name: PR24.16PR concernant une demande de crédit d’étude de CHF 70'000.- pour l’établissement d’un

text:
Municipalité 27 juin 2024

                                                                                PR24.16PR

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PREAVIS AU CONSEIL COMMUNAL D’YVERDON-LES-BAINS

concernant

une demande de crédit d’étude de CHF 70'000.- pour l’établissement d’un plan de
marketing urbain pour Yverdon-les-Bains

Madame la Présidente,

Mesdames les Conseillères, Messieurs les Conseillers,

Dans son programme de législature 2021-2026 (cf. Communication CO 22.07 du 28 juin

2022), la Municipalité d’Yverdon-les-Bains a fait d’un marketing urbain ambitieux tourné vers

l’extérieur un de ses objectifs stratégiques prioritaires (Axe 01, action prioritaire 07). Par le

présent préavis, la Municipalité sollicite l’octroi d’un crédit d’étude de CHF 70'000.- pour un

mandat de conseil confié à la Haute Ecole de gestion Haute École d'Ingénierie et de Gestion

du Canton de Vaud (HEIG-VD) en vue de l’établissement d’un plan de marketing urbain pour

Yverdon-les-Bains. La mise en œuvre de ce plan sera réalisée dans un deuxième temps, en

fonction des budgets et crédits disponibles.

1. Contexte et enjeux

Depuis la publication du programme de législature 2021-2026, différentes actions et

réflexions ont été menées par la Municipalité et ses services afin de donner corps à une

« communication institutionnelle ambitieuse tournée vers l’extérieur » : réalisation de

reportages photos valorisant la qualité de vie à Yverdon-les-Bains, nouvelle vidéo de

présentation de la ville avec le concours d’Yvan Richardet, lancement de l’ouvrage « D’écrire

ma ville », lancement d’un  annuaire « who is who » (répertoire des personnes compétentes à

l’intention des médias). Toutefois, il est apparu d’une part qu’une ligne directrice était

nécessaire et d’autre part que les moyens manquaient pour concrétiser cet objectif

ambitieux ; et cela tant sur le plan financier qu’en termes de disponibilité des services de la

Ville à s’y dédier avec l’intensité et la régularité nécessaires.

À la faveur de la collaboration renforcée qui s’est récemment mise en place entre les services

de la Ville et la HEIG-VD, d’intéressants échanges ont eu lieu lors des Assises de septembre

2023 avec les représentants des filières « Economie d’entreprise » et « Ingénierie des

médias » de la haute école. Un projet de mandat de conseil en marketing urbain a été élaboré,

qui confie à la HEIG-VD la tâche de proposer à l’horizon 2025 un plan de marketing urbain

pour Yverdon-les-Bains, à déployer par la suite. Ce plan vise à attirer de nouveaux

habitants/contribuables, et à définir les supports marketing les plus efficaces à cet effet.

L’accompagnement du mandat et la validation de ses différentes étapes seront coordonnées

par la Municipalité et ses services, qui veilleront notamment à une bonne efficience avec les

démarches complémentaires de redynamisation du centre-ville et de politique foncière, la

valorisation de l’offre culturelle, sportive et associative, de même que le concept de « ville

résiliente » où il fait - et fera - bon vivre à l’avenir.

PR24.16PR

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2. Description du mandat confié à la HEIG-VD

En 2023, la Municipalité et ses services ont eu différents échanges avec la HEIG-VD sur la

thématique du marketing urbain, lesquels ont permis l’établissement d’une offre de services

de la part de la haute école reposant sur les principes suivants :

Contexte général

La Ville d’Yverdon-les-Bains s’est fixé comme objectif stratégique d’attirer de nouveaux

résidents tout en améliorant la qualité de vie des résidents actuels. En travaillant sur son

dynamisme et son attractivité tant vis-à-vis de futures entreprises que de personnes

souhaitant s’y installer, la Ville veut en effet renforcer son équilibre financier. Dans ce cadre,

le déploiement d’un marketing urbain ambitieux et tourné vers l’extérieur est considéré

comme une action prioritaire. Ce marketing urbain devra permettre de mieux faire connaître

les atouts de la ville auprès du public cible, tout en adressant les défis posés par la position

de « deuxième ville du canton » dont jouit Yverdon-les-Bains.

Afin de pouvoir disposer rapidement des premières bases nécessaires pour ce mandat, la

première étape de la démarche explicitée ci-dessous (définition des segments-cibles), a fait

l’objet d’un mandat séparé pour un montant de CHF 10'000.- (HT), imputé sur le budget de

fonctionnement 2023 du Secrétariat général). Cette démarche court jusqu’en juin 2024.

Buts

Les étapes suivantes du mandat confié à la HEIG-VD par la Ville d’Yverdon-les-Bains, qui font

l’objet de la présente demande de crédit d’étude, ont pour buts de :

 déterminer l’USP (Unique Selling Proposition) de la Ville ;

 déterminer les leviers qui permettront le développement de la Ville.

Démarche

 Définition et hiérarchisation des différents segments qui constitueront les cibles

prioritaires pour la ville d’Yverdon-les-Bains ;

 Benchmarking de la Ville d’Yverdon-les-Bains par rapport à d’autres « villes n° 2 », en

Suisse et à l’étranger, puis recensement des avantages concurrentiels pour chaque

segment-cible ;

 Élaboration de positionnements potentiels pour la Ville et conduite d’une étude de

perception auprès des résidents et non-résidents ;

 Définition des contours et valeurs de la marque « Yverdon » ainsi que de la stratégie

marketing destinée à promouvoir cette marque ;

 Réalisation et budgétisation d’un plan marketing comprenant :

o les indicateurs-clé de performance ;

o les canaux de marketing et de communication à privilégier ;

o les actions à mener pour mettre en place la stratégie choisie.

 Accompagnement du déploiement du plan marketing et de la mise en œuvre des

actions opérationnelles.

PR24.16PR

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Etapes du mandat

Le mandat de conseil est structuré autour des activités suivantes :

Activité  Livrables  Qui  Quand

1. Segments-cibles

Définir et caractériser les

différents segments qui

constitueront les cibles

prioritaires pour la Ville

d'Yverdon-les-Bains

(démographie, statistiques,

personas) pour la stratégie à

venir.

Mesurer la taille de chaque

segment et l’évolution de

ceux-ci.

Hiérarchiser l’importance de

chaque cible, prioriser,

identifier les attentes, les

besoins, les envies, les désirs,

les aspirations des individus et

des entreprises.

Description des segments-

cibles

Inventaire hiérarchisé des

segments-cibles et

valorisation de ceux-ci.

Priorisation et sélection des

cibles

Professeur +

Collaborateur

scientifique

Décembre

2023 à

juin 2024

(mandat séparé

– déjà réalisé)

2. Opportunités de

positionnement & stratégie

Proposer des positionnements

potentiels pour la Ville.

Identifier les unicités de la

Ville, notamment envers

Lausanne et sa région.

Conduire une étude de

perception auprès des

résidents et des non-

résidents, pour réaliser un

diagnostic de la marque «

Yverdon » et évaluer les

actions correctrices idoines.

Définir les contours et les

valeurs de la marque

« Yverdon ».

Définir une stratégie marketing

pour Yverdon.

Structurer les différents

éléments de langage en

fonction du positionnement

retenu.

Stratégie marketing (marketing

stratégique et marketing

opérationnel) envers chaque

segment ciblé.

Professeur +

Collaborateur

scientifique

Automne 2024

à décembre

2024

PR24.16PR

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3. Plan marketing

Réaliser et budgétiser un plan

marketing pour Yverdon,

définir les indicateurs de

performance et les actions à

mener pour réaliser la

stratégie définie en Projet 2.

Définir l’ensemble des actions

de communication envers les

cibles définies, avec sélection

des canaux adéquats.

Définir les actions globales de

promotion du territoire envers

les cibles et proposer des

investissements

(infrastructures, événements,

etc.) pour :

1) attirer les cibles et

2) répondre à leurs

besoins/envies tout en

respectant le positionnement

défini.

Plan marketing  Professeur +

Collaborateur

scientifique

Janvier

à juin

2025

4. Déploiement du plan

marketing

Suivre le déploiement du plan

marketing et des indicateurs

de performance.

Accompagner la mise en

œuvre des actions

opérationnelles.

Evaluer la pertinence des

idées/actions en fonction du

positionnement défini.

Suivi des indicateurs-clé de

performance

Recommandations

d’actions correctrices

Professeur +

Collaborateur

scientifique

Dès 2025

TOTAL  (y compris la partie

déjà réalisée au printemps

2024)

    73’100.-

3. Démarches préliminaires

Depuis plusieurs années, l’envie de travailler sur une meilleure image d’Yverdon-les-Bains est

partagée par la Municipalité. Plusieurs études ont été menées par le passé, sans toujours

déboucher sur des mesures concrètes. Compte tenu de grands projets en cours notamment

dans le secteur « Gare-Lac », la Municipalité souhaite désormais se donner les moyens

d’attirer de nouveaux habitants et de nouveaux contribuables pour favoriser le

développement de la ville. Dans ce contexte, le mandat confié à la HEIG-VD est un prérequis

indispensable si l’on veut conceptualiser, puis déployer des actions de marketing urbain vis-

à-vis de l’extérieur.

PR24.16PR

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4. Coûts et financement

Afin de financer le mandat confié à la HEIG-VD, courant de décembre 2023 à juin 2025 et

estimé à CHF 73'100 (HT), y compris la 1ère étape déjà réalisée, la Municipalité demande ainsi

au Conseil communal un crédit d’étude de CHF 70'000.-.

Ce montant couvrira ainsi les étapes 2 à 4 du mandat, la 1e étape ayant fait l’objet d’un mandat

séparé dont le montant a pu être imputé sur le budget de fonctionnement 2023, comme

explicité ci-dessous :

 Les coûts relatifs à la première étape (segments-cibles), courant jusqu’au printemps

2024, se montaient à CHF 10'000.- (HT), ont déjà été imputés sur le budget de

fonctionnement 2023 ;

 Les coûts relatifs à la deuxième étape (opportunités de positionnement et stratégie),

courant de l’été 2024 à décembre 2024, se montent à CHF 48'900.- ;

 Les coûts relatifs à la troisième étape (plan marketing) courant de janvier à juin 2025

se montent à CHF 6'700.- ;

 Les coûts relatifs à la quatrième étape (accompagnement du déploiement) se montent

à CHF 7'500.-.

-> soit un total pour les étapes 2 à 4 de CHF 63'100.- (HT), respectivement CHF

68'250.- TTC.

À noter qu’en parallèle deux travaux d’étudiants (un bachelor et un travail de groupe), non

facturés par la HEIG-VD, complèteront les analyses des experts. Afin de financer le

déploiement des certaines mesures de communication et en particulier la conception, le

développement et la production de matériel et d’outils de communication y relatifs, en se

basant à cet effet sur une première estimation de la HEIG-VD, un montant de CHF 300'000 –

est prévu au plan des investissements 2024-2033 pour l’ensemble des investissements

nécessaires à la démarche. Ce montant comprend le montant de CHF 70'000.-  qui fait l’objet

du présent préavis.

5. Charges annuelles

Le tableau des charges annuelles se présente comme suit :

Etablissement d’un plan de marketing urbain

Coût total CHF 70'000.-

Amortissement 10 ans

Charges

d'exploitation

CHF 7'000.- (amortissement annuel)

CHF 455.- (frais d'intérêt du capital investi)

Total CHF 7'455.-

6. Conclusion

Le projet de marketing urbain aura un fort impact sur l’image d’Yverdon-les-Bains. Parmi les

objectifs phares du programme de législature 2021-2026, la mise en place d’une

communication institutionnelle ambitieuse tournée vers l’extérieur se doit d’être concrétisée

dans les meilleurs délais par le déploiement de mesures de communication ciblées, qui

pourront être définies grâce aux compétences de la HEIG-VD dans l’esprit de partenariat qui

anime les collaborations entre la Ville et la haute école. Ce projet vise également à attirer de

nouveaux habitants/contribuables, à favoriser ainsi le développement économique de la ville,

et à valoriser son image. La Municipalité est dès lors persuadée que cet investissement

somme toute modeste constitue une priorité politique pour la Ville, qui, sans excès, doit se

donner les moyens de réaliser ses ambitions.

PR24.16PR

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

Vu ce qui précède, nous avons l’honneur de vous proposer, Madame la Présidente,

Mesdames les Conseillères, Messieurs les Conseillers, de prendre la décision suivante :

LE CONSEIL COMMUNAL D’YVERDON-LES-BAINS

sur proposition de la Municipalité,

entendu le rapport de sa Commission et

considérant que cet objet a été régulièrement porté à l’ordre du jour,

décide :

Article 1: La Municipalité est autorisée à confier un mandat de conseil à la Haute École

d'Ingénierie et de Gestion du Canton de Vaud (HEIG-VD) pour l’établissement

d’un plan de marketing urbain pour Yverdon-les-Bains.

Article 2: Un crédit d’étude de CHF 70'000.- lui est accordé à cet effet.

Article 3: La dépense sera financée par la trésorerie générale, imputée au compte

n° 19010.24 « Crédit d’étude plan de marketing urbain» et amortie en 10 ans.

 AU NOM DE LA MUNICIPALITE

 Le syndic : Le secrétaire :

 P. Dessemontet F. Zürcher

Délégué de la Municipalité : M. Pierre Dessemontet, syndic

category_harmonized: preavis


name: Rapport commission: PR23.14PR concernant une demande de crédit d’étude de CHF 1'000'000.- pour la rénovation

text:
1/2

PR23.14RA

Rapport de la commission du Conseil communal d’Yverdon-les-Bains
chargée de l’examen du préavis PR23.14PR

concernant

une demande de crédit d’étude de CHF 1'000'000.- pour la
rénovation des infrastructures du Théâtre Benno Besson

Madame la Présidente,
Mesdames les Conseillères et Messieurs les Conseillers,

La commission a siégé le 17 août 2023.

Elle était composée de Mesdames Sophie MAYOR, Marceline MILLIOUD et Messieurs
Maximilien BERNHARD, Daniel BURDET, Loann GAILLARD, Pierre-Henri MEYSTRE,
Roland VILLARD et de la soussignée, désignée Présidente.

La délégation municipale était composée de Madame Carmen TANNER, Vice-syndique et
Messieurs François ARMADA, Municipal, Raphaël KUMMER, Chef de service, Thomas CZÁKA,
Chef de service, Georges GRBIC, Directeur du Théâtre Benno Besson et Jean-François

SUTTERLET Responsable gestion immobilière. Nous les remercions pour leur disponibilité et
la clarté de leurs explications.

Le Théâtre Benno Besson est un fleuron de l’appareil culturel communal qui accueille tant
de productions internationales que suisses drainant des spectateurs venus de toute la
Suisse romande. Le TBB a également mis l’accent sur le volet « jeune public » pariant sur
le fait qu’enfants et adolescents formeront l’auditoire de demain.
Cette bâtisse, notée au monument historique en classe deux, fête ses 125 ans cette année.
Elle a subi de nombreuses transformations intérieures au fil du temps passant de près de
800 places à 460 actuellement.
Grâce aux travaux importants effectués en 2015, l’enveloppe de ce bâtiment patrimonial a
été mise en valeur et en a fait un bijou magnifique et élégant.
Il n’en est pas de même de son contenu.

Comme vous avez pu le lire dans le préavis, le TBB est d’une telle vétusté qu’il ne remplit
plus les normes de sécurité tant pour les artistes, que le personnel communal ou le public.
La commission a fait le même constat, lors de la visite du bâtiment qu’elle a effectuée, le 17
août 2023.
Des structures de soutien de la voûte aux sous-sols, qui ne sont plus conformes aux normes
incendies, en passant par les loges, les escaliers complètement usés, la fosse d’orchestre
condamnée pour adapter une avant-scène en bois de mauvaise qualité, tout est à refaire.
Par ailleurs, certains sièges s’écroulent et du plâtre tombe régulièrement des plafonds.
Quant aux installations électriques, elles doivent être rapidement adaptées avant que
d’autres accidents plus graves ne surviennent.
En 2021, la Municipalité a sollicité une ingénieure spécialisée en scénographie de théâtre
qui a pu faire un premier diagnostic et propose un programme qui s’articule en trois volets
principaux :
1. Infrastructures (sièges, loges, peintures, bureaux)

2/2

2. Électricité et incendie
3. Performances de l’outil (accessibilité, etc.)

La commission a eu connaissance de cette étude préliminaire

Afin d’éviter les dépassements, la Municipalité a fait le choix de mettre un accent particulier
sur l’étude, prenant comme référence le prix au m2 SIA, à savoir CHF 850.-. Ce montant
est peu précis mais compté largement.
Le crédit d’étude peut sembler élevé par rapport au crédit d’investissement projeté. Il ne faut
pas oublier que l’affectation de ce bâtiment complexifie sa modernisation, son entretien et
sa sécurisation, et nécessite de faire appel à des prestataires spécialisés, très couteux. Ces
derniers aideront d’ailleurs la Municipalité à affiner cette demande de crédit. Les membres
présents nous expliquent que, contrairement à la première étape de restauration du TBB, la
future demande de crédit d’investissement ne se fera qu’à la suite d’appels d’offres. Par
ailleurs, le Service des bâtiments bénéficie aujourd’hui d’un protocole de suivi de chantiers
très professionnel.

Pendant la durée des travaux, il semble presque certain que le théâtre devra fermer ses
portes. La Municipalité réfléchit à certaines solutions, allant du report de la programmation
sur d’autres théâtres, au montage éventuel d’un chapiteau.

Conclusion :

C’est donc à l’unanimité de ses membres que la commission vous recommande, Madame
la Présidente, Mesdames les Conseillères et Messieurs les Conseillers d’accepter les
conclusions de ce préavis.

La commission émet cependant quatre vœux :

1. Soucieux de ne pas subir le même dépassement pharaonique que lors de la première
restauration du TBB, les membres de la commission insistent sur le fait qu’un
processus soit mis en place afin de verrouiller les montants qui seront demandés
pour le crédit d’investissement.

2. La commission insiste également sur le fait que les représentants des utilisateurs
directs de ce monument soient impliqués dans le projet comme cela a été le cas dans
la réfection de la bibliothèque.

3. Dans le cadre de cette réfection, la commission souhaite que la collaboration entre
le théâtre et le restaurant (peu satisfaisante aujourd’hui) soit repensée afin que le
futur bar remplisse sa mission première, à savoir l’accueil du public.

4. La commission souhaite enfin que la Municipalité ait une vision à long terme et ne
ferme pas la porte à l’étude de variantes qui pourraient déboucher sur l’organisation
de spectacles musicaux par exemple et qu’elle ne condamne pas définitivement
certains espaces qui pourraient être réutilisés, comme la fosse d’orchestre.

Yverdon-les-Bains, le 6 septembre 2023

                                                                                Présidente de la commission

                                                                                Claude-Anne Jaquier

format: application/pdf

parent_type: agenda


name: PR19.07PR concernant une demande d’autorisation de vente de la parcelle n° 1164 du cadastre d’Yverdon-les-

text:
Municipalité 14 mars 2019

PR19.07PR

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PREAVIS AU CONSEIL COMMUNAL D'YVERDON-LES-BAINS

concernant

une demande d’autorisation de vente de la parcelle n° 1164 du cadastre d’Yverdon-les-
Bains d’une surface de 3’798 m2, comportant les bâtiments ECA nos 2114 et B148 (rue

des Cygnes 7-9-11), pour un montant de CHF 3'100'000.-

Madame la Présidente,
Mesdames les Conseillères, Messieurs les Conseillers,

Préambule

La Ville d’Yverdon-les-Bains est propriétaire de l’immeuble n° 1164 du cadastre d’Yverdon-les-
Bains. Cet immeuble, sis à la rue des Cygnes 79-11, comporte deux bâtiments cadastrés, à
savoir :

 le bâtiment n° 2114 correspondant à l’ancien complexe rural et ses annexes;
 le bâtiment n° B148 correspondant à un cabanon de jardin.

Le bâtiment est vétuste et nécessitera à court terme d’importants investissements, afin
d’effectuer des travaux de rénovation du complexe rural et de valorisation de la parcelle. Suite
à l’analyse de ses services accompagnés d’experts immobiliers, et au vu des investissements
très conséquents qu’une rénovation impliquerait, la Municipalité préfère confier la valorisation
de cet objet à un privé et investir plus judicieusement dans d’autres objets du patrimoine
communal.

Historique et situation actuelle

La ferme des Cygnes est une des plus anciennes fermes de la commune qui date de 1838 et
qui a été rachetée en 1964 par la Ville. Elle est mentionnée en note 2 au recensement
architectural du canton de Vaud et figure à l’inventaire des monuments historiques, ce qui
implique plusieurs contraintes lors de sa rénovation. Plusieurs arbres du jardin sont également
recensés pour leurs caractéristiques historiques. Tous travaux envisagés doivent être annoncés
à la Section monuments et sites de la Direction générale des immeubles et du patrimoine
(DGIP).

La surface de la parcelle est de 3'798 m2, dont une emprise construite au sol de 647 m2. Elle se
trouve en zone composite (art. 47 du PGA), zone destinée à des fonctions mixtes ou
d’habitation. L’indice d’utilisation du sol (IUS) de cette zone est de 0.64 au maximum, ce qui est
relativement faible.

PR19.07PR

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Cette parcelle est proche de la gare, en face du Conservatoire de musique et de l’Unité d’accueil
pour écoliers (UAPE) des Cygnes. De forme triangulaire, proche des voies de chemin de fer,
comportant plusieurs arbres centenaires à conserver, elle ne présente pas d’autre avantage
majeur pour un promoteur. Sa valeur vénale n’est donc pas particulièrement élevée.

L’état général de l’immeuble est vétuste, hormis deux appartements considérés comme
acceptables, mais à rénover. Le reste des dépendances, ainsi que la partie grange, nécessitent
d’importants travaux de transformation et de rénovation.

Le rendement locatif actuel de l’immeuble est très faible, soit CHF 24'096.- annuel, pour trois
appartements, quelques locaux de dépôt et un jardin portager loués à des tiers. La valeur ECA
est de CHF 2'180'000.-, et son estimation fiscale est de CHF 185’000.-. La valeur de rendement,
basée sur le revenu locatif actuel, est estimée à moins de CHF 500'000.-.

La toiture, qui est dans un état critique, doit être refaite entièrement à très court terme. Le coût
de ces travaux a été estimé entre CHF 800'000.-  et CHF 1'000'000.-. Les travaux qui
permettraient de transformer la grange et les dépendances, afin d’y aménager des locaux
habitables pour rentabiliser l’immeuble, ont été estimés entre CHF 3 et 4 millions, selon les choix
et aménagements retenus.

Le coût d’un nouveau bâtiment en vue de la valorisation de la parcelle n’a, quant à lui, pas été
chiffré. Celui-ci dépendrait du programme architectural à envisager.

L’acquisition par la Ville du logiciel de planification immobilière Stratus permettra à l’avenir de
mieux anticiper et planifier ce type d’intervention lourde. Dans le cas présent, celui-ci mettrait
en évidence un besoin immédiat d’assainissement de tous les éléments recensés, de la toiture
au gros œuvre, en passant par les façades, les fenêtres et les installations techniques.

Options possibles

L’enjeu pour la Municipalité, au vu de l’état de vétusté de cet objet particulier, était de retenir la
meilleure solution pour l’avenir de cette parcelle. Plusieurs options étaient envisageables:

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1. Rénovation de la ferme

Au vu l’emplacement stratégique de cette parcelle, celle-ci pouvait être conservée et le
bâtiment rénové. Cela rendait possible le futur développement d’un programme para-public
ou associatif, par exemple pour le Conservatoire de musique ou l’UAPE. L’affectation en
zone composite, de faible densité, pouvait faire place à une affectation en zone d’intérêt
général, de densité plus élevée. Les frais urgents de rénovation de la ferme n’en demeuraient
pas moins conséquents et le rendement locatif après les travaux ne permettait pas de couvrir
ces dépenses.

2. Vente partielle du terrain (morcellement)

Une autre option consistait à ne vendre qu’une partie du terrain, soit 1’610 m2, le solde de
2'188 m2 étant nécessaire au maintien de la ferme existante (IUS 0.64). Cela permettait la
construction d’un immeuble de 4 étages (entre 10 et 12 appartements de 3-4 pièces) par un
promoteur, avec réinvestissement du produit de la vente dans la rénovation de la ferme, qui
restait ainsi propriété de la Ville. La valeur du terrain, estimée par un expert immobilier, est
de 1'610 m2 x CHF 450.-, soit CHF 725'000.-. Cette solution rapportait peu en regard de
l’investissement qu’il fallait tout de même consentir pour la rénovation de la ferme, estimé
entre CHF 4 et 5 millions.

3. Idem variante 2, mais mise à disposition du terrain en DDP

Cette variante correspondait à la variante précédente, à la différence que la Commune restait
propriétaire du bien-fonds sur le long terme, tout en permettant à un promoteur d’utiliser le
terrain de 1’610 m2 durant une période déterminée, en créant un droit de superficie érigé en
DDP (droit distinct et permanent). La valeur de ce DDP a été estimée entre CHF 600'000.-
et CHF 800'000.- pour une durée variant entre 60 et 90 ans. Là également, l’investissement
à consentir pour la rénovation de la ferme restait important.

4. Vente de l’ensemble (terrain et ferme)

La dernière option étudiée était celle de la vente de l’immeuble, afin d’assurer la rénovation
de la ferme sans frais pour la Commune. Un promoteur immobilier avait contacté la
Municipalité en 2017, intéressé par l’achat éventuel de la ferme et du terrain. Le Service des
bâtiments avait alors mandaté un expert immobilier afin de déterminer la valeur vénale du
bien-fonds. La meilleure offre du promoteur s’élevait à CHF 180.-/m2 alors que l’expert avait
estimé la valeur du terrain à CHF 450.-/m2. Cette offre avait donc été déclinée. La valeur
vénale évaluée par l’expert s’élevait à CHF 1'800'000.-. Une vente de l’immeuble permettait
donc de dégager un bénéfice intéressant, sans avoir à investir dans la réfection du bâtiment.

La vétusté du bâtiment impose d’importants travaux à court terme. Un tel investissement serait
actuellement très difficile et alourdirait considérablement la dette communale. La piste de la
vente était la seule qui permettait d’assurer l’exécution de ces travaux sans engendrer de coûts
pour la Commune. C’est donc cette dernière option qu’a choisi d’explorer la Municipalité en
confiant l’organisation d’un appel d’offres à investisseurs à un mandataire spécialisé.

Appel d’offres public à investisseurs

Un courtier et expert immobilier a été chargé du montage complet du dossier de vente ainsi que
de l’exécution de l’appel d’offres. Les honoraires de courtage ont été fixés à 3% du prix de vente,
TVA en sus.

Les cinq offres d’achat qui ont été déposées ont fait l’objet d’une analyse complète,
conformément aux critères de pondération publiés dans les conditions générales de l’appel
d’offres.

PR19.07PR

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C’est Monsieur Philippe Gilliéron, domicilié à Cheseaux-Noréaz qui a présenté l’offre
économiquement la plus favorable, d’un montant de CHF 3'100'000.-.

Offre d’achat, vente à terme conditionnée et signée

La valeur de rachat proposée est de 72% supérieure à l’estimation de l’expert. Le prix, le
programme et le projet présentés par le promettant-acquéreur correspondant parfaitement aux
attentes décrites dans le cahier des charges de l’appel d’offres, la proposition d’adjudication a
été validée par la Municipalité. Le promettant-acquéreur a été sollicité, afin d’étudier la
possibilité d’intégrer dans son projet, l’extension du Conservatoire de musique.

Afin de garantir les intérêts du promettant-acquéreur d’une part et de la Ville d’autre part, les
parties ont convenu d’une promesse de vente et d’achat, par acte authentique signé le 24 janvier
2019. Cette promesse de vente et d'achat a été conclue sous réserve de la réalisation des deux
conditions cumulatives suivantes :

a) obtention, par la Municipalité d'Yverdon-les-Bains, de l'autorisation du Conseil communal
d'Yverdon-les-Bains quant à la vente de l'immeuble sus-désigné, aux conditions fixées dans
l’acte, en application des dispositions de la loi vaudoise sur les communes (en particulier
son article 4);

b) obtention, par le promettant-acquéreur, d'un permis de construire se rapportant au projet
de construction de Philippe Gilliéron pour la parcelle concernée, projet qui devra s’inscrire
dans le cadre des documents de l’appel d’offres.

Le promettant-acquéreur s'est engagé à déposer auprès de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains,
dans un délai de 6 mois à partir du moment où il aura eu confirmation de l'accord du Conseil
communal pour la vente de la parcelle n° 1164, le dossier complet de mise à l'enquête publique
relatif au projet de construction susmentionné. Ce projet, non dérogatoire, devra répondre en
tous points aux différentes règles fédérales, cantonales et communales en matière de police
des constructions et d'aménagement du territoire, notamment aux règles de la zone dans
laquelle est situé l'immeuble promis-vendu.  Ce délai pourra être prolongé de 3 mois si les
circonstances le justifient.

De son côté, la Commune d'Yverdon-les-Bains, par sa Municipalité, en sa qualité de propriétaire
de cet immeuble, s'engage à collaborer avec le promettant-acquéreur en vue de l'obtention du
permis de construire, par la signature de tous les plans et documents techniques nécessaires à
l'appui de la demande de permis de construire.

Si la Municipalité d'Yverdon-les-Bains ne devait pas obtenir l'accord du Conseil communal, ou
si le permis de construire réservé ci-dessus devait être définitivement refusé au promettant-
acquéreur, la promesse de vente et d'achat deviendrait caduque et de nul effet, sans dédit,
dommages-intérêts ou autre peine conventionnelle à verser de part ou d'autre.

Si les deux conditions réservées ci-dessus sont remplies et si l'une des parties ne se présente
pas, ou n'est pas en mesure, ou refuse de s'exécuter après avoir été régulièrement convoquée,
l'autre partie aura, à son choix, la faculté:

 soit de poursuivre l'exécution du contrat en demandant des dommages-intérêts
moratoires ;

 soit de renoncer à l'exécution du contrat et de demander en lieu et place, à titre de peine
conventionnelle, le paiement d'un montant de CHF 310'000.-, montant immédiatement
exigible, sans autre mise en demeure que la notification du constat notarié de carence.

PR19.07PR

5/6

En cas de carence de la part de la Commune d'Yverdon-les-Bains, cette dernière aurait
également à rembourser au promettant-acquéreur Philippe Gilliéron les frais justifiés engagés
par lui à l'appui de la demande de permis de construire.

Conclusion

La promesse de vente et d'achat conditionnelle signée avec Monsieur Philippe Gilliéron le 24
janvier 2019 garantit l’intérêt des deux parties à une exécution de bonne foi des opérations
prévues pour le projet susmentionné, tout en préservant les compétences des autorités en
matière de police des constructions et la compétence du Conseil communal de décider de
l'acquisition et de l'aliénation d'immeubles (art. 4 al. 6 de la loi du 28 février 1956 sur les
communes). L’immeuble considéré, dont la valeur est largement supérieure à CHF 250'000.-,
n’entre en effet pas dans la catégorie des objets pour lesquels la Municipalité dispose d’une
autorisation générale de statuer sur les aliénations immobilières (cf. préavis PR16.28PR,
accepté par le Conseil communal le 1er décembre 2016).

A cet égard, la Municipalité résume ci-dessous les éléments qui l’incitent à demander au Conseil
communal l’autorisation de vendre l’immeuble considéré, aux conditions susmentionnées:

a) Le bâtiment est vétuste et les loyers bas. Un développement est possible, mais
impliquerait de lourds investissements, lesquels ne sont pas prévus au plan des
investissements à ce jour. Les moyens dont dispose la Ville seront au demeurant
largement mis à contribution pour financer des projets plus prioritaires nécessaires
au développement de la Ville.

b) Le prix convenu, soit CHF 3'100'000.- est largement supérieur à l’estimation de
l’expert indépendant mandaté par la Ville et, compte tenu de la valorisation de
l’emplacement des bâtiments, se situe dans le haut de la fourchette de prix indiquée.



PR19.07PR

6/6

Vu ce qui précède, nous avons l'honneur de vous proposer, Madame la Présidente, Mesdames
les Conseillères, Messieurs les Conseillers, de prendre la décision suivante :

LE CONSEIL COMMUNAL D'YVERDON-LES-BAINS

sur proposition de la Municipalité,

entendu le rapport de la Commission des affaires immobilières et

considérant que cet objet a été régulièrement porté à l'ordre du jour,

décide :

Article 1:

La Municipalité est autorisée à vendre à Monsieur Philippe Gilliéron, la parcelle n°
1164 d’une surface d’environ 3’798 m2 du cadastre d’Yverdon-les-Bains comportant
les bâtiments ECA nos 2114 et B148 (rue des Cygnes 7-9-11), pour un montant de
CHF 3'100'000.-, selon promesse de vente et d'achat conditionnelle signée avec
Monsieur Philippe Gilliéron le 24 janvier 2019.

Article 2 :

Le produit de la vente sera imputé au compte 220.4242.00 Gains comptables sur
immeubles.

Déléguée de la Municipalité :
Mme Gloria Capt, municipale en charge de l'urbanisme et des bâtiments

Annexe : projet d’implantation (à titre indicatif)

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Zone de texte
PR19.07PR_Annexe

PR19.07PR_Annexe

Guichet cartographigue cantonal

BUREAU D'ARCHI
Ph . GILLI

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