opr zweitwohnungen ggr20201208 komplett

text:
Einwohnergemeinde Interlaken

Gemeinderat

General-Guisan-Strasse 43

Postfach

3800 Interlaken

Tel. 033 826 51 41

gemeindeschreiberei@interlaken.ch

www.interlaken-gemeinde.ch

G-Nr. 9667

Bericht und Antrag an den Grossen Gemeinderat

Teilrevision Ortsplanung "Zweitwohnungen" mit Änderung des Baureglements, von zwei

Sonderbauvorschriften und zwei Überbauungsordnungen

Wir verweisen auf die beiliegenden Unterlagen, insbesondere den umfassenden Erläuterungsbericht.

Einsprache und Rechtsverwahrungen

Während der öffentlichen Auflage sind zwei Einsprachen eingegangen, die nach den Einspracheverhand-

lungen nicht zurückgezogen worden sind. Der Gemeinderat hat jedoch entschieden, einem Anliegen der

Einsprechenden entgegenzukommen. Die Berufung auf die Besitzstandsgarantie bei einem Härtefall soll

nicht zeitlich beschränkt werden. Es sollen vielmehr qualitative Kriterien erfüllt sein müssen (Artikel 211

Absatz 2, Härtefall). Damit beurteilt der Gemeinderat die beiden Einsprachen als hinfällig, beziehungswei-

se als öffentlichrechtlich unbegründet und beantragt deren Abweisung, soweit sie nicht gegenstandslos

geworden sind. Für Näheres wird auf die entsprechenden Ausführungen im Erläuterungsbericht verwie-

sen (im Dokument "Auswertung der Einsprachen" sind keine nachträglichen Korrekturen vorgenommen

worden). Die Anpassungen werden noch einmal öffentlich aufzulegen sein.

Rechtliches

Das Baureglement, die Sonderbauvorschriften und die Überbauungsordnungen gehören zur baurecht-

lichen Grundordnung der Gemeinde. Der Erlass und die Änderung der baurechtlichen Grundordnung

fallen nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b des Organisationsreglements 2000 vom 28. November 1999

(OgR 2000, ISR 101.1) in die Kompetenz des Grossen Gemeinderates, unter dem Vorbehalt des fakulta-

tiven Referendums.

Finanzielles

Der Gemeinde entstehen aus der Teilrevision der Ortsplanung keine Kosten.

Antrag

1. Die Teilrevision Ortsplanung "Zweitwohnungen", bestehend aus

 einer Änderung des Baureglements,

 einer Änderung der Sonderbauvorschriften Nr. 2 Uechtere, Allmendstrasse,

 einer Änderung der Sonderbauvorschriften Nr. 3 Im Moos,

 einer Änderung der Überbauungsordnung Nr. 6 Jungfraustrasse und

 einer Änderung der Überbauungsordnung Nr. 9 Uechtere (Hardermannli)

wird beschlossen.

2. Dem Amt für Gemeinden und Raumordnung wird beantragt, die Teilrevision der Ortsplanung

mit Änderungen des Baureglements, der Sonderbauvorschriften Nr. 2 Uechtere, Allmend-

strasse, der Sonderbauvorschriften Nr. 3 Im Moos, der Überbauungsordnung Nr. 6 Jungfrau-

strasse und der Überbauungsordnung Nr. 9 Uechtere (Hardermannli) zu genehmigen und die

Einsprachen als öffentlichrechtlich unbegründet abzuweisen.

3. Das Geschäft untersteht dem fakultativen Referendum.

Interlaken, 11. November 2020 Gemeinderat Interlaken

Urs Graf Philipp Goetschi

Gemeindepräsident Sekretär

 Änderung Baureglement

 Änderung Sonderbauvorschriften Nr. 2 Uechtere, Allmendstrasse

 Änderung Sonderbauvorschriften Nr. 3 Im Moos

 Änderung Überbauungsordnung Nr. 6 Jungfraustrasse

 Änderung Überbauungsordnung Nr. 9 Uechtere (Hardermannli)

 Erläuterungsbericht

 Mitwirkungsbericht

 Auswertung der Einsprachen

 Vorprüfungsbericht

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»

Legende:

Die Änderungen im Baureglement sind rot und rot durchgestrichen dargestellt.
Die Änderungen im Kommentar sind rot dargestellt.

Änderung Baureglement

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwoh-
nungen» umfasst:
• Änderung Baureglement
• Änderung SBV 2 «Uechtere,

Allmendstrasse»
• Änderung SBV 3 «Im Moos»
• Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»
• Änderung UeO 9 «Uechtere»

(«Hardermannli»)

Weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
• Mitwirkungsbericht
• Vorprüfungsbericht

November 2020

Einwohnergemeinde Interlaken 3
Gemeindebaureglement (GBR)

2 Nutzungszonen

21 Wohn-, Misch-, Hotel- und Arbeitszonen

211 Art der Nutzung

1 Für die einzelnen Bauzonen gelten die folgenden Nut-
zungsarten, Wohnanteile und Lärmempfindlichkeitsstufen:

Nutzungsart /ES

2 – Wohnen II
– Dem Wohnen gleichgestellt sind Nutzungen wie Gemein-

schaftsräume, Kindergärten, Kindertages-
stätten und ähnliche Nutzungen

– stille Gewerbe

– In den im Zonenplan 1 besonders bezeichneten Gebieten

gilt die ES III.

Nicht zulässig in den Wohnzonen sind:
a) die Vermietung von Wohnungen und Einzelzimmern für

eine Dauer von weniger als drei hintereinander folgen-
den Nächten; für derartige kurzzeitige Vermietungen ist
die Besitzstandsgarantie ausgeschlossen.
Kurzzeitige Vermietungen von Einzelzimmern und Woh-
nungen bleiben zulässig:

- in Hotels und weiteren strukturierten Beherbergungs-
betrieben, die vor dem 12. Dezember 2018 rechtmäs-
sig bestanden haben und bewilligt waren;

- auf Gesuch hin im Sinne einer Härtefallregelung zur

Weiterführung des Betriebs auch für andere Beher-
bergungsstätten und -betriebe, die nach bisheriger
Rechtsprechung keine Bewilligung benötigt haben;

ES  =  Lärmempfindlichkeitsstufe (Art.
43 LSV)

Zone Abk.

Wohnzonen  W

Stilles Gewerbe wie z.B. Büros, Arztpra-
xen, Quartierläden, Betriebe des Gastge-
werbes, wie Beherbergungsbetriebe,
Pensionen, Bed&Breakfast, jedoch ohne
öffentlich zugängliche Restaurants, Coif-
feurbetriebe oder Künstlerateliers wirken
in der Regel weder durch ihren Betrieb
noch durch den verursachten Verkehr
störend (Art. 90 Abs. 1 BauV).

Die Vermietung von Ferienwohnungen
für mehr als drei aufeinanderfolgende
Nächte ist weiterhin zulässig

Als strukturierte Beherbergungsbetriebe
gelten Betriebe gemäss
Art. 7 Abs. 2 Bst. b ZWG i.V.m.
Art. 4 ZWV und ab einer Grösse von 20
Gästen/Betten.

Es muss sich dabei um einen Betrieb
handeln, der vor dem 12. Dezember
2018 rechtmässig bestanden hat. Als
Nachweis für den Bestand einer recht-
mässigen Betriebsstätte ist der Nachweis
über die bezahlten Kurtaxen und Touris-
musabgaben sowie geleisteten AHV Bei-
träge oder anderes erforderlich. Ein Här-
tefall liegt z.B. vor, wenn durch den
Wegfall der betreffenden Betriebsstätte
der gesamte Betrieb in seiner Existenz
gefährdet wäre. Eine Bewilligung für den
Weiterbetrieb einer bestehenden recht-
mässigen Betriebsstätte setzt voraus,
dass von ihm keine Störungen der Wohn-
zone ausgehen.

Einwohnergemeinde Interlaken 4
Gemeindebaureglement (GBR)

- von Einzelzimmern in dauerhaft bewohnten Wohnun-
gen, wenn die Vermieterin oder der Vermieter des
Zimmers oder der Zimmer in derselben Wohnung
Wohnsitz nach ZWG ausweist;

- von höchstens einer Einliegerwohnung pro Gebäude.

b) Bauten, Anlagen und Vorkehren, die dem Sexgewerbe

zuzurechnen sind (Massagesalons, Bordelle, Videokabi-
nen und ähnliches), sind untersagt.

Für bestehende Hotels, strukturierte Beherbergungsbetriebe
und Restaurants gilt eine gegenüber Art. 3 BauG erweiterte
Besitzstandsgarantie. Bestehende Hotels, strukturierte Be-
herbergungsbetriebe und Restaurants dürfen
– abgebrochen und unabhängig von den geltenden baupo-

lizeilichen Massen mindestens im bestehenden Volumen
wieder aufgebaut und

– im Rahmen der geltenden baupolizeilichen Masse erwei-
tert werden.

3 – Wohnen nach Absatz 2  III
– stille bis mässig störende Gewerbe
– stille bis mässig störende Gastgewerbe

Damit bleibt die kurzzeitige Vermietung
(weniger als 3 hintereinander folgende
Nächte) einzelner Zimmer in der eigenen
Wohnung zulässig.

Einliegerwohnungen sind Wohnungen,
die im selben Haus liegen, in dem die Ei-
gentümerin oder der Eigentümer ihren
beziehungsweise seinen Hauptwohnsitz
hat (Art. 7 Abs. 2 Lit. a ZWG).

Vgl. Kommentar unter HA bei Zonen die
an Hotelzonen grenzen.

Bestehende Hotels, strukturierte Beher-
bergungsbetriebe und Restaurants in
Wohnzonen sollen weiterhin im Rahmen
der geltenden baupolizeilichen Masse ih-
ren Betrieb aufrechterhalten, abbrechen
und mindestens im bestehenden Volu-
men auch wiederaufbauen dürfen. Neue
Betriebe des Gastgewerbes haben sich
hingegen an die geltenden baupolizeili-
chen Masse zu halten.

Mässig störende Gewerbe wie z.B. Ver-
kaufsläden, Dienstleistungsbetriebe, so-
wie emissionsarme Werkstätten und Pro-
duktionsbetriebe dürfen das gesunde
Wohnen nicht wesentlich beeinträchtigen.

Die Mischzonen A sind kein Geschäfts-
gebiet im Sinne von Art. 20 BauG. Detail-
handelseinrichtungen mit einer Ge-
schossfläche (GF) von über 1'000 m2
bedürfen einer Überbauungsordnung
(Art. 20 Abs. 3 BauG). An die 1'000 m2
GF werden unterirdische Flächen für das
Parkieren nicht angerechnet.

Mischzonen A MA

Im Grenzbereich zu Hotelzonen ist die
Erweiterung bestehender oder der Neu-
bau von Hotels und Restaurants beson-
ders erwünscht, um den Erhalt und die
Erneuerung des für die Feriendestination
sowie die Volkswirtschaft Interlakens
wichtigen differenzierten Hotelangebotes

Einwohnergemeinde Interlaken 5
Gemeindebaureglement (GBR)

4 – Wohnen nach Absatz 2  III
– stille bis mässig störende Gewerbe
– Gastgewerbe
– Dienstleistungen
– Verkauf

Das erste Vollgeschoss ist für Gastgewerbe, Verkauf, Ge-
werbe, Dienstleistung, etc. vorbehalten. Die Baukommission
kann einer anderen Nutzung zustimmen, wenn die lichte
Höhe mindestens 3 m beträgt und die Gebäudestruktur
(feste Wände, Säulen, etc.) einer späteren Umwandlung
nicht hinderlich ist.

5 – Hotel III
– Im ersten Vollgeschoss und im ersten Untergeschoss:

Restaurants, Läden, Kioske und dergleichen, bis max.
300 m2 Hauptnutzfläche ohne Lager, wobei die räumliche
Verbindung von Einzelläden zu grösseren Einheiten nicht
gestattet ist.

Wohnbauten sind nicht zulässig.

Die Mischzone K (Kern) ist ein Ge-
schäftsgebiet im Sinne von Art. 20 Abs. 3
BauG; entsprechend umfasst «Verkauf»
auch Detailhandelseinrichtungen mit ei-
ner Geschossfläche von mehr als
1'000 m2.

Mischzonen K  MK

Das erste Vollgeschoss ist das Erdge-
schoss (vgl. Art. 14 Abs. 1 Bst. b und c
sowie Art. 16 BewD).
Im Grenzbereich zu Hotelzonen ist die
Erweiterung bestehender oder der Neu-
bau von Hotels und Restaurants beson-
ders erwünscht, um den Erhalt und die
Erneuerung des für die Feriendestination
sowie die Volkswirtschaft Interlakens
wichtigen differenzierten Hotelangebotes
sicherzustellen.

Ausgeschlossen sind alle Bauten und An-
lagen, die den Charakter der Kernzone,
insbesondere den touristischen, beein-
trächtigen würden (z.B. Tankstellen).

Die Hotelzonen sichern die im öffentli-
chen Interesse den Tourismuszwecken
vorbehaltenen Gebiete.

Das erste Vollgeschoss ist das Erdge-
schoss (vgl. Art. 14 Abs. 1 Bst. b und c
sowie Art. 16 BewD).

Im Ortsbildgestaltungsbereich, in der
Kernzone sowie in den an Hotelzonen
angrenzenden Wohn– und Mischzonen
ist die Erweiterung bestehender Hotels
und der Bau neuer Anlagen besonders
erwünscht, um den Erhalt und die Erneu-
erung des für die Feriendestination sowie
die Volkswirtschaft Interlakens wichtigen
differenzierten Hotelangebotes sicherzu-
stellen.

Hotelzonen A HA

Die Gemeindebehörden stehen Interes-
senten für die Beratung und Begleitung
entsprechender Projekte sowie die Suche
nach optimalen Lösungen – auch im
Rahmen einer Überbauungsordnung –
zur Verfügung.
Vgl. auch Art. 511 GBR

Einwohnergemeinde Interlaken 6
Gemeindebaureglement (GBR)

6 – Gartenanlagen, Gartenrestaurants und
Gartencafés

– Hotelzugänge und Vorfahrten
– Läden Kioske, Cafés und Restaurants

– Unterirdisch sind alle in den Hotelzonen zulässigen tou-

ristischen Anlagen gestattet, wobei die räumliche Verbin-
dung von Einzelläden zu grösseren Einheiten nicht ge-
stattet ist.

– Parkplätze sind nicht zulässig.
– Wohnbauten sind nicht zulässig.

7 – alle dem Tourismus dienenden Bauten

und Anlagen

8– Arbeitsnutzungen IV

– Wohnen für die Betriebsleitung sowie

für die an den Standort gebundenen
Mitarbeitenden ist gestattet.

9– Arbeitsnutzungen gemäss Absatz 8 III
– Verkaufsnutzungen, die gewerbliche

Vermietung von Ferienwohnungen
und andere Nutzungen mit einem erheblichen
Verkehrsaufkommen sowie lärmintensive
Nutzungen sind nicht zulässig.

Die Hotelzonen sichern die im öffentli-
chen Interesse den Tourismuszwecken
vorbehaltenen Gebiete.

Im Ortsbildgestaltungsbereich, in der
Kernzone sowie in den an Hotelzonen
angrenzenden Wohn- und Mischzonen ist
die Erweiterung bestehender Hotels und
der Bau neuer Anlagen besonders er-
wünscht, um den Erhalt und die Erneue-
rung des für die Feriendestination sowie
die Volkswirtschaft Interlakens wichtigen
differenzierten Hotelangebotes sicherzu-
stellen.

Die Gemeindebehörden stehen Interes-
senten für die Beratung und Begleitung
entsprechender Projekte sowie die Suche
nach optimalen Lösungen – auch im
Rahmen einer Überbauungsordnung –
zur Verfügung.
Vgl. auch Art. 511 GBR

Hotelzonen B HB

Dazu gehören z.B. Kursaal, Casino,
Bars, Tourismusbüro, Hallenbäder, Ten-
nisplätze, Minigolfanlagen, Wohnungen
für Mitarbeitende, etc.

Vgl. auch Art. 511 GBR

Hotelzonen C HC

In den Arbeitszonen sind alle Arbeitstätig-
keiten zulässig, wie insbesondere Ge-
werbe, Dienstleistung wie Büros, Arztpra-
xen, Restaurants aber auch
Verkaufsnutzungen. Die Arbeitszonen
sind jedoch kein Geschäftsgebiet im
Sinne von Art. 20 BauG.

Arbeitszonen  A

Dazu gehören z.B. Direktions-, Haus-
warts-, Sicherheits- und Pikettmitarbei-
tende. Voraussetzung ist in jedem Falle,
dass wohnhygienisch tragbare Verhält-
nisse gewährleistet sind (Art. 21 BauG
und 62–69 BauV).

In der Speziellen Arbeitszone sind alle
Arbeitstätigkeiten zulässig, nicht jedoch
Verkaufsnutzungen oder die gewerbliche
Vermietung von Ferienwohnungen. Die
Spezielle Arbeitszone ist kein Geschäfts-
gebiet im Sinne von Art. 20 BauG.

Arbeitszone  A*

Einwohnergemeinde Interlaken 7
Gemeindebaureglement (GBR)

212 Mass der Nutzung

1 Für die einzelnen Bauzonen gelten die folgenden baupoli-
zeilichen Masse:

kA*1) gA*1) Fh tr*1) GH VG GL EWA

in m in m in m in m  in m in %

4 10 7 11 2  40 –

5 12 10 14 3 40 –

6 14 13 17 4 45 –

5 12 10 14 3 40 50

6 14 13 17 4 45 50

Es gelten die geschlossene Bauweise und die  25
Bestimmungen nach Abs. 3

5 10 16 21 5  60

(5) (10) (22) (26) (6)  (>60)

3 3 4.5 – 1*2)  10

5 12 10 14 3  50

5*3) 5*3) 13 17 –  50

5 5 8 m 12 –  60

*1) Die Fh tr gilt:
- bei Gebäuden mit Schrägdach (ab einer Dachneigung

von 3 Prozent) für die traufseitigen Fassaden und
- bei Gebäuden mit Flachdach (mit einer Dachneigung von

weniger als 3 Prozent)
- für alle Fassaden, wenn das oberste Geschoss die

Anforderungen von Artikel 0 Abs. 4 Bst. e nicht ein-
hält

- für eine Fassade, wenn das oberste Geschoss (Atti-
kageschoss) die Anforderungen von Artikel
0 Abs. 4 Bst. e einhält.

*2) In der Hotelzone B sind auf Flachdachbauten keine Atti-
kageschosse zulässig. Bei Schrägdächern beträgt die zu-
lässige Kniestockhöhe 0.0 m.

*3) Gegenüber anderen Zonen (ausgenommen A und L) gilt
ein Zonenabstand von 10 m.

[Absätze 2 bis 5 unverändert]

Vorbehalten bleibt die Gestaltungsfreiheit
gemäss Art. 75 BauG

Baupolizeiliche Masse

Zone Abk.

kA: kleiner Grenzabstand (vgl. An-
hang A 142)

gA: grosser Grenzabstand (vgl. An-
hang A143)

Fh tr:  Fassadenhöhe (Art. 15 BMBV)
traufseitig (vgl. Anhang A132)

GH: Gesamthöhe (Art. 14 BMBV
und Anhang A133 GBR)

VG: Vollgeschosse (Art. 18 BMBV)
und Anhang A133 GBR

GL: Gebäudelänge (Art. 12 BMBV
und Anhang A131)

EWA:   Erstwohnungsanteil
(vgl. Art. 213 f.)

– unbegrenzt

Wohnzone 2 W2

Wohnzone 3  W3

Wohnzone 4  W4

Mischzone A3  MA3

Mischzone A4 MA4

Mischzone K  MK

Hotelzone A  HA
(Höhenmatte ge-
mäss Begrenzung
in Art. 511 GBR)

Hotelzone B HB

Hotelzone C  HC

Arbeitszone A

Arbeitszone A*

Einwohnergemeinde Interlaken 8
Gemeindebaureglement (GBR)

213 Erstwohnungsanteil: Grundsätze

1 Der Erstwohnungsanteil gibt an, wieviel Prozent der für
Wohnungen erstellten nach Artikel A 113 Abs. 2 anrechen-
baren Hauptnutzflächen eines Gebäudes der Wohnnutzung
im Sinne von Absatz 2 vorbehalten sind. Wohnungen eines
Hotels oder eines strukturierten Beherbergungsbetriebs gel-
ten nicht als Wohnungen im Sinne dieser Bestimmung.

2 An den Erstwohnungsanteil werden Wohnungen angerech-
net, die nach Zweitwohnungsgesetz als Erstwohnungen gel-
ten oder einer Erstwohnung gleichgestellt sind.

3 Für rechtmässig bestehende und vor dem 12. Dezember
2018 bewilligte Wohnungen gilt die Besitzstandsgarantie im
Umfang von Art. 11 ZWG.

Als Wohnung gilt (vgl. Art. 2 Abs. 1 ZWG)
eine Gesamtheit von Räumen, die:
• für eine Wohnnutzung geeignet sind;
• eine bauliche Einheit bilden;
• einen Zugang entweder von aussen o-

der von einem gemeinsam mit anderen
Wohnungen genutzten Bereich inner-
halb des Gebäudes haben;

• über eine Kocheinrichtung verfügen;
und

• keine Fahrnis darstellen.

Da der Erstwohnungsanteil nur für Woh-
nungen und als Wohnungen geeignete
Räume gilt, kann ein Gebäude weiterhin
vollumfänglich gewerblich genutzt wer-
den, sofern die Räume nicht zur Wohn-
nutzung geeignet sind. Die Bewirtschaf-
tung von Wohnungen gilt nicht als
Gewerbe.

Die Umnutzung einer Erstwohnung zu ei-
ner Zweitwohnung im Umfang von
Art. 213 Abs. 3 gilt als baubewilligungs-
pflichtige Umnutzung, soweit für die ent-
sprechende Zone ein EWA festgelegt ist.

Oberirdische Hauptnutzfläche nach
Art. 28 BMBV i.V.m. Anhang A 113.
Nach Art. 2 Abs. 2 ZWG gilt eine Woh-
nung als Erstwohnung, wenn sie von
mindestens einer Person genutzt wird,
die gemäss Artikel 3 Buchstabe b des
Registerharmonisierungsgesetzes vom
23. Juni 2006 in der Gemeinde, in der die
Wohnung liegt, niedergelassen ist.

Einer Erstwohnung gleichgestellt sind
z.B. Personalwohnungen, Wohnungen,
die weniger als zwei Jahre leer stehen
oder Wohnungen, die zu Erwerbs- oder
Ausbildungszwecken dauernd bewohnt
werden (vgl. Art. 2 Abs. 3 ZWG).

D.h. sie dürfen im Rahmen ihrer vorbe-
standenen Hauptnutzfläche erneuert,
umgebaut und wieder aufgebaut werden.

Die bestehende Hauptnutzfläche von vor
dem 12. Dezember 2018 rechtmässig be-
stehenden Wohnungen darf um 30 Pro-
zent vergrössert werden, sofern keine zu-
sätzliche Wohnung geschaffen wird.
Übersteigen Erweiterungen die 30 Pro-
zent, ist der vorgeschriebene Erstwoh-
nungsanteil nachzuweisen.

Einwohnergemeinde Interlaken 9
Gemeindebaureglement (GBR)

214 Erstwohnungsanteil: Vollzug

1 Im Baugesuch ist anzugeben, welche Wohnungen als Erst-
wohnungen gelten. In der Baubewilligung sind die Erstwoh-
nungen mit einem Zweckentfremdungsverbot, das vor Bau-
beginn im Grundbuch anzumerken ist, zu belegen.

2 Die Baupolizeibehörde und die Einwohnerkontrolle arbeiten
im Vollzug zusammen. Die Baupolizeibehörde und die Ein-
wohnerkontrollen sind befugt auf ihre jeweiligen Daten sowie
auf die Daten der Steuerbehörde der Gemeinde im Rahmen
der kantonalen Datenschutz- und Steuergesetzgebung (Art.
10 KDSG, Art. 153 StGJ zuzugreifen.

3 Werden Erstwohnungen zweckentfremdet erlässt die Bau-
polizeibehörde die nötigen Verfügungen. Sie kann zum Voll-
zug insbesondere die Wasser- oder Stromzufuhr unterbinden
sowie die Wohnung versiegeln oder die Wohnung unter Ein-
haltung der Nutzungsbeschränkung nach
Art. 212 Abs. 1 GBR vermieten. Die Einnahmen aus der Ver-
mietung gehen nach Abzug der Kosten der Gemeinde an die
Grundeigentümerin oder den Grundeigentümer.

311 ZPP «Straubhaarareal»

1 Die ZPP «Straubhaarareal» bezweckt
Sicherstellung einer differenzierten, mit dem Landschafts-
raum des Schifffahrtskanals verzahnten Überbauung mit
Wohn-, und Mischnutzung in guter Verkehrslage. Der Schaf-
fung attraktiver, vom Bahn- und Strassenlärm abgeschirmter
Wohnungen ist dabei spezielle Beachtung zu schenken.

2 Mischnutzung innerhalb eines 18 m breiten Streifens ab der
Fabrikstrasse auf der Ostseite des Straubhaarareals. Im Be-
reich der Mischnutzung gilt ein Erstwohnungsanteil von 50
Prozent. Wohnnutzung nach den Bestimmungen von
Art. 211 Abs. 2 auf der übrigen Fläche der ZPP.

3 Innerhalb eines 18 m breiten Streifens ab der Fabrikstrasse
gelten die Bestimmungen der Mischzone (MA 4), auf der üb-
rigen Fläche der ZPP die Bestimmungen der Wohnzone 3
(W3).

Nach Art. 631 GBR nimmt die Bauverwal-
terin oder der Bauverwalter
die Aufgaben der Baupolizei wahr. Dabei
sind die Verfahrensvorschriften von Art.
46 ff BauG zu beachten.

Die Zonen mit Planungspflicht sind mit
der Teilrevision des vorliegenden Bau-
reglements vom 2017 nicht materiell
überprüft und geändert worden. Für sie
gilt für die Rechtsbeständigkeit das Ge-
nehmigungsdatum der baurechtlichen
Grundordnung vom 9. Juli 2009.

Planungszweck

Art der Nutzung

Mass der Nutzung

Einwohnergemeinde Interlaken 10
Gemeindebaureglement (GBR)

4 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt
über die Fabrikstrasse.

5 Der guten städtebaulichen und architektonischen Gestal-
tung sowie der Einbindung der Überbauung in den Land-
schaftsraum des Schifffahrtskanals kommt zentrale Bedeu-
tung zu.
Es ist eine, auf die Uferschutzplanung abgestimmte Umge-
bungsgestaltung vorzusehen.
Nach Möglichkeit ist ein qualitätssicherndes Verfahren als
Grundlage für die Erarbeitung einer Überbauungsordnung,
resp. eines Bauprojektes durchzuführen.

6 Entlang der Fabrikstrasse auf der Ostseite des Straubhaar-
areals gilt auf einem Streifen von 18 m die ES III, der Rest
des Areals ist der ES II zugeordnet.

Erschliessung

Gestaltungsgrund-
sätze

Lärmempfindlich-
keitsstufe

Einwohnergemeinde Interlaken 11
Gemeindebaureglement (GBR)

7 Straf- und Schlussbestimmungen

74 Schlussbestimmungen der Teilrevision Baureg-
lement [Jahr]: Zweitwohnungen

741 Inkrafttreten

Die Änderungen des Baureglements vom [Jahr] treten am
Tag nach der Publikation der Genehmigung in Kraft.

Einwohnergemeinde Interlaken 13
Gemeindebaureglement (GBR)

Anhang A 113  Geschossflächenziffer und Geschoss-
flächen oberirdisch

1 Die Berechnung der Geschossflächen richtet sich nach
kantonalem Recht.

2 An die Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) werden
nur die Geschossflächen ab und mit dem ersten Vollge-
schoss aufwärts angerechnet (GFo).

3 Die Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) ist das Ver-
hältnis der Summe aller Geschossflächen nach Absatz 2
(GFo) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

4 Für die Berechnung des Erstwohnungsanteils ist nur die
nach Abs. 2 anrechenbare Hauptnutzfläche der Wohnungen
nach Art. 2 ZWG eines Gebäudes zu berücksichtigen.

Art. 28 Abs. 2 und 3 BMBV

HNF: Hauptnutzflächen
KF: Konstruktionsflächen
VF: Verkehrsflächen
FF: Funktionsflächen
NNF: Nebennutzflächen

Sonderbauvorschriften (SBV)

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweit-
wohnungen» umfasst:
• Änderungen Baureglement
• Änderungen SBV 2 «Uechtere,

Allmendstrasse»
• Änderung SBV 3 «Im Moos»
• Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»
• Änderung UeO 9 «Uechtere»

(«Hardermannli»)

Weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
• Mitwirkungsbericht
• Vorprüfungsbericht

November 2020

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BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung SBV 2 «Uechtere, Allmendstrasse»

Interlaken\Zweitwohnungen\

06617_SBV 2_Ae_201102_BE.docx\cm

Einwohnergemeinde Interlaken 2 ecoptima
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung SBV 2 «Uechtere, Allmendstrasse»

Art. 1 bis Art. 2

unverändert

Art. 3

1 lm Wirkungsbereich des Ueberbauungsplanes sind etappenweise zu
erstellen

1. Baufeld A 1: Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Geschossen
2. Baufeld A 2: Ein Mehrfamilienhaus mit 3 Geschossen und Dach-

ausbau
3. Baufeld A 4: Ein Mehrfamilienhaus mit 2 Geschossen und Dach-

ausbau
4. Baufeld A 6 :4 oder 5 Reiheneinfamilienhäuser mit 2 Geschossen

und Dachausbau
5. Baufeld A 7: Ein Mehrfamilienhaus mit 3 Geschossen und Dach-

ausbau
6. Baufeld A 9: Ein Mehrfamilienhaus mit 2 Geschossen und Dach-

ausbau oder Reiheneinfamilienhäuser
7. Baufeld A 10: 4 oder 5 Reiheneinfamilienhäuser mit 2 Geschossen

und Dachausbau
8. Baufeld A 11: 3 bis 6 Ejnfamilienlienhäuser zusammengebaut oder

freistehend, mit 2 Geschossen und Dachausbau
9. Die Baufelder A3, AS und A8 können als jederzeit offene Durch-

gänge mit Ueberdachung für Spiel - und Abstellzwecke ausgebil-
det werden.

10. zwei unterirdische Autoeinstellhallen sowie zwei oberirdische
Parkplätze für Kurzparkierer und Besucher (Die Gesamtzahl der
Parkplätze wird aufgrund der Bauobjekte nach dem Parkplatzreg-
lement der Gemeinde bestimmt)

11. Zwei Spielplätze für Kleinkinder sowie ein öffentlicher Spielplatz.
12. Die im Plan eingetragenen Zufahrten, Parkplätze, Fuss- und Fahr-

wege.

Zudem dürfen weitere, allen Bewohnern dienende Anlagen errichtet
werden, sofern sie sich baulich und ästhetisch gut einordnen lassen.

2 Es sind Wohnnutzungen nach den für Wohnzonen geltenden Vorschriften
des jeweils gültigen Gemeindebaureglements zulässig.

Art. 4 bis Art. 10

unverändert

Nutzung

Einwohnergemeinde Interlaken 3 ecoptima
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung SBV 2 «Uechtere, Allmendstrasse»

Art. 11

1 Die Sonderbauvorschriften treten mit der Genehmigung durch die Kanto-
nale Baudirektion in Kraft (Art. 45 BauG).

2 Die Änderung von Art. 3 Abs. 2 tritt am Tag nach der Publikation der
Genehmigung durch das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung
in Kraft.

Art. 12

unverändert

Inkrafttreten

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Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung SBV 3 «Im Moos»

Sonderbauvorschriften (SBV)

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweit-
wohnungen» umfasst:
• Änderungen Baureglement
• Änderungen SBV 2 «Uechtere,

Allmendstrasse»
• Änderung SBV 3 «Im Moos»
• Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»
• Änderung UeO 9 «Uechtere»

(«Hardermannli»)

Weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
• Mitwirkungsbericht
• Vorprüfungsbericht

November 2020

Einwohnergemeinde Interlaken 2 ecoptima
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung SBV 3 «Im Moos»

Art. 1 bis Art. 2

unverändert

Art. 3

1 Die Wohn-/Gewerbezone (WG2) ist eine gemischte Zone für Wohn-und
Gewerbebauten. Es gilt ein Erstwohnungsanteil nach den Bestimmungen
für die Mischzonen MA3 des jeweils gültigen Baureglements .

2 Gewerbe, die das gesunde Wohnen wesentlich beeinträchtigen, insbe-
sondere zu höheren als den nach der BauV für gemischte Zonen zulässi-
gen Lärmimmissionen (Art. 87, Abs. 2c BauV) führen würden, sind nicht
zugelassen.

Art. 4 bis Art. 9

unverändert

Art. 10

1 Die Sonderbauvorschriften treten auf den Tag nach der Genehmigung
durch die kantonale Baudirektion in Kraft (Art. 45 BauG).

2 Die Änderung von Art. 3 Abs. 1 tritt am Tag nach der Publikation der Ge-
nehmigung durch das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung in
Kraft.

Art. 11

unverändert.

Nutzung (WG 2)

Inkrafttreten

ecoptima  ·  Spitalgasse 34 ·  Postfach ·  3001 Bern ·  Telefon 031 310 50 80 ·  Fax 031 310 50 81 ·  www.ecoptima.ch ·  info@ecoptima.ch

Überbauungsvorschriften (UeV)

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwoh-
nungen» umfasst:
• Änderungen Baureglement
• Änderungen SBV 2 «Uechtere,

Allmendstrasse»
• Änderung SBV 3 «Im Moos»
• Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»
• Änderung UeO 9 «Uechtere»

(«Hardermannli»)

Weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
• Mitwirkungsbericht
• Vorprüfungsbericht

November 2020

Interlaken\Zweitwohnungen\

06617_UeO 6_Ae_201102_BE.docx\cm

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»: Zweitwohnungen

Einwohnergemeinde Interlaken 2 ecoptima
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»

Art. 1 bis Art. 3

unverändert

Art. 4

1 Die Baufelder A1, A2 und A3 dienen der gewerblichen Nutzung und dem
Wohnen nach den Bestimmungen über die Vorschriften der Wohnzonen
des jeweils gültigen Baureglements. Ab dem 2 . Obergeschoss ist aus-
schliesslich Wohnnutzung gestattet.

(Absätze 2 und 3 unverändert)

Art. 5 bis Art. 22

unverändert

Art. 23

1 Die Änderung der Überbauungsordnung tritt mit der Genehmigung durch
das Amt für Gemeinden und Raumordnung in Kraft.

2 Die Änderung des Art. 4 Abs. 1 tritt am Tag nach der Publikation der Ge-
nehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung in Kraft.

Art. 24

unverändert

Sektor A

Inkrafttreten

ecoptima  ·  Spitalgasse 34 ·  Postfach ·  3001 Bern ·  Telefon 031 310 50 80 ·  Fax 031 310 50 81 ·  www.ecoptima.ch ·  info@ecoptima.ch

Überbauungsvorschriften (UeV)

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwoh-
nungen» umfasst:
• Änderungen Baureglement
• Änderungen SBV 2 «Uechtere,

Allmendstrasse»
• Änderung SBV 3 «Im Moos»
• Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»
• Änderung UeO 9 «Uechtere»

(«Hardermannli»)

Weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
• Mitwirkungsbericht
• Vorprüfungsbericht

November 2020

Interlaken\Zweitwohnungen\

06617_UeO 9_Ae_201102_BE.docx\cm

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung UeO 9 «Uechtere» («Hardermandli»)

Einwohnergemeinde Interlaken 2 ecoptima
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Änderung UeO 9 «Uechtere» («Hardermannli»)

Art. 1 bis Art. 3

unverändert

Art. 4

1 Das Baufeld 1 ist im Erdgeschoss und Teilen der Obergeschosse haupt-
sächlich für Dienstleistungsnutzungen (Büros , Praxen, Läden , Restau-
rants, etc. ) bestimmt. Die Obergeschosse des südlichen und Teile des
nördlichen 3-geschossigen Baubereiches sind für die Wohnnutzung nach
den für die Wohnzonen geltenden Bestimmungen des jeweils gültigen Bau-
reglements vorgesehen.

Das Baufeld 2 ist für Dienstleistungsnutzungen (Büros, Praxen, Läden etc .)
und in geeigneten Bereichen für Wohnen nach den für die Wohnzonen gel-
tenden Bestimmungen des jeweils gültigen Baureglements bestimmt.

Das Baufeld 3 ist hauptsächlich für Wohnnutzung nach den für die Wohn-
zonen geltenden Bestimmungen des jeweils aktuellen Baureglements be-
stimmt. Das Erdgeschoss kann gewerblich durch Dienstleistungsbetriebe
genutzt werden.

Die Baufelder 4 und 5 sind der Wohnnutzung nach den für die Wohnzonen
geltenden Bestimmungen des jeweils gültigen Baureglements vorbehalten

(Absätze 2 und 5 unverändert)

Art. 5 bis Art. 23

unverändert

Art. 24

1 Die Überbauungsordnung tritt mit der Genehmigung durch das Amt für
Gemeinden und Raumordnung in Kraft.

2 Die Änderung von Art. 4 Abs. 1 tritt am Tag nach der Publikation der Ge-
nehmigung durch das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung in
Kraft.

Baufelder/Baube-

reich

Inkrafttreten

Erläuterungsbericht

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweit-
wohnungen» umfasst:

	• Änderung Baureglement
	• Änderung SBV 2 «Uechtere,

Allmendstrasse»
	• Änderung SBV 3 «Im Moos»
	• Änderung UeO 6 «Jungfraustrasse»
	• Änderung UeO 9 «Uechtere»

(«Hardermannli»)

Weitere Unterlagen:
	• Erläuterungsbericht
	• Mitwirkungsbericht
	• Vorprüfungsbericht

November 2020

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage	 5
1.1	 Problembeschrieb und Ziele	 5
1.2	 Vorgehen	 6

2.	 Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»	 7
2.1	 Übersicht	 7
2.2	 Erstwohnungsanteil	 8
2.3	 Ausschluss kurzzeitige Vermietung	 10
2.4	 Monitoring	 12
2.5	 Zu den einzelnen Änderungen	 13
2.6	 Wirkung	 15

3.	 Auswirkungen	 24
3.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht und

Interessensabwägung	 24
3.2	 Baulandreserven und Kulturland	 26
3.3	 Ortsbild und Landschaft	 26
3.4	 Verkehr, Lärmschutz, Luftreinhaltung	 26
3.5	 Weitere Themen	 27

4.	 Verfahren	 27
4.1	 Ablauf und Zuständigkeiten	 27
4.2	 Abgrenzung	 28
4.3	 Mitwirkung	 28
4.4	 Vorprüfung	 29
4.5	 Öffentliche Auflage	 29
4.6	 Beschlussfassung und Genehmigung	 29

Anhänge	 30
Anhang 1	 Begriffe	 30
Anhang 2	 Handlungsoptionen	 33
Anhang 3	 Tabelle Auswertung der Vorprüfung	 43

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

5	 ecoptima

1.	 Ausgangslage

1.1	 Problembeschrieb und Ziele

Weil in Interlaken vermehrt bestehender Wohnraum zu Zweitwohnungen1,
insbesondere bewirtschafteten Zweitwohnungen umgenutzt wird, musste
die Einwohnergemeinde Interlaken 2018 davon ausgehen, bald dem Gültig-
keitsbereich des ZWG2 unterstellt zu sein3. Hinzu kommt, dass sich durch
das Aufkommen von elektronischen Buchungsplattformen wie AirBnB,
Booking.com etc. das Beherbergungsangebot in den letzten Jahren stark
verändert hat. Immer mehr (bestehende) Wohnungen werden umgenutzt
und über diese Plattformen kurzzeitig vermietet. Dadurch geht Wohnraum
für die ortsansässige Bevölkerung verloren. Die Umnutzung führt über-
dies insbesondere in Wohnquartieren zu negativen Auswirkungen (Lärm,
Verdrängung der Quartierbewohner, Verkehr, Verlust an Wohnqualität). Bei
Letzerem handelt es sich um das Kernproblem eines steigenden Anteils an
Zweitwohnungen in Interlaken, das nicht  – wie in anderen Gemeinden –
kalte Betten, resp. unbewirtschaftete Zweitwohnungen sind.

Erreicht der Zweitwohnungsanteil die 20 Prozentmarke, dürfen in Interla-
ken mit wenigen Ausnahmen4 keine unbewirtschafteten Zweitwohnungen
mehr erstellt werden (Art. 6 ZWG) und für bewirtschaftete Zweitwohnun-
gen gelten rechtliche Rahmenbedingungen.

Aus diesen Gründen und um rechtzeitig Lösungen zur Verhinderung
oder zur Minimierung negativer Auswirkungen zu erarbeiten, hat der
Gemeinderat am 12. Dezember 2018 eine Planungszone beschlossen.
Damit erfordert die Durchführung oder die Fortsetzung eines Baubewil-
ligungsverfahrens für Zweitwohnungen (darunter auch die Umnutzung
von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen) die vorgängige Zustimmung des
Gemeinderats. Innerhalb der Dauer der Planungszone (2 Jahre) muss die
Gemeinde allfällige Anpassungen der baurechtlichen Grundordnung zur
öffentlichen Auflage bringen und danach unverzüglich beschliessen.

Mit der vorliegenden Teilrevision der Ortsplanung, welche nebst der Ände-
rung des Baureglements auch entsprechende Anpassungen von betroffe-
nen Überbauungsordnungen und Sonderbauvorschriften (UeOs) umfasst,
will die Gemeinde die negativen Auswirkungen einer ständig steigenden

1	 Für Begriffserklärungen vgl. Anhang 1.

2	 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen; Zweitwohnungsgesetz; SR 702.

3	 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent gilt das ZWG. Der Zweitwohnungsanteil in
Interlaken stieg gemäss der Erhebung des Bundesamts für Raumentwicklung ARE von 16 % im 2018 auf 18 % im
2019. Nach dem 1. Quartal 2020 liegt der Anteil bei 12.5 % (Stand 31. März 2020). Die Gemeinde geht davon aus,
dass dieser Rückgang teilweise auf die Bereinigung und Präzisierung der Grundlagedaten zurückzuführen ist. Es wird
zudem davon ausgegangen, dass die im Dezember 2018 beschlossene Planungszone sowie die Änderungen des Kur-
taxenreglements bereits Wirkung gezeigt und zu einem sinkenden Zweitwohnungsanteil beigetragen haben. Ebenfalls
Einfluss auf den Anteil haben die mittlerweile realisierten Wohnbauprojekte mit Erstwohnungen.

4	 Unter strengen Voraussetzungen sind Ausnahmen möglich in der Landwirtschaftszone oder in geschützten Gebäu-
den.

Steigender Anteil

an Zweitwohnun-

gen

Planungszone

Ziele und Wirkung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

6	 ecoptima

Anzahl an insbesondere bewirtschafteten Zweitwohnungen in den Griff
bekommen. Dabei gilt es zu beachten, dass sich anteilsmässig mehr
Zweitwohnungen in Mischzonen (Kern und übrige) befinden als in den
Wohnzonen. Die Störungen durch bewirtschaftete Zweitwohnungen haben
jedoch insbesondere in den Wohnzonen unerwünschte Auswirkungen auf
das «ruhige» Wohnen. Es werden mit den Massnahmen deshalb zwei Ziele
verfolgt:

In Wohngebieten soll die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen un-
tersagt und damit die Störungen der Wohngebiete insbesondere durch
deren kurzzeitige Vermietung reduziert werden. Im Zentrum und in den
gemischt-genutzten Gebieten soll ein Mindestanteil an Erstwohnungen,
d.h. an Wohnraum für die ansässige Bevölkerung, gesichert werden. Die
kurzzeitige Vermietung von Wohnungen soll in diesen Gebieten, die insbe-
sondere auch dem Tourismus dienen, weiterhin möglich sein.

Die bestehenden Beherbergungsbetriebe sollen nicht eingeschränkt wer-
den.

1.2	 Vorgehen

In einer vom Gemeinderat eingesetzten Arbeitsgruppe bestehend aus ei-
ner Delegation des Gemeinderats, der Baukommission, der Bauverwaltung
sowie dem Planungsbüro ecoptima ag wurden im Rahmen von mehreren
Workshops die Situation in Interlaken analysiert, die Kernprobleme her-
ausgeschält, verschiedene Handlungsoptionen geprüft und schliesslich
der vorliegende, im Rahmen einer Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnun-
gen» umzusetzende Massnahmenkatalog als Stossrichtung vorgeschlagen.
Die Resultate dieses Prozesses sind in einem Grundlagenbericht festge-
halten. Sie wurden vom Gemeinderat verabschiedet.

Die dem Grundlagenbericht und der vorliegenden Teilrevision Ortsplanung
«Zweitwohnungen» zu Grunde liegenden Begriffe sowie die geprüften
Handlungsoptionen sind dem Anhang zu entnehmen.

Die vorgeschlagenen Anpassungen sind Teil eines Massnahmenkatalogs,
der auch Anpassungen am Kurtaxenreglement enthält und den Vollzug
sowie die allenfalls spätere Wirkung des ZWG berücksichtigt.

Im Mai 2019 wurde eine Änderung des Kurtaxenreglements an der Ge-
meindeabstimmung mit grossem Mehr (92 % Ja) angenommen (vgl.
Anhang 2, A 2.7). Neu sind Anbietende von Beherbergungsmöglichkeiten
verpflichtet, der Gemeinde die Aufnahme oder Aufgabe der Tätigkeit als
Beherbergende sowie Änderungen der meldepflichtigen Angaben zu mel-
den

Arbeitsgruppe

Zweitwohnungen

Änderung Kur-

taxenreglement

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

7	 ecoptima

Zudem werden Beherbergende verpflichtet, an Gäste vermietete Räum-
lichkeiten aussen an den betroffenen Liegenschaften zu vermerken mit
Angabe der Zahl der zur Verfügung stehenden Räume und Schlafplätze.
Davon ausgenommen sind registrierte Hotels, Hostels und Gruppenunter-
künfte.

Für den Umgang mit Zweitwohnungen wirkt die Änderung des Kurtaxenre-
glements flankierend zu den mit der vorliegenden Teilrevision Ortsplanung
«Zweitwohnungen» umzusetzenden Massnahmen.

Die mit der Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» beabsichtigte Wir-
kung zielt nicht darauf ab, um jeden Preis unterhalb des Schwellenwerts
von 20 % Zweitwohnungen zu bleiben. Sobald der Schwellenwert erreicht
ist, wird die Gemeinde Interlaken dem Wirkungsbereich des Zweitwoh-
nungsgesetzes unterstehen. Die Vorgaben aus dem Zweitwohnungesetz
werden, sobald Interlaken Zweitwohnungsgemeinde wird, flankierend zu
den vorliegend getroffenen Vorschriften wirken (vgl. Anhang 2, A 2.1).

2.	 Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»

2.1	 Übersicht

Für den künftigen Umgang mit Zweitwohnungen werden im Rahmen der
vorliegenden Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» folgende zwei
Hauptmassnahmen umgesetzt:

	– Einführung Erstwohnungsanteil im Zentrum und in gemischt genutzten
Gebieten und damit Sicherung von Wohnraum für Ortsansässige; keine
Einschränkungen der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen.

	– Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen in Wohngebie-
ten; kein minimaler Erstwohnungsanteil

Reduzierung der
Störungen im
Wohngebiet durch
häufige Wechsel

Sicherung eines
minimalen
Wohnungsangebots
für Ortsansässige in
Zentrumsnähe

Erstwohnungsanteil
Ausschluss
kurzzeitige Vermietung
im Baureglement

Primäre Wirkung

Abb. 1	 Schema zur Wirkung der zwei gewählten Hauptmassnahmen.

Wirkung Zweit-

wohnungsgesetz

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

8	 ecoptima

Mit diesem Massnahmenpaket wird in allen Gebieten, die (auch) dem Woh-
nen dienen und dem Wirkungsbereich der Planungszone unterliegen, mit
auf den Gebietscharakter und die dort vordringlichen Problemstellungen
abgestimmten Massnahmen reagiert (vgl. auch Ziff. 2.6).

2.2	 Erstwohnungsanteil

Mit einer Änderung des Baureglements, die sich auch auf den Perimeter
der Uferschutzplanung und auf die betroffenen ZPPs5 und UeOs6 aus-
wirkt, werden das Zentrum (Mischzone K) und gemischt genutzte Gebie-
te (Mischzonen MA) mit einem Erstwohnungsanteil belegt (vgl. Abb. 2
und Abb. 3). Dieser beträgt in den Kernzonen (d.h. im Zentrum) 25 % der
oberirdischen der Wohnnutzung dienenden Hauptnutzfläche7, in gemischt
genutzten Gebieten beträgt er 50 % der gesamten dem Wohnen dienen-
den Hauptnutzfläche eines Gebäudes. Der Erstwohnungsanteil wird in der
Mischzone K tiefer angesetzt. Damit können dort mehr Wohnungen für
Gäste angeboten werden als in den Mischzonen MA. Dies entspricht der
Zielsetzung, das Zentrum belebt zu erhalten, wo bereits heute ein Gross-
teil an Verkaufsgelegenheiten vorhanden sind und Gewerbeleistungen,
Dienstleistungen, Übernachtungsmöglichkeiten und Gastgewerbe angebo-
ten werden.

Da der Erstwohnungsanteil nur für Wohnungen und für zum Wohnen
geeignete Räume gilt, nicht aber für Gastgewerbe, Gewerbe, Hotelzimmer
und Zimmer in strukturierten Beherbergungsbetrieben (vgl. Anhang 1) usw.
können nach wie vor im Rahmen der geltenden Zonenvorschriften reine
Gewerbegebäude erstellt werden. Die Bewirtschaftung von Wohnungen
gilt nicht als Gewerbe in diesem Sinne. Ausser die Wohnungen werden von
Hotels bewirtschaftet. Für von Hotels bewirtschaftete Wohnungen gilt kein
Erstwohnungsanteil.

Für Wohnungen, die vor dem Erlass der Planungszone, d.h. vor dem 5
12. Dezember 2018 rechtmässig bestanden oder baubewilligt waren, gilt
bezogen auf den Erstwohnungsanteil eine umfassende Besitzstands-
garantie. Die Besitzstandsgarantie ist zeitlich begrenzt: Sie gilt nur für
Gebäude, die vor dem Stichdatum (12.12.2018) rechtmässig bestanden
haben. Die Besitzstandsgarantie ist räumlich begrenzt: Sie ist nur in
Gebieten anwendbar, für die ein Erstwohnungsanteil gilt. Weiter ist die
Besitzstandsgarantie auch sachlich begrenzt: Sie bezieht sich allein auf
die Vorschrift betreffend Erstwohnungen und damit klar auf einen gemäss
Art. 3 Abs. 4 BauG «besonderen Fall des Gemeindebaurechts».

5	 Zonen mit Planungspflicht

6	 Überbauungsordnungen

7	 gemäss SN Norm 504 416.

Massnahmenbe-

schrieb

Besitzstand

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

9	 ecoptima

D.h. der Erstwohnungsanteil gilt in Gebieten mit Erstwohnungsanteil:
	– beim Neubau von Wohnungen;
	– bei Erweiterungen von vor dem 12. Dezember 2018 rechtmässig beste-

henden Wohnungen von über 30 % der für Wohnen genutzten Haupt-
nutzfläche.

Die Umnutzungen von bestehenden Erst- zu Zweitwohnungen unterlie-
gen der Baubewilligungspflicht, sind aber zulässig. Werden Umnutzungen
gleichzeitig um mehr als 30 % der Hauptnutzflächen erweitert, sind sie nur
zulässig, solange der minimale Erstwohnungsanteil pro Gebäude eingehal-
ten ist.

Im Baugesuch ist für Wohnungen und für zum Wohnen geeignete Räume
anzugeben, welche Wohnungen als Erstwohnungen gelten. Im Baubewilli-
gungsverfahren werden die als Erstwohnungen ausgewiesenen Wohnun-
gen mit einer Auflage «Zweckentfremdungsverbot gemäss Erstwohnungs-
anteilsvorschriften; EGID/EWID» belegt. Das Zweckentfremdungsverbot
ist im Grundbuch anzumerken. Damit kann sichergestellt werden, dass
der Erstwohnungsanteil auch bei einer Handänderung ersichtlich ist und
vollzogen werden kann. Werden Erstwohnungen zweckentfremdet, er-
lässt die Baupolizeibehörde die notwendigen Verfügungen. Sie kann z.B.
die Wasser- oder Stromzufuhr unterbinden, die Wohnung versiegeln oder
zwangsvermieten etc.

Für einen effizienten und wirkungsvollen Vollzug ist es zudem unabding-
bar, dass die Baupolizeibehörde und die Einwohnerkontrolle zusammen-
arbeiten und befugt sind, auf die jeweiligen Daten und die Daten der
Steuerbehörde zuzugreifen. Die dazu erforderliche reglementarische
Grundlage wird mit einem entsprechenden Absatz in den Bestimmungen
zum Erstwohnungsanteil geschaffen.

Mit der Festlegung eines Erstwohnungsanteils im Zentrum und in gemischt
genutzten Gebieten kann sichergestellt werden, dass:

	– in u.a. auch gewerblich genutzten Gebieten ein minimaler Anteil von
Wohnungen für die ortsansässige Bevölkerung erhalten bleibt und da-
mit indirekt auch der Bau von weiteren neuen Zweitwohnungen und da-
mit auch Wohnungen zur kurzzeitigen Vermietung eingeschränkt wird;

	– die Höhe des Erstwohnungsanteils so ausgelegt ist, dass die Gebiete
ihren Zweck (im Zentrum publikums- und tourismusorientierte Einrich-
tungen, in gemischt-genutzten Gebieten Wohnen, Gewerbe und Dienst-
leistung) noch immer erfüllen und der wichtige Erwerbszweig, die Ver-
mietung von Ferien- und Plattformwohnungen, weiterhin möglich bleibt;

	– das Erreichen des Schwellenwerts von 20 % Zweitwohnungen, ab
welchem die Gemeinde dem Zweitwohnungsgesetz unterstehen würde,
verlangsamt wird.

Unbewirtschaftete Zweitwohnungen, resp. «Kalte Betten» sind in Interla-
ken kein Kernproblem. Insbesondere nicht in den Wohnzonen, d.h. au-
sserhalb des Zentrums und ausserhalb der gemischt-genutzten Gebiete.

Vollzug

Wirkung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

10	 ecoptima

Aus diesem Grund werden in den Wohnzonen keine Erstwohnungsanteile
festgelegt. Hingegen sollen in den Wohnzonen häufige Mieterwechsel
unterbunden werden (vgl. Ziff. 2.3).

Mit der Festlegung von minimalen Erstwohnungsanteilen wird das Ziel,
Massnahmen nach räumlichen Gebieten (Zentrum, gemischt-genutzte und
Wohnquartiere) zu differenzieren und damit den Charakteristiken der Ge-
meinde Interlaken Rechnung zu tragen, erreicht. Vorab wird gewährleistet,
dass der ortsansässigen Bevölkerung ein minimaler Anteil an Wohnraum
vorbehalten bleibt. Der Anteil an Zweitwohnungen wird damit indirekt
quantitativ beschränkt, Zweitwohnungen werden nicht untersagt. Das
Angebot, Wohnungen zur kurzzeitigen touristischen Nutzung zu überlas-
sen, wird mit dieser Massnahme nicht reguliert, resp. nur indirekt durch
die Beschränkung des Anteils an neuen Zweitwohnungen (die kurzzeitige
Vermietung von Erstwohnungen oder von bestehenden Zweitwohnungen
ist nach wie vor möglich).

2.3	 Ausschluss kurzzeitige Vermietung

Mit einer Änderung der Bestimmungen zu den Wohnzonen wird die kurz-
zeitige Vermietung durch Privatpersonen, d.h. die Vermietung für eine
Dauer von weniger als 3 aufeinanderfolgenden Nächten, ausgeschlossen
(vgl. Abb. 4). Die kurzzeitige Vermietung ist nur zulässig:

	– wenn es sich um einzelne Zimmer in einer dauerhaft bewohnten Woh-
nung handelt, in der die Vermieterin oder der Vermieter ihren Wohnsitz
nach ZWG8 ausweist;

	– in höchstens einer Einliegerwohnung9 pro Gebäude10;
	– in Zimmern oder Wohnungen eines vor dem 12. Dezember 2018 recht-

mässig bestehenden und bewilligten Hotels oder strukturierten Beher-
bergungsbetriebs (vgl. Anhang 1). Die Übernahme von Wohnungen oder
Zimmern, die vor dem 12. Dezember 2018 nicht zum jeweiligen Betrieb
gehört haben, und deren kurzzeitige Vermietung ist nicht zulässig.

In allen drei Fällen wird davon ausgegangen, dass Störungen wie Suchver-
kehr, Emissionen etc. durch die Anwesenheit des Vermieters, der Vermie-
terin, resp. des Personals in Kombination mit der neu auferlegten Melde-
und Beschilderungspflicht (vgl. Art. 8a und 8b Kurtaxenreglement) auf ein
Minimum reduziert werden kann.

8	 Beim Wohnsitz nach Zweitwohnungsgesetz handelt es sich um die Gemeinde, in der die Person ihre Niederlassungs-
bewilligung hat.

9	 Einliegerwohnungen sind Wohnungen, die im selben Haus liegen, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin sei-
nen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Art. 7 Abs. 2 Lit. a ZWG).

10	 Explizite Beschränkung auf eine Einliegerwohnungen pro Gebäude; die kurzzeitige Vermietung allfällig weiterer Ein-
liegerwohnungen in Gebäuden ist nicht zulässig.

ZielerreichungZielerreichung

Massnahmenbe-

schrieb

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

11	 ecoptima

Zudem ist es im Sinne einer Härtefallregelung11 möglich, dass Beherber-
gungsstätten und -betriebe, die nach bisheriger Rechtsprechung keine
Bewilligung benötigt und vor dem 12. Dezember 2018 während drei Jahren
bestanden haben, auf Gesuch hin ihren Betrieb weiterführen können. Da-
runter fallen zum Beispiel bestehende Beherberungsstätten und -betriebe
(Bed & Breakfast, Pensionen), die aufgrund ihrer Grösse bisher nicht bau-
oder gastgewerbebewilligungspflichtig waren. Die Privilegierung solcher
Härtefälle ist aus Sicht des Gemeinderats verhältnismässig, da früher in
den Wohnzonen viele Hotels bestanden haben. Einzelnen bestehenden
Anbieterinnen und Anbietern, die nicht unter die ohnehin für Hotels und
strukturierte Beherbergungsbetriebe geltende Besitzstandsgarantie fallen,
soll der Fortbestand ihres Betriebs nicht verunmöglicht werden.

Der Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung gilt sowohl für neue als auch
für bestehende Wohnungen, unabhängig davon, ob es sich dabei um Erst-
oder um Zweitwohnungen handelt. Die Besitzstandsgarantie ist explizit
ausgeschlossen.

Die Massnahme untersagt eine bestimmte, in der Wohnzone nicht mehr
konforme Art der Wohnnutzung, nämlich die kurzzeitige Vermietung von
Wohnungen. Grundsätzlich kann die Wohnung aber weiterhin für eine
Vermietung für mehr als drei aufeinanderfolgende Nächte genutzt werden.
Ein Vollzug mittels baupolizeilicher Instrumente wird dadurch schwierig.
Gleichwohl kann ein Benützungsverbot, das einmal rechtskräftig, auch
rasch vollzogen werden. Bei einer erstmaligen Widerhandlung werden
baupolizeiliche Massnahmen aufgrund des in jedem Fall zu beachtenden
Verfahrens mit Gewährung des rechtlichen Gehörs in der Regel nicht
rasch genug wirken. Aus diesem Grund werden auch Strafanzeigen oder
ortspolizeiliche Massnahmen (Einsatz der Polizei im Falle von Lärmklagen)
in Betracht gezogen werden müssen. Es kann jedoch davon ausgegangen
werden, dass bereits das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in Verbin-
dung mit den Massnahmen aufgrund des Kurtaxenreglements Wirkung
entfalten wird.

Bisher galt in der Gemeinde Interlaken die Praxis, dass Betriebe des Gast-
gewerbes wie Beherbergungsbetriebe, Pensionen und Bed&Breakfast als
stilles Gewerbe galten und entsprechend in Wohnzonen zulässig waren.
Gemäss Auslegung der bernischen Regierungsstatthalterämter gelten Be-
herbergungsbetriebe mit mehr als 10 Betten/Gäste nicht als stilles Gewer-
be und sind in den Wohnzonen grundsätzlich zonenfremd. Neu wird mit
der Änderung des Kommentars zu Art. 211 Abs. 2 GBR darauf hingewiesen,
dass neue Beherbergungsbetriebe in Wohnzonen (mit weniger oder mehr
als 10 Betten/Gäste) nicht mehr erstellt werden dürfen. Für bestehende
Hotels und Restaurants galt bereits bisher und gilt weiterhin die erweiter-
te Besitzstandsgarantie.

11	 Die «Härtefallklausel» ermächtigt das rechtsanwendende Organ, vorliegend namentlich den Gemeinderat, aus
Gründen der Billigkeit ausnahmsweise von der gesetzlichen Regelung abzuweichen. Damit wird auch den allgemein
geltenden Grundsatz der Verhältnismässigkeit Rechnung getragen.

Besitzstand

Vollzug

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

12	 ecoptima

Mit dem Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen kann
sichergestellt werden, dass:

	– Störungen durch häufige Mieter/-innen– und Gästewechsel in Wohnge-
bieten reduziert werden.

	– die Vermietung von «klassischen Ferienwohnungen», d.h. von mindes-
tens drei aufeinanderfolgenden Nächten, weiterhin zulässig ist (die
klassische Vermietung von Ferienwohnungen wird nicht als störend
empfunden).

	– keine neuen Hotels und strukturierten Beherbergungsbetriebe in
Wohngebieten erstellt werden. Für bestehende gilt bereits jetzt die
erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 211 Abs. 1 BR. Zudem kön-
nen einzelne Beherbergungsstätten und -betriebe, die nach bisheriger
Rechtsprechung keine Bewilligung benötigt und vor Inkrafttreten der
Planungszone während drei Jahren bestanden haben, auf Gesuch hin im
Sinne einer Härtefallregelung ihren Betrieb weiterführen.

	– der bestehende Wohnraum indirekt geschützt wird. Es wird vermutet,
dass durch den Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung das Angebot an
Wohnungen über Plattformen wie AirBnB, Booking.com etc. sinken und
damit mehr Wohnraum für die ansässige Bevölkerung zur Verfügung
stehen wird.

	– das Vermieten einzelner Zimmer der eigenen Erstwohnung bleibt wei-
terhin unbeschränkt zulässig.

	– das kurzzeitige Vermieten höchstens einer Einliegerwohnung pro
Gebäude bleibt zulässig (Beschränkung auf eine, auch wenn mehrere
Einliegerwohnungen pro Gebäude vorhanden sind).

	– das kurzzeitige Vermieten von bestehenden Zimmern und Wohnungen
durch einen vor dem 12. Dezember 2018 rechtmässig bestehenden
und bewilligten Hotel oder strukturierten Beherbergungsbetrieb bleibt
ebenfalls zulässig.

Es gilt zu beachten, dass in den Wohnzonen kein Erstwohnungsanteil fest-
gelegt wird. Das heisst, der Neubau von Zweitwohnungen und die Umnut-
zung von Erst- zu Zweitwohnungen sind, bis Interlaken Zweitwohnungs-
gemeinde wird und dem Wirkungsbereich des Zweitwohnungsgesetzes
unterstellt ist, unbeschränkt zulässig. Da unbewirtschaftete Zweitwohnun-
gen, resp. die Verdrängung von Wohnraum durch die klassischen «Kalten
Betten» insbesondere in Wohngebieten von Interlaken kein Kernproblem
darstellen, wird auf die Festlegung eines Erstwohnungsanteils verzichtet.
Die Festlegung eines Erstwohnungsanteils wäre für das in den Wohngebie-
ten vordringliche Problem, die Störung durch häufige Mieterwechsel, nicht
die zielführende Lösung; sie würde nicht die gewünschte Wirkung entfal-
ten. Ebenso ist die Vermietung von Wohnungen von 3 Nächten und länger
weiterhin zulässig.

Das in Interlaken aktuell vordringlichste Problem, die durch die kurzzei-
tige Vermietung und häufigen Mieterwechsel verursachten Störungen in
Wohngebieten, wird mit der Massnahme behoben oder zumindest stark

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

13	 ecoptima

reduziert. Der bestehende Wohnraum wird indirekt geschützt. Die Mass-
nahme greift räumlich differenziert, d.h. allein in den Wohngebieten, wo
das Problem vordringlich angegangen werden muss.

2.4	 Monitoring

Gemäss Vorgaben des kantonalen Richtplans (Massnahmenblatt D_06) ha-
ben Gemeinden, welche Massnahmen zur Steuerung von Zweitwohnungen
treffen, die Zweitwohnungen zu erfassen und deren Entwicklung im Sinne
eines Monitorings zu verfolgen.

Nach Erlass der Planungszone wurde mit der Überprüfung und Nachfüh-
rung des Gebäude- und Wohnungsregister gestartet und die entsprechen-
den Nutzungen der Wohnungen erfasst. Die Gemeinde Interlaken verfügt
über eine separate Excel-Liste, die seither jede Woche anhand der Mutati-
onen der Einwohnerkontrolle aktualisiert wird. In der Liste werden neben
Adresse und Nutzungsart im Falle einer touristischen Bewirtschaftung
auch die Anzahl Gäste / Betten erfasst. Nach Inkrafttreten der vorlie-
genden Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» wird neu auch eine
Kategorie für Gebäude/Wohnungen mit Erstwohnungsanteil und für die
kurzzeitige Vermietung eingeführt, womit die entsprechenden Massnah-
men pro Gebäude/Wohnung erfasst und deren Entwicklung verfolgt wer-
den können. Die Excel-Liste könnte bei Anschaffung einer entsprechenden
Fachapplikation durch einen Nutzungskataster Wohnungen abgelöst und
automatisiert werden.

Erste Tendenzen aus der Überprüfung und Nachführung des Gebäude- und
Wohnungsregisters zeigen, dass der Zweitwohnungsanteil von 18% (Stand
Januar 2019) gesunken ist. Eine definitive Aussage zum Anteil Zweitwoh-
nungen und zur kurzzeitigen Vermietung angebotenen Wohnungen wird im
1. Quartal 2021 möglich sein.

2.5	 Zu den einzelnen Änderungen

2.5.1	 Baureglement

Art. 211 wird im Hinblick auf die in der Wohnzone zulässigen Nutzungen
präzisiert. Die kurzzeitige Vermietung, d.h. weniger als drei aufeinander-
folgende Nächte von Wohnungen wird ausgeschlossen. Damit bleibt die
traditionelle Vermietung von Ferienwohnungen weiterhin zulässig, ebenso
die kurzzeitige Vermietung für die vier privilegierten Fälle (vgl. 2.3) .

An der bisherigen Besitzstandsgarantie für bestehende Hotels und Res-
taurants wird festgehalten.

Art. 211

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

14	 ecoptima

Entsprechend werden die bisherigen Kommentare bei den Wohnzonen
angepasst. Bei der Arbeitszone A* wird in Abs. 8 präzisiert, dass die ge-
werbliche Vermietung von Wohnungen nicht als Arbeitsnutzung gilt und
entsprechend nicht zulässig ist, auch wenn dies aufgrund der geltenden
Lärmempfindlichkeitsstufe ES III angenommen werden könnte.

Die baupolizeilichen Masse werden mit einer Kolonne ergänzt, in der die
in den verschiedenen Zonen einzuhaltenden minimalen Anteile an Erst-
wohnungen festgeschrieben sind.

In der Zeile der Arbeitszone A* hat ist bei der Angabe der traufseitigen
Fassadenhöhe (Fh tr) fälschlicherweise ein «m» aufgeführt. Es handelt sich
um einen redaktionellen Fehler, der im Rahmen der letzten Teilrevision der
Ortsplanung passiert ist und der nun korrigiert wird.

Im neuen Artikel 213 wird festgelegt, dass sich der Erstwohnungsanteil
nach der Fläche der Wohnungen pro Gebäude bemisst. Als Erstwohnungen
gelten Erstwohnungen und den Erstwohnungen nach ZWG gleichgestellte
Wohnungen. Damit wird gewährleistet, dass auch wenn die Einwohnerge-
meinde Interlaken später einmal dem Geltungsbereich des ZWG unterstellt
sein wird, die kommunalen Bestimmungen mit denjenigen des Bundes
übereinstimmen.

Die Besitzstandsgarantie ist umfassend und entspricht derjenigen nach
ZWG.

Art. 214 regelt den Vollzug. Dieser entspricht dem Vollzug wie er unter dem
Geltungsbereich des ZWG ebenfalls vorgesehen werden muss. Der Ge-
suchsteller oder die Gesuchstellerin hat in Zonen, in denen ein minimaler
Erstwohnungsanteil gilt, im Baugesuch anzugeben, welche Wohnungen als
Erstwohnungen gelten. Die Erstwohnungen werden mit einer entsprechen-
den im Grundbuch anzumerkenden Auflage bewilligt. Im übrigen stehen der
Baupolizeibehörde die üblichen baupolizeilichen Vollstreckungsinstrumente
nach BauG sowie des ZWG zur Verfügung12.

Mit Art. 311 wird gewährleistet, dass in den Perimetern von Zonen mit
Planungspflicht dieselben Regeln gelten, wie sie nun für gleichartige Regel-
bauzonen erlassen werden.

Der Art. 741 sagt, wann die Änderungen in Kraft treten.

Der neue Absatz 4 von Art. A113 zeigt auf, welche Flächen zur Berechnung
des Erstwohnungsanteils zu berücksichtigen sind. Dabei handelt es sich
um die Hauptnutzflächen13. Damit stützt das GBR auf das auch im ZWG
relevante Mass ab.

12	 Bei Vollzugsmassnahmen gelten die Verfahrensvorschriften nach Art. 46 ff BauG, u.a. muss den Betroffenen zuerst
«eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme»
gesetzt werden.

13	 gemäss SN Norm 504 416.

Art. 212

Art. 213

Art. 214

Art. 311

Art. 741

Anhang A113

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Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

15	 ecoptima

2.5.2	 Überbauungsordnungen

Auch in Perimetern von Überbauungsordnungen wird sichergestellt, dass
bezüglich Zweitwohnungen dieselben Regeln gelten, wie sie für gleichar-
tige Regelbauzonen erlassen werden. Das heisst in UeOs, die vorwiegend
dem Wohnen vorbehalten sind, wird die kurzzeitige Vermietung ausge-
schlossen, in UeOs, die vor allem der gemischten Nutzung vorbehalten
sind, wird ein Erstwohnungsanteil festgelegt. Die Festlegungen erfolgen
soweit möglich über einen Verweis auf die entsprechende Nutzungs-
bestimmung in Art. 211 GBR oder auf die baupolizeilichen Masse nach
Art. 212 GBR.

Geändert werden folgende Überbauungsordnungen:
	– Sonderbauvorschriften SBV 2 «Uechtere, Allmendstrasse»
	– Sonderbauvorschriften SBV 3 «Im Moos»
	– Überbauungsordnung UeO 6 «Jungfraustrasse»
	– Überbauungsordnung UeO 9 «Uechtere» («Hardermannli»)

2.6	 Wirkung

2.6.1	 Allgemein

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Wirkung der zwei Hauptmassnahmen
(blau = EWA, gelb = Ausschluss kurzzeitige Vermietung) bezogen auf die
Art der Bewirtschaftung von Wohnungen auf.

Erläuterungen
	· ++ = Keine Beschränkung aufgrund der vorgeschlagenen Massnah-
men

	· +/o = zahlenmässig beschränkt (+/– 50 %, d.h. bis maximal 50 Pro-
zent der Hauptnutzfläche für Wohnen oder +/– 75 %, d.h. bis maxi-
mal 75 Prozent der Hauptnutzfläche für Wohnen

	· o/o = nicht zulässig
	· blau = Wirkung Erstwohnungsanteil
	· gelb = Wirkung Ausschluss kurzzeitige Vermietung

Art des Angebots
Wohngebiete

(Wohnzonen)

Gemischt-genutzte

Gebiete

(Mischzonen MA)

Zentrum

(Mischzone K)

Nicht bewirtschaftet

Erstwohnung
++

++

(mind. 50 %)

++

(mind. 25 %)

Zweitwohnung

(= Kalte Betten)

++ +/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

Änderungen von

Überbauungsord-

nungen

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16	 ecoptima

Art des Angebots
Wohngebiete

(Wohnzonen)

Gemischt-genutzte

Gebiete

(Mischzonen MA)

Zentrum

(Mischzone K)

Bewirtschaftet

mehr als 20 Betten/Gäste

Hotels und strukturierte

Beherbergungsbetriebe

gemäss Definition in Anhang

1 (z.B. Jugendherbergen,

Pensionen, «Bed & Break-

fast», etc.)

++

(Für vor dem 12.12.2018

rechtmässig bestehende

und bewilligte Hotels und

strukturierte Beherber-

gungsbetriebe gilt die er-

weiterte Besitzstandsga-

rantie nach Art. 211 BR.

Die kurzzeitige Vermie-

tung durch bestehende

Hotels und strukturierte

Beherbergungsbetriebe

ist zulässig).

Härtefallregelung mög-

lich für Betriebe, die

nach bisheriger Rech-

sprechung keine Bewil-

ligung benötigt und vor

dem 12.12.2018 während

drei Jahren bestanden

haben.

++ ++

Kein Hotel und kein struk-

turierter Beherbergungsbe-

trieb

o/o

(nach Regierungsstatt-

halter nicht zulässig,

Änderung Art. 211 GBR,

Kommentarspalte)

+/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

weniger als 10 Betten/Gäste14 und länger vermietet (ab 3 aufeinander folgenden Nächten)

Wohnungen ausserhalb des

Gebäudes, in dem der/die

Vermieter/in selber wohnt

++ +/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

Eine oder mehrere Einlieger-

wohnungen
++

+/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

Eigene (selber bewohnte)

Erstwohnung
++

(bis max. 9 Monate, da-

nach gilt sie nicht mehr

als Erstwohnung)

++

(bis max. 9 Monate da-

nach gilt sie nicht mehr

als Erstwohnung)

++

(bis max. 9 Monate da-

nach gilt sie nicht mehr

als Erstwohnung)

14	 Hotels oder strukturierte Beherbergungsbetriebe weisen mind. 20 Betten/Gäste auf.

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Erläuterungsbericht

17	 ecoptima

Art des Angebots
Wohngebiete

(Wohnzonen)

Gemischt-genutzte

Gebiete

(Mischzonen MA)

Zentrum

(Mischzone K)

Einzelne Zimmer in der

eigenen, dauerhaft bewohn-

ten Wohnung15

++ ++ ++

«Klassische» Ferienwohnung

(wochenweise vermietet)
++

+/–

(max. 50 %)

+/–

(max. 75 %)

Dauervermietete Zweitwoh-

nung
++

+/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

weniger als 10 Betten/Gäste14 und kurzzeitig vermietet (weniger als 3 aufeinanderfolgende Nächte)

Wohnungen ausserhalb des

Gebäudes, in dem der/die

Vermieter/in selber wohnt

o/o
+/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

Höchstens eine Einlieger-

wohnung pro Gebäude
++

+/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

Weitere Einliegerwohnungen

pro Gebäude
o/o

+/o

(max. 50 %)

+/o

(max. 75 %)

Eigene (selber bewohnte)

Erstwohnung
o/o ++ ++

Einzelne Zimmer in der

eigenen Wohnung
++ ++ ++

Tab. 1	 Wirkung der Massnahmen nach Art der Bewirtschaftung.

2.6.2	 Räumlich

Die nachfolgenden Übersichtspläne zeigen auf, wo die Änderungen des
Baureglements, resp. die Erstwohnungsanteile von 25% und 50 % sowie
der Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung in der Gemeinde Interlaken
zur Anwendung kommen. Grundsätzlich betroffen sind die Wohnzonen,
die Mischzonen MA und die Mischzone K im Perimeter des Zonenplans
und der Uferschutzplanung, sowie ZPPs und UeOs mit Wohnanteil, die im
Geltungsbereich der Planungszone liegen.

15	 Wohnsitz nach ZWG, d.h. Gemeinde, in der die Person ihre Niederlassungsbewilligung hat.

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

18	 ecoptima

Botanisches  Objekt  33-06

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7

Botanisches
 O

bjekt  33-03

Botanisches  Objekt  33-04

Botanisches  Objekt  33-01

Botanisches  Objekt  33-02

Botanisches  Objekt  33-05

BKW

13415

13414

13411

13412

13409

13410

13413

567.5

IInntteerrllaakkeenn

(1844)

(2031)

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st

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Lindenallee

Strandbadstrasse

Strandbadstrasse

Postgasse

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Freiestrasse

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Brienzstrasse

Alpenstrasse

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Waldeggstr
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Waldeggstr
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Rosenstrasse

Florastrasse

General-G
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n-Stra
sse

Rothornstr
asse

Rothornstr
asse

Freiestrasse

Alpenstrasse

Bernastrasse

Bernastrasse

Niesenstrasse

Spühlibachweg

M
ittengrabenstrasse

Strandbadstrasse

Höheweg

Höheweg

Höheweg

Schwalmerenweg

Lindenallee

B
urgerw

eg

Viktoriastrasse

Bahnhofst
rasse

Reckweg

A
ar

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ks

tr
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Neugasse

Blumenstrasse

Obere Bönigstrasse

M
arktgasse

Jungfraustrasse

Ru
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Harderstrasse

General-Guisan-Strasse

Postgasse

Schlossstrasse

Rosenstrasse

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Höheweg

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Peter-O
ber-Allee

Spühlibachweg

Mittengrabenstrasse

Renggliweg

A
llm

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B
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eg

Bühlstrasse

Lindenallee

Sportw
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Kl
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Parkstrasse

Alpenstrasse

Centralstrasse

Niesenstrasse

Rothornstr
asse

Suleggstrasse

Bernastrasse

Rugenaustrasse
Friedw

eg

Nationalstrasse  A8

Nationalstrasse  A8

Nationalstrasse
 A8

Nationalstrasse  A8

Im Moos

Untere  Bönigstrasse

Untere  Bönigstrasse

Sendlistrasse

Sendlistrasse

Lanzenen
Kammistrasse

Kammistrasse

Friedweg

Ru
ge

np
ar

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tr

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Aarm
ühlestr

asse

Obere Bönigstrasse

Renggliweg

Freiestrasse

Freiestrasse

Sportw
eg

Lindenallee

Lindenallee

Höheweg

Klosterstrasse

Marktgasse

Blumenstrasse

Kan
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romenad
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Lanzenen

Lanzenen

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Untere  Bönigstrasse

Untere  Bönigstrasse

Untere  Bönigstrasse

Untere  Bönigstrasse

G
eissgasse

Geissgasse

Brie
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rasse

Im Moos

Höhematte

Schloss

Öli

Gruebi

Wychel

Hübeli

Möösli

Aarmüli

Westbahnhof

Bleikimatta

Mittengraben-Allmi

Uechtere

Usseri Zälg

Aarzälg

Kanalpromenade

Herreney

Bühel

Kanal

Brüggwald

Obers Moos

Obers Moos

Obers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Ändermoos Im Zun

Im Zun

Oberi Erle

BrienzerseeSendli

Wilderswil-Moos

Underi Erle

Unders Moos
Unders Moos

SBB

Lanzene

Lanzene

Lanzene

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AareAare

Aare

Im Sack

Zollhus

Uechtere
Mittengraben-Allmi

BO
B

N 8

Ostbahnhof Ostbahnhof

Ostbahnhof

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Im Zun

Lanzene

Mittlers Moos

Oberi Erle

Wilderswil-Moos

Wilderswil-Moos

4

4

4

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2
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55

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3

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4
3

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4

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1
1

4

3

ZPP «Rosen-

strasse»

UeO 14

GEMEINDE MATTEN GEMEINDE MATTEN

GEMEINDE RINGGENBERG
GEMEINDE RINGGENBERG

GEMEINDE MATTEN

GEMEINDE MATTEN

GE
M

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M

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RS

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N

G
EM

EI
N

D
E

U
N

TE
RS

EE
N

GEMEINDE UNTERSEEN

Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

info@ecoptima .ch

www.ecoptima.ch

interlaken/umgang mit zweitwohnungen/4/1_planungszone  zweitwohnungen/
02_planungszone plan/6556_PZ_190806_ew/dr

Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Interlaken

Plan: Erstwohnungsanteil  von 25%

Datum: Juli 2019

N

250 m

Mischzone MK
mit GZ

Zone mit Planungspflicht
(teilweise mit UeO)

bestehende Sonderbauvorschriften SBV
und Überbauungsordnungen UeO

1

Kernzone gemäss Teilzonen- und
Uferschutzplan

UeO

ZPP

Gemeindegrenze

Hinweise: Gewässer

Wald

Legende

Wirkungsbereich
Planungszone

Abb. 2	 Räumlicher WIrkungsbereich des Erstwohnungsanteils von 25 %

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

19	 ecoptima

Botanisches  Objekt  33-06

Bo
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Botanisches
 O

bjekt  33-03

Botanisches  Objekt  33-04

Botanisches  Objekt  33-01

Botanisches  Objekt  33-02

Botanisches  Objekt  33-05

BKW

13415

13414

13411

13412

13409

13410

13413

567.5

IInntteerrllaakkeenn

(1844)

(2031)

Lü
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Spühlibachweg

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Kammistrasse

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Herreney

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Brüggwald

Obers Moos

Obers Moos

Obers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

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BrienzerseeSendli

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3

ZPP «Rosen-

strasse»

UeO 14

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GEMEINDE RINGGENBERG
GEMEINDE RINGGENBERG

GEMEINDE MATTEN

GEMEINDE MATTEN

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GEMEINDE UNTERSEEN

Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

info@ecoptima .ch

www.ecoptima.ch

interlaken/umgang mit zweitwohnungen/4/1_planungszone  zweitwohnungen/
02_planungszone plan/6556_PZ_190806_ew/dr

Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Interlaken

Plan: Erstwohnungsanteil  von 25%

Datum: Juli 2019

N

250 m

Mischzone MK
mit GZ

Zone mit Planungspflicht
(teilweise mit UeO)

bestehende Sonderbauvorschriften SBV
und Überbauungsordnungen UeO

1

Kernzone gemäss Teilzonen- und
Uferschutzplan

UeO

ZPP

Gemeindegrenze

Hinweise: Gewässer

Wald

Legende

Wirkungsbereich
Planungszone

Abb. 2	 Räumlicher WIrkungsbereich des Erstwohnungsanteils von 25 %

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

20	 ecoptima

Botanisches  Objekt  33-06

Bo
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Botanisches
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bjekt  33-03

Botanisches  Objekt  33-04

Botanisches  Objekt  33-01

Botanisches  Objekt  33-02

Botanisches  Objekt  33-05

BKW

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13412

13409

13410

13413

567.5

IInntteerrllaakkeenn

(1844)

(2031)

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Alpenstrasse

Bernastrasse

Bernastrasse

Niesenstrasse

Spühlibachweg

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Strandbadstrasse

Höheweg

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Schwalmerenweg

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Viktoriastrasse

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Reckweg

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Blumenstrasse

Obere Bönigstrasse

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Harderstrasse

General-Guisan-Strasse

Postgasse

Schlossstrasse

Rosenstrasse

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Centralstrasse

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Friedw

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Nationalstrasse  A8

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Nationalstrasse
 A8

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Im Moos

Untere  Bönigstrasse

Untere  Bönigstrasse

Sendlistrasse

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Kammistrasse

Kammistrasse

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Obere Bönigstrasse

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Freiestrasse

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Klosterstrasse

Marktgasse

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Wychel

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Möösli

Aarmüli

Westbahnhof

Bleikimatta

Mittengraben-Allmi

Uechtere

Usseri Zälg

Aarzälg

Kanalpromenade

Herreney

Bühel

Kanal

Brüggwald

Obers Moos

Obers Moos

Obers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

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Im Zun

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BrienzerseeSendli

Wilderswil-Moos

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GEMEINDE UNTERSEEN

UeO
22

Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

info@ecoptima .ch

www.ecoptima.ch

interlaken/umgang mit zweitwohnungen/4/1_planungszone  zweitwohnungen/
02_planungszone plan/6556_PZ_190806_ew/dr

Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Interlaken

Plan: Erstwohnungsanteil  von 50%

Datum: Juli 2019

Gemeindegrenze

Hinweise: Gewässer

Wald

Legende

Wirkungsbereich
Planungszone

N

250 m

Mischzone MA3

Mischzone MA4

Zone mit Planungspflicht
(teilweise mit UeO)

bestehende Sonderbauvorschriften SBV
und Überbauungsordnungen UeOSBV UeO

ZPP

Abb. 3	 Räumlicher WIrkungsbereich des Erstwohnungsanteils von 50 %

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

21	 ecoptima

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Botanisches  Objekt  33-04

Botanisches  Objekt  33-01

Botanisches  Objekt  33-02

Botanisches  Objekt  33-05

BKW

13415

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567.5

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(1844)

(2031)

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Friedw

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Nationalstrasse  A8

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Im Moos

Untere  Bönigstrasse

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Obere Bönigstrasse

Renggliweg

Freiestrasse

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Bleikimatta

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Kanalpromenade

Herreney

Bühel

Kanal

Brüggwald

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Mittlers Moos

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Mittlers Moos

Mittlers Moos

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BrienzerseeSendli

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GEMEINDE UNTERSEEN

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Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

info@ecoptima .ch

www.ecoptima.ch

interlaken/umgang mit zweitwohnungen/4/1_planungszone  zweitwohnungen/
02_planungszone plan/6556_PZ_190806_ew/dr

Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Interlaken

Plan: Erstwohnungsanteil  von 50%

Datum: Juli 2019

Gemeindegrenze

Hinweise: Gewässer

Wald

Legende

Wirkungsbereich
Planungszone

N

250 m

Mischzone MA3

Mischzone MA4

Zone mit Planungspflicht
(teilweise mit UeO)

bestehende Sonderbauvorschriften SBV
und Überbauungsordnungen UeOSBV UeO

ZPP

Abb. 3	 Räumlicher WIrkungsbereich des Erstwohnungsanteils von 50 %

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

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BKW

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M
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Centralstrasse

Niesenstrasse

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 A8

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Im Moos

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Kanalpromenade

Herreney

Bühel

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BrienzerseeSendli

Wilderswil-Moos

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GEMEINDE UNTERSEEN

UeO 20

Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

info@ecoptima .ch

www.ecoptima.ch

interlaken/umgang mit zweitwohnungen/4/1_planungszone  zweitwohnungen/
02_planungszone plan/6556_PZ_190806_ew/dr

Wohnzone W3

Wohnzone W2

Wohnzone W4

Zone mit Planungspflicht
(teilweise mit UeO)

bestehende Sonderbauvorschriften SBV
und Überbauungsordnungen UeO

Wohnzone 2-geschossig gemäss
Teilzonen- und Uferschutzplan

Gemeindegrenze

Hinweise: Gewässer

Wald

Legende

Wirkungsbereich
Planungszone

SBV UeO

ZPP

N

250 m

Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Interlaken

Plan: Ausschluss kurzzeitige Vermietung

Datum: Juli 2019

Abb. 4	 Räumlicher WIrkungsbereich des Ausschlusses der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

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Botanisches  Objekt  33-06

Bo
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Botanisches
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bjekt  33-03

Botanisches  Objekt  33-04

Botanisches  Objekt  33-01

Botanisches  Objekt  33-02

Botanisches  Objekt  33-05

BKW

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567.5

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Rosenstrasse

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Freiestrasse

Alpenstrasse

Bernastrasse

Bernastrasse

Niesenstrasse

Spühlibachweg

M
ittengrabenstrasse

Strandbadstrasse

Höheweg

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B
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Viktoriastrasse

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M
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Mittengrabenstrasse

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Centralstrasse

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Im Moos

Untere  Bönigstrasse

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Kammistrasse

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Freiestrasse

Freiestrasse

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Klosterstrasse

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Untere  Bönigstrasse

Untere  Bönigstrasse

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G
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Bleikimatta

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Aarzälg

Kanalpromenade

Herreney

Bühel

Kanal

Brüggwald

Obers Moos

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Obers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Ändermoos Im Zun

Im Zun

Oberi Erle

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Wilderswil-Moos

Underi Erle

Unders Moos
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Wilderswil-Moos

UZPP 3

UeO 9

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ZPP «Rosen-

strasse»

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SBV 2

GEMEINDE MATTEN GEMEINDE MATTEN

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GEMEINDE UNTERSEEN

UeO 20

Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

info@ecoptima .ch

www.ecoptima.ch

interlaken/umgang mit zweitwohnungen/4/1_planungszone  zweitwohnungen/
02_planungszone plan/6556_PZ_190806_ew/dr

Wohnzone W3

Wohnzone W2

Wohnzone W4

Zone mit Planungspflicht
(teilweise mit UeO)

bestehende Sonderbauvorschriften SBV
und Überbauungsordnungen UeO

Wohnzone 2-geschossig gemäss
Teilzonen- und Uferschutzplan

Gemeindegrenze

Hinweise: Gewässer

Wald

Legende

Wirkungsbereich
Planungszone

SBV UeO

ZPP

N

250 m

Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Interlaken

Plan: Ausschluss kurzzeitige Vermietung

Datum: Juli 2019

Abb. 4	 Räumlicher WIrkungsbereich des Ausschlusses der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

24	 ecoptima

3.	 Auswirkungen

3.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht und
Interessensabwägung

Die Vereinbarkeit der beiden Massnahmen mit dem übergeordneten Recht
ist gegeben. Massgebend zur Beurteilung der Zulässigkeit sind insbeson-
dere die Art. 71a und 72 BauG16 sowie Art. 89 BauV17.

Der Erlass von Erstwohnungsanteilsvorschriften sowie die Einschränkung
der Zulässigkeit der kurzzeitigen Vermietung (d.h. weniger als drei hinter-
einander folgenden Nächten) von Wohnungen erfordert als Einschränkung
der Nutzungsmöglichkeiten des Grundeigentums, sowie der Wirtschafts-
und Gewerbefreiheit eine gesetzliche Grundlage und ein öffentliches
Interesse. Zudem muss die Massnahme verhältnismässig sein.

Die Art und das Mass der baulichen Nutzung wird durch die Gemeinde im
Rahmen ihrer baurechtlichen Grundordnung festgelegt (Art. 69 ff. BauG
in Verbindung mit Art. 4 BauG). Die baurechtliche Grundordnung, die im
ordentlichen Verfahren erlassen wird, gilt als genügende gesetzliche
Grundlage.

Art. 71a BauG ermächtigt Gemeinden (unter anderem) Massnahmen zur
Steuerung des Zweitwohnungsbestandes, zur Sicherung eines genü-
genden Angebots an erschwinglichen Wohnungen für die ortsansässige
Bevölkerung oder zur Sicherstellung eines ausgewogenen Verhältnisses
von Erst- und Zweitwohnungen zu ergreifen (Art. 71a Abs. 1 und 3 BauG).
Dabei können die Gemeinden insbesondere Erstwohnungsanteile festle-
gen, Lenkungsabgaben erheben oder die Erstellung neuer Zweitwohnun-
gen beschränken. Die Festlegung von Erstwohnungsanteilen in denjenigen
Gebieten, in denen keine weiteren Einschränkungen zur kurzzeitigen
Vermietung von Wohnungen gelten, liegt im Zielbereich von Art. 71a BauG.

Für die Gemeinde Interlaken besteht ein erhebliches öffentliches Interes-
se an der Bereitstellung von Gästebetten für Touristen, aber auch ein min-
destens so grosses öffentliches Interesse, dass in diesen Gebieten wei-
terhin ein genügendes Angebot an (erschwinglichem) Wohnraum für die
ortsansässige Bevölkerung besteht. Aufgrund der Entwicklungen in den
letzten 12 Monaten ist jedoch eine starke Zunahme an Wohnungen, die
über Buchungsplattformen zur kurzzeitigen Nutzung als Ferienwohnungen
angeboten werden, festzustellen. Zum grössten Teil handelt es sich dabei
um Wohnungen, die bisher auf dem Mietmarkt der ortsansässigen Bevöl-
kerung als Wohnraum angeboten wurden.

Nach Art. 89 BauV dürfen Bauten und Anlagen nicht zu Einwirkungen
führen, die der Zonenordnung widersprechen. Neben den ergänzenden
Bestimmungen von Art. 90 und 91 BauV gelten zu deren Beurteilung auch

16	 Baugesetz vom 9. Juni 1985, BSG 721.0.

17	 Bauverordnung vom 6. März 1985; BSG 721.1.

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Erläuterungsbericht

25 ecoptima

weitergehende Gemeindevorschriften. Die uneingeschränkte Möglich-
keit, Wohnungen zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zur Verfügung zu
stellen, führt letztlich zu Beeinträchtigungen der traditionellen Wohnnut-
zung und zur Verdrängung von der einheimischen Bevölkerung dienendem
Wohnraum. Letzteres vor allem, weil die kurzzeitige Vermietung zur Zeit
höhere Renditen ermöglicht, ersteres durch ein häufiges «Kommen und
Gehen» sowie die übermässige Nutzung der so vermieteten Räumlichkei-
ten. Es besteht ein grosses öffentliches Interesse, dass die Wohnzonen
weiterhin dem ruhigen Wohnen vorbehalten bleiben und Störungen des-
selben vermieden werden, wie aber auch, dass die Wohngebiete vorab der
Wohnbevölkerung zur Verfügung stehen.

Ein Anteil von 25 Prozent in den Zentren, resp. von 50 Prozent in den
gemischten Zonen an den für das Wohnen bestimmten, resp. zum Wohnen
geeigneten Hauptnutzflächen pro Gebäude ist verhältnismässig, um das
angestrebte Ziel zu erreichen.

In den Wohnzonen von Interlaken stellen die Störungen und die Verdrän-
gung von Wohnraum für Einheimische durch die kurzzeitige Vermietung
von Wohnungen das Problem dar. Wird die kurzzeitige Vermietung, d.h.
weniger als drei aufeinanderfolgende Nächte am Stück, untersagt, kann
das Ziel ebenfalls auf verhältnismässige Weise erreicht werden. Die
traditionelle Vermietung von Ferienwohnungen oder die Nutzung eigener
Ferienwohnungen bleibt damit weiterhin unbeschränkt möglich, eben-
so das kurzzeitige Vermieten einzelner Zimmer in der Wohnung, in der
man selber Wohnsitz hat, oder die kurzzeitige Vermietung von höchstens
einer Einliegerwohnung pro Gebäude. Ebenso ist es für einzelne Beher-
bergungsstätten und -betriebe, die nach bisheriger Rechtsprechung keine
Bewilligung benötigt haben und vor dem 12. Dezember 2018 während min-
destens drei Jahren Bestanden haben, auf Gesuch hin und im Sinne einer
Härtefallregelung möglich, ihren Betrieb weiterzuführen.

Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass das Verbot der kurzzeitigen
Vermietung Konsequenzen für Anbieterinnen und Anbieter, für Arbeit-
nehmer und vermutlich in einem gewissen, aber beschränkten Rahmen
auch wirtschaftliche Auswirkungen für die Gemeinde und die Region hat.
Eine gewisse Einschränkung der Eigentums-, Wirtschafts- und Gewerbe-
freiheit lässt sich mit den vorliegenden Massnahmen nicht verhindern.
Die Einschränkungen sind jedoch begrenzt, da die kurzzeitige Vermietung
ausserhalb der Wohnzonen noch immer möglich und Zweitwohnungen in
Mischzonen in beschränkten Umfang noch immer zulässig sind. Der auch
vom Gemeinderat als wichtig empfundene Wirtschaftszweig von Über-
nachtungsangeboten wird damit räumlich und zeitlich gezielt reguliert,
jedoch nicht gänzlich unterbunden.

Den genannten negativen Auswirkungen auf wirtschaftliche Aspekte steht
jedoch ein erhebliches öffentliches Interesse, ein genügendes Angebot an
(erschwinglichem) Wohnraum bereitzustellen, einen gewissen Anteil an
Wohnraum im Zentrum zu schützen und damit dessen Durchmischung zu

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Erläuterungsbericht

26	 ecoptima

fördern sowie die Wohngebiete, u.a. gemäss Umweltschutzgesetz (USG)
durch Störungen wie Immissionen etc. zu schützen. Der Gemeinderat
erachtet es als seine Pflicht, Massnahmen zum Schutz dieser Interessen
zu treffen. Die dafür getroffenen Massnahmen, die Einschränkung der
kurzzeitigen Vermietung von weniger als drei aufeinander folgenden Näch-
ten in Wohngebieten sowie die Festlegung von Erstwohnungsanteilen für
die Mischzonen, sind zweckmässig und in der Abwägung der Interessen
verhältnismässig.

Die von der Gemeinde vorgesehenen Ergänzungen des Baureglements
stehen somit im Einklang mit dem übergeordneten Recht.

3.2	 Baulandreserven und Kulturland

Das Baulandkontingent der Gemeinde wird durch die Teilrevision Orts-
planung «Zweitwohnungen» nicht tangiert. Es werden keine zusätzlichen
Wohn-, Misch- oder Kernzonen (WMK) geschaffen. Es wird lediglich ge-
währleistet, dass in den bestehenden Misch- und Kernzonen ein Mindest-
anteil an Erstwohnflächen sichergestellt ist.

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» hat für die ohnehin nur
ausserhalb der Bauzone liegenden Kulturlandflächen18 keine Relevanz.

3.3	 Ortsbild und Landschaft

Nutzungsmasse oder der Gestaltungsvorschriften in den von der Planung
betroffenen Zonen werden nicht geändert. Entsprechend sind keine Aus-
wirkungen auf das Ortsbild und die Landschaft zu erwarten.

3.4	 Verkehr, Lärmschutz, Luftreinhaltung

Durch den Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen in
Wohngebieten werden häufige Mieterwechsel und dadurch verursachte
Störungen wie Suchverkehr, Lärm- und sonstige Emissionen reduziert.

Durch die Einführung von Erstwohnungsanteilen werden keine Auswirkun-
gen auf Verkehr, Lärmschutz und Luftreinhaltung erwartet.

18	 Gemäss Änderung 11a Abs. 2 BauV vom 1. März 2020 umfasst Kulturland nur noch Flächen ausserhalb bestehender
Bauzonen.

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27	 ecoptima

3.5	 Weitere Themen

Folgende Themen werden durch die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwoh-
nungen» nicht tangiert, resp. sind nicht relevant, da am Standort, resp.
in der Umgebung keine entsprechenden Objekte, Bauten oder Anlagen
vorkommen:

	– Denkmalschutz
	– Gewässer
	– Boden (Bodenschutz, Altlasten, Baugrund, FFF)
	– Naturschutz/Naturobjekte
	– Nicht-ionisierende Strahlung
	– Störfall
	– Ver- und Entsorgung

4.	 Verfahren

4.1	 Ablauf und Zuständigkeiten

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» umfasst einen Auszug des
Baureglements und der betroffenen UeOs mit den umzusetzenden Ände-
rungen (rechtsverbindlicher Charakter) sowie dem Erläuterungsbericht
(orientierender Charakter).

Die Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» erfolgt im Verfahren nach
Art. 58 ff BauG. Dieses umfasst eine öffentliche Mitwirkung, die kantona-
le Vorprüfung, die öffentliche Auflage, den Beschluss durch den Grossen
Gemeinderat (mit fakultativem Referendum19) und die Genehmigung durch
das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR).

Es wird folgender Terminplan angestrebt:

Öffentliche Mitwirkung 12. September – 8. November 2019

Öffentliche Informationsveranstaltung Dienstag, 17. September 2019,

Kantonale Vorprüfung März 2020–Juli 2020

Öffentliche Auflage September 2020

Beschluss Grosser Gemeinderat Dezember 2020

Die Planungszone «Zweitwohnungen» ist am 12. Dezember 2018 in Kraft
getreten. Sie gilt während zwei Jahren bis am 12. Dezember 2020. Mass-
nahmen, d.h. planungsrechtliche Änderungen im Bereich der Planungs-
zone müssen bis zu diesem Stichtag zur öffentlichen Auflage gebracht
werden, was mit dem angestrebten Terminplan erreicht wird.

19	 gem. Art. 7 Abs. 1 Lit. b Organisationsreglement 2000, OgR 2000

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28	 ecoptima

4.2	 Abgrenzung

Parallel zur vorliegenden Planung läuft eine Teilrevision der Ortsplanung
mit Anpassung des Baureglements an die Verordnung über die Begriffe
und Messweisen im Bauwesen (BMBV) (Stand: zur Genehmigung einge-
reicht). Die Teilrevision der Ortsplanung umfasst in erster Linie die formel-
le Anpassung des Baureglements an die BMBV, sowie einzelne inhaltliche
Änderungen. Diese werden mit der vorliegenden Planung nicht berührt
und damit deren Planbeständigkeit nicht verletzt.

4.3	 Mitwirkung

Die Mitwirkung wurde mit einer öffentlichen Auflage gewährt. Am 17. Sep-
tember 2019 fand zudem eine öffentliche Informationsveranstaltung statt.
Im Rahmen der Mitwirkung konnte jedermann Eingaben und Anregungen
zuhanden der Planungsbehörde einreichen. Während der Mitwirkungs-
frist sind insgesamt 35 Eingaben eingegangen. Die Anliegen aus der
Mitwirkung wurden vom Gemeinderat ausgewertet und flossen, wo nach
eingehender Prüfung als sinnvoll erachtet, in die Planung ein. Eine Zu-
sammenfassung der Anliegen sowie die Auswertung/Stellungnahmen des
Gemeinderats sind in einem separaten Mitwirkungsbericht festgehalten.
Aufgrund der Mitwirkung werden folgende Änderungen an der Planungs-
vorlage vorgenommen:

	– Änderung der Dauer der kurzzeitigen Vermietung von drei statt fünf
hintereinander folgenden Nächten;

	– Privilegierung (Zulassung) der kurzzeitigen Vermietung:
	· von einzelnen Zimmern oder Wohnungen in vor dem 12. Dezember
2018 rechtmässig bestehenden und bewilligten Hotels und struktu-
rierten Beherbergungsbetrieben in Wohnzonen;

	· auf Gesuch hin im Sinne einer Härtefallregelung zur Weiterführung
des Betriebs auch für andere Beherbergungsstätten und -betriebe, die
nach bisheriger Rechtsprechung keine Bewilligung benötigt und vor
dem 12. Dezember 2018 während drei Jahren bestanden haben;

	· von Einzelzimmern in dauerhaft bewohnten Wohnungen;
	· von höchstens einer (einzigen) Einliegerwohnung pro Gebäude in
Wohnzonen.

	– Vereinheitlichung der Begriffe: «Hotels und strukturierte Beherber-
gungsbetriebe» statt «Hotels und hotelähnliche Betriebe».

Ergänzung mit:
	– Definition strukturierte Beherbergungsbetriebe;
	– Definition Plattformwohnungen;
	– Definition «klassische» Ferienwohnung
	– Interessenabwägung.

Baureglementsän-

derung

Erläuterungsbe-

richt

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Erläuterungsbericht

29	 ecoptima

Im Weiteren soll für die Begleitung der Umsetzung eine Begleitgruppe
eingesetzt werden, die sich aus Vertreterinnen und Vertretern der Verwal-
tung, Politik, Bevölkerung, von Anbieterinnen und Anbietern von Über-
nachtungsmöglichkeiten sowie von Interessensverbänden zusammensetzt.

4.4	 Vorprüfung

Das Amt für Gemeinden und Raumordnung prüfte die Planung im Rahmen
der Vorprüfung unter Einbezug weiterer Fachstellen auf ihre Recht- und
Zweckmässigkeit, sowie auf Übereinstimmung mit übergeordneten Vorga-
ben. Der Vorprüfungsbericht datiert vom 23. Juli 2020. Die Gemeinde hat
mit Anpassungen der Planungsinstrumente und des Erläuterungsberichts
auf die formellen und materiellen Genehmigungsvorbehalte reagiert. Die
Genehmigungsvorbehalte und Hinweise aus dem Vorprüfungsbericht,
sowie der Umgang damit (Anpassungen an den Unterlagen) sind in der
Tabelle in Anhang 3 dokumentiert.

4.5	 Öffentliche Auflage

Die öffentliche Auflage fand vom 9. September bis zum 12 Oktober 2020
statt. Während der Auflagefrist konnte schriftlich und begründet Einspra-
che erhoben werden.

Während der Auflagefrist gingen zwei Einsprachen ein. Die Einspre-
chenden setzen sich im Wesentlichen gegen die Einschränkung der
Besitzstandsgarantie für rechtmässig bestehende Betriebe und Betriebs-
stätten, die kurzzeitige (d.h. kürzere als 3 aufeinanderfolgende Nächte)
Vermietungen anbieten. Rechtmässig bestehende Betriebe sollten auch
dann in den Genuss der Härtefallklausel kommen, wenn sie weniger als 3
Jahre vor dem 12. Dezember 2018 bestanden haben aber qualitative Kri-
terien erfüllen. Weiter macht ein Einsprecher geltend, gegen Störungen in
Wohngebieten könnte statt der Einschränkung kurzzeitiger Vermietungen
wirksam mit Fahrverboten entgegengewirkt werden.

Die Einspracheverhandlungen wurden am 27. Oktober 2020 durchgeführt.
An den Einigungsverhandlungen konnte keine Einigung erzielt werden.
Den Einsprechenden wurde jedoch in Aussicht gestellt, dass der Gemein-
derat die Einsprachen würdigen werde. Der Gemeinderat hat an seiner
Sitzung vom 11. November 2020 beschlossen, dem Grossen Gemeinderat
eine Anpassung des Baureglements grundsätzlich wie öffentlich aufgelegt
zu beantragen, jedoch den Einsprechenden insoweit entgegenzukommen,
als Betriebe, die vor dem 12. Dezember 2018 rechtmässig bestanden ha-
ben im Härtefall in den Genuss der Besitzstandsgarantie gelangen können.
Damit ist dem Hauptanliegen der Einsprechenden entgegengekommen
worden und die Einsprachen können insoweit als gegenstandslos betrach-
tet werden. Soweit die Einsprechenden Fahrverbote vorschlagen, kann auf
das Anliegen nicht eingegangen werden. Die vom Gemeinderat vorge-

Begleitung der

Umsetzung

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Erläuterungsbericht

30	 ecoptima

schlagene Anpassung im Zusammenhang mit der Besitzstandsgarantie
wird nach dem Beschluss des zuständigen Organs noch einmal öffentlich
aufgelegt werden müssen, wobei sich Einsprachen allein gegen die Ände-
rung richten können.

Die Anpassung der Bestimmungen zur Besitzstandsgarantie im Wortlaut

Öffentlich aufgelegter Wortlaut Änderungen aufgrund der Einspra-
chen (rot markiert)

Nicht zulässig in den Wohnzonen sind:

	– die Vermietung von Wohnungen

und Einzelzimmern für eine Dauer

von weniger als drei hintereinander

folgenden Nächten; für derartige

kurzzeitige Vermietungen ist die

Besitzstandsgarantie ausgeschlos-

sen. Kurzzeitige Vermietungen von

Einzelzimmern und Wohnungen

bleiben zulässig:

	– in Hotels und weiteren struktu-

rierten Beherber-gungsbetrieben,

die vor dem 12. Dezember 2018

rechtmässig bestanden haben

und bewilligt waren;

	– auf Gesuch hin im Sinne einer

Härtefallregelung zur Weiter-

führung des Betriebs auch für

andere Beher-bergungsstätten

und -betriebe, die nach bisheriger

Rechtsprechung keine Bewilligung

benötigt und vor dem 12. Dezem-

ber 2018 während drei Jahren

bestanden haben;

	– von Einzelzimmern in dauerhaft

bewohnten Wohnungen, wenn die

Vermieterin oder der Vermieter

des Zimmers oder der Zimmer

in derselben Wohnung Wohnsitz

nach ZWG ausweist;

	– von höchstens einer Einlieger-

wohnung pro Gebäude

	– Bauten, Anlagen und Vorkehren, die

dem Sexgewerbe zuzurechnen sind

(Massagesalons, Bordelle, Videoka-

binen und ähnliches), sind untersagt.

Nicht zulässig in den Wohnzonen sind:

	– die Vermietung von Wohnungen

und Einzelzimmern für eine Dauer

von weniger als drei hintereinander

folgenden Nächten; für derartige

kurzzeitige Vermietungen ist die

Besitzstandsgarantie ausgeschlos-

sen. Kurzzeitige Vermietungen von

Einzelzimmern und Wohnungen

bleiben zulässig:

	– in Hotels und weiteren struktu-

rierten Beherber-gungsbetrieben,

die vor dem 12. Dezember 2018

rechtmässig bestanden haben

und bewilligt waren;

	– auf Gesuch hin im Sinne einer

Härtefallregelung zur Weiter-

führung des Betriebs auch für

andere Beher-bergungsstätten

und -betriebe, die nach bisheriger

Rechtsprechung keine Bewilligung

benötigt und vor dem 12. Dezem-

ber 2018 während drei Jahren

bestanden haben;

	– von Einzelzimmern in dauerhaft

bewohnten Wohnungen, wenn die

Vermieterin oder der Vermieter

des Zimmers oder der Zimmer

in derselben Wohnung Wohnsitz

nach ZWG ausweist;

	– von höchstens einer Einlieger-

wohnung pro Gebäude

	– Bauten, Anlagen und Vorkehren, die

dem Sexgewerbe zuzurechnen sind

(Massagesalons, Bordelle, Videoka-

binen und ähnliches), sind untersagt.

Weiter wird der Kommentar des Baureglements zu den Härtefällen im
Falle von rechtmässig bestehenden Betrieben ergänzt, wonach es sich
um einen Betrieb handeln muss, der vor dem 12. Dezember 2018 recht-
mässig bestanden hat. Als Nachweis für den Bestand einer rechtmässigen
Betriebsstätte ist der Nachweis über die bezahlten Kurtaxen und Touris-

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31 ecoptima

Anhang

musabgaben sowie geleisteten AHV Beiträge oder anderes erforderlich.
Ein Härtefall liegt z.B. vor, wenn durch den Wegfall der betreffenden
Betriebsstätte der gesamte Betrieb in seiner Existenz gefährdet wäre. Eine
Bewilligung nachweislich für den Weiterbetrieb einer bestehenden recht-
mässigen Betriebsstätte setzt voraus, dass von ihm keine Störungen der
Wohnzone ausgehen.

4.6	 Beschlussfassung und Genehmigung

Die Beschlussfassung erfolgt durch den Grossen Gemeinderat. Anschlies-
send erfolgt die Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raum-
ordnung. Dieses entscheidet auch über die unerledigten Einsprachen.

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32	 ecoptima

Anhang

Anhänge

Anhang 1	 Begriffe

A 1.1 Definitionen nach Zweitwohnungsgesetz

Als Wohnung wird eine Gesamtheit von Räumen verstanden, die eine bau-
liche Einheit bilden, für Wohnnutzung geeignet sind und über eine Koch-
einrichtung verfügen.

Eine Erstwohnung ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person
genutzt wird, die sich in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet,
niedergelassen hat mit der Absicht eines dauernden Verbleibens und um
dort ihren Lebensmittelpunkt zu gründen.1 Gemäss Art. 1 und 2 des Geset-
zes über Niederlassung und Aufenthalt der Schweizer vom 12. September
1985 (GNA) müssen sich Personen, die länger als 3 Monate an einem Ort
wohnen, bei der Einwohnerkontrolle der betroffenen Gemeinde anmelden.
Sie gelten dann als Einwohnerin oder Einwohner der Gemeinde und die
Wohnung, in der sie angemeldet sind, entsprechend als Erstwohnung.

Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die
	– zu Erwerbs- und Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden;
	– von einem Privathaushalt dauernd bewohnt werden, der im gleichen

Gebäude eine andere Wohnung dauernd bewohnt;
	– von Personen dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim Einwoh-

neramt melden müssen, insbesondere von diplomatischem Personal
und Asylsuchenden;

	– seit höchstens zwei Jahren leer stehen, bewohnbar sind und zur Dauer-
miete oder zum Kauf angeboten werden (Leerwohnungen);

	– zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und wegen der
Höhenlage nicht ganzjährig für landwirtschaftliche Zwecke zugänglich
sind;

	– durch Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal ge-
nutzt werden;

	– als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe,
in Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden;

	– rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden.

Eine Zweitwohnung ist eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung noch
einer Erstwohnung gleichgestellt ist.

Eine Zweitwohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft
zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und orts-
üblichen Bedingungen angeboten wird und sie:

	– im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin
seinen, bzw. ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder

Wohnung

Erstwohnung

Der Erstwohnung

gleichgestellte

Wohnungen

Zweitwohnung

Bewirtschaftete

Zweitwohnung

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33	 ecoptima

Anhang

	– nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigen-
tümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beher-
bergungsbetriebs bewirtschaftet wird.2

Als strukturierte Beherbergungsbetriebe gelten Betriebe gemäss Art. 4 der
Zweitwohnungsverordnung (ZWV), die hotelmässige Dienstleistungen
anbieten, ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweisen und von einem
einheitlichen Betrieb bewirtschaftet werden. Nach Auslegung des Regie-
rungsstatthalteramts weisen solche Betriebe 20 oder mehr Gäste/Betten
auf (vgl. A 1.2).

A 1.2 Definitionen gemäss Zusammenstellung nach BSIG3

Unter Beherbergungsstätten fallen Wohnungen oder Zimmer, die gewerbs-
mässig an maximal 19 Personen vermietet werden, die nicht auf fremde
Hilfe angewiesen sind. Beispiele sind die kurzzeitige Vermietung von
privatem Wohnraum über elektronische Buchungsplattformen oder private
Bed & Breakfastbetriebe.

Daraus folgt, dass Beherbergungsstätten sowohl in Erstwohnungen oder
in Erstwohnung gleichgestellten Wohnungen (z.B. wenn von Privatperso-
nen einzelne Zimmer der eigenen Wohnung vermietet werden), als auch in
Zweitwohnungen angeboten werden können.

Als Beherbergungsbetriebe gelten Wohnungen oder Zimmer mit 20 oder
mehr Gäste/Betten für Personen, die nicht auf fremde Hilfe angewiesen
sind (z.B. Hotels, Pensionen, Ferienheime).

Aufgrund ihrer Betriebsgrösse können Beherbergungsbetriebe kaum in
herkömmlichen Erst- oder Zweitwohnungen angeboten werden.

A 1.3 Weitere Begriffsklärungen

Die nachfolgenden Begriffen sind nicht rechtlich definiert. Sie werden in
diesem Bericht wie folgt verstanden:

Unbewirtschaftete Zweitwohnungen und kalte Betten sind Zweitwohnun-
gen, die

	– nicht unter die Definition der bewirtschafteten Zweitwohnungen nach
Zweitwohnungsgesetz fallen und

	– nicht als Plattform-Wohnung genutzt, resp. bewirtschaftet werden;
	– sondern für den Eigenbedarf genutzt werden (z.B. durch die Eigentüme-

rin/den Eigentümer genutzte Ferienwohnungen sowie Nebenwohnsitze
etc.)

In Zweitwohnungsgemeinden können solche Wohnungen nur noch aus-
nahmsweise erstellt werden.

Strukturierter

Beherbergungsbe-

trieb

Beherbergungs-

stätten

Beherbergungsbe-

triebe

Unbewirtschaftete

Zweitwohnung /

Kalte Betten

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Erläuterungsbericht

34	 ecoptima

Anhang

Warme Betten sind Zweitwohnungen, die unter die Definition der bewirt-
schafteten Zweitwohnungen oder Plattform-Wohnungen fallen.

Einzelne Zimmer sind Zimmer in einer bewilligten Erstwohnung, die über
keine eigene, bewilligte Kocheinrichtung und über keinen eigenen Zugang
verfügen. Eine Mansarde ohne bewilligte Kochstelle aber mit separatem
Zugang gilt als Zimmer.

Hotelzimmer gelten nicht als Wohnungen und damit auch nicht als Zweit-
wohnung. Sie verfügen über keine Kochmöglichkeit, ansonsten gelten sie
als Hotelwohnung und demnach als bewirtschaftete Zweitwohnung.

Unter Ferienwohnungen werden bewirtschaftete oder unbewirtschaftete
Zweitwohnungen verstanden, die traditionellerweise wochenweise, resp.
während einer Dauer von mindestens einer Woche oder mehr vermietet
werden.

Plattformwohnungen sind:
	– Wohnungen, die via Plattformen wie AirBnB oder Booking.com zur Ver-

fügung gestellt werden.
	– bewirtschaftete Erst- und Zweitwohnungen, die insbesondere von

Privatpersonen dauerhaft oder vorübergehend zur kurzzeitigen Nut-
zung der gesamten Wohnung oder einzelner Zimmer an Gäste vermietet
werden (Beherbergungsstätten), typischerweise über Plattformen wie
AirBnB oder Booking.com;

	– die jedoch nicht zwingend unter die bewirtschafteten Zweitwohnungen
nach Zweitwohnungsgesetz fallen.

Warme Betten

Einzelne Zimmer

Hotelzimmer

Ferienwohnung

Plattformwohnung

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35	 ecoptima

Anhang

Anhang 2	 Handlungsoptionen

A 2.1 Nur Zweitwohnungsgesetz (verworfen)

Die Gemeinde hat die Möglichkeit, keine «eigenen» Massnahmen zu tref-
fen, sondern das übergeordnete Recht, respektive das Zweitwohnungs-
gesetz zur Anwendung kommen zu lassen. Ohne gemeindespezifische
Regelung können solange neue Zweitwohnungen gebaut und bestehende
Wohnungen umgenutzt werden, bis der Zweitwohnungsanteil in der Ge-
meinde 20 % beträgt. Sind die 20 % erreicht, unterliegt die Gemeinde dem
Geltungsbereich des Zweitwohnungsgesetzes. Dies würde für die Gemein-
de bedeuten, dass der Bau von neuen, unbewirtschafteten Zweitwohnun-
gen verboten wäre, mit Ausnahme von strukturierten Beherbergungsbe-
trieben und in geschützten, ortsbildprägenden Bauten. Bewirtschaftete
Zweitwohnungen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen (hotelmässi-
ge Bewirtschaftung, hotelähnliches Betriebskonzept, Bewirtschaftung im
Rahmen eines einheitlichen Betriebs) erstellt werden.

Dies hätte auf die Zweitwohnungssituation folgende Wirkung:
	– Bis zur Erreichung des Schwellenwerts von 20 %: keine Wirkung
	– Danach:

	· Verbot von neuen (unbewirtschafteten) Zweitwohnungen und damit
kein Neubau von kalten Betten

	· keine quantitativen Einschränkungen für den Bau von touristisch be-
wirtschafteten Wohnungen

	· keine Einschränkungen für Erstwohnungen
	· keine Einschränkungen für Hotels
	· bis zu einer Erweiterung von 30 % dürfen alle bestehenden Wohnun-
gen als Zweit- oder Erstwohnung genutzt werden.

Eine zeitnahe Lösung, resp. Regulierung für den Umgang mit Zweitwoh-
nung und baldige Rechtssicherheit für Bauherren würde alleinig mit
dem Zweitwohnungsgesetz nicht erreicht werden. Das Ziel eines nach
Nutzungszonen differenzierten Vorgehens wird mit dem Zweitwoh-
nungsgesetz nicht erreicht. Es reguliert den Bau von unbewirtschafteten
Zweitwohnungen, welche in Interlaken nicht das Kernproblem darstellen.
Zudem kann mit dem Zweitwohnungsgesetz als Einzelmassnahme keine
zeitnahe Lösung und baldige Rechtssicherheit für Bauherren gewährleistet
werden, da dieses erst bei einem Zweitwohnungsanteil ab 20 % zu greifen
beginnt.

Ohne flankierende Massnahmen wird der Handlungsbedarf der Gemeinde
Interlaken nicht abgedeckt und können die Ziele nicht erreicht werden.

Massnahmenbe-

schrieb

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
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Erläuterungsbericht

36	 ecoptima

Anhang

A 2.2 Erstwohnungsanteil

In der baurechtlichen Grundordnung werden Vorschriften zu Erstwoh-
nungsanteilen in den vorwiegend dem Wohnen dienenden Zonen (Wohn-,
Misch- und Kernzonen) festgelegt. Bei der Erstellung, Erweiterung und
Umnutzung von Bauten in den betroffenen Zonen müssen in der Folge mi-
nimale Anteile an Erstwohnungen vorgesehen werden. Diese Wohnungen
werden mit einem Zweckentfremdungsverbot belegt und dürfen nur von
ortsanässigen Personen bewohnt werden.

Die minimalen Erstwohnungsanteile sind nach Zonen und/oder Quartieren
zu differenzieren. Dabei ist darauf zu achten, dass Wohnraum für die orts-
ansässige Bevölkerung möglichst an attraktiven Lagen zur Verfügung ge-
stellt werden kann. Umgekehrt sollen in publikums- und touristenintensi-
ven Quartieren (touristisch bewirtschaftete) Zweitwohnungen zulässig und
der Erstwohnungsanteil entsprechend angemessen festgesetzt werden.

Die Festlegung kann nach Nutzungszonen differenziert im Baureglement
oder nach Quartieren differenziert im Zonenplan erfolgen.

Es kann zudem eine «Beweispflicht» zur bisherigen Nutzung als Zweitwoh-
nung integriert werden. Dazu wäre reglementarisch eine Vermutung zu
Gunsten der heutigen Nutzung als Erstwohnung zu statuieren. Diese ge-
setzliche Vermutung kann innert einem Jahr ab Inkrafttreten durch Vorlage
entsprechender Beweise widerlegt werden.

Die Entwicklung der Quantität und der Standorte neuer Erst- und Zweit-
wohnungen kann durch die Gemeinde gesteuert werden. Dabei kann nach
Nutzungszonen und Quartieren differenziert werden.

In Wohngebieten wird/werden:
	– der Bau von weiteren, neuen Zweitwohnungen eingeschränkt;
	– der Umbau/die Umnutzung bestehender Erstwohnungen zu Zweit- oder

Plattform-Wohnungen eingeschränkt;
	– Störungen der Wohngebiete durch Zweitwohnungen reduziert.

Im Zentrum wird/werden:
	– der vorhandene Tourismus unterstützt;
	– die Lebendigkeit des Zentrums als Ort der Begegnung für Einheimische

und Touristen bewahrt;
	– die bestehenden Beherbergungsbetriebe nicht eingeschränkt, resp.

zusätzlich gestärkt;
	– der Bau und Betrieb von neuen bewirtschafteten Zweitwohnungen und

Plattform-Wohnungen zugelassen;
	– die Umnutzung bestehender Gebäude zu Plattform-Wohnungen ermög-

licht.

Massnahmenbe-

schrieb

Wirkung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

37	 ecoptima

Anhang

Mit der Festlegung von minimalen Erstwohnungsanteilen wird das Ziel,
Massnahmen nach Wohn- und Zentrumsgebieten zu differenzieren und
damit den Charakteristiken der Gemeinde Interlaken Rechnung zu tragen,
erreicht.

Die Steuerungsmechanismen greifen beschränkt für Beherbergungsange-
bote mit weniger als 10 Betten, da diese nur bei Umbauten der Baubewilli-
gungspflicht unterliegen.

Die Umsetzung der Massnahme kann in einem ordentlichen Planerlassver-
fahren erfolgen.

Zielerreichung

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Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

38	 ecoptima

Anhang

A 2.3 Umgang mit Bestand (zeitliche Dimension)

Da in Interlaken bereits zahlreiche Plattform- und Zweitwohnungen beste-
hend sind, muss der gewählte Ansatz auch eine Wirkung auf den Bestand
entfalten und sollte nicht nur für Neubauten greifen.

Für den Umgang mit dem Bestand hat die Gemeinde die Möglichkeit, den
Zeitpunkt zu steuern, bei dem ein/e Grundeigentümer/-in verpflichtet
ist, die erforderlichen Erstwohnungsanteile nachzuweisen. Folgende vier
unterschiedlich strenge Varianten sind denkbar:

Variante: Zweitwohnungsgesetz

	– Der Erstwohnungsanteil wirkt nur bei Neubauten und bei baulichen
Erweiterungen von bestehenden Bauten von mehr als 30 Prozent.

	– Die bereits bestehenden Zweit- und Plattformwohnungen müssen damit
nicht systematisch erfasst werden.

	– Ist die am einfachsten vollziehbare Variante.
	– Keine direkte Wirkung auf die Steuerung der kurzzeitigen Vermietung.

	– hat keine Wirkung auf den Bestand.

Variante: Baugesetz (verworfen)

	– Der Erstwohnungsanteil wirkt bei Neubauten und bei Erweiterungen
(unabhängig von deren Grösse) sowie bei neubauähnlichen Umgestal-
tungen.

	– Baubewilligungspflicht von Erweiterungen an bestehenden Wohnun-
gen sowie von Abbruch und Neubau löst die «Nachweispflicht» und
die Wirkung des EWA aus und führt unter Umständen zum Verlust des
Zweitwohnungsstatus.

	– Eine Erweiterung von bestehenden Wohnungen von mehr als 30 % ist
nur zulässig, wenn der Erstwohnungsanteil eingehalten werden kann.

	– Die Umnutzung von einer Erst- zu einer Zweitwohnung und umgekehrt
gilt als Zweckänderung, ist deshalb baubewilligungspflichtig, aber zu-
lässig, soweit der Erstwohnungsanteil eingehalten wird.

	– Keine direkte Wirkung auf die Steuerung der kurzzeitigen Vermietung.

	– zielführend, jedoch wenig gemeindespezifisch.

Wirkung

Zielerreichung

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

39	 ecoptima

Anhang

Variante: Wirkung bei allen baubewilligungspflichtigen Massnahmen
(verworfen)

	– Der Erstwohnungsanteil wirkt bei Neubauten, bei Erweiterungen (un-
abhängig von deren Grösse) sowie bei allen baubewilligungspflichtigen
Umbauten, Erneuerungen etc.

	– Baubewilligungspflicht löst die «Nachweispflicht» aus. Das heisst, die
Massnahmen wirken auch ohne bauliche Erweiterungen, sondern bei
jeglichen baubewilligungspflichtigen Vorhaben.

	– Eine Erweiterung von bestehenden Wohnungen von mehr als 30 % ist
nur zulässig, wenn der Erstwohnungsanteil eingehalten werden kann.

	– Die Umnutzung von einer Erst- zu einer Zweitwohnung und umgekehrt
gilt als Zweckänderung und ist deshalb baubewilligungspflichtig, aber
zulässig, soweit der Erstwohnungsanteil eingehalten wird.

	– Für Hotels gilt die erweiterte Besitzstandsgarantie

	– zielführend, da auf die Gemeinde und ihre Problematik (Bestand ist
auch problematisch, Hotels in Gebieten mit EWA sollen aber weiterhin
zulässig sein etc.) abgestimmt.

	– schwierig im Vollzug

Variante: Geltung für alle noch nicht nachweisbar als Zweitwohnung
genutzten Wohnungen (verworfen)

	– Der Erstwohnungsanteil muss bei allen Bestandesbauten innerhalb
eines Jahres nachgewiesen werden (strengste Variante).

	– Erheblicher administrativer Aufwand
	– Eingriff in Eigentum
	– Die im Vergleich zur Variante «Baugesetz» oder «Variante Gemeinde

mittel» zusätzliche Wirkung ist bescheiden.
	– Für einen umsetzbaren Vollzug wäre ein öffentlicher Erst-/Zweitwoh-

nungskataster die minimale Voraussetzung. Optimal würde der Erstwoh-
nungsanteil im Grundbuch angemerkt.

	– Zielführend, aber erheblicher administrativer Aufwand mit wenig Zu-
satznutzen und mit hohem rechtlichem Risiko verbunden.

Wirkung

Zielerreichung

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

40	 ecoptima

Anhang

A 2.4 Ausschluss von gewerblicher Beherbergung in Wohn- und
Mischzonen

Mit einer Änderung des Baureglements wird in den Nutzungsvorschriften
zu den Wohnzonen und gegebenenfalls zu den Mischzonen die gewerbli-
che Beherbergung als Nutzungsart verboten. Dabei kann definiert werden,
was als gewerbliche Beherbergung gilt, z.B. wenn sie:

	– mehr als 50 Prozent der anrechenbaren Hauptnutzflächen eines Gebäu-
des beansprucht oder

	– mehr als 10 Betten/Gäste pro Gebäude angeboten werden.

	– Verbot von neuen touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen oder
Plattform-Wohnungen in Wohn- und/oder Mischzonen, sofern diese
mehr als 10 Betten/Gäste( umfassen.

	– Verbot für die Umnutzung von Erstwohnungen in touristisch bewirt-
schaftete Zweitwohnungen oder Plattform-Wohnungen in Wohn- und
Mischzonen, sofern diese mehr als 10 Betten/Gäste umfassen.

Ein nach Nutzungszonen differenziertes Vorgehen ist möglich, resp. es
kann damit die gewerbliche Beherbergung (touristisch bewirtschaftete
Zweitwohnungen und Plattform-Wohnungen) in Zonen, die vorwiegend
dem Wohnen dienen, untersagt werden. Andere neue Übernachtungsange-
bote (die bestehenden geniessen Besitzstandsgarantie) in Wohn- und evtl.
Mischzonen sind damit nicht möglich, womit auch ein Beitrag zur Senkung
der durch solche Angebote verursachten Störungen in Wohngebieten
geleistet werden kann.

Die Massnahme bietet keine Regulierungsmöglichkeit für Übernachtungs-
angebote mit weniger als 10 Betten/Gäste, denn diese unterstehen nach
Auffassung der Regierungsstatthalter nicht der Baubewilligungspflicht. Zu-
dem kann nicht zwischen einzelnen Wohngebieten differenziert und damit
deren Unterschieden Rechnung getragen werden. Die Massnahme gilt für
alle Wohn- und evtl. Mischzonen der gesamten Gemeinde.

Massnahmenbe-

schrieb

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

41	 ecoptima

Anhang

A 2.5 Regulierung von Plattform-Wohnungen in Wohngebieten

In Wohngebieten wird die Nutzung von Wohnraum als Plattformwohnung
beschränkt oder untersagt. Die Einschränkungen können folgende Aspekte
umfassen:

	– Dauer der Vermietung als Plattformwohnung
	– Intensität/Umfang der Nutzung (Anzahl Betten, etc.)
	– Ort (Differenzierung nach Zonen oder nach Quartieren)
	– bestehende und/oder neue Plattformwohnungen.

Die Vorschriften sind so zu formulieren, dass sowohl der Neubau von als
auch die Umnutzung zu Plattform-Wohnungen gesteuert wird und auch
weniger als 10 Betten/Gäste der Baubewilligungspflicht unterstellt sind
(Art. 6 Abs. 1. Bst. c BewD muss im Umkehrschluss angewendet werden
können).

Die Regelungen können entweder durch Vorschriften zu den betroffenen
Wohn-, Misch- und Kernzonen oder im Rahmen von eines minimalen Erst-
wohnungsanteils getroffen werden.

	– Neue Plattformwohnungen werden in Wohngebieten untersagt oder in
der Dauer der Vermietung, im Umfang oder örtlich eingeschränkt.

	– Für bestehende Plattformwohnungen – falls rechtmässig bewilligt – gilt
die Besitzstandsgarantie.

	– Störungen in Wohngebieten können reduziert werden.
	– Der Vollzug dürfte anspruchsvoll sein (Stichproben über Internetrecher-

chen notwendig).
	– Neue un- und bewirtschaftete Zweitwohnungen sind weiterhin zulässig.

Mit Vorschriften zur Einschränkung von neuen und bestehenden Platt-
formwohnungen können diese in den räumlich definierten Gebieten
(Wohnquartieren) gezielt reguliert werden. Die Massnahme reagiert auf
das Hauptproblem und führt, vermutlich in Kombination mit einem Erst-
wohnungsanteil zur gewünschten Wirkung, Plattformwohnungen in Wohn-
quartieren einzuschränken und Störungen zu vermindern.

Massnahmenbe-

schrieb

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

42	 ecoptima

Anhang

A 2.6 Lenkungsabgaben auf Zweitwohnungen (verworfen)

Auf die Bereitstellung neuer Flächen für die Zweitwohnungsnutzung (oder
unbewirtschafteter Zweitwohnungen), d.h. Erstellung, Erweiterung oder
Umnutzung zu Zweitwohnungen wird eine einmalige Lenkungsabgabe er-
hoben. Die Erträge daraus müssen zweckbestimmt eingesetzt werden. Als
Zweckbestimmungen kommen dabei z.B. in Frage: die Förderung des Erst-
wohnungsbaus und/oder „warmer Betten“ oder die Unterstützung anderer
Massnahmen zur Minimierung allfälliger negativer Auswirkungen einer
Zunahme der Zweitwohnungen. In einem Reglement sind die abgabepflich-
tigen Nutzungen zu definieren. Auf Wohnungen, für die keine Lenkungsab-
gabe geleistet werden muss, muss im Grundbuch die Pflicht zur Nutzung
als Erstwohnung, resp. die Pflicht zur Bewirtschaftung der Zweitwohnung
angemerkt werden (Zweckentfremdungsverbot). Andernfalls kann später
nicht mehr nachvollzogen werden, für welche Wohnungen eine Nutzungs-
beschränkung besteht oder eine Lenkungsabgabe geleistet wurde.

	– Neue Zweitwohnungen werden verteuert.
	– Mit den Erträgen aus der Lenkungsabgabe kann die Gemeinde die

Erstellung von Erstwohnungen fördern oder die Bewirtschaftung von
Zweitwohnungen unterstützen.

Die Erstellung neuer Zweitwohnungen wird über die Lenkungsabgabe nur
indirekt gesteuert. Sie führt zu einer allgemeinen Verteuerung von Zweit-
wohnungen, was unter Umständen zu einer Reduktion von Zweitwohnun-
gen führen kann. Dies ist für Interlaken nicht zielführend: Zweitwohnungen
sollen gezielt, d.h. nach Quartieren differenziert zugelassen oder verboten
werden. Mit der Lenkungsabgabe fliessen zwar finanzielle Mittel, ohne
Fördermassnahmen der Gemeinde besteht jedoch kein Gewähr, dass auch
Wohnraum für die ortsanässige Bevölkerung geschaffen wird.

Massnahmenbe-

schrieb

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

43	 ecoptima

Anhang

A 2.7 Anpassung Kurtaxenreglement

Wer Gäste im Sinne des Kurtaxenreglements der Gemeinde Interlaken be-
herbergt, ist verpflichtet bei den Gästen die Kurtaxe einzuziehen und der
Tourismus-Organisation Interlaken abzuliefern. Dies betrifft, wer einem
Gast eigenen oder auf Dauer gemieteten Wohnraum bzw. Boden zu Über-
nachtungszwecken zur Verfügung stellt oder wer als Gast eigenen oder
auf Dauer gemieteten Wohnraum, bzw. Boden zu Übernachtungszwecken
verwendet.4 Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, begeht eine Widerhand-
lung gegen das Kurtaxenreglement, die auf Antrag der Tourismus-Organi-
sation Interlaken durch den Gemeinderat mit einer Busse bis CHF 5‘000
geahndet werden kann.

Mit einer 2019 erfolgten Änderung des Kurtaxenreglements5 werden die
Beherbergenden, insbesondere solche, die ihre Übernachtungsmöglich-
keiten über Buchungsplattformen wie AirBnB, Booking.com etc. anbieten,
für ihre Pflichten im Zusammenhang mit der Kurtaxe sensibilisiert und die
Meldepflicht ausdrücklich statuiert: Beherbergende sind verpflichtet, der
Gemeinde die Aufnahme oder Aufgabe der Tätigkeit als Beherbergende
sowie Änderungen der meldepflichtigen Angaben zu melden.

Zudem werden Beherbergende verpflichtet, an Gäste vermietete Räum-
lichkeiten aussen an den betroffenen Liegenschaften zu vermerken mit
Angabe der Zahl der zur Verfügung stehenden Räume und Schlafplätze.
Davon ausgenommen sind registrierte Hotels, Hostels und Gruppenunter-
künfte.

Auf die Zweitwohnungssituation hat die Anpassung des Kurtaxenregle-
ments folgende Wirkung:

	– Die Gemeinde hat einen Überblick über die bestehenden Anbietenden
von Übernachtungsmöglichkeiten, seien es touristisch bewirtschaftete
Zweitwohnungen oder Plattform-Wohnungen.

	– Bezüglich Abgabepflicht von Kurtaxen bestehen rechtsgleiche Grundla-
gen für herkömmliche Beherbergungsbetriebe wie Hotels, Hostels und
Pensionen und für die neueren, kleineren Beherbergungsstätten, resp.
Plattform-Wohnungen.

	– Übernachtungsangebote sind sowohl für Bewohnende als auch für Tou-
risten von aussen sichtbar und «offiziell» . Es bietet damit eine Voraus-
setzung, um allfällige Nutzungskonflikte oder Störungen in Wohngebie-
ten gezielt anzugehen.

Das übergeordnete Ziel, wonach für herkömmliche Beherbergungsbetriebe
sowie für neuere, kleinere Beherbergungsstätten, resp. Plattform-Woh-
nungen (auch für solche mit weniger als 10 Betten/Gäste) rechtsgleiche
Rahmenbedingungen geschaffen werden sollen, wird erreicht, was die
Meldepflicht/Registrierung bei der Gemeinde, die Beschilderungspflicht
sowie die Abgabe der Kurtaxen betrifft.

Massnahmenbe-

schrieb

Wirkung

Zielerreichung

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Erläuterungsbericht

44	 ecoptima

Anhang

Die vorliegende Massnahme steuert nicht die Quantität, die Art oder den
Standort der Zweitwohnungen.

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Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»

Ergebnis Vorprüfung und Darstellung der vorgenommenen Anpassungen

Materielle Genehmigungsvorbehalte

Artikel /
Stichwort

Bemerkung VP Anpassungen

Art. 211

Abs. 2

Für die Wohnzonen wird ein EWA festgelegt. Es ist nicht
nachvollziehbar, warum für die Wohnzonen 2, 3 und 4
kein EWA festgelegt wird. Dies ist zu begründen.

Es gilt zu beachten, dass sich anteilsmässig mehr Zweitwohnungen in Mischzonen (Kern und übrige) befinden als in
den Wohnzonen und die Einwohnergemeinde keine Probleme mit unbewirtschafteten Zweitwohnungen hat. Schwierig-
keiten bietet das Störungspotenzial von bewirtschafteten Zweitwohnungen, die zu einem häufigen Wechsel und insbe-
sondere in den Wohnzonen unerwünschte Auswirkungen auf das «ruhige» Wohnen haben.

Aus diesem Grund werden in den Wohnzonen eben gerade keine Erstwohnungsanteile festgelegt, hingegen sollen
häufige Wechsel untersagt werden (vgl. Art. 211 Abs. 2). Die häufigen Wechsel führen in der Wohnzon zu uner-
wünschten Immissionen (z.B. durch An-  und Wegfahrt, Festivitäten). Diese sollen unterbunden werden.

Der Erläuterungsbericht wurde mit einer entsprechenden Begründung ergänzt, womit dem materiellen Genehmi-
gungsvorbehalt («Dies ist zu begründen») Rechnung getragen ist.

Art. 213

Abs. 3

Es wurde nicht dargelegt, inwiefern das ganze Gemein-
degebiet unter eine kommunale Besitzstandsgarantie
fallen kann. Art. 3 Abs. 4 BauG lässt nur für besondere
Fälle des Gemeindebaurechts eine kommunale Rege-
lung zu. Dies ist zu begründen.

Die Besitzstandsgarantie nach Art. 213 Abs. 3 ist zeitlich begrenzt. Sie gilt nur für Gebäude, die vor dem Stichdatum
(d.h. Inkrafttreten der Planungszone am 12. Dezember 2018) rechtmässig bestanden haben, weiter ist die Besit-
standsgarantie räumlich begrenzt. Sie ist nur anwendbar auf Gebiete in den ein EWA gilt. Weiter ist Art. 213 Abs. 3
sachlich begrenzt. Sie bezieht sich allein auf die Vorschrift betreffend Erstwohnungen und somit ebenfalls klar auf ei-
nen «besonderen Fall des Gemeindebaurechts».

Die Besitzstandsgarantie ist somit «sachlich», «zeitlich» und «räumlich» begrenzt.

Die Anforderungen von Art. 3 Abs. 4 BauG sind somit erfüllt.

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Formelle Genehmigungsvorbehalte

Stichwort  Bemerkung VP Bemerkungen / evtl. Vorschlag zu Handen Arbeitsgruppe

Art. 724 Bei den vorgenommenen Anpassungen in Art. 7
Straf- und Schlussbestimmungen

• Art. 742 1. Lemma Abs. 2 «Uechtere, Allmend-
strasse», SBV 2

• Art. 742 2. Lemma Abs. 1 «Im Moos», SBV 3

• Art. 742 3. Lemma Abs. 1 «Jungfraustrasse», UeO
6

• Art. 742 4. Lemma "Uechtere" ("Hardermandli"),
UeO 9

handelt es sich um indirekte Änderungen der Son-
derbauvorschriften. Es ist nicht ausreichend, diese
Änderungen nur im Baureglement vorzunehmen.
Die jeweiligen Sonderbau- und UeO-Vorschriften
sind daher entsprechend anzupassen.

Für die Änderungen der Sondernutzungsplanungen werden jeweils eigenständige Ände-
rungsdokumente erstellt. Der Gesamttitel des Dossiers wird auf «Teilrevision Ortsplanung
‹Zweitwohnungen›» geändert. Inhaltlich bewirkt dies keine Änderungen.

Art. 211

Abs. 2

Im 2.Absatz ist festgehalten, dass die kurzzeitige
Vermietung (weniger als 3 hintereinander folgende
Nächte) nicht zulässig ist. U.a. wird für einzelne
Zirnmer in dauerhaft bewohnten Wohnungen eine
Ausnahme gewährt. In der 3. Spalte wird diese Aus-
nahme (zivil- und steuerrechtlicher Wohnsitz in der
Gemeinde lnterlaken) erläutert. Hinweise entfalten
keine rechtliche Wirkung (vgl. Kap. Allgemein).
Wenn diese Ausnahme gelten soll, muss der Artikel
in der 2. Spalte entsprechend ergänzt werden.

Es wird nicht mehr der strenge zivil- und steuerrechtlichem Wohnsitz verlangt, sonder ledig-
lich der Wohnsitz im Sinne des ZWG (Gemeinde in der die Person ihre Niederlassungsbe-
willigung hat).

Das Anliegen des AGR ist damit erfüllt.

 Im ersten roten Lemma (nicht zulässig sind) muss
nach Wohnungen «und Einzelzimmern» ergänzt
werden (analog nächster Satz, wo «Einzelzimmer
und Wohnungen» erwähnt werden).

Die entsprechenden Anpassungen sind vorgenommen worden.

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Stichwort  Bemerkung VP Bemerkungen / evtl. Vorschlag zu Handen Arbeitsgruppe

 1. und 2. Lemma der Ausnahmen: Er wird Bezug
auf den Beschluss der Planungszone (05.12.2018)
genommen. Gestützt auf Art. 62a Abs.1 Satz 2
BauG wird sie [die Planungszone] mit der öffentli-
chen Bekanntmachung rechtswirksam. Demzufolge
ist das Publikationsdatum im amtlichen Anzeiger
massgebend und nicht das Beschlussdatum. Dies
ist anzupassen.

Die erste Publikation erfolgte am 12. Dezember 2018 im Amtsblatt (die zweite Publikation
erfolgte am 13. Dezember im amtlichen Anzeiger).

Die Bestimmung wurde angepasst (12. Dezember 2018).

 3. Abschnitt: Im 2. Satz sind die «strukturierten Be-
herbergungsbetriebe» zu ergänzen (analog 1. Satz
und Hinweise).

Wurde ergänzt.

Art. 211

Abs. 9

Der rot markierte Hinweis in der 2. Spalte ist unver-
bindlich (vgl. Ausführungen unter Kap. Allgemein).
Wenn dieses Verbot zweifelsfrei gelten soll, muss
es in den verbindlichen Inhalt verschoben werden.

Die Anpassung wurde vorgenommen.

Art. 212

Abs. 1

Beim Hinweis zum EWA ist nicht nur auf Art. 213,
sondern auch auf Art. 214 zu verweisen.

Bei der Streichung des Buchstabens «m» in der
Zeile Arbeitszone A*/in der Spalte Fh tr handelt es
sich um die Korrektur eines offensichtlichen Fehlers.
Dies ist inhaltlich problemlos, gehört aber materiell
nicht zur Thematik Zweitwohnungen (sachfremd).
Dies ist im Erläuterungsbericht gesondert zu be-
gründen.

Art. 214 enthält keine Definition zum EWA, sondern regelt den Vollzug. Gleichwohl wird der
Verwais mit einem «f» für folgende verwiesen.

Im EB wird auf die Korrektur des offensichtlichen Fehlers hingewiesen.

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Stichwort  Bemerkung VP Bemerkungen / evtl. Vorschlag zu Handen Arbeitsgruppe

Art. 213

Abs. 1

Das Wort «oberirdisch» in «oberirdische Hauptnutz-
fläche» ist zu streichen (im Artikel und in den Hin-
weisen), da es sich bei der «Hauptnutzfläche» be-
reits um einen definierten SIA-Begriff handelt.

Die 3. Bemerkung in der 3. Spalte (baubewilligungs-
pflichtige Umnutzung) ist unverbindlich. Sie ist als
eigenständiger Absatz in den verbindlichen Baureg-
lements-Artikel zu verschieben (vgl. Ausführungen
unter Kap. Allgemein).

Es wird auf die anrechenbaren HNF nach Art. A 113 Abs. 2 verwiesen, damit wird dem An-
liegen Rechnung getragen.

Die Baubewilligungspflicht kann durch eine Gemeinde nicht abweichend vom kantonalen
Recht geregelt werden. Entweder ist es baubewilligungspflichtig (dann ist es ein Hinweis)
oder es ist nicht, dann ist es wegzulassen. Die Bemerkung verbleibt in der Hinweisspalte.

Art. 213

Abs. 3

Auch hier wird Bezug auf den Beschluss der Pla-
nungszone (05.12.2018) genommen. Gestützt auf
Art. 62a Abs.1 Satz 2 BauG wird sie [die Planungs-
zone] mit der öffentlichen Bekanntmachung rechts-
wirksam. Es zählt jedoch das Publikationsdatum im
amtlichen Anzeiger und nicht das Beschlussdatum.
Dies ist anzupassen.

Die erste Publikation erfolgte am 12. Dezember 2018 im Amtsblatt (die zweite Publikation
erfolgte am 13. Dezember im amtlichen Anzeiger).

Die Bestimmung wurde angepasst (12. Dezember 2018).

Art. 214

Abs. 2

Aus Gründen des Datenschutzes ist folgende Er-
gänzung vorzunehmen: «Die Baupolizeibehörde
und die Einwohnerkontrollen sind befugt auf ihre je-
weiligen Daten sowie auf die Daten der Steuerbe-
hörde der Gemeinde im Rahmen der kantonalen
Datenschutz- und Steuergesetzgebung (Art. 10
KDSG, Art. 153 StGJ zuzugreifen.

Bisher genügte die Festlegung wie vorgesehen (haben wir mit dem bisherigen Datenschutz-
beauftragten ausdrücklich abgeklärt), die Anpassung wurde vorgenommen.

Art. 214

Abs. 3

Bevor Vollzugsmassnahmen (Unterbindung Was-
serzufuhr usw.) ausgeführt werden, muss nach Art.
46 Abs. 2 BauG zuerst «eine angemessene Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
unter Androhung der Ersatzvornahme» gesetzt wer-
den. Dies ist entsprechend anzupassen.

Ist selbstverständlich (Verfahren auf Erlass baupolizelicher Verfügungen nach Art. 45 ff
BauG) und muss kaum im Gemeindereglement wiederholt werden. Der Kommentar wird
gleichwohl ergänzt (Verweis auf Verfahren nach Art. 46 ff. BauG).

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Hinweise

Art. 211

Abs. 2

Es wird empfohlen, die Definition der «dauerhaft be-
wohnten Wohnungen» aus der 3. Hinweisspalte in
den verbindlichen Teil zu verschieben, damit eine
formell-gesetzliche Grundlage vorhanden ist.

Wurde aufgenommen.

Art. 213

Abs. 1

Der Satz «Als Wohnungen gelten ... » ist ungünstig
formuliert, da der Begriff «Wohnung» in der Gesetz-
gebung bereits eine eigenständige Definition auf-
weist. Es wird empfohlen die Sonderregelung von
Hotels und strukturierten Betrieben anders zu re-
geln.

Wurde präzisiert.

Art. 214
Abs. 1

Wir empfehlen der Gemeinde, den Zeitpunkt analog
Art. 7 Abs. 4 ZWG zu bestimmen («unmittelbar nach
Rechtskraft der Baubewilligung»).

Interlaken untersteht nicht dem ZWG, bei den Auflagen handelt es sich somit um solche
nach BauG. Nach Art. 29 Abs. 3 BauG sind derartige Auflagen vor Baubeginn im
Grundbuch anzumerken.

Monitoring
Nach Erlass der Planungszone wurde mit der Überprüfung und Nachführung des Gebäude- und Wohnungsregister gestartet und die entsprechenden Nutzungen der Wohnungen
erfasst. Die Gemeinde Interlaken verfügt über eine separate Excel-Liste, die seither jede Woche anhand der Mutationen der Einwohnerkontrolle aktualisiert wird. In der Liste wer-
den neben Adresse und Nutzungsart auch die Anzahl Gäste / Betten im Falle einer touristischen Bewirtschaftung erfasst. Nach Inkrafttreten der vorliegenden Revision des Baureg-
lements wird neu auch eine Kategorie für Gebäude/Wohnungen mit Erstwohnungsanteil und für die kurzzeitige Vermietung eingeführt, womit die entsprechenden Massnahmen pro
Gebäude/Wohnung erfasst und deren Entwicklung verfolgt werden können. Die Excel-Liste könnte bei Anschaffung einer entsprechenden Fachapplikation durch einen Nutzungs-
kataster Wohnungen abgelöst und automatisiert werden.
Erste Tendenzen aus der Überprüfung und Nachführung des Gebäude- und Wohnungsregisters zeigen, dass der Zweitwohnungsanteil von 18% (Stand Januar 2019) gesunken
ist. Eine definitive Aussage zum Anteil Zweitwohnungen und zur kurzzeitigen Vermietung angebotenen Wohnungen wird im 1. Quartal 2021 möglich sein.

Die obigen Ausführungen werden im Erläuerungsbericht ergänzt.

Weiteres Vorgehen

Öffentliche Auflage

Interlaken, August 2020

Spitalgasse 34

Postfach, 3001 Bern

Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

www.ecoptima.ch

info@ecoptima.ch

RAUM · VERKEHR · UMWELT · RECHT

Mitwirkungsbericht

März 2020

06617_MWB_201102.indd/cm/sw/bm

Einwohnergemeinde Interlaken

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

3	 ecoptima	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage	 4
1.1	 Vorhaben	 4
1.2	 Mitwirkungsauflage	 4
1.3	 Übersicht über die Eingaben	 5
1.4	 Änderungen aufgrund der Mitwirkung	 6

2.	 Auswertung und Stellungnahme zu den
Mitwirkungseingaben	 7

2.1	 Problemstellung und Stossrichtung	 7
2.2	 Erstwohnungsanteil	 11
2.3	 Ausschluss kurzzeitige Vermietung	 14
2.4	 Besitzstandsgarantie 	 18
2.5	 Vollzug und Kontrolle	 22
2.6	 Ungleichbehandlung	 25
2.7	 Alternative Massnahmen	 27
2.8	 Partizipation	 31
2.9	 Diverses	 31

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

4	 ecoptima4	 ecoptima

1.	 Ausgangslage

1.1	 Vorhaben

Weil in Interlaken vermehrt bestehender Wohnraum
zu Zweitwohnungen, insbesondere bewirtschafteten
Zweitwohnungen umgenutzt wird, musste die Gemein-
de 2018 davon ausgehen, bald dem Gültigkeitsbereich
des ZWG unterstellt zu sein. Hinzu kommt, dass sich
durch das Aufkommen von elektronischen Buchungs-
plattformen wie AirBnB, Booking.com etc. das Beher-
bergungsangebot in den letzten Jahren stark verändert
hat. Immer mehr (bestehende) Wohnungen werden
umgenutzt und über diese Plattformen kurzzeitig ver-
mietet. Dadurch geht Wohnraum für die ortsansässige
Bevölkerung verloren. Die Umnutzung führt überdies
insbesondere in Wohnquartieren zu negativen Aus-
wirkungen. Dies ist das Kernproblem des steigenden
Anteils an Zweitwohnungen in Interlaken, nicht – wie
in anderen Gemeinden – kalte Betten, resp. unbewirt-
schaftete Zweitwohnungen.

Um rechtzeitig Lösungen zur Verhinderung, resp. Mini-
mierung negativer Auswirkungen zu erarbeiten, hat der
Gemeinderat am 5. Dezember 2018 eine Planungszone
beschlossen. Damit erfordert die Durchführung oder
die Fortsetzung eines Baubewilligungsverfahrens für
Zweitwohnungen (darunter auch die Umnutzung von
Erstwohnungen zu Zweitwohnungen) die vorgängige
Zustimmung des Gemeinderats. Innerhalb der Dauer
der Planungszone (2 Jahre) muss die Gemeinde allfälli-
ge Anpassungen der baurechtlichen Grundordnung zur
öffentlichen Auflage bringen und danach unverzüglich
beschliessen.

Mit der zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegten Teilre-
vision der Ortsplanung will die Gemeinde die negativen
Auswirkungen einer ständig steigenden Anzahl an insbe-
sondere bewirtschafteten Zweitwohnungen in den Griff
bekommen. In Wohngebieten soll die kurzzeitige Vermie-
tung von Wohnungen untersagt und damit die Störungen
der Wohngebiete insbesondere durch deren kurzzeitige
Vermietung reduziert werden. Im Zentrum und in den
gemischt genutzten Gebieten soll ein Mindestanteil an
Erstwohnungen, d.h. an Wohnraum für die ansässige Be-
völkerung, gesichert werden. Die kurzzeitige Vermietung
von Wohnungen soll in diesen Gebieten, die insbesondere
auch dem Tourismus dienen, weiterhin möglich sein. Die
bestehenden Beherbergungsbetriebe sollen nicht einge-
schränkt werden.

1.2	 Mitwirkungsauflage

Die Unterlagen wurden vom 12. September bis 8. Novem-
ber 2019 zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegt. Gegen-
stand der Mitwirkung bildeten:

Planungsunterlagen (rechtsverbindlicher Charakter)
	– Änderung Baureglement

Weitere Unterlagen (informativer Charakter)
	– Erläuterungsbericht

Dieser Mitwirkungsbericht führt die Anliegen der Mitwir-
kenden auf, nimmt aus Sicht der Gemeinde dazu Stellung
und zeigt auf, wie darauf reagiert wird.

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

5	 ecoptima5	 ecoptima

Der Mitwirkungsbericht ist nach Themen gegliedert.
Die Eingaben werden thematisch zusammengefasst.
Es ist jeweils angegeben, welche Mitwirkenden eine
Eingabe zum entsprechenden Thema gemacht haben.

1.3	 Übersicht über die Eingaben

Während der Mitwirkungsauflage gingen 35 Eingaben
ein. Nachfolgend sind alle Verfassenden der eingegan-
genen Mitwirkungseingaben aufgeführt. Es ist jeweils
vermerkt, ob es sich um eine Privatperson (pr), einen
Interessensverband/ Partei (in) oder um einen Betrieb
(be) handelt.

Liste der Mitwirkenden

Nr. Kategorie Name Ort
1 be Gebrüder Hartmann GmbH Matten
2 pr Michel Daniela Interlaken
3 pr Loosli Heinz Bönigen
4 pr Rufibach Lina Guttannen
5 pr Lanz Flurin Matten
6 pr E. Howell Mclachlan Bönigen
7 pr Patitucci Janine Matten
8 pr Jürg Sachs Unterseen
9 in IG Ferienwohnungs- und ImmobilienbesitzInterlaken
10 pr Schmutz Markus Belp
11 pr Jobling Guy Matten
12 be Flowerday Daniela + Alex Bönigen
13 in Mieterinnen- und Mieterverband

Regionalgruppe Thun-Oberland
Thun

14 in HotellerieSuisse Berner Oberland Interlaken
15 pr Hutmacher Beat Unterseen
16 pr Hartmann Andrea Matten
17 be MX Management AG Matten
18 in SP Sektion Interlaken Interlaken
19 be Villa Sonnenhof, Bühler David Interlaken
20 be Griwa Treuhand AG Interlaken
21 pr Kiener Barbara Interlaken
22 in SVP Interlaken Interlaken
23 pr Mattmann Angela Interlaken
24 pr Paterson Heather Interlaken
25 be CityChalet Matt Horn Interlaken
26 pr Zbinden Stephan Interlaken
27 in Verein Immobilieneigentümer

und Ferienwohnungsbetreiber
Interlaken

28 pr Minnier Doris Matten
29 pr Fernandes Dias Rute Maria Ringgenberg
30 pr Rodrigues Andrea Matten
31 pr Wenk Dora Matten
32 be Interhome Glattbrugg
33 be hotelforsale.ch Interlaken
34 pr Fels Priska + Sascha Interlaken
35 in HEV Interlaken-Oberhasli Interlaken

Nr. Kategorie Name Ort
1 be Gebrüder Hartmann GmbH Matten
2 pr Michel Daniela Interlaken
3 pr Loosli Heinz Bönigen
4 pr Rufibach Lina Guttannen
5 pr Lanz Flurin Matten
6 pr E. Howell Mclachlan Bönigen
7 pr Patitucci Janine Matten
8 pr Jürg Sachs Unterseen
9 in IG Ferienwohnungs- und ImmobilienbesitzInterlaken
10 pr Schmutz Markus Belp
11 pr Jobling Guy Matten
12 be Flowerday Daniela + Alex Bönigen
13 in Mieterinnen- und Mieterverband

Regionalgruppe Thun-Oberland
Thun

14 in HotellerieSuisse Berner Oberland Interlaken
15 pr Hutmacher Beat Unterseen
16 pr Hartmann Andrea Matten
17 be MX Management AG Matten
18 in SP Sektion Interlaken Interlaken
19 be Villa Sonnenhof, Bühler David Interlaken
20 be Griwa Treuhand AG Interlaken
21 pr Kiener Barbara Interlaken
22 in SVP Interlaken Interlaken
23 pr Mattmann Angela Interlaken
24 pr Paterson Heather Interlaken
25 be CityChalet Matt Horn Interlaken
26 pr Zbinden Stephan Interlaken
27 in Verein Immobilieneigentümer

und Ferienwohnungsbetreiber
Interlaken

28 pr Minnier Doris Matten
29 pr Fernandes Dias Rute Maria Ringgenberg
30 pr Rodrigues Andrea Matten
31 pr Wenk Dora Matten
32 be Interhome Glattbrugg
33 be hotelforsale.ch Interlaken
34 pr Fels Priska + Sascha Interlaken
35 in HEV Interlaken-Oberhasli Interlaken

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Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

6	 ecoptima6	 ecoptima

Begleitung der Umsetzung
	– Im Weiteren soll für die Begleitung der Umsetzung eine Begleitgruppe

eingesetzt werden, die sich aus Vertreterinnen und Vertretern der Ver-
waltung, Politik, Bevölkerung, von Anbietern von Übernachtungsmög-
lichkeiten sowie von Interessensverbänden zusammensetzt.

1.4	 Änderungen aufgrund der Mitwirkung

Infolge der Mitwirkung wurden an den Planungsinstru-
menten folgende Änderungen vorgenommen:

Baureglement
	– Änderung der Dauer der kurzzeitigen Vermietung

von fünf auf drei hintereinander folgende Nächte.
	– Privilegierung (Zulassung) der kurzzeitigen Vermie-

tung:
	· von einzelnen Zimmern oder Wohnungen in vor
dem 5. Dezember 2018 rechtmässig bestehenden
und bewilligten Hotels und strukturierten Beher-
bergungsbetrieben in Wohnzonen;

	· auf Gesuch hin im Sinne einer Härtefallregelung
zur Weiterführung des Betriebs auch für andere
Beherbergungsstätten und -betriebe, die nach bis-
heriger Rechtsprechung keine Bewilligung benö-
tigt und vor dem 5. Dezember 2018 während drei
Jahren bestanden haben;

	· von Einzelzimmern in dauerhaft bewohnten Woh-
nungen;

	· von einer (einzigen) Einliegerwohnung pro Gebäu-
de in Wohnzonen.

	– Vereinheitlichung der Begriffe: «Hotels und struk-
turierte Beherbergungsbetriebe» statt «Hotels und
hotelähnliche Betriebe».

Erläuterungsbericht (Anhang)
	– Definition strukturierte Beherbergungsbetriebe;
	– Definition Plattformwohnungen;
	– Definition Ferienwohnung;
	– Interessenabwägung.

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Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

7	 ecoptima

2.	 Auswertung und Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

2.1	 Problemstellung und Stossrichtung

2.1.1	 Problemstellung und Ziele

pr 2, be 12 2.1.1.1 Es wird von mehreren Mitwirkenden angebracht, dass Lär-

memissionen kein bis nur ein geringes Problem darstellen.

Diese seien grundsätzlich nicht höher als von normalen

Wohngebäuden. Dies wird folgendermassen begründet:

	– Weil die Touristen früh schlafen, sei die Gefahr einer

Nachtruhestörung bei fixen Mietern höher

	– In den Wohnzonen werde «Lärm in Wohnquartieren»

durch «Suchverkehr» als «Problem» dargestellt. Dem wird

widersprochen. Mit einer professionellen Vorinformation

der Gäste werde kein Suchverkehr generiert.

	– Die definierten Ausnahmen für ein Zimmer in der Woh-

nung des Vermieters und den Betrieb der Ferienwohnung

durch ein Hotel widersprechen diesem Ziel der Lärmre-

duktion.

Der Gemeinderat teilt die geäusserte Meinung nicht: Lärmemis-

sionen durch die kurzzeitige Vermietung in Wohnzonen sind ein

von vielen Einwohnern vorgebrachtes Problem und Auslöser für

den Erlass der Planungszone. Der Gemeinderat erachtet es als

seine Pflicht, mit geeigneten planerischen Massnahmen auf die

Störungen zu reagieren und sie zu vermindern.

Lärmemissionen durch Suchverkehr oder durch Tagesausflüge

generierten Verkehr wie auch Ruhestörungen durch andere kul-

turelle Verhaltensweisen oder Tagesrhythmen werden sehr wohl

als Problem gewertet.

Der Gemeinderat würdigt, dass diese Störungen in Unterkünften,

bei denen eine Ansprechsperson vor Ort ist und von einer «sozi-

alen Kontrolle» ausgegangen werden kann, wesentlich geringer

sind. Aus diesem Grund bleibt die kurzzeitige Vermietung von

Wohnungen und Zimmern weiterhin zulässig:

	– in bestehenden Hotels und strukturierten Beherbergungsbe-

trieben;

	– auf Gesuch hin im Sinne einer Härtefallregelung zur Weiter-

führung des Betriebs auch für andere Beherbergungsstätten

und -betriebe, die nach bisheriger Rechtsprechung keine

Bewilligung benötigt und vor dem 5. Dezember 2018 während

drei Jahren bestanden haben;

	– von Einzelzimmern in dauerhaft bewohnten Wohnungen;

	– von einer Einliegerwohnung pro Gebäude.

vgl. 2.3.2.4 (Dauer

der kurzzeitigen

Vermietung)

vgl. 2.3.3 (Privile-

gierung der vier

Fälle)

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Mitwirkungsbericht

8	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 3, 4, 5,

6, 7, 16

2.1.1.2 Da Interlaken eine Tourismusdestination ist, sei das Errei-

chen eines Zweitwohnungsanteil von 20 % vertretbar. Bei

den Zweitwohnungen handle es sich nicht um kalte Betten,

sondern um aktiv bewirtschaftete Betten, die der gesamten

Region eine entsprechende Wertschöpfung bringen.

Ziel des Gemeinderats ist es nicht, den Zweitwohnungsanteil

unter 20 % zu halten (Kalte Betten sind in Interlaken nicht ver-

breitet). Ziel ist es, die negativen Auswirkungen von bewirtschaf-

teten Zweitwohnungen in den Misch- und Kernzonen sowie der

kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen in Wohnzonen zu redu-

zieren. Nebeneffekt der getroffenen Massnahmen wird es sein,

dass der Anteil an Zweitwohnungen langsamer ansteigen wird

als ohne Massnahmen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass der

Zweitwohnungsanteil in Interlaken künftig einmal 20 % erreichen

wird. Bis dahin können in Interlaken im Rahmen der neuen Vor-

schriften weiterhin Zweitwohnungen erstellt und bewirtschaftet

werden. Sobald ein Zweitwohnungsanteil von 20% erreicht wird,

ergeben sich aus der Zweitwohnungsgesetzgebung weiterge-

hende Einschränkungen für unbewirtschaftete Zweitwohnungen

(kalte Betten).

pr 2 2.1.1.3 Der 20% Anteil für Zweitwohnungen soll nicht erreicht wer-

den. Durch die geplanten Einschränkungen werde der Bau

von neuen Ferienwohnungen aber nicht verhindert.

vgl. Stellungnahme zu 2.1.1.2

pr 23,

in 27,

be 33

2.1.1.4 Es wird von mehreren Mitwirkenden auf den hohen Leer-

stand hingewiesen. Damit sind reglementarische Marktein-

griffe nicht gerechtfertigt.

Mit einer Leerwohnungsziffer von rund 1.2 % (Quelle: BFS, Stand:

01.04.2018) liegt Interlaken bezüglich Leerwohnungsstand unter

dem Schweizer Durchschnitt. Der Gemeinderat erachtet es

deshalb als legitim, Massnahmen einzuführen, die sich auch auf

die Leerwohnungsziffer auswirken können. Der Gemeinderat

weist an dieser Stelle aber nochmals darauf hin, dass die mit

der vorliegenden Planung getroffenen Massnahmen aufgrund

einer zunehmenden Zahl an Zweitwohnungen und Emissionen in

Wohngebieten getroffen werden (vgl. 2.1.1.2).

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Mitwirkungsbericht

9	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 15,

pr 21

2.1.1.5 Die angestrebte Entflechtung von Einheimischen und Gästen

schüre die offenbar bereits einflussnehmende Tourismus-

phobie, eine gute Durchmischung belebe die Destination

und inspiriere den Unternehmergeist.

Der Gemeinderat teilt die Ansicht, dass in den Mischzonen

eine Durchmischung von Einheimischen und Gästen erwünscht

und positiv ist. Entsprechend möchte er mit der Festlegung

eines Erstwohnungsanteil sicherstellen, dass in diesen Gebie-

ten ein bestimmter Anteil an Wohnraum (Erstwohnungen) für

Einheimische zur Verfügung steht. In den Wohngebieten ist der

Gemeinderat jedoch der Meinung, dass eine Entflechtung von

kurzzeitigem Tourismus und Wohnbevölkerung, soweit möglich,

angebracht ist, um Störungen in den Wohngebieten zu verrin-

gern.

pr 23 2.1.1.6 Die Vermietung von Altbauwohnungen an Einheimische sei

schwierig, weil diese nicht deren Wohnstandard entspre-

chen (Kleinteiligkeit, Ringhörigkeit etc.). Die Vermietung die-

ser Wohnungen als Ferienwohnung entspricht der Nachfrage

und trägt zur Senkung der hohen Leerstandsquote bei.

Auch Altbauwohnungen können als Erstwohnungen genutzt

werden. Wohnraum soll grundsätzlich der Wohnbevölkerung zur

Verfügung gestellt werden (vgl. auch 2.1.1.4)

2.1.2	 Würdigung der Stossrichtung

in 13, 18,

22,

be 25

2.1.2.1 Die Mitwirkenden erkennen den Handlungsbedarf zum

Schutz des Wohnraums, der Wohnquartiere und ihrer

Einwohner und begrüssen die Stossrichtungen und auf die

lokalen Bedürfnisse angepassten regulatorischen Massnah-

men (planungsrechtliche Änderungen und Anpassung des

Kurtaxenreglements).

Zur Kenntnis genommen.

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Mitwirkungsbericht

10	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

be 1 2.1.2.2 Die Mitwirkenden anerkennen den Handlungsbedarf und

erachten die bisherige Herangehensweise der Gemeinde

(Anpassung Kurtaxenreglement und Beschränkung des An-

teils an Zweitwohnungen) als sinnvoll.

Aus ihrer Sicht wäre es nun wertvoll, über die Wirkungs-

weise dieser Neuerungen Daten zu sammeln, bevor man

weitere Schritte unternimmt.

Die Massnahme des Ausschlusses der kurzzeitigen Vermie-

tung wird als kritisch beurteilt.

Zur Kenntnis genommen.

Der Handlungsbedarf ist bekannt: Es handelt sich um ein viel-

schichtiges Problem, das auf unterschiedlichen Ebenen ange-

gangen werden muss. Die Anpassung des Kurtaxenreglements

ist ein Teil, die baurechtlichen Massnahmen sind ein anderer.

Aufgrund der politischen Dringlichkeit wurde mit dem Erlass ei-

ner Planungszone reagiert, für die nun die vorgegebenen Fristen

eingehalten werden müssen.

Es ist vorgesehen, die Wirkung und Zielerreichung zu monitoren

und für die Umsetzung nach Inkrafttreten der Planung eine breit

zusammengesetzte Begleitgruppe einzusetzen, in welcher die

Verwaltung, Vertreter/-innen aus der Politik, Anbieter, Branchen-

organisationen und die Bevölkerung Themen und Probleme der

Umsetzung austauschen können.

Einsatz einer Be-

gleitgruppe

pr 2 2.1.2.3 Die Mitwirkende kritisiert die Inkrafttretung der Planungs-

zone «Zweitwohnungen» am 5. Dezember 2018. Die Mitwir-

kende hat die Baubewilligung für den Gebäudeausbau zur

touristischen Nutzung zu spät eingereicht. Für die Mitwir-

kende bedeutet Umbau und Ausstattung einen grossen

Ressourcenaufwand.

Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass das Inkrafttreten der

Planungszone für mehrere hängige Fälle weitreichende Konse-

quenzen hat. Die Planungszone war nötig, da Handlungsbedarf in

Sachen Zweitwohnungen und kurzzeitige Vermietung besteht. Es

ist in diesem Fall leider nicht möglich, auf Partikulärinteressen

einzugehen.

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11	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

2.2	 Erstwohnungsanteil

2.2.1	 Erhöhung

in 18 2.2.1.1 Das Instrument der Erstwohnungsquoten wird von der

mitwirkenden Partei begrüsst. Die Werte von 25% bzw. 50%

werden als zu tief erachtet, um das Zentrum zu beleben, da

Gewerbe und von Hotels betriebene Wohnungen nicht an

den EWA angerechnet werden. Es werden 35% resp. 65%

gefordert.

In der Kern- sowie in der Mischzone sind gemischte Nutzungen

(Wohnen und Gewerbe) zulässig und auch touristisches Gewerbe

erwünscht. Bei kleineren Gebäuden, die vorwiegend gewerblich

genutzt werden, bedeuten die festgelegten Werte bereits eine

substanzielle Einschränkung auf. Die Werte von 25 % resp. 50%

sind genügend.

2.2.2	 Verzicht

be 17, 20,

in 27

2.2.2.1 Es wird beantragt, dass in den Mischzonen auf die Einfüh-

rung eines EWA verzichtet wird aus folgenden Gründen:

Der Gemeinderat hält an der Einführung eines Erstwohnungsan-

teils in Mischzonen fest.

be 17, 20 2.2.2.2 	– Die Mischzonen seien durch Emissionen belastet und we-

nig attraktiv zum Wohnen, weshalb die Nachfrage nach

Wohnraum durch Ortsansässige gering sei.

	– Der Gemeinderat teilt die Einschätzung, dass Wohnraum in

Mischzonen ein anderes Wohnprofil aufweist als Wohnraum in

reinen Wohnquartieren. Er ist jedoch der Ansicht, dass Wohn-

raum in Mischzonen durchaus zweckmässig genutzt werden

kann (Betriebswohnung, das Zentrum bevorzugende Mieter-

schaft, günstiger Wohnraum).

	– vgl. auch Stellungnahme zu 2.1.1.6.

be 17 2.2.2.3 	– Am wenigsten Probleme, Reklamationen und Störungen

gebe es, wenn ganze Häuser mit mehreren Wohnungen

für kurzzeitige Vermietung genutzt werden.

	– Reine Zweitwohnungsgebäude sind nicht erwünscht. Eine

Festlegung eines Erstwohnungsanteils pro Quartier und nicht

pro Gebäude diskutiert. Die Festlegung eines EWAs pro Quar-

tier wird als im Vollzug nicht umsetzbar angesehen (Bevor-/

Benachteiligungen, Verwaltungsaufwand, etc.) und nicht

weiterverfolgt.

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12	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 3, 4,

5, 6,

in 27,

be 32

2.2.2.4 	– Es werde argumentiert, dass der Tourismus für die Wohn-

nutzung störend sei. Die Festlegung eines Erstwohnungs-

anteils in Mischzonen sei deshalb unverständlich: Damit

werde die Kombination von reiner Wohnnutzung und

touristischer Vermietung in einem Gebäude vorgeschrie-

ben und gefördert.

	– Die Situation in Wohn- und in Mischzonen stellt sich unter-

schiedlich dar. Wohnzonen sind vor übermässigen Immissi-

onen zu schützen. In Mischzonen ist explizit auch Wohnen

gewollt, um die Belebung der gemischt genutzten Gebiete

(z.B. auch abends, ausserhalb der Hauptsaison etc.) sicher-

zustellen. Der Erstwohnungsanteil verhindert eine weitere

Nutzungsentflechtung und sichert Wohnraum in Mischzonen.

2.2.3	 Änderungen

Ermittlung und räumliche Abgrenzung

in 22

pr 23

2.2.3.1 Der Erstwohnungsanteil solle nicht pro Liegenschaft,

sondern pro Quartier berechnet werden. Einheimische und

Touristen sollen nicht in derselben Liegenschaft gemischt

werden müssen.

vgl. 2.2.2.3 und 2.2.2.4

pr 8 2.2.3.2 Es sei unverständlich, weshalb nicht – wie in anderen

Gemeinden – ein EWAP (ErstWohnungsAnteilPlan) erstellt

werde.

Die Festlegung des Erstwohnungsanteils erfolgt nur in den

Mischzonen. In den Wohnzonen wird mit einer anderen Mass-

nahme (Ausschluss kurzzeitige Vermietung) reagiert.

Die Abgrenzung nach Nutzungszonen folgt der Systematik

der Ortsplanung und berücksichtigt die Charakteristiken der

verschiedenen Nutzungszonen. Entsprechend ist kein separater

Erstwohnungsanteilplan notwendig.

Umnutzung

in 35 2.3.3.4 Die Umnutzung bestehender Flächen sei nicht klar geregelt.

Falls die Besitzstandsgarantie ermöglicht, bestehende Flä-

chen unbeschränkt zu Zweitwohnungen umzunutzen, bringt

die Einführung von Erstwohnungsanteilen in den Mischzo-

nen keinen Mehrwert. Es sei zu befürchten, dass der Druck

auf die touristische Nutzung in den Mischzonen durch den

Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung in den Wohnzonen

steigen wird und das lokale Gewerbe (z.B. Arztpraxen, Läden

etc.) in den Mischzonen verdrängt wird.

Der Hinweis auf die Besitzstandsgarantie ist richtig. Mit der

Festlegung eines Erstwohnungsanteils werden Umnutzungen von

Erst- zu Zweitwohnungen in den betroffenen Zonen baubewilli-

gungspflichtig, da es sich um eine Nutzungsänderung handelt.

Umnutzungen von rechtmässig bestehenden und bewilligten

Erstwohnungen sind aber zulässig, entweder bis zum Erreichen

des maximal möglichen Zweitwohnungsanteils oder im Umfang

der Besitzstandsgarantie nach Art. 213 Abs. 3 BR: das heisst für

rechtmässig bestehende und vor dem 5. Dezember 2018 bewil-

ligte Wohnungen und bis zu einer Erweiterung von 30%.

Eine weitergehende Einschränkung ist nicht erforderlich.

Baureglement

	– Ergänzung

Kommentar im

Art. 213 BR.

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Mitwirkungsbericht

13	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

Vollzug

in 35 2.3.3.5 Die vorgesehene Vollzugsregelung gehe zu weit:

	– Eine Kappung der lnfrastrukturanbindung (Wasser, Strom

etc.) sei nicht akzeptabel.

	– Eine Zwangsvermietung wird nicht gutgeheissen. Diese

greife zu stark in die Eigentumsgarantie ein.

Für einen wirkungsvollen Vollzug der Regelungen sind Massnah-

men bei einer Verletzung des Erstwohnungsanteils notwendig.

Die Vollzugsregelung in Art. 214 entspricht dem Vollzug wie er

unter dem Geltungsbereich des ZWG ebenfalls vorgesehen wer-

den muss. Im übrigen stehen der Baupolizeibehörde die üblichen

baupolizeilichen Vollstreckungsinstrumente nach BauG sowie

des ZWG zur Verfügung.

Diverses

pr 8 2.3.3.6 Es wird beantragt, dass die Vermietung der eigenen, sel-

ber bewohnten Erstwohnung für mehr als 6 Monate (183

Kalender-Tage) als Zweitwohnung gelte und ebenfalls melde-

pflichtig sei.

Es gilt:

	– Wird die Wohnung für mehr als 3 Monate an die gleiche Per-

son vermietet, ist die mietende Person ab einem Aufenthalt

von 3 Monaten meldepflichtig: Gemäss Art. 1 und 2 des Ge-

setzes über Niederlassung und Aufenthalt der Schweizer vom

12. September 1985 (GNA) müssen sich Personen, die länger

als 3 Monate an einem Ort wohnen möchten, bei der Einwoh-

nerkontrolle der betroffenen Gemeinde anmelden. Sie gelten

dann als Einwohnerin oder Einwohner der Gemeinde, weshalb

die entsprechende Wohnung in diesem Fall als Erst- und nicht

als Zweitwohnung gilt.

	– Wird die Wohnungen umgekehrt mehr als neun Monate pro

Jahr an unterschiedliche Gäste vermietet, die sich allesamt

weniger als 3 Monate am Ort aufhalten, ist keine der Per-

sonen (ob Mieter oder Eigentümer) meldepflichtig, d.h. die

Wohnung gilt als Zweitwohnung.

Darüber hinaus ergibt es keinen weiteren Regelungsbedarf auf

Ebene der Gemeinde.

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14	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 8 2.6.3.7 Der folgende Absatz im Anhang 2.2, 4. Absatz des Erläu-

terungsberichts bedeutet gemäss den Mitwirkenden eine

«Beweisumkehr» und sei deshalb inakzeptabel: «Es kann

zudem eine «Beweispflicht» zur bisherigen Nutzung als

Zweitwohnung integriert werden. Dazu wäre reglementa-

risch eine Vermutung zu Gunsten der heutigen Nutzung als

Erstwohnung zu statuieren. Diese gesetzliche Vermutung

kann innert einem Jahr ab Inkrafttreten durch Vorlage ent-

sprechender Beweise widerlegt werden.»

Die gesetzliche Vermutung mit Beweispflicht zur bisherigen

Nutzung wäre nur notwendig, wenn die Erstwohnungsanteile

rückwirkend, d.h. vor Inkrafttreten der Planungszone festgelegt

werden sollen. Dies wurde im Rahmen der Grundlagenphase in

der Arbeitsgruppe diskutiert, jedoch nicht weiterverfolgt (Der

Anhang zum Erläuterungsbericht zeigt alle diskutierten Varianten

auf). Für Wohnungen, die vor dem Erlass der Planungszone, d.h.

vor dem 5. Dezember 2018 rechtmässig bestanden oder baube-

willigt waren, gilt eine umfassende Besitzstandsgarantie nach

Art. 11 ZWG (d.h. bis zu einer Erweiterung der Hauptnutzfläche

um 30%).

2.3	 Ausschluss kurzzeitige Vermietung

2.3.1	 Generell

in 18 2.3.1 Die mitwirkende Partei begrüsst die Einschränkung der kurz-

zeitigen Vermietung in Wohngebieten. Die minimale Dauer

von 5 Nächten sei immer noch grosszügig gegenüber den

an sich unerwünschten Entwicklungen. Der Spielraum gegen

unten sei ausgereizt.

Wird zur Kenntnis genommen (vgl. 2.3.2.4: Reduktion auf 3 Tage)

2.3.2	 Kritik

Lösungsvorschlag erfüllt Ziele (Reduktion der Störungen

in Wohngebieten) nicht

pr 8,

be 25

2.3.2.1 Die Behauptung/Annahme, dass mit dem Verbot der Kurzzei-

tigen Vermietung (<5 Tage) keine Störungen (v.a. Lärm) emp-

funden werden, sei falsch. Sie würde voraussetzen, dass:

	– Gäste tatsächlich 5 Tage bleiben.

	– Gäste während ihrem Aufenthalt das Auto nicht benut-

zen.

Es ist richtig, dass Störungen durch das Verbot der kurzzeitigen

Vermietung nicht gänzlich vermieden werden können. Mit dem

Verbot der kurzzeitigen Vermietung für weniger als drei hinterei-

nanderfolgende Nächte sind Mieterwechsel weniger häufig. Dem

Gemeinderat ist bewusst, dass Gäste zwar Unterkünfte zwar

3 Nächte lang mieten, unter Umständen aber nicht 3 Nächte

bleiben müssen. Der Gemeinderat geht aber davon aus, dass

durch das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in Wohngebiet die

Attraktivität und entsprechend auch die Nachfrage nach Über-

nachtungsangeboten sinken und damit die Störungen vermindert

werden können.

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Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

15	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 2,

in 35

2.3.2.2 Die Probleme, welche sich aus dem Betrieb der kurzfristigen

Vermietung ergeben, nämlich stark frequentierter Verkehr in

den Wohngebieten, ergeben sich auch bei der Vermietung

einzelner Zimmer, wenn der Vermieter oder die Vermiete-

rin des Zimmers oder der Zimmer in derselben Wohnung

wohnt und den zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der

Gemeinde Interlaken hat.

Wenn, dann müsste die Gäste- und nicht die Bettenzahl

beschränkt werden.

Es ist dem Gemeinderat bewusst, dass sich das Verkehrsaufkom-

men planungsrechtlich nur bedingt regulieren lässt (Tagesausflü-

ge bei nicht kurzzeitigen Aufenthalten, gleiches Aufkommen bei

Vermietung von Einliegerwohnungen oder Einzelzimmern in Erst-

wohnungen etc.). Der Gemeinderat geht jedoch davon aus, dass

durch die Anwesenheit des Vermieters oder der Vermieterin, wie

dies bei der Vermietung einzelner Zimmer in Wohnungen, in der

selber gewohnt wird, oder bei Einliegerwohnungen der Fall ist,

andere Störungen wie Suchverkehr, Lärm-/Emissionen etc. durch

die Anwesenheit («soziale» Kontrolle) jedoch verringert sind.

pr 10,

in 27

2.3.2.3 Die Massnahme führt zu einer eingeschränkten Nachfrage

und einer Verschiebung der Zielgruppen: Es werden ver-

mehrt Gäste aus den Golfstaaten in den Wohnzonen über-

nachten (verbleiben oft mind. 5 Tage, reisen hauptsächlich

mit Auto an, vornehmlich in der Nacht). Die Lärmemissionen

werden damit nicht abnehmen.

Eine Verschiebung von Zielgruppen ist nicht ausgeschlossen,

erfolgt aber ohnehin laufend. Eine Ausrichtung der Regelungen

auf ein spezifisches Segment ist nicht sinnvoll. Insgesamt erach-

tet der Gemeinderat das Verbot der kurzzeitigen Vermietung als

zweckmässig.

Lösungsvorschlag sei nicht marktfähig

be 1, 12,

25, 32

pr 2, 3, 4,

5, 6, 7, 11,

15, 16, 24,

25, 34

in 35

2.3.2.4 Es wird von den meisten Mitwirkenden kritisiert, dass die

Mindestaufenthaltsdauer von 5 Tagen nicht marktfähig

und nicht zeitgemäss sei. Dies entspreche keineswegs der

durchschnittlichen Aufenthaltsdauer der heutigen Gäste

(überwiegend aus Korea, China, Indien und arabischen

Ländern sowie eine Zunahme jüngerer Gäste). Die klassi-

schen Gäste (wochenweise Ferien) seien eine Minderheit.

Es werden hauptsächlich Übernachtungsmöglichkeiten von

kurzzeitiger Dauer (wenige Tage) nachgefragt.

Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass die Nachfrage nach

kurzzeitigen Übernachtungsmöglichkeiten vorhanden ist. Es ist

jedoch seine Pflicht, dadurch verursachte negative Auswirkun-

gen für Wohngebiete und die Wohnbevölkerung durch entspre-

chende Massnahmen anzugehen und zu verringern. Aufgrund

der Mitwirkungseingaben hat der Gemeinderat die Dauer der

kurzzeitigen Vermietung erneut diskutiert und sie von fünf auf

drei hintereinanderfolgende Nächte reduziert.

Baureglement:

	– Art. 211, Min-

destdauer der

Vermietung von

5 auf 3 Nächte

reduziert.

Einwohnergemeinde Interlaken
Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

16	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

Folgende Auswirkungen werden genannt:

be 1, 12,

25, 32

pr 2, 3, 4,

5, 6, 7, 11,

15, 16, 24,

34

in 35

2.3.2.5 	– Die Vermietung von Ferienwohnungen stellt in Interlaken

einen bereits langjährig wichtigen Geschäftszweig dar.

Die Massnahme führe viele Unternehmen in den Konkurs

und führe bei Hauseigentümern zu finanziellem Schaden.

	– Negative wirtschaftliche Effekte für die gesamte Region.

	– Die Regelung schadet vielen Hauseigentümer sowie

Unternehmen, welche sich durch Investitionen in den

Ausbaustandard des Gebäudes ein Einkommen ermög-

licht haben oder ermöglichen wollen.

	– Mit der Regelung werden Arbeitsplätze riskiert.

	– Fehlende Einnahmen durch Kurtaxen und Steuern.

Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass das Verbot der kurzzei-

tigen Vermietung Konsequenzen für Anbieterinnen und Anbie-

ter, für Arbeitnehmer und vermutlich in einem gewissen, aber

beschränkten Rahmen auch wirtschaftliche Auswirkungen für die

Gemeinde und die Region hat. Die negativen Auswirkungen sind

jedoch begrenzt, da sich da die kurzzeitige Vermietung ausser-

halb der Wohnzonen noch immer möglich und Zweitwohnungen

in Mischzonen in beschränkten Umfang noch immer zulässig

sind. Der auch vom Gemeinderat als wichtig empfundene Wirt-

schaftszweig von Übernachtungsangeboten wird damit räumlich

und zeitlich gezielt reguliert, jedoch nicht gänzlich unterbun-

den. Den genannten negativen Auswirkungen auf wirtschaftli-

che Aspekte stehen die Interessen der Wohnbevölkerung, die

Verfügbarkeit von (erschwinglichem) Wohnraum und der Schutz

der Qualität der Wohnquartiere gegenüber. Der Gemeinderat

erachtet es als seine Pflicht, Massnahmen zum Schutz dieser

Interessen zu treffen.

be 12, 33

in 27

2.3.2.6 	– Die Hotellerie werde bevorzugt, weil Kurzzeittouristen

keine Auswahlmöglichkeiten mehr haben. Dies sei nicht

zweckmässig, weil die Hotellerie die Nachfrage in der

Hochsaison oder bei Events nicht absorbieren könne und

die Auswahl an Übernachtungsangeboten unattraktiver

werde.

Das Angebot von kurzzeitigen Übernachtungsmöglichkeiten (we-

niger als 3 hintereinander folgende Nächte), die nicht an Hotels

und strukturierte Beherbergungsbetriebe gebunden sind, wird

nicht verschwinden, es wird lediglich in Wohnzonen reguliert.

Die bestehende Anzahl Angebote in Wohnzonen ist beschränkt.

Künftig dürfen keine kurzzeitigen Übernachtungen mehr angebo-

ten werden, ausser es handelt sich um eine der vier privilegier-

ten Fälle (vgl. 2.1.1.1)

Über die gesamte Gemeinde gesehen wird das Angebot an kurz-

zeitigen Übernachtungsmöglichkeiten entsprechend weiterhin

divers und breit sein (Hotellerie, Parahotellerie, Private).

vgl. 2.1.1.1 und

2.3.2.4.

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Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen»
Mitwirkungsbericht

17	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

be 1 2.3.2.7 	– Die Massnahme lässt sich nicht mit früheren Aussagen

der Gemeinde vereinen, wonach die Vermietung von Feri-

enwohnungen erwünscht sei, weil die Hotels und Hostels

die Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten alleine

nicht mehr decken können und dieser Wirtschaftszweig

für die Region wichtig geworden sei.

Die Situation wurde aufgrund der Entwicklungen der letzten Jah-

re neu beurteilt. Der Leidensdruck, resp. die negativen Auswir-

kungen, die sich durch einen steigenden Anteil an Zweitwohnun-

gen und insbesondere durch das Aufkommen von elektronischen

Buchungsplattformen und der kurzzeitigen Vermietung ergeben,

ist gestiegen. Der Gemeinderat erachtet es als seine Pflicht,

mit geeigneten planerischen Massnahmen auf die Störungen zu

reagieren und sie zu vermindern.

vgl. auch 2.3.2.5 und 2.3.2.6

Lösungsvorschlag sei nicht mit Nachbargemeinden abge-

stimmt

be 32 2.3.2.8 Anbieter der umliegenden Gemeinden profitieren.

Die Wohngebiete in den umliegenden Gemeinden werden

stärker belastet.

Die Bödeli-Gemeinden haben das Problem der steigenden Anzahl

Zweitwohnungen und Angeboten an kurzzeitigen Vermietungen

erkannt. Das Problem wurde u.a. mit einer aufeinander abge-

stimmten Anpassung der Kurtaxenreglemente gemeinsam an-

gegangen. Die Situation und Einschätzung präsentiert sich nicht

in allen Gemeinden gleich. Deshalb erarbeiten die Gemeinden

jeweils massgeschneiderte, auf den gemeindeeigenen Kontext

abgestimmte planungsrechtliche Lösungen. Auch die Gemeinden

Unterseen und Ringgenberg haben Planungszonen erlassen, die

ihnen die Erarbeitung von planungsrechtlichen Massnahmen er-

möglichen. Der Gemeinderat geht davon aus, dass – sofern eine

Verlagerung des Angebots auf umliegende Gemeinden den Druck

und/oder die negativen Auswirkungen erhöhen, auch weitere

Gemeinden Massnahmen ergreifen werden.

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Mitwirkungsbericht

18	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

2.3.3	 Änderungen

be 19 2.3.3 Eine klarere Regelung von Plattformwohnungen wird grund-

sätzlich unterstützt. Die Massnahmen werden jedoch als zu

streng und nicht zielführend erachtet. Die Probleme grün-

den nicht in der Vermietung über Plattformen, sondern dass

diese in «Selbstbedienung» den Gästen überlassen werden

und häufig keine Ansprechperson in der Nähe wohnt.

	– Randbemerkung Art. 211/2, 1. Absatz „Betriebe des Gast-

gewerbes, wie Beherbergungsbetriebe, Pensionen, Bed&

Breakfast“ ist nicht zu streichen.

	– Der Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung soll nicht

für Wohnungen oder Zimmer gelten, bei welchen die ver-

antwortliche Ansprechperson in der direkten Umgebung

wohnt oder wenn eine täglich mindestens 8 Stunden

geöffnete Réception vorhanden ist.

	– Die Streichung der Randbemerkung in Art. 211 Abs. 2 BR

reagiert auf die Weisung der Geschäftsleitung der Regie-

rungsstatthalterinnen und Regierungsstatthalter (BSIG Nr.

7/721.0/13.1 vom März 2019), wonach die Zonenkonformität

von Übernachtungsangeboten mit mehr als 10 Gästen/Betten

in Frage gestellt ist.

	– Der Gemeinderat ist auch der Ansicht, dass sich die Störun-

gen durch die kurzzeitige Vermietung durch die Anwesenheit

von Ansprechpersonen vermindern lassen. Entsprechend ist

die kurzzeitige Vermietung in bestimmten Fällen zulässig:

•	 in Wohnzonen bestehenden Hotels und strukturierten Be-

herbergungsbetrieben (Reception vorhanden);

•	 auf Gesuch hin im Sinne einer Härtefallregelung zur Wei-

terführung des Betriebs auch für andere Beherbergungs-

stätten und -betriebe, die nach bisheriger Rechtsprechung

keine Bewilligung benötigt und vor dem 5. Dezember 2018

während drei Jahren bestanden haben;

•	 von Einzelzimmern in vom Vermieter/von der Vermieterin

dauerhaft bewohnten Wohnung (Ansprechsperson in der

Wohnung);

•	 von einer Einliegerwohnung pro Gebäude (Ansprechsper-

son im Gebäude).

	– Die Privilegierung von weiteren Anbietern kurzzeitiger Über-

nachtungen mit der Vorgabe, dass eine Ansprechsperson oder

eine Réception vorhanden sein muss, wurde verworfen, da

ein zweckmässiger Vollzug nicht möglich ist.

Baureglement

	– Art. 213, Privile-

gierung der vier

aufgelisteten

Fälle.

2.4	 Besitzstandsgarantie

2.4.1	 Generell

be 19 2.4.1.1 Es wird begrüsst, dass in Art. 211/2 der Absatz betr. be-

stehenden Hotels bestehen bleibt und mit der Ergänzung

«hotelähnliche Betriebe» ergänzt wird und damit klar zum

Ausdruck kommt, dass unser Hostel-Betrieb weiterhin eine

erweiterte Besitzstandsgarantie geniesst.

Wird zur Kenntnis genommen. (vgl. Änderung des Begriffs «hotel-

ähnlicher Betrieb» in «strukturierter Beherbergungsbetrieb»).

	– vgl. 2.4.1.3

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19	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

in 14 2.4.1.2 Der mitwirkende Verein weist darauf hin, dass bei der

Formulierung sichergestellt wird, dass auch zukünftig eine

Umnutzung eines Hotels in ein Aparthotel weiterhin möglich

sein wird, unabhängig davon in welcher Zone das Hotel

steht. Als Beispiel werden die Hotels Goldey in Unterseen

oder das Hapimag in lnterlaken aufgeführt.

Bestehende Hotels und strukturierte Beherbergungsbetriebe

sind in Wohnzonen vom Verbot der kurzzeitigen Vermietung und

von der Festlegung von Erstwohnungsanteilen nicht betroffen.

Bei einer Umnutzung sind die Vorschriften einzuhalten.

pr 8,

in 22

2.4.1.3 Im Hinblick auf die vorgesehene Besitzstandsgarantie von

bestehenden, hotelähnlichen Betrieben in Wohnzonen seien

die Begriffe genauer zu definieren. Insbesondere, was unter

Pension oder Bed & Breakfast fällt. Führt jemand, der eine

Wohnung kurzfristig vermietet, kombiniert mit einem An-

gebot eines täglichen Frühstückskorbs, ein Bed & Breakfast?

Der Begriff der «hotelähnlichen Betriebe» wird mit «strukturier-

ten Beherbergungsbetriebe» ersetzt. Als strukturierte Beher-

bergungsbetriebe gelten Betriebe gemäss Art. 4 der Zweitwoh-

nungsverordnung (ZWV), die hotelmässige Dienstleistungen

anbieten, ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweisen und von

einem einheitlichen Betrieb bewirtschaftet werden. Nach Ausle-

gung des Regierungsstatthalteramts weisen solche Betriebe 20

oder mehr Gäste/Betten auf.

Für Beherbergungsstätten (weniger als 20 Betten/Gäste) und

Beherberungsbetriebe (ab 20 Betten/Gäste), die vor dem 5. De-

zember 2018 während mindestens drei Jahren bestanden haben,

jedoch nicht unter die oben aufgeführten Definitionen fallen und

gemäss bisheriger Rechtsprechung keine Bewilligung benötigt

haben, ist es möglich auf Gesuch hin, im Sinne einer Härtefall-

regelung, den Betrieb weiterzuführen. Die Kriterien, wonach ein

Betrieb als Härtefall gilt, sind in den nachfolgenden Planungs-

schritten zu definieren.

Baureglement:

	– Präzisierung

Art. 211 Abs. 2

Erläuterungsbe-

richt:

	– Ergänzung De-

finition struktu-

rierte Beherber-

gungsbetriebe

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20	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 15, 21 2.4.1.4 Der Begriff und Inhalt der Besitzstandsgarantie sei nicht klar

und werde pro Betriebsart unterschiedlich verwendet.

Erstwohnungsanteil in Mischzonen:

	– Für rechtmässig bestehende und vor dem 5. Dezember 2018

bewilligte Wohnungen gilt die Besitzstandsgarantie im Umfang

von Art. 11 ZWG. D.h. sie dürfen im Rahmen ihrer vorbe-

standenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder

aufgebaut werden. Sie dürfen zudem um bis 30 Prozent

vergrössert werden, sofern damit keine zusätzliche Wohnung

geschaffen wird. Wird ein Neubau erstellt oder übersteigen

Erweiterungen die 30 Prozent, muss der vorgeschriebene

EWA nachgewiesen werden.

Ausschluss der kurzzeitigen Vermietung

	– Für kurzzeitige Vermietungen (von weniger als drei hinterei-

nander folgende Nächte) ist die Besitzstandsgarantie ausge-

schlossen, wenn nicht eine der Privilegien geltend gemacht

werden können.

vgl. 2.3.3 und

2.3.2.4

2.4.2	 Ausschluss kurzzeitige Vermietung

pr 3, 5, 6,

7, 11, 16

2.4.2.1 Der explizite Ausschluss der Besitzstandsgarantie für die

kurzzeitige Vermietung wird kritisiert und abgelehnt. Eine

Änderung dürfe erst für neue Betriebe gelten.

Um die gewünschte Wirkung, eine Reduktion der Störungen

durch kurzzeitige Vermietungen in Wohngebieten zu erzielen, ist

der Ausschluss der Besitzstandsgarantie für solche Vermietun-

gen aus Sicht des Gemeinderats zwingend. Privilegien wurden

geprüft und eingeführt (vgl. 2.3.3.)

vgl. 2.3.3

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Mitwirkungsbericht

21	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

be 25,

in 35

2.4.2.2 Mit dem Ausschluss der Besitzstandsgarantie für die

kurzzeitige Vermietung verletze Art. 26 und Art. 27 der

Bundesverfassung. Sowohl die Eigentumsgarantie als auch

die Wirtschaftsfreiheit werden hier eingeschränkt. Es wird

befürchtet, dass diese Regelung einer gerichtlichen Über-

prüfung nicht standhalten wird.

Einer gewissen Einschränkung der Eigentums-, Wirtschafts- und

Gewerbefreiheit stehen erhebliche öffentliche Interessen gegen-

über:

	– ein genügendes Angebot an (erschwinglichem) Wohnraum

bereitzustellen

	– einen gewissen Anteil an Wohnraum im Zentrum zu schützen

und damit dessen Durchmischung zu fördern

	– die Wohngebiete, u.a. gemäss Umweltschutzgesetz (USG)

durch Störungen wie Immissionen etc. zu schützen.

Die dafür getroffenen Massnahmen, die Einschränkung der kurz-

zeitigen Vermietung von weniger als drei aufeinander folgenden

Nächten in Wohngebieten sowie die Festlegung von Erstwoh-

nungsanteilen für die Mischzonen, sind zweckmässig und in der

Abwägung der Interessen verhältnismässig.

Erläuterungsbe-

richt:

	– Ergänzung Inter-

essenabwägung

2.4.3	 Erstwohnungsanteil

pr 8 2.4.3.1 Der Besitzstand sei unpräzise umschrieben. Sie würden

nicht den Regelungen des Zweitwohnungsgesetzes entspre-

chen und seien widersprüchlich zu den im Baureglement

formulierten Vollzugs-Bestimmungen.

vgl. 2.4.1.4

in 35 2.4.3.2 Es sei schade, dass in Art. 213 Abs. 3 nicht analog zum

ZWG nur solche Wohnungen unter die Besitzstandsgarantie

fallen, welche vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative

rechtmässig bestanden haben und bewilligt wurden. Dies

würde den Vollzug erleichtern.

Aus Sicht des Gemeinderats besteht betreffend Erstwohnungs-

anteil, resp. Zweitwohnungen in Mischzonen kein zwingender

Handlungsbedarf, den Bestand anzugreifen. Der Zweitwoh-

nungsanteil liegt in Interlaken unterhalb der Schwelle von 20%,

kalte Betten sind kein vordergründiges Problem und das Ziel

der vorliegenden Planung ist es explizit nicht, das Erreichen

des Schwellenwerts zu verhindern, sondern lediglich dieses zu

verlangsamen und die Auswirkungen auf die Wohnbevölkerung

einzudämmen.

Massgebender Zeitpunkt für die Besitzstandsgarantie ist der

Erlass der Planungszone als Zeitpunkt der akuten Problemla-

ge. Eine Verschärfung auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des

Zweitwohnungsgesetzes ist nicht nötig. Er wird wirksam, sobald

die Schwelle von 20 % Zweitwohnungen erreicht ist.

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Mitwirkungsbericht

22	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 8 2.4.3.3 Es sei inakzeptabel, dass ein/e Erbe/in einer Erstwohnung

diese trotz der Besitzstandgarantie (Bau und Bewilligung vor

2012) nicht als Zweitwohnung nutzen kann.

In Gebieten mit einem Erstwohnungsanteil unterliegt die Um-

nutzung von Erst- zu Zweitwohnung der Baubewilligungspflicht.

Umnutzungen von rechtmässig bestehenden und bewilligten

Erstwohnungen sind aber zulässig, entweder bis zum Erreichen

des maximal möglichen Zweitwohnungsanteils oder wenn die

Wohnung vor dem 5. Dezember 2018 rechtmässig bestanden und

bewilligt war. Dies gilt auch im Erbfall.

2.5	 Vollzug und Kontrolle

2.5.1	 Allgemeines

pr 8,

in 22, 35,

be 32

2.5.1.1 Es liege noch kein Konzept für den Vollzug und für die Kon-

trolle vor. Sie werden als schwierig und nicht überprüfbar

eingestuft.

	– Entsprechend seien sie der Willkür ausgesetzt und die

Sachlage im Streitfall nicht beweisbar. Dies führe zu einer

Ungleichbehandlung: Professionelle Ferienwohnungsan-

bieter würden sich aus Imagegründen an die verordneten

Massnahmen halten müssen, während andere Vermieter

weitermachen wie bisher, da sie von einer Klage nichts

zu befürchten hätten.

	– Eine Kontrolle sei ohne Verletzung von Persönlichkeits-

rechten kaum möglich. Der Vollzug und die Kontrollen

dürfen sich nicht auf die «Spitzelarbeit» durch Nachbarn

oder die blosse Angabe der oftmals auswärtigen Betrei-

bern abstützen.

	– Ohne IT-Lösung und engmaschige Kontrolle mit Strafan-

drohung sei die Massnahme unwirksam.

 Ein klar geregelter Vollzug sei zwingend notwendig.

Durch Zusammenarbeit verschiedener Amtsstellen wird die Ge-

meinde über eine ausreichende Datengrundlage für den Vollzug

mit ordentlichen Instrumenten verfügen. Dies wird eine Kombi-

nation aus baupolizeilichen, ortspolizeilichen Massnahmen und

Strafanzeigen sein, ausgehend von Kontrollen durch die Verwal-

tung, Meldeanzeigen etc.

Details zum Vollzug sind parallel zum, resp. in Anschluss an den

vorliegenden Planungsprozess auszuarbeiten.

Es ist vorgesehen, die Wirkung und Zielerreichung zu monitoren

und für die Umsetzung nach Inkrafttreten der Planung eine breit

zusammengesetzte Begleitgruppe einzusetzen, in welcher die

Verwaltung, Vertreter/-innen aus der Politik, Anbieter, Branchen-

organisationen und die Bevölkerung Themen und Probleme der

Umsetzung austauschen können.

pr 8,

in 22,

be 33

2.5.1.2 Der Aufwand für die Kontrolle und Durchsetzung sei zu

hoch. Die Notwendigkeit einer personellen Aufstockung für

Kontrollpersonal wird vermutet, resp. wird gefragt, welche

Kosten das Controlling verursachen wird.

Über den personellen Aufwand, resp. über Kosten können derzeit

keine Aussagen gemacht werden.

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23	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

in 22 2.5.1.3 Der Vollzug der Vorschriften bezüglich der 5–Tage–Regelung

ist mit geeigneten Sanktionen sicherzustellen. Allfällig tech-

nische Möglichkeiten der Plattformanbieter, um Einträge

unter 5 Nächte zu unterbinden, sind zu prüfen.

vgl. 2.5.1.1

Eine technische Regulierung über Plattformanbieter wäre wün-

schenswert ist jedoch für Städte in der Grösse von Schweizer

Städten kaum realistisch.

2.5.2	 Begriffsdefinitionen / Abgrenzungen

pr 8,

be 25

2.5.3.1 Der Begriff Plattformwohnung ist den Mitwirkenden unklar.

Auf welche Art und Weise die Buchung zustandekommt

(Plattform, Mund-zu-Mund, eigene Webseite, Prospekt, Tou-

rismusbüro, .. ), sei für den Betrieb und seine Auswirkungen

unerheblich.

Der Gemeinderat stimmt der Aussage zu, dass die Abgrenzung

des Begriffs der Plattformwohnungen schwierig ist. Deshalb be-

zieht sich die Regelung auf die «kurzzeitiger Vermietung», unab-

hängig, ob diese auf einer Plattform angeboten wird oder nicht.

Zur Klärung des Begriffs wird dieser im Anhang zum Erläute-

rungsbericht definiert :

	– als Wohnungen verstanden, die via Plattformen wie AirBnB

oder Booking.com zur Verfügung gestellt werden.

	– als bewirtschaftete Erst- und Zweitwohnungen definiert, die

insbesondere von Privatpersonen dauerhaft oder vorüberge-

hend zur kurzzeitigen Nutzung der gesamten Wohnung oder

einzelner Zimmer an Gäste vermietet werden (Beherbergungs-

stätten), typischerweise über Plattformen wie AirBnB oder

Booking.com;

	– die jedoch nicht zwingend unter die bewirtschafteten Zweit-

wohnungen nach Zweitwohnungsgesetz fallen.

Erläuterungsbe-

richt (Anhang):

	– Ergänzung

Definition der

Plattformwoh-

nungen

pr 8 2.5.3.2 Die Umschreibung eines Gewerbegebäudes fehlt. Unter Gewerbegebäude wird ein Gebäude verstanden, das gänz-

lich durch Gewerbe genutzt wird, welches in den jeweils gelten-

den Zonenvorschriften zulässig ist und in dem keine Wohnungen

vorhanden sind. Die in den Mischzonen zonenkonformen Gewer-

be sind den Zonenvorschriften in Art. 212 BR zu entnehmen.

pr 8 2.5.3.3 Die Definitionen Ferienwohnung/Ferienzimmer mit Küchen-

und Badbenutzung seien zu ergänzen.

Als Wohnung wird eine Gesamtheit von Räumen verstanden, die

eine bauliche Einheit bilden, für Wohnnutzung geeignet sind und

über eine Kocheinrichtung verfügen.

Unter «klassischen» Ferienwohnungen versteht der Gemeinderat

bewirtschaftete oder unbewirtschaftete Zweitwohnungen, die

traditionellerweise wochenweise vermietet werden.

Erläuterungsbe-

richt (Anhang):

	– Ergänzung

Definition von

Ferienwohnun-

gen

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24	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

in 35 2.5.3.5 Für den Vollzug der Regelung, wonach die kurzzeitige

Vermietung einzelner Zimmer in Wohnungen, in der die ver-

mietende Person selber wohnt, werden folgende Klärungs-

anträge gestellt:

	– Es sei zu definieren, was mit «einzelnen Zimmern» ge-

meint ist (Anzahl Gäste? Analogie zur BSIG-Weisung?).

	– Es sei zu definieren, wer «der Vermieter» ist und wie mit

«Zwischenpersonen» umgegangen wird, die die Bewirt-

schaftung an professionelle Institutionen (z.B. Griwarent

oder lnterhome) weitergibt.

	– Es sei zu klären, wie mit juristischen Personen umgegan-

gen wird.

	– Der Begriff und die Abgrenzung der «Wohnung» sei klar

zu definieren: Darf der Rest der Liegenschaft vermietet

werden, wenn der/die Vermieter-/in selber im Studio oder

in der Einliegerwohnung wohnt?

	– «Einzelne Zimmer»: Zimmer in einer bewilligten Erstwohnung,

die über keine eigene, bewilligte Kocheinrichtung und über

keinen eigenen Zugang verfügen. Eine Mansarde ohne bewil-

ligte Kochstelle aber mit separatem Zugang gilt als Zimmer.

	– «Vermieter»: Die Privilegierung ist an den Wohnsitz gebun-

den. Die Nutzung einer Buchungsplattform ist möglich, die

Ansprechsperson (Vermieter) befindet sich jedoch in der

Wohnung.

	– «Juristische Personen»: Keine Privilegierung ausser für vor

dem 5. Dezember 2018 rechtmässig bestehende oder bewil-

ligte Hotel und strukturierte Beherbergungsbetriebe.

	– «Wohnung»: Es ist die Vermietung einer einzigen Einlieger-

wohnung pro Gebäude zulässig. Für alle weiteren Wohnungen

desselben Gebäudes ist die kurzzeitige Vermietung ausge-

schlossen. Eine Vermietung ab einer Dauer von 3 hintereinan-

derfolgenden Nächten bleibt möglich.

Erläuterungsbe-

richt:

	– Definition Zim-

mer.

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25	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

2.6	 Ungleichbehandlung

pr 8,

be 32

2.6.1 Um die restriktiven Bestimmungen zu umgehen, könnten

bisherige Vermieter auf die Idee kommen, die Bewirtschaf-

tung ihrer Wohnung vordergründig einem Hotel anzuschlie-

ssen. Damit wären sie weder vom Verbot der kurzzeitigen

Vermietung in Wohngebieten noch vom Erstwohnungsanteil

betroffen und könnten den Betrieb ihrer Wohnung sicher-

stellen.

Da das Reglement keinen räumlichen und sachlichen

Zusammenhang zwischen der Wohnung und dem Hotel

vorsieht, würde jedoch eine unhaltbare Benachteiligung von

lokalen Vermietagenturen und privaten Schlüsselhaltern

gegenüber Hotelbetrieben entstehen.

Es gilt zwischen dem Erstwohnungsanteil und dem Ausschluss

der kurzzeitigen Vermietung zu unterscheiden:

	– Der Erstwohnungsanteil greift nicht für Hotels, resp. nicht für

durch einen strukturierten Betrieb touristisch bewirtschaf-

tete Wohnungen. Diese Vorgabe stützt sich einerseits auf

die Zweitwohnungsgesetzgebung, andererseits wird in den

Mischzonen eine Hotelnutzung explizit angestrebt und soll

entsprechend zulässig sein.

	– Die Privilegien betreffend kurzzeitige Vermietung gelten

lediglich für bestehende Hotels und bestehende strukturierte

Beherbergungsbetriebe, sowie für einzelne Härtefälle (vgl.

2.1.1.1). Sie geniessen in ihrem «bestehenden» Umfang Be-

sitzstandsgarantie.

	– Für beide Vorschriften gilt gestützt auf

Art. 8 Abs. 1 Bst. d ZWG müssen Wohnungen mit dem struktu-

rierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und funktionale

Einheit bilden. Es sei denn, Gründe des Orts- und Denkmal-

schutzes stehen dem entgegen. Diese Regelung verunmög-

licht den Aufkauf von weiteren Wohnungen, die mit dem Hotel

oder strukturierten Beherbergungsbetrieb keinen Zusammen-

hang aufweisen.

Letztlich gilt es auch zu sagen, dass sich nicht alle Umgehungen

verhindern lassen. Es ist ein Monitoring der Wirkung und Zieler-

reichung vorgesehen. Eine allfällige Nachjustierung der Mass-

nahmen ist nicht ausgeschlossen.

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26	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

in 35 2.6.2 Gemäss dem Vorentwurf wird festgelegt, dass die touristi-

sche Bewirtschaftung von Wohnfläche nicht als Gewerbe

gelten soll. Dies stelle eine Ungleichbehandlung zwischen

Hotelbetrieben, welche unbestrittenermassen als Gewerbe

gelten, und sonstiger touristischer Bewirtschaftung von

Wohnfläche dar.

Es gilt:

	– Gemäss Auslegung der bernischen Regierungsstatthalteräm-

ter (BSIG Nr. 7/721.0/13.1 vom März 2019) gelten Beherber-

gungsbetriebe mit mehr als 10 Betten/Gäste nicht als stilles

Gewerbe und sind in den Wohnzonen grundsätzlich zonen-

fremd. Entsprechend wird der bisherige Passus im Kommentar

zu Art. 212 Abs. 2 BR gestrichen.

	– Für vor dem 5. Dezember 2018 in Wohnzonen rechtmässig

bestehende und bewilligte Hotels und strukturierte Beherber-

gungsbetriebe ist die kurzzeitige Vermietung zulässig.

	– In den Mischzonen ist mässig störendes Gewerbe, wozu auch

Betriebe des Gastgewerbes, wie Beherbergungsbetriebe, Pen-

sionen, Bed & Breakfast etc. gehören, zulässig, darunter auch

die touristische Bewirtschaftung von Wohnraum, sofern der

festgelegte Erstwohnungsanteil eingehalten wird.

be 12, 25 2.6.3 Dass bei den Massnahmen zwischen unterschiedlichen An-

geboten und entsprechend auch Anbietern auf dem Markt

unterschieden wird, stelle eine Ungleichbehandlung dar, die

der Wirtschaftsfreiheit und dem Wettbewerb widersprechen.

Eine solche Differenzierung widerspreche der Bundesverfas-

sung. Als Ungleichbehandlungen werden augeführt:

	– Unterscheidung zwischen klassischen Ferienwohnungen

und der kurzzeitigen Vermietung.

	– Privilegierung von Hotels und Privatpersonen, die einzel-

ne Zimmer in ihrer eigenen Wohnung vermieten.

Mit massgeschneiderten Massnahmen reagiert die Gemeinde

Interlaken spezifisch auf die lokale Problemstellung. Die Diffe-

renzierung zwischen unterschiedlichen Angeboten ist begründet:

	– Störungen durch die Vermietung von klassischen Ferienwoh-

nung, die üblicherweise wochenweise geschieht, sind bedeu-

tend geringer als jene, die durch die kurzzeitige Vermietung

entstehen.

	– Die Privilegierung einzelner Anbieter ist unter Ziff. 2.1.1.1 und

2.3.3 begründet.

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27	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

be 32 2.6.4 Es sei vermessen anzunehmen, dass nur ein bewilligter,

strukturierter Beherbergungsbetrieb eine professionelle

Gästebetreuung sicherstellen kann. Dies können Privatper-

sonen oder andere Anbieter ebenso.

Der Gemeinderat ist überzeugt, dass es Privatpersonen gibt, die

eine professionelle Gästebetreuung sicherstellen können und

dies auch tun. Die Praxis zeigt aber, dass bei einer Vielzahl von

Angeboten an kurzzeitiger Vermietung durch Privatpersonen,

kein persönlicher Kontakt mit Gästen vorhanden ist, was zu den

bekannten Problemstellungen wie Suche bei Ankunft, fehlende

soziale Kontrolle bei Immissionen etc. führt. Die Privilegierung

bestimmter Fälle wurde geprüft und eingeführt (vgl. 2.3.3).

vgl. 2.3.3

2.7	 Alternative Massnahmen

2.7.1	 Neustrukturierung Beherbergungsangebote

pr 26 2.7.1.1 Es wird vorgeschlagen, Betreibern von Ferienwohnungen

vorzuschreiben, dass sie sich einer Selbstregulierungsorga-

nisation (SRO) anschliessen müssen. Die SRO (können auch

mehrere sein) definieren zusammen mit der Tourismusorga-

nisation, der Behörden und den Betreibern Verhaltensregeln

für Wohn- und für Mischzonen. Die Einhaltung der Verhal-

tensregeln wie auch des Kurtaxenreglements werden durch

die SRO überprüft.

Eine derartige Lösung als flankierende Massnahme zur vorlie-

genden planungs- und baurechtlichen Regulierung ist aus Sicht

des Gemeinderats nicht ausgeschlossen und in der Begleitung

der Umsetzung, resp. des Vollzugs der vorliegenden Planung zu

prüfen, unter Umständen auch im Rahmen der einzusetzenden

Begleitgruppe (vgl. 2.1.2.2 und 2.5.1.1).

–

be 25, 32 2.7.1.2 Die in den letzten Jahren entstandene Form von touristi-

scher Beherbergung soll neu strukturiert werden. Die oft-

mals unter dem Titel «Ferienwohnung» laufenden Strukturen

sind in Wirklichkeit strukturierte Beherbergungsbetriebe (be-

treiben bis zu 50 Betten in verschiedenen Wohnungen). Sie

sollten richtigerweise dem Gastgewerbegesetz unterstehen.

Im Rahmen des Vollzugs der vorliegenden Planung wird zu kon-

trollieren sein, welche Anbieterinnen und Anbieter tatsächlich

als strukturierte Beherberungsbetriebe nach Art. 4 ZWV gelten.

Als strukturierte Betriebe gelten nur solche, die hotelmässige

Dienstleistungen anbieten, ein hotelähnliches Betriebskonzept

aufweisen und von einem einheitlichen Betrieb bewirtschaftet

werden. Gemäss Auslegung der Regierungsstatthalter weisen sie

mindestens 20 Betten/Gäste auf. Das blosse Pooling von Ferien-

wohnungen unter einem «professionellen», d.h. nicht-privaten

Anbieter reicht aus Sicht des Gemeinderats nicht aus, um als

strukturierter Beherberungsbetrieb zu gelten, weshalb auch die

entsprechenden Privilegien ausgeschlossen sind. Vorbehalten

bleiben einzelne Härtefälle, die auf Gesuch hin ihren Betrieb

weiterführen können (vgl. 2.1.1.1).

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Mitwirkungsbericht

28	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

be 32 2.7.1.3 Vermieter/Betreiber von touristisch genutzten Wohnungen

sollen eine Lizenz lösen müssen, die nebst Grösse, Kate-

gorie und Lage des Objektes auch Namen von Eigentü-

mern und verantwortlichen Personen für Schlüsselhaltung,

Gästebetreuung und Kurtaxenabrechnung beinhaltet. Dies

erleichtert Kontrollen und ermöglicht, eine reglementari-

sche Festlegung der Anzahl Lizenzen, die vergeben werden

dürfen.

Eine derartige Lösung als flankierende Massnahme zur vorlie-

genden planungs- und baurechtlichen Regulierung ist aus Sicht

des Gemeinderats nicht ausgeschlossen und in der Begleitung

der Umsetzung, resp. des Vollzugs der vorliegenden Planung zu

prüfen, unter Umständen auch im Rahmen der einzusetzenden

Begleitgruppe (vgl. 2.1.2.2 und 2.5.1.1).

2.7.2	 Gegen die Belastung in den Wohngebieten

2.7.2.1 Anstelle der Ausschlusses der kurzzeitigen Vermietung

werden folgende Alternativen zur Minderung der negativen

Auswirkungen in Wohnzonen vorgeschlagen:

in 35 2.7.2.2 	– Für die gewerbliche touristische Vermietung z.B. ab fünf

Personen soll neu eine Baubewilligungspflicht eingeführt

werden. Voraussetzung für die Baubewilligung wäre ein

entsprechendes Betriebskonzept (Müllentsorgung, Park-

platzsituation, Ankunft/Abreise etc.).

	– Der Lösungsvorschlag wurde diskutiert. Es ist unklar, ob eine

derartige zusätzliche Baubewilligungspflicht nach Baubewil-

ligungsdekret eingeführt werden könnte. Aus diesem Grund

und wegen dem erheblichen Vollzugsaufwand wurde der

Lösungsvorschlag nicht weiterverfolgt.

be 17 2.7.2.3 	– Vermieter sollen zur Verantwortung gezogen werden und

einen störungsfreien Ablauf gewährleisten. Einschrän-

kungen können im Reglement von Mehrfamilienhäusern

festgelegt werden.

	– Eine derartige Lösung als flankierende Massnahme zur

vorliegenden planungs- und baurechtlichen Regulierung ist

aus Sicht des Gemeinderats nicht ausgeschlossen und in der

Begleitung der Umsetzung, resp. des Vollzugs der vorliegen-

den Planung zu prüfen, unter Umständen auch im Rahmen

der einzusetzenden Begleitgruppe (vgl. 2.1.2.2 und 2.5.1.1).

Mit der Änderung des Kurtaxenreglements sind Anbieterinnen

und Anbieter von Übernachtungsmöglichkeiten neu melde-

pflichtig, was die Kontrolle und den Vollzug der Massnahmen

erleichtert.

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Mitwirkungsbericht

29	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 10 2.7.2.4 	– Informationskampagnen in den Sprachen der Gäste mit

Hinweisen auf die lokalen Gepflogenheiten und den Res-

pekt im Allgemeinen Verhaltensregeln.

	– Eine derartige Lösung als flankierende Massnahme zur vor-

liegenden planungs- und baurechtlichen Regulierung ist aus

Sicht des Gemeinderats nicht ausgeschlossen und in der Be-

gleitung der Umsetzung, resp. des Vollzugs der vorliegenden

Planung zu prüfen, unter Umständen auch im Rahmen der

einzusetzenden Begleitgruppe (vgl. 2.1.2.2 und 2.5.1.1).

pr 1 2.7.2.5 	– Gewährung einer Übergangsfrist für bestehende Betriebe,

um einen umsichtigeren Abbau der Betriebe planen und

den wirtschaftliche Schaden (z.B. Verlust von Arbeitsplät-

zen, Konkurs von Unternehmen) abfedern zu können..

	– Dem Gemeinderat ist es ein Anliegen, dass der Ausschluss

der kurzzeitigen Vermietung in Wohnzonen rasch möglichst

die gewünschte Wirkung entfaltet. Entsprechend steht eine

Übergangsfrist nicht zur Diskussion. Was die Gebiete mit Erst-

wohnungsanteilen betrifft, geniessen vom dem 5. Dezember

2019 rechtmässig bestehende und bewilligte Zweitwohnungen

Besitzstandsgarantie.

pr 34 2.7.2.6 	– Die Auflage von Brandschutz und Fluchtwegen sei für

Betreiber von Ferienwohnungen angebracht.

	– Für Beherbergungsstätten bis maximal 19 Betten/Gäste ist

das Brandschutzmerkblatt «Beherbergungsstätten – Ver-

mietung von Wohnraum an Touristen – Wohngruppen bis 19

Personen» der Gebäudeversicherung Bern (GVB) massgebend.

Für Beherbergungsbetriebe (ab 20 Personen) gelten die VKF-

Richtlinien für Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen,

Ferienheime) (VKF Brandschutzvorschriften 2015).

	– Darüber hinaus gelten für Betriebe ab 10 Betten/Gäste die

Vorschriften der Gastgewerbegesetzgebung.

pr 11, 23

in 27

be 33

2.7.2.7 	– Eine Einschränkung der Ankunfts, Abreise- und Kontroll-

zeiten wäre realistisch und praktisch.

	– Der Lösungsansatz wurde diskutiert und verworfen. Eine

Kontrolle der Ankunfts- und Abreisezeiten ist im Vollzug nicht

umsetzbar (z.B. bei Gästen mit ÖV-Ankunft).

pr 23, 24

in 27

be 32

2.7.2.8 	– Vorschrift einer persönlichen Betreuung und Ansprech-

person für die Gäste vor Ort

	– Vom Verbot der kurzzeitigen Vermietung ausgeschlossen, sind

vier privilegierte Fälle, bei denen sich jeweils eine Ansprechs-

person vor Ort befindet (vgl. 2.3.3.). Weiter müssen Anbiete-

rinnen und Anbieter von Übernachtungsmöglichkeiten mit der

Änderung des Kurtaxenreglements neu eine Ansprechsperson

vor Ort melden, was die Kontrolle und den Vollzug der Mass-

nahmen erleichtert.

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Mitwirkungsbericht

30	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 8,

be 25

2.7.2.9 	– Das Kurtaxenreglement soll weiter verschärft und rigoros

umgesetzt werden.

	– Es ist vorgesehen, die Umsetzung, Wirkung und Zielerreichung

der vorliegenden planungs- und baurechtlichen Massnahme

sowie der Anpassung des Kurtaxenreglements zu monitoren

und – sofern notwendig – flankierende, unter Umständen

verschärfende Massnahmen vorzusehen.

be 25 2.7.2.10 	– Erweiterte Gegenkontrollen der Ferienwohnungsbetriebe

über Handelsregister, Eidg. Steuerverwaltung (MWST),

Kant. Steuerverwaltung.

	– Gemäss Art. 214 Abs. 2 BR werden die Möglichkeiten einer

gemeindeinternen Zusammenarbeit ausgeweitet. Neu sind die

Gemeindebehörden befugt, im Vollzug zusammenzuarbeiten

und auf die jeweiligen Daten zuzugreifen. Der Zugriff auf die

Daten der Steuerbehörden der Gemeinde ist zusammen mit

weiteren Kontrollmöglichkeiten der Baupolizei- und Ortspo-

lizeiorganen ausreichend. Auf weitergehende Massnahmen

wird verzichtet.

be 25 2.7.2.11 	– Qualitätskontrolle anhand des Schweiz. Tourismusverban-

des durch Kontrollen vor Ort und nicht durch Selbstein-

schätzungen der Vermieter.

	– Qualitätskriterien und -labels sind über die Tourismusorgani-

sationen und Plattformen organisiert. Für die Qualitätskon-

trollen sind die entsprechenden Organisationen zuständig.

Weitergehende Massnahmen durch die Gemeinde sind des-

halb nicht geplant.

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Mitwirkungsbericht

31	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

2.8	 Partizipation

in 9 2.8.1 Die Mitwirkenden möchten gerne als Teil der Arbeitsgrup-

pe mitwirken. Die Arbeitsgruppe sei ausschliesslich aus

Mitgliedern des Gemeinderats und der Baukommission

zusammengesetzt. Andere Interessenorganisationen wie der

Hauseigentümerverband oder der Mieterverband seien nicht

vertreten.

Die Mitwirkenden fordern den Einsitz von zwei Fachper-

sonen der IG Ferienwohnungs- und Immobilienbesitz. Sie

sollen den aktuellen Mitgliedern gleichgestellt und ebenfalls

stimmberechtigt sein.

Um die planungsrechtliche Vorlage zur Planungszone fristgerecht

vor deren Ablauf am 5. Dezember 2020 zur öffentlichen Auflage

bringen zu können, soll das vorliegende Planungsvorhaben rasch

weitergeführt werden. Auf die Einberufung einer erweiterten

Arbeitsgruppe im vorliegenden Verfahren wird deshalb verzich-

tet. Die Argumente, Ideen und Vorschläge der Anspruchsgruppen

sind aus der Mitwirkung bekannt und wurden in die Diskussionen

und Entscheid miteinbezogen. Sie sollen in den nachfolgenden

Planungsschritten vom Grossen Gemeinderat als beschlussfas-

sendem Organ weitergeführt werden.

Es ist vorgesehen, die Wirkung und Zielerreichung zu monitoren

und für die Umsetzung nach Inkrafttreten der Planung eine breit

zusammengesetzte Begleitgruppe einzusetzen, in welcher die

Verwaltung, Vertreter/-innen aus der Politik, Anbieter, Branchen-

organisationen und die Bevölkerung Themen und Probleme der

Umsetzung austauschen können. Gerne wir die Gemeinde zu

gegebener Zeit auf die Interessensgruppen zukommen.

be 1, 32,

in 35

2.8.2 Die Mitwirkenden bieten ihre fachliche Unterstützung für

den weiteren Planungsprozess an.

vgl. 2.8.1.

2.9	 Diverses

Flankierende Massnahmen gemäss Erläuterungsbericht

pr 8 2.9.1 Es wird kritisiert, dass unter strengen Voraussetzungen in

der Landwirtschaftszone oder in geschützten Gebäuden

Ausnahmen vom Zweitwohnungsgesetz möglich seien.

Die Aussage bezieht sich auf den Fall, dass Interlaken beim

Erreichen des Schwellenwerts dem Zweitwohnungsgesetz

unterliegt. Die genannten Kritikpunkte sind bundesrechtlich ge-

regelt (Zweitwohnungsgesetzgebung) und nicht Gegenstand der

vorliegenden Planung

pr 8 2.9.2 Der Grundlagenbericht müsse einsehbar sein. Die zum Verständnis der Herleitung und Umsetzung der vorlie-

genden Planung notwendigen Inhalte des Grundlagenberichts

wurden in den Erläuterungsbericht übernommen.

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Mitwirkungsbericht

32	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

Partikularanliegen

pr 10 2.9.3 Beim Erwerb von Zweitwohnungen wurde speziell auf deren

Lage in den Gebäuden und die dortigen Umstände geach-

tet. Zudem wird die Auswahl der Gäste auf den Plattformen

selektiv vorgenommen. Mit beidem wird versucht, Konflikte

mit den Einheimischen zu vermeiden. Mit dem Ausschluss

der kurzzeitigen Vermietungen (weniger als 5 Nächte)

werden die Möglichkeiten der Auswahl der Gäste stark

eingeschränkt, was vermutlich zur Annahme von weniger

rücksichtsvollen Gästen führen wird.

Diese Vorgehensweise ist lobenswert. Sie ist leider nicht selbst-

verständlich und kann durch die Gemeinde nicht überprüft

werden.

pr 28, 29,

30, 31

2.9.5 Mehrere Mitwirkende fürchten um ihren Arbeitsplatz. Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass das Verbot der kurzzei-

tigen Vermietung Konsequenzen für Anbieterinnen und Anbie-

ter, für Arbeitnehmer und vermutlich in einem gewissen, aber

beschränkten Rahmen auch wirtschaftliche Auswirkungen für die

Gemeinde und die Region hat. Die negativen Auswirkungen sind

jedoch begrenzt, da sich da die kurzzeitige Vermietung ausser-

halb der Wohnzonen noch immer möglich und Zweitwohnungen

in Mischzonen in beschränkten Umfang noch immer zulässig

sind. Der auch vom Gemeinderat als wichtig empfundene Wirt-

schaftszweig von Übernachtungsangeboten wird damit räumlich

und zeitlich gezielt reguliert, jedoch nicht gänzlich unterbun-

den. Den genannten negativen Auswirkungen auf wirtschaftli-

che Aspekte stehen die Interessen der Wohnbevölkerung, die

Verfügbarkeit von (erschwinglichem) Wohnraum und der Schutz

der Qualität der Wohnquartiere gegenüber. Der Gemeinderat

erachtet es als seine Pflicht, Massnahmen zum Schutz dieser

Interessen zu treffen. Die dafür getroffenen Massnahmen, die

Einschränkung der kurzzeitigen Vermietung von weniger als

drei aufeinander folgenden Nächten in Wohngebieten sowie die

Festlegung von Erstwohnungsanteilen für die Mischzonen, sind

zweckmässig und in der Abwägung der Interessen verhältnismä-

ssig.

Erläuterungsbe-

richt

	– Ergänzung Inter-

essenabwägung

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Mitwirkungsbericht

33	 ecoptima

Verfasser Nr. Eingabe Stellungnahme des Gemeinderats Massnahmen

pr 24 2.9.6 Die Ferienwohnungen ergänzen das bestehende Angebot. In

erster Linie seien diese attraktiver, weil die Ferienwohnun-

gen günstiger sind und im Falle eines traditionellen Chalets

einen gewissen Charme haben. Die Möglichkeit in dieser

«authentischen und traditionellen Art und Weise» Ferien zu

verbringen, soll gewahrt werden.

Die Möglichkeiten in einem authentischen Chalet Ferien zu ver-

bringen, sind grundsätzlich weiterhin möglich:

	– In Mischzonen, sofern der erforderliche Erstwohnungsanteil

nachgewiesen wird;

	– In Wohnzonen, sofern die Dauer des Aufenthalts mindestens

drei aufeinanderfolgende Nächte beträgt. Der Gemeinderat

geht zudem davon aus, dass bei einem kurzzeitigen Aufent-

halt von weniger als 3 Tagen ein «authentisches» Erlebnis

nicht möglich ist.

Weiteres

be 20 2.9.7 Es wird beantragt, dass die Planungszone für die Misch-

zonen nun aufgehoben wird und die Rechtsunsicherheit

beendet wird.

Eine teilweise Aufhebung der Planungszone zum jetzigen

Zeitpunkt ist nicht zweckmässig. Die Situation muss weiterhin

gesamtheitlich betrachtet werden, da die politische Diskussion

im Grossen Gemeinderat noch aussteht.

pr 8 2.9.8 Die Änderung des Baureglements soll dem Volk zur Be-

schlussfassung unterbreitet werden.

Beschlussfassendes Organ für die vorliegende Planung ist der

Grosse Gemeinderat. Danach bleibt die Möglichkeit eines fakul-

tativen Referendums vorbehalten.

Spitalgasse 34

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Telefon 031 310 50 80

Fax 031 310 50 81

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Auswertung der Einsprachen

Oktober 2020

06617_Auswertung ES Zweitwohnungen_201023_E.indd/pp/bm

ÖFFENTLICHE AUFLAGE

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Auswertung der Einsprachen

2 ecoptima

Einsprache Argumentarium Gemeinderat Haltung
Ergebnis

E1 Markus Schmutz, Belp
(Mitwirkungseingabe pr10)

A Gegen die von Ihnen geplante Änderungen der Nutzungszonen mit der

Teilrevision Ortsplanung «Zweitwohnungen» und insbesondere des damit

einhergehenden Verbots von Kurzzeitvermietungen von Zweitwohnungen

von weniger als 3 aufeinanderfolgenden Nächten erhebe ich Einsprache.

Der Gemeinderat hält an seiner Vorlage fest und bittet die

Einsprechenden ihre Einsprache zurückzuziehen.

Es wird festge-

stellt, dass keine

Einigung erzielt

werden konnte,

die Einsprache

bleibt aufrecht

erhalten

Für meine beiden Zweitwohnungen in der Wohnzone von lnterlaken gilt

diesbezüglich die Besitzstandgarantie (BSG 721.0 Art. 3).
Ob die Wohnungen unter dem Schutz der Besitzstandsgaran-

tie stehen, hängt davon ab, wie lange der Einsprecher seine

Zweitwohnungen als solche kurzzeitig vermietet. Die länger

dauernde Vermietung ist ohnehin nicht beschränkt.

Die Besitzstandsgarantie wird eingeschränkt. Grundsätzlich

sollen keine kurzfristigen Vermietungen in Wohnzonen mehr

möglich sein. Von diesem Grundsatz werden verschiedene

Ausnahmen definiert. Dies sind bestehende Hotels und an-

dere strukturierte (hotelähnliche) Betriebe, Einzelzimmer und

Einliegerwohnungen (Besitzer im gleichen Gebäude) sowie die

bestehenden Ferienwohnungen unter gewissen Bedingungen

(Gegenstand der Einsprache).

Es handelt sich um einen besonderen Fall des Gemeindebau-

rechts, in welchem auf einem beschränkten Gebiet (Wohnzo-

nen) eine bestimmte Wirtschaftsform (kurzzeitige Vermietung)

für ein bestimmtes Segment (Angebote die erst in den letzten

3 Jahren auf den Markt kamen) beschränkt werden.

Variante: Es wird

vom Rückzug

der Einsprache

Kenntnis genom-

men.

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Auswertung der Einsprachen

3	 ecoptima

 Einsprache Argumentarium Gemeinderat Haltung
Ergebnis

Des Weiteren wird das argumentierte Ziel zur Reduktion der Störungen im

Wohngebiet durch häufige Wechsel (maximal ein Mal pro Tag) nachweislich

verfehlt. Denn dies ändert nichts am Umstand, dass die Laufkundschaft der

sich im gleichen Gebäude befindenden Gewerbe wie Zahnarzt, Reisebüro,

etc. und dem damit eingehenden Suchverkehr in ungleich höherem Masse

Störungen im Wohngebiet verursachen.

Die häufigen Wechsel in den Wohnzonen werden als Stö-

rungsquelle wahrgenommen.

In den Wohnzonen sind nur nicht störende Betriebe zulässig.

Mässig störende Betriebe sind nur im Rahmen einer besitz-

standsgarantie zulässig, d.h. sie wurden zu einem früheren

Zeitpunkt rechtmässig bewilligt. Dies ist nicht Gegenstand der

aufgelegten Teilrevision der Ortsplanung «Zweitwohnunge».

Ein generelles Fahrverbot und das installieren von umfangreichen Fussgän-

gerzonen hätte den viel grösseren Effekt zur Beruhigung.

Die Verkehrsplanung geschieht unabhängig von der hier

geplanten Regelung zu Zweitwohnungen. Dort wo sinnvoll,

werden im Rahmen dieser Planung derartige Massnahmen

vorgesehen. Diese dienen jedoch der Behebung von Störun-

gen durch den Verkehr und verfolgen demnach andere Ziele.

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4	 ecoptima

 Einsprache Argumentarium Gemeinderat Haltung
Ergebnis

E2 Verein Immobilieneigentümer und Ferienwohnungsbetreiber
(Mitwirkungseingabe pr 27)

Die Änderung im GBR sieht in Art. 211 Abs. 2 vor, die Weiterführung von

bestehenden Betrieben zu schützen . Wir begrüssen den Schutz bestehen-

der Betriebe sehr, denn die Besitzstandsgarantie schützt sowohl die vom

Eigentümer getätigten Investitionen als auch durch den Betrieb entstandene

Arbeitsplätze und attraktive Unterkünfte für unsere Feriengäste. Einige Men-

schen auf dem Bödeli verdienen ihr tägliches Brot mit diesem Geschäft, für

das im Moment neue Regeln entworfen werden. Der Schutz dieser geschaf-

fenen Werte erachten wir als sehr wichtig.

Kenntnisnahme Es wird festge-

stellt, dass keine

Einigung erzielt

werden konnte,

die Einsprache

bleibt aufrecht

erhalten

Die Änderung von Art. 211 Abs.2 GBR sieht den Schutz der geschaffenen

Werte nicht bedingungslos vor, sondern schützt ausschliesslich Betriebe, die

einem zeitlichen Kriterium genügen (3 Jahre vor Inkrafttreten der Planungs-

zone am 12. Dezember 2018), und Hotels bzw. strukturierte Beherbergungs-

betriebe.

Grundsätzlich sollen keine kurzfristigen Vermietungen in

Wohnzonen mehr möglich sein. Von diesem Grundsatz wer-

den verschiedene Ausnahmen definiert. Dies sind bestehen-

de Hotels und andere strukturierte (hotelähnliche) Betriebe,

Einzelzimmer und Einliegerwohnungen (Besitzer im gleichen

Gebäude) sowie die bestehenden Ferienwohnungen unter

gewissen Bedingungen (Gegenstand der Einsprache).

Die Beschränkung der Bestandesgarantie richtet sich nach

dem Datum Erlass der Planungszone. Seither sind keine

solchen Ferienwohnungen mehr neu zulässig. Auch die be-

stehenden sind grundätzlich nicht mehr zulässig, da sie als

Kern des Problems in den Wohnzonen angesehen werden. Für

Betriebe, welche bereits langjährig auf dem Markt sind, nach

den bisherigen Vorschriften jedoch keiner Bewilligungspflicht

unterstellt waren, soll eine zusätzliche Ausnahme Härtefälle

entschärfen. Diese Regelung wird an die zusätzliche Bedin-

gung geknüpft, dass Angebote bereits während mindestens

dreier Jahre bestanden haben.

Variante: Es wird

vom Rückzug

der Einsprache

Kenntnis genom-

men.

Einwohnergemeinde Interlaken
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5	 ecoptima

 Einsprache Argumentarium Gemeinderat Haltung
Ergebnis

Die zeitliche Einschränkung des Schutzes erscheint uns aus zwei Perspek-

tiven fragwürdig. Aus ethischer Sicht ist es nicht nachvollziehbar, weshalb

Betriebe, die vor Inkrafttreten der Planungszone gesetzestreu entstanden

sind, nicht geschützt werden sollten, weil sie ein willkürlich festgelegtes

zeitliches Kriterium nicht erfüllen. Spielt es denn eine Rolle, ob eine Reini-

gungskraft in einem Betrieb angestellt ist, der im 2014 entstanden ist oder

für ein Betrieb arbeitet, den es seit 2017 gibt? Sollte man den Betrieb, die

Investitionen und die Reinigungskräfte nicht in beiden Fällen gleicherma-

ssen schützen?

Die Situation hatte sich bereits im Vorfeld des Erlasses der

Planungszone bereits soweit verschärft, dass der Änderungs-

bedarf erkannt wurde. Würden nun sämtliche bestehenden

Angebote mit Besitzstand versehen, könnte die übermässige

Beeinträchtigung der Wohnzonen langfristig nicht verbes-

sert werden. Grundsätzlich wäre auch ein generelles Verbot

möglich, es soll jedoch für langjährige Anbieter Härtefall-

Lösungen angeboten werden.

Auch aus rechtlicher Perspektive ist der Vorschlag fragwürdig. Art. 3 Abs. 1

des BauG sieht vor, dass aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewil-

ligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften

und Pläne nicht berührt werden. Dieses Gesetz ist genau dafür da, um das

oben beschriebene ethische Problem zu vermeiden. Gemäss Vorprüfungs-

bericht des AGR sind kommunale Regelungen für Besitzstandsgarantie zwar

zulässig, allerdings nur in besonderen Fällen, die begründet werden müssen.

Eine solche Begründung war für uns im Erläuterungsbericht nicht auffindbar.

Als Referenz für den Umgang mit Art 3. BauG möchten wir auf die Gemeinde

Unterseen und die Stadt Bern verweisen, welche die Besitzstandsgarantie

für bestehende Betriebe ausdrücklich garantieren. Die Gemeinde Unterseen

nimmt als Referenzdatum für den Schutz der bestehenden Projekte korrek-

terweise den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungszone, die Stadt Bern

sichert allen Betrieben Besitzstand zu, die fristgerecht bei der Stadt Bern

gemeldet waren.

Es handelt sich um einen besonderen Fall des Gemeinde-

rechts, in welchem auf einem beschränkten Gebiet (Wohnzo-

nen) eine bestimmte Wirtschaftsform (kurzzeitige Vermietung)

für ein bestimmtes Segment (Angebote die erst in den letzten

3 Jahren auf den Markt kamen) beschränkt werden.

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6	 ecoptima

 Einsprache Argumentarium Gemeinderat Haltung
Ergebnis

Die Ungleichbehandlung von Beherbergungsbetrieben bei der Frage der

Besitzstandsgarantie ist zudem nicht nachvollziehbar. Es ist nicht nachvoll-

ziehbar, weshalb strukturierte Beherbergungsbetriebe und Hotels eine Son-

derbehandlung in der Frage der Besitzstandsgarantie zuteil wird, während

andere Beherbergungsbetriebe kein Schutz erhalten.

Bestehende Hotels- und strukturierte Angebote sind bereits

langjährig nur gestützt auf die Besitzstandsgarantie möglich,

so dass die Dreijahre-Regelung ohnehin eingehalten ist. Neue

Hotels sind bereits seit langem in den Wohnzonen generell

nicht zonenkonform. Daher kann nicht von einer Bevorzugung

ausgegangen werden. Solche Betriebe verfügen zudem über

eine Rezeption vor Ort, welche den Gästen als Kontakt- und

Ansprechstelle dient und auch die «soziale Kontrolle» über

ein mit dem Umfeld verträgliches Verhalten ausüben kann.

Nachbarn können sich bei Beschwerden an diese Stelle vor

Ort richten. Das gleiche trifft auf Einzelzimmer und Einlieger-

wohnungen zu.

Die anderen Ferienwohnungsangebote hingegen können dies

nicht sicherstellen

A Wir möchten Sie höflich bitten, die ausgeführten Überlegungen zu beden-

ken und allen Betrieben, die vor dem 12. Dezember 2018 keine Bewilligung

benötigt hatten und korrekt beim TOI angemeldet waren, Besitzstand zu

garantieren, d.h. die drei Jahresfrist aus Art. 211 Abs. 2 zu streichen. Dies

unabhängig davon, ob es sich um strukturierte Beherbergungsbetriebe,

Hotels oder andere Anbieter handelt.

Der Gemeinderat hält an seiner Vorlage fest und bittet die

Einsprechenden ihre Einsprache zurückzuziehen.

s.o.

Kanton Bern
Canton de Berne

|a‘ﬂE

ENEESANGEY 28 Jy

GE li 2020
VER erfasst

Direktion fur Inneres und Justiz -

Amt fir Gemeinden und Raumordnung G"Nr- %@%‘

Abteilung Orts- und Regionalplanung

Nydeggasse 11/13 Amt fiir Gemeinden und Raumordnung, Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

3011 Bern
+41 3163373 20
oundr.agr@be.ch

www.be.ch/agr Gemeindeverwaltung Interlaken
General-Guisan-Strasse 43

Isabelle Menétrey Postfach

+41 31636 01 53 3800 Interlaken

isabelle. menetrey@be.ch

G.-Nr.: 2020.D1J.2206 23. Juli 2020

Interlaken; Revision Baureglement, Zweitwohnungen, Vorpriifung
Vorprifungsbericht gemass Art. 59 BauG und 118 BauV

Sehr geehrte Damen und Herren

Am 31. Marz 2020 ist bei uns die Revision Baureglement, Zweitwohnungen mit folgenden Akien zur Vor-
prifung eingegangen:

— Revision Baureglement: Zweitwohnungen

— Erfauterungsbericht

— Mitwirkungsbericht

Gestiitzt auf und unsere Beurteilung geben wir thnen die Ergebnisse unserer Vorpriifung bekannt:

1. Allgemeines zur Vorprifung

Zweck der Vorprifung ist die Feststellung der Genehmigungsféhigkeit von Pldnen, Vorschriften und de-
ren Abdnderungen. Genehmigungsfahig sind Plane und Vorschriften, wenn sie rechtmassig und mit den
{ibergeordneten Planungen vereinbar sind (Art. 61 Abs. 1 BauG). Die Vorpriafung weist auf allfallige Wi-
derspriiche zum geltenden Recht oder zu Ubergeordneten Planungen hin und zeigt auf, wie sie behoben
werden kénnen. So wurden auch die Antrage der Amts- und Fachstellen geprift, entsprechend gewichtet
und fanden, wo erforderlich, Eingang im nachfolgenden Bericht.

Unter Vorbehalt der in Kapitel 3 und 4 bezeichneten materiellen und formellen Genehmigungsvorbehalte
kénnen wir der Revision Baureglement, Zweitwohnungen zustimmen und eine Genehmigung in Aussicht
stellen.

Mit den materiellen Genehmigungsvorbehalten werden Licken oder ungeldste Fragen in einer Planung
angesprochen, welche bej Nichtberlicksichtigung zu einer Nichtgenehmigung einzelner Festlegungen
oder gar der ganzen Planung fihren kénnen.

Formelle Genehmigungsvorbehalte missen von der Planungsbehdrde beachtet werden. Sie stellen aber

den Gegenstand der Planung nicht in Frage. Die Bereinigung solcher formellen Gegenstande verhindert
nachtragliche, zeitaufwandige Anderungs- und Anpassungsverfahren wahrend der Genehmigung.

2020.D1J.2206 / 00.1036 1/5

Kanton Bern Vorpriifungsbhericht geméass Art. 59 BauG und 118 BauV
Canton de Berne

2, Ausgangslage

In Interlaken wird vermehrt bestehender Wohnraum zu bewirtschafteten Zweitwohnungen umgenutzt.
Dadurch geht nicht nur Wohnraum fir die ortsansassige Bevélkerung verloren, sondern es treten auch
negative Auswirkungen (Larm, Verdrangung der Quartierbewohner, Verkehr, Verlust an Wohnqualitat)
auf.

Um dem steigenden Anteil an Zweitwohnungen entgegen zu wirken, hat der Gemeinderat eine Pla-
nungszone beschlossen. Mit der vorliegenden Revision des Baureglements legt die Gemeinde im Zent-
rum und in den gemischt-genutzten Gebieten einen Mindestanteil an Erstwohnungen fest und in den
Wohngebieten wird die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen untersagt.

Interlaken ist nicht dem Giiltigkeitsbereich des Zweitwohnungsgesetzes unterstellt (Zweitwohnungsanteil
von ca. 18%, Stand Januar 2019).

Die vorliegende Planung wurde nachvollziehbar ausgearbeitet. Trotzdem bestehen mehrere Genehmi-
gungsvorbehalte.
3. Materielle Genehmigungsvorbehalte

3.1 Baureglement

Art. 211 Fur die Wohnzonen wird ein EWA festgelegt. Es ist nicht nachvollziehbar, wa-

Abs. 2 rum fur die Wohnzonen 2, 3 und 4 kein EWA festgelegt wird. Dies ist zu be-
griinden.

Art. 213 Es wurde nicht dargelegt, inwiefern das ganze Gemeindegebiet unter eine

Abs. 3 kommunale Besitzstandsgarantie fallen kann. Art. 3 Abs. 4 BauG lasst nur fir
besondere Falle des Gemeindebaurechts eine kommunale Regelung zu. Dies
ist zu begrunden. -

4, Formelle Genehmigungsvorbehalte

41 Allgemein

Grundsatzlich gelten die Bemerkungen in der 3. Spalte des Baureglements als Hinweise. Diese entfalten
keine rechtliche Wirkung. Sollen die Hinweise zweifelsfrei gelten, sind sie im verbindlichen Bauregle-
ments-Artikel (2. Spalte) zu verankern.

42 Anderung von Sonderbauvorschriften im Baureglement

Bei den vorgenommenen Anpassungen in Art. 7 Straf- und Schlussbestimmungen
e Art. 742 1. Lemma Abs. 2 «Uechtere, Allmendstrasse», SBV 2
e Art. 742 2. Lemma Abs. 1 «Im Moos», SBV 3
o Art. 742 3. Lemma Abs. 1 «Jungfraustrasse», UeO 6
o Art. 742 4. Lemma "Uechtere" ("Hardermandli"), UeO 9

handelt es sich um indirekte Anderungen der Sonderbauvorschriften. Es ist nicht ausreichend, diese An-

derungen nur im Baureglement vorzunehmen. Die jeweiligen Sonderbau- und UeO-Vorschriften sind
daher entsprechend anzupassen.

2020.D1J 2206 / 00.1036 215

Kanton Bern
Canton de Berne

4.3 Baureglement

Vorpriifungsbericht geméss Art. 59 BauG und 118 BauV

Art. 211
Abs. 2

‘Im 2.Absatz ist festgehalten, dass die kurzzeitige Vermietung (weniger als 3

| ergdnzen (analog 1. Satz und Hinweise).

hintereinander folgende Nachte) nicht zulassig ist. U.a. wird flr einzelne Zim-
mer in dauerhaft bewohnten Wohnungen eine Ausnahme gewahrt. In der 3.
Spalte wird diese Ausnahme (zivil- und steuerrechtlicher Wohnsitz in der Ge-
meinde Interlaken) erlautert. Hinweise entfalten keine rechtliche Wirkung (vgl.
Kap. Allgemein). Wenn diese Ausnahme gelten soll, muss der Artikel in der 2.
Spalte entsprechend ergéanzt werden.

Im ersten roten Lemma (nicht zuldssig sind) muss nach Wohnungen «und Ein-
zelzimmerny ergdnzt werden (analog nachster Satz, wo «Einzelzimmer und
Wohnungen» erwahnt werden).

1. und 2. Lemma der Ausnahmen: Er wird Bezug auf den Beschluss der Pla-
nungszone (05.12.2018) genommen. Gestitzt auf Art. 62a Abs.1 Satz 2 BauG
wird sie [die Planungszone] mit der &ffentlichen Bekanntmachung rechtswirk-
sam. Demzufolge ist das Publikationsdatum im amtlichen Anzeiger massge-
bend und nicht das Beschlussdatum. Dies ist anzupassen.

3. Abschnitt: Im 2. Satz sind die «strukturierten Beherbergungsbetriebe» zu

Art. 211
Abs. 9

Der rot markierte Hinweis in der 2. Spalte ist unverbindlich (vgl. Ausfiihrungen
unter Kap. Allgemein). Wenn dieses Verbot zweifelsfrei gelten soll, muss es in
den verbindlichen Inhalt verschoben werden.

Art. 212
Abs. 1

Beim Hinweis zum EWA ist nicht nur auf Art. 213, sondern auch auf Art. 214 zu
verweisen.

Bei der Streichung des Buchstabens «m» in der Zeile Arbeitszone A*/in der
Spalte Fh tr handelt es sich um die Korrektur eines offensichtlichen Fehlers.
Dies ist inhaltlich problemios, gehdrt aber materiell nicht zur Thematik Zweit-
wohnungen (sachfremd). Dies ist im Erlduterungsbericht gesondert zu begrin-
den.

Art. 213
Absatz 1

Das Wort «oberirdisch» in «oberirdische Hauptnutzﬂéche; ist zu streichen (im
Artikel und in den Hinweisen), da es sich bei der «Hauptnutzflache» bereits um
einen definierten SIA-Begriff handelf.

Die 3. Bemerkung in der 3. Spalte (baubewilligungspflichtige Umnutzung) ist
unverbindlich. Sie ist als eigenstandiger Absatz in den verbindlichen Baureg-
lements-Artikel zu verschieben (vgl. Ausfihrungen unter Kap. Allgemein).

Art. 213
Abs. 3

Auch hier wird Bezug auf den Beschluss der Planungszone (05.12.2018) ge-
nommen. Gestiitzt auf Art. 62a Abs.1 Satz 2 BauG wird sie [die Planungszone]
mit der offentlichen Bekanntmachung rechtswirksam. Es zahlt jedoch das Pub-
likationsdatum im amtlichen Anzeiger und nicht das Beschlussdatum. Dies ist
anzupassen.

Art. 214
Abs. 2

Aus Griinden des Datenschutzes ist folgende Erganzung vorzunehmen:

«Die Baupolizeibehérde und die Einwohnerkontrollen sind befugt auf ihre je-
weiligen Daten sowie auf die Daten der Steuerbehdrde der Gemeinde im Rah-
men der kantonalen Datenschutz- und Steuergesetzgebung (Art. 10 KDSG,
Art. 153 StG) zuzugreifen.

| Art. 214
Abs. 3

Bevor Vollzugsmassnahmen (Unterbindung Wasserzufuhr usw.) ausgefthrt
werden, muss nach Art. 46 Abs. 2 BauG zuerst «eine angemessene Frist zur
Wiederherstellung des rechtmassigen Zustandes unter Androhung der Ersatz-
vornahme» gesetzt werden. Dies ist entsprechend anzupassen.

2020.D1J.2206 / 00.1036

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Kanton Bern Vorpriifungsbericht geméass Art. 59 BauG und 118 BauV
Canton de Berne

5. Empfehlungen und Hinweise

51  Hinweise zum Baureglement

Art. 211 Es wird empfohlen, die Definition der «dauerhaft bewohnten Wohnungen» aus

Abs. 2 der 3. Hinweisspalte in den verbindlichen Teil zu verschieben, damit eine for-
| mell-gesetzliche Grundlage vorhanden ist.

Art. 213 Der Satz «Als Wohnungen gelten ...» ist ungtinstig formuliert, da der Begriff

Abs. 1: «Wohnung» in der Gesetzgebung bereits eine eigenstandige Definition auf-

weist. Es wird empfohlen die Sonderregelung von Hotels und strukturierten
L Betrieben anders zu regeln. _|
Art. 214 Abs. 1: Wir empfehlen der Gemeinde, den Zeitpunkt analog Art. 7 Abs. 4 ZWG zu be-
stimmen («unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung»).

52 Monitoring

Gemass Massnahmenblatt D_06 des kantonalen Richtplans haben Gemeinden, welche «Massnahmen
zur Steuerung von Zweitwohnungen treffen» die Zweitwohnungen zu erfassen und deren Entwicklung zu
verfolgen (Monitoring). In den gepriften Unterlagen sind keine Informationen zu einem solchen aktiven
Monitoring (differenzierte Fiihrung des GWR mit Erfassung der Wohnungen, die geméass ZWG den Erst-
wohnungen gleichgestellt sind, sowie die Entwicklung der Plattformwohnungen in den unterschiedlichen
Bereichen) zu finden.

Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass gestitzt auf den behérdenverbindlichen Richtplan, ein solches
Monitoring einzuftihren ist. Es dient einerseits der Erfassung und Entwicklung der Zweitwohnungen, an-
dererseits aber auch der Uberpriifung der getroffenen Massnahmen.

6. Weiteres Vorgehen

Wir empfehlen thnen, uns die bereinigte Planung zu einer abschliessenden Vorprifung einzureichen.
Anschliessend ist die bereinigte Planung wahrend 30 Tagen zusammen mit dem Vorprifungsbericht 6f-
fentlich aufzulegen (Art. 60 Abs. 1 BauG; Art. 54 Abs. 2 GG). In der Publikation ist darauf hinzuweisen,
dass wahrend der Auflagefrist, schriftlich begrindet Einsprache erhoben werden kann (Art. 60 Abs. 2
BauQG).

Einspracheverhandlungen sind vor der Beschlussfassung durch das zusténdige Organ abzuhalten (Art.
60 Abs. 2 BauG). Es empfiehlt sich deshalb, zwischen dem Ende der Auflagefrist und dem fir die Be-
schlussfassung vorgesehenen Termin fur diesen Zweck hinreichend Zeit auszusparen.

Die Einladung zur Gemeindeversammlung oder zur Urnenabstimmung ist mindestens 30 Tage vorher
bekannt zu machen (Art. 9 Abs. 1 GV).

Werden vor oder bei der Beschlussfassung Anderungen angebracht, ist den davon Betroffenen Kenntnis
und Gelegenheit zur Einsprache zu geben (Art. 60 Abs. 3 BauG).

Nach der Beschlussfassung und dem Ablauf der 30-tdgigen Beschwerdefrist (Art. 67 VRPG) ist die Pla-

nung ohne Verzug dem Amt fiir Gemeinden und Raumordnung zur Genehmigung einzureichen (Art. 120
Abs. 1 BauV). Eine Kopie des Uberweisungsschreibens ist dem Regierungsstatthalteramt zuzustellen.

2020.01J.2206 / 00.1036 4/5

Kanton Bern Vorpriifungsbericht geméass Art. 59 BauG und 118 BauV
Canton de Berne

Die Plane und Vorschriften sind in 6-facher Ausfertigung, versehen mit den Genehmigungsvermerken,
den Unterschriften der Prasidentin / des Prasidenten und der Sekretarin / des Sekretars des beschluss-
fassenden Organs sowie dem Auflagezeugnis der Gemeindeschreiberin / des Gemeindeschreibers ein-
zureichen (Art. 120 Abs. 2 BauV).

Beizulegen sind:

— Aktualisierter Erlauterungsbericht nach Art. 47 RPV 6-fach

— die Auflageexemplare

— Publikationstexte

— die Einsprachen mit Lokalisierung in einem Ubersichtsplan und die Protokolle der Einspracheverhand-
lungen

— ein Bericht und begrindeter Antrag des Gemeinderates (ber die unerledigten Einsprachen

— ein Protokollauszug der Sitzung des Gemeindeparlaments

Die digitalen Daten sind gleichzeitig mit der Genehmigungseingabe gestiitzt auf Art. 61 Abs. 6 BauG im
Datenmodell DM.16-Npl-BE dem Amt fir Geoinformation (AGI) zum Download und zur weiteren Verar-
beitung zur Verfugung zu stellen (Erfassungsvorschriften und Datenmodell siehe www.geo.apps.be.ch -
Datenmodell).

Freundliche Griisse

Amt fir Gemeinden und Raumordnung
Abteilung Orts- und Regionalplanung

[sabelle Menétrey
Raumplanerin

— Uberzahlige Dossiers retour

Kopie
— Planungsbiro: Ecoptima AG

Kopie per E-Mail
— Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
— Intern: KUB/ LIE

2020.D1J 2206 / 00.1036 5/5

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