name: 5_Teilrevision Nutzungsplanung 'Umzonung Hohfuri'

text: \n \n\n \n\n \n\n \n\n1  \n\n \n\n \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\nPlanung und Bau \n\nTeilrevision Nutzungsplanung «Umzonung Hohfuri» \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAntrag und Weisung  \n\nan das Stadtparlament \n\n29. Juni 2022 \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n2  \n\n \n\nAntrag  \n\n \n\n \n\nDer Stadtrat beantragt dem Stadtparlament, es wolle beschliessen: \n\n \n\n1. Die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung «Umzonung Hohfuri» wird festgesetzt. \n\n \n\n2. Der Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) wird zur Kenntnis genommen. \n\n \n\n3. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen an der Teilrevision Bau- und Zonenordnung \n\n«Umzonung Hohfuri» vorzunehmen, sofern sich diese im Nachgang von Genehmigungs- oder \n\nRechtsmittelverfahren als notwendig erweisen und kein Ermessen besteht. \n\n \n\n4. Der Beschluss unterliegt, gestützt auf Art. 14 der Gemeindeordnung, dem fakultativen \n\nReferendum. Wird das Referendum ergriffen, wird die Geschäftsleitung des Stadtparlaments \n\nmit der Ausarbeitung des beleuchtenden Berichts beauftragt. \n\n \n\n5. Mitteilung an \n\na. Stadtrat \n\nb. Geschäftsleitung \n\nc. Abteilung Planung & Bau \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n3  \n\n \n\nBericht/Weisung \n\n \n\nDas Wichtige in Kürze \n\n \n\nDas Angebot des Schulraumes der heutigen Anlage Hohfuri ist für den Bedarf nicht genügend. Deshalb \n\nwurde eine Machbarkeitsstudie zum Ausbau des heutigen Angebots erarbeitet. Der daraus \n\nresultierende Raumbedarf an die Schulanlage soll auf dem Grundstück 6905 aufgefangen werden. Dies \n\nliegt momentan in der Wohnzone 3.0 und wäre für die beabsichtigte Nutzung nicht zonenkonform. \n\nDie Vorlage beabsichtigt, das Grundstück Nr. 6905 und Teile von den Strassenparzellen Nr. 6904 & \n\n6903 – welche alle drei sich im Besitz der Stadt Bülach befinden –in die Zone für öffentliche Bauten \n\n(OeB II) umzuzonen und damit die planungsrechtliche Grundlage für die bauliche Weiterentwicklung \n\nder Schulanlage Hohfuri zu schaffen. \n\n \n\nAusgangslage \n\nFür die bauliche Weiterentwicklung der Schulanlage Hohfuri wurde eine Machbarkeit zum Ausbau des \n\nheutigen Angebots von Landis Ingenieure erarbeitet. Am 14. Juli 2021 hat der Stadtrat mit Beschluss \n\nNr. 285 den Bereich Immobilien mit der Prüfung der Zonenkonformität für die geplante Entwicklung \n\nbeauftragt. Die im Beschluss festgehaltenen Anpassungen der Machbarkeitsstudie führten zu einem \n\nBedarf, der in der heutigen Wohnzone nicht mehr zonenkonform ist. Daher wurde der Bereich \n\nStadtplanung mit der Umzonung der heutigen Wohnzone in eine Zone für öffentliche Bauten «OeB II» \n\nbeauftragt. Mit der vorliegenden Teilrevision «Umzonung Hohfuri» wird die rechtliche Grundlage \n\nhinsichtlich Zonenkonformität für die Umsetzung der angestrebten Nutzung gemäss \n\nMachbarkeitsstudie geschaffen. Die Teilrevision «Umzonung Hohfuri» soll zur Erhöhung der \n\nPlanungssicherheit der Gesamtleistungssubmission zügig vorangetrieben werden. \n\n \n\nMitwirkungsverfahren \n\na) Öffentliche Auflage  \n\nGemäss § 7 Abs. 1 und 2 PBG sind die Pläne und zugehörigen Berichte vor der Festsetzung öffentlich \n\naufzulegen und die Nachbargemeinden, weitere nebengeordnete Planungsträger sowie übergeordnet \n\ndie Planungsgruppe Zürcher Unterland (PZU) anzuhören. Nach der Bekanntgabe kann sich jedermann \n\nbei der die Auflage verfügenden Instanz während 60 Tagen zum Planinhalt äussern. Über die nicht \n\nberücksichtigten Einwendungen wird gesamthaft bei der Planfestsetzung entschieden (§ 7 Abs. 3 PBG).  \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n4  \n\n \n\nDie Teilrevision der Nutzungsplanung lag vom 4. März bis zum 2. Mai 2022 öffentlich auf. Während \n\ndieser Zeit konnten sich sämtliche Personen zur Teilrevision der Nutzungsplanung äussern und \n\nEinwendungen zum Vorhaben einbringen. Dabei sind keine Einwendungen von der Bevölkerung \n\neingegangen. Somit konnte auf den Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen gemäss Art. \n\n7 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) verzichtet werden. \n\n \n\n \n\nb) Anhörung der neben- und übergeordneten Planungsträger \n\nDie Nachbargemeinden Bachenbülach, Eglisau, Embrach, Glattfelden, Hochfelden, Höri, Rorbas und \n\nWinkel und die Planungsgruppe Zürcher Unterland (PZU) wurden gemäss § 7 PBG zur Teilrevision der \n\nBau- und Zonenordnung angehört. Die Nachbargemeinden Bachenbülach, Eglisau, Embrach, \n\nGlattfelden, Hochfelden und die Planungsgruppe Zürcher Unterland (PZU) haben sich zur Teilrevision \n\ngeäussert und haben keine Einwendungen gegen das Projekt hervorgebracht. Die übrigen haben sich \n\nnicht geäussert.  \n\n \n\nc) Kantonale Vorprüfung \n\nDie Unterlagen der Einreichung zur Vorprüfung der Teilrevision Bau- und Zonenordnung «Umzonung \n\nHohfuri» wurden am 23. Februar 2022 vom Stadtrat gutgeheissen (Beschluss-Nr. 54) und am 2. März \n\n2022 der Baudirektion des Kantons Zürich zur Vorprüfung gleichzeitig zur öffentlichen Auflage \n\neingereicht. Seit dem 20. Mai 2022 liegt der Vorprüfungsbericht des kantonalen Amtes für \n\nRaumentwicklung vor. Die darin erwähnten Auflagen wurden im Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nberücksichtigt. Gemäss dem kantonalen Vorprüfungsbericht wird unter Berücksichtigung der Auflagen \n\neine Genehmigung der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung «Umzonung Hohfuri» in Aussicht \n\ngestellt. Die Teilrevision wird in der vorliegenden Ausformulierung seitens Kanton als rechtmässig und \n\ngenehmigungsfähig beurteilt.  \n\n \n\nKosten \n\nDurch die Teilrevision Bau- und Zonenordnung «Umzonung Hohfuri» respektive die Umzonung der \n\nWohnzone 3.0 in eine Zone für öffentliche Bauten II entstehen keine Folgekosten für die Stadt Bülach. \n\n \n\nWeiteres Vorgehen \n\nMit der Zustimmung dieser Vorlage durch das Stadtparlament wird die Teilrevision «Umzonung \n\nHohfuri» festgesetzt. Nach der kantonalen Genehmigung - vorausgesetzt einer positiven Verfügung -\n\nwird der Festsetzungsentscheid und die Genehmigung öffentlich publiziert. Dabei beginnt die 30-\n\ntägige Referendumsfrist. Sofern keine Eingaben während dieser Frist eingehen, kann das Inkrafttreten \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n5  \n\n \n\npubliziert werden und bildet somit die neue planungsrechtliche Grundlage für den Ausbau der \n\nSchulanlage Hohfuri. \n\n \n\nFolgen einer Ablehnung des Antrags \n\nIm Falle einer Ablehnung kann der geplante Ausbau der Schulanlage Hohfuri nicht im geforderten \n\nUmfang umgesetzt werden. Dies hätte langfristig einschneidende Konsequenzen für die genügende \n\nVersorgung von Schulraum für die gesamte Stadt Bülach.  \n\n \n\nFazit \n\nDie Vorlage beabsichtigt, das Grundstück Nr. 6905 und Teile von den Strassenparzellen Nr. 6904 & \n\n6903 – welche alle drei sich im Besitz der Stadt Bülach befinden –in die Zone für öffentliche Bauten \n\n(OeB II) umzuzonen und damit die planungsrechtliche Grundlage für die bauliche Weiterentwicklung \n\nder Schulanlage Hohfuri zu schaffen. \n\n \n\n \n\nDas Stadtparlament wird gebeten, der Vorlage zuzustimmen. \n\n \n\n \n\nKontaktperson \n\nFür weitere Auskünfte steht gerne zur Verfügung:  \n\n- Wüthrich Luca, Projektleiter Stadtplanung, Bereich Stadtplanung, 044 863 14 69; \n\nluca.wuethrich@buelach.ch \n\n \n\nBehördlicher Referent: Andreas Müller, Stadtrat des Ressorts Planung und Bau \n\n \n\n \n\n \n\nStadtrat Bülach \n\nMark Eberli Christian Mühlethaler \n\nStadtpräsident Stadtschreiber \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n6  \n\n \n\n \n\n(SRB-Nr. 244) \n\n \n\n \n\nBeilagen: \n\n1. Teilrevision Nutzungsplanung «Umzonung Hohfuri», Plan Situation 1:2500, 20. Juni 2022 \n\n2. Teilrevision Nutzungsplanung «Umzonung Hohfuri», Planungsbericht nach RPV Art. 47, 20. \n\nJuni 2022 \n\n3. Vorprüfungsbericht Amt für Raumentwicklung, 20. Mai 2022 \n\n4. Bericht zur Machbarkeitsstudie, 17. August 2021 \n\n \n\n\n\nDer Parlamentspräsident:\n\nTeilrevision der Nutzungsplanung\nUmzonung Hohfuri\n\n \n\nSituation 1:2500\n\nVom Stadtparlament festgesetzt am:\n\nVon der Baudirektion genehmigt am:\n\nFür die Baudirektion: BDV Nr.\n\nDie Parlamentssekretärin:\n\nKanton Zürich\n\nKloten, 20. Juni 2022 / bl.1056\n\nGossweiler Ingenieure AG\nSchaffhauserstrasse 55\n8180 Bülach \nTelefon 044 872 32 00\nwww.gossweiler.com\n\n1\nPlan-Nummer\n\nDatum: Visum:\nKie20.06.2022\n\nFormat: A3\n\n20.06.2022 Ber\n\nVersion: 1.2\n\nErstellt:\nGeprüft:\n\nDateiname: bl.1056_Teilrevision_Zonenplan_2500_20220620.vwx\n\nNamens des Stadtparlamentes\n\nDruckdatum: 20.06.2022 \nN\n\nRechtsgültiger Zonenplan\n\nZonenplanänderung\n\n1264500\n\n2\n6\n\n8\n3\n0\n\n0\n0\n\n2\n6\n\n8\n3\n2\n\n5\n0\n\n1264500\n\n2\n6\n\n8\n3\n0\n\n0\n0\n\n2\n6\n\n8\n3\n2\n\n5\n0\n\nNKanton Zürich\n\nGemeinde Bülach\n\nThemenbereich\n\nDetails\n\nSituation 1:2500\n\nSchritt vom 2.12.2021\n\nZusatz\n\nFestsetzung\n\nFunktion\n\nName\n\nFunktion2\n\nName2\n\nInstanz\n\nFunktion3\n\nName3\n\nVerfasser Verfasser, Adresse, 9999 Ort\n\nPlan Nr.\n\n99\n\nBearbeiter:\n\nBearbeiter\n\nDatum Druck\n\n2.12.2021\n\nErstellungsdatum\n\n2.12.2021\n\nGrundlagendaten\n\nGrunddatensatz der\namtlichen Vermessung,\nNachgeführt bis 02.12.2021,\n© Amtliche Vermessung\n\nRechtsgültiger Zonenplan\n\nZonenplanänderung\n\n0 20 40 60 80 100 m\n\nBeantragte Festlegungen:\n\nZone für öffentliche Bauten\n\nInformationsinhalt:\n\nWohnzonen 3 Vollgeschosse\n\nLegende\n\nZonen für öffentliche Bauten\n\nll\n\nES\n\nll\n\nW 3.0\n\nOeB ll\n\nOeB ll\n\n1264500\n2\n\n6\n8\n\n3\n0\n\n0\n0\n\n2\n6\n\n8\n3\n2\n\n5\n0\n\n1264500\n\n2\n6\n\n8\n3\n0\n\n0\n0\n\n2\n6\n\n8\n3\n2\n\n5\n0\n\nNKanton Zürich\n\nGemeinde Bülach\n\nThemenbereich\n\nDetails\n\nSituation 1:2500\n\nSchritt vom 2.12.2021\n\nZusatz\n\nFestsetzung\n\nFunktion\n\nName\n\nFunktion2\n\nName2\n\nInstanz\n\nFunktion3\n\nName3\n\nVerfasser Verfasser, Adresse, 9999 Ort\n\nPlan Nr.\n\n99\n\nBearbeiter:\n\nBearbeiter\n\nDatum Druck\n\n2.12.2021\n\nErstellungsdatum\n\n2.12.2021\n\nGrundlagendaten\n\nGrunddatensatz der\namtlichen Vermessung,\nNachgeführt bis 02.12.2021,\n© Amtliche Vermessung\n\nRechtsgültiger Zonenplan\n\nZonenplanänderung\n\n\n\n \n\n \n\nBülach, 20. Juni 2022 / bl.1056 / Ber \n\n \nGossweiler Ingenieure AG \n\nSchaffhauserstrasse 55 \n\n8180 Bülach \n\nTelefon 044 872 32 00 \n\nwww.gossweiler.com  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFassung für die Festsetzung \n\nTeilrevision Nutzungsplanung \n\nUmzonung "Hohfuri" \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 2/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV - Umzonng Hohfuri \n\n \n\nAuftraggeber Stadt Bülach, Planung und Bau \n\nBearbeitung Gossweiler Ingenieure AG \n\nVersion  1.2 \n\nVersionsverlauf Version Datum Visum Kommentar \n\n1.0 10.02.2022 Ber / Kol Fassung für die öffentliche Auflage und  \n\nVorprüfung \n\n1.1 02.06.2022 Ber Fassung für den Beschluss Stadtrat \n\n1.2 20.06.2022 Ber Fassung Festsetzung \n\n \n\nTitelbild Ausschnitt geoweb Stadt Bülach  \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 3/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Ausgangslage 4 \n\n1.1 Anlass und Ziel 4 \n\n1.2 Machbarkeitsstudie Schülergartenweg 5 \n\n1.3 Ablauf, Mitwirkung und Vorprüfung 7 \n\n2 Rahmenbedingungen 9 \n\n2.1 Bundesebene 9 \n\n2.2 Kantonale Ebene 10 \n\n2.3 Regionale Ebene 10 \n\n2.4 Kommunale Ebene 12 \n\n2.4.1 Kommunale Richtplanung 12 \n\n2.4.2 Entwicklungskonzept Raum Bülach (EKRB) 13 \n\n2.4.3 Bau- und Zonenordnung 14 \n\n2.4.4 Energieplan 15 \n\n3 Weitere Sachthemen 16 \n\n4 Teilrevision Nutzungsplanung 20 \n\n4.1 Zonenplan und Bauordnung 20 \n\n5 Auswirkungen und Würdigung 21 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBeilage: \n\n Bericht Machbarkeitsstudie, Schulanlage Hohfuri, Bülach, Landis AG vom \n\n07.07.2021, Rev. 17.08.2021 \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 4/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n1 Ausgangslage  \n\n1.1 Anlass und Ziel \n\nDie Schulanlage "Hohfuri" im Nordosten der Stadt Bülach ist zu erweitern und \n\nweiterzuentwickeln, um den Schulraumbedarf decken zu können. Teile der \n\nStrassengrundstücke Nr. 6903 (Hohfuristrasse) und Nr. 6904 (Schülergarten-\n\nweg) sowie das komplette Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) liegen \n\nin der Wohnzone W 3.0 und befinden sich direkt angrenzend an der Schulan-\n\nlage "Hohfuri". Die Grundstücke sind im Besitz der Stadt Bülach und sollen für \n\ndie Schulraumerweiterung wie folgt in die Zone für öffentliche Bauten umge-\n\nzont werden: \n\nGrundstück Nr. Zonierung Umzuzonende Fläche in \n\nZone für öffentliche  \n\nBauten \n\n6903 (Strassenparzelle) Teilstück W 3.0  64 m2 \n\n6904 (Strassenparzelle) Teilstück W 3.0 1.2 m2 \n\n6905  W 3.0 2'160 m2 \n\nTotal gerundet 2'225.2 m2 \n\n \n\nGemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom 8. Februar 2021 be-\n\nträgt die Baumassenziffer in der Wohnzone W 3.0 für Hauptgebäude max. 3.00 \n\nm3/m2. Somit ist auf dem Grundstück mit der jetzigen Zonierung ein maxima-\n\nles Bauvolumen von 6'720 m3 (oberirdische Baumasse) möglich. Bei der Zone \n\nfür öffentliche Bauten haben die Bauten gegenüber den Nachbarsgrundstü-\n\ncken gemäss Ziff. 7 BZO die Grenz- und Gebäudeabstände inkl. allfälliger \n\nMehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge der angrenzenden Bauzone einzuhal-\n\nten. \n\nDer zusätzlich benötigte (Schul-) Raum bei der Schulanlage "Hohfuri" kann erst \n\nmit der Umzonung realisiert werden. Mit der Umzonung des gesamten Grund-\n\nstücks Nr. 6905 sowie der Teile der Strassengrundstücke Nr. 6903 und 6904 \n\nwerden die Weichen gestellt, den künftigen Schulraumbedarf – auch im Hin-\n\nblick der Verdichtungsabsichten gemäss dem kommunalen Teilrichtplan "Sied-\n\nlung" in den umliegenden Wohngebieten (vgl. Kap. 2.4.1) – gerecht zu werden \n\nund damit die Schulanlage "Hohfuri" weiterzuentwickeln und zu erweitern.  \n\nZiel \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 5/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n  \n\nAbbildung 1 Luftbild, geoweb Stadt \n\nBülach, 11.11.2021 \n\nAbbildung 2 Ausschnitt AV-Plan, geo-\n\nweb Stadt Bülach, \n\n11.11.2021 \n\n1.2 Machbarkeitsstudie Schülergartenweg \n\nBasierend auf eine bereits erstellte Machbarkeitsstudie "Erweiterung und Um-\n\nbau der Schulanlage Allmend" (ehem. Böswisli) wurde eine erweiterte Mach-\n\nbarkeitsstudie "Erweiterung Schulanlage Hohfuri" durchgeführt. Diese Erweite-\n\nrung hat die Varianten der ersten Machbarkeitsstudie auf die Umsetzbarkeit \n\nüberprüft, verglichen und hat Vorgehenskonzepte definiert. \n\nGemäss der Machbarkeitsstudie (Landis AG, 07. Juli 2021, Rev. 17. August \n\n2021) ist ein Neubau mit Hort, Kindergartennutzungen und Klassenzimmer \n\nvorgesehen, welches die Schulanlage "Hohfuri" entlasten kann. Mit den sepa-\n\nraten Aussenbereichen wird so peripher aber doch mit direkter Anbindung an \n\ndie Schulanlage der notwendige Raum für zwei Kindergärten und den Hort auf \n\nzwei Geschossen zur Verfügung gestellt. \n\nFür die Ergänzung der Schulanlage "Hohfuri" werden in der Machbarkeitsstu-\n\ndie insgesamt drei Varianten (1a + 1b, 2) erfasst, dargestellt und rechnerisch \n\naufgearbeitet. Auf die ausführliche Bewertung der Varianten wird hier verzich-\n\ntet.  \n\nVariante 1 (1a + b) Neubau Schülergartenweg mit 2 \n\nKindergärten, 2 Horträumen und \n\n3 Klassenzimmer und zugehöri-\n\ngen Nebennutzungen sowie \n\nMultifunktionsraum.  \n\nBauvolumen: \n\n6’578 m3 \n\nDas Volumen ist \n\nmit der jetzigen \n\nZonierung leicht \n\nüberschritten. \n\nVariante 2 Neubau Schülergartenweg mit 2 \n\nKindergärten, einer Klein-Turn-\n\nhalle, 2 Hort-räumen und 3 Klas-\n\nsenzimmer und zugehörigen \n\nNebennutzungen.  \n\nBauvolumen: \n\n6’706 m3  \n\nDas Volumen ist \n\nbei der jetzigen \n\nZonierung über-\n\nschritten. \n\nFür den Neubau Schülergartenweg werden gemäss der Machbarkeitsstudie die \n\nVarianten 1b und 2 zur Weiterverfolgung empfohlen. \n\nMachbarkeitsstudie  \n\nSchülergartenweg \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 6/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n \n\nAbbildung 3 Auszug Situationsplan Variante 1b \n\nDer Neubau weist im Erdgeschoss zwei Kindergärten mit separatem Zugang \n\nzum Aussenraum sowie einen Multifunktionsraum auf. Separat erschlossen ist \n\nzudem der Hort und die drei Klassenzimmer. Der Hort befindet sich im ersten \n\nObergeschoss und hat einen direkten Zugang zu einer Dachterrasse. Eine \n\nKombi-Nutzung des Aussenraums von Hort und Kindergarten ist sehr gut \n\nmöglich und konzipiert so eine grosszügigere Aussenfläche. Die Klassenzim-\n\nmer und die angrenzenden Gruppenräume befinden sich im zweiten Oberge-\n\nschoss. Das Gebäude kann seitlich auf zwei Geschossen erweitert werden.  \n\n \n\nAbbildung 4 Auszug Situationsplan Variante 2 \n\nVariante 1b \n\nVariante 2 \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 7/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\nDer Neubau weist im Erdgeschoss zwei Kindergärten mit separatem Zugang \n\nzum Aussenraum sowie über das Unter- und Erdgeschoss eine Klein-Turnhalle \n\n(Raumhöhe 6.1 m) mit Materialraum auf. Separat erschlossen ist der Hort und \n\ndie drei Klassenzimmer. Eine Kombi-Nutzung des Aussenraums von Hort und \n\nKindergarten ist sehr gut möglich und konzipiert so eine grosszügigere Aus-\n\nsenfläche. Das Gebäude kann im 2. OG um ein Klassenzimmer mit Gruppen- \n\nund Nebenräumen erweitert werden. \n\nAuf Grund der aktuellen Zonierung des Grundstückes ist die erstellbare Bau-\n\nmasse auf 6'480 m3 (oberirdische Baumasse) beschränkt. Daraufhin wurde die \n\nUmzonung des Grundstückes in die Zone für öffentliche Bauten empfohlen. Al-\n\nternativ müsste die Zonenkonformität wie auch das Volumen und die Setzung \n\neines Neubaus mittels Vorentscheides geklärt werden. \n\n \n\n1.3 Ablauf, Mitwirkung und Vorprüfung \n\nVoraussichtlicher Ablauf Termine \n\nErstellung erster Entwurf Dezember 2021 \n\nInterne Vernehmlassung (Stadt Bülach) Januar 2022 \n\nVerabschiedung zur öffentlichen Auflage und kanto-\n\nnalen Vorprüfung (SR) \n23. Februar 2022 \n\nÖffentliche Auflage und Anhörung / Vorprüfung 60 Tage \n\nAnpassungen aufgrund öffentlicher Auflage und An-\n\nhörung / Vorprüfung \nJuni 2022 \n\nFestsetzung durch Stadtparlament xx \n\nAblauf Referendumsfrist xx \n\nGenehmigung durch Baudirektion xx \n\nPublikation (Festsetzung und Genehmigung) xx \n\nAblauf Rekursfrist xx \n\nPublikation Inkrafttreten xx \n \n\nDer Ausschuss Bau und Infrastruktur (ABI) der Stadt Bülach wurde informiert \n\nund muss nicht über den Entwurf der Teilrevision Nutzungsplanung "Hohfuri" \n\nvorberatend tätig werden, da das Geschäft direkt durch den Stadtrat behandelt \n\nwerden kann. Der Stadtrat (SR) hat mit Beschluss vom 23. Februar 2022 den \n\nEntwurf zur kantonalen Vorprüfung gemäss § 87 lit. a und zur öffentlichen Auf-\n\nlage und Anhörung gemäss § 7 PBG verabschiedet. \n\nDie Baudirektion Kanton Zürich hat mit Vorprüfungsbericht vom 20. Mai 2022 \n\nim Rahmen der kantonalen Vorprüfung Stellung zur Umzonungsvorlage ge-\n\nnommen. \n\nDie Auflagen aus dem Vorprüfungsbericht, welche die Umzonungsvorlage be-\n\ntreffen, wurden berücksichtigt und sind in die Überarbeitung eingeflossen. Es \n\nsind dies: \n\n Thematisierung und Begründung der Abweichung der Zonenplanänderung \n\nzum kommunalen Teilrichtplan Siedlung gemäss Vorgabe von § 16 PBG. \n\nFazit Machbarkeitsstudie \n\nVerfahrensablauf \n\nÖffentliche Auflage und Anhörung / \n\nKantonale Vorprüfung \n\nKantonale Vorprüfung \n\nAnpassung  \n\nUmzonungsvorlage \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 8/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n Überarbeitung des Kap. 2.4.1- Kommunale Richtplanung und Abstimmung \n\nmit der Abhandlung der Richtplanabweichung. \n\n ISOS: Bezugnahme des Neubaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6905 auf die \n\nbestehende Schulanlage. \n\n Bereinigung Kap. 1.1– Anlass und Ziel: Überprüfung und Abstimmung der \n\nErläuterungen zur Zonenplanänderung. \n\n Korrektur Kap. 1.2– Verweis Machbarkeitsstudie: Verweis auf die Machbar-\n\nkeitsstudie mit dem Revisionsdatum 17.08.2022 korrigieren. \n\n Hinweis für nachfolgende Verfahren ergänzen: Oberflächenabflusskarte auf-\n\nzeigen. \n\nGemäss dem Vorprüfbericht kann - unter Berücksichtigung der in der Vorprü-\n\nfung erwähnten Auflagen - die Genehmigung der Teilrevision der Nutzungs-\n\nplanung in Aussicht gestellt werden. \n\nDie öffentliche Auflage und Anhörung erfolgten während 60 Tagen vom 4. \n\nMärz bis 2. Mai 2022. \n\nIm Rahmen der öffentlichen Auflage sind keine Einwendungen eingegangen. \n\nAuf einen Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen konnte verzich-\n\ntet werden. Die Gemeinden Bachenbülach, Eglisau, Embrach, Glattfelden, \n\nHochfelden und die Planungsgruppe Zürcher Unterland haben im Rahmen der \n\nAnhörung Kenntnis von der Umzonungsvorlage genommen und keine Einwen-\n\ndungen vorgebracht. \n\nDie Planungsgruppe Zürcher Unterland (PZU) hat an der Sitzung vom 11. April \n\n2022 die Umzonungsvorlage behandelt und verzichtet auf eine Stellungnahme, \n\nda keine regionalen Interessen direkt betroffen sind. \n\nxx \n\n \n\nxx \n\n  \n\nEinwendungs- und  \n\nAnhörungsverfahren \n\nEinwendungen und  \n\nStellungnahmen \n\nStellungnahme PZU \n\nFestsetzung  \n\n \n\nGenehmigung \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 9/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n2 Rahmenbedingungen \n\n2.1 Bundesebene \n\nDie Stadt Bülach liegt im Gebiet mit Lärmbelastungen und Hindernisbegren-\n\nzungen. Die Abgrenzungslinie ist in der kantonalen Richtplankarte abschlies-\n\nsend festgelegt und entspricht der umhüllenden Lärmbelastungskurve zum Im-\n\nmissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe 2 gemäss LSV (IGW ES II). \n\nDie Abgrenzungslinie kann auf regionaler und kommunaler Stufe nicht verän-\n\ndert werden.  \n\nFür die Hindernisbegrenzungen in der Stadt Bülach ist der Sicherheitszonen-\n\nplan massgebend. Die definierten Höhenkoten sind im Rahmen der Baubewilli-\n\ngung zu prüfen. Für die Umzonung sind keine Massnahmen zu treffen. \n\n \n\n \n\nAbbildung 5 Ausschnitt Sicherheitszonenplan, Auflage vom 3.09.2018 \n\nDas zur Umzonung vorgesehene Gebiet befindet sich Inventar der schützens-\n\nwerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ausserhalb des Ortsbildperimeters von \n\nBülach. Die angrenzende Schulanlage Hohfuri wird jedoch mit folgendem Hin-\n\nweis (0.0.19) versehen:  \n\n"Drei um Pausenplatz angeordnete Giebelbauten, z. T. in rotem Sichtbackstein, \n\n1959, Erweiterungstrakt, E. 20. Jh., Umbau/Anbau Hauptgebäude, A. 21. Jh. […] \n\nDie eindrückliche Anlage von 1959 besticht durch die drei um einen Pausen-\n\nplatz gruppierten Baukörper und den gezielten Einsatz von rotem Sichtback-\n\nstein. (ISOS, 03.2013, S. 12 und 22)" \n\nSachplan Infrastruktur und Luftfahrt \n\n(SIL) Teil III C Objektblatt Flughafen \n\nZürich \n\nISOS \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 10/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n \n\nAbbildung 6 Planausschnitt ISOS \n\nDie Beeinträchtigung des Ortsbilds kann mit der Umzonung ausgeschlossen \n\nwerden. Der Neubau auf dem Grundstück Nr. 6905 sollte jedoch einen gebüh-\n\nrenden Bezug zur bestehenden Schulanlage nehmen. \n\n2.2 Kantonale Ebene \n\nGemäss kantonalem Richtplan liegen die Grundstücke im Siedlungsgebiet. \n\nSüdwestlich vom Perimeter befindet sich das Zentrumsgebiet der Stadt Bülach.  \n\n \n\nAbbildung 7 Kantonaler Richtplan vom 28.10.2019 \n\n2.3 Regionale Ebene \n\nGemäss regionalem Richtplan sind für den Perimeter hohe bauliche Dichten \n\nangestrebt. Dies entspricht einer Baumassenziffer von mindestens 2.7 m³/m² \n\nbeziehungsweise einer Nutzungsdichte (K/ha) von > 150 K/ha. \n\n \n\nSiedlung und Landschaft \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 11/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n \n\nAbbildung 8 Regionaler Richtplan vom 28.08.2020 \n\nGemäss Richtplankarte Verkehr ist der Perimeter von keinen relevanten \n\nEinträgen betroffen. \n\n \n\n \n\nAbbildung 9 Regionaler Richtplan, Karte Verkehr vom 28.08.2020 \n\nGemäss Richtplankarte Ver- und Entsorgung / OeBA ist der Perimeter von \n\nkeinen relevanten Einträgen betroffen. \n\n \n\nAbbildung 10 Regionaler Richtplan, Karte Ver- und Entsorgung vom 28.08.2020 \n\nVerkehr \n\n   \n\n \n\nVersorgung, Entsorgung / OeBA \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 12/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n2.4 Kommunale Ebene \n\n2.4.1 Kommunale Richtplanung \n\nGemäss dem kommunalen Teilrichtplan Siedlung "Angestrebte Nutzungsdich-\n\nten und Handlungsräume", vom 15. November 2021 befindet sich das Umzo-\n\nnungsgebiet im Handlungsraum «S4 – Soliboden». Dieses Gebiet soll gemäss \n\ndem Richtplantext für Wohnen mit hohen Dichten weiterentwickelt werden. \n\nDiese Dichten sind im Rahmen des Sanierungsbedarfs zu erreichen. Dabei sol-\n\nlen auch Synergien zum Aussenraum der Schule genutzt werden.  \n\nDie Umzonung des Grundstückes Nr. 6905 sowie die Teilumzonung der Stras-\n\nsengrundstücke Nr. 6903 und 6904 von der Wohnzone W 3.0 zur Zone für öf-\n\nfentliche Bauten weicht demnach von der Festlegung im kommunalen Richt-\n\nplan ab. Die Abweichung lässt sich gemäss § 16 PBG somit begründen, dass \n\nauf dem Grundstück Nr. 6905 derzeit Kindergarten- und Hortnutzungen vorzu-\n\nfinden sind. Diese Nutzungen leisten heute schon einen Beitrag zur Erfüllung \n\nöffentlicher Aufgaben, obwohl sich diese aktuell in der Wohnzone W 3.0 befin-\n\nden. In Anbetracht auf die angestrebten hohen Dichten in den umliegenden \n\nWohnquartieren und den damit einhergehenden potenziellen Zuzügen von Fa-\n\nmilien wird der künftige Schulraumbedarf weiterhin steigen und die Kapazitä-\n\nten resp. Erweiterungsmöglichkeiten der Schulanlage Hohfuri strapazieren. Mit \n\nder Umzonung wird die heutige Nutzung mit der Zone für öffentliche Bauten \n\nlegitimiert. Der vorgesehene Neubau kann nach der Realisierung die Schulan-\n\nlage entlasten. \n\nGemäss der Ziff. 7 BZO werden in der Zone für öffentliche Bauten keine maxi-\n\nmale Ausnützung festgesetzt. Die angestrebte hohe bauliche Dichte lässt sich \n\ndemnach in der Zone für öffentliche Bauten theoretisch realisieren. \n\n \n\nAbbildung 11 Ausschnitt kommunaler Teilrichtplan Siedlung "Angestrebte Nutzungs-\n\ndichten und Handlungsräume" \n\n"Siedlung" \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 13/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\nDie weiteren kommunalen Teilrichtpläne Strassen, Radwege und Fusswege, \n\nLandschaftsrichtplan enthalten keine relevanten Einträge. \n\nDie kommunale Richtplanung steht nicht im Widerspruch zu einer Umzonung \n\ndes Wohngebietes und der Schulraumerweiterung an diesem Standort. \n\n2.4.2 Entwicklungskonzept Raum Bülach (EKRB) \n\nDie Stadt Bülach hat in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Bachenbülach, \n\nHochfelden, Höri und Winkel ein Entwicklungskonzept für den Raum Bülach \n\n(EKRB) erarbeitet. Mit Beschluss durch den Stadtrat der Stadt Bülach am 13. \n\nFebruar 2019 und entsprechenden Beschlüssen der weiteren Gemeinden bildet \n\ndas EKRB den Konzeptteil bzw. die Grundlage für die Inhalte der kommunalen \n\nRichtpläne. \n\nDie Inhalte des EKRB aus dem Kapitel Siedlung überführt die Stadt Bülach in \n\neinen Teilrichtplan Siedlung "Angestrebte Nutzungsdichten und Handlungs-\n\nräume". Alle weiteren Teile einer kommunalen Richtplanung werden zu einem \n\nspäteren Zeitpunkt auf Basis der Ergebnisse der laufenden Projekte "Gesamt-\n\nverkehrskonzept Bülach", "Grün- und Freiraumkonzept" sowie weiterer Grund-\n\nlagenarbeiten umgesetzt. \n\nEs handelt sich beim EKRB um ein Konzept und ist daher nicht verbindlich. \n\nTrotzdem bildet das EKRB die Grundlage für die Revision der teilweise überhol-\n\nten Teilrichtpläne. \n\nGemäss dem EKRB "Öffentliche Bauten und Anlagen / Ver- und Entsorgungen" \n\nsind keine spezifischen Einträge vorhanden und kommunale Handlungsansätze \n\nfür das Gebiet vorgesehen. Die heutige Zone für öffentliche Bauten und Anla-\n\ngen ist im EKRB eingetragen. \n\n \n\nAbbildung 12 Ausschnitt EKRB "Öffentliche Bauten und Anlagen / Ver- und Entsor-\n\ngung" \n\n  \n\nWeitere kommunale Richtpläne \n\nFazit kommunale Richtplanung \n\nEinleitung / Verbindlichkeit \n\n"Öffentliche Bauten und Anlagen / \n\nVer- und Entsorgungen" \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 14/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\nDas EKRB "Landschaft" sieht die Aufwertung der Siedlungsfreiräume sowie die \n\nAufwertung der Freiräume bei baulicher Erneuerung vor.  \n\n \n\nAbbildung 13 Ausschnitt EKRB "Landschaft"¨ \n\nDas EKRB steht nicht Widerspruch zu einer Umzonung des Wohngebietes und \n\nder Schulraumerweiterung an diesem Standort. \n\n2.4.3 Bau- und Zonenordnung \n\nDas Grundstück Nr. 6905 liegt vollständig in der Wohnzone W 3.0. Die Stras-\n\nsenparzellen 6903 und 6904 befinden sich mehrheitlich in der Zone für öffent-\n\nliche Bauten sowie teilweise in der Wohnzone W 3.0. Es gelten für die Umzo-\n\nnung folgende relevanten Grundmasse der Wohnzone W 3.0: \n\nGebäudehöhe max. m 10.50 \n\nFirsthöhe max. m 7.00 \n\nGebäude- bzw. Gesamtlänge max. m 50.00 \n\nBaumassenziffer für Hauptgebäude max. m³/m² 3.00 \n\nBaumassenziffer für Besondere Gebäude max. m³/m² 0.40 \n\nFreiflächenziffer min. % 25 \n\nKleiner Grundabstand min. m 5.00 \n\nGrosser Grundabstand min. m 10.00 \n\nIn der Wohnzone W 3.0 sind Wohnungen und nicht störende Gewerbe- und \n\nDienstleistungsbetriebe zulässig. Die gewerblich genutzte Geschossfläche darf \n\nin dieser Wohnzone maximal ein Viertel der gesamten Geschossfläche  \n\nbetragen. Der Umzonungsperimeter weist eine Fläche von rund 2′683 m2 auf: \n\n"Landschaft" \n\n \n\nFazit EKRB \n\nBau- und Zonenordnung \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 15/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n \n\nAbbildung 14 Ausschnitt Zonenplan mit Umzonungsperimeter (weiss), geoWEB Stadt \n\nBülach, 20. Oktober 2021 \n\n2.4.4 Energieplan \n\nGemäss dem kommunalen Energieplan sind für die Grundstücke Nrn. 6904 / \n\n6905 Erdwärmesonden möglich und erwünscht. Die Strassenparzelle Nr. 6903 \n\nsowie die Schulanlage "Hohfuri" ist mit erster Versorgungspriorität der Holz-\n\nwärmeverbünde zugewiesen und ist ein bestehender Standort der Holz-Wär-\n\nmezentrale der Stadt Bülach. Das Grundstück ist zudem mit einer Erdgaslei-\n\ntung erschlossen.  \n\n \n\nAbbildung 15 Ausschnitt Kommunaler Energieplan Stand: 25.01.2021 \n\nDie weiteren Planungsschritte sind auf die Festlegungen des kommunalen \n\nEnergieplans abzustimmen.  \n\nKommunaler Energieplan \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 16/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n3 Weitere Sachthemen \n\nDie Parzelle Nr. 6905 wird im Mischwassersystem entwässert. Vor dem \n\nKindergartengebäude (Schülergartenweg 5) befindet sich ein \n\nSchlammsammler. Die Wasser- und Kanalisationsanschlüsse befindet sich im \n\nSüden der Parzelle, die von der Solibodenstrasse abgeleitet werden (Magenta \n\n= Abwasserleitungen / blau = Wasserleitungen). Auf der Parzelle ist ein \n\nOberflurhydrant sowie drei Kontrollschächte für Abwasser vorhanden. \n\nFernwärmeleitungen (in der Abb. Orange gekennzeichnet) befinden sich in der \n\nStrassenparzelle Nr. 6904 (Schülergartenweg). \n\n \n\nAbbildung 16 Werkleitungskataster, geoWEB Stadt Bülach, 30.11.021 \n\nAuf den Grundstücken befinden sich keine inventarisierten oder schutzwürdi-\n\ngen Objekte. \n\nIm Kataster der belasteten Standorte sind zu den Grundstücken keine Einträge \n\nvorhanden.  \n\nDie Grundstücke liegen nicht innerhalb des Prüfperimeters für Bodenverschie-\n\nbungen. Es ist kein kommunales Bodenverschiebungsverfahren im Rahmen des \n\nBaugesuchs notwendig. \n\n  \n\nWerkleitungen \n\nInventare \n\nKataster der belasteten Standorte / \n\nPrüfperimeter Bodenverschiebung \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 17/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\nDer Perimeter liegt in der öV-Güteklasse B. Die Bushaltestelle Bülach Bahnhof \n\nOst (ca. 650 m – 8 min Fussweg), Hohfuri (ca. 150 m – 1 min Fussweg) und \n\nBülach, Soliboden (ca. 400 m – 5 min Fussweg) liegen in Gehdistanz. Die Bus-\n\nhaltestellen werden durch die Buslinie 501 (Bachenbülach, Bramenländli – \n\nBülach, Bahnhof) im 30-min-Takt bedient. \n\n \n\nAbbildung 17 öV-Güteklasse, GIS-Browser Kanton Zürich, 18.11.2021 \n\nIm Perimeter sind weder Naturgefahren noch Einträge im Chemie-Risikokatas-\n\nter verzeichnet. \n\nDie Grundstücke Nr. 6903, 6904 und 6905 befinden sich in einem Gebiet mit \n\neinem Planungswert der Empfindlichkeitsstufe II. \n\nWeder für die Solibodenstrasse (im Westen des Umzonungsperimeters) noch \n\nfür den Unterweg (im Osten des Umzonungsperimeters) ist mit einschränken-\n\ndem Strassenlärm zu rechnen.  \n\nDer Umzonungperimeter befindet sich in der Lärmkurve 51 dB (Zivilfluglärm 1. \n\nNachtstunde) und ausserhalb des Bereichs, wo erhöhte Schallschutzanforde-\n\nrungen wegen des Fluglärmes gefordert werden.  \n\nDa das Gebiet bereits eingezont wie auch erschlossen ist, sind die Immissions-\n\ngrenzwerte (IGW) nach Art. 31 LSV im Rahmen der Baubewilligung massge-\n\nbend. Die Zuweisung der ES-Stufe erfolgt nutzungskonform. Auf den erwähn-\n\nten Grundstücken ist eine Erweiterung der Schulanlage Hohfuri geplant (öf-\n\nfentliche Nutzung). Gestützt auf den umliegenden und den geplanten Nutzun-\n\ngen wird die Empfindlichkeitsstufe II definiert. Die Einhaltung der Grenzwerte \n\nist im Rahmen des Baugesuchs nachzuweisen. \n\n  \n\nöV-Erschliessung \n\nNaturgefahren /  \n\nChemie-Risikokataster \n\nStrassenlärm \n\nFluglärm \n\nZuweisung ES-Stufe \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 18/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\nGemäss den Klimakarten des Kantons Zürich handelt es sich beim Planungsge-\n\nbiet um eine lokalklimatische Wärmeinsel. Die Wärmebelastung auf dem Areal \n\nwird bereits heute als stark eingestuft. Aufgrund der zusätzlichen Verdichtung \n\nmit einer Zunahme des Gebäudevolumens wird die Aufheizung tagsüber ver-\n\nstärkt, so dass voraussichtlich eine Wärmebelastung im Sommer resultiert. Es \n\nsind keine Kaltluftströmungen im Nahbereich der Grundstücke vorhanden. \n\nIm Sinne von Art. 1 USG ist es notwendig, dass lokalklimatische Anforderungen \n\nin den weiteren Planungsschritten (z.B. Studienauftrag, Wettbewerb, Bauein-\n\ngabe) beachtet werden. Auf der Stufe der Nutzungsplanung werden keine kon-\n\nkreten Vorgaben getroffen.  \n\n \n\nAbbildung 18 Klimamodell: Planhinweiskarte, Tagsituation, GIS-Browser Kanton  \n\nZürich, 08.06.2018 \n\n  \n\nLokalklima \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 19/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\nBei der Oberflächenabflusskarte wird darauf hingewiesen, wo potenzielle Ge-\n\nfahren durch Oberflächenabfluss besteht. Die Grundstücke Nr. 6903, 6904 und \n\n6905 sind von einer Fliesstiefe von 0.1 m stellenweise betroffen. In der weiteren \n\nPlanung sind diese Befunde zu plausibilisieren, zu interpretieren und bei der \n\nweiteren Projektierung der Bauten und Anlagen zu berücksichtigen. \n\n  \n\nAbbildung 19 Planausschnitt Oberflächenabfluss, GIS-Browser Kanton  \n\nStand: 11.07.2019 \n\n  \n\nOberflächenabfluss \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 20/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n4 Teilrevision Nutzungsplanung \n\nDie vorliegende Teilrevision betrifft die Umzonung des gesamten Grundstücks \n\nNr. 6905 sowie die Teilstücke der Strassengrundstücke Nrn. 6903 und 6904 von \n\nder Wohnzone W 3.0 in die Zone für öffentliche Bauten OEB II. Das Gebiet ist \n\nheute vollständig überbaut und erschlossen. \n\nDie Teilrevision der Nutzungsplanung umfasst folgende Dokumente:  \n\n Teil-Zonenplanänderung vom 20. Juni 2022 \n\n Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 20. Juni 2022 \n\n \n\n4.1 Zonenplan und Bauordnung \n\nDie Zonenplanänderung umfasst die Umzonung des gesamten Grundstücks \n\nNr. 6905 sowie Teilstücke der Strassengrundstücke Nrn. 6903 und 6904 von \n\nder Wohnzone W 3.0 in die Zone für öffentliche Bauten mit der ES Stufe II. So-\n\nmit werden für die Grundstücke, welche im Eigentum der Stadt Bülach liegen \n\nund für die Erweiterung der Schulanlage Hohfuri vorgesehen sind, eine einheit-\n\nliche Zonierung erlangt. Dies erlaubt eine möglichst grosse Planungsfreiheit. \n\nDes Weiteren wird durch die Umzonung erreicht, dass die geplante Erweite-\n\nrung realisiert werden kann und zonenkonform ist. \n\nEs sind keine Anpassungen in der Bauordnung nötig. Gemäss Bauordnung der \n\nStadt Bülach, Stand vom 8. Februar 2021, gelten in der Zone für öffentliche \n\nBauten folgende Vorschriften: \n\n Die Bauten haben gegenüber Nachbarsgrundstücken die Grenz- und Ge-\n\nbäudeabstände (inkl. allfälliger Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge) der \n\nbetreffenden, angrenzenden Bauzone einzuhalten. \n\nSomit ist gegenüber der Wohnzone W 3.0 ein kleiner Grundabstand von \n\n5.00 m bzw. ein grosser Grundabstand von 10.00 m einzuhalten. \n\nGemäss § 60 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich (PBG) wird die Nutzweise \n\nwie folgt definiert: \n\n Einer Zone für öffentliche Bauten können Grundstücke zugewiesen werden, \n\ndie von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt \n\nwird. \n\nDurch die Umzonung wird die Zonenkonformität der geplanten Schulraumer-\n\nweiterung sichergestellt. \n\n  \n\nZonenplanänderung \n\nBauordnung und Grundmasse \n\nNutzweise \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n20. Juni 2022 21/21 \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV – Umzonung Hohfuri \n\n \n\n5 Auswirkungen und Würdigung \n\nDurch die Umzonung ergeben sich keine Auswirkungen auf die Umwelt. \n\nMit der Umzonung wird die planungsrechtliche Grundlage geschaffen, um die \n\ngeplante Schulraumerweiterung Hohfuri realisieren zu können. Für die Über-\n\nprüfung der Zonenkonformität der Erweiterungsvarianten und zur Qualitätssi-\n\ncherung wurde eine Machbarkeitsstudie erarbeitet. Die Machbarkeitsstudie \n\numfasst das Grundstück Nr. 6905. \n\nMit Ausnahme der Abweichung zur kommunalen Richtplanung entspricht die \n\nTeilrevision der Nutzungsplanung in der vorliegenden Form den übergeordne-\n\nten Gesetzgebungen sowie der Sach- und Richtplanung von Bund, Region, \n\nKanton Zürich und Stadt Bülach. Die Abweichung wurde sachlich gerechtfertigt \n\nund wird als untergeordneter Natur eingestuft, da es sich um ein Grundstück \n\nhandelt, welches im Besitz der Stadt Bülach ist und dessen heutige Nutzung \n\nmit der Umzonung legitimiert wird. Die Teilrevision entspricht auch den Zielen \n\nund Grundsätzen der Raumplanung. \n\n \n\n \n\n\n\nKanton Zürich \nBaudirektion \n\nhj Amt für Raumentwicklung \nRaumplanung \n\nTeam Nord \n\nStadt Bülach \nStadtrat \nAllmendstrasse 6 \n8180 Bülach \n\nStefan Pfister \nGebietsbetreuer Richt-/Nutzungsplanung \nStampfenbachstrasse 12 \n8090 Zürich \nTelefon +41 43 259 41 65 \nstefan.pfister@bd.zh.ch  \nwww.zh.ch/are  \n\nReferenz-Nr.: \nARE 22-0245 \n\n2 0. Mai 2022 \n\nBülach. Teilrevision Zonenplan im Gebiet «Hohfuri» — Vorprüfung \n\nSehr geehrter Herr Stadtpräsident, \nsehr geehrte Damen und Herren \n\nMit Schreiben vom 2. März 2022 haben Sie uns die Teilrevision der Nutzungsplanung \n«Hohfuri» zur Vorprüfung eingereicht. Wir haben das Amt für Mobilität (AFM) der Volkswirt-\nschaftsdirektion, das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), das Strassenin-\nspektorat, die Abteilung Planen & Steuern sowie die Fachstelle Lärmschutz des Tiefbau-\namts (TBA) und die Fachstelle Ortsbild und Städtebau des Amts für Raumentwicklung \n(ARE/OBS) der Baudirektion zum Mitbericht eingeladen. Deren Stellungnahmen sind in die \nVorprüfung eingeflossen. Gerne nehmen wir zur Vorlage wie folgt Stellung: \n\n1. Ausgangslage \nRund 500 Meter Luftlinie nordöstlich des Bahnhofs Bülach befindet sich die Schulhausan-\nlage «Hohfuri». Für das Gebiet ist gemäss rechtskräftigem Zonenplan die Zone für öffentli-\nche Bauten massgebend. Direkt südlich angrenzend an die Schulanlage «Hohfuri» befindet \nsich das Grundstück Kat-Nr. 6905. Dieses befindet sich gemäss Zonenplan in der Wohn-\nzone (W3) und ist im Besitz der Stadt Bülach. Derzeit wird das Grundstück (Schülergarten-\nweg 5 und 7) als Kindergarten respektive Hort genutzt. Im Rahmen einer Machbarkeitsstu-\ndie wurde geprüft, wie sich die Schulrauminfrastruktur im Gebiet «Hohfuri» weiterentwi-\nckeln lässt. Gemäss Studie ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6905 ein Neubau mit Hort, Kin-\ndergartennutzungen und Klassenzimmer vorgesehen, welcher die Schulanlage «Hohfuri» \nentlasten kann. \n\nFür die geplante bauliche Weiterentwicklung und Erweiterung der Schulanlage «Hohfuri» \nsoll das Grundstück Kat.-Nr. 6905 sowie das Teilgrundstück Kat.-Nr. 6903 (Hohfuristrasse) \nvon der Wohnzone (W3) in die Zone für öffentliche Bauten (OeB II) umgezont werden. Mit \nder Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung erfolgt ausschliesslich eine Anpassung \ndes Zonenplans. Die Bau- und Zonenordnung (BZO) wird nicht angepasst. \n\nDie Vorlage umfasst folgende Bestandteile: \n\n- Zonenplan Mst. 1:2500 (Ausschnitt «Hohfuri») vom 10. Februar 2022 \n- \tPlanungsbericht nach Art. 47 RPV vom 10. Februar 2022 \n\n\n\nBaudirektion \n2/5 \n\n- Bericht Machbarkeitsstudie «Schulanlage Hohfuri» vom 17. August 2021 \n\n2. Gesamtbeurteilung \nPlanungsrechtlicher Kontext \nDas von der Umzonung betroffene Gebiet südlich des Schülergartenwegs, welches das \nGrundstück Kat-Nr. 6905 sowie das Teilgrundstück Kat.-Nr. 6903 (Strassenparzelle) um-\nfasst, befindet sich innerhalb des Siedlungsgebiets direkt angrenzend an das Zentrumsge-\nbiet von kantonaler Bedeutung. Für das Umzonungsgebiet werden im kantonalen Richtplan \nkeine weiteren Festlegungen getroffen. \n\nGemäss regionalem Richtplan Unterland (Stand: 15. September 2021) befinden sich die \nvon der Umzonung betroffenen Grundstücke im Gebiet für eine hohe bauliche Dichte, was \neiner Ausnützungsziffer von mindestens 60 % respektive einer Baumassenziffer von min-\ndestens 2.7 m3/m2  entspricht. Die Gemeinden haben sich in ihrer Nutzungsplanung an den \nangestrebten Nutzungsdichten zu orientieren. \n\nGemäss kommunalem Teilrichtplan Siedlung (Stand: Festsetzung vom 15. November \n2021), welcher im Januar 2022 dem Amt für Raumentwicklung zur Genehmigung einge-\nreicht wurde, befindet sich das Umzonungsgebiet im Handlungsraum «S4 Soliboden». Die-\nses Gebiet soll gemäss Richtplantext für Wohnen weiterentwickelt werden. Als Zielsetzung \nist die Verdichtung im Rahmen des Sanierungsbedarfs sowie die Aufwertung des öffentli-\nchen Raums definiert. \n\nZusätzlich zu den Richtplanfestlegungen ist das Umzonungsgebiet von der kommunalen \nVerkehrsbaulinie betroffen, welche mit Verfügung vom 2. Juli 2001 (TBA Nr. 1600/2001) \nneu festgesetzt wurde. \n\nWürdigung \nMit der Umzonung des Grundstücks Kat-Nr. 6905 sowie des Teilgrundstücks Kat.-Nr. 6903 \nwird die planungsrechtliche Grundlage geschaffen, um die beabsichtigte Schulraumerwei-\nterung südlich des Schülergartenwegs realisieren zu können. \n\nDie beabsichtigte Zonenplanänderung von der Wohnzone in die Zone für öffentliche Bau-\nten entspricht den Vorgaben der übergeordneten Richtplanung, weicht jedoch von der kom-\nmunalen Richtplanung ab. Die Abweichung ist im Revisionsdossier zu thematisieren und \ngemäss den Vorgaben von § 16 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zu begründen. \nDes Weiteren sind untergeordnete Korrekturen im Bericht nach Art. 47 RPV notwendig. \n\nAus kantonaler Sicht kann der Zonenplanänderung «Hohfuri» zugestimmt werden, sofern \ndie nachfolgend erwähnten Auflagen in die Überarbeitung einfliessen. \n\n3. Beurteilung im Einzelnen \nZonenplan \n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen \n\nIn Zonen für öffentliche Bauten sind Grundstücke einzuteilen, die von ihren Eigentümern für \ndie Erfüllung öffentlicher Aufgaben beansprucht werden (§ 60 Abs. 1 PBG). In Anbetracht \n\n\n\niej  Baudirektion \n3/5 \n\nder Erweiterungsabsicht der Schulanlage Hohfuri südlich des Schülergartenwegs, ist die \nZuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 6905 sowie des Teilgrundstücks Kat.-Nr. 6903 nach-\nvollziehbar und entspricht der Zweckbestimmung gemäss PBG. Weiter ist Bedingung für \ndie Zuweisung eines Gebiets in eine Zone für öffentliche Bauten indes, dass das Grund-\nstück bereits einer Institution gehört, welche eine öffentliche Aufgabe erfüllt. Das Gebiet ist \nim Besitz der Stadt Bülach, wonach diese Vorgabe ebenfalls erfüllt ist. \n\nAbweichung zur kommunalen Richtplanung \n\nGemäss kommunalem Teilrichtplan Siedlung (Stand: Festsetzung vom 15. November \n2021) befindet sich das Umzonungsgebiet im Handlungsraum «S4 Soliboden». Dieses Ge-\nbiet soll gemäss Richtplantext für Wohnen weiterentwickelt werden. Mit der Zonenplanän-\nderung sind jedoch neue Flächen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben vorgesehen. Die Um-\nzonung weicht somit von der Festlegung im kommunalen Richtplan ab. Gemäss § 16 PBG \nhaben die Planungen unterer Stufen denjenigen der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen \njeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulässig, \nwenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind. Im Revisionsdossier ist \ndie Abweichung zur kommunalen Richtplanung zu thematisieren und zu begründen. \n\n4 Die Abweichung der Zonenplanänderung zum kommunalen Teilrichtplan Siedlung ist \nzu thematisieren und nachvollziehbar gemäss Vorgabe von § 16 PBG zu begründen. \n\nDie Aussage, dass die kommunale Richtplanung nicht im Widerspruch zu einer Umzo-\nnung steht, ist im Bericht nach Art. 47 RPV zu korrigieren. Kap. 2.4.1 ist demnach zu \nüberarbeiten und auf die noch vorzunehmende Abhandlung der Richtplanabweichung \nabzustimmen. \n\nHohe bauliche Dichte \n\nGemäss § 60 Abs. 3 PBG kann die BZO Vorschriften zur Zone für öffentliche Bauten erlas-\nsen. Die BZO der Stadt Bülach regelt unter Ziff. 7 ausschliesslich die Grenz- und Gebäude-\nabstände sowie die Zulässigkeit von geschlossenen Überbauungen. Eine maximale Aus-\nnützung wird nicht festgelegt. Demnach lässt sich in der Zone für öffentliche Bauten die an-\ngestrebte hohe bauliche Dichte gemäss regionalem Richtplan Unterland realisieren. \n\nInventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) \n\nDas zur Umzonung vorgesehene Gebiet grenzt an die Schulanlage Hohfuri. Diese liegt \nzwar ausserhalb des im ISOS erfassten Ortsbildperimeters von Bülach, wird aber mit ei-\nnem Hinweis erwähnt und folgendermassen beschrieben: \n\n«Drei um Pausenplatz angeordnete Giebelbauten, z. T. in rotem Sichtbackstein, 1959, Er-\nweiterungstrakt, E. 20. Jh., Umbau/Anbau Hauptgebäude, A. 21. Jh. Die eindrückliche An-\nlage von 1959 besticht durch die drei um einen Pausenplatz gruppierten Baukörper und \nden gezielten Einsatz von rotem Sichtbackstein.» \n\nDie Beeinträchtigung des Ortsbilds kann ausgeschlossen werden. Eine Bezugnahme des \nNeubaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6905 auf die bestehende Schulanlage wäre wün-\nschenswert. \n\n\n\n❑\n\nBaudirektion \n4/5 \n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nKap. 1.1 - Anlass und Ziel \n\nIn Kap. 1.1 wird erläutert, dass die Strassenparzellen Nr. 6903 und 6904 in der Wohnzone \n«W 3.0» liegen. Das Grundstück Kat.-Nr. 6903 liegt jedoch mehrheitlich und das Grund-\nstück Kat.-Nr. 6904 vollumfänglich in der Zone für öffentliche Bauten. Weiter wird unter die-\nsem Abschnitt ausgeführt, dass das Grundstück Kat.-Nr. 6904 (Schülergartenweg) umge-\nzont werden soll - gemäss Zonenplan soll der Schülergartenweg jedoch keine Änderung \nerfahren. Die Erläuterungen im ersten Abschnitt unter Kapitel 1.1 sind zu überprüfen und \nauf die Zonenplanänderung abzustimmen. \n\n4 Kapitel 1.1 im Bericht nach Art. 47 RPV ist gemäss den Erwägungen zu bereinigen. \n\nKap. 1.2 - Verweis Machbarkeitsstudie \n\nIn Kap 1.2 wird auf die Machbarkeitsstudie vom 11.07.2019 verwiesen. Als Beilage zum \nRevisionsdossier wurde jedoch die Machbarkeitsstudie mit Datum vom 07.07.2021 mit Re-\nvision vom 17.08.2021 eingereicht. Wir empfehlen das Datum der Machbarkeitsstudie im \nBericht nach Art. 47 RPV zu korrigieren. \n\n4. Hinweise für nachfolgende Verfahren \nHochwasser und Massenbewegungen, Gewässerrenaturierung, Gewässernutzung \nund Gewässerraum \nIm zur Umzonung vorgesehenen Gebiet und in den daran angrenzenden Gebieten besteht \neine Gefährdung durch gewässerunabhängigen Oberflächenabfluss (http://maps.zh.ch, \nKarte «Oberflächenabfluss»). Wir empfehlen, in der weiteren Planung die Befunde der \nOberflächenabflusskarte für diese Gebiete zu plausibilisieren, zu interpretieren und bei der \nweiteren Projektierung der Bauten und Anlagen zu berücksichtigen. Verbindliche Hinweise \nzur Berücksichtigung des Oberflächenabflusses gibt die SIA-Norm 261/1:2020. \n\n5. Formelle Hinweise \nEinreichung von Unterlagen zur Genehmigung \n\nFür die Genehmigung der Teilrevision sind die Unterlagen (Zonenplan, Erläuternder Bericht \nnach Art. 47 RPV) im Minimum siebenfach einzureichen, wovon je zwei Exemplare das \nAmt für Raumentwicklung, zwei das Baurekursgericht und eines das Verwaltungsgericht \nerhalten. Zusätzlich sind die Unterlagen in elektronischer Form gemäss Checkliste «Unter-\nlagen für die Vorprüfungs- und Genehmigungsverfahren von Richt- und Nutzungsplänen \nsowie Quartierplänen» einzureichen. Diese kann unter www.are.zh.ch  (- Raumplanung -› \nNutzungspläne -> Merkblätter) heruntergeladen werden. Weiter sind das Beschlussdoku-\nment des Stadtrats inkl. einer Bescheinigung des Ablaufs der Referendumsfrist und eine \nPublikationsbestätigung sowie eine Rechtskraftbescheinigung betreffend den Rekurs in \nStimmrechtssachen beizulegen. Der Erläuternde Bericht nach Art. 47 RPV muss Angaben \nzur Vorprüfung, Mitwirkung und Festsetzung sowie den Bericht zu den nicht berücksichtig-\nten Einwendungen beinhalten. \n\n\n\n16:1  Baudirektion \n5/5 \n\nÖREB-Kataster \n\nIn der Weisung vom 13. März 2017 ist der Nachführungsprozess kommunale (vgl. Kapitel \n4.3) und kantonale Nutzungsplanung (vgl. Kapitel 4.4) beschrieben. Für die Verfahrens-\nschritte «öffentliche Auflage», «Festsetzung» und «Genehmigung» sind die aktuellsten di-\ngitalen Daten (Geometrien und Dokumente) durch die zuständige Katasterbearbeiter-Orga-\nnisation im ÖREB-Kataster nachzuführen (vgl. § 6 Abs.1 i.V.m. § 15 Kantonales Geoinfor-\nmationsgesetz (KGeolG) und § 9 Kantonale Verordnung über den Kataster der öffentlich-\nrechtlichen Eigentumsbeschränkungen [KÖREBKV]). \n\nPublikation \n\nDie Planfestsetzung und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion werden durch die \nGemeinde gleichzeitig eröffnet (vgl. § 5 Abs. 3 PBG). Am Tag nach der Eröffnung beginnt \nfür die Festsetzung und die Genehmigung die 30-tägige Rekursfrist zu laufen, innert der \nbeide Akte gemeinsam beim Baurekursgericht (BRG) angefochten werden können. Sofern \nkeine Rekurse eingegangen sind, haben die Gemeinden das Inkrafttreten nach eingeholter \nBescheinigung zu publizieren. Erst am Tag nach der Publikation bzw. an  dem von der Ge-\nmeinde individuell festgelegten Datum ist die Teilrevision der Nutzungsplanung «Hohfuri» \nrechtskräftig. \n\n6. Weiteres Vorgehen \nUnter Berücksichtigung der oben erwähnten Auflagen kann eine Genehmigung der Teilrevi-\nsion der Nutzungsplanung «Hohfuri» in Aussicht gestellt werden. \n\nWir hoffen, Ihnen mit den Hinweisen aus der Vorprüfung bei der Weiterbearbeitung der \nVorlage behilflich zu sein. Bei Rückfragen können Sie uns gerne kontaktieren. \n\nFreundliche Grüsse \n\nStefan Pfister \n\n\n\n \n\nLandis AG Bauingenieure + Planer | Steinhaldenstrasse 28 | 8954 Geroldswil | Tel 043 500 45 82 | www.landis-ing.ch \n\nZertifiziert nach der ISO Norm 9001:2015 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nSCHULANLAGE HOHFURI, BÜLACH \n\nSCHÜLERGARTENWEG \n\n \n\n07.07.2021 \nRev. 17.08.2021 Bericht Machbarkeitsstudie \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 2 von 29  \n\nINHALTSVERZEICHNIS  \n\n1 Einleitung 4 \n\n Ausgangslage 4 \n\n Grundlagen 5 \n\n Zu beachtende Rahmenbedingungen 5 \n\n1.3.1 Schulanlage Hohfuri 5 \n1.3.2 Klimanotstand 6 \n\n Vorgehen 6 \n\n2 Machbarkeit Schülergartenweg 7 \n\n Bestand Schülergartenweg 5 und 7 7 \n\n Definition Raumprogramm 7 \n\n Variantenfächer 8 \n\n2.3.1 Zu bearbeitende Varianten 8 \n2.3.2 Variante 1a mit 3 Klassenzimmern sowie Multifunktionsraum 8 \n2.3.3 Variante 1b mit 3 Klassenzimmern sowie Multifunktionsraum 9 \n2.3.4 Variante 2 mit 3 Klassenzimmern und Klein-Turnhalle 10 \n\n3 Grobkostenschätzungen 12 \n\n Enthaltene Kosten 12 \n\n Nicht enthaltene Kosten 13 \n\n Kostentreibende Risikofaktoren 13 \n\n Grobkostenschätzung Schülergartenweg 13 \n\n Zu berücksichtigen in der weitergehenden Planung 13 \n\n4 Mögliche Vorgehensvarianten 14 \n\n Direktaufträge, Einladungsverfahren oder öffentliche Ausschreibung für Architekten 14 \n\n Architekturwettbewerb / Studienaufträge nach SIA 15 \n\n4.2.1 Planung 15 \n4.2.2 Realisierung 16 \n4.2.3 Ausführung unter Leitung Architekt 16 \n4.2.4 Ausführung mit Totalunternehmer (TU) 17 \n\n Durchführen einer Gesamtleistungssubmission 17 \n\n4.3.1 Bauen durch die öffentliche Hand 17 \n4.3.2 Grundgedanke der Gesamtleistungsanbieter - Submission 18 \n\n Ablauf der Verfahren 19 \n\n4.4.1 Ablauf mit Wettbewerb / Studienauftrag 19 \n4.4.2 Ablauf mit Gesamtleistungsausschreibung 19 \n4.4.3 Zeitbedarf 20 \n4.4.4 Kostenschätzung Gesamtleistungssubmission 20 \n\n5 Schlussfolgerung/ Empfehlung 21 \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 3 von 29  \n\nAnhang A: Kostenschätzung 22 \n\nAnhang B: Auszug Pläne Variante 1a 23 \n\nAnhang C: Auszug Pläne Variante 1b 25 \n\nAnhang D: Auszug Pläne Variante 2 26 \n\nAnhang E: Raumproramm (Grundlage) 27 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nIMPRESSUM \n\nAuftraggeber \n\nStadt Bülach \n\nAuftragnehmer \n\nLandis AG, Bauingenieure + Planer, Steinhaldenstrasse 28, 8954 Geroldswil \n\nVerfasser \n\nAndré Wenzinger, DAS FH Bauverwalter, Projektleiter \n\nThomas Brocker, dipl. Techniker Hochbau HF \n\nJudith Cahannes Begni, Hochbauzeichnerin \n\n \n\n \n\nABKÜRZUNGSVERZEICHNIS \n\nHort Hort/ Tagesstruktur \n\nKiga Kindergarten \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 4 von 29  \n\n1 Einleitung \n\n Ausgangslage \n\nDie "Erweiterung Schulanlage Hohfuri" war im September 2018 im Stadtrat traktandiert. \n\nAm 3. September 2018 hat der Gemeinderat den Planungskredit für die "Erweiterung und Um-\n\nbau der Schulanlage Allmend" (ehem. Böswisli) zurückgewiesen. Es soll für dieses Projekt eine \n\nMachbarkeitsstudie mit diversen Varianten als Entscheidungsgrundlage für den Gemeinderat \n\nausgearbeitet werden. \n\nDaraufhin wurde entschieden das Traktandum "Erweiterung Schulanlage Hohfuri" beim Stadt-\n\nrat entfallen zu lassen und auch für die Entwicklung der "Schulanlage Hohfuri" eine "Denk- \n\npause" einzulegen und den Variantenfächer mittels erweiterter Machbarkeitsstudie in Varian-\n\nten zu öffnen und zu dokumentieren. \n\nDie Landis AG durfte diese Studie erstellen. Ein Variantenvergleich zeigte klar, dass eine „ei-\n\ngenständige Überbauung des Grundstücks "Guss" im Norden von Bülach und die spätere Er-\n\nweiterung der Schulanlage Hohfuri um 6 Klassenzimmer" gegenüber der „Erweiterung der \n\nSchulanlage Hohfuri um 12 Klassenzimmer" zu bevorzugen sei. Dies nicht zuletzt auch des-\n\nhalb, weil das Grundstück "Guss" explizite für die Schulnutzung erworben wurde. Der Stadtrat \n\nerachtet es als wichtig, dieses damals gemachte «Versprechen» umzusetzen und so die neuen \n\nQuartiere Bülach Nord aufzuwerten. \n\nSowohl die Primarschulpflege als auch der Stadtrat schlossen sich dieser Empfehlung an. Am \n\n30. September 2019 wurden die Ergebnisse der Studie dem Parlament vorgestellt. Es ist nun \n\nvorgesehen für das Grundstück «Guss» eine Gesamtleistungssubmission durchzuführen. \n\nGemäss telefonischer Besprechung vom 29.01.2021 ist zudem angedacht, die zwischenzeitlich \n\nrealisierten Modulbauten auf der Schulanlage Hohfuri längerfristig zu belassen. \n\nAuch soll das Grundstück am Schülergartenweg überbaut und so der zusätzlich benötigte \n\n(Schul-)Raum bei der Schulanlage Hohfuri realisiert werden. \n\nDafür ist das Raumprogramm festzulegen und die Umsetzbarkeit mittels Machbarkeitsüber-\n\nlegungen zu definieren. Der Fokus für die weitergehenden Arbeiten soll auf dem Vorgehens-\n\nkonzept liegen. Es sollen verschiedene Varianten aufgezeigt und einander gegenübergestellt \n\nwerden. Ziel ist es, das für dieses Vorhaben mit diesen Rahmenbedingungen sinnvollste Vor-\n\ngehen (Realisierung mittels Modulbau (Vorgehen analog bisherigen Modulbauten der Stadt \n\nBülach), konventionelle Realisierung, Gesamtleistungssubmission, etc.) definieren zu können. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 5 von 29  \n\n Grundlagen \n\nFolgende Dokumente bilden die Grundlagen dieses Berichts: \n\n■ Vorentscheid betr. Zonenkonformität und hinreichende Erschliessung eines Neubaus als \n\nErweiterung der Schulanlage Hohfuri (Schülergartenweg 5 und 7) vom 12.04.2017 \n\nDas in der Wohnzone gelegene Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) liegt direkt \n\nangrenzend an die Schulanlage Hohfuri und ist im Besitz der Stadt Bülach. \n\nHeute sind folgende Nutzungen auf dem Grundstück vorzufinden: \n\n▪ Hort Pavillon Tanne \n\n▪ Hort Pavillon Garten \n\nMittels Vorentscheid mit Verbindlichkeit für Dritte (mit Beschlussdatum vom 12.04.2017) \n\nbetr. Zonenkonformität und hinreichende Erschliessung eines Neubaus als Erweiterung der \n\nSchulanlage Hohfuri wurde bereits im Vorfeld abgeklärt, dass eine "Erweiterung der öffent-\n\nlichen Schulanlage […] sich nahtlos in die Wohnumgebung ein[fügt]". Auch die Erschliessung \n\n"durch die Solibodenstrasse [ist] gegeben." \n\n■ Machbarkeitsstudie Landis AG, 11.07.2019 \n\nFolgendes ist am Schülergartenweg in der Machbarkeitsstudie vorgesehen: \n\nNeubau Hort / Kiga Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) \n\nDer Neubau nimmt die Nutzungen Hort und Kiga auf und entlastet so die Schulanlage \n\nHohfuri. Mit den separaten Aussenbereichen wird so peripher aber doch mit direkter An-\n\nbindung an die Schulanlage der notwendige Raum für zwei Kindergärten und den Hort auf \n\n2 Geschossen zur Verfügung gestellt. \n\n■ Telefonat Markus Fischer / Serge Bütler (Landis AG) vom 29.01.2021 \n\n■ Besprechung Markus Fischer / Thomas Brocker / André Wenzinger vom 20.04.2021 \n\n Zu beachtende Rahmenbedingungen \n\n1.3.1 Schulanlage Hohfuri \n\nFür die Erarbeitung der Machbarkeitsvarianten wurden verschiedene Rahmenbedingungen be-\n\nachtet: \n\n■ Raumprogramm  \n\n■ Erweiterung auf Parzelle Kat.-Nr. 6905   \n\nDie Erweiterung der Schulanlage soll auf der Parzelle Kat.-Nr. 6905 „Schülergartenweg“ er-\n\nfolgen. \n\n■ Heizung \n\nDie Fernheizung soll möglichst erhalten bleiben. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 6 von 29  \n\n1.3.2 Klimanotstand \n\nAm 15.04.2019 wurde ein Postulat des Gemeinderats an den Stadtrat überwiesen, welches  \n\nunter anderem folgenden Wortlaut beinhaltet: \n\n"Der Stadtrat erarbeitet eine Strategie, welche die Senkung der CO2-Nettoemissionen auf null bis \n\n2030 anstrebt und diese bis spätestens 2050 erreicht. Dabei werden sowohl Emissionen von  \n\nProduktion wie auch von Verbrauch berücksichtigt." \n\nWeitergehende Baustandards, welche über das Minergie-Label herausgehen, z.B. Minergie-P-\n\nECO, können zu Mehrkosten führen. Diese sind in der Kostenschätzung nicht berücksichtigt. \n\nErläuterungen (Quelle: www.minergie.ch): \n\nMinergie: "Der Minergie-Baustandard richtet sich an Bauherren und Planende mit überdurchschnittlichen Ansprüchen \n\nan Qualität, Komfort und Energie." \n\nMinergie-P: "Minergie-P bezeichnet Niedrigstenergie-Bauten und genügt maximalen Ansprüchen an Qualität, Komfort \n\nund Energie. Insbesondere wegen einer herausragenden Gebäudehülle." \n\nMinergie-ECO: "Minergie-ECO ist ein Kooperationsprojekt der Vereine Minergie und eco-bau. Minergie-ECO ergänzt die \n\ndrei Minergie-Baustandards mit den Themen Gesundheit und Bauökologie. Dabei werden gesundheitliche Aspekte in den \n\nThemen "Tageslicht", "Schallschutz" und "Innenraumklima" berücksichtigt. Die Themen "nachhaltiges Gebäudekonzept", \n\n"Materialisierung und Prozesse" sowie "Graue Energie" beinhalten bauökologische Anforderungen." \n\n Vorgehen \n\nDer Projektablauf war wie folgt: \n\n■ Entscheid und Beauftragung Machbarkeit  Kick-off am 20.04.2021 \n\n■ Grundlagenbeschaffung ab 21.04.2021 \n\n■ Definition Raumprogramm 19.05.2021 \n\n■ Zustellung Entwurf Bericht 18.06.2021 \n\n■ Info Schulpflege 29.06.2021 \n\n■ Überarbeitung Entwurf Bericht 07.07.2021 \n\n■ Info Stadtrat 14.07.2021 \n\n■ Fertigstellung bereinigter Bericht 18.08.2021 \n\n■ Info Schulpflege, Stadtrat 23.08.2021 \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 7 von 29  \n\n2 Machbarkeit Schülergartenweg \n\n Bestand Schülergartenweg 5 und 7 \n\nDas in der Wohnzone W 3.0 gelegene Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) liegt direkt \n\nangrenzend an die Schulanlage Hohfuri und ist im Besitz der Stadt Bülach. \n\nHeute sind folgende Nutzungen auf dem Grundstück vorzufinden: \n\n■ Hort Pavillon Tanne \n\n■ Hort Pavillon Garten \n\nMittels Vorentscheid mit Verbindlichkeit für Dritte (mit Beschlussdatum vom 12.04.2017) betr. \n\nZonenkonformität und hinreichende Erschliessung eines Neubaus als Erweiterung der Schul-\n\nanlage Hohfuri wurde bereits im Vorfeld abgeklärt, dass eine "Erweiterung der öffentlichen \n\nSchulanlage […] sich nahtlos in die Wohnumgebung ein[fügt]". Auch die Erschliessung "durch \n\ndie Solibodenstrasse [ist] gegeben." \n\nDer positive Entscheid hatte eine Gültigkeit von 3 Jahren.  \n\nZum Vorentscheid nimmt Roger Dällenbach, Leiter Hochbau und Energie, Stadt Bülach mit \n\nMail vom 8. Juni 2021 wie folgt Stellung: \n\nEs ist korrekt, dass die Gültigkeit von Vorentscheiden analog wie bei Baubewilligungen, auf drei \n\nJahre beschränkt ist. Aufgrund einer ersten Sichtung dürften sich wohl an der Beurteilung keine \n\nÄnderungen ergeben, der im Vorentscheid festgestellte Sachverhalt könnte nun aber im Baube-\n\nwilligungsverfahren wieder angefochten werden. Um frühzeitig (wieder) Rechtssicherheit in die-\n\nsen Fragen zu erlangen, müsste das Vorentscheidsgesuch nochmals neu eingereicht werden. \n\nWenn das Vorhaben zeitlich kritisch ist, macht es aber mehr Sinn, direkt die Baueingabe einzu-\n\nreichen. \n\nGemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom 18. Mai 2015 beträgt die Baumassen-\n\nziffer für Hauptgebäude max. 3.00 m3/m2. Somit ist auf dem Grundstück mit der jetzigen Zo-\n\nnierung ein maximales Bauvolumen von 6'480m3 (oberirdische Baumasse) möglich. \n\nGleichzeit mit dem Vorentscheid der Zonenkonformität kann auch das Volumen und die Set-\n\nzung des Projektes bewilligungstechnisch abgesichert werden. \n\nDie Landis AG empfiehlt der Stadt Bülach die Umzonung des Grundstückes in die Zone \n\nfür öffentliche Bauten. Alternativ müsste die Zonenkonformität wie auch das Volumen \n\nund die Setzung des Projektes mittels Vorentscheid geklärt werden. \n\n Definition Raumprogramm \n\nDas Raumprogramm wurde auf Basis der Definitionen gemäss Besprechung mit Markus Fischer \n\nerstellt. Anfang Mai fand die Vernehmlassung des Raumprogrammes durch die Schul- und \n\nHortleitung statt. Dieses ist dem Anhang E zu entnehmen. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 8 von 29  \n\n Variantenfächer \n\n2.3.1 Zu bearbeitende Varianten \n\nFür die Ergänzung der Schulanlage Hohfuri werden zwei grundsätzliche Varianten erfasst, dar-\n\ngestellt und rechnerisch aufgearbeitet (siehe Anhang B, C und D): \n\n■ Variante 1 (1a+1b): Neubau Schülergartenweg mit 2 Kindergärten, 2 Horträumen und 3 \n\nKlassenzimmer und zugehörigen Nebennutzungen sowie Multifunktionsraum.  \n\n■ Variante 2: Neubau Schülergartenweg mit 2 Kindergärten, 2 Horträumen und 2 Klassen-\n\nzimmer und zugehörigen Nebennutzungen.  \n\nAuf Grund des grossen Raumbedarfes der Schule Bülach und in Sinne einer optimalen Aus-\n\nnutzung der Parzelle Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) wurde auf die Erarbeitung dieser \n\nVariante verzichtet. \n\nNach Prüfung des ersten Berichtes durch die Schulpflege und den Stadtrat wurde ein weitere \n\nVariante gewünscht, bei der der Multifunktionsraum zu einer Klein-Turnhalle vergrössert wird \n\n(siehe Anhang D).   \n\n■ Variante 2: Neubau Schülergartenweg mit 2 Kindergärten, einer Klein-Turnhalle, 2 Hort-\n\nräumen und 3 Klassenzimmer und zugehörigen Nebennutzungen.  \n\n2.3.2 Variante 1a mit 3 Klassenzimmern sowie Multifunktionsraum \n\nNeubau Hort / Kiga / Klassenzimmer Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) \n\n \nVerkleinerung Grundrisse, ohne Massstab (Massstäbliche Pläne siehe Anhang B) \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 9 von 29  \n\nDer Neubau weist im EG zwei Kindergärten mit separatem Zugang zum Aussenraum auf.  \n\nSeparat erschlossen ist zudem der Hort, die drei Klassenzimmer und der Multifunktionsraum. \n\nDer Hort befindet sich auf dem EG und 1. OG verteilt und hat einen direkten Ausgang zur \n\nAussenfläche. Eine Kombi-Nutzung des Aussenraums von Hort und Kindergarten ist sehr gut \n\nmöglich und konzipiert so eine grosszügigere Aussenfläche. Die Klassenzimmer und die an-\n\ngrenzenden Gruppenräume befinden sich im 1. und 2. OG. Weiter befindet sich im 2. OG ein \n\nMultifunktionsraum sowie zwei Dachterrassen (Erweiterungspotential). \n\nGebäudevolumen \n\n■ Max. zulässiges überirdisches Bauvolumen der jetzigen Zonierung: 6’480m3 \n\n■ IST gemäss Machbarkeit: 6’423m3 \n\nDas Volumen ist mit der jetzigen Zonierung ausgereizt. \n\n2.3.3 Variante 1b mit 3 Klassenzimmern sowie Multifunktionsraum \n\nNeubau Hort / Kiga / Klassenzimmer Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) \n\n \n\nVerkleinerung Grundrisse, ohne Massstab (Massstäbliche Pläne siehe Anhang C) \n\nDer Neubau weist im EG zwei Kindergärten mit separatem Zugang zum Aussenraum sowie \n\neinen Multifunktionsraum auf. Separat erschlossen ist zudem der Hort und die drei Klassen-\n\nzimmer. Der Hort befindet sich im 1. OG und hat einen direkten Ausgang zu einer Dachterrasse. \n\nEine Kombi-Nutzung des Aussenraums von Hort und Kindergarten ist sehr gut möglich und \n\nkonzipiert so eine grosszügigere Aussenfläche. Die Klassenzimmer und die angrenzenden \n\nGruppenräume befinden sich im 2. OG. Das Gebäude kann seitlich auf zwei Geschossen erwei-\n\ntert werden.  \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 10 von 29  \n\nGebäudevolumen \n\n■ Max. zulässiges überirdisches Bauvolumen der jetzigen Zonierung: 6’480m3 \n\n■ IST gemäss Machbarkeit: 6’578m3 \n\nDas Volumen ist mit der jetzigen Zonierung leicht überschritten. Mit Optimierungen / Im Rah-\n\nmen des Wettbewerbs kann jedoch davon ausgegangen werden, dass das Raumprogramm \n\ninnerhalb des zulässigen umgesetzt werden kann. \n\n \n\n2.3.4 Variante 2 mit 3 Klassenzimmern und Klein-Turnhalle \n\nNeubau Hort / Kiga / Klassenzimmer Grundstück Nr. 6905 (Schülergartenweg 5+7) \n\n \n\nVerkleinerung Grundrisse, ohne Massstab (Massstäbliche Pläne siehe Anhang D) \n\nDer Neubau weist im EG zwei Kindergärten mit separatem Zugang zum Aussenraum sowie \n\nüber das Unter- und Erdgeschoss eine Klein-Turnhalle (Raumhöhe 6.1 m) mit Materialraum \n\nauf. Separat erschlossen ist zudem der Hort und die drei Klassenzimmer. Eine Kombi-Nutzung \n\ndes Aussenraums von Hort und Kindergarten ist sehr gut möglich und konzipiert so eine gross-\n\nzügigere Aussenfläche. Das Gebäude kann im 2. OG um ein Klassenzimmer mit Gruppen- und \n\nNebenräumen erweitert werden.  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\nSeite 11 von 29  \n\nGebäudevolumen \n\n■ Max. zulässiges überirdisches Bauvolumen der jetzigen Zonierung: 6’480m3 \n\n■ IST gemäss Machbarkeit: 6’706m3 \n\nDas Volumen ist bei der jetzigen Zonierung überschritten. In der weiteren Projektierung / Im \n\nRahmen des Wettbewerbs müssen Optimierungen gesucht werden. Generell empfiehlt die \n\nLandis AG der Stadt Bülach die Umzonung des Grundstückes in die Zone für öffentliche Bauten. \n\nAlternativ müsste die Zonenkonformität wie auch das Volumen und die Setzung des Projektes \n\nmittels Vorentscheid geklärt werden.\n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 12 von 29 \n\n3 Grobkostenschätzungen \n\n Enthaltene Kosten \n\nBereits für die Potentialstudie Guss wurden Einheitspreise, Schätzungen, etc. für die Grobkos-\n\ntenschätzung (±25%) zu Grunde gelegt. Auf dieser Basis wurden die vorliegenden Grobkos-\n\ntenschätzungen ergänzt, damit die Potentialstudie Guss sowie die Machbarkeitsstudie Hohfuri \n\nmit den hier vorliegenden Machbarkeitsvarianten verglichen werden kann. \n\nIn der Grobkostenschätzungen sind folgende Kostenannahmen berücksichtigt: \n\n■ BKP 1: Vorbereitungsarbeiten \n\n▪ Pauschal 3% von BKP 2 \n\n▪ Rückbaukosten: Die Rückbaukosten sind mit CHF 60/m3 berücksichtigt. Die  \n\nbestehenden Bauvolumen wurden abgeschätzt. \n\n■ BKP 2: Gebäude \n\n▪ Neubaukosten Schulbau: Die Neubaukosten wurden mit CHF 750/m3 (nach SIA 416) an-\n\ngenommen.  \n\n▪ Die Kosten für die Unterkellerung sind mit CHF 450/m3 berücksichtigt. \n\n■ BKP 4: Umgebung \n\n▪ Die Flächen (befestigte Flächen, Grünflächen, etc.) wurden aufgrund der Machbarkeits-\n\nstudien grob ermittelt und in der Grobkostenschätzung mit verschiedenen Kostenkenn-\n\nwerten berücksichtigt. \n\n▪ Für die Ausstattung und die Bepflanzung sind separate Beträge in den Grobkostenschät-\n\nzungen berücksichtigt. \n\n■ BKP 5: Baunebenkosten \n\n▪ Pauschal 5% von BKP 1+2 \n\n■ BKP 9: Ausstattung \n\n▪ Die Kosten für die Möblierungen wurden bereits aufgrund des vorhandenen Machbar-\n\nkeitsstudien Allmend und Hohfuri vom 11. Juli 2019 ermittelt und entsprechend berück-\n\nsichtigt. Für die vorliegenden Kostenschätzungen wurde die Liste entsprechend ergänzt. \n\n■ MwSt. \n\nMehrwertsteuer von 7.7% \n\n■ Reserve \n\nFür einen Neubau hat diese 5% zu betragen. \n\nFür die Varianten 1a,1b und 2 wurden Grobkostenschätzungen (±25%) erstellt. Die detaillierten \n\nBerechnungen liegen dem Bericht als Anhang A bei. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 13 von 29 \n\n Nicht enthaltene Kosten \n\nDie Auswirkungen des "Klimanotstands" in Bülach sind nicht in der Kostenschätzung enthalten. \n\nErhöhte Anforderungen an die Bauwerke, welche über Minergie Standard hinausgehen,  \n\nkönnen zu Mehrkosten führen. \n\nDer Planungskredit ist in der Kostenschätzung nicht enthalten. Die notwendigen Kosten für \n\nProvisorien sind nicht berücksichtigt. Zudem sind die notwendigen Kosten für Umzüge nicht \n\nberücksichtigt \n\n Kostentreibende Risikofaktoren \n\nFolgende kostentreibenden Faktoren wurden im Rahmen der Machbarkeitsstudie eruiert: \n\n■ Baugrund \n\n■ Zustand Kanalisation \n\n■ Schadstoffe (Asbest- und PCB-Gutachten, Innenraumschadstoffe (z.B. Naphthalin), etc.) / \n\nPAK (Teerhaltige Beläge) \n\n Grobkostenschätzung Schülergartenweg \n\nFür drei Varianten (1a, 1b und 2) wurden Grobkostenschätzungen (±25%) erstellt. Die detail-\n\nlierten Berechnungen liegen dem Bericht als Anhang A bei. \n\n Variante 1a Variante 1b Variante 2 \n\nGrobkostenschätzung \n\nBKP 1-9 \n\nCHF 7‘400‘000 CHF 7‘500'000 CHF 8‘700'000 \n\n Zu berücksichtigen in der weitergehenden Planung \n\nFür die weitergehende Planung nach der Machbarkeitsstudie sind voraussichtlich folgende \n\nGrundlagen erforderlich: \n\n■ Geologische Untersuchungen inkl. Altlastengutachten (Baugrund) \n\n■ Pflichtenheft Fachplaner (HLKSE) \n\n■ Kanalisationsaufnahmen \n\n■ Schadstoffgutachten (Asbest-, PCB-, PAK-Gutachten, etc.) \n\n■ Lärmgutachten  \n\nViele dieser Grundlagen sind für den Bau kostenrelevant und könnten massgeblichen Einfluss \n\nauf die Höhe des Baukredits, resp. der Entwicklung der Baukosten, haben. \n\nGenerell empfiehlt die Landis AG der Stadt Bülach die Umzonung des Grundstückes in die \n\nZone für öffentliche Bauten. Alternativ müsste die Zonenkonformität wie auch das Volumen \n\nund die Setzung des Projektes mittels Vorentscheid geklärt werden. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 14 von 29 \n\n4 Mögliche Vorgehensvarianten \n\nFür das Projekt Schülergartenweg, mit welchem 2 Kindergärten, 2 Horträume und 3 Klassen-\n\nzimmer generiert werden sollen, sind nachfolgende Vorgehensvarianten möglich: \n\n■ Direktauftrag, Einladungsverfahren oder öffentliche Ausschr. für Arch. siehe Kap. 4.1 \n\n■ Durchführung Architekturwettbewerb / Studienaufträge nach SIA siehe Kap. 4.2 \n\n■ anschliessend: Ausführung unter Leitung Architekt  siehe Kap. 4.2.3 \n\n■ anschliessend: Ausführung mit Totalunternehmer (TU) siehe Kap. 4.2.4 \n\n■ Durchführen einer Gesamtleistungssubmission siehe Kap. 4.3 \n\nNachfolgend werden die einzelnen Verfahren grob erläutert und die Vor- und Nachteile  \n\ndargelegt. \n\n Direktaufträge, Einladungsverfahren oder öffentliche Ausschrei-\n\nbung für Architekten \n\nDirektauftrag an Architekten \n\nEin "Architekt des Vertrauens“ wird damit beauftragt, für das Vorhaben ein Projekt auszuarbei-\n\nten (Direktauftrag). Er müsste das Vorhaben, bis Stufe Bauprojekt bearbeiten, damit mit dem \n\nsogenannten Kostenvoranschlag (KV) ein Baukredit eingeholt werden könnte. \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Die Bauherrschaft kann einem Architekten einen Direktauftrag erteilen. \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\n■ Es kann nicht die Bestvariante aus verschiedenen Projekten ausgewählt werden. Das  \n\nEntstehen von verschiedenen Lösungsansätzen wird so verhindert. \n\n■ Der Schwellenwert für einen Direktauftrag (CHF <150'000) ist auch bereits bei kleineren \n\nBauvorhaben (z.B. Neubau Doppelkindergarten) voraussichtlich überschritten. Ein solches \n\nVorgehen verletzt die Submissionsgesetzgebung und ist fachlich und politisch nicht  \n\nopportun. \n\nDie Landis AG rät im vorliegenden Fall davon ab, ein solches Verfahren zu wählen. \n\nEinladungsverfahren für Architekten \n\nMehrere Architekten, welche bereits einmal ähnliche Vorhaben erfolgreich bearbeitet haben, \n\nwerden eingeladen, eine Honorarofferte einzureichen (Einladungsverfahren). Zusätzlich kann \n\nbeispielsweise eine Projektskizze verlangt werden, welche aufzeigt wie die Architekten das  \n\nVorhaben angehen wollen. \n\nDer Gewinner müsste das Vorhaben, bis Stufe Bauprojekt bearbeiten, damit mit dem  \n\nsogenannten Kostenvoranschlag (KV) ein Baukredit eingeholt werden könnte. \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Die Bauherrschaft kann Architekten für den Auftrag einladen, welche eine solche Aufgabe \n\nbereits einmal gelöst haben. \n\n■ Die Ideenskizzen ergeben einen Eindruck, wie die Planer die Aufgabe angehen würden. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 15 von 29 \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\n■ Eine Projektskizze entwickelt noch keine Verbindlichkeit und ist nicht genügend detailliert, \n\num klar Vor- und Nachteile beurteilen zu können. \n\n■ Der Schwellenwert für ein Einladungsverfahren (CHF <250'000) wäre ebenfalls rasch über-\n\nschritten. Ein solches Vorgehen kann bei einem kleineren Projekt wie dem Neubau Schü-\n\nlergartenweg in Betracht gezogen werden. Die Ausführung muss dann aber durch einen \n\nTotalunternehmer oder ein separates Bauleitungsbüro übernommen werden, das ansons-\n\nten der Submissions-Schwellenwert überschritten würde. \n\nDie Landis AG rät im vorliegenden Fall davon ab, ein solches Verfahren zu wählen. \n\nÖffentliche Ausschreibung für Architekten \n\nMittels Präqualifikation können sich Architekturbüros auf eine Ausschreibung melden, bei  \n\nwelcher sie Referenzen abgeben, welche aufzeigen, dass sie bereits ähnliche Vorhaben erfolg-\n\nreich bearbeitet haben. Die bestgeeigneten Architekturbüros werden präqualifiziert und für \n\ndie Erstellung einer Honorarofferte zugelassen. Zusätzlich kann beispielsweise, wie im Einla-\n\ndungsverfahren, eine Projektskizze verlangt werden, welche aufzeigt wie die Architekten das \n\nVorhaben angehen wollen. \n\nDer Gewinner müsste das Vorhaben, bis Stufe Bauprojekt bearbeiten, damit mit dem  \n\nsogenannten Kostenvoranschlag (KV) ein Baukredit eingeholt werden könnte. \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Die Ideenskizzen ergeben einen Eindruck, wie die Planer die Aufgabe angehen würden. \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\n■ Eine Projektskizze entwickelt noch keine Verbindlichkeit und ist nicht genügend detailliert, \n\num klar Vor- und Nachteile beurteilen zu können. Es ist kein Projekt-Wettbewerb erfolgt. \n\nDie Landis AG rät im vorliegenden Fall davon ab, ein solches Verfahren zu wählen. \n\n Architekturwettbewerb / Studienaufträge nach SIA \n\n4.2.1 Planung \n\nDiese Verfahren sind sehr detailliert über eine SIA Norm beschrieben und reglementiert. \n\nGrundsätzlich werden Architekturteams offen oder über eine Präqualifikation aufgefordert, ein \n\nWettbewerbsprojekt für das geplante Vorhaben auszuarbeiten. Hierfür werden sie entschädigt. \n\nEs ist möglich den Wettbewerb* / den Studienauftrag** mehrstufig durchzuführen, sodass die \n\nAnzahl der möglichen Lösungsvarianten im Laufe des Verfahrens verringert wird.  \n\n*  Definition "Wettbewerb": Der Architekturwettbewerb bietet ein grosses Spektrum an Lösungsmöglichkeiten. Zur Gewäh-\n\nrung der objektiven Beurteilung der Beiträge wird er ausschliesslich anonym durchgeführt. Für die meisten Aufgaben hat \n\nsich der einstufige Wettbewerb im offenen Verfahren bewährt, da er die grösste Vielfalt von Lösungsmöglichkeiten bietet \n\nund für den Auftraggeber wirtschaftlich ist. (Quelle: sia.ch) \n\n**  Definition "Studienauftrag": Der Architekturstudienauftrag eignet sich für Verfahren, bei denen ein Dialog zwischen den \n\nBeteiligten notwendig ist und bei denen die Rahmenbedingungen flexibel gehandhabt werden müssen. Bekannte An-\n\nwendungsgebiete sind Aufgaben, bei denen zuerst die Rahmenbedingungen geklärt werden müssen. (Quelle: sia.ch) \n\nNach Abschluss des Wettbewerbs / des Studienauftrags wird ein Planungskredit eingeholt, mit \n\nwelchem in der Regel ein Bauprojekt mit Kostenvoranschlag erarbeitet wird. \n\nDer Wettbewerb / der Studienauftrag ist für Ersatzneubauten sinnvoll, wo lösungsorientiert \n\nvorgegangen werden muss. Bei einer "Umnutzung im Bestand", wo auch leistungsorientiert \n\ngehandelt werden muss, ist ein Wettbewerb / Studienauftrag eher ungeeignet. \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 16 von 29 \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Der Wettbewerb / Studienauftrag nach SIA stellt ein erprobtes Instrument dar, welches in \n\nArchitekturkreisen gut verankert ist. \n\n■ Bei der Ausschreibung nach SIA kann ein gewisser „Prestigegewinn“ für die Bauherrschaft \n\nresultieren. Dies vor allem durch eine hochkarätige Jury und entsprechende Publikationen. \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\nDurch die klare Vorgabe der Norm resultieren: \n\n■ Hohe Kosten durch externe Fachleute \n\n■ „Fremdbestimmung“ durch unabhängige Fachleute, welche in der Jury in der Mehrzahl sein \n\nmüssen. \n\n■ Hohe Kosten durch die auszuschüttenden Entschädigungen \n\n■ Kostenunsicherheit der anstehenden Planungsaufwendungen. Die Honorare für die  \n\nanstehende Planung werden jeweils im Kostentarif, als Funktion der zu erwartenden  \n\nGebäudekosten „fixiert“. Das Durchführen und die Einhaltung eines Planungskredits werden \n\nhierdurch sehr erschwert.  \n\n■ Es besteht kein Interesse daran die KV-Summe und / oder die Baukosten tief zu halten, da \n\ndie Honorare an die Baukosten gekoppelt sind. \n\n■ Sehr zeitaufwändiges und teures Verfahren, bis ein Baukredit eingeholt werden kann. Bei \n\nAblehnung müssten grosse Summen an Planungsleistungen abgeschrieben werden. \n\nEinige Nachteile können verhindert werden, falls der Wettbewerb oder die Studienaufträge nur \n\n"in Anlehnung" an die SIA-Norm durchgeführt wird. \n\nDie Landis AG rät im vorliegenden Fall davon ab, ein solches Verfahren zu wählen. \n\n4.2.2 Realisierung \n\nUnabhängig davon, wie das Projekt erarbeitet worden ist, muss anschliessend entschieden  \n\nwerden, wie die Realisierung durchgeführt werden soll. Dies kann entweder im klassischen \n\nModell mit einer Bauleitung durch den Architekten oder die Übergabe an einen Totalunter-\n\nnehmer erfolgen.  \n\n4.2.3 Ausführung unter Leitung Architekt \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Es entstehen keine Schnittstellen, da der Architekt, der das Projekt ausgearbeitet hat, auch \n\ndie Realisierung plant und durchführt. \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\n■ Häufig sind Architekturbüros mehr auf den "Entwurf" spezialisiert. Hier können, beispiels-\n\nweise durch den Beizug eines auf Bauführung spezialisierten Büros, trotzdem wieder \n\nSchnittstellen entstehen. \n\n■ Aufträge, die den Schwellenwert von CHF 300‘000 im Bauhauptgewerbe oder CHF 150‘000 \n\nim Baunebengewerbe überschreiten, müssen in öffentlichen Submissionsverfahren verge-\n\nben werden. Da doch ein erheblicher Teil der Arbeitsgattungen diesen Schwellenwert über-\n\nsteigen wird (Baumeister, Elektriker, Sanitär, etc.), führt dies zu einem erheblichen administ-\n\nrativen und zeitlichen Aufwand für die Bauherrschaft.  \n\n■ Die Aufträge sind dem „wirtschaftlich günstigsten Angebot" zu erteilen. Abgebote zu  \n\nGunsten tieferer Kosten und lokaler Unternehmer können keine gemacht werden. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 17 von 29 \n\n■ Das Risiko von Kreditüberschreitungen liegt zu 100% beim Auftraggeber. \n\n■ Die Bauherrschaft hat diverse Vertragspartner, was die Planung und die Ausführung erheb-\n\nlich verkompliziert. \n\nDie Landis AG rät davon ab, ein solches Verfahren zu wählen. \n\n4.2.4 Ausführung mit Totalunternehmer (TU) \n\nFür die Vergabe an einen Totalunternehmer muss nach dem Bauprojekt noch einmal ein  \n\nVerfahren – eine sogenannte TU – Submission – durchgeführt werden. Diese ist kostenintensiv \n\nund benötigt zusätzlich rund ein ¾ Jahr. \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Nur noch ein Vertragspartner. Alle Vergaben erfolgen durch den TU ausserhalb der Sub-\n\nmissionsgesetzgebung. Abgebote der lokalen / regionalen Unternehmer sind möglich. \n\n■ Das Risiko von Kreditüberschreitungen liegt beim TU. \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\n■ Es entstehen Schnittstellen durch die Übergabe des Projekts vom Architekten und seinen \n\nFachplanern an den Totalunternehmer. Wer haftet bei Fehlern in der TU – Ausschreibung \n\n(siehe Fall Letzigrund)? \n\n■ Zusätzliche Kosten um das Bauprojekt zu einer TU-Ausschreibung bringen zu können. Diese \n\nkönnen je nach Planungstiefe sehr hoch werden. \n\n■ Zusätzlicher Zeitbedarf \n\nIm vorliegenden Fall rät die Landis AG davon ab, ein solches Verfahren zu wählen. \n\n Durchführen einer Gesamtleistungssubmission \n\n4.3.1 Bauen durch die öffentliche Hand \n\nBei der Beschaffung von Bauten für die öffentliche Hand sind idealerweise verschiedene  \n\nwichtige Rahmenbedingungen zu beachten: \n\n■ Die zu erstellenden Bauten haben möglichst gut die Anforderungen der Auftraggeberin zu \n\nerfüllen. Hierfür ist es sinnvoll, dass mehrere Planer die Aufgabenstellung studieren und \n\nLösungsvorschläge einbringen. \n\n■ Die Bauten müssen termingerecht, in der geforderten Qualität und innerhalb des Baukredits \n\n– ohne Nachtragskredite - realisiert werden. Die Auftraggeberin soll möglichst kein  \n\nfinanzielles Risiko tragen müssen. \n\n■ Idealerweise soll ein einziger Ansprechpartner gegenüber der Behörde / Baukommission \n\nfür die Einhaltung der Kosten, der Qualität sowie der Termine verantwortlich sein. \n\n■ Die Verfahren haben der Submissionsverordnung zu entsprechen. Vermieden werden soll \n\naber, dass ein Projekt realisiert werden muss, welches zwar günstig ist, aber nicht den An-\n\nforderungen der Bestellerin entspricht. Das Verfahren soll lösungs- und zugleich leistungs-\n\norientiert sein. \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 18 von 29 \n\n4.3.2 Grundgedanke der Gesamtleistungsanbieter - Submission \n\nAls Folge dieser Rahmenbedingungen hat die Firma Landis AG das Verfahren der „Gesamtleis-\n\ntungsausschreibung“ für die Bedürfnisse der öffentlichen Hand weiterentwickelt. Es wird dabei \n\nein zweistufiges Verfahren durchgeführt. In einem ersten Schritt (Präqualifikation) werden ge-\n\neignete Anbieter ausgesucht, welche den Nachweis erbringen, die gewünschte Gesamtleistung \n\n(Planung + Bau) erfolgreich ausführen zu können. \n\nParallel zur Präqualifikationsphase werden die „materiellen Ausschreibungsunterlagen" \n\nausgearbeitet. Diese umfassen typischerweise das Raumprogramm, die Raumblätter und \n\nFachplanerberichte sowie die Budgetpositionen und die bauherrenseitigen Zahlungen. Diese \n\nUnterlagen müssen aufzeigen, welche Vorgaben vom Gesamtleistungsanbieter zwingend zu \n\nbeachten sind (z.B. Energiestandard, Umsetzung des Raumprogramms) und wo er Spielraum \n\nhat, um den Werkpreis optimieren zu können (funktionale Ausschreibung, architektonische \n\nUmsetzung des Vorhabens, etc.). Parallel dazu könnten die „formellen Grundlagen“ \n\n(Ausschreibung, Werkvertrag, Eingabeformulare, usw.) bereitgestellt werden.  \n\nAnschliessend erarbeiten die Gesamtleistungsanbieter (GLA) ein den Vorgaben der \n\nBauherrschaft entsprechendes verbindliches Angebot mit Kostendach für den Bau dieses \n\nVorhabens. Dieses Verfahren erfolgt nicht anonym, sondern mit einer Zwischenbesprechung. \n\nSo kann sichergestellt werden, dass möglichst alle GLA Projekte anbieten, welche den \n\nAnforderungen der Auftraggeber entsprechen. \n\nEntschädigungen \n\nDie Höhe der Entschädigung muss fallweise festgelegt werden. Für ein Vorhaben wie der Neu-\n\nbau Schülergartenweg sollten jeweils rund CHF 25‘000 – 35‘000 pro Anbieter gesprochen wer-\n\nden, da von den Anbietern je ein Vorprojekt sowie eine Werkpreisofferte mit Kostendach er-\n\nwartet wird. \n\nAnsprüche aus dem Gewinn der GLA - Submission \n\nDie Stadt Bülach erteilt auf Antrag des Submissionsausschusses dem Gewinner der Submission \n\nden Zuschlag. Nach Erteilen des Baukredits durch den Souverän erhält der Anbieter den Auf-\n\ntrag, das Siegerprojekt fertig zu planen und innerhalb der vereinbarten Frist schlüsselfertig zu \n\nerstellen. Die Planung verläuft natürlich in enger Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft. Wird \n\nkein Baukredit gesprochen, so bestehen keine weiteren Ansprüche des GLA. \n\nVorteile dieses Verfahrens: \n\n■ Schlankes, kostengünstiges und transparentes Verfahren, welches mit einer einzigen  \n\nöffentlichen Ausschreibung zum Ziel führt. \n\n■ Verfahren, welches durch die Zwischenbesprechung Möglichkeiten zur Projektoptimierung \n\nbereits während dem Submissionsverfahren bietet (nicht anonym). \n\n■ Hohe Kostensicherheit für die Bauherrschaft in Planung und Bau, da ein Kostendach mit \n\noffener Abrechnung zur Anwendung kommt.  \n\n■ Der Baukredit kann auf Grundlage eines Kostendachs des GLA's eingeholt werden.  \n\n■ Der GLA ist über Bonus- / Malusregelungen daran interessiert, für das Bauwerk günstige \n\nLösungen zu suchen und es termingerecht fertig zu stellen. \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 19 von 29 \n\n■ Durch den GLA hat die Auftraggeberin nur noch einen Ansprechpartner und muss Ver-\n\ngaben an Subunternehmer nicht selber durchführen. Lokale / regionale Anbieter erhalten \n\ndie Chance des letzten Abgebots. \n\n■ Das Kostenrisiko liegt beim GLA. \n\nNachteile dieses Verfahrens: \n\n■ Die Anforderungen an das Bauwerk müssen vor der Durchführung des Verfahrens klar fest-\n\ngelegt werden. Da dies noch ohne Projekt erfolgt, stellen sich hohe Anforderungen an die \n\nmit der Vorbereitung beauftragte Baukommission (Vorstellungsvermögen). \n\n■ Das Raumprogramm muss abschliessend vor der Ausschreibung definiert sein. Die Bau-\n\nherrschaft muss klare Nutzungsvorstellungen haben. Nachträge, welche während des Baus \n\nerfolgen, sind mehrkostenrelevant. \n\n■ Bei Umbauten / Umnutzungen / Sanierungen im Bestand müssen die Themen Statik (Erd-\n\nbebenertüchtigung), Schadstoffe (Asbest- und PCB-Gutachten), etc. vorgängig "definitiv" \n\nabgeklärt sein. \n\n Ablauf der Verfahren \n\n4.4.1 Ablauf mit Wettbewerb / Studienauftrag \n\nBei der Durchführung eines Architekturwettbewerbs / Studienauftrags sind – unabhängig \n\ndavon, ob er nach SIA oder modifiziert durchgeführt wird – sieben Hauptprozessschritte zu \n\ndurchlaufen: \n\n1. Einholen eines Planungskredits für das Wettbewerbs-/ Studienauftragsverfahren bei  \n\nGemeinderat \n\n2. Erarbeitung der Ausschreibungsunterlagen \n\n3. Präqualifikation der Planerteams („Architekten“) \n\n4. Durchführung des Architekturwettbewerbs / Studienauftrags \n\n5. Einholen des Planungskredits bei Gemeinderat \n\n6. Nach erfolgter Erarbeitung des Projekts mit Kostenvoranschlag Einholen des Baukredits \n\n7. Ausführungsplanung und Ausführung \n\n4.4.2 Ablauf mit Gesamtleistungsausschreibung \n\nIn einem Hauptprozess werden bei der Gesamtleistungsausschreibung die Schritte „Suche \n\ndes geeigneten Planers“, „Erteilung des Planungs- und Baukredits“ sowie Vergabe der Bau-\n\narbeiten in einem sehr frühen Zeitpunkt zusammengefasst: \n\n1. Einholen eines Planungskredits für das Gesamtleistungsverfahren bei Gemeinderat \n\n2. Erarbeitung der Ausschreibungsunterlagen \n\n3. Präqualifikation des Gesamtleistungsanbieters (Team aus Architekten, Planern, Anbieter \n\nBauleistung) \n\n4. Durchführung der Gesamtleistungssubmission \n\n5. Einholen des Baukredits (inkl. Anteil Planung) \n\n6. Ausführungsplanung und Ausführung \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 20 von 29 \n\nDer konkrete Ablauf der Gesamtleistungssubmission stellt sich wie folgt dar: \n\n \n\n4.4.3 Zeitbedarf \n\nEs wird darauf verzichtet Ablaufpläne für die Direktbeauftragung von Architekten oder ein Ein-\n\nladungsverfahren zu erheben. Für den SIA Wettbewerb sowie ein Gesamtleistungs- \n\nverfahren wird vom Moment der Auftragsauslösung an bis zur Vergabe an den Gesamt-\n\nleistungsanbieter (vorbehältlich der Urnenabstimmung) mit folgenden Zeitbedarf gerech-\n\nnet: \n\n■ SIA Wettbewerb / Studienauftrag   ca. 2½ - 3 Jahre \n\n■ Gesamtleistungsausschreibung    ca. 1½ - 2 Jahre  \n\n■ Einladung Architekt /Ausführung Architekt ca. 1½ - 2 Jahre  \n\n■ Einladung Architekt / TU-Ausschreibung  ca. 2 – 2½ Jahre \n\nDer Wettbewerb dauert deutlich länger, da 2x ein Planungskredit eingeholt werden muss und \n\nnach dem Verfahren noch eine Projektierung stattfinden muss. \n\n4.4.4 Kostenschätzung Gesamtleistungssubmission \n\nDie Kosten für die Durchführung einer Gesamtleistungssubmission belaufen sich je nach Vari-\n\nante auf ca. CHF 400’000-420'000 (Details siehe Anhang F). \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 21 von 29 \n\n5 Schlussfolgerung/ Empfehlung  \n\nAuf Grund der aktuellen Zonierung des Grundstückes ist die erstellbare Baumasse auf 6'480m3 \n\n(oberirdische Baumasse) beschränkt. Die Variante 1a reizt dieses Volumen aus, die Varianten \n\n1b und 2 überschreiten das maximale Volumen leicht. Es ist aber davon auszugehen, dass im \n\nRahmen des Wettbewerbs mit Optimierungen das geforderte Raumprogramm umgesetzt wer-\n\nden kann. \n\nFür den Neubau Schülergartenweg können die Varianten 1b und 2 zur Weiterverfolgung emp-\n\nfohlen werden. Für die Variante 1b spricht die klare Gliederung nach Nutzungsart mit der An-\n\nordnung des Kindergartens und des Multifunktionsraum im EG, des Hortes im 1. OG und der \n\nKlassenzimmer in 2. OG.  Wird anstelle des Multifunktionsraums eine Klein-Turnhalle ge-\n\nwünscht kann dies mit der Variante 2 umgesetzt werden. \n\nGenerell empfiehlt die Landis AG der Stadt Bülach die Umzonung des Grundstückes in die \n\nZone für öffentliche Bauten. Alternativ müsste die Zonenkonformität wie auch das Volumen \n\nund die Setzung des Projektes mittels Vorentscheid geklärt werden. \n\nDer Stadt Bülach wird zudem empfohlen, den Weg über Gesamtleistungssubmissionen ein-\n\nzuschlagen. So kann der Stimmbürger schnell über einen Baukredit entscheiden, ohne dass  \n\nbereits sehr hohe Planungsaufwendungen getätigt worden sind. Zudem kann das Kostenrisiko \n\nweitgehend auf den Gesamtleistungsanbieter abgewälzt werden.  \n\n \n\n \n\nGeroldswil, 17.08.2021 \n\nLandis AG  \n\n  \n\nThomas Brocker André Wenzinger \n\nGeschäftsführer Projektleiter \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 22 von 29 \n\n \n\nANHANG A: KOSTENSCHÄTZUNG \n\n  \n\nBAUKOSTEN Bemerkungen Einheit/Anz. Menge CHF/Einheit CHF Bemerkungen Einheit/Anz. Menge CHF/Einheit CHF Bemerkungen Einheit/Anz. Menge CHF/Einheit CHF\n\nBKP 1 Vorbereitungsarbeiten 260’000         260’000         290’000         \n\nVorbereitungsarbeiten 3% 160’000          3% 160’000          3% BKP  2 190’000          \n\nRückbaukosten Gebäude Hort/Kindergarten SIA 416  m3 1’540    60           90’000            Hort/Kindergarten SIA 416  m3 1’540    60            90’000            Hort/Kindergarten SIA 416  m3 1’540     60            90’000            \n\nRückbaukosten Umgebung befestigte Flächen 10’000            befestigte Flächen 10’000            befestigte Flächen 10’000            \n\nBKP 2 Gebäude m3 Total 7’578    5’340’000      m3 Total 7’652    5’410’000      m3 Total 8’882     6’400’000      \n\nNeubau  EG - 2. OG SH + Hort SIA 416  m3 6’423    750         4’820’000       SH + Hort SIA 416  m3 6’578    750          4’930’000       SH + Hort + KTH (inkl. UG) SIA 416  m3 7’999     750          6’000’000       \n\nNeubau UG SH + Hort SIA 416  m3 1’155    450         520’000          SH + Hort SIA 416  m3 1’074    450          480’000          Technik SIA 416  m3 883        450          400’000          \n\nBKP 4 Aussenraum geschätzt 150’000         geschätzt 150’000         geschätzt 150’000         \n\nUmgebungsarbeiten 80’000            80’000            80’000            \n\nBudget Bäume / Pflanzen 20’000            20’000            20’000            \n\nBudget Ausstattung Umgebung 20’000            20’000            20’000            \n\nSpielplatz 30’000            30’000            30’000            \n\nBKP 5 Baunebenkosten 5% BKP 1-2 280’000         5% BKP 1-2 280’000         5% BKP 1-2 330’000         \n\nBKP 9 Ausstattung Schulhaus geschätzt 229’000         geschätzt 229’000         geschätzt 269’000         \n\nKlassenzimmer 3 40’000  120’000   3 40’000  120’000   3 40’000   120’000   \n\nGruppenräume 3 8’000    24’000     3 8’000    24’000     3 8’000     24’000     \n\nMultifunktionsraum 1 80’000  80’000     1 80’000  80’000     Klein-Turnhalle 1 120’000 120’000   \n\nLagerräume pauschal 5’000       pauschal 5’000       pauschal 5’000       \n\nAusstattung Hort Kindergarten geschätzt 250’000         geschätzt 250’000         geschätzt 250’000         \n\nKiga Hauptraum 2 35’000  70’000     2 35’000  70’000     2 35’000   70’000     \n\nGrossgruppenräume Kiga + Hort 4 20’000  80’000     4 20’000  80’000     4 20’000   80’000     \n\nHauptraum Hort 2 20’000  40’000     2 20’000  40’000     2 20’000   40’000     \n\nRuheräume Hort 2 5’000    10’000     2 5’000    10’000     2 5’000     10’000     \n\nKleinküche / Lager 1 15’000  15’000     1 15’000  15’000     1 15’000   15’000     \n\nAufenthalt Personal 1 20’000  20’000     1 20’000  20’000     1 20’000   20’000     \n\nBüros / Sitzungszimmer 1 10’000  10’000     1 10’000  10’000     1 10’000   10’000     \n\nLagerräume pauschal 5’000       pauschal 5’000       pauschal 5’000       \n\nBKP 1-9 Gesamttotal 6’509’000       6’579’000       7’689’000       \n\nMwSt. BKP 1-9 7.7% 501’000          7.7% 507’000          7.7% 592’000          \n\nBKP 1-9 Total inkl. Mwst. CHF 7’010’000    CHF 7’086’000    CHF 8’281’000    \n\nReserve 5.0% 350’000          5.0% 350’000          5.0% BKP 1-9 410’000          \n\nRundung 40’000            64’000            9’000              \n\nBKP 1-9 Total inkl. Reserve CHF 7’400’000   CHF 7’500’000   CHF 8’700’000   \n\nmax. zulässiges Bauvolumen bei jetziger Zonierung SIA 416  m3 6’480              SIA 416  m3 6’480              SIA 416  m3 6’480              \n\nMBK Gebäudevolumen über Terrain SIA 416  m3 6’423              SIA 416  m3 6’578              SIA 416  m3 6’706              \n\nNeubau SchülergartenwegNeubau Schülergartenweg\n\nVariante 1a Variante 1b\n\nNeubau Schülergartenweg\n\nVariante 2\n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 23 von 29 \n\nANHANG B: AUSZUG PLÄNE VARIANTE 1A \n\n \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 24 von 29 \n\n \n\n  \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 25 von 29 \n\nANHANG C: AUSZUG PLÄNE VARIANTE 1B \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 26 von 29 \n\n  \n\nANHANG D: AUSZUG PLÄNE VARIANTE 2 \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 27 von 29 \n\nANHANG E: RAUMPRORAMM (GRUNDLAGE) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 28 von 29 \n\n \n\n \n\n\n\nBericht Machbarkeitsstudie \n\nSchülergartenweg, Bülach \n\n \n\n \n\nSeite 29 von 29 \n\n \n\n \n\n\n\nStadt Bü lach\nAbschied\n\nZuständige Kommission Kommission Bau und Infrastruktur E 21, Au9. 2022\n\nBezeichnung des Geschäfts: Teilrevision Nutzungsplan Umzonung Hohfuri\nOriginal an\nKopie an:\n\nEntscheidungsgrundlagen: Antrag und Weisung an das Stadtparlament vom 29. Juni 2022 inkl. Beilagen\n\nAntrag zuhanden des Stadtparlaments\n\n] Geschäft wird im Sinne des Antrags ohne weitere Zusatz-/Änderungsanträge zur Annahme\n\nempfohlen.\n\nDer Antrag ist ] einstimmig / LO mehrheitlich\n\nBemerkungen (nicht beschlussrelevant):\n\nKeine.\n\nMitteilung an:\n- Parlamentssekretariat z.Hd. der Geschäftsleitung des Stadtparlaments (3-fach)\n\nZumstein Reto\nAktuarPräsident\n\n• ea\nScheuss Andreas\n\nKommission Bau und Infrastruktur\n\nKZ\nDatum: 16.08.2022\n\n\n\t01 [GP_500]\n\t4/04\n\t1/01\n\n\tPage 1\n\tPage 2\n\tPage 3\n\tPage 4\n\tPage 5\n\n