'175.-
Total (52'687 m2) 100 % CHF 675°000.-

1 ’élaboration du concept d’écologie industrielle est intégrée a cette section.

>

-12 -

D.2.

D.3.

Toute subvention cantonale pergue par la Commune, sera déduite des montants a
rembourser par les privés, au prorata des surfaces tel qu'indiqué ci-dessus.

Dans le cas ol un ou plusieurs propriétaires ne peuvent participer financierement aux
études, un montage financier doit étre élaboré et validé par la Ville et les autres propriétaires
pour couvrir les colts prévus pour la planification.

Dans I'éventualité ol les colts de planification d’un propriétaire ont été anticipés (jusqu'au
moment de signature de la présente convention) ou seraient anticipés a futur par un ou
plusieurs propriétaires ou par la Ville, le montant anticipé devra étre restitué soit lors de la
vente de la parcelle par son nouveau propriétaire, soit dans les délais fixés préalablement,
mais au plus tard lors de la viabilisation de la parcelle (premiére autorisation de permis de
construire sur la parcelle). Le montant restitué est calculé au prorata de la surface faisant
I'objet de la transaction.

La répartition de la participation financiére est calculée par la suite au prorata des métres
carrés des nouvelles parcelles / propriétés fonciéres.

Le montant des co(ts anticipés par un ou plusieurs propriétaires ou par la Ville est garanti
par l'inscription d’'une charge fonciére (art 782 ss CC). Tous les frais relatifs a 'inscription de
la charge fonciére sont a la charge exclusive du fonds grevé.

Répartition des coiits pour les espaces libres et les equipements
collectifs

Les parties s’engagent a établir une répartition des colts pour la réalisation des
espaces libres et les équipements collectifs dans le cadre de la péréquation fonciére
et financiére réalisée lors de I’élaboration du PA.

La faisabilité financiere des équipements devra étre garantie par les propriétaires au plus
tard avant la mise a I'enquéte publique du PA par une convention de droit public (Convention
d’équipement) signée avec la Commune et assortie d'une charge fonciére. Les réglements
communaux ad hoc sont réservés.

Dépassements éventuels des montants prévus

En cas de dépassements des montants devisés au point D.1 de la présente convention ou
de toute autre dépense non prévue nécessaire a la mise en ceuvre du PA, ces dépassements
seront entiérement a la charge des propriétaires privés, hors la Commune.

Cette clause est valable pour autant que la vente du terrain communal & Flexos SA soit
acceptée par le Conseil Communal. Au cas ou cette vente ne serait pas acceptée par le
Conseil Communal, les parties s’engagent & prendre en charge les éventuels dépassements
au prorata proposé ci-dessus.

-13-

E2.

E.3.

E.4.

E.5.

E.6.

DISPOSITIONS FINALES

Transfert de la propriété

En cas de vente des biens-fonds ou d’octroi d’un droit de superficie avant la réalisation du
plan d'affectation, les propriétaires prennent toutes les mesures utiles pour informer le/s
futur/s acquéreur/s ou le/s futur/s superficiaire/s de I'existence de la présente convention et
des obligations qui leur incombent de ce fait; en particulier, ils transmettent au notaire
chargé de la rédaction de I'acte authentique leur exemplaire original de la convention, lequel
I'annexera audit acte.

La Commune bénéficiera d’un droit de préemption a annoter au Registre foncier en cas de
vente de bien-fonds ou de batiments dans I'emprise du périmétre du PA Verdan (hors
acquisition de la parcelle KSR par Flexos SA).

Adoption du PA et autorisations de construire

La présente convention ne garantit ni 'adoption du PA, ni la délivrance des permis de
construire en découlant.

Changement de circonstance

En cas de modification notable au cours de la procédure de légalisation du PA, les parties
conviendront des adaptations nécessaires a la présente convention par avenant sous la
forme écrite et acceptée par toutes les parties.

Validité et échéance

La convention est réputée valable dés la signature par toutes les parties.

Elle vient & échéance au plus t6t au moment de I'entrée en vigueur du PA et au plus tard
lorsque les parties se seront toutes acquittées de leurs obligations.

Accord a I’amiable

Dans la mesure du possible, les parties s'efforcent de régler a 'amiable les éventuels litiges
qui pourraient survenir au sujet de linterprétation ou de I'exécution de la présente
convention.

For

La présente convention est soumise au droit suisse et le for exclusif est a Yverdon-les-Bains.

-14 -

E.7.

Signatures

Les soussignés, ainsi que leurs représentants, déclarent avoir lu, compris et accepté le
contenu de la présente convention.

Propriétaire

Ville d’Yverdon-les-Bains

Propriétaire

Flexos SA

Commune d’Yverdon-les-Bains,

représentée par la Municipalité

ean-Daniel Carrard

Annexes :

1) Planning prévisionnel

2) Enquéte menée auprés des entreprises

3) Etude de faisabilité

4) Carte de synthése et programme issus de la planification test

5) Plan —réglement — rapport 470AT déposé a I'examen préalable le 22.06.2018
6) Préavis des services cantonaux sans synthése (DGTL)