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text: \n  \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\nVARIANTE AL PIANO PARTICOLAREGGIATO PP2 \nCOMPARTO DI VILLA ARGENTINA (PPVA)  \n\n \n \n \n\nRAPPORTO DI PIANIFICAZIONE \nNORME DI ATTUAZIONE \n\n \n\nINCARTO PER IL CONSIGLIO COMUNALE  \n \n\n \n\n \n\n \n\nsettembre 2014 \n\nVia Zurigo 19 \n\nCH - 6904 Lugano \n\n \n\ntel \n+41 91 910 17 30 \n\nfax \n\n+41 91 923 99 55 \n\n \n\ninfo@sasa.ch \nwww.sasa.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n  \n\n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n3 / 39 \n\n    \n\n \n\n2.1 Perimetro .................................................................................................................. 7\n\n2.2 Pianificazione vigente ............................................................................................... 7\n\n2.3 Beni culturali ............................................................................................................. 8\n\n2.4 Documenti di valenza indicativa ............................................................................. 10\n\n5.1 Proposta di modifica del PP2 .................................................................................. 16\n\n5.2 Modifiche al piano regolatore di Mendrisio ............................................................. 18\n\n6.1 I temi della valutazione ........................................................................................... 19\n\n6.2 Le argomentazione per lo sviluppo del parco pubblico ........................................... 21\n\n6.3 Valutazione del potenziale edificatorio del Campus universitario ........................... 24\n\n6.4 Un progetto integrato per i comparti A e B ............................................................. 30\n\n7.1 Norme di attuazione del PP2 .................................................................................. 31\n\n7.2 Alle Norme di attuazione del PR 97 Mendrisio ....................................................... 37\n\n \n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n4 / 39 \n\n  \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n5 / 39 \n\n    \n\n1. PREMESSA  \n\nDi seguito, una piccola cronistoria dell’atto pianificatorio oggetto del rapporto. Nel 1985 il \n\nDipartimento dell’ambiente decide di mettere un vincolo di protezione: “( ) Villa Argentina  \n\ncon i subalterni  e il parco annesso, nella sua totalità  raro esempio integro di spazio \n\ndisegnato dell’ottocento nel Mendrisiotto  sono dichiarati monumenti e iscritti nell’elenco dei \n\nmonumenti storici e artistici del Cantone Ticino” poiché “costituiscono una testimonianza storica \n\ne artistica meritevole di protezione”. Nell 1989 il Comune di Mendrisio procede all’acquisto di \n\nVilla Argentina, parco e annessi (corrispondenti ai nuovi mappali n.ri 1166 e 3044), mentre il \n\nnuovo mappale n. 3043 (di 18’280 mq) rimane in mano privata e viene “liberato nella sua \n\ntotalità” dal vincolo di monumento storico a seguito delle transazioni immobiliari.  \n\nPer consentire un miglior assetto urbanistico del comparto, il Municipio di Mendrisio nello stesso \n\nanno (MM 30/1989) ha dato formale incarico di allestire il Piano Particolareggiato Villa Argentina \n\n(denominato in seguito PP2). L’area in questione comprende la zona di Villa Argentina con il \n\nsuo parco (B), la casa per anziani della Fondazione Torriani (C1, C2) e altri sedimi adiacenti (A, \n\nD, E, F, G). Il Piano particolareggiato di Villa Argentina (PP2, anche indicato PPVA) e le \n\nrispettive norme d’attuazione (NAPPVA) sono stati approvati dal Consiglio di Stato nel 1996. \n\nNel 1999 il Consiglio di Stato approva la varianti del Piano particolareggiato di Villa Argentina \n\nper permettere l’edificazione della nuova sede del Campus universitario (Edificio Canavée).  \n\nNella primavera del 2009 un comitato apolitico di cittadini di Mendrisio promuove la raccolta di \n\n2’870 firme a sostegno della petizione “Un Magnifico Parco per il Magnifico Borgo”. Durante la \n\nseduta di Consiglio comunale del 16 novembre 2009 è stata poi presentata una mozione \n\ndenominata “Ricostituiamo il parco di Villa Argentina” richiedente “previa istituzione di una zona \n\ndi pianificazione, rispettivamente l’avvio di uno studio pianificatorio, che sia elaborata una \n\nvariante del Piano regolatore ( ), per inserire il mappale n. 3043 RFD Mendrisio /sezione \n\nMendrisio in zona AP-EP attrezzature ed edifici pubblici con vincolo di zona verde-svago, per \n\nmetterlo a disposizione della cittadinanza quale area pregiata unitamente al resto del parco di \n\nVilla Argentina già di proprietà pubblica”. Con Messaggio municipale no. 83 /2011 il municipio \n\nha approvato la mozione concernente l’avvio di uno studio pianificatorio e l’elaborazione di una \n\nvariante del Piano regolatore per inserire il mappale n. 3043 RFD Mendrisio /Sezione Mendrisio \n\nin zona AP-EP attrezzature ed edifici pubblici. \n\nInoltre sono state espresse delle necessità di spazi aggiuntivi da parte del Campus \n\nuniversitario. Specificamente vi è la richiesta di un nuovo stabile da destinate alla \n\ncompensazione degli spazi che verranno liberati nel Palazzo Turconi. Il Campus universitario \n\nsegnala inoltre il suo interesse per la proprietà "Vignetta" (mappale 1167 RFD), nel comparto F, \n\nche si trova a ridosso del Parco. La posizione della proprietà, con la strada che dà su Via \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n6 / 39 \n\n  \n\nTurconi e il giardino sul retro che termina con un muro confinante con il Parco in faccia al \n\nPalazzo Canavee, ne farebbe un'ideale piccola estensione del Campus universitario, da \n\ndestinare a dei contenuti legati alla ristorazione. Tali proposte non sono tuttavia attuabili con i \n\nparametri edificatori esistenti.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n7 / 39 \n\n    \n\n2. IL QUADRO PIANIFICATORIO  \n\n2.1 Perimetro \n\nIl perimetro del comprensorio, oggetto dello studio, riprende completamente il perimetro del \n\npiano particolareggiato di Villa Argentina (PP2), Variante Agosto 1998 e la scheda no. 22 \n\n(Variante al PR.97) del marzo 2004. \n\nNella fattispecie, il comparto del PP2 si estende sui sedimi delimitati:  \n\n• a sud-ovest da viale Canavée;  \n\n• a nord-ovest da via P. Torriani (parzialmente);  \n\n• a nord-est da via della Selva e a sud-ovest da Via Alfonso Turconi.  \n\ne più specificamente concerne i mappali n° 1165, 1166, 1167, 1168, 1169, 1170, 1171, 2115, \n\n2385, 2543, 2980, 3033, 3043, 3044, 3320, 3321 RFD Mendrisio (sezione 1 Mendrisio). \n\n \n\n2.2 Pianificazione vigente  \n\n2.2.1 Il piano direttore  \n\nIl comparto P2 è ricompreso nell’area di svago di prossimità Corteglia Castello, segnalata dalla \n\nScheda R09 del piano direttore, che comprende il versante collinare tra Mendrisio, Castel San \n\nPietro e Coldrerio, contraddistinto dall’importante presenza della vigna. Include pure un \n\ncorridoio ecologico. Il comparto di Villa Argentina riveste un ruolo importante in questo contesto \n\ncome area di accesso privilegiato da e verso il Borgo di Mendrisio a questa importante area di \n\nsvago del Mendrisiotto.  \n\n2.2.2 Pianificazione locale  \n\nIl piano particolareggiato Villa Argentina (PP2) allo stato attuale prevede: \n\n• Comparto A: zona R2 - Estensiva (art. 40 NAPR.97-aggiornamento aprile 2011). \n\nEccezione sull’indice di sfruttamento, in quanto il piano limita la superficie utile lorda \n\nSUL a 7’250mq e prescrive le volumetrie;  \n\n• Comparto F: zona R3 – Semi-estensiva (art. 37 NAPR.97-aggiornamento aprile 2011); \n\n• Zona AEP - Edifici e attrezzature pubbliche di interesse comunale (art. 51, 52, 53 \n\nNAPR.97-aggiornamento aprile 2011) sul resto dell’area;  \n\n• la costruzione è limitata al comparto E dove l’edificabilità viene regolata dalla \n\noccupazione massima del 40% e dall’altezza massima di 13.50m.  \n\n \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n8 / 39 \n\n  \n\n2.3 Beni culturali  \n\nL’ISOS segnala l’insieme di edifici lungo via Turconi costituito dalle Ville Turconi e Argentina \n\ncome segue “ grandioso nella coerenza stilistica frutto della pianificazione dell’intero asse, nel \n\nprezioso elemento di continuità e coesione dato dalle eleganti recinzioni e cancellate verso \n\nstrada (5.0.3), tale da non riscontrarsi neppure nei centri urbani di maggiori dimensioni”. \n\nRispetto alla valutazione ISOS è stata variata l’edificazione nel perimetro in relazione \n\nall’inserimento della scuola elementare e dell’edificio Canavé del Campus universitario. Questi \n\nelementi rafforzano l’elemento di disturbo già segnalato dall’inventario: l’apertura della strada \n\nnella continuità delle recinzioni del parco e la sostituzione di una villa con un condominio \n\nabitativo.  \n\n2.3.1 Edifici protetti a livello locale \n\nElementi segnalati a livello locale rafforzano l’importanza della presenza delle recinzioni: \n\n• Villa Torriani, edificio signorile a sette assi, oggi «Casa per anziani», recente \n\nanteposizione di veranda al piano terra; ca. 1870 (bene locale protetto);  \n\n• Villa Argentina, monumentale, piani loggiati, copertura conclusa a tamburo; ultimo \n\nquarto sec. XIX (arch. A. Croci) (bene locale protetto); \n\n• recinzioni a muro, siepe, inferriate, con imponenti cancelli, di giardini di ville signorili, a \n\ncavallo sec. XIX;  \n\n• giardini e parchi di ville signorili. \n \n\n2.3.2 Singoli edifici degno di nota \n\nLe ville sui mappali considerati sono segnalate dall’ISOS ed è perciò da valutare una loro prote-\nzione.  \n\nVilla del Mappale 1169 \n\nFigura 1 Villa del Mappale 1169. \n\nLa villa è stata edificata precedentemente al 1887. \n\nLa villa di tre piani situata in via Turconi 30 è \n\nimmersa in un giardino terrazzato ricco di \n\nvegetazione. L’edificio presenta quelle forme \n\nneoclassiche con decorazioni in graffito, \n\nrecentemente rinnovate, ma di dubbia qualità \n\nformale. Mostra una impostazione simmetrica \n\ndella facciata con scala d’accesso, porta d’entrata \n\narcuata e loggetta-balconcino poste sull’asse \n\ndell’edificio. La villa è corredata da edifici annessi, \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n9 / 39 \n\n    \n\nVilla del Mappale 1170 che formano un insieme ristrutturato in varie \n\noccasioni. \n\n \n\n \n\nFigura 2 Villa del Mappale 1170. \n\nLa villa è stata edificata precedentemente al 1887. \n\nL’edificio situato in via Turconi 28 consta di tre \n\npiani, mostra un’architettura vernacolare semplice \n\ncon facciata simmetrica a tre assi che presenta \n\nbelle proporzioni. Il muro di cinta del giardino mo-\n\nstra originali forme vegetali in muratura. L’edificio \n\nnon ha mai subito ristrutturazioni importanti e si \n\npresenta con dimensioni modeste ma con \n\nun’architettura di grande coerenza formale. Detta \n\narchitettura è un buon esempio di edilizia borghe-\n\nse ottocentesca. \n\nVilla del Mappale 1171 \n\n \n\nFigura 3 Villa del Mappale 1171. \n\n \n\nLa villa è stata edificata precedentemente al 1887. \n\nLa villa è situata in via Turconi 26 ed è circondata \n\nda un giardino ricco di vegetazione. L’edificio pre-\n\nsenta delle forme semplici di architettura vernaco-\n\nlare. La facciata simmetrica di tre assi non ha mai \n\nsubito ristrutturazioni importanti e si presenta con \n\ndimensioni modeste ma con un’architettura di \n\ngrande coerenza formale, seppur di proporzioni \n\nche lasciano intravedere la mancanza di ambizio-\n\nne formale. \n\nI tre edifici fanno parte del complesso ben conservato di ville e di parchi lungo Via Turconi. Si \n\ntratta in particolare dei fondi che compongono il PP2 e l’adiacente Palazzo Turconi. Questo in-\n\nsieme costituisce un importante esempio di quartiere signorile sorto al di fuori dei grandi centri \n\nurbani. La qualità dell’insieme sta soprattutto nell’insieme urbanistico di alta qualità e grande re-\n\nspiro, mentre le qualità delle architetture singole di per sé presentano un valore architettonico \n\nrelativo, sufficientemente valorizzato con il principio d’obbligo di mantenere gli edifici esistenti, \n\nancorato nel piano in vigore.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n10 / 39 \n\n \n\n \n\n2.4 Documenti di valenza indicativa   \n\nOltre alla documentazione pianificatoria già citata, si segnalano i seguenti documenti: \n\n• Rapporto “in merito alle possibilità e ai modi di edificazione nell’area di Villa Argentina a \n\nMendrisio” (Arch. Fabio Reinhart, settembre 1988);  \n\n• Rapporto di pianificazione (Arch. Pellegrini, Ing. Früh, settembre 1991);  \n\n• Parco di Villa Argentina e del Ricovero Torriani, Relazione sulla proposta di massima \n\nper la sistemazione esterna (Niccardo Righetti, ottobre 1993);  \n\n• Rapporto “Campus di Mendrisio Nuove strategie per il futuro sviluppo paesaggistico del \n\nCampus dell’Accademia di architettura” (Arch. Nicola Castelletti, Arch. Martina Voser, \n\nnovembre 2013). \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n11 / 39 \n\n  \n\n3. SINTESI DELL’ESAME PRELIMINARE DIPARTIMENTALE  \n\nLa documentazione della variante pianificatoria è stata sottoposta per l’esame preliminare di-\n\npartimentale (EP) il 30 maggio 2012. Il Dipartimento del territorio si è espresso all’attenzione del \n\nMunicipio con un EP in data 25 ottobre 2012. \n\nIn generale, il Dipartimento concorda con gli obiettivi enunciati nel rapporto di pianificazione, \n\ncon particolare riferimento all’intenzione di voler estendere la connotazione pubblica del com-\n\nparto anche alla parte alta, così come quella di voler recuperare e valorizzare il Parco di Villa \n\nArgentina. \n\nE’ perciò accolta positivamente la volontà di recuperare il parco, la cui parte tutelata allo stato \n\nattuale e ai sensi della Legge sui beni culturali (LBC 1997) comprende, oltre a Villa Argentina, \n\nanche lo spazio verde privo delle sue strutture originali, avvalendosi del rapporto Righetti del \n\n1993.  \n\nSul ruolo del parco il Dipartimento pone in evidenza il fatto che lo stesso non debba essere trat-\n\ntato come elemento a sé stante, bensì dovrebbe fungere da fulcro della pianificazione dell’intero \n\ncomparto, con particolare riferimento alle strutture del Campus universitario e al suo previsto \n\npotenziamento. \n\nPer quanto concerne gli elaborati grafici della variante pianificatoria, il Dipartimento formula le \n\nseguenti osservazioni: \n\n• ritiene opportuno estendere la superficie “recupero parco” ai limiti del parco \n\nottocentesco. In questo contesto pure il parco di Villa Torriani va integrato nella \n\nsistemazione dell’area coordinando gli interventi con quelli dell’adiacente parco di Villa \n\nArgentina.  \n\n• quantificare e giustificare maggiormente le potenzialità edificatorie e precisare le \n\ndestinazioni d’uso dei singoli comparti speciali, così come ridefinire, nel caso, le \n\nregolamentazioni di specifici settori del PP. A questo proposito si constata che, ad \n\neccezione dell’esigenza di spazi per l’atelier di architettura, le modifiche alle potenzialità \n\nedificatorie non sono argomentate. \n\n• non concorda con l’impostazione indefinita delle destinazioni d’uso proposte per il \n\ncomparto G. La messa in discussione del vincolo, in vigore, relativo agli alloggi di \n\ninteresse pubblico va in tal caso giustificata. \n\n• l’impostazione di prevedere il travaso di indici tra comparti diversamente disciplinati non \n\nè condivisa, poiché possibile causa di disequilibri e non in linea con lo spirito del PP \n\nbasato su un disciplinamento per settori. \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n12 / 39 \n\n \n\n \n\n \n\nIl Dipartimento formula inoltre alcune considerazioni di carattere urbanistico: \n\n• l’inserimento di un edificio alto fino a 27 m nel comparto E ai fini di un ampliamento del \n\nCampus universitario appare non consono al tessuto urbano ottocentesco e invasivo \n\nrispetto alle palazzine su Via Turconi; \n\n• il Dipartimento chiede quindi di approfondire e valutare soluzioni alternative, ritenendo \n\nche lo sviluppo del Campus universitario non debba limitarsi al comparto E. In aggiunta \n\nricorda che il comparto F contempla la possibilità di accogliere destinazioni legate alla \n\nformazione e ricorda che nel comparto G si propone l’estensione della destinazione alla \n\nformazione. \n\nSu segnalazione dell’Ufficio dei beni culturali, il Dipartimento chiede l’inserimento di alcuni ade-\n\nguamenti riguardo alla tutela degli edifici e dei manufatti del fmn 1166, il completamento \n\ndell’elenco dei beni tutelati sul piano cantonale e l’estensione del perimetro di rispetto per il \n\nComplesso di Villa Argentina e del vecchio Ospedale. \n\n• rispetto a quanto approvato nel 2008 va inserito il subalterno F (edificio amministrativo) \n\nnell’elenco dei subalterni sul fmn 1116. È dunque una modifica dell’art. 64 NAPR; \n\n• il Dipartimento suggerisce l’inserimento delle ville site sui fmn 1169, 1170, 1171 \n\nnell’elenco dei beni culturali tutelati sul piano cantonale;  \n\n• è infine proposto un adeguamento dell’estensione del perimetro di rispetto del \n\ncomplesso di Villa Argentina e del vecchio Ospedale, includendo le aree direttamente \n\nadiacenti o che hanno una relazione spaziale con i beni tutelati (si veda l’allegato \n\ndell’esame preliminare).  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n13 / 39 \n\n  \n\n4. PARTECIPAZIONE PUBBLICA  \n\nLa variante al Piano Particolareggiato di Villa Argentina, consegnata il 30 maggio 2012,  ha \n\nsostenuto l'esame preliminare dipartimentale il 25 ottobre 2012. \n\nLa variante di piano regolatore e i risultati dell’esame preliminare sono stati presentati in \n\nassemblea pubblica il giorno11 dicembre 2013. La variante pianificatoria al Piano \n\nParticolareggiato di Villa Argentina è stata messa in consultazione pubblica presso gli albi \n\ncomunali dal 7 gennaio al 7 febbraio 2014.  \n\nDurante il periodo di consultazione sono giunte 136 osservazioni da parte di cittadini e di gruppi \n\ndiversi, che chiedono che il fondo n. 3043 RFD Mendrisio /Sezione Mendrisio sia inserito in \n\nzona "Attrezzature pubbliche e edifici pubblici AP-EP, con destinazione verde", al fine di poter \n\nrendere possibile il progetto elaborato dall'arch. Rodel, commissionato dal Comitato Parco di \n\nVilla Argentina. Il Municipio ricorda che la variante elaborata è conseguente al MM n. 83 /2011 \n\napprovato dal Consiglio comunale. Tale risoluzione prevede, in modo particolare, l'inserimento \n\ndel mappale n. 3043 RFD Mendrisio /Sezione Mendrisio in zona AP-EP attrezzature per edifici \n\npubblici e attrezzature pubbliche e non l'utilizzo esclusivo quale area verde.  \n\n \n\nAltre osservazioni di carattere puntuale: \n\n1. Accademia di Architettura: \n\nSi ritiene che, all’interno del comparto F, il mappale n. 1167 RFD Mendrisio /Sezione Mendrisio \n\n(bar Vignetta) sarebbe ideale per una piccola estensione del Campus universitario con \n\ncontenuti legati alla ristorazione, a uffici e a eventualmente un'aula seminariale e si chiede \n\npertanto un relativo adeguamento delle norme pianificatorie.  \n\n-+ Il Municipio condivide tale ipotesi e propone di considerarla nell'elaborazione \n\ndefinitiva della variante. Si ricorda che tale ipotesi è anche condivisa dal DT.  \n\n2. Partito liberale radicale: \n\nSi ritiene corretta l'impostazione progettuale (studio Voser), ma si auspica la formazione di \n\nun'apposita commissione architettonica/paesaggistica (con rappresentanti del Comitato del \n\nparco di Villa Argentina e del Consiglio comunale) che possa avere parere vincolante di \n\ndecisione sulle nuove edificazioni. \n\n-+ Il Municipio non condivide tale ipotesi, in quanto l'ampliamento del Campus \n\nuniversitario sarà verosimilmente sottoposto a procedura di concorso di architettura. \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n14 / 39 \n\n \n\nTale possibilità potrebbe essere inserita nelle norme di attuazione e venir estesa a \n\ntutto il comparto.  \n\n \n\n3. Signor Enzo Lupi, Magliaso: \n\nSi richiede di aumentare gli indici edificatori e le altezze ammissibili del comparto F in modo da \n\npermettere la costruzione di edifici di 4 piani.  \n\n~ Il DT si è già espresso nell'EP, ritenendo che un eventuale commisurato \n\nampliamento delle potenzialità edificatorie del comparto F, al fine di favorire lo sviluppo \n\ndelle attività legate al Campus universitario, non deve risultare in conflitto con la \n\nconservazione e visibilità, oltre che delle ville che si sviluppano su Largo Bernasconi, \n\ndegli edifici accessori di Villa Argentina.  \n\nIl Municipio non condivide l'ipotesi di aumentare le potenzialità edilizie private nel \n\ncomparto F, in quanto si porrebbero delle basi in contrasto con la tutela della sostanza \n\nedilizia del comparto F.  \n\n \n\n4. Signori Lorenzo Gusberti e Renata Zoccatelli (rappr. dall'avv. Silvio Pestelacci): \n\nSi richiede la rettifica del confine tra i comparti E e F sul mappale n. 1171 RFD Mendrisio \n\n/Sezione Mendrisio, in modo da eliminare il vincolo EAP, che si estende oltre un muro di \n\nconfine.  \n\nIn base alle osservazioni il Municipio propone di verificare le condizioni per eliminare il \n\nvincolo EAP dal mappale n. 1171 RFD Mendrisio /Sezione Mendrisio.  \n\nIl Municipio ricorda che dopo l'esame preliminare del Cantone si è deciso principalmente di \n\nabbandonare l'ipotesi di edificabilità nel comparto E (attuale posteggio del Campus \n\nuniversitario), di destinare il comparto G esclusivamente a contenuti legati alla Casa per anziani \n\nTorriani, di rinunciare all'edificazione della parte alta del comparto A e di destinare la parte \n\nbassa a ovest del comparto A per la futura estensione del Campus universitario.  \n\nIl Municipio, propone di mantenere l'impostazione generale attuale, e di approfondire alcuni \n\nsuggerimenti giunti e più precisamente:  \n\n• mantenimento dell'ubicazione della parte bassa a ovest del comparto A per la futura \n\nestensione del Campus universitario; \n\n• destinazione esclusiva per contenuti legati alla Casa per anziani Torriani per il comparto \n\nG; \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n15 / 39 \n\n  \n\n• valutazione della proposta di poter inserire contenuti legati all'estensione del Campus \n\nuniversitario per contenuti legati alla ristorazione nel comparto F (principalmente sul \n\nfondo no. 1167 RFD Mendrisio /Sezione Mendrisio);  \n\n• verifica delle condizioni per l'eliminazione del vincolo EAP dal mappale n. 1171 RFD \n\nMendrisio /Sezione Mendrisio. \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n16 / 39 \n\n \n\n5. CONTENTUTO DELLA VARIANTE  \n\n5.1 Proposta di modifica del PP2  \n\n5.1.1 Perimetro del PP2  \n\nIl dipartimento propone di estendere il perimetro di rispetto relativo al complesso di Villa Argen-\n\ntina e del vecchio Ospedale, estendendolo ai mappali 1158, 1160, 1163, 1875, 2924 e parzial-\n\nmente ai mappali 1161 e 2393. Tale estensione viene giustificata con le raccomandazioni della \n\nscheda ISOS con la quale però la lettura dipartimentale contrasta. Essa propone una lettura \n\nparziale del ‘complesso edilizia monumentale pubblica e privata entro parchi’, che secondo \n\nISOS comprende i mappali lungo Via Turconi fino all’incrocio con Via Franchini. Tale estensione \n\ndel perimetro di rispetto andrebbe ben oltre l’obiettivo della presente variante di piano particola-\n\nreggiato: l’estensione del parco pubblico di Villa Argentina. La modifica del perimetro di rispetto \n\nè perciò da rimandare a una prossima revisione del piano regolatore. Pertanto va mantenuto il \n\nperimetro del piano particolareggiato PP2. \n\n \n\n5.1.2 Comparto A  \n\nL’azzonamento del comparto A viene modificato da zona residenziale semi-estensiva (R3) a \n\nzona per attrezzature e edifici pubblici (AEP) per permettere l’estensione del parco pubblico, \n\noggi limitato al comparto B.  \n\nIl comparto A permette attualmente un insediamento di 7'250 mq a destinazione residenziale. Si \n\npropone di ridurre il potenziale edificatorio a 3'000 mq e di vincolare la costruzione \n\nall’edificazione scolastica. A tale proposito il comparto A viene suddiviso in due comparti con \n\nregole adeguate alle destinazioni previste per le aree specifiche, segnate nel piano con A1 e \n\nA2. \n\ncomparto A1: area collinare e nuovo parco  \n\n• il comparto A1 è riservato all'utilizzazione pubblica: il parco è a disposizione della \n\npopolazione;  \n\n• l’estensione del parco di Villa Argentina all’area collinare è soggetta a progetto \n\npaesaggistico complessivo. Nell’ambito della progettazione saranno da considerare gli \n\nelementi qualificanti del parco descritti nello studio Voser/Castelletti (2013);  \n\n• La costruzione di servizi che garantiscono la fruibilità del parco è permessa.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n17 / 39 \n\n  \n\n• il parco di Villa Argentina si inserisce nell’area di svago di prossimità Corteglia Castello \n\nsegnalata dal piano direttore.  \n\ncomparto A2: area edificabile \n\n• è permesso l’inserimento di attività per l’ istruzione e la cultura e le attrezzature di \n\nsvago e ricreative;  \n\n• la Sul massima da costruire è limitata a 3'000 mq;  \n\n• l’edificazione deve comunque essere coerente con la funzione ricreativa e di svago del \n\nparco pubblico per l’area garantendo l’accessibilità all’intero comparto;  \n\n• l'altezza massima dell'edificio principale è prescritta alla quota di 382.00 m.s.l.m. Non \n\nsono ammesse costruzioni tecniche sporgenti sul tetto;  \n\n• distanza minima dai confini: ml 5,00;  \n\n• la costruzione è soggetta a concorso pubblico d’architettura;  \n\n• non è permesso l’inserimento di posteggi nell’area.  \n\n \n\n5.1.3 Comparto B  \n\nLa destinazione del comparto B (Villa Argentina) rimane invariata.  \n\nVengono indicati percorsi pedonali nel piano che hanno valore indicativo e segnalano i punti \n\nprincipali che devono essere collegati, per permettere un uso pubblico del parco pubblico.  \n\n \n\n5.1.4 Comparto C2   \n\nLe possibilità edificatorie del comparto C2 sono utilizzate. I contenuti non vengono modificati.  \n\n \n\n5.1.5 Comparto E  \n\nLe possibilità edificatorie del comparto E sono già oggi sfruttate con l’insediamento dell’edificio \n\nCanavé e non vengono modificate.  \n\n \n\n5.1.6 Comparto F  \n\nIl Vincolo di AEP viene tolto dai mappali 1170 e 1171, che risultano pertanto inseriti interamente \n\nnella zona R3.  \n\nLe regole edificatorie non sono modificate per quanto concerne la residenza.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n18 / 39 \n\n \n\nInvece è introdotta la possibilità di costruire a confine per utilizzi legate all’attività del Campus \n\nUniversitario a condizione che tali edifici non superino le altezze dei muri di cinta esistenti. Ciò \n\npermette l’inserimento di attività rivolti alla ristorazione o alla didattica senza stravolgere il \n\ncarattere del comparto.  \n\n \n\n5.1.7 Comparto G  \n\nIl comparto G rimane edificabile secondo le indicazioni planovolumetriche fissate del PP2. Il \n\nvolume assegnato permette la costruzione di un massimo di circa 13'300 mq SUL.  \n\nViene modificato l’utilizzo previsto per il comparto: da alloggi di interesse pubblico a strutture a \n\nfavore della popolazione anziana.  \n\n \n\n5.2 Modifiche al piano regolatore di Mendrisio  \n\nDalla modifica del PP2 risultano anche delle modifiche al piano regolatore comunale per assicu-\n\nrarne la coerenza tra i due strumenti pianificatori.  \n\nSu segnalazione dell’Ufficio dei beni culturali, il Dipartimento chiede l’inserimento di alcuni ade-\n\nguamenti riguardo alla tutela degli edifici e dei manufatti del fmn 1166, il completamento \n\ndell’elenco dei beni tutelati sul piano cantonale e l’estensione del perimetro di rispetto per il \n\nComplesso di Villa Argentina e del vecchio Ospedale.  \n\nRispetto a quanto approvato nel 2008 va inserito il subalterno F (edificio amministrativo) \n\nnell’elenco dei subalterni sul fmn 1166. È dunque suggerita la seguente modifica dell’art. 64 \n\nNAPR: \n\n \n\nArt 64 Beni culturali protetti \n\n1. Istituzione della protezione \n\n1  Sono considerati beni culturali d’interesse cantonale ai sensi della legge canto-\nnale protezione dei beni culturali del 13 maggio 1997: \n\n omesso \n\nVilla Argentina con parco annesso, fmn 1166, sub. A, B, C, D, E, v, x, z, a1, b1, c1, \n\nd1 \n\nComplesso di Villa Argentina con edifici annessi (A, B, C, D, E, F) e parco, \n\nfmn 1166.   \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n19 / 39 \n\n  \n\n6. MOTIVAZIONE DELLA VARIANTE  \n\nStudio urbanistico: “Campus di Mendrisio Nuove strategie per il futuro sviluppo paesaggistico \n\ndel Campus dell’Accademia di architettura” (Arch. Nicola Castelletti, Arch. Martina Voser, \n\nnovembre 2013). \n\nLa variante di PR del piano particolareggiato PP2 di Villa argentina mira a estendere l’area di \n\nutilizzo pubblico senza modificare l’assetto del parco storico, liberandolo dalle possibilità di \n\nedificazione residenziali nella parte alta. Non prevede la possibilità edificatorie per edificazione \n\ndi grande dimensione, ma solo piccole aggiunte, che aiutano a rafforzare la struttura del parco.  \n\nSu incarico del comune di Mendrisio congiuntamente con l’Università della Svizzera italiana gli \n\narchitetti Voser e Castelletti hanno elaborato uno studio che riguarda la riqualifica del parco e \n\nsegnala la possibilità di inserire volumi nel parco. Per la lettura del contesto e l’argomentazione \n\ndell’inserimento di nuove volumetrie nel parco si rimanda a tale studio allegato al presente \n\nrapporto. In seguito vengono riassunte le valutazioni generali della variante e giustificate le \n\nlimitazioni all’inserimento delle volumetrie proposte dallo Studio urbanistico citato.  \n\n \n\n6.1 I temi della valutazione  \n\n6.1.1 Tra protezione e utilizzazione  \n\nLa discussione intensa, così come pure le varie mozioni presentate per una estensione \n\ndell’utilizzo pubblico del parco di Villa Argentina, pongono ben in evidenza il “terreno delicato” \n\nsul quale si muove la modifica della variante. Interesse chiaro e importante è quello di poter \n\ndisporre di aree di svago pubbliche nell’area di Mendrisio, zona soggetta a una forte mutazione \n\nnegli ultimi decenni, con la perdita di molte aree verdi.  \n\nCon la realizzazione del polo universitario, il parco di Villa Argentina ha occupato anche una \n\nposizione strategica e centrale nella vita del Campus di Mendrisio dell’università della Svizzera \n\nitaliana. Il tutto rappresenta un elemento davvero importante della politica di sviluppo della città. \n\nUn pregio del Campus universitario di Mendrisio è dato sicuramente dalla dimensione \n\ncontenuta, che permette il contatto diretto e informale tra corpo docente e popolazione \n\nstudentesca, che risulterebbe essere difficoltoso con una suddivisione su varie sedi di un istituto \n\nrelativamente piccolo.  \n\nSi considera pertanto, dato l’intorno importante e storico, di domandare quanto volume edificato \n\nsupplementare sia compatibile con la destinazione senza che esso vada ad alterare l’immagine \n\ne il corpo del parco storico. La via è quindi quella di proporre utilizzi mirati che comprendano \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n20 / 39 \n\n \n\nedificazioni di dimensioni molto contenute, là dove per ragioni di qualità è sopportabile \n\nl’inserimento di nuove edificazioni, al fine di un rafforzamento della struttura del parco.  \n\nLe necessità di nuovi spazi dell’università che eccedono queste possibilità edificatorie \n\nnell’ambito del comparto PP2 saranno da soddisfare in altre aree.  \n\nRimane inoltre inalterata la possibilità degli altri enti presenti nel comparto di estendere le loro \n\nstrutture seguendo la regolamentazione in vigore.  \n\n6.1.2 Utilizzazioni consone alla destinazione pubblica del parco  \n\nE’ possibile andare a prevedere un uso misto del parco, orientato ad una fruibilità concessa sia \n\nalla popolazione che agli studenti della facoltà di Architettura. E’ preferibile infatti andare ad evi-\n\ntare le contrapposizioni nell’utilizzo del parco. Resta in ogni caso da definire una precisa rego-\n\nlamentazione d’utilizzo del parco. \n\nAd ogni buon conto è necessario considerare la qualità storica intrinseca dei luoghi, che richie-\n\nde una attenta e profonda analisi. Studenti e corpo insegnate non rappresentano infatti soggetti \n\n“estranei” alla vita sociale di una comunità, ma rappresentano invece alcuni fruitori caratteristici \n\ndel “sistema parco pubblico”, che possono arricchire il complesso di relazioni connesse alla im-\n\nportante funzione di  fulcro delle attività di svago assunte dal parco stesso. Svago per la popo-\n\nlazione studentesca, così come pure svago di prossimità per la popolazione e importante ac-\n\ncesso alla zona di svago Castello.  \n\nAltri utilizzi legati alla presenza di prossimità di edifici pubblici sono quelli connessi alle presen-\n\nza delle scuole elementari, o alla eventuale previsione di abitazioni di utilità pubblica da adatta-\n\nre alla popolazione anziana.  \n\n6.1.3 Preservare e sviluppare la qualità architettonica e paesaggistica  \n\nL’insieme del parco come pure il recupero oculato e ragionato è alla base del recupero di \n\nquest’area di grande pregio.  \n\nIl recupero e l’estensione del parco dovrà basarsi su un progetto d’architettura paesaggistica di \n\nqualità, che comprenda tutta l’area dei comparti A, B e C.  \n\nInserimenti di edificazioni sono soggetti a concorso di architettura nelle aree segnalate del \n\ncomparto A. Sono comunque state stabilite volumetrie, altezze e distanze entro le quali una edi-\n\nficazione ad utilizzo pubblico dovrà necessariamente muoversi.  \n\nQuesta configurazione pone il parco al Centro del Campus universitario e l’insediamento delle \n\nfunzioni pubbliche al suo margine permette la rivalorizzazione della parte alta, aprendola al \n\npubblico. Gli edifici pubblici si insediano in maniera ordinata attorno al parco, rendendolo fulcro \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n21 / 39 \n\n  \n\ndelle diverse funzioni che distinguono l’area: quelle scolastiche, universitarie, ospedaliere, resi-\n\ndenziali e di svago.  \n\n \n\n6.2 Le argomentazione per lo sviluppo del parco pubblico  \n\n6.2.1 Estensione del parco di Villa Argentina  \n\nIl verde urbano è un elemento dell’ambiente costruito in fondamentale relazione con il paesag-\n\ngio. Questo elemento, infatti, favorisce il riequilibrio ambientale delle città. Questi obiettivi sono \n\npure presenti nelle linee guida dello sviluppo della città ed in particolare nelle linee strategiche \n\n“Comune città viva” e “Comune attento all’ambiente”. L’auspicabile conservazione del parco si \n\npone quindi quale elemento di grande importanza ai fini del miglioramento della qualità di vita. \n\nLe aree verdi devono proporsi come oasi entro gli ambiti urbani, le cui funzioni, numerose e im-\n\nportanti, spaziano dalla ecologico-ambientale, alla sociale-ricreativa, alla culturale-didattica ed \n\nalla estetico-architettonica. \n\nI giardini storici sono culturalmente connessi con lo sviluppo delle città e testimoni del passato. \n\nCostituiscono un elemento di grande valore del nostro patrimonio storico-culturale e di conse-\n\nguenza vanno anche correttamente tutelati e gestiti. La città come tale, al suo centro, richiama \n\nl’opportunità di esaminare la necessità di estendere il parco urbano, che a differenza dei grandi \n\npolmoni verdi che l’attorniano, funge da sostituzione del sistema agricolo e forestale, permet-\n\ntendo l’insediamento di una ricca fauna che contribuisce al riequilibrio di un ecosistema sbilan-\n\nciato. \n\nLa possibile estensione del parco di Villa Argentina risponde a diversi obiettivi: \n\n• garantire la conservazione di un parco unico nel suo genere; \n\n• estendere uno spazio verde all’interno di un comparto centrale ad alto contenuto \n\npubblico.  \n\n \n\n6.2.2 Strategie per il parco  \n\nL'attuale estensione del parco risulta orfana dei terreni a monte a causa dell'abbandono delle \n\nattività agricole a cui erano destinati. La necessità di crescita del Campus universitario offre \n\nl'opportunità di riconquistare l'estensione originale ricollegando le superfici a monte con la Villa \n\ndefinendo contemporaneamente la direzione dello sviluppo del Campus universitario stesso. \n\nLa definizione spaziale dei luoghi con recinti e muri è un carattere ricorrente del contesto pae-\n\nsaggistico di Mendrisio e costituisce uno strumento tipologico per la ricostruzione e ridefinizione \n\ndegli spazi del parco e dell'intero Campus universitario. Chiarire gli insiemi e le identità dei di-\n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n22 / 39 \n\n \n\nversi luoghi, rafforzare il dialogo tra gli edifici e i loro spazi esterni, creare varietà, sono queste \n\nparole chiave dell’azione pianificatoria. Gli attuali edifici del Campus universitario e dell'ospeda-\n\nle determinano infatti due tipologie di spazio pubblico nelle immediate vicinanze. I parchi, nel \n\ncaso delle Ville Argentina e Torriani e di Palazzo Turconi, meritano un’attenzione particolare. Il \n\ngiardino dei lecci di fronte a Palazzo Canavée, il viale dei Cappuccini di fronte alla chiesa di San \n\nFrancesco e il giardino su cui si affaccia l'ospedale sono invece spazi più prettamente urbani \n\nriconducibili al modello della piazza tradizionale quale luogo di aggregazione. In particolare, ri-\n\nguardo il  parco di Villa Argentina, si intende valorizzare tutti i comparti del parco attorno alle \n\nstrutture accademiche e dedicarle all'incontro, alla condivisione e al benessere di studenti e po-\n\npolazione. Valorizzare presuppone la cura delle strutture e della vegetazione esistenti ancora \n\noggi e l'integrazione di elementi nuovi adatti alla restituzione spaziale del parco. A questo scopo \n\nsi ritiene importante la piantumazione di nuovi alberi quale filtro per consolidare i margini, non-\n\nché la salvaguardia e l'occupazione dei terrazzamenti e del prato a monte. \n\n6.2.3 Recupero del parco e dei manufatti  \n\nLa variante quindi propone sia di estendere sia di recuperare il parco. Questa estensione dovrà \n\nseguire un progetto qualificato e complessivo d’architettura paesaggistica.  \n\nIl comparto è caratterizzato dai contenuti storici quale sicuramente è il parco di Villa Argentina. \n\nPurtroppo la sua manutenzione non rispecchia il valore dell’opera. L’analisi del parco esistente \n\nfatta dall’arch. Righetti (1993) è sempre d’attualità e propone di mantenerne la qualità con \n\nl’assegnazione di aree di recupero. Questi sono da integrare con le segnalazioni degli arch. \n\nVoser e Castelletti (2013) che indicano ulteriori misure per le aree adiacenti. Alcune delle \n\nmisure urgenti, già proposte allora e tuttora valide, sono:  \n\n• il recupero dei percorsi segnalati in giallo nel piano dell’arch. Righetti;  \n\n• la ricostruzione della scala scenica tra il prato e il pergolato a monte;  \n\n• il ripristino del padiglione centrale d’arrivo della strada con il pergolato a lato;  \n\n• la proposta di alberare la scarpata;  \n\n• il recupero delle bordure dei percorsi.  \n\nAlcune misure sono già state avviate per quanto riguarda il corpo vegetale del parco. Per quel \n\nche concerne i manufatti purtroppo il loro deterioramento è progredito nel corso degli anni e \n\nculminato con la demolizione del pergolato a monte della scala scenica. Una ricostruzione \n\nfilologica del parco è d’obbligo per ripristinare quest’opera di qualità.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n23 / 39 \n\n  \n\n \n\nFigura 4  Proposta di sistemazione del parco di Villa Argentina e del Ricovero Torriani, arch. \nN. Righetti, 1993.  \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n24 / 39 \n\n \n\nCon la variante del piano particolareggiato si presenta l’occasione di integrare la ricostruzione \n\ndel parco in un disegno complessivo che comprenda tutto il comparto di Villa Argentina. Si \n\npropone quindi di avviare la progettazione paesaggistica per l’intera area del Piano \n\nparticolareggiato di Villa Argentina (PP2) al fine di ottenere un progetto di qualità per il recupero \n\ndel parco e il suo ampliamento.  \n\nCome segnalato dell’ISOS, il parco Torriani risultata essere legato fortemente, come qualità e \n\nstoria, al parco di Villa Argentina. La futura estensione del parco è pertanto da sviluppare \n\ncongiuntamente come indicato dal progetto Righetti e ribadito dallo Studio degli Arch. Nicola \n\nCastelletti e Martina Voser.  \n\n \n\n6.3 Valutazione del potenziale edificatorio del Campus universitario \n\n6.3.1 Strategia di sviluppo per il Campus universitario di Mendrisio   \n\nAllo stato attuale, il Campus universitario è composto da cinque edifici: \n\n• Palazzo Turconi (locali per gli studenti del I anno e i diplomi); \n\n• la Biblioteca; \n\n• Villa Argentina (direzione, amministrazione e segretariato); \n\n• la Dépendance (istituto i.CUP e stampante tridimensionale); \n\n• Palazzo Canavé (aule di didattica, laboratorio di modellistica, atelier per gli studenti del \n\nII, III, IV anno).  \n\nOltre a queste strutture sono da aggiungere la casa dello studente, l’Archivio del Moderno \n\n(fondazione attiva nella ricerca storica) e il teatro dell’architettura di imminente costruzione. \n\nLa riforma universitaria prevista dagli accordi di Bologna ha incrementato la mobilità degli \n\nstudenti comportando la necessità di aumentare l’offerta didattica. Parallelamente, il Campus \n\nuniversitario auspica un aumento della ricerca e della formazione dottorale, così come delle \n\nattività espositive, fondamentali per la visibilità della scuola e per poter dare sufficiente risalto ai \n\nprogetti di diploma. Per queste ragioni, è resa necessaria la costruzione di nuovi spazi. \n\nUn eventuale trasferimento, attualmente in fase di studio, del Dipartimento Architettura, \n\nCostruzione e Design (DACD) della SUPSI nel “comparto stazione” a Mendrisio permetterebbe \n\ndi mettere in atto delle rilevanti sinergie, in particolare per quanto riguarda la condivisione della \n\nbiblioteca, di alcune aule e di spazi espositivi.  \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n25 / 39 \n\n  \n\n6.3.2 Possibili posizionamenti per lo sviluppo del Campus universitario \n\nLo studio prodotto degli Arch. Nicola Castelletti e Martina Voser su incarico del comune di \n\nMendrisio ha verificato possibili posizionamenti per l’estensione del Campus universitario. Sono \n\nstate approfondite sette possibili scelte. Queste scelte sono state sottoposte alla condizione di \n\ntrovarsi in vicinanza immediata degli edifici universitari attuali per agevolarne l’uso. Le aree \n\nmarginali della parte superiore del parco di Villa Argentina sono risultate migliori per i seguenti \n\nmotivi: l’area mostra una prossimità ottimale rispetto al Palazzo Canavé. Delle due viene presa \n\nin considerazione comunque solo quella a valle per l’impatto visivo della posizione rialzata co-\n\nme pure di conflitto di utilizzo tra la funzione di svago dell’area e le esigenze dell’università. \n\nL’accessibilità è valutata buona, mentre la situazione topografica risulta non ideale per la forte \n\npendenza, ma presenta una vasta area pianeggiante nell’area di accesso. La realizzazione in-\n\nvece è soggetta a modifica del piano particolareggiato e rimane da considerare il costo \n\nd’acquisto del terreno.  \n\nPer la valutazione dettagliata delle altre aree si rimanda allo studio citato prodotto dagli Arch. \n\nNicola Castelletti e Martina Voser.  \n\nPer queste ragioni risulta l’area B in Figura 5 come variante proposta per un nuovo edificio del \n\nCampus universitario di Mendrisio. \n\n \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n26 / 39 \n\n \n\nFigura 5  Piano generale - “Campus di Mendrisio Nuove strategie per il futuro sviluppo pae-\nsaggistico del Campus dell’Accademia di architettura” (Arch. Nicola Castelletti, \nArch. Martina Voser, novembre 2013). \n\n \n\n \n\n \n\nFigura 6  Possibili strategie di sviluppo del Campus universitario di Mendrisio  - “Campus di \nMendrisio Nuove strategie per il futuro sviluppo paesaggistico del Campus \ndell’Accademia di architettura” (Arch. Nicola Castelletti, Arch. Martina Voser, no-\nvembre 2013).  \n\n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n27 / 39 \n\n  \n\n6.3.1 Valutazione del potenziale edificatorio  \n\nSi sostiene in questa sede l’idoneità del posizionamento del volume edificabile in base alle se-\n\nguenti motivazioni:  \n\n• in tale posizione il volume edificato forma un limite definito, come segnalato e \n\ngiustificato dallo studio degli Arch. Nicola Castelletti e Martina Voser, in linea con la \n\ncaratteristica del giardino storico;  \n\n• perché il luogo è stato edificato in precedenza;  \n\n• e il volume previsto confina con l’adiacente area edificata. \n\nLa giustificazione di una eventuale edificazione in questa posizione deve essere valutata infatti \n\nsecondo i seguenti criteri:  \n\n• la volumetria si deve inserire in modo armonioso nell’insieme edificato esistente \n\nnell’area, in particolar modo riguardo quelle storiche;  \n\n• la relazione degli edifici rispetto al contesto deve essere relazionata alle aree del parco \n\nsul quale si affacciano;  \n\n• l’utilizzo dell’edificio non vada in conflitto con l’utilizzo del parco storico.  \n\nGli elementi salienti della valutazione secondo questa logica risultano essere pertanto il posi-\n\nzionamento rispetto ai terrazzamenti del parco di Villa Argentina, il posizionamento rispetto al \n\ngiardino di Villa Torriani e l’utilizzo dell’edificio.   \n\nPer quanto riguarda il posizionamento rispetto ai terrazzamenti del parco di Villa Argentina, es-\n\nso si colloca sull’edificazione esistente e riprende il contorno del muro esistente; si inserisce in \n\nmaniera funzionale nella serie di nuove edificazioni proposte dal PP2, in quanto i parametri di \n\nestensione e di altezza di questa edificazione sono legati al fondo sulla quale insiste e perciò \n\nalla stessa altezza dei volumi esistenti e offre un accesso solo da Via alla Torre, per non stra-\n\nvolgere la caratteristica e l’uso (centralità) del parco.  \n\nIl posizionamento della nuova edificazione rispetto al giardino di Villa Torriani risulta essere più \n\ndelicato invece perché racchiude il parco verso sud, creando un fronte quasi urbano, in un’area \n\nidentificata con la presenza di diversi giardini di sontuose ville. Lo studio degli Arch. Nicola Ca-\n\nstelletti e Martina Voser segnala la posizione storica chiusa del parco, senza estensione a mon-\n\nte; il terreno storicamente era infatti occupato da edifici ma di una dimensione molto contenuta. \n\nE’ proponibile perciò un edificio di dimensioni contenute, che non stravolga l’intorno storico ma \n\nche si vada ad inserire nella struttura senza dominare i due giardini. E’ ammissibile e supporta-\n\nbile perciò un’edificazione di una altezza fino alla quota 382.00 dalla quale risulta una altezza \n\nverso valle della facciata di ca. 10.50 m.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n28 / 39 \n\n \n\nRiguardo l’utilizzo dell’edificio è necessario considerare un inserimento nel parco senza stravol-\n\ngere i flussi dei pedoni, l’accesso deve avvenire perciò verso Via alla Torre. L’inserimento \n\ndell’edificato deve essere predisposto senza la creazione di ulteriore traffico motorizzato al fine \n\ndi mantenere una buona possibilità di svago e la dovuta tranquillità dell’area e del parco pubbli-\n\nco (si veda la carta dei giardini storici). Non viene prevista perciò nessuna introduzione di po-\n\nsteggi nell’area. L’accesso veicolare viene consentito unicamente dalla Via alla Torre per elimi-\n\nnare l’attraversamento del traffico motorizzato dal parco.  \n\n  \n\nFigura 7 - a Situazione iniziale. \n\n \n\nFigura 7 - b  Volumetria proposta dallo studio “Campus di Mendrisio Nuove strategie per il futu-\nro sviluppo paesaggistico del Campus dell’Accademia di architettura” (Arch. Nicola \nCastelletti, Arch. Martina Voser, novembre 2013). \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n29 / 39 \n\n  \n\nL’area A2 propone l’inserimento di un nuovo edificio del Campus universitario in un’area già edi-\n\nficata in precedenza. La volumetria si inserisce nel contesto delle volumetrie che seguono la de-\n\nfinizione del parco Torriani che sono allineate e limitate in altezza. Queste altezze sono legate \n\nall’andamento del terreno e rispecchiano le altezze della prospiciente Zona R3 di 10.50 ca. Si \n\npropone, per non alterare l’immagine già fissata, di inserire la nuova volumetria, che serve a de-\n\nlimitare il parco di Villa Argentina e a costituire il confine sud del parco Torriani. In questa logica \n\nè necessario fissare l’altezza alla quota di 382.00 m. Con ciò si permette l’inserimento di una \n\nfacciata a 10.50 che consente l’inserimento di tre piani ca. e una SUL di ca. 3'000 mq, senza \n\nalterare l’immagine del parco. Questa superficie permette di sostituire le necessità segnalate \n\ndall’Università.  \n\n \n\n \n\nFigura 7 - c Volumetria ridotta.  \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n30 / 39 \n\n \n\nFigura 7 - d Volumetria ridotta e allineata.  \n\n6.4 Un progetto integrato per i comparti A e B  \n\n Villa Argentina è un comparto di grande pregio di alto valore storico e architettonico-\n\nurbanistico. La logica del piano procede per comparti per fissare regole uguali per elementi si-\n\nmili, che sono da valutare allo stesso modo. Ciò non crea dei precedenti per il disegno proget-\n\ntuale dei singoli componenti dell’area. Gli elementi singoli del comparto sono legati tra di loro, \n\nsia dalla destinazione comune di parco pubblico e di influenza mutua tra elementi edificatori e \n\ndall’uso che si fa dei singoli elementi edificati e la loro organizzazione interna. E’ da prevedere \n\nperciò lo sviluppo del comparto B in un progetto unico e integrato per un parco pubblico nel \n\ncomparto A, che sia il risultato di una procedura di progettazione complessiva, che possa ga-\n\nrantire la qualità della proposta progettuale.  \n\nIn tale intorno potranno inserirsi le singole edificazioni, frutto di un concorso pubblico, valutato \n\nda una giuria competente che rappresenti tutte le capacità storiche, sociologiche, architettoni-\n\nche e urbanistiche, atte a garantire un risultato che sia all’altezza della qualità del comparto.   \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n31 / 39 \n\n  \n\n7. PROPOSTE DI MODIFICA (NAPR)  \n\n7.1 Norme di attuazione del PP2  \n\nNorme introduttive  \n\nArt. 1  \nBase legale, Richiamo \nalla legislazione \n\n1. Il piano particolareggiato di Villa Argentina (nel seguito denominato PP2) prende \norigine dal P.R. comunale. La base legale è data dalla legge di applicazione alla Legge \nFederale sulla pianificazione del territorio sullo sviluppo territoriale (Lst LALPT), e dal \nrelativo regolamento di applicazione (RLst RLALPT). \n\n 2. Per quanto non esplicitamente disposto, sono applicabili le norme della Lst LALPt del \nRLst RLALPT, della LE e del RLE RALE, come pure tutte le altre leggi e prescrizioni \nfederali, cantonali e comunali concernenti l'edilizia, le foreste, le acque, la natura e il \npaesaggio, la protezione dell'ambiente, dei valori storici ed artistici, ecc.  \n\n  \n\nArt. 2  \nDelimitazione, scopo, \ncontenuto \n\n1. Il PP2 è delimitato dal perimetro indicato nel Piano di edificabilità dei comparti (N. \n920/2).  \n\n Il PP2 ha lo scopo di disciplinare e di favorire la sistemazione urbanistica di Villa \nArgentina e delle aree connesse in modo da farne tre zone diverse, complete nelle \ninfrastrutture tecniche e funzionali pubbliche e parapubbliche.  \n\n La prima (comparti C,D,G) si confronterà con le modalità costruttive del nucleo, la \nseconda (comparti E,F) verso le scuole Canavée con l'edificazione attigua, e la terza \n(compartoi A,B) con degli elementi costruiti che hanno uno stretto riferimento \nottico-visuale con la villa. \n\n Attraverso rappresentazioni grafiche e normative, il PP2 agisce sulle proprietà private e \npubbliche dando le disposizioni e ponendo i vincoli necessari per l'ottenimento dello \nscopo enunciato. \n\n I progettisti privati che operano sui sedimi interessanti il PP2 sono tenuti a interpretare \nadeguatamente le particolarità del sito per la progettazione degli elementi architettonici \n(facciate, ecc.) che delimitano gli spazi pubblici.  \n \n\nArt. 3  \nComponenti del PP2 \n \n\nIl Piano Particolareggiato si compone di documenti vincolanti:  \nPiano d' edificabilità dei comparti (1:1.000) \nNorme d'attuazione del PP2  \ne di un atto di valore indicativo:  \nRapporto di pianificazione, comprendente il rapporto Reinhart (settembre 1988J, la \nrelazione tecnica e il programma di attuazione.  \n \n\n  \n\nArt. 4  \nCompetenze di vincolo \n- Rapporto con il P.R.  \n\n1. All'interno del perimetro del P P2 restano validi e applicabili tutti i vincoli, le indicazioni \ne le norme del P.R. per tutte quelle parti non regolate altrimenti dalle normative \nspecifiche del PP2. \n\n 2. In linea generale, le prescrizioni dei piani d'indirizzo a scala più dettagliata (vedi \nrapporto di pianificazione) specificano le intenzioni progettuali contenute nel piano di \nedificabilità dei comparti.  \n \n\nArt. 5  \nDefinizioni \n \n\n1. Validità \nSono richiamate tutte le definizioni contenute nella LE, nel RLE RALE e nella Lst LALPT. \nLe definizioni date dalle norme di attuazione del PR restano valide e vincolanti, tranne \nper i casi nei quali il PP2 introduce modifiche, precisazioni e completamenti.  \n\n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n32 / 39 \n\n \n\n 2. Linee di edificazione  \nIl PP2 indica le seguenti linee di edificazione: \nLinee di arretramento: costituiscono il limite fino al quale è possibile costruire.  \nLinee di costruzione: rappresentano l'insieme dei punti sui quali devono \nobbligatoriamente essere costruite le facciate. L'obbligo è dato su tutta l'estensione delle \nsingole linee e in principio per tutta l'altezza delle relative facciate. \n\n Altezza prescritta: rappresenta i punti lungo i quali deve obbligatoriamente concludersi, \nin altezza, la parte più alta dell'edificio (gronda e colmo).  \nCorpi tecnici che superano queste quote sono concessi dal Municipio solo \neccezionalmente e se si integrano nel contesto architettonico. \n\n 3. Aree di utilizzazione pubblica \nIl vincolo di ''passo pubblico" introduce l'obbligo per il privato, di concedere il passaggio \npubblico attraverso la propria proprietà.  \nIl vincolo non influisce sulla determinazione delle superfici computabili per gli edifici \nlarghezze del passo (ml 3.50) e distanze di arretramento (ml 3.00 per lato) sono \nvincolanti. \nNon sono prescritti arretramenti particolari per il comparto E. L'ubicazione è indicativa e \npuò essere modificata con l'accordo del Municipio in sede di progettazione definitiva \ndell'opera pubblica o privata. \nLe modalità di realizzazione esecutiva, di godimento e di esecuzione del passo sono \ndefinite in sede di esercizio del diritto. Salvo specifico, fungo i passi pedonali è tollerato il \ntransito veicolare per l'accesso a fondi che non possono essere raggiunti altrimenti e .ai \nveicoli di servizio pubblico, autoambulanze, pompieri, ecc.).  \n\n 4. Sporgenze oltre le linee di edificazione e sulle aree di utilizzazione pubblica. \nSporgenze oltre le linee di edificazione  non  sono  concesse anche se rispettano i \ndisposti della LE e del RLE RALE. \n\n  \n\n 5. Rientranze dalle linee di costruzione (deroga al cpv. 2.2.) \nSono ammesse se non sono compromessi l'effetto ambientale ed architettonico \ndell'allineamento e dell'unità progettuale.   \n \n\nArt. 6  \nDistanze dai confini e \nfra fabbricati \n\nAll'interno del perimetro del PP2, il posizionamento degli edifici è regolato dalle linee di \nedificazione inserite nel piano. \nDi conseguenza, le prescrizioni di P.R. relative alle distanze dai confini e fra i singoli \nedifici decadono, anche per quanto concerne i rapporti verso sedimi ed edifici esterni al \nperimetro del PP2 ma confinanti con esso. Inversamente, sedimi ed edifici esterni al \nperimetro del PP2 devono osservare le prescrizioni vigenti di P.R. anche nei confronti di \nsedimi ed edifici interni al PP2. \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n33 / 39 \n\n  \n\nArt. 7  \nEdificabilità - quantità \nedificatorie \n\n1. Comparto A (Abitazioni private) (Parco pubblico)  \nIl comparto A è suddiviso in A1 e A2.   \n1. Comparto A1 (Estensione del Parco pubblico)  \n\n1.1  Il comparto A1 è riservato all'utilizzazione pubblica: il parco è a disposizione \ndella popolazione.   \n\n1.2  Gli elementi paesaggistici e architettonici qualificanti del parco devono essere \nconservati e valorizzati.  \n\n1.3  Il recupero e l’estensione del parco è da effettuare con un progetto \ncomplessivo che comprende pure i comparti B e C1.  \n\n1.4 La costruzione di servizi che garantiscono la fruibilità del parco è permessa.  \n1.2 La superficie utile lorda massima è di mq 7'500 mq  \n\nL’altezza massima (compresi eventuali corpi sopraelevati) è  \n- alla gronda:  ml 9.80  \n- al colmo:   ml 12.00  \n\n1.3 La progettazione, l'esecuzione e l'esercizio dell'area centrale, posta a cavallo \ndel passaggio pedonale, devono armonizzare con i valori ambientali e con la \nfruizione pubblica di tale passaggio.  \nIl muro esistente, il pergolato e il padiglione al confine del pianoro devono \nessere conservati e valorizzati. A tal fine, è concessa all'Ente Pubblico una \nservitù per operare su detti manufatti e nelle loro immediate vicinanze (fascia \noperativa con profondità 5.00 ml per parte). \nLa manutenzione di quest'area e del passaggio compete all'Ente Pubblico.  \n\n1.4  Per le decisioni di sua competenza, il Municipio ha la facoltà di avvalersi del \nparere di una commissione di esperti alla quale sottoporre il progetto unitario \ndi edificazione del comparto per una verifica dei presupposti di natura \narchitettonica indicati nella presente normativa.  \n\n1.5  Il terreno naturale è modificabile unicamente per piccoli adattamenti, non \ngeneralizzati entro i valori di +/- 50 cm.  \nGli accessi veicolari possono essere previsti unicamente dalla strada a monte \ne devono essere concentrati in due punti (lato nord e lato sud). \nE' da escludere la formazione di posteggi in superficie o sotterranei. nell'area \ncentrale.  \n\n I posteggi per autoveicoli calcolati secondo I’art. 15 devono essere previsti in \nsotterraneo nella misura minima dell'80% del fabbisogno. I posteggi esterni \npotranno essere utilizzati esclusivamente per servizio per visitatori.  \n\n Le costruzioni previste sotto il livello del terreno devono essere all’interno delle \nlinee di edificazione del comparto. \n\n2. Comparto A2 (Estensione Campus universitario)  \n2.1 Il comparto A2 è edificabile unicamente all'interno dell'area tratteggiata \n\n(superficie edificabile) indicata nel piano. Il progetto deve comprendere tutto il \ncomparto e l'esecuzione deve essere unitaria. Particolare attenzione dovrà \nessere riservata alla conformazione ed al disegno delle facciate degli edifici \nrivolte verso il parco pubblico.  \n\n2.2 Il progetto non dovrà in ogni modo contrastare:  \n- con l'esistente struttura architettonica della Villa Argentina e del parco \nannesso;  \n- né con Ie caratteristiche di utilizzo pubblico del parco. \n\n2.3 La superficie utile lorda massima è di mq 3'000.  \nL'altezza dell'edificio principale è prescritta alla quota di 382.00 m.s.l.m.  \n\n2.4 La costruzione è soggetta a concorso pubblico d’architettura. \n2.5 L’accesso veicolare può essere previsto unicamente dalla strada pedonale a \n\nvalle e deve essere concentrato in un punto.  \n Le costruzioni previste sotto il livello del terreno devono essere all’interno delle \n\nlinee di edificazione del comparto. \n \n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n34 / 39 \n\n \n\n 3. 2. Comparto B (Villa Argentina)  \nIl comparto B è riservato all'utilizzazione pubblica: il parco è a disposizione della \npopolazione, gli edifici sono destinati all'utilizzazione nell'ambito dell'istruzione e della \ncultura o al servizio della destinazione pubblica del parco. \nCostruzioni e vegetazione esistenti sono, in linea generale, da conservare. \nDemolizioni, ristrutturazioni, ampliamenti, nuove costruzioni possono essere previsti \nunicamente sulla base di progetti approvati dalle Autorità competenti nell'ottica della \nrivalutazione dell'impianto; analoghi criteri devono ispirare anche gli interventi sulla \nvegetazione.  \nNel caso di edificazione nella zona attualmente occupata dalle serre incluse nel \ncomparto E, gli edifici sub. G, H, K, L, M, N, O, P, del mapp. 1 166 possono essere \ndemoliti.  \n \n\n 4. 3. Comparto C \nIl comparto C suddiviso in Cl e C2. \nComparto C1 (fondazione Torriani) \nPer il settore C1 vale la normativa del comparto B. \nL'accesso veicolare può essere mantenuto nell'attuale ubicazione. Il numero \nmassimo dei posteggi è limitato a 10 posti auto come indicato sul piano (P4 + P6). \nComparto C2 (Nuova casa per anziani)  \nIl settore C2 è edificabile secondo Ie indicazioni segnalate dal piano \nparticolareggiato con un impianto tipologico e un'espressione architettonica che \nsiano compatibili con le motivazioni del PP2. \nL'altezza dell'edificio principale è prescritta alla quota di 374.00 m.s.l.m. \nE' obbligatoria la formazione di ca. 50 posti auto: \n25 privati di interesse pubblico da realizzarsi nel posteggio con accesso da via \nGismondo, di cui il 50% sarà destinato a breve durata;  \naltri 25 di servizio con accesso da via Paolo Torriani.  \nI posteggi coprono il fabbisogno dei comparti D e C2.  \n\n \n\n 5. 4. Comparto D (Nucleo) \nIl comparto D è edificabile secondo le indicazioni planovolumetriche indicate nel \npiano e nel rispetto dell'altezza massima prescritta:  \n- alla gronda  ml 13.50  \n- al colmo  ml 15.30  \nSono ammesse destinazioni di tipo residenziale, commerciale o amministrativo.  \nNon è ammessa la formazione di posteggi.  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n35 / 39 \n\n  \n\n  6. 5. Comparto E (Accademia di architettura Campus universitario) \nDetto comparto è edificabile secondo le indicazioni segnalate nel piano \nparticolareggiato e nel rispetto delle seguenti prescrizioni:  \n- destinazione: istruzione, cultura e posteggi annessi  \n- indice di occupazione massimo: 40%  \n- altezza massima alla gronda: 373.00 m.s.l.m.  \n- il fabbisogno di posteggi è stabilito come segue: \n  65 posteggi di servizio per le attività insediate nel comparto   \n  15 posteggi in superficie destinati ai visitatori  \nAd eccezione dei posteggi che potrebbero essere realizzati lungo viale Canavée, \nnon è possibile utilizzare a questo scopo le aree risultanti dagli arretramenti previsti \nper gli edifici, né in superficie, né in ubicazione sotterranea. \nAccesso e uscita al o ai fondi dovranno essere raggruppati. La loro posizione sarà \nda definire con il Municipio che analizzerà le proposte dal profilo urbanistico e della \nsicurezza stradale.  \nIl passaggio pedonale (larghezza ml. 3.50) previsto nel piano è vincolante nella sua \ndimensione e indicativo nella sua ubicazione.  \nLa realizzazione e la manutenzione del passaggio pedonale sono a carico del \nComune. Non è concesso il transito veicolare se non quello di servizio al comparto \nB.  \nIl traffico di servizio può però anche essere organizzato separatamente su un asse \nviario riservato a questo scopo.  \n\n \n\n  7. 6. Comparto F (Comparto di salvaguardia) \nGli edifici esistenti e i muri di cinta presentano valori ambientali tali da giustificare di \nprincipio il loro mantenimento. \nQuesta zona è riservata alla residenza.  \nSono ammesse anche destinazioni legate all'attività del Campus universitario la \nvicina Accademia di architettura  \n1. Edifici residenziali. \n\nGli edifici esistenti possono essere mantenuti, ristrutturati o ampliati, nei limiti \ndelle normative edificatorie indicate più sotto. \nQualora il mantenimento risulti funzionalmente, tecnicamente o \nfinanziariamente insostenibile gli edifici possono essere demoliti e ricostruiti \ncon i seguenti parametri: \n- indice di sfruttamento massimo: 0,7  \n- indice di occupazione massimo: 30%  \n- altezza massima: ml 10,60  \n- distanza minima dai confini: ml 4,00  \nGli edifici devono presentare una testata allineata lungo la linea di \ncostruzione, con uno sviluppo massimo di ml 14,00. Le loro caratteristiche \narchitettoniche come pure la loro tipologia sono da mantenere anche in caso \ndi nuova costruzione. \nEventuali sporgenze sono tenute in considerazione come alla Legge Edilizia \ncantonale.   \n\n2. Attività del Campus universitario  \nPer destinazioni legate all’attività del Campus universitario non sono applicati \nl’indice di sfruttamento massimo e l’indice di occupazione massimo.  \nLa costruzione a confine è concessa a condizione che non ci siano aperture \nverso i fondi vicini e che gli edifici non superino le altezze dei muri di cinta \nesistenti. La distanza minima tra edifici sullo stesso fondo è di ml 6.  \n\n \n\n 8. 7. Comparto G (Alloggi di interesse pubblico Strutture a favore della \npopolazione anziana ) \n\nIl comparto G è edificabile secondo le indicazioni plano volumetriche segnalate nel \npiano particolareggiato.  \nQuesta zona è riservata alle strutture a favore della popolazione anziana. \nL'altezza dell'edificio principale è prescritta alla quota di 378.00 m.s.l.m.  \nE' obbligatoria la formazione di 70 posteggi pubblici con accesso da via Paolo \nTorriani. \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n36 / 39 \n\n \n\nArt. 8  \nCostruzioni \nsotterranee \n\n1. Si definiscono "sotterranee" quelle parti di costruzione che vengono realizzate al di \nsotto delle quote di piano terra dei fabbricati, rispettivamente al di sotto delle quote di \nsistemazione superficiale previste dal PP2.  \nDove questo non dà indicazione, si definiscono "sotterranee" quelle parti di costruzioni \nche risultano inferiori ai livelli naturali preesistenti del terreno.  \n\n 2. Eccezioni possono essere imposte dal Municipio nel caso di impatti non auspicabili \ndal profilo urbanistico, tecnico o ambientale.  \n \n\nArt. 9  \nDestinazione di \ncostruzioni e spazi \naperti  \n\n1. Costruzioni e spazi aperti realizzati all'interno del perimetro del PP2 - in superficie, \nfuori terra o in sotterraneo - devono essere destinati agli scopi e ricevere i contenuti \nprevisti e comunque, favorire il raggiungimento deli scopi propugnati dal PP2.  \n\n 2. Sono vietati contenuti ed attività che per la loro natura o per l'intensità di applicazione \ngenerano immissioni (rumori, esalazioni, ecc.) incompatibili con la funzione residenziale. \nFanno comunque stato le vigenti prescrizioni dell'Ordinanza Federale contro \nl'inquinamento fonico (OIF) e in particolare quelle concernenti i gradi di sensibilità ai \nrumori.  \n \n\nArt. 10 \nAree di interesse \ncomune Utilizzazione \npubblica \n \n\n1. Tutte le aree che secondo il PP2 assumono funzioni di interesse comune devono \nessere aperte all'utilizzazione pubblica. \nSi tratta, segnatamente, delle aree adibite a giardino, a passaggi pedonali, così come di \nquegli accessi e di quei passaggi automobilistici che sono espressamente designati \n"pubblici".  \n\n 2. Eventuali restrizioni d'uso possono essere emanate dal Municipio.  \nLe direttive dì manutenzione o rinnovo di tali aree sono regolate dal Municipio. \n\n 3. La manutenzione delle aree di utilizzazione pubblica compete al Comune. \nLa manutenzione di strutture portanti, compete invece al proprietario dell'opera. \nI rapporti di proprietà, gli oneri e i diritti sono regolati nei dettagli da apposite convenzioni \nfra Comune e privati eventualmente interessati.  \n \n\nNorme Costruttive  \n \n\n  \n\nArt. 11 \nDomande di \ncostruzione \n \n\nConsiderata l'importanza che l'edificazione assume nei comparti del PP2, al Municipio è \nconcesso il diritto di giudicare i progetti anche dal punto di vista della coerenza \narchitettonica nel rispetto dei concetti contenuti nel rapporto di pianificazione.  \n\nArt. 12 \nDimensioni dei \nfabbricati \n\n1. Sono limitate dalle indicazioni del P.P. (vedi art. 5), cui sottostanno anche i corpi \ntecnici principali e/o secondari.  \n\n 2. Fermi restando gli altri limiti - ed in particolare quelli di altezza - non sono fissati limiti \nal numero dei piani - abitabili o meno - fuori e sotto terra.  \n\n 3. Le dimensioni dei portici devono essere le seguenti:  \n- altezza in luce libera:  minimo  ml. 3.00 \n- larghezza totale (compresi pilastri}: minimo  ml. 3.00 \n- larghezza in luce libera  minimo  ml. 3.00 \n\nIl Municipio è competente a dare le direttive opportune per il raccordo di portici \neventualmente realizzati con dimensioni non uniformi.  \n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n37 / 39 \n\n  \n\nArt. 13 \nMateriali di \ncostruzione \n \n\n1. I materiali di finitura dei singoli elementi di facciata devono essere scelti sulla base di \nuna ricerca architettonica che tenga conto dell'esigenza di armonia di linguaggio \ncompositivo ed espressivo nell'insieme del comparto oggetto del PP2. \nIl Municipio, d'intesa con l'Autorità cantonale, decide in merito. \n2. Gli stessi criteri devono regolare la scelta dei materiali di costruzione per le parti \naperte all'utilizzazione pubblica, in particolare per quanto concerne le pavimentazioni, si \ndeve tener conto anche degli aspetti funzionali, nonché delle esigenze per la sicurezza \nnella utilizzazione.  \n \n\nArt. 14 \nCoperture degli edifici \n \n\nLe coperture degli edifici possono essere realizzate a falde con tetto in tegole rosse, \nrame, zinco o lamiera termolaccata oppure con forme piane o disegnate.  \nDevono essere osservate le seguenti condizioni: \nGli elementi visibili in facciata (gronde, cornicioni, ecc.) devono raggiungere in tutta la \nloro estensione (vedi anche art. 1 1) le quote fissate dalle linee di costruzione. \nI materiali di copertura devono corrispondere al disegno dei singoli tetti e dell'insieme del \nquadro architettonico. \nLe parti visibili delle coperture possono essere sormontate solo dai corpi tecnici \nindispensabili, purché siano disegnati ed integrati nel disegno dell'immobile ed in \nparticolare della sua copertura.  \n \n\nArt. 15 \nDotazioni \ninfrastrutturali - \nposteggi \n \n\n1. Per quanto concerne il numero massimo di posteggi, la loro ubicazione, gli accessi e \naltri aspetti d'inserimento valgono le indicazioni del plano grafico del PP2. \nPer il comparto E è fatto particolare riferimento all'art. 7.6.  \n2. Inoltre nel comparto F per ogni nuova costruzione è obbligatoria la formazione di \nposteggi, quantificati secondo i cpv 2.1 e 2.2 seguenti. Di questi dovranno essere \ninterrati una quota minima di 503 nel comparto F: \nPer appartamenti: \n\n1 posto auto ogni 100 mq di SUL \nPer altre destinazioni: \n\n1 posto auto ogni 200 mq di SUL  \n\n 3. Per ogni posto auto si concede una superficie massima di 12 mq (escluse le aree di \ncircolazione).  \n\n Il Municipio può concedere le seguenti deroghe: \n- al numero dei posteggi richiesti, rispettivamente concessi, per appartamenti \n\nvincolati all'abitazione primaria; \n- all'obbligo di realizzare posteggi all'interno dell'area privata, concedendo - \n\ntramite apposita convenzione che determini anche opportuni contributi \nfinanziari- l'uso di aree pubbliche; \n\n- all'obbligo di realizzare posteggi, fissando dei contributi finanziari sostitutivi.  \nL'importo dei contributi è fissato tenendo conto degli oneri risparmiati dal privato, \nrispettivamente di quelli derivanti al Comune, ritenuto un minimo di Fr. 15'000.-- per ogni \nposto auto.  \n\n   \n\n   \n\n7.2 Alle Norme di attuazione del PR 97 Mendrisio   \n\nArt 64 Beni culturali \nprotetti \n \n\n1. Istituzione della protezione \n1  Sono considerati beni culturali d’interesse cantonale ai sensi della legge cantonale \nprotezione dei beni culturali del 13 maggio 1997; \n\n \nVilla Argentina con parco annesso, fmn 1166, sub. A, B, C, D, E, v, x, z, a1, b1, c1, d1 \nComplesso di Villa Argentina con edifici annessi (A, B, C, D, E, F) e parco, fmn \n1166; \n \n\n  \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n \n\n38 / 39 \n\n \n\n8. ALLEGATI GRAFICI  \n\nI piani allegati sono due e riguardano: \n\n• Suddivisione in settori e proposta pianificatoria, in scala 1:2’000, settembre 2014 \ndove è rappresentata la suddivisione del piano particolareggiato in settori e do-\nve sono indicate le proposte pianificatorie.  \n\n \n\n• Sezioni trasversali A e B, in scala 1:1000, settembre 2014 \nche hanno carattere indicativo e danno un’idea dei profili dell’edificazione otte-\nnibili. \n\n \n\n\n\nStudi Associati SA PP2 Villa Argentina  - Mendrisio \n   \n\n39 / 39 \n\n  \n\n9. PROCEDURA \n\nLa variante al Piano Particolareggiato di Villa Argentina, consegnata il 30 maggio 2012, ha \n\nsostenuto l'esame preliminare dipartimentale il 25 ottobre 2012. \n\nLa variante di Piano Particolareggiato e i risultati dell’esame preliminare sono stati presentati in \n\nassemblea pubblica il giorno11 dicembre 2013. La variante pianificatoria al Piano \n\nParticolareggiato di Villa Argentina è stata messa in consultazione pubblica presso gli albi \n\ncomunali dal 7 gennaio al 7 febbraio 2014.  \n\n \n\nALLEGATI \n \n\nRappresentazioni grafiche (rif. a precedente punto 8) \n\n• Comparti e proposta pianificatoria, in scala 1:2000, settembre 2014; \n\n• Sezioni trasversali A e B, in scala 1:1000, settembre 2014.  \n\n \nProgramma di Attuazione  \n\n• costi e programma di attuazione \n\n• superfici e contenibilità ' \n\n \n\n \nStudi  \n\n• Rapporto “Campus di Mendrisio Nuove strategie per il futuro sviluppo paesaggistico \ndel Campus dell’Accademia di architettura” (Arch. Nicola Castelletti, Arch. Martina Vo-\nser, novembre 2013). \n\n \n \n\nIl pianificatore: \n\n \n\n \n\narch. Felix Günther \n\nStudi Associati SA \n\n \n\nLugano, settembre 2014 \n\n\n\n\n\n\n


RapportoCommissione della Gestione

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MM 85 /2018.pdf

category_it: MESSAGGIO

text: \n  \n\n \n\nCancelleria comunale \n\nVia Municipio 13 \n\n6850 Mendrisio \n\n058 688 31 10 \n\ncancelleria@mendrisio.ch \n\nmendrisio.ch \n\nRis.mun. n. 8709 del 18 dicembre 2018 \n\n21 dicembre 2018 \n\n \n\nMM N. 85 /2018 \nRisposta alla mozione presentata in data 7 aprile 2016 \ndai Consiglieri comunali Tiziano Fontana, \nClaudia Crivelli Barella, Andrea Stephani, Françoise \nGehring, Dominik Hoehle sul tema “Creazione di un \nluogo di esposizione per i "Trasparenti" delle \nProcessioni storiche” \n\nAl Lodevole Consiglio comunale di Mendrisio, \nSignori Presidente e Consiglieri, \n\nPREMESSA \n\nIl 7 aprile 2016 i Consiglieri comunali Tiziano Fontana, Claudia Crivelli Barella, Andrea \nStephani, Françoise Gehring e Dominik Hoehle hanno presentato una mozione volta a \ncreare un luogo di esposizione per i Trasparenti delle Processioni storiche. \n \nDurante la seduta del Consiglio comunale del 9 maggio 2016, i Consiglieri comunali ne \nhanno preso atto e hanno demandato la mozione alla Commissione delle Opere \nPubbliche. \n \nIl 2 dicembre 2016 il Municipio ha rilasciato il suo rapporto preliminare. \n \nIl 4 settembre 2018 la Commissione delle Opere Pubbliche ha incontrato il primo \nfirmatario Signor Tiziano Fontana per chiedergli di valutare la possibilità di ritirare la \nmozione, sulla base degli obiettivi già raggiunti dall’Esecutivo, tra cui la realizzazione della \nsede espositiva (provvisoria) di Casa Croci, inaugurata l’11 aprile 2017. Il rappresentante \ndei mozionanti ha preferito non accogliere tale richiesta con la motivazione di mantenere \nl’obiettivo che l’Esecutivo possa arrivare a una soluzione definitiva in merito allo spazio \nespositivo dei Trasparenti.  \n \nIl 18 settembre 2018 la Commissione delle Opere Pubbliche ha rilasciato il suo rapporto. \n\nI CONTENUTI DELLA MOZIONE \n\nLa mozione, considerando che il tema di una sede espositiva appropriata per i Trasparenti \nè piuttosto ricorrente, che nell’ottobre 2014 è avvenuta l’iscrizione delle Processioni \nstoriche della Settimana Santa nella lista ufficiale dei candidati al riconoscimento di \nPatrimonio culturale immateriale UNESCO, e che a seguito del processo aggregativo il \nComune di Mendrisio è proprietario di diverse proprietà immobiliari, chiede al Municipio \ndella Città di Mendrisio, previa verifica tra tutte le proprietà immobiliari comunali, di \nidentificare un luogo idoneo da destinare a sede espositiva dei "Trasparenti" delle \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 85 /2018 2/3 \n\n \n \n\nProcessioni storiche e di licenziare un Messaggio inteso a finanziare le opere necessarie a \ncreare lo spazio espositivo. \n\nIL RAPPORTO PRELIMINARE DEL MUNICIPIO \n\nIl Municipio segnala che il Dicastero Museo e cultura (DMC), in collaborazione con il \nComitato Processioni storiche e la direttrice OTRMBC, Signora Nadia Fontana Lupi, in \nqualità di promotore della candidatura UNESCO delle Processioni, ha approfondito la \ntematica, effettuato diversi sopralluoghi e individuato una sede immediatamente \ndisponibile in Casa Croci. Una soluzione di carattere provvisorio, ma valida e degna di \nospitare, racchiudendole in un ambiente di nicchia, suggestivo, una ventina di esemplari \ndei Trasparenti, comprendendone tutte le tipologie ad eccezione delle grandi porte. \n \nIl rapporto specifica che il Municipio intende tuttavia trovare delle soluzioni adeguate a \nmedio-lungo termine. In particolare, si vuole valutare un concetto di riqualifica e di \nvalorizzazione del comparto comprendente Casa Testa e Casa Maggi, in cui è ubicato il \ndeposito di gran parte dei Trasparenti e il laboratorio di restauro, e dove si trova anche la \nsede della Fondazione delle Processioni storiche, attraverso l’allestimento di un masterplan \nper approfondire il futuro orientamento e possibile sviluppo del comparto. \n\nIL RAPPORTO DELLA COMMISSIONE DELLE OPERE PUBBLICHE \n\nLa Commissione delle Opere Pubbliche nel suo rapporto richiama, oltre la riunione con il \nprimo firmatario già citata nella premessa, anche la riunione del 26 marzo 2018. In \nquell’incontro l’allora Capo Dicastero Samuele Cavadini e il direttore del Museo d’arte \nSimone Soldini avevano spiegato la scelta di Casa Croci quale prima sede del Museo dei \nTrasparenti, con l’intenzione però di dare seguito in futuro al postulato dei mozionanti \nattraverso un masterplan che consideri un approfondimento nel comparto San Giovanni \n(Casa Testa e Casa Maggi).  \n \nIl rapporto porta quindi l’invito unanime dei commissari ai Consiglieri comunali ad \naccettare la mozione così come presentata, accogliendo le motivazioni dei mozionanti a \nfar sì che il Municipio continui con lo sforzo di trovare una soluzione definitiva. \n\nIL PREAVVISO DEL MUNICIPIO \n\nDall’apertura del Museo dei Trasparenti negli spazi della prestigiosa sede di Casa Croci ci si \nè subito messi al lavoro per trovare una sede espositiva definitiva per i Trasparenti, consci \ndel fatto che gli spazi di Casa Croci non consentono l’esposizione di nessuna delle grandi \n“Porte”. \n \nNella prospettiva di costituire un Museo che possa contenere la tipologia delle Porte, il \nDMC e la Commissione Processioni hanno iniziato a vagliare alcune possibilità di \ncollocazione del nuovo Museo. Come già indicato in precedenza, il DMC aveva ventilato la \npossibilità di dare avvio a un masterplan (per il quale nel POP è già previsto un importo di \nCHF 50'000.--) che verificasse l’eventuale insediamento del nuovo Museo in Casa Maggi, \no più ampiamente, inglobando anche Casa Testa, non escludendo altre soluzioni. \n \nPrima di avviare il masterplan, cogliendo l’opportunità data dall’arrivo della SUPSI a \nMendrisio, il Municipio, l’UTC e il DMC hanno voluto coinvolgere in questo discorso anche \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 85 /2018 3/3 \n\n \n \n\nla direzione e i professori della SUPSI. In un incontro svoltosi lo scorso mese di giugno, \nMunicipio e SUPSI si sono quindi accordati sul fatto che studenti laureandi della SUPSI \nsvilupperanno in un corso creato ad hoc il tema riguardante il nuovo Museo dei \nTrasparenti.  \n \nLo studio dovrà individuare la collocazione migliore e il contenitore conforme per costituire \nla nuova sede museale. I risultati del progetto della SUPSI saranno illustrati al pubblico nel \ncorso del mese di giugno 2019. \n \nSulla base dello studio SUPSI, se le indicazioni confermassero l’ubicazione Casa Maggi – ev. \nCasa Testa o altre soluzioni, un successivo masterplan relativo all’ubicazione finale sarebbe \nil naturale proseguimento dei lavori. Esso sarebbe molto utile per approntare un \npreventivo “realistico” dei lavori di ristrutturazione. \n \nVa detto comunque che nell’attuale situazione in piena evoluzione sul tema Trasparenti \navrà sicuramente un peso non indifferente la decisione che verrà presa dall’UNESCO sulla \ncandidatura a Patrimonio culturale immateriale delle Processioni di Mendrisio, nel \nnovembre 2019. In secondo luogo, che ad oggi il piccolo Museo a Casa Croci risponde nel \nmigliore dei modi alle aspettative della Comunità. Il Museo è aperto con continuità dalla \nPasqua del 2017 e da allora, con regolarità, si provvede al suo miglioramento e a una sua \nbuona visibilità (campagna manifesti). \n \nIl Municipio invita di conseguenza l’On.do Consiglio comunale a ratificare i contenuti del \nrapporto unanime della Commissione delle Opere Pubbliche e ad accogliere \ncontestualmente la mozione citata. \n \nSi confida pertanto nell’approvazione di codesto onorando Consiglio. \n \nIl Municipio e la Cancelleria comunale sono a disposizione per ogni completamento \nd’informazione che potrà occorrere in sede di esame e discussione. \n \n \nNel mentre vi proponiamo, Signori Presidente e Consiglieri, di \n \nrisolvere \n \n \nLa mozione “Creazione di un luogo di esposizione per i “Trasparenti” delle \nProcessioni storiche” è accolta. \n \n\n \n\nCon osservanza. \n\n \n\n Per il Municipio  \n\nSamuele Cavadini \n\n \n\nMassimo Demenga \n\nEconomista aziendale SUP Lic. rer. pol. \n\nSindaco Segretario \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nCittà di Mendrisio MM N. 85 /2018 4/3 \n\n \n \n\nAllegati \n\nTesto della mozione \n\nRapporto preliminare del Municipio \n\nRapporto della Commissione delle Opere Pubbliche \n \n\n\n