name: ecoptima 20241009 erlaeuterungsbericht bf

text:
Erläuterungsbericht

Die Planung besteht aus:
	• Überbauungsplan
	• Überbauungsvorschriften
	• Zonenplanänderung

weitere Unterlagen:
	• Erläuterungsbericht
	• Mitwirkungsbericht
	• Richtkonzept vom

23. Mai 2023

Oktober 2024

BESCHLUSSFASSUNG

Einwohnergemeinde Interlaken

Überbauungsordnung Nr. 24 «Hotel Ostbahnhof»
mit Zonenplanänderung

Interlaken/Hotel Ostbahnhof/4/
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Impressum

Planungsbehörde:
Einwohnergemeinde Interlaken
General-Guisan-Strasse 43, 3800 Interlaken

Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch

Bearbeitung:
Balthasar Marx, Raumplaner MAS ETH, FSU
Samuel Wild, Geograf MSc

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage, Perimeter und Aufgabenstellung	 5
1.1	 Ausgangslage	 5
1.2	 Planungsperimeter	 6
1.3	 Vorhaben	 7

2.	 Rahmenbedingungen	 8
2.1	 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von

nationaler Bedeutung ISOS	 8
2.2	 Übergeordnete Vorgaben Region und Kanton	 10
2.3	 Baumschutz	 11
2.4	 Bestehende Abstellplätze	 11

3.	 Richtkonzept	 13
3.1	 Verfahren	 13
3.2	 Aufgabenstellung	 14
3.3	 Beschreibung	 14

4.	 Planungsrechtliche Umsetzung	 21
4.1	 Überbauungsordnung (UeO)	 21
4.2	 Zonenplanänderung	 25
4.3	 Verträge und Dienstbarkeiten	 25
4.4	 Mehrwertabschöpfung	 25

5.	 Auswirkungen auf die Umwelt	 26
5.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht	 26
5.2	 Orts- und Landschaftsbild	 27
5.3	 Abstellplätze	 28
5.4	 Lärmschutz	 30
5.5	 Natur- und Heimatschutz	 30
5.6	 Nicht ionisierende Strahlung (NIS)	 31
5.7	 Naturgefahren	 31
5.8	 Weitere Themen	 32

6.	 Verfahren und Organisation	 33
6.1	 Organisation und Zuständigkeiten	 33
6.2	 Ablauf der Planung	 33
6.3	 Öffentliche Mitwirkung	 33
6.4	 Kantonale Vorprüfung	 34
6.5	 Öffentliche Auflage	 35
6.6	 Beschlussfassung und Genehmigung	 35

Anhang	 36
Anhang 1	 Stellungnahme Berner Heimatschutz	 36
Anhang 2	 Auswertung Vorprüfung	 38

Beilagen	 43

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

5	 ecoptima

1.	 Ausgangslage, Perimeter und Aufgabenstellung

1.1	 Ausgangslage

Die Parzelle Nr. 1840 befindet beim Ostbahnhof, östlich der Überbauung
rund um den Bahnhofplatz Interlaken Ost. Das Areal grenzt im Westen
an ein bebautes Grundstück, im Norden und Osten an Bahnanlagen und
im Süden an die Untere Bönigstrasse (Basiserschliessung). Der Standort
unmittelbar am Ostbahnhof ist aus regionaler Betrachtung zentral gelegen
und bestens erschlossen. Er hat eine bereits funktionierende Nahversor-
gung sowie eine attraktive Anbindung an das Zentrum von Interlaken/Hö-
heweg und an weitere Infrastrukturangebote.

Die Parzelle Nr. 1840 ist im Besitz der Berner Oberland-Bahnen AG (BOB)
und wird heute als Park+Ride Standort sowie als Carterminal genutzt. Im
Sinne der Innenentwicklung ist das Areal damit strukturell unternutzt.

Die Parzelle Nr. 1840 diente bisher als Bahnareal. Die geplante Überbau-
ung erfordert eine Umzonung, da das Areal der umgebenden Bauzone
zugeordnet ist. Das AGR hat bestätigt, dass es sich nicht um eine Einzo-
nung handelt, da das Areal allseits von Bauzone resp. Verkehrsflächen in
der Bauzone umgeben ist. Das Areal liegt ausserdem im Perimeter des
kantonalen Entwicklungsschwerpunkts Dienstleistungen (ESP-D) «Inter-
laken Ost» (kantonaler Richtplan, Massnahme C_04). Südlich angrenzend
folgt das (einzige) potenzielle Siedlungserweiterungsgebiet der Gemeinde
(nach Richtplan max. 5 ha zusätzliche Bauzone).

Die Zuweisung des Areals zu einer Bauzone, welche (ausschliesslich) eine
Hotelnutzung zulässt, berührt den Wohnbaulandbedarf nicht. Das AGR hat
bestätigt, dass die Zuordnung des Perimeters zu einer Bauzone für Hotel-
bauten die Anforderungen des Kantons erfüllt.

Planungsrechtli-

che Situation

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6	 ecoptima

1.2	 Planungsperimeter

Der Planungsperimeter umfasst die Parzelle Nr. 1840 mit einer Fläche von
10’237 m². Im Rahmen der Projektentwicklung und bei der Planung sind
die Übergänge zu den angrenzenden Grundstücken und Nutzungen zu
berücksichtigen und einzubeziehen.

In die Betrachtung einzubeziehen sind die Veloabstellplätze und Neben-
bauten im westlichen Teil der Parzelle, die angrenzenden Grundstücke,
das weitere Umfeld des Bahnhofs Interlaken Ost sowie die potenzielle
Siedlungserweiterung im Gebiet Uechteren südlich des Planungsperime-
ters.

Abb. 1	  Projektperimeter

 Betrachtungsperimeter

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7	 ecoptima

1.3	 Vorhaben

Die Grundeigentümerin BOB möchte das Areal einer Hotelnutzung zufüh-
ren und dabei den Bezug zum Bahnhof und zum Bahnbetrieb beibehalten.
Die Funktionalität als Park+Ride Standort sowie der Carterminal sollen
beibehalten werden.

Die BauLink AG als Projektentwicklerin und Baurechtsnehmerin beabsich-
tigt einen Hotelneubau zu erstellen und zu betreiben. Die Parzelle bleibt
im Grundeigentum der BOB.

Aus Sicht der Gemeinde ist der Standort prädestiniert für eine funktionale
und bauliche Siedlungserweiterung. Er hat eine bedeutende Scharnier-
funktion zwischen dem Zentrum/Bahnhof und dem südlich angrenzenden
Siedlungserweiterungsgebiet Ost/Uechteren. Es besteht ein erhebliches
allgemeines Interesse an einer attraktiven Gestaltung des allgemeinen
Raums, an den Wegverbindungen (Bahnhofzugang, Zugang Bahnhofplatz
für Fuss- und Veloverkehr), an den Veloabstellplätzen und am Park+Ride
Standort.

Im Workshopverfahren wurden unterschiedliche konzeptionelle Ansätze
verglichen (Variantenstudium). Im weiteren Verlauf wurde das Konzept
ergänzt und präzisiert, so dass eine möglichst hohe ortsbauliche und
architektonische Qualität, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit erreicht
werden kann. Auf dieser Grundlage erfolgt nun die für die Umnutzung
nötige Anpassung der baurechtlichen Grundordnung.

Absichten der

Beteiligten

Projektentwick-

lung

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2.	 Rahmenbedingungen

2.1	 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS

Das Gemeindegebiet von Interlaken ist als schützenswertes Ortsbild der
Schweiz inventarisiert.

Das Areal liegt gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (ISOS) im «Gebiet» Nr. IX «Bahnhofareal Interlaken
Ost mit neu gestaltetem Bahnhofsplatz» mit Erhaltungsziel a. Beim Erhal-
tungsziel a sind «Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche zu erhal-
ten, die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten zu bewah-
ren und störende Veränderungen zu beseitigen.»

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Abb. 2	 Ausschnitt Karte ISOS Interlaken (Quelle: Bundesamt für Kultur, ISOS)

Umgebungsgebiet

Einwohnergemeinde Interlaken 8 ecoptima
Uberbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erlduterungsbericht

2. Rahmenbedingungen

2.1 Bundesinventar der schiitzenswerten Ortshilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS

Das Gemeindegebiet von Interlaken ist als schitzenswertes Ortsbild der
Schweiz inventarisiert.

umgebungsgebiet  Das Areal liegt gemass dem Inventar der schitzenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (ISOS) im «Gebiet» Nr. IX «Bahnhofareal Interlaken
Ost mit neu gestaltetem Bahnhofsplatz» mit Erhaltungsziel a. Beim Erhal-
tungsziel a sind «Beschaffenheit als Kulturland oder Freiflache zu erhal-
ten, die fur das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten zu bewah-
ren und stdrende Veradnderungen zu beseitigen.»

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Abb. 2 Ausschnitt Karte ISOS Interlaken (Quelle: Bundesamt fiir Kultur, 1ISOS)

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
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9	 ecoptima

Art Nummer Benennung A
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U-Zo IX Bahnhofareal Interlaken Ost mit neu gestaltetem Bahnhofplatz ab X a
0.0.57 Allee als Verbindung zur Hotelpromenade am Höheweg o

E 0.0.58 Aufnahmegebäude Interlaken Ost, 1-geschossiger Heimtstilbau mit
mächtigem Mansarddach und Quergiebel, 1919 unter Einbezug eines
Kernbaus von 1885

X A

0.0.59 Perrondächer, Holzkonstruktionen von 1885 o
0.0.60 Wasserblock, langer Rechteckbrunnen aus schwarzen Ringgenberger

Schieferplatten, 2003
o

0.0.61 Neues Geschäftshaus mit Einkaufszentrum, Abschluss des
Bahnhofplatzes

o

0.0.62 Platanenreihe o

U-Ri X Geleisefeld b X b

0.0.63
Umfahrungsstrasse Interlaken-Ost, Viadukt o

U-Ri XI Wohnquartiere, vorwiegend Einfamilienhäuser und kleine Wohnblöcke
aus verschiedenen Jahrzehnten des 20. Jh., fliessender Übergang zu
den Wohnquartieren der Gemeinde Matten

b / b

0.0.64 Grosser Geschäftshauskomplex mit Einkaufszentrum am Bahnhofplatz o

0.0.65 Neuer Anbau an Wohn-/Geschäftshaus o

Abb. 3	 Ausschnitt Zielmatrix ISOS Interlaken (Quelle: Bundesamt für Kultur, ISOS)

Die Einpassung in das Ortsbild und die Handhabung der ISOS–Schutzziele
wurden vor Beginn des Workshopverfahrens mit der Stellungnahme vom
20. Juni 2022 (Begutachtung nach Art. 7 resp. Art. 17a NHG) mit der ENHK
geklärt (vgl. Beilage 1). «Gestützt auf ihre Analyse des Ortsbildes von
nationaler Bedeutung konkretisieren die beiden Kommissionen [ENHK und
EKD] für den Projektperimeter und seine Umgebung bzw. den östlichen
Teil der Umgebungszone U-Zo IX folgende Schutzziele:

	– Ungeschmälerte Erhaltung der Platanen entlang der Unteren Bönig-
strasse (Hinweis 0.0.62) als ortsbildprägende, von weitem sichtbare,
einheitliche, dichte Baumreihe bzw. -allee.

	– Ungeschmälerte Erhaltung der Wirkung des Bahnhofplatzes (westlicher
Teil der Umgebungszone U-Zo IX) und den neueren platzdefinierenden
Bauten.» (Seite 4)

Die ENHK stellt weiter fest, dass «der heute als Parkplatz genutzte Teil kei-
ne wesentliche Qualität für das Ortsbild mehr dar[stellt] und […] in diesem
Sinne auch nicht zwingend frei von Hochbauten gehalten werden [muss]»
(Seite 6).

Die ENHK definiert zusätzlich folgende qualitative Rahmenbedingungen,
unter welchen ein geplanter Hotelneubau zu einer «lediglich leichten Be-
einträchtigung» des Ortsbilds von nationaler Bedeutung führt:

	– Der langfristige Fortbestand der Platanenreihe bzw. -allee entlang der
Unteren Bönigstrasse (Hinweis 0.0.62) inklusive der Bäume auf der
gegenüberliegenden Strassenseite ist mittels geeigneter Planungsins-
trumente sicherzustellen und zu stärken; dazu sind insbesondere die
Baumkronen in ihren heutigen Dimensionen und Wirkung zu bewahren,

Voranfrage ENHK

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10	 ecoptima

für die Baugrube zum Schutz des Wurzelbereichs der Bäume die not-
wendigen Mindestabstände von den Wurzelbereichen einzuhalten und
die Wurzelbereiche nicht mit versiegelten Flächen zu überdecken.

	– Die Höhe des Hotelneubaus ist so zu begrenzen, dass er vom Bahn-
hofplatz nicht sichtbar ist und auch von Norden her der Blick auf die
Baumkronen sichergestellt wird (Aus Sicht der ENHK scheint der Blick
vom nördlichen Aareufer massgebend).

	– Die Neubauvolumen sind in ihrer ortsbaulichen Setzung, ihrer Volu-
metrie und architektonischen Gestaltung so zu formulieren, dass die
Scharnierwirkung des Geschäftshauses zum Bahnhofplatz hin nicht
beeinträchtigt wird.

	– Die Bebauung muss eine Durchlässigkeit für Fussgänger zum Bahnhof-
platz hin gewährleisten.

Die von der ENHK definierten qualitativen Rahmenbedingungen sind für
die Konzeptentwicklung massgebend. Das Workshopverfahren und die
Beurteilung durch das Begleitgremium müssen den Nachweis erbringen,
dass das Vorhaben die Vorgaben und Forderungen der ENHK erfüllt.

Die ENHK macht auch eine Empfehlung zur Durchführung eines quali-
tätssichernden Verfahrens. Sie sieht nicht genügend Gewähr für eine den
Qualitäten des Ortsbilds von Interlaken angemessenen Entwicklung. Die
Kommission empfiehlt deshalb, für das Verfahren mehrere von der Auf-
traggeberin unabhängige und fachlich qualifizierte Planungsteams beizu-
ziehen.

Die Stellungnahme der ENHK wurde vom Begleitgremium diskutiert und
die inhaltlichen Vorgaben wurden in das Programm übernommen und bei
jedem Verfahrensschritt berücksichtigt. Die Empfehlungen zum Verfahren
wurden zur Kenntnis genommen und das Team mit einem Landschaftsar-
chitekten verstärkt. Die Durchführung des Workshopverfahrens mit einem
Team wurde jedoch beibehalten. Aus Sicht des Begleitgremiums bietet der
direkte Dialog zwischen Team, Sachpersonen und Fachpersonen besseres
Gewähr, dass ein ortsbildverträgliches und auf die betrieblichen Bedürf-
nisse abgestelltes Projekt entsteht. Die Vorgaben von Art. 99a Abs. 2 BauV
(Stand vom 1.4.2023) sind erfüllt.

2.2	 Übergeordnete Vorgaben Region und Kanton

Im Regionales Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept RGSK Oberland-
Ost 3. Generation (2021)1 ist das Gebiet beim Bahnhof als Standort «Kom-
binierte Mobilität OO.KM-B.1.12» eingetragen. Es handelt sich um einen
Standort für Bike+Ride mit einer «hohen Priorität» und Koordinationsstand
«Zwischenergebnis».

1	 Stand Beschlussfassung durch die Regionalkonferenz am 31. März 2021

2	 Bennennung RGSK OO 2. GE: KM-B-1-1

Verfahren

RGSK OO

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11	 ecoptima

Bei der Station Interlaken Ost heisst es, dass «Konzepte und Realisie-
rungspläne zur Erstellung oder Vergrösserung der B+R-Anlagen zu erar-
beiten sind (Federführung: Regionalkonferenz Oberland-Ost). Dazu müssen
zunächst die Auslastungen der Veloabstellplätze erhoben und eine genaue
Kostenschätzung vorgenommen werden.»

Abb. 4	 Ausschnitt RGSK OO 3. GE

Das Areal ist im Perimeter des kantonalen Entwicklungsschwerpunkts
Dienstleistungen (ESP-D) «Interlaken Ost» im Koordinationsstand Fest-
setzung (kantonaler Richtplan, Massnahme C_04). Der Standort hat einen
weit fortgeschrittenen Realisierungsstand erreicht (infrastrukturelle Aus-
stattung und realisierte Nutzungen).

2.3	 Baumschutz

Gemäss dem Fachgutachten zum Baumbestand von Henzelmann’s Baum-
pflege AG in Beilage 2 sind alle 12 Platanen erhaltenswert. Die Abschät-
zung von Volumen und Ausdehnung des Wurzelwerkes ergibt, dass das
Wurzelwerk eher kompakt ausgebildet ist. Entsprechend wurde für jeden
Einzelbaum eine unproblematische Abgrabungskante für eine Baugrube
definiert.

2.4	 Bestehende Abstellplätze

Parkierung MIV
Im heutigen Zustand bestehen am Standort Interlaken Ost ca. 200 Park-
plätze für die Nutzung als P+R.

Im heutigen Zustand wird der P+R von ca. 120 Dauermietern genutzt. Dar-
aus ergeben sich folgende Erkenntnisse:

	– Ca. 60 Dauermieter pendeln nach Westen in die Arbeitsräume Thun und
Bern, wenige Richtung Meiringen.

	– Wenige Dauermieter pendeln in die Lütschinentäler. Die gleichmässige
Wochenverteilung über das Jahr zeigt3, dass die touristische Nutzung
der P+R Fläche wichtig ist.

3	 Im Stichjahr 2019 haben sich die Ein- und Ausfahrten pro Tag über die Wochentage gut verteilt. Am Wochenende hab
es nur leicht weniger Nutzende.

Kantonaler Richt-

plan

Bestand

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12	 ecoptima

	– Bei ca. 50 der Dauermieter handelt es sich um Pendler, welche im
Umland wohnen und im Umfeld Interlaken Ost arbeiten. Sie nutzen den
P+R Standort als klassisches Parkhaus.

In der heutigen Situation befindet sich eine unbebaute und stark unter-
nutzte Fläche an zentraler und gut erschlossener Lage unmittelbar neben
dem Bahnhof Interlaken Ost. Die heutige Nutzung für 200 P+R Plätze ist
kein zwingend zu erhaltender Zustand, er begründet sich aus der bisher
verfügbaren Fläche und nicht aus der effektiven Nachfrage nach P+R
Plätzen.

Zukünftig verteilt sich das Park+Ride (P+R) Angebot auf drei Standorte:
	– Matten: Ab Ende 2023 bestehen bei den neuen Haltestelle in Matten

500 zusätzliche P+R Plätze4. Touristische Tagesgäste sowie Pendler der
Lütschinentäler sollen zukünftig diesen Standort nahe der Autobahnzu-
fahrt nutzen.

	– Interlaken Ost: Werktätige aus den östlich von Interlaken gelegenen Ge-
meinden, welche nach Thun, Bern und Meiringen pendeln, sollen diesen
Standort nutzen.

	– Interlaken West: Beim Bahnhof Interlaken West bestehen heute 61 Park-
plätze. Pendler nach Thun, Bern und Brünig aus den Gemeinden west-
lich von Interlaken nutzen den P+R Standort Interlaken West.

Veloabstellplätze
Im Regionalen Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept RGSK Oberland-Ost
3. Generation (2021) ist das Gebiet beim Bahnhof als Standort «Kombinier-
te Mobilität OO.KM-B.1.15» eingetragen (vgl. Kapitel 2.2).

Auf dem Areal befinden sich 198 genehmigte Veloabstellplätze.

4	 davon 300 auf der bestehenden Rollpiste im Fall eines erhöhten Verkehrsaufkommens

Zukunft P+R Bödeli

B+R

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3.	 Richtkonzept

3.1	 Verfahren

Das qualitätssichernde Verfahren wird als Workshopverfahren durchge-
führt. Den Ausgangspunkt für das Workshopverfahren bilden die Rah-
menbedingungen der BauLink aus der Machbarkeitsstudie sowie die
planungsrechtlichen Vorgaben. Diese Punkte wurde im Programm zum
Workshopverfahren als gemeinsame Projektierungsgrundlage dokumen-
tiert.

Die Beurteilung der Konzepte im Rahmen der Workshopveranstaltungen
erfolgte durch eine Begleitgremium mit sieben stimmberechtigten Mit-
glieder, davon vier Fachpersonen (zweimal Architektur/Städtbau, einmal
Landschaftsarchitektur, einmal Berner Heimatschutz) und drei Sachper-
sonen (zweimal Gemeindepräsidium5, einmal BOB, einmal BauLink). Bei
Mehrheitsentscheiden galt, dass eine Mehrheit der Fachpersonen zustim-
men musste. Bei Entscheiden, welche den Erhalt des und die Einpassung
in das Ortsbild im Sinne der ISOS-Vorgaben betrafen, war die Zustimmung
des Vertreters des Berner Heimatschutzes erforderlich. Die Begleitgremi-
um wurde zusätzlich mit Experten aus den Bereichen Bauverwaltung und
Ortsplanung ergänzt.

Die Fachmitglieder des Begleitgremiums begleiten die Weiterbearbeitung
zum Richtkonzept, dessen Umsetzung in die Nutzungsplanung (Anpassung
der Grundordnung/UeO) bis und mit Baugesuchseingabe. Damit wird die
Qualitätssicherung bis zu einem weiten Grad der Realisierung gewährleis-
tet.

Das Verfahren erfüllt die Vorgaben von Art. 99a Abs. 2 BauV (Stand ab
1.4.2023):

	– Ordnungsgemässe Durchführung des Vergabeverfahrens und der Auf-
tragserteilung nach vorgängiger Festlegung der erforderlichen Qualifi-
kation,

	– Zusammensetzung des Begleitgremiums aus einer angemessenen
Vertretung der auftraggebenden Stelle und der Standortgemeinde sowie
einer Mehrheit von ausgewiesenen, mehrheitlich unabhängigen Fach-
leuten der für die Aufgabenstellung massgeblichen Fachgebiete,

	– Nachweis der für die Aufgabenstellung erforderlichen Fachkenntnisse
bei den Planungsteilnehmerinnen und Planungsteilnehmern,

	– Vorliegen des für die Aufgabenstellung erforderlichen Aufgaben- und
Verfahrensprogramms,

	– Nachweis des Variantenstudiums (Auswahl von mindestens drei Pla-
nungsteilnehmerinnen und Planungsteilnehmern oder Erarbeiten von
mindestens drei Lösungsvorschlägen),

	– Erstellung einer vollständigen und nachvollziehbaren Dokumentation
des Verfahrensablaufs und der erzielten Ergebnisse sowie

	– schriftlicher Auftrag zum weiteren Vorgehen.

5	 Die Vertreter der Einwohnergemeinde Interlaken teilten sich eine Stimme.

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3.2	 Aufgabenstellung

Als Grundlage für die nachfolgenden Planungs- und Projektierungsarbei-
ten war ein Bebauungs-, Freiraum-, Erschliessungs-, und Parkierungskon-
zept auszuarbeiten. Mit diesem wurde aufgezeigt, welches Bauvolumen
mit dem Orts- und Landschaftbild verträglich ist und mit welcher Aussen-
raumgestaltung das Areal eine verbindende Funktion zwischen dem
Bahnhof und der künftigen Siedlungsentwicklung Uechteren bestmöglich
sicherstellen kann. Dazu waren insbesondere auch die Funktion und
Gestaltung der Freiräume und der Erschliessung zu klären und die be-
trieblich optimierte Funktionalität des Hotelgebäudes sicherzustellen. Es
galt aufzuzeigen wie unter Berücksichtigtung der Baumallee (inkl. Wurzel-
bereich) die Bereitstellung der erforderlichen Parkplätze, der funktionelle
Erhalt des Carterminals sowie der Veloabstellplätze möglich sind.

3.3	 Beschreibung

Nachfolgend wird das Richtkonzept als Ergebnis des Workshopverfahrens
beschrieben, wobei der Schlussbericht vom 23. Mai 2023 das Verfahren
detailliert dokumentiert (vgl. Beilage 3).

Das Begleitgemium würdigt das Ergebnis des Workshopverfahrens (siehe
Schlussbericht vom 23. Mai 2023).

3.3.1	 Analyse und Schlüsse aus der Analyse

Das Projektteam analysierte die Grünstrukturen und Raumkanten, die Frei-
räume und deren Öffentlichkeitsgrad, die Ortsentwicklung und die histori-
sche Entwicklung der Architektur- und Hotelbauten.

Aus der Analyse werden vom Begleitgremium folgende Schlüsse gezogen:

	– Nord-Süd-Blickachsen zum Jungfraumassiv werden als wichtig erachtet.
	– Bestehende Bauten orientieren sich an der Ausrichtung der Gleise. Im

Projektperimeter ergibt sich eine Lücke im Gefüge.
	– Der Übergang zu den nördlichen und östlichen Gleisanlagen wird als

wichtige Raumkante erkannt.
	– Grössere, zweibündige Hotels erweisen sich in Interlaken als ortsty-

pisch. Die grossen Hotels und oft länglichen Baukörper reihen sich wie
eine Perlenkette zwischen den beiden Bahnhöfen entlang der Achse
Bahnhofstrasse – Höheweg auf. Diese Perlenkette soll nun nach Osten
abgeschlossen werden. Die Analyse der historischen Entwicklung von
Interlaken als Fremdenort zeigt, dass der Standort sich bestens eignet
für ein weiteres Hotel.

	– Es soll nicht ein grosser Solitärbau über die gesamte Fläche gesetzt
werden.

	– Die Überbauung soll nicht auf das Gewerbe östlich der Hochstrasse
Bezug nehmen.

Gesamtwürdigung

Analyse

Städtebau

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15	 ecoptima

	– Bei typischen Hotelbauten dient das Erdgeschoss grundsätzlich allge-
meinen und publikumsoffenen Funktionen. Die darüberliegenden Regel-
geschosse dienen hauptsätzlich als Hotelzimmer, Wellnessräume, etc.

	– Eine Zimmernutzung im Erdgeschoss ist aufgrund der Immissionen
durch die Verkehrsinfrastrukturen und die Allgemeinheit nicht geeignet.
Das Erdgeschoss scheint als Hochparterre geeignet.

	– Vor allem im Westen des Areals bieten sich gastronomische, bzw. publi-
kumsoffene Nutzungen an.

	– Die Plantanenreihe bildet eine Chance für eine attraktive Adressbildung.
	– Zur Unteren Bönigstrasse soll eine klar adressierte Vorfahrt entstehen.
	– Auf der Parzelle der BOB soll ein allgemeiner Fussweg / Trottoir entlang

der Unteren Bönigstrasse entstehen.
	– Für das Fusswegenetz sind die beiden Personenunterführungen von

grosser Bedeutung.
	– Die direkte Anknüpfung des Hotels an die Personenunterführung

bringt viele Vorteile. Sie bringt aber auch den Nachteil, dass die neuen
Aussenräume sowie der Bahnhofsplatz weniger belebt werden.

	– Typisch für grössere Hotelbauten in Interlaken sind ein Sockel-, drei
Regel- und ein Dachgeschoss.

	– Die grösseren Hotels weisen sehr auffällige und ausdifferenzierte Fas-
saden- und Dachlandschaften auf. Die Gliederung der Dachlandschaft
stellt für den architektonischen Ausdruck ein Kernelement dar.

	– Grundsätzlich besteht ein qualitativer und quantitativer Freiraumman-
gel östlich des Bahnhofs.

	– Hotelvorgärten sind prägend für grössere Hotelbauten und sollen als
Thema aufgenommen werden.

	– Die Nähe zur Plantanenreihe muss als wichtiger Teil der Hotelanlage
betrachtet werden.

3.3.2	 Erkenntnisse aus dem Verfahren

Die Bäume ermöglichen einen ortsverträglichen Massstabssprung zu den
tieferen Bestandsbauten. Der Städtebau soll sich nicht der Geometrie der
Gleise und des Carterminals anpassen. Aus dem bestehenden Ortsbild
leiten sich orthogonale Baukörper ab. Es soll nicht ein grosser Solitärbau
über die gesamte Fläche gesetzt werden. Die Aufteilung in zwei Gebäude
wird als städtebaulich richtig erachtet. Es handelt sich um ein Ensemble
von zwei funktional zusammengehörigen Bauten, wobei der Kopfbau ein
Geschoss höher ist als der Längsbau. Dies erzeugt eine wichtige Span-
nung.

Ein Platz mit Bäumen zwischen Hotel und Bahnhofgebäude schafft hohe
Aussenraumqualitäten und einen Kontrast zum harten Bahnhofsplatz. Das
Baumdach wird als guter Ansatz für einen westlichen Abschluss der Plan-
tanenreihe erachtet. Es soll als Gelenk zum Bahnhofsplatz funktionieren
und darf nicht mit dem Baumdach westlich des Bahnhofsplatzes bei der
Jugendherberge konkurrieren.

Nutzung

Adressierung und

Erschliessung

Architektur

Aussenräume

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Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

16	 ecoptima

Es wird als richtig erachtet, dass vom Hotel keine direkte Verbindung zur
Personenunterführung geschaffen wird. Damit beleben die Hotelgäste die
Aussenräume inklusive Bahnhofsplatz zusätzlich.

Beide Baukörper folgen demselben architektonischen Ausdruck (Fas-
sadengestaltung, Traufe, Lukarnen und dem Mansardenwalmdach). Das
oberste resp. die beiden obersten Geschosse werden als Mansardenge-
schosse ausgebildet. Da die meisten Menschen das Hotel auch auf der
Rückseite, also vom aus Zug sehen, wird die allseitige Fassadengestaltung
als wichtig und gut beurteilt.

Als Vorbau soll Holz als prägende Materialisierung favorisiert werden. Die
Dachlandschaft soll möglichst nicht mit technisch bedingten Dachaufbau-
ten beeinträchtigt werden. Die Terrasse sowie das Sockelgeschoss soll
gegenüber dem Aussenraum erhöht sein.

Im Rahmen der Weiterbearbeitung zum Richtkonzept konnte gezeigt
werden, dass eine zusammenhängende Einstellhalle technisch machbar
ist6. Sowohl unter- als auch oberirdisch wurden die Möglichkeiten zur
Bereitstellung zusätzlicher Veloabstellplätze geprüft. Nun können weitere
Veloabstellplätze zur Verfügung gestellt werden, ohne dass die Qualitäten
des Aussenraums beeinträchtigt werden.

3.3.3	 Beschrieb Richtkonzept

Es werden zwei Baukörper definiert. Der Längsbau weist ein Sockel-, drei
Ober- und ein Mansardgeschoss auf. Der Kopfbau weist ein Sockel-, drei
Ober- und zwei Mansardgeschosse auf. Die beiden Baukörper sind im So-
ckel- und Untergeschoss verbunden. Der Längsbau nimmt die Ausrichtung
der Gleise auf. Der Kopfbau richtet sich nach der Unteren Bönigstrasse.
Der Einschnitt erlaubt eine interessante Durchsicht zwischen die beiden
Baukörper.

Im Westen des Areals entsteht ein begrünter, nicht konsumgebundener
Platz mit einer attraktiven Durchwegung. Der Platz wird mit einer Baum-
gruppe bestückt. Diese grosskronigen Bäume ergänzen die Baumreihe
und heben sich dennoch von der Plantanenreihe ab. Die Bäume spenden
Schatten und definieren die Aufenthaltsqualität auf dem Platz. Der Platz
wird durch Sitzbänke möbliert, denkbar ist z.B. ein Brunnen. Entlang der
westlichen Platzkante sind ca. 25 oberirdische Veloabstellplätze geplant.
Damit wird der Platz dem gestalterischen Anspruch sowie dem Anspruch
einer Scharnierfunktion für den Langsamverkehr gerecht.

6	 Die bestehende Entwässerungsleitung kann mit einem Düker unter die Einstellhalle gelegt werden.

Städtebau

Aussenraum

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17	 ecoptima

Abb. 5	 Modellbilder Richtkonzept

Abb. 6	 Schnitte mit Sichtlinien vom Bahnhofsplatz und südliches Aareufer

Workshopverfahren Jägerweg Heimberg

Variante 02 - Modell

Workshopverfahren "ZPP14" Jägerweg, Heimberg
Workshop 1 - 26. November 2019

 . _WS1-02-Perspektive A

Coop Megastore
Heimberg Center BauimpulsHobby HeimbergProjektiert Migros/ Denner

Gurnigelstrasse

Jägerweg

Töpferweg

LandwirtschaftLädeliBLSCoop

Schnitt A

V2

Schattenstudie 8. Februar - 08:30-16:30

Schattenstudie 21. März - 07:30-17:30

architekten ag

Workshopverfahren Jägerweg Heimberg

Variante 02 - Modell

Workshopverfahren "ZPP14" Jägerweg, Heimberg
Workshop 1 - 26. November 2019

 . _WS1-02-Perspektive A

Coop Megastore
Heimberg Center BauimpulsHobby HeimbergProjektiert Migros/ Denner

Gurnigelstrasse

Jägerweg

Töpferweg

LandwirtschaftLädeliBLSCoop

Schnitt A

V2

Schattenstudie 8. Februar - 08:30-16:30

Schattenstudie 21. März - 07:30-17:30

architekten ag

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18	 ecoptima

Ein Sockelmäuerchen von ca. 40 cm schafft eine Zonierung vom allgemei-
nen Bereich zum Hotelgarten. Der Hotelgarten wird mit einer Stauden-
mischpflanzung bespielt, welche durch den Aufbau begünstigt wird. Die
Hotelterrasse ist über den Hotelgarten mit Schrittplatten erreichbar und
wird so für das Publikum geöffnet. Die Hotelvorfahrt hebt sich hinsichtlich
des Belags vom Asphalt ab.

Von der Hotelvorfahrt in Richtung Bönigen soll eine für die Allgemeinheit
nutzbare, attraktive Fusswegverbindung entstehen. Die Verbindung wird
nicht direkt entlang der Gebäudefassade gesetzt.

Abb. 7	 Aussenraumkonzept

Auf dem Zwischenbau entsteht ein
Dachgarten mit einzelnen Solitär-
sträuchern. Die begehbaren Berei-
che sowie die grösseren Sträucher
beschränken sich auf den inneren
Bereich des Dachgartens und sind
von der Hotelvorfahrt nicht sichtbar.
Der Dachgarten bietet zwei Auf-
enthaltsorte mit Ausrichtung nach
Süden und Norden.

Abb. 8	 Dachgarten Zwischenbau

Die Erschliessung erfolgt für den motorisierten Individualverkehr (MIV)
und die Cars von der Unteren Bönigstrasse auf das Areal. Die Funktiona-
lität und das Verkehrsregime des Carterminals bleiben unverändert. Der
MIV (P+R und Hotelparkierung) wird entweder ebenfalls in dieses Ver-
kehrsregime integriert und fährt entweder über die westliche Zufahrt in
die Einstellhalle unter dem Hotelgebäude und mit einer zweiten Rampe
auf der Ostseite wieder weg. Oder die Zufahrt zur Einstellhalle wird im
Gegenverkehr auf der Ostseite des Hotels organisiert. Die Anlieferung und
Entsorgung erfolgt von der Nordseite über die Carschlaufe.

Erschliessung und

Adressierung

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19	 ecoptima

Die Erstellung einer Düker-Leitung als Ersatz für die bestehende Entwäs-
serungsleitung erlaubt den Bau einer gemeinsamen Einstellhalle. In der
Abb. 9 ist die Zu- und Wegfahrt über zwei Rampen möglich. Das Richtkon-
zept gibt jedoch nicht vor, ob die Erschliessung der unteridischen P+R
Parkplätze und der unterirdischen Hotelparkplätze über eine oder zwei
Rampen erfolgen muss. Es gibt auch nicht vor, ob die Erschliessung und
die Parkierung von P+R und Hotel räumlich getrennt werden. Die unterir-
dischen Park+Ride Abstellplätze sollen aber direkt mit der unterirdischen
Personenunterführung des Bahnhofs verbunden werden (2).

Die Veloabstellplätze B+R werden grösstenteils und die bestehenden
WC-Anlagen werden vollständig in den Untergrund verschoben (3, 4). Für
den Hotelbedarf und allenfalls auch für das B+R können auf der Nordost-
seite des Hotelgebäudes weitere gedeckte Veloabstellplätze angeordnet
werden.

Abb. 9	 Untergeschoss
Legende:
1: Parking P+R und Hotel (ca. 150 Parkplätze)
2: Verbindung Ostbahnhof
3: Velo
4: Toiletten

5: Velorampe

Die beiden Baukörper folgen dem gleichen architektonischen Ausdruck.
Der Längsbau wird vertikal durch ein Sockel-, drei Regel- und ein einge-
schossiges Dachgeschoss mit Mansardwalmdach7 und grossen Lukarnen
gegliedert, der Kopfbau durch ein Sockel-, drei Regel- und ein zweige-
schossiges Mansardwalmdach. Den Dachabschluss über den Dachge-
schossen bilden flach geneigte Walmdächer.

7	 Ein Mansarddach ist eine Dachform, die eine geknickte Dachfläche mit steilerem Unterdach und flacherem Oberdach
aufweist. Als (Mansard)Walmdach bezeichnet man Dächer, die auf allen (vier) Gebäudeseiten eine Trauflinie aufwei-
sen und somit keine Giebelfassade haben. Im vorliegenden Fall wird diese Dachform durch die grossen Lukarnen
geprägt. Die Dachgeschosse sollen sich jedoch gestalterisch von den darunter liegenden Geschossen abheben.

Architektur

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20	 ecoptima

Die vertikale und horizontale Fassadenstruktur wird allseitig durchge-
zogen. Die Nordfassade soll nicht als Rückseite verstanden werden. Als
Aussenraum für die Zimmer sind Loggias geplant.

Das rückversetzte Sockelgeschoss ermöglicht für den Carterminal die nö-
tigen Räume für die Warte- und Umsteigesituationen, welche heute durch
die Buchten gegeben sind.

Für die Fassadengestaltung ist eine fast vollflächige Verglasung ange-
dacht. Nach vorne gesetzt strukturiert eine stabförmige Schicht aus Holz
oder Metall die Fassade. Das flach geneigte Walmdach könnte aus Blech
sein und wird zur Solarenergienutzung verwendet.

Abb. 10	 Ansicht Südfassaden mit differenzierten Geschossen

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21	 ecoptima

4.	 Planungsrechtliche Umsetzung

Die Erkenntnisse aus Workshopverfahren und Richtkonzept werden in der
Überbauungsordnung allgemeinverbindlich festgelegt, so dass die Grund-
lage für die Bewilligung des Bauprojekts gelegt ist.

4.1	 Überbauungsordnung (UeO)

4.1.1	 Allgemeines und Aufbau

Die Überbauungsordnung besteht aus dem Überbauungsplan (UeP) und
den Überbauungsvorschriften (UeV).

Der Überbauungsplan legt mit Baubereichen die Lage und Grösse der
Gebäude fest und definiert die wichtigen Elemente der Aussenraumgestal-
tung und -nutzung sowie die Erschliessung und Durchwegung.

Die Überbauungsvorschriften regeln Art und Mass der Nutzung, Bauge-
staltung, Nutzung und Gestaltung der Aussenräume, Erschliessung und
Parkierung sowie Ver- und Entsorgung und weitere Themen.

Der Wirkungsbereich umfasst die Parzelle Nr. 1840.

4.1.2	 Art der Nutzung

Die UeO koordiniert zwischen den Ansprüchen der Hotelnutzung (inkl.
Dienstwohnungen) und den allgemeinen Nutzungsansprüchen an den
Ort. Die Hotelnutzung erfordert eine gewisse Privatheit, welche mit den
Ansprüchen des Carterminals, der Park+Ride (P+R)- und Bike+Ride (B+R)-
Anlagen sowie den Ansprüchen attraktiver allgemeiner Fusswege abge-
stimmt werden muss. Der Aussenraum ist allgemein zugänglich zu halten,
soweit er nicht direkt der Hotelnutzung resp. dem Hotelgebäude dient.

Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III nach Art. 43 LSV, welche für
Mischnutzungen vorgesehen ist.

4.1.3	 Mass der Nutzung

Grundsätzlich werden Geschossigkeit, Höhen und das Mass der Nutzung
(Geschossfläche oberirdisch GFo) gemäss dem Richtkonzept mit einer
kleinen Reserve in die UeO übertragen und mit Baubereichen und Mass-
vorgaben gesichert.

Die Überbauung besteht aus zwei Baukörper, welche zusammengebaut
sind. Dies wird mit drei Baubereichen gefasst, welche die Lage und Di-
mension verbindlich regeln: Baubereich «Längsbau», «Zwischenbau» und
«Kopfbau». Zur Sicherstellung der erforderlichen Flexibilität für die wei-

Überbauungsplan

Überbauungsvor-

schriften

Wirkungsbereich

Baubereiche

Hochbauten

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22	 ecoptima

tere Projektierung, wird ein minimaler Projektierungsspielraum gegeben.
Ebenfalls innerhalb der Baubereiche anzuordnen sind alle vorspringenden
Gebäudeteile.

Das Mindestmass für die oberirdische Geschossfläche leitet sich ab aus
den Vorgaben des kantonalen Richtplans (vgl. Kapitel 2.2). Die eng an das
Richtkonzept angelehnten Mindestmasse pro Baubereich stellen eine orts-
verträgliche Umsetzung sicher.

Die Spezialbaulinie Arkade sichert auf der Nordseite ein rückversetztes
Sockelgeschoss, welches für den Carterminal die nötigen Räume für die
Warte- und Umsteigesituationen ermöglicht.

Im Baubereich D sind die Anlagen zur Veloparkierung und zur Entsorgung
des bestehenden Kopfbaus am Bahnhofsplatz zu platzieren. Die Bünde-
lung dieser Anlagen am westlichen Rand stellt sicher, dass der Rest des
Aussenraums «Park» dem allgemeinen Aufenthalt zur Verfügung steht.

Ausserhalb der Baubereiche sind nur Unterniveaubauten und unterir-
dische Bauten zulässig. Sie dürfen mit der Zustimmung der jeweiligen
Grundeigentümerschaft auch parzellengrenzüberschreitend erstellt
werden. Vor allem zu den Bahn- und Gleisanlagen soll der Handlungsspiel-
raum nicht durch die Definition von Parzellen eingeengt sein.

4.1.4	 Baugestaltung

Das erarbeitete Richtkonzept vom 23. Mai 2023 ist Grundlage für die
verbindlichen Festlegungen der UeO. Darüber hinaus hat es in den weite-
ren Projektphasen nur illustrierenden Charakter und ist nicht verbindlich,
damit im Rahmen der Festlegungen der UeO genügend Flexibilität für die
weitere Projektentwicklung verbleibt.

Für die Dachgestaltung (oberstes Geschioss im Baubereich A, zwei obers-
te Geschosse im Baubereich B) ist das im Anhang der Überbauungsvor-
schriften eingefügte «Richtkonzept Dachgestaltung» massgebend.

Um die Qualitätssicherung bis zum Bauprojekt sicherzustellen, wird eine
positive Beurteilung des Bauprojekts durch Fachpersonen eingefordert.
In erster Linie sollen dies die bereits im Workshopverfahren beteiligten
Personen sein, so dass eine inhaltliche Kontinuität sichergestellt ist. Falls
dies aber nicht möglich sein sollte (z.B. aufgrund zu grosser zeitlicher
Distanz bei einem späteren Baugesuch), können auch andere gleich gut
qualifizierte Fachpersonen beigezogen werden. Die Beurteilung muss im-
mer im Rahmen der in der UeO gemachten Vorgaben stattfinden:

Es ist ein wichtiges Resultat aus dem qualitätssichernden Verfahren, dass
sich die Geschosse der Baukörper auf der gleichen Höhe befinden (ein-
heitliche Geschosslinie). Dies wird in der UeO gesichert.

Spezialbaulinie

Arkade

Baubereich D

«Velorampe und

Container»

Bauten ausserhalb

der Baubereiche

Richtkonzept

Qualitätssicherung

Gliederung

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23	 ecoptima

Ebenfalls ein wichtiger Teil des Richtkonzepts ist die Ausgestaltung eines
Mansardwalmdachs beim «Längsbau» für das oberste Geschoss und beim
«Kopfbau» für die beiden obersten Geschosse.

Die nordseitig ausgerichtete Fassade soll nicht als Rückseite verstanden
werden. Deshalb muss die Fassadengestaltung allseitig möglichst einheit-
lich gestaltet werden.

Für die Baubereiche A und B sind ausschliesslich Mansardwalmdächer
zulässig, für den Zwischenbau ausschliesslich ein Flachdach. Absturzsi-
cherungen auf dem begehbaren Zwischenbau dürfen vom Aussenraum
«Vorfahrt» nicht in Erscheinung treten und sind zurückzuversetzen.

Dachaufbauten dürfen die Dachlandschaft möglichst wenig beeinträch-
tigen. Sie sind möglichst zu gruppieren und in die Dachgestaltung zu
integrieren.

4.1.5	 Aussenraum

In den Aussenräumen sind die Nutzungsansprüche zwischen Hotel und
Allgemeinheit zu koordinierten.

Der Aussenraum «Hotel» dient der Hotelnutzung und kann grundsätzlich
gemäss den Bedürfnissen des Hotelbetriebs gestaltet werden. Es werden
Gestaltungsprinzipien vorgegeben. Der Aussenraum «Hotel» soll aber für
die Allgemeinheit zugänglich sein.

Der Aussenraum «Park» darf nur soweit unterbaut werden, dass die Pflan-
zung von grosskronigen Bäumen gemäss Richtkonzept möglich ist.

Der Bereich «Baumschutz» sichert den Erhalt der bestehenden Plantanen-
reihe. Versiegelte Flächen sind nur im Bereich für Carterminal zulässig.
Diese Fläche ist heute bereits versiegelt, aufgrund der hohen Traglast ist
eine andere Belagsform nicht zweckmässig.

Im Bereich für Carterminal wird der bestehende Carterminal (mit ange-
passter Anordnung der Abstellplätze) weiterbetrieben. Ausserdem erfolgt
über diese Fläche die Erschliessung des Hotels resp. der unterirdischen
Einstellhalle über Gebäudeintegrierte Rampen.

4.1.6	 Erschliessung und Parkierung

Im Bereich für Carterminal wird die Funktion des Carterminals vollstän-
dig sicherstellt (Carschlaufe, Umsteigeort mit mindestens 5 Haltekanten,
Abstellplatz für mindestens 8 Cars). Ausserdem erfolgt in diesem Bereich
die Notfall- und Servicezufahrt für das Hotel inkl. der Entsorgung für die
Hotelnutzung sowie die Fussgängerquerung.

Fassadengestal-

tung

Dachgestaltung

Nutzung

Bereich für

Carterminal

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24	 ecoptima

Die Zu- und Wegfahrt erfolgt unverändert direkt ab der Unteren Bönigstra-
sse. Restflächen des Bereichs dürfen durch das Hotel und den P+R Stand-
ort genutzt werden, sofern die Carnutzung nicht beeinträchtigt ist.

Die Autoabstellplätze für den P+R-Standort und für das Hotel sind im
Untergeschoss unter dem Hotel zu erstellen. Die Zufahrt für den motori-
sierten Individualverkehr MIV (Hotelgäste und die P+R-Nutzung) erfolgt
direkt ab der Unteren Bönigstrasse über den Bereich für Carterminal zu in
das Hotelgebäude integrierten Rampen. Die Fahrtrichtung wird in der UeO
nicht definiert. Sobald ein regionales Parkleitsystem erstellt wird, sind die
allgemein zugänglichen Parkplätze daran anzuschliessen.

Für neuankommende Gäste ist eine direkte Hotelvorfahrt zum Baubereich
C (Rezeption) vorgesehen, Parkierung ist hier nicht resp. nur kurzfristig
möglich.

Für den B+R-Standort wird im Untergeschoss eine Velostation erstellt, die
einen direkten Zugang zur Personenunterführung des Bahnhofs erhält.
Die Zufahrt für Velos erfolgt abgetrennt vom Bereich für Carterminal im
Südwesten des Perimeters und führt über eine Rampe im Baubereich D in
die unterirdische B+R-Anlage.

Für Hotelgäste werden Veloabstellplätze im Baubereich C oder im Unter-
geschoss erstellt. Die Zufahrt erfolgt über den Bereich für Carterminal.

Für die Hotelnutzung werden die besonderen Verhältnisse nach
Art. 54 BauV bereits auf der Stufe UeO geltend gemacht (vgl. Begründun-
gund Bilanzierung in Kapitel 5.3). Dies gilt für die Auto- und die Veloab-
stellplätze. Es müssen mindestens 50 Motorfahrzeugplätze erstellt wer-
den8. Es müssen mindestens 150 Velabstellplätze erstellt werden9.

Die Mindestanzahl P+R und B+R Abstellplätze werden ebenfalls bereits
in der UeO festgelegt. Für den P+R Standort sind dies mindestens 100
Motorfahrzeugabstellplätze und für den B+R Standort mindestens 200
Veloabstellplätze.

Die Ersatzabgabe pro fehlenden Parkplatz gemäss Art. 613 GBR wird fällig,
wenn die Mindestanzahl von 50 Parklätzen unterschritten wird.

Oberirdische Motorfahrzeugabstellplätze sind im Sinne einer attraktiven
Aussenraumgestaltung nur im Bereich für Carterminal zulässig.

8	 Berechnung des Abstellplatzbedarfs für Motorfahrzeuge nach Art. 52 ff. BauV auf Basis Richtkonzept (ca. 13’000 m2
GFo für Hotel/Gastronomie): Grundbedarf (Art. 53 Abs. 2 BauV, Formel (0.25 x GF/n) + 50):
(0.25 x 13’000 / 30)+50 = 160.

9	 Berechnung des Abstellplatzbedarfs für Velos nach Art. 54c Abs. 1 Bst. b BauV für Gastronomie, Hotel etc.:
2 Veloabstellplätze pro 100 m2 GF:
13’000/100*2 = ca. 260 Plätze

Motorisierter

Verkehr

Veloverkehr

Anzahl

Abstellplätze

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Die für die Allgemeinheit wichtigen Fusswegverbindungen werden in der
UeO gesichert.

4.1.7	 Weiteres

Weil ein grosser Teil des Areals unterbaut wird und der Grundwasserspie-
gel hoch liegt, ist unverschmutztes Dach- und Platzwasser nach Möglich-
keit zurückzuhalten und zu verdunsten.

Um das Gebäude und  insbesondere die Einstellhalle vor der Gefährdung
durch Hochwasser zu schützen, werden eine minimale Schutzkote für den
Boden des ersten Vollgeschosses und alle Gebäudeöffnungen definiert.
Alle Leitungen etc. unterhalb dieser Kote sind mit geeigneten Massnah-
men vor Hochwasser zu schützen.

4.2	 Zonenplanänderung

Die Änderung von der Mischzone Kern (2-geschossig) und vom Bahnareal
zur UeO ist im Zonenplan nachzuführen. Deshalb umfasst das Planungs-
dossier auch eine Zonenplanänderung.

4.3	 Verträge und Dienstbarkeiten

Die bestehenden Dienstbarkeiten auf den betroffenen Parzellen werden
im Rahmen eines Gesamtkonzepts neu geregelt und bei Bedarf ergänzt.

4.4	 Mehrwertabschöpfung

Es handelt sich um eine Umzonung10, womit Art. 1 Abs. 1 Bst. b im Regle-
ment über die Mehrwertabgabe (MWAR) gilt. Gemäss der Startsitzung mit
dem AGR vom 25. August 2021 ist für die Mehrwertschätzung als Ist-Zu-
stand der Ertragswert des P+R Standorts relevant. Der Abgabesatz beträgt
25 Prozent des Planungsmehrwerts.

Der Mehrwert wird im Hinblick auf die öffentliche Auflage geschätzt und
die Abschöpfung nach Rechtskraft der Umzonung durch den Gemeinde-
rat verfügt. Fällig wird die Mehrwertabgabe gemäss Art. 142c BauG durch
Überbauung (Art. 2 Abs. 2 BewD) oder Veräusserung.

10	 «bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten»

Fussdurchwegung

Versickerung

Hochwasserschutz

Dienstbarkeiten

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26	 ecoptima

5.	 Auswirkungen auf die Umwelt

5.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht

Die Vorgaben des Bundesrechts sind eingehalten, insbesondere handelt
es sich nicht um eine Einzonung und es werden keine Fruchtfolge- oder
Kulturlandflächen beansprucht. Das Bundesamt für Verkehr BAV hat der
Entwidmung und der geplanten Nutzung des Areals zugestimmt. Die Vor-
gaben des Lärmschutzes werden eingehalten (vgl. Kap. 5.4).

Die allgemeinen Vorgaben des Kantons werden eingehalten, insbesondere
für die Siedlungsentwicklung nach innen und den haushälterischer Um-
gang mit dem Boden. Der Siedlungsraum wird ortsverträglich verdichtet,
was durch die Festlegung der Mindestnutzungziffer einer GFZo von 0.8
gesichert ist. Es handelt sich dabei um eine Ein- und Umzonungsvoraus-
setzung nach dem Massnahmenblatt A_01 im kantonalen Richtplan für
urbane Kerngebiete.

Gemäss der Startsitzung mit dem AGR vom 25. August 2021 wird der Bau-
landbedarf der Gemeinde nicht tangiert.

Das zur Qualitätssicherung durchgeführte Workshopverfahren erfüllt die
Anforderungen von Art. 99a Abs. 2 BauV (Stand ab 1.4.2023, vgl. Kapi-
tel 3.1).

Im RGSK OO 3. Generation (2021)11 ist der Standort für Bike+Ride mit
einer «hohen Priorität» und dem Koordinationsstand «Zwischenergebnis»
eingetragen. Es sind Konzepte und Realisierungspläne zur Erstellung oder
Vergrösserung der B+R-Anlagen zu erarbeiten. Dazu müssen zunächst
die Auslastungen der Veloabstellplätze erhoben und eine genaue Kosten-
schätzung vorgenommen werden.

Die bestehende B+R Anlage mit 198 genehmigten Veloabstellplätzen ist
gut ausgelastet. An den Aussenraum zwischen dem bestehenden Kopfbau
am Bahnhofsplatz und dem neuen Hotelbau werden vielseitige Anforde-
rungen gestellt:

	– Der Platz muss für die Fussgänger eine starke Scharnierwirkung erzeu-
gen, bzw. die Scharnierwirkung des Kopfbaus verstärken.

	– Der Platz muss die bestehenden Entsorgungscontainer des Kopfbaus
enthalten.

	– Die Platzgestaltung soll für die Allgemeinheit einen attraktiven Aufent-
halt ermöglichen. Ein entscheidendes Element ist die Pflanzung von
grosskronigen Bäumen. Dabei darf der Untergrund nicht unterbaut
werden.

11	 Stand Beschlussfassung durch die Regionalkonferenz am 31. März 2021

Bund

Kanton

Region

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27	 ecoptima

Aus diesen Gründen müssen die meisten Veloabstellplätze in den Unter-
grund verlegt werden. Dies ist zwar kostenaufwändig, eine gedeckte Velo-
station bietet jedoch einen Mehrwert bei Witterungs- und Diebstahlschutz
und ermöglicht eine optimale Anordnung der Abstellplätze mit einer
doppelstöckigen Anlage. Diese erhält einen direkten Zugang zur Personen-
unterführung. Grundsätzlich sollen so viele Abstellplätze wie möglich er-
stellt werden, soweit dies der begrenzte Raum im Untergeschoss zulässt.
Mit der im Richtkonzept dargestellten Anordnung (Grundriss UG) sollten
ca. 270 Plätze möglich sein. Um den Spielraum für die weitere Projektie-
rung nicht einzuschränken, wird der heutige Bestand als Mindestanzahl
festgeschrieben.

Rund um den Bahnhof stehen weitere Veloabstellplätze zur Verfügung.
Insbesondere beim Standort am Westkopf der Perrons besteht noch ein
erhebliches Erweiterungspotenzial. Dies kann jedoch nicht Gegenstand
der vorliegenden Arealentwicklung sein.

Die Bilanzierung der Veloabstellplätze ist im Kapitel 5.3 aufgeführt.

5.2	 Orts- und Landschaftsbild

Die Lage beim Bahnhof Interlaken Ost, in einem Gebiet des Inventars der
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhal-
tungsziel a12 erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit den Orts-
bildqualitäten.

Bei der Durchführung des Workshopverfahrens (qualitätssicherndes Ver-
fahren) mit drei Workshops war die Gesamterscheinung und die Einpas-
sung in das Orts- und Landschaftsbild ein wichtiges Beurteilungskriteri-
um. Aus diesem Grund wurde im Workshopverfahren ein Delegierter des
Berner Heimatschutzes als stimmberechtigtes Mitglied der Begleitgruppe
eingesetzt. Der Berner Heimatschutz hat zum Ergebnis des Workshopver-
fahrens Stellung genommen (vgl. Anhang 1).

Das Konzept fügt sich gut ins bestehende Ortsbild ein. Die intensive
Auseinandersetzung mit den Qualitäten des Orts sowie der Orts- und
Hotellerieentwicklung hat ergeben, dass sich die Fläche ideal eignet für
einen östlichen Abschluss der Hotelmeile. Die Baukörper entsprechen der
ortsüblichen Massstäblichkeit für Hotelbauten.

Das Konzept entspricht den Vorgaben, welche sich aus dem ISOS ergeben:
	– Ungeschmälerte Erhaltung der Platanen
	– Ungeschmälerte Erhaltung der Wirkung des Bahnhofplatzes und den

neueren platzdefinierenden Bauten

12	 Beim Erhaltungsziel a sind «Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche zu erhalten, die für das Ortsbild wesentli-
che Vegetation und Altbauten zu bewahren und störende Veränderungen zu beseitigen.»

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28	 ecoptima

	– Hotel ist vom Bahnhofplatz nicht sichtbar, von Norden her ist der Blick
auf die Baumkronen sichergestellt. Massgebend ist das nördliche Aa-
reufer massgebend (vgl. Abb. 6).

	– Neubauvolumen sind in ihrer ortsbaulichen Setzung, ihrer Volumetrie
und architektonischen Gestaltung so formuliert, dass die Scharnierwir-
kung des Geschäftshauses zum Bahnhofplatz hin nicht beeinträchtigt
wird. Die Scharnierwirkung wird sogar gestärkt.

	– Die Bebauung gewährleistet eine Durchlässigkeit für Fussgänger zum
Bahnhofplatz hin.

5.3	 Abstellplätze

Im Perimeter der UeO bestehen heute und künftig folgende Abstellplätze
für Motorfahrzeuge und Velos:

vorher nachher

MIV Hotel – 50

Velo Hotel – mind. 150

P+R 200 mind. 100

B+R 198 mind. 200

Parkierung MIV
	– Die P+R Plätze für Werktätige aus den östlich von Interlaken gelege-

nen Gemeinden, welche nach Thun, Bern und Brünig pendeln, werden
erhalten.

	– Die P+R Plätze für Werktätige aus den Lütschinentälern werden zum
Standort Matten verschoben. Die touristischen P+R Nutzenden werden
ebenfalls auf den Standort in Matten verlegt.

	– Die Pendlerstatistiken zeigen, dass die Gemeinde Interlaken eine starke
Anziehungskraft für Arbeitstätige aus den umliegenden Gemeinden hat.
Ein grosser Anteil nutzt den P+R Standort als klassisches Parkhaus. Die
P+R Plätze dienen nicht als Abstellplatz für Werktätige in Interlaken.
Diese Plätze können nicht erhalten werden.

	– Der P+R Standort bietet auch künftig einen Anteil Parkplätze für Tages-
gäste an, unabhängig vom Reiseziel (Tagesticket nach Verfügbarkeit,
wie bei P+R Standorten üblich). Sobald ein regionales Parkleitsystem
erstellt wird, sind die allgemein zugänglichen Parkplätze daran anzu-
schliessen.

Gemäss Art. 53 BauV wird für die geplante Hotelnutzung mit einer Ge-
schossfläche von ca. 13'000 m2 ein Grundbedarf von 160 Plätzen13 berech-
net. Am Standort Interlaken Ost sind besondere Verhältnisse nach Art. 54
BauV gegeben. Das Hotel ist auf Gäste ausgerichtet, welche wenig perso-
nelle Betreuung verlangen und einen kurzzeitigen Aufenthalt geniessen.

13	 Formel Grundbedarf nach Art. 53 BauV (massgebend für GF/n >200): (0.25*GFo/n)+50 = (0.25*13’000/30)+50=160

Übersicht

Zukunft P+R Inter-

laken Ost

Hotelbedarf

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

29	 ecoptima

Die Gäste stammen überwiegend aus dem asiatischen und arabischen
Raum und nutzen die kollektiven oder andere öffentlichen Verkehrsmittel.
Auch für das Personal werden aufgrund der zentralen Lage am Bahnhof
wesentlich weniger Parkplätze benötigt. Die Berner Oberland-Bahnen als
Grundeigentümerin haben zudem ein aktives Interesse, dass die Gäste
mit den öffentlichen Verkehrsmittel anreisen und anschliessend auch die
Tourismusdestinationen mit dem ÖV bereisen.

In der UeO wird deshalb der reduzierte Minimalbedarf von 50 Parkplätzen
festgeschrieben.

Durch die Verbindung der beiden Einstellhallen ist aufgrund der räum-
lichen Einschränkungen durch den Carterminal und die Baumreihe die
Realisierung von ca. 150 Parkplätzen möglich.

Die ca. 60-70 P+R Plätze der bestehenden Dauermieter nach Westen und
Osten sollen sichergestellt werden. Für diese und Tagesnutzende soll die
Anzahl auf mindestens 100 Plätze festgelegt werden. Dauermieter müssen
zukünftig die Nutzung des Zugs nachweisen14.

Mindestens 50 Plätze werden für die Hotelnutzung erstellt. Weitere Gäste
und Personal mit dem Auto können die verfügbare P+R Plätze nutzen oder
werden auf den P+R Platz in Matten gelenkt.

Die P+R Plätze sind nachts wenig ausgelastet. Die gemeinsame Einstell-
halle ermöglicht Doppelnutzungen.

Parkierung Velo
Vgl. Kapitel 5.1, es sind mindestens 200 B+R-Abstellplätze in Unterge-
schoss mit Anschluss an die Bahnhofunterführung zu erstellen.

Gemäss  Art. 54c Abs. 1 Bst. b BauV müssten für die geplante Hotelnut-
zung ca. 260 Veloabstellplätze15 zur Verfügung gestellt werden. Am Stand-
ort Interlaken Ost sind besondere Verhältnisse nach Art. 54 BauV gegeben.
Das Hotel liegt unmittelbar neben den Bahnhof Interlaken Ost. Das Hotel
ist auf Gäste ausgerichtet, welche sich mit dem ÖV bewegen und in der
Regel keine eigenen Velos mitbringen.

In der UeO wird deshalb der reduzierte Minimalbedarf von 150 Veloabstell-
plätzen festgeschrieben.

14	 Die Bestimmungen sollen sich voraussichtlich am Standard für P+R Anlagen von Bahnunternehmen orientieren.
P+R Abonnemente werden ausschliesslich an Kundinnen und Kunden mit einem gültigen persönlichen GA, GA-FVP,
Strecken-, Modul- oder Verbundabo abgegeben. Für ein P+R Jahresabo ist ein gültiges persönliches ÖV-Jahresabo
erforderlich. Für ein P+R Monatsabo reicht ein gültiges persönliches ÖV-Monatsabo. Das Halbtax berechtigt nicht
zum Bezug eines P+R Monats- oder Jahresabos. Das ÖV-Abonnement muss am ersten Gültigkeitstag des P+R-
Abonnements gültig sein. Die Bezugsberechtigung wird auf Grund eines gültigen Strecken-, Modul-, Verbund- oder
Generalabonnements aktiv überprüft.

15	 vgl. Fussnote 9

Bilanz

B+R

Hotel

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

30	 ecoptima

5.4	 Lärmschutz

Für die Hotelnutzung ist die Zuordnung zur Lärmempfindlichkeitsstufe
ES III nach Art. 43 LSV üblich.

Das Areal ist umgeben vom gemischt genutzten Bahnhofskopfbau im Wes-
ten, vom nördlichen Bahnareal, vom Gewerbe im Osten und der Landwirt-
schaftszone im Süden (Siedlungserweiterungsgebiet Uechtere). Für den
Hotelbetrieb relevant sind die Lärmimmissionen des Bahnbetriebs, des
östlichen Gewerbes und des Carbetriebs. Der Carterminal wirkt gegenüber
Bahnareal und Gewerbe als Pufferzone.

Die Lärmgutachten der Gartenmann Engineering vom 17. Juni 2024 (Beila-
ge 4) zeigen auf , dass die Immissionsgrenzwerte an den Gebäudefassa-
den sowohl für den Strassenlärms (Untere Bönigstrasse, Goldswilviadukt)
als auch für den Bahnlärm der BOB deutlich eingehalten werden. Dies-
bezüglich sind keine weiteren Massnahmen oder Einschränkungen nötig.
Der definitive Nachweis zur Einhaltung der Grenzwerte wird im Baubewilli-
gungsverfahren erbracht resp. bestätigt.

Das zweite Lärmgutachten (Beilage 4) zeigt auf, dass auch der durch die
Parkierungsanlage resp. den Carterminal auf dem Areal selbst erzeugte
Lärm die Grenzwerte einhält, wobei nur die Zufahrten/Rampen zur Ein-
stellhalle als Neuanlage anzusehen sind. Auch hier sind keine weiteren
Massnahmen oder Einschränkungen nötig, wobei das Lärmgutachten
mögliche Massnahmen zur zusätzlichen Verbesserung der Situation (lärm-
absorbierende Verkleidungen im Eingangsbereich der Rampen, Balkone
mit geschlossenen Brüstungen), die im Bauprojekt berücksichtigt werden
sollen. Auch in diesem Fall erfolgt der definitive Nachweis zur Einhaltung
der Grenzwerte im Baubewilligungsverfahren.

5.5	 Natur- und Heimatschutz

Die Plantanenreihe soll ungeschmälert erhalten werden. Im Wurzelbereich
sind Bodeneingriffe untersagt. Die Versiegelung der Oberfläche wird mög-
lichst minimiert. Auch ausserhalb des Schutzstreifens sind Bodeneingriffe
sorgfältig und unter Sicherstellung des Schutzes der Bäume vorzunehmen.
Der Ersatz der Abwasserleitung durch einen Düker ist standortgebunden
und deshalb mit den entsprechenden Vorsichtsmassnahmen zulässig.

Ausser der Platanenreihe befinden sich keine schützenswerten Naturob-
jekte (Objekte, Biotope, Arten, etc.) im Perimeter.

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

31	 ecoptima

5.6	 Nicht ionisierende Strahlung (NIS)

Als NIS-Quelle kommen nur Transformatoren im Umfeld des Projektperi-
meters in Frage. Nach heutigem Stand der Erkenntnisse bestehen keine
solche Anlagen in einer relevanten Distanz.

Die Situation der nicht ionisierenden Strahlung wird in den weiteren Pro-
jektierungsschritten geprüft.

5.7	 Naturgefahren

Der Projektperimeter befindet sich gemäss aktueller Gefahrenkarte in
einem Gefahrengebiet mit geringer Gefährdung (gelb). Die Situation wird
durch die regionalen Hochwasserschutzmassnahmen tendenziell noch
verbessert.

Das Naturgefahrengutachte der Flussbau AG, Bern vom 16. Juli 2024
(Beilage 5) zeigt auf, dass eine Gefährdung durch die Lütschine und den
Stampach besteht. Bereits ab Ereignissen von mittlerer Wahrscheinlich-
keit (100-jährliches Hochwasser) der Lütschine können Überflutungen
schwacher Intensität auftreten. Mit der bevorstehenden Fertigstellung
der Hochwasserschutzmassnahmen an der Lütschine wird diese Gefahr
voraussichtlich im Jahr 2025/2026 behoben sein. Die Gefahr, die von
den seltenen Hochwassern (300-jährliches Hochwasser) des Stampachs
ausgeht, besteht jedoch weiterhin und bleibt massgebend für die nötigen
Schutzmassnahmen.

Aus hochwasserschutztechnischer Sicht sind für das Bauvorhaben daher
folgende Objektschutzmassnahmen in der UeO vorzusehen:

	– Die Einhaltung der minimalen Schutzkote 567.00 m ü. M. für die Erdge-
schossebene und alle technischen Öffnungen (Lüftung, Lichtschacht,
usw.) sowie für die Ein- und Ausfahrten der unterirdischen Anlagen
(insbes. der Einstellhalle).

	– Sämtliche Kanalisationsleitungen, welche ins Gebäude geführt werden
(Hausanschlüsse) sind mit einer Rückstauklappe auszurüsten.

Das Richtkonzeptplänen erfüllt diese Anforderungen (vorgesehene EG-
Kote: 567.30 m). Der Nachweis für alle Öffnungen des Gebäudes ist im
Bauprojekt zu erbringen.

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

32	 ecoptima

Diese Objektschutzmassnahmen erfüllen die Anforderungen und ermög-
lichen einen wirksamen Schutz des geplanten Bauvorhabens bis zum
300-jährlichen Ereignis, so dass ein entsprechendes Bauprojekt aus die
Anforderungen des Hochwasserschutzes erfüllt. Die Nachbarparzellen
werden durch das Bauvorhaben nicht zusätzlich gefährdet.

5.8	 Weitere Themen

Für die Überbauungsordnung sind folgende Themen nicht relevant, da am
Standort resp. in der Umgebung keine entsprechenden Objekte, Bauten
oder Anlagen vorkommen:

	– Altlasten
	– Archäologie
	– Denkmalschutz
	– Gewässer
	– Kulturland
	– Luftreinhaltung

Auf dem Areal und in der Umgebung befinden sich keine Anlagen oder
Infrastrukturen, welche die Luftqualität beeinträchtigen. Die neue Nut-
zung hat ebenfalls keine Auswirkungen auf die Luftqualität.

	– Störfall
Bahn- und Strassenanlagen im Umfeld der UeO sind nicht störfallrele-
vant, ebenso bestehen keine entsprechenden Betriebe.

	– Wald
Es befindet sich kein Wald in der Umgebung des Perimeters.

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

33	 ecoptima

6.	 Verfahren und Organisation

6.1	 Organisation und Zuständigkeiten

Die Baulink AG als Baurechtsnehmerin sowie Projektträgerin und die Ber-
ner Oberland-Bahnen AG (BOB) als Grundeigentümerschaft beauftragen
im Einverständnis mit der Einwohnergemeinde Interlaken die ecoptima ag,
Bern mit der Erarbeitung der Planungsunterlagen und der Begleitung des
Planungsverfahrens.

Es handelt sich um eine UeO nach Art. 88 BauG. Zuständig für den Be-
schluss ist der Grosse Gemeinderat Interlaken.

6.2	 Ablauf der Planung

Die Planung läuft in folgenden Schritten ab:

Schritt

Jahr 2022 Workshopverfahren

Frühjahr 2023 Entwurf Planungsunterlagen UeO

Sommer –

Herbst 2023
Öffentliche Mitwirkung

Herbst 2023–

Frühjahr 2024
Kantonale Vorprüfung

August/Sept. 2024 Öffentliche Auflage

Dezember 2024 Beschluss durch den Grossen Gemeinderat

Frühjahr –

Sommer 2025

Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumord-

nung

6.3	 Öffentliche Mitwirkung

Die Mitwirkung erfolgte mit einer öffentlichen Mitwirkungsauflage vom
29. Juni bis zum 21. August 2023 sowie mit einer öffentlichen Informa-
tionsveranstaltung am 5. Juli 2023. Im Rahmen der Mitwirkung konnte
jedermann Eingaben und Anregungen zuhanden der Planungsbehörde
einreichen.

Während der Auflagefrist gingen 7 Mitwirkungseingaben ein, überwiegend
von Verbänden und Organisationen. Der Gemeinderat wertete die Anlie-
gen der Mitwirkenden aus und überprüfte, ob diese mit Änderungen der
Planung berücksichtigt werden können.

Organisation

Zuständigkeiten

Mitwirkungsauf-

lage

Mitwirkungsein-

gaben

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

34	 ecoptima

Folgende wesentliche Erkenntnisse ergeben sich aus der Mitwirkung für
die weitere Planung:

	– Der Bau eines Hotels am Standort Bahnhof Interlaken Ost wird grund-
sätzlich befürwortet.

	– Die Reduktion der Anzahl Park+Ride Plätze wird kritisch betrachtet.
	– An diesem zentralen Standort werden Mehrwerte für die Öffentlichkeit

verlangt (Mobilität, Aufenthalt, ect.).
	– Die Verkehrsführung muss gut koordiniert werden. Die Projektierung

muss konkreter werden.

Die Änderungen aufgrund der Mitwirkung zur Überbauungsordnung sind:
	– Explizites Zulassen von Dienstwohnungen für Hotelmitarbeitende
	– Reduktion des Spielraums für das Höhenmass im Baubereich A analog

dem Baubereich B (1.2 m)
	– Konsolidierung der Regelung der Dachgestaltung und Verzicht auf die

Festlegung der Fh

Die Auswertung der Ergebnisse aus der Mitwirkung und die detaillierten
Stellungnahmen des Gemeinderats sind im Mitwirkungsbericht dokumen-
tiert.

6.4	 Kantonale Vorprüfung

Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) prüft die Planung im
Rahmen der Vorprüfung unter Einbezug der betroffenen Fachstellen auf
ihre Rechtmässigkeit.

Das AGR kommt im Vorprüfungsbericht vom 10. April 2024 zum Schluss,
dass der Überbauungsordnung nach Bereinigung weniger Vorbehalte die
Genehmigung in Aussicht gestellt werden kann. Diese Bereinigung führt
insbesondere zu folgenden Änderungen, Präzisierungen und Ergänzungen:

	– Es wird ein Lärmgutachten erstellt (vgl. Beilage 4) Dieses kommt zum
Schluss, dass die Grenzwerte ohne zusätzliche Massnahmen eingehal-
ten werden (vgl. Kapitel 5.4).

	– Es wird ein Naturgefahrengutachten erstellt (vgl. Beilage 5) Dieses
kommt zum Schluss, dass eine minmale Schutzkote einzuhalten ist.
Diese wird in den UeV ergänzt.

	– Die Abstellplätze B+R sowie P+R werden in den Überbauungsvorschrif-
ten verordnet, sie sind im Untergeschoss und mit Anbindung an die
Bahnhofunterführung anzuordnen.

	– Die Parkplatzzahl wird in den Erläuterungen detaillierter aufgezeigt (vgl.
Kapitel 5.3 ).

	– Die Gemeinde verzichtet auf eine Erhöhung der Mindestanzahl Abstell-
plätze B+R im Wirkungsbereich der UeO (vgl. Kapitel 5.1 und 5.3).

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

35	 ecoptima

	– Das Richtkonzept Dachgestaltung im Anhang der Überbauungsvorschrif-
ten wird mit Längs- und Querschnittplänen ergänzt. Es bleibt für die
Dachgestaltung verbindlich. Abgesehen von den in den Überbauungs-
vorschriften verankerten Elementen hat das Richtkonzept nur illustrie-
renden Charakter und ist nicht verbindlich.

	– Für den Baubereich D wird Flachdach als Dachform vorgeschrieben.
	– An Stelle von «Wohnungen für Hotelmitarbeitende» wird der Begriff

«Dienstwohnungen» aus der Zweitwohnungsgesetzgebung verwendet.
	– Weitere Präzisierungen von verschiedenen Formulierungen gemäss den

Vorbehalten und Hinweisen der Vorprüfung.

Die detaillierten Stellungnahmen zu den Vorbehalten und Empfehlungen
aus der kantonalen Vorprüfung zeigt Anhang 2).

6.5	 Öffentliche Auflage

Nach der Bereinigung aufgrund der Vorprüfung wurden die grundeigentü-
merverbindlichen Planungsinstrumente Überbauungsplan und Überbau-
ungsvorschriften sowie die Zonenplanänderung vom 15. August bis zum
16. September 2024 während 30 Tagen öffentlich aufgelegt.

In der Auflagefrist wurde eine Einsprache aus der Nachbarschaft fristge-
recht eingereicht. Die Einsprache betraf in erster Linie Parkierungsfragen.
Nach bilateralen Gesprächen wurde die Einsprache noch vor der ange-
setzten Einspracheverhandlung vorbehaltlos zurückgezogen. Die Planung
kann deshalb ohne unerledigte Einsprachen weiterbehandelt werden.

6.6	 Beschlussfassung und Genehmigung

Die Beschlussfassung erfolgt durch den Grossen Gemeinderat (GGR). Der
Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum.

Nach der Beschlussfassung durch den Grossen Gemeinderat (GGR) wird
die UeO dem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Genehmi-
gung eingereicht.

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

36	 ecoptima

Anhang

Anhang

Anhang 1	 Stellungnahme Berner Heimatschutz

   1/2

ecoptima ag
Samuel Wild
Postfach
Spitalgasse 34
3001 Bern

Interlaken, 15. Mai 2023

Fachbericht Berner Heimatschutz
Region Interlaken-Oberhasli

Gemeinde: Interlaken
Workshopverfahren: Entwicklung Hotelprojekt Ostbahnhof
Auftraggeberin: BauLink AG Generalunternehmung, Promenade 101, 7270 Davos Platz
Vorhaben: Neubau Hotel
Standort: Untere Bönigstrasse, Parzelle Nr. 1840
Schutzzone/-objekt: ISOS, U-Zo, IX, Bahnhofareal Interlaken Ost mit neu gestaltetem

Bahnhofplatz, Erhaltungsziel a.

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir erstatten im Namen des Berner Heimatschutzes, Region Interlaken-Oberhasli wie folgt
Fachbericht zum Bauvorhaben an der Unteren Bönigstrasse in Interlaken.

Ausgangslage
Der Planungsperimeter liegt gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler
Bedeutung (ISOS) innerhalb der Umgebungszone U-Zo IX. Die daran geknüpften Schutzziele und
Rahmenbedingungen für eine Überbauung des Areals wurden in einer Stellungnahme von der
ENHK vom 20. Juni 2022 definiert. Das ausgearbeitete Richtkonzept muss diese Vorgaben und
Forderungen erfüllen. Der Berner Heimatschutz, vertreten durch die Region Interlaken-Oberhasli,
wird von der Auftraggebein BauLink AG Generalunternehmung eingeladen, in einer Würdigung zum
durchgeführten Workshopverfahren Stellung zu nehmen.

Würdigung
Die ortsbildprägende Platanenreihe entlang der Unteren Bönigstrasse wurde in die
Projektentwicklung integriert und bleibt als raumbildendes Element im südlichen Freiraum vor den
Hotelbauten ungeschmälert erhalten. Die Wirkung der von weitem sichtbaren Baumallee zwischen
zukünftigen Hotelneubau und dem Siedlungsentwicklungsgebiet Uechtere bleibt bewahrt.

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

37	 ecoptima

Anhang

   2/2

Mit der ortsbaulichen Setzung der Neubauvolumen wird der nötige Freiraum zum westlichen
Geschäftshaus (ISOS 0.0.61) gewährt, so dass dessen räumliche Wirkung als Trennelement
zwischen Bahnhofplatz und Planungsperimeter erhalten bleibt.

Die Verbindung für Fussgänger entlang der Unteren Bönigstrasse bleibt ohne Behinderung erhalten.
Die Umgebungsgestaltung mit klaren Zonierungen der Aussenbereiche bieten öffentliche Zugänge.
Mit einer begrünten Platzgestaltung mit einer hohen Aufenthaltsqualität wird der Freiraum zwischen
Hotelneubau und dem westlich angrenzenden Geschäftshaus, der heute als unattraktiver Hinterhof
zum Bahnhofplatz wahrgenommene wird, deutlich aufgewertet.

Der Berner Heimatschutz war im Workshopverfahren mit einer Fachperson vertreten und konnte
seine Anliegen in den Bereichen Ortsbildschutz, Denkmalpflege und ISOS einbringen. Diese wurden
vom Projektteam aufgenommen und im vorliegenden Richtkonzept berücksichtigt.

Simon Goetz
Dipl. Architekt FH/SIA
Bauberater Berner Heimatschutz
Region Interlaken-Oberhasli

simon.goetz@bernerheimatschutz.ch
T 033 826 14 14

Einwohnergemeinde Interlaken
Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

38	 ecoptima

Anhang

Anhang 2	 Auswertung Vorprüfung

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Erläuterungsbericht

41	 ecoptima

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42	 ecoptima

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Überbauungsordnung «Hotel Ostbahnhof»
Erläuterungsbericht

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Anhang

Beilagen

Beilage 1	 Gutachten der ENHK

Arealentwicklung Neubau Hotel Ostbahnhof auf Parzelle Nr. 1840, Interla-
ken BE – Voranfrage vom 20. Juni 2022

Beilage 2	 Fachgutachten zum Baumbestand

Fachgutachten zu Baumbestand Parzelle 1840, 3800 Interlaken, Gesund-
heitszustand des Baumbestandes, mögliche bauliche Eingriffe im Baumbe-
reich der Henzelmann’s Baumpflege AG, Spiez vom 7. Dezember 2021

Beilage 3	 Schlussbericht Workshopverfahren

Schlussbericht Workshopverfahren Entwicklung Hotelprojekt Ostbahnhof
vom 23. Mai 2023

Beilage 4	 Lärmgutachten

Lärmgutachten «Strassenverkehr/Eisenbahn (LSV)» der Gartenmann Engi-
neering, Bern vom 17. Juni 2024

Lärmgutachten «Parkierungslärm» der Gartenmann Engineering, Bern vom
26. Juni 2024

Beilage 5	 Naturgefahrengutachten

Fachgutachten Hochwassergefährdung UeO Nr. 24 «Hotel Ostbahnhof»,
Interlaken der Flussbau Ag, Bern vom 16. Juli 2024