name: Rapport commission: PR19.30PR concernant une demande de crédit d’investissement de CHF 500'000.- pour la mise

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PR19.30RA

Rapport de la commission du Conseil communal d’Yverdon-les-Bains
chargée de l’examen du préavis PR19.30PR

concernant

une demande de crédit d’investissement de CHF 500'000.- pour la mise
en œuvre d’une procédure de mandats d’étude parallèles (MEP) et les

études relatives à l’élaboration d’un plan d’affectation (PA) pour le
secteur « Front Gare »

Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs les Conseillers,

La Commission a siégé le 11 novembre 2019.

Elle était composée de Mesdames et Messieurs Pascale FISCHER, Cinzia GALLI
RATANO, Claude-Anne JAQUIER, Marceline MILLIOUD, Jacques LEVAILLANT, Vassilis
VENIZELOS et du soussigné, désigné président.

La délégation municipale était composée de Mme Gloria CAPT, Municipale, M. Thomas
CZÁKA, chef de service, M. Jean-Jacques JOBIN, adjoint du chef de service et M. Hervé
SAVIOZ, responsable du projet. Nous les remercions pour leurs nombreuses explications
et les informations transmises à la commission.

Introduction :

Le projet a été initié dès 2015 suite à l’acceptation du plan directeur localisé Gare-Lac. Ce
projet est au cœur du développement de notre Ville, situé entre le centre historique et le lac.
Il sera, qui plus est, relié au projet du nouveau parking souterrain de la Place d’Armes grâce
à une galerie souterraine permettant l’accès direct au Front-Gare notamment au centre
commercial et aux espaces d’activités. Cependant, il est important de relever que ce projet
est mené de façon distincte du projet de parking.

Le contrat avec le promoteur du parking stipulait, notamment, que le projet devait stimuler
cette zone pour développer son attrait ainsi que du centre-ville. Une certaine diversité est
prévue dans le projet avec un partenariat pour la création de salles de cinéma, d’espaces
commerciaux, de bureaux, de logements et le déménagement de la bibliothèque et du
Musée de la Mode.

Les deux partenaires du projet, La Poste Immobilier SA et les CFF SA, ont fait valoir leurs
intérêts dans les négociations qui furent déterminantes pour tracer les contours du futur
projet. C’est le fruit de ces nombreuses négociations qui ont permis d’arriver à ce consensus
et qui prévoit de créer une mixité des fonctions sur chaque parcelle.

Pour ce qui est de l’indice d’utilisation du sol, le secteur faisant partie des sites stratégiques
identifiés par le plan directeur cantonal (fiche B11), une densité importante est préconisée
dans le programme cadre.

Concernant les commerces, il semblerait que le groupe Manor ne soit plus intéressé à
investir en tant que propriétaire, mais rien n’est encore sûr pour de la location de surface

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commerciale. Dans tous les cas, les ambitions ont été réduites et les surfaces commerciales
seront probablement dédiées principalement à de l’alimentaire. En outre, la Municipalité
souhaite mettre en concurrence les différentes enseignes susceptibles de s’implanter dans
le secteur. Plusieurs commissaires souhaitent qu’une marge de manœuvre soit laissée aux
mandataires pour envisager une part commerciale plus importante pour permettre à un
acteur de s’y implanter. Il est en effet important de maintenir une activité commerciale forte
au centre-ville.

En ce qui concerne la répartition des coûts du projet, celle-ci se base sur les droits à bâtir
de chaque propriétaire des parcelles concernées.

Le projet Front-Gare dans son ensemble :

La procédure pour légaliser les terrains et comprendre le montage d’un tel projet a nécessité
l’intervention de spécialistes externes tels que Ivéo Conseils et Staffelbach & Partner qui
ont permis d’apporter leur expérience au service URBAT. Selon les informations fournies,
les coûts de ces prestations externes se montent à moins de CHF 20’000.-. Leur rôle était
d’évaluer le projet, d’établir le montage financier, d’apporter des conseils juridiques, établir
une relation tripartite et évaluer la faisabilité et la viabilité du projet.

Il faut comprendre que la répartition financière et des droits fonciers étaient des points
importants dans les négociations afin que chaque partenaire s’y retrouve. La Poste
Immobilier SA a déjà des bâtiments, et les terrains à valoriser des CFF, le long des voies,
représentent un potentiel de développement faible. De plus, la valorisation des parcelles
appartenant à la Commune est relativement importante dans ce projet.

L’étude de rentabilité par contre n’a pas encore été établie, elle dépendra du résultat du
MEP. Le programme cadre établi en accord avec l’ensemble des propriétaires prévoit une
part de logements relativement importante. Bien que certains commissaires émettent des
doutes sur l’opportunité de développer du logement dans ce secteur, la Municipalité
rappelle, que pour être viable, le projet doit répondre à des impératifs de rentabilité.

Front-Gare Est :

L’hypothèse actuelle est de créer du logement, des bureaux, des espaces pour la culture
(Bibliothèque et Musée de la Mode), des commerces et de la restauration ainsi que des
cinémas en sous-sol, permettant ainsi de mieux exploiter les surfaces en extérieur. Les
salles pourraient d’ailleurs être également utilisées comme salles de conférence ou autres,
permettant ainsi la création de synergies dans ce futur bâtiment à fort potentiel.

Front-Gare Centre :

L’hypothèse actuelle est de maintenir la situation existante. Toutefois une étude sera tout
de même conduite pour déterminer les possibilités éventuelles d’agrandissement.

Front-Gare Ouest :

L’hypothèse actuelle est de créer du logement du côté de la Thièle, cette situation
géographique permettrait de valoriser ces espaces. Il est également envisagé d’y installer
des bureaux et des surfaces d’activités (commerces et restauration par exemple). Un
commissaire s’étonne que l’opportunité d’implanter un équipement public à cet endroit n’ait
pas été retenue.

Espaces verts :

Les espaces verts prévus dans le PDL Gare-Lac sont relativement ambitieux. La
Municipalité confirme que cette dimension tiendra une place importante dans le projet qui

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sera retenu. Le projet devra intégrer les enjeux en lien avec la biodiversité et le
réchauffement climatique (lutte contre les îlots de chaleur).

L’idée d’intégrer des toitures végétalisées ainsi que la pose de panneaux solaires pourraient
également être retenue.

La Municipalité confirme que toutes les dimensions du développement durable seront prises
en compte dans le projet (efficacité énergétique, gestion des ressources, mobilité, matériaux
de construction, etc.).

Mobilité :

La Mobilité dans ce secteur sera également examiné en partenariat avec le Service de
Mobilité de la Commune et le Canton. Une orientation vers une mobilité douce sera
privilégiée notamment avec la création de vélo-station permettant l’accueil d’environ 500
vélos dans un espace sécurisé. Le parking sous la Place d’Armes répondra entièrement à
la demande des transports individuels motorisés. Aucune nouvelle place de stationnement
TIM n’est prévue dans le projet. L’Avenue de la Gare quant à elle, sera sous la
responsabilité d’AggloY en collaboration avec la filière Mobilité dans un projet distinct.

A noter qu’une participation des partenaires au financement de la future passerelle de
mobilité douce inscrite dans le plan directeur reste envisagée.

Coûts du projet

Il est rappelé que dans le montant sur lequel la Municipalité demande au Conseil communal
de se prononcer est compris, non seulement la procédure MEP mais aussi l’élaboration du
plan d’affectation. Les commissaires saluent la démarche choisie par la Municipalité pour
mener à bien ce projet. En choisissant de passer par un mandat d’étude parallèle (MEP) la
Municipalité permettra de mettre en concurrence différents bureaux, ce qui générera un
foisonnement d’idées et fera émerger des orientations de qualité qui seront ensuite traduites
dans un plan d’affectation.

Conclusions :

La commission salue l’initiative de commencer ce projet ambitieux par une procédure
préliminaire permettant de poser un cadre et de tracer les premiers contours de ce pôle
important dans notre commune. La diversité des espaces est également relevée par la
commission comme étant une nécessité pour l’avenir de ce projet même si pour l’instant il
ne s’agit que de chiffres indicatifs.

La commission souligne encore la compétence remarquée du service URBAT ainsi que la
bonne cohérence d’externaliser certaines procédures jugées très complexes.

Au vu de ce qui précède, la Commission à l’unanimité de ses membres vous recommande,

Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers, d’accepter ce préavis tel

que présenté par la Municipalité.

Yverdon-les-Bains, le 25 novembre 2019

Pascal GAFNER, rapporteur

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