MM 126 /2020.pdf

text: \n \nCancelleria comunale \nVia Municipio 13 \n6850 Mendrisio \n\n058 688 31 10 \ncancelleria@mendrisio.ch \nmendrisio.ch \n\nRis.mun. 12830 del 21 aprile 2020 \n\n24 aprile 2020 \n\nMM N. 126 /2020 \n\nRichiesta di un credito di costruzione di \nCHF 680'000.00 per interventi di manutenzione \nstraordinaria al centro scolastico di Rancate \n\nAl Lodevole Consiglio comunale di Mendrisio, \nSignora Presidente e Consiglieri, \n \nIl presente messaggio riguarda la richiesta di un credito per i lavori di manutenzione \nstraordinaria del centro scolastico di Rancate. \n\nL’attuale centro scolastico di Rancate, sede della Scuola elementare (SE), è un edifico con \nqualità architettoniche e funzionali interessanti e si presenta ancora in buone condizioni \ndopo quasi 25 anni, alcune parti però stanno giungendo a fine vita ed altre vanno adeguate \nalle nuove normative. \n\n1. Istoriato \n\nIl centro scolastico di Rancate è un complesso edilizio di notevole fattura architettonica \nprogettato dall'architetto Ferruccio Robbiani nel 1990 ed edificato alcuni anni dopo \n(1994/5). \nAccoglie al suo interno la Scuola elementare con 4 sezioni, l’aula magna (già sala del \nConsiglio comunale dell’allora Comune di Rancate), la palestra con spalti, il rifugio pubblico, \nil posto sanitario di soccorso e i magazzini comunali. \nAll’esterno troviamo un’area di svago con campo da pallacanestro in sintetico, un’ampia \narea verde e ampi posteggi pubblici. \nL’edificio, costruito a regola d’arte con particolare cura dei materiali e dei dettagli costruttivi, \nresiste bene all’usura e al tempo; la dimostrazione: da allora sono state eseguite unicamente \nle regolari opere di manutenzione ordinaria. \nDiversi impianti tecnici sono però ora a fine ciclo di vita e cominciano ad evidenziare scarsa \naffidabilità e necessitano troppo sovente di interventi di manutenzione a guasto, in \nparticolare tutta l’impiantistica per la produzione del calore. \nAl momento dell’edificazione, la vecchia Scuola dell’infanzia, ora sede dell’asilo nido \n“La casa sull’albero” è stata allacciata alla produzione di calore del nuovo centro scolastico. \nLa produzione del calore e la sua affidabilità assumono pertanto un’importanza ancora \nmaggiore.  \n  \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 2/8 \n\n \n\nTra la fine del 2015 e inizio 2016, a seguito anche di diversi interventi alle due pompe di \ncalore, è stato dato incaricato lo studio d’ingegneria in impiantistica Think Exergy SA di \nMendrisio di analizzare la situazione e proporre un piano di risanamento. \nIn sintesi, lo studio ha evidenziato i limiti dell’attuale sistema di produzione di calore con \nuna pompa di calore irrimediabilmente compromessa nella sua funzionalità e la seconda in \nuno stato precario, o meglio prossima al collasso. \nPer questi motivi si è cercata una soluzione transitoria alfine di garantire un minimo di \naffidabilità all’impianto con una sola pompa di calore e la caldaia ad olio; un test integrato \ne alcune migliorie importanti ma puntuali come una nuova canna fumaria e l’adeguamento \ndell’impianto di regolazione hanno permesso di raggiungere risultati interessanti ma \ntemporalmente limitati. \nAttualmente la produzione del calore è garantita, ma è indispensabile intervenire al più \npresto sostituendo tutti i produttori di calore. \n \n\nIn questa fase di preparazione e soprattutto di analisi dello stato dell’edificio e dei suoi \nimpianti tecnici, si è avanzati nelle fasi di progettazione alfine di analizzare il tema, elaborare \ndelle strategie d’intervento, definire un progetto definitivo con la relativa quantificazione \ndei costi richiedendo pure offerte o completando procedure di concorso. \n\n \n\nDi seguito alcune date cardine relative ai lavori già svolti: \n\n \n\n \n\n11.05.2015 \n25.11.2015 \n18.03.2016 \n\nImpianto produzione di calore: studio d’ingegneria Think Exergy SA, \nMendrisio: \n\n- verifica e analisi dello stato; \n- progettazione di massima per la sostituzione; \n- progettazione esecutiva, allestimento domanda di costruzione e \n\nappalti per la nuova centrale termica \n\n23.12.2015 \n02.03.2016 \n\nAnalisi per elementi dell’edificio: piattaforma PETRA / SUPSI \n\n15.03.2016 \n\n \n\nRM 9139: credito di CHF 150'000.00 fornitura e posa di una nuova \ncaldaia e pompa di calore con relative opere collaterali. \n\n06.06.2019 RM 10075: autorizzazione all’utilizzo del credito relativo a RM 9139 \nper nuova canna fumaria, nuovo impianto di regolazione, sostituzione \ndi tutti i corpi illuminanti (aule e spazi comuni) con impianto LED. \n\n16.04.2016 \n \n15.06.2016 \n\nDomanda di costruzione nuova centrale termica (produzione di \ncalore). \nLicenza edilizia. \n\n07-10.2016 Esecuzione nuova canna fumaria e nuovo impianto di regolazione \n(nessuna sostituzione dei produttori di calore), sostituzione di tutti i \ncorpi illuminanti (aule e spazi comuni) con impianto LED. \n\nRimanenza del credito (RM 9139/10075): CHF 49’500.00  \n\n  \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 3/8 \n\n \n\n2017 / 2018 Analisi e sviluppo del rapporto PETRA / SUPSI (architetto Robbiani, \nRancate e Think Exergy SA, Mendrisio). \n\nAnalisi termografica dell’involucro. Definizione delle priorità legate \nalla sicurezza degli utenti. \n\n26.6.2018 RM 7129 credito di CHF 150'000.00 per l’adeguamento alle norme \ndi sicurezza: rilevazione incendio, luci d’emergenza, vetri di sicurezza \ne antinfortunio. \n\nVacanze estive e \nautunnali 2018 \n\nSostituzione dell’impianto di rilevazione incendio, delle luci \nd’emergenza. Posa di nuovi vetri di sicurezza e antinfortunio. \n\n06.06.2019 RM 10075: autorizzazione all’utilizzo del credito relativo a RM 9139 \n(fornitura e posa di una nuova caldaia e pompa di calore con relative \nopere collaterali) per la sostituzione di tutti i corpi illuminanti (aule e \nspazi comuni) con impianto LED. \n\nVacanze estive e \nautunnali 2019 \n\nSostituzione di tutti i corpi illuminanti. \n\n11.10.2019 Pubblicazione FU 82/2019 gara d’appalto opere da riscaldamento. \n\n07.01.2020 Rapporto d’aggiudicazione elaborato da Think Exergy SA, Mendrisio \ncon proposta di delibera. \n\n2. Esigenza \n\nIl posticipo degli interventi sull’intero impianto di produzione di calore è stato possibile \ngrazie all’anticipo di due interventi: l’esecuzione di una nuova canna fumaria e \nl’implementazione di una nuova regolazione dell’impiantistica. \nGli altri interventi indispensabili e non procrastinabili, quali la sostituzione dell’impianto di \nrilevazione incendio, delle luci d’emergenza e la posa di nuovi vetri di sicurezza e \nantinfortunio hanno permesso di ripristinare la sicurezza dell’edificio a favore dei suoi fruitori. \n  \nDopo questi primi interventi e gli approfondimenti progettuali, si dispone oggi delle \nconoscenze per poter proporre una serie programmata di interventi di manutenzione e \nmiglioria, da una nuova produzione di calore all’adeguamento di una serie di elementi legati \nalla sicurezza e al concetto antincendio. Altri elementi costruttivi andranno sostituiti perché \nhanno raggiunti il limite del loro ciclo di vita (stratificazione delle coperture piane, vetri), altri \nnecessitano invece di un intervento radicale di manutenzione preventiva (ad esempio le \nfacciate in laterizio facciavista) alfine di prolungarne la durata. \n\n3. Descrizione del progetto \n\nDi seguito si illustrano i diversi interventi proposti sui singoli elementi. \n\n3.1. Produzione del calore \nPer un edificio pubblico è obbligatorio garantire un quoziente di almeno il 40% di energia \nrinnovabile per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. \nCon un basilare teleriscaldamento l’attuale centrale termica fornisce energia pure per il \nriscaldamento del confinante asilo nido “La casa sull’albero”. \nIl fabbisogno è accresciuto e nelle diverse ipotesi sviluppate, si è constatato che neppure \neliminando il fabbisogno dell’asilo nido e con gli interventi di miglioria sull’involucro (nuova \nstratigrafia del tetto piano) è possibile ridurlo al punto tale da poter operare con un impianto \ndi potenza molto ridotta rispetto all’attuale. \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 4/8 \n\n \n\nLa soluzione migliore e che ottempera ai diversi requisiti posti è stata individuata nella \nsostituzione delle due pompe di calore con una nuova pompa di calore aria-acqua di ultima \ngenerazione abbinata ad una nuova caldaia ad olio a condensazione con espulsione dei gas \nindipendente (nuova canna fumaria già eseguita). \n \n\nIl concetto degli anni ‘90 di espellere i gas di combustione della caldaia ad olio combustibile \nattraverso i canali d’espulsione delle pompe di calore non è più attuale né conforme ai \ndisposti di legge e pertanto si è già proceduto a realizzare una canna fumaria indipendente \nalla quale è stata allacciata l’attuale caldaia ad olio senza compromettere il futuro e prossimo \nallacciamento della nuova caldaia a condensazione.  \n\n3.2. Tetti, facciate e serramenti \n\nTutti questi macroelementi presentano evidenti segni di degrado e sono poco performanti \ndal punto di vista termico. \n\nPer il tetto piano della palestra si prevede di sostituire l’intera stratificazione aumentando \ninoltre lo spessore della coibentazione termica. \n\nAttualmente le facciate in mattoni di laterizio si presentano in buono stato. Si ritiene però \nutile procedere ad una pulizia accurata dalle incrostazioni di microorganismi con \nun’idropulizia a pressione con trattamento idrofobizzante. Tutte le sigillature saranno \nrimosse e rifatte. \nRitenuta la struttura e la sua stratificazione ancora buona (anche se non al passo con gli \nattuali standard costruttivi), la tecnica della facciata ventilata con i mattoni a vista e la qualità \narchitettonica dello stabile, si escludono in maniera assoluta interventi di rivestimento, quali \nad esempio cappotto isolante. \n\nI serramenti sono in buono stato solo per il sottoelemento del telaio, mentre le vetrature \npresentano importanti problemi sia tecnici che termici. \nTutte le canaline-distanziatori si sono deformate e in molti casi l’intercapedine del vetro ha \nperso completamente l’ermeticità precipitando le capacità d’isolamento. \nSi prevede di sostituire tutti i vetri con una migliore qualità termica compatibilmente con le \nmisure dei telai e dei rispettivi ferma-vetri, mentre solo alcune protezioni solari saranno \nsostituite. \n\n3.3. Aree esterne e campo da gioco \n\nL’area esterna a verde è in ottimo stato, mentre le superfici in minerale e in sintetico \npresentano importanti segni d’usura e di degrado. \n\nLa pavimentazione in pietra naturale sarà oggetto di manutenzione straordinaria così come \nla pavimentazione in sintetico dell’area da gioco (campo da basket) che presenta pure \npericolosi avvallamenti. \n\nAltri elementi esterni necessitano di interventi: la struttura in metallo della pergola sarà \nritinteggiata mentre l’arredo in legno sarà sostituito. \n\n  \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 5/8 \n\n \n\n4. Fasi di esecuzione e tempistica  \n\nCome precedentemente evidenziato finora si sono eseguiti lavori per la messa a norma e in \nsicurezza dell’edificio, ora con questo credito si intendono eseguire lavori di manutenzione \nstraordinaria e pure di adeguamento normativo indispensabili. \nI lavori per la sostituzione dei produttori di calore della centrale termica potranno essere \neseguiti con la scuola in esercizio, evitando comunque il periodo di maggior fabbisogno \ntermico (inverno). \nI lavori potranno essere eseguiti poco prima, durante e al termine delle vacanze scolastiche \nestive. \nAnche gli altri lavori presentano un’incidenza minima sull’esercizio della scuola ritenuto che \ndi base potranno essere eseguiti nei periodi di ferie o isolando alcuni settori.  \n\n5. Investimento \n\nI costi d’investimento sono così riassunti per singola opera: \n\n \n\nOpere  CHF Totale  \n\n    \n\nOpere da impresario costruttore, assistenze agli artigiani  CHF 14’000.00 \n\nSerramenti e vetrature  CHF 42'000.00 \n\nProtezioni solari  CHF 23'000.00 \n\nOpere da lattoniere e impermeabilizzazione  CHF 163'000.00 \n\nTrattamento delle superfici esterne / facciata  CHF 56’000.00 \n\nImpianti sanitari e riscaldamento  CHF 112’000.00 \n\nAdeguamento impianti di regolazione Siemens  CHF 9'000.00 \n\nOpere da elettricista  CHF 19'000.00 \n\nOpere diverse di finiture 1  CHF 28'000.00 \n\nOpere diverse di finiture 2 (ritocchi, pulizia)  CHF 23'000.00 \n\nAree esterne (campo da gioco, pergolato)  CHF 33'000.00 \n\nOnorari RVCS e arch.  CHF 60'000.00 \n\nDiversi e imprevisti  CHF 50'000.00 \n\nTOTALE (IVA esclusa)  CHF 632'000.00 \n\nIVA (7.70%)  CHF 48'664.00 \n\nTOTALE (IVA inclusa)  CHF 680'664.00 \n\n \n\nL’investimento totale e meglio il tetto massimo di spesa è fissato a CHF 680'000.00. \n\n  \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 6/8 \n\n \n\n6. Finanziamento e oneri finanziari \n\nNell’ultimo aggiornamento del Piano delle Opere Prioritarie sono inserite due voci dedicate \nalla manutenzione straordinaria della sede della Scuola elementare di Rancate per un \nammontare complessivo di CHF 1'820'000.00: \n\n- In priorità 2, CHF 320'000.00 così suddivisi: CHF 50'000.00 nel 2020, \nCHF 150'000.00 nel 2021 e CHF 120'000.00 nel 2022; \n\n- In priorità 3, CHF 1'500'000.00 così suddivisi: CHF 50'000.00 nel 2020, \nCHF 350'000.00 nel 2024 e CHF 1'100'000.00 nel 2025. \n\nCome evidenziato nel preventivo dei costi, l’investimento previsto in questo messaggio \nmunicipale quale tetto massimo di spesa è fissato a CHF 680'000.00; un investimento che \ngarantirebbe quegli interventi di manutenzione straordinaria necessari a riportare sicurezza \ne confort agli utenti oltre a benefici generali sulla riduzione del fabbisogno energetico. \n\nAltri lavori di manutenzione straordinaria urgenti sono già stati anticipati ed eseguiti. \n\n \n\nSi propone di anticipare in priorità 2 l’importo di CHF 680'000.00 e di mantenere in priorità \n3 i rimanenti CHF 900'000.00. \nTemporalmente si propone la seguente programmazione finanziaria: \n\n- In priorità 2, CHF 680'000.00 così suddivisi: CHF 50'000.00 nel 2020, \nCHF 630'000.00 nel 2021; \n\n- In priorità 3, CHF 900'000.00 così suddivisi: CHF 150'000.00 nel 2024 e \nCHF 750'000.00 nel 2026 e oltre. \n\n \n\nLa nuova impiantistica per la produzione del calore e le manutenzioni straordinarie, oggetto \ndella presente richiesta di credito, genera un investimento netto a carico della Città di \nMendrisio per un importo quantificato in CHF 580’000.00, così strutturato: \n\ninvestimento lordo CHF 680’000.00 \n./. contributo FER CHF 100'000.00 \nInvestimento netto CHF 580'000.00 \n\n \n\nCon il Preventivo 2020 la Città di Mendrisio introduce il modello contabile armonizzato di \nseconda generazione. \n\nIl nuovo sistema contabile introduce il principio degli ammortamenti lineari per i beni \namministrativi. I massimi e i minimi delle aliquote sono sempre fissati nel Regolamento sulla \ngestione finanziaria e sulla contabilità dei comuni. Per quanto concerne gli edifici, il \nregolamento cantonale prevede un ammortamento lineare di 33 – 40 anni (aliquota minima \n2,5%, aliquota massima 3%). \n\nL’Esecutivo in linea con i principi adottati nella presentazione del Preventivo 2020, \nsuggerisce di ammortizzare le opere illustrate nel presente messaggio in un periodo \nmassimo di 35 anni (tasso d’ammortamento lineare 2,86%). \n\n  \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 7/8 \n\n \n\nPertanto gli oneri finanziari medi supplementari generati dall’investimento oggetto del \npresente Messaggio (investimento netto CHF 580'000.00) in un periodo massimo di 35 anni \nammontano a CHF 28’200.00: \n\n l’ammortamento amministrativo lineare annuo ammonta a CHF 16’570.00, \narrotondato a CHF 16’600.00;  \n\n gli interessi passivi sul capitale medio investito ammontano a CHF 11’600.00 (tasso 4%). \n \nI costi d’investimento esposti nel presente Massaggio municipale sono stati elaborati prima \ndella decretata emergenza sanitaria. \nCon la ripresa dei lavori a fine aprile 2020, molte ditte hanno già segnalato ai Committenti \nche la minor resa dovuta all’implementazione delle misure d’igiene e di distanza accresciuta, \ncosì come l’incertezza sull’approvvigionamento dei prodotti, potrebbero generare dei \nmaggiori costi rispetto a quelli preventivati e offerti. \nAttualmente non se ne conosce la portata, né si può ipotizzare una possibile percentuale di \nrincaro e pertanto il Municipio ha escluso di inserire nei costi d’investimento una specifica \nposta al riguardo. \nIl Municipio si impegnerà ad informare con tempestività le proprie Commissioni. \n\n7. Conclusioni \n\nL’attuale sede della Scuola elementare di Rancate è un ottimo edificio scolastico che \nsopporta bene l’usura tipica di una scuola ben frequentata e il degrado del tempo. \n\nCon il presente Messaggio il Municipio garantisce l’investimento per un affidabile e \nmoderno impianto di riscaldamento, una manutenzione straordinaria degli elementi a fine \nciclo e soprattutto una messa in sicurezza normativa. \n\nCon questo intervento di manutenzione straordinaria si evita che l’edificio subisca ulteriori \ndegradi migliorando notevolmente la durata nel tempo, stabilizzando i costi di \nmanutenzione e apportando benefici al confort degli utenti con un’ottimizzazione del \nfabbisogno energetico. \n\n \n\nCon il presente messaggio il Municipio: \n-  garantisce continuità alla presenza di una sede scolastica a Rancate interpretando al \n\nmeglio il punto 9 degli obiettivi strategici Mendrisio 2030: “Garantire i servizi scolastici \nnei quartieri”; \n\n- favorisce e mantiene vive le opportunità di libera fruizione degli importanti e preziosi \nspazi esterni della scuola a favore della popolazione garantendo continuità al punto 12 \ndegli obiettivi strategici Mendrisio 2030: “Vivere lo spazio”. \n\n \n\nSi confida pertanto nell’approvazione di codesto onorando Consiglio. \n\nIl Municipio, la Cancelleria e l’Ufficio tecnico comunale sono a disposizione per ogni \ncomplemento d’informazione che potrà occorrere in sede d’esame e di discussione. \n\n  \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 126 /2020 8/8 \n\n \n\n \n\nNel mentre vi proponiamo, Signora Presidente e Consiglieri, di: \n\nrisolvere \n\n1. Al Municipio è concesso un credito di CHF 680’000.00 per la manutenzione \nstraordinaria del centro scolastico di Rancate. \n \n\n2. Il prelevamento del fondo FER di CHF 100’000.00 è registrato in diminuzione \ndella spesa d’investimento. \n\n \n3. È concessa la facoltà di indicizzazione del credito all’indice svizzero dei prezzi \n\ndelle costruzioni. \n \n\n4. La spesa è registrata nel Conto investimenti – voce n. 5045 “Immobili - Scuole”. \n \n\n5. Il credito d’investimento è adeguato all’indice dei prezzi delle costruzioni (stato \nottobre 2019 – 99.7). \n\n \n6. Il credito è da utilizzare entro il 31 dicembre 2021. \n\n \n\nIl Messaggio è demandato all’esame delle Commissioni della Gestione e delle Opere \nPubbliche. \n\n \n\nCon osservanza. \n\n \n\n \n\n Per il Municipio  \n\nSamuele Cavadini  Massimo Demenga \n\nEconomista aziendale SUP  Lic. rer. pol.  \n\nSindaco  Segretario \n\n \n\n\n