name: 100 ueo12 landi aenderung2020 inkl zpae ggr20200512 dossier

text:
Einwohnergemeinde Interlaken
Gemeinderat

General-Guisan-Strasse 43
Postfach
3800 Interlaken
Tel. 033 826 51 41
gemeindeschreiberei@interlaken.ch
www.interlaken-gemeinde.ch

G-Nr. 5423

Bericht und Antrag an den Grossen Gemeinderat

Überbauungsordnung Nr. 12 Landi, Gewerbezone Mittlers Moos West, mit Zonenplan-
änderung

Wir verweisen auf die beiliegenden Unterlagen, insbesondere den umfassenden Erläuterungsbericht.

Öffentliche Auflage

Während der öffentlichen Auflage der Zonenplanänderung und der Änderung der Überbauungsordnung
sind vier Einsprachen und drei Rechtsverwahrungen eingegangen. Im Anschluss an die Auflage sind
noch folgende Anpassungen an den Überbauungsvorschriften vorgenommen worden:
− Artikel 7 Absatz 3: Es sind nur Flachdächer, Sattel- und Tonnendächer zulässig, deren höchster

Dachpunkt die maximale Gebäudehöhe nicht mehr als 3.00 m überragt. Im Sektor "Erweiterung" sind
nur Flachdächer zulässig.

− Artikel 9 Absatz 2: Die Grünflächen sind als Magerwiesen anzulegen. Sie können für die Anlage von
Sickermulden genutzt werden. Zulässig ist die Pflanzung von standortheimischen Sträuchern und
Gebüschen als Sichtschutz.

− Artikel 9 Absatz 5: An der im Überbauungsplan bezeichneten Stelle ist eine Lärmschutzwand von
max. 3.0 m Gesamthöhe zum Schutz der Nachbarschaft vor Lärmimmissionen zulässig zu erstellen.

Einsprache und Rechtsverwahrungen

Der Gemeinderat beurteilt alle vier Einsprachen als öffentlichrechtlich unbegründet und beantragt deren
Abweisung. Für Details wird auf die beiliegenden Auswertungen zu den einzelnen Einsprachen in der
Beilage verwiesen. Die Rechtsverwahrungen werden zur Kenntnis genommen.

Rechtliches

Der Zonenplan und die Überbauungsordnungen gehören zur baurechtlichen Grundordnung der Gemein-
de. Der Erlass und die Änderung der baurechtlichen Grundordnung fallen nach Artikel 7 Absatz 1 Buch-
stabe b des Organisationsreglements 2000 vom 28. November 1999 (OgR 2000, ISR 101.1) in die Kom-
petenz des Grossen Gemeinderates, unter dem Vorbehalt des fakultativen Referendums.

Finanzielles

Der Gemeinde entstehen aus der Änderung des Zonenplans und der Überbauungsordnung keine Kosten.

Antrag

1. Die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 12 Landi, Gewerbezone Mittlers Moos West, mit Zonen-

planänderung wird mit folgenden Änderungen in den Überbauungsvorschriften gegenüber der öffent-
lichen Auflage beschlossen:
− Artikel 7 Absatz 3: Ergänzung: "Im Sektor 'Erweiterung' sind nur Flachdächer zulässig."
− Artikel 9 Absatz 2: Ergänzung: "Zulässig ist die Pflanzung von standortheimischen Sträuchern

und Gebüschen als Sichtschutz."
− Artikel 9 Absatz 5: "zulässig" wird ersetzt durch "zu erstellen".

2. Dem Amt für Gemeinden und Raumordnung wird beantragt, die Änderung der Überbauungsordnung

mit Zonenplanänderung zu genehmigen und die Einsprachen als öffentlichrechtlich unbegründet ab-
zuweisen.

3. Das Geschäft untersteht dem fakultativen Referendum.

Interlaken, 3. März 2020 Gemeinderat Interlaken

Peter Michel Philipp Goetschi
Vizegemeindepräsident Sekretär

− Zonenplanänderung
− Änderung Überbauungsplan
− Änderung Überbauungsvorschriften
− Auswertung Einsprache Ammann
− Auswertung Einsprache Früh
− Auswertung Einsprache Utz
− Auswertung Einsprache Werder
− Erläuterungsbericht
− Mitwirkungsbericht

Genehmigungsvermerke

Mitwirkung vom 23. März bis 24. April 2017

Vorprüfung vom 20. November 2017,

13. November 2018 und

29. Juli 2019

Publikation im Amtsblatt vom 25. Septemeber 2019

Publikation im amtl. Anzeiger vom 19. und 26. September 2019

Öffentliche Auflage vom 19. September bis 28. Oktober 2019

Einspracheverhandlungen  am 19., 27. November und 12. Dezember 2019

Erledigte Einsprachen 0

Unerledigte Einsprachen 4

Rechtsverwahrungen 4

Beschlossen durch den Gemeinderat am

Beschlossen durch den Grossen Gemeinderat am

Präsident Sekretär

… Philipp Geotschi

Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt:

Interlaken,

Gemeindeschreiber

Philipp Goetschi

Genehmigt durch das kantonale Amt für
Gemeinden und Raumordnung

ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Zonenplanänderung «Landi, Gewerbeareal Mittlers Moos West»
Bedingte Einzonung gemäss Art. 126c BauG

Ausschnitt Zonenplan 1:1000

Die Änderung besteht aus:
•  Ausschnitt Zonenplan

weitere Unterlagen:
•  Erläuterungsbericht
•  Mitwirkungsbericht

Januar 2020
interlaken/ueo-zpä  nr.12 «landi»/4/04_ueo-änderung/
01_zpä/5117_zpa_200113_be/dr/ph/lm

119

120

172

192

206

310

461

497

525

526

551

563

767

849

1375

1822

1940

1945

(1743)

(1925)

(1926)

(1987)

1988

Untere Bönigstrasse

Lindenallee

Untere Bönigstrasse

UeO 13

UeO 12
ZPP «Landi
 Jungfrau»

119

120

172

192

206

310

461

497

525

526

551

563

767

849

1375

1822

1940

1945

(1743)

(1925)

(1926)

(1987)

1988

Untere Bönigstrasse

Lindenallee

Untere Bönigstrasse

UeO 13

UeO 12
ZPP «Landi
 Jungfrau»

UeO 12

29
.7

6

19.26

bedingte Einzonung
nach Art. 126c BauG

N N

Alter Zustand Neuer Zustand

Inhalte:

Legende
Perimeter der
Zonenplanänderung

Wohnzone MA3

Hinweise:

Gewässer

Arbeitszone A

Zone mit Planungspflicht

Überbauungsordnungen  UeOUeO 12

ZPP

55154

nn

526

849

497

192

1945 310

120

64

64B

50

119
206767

172

Lindenallee

5.00

5.0
0

9.4
0 15.50

62
.00

31.00

13.00

20.00

7.00

4.20

36.70

16.00

2.00

Untere Bönigstr
asse

11.80

46.00

Mittlers Moos

119

120

172

192

206

310

497

526
551

563

767

849

1469

1750

1945

(1743)

(1925)

(1926)

(1987)

1988

Lindenallee

Untere Bönigstrasse

50

58a

64a

68b

68

58

66

56

54

64b

64

50a

58b

5.00

5.0
0

9.4
0 15.50

62
.00

31.00

13.00

20.00

7.00
4.20

15.85

2.00

15.50

46.00

«Bestand»

3.01

2.67

45
.99

1

2

3

4

1

2

5

6

8

7

19.26

29
.7

6

4.
00

3.00

15.74

1.00

«Erweiterung»

27.02

4.0
0

4.0
0

3

4

58.09

5.00

61.53

18.72

9.12

7.89

1.54

2.18

1
2

34

7.42

Genehmigungsvermerke

Mitwirkung vom 23. März bis 24. April 2017

Vorprüfung vom 20. November 2017,

13. November 2018 und

29. Juli 2019

Publikation im Amtsblatt vom 25. Septemeber 2019

Publikation im amtl. Anzeiger vom 19. und 26. September 2019

Öffentliche Auflage vom 19. September bis 28. Oktober 2019

Einspracheverhandlungen  am 19., 27. November und 12. Dezember 2019

Erledigte Einsprachen 0

Unerledigte Einsprachen 4

Rechtsverwahrungen 4

Beschlossen durch den Gemeinderat am

Beschlossen durch den Grossen Gemeinderat am

Präsident Sekretär

… Philipp Geotschi

Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt:

Interlaken,

Gemeindeschreiber

Philipp Goetschi

Genehmigt durch das kantonale Amt für
Gemeinden und Raumordnung

Legende

Inhalte:

Perimeter

Baufeld Baubereich für Hochbauten

Baufeld Baubereich für gedeckte Aussenräume

Baum (ungefähre Lage)

Zu-/Wegfahrt Personenwagen

Zu-/Wegfahrt Anlieferung und Abholung

Baubereich für Lagerflächen

permanente Aussenverkaufsnutzung

Grünflächen

Gehweg

Überbauungsplan 1:500

Die Änderung der Überbauungs-
ordnung besteht aus:
•  Überbauungsplan
•  Überbauungsvorschriften

weitere Unterlagen:
•  Erläuterungsbericht
•  Mitwirkungsbericht

Januar 2020

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittlers Moos West»

ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecpotima.ch

interlaken/ueo-zpä  nr.12 «landi»/4/04_ueo-änderung/
03_uep/5117_uep_200113_be/dr/ph/lm

Alter Zustand

N N

Neuer Zustand

Baubereich für Hochwasserschutzmassnahme

Sektoren«Bestand»
«Erweiterung»

Lärmschutzwand

Koordinatenliste

Ecke E N

Zu-/Wegfahrt 0.11 2633742.710 1170979.962
Personenwagen 0.22 2633745.005 1170972.953

0.33 2633744.200 1170963.640
0.44 2633730.636 1170947.838

Zu-/Wegfahrt 0.11 2633708.338 1170915.817
Anlieferung 0.22 2633717.050 1170910.972

0.55 2633679.364 1170894.480
0.66 2633663.260 1170881.162
0.88 2633679.400 1170903.003
0.77 2633672.621 1170895.735
0.33 2633703.213 1170915.455
0.44 2633690.386 1170904.174

Lagerfläche 0.11 2633712.946 1170911.452
0.22 2633715.712 1170909.896
0.33 2633711.133 1170893.435
0.44 2633710.230 1170893.500

ungefähre Lage der Parkplätze

Hinweise:

ungefähre Lage der Veloabstellplätze

Naturgefahren (mittlere Gefährdung)

Naturgefahren (geringe Gefährdung)

Naturgefahren

Perimeter ZPP «Landi Jungfrau»

Abbruch

Moosgräben offen/eingedolt

Verkehrsfläche für Anlieferung und Parkierung

Bereich für Silos

Überbauungsvorschriften
(UeV)

Die Änderung der Überbauungsord-
nung besteht aus:
• Überbauungsplan
• Überbauungsvorschriften

weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
• Mitwirkungsbericht

Januar 2020

ecoptima ·  Spitalgass e 34 ·  Post fach ·  3001 Bern ·  Telefon 031 310 50 80 ·  Fax  031 310 50 81 ·  www. ecoptima.ch ·  info@ecopti ma.ch

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

Einwohnergemeinde Inter laken 3 ecoptima
UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbearea l Mitt leres Moos West»
Änderung Überbauungsvorschr iften

Allgemeines

Art. 1

Die Überbauungsordnung «Landi, Gewerbeareal Mittlers Moos West»
bezweckt die Realisierung und Erweiterung eines Verkaufs- und Handels-
geschäfts einer Detailhandelseinrichtung mit Lagerflächen.

Art. 2

Der Wirkungsbereich der Überbauungsordnung ist im Überbauungsplan
mit einer gestrichelten Perimeter-Linie bezeichnet. Er umfasst die Sekto-
ren «Bestand» und «Erweiterung».

Art. 3

Soweit die vorliegenden Vorschriften und der Überbauungsplan nichts
anderes bestimmen, gelten die Vorschriften des Baureglements der Ein-
wohnergemeinde Interlaken, insbesondere die Bestimmungen der Arbeits-
zone.

Art. 4

1 Der Überbauungsplan regelt verbindlich:
- den Wirkungsbereich der Überbauungsordnung
- die Einteilung in Sektoren
- Lage und Abmessung des Baufelds der Baubereiche für Hochbauten
- Lage und Abmessung des Baufelds der Baubereiche für gedeckte Aus-

senräume
- Lage und Abmessung der Grünflächen
- Lage und Abmessung der Bereiche für Lagerflächen
- Lage und Abmessung des Bereichs für Silos
- die Verkehrsfläche für Anlieferung und Parkierung
- Lage und Abmessung der permanenten Aussenverkaufsnutzung
- den Gehweg
- die Zu- und Wegfahrten
- ungefähre Lage der Bäume
- Baubereich für Hochwasserschutzmassnahme
- Lärmschutzwand

2 Im Überbauungsplan werden als Hinweise dargestellt:
- die ungefähre Lage der Parkplätze und Veloabstellplätze
- der Perimeter der ZPP «Landi Jungfrau»
- das abzubrechende Gebäude
- die offenen und eingedolten Moosgräben
- die Gefahrengebiete geringer und mittlerer Gefährdung

Planungszweck

Wirkungsbereich

Stellung zur Grund-

ordnung

Inhalt des Überbau-

ungsplans

Einwohnergemeinde Inter laken 4 ecoptima
UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbearea l Mitt leres Moos West»
Änderung Überbauungsvorschr iften

Nutzung

Art. 5

1 Im Baufeld Baubereich für Hochbauten gelten die Nutzungsbestimmun-
gen der Arbeitszone, wobei innerhalb des UeO-Perimeters im Sektor
«Bestand» eine Innen- und Aussenverkaufsfläche bis zu insgesamt 1'750
2’000 m2 zugelassen ist. Im Sektor «Erweiterung» kann die Fläche auch für
das Abholen von Waren durch die Kunden, nicht jedoch als Verkaufsfläche
genutzt werden.

2 Die maximale Gebäudehöhe beträgt 12.00 m.

3 Im Perimeter «Sektor Erweiterung» beträgt die Baumassenziffer (BMZ,
Art. 29 BMBV) mindestens 2.70.

4 Das Volumen offener Gebäudeteile, die mehr als zur Hälfte von Ab-
schlüssen umgeben sind, wird voll an die BMZ angerechnet. Das Volumen
offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte von Abschlüssen um-
grenzt sind, wird zu 50% an die BMZ angerechnet.

Art. 6

1 Im Baufeld Baubereich für gedeckte Aussenräume gelten die Nutzungs-
bestimmungen der Arbeitszone. Die Überdachung darf Oberkant höchs-
tens eine Höhe von 5.50 m aufweisen und ist seitlich auf mindestens einer
Seite offen zu gestalten. Die Abgrenzung mit fest verankerten Gittern ist
zulässig. Es sind Konstruktionen in Leichtbauweise vorzusehen. An- und
Kleinbauten mit einer anrechenbaren Gebäudefläche unter 50 m2 sind
zulässig.

2 Der Bereich für «permanente Aussenverkaufsnutzung» wird als Verkaufs-
fläche genutzt. Die Zu- und Wegfahrt auf der Verkehrsfläche für Anliefe-
rung und Parkierung ist jederzeit zu gewährleisten.

3 Im Bereich für Lagerflächen ist die Aufbewahrung von wetterfesten
Waren erlaubt. Sie sind für Kunden nicht zugänglich.

4 Im Bereich für Silos ist die Erstellung von Silos zulässig. Die Silos dürfen
dabei die Dachkante der angrenzenden Hochbaute nicht überragen.

5 In der Verkehrsfläche für Anlieferung und Parkierung sind Auto- und
Veloabstellplätze sowie Infrastrukturanlagen und Anlagen für den Güter-
umschlag zulässig.

Baufeld Baubereich

für Hochbauten

Aussenräume

Einwohnergemeinde Inter laken 5 ecoptima
UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbearea l Mitt leres Moos West»
Änderung Überbauungsvorschr iften

Gestaltung

Art. 7

1 Hochbauten sind nur innerhalb der Baufelder Baubereiche gestattet.

2 Die Bauten können innerhalb der Baufeld Baubereichsbegrenzungen
beliebig positioniert werden. Die Gebäudelänge und -breite innerhalb der
Baufelder Baubereiche sind frei.

3 Es sind nur Flachdächer, Sattel- und Tonnendächer zulässig, deren
höchster Dachpunkt die maximale Gebäudehöhe nicht mehr als 3.00 m
überragt. Im Sektor «Erweiterung» sind nur Flachdächer zulässig.

4 Ausserhalb der Baufelder Baubereiche sind offene Unterstände für
Velos, Fahnenmasten, Firmentafeln, bestehender Bankautomat etc. zuläs-
sig. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen der Reklameverordnung des
Kantons über die Reklamen und Plakatierung im Baureglement.

Art. 8

1 Die Bauten sowie deren Umgebung sind so zu gestalten, dass sie zu-
sammen eine Einheit bilden.

2 Die Bauten und Aussenanlagen sind behindertengerecht zu gestalten.

Art. 9

1 Entlang der Lindenallee sind gemäss Landschaftsrichtplan Linden zu
pflanzen.

2 Die Grünflächen sind als Magerwiesen anzulegen. Sie können für die
Anlage von Sickermulden genutzt werden. Zulässig ist die Pflanzung von
standortheimischen Sträuchern und Gebüschen als Sichtschutz.

3 Die Autoabstellplätze sind so anzulegen, dass sie sich optisch in die
Gesamtanlage integrieren. Sie sind mit einem wasserdurchlässigen Belag
zu versehen.

4 Gegenüber der Kantonsstrasse ist eine geeignete Abgrenzung vorzuse-
hen, damit für Motorfahrzeuge keine direkte Zufahrt ab der Lindenallee
möglich ist und Personen und im Bereich des Fussgängerstreifens durch
den internen Verkehr nicht gefährdet werden können.

Bauweise

Baugestaltung

Umgebungs-

gestaltung

Einwohnergemeinde Inter laken 6 ecoptima
UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbearea l Mitt leres Moos West»
Änderung Überbauungsvorschr iften

5 An der im Überbauungsplan bezeichneten Stelle ist eine Lärmschutz-
wand von max. 3.0 m Gesamthöhe zum Schutz der Nachbarschaft vor
Lärmimmissionen zu erstellen.

6 Die Grünfläche entlang des Moosgrabens ist mit standortgerechter
Vegetation zu bepflanzen.

7 Die Grünfläche entlang der östlichen Begrenzung des «Sektors Erweite-
rung» ist so zu bewirtschaften, dass die Hochwasserschutzmassnahme
sichergestellt ist und eine optimale Eingliederung der Bauten und Anlagen
in das Landschaftsbild erreicht wird. Sie kann für Fundamente der Hoch-
wasserschutzmassnahme oder der angrenzenden Gebäude genutzt wer-
den. Bauten, Anlagen und Terrainveränderungen oberhalb des massge-
benden Terrains sind nicht zulässig.

Erschliessung und Parkierung

Art. 10

1 Die Zu- und Wegfahrten erfolgen über die Gemeindestrasse (Detailer-
schliessung). Die Strassenanschlüsse sind gemäss den Einträgen im Über-
bauungsplan sicherzustellen.

2 Die Manövrier- und Abstellflächen für die Anlieferung, das Be- und
Entladen sowie den Werkverkehr sind innerhalb des Wirkungsbereichs
anzuordnen, so dass sich die Beanspruchung der öffentlichen Strasse im
Normalfall auf Zu- und Wegfahrt sowie Transporte zwischen den beiden
Sektoren beschränkt. Die entsprechenden Flächen sind im Umgebungsge-
staltungsplan des Baugesuches nachzuweisen und sicherzustellen.

Art. 11

1 Autoabstellplätze sind oberirdisch anzulegen. Die Anzahl Abstellplätze
richtet sich nach Art. 49 ff BauV. Die erforderlichen Parkplätze können
teilweise in der angrenzenden ZPP «Landi Jungfrau» angelegt werden.

2 Veloabstellplätze für Kunden und Personal sind in ausreichender Anzahl
in der Nähe der Eingänge zu erstellen, wobei mindestens die Hälfte zu
überdachen ist.

Erschliessung

Parkierung

Einwohnergemeinde Inter laken 7 ecoptima
UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbearea l Mitt leres Moos West»
Änderung Überbauungsvorschr iften

Weitere Bestimmungen

Art. 11a

Im Sektor «Erweiterung» ist der Hochwasserschutz gemäss Wasserbauplan
Lütschine gegenüber dem Entlastungskorridor Lütschine bis auf eine Höhe
von 568.00 m ü. M. sicherzustellen. Dies kann mit einer hochwassersiche-
ren Gebäudewand sowie einem Schutzdamm oder -mauer erfolgen. Die
Erstellung ist mit dem Wasserbauplan Lütschine zu koordinieren.

Art. 12

1 Die Gebäude und Anlagen sind so zu planen und auszuführen, dass sie,
soweit wirtschaftlich vertretbar, mit möglichst geringem Aufwand an
Energie erstellt und betrieben werden können.

2 Auf den Dächern sind Kollektoren zur Nutzung der Sonnenenergie zuläs-
sig.

Art. 13

Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Sauberes Meteorwasser ist an
Ort zu verdunsten und zu versickern. Ein Anschluss an die Meteorwasser-
leitung ist nur dann zulässig, wenn eine Versickerung und Verdunstung
nachweislich nicht möglich ist.

Art. 14

Die Realisierung der Überbauung ist auf vertraglicher Basis vor dem Be-
schluss durch den Grossen Gemeinderat sicherzustellen (Eigentums- und
Benützungsrechte, Erschliessungsdienstbarkeiten, Infrastrukturvertrag mit
der Gemeinde, Kostenregelung für die Erschliessungsanlagen, Ersatzabga-
ben und/oder Mehrwertabschöpfung).

Hochwasserschutz-

massnahme

Energie

Entwässerung

Vertragliche

Regelung

Einwohnergemeinde Inter laken 8 ecoptima
UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbearea l Mitt leres Moos West»
Änderung Überbauungsvorschr iften

Art. 15

1 Die Überbauungsordnung tritt mit der Genehmigung durch das Amt für
Gemeinden und Raumordnung in Kraft (Art. 110 BauV).

2 Die Änderungen der Überbauungsordnung treten am Tag nach der Publi-
kation der Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung
in Kraft.

3 Der Sektor «Erweiterung» wird bedingt nach Art. 126c BauG eingezont.
Wird mit der Überbauung des Sektors nicht spätestens innert fünf Jahren
nach Rechtskraft der Einzonung begonnen, fällt dieser von Gesetzes
wegen entschädigungslos der Landwirtschaftszone zu und die Überbau-
ungsordnung für diesen Sektor gilt ebenfalls von Gesetzes wegen als
aufgehoben.

Inkrafttreten

5117_Auswertung ES Ammann_200108.indd/bm/sw

Einwohnergemeinde Interlaken

Auswertung Einsprache Ammann zur Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

1	 ecoptima

 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Elke und Jörg Ulrich Ammann
(Grundeigentümerschaft Parzelle Nr. 310)

E1 Die Zonenplanänderung «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»,

bedingte Einzonung gemäss Art. 126c BauG sei nicht zu genehmigen

Die Gemeinde hält an der Zonenplanänderung fest. nicht eintreten

kein Rückzug

E2 Die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittle-

res Moos West», beinhaltend den Überbauungsplan und die Überbauungs-

vorschriften sei nicht zu genehmigen.

Die Gemeinde hält an der Änderung der Überbauungsordnung

fest.

nicht eintreten

kein Rückzug

(Art. 1)

Ziel der Ortsplanung ist es, für das Ortsgebiet einen längerfristigen Planungs-

horizont mit allgemein verbindlicher Wirkung festzulegen. Die aktuell geltende

Zonenplanung datiert aus dem Jahre 2009. Sie ist mit anderen Worten rund

zehn Jahre alt. Nach Kenntnis der Einsprecher ist zu Zeit keine umfassende

Zonenplanrevision hängig.

Im geltenden Zonenplan, welcher wie erwähnt rund zehn Jahre alt ist, sind die

Grundstücke lnterlaken-Grundbuchblatt Nr. 521 und Nr. 526 nicht eingezont.

In der Ortsplanung besteht ohne Weiteres und unbestrittenermassen die

Möglichkeit, für ein bestimmtes Gebiet eine Überbauungsordnung vorzu-

sehen. Diese Möglichkeit ist für das heute von der Fenaco Genossenschaft

bzw. der Landi Jungfrau AG genutzte Gebiet angewendet worden, nämlich als

Überbauungsordnung Nr. 12 und als ZPP «Landi Jungfrau». Die nicht einge-

zonten Grundstücke lnterlaken-Grundbuchblatt Nr. 551 und Nr. 526 sind nicht

Bestandteil dieser Überbauungsordnung. Ziel einer Überbauungsordnung ist

es, die Überbauung eines bestimmten Perimeters längerfristig zu regeln.

Die Stückweise Erweiterung der UeO ist

eine Aufteilung, das Vorhaben wäre in die-

ser Form nicht bewilligt worden, wenn das

gesamte Ausmass der UeO bekannt gewe-

sen wäre. Dies widerspricht den Grundsät-

zen einer ordnungsgemässen Planung.

Planungen sind zu überprüfen und anzu-

passen, wenn sich die Verhältnisse erheb-

lich verändert haben. Dies ist aus Sicht der

Gemeinde der Fall, da die Verkaufsnutzung

starken Veränderungen unterworfenen ist

(vgl. Stellungnahme zur Nr. 1.10, 5. Spiegel-

strich).

Die Überbauungsordnung von 2003 ent-

sprach den damaligen Bedürfnissen der

Bauherrschaft, die Überbauungsordnung

wurde deshalb auf das damals vorliegende

Vorhaben zugeschnitten. Die zwischen-

zeitlich markant veränderten Bedürfnissen

können im Rahmen der geltenden UeO

nicht mehr erfüllt werden. Dies war auch

2010 bereits der Auslöser für die erste

Änderung der UeO.

Auch mit der vorliegenden Änderung kann

nur auf die heutigen und absehbaren

Bedürfnisse eingegangen werden. Was die

Anforderungen an den Verkaufsstandort in

10 oder 15 Jahren sein werden, lässt sich

auch heute nicht vorhersagen.

keine Massnahmen

Die Verhältnisse haben sich seit der ursprünglichen und deren

geringfügigen Anpassungen erheblich geändert. Dies hat zum

einen zur Folge, dass die Gemeinde voraussichtlich in den

kommenden Jahren eine Revision der Zonenplanung in Angriff

nimmt.

Zum anderen sind geänderte Verhältnisse unabhängig von

Ortsplanungsrevisionen Anlass zum Erlass oder zur Änderung

von Überbauungsordnungen. Überbauungsordnungen nach

Art. 88 BauG sind weitgehend unabhängig von den Festlegungen

des Zonenplans resp. machen abweichende Festlegungen.

Während für die Ortsplanung ein regelmässiger Revisionsrhyth-

mus von 10–15 Jahren vorgegeben ist, besteht diese Vorgabe für

Sondernutzungsplanungen nicht. Diese werden, unter Beach-

tung der Planbeständigkeit und der geänderten Verhältnisse

nach Bedarf überprüft und angepasst.

Mit Bezug auf die Überbauungsordnung Nr. 12 ist festzuhalfen, dass diese in

einem ersten Abschnitt 2003 genehmigt worden ist. In der Folge ist in diesem

Perimeter die heute bestehende Überbauung der Fenaco Genossenschaft

für die Landi Jungfrau AG erstellt worden. Nicht einmal sieben Jahre später

wurde diese Überbauungsordnung geändert und mit einer Teilfläche als Aus

stellungsfläche und einer grosszügigen Parkierungsanlage für 86 Personenwa-

gen ergänzt. Weitere neun Jahre später steht nun die nächste Zonenplanände-

rung, verbunden mit einer Änderung der Überbauungsordnung Nr. 12 an.

Der erste Erlass 2003 liegt bereits 16 Jahre zurück. Bei der

Änderung 2010 wurden nur zwingend notwendige, organisato-

rische Massnahmen vorgenommen. Seither sind wieder 9 Jahre

vergangen und die Verhältnisse haben sich erheblich geändert,

sowohl was die planungsrechtlichen wie auch die betrieblichen

und wirtschaftlichen Verhältnisse im Detailhandel angeht.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Das ganze Vorgehen hinterlässt keinesfalls den Eindruck einer geordneten

Planung, sondern es drängt sich ganz klar der Verdacht auf, dass hier eine

etappenweise Überbauung von Kulturland erreicht werden soll, welche in die-

ser Form nicht bewilligt worden wäre, falls das ganze Ausmass der Überbau-

ungsordnung und der Überbauungen bekannt gewesen wäre.

Diese Vorgehensweise ist als Salamitaktik zu bezeichnen und widerspricht den

Grundsätzen einer ordnungsgemässen Planung. Dieser Taktik ist Einhalt zu

gebieten.

Es handelt sich um eine ordentliche Änderung, welche das

gesamte Planerlassverfahren durchläuft und dem zuständigen

Organ zur Beschlussfassung vorgelegt wird.

Die Annahme, man hätte es schon ursprünglich so beschlossen

ist nur für geringfügige Änderungen im Verfahren nach Art. 122

BauV relevant.

Dabei ist klar festzuhalten, dass sich dieser Vorwurf nicht in erster Linie gegen

die Gemeindebehörden von lnterlaken richtet. Vielmehr muss sich die zukünf-

tige Bauherrschaft vorwerfen lassen, dass sie die Planungsbehörden über

ihre vollständigen Absichten im Unklaren gelassen hat, weil schlechterdings

nicht vorstellbar ist, dass die Fenaco Genossenschaft und die Landi Jungfrau

AG von der Geschäftsentwicklung völlig überrascht und überrannt worden

wäre. Durch ihre massive Ausdehnung der Geschäftstätigkeit im regulären

Detailhandel, welche sich keineswegs nur an Landwirten orientiert, sondern

Gegenteils einen grossen Teil der Bevölkerung als Kunden ansprechen soll,

hat sie die von ihr nun beklagte räumliche Beengtheit selber angestrebt und

dementsprechend zu verantworten.

Die Verhältnisse im Detailhandel (Vollsortiment und Fachhan-

del) haben sich in den letzten Jahren erheblich geändert und

werden das auch auf absehbare Zeit tun.

Die Ausrichtung der Landi/fenaco unterliegt grundsätzlich der

Gewerbefreiheit und folgt dem freien Markt. Zunächst hat die

Landi versucht, die Bedürfnisse im Bestand abzudecken und

das Ladenkonzept laufend weiterentwickelt. Es ist nun eine

Schwelle erreicht, an der dies auf dem bestehenden Areal nicht

mehr erreicht werden kann.

Eine Überbauungsordnung basiert in der Regel auf einem

konkreten Projekt und sieht allenfalls eine gewisse Reserve

und Flexibilität für künftige Entwicklungen vor. Sie kann jedoch

nicht alle erdenklichen Eventualitäten und Optionen berück-

sichtigen, da sie sonst wirkungslos bliebe. Entsprechend ist sie

anzupassen, wenn sich die Verhältnisse ändern.

(Art. 2)

Im Erläuterungsbericht werden die Notwendigkeit für die Zonenplanänderung

und die Änderung der Überbauungsordnung einerseits damit begründet, die

heutige Organisation der Anlagen und insbesondere der Freiflächen sei nicht

mehr optimal. Zudem fehle der Platz für ein angemessenes Angebot an land-

wirtschaftlichen Futtermitteln und anderen grossvolumigen Güterständen für

landwirtschaftliche Kunden. Ausserdem könne in der heutigen Situation der

Kunden-Abhol- und Betriebsverkehr nicht genügend und sicher getrennt wer-

den. Die Landi Jungfrau AG welche das Tagesgeschäft als Mieterin der fenaco

Genossenschaft in den Räumlichkeiten und auf der Umgebung der Grund-

stücke in der Überbauungsordnung Nr. 12 betreibt, bezweckt den Handel mit

landwirtschaftlichen Produkten, Hilfsstoffen, Betriebsmitteln sowie Brenn-

und Treibstoffen und die Lagerung Be und Verarbeitung landwirtschaftlicher

Produkte. Das Kerngeschäft ist mit anderen Worten grundsätzlich nach wie

vor in denjenigen Bereichen, in welchen die ursprünglichen landwirtschaft-

lichen Genossenschaften tätig waren. In Tat und Wahrheit betreibt aber die

Landi Jungfrau AG schwergewichtig ein Detailhandelsgeschäft mit Angeboten,

die sich an die ganze Bevölkerung richten. Die Landi Jungfrau AG steht damit

in Konkurrenz zu den Grossdetailhandelsunternehmungen wie die Migros,

die Coop, Aldi, Lidl etc. Der Detailhandel beansprucht einen erheblichen Teil

der Ladenfläche, welche gestützt auf die Überbauungsordnung Nr. 12 erstellt

worden ist.

– – Bereits in der rechtskräftigen UeO aus dem Jahr 2002 wurden

1’750 m2 Verkaufsnutzungen zugelassen. Der Zweck war die

Realisierung eines Verkaufs- und Handelsgeschäfts mit Lager-

flächen. Es hat sich demnach von Anfang an in erster Linie um

einen Verkaufsstandort gehandelt.

Dass sich die Tätigkeitsbereiche der fenaco/Landi schwer-

punktmässig verschoben haben, ist Teil der Wirtschafts- und

Gewerbfreiheit. Die genossenschaftliche Rechtsform führt

lediglich zu Einschränkungen bei Unternehmens- und Kapi-

talmarkttransaktionen. Im übrigen können auch unter dieser

Rechtform unternehmerische Tätigkeiten ausgeübt werden,

sofern die Förderung oder Sicherung bestimmter wirtschaftli-

cher Interessen ihrer Mitglieder erreicht wird. Eine Genossen-

schaft kann und muss auf veränderte Marktverhältnisse mit

entsprechenden Massnahmen reagieren.

Die Regelungen der Überbauungsordnung sind allgemein-

verbindlich und nicht an eine spezifische Gesellschaftsform

oder ideelle Zwecke gebunden. Grundsätzlich könnte auch ein

anderer Anbieter den Standort übernehmen, soweit er mit den

gesetzten Rahmenbedingungen zurechtkommt.  Im Vergleich

mit anderen Anbietern ist auf Gleichbehandlung zu achten.

Die Beurteilung, ob eine geschäftliche Entwicklung eines

Betriebs mit den Zielen vereinbar ist, ist Sache der Anteilseig-

ner resp. der Genossenschafter.

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Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Die Landi Jungfrau AG ist als Nachfolgeunternehmung der ursprünglichen

landwirtschaftlichen Genossenschaft entstanden. Sie ist am 26. Oktober 2005

im Handelsregister eingetragen worden, ist mit anderen Worten erst nach der

Genehmigung der Überbauungsordnung Nr. 12 entstanden.

In jenem Zeitpunkt nahm die Fläche, welche dem Detailhandel diente, einen

deutlich geringeren Anteil in Anspruch. Die Detailhandelsfläche ist im Laufe

der Zeit ständig erweitert worden, zu Lasten des Betriebsteils, welcher dem

Kerngeschäft gemäss Zweckartikel der Aktiengesellschaft, nämlich dem Han-

del mit landwirtschaftlichen Produkten dient.

Diese Feststellung wird auch durch die Zahlen der Landi Jungfrau AG belegt.

Gemäss eigenen Angaben erzielt sie im Kerngeschäft einen Umsatz von rund

1/6, während die restlichen 5/6 des Umsatzes auf das Detailhandelsgeschäft

entfallen.

Aus der Sicht der Einsprecher ist diese Entwicklung mit der Grundidee der

landwirtschaftlichen Genossenschaft, auch wenn sie neuerdings als Aktien-

gesellschaft betrieben wird, nicht vereinbar. Ebenso wenig vereinbar ist damit

die Feststellung, dass ein nicht unbedeutender Teil des Detailhandels mit

Billigimporten aus dem Ausland realisiert und getätigt wird. Von einer Unter-

stützung der einheimischen Landwirtschaft kann kaum die Rede sein.

Unter diesen Gesichtspunkten ist es nicht vertretbar, für eine nochmalige

Ausweitung des Detailhandelsgeschäftes Kulturlandreserven zu opfern.

Deshalb,ist die Zonenplanänderung, verbunden mit der Einzonung von Kultur-

land nicht zu genehmigen.

Die Überbauungsordnung ist nicht ein Instrument zur Förde-

rung des Absatzes einheimischer Produkte. Mit der Erweiterung

sollen die Rahmenbedingungen für den Verkauf an die Land-

wirte in der Region verbessert werden (kürzere Wege).

Es handelt sich um eine Erweiterung von lokaler Bedeutung

für einen ansässigen Betrieb und einen akuten, plausiblen

Bedarf. Nach den kantonalen gesetzlichen Vorgaben sind dafür

Einzonungen möglich. Diese werden so kompakt wie möglich

gehalten.

(Art. 3)

Anfangs März 2013 hat die Schweizer Bevölkerung eine Teilrevision des

Raumplanungsgesetzes (RPG) angenommen. Ziel dieser Teilrevision war es, die

Zersiedelung massiv einzuschränken. Die Teilrevision war eine Reaktion auf

die Initiativen und Tendenzen, welche ein Verbot der Neueinzonung während

einer längeren Dauer forderten. Im Raumplanungsbericht 2018 des Regie-

rungsrats an den Grossen Rat wird dieser politische und rechtliche Sachver-

halt ausdrücklich bestätigt. Zitat: «Die Siedlungspolitik nach innen nach dem

Leitgedanken «Innenentwicklung kommt vor Aussenentwicklung» - die im

Kanton auch schon vorher angestrebt wurde, wurde zum zentralen Grundsatz

der Raumplanung. Es ist nicht mehr möglich, den zusätzlichen Baulandbedarf

primär durch Einzonungen am Siedlungsrand zu decken. Zuerst müssen die

unüberbauten Bauzonen und die Verdichtungspotenziale in den überbauten

Bauzonen ausgeschöpft werden. Einzonungen für das Wohnen wie auch für

das Arbeiten sind nur noch in Ausnahmefällen möglich.»

«Mit zwei Teilrevisionen der Baugesetzgebung wurden die Anforderungen des

revidierten RPG erfüllt und - als Gegenvorschlag zur Kulturland-Initiative - die

Schonung des Kulturlands und der Schutz der Fruchtfolgeflächen verstärkt.»

– – Die Begründung der Einzonung folgt den erweiterten Anfor-

derungen der Arbeitszonenbewirtschaftung gemäss Massnah-

menblatt A_05 des kantonalen Richtplans. Zunächst erfolgt eine

Reorganisation des Bestands. Die Erweiterung ist lediglich für

jene Funktionen nötig, die nicht im Bestand realisiert werden

könnten. Die Erweiterung wird als untergeordnet und damit

als «Vorhaben von lokaler Bedeutung» beurteilt werden. Sie ist

flächenmässig sowie betrieblich untergeordnet. Das Erweite-

rungsareal liegt unmittelbar neben dem bestehenden Betriebs-

areal und es besteht ein akuter Bedarf für die Realisierung der

Erweiterung, es werden keine zusätzlichen Reserven geschaf-

fen.

Zusätzlich muss eine «optimale Nutzung» gemäss Art. 8a Abs. 2

Bst. b BauG nachgewiesen werden. Dies wurde vor allem durch

ein Verkehrskonzept erreicht, welches eine effiziente Dimensi-

onierung der Verkehrsflächen ermöglicht.

Es handelt sich um Kulturland, nicht jedoch um Fruchtfolgeflä-

chen.

Die kantonale Vorprüfung ergab, dass die Änderung der Über-

bauungsordnung in der vorliegenden Fassung genehmigungsfä-

hig ist, also den Anforderungen des übergeordneten Rechts an

eine Einzonung genügt.

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Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Die vorliegende Zonenplanänderung verstösst nach Meinung der Einsprecher

klar gegen diese zitierten Grundsätze der kantonalen und eidgenössischen

Raumplanung.

Es ist nicht zu bestreiten, dass die Gegenstand der Zonenplanänderung bil-

dende Fläche am Siedlungsrand liegt. Dementsprechend sind Einzonungen nur

in Ausnahmefällen möglich.

Namens der Einsprecher wird geltend gemacht, dass hier kein Ausnahmefall

vorliegt.

Die aktuelle Dimension der Überbauung reicht völlig aus um das Kerngeschäft

der Landi Jungfrau AG und insbesondere der Fenaco Genossenschaft, nämlich

den Handel mit landwirtschaftlichen Produkten zu erreichen.

Es handelt sich nicht um eine Ausnahme im Sinne des BauG.

Die Voraussetzungen für eine Einzonung sind in Art. 15 Abs. 4

RPG festgelegt. Für den konkreten Fall sind insbesondere die

Vorgaben in Massnahmenblatt A_05 des kantonalen Richtplans

massgebend. Diese sind gemäss dem Resultat der kantonalen

Vorprüfung erfüllt.

Dem Erläuterungsbericht lässt sich entnehmen, dass beabsichtigt ist, das

Kerngeschäft in die gestützt auf die Zonenplanänderung zu erstellenden

Gebäulichkeiten auszulagern. Dies wird zur Folge haben, dass die für den

Detailhandel verwendete Fläche vergrössert wird. Diese Entwicklung liegt

klarerweise nicht im Sinne der ursprünglichen Einzonung zugunsten einer

landwirtschaftlichen Genossenschaft.

Die Verkaufsfläche im bestehenden Sektor wird geringfügig ver-

grössert. Die Erweiterung erfolgt in erster Linie für die grossvo-

lumigen Güter, welche bisher am Standort gar nicht angeboten

werden können. Die Einzonung von Gewerbeland erfolgt zwar

aus konkretem Anlass, ist jedoch nicht an ideelle Werte des

Anbieters gebunden.

Es kommt hinzu, dass nach Ansicht der Einsprecher für diese gewünschte

Ausdehnung der Tätigkeit das Verdichtungspotenzial in der bereits überbau-

ten Gebäulichkeit vorerst auszuschöpfen ist. Gedacht wird dabei insbeson-

dere an den Einbau eines Obergeschosses in das bestehende Gebäude. Nach

einer Realisierung dieser Verdichtungsmöglichkeit steht im heutigen Gebäude

genügend Fläche zur Verfügung, damit die Landi Jungfrau AG bzw. die Fenaco

Genossenschaft ihrem Kerngeschäft nachgehen können.

Die Fläche zwischen der Lindenallee und dem bestehenden

Verkaufsgebäude ist zu klein für die Einpassung der nötigen

Lagerflächen (Hochregallager) mit Erschliessungsflächen sowie

Futtersilos.

Die Erstellung einer unterirdischen Einstellhalle unter dem

bestehenden Gebäude ist nicht möglich und würde einen

kompletten Neubau erfordern. Dies ist im Hinblick auf das

noch geringe Alter des Gebäudes und die noch zu erwartende

Lebensdauer der Bausubstanz wirtschaftlich nicht verhältnis-

mässig und auch unter dem Aspekt einer nachhaltigen Res-

sourcennutzung nicht vertretbar.

Auch die Fläche der ZPP kann nicht zweckmässig für die Erwei-

terung genutzt werden. Zum einen ist die Breite zu gering für

eine zweckmässige Bebauung, zum anderen müsste die Kreu-

zung von betriebsinterner Logistik und öffentlichem Strassen-

raum über einen langen Abschnitt der Oberen Bönigstrasse in

Kauf genommen werden.

(Art. 4):

Wie im vorstehenden Art. 3 ausgeführt worden ist, sind Einzonungen für das

Wohnen wie auch für das Arbeiten nur noch in Ausnahmefällen möglich.

«Die Ausnahmebewilligung bedeutet, dass von einer allgemein verbindlichen

Vorschrift oder einem Nutzungsplan aus besonderen Gründen des Einzelfalls

(Unbilligkeit oder Unzweckmässigkeit der Norm) in der von der Bewilligungs-

behörde festgelegten Weise abgewichen werden darf. (Zaugg/Ludwig, Bauge-

setz des Kantons Bern, Kommentar, Band 1, Seite 275).

– – Es handelt sich um eine Änderung der baurechtlichen Grund-

ordnung, nicht um eine Ausnahmebewilligung im baurechtli-

chen Sinn. Der kantonale Richtplan regelt die Vorgaben für Ein-

zonungen, diese sind gemäss kantonaler Vorprüfung erbracht.

Die zitierte Stelle auf Seite 275 bezieht sich auf Ausnahmen im

Baubewilligungsverfahren und ist auf Planungen nicht anwend-

bar.

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Anliegen

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Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Gemäss Art. 26 können Ausnahmen gewährt werden, wenn besondere Verhält-

nisse dies rechtfertigen, und wenn keine öffentlichen Interessen und keine

wissentlichen nachbarlichen Interessen verletzt werden.

Gemäss dem Erläuterungsbericht ist die heutige Organisation der Anlagen

und insbesondere der Freiflächen nicht mehr optimal. Die beantragte Zonen-

planänderung mit Einzonung einer zum Kulturland gehörenden Fläche, welche

am Siedlungsrand liegt, bezweckt also mit anderen Worten die Optimierung

der Organisation der Anlagen.

Der blosse Wunsch nach einer optimalen Nutzung oder einer Ideallösung

genügt nicht für eine Ausnahmebewilligung (Zaugg/Ludwig, a.a.O. S. 283, BVR

1990, S198; Pra 1998 Nr. 35, Seite 248 folgende). Es ist den baugesetzlichen

Vorschriften immanent, dass sie die Überbauungsmöglichkeit der Grundstücke

beschränken. Mit den heute vorhandenen technischen Möglichkeiten könnte

wohl jedes eingezonte Baugrundstück optimaler genutzt werden. Daraus wird

die Schlussfolgerung gezogen, dass eben der Wunsch nach einer optimalen

Nutzung als Ausnahmebewilligung nicht genügen darf.

Gleiches gilt im Übrigen auch für rein wirtschaftliche Gründe, denn auch diese

können praktisch in jedem Fall angeführt werden (Zaugg/Ludwik, a.a.O., Seite

283).

– – Die Überbauungsordnung müssen bei geänderten Verhältnissen

angepasst werden. Nach dieser Anpassung der baurechtlichen

Grundordnung kann die Baubewilligung ohne Ausnahmegesuch

erteilt werden.

Die Voraussetzungen für eine Ausnahme vom Verbot der Neueinzonung von

Kulturland am Siedlungsrand ist klarerweise nicht gegeben. Die Zonenplanän-

derung kann schon aus diesem Grunde nicht genehmigt werden.

Es gibt kein «Verbot» für Neueinzonungen. Die Voraussetzun-

gen für eine Einzonung sind in Art. 15 Abs. 4 RPG festgelegt.

Für den konkreten Fall sind insbesondere die Vorgaben in

Massnahmenblatt A_05 des kantonalen Richtplans massge-

bend. Diese sind gemäss dem Resultat der kantonalen Vorprü-

fung erfüllt.

(Art. 5):

Gemäss Art. 26 Abs. 2 BauG dürfen Ausnahmen nur dann bewilligt werden,

wenn keine wesentlichen nachbarrechtlichen Interessen verletzt werden.

Nach der Erstellung des bereits bestehenden Gebäudes der Fenaco Genos-

senschaft, gemietet von der Landi Jungfrau AG, auf der Baurechtsparzelle

lnterlaken-Grundbuchblatt Nr. 1925 hat sich der Wasserhaushalt in der Umge-

bung wesentlich geändert. Dies gilt insbesondere für das Grundstück der

Einsprecher. Der Umschwung ist seither bei und nach Regenfällen feuchter

und länger feucht und das Fundament sowie die Gebäudemauern weisen

Feuchtigkeitsschäden auf. Vorher war dies in keiner Art und Weise der Fall.

Der Vollständigkeit halbe, wird darauf hingewiesen, dass die Gebäude nicht

unterkellert sind.

Die Überbauung der Landi hat offenbar zu Verdichtungen des Untergrundes

geführt, so dass das Terrain des Grundstückes Nr. 310 sich abgesenkt hat.

In den Dohlegräben der Umgebung ist praktisch kein Wasser mehr zu sehen,

während dem früher dort immer ein Wasserstand festzustellen war. Frösche

und andere Lurcharten, die dort lebten, sind heute weitestgehend verschwun-

den.

Nach Erstellung des LANDI-Gebäudes hat

sich der Wasserhaushalt in der Umge-

bung wesentlich geändert (Feuchtig-

keitsschäden, trockenfallende Entwässe-

rungsgräben). Es wird eine grossflächige

Absenkung des Geländes vermutet.

Auswirkungen des LANDI-Gebäudes

auf den Bodenwasserhaushalt und auf

die Grundwasserverhältnisse sind nicht

bekannt. Das Gebäude ist nicht unterkel-

lert. Insgesamt handelt es sich um einen

schwierigen Baugrund.

Grossräumig wurde das Gebiet «Moos»

(ehemaliges Feuchtgebiet) durch die

Entwässerungsgräben über Jahrzehnte

hinweg trockengelegt. Es ist möglich, dass

mit dem so völlig veränderten Bodenwas-

serhaushalt eine langsame, über die Zeit

jedoch markante Verringerung der Boden-

mächtigkeit einhergeht. Veränderungen

der Geländehöhen sind eher auf solche

Entwicklungen als auf ein relativ kleinräu-

miges Bauvorhaben zurückzuführen.

keine Massnahmen

Es sollen keine weiteren Ausnahmebewilligungen gestellt

werden.

Auswirkungen des LANDI-Gebäudes auf den Bodenwasserhaus-

halt und auf die Grundwasserverhältnisse sind nicht bekannt.

Das Gebäude ist nicht unterkellert. Insgesamt handelt es sich

um einen schwierigen Baugrund.

Grossräumig wurde das Gebiet «Moos» (ehemaliges Feuchtge-

biet) durch die Entwässerungsgräben über Jahrzehnte hinweg

trockengelegt. Es ist möglich, dass mit dem so völlig verän-

derten Bodenwasserhaushalt eine langsame, über die Zeit

jedoch markante Verringerung der Bodenmächtigkeit einher-

geht. Veränderungen der Geländehöhen sind eher auf solche

Entwicklungen als auf ein relativ kleinräumiges Bauvorhaben

zurückzuführen.

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Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Das gleiche Bild zeigt sich auch auf der Parzelle lnterlaken-Grundbuchblatt Nr.

563 von Familie Früh. Auch dort sind auf der Umgebung während und nach

Regenfällen Wasserflächen festzustellen, was früher nicht der Fall war.

Es ist allgemein bekannt, dass das ganze Gebiet, in welchem sich der Peri-

meter der Zonenplanänderung befindet, mit Bezug auf den Wasserhaushalt

ausserordentlich sensibel ist. Dies hat sich auch gerade wieder bei der Ent-

nahme der Bodenproben gezeigt, ist doch der eingesetzte Bagger eingesun-

ken und musste mit erheblichem Aufwand wieder flottgemacht werden. Das

fragliche Gebiet heisst im Übrigen nicht ohne Grund «Mittleres Moos».

Nach aktuellem Kenntnisstand der Einsprecher liegt der Perimeter des Erwei-

terungsbereichs im Flutungsbereich des Entlastungskorridors. So ist denn

auch entlang der Grenze des Grundstückes Nr. 310 der Einsprecher auf der

Parkierungsfläche der Baurechtsparzelle Nr. 1997 der Fenaco Genossenschaft

eine fünf Meter breite Gewässerschutzzone ausgeschieden und ist es gemäss

dem Mitwirkungsbericht nicht möglich, eine Lärmschutzwand entlang des

Grundstückes Nr. 310 zu realisieren. Die ZPP Landi lnterlaken enthält ein expli-

zites Verbot von Hochbauten, weil diese die Funktionalität des Entlastungskor-

ridors beeinträchtigen würden (Ziff. 3.9, Seite 15).

Die Grundstücke lnterlaken-Grundbuchblatt Nr. 551 und lnterlaken-Grundbuch-

blatt Nr. 566, welche von der beantragten Zonenplanänderung betroffen sind,

liegen aktuell höhenmässig tiefer als das Grundstück Nr. 310 der Einsprecher.

Dadurch sind diese Grundstücke als Flutungsbereich bei Hochwassergefahr

prädestiniert. Dass sie diese Funktion erfüllen können, hat sich in der Vergan

genheit auch regelmässig gezeigt.

MWB 3.7:

Der Sektor Erweiterung liegt im Flutungs-

bereich des Entlastungskorridors. Er liegt

tiefer als das Grundstück der Mitwirken-

den, und ist als Flutungsbereich präde-

stiniert. Damit und durch zusätzliche

Verdichtung des Bodens und Aufschüt-

tungen steigt die Hochwassergefährdung

für die Mitwirkenden. Es ist ein neutrales

Gutachten zu erarbeiten. Das im Erläute-

rungsbericht erwähnte Gutachten wurde

nicht aufgelegt, so dass das rechtliche

Gehör verweigert ist. Das Gutachten soll

zugestellt werden, mit einer Zusatzfrist

zur Stellungnahme.

Das Projekt des Entlastungskorridors

Lütschine sieht einen breiten Korridor

zwischen den Siedlungsgebieten Mittleres

Moos und Im Moos vor. Dieser soll beid-

seits mit Hochwasserdämmen begrenzt

werden, so auch entlang der Unteren

Bönigstrasse. Für die Liegenschaften im

Korridor gelten Nutzungseinschränkun-

gen.

Die Erweiterung der LANDI hat im betrof-

fenen Bereich eine Verschiebung des

Hochwasserschutzdammes zur Folge.

Das neue Gebäude liegt danach ausser-

halb des Korridors. Die Auswirkungen

dieser Verengung des Korridors wurden

im Rahmen des Wasserbauprojekts durch

den zuständigen Ingenieur geprüft (vgl.

Darstellung aus dem technischen Bericht

zum Wasserbauplan im vorliegenden

Erläuterungsbericht). Die Modellierung

ergab, dass die Einflüsse auf den Hoch-

wasserabfluss im Bereich der Modellie-

rungsungenauigkeiten liegt und somit

keine stärkere Gefährdung Dritter zur

Folge hat. Ein zusätzliches Gutachten ist

nicht erforderlich.

keine Massnahmen

Das Originaldokument «Orientierende

Unterlagen zum Wasserbauplan Beilage

3.1.12: Technischer Bericht, Projektände-

rungen zur Genehmgiung» vom November

2013 wurde den Mitwirkenden zur Verfü-

gung gestellt.

Hinweis:

Die Unterlagen zum Wasserbauplan

wurden im entsprechenden Verfahren

2012 öffentlich aufgelegt. Dieser Stand

der Unterlagen ist auf der Homepage der

Schwellenkorporation Bödeli-Süd (www.

boedeli-sued.ch) abrufbar.

Die Auswirkungen der Verengung des Entlastungskorridors wur-

den im Rahmen des Wasserbauprojekts Lütschine durch den

unabhängigen Ingenieur C. Tognacca von der beffa tognacca

gmbh, Claro geprüft. Die Änderung des Gesamtquerschnitts

des Hochwasserentlastungskorridors durch die Einzonung

ist so untergeordnet, dass sie im Bereich der Modellierungs-

genauigkeit liegt. Deshalb ergeben sich aus der Änderung des

Wasserbauplans keine Auswirkungen auf die Einsprechenden,

die über das bereits rechtskräftige Mass hinausgehen.

Mit den in Realisierung befindlichen Hochwasserschutzmass-

nahmen verändern sich die Hochwasserszenarien für das

gesamte Bödeli massgebend. Bisherige Erfahrungswerte lassen

keine Rückschlüsse auf künftige Ereignisse mehr zu.

Die Regelungen der ZPP bleiben unverändert und schliessen

Hochbauten weiterhin aus. Daher sind auch Lärmschutzmass-

nahmen wohl nicht bewilligungsfähig. Die Realisierung der

Erweiterung auf diesem Areal wurde ebenfalls erwogen, kommt

jedoch baulich (Geometrie) und betrieblich (Logistik) nicht in

Frage.

Die geringfügige Änderung des Wasserbauplans erfolgt auf

Grund der abweichenden Zuständigkeiten in einem separaten,

parallel geführten Verfahren. Die Genehmigung erfolgt durch

die zuständige kantonale Amtsstelle.

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Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Mit der gestützt auf die beantragte Zonenplanänderung geplante Erweiterung

der überbauten Fläche verliert dieser Flutungsbereich massiv an Volumen.

Die geplanten und geforderten Geländeaufschüttungen zur Anhebung der

Gebäude und die in der Überbauungsordnung vorgesehenen und geforder-

ten Massnahmen zum Hochwasserschutz (Mauer) führen zu zusätzlichen

Bodenverdichtungen und steigern dementsprechend die Hochwassergefähr-

dung für das Grundstück der Einsprecher. Diese können ihr bestehendes

Gebäude nicht aus dem bestehenden Boden heben. Die bereits im Mitwir-

kungsbericht gestellten Anträge, es sei ein neutrales Gutachten einzuholen

zu den Fragen des Hochwasserschutzes, der Auswirkungen der Reduktion

des Flutungsbereiches und der Problematik der Bodenverdichtung und die

zu erwartenden Auswirkungen auf das Grundstück der Einsprecher wird in

aller Form wiederholt. Die im Mitwirkungsbericht zitierten Unterlagen zum

Wasserbauplan datierend aus dem Jahre 2012 entsprechen nicht den heutigen

Gegebenheiten. Insbesondere berücksichtigen sie die in den letzten Jahren

zu Tage getretenen Auswirkungen der Klimaveränderungen nicht. Zudem wird

geltend gemacht, dass es sich dabei nicht um einen neutralen Bericht handelt.

Es handelt sich um einen Rechtskräftigen Wasserbauplan,

der geringfügig geändert werden muss. Die Gefährdung der

Einsprechenden ergibt sich nicht aus der geringfügigen Verrin-

gerung des Abflussquerschnitts sondern aus der Festlegung

des Hochwasserentlastungskorridors im Wasserbauplan. Die

Bearbeitung und Beurteilung der Änderung erfolgte durch das

mit dem ursprünglich befasste und in der Realisierung invol-

vierte Ingenieurteam.

Dass diese dargestellte Erhöhung des Gefährdungspotenzials von Überflutung

für das Grundstück der Einsprecher wesentliche nachbarlichen Interessen ver-

letzt, versteht sich von selbst. Dieses schützenswerte nachbarliche Interesse

der Einsprecher vor der Erhöhung der Überflutungs- und Hochwassergefahr

führt ebenfalls dazu, dass die Zonenplanänderung nicht genehmigt werden

kann.

Es handelt sich um Folgen des rechtskräftigen Wasserbauplans.

Aus der geringfügigen Änderung ergeben sich keine weiteren

nachbarrechtlichen Auswirkungen.

(Art. 6):

Soweit dies ersichtlich ist, unterschreitet der Baubereich gemäss der auflie-

genden Überbauungsordnung den Strassenabstand gemäss Art. 80 SG. Dieser

beträgt gegenüber Gemeindestrassen und Privatstrassen im Gemeingebrauch

drei Meter sechzig ab Fahrbahnrand. Ausgemasst ist ein Abstand von drei

Metern.

Grund für diese Unterschreitung, welche ebenfalls eine Ausnahme darstellt,

ist offenbar lediglich der Wunsch nach einer optimalen Ausnutzung der Grund-

stückfläche. Diese Begründung kann aber grundsätzlich für alle Grundstücke,

welche an öffentlich Strassen oder Privatstrassen im Gemeingebrauch angren-

zen, geltend gemacht werden. Eine konkrete, weiterführende Begründung für

diese Ausnahme liegt nicht vor.

Die geplante Änderung der Überbauungsvorschriften verstösst damit gegen

öffentliche Interessen (Strassenabstände) und kann deshalb nicht bewilligt

werden.

– – Die Gemeinde hat die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit im

Einzelfall den Strassenabstand zu Gemeindestrassen mit Bau-

linien oder Baubereichen zu reduzieren, welche den gesetzli-

chen Abständen vorgehen (Art. 80 SG). An dieser Stelle an der

Unteren Bönigstrasse bestehen keine überwiegenden öffent-

lichen Interessen. Der reduzierte Strassenabstand von 3.00 m

ermöglicht auf der anderen Seite eine engere Abgrenzung der

Einzonung, so dass die Beanspruchung von Kulturland verrin-

gert werden kann.

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Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

(Art. 7):

Aus Sicht der Einsprecher überschreitet die maximal erlaubte Gebäudehöhe

von zwölf Metern mit einem erlaubten Dachpunkt von zusätzlichen drei

Metern, was im höchsten Punkt zu einer Gebäudehöhe von fünfzehn Metern

führt, die zumutbare Beeinträchtigung der Einsprecher bei Weitem. Wenn man

zudem berücksichtigt, dass die in den letzten Jahren im Mittleren Moos umge-

setzten Bauprojekte eine massive Terrainaufschüttung von gegen zwei Metern

erhielten, führt dies gegenüber dem Grundstück der Einsprecher zu einer

Gebäudehöhe von mindestens sechzehn Metern. Es wird deshalb Namens der

Einsprecher beantragt, dass die maximale Gebäudehöhe auf acht Meter zu

begrenzen ist und dass dieses Gebäude mit einem Flachdach zu versehen ist.

– – Die Messweise der Gebäudehöhe GH richtet sich nach Anhang

A132 GBR. Im Falle einer Aufschüttung ist das ursprüngliche/

natürliche Terrain massgebend.

Die maximale Gebäudehöhe für den Sektor «Erweiterung» von

12 m wird benötigt, damit die erforderlichen lichten Höhen

(Hochregal, Kippbereich Lastwagen) im Gebäude und die Anhe-

bung des Terrains zu ermöglichen.

Beschränkung

Dachform

kein Rückzug

Die Projektträgerin kommt jedoch zum Schluss, dass eine

Flachdachlösung priorisiert wird (Retention, Photovoltaik). Auf

das zusätzliche Steildach (Art. 7 Abs. 3 UeV) kann für den Sek-

tor Erweiterung verzichtet werden

Ergänzung Art. 7 Abs. 3:

«...überragt. Im Sektor «Erweiterung» sind nur Flachdächer

zulässig.»

Bei Änderungen nach der öffentlichen Auflage ist nach Art. 60

Abs. 3 den Betroffenen (Grundeigentümer/Projektträger/Ein-

sprechende) Gelegenheit zur Einsprache zu geben (Brief mit

Einsprachefrist 10 Tage).

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Auswertung Einsprache Ammann zur Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

(Art. 8):

Die Frage der Verkehrserschliessung ist aus Sicht der Einsprecher ungenü-

gend bzw. nicht nachvollziehbar- und überprüfbar geregelt.

Die Erschliessungssituation im Bereich des Überbauungsperimeters über die

beiden Grundstücke Nr. 119 und Nr. 120 ist bereits heute ungenügend und

führt regelmässig dazu, dass die Strasse auf dem Grundstück Nr. 119 über-

stellt ist, bzw. der Verkehrsfluss durch abgestellte Fahrzeuge beeinträchtigt

wird. Die in der ursprünglichen Überbauungsordnung vorgesehene Erschlie-

ssung des bestehenden Gebäudes mit Zufahrt via Eingang zur Tankstelle,

Durchfahrt auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes und dann

Ausfahrt über das Grundstück Nr. 119 wird insbesondere von Lastwagen nicht

so praktiziert. Tatsächlich fahren die Lastwagen über das Grundstück Nr. 119,

biegen dann auf das Grundstück der Landi ein, laden ab, wenden und fahren

zurück. Dabei passiert es regelmässig, dass Lastwagen auf dem Strassen-

grundstück Nr. 119 abgestellt werden, weil der Zugang zum Gebäude blockiert

ist. Es ist auch regelmässig festzustellen, dass Personenwagen, welche im

Bereich des Veloständers parkiert werden, unter Missachtung des Einbahnzei-

chens direkt wieder auf die Strasse einbiegen.

MWB 3.6:

Die Erschliessung der LANDI über die

(Strassengrundstücke 119 und 120) ist

bereits heute ungenügend und führt zu

Überlastungen auf der Unteren Bönigstra-

sse.

Die Untere Bönigstrasse ist mit 6.5 m

Breite ausreichend breit für die Begegnung

zweier Lastwagen. Ein Ausbau ist nicht

zweckmässig (vgl. auch Stellungnahme zu

Nr. 1.1).

Im ca. 15 m langen Abschnitt der Parzelle

Nr. 120, der als Zufahrt zum Parkplatz

dient, ist die Strasse ca. 3.7 m breit. Somit

ist das Kreuzen zweier Motorfahrzeuge

nicht möglich.

Aus Sicht der fenaco/LANDI ist eine Ver-

breiterung der Detailerschliessungsstrasse

(Parzelle Nr. 120) auf der Nordseite zu

Lasten der PP-Parzelle (Nr. 206/BR1987)

im Abschnitt Kreuzung–Zufahrt PP um

ca. 1.0 m möglich. Damit wäre das Kreuzen

der Fahrzeuge möglich. Dies betrifft die

ZPP und ist unabhängig von der Erweite-

rung der UeO durch ein Strassenbaupro-

jekt der Gemeinde mit Landerwerb (keine

Änderung der ZPP) möglich.

Die Gemeinde hat abzuwägen, ob die

Verhältnismässigkeit einer Strassenverbrei-

terung gegeben ist. Auf Grund der kurzen

Strecke und der übersichtlichen Anlage

erscheint ein Ausbau jedoch nicht nötig

und nicht verhältnismässig. Zudem besteht

für die Anlieger der Strasse die Möglichkeit

über den Parkplatz wegzufahren. Zudem ist

der Investitionsplan der Gemeinde zur Zeit

bereits ausgelastet und die Dringlichkeit

sowie das öffentliche Interesse an dieser

Massnahme sind im Vergleich mit anderen

Vorhaben zu gering. Die Gemeinde verzich-

tet vorläufig auf einen Ausbau und wird

die weitere Entwicklung dieser Situation

beobachten.

Entwicklung der Situation beobachten

Die Verkehrsprobleme in Zusammenhang mit der Logistik sind

bekannt. Mit der Erweiterung und der Reorganisation soll das

Problem behoben werden. Namentlich der Rückstau von Lastwa-

gen auf der Strassenparzelle soll künftig entfallen.

Es wird vorgegeben, dass Manövrier- und Abstellflächen für die

Anlieferung, das Be- und Entladen sowie den Werkverkehr auf

dem Gelände untergebracht werden müssen.

Im Sinne des haushälterischen Umgangs mit dem Boden wurde

eine sehr flächeneffizientes Konzept ausgearbeitet. Die Landi

Jungfrau AG verfügt über genügend Erfahrungswerte. Die defi-

nierten Verkehrsflächen entsprechen den Anforderungen von

Zulieferer und Abholer.

Letztlich handelt es sich um verkehrspolizeiliche Anordnungen

resp. Übertretungen im öffentlichen Strassenraum, welche ent-

sprechend verkehrspolizeilich anzuzeigen und zu ahnden sind.

Dies ist nicht mehr Gegenstand der Überbauungsordnung resp.

des Baurechts.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Auch die Zufahrt zur bestehenden Parkierungsanlage ist unglücklich. Die

Einsprecher befahren dieses Strassengrundstück Nr. 120 um zum Kreisel zu

gelangen. Dabei kommt es regelmässig vor, dass Kunden der Landi, die zur

Parkierungsanlage fahren wollen, den Einsprechern den Vogel zeigen, weil

sie der Meinung sind, es handle sich um eine Einbahnstrasse. Auch die jetzt

geplante Verkehrsführung mit Bezug auf die Erweiterung vermag diesen Man-

gel nicht zu beheben.

Die Untere Bönigstrasse wird als Einbahn-

strasse wahrgenommen.

Es handelt sich um eine Strasse mit

Gegenverkehr (vgl. auch obenstehende

Ausführungen). Dem Anliegen wird Rech-

nung getragen, indem geprüft wird, ob

dies mit geeigneten Massnahmen besser

signalisiert werden kann. Markierungen,

Schilder etc. gelten als verkehrspolizeiliche

Massnahmen und sind nicht Gegenstand

der Überbauungsordnung.

Prüfen, ob die Signalisation optimiert wer-

den kann.

Es handelt sich um eine verkehrspolizeiliche Anordnung ausser-

halb des Wirkungsbereichs und der Zuständigkeit der Überbau-

ungsordnung. Bei Bedarf ist eine verkehrspolizeiliche Lösung zu

suchen.

Die Befüllung der Silos nimmt einen erheblichen Zeitbedarf in Anspruch. Nach

der Einschätzung der Einsprecher ist während dieser Zeit der Fahrverkehr

blockiert.

– – Die Befüllung der Silos darf nicht ab der öffentlichen Strasse

erfolgen. Es ist vorgesehen, dass die Lastwagen während der

lärmintensiven Befüllung im Anlieferungsbereich des Gebäudes

stehen werden und das Tor geschlossen werden kann.

Zudem erscheint es den Einsprechern als unmöglich, dass Lastwagen mit

Anhängern den geplanten Wendekreis befahren können. Die entsprechenden

Vermassungen und Nachweise fehlen. Diese vorgebrachten Rügen zeigen,

dass durch die etappenweise Planung der Überbauungsordnung die Ver-

kehrserschliessung nicht durchdacht ist und für die Grösse der bereits beste-

henden Überbauung ungenügend ist. Mit einer Erweiterung ist logischerweise

Mehrverkehr verbunden. Dadurch wird die Verkehrssituation auf den beiden

Strassengrundstücken Nr. 119 und Nr. 120 zusätzlich belastet und ist nicht

mehr tragbar sowie den Einsprechern nicht zumutbar.

Die Verkehrssituation ist in der bestehen-

den Form ungenügend, mit der Erwei-

terung kommt es zu einer zusätzlichen

Belastung.

Mit der neuen Organisation des Betriebs

und den zusätzlichen Manöverflächen

auf Privatareal wird die Situation deut-

lich entschärft und insbesondere soll der

Anlieferverkehr besser organisiert werden

können. Es wird mit einer klaren Verbes-

serung der bisher auch für fenaco/LANDI

unbefriedigenden Situation gerechnet.

keine Massnahmen

Wie Abb. 11 im Erläuterungsbericht verdeutlicht, handelt es

sich beim besagten Wendekreis um einen Wendekreis für

Traktoren und nicht für Lastwagen. Des Weiteren wurden die

Erschliessungsflächen anhand der notwendigen Schleppkurven

im Sinne des haushälterischen Umgangs mit dem Boden effizi-

ent und nach dem Stand der Technik definiert.

Der zu erwartende Mehrverkehr wird als gering beurteilt. Im

Wesentlichen handelt es sich um Anlieferungen (2–3 zusätz-

liche Lastwagen pro Woche erwartet) und Abholungen der

grossvolumigen Güter für die Landwirtschaft. Hierbei sind alle

Beteiligten auf effiziente und optimierte Abläufe angewiesen.

Auf die Kapazität der Strasse und das Verkehrsregime wirken

sich diese zusätzlichen Verkehre höchstens geringfügig aus,

insbesondere erfolgen sie nicht zur Spitzenzeit der übrigen

Kundenverkehre.

Der bereits im Rahmen des Mitwirkungsberichtes eingereichte Antrag zur

Einholung eines neutralen Gutachtens zur Verkehrssituation und zur Umwelt-

verträglichkeit wird ausdrücklich bestätigt.

MWB 3.6:

Es ist ein neutrales Verkehrsgutachten zu

erstellen.

Mit der zusätzlichen Anforderung an den

Werkverkehr und den entsprechenden

Nachweis im Baubewilligungsverfahren

(vgl. Stellungnahme zu Nr. 1.7) ist eine

Verkehrslösung ohne Beeinträchtigung

der öffentlichen Strassen sichergestellt.

Es wird beabsichtigt, auf Stufe Baugesuch

einen Verkehrsplaner beizuziehen. Ein

zusätzliches Verkehrsgutachten auf Stufe

UeO ist nicht nötig.

Verkehrsplaner im Baugesuch beiziehen

Das Vorhaben unterliegt nicht der UVP-pflicht.

Gemeinde und Projektträgerschaft sind weiterhin der Ansicht,

dass der Beizug eines Verkehrsplaners im Bauprojekt ausreicht.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

(Art. 9):

Bereits die bestehende Überbauung belastet das Grundstück der Einsprecher

mit unzumutbaren Immissionen. Diese rühren einerseits aus dem Betrieb der

Parkierungsanlage auf der Baurechtsparzelle Nr. 1997, andererseits ergeben

sich auch Lärmimmissionen aus dem Betrieb der Ventilatoren im Bereich des

südöstlichen Vorplatzes zum bestehenden Gebäude.

Die geplante Erweiterung wird zu zusätzlichen Lärmimmissionen führen.

Zudem wird geltend gemacht, dass mit dem häufigen Westwind der Betrieb

der Siloanlage zu Staubimmissionen führen wird.

Damit wird die Wohnsituation der Einsprecher auf eine unzumutbare Art und

Weise und in einem unzumutbaren Ausmass beeinträchtigt.

MWB 3.9

Bereits die bestehende Überbauung

belastet die Mitwirkenden mit unzu-

mutbaren Immissionen. Es wurde eine

Lärmschutzwand zur Parkierungsan-

lage gefordert, diese war auf Grund der

Gewässerschutzzone nicht möglich.

MWB 3.9

2009 wurde eine bessere Lärmdämmung

der Ventilation am Hauptgebäude ver-

sprochen, jedoch nie ausgeführt.

Die fraglichen Grundstücke befinden sich

im Gewässerschutzbereich Au, welcher

kein Bauverbot begründet. Hingegen ist

in der ZPP Landi Interlaken ein explizites

Verbot von Hochbauten enthalten, da

diese die Funktionalität des Entlastungs-

korridors beeinträchtigen würden. Darum

ist eine Lärmschutzwand entlang des

Grundstücks Nr. 310 nach wie vor nicht

realisierbar.

Die Bestimmungen der ZPP Landi Inter-

laken sind nicht Gegenstand der UeO

und von der vorliegenden Änderung und

Erweiterung nicht betroffen.

keine Massnahmen

Die Situation wurde 2009 mit dem Liefe-

ranten der Kühlgeräte überprüft. In der

Folge wurden Antivibrationselemente neu

eingebaut. Die Ventilationen sind an den

bestehenden Standort gebunden (Nähe zu

den Kühlgeräten im Shop, Zugänglichkeit

für die Wartung).

Die Situation wird jetzt erneut auf Verbes-

serungsmöglichkeiten überprüft.

Verbesserungsmöglichkeiten prüfen

Übermässige Immissionen sind nicht zulässig. Dies ist im Bau-

bewilligungsverahren nachzuweisen resp. zu überprüfen. Auch

der bestehende Betrieb und dessen Änderungen müssen sich

an die geltenden Vorgaben des Umweltrechts halten.

Der Nachweis erfolgt im Baubewilligungsverfahren oder auf

privatrechtliche Klage.

An den Emissionen der Parkierungsanlagen ändert sich durch

die Planung nichts.

RV (Art. 10):

Vorsorglich wird für den Fall einer Genehmigung der Zonenplanänderung und

der Überbauungsvorschriften Rechtsverwahrung angemeldet.

Die Rechtsverwahrung betrifft zu erwartende Schäden an den Gebäuden

und der Umgebung des Grundstückes lnterlaken-Grundbuchblatt Nr. 310 im

Zusammenhang mit allfälligen Bauarbeiten im Erweiterungsbereich. Diesbe-

züglich wird auch bereits heute vorsorglich beantragt, dass vor dem Beginn

allfälliger Bauarbeiten ein detailliertes und genaues Zustandsprotokoll für die

Liegenschaft Nr. 310 aufgenommen wird.

Ebenso wird die Geltendmachung von Schadenersatzforderungen im Zusam-

menhang mit Überflutungen, Steigerung der Hochwassergefährdung und allfäl-

ligen Schäden an Werkleitungen und Zufahrtsstrasse vorbehalten.

Schliesslich bleibt auch die Geltendmachung von Schadenersatzforderungen

im Zusammenhang mit Immissionen aus einem allfälligen späteren Betrieb im

Erweiterungsbereich vorbehalten.

– – Von der Rechtsverwahrung wird Kenntnis genommen und

gegeben.

Es ist vorgesehen, dass vor Beginn der Bauarbeiten ein detail-

liertes und genaues Zustandsprotokoll für die Liegenschaft Nr.

310 aufgenommen wird.

Für Hochwasserschäden wird auf die Wasserbauplanung

verwiesen. Eine zusätzliche Schädigung durch die Überbau-

ung wird bestritten. Dies ist gegebenenfalls privatrechtlich zu

klären.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

LA Zudem wird vorsorglich namens der Einsprecher geltend gemacht, dass eine

Genehmigung der Zonenplanänderung und der Überbauungsordnung aus der

Sicht der Einsprecher zu einem massiven Minderwert ihrer Liegenschaft führt.

Auch hier bleibt die Geltendmachung von Lastenausgleichsansprüchen zu

gegebener Zeit ausdrücklich vorbehalten.

MWB 1.10

Es entsteht ein Minderwert der Liegen-

schaft.

Allfällige Entschädigungsansprüche sind

im Lastenausgleichsverfahren anzumel-

den.

keine Massnahmen

Vom Lastenausgleichsbegehren wird Kenntnis genommen und

gegeben.

Beweismittel:

1. Beantragte Gutachten zu den Wasserverhältnissen, zur Verkehrssituation

und zur Umweltverträglichkeit

2. Die bisher genannten Beweismittel

Damit ist die Einsprache und die Anmeldung der Rechtsverwahrung gehörig

begründet. Namens der Einsprecher bedanke ich mich für die Kenntnisnahme

und eine umfassende Prüfung und Beurteilung der Einwände und ich gewär-

tige Ihre Verfügungen.

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Auswertung Einsprache Früh zur Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Heiri Früh und Susanne Früh
(Grundeigentümerschaft Parzelle Nr. 563)

E1 Einsprache gegen die Anpassungen im Sektor Bestand.

Entlang der Unteren Bönigstrasse soll ein zusätzliches

Baufeld für gedeckte Aussenräume bewilligt werden

Das zusätzliche Baufeld unterschreitet den Strassenab-

stand. Die Strassenabstände sind gemäss kantonalem

Baureglement und Gemeindebaureglement einzuhalten.

Die gedeckten Aussenräume sind einem Nebengebäude/

Gebäude gleichzustellen, da diese mit fest verankerten

Gittern und einer Höhe bis zu 5.5m ausgeführt werden

können.

1.1 MWB:

Sektor Bestand:

Das zusätzliche Baufeld für gedeckte

Aussenräume hält den gesetzlichen

Strassenabstand nicht ein. Die gedeckten

Aussenräume sind einem Nebengebäude/

Gebäude gleichzustellen, da sie mit fest

verankerten Gittern ausgeführt werden

können.

Im Rahmen einer Überbauungsordnung können mit Baulinien

oder Baubereichen (Baufelder) von den gesetzlichen Bestim-

mungen abweichende Abstände festgelegt werden.

Aus Sicht der Gemeinde genügt der reduzierte Strassenabstand

von ca. 1.5 m an dieser Stelle. Die Strasse ist mit einer Breite

von ca. 6.5 m ausreichend breit für die Begegnung zweier

Lastwagen. Da es sich um eine Sackgasse handelt (vgl. auch

Stellungnahme zu Nr. 6) ist ein weiterer Ausbau der Unteren

Bönigstrasse nicht nötig.

Für die LANDI ist es wichtig, dass in diesem Bereich die Zwi-

schenlagerung von Leergut sowie die Anlieferung für den Shop

witterungsgeschützt erfolgen können.

keine Massnahme

Gemäss MWB erachtet die Gemeinde die Reduktion des gesetz-

lichen Strassenabstands als vertretbar. Im Gegenzug kann eine

klare Regelung und Verbesserung der heute unbefriedigenden

Situation in diesem Bereich erreicht werden.

nicht eintreten

kein Rückzug

Aus dem Mitwirkungsbericht, Stellungnahme der

Gemeinde entnehme ich: [… siehe rechts]

Begründung (Tatsache ist, bzw. aktuelle Handhabung ):

Die Strasse gestattet ausdrücklich den durchgehenden

landwirtschaftlichen Verkehr (weisses Zusatzschild

«landwirtschaftliche Fahrzeuge gestattet»). Die Strasse

wird von Frühling bis Herbst stark mit jeglichen land-

wirtschaftlichen Fahrzeugen als Verbindung zur oberen

Bönigstrasse genutzt.

Die Strasse ist auch mit Velos stark befahren und von

Kindern und Familien stark frequentiert. Eine Sackgasse

endet eben in einer Sackgasse, dies ist hier nicht der

Fall.

1.1 MWB:

Es ist sicherzustellen, dass der landwirt-

schaftliche Kundenverkehr nicht auf der

Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse

in Richtung Obere Bönigstrasse/Matten

fährt.

Die Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse ist und bleibt einzig

dem Fuss- und Veloverkehr sowie für Anlieger/Bewirtschafter

vorbehalten. Ein Durchgangsverkehr zur Oberen Bönigstrasse

ist auch für landwirtschaftliche Fahrzeuge ausgeschlossen. Dies

ist bereits heute so signalisiert und wird weiter so bleiben. Ein

allgemeines Fahrverbot für Motorfahrzeuge auf einem Teil-

abschnitt der Unteren Bönigstrasse sowie auf dem Stichweg

entlang der UeO Nr. 13 (Fuss- und Veloweg) sowie ein Poller,

der Autofahrten auf diesem Weg unterbindet werden geprüft.

Sollten sich künftig trotzdem Verstösse gegen die Signalisation

häufen, wird die Gemeinde weitere Massnahmen prüfen und

ergreifen.

Verkehrssignalisationen sind grundsätzlich nicht Gegenstand

der Nutzungsplanung und können daher nicht in die Überbau-

ungsordnung integriert werden.

Prüfen und Umsetzen von Verkehrsmassnahmen durch die

Gemeinde

Bisher sind Änderungen am Verkehrsregime auf dem Verbin-

dungsweg zur Oberen Bönigstrasse nicht vorgesehen. Ver-

kehrspolizeiliche Anordnungen sind zudem nicht Gegenstand

der Überbauungsordnung.

Die Gemeindevertreter stellen in Aussicht, dass das Thema der

zuständigen Sicherheitskommission SiKo vorgelegt wird.

nicht Gegenstand

der UeO

Prüfung in sepa-

ratem Verfahren

kein Rückzug

Aus dem Mitwirkungsbericht, Stellungnahme der

Gemeinde entnehme ich: «Verkehrssignalisationen sind

grundsätzlich nicht Gegenstand der Nutzungsplanung

und können daher nicht in die Überbauungsordnung

integriert werden.»

Da ja gemäss Mitwirkungsbericht die Signalisation nicht

in der UeO geregelt werden kann, ist das kantonale Bau-

reglement einzuhalten. «Strassenabstände sind gemäss

kantonalem Baureglement und Gemeindebaureglement

einzuhalten»

Zitat Art. 12 BauG und Art. 80 SG

Die zitierten Gesetzesartikel regeln den Grundsatz, soweit die

Gemeinden in Nutzungsplänen (d.h. UeO) nichts anderes (d.h.

Baulinien und Baubereiche) festlegen.

Es liegt im Ermessen der Gemeinde, abweichende Abstände

festzulegen.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E2 Einsprache wegen Nichteinhalten der Erschliessung

gemäss UeO

Es muss sichergestellt werden, dass der zusätzliche

Verkehr Landwirtschaft (Abholen des neuen Produk-

tesortiments + Futtersilo im Lager) durch die Landwirte

nicht über das Strässli zur Oberen Bönigstrasse geführt

werden kann.

Begründung: (siehe auch Ausführungen in E1 )

Die Erschliessung hat gemäss UeO ausschliesslich über

die Untere Bönigstrasse zu erfolgen. Mit der Erweiterung

der Produktepalette Silos dürfte es aber durch die Land-

wirte mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen noch mehr als

heute beansprucht werden. Schliesslich werden ja die

Silos gebaut, um genutzt zu werden und der Inhalt der

Silos wird wohl nicht in PWs abgefüllt.

1.6 MWB:

Es ist sicherzustellen, dass der landwirt-

schaftliche Kundenverkehr nicht auf der

Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse

in Richtung Obere Bönigstrasse/Matten

fährt.

Die Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse ist und bleibt einzig

dem Fuss- und Veloverkehr sowie für Anlieger/Bewirtschafter

vorbehalten. Ein Durchgangsverkehr zur Oberen Bönigstrasse

ist auch für landwirtschaftliche Fahrzeuge ausgeschlossen. Dies

ist bereits heute so signalisiert und wird weiter so bleiben. Ein

allgemeines Fahrverbot für Motorfahrzeuge auf einem Teil-

abschnitt der Unteren Bönigstrasse sowie auf dem Stichweg

entlang der UeO Nr. 13 (Fuss- und Veloweg) sowie ein Poller,

der Autofahrten auf diesem Weg unterbindet werden geprüft.

Sollten sich künftig trotzdem Verstösse gegen die Signalisation

häufen, wird die Gemeinde weitere Massnahmen prüfen und

ergreifen.

Verkehrssignalisationen sind grundsätzlich nicht Gegenstand

der Nutzungsplanung und können daher nicht in die Überbau-

ungsordnung integriert werden.

Prüfen und Umsetzen von Verkehrsmassnahmen durch die

Gemeinde

Die UeO regelt, dass die Arealzufahrten ab der Gemeindestras-

se zu erfolgen haben. Dies ist bisher der Fall und wird auch

künftig eingehalten.

Bisher sind Änderungen am Verkehrsregime auf dem Verbin-

dungsweg zur Oberen Bönigstrasse nicht vorgesehen. Ver-

kehrspolizeiliche Anordnungen sind zudem nicht Gegenstand

der Überbauungsordnung.

Die Gemeindevertreter stellen in Aussicht, dass das Thema der

zuständigen Sicherheitskommission SiKo vorgelegt wird.

nicht Gegenstand

der UeO

Prüfung in sepa-

ratem Verfahren

kein Rückzug

E3 Einsprache wegen zu schmaler Erschliessungsstrasse

Im Bereich zwischen den Parzellen Nr. 497 und 551 ist

die Zubringerstrasse auf einer Länge von rund 40 m auf

die Breite der bestehenden Zubringerstrasse inkl. Fuss-

weg zu verbreitern zulasten der Parzelle 551.

Begründung: Die neue Zu- und Wegfahrt ist bereits im

Bereich der schmalen Strasse geplant. Andernfalls ist

die Zu- und Wegfahrt um 10 m in Richtung Norden zu

verschieben. Sollte das Strässchen jemals verbreitert

werden müssen, ist der dafür notwendige Platz auf der

Parzelle 551 in der UeO sicherzustellen.

Wenn jetzt behauptet wird, dass aus heutiger Sicht nicht

absehbar ist, ob entlang dem Feldweg weitere Einzo-

nungen folgen könnten, zeigt dies die kurzfristige Sicht

und Planung der Landi. Die Realität bei der Landi ist,

dass spätestens alle 7 Jahre eine nicht vorhersehbare

Erweiterung ansteht.

1.7 MWB:

Die Untere Bönigstrasse ist im Abschnitt

zwischen den Parzellen Nr. 497 und 551

zu verbreitern.

Nachtrag:

Insbesondere im Hinblick auf eine Erwei-

terung der Bauzone nach Süden soll die

Verbreiterung der Strasse zu Lasten des

Erweiterungsareals erfolgen.

Eine solche Verbreiterung ist nicht nötig und nicht zweckmä-

ssig, da einerseits kein Durchgangsverkehr nach Süden besteht

resp. entstehen soll (vgl. Stellungnahme zu 1.6) und anderer-

seits mit der Einzonung im Sektor Erweiterung ausreichend

Manövrierflächen für die Anlieferung resp. das Be- und Entladen

(inkl. Warteraum) zur Verfügung stehen. Mit der zusätzlichen

Fläche und der optimierten Infrastruktur kann die Situation

massgeblich entschärft werden. Die öffentliche Strasse wird

künftig deutlich weniger für Betriebsverkehr beansprucht und

im Normalfall sollten keine Engpässe mehr entstehen. Somit

ist dieses Mitwirkungsanliegen berücksichtigt, ohne dass die

öffentliche Strasse verbreitert werden muss.

Die UeO wird dahingehend ergänzt, dass ein Nachweis genü-

gender Manövrierflächen im Baubewilligungsverfahren erbracht

werden muss.

Eine weitere Ausweitung der Bauzone nach Süden ist aus heu-

tiger Sicht nicht absehbar. Das Anliegen aus dem Nachtrag wird

zur Kenntnis genommen.

Überbauungsvorschriften

–– Art. 11 Abs. 2 (neu): «Die Manövrier- und Abstellflächen für

die Anlieferung, das Be- und Entladen sowie den Werkver-

kehr sind innerhalb des Wirkungsbereichs anzuordnen, so

dass sich die Beanspruchung der öffentlichen Strasse im

Normalfall auf Zu- und Wegfahrt sowie Transporte zwischen

den beiden Sektoren beschränkt. Die entsprechenden Flä-

chen sind im Umgebungsgestaltungsplan des Baugesuches

nachzuweisen und sicherzustellen.»

Aufgrund der Mitwirkung wurde mit dem neuen Art. 10 Abs. 2

reagiert.

Es gilt weiterhin die Ausführung im Mitwirkungsbericht: Eine

zusätzliche Ausweitung der Strasse ist nicht zweckmässig, da

eine zusätzliche Verkehrsbelastung des Verbindungsweges

unterbunden werden soll.

nicht eintreten

kein Rückzug

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E4 Einsprache gegen Nutzung Baubereich im Segment

Erweiterung

Die maximale Gebäudehöhe ist auf 8.00 m zu begrenzen

und mit einem Flachdach zu versehen (ähnlich Gebäude

Denner/Fressnapf in Sichtdistanz zur Landi)

Begründung: Ausgehend von einer maximal erlaubten

Gebäudehöhe von 12 m und einem erlaubten Dachpunkt

von zusätzlichen 3 m, ergibt sich in unserer Rechnung

ein Gebäude mit 15 m Höhe am höchsten Punkt. Alle

im Mittleren Moos umgesetzten Bauprojekte erhielten

zudem eine Terrainaufschüttung um ca. 2 m, was das

Gebäude nochmal entsprechend um 2 m erhöhen würde.

Die Südostseite unseres Wohnhauses verliert dadurch

frühe Morgensonne im Sommer und den freien Ausblick.

Für uns bedeutet das einen erheblichen Verlust der

Wohnqualität.

– – Die Messweise der Gebäudehöhe GH richtet sich nach Anhang

A132 GBR. Im Falle einer Aufschüttung ist das ursprüngliche/

natürliche Terrain massgebend.

Die maximale Gebäudehöhe für den Sektor «Erweiterung» von

12 m wird benötigt, damit die erforderlichen lichten Höhen

(Hochregal, Kippbereich Lastwagen) im Gebäude und die Anhe-

bung des Terrains zu ermöglichen.

Beschränkung

Dachform

kein Rückzug

Die Projektträgerin kommt jedoch zum Schluss, dass eine

Flachdachlösung priorisiert wird (Retention, Photovoltaik). Auf

das zusätzliche Steildach (Art. 7 Abs. 3 UeV) kann für den Sek-

tor Erweiterung verzichtet werden

Ergänzung Art. 7 Abs. 3:

«...überragt. Im Sektor «Erweiterung» sind nur Flachdächer

zulässig.»

Bei Änderungen nach der öffentlichen Auflage ist nach Art. 60

Abs. 3 den Betroffenen (Grundeigentümer/Projektträger/Ein-

sprechende) Gelegenheit zur Einsprache zu geben (Brief mit

Einsprachefrist 10 Tage).

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

- Die Abstände gegenüber der Mischzone gemäss

Gemeindebaureglement (GBR) Art. 2, 212 sind zwingend

einzuhalten, zu beachten ist vor allem die kleinge-

druckte Fussnote:

5) Gegenüber anderen Zonen (ausgenommen A und L)

gilt ein Zonenabstand von 10m.

Begründung: aus dem Erläuterungsbericht ist nicht klar

ersichtlich, welche Grenzabstände vorgesehen sind,

diese sind in der UeO festzuhalten und die Nachbar-

grundstücke so wenig wie möglich zu beeinträchtigen.

1.3 MWB:

Gegenüber der Mischzone ist ein Bau-

abstand (Baulinie) von 10 m einzuhalten.

Dies begrenzt die Wertminderung für den

Bestand (Aussicht)

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem auf das Baufeld

für Hochbauten im Abschnitt gegenüber der Parzelle Nr. 497

verzichtet wird.

Überbauungsplan

–– Anpassung Baufeld für Hochbauten im Sektor Erweiterung

Aufgrund der Mitwirkung wurde bereits mit der Anpassung

des Baubereichs für Hochbauten reagiert. Der Bauabstand zur

Parzellengrenze Nr. 497 beträgt min. 6.5 m, betroffen ist nur die

nordöstliche Ecke. Zudem handelt es sich um den Bereich für

Silos, welche voraussichtlich nicht bis an den Rand reichen.

Verläuft eine Strasse zwischen zwei Zonen, kommen die ge-

setzlichen Bauabstände zum tragen, welche die Gemeinde mit

Baulinien oder Baubereichen abweichend festlegen kann. Der

Zonenabstand spielt grundsätzlich keine Rolle.

Ein anderer Standort für die Silos ist nicht möglich, jedoch ist

vorgesehen, dass die Lastwagen während der lärmintensiven

Befüllung im Anlieferungsbereich des Gebäudes stehen werden

und das Tor geschlossen werden kann.

nicht eintreten

kein Rückzug

E5 Einsprache gegen Baubereich für Lagerflächen im

Segment Erweiterung

Gegenüber der Mischzone ( Parzellen Nr. 497 und 563 )

ist eine Baulinie mit einer Distanz von 10 m einzutragen.

Auf den Baubereich für Lagerflächen ist zu verzichten.

Die Silos und Strasse um den Erweiterungsbau müssen

hinter die Baulinie verschoben werden.

Begründung: Dadurch kann der Minderwert der Misch-

zone in Grenzen gehalten werden.

Zudem geht mit den erlaubten «Lagerflächen» das

Zustellen der Parzelle mit Ware rund um das neue Lager-

gebäude genauso weiter wie auf dem Areal ,,Bestand“,

wo gemäss den mündlichen Erläuterungen der Landiver-

treter genau das vermieden werden soll, bzw. das bisher

notwendige Verstellen der Flächen durch Platzmangel

verschwinden soll.

1.3 MWB:

Gegenüber der Mischzone ist ein Bau-

abstand (Baulinie) von 10 m einzuhalten.

Dies begrenzt die Wertminderung für den

Bestand (Aussicht)

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem auf das Baufeld

für Hochbauten im Abschnitt gegenüber der Parzelle Nr. 497

verzichtet wird.

Überbauungsplan

–– Anpassung Baufeld für Hochbauten im Sektor Erweiterung

Bauabstände beziehen sich auf Bauten. Die zonenkonforme

Nutzung der Umgebung hingegen ist zulässig, namentlich

als Lagerfläche bei Arbeitszonen. Es ist zudem ein Gebot der

haushälterischen Nutzung des Bodens, dass die der Bauzone

zugewiesenen Flächen auch entsprechend genutzt werden.

Auf die offene Lagerfläche für die Siloballen kann nicht ver-

zichtet werden. Sie wird saisonal genutzt werden. Die Flächen

südlich des Gebäudes werden für die Zufahrt zur Rückseitigen

Anlieferung und zu den Silos zwingend benötigt.

Ein gewisser Sicht- und Lärmschutz ist durch die Hochwasser-

schutzmauer zu erwarten. Es wird im Rahmen der Umgebungs-

projektierung zu prüfen sein, ob diese bis an die Strasse wei-

tergezogen wird und/oder wie eine Bepflanzung mit Gebüschen

als Eingliederung geeignet ist (vgl. auch E6).

Gegenüber der Strasse hat der Lagerbereich das Lichtraum-

profil einzuhalten. Ausserdem muss im Rahmen der Umge-

bungsprojektierung der Terrainübergang zur Strasse modelliert

werden.

Damit eine Bepflanzung mit Gebüschen im Grünraum möglich

ist, muss Art. 9 Abs. 2 ergänzt werden:

Ergänzung Art. 9 Abs. 2:

«...werden. Zulässig ist die Pflanzung vom Sträuchern und

Gebüschen als Sichtschutz.»

Bei Änderungen nach der öffentlichen Auflage ist nach Art. 60

Abs. 3 den Betroffenen (Grundeigentümer/Projektträger/Ein-

sprechende) Gelegenheit zur Einsprache zu geben (Brief mit

Einsprachefrist 10 Tage).

Ergänzung Be-

pflanzung

kein Rückzug

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E6 Einsprache wegen fehlendem Immissionsschutz gegen

Parzelle 563

Es fehlt eine Lärmschutzwand auf der Südseite der Ver-

kehrsfläche im Bereich der Erweiterung. Bei der Befül-

lung der Silos entsteht ein gewaltiger Lärm. Das Photo

[vgl. Original] entspricht ca. meiner neuen Aussicht ab

unserer Morgensonnenterasse. Den Lärm konnte ich im

Bild nicht festhalten. Die fehlende Lärmschutzwand kann

direkt hinter die Baulinie gebaut werden. Ich schlage

eine Höhe von 5 m vor.

Begründung: Es fehlen die notwendigen Lärmschutz-

wände und Abdeckungen. Zumindest sind diese nicht

ausgewiesen, und es wird nicht aufgezeigt, wie Lärm-

schutzvorgaben gegenüber meiner Parzelle «Emp-

findlichkeitsstufe ES 3» eingehalten werden können.

Insbesondere ist aufzuzeigen wie die in der ES III: Tags

(7.00-19.00 Uhr) 60 dB(A), Nachts (19.00-7.00 Uhr) 50

dB(A) geltenden Werte eingehalten werden. Gemäss

meinen Informationen erreicht ein normales Gespräch

einen dB-Wert von 60.

Die angrenzende Mischzone mit den beiden Wohnhäu-

sern soll nicht noch mehr beeinträchtigt werden. Mein

Grundstück befand sich bis 2005 inmitten der Land-

wirtschaftszone. Die Lärmschutzwände vom Denner,

Fressnapf und dem Aldi zeigen, dass die Lärmimmissio-

nen durch geeignete Massnahmen und eine Baulinie von

10m reduziert werden können.

Das Befüllen ab den Silos auf die Anhänger der Trakto-

ren und die Anlieferungen der Lastwagen mit und ohne

Kühlgerät wird zu starken Lärmimissionen führen. Die

Lastwagenanlieferungen finden ja in der Zwischenzeit

nahezu rund um die Uhr statt.

MWB 1.10

–– Durch die Einzonung von der Land-

wirtschaftszone in die Mischzone ist

mit deutlich höherer Lärmbelastung zu

rechnen, so dass die Grenzwerte der

Mischzone überschritten werden.

In der Landwirtschaftszone (bisher) wie auch in der Mischzone

MA3 gilt die ES III, es sind mässig störende Betriebe zulässig.

In der UeO (Arbeitsnutzung, bisher und neu) gilt die ES IV, es

sind stark störende Betriebe zulässig. Auch die vergleichbaren

Areale in der Umgebung (insbes. UeO Nr. 13 Mittleres Moos

West/Aldi) sind der ES IV zugewiesen. Um die verschiedenen

Gewerbegebiete nicht ungleich zu behandeln soll die ES IV

beibehalten werden.

Die Lärmschutzverordnung LSV sieht Immissionsgrenzwerte

vor, d.h. die Lärmbelastung ist beim Empfänger zu ermitteln.

Ungeachtet der Einzonung sind die bestehenden Grenzwerte in

den Mischzonen weiterhin einzuhalten. Dies ist erfahrungsge-

mäss möglich, da Verkaufsnutzungen meist als mässig störende

Betriebe gelten und die Rahmenbedingungen der ES III einhal-

ten.

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die mit der Erwei-

terung ermöglichten optimierten Betriebs- und Logistikabläufe

zu einer Reduktion der Lärmemissionen beitragen.

Es wird eine zusätzliche Lärmschutzwand vorgesehen.

Die Massnahme betrifft die Lärmschutzwand zu Gunsten der

Parzelle Nr. 497

Grundsätzlich sind die Lärmschutzgrenzwerte gemäss LSV für

die ES III (tags 65 dB(A), Anhang 6.2 LSV) einzuhalten. Die Nach-

weise sind ggf. in den Baubewilligungsverfahren zu erbringen.

Für den Bestand wurde mit der Lärmschutzwand reagiert.

Als Immissionsschutz für die Nachbarschaft wird eine weit-

gehend geschlossene wärme- und schallgedämmte Gebäude-

haut vorgesehen. Die lärmigen Abholvorgänge (Manöverfläche

Traktoren und Öffnungen Gebäude) sind zudem auf der abge-

wandten Nordseite des Lagergebäudes angeordnet. Ein anderer

Standort für die Silos ist nicht möglich, jedoch kann zugesi-

chert werden, dass die Lastwagen während der lärmintensiven

Befüllung im Anlieferungsbereich des Gebäudes stehen werden

und das Tor geschlossen werden kann. Insgesamt ist die Situ-

ation nicht mit Frutigen vergleichbar, da im Einzugsgebiet von

Interlaken eine ganz andere Struktur der Landwirtschaft (eher

grosse Betriebe mit eigenen Siloanlagen) besteht als in Fru-

tigen (grosse Nachfrage nach Siloprodukten durch viele kleine

Betriebe ohne eigene Lagermöglichkeiten).

Ein gewisser Lärmschutz im Aussenraum ist durch die Hoch-

wasserschutzmauer zu erwarten. Es wird im Rahmen der

Umgebungsprojektierung zu prüfen sein, ob diese bis an die

Strasse weitergezogen wird und/oder wie eine Bepflanzung

mit Gebüschen als Eingliederung geeignet ist. Eine zusätz-

liche Lärmschutzwand wird als nicht zweckmässig angesehen

(vgl. auch E5).

nicht eintreten

kein Rückzug

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E7 Einsprache wegen fehlendem Platz für zulieferende

Lastwagen und Abholer/ Kunden

Auf dem Bild [vgl. Original] handelt es sich nicht um eine

Fotomontage, sondern um die Realität, wenn die Futter-

silos befüllt werden. (Bild 16.10.2019, Landi Frutigen).

Man beachte die grosszügigen Freiräume rund um die

LKWs bei der Landi Frutigen. Aus den Zeichnungen im

Erläuterungsbericht wird ersichtlich, dass während des

Befüllens der Silos ab LKW mit einem lauten Gebläse

während ca. 60 Minuten die Zufahrt zur Anlieferung des

Lagers und zur Abholung der Agrarprodukte blockiert ist.

Wo stehen die Traktoren mit Anhänger und die anderen

normalen Lastwagen, welche mir bereits in den letzten

10 Jahren immer wieder verbotenerweise die Zufahrt zu

meiner Liegenschaft versperrten, wenn die Silos befüllt

werden? Auch ein zweiter Lastwagen hat hier bei der

Landi lnterlaken keinen Platz. Eine Befüllung der Silos

wird gemäss unseren Recherchen mit einem lauten

Gebläse gemacht und dauert bei der Befüllung von drei

Silos mit je 6 Tonnen losem Futter ca.45-60 Minuten.

Es ist mit einem Lastwagen-Fahrsimulationsprogramm

aufzuzeigen, wie die Lastwagen zu- und wegfahren, wo

ein zweiter Lastwagen stehen würde oder zum Lieferein-

gang fürs Lager fahren würde und wo Kunden, welche

mit einem Traktor und Anhänger Futter holen, während

dieser Zeit warten.

– – Die Verkehrsprobleme in Zusammenhang mit der Logistik sind

bekannt. Mit der Erweiterung und der Reorganisation soll das

Problem behoben werden. Namentlich der Rückstau von Last-

wagen auf der Strassenparzelle soll künftig entfallen.

Es wird vorgegeben, dass Manövrier- und Abstellflächen für die

Anlieferung, das Be- und Entladen sowie den Werkverkehr auf

dem Gelände untergebracht werden müssen (vgl. E3).

Im Sinne des haushälterischen Umgangs mit dem Boden wurde

eine sehr flächeneffizientes Konzept ausgearbeitet. Die Landi

Jungfrau AG verfügt über genügend Erfahrungswerte. Die defi-

nierten Verkehrsflächen entsprechen den Anforderungen von

Zulieferer und Abholer. Grosszügige Flächen wie im Beispiel

Frutigen sind nicht mehr möglich.

Die Abholer sollen grundsätzlich auf der Nordseite des Gebäu-

des zufahren und ggf. auf ein freies Silo warten. Die Anliefe-

rung der Landi wird so organisiert, dass sich die Lastwagen

nicht gegenseitig im Weg stehen. Ein anderer Standort für die

Silos ist nicht möglich, jedoch ist vorgesehen, dass die Lastwa-

gen während der lärmintensiven Befüllung im Anlieferungsbe-

reich des Gebäudes stehen werden und das Tor geschlossen

werden kann.

nicht eintreten

kein Rückzug

Begründung: Seit die Landi im 2002 den Neubau

erstellte, ist dies die xte Erweiterung. Kaum gebaut,

braucht es wieder Ausnahmen und Erweiterungen, um

die unvorhersehbaren Probleme zu lösen. Ich möchte

der Landi helfen, eine Situation zu bauen, welche auch

funktioniert. Die angrenzende Mischzone mit den bei-

den Wohnhäusern besteht seit den 1950er Jahren. Das

Zubringersträsschen war im Eigentum der Anwohner

und Bauern. Mit dem Bau der Landi wurde die Strasse

verbreitert und mit einem Velostreifen versehen. Der

Velostreifen wird immer wieder mit Material verstellt,

auf der Strasse steht ein Lastwagen und die Zufahrt zu

den beiden Wohnhäusern ist versperrt. Die Änderungen

in der UeO und die Erweiterung führen zu einer weiteren

Verschlechterung der Situation.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E8 Einsprache gegen Entwässerung / Aufschüttung

Gemäss den Plänen soll das Wasser versickert werden.

Begründung: Ein grosser Teil des Areals dürfte aufge-

schüttet werden auf ein Niveau, welches höher ist als

das Niveau meines Erdgeschosses. Es wird nicht auf-

gezeigt, wie das Meteorwasser abgeführt werden kann.

Die Versickerung und Verdunstung ist aus heutiger Sicht

nicht möglich. Es besteht keine Meteorwasserleitung

welche zusätzliches Wasser aufnehmen kann.

In den Unterlagen vom geplanten Hochwasserkorridor

ist ein Entwässerungsrohr mit Schieber geplant.

Die Ableitung via den Entwässerungsgraben und

Abfluss beim Aldi muss unterbunden werden, da dieser

Anschluss kein zusätzliches Wasser aufnehmen kann.

Es fehlen jegliche Unterlagen zu den geplanten Anpas-

sungen an unserer Erschliessungsstrasse. Längs-/ Quer-

gefälle und Aufschüttungen. Wo fliesst diese Wasser

hin?

Berechnungen des zuständigen Amtes AWA fehlen.

Die Entwässerung erfolgt gemäss Art. 13 der Überbauungsvor-

schriften. Demnach ist das saubere Meteorwasser zu verduns-

ten oder zu versickern. Wird im Rahmen des Bauprojekts nach-

gewiesen, dass dies nicht möglich ist, ist ein Anschluss an die

Meteorleitung möglich. Bisher wird das Meteorwasser natürlich

versickert resp. über den Moosgraben entwässert.

Die Moosgräben haben gemäss GEP bisher eine Entwässe-

rungsfunktion, jedoch ist die Kapazität nicht bekannt. Eine

GEP-Massnahme sieht vor in ein paar Jahren eine entspre-

chende Erhebung durchzuführen.

Es ist vorgesehen, das Flachdach des Erweiterungsgebäudes

für die Retention und Verdunstung zu verwenden. Im übrigen

soll das unverschmutzte Dach- und Platzwasser über die Grün-

flächen versickert werden. Die entsprechenden Nachweise sind

im Baubewilligungsverfahren zu erbringen.

Aufschüttungen sind im Prinzip zulässig, zu erwarten ist eine

Angleichung an das Strassenniveau. Für die Höhenmessung der

Gebäude ist jedoch das bestehende oder abgegrabene Terrain

Massgebend. Für die Funktionalität des Entlastungskorridors

(Hochwasserschutz) ist die Lage und Höhe der Hochwasser-

schutzmauer entscheidend (gemäss Änderung Wasserbauplan

unerheblich), eine Aufschüttung des hinterliegenden Terrains

hat darauf keine Auswirkungen.

nicht eintreten

kein Rückzug

RV1 Schäden, Risse, Wassereinbruch, Terrainabsenkungen

Durch Erschütterungen und Tiefbauarbeiten entstehende

Schäden und Risse an den Gebäuden Parzelle 497 sind

durch den Baugesuchsteller zu tragen.

–

MWB 3.7

Nach Erstellung des LANDI-Gebäudes hat

sich der Wasserhaushalt in der Umge-

bung wesentlich geändert (Feuchtig-

keitsschäden, trockenfallende Entwässe-

rungsgräben). Es wird eine grossflächige

Absenkung des Geländes vermutet.

–

Auswirkungen des LANDI-Gebäudes auf den Bodenwasserhaus-

halt und auf die Grundwasserverhältnisse sind nicht bekannt.

Das Gebäude ist nicht unterkellert. Insgesamt handelt es sich

um einen schwierigen Baugrund.

Grossräumig wurde das Gebiet «Moos» (ehemaliges Feuchtge-

biet) durch die Entwässerungsgräben über Jahrzehnte hinweg

trockengelegt. Es ist möglich, dass mit dem so völlig verän-

derten Bodenwasserhaushalt eine langsame, über die Zeit

jedoch markante Verringerung der Bodenmächtigkeit einher-

geht. Veränderungen der Geländehöhen sind eher auf solche

Entwicklungen als auf ein relativ kleinräumiges Bauvorhaben

zurückzuführen.

keine Massnahmen

Von der Rechtsverwahrung ist Kenntnis zu nehmen und zu

geben.

Nach heutigen Kenntnissen sind keine Schäden und Risse

durch Erschütterungen und Tiefbauarbeiten zu erwarten. Die

Aufnahme von Rissprotokollen vor und nach den Bauarbeiten

sind empfehlenswert, jedoch Sache der Bauherrschaft. Diese

wird für die Baueingabe prüfen, ob die geologischen Verhält-

nisse spezielle Massnahmen erfordern.

Kenntnisnahme

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

RV2 Abfliessendes Wasser ab Erweiterung (Flachdach/

generelle Entwässerung)

Im Projekt ist sicherzustellen, dass kein Regenwasser ab

der Erweiterung auf die Parzelle 497 fliessen kann und

der Grundwasserspiegel nicht erhöht wird. Im Entwässe-

rungsgraben darf es nicht zu mehr Wasser kommen, da

dieser nicht mehr Wasser abführen kann.

– – Von der Rechtsverwahrung ist Kenntnis zu nehmen und zu

geben.

Die Entwässerung des Dach- und Platzwassers ist im Bauge-

such entsprechend den Vorgaben nachzuweisen. Ein ober-

flächliches Abfliessen auf die öffentliche Strasse und andere

angrenzende Grundstücke ist nicht zulässig, damit ist auch die

Parzelle Nr. 497 geschützt. Es fällt gegenüber dem heutigen

Zustand grundsätzlich nicht mehr Dach- und Platzwasser an, so

dass keine Auswirkungen auf Grundwasser und Moosgraben zu

erwarten sind.

Kenntnisnahme

RV3 Schäden und Rückstau an Werkleitungen und Zufahrts-

strasse

Im Projekt ist sicherzustellen, dass kein Rückstau in der

Kanalisation entstehen kann. Es ist sicherzustellen dass

die Werk- und Anschlussleitungen zu der Parzelle 497

nicht beschädigt werden (Wasser, Strom, Telecom, Gas,

Abwasser).

– – Von der Rechtsverwahrung ist Kenntnis zu nehmen und zu

geben.

Zunächst handelt es sich im Strassenraum um öffentliche Anla-

gen, Werkleitungen und Infrastrukturen. Alle Bauarbeiten an

diesen Leitungen sind fachmännisch auszuführen und stehen

unter Aufsicht der Gemeinde. Die neuen Anschlüsse sind so

zu erstellen, dass keine Rückwirkungen auf die bestehenden

Anlagen entstehen.

Kurzzeitige Unterbrüche im Rahmen der Bauarbeiten sind

unumgänglich und hinzunehmen. Sollte sich eine längere

Unterbrechung der bestehenden Infrastruktur nicht vermeiden

lassen, wäre der Anschluss mit Provisorien sicherzustellen.

Kenntnisnahme

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Heiri Früh und Susanne Früh (2. Einsprache)
(Grundeigentümerschaft Parzelle Nr. 563)

E11 Einsprache gegen Zonenplanänderung

Einsprache gegen die Einzonung der Parzellen 521 und

Teile von 526

Das Land ist in der Landwirtschaftszone zu belassen, die

bedingte Einzonung abzulehnen.

Begründungen:

1.10 MWB: nicht eintreten

kein Rückzug

1. Die Verhältnisse haben sich seit dem Landineubau

nicht geändert, bereits beim Bau der Landi war die Landi

auf der Suche nach einem Standort für die Futtersilos

(Danach noch im Eichzun Unterseen).

–– Die Planbeständigkeit ist zu wahren

und die erheblich geänderten Verhält-

nisse sind zu belegen.

Seit dem Erlass 2003 und der anschliessenden Realisierung des

bestehenden Verkaufsgebäudes haben sich die Verhältnisse

im Detailhandel und die Anforderungen an das Sortiment der

LANDI-Filialen erheblich verändert. Mit der Änderung 2010

wurde darauf mit den nötigsten Änderungen der Vorschriften

reagiert, um eine in enge Grenzen gefasste Optimierung des

Betriebs zu erlauben. Seither haben sich Detailhandel und

Sortimentskonzept weiter verändert, so dass mittlerweile der

bestehende Rahmen ein auf die heutigen Kundenbedürfnisse

abgestimmtes Angebot nicht mehr zulässt. Die Grundeigentü-

merin resp. die Betreiberin machen deshalb geänderte Verhält-

nisse geltend.

Mittlerweile, beinahe 15 Jahre nach Erarbeitung der ursprüngli-

chen, der bestehenden Substanz zu Grunde liegenden Überbau-

ungsordnung, ist die Planbeständigkeit insgesamt nicht mehr

stark zu gewichten.

keine Massnahmen

Die Verhältnisse haben sich seit der ursprünglichen und deren

geringfügigen Anpassungen erheblich geändert.

Die Platzierung der Lagerhalle und der Futtersilos an einem

Standort, welcher nicht direkt mit dem bestehenden Detail-

handelsstandort verbunden ist, ist betrieblich und für die

Logistik nicht zweckmässig, denn es entstehen Zusatzaufwand,

Mehrfahrten etc. Es sind zudem regional keine geeigneteren

Standorte verfügbar.

2. Die Umzonung bedeutet für mich als Anwohner

eine gravierende Verschlechterung der Wohnqualität.

Die Lärmbelästigung in unserer Mischzone wird durch

die Umzonung von der Landwirtschaftszone in eine

Arbeitszone mit höherer erlaubter Lärmbelastung das

zulässige Immissionsniveau in der Mischzone überstei-

gen.

1.5 MWB:

Durch die Einzonung von der Landwirt-

schaftszone in die Mischzone ist mit

deutlich höherer Lärmbelastung zu rech-

nen, so dass die Grenzwerte der Misch-

zone überschritten werden.

In der Landwirtschaftszone (bisher) wie auch in der Mischzone

MA3 gilt die ES III, es sind mässig störende Betriebe zulässig.

In der UeO (Arbeitsnutzung, bisher und neu) gilt die ES IV, es

sind stark störende Betriebe zulässig. Auch die vergleichbaren

Areale in der Umgebung (insbes. UeO Nr. 13 Mittleres Moos

West/Aldi) sind der ES IV zugewiesen. Um die verschiedenen

Gewerbegebiete nicht ungleich zu behandeln soll die ES IV

beibehalten werden.

Die Lärmschutzverordnung LSV sieht Immissionsgrenzwerte

vor, d.h. die Lärmbelastung ist beim Empfänger zu ermitteln.

Ungeachtet der Einzonung sind die bestehenden Grenzwerte in

den Mischzonen weiterhin einzuhalten. Dies ist erfahrungsge-

mäss möglich, da Verkaufsnutzungen meist als mässig störende

Betriebe gelten und die Rahmenbedingungen der ES III einhal-

ten.

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die mit der Erwei-

terung ermöglichten optimierten Betriebs- und Logistikabläufe

zu einer Reduktion der Lärmemissionen beitragen.

vgl. E6

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Einwohnergemeinde Interlaken

Auswertung Einsprache Früh zur Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

3. Durch die Umzonung kommt es zu einem Minderwert

meiner Liegenschaft.
1.10 MWB:

Es entsteht ein Minderwert der Liegen-

schaft.

Allfällige Entschädigungsansprüche sind im Lastenausgleichsver-

fahren anzumelden.

keine Massnahmen

Allfällige Entschädigungsansprüche sind im Lastenausgleichs-

verfahren resp. im Genehmigungsverfahren anzumelden.

4. Bei der geplanten maximalen Gebäudehöhe von 12.00

m und dem höchsten Dachpunkt plus 3.00 m und einer

Aufschüttung auf das Niveau des bestehenden Aldi (plus

1-2m) ergibt dies eine Höhe von rund 16-17m. Mein

Haus ist ein Wohnhaus das seit 1954 in der Morgen-

sonne steht und diese auch die nächsten 50 Jahre sehen

möchte.

– – vgl. E4

5. Gemäss dem Erläuterungsbericht wurden alle Mög-

lichkeiten geprüft. Die Begründung in der Stellungnahme

der Landi kann ich nicht akzeptieren. Der Platzmangel

war immer wieder ein Thema, auch mit den laufenden

Erweiterungen z. Bsp.: Parkplätze im 2010. Das Aldi-

areal liegt direkt neben der Landi und war im 2008 nicht

bebaut. Abwarten auf billige Lösung auf grüner Wiese.

Der Erweiterungsbau und die Silos könnten auch auf

dem freien Platz zwischen der Lindenalle und der Landi

errichtet werden (in der Ecke gegen den Aldi) und dar-

unter die wegfallenden oberirdischen Parkplätze in einer

Tiefgarage. Ging beim Aldi auch.

– – Die Fläche zwischen der Lindenallee und dem bestehenden

Verkaufsgebäude ist zu klein für die Einpassung der nötigen

Lagerflächen mit Erschliessungsflächen sowie Futtersilos.

Die Erstellung einer unterirdischen Einstellhalle unter dem

bestehenden Gebäude ist nicht möglich und würde einen

kompletten Neubau erfordern. Dies ist im Hinblick auf das

noch geringe Alter des Gebäudes und die noch zu erwartende

Lebensdauer der Bausubstanz wirtschaftlich nicht verhältnis-

mässig und auch unter dem Aspekt einer nachhaltigen Res-

sourcennutzung nicht vertretbar.

Auch die Fläche der ZPP kann nicht zweckmässig für die Erwei-

terung genutzt werden.

6. Gemäss Erläuterungsbericht Kapitel 4, Auswirkung auf

die Umwelt muss bei Neueinzonungen von Arbeitszonen

haushälterisch mit dem Boden umgegangen werden. Im

Bericht ist vermerkt, dass es unmöglich sei, eine unter-

irdische Parkierungsanlage zu erstellen. Dies ist nicht

korrekt. Direkt neben der Landi steht der Aldi mit einer

unterirdischen Parkierungsanlage.

1.10 MWB:

Beim angrenzenden ALDI wurde eine

unterirdische Einstellhalle erstellt, eine

solche ist also möglich.

Unterirdische Bauteile sind auf Grund des hochstehenden

Grundwasserspiegels im Moos problematisch, jedoch grundsätz-

lich möglich. Es ist jedoch nicht möglich, auf dem bestehenden

Areal eine unterirdische Einstellhalle zu realisieren, ohne das

bestehende Gebäude komplett zu ersetzen. Im Hinblick auf das

noch geringe Alter des Gebäudes und die noch zu erwartende

Lebensdauer der Bausubstanz ist eine solche Massnahme

wirtschaftlich nicht tragbar und auch unter dem Aspekt einer

nachhaltigen Ressourcennutzung nicht vertretbar.

Das Erweiterungsareal wiederum ist auf die Bedürfnisse des

Lagers zugeschnitten. In diesem Bereich zusätzlich eine Ein-

stellhalle zu erstellen, würde eine markant grössere Einzonung

erfordern und wurde deshalb zur grösstmöglichen Schonung des

Kulturlandes verworfen. Diese Lage hätte zudem zusätzliches

Verkehrsaufkommen rund um das Erweiterungsareal und somit

eine stärkere Belastung der Grundstücke des Mitwirkenden zur

Folge.

keine Massnahme

Es ist nicht die grundsätzliche Machbarkeit sondern die spe-

zifische Situation mit bestehenden Bauten und Anlagen aus-

schlaggebend, dass in der heutigen Situation eine unterirdische

Einstellhalle nicht möglich ist.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

7. Planbeständigkeit: Grundsätzlich hat die Planbestän-

digkeit ein hohes Gewicht. Die Grundeigentümer sollen

sich auf die Aussagen der Nutzungspläne verlassen

können. Bei erheblich geänderten Verhältnissen sind die

Nutzungspläne zu überprüfen und nötigenfalls anzupas-

sen. Aufgrund dieser beiden Kriterien gilt: Je früher eine

Planänderung erfolgen soll, desto erheblicher müssen

die Verhältnisse geändert haben. Speziell bei Neu

einzonungen ist dieser Punkt im Raumplanungsbericht

eingehend zu dokumentieren.

Die Planbeständigkeit ist zu wahren und

die erheblich geänderten Verhältnisse sind

zu belegen.

Seit dem Erlass 2003 und der anschliessenden Realisierung des

bestehenden Verkaufsgebäudes haben sich die Verhältnisse

im Detailhandel und die Anforderungen an das Sortiment der

LANDI-Filialen erheblich verändert. Mit der Änderung 2010 wurde

darauf mit den nötigsten Änderungen der Vorschriften reagiert,

um eine in enge Grenzen gefasste Optimierung des Betriebs

zu erlauben. Seither haben sich Detailhandel und Sortiments-

konzept weiter verändert, so dass mittlerweile der bestehende

Rahmen ein auf die heutigen Kundenbedürfnisse abgestimmtes

Angebot nicht mehr zulässt. Die Grundeigentümerin resp. die

Betreiberin machen deshalb geänderte Verhältnisse geltend.

Mittlerweile, beinahe 15 Jahre nach Erarbeitung der ursprüngli-

chen, der bestehenden Substanz zu Grunde liegenden Überbau-

ungsordnung, ist die Planbeständigkeit insgesamt nicht mehr

stark zu gewichten.

keine Massnahme

Die Verhältnisse haben sich seit der ursprünglichen und deren

geringfügigen Anpassungen erheblich geändert.

Die Platzierung der Lagerhalle und der Futtersilos an einem

Standort, welcher nicht direkt mit dem bestehenden Detailhan-

delsstandort verbunden ist, ist betrieblich und für die Logistik

nicht zweckmässig, denn es entstehen Zusatzaufwand, Mehr-

fahrten etc. Es sind zudem regional keine geeigneteren Stand-

orte verfügbar.

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Einwohnergemeinde Interlaken

Auswertung Einsprache Utz zur Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Jessica Utz
(Grundeigentümerschaft Parzelle Nr. 849)

E1 Es sei die Änderung der Überbauungsordnung mit

Zonenplanänderung abzuweisen.

Die Gemeinde hält an der Änderung der Überbauungsordnung

fest.

nicht eintreten

kein Rückzug

E1.1 Schutz von Kulturland

landwirtschaftliche Nutzflächen sind zu schonen. Sie

dürfen nur eingezont werden oder für andere boden-

verändernde Nutzungen beansprucht werden, sofern

der damit verfolgte Zweck ohne die Beanspruchung von

landwirtschaftlichen Nutzflächen nicht sinnvoll erreicht

werden kann (Art. 8a BauG).

Wie aus den nachfolgenden Einsprachegründen hervor-

geht, ist die Beanspruchung landwirtschaftlicher Nutzflä-

chen vorliegend nicht verhältnismässig, da der verfolgte

Zweck anderweitig sinnvoll erreicht werden kann.

MWB 2.0

Ein weiterer Verlust von landwirtschaft-

lich genutztem Land soll nicht bewilligt

werden. Die LANDI hat auf dem bereits

genutzten Land genügend Möglichkeiten

für eine Erweiterung

Wie in den Unterlagen dargelegt, wurden verschiedene Optio-

nen einer Umstrukturierung und Erweiterung geprüft. Es ergibt

sich, dass nur mit der kompakten Erweiterung ein optimierter,

den heutigen Kundenbedürfnissen entsprechender Betrieb

möglich ist. Aus Hochwasserschutzgründen nicht möglich ist

insbesondere die Überbauung des als Parkierungsanlage die-

nenden Perimeter der ZPP Landi Interlaken. Die Anordnung und

die Abmessung der Einzonungsfläche wurden so gewählt, dass

die Beeinträchtigung von Kulturland möglichst gering ist und

insbesondere keine zusätzliche Zerschneidung stattfindet.

vgl. auch Stellungnahme zu MWB-Nr. 1.10

keine Massnahmen

Im Rahmen der Vorprüfung wurden die Standortbegründung,

das Projekt und der Flächenbedarf der Einzonung geschärft

und konsolidiert. Das AGR anerkennt mit dem Abschluss der

Vorprüfung den Bedarf und die Abgrenzung der Einzonung

E1.2 Reorganisation auf dem bestehenden Areal:

Die Argumentation in den Berichten der Ecoptima zur

Erstellung unterirdischer Einstellhallen unter dem beste-

henden Ladenlokal, der mehrgeschossigen Bauweise

und damit umfassenden Nutzung der bisherigen Parzelle

überzeugt nicht. Die aufgeführten Gründe der Wirt-

schaftlichkeit und der Ressourcenschonung sowie des

Grundwassers sind allgemeiner Natur und schliessen

eine Machbarkeit der Untergrabung nicht aus. Triftige

Gründe gegen diese Realisierung werden hingegen nicht

genannt.

Demzufolge wäre eine Umsetzung auf dem bisherigen

Areal mit entsprechenden Massnahmen und Bewilligun-

gen möglich.

Es ist nicht die grundsätzliche Machbarkeit sondern die spezi-

fische Situation mit bestehenden Bauten und Anlagen aus-

schlaggebend, dass in der heutigen Situation eine unterirdische

Einstellhalle nicht möglich ist.

Die Fläche zwischen der Lindenallee und dem bestehenden

Verkaufsgebäude ist zu klein für die Einpassung der nötigen

Lagerflächen mit Erschliessungsflächen sowie Futtersilos.

Die Erstellung einer unterirdischen Einstellhalle unter dem

bestehenden Gebäude ist nicht möglich und würde einen

kompletten Neubau erfordern. Dies ist im Hinblick auf das

noch geringe Alter des Gebäudes und die noch zu erwartende

Lebensdauer der Bausubstanz wirtschaftlich nicht verhältnis-

mässig und auch unter dem Aspekt einer nachhaltigen Res-

sourcennutzung nicht vertretbar.

Auch die Fläche der ZPP kann nicht zweckmässig für die Erwei-

terung genutzt werden.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E1.3 Erweiterung auf einem entfernt liegenden Grundstück

resp. neuer Standort:

Wie aus den Berichten hervorgeht, soll die Erweiterung

des Verkaufsstandortes ausschliesslich landwirtschaft-

lichen Grosskunden dienen. Die bisherige Kundschaft

kann am bisherigen Standort genügend bedient werden.

Zur Erreichung dieses Zwecks ist eine Erweiterung am

bisherigen Standort nicht zwingend erforderlich. Die

Grosskundschaft könnte durchaus an einem anderen,

unabhängigen Standort bedient werden. Die aufge

führten betrieblichen und wirtschaftlichen Gründe recht-

fertigen noch keine Nutzung von zusätzlichen Landwirt-

schaftsflächen.

Vorliegend wäre es durchaus möglich, dass das für

landwirtschaftliche Kunden geplante Hochregallager für

grossvolumige Gütern und die Silos auf einem separa-

ten, bereits in der Bauzone liegenden Standort erbaut

werden könnten.

Diese beiden Varianten wurden bisher in den Berichten

nur oberflächlich und einseitig abgehandelt. Weder ist

die Notwendigkeit einer Erweiterung auf den Parzellen

lnterlaken-Gbbl. Nr. 526 und 551 gegeben noch rechtfer-

tigt sich damit der Verbrauch von wertvollem Kulturland.

– – Die Platzierung der Lagerhalle und der Futtersilos an einem

Standort, welcher nicht direkt mit dem bestehenden Detail-

handelsstandort verbunden ist, ist betrieblich und für die

Logistik nicht zweckmässig, denn es entstehen Zusatzaufwand,

Mehrfahrten etc. Es sind zudem regional keine geeigneteren

Standorte verfügbar.

RV1 Es sei von einer Rechtsverwahrung seitens der Einspre-

cherin Kenntnis zu nehmen.

Von der Rechtsverwahrung und dem Lastenausgleichsbegehren

ist Kenntnis zu nehmen und zu geben.

Kenntnisnahme

RV
1.1

Rechtsverwahrung und Lastenausgleich

Ich behalte mir hiermit die Anmeldung einer Rechts-

verwahrung i.S.v. Art. 21 des Dekrets über das Bau-

bewilligungsverfahren vom 22. März 1994 (Baubewil-

ligungsdekret, BewD; BSG 725.1) und die Stellung von

Lastenausgleichsbegehren i.S.v. Art. 30 f. BauG im

Einspracheverfahren ausdrücklich vor.

E2 Es sei ein Lärmgutachten zu erstellen und der Einspre-

cherin im Rahmen des vorliegenden Verfahrens zur

Stellungnahme zuzustellen.

Die Lärmgrenzwerte nach LSV sind einzuhalten. Es handelt

sich um Immissionsgrenzwerte, d.h. der Grenzwert ist am

Empfängerpunkt einzuhalten. Die Einzonung erfolgt in die ES IV

(Arbeitszone nach GBR). Das Grundstück der Einsprecherin

liegt in der Landwirtschaftszone, in welcher die 5 dB(A) stren-

gere ES III einzuhalten ist.

Auf Grund des Abstands zur neuen Zonengrenze von mindes-

tens 30 m bewirkt alleine die Abstandsdämpfung eine Lärmre-

duktion von ca. 15 dB(A).

Es kann davon ausgegangen werden, dass die Grenzwerte

eingehalten sind. Für die Einsprecherin positiv sind die vor-

gesehene Anordnung der Anlieferung im wärme- und schall-

gedämmten Gebäude sowie die schalldämpfende Wirkung der

Hochwasserschutzmassnahmen.

nicht eintreten

kein Rückzug

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E2.1 Zonenkonformität Lärmimmissionen

Gemäss Lärmschutzverordnung müssen bei neuen orts-

festen Anlagen die Lärmemmissionen soweit als möglich

begrenzt werden. Der Betrieb neuer ortsfester Anlagen

darf nicht dazu führen, dass durch die Mehrbeanspru-

chung einer Verkehrsanlage die Immissionsgrenzwerte

überschritten werden.

Den Akten sind bisher keine genauen Angaben zum

erwartenden Mehrverkehr und den dadurch verursach-

ten Lärmemmissionen durch das Bauvorhaben zu ent-

nehmen. Weshalb vorliegend die Erweiterung aufgrund

der optimierten Betriebs- und Logistikabläufe sogar zu

einer Reduktion der Lärmemissionen führen soll, geht

aus den bisher vorliegenden Unterlagen schlicht weg

nicht hervor und es wird lediglich auf Erfahrungswerte

abgestellt (vgl. Mitwirkungsbericht s. 8).

Im Gegenteil ist aber davon auszugehen, dass die

geplante Erweiterung der Betriebsareals auf den Parzel-

len Nr. 526 und 551 deutlich höhere Lärmemmissionen

verursachen wird.

MWB 1.10

–– Durch die Einzonung von der Land-

wirtschaftszone in die Mischzone ist

mit deutlich höherer Lärmbelastung zu

rechnen, so dass die Grenzwerte der

Mischzone überschritten werden.

In der Landwirtschaftszone (bisher) wie auch in der Mischzone

MA3 gilt die ES III, es sind mässig störende Betriebe zulässig.

In der UeO (Arbeitsnutzung, bisher und neu) gilt die ES IV, es

sind stark störende Betriebe zulässig. Auch die vergleichbaren

Areale in der Umgebung (insbes. UeO Nr. 13 Mittleres Moos

West/Aldi) sind der ES IV zugewiesen. Um die verschiedenen

Gewerbegebiete nicht ungleich zu behandeln soll die ES IV

beibehalten werden.

Die Lärmschutzverordnung LSV sieht Immissionsgrenzwerte

vor, d.h. die Lärmbelastung ist beim Empfänger zu ermitteln.

Ungeachtet der Einzonung sind die bestehenden Grenzwerte in

den Mischzonen weiterhin einzuhalten. Dies ist erfahrungsge-

mäss möglich, da Verkaufsnutzungen meist als mässig störende

Betriebe gelten und die Rahmenbedingungen der ES III einhal-

ten.

Der zu erwartende Mehrverkehr wird als tragbar beurteilt. Die

Untere Bönigstrasse weist einen äusserst tiefen durchschnitt-

lichen Tagesverkehr auf. Es handelt sich bei der Erweiterung

nicht um eine publikumsintensive Nutzung. Die An- und Weg-

fahrten geschehen gebündelt, wobei grosse Mengen möglichst

effizient verschoben werden.

Auf dem neuen Arealteil wird zusätzlicher Lärm durch die

neuen Anlagen, Nutzungen und den verlagerten Verkehr

entstehen. Durch die neuen Bauten wird dieser jedoch zu

wesentlichen Teilen wieder abgeschirmt, insbesondere kann

ein wesentlicher Teil der Logistik in das neue Gebäude ver-

legt werden. Bisher erfolgt die Anlieferung und Abholung im

Freien. Die Anlieferungssituation im Bestand wird zudem durch

das neue Gebäude gegenüber der Einsprecherin weitgehend

abgeschirmt.

Zusätzlichen Verkehr erzeugen die Abholer landwirtschaftlicher

Güter. Diese haben jedoch bezüglich Anzahl täglicher Fahrten

(DTV) nur eine untergeordnete Bedeutung.

nicht eintreten

kein Rückzug

So ist auf der neu einzuzonenden Parzelle die Erweite-

rung des Sortiments landwirtschaftlicher Futtermittel

und anderen grossvolumigen Gütern für landwirtschaft-

liche Kunden geplant. Zusätzlich soll künftig weitere

Manövrier- und Anlieferungsfläche im Betriebsareal zur

Verfügung stehen. Die erwähnten Güter werden aus-

schliesslich mit Lastwagen angeliefert und durch die

Kundschaft mit Traktoren oder anderen schweren Fahr

zeugen abgeholt. Dieser Mehrverkehr wird aufgrund von

Wartezeiten infolge Entladen und Beladen der Fahrzeuge

unausweichlich zu höheren Lärmemissionen führen.

Hinzu kommt, dass die Verkehrswegführung einen

Wendeplatz für Traktoren auf der nordöstlichen Seite der

Parzelle vorsieht.

Die Erweiterung lässt eine weitgehende Entflechtung der

Anlieferungs-, Logistik- und Kundenströme zu, so dass die War-

tezeiten reduziert und der öffentliche Strassenraum entlastet

werden. Die Anlieferung soll neu im Gebäude erfolgen, was

gegenüber heute eine bedeutende Verbesserung darstellt.

Dadurch ist zu erwarten, dass die Grenzwerte für diese

Parzelle bei weitem überschritten werden und der Lärm

auf meinem Grundstück gegenüber dem Ist-Zustand

deutlich hörbar und störend sein wird. Dies umso mehr,

als dass das Ladenlokal der Gesuchstellerin übermä-

ssig lange und 7 Tage pro Woche geöffnet ist. Dadurch

ist mein Sonntagsfrieden klar beeinträchtigt. Diese

Umstände sind bei der Beurteilung des Bauvorhabens zu

berücksichtigen und angemessen zu würdigen.

Vor diesem Hintergrund beantrage ich die Erstellung

eines Lärmgutachtens.

An 7 Tagen geöffnet ist die Tankstelle mit dem zugehörigen

Shop. Der Hauptladen und die in der Erweiterung vorgesehene

Abholung landwirtschaftlicher Güter unterliegen den ordentli-

chen Öffnungszeiten, so dass keine zusätzliche Beeinträchti-

gung an Sonntagen zu erwarten ist.

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E3 Es sei ein Gutachten über die Verkehrsströme zu erstel-

len und der Einsprecherin im Rahmen des vorliegenden

Verfahrens zur Stellungnahme zuzustellen.

Die Verkehrsprobleme in Zusammenhang mit der Logistik sind

bekannt. Mit der Erweiterung und der Reorganisation soll das

Problem behoben werden. Namentlich der Rückstau von Last-

wagen auf der Strassenparzelle soll künftig entfallen.

Es wird vorgegeben, dass Manövrier- und Abstellflächen für die

Anlieferung, das Be- und Entladen sowie den Werkverkehr auf

dem Gelände untergebracht werden müssen (vgl. E3).

Im Sinne des haushälterischen Umgangs mit dem Boden wurde

eine sehr flächeneffizientes Konzept ausgearbeitet. Die Landi

Jungfrau AG verfügt über genügend Erfahrungswerte. Die defi-

nierten Verkehrsflächen entsprechen den Anforderungen von

Zulieferer und Abholer.

Die Abholer sollen grundsätzlich auf der Nordseite des Lager-

gebäudes zufahren und ggf. auf ein freies Silo warten. Die

Anlieferung der Landi wird so organisiert, dass sich die Lastwa-

gen nicht gegenseitig im Weg stehen.

nicht eintreten

kein Rückzug

E3.1 Verkehrsaufkommen

Das Strassennetz rund um den Fachmarkt ist schon jetzt

regelmässig überlastet. Die geplante Baute wird nur

noch mehr Fahrzeuge anziehen, die den Raum lnterlaken

zusätzlich belasten.

Zur vollständigen Beurteilung dieser Überbauungs-

ordnung ist daher bereits im heutigem Zeitpunkt ein

neutrales Verkehrsgutachten zu erstellen. Der Beizug

eines Verkehrsplaners im Baubewilligungsverfahren

wie vorgeschlagen, birgt die Gefahr, dass die Einzonung

ohne tatsächlich überprüfte und mögliche Verkehrslö-

sungen erfolgt. Aufgrund der Grösse und Auswirkungen

dieses Bauvorhabens und des öffentlichen Interesses

muss diese Frage zwingend vorgängig geklärt werden.

MWB 3.6:

Die Verkehrssituation ist in der bestehen-

den Form ungenügend, mit der Erwei-

terung kommt es zu einer zusätzlichen

Belastung.

Mit der neuen Organisation des Betriebs und den zusätzlichen

Manöverflächen auf Privatareal wird die Situation deutlich ent-

schärft und insbesondere soll der Anlieferverkehr besser orga-

nisiert werden können. Es wird mit einer klaren Verbesserung

der bisher auch für fenaco/LANDI unbefriedigenden Situation

gerechnet.

 keine Massnahmen

Die Detailerschliessungsstrasse genügt den Anforderungen und

mündet am Kreisel in das übergeordnete Strassennetz. Dieses

entspricht den Bedürfnissen, insbesondere ist die zügige

Zu- und Wegfahrt der Autobahn durch leistungsfähige Kreisel

gewährleistet. Die zu erwartende Verkehrszunahme durch die

Erweiterung ist gering und kann vom übergeordneten Strassen-

netz absorbiert werden. Insbesondere werden keine zusätzli-

chen Parkplätze geschaffen. Erschliessungsmässig bestehen

zudem keine Alternativen, eine Kunden- oder Anlieferungszu-

fahrt über die Strassen nach Südwesten oder Südosten sind

ausgeschlossen, ebenso wie eine zusätzliche Einmündung auf

die Lindenallee

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

Eveline Werder
(Grundeigentümerschaft Parzelle Nr. 479)

1.x MWB

E1 Einsprache gegen die Anpassungen im Sektor Bestand

Entlang der Unteren Bönigstrasse soll ein zusätzliches

Baufeld für gedeckte Aussenräume bewilligt werden.

1.1 MWB:

Sektor Bestand:

Das zusätzliche Baufeld für gedeckte

Aussenräume hält den gesetzlichen

Strassenabstand nicht ein. Die gedeckten

Aussenräume sind einem Nebengebäude/

Gebäude gleichzustellen, da sie mit fest

verankerten Gittern ausgeführt werden

können.

Im Rahmen einer Überbauungsordnung können mit Baulinien

oder Baubereichen (Baufelder) von den gesetzlichen Bestim-

mungen abweichende Abstände festgelegt werden.

Aus Sicht der Gemeinde genügt der reduzierte Strassenabstand

von ca. 1.5 m an dieser Stelle. Die Strasse ist mit einer Breite

von ca. 6.5 m ausreichend breit für die Begegnung zweier

Lastwagen. Da es sich um eine Sackgasse handelt (vgl. auch

Stellungnahme zu Nr. 6) ist ein weiterer Ausbau der Unteren

Bönigstrasse nicht nötig.

Für die LANDI ist es wichtig, dass in diesem Bereich die Zwi-

schenlagerung von Leergut sowie die Anlieferung für den Shop

witterungsgeschützt erfolgen können.

keine Massnahme

Es fehlt ein Antrag und eine Begründung.

Gemäss MWB erachtet die Gemeinde die Reduktion des gesetz-

lichen Strassenabstands als vertretbar. Im Gegenzug kann eine

klare Regelung und Verbesserung der heute unbefriedigenden

Situation in diesem Bereich erreicht werden.

nicht eintreten

kein Rückzug

E2 Einsprache wegen Nichteinhalten der Erschliessung

gemäss UeO

Es muss sichergestellt werden, dass der zusätzliche

Verkehr Landwirtschaft (Abholen des neuen Produk-

tesortiments + Futtersilo im Lager) durch die Landwirte

nicht über das Strässli zur Oberen Bönigstrasse geführt

werden kann.

1.6 MWB:

Es ist sicherzustellen, dass der landwirt-

schaftliche Kundenverkehr nicht auf der

Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse

in Richtung Obere Bönigstrasse/Matten

fährt.

Die Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse ist und bleibt einzig

dem Fuss- und Veloverkehr sowie für Anlieger/Bewirtschafter

vorbehalten. Ein Durchgangsverkehr zur Oberen Bönigstrasse

ist auch für landwirtschaftliche Fahrzeuge ausgeschlossen. Dies

ist bereits heute so signalisiert und wird weiter so bleiben. Ein

allgemeines Fahrverbot für Motorfahrzeuge auf einem Teil-

abschnitt der Unteren Bönigstrasse sowie auf dem Stichweg

entlang der UeO Nr. 13 (Fuss- und Veloweg) sowie ein Poller,

der Autofahrten auf diesem Weg unterbindet werden geprüft.

Sollten sich künftig trotzdem Verstösse gegen die Signalisation

häufen, wird die Gemeinde weitere Massnahmen prüfen und

ergreifen.

Verkehrssignalisationen sind grundsätzlich nicht Gegenstand

der Nutzungsplanung und können daher nicht in die Überbau-

ungsordnung integriert werden.

Prüfen und Umsetzen von Verkehrsmassnahmen durch die

Gemeinde

Die UeO regelt, dass die Arealzufahrten ab der Gemeindestras-

se zu erfolgen haben. Dies ist bisher der Fall und wird auch

künftig eingehalten.

Bisher sind Änderungen am Verkehrsregime auf dem Verbin-

dungsweg zur Oberen Bönigstrasse nicht vorgesehen. Ver-

kehrspolizeiliche Anordnungen sind zudem nicht Gegenstand

der Überbauungsordnung.

Die Gemeindevertreter stellen in Aussicht, dass das Thema der

zuständigen Sicherheitskommission SiKo vorgelegt wird.

nicht Gegenstand

der UeO

Prüfung in sepa-

ratem Verfahren

kein Rückzug

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E3 Einsprache wegen zu schmaler Erschliessungsstrasse

Im Bereich zwischen den Parzellen Nr. 497 und 551 ist

die Zubringerstrasse auf einer Länge von rund 40 m auf

die Breite der bestehenden Zubringerstrasse inkl. Fuss-

weg zu verbreitern zulasten der Parzelle 551.

1.7 MWB:

Die Untere Bönigstrasse ist im Abschnitt

zwischen den Parzellen Nr. 497 und 551

zu verbreitern.

Nachtrag:

Insbesondere im Hinblick auf eine Erwei-

terung der Bauzone nach Süden soll die

Verbreiterung der Strasse zu Lasten des

Erweiterungsareals erfolgen.

Eine solche Verbreiterung ist nicht nötig und nicht zweckmä-

ssig, da einerseits kein Durchgangsverkehr nach Süden besteht

resp. entstehen soll (vgl. Stellungnahme zu 1.6) und anderer-

seits mit der Einzonung im Sektor Erweiterung ausreichend

Manövrierflächen für die Anlieferung resp. das Be- und Entladen

(inkl. Warteraum) zur Verfügung stehen. Mit der zusätzlichen

Fläche und der optimierten Infrastruktur kann die Situation

massgeblich entschärft werden. Die öffentliche Strasse wird

künftig deutlich weniger für Betriebsverkehr beansprucht und

im Normalfall sollten keine Engpässe mehr entstehen. Somit

ist dieses Mitwirkungsanliegen berücksichtigt, ohne dass die

öffentliche Strasse verbreitert werden muss.

Die UeO wird dahingehend ergänzt, dass ein Nachweis genü-

gender Manövrierflächen im Baubewilligungsverfahren erbracht

werden muss.

Eine weitere Ausweitung der Bauzone nach Süden ist aus heu-

tiger Sicht nicht absehbar. Das Anliegen aus dem Nachtrag wird

zur Kenntnis genommen.

Überbauungsvorschriften

–– Art. 11 Abs. 2 (neu): «Die Manövrier- und Abstellflächen für

die Anlieferung, das Be- und Entladen sowie den Werkver-

kehr sind innerhalb des Wirkungsbereichs anzuordnen, so

dass sich die Beanspruchung der öffentlichen Strasse im

Normalfall auf Zu- und Wegfahrt sowie Transporte zwischen

den beiden Sektoren beschränkt. Die entsprechenden Flä-

chen sind im Umgebungsgestaltungsplan des Baugesuches

nachzuweisen und sicherzustellen.»

Aufgrund der Mitwirkung wurde mit dem neuen Art. 10 Abs. 2

reagiert.

Es gilt weiterhin die Ausführung im Mitwirkungsbericht: Eine

zusätzliche Ausweitung der Strasse ist nicht zweckmässig, da

eine zusätzliche Verkehrsbelastung des Verbindungsweges

unterbunden werden soll.

nicht eintreten

kein Rückzug

E4 Einsprache gegen Nutzung Baubereich im Segment

Erweiterung

Die Abstände gegenüber der Mischzone gemäss

Gemeindebaureglement (GBR) Art. 2, 212 sind zwingend

einzuhalten, zu beachten ist vor allem die kleinge-

druckte Fussnote: 5) Gegenüber anderen Zonen (ausge-

nommen A und L) gilt ein Zonenabstand von 10 m.

1.3 MWB:

Gegenüber der Mischzone ist ein Bau-

abstand (Baulinie) von 10 m einzuhalten.

Dies begrenzt die Wertminderung für den

Bestand (Aussicht)

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem auf das Baufeld

für Hochbauten im Abschnitt gegenüber der Parzelle Nr. 497

verzichtet wird.

Überbauungsplan

–– Anpassung Baufeld für Hochbauten im Sektor Erweiterung

Aufgrund der Mitwirkung wurde bereits mit der Anpassung

des Baubereichs für Hochbauten reagiert. Der Bauabstand zur

Parzellengrenze Nr. 497 beträgt min. 6.5 m, betroffen ist nur die

nordöstliche Ecke. Zudem handelt es sich um den Bereich für

Silos, welche voraussichtlich nicht bis an den Rand reichen.

Verläuft eine Strasse zwischen zwei Zonen, kommen die ge-

setzlichen Bauabstände zum tragen, welche die Gemeinde mit

Baulinien oder Baubereichen abweichend festlegen kann. Der

Zonenabstand spielt grundsätzlich keine Rolle.

Ein anderer Standort für die Silos ist nicht möglich, jedoch ist

vorgesehen, dass die Lastwagen während der lärmintensiven

Befüllung im Anlieferungsbereich des Gebäudes stehen werden

und das Tor geschlossen werden kann.

nicht eintreten

kein Rückzug

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E5 Einsprache gegen Baubereich für Lagerflächen im

Segment Erweiterung

Gegenüber der Mischzone (Parzellen Nr. 497 und 563)

ist eine Baulinie mit einer Distanz von 10 m einzutragen.

Auf den Baubereich für Lagerflächen ist zu verzichten.

Die Silos und Strasse um den Erweiterungsbau müssen

hinter die Baulinie verschoben werden

1.3 MWB:

Gegenüber der Mischzone ist ein Bau-

abstand (Baulinie) von 10 m einzuhalten.

Dies begrenzt die Wertminderung für den

Bestand (Aussicht)

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem auf das Baufeld

für Hochbauten im Abschnitt gegenüber der Parzelle Nr. 497

verzichtet wird.

Überbauungsplan

–– Anpassung Baufeld für Hochbauten im Sektor Erweiterung

Bauabstände beziehen sich auf Bauten. Die zonenkonforme

Nutzung der Umgebung hingegen ist zulässig, namentlich

als Lagerfläche bei Arbeitszonen. Es ist zudem ein Gebot der

haushälterischen Nutzung des Bodens, dass die der Bauzone

zugewiesenen Flächen auch entsprechend genutzt werden.

Auf die offene Lagerfläche für die Siloballen kann nicht ver-

zichtet werden. Sie wird saisonal genutzt werden. Die Flächen

südlich des Gebäudes werden für die Zufahrt zur Rückseitigen

Anlieferung und zu den Silos zwingend benötigt.

Ein gewisser Sicht- und Lärmschutz ist durch die Hochwasser-

schutzmauer zu erwarten. Es wird im Rahmen der Umgebungs-

projektierung zu prüfen sein, ob diese bis an die Strasse wei-

tergezogen wird und/oder wie eine Bepflanzung mit Gebüschen

als Eingliederung geeignet ist (vgl. auch E6).

Gegenüber der Strasse hat der Lagerbereich das Lichtraum-

profil einzuhalten. Ausserdem muss im Rahmen der Umge-

bungsprojektierung der Terrainübergang zur Strasse modelliert

werden.

Damit eine Bepflanzung mit Gebüschen im Grünraum möglich

ist, muss Art. 9 Abs. 2 ergänzt werden:

Ergänzung Art. 9 Abs. 2:

«...werden. Zulässig ist die Pflanzung vom Sträuchern und

Gebüschen als Sichtschutz.»

Bei Änderungen nach der öffentlichen Auflage ist nach Art. 60

Abs. 3 den Betroffenen (Grundeigentümer/Projektträger/Ein-

sprechende) Gelegenheit zur Einsprache zu geben (Brief mit

Einsprachefrist 10 Tage).

Ergänzung Be-

pflanzung

(schriftliche Zu-

stimmung nötig)

kein Rückzug

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Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E6 Einsprache wegen fehlendem Immissionsschutz gegen

Parzelle 497

1.5 MWB bezüglich Lärmimmissionen:

Gegenüber der Mischzone ist mit geeig-

neten Massnahmen ein Lärmschutz zu

erstellen.

Auf Parzelle Nr. 1945 entlang Parzelle Nr. 497 wurde 2016 der

bestehende Sichtschutz erneuert. Dies erfolgte auf Wunsch und

mit Zustimmung der Nachbarschaft. In diesem Zusammenhang

wurde kein zusätzlicher Lärmschutz gefordert.

Es ist denkbar, an Stelle des Sichtschutzes eine Lärmschutz-

wand zu erstellen. Dies wird neu in den Überbauungsvorschrif-

ten vorgesehen

Auf dem Erweiterungsareal ist ein zusätzlicher Lärmschutz zur

Strasse hin nach aktuellem Stand der Projektierung resp. des

Betriebskonzepts betrieblich nicht möglich. Es wird jedoch

ein grösserer Bauabstand eingehalten (vgl. Stellungnahme zu

Nr. 1.3). Weitere Massnahmen sind im Rahmen der Bauprojek-

tierung zu prüfen.

Überbauungsplan:

–– Signatur für Lärmschutzwand auf Parzelle Nr. 1945 entlang

Parzelle Nr. 497

Überbauungsvorschriften

–– Art. 10 Abs. 5(neu): «An der im Überbauungsplan bezeich-

neten Stelle im ist eine Lärmschutzwand von max. 3.0 m

Höhe zum Schutz der Nachbarschaft vor Lärmimmissionen

zulässig.»

Umsetzung weiterer Massnahmen im Bauprojekt prüfen.

Es fehlt ein Antrag und eine Begründung.

Grundsätzlich sind die Lärmschutzgrenzwerte gemäss LSV für

die ES III (tags 65 dB(A), Anhang 6.2 LSV) einzuhalten. Die Nach-

weise sind ggf. in den Baubewilligungsverfahren zu erbringen.

Für den Bestand wurde mit der Lärmschutzwand reagiert.

Als Immissionsschutz für die Nachbarschaft wird eine weit-

gehend geschlossene wärme- und schallgedämmte Gebäude-

haut vorgesehen. Die lärmigen Abholvorgänge (Manöverfläche

Traktoren und Öffnungen Gebäude) sind zudem auf der abge-

wandten Nordseite des Lagergebäudes angeordnet. Ein anderer

Standort für die Silos ist nicht möglich, jedoch kann zugesi-

chert werden, dass die Lastwagen während der lärmintensiven

Befüllung im Anlieferungsbereich des Gebäudes stehen werden

und das Tor geschlossen werden kann. Insgesamt ist die Situ-

ation nicht mit Frutigen vergleichbar, da im Einzugsgebiet von

Interlaken eine ganz andere Struktur der Landwirtschaft (eher

grosse Betriebe mit eigenen Siloanlagen) besteht als in Fru-

tigen (grosse Nachfrage nach Siloprodukten durch viele kleine

Betriebe ohne eigene Lagermöglichkeiten).

Ein gewisser Lärmschutz im Aussenraum ist durch die Hoch-

wasserschutzmauer zu erwarten. Es wird im Rahmen der

Umgebungsprojektierung zu prüfen sein, ob diese bis an die

Strasse weitergezogen wird und/oder wie eine Bepflanzung

mit Gebüschen als Eingliederung geeignet ist. Eine zusätz-

liche Lärmschutzwand wird als nicht zweckmässig angesehen

(vgl. auch E5).

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 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E7 Einsprache wegen fehlendem Platz für zulieferende

Lastwagen und Abholer/Kunden

– – Es fehlt ein Antrag und eine Begründung.

Die Verkehrsprobleme in Zusammenhang mit der Logistik sind

bekannt. Mit der Erweiterung und der Reorganisation soll das

Problem behoben werden. Namentlich der Rückstau von Last-

wagen auf der Strassenparzelle soll künftig entfallen.

Es wird vorgegeben, dass Manövrier- und Abstellflächen für die

Anlieferung, das Be- und Entladen sowie den Werkverkehr auf

dem Gelände untergebracht werden müssen (vgl. E3).

Im Sinne des haushälterischen Umgangs mit dem Boden wurde

eine sehr flächeneffizientes Konzept ausgearbeitet. Die Landi

Jungfrau AG verfügt über genügend Erfahrungswerte. Die defi-

nierten Verkehrsflächen entsprechen den Anforderungen von

Zulieferer und Abholer. Grosszügige Flächen wie im Beispiel

Frutigen sind nicht mehr möglich.

Die Abholer sollen grundsätzlich auf der Nordseite des Gebäu-

des zufahren und ggf. auf ein freies Silo warten. Die Anliefe-

rung der Landi wird so organisiert, dass sich die Lastwagen

nicht gegenseitig im Weg stehen. Ein anderer Standort für die

Silos ist nicht möglich, jedoch ist vorgesehen, dass die Lastwa-

gen während der lärmintensiven Befüllung im Anlieferungsbe-

reich des Gebäudes stehen werden und das Tor geschlossen

werden kann.

nicht eintreten

kein Rückzug

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Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

E8 Einsprache gegen Entwässerung/ Aufschüttung – – Es fehlt ein Antrag und eine Begründung.

Die Entwässerung erfolgt gemäss Art. 13 der Überbauungsvor-

schriften. Demnach ist das saubere Meteorwasser zu verduns-

ten oder zu versickern. Wird im Rahmen des Bauprojekts nach-

gewiesen, dass dies nicht möglich ist, ist ein Anschluss an die

Meteorleitung möglich. Bisher wird das Meteorwasser natürlich

versickert resp. über den Moosgraben entwässert.

Die Moosgräben haben gemäss GEP bisher eine Entwässe-

rungsfunktion, jedoch ist die Kapazität nicht bekannt. Eine

GEP-Massnahme sieht vor in ein paar Jahren eine entspre-

chende Erhebung durchzuführen.

Es ist vorgesehen, das Flachdach des Erweiterungsgebäudes

für die Retention und Verdunstung zu verwenden. Im übrigen

soll das unverschmutzte Dach- und Platzwasser über die Grün-

flächen versickert werden. Die entsprechenden Nachweise sind

im Baubewilligungsverfahren zu erbringen.

Aufschüttungen sind im Prinzip zulässig, zu erwarten ist eine

Angleichung an das Strassenniveau. Für die Höhenmessung der

Gebäude ist jedoch das bestehende oder abgegrabene Terrain

massgebend. Für die Funktionalität des Entlastungskorridors

(Hochwasserschutz) ist die Lage und Höhe der Hochwasser-

schutzmauer entscheidend (gemäss Änderung Wasserbauplan

unerheblich), eine Aufschüttung des hinterliegenden Terrains

hat darauf keine Auswirkungen.

nicht eintreten

kein Rückzug

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Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

RV1 Schäden, Risse, Wassereinbruch, Terrainabsenkungen

Durch Erschütterungen und Tiefbauarbeiten entstehende

Schäden und Risse an den Gebäuden Parzelle 497 sind

durch den Baugesuchsteller zu tragen.

–

MWB 3.7

Nach Erstellung des LANDI-Gebäudes hat

sich der Wasserhaushalt in der Umge-

bung wesentlich geändert (Feuchtig-

keitsschäden, trockenfallende Entwässe-

rungsgräben). Es wird eine grossflächige

Absenkung des Geländes vermutet.

–

Auswirkungen des LANDI-Gebäudes auf den Bodenwasserhaus-

halt und auf die Grundwasserverhältnisse sind nicht bekannt.

Das Gebäude ist nicht unterkellert. Insgesamt handelt es sich

um einen schwierigen Baugrund.

Grossräumig wurde das Gebiet «Moos» (ehemaliges Feuchtge-

biet) durch die Entwässerungsgräben über Jahrzehnte hinweg

trockengelegt. Es ist möglich, dass mit dem so völlig verän-

derten Bodenwasserhaushalt eine langsame, über die Zeit

jedoch markante Verringerung der Bodenmächtigkeit einher-

geht. Veränderungen der Geländehöhen sind eher auf solche

Entwicklungen als auf ein relativ kleinräumiges Bauvorhaben

zurückzuführen.

keine Massnahmen

Von der Rechtsverwahrung ist Kenntnis zu nehmen und zu

geben.

Nach heutigen Kenntnissen sind keine Schäden und Risse

durch Erschütterungen und Tiefbauarbeiten zu erwarten. Die

Aufnahme von Rissprotokollen vor und nach den Bauarbeiten

sind empfehlenswert, jedoch Sache der Bauherrschaft. Diese

wird für die Baueingabe prüfen, ob die geologischen Verhält-

nisse spezielle Massnahmen erfordern.

Kenntnisnahme

RV2 Abfliessendes Wasser ab Erweiterung (Flachdach/

generelle Entwässerung)

Im Projekt ist sicherzustellen, dass kein Regenwasser ab

der Erweiterung auf die Parzelle 497 fliessen kann und

der Grundwasserspiegel nicht erhöht wird. Im Entwässe-

rungsgraben darf es nicht zu mehr Wasser kommen, da

dieser nicht mehr Wasser abführen kann.

– – Von der Rechtsverwahrung ist Kenntnis zu nehmen und zu

geben.

Die Entwässerung des Dach- und Platzwassers ist im Bauge-

such entsprechend den Vorgaben nachzuweisen. Ein ober-

flächliches Abfliessen auf die öffentliche Strasse und andere

angrenzende Grundstücke ist nicht zulässig, damit ist auch die

Parzelle Nr. 497 geschützt. Es fällt gegenüber dem heutigen

Zustand grundsätzlich nicht mehr Dach- und Platzwasser an, so

dass keine Auswirkungen auf Grundwasser und Moosgraben zu

erwarten sind.

Kenntnisnahme

RV3 Schäden und Rückstau an Werkleitungen und Zufahrts-

strasse

Im Projekt ist sicherzustellen, dass kein Rückstau in der

Kanalisation entstehen kann. Es ist sicherzustellen dass

die Werk- und Anschlussleitungen zu der Parzelle 497

nicht beschädigt werden (Wasser, Strom, Telecom, Gas,

Abwasser).

– – Von der Rechtsverwahrung ist Kenntnis zu nehmen und zu

geben.

Zunächst handelt es sich im Strassenraum um öffentliche Anla-

gen, Werkleitungen und Infrastrukturen. Alle Bauarbeiten an

diesen Leitungen sind fachmännisch auszuführen und stehen

unter Aufsicht der Gemeinde. Die neuen Anschlüsse sind so

zu erstellen, dass keine Rückwirkungen auf die bestehenden

Anlagen entstehen.

Kurzzeitige Unterbrüche im Rahmen der Bauarbeiten sind

unumgänglich und hinzunehmen. Sollte sich eine längere

Unterbrechung der bestehenden Infrastruktur nicht vermeiden

lassen, wäre der Anschluss mit Provisorien sicherzustellen.

Kenntnisnahme

5117_Auswertung ES Werder_200108.indd/bm/sw

Einwohnergemeinde Interlaken

Auswertung Einsprache Werder zur Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»

8	 ecoptima

 Einsprache Mitwirkung

Anliegen

Mitwirkung

Stellungnahme und Massnahme
Einspracheverhandlung Haltung

Ergebnis

RV4
E11

Korrekte Formulierung der Lärmschutzwand

Im Erläuterungsbericht steht, dass eine 3 m hohe Lärm-

schutzwand «vorzusehen» ist im bestehenden Bereich

entlang der Parzelle 497 Grenze zur Landi. - Vorzusehen

ist da nicht akzeptierbar. Die Landi sollte eine korrekte

Formulierung verwenden. - «zu erstellen ist»/«erstellt

wird».

1.5 MWB bezüglich Lärmimmissionen:

Gegenüber der Mischzone ist mit geeig-

neten Massnahmen ein Lärmschutz zu

erstellen.

Auf Parzelle Nr. 1945 entlang Parzelle Nr. 497 wurde 2016 der

bestehende Sichtschutz erneuert. Dies erfolgte auf Wunsch und

mit Zustimmung der Nachbarschaft. In diesem Zusammenhang

wurde kein zusätzlicher Lärmschutz gefordert.

Es ist denkbar, an Stelle des Sichtschutzes eine Lärmschutz-

wand zu erstellen. Dies wird neu in den Überbauungsvorschrif-

ten vorgesehen

Auf dem Erweiterungsareal ist ein zusätzlicher Lärmschutz zur

Strasse hin nach aktuellem Stand der Projektierung resp. des

Betriebskonzepts betrieblich nicht möglich. Es wird jedoch

ein grösserer Bauabstand eingehalten (vgl. Stellungnahme zu

Nr. 1.3). Weitere Massnahmen sind im Rahmen der Bauprojek-

tierung zu prüfen.

-> Überbauungsplan:

Signatur für Lärmschutzwand auf Parzelle Nr. 1945 entlang

Parzelle Nr. 497

Überbauungsvorschriften

Art. 10 Abs. 5(neu): «An der im Überbauungsplan bezeichneten

Stelle im ist eine Lärmschutzwand von max. 3.0 m Höhe zum

Schutz der Nachbarschaft vor Lärmimmissionen zulässig.»

Umsetzung weiterer Massnahmen im Bauprojekt prüfen.

Es handelt um eine Einsprache mit Änderungsbegehren.

In der Überbauungsordnung (Lage im Überbauungsplan und

Art. 9 Abs. 5) werden die baurechtlichen Rahmenbedingungen

geschaffen, dass eine Lärmschutzwand zulässig ist.

Die Landi sichert die Erstellung der Lärmschutzwand zu.

Wenn dies nicht genügt, kann Art. 9 Abs. 5 UeV angepasst

werden:

Änderung Art. 9 Abs. 5 ueV:

«An der im Überbauungsplan bezeichneten Stelle ist eine

Lärmschutzwand von max. 3.0 m Gesamthöhe zum Schutz der

Nachbarschaft vor Lärmimmissionen zu erstellen zulässig.

Bei Änderungen nach der öffentlichen Auflage ist nach Art. 60

Abs. 3 den Betroffenen (Grundeigentümer/Projektträger/Ein-

sprechende) Gelegenheit zur Einsprache zu geben (Brief mit

Einsprachefrist 10 Tage).

Vorgabe Lärm-

schutzwand

kein Rückzug

Erläuterungsbericht

Die Änderung der Grundordnung
besteht aus:

 • Zonenplanänderung

Die Änderung der Überbauungsord-
nung besteht aus:

 • Überbauungsplan
 • Überbauungsvorschriften

weitere Unterlagen:
 • Erläuterungsbericht
 • Mitwirkungsbericht

Januar 2020

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos
West», Interlaken mit Zonenplanänderung

Einwohnergemeinde Interlaken
Erweiterung UeO Nr. 12 «Landi Mittleres Moos West»
Erläuterungsbericht

 ecoptima

Inhalt

1. Ausgangslage 5
1.1 Absichten LANDI/fenaco 5
1.2 Vorabklärungen und Zielsetzung 6
1.3 Planungsrechtliche Ausgangslage 6

2. Vorhaben 10
2.1 Variantenprüfung 10
2.2 Standorteignung Erweiterungsareal 14
2.3 Projekt 16
2.4 Haltung der Gemeinde 21

3. Planungsrechtliche Umsetzung 22
3.1 Zonenplanänderung (ZPÄ) 22
3.2 Änderung der Überbauungsordnung (UeO) 22
3.3 Verträge und Dienstbarkeiten 26
3.4 Mehrwertabschöpfung 26

4. Auswirkungen auf die Umwelt 27
4.1 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht 27
4.2 Orts- und Landschaftsbild 31
4.3 Gewässer 32
4.4 Ver- und Entsorgung 32
4.5 Altlasten 33
4.6 Naturgefahren 33
4.7 Weitere Themen 33

5. Verfahren 34
5.1 Vorgehen  34
5.2 Zuständigkeiten 34
5.3 Voranfrage 35
5.4 Mitwirkung 35
5.5 Vorprüfung 36
5.6 Auflage 38
5.7 Beschlussfassung und Genehmigung 39

Einwohnergemeinde Interlaken
Erweiterung UeO Nr. 12 «Landi Mittleres Moos West»
Erläuterungsbericht

5 ecoptima

1. Ausgangslage

1.1 Absichten LANDI/fenaco

Die LANDI Jungfrau betreibt im Mittleren Moos einen Verkaufsstandort. Im
Betrieb zeigt sich, dass die heutige Organisation der Anlagen und insbe-
sondere der Freiflächen nicht mehr optimal ist. Insbesondere fehlt der
Platz für ein der Nachfrage angemessenes Angebot an landwirtschaft-
lichen Futtermitteln und anderen grossvolumigen Gütern für landwirt-
schaftliche Kunden. Diese müssen auf andere Verkaufsstandorte auswei-
chen. Ausserdem können in der heutigen Situation Kunden-, Abhol- und
Betriebsverkehr nicht genügend und sicher getrennt werden.

Abb. 1  Erschliessungsschema des Bestandes

Der Verkaufsstandort der LANDI umfasst die Parzellen Nrn. 767, 192 und
1945 (Verkaufslokal mit Verkaufs- und Aussenverkaufsflächen, Lager und
Logistik) sowie die Parzelle Nr. 206 (Kundenparkplatz).

Grundeigentümer sind private Dritte. Die fenaco Genossenschaft ist Bau-
rechtsnehmerin und Eigentümerin der Gebäude. Die LANDI JUNGFRAU AG
ist Eigentümerin der Ausstattung und betreibt als Mieterin den Laden.

Mit einer Erweiterung des Betriebsareals um ca. 1’800 m2 sollen auf den
Parzellen Nrn. 526 und 551 ein gewerbliches Lagergebäude (Hochregal-
lager) und die notwendigen Verkehrsflächen für Anlieferung, Betrieb und
Abholung durch Landwirte ermöglicht werden. Im Umfeld des Gebäudes
sollen Anlieferung und Abholung erfolgen, ohne dass der öffentliche
Strassenraum beansprucht werden muss. Die bestehende Verkaufsstelle
soll reorganisiert und verschiedene Aussenlagerflächen überdacht und
eingefriedet werden.

Betrieb

Eigentums-

verhältnisse

Erweiterung und

Reorganisation

Einwohnergemeinde Interlaken
Erweiterung UeO Nr. 12 «Landi Mittleres Moos West»
Erläuterungsbericht

6 ecoptima

1.2 Vorabklärungen und Zielsetzung

Der Verkaufsstandort LANDI Interlaken soll erweitert werden. Die Vorab-
klärungen zeigen, dass dafür neben der Änderung der bestehenden UeO
Nr. 12 zusätzlich eine Einzonung von bis zu 2’000 m2 nötig ist. Dazu ist
eine Erweiterung und Anpassung der bestehenden UeO Nr. 12 mit Zonen-
planänderung nötig. In diesem Zusammenhang soll auch die Nutzbarkeit
des bestehenden Perimeters optimiert werden.

Mit der Änderung der Überbauungsordnung Nr. 12 sollen die Erweiterung
und die Reorganisation des bestehenden Betriebs ermöglicht, die Einpas-
sung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet und der Hochwasser-
schutz sichergestellt werden.

1.3 Planungsrechtliche Ausgangslage

1.3.1  Gemeinde

Für den Verkaufsstandort der LANDI im Mittleren Moos, Interlaken (Par-
zellen Nr. 767, 192 und 1945) legt die UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal
Mittleres Moos West» von 2003 die Rahmenbedingungen fest. Sie wurde
zuletzt 2010 an die geänderten Bedürfnisse angepasst (Erweiterung nach
Südwesten).

55154 526

849

497

192

1945

64B

50

119
20767

46.00

11.80

Lindenallee

5.00

5.00

9.40 15.50

62.00

31.00

13.00

20.00

7.00

4.20

36.70

16.00

2.00

Unte
re

 B
önigs

tra
ss

e

Genehmigungsvermerke

Mitwirkung vom 10. Se

Vorprüfung vom 23. Fe

Publikation im Anzeiger vom 15. A

Öffentliche Auflage vom 15. A

Einspracheverhandlungen am –

Erledigte Einsprachen –

Unerledigte Einsprachen –

Rechtsverwahrungen 1

Beschlossen durch den Gemeinderat am 21. Juni

Beschlossen durch den Grossen Gemeinderat am

Abb. 2 Bestehender Überbauungsplan (Stand 2010)

Vorabklärungen

Zielsetzung

Bestehende

UeO Nr. 12

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7 ecoptima

Östlich der Stichstrasse auf der Baurechtsparzelle BR Nr. 1987 regelt die
ZPP «Landi Jungfrau» (Art. 314 GBR) die Nutzung der Flächen für eine
oberirdische Parkierung. Wegen der Hochwassergefährdung sind hier
keine Hochbauten möglich. Die Erfordernisse des «Abflusskorridors Lüt-
schine» sind zu berücksichtigen und schränken die Nutzung weiter ein.

Interlaken

Nationalstrasse A8

Untere Bönigstrasse

Lindenallee

ndenallee

Untere Bönigstrasse

Mittlers Moos

Mittlers Moos

Unders Moos

UeO 13

UeO 12

UeO 5

f

ZPP «Landi
 Jungfrau»

Abb. 3 Ausschnitt Zonenplan mit UeO Nr. 12, ZPP «Landi Jungfrau» sowie dem vorgesehenen
Erweiterungsareal (rot umrandet)

Das Erweiterungsareal (rote Umrandung in obiger Abbildung) ist heute der
Landwirtschaftszone zugewiesen. Am Südrand verläuft einer der Moosgrä-
ben1. Gemäss gültiger Gefahrenkarte liegt das Areal am Rand des Frei-
halteraums für einen Überlast-Abflusskorridor der Lütschine und ist der
Kategorie der mittleren Gefährdung (Hochwasser) zugewiesen.

Die Einzonung des Erweiterungsareals erfordert eine Änderung des
Zonenplans. Da zugleich der bestehende Standort reorganisiert werden
soll, ist auch die bestehende UeO anzupassen und auf das Erweiterungs-
areal auszudehnen. Die überbaubare Fläche und die Kernelemente der
Erschliessung sowie allfällige ergänzende Massnahmen sind in der UeO
festzulegen.

Da das Areal der ZPP «Landi Jungfrau» auch künftig nicht bebaubar ist
(Hochwasserschutz, vgl. nachfolgende Variantenprüfung), soll der Perime-
ter der ZPP «Landi Jungfrau» weiterhin nicht in die UeO integriert werden.

Zuständig für den Erlass der Änderung der Überbauungsordnung (UeO) mit
Zonenplanänderung (ZPÄ) ist der Grosse Gemeinderat Interlaken.

1 Gemäss Verfügung zur Gewässerfeststellung nach Art. 38 WBV des Tiefbauamts des Kantons Bern vom 12. Dezem-
ber 2013 handelt es sich bei den Moosgräben nicht um Fliessgewässer nach Art. 3 WBG.

ZPP «Landi Jung-

frau»

Änderung Zonen-

plan und UeO

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8 ecoptima

1.3.2  Region

Im bis 2016 geltenden RGSK I verläuft entlang der heutigen Bauzone die
Siedlungsbegrenzungslinie S4-int02 (ohne Spielraum). Die bestehenden
Bauzonen werden als «auf Grund von Interessenabwägungen erfolgt»
(gute Erschliessung des Standorts an der Autobahn) begründet. Ausser-
dem liegt das Erweiterungsareal im regionalen Landschaftsschongebiet
L1-B03.2 «Brienzerseeufer» (Zweck: die verbleibenden offenen Flächen auf
dem Bödeli zu erhalten, nicht zulässig wären neue Bauten und Anlagen).

Mit der Revision des RGSK für die 2. Generation (2016–19, RGSK II) liegt
das Areal nicht mehr im regionalen Landschaftsschongebiet L1-B03.2
«Brienzerseeufer». Auf Basis eines Änderungsantrags der Gemeinde
Interlaken wurde auch die Siedlungsbegrenzungslinie auf den Parzellen
Interlaken GBBl. Nrn. 526 und 551 um eine Tiefe von ca. 30 m parallel zur
Erschliessungsstrasse nach Osten verschoben2.

Abb. 4 Ausschnitt aus dem RGSK II gemäss Beschluss der Regionalversammlung mit markier-

tem Standort

2 Beschluss der Regionalversammlung vom 30. November 2016

RGSK I

RGSK II

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Erläuterungsbericht

9 ecoptima

Das Erweiterungsareal liegt im Perimeter des Wasserbauplans Lütschine.
Bisher ist entlang der Strasse ein Damm vorgesehen. Um die Einzonung zu
ermöglichen, ist eine geringfügige Anpassung des Wasserbauplans nötig.
Die UeO Nr. 12 «Landi Mittleres Moos West» kann erst genehmigt werden,
wenn der Wasserbauplan rechtskräftig angepasst ist.

1.3.3  Kanton

Die Einzonung von Arbeitszonen ist nach dem Massnahmenblatt A_05
(Baulandbedarf Arbeiten) des kantonalen Richtplans zu beurteilen. Die
Anforderungen sind danach differenziert, ob es sich um eine Einzonung
von lokaler oder um eine von regionaler Bedeutung handelt. Bei Einzonun-
gen für einen ansässigen Betrieb mit einer kleinen Fläche handelt es sich
um eine lokale Bedeutung.

Für einzelne lokale Einzonungs- und Umzonungsbegehren sind die Eig-
nung als Bauzone, die haushälterische Nutzung des Bodens sowie der
Baulandbedarf nachzuweisen. Zu beachten sind die flächensparende
Anordnung von Bauten und Parkierungsflächen und eine hohe bauliche
Dichte.

Aus der Revision des Baugesetzes sind insbesondere folgende Punkte für
das Vorhaben relevant:

 – Neue Regelung für Mehrwertabschöpfungen
 – Schonung des Kulturlandes bei Einzonungen

Es handelt sich um eine bestehende Überbauungsordnung. Nach Art. 34
Abs. 5 der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen
BMBV vom 25. Mai 2011 müssen bestehende Überbauungsordnungen
nicht an die neuen Begriffe und Messweisen angepasst werden. Es wird
deshalb auf eine Anpassung verzichtet, soweit nicht neue oder wesentlich
geänderte Inhalte betroffen sind.

Wasserbauplan

Lütschine

Richtplan 2030

Baugesetzrevision

BMBV

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Erläuterungsbericht

10 ecoptima

2. Vorhaben

2.1  Variantenprüfung

Als Grundlage für die Erweiterung der UeO wurden verschiedene Varian-
ten für die Reorganisation und die Erweiterung des Betriebs verglichen.
Die Lösung muss gewährleisten, dass

 – der Betrieb effizienter abgewickelt werden kann;
 – zusätzlich zum bestehenden Sortiment auch grossvolumige Güter für

die Landwirtschaft angeboten werden können;
 – die Verkehrsströme von Anlieferung, Kunden und Abholung geordnet,

sicher, möglichst klar getrennt und ohne die öffentlichen Strassen zu
beeinträchtigen, abgewickelt werden können;

 – die zusätzliche Beanspruchung von Boden möglichst gering bleibt;
 – keine zusätzliche Gefährdung durch Hochwasser entsteht.

Folgende Varianten wurden in Betracht gezogen:
 – Reorganisation auf dem bestehenden Areal ohne Erweiterung
 – Erweiterung auf angrenzenden Bauzonen
 – Bebauung der ZPP Landi Jungfrau (bisher Parkierung mit Bauverbot)
 – Erweiterung auf einem weiter entfernt liegenden Grundstück
 – Neuer Standort
 – Erweiterung auf angrenzendem Grundstück

Eine Reorganisation im bestehenden Areal (UeO-Perimeter), mit der die
nachgefragten grossvolumigen Güter für die Landwirtschaft zusätzlich
angeboten werden könnten, ist nicht möglich. Die bestehenden Gebäude
haben ihre Lebensdauer noch nicht erreicht, so dass ein Rückbau sowohl
aus Sicht der Wirtschaftlichkeit wie auch der Ressourcenschonung nicht
vertretbar ist. Dies hat zur Folge, dass heute übliche Massnahmen wie die
Anordnung der Parkplätze in einer unterirdischen Einstellhalle nachträg-
lich nicht machbar sind. Ausserdem lässt die bestehende Bebauung keine
geeigneten Flächen übrig, auf welchen ein zusätzliches Lagergebäude mit
den für Anlieferung, Betrieb und Abholung nötigen Logistikflächen erstellt
werden könnte. Schliesslich liessen sich auch die Anlieferung mit Last-
wagen und der Kundenverkehr nicht befriedigend und ohne erhebliche
Rückwirkungen auf das öffentliche Strassennetz organisieren.

Aus diesen Gründen ist die Erweiterung des Areals nötig.

Alle direkt angrenzenden Bauzonen sind bereits bebaut und genutzt.
Dies gilt sowohl für die angrenzenden Arbeitsnutzungen wie auch für die
Mischnutzungen. Der angrenzende ALDI-Laden wurde auf Grundlage einer
Überbauungsordnung erstellt. Eine engere Verflechtung der Areale war
insbesondere aus übergeordneten verkehrlichen Rahmenbedingungen
(Belastung der Knoten/Anschlüsse Nationalstrasse) ausgeschlossen. Die
heute gebaute Situation lässt eine engere Verflechtung nicht mehr zu.

Die bestehenden Wohngebäude in den Mischzonen befinden sich im
Eigentum Dritter und es bestehen keine Verkaufsabsichten. Entsprechend
können diese Areale ebenfalls nicht berücksichtigt werden.

Reorganisation auf

dem Areal

Erweiterung auf

angrenzender

Bauzone

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Die ZPP «Landi Jungfrau» ist Teil des Flutungsbereiches des Entlastungs-
korridors Lütschine (Wasserbauprojekt). Die Fläche kann für die Parkie-
rung genutzt werden, da die Fahrzeuge bei einem Ereignis problemlos aus
dem Gefahrenbereich entfernt werden können. Eine Bebauung ist jedoch
im heutigen Zustand nicht zulässig, da die Gebäude die Funktionalität des
Entlastungskorridors erheblich stören würden und selbst einer erhebli-
chen Gefährdung ausgesetzt wären.

Eine grobe Abschätzung durch Wasserbaufachpersonen ergibt, dass eine
Ausgrenzung der ZPP aus dem Entlastungskorridor analog dem vorgese-
henen Erweiterungsgebiet (vgl. weitere Ausführungen) aus wasserbau-
licher Sicht wahrscheinlich möglich wäre, ohne die Funktionalität des
Entlastungskorridors zu beeinträchtigen und ohne andere Liegenschaften
nachweisbar stärker zu gefährden.

Unter dieser Voraussetzung ist eine Bebauung mit einem Lagergebäude
im nördlichen Teil der ZPP zu prüfen. Dieses Lagergebäude läge jedoch für
die Gesamtanlage «am falschen Ende» (vgl. Abb. 5).

Abb. 5  Erschliessungsschema mit Lagergebäude im nördlichen Teil der ZPP

Zwischen diesem neuen Lagergebäude und dem Anlieferungseingang des
bestehenden Verkaufsgebäudes entstünden sehr lange Wege, die den
Kundenverkehr kreuzten und ausserdem im Mischverkehr mit den Kun-
den und dem Langsamverkehr auf der Gemeindestrasse geführt wer-
den müssten. Ausserdem würden die Lastwagen unmittelbar am Kreisel
Bönigstrasse auf die öffentliche Strasse zu- und wegfahren. Für den
Kundenparkplatz müsste im südlichen Teil der ZPP eine mehrgeschossige

Bebauung ZPP

«Landi Jungfrau»

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12 ecoptima

Anlage erstellt werden. Das Grundstück ist jedoch in diesem Bereich an
der engsten Stelle nur gut 20 m breit. Dies ist zu wenig für eine doppel-
bündige Parkierungsanlage mit Rampen und den erforderlichen Strassen-
und Grenzabständen sowie den Vorkehrungen für den Hochwasserschutz.
Bereits die bestehende ebenerdige Anlage ohne Hochbauten oder Rampen
konnte nicht durchgängig doppelbündig erstellt werden. Diese erheblichen
verkehrlichen und betrieblichen Nachteile führen zum Ausschluss dieser
Variante.

Als weitere Alternative ist ein Lagergebäude im südlichen Teil der ZPP zu
prüfen. Diese Variante scheitert an der schmalen Parzelle (minimale Breite
20.0 m). Diese Breite lässt es nicht zu, ein funktionsfähiges Lagergebäude
mit den für die Anlieferung nötigen Verkehrsflächen (Fahrgasse oder gro-
sser Wendeplatz für Lastwagen) und unter Einhaltung minimaler Strassen-
und Grenzabstände zu erstellen. Auch bei einer Reduzierung der Strassen-
und Grenzabstände ist keine gute Lösung möglich.

Abb. 6  Erschliessungsschema mit Lagergebäude im südlichen Teil der ZPP

Erschliessungsmässig schneidet diese Variante zwar besser ab als das
nördlich angeordnete Lagergebäude, insbesondere können Kundenverkehr
und Anlieferung ansatzweise getrennt werden. Jedoch erzeugt auch diese
Variante zwischen dem neuen Lagergebäude und dem Anlieferungsein-
gang des bestehenden Verkaufsgebäude lange Wege, die im Mischverkehr
mit dem Langsamverkehr auf der Gemeindestrasse geführt werden müss-
ten (vgl. Abb. 6).

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13 ecoptima

Auch diese Variante kann auf Grund der engen Grundstücksverhältnisse
und der erheblichen betrieblichen und verkehrlichen Nachteile nicht wei-
terverfolgt werden.

Die ZPP kann aus diesen Gründen nicht als Erweiterungsgebiet genutzt
werden. Entsprechend muss auf ein anderes Erweiterungsareal oder auf
einen komplett neuen Standort ausgewichen werden.

Betrieblich ist die Aufteilung Lager und Verkauf in zwei Gebäude sinnvoll.
Diese bleiben jedoch auf räumliche Nähe angewiesen, eine Aufteilung
auf zwei Standorte ist betrieblich nicht zweckmässig. Die Erweiterung auf
einem nicht unmittelbar angrenzenden Areal erzeugt einen betrieblichen
Mehraufwand, der die angestrebte Angebotsverbesserung überwiegt.
Ausserdem entstünde durch Logistik und Kunden ein erheblicher Mehrver-
kehr auf öffentlichen Strassen zwischen den beiden Standorten.

Da im Gebiet Mittleres Moos keine freien Gewerbeflächen oder andere
Bauzonen verfügbar sind, müsste auch für diese Variante eine Einzonung
ins Auge gefasst werden. Durch den Wegfall von Synergien mit dem beste-
henden Standort wäre von einem erhöhten Flächenbedarf auszugehen.
Diese Variante wird daher als nicht zweckmässig ausgeschlossen.

Ein komplett neuer Standort mit optimalem Zuschnitt für die betrieblichen
Bedürfnisse, guter Erschliessung und ohne die zusätzliche Beanspruchung
von Kulturland besteht nicht. Es wäre eine flächenintensive Einzonung
und ein kompletter Neubau nötig.

Der etablierte Ladenstandort mit Gebäude und Anlagen wurde auf Grund
der UeO von 2003 erstellt. Ein vorzeitiger Abbruch der noch intakten Subs-
tanz wäre wirtschaftlich und auch aus Sicht des Ressourcenschutzes nicht
nachhaltig. Auch die gute Erschliessungsqualität mit Autobahnanschluss
und Bushaltestelle am bestehenden Standort sprechen gegen einen völlig
neuen Standort. Mit der Entwicklung des Verkaufsstandorts Mittleres
Moos in den letzten Jahren ist auch der regionale Bedarf an Detailhandels-
einrichtungen abgedeckt3, es ist keine passende Ersatznutzung für den
bestehenden Standort bekannt. Auch dieser Ansatz wird als nicht zweck-
mässig beurteilt und nicht weiterverfolgt.

Die Erweiterung auf dem unmittelbar angrenzenden Areal ermöglicht die
angestrebten Synergien mit dem Bestand, minimiert den zusätzlichen Ver-
kehr auf öffentlichen Strassen und erfordert nur eine kompakte Neueinzo-
nungsfläche. Die nachfolgenden Ausführungen zeigen, dass das angren-
zende Areal als Standort geeignet ist.

3 vgl. Siedlungskonzept Einkaufszentren der Einwohnergemeinde Interlaken vom Oktober 2016

Erweiterung auf

entfernt liegen-

dem Grundstück

Neuer Standort

angrenzendes

Erweiterungsareal

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14 ecoptima

2.2  Standorteignung Erweiterungsareal

Für die Beurteilung, ob sich der für die Erweiterung vorgesehene Stand-
ort eignet, wurden insbesondere die Themen Lage und Erschliessung des
Areals, die Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen sowie der Hochwasser-
schutz (Abflusskorridor Lütschine) geprüft.

Das für die Erweiterung vorgesehene Areal grenzt unmittelbar an die
bestehende Bauzone und den bestehenden Verkaufsstandort der LANDI
an. Die Verkehrsströme zwischen den Teilarealen (UeO-Perimeter, ZPP,
Erweiterungsareal) können auf kurzem Wege und direkt erfolgen.

Abb. 7  Erschliessungsschema mit Erweiterungsareal

Die öffentliche Erschliessungsstrasse erschliesst und verbindet die Areal-
teile und muss mit der vorgesehenen Organisation der internen Verkehrs-
flächen (Bauten mit Vorplätzen, getrennte Verkehrsströme Anlieferung und
Kunden) nicht für den Betriebsverkehr beansprucht werden, ausser für die
interne Logistik zwischen den beiden Teilgebieten. Ein Ausbau oder eine
neue Organisation der öffentlichen Erschliessung ist nicht nötig.

Für alle im Rahmen der Erweiterung neu vorgesehenen Zu- und Weg-
fahrten sind ausreichende Sichtverhältnisse gegeben. Für die Ausfahrt
der bestehenden Anlieferung des Ladengebäudes sind die Sichtverhält-
nisse auf den von Matten kommenden Verkehr (Landwirtschaftlicher
und Langsamverkehr) durch die Ecke der Parzelle Nr. 497 (Hecke/Zaun)
eingeschränkt. Es handelt sich um eine bestehende Situation, die neu zu
erstellende Lärmschutzwand tangiert den Sichtbereich nicht.

Lage und

Erschliessung

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15 ecoptima

Das Erweiterungsareal ist im kantonalen Richtplan nicht als Fruchtfolgeflä-
che ausgewiesen. Somit ergeben sich daraus keine zusätzlichen Anforde-
rungen.

Sowohl das Erweiterungsareal wie auch die Parkplatzfläche der ZPP «Landi
Junfrau» sind vom Hochwasserschutzprojekt «Abflusskorridor Lütschine»
betroffen.

Für den Bereich des Parkplatzes resultiert daraus das Verbot von Hoch-
bauten, da diese bei einem Hochwasserereignis Schaden nehmen und den
Abflussquerschnitt verengen würden.

Für das Erweiterungsareal hat das Planungsteam WBP Lütschine auf
Grund einer Einsprache der fenaco Genossenschaft abgeklärt, ob eine
Bebauung und Nutzung möglich ist. Bebauungskonzept und Abflussmo-
dellierung im technischen Bericht zum Wasserbauplan zeigen, dass das
vorgesehene Gebäude mit Aussenbereich möglich ist, wenn es zugleich
als Schutzdamm ausgebildet und auf die hydraulischen Belastungen aus-
gelegt wird. Die damit einhergehende Verengung des Abflusskorridors ist
so geringfügig, dass die Auswirkungen innerhalb der Modellierungsgenau-
igkeit (<2 cm) liegen. Die Dammanpassung ist somit möglich und wurde
prinzipiell gutgeheissen, wurde jedoch nicht in den Wasserbauplan aufge-
nommen (Quelle: Hochwasserschutz Bödeli, Lütschine – Gesamtprojekt,
Dokument «Orientierende Unterlagen zum Wasserbauplan Beilage 3.1.12:
Technischer Bericht, Projektänderungen zur Genehmgiung» vom Novem-
ber 2013, Kapitel 2.2.4, Seiten 14–16).

Abb. 8 Projektidee LANDI und mögliche Dammführung im Vergleich zum Wasserbauplan
(Quelle/Stand: Unterlagen zum Wasserbauplan, November 20134

4 Die Darstellung links entspricht Abb. 10, unverändert ist insbesondere die Lage der Hochwasserschutzmassnahme
(grüne Linie). Die angegebenen Flächenmasse zeigen den Stand der Überlegungen 2013 und stimmen nicht mit der
Abgrenzung der UeO überein.

Fruchtfolgeflächen

Hochwasserschutz

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16 ecoptima

Abb. 9 Die modellierte maximale Abflusstiefe EHQ ohne (links) und mit (rechts) Projekt LANDI
zeigt keine relevanten Veränderungen. Das gleiche Bild ergibt sich auch für die Fliess-
geschwindigkeiten.

Für die Einzonung ist die Anpassung des Wasserbauplans eine zwingende
Voraussetzung. Die Realisierung der Bauprojekte ist danach mit der
Erstellung der weiteren Hochwasserschutzmassnahmen zu koordinieren,
so dass der Hochwasserschutz im bisher blauen Gefahrengebiet sicherge-
stellt ist.

2.3 Projekt

2.3.1 Erweiterung

Es ist vorgesehen, ein Lagergebäude (Baubereich für Hochbauten) sowie
voraussichtlich drei bis vier Silos mit einer Höhe von ca. 7.0–8.0 m
(Bereich für Silos) zu erstellen. Diese Bauten dienen als Lager für gross-
volumige Güter für die Landwirtschaft, welche bisher in sehr begrenztem
Umfang im bestehenden Verkaufsgebäude angeboten werden und über-
wiegend nicht im Sortiment der Filiale verfügbar sind. Das Lager umfasst
ca. 400-450 Paletten im Hochregallager sowie Massengüter (Heu, Stroh,
Silage). Diese Waren können durch Landwirte direkt im Lager abgeholt
werden. Im neuen Gebäude werden ein fester Büroarbeitsplatz («Lager-
büro») und sanitäre Anlagen für die Angestellten untergebracht.

Um das Gebäude muss die Verkehrsfläche auf dem Areal das Manöv-
rieren für Anlieferung (Lastwagen) und Abholung (Traktoren) sowie die
betriebsinterne Logistik (Gabelstapler) ermöglichen, so dass die Gemein-
destrasse (Parzelle Nr. 119) nicht beansprucht wird. Die Zufahrt für
die Anlieferung des Lagers auf dem Erweiterungsareal erfolgt von der
Gemeindestrasse her, entweder direkt oder als zusätzlicher Halt nach der
Anlieferung im bestehenden Teil. Auch der Kundenverkehr zur Warenab-
holung erfolgt ab der Gemeindestrasse. Ein «Werkverkehr» mit betriebli-
chen Warentransporten über die Gemeindestrasse ist nicht nötig, einzig
die Fahrzeuge zur Bewirtschaftung der verschiedenen Lager queren die
Strasse für den Wechsel zwischen den Lagern.

Raumprogramm

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17 ecoptima

Als Grundlage für die Erweiterung der UeO wurden verschiedene Bebau-
ungs- und Logistikkonzepte überprüft. Ursprünglich stand eine Variante
mit strassenseitiger Anlieferung im Vordergrund (vgl. Abb. 10). Diese hätte
jedoch den Nachteil, dass die Anlieferung offen auf dem Vorplatz und
direkt angrenzend an die öffentliche Strasse erfolgen würde. Ausserdem
müsste die Wende der Lastwagen vor und seitlich des Gebäudes erfolgen,
würde viel Fläche beanspruchen und trotzdem mit dem Abholverkehr in
Konflikt stehen. Es müsste damit gerechnet werden, dass auch künftig
die öffentliche Strasse für Manöver beansprucht würde. Im Vergleich mit
anderen Lösungen schneidet dieses Konzept klar schlechter ab und wird
deshalb verworfen.

ca. 19.50

526

GA ca. 4 m

Vordach

ca. 900 m2

as
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m

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Absta

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Abbruch

ca. 565 m2

Abb. 10  Alternatives Lagergebäude mit strassenseitiger Anlieferung

Eine optimierte Variante sieht ein strassennahes5 Lagergebäude mit
eingehauster Anlieferung auf der Gebäuderückseite vor (vgl. Abb. 11).
Dies ermöglicht ein Umfahren des eigentlichen Lagergebäudes mit dem
Lastwagen und eine eingehauste Anlieferungsrampe. Damit entfallen
komplizierte Manöver für die Lastwagen und es wird eine klare Trennung
vom öffentlichen Strassenraum sichergestellt. Die Silos können direkt am
Lagergebäude angeordnet werden, ohne dass dafür eine Vergrösserung
der Verkehrsfläche nötig wird. Die Lösung ist möglichst flächeneffizient,
benötigt jedoch eine minimale Tiefe für die Fahrgeometrien der Lastwa-
gen.

Die Abholung der landwirtschaftlichen Güter erfolgt auf der Nordostseite
des Gebäudes und ist somit weitgehend getrennt von der Anlieferung.
Zugang zur Auslieferung des Gebäudes und die für Traktoren nötigen
Wendeflächen bestimmen den Flächenbedarf auf dieser Seite. Eine Ver-
kleinerung der Verkehrsflächen ist im nordöstlichen Perimeterbereich

5 reduzierter Strassenabstand 3.0 m.

Flächenbedarf

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18 ecoptima

nicht zweckmässig, da zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit auf der
öffentlichen Strasse ein Wendekreis im Betriebsareal ermöglicht werden
soll. Insbesonders ist die zusätzliche Anordnung der Silos auf dieser Seite
nicht möglich.

Die nördliche Zu- und Wegfahrt für die Abholung und insbesondere die
Wegfahrt der Anlieferung (Lastwagen) darf aus Gründen der Verkehrssi-
cherheit nicht direkt auf die Kreuzung der Unteren Bönigstrasse führen,
sondern auf einen der angrenzenden Strassenabschnitte. Auch hierfür
sind die Fahrgeometrien der Lastwagen zu berücksichtigen.

4.
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Gebäudehöhe ca. 8.50 m

Firsthöhe ca. 12.00 m

Lichtraumprofil 7.50 m

Paletten 4-lagig

ca. 420 Paletten

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Auslieferung

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Siloballen

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Vordach

Vordach

Grünraum

Moosgrab

433 m
2

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Anlieferung

Schemaschnitt

Heu-&Stroh

ca. 100 m 2

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8

36

Abb. 11  Lagergebäude mit rückwärtiger Anlieferung

Restflächen zwischen Strasse, Gebäude, Verkehrsfläche und Hochwasser-
schutzmassnahme werden als ergänzende Lagerflächen für Siloballen und
andere Güter genutzt.

Diese optimierte Variante ist Grundlage für die Festlegung der entspre-
chenden Flächen resp. Bereiche in der Überbauungsordnung. Das Konzept
ist so weit auf die aktuellen Bedürfnisse geschärft, dass die Spielräume
für die weitere Projektierung stark eingeschränkt werden können. Die
mehrstufige Konsolidierung des Projekts zeigt, dass kein zusätzliches
Potenzial für eine Reduktion der Einzonungsfläche besteht, welches nicht
substanzielle Abstriche bei der Nutzbarkeit zur Folge hätte. Es müsste
eine Erweiterung realisiert werden, welche die aktuellen Bedürfnisse nicht
abdeckt und die angestrebte Reorganisation in Frage stellen würde. Eine
solche Einzonung wäre sehr fragwürdig.

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2.3.2 Reorganisation

Mit der Auslagerung der grossvolumigen Güter für die Landwirtschaft in
das Erweiterungsareal kann die Verkaufsfläche im bestehenden Haupt-
gebäude reorganisiert werden. Mit einer kleinen Erweiterung der Ver-
kaufsfläche im bestehenden Volumen kann das Sortiment den heutigen
Ansprüchen angepasst werden. Der Baubereich für Hochbauten im Sektor
«Bestand» bleibt unverändert. Der zulässige Umfang der Verkaufsnutzung
soll um 250 m2 erhöht werden. Es ist nicht vorgesehen, die neu zulässige
Fläche auszunutzen, es soll jedoch genügend Spielraum bei der Anord-
nung der Flächen im bestehenden Gebäudevolumen bestehen.

Auch künftig wird auf dem Areal «nur» das Sortiment der LANDI angeboten
Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass mit der vergrösserten
Verkaufsfläche kein zusätzliches Verkehrsaufkommen erzeugt wird, da
das Kundensegment gleich bleibt. Hingegen ist zu erwarten, dass mit dem
Angebot des vollständigen Sortiments auf dem regionalen und überregi-
onalen Verkehrsnetz bisher nötige Fahrten an andere Verkaufsstandorte
wegfallen.

Die Fläche für die permanente Aussenverkaufsfläche ist mit einer bewegli-
chen Beschattung überspannt, welche als Witterungsschutz dient (was-
serdurchlässig). Die Konstruktion dieses Dachs wurde in Leichtbauweise
erstellt. Die Einfriedung gegenüber der Verkehrsfläche erfolgt bisher mit
mobilen Gitterzäunen. Diese Situation ist unbefriedigend. Neu soll hier ein
die Einfriedung fest montiert werden können.

Abb. 12 Bestehende permanente Aussenverkaufsfläche mit beweglichem Witterungsschutz

Für die Lagerfläche für Leergut an der Südwestfassade des Hauptgebäu-
des (bisher als «Bereich für Lagerflächen» ausgewiesen) ist eine Überda-
chung als Witterungsschutz nötig. Damit kann die Lagerhaltung verein-
facht werden.

Hauptgebäude

Aussenverkauf

Lagerflächen

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Abb. 13 Bestehende Lagerfläche im Südwesten der Hauptbauten

Die eigentliche Lagerfläche umfasst den ganzen Bereich entlang der
südwestlichen Perimetergrenze. Die in der UeO hier bisher vorgesehene
Parkierung/Verkehrsfläche wird nicht benötigt.

Der Vorplatz südöstlich des Hauptgebäudes entlang der Gemeindestrasse
dient als Personaleingang und Anlieferung Shop. Es besteht ein Anbau,
welcher für die Erdgastankstelle nötig ist und nicht im Gebäude unterge-
bracht werden kann. Als Witterungsschutz soll dieser Bereich gedeckt und
zur Sicherheit der Waren teilweise umzäunt werden können. Vorgesehen
ist eine feste Einfriedung für Anlieferung Shop und Presscontainer. In
beschränktem Umfang sollen neu auch Anbauten6 möglich sein.

Abb. 14 Bestehende Vorplatzsituation entlang der Gemeindestrasse

6 Definition und Masse für An- und Kleinbauten richten sich nach den Bestimmungen im Baureglement (Art. 212 Abs. 4
Lit. a GBR, Stand für die öffentliche Auflage Teilrevision März 2019) sowie Art. 3 und 4 BMBV (enthalten nur Neben-
nutzflächen).

Vorbereich

Gemeindestrasse

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Diese Massnahmen ermöglichen eine Reorganisation des Betriebs und
eine Vereinfachung der logistischen Abläufe sowie die optimale Nutzung
der bestehenden Bauzone und der bestehenden Gebäude. Die Kunden-
ströme bleiben unverändert. Auch die Parkierung und die Verkehrsflüsse
der Logistik ändern sich auf dem bestehenden Areal nicht.

2.4 Haltung der Gemeinde

Aus Sicht der Gemeinde sind das Anliegen und die vorgenommenen Vor-
abklärungen der fenaco Genossenschaft/LANDI JUNGFRAU AG nachvoll-
ziehbar. Die Gemeinde unterstützt deshalb das Vorhaben.

Es handelt sich um eine klar abgegrenzte, kleine Fläche. Mit Einbezug
eines Pufferstreifens zur Landwirtschaftszone und der Sicherstellung des
Hochwasserschutzes umfasst die Einzonung weniger als 2’000 m2.

Das mittlere Moos zwischen Interlaken und Bönigen hat sich als Versor-
gungsstandort für die Region Bödeli etabliert. Der Standort ist mit dem
Autobahnanschluss aber auch mit dem ausgebauten Busangebot und der
Nähe zum Bahnhof Interlaken Ost sehr gut erschlossen. Die Nachfrage
führte dazu, dass die zur Verfügung stehenden Areale in der Bauzone
mittlerweile alle bebaut sind. Ansässige Betriebe können neu entstehen-
den Erweiterungsbedarf somit in der Regel nur auf dem bestehenden
Areal realisieren. Ist dies nicht möglich, ist eine Ausdehnung der Bauzone
zu prüfen.

Aus Sicht der Region ist es sinnvoll, die bestehenden Verkaufsbetriebe am
Standort Mittleres Moos zu erhalten und die Bedürfnisse zur Optimierung
der Standorte möglichst zu berücksichtigen. Der Ausbau des landwirt-
schaftlichen Angebots der LANDI kann einen Beitrag zur Reduktion der
regionalen Verkehrsströme leisten, da für die Landwirte im Einzugsgebiet
bisher nötige Fahrten zu weiter entfernten Läden entfallen.

Das Vorhaben ist mit den Anforderungen des Hochwasserschutzes und
dem Schutz wertvoller Fruchtfolgeflächen kompatibel (vgl. Kapitel 2.2).
Der Standort eignet sich für eine Erweiterung der bestehenden LANDI
(Lage und Erschliessung) und fügt sich an dieser Stelle in das Orts- und
Landschaftsbild ein. Der Hochwasserschutz und die Erschliessung werden
im Rahmen der Anpassung der Überbauungsordnung sichergestellt.

Für die Gemeinde ist die Verbesserung der Verkehrssituation auf der
Gemeindestrasse ein wichtiger Vorteil des Vorhabens. Mit der Entflech-
tung der Verkehrsströme und dem Bereitstellen ausreichender Flächen für
Anlieferung, Logistik und Abholung auf dem Areal kann die Gemeindestra-
sse entlastet und die Verkehrssicherheit verbessert werden.

Grundsatz

Fläche

Standort

Einzugsgebiet

Eignung

Verkehr

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3. Planungsrechtliche Umsetzung

3.1  Zonenplanänderung (ZPÄ)

Im Zonenplan werden die Perimeter der Zone mit Planungspflicht (ZPP)
«Landi Jungfrau» sowie die Überbauungsordnung (UeO) Nr. 12 «Landi,
Gewerbeareal Mittleres Moos West» dargestellt. Die Landwirtschaftszone
ist weiss. Mit der Änderung und Erweiterung der Überbauungsordnung
(vgl. nachfolgende Ausführungen) wird auch der neue Perimeter der UeO
im Zonenplan dargestellt.

Mit der Einzonung wird die Baulandmobilisierung sichergestellt, in dem
ein Rückfall des gesamten Sektors «Erweiterung» in die Landwirtschafts-
zone erfolgt, wenn nicht innerhalb von fünf Jahren mit dem Bau begonnen
wird.

3.2 Änderung der Überbauungsordnung (UeO)

3.2.1 Erweiterung

Der Perimeter wird um den Sektor «Erweiterung» vergrössert. In diesem
werden analog zum «Bestand» ein Baubereich für Hochbauten und einer
für die Hochwasserschutzmassnahme, die nötige Verkehrsfläche sowie
Lager- und Grünflächen ausgewiesen.

Gegenüber der östlich angrenzenden Landwirtschaftszone wird ein
Pufferstreifen von 1.0 m Breite vor der Hochwasserschutzmauer in den
Perimeter einbezogen. Dieser dient der Realisierung der notwendigen
Hochwasserschutzmassnahmen und der Gestaltung des Übergangs zur
Landwirtschaftszone.

Massgebend für eine optimale Nutzbarkeit des neuen Gebäudes ist die
Bautiefe ab der Gemeindestrasse, welche nach einem Strassenabstand
von 3.0 m für das Gebäude ca. 15.7 m und für die Anlieferung ca. 7.4 m
beträgt. Diese Masse ergeben die Lage der Hochwasserschutzmassnahme
und damit auch die östliche Begrenzung des Perimeters der Erweiterung.
Nach Süden wird der Perimeter bis an den Moosgraben gezogen und
umfasst auch den Rückbau des bestehenden Gebäudes an der Gemeinde-
strasse. Nach Norden führt die Abgrenzung senkrecht auf die Strasse, so
dass die nötigen Verkehrsflächen erstellt werden können (vgl. Schema in
Abb. 7). Diese Abgrenzung stellt eine minimierte, kompakte Einzonungsflä-
che sicher.

Eine weitergehende Reduktion des Perimeters wäre allenfalls nach Süden
entlang dem Moosgraben möglich, jedoch entstünde zwischen Graben und
Hochwasserschutzmauer eine Restfläche, die kaum eine landwirtschaft-

Inhalte

Abgrenzung der

Erweiterung

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23 ecoptima

liche Nutzung zulässt. Mit dem Einbezug in den Perimeter der Überbau-
ungsordnung als Grünfläche ist eine adäquate Gestaltung und der Unter-
halt sichergestellt.

Der Baubereich für Hochbauten ermöglicht die Realisierung des gewerb-
lichen Lagergebäudes. Auf Grundlage des optimierten Konzepts wird der
Baubereich auf die benötigte Minimalfläche reduziert.

Zugleich wird als Mindestnutzungsmass eine minimale Baumassenziffer
(BMZ, Art. 29 BMBV) von 2.77 vorgegeben, welche den Vorgaben für die
Beanspruchung von Kulturland entspricht8.

Im Bereich für Silos sind Silos zur Lagerung von Massengütern zulässig.
Die mögliche Maximalhöhe ist an das Dach des angrenzenden Lagerge-
bäudes gekoppelt, die Silos dürfen dieses nicht überragen.

Die erarbeiteten Konzepte zeigen den erheblichen Flächenbedarf für die
Anlieferung (Lastwagen) und die Abholung landwirtschaftlicher Güter
(Traktoren mit Anhängern, vgl. Abb. 11 und Abb. 10). Insbesondere ist für
den Wenderadius der Lastwagen die gesamte Arealtiefe nötig. Die interne
Logistik wirkt sich insbesondere auf die Grundfläche des Gebäudes aus
(Gabelstapler im Hochregallager). Ausserhalb des Gebäudes werden die
für Anlieferung und Abholung ohnehin benötigten Flächen mitbenutzt. Die
Im Überbauungsplan ausgewiesene Verkehrsfläche wird ausgehend von
den minimal benötigten Flächen gemäss dem Konzept abgegrenzt.

Für die Hochwasserschutzmauer (teilweise in Gebäude integriert) resp. für
den Hochwasserschutzdamm wird entlang der südlichen und der östlichen
Begrenzung des Erweiterungsperimeters ein Baubereich definiert und die
einzuhaltende Schutzkote festgelegt. Die Realisierung ist mit den übrigen
Massnahmen des Wasserbauplans zu koordinieren.

Seit Erlass und letzter Änderung der Überbauungsordnung haben sich
verschiedene übergeordnete gesetzliche Grundlagen geändert. Zumindest
für die neuen oder geänderten Planinhalte sind die neuen Vorgaben umzu-
setzen. Insbesondere betroffen sind Begriffe und Messweisen gemäss der
BMBV. An Stelle des Begriffs «Baufeld» wird der Begriff «Baubereich» ver-
wendet. «Verkaufs- und Handelsgeschäft» ist ebenfalls nicht mehr zeitge-
mäss und wird mit «Detailhandelseinrichtung» gemäss Art. 20 Abs. 3 BauG
ersetzt.

7 Aus der minimalen GFZo für WMK von 0.9 und einer Geschosshöhe von 3.0 m ergibt sich die minimale BMZ von 2.7.

8 Gemäss kantonalem Richtplan ist Interlaken dem Raumtyp «Urbane Kerngebiete der Agglomerationen» (UK) zugeord-
net. Für dieses Raumtyp sieht Art. 11c Abs. 1 BauV für Einzonungen von WMK eine minimale GFZo von 0.9 vor. Nach
Art. 11c Abs. 5 BauV ist die hohe Dichte für Arbeitsnutzungen qualitativ sicherzustellen. Dies kann beispielsweise
durch die Ausweisung einer für Arbeitsnutzungen geeigneten Nutzungsziffer erfolgen.

Baubereich

Hochbau

Bereich

für Silos

Verkehrsfläche

Hochwasserschutz

Begriffe

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Für den Fall, dass auf dem Erweiterungsareal innerhalb von fünf Jahren
kein Bauprojekt begonnen wird, würde dieses automatisch in die Land-
wirtschaftszone zurückgezont und die Bestimmungen für den Sektor
«Erweiterung» hinfällig.

Das Erweiterungsareal benötigt neben den Verkehrszufahrten auch
Erschliessung mit Elektrizität, Wasser und Abwasser (Personal-WC, Reini-
gung etc.). Dies ist mit zusätzlichen Hausanschlüssen an bestehende Lei-
tungen ohne besondere Massnahmen möglich. Die Entwässerung erfolgt
auch für das Erweiterungsareal im Trennsystem

3.2.2 Reorganisation

Der bisherige Perimeter der UeO wird als Sektor «Bestand» übernommen.
Inhaltliche Änderungen erfolgen für die Überdachung eines Teils der bis-
herigen Lager- und Aussenverkaufsflächen (seitlich offen und in Leicht-
bauweise) sowie für die Erweiterung der verbleibenden Lagerfläche am
Südostrand des Sektors zu Lasten der Verkehrsfläche.

In den Überbauungsvorschriften wird  die maximal zulässige Innen- und
Aussenverkaufsflächen von 1’750 m2 leicht auf 2’000 m2 erhöht, um den
geänderten Ansprüchen an die Sortimente Rechnung zu tragen. Ausser-
dem werden die Vorschriften für die gedeckten Aussenräume (Offenheit
der Fassaden, Einfriedung) angepasst. Wichtige Eckwerte wie beispiels-
weise die Gestaltung der Grünfläche entlang der Hauptstrasse oder die
Arealerschliessung bleiben unverändert.

An- und Kleinbauten bis max. 50 m2 sollen in den Baubereichen für
gedeckte Aussenräume erlaubt werden. Dies betrifft beispielsweise den
Anbau für die Erdgastankstelle.

Der bestehende Bankautomat wird neu in Art. 8 «Bauten ausserhalb von
Baubereichen» explizit erwähnt.

Über den gesamten Perimeter werden die Bereiche und Organisation der
Arealzufahrten präziser geregelt.

Bedingte

Einzonung

Werkerschliessung

Änderungen

«Bestand»

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3.2.3  Bilanz

Mit den Änderungen und der Einzonung ergibt sich folgende Bilanz der
Flächen9:

Fläche bisher neu

(Sektor

«Bestand»)

neu

(Sektor «Erwei-

terung»)

Total

Baubereich für Hochbauten 1’887 m2 ± 0 m2 + 566 m2 2’453 m2

Baubereich für gedeckte Aussenräume 406 m2 + 430 m2 ± 62 m2 898 m2

Grünflächen (inkl. Kanal) 334 m2 ± 0 m2 + 182 m2 516 m2

Bereich für Lagerflächen 307 m2 + 112 m2 + 115 m2 562 m2

Bereich für Silos 0 m2 0 m2 + 62 m2 62 m2

Verkehrsfläche (Abstellplätze und Manöver) 2’439 m2 - 542 m2 + 630 m2 2’500 m2

Permanente Aussenverkaufsfläche

(überlagernd)

230 m2 ± 0 m2 ± 0 m2 230 m2

Trottoir 246 m2 + 5 m2 ± 0 m2 251 m2

UeO-Perimeter 5’620 m2 5’625 m2  + 1’616 m2 7’241 m2

Die nachfolgenden Zahlen illustrieren, dass es sich um eine untergeord-
nete Erweiterung des bestehenden Betriebs handelt.

Kennwert bisher neu

(Sektor

«Bestand»)

neu

(Sektor

«Erweiterung»)

Total Anteil

«Erweite-

rung»

Fläche Betriebsareal 5’625 m2 ± 0 m2 +1’616 m2 7’241 m2  22 %

Überdachte Fläche (Konzept) ca. 2’300 m2 + 400 m2 ca. + 630 m2 3’330 m2 20 %

Maximale Verkaufsfläche (BGF) 1’750 m2 + 250 m2 ± 0 m2 2’000 m2 0 %

Anzahl Arbeitsplätze (100 %-Stellen) ca. 12 (2003)

ca. 20 (2017)

± 0 ca. + 2–3 ca. 22 12 %

Anzahl Kundenparkplätze (inkl. ZPP) 110 (davon

85 in ZPP)

± 0 ± 0 110 0 %

Anzahl Mitarbeiterparkplätze ca. 8 (inkl. in

Gesamtzahl)

± 0 ± 0 ca. 8 0 %

Investitionsvolumen (Preisbasis 2003) 100 % ca. 20 %

9 Es besteht eine geringfügige Messdifferenz von 5 m2 beim «Trottoir» zwischen dem ursprünglichen und dem neu
erstellten Plan. Diese ergibt sich durch die Verschiebung der strassenseitigen Abgrenzung um 5–10 cm über die
gesamte Länge. Der Perimeter liegt in beiden Plänen auf der Parzellengrenze gemäss amtlicher Vermessung.

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Für den LANDI-Laden geht es darum, den Sortimentsteil der grossvolumi-
gen landwirtschaftlichen Güter am Verkaufsstandort Interlaken ebenfalls
anbieten zu können. Ausserdem sollen die Betriebsorganisation und die
Logistik effizienter und sicherer organisiert werden können. Die zusätzli-
chen 250 m2 Verkaufsfläche (+15 %) machen insgesamt nur einen geringen
Anteil aus und befinden sich vollständig im bestehenden Gebäudevolu-
men des Sektors «Bestand».

3.3 Verträge und Dienstbarkeiten

Mit der für den Wasserbau zuständigen Schwellenkorporation Bödeli Süd
ist die Erweiterung mit der Realisierung der Wasserschutzmassnahmen
gemäss Wasserbauplan inkl. Regelung des Kostenteilers zu regeln.

Die weiteren im bestehenden Art. 16 der Überbauungsvorschriften
genannten Vereinbarungen sind für die Erweiterung nicht nötig, insbe-
sondere sind keine grundlegenden Anpassungen der öffentlichen Infra-
strukturen nötig, so dass auf einen Infrastrukturvertrag mit der Gemeinde
verzichtet werden kann. Die Mehrwertabschöpfung für die Einzonung wird
neu gemäss dem nachfolgenden Abschnitt gehandhabt.

3.4 Mehrwertabschöpfung

Bei Einzonungen ist eine Mehrwertabschöpfung von mindestens 20 %
gesetzlich vorgeschrieben. Die Gemeinde hat am 2. Mai 2017 ein neues
Reglement über den Mehrwertausgleich erlassen. Die Bemessung und Ver-
fügung der Mehrwertabschöpfung erfolgt nach diesem Reglement.

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4. Auswirkungen auf die Umwelt

4.1 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht

Eine Neueinzonung muss die Anforderungen an die Siedlungsentwicklung
nach innen (Sein) erfüllen. Diese sind im kantonalen Richtplan 2030 kon-
kretisiert. Im übrigen sind für das Areal keine spezifischen bundesrechtli-
chen Vorgaben zu beachten.

Die Neueinzonung muss verschiedene, teilweise entgegengesetzte Anfor-
derungen des kantonalen Rechts erfüllen, insbesondere:

 – Baulandbedarf Arbeitszonen gemäss Massnahmenblatt A_05 des kanto-
nalen Richtplans und Merkblatt «Arbeitszonenbewirtschaftung»

 – Qualitative Sicherstellung besonders hoher Nutzungsdichte für Einzo-
nungen von Kulturland zu Arbeitszonen gemäss Art. 11c Abs. 4 BauV
und Arbeitshilfe «Umgang mit Kulturland»

In den folgenden Kapiteln wird dargelegt wie diese Anforderungen erfüllt
werden.

Seit dem ersten Erlass der Überbauungsordnung wurde vom Kanton die
Verordnung über die harmonisierten Begriffe und Messweisen im Bauwe-
sen (BMBV) erlassen. Da die Überbauungsordnung auf dem bestehenden
Areal bereits realisiert ist und für das Erweiterungsareal grundsätzlich
die gleichen baupolizeilichen Masse gelten sollen, werden die Begriffe
und Messweisen gestützt auf Art. 34 Abs. 5 BMBV nur soweit angepasst
als dies für die neuen Inhalte zwingend erforderlich ist. Auch insgesamt
wird auf eine Prüfung resp. Anpassungen (z.B. an geänderte übergeord-
nete Rahmenbedingungen) verzichtet, soweit diese nicht auf Grund von
betrieblich vorgesehenen Änderungen erforderlich sind.

Mit den in Kapitel 1.3.2 beschriebenen, von der Regionalversammlung
beschlossenen Änderungen stimmt die Erweiterung mit den Vorgaben des
RGSK II überein.

Die Erweiterung der Überbauungsordnung wird mit der Änderung im
Zonenplan abgebildet. Die bestehende ZPP bleibt im Umfang und in den
Bestimmungen unverändert.

4.1.1 Arbeitszonenbewirtschaftung

Der Kantonale Richtplan 2030 regelt den Baulandbedarf für Arbeitszonen
im Massnahmenblatt A_05. Darauf basiert das Merkblatt Arbeitszonenbe-
wirtschaftung vom Dezember 2016. Dieses unterscheidet zwischen rein
lokaler und regionaler oder übergeordneter Bedeutung einer Arbeitszo-
nenerweiterung. Als von rein lokaler Bedeutung gelten Betriebserweite-
rungen von untergeordneter Bedeutung.

Bund

Kanton

Region

Gemeinde

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28 ecoptima

Die vorliegende Einzonung von Arbeitszone ist von lokaler Bedeutung.

Die Kennzahlen und Erläuterungen in Kapitel 3.2.3 zeigen, dass das
Erweiterungsareal ca. 20 % des künftigen Betriebs umfasst. Parallel zur
Erweiterung findet eine Reorganisation des bestehenden Betriebsareals
statt. Diese umfasst eine Erweiterung der Verkaufsfläche um 15 % und
die optimierte Nutzung der bestehenden Lagerflächen (Überdachung und
Abgrenzung. Mit diesen Massnahmen kann der Umfang der Erweiterung
massgeblich reduziert werden, sie sind jedoch auch nur möglich, wenn
die in sehr beschränktem Umfang im bestehenden Betrieb angebotenen
grossvolumigen Güter für die Landwirtschaft ausgelagert werden können.

Für die Erweiterung sind die Voraussetzungen zur Einstufung als «Vorha-
ben von lokaler Bedeutung» gemäss dem Merkblatt Arbeitszonenbewirt-
schaftung aus folgenden Gründen erfüllt:

 – Die Erweiterung ist flächenmässig untergeordnet. Die neuen Bauberei-
che für Hochbauten werden so dimensioniert, dass das für die Betriebs-
erweiterung notwendige Lagervolumen ermöglicht wird, eine zusätz-
liche Reserve entsteht nicht (keine «Einzonung auf Vorrat»). Die neu
überdachte Fläche (Gebäude und überdachte Lagerflächen) machen
künftig 20 % des Gesamtareals aus.

 – Die Erweiterung ist auch betrieblich untergeordnet. Sie erlaubt es dem
bestehenden Betrieb, ein spezifisches Produktsegment (grossvolu-
mige landwirtschaftliche Güter) zusätzlich zum bestehenden Sortiment
anzubieten. Das Investitionsvolumen ist mit ca. 20 % der ursprüngli-
chen Investition ebenfalls untergeordnet. Auch der Anteil zusätzlicher
Arbeitsplätze ist mit ca. 12 % untergeordnet. Es werden keine zusätzli-
chen Abstellplätze geschaffen.

 – Das Erweiterungsareal liegt zudem in unmittelbarer Nähe zum beste-
henden Betriebsstandort und ist von diesem nur durch die Untere
Bönigstrasse getrennt. Eine Erweiterung auf direkt angrenzenden
Flächen wurde überprüft, ist jedoch nicht möglich (vgl. Ausführungen in
Kapitel 2.1).

 – Es besteht ein akuter und im Verlauf des Planungsprozesses akzen-
tuierter Bedarf des Betriebs, die Erweiterung zu realisieren. Die zeit-
nahe Realisierung der Erweiterung wird mit einer bedingten Einzonung
sichergestellt. Wird die Realisierung nicht innert fünf Jahren begonnen,
fällt die Einzonungsfläche in die Landwirtschaftszone zurück.

Reorganisation

Bestand

Untergeordnete

Erweiterung

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4.1.2 Beanspruchung von Kulturland

Es handelt sich um eine Einzonung von landwirtschaftlicher Nutzfläche
(Kulturland) gemäss Art. 8a BauG. Die mit der Änderung der Überbau-
ungsordnung Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West» festge-
legten Rahmenbedingungen stellen sicher, dass die Vorgaben gemäss der
Arbeitshilfe «Umgang mit Kulturland» erfüllt werden10:

 – Standortnachweis (Art. 11b Abs. 1 und 3 BauV)
Wie obenstehend sowie in Kapitel 2.1 ausgeführt, lässt sich die Reorga-
nisation und Erweiterung des bestehenden Betriebs nur mit der Ein-
zonung erreichen. Dazu wurden sowohl betriebliche Reorganisationen
sowie alternative Standortkonzepte geprüft.

 – Geringe Beanspruchung (Art. 11b Abs. 2 und 3 BauV)
Die Fläche der Einzonung umfasst rund 1’400 m2 (ohne Anteile Grün-
fläche) und somit mehr als 300 m2 Kulturland und gilt daher nicht als
geringe Beanspruchung.

 – Optimale Nutzung (Art. 8a Abs. 2 Bst. b BauG)
 · Das Siedlungsgebiet am Standort Mittleres Moos wird in einer mög-
lichst kompakten Form erweitert. Das Kulturland ist nur am Rande
betroffen und nicht zusätzlich zerschnitten.

 · Die Fläche der Einzonung ergibt sich aus der betrieblichen Optimie-
rung und wird mit einem der Umgebung entsprechenden Nutzungs-
mass belegt. Die übrigen Rahmenbedingungen in der UeO werden so
gefasst, dass eine optimale Organisation und Nutzung des Verkaufs-
standorts möglich sind.

 · Als Mindestnutzungsmass wird eine Baumassenziffer BMZ11 von 2.7
festgelegt. Eine minimale Geschossfläche ist als Dichtemass nicht
zweckmässig, da ein Lagergebäude mit überhohen Stockwerken
(Hochregallager) erstellt werden soll. Für Einzonungen von Wohn-,
Misch- und Kernzonen ist in Interlaken eine minimale GFZo von 0.9
vorgegeben. Bei einer Geschosshöhe von 3.0 m entspricht dies einer
BMZ von 2.7. Mit einer minimalen BMZ von 2.7 ist somit eine gleich-
wertige minimale Nutzungsdichte sichergestellt. Das vorliegende
Konzept resp. die darauf abgestimmten Baubereiche erreichen eine
BMZ von ca. 3.6-3.7.

 · Zur haushälterischen Nutzung des Bodens wurden zudem verschie-
dene Massnahmen evaluiert und soweit möglich ergriffen. Dies ist im
nachfolgenden Abschnitt dargelegt.

 – Das Areal liegt in der ÖV-Güteklasse D und ist somit gut erschlossen.
 – Es handelt sich um eine bedingte Einzonung nach Art. 126c. Es ist

innert fünf Jahre nach Rechtskraft der Einzonung mit dem Bau mindes-
tens des Hauptgebäudes zu beginnen, ansonsten fällt das Areal von
Gesetzes wegen enschädigungslos wieder der Landwirtschaftszone
zu und die entsprechenden Bestimmungen der UeO werden aufgeho-
ben. Damit ist sichergestellt, dass die neue Bauzone auch in sinnvoller

10 nachfolgend Erläuterungen gemäss der AHOP zu Art. 8a und 8b BauG vom April 2017

11 Die BMZ wird nach BMBV Art. 29 als das Verhältnis vom «Bauvolumen über dem massgebenden Terrain» zur «anre-
chenbaren Grundstückfläche» definiert.

Kriterien

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Erläuterungsbericht

30 ecoptima

Frist genutzt wird. Alternativen wie beispielsweise ein Kaufrecht der
Gemeinde machen für diesen Standort keinen Sinn, da er sich nur für
die vorgesehene Betriebserweiterung eignet.

Nach Art. 11c Abs. 5 BauV sowie Massnahmenblatt A_05 des kantonalen
Richtplans ist bei Neueinzonungen von Arbeitszonen der Boden haushäl-
terisch zu nutzen. Dies erfolgt im vorliegenden Fall insbesondere durch:

 – Reorganisation der Flächen und Nutzungen in den bestehenden Gebäu-
den und auf dem zur Verfügung stehenden Areal im Sektor «Bestand»
zur effizienteren Nutzung der bestehenden Gebäudestruktur. Dies wird
möglich durch die konsequente Auslagerung grossvolumiger Güter für
die Landwirtschaft in den Erweiterungsteil.

 – Reorganisation der betrieblich genutzten Aussenfläche, insbesondere
bessere Nutzungsmöglichkeiten der bestehenden Lagerflächen durch
Überdachung und Umnutzung von Verkehrsfläche zu Lagerfläche im
Sektor «Bestand».

 – Realisierung eines kompakten Hochregallagers (grosses Bauvolumen
auf geringer Grundstücksfläche, minimaler Bedarf an Erschliessungsflä-
che im Gebäude) im Sektor «Erweiterung».

 – Minimale Abgrenzung der Einzonung (Bautiefe und Fahrgeometrien
Anlieferung) und optimale Integration in das Wasserbauprojekt Lüt-
schine

Hingegen ist im Bestand resp. Betrieb nicht zweckmässig oder möglich:
 – Unterirdische Parkierungsanlagen (zu kleine Flächen, hochstehendes

Grundwasser, Hochwassergefährdung, keine Unterkellerung der beste-
henden Gebäude)

 – Bebauung der bestehenden ZPP (vgl. Ausführungen in Kapitel 2.1)
 – Substanzielle Anpassungen oder Rückbau der bestehenden Gebäude

(Baujahr 2003)
 – Rückbau bestehender Erschliessungs- oder Parkierungsanlagen

(vgl. Ausführungen in Kapitel 2.1).

Für die Kriterien nach Art. 11c Abs. 5 BauV (exemplarische Aufzählung)
gilt:

 – Mehrgeschossige Bauweise  erfüllt
Ein Hochregallager im Rahmen der vorgegebenen Gesamthöhe stellt
eine optimale Ausnutzung der Bauzone dar, eine zusätzliche Höhe
würde keine Grundfläche einsparen. Die Erstellung eines zusätzlichen
Ober- oder Untergeschosses brächte keinen verhältnismässigen Mehr-
nutzen, da
 · kein Bedarf an zusätzlichen Büroräumlichkeiten besteht (Oberge-
schosse im Bestand vorhanden);

 · zusätzlicher Flächenbedarf für Erschliessungsanlagen entstehen
würde;

 · hochstehendes Grundwasser die Nutzung des Untergrundes
beschränkt;

 · eine unterirdische Einstellhalle auf dem Erweiterungsareal keine sinn-
volle Grösse erreichen würde;

 · ein Keller logistisch nicht sinnvoll wäre.

Haushälterische

Nutzung –

Übersicht

Detail

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31 ecoptima

 – Flächensparende Erschliessung  optimiert
Die Zufahrt zum Gebäude ist für Lastwagen zur Anlieferung/Entla-
dung sowie für die landwirtschaftlichen Kunden (Traktor mit Anhänger)
sicherzustellen, wobei Anlieferung und Abholung betrieblich und aus
Sicherheitsgründen nicht am gleichen Ort sein sollen. Dadurch ent-
steht ein Flächenbedarf, welcher teilweise, jedoch nicht vollständig im
Gebäude untergebracht werden kann. Eine Überbauung der Manövrier-
flächen ist nur mit Einschränkungen möglich, da diese stützenfrei sein
müssen. Ausserdem besteht kein Bedarf an Flächen im Obergeschoss
(vgl. vorangehende Ausführung).

 – Erstellung von gebäudeintegrierten Parkplätzen  nicht möglich
Eine Einstellhalle unter dem Erweiterungsareal erreicht keine sinnvolle
Grösse, über dem Hochregallager ist sie nicht zweckmässig zu erschlie-
ssen. Im bisherigen Perimeter oder in der ZPP können die Parkplätze
weder neben, unter noch auf dem bestehenden Gebäude erstellt
werden (Platzbedarf für eine doppelbündige Anordnung der Parkplätze,
unverhältnismässiger Kostenaufwand für die Unter- oder Überbauung
des bestehenden Gebäudes, Unverhältnismässigkeit eines Abbruchs
des Bestandes.

 – Kompakte Anordnung von Bauten und Anlagen. optimiert
Die Tiefe ab der Gemeindestrasse wird von der neuen Nutzung
bestimmt, wobei der Strassenabstand reduziert wird. Die Aussenwand
des Gebäudes wird als Hochwasserschutzmassnahme ausgebildet, so
dass eine minimale Abgrenzung der Einzonung möglich ist. Es entsteht
ein kompakter Neubau mit optimierten Erschliessungsanlagen. Nach
Norden wird die Abgrenzung senkrecht auf die Strasse geführt und
umfasst die benötigten Manövrier- und Erschliessungsflächen. Im Süd-
westen entsteht zwischen Gebäudezufahrt, Strasse und Moosgraben
eine Restfläche, welche nicht mehr landwirtschaftlich bewirtschaftet
werden kann und deshalb dem Erweiterungsareal zugewiesen wird.

4.2 Orts- und Landschaftsbild

Das in den vergangenen Jahrzehnten gewachsene Gewerbegebiet Mitt-
leres Moos ist als solches im Landschaftsbild sichtbar. Dies verändert
sich durch die untergeordnete Erweiterung nicht. Mit der Möglichkeit der
Erweiterung des Betriebsareals am bestehenden Standort muss nicht ein
neuer Standort beansprucht werden, was regional zur Schonung des Land-
schaftsbildes beiträgt.

Die bereits für das bestehende Gebäude geltende Gebäudehöhe wird
auch für das Erweiterungsareal festgelegt und ist für ein Hochregallager
zweckmässig. Eine zusätzliche Höhe brächte betrieblich und in Bezug auf
die Grösse der Einzonung keine Vorteile und würde somit eine unnötige
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes bedeuten. Die Silos stehen unmit-
telbar neben dem neuen Lagergebäude und sind in der Höhe auf dessen

Einpassung

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32 ecoptima

Umrisse begrenzt. Damit ist sichergestellt, dass sie einen möglichst gerin-
gen Einfluss auf die Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild haben,
aus der Distanz treten sie zusammen mit dem Baukörper als eine Einheit
in Erscheinung.

4.3 Gewässer

Am südlichen Rand des Erweiterungsareals verläuft ein offener Entwässe-
rungsgraben («Moosgraben») durch die Wiese. Dieser ist nicht ein Gewäs-
ser im Sinne von Art. 3 WBG12. Entsprechend ist kein Gewässerraum nach
GSchG auszuweisen.

Der Moosgraben am Südrand des Areals verläuft durch das Wiesland ohne
eigentliche uferbegleitende Vegetation. Auch im Zonenplan 2 ist für diesen
Abschnitt keine Hecke resp. Ufervegetation verzeichnet. Im Zuge der
Erweiterung der UeO wird ein 4.0 m breiter Streifen entlang des Moosgra-
bens als Grünfläche ausgewiesen.

Das Areal befindet sich im Gewässerschutzbereich AU. Der Grundwasser-
spiegel liegt ca. 566 m ü. M. nur wenig unter dem Terrain, so dass unter-
irdische Bauten nur in beschränktem Umfang resp. mit entsprechenden
Massnahmen und Bewilligungen möglich sind. Der Grundwasserkörper
wird an dieser Stelle als «sehr mächtig» vermutet. Es ist vorgesehen, das
bei den neuen wie auch bei den bestehenden Gebäude keine Unterge-
schosse realisiert werden.

4.4 Ver- und Entsorgung

Die Energieversorgung erfolgt bisher und künftig über die üblichen Haus-
anschlüsse. Für die Erweiterung werden keine besonderen Anforderungen
an die Medienerschliessung gestellt.

Das Erweiterungsareal ist in einem normalen Umfang an Wasserver-
sorgung und Abwasserentsorgung anzuschliessen. Es sind in geringem
Umfang Sanitäranlagen für Mitarbeitende sowie Anschlüsse für die Reini-
gung und den Unterhalt der Bauten und Anlagen nötig. Die Entwässerung
des Dach- und Platzwassers erfolgt im Trennsystem. Eine Versickerung ist
auf Grund des hochstehenden Grundwasserspiegels voraussichtlich nicht
möglich (analog Bestand).

12 vgl. Fussnote 1: Verfügung des Tiefbauamtes zur Gewässerfeststellung gemäss Art. 38 WBV zu den Moosgräben in
Interlaken vom 12. Dezember 2013

Moosgraben

Ufervegetation

Grundwasser

Energie

Wasser/Abwasser

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33 ecoptima

4.5 Altlasten

Das Erweiterungsareal ist nicht als belasteter Standort im kantonalen
Kataster verzeichnet. Hingegen ist die Parzelle Nr. 1945 im Perimeter
(zusammen mit der angrenzenden Nr. 497) als belasteter Ablagerungs-
standort enthalten. Eine Sanierung ist im Rahmen von Bauprojekten zu
prüfen. Im Zuge der UeO-Änderung erfolgen in diesem Arealteil (Verkehrs-
fläche) keine Änderungen, so dass sich daraus kein Handlungsbedarf
ergibt.

4.6 Naturgefahren

Wie in Kapitel 2.2 ausgeführt ist das Areal bisher der blauen Gefahrenstufe
(mittlere Gefährdung) zugewiesen. Es liegt am Rande des Entlastungskor-
ridors der Lütschine, für welcher ein Wasserbauplan vorliegt. Im Rahmen
der Erarbeitung des Wasserbauplans wurde die Machbarkeit des Projekts
abgeklärt und grundsätzlich bestätigt. Als Grundlage für die Genehmi-
gung der Überbauungsordnung ist eine entsprechende geringfügige
Änderung des Wasserbauplans vorzunehmen. Für das Bauprojekt ist die
Koordination der Realisierung und die Kostenverteilung zwischen Erwei-
terungsprojekt gemäss UeO und Hochwasserschutzmassnahmen gemäss
Wasserbauplan zu klären und vertraglich zu regeln. Mit der Umsetzung
der Massnahmen ist die Hochwassersicherheit für das Erweiterungsareal
sichergestellt.

4.7 Weitere Themen

Für die Überbauungsordnung sind folgende Themen nicht relevant, da am
Standort resp. in der Umgebung keine entsprechenden Objekte, Bauten
oder Anlagen vorkommen:

 – Störfallvorsorge
 – Nicht ionisierende Strahlung
 – Fruchtfolgeflächen
 – Luftreinhaltung
 – Lärmschutz
 – Wald
 – Naturschutzobjekte, geschützte Arten, Wildtierkorridor
 – Archäologische oder Denkmalschutzobjekte
 – Hecken und Feldgehölze

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34 ecoptima

5. Verfahren

5.1 Vorgehen

Die Erweiterung und Änderung der Überbauungsordnung wird von der
Gemeinde in Zusammenarbeit mit der Grundeigentümerin und der Betrei-
berin erarbeitet. Die Planungsarbeiten erfolgen durch die ecoptima ag,
Bern.

Die Planung erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt

Sommer 2016 Änderungsantrag RGSK

Herbst 2016 Voranfrage AGR

Winter 2016/2017 Entwurf Planungsunterlagen

März–April 2017 Öffentliche Mitwirkung

August–

November 2017

Kantonale Vorprüfung

August–

November 2018

Zweite kantonale Vorprüfung

Mai–Juli 2019 Dritte kantonale Vorprüfung

September–

Oktober 2019

Öffentliche Auflage

November–

Dezember 2019

Ev. Einspracheverhandlungen

Winter 2020 Beschlussfassung durch den Grossen Gemeinderat

Frühjahr 2020 Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumord-

nung

5.2 Zuständigkeiten

Es handelt sich um eine UeO nach Art. 88 BauG mit Zonenplanänderung.
Für die Erweiterung und Änderung der Überbauungsordnung ist der Gro-
sse Gemeinderat der Einwohnergemeinde Interlaken zuständig.

Planungsablauf

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35 ecoptima

5.3 Voranfrage

Für die Erweiterung der UeO ist eine Einzonung nötig. Um frühzeitig die
Vorgaben des kantonalen Richtplans 2030 und die Schnittstelle mit dem
Wasserbauplan Lütschine zu klären, reichte die Gemeinde im Sommer
2016 eine entsprechende Voranfrage beim Amt für Gemeinden und Raum-
ordnung (AGR) ein. In der Stellungnahme vom 28. Oktober 2016 hält das
AGR fest:

 – Die Einzonung erfordert eine geringfügige Anpassung der im Wasser-
bauplan vorgesehenen Schutzmauern des Entlastungskorridors. Die
Vorabklärungen haben gezeigt, dass dies möglich ist, ohne dass die
Funktionalität des Entlastungskorridors eingeschränkt wird. Das Was-
serbauprojekt hat zur Folge, dass das Areal ausserhalb des Korridors
nicht mehr im blauen Gefahrengebiet liegen wird. Es bleibt abzuklären,
ob und wie der Wasserbauplan angepasst werden muss, und es sind
der Kostenteiler von baulichen Schutzmassnahmen sowie die Koordina-
tion mit der Realisierung des Wasserbauplans zu regeln.

 – Mit der Anpassung der Siedlungsbegrenzungslinie im RGSK 2. Genera-
tion ist die Koordination mit den Rahmenbedingungen auf regionaler
Ebene eingeleitet. Die RGSK 2. Generation sind von den Regionen per
Ende 2016 zur Genehmigung einzureichen.

 – Die Einzonung zu einer Arbeitsnutzung bedingt die Anwendung des
Massnahmenblattes A_05 des kantonalen Richtplans 2030. Es handelt
sich vorliegend um eine Einzonung von lokaler Bedeutung für eine
untergeordnete Betriebserweiterung.

 – Einzonungen von Arbeitszonen setzen eine haushälterische Nutzung
des Bodens voraus. Die Prüfung der denkbaren Varianten und insbeson-
dere die Anordnung der Parkierung ist vertieft darzulegen.

 – Die Verfügbarkeit des neuen Baulandes ist rechtlich sicherzustellen.

5.4 Mitwirkung

Die öffentliche Mitwirkung fand vom 22. März bis zum 24. April 2017
statt. Während der Mitwirkungsauflage hatten Interessierte die Möglich-
keit, Anregungen zur Planung zu machen oder Einwände dagegen zu
erheben. Es wurden 4 Mitwirkungseingaben von Nachbarn gemacht. Die
Anliegen der Mitwirkenden wurden vom Gemeinderat ausgewertet und
flossen soweit möglich und sinnvoll in die Planung ein. Dazu fanden am
22. Juni 2017 Gespräche mit Mitwirkenden statt, um die Anliegen besser
zu verstehen und die möglichen Massnahmen zu erörtern.

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36 ecoptima

Aus der Mitwirkung ergaben sich im Wesentlichen die nachfolgend aufge-
führten wesentlichen Änderungen der Unterlagen.

 – Verzicht auf Drittmieterparkplätze
 – Präzisierung der Höhe und Standorte für Silos
 – Reduktion des Baubereichs für gedeckte Aussenräume im Sektor

«Erweiterung»
 – Ergänzen einer Bestimmung zur Sicherung ausreichender Manövrier-

und Parkierungsflächen für den Werkverkehr
 – Vorsehen einer zusätzlichen Lärmschutzwand zur westlichen Nachbar-

schaft

Detaillierte Angaben können dem separaten Mitwirkungsbericht entnom-
men werden.

5.5  Vorprüfung

Anschliessend an die Mitwirkung wurde die kantonale Vorprüfung durch-
geführt. Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) prüfte unter
Einbezug weiterer Fachstellen die Planungsunterlagen auf deren Rechtmä-
ssigkeit.

Nach Berücksichtigung der Vorbehalte aus den Vorprüfungsberichten vom
20. November 2017, vom 13. November 2018 und vom 29. Juli 2019 kommt
das AGR zum Schluss, dass die Planung nach den Anpassungen ohne Vor-
behalte genehmigungsfähig ist.

Im Rahmen der Vorprüfung wurden folgende inhaltlichen Änderungen der
Planung vorgenommen:

 – Die Begründung der Einzonung von Kulturland für eine Arbeitsnutzung
wird im Erläuterungsbericht präzisiert und ergänzt. Es werden wei-
tere Standortalternativen überprüft. Sie müssen auf Grund erheblicher
Nachteile verworfen werden. Das Projekt wird bezüglich Hochbau, Ver-
kehrs- und Lagerflächen konkretisiert und die Abgrenzungen der Berei-
che werden entsprechend optimiert angeordnet. Der Spielraum für die
weitere Projektierung des Hochbaus wird auf die favorisierte Variante
eingeschränkt. Es wird mit einer minimalen Baumassenziffer (Verhält-
nis von oberirdischem Gebäudevolumen zu Fläche der Einzonung) eine
minimale Nutzungsdichte sichergestellt.

 – Die Einzonung und die zur Verfügung stehenden Flächen sind so
dimensioniert, dass Anlieferung, Manöver und Abholung darauf sicher-
gestellt sind. Dies muss die Anlieferung im Gebäude, die Zufahrt dazu
ab der öffentlichen Strasse südlich des Gebäudes sowie die Wegfahrt
der Anlieferung und die Fläche für die Abholung der grossvolumigen
Güter durch die Landwirte nördlich des Gebäudes (inkl. Wendemanö-
ver) berücksichtigen. Soweit möglich und zweckmässig werden die
Verkehrsflächen mehrfach genutzt. Im Bereich der Erweiterung werden
keine zusätzlichen Parkplätze vorgesehen.

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37 ecoptima

 – Die Bestimmungen für die bedingte Einzonung nach Art. 126c BauG
werden in die Überbauungsordnung integriert und die Frist auf fünf
Jahre ab Rechtskraft der Einzonung festgelegt.

 – Der Perimeter wird gegenüber der Landwirtschaftszone reduziert,
entlang der Baubereiche für Hochbauten wird nur ein minimaler Strei-
fen von 1.0 m als Grünfläche einbezogen. Hier sind Fundamente der
Gebäude und Hochwasserschutzmassnahmen zulässig, jedoch darf das
Terrain gegenüber dem bisherigen Zustand nicht angehoben werden. So
ist sichergestellt, dass der Ablaufquerschnitt des Entlastungskorridors
nicht weiter eingeengt wird. Die Landwirtschaftszone grenzt an den
Perimeter an.

 – Der gesetzliche Strassenabstand zur Kantonsstrasse wird für alle Berei-
che berücksichtigt.

 – Die Lärmschutzwand entlang der Parzelle Nr. 497 bleibt eine Option. Die
Lärmemissionen durch die Betriebslogistik liegen im Rahmen der Grenz-
werte. Mit einer Lärmschutzwand soll bei Bedarf die Wohnqualität der
angrenzenden Grundstücke verbessert werden können.

 – Für die Hochwasserschutzmassnahme werden ein Baubereich und eine
Schutzkote festgelegt.

 – Zur Sicherung des bestehenden Erdgascontainers werden in den Bau-
bereichen für gedeckte Aussenräume An- und Kleinbauten13 erlaubt.

 – Zur Sicherung des «bestehenden Bankautomaten» wird dieser explizit
im Artikel zu den Bauten ausserhalb der Baubereiche aufgeführt.

 – Soweit zwingend nötig werden Begriffe angepasst: «Baubereich» statt
«Baufeld», «Detailhandelseinrichtung» statt «Verkaufs- und Handelsge-
schäft». Im Übrigen wird die Empfehlung zur BMBV-Konformität nur bei
neuen Inhalten umgesetzt. Die bisherigen Inhalte können belassen wer-
den, weil es sich um eine bereits bestehende und im Sektor Bestand
auf Basis der bisherigen Bestimmungen auch bereits realisierte  UeO
handelt14.

 – Die Arealzufahrten im Erweiterungsareal sind in ihrer Lage zu vermas-
sen. Um einen einheitlichen Plan zu erhalten, werden auch für den
Bestand entsprechende Masslinien festgelegt. Auf eine zusätzliche
Vermassung weiterer Planinhalte im Bestand, namentlich die zu pflan-
zenden Bäume wird jedoch verzichtet, da deren Umsetzung bereits
bewilligt und realisiert wurde.

Für das weitere Verfahren ist relevant, dass die Anpassung des Wasser-
bauplans (separates Verfahren, geringfügiges Verfahren nach Art. 28 WBG)
Voraussetzung für die Genehmigung der Einzonung resp. Überbauungsord-
nung ist. Die entsprechenden Schritte werden parallel zum Erlass der UeO
durchgeführt.

13 Die Definition der An- und Kleinbauten richtet sich nach den Bestimmungen im Baureglement (Art. 212 Abs. 4 Lit. a
GBR, Stand für die öffentliche Auflage Teilrevision März 2019).

14 vgl. Art. 34 Abs. 5 BMBV

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38 ecoptima

5.6 Auflage

Nach Abschluss der Vorprüfung und Bereinigung der Planungsunterlagen
fand die öffentliche Auflage vom 19. September bis zum 28. Oktober 2019
statt. Während der Auflagefrist wurden 4 schriftliche Einsprachen von
Anwohnern eingereicht. Die Einspracheverhandlungen wurden am 19. und
27. November sowie am 12. Dezember 2019 durchgeführt. Alle Einspra-
chen bleiben aufrecht erhalten.

Auf Grund der Einspracheverhandlungen werden folgende Änderungen
der Unterlagen vorgenommen:

 – Im Sektor «Erweiterung» soll auf dem neuen Gebäude mit einer Gebäu-
dehöhe von 12.0 m nur Flachdächer zulässig sein. Ein zusätzliches
Steildach wie im Sektor «Bestand» realisiert, ist nicht nötig und soll
ausgeschlossen werden. Damit kommt man den in den Einsprachen
geäusserten Befürchtungen entgegen, es würden sehr hohe Gebäude
realisiert. Die Gebäudehöhe kann auf Grund des tieferliegenden mass-
gebenden Terrains und der für Hochregallager und die im Gebäude
angeordnete Silobefüllung mit aufgestelltem Lastwagenanhänger nöti-
gen lichten Höhen nicht verringert werden.
Art. 7 Abs. 3 wird angepasst:
«...überragt. Im Sektor «Erweiterung» sind nur Flachdächer zulässig.»

 – Die offene Lagerfläche für Siloballen im südlichen Teil des Sektors
«Erweiterung» ist saisonal im Herbst nötig. Sie soll jedoch nach Süden
im Grünstreifen entlang dem Moosgraben mit einer Gebüschbepflan-
zung optisch abgeschirmt werden. Damit eine Bepflanzung in diesem
Grünraum möglich ist, muss Art. 9 Abs. 2 ergänzt werden:
«...werden. Zulässig ist die Pflanzung von standortheimischen Sträu-
chern und Gebüschen als Sichtschutz.»

 – Zwischen dem Sektor «Bestand» und dem südlich angrenzenden
Grundstück mit Wohnnutzung soll eine Lärmschutzwand (an Stelle des
bisherigen Sichtschutzes) erstellt werden. Die geänderte Vorschrift sah
vor, dass dies «zulässig ist». Um Missverständnissen vorzubeugen und
eine allseits befriedigende Lösung sicherzustellen, soll die neue Formu-
lierung in Art. 9 Abs. 5 UeV noch präzisiert werden (wie auch bereits im
Rahmen der Vorprüfung eingebracht, Änderung gegenüber Kapitel 5.5):
«An der im Überbauungsplan bezeichneten Stelle ist eine Lärmschutz-
wand von max. 3.0 m Gesamthöhe zum Schutz der Nachbarschaft vor
Lärmimmissionen zu erstellen zulässig.»

Diese Änderungen werden so in die Unterlagen zur Beschlussfassung inte-
griert. Vor der Genehmigung sind diese und allfällige weitere Änderungen
den Betroffenen zu eröffnen (Art. 60 Abs. 3 BauG).

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Erläuterungsbericht

39 ecoptima

5.7 Beschlussfassung und Genehmigung

Die Beschlussfassung zur vorliegenden Änderung der Überbauungsord-
nung Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West» mit Zonenplanän-
derung erfolgt durch den Grossen Gemeinderat Interlaken.

Über die unerledigten Einsprachen entscheidet das AGR im Genehmi-
gungsverfahren. Der Gemeinderat wird dem AGR beantragen, die Einspra-
chen abzuweisen.

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Mitwirkungsbericht

Juli 2017, rev. Juli 2018

5117_MWB_180711_rev.indd/bm

Einwohnergemeinde Interlaken

Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mittleres Moos West»,
Interlaken mit Zonenplanänderung

Einwohnergemeinde Interlaken
Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal
Mittleres Moos West» mit Zonenplanänderung
Mitwirkungsbericht

2	 ecoptima2	 ecoptima

1.	 Übersicht

Dieser Mitwirkungsbericht führt die Anliegen der
Mitwirkenden auf, nimmt aus Sicht der Gemeinde dazu
Stellung und zeigt auf, wie darauf reagiert wird.

1.1	 Mitwirkungsauflage

Die Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal Mitt-
leres Moos West», Interlaken mit Zonenplanänderung
wurde vom 22. März bis zum 24. April 2017 öffentlich
aufgelegt. Gegenstand der Auflage bildeten:

A) Zonenplanänderung:
–– Zonenplanänderung «Landi, Gewerbeareal Mittleres

Moos West», bedingte Einzonung gemäss Art. 126c
BauG

B) Änderung der Überbauungsordnung Nr. 12 «Landi,
Gewerbeareal Mittleres Moos West»:

–– Überbauungsplan
–– Überbauungsvorschriften

Weitere Unterlagen zur Einsichtnahme:
–– Erläuterungsbericht

1.2	 Übersicht über die Eingaben

Während der Auflagefrist gingen 4 Eingaben aus der
Nachbarschaft ein, 2 davon gleichlautend. Die Anliegen
der Mitwirkenden wurden vom Gemeinderat ausgewertet
und flossen soweit möglich und sinnvoll in die Planung
ein. Dazu fanden am 22. Juni 2017 Gespräche mit Mitwir-
kenden statt, um die Anliegen besser zu verstehen und
die möglichen Massnahmen zu erörtern.

Auf den nachfolgenden Seiten sind die Anliegen der Mit-
wirkenden und die Stellungnahmen des Gemeinderates
im Detail aufgeführt.

1.3	 Resultat der Mitwirkung

Auf Grund der Mitwirkungseingaben werden folgende
Änderungen der Unterlagen vorgenommen:

–– Verzicht auf Drittmieterparkplätze
–– Präzisierung der Höhe und Standorte für Silos
–– Reduktion des Baufelds für gedeckte Aussenräume im

Sektor «Erweiterung»
–– Ergänzen einer Bestimmung zur Sicherung ausreichen-

der Manövrier- und Parkierungsflächen für den Werk-
verkehr

–– Vorsehen einer zusätzlichen Lärmschutzwand zur
westlichen Nachbarschaft

Einwohnergemeinde Interlaken
Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal
Mittleres Moos West» mit Zonenplanänderung
Mitwirkungsbericht

3	 ecoptima

2.	 Stellungnahme der Gemeinde zu den Mitwirkungsanliegen

Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

Eingabe Nr. 01: Heiri Früh (Parzelle Nr. 563, Untere Bönigstrasse 58) sowie

	 Eveline Werder  (Parzelle Nr. 497, Untere Bönigstrasse 54)

1.1 Sektor Bestand:

Das zusätzliche Baufeld für gedeckte

Aussenräume hält den gesetzlichen

Strassenabstand nicht ein. Die gedeck-

ten Aussenräume sind einem Nebenge-

bäude/Gebäude gleichzustellen, da sie

mit fest verankerten Gittern ausgeführt

werden können.

Im Rahmen einer Überbauungsordnung können mit Baulinien

oder Baubereichen (Baufelder) von den gesetzlichen Bestim-

mungen abweichende Abstände festgelegt werden.

Aus Sicht der Gemeinde genügt der reduzierte Strassenab-

stand von ca. 1.5 m an dieser Stelle. Die Strasse ist mit einer

Breite von ca. 6.5 m ausreichend breit für die Begegnung

zweier Lastwagen. Da es sich um eine Sackgasse handelt

(vgl. auch Stellungnahme zu Nr. 6) ist ein weiterer Ausbau der

Unteren Bönigstrasse nicht nötig.

Für die LANDI ist es wichtig, dass in diesem Bereich die

Zwischenlagerung von Leergut sowie die Anlieferung für den

Shop witterungsgeschützt erfolgen können.

–– keine

1.2 Art. 6 Abs. 3:

Es ist nicht einzusehen, weshalb

Parkplätze für Drittmieter zugelassen

werden sollen.

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem auf die Park-

plätze verzichtet wird.

Überbauungsvorschriften

–– Art. 6 Abs. 3: «und Drittmieter» strei-

chen

Die Futtersilos sind in der Höhe zu

begrenzen und die Lage ist genau zu

definieren.

Die Standorte der Futtersilos können zum jetzigen Stand der

Projektierung noch nicht genau festgelegt werden. Sie werden

mit ca. 7.0 m Höhe deutlich niedriger als das Hauptgebäu-

de sein. Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem das

Baufeld für Hochbauten wird im südlichen Bereich zurückge-

nommen wird. Dem Anliegen wird jedoch Rechnung getra-

gen, indem festgelegt wird, dass sie neben dem Hochbau zu

stehen haben und niedriger als dieser sein müssen.

Überbauungsvorschriften

–– Art. 6 Abs. 3: «... Futtersilos sind

zulässig, wenn sie neben dem Haupt-

gebäude stehen und eine geringere

Gebäudehöhe als dieses aufweisen.»

Einwohnergemeinde Interlaken
Änderung UeO Nr. 12 «Landi, Gewerbeareal
Mittleres Moos West» mit Zonenplanänderung
Mitwirkungsbericht

4	 ecoptima

Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

1.3 Gegenüber der Mischzone ist ein Bau-

abstand (Baulinie) von 10 m einzuhalten.

Dies begrenzt die Wertminderung für

den Bestand (Aussicht)

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem auf das Baufeld

für Hochbauten im Abschnitt gegenüber der Parzelle Nr. 497

verzichtet wird.

Überbauungsplan

–– Anpassung Baufeld für Hochbauten

im Sektor Erweiterung

1.4 Es ist ein Kunden-WC vorzuschreiben,

da in der Umgebung öfters wild uriniert

wird.

Die fenaco/LANDI sind daran interessiert, die Ordnung und

Sauberkeit auf ihrem Areal und in der Umgebung sicherzu-

stellen, und darum bemüht soweit sie dafür zuständig sind.

Im bestehenden Gebäude steht ein Kunden-WC zur Verfügung

(behindertengerecht, während Öffnungszeiten zugänglich).

Die fenaco/LANDI sind offen für Verbesserungen der Situa-

tion, eine Erziehung der Kunden und anderer Passanten ist

jedoch nicht möglich.

Optionen: Es ist denkbar, das bestehende Kunden-WC von

Aussen her zugänglich zu machen und/oder ein zusätzliches

Kunden-WC im neuen Gebäude auf dem Erweiterungsareal zu

erstellen. Dies ist jedoch nicht im Rahmen der UeO zu regeln

sondern im Bauprojekt zu prüfen.

Umsetzung der Optionen im Bauprojekt

prüfen.

1.5 Gegenüber der Mischzone ist mit geeig-

neten Massnahmen ein Lärmschutz zu

erstellen.

Auf Parzelle Nr. 1945 entlang Parzelle Nr. 497 wurde 2016 der

bestehende Sichtschutz erneuert. Dies erfolgte auf Wunsch

und mit Zustimmung der Nachbarschaft. In diesem Zusam-

menhang wurde kein zusätzlicher Lärmschutz gefordert.

Es ist denkbar, an Stelle des Sichtschutzes eine Lärmschutz-

wand zu erstellen. Dies wird neu in den Überbauungsvor-

schriften vorgesehen

Auf dem Erweiterungsareal ist ein zusätzlicher Lärmschutz

zur Strasse hin nach aktuellem Stand der Projektierung resp.

des Betriebskonzepts betrieblich nicht möglich. Es wird

jedoch ein grösserer Bauabstand eingehalten (vgl. Stellung-

nahme zu Nr. 1.3). Weitere Massnahmen sind im Rahmen der

Bauprojektierung zu prüfen.

Überbauungsplan:

–– Signatur für Lärmschutzwand auf

Parzelle Nr. 1945 entlang Parzelle

Nr. 497

Überbauungsvorschriften

–– Art. 10 Abs. 5(neu): «An der im

Überbauungsplan bezeichneten

Stelle im ist eine Lärmschutzwand

von max. 3.0 m Höhe zum Schutz der

Nachbarschaft vor Lärmimmissionen

zulässig.»

Umsetzung weiterer Massnahmen im

Bauprojekt prüfen.

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

1.6 Es ist sicherzustellen, dass der landwirt-

schaftliche Kundenverkehr nicht auf der

Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse

in Richtung Obere Bönigstrasse/Matten

fährt.

Die Fortsetzung der Unteren Bönigstrasse ist und bleibt einzig

dem Fuss- und Veloverkehr sowie für Anlieger/Bewirtschafter

vorbehalten. Ein Durchgangsverkehr zur Oberen Bönigstra-

sse ist auch für landwirtschaftliche Fahrzeuge ausgeschlos-

sen. Dies ist bereits heute so signalisiert und wird weiter so

bleiben. Ein allgemeines Fahrverbot für Motorfahrzeuge auf

einem Teilabschnitt der Unteren Bönigstrasse sowie auf dem

Stichweg entlang der UeO Nr. 13 (Fuss- und Veloweg) sowie

ein Poller, der Autofahrten auf diesem Weg unterbindet wer-

den geprüft. Sollten sich künftig trotzdem Verstösse gegen die

Signalisation häufen, wird die Gemeinde weitere Massnahmen

prüfen und ergreifen.

Verkehrssignalisationen sind grundsätzlich nicht Gegenstand

der Nutzungsplanung und können daher nicht in die Überbau-

ungsordnung integriert werden.

Prüfen und Umsetzen von Verkehrs-

massnahmen durch die Gemeinde

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

1.7 Die Untere Bönigstrasse ist im Abschnitt

zwischen den Parzellen Nr. 497 und 551

zu verbreitern.

Nachtrag:

Insbesondere im Hinblick auf eine Er-

weiterung der Bauzone nach Süden soll

die Verbreiterung der Strasse zu Lasten

des Erweiterungsareals erfolgen.

Eine solche Verbreiterung ist nicht nötig und nicht zweck-

mässig, da einerseits kein Durchgangsverkehr nach Süden

besteht resp. entstehen soll (vgl. Stellungnahme zu 1.6) und

andererseits mit der Einzonung im Sektor Erweiterung ausrei-

chend Manövrierflächen für die Anlieferung resp. das Be- und

Entladen (inkl. Warteraum) zur Verfügung stehen. Mit der

zusätzlichen Fläche und der optimierten Infrastruktur kann

die Situation massgeblich entschärft werden. Die öffentliche

Strasse wird künftig deutlich weniger für Betriebsverkehr

beansprucht und im Normalfall sollten keine Engpässe mehr

entstehen. Somit ist dieses Mitwirkungsanliegen berücksich-

tigt, ohne dass die öffentliche Strasse verbreitert werden

muss.

Die UeO wird dahingehend ergänzt, dass ein Nachweis

genügender Manövrierflächen im Baubewilligungsverfahren

erbracht werden muss.

Eine weitere Ausweitung der Bauzone nach Süden ist aus

heutiger Sicht nicht absehbar. Das Anliegen aus dem Nachtrag

wird zur Kenntnis genommen.

Überbauungsvorschriften

–– Art. 11 Abs. 2 (neu): «Die Manövrier-

und Abstellflächen für die Anliefe-

rung, das Be- und Entladen sowie

den Werkverkehr sind innerhalb des

Wirkungsbereichs anzuordnen, so

dass sich die Beanspruchung der

öffentlichen Strasse im Normalfall

auf Zu- und Wegfahrt sowie Trans-

porte zwischen den beiden Sektoren

beschränkt. Die entsprechenden Flä-

chen sind im Umgebungsgestaltungs-

plan des Baugesuches nachzuweisen

und sicherzustellen.»

1.8 Gegenüber dem Entwässerungsgraben

ist ein Bauabstand von 8 m nach GSchG

einzuhalten.

Die Gewässerfeststellung des Kantons ergab, dass die Moos-

gräben als künstliche Anlagen keine Gewässer im Sinne des

Gesetzes sind. Entsprechend ist kein Gewässerraum nach

GSchG festzulegen. Der Graben weist im heutigen Zustand als

Wiesenbach ohne Bestockung (Ufervegetation) nur kleinräu-

mige Naturwerte auf. Das bestehende Gebäude auf Parzelle

Nr. 551 reicht ebenfalls bis 4 m an den Graben heran. Bauten

auf den Grundstücken der Mitwirkenden weisen teilweise

deutlich geringere Abstände auf. Ein Grünstreifen/Bauabstand

von 4 m ist daher genügend.

keine

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

1.9 Sektor Erweiterung:

Das Baufeld für gedeckte Aussenräume

hält den gesetzlichen Strassenabstand

nicht ein. Die gedeckten Aussenräume

sind einem Nebengebäude/Gebäude

gleichzustellen, da sie mit fest veranker-

ten Gittern ausgeführt werden können.

Im Rahmen einer Überbauungsordnung können mit Baulinien

oder Baubereichen (Baufelder) von den gesetzlichen Bestim-

mungen abweichende Abstände festgelegt werden.

Das Baufeld für gedeckte Aussenräume auf einer Tiefe von

5.0 m vor dem Lagergebäude soll eine effiziente, witterungs-

geschützte und insgesamt platzsparende Bewirtschaftung des

Lagers ermöglichen.

Aus Sicht der Gemeinde genügt der reduzierte Strassenab-

stand von ca. 3.0 m an dieser Stelle. Die Strasse ist im nörd-

lichen Abschnitt mit einer Breite von ca. 6.5 m ausreichend

breit für die Begegnung zweier Lastwagen. Da es sich um eine

Sackgasse handelt (vgl. auch Stellungnahme zu Nr. 1.6) ist ein

weiterer Ausbau der Unteren Bönigstrasse nicht nötig.

Im südlichen Bereich mit dem schmaleren Strassenquer-

schnitt wird auf das Baufeld für gedeckte Aussenräume

verzichtet (vgl. auch Stellungnahme zu Nr. 1.3). Hier ist ein

Ausbau nicht nötig, da der Anlieferungs- und Werkverkehr im

Sektor Erweiterung zu erfolgen hat (vgl. auch Stellungnahme

zu Nr. 1.7).

keine

1.10 Sektor Erweiterung:

Es ist auf die Einzonung zu verzichten.

vgl. Stellungnahme zu Nr. 2.0

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

–– Durch die Einzonung von der Land-

wirtschaftszone in die Mischzone ist

mit deutlich höherer Lärmbelastung

zu rechnen, so dass die Grenzwerte

der Mischzone überschritten werden.

In der Landwirtschaftszone (bisher) wie auch in der Misch-

zone MA3 gilt die ES III, es sind mässig störende Betriebe

zulässig. In der UeO (Arbeitsnutzung, bisher und neu) gilt

die ES IV, es sind stark störende Betriebe zulässig. Auch die

vergleichbaren Areale in der Umgebung (insbes. UeO Nr. 13

Mittleres Moos West/Aldi) sind der ES IV zugewiesen. Um die

verschiedenen Gewerbegebiete nicht ungleich zu behandeln

soll die ES IV beibehalten werden.

Die Lärmschutzverordnung LSV sieht Immissionsgrenzwerte

vor, d.h. die Lärmbelastung ist beim Empfänger zu ermitteln.

Ungeachtet der Einzonung sind die bestehenden Grenzwerte

in den Mischzonen weiterhin einzuhalten. Dies ist erfahrungs-

gemäss möglich, da Verkaufsnutzungen meist als mässig

störende Betriebe gelten und die Rahmenbedingungen der

ES III einhalten.

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die mit der Er-

weiterung ermöglichten optimierten Betriebs- und Logistikab-

läufe zu einer Reduktion der Lärmemissionen beitragen.

Es wird eine zusätzliche Lärmschutzwand vorgesehen

(vgl. Stellungnahme zu Nr. 1.5).

vgl. Nr. 1.5

–– Es entsteht ein Minderwert der Lie-

genschaft.

Allfällige Entschädigungsansprüche sind im Lastenausgleichs-

verfahren anzumelden.

keine

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

–– Angrenzend an die LANDI liegt die

UeO 13, deren Realisierung erst in

den letzten Jahren erfolgte. Hier

hätte eine entsprechende Reserve

bestanden.

Zum Zeitpunkt des Erlasses der UeO Nr. 13 war der Erweite-

rungsbedarf der LANDI nicht absehbar. Mit der Realisierung

des ALDI-Ladens (Eröffnung 2011) besteht bereits seit gerau-

mer Zeit keine direkt angrenzende Erweiterungsmöglichkeit

mehr. Eine Erweiterung auf dem zuletzt bebauten Bereich

der UeO Nr. 13 (Parzelle Nr. 414, «Fressnapf») wurde geprüft,

kam jedoch betrieblich und erschliessungsmässig nicht in

Frage. Insbesondere im Hinblick auf den Mitwirkenden wäre

dies eine schlechte Lösung, da der Werkverkehr LANDI um

die Mischzonen herum auf der Unteren Bönigstrasse fahren

müsste. Die Kantonsstrassen und Autobahnanschlüsse stehen

für solche Fahrten nicht zur Verfügung.

keine

–– Beim angrenzenden ALDI wurde eine

unterirdische Einstellhalle erstellt,

eine solche ist also möglich.

Unterirdische Bauteile sind auf Grund des hochstehen-

den Grundwasserspiegels im Moos problematisch, jedoch

grundsätzlich möglich. Es ist jedoch nicht möglich, auf dem

bestehenden Areal eine unterirdische Einstellhalle zu reali-

sieren, ohne das bestehende Gebäude komplett zu ersetzen.

Im Hinblick auf das noch geringe Alter des Gebäudes und die

noch zu erwartende Lebensdauer der Bausubstanz ist eine

solche Massnahme wirtschaftlich nicht tragbar und auch un-

ter dem Aspekt einer nachhaltigen Ressourcennutzung nicht

vertretbar.

Das Erweiterungsareal wiederum ist auf die Bedürfnisse des

Lagers zugeschnitten. In diesem Bereich zusätzlich eine Ein-

stellhalle zu erstellen, würde eine markant grössere Einzo-

nung erfordern und wurde deshalb zur grösstmöglichen Scho-

nung des Kulturlandes verworfen. Diese Lage hätte zudem

zusätzliches Verkehrsaufkommen rund um das Erweiterungs-

areal und somit eine stärkere Belastung der Grundstücke des

Mitwirkenden zur Folge.

keine

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

–– Die Planbeständigkeit ist zu wahren

und die erheblich geänderten Ver-

hältnisse sind zu belegen.

Seit dem Erlass 2003 und der anschliessenden Realisierung

des bestehenden Verkaufsgebäudes haben sich die Ver-

hältnisse im Detailhandel und die Anforderungen an das

Sortiment der LANDI-Filialen erheblich verändert. Mit der

Änderung 2010 wurde darauf mit den nötigsten Änderungen

der Vorschriften reagiert, um eine in enge Grenzen gefasste

Optimierung des Betriebs zu erlauben. Seither haben sich

Detailhandel und Sortimentskonzept weiter verändert, so

dass mittlerweile der bestehende Rahmen ein auf die heuti-

gen Kundenbedürfnisse abgestimmtes Angebot nicht mehr

zulässt. Die Grundeigentümerin resp. die Betreiberin machen

deshalb geänderte Verhältnisse geltend.

Mittlerweile, beinahe 15 Jahre nach Erarbeitung der ursprüng-

lichen, der bestehenden Substanz zu Grunde liegenden Über-

bauungsordnung, ist die Planbeständigkeit insgesamt nicht

mehr stark zu gewichten.

keine

Eingabe Nr. 02: Jessica Utz (Parzelle Nr. 849, Untere Bönigstrasse 68)

2.0 Ein weiterer Verlust von landwirtschaft-

lich genutztem Land soll nicht bewilligt

werden. Die LANDI hat auf dem bereits

genutzten Land genügend Möglichkeiten

für eine Erweiterung.

Wie in den Unterlagen dargelegt, wurden verschiedene

Optionen einer Umstrukturierung und Erweiterung geprüft.

Es ergibt sich, dass nur mit der kompakten Erweiterung ein

optimierter, den heutigen Kundenbedürfnissen entsprechen-

der Betrieb möglich ist. Aus Hochwasserschutzgründen nicht

möglich ist insbesondere die Überbauung des als Parkie-

rungsanlage dienenden Perimeter der ZPP Landi Interlaken.

Die Anordnung und die Abmessung der Einzonungsfläche

wurden so gewählt, dass die Beeinträchtigung von Kulturland

möglichst gering ist und insbesondere keine zusätzliche Zer-

schneidung stattfindet.

vgl. auch Stellungnahme zu Nr. 1.10

keine

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

Eingabe Nr. 03: Elke und Jörg Ammann (Parzelle Nr. 310, Untere Bönigstrasse 64)

3.5 Die Stückweise Erweiterung der UeO

ist eine Aufteilung, das Vorhaben wäre

in dieser Form nicht bewilligt worden,

wenn das gesamte Ausmass der UeO

bekannt gewesen wäre. Dies wider-

spricht den Grundsätzen einer ord-

nungsgemässen Planung.

Planungen sind zu überprüfen und anzupassen, wenn sich die

Verhältnisse erheblich verändert haben. Dies ist aus Sicht der

Gemeinde der Fall, da die Verkaufsnutzung starken Verände-

rungen unterworfenen ist (vgl. Stellungnahme zur Nr. 1.10,

5. Spiegelstrich).

Die Überbauungsordnung von 2003 entsprach den damaligen

Bedürfnissen der Bauherrschaft, die Überbauungsordnung

wurde deshalb auf das damals vorliegende Vorhaben zuge-

schnitten. Die zwischenzeitlich markant veränderten Bedürf-

nissen können im Rahmen der geltenden UeO nicht mehr

erfüllt werden. Dies war auch 2010 bereits der Auslöser für

die erste Änderung der UeO.

Auch mit der vorliegenden Änderung kann nur auf die heuti-

gen und absehbaren Bedürfnisse eingegangen werden. Was

die Anforderungen an den Verkaufsstandort in 10 oder 15

Jahren sein werden, lässt sich auch heute nicht vorhersagen.

keine

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

3.6 Die Erschliessung der LANDI über die

(Strassengrundstücke 119 und 120) ist

bereits heute ungenügend und führt zu

Überlastungen auf der Unteren Bönigs-

trasse.

Die Untere Bönigstrasse ist mit 6.5 m Breite ausreichend breit

für die Begegnung zweier Lastwagen. Ein Ausbau ist nicht

zweckmässig (vgl. auch Stellungnahme zu Nr. 1.1).

Im ca. 15 m langen Abschnitt der Parzelle Nr. 120, der als

Zufahrt zum Parkplatz dient, ist die Strasse ca. 3.7 m breit.

Somit ist das Kreuzen zweier Motorfahrzeuge nicht möglich.

Aus Sicht der fenaco/LANDI ist eine Verbreiterung der Detai-

lerschliessungsstrasse (Parzelle Nr. 120) auf der Nordseite

zu Lasten der PP-Parzelle (Nr. 206/BR1987) im Abschnitt

Kreuzung–Zufahrt PP um ca. 1.0 m möglich. Damit wäre das

Kreuzen der Fahrzeuge möglich. Dies betrifft die ZPP und ist

unabhängig von der Erweiterung der UeO durch ein Strassen-

bauprojekt der Gemeinde mit Landerwerb (keine Änderung

der ZPP) möglich.

Die Gemeinde hat abzuwägen, ob die Verhältnismässigkeit

einer Strassenverbreiterung gegeben ist. Auf Grund der

kurzen Strecke und der übersichtlichen Anlage erscheint ein

Ausbau jedoch nicht nötig und nicht verhältnismässig. Zudem

besteht für die Anlieger der Strasse die Möglichkeit über den

Parkplatz wegzufahren. Zudem ist der Investitionsplan der

Gemeinde zur Zeit bereits ausgelastet und die Dringlichkeit

sowie das öffentliche Interesse an dieser Massnahme sind

im Vergleich mit anderen Vorhaben zu gering. Die Gemeinde

verzichtet vorläufig auf einen Ausbau und wird die weitere

Entwicklung dieser Situation beobachten.

Entwicklung der Situation beobachten.

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

Die in der ursprünglichen UeO vorgese-

hene Erschliessung wird nicht umge-

setzt, Lastwagen fahren im südlichen

Teil zur Anlieferung zu. Immer wieder

werden Lastwagen auf der Unteren Bö-

nigstrasse abgestellt, wenn die Anliefe-

rung blockiert ist.

Das Anlieferungskonzept wurde mit der Änderung der UeO

2010 so angepasst, dass seither die Zu- und die Wegfahrt der

Anliefeurng im südlichen Arealteil erfolgen. Mit der geplanten

Erweiterung soll künftig zusätzliche Manövrier- und Anliefe-

rungsfläche im Betriebsareal zur Verfügung stehen, so dass

im Normalfall keine Lastwagen mehr auf der Unteren Bönigs-

trasse anhalten müssen (vgl. auch Stellungnahme zu Nr. 1.7).

vgl. Nr. 1.7

Die Untere Bönigstrasse wird als Ein-

bahnstrasse wahrgenommen.

Es handelt sich um eine Strasse mit Gegenverkehr (vgl. auch

obenstehende Ausführungen). Dem Anliegen wird Rech-

nung getragen, indem geprüft wird, ob dies mit geeigneten

Massnahmen besser signalisiert werden kann. Markierungen,

Schilder etc. gelten als verkehrspolizeiliche Massnahmen und

sind nicht Gegenstand der Überbauungsordnung.

Prüfen, ob die Signalisation optimiert

werden kann.

Die Verkehrssituation ist in der be-

stehenden Form ungenügend, mit der

Erweiterung kommt es zu einer zusätzli-

chen Belastung.

Mit der neuen Organisation des Betriebs und den zusätzlichen

Manöverflächen auf Privatareal wird die Situation deutlich

entschärft und insbesondere soll der Anlieferverkehr besser

organisiert werden können. Es wird mit einer klaren Verbes-

serung der bisher auch für fenaco/LANDI unbefriedigenden

Situation gerechnet.

keine

Es ist ein neutrales Verkehrsgutachten

zu erstellen.

Mit der zusätzlichen Anforderung an den Werkverkehr und

den entsprechenden Nachweis im Baubewilligungsverfahren

(vgl. Stellungnahme zu Nr. 1.7) ist eine Verkehrslösung ohne

Beeinträchtigung der öffentlichen Strassen sichergestellt. Es

wird beabsichtigt, auf Stufe Baugesuch einen Verkehrsplaner

beizuziehen. Ein zusätzliches Verkehrsgutachten auf Stufe

UeO ist nicht nötig.

Verkehrsplaner im Baugesuch beiziehen.

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

3.7 Nach Erstellung des LANDI-Gebäudes

hat sich der Wasserhaushalt in der

Umgebung wesentlich geändert

(Feuchtigkeitsschäden, trockenfallende

Entwässerungsgräben). Es wird eine

grossflächige Absenkung des Geländes

vermutet.

Auswirkungen des LANDI-Gebäudes auf den Bodenwasser-

haushalt und auf die Grundwasserverhältnisse sind nicht be-

kannt. Das Gebäude ist nicht unterkellert. Insgesamt handelt

es sich um einen schwierigen Baugrund.

Grossräumig wurde das Gebiet «Moos» (ehemaliges Feuchtge-

biet) durch die Entwässerungsgräben über Jahrzehnte hinweg

trockengelegt. Es ist möglich, dass mit dem so völlig verän-

derten Bodenwasserhaushalt eine langsame, über die Zeit

jedoch markante Verringerung der Bodenmächtigkeit einher-

geht. Veränderungen der Geländehöhen sind eher auf solche

Entwicklungen als auf ein relativ kleinräumiges Bauvorhaben

zurückzuführen.

keine

Der Sektor Erweiterung liegt im Flu-

tungsbereich des Entlastungskorridors.

Er liegt tiefer als das Grundstück der

Mitwirkenden, und ist als Flutungsbe-

reich prädestiniert. Damit und durch

zusätzliche Verdichtung des Bodens und

Aufschüttungen steigt die Hochwasser-

gefährdung für die Mitwirkenden. Es ist

ein neutrales Gutachten zu erarbeiten.

Das im Erläuterungsbericht erwähnte

Gutachten wurde nicht aufgelegt, so

dass das rechtliche Gehör verweigert

ist. Das Gutachten soll zugestellt wer-

den, mit einer Zusatzfrist zur Stellung-

nahme.

Das Projekt des Entlastungskorridors Lütschine sieht einen

breiten Korridor zwischen den Siedlungsgebieten Mittleres

Moos und Im Moos vor. Dieser soll beidseits mit Hochwas-

serdämmen begrenzt werden, so auch entlang der Unteren

Bönigstrasse. Für die Liegenschaften im Korridor gelten Nut-

zungseinschränkungen.

Die Erweiterung der LANDI hat im betroffenen Bereich eine

Verschiebung des Hochwasserschutzdammes zur Folge. Das

neue Gebäude liegt danach ausserhalb des Korridors. Die

Auswirkungen dieser Verengung des Korridors wurden im

Rahmen des Wasserbauprojekts durch den zuständigen Inge-

nieur geprüft (vgl. Darstellung aus dem technischen Bericht

zum Wasserbauplan im vorliegenden Erläuterungsbericht). Die

Modellierung ergab, dass die Einflüsse auf den Hochwasser-

abfluss im Bereich der Modellierungsungenauigkeiten liegt

und somit keine stärkere Gefährdung Dritter zur Folge hat. Ein

zusätzliches Gutachten ist nicht erforderlich.

keine

Das Originaldokument «Orientierende

Unterlagen zum Wasserbauplan Beilage

3.1.12: Technischer Bericht, Projektän-

derungen zur Genehmgiung» vom No-

vember 2013 wurde den Mitwirkenden

zur Verfügung gestellt.

Hinweis:

Die Unterlagen zum Wasserbauplan wur-

den im entsprechenden Verfahren 2012

öffentlich aufgelegt. Dieser Stand der

Unterlagen ist auf der Homepage der

Schwellenkorporation Bödeli-Süd (www.

boedeli-sued.ch) abrufbar.

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Mitwirkungsbericht

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Nr. Anliegen Stellungnahme Massnahmen

3.8 Die Notwendigkeit der Umzonung wird

bestritten, es wird gegen die Verdich-

tungsgrundsätze verstossen.

vgl. Stellungnahme zu Nr. 2.0 keine

3.9 Bereits die bestehende Überbauung

belastet die Mitwirkenden mit unzu-

mutbaren Immissionen. Es wurde eine

Lärmschutzwand zur Parkierungsanlage

gefordert, diese war auf Grund der Ge-

wässerschutzzone nicht möglich.

Die fraglichen Grundstücke befinden sich im Gewässerschutz-

bereich Au, welcher kein Bauverbot begründet. Hingegen ist

in der ZPP Landi Interlaken ein explizites Verbot von Hochbau-

ten enthalten, da diese die Funktionalität des Entlastungskor-

ridors beeinträchtigen würden. Darum ist eine Lärmschutz-

wand entlang des Grundstücks Nr. 310 nach wie vor nicht

realisierbar.

Die Bestimmungen der ZPP Landi Interlaken sind nicht Ge-

genstand der UeO und von der vorliegenden Änderung und

Erweiterung nicht betroffen.

keine

2009 wurde eine bessere Lärmdämmung

der Ventilation am Hauptgebäude ver-

sprochen, jedoch nie ausgeführt.

Die Situation wurde 2009 mit dem Lieferanten der Kühlgeräte

überprüft. In der Folge wurden Antivibrationselemente neu

eingebaut. Die Ventilationen sind an den bestehenden Stand-

ort gebunden (Nähe zu den Kühlgeräten im Shop, Zugänglich-

keit für die Wartung).

Die Situation wird jetzt erneut auf Verbesserungsmöglichkei-

ten überprüft.

Verbesserungsmöglichkeiten prüfen.

Entlang des Erweiterungsareals (an der

Grenze zur Restparzelle Nr. 310) ist eine

Lärmschutzwand zu errichten.

Dem Anliegen wird Rechnung getragen, indem die Südostfas-

sade des neuen Gebäudes geschlossen ist. Zusätzlich wird

die Errichtung einer Lärmschutzwand nördlich im Anschluss

an das neue Hauptgebäude, allenfalls in Kombination mit der

Hochwasserschutzmassnahme, geprüft. Möglicherweise ist

eine Wand jedoch nur im Bereich des Vordaches zum neuen

Hauptgebäude mit dem Landschaftsbild verträglich, da sie

sonst in erheblichem Umfang in Erscheinung treten würde.

Erstellen einer Lärmschutzwand im

Bauprojekt prüfen.