MM 68 rapp. pianific e N.A..pdf

text: \nCittà di Mendrisio \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nStudi Associati SA \n\n \nvia Zurigo 19 \nCP 4046 \nCH-6904  Lugano \n\ntel. +41 091 910 17 30 \nfax +41 091 923 99 55 \ne-mail info@sasa.ch \nwww.sasa.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nCOMPARTO SPECIALE “A” \nSTAZIONE FFS \n\n \nVARIANTE DI PIANO \n\nREGOLATORE \n \n \n \n \n\nRAPPORTO DI PIANIFICAZIONE \n\nNORME DI ATTUAZIONE (ESTRATTO) \n\n \n\n \n\nINCARTO PER IL CONSIGLIO COMUNALE \n \n \n \n\n27 dicembre 2017 \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 2 - 16 novembre 2016 \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 3 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nINDICE \n\n \n\n1. PREMESSA 5 \n\n2. QUADRO PIANIFICATORIO 6 \n\n2.1 IL PERIMETRO DEL COMPARTO SPECIALE A 6 \n\n2.2 LA PIANIFICAZIONE IN VIGORE 7 \n\n2.3 LE PROCEDURE PIANIFICATORIE IN CORSO 10 \n\n2.4 IL PIANO DI INDIRIZZO 10 \n\n2.5 BENI CULTURALI 13 \n\n3. ESAME PRELIMINARE E INFORMAZIONE PUBBLICA 18 \n\n3.1 L’ESITO DELL’ESAME PRELIMINARE 18 \n\n4. MOTIVAZIONI DELLA VARIANTE 20 \n\n4.1 NUOVE ESIGENZE DI UTILIZZAZIONE 20 \n\n4.2 DIFFICOLTÀ DI ATTUAZIONE DELLA NORMA VIGENTE 21 \n\n5. CONCETTO URBANISTICO 22 \n\n5.1 ANALISI TERRITORIALE 22 \n\n5.2 LE SCELTE URBANISTICHE 23 \n\n5.3 IL NODO INTERMODALE: FUTURA CENTRALITÀ DEL MENDRISIOTTO 26 \n\n5.4 L’EDIFICAZIONE 30 \n\n5.5 CONCLUSIONI 32 \n\n6. CONTENUTO DELLA VARIANTE 34 \n\n6.1 PROPOSTE EDIFICATORIE PER IL SETTORE EST 34 \n\n6.2 ZONA FERROVIARIA 43 \n\n6.3 ASPETTI AMBIENTALI 44 \n\n6.4 UNITÀ INSEDIATIVE 48 \n\n6.5 CONSIDERAZIONI SULLE PROPOSTE DELLA VARIANTE 49 \n\n7. PROGRAMMA DI REALIZZAZIONE 51 \n\n8. PROPOSTE DI MODIFICA 512 \n\n7.1 NORME DI ATTUAZIONE 522 \n\n7.2 ALLEGATI GRAFICI 577 \n\n9. PROCEDURA 588 \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 4 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 5 - 16 novembre 2016 \n\nCittà di Mendrisio \n \nComparto speciale “A” - Stazione FFS \n \nVariante del piano regolatore \n \n \n\n \n\n1. PREMESSA \n\nGli importanti interventi di riorganizzazione della Stazione FFS a Mendrisio in vista \n\ndell’apertura della nuova linea Mendrisio-Stabio-Varese, le misure per far fronte \n\nall’aumento del traffico futuro anche in relazione alla messa in esercizio del progetto \n\nAlpTransit, le nuove esigenze delle FFS e il futuro insediamento di un campus della \n\nScuola Universitaria Professionale della Svizzera Italiana (SUPSI), così come le \n\ndifficoltà di attuazione del piano esistente, rendono necessaria la modifica \n\npianificatoria del Comparto speciale “A” del Piano regolatore. \n\nIl Piano deve considerare i possibili scenari di sviluppo urbanistico dell’area e \n\ndefinire i contenuti e gli aspetti pianificatori necessari per la realizzazione della \n\nnuova stazione ferroviaria e delle strutture annesse, nonché i contenuti e le \n\ndisposizioni edificatorie per i fondi non destinati alle necessità della ferrovia. \n\n \n\nA tale proposito, il Municipio della Città di Mendrisio, con risoluzione municipale RM \n\n5252 del 29 marzo 2011, ha conferito agli Studi Associati SA di Lugano il mandato \n\ndi allestire una variante di PR del comparto speciale “A” Stazione FFS e \n\nl’elaborazione di un Piano particolareggiato, denominato PP3. \n\n \n\nOggetto del presente studio è l’allestimento della variante di PR del comparto \n\nspeciale “A” Stazione FFS del Piano regolatore comunale PR.97. \n\nIl Piano particolareggiato Stazione FFS Ovest - PP3 è stato elaborato nell'ottobre \n\n2011, adottato dal Consiglio comunale nella seduta del 9 luglio 2012 e approvato \n\ndal Consiglio di Stato con Risoluzione N. 370 del 22 gennaio 2014. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 6 - 16 novembre 2016 \n\n2. QUADRO PIANIFICATORIO \n\nScopo del seguente capitolo è la descrizione del quadro pianificatorio del comparto \n\n“a” Stazione, al fine di descrivere e operare un chiaro distinguo tra la situazione \n\npianificatoria vigente, le procedure pianificatorie in corso e gli studi effettuati a \n\nvalenza indicativa. \n\n \n\n2.1 IL PERIMETRO DEL COMPARTO SPECIALE A \n\nIl Comparto speciale “A” Stazione FFS si estende attorno alla stazione e al sedime \n\ndei binari e comprende i due lati di via S. Franscini (dalla rotonda ex macello \n\nall’incrocio con via Cercera), della prima parte di via Motta a partire dalla piazza \n\ndella Stazione, e del lato est di via Catenazzi (tra via al Gas e via Rime). \n\nLo studio della variante è suddiviso in due settori: Stazione Est e Stazione Ovest \n\n(vedi Piano allegato in scala 1:1000). \n\n \n\nEssenzialmente per motivi di tempistica determinati da necessità della SUPSI, è \n\nstato anticipato lo studio della variante del Settore Stazione Ovest e presentato \n\nseparatamente come variante del Piano particolareggiato Stazione FFS Ovest - \n\nPP3. Il piano particolareggiato in questione comprende i fondi N. 3156 - 3158 - 3164 \n\n- 3167 - 3168 per una superficie complessiva di ca. 11'400 mq. (Vedi incarto: \n\nComparto speciale “A” Stazione FFS, Settore Stazione Ovest, Variante del Piano \n\nparticolareggiato Stazione FFS Ovest - PP3). \n\n \n\n \n\nEstensione del Comparto speciale “A” Stazione FFS: il settore Stazione Est  \n(in arancione) e il settore Stazione Ovest FFS (in rosso) \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 7 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n2.2 LA PIANIFICAZIONE IN VIGORE \n\n \n\n2.2.1 Pianificazione d’ordine superiore \n\nLe schede del Piano direttore (PD09), assieme alle rappresentazioni grafiche, \n\nconcretano gli obiettivi pianificatori a medio - lungo termine, rappresentando \n\ncongiuntamente la parte costitutiva a carattere vincolante del PD09. Qui di seguito \n\nillustriamo i principali aspetti delle schede in relazione con il Comparto speciale “A” \n\nStazione. \n\n \n\nScheda R/M 5 – Agglomerato del Mendrisiotto (PAM3) \n\n \n\n1. Indirizzi \n\n1.1. Densità insediativa \n\n• Aumentare la densità insediativa e intensificare l’utilizzazione dei nuclei e dei \ncomparti prossimi alle fermate dei mezzi pubblici. \n\n1.2. Trasporti pubblici \n\n• Completare la rete dei trasporti pubblici, migliorare le connessioni spaziali, \nprevedere adeguate misure di accelerazione, rendere attrattivi gli accessi \nalle fermate e ai nodi di interscambio; prevedere aree di P&R nei luoghi di \norigine del traffico. \n\n \n\n2. Misure \n\n2.1 Centri urbani di Chiasso e di Mendrisio \n\n• Miglioramento della qualità urbanistica degli spazi pubblici e riqualifica del \npaesaggio urbano. \n\n• Spazi pubblici centrali destinati ai pedoni e miglioramento della convivenza \ntra pedoni, ciclisti e automobilisti. \n\n2.2 Aree urbane con funzioni di servizio regionali lungo l'asse Chiasso-Mendrisio e \n\npresso i nodi intermodali (funzioni e interventi auspicati) \n\n• Densificazione dell'insediamento a carattere misto. \n\n• Miglioramento della qualità urbanistica degli spazi pubblici e riqualifica del \npaesaggio urbano. \n\n• Intensificazione delle opportunità di relazioni mediante mezzi di trasporto \npubblico. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 8 - 16 novembre 2016 \n\n \nScheda R7 - Poli di sviluppo economico (PSE) \n\n \n\nIl comprensorio che si estende dalla stazione di Mendrisio alla piana di S. Martino è \n\nstato inserito nell’inventario dei poli di sviluppo economico con la denominazione \n\n“Mendrisio”. \n\n \n\nDescrizione \n\nNegli scorsi anni l’area di San Martino si è fortemente sviluppata con contenuti \n\nprevalentemente commerciali, generando non pochi problemi viari e ambientali. Più \n\na sud, l’ampio settore posto tra la stazione ferroviaria e l’autostrada mostra ancora \n\nun potenziale di sviluppo interessante. In relazione ai progetti di sistemazione del \n\nvicino svincolo autostradale e di creazione di una nuova fermata TILO, è opportuno \n\nvalutare l’opportunità di integrare nella politica dei PSE l’intera area o una sua parte. \n\n \n\nObiettivi dei Poli di sviluppo economico - PSE \n\nCon i Poli di sviluppo economico (PSE) si perseguono i seguenti fini: \n\n• predisporre siti particolarmente attrattivi per l’insediamento e lo sviluppo di \nattività economiche; \n\n• orientare l’insediamento delle attività economiche a sostegno della Città-\nTicino e degli obiettivi di sviluppo socioeconomico del Cantone; \n\n• realizzare comparti urbani particolarmente attrattivi e di qualità, in sintonia \ncon i principi della pianificazione del territorio. \n\n \n\n2.2.2 Pianificazione comunale \n\nSecondo il vigente Piano regolatore (PR.97), il perimetro del Comparto speciale “A” \n\nStazione è governato dalle seguenti norme di attuazione specifiche (per quel che \n\nconcerne il Piano delle zone e il Piano delle attrezzature e degli edifici di interesse \n\npubblico): \n\n• art. 30 Piani particolareggiati \n\n• art. 33 Zona R5 – intensiva comparto a \n\n• art. 42 Comparti speciali regolati da piani di dettaglio \n\n• art. 44 quater Zona AC – artigianato e commerci \n\n• art. 45 bis PP3 comparto soggetto a piano particolareggiato  \n(Area Stazione Ovest) \n\n• art. 51 Zona AEP – Edifici e attrezzature pubbliche di interesse \ncomunale \n\n• art. 52 Zona AEP – Attrezzature ed edifici di interesse pubblico o \nparapubblico \n\n• art. 53 Zona AEP – Attrezzature ed edifici di interesse pubblico e \nparapubblico, di proprietà privata \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 9 - 16 novembre 2016 \n\nIn effetti, l’area della stazione FFS fa parte dei “Comparti speciali regolati da piani di \n\ndettaglio” (normati dall’art. 42 NAPR.97) e a tal riguardo il PR.97 propone: \n\n• la creazione lungo entrambi i lati di via S. Franscini di un fronte costruito \nsufficientemente continuo e omogeneo; \n\n• l’arretramento degli edifici in modo da permettere la ristrutturazione della \nstrada in viale alberato; \n\n• la riorganizzazione di via G. Motta secondo gli stessi principi; in particolare \nservizi e strutture (posteggi P+R) necessari al funzionamento della stazione; \n\n• il ridisegno completo e la riqualifica della Piazza della Stazione. \n \n\n \n\nSettore Stazione Est \n\nI fondi esistenti a nord e a sud dell’edificio della stazione sono indicati nel Piano di \n\ndettaglio come appartenenti alla Zona AC - artigianato e commercio, soggetta alle \n\ndisposizioni dell’art. 45 NAPR.97. 1 \n\nInvece la fascia edificabile sul fronte est di via S. Franscini è assegnata alla Zona \n\nR5a - Intensiva comparto a (contenuti amministrativi, commerciali, negozi e uffici). 2 \n\n \n\n \n\nSettore Stazione Ovest (soggetto a PP3) \n\nNell’ambito della “Variante relativa ai comparti per attività San Martino - Penate - \n\nRime Brecch” approvata dal CdS il 30 novembre 2010, per il settore Ovest è stata \n\ndecisa una modifica d’ufficio dell’art. 45 bis NAPR in cui viene eliminato il riferimento \n\nalla zona mista, stralciato il cpv. 2 (disposizioni e parametri edificatori) e vengono \n\nintrodotti gli scopi e gli obiettivi che sono l’insediamento della Scuola Universitaria \n\nProfessionale SUPSI compresa la pianificazione dei sottopassaggi di collegamento. \n\nQuesta procedura è stata conclusa con l’approvazione della variante del Piano \n\nparticolareggiato Stazione Ovest - PP3 da parte del Consiglio di Stato con \n\nRisoluzione N. 370 del 22 gennaio 2014. \n\n \n\n \n\n \n\n                                                \n1  Indice di edificabilità Ie = 4,5 mc/mq – Indice di occupazione 40% - H max. 10 m -- GSRIII \n2  Indice di sfruttamento Is = 1,5 – Indice di occupazione non definito – H max. 17 metri - GSRII \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 10 - 16 novembre 2016 \n\n \n2.3 LE PROCEDURE PIANIFICATORIE IN CORSO \n\nNel comparto sono attualmente in corso le seguenti procedure: \n\n• Variante di piano regolatore del comparto speciale “A” Stazione; \n\n• Realizzazione del nodo d’interscambio FFS, governato proceduralmente \ndalla Legge sulle strade del 23 marzo 1983; \n\n• Progetto di massima dell’assetto viario e urbanistico di Via Franscini e Via \nMotta. \n\n \n\nAltre procedure con effetti sulla pianificazione del comparto: \n\n• Riorganizzazione dello svincolo di Mendrisio A2 (in fase di realizzazione). \n\n \n\nDi seguito vengono riprese brevemente alcune porzioni del PI citato e descritti i beni \n\nculturali presenti nel comparto della stazione FFS. \n\n \n\n \n\n2.4 IL PIANO DI INDIRIZZO \n\nIl comprensorio della stazione FFS di Mendrisio è stato oggetto di un piano di \n\nindirizzo – Area della Stazione FFS – Comparto EST, Studi Associati SA, Lugano / \n\nStudio Lucchini-David-Mariotta SA, Ponte Capriasca, giugno 2010, studio di valenza \n\nindicativa i cui risultati sono stati approfonditi e ripresi in modo vincolante nelle \n\nsingole procedure pianificatorie in corso. \n\n \n\nIl Piano d’indirizzo promosso dal Municipio di Mendrisio in accordo con il \n\nDipartimento del territorio e le Ferrovie Federali Svizzere, rappresenta uno \n\nstrumento a carattere orientativo, atto a definire un concetto globale per l’area che si \n\nsviluppa attorno alla stazione. \n\nBenché l’area di studio riguardasse essenzialmente il Settore Est (edificio della \n\nStazione, edificio della Posta, via S. Franscini e via Motta), il Piano d’indirizzo ha \n\nanalizzato anche taluni aspetti del Settore Ovest (via Catenazzi) per le relazioni \n\nfunzionali esistenti e soprattutto future tra le due aree. \n\n \n\nL’obiettivo del Piano d’indirizzo era il coordinamento degli importanti interventi di \n\nriorganizzazione della stazione FFS in vista dell’apertura della nuova linea \n\nferroviaria Mendrisio-Stabio-Varese e la predisposizione delle misure adeguate per \n\nfar fronte all’aumento del traffico futuro anche in relazione alla messa in esercizio \n\ndel progetto AlpTransit (Galleria di Base del Ceneri e del San Gottardo). \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 11 - 16 novembre 2016 \n\nIl PI ha fornito indicazioni relative all’ubicazione e all’organizzazione del nodo \n\nd’interscambio della stazione e sull’assetto viario e urbanistico di via S. Franscini \n\n(dalla rotonda ex macello all’incrocio con via Cercera) e sul primo tratto di via G. \n\nMotta. Per il lato ovest (Comparto Rime-Brecch), lo studio invece si è limitato alle \n\nrelazioni tra i due lati della stazione (via S. Franscini / via Catenazzi) e agli \n\ninsediamenti previsti all’interno dell’area del Piano particolareggiato della Stazione \n\nOvest (PP3). \n\n \n\n \n\nSuccintamente, il concetto urbanistico propone: \n\n• l’accentuazione del ruolo di centralità dell’edificio viaggiatori della stazione \nesistente (da liberare dagli accessori aggiunti nel tempo e da dotare di servizi \nagli utenti: chiosco, buffet-bar, ecc.); \n\n• il prolungamento del sottopasso pedonale esistente per raggiungere via \nCatenazzi già in prima fase (collegamento tra i due fronti della stazione); \n\n• lo spostamento del terminale dei bus a nord della stazione, formazione di \nposteggi Kiss & Rail (K+R) e taxi in prossimità dell’edificio viaggiatori; \n\n• la formazione, a lungo termine, di un ampio sottopasso di collegamento del \ncampus SUPSI con il terminale dei bus e la Piazza della Stazione, dotato di \nservizi e negozi; \n\n• la possibilità di edificazione continua, a carattere misto, con ingombro \nvincolato e altezza pari a quella del fronte opposto di via S. Franscini (attività \ncommerciali e negozi al PT ed eventualmente al primo piano, attività di \nservizio e scolastiche, residenza ai piani superiori); formazione di un porticato \ncontinuo per il collegamento dei P+R con l’area centrale della stazione; \n\n• a lungo termine la possibile espansione dell’edificazione sopra il terminal dei \nbus; \n\n• idem, ma più limitata, a sud del fabbricato viaggiatori; \n\n• la riqualifica urbana della Piazza della Stazione, mediante riduzione dei \nposteggi e moderazione del traffico, pavimentazione pregiata, spazi per \nterrazze e ristoranti all’aperto; \n\n• la riqualifica urbana di via S. Franscini con moderazione del traffico e la \nformazione di un viale; \n\n• la trasformazione di via G. Motta in una strada alberata con moderazione del \ntraffico; \n\n• lo spostamento del viale alberato da via Franscini su via Catenazzi, \npermettendo una chiara distinzione del carattere dei due lati dell’area \nferroviaria e il collegamento delle aree di sviluppo e svago di San Martino e \nValera; \n\n• la riserva sul lungo termine di una striscia di servizio (scale e rampe di \naccesso, posteggio coperto bici, ecc.) lungo via Catenazzi e l’inserimento del \npercorso ciclabile regionale lungo via Catenazzi. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 12 - 16 novembre 2016 \n\n \nGli schemi riassuntivi del piano d’indirizzo \n\n  \nSituazione attuale Sviluppo dei collegamenti pedonali \n  \n\nTerminale\n\nBus\n\nZona\n\nd`incontro\n\nStalli\n\nbiciclette\n\n \n\nNuovo collegamento\n\nSotterraneo est-ovest\n\n \n\nConcetto di sistemazione della stazione, corto termine Concetto di sistemazione della stazione, lungo termine \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 13 - 16 novembre 2016 \n\n \n2.5 BENI CULTURALI \n\n2.5.1 Valutazione ISOS \n\nIl quartiere della Stazione è menzionato nell’Inventario degli insediamenti svizzeri da \n\nproteggere (ISOS) come perimetro edificato di grande significato ma scarsa qualità \n\nspaziale e storico-architettonica. Viene perciò chiesta la conservazione della \n\nstruttura, (preservare la disposizione e la forma degli edifici e degli spazi liberi; \n\nconservare integralmente gli elementi essenziali per la struttura). \n\nIn particolare sono segnalate alcuni oggetti interessati dalla variante: \n\n- stazione FFS, fmn 325 (già classificata dal PR in vigore quale volumetria \nconsolidata); \n\n- stabile Ferrazzini, fmn 1228 (già protetto quale bene culturale di interesse \nlocale);  \n\n- stabile Ex Spiga, fmn 1250 (già classificata dal PR in vigore quale volumetria \nconsolidata)  \n\n- Hotel Milano, casa di appartamenti e manufatti annessi, fmn 1278 (già \nclassificata dal PR in vigore quale volumetria consolidata). \n\n \n\n2.5.2 L'urbanistica attuale del comparto FFS \n\nOggi gli edifici che costeggiano Via Franscini sono molto eterogenei sia dal punto di \n\nvista della volumetria, che da quello degli allineamenti e dell’architettura. \n\nLungo il lato nord ovest, tra i binari ferroviari e la strada, iniziando dalla rotonda e \n\nsino allo stabile della stazione, si intercalano posteggi e stabili ferroviari, quest’ultimi \n\ndi poco valore sia storico che architettonico. Il modesto edificio ottocentesco della \n\nstazione è stato incisivamente modernizzato ed è affiancato dal nuovo stabile \n\npostmoderno della posta e della stazione dei bus. Sino all’incrocio con Via Diener \n\nseguono altro due edifici di servizio ancora più eterogenei. \n\nLungo il lato sud-est, sempre iniziando dalla rotonda e sino a Piazza della Stazione, \n\nsi sviluppa l’unico lato urbano di Via Franscini degno di questo nome nonostante \n\nl’andirivieni degli arretramenti e l’eclettismo delle architetture: dalla villa modernista \n\ndi due piani (fondo 1242) al Palazzo Gerosa di sette piani progettato nel 1969 \n\ndall’architetto Tita Carloni (fondo 1278) intercalati da due palazzine ottocentesche di \n\ntre piani incisivamente ammodernate (fondi 1249 e 1254), due edifici storici (ex \n\npastificio Spiga e ex emporio Ferrazzini), due edifici modernista (fondo 1256) e \n\npostmodernista (fondo 1227) di cinque piani, e l’Albergo Stazione di due piani \n\n(fondo 1230). Successivamente il prossimo edificio si trova molto arretrato e sopra \n\nuna scarpata (fondo 1724) e la prospettiva stradale si conclude con una stazione di \n\nservizio di un piano (fondo 2545). \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 14 - 16 novembre 2016 \n\nInoltre si indica l’allineamento di latifoglie da conservare in sostanza, come “Un forte \n\nelemento di coesione spaziale e di continuità nell’asse in piano viene dato \n\ndall’allineamento di latifogli là dove la strada non è definito da edifici". \n\n \n\n2.5.3 Edifici protetti a livello locale \n\nEx Emporio Ferrazzini \n\nL’edificio è stato costruito dall’architetto Agostino Panscera nel 1907 ed è \n\nconsiderato “uno dei rari palazzi liberty del Ticino” (AAVV: Guida d’arte della \n\nSvizzera italiana. Bellinzona 2008. Pag. 450). La palazzina di tre piani si affaccia su \n\nvia Franscini con la facciata originale ben conservata, fatta eccezione degli infissi. \n\nPer contro non si conosce lo stato di conservazione dei locali.  \n\n“colpisce il raggio d’azione della ditta (che raggiunge) le più disparate \n\ncittadine turistiche e i luoghi alpini di villeggiatura (di tutta la Svizzera).” \n\nStefania Bianchi. In AAVV. Dalle botteghe ai grandi centri commerciali. \nMendrisio 2012. Pagg. 12-13. \n\n \n\n \n\nIl Palazzo Ferrazzini presenta ancora la facciata originale mentre gli infissi sono stati \n\nmodernizzati. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 15 - 16 novembre 2016 \n\n \n2.5.4 Singoli edifici degni di nota \n\nDegni di nota sono come già segnalato dall’ISOS sono i seguenti tre edifici: \n\n \n\nEx Pastificio Spiga \n\nIl pastificio Spiga è stato costruito dall’architetto luganese Achille Galli nel 1930 per \n\nconto di Fritz Schweizer come sede per la produzione di “paste alimentari destinate \n\nal mercato ticinese e soprattutto confederato” 3. Il pastificio è stato acquistato e \n\ntrasformato in un museo di ferromodellistica che ha aperto i battenti nel 2000. \n\nL’edificio originale è stato ricoperto con un nuovo tetto a volta, sono state demolite e \n\nsostituite le ali laterali e tolta l’insegna centrale. \n\n \n\nLa Galleria Baumgartner ospita un museo di ferromodellismo aperto nel 2000. \n\n \n\n \n\n                                                \n3 Renato Simoni. In AAVV. Dalle botteghe ai grandi centri commerciali. Mendrisio \n\n2012. Pag. 37. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 16 - 16 novembre 2016 \n\n \nPalazzo Gerosa \n\nL’edificio è stato progettato e costruito nel 1969 dall’architetto Tita Carloni per conto \n\ndi Dante Gerosa come palazzo d’uffici e ospita l’Albergo e Ristorante Milano. \n\n \n\n \n\nPalazzo Gerosa \n\n \n\nMentre la palazzina conta sette piani, il ristorante annesso che si affaccia su Piazza \n\nStazione è un edificio basso di soli due piani come quello dell’Albergo Stazione che \n\nsi trova pure nell’angolo opposto all’incrocio di Via Franscini con Via Motta. \n\n \n\nIl colonnato dei primi due piani che sostiene quelli superiori trattati a bande \n\norizzontali, ricordano i portici ottocenteschi con i negozi muniti di mezzanino. \n\nL’edificio è separato da Via Motta da una trincea che ne nega la pendenza e, in \n\nquesto modo, lo isola dal contesto urbanistico. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 17 - 16 novembre 2016 \n\n \nEdificio della stazione \n\nIl stabile ferroviario, costruito assieme alla linea del Gottardo nel 1871 (?), in sé è di \n\npoco valore sia storico che architettonico. Diverse modifiche della struttura originario \n\nhanno deturpato la sostanza originale del edificio. Rimane di importanza quale \n\nvolume che definisce l’assialità di Via Motta e il lato Ovest della piazza della \n\nStazione. \n\n \n\n \n\nContesto urbanistico \n\nLa struttura urbanistica leggibile è composta da Via Franscini, rettilinea e unico asse \n\nin piano del Borgo, che segue l’andamento della ferrovia, e via Motta in posizione \n\nortogonale che definisce un accesso al Borgo in Asse all'edificio della stazione. Al \n\nloro incontro, di fronte all’edificio stazione e dominato dal Palazzo Gerosa, si \n\nestende la Piazza stazione, uno spazio oggi dominato dal traffico e di scarsa \n\nleggibilità, con l'edificio della stazione come fulcro dell'impianto urbanistico. \n\nQuesto impianto urbanistico è leggibile in pianta, non viene però appoggiato in \n\nmodo significativo dall’edificazione esistente. Gli edifici ex Emporio Ferrazzini e ex \n\nPastificio Spiga rappresentano un inizio di allineamento lungo l’asse stradale e \n\ndefiniscono con ciò la base dell’allineamento dell’edificazione. \n\nL'altro lato della strada è definito a Nord dal filare di latifoglie. \n\n \n\nIl Palazzo Gerosa assieme all’edificio passeggeri delle FFS, la diversa architettura e \n\nla posizione dei due alberghi (fondi 1230 e 1278) non riescono a definire Piazza \n\nStazione come uno spazio degno di questo nome. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 18 - 16 novembre 2016 \n\n \n \n\n3. ESAME PRELIMINARE E INFORMAZIONE PUBBLICA \n\n \n\n3.1 L’ESITO DELL’ESAME PRELIMINARE \n\nLa documentazione della variante pianificatoria è stata sottoposta per l’esame \n\npreliminare dipartimentale (EP) il 30 maggio 2012. Il Dipartimento del territorio (DT) \n\nsi è espresso all’attenzione del Municipio con un EP in data 29 novembre 2012. \n\nQuanto segue riassume le principali osservazioni dipartimentali redatte all’indirizzo \n\ndel Municipio nel mese di dicembre 2012: \n\nAspetti generali \n\n- In generale, il Dipartimento rileva come il grado di approfondimento della \ncomponente urbanistica che supporta le modifiche pianificatorie in esame \nnon sia adeguato al contesto e alle scelte operate.  \n\n- Si chiede pertanto all’Ente pianificante di illustrare maggiormente, in fase di \naffinamento della variante, come s’intende riqualificare lo spazio pubblico \ndella strada e della piazza e sulle relazioni tra lo spazio.  \n\n- il DT ricorda l’art. 42 NAPR deve limitarsi a disciplinare aspetti non delegati \nalle normative generali a cui comunque i comparti soggetti a piano di \ndettaglio sottostanno. Tra questi vanno integrate le indicazioni supplementari \nche regolano i volumi consolidati e quelli assegnati. \n\nEdificazione  \n\n- La ridefinizione dei fronti lungo Via Franscini, nel caso di rinuncia alla zona \nR5a e l’abbandono della zona AC per una zona a carattere misto con \ncondizioni insediative che si discostano dal disciplinamento della zona R5, \nva accompagnata dall’assoggettamento dei sedimi interessati a una nuova \nzona d’utilizzazione. \n\n- La volontà esplicitata di sostituire l’indice di sfruttamento mediante \nl’assegnazione di volumetrie massime per ogni mappale, non trovano \nun’adeguata risposta nell’elaborato grafico. \nLa tabella a pag. 19 prevede per fondo una quantità di SUL indicativa, dalla \nquale si desume la volontà di imporre una volumetria per fondo minore \nrispetto a quella che scaturirebbe dallo sfruttamento completo della \nsuperficie vincolata nel piano nei margini concessi dall’altezza massima. \nQuesta lacuna va sanata definendo e giustificando, in funzione degli obiettivi \nprefissati le volumetrie per singolo mappale. Nella particolare situazione, il \nDT ritiene opportuno affiancare al rispetto della volumetria ammessa anche il \nrispetto di una SUL massima, alfine di garantire un maggior controllo del \npotenziale edificatorio. \n\n- Per quanto riguarda l’edificazione atta a insediare contenuti commerciali \nnell’area del terminale bus, è necessario pure stabilire l’altezza massima \npermessa, alfine di determinare la volumetria massima ammessa. \n\n- Sebbene l’Ente pianificante affermi che la proposta pianificatoria non \nmodifica i parametri edificatori di Via Motta (ad eccezione delle linee di \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 19 - 16 novembre 2016 \n\narretramento), dall’esame dell’elaborato grafico risulta una modifica delle \nprescrizione insediative riguardanti i volumi di testa di Via Motta su Via \nFranscini. Secondo il PR in vigore essi sono caratterizzati in un caso da una \nvolumetria assegnata, mentre nell’altro da una volumetria consolidata. Il \npiano della variante indica per contro nel primo caso la traslazione \ndell’edificabilità in funzione della ridefinizione delle linee d’arretramento, \nmentre nel secondo il volume non è più demarcato quale volume \nconsolidato, bensì quale volumetria assegnata. \n\n- Rispetto al PR vigente non sono più inserite le linee d’arretramento lungo le \nfasce edificatorie che si sviluppano a est di Via Franscini e lungo Via Motta. \nInoltre lungo Via Motta la linea di costruzione è sostituita con una linea di \narretramento. Nel rapporto non c’è alcuna informazione in merito. \n\n \n\nProtezione dell’aria \n\n- il DT ritiene necessario che le norme di attuazione in materia di posteggi del \nComparto speciale A siano precisate, così come sia affrontata la questione \ndel loro dimensionamento nell’ottica di scoraggiare l’uso dell’auto privata. \n\n \n\nSicurezza e protezione dagli incidenti rilevanti \n\n- Considerando la tempistica di entrata in vigore della nuova norma federale e \nquella della variante in esame, si ritiene necessario considerare anche il \nrischio di altri impianti OPIR, in particolare quelli situati a sud del perimetro \ndella variante pianificatoria, oltre a quelle derivanti dall’impianto ferroviario. \n\n \n\nProtezione dai rumori \n\nil Dipartimento invita l’Ente pianificante a redigere una documentazione \n\nconcettualmente chiara e a trasporre gli intendimenti nelle norme di attuazione, \n\nincludendo: \n\n- una chiara descrizione delle destinazioni d’uso delle zone oggetto di \nvariante; \n\n- la conseguente attribuzione del GdS ai sensi dell’art. 43 OIF; \n- le aree in cui probabilmente sono superati i valori limite d’esposizione al \n\nrumore, affinché i proprietari possano prendere le necessarie precauzioni già \na livello di progettazione. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 20 - 16 novembre 2016 \n\n \n \n\n4. MOTIVAZIONI DELLA VARIANTE \n\n \n\n4.1 NUOVE ESIGENZE DI UTILIZZAZIONE \n\nIl comparto della Stazione FFS di Mendrisio assumerà sempre più un importante \n\nruolo di centralità e di connessione tra la parte alta della città (centro storico, polo \n\nospedaliero e polo universitario) e le aree di attività della pianura (Rime-Brecc, San \n\nMartino), come pure tra i futuri poli di sviluppo e del paesaggio di San Martino e \n\nValera. \n\nL’arrivo della nuova linea ferroviaria Mendrisio-Varese (FMV) e le prospettive di \n\nsviluppo create dal progetto Alptransit, accentueranno fortemente il ruolo di \n\ninterscambio della stazione di Mendrisio 4. \n\nIl previsto insediamento del Campus della SUPSI nell’area Ovest della stazione \n\n(450 studenti, 250 docenti, collaboratori, ricercatori) creerà nuovi importanti influssi \n\nanche oltre l’area dei binari ferroviari, provocando la necessità di nuove relazioni \n\npedonali, ciclabili e di mobilità pubblica tra il quartiere misto di Rime-Brecc, l’area \n\nEst della stazione e il polo universitario del Canavée determinando una importante \n\nrivalutazione urbana di via G. Motta. \n\n \n\nLa zona AC Artigianato e commercio situata sul lato Ovest di via S. Franscini non è \n\npiù compatibile con le direttive pianificatorie che invitano a creare comparti edificati \n\ndensamente attorno alle stazioni. Di conseguenza, la zona AC viene sostituita con \n\nla zona R5a, vigente sul fronte opposto, ottenendo in tal modo una semplificazione \n\ndelle disposizioni pianificatorie, nonché vengono gettate le premesse per la \n\nformazione di un viale dal carattere urbano coi due fronti uguali. \n\n \n\nVia S. Franscini, riqualificata urbanisticamente e completata l’edificazione intensiva \n\ne continua sui due lati, potrà assumere il ruolo di “viale della Stazione” che collega \n\ngli impianti ferroviari al centro storico e ai centri d’interesse. \n\nIn questo contesto la Piazza della Stazione assumerebbe il ruolo di luogo di incontro \n\ndegli assi di traffico lento (pedoni e ciclisti) nord - sud e est - ovest e, se \n\nadeguatamente moderata dal traffico veicolare, di “nuova” piazza d’incontro \n\ncomplementare alla “vecchia” e storica Piazza del Ponte. \n\n \n\n \n\n                                                \n4  Vedi PTM – Rapporto finale – Capitolo 3: Mobilità pubblica – febbraio 2002. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 21 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n4.2 DIFFICOLTÀ DI ATTUAZIONE DELLA NORMA VIGENTE \n\nLe difficoltà di attuazione del piano esistente e le intense attività pianificatorie nel \n\ncomparto rendono necessario l’adattamento del Piano regolatore PR.97 alle \n\nesigenze odierne. Le ragioni di modifica del Comparto speciale “A” sono in sintesi le \n\nseguenti: \n\n• L’incongruenza tra la configurazione dei mappali e le regolamentazioni \npreviste per il comparto dal piano regolatore creano delle difficoltà a \nconcretizzare le normative in vigore. \n\n• Le diverse esigenze derivanti dall’attrattività del comparto creano la necessità \ndi coordinare l’inserimento del nodo intermodale con il concetto urbanistico. \n\n• Garantire la congruenza con il Programma d’agglomerato del Mendrisiotto \n(PAM). \n\n \n\nLa modifica della viabilità prevista in seguito alla riorganizzazione dello svincolo \n\nautostradale richiederà una modifica generale del piano viario, che eccede la \n\nportata di questa variante di PR. Il concetto ed i singoli elementi pianificatorie qui \n\nproposti sono comunque compatibili con le modifiche del piano del traffico \n\nauspicate. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 22 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n5. CONCETTO URBANISTICO \n\n \n\n5.1 ANALISI TERRITORIALE \n\nObiettivo del seguente capitolo è chiarire e illustrare le scelte della variante oggetto \n\ndel presente rapporto di pianificazione. A questo scopo, dapprima viene eseguita \n\nuna lettura del contesto territoriale alfine di inquadrare il comparto in un contesto più \n\nampio di sviluppo della stazione FFS di Mendrisio. \n\nIl concetto urbanistico è frutto della elaborazione del piano d’indirizzo, poi \n\napprofondito in seguito allo sviluppo progettuale delle altre procedure in atto nel \n\ncomparto e in base alle osservazioni giunte dal esame preliminare del dipartimento \n\ndel territorio e dalla partecipazione pubblica. \n\n \n\n \n\nFig. 1 Analisi urbanistica \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 23 - 16 novembre 2016 \n\n \n5.2 LE SCELTE URBANISTICHE \n\nUn carattere forte per il comparto della stazione \n\nL’obiettivo è quello di definire un carattere urbanistico chiaro, rafforzando le tipicità \n\ndegli elementi già presenti sui due lati della stazione. A monte della stazione si situa \n\nil lato urbano, caratterizzato da costruzione edilizia densa in aumento, e con \n\nelementi di elevata qualità architettonica, mentre a valle della ferrovia troviamo un \n\nlato eterogeneo dominato da edificazioni a carattere industriale e abitativo, immerso \n\nnel ricordo della campagna del Mendrisiotto, ancora avvertibile almeno in parte. \n\nLa creazione di un comparto urbano denso quale futuro quartiere della stazione è \n\nquindi il proseguimento logico dello sviluppo del comparto stazione. La caratteristica \n\ndella città deve rimanere e rappresentare se stessa. La città è il luogo del costruito e \n\ndella sua memoria. Lo sviluppo della ferrovia è stato assieme alla prima rivoluzione \n\nindustriale la forza trainante delle grandi realizzazioni anche urbanistiche della \n\n“Gründerzeit”, ovvero il processo di sviluppo economico che caratterizzò una fase \n\ndel XIX secolo e che culminò in un grande boom mai conosciuto prima d'allora in \n\nGermania e Austria quando crebbe in modo massiccio la richiesta di abitazioni. Su \n\nmolte aree verdi furono dunque costruiti degli interi quartieri e le città furono \n\ncaratterizzate da realizzazioni e centralità urbane dense di qualità attorno alle \n\nstazioni ferroviarie. Citarne l’immagine e la tipologia – adattandole alla nostra realtà \n\n– sembra un comportamento adatto alla situazione presente a Mendrisio. \n\n \n\nRafforzare il disegno urbanistico \n\nIl concetto urbanistico, qui proposto e tradotto in piano regolatore, è caratterizzato \n\ndalla definizione di due lati uguali lungo via Franscini, dando peso alla qualifica dello \n\nspazio stradale e non all’utilizzo storico dei terreni. Un viale alberato, secondo la sua \n\nfunzione storica, doveva definire lo spazio stradale delimitandolo verso l’area \n\nferroviaria allora priva di edificazioni. \n\n \n\nCollegare le aree di sviluppo \n\nIl carattere significativo a valle della ferrovia viene creato tramite la ripresa di \n\nelementi paesaggistici rappresentati del filare di alberi che definisce lo spazio \n\nstradale di Via Catenazzi sul fronte dell’area ferroviaria e va a sottolineare come \n\ncontinuazione logica il collegamento con le aree di sviluppo di San Martino e la \n\nfutura area di svago di Valera, circondate e costeggiate dal verde paesaggio \n\ncaratteristico del Mendrisiotto. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 24 - 16 novembre 2016 \n\nVia Catenazzi diviene pertanto collegamento regionale tra i comparti di sviluppo e di \n\nsvago. Da una parte, infatti, il comparto di San Martino si distingue anche per la \n\npresenza del centro FoxTown, mentre l’area di Valera, legato alla riqualifica in \n\ntermini naturalistici, paesaggistici e di svago, si distingue per la forte potenzialità \n\ninsita nella sua riconversione, in considerazione della sua estensione e particolare \n\nubicazione. Il collegamento tra i vari comparti diviene così facilmente comprensibile \n\ne giustificabile. \n\n \n\n \n\nFig. 2 Le aree di sviluppo  \n \n\nDisegnare il collegamento pedonale e ciclabile regionale \n\nIl disegno generale del comparto assume valore anche dalla possibile creazione di \n\nun collegamento ciclo-pedonale funzionale agli spostamenti della mobilità dolce. La \n\nsensibilità e l’interesse della popolazione per l’uso della bicicletta infatti sembra \n\naumentare, in particolare quale mezzo complementare al treno. Anche se la \n\ntopografia del Mendrisiotto è solo parzialmente favorevole agli spostamenti sulle \n\ndue ruote, il comparto stazione si pone comunque al centro di una delle tre zone \n\npianeggianti del Mendrisiotto nelle quali ci si può sicuramente muovere senza sforzi \n\neccessivi, ovvero la zona del centro di Mendrisio. Essa è complanare e si connette \n\n \n\n \n\n \n\n Aree di sviluppo  \n Collegamento ciclabile regionale \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 25 - 16 novembre 2016 \n\nalla zona di Chiasso e Balerna S.Antonio e, attraverso la Campagna Adorna, porta \n\nalla pianura di Stabio e si protende verso la zona di San Martino che si estende sino \n\nalle rive del lago Ceresio. \n\n \n\nUna soluzione fattibile a tappe \n\nCondizione necessaria per la riuscita di un progetto pianificatorio, che miri a \n\nmodificare l’assetto urbanistico in tempi anche lunghi, è la proposta di una soluzione \n\neseguibile a fasi. Il progetto relativo al comparto è perciò fattibile in almeno due fasi \n\ncostruttive, di cui una prima riguarda il nodo intermodale. Questa prima fase è \n\ndescritta nel progetto di massima del nodo intermodale allestito dal Cantone. \n\nIl disegno degli elementi del nodo intermodale contenuti nel progetto di massima fa \n\nparte di un quadro pianificatorio più ampio, le cui componenti vengono descritte qui \n\ndi seguito. \n\nGli elementi costruttivi come pure la sistemazione degli spazi del nodo intermodale \n\nsono già previsti in modo da poter essere integrati nel progetto urbanistico a lungo \n\ntermine.  \n\n \n\n \n\n \nFig. 3 Schizzo nodo intermodale a corto termine (progetto di massima) \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 26 - 16 novembre 2016 \n\n \n5.3 IL NODO INTERMODALE: FUTURA CENTRALITÀ DEL MENDRISIOTTO \n\nLa scala territoriale \n\nLa scala a cui deve guardare questo nuovo nodo intermodale non è “solo” quella \n\nurbana, ovvero quella riferita cioè alla città di Mendrisio, ma quella riferita a un \n\nambito territoriale che viene definito a partire dalla capacità che la stazione potrà \n\navere in termini di “cattura” di utenza in un territorio allargato, anche oltre i confini \n\ndel Mendrisiotto. La definizione della scala meso (ovvero quella riferita alla Città di \n\nMendrisio e al Mendrisiotto) e quello micro (ovvero quella riferita all’area della \n\nstazione) risulta essenziale pertanto per provvedere alla definizione degli spazi \n\nurbani attraverso la creazione di due aree dal carattere nettamente diverso. \n\nIl concetto dell’area della Stazione FFS deve quindi rispondere concretamente al \n\ncompimento di questi due concetti, ovvero: \n\n• quello dell’arrivo in città, dove la Piazza Stazione assume significato come \nporta d’ingresso in Mendrisio; \n\n• quello dell’accoglienza di una ampia utenza, dove il nodo intermodale \ndiviene elemento centrale e perno dei movimenti di una regione estesa \nanche oltre i confini amministrativi comunali, non per forza gravitante sulla \nsola città di Mendrisio. \n \n\n \n\nFig. 4 Schizzo comparto e nodo intermodale a lungo termine. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 27 - 16 novembre 2016 \n\n \nPiazza Stazione come “Salotto” d’ingresso in città \n\nLa motivazione che guida il disegno del progetto per la nuova sistemazione dell’area \n\nstazione è infatti tutta nella sua capacità di coniugare le funzionalità proprie di un \n\ngrande impianto ferroviario con caratteri capaci di creare una nuova centralità \n\nurbana e riconnettere due settori cittadini storicamente separati dalla ferrovia e dalla \n\nstrada cantonale, fornendo al contempo riferimenti e identità al tessuto urbano \n\nesistente. Un vero e proprio “Salotto di ricevimento” con spazi per l’accoglienza, che \n\nè riduttivo pensare come area spoglia di significati e che, al contrario, dovrà \n\ncostituirsi come “permeabile” tra spazi con velocità diverse; quella del pedone così \n\ncome quella dell’autoveicolo, che sia in grado di ospitare pratiche d’uso e utenti \n\neterogenei e per tempi prolungati. In questo luogo sarà in ogni caso la metrica \n\npedonale a dover dettare i criteri di progetto. \n\n \n\nDa strada cantonale a Piazza Stazione \n\nCon la riorganizzazione dello svincolo di Mendrisio A2 e la riduzione del traffico ad \n\nessa collegata, si aprono nuovi scenari per la costruzione degli spazi stradali di \n\nMendrisio. Il comparto stazione risulta essere pertanto caratterizzato dalla presenza \n\ndi materiali eterogenei che collaborano in forme diverse alla costruzione del progetto \n\nsul nodo e dallo spazio tra la strada e la ferrovia che si configura così come una  \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 28 - 16 novembre 2016 \n\n \nopportunità da cogliere, evitando di farne uno spazio di risulta, un’enclave, un vuoto \n\nsenza qualità né ragioni apparenti. Gli elementi salienti della progettazione \n\ncontemplano la conversione dello spazio davanti alla stazione da incrocio del traffico \n\nmotorizzato a zona d’incontro pedonale, nonché di altre modalità di trasporto, ma \n\nsempre rispettando le esigenze dei pedoni. Il concetto prevede la sistemazione della \n\npiazza dotandola di una superficie unitaria, che si estende dalla banchina ferroviaria \n\nsino alle edificazioni rappresentate dagli alberghi Milano e Stazione, collegando gli \n\nelementi pubblici attorno alla piazza, dandogli unitarietà. Questo significa andare ad \n\neleminare le barriere che oggi tagliano lo spazio in molti elementi frantumati e \n\nisolati. Il disegno della piazza sarà incentrato sullo spazio stesso, dando preferenza \n\nal movimento libero delle persone senza fissare direzioni preferenziali, eliminando le \n\ntracce che oggi danno preferenza al traffico motorizzato. \n\n \n\nIl terminale Bus come spazio pubblico definito di qualità \n\nIl nodo intermodale invece viene caratterizzato come spazio rappresentativo della \n\nvita frenetica odierna. Movimento, interscambio, partenza, arrivo … È la condizione \n\nper valorizzare a pieno la specificità della stazione e la fermata del bus e per \n\nallargare il bacino di fruibilità della stessa, così da sostenere programmi funzionali di \n\nsviluppo della città. Si tratta di lavorare nell’ottica di garantire una interconnessione \n\ncompleta che si ottiene solo grazie al potenziamento dell’interscambio con i mezzi \n\nsu gomma. L’intervento da programmare è un progetto urbano di trasformazione \n\nrilevante, con effetti sulla struttura e sulla forma non solo dell’insediamento \n\nimmediatamente prossimo alla stazione, ma dell’intero contesto urbano e territoriale. \n\nDeve essere associato a visioni strategiche necessarie poiché l’attuazione \n\ndell’intervento ha un orizzonte temporale non immediato. \n\nIn questo senso, diviene necessario costruire immagini progettuali sulle quali \n\nverificare la fattibilità a partire da processi di interazione e concertazione, proporre \n\nvisioni future adattabili, poiché, come detto, il programma che si andrà ad \n\nintraprendere ha un orizzonte temporale non immediato e quindi deve avere la \n\ncapacità di andare a misurarsi con possibili scarti di traiettoria mutanti nel tempo. \n\nEssenziale diviene quindi sfruttare opportunità che aiutino a rendere riconoscibile e \n\na consolidare, anche all’esterno del Cantone, la visibilità della “Città di Mendrisio”, di \n\ncui oggi spesso si lamenta la debolezza dell’immagine esterna ancora poco \n\nriconoscibile, nonostante abbia indubbiamente radici solide nelle eccellenze \n\nproduttive, infrastrutturali, finanziarie. \n\nIl nodo intermodale deve essere dunque un luogo in cui convivono e si intersecano \n\nscale territoriali diverse che diventano il rifermento per qualsiasi forma di intervento \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 29 - 16 novembre 2016 \n\nfuturo nelle aree attorno alla stazione. In questo caso, il progetto sulla stazione e il \n\nsuo comparto diventa “progetto di prossimità” nel senso che la stazione intesa come \n\nluogo di connessione di reti intermodali consente di riscrivere le scale metriche: \n\nvicino-lontano non sono più associabili a soli parametri metrici, ma bensì al tempo \n\nnecessario per raggiungere le destinazioni possibili. Il “lontano diventa misura \n\ndell’accessibilità”. \n\n \n\nFig. 5 Il nodo intermodale \n\n \n\nCosì come il nodo intermodale è il perno della mobilità nel Mendrisiotto, un \n\nelemento architettonico dovrà diventare il simbolo del nodo intermodale stesso, \n\ndovrà caratterizzare cioè in maniera indistinta il carattere e la funzione strategica del \n\nnodo. \n\nEsso potrà essere costituito da una struttura che andrà a porsi sopra l’accesso al \n\nnuovo sottopasso della SUPSI, in modo tale da poter segnalare in maniera \n\nsignificativa il punto centrale della stazione, che consente l’accesso ai binari, al \n\nchiosco alla fermata del bus. \n\nIn tutto ciò si inserisce il ridisegno di Via Catenazzi. Essa non è più solamente il \n\nretro della stazione, ma diviene un vero e proprio fronte urbano verde, separato dal \n\nfronte cittadino occidentale, un tempo ancora molto verde ma oggi fortemente \n\nmodificato a seguito della progressiva edificazione a partire dagli anni '60 \n\nconseguente alla realizzazione dell'autostrada. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 30 - 16 novembre 2016 \n\n \n5.4 L’EDIFICAZIONE \n\nRiqualificare il disegno urbanistico \n\nL’obiettivo principale è quello di ricucire la maglia urbana interrotta oggi dalla \n\nferrovia (e dalla strada cantonale), con la realizzazione di una cortina edilizia lungo \n\nvia Franscini, proporzionata ai due lati della strada. La realizzazione della piazza in \n\nfronte all’ingresso alla stazione viene assunta come un intervento di riqualificazione \n\nurbana di ampio respiro. Il sistema stazione diviene elemento non più di divisione, \n\nma di unione. \n\n \n\nLa piazza è intesa come sia come luogo di transito che come luogo di relazione \n\nsociale al fine di eliminare l'effetto di separazione costituito dalla linea ferroviaria e \n\ninclusione del quartiere nel prolungamento della città storica. La dislocazione attenta \n\ndell’edificato, il rapporto con la stazione stessa ed i percorsi urbani che da questa si \n\ndipartono (l’asse verso Via Motta, il percorso lungo Via Catenazzi che si protende \n\nverso la Valera e San Martino) contribuiscono, oltre che alla definizione di uno \n\nspazio architettonico unitario, alla definizione di un luogo delle relazioni e al \n\nsuperamento di quella immagine di “parte separata” che fino ad oggi questo luogo \n\nha avuto in un contesto di rarefazione e disgregazione del tessuto urbano. Gli edifici \n\nlineari che delimiteranno la piazza e si prolungheranno lungo la via Franscini \n\npotranno anche essere destinati ad attività commerciali ma anche come potenziale \n\ndi sviluppo del settore terziario e dei servizi e potranno rappresentare un “tramite” \n\nfra il nuovo quartiere stazione e il nucleo a monte. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 31 - 16 novembre 2016 \n\n \nLibertà espressiva nei limiti definiti \n\nL’edificazione viene alleggerita e adattata allo spirito del tempo. Viene lasciato più \n\nspazio alle stravaganze architettoniche del tempo odierno, andando a concedere \n\nuna certa libertà per quel che riguarda l’altezza degli edifici e l’allineamento, \n\nconcedendo un 30% di deroga. Il disegno generale del comparto viene rafforzato \n\nmodificando le proporzioni delle strade. Attraverso la regolamentazione dell’altezza \n\ndegli edifici, la larghezza sicuramente esagerata mostrata da Via Motta viene \n\nricondotta al rispetto della regola classica dell’urbanistica europea, che relaziona la \n\nlarghezza delle strade all’altezza degli edifici, rispettando la posizione del sole e che \n\nalla nostra latitudine prevede una relazione di 1/1 tra altezza massima dell’edificio e \n\nlarghezza della strada. \n\n \n\n \n\n \n\nAumentare la densità edificatoria \n\nEssenziale è anche aumentare la densità abitativa nel comparto stazione. I processi \n\ndi diffusione e dispersione insediativa infatti, la crescente crisi da congestione, la \n\ndisponibilità di aree libere a seguito di dismissione di impianti una volta necessari \n\nall’esercizio ferroviario e ora non più, sono elementi chiave che debbono essere \n\nnecessariamente considerati in un processo di sviluppo urbano orientato al sistema \n\ndi trasporto pubblico su ferro. Essenziale diviene il saper provvedere ad uno \n\nsviluppo metropolitano policentrico, i cui poli sono appunto comunità urbane ad alta \n\ndensità e mix funzionali che si sviluppano intorno alle stazioni della rete su ferro. \n\nNelle aree urbane in trasformazione diviene pertanto strategico il saper prevedere il \n\nFig. 6 Zona d’incontro Piazza Stazione \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 32 - 16 novembre 2016 \n\nriempimento dei vuoti esistenti con interventi di riqualificazione urbana. Da molti \n\nanni si stanno mettendo in pratica questi principi prevalentemente negli Stati Uniti, \n\ndove la disponibilità di suoli e la necessità di limitare fenomeni di sprawl urbano \n\nhanno favorito la diffusione di queste pratiche in molte città. Anche nella Città di \n\nMendrisio questo tipo di interventi deve essere pertanto perseguito, per raggruppare \n\ngli abitanti entro densità maggiori, a distanze percorribili a piedi da negozi e uffici, al \n\nfine di un equilibrato sviluppo dell’intera regione del Mendrisiotto, mantenendo così \n\nampie zone di spazi aperti, e sostenendo la riduzione dell’uso dell’automobile. Nel \n\ncontempo l’aumento delle potenzialità edificatorie permette anche, nell’ambito del \n\npresente concetto pianificatorio unitario, di compensare la cessione dei sedimi \n\n(seppur non materialmente costruibili secondo il vigente assetto pianificatorio) \n\nnecessari per la riqualifica di Via S. Franscini. \n\n \n\n \n\n \n\n5.5 CONCLUSIONI \n\nLe scelte urbanistiche proposte, sottese a dare un carattere forte al comparto \n\nstazione, prospettano una modifica del piano attuale, che mostra ancora una \n\nstruttura troppo schematica. L’impianto proposto mira a completare la visione \n\nFig. 7 Zona d’incontro davanti alla SUPSI in via Catenazzi \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 33 - 16 novembre 2016 \n\nurbanistica attuata sino ad ora, dal carattere novecentesco, rafforzandola da un lato \n\ne adattandola al nostro tempo, e correggendola dall’altro, dove scelte sino ad oggi \n\nattuate non sembrano adatte alla configurazione seguita dallo sviluppo di Mendrisio. \n\n \n\nDa ciò deriva la proposta relativa alla creazione di due lati stazione caratterizzati da \n\nstruttura “urbana”, con connessioni verdi, che portano all’area di sviluppo di San \n\nMartino e l’area di svago di Valera. \n\n \n\nLa Piazza Stazione, intesa come centralità (da spazio stradale a piazza) della \n\nstruttura urbana, si configura come “Salone” che introduce all’ingresso in città e \n\ninclude il nodo intermodale per lo scambio tra vettori di trasporto, spazio denotato \n\nda dinamicità forte e caratterizzante. \n\n \n\nSi persegue l’aumento della densità attorno alla stazione, per dare risposta alla \n\nnecessità che emerge nell’area urbana di Mendrisio, dove, per gestire la \n\ntrasformazione in atto, diviene strategico il saper prevedere il riempimento dei vuoti \n\nesistenti con interventi di riqualificazione urbana, al fine di dare risposta ai problemi \n\ndi diffusione e dispersione insediativa, di crescente crisi da congestione, di aumento \n\ndel traffico motorizzato. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 34 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n6. CONTENUTO DELLA VARIANTE \n\n \n\n6.1 PROPOSTE EDIFICATORIE PER IL SETTORE EST \n\nIn breve la Variante propone le seguenti modifiche al comparto speciale "A" - settore \n\nest: \n\n• Viene estesa la Zona R 5 a anche sul lato ovest di Via Franscini, laddove ora \nè prevista la Zona AC. \n\n• La zona AEP di proprietà delle FFS viene eliminata. \n\n• Le Volumetrie Consolidate VC vengono confermate solo in parte (sui mappali \nN. 325 - Stazione FFS, N. 1228 - Palazzo Ferrazzini, N. 1250 - ex Pastificio \nSpiga, N. 1278 - Palazzo Gerosa) mentre viene eliminata la VC prevista sul \nmappale N. 1816 (attuale edificio Posta). \n\n• Le Volumetrie Assegnate VA sono inoltre estese a gran parte del comparto A. \n\n• Declassamento di via Franscini da strada principale a strada di servizio (vedi \nNodo intermodale alla stazione FFS di Mendrisio. Perizia tecnica, allestito \ndallo Studio d'ingegneria Francesco Allievi, 10 giugno 2011) al termine della \nriorganizzazione della viabilità all’interno del Comune. \n\n• Andamento planimetrico di via Motta come alla situazione fondiaria esistente \n(conferma della curva a monte). \n\n• Eliminazione dell'alberatura su via S. Franscini e inserimento della stessa su \nvia Catenazzi, a ovest dei binari ferroviari. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 35 - 16 novembre 2016 \n\n \n6.1.1 Proposte edificatorie \n\nAssegnazione a zone \n\nL’edificazione del settore Est del Comparto speciale “A” è ora regolato dalle \n\nprescrizioni dell'art. 32 Zona R5 - intensiva, dell’art. 33 Zona R5a - intensiva \n\ncomparto "A" e da quelle dell'art. 45 Artigianato e commercio delle NAPR.97. \n\nI fondi interessati sono: \n\n• I mappali n. 325 (per la parte non interessata direttamente agli impianti \nferroviari) n. 1816 (Posta) inclusi in Zona Artigianato e commercio. \n\n• I mappali n. 1242 – 1249 – 1250 – 1254 – 1256 – 3444 – 3445 – 1227 – \n1228 – 1230 – 1278 – 1724 e 2545) (Fronte Est di Via Franscini) in zona \nR5a. \n\n• I mappali n. 1222 - 1223 - 1230 - 1278 - 1283 (ai lati di via Motta) in Zona R5 \nIntensiva. \n\n \n\nIl mappale n. 3450 (ex FOFT, ora Centro giovani) è stato oggetto di una variante \n\nprecedente e viene pertanto escluso dal perimetro della variante del comparto \n\nspeciale A. \n\n \n\nPer semplificare il quadro regolamentatio del comparto A, la Zona R 5a viene estesa \n\na tutto il comparto, dunque ai due lati di Via Franscini, in sostituzione della Zona AC \n\ne della Zona AEP sul mappale N. 325. Così una definizione unica e definita nella \n\nsua estensione regola praticamente tutta l'edificazione all’interno del comparto. \n\nL'area attorno all'edificio passeggeri della Stazione FFS viene incluso nell'area \n\nNodo intermodale. \n\nLa zona AEP, non definita dal PR97, di proprietà delle FFS viene eliminata e \n\nintegrata nel nodo intermodale. \n\nAttualmente l'art. 33 NAPR.97 concernente la Zona R5a è così definito. \n\n \n\nArt. 33 \nZona R5a – intensiva comparto speciale "A" - Stazione FFS \n\n1 È ubicata lungo il ciglio est di via Franscini ed è regolata dal piano che illustra \nil Comparto speciale “A” (stazione FFS). Oltre alle indicazioni del piano di \ncomparto, valgono le prescrizioni della zona R5, ma con le seguenti condizioni \nspeciali: \n2 È prescritto un contenuto commerciale/amministrativo (p.es. esercizi pubblici, \necc.) possibilmente per l’intero piano terreno e comunque per almeno il 40% \ndella SUL complessiva progettata per ogni edificio. \n\nSono assegnati i seguenti parametri edificatori: \n\n- indice di sfruttamento massimo: i.s. = 1.5 \n\n- indice di occupazione massimo: libero \n\n- altezza massima: ml 17.00 \n\n- area verde minima: libera \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 36 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n \n\nL'impostazione che si intende conferire al comparto è quella di un fronte urbano, \n\ncaratterizzata da edifici contigui e simili sui due fronti stradali. Per ottenere questo \n\ndisegno, si privilegia una normativa che definisca i volumi (allineamenti, \n\narretramenti, altezze, contiguità auspicata) invece che fissare un indice di \n\nsfruttamento massimo per stabilire le superfici ammesse. Infatti, a cause delle \n\nestensioni diverse delle superfici dei mappali inclusi in zona R5a, si otterrebbero \n\nedifici con volumetrie eterogenee che vanificherebbero la ricerca di un fronte \n\nurbano. \n\n \n\nLe disposizioni edificatorie vengono descritte sommariamente in questo capitolo e \n\nriprese in dettaglio nel capitolo 7 Proposte di modifica - Norme di attuazione. \n\n \n\n \n\nVolumetrie Consolidate VC \n\nEdifici esistenti (da mantenere): \n\nI seguenti edifici sono segnalati come oggetti ISOS e rimangono quali Volumetrie \n\nConsolidate VC: \n\n• Edificio viaggiatori della Stazione FFS (interventi interni di ristrutturazione) - \nmapp. N. 325 parz. \n\n• Palazzo Ex Spiga - mapp. N. 1250 \n\n• Ex emporio Ferrazzini - mapp. N. 1228 \n\n• Palazzo Gerosa – mapp. N. 1278 \n \n\nVolumetria Consolidata VC esistenti che vengono eliminate: \n\n• La Volumetria Consolidata VC dell’edificio della Posta (mappale N. 1816) \nviene sostituita da una Volumetria Assegnata VA, che prosegue l’allineamento \ndel fronte Ovest di Via Franscini a nord della Stazione. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 37 - 16 novembre 2016 \n\n \nVolumetrie Assegnate VA \n\n \n\nLe Volumetrie Assegnate VA dovranno permettere l'edificazione di una fila di edifici \n\nuniformi, di volume analogo, così da permettere l'immagine unitaria del quartiere \n\ndella stazione. Come detto, tale unitarietà non è possibile ottenerla con le \n\ndisposizioni previste dell'attuale articolo 42.4.2 che condiziona la volumetria alle \n\nregolamentazioni della Zona R5a. Di conseguenza, tale regolamentazione viene \n\nstralciata dal comparto speciale "A" e sostituita con delle volumetrie assegnate, \n\nindicate sul piano e così stabilite: \n\n• allineamento obbligatorio (linea di costruzione) lungo via S. Franscini; \n\n• profondità della fascia edificabile di 18.0 metri; \n\n• altezza massima degli edifici di 17.0 metri; \n\n• portici (o collegamenti coperti) obbligatori a piano terreno su tutto il fronte \nedificato (dimensioni minime: altezza 3,50 metri, larghezza 3,50 metri) aperti \nall'uso pubblico. \n\n \n\nIn considerazione dell'ubicazione (vicinanza della stazione), il Municipio intende \n\ndensificare l'edificazione per cui il coefficiente di edificazione massima (% sul \n\nvolume totale risultante dalle disposizioni edificatorie) viene portato al 100% in tutta \n\nla zona R5a. È comunque ammessa la possibilità di edificare un volume inferiore \n\n(vedi ad esempio l'obbligo di realizzare portici e collegamenti coperti oppure la \n\npossibilità di prevedere delle altezze degli edifici inferiori al massimo concesso o \n\nrientranze di facciata fino a un massimo del 70% previste dall'art. 42.5.1 NAPR). \n\n \n\n \n\nNel disegno a pagina seguente sono indicati i settori e le aree insediative della \n\nvariante di PR. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 38 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nArea 1: Via Franscini ovest: nuovi insediamenti parte nord \n\nNel Piano dei parametri edificatori sono indicati l’ingombro e le volumetrie \n\nammesse. Sono previsti due aree edificabili con i seguenti parametri: \n\n1. Edificazione ammessa a Nord del terminale Bus \n\n• Superficie edificabile: 3'600 mq (200 x 18 m) \n\n• 25% della superficie al pianterreno deve rimanere aperta al pubblico \n(portici e collegamenti coperti). Superfici per posteggi di autovetture, \nmoto o biciclette non potranno superare il 35% della superficie \ncomplessiva.  \n\n• Gli ulteriori posteggi necessari dovranno essere ubicati nel \nsottosuolo. \n\n \n\n2. Edificazione ammessa nel nodo intermodale: \n\n• L'esistente edificio viaggiatori va mantenuto. Sono ammessi interventi \ndi conservazione e ristrutturazione. \n\n• È ammessa la copertura dell'area (tettoia) secondo le esigenze \nfunzionali determinate dall'utilizzazione e di conformità con \nl'inserimento urbanistico. \n\n• È concessa la realizzazione di una SUL massima di mq 150 su due \npiani (PT e P-1) all'interno dell’area segnata sul piano con tratteggio \nrosso, da destinare ad attività commerciali legate al nodo \nintermodale. \n\n• Eventuali manufatti particolari di carattere estetico-artistico possono \nessere realizzati all'interno del volume coperto dalla tettoia. \n\n• L’edificazione dei manufatti deve essere rispettosa delle esigenze del \nnodo intermodale. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 39 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nArea 2: Via Franscini ovest: nuovi insediamenti parte sud \n\nSono applicabili tutti i parametri edificatori utilizzati per la parte nord: \n\n• Superficie edificabile: 2’800 mq (165 x 14 - 18 m)  \n\n• 25% della superficie al pianterreno deve rimanere aperta al pubblico (portici \ne collegamenti coperti). Superfici per posteggi di autovetture, moto o \nbiciclette non potranno superare il 35% della superficie complessiva.  \n\n• Gli ulteriori posteggi necessari dovranno essere ubicati nel sottosuolo.  \n\n• Sono ammesse la residenza e le attività di produzione di beni e servizi, \ncommerciali, alberghiere e del tempo libero non moleste nonché attività \nlegate alla formazione 5. \n\n• Il grado di sensibilità ai rumori è uguale a quello della prospiciente Zona R5a \n(GSII). \n\n \n\n \n\nArea 3: Via Franscini Est \n\nProposta edificatoria per il settore Est (Via Franscini Est per i mappali n. 1242 – \n1249 – 1250 – 1254 – 1256 – 3444 – 3445 – 1227 – 1228 – 1230 – 1278 – 1724 e \n2545). \n\nNel piano della proposta pianificatoria sono indicati l’ingombro e le volumetrie \nassegnate della edificazione ammessa. \n\n \nSono applicabili tutti i parametri edificatori utilizzati per la parte ovest: \n\n• Superficie edificabile: 5'700 mq (200+115 x 18 m) parte nord di P.za \nStazione \n\n• Superficie edificabile: 2'900 ma (165 x 18) parte sud di piazza Stazione \n\n• Pianterreno: 25% della superficie aperta al pubblico (portici e collegamenti \ncoperti) \n\n• Le linee di costruzione lungo Via Franscini e Via Motta sono state modificate \nriducendo lo spazio stradale ad una larghezza di 17 metri. \n\n• Tutti i posteggi necessari dovranno essere ubicati nel sottosuolo. \n\n• Le teste nord e sud dell'edificazione sul lato est di via Franscini occupano \nparte dell'area di proprietà pubblica. \n\n \n\n \n\nArea 4: Piazza Stazione \n\nProposta edificatoria per Piazza Stazione che riguarda i mappali 1230 e 1278. \n\nDelle due volumetrie, che definiscono il fronte Est della Piazza Stazione viene \n\nmodificata la posizione di quella sul mappale 1230 (Albergo Stazione) in accordo \n\ncon i confini della particella per permettere l’edificazione. Il Volume Consolidato VC \n\nsul mappale N. 1278 viene mantenuto. \n\n \n                                                \n5  In analogia con le disposizioni della Zona M-Mista dell’art. 45 NAPR-Variante per attività 2008. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 40 - 16 novembre 2016 \n\nPer l’edificazione sul mappale N. 1230 (Albergo Stazione) valgono le seguenti \n\ndisposizioni edificatorie: \n\n• Superficie edificabile: 680 mq (40 x 17 m); \n\n• Altezza massima dell’edificio di 22.0 metri; \n\n• PT 25% della superficie aperta al pubblico (portici e collegamenti coperti) \n\n \n\n \nArea 5: Via Motta \n\nLungo via Motta valgono le prescrizioni dell'articolo 32 - Zona R5. La linea \n\nd’arretramento è spostata in modo da ridurre la larghezza dello spazio stradale a 17 \n\nmetri, in modo da adeguarlo alle larghezze stradali correnti nel quartiere. \n\nI principali parametri edificatori vengono confermati e sono: \n\n- indice di sfruttamento massimo: i.s. = 1.1 \n- indice di occupazione massimo: i.s. = 30% \n- altezza massima: ml 16.60 \n- area verde min. 20% \n- distanza minima da confine: 6.0 metri \n\nL'estensione della zona viene modificata secondo l'andamento esistente di via \n\nMotta. \n\n \n\nLinee di costruzione e di arretramento \n\nLa variante prevede la modifica di linee di costruzione e di arretramento come risulta \n\ndai piani. \n\nIn particolare viene introdotta una linea di arretramento verso est che interessa la \n\nzona R5 a monte di via S. Franscini. La stessa va intesa come una distanza tra \n\nfabbricati nel caso di un'edificazione indipendente dal fronte allineato su via S. \n\nFranscini. \n\nL'applicazione di questo vincolo di arretramento crea problemi nel caso di una \n\nnuova edificazione sul mappale N. 1255, che può essere risolta solo con una \n\ncostruzione contigua a quella sul fronte di via S. Franscini (mappale N. 1256). \n\nIn generale, invece gli altri mappali non vengono penalizzati da questo ordinamento, \n\ninfatti o sono fondi di medesima proprietà oppure sono fondi contigui che già sono \n\ntenuti a rispettare le distanze da confine usuali per la R5. \n\n \n\n \n\n6.1.2 Area del nodo intermodale \n\nNell’area devono essere garantiti l’accessibilità alla stazione FFS nonché il transito \n\nveicolare (mezzi di servizio e traffico pubblico) e pedonale (utenti, visitatori e \n\npassanti). \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 41 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nLa sistemazione dell’area deve essere oggetto di un progetto che tenga conto in \n\nparticolare: \n\n• del carattere pedonale dell’area e della posizione centrale rispetto al \ncomparto; \n\n• della necessità di fermata e transito del trasporto pubblico. \n\n• della possibilità di parcheggi di breve durata per gli utenti del trasporto \npubblico (K+R) e dei commerci insediati nell’area. \n\n \n\nÈ ammessa la costruzione di 150 mq al massimo di SUL, disposta su due livelli (PT \n\ne P-1), da destinare ad attività commerciali legate al nodo intermodale. \n\n \n\n \n\n6.1.3 Via Franscini  \n\nLa sistemazione della strada segue un disegno unitario per rispondere \n\nall’importanza del impianto dello spazio urbano segnalato dall’ISOS. Tale disegno \n\nsegue le indicazioni della rappresentazione grafica allegata.  \n\nPer garantire l’applicazione estesa a tutta la superficie stradale, al momento della \n\nrealizzazione di nuove edificazioni, i privati dovranno cedere la superficie dello \n\nspazio stradale al comune. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 42 - 16 novembre 2016 \n\n \n6.1.4 Posteggi privati \n\nDi principio i posteggi privati devono essere ricavati nel sottosuolo (autosili \n\nsotterranei). \n\nL'accesso ai parcheggi sotterranei dovrà avvenire in testa alle fasce edificabili, \n\ncome indicato sui piani. Non sono di principio ammessi altri accessi direttamente da \n\nvia S. Franscini. \n\n \n\nNell'intento di limitare il traffico motorizzato individuale, in considerazione della \n\nvicinanza con la Stazione e il terminal dei bus e richiamata la certificazione \n\nCittaslow di cui si fregia la Città di Mendrisio, il Municipio intende concedere ulteriori \n\ndiminuzioni al fabbisogno di posteggi per le attività amministrative calcolati secondo \n\nil Regolamento della Legge sullo sviluppo del territorio. Questo in accordo con la \n\npossibilità concessa dalla Legge sullo sviluppo territoriale (art. 60 cpv. 2 RLst). \n\n \n\nInoltre, il Municipio può concedere deroghe all'obbligo di realizzare i posteggi, \n\nfissando dei contributi finanziari sostitutivi. L'importo è fissato tenendo conto degli \n\noneri risparmiati dal privato, rispettivamente di quelli derivanti al Comune. È ritenuto \n\nun contributo minimo di Fr. 15'000.- per posto auto. \n\nÈ anche concessa la possibilità di derogare all'obbligo di realizzazione del numero \n\ndi posteggi e del prelievo dei contributi sostitutivi, nel caso sia dimostrato che si \n\ndispone di una possibilità di posteggio in strutture poste nelle vicinanze (ad esempio \n\nsui sedimi dirimpetto di proprietà delle FFS). \n\n \n\n \n\n6.1.5 Posteggi pubblici a breve durata \n\nPer favorire l'insediamento di negozi e commerci nella zona R5a è ammessa la \n\npossibilità di ricavare dei posteggi di breve durata paralleli all'asse stradale sul lato \n\nsud-est di via Franscini. Il numero massimo ammesso è di circa 40 posti auto, in \n\nsostituzione dei posteggi pubblici attuali nei pressi della Stazione che verranno \n\nsoppressi con la nuova sistemazione viaria. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 43 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n6.2 ZONA FERROVIARIA  \n\nLa zona ferroviaria è suddivisa nelle seguenti due sottozone: \n\n• Area dei binari FFS. \n\n• Area di servizio Ovest della stazione FFS, \n\nche sono descritte qui di seguito. \n\n \n\n \n\n6.2.1 Area dei binari FFS \n\nL’area dell’esercizio ferroviario si sviluppa su una superficie di ca. 31’193 mq \n\nè indicata nel Piano dello stato pianificatorio finale (Variante) e comprende \n\nparte del fondo N. 325 RFD. \n\nNella zona sono ammesse unicamente infrastrutture al servizio dell’esercizio \n\nferroviario (binari, marciapiedi, impianti, ecc.) e costruzioni di servizio. \n\n \n\n \n\n6.2.2 Area di Servizio Ovest della stazione FFS \n\nL’area di servizio Ovest, a forma di striscia lungo i binari, garantisce oggi \n\nl’accessibilità alla stazione FFS dal comparto Rime Brecch per il traffico \n\nveicolare (mezzi di servizio e traffico motorizzato individuale) e pedonale \n\n(utenti, visitatori e passanti). Con l’apertura del Park&Ride e della nuova \n\nsede della SUPSI, non sono più ammessi parcheggi rivolti al pubblico e agli \n\nutenti della ferrovia, sia di lunga che di breve durata nell’area di servizio \n\nOvest.  \n\nL'area con un carattere pedonale dovrà integrarsi nello spazio pubblico \n\nadiacente di via Catenazzi e ammette le funzioni al servizio degli utenti e \n\ndella mobilità lenta:  \n\n• scale e rampe di accesso  \n\n• posteggi coperti per biciclette  \n\n• posteggi per mezzi di servizio FFS  \n\n• percorso ciclabile regionale.  \n\nLa sistemazione dell’area deve essere oggetto di un progetto, elaborato in \n\ncontemporanea con la sistemazione di via Catenazzi.  \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 44 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n6.3 ASPETTI AMBIENTALI \n\n6.3.1 Sicurezza e protezione dagli incidenti rilevanti \n\nIl comparto oggetto del piano è ubicato a ridosso del campo ferroviario sul quale \n\ntransitano importanti quantitativi di merci considerate pericolose secondo \n\nl'Ordinanza federale sulla protezione dagli incidenti rilevanti (OPIR). La modifica di \n\nPR prevede, oltre a nuove destinazioni d'uso, l'incremento delle unità insediative \n\nrispetto al precedente assetto pianificatorio. \n\nA tal proposito si richiama la direttiva emanata dalla Confederazione, in termini di \n\naiuto alla pianificazione in merito al rischio di incidenti rilevanti6, che possono \n\nmettere a repentaglio la salute (o la vita stessa) degli abitanti. \n\nIl rischio collettivo valutato viene espresso come la relazione tra la probabilità annua \n\ne l’entità dell’indice di incidente rilevante: Mendrisio viene attualmente valutata dalle \n\nFFS nella parte gialla dell’area intermedia tra l’area di rischio accettabile e la linea di \n\naccettabilità (vedi diagramma P-C con curve cumulative e criteri di valutazione). \n\nNell’ambito dell’azzonamento o dell’aumento del grado di utilizzazione occorre \n\ndimostrare che, grazie a misure adatte e proporzionate, il rischio non aumenta \n\nsensibilmente oppure che vi è un notevole interesse pubblico all’adeguamento del \n\npiano nell'area in questione. \n\nDiagramma P-C con curve cumulative e criteri di valutazione \n\n \n\n                                                \n\n6 Aiuto alla pianificazione. Coordinamento tra pianificazione del territorio e prevenzione degli \nincidenti rilevanti lungo le linee ferroviarie a rischio. ARE, UFAM, UFT, marzo 2009.  \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 45 - 16 novembre 2016 \n\nClassificazione delle aree per incidenti rilevanti. Fonte FFS 2011 \n \n\n \n\nPoiché da un lato, l'intervento rientra nel concetto auspicato dalla Confederazione a \n\nsostegno dello sviluppo centripeto degli insediamenti, con la densificazione delle \n\naree a ridosso delle stazioni, vi è un concreto interesse pubblico. \n\nDall’altro, nel piano sono considerate le seguenti misure per minimizzare \n\nl’incremento dei rischi in relazione dall’aumento degli utenti del comparto: \n\n \n\nMisure pianificatorie: \n\n• Mantenere la massima distanza possibile tra edifici e binari. \n\n• Sono previste utilizzazioni per gruppi di persone e attività che dispongono di \nsufficienti possibilità di emergenza e auto salvataggio. Le scuole per esempio \nvengono computati solo per un terzo degli utenti. \n\n• Sistemazione delle aree lungo i binari con fasce di vegetazione (arbusti, orti, \nprati o superfici di protezione verdi) in particolare in combinazione con la \nbarriera fonica per minimizzare la propagazione o ritenere le sostanze \npericolose riversate. \n\n• Prevedere un’utilizzazione con un minimo di sigillature nella zona dei binari, \nad es. parcheggi con grigliati erbosi o copertura in ghiaia. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 46 - 16 novembre 2016 \n\n \nMisure architettoniche da approfondire a livello di domanda di costruzione: \n\n• Sono da predisporre utilizzazioni secondarie quali locali accessori, locali \ntecnici o depositi lungo la linea ferroviaria. \n\n• È da prevedere un involucro edilizio compatto con tipo di costruzione \nmassiccio. \n\n• Gli ingressi dovrebbero servire anche da vie di fuga naturali; vie d’accesso \nbrevi, non orientate verso i binari. \n\n• Possibilmente poche aperture sulla facciata, piccole e non orientate verso i \nbinari. \n\n• Rampe d’accessi ai posteggi non orientate verso la ferrovia. \n \n\nLe misure segnalate qui indicativamente sono da approfondire in sede di domanda \n\ndi costruzione con le proposte architettoniche concrete. Comunque al momento \n\ndella costruzione va valutato, in coordinazione con le FFS, il rischio futuro e la \n\nconfigurazione del progetto. \n\n \n\nPer ulteriori informazioni si rimanda al rapporto per la prevenzione degli incidenti del \n\n28 novembre 2013, allestito dalle FFS.  \n\n \n\n \n\n6.3.2 Protezione dai rumori \n\nPer quanto riguarda il quadro acustico dell'area interessata dalla variante si osserva \n\nche essa è colpita prevalentemente dal rumore proveniente dall'asse ferroviario ed \n\nin misura minore dagli assi stradali presenti in zona. L'insieme di queste fonti fa sì \n\nche l'intensità delle immissioni presenti sia elevata, il che impone scelte oculate ed \n\natte a rendere minimi gli eventuali conflitti di natura fonica. Viene definita \n\nl'estensione dell'area in cui sono presumibilmente superati i valori limite \n\nd'immissione graficamente nel piano allegato. Al PP3 viene assegnato il grado di \n\nsensibilità al rumore II, già attribuito alle zona mista contigua. \n\nNelle aree edificabili nel settore est assegnate alla Zona R5a, Zona AEP e nodi \n\nintermodale vale il GS II (come definito dall’art. 33). \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 47 - 16 novembre 2016 \n\n \n6.3.3 Protezione dell’aria \n\nIl disciplinamento dei posteggi, così come il loro fabbisogno, costituiscono degli \n\nelementi con potenziale influenza sulla produzione di immissioni inquinanti. \n\nNel settore Ovest è previsto nel piano viario in vigore un vincolo di 400 posti auto, \n\ncosì suddivisi 250 per il P&R e 150 pubblici. \n\nNel settore Est sono concessi unicamente posteggi al servizio degli insediamenti \n\nammessi dal PR. \n\n \n\nI posteggi delle attività previste all'interno del comparto sottostanno al Regolamento \n\ncantonale dei posteggi privati (Rcpp) ora integrato nel Regolamento di applicazione \n\ndella Legge sullo sviluppo territoriale (artt. 51-62 RLst). \n\nVista la buona accessibilità data dalla prossimità alla stazione ed al terminal dei bus, \n\nper limitare l’uso della mobilità individuale motorizzata, il Comune può concedere, in \n\nsintonia con la nuova Lst in vigore dal 1° gennaio 2012, ulteriori restrizioni rispetto a \n\nquanto determinato ai sensi della RLst ai posteggi strettamente legati alle funzioni \n\namministrative. Come ad esempio la riduzione fino all'80% del fabbisogno di \n\nposteggi in previsione della realizzazione della fermata TILO e della certificazione \n\nCittaslow ottenuta da Mendrisio già nel 2008. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 48 - 16 novembre 2016 \n\n \n6.4 UNITÀ INSEDIATIVE \n\nPer il calcolo delle unità insediativa (Ui) per il settore Est del comparto "A" si \n\nconsiderano le superfici edificabili indicate nel cap. 6.1.1 e precisamente: \n\n• Via Franscini ovest, parte a nord:      3'600 mq \n\n• Via Franscini ovest, parte a sud:       2'800 mq      Totale ovest:  6'400 mq \n \n\n• Via Franscini est:                               8'600 mq \n\n• Via Motta R5a:                                   2'000 mq      Totale est:   10'600 mq \n \n\nLa superficie utile lorda SUL corrispondente viene calcolata nel seguente modo: \n\nSUL = Superficie Edificata x 5 (livelli) ./. 10% (5% spazi non computabili + 5% \n\nportico) \n\n \n\nSi ha dunque una: \n\nSUL = (3'600+2'800+8'600+2'000) x 5 = 85'000 mq di SUL complessiva, \n\ndedotto il 10% per spazi non computabili si ottiene una \n\nSUL teorica massima di 76'500 mqSUL \n\n \n\nConsiderato un fabbisogno di 50 mqSUL per abitante e di 45 mqSUL per posto \n\nlavoro e ipotizzando una ripartizione della SUL: \n\n• per la parte a est di via S. Franscini (SUL teorica massima di 47'700 mq), \ndel 50% residenza e 50% attività commerciali si avrebbe un totale di \ncirca 1'000 Ui (470 Ab + 530 Pl); \n\n• per la parte a ovest di via S. Franscini (SUL teorica massima di 28'800 mq), \ndel 20% residenza e 80% attività commerciali si avrebbe un totale di \ncirca 620 Ui (110 Ab + 510 Pl). \n\n \n\nper un totale teorico complessivo di 1'620 unità insediative. \n\n \n\nNon sono calcolate le Ui delle aree ai lati di via Motta incluse in Zona R5, in quanto \n\nl'ordinamento pianificatorio non viene modificato. \n\n \n\nL'aumento della contenibilità per il comparto speciale "A" - Stazione FFS è quindi \n\nininfluente sulla contenibilità complessiva calcolata a livello comunale. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 49 - 16 novembre 2016 \n\n \n6.5 CONSIDERAZIONI SULLE PROPOSTE DELLA VARIANTE \n\n6.5.1 Proposte urbanistiche \n\nLe proposte pianificatorie indicate meritano di essere commentate e giustificate: \n\n \n\nDestinazione \n\nLa destinazione del settore Est è regolato dalle prescrizione dell’art. 33 NAPR (zona \n\nR5a) a ovest e dall’art. 45 (Zona AC) a est di Via Franscini. La modifica di \n\ndestinazione di tutto il settore a R5a rispecchia il ruolo mutato dell’area della \n\nstazione. Visto l’incidenza del rumore sull’edificazione vicina ai binari l’applicazione \n\ndella quota minima di destinazioni residenziali del 50% non è appropriata. Si \n\npropone pertanto di ammettere oltre alla residenza, le attività di produzione di beni e \n\nservizi, commerciali, alberghiere e del tempo libero non moleste nonché attività \n\nlegate alla formazione, senza fissare misura massima o minima per singole \n\ndestinazioni. \n\n \n\nIndice di sfruttamento \n\nConformemente alle Direttive della Confederazione sugli insediamenti è auspicabile \n\nun elevato sfruttamento attorno alla stazione. Raggiungere gli obiettivi pianificatori, \n\ncome la contiguità e l’allineamento, non è fattibile con l’indice attualmente previsto \n\nsu alcuni dei sedimi. Per ottenere l’auspicato aumento della densità edilizia nel \n\ncomparto, si propone pertanto di sostituire l’indice di sfruttamento e assegnare delle \n\nvolumetrie massime per ciascun mappale in modo da permettere l’edificazione per \n\nottenere il risultato urbanistico auspicato, seguendo le regole edificatorie \n\nsemplificate. Sono così previste modifiche lievi della superficie edificabile a est di via \n\nFranscini senza stravolgere l’impostazione urbanistica. \n\n \n\nAltezze \n\nLe altezze di 17 m ammesse nel comparto si inseriscono in modo armonioso nel \n\ncontesto edificato urbano di Mendrisio. Per tale motivo non è auspicabile \n\nl’innalzamento delle altezze, che stravolgerebbe l’immagine del Borgo. Si propone di \n\nmantenere l’altezza massima della zona R5 attigua anche nell’intero Comparto \n\nspeciale “A”. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 50 - 16 novembre 2016 \n\nArretramento \n\nLa densificazione dell’edificazione attorno alle fermate del trasporto pubblico \n\nrichiede la formazione di uno spazio appropriato davanti (o sotto gli edifici) \n\nsoprattutto in presenza di una densità elevata di utenti come nel caso di una scuola. \n\nL’area ferroviaria a ovest dei binari, dove è prevista la costruzione di un muro di \n\nprotezione dalle immissioni foniche di altezza da definire, è di soli 10 metri. Questo \n\nspazio è insufficiente per una sistemazione urbanistica confacente. È previsto \n\nl’allargamento dello spazio stradale a 15 metri su tutta la lunghezza dell’area PP3. \n\nInvece a est dei binari, le linee di arretramento previste dal PR creano una gerarchia \n\nstradale non compatibile con la futura funzione di via Motta e via Franscini, dopo il \n\nriassetto del nodo autostradale di Mendrisio. Si propone di fissare perciò la \n\nlarghezza di via Franscini e di via Motta a 17 m, larghezza più consona agli spazi \n\npubblici presenti e alle altezze edificabili a Mendrisio. \n\n \n\nProposte ambientali  \n\nIl numero dei posteggi è ridotto in relazione all’eccellente qualità di accessibilità con \n\nil trasporto pubblico, non solo odierno, ma pure mettendo in conto le previsioni \n\nfuture, che faranno di Mendrisio un nodo di qualità A. Questo giustifica una \n\nriduzione fino all’80% dei posteggi prescritti, dunque oltre al valore stabilito dall'art. \n\n60 RLst. \n\nL’esubero di 470 PP del Quartiere RIME Brecc, segnalato dal DT nell’esame \n\npreliminare, è da risolvere all’interno di tale quartiere e non in questa variante. \n\nIl settore Est comparto A prevede solamente posteggi sotterranei destinati alle \n\nedificazioni concesse dal PR, con le possibilità di riduzione stabilite dalla RLst. \n\n \n\nTutela dei beni culturali \n\nISOS segnala nel comparto 4 edifici e il filare di latifoglie come oggetti da segnalare. \n\nDi questi tre oggetti il Palazzo Ferrazzini, che mostra la qualità originaria della \n\nfacciata, è protetto a livello locale. Gli altri edifici, il Palazzo ex Spica, il Palazzo \n\nGerosa e l’edificio ferroviario non meritano la tutela a livello locale visto lo stato di \n\nconservazione e il valore architettonico urbanistico e storico limitato. \n\nIl filare di latifoglie perde con l'edificazione su ambedue i lati di via Franscini la sua \n\nfunzione di delimitazione dello spazio stradale. Per contro questo elemento \n\npaesaggistico viene eliminato e ripreso sul lato di via Catenazzi, dove potrà \n\ndelimitare lo spazio stradale e l’area ferroviaria e inoltre fungere da collegamento \n\nverde delle aree di svago del Mendrisiotto. \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 51 - 16 novembre 2016 \n\n \n\n7. PROGRAMMA DI REALIZZAZIONE \n\nGli interventi pubblici necessari per l’attuazione della variante sono limitati alla \n\nriqualifica dei comparti stradali di Via Franscini e di Via Catenazzi. I sedimi \n\ninteressati dall’esproprio per l’allargamento del campo stradale di Via Franscini \n\nbeneficeranno al tempo stesso di un aumento del potenziale edificabile, che dà \n\ndiritto a contributi di plusvalenza. Quest’ultimi unitamente ai contributi di miglioria \n\ncompenseranno in buona misura i costi generati dalla variante. \n\nLa zona incontro di Via Franscini è inserita nelle opere di PAM2, mentre la pista \n\nciclabile che interessa Via Catenazzi in quelle di PAM3 e beneficiano dei sussidi del \n\nCantone e della Confederazione. \n\n \n\nStima di massima dei costi di realizzazione del PR \n \n\n Opera Espropriazione  Totale \n\nintermedio \n\n Totale a \n\ncarico \n\ndella Città \n\n Sup. \n\n \n\nm2 \n\nCosto \n\nunitario \n\nFr./m2 \n\nCosto \n\nParziale \n\nFr. \n\nSup. \n\n \n\nm2 \n\nCosto \n\nunitario \n\nFr./m2 \n\nCosto \n\nParziale \n\nFr. \n\nSussidi \n\nPAM \n\n \n\n \n\nFr. \n\nContributi \n\nPlusvalenza \n\nFr. \n\n \n\n \n\nFr. \n\nVia \n\nFranscini \n\nRiqualifica \n\nlato ovest \n\n \n\n2’700 \n\n \n\n300 \n\n \n\n810’000 \n\n \n\n2’700 \n\n \n\n600 \n\n \n\n1'620’000 \n\n  \n\n2’430’000 \n\n \n\n600’000 \n\n \n\n1'830’000 \n\nVia \n\nFranscini \n\nRiqualifica \n\nlato est \n\n \n\n1’000 \n\n \n\n100 \n\n \n\n100’000 \n\n     \n\n100’000 \n\n  \n\n100’000 \n\n \n\n \n\nZona \n\nincontro \n\n \n\n2’500 \n\n \n\n \n\n400 \n\n \n\n1'000’000 \n\n    \n\n350’000 \n\n(35%) \n\n \n\n \n\n650’000 \n\n \n\n  \n\n650’000 \n\nVia \n\nCatenazzi \n\nriqualifica \n\n \n\n2’500 \n\n \n\n400 \n\n \n\n1'000’000 \n\n     \n\n1'000’000 \n\n  \n\n1’000’000 \n\nVia \n\nCatenazzi \n\nPista \n\nciclabile \n\n \n\n1’250 \n\n \n\n320 \n\n \n\n400’000 \n\n    \n\n140’000 \n\n(35%) \n\n \n\n260’000 \n\n  \n\n260’000 \n\n \n\nTotale \n\n        \n\n4'440’000 \n\n  \n\n3'840’000 \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 52 - 16 novembre 2016 \n\n8. PROPOSTE DI MODIFICA \n\n \n\n8.1 NORME DI ATTUAZIONE \n\n articolo in vigore articolo proposto \n\nArt 33 \n\nZona R5a - intensiva \ncomparto a \n\nÈ ubicata lungo il ciglio est di via Franscini ed è \n\nregolata dal piano che illustra il comparto \n\nspeciale “a” (stazione FFS). \n\nOltre alle indicazioni del piano di comparto, \n\nvalgono le prescrizioni della zona R5, ma con \n\nle seguenti condizioni speciali: \n\nÈ prescritto un contenuto commerciale/ \namministrativo (p. es. negozi, uffici, esercizi \npubblici, ecc.) possibilmente per l’intero piano \nterreno e comunque per almeno il 40% della \nSUL complessiva progettata per ogni edificio. \n\nIl grado di sensibilità ai rumori attribuito a \nquesta zona è il GSII. \n\nSono assegnati i seguenti parametri \n\npianificatori: \n\n- indice di sfruttamento massimo: i.s. = 1,5 \n\n- indice di occupazione massimo: libero \n\n- altezza massima: ml 17,00 \n\n- area verde minima: libera \n\nPer le distanze dai confini valgono le \n\nprescrizioni di cui al sovrastante articolo 9.3. \n\nÈ ubicata lungo il ciglio est i due lati di via \n\nFranscini ed è regolata dal piano che illustra il \n\ncomparto speciale “a” (stazione FFS). \n\nOltre alle indicazioni del piano di comparto, \n\nvalgono le prescrizioni della zona R5, ma con \n\nle seguenti condizioni speciali: \n\nÈ prescritto un contenuto commerciale/ \namministrativo (p. es. negozi, uffici, esercizi \npubblici, ecc.) possibilmente per l’intero piano \nterreno e comunque per almeno il 40% della \nSUL complessiva progettata per ogni edificio. \n\nIl grado di sensibilità ai rumori attribuito a \nquesta zona è il GSII. \n\nSono assegnati i seguenti parametri \n\npianificatori: \n\n- indice di sfruttamento massimo non fissato \n\n- indice di occupazione massimo: libero \n\n- altezza massima: ml 17,00 \n\n- area verde minima: libera \n\nPer le distanze dai confini, tra edifici e dal ciglio \n\nstradale valgono le prescrizioni di cui al \n\nsovrastante articolo 9.3 riportate nell'art. 42 \n\npto. 5.1 NAPR. \n\nart. 42 \n\nComparti speciali regolati \n\nda piani di dettaglio \n\n(…) \n\n3. Prescrizioni generali \n\nComparto “a” Stazione. \n\nIn questa zona si intende fornire le premesse \n\nper creare, lungo via Franscini, su ambo i lati, \n\nun fronte costruito sufficientemente continuo e \n\nomogeneo, e arretrato dall’attuale campo \n\nstradale in modo da consentire la \n\nstrutturazione della strada a viale alberato. \n\nAnche su via Motta si persegue uno scopo \n\nanalogo. \n\nPiazza della stazione va ridisegnata e \n\nriqualificata ambientalmente. \n\n(…) \n\n3. Prescrizioni generali \n\nComparto “A” Stazione FFS. \n\nIn questa zona si intende fornire le premesse \n\nper creare, lungo via Franscini, su ambo i lati, \n\nun fronte costruito sufficientemente continuo e \n\nomogeneo, e arretrato dall’attuale campo \n\nstradale in modo da consentire la \n\nstrutturazione della strada a viale alberato. \n\nAnche su via Motta si persegue uno scopo \n\nanalogo. \n\nPiazza della stazione va e il nuovo nodo \n\nintermodale vanno ridisegnatai e riqualificatai  \n\nambientalmente. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 53 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nart. 42 (continuazione) articolo in vigore articolo proposto \n\n 4. Definizioni generali. \n\n \n\n4.1 Quantità edificatorie concesse. \n\nI piani specificano le quantità edificatorie \n\nconcesse nelle varie parti dei comparti, tramite: \n\n- l’indicazione di appartenenza ad una zona \n(Rx) di PR; \n\n- l’indicazione di un indice di sfruttamento \nmassimo (isx) concesso (comparti b ed e); \n\n- l’indicazione di un coefficiente Vx per le \nvolumetrie assegnate (v. punto seguente); \n\n- il vincolo delle volumetrie consolidate. \n\n4. Definizioni generali. \n\n \n\n4.1 Quantità edificatorie concesse. \n\nI piani specificano le quantità edificatorie \n\nconcesse nelle varie parti dei comparti, tramite: \n\n- l’indicazione di appartenenza ad una zona \n(Rx) di PR; \n\n- l’indicazione di un indice di sfruttamento \nmassimo (isx) concesso (comparti b ed e); \n\n- l’indicazione di un coefficiente Vx per le \nvolumetrie assegnate (v. punto seguente);  \n\n- il vincolo delle volumetrie consolidate. \n\n  \n\n4.2 Volumetrie assegnate (VA). \n\nNelle ubicazioni indicate dai piani con reticoli \n\nspecifici e designate con il simbolo VA, è \n\nconcessa la realizzazione di una quantità \n\nedificatoria corrispondente ad una quota \n\npercentuale del volume compreso tra le linee di \n\nedificazione assegnate e la quota massima \n\nconcessa per la gronda, nel rispetto degli indici \n\ndi sfruttamento della zona d’appartenenza e, \n\nper i comparti b ed e, degli indici di \n\nsfruttamento massimi previsti dai Piani di \n\ndettaglio. \n\n \n\n \n\n \n\nPiù precisamente, il volume realizzabile fuori \n\nterra su un fondo è calcolabile secondo la \n\nseguente formula: \n\nV = L x B x H x Vx \n\ndove: \n\nV =  volume realizzabile, calcolato soltanto per \nle parti fuori terra secondo la norma SIA \n416. \n\nL =  lunghezza lungo lo sviluppo delle linee di \nedificazione all’interno delle quali è \nconcessa l’edificazione del fondo. \n\nB =  distanza fra le stesse linee di edificazione \nverso strada e quelle interne al fondo \n(profondità della fascia edificabile). \n\nH =  altezza massima concessa fuori terra. \n\nVx = fattore percentuale di limitazione delle \nvolumetrie indicato specificatamente nei \npiani. \n\n \n\n \n\n4.2 Volumetrie assegnate (VA). \n\nNelle ubicazioni indicate dai piani con reticoli \n\nspecifici e designate con il simbolo VA, è \n\nconcessa la realizzazione di una quantità \n\nedificatoria corrispondente ad una quota \n\npercentuale del volume compreso tra le linee di \n\nedificazione assegnate e la quota massima \n\nconcessa per la gronda, nel rispetto degli indici \n\ndi sfruttamento della zona d’appartenenza e, \n\nper i comparti b ed e, degli indici di \n\nsfruttamento massimi previsti dai Piani di \n\ndettaglio, eccetto per la zona R5a del comparto \n\n"A" per la quale non viene fissato un indice di \n\nsfruttamento massimo (vedi pto. 5.1 di questo \n\narticolo). \n\nPiù precisamente, il volume realizzabile fuori \n\nterra su un fondo è calcolabile secondo la \n\nseguente formula: \n\nV = L x B x H x Vx \n\ndove: \n\nV =  volume realizzabile, calcolato soltanto per \nle parti fuori terra secondo la norma SIA \n416. \n\nL =  lunghezza lungo lo sviluppo delle linee di \nedificazione all’interno delle quali è \nconcessa l’edificazione del fondo. \n\nB =  distanza fra le stesse linee di edificazione \nverso strada e quelle interne al fondo \n(profondità della fascia edificabile). \n\nH =  altezza massima concessa fuori terra. \n\nVx = fattore percentuale di limitazione delle \nvolumetrie indicato specificatamente nei \npiani. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 54 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nart. 42 (continuazione) 5. Prescrizioni particolari per il comparto “e”, \n\nPiazza del Ponte. \n\nVista la particolarità della situazione, ma \n\ncontemporaneamente alfine di consentire una \n\nsufficiente libertà progettuale, il piano di \n\ncomparto fornisce unicamente le premesse per \n\nconsentire la demolizione degli edifici e una loro \n\npiù corretta ricostruzione. \n\nEsso indica le linee di costruzione, le quote e \n\nl’entità dei volumi che possono essere ricostruiti \n\nsenza fornire ulteriori imposizioni circa i materiali \n\ne il disegno delle facciate. \n\nCon l’elaborazione dei progetti di intervento \n\ndovrà essere prestata particolare attenzione alla \n\nscelta dei materiali e alla strutturazione delle \n\nfacciate (linguaggio compositivo, elementi e \n\nmateriali di facciata, foggia e materiali di \n\ncopertura), che dovranno trovare un loro \n\nriferimento con il tessuto del nucleo circostante, \n\ncon la piazza e con la chiesa, così da collegare \n\nspazialmente tra di loro - attraverso i nuovi \n\nedifici - le due parti del nucleo storico. \n\nParticolare cura dovrà essere posta \n\nnell’elaborazione della proposta di nuovo fronte \n\nverso la piazza, verificando nel contempo la \n\npossibilità di arretrarlo maggiormente dalla \n\nchiesa, alfine di ampliare lo spazio pubblico. \n\n5. Prescrizioni particolari \n\n5.1 Prescrizioni particolari per il comparto “A”, \n\nStazione FFS \n\nDisposizioni edificatorie \n\n- Sono ammesse la residenza (nella misura \nconsentita dalle disposizioni legali dell’OIF) e \nle attività di produzione di beni e servizi, \ncommerciali, alberghiere e del tempo libero \nnon moleste, nonché attività legate alla \nformazione. \n\n- La limitazione alle destinazioni commerciali, \namministrative e di servizio non si applica al \ncomparto speciale "A" Stazione FFS. \n\n- Non è fissato un indice di sfruttamento \nmassimo, determinante è la SUL ricavabile \nall'interno del volume ammesso secondo le \ndisposizioni delle Volumetrie Assegnate VA \ndi zona. \n\n- Al pianterreno degli edifici lungo via \nFranscini il 25% della superficie dovrà \nrimanere aperta al pubblico (portici e \ncollegamenti coperti continui con altezza \nminima di 3,50 metri e larghezza di 3,50 \nmetri).  \n\n- Il fabbisogno di posteggi privati calcolato \nsecondo il Regolamento della legge sullo \nsviluppo territoriale (RLst) può essere ridotto \ndal Municipio fino all'80% in conformità alle \ndisposizioni della Lst. \n\n- Per i posteggi privati il Municipio può \nconcedere le seguenti deroghe all'obbligo: \n\n- di realizzazione di posteggi, fissando dei \ncontributi finanziari sostitutivi. L'importo è \nfissato tenendo conto degli oneri \nrisparmiati dal privato, rispettivamente di \nquelli derivanti al Comune, ritenuto un \nminimo di Fr. 15'000.- per ogni posto \nauto. \n\n- di realizzazione di posteggi e di prelievo \ndel contributo sostitutivo nel caso sia \ndimostrato che si dispone di possibilità di \nparcheggio in strutture poste nelle \nvicinanze, \n\n- Di principio tutti i posteggi necessari devono \nessere ubicati nel sottosuolo. Lungo i binari \nal pianterreno sono ammessi posteggi per \nautovetture, moto o biciclette fino al 35% \ndella superficie complessiva. \n\n- Gli accessi alle autorimesse sotterranee \ndevono essere previsti alle estremità delle \nfasce edificabili (vedi indicazioni sui piani). \n\n \n\nVolumetria Assegnata VA \n\nNelle ubicazioni indicate dai piani, è d’obbligo \nl'edificazione fino al limite del reticolo e fino \nall'altezza massima indicata dai Piani di \ndettaglio, con le seguenti condizioni: \n\n \n\na. Fattore percentuale di limitazione delle \nvolumetrie \n\n- Nel comparto "A" il Vx è pari al 100%.. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 55 - 16 novembre 2016 \n\nb. Allineamento \n\n- Gli edifici devono sorgere lungo la linea di \ncostruzione. Sono ammesse interruzioni \ndell’edificazione oppure rientranze. Le parti \nallineate della facciata devono costituire \nalmeno il 70% del fronte massimo concesso. \nNon sono ammessi corpi o elementi \nsporgenti oltre le linee di costruzione. \n \n\nc. Altezze \n\n- Sono ammesse altezze inferiori, ma le parti \ndi facciata con altezza di 17 metri devono \ncostituire almeno il 70% del fronte massimo \nconcesso. \n\n- l'altezza massima è misurata dalla quota \nstradale antistante nel punto mediano \ndell'edificio lungo la strada. \n\n \n\nd. Distanze \n\n- La distanza minima da confine verso i fondi \nprivati è di 6,0 metri. \n\n- La distanza minima tra edifici è di 6.0 metri. \n\n- Per gli edifici situati all'interno dei fondi, oltre \ni 18,00 metri dalla linea di costruzione, \nvalgono le seguenti prescrizioni particolari: \n\n- l'edificazione è ammessa solo come \ncompletamento di un corpo principale \naffacciato su via S. Franscini; \n\n- gli edifici possono essere contigui a quelli \nprincipali su via Franscini oppure \nindipendenti; \n\n- in quest’ultimo caso la distanza tra edifici \ndovrà rispettare la linea di arretramento \nindicata sul piano; \n\n \n\ne. Corpi tecnici \n\n- Per i corpi tecnici è concesso un \nabbuono massimo in altezza di 3 metri, \nmisurato dalla copertura del tetto, per \nuna superficie massima del 20% del \ntetto. Le loro dimensioni devono essere \ncontenute entro i limiti indispensabili alle \nesigenze di funzionalità. Inoltre devono \nsorgere arretrati di almeno 3 metri dal filo \ndella facciata. \n\n \n\nNodo intermodale \n\n- L’edificio viaggiatori esistente è da \nmantenere. Sono ammessi interventi di \nconservazione e ristrutturazione. \n\n- Nell’area del terminale dei bus è ammessa la \ncostruzione di una SUL massima di mq 150 \nubicata su 2 piani (PT e P-1) per attività \ncommerciali legate al nodo intermodale \nnell’area segnata dal piano. L’edificazione è \nsubordinata alle esigenze del terminale \nintermodale. \n\n- L’altezza massima delle costruzioni è di \n17m. \n\n \n\nVia Franscini  \n\n- La sistemazione della strada segue un \ndisegno unitario.  \n\n- Al momento della realizzazione di nuove \nedificazioni i privati cedono la superficie dello \nspazio stradale al comune. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 56 - 16 novembre 2016 \n\nVia Catenazzi  \n\n- La sistemazione della strada e della striscia \ndi servizio lungo i binari segue un disegno \nunitario di carattere pedonale.  \n\n \n\nZona Ferroviaria  \n\nLa zona ferroviaria è suddivisa in due aree, \nl’area dei binari FFS e l’area di servizio Ovest \ndella Stazione FFS.  \n\n- Area dei binari FFS:  \n\n- Nella zona sono ammesse unicamente \ninfrastrutture al servizio dell’esercizio \nferroviario (binari, marciapiedi, impianti, \necc.) e costruzioni di servizio  \n\n- Area di servizio Ovest della stazione FFS:  \n\n- L’area garantisce l’accessibilità alla \nstazione FFS dal comparto Rime Brecch \nper mezzi di servizio e la mobilità lenta.  \n\n- La sistemazione dell’area segue un \ndisegno unitario di carattere pedonale da \ncoordinare con il disegno di via \nCatenazzi. \n\n- Sono ammessi posteggi coperti per \nbiciclette e posteggi per mezzi di servizio \nFFS.  \n\n- Dopo l’apertura del Park&Ride e della \nnuova sede della SUPSI all’interno del \nperimetro della variante, non sono più \nammessi parcheggi rivolti al pubblico e \nagli utenti della ferrovia.  \n\n \n\n5.2 Prescrizioni particolari per il comparto “e”, \n\nPiazza del Ponte. ….  \n\nart. 53 \n\nZona AEP – Attrezzature e \n\nedifici di interesse pubblico e \n\nparapubblico, di proprietà \n\nprivata \n\n \n\n10.1 Museo ferromodellistico mapp. 1250 \n\nDestinazione: esposizione storico culturale e \n\ndimostrativa di modelli, di componenti e di \n\nmateriale ferroviario … \n\n \n\n10.1 Museo ferromodellistico mapp. 1250 \n\nDestinazione al Piano terreno e al relativo \n\nmezzanino: esposizione storico culturale e \n\ndimostrativa di modelli, di componenti e di \n\nmateriale ferroviario. \n\nAl secondo piano sono ammesse le destinazioni \n\npreviste dalla zona R5a. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 57 - 16 novembre 2016 \n\n8.2 ALLEGATI GRAFICI \n\nI piani allegati sono quattro e riguardano: \n\n• Stato pianificatorio iniziale, in scala 1:2000, maggio 2014 \n\ndove è indicato lo stato pianificatorio vigente. \n\n \n\n• Variante - Piano dei parametri edificatori, in scala 1:1000, ottobre 2017 \n\ndove sono indicate le proposte pianificatorie per il settore Stazione \nFFS Est del Comparto speciale “A”. Nel piano sono indicati pure i \ncollegamenti pedonali sotterranei tra i due settori. \n\n \n\n• Stato pianificatorio finale (variante), in scala 1:2000, ottobre 2017 \n\ndove è indicato lo stato pianificatorio futuro, comprensivo della \nvariante. \n\n \n\n• Piano delle proprietà dei fondi interni al comparto, in scala 1:2000,  \nagosto 2014 \n\nPiano indicativo dei proprietari in zona per la verifica delle possibilità \nedificatorie. \n\n \n\n• Piani delle sezioni trasversali A - B - C - D, in scala 1:500, agosto 2014 \n\nPiano indicativo delle sezioni trasversali di via S. Franscini (portici e \nlinee di arretramento). \n\n \n\n• Via Franscini, disegno unitario della sistemazione dello spazio stradale,  \nin scala 1:100, ottobre 2014 \n\nPiano della sistemazione di via S. Franscini (Pavimentazione, area \nverde e stradale).  \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n Rapporto di pianificazione \n\nStudi Associati SA, Lugano - 58 - 16 novembre 2016 \n\n \n9. PROCEDURA \n\nLa proposta di variante di PR del Comparto speciale “A” è stata presentata in data \n\n16.1.2012 in serata pubblica e lasciata in esposizione per il periodo dal 23.01.2012 \n\nal 17.02.2012, con possibilità per gli interessati di inoltrare osservazioni e \n\nsuggerimenti. In seguito è stata aggiornata e inviata al Dipartimento del territorio con \n\nla richiesta di Esame preliminare ai sensi dell’art. 25 Lst. \n\nIl preavviso dipartimentale è stato emesso il 29 novembre 2012 e le osservazioni \n\nsono riportate nel cap. 3.1. \n\n \n\nLe varianti e il preavviso dipartimentale sulle stesse sono state presentate nella \n\nserata informativa del 6 giugno 2017 e poste in consultazione per il periodo dal 12 \n\ngiugno al 12 luglio 2017. \n\nDurante questo periodo sono state inoltrate delle osservazioni da parte della \n\npopolazione. \n\n \n\nDi conseguenza, la variante è stata rivista in alcune sue parti per rispondere alle \n\nosservazioni del DT e della popolazione. \n\n \n\n \n\nIl pianificatore: \n\n \n\n \n\n \n\narch. Felix Günther \n\nStudi Associati SA \n\n \n\n \n\nLugano, 23 ottobre 2017 \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nStudi Associati SA \n\n \nvia Zurigo 19 \nCP 4046 \nCH-6904  Lugano \n\ntel. +41 091 910 17 30 \nfax +41 091 923 99 55 \ne-mail info@sasa.ch \nwww.sasa.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nCOMPARTO SPECIALE “A” \nSTAZIONE FFS \n\n \nVARIANTE DI PIANO \n\nREGOLATORE \n \n \n \n \n\n \n\nNORME DI ATTUAZIONE (ESTRATTO) \n\n \n\n \n\nINCARTO PER IL CONSIGLIO COMUNALE \n \n \n \n\n27 dicembre 2017 \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n NAPR \n\nStudi Associati SA, Lugano - 2 - 16 novembre 2016 \n\nNorme di attuazione \n\n articolo in vigore articolo proposto \n\nArt 33 \n\nZona R5a - intensiva \ncomparto a \n\nÈ ubicata lungo il ciglio est di via Franscini ed è \n\nregolata dal piano che illustra il comparto \n\nspeciale “a” (stazione FFS). \n\nOltre alle indicazioni del piano di comparto, \n\nvalgono le prescrizioni della zona R5, ma con \n\nle seguenti condizioni speciali: \n\nÈ prescritto un contenuto commerciale/ \namministrativo (p. es. negozi, uffici, esercizi \npubblici, ecc.) possibilmente per l’intero piano \nterreno e comunque per almeno il 40% della \nSUL complessiva progettata per ogni edificio. \n\nIl grado di sensibilità ai rumori attribuito a \nquesta zona è il GSII. \n\nSono assegnati i seguenti parametri \n\npianificatori: \n\n- indice di sfruttamento massimo: i.s. = 1,5 \n\n- indice di occupazione massimo: libero \n\n- altezza massima: ml 17,00 \n\n- area verde minima: libera \n\nPer le distanze dai confini valgono le \n\nprescrizioni di cui al sovrastante articolo 9.3. \n\nÈ ubicata lungo il ciglio est i due lati di via \n\nFranscini ed è regolata dal piano che illustra il \n\ncomparto speciale “a” (stazione FFS). \n\nOltre alle indicazioni del piano di comparto, \n\nvalgono le prescrizioni della zona R5, ma con \n\nle seguenti condizioni speciali: \n\nÈ prescritto un contenuto commerciale/ \namministrativo (p. es. negozi, uffici, esercizi \npubblici, ecc.) possibilmente per l’intero piano \nterreno e comunque per almeno il 40% della \nSUL complessiva progettata per ogni edificio. \n\nIl grado di sensibilità ai rumori attribuito a \nquesta zona è il GSII. \n\nSono assegnati i seguenti parametri \n\npianificatori: \n\n- indice di sfruttamento massimo non fissato \n\n- indice di occupazione massimo: libero \n\n- altezza massima: ml 17,00 \n\n- area verde minima: libera \n\nPer le distanze dai confini, tra edifici e dal ciglio \n\nstradale valgono le prescrizioni di cui al \n\nsovrastante articolo 9.3 riportate nell'art. 42 \n\npto. 5.1 NAPR. \n\nart. 42 \n\nComparti speciali regolati \n\nda piani di dettaglio \n\n(…) \n\n3. Prescrizioni generali \n\nComparto “a” Stazione. \n\nIn questa zona si intende fornire le premesse \n\nper creare, lungo via Franscini, su ambo i lati, \n\nun fronte costruito sufficientemente continuo e \n\nomogeneo, e arretrato dall’attuale campo \n\nstradale in modo da consentire la \n\nstrutturazione della strada a viale alberato. \n\nAnche su via Motta si persegue uno scopo \n\nanalogo. \n\nPiazza della stazione va ridisegnata e \n\nriqualificata ambientalmente. \n\n(…) \n\n3. Prescrizioni generali \n\nComparto “A” Stazione FFS. \n\nIn questa zona si intende fornire le premesse \n\nper creare, lungo via Franscini, su ambo i lati, \n\nun fronte costruito sufficientemente continuo e \n\nomogeneo, e arretrato dall’attuale campo \n\nstradale in modo da consentire la \n\nstrutturazione della strada a viale alberato. \n\nAnche su via Motta si persegue uno scopo \n\nanalogo. \n\nPiazza della stazione va e il nuovo nodo \n\nintermodale vanno ridisegnatai e riqualificatai  \n\nambientalmente. \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n NAPR \n\nStudi Associati SA, Lugano - 3 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nart. 42 (continuazione) articolo in vigore articolo proposto \n\n 4. Definizioni generali. \n\n \n\n4.1 Quantità edificatorie concesse. \n\nI piani specificano le quantità edificatorie \n\nconcesse nelle varie parti dei comparti, tramite: \n\n- l’indicazione di appartenenza ad una zona \n(Rx) di PR; \n\n- l’indicazione di un indice di sfruttamento \nmassimo (isx) concesso (comparti b ed e); \n\n- l’indicazione di un coefficiente Vx per le \nvolumetrie assegnate (v. punto seguente); \n\n- il vincolo delle volumetrie consolidate. \n\n4. Definizioni generali. \n\n \n\n4.1 Quantità edificatorie concesse. \n\nI piani specificano le quantità edificatorie \n\nconcesse nelle varie parti dei comparti, tramite: \n\n- l’indicazione di appartenenza ad una zona \n(Rx) di PR; \n\n- l’indicazione di un indice di sfruttamento \nmassimo (isx) concesso (comparti b ed e); \n\n- l’indicazione di un coefficiente Vx per le \nvolumetrie assegnate (v. punto seguente);  \n\n- il vincolo delle volumetrie consolidate. \n\n  \n\n4.2 Volumetrie assegnate (VA). \n\nNelle ubicazioni indicate dai piani con reticoli \n\nspecifici e designate con il simbolo VA, è \n\nconcessa la realizzazione di una quantità \n\nedificatoria corrispondente ad una quota \n\npercentuale del volume compreso tra le linee di \n\nedificazione assegnate e la quota massima \n\nconcessa per la gronda, nel rispetto degli indici \n\ndi sfruttamento della zona d’appartenenza e, \n\nper i comparti b ed e, degli indici di \n\nsfruttamento massimi previsti dai Piani di \n\ndettaglio. \n\n \n\n \n\n \n\nPiù precisamente, il volume realizzabile fuori \n\nterra su un fondo è calcolabile secondo la \n\nseguente formula: \n\nV = L x B x H x Vx \n\ndove: \n\nV =  volume realizzabile, calcolato soltanto per \nle parti fuori terra secondo la norma SIA \n416. \n\nL =  lunghezza lungo lo sviluppo delle linee di \nedificazione all’interno delle quali è \nconcessa l’edificazione del fondo. \n\nB =  distanza fra le stesse linee di edificazione \nverso strada e quelle interne al fondo \n(profondità della fascia edificabile). \n\nH =  altezza massima concessa fuori terra. \n\nVx = fattore percentuale di limitazione delle \nvolumetrie indicato specificatamente nei \npiani. \n\n \n\n \n\n4.2 Volumetrie assegnate (VA). \n\nNelle ubicazioni indicate dai piani con reticoli \n\nspecifici e designate con il simbolo VA, è \n\nconcessa la realizzazione di una quantità \n\nedificatoria corrispondente ad una quota \n\npercentuale del volume compreso tra le linee di \n\nedificazione assegnate e la quota massima \n\nconcessa per la gronda, nel rispetto degli indici \n\ndi sfruttamento della zona d’appartenenza e, \n\nper i comparti b ed e, degli indici di \n\nsfruttamento massimi previsti dai Piani di \n\ndettaglio, eccetto per la zona R5a del comparto \n\n"A" per la quale non viene fissato un indice di \n\nsfruttamento massimo (vedi pto. 5.1 di questo \n\narticolo). \n\nPiù precisamente, il volume realizzabile fuori \n\nterra su un fondo è calcolabile secondo la \n\nseguente formula: \n\nV = L x B x H x Vx \n\ndove: \n\nV =  volume realizzabile, calcolato soltanto per \nle parti fuori terra secondo la norma SIA \n416. \n\nL =  lunghezza lungo lo sviluppo delle linee di \nedificazione all’interno delle quali è \nconcessa l’edificazione del fondo. \n\nB =  distanza fra le stesse linee di edificazione \nverso strada e quelle interne al fondo \n(profondità della fascia edificabile). \n\nH =  altezza massima concessa fuori terra. \n\nVx = fattore percentuale di limitazione delle \nvolumetrie indicato specificatamente nei \npiani. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n NAPR \n\nStudi Associati SA, Lugano - 4 - 16 novembre 2016 \n\n \n\nart. 42 (continuazione) 5. Prescrizioni particolari per il comparto “e”, \n\nPiazza del Ponte. \n\nVista la particolarità della situazione, ma \n\ncontemporaneamente alfine di consentire una \n\nsufficiente libertà progettuale, il piano di \n\ncomparto fornisce unicamente le premesse per \n\nconsentire la demolizione degli edifici e una loro \n\npiù corretta ricostruzione. \n\nEsso indica le linee di costruzione, le quote e \n\nl’entità dei volumi che possono essere ricostruiti \n\nsenza fornire ulteriori imposizioni circa i materiali \n\ne il disegno delle facciate. \n\nCon l’elaborazione dei progetti di intervento \n\ndovrà essere prestata particolare attenzione alla \n\nscelta dei materiali e alla strutturazione delle \n\nfacciate (linguaggio compositivo, elementi e \n\nmateriali di facciata, foggia e materiali di \n\ncopertura), che dovranno trovare un loro \n\nriferimento con il tessuto del nucleo circostante, \n\ncon la piazza e con la chiesa, così da collegare \n\nspazialmente tra di loro - attraverso i nuovi \n\nedifici - le due parti del nucleo storico. \n\nParticolare cura dovrà essere posta \n\nnell’elaborazione della proposta di nuovo fronte \n\nverso la piazza, verificando nel contempo la \n\npossibilità di arretrarlo maggiormente dalla \n\nchiesa, alfine di ampliare lo spazio pubblico. \n\n5. Prescrizioni particolari \n\n5.1 Prescrizioni particolari per il comparto “A”, \n\nStazione FFS \n\nDisposizioni edificatorie \n\n- Sono ammesse la residenza (nella misura \nconsentita dalle disposizioni legali dell’OIF) e \nle attività di produzione di beni e servizi, \ncommerciali, alberghiere e del tempo libero \nnon moleste, nonché attività legate alla \nformazione. \n\n- La limitazione alle destinazioni commerciali, \namministrative e di servizio non si applica al \ncomparto speciale "A" Stazione FFS. \n\n- Non è fissato un indice di sfruttamento \nmassimo, determinante è la SUL ricavabile \nall'interno del volume ammesso secondo le \ndisposizioni delle Volumetrie Assegnate VA \ndi zona. \n\n- Al pianterreno degli edifici lungo via \nFranscini il 25% della superficie dovrà \nrimanere aperta al pubblico (portici e \ncollegamenti coperti continui con altezza \nminima di 3,50 metri e larghezza di 3,50 \nmetri).  \n\n- Il fabbisogno di posteggi privati calcolato \nsecondo il Regolamento della legge sullo \nsviluppo territoriale (RLst) può essere ridotto \ndal Municipio fino all'80% in conformità alle \ndisposizioni della Lst. \n\n- Per i posteggi privati il Municipio può \nconcedere le seguenti deroghe all'obbligo: \n\n- di realizzazione di posteggi, fissando dei \ncontributi finanziari sostitutivi. L'importo è \nfissato tenendo conto degli oneri \nrisparmiati dal privato, rispettivamente di \nquelli derivanti al Comune, ritenuto un \nminimo di Fr. 15'000.- per ogni posto \nauto. \n\n- di realizzazione di posteggi e di prelievo \ndel contributo sostitutivo nel caso sia \ndimostrato che si dispone di possibilità di \nparcheggio in strutture poste nelle \nvicinanze, \n\n- Di principio tutti i posteggi necessari devono \nessere ubicati nel sottosuolo. Lungo i binari \nal pianterreno sono ammessi posteggi per \nautovetture, moto o biciclette fino al 35% \ndella superficie complessiva. \n\n- Gli accessi alle autorimesse sotterranee \ndevono essere previsti alle estremità delle \nfasce edificabili (vedi indicazioni sui piani). \n\n \n\nVolumetria Assegnata VA \n\nNelle ubicazioni indicate dai piani, è d’obbligo \nl'edificazione fino al limite del reticolo e fino \nall'altezza massima indicata dai Piani di \ndettaglio, con le seguenti condizioni: \n\n \n\na. Fattore percentuale di limitazione delle \nvolumetrie \n\n- Nel comparto "A" il Vx è pari al 100%.. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n NAPR \n\nStudi Associati SA, Lugano - 5 - 16 novembre 2016 \n\nb. Allineamento \n\n- Gli edifici devono sorgere lungo la linea di \ncostruzione. Sono ammesse interruzioni \ndell’edificazione oppure rientranze. Le parti \nallineate della facciata devono costituire \nalmeno il 70% del fronte massimo concesso. \nNon sono ammessi corpi o elementi \nsporgenti oltre le linee di costruzione. \n \n\nc. Altezze \n\n- Sono ammesse altezze inferiori, ma le parti \ndi facciata con altezza di 17 metri devono \ncostituire almeno il 70% del fronte massimo \nconcesso. \n\n- l'altezza massima è misurata dalla quota \nstradale antistante nel punto mediano \ndell'edificio lungo la strada. \n\n \n\nd. Distanze \n\n- La distanza minima da confine verso i fondi \nprivati è di 6,0 metri. \n\n- La distanza minima tra edifici è di 6.0 metri. \n\n- Per gli edifici situati all'interno dei fondi, oltre \ni 18,00 metri dalla linea di costruzione, \nvalgono le seguenti prescrizioni particolari: \n\n- l'edificazione è ammessa solo come \ncompletamento di un corpo principale \naffacciato su via S. Franscini; \n\n- gli edifici possono essere contigui a quelli \nprincipali su via Franscini oppure \nindipendenti; \n\n- in quest’ultimo caso la distanza tra edifici \ndovrà rispettare la linea di arretramento \nindicata sul piano; \n\n \n\ne. Corpi tecnici \n\n- Per i corpi tecnici è concesso un \nabbuono massimo in altezza di 3 metri, \nmisurato dalla copertura del tetto, per \nuna superficie massima del 20% del \ntetto. Le loro dimensioni devono essere \ncontenute entro i limiti indispensabili alle \nesigenze di funzionalità. Inoltre devono \nsorgere arretrati di almeno 3 metri dal filo \ndella facciata. \n\n \n\nNodo intermodale \n\n- L’edificio viaggiatori esistente è da \nmantenere. Sono ammessi interventi di \nconservazione e ristrutturazione. \n\n- Nell’area del terminale dei bus è ammessa la \ncostruzione di una SUL massima di mq 150 \nubicata su 2 piani (PT e P-1) per attività \ncommerciali legate al nodo intermodale \nnell’area segnata dal piano. L’edificazione è \nsubordinata alle esigenze del terminale \nintermodale. \n\n- L’altezza massima delle costruzioni è di \n17m. \n\n \n\nVia Franscini  \n\n- La sistemazione della strada segue un \ndisegno unitario.  \n\n- Al momento della realizzazione di nuove \nedificazioni i privati cedono la superficie dello \nspazio stradale al comune. \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio Variante del Piano regolatore – Comparto speciale “A” - Stazione FFS \n NAPR \n\nStudi Associati SA, Lugano - 6 - 16 novembre 2016 \n\nVia Catenazzi  \n\n- La sistemazione della strada e della striscia \ndi servizio lungo i binari segue un disegno \nunitario di carattere pedonale.  \n\n \n\nZona Ferroviaria  \n\nLa zona ferroviaria è suddivisa in due aree, \nl’area dei binari FFS e l’area di servizio Ovest \ndella Stazione FFS.  \n\n- Area dei binari FFS:  \n\n- Nella zona sono ammesse unicamente \ninfrastrutture al servizio dell’esercizio \nferroviario (binari, marciapiedi, impianti, \necc.) e costruzioni di servizio  \n\n- Area di servizio Ovest della stazione FFS:  \n\n- L’area garantisce l’accessibilità alla \nstazione FFS dal comparto Rime Brecch \nper mezzi di servizio e la mobilità lenta.  \n\n- La sistemazione dell’area segue un \ndisegno unitario di carattere pedonale da \ncoordinare con il disegno di via \nCatenazzi. \n\n- Sono ammessi posteggi coperti per \nbiciclette e posteggi per mezzi di servizio \nFFS.  \n\n- Dopo l’apertura del Park&Ride e della \nnuova sede della SUPSI all’interno del \nperimetro della variante, non sono più \nammessi parcheggi rivolti al pubblico e \nagli utenti della ferrovia.  \n\n \n\n5.2 Prescrizioni particolari per il comparto “e”, \n\nPiazza del Ponte. ….  \n\nart. 53 \n\nZona AEP – Attrezzature e \n\nedifici di interesse pubblico e \n\nparapubblico, di proprietà \n\nprivata \n\n \n\n10.1 Museo ferromodellistico mapp. 1250 \n\nDestinazione: esposizione storico culturale e \n\ndimostrativa di modelli, di componenti e di \n\nmateriale ferroviario … \n\n \n\n10.1 Museo ferromodellistico mapp. 1250 \n\nDestinazione al Piano terreno e al relativo \n\nmezzanino: esposizione storico culturale e \n\ndimostrativa di modelli, di componenti e di \n\nmateriale ferroviario. \n\nAl secondo piano sono ammesse le destinazioni \n\npreviste dalla zona R5a. \n\n \n\n\n