name: MM 66 Rapp. pianificaz. 2017 + Rapp. pianific. nuo.pdf

text: \nPI\nA\n\nN\nO\n\n R\nEG\n\nO\nLA\n\nTO\nRE\n\nS e z i o n e  d i  B e s a z i o\n\nD i c e m b r e  2 0 1 7\n\nC o m u n e  d i\n\nMENDRIS IO\n\nPLANIDEA SA | URBANISTICA | AMBIENTE | MOBILITÀ\nVia Campagna 22, CH-6952 Canobbio\n+41 (0)91 220 28 20, info@planidea.ch, www.planidea.ch\n\nR a p p o r t o  d i  p i a n i f i c a z i o n e\nP r o g r a m m a  d i  u r b a n i z z a z i o n e\n\nREVISIONE PR\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  I \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nSOMMARIO \n\n \n\n1.  INTRODUZIONE .......................................................................................................... 1 \n\n1.1.  PREMESSA ..................................................................................................................................................... 1 \n\n1.2.  OBIETTIVI DELLA REVISIONE DI PR ....................................................................................................... 2 \n\n1.3.  FORMA E PROCEDURA ............................................................................................................................. 3 \n\n2.  ISTORIATO .................................................................................................................. 3 \n\n3.  CONDIZIONI-QUADRO ............................................................................................... 4 \n\n3.1.  PREMESSA ..................................................................................................................................................... 4 \n\n3.2.  LEGGI DI ORDINE SUPERIORE ................................................................................................................. 4 \n\n3.2.1.  Piano direttore cantonale ........................................................................................................ 4 \n\n3.2.2.  Legge sullo sviluppo territoriale (LST) ................................................................................. 6 \n\n3.2.3.  Legge sulla pianificazione del territorio (Lpt) ................................................................... 6 \n\n3.3.  LETTURA TERRITORIALE - PAESAGGISTICA, STORICA E ARCHITETTONICA ............................ 7 \n\n3.3.1.  Lettura territoriale-paesaggistica.......................................................................................... 7 \n\n3.3.2.  Lettura storica e architettonica .............................................................................................. 8 \n\n3.3.3.  Le vie storiche ........................................................................................................................... 10 \n\n3.4.  EVOLUZIONE SOCIO-ECONOMICA .................................................................................................... 11 \n\n3.4.1.  Premessa ..................................................................................................................................... 11 \n\n3.4.2.  Popolazione ............................................................................................................................... 11 \n\n3.4.3.  Economia e Lavoro .................................................................................................................. 14 \n\n3.4.4.  Abitazioni .................................................................................................................................... 16 \n\n3.4.5.  Turismo ........................................................................................................................................ 16 \n\n3.4.6.  Ipotesi di sviluppo ................................................................................................................... 17 \n\n3.5.  VALUTAZIONE DEL PR VIGENTE 1980 .............................................................................................. 20 \n\n3.6.  INDIRIZZI URBANISTICI DELLA REVISIONE DI PR .......................................................................... 21 \n\n3.6.1.  Esame preliminare cantonale 2009 ................................................................................... 21 \n\n3.6.2.  Informazione pubblica 2012-2013 .................................................................................... 21 \n\n3.6.3.  Aggiornamento gennaio 2013 ........................................................................................... 21 \n\n3.6.4.  Aggiornamento successivo all’aggregazione con Mendrisio .................................. 22 \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  II \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.6.5.  Esame preliminare cantonale 2016 ................................................................................... 23 \n\n3.6.6.  Informazione pubblica 2017 ................................................................................................ 23 \n\n4.  PIANI SETTORIALI .................................................................................................... 24 \n\n4.1.  PREMESSA .................................................................................................................................................. 24 \n\n4.2.  PIANO DELLE ZONE (PZ) - INSEDIAMENTI ...................................................................................... 24 \n\n4.2.1.  Premessa ..................................................................................................................................... 24 \n\n4.2.2.  Edificazione sotto il nucleo mapp. 66-67-196 e 73 ...................................................... 25 \n\n4.2.3.  Comparto SANC mapp. 51-529 ........................................................................................... 26 \n\n4.2.4.  Zona residenziale Re ............................................................................................................... 29 \n\n4.2.5.  Zona di completazione del nucleo CN ............................................................................. 31 \n\n4.2.6.  Zona del nucleo ZN ................................................................................................................. 31 \n\n4.2.7.  Zona per scopi pubblici ......................................................................................................... 32 \n\n4.2.8.  Limitazioni delle abitazioni secondarie ........................................................................... 35 \n\n4.2.9.  Contenibilità .............................................................................................................................. 35 \n\n4.3.  PIANO DELLE ZONE (PZ) - COMPONENTI PAESAGGISTICHE E AMBIENTALI ...................... 38 \n\n4.3.1.  Premessa ..................................................................................................................................... 38 \n\n4.3.2.  Obiettivi paesaggistici e naturalistici ................................................................................ 38 \n\n4.3.3.  Zone di pericolo ....................................................................................................................... 41 \n\n4.3.4.  Zona agricola ............................................................................................................................. 41 \n\n4.3.5.  Zone di protezione della natura ......................................................................................... 43 \n\n4.3.6.  Zone di protezione del paesaggio ..................................................................................... 45 \n\n4.3.7.  Zona di protezione delle acque di superficie ................................................................ 47 \n\n4.3.8.  Zona forestale ........................................................................................................................... 47 \n\n4.3.9.  Zona senza destinazione specifica .................................................................................... 47 \n\n4.3.10.  Beni culturali protetti ............................................................................................................. 48 \n\n4.3.11.  Perimetri di rispetto ................................................................................................................ 48 \n\n4.3.12.  Perimetri di interesse archeologico e beni archeologici ........................................... 49 \n\n4.3.13.  Elementi emergenti - Protezione ....................................................................................... 49 \n\n4.3.14.  Zone di protezione delle acque sotterranee ................................................................. 50 \n\n4.3.15.  Fascia con obbligo di perizia fonica .................................................................................. 50 \n\n4.4.  PIANO DELL’URBANIZZAZIONE - RETE DELLE VIE DI COMUNICAZIONE - PU1 .................. 53 \n\n4.4.1.  Premessa ..................................................................................................................................... 53 \n\n4.4.2.  Strade ........................................................................................................................................... 53 \n\n4.4.3.  Percorsi pedonali e ciclabili .................................................................................................. 55 \n\n4.4.4.  Posteggi pubblici ..................................................................................................................... 55 \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  III \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.4.5.  Trasporti pubblici ..................................................................................................................... 59 \n\n4.4.6.  Linee di arretramento e di costruzione ............................................................................ 59 \n\n4.5.  PIANO DELL’URBANIZZAZIONE - ALTRE INFRASTRUTTURE PU2 ............................................ 60 \n\n4.5.1.  Premessa ..................................................................................................................................... 60 \n\n4.5.2.  Rete di smaltimento delle acque ....................................................................................... 60 \n\n4.5.3.  Rete di approvvigionamento idrico .................................................................................. 60 \n\n5.  REGOLAMENTO EDILIZIO ........................................................................................ 61 \n\n6.  PONDERAZIONE DEGLI INTERESSI ......................................................................... 61 \n\n7.  PROTEZIONE DELL’AMBIENTE ................................................................................ 61 \n\n8.  COMPENDIO DELLO STATO DELL’URBANIZZAZIONE ........................................... 62 \n\n9.  NON AZZONAMENTI E NUOVI AZZONAMENTI ...................................................... 62 \n\n10.  PROGRAMMA DI REALIZZAZIONE  ......................................................................... 64 \n\n11.  PROGRAMMA D’URBANIZZAZIONE ....................................................................... 69 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  IV \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nINDICE FIGURE  \n\n \n\nFigura 1   Estratto Piano direttore cantonale ....................................................................................................... 5 \n\nFigura 2  Struttura territoriale dell’agglomerato (fonte: PAM 2) ................................................................. 7 \n\nFigura 3   ISOS Piano di rilevamento | 1:5’000 ..................................................................................................... 9 \n\nFigura 4   IVS Le percorrenze storiche | 1:10’000 ............................................................................................. 10 \n\nFigura 5   Vista del fronte del nucleo ................................................................................................................... 25 \n\nFigura 6   PR in vigore comparto SANC | 1:2’000 ............................................................................................. 26 \n\nFigura 7   Esempio di progetto per autosilo interrato e sistemazione in superficie | 1:500 ............. 28 \n\nFigura 8   Visuale da mantenere verso il parco e la villa comunale .......................................................... 29 \n\nFigura 9   Progetto paesaggistico | 1:25’000 ..................................................................................................... 40 \n\nFigura 10   Progetto paesaggistico | 1:10’000 ..................................................................................................... 41 \n\nFigura 11   Proposta di sostituzione  prato secco mapp. 561 (UNP) | 1:1’000 ......................................... 44 \n\nFigura 12   Fascia con potenziale superamento dei valori-limite al rumore ............................................ 52 \n\nFigura 13   Moderazione del traffico strada cantonale (stato fine 2014) | 1:5'000 ................................. 54 \n\nFigura 14   Stima di massima dei costi di realizzazione del PR - Sintesi ..................................................... 65 \n\nFigura 15   Stima di massima dei costi di realizzazione del PR - Dettaglio ............................................... 66 \n\nFigura 16   Costi opere già realizzate - tabella SPAAS ...................................................................................... 67 \n\nFigura 17   Piano d’attuazione PGS ......................................................................................................................... 68 \n\nFigura 18   Estratto per programma di urbanizzazione ................................................................................... 69 \n\n \n\nINDICE TABELLE  \n\n \n\nTabella 1  Evoluzione demografica (1960-2012) .............................................................................................. 11 \n\nTabella 2  Valutazione della contenibilità teorica massima a pieno sfruttamento del PR` ............... 36 \n\nTabella 3  Confronto fra contenibilità del PR e ipotesi di sviluppo ........................................................... 37 \n\n \n\nELENCO ALLEGATI \n\nAllegato 1 Esame preliminare cantonale 2009 \n\nAllegato 2  Informazione pubblica 2012-2013 \n\nAllegato 3 Esame preliminare cantonale 2016 \n\nAllegato 4  Informazione pubblica 2017 \n\nAllegato 5 Estratto inventari naturalistici federali e cantonali delle aree protette tramite \n\nstrumento cantonale \n\nAllegato 6 Compendio dello stato dell’urbanizzazione \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  1 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n1. INTRODUZIONE \n\n \n\n1.1. PREMESSA \n\nCon ris. n° 4188 del l'11.07.1980, il Consiglio di Stato ha approvato il precedente Piano Regolatore \nComunale dell’ex-Comune di Besazio. \n\nCon il Messaggio n° 10/98, del 02.11.1998, il Municipio dell’ex-Comune ha chiesto al Consiglio \nComunale il credito necessario per la revisione di alcune parti del Piano Regolatore, con il suo \ncompletamento e la precisazione per determinati aspetti particolari.  \n\n \n\nQuesti i punti essenziali previsti per la revisione: \n\n1) ridefinizione del perimetro edificabile in base ai risultati del compendio dello stato \ndell’urbanizzazione e alle eventuali necessità della comunità; \n\n2) semplificazione delle NAPR secondo una griglia di criteri che verifichi l’effettivo interesse \npubblico delle norme proposte;  \n\n3) riorganizzazione dell’assetto viario ; \n\n4) verifica delle aree di interesse pubblico, in particolare l'attualità dei vincoli che gravano \nalcuni terreni privati. \n\n \n\nA seguito di un concorso, il Municipio ha incaricato l'ing. Piero Früh di procedere alla revisione del \nPR. \n\nInoltre sono stati designati i seguenti consulenti: \n\n per gli aspetti naturalistici e l'accertamento del limite boschivo: Studio DIONEA e Studio \nFürst e Associati \n\n per le questioni agricole: Studio SEREC. \n\nIn ossequio alle disposizioni procedurali, il 25.11.1999 è stata tenuta una serata informativa \npubblica, nel corso della quale sono stati illustrati i motivi che hanno indotto alla revisione del PR, \ngli studi già intrapresi e i loro primi risultati nonché gli obiettivi che possono essere prefissati. \n\nNel corso degli studi, è apparsa la necessità di ampliare le basi e gli obiettivi della revisione; per \nesempio per quanto concerne: \n\n l' aggiornamento del compendio sullo stato dell’urbanizzazione (allestito nel 1994); \n\n il riesame dei comprensori attribuiti a piani particolareggiati e definizione di sistematiche e \ndi normative diverse da quelle vigenti; \n\n l'aggiornamento della documentazione concernente i contenuti naturalistici e introduzione \ndelle misure conseguenti. \n\n \n\nInoltre, si è determinata la necessità di valutare l'opportunità di mantenere in zona residenziale i \nfabbricati della ditta più importante installata nel Comune - la Hugo Boss S.A.  \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  2 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nA tale proposito si ricorda che la ditta aveva presentato la proposta di ampliare e qualificare la \npropria presenza in Besazio, attraverso la creazione di un "Centro di competenza" moderno da \ninstallare in una nuova zona all'entrata del paese. Questa proposta è stata accolta dal Municipio \nche ha provveduto a inoltrare al Dipartimento del territorio (DT) la relativa proposta di variante di \nPR. \n\nLe resistenze manifestatesi, o presunte, a livello cantonale ed anche, parzialmente, comunale su \ntale proposta di variante hanno però indotto la Hugo Boss S.A. a rivedere i propri programmi, \nandando ad installarsi in un altro Comune. \n\nUn altro argomento di rilevante peso comunale è quello della grande proprietà "Sanc", situata al \ncentro del paese, al confine del nucleo. \n\nLa proprietà è stata anche oggetto di una petizione popolare che ne chiedeva l'acquisto da parte \ndel Comune. \n\nA fronte di intenzioni edificatorie del proprietario privato - ritenute in contrasto con gli obiettivi \ncomunali - nel 2007 il Municipio ha provveduto alla pubblicazione di una "zona di pianificazione". \n\nLa variante di PR che ne è scaturita, è stata approvata dal CdS; contro l'approvazione di questa \nvariante di PR è tuttavia stato inoltrato un ricorso, il cui esito1 ha sancito l’annullamento \ndell’adozione da parte del CC e rispettivamente dell’approvazione da parte del CdS dei vincoli di \nzona AP-EP e di zona nucleo previsti dalla variante. \n\nInfine, in ottobre 2011 è stata approvata la variante di PR in località Cuéta, relativa alla formazione \ndi 21 posteggi pubblici a ovest della chiesa dell’Immacolata.  \n\n \n\nQueste vicissitudini hanno determinato incertezze e ritardi nell'avanzamento della revisione del PR. \n\n \n\n1.2. OBIETTIVI DELLA REVISIONE DI PR \n\nCon la revisione del PR, oltre alle necessità di adeguamento derivanti dalle nuove legislazioni, ci si \npropone dunque di aggiornare l'offerta del PR alle esigenze di insediamento e, nel contempo, di \nadattare, ove necessario, le misure pianificatorie al fine di qualificare ulteriormente il Comune \nquale sede privilegiata per la residenza. \n\nIn particolare, il PR di Besazio si pone i seguenti obiettivi: \n\n l'organizzazione razionale del territorio e lo sviluppo armonico del Comune, la tutela della \nsalubrità, della sicurezza, dell'estetica e di altre esigenze d'interesse pubblico nel campo delle \ncostruzioni; \n\n un'opportuna organizzazione di tutti gli interventi; \n\n la tutela e l'avvaloramento del paesaggio in genere, delle bellezze naturali e dei monumenti \nin particolare. \n\nIl PR crea, con la sua adozione, la presunzione di pubblica utilità per tutte le espropriazioni ed \nimposizioni previste.  \n\n                                                      \n1  Sentenza TRAM no. 90.2012.5 del 17.2.2014. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  3 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n1.3. FORMA E PROCEDURA \n\nIl 1° gennaio 2012 sono entrati in vigore la Legge sullo Sviluppo Territoriale (LST) ed il relativo \nregolamento d'applicazione (RLST). \n\nEssi sostituiscono la Legge d'applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio \n(LALPT) e il relativo Regolamento d'applicazione (RLalpt), nonché il Decreto sulla protezione delle \nBellezze Naturali (DLNB). Secondo queste nuove leggi: \n\n i PR vigenti non decadono e restano vincolanti \n\n le procedure avviate prima dell'entrata in vigore della LST e tuttora in corso saranno \nconcluse applicando il diritto anteriore (art. 107 LST). \n\nLa forma del presente PR viene elaborata secondo la LST, dal momento che sono ad oggi \ndisponibili le linee guida cantonali per il Regolamento edilizio e per il Piano e programma di \nurbanizzazione.  \n\nLa revisione del PR di Besazio è stata avviata nel 1999 ed è stata oggetto di Esame preliminare \ncantonale in data 17 marzo 2009; essa potrebbe dunque essere conclusa secondo la procedura \nprecedente l'entrata in vigore della LST, cioè secondo la LALPT (art. 32 e segg. LALPT).  \n\nConsiderate le modifiche di forma e di contenuto apportate dal Municipio della Città di Mendrisio, \nquest’ultimo, sentito anche il DT, ha deciso di optare per una verifica di ordine generale da parte \ndegli uffici cantonali e di effettuare una nuova informazione pubblica con possibilità di inoltrare \nosservazioni da parte degli interessati. Data questa situazione, si seguirà la procedura LST (art. 25 e \nsegg. LST). \n\n \n2. ISTORIATO \n\nLe principali fasi della procedura pianificatoria della Revisione di PR e delle varianti richiamate dalla \nrevisione stessa, sono quindi le seguenti: \n\n25 novembre 1999 prima serata informativa alla popolazione Revisione di PR \n\n20 dicembre 2012 - esposizione degli atti prima informazione pubblica \n18 gennaio 2013  \n\n17 marzo 2009 esame preliminare cantonale Revisione di PR \n\n12 ottobre 2011 approvazione variante di PR relativa alla formazione di nuovi parcheggi \npubblici in località Cuéta (Ris. n° 5634 del 12.10.2011) \n\n21 dicembre 2011 approvazione variante di PR Comparto Sanc (Ris. n° 7148 del 21.12.2011) \n\n11/12 marzo 2013 adozione della Revisione di PR da parte del Consiglio comunale dell’ex-\nComune di Besazio \n\n2 ottobre 2013 annullamento dell’adozione della Revisione di PR (Sentenza CdS n° 5107 \ndel 2.10.2013) \n\n17 febbraio 2014 annullamento dell’adozione da parte del CC e rispettivamente \ndell’approvazione da parte del CdS dei vincoli di zona AP-EP e di zona \nnucleo previsti dalla variante Sanc (Sentenza TRAM n°90.2012.5 del \n17.02.2014) \n\n16 giugno 2016 nuovo esame preliminare cantonale Revisione di PR  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  4 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3. CONDIZIONI-QUADRO \n\n \n\n3.1. PREMESSA  \n\nNel presente capitolo sono approfondite le seguenti condizioni-quadro generali:  \n\n le recenti modifiche delle leggi di ordine superiore che richiedono un adeguamento del PR  \n\n la lettura territoriale - paesaggistica, storica e architettonica \n\n l’evoluzione comunale recente e le ipotesi di sviluppo futuro  \n\n la valutazione del PR vigente  \n\n gli indirizzi urbanistici della Revisione di PR \n\n gli aggiornamenti successivi all’aggregazione con Mendrisio. \n\n \n\n3.2. LEGGI DI ORDINE SUPERIORE  \n\n3.2.1. PIANO DIRETTORE CANTONALE  \n\nVi sono diversi elementi del nuovo Piano Direttore cantonale (PD)2 che interessano il territorio di \nBesazio, fra cui ad esempio:  \n\n patrimonio  \n\n- area protetta: una riserva naturale sotto i 13 Ha nel settore sud-est ed una riserva \nnaturale nel settore sud di Besazio, che prosegue sul territorio di Ligornetto \n\n- corridoio ecologico nel settore sud di Besazio, che prosegue sul territorio di Ligornetto e \nGenestrerio \n\n- zona di protezione del paesaggio, che interessa il territorio che da Ligornetto si sviluppa \nverso nord fino al monte san Giorgio  \n\n- le superfici per l’avvicendamento colturale (SAC), che interessano in particolare il settore \nest  di Besazio \n\n- il bosco, che nella maggior parte dei casi confina con la zona agricola \n\n rete urbana  \n\n- area di svago di prossimità, che interessa il territorio, che da Ligornetto si sviluppa verso \nnord fino al nucleo di Meride, comprendendo quindi anche la sezione di Tremona. \n\n- l’area edificabile residenziale, che continua a ovest sul territorio di Arzo \n\n mobilità  \n\n- variante Alp Transit a sud di Lugano galleria (tracciato nel settore ovest della sezione di \nBesazio)  \n\n  \n\n                                                      \n2  Adottato dal Consiglio di Stato il 20.05.2009 e approvato dal Consiglio federale il 16.10.2013.  Le informazioni di PD \n\nsono vincolanti per le Autorità (quindi anche per i Comuni). \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  5 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 1  Estratto Piano direttore cantonale \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  6 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.2.2. LEGGE SULLO SVILUPPO TERRITORIALE (LST)   \n\nLa nuova LST impone una serie di adattamenti alla forma ed al contenuto degli atti di PR. In \nparticolare la LST chiede di:  \n\n gestire gli oggetti di PR sotto forma di geodati digitali  \n\n organizzare i dati digitali in modo da produrre i seguenti piani:  \n\n- piano delle zone, che riassume i precedenti piani delle zone, del paesaggio e delle AP-\nCP e suddivide il comprensorio comunale in tipologie di zone definite dalla legge stessa  \n\n- piano dell’urbanizzazione, che riassume i precedenti piani del traffico e dei servizi \npubblici  \n\n allestire il programma di urbanizzazione, fondato sul compendio dello stato \nd’urbanizzazione e coordinato con il Piano d’urbanizzazione e il Piano finanziario  \n\n integrare il programma di realizzazione nel rapporto di pianificazione \n\n allestire il regolamento edilizio, adattando le attuali NAPR alle nuove tipologie di zona. \n\nPer tutti questi compiti, il DT ha emanato le linee guida di supporto per l’allestimento del \nRegolamento edilizio e rispettivamente del Piano e del programma di urbanizzazione (dicembre \n2014).  \n\n \n\n3.2.3. LEGGE SULLA PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO (LPT)  \n\nIl 1° maggio 2014 sono entrate in vigore nuove norme della Legge federale sulla pianificazione del \nterritorio (LPT)3, riguardanti i seguenti temi:  \n\n lo sviluppo di insediamenti, la gestione di zone edificabili e la protezione di superfici agricole  \n\n l'installazione di impianti solari sui tetti  \n\n la tenuta di cavalli in zona agricola e di animali a scopo di hobby fuori zona edificabile.  \n\nLa presente revisione di PR deve tenere conto di queste recenti modifiche di legge ed in particolare \ndelle disposizioni transitorie degli art. 38a LPT e 52a OPT, introdotte fino all'approvazione del \nConsiglio federale degli adeguamenti del PD (max. 5 anni), secondo le quali non è consentito \naumentare la superficie complessiva delle zone edificabili. Nuovi azzonamenti sono ammessi \nunicamente se, contemporaneamente, viene dezonata la stessa superficie (principio del \ncompenso)4.  \n  \n\n                                                      \n3  Si richiamano le informazioni fornite dal DT a tutti i Comuni ticinesi con lettera del 21.05.2014.  \n \n4  Fanno eccezione le zone destinate a scopi pubblici, nelle quali il Cantone pianifica la realizzazione di infrastrutture \n\nd'interesse pubblico importanti o urgenti (ad esempio una scuola).  \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  7 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.3. LETTURA TERRITORIALE -  PAESAGGISTICA, STORICA E \nARCHITETTONICA  \n\n3.3.1. LETTURA TERRITORIALE-PAESAGGISTICA  \n\nIl territorio dell’agglomerato del Mendrisiotto è caratterizzato da un paesaggio variegato dominato \ndai forti contrasti (pianura, depressione, fasce collinari, monti). In particolare, Besazio si inserisce \nnella fascia collinare alle pendici del monte san Giorgio, insieme alle sezioni di Arzo, Tremona e \nMeride.  \n\nLa figura seguente rappresenta schematicamente la struttura territoriale dell’agglomerato del \nMendrisiotto e Basso Ceresio, nel quale si inserisce Besazio. \n\nFigura 2 Struttura territoriale dell’agglomerato (fonte: PAM 2) \n\n  \n\nProgramma d’agglomerato del Mendrisiotto PAM2 \nParte I - Rapporto \n\n52 / 259 \n\n \nFigura  5  \n\n S t ru t tu ra  t er r i to r i a l e  de l l ’ agg lomerato  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  8 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nLe fasce collinari, in cui si inserisce Besazio, presentano una morfologia dolce, caratterizzata da \nvigneti, superfici boscate, villaggi e masserie. Le fasce collinari e le regioni di montagna hanno in \nparte preservato le loro peculiarità paesaggistiche e naturalistiche, anche se la periurbanizzazione \nha lambito pure questi settori, soprattutto se facilmente accessibili (vedi appunto Besazio, Castel \nSan Pietro o Morbio Superiore).  \n\nI vigneti rappresentano uno degli elementi paesaggistici più tipici della fascia pedemontana. Si \nsituano sulle falde collinari solatie (Colle degli Ulivi, Corteglia, Salorino-Somazzo, Castel San Pietro, \nColdrerio, Balerna, Morbio Inferiore, Pedrinate, Stabio, Ligornetto, Besazio-Tremona, Rancate). \nSpesso formano la fascia di stacco tra l’insediamento e il bosco ed assumono un forte significato \nsimbolico e identitario per la zona del Mendrisiotto, come avviene in particolare a monte e a valle \ndell’edificato di Besazio 5. \n\n \n\n3.3.2. LETTURA STORICA E ARCHITETTONICA \n\nL’ISOS classifica Besazio come villaggio di importanza regionale. In particolare l’ISOS evidenzia che: \n\nBesazio è un villaggio originariamente dedito alla coltura dei campi e della vite; è situato nel \npaesaggio collinare che sovrasta, a ovest, la pianura di Mendrisio. \n\nPresenta un’edificazione rurale, compatta, in parte padronale, di epoca compresa tra i secoli XVI e \nXIX, oggi a prevalente destinazione abitativa.  \n\nLe qualità di sito sono date dalla posizione, su un terrazzo del pendio, con sguardo sul paesaggio \ncollinare verso sud, un tempo sfruttato per la coltura dei campi e delle vigne, oggi \nprevalentemente a prato e orti e edificato lungo la via di circonvallazione. \n\nLe notevoli qualità spaziali, presenti in tutto l’insediamento, sono date dal rapporto tra il vasto \nmare di ampi e lunghi tetti, al piede del pendio, e i campanili di due chiese ad occidente \ndell’insediamento, che emergono alti, sovrastandolo e contraggono, fra di loro, rapporti a vista. Un \nrapporto tra dimensione verticale e orizzontale si incontra anche all’entrata sud, tra alte fronti, a \nguisa di portale d’ingresso, e giardini, quasi a parco.  \n\nBuone qualità, leggermente compromesse nella parte est dell’insediamento, si riscontrano anche \nnella rete viaria interna, con una complessa trama e fitto snodarsi di percorsi. \n\nPresenta certe qualità storico-architettoniche, in tutto l’insediamento, grazie alla leggibilità delle \nvarie epoche di edificazione: dei secoli XVII - XIX, su una precedente struttura 400-500esca nel \nnucleo vecchio, interno, servito da un antico percorso che descrive un ovale; del XVIII e, forse, inizio \nXIX secolo, lungo l’ampia curva della vecchia via cantonale, nella parte ovest dell'insediamento. \nAlte qualità storico-architettoniche si rilevano nella parte sud occidentale, per l'edificazione \nunitaria di grandi case rurali del ‘700, con caratteristiche barocche; per la parcellizzazione degli \nimmediati dintorni, con orti e vigne cinti da mura della stessa epoca e, infine, per la presenza delle \ndue chiese dominanti. Scarse, invece, le qualità, nella parte est, dove l’originaria edificazione rurale, \npiuttosto modesta e a piccoli volumi ha subito notevoli trasformazioni nell’ ‘800 -ma soprattutto in \nquesto secolo - rispecchianti le nuove esigenze abitative. \n  \n\n                                                      \n5  PAM2 Programma d'agglomerato del Mendrisiotto di 2. generazione.  Trasporti e insediamenti. Parte I - Rapporto, \n\nCRTM e DT, giugno 2012. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  9 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nL’ISOS raccomanda in particolare quanto segue: \n\n Per preservare l’equilibrio tra vecchio e nuovo, devono essere conservate tutte le parti stabili \ndell'insediamento: dagli orti alle mura di cinta di cortili e vigne, all'originaria pavimentazione \ndi vie e cortili. Lo stesso vale anche per il paesaggio circostante l'edificazione (I-De l/II). \n\n Sono da preferirsi riattazioni a costruzioni nuove, e devono essere tenute in conto le \ncaratteristiche strutturali tradizionali e i materiali originali. \n\n Particolarmente importante, risulta la conservazione del carattere murario dei fronti sui \nvicoli. \n\n Per conservare la struttura storica dell’incantevole insediamento, è necessario che il \npaesaggio a diretto contatto con l’edificazione rimanga libero da costruzioni. Il paesaggio \nantistante il nucleo (I-De I), a lungo termine, sarebbe da liberare dalle costruzioni già \nesistenti, quello retrostante (I-De Il), da preservare dal pericolo dell’avanzata del bosco, data \nla sua vicinanza e l’abbandono dell’agricoltura. \n\nFigura 3  ISOS Piano di rilevamento | 1:5’000 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  10 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n3.3.3. LE VIE STORICHE  \n\nIl territorio di Besazio è attraversato da alcune percorrenze storiche.  \n\nSi tratta di sentieri di accesso al nucleo storico da sud, da ovest e da est che, attraversano l’edificato \ne si ricollegano alle percorrenze storiche che proseguono verso Rancate, Arzo e Tremona.  \n\nL’inventario delle vie storiche riporta in particolare tre percorsi che attraversano il nucleo di \nBesazio: \n\n TI 2347 Regionale: Besazio - Ronco \n\n TI 2366 Locale: Besazio - Tremona \n\n TI 2367 Locale: Rancate - Besazio - Arzo \n\nFigura 4  IVS Le percorrenze storiche | 1:10’000 \n\n  \n\n© swisstopo,USTRA,USTRA + cantone\n\nwww.geo.admin.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, i dati e servizi.\n\nResponsabilità: Nonostante si presti grande attenzione allâesattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità federali declinano ogni\nresponsabilità per la fedeltà, lâesattezza, lâattualità, lâaffidabilità e la completezza di tali informazioni. Diritti dâautore: autorità della Confederazione\nSvizzera, anno 2007. http://www.disclaimer.admin.ch/basi_legali.html\n\n300m2001000\nScala 1: 10,000\n\nStampato il 06.02.2015 17:48\nhttp://s.geo.admin.ch/628b25b426\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  11 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.4. EVOLUZIONE SOCIO-ECONOMICA6 \n\n3.4.1. PREMESSA  \n\nIl presente capitolo è strutturato in due parti principali. \n\nNella prima parte è illustrata l’evoluzione socio-economica degli ultimi ca. 30 anni riferita ai \nseguenti fattori: \n\n la popolazione evoluzione quantitativa, composizione per età \n\n l’economia posti-lavoro ed aziende, evoluzione quantitativa e qualitativa; \n\n gli alloggi evoluzione quantitativa, alloggi vuoti \n\nQueste informazioni contribuiscono alla definizione del quadro socio-economico in cui si è mosso \nBesazio prima dell’aggregazione, individuandone le principali linee tendenziali. \n\nNell’ambito del Piano regolatore i dati permettono di effettuare le scelte operative volte ad \naccompagnare le tendenze evolutive con le opzioni di tipo politico stabilite dall’Autorità comunale.  \n\n \n\nNella seconda parte, sulla base dell’evoluzione socio-economica riscontrata, è elaborata una \nipotesi di sviluppo in termini di abitanti, posti-lavoro e posti-turismo per i prossimi 15 anni, ciò \nche corrisponde all’orizzonte temporale di riferimento del Piano regolatore, tenendo in conto la \nrecente aggregazione a Mendrisio. \n\nLa stessa ipotesi di sviluppo deve poi essere messa a confronto con la contenibilità del PR, per \nverificare se le scelte operate nell’ambito del Piano regolatore (offerta) riescano a soddisfare lo \nsviluppo ipotizzato (domanda). \n\n \n\n3.4.2. POPOLAZIONE  \n\nLa popolazione residente a Besazio al 31.12.2016 ammonta a 625 unità. \n\nDi seguito sono riportati i dati relativi all’evoluzione della popolazione residente permanente \nverificatasi, a partire dal 1960, nell’ex-comune di Besazio e, per confronto, nel Distretto di \nMendrisio. Da questi grafici, appare evidente che l'incremento demografico a Besazio ha \nsuperato, specialmente negli ultimi anni, quello del Distretto di Mendrisio, assunto come \ntermine di paragone. Negli ultimi cinque anni tuttavia, sembra delinearsi un incremento \ndemografico in linea con quello di Mendrisio.  \n\nTabella 1 Evoluzione demografica (1960-2016) \n\n \n  \n\n                                                      \n6  Fonte dei dati: Ufficio federale di statistica USTAT e sito internet Città di Mendrisio \n\n1960 1970 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016\n\nBesazio 250 325 390 442 499 481 539 598 614 639 638 641 601 618 613 609 616 625\n\nDistretto \nMendrisio 32'367  39'261  41'638  43'198  44'466  46'028  46'695  47'553  47'868  48'188  48'672  48'851  48'729  49'022  49'557  50'357  51'073  51'183  51'564\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  12 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\nL'incremento demografico decennale è quindi stato forte sino agli anni ’90; ha invece subito un \nrallentamento dagli anni ’90 sino ad oggi. È tuttavia da notare che l’ulteriore riduzione che si \nregistra dal 2010, è in parte dovuta al cambiamento del metodo statistico di raccolta dei dati; ora ci \nsi basa infatti sul registro dei dati.  \n\n \n\n \n\n \n\nIn conclusione, si può affermare che Besazio, nonostante il calo degli ultimi anni, continua ad \nessere attrattiva per la residenza. \n  \n\n30%\n\n20%\n\n28%\n\n8%\n\n12%\n\n0%\n\n5%\n\n10%\n\n15%\n\n20%\n\n25%\n\n30%\n\n35%\n\n1970 1980 1990 2000 2010\n\nEvoluzione decennale incremento demografico (1960-2010)\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  13 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nIl grafico della popolazione per fasce d’età mostra i seguenti valori: \n\n \n\n \n\n \n\nRaggruppando la popolazione in cinque fasce d’età ventennali si osserva che negli ultimi 25-30 \nanni si è assistito ad un invecchiamento generale della popolazione. \n\nLa fascia di età che ha subito l’aumento più netto è quella degli ultra-ottantenni, ma anche le fasce \ndi età comprese tra i 60 e gli 80 anni hanno subito un incremento marcato. Pure un certo aumento \nsi è ad ogni modo registrato nella fascia più giovane della popolazione, al di sotto dei 20 anni; in \nparticolare la popolazione giovane in età scolastica (inferiore a 10 anni) è aumentata da 42 unità a \n57 unità (+36%). Al contrario le fasce di età tra i 20 e i 40 anni hanno conosciuto un leggero calo. \n\nLa fascia di popolazione oggi più rappresentata è quella compresa tra i 40 e i 60 anni (ca. il 30% \ndella popolazione totale). \n\n \n\n \n  \n\nEtà 1985 2016 Incremento\n\nMeno di 20 anni 105 (24%) 132 (22%) 26%\n\nFra 20 e 40 anni 117 (26%) 116 (19%) -1%\n\nFra 40 e 60 anni 130 (29%) 192 (31%) 48%\n\nFra 60 e 80 anni 76 (17%) 159 (26%) 109%\n\nOltre 80 anni 14 (3%) 26 (4%) 86%\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  14 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nIl bilancio della popolazione attiva tra il 1960 e il 2000 è di +108 unità. La popolazione attiva ha \ninfatti conosciuto un costante aumento.  \n\n \n\n \n\n \n\n3.4.3. ECONOMIA E LAVORO  \n\nMentre nel 1985 la maggior parte delle aziende riguardavano attività del settore primario, nel 1995 \ntale tendenza si è invertita a favore del settore terziario a causa della diminuzione delle aziende del \nprimario (diminuite da 18 a 2), mentre le aziende del terziario sono rimaste pressoché invariate (13-\n14 aziende). Dal 2001 si è registrato un notevole aumento delle aziende del terziario, che nel 2012 \nerano 26. Non sono disponibili dati più recenti. \n\nLe aziende del secondario si sono mantenute pressoché stabili e in numero limitato (dalle 4 \naziende del 1985 alle 7 aziende del 2012). È da evidenziare in particolare la chiusura dello \nstabilimento Hugo Boss nel 2007, che è stata accompagnata da un notevole calo del numeri di \naddetti nel secondario.  \n\nIn generale, il numero degli addetti è diminuito costantemente dal 1991 (289 addetti) al 2008 (97 \naddetti), mentre negli ultimi anni si registra una notevole ripresa (154 addetti al 2012). \n\n \n\n123\n\n157\n168\n\n180\n\n231\n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\n1960 1970 1980 1990 2000\n\nTotale popolazione attiva (1960-2000)\n\nTotale\n\n0\n\n5\n\n10\n\n15\n\n20\n\n25\n\n30\n\n35\n\n40\n\n45\n\n1985 1991 1995 1998 2001 2005 2008 2011 2012\n\nAziende per settore (1985-2012)\n\nPrimario Secondario Terziario Totale\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  15 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\nIn base ai dati relativi agli abitanti e rispettivamente agli addetti nelle aziende, è possibile valutare \nl'importanza che i posti di lavoro rivestono a Besazio, e rispettivamente in alcuni altri comuni o ex-\ncomuni (ora sezioni di Mendrisio) e nel Distretto di Mendrisio. \n\nEd è una percentuale che, con la chiusura di centri di lavoro manifatturieri - in particolare della \nHugo Boss - si è negli ultimi anni (dal 2007) ulteriormente ridotta. \n\nA Besazio, si riscontra inoltre una diminuzione dell’importanza dei posti di lavoro notevolmente \nsuperiore rispetto agli altri territori di riferimento, con l'unica eccezione dell’ex-comune di \nTremona. \n\nSi conferma in questo modo la prevalenza delle vocazione residenziale del Comune, nel quale i\nposti di lavoro rappresentano una debole percentuale rispetto agli abitanti. \n\n \n\n \n  \n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\n300\n\n350\n\n1985 1991 1995 2001 2005 2008 2012\n\nAddetti per settore (1985-2012)\n\nPrimario Secondario Terziario Totale\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  16 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.4.4. ABITAZIONI \n\nIl parco alloggi è costantemente aumentato negli ultimi 25-30 anni, mentre il numero di \nappartamenti vuoti è rimasto praticamente nullo. \n\nIl numero di alloggi nel periodo 1985-20127 è aumentato di 102 unità. Si è passati dai 203 alloggi \nnel 1985 ai 305 nel 2012 (+ 50%). L’incremento annuale maggiore è avvenuto nel periodo 2000-\n2010. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n3.4.5. TURISMO  \n\nLa capacità ricettiva di Besazio almeno dal 1985 è sempre stata legata alle strutture para-\nalberghiere, ovvero agli appartamenti ed è diminuita notevolmente negli ultimi 25-30 anni. Dopo \nuna netta diminuzione nel periodo 1988-1996, ha fatto seguito un periodo di offerta para-\nalberghiera sostanzialmente costante e ridotta, pari a ca. 20 posti letto.  \n\n                                                      \n7  Non sono disponibili dati più recenti, disaggregati per sezione comunale. \n\n203 210 230\n249\n\n304 305\n\n0\n\n50\n\n100\n\n150\n\n200\n\n250\n\n300\n\n350\n\n19\n85\n\n19\n86\n\n19\n87\n\n19\n88\n\n19\n89\n\n19\n90\n\n19\n91\n\n19\n92\n\n19\n93\n\n19\n94\n\n19\n95\n\n19\n96\n\n19\n97\n\n19\n98\n\n19\n99\n\n20\n00\n\n20\n01\n\n20\n02\n\n20\n03\n\n20\n04\n\n20\n05\n\n20\n06\n\n20\n07\n\n20\n08\n\n20\n09\n\n20\n10\n\n20\n11\n\n20\n12\n\nNumero di abitazioni (1985-2012)\n\nNumero alloggi\n\n0\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012\n\nAbitazioni vuote (1993-2012)\n\nAbitazioni vuote\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  17 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n3.4.6. IPOTESI DI SVILUPPO  \n\nIn questo capitolo è presentata un’ipotesi dello sviluppo socio-economico di Besazio fino al 2030 \nper quanto riguarda gli abitanti, i posti-lavoro ed i posti-turismo. \n\n \n\nQuesto ordine temporale (10-15 anni) rappresenta il periodo di validità del Piano regolatore \nsecondo la LST (art. 33 LST). All’interno di questo lasso di tempo le scelte operative del Piano \nregolatore (in particolare quelle che riguardano gli eventuali azzonamenti e le funzioni) devono \npoter sostenere la crescita socio-economica del territorio. Per questo motivo i dati dell’ipotesi di \nsviluppo sono messi in relazione con i dati relativi alla contenibilità illustrati nel cap. 4.2.9. \nL’elaborazione dell’ipotesi di sviluppo si è basata sui seguenti orientamenti: \n\n considerazione delle tendenze socio-economiche degli ultimi decenni in base ai dati a \ndisposizione; \n\n presa in conto delle prospettive di sviluppo. \n\n \n\nLe ipotesi di sviluppo sono dunque le seguenti: \n\n Abitanti  Incremento decennale del 20% fino al 2030 \n\nLe statistiche hanno messo in evidenza una dinamica demografica positiva 8, nonostante un \ninvecchiamento progressivo della popolazione; Besazio continua ad essere attrattiva per la \nresidenza.  \n\nSi stima quindi che per i prossimi decenni si può contare ancora su un incremento decennale \ndell'ordine del 20%.  \n\n  \n\n                                                      \n8  Come detto, nel 2010 è cambiato il metodo statistico di raccolta dei dati; ora ci si basa infatti sul registro dei dati. \n\nQuesto cambiamento ha comportato, a livello cantonale, una riduzione del numero di abitanti rilevati. Pertanto le \nipotesi di sviluppo per i prossimi 15 anni tengono conto di un aumento pressoché lineare rispetto alla situazione \nprecedente il 2010. \n\n \n\n64\n\n51\n\n39\n\n24 21 2121\n\n0\n\n10\n\n20\n\n30\n\n40\n\n50\n\n60\n\n70\n\n1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003\n\nCapacità ricettiva turistica (1988-2003)\n\nCapacità ricettiva (posti letto)\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  18 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\nCiò significa che, considerando una durata di 15 anni a partire dal 2015 per la presente \nrevisione del Piano regolatore, quest’ultima deve essere verificata per una popolazione finale \nche partendo9 dalle 613 unità a fine 2012 giungerà, nel 2030, a ca. 853 abitanti: \n\nper i primi 10 anni (a partire dal 2012): 613 + (613 x 20%) = 735.6 abitanti \n\nper i successivi 8 anni: 735.6  + ((735.6 x 20%) x 0.8) = 853 abitanti \n\n Posti di lavoro  Incremento decennale del 10% fino al 2030 \n\nL’andamento dei posti-lavoro ha conosciuto un periodo di sviluppo alla fine degli anni ‘80. \nDal 1991 al 2008 il numero dei post-lavoro è per contro diminuito. Dal 2008 al 2012 si è \nregistrata tuttavia una sostanziale ripresa (+59%). Considerata da una parte questa \nimportante ripresa, dall’altra parte l’obiettivo del PR di promuovere principalmente la \nvocazione residenziale del comparto, si ritiene possibile prevedere un tenue ma costante \naumento dei posti di lavoro, pari ad un incremento decennale del 10%.  \n\n Turismo  Incremento decennale del 35% fino al 2030 \n\nLa capacità ricettiva di Besazio ha conosciuto un costante calo a partire almeno dal 1985. I \nposti-turismo, non rappresentano pertanto ad oggi un dato significativo per la realtà socio-\neconomica del comparto. \n\nSebbene non si preveda che quella turistica possa diventare la vocazione principale del \ncomparto, si ritiene possibile una ripresa che, in termini assoluti, possa riportare l’offerta \nturistica ai valori della prima metà degli anni ’90. E questo grazie all’attrattiva paesaggistica e \nnaturalistica esercitata dal territorio di Besazio, Tremona e Meride, ed in particolare dal \nMonte san Giorgio (designazione UNESCO; nuovo Museo dei fossili; progetti Interreg III) \nanche grazie alla normativa di PR che permette anche l’insediamento di esercizi pubblici \nnelle zone residenziali.  Lo stesso PD definisce il territorio che da Ligornetto si sviluppa verso \nnord fino al nucleo di Meride, come “area di svago di prossimità”. \n\n  \n\n                                                      \n9  Per uniformità di ipotesi con gli altri settori esaminati (posti di lavoro, posti turismo), la stima di incremento \n\nha quale anno di partenza il 2012, anche se per la popolazione si dispone dei dati fîno al 2016. Ciò non ha \ninfluenza tangibile sull’ordine di grandezza delle stime e le conclusioni sul dimensionamento del PR,  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  19 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n  \n  \n\n1960 1970 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2012 2022 2030\n\n250   325   390   442   499   481   539   598   613   736   853   \n\nassoluto 75   65   109   40   74   123   118   \n\n% 30%  20%  28%  8%  14%  20%  16%  \n\n123   157   168   199   180   216   231   269   276   331   384   \n\n34   11   12   51   153   \n\n% rispetto al. no di ab. 49%  48%  43%  45%  36%  45%  43%  45%  45%  45%  45%  \n\n255   289   272   205   158   154   169   183   \n\nassoluto 34   -84   -51   15   14   \n\n% (13%)  -29% -25%  10%  8%  \n\n64   51   24   21   21   26   35   45   \n\nassoluto -40   -3   5   9   10   \n\n% -63%  -13%  25%  35%  28%  \n\nNOTA:\nSono indicati i seguenti valo in nero i dati conosciuti\n\nin rosso i dati che scaturiscono dalle ipotesi di sviluppo\nPosti lavoro: addetti secondario e terziario del 1990 e 2000 non disponibili; sostituiti rispettivamente con dati 1991 e 2001\nPosti turismo: dato 1990 sostituito con dato 1988; dato 1995 sostituito con dato 1996; dato 2000 sostituito con dato 1999; dato 2005 sostituito con dato 2003\n\nIpotesi di sviluppo fino al 2030Anno\n\nPopolazione \nattiva\n\nsi ipotizza una popolazione attiva \ncorrispondente al 45% del \n\nnumero di abitanti \n(tendenza degli ultimi decenni)\n\n ---> 45%\n\naumento nel decennio\n\nPosti turismo\n\nno. di posti-turismo si ipotizza un tenue recupero con \nun incremento decennale pari \nal 35% tale da riportare l'offerta \nturistica intermedia fra 1990 e \n\n1995; a partire dal 2012, si tratta \ndi un incremento pari al 115%\n\naumento \nnel \n\ndecennio\n\nPosti lavoro\n\nAbitanti\n\nsi ipotizza un incremento \ndecennale pari al 20%, ovvero \n\npari ll'incremento decennale \nprecedente alla decrescita degli \nanni '90; a partire dal 2012, si \ntratta di un incremento pari al \n\n39%\n\ni posti lavoro sono in leggera \nripresa dal 2008. Si può \n\npresumere un costante tenue \nrecupero con un incremento \n\ndecennale pari al 10% ; a partire \ndal 2012, si tratta di un \nincremento pari al 19%\n\nno. di posti-lavoro\n\nno. persone attive\n\nno. di abitanti\n\naumento \nnel \n\ndecennio\n\naumento \nnel \n\ndecennio\n\n0\n\n100\n\n200\n\n300\n\n400\n\n500\n\n600\n\n700\n\n800\n\n900\n\n1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030\n\nIpotesi di sviluppo fino al 2030\n\nAbitanti Popolazione attiva Posti lavoro Posti turismo\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  20 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.5. VALUTAZIONE DEL PR VIGENTE 1980 \n\nSi ritiene che le discussioni e le conclusioni della vicenda HUGO BOSS abbiano evidenziato \nl'esistenza di un'opinione pubblica maggioritaria sull'opportunità di confermare al territorio una \nvalenza preminentemente residenziale. \n\nD'altra parte, questa valenza è in linea con le caratteristiche paesaggistiche, con gli insediamenti \nstorici e recenti, nonché con il ruolo del paese all'interno della regione: Besazio esercita un'ottima \nattrattiva per la residenza. \n\nIn via generale, l'impianto del PR vigente appare rispondere a questa valenza residenziale del \npaese; le esigenze di sviluppo valutate al momento della sua preparazione appaiono pure \nequilibrate su questa linea, ma devono essere verificate. \n\nLa particolarità del ruolo residenziale, da svolgere all'interno della regione, impone anche la \nvalorizzazione del patrimonio culturale (nucleo e monumenti) e paesaggistico. \n\nIl primo appare già oggetto di una tutela che dovrà però essere messa in consonanza con la Legge \nsui beni culturali. \n\nViceversa, l'attenzione che il PR vigente presta alla valorizzazione degli aspetti paesaggistici deve \nessere ampliata ed affinata. \n\nLe regole date alle differenti zone edificabili non necessitano di modifiche importanti. Tuttavia, \nl'impianto dei diversi "piani particolareggiati" (comparti da I a V) appare oggi in qualche caso (zona \nCruságh) sproporzionato alle necessità; in altri casi (zona Ciòs, sopra al nucleo) non più attuale, o in \ncontrasto con altre necessità (zona Sanc). \n\nL'impianto delle aree d'interesse pubblico appare proporzionato, fatta eccezione per la vasta area \nriservata in zona Vendembiée per la creazione di non meglio precisati impianti sportivi. \n\nLe norme di Piano regolatore (NAPR) non sono sempre chiare ed aggiornate: nel corso della \nrevisione dovranno essere riscritte. \n\nL'impianto stradale si svolge attorno alla strada cantonale che dovrà essere oggetto d'interventi \nper la moderazione della velocità e dei pericoli ma anche per una riqualificazione degli aspetti \nambientali. \n\nLa rete delle strade secondarie, che si allacciano alla strada cantonale, appare, in generale, \nsufficiente per servire i diversi quartieri e adeguata alle caratteristiche di quest'ultimi. \n\nLa revisione del PR deve però verificare la necessità di eventuali completamenti dei tracciati e \nl'adeguatezza delle sezioni viarie disponibili. \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  21 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.6. INDIRIZZI URBANISTICI DELLA REVISIONE DI PR \n\n3.6.1. ESAME PRELIMINARE CANTONALE 2009 \n\nIl Piano di indirizzo della revisione di PR è stato elaborato dallo Studio ing. Früh in febbraio/marzo \n2008, su mandato del Municipio dell’ex-Comune di Besazio. \n\nIl Dipartimento del Territorio ha licenziato, in data 17 marzo 2009, il proprio Esame Preliminare sul \nPiano di indirizzo sottopostogli nel marzo 2008; per l'esame delle considerazioni di dettaglio del \nDipartimento, si rinvia a tale Esame Preliminare.  \n\nSebbene il Municipio di Mendrisio abbia deciso di procedere ad un nuovo esame preliminare, per \ncompletezza si riporta comunque in Allegato 1 l’esito del precedente esame preliminare con: \n\n le principali osservazioni del Dipartimento \n\n le relative considerazioni espresse dal precedente pianificatore Studio ing. Früh \n\n le decisioni prese a quel momento dal Municipio dell’ex-Comune di Besazio, per \nl’aggiornamento del PR. \n\n \n\n3.6.2. INFORMAZIONE PUBBLICA 2012-2013 \n\nIn ossequio all'art. 33b della LALPT, il Municipio dell’ex-Comune di Besazio, ha provveduto ad \n"informare la popolazione sulla proposta di piano e sull'esito dell'esame preliminare e della \nconsultazione." \n\nPerciò, ha depositato presso la Cancelleria - nel periodo dal 20 dicembre 2012 al 18 gennaio 2013 - \nla documentazione inoltrata al Dipartimento del territorio (DT) e il risultato dell’Esame preliminare \ncon le osservazioni del pianificatore Studio ing. Früh e con le conseguenti decisioni del Municipio \n(vedi capitolo precedente). \n\nNel termine di esposizione degli atti, sono pervenute 13 osservazioni; il Municipio ha deliberato le \nsue decisioni di merito dopo averne discusso collegialmente in modo approfondito. \n\nSebbene il Municipio di Mendrisio abbia deciso di procedere ad una nuova informazione pubblica, \nper completezza si riporta comunque in Allegato 2 l’esito della precedente informazione pubblica \n(osservazioni della popolazione, considerazioni del precedente pianificatore Studio ing. Früh e \ndecisioni del Municipio dell’ex-Comune di Besazio). \n\n \n\n3.6.3. AGGIORNAMENTO GENNAIO 2013 \n\nIl piano regolatore è quindi stato aggiornato in gennaio 2013 dallo Studio ing. Früh, tenendo \nalmeno in parte conto delle richieste del DT e delle osservazioni degli interessati. Come detto, \nl’adozione da parte del CC (marzo 2013) è stata successivamente annullata dall’esito di un ricorso10 \nsecondo procedura Loc, che ha sancito la necessità di procedere con una nuova adozione da parte \ndel Consiglio comunale. \n  \n\n                                                      \n10  Sentenza CdS no. 5107 del 2.10.2013. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  22 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.6.4. AGGIORNAMENTO SUCCESSIVO ALL’AGGREGAZIONE CON \n\nMENDRISIO \n\nNel frattempo, in aprile 2013, ha avuto luogo l’aggregazione di Besazio alla Città di Mendrisio. \n\nLa città di Mendrisio non intende stravolgere la struttura ed i contenuti del PR già elaborato dall’ex-\nComune di Besazio. Pertanto la presente Revisione di PR riflette in primo luogo le scelte della \npassata amministrazione comunale. Il presente rapporto di pianificazione riprende infatti in parte i \ncontenuti del “Rapporto finale” (Studio ing. Piero Früh, gennaio 2013); esso riprende pure i \ncontenuti del “Rapporto per l’esame preliminare (Studio ing. Piero Früh, febbraio/marzo 2008), \nnella misura in cui questi contenuti erano richiamati dal “Rapporto finale”. \n \n\nLa presente Revisione di PR propone pure alcuni aggiornamenti puntuali voluti dall’attuale \nMunicipio: \n\n principali aggiornamenti formali \n\n- adeguamento della struttura degli atti alla LST: due piani grafici (piano delle zone e \npiano dell’urbanizzazione) al posto dei precedenti quattro piani settoriali; Regolamento \nedilizio al posto delle precedenti norme di attuazione; integrazione del programma di \nrealizzazione nel rapporto di pianificazione; Programma dell’urbanizzazione (che vincola \nunicamente il Municipio) \n\n- aggiornamento dei riferimenti alle nuove leggi cantonali e federali. \n\n principali aggiornamenti di contenuto \n\n- aggiornamento delle condizioni-quadro della revisione di PR (lettura territoriale - \npaesaggistica, storica e architettonica; evoluzione socio-economica) \n\n- aggiornamento dei vincoli naturalistici e paesaggistici (perimetri di rispetto; zona di \nprotezione del paesaggio; beni culturali protetti;…) \n\n- verifica dell’estensione della zona edificabile, per rapporto alle recenti modifiche della \nLPT (vedere cap. 3.2.3) \n\n- ridefinizione dei vincoli relativi al comparto V (zona Sanc) \n\n- verifica delle possibilità edificatorie a valle (mapp. 66-67-73-196) e a monte (mapp. 22-\n23-24) del nucleo storico \n\n- verifica dei posteggi pubblici \n\n- verifica delle piazzole di scambio e delle piazze di giro \n\n- aggiornamento delle norme tenendo in conto le linee guida cantonali per \nl’elaborazione del Regolamento edilizio e la coerenza con le norme delle altre sezioni \ndella Città di Mendrisio. \n\nQuesti aggiornamenti sono confluiti nel documento di PR di settembre 2015. \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  23 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n3.6.5. ESAME PRELIMINARE CANTONALE 2016 \n\nIl Dipartimento del territorio, chiamato nuovamente ad esprimersi sulle aggiornate proposte \npianificatorie, ha riportato le sue considerazioni nell’Esame Preliminare del 16.06.2016. \n\nIl DT ha apprezzato l’impostazione generale della revisione di PR e “la bontà complessiva del \nprogetto di revisione del PR, sia nel contesto del nuovo Comune aggregato, sia rispetto agli obiettivi e \nscopi pianificatori definiti nel PD, nella LPT e nella Lst, segnatamente in ordine alla tutela del paesaggio \nnelle sue componenti antropiche e naturali, rispettivamente del territorio agricolo”. (pag. 5 Esame \npreliminare). \n\nLe considerazioni e richieste esplicitate dal DT, unitamente alla presa di posizione del pianificatore \n(studio Planidea) e del Municipio, vengono riassunte nell’Allegato 3. Le osservazioni di maggior \npeso espresse dall’Esame preliminare riguardano: \n\n le edificazioni a completamento della zona nucleo a monte e a valle della stessa, con la \nproposta di inserimento di vincoli di PQ; \n\n le precisazioni necessarie nella definizione delle aree e degli elementi naturalistici e \npaesaggistici da proteggere (riserve naturali, prati secchi, …); \n\n alcune richieste su possibili beni culturali da tutelare. \n\n \n\n3.6.6. INFORMAZIONE PUBBLICA 2017 \n\nLa popolazione, chiamata nuovamente ad esprimersi sulle aggiornate proposte pianificatorie, ha \nformulato 15 osservazioni nel periodo di esposizione degli atti (dall’8.5 al 9.6.2017 con serata \npubblica del 3.5.2017).  \n\nLe osservazioni riguardano le seguenti tematiche: \n\n inserimento di terreni in zona edificabile  \n\n strada di quartiere  \n\n zone agricole SAC \n\n  piani di quartiere PQ1 e PQ2  \n\n beni culturali  \n\n passo pedonale (non pertinente PR)  \n\n percorsi pedonali e bosco. \n\n \n\nPer il dettaglio della presa di posizione del Municipio su queste osservazioni, di cui si trova \nriscontro nel Regolamento edilizio e nei piani di PR, si richiama l’Allegato 4 del presente rapporto. \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  24 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4. PIANI SETTORIALI \n\n \n\n4.1. PREMESSA  \n\nCome previsto dalla LST, i documenti cartografici sono ridotti a due piani: \n\n il piano delle zone, che suddivide il territorio comunale in zone (LST art. 20) \n\n il piano dell’urbanizzazione, che stabilisce l’urbanizzazione generale e particolare (LST art. \n21). \n\nPer chiarezza di trattazione, nel presente rapporto di pianificazione, si distinguono, all’interno del \npiano delle zone, i contenuti più strettamente legati alla struttura degli insediamenti, cioè alle parti \n“edificate” del territorio, dai contenuti più strettamente legati alla struttura del territorio e del \npaesaggio naturale e antropizzato. \n\nLa mappa catastale utilizzata è aggiornata a settembre 2014. \n\n \n\n4.2. PIANO DELLE ZONE (PZ) -  INSEDIAMENTI \n\n4.2.1. PREMESSA  \n\nIl piano delle zone, per quanto riguarda gli insediamenti comprende i seguenti elementi: \n\n zona intensiva per l’abitazione \n\n- zona per l’abitazione  Re \n\n- zona per l’abitazione con prescrizioni speciali  Re-PS  \n\n- zona di completazione del nucleo CN \n\n zona del nucleo   ZN \n\n zona degli spazi liberi \n\n zona per scopi pubblici \n\nLa caratterizzazione delle zone residenziali è rimasta sostanzialmente quella del piano vigente, cioè \ndi zona residenziale con indici di sfruttamento ridotti. Non esistono infatti le premesse (né di \ndisponibilità di terreni per nuovi insediamenti differenziati, né di domanda dei potenziali nuovi \nabitanti) per implementare zone con caratteri diversi, più intensivi.  \n\nDi conseguenza, i parametri edificatori della zona (i.s. e i.o.) mantengono sostanzialmente i valori \ndel PR precedente (PR 1980 e successive modifiche). \n\nPer gli stessi motivi, anche il perimetro delle zone edificabili è rimasto sostanzialmente invariato \n(vedere anche cap. 9). \n\nModifiche formali ed anche sostanziali sono però state introdotte in particolare nelle zone che il PR \nprecedente definiva come comparti da I a V. \n\nAi capitoli che seguono sono pertanto evidenziate in particolare le principali modifiche rispetto al \nPR precedente. \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  25 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.2.2. EDIFICAZIONE SOTTO IL NUCLEO MAPP. 66-67-196 E 73 \n\nIl comparto a valle del nucleo risulta particolarmente sensibile dal profilo paesaggistico: la \nposizione a valle del nucleo storico e l’andamento del terreno, lo rendono infatti particolarmente \nvisibile in arrivo dalla strada cantonale e importante per mantenere la riconoscibilità del nucleo \nstesso.  \n\nDi seguito si riporta pertanto l’analisi della situazione pianificatoria e paesaggistica alla base delle \nscelte adottate nella presente revisione di PR. \n\nFigura 5  Vista del fronte del nucleo \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n4.2.2.1. PR in vigore \n\nLa parte edificabile dei mappali 66-67-196 e 73 è azzonata come segue secondo il PR in vigore: \n\n mapp. 66-67-196 e parte mapp. 73 area edificabile a scopo residenziale comparto II \n\n parte del mapp. 73 nucleo di vecchia formazione comparto IV \n\nLe prescrizioni del comparto II si differenziavano da quelle della zona R2 essenzialmente per: \n\n la limitazione di destinazione all'abitazione  \n\n l'altezza massima di 7.50 m (invece di 7.00 m) misurata a valle \n\n l'obbligo di copertura a falde con tegole rosse. \n\nConsiderata la poca importanza di queste differenze e visto che resta ormai inedificata solo in \nminima parte, nell’ambito del Piano di indirizzo si era deciso di eliminare questa regolamentazione \nspeciale, attribuendo la zona a quella residenziale Re. \n\nVisto il parere negativo espresso dal DT (cap. 4.2.2 Esame Preliminare 2009), è stata assunta una \nnuova pianificazione, che attraverso l'interposizione di linee di costruzione (indicate nel piano delle \nzone) ed altre tipologie di vincolo, libera la visuale sulle costruzioni esistenti a monte. \n\n \n\n4.2.2.2. Nuova proposta pianificatoria \n\nA sostegno delle considerazioni iniziali del capitolo, lo stesso ISOS indica che “Per preservare la \nstruttura storica dell’incantevole insediamento, è necessario che il paesaggio a diretto contatto con \nl’edificazione rimanga libero da costruzioni. Il paesaggio antistante il nucleo (I-De I), a lungo termine, \nsarebbe da liberare dalle costruzioni già esistenti…” (vedere cap. 3.3.2). \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  26 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nLa nuova proposta qui formulata, prevede il seguente azzonamento di questi mappali, come \nrappresentato nel piano delle zone: \n\n mapp. 66-67-196 zona residenziale con prescrizioni speciali  Re-PS \n\n mapp. 73 zona di completazione del nucleo  CN \n\nQuesto diverso azzonamento scaturisce in particolare dal fatto che tali sedimi si rapportano in \nmodi differenti rispetto al nucleo storico e meritano pertanto prescrizioni edificatorie differenti, \ncome meglio illustrato rispettivamente ai capitoli 4.2.4.1 e 4.2.5.  \n\n \n\n4.2.3.  COMPARTO SANC MAPP. 51-529 \n\nL’area in questione costituisce buona parte del fronte ovest del nucleo, nel quale si insediano tutti i \nbeni protetti a livello locale. Risulta quindi particolarmente importante la protezione di questa \nzona, mettendo in atto soluzioni che favoriscano la vista e la fruizione del nucleo stesso, a beneficio \ndei cittadini, e salvaguardino la qualità paesaggistica del contesto. \n\n \n\n4.2.3.1. PR in vigore \n\nLa variante di PR per l’area Sanc, approvata con ris. no. 7148 del 21 dicembre 2011, è stata in \nseguito parzialmente annullata in sede di ricorso (vedere Premessa); sono dunque ad oggi validi i \nvincoli del PR precedente. Quest’ultimo ammette, sul mapp.529, la costruzione di una “stecca” di \nabitazioni contigue - su un fronte esteso per circa 65 metri in direzione est-ovest, con una \nprofondità massima di 10 m ed un'altezza massima di 6,50 m - allineate a monte del viottolo che \ndalla strada cantonale introduce al nucleo. La restante parte del parco è vincolata in zona di nucleo. \nLa parte della variante approvata, e quindi in vigore, riguarda solo il vincolo di zona di nucleo sulla \nvilla. \n\nIn sintesi, attualmente, nel comparto Sanc sono comprese: \n\n la zona del nucleo tradizionale - comparto IV, regolata dall’art. 56 cpv. 4 NAPR 1980 \n\n il comparto V, regolato dall’art. 56 cpv. 5 NAPR 1980. \n\nFigura 6  PR in vigore comparto SANC | 1:2’000 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n\n39\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 44 46\n\n341\n\n342\n\n259\n68\n\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n1\n\n2\n69\n\n70\n365\n71\n\n7\n\n6\n\n11516\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n9\n\n10 12\n\n63\n\n64\n\n85\n\n4\n\n3\n\n82\n\n81\n\n203\n\n86 257\n\n83\n\n158\n\n207\n206\n\n208\n\n51\n\n135\n\n136\n\n175 237\n\n238\n\n484\n429\n\n241\n\n230\n\n490\n\n487\n\n240\n\n471\n\n472\n\n473\n\n486\n497\n\n435\n\n94\n\n248\n\n219 408\n\n485\n218\n\n411410\n409\n\n398\n\n413\n463\n\n414\n\n353\n\n434\n\n433\n\n232\n\n231\n\n351\n\n221\n\n412\n460\n\n461\n462\n\n474\n\n85\n\n95\n\n220\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n195\n\n194\n\n191\n\n202\n\n531\n\n464\n\n346\n\n347\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n236\n\n67\n\n62\n\n529 217\n\n60\n\n61\n\n54\n\n147 233\n\n59\n\n134\n\n94\n239\n\n256\n\nVia Sant'Antonino\n\nVia Besazio\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Arch. Fontana\n\nVia Vigna del Sasso\n\nPz. Abate Fontana\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVi\na \n\nCivá\nsc\n\na\n\nVia alla Cava\n\nVia Purascía\n\nVi\na \n\nR\nub\n\niá\nna\n\nVia Vendembiée\n\nChiesa\n\nCimitero\n\nChiesa\n\nMunicipio\n\nin Rubiána\n\nla Purascía\n\nal Sanc\n\nul Vendemiée\n\nla Cuéta\n\na Certágh\n\nSant'Antonino\n\nBesazio\n\nul Canavée\n\ncomparto IV\n\nnucleo tra\ndizionale\n\ncomparto V\n\nBene culturale locale\nCasa, mapp. 51\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  27 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n4.2.3.2. Nuova proposta pianificatoria \n\nDopo una serie di incontri tra il Municipio e il proprietario dei fondi 51 e 529 11, il Municipio ha \ndeciso di destinare una parte del mapp. 529 ed una parte del mapp. 51 (che saranno acquistate \ndalla Città previa adesione del Consiglio comunale) alla costruzione di un autosilo interrato \n(capienza stimata ca. 40 posti) con area verde soprastante, creando quindi il vincolo di zona per \nscopi pubblici.  \n\nL’obiettivo è chiaramente la salvaguardia della visuale del nucleo e della villa padronale al mapp. \n51 (bene locale protetto) dal lato ovest, attraverso il mantenimento dello spazio libero da \ncostruzioni fuori terra. Si intende inoltre favorire le necessità della popolazione, da un lato con la \ncostruzione di un luogo di ritrovo comune all’aperto, dall’altro con la creazione di ulteriori posteggi \nin una zona strategica, a disposizione degli abitanti del nucleo e degli utilizzatori degli spazi e locali \npubblici. \n\nLa restante parte dei fondi resta di proprietà privata e viene azzonata come spazi liberi del nucleo; \ncome tali, essi non sono edificabili, fatta eccezione per l’area a sud della villa, in cui viene ammessa \nla costruzione di una piscina e di una serra, ed in cui è possibile ricavare 4 posteggi provvisori fino \nall’entrata in esercizio del vicino autosilo.  \n  \n\n                                                      \n11  Alcune modifiche elaborate successivamente all’Esame preliminare; la posizione dell’accesso carrabile \n\nall’autosilo risulta analoga. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  28 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 7  Esempio di progetto per autosilo interrato e sistemazione in superficie | 1:500 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  29 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.2.4. ZONA RESIDENZIALE RE \n\nLa zona residenziale Re costituisce la quasi totalità delle zone per l’abitazione della sezione di \nBesazio, fatta eccezione per le zone di nucleo e di completazione del nucleo. \n\nIn tutta la zona Re sono ammesse unicamente la residenza ed altre destinazioni compatibili con \nl’ambiente abitativo quanto a immissioni e all’aspetto architettonico (grado di sensibilità al rumore \nII).  \n\nAll’interno della zona residenziale Re, si distingue un comparto con prescrizioni speciali, illustrato \ndi seguito. \n\n \n\n4.2.4.1. Zona residenziale con prescrizioni  speciali  Re-PS \n\nLettura paesaggistica \n\nI mappali 66, 67, 196 si trovano in posizione molto ribassata rispetto al nucleo storico; l’edificio \nsubito al di sopra di questi mappali, al mapp. 58, non costituisce un edificio tipico del nucleo, \nsebbene sia legato al nucleo dal profilo urbanistico; l’edificazione storica vera e propria è posta ad \nuna quota ancora superiore (differenza di quota di ca. 13 m rispetto al mapp. 66). Inoltre, è da \nconsiderare che i mappali 67 e 196 sono già oggi edificati. \n\nFigura 8  Visuale da mantenere verso il parco e la villa comunale \n\n(fonte: http://map.geo.admin.ch) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  30 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nNuova proposta pianificatoria \n\nPer i mapp. 66 e 67, particolarmente coinvolti nel rapporto visivo e fisico con il nucleo, si \ninseriscono pertanto i seguenti vincoli: \n\n uno spazio libero tale da mantenere il canale visuale dalla strada stessa verso il parco e la \nvilla comunale, come rappresentato in Figura 8 \n\n le linee di costruzione tali da garantire una maggiore unitarietà e compattezza del costruito \nin corrispondenza dei fronti affacciati verso gli spazi liberi di pregio. \n\nSi stabilisce pure che le opere di cinta sono di principio vietate; si ritiene che la visuale verso gli \nspazi liberi del nucleo e verso il Municipio sia prioritaria in questo particolare contesto, ben visibile \ndalla strada pubblica a valle. Al fine di garantire il diritto di cintare i propri fondi, si ammettono \neccezioni per opere di cinta in cui le parti vuote prevalgono sulle parti piene e che garantiscono la \ncontinuità visiva fra l’interno e l’esterno dei fondi e verso il nucleo. \n\n \n\nLe normative speciali per i mapp. 66-67-196 sono quindi le seguenti:  \n\n la posizione degli edifici deve rispettare gli spazi liberi e le linee di costruzione indicati sul \npiano; \n\n l'altezza massima degli edifici è di 6,50 m; \n\n il terreno sistemato deve sostanzialmente rispettare le quote di quello naturale esistente; per \neffettuare livellamenti giustificati, sono concesse modifiche di quote unicamente \nnell'intervallo di +/- 0,50 m; \n\n ai mapp. 66 e 67 le opere di cinta sono di principio vietate; eccezioni sono ammesse per \nopere di cinta in cui le parti vuote prevalgono sulle parti piene e che garantiscono la \ncontinuità visiva fra l’interno e l’esterno dei fondi. La tipologia di cinta dovrà essere \napprovata dal Municipio prima della sua posa. \n\n \n\nPer l’approfondimento di quanto sopra espresso, si richiama il rapporto sui piani di quartiere \nriportato nel fascicolo “Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico“ allegato al \npresente rapporto. \n\n \n\n4.2.4.2. Ex-zona residenziale con prescrizioni  speciali  Re-PS2 \n\nNella versione precedente della revisione del PR (2013) si prevedevano delle prescrizioni speciali \nanche per il comparto residenziale di via Cruságh a ovest del nucleo: il Municipio non ritiene \nnecessario il mantenimento di questi vincoli, in quanto non giustificati. Si sottolinea infatti che le \ndifferenze nelle prescrizioni edificatorie rispetto alla zona residenziale Re sono alquanto lievi, il \ncomparto in oggetto è già quasi tutto edificato e la sua posizione non crea pregiudizio nei \nconfronti della valorizzazione del centro storico. \n\nQuesto comparto viene quindi uniformato alla zona residenziale Re. \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  31 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.2.5. ZONA DI COMPLETAZIONE DEL NUCLEO CN \n\nLa zona di completazione del nucleo CN comprende i sedimi completamente o per la maggior \nparte liberi, la cui edificazione si deve configurare dal profilo volumetrico e architettonico come \ncompletamento del tessuto edificato del nucleo.  \n\nIn tutta la zona CN sono ammesse unicamente la residenza ed altre destinazioni compatibili con \nl’ambiente abitativo, quanto a immissioni e all’aspetto architettonico (grado di sensibilità al rumore \nII).  \n\nAll’interno della zona CN, si distinguono due comparti con prescrizioni differenti, uno a monte e \nuno a valle del nucleo: \n\n i mapp. 22-23-24, posti a nord-ovest del nucleo storico, vanno a completare l’edificazione di \nuno degli accessi al nucleo stesso; tale posizione determina l’importanza e la sensibilità \npaesaggistica di questi sedimi. Si tratta di sedimi solo parzialmente edificati, per i quali il PR \nprecedente prevedeva già la costruzione a nuovo, appunto come "completazione del \nnucleo''. In particolare, si trattava di due costruzioni con impianto a corte rivolto verso la \nstrada di nucleo. La presente revisione di PR propone una parziale modifica a tale impianto, \nal fine di ottimizzarne l’inserimento nel contesto \n\n il mapp. 73 è posto direttamente sul canale visivo che dalla strada cantonale a sud si ha verso \nil muro del parco e della villa comunale soprastanti; in particolare, il fondo risulta strategico \nal fine di preservare la visibilità e l’emergenza del parco e della villa stessi, che l’ISOS definisce \ncome “portale d’ingresso al nucleo”. Questo sedime è importante non solo come spazio \nlibero di contorno al nucleo, ma anche come area vignata. \n\nConsiderata l’importanza urbanistica e paesaggistica dei comparti sopra descritti, per gli stessi si \nprevede l’istituzione di vincoli di piani di quartiere (PQ).  \n\nPer tutto ciò che concerne la pianificazione di questi due PQ (motivazioni, criteri e caratteristiche), \nsi rimanda al fascicolo “Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico“ allegato al \npresente rapporto.  \n\n \n\n4.2.6. ZONA DEL NUCLEO ZN \n\nLa zona di nucleo era compresa nel piano particolareggiato IV del PR precedente. \n\nL'articolo delle NAPR relativo alla zona del nucleo riprende, in sostanza, le prescrizioni del PR \nprecedente per l'assieme del nucleo. \n\nLo scopo di questa zona è quello di preservare nella misura massima possibile la struttura \nurbanistica ed il patrimonio edilizio esiste nti, ponendo particolare attenzione anche alla \nsalvaguardia degli spazi liberi, che contribuiscono a caratterizzare il nucleo storico. Eccezioni sono \nammesse per la demolizione di parti di edifici estranee al contesto di nucleo e dell’edificio al mapp. \n58; tale edificio è infatti situato in posizione strettamente legata al nucleo, ma risulta estraneo a \nquest’ultimo dal profilo architettonico (tipologia e linguaggio architettonico). \n\nGli edifici caratteristici del nucleo possono essere demoliti solo se si trovano in uno stato di \ndegrado irreversibile dal profilo strutturale ed obiettivamente comprovabile. \n\nLe norme sono principalmente di carattere conservativo, in modo da preservare i caratteri \ntradizionali dell’architettura del nucleo storico. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  32 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.2.7. ZONA PER SCOPI PUBBLICI  \n\n4.2.7.1. Premessa  \n\nLa zona per scopi pubblici comprende i terreni necessari all’adempimento di compiti pubblici, \nattuali o previsti, da parte di enti pubblici o persone del diritto privato che adempiono compiti \npubblici. \n\nLa zona per scopi pubblici comprende i seguenti elementi: \n\n zone per scopi pubblici con vincolo a favore del Comune  \n\nIn questa categoria rientrano sia vincoli su fondi di proprietà comunale che vincoli su fondi di \nproprietà privata; sono comprese sia attrezzature sia costruzioni. La responsabilità per la \nrealizzazione della destinazione attribuita dal Piano regolatore spetta al Comune. Ciò \nsignifica che per i fondi di proprietà privata sui quali vige un vincolo per scopi pubblici, il \nComune ricorre all’espropriazione materiale. In alternativa può stabilire degli accordi \nparticolari col proprietario.  \n\n attrezzature e costruzioni per scopi pubblici con vincolo a favore di altri Enti \n\nQuesta categoria prevede vincoli non situati su fondi di proprietà comunale. La realizzazione \ndella destinazione stabilita dal Piano regolatore spetta al privato od all’Ente proprietario.  \n\nIl regolamento della Lst prevede che il regolamento edilizio deve stabilire “I parametri edificatori di \nogni zona, in particolare altezze, distanze, indici di occupazione, di sfruttamento o di edificabilità.” (art. \n30 cpv. 1 pt.2 RLst).  \n\nIn questa sede, per le zone per scopi pubblici sono stati aggiunti i parametri edificatori perchè \nrichiesto dalla legge, anche se ad oggi non è possibile disporre di un progetto di dettaglio. \n\nIn alcune zone per scopi pubblici tuttavia, non è possibile stabilire i parametri edificatori, per i \nseguenti motivi: \n\n centro multiuso (mapp. 54): valgono le norme della zona nucleo, in cui le nuove costruzioni e \ngli ampliamenti sono vietati. Gli eventuali ampliamenti, che dovessero essere concessi \ntramite deroga, devono comunque riferirsi all’altezza ed agli allineamenti degli edifici \nesistenti. Trattandosi della conservazione della sostanza esistente, risulta superfluo fissare \nnuovi parametri edificatori; nel caso di ampliamenti, sono comunque fissati i criteri \nqualitativi di inserimento, che nel nucleo devono essere prioritari. \n\n cimitero (mapp. 200): Trattandosi della conservazione della sostanza esistente, risulta \nsuperfluo fissare nuovi parametri edificatori; i parametri edificatori non si adattano alla \ntipologia delle nuove costruzioni di supporto ammesse dalla norma (loculi, locali tecnici, \ndeposito attrezzi, ecc.); si tenga anche conto che si tratta comunque di un sedime isolato che \nnon confina con zone residenziali.    \n\n Parco – area verde (mapp. 51-529): sono ammessi unicamente gli elementi di arredo. \n\n chiesa di S. Antonino (mapp. 4); chiesa parrocchiale di S. Maria dell’Immacolata (mapp. 69); \nbattistero (mapp. 7): trattandosi di beni culturali cantonali, si applica la LBC. In base al PR \nsono comunque ammessi unicamente interventi di manutenzione e di riattamento \ndell’edificio senza ampliamento del volume esistente e nel rispetto dell’impianto e delle \ncaratteristiche architettoniche originali. Trattandosi della conservazione della sostanza \nesistente, risulta superfluo fissare nuovi parametri edificatori. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  33 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nSi evidenzia infine che in base all’art. 7 del Regolamento sull’utilizzazione dell’energia (RUEn), “ Gli \nedifici nuovi e le trasformazioni di proprietà pubblica, parastatale o sussidiati dall’ente pubblico devono \nessere certificati secondo gli standard MINERGIE. Nel caso di interventi parziali, limitati a singoli \nelementi dell’involucro, questi devono rispettare i valori previsti per gli edifici nuovi”. \n\n \n\n4.2.7.2. Zona per scopi  pubblici  (Comune)  \n\n Costruzioni  \n\n- centro multiuso (mapp. 54) \n\nAttualmente, l’ex-casa comunale ospita l’asilo nido, lo sportello comunale di prossimità, \nil centro diurno anziani e varie assemblee pubbliche (commissione di quartiere,…); si \nprevede che potrà ospitare altre funzioni come il centro giovanile e la biblioteca \ncomunale. \n\nÈ da osservare che, ad oggi, il PR non prevede nuove strutture scolastiche, in quanto esse \nvengono riorganizzate con le sezioni limitrofe.  \n\nNell’ambito della recente aggregazione, infatti, il Municipio della Città di Mendrisio ritiene \nche l’attuale organizzazione del sistema scolastico sia adeguato, nella misura in cui gli allievi \ndi Besazio fanno capo alla scuola dell’infanzia ed alla scuola elementare di Arzo. Per le scuole \nmedie, gli allievi di Besazio, così come quelli di Arzo, Meride, Mendrisio, Rancate, Salorino e \nTremona, fanno capo alla sede di Mendrisio. \n\nNell’ex-casa comunale già oggi trova comunque posto l’asilo nido. Non sussiste pertanto la \nnecessità di prevedere nuovi vincoli per strutture scolastiche.  \n\nLa stessa ex-casa comunale dunque potrà costituire un centro multiuso di aggregazione \nsociale e culturale alla scala locale. Già oggi ospita pure un luogo di incontro per anziani e \ncommissioni di quartiere. \n\nPer quanto riguarda il rifugio di protezione civile, in seguito all’aggregazione, la tematica \ndovrà essere affrontata a livello della Città di Mendrisio. \n\n Attrezzature \n\n- area per azienda acqua potabile (mapp. 206) \n\n- cimitero (mapp. 200) \n\n- ecocentro - piazza di raccolta separata rifiuti (mapp. 202 e 213); punti di raccolta rifiuti \nurbani (mapp. 73-533, 94, 97, 134, 141-146, 509) \n\nL’ecocentro - piazza di raccolta separata rifiuti viene mantenuto sul fondo già \nattualmente utilizzato in tal senso, ovvero parte del mapp. 213; tale stato di fatto viene \nregolato con la presente revisione di PR. Sullo stesso, decenni fa, era infatti presente una \ndiscarica comunale e il suolo risulta di scarsa qualità dal profilo dello sfruttamento \nagricolo12.   \n\n                                                      \n12  Oggetto no. 603d1 del Catasto siti inquinati o potenzialmente tali. Si tratta di un sito di deposito classificato come \n\nsito inquinato che non deve essere né sorvegliato né risanato.  \n Nell'eventualità in cui si dovesse procedere a lavori di costruzione o di scavo in quest'area, si renderanno tuttavia \n\nnecessari l'eventuale analisi e lo smaltimento del materiale nel rispetto dei disposti dell'ordinanza tecnica sui rifiuti \n(OTR). L'art. 3 OSiti afferma infatti che i siti inquinati possono essere modificati attraverso la costruzione o la \ntrasformazione di edifici o impianti, al contrario dei siti contaminati (siti inquinati da risanare per legge in seguito \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  34 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nIl Comune ha provveduto a far sì che i rifiuti non vengono più trattati sul posto (il che \npotrebbe generare materiale inquinante come macinato e percolato), ma vengono \nraccolti in un cassone stagno e quindi portati via. Le dimensioni del fondo consentono \nanche la sosta momentanea dei veicoli per lo scarico. \n\nIn caso di necessità, I'ecocentro verrà potenziato presso il mappale 202, che \nparzialmente viene destinato a questo scopo. \n\nIl piano indica pure i punti riservati per la raccolta dei rifiuti urbani. In particolare, \nall’interno del punto di raccolta rifiuti urbani ai mapp. 73-533 sono ammesse anche \ncabine elettriche, come quelle già esistenti. \n\nLe modalità relative alla costruzione e alla gestione delle infrastrutture necessarie \nsaranno verificate e approfondite nell'ambito di una domanda di costruzione specifica. \n\n- Parco – area verde (mapp. 51-529) \n\nSulla copertura dell’autosilo P4c, in zona Sanc, è previsto un parco pubblico, con \npossibile arredo funzionale a questo scopo (panchine, …) e arredo verde (vegetazione). \nLa superficie deve essere principalmente arredata a verde, e questo per garantire la \nfinalità di svago e di valorizzazione paesaggistica di questa zona. \n\nÈ infine da osservare che la grande zona AP “Terreno da sport” prevista dal PR precedente in \nlocalità Vendembiée è stata stralciata, in quanto ritenuta non più attuale (vedere cap. 4.3.4 \nZona agricola). Questa scelta è pure coerente con il fatto che l’intero territorio di Besazio, così \ncome in parte quello di Meride, Tremona, Arzo, Mendrisio e Ligornetto, è da intendere e da \nvivere come area di svago di prossimità, come previsto dal Piano direttore cantonale.  \n\nLo stesso Piano di agglomerato del Mendrisiotto riconosce inoltre ai quartieri periferici il \nruolo principale di residenza; ciò non giustifica pertanto l’inserimento in uno di questi \nquartieri di un’area sportiva di dimensioni sproporzionate rispetto al quartiere stesso.  \n\nAnalogamente, è stato stralciato pure il comparto edificabile Ciòs (comparto I del PR in \nvigore), come si vedrà al cap. 4.3.4. \n\n \n\n4.2.7.3. Zona per scopi  pubblici  (Altri  enti)  \n\n Costruzioni \n\n- chiesa di S. Antonino (mapp. 4) \n\n- chiesa parrocchiale di S. Maria dell’Immacolata (mapp. 69) \n\n- battistero (mapp. 7) \n\n Attrezzature \n\n- tennis (mapp. 340) \n  \n\n                                                                                \nad un inquinamento in espansione), senza particolari limitazioni. L'unico vincolo esistente è dato dal fatto che \nqualsiasi materiale che dovesse essere scavato, dovrà essere eventualmente controllato analiticamente (indagine \npreliminare OSiti), tramite uno studio specializzato, e smaltito conformemente all'ordinanza tecnica sui rifiuti OTR \n(previa autorizzazione cantonale ). \n\n Si tratta di una vecchia discarica in funzione nel periodo 1954ca.-1973ca., dovei sono stati depositati rifiuti \ningombranti, RSU e rifiuti vari, per un volume approssimativo di ca. 1 '000m3. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  35 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.2.8. LIMITAZIONI DELLE ABITAZIONI SECONDARIE \n\nIn base al Censimento del 2000, Besazio presentava 37 abitazioni occupate temporaneamente su \nun totale di 249 abitazioni, per una quota complessiva pari al 15%. \n\nIn base all’inventario delle abitazioni dei comuni (fonte: ARE, 31 dicembre 2016),13 la quota di \nresidenze secondarie di Mendrisio risulta pari al 15.8%. \n\nIl Comune di Mendrisio non è pertanto compreso nell’elenco dei comuni ai quali si applica la \nrecente Legge sulle abitazioni secondarie.  \n\nSi tratta di dati provvisori, che la Città di Mendrisio intende verificare e ridefinire, ove necessario. \n\nIl tema delle residenze secondarie sarà comunque nuovamente affrontato a livello della Città di \nMendrisio, nell’ambito del Piano direttore comunale. \n\n \n\n \n\n4.2.9. CONTENIBILITÀ  \n\nSulla base del piano delle zone è stata verificata la contenibilità teorica massima a pieno \nsfruttamento delle possibilità edificatorie offerte dal Piano regolatore. \n\nTale valutazione è stata eseguita per quanto riguarda gli abitanti, i posti-lavoro ed i posti-turismo. \n\n \n\nNella Tabella 2 che segue sono indicati i seguenti dati suddivisi per zona: \n\n la superficie edificabile netta (SEN); \n\n l’indice di sfruttamento previsto dal PR (IS); \n\n il grado di attuazione (in %); \n\n la superficie utile lorda corrispondente (SUL); \n\n il “consumo” di SUL per unità insediativa (SUL/UI) secondo valori comunemente indicati \ncome attendibili dall’Autorità cantonale; \n\n le unità insediative che derivano dal calcolo UI = SUL/(SUL/UI); \n\n la suddivisione delle unità insediative in abitanti, posti-lavoro e posti-turismo. \n\nPer l’elaborazione della tabella riportata di seguito, si osserva che per la ripartizione delle Unità \ninsediative in abitanti, posti-lavoro e posti-turismo è stata considerata la media di tale ripartizione \ndegli ultimi decenni, proiettata al 2030: 79% di abitanti, 17% di posti-lavoro e 4% posti-turismo \n(vedere cap. 3.4.6). \n  \n\n                                                      \n13  https://www.are.admin.ch/are/it/home/sviluppo-e-pianificazione-del-territorio/diritto-pianificatorio/abitazioni-\n\nsecondarie.html \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  36 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nTabella 2 Valutazione della contenibilità teorica massima a pieno sfruttamento del PR` \n\n \n\nZona SEN I.s. G.A.\nSUL \n\ntotale\nSUL/UI \n\neffettiva\nUnità \n\ninsediative Abitanti\nPosti-\n\nlavoro\nPosti-\n\nturismo\nm 2 % m 2 m 2 /ab. UI 79% 17% 4%\n\nRe 185'065 0.40 80% 59'221 50 1184 935 200 49\n\nRePs 2'643 0.40 80% 846 50 17 13 3 1\n\nPQ2\nmapp. 22-23-24\n\n1'024 1.70 80% 1'393 50 28 22 5 1\n\nPQ1\nmapp. 73\n\n2'283 0.35 80% 639 50 13 10 2 1\n\nZN 13'950 228 180 39 10\n\nzona scopi \npubblici\n\n21'884 10 0 10 0\n\nTOTALE 226'849 - - - - 1480 1160 259 61\n\nPQ2 m.22-23-24\n\nPQ1 m. 73\n\nZN\n\n1)\n\nSEN I.s. G.A. SUL totale\nSUL/UI \n\neffettiva\n\nm 2 % m 2 m 2 /ab.\n13'950 1.00 80% 11'160 50\n\n2)\n\nsup. occup.\nno. \n\npiani SUL G.A. SUL totale\nSUL/UI \n\neffettiva\n\nm 2 % m 2 m 2 /ab.\n5'800 2.50 14'500 80% 11'600 50\n\nzona scopi \npubblici\n\nUI\n1 centro multiuso (mapp. 54) 4\n2 area per azienda acqua potabile (mapp. 206) 1\n3 cimitero (mapp. 200) 1\n4 ecocentro e piazza di raccolta separata (mapp. 202 e 213) 1\n4a punti di raccolta rifiuti urbani (6 punti) 0\n5 Parco - area verde (mapp. 51, 529) 1\n6 Chiesa di S. Antonino (mapp. 4) 1\n7 Chiesa parrocchiale di S. Maria dell'Immacolata (mapp. 69) 0\n8 Battistero (mapp. 7) 0\n9 Tennis (mapp. 340) 1\nTOT 10\n\nL'indice di sfruttamento è ripreso dalle norme stabilite dal PQ del comparto (vedere fascicolo apposito).\nSono poi stati applicati i medesimi parametri (G.A. e SUL/UI effettiva) delle altre zone di PR.\n\nL'indice di sfruttamento è ripreso dalle norme stabilite dal PQ del comparto (vedere fascicolo apposito).\nSono poi stati applicati i medesimi parametri (G.A. e SUL/UI effettiva) delle altre zone di PR.\n\nLa stima delle UI per le zone per scopi pèubblici è stata ipotizzata sommando la stima delle UI delle \nsingole attrezzature e costruzioni di interesse pubblico:\n\nSi precisa quanto segue:\n\nUnità insediative\n\nUnità insediative\n\nUI\n223\n\nUI\n\nstima\n\nstima\n\nLa stima delle UI per la zona del nucleo è stata effettuata con due metodi; è stata quindi considerata la \nmedia dei due risultati ottenuti:\nipotizzando un indice di sfruttamento pari a 1.00, e quindi applicando i medesimi parametri (G.A. e \nSUL/UI effettiva) delle altre zone di PR\n\nstimando la SUL complessiva in base all'ingombro complessivo degli edifici del nucleo (5'800 m2) \nmoltiplicato per l'altezza media stimata degli edifici (2.5 piani), e quindi applicando i medesimi \nparametri (G.A. e SUL/UI effettiva) delle altre zone di PR\n\n232\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  37 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nI dati della contenibilità acquistano un senso se paragonati alla prognosi di sviluppo in termini di \nabitanti, posti di lavoro e posti-turismo elaborata al cap. 3.4.6, come illustra la tabella seguente. \n\nTabella 3 Confronto fra contenibilità del PR e ipotesi di sviluppo \n\n \n\n \n\n \n\nIn merito alla tabella, si osserva quanto segue: \n\n la contenibilità teorica massima (in termini di abitanti, ma anche di posti-lavoro e posti-\nturismo) è superiore alle ipotesi di sviluppo. Si può quindi affermare che il PR è in grado di \nsoddisfare l’ipotetico sviluppo socio-economico futuro di Besazio; \n\n la differenza fra la contenibilità e le ipotesi di sviluppo è dovuta essenzialmente a due fattori: \n\n- da una parte l’estensione delle zone edificabili determinate dal precedente PR e riprese, \nsenza sostanziali ampliamenti, dalla presente Revisione di PR; \n\n- dall’altra parte i valori di consumo di SUL per UI sono piuttosto bassi, ragione per la \nquale la contenibilità risulta importante. Gli stessi sono conformi alle indicazioni \ndell’Autorità cantonale in merito al calcolo della contenibilità dei PR. Tuttavia i dati tratti \ndall’esperienza dimostrano che non corrispondono pienamente alla realtà territoriale \nticinese, caratterizzata perlopiù da zone residenziali estensive e da poche aree con forte \ndensità edilizia. \n\nConsiderando ad esempio un grado di attuazione pari al 70% e un rapporto SUL/UI pari \na 65 m2/ab., le unità insediative a pieno sfruttamento del PR si aggirerebbero attorno \nalle 1’000 unità, quantità paragonabile all’ipotesi di sviluppo. \n\n \n\nIn definitiva, quindi, le possibilità edificatorie date dal PR risultano sufficienti per accompagnare il \nprevedibile sviluppo socio-economico di Besazio. \n\nTali valutazioni tengono conto della recente aggregazione a Mendrisio, che influenza le \nprospettive di sviluppo di Besazio. \n \n  \n\nContenibilità PR\nIpotesi di sviluppo al \n\n2030\nUI UI\n\nabitanti 1160 853 79%\n\nposti-lavoro 259 183 17%\n\nposti-turismo 61 45 4%\n\nTOTALE 1480 1081 100%\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  38 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.3. PIANO DELLE ZONE (PZ) -  COMPONENTI PAESAGGISTICHE E \nAMBIENTALI  \n\n4.3.1. PREMESSA  \n\nIl piano del paesaggio comprende i seguenti elementi: \n\n zona agricola \n\n zona di protezione della natura \n\n zona di protezione del paesaggio \n\n zona di protezione delle acque di superficie e sotterranee \n\n zona forestale, con limite del bosco accertato \n\n zona senza destinazione specifica \n\n beni culturali protetti \n\n perimetri di rispetto dei beni culturali \n\n perimetri di interesse archeologico \n\n elementi emergenti \n\n fasce con obbligo di perizia fonica. \n\n \n\nIl piano riprende, in particolare, le indicazioni fornite dallo studio specializzato Dionea, oltre al \nlimite del bosco in confine con la zona edificabile. \n\nLa sezione di Besazio è sprovvista dell’inventario degli edifici fuori zona. Si osserva tuttavia che \nl’intero territorio di Besazio è esterno ai perimetri del Piano di utilizzazione cantonale dei Paesaggi \ncon edifici e impianti protetti; pertanto le trasformazioni (cambiamento di destinazione) di questi \nedifici non sono ad ogni modo possibili. Le possibilità di intervento sulle costruzioni fuori zona \nsono quindi quelle previste dagli art. 22 e 24 e segg. LPT.  \n\n \n\n4.3.2. OBIETTIVI  PAESAGGISTICI  E NATURALISTICI  \n\nNelle figure seguenti, è rappresentato il progetto paesaggistico alle diverse scale. In base a questo \nprogetto, vengono stabiliti gli obiettivi di salvaguardia e valorizzazione delle componenti \npaesaggistiche e naturalistiche del territorio di Besazio. \n\n \n\nQuesto progetto si basa sulla lettura territoriale, storica e architettonica effettuata al cap. 3.3. \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  39 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nGli obiettivi che il PR si pone sono quindi i seguenti: \n\n salvaguardare gli spazi liberi di contorno dell’edificato. Alla scala territoriale, ciò consente di \nevitare che l’edificazione dei quartieri di Besazio e Arzo, già uniti fra loro, si saldi con quella di \nSaltrio a ovest (Italia), Rancate a est, Tremona a nord e Ligornetto a sud; inoltre questo \nsistema di spazi liberi si connette a nord con il sistema del monte san Giorgio, determinando \nun continuo paesaggistico di particolare pregio. \n\nIl distacco da Saltrio è già garantito dallo strumento pianificatorio di questo comune, che \nvincola due fasce di valore paesaggistico ambientale ed ecologico lungo i corsi d’acqua. \n\nAlla scala locale, ciò significa valorizzare il territorio agricolo e boschivo che costituisce lo \nsfondo dell’edificazione di Besazio. In particolare, mantenendo e valorizzando i vigneti \nesistenti, che costituiscono il tratto caratteristico del territorio collinare di cui Besazio è parte  \n\n promuovere le connessioni fra gli spazi liberi anche alla scala locale; ove l’edificazione risulta \normai continua, tali connessioni vengono garantite attraverso la formazione o il \nmantenimento di percorsi pedonali \n\n mantenere e valorizzare il patrimonio storico e architettonico di Besazio, con particolare \nriferimento al nucleo storico ed alle emergenze delle chiese e del cimitero. Anche \nl’edificazione di contorno dovrà tenere conto di questo aspetto, e sarà pertanto inclusa in \nuna zona di protezione del paesaggio. \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  40 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 9  Progetto paesaggistico | 1:25’000 \n\n  \n\n© swisstopo\n\nwww.geo.admin.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, i dati e servizi.\n\nResponsabilità: Nonostante si presti grande attenzione allâesattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità federali declinano ogni\nresponsabilità per la fedeltà, lâesattezza, lâattualità, lâaffidabilità e la completezza di tali informazioni. Diritti dâautore: autorità della Confederazione\nSvizzera, anno 2007. http://www.disclaimer.admin.ch/basi_legali.html\n\n600m4002000\nScala 1: 25,000\n\nStampato il 20.03.2015 14:59\nhttp://s.geo.admin.ch/6362d65181\n\nterritorio edificato\n\nsistema Monte San Giorgio\n\nBesazio\n\nlinea di forza del paesaggio / corridoio ecologico\n\nconnessione principale spazi liberi / Monte San Giorgio\n\naltre connessioni spazi liberi\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  41 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 10  Progetto paesaggistico | 1:10’000 \n\n \n\n \n\n \n\n4.3.3. ZONE DI  PERICOLO \n\nSulla base delle attuali conoscenze, il territorio di Besazio non risulta interessato da pericoli naturali \nlegati ai movimenti di versante, né di tipo idrogeologico. Anche a livello di eventi storici non vi è \nalcuna segnalazione.14 \n\n \n\n \n\n4.3.4. ZONA AGRICOLA  \n\nNel piano sono state riprese le indicazioni fornite dallo studio specialistico SEREC, integrate dalle \nzone SAC fornite dagli uffici cantonali e adattate alla situazione fondiaria di Besazio. \n\nSi tratta di zona agricola estensiva, in parte vincolata come superficie per l’avvicendamento \ncolturale (SAC). \n\n                                                      \n14  Informazioni 2015 fornite da Ufficio pericoli naturali, incendi e progetti e Ufficio corsi d’acqua. \n\nterritorio edificato\n\nspazi liberi a diretto contatto con l’abitato di Besazio (bosco, vigneti)\n\nspazi liberi di contorno del territorio edificato\n\nlinea di forza del paesaggio / corridoio ecologico\n\nconnessione principale spazi liberi / Monte San Giorgio\n\nconnessioni locali spazi liberi\n\nprincipali emergenze architettoniche (nucleo storico, chiese, cimitero)\n\n© swisstopo,ARE + cantone\n\nwww.geo.admin.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, i dati e servizi.\n\nResponsabilità: Nonostante si presti grande attenzione allʼesattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità federali declinano ogni responsabilità per la fedeltà, lʼesattezza, lʼattualità, lʼaffidabilità e la completezza di tali informazioni. Diritti dʼautore: autorità della Confederazione Svizzera, anno 2007.\nhttp://www.disclaimer.admin.ch/basi_legali.html\n\n150m100500\nScala 1: 5,000\n\nStampato il 20.03.2015 17:30\nhttp://s.geo.admin.ch/63636085c9\n\n© swisstopo,ARE + cantone\n\nwww.geo.admin.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, i dati e servizi.\n\nResponsabilità: Nonostante si presti grande attenzione allʼesattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità federali declinano ogni responsabilità per la fedeltà, lʼesattezza, lʼattualità, lʼaffidabilità e la completezza di tali informazioni. Diritti dʼautore: autorità della Confederazione Svizzera, anno 2007.\nhttp://www.disclaimer.admin.ch/basi_legali.html\n\n150m100500\nScala 1: 5,000\n\nStampato il 20.03.2015 17:30\nhttp://s.geo.admin.ch/63636085c9\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  42 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.3.4.1. Comparto Vendembiée \n\nLe motivazioni per la pianificazione di una vasta area destinata ad installazioni sportive, vincolata \ndal PR precedente sui mappali 216, 223 e 225  in zona Vendembiée, sono venute a cadere. \n\nConstatata la caduta d'interesse per la formazione di tali attrezzature e la mancanza di possibilità \neconomiche per la loro realizzazione, nel Piano di indirizzo il Municipio aveva deciso di assegnare \nl'area alla zona residenziale, con riserva per edificazioni d'interesse comunale. \n\nTuttavia, questa proposta non ha incontrato il parere favorevole da parte del DT (cap. 4.4.1 Esame \nPreliminare 2009), non soltanto per motivi ambientali (conflitto con gli obiettivi di tutela del \npaesaggio) ma anche perché le previsioni di sviluppo demografico non danno la dimostrazione di \nun effettivo bisogno di una nuova zona residenziale: dimostrazione che la legislazione superiore \n(Piano Direttore cantonale, oltre alle direttive federali) richiede per ammettere l'ampliamento delle \nzone edificabili. Il Municipio ha condiviso questo parere e ha deciso il non azzonamento di questo \ncomparto, che viene assegnato alla zona agricola. \n\nIn questo modo è possibile mantenere quegli spazi liberi di contorno all’edificazione, identificati in \nbase al progetto paesaggistico di cui al cap. 4.3.2. \n\n \n\n4.3.4.2. Comparto Ciòs \n\nIl territorio in zona Ciòs, posto sopra al nucleo, era sottoposto - nel PR precedente - a condizioni di \nedificabilità speciali regolate dal Piano particolareggiato I. \n\nNel Piano di indirizzo della revisione di PR, era stato confermato il principio delle condizioni \nparticolari che, tuttavia, erano state leggermente modificate al fine di favorire un'edificazione più \nfacile, più attrattiva. Infatti, dopo aver constatato che, malgrado l'ubicazione molto attrattiva per la \nresidenza, negli anni precedenti non si era manifestata una corrispondente iniziativa immobiliare, \nsi era in particolare ritenuto di offrire un maggiore incentivo, aumentando la SUL massima \nconcessa. La zona era stata sottoposta all’obbligo non più di Piano particolareggiato, bensì di Piano \ndi quartiere. \n\nIl DT (punto 4.2.1 Esame Preliminare 2009) non ha condiviso tale impostazione, suggerendo di \nescludere la zona da quelle edificabili, oppure di vincolarla per costruzioni residenziali d' "interesse \ncomunale". Ha inoltre dichiarato di non condividere la scelta di incrementare le potenzialità \nedificatorie. \n\nSi tratta quindi di un "non azzonamento" 15, per assicurare una migliore protezione paesaggistica a \ntutto il comparto - alle spalle del nucleo e a fianco di due beni culturali d'interesse cantonale. \nTenuto conto anche delle osservazioni presentate in sede d'informazione pubblica, il Municipio ha \ninfatti stabilito di assegnare tutto il comparto alla zona agricola.   \n  \n\n                                                      \n15  L’Esame preliminare cantonale 2009 afferma che: \n “Per quanto concerne invece i PR già esistenti prima dell'avvento della LPT, si osserva che la legge non ha previsto \n\nl'abrogazione della loro validità, anche laddove essi non fossero conformi ai requisiti posti dalla LPT. Era però \nrichiesto che entro il 1° gennaio 1988 fosse esaminata la loro conformità con il diritto federale. Questo esame e la \nconseguente approvazione da parte dell'autorità cantonale costituiscono quindi un presupposto della validità dei \nPR precedenti alla LPT. […] La non attribuzione ad una zona edificabile in occasione della prima adozione di un \npiano di utilizzazione conforme alle esigenze della LPT (non azzonamento) non crea, in linea di principio, i \npresupposti per un'espropriazione materiale e non dà pertanto luogo ad un'indennità.” \n\n Nel caso del comparto Ciòs in esame, si ritiene che si tratti quindi di un “non azzonamento”. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  43 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nIn questo modo è possibile mantenere quegli spazi liberi di contorno all’edificazione, identificati in \nbase al progetto paesaggistico di cui al cap. 4.3.2. \n\n \n\n4.3.5. ZONE DI PROTEZIONE DELLA NATURA  \n\nSul piano sono riportate le seguenti zone di protezione della natura (vedere anche Allegato 5): \n\n ZPN1 - corridoio faunistico cantonale, nel settore sud di Besazio, che prosegue sul territorio \ndi Ligornetto e Genestrerio (ripreso dalla scheda P4 del Piano direttore cantonale) \n\nQuesto collegamento ecologico ha lo scopo di ottenere una rete funzionale alla diversità \nbiologica del territorio ed evitarne l’eccessiva frammentazione, in particolare nei fondovalle \ne nella fascia collinare. Il Cantone provvede pertanto a promuovere la funzione di \ncollegamento ecologico; realizzare i progetti di interconnessione nel territorio agricolo, \novvero di arricchimento delle campagne tramite elementi naturali e semi-naturali. \n\n ZPN2 - prato secco (3046) \n\nSu indicazione del DT nell’esame preliminare 2016, questo prato secco viene declassato da \nbiotopo di importanza cantonale e considerato come elemento di importanza locale (per \nragioni di opportunità derivanti da un’estensione ridotta). Deve essere protetto da attività \nche possano compromettere la sua esistenza, come l'aratura, la concimazione, l'impiego di \npesticidi, il pascolo intensivo, l'irrigazione, la distruzione completa o parziale, il deposito di \nmateriale; è inoltre necessario procedere a cure regolari, in ossequio alle direttive specifiche. \n\nPer quanto riguarda la sovrapposizione del prato secco oggi esistente con la zona edificabile \nal mapp. 561, problematica evidenziata dal DT, il Municipio si è chinato sulla questione: \nconsiderato che nella procedura di revisione di PR non sono stati confermati ca. 15'000 m2 di \nzona edificabile (Vendembiée e Ciòs), che solo una superficie esigua di prato secco verrebbe \neliminata (ca. 120 m2) e che il DT ha lasciato aperta questa possibilità, si risolve di ridurne \nl’estensione, prevedendo la sua sostituzione in modo confacente, ai sensi dell’art. 18 cpv. 1 \nLPN.  \n\nA questo proposito, l’UNP ha provveduto a elaborare una proposta per la sostituzione della \nsuperficie di prato secco in caso di edificazione sul mapp. 561; tale piano è visibile nella \nfigura seguente. Nel piano delle zone viene quindi vincolato il futuro perimetro del prato \nsecco, comprendente l’area di sostituzione e nel regolamento edilizio vengono precisate le \nmodalità di sostituzione del prato stesso. \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  44 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 11  Proposta di sostituzione  prato secco mapp. 561 (UNP) | 1:1’000 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n  \n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nB\n\nA\n\nA\n\nB\n\nA\n\nC\n\ni Runsg\n\nla Cabèla\n\nSelva\n\nul Vignöö\n\n152\n\n126\n\n129\n\n393\n\n128\n\n127\n\n132\n\n120\n\n499\n\n122\n\n156\n\n125\n\n130\n\n561\n\n124\n\n106\n\n123\n\n162\n\n133\n\n161\n\n467\n\n134\n\n119\n\n159\n\n160\n\n131\n\n252\n\n163\n\n396\n\n157\n\n391 397\n\n1:1'000\n\nPrato secco rilevato (TS 3046)\n\nZona edificabile\n\nZona di protezione della natura (proposta)\n\nArea di sostituzione in caso di edificazione del mappale 561\n\n±\nDipartimento del territorio\nUfficio della natura e del paesaggio Bellinzona, 15 novembre 2016\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nB\n\nA\n\nA\n\nB\n\nA\n\nC\n\ni Runsg\n\nla Cabèla\n\nSelva\n\nul Vignöö\n\n152\n\n126\n\n129\n\n393\n\n128\n\n127\n\n132\n\n120\n\n499\n\n122\n\n156\n\n125\n\n130\n\n561\n\n124\n\n106\n\n123\n\n162\n\n133\n\n161\n\n467\n\n134\n\n119\n\n159\n\n160\n\n131\n\n252\n\n163\n\n396\n\n157\n\n391 397\n\n1:1'000\n\nPrato secco rilevato (TS 3046)\n\nZona edificabile\n\nZona di protezione della natura (proposta)\n\nArea di sostituzione in caso di edificazione del mappale 561\n\n±\nDipartimento del territorio\nUfficio della natura e del paesaggio Bellinzona, 15 novembre 2016\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  45 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n ZPN3 - zona umida16 \n\nZPN4 - zona di protezione naturale località Selva \n\nZPN5 - zona di protezione naturale località Baròzz e Buscasc \n\nParticolare attenzione deve essere posta alla tipologia di agricoltura, che ove presente deve \nessere estensiva, e alla pascolazione, vietata nelle zone umide. \n\n ZPN6 - Pre Murin \n\nil Piano direttore cantonale (scheda P4 PD) identifica questa zona come riserva naturale17. \nEssa comprende la palude di importanza nazionale Pre Murin 2499, i siti di riproduzione degli \nanfibi d'importanza nazionale Pre Murin TI347 e Vigna TI376 e il sito di riproduzione degli \nanfibi d'importanza cantonale TI34418. In questa sede, è stato ripreso il perimetro esterno \ndelle aree protette (vedere Allegato 5), adeguandolo puntualmente per tenere conto di \nlimiti fisici esistenti (strade; recinzioni;…). \n\nL’UNP ha annunciato l’intenzione di adottare questo vincolo di protezione della natura ed il \nrelativo decreto di protezione, tuttavia il decreto non è ancora disponibile e dunque tale \nprocedura non è stata coordinata con quella del PR. Il perimetro dell’area protetta viene \npertanto inserito a PR come elemento di importanza locale, mentre si potrà tenere conto del \ndecreto di protezione cantonale nell’ambito di una prossima procedura pianificatoria, una \nvolta adottato. \n\n \n\n4.3.6. ZONE DI PROTEZIONE DEL PAESAGGIO  \n\n ZPP1 - Intero territorio di Besazio \n\nL’intero territorio della sezione di Besazio è inserito nell’Inventario federale dei paesaggi di \nimportanza nazionale IFP come oggetto 1804 Monte San Giorgio e nella zona di protezione \ndel paesaggio di importanza nazionale (Nr. UNP 187). Tale riconoscimento è dovuto alle \ncaratteristiche del Monte San Giorgio, geologicamente molto interessante, con giacimenti \n\n                                                      \n16  Nel Piano di indirizzo oggetto dell’esame preliminare 2016, le ZPN 3, 4 e 5 erano state proposte come riserve \n\nnaturali, in modo coerente all’Esame preliminare 2009. L’esame preliminare ha tuttavia sottolineato l’impossibilità \nche le riserve naturali si sovrappongano ad altri tipi di zona, in quanto la loro utilizzazione esclusiva è la protezione \ndelle componenti naturali.  \n\n Ha inoltre invitato il Municipio a rivedere l’attribuzione dei vari comparti naturali alle categorie di protezione del \nRLCN. \n\n In questa sede si è proceduto a vincolare queste aree come zone di protezione della natura, sovrapposte ad altra \ndestinazione di base (agricola, ecc). \n\n \n17  In relazione alle riserve naturali, l’esame preliminare 2016 sottolinea l’impossibilità che queste si \n\nsovrappongano ad altri tipi di zona, in quanto la loro utilizzazione esclusiva è la protezione delle componenti \nnaturali.  \n\n A piano regolatore, in attesa di conoscere i contenuti dello specifico decreto cantonale, si è pertanto deciso di \ninserire questa area protetta come zona di protezione della natura; in questo modo è stato possibile \nsovrapporle a zone di base (agricole, forestali, ecc). In seguito al decreto cantonale, nell’ambito di una \nprossima procedura pianificatoria, potrebbe essere definita come Riserva naturale, come da Piano direttore, e \neliminate le altre zone e vincoli sottostanti (zona agricola; SAC; zona forestale; …). \n\n \n18  Nell’ambito dell’Esame preliminare 2016, il DT ha segnalato che il prato secco d'importanza cantonale \n\nTS_3044 non esiste più. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  46 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\ntriassici contenenti sauri fossili eccezionali. Il paesaggio naturale è ancora intatto, con flora \ninsubrica ricca di specie rare. Sono inoltre presenti villaggi ticinesi caratteristici del \nSottoceneri (stile lombardo). L’importanza di quest’area naturale è riconosciuta negli \nambienti scientifici cantonali, federali ed internazionali. L’area è quindi protetta \nconformemente al diritto cantonale e federale. In particolare devono esser conservate le \ncaratteristiche naturalistico-paesaggistiche descritte sopra.  \n\n ZPP2 - Intorno del nucleo storico \n\nSi tratta della zona di protezione che comprende le aree prevalentemente libere a ovest del \nnucleo storico, dove sono pure situati i principali edifici ecclesiastici in posizione \npaesaggisticamente dominante. \n\n ZPP3 - Zona del substrato roccioso (calcare di Besazio) \n\n ZPP4 - Paesaggio del quaternario con elementi naturalistici particolari \n\nIl regolamento edilizio prevede alcune norme generali ed altre specifiche, finalizzate alla tutela ed \nalla valorizzazione di questi comparti di pregio. \n\nPer completezza, si segnala che il territorio di Besazio è pure inserito nella buffer zone della zona di \nprotezione UNESCO, che interessa l’intero territorio comunale.   \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  47 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.3.7. ZONA DI PROTEZIONE DELLE ACQUE DI  SUPERFICIE  \n\nIl territorio di Besazio è interessato da corsi d’acqua a cielo aperto, incanalati e intubati. \n\nPer quanto riguarda la determinazione dello spazio da riservare ai corsi d’acqua, ad oggi si \napplicano le norme transitorie dell’Ordinanza sulla protezione delle acque (OPAc), che prevedono \nche “Finché lo spazio riservato alle acque non è determinato, le prescrizioni per gli impianti di cui \nall'articolo 41c  cpv. 1 e 2 si applicano ad ogni lato lungo le acque in una fascia larga 8.00 m in \naggiunta alla larghezza del fondo dell'alveo esistente, per i corsi d'acqua il cui fondo dell'alveo non \nsupera i 12.00 m di larghezza”19. \n\n \n\n4.3.8. ZONA FORESTALE  \n\nNel piano è stato ripreso il limite del bosco accertato, elaborato dallo studio di ingegneria Piero \nFrüh e approvato con ris. n° 3543 del 20.07.2001. \n\nIl completamento di tale accertamento, per quanto riguarda le aree a contatto con zone edificabili, \nè stato effettuato a fine 2016 dallo studio Fürst e quindi integrato nel presente documento. \n\nConseguenti a questa operazione, si rendono necessari alcuni aggiustamenti nell’attribuzione di \nzona per superfici precedentemente occupate da area forestale e oggi libere: questo tema è \nripreso nel capitolo seguente. \n\nIl limite del bosco dinamico, cioè non a contatto con la zona edificabile, è stato ripreso in parte \ndalla mappa catastale aggiornata al 2014, in parte dall’accertamento 2016. \n\n \n\n4.3.9. ZONA SENZA DESTINAZIONE SPECIFICA \n\nLa zona senza destinazione specifica comprende i terreni che non si prestano ad alcuna \nutilizzazione, segnatamente i terreni improduttivi; nonché i terreni prevalentemente edificati che \nnon possono essere assegnati ad alcun’altra zona. Si tratta di territorio fuori zona edificabile, in cui \nvalgono gli artt. 24 e segg. LPT. \n\nSono stati per la maggior parte inseriti in questa zona gli scorpori di terreni compresi fra la zona \nedificabile ed il nuovo limite del bosco accertato, che per dimensioni (ridotte) e posizione (non \ncontigua alla zona agricola) non era possibile assegnare alla zona agricola. Sono state pure \nassegnate a questa zona due strade esistenti quali la via ai Ròsc e la via Rive di sopra e una parte \ndelle strutture del tennis; queste ultime, seppure contigue alla zona agricola, presentano \ncaratteristiche e funzione (strada; tennis) non compatibili con l’assegnazione alla zona agricola. \n\nQuesti terreni neppure possono essere assegnati alla zona edificabile in quanto, in base alle recenti \nmodifiche della LST, necessiterebbero di un pari dezonamento (compensazione) ad oggi non \ndisponibile (vedere anche cap. 9). \n\n \n\n                                                      \n19  E’ già stato dato mandato ad un naturalista di elaborare lo studio specifico che permetterà di determinare la \n\ndimensione dell’area riservata per le acque, in base all’art. 41a OPAc, di tutti i riali presenti sull’intero territorio \ncomunale e quindi in modo coordinato fra le diverse sezioni.  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  48 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.3.10. BENI CULTURALI PROTETTI \n\nSul piano sono riportati i seguenti beni culturali di interesse cantonale e rispettivamente di \ninteresse locale; questi ultimi si concentrano in particolar modo nel nucleo storico. \n\nBeni culturali di interesse cantonale: \n\n BCC1 - chiesa parrocchiale di S. Maria Immacolata mapp. 69 e croce stazionale mapp. 2; \n\n BCC2 - antica chiesa di S. Antonino Martire, comprendente la chiesa, il sagrato e l'antico \ncimitero, mapp. 3 e 4. \n\nBeni culturali di interesse locale20: \n\n BCL1 – croce stazionale, mapp. 4:  \n\n BCL2 - fonte battesimale (mapp. 6), attualmente collocata in posizione rialzata in prossimità \ndel piazzale della chiesa \n\n BCL3 - casa, mapp. 51 (già in vigore in base a variante SANC), trattasi di una villa \nottocentesca di particolare importanza paesaggistica e architettonica. \n\n \n\n4.3.11. PERIMETRI DI  RISPETTO  \n\nSul piano è riportato il perimetro di rispetto (art. 22 cpv. 2 LBC) comprendente la chiesa \nparrocchiale di S. Maria Immacolata e l'antica chiesa di S. Antonino martire, beni culturali \nd'interesse cantonale.  \n\nDi seguito sono riportati obiettivi, estensione e criteri di questo perimetro di rispetto, indicati dagli \nuffici cantonali. \n\n4.3.11.1. Obiettivi  \n\nLo scopo primario dell'istituzione di un perimetro di rispetto è il controllo degli interventi \narchitettonici nelle adiacenze del bene culturale tutelato. Nel caso specifico, a Besazio l'obiettivo \nprincipale è quello di salvaguardare gli spazi di relazione tra i due monumenti e il nucleo storico. \nTali aree sono già state parzialmente deturpate da interventi architettonici poco rispettosi (come \nad esempio la costruzione della casa parrocchiale al mapp. 2 o dell'edificio al mapp. 5) realizzati in \nmancanza di strumenti pianificatori adeguati e, in ugual modo, senza tenere conto della presenza \ndei beni culturali preesistenti.  \n\n4.3.11.2. Estensione \n\nL'estensione del perimetro di rispetto viene stabilita includendo le zone (edificate e non edificate) \ndirettamente adiacenti o che hanno una relazione spaziale con i beni culturali tutelati. \n\n                                                      \n20  È intenzione del Municipio proteggere l’abbeveratoio che il SIBC indica sul mapp. 6 in corrispondenza di un ruscello \n\n(sorgente). Tale abbeveratoio non è tuttavia stato trovato su questo sedime e non è nota la sua attuale ubicazione. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  49 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nIn questo caso si ritiene opportuno anche inserire: \n\n la zona SANC, in quanto di particolare importanza per la conservazione e la valorizzazione \ndel nucleo e la salvaguardia del bene culturale. \n\n il comparto dietro al nucleo, in quanto è nella gestione di questa porzione di territorio che si \ndefiniscono le relazioni tra beni culturali (antica chiesa di S. Antonino martire; chiesa \nparrocchiale) e il nucleo storico. La zona si estende naturalmente fino al margine del bosco. \n\n \n\n4.3.11.3. Criteri  \n\nLe modifiche architettoniche e del territorio (vigneti, coltivazioni) all'interno del perimetro di \nrispetto dovranno correttamente rapportarsi con l'aspetto monumentale dei beni culturali protetti, \nin particolare per quel che riguarda l'impostazione dei giardini e degli spazi verdi, come pure la \nstrutturazione architettonica delle facciate e dei tetti degli edifici esistenti, i materiali utilizzati e \nl'effetto cromatico (è auspicabile l'utilizzo di un linguaggio architettonico di alta qualità). \n\n \n\n4.3.12. PERIMETRI DI  INTERESSE ARCHEOLOGICO E BENI ARCHEOLOGICI   \n\nSul piano sono riportati due perimetri di interesse archeologico: \n\n PIA 1 - zona adiacente alla chiesa di S. Antonino: area nella quale è stata riportata alla luce \nuna necropoli risalente all'epoca romana e una a quella longobarda. \n\n PIA 2 - in località Cesmo: pianoro che sovrasta la località di Barozzo (Rancate) dove a suo \ntempo venne rinvenuto del materiale archeologico sporadico.  \n\n \n\n4.3.13. ELEMENTI EMERGENTI -  PROTEZIONE  \n\nSul piano sono riportati i seguenti elementi emergenti, tratti dallo studio naturalistico effettuato \ndalla studio Dionea SA: \n\n EN1 - muri a secco \n\n EN2 - ronco con muri a secco \n\n EN3 - siepi naturali/boschetti \n\n EN4 - cave  \n\nSono pure da considerare protetti i seguenti elementi emergenti: \n\n i corsi d'acqua, le loro rive e gli ambienti particolari (zone umide, siti di riproduzione di anfibi, \nrisorgive ecc.) lungo il loro corso \n\n i massi erratici  \n\n gli affioramenti geologici \n\n \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  50 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.3.14. ZONE DI  PROTEZIONE DELLE ACQUE SOTTERRANEE \n\nAttualmente il territorio di Besazio: \n\n è quasi completamente situato nella zona di protezione delle sorgenti carsiche del Monte \nSan Giorgio secondo il piano e il relativo regolamento per la gestione della zona di \nprotezione, approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione del 27 aprile 1992; \n\n è interessato, nella parte est, dalle zone di protezioni S2 e S3 delle sorgenti captate Caressàa \nad uso potabile e di interesse pubblico, situate sul territorio di Rancate; \n\n è interessato dal settore di protezione Au per la protezione delle acque sotterranee \nutilizzabili e la zona limitrofa necessaria alla loro protezione (in fase di approvazione). \n\nIl piano delle zone riporta a titolo orientativo le zone di protezione delle acque sotterranee ai sensi \ndella legislazione federale e cantonale sulla protezione delle acque; si richiamano in particolare in \nparticolare art. 20 legge federale sulla protezione delle acque del 24 gennaio 1991 (LPAc, RS \n814.20); OPAc, Allegato 4, cifra 12; artt. 34 e segg. Legge di applicazione della legge federale contro \nl’inquinamento delle acque del 2 aprile 1975 (LALIA, RL 9.1.1.2). \n\n \n\n4.3.15. FASCIA CON OBBLIGO DI PERIZIA FONICA \n\n4.3.15.1. Premessa  \n\nIn base ai disposti dell’Ordinanza federale sull’inquinamento fonico (OIF), nell’ambito del PR \ndevono essere attribuiti i Gradi di Sensibilità al rumore (GdS) a tutte le zone di utilizzazione in base \nalla loro destinazione.  \n\nIn particolare nelle disposizioni di zona sono stati attribuiti i seguenti gradi di sensibilità al rumore:  \n\n grado II - tutte le zone abitative, segnatamente la zona per l’abitazione Re, la zona di \ncompletazione del nucleo CN e la zona del nucleo ZN  \n\n- le zone per scopi pubblici centro multiuso, cimitero, chiesa di S. Antonino, \nchiesa parrocchiale dell'Immacolata, battistero \n\n grado III - le zone per scopi pubblici area per azienda acqua potabile, ecocentro, punti \ndi raccolta rifiuti urbani e tennis, la zona agricola. \n\nIl PR deve inoltre indicare le fasce entro le quali sono potenzialmente superati i valori limite di \nimmissione (VLI), precisando che all’interno delle stesse le istanze edilizie dovranno essere \naccompagnate da una perizia fonica che comprovi l’efficacia degli accorgimenti adottati ed il \nrispetto dei gradi di sensibilità al rumore.  \n\nI valori limite d’immissione al rumore stabiliti dall’OIF sono i seguenti:  \n\n \n\ngrado giorno (dBA) notte (dBA) \n\nII 60 50 \n\nIII 65 55 \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  51 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nDi seguito si procede alla definizione delle fasce di superamento dei VLI in base ai dati del volume \ndi traffico odierno.  \n\nLa valutazione dei VLI relativi al rumore stradale è stata eseguita utilizzando un metodo di calcolo \nsemplificato21 e tenendo conto delle caratteristiche morfologiche dei diversi comparti.  \n\n \n\n4.3.15.2. Definizione delle fasce potenzialmente interessate dal  \n\nsuperamento dei  valori- l imite al  rumore  \n\nIl territorio di Besazio è attraversato dalla strada cantonale (via Monte S. Giorgio). \n\nSulle strade comunali il volume di traffico è ridotto e non genera particolari problemi dal profilo \nfonico. \n\nIl calcolo22 delle immissioni foniche è stato eseguito con i seguenti valori del traffico giornaliero \nmedio (TGM) valutato in base ai dati di rilievo disponibili23.\n\nPostazione TGM \npostazione \n\nRiduzione (diramazione  \n\nv.Barozzo - Rancate) \n\nTGM  \n\neffettivo \n\n2. diramazione per Besazio 6’644 v/g 220 v/g 6'424 v/g \n\n \n\nDi conseguenza, tenuto conto delle destinazioni di zona, dei gradi di sensibilità e delle \ncaratteristiche morfologiche delle zone, è stata definita la seguente fascia di territorio lungo la \nstrada cantonale interessata dal potenziale superamento dei valori-limite di immissione dei rumori \n(VLI)24:  \n\n fascia comprendente la zona a monte e a valle della via Monte S. Giorgio / via Besazio / via \nCesmo, per una profondità di 25 m dall’asse stradale. \n\n  \n  \n\n                                                      \n21   Les cahiers de l’environnement, N.15, Modèle de bruit du trafic routier dans les zones habitées, Berne, juillet 1988”. \n22  Sono state adottate le seguenti ipotesi: velocità 50 km/h; veicoli pesanti 10% giorno - 2% notte; pendenza della \n\nstrada: 6%   \n23  I valori del TGM sono stati elaborati sulla base dei dati forniti dall’Ufficio pianificazione e tecnica del traffico  \n24  Per la definizione delle fasce di superamento sono determinanti i valori diurni. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  52 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.3.15.3. Conclusioni   \n\nLa fascia interessata dal potenziale superamento dei VLI è rappresentata nella figura che segue.  \n\nFigura 12  Fascia con potenziale superamento dei valori-limite al rumore \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nQuesta superficie è definita “fascia con obbligo di perizia fonica” ed è delimitata da due linee \ntratteggiate nere nel piano delle zone. Questa indicazione grafica permette di rendere noto in \nmodo immediato questo vincolo sia ai proprietari privati che ai progettisti.  \n \n\nPer i sedimi situati all’interno di questi comparti dovranno essere presi in considerazione, \nnell’ambito di futuri progetti edificatori, i possibili interventi di protezione dal rumore, quali ad \nesempio:  \n\n la disposizione dei locali sensibili al rumore sul lato opposto dell’edificio rispetto alla fonte di \nrumore  \n\n un maggiore arretramento degli edifici dalle fonti di rumore  \n\n l’adozione di accorgimenti di carattere architettonico che permettono di schermare \nparzialmente le immissioni (materiali delle facciate, finestre, ecc.)  \n\nIl regolamento edilizio non riporta questi provvedimenti (l’elenco non sarebbe esaustivo), ma \nrichiamano il rispetto dell’art. 31 OIF e prevedono l’obbligo di presentare, in sede di domanda di \ncostruzione, una perizia fonica che comprovi l’efficacia degli accorgimenti adottati e il rispetto dei \nvalori-limite stabiliti per la zona d’utilizzazione in cui si trova il fondo.  \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  53 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.4. PIANO DELL’URBANIZZAZIONE -  RETE DELLE VIE DI \nCOMUNICAZIONE -  PU1 \n\n4.4.1. PREMESSA \n\nIl piano dell’urbanizzazione PU1 riguarda la rete delle vie di comunicazione; a Besazio, esso \ncomprende i seguenti elementi: \n\n strade \n\n- strada principale \n\n- strada di collegamento \n\n- strada di servizio \n\n- strada ad uso prevalentemente pedonale \n\n percorsi pedonali e ciclabili \n\n posteggi pubblici \n\n linee di arretramento e di costruzione \n\n \n\n4.4.2. STRADE \n\nIl piano riprende sostanzialmente la rete viaria esistente, ad eccezione di quanto segnalato di \nseguito. \n\nStrada principale \n\nIl tracciato della strada cantonale riportato sul piano tiene in conto il progetto cantonale, già \nrealizzato, di completamento dei marciapiedi e moderazione del traffico in zona Canavee - incrocio \nTremona (progetto esecutivo giugno 2013). \n\nSi segnala che sono inoltre in corso i seguenti progetti, che saranno inseriti a PR una volta realizzati \n(LSTr): \n\n completamento marciapiedi e moderazione del traffico in zona Rive di Sopra - zona Canavee \n(progetto stradale marzo 2013), progetto pubblicato ad eccezione del tratto più a est, di \nfutura realizzazione; \n\n rotonda in corrispondenza dell’incrocio per Tremona (progetto di massima - luglio 2005), in \nfase di progettazione. \n\nLa strada di collegamento comprende le fermate del trasporto pubblico (allargamento stradali in \nlocalità Rive). \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  54 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 13  Moderazione del traffico strada cantonale (stato fine 2014) | 1:5'000 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nStrada di collegamento \n\nLa strada di collegamento unisce Besazio con Tremona e, di qui, con Meride. \n\nStrade di servizio \n\nNell'intento di moderare la velocità del traffico, le strade comunali esistenti mantengono \nsostanzialmente le sezioni viarie attuali. Con l'applicazione di disposizioni di polizia che esulano da \nquesta procedura, il Municipio potrà pure decidere di introdurre la "Zona 30" sulle strade di servizio \ne sulla strada cantonale e la "Zona 20" nelle strade in prossimità del nucleo. \n\nDove necessario, viste le caratteristiche e le ridotte sezioni dei tracciati stradali, sono previste \nalcune piazzole di scambio e piazze di giro sulle strade di servizio. \n\nIn particolare, il PR precedente prevedeva di servire il quartiere in località Cruságh con la \nformazione di una "pipa" che utilizzava il mappale 87 RFPD per allacciarsi alla strada cantonale. Nel \nfrattempo, nuove edificazioni sorte nella porzione nord ovest del quartiere hanno già risolto \nl'allacciamento alla strada cantonale attraverso un tratto stradale esistente in confine con il \nterritorio comunale di Arzo.  \n\nCon una modifica di poco conto del 200925, il Municipio ha formalizzato tale situazione, \nprolungando la strada di servizio esistente e vincolando il nuovo accesso sulla cantonale più a \novest. Nella presente revisione di PR, si è dunque previsto di consolidare questo allacciamento, \nstralciando l’accesso più a est sulla cantonale, in modo da incidere in misura minore sulle proprietà \nprivate e da evitare un nuovo allacciamento alla strada cantonale stessa. \n\nInoltre, è da osservare che l’eventuale formazione di un accesso da est (via per Tremona), in \nparticolare per il mapp. 158, avrebbe un notevole impatto (paesaggistico e finanziario) a causa \ndella presenza di un muro di altezza importante fra il mapp. 158 e la strada. Si prevede pertanto \nanche il prolungamento di questa strada di servizio in modo da servire anche il mapp. 158.  \n\n                                                      \n25  Modifica di poco conto approvata dal DT con decisione   del 17.03.2009. \n\n© swisstopo\n\nwww.geo.admin.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, i dati e servizi.\n\nResponsabilità: Nonostante si presti grande attenzione allâesattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità federali declinano ogni\nresponsabilità per la fedeltà, lâesattezza, lâattualità, lâaffidabilità e la completezza di tali informazioni. 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Questa classificazione pone \nle basi per la pedonalizzazione di queste vie. Tramite misure di polizia, il Municipio potrà vietare \nl’accesso a confinanti e mezzi di servizio o di emergenza, nonché alle biciclette. \n\n \n\n4.4.3. PERCORSI PEDONALI E  CICLABILI \n\nI percorsi pedonali costituiscono la viabilità pedonale comunale. In base a quanto previsto dalle \nLinee guida cantonali sul Piano di urbanizzazione, essi comprendono: \n\n i tratti di percorsi pedonali per i quali è necessario istituire una base legale al fine \ndell’espropriazione del sedime o dei diritti di passo; essi includono pure i sentieri \nescursionistici locali, se presenti \n\n i tratti di percorsi pedonali che si sovrappongono alle strade, eccezion fatta per le superfici \npropriamente destinate alla viabilità pedonali (strade pedonali). \n\nIl piano dell’urbanizzazione riporta pure, a titolo orientativo, i sentieri definiti nel Piano cantonale ai \nsensi dell’art. 5 della legge sui percorsi pedonali ed i sentieri escursionistici (LCPS). Questi sentieri \nsono parte degli itinerari: \n\n (342) Arzo - Ligornetto \n\n (1343) Ligornetto - Rancate \n\n (341) Mendrisio FFS - San Pietro \n\n (1344) San Pietro - Arzo. \n\nIl tema della mobilità ciclabile e pedonale è pure approfondito nell’ambito del Piano di \nagglomerato del Mendrisiotto. \n\nIl piano fissa pure i percorsi ciclabili locali, nella misura in cui definisce i tracciati lungo i quali è \naccertata la possibilità di transito con biciclette. \n\n \n\n4.4.4. POSTEGGI PUBBLICI  \n\nIl PR in vigore definisce 4 vincoli di posteggi pubblici: \n\n P1 - area ex-Municipio \n\n P2 - area a ovest del comparto Sanc \n\n P3 - area Cuéta (approvata con ris. n° 5634 del 12.10.2011) \n\n P4 - via S. Antonino. \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  56 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nIl PR prevede l’eliminazione dei posteggi esistenti sul piazzale della chiesa di S. Maria Immacolata e \nlungo la via Bustelli, sul lato ovest del parco dell’ex-casa comunale; tale scelta pone le premesse per \nla riqualificazione di queste aree particolarmente pregiate, già in corso con la ripavimentazione del \nnucleo storico. \n\nCon la costruzione dell’autosilo prevista su parte dei mapp. 51 e 529 si avranno a disposizione ca. \n40 posti auto (vedere cap. 4.2.3); ciò permette senza danno di rinunciare al vincolo di posteggio P3 \n(previsti 21 posti), istituito a discapito della zona per scopi pubblici che comprende la chiesa \ndell’Immacolata. Ciò permette di mantenere nel tempo questo importante ingresso al nucleo, sia \ndal punto di vista qualitativo che paesaggistico. \n\nIn località Cuéta, si viene perciò a ripristinare la situazione pianificatoria precedente all’entrata in \nvigore della variante che ha introdotto il vincolo per il parcheggio P3, inglobando la superficie in \noggetto nella zona per scopi pubblici. \n\nNei piani viene quindi rinominato P3 il posteggio in via S. Antonino e per l’autosilo viene usata la \nsigla P4c (posteggio coperto). \n\nL’offerta di posteggi esistente e prevista è dunque la seguente:  \n\n \n\n \n \n\nSi osserva infatti che: \n\n il progetto di riqualificazione del nucleo storico prevede l’eliminazione dei posteggi esistenti \nsul piazzale della chiesa Parrocchiale dell’Immacolata; pertanto si registra una riduzione di ca. \n16 posti auto (saranno probabilmente mantenuti 3 posti auto privati); \n\n si tiene conto degli 11 posteggi privati esistenti all’interno del nucleo; \n\n l’offerta prevista dell’autosilo ingloba i 21 posti persi con la rinuncia al parcheggio in area \nCuéta. \n\nDi seguito si calcola il fabbisogno di posteggi esistente e previsto al servizio del nucleo storico e \nrispettivamente delle destinazioni per scopi pubblici (chiese; uffici;…)26. \n\nDa questo calcolo, risulta che i posteggi pubblici vincolati a PR risultano sufficienti per \nrispondere alla domanda prevista di posteggi27.   \n\n                                                      \n26   Nella Sezione di Besazio non è prevista l’applicazione degli artt. 51-62 RLST per la riduzione della domanda di \n\nposteggi in funzione della qualità del trasporto pubblico. \n27  È da osservare che la suddivisione dell’offerta di posteggi fra le diverse utilizzazioni (residenti nucleo; chiesa; \n\n…), riportata in tabella,  è indicativa. Soluzioni differenti potranno essere studiate per tenere conto delle \ndiverse esigenze. \n\nOfferta esistente Offerta prevista\n\n16 P piazzale chiesa 0\n19 P1  area ex-Municipio 12\n11 P privati 11\n13 P2  area a ovest Sanc 13\n20 P3  via S. Antonino 40\n0 P4c autosilo 40\n\n79 TOTALE 116\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  57 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\nLe restanti zone edificabili sono situate al di fuori del comparto di nucleo storico e dei comparti \nmeno sensibili dal profilo paesaggistico. In queste zone, il fabbisogno di posteggi deve quindi \nessere soddisfatto grazie all’offerta dei posteggi privati, come previsto dal Regolamento edilizio. \n\n \n\n \n\n \n\nDi seguito si riporta nel dettaglio la modalità di calcolo della domanda di posteggi riportata nella \ntabella precedente. Si stima che tale domanda resterà invariata nei prossimo 15 anni, ad eccezione \ndella domanda legata al nucleo storico: \n  \n\nDestinazione per scopi pubblici\n\ndomanda offerta bilancio domanda offerta bilancio\n\n52 46 -6 nucleo storico 77 78 1 Oss. 1\n1 P piazzale chiesa 0\n5 P1  area ex-Municipio 0\n\n11 P privati 11\n13 P2   area a ovest Sanc 13\n16 P3  via S. Antonino 36\n\n0 P4c autosilo 18\n\n14 14 0 ex-municipio (mapp. 54) 14 14 0 Oss. 2\n14 P area ex-Municipio 12\n\n0 P4c autosilo 2\n\n4 4 0 chiesa S. Antonino (mapp. 4) 4 4 0 Oss. 3\n4 P via S. Antonino 4\n\n14 14 0 chiesa Immacolata (mapp. 69) 14 14 0 Oss. 4\n14 P piazzale chiesa 0\n\n0 P4c autosilo 14\n\n1 1 0 battistero (mapp. 7) 1 1 0 Oss. 5\n1 P piazzale chiesa 0\n0 P4c autosilo 1\n\n0 0 0 cimitero (mapp. 200) 0 0 0 Oss. 6\n\n0 0 0 acqua potabile (mapp. 206) 0 0 0 Oss. 7\n\n0 0 0  tennis (mapp. 340) 0 0 0 Oss. 8\n\n0 0 0 ecocentro (mapp. 202) 0 0 0 Oss. 9\n\n0 0 0 parco - area verde (mapp. 51, 529) 5 5 0 Oss. 10\n0 P4c autosilo 5\n\n85 79 -6 TOTALE 115 116 1\n\nFABBISOGNO ESISTENTE FABBISOGNO PREVISTO\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  58 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nDi seguito si riporta il calcolo del fabbisogno dei posteggi pubblici per la zona del nucleo storico, \neffettuato ed approvato nell’ambito della recente variante di PR Cuéta (pag. 2 rapporto di \npianificazione della variante citata)28. (N.B. questo calcolo rimane valido nonostante il \nsuperamento della decisione di considerare la variante.) \n\n \n\n \n\nDal profilo qualitativo, particolare attenzione dovrà essere posta alla realizzazione dell’autosilo in \nlocalità Sanc, che dovrà tenere conto della vicina presenza della casa al mapp. 51 , bene culturale di \nimportanza locale, e del relativo parco, nonché della vicinanza con la zona di nucleo. A questo \nscopo, le norme prevedono che gli accessi carrabile e pedonali dovranno occupare lo spazio \nstrettamente necessario, mentre la restante parte della sistemazione in superficie dovrà essere \narredata prevalentemente a verde. Anche la posizione dell’accesso carrabile è vincolata, all’inizio \ndella via Purascia, indicativamente  dove segnalato nell’ipotesi di progetto riportata in Figura 7 del \npresente rapporto.  \n\n                                                      \n28  Variante di PR approvata con Ris. no. 5634 del 12.10.2011 \n\nNucleo storico\n\nOss. 1\n\nDestinazione per scopi pubblici parametro\ndomanda \nposteggi\n\nOss. 2 ex-Municipio (mapp. 54) TOT. 13.8\nsportello di prossimità 3P/100m2 50 m2 1.5\n\nasilo nido 1.2P/classe 1 classe 1.2\n\ncentro diurno anziani 1P/100m2 150 m2 1.5\n\nsala multiuso 0.12/posto 80 posti 9.6\n\nOss. 3 chiesa S. Antonino  (mapp. 4) 0.1P/posto 40 posti 4\n\nOss. 4 chiesa Immacolata (mapp. 69) 0.1P/posto 140 posti 14\n\nOss. 5 battistero  (mapp. 7) 0.1P/posto 10 posti 1\n\nOss. 6 cimitero (mapp. 200) posteggio di pertinenza 0\nil cimitero dispone di un posteggio di pertinenza di ca. 10 posti auto; pertanto non necessita di ulteriori posteggi pubblici\n\nOss. 7 acqua potabile (mapp. 206) 0 ‐ 0\nnon sono previsti posteggi pubblici fissi\n\nOss. 8 tennis (mapp. 340) posteggio di pertinenza 0\nil tennis dispone di un posteggio di pertinenza di ca. 20 posti auto; pertanto non necessita di ulteriori posteggi pubblici\n\nOss. 9 ecocentro (mapp. 202-213) 0 ‐ 0\n\nOss. 10 parco - area verde (mapp. 51, 529) stima ‐ 5\n\nquantità \n(stima)\n\nnon sono previsti posteggi pubblici fissi; l'area vincolata comprenderà lo spazio per la sosta momentanea dei veicoli \n(carico e scarico)\n\nsi considera questo parco principalmente al servizio dei residenti di Ponte Tresa; l’accessibilità pedonale e ciclabile è quindi \nprioritaria rispetto a quella carrabile. Considerata l'ampiezza della zona residenziale di Besazio, si calcola pertanto un \nfabbisogno di posteggi pubblici comunque ridotto, che potrà essere realizzato ad esempio all'interno dell'autosilosottostante \nil parco.\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  59 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.4.5. TRASPORTI PUBBLICI  \n\nIn base alle informazioni fornite dai piani di PD, il territorio di Besazio era interessato dalla variante \novest della linea Alp Transit a sud di Lugano galleria, che giunge sino a Chiasso. Ad oggi tuttavia, \ncome riportato nella scheda M6 del PD stesso, questa variante è stata scartata; il tracciato scelto è \nquello della variante B che si mantiene sempre in sotterraneo; l'attraversamento del lago Ceresio \navviene in corrispondenza dell’attuale ponte diga di Melide, dopo di che è previsto il passaggio in \ngalleria sotto il Monte Generoso e l’inserimento nella linea esistente nella zona di Balerna. \n\nLe reti del trasporto pubblico su gomma e le relative fermate non sono riportate sul piano in \nquanto si trovano all’interno dell’area stradale. \n\n \n\n4.4.6. LINEE DI  ARRETRAMENTO E DI  COSTRUZIONE   \n\nIl piano dell’urbanizzazione riporta pure le linee di arretramento dalle strade, così definite: \n\n 4 ml dal ciglio delle strade (se esistente, del marciapiede) e piazze cantonali \n\n 3 ml dal ciglio delle strade (se esistente, del marciapiede) e piazze comunali \n\n 4 ml dall’asse dei percorsi pedonali, sentieri e percorsi ciclabili \n\n 3 ml dal ciglio delle strade private (se esistente, del marciapiede). \n\n per le strade pedonali all’interno del nucleo storico si rinuncia a fissare le linee di \narretramento \n\nNelle seguenti zone si è scelto di lasciare la possibilità di edificare fino a confine con le strade (per \ncui sostanzialmente le linee di arretramento coincidono con il ciglio stradale):  \n\n in zona del nucleo e in zona completazione del nucleo, in modo da privilegiare gli \nallineamenti storici esistenti; la costruzione può quindi avvenire fino a confine con le strade. \n\n in alcune zone per scopi pubblici, in tutto assimilabili alla zona del nucleo per qualità e storia \ndegli edifici esistenti, ma azzonate diversamente in base alla proprietà dei fondi (pubblici) o \nalla loro funzione (di interesse pubblico): si tratta del centro multiuso (ex casa comunale \nmapp. 54) e della Chiesa parrocchiale di S. Maria dell'Immacolata (mapp. 69); pure per il \nparco ai mapp. 51 e 529 si è rinunciato in parte a fissare le linee di arretramento, in modo da \nconsentire una maggiore libertà progettuale ed una migliore integrazione di queste \ninfrastrutture (parco e sottostante autosilo) rispetto alle strade che danno accesso al nucleo \nstorico. \n\nUn caso particolare è costituito dalle linee di costruzione previste nel comparti a monte ed a valle \ndel nucleo storico; in questi comparti infatti la particolarità del sito ha richiesto la definizione di \nlinee di costruzione per definire nel dettaglio la posizione dell’edificazione (vedere il fascicolo \n“Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico“ allegato al presente rapporto). \n\n \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  60 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n4.5. PIANO DELL’URBANIZZAZIONE - ALTRE INFRASTRUTTURE PU2  \n\n4.5.1. PREMESSA \n\nIl piano dell’urbanizzazione PU2 riguarda le reti delle infrastrutture non viarie; esso comprende i \nseguenti elementi29: \n\n Rete di smaltimento delle acque \n\n Rete di approvvigionamento idrico \n\n \n\n4.5.2. RETE DI  SMALTIMENTO DELLE ACQUE \n\nA Besazio è ad oggi disponibile il piano del Progetto di massima del PGS approvato il 23 marzo \n1998. \n\nSul piano sono riportati i collettori ed i manufatti speciali esistenti, di progetto e da \nrestituire/risanare al 1996. \n\nPer quanto riguarda i tempi e le priorità di intervento per le opere del PGS, occorre attendere la \ndefinizione delle priorità di tutti i quartieri30 (vedere anche cap. 10.1.1.1). \n\n \n\n4.5.3. RETE DI  APPROVVIGIONAMENTO IDRICO \n\nA Besazio sono ad oggi disponibili i piani del Piano acquedotto esistente e del PGA, forniti dalle \nAziende industriali di Mendrisio (Esercizio AP e GAS). In particolare, l’AIM ha comunicato che le \npriorità di intervento della città di Mendrisio saranno modificate, e pertanto non possono al \nmomento essere fornite informazioni relative a tali priorità ed ai costi (vedere anche cap. 10.1.1.2). \n\nNel presente piano, sono riportate le seguenti informazioni: \n\n infrastrutture esistenti dell’acquedotto  \n\n interventi di sostituzione o potenziamento. \n\nSi osserva che in generale l’intero territorio di Besazio risulta servito dall’acquedotto pubblico. Le \nprincipali opere previste sono volte alla sistemazione delle infrastrutture esistenti. \n\nÈ inoltre prevista la sostituzione del serbatoio S. Antonio di Besazio e del serbatoio di Arzo, con un \nnuovo e più grande serbatoio che sarà posizionato sul territorio di Arzo. \n\n  \n\n                                                      \n29  In futuro, se e quando disponibili, potranno essere integrate anche le informazioni relative alle reti di \n\napprovvigionamento energetico. \n30 Informazioni fornite dall’UTC di Mendrisio. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  61 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n5. REGOLAMENTO EDILIZIO \n\nCome detto, fra le modifiche formali introdotte dalla legge cantonale sullo sviluppo territoriale \n(LST), vi è la ridefinizione e concezione delle norme di attuazione in un regolamento edilizio. \n\nIn questa sede, le precedenti norme di attuazione sono quindi state completamente riscritte \ntenendo in conto la struttura ed i contenuti proposti dalle Linee guida cantonali per l’elaborazione \ndel Regolamento edilizio31.  \n\nCiò giustifica le differenze formali che si riscontrano fra la presente stesura delle norme e la stesura \nprecedentemente sottoposta dall’ex-Municipio di Besazio ad esame preliminare e rispettivamente \nall’adozione da parte del CC (poi annullata).   \n\n \n\nI contenuti sono tuttavia stati mantenuti invariati rispetto alla proposta dall’ex-Municipio, ad \neccezione di: \n\n aggiornamenti e approfondimenti illustrati e motivati ai precedenti capitoli del presente \nrapporto di pianificazione \n\n aggiornamenti atti a garantire la coerenza con le norme delle altre sezioni della Città di \nMendrisio (destinazioni d’uso ammesse nelle zone residenziali; regolamentazione dei \nposteggi nella zona del nucleo; regolamentazione pannelli solari nella zona del nucleo; \nregolamentazione dei contributi alla conservazione dei beni culturali). \n\n \n\n6. PONDERAZIONE DEGLI INTERESSI \n\nGli interessi in gioco nella presente revisione di PR sono: un adeguato sviluppo residenziale; la \n\nsalvaguardia degli spazi liberi di contorno dell’edificato (rinuncia all’edificabilità dei comparti \n\nVendembiée e Ciòs) e la connessione fra di essi; la corretta messa a disposizione di superficie \n\nagricola e gestione del bosco; la protezione ambientale; la valorizzazione del patrimonio storico e \n\narchitettonico; l’adeguata organizzazione della mobilità (veicolare e ciclopedonale). \n\nLa revisione di PR tiene conto di questi interessi in un equilibrio che non li ha messi in \ncontraddizione ed anzi, laddove possibile, li ha resi coerenti fra loro. \n\n  \n\n7. PROTEZIONE DELL’AMBIENTE \n\nLa presente revisione di PR non comporta sostanzialmente aumenti di zona edificabile e quindi \npreserva le superfici agricole e boschive esistenti, ponendo le basi per il loro mantenimento. \n\nDunque non vi sarà un sostanziale aggravio delle condizioni ambientali, ritenuto che le norme \nrelative all’inquinamento fonico, atmosferico e di protezione delle acque saranno rispettate come è \ndovuto per ogni zona edificabile.  \n\nDal profilo della tutela del paesaggio i vincoli di PR garantiscono la tutela dei diversi paesaggi \nesistenti a Besazio, in particolare attraverso le zone di protezione del paesaggio.  \n\n                                                      \n31  Sono stati effettuate alcune modifiche puntuali rispetto alle linee guida cantonali (ad esempio all’art. “Opere \n\ne muri di cinta” si è fatto riferimento alla linea di esproprio invece che alle linee di arretramento) \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  62 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n Dal profilo della tutela della natura i vincoli di PR garantiscono la tutela delle diverse aree ed anche \ndegli elementi singoli di valore naturalistico esistenti a Besazio, in particolare attraverso le zone di \nprotezione della natura e gli elementi emergenti protetti (muri a secco; ronchi; boschetti;…).  \n\n \n\n8. COMPENDIO DELLO STATO DELL’URBANIZZAZIONE  \n\n \n\nSulla base delle direttive cantonali, Planidea SA ha elaborato, nel dicembre 2015, un documento \nindicativo dello stato dell’urbanizzazione della Sezione di Besazio, che si compone di: \n\n piano schematico della percentuale di sfruttamento delle potenzialità dei fondi \n\n tabella riassuntiva dei dati. \n\nQuesti elaborati costituiscono l’Allegato 6 del presente rapporto. \n\n \n\nSi può osservare che a Besazio vi è una certa riserva di SUL anche in terreni già edificati (con \nalmeno un edificio principale), distribuiti sul territorio a macchia di leopardo. Pertanto il perimetro \ndella zona edificabile, se da una parte non è stato ampliato, dall’altra parte non può nemmeno \nessere ridotto proprio tenuto conto di questa distribuzione delle riserve di SUL sul territorio. \n\n \n\n9. NON AZZONAMENTI E NUOVI AZZONAMENTI \n\n \n\nCon la revisione di PR ci si è chinati sulla situazione giuridica delle seguenti zone edificabili: \n\n comparto Ciòs, posto sopra al nucleo, vincolato dal PR precedente come Piano \nparticolareggiato I; \n\n comparto Vendembiée, vincolato dal PR precedente come AP installazioni sportive.  \n\nSi è arrivati alla conclusione che la loro esclusione dalla zona edificabile si configura come non \nazzonamento, dal momento che, come afferma il DT nell’ Esame Preliminare cantonale 2009: \n\n“Quando, in occasione della prima adozione di un ordinamento pianificatorio conforme ai \nrequisiti costituzionali e di legge, un fondo non viene assegnato ad alcuna zona edificabile, \nsecondo la terminologia adottata dal Tribunale federale si è in presenza di un "non \nazzonamento" (Nichteinzonung), e ciò anche nel caso in cui la superficie di cui trattasi \npoteva essere edificata in forza del diritto precedente, non conforme al nuovo diritto del \nsuolo.” \n\nDal momento che il precedente PR è stato approvato nel 1980, si ritiene che il primo PR conforme \nai requisiti costituzionali e di legge, sia quello ora in formazione.  \n\nSi richiama a tal proposito quanto espresso dallo stesso Esame Preliminare citato pure sul tema \nespropriativo, e in particolare:  \n\n“La non attribuzione ad una zona edificabile in occasione della prima adozione di un piano \ndi utilizzazione conforme alle esigenze della LPT (non azzonamento) non crea, in linea di \nprincipio, i presupposti per un'espropriazione materiale e non dà pertanto luogo ad \nun'indennità.” \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  63 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nInoltre, in ossequio alle recenti modifiche della LPT relative al “blocco” dei nuovi azzonamenti32, le \nproposte dei nuovi azzonamenti previste dalla revisione di PR 2013 elaborata e adottata dall’ex-\nComune di Besazio, sono state stralciate. \n\nSuccessivamente all’entrata in vigore delle citate modifiche della LPT, non vi è infatti più la \npossibilità di prevedere la compensazione di questi nuovi azzonamenti, che erano stati consolidati \npoliticamente da parte dell’ex-Comune di Besazio (e che già erano state una volta adottate dal CC). \n\n \n\nLa Revisione di PR propone in particolare l’aumento di zona finalizzato alla regolarizzazione \npianificatoria dell’area di raccolta separata rifiuti (mappale 213), già esistente e di utilità pubblica. \n  \n\n                                                      \n\n32      Fino all'approvazione degli adeguamenti del PD da parte del Consiglio federale (per i quali la legge fissa un termine \n\nmassimo di 5 anni) le disposizioni transitorie dell'art. 38a LPT e 52a OPT non consentono di aumentare la superficie \n\ncomplessiva delle zone edificabili del Cantone. Nuovi azzonamenti sono ammessi unicamente se, \n\ncontemporaneamente, viene dezonata la stessa superficie (principio del compenso). A questa regola sono sottratte \n\nle zone destinate a scopi pubblici, nelle quali il Cantone pianifica la realizzazione di infrastrutture d'interesse \n\npubblico molto importanti o urgenti (ad esempio una scuola). Per altri tipi di zona - non definite esplicitamente \n\ndalla Legge, ma che devono avere un'importanza a livello cantonale per lo sviluppo territoriale e rispondere a \n\ncriteri di urgenza - il compenso non dovrà avvenire immediatamente. (Lettera DT 21.05.2014) \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  64 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n10. PROGRAMMA DI REALIZZAZIONE  \n\n \n\nGli interventi pubblici necessari per l'attuazione del PR sono limitati a: \n\n l'acquisizione delle aree vincolate e non ancora di proprietà pubblica \n\n la formazione di una nuova strada e l’ampliamento delle strade esistenti  \n\n la sistemazione e la nuova formazione di posteggi pubblici \n\n la formazione di un punto di raccolta rifiuti \n\n la formazione di un parco-area verde al servizio della popolazione \n\n gli interventi di valorizzazione delle aree di protezione della natura e del paesaggio. \n\n \n\nLa valutazione delle spese è riassunta nella tabella inserita alla pagina seguente, che mostra anche \nun'ipotesi di suddivisione degli interventi secondo tre fasi (I, II, III). \n\nIn questa fase è stata effettuata una stima di massima degli interventi, aggiornata rispetto al piano \ndi indirizzo settembre 2015.  \n\n \n\nNote: \n\n Il preventivo dei costi di realizzazione del PR ha carattere indicativo, affinché si possa \ngiudicare l'ordine di grandezza degli impegni che il Comune dovrà assumere. Non \ncostituisce un documento impegnativo per il Consiglio Comunale che, dopo la messa in \nvigore del PR, sarà chiamato a discutere i Messaggi con i quali il Municipio chiederà i crediti \nnecessari per l'adempimento delle opere. \n\n I seguenti dati riportati alla tabella seguente sono ripresi dal documento di PR 2013 (ing. \nFrüh): strada principale (contributo comunale alla sistemazione); strade e sentieri fuori dalle \nzone edificabili (formazione, sistemazione); interventi di valorizzazione di diversi oggetti del \npaesaggio (contributi comunali).   \n\nI restanti interventi previsti dal documento di PR 2013 sono stati stralciati in quanto non più \nattuali (ad esempio nuova strada Croce e una parte della nuova strada Cruságh) oppure già \nrealizzati (sistemazione viottoli del nucleo)  \n\n In particolare, è stato aggiunto il costo relativo all’autosilo SANC, che precedentemente non \nera previsto a PR. Tale costo rappresenta ca. il 65% dei costi complessivi a carico del Comune; \ntramite autofinanziamento (abbonamenti di affitto o tariffe orarie per l’uso del posteggio), il \nComune potrà tuttavia recuperare almeno in parte l’investimento iniziale. \n\n Anche per gli altri posteggi, anche se non calcolato in questa sede, l'Ente Pubblico potrà \nvalutare l’autofinanziamento dell’opera recuperando le spese tramite affitto, parchimetri ecc. \n\n Le cifre esposte per i contributi privati sono pure da assumere a titolo indicativo. Si sono \nconsiderate le opere relative alle strade di servizio come opere di urbanizzazione particolare, \nipotizzando la quota a carico dei privati pari al 70%. La Legge cantonale sui contributi di \nmiglioria prevede che tali opere debbano essere caricate ai privati tra il 70% ed il 100%. \n\n Prudenzialmente, in questa stima dei costi non sono stati considerati sussidi. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  65 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n Per alcune opere, il costo unitario per l'espropriazione potrebbe essere inferiore \nconsiderando che in alcuni casi il sedime era già vincolato per scopi pubblici (ad esempio \nstrada) nel PR precedente. \n\nIn particolare, il costo unitario per l'espropriazione delle piazzole di scambio e delle piazze di \ngiro è stato calcolato come media fra il costo di espropriazione del terreno edificabile e \nrispettivamente del terreno agricolo, in quanto queste opere si trovano in parte in zona \nedificabile in parte la zona agricola. \n\n La presente stima non comprende i costi per le opere di PGS e PGA, di cui si dirà ai capitoli \nseguenti, e i costi per le altre reti di distribuzione (energia; gas;…). \n\nTenuto conto di tutto ciò, riteniamo di aver fornito un quadro finanziario prudente e \nsufficientemente indicativo degli oneri a carico del Comune. \n\n \n\nDi seguito si riporta in sintesi il quadro di sintesi dei costi per la realizzazione delle opere di PR: \n\nFigura 14  Stima di massima dei costi di realizzazione del PR - Sintesi \n\n \n\n \n\n \n\nDi seguito si riporta il dettaglio di tale stima dei costi, suddivisa per funzione (strade; posteggi; …) e \nper tipologia (nuove strade; ampliamenti strade esistenti; …) dell’opera.  \n  \n\nOpera Espropriazione Totale Totale a carico del \nComune\n\nFr. Fr. Fr. Fr.\n\nA STRADE\n\n1 STRADE PRINCIPALI a corpo 500'000 500'000\n2 STRADE DI SERVIZIO 520'100 450'625 970'725 291'988\n3 STRADE E SENTIERI FUORI ZONA \n\nEDIFICABILE\na corpo 100'000 100'000\n\nTotale 1'570'725 891'988\nB POSTEGGI PUBBLICI\n1 P3 600'000 0 600'000 600'000\n2 Autosilo Pc4 2'000'000 1'300'000 3'300'000 3'300'000\n\nTotale 2'600'000 1'300'000 3'900'000 3'900'000\nC ZONE PER SCOPI PUBBLICI\n1 4a punti di raccolta rifiuti urbani 32'000 20'800 52'800 52'800\n2 5 Parco - area verde (mapp. 51, 529) 200'000 vedi Pc4 200'000 200'000\n\nTotale 232'000 20'800 252'800 252'800\nD PIANO DEL PAESAGGIO\n1 Interventi di valorizzazione di diversi \n\noggetti\na corpo 150'000 150'000\n\nTotale 150'000 150'000\n\nTOTALE 5'873'525 5'194'788\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  66 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 15  Stima di massima dei costi di realizzazione del PR - Dettaglio \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n  \n\nA STRADE\n\nOggetto Fase Sussidi Contr. \nprivati Totale Totale a carico \n\ndel Comune\n\nSup. Costo \nunitario\n\nCosto \nparziale Superficie Costo \n\nunitario\nCosto \n\nparziale\n\nm2 Fr./m2 Fr. m2 Fr./m2 Fr. Fr. Fr.\n\n1 STRADE PRINCIPALI I - - a corpo 500'000 500'000 \n\n2 STRADE DI SERVIZIO 520'100 450'625 970'725 291'988 \n\na Nuova strada Cruságh I - 70% 737   400   294'800 737   400   294'800 589'600 176'880 \nb Strada Perpüsc (riscatto) III - 0% 0   0   0 110   10   1'100 1'100 1'100 \nc Ampliamenti strade (5) II - 70% 196   300   58'800 196   400   78'400 137'200 41'160 \nd Piazzole scambio (4) II - 70% 55   300   16'500 55   215   11'825 28'325 8'498 \ne Piazze di giro (4) II - 70% 300   500   150'000 300   215   64'500 214'500 64'350 \n\n3 STRADE E SENTIERI \nFUORI ZONA EDIFICABILE III - - a corpo 100'000 100'000 \n\n1'570'725 891'988 TOTALE\n\nOpera Espropriazione\n\nB POSTEGGI PUBBLICI\n\nOggetto Fase Sussidi Contr. \nprivati\n\nTotale a carico \ndel Comune\n\nPosti \nauto\n\nCosto \nunitario\n\nCosto \nparziale Superficie Costo \n\nunitario\nCosto \n\nparziale\n\nno. Fr./m2 Fr. m2 Fr./m2 Fr. Fr.\n\n1 P3 II - - 40   15'000   600'000 0   0   0 600'000 \n\n2 Autosilo Pc4 I - - 40   50'000   2'000'000 2'000   650   1'300'000 3'300'000 \n\n2'600'000 1'300'000 3'900'000 TOTALE \n\nOpera Espropriazione\n\nC ZONE PER SCOPI PUBBLICI\n\nOggetto Fase Sussidi Contr. \nprivati\n\nTotale a carico \ndel Comune\n\nSup. Costo \nunitario\n\nCosto \nparziale Superficie Costo \n\nunitario\nCosto \n\nparziale\n\nm2 Fr./m2 Fr. m2 Fr./m2 Fr. Fr.\n\n1 4a punti di raccolta rifiuti \nurbani\n\n32'000 20'800 52'800 \n\n73-533 II - - 0   0   0 14   400   5'600 \n97 II - - n 2   16'000   32'000 15   400   6'000 \n\n141-146 II - - 0   0   0 15   400   6'000 \n509 II - - 0   0   0 8   400   3'200 \n\n2 5 Parco ‐ area verde \n(mapp. 51, 529)\n\nI - - 2'000   100   200'000 2'000   vedi Pc4 200'000 \n\n232'000 20'800 252'800 TOTALE\n\nOpera Espropriazione\n\nD PIANO DEL PAESAGGIO\n\nOggetto Fase Sussidi Contr. \nprivati\n\nTotale a carico \ndel Comune\n\nSuperfici\ne\n\nCosto \nunitario\n\nCosto \nparziale Superficie Costo \n\nunitario\nCosto \n\nparziale\n\nm2 Fr./m2 Fr. m2 Fr./m2 Fr. Fr.\n\n1\nInterventi di \nvalorizzazione di diversi \noggetti\n\nIII - - a corpo 150'000 \n\n150'000 \n\nOpera Espropriazione\n\nTOTALE \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  67 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n10.1.1.1. Rete di  smaltimento delle acque -  PU2a \n\nCome detto al cap. 4.5.2, per quanto riguarda i tempi e le priorità di intervento per le opere del \nPGS, occorre attendere la definizione delle priorità di tutti i quartieri. \n\nPer le stime dei costi, sono ad oggi disponibili la tabella della SPAAS sulle opere già realizzate ed il \npiano d’attuazione inserito nell’incarto PGS, riportati di seguito. \n\n \n\nFigura 16  Costi opere già realizzate - tabella SPAAS \n\n  \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  68 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\nFigura 17  Piano d’attuazione PGS \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  69 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n10.1.1.2. Rete di  approvvigionamento idrico -  PU2b \n\nCome detto al cap. 4.5.3 , l’AIM non può ad oggi fornire informazioni relative a costi e priorità di \nintervento del PGA, in quanto si tratta di aspetti che saranno oggetto di prossimi cambiamenti da \nparte della città di Mendrisio. \n\n \n\n \n\n11. PROGRAMMA D’URBANIZZAZIONE \n\nSecondo il compendio dello stato dell’urbanizzazione, ci sono circa 0.7 ha di terreni da urbanizzare, \nlocalizzati perlopiù come da figura sottostante. \n\nFigura 18  Estratto per programma di urbanizzazione \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLe opere di urbanizzazione saranno realizzate entro i prossimi 5-10 anni per la nuova strada \nCruságh che darà accesso a questo quartiere, come previsto dal programma di realizzazione. \n\n \n\nCon questa indicazione, si ritiene che le esigenze secondo LST siano state adempiute. \n\n \n\n \n\n \n\nLegend\nCompendio_Besazio\n\n<all other values>\n\nSTATO_URB\na\n\nb\n\nsuperfici edificabili libere non urbanizzate, ma facilmente urbanizzabili \n\nsuperfici edificabili libere già urbanizzate e pronte all’edificazione\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 1 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nALLEGATO 1 \n \n\nESAME PRELIMINARE CANTONALE 2009 \nPresa di posizione sulle considerazioni del DT \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 2 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 3 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 4 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 5 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 6 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nALLEGATO 2 \n \n\nINFORMAZIONE PUBBLICA 2012-2013 \nPresa di posizione sulle osservazioni degli interessati \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 7 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 8 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 8 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 9 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 10 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 11 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 11 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 12 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 13 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nALLEGATO 3 \n \n\nESAME PRELIMINARE CANTONALE 2016 \nPresa di posizione sulle considerazioni del DT \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 14 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n  \nEs\n\nam\ne \n\npr\nel\n\nim\nin\n\nar\ne \n\nca\nnt\n\non\nal\n\ne \n16\n\n g\niu\n\ngn\no \n\n20\n16\n\nPu\nnt\n\ni r\nap\n\np.\n D\n\nT\nO\n\ngg\net\n\nti\nSu\n\ngg\ner\n\nim\nen\n\nti\n / \n\n R\nic\n\nhi\nes\n\nte\n D\n\nT\nD\n\nec\nis\n\nio\nni\n\n M\nun\n\nic\nip\n\nio\n4.\n\n1.\n1.\n\nzo\nna\n\n re\nsi\n\nde\nnz\n\nia\nle\n\n c\non\n\n \npr\n\nes\ncr\n\niz\nio\n\nni\n s\n\npe\nci\n\nal\ni\n\nRe\n-P\n\nS1\n e\n\n z\non\n\na \nCN\n\n a\nl f\n\nm\nn \n\n73\n\nil \nPi\n\nan\no \n\ndi\n in\n\ndi\nriz\n\nzo\n s\n\net\nte\n\nm\nbr\n\ne \n20\n\n15\n p\n\nre\nve\n\nde\nva\n\n la\n p\n\nos\nsi\n\nbi\nlit\n\nà \ndi\n\n e\ndi\n\nfic\nar\n\ne \nsi\n\na \na \n\nrid\nos\n\nso\n d\n\nel\n n\n\nuc\nle\n\no,\n s\n\nia\n in\n\n c\nor\n\nris\npo\n\nnd\nen\n\nza\n d\n\nel\n p\n\nen\ndi\n\no \nvi\n\ngn\nat\n\no \nm\n\ned\nia\n\nnt\ne \n\nun\na \n\nco\nst\n\nru\nzi\n\non\ne \n\nip\nog\n\nea\n. I\n\nl D\nT \n\nrit\nie\n\nne\n c\n\nhe\n s\n\ne \nun\n\n m\nin\n\nim\no \n\ndi\n e\n\ndi\nfic\n\nab\nili\n\ntà\n d\n\nev\ne \n\nes\nse\n\nre\n a\n\nss\nic\n\nur\nat\n\na,\n q\n\nue\nst\n\na \nan\n\ndr\neb\n\nbe\n c\n\non\nce\n\nnt\nra\n\nta\n n\n\nel\nla\n\n p\nar\n\nte\n a\n\nlta\n d\n\nel\n s\n\ned\nim\n\ne \na \n\nrid\nos\n\nso\n e\n\n c\nom\n\npl\net\n\nam\nen\n\nto\n d\n\nel\n n\n\nuc\nle\n\no.\n Il\n\n D\nT \n\nric\nhi\n\ned\ne \n\ndi\n c\n\non\nsi\n\nde\nra\n\nre\n u\n\nn \nvi\n\nnc\nol\n\no \ndi\n\n P\nQ\n\n.\n\nin\n a\n\ncc\nor\n\ndo\n c\n\non\n D\n\nT,\n s\n\ni i\nst\n\nitu\nis\n\nce\n il\n\n v\nin\n\nco\nlo\n\n d\ni P\n\nQ\n.\n\n4.\n1.\n\n2.\nzo\n\nna\n C\n\nN\n a\n\n m\non\n\nte\n d\n\nel\n n\n\nuc\nle\n\no \n(fm\n\nn \n22\n\n, 2\n3,\n\n 2\n4)\n\nIl \nPi\n\nan\no \n\ndi\n in\n\ndi\nriz\n\nzo\n a\n\nve\nva\n\n m\nan\n\nte\nnu\n\nto\n la\n\n p\nre\n\nce\nde\n\nnt\ne \n\npr\nop\n\nos\nta\n\n d\ni \n\ned\nifi\n\nca\nzi\n\non\ne,\n\n c\nhe\n\n p\nre\n\nve\nde\n\nva\n d\n\nue\n c\n\nos\ntr\n\nuz\nio\n\nni\n a\n\n c\nor\n\nte\n. A\n\nnc\nhe\n\n il\n q\n\nue\nst\n\no \nca\n\nso\n il\n\n \nD\n\nT \nric\n\nhi\ned\n\ne \ndi\n\n g\nar\n\nan\ntir\n\ne \nqu\n\nal\nità\n\n e\ndi\n\nliz\nia\n\n e\n in\n\nte\ngr\n\naz\nio\n\nne\n n\n\nel\n n\n\nuc\nle\n\no \nst\n\nor\nic\n\no \nco\n\nn \ndi\n\nsp\nos\n\niz\nio\n\nni\n n\n\nor\nm\n\nat\niv\n\ne \nad\n\neg\nua\n\nte\n, c\n\non\nsi\n\nde\nra\n\nnd\no \n\nun\n v\n\nin\nco\n\nlo\n d\n\ni P\nQ\n\n.\n\nin\n a\n\ncc\nor\n\ndo\n c\n\non\n D\n\nT,\n s\n\ni i\nst\n\nitu\nis\n\nce\n il\n\n v\nin\n\nco\nlo\n\n d\ni P\n\nQ\n.\n\n4.\n2.\n\n1.\n p\n\nt.\n b\n\nbi\not\n\nop\ni d\n\ni i\nm\n\npo\nrt\n\nan\nza\n\n \nna\n\nzi\non\n\nal\ne \n\ne \nca\n\nnt\non\n\nal\ne\n\npr\nat\n\no \nse\n\ncc\no \n\nTS\n_3\n\n04\n6:\n\n d\nim\n\nin\nui\n\nre\n la\n\n z\non\n\na \ned\n\nifi\nca\n\nbi\nle\n\n o\n e\n\nlim\nin\n\nar\ne \n\npa\nrt\n\ne \nde\n\nl \npr\n\nat\no \n\nse\ncc\n\no\npr\n\nat\no \n\nse\ncc\n\no \nTS\n\n_3\n04\n\n6:\n a\n\ngg\nio\n\nrn\nar\n\ne \npe\n\nrim\net\n\nro\n e\n\n d\nec\n\nla\nss\n\nar\ne \n\na \nbi\n\not\nop\n\no \nd'\n\nim\npo\n\nrt\nan\n\nza\n lo\n\nca\nle\n\npr\nat\n\no \nse\n\ncc\no \n\nTS\n_3\n\n04\n6:\n\n ri\nso\n\nlv\ner\n\ne \nso\n\nvr\nap\n\npo\nsi\n\nzi\non\n\ne \nco\n\nn \nzo\n\nna\n e\n\ndi\nfic\n\nab\nile\n\n \npr\n\nat\no \n\nse\ncc\n\no \nTS\n\n_3\n04\n\n4:\n n\n\non\n e\n\nsi\nst\n\ne \npi\n\nù,\n v\n\na \nel\n\nim\nin\n\nat\no\n\nin\n a\n\ncc\nor\n\ndo\n c\n\non\n D\n\nT\nTS\n\n_3\n04\n\n6:\n s\n\ni r\nid\n\nuc\ne \n\nil \npe\n\nrim\net\n\nro\n p\n\nra\nto\n\n s\nec\n\nco\n e\n\n s\ni p\n\nro\npo\n\nne\n la\n\n s\nua\n\n s\nos\n\ntit\nuz\n\nio\nne\n\n.\n\n4.\n2.\n\n1.\n p\n\nt.\n c\n\nbi\not\n\nop\ni d\n\n'im\npo\n\nrt\nan\n\nza\n lo\n\nca\nle\n\nris\ner\n\nve\n n\n\nat\nur\n\nal\ni s\n\non\no \n\nzo\nne\n\n d\ni u\n\ntil\niz\n\nza\nzi\n\non\ne \n\nes\ncl\n\nus\niv\n\na \ne \n\nno\nn \n\npo\nss\n\non\no \n\nso\nvr\n\nap\npo\n\nrs\ni a\n\nd \nal\n\ntr\ne \n\nzo\nne\n\n; r\niv\n\ned\ner\n\ne \nl'a\n\ntt\nrib\n\nuz\nio\n\nne\n d\n\nei\n c\n\nom\npa\n\nrt\ni n\n\nat\nur\n\nal\ni o\n\n \nto\n\ngl\nie\n\nre\n z\n\non\na \n\nag\nric\n\nol\na\n\nSi\n p\n\nro\npo\n\nne\n d\n\ni s\nos\n\ntit\nui\n\nre\n le\n\n ri\nse\n\nrv\ne \n\nna\ntu\n\nra\nli \n\nco\nn \n\nle\n z\n\non\ne \n\ndi\n p\n\nro\nte\n\nzi\non\n\ne \nde\n\nlla\n n\n\nat\nur\n\na.\n\n4.\n2.\n\n1.\n p\n\nt.\n d\n\npa\nes\n\nag\ngi\n\no\nZP\n\nP \nso\n\nno\n e\n\nte\nro\n\nge\nne\n\ne \npe\n\nr c\non\n\nte\nnu\n\nti \ne \n\ndi\nm\n\nen\nsi\n\non\ne,\n\n d\nef\n\nin\nire\n\n im\npi\n\nan\nto\n\n \nno\n\nrm\nat\n\niv\no \n\nsp\nec\n\nifi\nco\n\n p\ner\n\n o\ngn\n\ni Z\nPP\n\nSi\n ri\n\ntie\nne\n\n c\nhe\n\n la\n n\n\nor\nm\n\nat\niv\n\na \npr\n\nop\nos\n\nta\n c\n\non\nse\n\nnt\na \n\ngi\nà \n\nl'a\nde\n\ngu\nat\n\na \npr\n\not\nez\n\nio\nne\n\n d\ni q\n\nue\nst\n\ni c\nom\n\npa\nrt\n\ni. \nVe\n\nng\non\n\no \nel\n\nab\nor\n\nat\ne \n\npi\ncc\n\nol\ne \n\nag\ngi\n\nun\nte\n\n p\nun\n\ntu\nal\n\ni.\n4.\n\n2.\n3.\n\n p\nt.\n\n b\nbe\n\nni\n c\n\nul\ntu\n\nra\nli \n\nlo\nca\n\nli\nbe\n\nne\n d\n\na \ntu\n\nte\nla\n\nre\n: a\n\nbb\nev\n\ner\nat\n\noi\no,\n\n m\nap\n\np.\n6\n\nbe\nne\n\n d\na \n\ntu\nte\n\nla\nre\n\n: t\nor\n\nre\ntt\n\na,\n m\n\nap\np.\n\n 7\n4\n\nbe\nne\n\n d\na \n\ntu\nte\n\nla\nre\n\n: c\nas\n\na,\n m\n\nap\np.\n\n 1\n3\n\nbe\nne\n\n d\na \n\ntu\nte\n\nla\nre\n\n: c\nas\n\na \nco\n\nm\nun\n\nal\ne,\n\n m\nap\n\np.\n 5\n\n4\nbe\n\nne\n d\n\na \ntu\n\nte\nla\n\nre\n: c\n\nro\nce\n\n s\nta\n\nzi\non\n\nal\ne,\n\n m\nap\n\np.\n 4\n\nSi\n c\n\non\nfe\n\nrm\nan\n\no \nle\n\n p\nro\n\npo\nst\n\ne \npr\n\nes\nen\n\nta\nte\n\n n\nel\n\n P\nI, \n\nse\nnz\n\na \nag\n\ngi\nun\n\nte\n d\n\ni b\nen\n\ni d\na \n\ntu\nte\n\nla\nre\n\n; I\nl D\n\nT \npr\n\nop\non\n\ne \nnu\n\nov\nam\n\nen\nte\n\n a\nl M\n\nun\nic\n\nip\nio\n\n d\ni t\n\nut\nel\n\nar\ne \n\nl’a\nbb\n\nev\ner\n\nat\noi\n\no \n(m\n\nap\npa\n\nle\n n\n\n. 6\n R\n\nFD\n B\n\nes\naz\n\nio\n) e\n\n la\n to\n\nrr\net\n\nta\n d\n\ni \ntr\n\nas\nfo\n\nrm\naz\n\nio\nne\n\n (m\nap\n\npa\nle\n\n n\n. 7\n\n4 \nRF\n\nD\n B\n\nes\naz\n\nio\n) e\n\n s\neg\n\nna\nla\n\n a\nltr\n\ni e\ndi\n\nfic\ni d\n\neg\nni\n\n d\ni t\n\nut\nel\n\na \nsu\n\nl p\nia\n\nno\n \n\nlo\nca\n\nle\n.\n\nIl \nM\n\nun\nic\n\nip\nio\n\n, i\nn \n\nco\nns\n\nid\ner\n\naz\nio\n\nne\n d\n\nel\nla\n\n s\ntr\n\nat\neg\n\nia\n a\n\ndo\ntt\n\nat\na \n\nne\nlle\n\n p\nia\n\nni\nfic\n\naz\nio\n\nni\n d\n\neg\nli \n\nal\ntr\n\ni q\nua\n\nrt\nie\n\nri \n(in\n\n p\nar\n\ntic\nol\n\nar\ne \n\ntu\nte\n\nla\n d\n\neg\nli \n\nog\nge\n\ntt\ni n\n\nei\n n\n\nuc\nle\n\ni  \ntr\n\nam\nite\n\n n\nor\n\nm\nat\n\niv\na)\n\n, m\nan\n\ntie\nne\n\n l'\nel\n\nen\nco\n\n d\nei\n\n b\nen\n\ni \ncu\n\nltu\nra\n\nli \ngi\n\nà \npr\n\nop\nos\n\nti \nne\n\nl p\nia\n\nno\n d\n\ni i\nnd\n\niri\nzz\n\no.\n A\n\nnc\nhe\n\n l'\ned\n\nifi\nci\n\no \nde\n\nll'\nex\n\n C\nas\n\na \nco\n\nm\nun\n\nal\ne \n\nè \nLa\n\n c\nro\n\nce\n s\n\nta\nzi\n\non\nal\n\ne \nal\n\n m\nap\n\np.\n 4\n\n è\n g\n\nià\n p\n\nre\nvi\n\nst\no \n\nco\nm\n\ne \nbe\n\nne\n c\n\nul\ntu\n\nra\nle\n\n d\ni i\n\nm\npo\n\nrt\nan\n\nza\n c\n\nan\nto\n\nna\nle\n\n4.\n2.\n\n3.\n p\n\nt.\n e\n\nco\nnt\n\nrib\nut\n\no \nfin\n\nan\nzi\n\nar\nio\n\n d\nel\n\n \nCo\n\nm\nun\n\ne\nar\n\nt. \n40\n\n N\nA\n\nPR\n: a\n\ngg\niu\n\nng\ner\n\ne \n"Il\n\n C\nom\n\nun\ne \n\npa\nrt\n\nec\nip\n\na \nai\n\n c\nos\n\nti \ndi\n\n m\nan\n\nut\nen\n\nzi\non\n\ne \nre\n\ngo\nla\n\nre\n, d\n\ni c\non\n\nse\nrv\n\naz\nio\n\nne\n e\n\n d\ni r\n\nes\nta\n\nur\no \n\nde\ni b\n\nen\ni p\n\nro\nte\n\ntt\ni d\n\n'in\nte\n\nre\nss\n\ne \nlo\n\nca\nle\n\n, \npr\n\nev\nio\n\n e\nsa\n\nm\ne \n\nde\nl p\n\nro\nge\n\ntt\no \n\nd'\nin\n\nte\nrv\n\nen\nto\n\n e\n q\n\nua\nnd\n\no \ni l\n\nav\nor\n\ni n\non\n\n p\nos\n\nso\nno\n\n \nes\n\nse\nre\n\n fi\nna\n\nnz\nia\n\nti \nco\n\nn \nal\n\ntr\ni m\n\nez\nzi\n\n."\nar\n\nt. \n41\n\n N\nA\n\nPR\n: c\n\npv\n. 4\n\n n\non\n\n c\non\n\nce\nrn\n\ne \nbe\n\nni\n c\n\nul\ntu\n\nra\nli \n\nai\n s\n\nen\nsi\n\n L\nBC\n\n, q\nui\n\nnd\ni d\n\na \nsc\n\nor\npo\n\nra\nre\n\n e\n in\n\nse\nrir\n\ne \nal\n\ntr\nov\n\ne\n\nin\n a\n\ncc\nor\n\ndo\n c\n\non\n D\n\nT\n\n4.\n3.\n\n1.\nst\n\nra\nde\n\nut\nili\n\nzz\nar\n\ne \nla\n\n te\nrm\n\nin\nol\n\nog\nia\n\n "s\ntr\n\nad\na \n\nad\n u\n\nso\n p\n\nre\nva\n\nle\nnt\n\nem\nen\n\nte\n p\n\ned\non\n\nal\ne"\n\n p\ner\n\n \nst\n\nra\nde\n\n in\nte\n\nrn\ne \n\nal\n n\n\nuc\nle\n\no\nin\n\n a\ncc\n\nor\ndo\n\n c\non\n\n D\nT\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 15 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nALLEGATO 4 \n \n\nINFORMAZIONE PUBBLICA 2017 \nPresa di posizione sulle osservazioni dei privati \n  \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nAgosto 2017 I \n\n \n\n \n\n \n\nS O M M A R I O  \n\n \n \n\n \n\n1  INTRODUZIONE 1 \n\n2  ANALISI DELLE OSSERVAZIONI 1 \n\n \n \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nSettembre 2017 1 \n\n1  INTRODUZIONE \n\nNel periodo di esposizione pubblica degli atti sono state presentate 15 osservazioni, riguardanti le \nseguenti tematiche: \n\n inserimento di terreni in zona edificabile  \n\n strada di quartiere  \n\n zone agricole SAC \n\n  piani di quartiere PQ1 e PQ2  \n\n beni culturali  \n\n passo pedonale (non pertinente PR)  \n\n percorsi pedonali e bosco. \n\n \n\nDi seguito è riportata la presa di posizione del Municipio su tali osservazioni. \n\n \n\n \n\n2  ANALISI DELLE OSSERVAZIONI \n\nLa tabella che segue riassume le principali richieste dei privati e la relativa presa di posizione del \nMunicipio.  \n\n  \n\n\n\n Comune di Mendrisio – Sezione di Besazio \n\n2 Planidea SA \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\ninserimento di terreni in zona edificabile \n\nstrada di quartiere  \n\nzone agricole SAC \n\npiani di quartiere PQ1 e PQ2 \n\nbeni culturali \n\npasso pedonale (non pertinente PR) \n\npercorsi pedonali e bosco \n\n \n  \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nSettembre 2017 3 \n\nPrincipali tematiche trattate dalle osservazioni dei privati \n\n \n\n \n\n  \n\nOss. Proprietari Ubicazione Richieste principali\n\n1 Stafano Fieni mapp. 9 \nPalazzetta\n\nNon inserimento del mappale o di ogni sua parte quale BCC in quanto \nnon meritevole di protezione\n\n2 Pasta mapp. 148 Non inserimento del mappale in zona SAC in quanto non idoneo (adibito \na vigna da 30 anni) e in vicinanza di una zona di protezione\n\n3 Giancarlo e Attilia \nRusca\n\nmapp. 196 Inserimento di tutto il mappale in zona edificabile\n\n4 Alberto Doninelli mapp. 780 88 Ricerca di una soluzione diversa per la nuova strada di quartiere che non  \npreveda la suddivisione del mappale\n\n5 Canevascini mapp. 47 / 193 Nuovo studio della pianificazione del PQ2 per ragioni legate al difficile \ntransito con l'auto, all'aumento del traffico, alle norme di polizia del \nfuoco ed all'inserimento nel contesto di nucleo\n\n6 Luigi Maffi mapp. 73 Considerazioni sulla proposta di PQ1 e sulle NAPR del nucleo\n\n7 Grischott Cortesi mapp. 315 Inserimento di tutto il mappale in zona edificabile\n\n8 Crivelli Fausto mapp. 73 Nuovo studio della pianificazione sul mappale (PQ1) ‐‐> 1. riinserire \nl'abitazione esistente nel nucleo 2. permettere un'edificazione bassa sul \nmappale ‐ richiesta di un sopralluogo\n\n9 Roberto Maffi mapp. 87 Studiare alternativa a Via Crusagh (mappale tagliato in 2) dalla Cantonale\n\n10 Sandra Galli mapp 468 Inserimento di tutto il mappale in zona edificabile\n\n11 Berkes + Cereghetti mapp. 270 Non inserimento del mappale in zona SAC e bosco, bensì inserimento in \nzona agricola estensiva; togliere il vincolo di sentiero dal mappale\n\n12 7 cittadini Via Crusagh Non realizzare gli interventi su Via Crusagh previsti dal nuovo PR\n\n13 Nava Angelo mapp. 158 Estendere Via Crusagh fino al mappale 158 di sua proprietà; ricevere \nchiarimenti sulle norme per la zona RE con prescrizioni speciali\n\n14 Moria Cadei mapp. 329 Inserimento di tutto il mappale in zona edificabile\n\n15 Bianchi, Gilardi, \nStanga\n\nmapp. 226  rendere effettivo il vincolo di PR ‐ passo pubblico\n\n\n\n Comune di Mendrisio – Sezione di Besazio \n\n4 Planidea SA \n\nOsservazione 1 \n\nLa protezione del ristorante Palazzetta al mapp. 9 è stata suggerita dagli uffici cantonali con l’esame \npreliminare cantonale.  \n\nSi evidenzia che il Dipartimento non ha fornito gli elementi necessari per motivare l’inserimento del \nvincolo. A seguito di un sopralluogo, il Municipio ha potuto constatare l’ulteriore degrado delle \ndecorazioni pittoriche esterne. Tale situazione di degrado rende di fatto tardiva e inutile \nun’eventuale tutela. Il Municipio ritiene corretto accogliere le osservazioni del proprietario e \nrinunciare alla tutela. \n\nSi osserva ad ogni modo che l’edificio è inserito nella zona del nucleo e anche all’interno del \nperimetro di rispetto per la Chiesa di S. Antonino e S. Maria Immacolata. Particolare attenzione dovrà \npertanto comunque essere posta nell’ambito degli eventuali interventi edilizi su questo edificio. \n\nGli atti di PR vengono pertanto modificati con lo stralcio della tutela al mapp. 9. \n\nOsservazione 2 \n\nSecondo il PR in vigore il terreno in oggetto è vincolato come zona idonea ad utilizzazione agricola. \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione. \n\nLa zona SAC in oggetto è stara ripresa dal piano delle zone SAC fornito dal Cantone, con qualche \nadattamento puntuale alla mappa catastale. Il piano cantonale, in particolare, indica il terreno in \noggetto al mapp. 148 come idoneo alla campicoltura. \n\nLe superfici per l’avvicendamento delle colture (SAC) sono definite secondo l’articolo 26 \ndell’Ordinanza sulla pianificazione del territorio (OPT, 28 giugno 2000). Oltre a diversi altri requisiti, le \nzone SAC devono essere destinate ad un utilizzo che possa preservare a lungo termine la fertilità del \nsuolo. \n\nNel caso dei vigneti, va garantito che la loro gestione non comporti alcun deterioramento del suolo \n(in particolare dovuto a metalli). Chiamato ad esprimersi in merito ad un ricorso contro \nl’autorizzazione di un vigneto in zona SAC, il Tribunale Federale di Losanna ha stabilito nel 2010 che \nla gestione di un vigneto non necessariamente riduce la fertilità del suolo. \n\nRitenuto che le zone SAC sono di competenza cantonale, gli atti di PR non vengono di principio \nmodificati e ci si rimette alla decisione degli uffici cantonali preposti. \n\nOsservazione 3 \n\nIl PR in vigore prevede già l’edificabilità parziale del fondo in esame.  \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione. \n\nIn seguito alle modifiche della Lpt del 1 maggio 2014, il Cantone applica le norme transitorie della \nLPT nell’ambito dell’esame dei piani regolatori e loro varianti. Non sono approvati ampliamenti di \nzona, se non immediatamente compensati; gli aumenti delle potenzialità edificatorie sono \nsubordinati a una verifica complessiva della contenibilità dell’intero piano regolatore. \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nSettembre 2017 5 \n\nInoltre, dal compendio dello stato di urbanizzazione e dalla verifica della contenibilità di PR non \nrisulta la necessità di aprire nuove zone edificabili.  \n\nSi mantiene pertanto il limite di zona proposto nel piano di indirizzo. \n\nGli atti di PR non vengono modificati. \n\nOsservazione 4 \n\nNon è stato possibile trovare il mapp. 780. Si ritiene che il fondo di cui tratta l’osservazione sia il \nmapp. 88, di proprietà dell’istante. \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione (modifica via Crusagh); si può quindi ritenere che essa sia condivisa dal DT. \n\nQuella inserita a PR è la soluzione che il Municipio ha deciso di portare avanti, tenuto conto della \npericolosità degli accessi dalla Cantonale e che un eventuale accesso da est (via per Tremona) \navrebbe un notevole impatto (paesaggistico e finanziario) a causa della presenza di un muro di \naltezza importante. \n\nIl PR in vigore già prevede una strada di servizio che attraversa il mapp. 88 in posizione \nsostanzialmente analoga e vincolata dal tracciato della strada a ovest. \n\nSi mantiene pertanto la proposta di nuova strada come formulata nel nuovo PR (e con l’eventuale \nprolungamento proposto all’Osservazione 13). \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\nOsservazione 5 \n\nIl PR in vigore prevede già oggi la possibilità di edificazione sui mapp. 22-23-24, con un impianto a \ncorte e un’area di ca. 600 m2 entro cui edificare con un’altezza massima di 3 piani a valle e due piani \na monte.  \n\nCome illustrato nel rapporto relativo ai Piani di quartiere, il nuovo PR conferma sostanzialmente \nqueste quantità edificatorie, introducendo l’obbligo del PQ e precisi requisiti qualitativi, al fine di \ngarantire un più adeguato inserimento nel paesaggio, come richiesto dall’Esame preliminare \ncantonale. \n\n \nIn merito alle considerazioni di dettaglio formulate dal privato, si osserva che: \n\n il perimetro dell’intervento del nuovo PR risulta analogo a quello già in vigore \n\n le quantità edificatorie del nuovo PR risultano analoghe se non inferiori a quelle già in vigore \n\n la forma lineare del nuovo edificio più a est, riprende la forma dei fronti lineari e contigui verso \nstrada esistenti di fronte ai mapp. 22-23-24 e che caratterizzano l’ingresso est del nucleo \n\n gli indici e le altezze di PQ (cpv. 2 art. 3 PQ) vengono ulteriormente approfonditi e precisati \nnell’ambito del presente aggiornamento definitivo degli atti. In sostanza, l’altezza del nuovo \nedificio varierà fra i 3 piani della corte a ovest (prendendo a riferimento l’edificio contiguo al \nmapp. 19) ed i 2 piani dell’elemento lineare a est (prendendo a riferimento l’edificio \n\n\n\n Comune di Mendrisio – Sezione di Besazio \n\n6 Planidea SA \n\nprospiciente al mapp. 47), riducendo in questo modo l’ingombro in altezza in corrispondenza \ndell’edificio al mapp. 47 \n\n il modello urbanistico è indicativo, ma le norme di PQ fissano vincoli sufficiente a garantirne la \nrealizzazione degli elementi principali (corte; fronte su strada) \n\n il nuovo edificio più ad est riprende il filo del muro esistente, per ragioni legate all'inserimento \nnel contesto. Pertanto la larghezza attuale della strada di nucleo non viene modificata. Già oggi \nil transito veicolare dispone di spazi ristretti, come in effetti spesso accade nei nuclei storici. È \npure da considerare che uno degli obiettivi del PR è la pedonalizzazione delle strade di nucleo, \nfra cui la via Cava \n\n il rapporto fra la nuova possibilità di edificazione ed il muro a confine con la strada è \nchiaramente regolato dalle norme del PQ2, che prevedono che “gli elementi identitari del \nnucleo, quali il muro di controriva sul confine stradale, devono essere mantenuti nella misura \nmassima possibile. Questo muro può essere demolito completamente o in parte se sostituito \ndal fronte dei nuovi edifici, nell’ambito di un progetto che si integra in modo armonioso con il \nfronte del nucleo storico “ (Art. 3 cpv. 1.7 PQ) \n\n quelle fissate nel PQ non sono di linee di arretramento, bensì di costruzione \n\n l’Esame preliminare cantonale si è basato sul piano di indirizzo di PR, che a sua volta riprendeva \nsostanzialmente i vincoli del PR vigente. Successivamente all’Esame preliminare, l’incarto è \nstato aggiornato ed è stato oggetto dell’informazione pubblica. Dunque, quanto visionato dal \nprivato tiene già conto dell’Esame preliminare, nella misura in cui è ora previsto un PQ con \nprecisi requisiti quantitativi ed anche qualitativi. \n\n resta comunque riservato il rispetto di tutte le norme tecniche, fra le altre quelle della polizia \ndel fuoco. Queste ultime contemplano il caso in esame nella misura in cui, in presenza di \ndistanze ridotte fra edifici, come frequente nei nuclei, consentono di adottare misure \ncompensatorie alla distanza antincendio; tali misure, di tipo architettonico, consistono ad \nesempio nel realizzare pareti esterne e rivestimenti resistenti al fuoco, chiusure antincendio e \naperture con disposizione sfalsata. \n\nQueste prescrizioni sono contenute nella Direttiva antincendio 15-15 del 2017 “Distanze di \nsicurezza antincendio. Strutture portanti. Compartimenti tagliafuoco” alla cifra 2.4 \n“Provvedimenti sostitutivi in caso di distanze di sicurezza antincendio insufficienti”.   \n\nPer quanto riguarda i tetti, dovrà essere rispettata in particolare la direttiva antincendio 14-15 \ndel 2017 "Utilizzo di materiali da costruzione", cifra 3.3 “Costruzioni del tetto”. \n\nSi precisa pertanto questo aspetto a livello di rapporto di pianificazione e se del caso anche di \nregolamento edilizio (esplicitando che le costruzioni dovranno rispettare anche le normative \nantincendio). \n\nGli atti di PR vengono pertanto modificati in merito agli indici e alle altezze di PQ e con la \nprecisazione relativa alle norme antincendio. \n\n  \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nSettembre 2017 7 \n\nOsservazione 6 \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulle tematiche oggetto \ndell’osservazione, anche perché il PQ1 è stato elaborato in seguito e sulle indicazioni dell’esame \npreliminare stesso. \n\n \n\nIn merito alle considerazioni di dettaglio formulate dal privato, si osserva che: \n\n per quanto riguarda il PQ1, l'altezza prevista per il nuovo edificio debba essere mantenuta, così \ncome l’indicazione di tetti a falde, considerato che l'obiettivo principale del PR è quello di \nconcentrare in pianta l'edificazione in una parte del mappale, lasciando libera la parte a vigneto \n\n per quanto riguarda l’Art. 23 c) Zona del nucleo ZN: \n\n- la forma del tetto deve essere ripristinata (se l’entità dell’intervento giustifica tale \noperazione); per questo motivo, il cpv. 11 precisa che la forma del tetto deve essere \nmantenuta “di regola”; l’obiettivo finale è quindi quello di ripristinare la forma originale dei \ntetti, con pendenze adeguate al nucleo \n\n- analogamente, la formazione di nuove aperture ed il loro riordino entra in linea di conto nel \ncaso di ripristino e di ampliamento, ove ammessi dalle norme \n\n- si ritiene possibile aggiungere la possibilità di demolire una parte di costruzione \nmanifestamente estranea al contesto di nucleo corpo estraneo \n\n- il principio stabilito nelle norme è quello per cui “La formazione di nuovi posteggi non è, di \nprincipio, ammessa nella zona del nucleo” e “Posteggi esterni non possono essere realizzati \ne demarcati all’interno di corti o giardini”. Sono ammesse solo eccezioni “per eventuali \nautorimesse, così come posteggi sotterranei.” Pertanto, risulta chiaro dalle norme che il \nMunicipio non intende ammettere il caso dei posteggi all’interno delle corti.  \n\nGli atti di PR vengono pertanto modificati nella misura in cui si aggiunge la possibilità di demolire \nuna parte di costruzione manifestamente estranea al contesto di nucleo. \n\nOsservazione 7 \n\nIl PR in vigore prevede già l’edificabilità parziale del fondo in esame. \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione. \n\nIn seguito alle modifiche della Lpt del 1 maggio 2014, il Cantone applica le norme transitorie della \nLPT nell’ambito dell’esame dei piani regolatori e loro varianti. Non sono approvati ampliamenti di \nzona, se non immediatamente compensati; gli aumenti delle potenzialità edificatorie sono \nsubordinati a una verifica complessiva della contenibilità dell’intero piano regolatore. \n\nInoltre, dal compendio dello stato di urbanizzazione e dalla verifica della contenibilità di PR non \nrisulta la necessità di aprire nuove zone edificabili.  \n\nSi mantiene pertanto il limite di zona proposto nel piano di indirizzo. \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\n\n\n Comune di Mendrisio – Sezione di Besazio \n\n8 Planidea SA \n\nOsservazione 8 \n\nIn base al PR in vigore, il mapp. 73 è azzonato in parte in zona del nucleo (comparto IV) e in parte in \narea edificabile a scopo residenziale (comparto II), in quest’ultimo caso con possibilità di edificare al \nmassimo su due piani. \n\nNell’ambito della revisione di PR in formazione, si è considerato che: \n\n La nuova Lst ha sottolineato la necessità dell'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio. \nSul terreno in esame, nell'ambito del piano di indirizzo si è quindi formulata una proposta per \nmantenere la possibilità di edificare un nuovo edificio isolato sul mapp. 73, limitando quanto \npiù possibile lo sviluppo in altezza (edificio in parte interrato).  \n\n L'esame preliminare ha invece escluso questa possibilità, esprimendosi in merito in modo \nchiaro: “l'ingombro del nuovo edificio, seppure interrato, risulterebbe importante, e ciò a \nscapito della qualità e del carattere dell'attuale spazio libero antistante il nucleo.”.  \n\n Lo stesso esame preliminare ha quindi proposto: “se un minimo di edificabilità deve essere \nassicurata, questa risulterebbe maggiormente adeguata se concentrata nella parte alta del \nsedime a ridosso del nucleo, a mo' di completamento/integrazione della trama insediativa \noriginaria, tenendo conto della tipologia originaria dominante del tessuto storico. Tanto più \nche in questo fronte, al contrario della generosità degli spazi liberi di contorno al nucleo, non \nsono molti gli edifici che concorrono a qualificarne il fronte. Ritenute le precedenti \nconsiderazioni il Dipartimento ritiene che tra le varie soluzioni possibili sia ipotizzabile anche \nquella di istituire un vincolo di Piano di quartiere…” \n\nSi ritiene che il tema sollevato dall'esame preliminare sia dunque quello di mantenere il vigneto \ncome terreno libero e non solo quello di limitare l'altezza della nuova edificazione. \n\nLa nuova proposta del Municipio, oggetto dell'informazione pubblica, ha risposto alle richieste \ndel DT. \n\n Il cambiamento di zona dell'edificio esistente (ora inserito in zona CN) è una conseguenza di \nquesta nuova proposta, volta a realizzazione delle quantità edificatorie a ridosso del nucleo \n(demolendo in tutto o in parte l'edificio esistente) mantenendo nella misura massima possibile \nil potenziale di edificazione attuale. Ad ogni modo, per quanto riguarda il linguaggio \narchitettonico, le norme di zona sono analoghe a quelle del nucleo storico. \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\nGli aspetti sollevati dal privato sono già stati valutati nell’ambito dell’elaborazione del nuovo PR e \npertanto non si ritiene di dare seguito alla richiesta di sopralluogo. \n\nL'eventuale verifica del piano canalizzazioni dovrà essere effettuata nell’ambito dello studio di \nsettore. \n\nOsservazione 9 \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione (modifica via Crusagh); si può quindi ritenere che essa sia condivisa dal DT. \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nSettembre 2017 9 \n\nQuella inserita a PR è la soluzione che il Municipio ha deciso di portare avanti, tenuto conto della \npericolosità degli accessi dalla Cantonale e che un eventuale accesso da est (via per Tremona) \navrebbe un notevole impatto (paesaggistico e finanziario) a causa della presenza di un muro di \naltezza importante. \n\nIl PR in vigore già prevede una strada di servizio che attraversa il mapp. 87 in corrispondenza della \ncostruzione citata dall’istante e che risulta maggiormente invasiva per tale mappale, dal momento \nche lo attraversa pure da nord a sud per consentire l’uscita sulla cantonale. \n\nSi mantiene pertanto la proposta di nuova strada come formulata nel nuovo PR (e con l’eventuale \nprolungamento proposto all’Osservazione 13). \n\nSi aggiunge che questo vincolo è compatibile con interventi di moderazione del traffico finalizzati a \nlimitare la velocità delle auto e ad aumentare la sicurezza dei pedoni (ad esempio usando la sezione \ndi 4.50 m per formare una corsia pedonale di 1.50 m protetta da paletti rispetto alla restante parte di \nstrada di 3.00 m; l’incrocio dei veicoli avverrebbe in questo caso solo fra un paletto e l’altro, \nlimitando così le velocità veicolari). \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\nOsservazione 10 \n\nIl PR in vigore prevede già l’edificabilità parziale del fondo in esame. \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione. \n\nIn seguito alle modifiche della Lpt del 1 maggio 2014, il Cantone applica le norme transitorie della \nLPT nell’ambito dell’esame dei piani regolatori e loro varianti. Non sono approvati ampliamenti di \nzona, se non immediatamente compensati; gli aumenti delle potenzialità edificatorie sono \nsubordinati a una verifica complessiva della contenibilità dell’intero piano regolatore. \n\nInoltre, dal compendio dello stato di urbanizzazione e dalla verifica della contenibilità di PR non \nrisulta la necessità di aprire nuove zone edificabili.  \n\nSi mantiene pertanto il limite di zona proposto nel piano di indirizzo. \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\nOsservazione 11 \n\nSecondo il PR in vigore il terreno in oggetto al mapp. 270 è vincolato come zona improduttiva. \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione.  \n\nIn merito alle considerazioni di dettaglio formulate dal privato, si osserva che: \n\n La zona SAC in oggetto è stara ripresa dal piano delle zone SAC fornito dal Cantone, con \nqualche adattamento puntuale alla mappa catastale. Il piano cantonale, in particolare, indica il \nterreno in oggetto al mapp. 270 come idoneo alla viticoltura e alla campicoltura. \n\n\n\n Comune di Mendrisio – Sezione di Besazio \n\n10 Planidea SA \n\nLe superfici per l’avvicendamento delle colture (SAC) sono definite secondo l’articolo 26 \ndell’Ordinanza sulla pianificazione del territorio (OPT, 28 giugno 2000). Oltre a diversi altri \nrequisiti, le zone SAC devono essere destinate ad un utilizzo che possa preservare a lungo \ntermine la fertilità del suolo. \n\nNel caso in esame, si considera che la superficie SAC è di fatto una superficie a prato di notevoli \ndimensioni. \n\nResta riservata la decisione di merito del Cantone, competente in materia di zone SAC. \n\n Per quanto riguarda l’estensione del bosco sul map. 270, in base al recente accertamento del \nlimite del bosco (Fürst & Associati SA, 2016) risulta che la zona boschiva prosegue anche verso \nsud, con la forma riportata sul piano di PR; solo sul lato ovest il limite è stato tracciato in modo \nda raccordarsi con quello della mappa catastale.  \n\nSi mantiene pertanto il limite del bosco come da piano di indirizzo. \n\n Per quanto riguarda il vincolo di sentiero sul mapp. 270, si osserva che risulta interessante \nformare reti di sentieri indipendenti dalle strade veicolari e che attraversano spazi verdi.  \n\nSi mantiene pertanto il vincolo di sentiero come da piano di indirizzo. \n\nGli atti di PR non vengono pertanto di principio modificati; per le zone SAC, ritenuto che sono di \ncompetenza cantonale, ci si rimette alla decisione degli uffici cantonali preposti. \n\nOsservazione 12 \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica principale oggetto \ndell’osservazione (modifica via Crusagh); si può quindi ritenere che essa sia condivisa dal DT. Per \nquanto riguarda la proposta per il comparto Sanc, citata nell’osservazione, il DT la condivide e \nsostiene. \n\nIn merito alle considerazioni di dettaglio formulate dal privato, si osserva che: \n\n Il PR in vigore già prevede una strada di servizio che attraversa questo comparto. \n\nLa nuova proposta di accessibilità al quartiere è motivata non solo dalla necessità di servire i \nfondi più a est, ma anche dalla volontà di disporre di un'adeguata alternativa all'attuale accesso \ndalla cantonale, che non risulta sicuro.  \n\nQuella inserita a PR è la soluzione che il Municipio ha deciso di portare avanti, tenuto conto \ndella pericolosità degli accessi dalla Cantonale e che un eventuale accesso da est (via per \nTremona) avrebbe un notevole impatto (paesaggistico e finanziario) a causa della presenza di \nun muro di altezza importante. \n\nSi mantiene pertanto la proposta di nuova strada come formulata nel nuovo PR (e con \nl’eventuale prolungamento proposto all’Osservazione 13). \n\nSi aggiunge che questo vincolo è compatibile con interventi di moderazione del traffico \nfinalizzati a limitare la velocità delle auto e ad aumentare la sicurezza dei pedoni (ad esempio \nusando la sezione di 4.50 m per formare una corsia pedonale di 1.50 m protetta da paletti \nrispetto alla restante parte di strada di 3.00 m; l’incrocio dei veicoli avverrebbe in questo caso \nsolo fra un paletto e l’altro, limitando così le velocità veicolari) \n\n\n\nRevisione di PR - Presa di posizione su osservazioni dei privati \n\nSettembre 2017 11 \n\n L'informazione pubblica è avvenuta secondo quanto previsto dalla Lst (art. 26 Lst) e dal relativo \nregolamento (art. 35 RLst). \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\nOsservazione 13 \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione (modifica via Crusagh); si può quindi ritenere che essa sia condivisa dal DT. \n\nQuella inserita a PR è la soluzione che il Municipio ha deciso di portare avanti, tenuto conto della \npericolosità degli accessi dalla Cantonale e che un eventuale accesso da est (via per Tremona) \navrebbe un notevole impatto (paesaggistico e finanziario) a causa della presenza di un muro di \naltezza importante. Tale muro è in parte posto a confine fra il mapp. 158 e la strada. \n\nIl PR in vigore già prevede una strada di servizio che arriva fino al mapp. 158, dove si trova la piazza \ndi giro. \n\nSi ritiene pertanto possibile mantenere la proposta di nuova strada come formulata nel nuovo PR e \nvalutarne il prolungamento fino al mapp. 158; tale prolungamento interesserebbe verosimilmente \nanche il mapp. 207 e terminerebbe al confine con il mapp. 208. \n\nIl riferimento per gli spazi liberi e le linee di costruzione nella zona RE con prescrizioni speciali è al \npiano delle zone. \n\nGli atti di PR vengono pertanto modificati come sopra descritto. \n\nOsservazione 14 \n\nIl PR in vigore prevede già l’edificabilità parziale del fondo in esame. \n\nL'esame preliminare cantonale non formula particolari osservazioni sulla tematica oggetto \ndell’osservazione. \n\nIn seguito alle modifiche della Lpt del 1 maggio 2014, il Cantone applica le norme transitorie della \nLPT nell’ambito dell’esame dei piani regolatori e loro varianti. Non sono approvati ampliamenti di \nzona, se non immediatamente compensati; gli aumenti delle potenzialità edificatorie sono \nsubordinati a una verifica complessiva della contenibilità dell’intero piano regolatore. \n\nInoltre, dal compendio dello stato di urbanizzazione e dalla verifica della contenibilità di PR non \nrisulta la necessità di aprire nuove zone edificabili.  \n\nSi mantiene pertanto il limite di zona proposto nel piano di indirizzo. \n\nGli atti di PR non vengono pertanto modificati. \n\nOsservazione 15 \n\nLa tematica trattata dall’osservazione risulta interessante ma non riguarda il PR. A seguito di questa \nosservazione, il Municipio ha comunque deciso di verificare e aggiornare la rete dei sentieri evitando \npossibili conflitti con l’utilizzo agricolo dei mappali, come riportato sui piani. \n\nGli atti di PR vengono pertanto modificati in questo senso. \n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 17 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nALLEGATO 5 \n \n\nESTRATTO INVENTARI NATURALISTICI FEDERALI E \nCANTONALI DELLE AREE PROTETTE TRAMITE \nSTRUMENTO CANTONALE \nStato banca dati: gennaio 2014 \n\n\n\n!H\n\n!(!(\n\n!(\n\nSA_TI344\n\nSA_TI347\nSA_TI376\n\nTS_3054\n\nPPS_1615\n\nTS_3053\n\nTS_3073\n\nTS_3052\n\nTS_3044\n\nTS_3045\n\nTS_3046\n\nTS_3055\n\nTS_3072\n\nTS_3067\n\nTS_3056\n\nCO_TI_31\n\nRC_489\n\nSA_TI244\n\nIFP_1804\n\nPA_2499\n\n717'000 718'000\n\n81'000\n\n82'000\n\nArea protetta da strumento cantonale\n\nIFP\n\nZona palustre (ZP)\n\nOrdinanza federale zone golenali (ZG)\n\nZona golenale cantonale (ZG)\n\nOrdinanza federale torbiere (TA)\n\nOrdinanza federale paludi (PA)\n\nPalude cantonale (PA)\nOrdinanza sui siti di riproduzione degli anfibi (SA)\n\nZona di protezione A\nZona di protezione B\n\nSito di riproduzione degli anfibi di importanza cantonale (SA)\nZona di protezione A\nZona di protezione B\n\nPrato secco (PPS)\nImportanza nazionale\nImportanza cantonale\nImportanza non definita\n\n!H Sito di riproduzione degli anfibi cantonale (SA)\n\n!H Sito di riproduzione degli anfibi locale (SA)\n\n!H Sito di riproduzione degli anfibi distrutto (SA)\n!( Rifugio chirotteri (RC)\n\nPatrimonio naturale mondiale (UNESCO)\n\nCorridoio faunistico (CO)\nLuogo di riproduzione dell''avifauna rupestre (AR)\n\nRiserva d'uccelli acquatici e migratori (RUAM)\nSito Smeraldo - ZISC (SSM)\n\nInventari informativi\nLuogo di sosta dei limicoli (SL)\n\nNazionale\nCantonale\nLocale\n\n1:7'500±\nDipartimento del territorio\nUfficio della natura e del paesaggio Bellinzona, 8 aprile 2015\n\nscala foglio formato A3, \n\nEstratto banca dati degli inventari \nnaturalistici federali e cantonali e \ndelle aree protette tramite strumento \ncantonale.\n\nInventari e aree protette\n\nStato banca dati: gennaio 2014\n\n\n\nComune di Mendrisio Sezione di Besazio - Revisione PR  ALLEGATI – pag. 19 \n\nPlanidea SA - Canobbio  Rapporto di pianificazione – dicembre 2017 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nALLEGATO 6 \n \n\nCOMPENDIO DELLO STATO DELL’URBANIZZAZIONE \nPlanidea SA, dicembre 2015 \n  \n\n\n\nLegenda\nPercentuale di sfruttamento\n\n0% - 25%\n26% - 50%\n51% - 75%\n76% - 100%\n\n1:5'000\n¯\n\nPLANIDEA S.A. \nURBANISTICA - AMBIENTE - MOBILITA’ Dicembre 2015Compendio dello stato dell'urbanizzazione\n\nComune di Mendrisio\nSezione Besazio\n\nAllegato 1 - piano\n\nDati di base : \nmappa catastale aggiornata a maggio 2015, \nbanca dati REA aggiornata ad agosto 2015.\n\n\n\nPlanidea SA - Canobbio Compendio dello stato dell'ubanizzazione\n\nComune di Mendrisio, sezione Besazio\n\nAllegato 2 - tabella\n\nDicembre 2015\n\nSEN\n\nTOTALE\nEquipaggiati e senza \n\nproblemi\n\nNon equipaggiati o \n\nproblematici\n\nEquipaggiati e senza \n\nproblemi\n\nNon equipaggiati o \n\nproblematici\n\n[ha] [ha] [ha] [ha] % [ha] [ha] [ha] %\n\n2.29   2.29    0.00    2.29   100%    0.00    0.00    0.00   0%    \n\n1.38   1.38    0.00    1.38   100%    0.00    0.00    0.00   0%    \n\n0.33   0.23    0.00    0.23   69%    0.10    0.00    0.10   31%    \n\n18.80   16.27    0.02    16.29   87%    1.82    0.69    2.50   13%    \n\n22.80   20.17    0.02    20.19   89%    1.92    0.69    2.61   11%    \n\nTabella 1:\n\nIl 11%    \n\nRISERVA DI SUL\n\nTOTALE\n\nEquipaggiati e senza \n\nproblemi\n\nNon equipaggiati o \n\nproblematici\nTotale\n\nEquipaggiati e senza \n\nproblemi\n\nNon equipaggiati o \n\nproblematici\nTotale\n\n[m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] % [m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] %\n\n25'822   15'806    0    15'806   61%    7'268    2'747    10'016   39%    \n\n25'822   15'806    0    15'806   61%    7'268    2'747    10'016   39%    \n\nTabella 2:\n\nIl 61% della riserva di SUL si trova in terreni con già almeno un edificio principale, ma non completamente sfruttati.\n\nSUL (Superficie Utile Lorda) e volumetrie ammesse in zona lavorativa.\n\nZona residenziale\n\nTotale \n\nN.B. Per quanto riguarda la zona di completazione del nucleo, la riserva di SUL non è definita in quanto la possibilità di edificazione è dipendente dai progetti di costruzione. Il PR definisce solo parzialmente la SUL massima da rispettare. \n\nTotale \nSEN (Superficie Edificabile Netta). \n\ndella SEN corrisponde a terreni non ancora edificati\n\nZONA EDIFICABILE - RISERVA DI SUL RISERVA DI SUL IN TERRENI CON ALMENO UN EDIFICIO PRINCIPALE RISERVA DI SUL IN TERRENI NON EDIFICATI\n\nZona per il tempo libero e scopi pubblici\n\nZona nucleo\n\nZona di completazione del nucleo\n\nZona residenziale\n\nZONA EDIFICABILE - SEN SEN - TERRENI CON ALMENO UN EDIFICIO PRINCIPALE SEN - TERRENI NON EDIFICATI\n\nTotale Totale\n\nDati di base : mappa catastale aggiornata a maggio 2015, banca dati REA aggiornata ad agosto 2015\n\n\n\nPI\nA\n\nN\nO\n\n R\nEG\n\nO\nLA\n\nTO\nRE\n\nS e z i o n e  d i  B e s a z i o\n\nD i c e m b r e  2 0 1 7\n\nC o m u n e  d i\n\nMENDRIS IO\n\nPLANIDEA SA | URBANISTICA | AMBIENTE | MOBILITÀ\nVia Campagna 22, CH-6952 Canobbio\n+41 (0)91 220 28 20, info@planidea.ch, www.planidea.ch\n\nR a p p o r t o  d i  p i a n i f i c a z i o n e\n\nNuove edificazioni a valle e\na monte e del nucleo storico\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  I \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n \n\nINDICE \n\n \n\n1.  INTRODUZIONE ......................................................................................................................................... 1 \n\n2.  ISTORIATO ................................................................................................................................................... 1 \n\n3.  PIANI DI QUARTIERE ................................................................................................................................ 2 \n\n4.  EDIFICAZIONE A VALLE DEL NUCLEO MAPP. 73 ........................................................................... 7 \n\n5.  EDIFICAZIONE MAPP. 66-67 .............................................................................................................. 19 \n\n6.  EDIFICAZIONE A MONTE DEL NUCLEO MAPP. 22-23-24 ........................................................ 20 \n\n \n\n \n\n \n\nINDICE FIGURE  \n\n \n\nFigura 1   Mapp. 73 Modello urbanistico A - 1:1'1’000/500 ............................................................................ 9 \n\nFigura 2   Mapp. 73 Modello urbanistico B - 1:1'500/1’000 .......................................................................... 11 \n\nFigura 3   Perimetro del PQ mapp. 73 - 1:1’000 ................................................................................................ 14 \n\nFigura 4   Vincoli di PR - PQ mapp. 73 e mapp. 66-67 - 1:1’000 .................................................................. 18 \n\nFigura 5   Mapp. 22-23-24 Modello urbanistico - 1:1’000 ............................................................................. 21 \n\nFigura 6   Perimetro del PQ mapp. 22-23-24 - 1:1’000 ................................................................................... 22 \n\nFigura 7   Vincoli di PR - PQ mapp. 22-23-24 - 1:1’000 ................................................................................... 28 \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  1 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n1. INTRODUZIONE \nIl presente documento costituisce l’approfondimento richiesto dal DT nell’ambito dell’Esame \npreliminare del 16 giugno 2016 sul Piano di indirizzo della revisione di PR, a riguardo \ndell’edificabilità dei mappali 73 e 66 a valle del nucleo, e rispettivamente dei mapp. 22, 23 e 24 a \nmonte del nucleo. \n\n \n\n2. ISTORIATO \nLe principali fasi della procedura pianificatoria della Revisione di PR e delle varianti richiamate dalla \nrevisione stessa, sono quindi le seguenti: \n\n \n\n25 novembre 1999 prima serata informativa alla popolazione Revisione di PR \n\n20 dicembre 2012 - esposizione degli atti prima informazione pubblica \n18 gennaio 2013  \n\n17 marzo 2009 esame preliminare cantonale Revisione di PR \n\n12 ottobre 2011 approvazione variante di PR relativa alla formazione di nuovi parcheggi \npubblici in località Cueta (Ris. n° 5634 del 12.10.2011) \n\n21 dicembre 2011 approvazione variante di PR Comparto Sanc (Ris. n° 7148 del 21.12.2011) \n\n11/12 marzo 2013 adozione della Revisione di PR da parte del Consiglio comunale dell’ex-\nComune di Besazio \n\n2 ottobre 2013 annullamento dell’adozione della Revisione di PR (Sentenza CdS n° 5107 \ndel 2.10.2013) \n\n17 febbraio 2014 annullamento dell’adozione da parte del CC e rispettivamente \ndell’approvazione da parte del CdS dei vincoli di zona AP-EP e di zona \nnucleo previsti dalla variante Sanc (Sentenza TRAM n°90.2012.5 del \n17.02.2014). \n\n16 giugno 2016 nuovo esame preliminare cantonale sul piano di indirizzo di PR. \n\nmaggio-giugno 2017 nuova informazione pubblica \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  2 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n3. PIANI DI QUARTIERE \n3.1. PREMESSA \n\nLo strumento del piano di quartiere è retto dagli articoli 54 e 55 della Legge sullo sviluppo \nterritoriale (Lst) del 21 giugno 2011 e dagli articoli da 76 a 79 del relativo regolamento (RLst) del 20 \ndicembre 2011. Secondo la definizione legale, il Piano di quartiere (PQ) è un progetto plano \nvolumetrico inteso a concretizzare gli obiettivi di qualità paesaggistica, architettonica e urbanistica \nfissati dal Piano regolatore. \n\nNel presente capitolo sono trattati gli obiettivi, i contenuti, i requisiti qualitativi minimi, i criteri di \ngiudizio, le tappe di realizzazione ed alcuni aspetti formali (componenti; elaborazione; \napprovazione del PQ) validi per entrambi i piani di quartiere oggetto del presente rapporto, e più \nin generale i piani di quartiere in quanto tali. Questi aspetti sono infatti in buona parte ripresi dalle \nLinee guida cantonali “Piani di quartieri. Criteri di valutazione paesaggistica nell’ambito della \nprocedura edilizia.” (DT; ottobre 2013). \n\nAccanto a questi aspetti generali, il regolamento edilizio del PR prevede aspetti specifici correlati al \nsingolo piano di quartiere e che si vogliono incentivare con il PQ in questione. Per questi aspetti \nspecifici, si rimanda rispettivamente ai cap. 4 e 6 del presente rapporto. \n\n \n\n3.2. OBIETTIVI \n\nIl PQ è un progetto di qualità, che ambisce - sulla base di obiettivi funzionali e sociali che devono di \nvolta in volta essere esplicitati - a creare dei quartieri attraverso la definizione delle volumetrie \nedificabili, degli spazi liberi e dell’organizzazione infrastrutturale. Il PQ deve pertanto generare \nricadute positive (in termini di qualità del paesaggio, ma anche di qualità di vita) non solo per gli \nabitanti del nuovo quartiere, ma anche per la collettività urbana in cui va ad insediarsi. \n\n \n\n3.3. CONTENUTI \n\nIl Piano di quartiere deve indicare le caratteristiche quantitative e qualitative dei seguenti elementi: \n\na. Quartiere: \n\n- modo in cui il quartiere si inserisce nel paesaggio e si relaziona con il tessuto esistente \ncostruito e degli spazi liberi \n\n- caratteristiche che rendono riconoscibile il quartiere, in relazione ai suoi futuri utenti \n\nb. Edifici:  \n\n- concetto urbanistico generale e modo di aggregazione dei singoli edifici \n\n- criteri architettonico-costruttivi e d’inserimento spaziale degli edifici stessi \n\n- progetto degli edifici, comprensivo di posizione, dimensioni e caratteristiche \narchitettoniche \n\n- forme e materiali dei singoli volumi architettonici \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  3 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nc. Spazi liberi: \n\n- disegno degli spazi liberi, loro rapporto con i volumi edificati  \n\n- ruolo degli spazi liberi nella vita comunitaria degli abitanti e loro funzioni (aree di sosta, \nd’incontro, di gioco, aree verdi e a parco). \n\n- sistemazione esterna rispetto all’orografia esistente, intesa come intervento che non \nmodifica sostanzialmente la struttura naturale \n\nd. Sistema viario: \n\n- concetto del sistema viario interno al quartiere, veicolare e della mobilità lenta e \npedonale \n\n- rapporto del sistema viario interno con il sistema viario esterno al quartiere \n\n- organizzazione, posizione e numero dei posteggi, interrati e in superficie  \n\ne. Percorsi e relazione urbanistiche \n\n- Rapporto con gli elementi focali dei quartieri circostanti (fermate dei mezzi pubblici di \ntrasporto, scuole, negozi, aree centrali e di relazione sociale, piazze e aree di svago) \n\n \n\n3.4. REQUISITI QUALITATIVI GENERALI \n\nTenuto conto delle linee guida per i piani di quartiere, delle linee guida sul regolamento edilizio, \nanch’esse pubblicate dal Dipartimento del territorio, e delle specificità dei PQ di Besazio, si prevede \nche i piani di quartiere devono adempiere almeno ai seguenti requisiti qualitativi generali: \n\na. Quartiere \n\n- chiari elementi di identificazione per chi abita o lavora nel quartiere, sia nell’immagine \nche esso offre nel paesaggio, sia nella qualità degli spazi interni, il cui ruolo è \naggregativo e di riconoscibilità.  \n\nb. Edifici \n\nModo di aggregazione \n\n- chiaro concetto urbanistico nella disposizione dei diversi edifici e nel loro modo di \naggregazione \n\n- edificazione costitutiva di un insieme ordinato e armonioso, espressione di una qualità \narchitettonica riconosciuta \n\n- edificazione integrata nel paesaggio in modo ordinato e armonioso, con una chiara \nidentità e riconoscibilità nel territorio; \n\n- In particolare, inserimento ordinato ed armonioso con il contesto di nucleo storico ed in \nparticolare rispetto ai muri di confine ed agli edifici di nucleo esistenti.  \n\n- volumetria tale da completare/integrare la trama insediativa originaria  \n\nForme e materiali \n\n- tipologia e linguaggio architettonico unitari e propri del contesto di nucleo; si applicano \ni cpv 8, 9, 10, 11 e 12 dell’art. 28 c) Zona del nucleo ZN.  \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  4 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n- concetto unitario e coerente nelle forme e nei materiali dei singoli volumi architettonici. \n\n- pendenza dei tetti deve essere adeguata a quelli degli edifici storici circostanti \n\n- criteri architettonico-costruttivi (riduzione al minimo delle perdite caloriche, isolamento \ntermico, sfruttamento ottimale di fonti energetiche rinnovabili indigene,...) e \nd’inserimento spaziale (orientamento in funzione dell’orografia del terreno, del \npotenziale sfruttamento di energie rinnovabili,...) volti a conseguire un risparmio \nenergetico e un aspetto architettonico di qualità. \n\nc. Spazi liberi \n\n- concetto unitario nel disegno degli spazi liberi concernente la loro concatenazione, la \nloro integrazione con i volumi edificati e il loro ruolo qualificante la vita comunitaria \ndegli abitanti, nonché delle possibili funzioni che possono svolgere (aree di sosta, \nd’incontro, di gioco, aree verdi e a parco). \n\n- disegno qualificato e, per quanto possibile, apertura all’uso collettivo di superfici \nd’incontro e di svago, come piazze, attrezzature per giochi o costruzioni e viali ad uso \ncomunitario \n\n- sistemazione esterna rispettosa dell’orografia esistente, intesa come intervento che non \nmodifica sostanzialmente la struttura naturale \n\n- mantenimento degli spazi liberi indicati sul piano a livello di morfologia del suolo e \ncontenuti paesaggistici \n\n- razionale organizzazione delle aree di raccolta dei rifiuti \n\nd. Sistema viario: \n\n- chiaro concetto del sistema viario interno al quartiere, sia di quello veicolare, sia di \nquello della mobilità lenta e pedonale. Tale concetto deve comprendere quello dei \nparcheggi esterni e interrati \n\n- tracciato di percorsi pedonali interni correttamente relazionato con le aree circostanti e i \npercorsi comunali, separati dalle strade aperte al transito veicolare; \n\n- aree veicolari ridotte al minimo \n\n- razionale organizzazione dei posteggi, interrati per i residenti e in superficie per \nvisitatori e fornitori, limitati al minimo indispensabile, per visitatori e fornitori \n\ne. Percorsi e relazione urbanistiche \n\n- percorsi qualificati verso gli elementi focali dei quartieri circostanti (fermate dei mezzi \npubblici di trasporto, scuole, negozi, aree centrali e di relazione sociale, piazze e aree di \nsvago), affinché chi abita il quartiere o chi vi lavora possa relazionarsi con i dintorni \n\n- spazi di relazione, da aprire eventualmente anche all’uso pubblico \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  5 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n3.5. PARAMETRI EDILIZI \n\nL’art. 54 cpv. 3 Lst prevede che “Il piano regolatore stabilisce il perimetro del piano di quartiere nonché \ni requisiti qualitativi minimi ed i parametri edilizi minimi e massimi.” L’art. 76 RLst precisa che i \nparametri edilizi minimi e massimi sono le prescrizioni riguardanti gli indici, le altezze e le distanze. \n\nSi osserva che, nel caso in esame, si tratta di piani di quartiere situati in comparti particolari, a \nridosso del nucleo, che con esso si devono confrontare sia a livello di qualità sia di dimensioni degli \nedifici. \n\nConsci che, nel rispetto della legge, il tema dei parametri, sia massimi sia minimi, debba essere \naffrontato in ogni caso, si è pertanto proceduto alla loro definizione, laddove possibile e come \nesposto nei capitoli seguenti relativi ai singoli PQ. \n\n \n\n3.6. CRITERI DI GIUDIZIO \n\nLa valutazione dell’inserimento paesaggistico generale del quartiere nel contesto avviene in base \nai seguenti criteri:  \n\na. Quartiere: \n\n- Attenzione per il paesaggio \n\nUn atteggiamento progettuale che metta al centro l’attenzione per le peculiarità del sito \nè una premessa importante per il successo della realizzazione di un Piano di quartiere. \nUna lettura approfondita del contesto si rivela inoltre indispensabile per l’ottenimento \ndi un corretto inserimento paesaggistico e deve essere illustrata nei documenti che \ncostituiscono il piano, unitamente agli effetti positivi che il progetto stesso intende \ngenerare. Tale lettura paesaggistica avviene di regola su più scale (regionale, puntuale e \nlocale) e considera le componenti costruite - quartieri, edifici, manufatti storici, spazi \npubblici, collegamenti stradali e pedonali -, lo stato morfologico e le componenti \nnaturali - alberature, corsi d’acqua, aree verdi in genere. \n\n- Immagine e identità \n\nIl quartiere forma un’unità territoriale chiaramente riconoscibile e quindi con un’identità \npropria. Propone un’immagine che costituisce un valore aggiunto al comparto urbano \nin cui si inserisce e realizza un luogo con una propria identità, con un disegno armonico \ned equilibrato, con la finalità di essere attrattivo per il futuro fruitore. \n\n- Momento evolutivo del territorio \n\nPur essendo un insieme edificato avente una propria autonomia formale e funzionale, il \nquartiere costituisce un momento evolutivo del territorio e della città e ha chiari \nrapporti funzionali e spaziali con gli insiemi urbani e naturali circostanti. Tiene inoltre \nconto della storia di tale territorio per quanto concerne la sua crescita nel tempo, delle \ntipologie architettoniche circostanti e della presenza di eventuali edifici o manufatti \nstorici. \n\n- Scala del contesto territoriale  \n\nIl Piano di quartiere è costituito da proprietà private - edificate o libere a giardino - e da \nparti aventi carattere collettivo, come le strade, i percorsi pedonali, le piazze, i parchi e \ncosì via. Nelle sue componenti costituite da volumi costruiti e spazi liberi, è commisurato \nalla scala del contesto territoriale allargato di contorno e di quello specifico del sito. Gli \nspazi liberi non costituiscono semplici aree di risulta, ma l’integrazione dei volumi \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  6 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\ncostruiti con tali spazi forma un insieme urbanistico manifestamente riconoscibile, con \nun disegno specifico e qualificato delle sue componenti. \n\n- Completezza del progetto \n\nIl progetto definisce le specifiche dimensionali e volumetriche delle diverse parti \ncostitutive del quartiere e indica i materiali costruttivi che si intendono impiegare, sia \nper le parti edificate, sia per la finitura degli spazi di circolazione. \n\n \n \n\n3.7. REALIZZAZIONE A TAPPE \n\nQualora lo sfruttamento delle possibilità edificatorie avvenisse a tappe, ovvero con più di un \nintervento edilizio, al termine di ogni tappa deve essere garantita la qualità paesaggistica \ndell'insediamento storico, con l’adeguata sistemazione degli spazi liberi. \n \n\n3.8. COMPONENTI \n\nIl PQ si compone di (cpv. 2 art. 54 Lst e art. 77 RLst): \n\n una relazione tecnica, che deve indicare gli obiettivi progettuali, i dati quantitativi ed \nesplicitare i concetti paesaggistici, architettonici e urbanistici del progetto per quanto attiene \nalle volumetrie degli edifici, alla sistemazione degli spazi esterni e alle relazioni viarie e \nfunzionali che si vogliono stabilire con il paesaggio circostante; \n\n piani o disegni di progetto indispensabili per mostrare i contenuti urbanistici, architettonici e \nfunzionali (in particolare, oltre alle volumetrie degli edifici che compongono il quartiere, le \nsuperfici ad uso collettivo e le loro destinazioni; quelle a verde con l’indicazione della tipologia \ndi vegetazione; i percorsi pedonali e viari interni, nonché i raccordi con il sistema viario esterno \nal quartiere; le piazze ed i parchi gioco con il loro arredo; i parcheggi, ecc.); \n\n un modello plastico in scala adeguata, che permetta di percepire le dimensioni spaziali e \nfunzionali del progetto e il suo inserimento nel comprensorio territoriale allargato; in casi \nparticolari il modello può essere sostituito da fotomontaggi o rendering. \n\nI Piani di quartiere devono inoltre essere accompagnati da un piano di realizzazione, con \nl’indicazione dei costi, del finanziamento e delle eventuali tappe di realizzazione. \n\n \n\n3.9. ELABORAZIONE E APPROVAZIONE \n\nIl Piano di quartiere è approvato dalle autorità secondo la procedura di rilascio del permesso di \ncostruzione. Può essere presentato dai proprietari che detengono i due terzi della superficie \nsoggetta a piano di quartiere (art. 55 Lst). Il Municipio può chiedere, nell’ambito della procedura di \napprovazione, ogni completamento degli atti utile al giudizio. Analoga facoltà è riservata al \nDipartimento del territorio, per il tramite dei suoi servizi (art. 78 cpv.3 RLst). \n\n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  7 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n4. EDIFICAZIONE A VALLE DEL NUCLEO MAPP. 73 \n4.1. PR IN VIGORE \n\nCome detto, in base al PR in vigore, il mapp. 73 è azzonato in parte in zona del nucleo (comparto \nIV) e in parte in area edificabile a scopo residenziale (comparto II), con il seguente potenziale \nedificatorio: \n\n zona del nucleo: la SUL esistente è stimata pari a ca. 230 m21 (volume principale ca. 206 m2 + \nampliamento con tetto piano ca. 24 m2); la norma non ammette nuove costruzioni \n\n area edificabile a scopo residenziale: le norme del PR in vigore stabiliscono le seguenti \npossibilità edificatorie sull’intero comparto (non a livello di singolo mappale) \n\n- superficie edificabile comparto:  4'070 m2 \n\n- SUL:  1’630 m2  i.s. 0.4 ca. \n\n- superficie da edificare:  1’220 m2  i.0. 30% ca. \n\nConsiderando l’i.s. 0.4, sull‘area edificabile a scopo residenziale del mapp. 73, si ha oggi un \npotenziale edificatorio pari a ca. 756 m2 (SEF: ca. 1'890 m2). \n\nSi osserva inoltre che già oggi il PR in vigore pone delle limitazioni relative alla ubicazione \ndegli edifici sul mapp. 73 (perimetro ristretto entro il quale sviluppare l’edificazione). \n\n \n\n4.2. PIANO DI INDIRIZZO SETTEMBRE 2015 \n\nIl piano di indirizzo di PR (settembre 2015) propone sul mapp. 73 l’ampliamento o nuova \nedificazione a ridosso del nucleo ed un nuovo volume parzialmente ipogeo lungo il pendio \nvignato. \n\n \n\n4.3. ESAME PRELIMINARE CANTONALE DEL 16 GIUGNO 2016 \n\nIl DT ha dato atto che il rapporto di pianificazione del piano di indirizzo di PR propone un’analisi \nmolto approfondita, che tiene conto di tutti i fattori determinanti, quali la lettura paesaggistica di \ndettaglio, le quote, le superfici edificabili, la SUL, ecc. \n\nTuttavia, alla fine il DT non concorda con la proposta edificatoria concernente questo mappale (con \nparticolare riferimento al volume lungo il pendio vignato) e propone, qualora si volesse mantenere \nil carattere edificabile dei sedimi, di concentrare le possibilità edificatorie nella parte nord del \ncomparto, a ridosso del nucleo, considerando la possibilità di istituzione di un vincolo di PQ. \n\nIn questa sede si premette che, come già espresso nel rapporto di pianificazione del piano di \nindirizzo di PR settembre 2015 (pag. 30 Rapporto di pianificazione), considerata la sensibilità \npaesaggistica di questo comparto, si è dapprima valutata la possibilità di togliere tale mappale \ndalla zona edificabile. Pur se coerente dal profilo paesaggistico, questa possibilità è stata infine \nscartata. \n\nSi procede pertanto all’approfondimento, oggetto del presente rapporto. \n\n                                                      \n1  Dal momento che Besazio non dispone del registro indici, questa Sul è stata stimata in base all’ingombro a \n\nterra moltiplicato per il numero di piani riconoscibili dall’esterno dell’abitazione. \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  8 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nViste le considerazioni del DT, che non esclude la parziale edificabilità del fondo, si propone di \nconcentrare le possibilità edificatorie nella parte nord del comparto, a ridosso del nucleo, facendo \npure capo ad un vincolo di PQ secondo gli art. 54 cpv. 3 Lst e art. 76 RLst. Saranno fissati in norma \nprincipi qualitativi che il progetto dovrà risolvere. \n\nSi tratta in parte dell’impostazione già proposta con il piano di indirizzo di PR, fatta eccezione per la \nparte di edificazione ipogea fra il nucleo e la strada, che non è stata condivisa dal DT e che qui non \nsi intende riproporre.   \n\nÈ chiaro che, così facendo, si riduce la superficie effettivamente edificabile, e quindi non può essere \nconfermata l’interezza delle potenzialità edificatorie del PR attualmente in vigore. È però anche \nvero che il Tribunale Federale ha già più volte sentenziato che se il potenziale edificatorio attuale si \nfonda su di un PR non più conforme alla Lpt (come nel caso di Besazio), allora una riduzione anche \nimportante del potenziale in essere non comporta esproprio materiale. Il TF ha trattato casi \nconcreti di riduzioni di un terzo e anche della metà del potenziale edificatorio.  \n\n \n\n4.4. LETTURA PAESAGGISTICA \n\nIl mapp. 73 è posto a diretto contatto del nucleo e, soprattutto, è posto direttamente sul canale \nvisivo che dalla strada pubblica a sud (strada cantonale), si ha verso il muro del parco e della villa \ncomunale soprastanti. In particolare, il mapp. 73 risulta strategico al fine di preservare la visibilità e \nl’emergenza del parco e della villa comunale, che lo stesso ISOS definisce come “portale d’ingresso \nal nucleo”. Questo sedime è importante non solo come spazio libero di contorno al nucleo, ma \nanche come area vignata. \n\nLa riconoscibilità del nucleo storico dalla strada cantonale è legata in parte anche alla sua posizione \npredominante; in particolare, la villa dell’ex-Municipio ed il suo parco costituiscono una emergenza \ned un punto di riferimento dell’edificazione storica. Di qui, la volontà di mantenere riconoscibile e \nvisibile questa “cinta di mura” che caratterizza in particolare il fronte sud del nucleo storico \n\nLa struttura urbana del nucleo è inoltre caratterizzata da fronti di edifici contigui e da edifici a corte. \n\nLa presente proposta tiene pure in conto il fatto che l’edificio principale esistente sul mappale in \nesame non presenta particolari qualità architettoniche, è stato in buona parte rimaneggiato ed \nampliato con un volume a valle con tetto piano.  \n\nA est dell’edificio principale si trova un volume accessorio che ospita i box e che non costituisce un \nedificio originale del nucleo. Di qui, la possibilità di entrare nel merito di una possibile sostituzione \nedilizia, parziale o totale, dell’edificazione esistente. \n\n \n\n4.5. MODELLO URBANISTICO \n\nPer l’edificazione a ridosso del nucleo, si propone di inserire a PR una regolamentazione che \nconsenta sia la realizzazione di nuovi edifici, sia l’ampliamento degli edifici esistenti; in entrambi i \ncasi, l’obiettivo è quello di riqualificare gli edifici esistenti ed il loro rapporto con il nucleo storico.  \n\nSi riprendono in parte le tipologie di intervento A e B già ipotizzate nel piano di indirizzo di PR \nsettembre 2015, che vengono verificate e modificate in particolare dal profilo delle quantità \nedificatorie ammesse ed escludendo la nuova costruzione ipogea. \n\nSi individuano così due principali modelli urbanistici, comunque di carattere indicativo: \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  9 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nMODELLO URBANISTICO A  \n\nIn base alla lettura paesaggistica effettuata, risulta che gli edifici esistenti sul mappale in esame non \npresentano particolare pregio storico-architettonico; in particolare, il volume aggiunto con tetto \npiano esistente, risulta estraneo al contesto di nucleo. Si entra quindi nel merito di una proposta \nprogettuale che potrebbe comportare la sostituzione edilizia completa di questi edifici. \n\nDal profilo urbanistico, i nuovi edifici potranno andare a costituire un nuovo impianto a corte \ninsieme agli edifici esistenti ai mapp. 55, 56 e 348 a monte, in analogia ad altri impianti a corte \nesistenti nel nucleo storico, ad esempio come rappresentato in figura seguente. \n\nLa nuova edificazione viene in questo modo distaccata dal Municipio con un generoso spazio \nlibero, che consente di mantenere l’emergenza e la visibilità del Municipio, in particolare nella vista \nda valle. \n\nFigura 1  Mapp. 73 Modello urbanistico A - 1:1'1’000/500 \n\n \n  \n\n4.0\n\nnuova SUL ca. 586 m2 +  box (modello auspicato)\n\nnuova SUL ca. 167 m2 (modello a pieno sfruttamento SUL)\n\nedifici da demolire\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  10 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n \n\nDal profilo quantitativo, si ottiene quindi quanto segue: \n\n gli edifici grigi bordati in rosso rappresentati nel modello urbanistico A, sviluppati su 3 livelli, \npresentano una SUL complessiva pari a ca. 621 m2 SUL, alla quale deve essere sottratta la \nsuperficie necessaria a sostituire i 2 box esistenti (ca. 35 m2). Si considera pertanto che questo \nmodello consente la realizzazione di ca. 586 m2 di SUL. Si tratta del modello maggiormente \nauspicabile, dal momento che l’edificio riprende, anche all’interno della corte, gli allineamenti \ndel muro e degli edifici esistenti.  \n\n si ritiene possibile ampliare ulteriormente questo modello, come rappresentato con tratteggio \ngrigio senza bordo nel modello urbanistico A; in questo modo si ottengono ulteriori ca. 167 m2 \ndi SUL, per un totale di ca. 753 m2 di SUL. Ciò corrisponde ad un indice di sfruttamento pari a \nca. 0.33 ed a un indice di occupazione del ca. 12.2%. \n\n \n\n \n\nTIPOLOGIA DI INTERVENTO B \n\nLe norme ammettono pure un intervento di minore entità dal profilo degli ingombri a terra e che \nconsente al privato di realizzare nuova SUL lavorando unicamente sugli edifici esistenti. \n\nTale intervento prevede la sopraelevazione di 1 piano del volume principale esistente e la \ndemolizione e ricostruzione fino a  tre livelli del volume dei box; pure il volume principale potrebbe \nessere sostituito per consentire un intervento edilizio maggiormente unitario. Il volume più a valle \ncon tetto piano dovrà invece essere demolito, in quanto si tratta di un’eccezione all’allineamento \nprincipale che necessita di essere eliminata, laddove si ammette una sopraelevazione od \nampliamento in pianta come appena ipotizzato. \n \n \n\nNell’ambito del PR si procede quindi a definire i parametri qualitativi e quantitativi di questo \nintervento, come illustrato al capitolo seguente. \n \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  11 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nFigura 2  Mapp. 73 Modello urbanistico B - 1:1'500/1’000  \n\n4.0\n\nSUL esistente 206 m2 + nuova SUL ca. 200 m2 +  box\n\nedifici da demolire\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  12 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n \n\nDal profilo quantitativo, si osserva che: \n\n il modello urbanistico sopra rappresentato (edifici grigi bordati in rosso in Figura 2, consente \ncomplessivamente la realizzazione di una SUL complessiva pari a ca. 259 m2 SUL \n(sopraelevazione di 1 piano del volume principale esistente 103 m2 + ricostruzione fino a  tre \nlivelli del volume dei box come indicato nel modello 156 m2), alla quale deve essere sottratta \nla SUL esistente del volume con tetto piano (ca. 24 m2), da demolire, e la superficie necessaria \na sostituire i 2 box esistenti (ca. 35 m2). Si considera pertanto che questo modello consente la \nrealizzazione di ca. 200 m2 di nuova SUL, a cui si aggiungono i 206 m2 di SUL esistente, per un \ntotale di ca. 406 m2. \n\n \n\nDall’altra parte e come usuale, occorrerà tenere conto dei diritti di terzi. \n\n \n\n \n\n4.6. PIANO DI QUARTIERE \n\n4.6.1. PREMESSA \n\nL’art. 54 Lst definisce il PQ come “un progetto planovolumetrico inteso a concretizzare gli obiettivi \ndi qualità paesaggistica, architettonica ed urbanistica fissati dal piano regolatore.” \n\n \n\nDi seguito si procede quindi ad approfondire i diversi aspetti del PQ, che saranno ripresi nella \nnorma del PQ stesso: \n\n Perimetro \n\n Obiettivi  \n\n Contenuti \n\n Requisiti qualitativi minimi \n\n Parametri edilizi minimi e massimi \n\n Criteri di giudizio del PQ che i privati presenteranno \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  13 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n \n\n4.6.2. PERIMETRO\n\nNell’ambito del piano di indirizzo di PR, era stato effettuato un particolare approfondimento \nprogettuale con norme di dettaglio per il mapp. 73. \n\nIn riferimento a questo approfondimento, il DT ritiene che “tra le varie soluzioni possibili sia \nipotizzabile anche quella di istituire un vincolo di Piano di quartiere, fissando in norma principi \nqualitativi che il progetto dovrà risolvere”.  \n\nIl DT afferma inoltre che “sarebbe pure opportuno estendere il perimetro del PQ, oltre al mapp. 73, \nanche al mapp. 66, così da ottenere una soluzione coordinata e ottimale per la tutela e valorizzazione \ndel fronte del nucleo” (pag. 6 Esame preliminare). \n\n \n\nNel merito, si osserva che: \n\n Dal profilo territoriale e paesaggistico, si richiama quanto già esposto nel rapporto di \npianificazione del Piano di indirizzo di PR; in particolare, si ricorda che il mapp. 73 è posto a \ndiretto contatto del nucleo e, soprattutto, è posto direttamente sul canale visivo che dalla \nstrada pubblica a sud (strada cantonale), si ha verso il muro del parco e della villa comunale \nsoprastanti. I mappali 66, 67, 196 si trovano invece in posizione molto ribassata rispetto al \nnucleo storico; il sedime corrispondente al mapp. 66 è separato fisicamente dal vigneto al \nmapp. 73 per mezzo della strada privata di accesso ai fondi e risulta maggiormente legato, dal \nprofilo urbanistico e della morfologia del suolo, ai mapp. 67 e 196. \n\n Il mapp. 66 ed il mapp. 73 presenterebbero azzonamenti differenti in base alla proposta \nformulata nel piano di indirizzo (mapp. 66-67-196 zona residenziale con prescrizioni speciali \nRe-PS1; mapp. 73: zona di completazione del nucleo CN).  \n\nOra, nella presente proposta, il pendio vignato viene mantenuto completamente libero da \nedificazione. A maggior ragione, tale pendio è da considerare come strettamente connesso \nal nucleo, in una lettura paesaggistica che lega gli spazi liberi a valle con il costruito del \nnucleo stesso a monte. \n\nSi ritiene pertanto che l’azzonamento proposto nel piano di indirizzo debba essere \nconfermato. \n\nSi è pertanto valutata l’ipotesi di inserire anche il mapp. 66 nel perimetro del PQ; tuttavia l’analisi \nsopra effettuata ha portato a scartare tale ipotesi. Se si poteva intravvedere una relazione fra \nl’edificazione al mapp. 66 ed una eventuale edificazione distaccata dal nucleo nella parte più a valle \ndel mapp. 73 (ipotesi oramai abbandonata), non si vede invece la relazione fra il mapp. 66 e \nl’edificazione nella parte più a monte del mapp. 73, fisicamente legata al nucleo.  \n\nSi ritiene tuttavia condivisibile quanto espresso dal DT, nella misura in cui il fronte del nucleo - che \nè strettamente connesso ai suoi spazi liberi -  deve essere tutelato e valorizzato. Si concorda infatti \nche anche il mapp. 66, sebbene fisicamente e territorialmente distinto dal nucleo, risulta ben \nvisibile dagli spazi liberi di contorno al nucleo stesso. \n\nSi ritiene opportuno il maggiore controllo del fronte costruito al mapp. 66 (insieme al mapp. 67) \nche saranno visibili da questi spazi, come illustrato al cap. 5 del presente rapporto. \n\nIl perimetro del PQ è quindi quello rappresentato con tratteggio blu in Figura 3. \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  14 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nFigura 3  Perimetro del PQ mapp. 73 - 1:1’000   \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n4 .6.3. OBIETTIVI  \n\nI principali obiettivi che il PQ si propone sono i seguenti: \n\n dotare il nucleo di un fronte di qualità, che costituisca, per dimensioni, forma e caratteristiche \narchitettoniche, l’adeguato corrispettivo “costruito” dei generosi spazi liberi di pregio che \ncontornano il nucleo stesso \n\n riqualificare il fronte del nucleo storico esistente, in particolare in corrispondenza dell’edificio \nesistente \n\n consentire lo sviluppo armonioso del comparto circostante il nucleo storico, integrando i nuovi \ninterventi nella trama insediativa originaria \n\n preservare nella misura massima possibile l’integrità, la morfologia e la qualità degli spazi liberi \nesistenti, con particolare riferimento alla vigna esistente \n\n preservare nella misura massima possibile la visibilità e l’emergenza del parco e della villa \ncomunale, che lo stesso ISOS definisce come “portale d’ingresso al nucleo”. \n\n4.6.4. CONTENUTI \n\nPer quanto riguarda i contenuti del PQ, si rimanda ai contenuti generali illustrati al cap. 3.3. \n\nscala 1000\n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n39\n\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 4446\n\n341\n\n342\n\n259\n68\n\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n365\n71\n11\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n63\n\n64\n\n248\n\n219 408\n\n407\n\n353\n\n172\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n250\n\n195\n\n191\n\n6\n\n47\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n67\n\n62\n\n21754\n\n59\n\n94\n\n io\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\n \n\nMunicipio Besazio\n\nul Canavée\nPQ1\n\nPQ2\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  15 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n4.6.5. REQUISITI  QUALITATIVI  MINIMI \n\nIn base all’art. 76 RLst, il piano regolatore deve contenere i requisiti qualitativi minimi, che \ndipendono dagli obiettivi e dai contenuti che il Comune vuole incentivare mediante il piano di \nquartiere. \n\nOltre ai requisiti qualitativi generali, illustrati al cap. 3.4, il PQ al mapp. 73 deve presentare i \nseguenti requisiti specifici: \n\nb. Edifici \n\n- rispetto della la linea di costruzione indicata sul piano (fronte est dell’edificazione); il \nfronte degli edifici verso sud deve essere perpendicolare a questa linea di costruzione. \nIn questo modo, si ritiene possibile porre le basi per l’adeguata integrazione dei nuovi \nvolumi rispetto agli edifici esistenti a monte \n\n- In caso di ampliamento degli edifici esistenti o di sostituzione completa o parziale degli \nedifici esistenti, Il volume più a valle con tetto piano deve essere demolito \n\nc. Spazi liberi \n\n- conservazione in particolare del vigneto esistente \n\n- raccordo armonioso con il pendio vignato da preservare e con il muro che delimita il \nnucleo ed il parco dell’ex Municipio \n\n- mantenimento dell’andamento naturale del terreno. Il terreno può essere sistemato \nnell'intervallo massimo di +/- 0.50 metri, per consentire l’inserimento della nuova \nedificazione  \n\n- le opere di cinta sono di principio vietate; si ritiene che la visuale verso gli spazi liberi del \nnucleo sia prioritaria in questo particolare contesto, ben visibile dalla strada pubblica a \nvalle. Al fine di garantire il diritto di cintare i propri fondi, si ammettono eccezioni per \nopere di cinta in cui le parti vuote prevalgono sulle parti piene e che garantiscono la \ncontinuità visiva fra l’interno e l’esterno dei fondi e verso il Municipio ed il nucleo.  \n\nConsiderata l’importanza di questo tema, si prevede che la tipologia di cinta venga \napprovata dal Municipio prima della sua posa. Per lo stesso motivo, analoga prescrizione \nviene prevista per l’edificazione ai mapp. 66 e 67, che pure contribuiscono alla visibilità \ndi questi spazi di contorno al nucleo storico. \n\nd. Sistema viario: \n\n- posteggi sotterranei o integrati negli edifici principali, con accesso dalla strada esistente \nsullo stesso mapp. 73. La formazione di posteggi all’aperto non è ammessa. \n\n \n\n4.6.6. PARAMETRI EDILIZI   \n\nCome detto, l’art. 54 cpv. 3 Lst prevede che “Il piano regolatore stabilisce il perimetro del piano \ndi quartiere nonché i requisiti qualitativi minimi ed i parametri edilizi minimi e massimi.” L’art. 76 RLst \nprecisa che i parametri edilizi minimi e massimi sono le prescrizioni riguardanti gli indici, le altezze \ne le distanze. \n\n Indici: \n\nI modelli urbanistici rappresentati a titolo indicativo al cap. 4.4, presentano al massimo una \nSUL complessiva pari a 753 m2 (modello urbanistico A), che corrisponde ad un indice di \nsfruttamento pari a ca. 0.33 ed a un indice di occupazione del ca. 0.12. \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  16 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nNon si esclude che in base ad altri possibili modelli urbanistici, pur conformi alle NAPR qui \nsviluppate, sarebbe possibile ottenere una quantità edificatorie leggermente superiore. \n\nSi ritiene pertanto opportuno fissare i seguenti indici: \n\n  Min. Max. \n\n- Indice di sfruttamento: 0 0.35 \n\n- Indice di occupazione: 0 0.2  \n\nIn sintesi: \n\n \n\nSi sono quindi fissati indici massimi; gli indici minimi corrispondono alla possibilità di non \ncostruire in questo comparto, o costruire solo in parte, e sono quindi pari a zero. La notevole \nimportanza della qualità del progetto e del suo inserimento nel contesto, renderebbe \ninadeguato fissare a priori indici minimi diversi, che potrebbero impedire la realizzazione di \ninterventi di minore entità, con impatto minore ed infine rispettosi del contesto ed in \nparticolare degli spazi liberi. \n\n Altezze: \n\nViene fissata un’altezza massima di 9.5 m misurata a valle. Tenuto conto delle pendenze del \nterreno naturale, si dà la possibilità di articolare l’edificazione con volumi contigui; in questo \ncaso, l’altezza viene misurata a valle di ogni edificio. \n\nIn questo caso non si ritiene opportuno fissare a priori l’altezza minima, che viene quindi \nazzerata nelle norme. Si ritiene infatti che sarebbe pure possibile, ad esempio, elaborare un \nprogetto di edificazione bassa, che si relazioni ad esempio con i muri di contenimento del \nnucleo e del parco dell’ex-Municipio senza superarne la quota massima. \n\n Distanze: \n\nSi applicano le seguenti distanze, analoghe a quelle usualmente applicate nei nuclei storici: \n\n  Min. Max. \n\n- verso un fondo aperto:  a confine senza aperture;  illimitata \n\n   a 1.50 m con aperture illimitata \n\n- verso un edificio senza aperture:  in contiguità o a 3 m  illimitata \n\n- verso un edificio con aperture: a 4 m illimitata \n\nmapp. \n73\n\nnuovo PR\n\nSEF m2 407 1'890 2'297 2'283\n\nSUL m2 230 * 756 986 799\n\nIS 0.57 0.40 0.43 0.35\n\n* Stima SUL esistente in base a ingombro a terra e numero di piani riconoscibili dall’esterno:\nvolume principale = 103 m2 x 2 piani = ca. 206 m2; \nvolume con tetto piano a valle: ca. 24 m2\n\nPR in vigore\n\nzona nucleo\nzona edificabile \na scopo resid.\n\nTOT. zona completazione nucleo\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  17 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nSono quindi state fissate le distanze minime da confine. Fissare distanze massime da confine \nnon risulta possibile, né se ne vede l’utilità nel caso in esame.  \n\nIl completo sfruttamento di queste possibilità edificatorie è naturalmente subordinato al rispetto \ndei vincoli qualitativi previsti dal PQ. \n\n \n\n4.6.7. CRITERI DI GIUDIZIO \n\nOltre ai criteri di giudizio generali, illustrati al cap. 3.6, il PQ al mapp. 73 dovrà dimostrare qualità \n(nel disegno e nella motivazione scritta) rispetto ai seguenti criteri di giudizio specifici: \n\na. Quartiere: \n\n- la capacità di preservare i valori esistenti, con particolare riferimento ai muri di confine, \nal vigneto ed all’emergenza dell’ex Municipio \n\n- la vista/percezione dell’intorno ed in particolare il rapporto armonioso con il parco e con \nl’edificio dell’ex Municipio  \n\n- la capacità di dotare il nucleo di un fronte di qualità, che costituisca, per dimensioni, \nforma e caratteristiche architettoniche, l’adeguato corrispettivo “costruito” dei generosi \nspazi liberi di pregio che contornano il nucleo stesso \n\nb. Edifici \n\n- il rapporto con il contesto di nucleo storico, a livello volumetrico, tipologico e di \nlinguaggio architettonico \n\n- la gerarchia dei volumi costruiti che si vengono a creare \n\n- l’ordine compositivo dei volumi che compongono l’edificazione  \n\n- la scelta e l’accostamento dei materiali utilizzati \n\nc. Spazi liberi \n\n- la gerarchia degli spazi liberi che si vengono a creare \n\n- la capacità di preservare l’integrità e le caratteristiche attuali degli spazi liberi, con \nparticolare riferimento al vigneto \n\nd. Sistema viario: \n\n- la capacità di ridurre al minimo le superfici carrabili interne al comparto e di integrare i \nposteggi in un progetto architettonico unitario \n\n- la concentrazione degli accessi carrabili preferibilmente in un unico punto \n\ne. Percorsi e relazione urbanistiche \n\n- la possibilità per i pedoni di accedere alle strade pubbliche preferibilmente da più punti \ne da diverse quote, tenuto conto dei dislivelli esistenti \n\n- la disponibilità di spazi di relazione, da aprire anche all’uso pubblico. \n\n \n\n4.6.8. REALIZZAZIONE A TAPPE \n\nTrattandosi di un unico proprietario, non si ritiene necessario prevedere disposizioni particolari per \nla realizzazione a tappe degli interventi.  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  18 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n4.7. INSERIMENTO A PR DEI VINCOLI DI PQ \n\n4.7.1. NORME DI ATTUAZIONE \n\nSi rimanda al fascicolo “Regolamento edilizio”. \n\n4.7.2. PIANI \n\nFigura 4  Vincoli di PR - PQ mapp. 73 e mapp. 66-67 - 1:1’000 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n  \n\nscala 1000\n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n39\n\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 4446\n\n341\n\n342\n259\n\n68\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n365\n71\n11\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n63\n\n64\n\n248\n\n219 408\n\n407\n\n353\n\n172\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n250\n\n195\n\n191\n\n6\n\n47\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n67\n\n62\n\n21754\n\n59\n\n94\n\n io\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\n \n\nMunicipio Besazio\n\nul Canavée\nPQ1\n\nPQ2\n\n1\n4a\n\nP\n\npiano di quartiere\n\nzona Re con prescrizioni speciali\n\nzona di completazione del nucleo\n\nspazi liberi\n\nlinea di costruzione\n\n \n\n   \n\n    \n\nRePs\n\nCN\n\nPQ\n\nscala 1000\n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n39\n\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 4446\n\n341\n\n342\n\n259\n68\n\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n365\n71\n11\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n63\n\n64\n\n248\n\n219 408\n\n407\n\n353\n\n172\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n250\n\n195\n\n191\n\n6\n\n47\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n67\n\n62\n\n21754\n\n59\n\n94\n\n io\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\n \n\nMunicipio Besazio\n\nul Canavée\nPQ1\n\nPQ2\n\n1\n4a\n\nP\n\npiano di quartiere\n\nzona Re con prescrizioni speciali\n\nzona di completazione del nucleo\n\nspazi liberi\n\nlinea di costruzione\n\n \n\n   \n\n    \n\nRePs\n\nCN\n\nPQ\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  19 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n \n\n5. EDIFICAZIONE MAPP. 66-67 \nDal profilo territoriale e paesaggistico, si richiama quanto già esposto nel rapporto di pianificazione \ndi PR; in particolare, i mappali 66 e 67 si trovano in posizione molto ribassata rispetto al nucleo \nstorico e sono separati fisicamente dal vigneto al mapp. 73 per mezzo della strada privata di \naccesso ai fondi e risulta legati fra loro, ed in parte al mapp. 196, dal profilo urbanistico e della \nmorfologia del suolo. \n\nQuesti mappali risultano tuttavia ben visibile dagli spazi liberi di contorno al nucleo storico. \n\nAl fine di consentire il maggiore controllo dei fronti costruiti che saranno visibili dagli spazi di \npregio di contorno al nucleo, si propone di inserire i vincoli di spazi liberi e di allineamento dei \nfronti (linea di costruzione) per il posizionamento e l’orientamento dei fronti ovest e sud \ndell’edificazione stessa sui mapp. 66 e 67.   \n\nIn questo modo, si potrà garantire una maggiore unitarietà e compattezza del costruito in \ncorrispondenza dei fronti affacciati verso gli spazi liberi di pregio. Si eviterà cioè la frammentazione \ndi questi fronti, come in parte già avvenuto al mapp. 67, nonché la scelta di forme e orientamenti \nnon coerenti con il delicato contesto paesaggistico. \n\n \n\nIn analogia a quanto previsto per il mapp. 73, si stabilisce pure che le opere di cinta sono di \nprincipio vietate; si ritiene che la visuale verso gli spazi liberi del nucleo sia prioritaria in questo \nparticolare contesto, ben visibile dalla strada pubblica a valle. Al fine di garantire il diritto di cintare \ni propri fondi, si ammettono eccezioni per opere di cinta in cui le parti vuote prevalgono sulle parti \npiene e che garantiscono la continuità visiva fra l’interno e l’esterno dei fondi e verso il Municipio e \nil nucleo. Considerata l’importanza di questo tema, si prevede che la tipologia di cinta venga \napprovata dal Municipio prima della sua posa.  \n\n \n\nPure in analogia a quanto previsto per il mapp. 73, il terreno sistemato deve sostanzialmente \nrispettare le quote di quello naturale esistente; per effettuare livellamenti giustificati, sono \nconcesse modifiche di quote unicamente nell'intervallo di +/- 0,50 m. \n\n \n\nTali prescrizioni vengono inserite all’Art. Zona intensiva per l’abitazione residenziale Re delle \nNAPR. \n\n \n\nIl modello urbanistico relativo all’edificazione ed i vincoli di PR sul mapp. 66 sono rappresentati \nrispettivamente in Figura 1 ed in Figura 4.  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  20 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n6. EDIFICAZIONE A MONTE DEL NUCLEO MAPP. 22-\n23-24 \n\n6.1. PR IN VIGORE \n\nQuesto comparto a monte del nucleo era compreso nel comparto IV del PR precedente, con \npossibilità di realizzare due impianti a corte. \n\n \n\n6.2. PIANO DI INDIRIZZO SETTEMBRE 2015 \n\nIl Piano di indirizzo di PR manteneva l'impianto del PR in vigore, introducendo tuttavia alcune \nnuove condizioni di carattere qualitativo e dimensionale. \n\n \n\n6.3. ESAME PRELIMINARE CANTONALE DEL 16 GIUGNO 2016 \n\nIl DT, pur condividendo la possibilità di completare il tessuto edilizio nella parte conclusiva di via \nCava, ritiene che le disposizioni normative relative alla zona di completazione del nucleo ai mappali \n22,23 e 24 non siano sufficienti a garantire un’edificazione armoniosa e di qualità e, in alternativa, \npropone anche in questo caso l’istituzione di un vincolo di PQ. \n\n \n\nViste le considerazioni del DT, in questa sede si propone anche in questo caso, e per parità di \ntrattamento, di fare capo ad un vincolo di PQ. Che sia l’ente pubblico ad approfondire tutti i \ndettagli elencati dal DT sarebbe infatti troppo oneroso e sproporzionato.  \n\nCome nel caso precedente, si seguiranno le indicazioni degli art. 54 cpv. 3 Lst e art. 76 RLst. \n\n \n\n6.4. LETTURA PAESAGGISTICA \n\nI mapp. 22-23-24, posti a nord-ovest del nucleo storico, vanno a completare l’edificazione di uno \ndegli accessi al nucleo stesso; tale posizione determina l’importanza e la sensibilità paesaggistica di \nquesti sedimi. Si tratta di sedimi solo parzialmente edificati.  \n\nL’edificazione esistente a ovest è costituita da edifici a corte che si aprono verso la strada pubblica. \nL’edificazione prospiciente, a valle, è formata da edifici a corte e da una schiera di edifici contigui \nche chiude il nucleo a est. \n\nÈ pure da segnalare il muro che chiude i fondi in esame verso la strada pubblica. \n\n \n\n6.5. MODELLO URBANISTICO \n\nPer l’edificazione sui mapp. 22-23-24, si propone di inserire a PR una regolamentazione che \nconsenta la realizzazione di nuovi edifici, con l’obiettivo di riqualificare la situazione esistente per \nquanto necessario, e mantenere allo stesso tempo i valori paesaggistici, urbanistici e storici \nesistenti.  \n\nDi seguito si riporta il principale modello urbanistico che si ritiene auspicabile su questi sedimi: \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  21 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n l’edificazione a corte ad ovest si integra con la trama originale del nucleo ed in particolare con \nle altre case a corte presenti in questa parte di nucleo. Il nuovo edificio a corte potrà presentare \nun’altezza di 9 m (misurati dalla strada all'estremità ovest del PQ e lungo la strada stessa), in \nquanto contiguo all'edificio al mapp. 19 che si sviluppa su 3 piani.  \n\n l’edificazione lineare ad est si rapporta con gli edifici prospicienti lungo la strada di nucleo. \nL’estremità est presenta uno spessore che diminuisce progressivamente fino a “chiudere” il \nnucleo, formando cioè una sorta di porta di ingresso al nucleo insieme all’edificio al mapp. 47 \nprospiciente. Si è osservato che gli edifici esistenti ai mappali compresi fra il 41 ed il 47 \n(procedendo cioè verso l'estremità est del nucleo) presentano altezze comprese fra 1 e 2-2.5 \npiani. In questo tratto, il nuovo edificio (lineare) dovrà pertanto presentare un'altezza non \nsuperiore a 2 piani, che viene fissata a 6.5 m misurati dalla strada all'estremità est del PQ. \n\nLa superficie occupata complessiva dei nuovi edifici, in base al modello urbanistico indicativo, è \npari a ca. 550 m2. Ciò corrisponde ad un indice di occupazione del 54% ca. \n\nLa SUL complessiva risulta pari a ca. 1'250 m2, considerando che solo le due ali a valle dell’edificio a \ncorte possono essere a 3 piani e la restante parte degli edifici a 2 piani. Ciò corrisponde ad un \nindice di sfruttamento pari a ca. 1.24. \n\nNon si esclude tuttavia di poter raggiungere una SUL superiore, tenuto conto dell’inserimento nel \ncontesto e nel rispetto delle norme di PQ. \n\nNell’ambito del PR si procede quindi a definire i parametri qualitativi e quantitativi di questo \nintervento, come illustrato al capitolo seguente. \n\nFigura 5  Mapp. 22-23-24 Modello urbanistico - 1:1’000 \n\n \n\n  \n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\nnuova superficie edificata 550 m2\n\ncorte 105 m2\n\nedifici da demolire\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  22 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n6.6. PIANO DI QUARTIERE \n\n6.6.1. PREMESSA \n\nL’art. 54 Lst definisce il PQ come “un progetto planovolumetrico inteso a concretizzare gli obiettivi \ndi qualità paesaggistica, architettonica ed urbanistica fissati dal piano regolatore.” \n\nDi seguito si procede quindi ad approfondire i diversi aspetti del PQ, che saranno ripresi nella \nnorma del PQ stesso: \n\n Perimetro \n\n Obiettivi  \n\n Contenuti \n\n Requisiti qualitativi minimi \n\n Parametri edilizi minimi e massimi \n\n Criteri di giudizio del PQ che i privati presenteranno \n \n \n\n6.6.2. PERIMETRO\n\nIl perimetro del PQ, come proposto dal DT, è quindi quello rappresentato con tratteggio blu in \nFigura 3. \n\nFigura 6  Perimetro del PQ mapp. 22-23-24 - 1:1’000 \n\n  \n\nscala 1000\n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n39\n\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 4446\n\n341\n\n342\n\n259\n68\n\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n365\n71\n11\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n63\n\n64\n\n248\n\n219 408\n\n407\n\n353\n\n172\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n250\n\n195\n\n191\n\n6\n\n47\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n67\n\n62\n\n21754\n\n59\n\n94\n\n io\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\n \n\nMunicipio Besazio\n\nul Canavée\nPQ1\n\nPQ2\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  23 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n6.6.3. OBIETTIVI  \n\nI principali obiettivi che il PQ si propone sono i seguenti: \n\n dotare il nucleo di un fronte di qualità, che si relazioni in modo adeguato - per dimensioni, \nforma e caratteristiche architettoniche - a valle con il fronte edificato storico ed a monte con i \nprati ed i vigneti che contornano il nucleo stesso \n\n riqualificare il comparto, oggi caratterizzato dalla presenza di edifici in stato di degrado \n\n consentire lo sviluppo armonioso del comparto circostante il nucleo storico, integrando i nuovi \ninterventi nella trama insediativa originaria \n\n preservare nella misura massima possibile l’integrità, la morfologia e la qualità degli spazi liberi \nesistenti, privilegiando una edificazione compatta  \n\n preservare nella misura massima possibile o comunque tenere in considerazione nell’ambito \ndel progetto - il muro esistente a confine con la strada di nucleo. \n\n \n\n6.6.4. CONTENUTI \n\nPer quanto riguarda i contenuti del PQ, si rimanda ai contenuti generali illustrati al cap. 3.3. \n\n \n\n6.6.5. REQUISITI  QUALITATIVI  MINIMI \n\nIn base all’art. 76 RLst, il piano regolatore deve contenere i requisiti qualitativi minimi, che \ndipendono dagli obiettivi e dai contenuti che il Comune vuole incentivare mediante il piano di \nquartiere. \n\nOltre ai requisiti qualitativi generali, illustrati al cap. 3.4, il PQ al mapp. 73 deve presentare i \nseguenti requisiti specifici: \n\nb. Edifici \n\n- rispetto della linea di costruzione indicata sul piano (parte del fronte sud) \n\n- dove non è presente la linea di costruzione, inserimento di un edificio a corte a confine \ncon la strada pubblica. La corte deve aprirsi verso sud ed avere una superficie minima di \n90 m2.  Come mostrato nel modello urbanistico, si ritiene che l’impianto a corte sia \nquello che meglio si integri e completi il tessuto costruito del nucleo; la dimensione \nminima della corte è stata ponderata in base al modello urbanistico stesso ed alle corti \nesistenti, in particolare a quella ai mapp. 18 e 19, oltre che alle possibilità edificatorie. \n\n- rapporto armonioso dell’edificazione con il muro a confine con la strada di nucleo, \nladdove esso viene conservato  \n\n- edificazione compatta, con fronti verso valle costruiti o con le facciate degli edifici o con \nmuri   \n\n- fronti a confine con la strada privi di aggetti; sono in particolare vietati i balconi. È \npossibile la realizzazione di loggiati al piano sottotetto \n\n- rispetto di tutte le norme tecniche, fra le altre quelle della polizia del fuoco. Queste \nultime contemplano il caso in esame nella misura in cui, in presenza di distanze ridotte \nfra edifici, come frequente nei nuclei, consentono di adottare misure compensatorie alla \ndistanza antincendio; tali misure, di tipo architettonico, consistono ad esempio nel \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  24 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nrealizzare pareti esterne e rivestimenti resistenti al fuoco, chiusure antincendio e \naperture con disposizione sfalsata2. \n\nc. Spazi liberi \n\n- raccordo armonioso con il pendio verde a monte e con il muro di confine a valle, nella \nmisura in cui esso viene conservato \n\n- gli elementi identitari del nucleo, quali il muro di controriva sul confine stradale, devono \nessere mantenuti nella misura massima possibile.  Questo muro può essere demolito \ncompletamente o in parte se sostituito dal fronte dei nuovi edifici, nell’ambito di un \nprogetto che si integra in modo armonioso con il fronte del nucleo storico. Lo scopo è \nquello di mantenere la continuità e la compattezza del costruito lungo la strada di \nnucleo \n\n- Lungo questo muro, ove mantenuto, è vietato realizzare parapetti o siepi. È ammessa la \nformazione di aperture, di ampiezza limitata, o la ristrutturazione di quelle esistenti, per \nla realizzazione di accessi. Il terreno a monte del muro può essere sistemato \nnell'intervallo massimo di +/- 0.50 metri, restando comunque sotto all'attuale quota \ndella copertina del muro \n\nd. Sistema viario: \n\n- i posteggi devono essere sotterranei o integrati negli edifici principali. La formazione di \nposteggi all’aperto non è ammessa.  \n\n6.6.6. PARAMETRI EDILIZI   \n\nCome detto, l’art. 54 cpv. 3 Lst prevede che “Il piano regolatore stabilisce il perimetro del piano \ndi quartiere nonché i requisiti qualitativi minimi ed i parametri edilizi minimi e massimi.” L’art. 76 RLst \nprecisa che i parametri edilizi minimi e massimi sono le prescrizioni riguardanti gli indici, le altezze \ne le distanze. \n\n Indici: \n\nSui mapp. 22-23-24 le norme del PR in vigore indicano una sagoma entro cui edificare e \nspecificano che si tratta di un’area di ca. 600 m2; inoltre, definiscono un’altezza massima di 3 \npiani a valle e due piani a monte. Considerato che la SEF complessiva è pari a ca. 1'013 m2, \nciò corrisponde ad un indice di occupazione dello 0.59. \n\nLa SUL complessiva risulta pari a ca. 1'290 m2, considerando che tutta la parte a monte sarà a \n2 piani e che in corrispondenza dell’area vincolata a portico si calcola solo 1 piano abitabile. \nCiò corrisponde ad un indice di sfruttamento compreso del 1.27 ca. \n\nIl modello urbanistico rappresentato a titolo indicativo al cap. 6.4, presenta quindi superfici \n(occupata e utile lorda) confrontabili con quelle del PR in vigore.  \n\nNon si esclude che in base ad altri possibili modelli urbanistici, pur rispettosi delle NAPR qui \nesposte, sarebbe possibile ottenere una quantità edificatorie leggermente superiore. \n\n                                                      \n2   Queste prescrizioni sono contenute nella Direttiva antincendio 15-15 del 2017 “Distanze di sicurezza \n\nantincendio. Strutture portanti. Compartimenti tagliafuoco” alla cifra 2.4 “Provvedimenti sostitutivi in caso di \ndistanze di sicurezza antincendio insufficienti”.   \n\n Per quanto riguarda i tetti, dovrà essere rispettata in particolare la direttiva antincendio 14-15 del 2017 \n"Utilizzo di materiali da costruzione", cifra 3.3 “Costruzioni del tetto”. \n\n \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  25 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nSi ritiene possibile proporre i seguenti indici massimi per il PQ, corrispondenti alle possibilità \nedificatorie già in vigore:  \n\n  Min. Max. \n\n- Indice di sfruttamento: 0 1.3 \n\n- Indice di occupazione: 0 60% \n\n \n\nIn sintesi: \n\n \n\n \n\nSi sono quindi fissati indici massimi; gli indici minimi corrispondono alla possibilità di non \ncostruire in questo comparto, o costruire solo in parte, e sono quindi pari a zero. La notevole \nimportanza della qualità del progetto e del suo inserimento nel contesto, renderebbe \ninadeguato fissare a priori indici minimi diversi, che potrebbero impedire la realizzazione di \ninterventi di minore entità, con impatto minore ed infine rispettosi del contesto ed in \nparticolare degli spazi liberi. \n\n \n\n Altezze: \n\nIl PR in vigore definisce quindi l’altezza massima unicamente tramite il numero dei piani (tre \npiani a valle e due piani a monte). \n\nLa morfologia del terreno deve essere tenuta in considerazione nella definizione dell’altezza \ndegli edifici, in modo da evitare di ottenere delle costruzioni che svettano in modo \ninadeguato oltre i colmi degli edifici esistenti.  \n\nAl fine di garantire l’adeguato inserimento nella trama edilizia storica, si ritiene che le altezze \ndebbano essere rapportate a quelle degli edifici storici circostanti. Ciò implica che l’altezza \nmassima degli edifici, misurata nei punti a monte, a valle e lungo il pendio, non superi \nl’altezza massima degli edifici ai mapp. 16, 18 e 19 misurata nei rispettivi punti a monte, a \nvalle e lungo il pendio. Inoltre, la quota assoluta di copertura dei nuovi edifici lungo la strada \ndi nucleo, non deve in ogni caso superare la quota assoluta di copertura degli edifici \nprospicienti separati dalla strada stessa (dal mapp. 79 a ovest al mapp. 47 a est).  \n\nIl riferimento agli edifici circostanti costituisce di per sé la garanzia che non siano realizzati \nedifici di altezza eccessivamente elevata o ridotta, e consente quindi l’inserimento \narmonioso dell’edificio nel contesto. In quanto necessario per legge, sono state fissate \naltezze in metri \n\nmapp. \n22‐23‐24\n\nPR in vigore nuovo PR\n\nSEF m2 1'013 1'013\n\nSUL m2 1'290 1'317\n\nIS 1.27 1.30\n\nzona completazione nucleozona nucleo\n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  26 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n Distanze: \n\nSi applicano le seguenti distanze, analoghe a quelle usualmente applicate nei nuclei storici: \n\n  Min. Max. \n\n- verso un fondo aperto:  a confine senza aperture;  illimitata \n\n   a 1.50 m con aperture illimitata \n\n- verso un edificio senza aperture:  in contiguità o a 3 m  illimitata \n\n- verso un edificio con aperture: a 4 m illimitata \n\n \n\nCome previsto anche dalle linee guida cantonali per il regolamento edilizio per le zone di \nnucleo, le norme prevedono anche che nel caso di edifici prospicienti, separati da un’area \npubblica, la distanza fra edifici non si applica. In questo modo è possibile la nuova \nedificazione lungo il fronte stradale, tenuto conto della larghezza ridotta della strada stessa. \n\nSono quindi state fissate le distanze minime da confine. Fissare distanze massime da confine \nnon risulta possibile, né se ne vede l’utilità nel caso in esame.  \n\n \n\nIl completo sfruttamento di queste possibilità edificatorie è naturalmente subordinato al rispetto \ndei vincoli qualitativi previsti dal PQ. \n\n \n\n6.6.7. CRITERI DI GIUDIZIO \n\nOltre ai criteri di giudizio generali, illustrati al cap. 3.6, il PQ ai mapp. 22-23-24 dovrà dimostrare \nqualità (nel disegno e nella motivazione scritta) rispetto ai seguenti criteri di giudizio specifici: \n\na. Quartiere: \n\n- la capacità di preservare i valori esistenti, con particolare riferimento ai muri di confine \ned alle tipologie ed alla compattezza dell’edificazione del nucleo. \n\n- la vista/percezione dell’intorno ed in particolare il rapporto armonioso con il fronte del \nnucleo storico e con il muro di confine con la strada di nucleo a valle  \n\n- la capacità di dotare il nucleo di un fronte di qualità, che si relazioni in modo adeguato - \nper dimensioni, forma e caratteristiche architettoniche - a valle con il fronte edificato \nstorico ed a monte con i prati ed i vigneti che contornano il nucleo stesso \n\n- il grado di riqualifica del comparto, oggi caratterizzato dalla presenza di edifici in stato \ndi degrado \n\n- la capacità di formare una “porta” est di ingresso al nucleo \n\nb. Edifici \n\n- il rapporto con il contesto di nucleo storico, a livello volumetrico, tipologico e di \nlinguaggio architettonico \n\n- la gerarchia dei volumi costruiti che si vengono a creare \n\n- l’ordine compositivo dei volumi che compongono l’edificazione  \n\n- la scelta e l’accostamento dei materiali utilizzati \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  27 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\nc. Spazi liberi \n\n- la gerarchia degli spazi liberi che si vengono a creare \n\n- la capacità di preservare l’integrità e le caratteristiche attuali degli spazi liberi \n\n- il rapporto con la morfologia del terreno e con i muri esistenti \n\nd. Sistema viario: \n\n- la capacità di ridurre al minimo le superfici carrabili interne al comparto e di integrare i \nposteggi in un progetto architettonico unitario \n\n- la concentrazione degli accessi carrabili preferibilmente in un unico punto \n\ne. Percorsi e relazione urbanistiche \n\n- la possibilità per i pedoni di accedere alle strade pubbliche preferibilmente da più punti \ne da diverse quote, tenuto conto dei dislivelli esistenti \n\n- la disponibilità di spazi di relazione, da aprire anche all’uso pubblico. \n\n \n\n6.6.8. REALIZZAZIONE A TAPPE \n\nLe eventuali tappe di realizzazione devono consentire il coordinamento delle tappe realizzative \nstesse. Al termine di ogni tappa, deve essere garantita una sistemazione degli edifici e degli spazi \nliberi adeguata e rispettosa della qualità paesaggistica dell'insediamento storico. \n\nIn particolare: \n\n è possibile la realizzazione a tappe. Considerato che il PQ comprende tre mappali, si ritiene in \nquesto modo di consentire ad esempio ad ogni proprietario di procedere con una tappa. \n\n al termine di ogni tappa, in particolare il muro a valle ed il terreno circostanti devono essere \nripristinati nello stato precedente, laddove non interessati dall’intervento edilizio. \n\n \n\n \n\n6.7. INSERIMENTO A PR DEI VINCOLI DI PQ \n\n6.7.1. NORME DI ATTUAZIONE  \n\nSi rimanda al fascicolo “Regolamento edilizio”. \n\n \n  \n\n\n\nComune di Mendrisio - Sezione di Besazio  28 \nPiano regolatore - Nuove edificazioni a valle e a monte del nucleo storico \n\nRapporto di pianificazione  Planidea SA - Canobbio \n\n6.7.2. PIANI \n\nFigura 7  Vincoli di PR - PQ mapp. 22-23-24 - 1:1’000  \n\n \n\n \n \n\nscala 1000\n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n39\n\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 4446\n\n341\n\n342\n\n259\n68\n\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n365\n71\n11\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n63\n\n64\n\n248\n\n219 408\n\n407\n\n353\n\n172\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n250\n\n195\n\n191\n\n6\n\n47\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n67\n\n62\n\n21754\n\n59\n\n94\n\n io\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\n \n\nMunicipio Besazio\n\nul Canavée\nPQ1\n\nPQ2\n\n1\n4a\n\nP\n\npiano di quartiere\n\nzona Re con prescrizioni speciali\n\nzona di completazione del nucleo\n\nspazi liberi\n\nlinea di costruzione\n\n \n\n   \n\n    \n\nRePs\n\nCN\n\nPQ\n\nscala 1000\n\n75\n26\n\n30 32\n\n79 34\n9\n\n35\n0\n\n36 37\n39\n\n40\n80169\n\n38\n352\n34\n\n43\n\n41\n45 4446\n\n341\n\n342\n\n259\n68\n\n58\n\n78\n\n348\n\n480\n56478\n\n479 55\n\n53\n\n57\n\n495\n\n52\n\n496\n\n530\n\n533\n\n365\n71\n11\n\n13\n15\n\n66\n\n196\n\n14\n16 18 19\n\n22\n23\n\n74\n\n24\n47\n\n50\n48\n\n25\n\n17\n\n63\n\n64\n\n248\n\n219 408\n\n407\n\n353\n\n172\n\n192\n\n193\n\n190\n198\n\n416\n73\n\n250\n\n195\n\n191\n\n6\n\n47\n\n197\n\n31\n77\n\n417\n\n67\n\n62\n\n21754\n\n59\n\n94\n\n io\n\nVi\na \n\nCan\nav\n\née\n\nVia Ferdinando Bustelli\n\nVia Chiusa\n\nVia alla Cava\n\n \n\nMunicipio Besazio\n\nul Canavée\nPQ1\n\nPQ2\n\n1\n4a\n\nP\n\npiano di quartiere\n\nzona Re con prescrizioni speciali\n\nzona di completazione del nucleo\n\nspazi liberi\n\nlinea di costruzione\n\n \n\n   \n\n    \n\nRePs\n\nCN\n\nPQ\n\n\n\n\n