ueo23 erlaeuterungsbericht

text:
Erläuterungsbericht

Die Planung besteht aus:
	• Überbauungsplan
	• Überbauungsvorschriften
	• Zonenplanänderung

weitere Unterlagen:
	• Erläuterungsbericht
	• Mitwirkungsbericht
	• Richtkonzept vom

21. März 2022

Mai 2024

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»

Interlaken/IBI/4/Erläuterungsbericht/
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Impressum

Planungsbehörde:
Einwohnergemeinde Interlaken
General-Guisan-Strasse 43, 3800 Interlaken

Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch

Bearbeitung:
Balthasar Marx, Raumplaner MAS ETH, FSU
Samuel Wild, Geograf MSc

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage, Perimeter und Aufgabenstellung	 5
1.1	 Standort und Perimeter	 5
1.2	 Vorhaben	 6

2.	 Rahmenbedingungen	 7
2.1	 Baurechtliche Grundordnung	 7
2.2	 Uferschutzplanung nach SFG	 8
2.3	 Denkmalschutz	 9
2.4	 Altlasten	 9
2.5	 Regionale Rahmenbedingungen	 9
2.6	 Bundesrechtliche Rahmenbedingungen	 10
2.7	 Betriebliche Anforderungen der IBI	 10
2.8	 Privatrechtliche Situation und Leitungen	 11
2.9	 Zielsetzungen	 11

3.	 Richtkonzept Brügger / extra	 12
3.1	 Verfahren	 12
3.2	 Aufgabenstellung	 12
3.3	 Beschreibung	 13
3.4	 Bebauung	 17
3.5	 Erschliessung	 20
3.6	 Aussenraum	 22

4.	 Planungsrechtliche Umsetzung	 25
4.1	 Überbauungsordnung (UeO)	 25
4.2	 Zonenplanänderung	 33
4.3	 Verträge und Dienstbarkeiten	 33
4.4	 Mehrwertabschöpfung	 33

5.	 Auswirkungen auf die Umwelt	 35
5.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht	 35
5.2	 Orts- und Landschaftsbild	 36
5.3	 Denkmalschutz	 36
5.4	 Lärmschutz	 37
5.5	 Altlasten	 37
5.6	 Gewässerschutz	 38
5.7	 Natur- und Heimatschutz	 38
5.8	 Störfall	 38
5.9	 Weitere Themen	 38

6.	 Verfahren und Organisation	 40
6.1	 Organisation und Zuständigkeiten	 40
6.2	 Ablauf der Planung	 40
6.3	 Mitwirkung	 40
6.4	 Vorprüfung	 40
6.5	 Öffentliche Auflage	 40
6.6	 Beschlussfassung und Genehmigung	 40

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

4	 ecoptima

Anhang	 41
Anhang 1	 Stellungnahme Berner Heimatschutz	 41
Anhang 2	 Auswertung der kantonalen Vorprüfung	 42
Anhang 3	 Stellungnahme Fernwärmeanschluss AVARI	 51

Beilagen	 53

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

5	 ecoptima

1.	 Ausgangslage, Perimeter und Aufgabenstellung

1.1	 Standort und Perimeter

Die Parzellen Nrn. 91, 769 und 474 in Interlaken dienen bisher als Be-
triebsareal (Hauptsitz und Werkhof) der Industriellen Betriebe Interlaken
(IBI). Das IBI-Areal liegt im westlichen Ortsteil von Interlaken, zwischen
Bahnareal (Güterbahnhof Interlaken West) und Schifffahrtskanal. Es liegt
am Rand des grösseren Gewerbegebietes Interlaken West, ist jedoch
nördlich (Überbauung Quai West) wie auch südlich von Wohngebäuden
umgeben. Das Areal umfasst Betriebsgebäude und umfangreiche offene
Lagerflächen.

Der Planungsperimeter umfasst die Parzellen Nrn. 474, 91, 769, 2029 mit
einer Fläche von ca. 15'700 m2. Ein Streifen von ca. 15 m Breite entlang
der Parzelle Nr. 165 liegt zwar nicht im Wirkungsbereich der UeO, jedoch
im Planungsperimeter. In die Betrachtung einbezogen wurden auch die
umgebenden Bauten und Strassenräume, das Bahnareal sowie der Schiff-
fahrtskanal und das gegenüberliegende Ufer.

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Kartenherr:

Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen. Rechtlich verbindliche Auskünfte sind beim Kartenherrn einzuholen.
Erstellt für Massstab 1:1’000

Detaillierte Angaben zu Copyright und Legende sind dem verlinkten Dokument zu entnehmen:

Erstellungsdatum 19.03.2021

Freier Text mit max. 120 Zeichen

© Kanton Bern / © swisstopoCopyright:

https://www.map.apps.be.ch/pub/pub/doku/basis_de.pdf

Bemerkungen:
Amt für Geoinformation des Kantons Bern

Basiskarte des Kantons Bern

1 ecoptima

Perimeter Arealentwicklung

Abb. 1	 Planungsperimeter (rot) und Betrachtungsperimeter (blau)

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

6	 ecoptima

1.2	 Vorhaben

Die IBI möchte das Areal auch künftig als Betriebsstandort und Werkhof
nutzen und mit dem Erhalt strategischer Reserven die langfristige Unter-
nehmensentwicklung sichern. Zugleich möchte sie das Areal einer res-
sourcenschonenden und energieeffizienten Entwicklung von Wohn- und
Gewerbeflächen öffnen.

Sie hat dafür die Bricks AG als Projektentwicklerin für die weitere Zusam-
menarbeit ausgewählt und das Areal im Baurecht der Bricks AG abgege-
ben. Die IBI beabsichtigt zusammen mit der Bricks AG auf dem Areal eine
gemischte Nutzung aus Gewerbe mit der IBI als Hauptmieterin (der Fab-
rikstrasse zugewandter Arealteil) und einer Wohnüberbauung am Wasser
(dem Wasser zugewandter Arealteil) zu realisieren.

Die Gemeinde sieht die Entwicklung des bisher teilweise unternutzten
Areals als Bestandteil einer umfassenden Strategie zur Siedlungsentwick-
lung nach Innen und möchte die sich bietende Chance nutzen. Zugleich
soll der Infrastrukturbetrieb der IBI langfristig gesichert sein. Die Areal-
entwicklung ist zudem eine Chance, die Realisierung des Uferwegs nach
SFG gemäss Uferschutzplanung zu sichern und räumlich als langfristige
Absicht abzubilden.

Im Jahr 2021 wurden drei Workshops durchgeführt. Das Ergebnis wurde
anfangs 2022 in einem Richtkonzept dargestellt. Dieses zeigt auf, wie die
Baukörper und Freiräume optimal angeordnet werden können, welche
Bauvolumen ortsverträglich sind und wie die Erschliessung sichergestellt
werden können.

Absichten der

Beteiligten

Vorhaben

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

7	 ecoptima

2.	 Rahmenbedingungen

2.1	 Baurechtliche Grundordnung

Das Areal ist bisher der Arbeitszone A zugewiesen. Für die geplante Wei-
terführung der Arbeitsnutzung auf einem Teil des Areals ist keine Umzo-
nung nötig, wenn die Vorgaben der Arbeitszone A eingehalten werden:

	– Lärmempfindlichkeitsstufe IV
	– kleiner Grenzabstand: 5 m, grosser Grenzabstand: 5 m
	– Fassadenhöhe traufseitig: 13 m, Gesamthöhe: 17 m
	– Gebäudelänge: 50 m

Für die angestrebte Wohnnutzung auf dem westlichen Arealteil ist ent-
sprechend eine Umzonung zwingend erforderlich.

Die ZPP «Straubhaarareal» wurde im Rahmen der letzten Ortsplanungsrevi-
sion im Jahr 2009 genehmigt. Gemäss Art. 311 Abs. 4 erfolgt die Erschlie-
ssung für den motorisierten Verkehr über die Fabrikstrasse, weshalb nach
Süden ein kleiner Spickel der ZPP zugewiesen wurde. Die Erschliessung
erfolgt im realisierten Projekt nicht von Süden über die Fabrikstrasse. Das
gesamte Grundstück im Eigentum der IBI kann der UeO Nr. 23 «IBI-Areal»
zugewiesen werden.

Da der Schifffahrtskanal eine künstliche Anlage ist, muss kein Gewässer-
raum nach GSchG freigehalten werden.

Abb. 2	 Ausschnitt des rechtskräftigen Zonenplan 1
Arbeitszone A

Zone mit Planungspflicht (teilweise mit UeO)

Gemeindegrenze

Teilzonen- und Uferschutzpläne
(massgebend ist die Uferschutzplanung)

Gewässer

Arbeitszone A

ZPP «Straubhaar-

areal»

Schifffahrtskanal

Gemeinde Interlaken
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Erläuterungsbericht

8	 ecoptima

2.2	 Uferschutzplanung nach SFG

Die Revision der Uferschutzplanung nach SFG wurde am 16. Januar 2023
genehmigt. Gegen die Genehmigung wurde Beschwerde erhoben, die zum
Zeitpunkt der öffentlichen Auflage noch hängig ist. Die Festlegungen im
Umfeld des IBI-Areals unterliegen der Planbeständigkeit und sind unbe-
stritten.

Entlang des Schifffahrtskanals liegt ein Streifen von 15 m Breite (ab Ufer-
linie) in der Uferschutzzone der Uferschutzplanung nach SFG (See- und
Flussufergesetz)1. Da die Zonengrenzen und die Parzellengrenzen nicht
übereinstimmen, liegt ein Teil des IBI-Grundstücks in der Uferschutzzone.
Dies betrifft einen Streifen von 6–11 m Breite des IBI-Grundstücks, der
entsprechend zu gestalten und zu nutzen ist. Als Massnahme 9 ist neue
Weganlage entlang des Schifffahrtskanals geplant. Es befinden sich drei
geschützte Einzelbäume auf dem IBI-Areal.

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 1.20 m

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2.00 m

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1.1
1

2’630’083.71
1’168’447.40

Naturbelag

1.2
2

2’630’122.31
1’168’590.64

1.20m

1.3
3

2’630’397.83
1’168’815.52

1.4
4

2’630’556.40
1’168’826.13

1.5
5

2’630’554.86
1’168’822.43

1.6
6

2’630’550.86
1’168’824.10

1.7
7

2’630’422.38
1’168’744.16

1.8
8

2’630’397.72
1’168’805.13

1.9
9

2’630’285.43
1’168’717.50

1.1010
2’630’125.83

1’168’588.35

1.1111
2’630’088.74

1’168’450.70

1.1212
2’631’682.06

1’170’721.20

1.1313
2’631’700.87

1’170’707.56

1.1414
2’631’718.22

1’170’694.94

1.1515
2’631’675.16

1’170’810.93

1.1616
2’631’681.53

1’170’807.14

1.1717
2’631’714.86

1’170’801.18

Uferw
eg

2.1
1

2’631’641.70
1’170’641.22

Naturbelag

2.2
2

2’631’658.82
1’170’657.60

2.00m

2.3
3

2’631’662.58
1’170’655.67

2.4
4

2’631’645.40
1’170’639.22

2.5
5

2’631’645.28
1’170’639.03

2.6
6

2’631’634.68
1’170’595.38

2.7
7

2’631’634.39
1’170’586.41

2.8
8

2’631’630.48
1’170’570.51

2.9
9

2’631’627.62
1’170’563.71

2.1010
2’631’620.29

1’170’541.14

2.1111
2’631’613.44

1’170’525.76

2.1212
2’631’605.17

1’170’498.85

2.1313
2’631’600.82

1’170’486.04

2.1414
2’631’572.52

1’170’416.00

2.1515
2’631’568.34

1’170’405.26

2.1616
2’629’803.04

1’168’233.05

2.1717
2’629’810.40

1’168’245.93

2.1818
2’629’812.51

1’168’242.39

2.1919
2’629’814.34

1’168’242.73

2.2020
2’629’807.28

1’168’230.40

Uferw
eg

3.1
1

2’631’242.50
1’169’457.16

Hartb
elag

3.2
2

2’631’258.13
1’169’491.50

2.00m

3.3
3

2’631’265.22
1’169’517.01

3.4
4

2’631’269.07
1’169’518.69

3.5
5

2’631’261.50
1’169’491.03

3.6
6

2’631’253.18
1’169’469.04

3.7
7

2’631’284.28
1’169’611.33

3.8
8

2’631’309.83
1’169’662.53

3.9
9

2’631’330.36
1’169’705.63

3.1010
2’631’364.03

1’169’776.28

3.1111
2’631’419.24

1’169’892.03

3.1212
2’631’479.77

1’170’021.44

3.1313
2’631’476.47

1’170’023.06

3.1414
2’631’493.58

1’170’059.46

3.1515
2’631’492.08

1’170’060.19

3.1616
2’631’503.11

1’170’086.26

3.1717
2’631’504.68

1’170’085.56

3.1818
2’631’510.57

1’170’101.21

3.1919
2’631’518.00

1’170’124.67

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2’631’519.28

1’170’130.14

3.2121
2’631’523.16

1’170’129.18

3.2222
2’631’521.86

1’170’123.61

3.2323
2’631’514.35

1’170’099.90

3.2424
2’631’506.94

1’170’080.18

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2’631’505.21

1’170’080.95

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2’631’497.24

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2’631’498.87

1’170’061.32

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1’170’401.09

3.3030
2’631’561.99

1’170’408.26

3.3131
2’631’564.79

1’170’407.17

3.3232
2’631’561.32

1’170’399.94

3.3333
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1’170’663.28

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2’631’649.46

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1’170’688.70

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1’170’723.92

3.3737
2’631’707.38

1’170’785.14

3.3838
2’631’713.13

1’170’798.60

3.3939
2’631’716.69

1’170’803.90

3.4040
2’631’650.83

1’170’664.06

3.4141
2’631’655.55

1’170’661.75

3.4242
2’631’265.00

1’169’516.92

3.4343
2’631’244.76

1’169’531.21

3.4444
2’631’260.30

1’169’562.07

3.4545
2’631’250.23

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2’631’269.29

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1.1
1

2’630’087.05
1’168’474.40

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1.2
2

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1’168’486.20

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3

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1’168’513.40

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4

2’630’112.40
1’168’523.20

1.5
5

2’630’186.27
1’168’634.73

1.6
6

2’630’306.01
1’168’611.98

1.7
7

2’630’306.80
1’168’598.28

1.8
8

2’630’529.61
1’168’749.03

1.9
9

2’630’537.30
1’168’760.89

1.1010
2’630’542.42

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1.1111
2’630’863.12

1’169’133.50

1.1212
2’630’873.52

1’169’132.30

1.1313
2’631’418.42

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1.1414
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1.1515
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1.1616
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2’631’426.83

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2’631’447.33

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1.2020
2’631’471.12

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1.2121
2’631’510.44

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1’170’676.26

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1’170’900.51

1.3939
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1’170’910.81

1.4040
2’631’852.81

1’170’927.47

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1’170’993.08

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1.4747
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1.4848
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1’170’997.55

1.4949
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1’171’005.81

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1.9292
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1.9393
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1.9494
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1.100100
2’633’018.19

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2’633’011.18

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1.112112
2’633’015.73

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1.132132
2’633’275.29

1’171’346.44

1.133133
2’633’289.02

1’171’356.68

1.134134
2’633’294.78

1’171’349.98

1.135135
2’633’300.95

1’171’359.29

1.136136
2’633’305.24

1’171’352.23

1.137137
2’633’310.93

1’171’361.46

1.138138
2’633’313.97

1’171’353.97

1.139139
2’633’320.18

1’171’363.14

1.140140
2’633’332.32

1’171’357.77

1.141141
2’633’345.99

1’171’359.26

1.142142
2’633’353.51

1’171’363.84

1.143143
2’633’378.08

1’171’364.69

1.144144
2’633’392.59

1’171’377.73

1.145145
2’633’392.36

1’171’367.61

1.146146
2’633’404.28

1’171’380.00

1.147147
2’633’404.23

1’171’370.04

1.148148
2’633’413.55

1’171’381.84

1.149149
2’633’416.29

1’171’372.51

1.150150
2’633’436.06

1’171’375.70

1.151151
2’633’438.15

1’171’386.83

1.152152
2’633’454.29

1’171’377.70

1.153153
2’633’462.97

1’171’378.52

1.154154
2’633’492.71

1’171’390.16

1.155155
2’633’493.50

1’171’383.90

1.156156
2’633’527.72

1’171’402.32

1.157157
2’633’546.81

1’171’407.52

1.158158
2’633’563.03

1’171’410.58

1.159159
2’633’580.17

1’171’414.72

1.160160
2’633’615.66

1’171’421.27

1.161161
2’633’633.65

1’171’425.27

1.162162
2’633’663.43

1’171’431.43

1.163163
2’633’677.25

1’171’433.67

1.164164
2’633’689.35

1’171’435.90

1.165165
2’633’699.51

1’171’437.57

1.166166
2’633’709.51

1’171’439.05

1.167167
2’633’719.95

1’171’440.89

1.168168
2’633’744.37

1’171’445.20

1.169169
2’633’770.28

1’171’448.55

1.170170
2’633’790.90

1’171’451.98

1.171171
2’633’818.39

1’171’456.72

1.172172
2’633’865.55

1’171’461.69

1.173173
2’633’875.83

1’171’463.30

1.174174
2’633’885.65

1’171’464.01

1.175175
2’633’906.89

1’171’467.35

1.176176
2’633’916.47

1’171’467.72

1.177177
2’633’954.26

1’171’468.80

1.178178
2’633’971.35

1’171’469.78

1.179179
2’633’986.96

1’171’471.11

1.180180
2’634’007.60

1’171’471.50

1.181181
2’634’019.40

1’171’470.99

1.182182
2’634’032.04

1’171’471.14

1.183183
2’634’045.92

1’171’470.75

1.184184
2’634’069.66

1’171’471.68

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Abb. 3	 Ausschnitt Uferschutzplan
Ufer-Arbeitszone

Uferschutzzone / spezielle Uferschutzzone

neu-/auszubauender Uferweg
(Hartbelag, Wegbreite 1.20 m – 2.00 m)

Einzelbäume geschützt

Veloverbindungen (hinweisend)

1	 Gegen die Revision der Uferschutzplanung ist bei der Direktion für Inneres und Justiz eine Beschwerde eingegangen.

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

9	 ecoptima

2.3	 Denkmalschutz

Das Hauptgebäude der IBI (Fabrikstrasse 8) war bis 2023 als erhaltens-
wertes Gebäude inventarisiert. Mit der Revision des Bauinventars wurde
dieser Schutzstatus aufgehoben.

Abb. 4	 erhaltenswertes Bürogebäude im
Bauinventar

Abb. 5	 erhaltenswertes Bürogebäude im
Bauinventar

2.4	 Altlasten

Der Standort wurde als sanierungsbedürftig klassiert und ins Kataster der
belasteten Standorte eingetragen. Die Sanierung erfolgte zwischen Som-
mer 2022 und Sommer 2023. Auch nach Abschluss der Sanierung verbleibt
das Areal im Kataster der belasteten Standorte.

2.5	 Regionale Rahmenbedingungen

Im Regionalen Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept RGSK Oberland-Ost
3. Generation (2021)2 ist das Areal nicht thematisiert. Die Gemeinde wird
den Standort bei der nächsten Überarbeitung des RGSK als Umstrukturie-
rungs- und Verdichtungsgebiet eingeben.

Für das IBI-Areal oder das unmittelbare Umfeld macht das RGSK keine
Aussagen.

2	 Stand Beschlussfassung durch die Regionalkonferenz am 31. März 2021

RGSK

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

10	 ecoptima

2.6	 Bundesrechtliche Rahmenbedingungen

Das Areal liegt gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (ISOS) im «Gebiet» Nr. 5 «Bahnhofquartier Interlaken
West» mit Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters).

Die südlich angrenzenden Wohnhäuser sind als Baugruppe Nr. 5.1 mit der
Benennung «Arbeiterhausreihe, einfache Satteldachbauten in Gärten, um
1900» und dem Erhaltungsziel «B» (Erhalten des Charakters durch Gleich-
gewicht zwischen Alt- und Neubauten und integralen Erhalt der für den
Charakter wesentlichen Elemente) ausgewiesen.

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Abb. 6	 Ausschnitt Karte ISOS Interlaken (Quelle: Bundesamt für Kultur, ISOS)

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G 5 Bahnhofquartier Interlaken West, Geschäfts- und Industriequartier,
E. 19./A. 20. Jh., durchsetzt mit Geschäftshausneubauten

BC / / X C

5.0.15 Ehemalige Kohlen- und Koks-Aufbereitungsanlage, zwei hohe schmale
Sichtbetonkuben mit Flachdach und Siloturm, 1939

o

5.0.16 Bürogebäude der industriellen Betriebe, 2-geschossiger Massivbau
mit Reihenfenster und Flachdach, 1961

o

B 5.1 Arbeiterhausreihe, einfache Satteldachbauten in Gärten, um 1900 B / / / B

Abb. 7	 Ausschnitt Zielmatrix ISOS Interlaken (Quelle: Bundesamt für Kultur, ISOS)

2.7	 Betriebliche Anforderungen der IBI

Die IBI hat die W+P Weber und Partner AG, Bern als Industrieplaner mit
der Erarbeitung und Validierung eines Betriebskonzepts beauftragt, wel-
ches parallel zum Start des Workshopverfahren erarbeitet und bis Ende
Juni 2021 vorgelegt wurde. Daraus ergaben sich das Raumprogramm und
wesentliche weitere Rahmenbedingungen für den auch künftig gewerblich
genutzten Arealteil.

Ortsbildschutz

(ISOS)

Ortsbildschutz
(ISOS)

Gemeinde Interlaken 10 ecoptima
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

2.6 Bundesrechtliche Rahmenbedingungen

Das Areal liegt gemass dem Inventar der schutzenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (ISOS) im «Gebiet» Nr. 5 «Bahnhofquartier Interlaken
West» mit Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters).

Die sudlich angrenzenden Wohnhauser sind als Baugruppe Nr. 5.1 mit der
Benennung «Arbeiterhausreihe, einfache Satteldachbauten in Garten, um
1900» und dem Erhaltungsziel «B» (Erhalten des Charakters durch Gleich-
gewicht zwischen Alt- und Neubauten und integralen Erhalt der fur den
Charakter wesentlichen Elemente) ausgewiesen.

Abb. 6 Ausschnitt Karte ISOS Interlaken (Quelle: Bundesamt fir Kultur, I1SOS)

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G 5 Bahnhofquartier Interlaken West, Geschéfts- und Industriequartier, BC| /| /7| X]|C
E. 19./A. 20. Jh., durchsetzt mit Geschéftshausneubauten
50.15 Ehemalige Kohlen- und Koks-Aufbereitungsanlage, zwei hohe schmale 0
Sichtbetonkuben mit Flachdach und Siloturm, 1939
5.0.16 Burogebaude der industriellen Betriebe, 2-geschossiger Massivbau 0
mit Reihenfenster und Flachdach, 1961
B 5.1 Arbeiterhausreihe, einfache Satteldachbauten in Garten, um 1900 B|l/|/]/]8B

Abb. 7 Ausschnitt Zielmatrix I1SOS Interlaken (Quelle: Bundesamt flr Kultur, 1SOS)

2.7 Betriebliche Anforderungen der IBI

Die IBI hat die W+P Weber und Partner AG, Bern als Industrieplaner mit
der Erarbeitung und Validierung eines Betriebskonzepts beauftragt, wel-
ches parallel zum Start des Workshopverfahren erarbeitet und bis Ende
Juni 2021 vorgelegt wurde. Daraus ergaben sich das Raumprogramm und
wesentliche weitere Rahmenbedingungen fur den auch kinftig gewerblich
genutzten Arealteil.

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

11	 ecoptima

2.8	 Privatrechtliche Situation und Leitungen

Auf den Grundstücken bestehen Dienstbarkeiten und Leitungen, die
bereits im Workshopverfahren berücksichtigt wurden, soweit sie relevant
sind.

Die Abwassersammelleitung am nordöstlichen Rand des Wirkungsbereichs
muss am bestehenden Standort gesichert bleiben.

2.9	 Zielsetzungen

Mit der Überbauungsordnung (UeO) sollen die bau- und planungsrechtli-
chen Grundlagen zur Umsetzung eines qualitativ hochwertigen, gemischt
genutzten Areals mit gemeinsamer Identität geschaffen werden.

Mit dem Erlass einer UeO wird sichergestellt, dass das im Workshop-
verfahren erarbeitete Richtkonzept in der vorgesehenen Form realisiert
werden kann. Die UeO basiert auf den Erkenntnissen aus dem Workshop-
verfahren. Für die weitere Projektierung im Baubewilligungsverfahren soll
ein angemessener Spielraum offen bleiben

Für die Umstrukturierung des Gewerbeteils ist aus bau- und planungs-
rechtlichen Gründen keine Umzonung oder UeO erforderlich. Die UeO si-
chert die Koordination zwischen Wohnen und Gewerbe und die Schaffung
einer gemeinsamen Identität.

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

12	 ecoptima

3.	 Richtkonzept Brügger / extra

3.1	 Verfahren

Zur Erarbeitung eines Richtkonzepts wurde ein qualitätssicherndes Verfah-
ren mit drei Workshops (Workshopverfahren) durchgeführt. Als Projekt-
team wurden die Brügger Architekten AG, extra Landschaftsarchitekten AG
und Mäzener+Wyss Bauingenieure AG mit der Ausarbeitung eines Bebau-
ungs-, Nutzungs- und Freiraumkonzeptes beauftragt.

Die Beurteilung der Konzepte im Rahmen der Workshopveranstaltungen
erfolgte durch eine Begleitguppe mit sieben stimmberechtigten Mitglie-
der, davon vier Fachpersonen (zweimal Architektur/Städtbau, einmal
Landschaftsarchitektur, einmal Berner Heimatschutz) und drei Sachperso-
nen (zweimal Gemeindepräsidium3, einmal IBI, einmal Bricks). Bei Mehr-
heitsentscheiden galt, dass eine Mehrheit der Fachpersonen zustimmen
musste. Bei Entscheiden, welche den Erhalt des und die Einpassung in das
Ortsbild im Sinne der ISOS-Vorgaben betrafen, war die Zustimmung des
Vertreters des Berner Heimatschutzes erforderlich. Die Begleitgruppe wur-
de zusätzlich mit Experten aus den Bereichen Bauverwaltung, Ortsplanung
und einem Vertreter der IBI ergänzt.

3.2	 Aufgabenstellung

Am ersten Workshop waren dem Begleitgremium mindestens drei kon-
zeptionell unterschiedliche städtebauliche Varianten auf der Basis einer
sorgfältigen Analyse vorzulegen.

Die Varianten sollten aufzeigen, welches Bauvolumen verträglich ist und
mit welcher Gestaltung es sich in das Orts- und Landschaftsbild integrie-
ren lässt. Dazu waren insbesondere auch die Funktion und Gestaltung der
Freiräume und Erschliessung zu klären. Es sollten Aussagen zu Gestaltung
und Funktion des Aussenraums zwischen den unterschiedlich genutzten
Teilarealen gemacht werden, welche sowohl die betrieblichen Anforderun-
gen der IBI erfüllen wie auch einer guten Wohnumfeldqualität, der Sied-
lungsdurchgrünung und dem ökologischen Ausgleich im Siedlungsgebiet
Rechnung tragen.

Eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau des IBI-Hauptgebäudes (Adminis-
tration) war nicht Gegenstand des qualitätssichernden Verfahrens

3	 Die Vertreter der Einwohnergemeinde Interlaken teilten sich eine Stimme.

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

13	 ecoptima

3.3	 Beschreibung

Nachfolgend wird das Richtkonzept als Ergebnis des Workshopverfahrens
beschrieben, wobei der Schlussbericht vom März 2022 eine detaillierte
Dokumentation des Verfahrens darstellt (vgl. Beilage 1).

Das Richtkonzept nimmt erfolgreich Bezug zum Ort. Die Aussenräume von
Wohnen und Gewerbe können mit der gerichteten Setzung der Baukörper
organisch verwoben werden. Durch die Verwebung der Aussenräume und
die gemeinsame Adressbildung an der Fabrikstrasse entsteht eine gemein-
same Identität als gemischt genutztes Areal. Die Baukörper stehen in Be-
ziehung zueinander und die Hauszugänge erfolgen gemeinsam. Dadurch
kann ein urbanes und gemeinschaftliches Wohnen entstehen. Entlang des
Kanals entstehen attraktivere gemeinschaftliche bzw. öffentliche Aussen-
räume. Das städtebauliche Gerüst bietet Möglichkeiten zur Optimierung
der Baukörper und damit der Aussenräume. Die Körnigkeit der 5-geschos-
sigen Volumen kann durch Vor- und Rücksprünge optimiert werden.

3.3.1	 Orts- und Städtebau

Der Schifffahrtskanal und die südliche Arbeiterhausreihe wurden als iden-
titätsstiftende Elemente im Betrachtungsperimeter erkannt. Die Ausrich-
tung der Arbeiterhausreihe leitet sich ab vom rechtwinkligen Grundraster
im Interlakner Westquartier, welches anfangs des 20. Jahrhunderts ent-
standen ist. Der 5-geschossige, abgewinkelte Riegelbau (Überbauung Quai
West) sowie der Getränkefachmarkt auf der anderen Seite der Eisenbahn-
linie nördlich des Projektperimeters geben eine urbane Massstäblichkeit
vor. Nach Osten und Westen werden die Gebäudehöhen abgetreppt.

Die Setzung der Baukörper basiert auf einer Auseinandersetzung mit den
bestehenden Ortsbildqualitäten und den betrieblichen Ansprüchen der
IBI. Im Workshopverfahren ergab sich, dass sich die ortsbauliche Setzung
möglichst an den bestehenden Bebauungsstrukturen sowie dem Schiff-
fahrtskanal orientieren soll. Die Höhenlinie der nördlichen Überbauung
Quai West wurde als ortsverträglich erachtet und soll im Sinne der Sied-
lungsentwickung nach innen mit der vorliegenden Wohnüberbauung wei-
tergezogen werden. Auch das Nutzungsmass von ca. 11'000 bis 12'000 m2
GFo wurde als ortsbaulich verträglich erachtet4. Neben den städtbaulichen
Aspekten zur Anordnung und Dimensionierung von Volumen sollte eine
gemeinsame Identität als gemischt genutztes Areal entstehen.

Das Richtkonzept weist für den Wohnteil vier Baukörper mit fünf oberir-
dischen Geschossen auf, wobei als oberstes Geschoss sowohl ein Voll-,
als auch ein Attikageschoss denkbar ist. Die Höhenlinie orientiert sich
am nördlichen Baukörper Quai West. Das Richtkonzept nimmt erfolgreich
Bezug auf zum Ort und die Aussenräume von Wohnen und Gewerbe kön-
nen mit der Setzung der Baukörper organisch verwoben werden. Dadurch
entsteht eine gemeinsame Identität als gemischt genutztes Areal.

4	 Umsetzung in Überbauungsvorschriften: Siehe Kapitel 4.1.2 «Wohnbauten»

Gesamtwürdigung

Analyse

Aufgabenstellung

Resultat

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

14	 ecoptima

Die städtebauliche Setzung der Baukörper im Gewerbeteil resultiert im
Gegensatz zum Wohnteil stärker aus betrieblichen und wirtschaftlichen
Notwendigkeiten. Erst nach dem Workshopverfahren konnte der definiti-
ve Einbezug der Parzelle Nr. 2029 bestätigt werden. Dies ermöglicht eine
städtebauliche Setzung, welche sich wie der Wohnteil an den bestehen-
den Bebauungsstrukturen orientiert und ist damit ein äusserst zufrieden-
stellendes Resultat.

Im 1. Workshop wurden 5 unterschiedliche konzeptionelle Ansätze vor-
gelegt, welche dann selektiert und weiterentwickelt wurde. Bereits im
1. Workshop wurden langgezogene Baukörper mit einer Gebäudelänge
von über 70 m als nicht ortsverträglich beurteilt und ausgeschlossen. Im
3. Workshop wurden die Erkenntnisse aus dem 2. Workshop bestätigt:
Fünf Baukörper verstärken das Dichtegefühl und mindern die gewünschte
Durchlässigkeit und die Gruppierung in Zweierpaaren lässt die Anordnung
der Baukörper weniger repetitiv erscheinen.

Im Rahmen der Weiterbearbeitung zum Richtkonzept wurde durch ge-
zielte Kantenbrüche (Vor- und Rücksprünge) und schlanke Stirnfassaden
erreicht, dass die Baukörper eine Körnigkeit erreichen, welche sich in die
Nachbarschaft einpassen lässt.

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Abb. 8	 Schwarzplan

Erkenntnisse aus

dem Verfahren

Erkenntnisse aus
dem Verfahren

Gemeinde Interlaken 14 ecoptima
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Die stadtebauliche Setzung der Baukorper im Gewerbeteil resultiert im
Gegensatz zum Wohnteil starker aus betrieblichen und wirtschaftlichen
Notwendigkeiten. Erst nach dem Workshopverfahren konnte der definiti-
ve Einbezug der Parzelle Nr. 2029 bestatigt werden. Dies ermdglicht eine
stddtebauliche Setzung, welche sich wie der Wohnteil an den bestehen-
den Bebauungsstrukturen orientiert und ist damit ein dusserst zufrieden-
stellendes Resultat.

Im 1. Workshop wurden 5 unterschiedliche konzeptionelle Ansatze vor-
gelegt, welche dann selektiert und weiterentwickelt wurde. Bereits im

1. Workshop wurden langgezogene Baukdrper mit einer Gebdudelédnge
von uber 70 m als nicht ortsvertraglich beurteilt und ausgeschlossen. Im
3. Workshop wurden die Erkenntnisse aus dem 2. Workshop bestatigt:
Funf Baukorper verstarken das Dichtegefuhl und mindern die gewunschte
Durchléssigkeit und die Gruppierung in Zweierpaaren lasst die Anordnung
der BaukOrper weniger repetitiv erscheinen.

Im Rahmen der Weiterbearbeitung zum Richtkonzept wurde durch ge-

zielte Kantenbruche (Vor- und Ruckspringe) und schlanke Stirnfassaden

erreicht, dass die Baukorper eine Kornigkeit erreichen, welche sich in die

Nachbarschaft einpassen lasst.

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Abb. 8 Schwarzplan

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

15	 ecoptima

Abb. 9	 Schemata

Abb. 10	 Übersicht

Gemeinde Interlaken 15 ecoptima
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Nachbarschaft Durchléssigkeit Uberblick Areal Freiraumqualitat

Abb. 9  Schemata

Abb. 10 Ubersicht

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

16	 ecoptima

Abb. 11	 Ausrichtung der Volumen zum Kanal und zum IBI-Areal

Abb. 12	 Ansicht Kanalseite

Gemeinde Interlaken 16 ecoptima
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Abb. 11 Ausrichtung der Volumen zum Kanal und zum IBI-Areal

Abb. 12 Ansicht Kanalseite

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

17	 ecoptima

N

Abb. 13	 Setzung der Gebäude

3.4	 Bebauung

Es entstehen ca. 100 Wohneinheiten. Alle 4 Baukörper haben einen eige-
nen Erschliessungskern.

Die Erschliessung über die Fabrikstrasse und die Anordnung der Haus-
zugänge lassen eine gute Adressierung entstehen. Diese soll über eine
attraktive Gestaltung des Areals mit prägender und standortheimischer
Vegetation erreicht werden und eine gute Lesbarkeit der Zugänge zu den
unterschiedlichen Arealteilen sicherstellen. Zentrales Gestaltungselement
der gemeinsamen Adressbildung ist der bestehende Einzelbaum an der
Fabrikstrasse, welcher erhalten werden soll. Das Areal geniesst attraktive
Ausblicke in alle Himmelsrichtungen sowie eine attraktive Morgen- und
Abendsonne. Alle Wohneinheiten wurden so ausgerichtet, dass sie von
den Lagequalitäten profitieren. Die Wohnungen im Erdgeschoss und in den
Oberschossen sollen gleichberechtigt sein. Deshalb entstehen grund-
sätzlich keine privaten Aussenräume. Die Baukörper stehen in Beziehung
zueinander und die Hauszugänge erfolgen gemeinsam. Dadurch entsteht
ein urbanes und gemeinschaftliches Wohnen, wobei die nötige Privatheit
durch die Anordnung der Loggias sichergestellt wird. Zudem soll sich das
Erdgeschoss wenn möglich leicht über dem Aussenraum befinden (Hoch-
parterre).

Wohnteil

Wohnteil

Gemeinde Interlaken
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Abb. 13 Setzung der Gebdude

3.4 Bebauung

Es entstehen ca. 100 Wohneinheiten. Alle 4 BaukOrper haben einen eige-
nen Erschliessungskern.

Die Erschliessung Uber die Fabrikstrasse und die Anordnung der Haus-
zugange lassen eine gute Adressierung entstehen. Diese soll Uber eine
attraktive Gestaltung des Areals mit pragender und standortheimischer
Vegetation erreicht werden und eine gute Lesbarkeit der Zugange zu den
unterschiedlichen Arealteilen sicherstellen. Zentrales Gestaltungselement
der gemeinsamen Adressbildung ist der bestehende Einzelbaum an der
Fabrikstrasse, welcher erhalten werden soll. Das Areal geniesst attraktive
Ausblicke in alle Himmelsrichtungen sowie eine attraktive Morgen- und
Abendsonne. Alle Wohneinheiten wurden so ausgerichtet, dass sie von
den Lagequalitéten profitieren. Die Wohnungen im Erdgeschoss und in den
Oberschossen sollen gleichberechtigt sein. Deshalb entstehen grund-
satzlich keine privaten Aussenrgume. Die Baukorper stehen in Beziehung
zueinander und die Hauszugange erfolgen gemeinsam. Dadurch entsteht
ein urbanes und gemeinschaftliches Wohnen, wobei die notige Privatheit
durch die Anordnung der Loggias sichergestellt wird. Zudem soll sich das
Erdgeschoss wenn moglich leicht Uber dem Aussenraum befinden (Hoch-
parterre).

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ecoptima

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

18	 ecoptima

Parallel zum Wohnteil wurde das Betriebskonzept der IBI entwickelt. Dabei
wurden sehr unterschiedliche Konzepte für den Gewerbeersatzneubau,
die interne Logistik und die Erschliessung geprüft. Die Bauweise sollte
flexibel auf veränderte Nutzungsansprüche der IBI reagieren können. Das
IBI-Verwaltungsgebäude soll erhalten werden und bildet durch das Rück-
versetzen der Neubauten eine ausdrucksstarke Adresse.

Im gesamten Verfahren wurden Synergien zwischen der Wohn- und
Gewerbenutzung geprüft. Schlüsselstellen bildeten die Bündelung der
Verkehrsströme, die Zugänglichkeit und Adressierung des Areals und die
Verwebung des Aussenraums.

Abb. 14	 Schemaschnitt Geschossigkeit und Höhen

Abb. 15	 Ansicht Kanalseite

Gewerbeteil

Verwebung

Gewerbeteil

Verwebung

OK Lagerhalle

OK

Gemeinde Interlaken 18 ecoptima

Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Parallel zum Wohnteil wurde das Betriebskonzept der IBI entwickelt. Dabei
wurden sehr unterschiedliche Konzepte fur den Gewerbeersatzneubau,
die interne Logistik und die Erschliessung gepruft. Die Bauweise sollte
flexibel auf veranderte Nutzungsanspriche der IBI reagieren kbnnen. Das
IBI-Verwaltungsgebaude soll erhalten werden und bildet durch das Ruck-
versetzen der Neubauten eine ausdrucksstarke Adresse.

Im gesamten Verfahren wurden Synergien zwischen der Wohn- und
Gewerbenutzung gepruft. Schldsselstellen bildeten die Blindelung der
Verkehrsstrome, die Zugénglichkeit und Adressierung des Areals und die
Verwebung des Aussenraums.

OK Wohniiberbauung

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Abb. 14 Schemaschnitt Geschossigkeit und Hohen

OK Wohniiberbauung

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Abb. 15 Ansicht Kanalseite

Gemeinde Interlaken
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19	 ecoptima

Abb. 16	 Situation Richtkonzept Erdgeschoss

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lgedeckte ESH-Einfa#m

Velo gedeckt §
=

Spielfeld : 600.7 m?

Baulinie

[ Hauszugange

777777 \ohnen
772277 Wohnen | Sondernutzung

Abb. 16 Situation Richtkonzept Erdgeschoss

19

ecoptima

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Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
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20	 ecoptima

3.5	 Erschliessung

Das Areal ist über die Fabrikstrasse erschlossen. Die Zu- und Wegfahrt
erfolgt vollständig nach Norden über die Kanalpromenade und den An-
schluss der Kanalpromenade auf die Bahnhofstrasse (weiter in Richtung
Rugenparkstrasse, Postplatz oder Unterseen). Die südliche Fortsetzung
der Fabrikstrasse ist privat und der Bahnübergang in der Lütscheren ist
nicht für eine weitere Erschliessungsfunktion ausgebaut.

Die Simulation der Verkehrsflüsse und deren Auswertungen über die
mittleren Reise- und Fahrzeugverlustzeiten zeigen, dass sich die Verkehrs-
situation gegenüber dem heutigen Zustand nur geringfügig verändert und
grundsätzlich keine zusätzlichen Massnahmen erforderlich sind. Einzig für
die Achse der Bahnhofstrasse aus Richtung Unterseen nach Osten ergibt
sich demnach ein zusätzlicher Zeitbedarf von ca. 3 Sekunden. Dadurch
fällt die Verkehrsqualitätsstufe knapp von C (befriedigend) auf D (genü-
gend). Dies wird als vertretbar angesehen und stellt das Gesamtverkehrs-
system nicht in Frage.

An der Fabrikstrasse konnte eine übersichtliche Erschliessungssituation
geschaffen werden. Die oberirdische Zufahrt zum IBI-Areal erfolgt am
gleichen Ort wie die Zu- und Wegfahrt in die unterirdische Einstellhalle
des Arealteils Wohnbau. Für den Wohn- und den Gewerbeteil sind zwei
separate unterirdische Einstellhallen vorgesehen, wobei das Richtkonzept
nichts abschliessend festlegt. Verbindungen zwischen den Einstellhallen,
kombinierte Zu- und Wegfahrten sollen nicht ausgeschlossen werden.

Die Abwicklung des Güterverkehrs erfolgt auf dem Betriebsareal und nicht
direkt ab der Fabrikstrasse. Lastwagen und Spezialfahrzeuge für Betrieb
und Anlieferung des Gewerbeteils verkehren ab der Fabrikstrasse rund um
die Gebäude im Sektor A und werden im Areal (Sektor A) be- und entladen.

Trotz der unmittelbaren Nähe zum Anahmebahnhof Interlaken West ist
die Abwicklung des Güterverkehrs auf der Schiene aus betrieblichen und
sicherheitstechnischen Gründen nicht möglich, da ein Anschlussgleis
direkt in das Streckengleis und in die Perronanlagen einmünden würde
und deshalb die zwingenden betrieblichen und sicherheitstechnischen
Anforderungen nicht erreicht werden können. An diesem Standort mitten
im Zentrum von Interlaken besteht auch kein Raum für grössere tech-
nische Bauwerke/Kunstbauten zur Anbindung auf die andere Seite des
Streckengleises, weder ober- noch unterirdisch.

Für den Fuss- und Veloverkehr ist das Areal sehr gut erschlossen. Es liegt
unmittelbar am Wanderweg und an der Veloroute von Interlaken nach
Därligen. An der Fabrikstrasse und mit der Langsamverkehrsunterführung
unter den Gleisen sind beide Perrons des Bahnhofs West, das Zentrum
West, der Höheweg, das Zentrum Unterseen sowie der Schulstandort im
Westquartier direkt und in kurzer Distanz erreichbar.

Anbindung an das

Strassennetz

Verkehrskapazität

Arealzufahrt

Langsamverkehr

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Erläuterungsbericht

21	 ecoptima

Für die Velos werden im Aussenraum (dezentral, bei der Wegverbindung,
bei den Hauszugängen, gedeckt und ungedeckt) und im Untergeschosse
ca. 180–210 Veloabstellplätze angeboten. Nach aktuellem Projektierungs-
stand sind im Erdgeschoss der Gebäude keine Veloabstellplätze vorgese-
hen, dies ist aber nicht ausgeschlossen.

Der Bahnhof Interlaken West mit Fernverkehr und Bussen sowie die Länd-
te der Thunerseeschifffahrt sind in Fussdistanz zu erreichen. Das Areal
befindet sich in den ÖV-Güteklasse D und ist somit bestens erschlossen.

Landscha�sarchitekten Schönburg�rasse 52  www.extra-ag.ch
Simon Schöni  3013 Bern

Schema Richtkonzept Umgebung

N

Abb. 17	 Erschliessungskonzept

Öffentlicher

Verkehr

Offentlicher
Verkehr

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Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Fur die Velos werden im Aussenraum (dezentral, bei der Wegverbindung,
bei den Hauszugangen, gedeckt und ungedeckt) und im Untergeschosse

ca. 180-210 Veloabstellplatze angeboten. Nach aktuellem Projektierungs-
stand sind im Erdgeschoss der Gebaude keine Veloabstellplatze vorgese-
hen, dies ist aber nicht ausgeschlossen.

Der Bahnhof Interlaken West mit Fernverkehr und Bussen sowie die Land-
te der Thunerseeschifffahrt sind in Fussdistanz zu erreichen. Das Areal
befindet sich in den OV-Giteklasse D und ist somit bestens erschlossen.

Sichtweiten

Fussganger
Erschliessung

Schleppkurven

Feuerwehrzufahrt G j

Abb. 17 Erschliessungskonzept

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22	 ecoptima

Abb. 18	 Ansicht Zugang Areal

3.6	 Aussenraum

Der industrielle Charakter des heutigen IBI-Areals bildet konzeptuell die
Basis der Freiraumgestaltung. Einzelbäume, die Mauer entlang des Schiff-
fahrtskanals, chaussierte- überwachsene Belagsflächen sollen die robuste
Stimmung und somit subtil die Reminiszenz des Ortes widerspiegeln. Im
Workshopverfahren entschied man sich gegen ein parkartiges Aussen-
raumkonzept, weil dabei ortsspezifische Qualitäten zu wenig genutzt
würden.

Die beiden Gebäudepaare stehen allseitig im «postindustriellen Park», ei-
ner Blumenwiese, welche mit einzelnen Solitärbäumen und Trampelpfaden
durchsetzt wird. Spielgeräte befinden sich in der Nähe der Uferpromena-
de. Die Aussenräume werden gemeinschaftlich genutzt. Privaten Aussen-
räume werden als Loggias in die Gebäudevolumen eingezogen.

Ein Grünfilter stellt das Bindeglied zwischen IBI-Areal und dem Wohnen
dar. In diesem Grünfilter, welcher sich aus Pflanzflächen mit einzelnen,
mehrstämmigen Grossgehölzen zusammensetzt, wird die Wegverbindung
einbeschrieben. Diese adressiert und erschliesst alle vier Wohngebäude.
Platzartige Ausweitungen vor den beiden Gebäudepaaren bilden Orte für
Aufenthalt und Spiel. Hier befinden sich auch die gedeckten und unge-
deckten Veloabstellplätze.

Gemeinde Interlaken
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erlduterungsbericht

Abb. 18 Ansicht Zugang Areal

3.6 Aussenraum

Der industrielle Charakter des heutigen IBI-Areals bildet konzeptuell die
Basis der Freiraumgestaltung. Einzelbdume, die Mauer entlang des Schiff-
fahrtskanals, chaussierte- Uberwachsene Belagsflachen sollen die robuste
Stimmung und somit subtil die Reminiszenz des Ortes widerspiegeln. Im
Workshopverfahren entschied man sich gegen ein parkartiges Aussen-
raumkonzept, weil dabei ortsspezifische Qualitaten zu wenig genutzt
wirden.

Die beiden Gebaudepaare stehen allseitig im «postindustriellen Park», ei-
ner Blumenwiese, welche mit einzelnen Solitdrbaumen und Trampelpfaden
durchsetzt wird. Spielgerate befinden sich in der Nahe der Uferpromena-
de. Die Aussenraume werden gemeinschaftlich genutzt. Privaten Aussen-
raume werden als Loggias in die Gebaudevolumen eingezogen.

Ein Grunfilter stellt das Bindeglied zwischen IBI-Areal und dem Wohnen
dar. In diesem Grunfilter, welcher sich aus Pflanzflachen mit einzelnen,
mehrstammigen Grossgehdlzen zusammensetzt, wird die Wegverbindung
einbeschrieben. Diese adressiert und erschliesst alle vier Wohngebaude.
Platzartige Ausweitungen vor den beiden Gebaudepaaren bilden Orte fur
Aufenthalt und Spiel. Hier befinden sich auch die gedeckten und unge-
deckten Veloabstellplatze.

22

ecoptima

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
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23	 ecoptima

Die 600 m2 grosse, gut proportionierte Spielfläche befindet sich an südli-
cher Stelle im Anschluss des IBI-Areals. Die Entsorgung wird nördlich des
Zugangs zu den Wohngebäuden angeordnet und attraktiv gestaltet.

Die Uferpromenade soll zukünftig vom Bahnhof her durchgängig erschlos-
sen werden. Die bestehende Mauer mit Zaun entlang des Schifffahrtkanals
bleibt bestehen. Der Weg wird ausserhalb dieser Mauer geführt. Kleine
Plätze mit Sitzbänken, Pappel oder Weide laden zum Verweilen an der
Promenade ein. Querverbindungen verbinden den Uferweg mit der Fabrik-
strasse.

Landscha�sarchitekten Schönburg�rasse 52  www.extra-ag.ch
Simon Schöni  3013 Bern

Schema Richtkonzept Umgebung

N

Abb. 19	 Unterteilung des Aussenraums

Gemeinde Interlaken 23 ecoptima
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBl-Areal»
Erlduterungsbericht

Die 600 m? grosse, gut proportionierte Spielflache befindet sich an sudli-
cher Stelle im Anschluss des IBI-Areals. Die Entsorgung wird nordlich des
Zugangs zu den Wohngebauden angeordnet und attraktiv gestaltet.

Die Uferpromenade soll zukinftig vom Bahnhof her durchgéangig erschlos-
sen werden. Die bestehende Mauer mit Zaun entlang des Schifffahrtkanals
bleibt bestehen. Der Weg wird ausserhalb dieser Mauer gefuhrt. Kleine
Platze mit Sitzbanken, Pappel oder Weide laden zum Verweilen an der
Promenade ein. Querverbindungen verbinden den Uferweg mit der Fabrik-
strasse.

Wohnen

Ubergangszone

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Abb. 19 Unterteilung des Aussenraums

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
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24	 ecoptima

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Abb. 20	 Aussenraumkonzept

Gemeinde Interlaken 24 ecoptima
Uberbauungsordnung Nr. 23 «IBl-Areal»
Erlduterungsbericht

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Abb. 20 Aussenraumkonzept

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25	 ecoptima

4.	 Planungsrechtliche Umsetzung

Die Erkenntnisse aus Workshopverfahren und Richtkonzept werden in der
Überbauungsordnung allgemeinverbindlich festgelegt, so dass die Grund-
lage für die Bewilligung des Bauprojekts gelegt ist.

4.1	 Überbauungsordnung (UeO)

4.1.1	 Allgemeines und Aufbau

Die Überbauungsordnung besteht aus dem Überbauungsplan (UeP) und
den Überbauungsvorschriften (UeV).

Der Überbauungsplan legt mit Baubereichen die Lage und Grösse der
Gebäude fest und definiert die wichtigen Elemente der Aussenraumgestal-
tung und -nutzung sowie die Erschliessung und Durchwegung.

Die Überbauungsvorschriften regeln Art und Mass der Nutzung, Bauge-
staltung, Nutzung und Gestaltung der Aussenräume, Erschliessung und
Parkierung sowie Ver- und Entsorgung und weitere Themen.

Der Wirkungsbereich umfasst die Parzellen Nrn. 474, 91, 769, 2029. Im Un-
terschied zum Planungsperimeter gemäss Kapitel 1.1 befindet sich der Teil
der Parzellen Nrn. 91 und 474 in der Uferschutzzone nicht im Wirkungsbe-
reich der UeO.

Der Wirkungsbereich der UeO Nr. 23 «IBI-Areal» wird in drei Sektoren
eingeteilt. Auch die Überbauungsvorschriften sind entsprechend dieser
Einteilung geordnet:

	– Allgemeine Bestimmungen, die für alle Sektoren gleichermassen gelten
	– Spezifische Bestimmungen im Sektor A (Gewerbeteil)
	– Spezifische Bestimmungen im Sektor B (Wohnteil)
	– Bestimmungen im Sektor Verwebung
	– Schlussbestimmungen, die wiederum gesamthaft gelten

4.1.2	 Art der Nutzung

Die Einteilung in die Sektoren A und B bildet die Unterteilung des Areals
in die beiden Nutzungsarten Arbeiten (Sektor A entlang Fabrikstrasse,
entsprechend der Arbeitszone A* gemäss Art. 211 Abs. 9 GBR) und Woh-
nen (Sektor B entlang Kanal) ab. Zwischen den beiden Sektoren soll ein
sorgfältig gestalteter Übergang entstehen. Um hier in der Bauprojektie-
rung und auch in der langfristigen Weiterentwicklung Spielraum zu haben,
wird mit dem Sektor «Verwebung» ein Bereich zwischen den Nutzungen
definiert, welcher einerseits die nötige physische Abtrennung (Zaun oder
dergleichen, aus Sicherheitsgründen) regelt, andererseits aber mit einer
gestalterischen Verwebung einen gut gestalteten Übergang zwischen den
beiden Arealteilen sicherstellt. Bis an die physische Abtrennung heran gel-
ten jeweils die Vorschriften der angrenzenden Sektoren sowohl bezüglich

Überbauungsplan

Überbauungsvor-

schriften

Wirkungsbereich

Sektoreneinteilung

Gemeinde Interlaken
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26	 ecoptima

Art der Nutzung wie auch bezüglich der Bebauung und Gestaltung. Teil-
weise wird die Verwebung vom Aussenraum Adresse überlagert, welcher
die gemeinsame Nutzung und Gestlatung für beide Nutzungsarten vorsieht
(vgl. Kapitel 4.1.5).

Im Untergrund soll die Zuteilung von Parkplätzen und Lager-/Kellerräu-
men flexibel sein und auch später noch angepasst werden können, wenn
sich die Ansprüche der einen oder der anderen Nutzung dereinst ändern
sollten.

4.1.3	 Mass der Nutzung Geschossigkeit

Grundsätzlich wird die Geschossigkeit, die Höhe (Gesamthöhe GH), und
das Mass der Nutzung (Geschossfläche oberirdisch GFo) gemäss dem
Richtkonzept mit einer kleinen Reserve in die UeO übertragen und mit
Baubereichen und Massvorgaben gesichert. Die genaue Anordung und
Gestaltung der Gebäude muss innerhalb dieser Vorgaben erfolgen, kann
aber vom Richtkonzept abweichen. Bei der Festlegung der Spielräume
wurde auf die Bedürfnisse von Betrieb, Projektentwicklung aber auch der
Nachbarschaft Rücksicht genommen.

Für die Neubauten in den Baubereichen A2, A3 und A4 werden abgestufte
Masse entsprechend dem Richtkonzept festgelegt. Im Baubereich A1 gel-
ten für das bestehende IBI-Verwaltungsgebäude die bestehenden Höhen
(Bestandsgarantie).

Die Vordächer im Bereich für gedeckten Aussenraum Gewerbe dürfen
eine max. Kote von 569 m ü. M. nicht überschreiten. Dies entspricht etwa
einer Höhe von 5 m. Aufgrund des Geländesprungs zur Parzelle Nr. 769
wird eine Höhenkote festgelegt.

Die Wohngebäude werden mit vier Baubereichen gefasst, welche die Lage
und Dimension verbindlich regeln. Zur Sicherstellung der erforderlichen
Flexibilität für die weitere Projektierung, wird ein Projektierungsspielraum
gegeben. Ebenfalls innerhalb der Baubereiche anzuordnen sind die leicht
vorspringenden Gebäudeteile (Loggias).

Die allseitig gebrochenen Fassaden sind ein Resultat aus dem Verfahren.
Die konzeptrelevanten Rücksprünge/Versätze zur Nachbarschaft und zur
Durchwegung wurden bei der Definierung der Baubereiche im Überbau-
ungsplan berücksichtigt. Da jede Fassadenseite einmal gebrochen werden
soll, werden die weiteren Rücksprünge/Versätze durch eine Bestimmung
in den Vorschriften gesichert.

Das Mindestmass für die oberirdische Geschossfläche leitet sich ab aus
den Vorgaben des kantonalen Richtplans (vgl. Kapitel 5.1). Das Maximum
leitet sich ab vom Ergebnis aus dem Workshopverfahren (vgl. Kapitel
3.3.1), wobei noch ein Projektierungsspielraum von 500 m2 gegeben wird.
Da möglichst einheitliche Bauvolumen entstehen sollen, ist für jeden

Baubereiche

Hochbauten

Gewerbebauten

Wohnbauten

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27	 ecoptima

Baubereich die Geschossfläche oberirdisch GFo (m2) auf max. 3’000 m2
begrenzt5. Die eng an das Richtkonzept angelehnten Nutzungsmasse pro
Baubereich stellen eine ortsverträgliche Umsetzung sicher.

Eine besondere Schwierigkeit ergibt sich aus dem arealinternen Terrain-
sprung zwischen dem Hauptarealteil und dem südlichen durch die Nach-
barn genutzten Gartenstreifen, welcher bestehend bis zu 2.0 m beträgt.
Gegenüber der EG-Kote des Richtkonzepts für das Wohngebäude (inkl.
Hochparterre) ergibt dies eine Höhe von bis zu 2.6 m.

Um diese Situation mit planungsrechtlich mit der nötigen Flexibiltät zu
fassen, wird in den Baubereichen A3, B4 sowie «Ebene Einstellhalle/Sockel»
die Kote 561.0 m ü. M. «aus planerischen Gründen» als massgebendes Ter-
rain festgelegt. Diese Kote entspricht dem tiefsten freigelegten Punkt der
bestehenden resp. künftigen Sockelmauer. Damit ist dies der untere Refe-
renzpunkt für die Messung der Höhen in den betroffenen Baubereichen.

Die Festlegung erfolgt, damit einerseits das Gebäude im Baubereich B4
auf die bestehende, freiliegende Sockelmauer (oder deren Ersatzneubau)
gestellt werden kann und andernfalls nicht plötzlich ein höheres Gebäude
möglich wird:

Die Mauer soll grundsätzlich entsprechend dem Bestand erhalten resp.
erneuert werden. Im Baubereich A3 steht das künftige Gewerbegebäude
auf der Parzellengrenze und entsprechend an Stelle dieser Mauer. Dadurch
ergibt sich auf der südlichen Seite eine Mehrhöhe. Die durchlaufende
Einstellhalle und das Wohngebäude im Baubereich B4 sollen etwas von
der Mauer zurückversetzt sein. Im Zuge der Realisierung wird jedoch die
bestehende Mauer in jedem Fall für die Baugrube abzutragen sein und an-
schliessend wieder neu erstellt werden. Damit für Konstruktion, Fundation
und Statik keine unnötigen Zusatzbauten erstellt werden müssen, soll diese
künftige Stützmauer Teil der dahinter und darüber befindlichen Gebäude
resp. Bauteile sein können. Entsprechend werden die Baubereiche bis an
die Parzellengrenze (also inkl. der bestehenden Stützmauer gezogen.

Damit fällt jedoch gemäss der Definition der Messweisen der untere Mess-
punkt auf das tiefere Terrain. Dies hat zur Folge:

	– Die für das Gebäude nötige Höhe erhöht sich um die Höhe der Stütz-
mauer.

	– Das «Untergeschoss» des Gebäudes gilt nun als «Vollgeschoss», da es
das massgebende Terrain um mehr als 1.2 m überragt, auch wenn es gar
nicht in Erscheinung tritt.

	– Die Fläche des «Untergeschosses» des Gebäudes ist an die massge-
bende GFo anzurechnen, auch wenn darin nur Einstellhalle, Keller oder
Lagerräume untergebracht werden können.

5	 Dies gilt auch für den Baubereich B4. Aufgrund des arealinternen Terrainsprungs zwischen dem Hauptarealteil und
dem südlichen durch die Nachbarn genutzten Gartenstreifen gilt beim Baubereich B4 ein anderes massgebendes
Terrain. Daher müssen zusätzlich zu den 3'000 m2 weitere 800 m2 Nichthauptnutzfläche für das Untergeschoss dazu
gerechnet werden (Total: 3'800 m2).

Umgang mit

arealinternem

Terrainversatz

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28	 ecoptima

Damit das Richtkonzept (einheitliche Dachlinie, Volumen, Geschossigkeit,
Erscheinungsbild) umgesetzt und zugleich der nötige Spielraum bei der
Konstruktion der Bauten gewahrt werden können, sind etwas umständli-
che Regelungen in der UeO nötig:

	– Entlang der Parzellengrenze/Stützmauer werden Baubereiche für die
«Ebene Einstellhalle/Sockel» ausgewiesen. Diese unterlagern den
Aussenraum für das Wohnen (u.a. grössere Spielfläche) und das Gewer-
be.

	– Die maximal zulässigen Höhen der südlichen Bauten und Bauteile in
diesen Baubereichen werden gegenüber dem Richtkonzept erhöht, so
dass das Mass berücksichtigt, dass von der tiefer gelegten Kote aus
gemessen werden muss.

	– Im Gegenzug wird für die betroffenen Baubereiche das massgebende
Terrain auf den tiefsten Punkt des bestehenden Terrains an der Mauer
gelegt. Damit ist sichergestellt, dass auch bei einer von der Stützmauer
zurückversetzten Bauweise nicht plötzlich mehr Gebäudehöhe möglich
wird.

	– Das Nutzungsmass GFo im Baubereich B4 wird um ein Geschoss erhöht,
da das unterste Geschoss auch als «oberirdisch» berücksichtigt wer-
den muss. Wobei für dieses unterste Geschoss keine Hauptnutzflächen
(Wohnräume) zugelassen werden.

	– Auf eine Festlegung der Geschossigkeit wird verzichtet.
	– Das Zusammenbauen über Baubereichsbegrenzungen hinweg und mit

unterniveau- und unterirdischen Bauten und Bauteilen ausserhalb der
Baubereiche wird explizit zugelassen

Ausserhalb der Baubereiche entspricht das künftige Terrain mit kleinen
Schwankungen dem bestehenden, Terrain, so dass für das Untergeschoss
mit Einstellhalle, Lager- und Kellerräumen etc. die normalen Bestimmun-
gen über das massgebende Terrain und die Unterniveau- und unterirdi-
schen Bauten zur Anwendung kommen (max. 1.2 m über massgebendem
Terrain).

Als oberirische Bauten ausserhalb der Baubereiche werden An- und Klein-
bauten gemäss den Bestimmungen im Baureglement zugelassen (aGbf =
max. 50 m2, Fh tf = max. 3.0 m). Die Überdeckungen der Einstellhallen-
rampe gelten hier nicht als An- oder Kleinbaute und dürfen eine aGbf von
max. 120 m2 erreichen. Der Aussenraum «begrünt» soll möglichst von Bau-
ten und Anlagen freigehalten werden. Zulässig sind hier lediglich standort-
gebundene KLeinbauten, beispielsweise Notausgänge aus der Einstellhalle
und dergleichen.

Von diesen Regelungen nicht betroffen sind nach übergeordnetem Recht
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen, insbes. Kinderspielgeräte, kleine
Sonnensegel und Unterstände und dergleichen.

Bauten ausserhalb

der Baubereiche

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29	 ecoptima

4.1.4	 Baugestaltung

Die Baugestaltung spielt insbesondere für die Wohngebäude eine gro-
sse Rolle. Entsprechend wird eine einheitliche und attraktive Gestaltung
vorgegeben, wobei die Gestaltung der Fassaden nicht Gegenstand des
qualitätssichernden Verfahrens war. Das Richtkonzept macht nur grund-
sätzliche Aussagen zum architektonischen Ausdruck (Gesamterschei-
nung, einheitliche Fassaden, Dachform) im Sektor B. Um diese wichtigen
Projektbestandteile zu sichern, werden die Bestimmungen der Überbau-
ungsvorschriften mit einem Anhang «Richtkonzept Sektor B» im Anhang
der Überbauungsvorschriften ergänzt. Die weiteren Unterlagen aus dem
qualitätssichernden Verfahren und das Richtkonzept vom 21. März 2022
sind nicht verbindlich. Das gleiche gilt auch für die Aussenraumgestaltung
(siehe nachfolgend).

Der Qualitätssicherung im Baubewilligungsverfahren kommt entsprechend
eine grosse Bedeutung zu. Nach Möglichkeit sind die im Workshopverfah-
ren involvierten Fachexperten beizuziehen. Diese beurteilen die Über-
einstimmung der Bauvorhaben mit dem Richtkonzept und stellen Antrag
zuhanden der Baubewilligungsbehörde.

Im Sektor B sind nur Flachdächer zulässig, im Sektor A ist die Dachform
frei. Die Höhe von technisch bedingten Dachaufbauten wird geregelt.
Grundsätzlich können Dachflächen auch begehbar ausgestaltet werden.
Ansonsten sind sie extensiv zu begrünen und soweit dies technisch
sinnvoll ist für die Nutzung der Solarenergie zu nutzen. Die extensive
Dachbegrünung, die Retention und Verdunstung von Regenwasser und die
Nutzung der Sonnenenergie sind miteinander kompatibel und gleicherma-
ssen bei der Dachgestaltung zu berücksichtigen.

4.1.5	 Aussenraum

Die Aussenräume sollen wie im Richtkonzept vorgesehen flexibel nutzbar
und ansprechend gestaltet sein. Dazu ist für die Bauvorhaben ein Ge-
samtkonzept zu erarbeiten. Die Aussenräume im Sektor A sollen für die
gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen und werden entsprechend
flexibel geregelt. Für die Schnittstelle der Nutzungen und für den Aussen-
raum des Wohnteils ist eine differenzierte und hochwertige Gestaltung als
Voraussetzung für ein attraktives Wohnumfeld detailliert vorgeschrieben.

Bezüglich der Qualitätssicherung der Aussenräume im Sektor B gilt das-
selbe wie zur Baugestaltung (siehe oben). Das Richtkonzept macht zu den
Aussenräumen bereits detailliertere Aussagen, welche im Grundsatz in die
UeO übertragen werden.

Bei der «Adresse», dem Ankunftsort des Areals an der Fabrikstrasse, ist
eine sektorübergreifende Gestaltung vorgegeben, welche auf den von
beiden Seiten genutzten Flächen den Ansprüchen beider Nutzungen an-
gemessen Rechnung trägt. Dies betrifft insbesondere die Lesbarkeit der
Zugänge und Zufahrten, die Organisation der oberirdischen Parkierung

Richtkonzept und

Qualitätssicherung

Dachgestaltung

Differenzierte

Aussenräume

Qualitätssicherung

«Adresse»

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30	 ecoptima

und der Entsorgung. Der markante Einzelbaum an der Fabrikstrasse wurde
im Workshopverfahren als identitätsstiftend erkannt und ist aus land-
schaftsästhetischen Gründen zu erhalten. Bei einer allfälligen Fällung oder
einem natürlichen Abgang ist der Baum zu ersetzen. Für eine Bewilligung
zuständig ist der Gemeinderat.

Der Sektor Verwebung bildet die Schnittstelle der beiden Sektoren A und
B (vgl. obenstehende Ausführungen zur Art der Nutzung). Zwischen dem
südlichen Gebäude im Baubereich A3 und der Rampe für die Zu-/Wegfahrt
zur Einstellhalle im Nordosten des Areals ist eine Einfriedung für den Sek-
tor A (Gewerbe) zu erstellen. Die Einfriedung stellt sicher, dass der Werk-
hof der IBI abgeschlossen werden kann. Dies ist aus Sicherheitsgründen
zwingend erforderlich, damit die Nachbarschaft von Gewerbe und Wohnen
funktionieren kann. Die Höhe wird auf 2.0 m begrenzt, damit das Areal als
gemischt genutztes Areal identifiziert wird. Die Anlage hat sich zum Wohn-
und Gewerbeteil gut in den Aussenraum zu integrieren und ist möglichst
mit den An- und Kleinbauten zu kombinieren.

Der Sektor Verwebung ermöglicht die nötige Flexibilität beim Übergang
vom Wohn- zum Gewerbeteil (Fassade Gebäude im Baubereich A3, Einfrie-
dung, Einstellhallenrampe, Verkehrs- und Aussenraumflächen). Die Lini-
enführung der Einfriedung soll sich gemäss dem Richtkonzept am Raster
der Bebauungsstrukturen orientieren (keine Diagonalen). Beidseits dieser
Einfriedung richten sich Nutzung und Gestaltung nach den Bestimmungen
zu den angrenzenden Aussenräumen resp. Baubereichen der jeweiligen
Sektoren. Dies wird mit der Schraffur im Überbauungsplan dargestellt.

Die Aussenräume im Sektor B (Wohnen) dienen der gemeinschaftlichen
Nutzung. Private, einzelnen Wohneinheiten zugeordnete Aussenräume
ausserhalb der Baubereiche sind nicht vorgesehen. Entsprechend dem
Richtkonzept soll der Bereich zum Schifffahrtskanal begrünt und möglichst
mit hochstämmigen, grosskronigen Bäumen bepflanzt werden. Der Zwi-
schenraum zum Gewerbeteil soll soweit nötig befahrbar ausgestaltet sein
(Velo-, Notfall- und Servicezufahrt) und mit Pflanzflächen und Sträuchern
gestaltet werden.

Der Aussenraum «Süd» umfasst die von den südlich angrenzenden Wohn-
bauten genutzten Privatgärten auf der Parzelle Nr. 769 sowie die Zufahrt
zum Wohngebäude auf der Parzelle Nr. 1170. Der Aussenraum «Süd» soll
künftig weiterhin als Aussenraum zur Verfügung stehen.

Die gemäss den gesetzlichen Anforderungen erforderlichen Flächen für
Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche sind gemäss Richtkonzept
gewährleistet. Es wird ein überlagernder Bereich für die grössere Spielflä-
che von über 600 m2 definiert, in welchem diese wohlproportioniert, eben
und ohne Hindernisse erstellt werden kann, so dass die Erstellung von 40
und mehr Familienwohnungen ermöglicht wird. Die Nachweise sind in den
Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Diese Fläche wird von der Ebene
Sockel/Einstellhalle/Keller unterlagert und von Baubereichen und dem

Sektor

«Verwebung»

Aussenräume

Sektor Wohnen

Bestehende

Gärten

Kinderspielplätze,

Aufenthaltsberei-

che und Grössere

Spielfläche

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31	 ecoptima

Aussenraum Adresse flankiert. Alle Bauten sind so anzuordnen, dass die
grössere Spielfläche den Anforderungen entspricht. Bei einer etappierten
Bauweise im Sektor B ist sie im Rahmen der ersten Etappe mit Wohnbau-
ten zu erstellen.

4.1.6	 Erschliessung

Die Verkehrserschliessung für Motorfahrzeuge erfolgt von der Fabrik-
strasse über den Bereich für die Zu- und Wegfahrt in die unterirdische
Einstellhalle und auf das Gewerbeareal. Für die Einstellhalle sind zwei
Zufahrten vorgesehen. Je nach Entwicklung der Bedürfnisse könnte auch
ein zusammenhängendes System eingeführt werden.

Die Anzahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos richtet sich
nach den gesetzlichen Bestimmungen. Die Parkierung hat grundsätzlich in
der Einstellhalle zu erfolgen. Geplant sind für den Gewerbeteil ca. 15–20
unterirdische Autoabstellplätze, ca. 20–30 oberirdische Abstellplätze und
ca. 5–7 oberirdische Abstellplätze für übergrosse Fahrzeuge. Für den
Wohnteil sind ca. 150–160 unterirdische Parkplätze für die Bewohnenden
und ca. 8–12 oberirdische Parkplätze für Besucher geplant. Die genaue
Lage und Dimension wird nicht verbindlich vorgegeben, damit der nötige
Projektierungsspielraum gewahrt und eine optimale Realisierung ermög-
licht wird. Die betriebsnotwendigen oberirdischen Besucher- und Kunden-
parkplätze für beide Nutzungen befinden sich im Bereich «Adresse».

Lastwagen und Spezialfahrzeuge für Betrieb und Anlieferung des Gewer-
beteils verkehren ab der Fabrikstrasse rund um die Gebäude im Sektor A
und können an mehreren Stellen Be- und Entladen werden. Mit der Nuz-
tungsart für die Arbeitszone A* sind gewerbliche Nutzungen mit grossem
Verkehrsaufkommen sowie Detailhandelseinrichtungen ausgeschlossen.

Die oberirdische Erschliessung der Wohngebäude für den Veloverkehr ge-
schieht über den Aussenraum «Hauszugänge», wo auch die oberirdischen
Veloabstellplätze positioniert werden. Die Platzierung der Veloabstellplät-
ze erfolgt dezentral in Velounterständen bei den Gebäudeeingängen, in
den Gebäuden und im Untergeschoss. Angrenzend an die grössere Spiel-
fläche sind Velounterstände vorgesehen. Da der Bereich für die grösse-
re Spielfläche weist noch Projektierungsspielraum auf, der sich mit der
hinweisenden Darstellung der projektierten Velounterstände im Überbau-
ungsplan überlagert (siehe 4.1.5). Im Bauprojekt sind diese dann in jedem
Fall ausserhalb der grösseren Spielfläche anzuordnen.

Die Wege für Notfall- und Servicedienste sind mit einer befahrbaren Breite
von 3.5 m dauerhaft sicherzustellen6. Massgebend sind die Fahrzeuge der
Feuerwehr. Entsprechend dürfen in diesem Korridor keine Bäume, Veloab-
stellplätze oder andere Hindernisse positioniert werden. Die Machbarkeit
ist sichergestellt und in Abb. 17 zum Erschliessungskonzept aufgezeigt.

6	 gemäss den Richtlinien zu Art. 44 der Brandschutznorm der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen und den
Richtlinien der Feuerwehr Koordination Schweiz FKS

Zufahrt motorisier-

ter Verkehr

Parkierung

Schwerverkehr

Veloverkehr

Notfall- und Servi-

cezufahrten

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32	 ecoptima

Zwischen der Fabrikstrasse und dem Uferweg ist eine Durchwegung, die
als Fusswegverbindung dient, zu erstellen und dauernd freizuhalten. Im
Überbauungsplan werden nur die Anschlusspunkte definiert, der genaue
Verlauf wird erst mit der weiteren Projektierung festgelegt.

4.1.7	 Weiteres

Ein Anschluss Fernwärme wäre die beste Lösung, ist jedoch zum jetzigen
Zeitpunkt nicht sicherzustellen, da nicht genug Kapazität besteht und die
Vorgaben EnG an den maximalen Anteil nicht erneuerbarer Energie nicht
eingehalten wird. Ein Nahwärmeverbund über das Areal hinaus ist nicht
realisierbar, da keine beliebig skalierbare Wärmequelle besteht. Im Vor-
dergrund steht die Nutzung von Umweltwärme aus dem Kanalwasser.

Die Massnahme M08 des gültigen Energierichtplans «Bödeli» von 2019
gibt für grössere Vorhaben vor, dass der Anschluss an ein Fernwärme-
netzwerk geprüft wird. Gemäss Mustervorlagen des Kantons kann eine
Anschlusspflicht in der UeO jedoch nur verankert werden, wenn der ent-
sprechende Anbieter auch eine Möglichkeit sieht, das Gebiet zu versor-
gen, da dies nach Art. 13 Abs. 2 kEnG eine Lieferpflicht zur Folge hätte.

Die Gemeinde hat diese Abklärung nach der Vorprüfung mit dem poten-
ziellen Fernwärmeanbieter AVARI für die beiden Fernwärmenetze AVARI
(Interlaken–Matten) und WAUN (Unterseen–Interlaken) gemacht. Gemäss
der Rückmeldung des Anbieters AVARI steht in absehbarer Zeit keine ge-
nügende, wirtschaftliche und den gesetzlichen Anforderungen (Beschrän-
kung fossiler Anteil) entsprechende Möglichkeit, das IBI-Areal mit Fern-
wärme zu versorgen (vgl. Schreiben des Anbieters AVARI im Anhang 3).

Die Gemeinde verzichtet deshalb auf die Vorgabe einer Energievorschrift
für das IBI-Areal. Es gelten die Bestimmungen der Energiegesetzgebung.

Ladestationen für Elektrofahrzeuge gehören inzwischen zur Grundausstat-
tung von Einstellhallen. Seit April 2023 regeln Art. 18a BauG und Art. 56a
BauV die Minimalanforderungen an Ladeinfrastrukturen für Elektrofahr-
zeuge. Weitergehende Festlegungen in der UeO sind nicht (mehr) nötig.

Das Bauvorhaben zur Umstrukturierung des Gewerbeteils startet vor-
aussichtlich vor der Wohnüberbauung. Auch die Wohnüberbauung soll
etappiert realisiert werden können. Die zugehörigen Verkehrsflächen und
Aussenräume, insbesondere die grössere Spielfläche, müssen erstellt
werden.

Die bestehende Abwassersammelleitung mit einem Durchmesser von
ca. 1.6 m befindet sich etwa 8 m unter dem Terrain. Der Baubereich B1
befindet sich teilweise über der Leitung, regelt aber nur oberirdische
Volumen. Das projektierte Untergeschoss befindet sich ebenfalls teilweise
über der Leitung. Der Erhalt ist gesichert. Erneuerungsarbeiten erfolgen
mittels Tunnelbautechniken und sind ebenfalls gesichert.

Fusswegverbin-

dung

Energie

Ladestationen

Etappierung

Abstandsbereich

Abwasserleitung

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33	 ecoptima

Oberirdische Container für die Entsorgung sind im Bereich für Container-
standort anzuordnen, wo der Kehricht von der Fabrikstrasse abgeholt
wird. Oberirdische Container sind zu überdachen und in Abstimmung mit
dem Aussenraum «Adresse» zu gestalten. Der Standort hält den Min-
destabstand zur Zuluftanlage der angrenzenden Überbauung Quai-West
gemäss SIA-Norm 382/1:2014 «Lüftungs- und Klimaanlagen – Allgemeine
Grundlagen und Anforderungen» (min. 10.0 m) ein. Ausserdem soll das
Gebäude geschlossen sein und der Zugang auf der den Wohnungen abge-
wandten Seite erfolgen, so dass Beeinträchtigungen auf dem Areal selbst
und in der Nachbarschaft minimiert werden können.

Alternativ wären auch unterirdische Containerstandorte zulässig. Diese
sind im Aussenraum «Adresse» zu positionieren. Nach aktuellem Stand
hat die Gemeinde aber nicht die nötigen Fahrzeuge, eine solche Lösung zu
bewirtschaften und sieht dies auch auf absehbare Zeit nicht vor.

Das Areal und projektierte Gebäude sollen gemäss aktuellem generellem
Entwässerungsplan (GEP) und aktueller genereller Wasserversorgungspla-
nung (GWP) erschlossen werden.

4.2	 Zonenplanänderung

Die Änderung von Arbeitszone zu UeO ist im Zonenplan nachzuführen.
Zudem werden von der ZPP «Straubhaarareal» und von der bestehenden
Verkehrsfläche kleine Flächen der UeO zugewiesen (vgl. Kapitel 4.2). Des-
halb umfasst das Planungsdossier auch eine Zonenplanänderung.

4.3	 Verträge und Dienstbarkeiten

Die bestehenden Dienstbarkeiten auf den betroffenen Parzellen werden
im Rahmen eines Gesamtkonzepts neu geregelt und bei Bedarf ergänzt.

4.4	 Mehrwertabschöpfung

Bei den neuen Nutzungsmöglichkeiten im Sektor B handelt sich um eine
Umzonung7, womit Art. 1 Abs. 1 Bst. b im Reglement über die Mehrwertab-
gabe (MWAR) gilt. Der Abgabesatz beträgt 25 Prozent des Planungsmehr-
werts.

Der Mehrwert wird im Hinblick auf die öffentliche Auflage geschätzt und
die Abschöpfung nach Rechtskraft der Umzonung durch den Gemeinde-
rat verfügt. Fällig wird die Mehrwertabgabe gemäss Art. 142c BauG durch
Überbauung (Art. 2 Abs. 2 BewD) oder Veräusserung.

7	 «bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten»

Container

Grundstücksent-

wässerung

Dienstbarkeiten

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34	 ecoptima

Der Gewerbeteil (Sektor A) ist sowohl mit den alten, als auch mit den
neuen Vorschriften bewilligungsfähig. Die potenzielle anrechenbare Ge-
bäudefläche im Sektor A ist mit der bisherigen und der künftigen Bestim-
mung ungefähr gleich gross (ca. 2’000 m2) und eine Wohnnutzung bleibt
in diesem Sektor ausgeschlossen. Die Gemeinde geht deshalb davon aus,
dass für diesen Sektor keine relevante Wertveränderung erfolgt.

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35	 ecoptima

5.	 Auswirkungen auf die Umwelt

5.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht

Die Vorgaben des Bundesrechts sind eingehalten, insbesondere handelt
es sich nicht um eine Einzonung und es werden keine Fruchtfolge- oder
Kulturlandflächen beansprucht. Die Vorgaben des Lärmschutzes werden
eingehalten (vgl. Kap. 5.4).

Die allgemeinen Vorgaben des Kantons werden eingehalten, insbeson-
dere für die Siedlungsentwicklung nach innen und den haushälterischer
Umgang mit dem Boden. Der Siedlungsraum wird ortsverträglich und
gemäss die Vorgabe des kantonalen Richtplans verdichtet, was durch die
Festlegung der Mindestnutzung einer GFo von 9'000 m2 für den Sektor B
gesichert ist. Es handelt sich dabei um eine Ein- und Umzonungsvoraus-
setzung nach dem Massnahmenblatt A_01 im kantonalen Richtplan für
urbane Kerngebiete (minimale GFZo von 0.8). Da der Sektor B (inkl. Anteil
Sektor Verwebung gemäss Projektstand) eine Fläche von ca. 9800 m2 auf-
weist, wird eine minimale GFZo von ca. 0.90 erreicht.

Gemäss Bestätigung des AGR vom 1. April 2021 gelten die Parzel-
len Nrn. 474, 769 und 91 als vollständig überbaut. Der Baulandbedarf der
Gemeinde wird demnach nicht tangiert.

Art. 7 Abs. 4 des BauG stellt die «bahnnahen» Industriegebiete unter
Schutz. Hier sind grundsätzlich «genügende Anschlussmöglichkeiten für
den Güterverkehr an das Schienennetz offenzuhalten». Im konkreten Fall
ist jedoch festzustellen, dass das Areal zwar unmittelbar neben einem
(Güter-)Bahnhof liegt, es aber an diesen (bereits im heutigen Zustand)
nicht mit einem Anschlussgleis verbunden werden kann, da ein solches
Anschlussgleis unmittelbar in das Streckengleis und die Perronanlagen
des Personenbahnhofs einmünden würde und deshalb die zwingenden
betrieblichen und sicherheitstechnischen Anforderungen nicht erreicht
werden können. An diesem Standort mitten im Zentrum von Interlaken
besteht auch kein Raum für grössere technische Bauwerke/Kunstbauten
zur Anbindung auf die andere Seite des Streckengleises, weder ober- noch
unterirdisch.

Eine Vorhaltung des Areals für eine künftige industrielle Nutzung mit
Gleisanschluss ist damit aus Sicht des Gemeinderats weder zweck- noch
verhältnismässig.

Für den Wirkungsbereich bestehen keine konkreten Vorgaben der Region.

Gemäss Richtplankarte des Überkommunalen Richtplans Energie «Bödeli»
von 2021 liegt das IBI-Areal im Perimeter Holz/Gas mit Überlagerung Wär-
meverbund sowie im Bereich der festgesetzten Massnahme 08 «Versor-
gungsgebiete Holz und Gas». Dort steht betreffend Vorgehen: «Bei grösse-

Bund

Kanton

Region

Bödeli

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36	 ecoptima

ren Bau- und Sanierungsvorhaben mit Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen: 1.
Machbarkeitsstudien für Anschluss an Fernwärme oder gemeinsame Wär-
meerzeugung in Kleinwärmeverbunden». Die Abklärungen ergeben, dass
weder eine Fernwärmeanschluss noch in über das Areal hinausreichender
Kleinwärmeverbund möglich sind. Die Gemeinde verzichtet deshalb auf
eine Regelung (vgl. Ausführungen in Kapitel 4.1.7 sowie Anhang 3).

Die Überbauungsordnung betrifft nicht den Perimeter der Uferschutzpla-
nung nach See- und Flussufergesetz SFG. Für die Parzellenteile im Wir-
kungsbereich der Uferschutzplanung gelten deren Bestimmungen unver-
ändert.

5.2	 Orts- und Landschaftsbild

Die Lage am Schifffahrtskanal und in einem Gebiet des Inventars der
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhal-
tungsziel C (Erhalten des Charakters) erfordert eine intensive Auseinan-
dersetzung mit den Ortsbildqualitäten.

Bei der Durchführung des Workshopverfahrens (qualitätssicherndes Ver-
fahren) mit drei Workshops war die Gesamterscheinung und die Einpas-
sung in das Orts- und Landschaftsbild ein wichtiges Beurteilungskriteri-
um. Aus diesem Grund wurde im Workshopverfahren ein Delegierter des
Berner Heimatschutzes als stimmberechtigtes Mitglied der Begleitgruppe
eingesetzt8.

Das Ergebnis nimmt beide Lagequalitäten auf. Die Bebauung schafft at-
traktive Aussenräume zum Schifffahrtskanal, Verbindungen zum Uferweg
und übernimmt gleichzeitig das rechtwinklige Grundraster auf, welches
die südliche Arbeiterhausreihe vorgibt und sich aus dem Interlakner West-
quartier ableitet.

5.3	 Denkmalschutz

Das Hauptgebäude der IBI (Fabrikstrasse 8) war bis 2023 als erhaltenswer-
tes Gebäude inventarisiert. Im revidierten Bauinventar ist es nicht mehr
verzeichnet. Das Gebäude wird nicht nur erhalten, sondern dient als we-
sentliches Element zur Schaffung von ortsbaulichen Qualitäten und einer
gemeinsamen Identität für das Areal. Dies wird berücksichtigt mit den Ge-
staltungsgrundsätzen zum Aussenraum «Adresse» und dem Rückversatz
des Baubereichs A2 (Betriebsgebäude).

8	 vgl. auch Stellungnahme des Berner Heimatschutztes zum Ergebnis des Workshopverfahrens in Anhang 1

Gemeinde

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37	 ecoptima

5.4	 Lärmschutz

Gemäss Art. 31 Lärmschutzverordnung LSV dürfen Neubauten und we-
sentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur
bewilligt werden, wenn die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) in
den offenen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden
können.

Der Betrieb der IBI befindet sich bisher in der Arbeitszone A mit Lärm-
empfindlichkeitsstufe ES IV. In der ES IV sind stark störende Betriebe
zugelassen. Für die künftige Mischnutzung wird für den gesamten Peri-
meter die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III mit den IGW 65 dB(A) (Tag) und
55 dB(A) (Nacht) festgelegt.

Ein Lärmgutachten zur UeO hat ergeben, dass mit den in dieser Studie
hinterlegten Lärmemissionen der IBI die massgebenden Grenzwerte der
ES III bei den geplanten Wohnbauten eingehalten werden. Im Süden der
geplanten Wohnbauten werden die massgebenden Grenzwerte der ES III
in Bezug auf die südlichen Gewerbebetriebe ebenfalls eingehalten. Die
Zuordnung des Areals zur ES III lässt den heute bestehenden Betriebslärm
der Gewerbebetriebe und der IBI ohne Einschränkungen zu.

Die Zuordnung zur ES III führt, unter der Annahme, dass der prognostizier-
te und in dieser Lärmstudie berücksichtigte Betriebslärm repräsentativ
ist, zu keiner Überschreitung. Im Weiteren sind Verkaufsnutzungen, die
gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen und andere Nutzungen mit
einem erheblichen Verkehrsaufkommen sowie lärmintensive Nutzungen
nicht zulässig.

Grundsätzlich müssen die Lärmschutznachweise im Rahmen des Baube-
willigungsverfahrens erbracht resp. aktualisiert werden.

5.5	 Altlasten

Die Altlastensanierung erfolgt koordiniert mit dem Bauprojekt Gewerbe.
Sie ist bereits abgeschlossen, wenn die UeO öffentlich aufgelegt wird
(siehe Kapitel 6.2). Auch nach Abschluss der laufenden Altlastensanierung
werden für künftige Bauvorhaben zusätzliche altlasten- und/oder abfall-
spezifische Abklärungen vor Baubeginn notwendig sein. Für die Bauarbei-
ten wird ein Entsorgungskonzept zu erstellen sein.

Der Abschluss der Altlastensanierung ist Voraussetzung für die Realisie-
rung der Neubebauung.

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5.6	 Gewässerschutz

Das Areal befindet sich im Gewässerschutzbereich Au. Es befinden sich
keine Quellen oder Grundwasserfassungen im Perimeter oder in der Um-
gebung. Mit dem Ausführungsprojekt ist ein Gewässerschutzgesuch mit
Planunterlagen einzureichen.

Entwässerung und Versickerung werden gesamtheitlich konzepiert. Auf-
rund der Altlastensanierung ergeben sich Einschränkungen für die Versi-
ckerung, welche in den Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigen sind.
Grundsätzlich sind Aussenräume möglichst versickerungsfähig zu gestal-
ten, vorbehalten sind Einschränkungen aufgrund der Situation nach der
Altlastensanierung.

5.7	 Natur- und Heimatschutz

Es befinden sich keine schützenswerten Naturobjekte (Objekte, Biotope,
Arten, etc.) im Perimeter.

Angrenzend zum Wirkungsbereich in der Uferschutzzone der Uferschutz-
planung nach SFG (See- und Flussufergesetz befinden sich drei geschützte
Einzelbäume. Dieser Schutz wird grundsätzlich durch die UeO und das
Bauvorhaben nicht tangiert.

5.8	 Störfall

Zur Störfallvorsorge dürfen keine personenintensive öffentlichen Nutzun-
gen im Freien veranstaltet werden. Kleinere Firmenanlässe und Quartier-
treffen sind aber möglich.

5.9	 Weitere Themen

Für die Überbauungsordnung sind folgende Themen nicht relevant, da am
Standort resp. in der Umgebung keine entsprechenden Objekte, Bauten
oder Anlagen vorkommen:

	– Archäologie
Es befinden sich keine Archäologischen Fundstellen auf dem Areal..

	– Gewässerraum
Der Schifffahrtskanal gilt nicht als Gewässer im Sinne des GSchG.

	– Kulturland
Es befinden sich keine Kulturlandflächen auf dem Areal.

	– Luftreinhaltung
Auf dem Areal und in der Umgebung befinden sich keine Anlagen oder
Infrastrukturen, welche die Luftqualität beeinträchtigen. Die neue Nut-
zung hat ebenfalls keine Auswirkungen auf die Luftqualität.

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39	 ecoptima

	– Naturgefahren:
Das Areal ist nicht durch Naturgefahren gefährdet.

	– Nicht ionisierende Strahlung
Die bestehende Arbeitsnutzung zu den Gleisen wird nicht personell
verdichtet. Die Entfernung zwischen der Eisenbahn und der Wohnüber-
bauung ist gross genug, so dass keine Beeinträchtigungen zu erwarten
sind.

	– Wald
Es befindet sich kein Wald in der Umgebung des Perimeters.

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40	 ecoptima

6.	 Verfahren und Organisation

6.1	 Organisation und Zuständigkeiten

Die Bricks AG als Baurechtsnehmerin sowie Projektträgerin und die Indus-
triellen Betriebe Interlaken (IBI) als Grundeigentümerschaft beauftragen
im Einverständnis mit der Einwohnergemeinde Interlaken die ecoptima ag,
Bern mit der Erarbeitung der Planungsunterlagen und der Begleitung des
Planungsverfahrens.

Es handelt sich um eine UeO nach Art. 88 BauG. Zuständig für den Be-
schluss ist der Grosse Gemeinderat Interlaken.

6.2	 Ablauf der Planung

Die Planung läuft in folgenden Schritten ab:

Schritt

Jahr 2021 Workshopverfahren

Frühjahr 2022 Entwurf Planungsunterlagen UeO

Sommer –

Herbst 2022
Öffentliche Mitwirkung

Herbst 2022–

Winter 2023
Kantonale Vorprüfung

Februar–März 2024 Öffentliche Auflage

April 2024 ev. Einspracheverhandlungen

Juni 2024 Beschluss durch den Grossen Gemeinderat

Sommer –

Winter 2024

Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumord-

nung

Das Planungsverfahren ist auf das Bauprojekt für die Gewerbeneubauten
abzustimmen.

Die UeO erreicht nach Art. 36 Abs. 2 BauG ab Beginn der öffentlichen
Auflage Vorwirkung. Die Gewerbebauten müssen deshalb den bisherigen
Bestimmungen der Arbeitzone A und den neuen Bestimmungen der UeO
gerecht werden.

Organisation

Zuständigkeiten

Verfahrenskoordi-

nation Bauprojekt

Gewerbe

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41	 ecoptima

6.3	 Mitwirkung

Die Unterlagen zur Überbauungsordnung wurden vom 18. August bis zum
19. September 2022 öffentlich aufgelegt. Am 24. August 2022 wurde eine
öffentliche Mitwirkungsveranstaltung durchgeführt. Während der Auflage-
frist gingen 9 Eingaben ein. Der Gemeinderat hat die Anliegen der Mitwir-
kenden ausgewertet und überprüft, ob diese mit Änderungen der Planung
berücksichtigt werden können.

Im Mitwirkungsbericht sind die Anliegen der Mitwirkenden zusammenge-
stellt und die Stellungnahmen des Gemeinderates im Detail aufgeführt.
Aufgrund der Mitwirkungseingaben wurden einige redaktionelle Änderun-
gen vorgenommen.

6.4	 Vorprüfung

Nach der Mitwirkung hat der Gemeinderat die Unterlagen zur Überbau-
ungsordnung dem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Vor-
prüfung eingereicht. Dieses prüfte die Planung im Rahmen der Vorprüfung
unter Einbezug der betroffenen Fachstellen auf ihre Rechtmässigkeit. Im
Vorprüfungsbericht vom 8. November 2023 kommt das AGR zum Schluss,
dass der Planung grundsätzlich und ohne wesentliche Vorbehalte die Ge-
nehmigung in Aussicht gestellt werden kann.

Es bestanden einige Genehmigungsvorbehalte und Verständnisfragen, die
in der Folge bereinigt werden konnten. Im Anhang 2 ist für die Rückmel-
dungen des AGR detailliert dokumentiert, wie damit umgegangen wurde
und insbesondere auch wie sich die Nummerierung der Artikel gegenüber
dem Stand für Mitwirkung und Vorprüfung verändert hat.

6.5	 Öffentliche Auflage

Nach der Bereinigung aufgrund der Vorprüfung wurden die grundeigen-
tümerverbindlichen Planungsinstrumente – Überbauungsplan und Über-
bauungsvorschriften, Zonenplanänderung – vom 22. Februar bis zum
25. März 2024 während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. In der Auflagefrist
sind 20 Einsprachen und 2 Rechtsverwahrungen aus der Nachbarschaft
des Areals fristgerecht eingegangen.

Von den Einsprachen sind 16 weitgehend identisch. Der Umgang mit
Kollektiveinsprachen und weitgehend identischen Einsprachen ist in
Art. 35b BauG geregelt: Es ist eine Vertretung zu bezeichnen, wer befugt
ist, die Einsprechendengruppe rechtsverbindlich zu vertreten (Art. 35b
Abs. 1 BauG). In den weitgehend identischen Einsprachen fehlt jedoch
diese Angabe. Den Einsprechenden mit weitgehend identischer Einspra-
che wurde gestützt auf Art. 35b Abs. 3 BauG mit Brief vom 28. März 2024
eine Frist bis zum 12. April 2024 gesetzt, eine gemeinsame Vertretung zu

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Erläuterungsbericht

42	 ecoptima

bestimmen. In dieser Frist sind von vier Parteien explizite Zustimmungen
zu einer gemeinsamen Vertretung eingegangen, niemand hat sich dage-
gen gewehrt. Für die Fälle ohne Rückmeldung hat gemäss Art. 35b BauG
die Gemeinde die gemeinsame Vertretung bezeichnet. Die Einsprachever-
handlung für alle weitgehend identischen Einsprachen wurde mit dieser
Vertretung geführt.

Alle Einsprechenden sind Einwohnerinnen und Einwohner sowie ein Ge-
werbebetrieb in der unmittelbaren Nachbarschaft des Areals. Von Verbän-
den, Parteien etc. wurden keine Einsprachen erhoben.

Sowohl die weitgehend identischen Einsprachen wie auch die individuell
formulierten lehnen die Umzonung grundsätzlich und die Setzung der
künftigen Bebauung des Areals ab und befürchten Verkehrsprobleme auf
dem Knoten Bahnhofstrasse/Kanalpromenade/Fabrikstrasse durch zusätz-
liches Verkehrsaufkommen. Spezifische Punkte der Einsprache betreffen
die individuelle Aussicht und den Containerstandort. Weiter wird das
Vorgehen und die doppelte Rolle des Gemeinderats als Planungsbehörde
und als Vertretung der Gemeinde als Mehrheitsaktionärin der IBI in Frage
gestellt.

Das Verfahren und die unterschiedlichen Rollen des Gemeinderats richten
sich nach den gesetzlichen und reglementarischen Vorgaben, die allesamt
eingehalten sind, wie das Amt für Gemeinden und Raumordnung mit dem
Vorprüfungsbericht und das Regierungsstatthalteramt mit Schreiben vom
15. April 2024 bestätigen.

Der Gemeinderat hält ohne Änderungen an der aufgelegten Planungs-
vorlage fest. Er erachtet das vorliegende Richtkonzept und die darauf
basierende Überbauungsordnung als überzeugende Lösung beste Entwick-
lungsmöglichkeit für das Areal und das umliegende Quartier.

Die Verkehrssituation wird sich gemäss dem vorliegenden Verkehrsgutach-
ten gegenüber dem heutigen Zustand nur geringfügig verändern, so dass
grundsätzlich keine zusätzlichen Massnahmen erforderlich sind. Einzig für
die Achse der Bahnhofstrasse aus Richtung Unterseen nach Osten ergibt
sich demnach ein zusätzlicher Zeitbedarf von ca. 3 Sekunden. Dadurch
fällt die Verkehrsqualitätsstufe knapp von C (befriedigend) auf D (genü-
gend). Dies wird als vertretbar angesehen und stellt das Gesamtverkehrs-
system nicht in Frage.

Der Gemeinderat hat sich wiederholt von BLS (Bahninfrasturktureigentü-
merin) wie auch vom zuständigen Oberingenieurkreis (OIK) des Kantons
bestätigen lassen, dass die befürchtete Schliessung des Bahnübergangs
Lütscherenstrasse/Därligenstrasse kein Thema ist und auch kein Unfall-
schwerpunkt besteht. Ebenso ist keine Öffnung der Achse Fabrikstrasse/
Lütscherenstrasse für den allgemeinen (Durchgangs-)Verkehr vorgesehen
(Abschnitt Privatstrasse mit allgemeinem Fuss- und Veloverkehr bleiben
unverändert).

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

43 ecoptima

Insgesamt sind die Einsprachen aus Sicht des Gemeinderats öffentlich
rechtlich unbegründet soweit sie nicht Bedenken und Einwände vorbrin-
gen, die ohnehin nicht die UeO als Verfahrensgegenstand betreffen resp.
in dieser gar nicht geregelt werden können.

Vier Einspracheverhandlungen wurden am 22. und 29. April 2024 geführt.
Den Einsprechenden konnte die individuelle Betroffenheit durch die
Setzung der Gebäude aufgezeigt werden (Aussicht). Ebenso wurde aufge-
zeigt, dass eine Verschiebung der Baubereiche die Aussenräume insbe-
sondere im Bereich Adresse so einengen würde, dass eine gut organisier-
te und sichere Arealerschliessung (Zufahrten und Zugänge Gewerbe und
Wohnen, Feuerwehrzufahrten) in Frage gestellt wäre.

Bezüglich des Containerstandorts konnte die Einhaltung der einschlägigen
Normen nachgewiesen und eine Lösung mit bestmöglichem Emissions-
schutz aufgezeigt werden. Ausserdem ist kein anderer Standort möglich,
ohne dass die Strassenabstände und die Sichtverhältnisse für die Arealzu-
fahrt beeinträchtigt wären.

Zwei Parteien zogen ihre Einsprachen an der Einspracheverhandlung
zurück, wobei eine einen Punkt in eine Rechtsverwahrung umwandelte.
Die weitgehend identischen Einsprachen sowie eine individuell formulier-
te und jene des Betriebs bleiben aufrecht erhalten. Nach erfolgter Be-
schlussfassung wird der Gemeinderat dem AGR beantragen, die unerledig-
ten Einsprachen abzuweisen soweit darauf eingetreten werden kann.

6.6	 Beschlussfassung und Genehmigung

Die Beschlussfassung erfolgt durch den Grossen Gemeinderat (GGR) in
Kenntnis der unerledigten Einsprachen. Gegen den Beschluss kann das
fakultative Referendum ergriffen werden.

Nach der Beschlussfassung wird der Gemeinderat die UeO dem Amt für
Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Genehmigung einreichen. Im Ge-
nehmigungsverfahren entscheidet das AGR über unerledigte Einsprachen.

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

44 ecoptima

Anhang

Anhang

Anhang 1	 Stellungnahme Berner Heimatschutz

REGION INTERLAKEN OBERHASLI
Urs Gysin, Arch. HTL, Bauberater
Daxelhoferstrasse 1
3012 Bern
T 031 301 33 35 / 078 775 04 04
ugysincap@bluewin.ch

ecoptima ag
z.H. Samuel Wild
Postfach
Spitalgasse 34
3001 Bern

Kurzstellungnahme

Zur Arealentwicklung IBI, Fabrikstrasse 8, 3800 Interlaken.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Die heute vorliegende Planung beruht auf einem mehrstufigen qualitätssichernden Projektentwicklungsverfahren
unter der kompetenten Leitung der ecoptima. Dabei wurden die bestens qualifizierten Architekten der Brügger
Architekten AG von einer erfahrenen Fachjurie unterstützt.

Der Vertreter des Berner Heimatschutz konnte seine Mitwirkung in den Bereichen Ortsbildschutz, Denkmalpflege
und ISOS zur Genüge einbringen und hatte auch die Gelegenheit, zwischenzeitlich das Bauberatergremium der
Region Interlaken-Oberhasli zu informieren.

Das nun vorliegende Richtkonzept berücksichtigt die Anliegen des Berner Heimatschutz bestmöglichst.

Für weitergehende Auskünfte stehen wir gerne zur Verfügung.

Mit freundliche Grüssen

Urs Gysin Bauberater BHS

Bern, 20.03.22

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

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Anhang

Anhang 2	 Auswertung der kantonalen Vorprüfung

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Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
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48	 ecoptima

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Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

49	 ecoptima

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Erläuterungsbericht

50	 ecoptima

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Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

51	 ecoptima

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Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

52	 ecoptima

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Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

53	 ecoptima

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Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

54	 ecoptima

Anhang

Anhang 3	 Stellungnahme Fernwärmeanschluss AVARI

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

55	 ecoptima

Anhang

Gemeinde Interlaken
Überbauungsordnung Nr. 23 «IBI-Areal»
Erläuterungsbericht

56	 ecoptima

Anhang

Beilagen

Beilage 1	 Schlussbericht Workshopverfahren

Schlussbericht Workshopverfahren «Entwicklung IBI-Areal»
vom März 2022

Beilage 2	 Lärmgutachten

Lärmgutachten der Gartenmann Engineering vom 19. September 2022

Beilage 3	 Verkehrsgutachten

Verkehrsgutachten der B+S AG vom 11. November 2022