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category_it: Messaggio

text: \n \n\n \n\n \n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 \n\n \n\nPolo Sportivo e degli Eventi (PSE) \n\nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 2 di 70 \n\nSommario \n\nSommario .......................................................................................................................................................... 2 \n Premessa.................................................................................................................................................... 3 \n Introduzione .............................................................................................................................................. 4 \n2.1 Cronistoria ......................................................................................................................................... 4 \n2.2 Progetti complementari al PSE ......................................................................................................... 5 \n2.3 Vincolo imposto dalla Swiss Football League ................................................................................... 7 \n2.4 Riorganizzazione amministrazione pubblica ..................................................................................... 7 \n\n Il progetto PSE – Polo Sportivo e degli Eventi ......................................................................................... 8 \n3.1 Contenuti Sportivi ............................................................................................................................. 8 \n3.2 Contenuti Corona (CC) amministrativi/ commerciali/ residenziali .................................................. 11 \n3.3 Contenuti Globali (CG) .................................................................................................................... 13 \n3.4 Impiantistica ..................................................................................................................................... 14 \n\n Stato di avanzamento del progetto ........................................................................................................ 17 \n4.1 Situazione pianificatoria e viabilità definiva di Cornaredo.............................................................. 17 \n4.2 Programma di progettazione e realizzazione del PSE .................................................................... 19 \n4.3 Confronto programma termini PSE e CSMA .................................................................................. 21 \n\n Sussidi cantonali e federali ...................................................................................................................... 21 \n5.1 Gli stadi in Svizzera e il sostegno degli enti pubblici ...................................................................... 21 \n5.2 Il contributo del Cantone ................................................................................................................ 22 \n5.3 La Concezione degli impianti sportivi di importanza nazionale (CISIN 5) ...................................... 23 \n\n SALU. Spazi dedicati all’amministrazione comunale ............................................................................... 24 \n6.1 Gli obiettivi del Municipio e la nuova amministrazione .................................................................. 24 \n6.2 Nuovo concetto logistico dell’amministrazione cittadina ............................................................... 25 \n6.3 Nuovo stabile unico: contenuti e superfici ...................................................................................... 29 \n6.4 Strategia di riconversione degli stabili esistenti ............................................................................. 30 \n6.5 Analisi finanziaria SALU ................................................................................................................... 37 \n\n L’accordo di partenariato pubblico privato (PPP) ................................................................................... 39 \n7.1 Introduzione .................................................................................................................................... 39 \n7.2 Processo di identificazione del partner privato per il PSE e elaborazione dell’accordo di PPP .... 40 \n7.3 Impostazione del contratto di partenariato pubblico privato per il PSE ........................................ 41 \n7.4 Struttura generale del partenariato pubblico privato per il PSE .................................................... 42 \n7.5 Contenuto dell’accordo generale di partenariato pubblico privato .............................................. 48 \n7.6 Le singole relazioni contrattuali previste dall’accordo di partenariato pubblico privato ............... 49 \n\n Concetto di gestione ............................................................................................................................... 60 \n8.1 Il concetto di gestione dell’Arena Sportiva .................................................................................... 60 \n8.2 Il concetto di gestione del Palazzetto dello sport .......................................................................... 62 \n\n Conseguenze finanziarie sulla gestione corrente ................................................................................... 62 \n9.1 Canone annuale Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport .............................................................. 63 \n9.2 Diritto di superficie tappa 2 e 3 ...................................................................................................... 63 \n9.3 Affitti ................................................................................................................................................ 63 \n9.4 Manutenzione e Gestione ............................................................................................................... 63 \n9.5 Conseguenze sul personale ............................................................................................................ 64 \n9.6 Gettito fiscale .................................................................................................................................. 65 \n9.7 Costi annuali di gestione corrente .................................................................................................. 65 \n9.8 Altri costi e ricavi ............................................................................................................................. 65 \n Opportunità del partenariato pubblico privato ...................................................................................... 66 \n Finalità e contenuti della decisione del Consiglio comunale.................................................................. 68 \n Conclusioni .............................................................................................................................................. 69 \n Elenco allegati ......................................................................................................................................... 70 \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 3 di 70 \n\nAll’Onorando \nConsiglio comunale \n6900 Lugano   Lugano, 23.12.2020 \n \n \nOnorevole Signor Presidente, \nOnorevoli Signore e Signori Consiglieri Comunali, \n\nLa Città di Lugano, quale proprietaria dei fondi part. 2083, 1780 e 2864 RFD Lugano, intende metterli a \ndisposizione di un investitore che si impegni a realizzare il nuovo Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) nella \nforma di un partenariato pubblico privato. Con l’accettazione del MMN 10472 del 28 novembre 2019, \napprovato da codesto lodevole consesso nella propria seduta del 2 giugno 2020, il Municipio è stato \nautorizzato a procedere con l’affinamento del progetto PSE, sino alla procedura di autorizzazione, secondo \nle fasi 32-33 Norma SIA 112. \n\n Premessa \n\nCon il presente messaggio sottoponiamo alla vostra attenzione l’accordo generale di partenariato \npubblico privato destinato alla costruzione del nuovo PSE, allestito sulla base delle condizioni di \nconcorso per investitori e dell’offerta del concorrente aggiudicatario, il gruppo HRS Real Estate SA \ndi Frauenfeld. La necessità di realizzare il progetto del PSE, già comprovata dall’approvazione del \nMMN 10472, è pienamente riconfermata e va ricondotta ai seguenti principali aspetti: \n\n- sviluppare un progetto di importante riqualifica urbana per un comparto che sarà la futura \nporta di accesso della Città, innestandosi su un tracciato in forte evoluzione che, partendo \ndalla foce, attraversa Campo Marzio sud, il nuovo Polo Congressuale, l'ex Macello, \nl'università e il nuovo campus, lungo il percorso urbano del raggio verde, sino al Nuovo \nQuartiere Cornaredo (NQC) e poi, verso nord, al Centro Sportivo al Maglio (CSMA) e al \npiano della Stampa. Il PSE, dunque, oltre a diventare un importante polo sportivo a livello \nregionale, insieme al Polo Culturale e al Polo Congressuale, si attesterà come uno dei \ncardini dello sviluppo policentrico della Lugano del futuro.  \n\n- realizzare un Palazzetto dello Sport (PS) multifunzionale predisposto per discipline sportive \n“dedicate”, affiancate da una serie di spazi flessibili e complementari. La struttura avrà un \nimportantissimo impatto a favore dello sviluppo degli sport indoor locali e, grazie alle sue \ncaratteristiche strutturali, diventerà un centro di competenza regionale e nazionale. Il \nPalazzetto dello Sport sarà un contenitore di spazi per discipline sportive differenziate che \nandrà a colmare un vuoto in tutto il Cantone Ticino per eventi capaci di ospitare fino a 4'500 \nspettatori. \n\n- dotare la Città di Lugano di una Arena Sportiva (AS) la cui struttura possa ospitare 10'000 \nspettatori e che disponga degli spazi organizzativi, tecnici e logistici adeguati a soddisfare \nle condizioni e le esigenze di uno stadio di categoria A (A+) alfine di potervi disputare \npartite di Super League e di competizioni internazionali. La scelta ponderata di realizzare il \nterreno da gioco del futuro stadio in sintetico permetterà di ospitare anche eventi e \nmanifestazioni. \n\n- migliorare la qualità dei servizi dell’amministrazione cittadina, dotandola di una nuova \nstruttura logistica performante e conforme al Progetto Nuova Amministrazione (PNA), con \nil quale la Città di Lugano ha avviato nel 2015 un importante processo finalizzato \nall’efficienza e all’ottimizzazione dell’organizzazione comunale. Il progetto permetterà \nl’accentramento di gran parte dell’amministrazione e della Polizia comunale in un unico \nedificio con i seguenti importanti vantaggi: un servizio pubblico di migliore qualità, spazi di \nlavoro progettati ad hoc e adeguati alle esigenze attuali, ottimizzazione dei processi \noperativi e delle superfici di lavoro, riduzione dei costi di gestione e di manutenzione, \npossibilità di implementazione delle sinergie tra i singoli settori dell’amministrazione. Lo \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 4 di 70 \n\nstabile amministrativo unico (SALU) rappresenterà dunque l’opportunità di ripensare i \ncontenuti degli stabili esistenti che, in ogni caso, non rispondono più alle esigenze \ndell’amministrazione, né in termini qualitativi né, tantomeno, qualitativi. Il nuovo polo \nrappresenterà il punto di riferimento per il cittadino, che potrà trovare tutti i servizi \ndell’amministrazione riuniti in un unico stabile.  \n\n Introduzione  \n\n2.1 Cronistoria  \n\nCon il presente messaggio, il Municipio intende sottoporre all’attenzione del Consiglio Comunale \nl’ultimo decisivo atto previsto per consentire l’inizio della realizzazione del PSE, costituito \ndall’approvazione dell’accordo generale di partenariato pubblico privato, diretta e coerente \nconseguenza di molti anni di approfondimenti durante i quali lo stesso Consiglio Comunale è stato \npiù volte chiamato ad esprimersi, approvando le proposte e le richieste di crediti. Di seguito \nripercorriamo brevemente le tappe principali delle decisioni del Municipio e del Consiglio \nComunale, che hanno caratterizzato l’iter progettuale del PSE: \n\nRis. Mun. del 3 ottobre 2012, concorso di progettazione per gruppi interdisciplinari \n\nNella seduta del 3 ottobre 2012, il Municipio autorizzava l’avvio della seconda fase di concorso di \nprogettazione del PSE a seguito del concorso di progettazione con procedura selettiva pubblicato \nin data 14 febbraio 2012. \n\nRis. Mun. del 10 aprile 2013, ratifica del rapporto della giuria del concorso di progettazione \n\nNella seduta del 10 aprile 2013, il Municipio prendeva atto e ratificava integralmente il rapporto \ndella giuria del concorso d’architettura del PSE, assegnando il 1° primo premio al progetto \nSIGILLO, proposto dal Gruppo interdisciplinare Cruz Ortiz + Giraudi Radczuweit, Lugano. Nella \nstessa seduta il Municipio concedeva un credito di CHF 250'000.-, destinato ad affinare le \ncondizioni quadro del progetto in funzione della richiesta di un credito di progettazione. \n\nMMN 9755, del 12 ottobre 2017, relativo alla progettazione di massima (fase 31 norma SIA 112) \n\nGrazie al credito di progettazione concesso dal Consiglio comunale attraverso l’approvazione del \nMMN 9755 del 12 ottobre 2017, pari a CHF 3'000'000.-, è stato possibile finanziare lo sviluppo del \nprogetto di massima, fase 31 norma SIA 112, del progetto PSE, che comprende anche la \nprogettazione delle infrastrutture provvisorie delle fasi di cantiere. Con il MMN 9755 sono stati \napprovati anche i crediti necessari per il finanziamento dei costi procedurali del concorso per \ninvestitori, secondo un modello di partenariato pubblico privato (PPP) pari a CHF 350'000.- e i \ncrediti per il finanziamento di un concorso di progetto (o mandato parallelo) per lo sviluppo del \nCentro Sportivo al Maglio (CSMA) sull’area del Maglio di Canobbio, pari a CHF 180'000.-. \n\nMMN 10472, del 28 novembre 2019, relativo alla progettazione definitiva e procedura di \nautorizzazione (fasi 32-33 norma SIA 112) \n\nIl Municipio, con Ris. Mun. del 28 novembre 2019 ha approvato e licenziato all’attenzione del \nConsiglio Comunale il MMN 10472, con il quale richiedeva un credito di CHF 9'390'000.- per il \nfinanziamento degli oneri di progettazione e per l’affinamento del progetto PSE, comprensiva del \nprogetto SALU sino alla procedura di autorizzazione, secondo le fasi 32 – 33 norma SIA 112. Nello \nstesso MM sono inoltre stati richiesti:  \n\n- un credito di CHF 300'000.- per il finanziamento degli oneri di progettazione per \nl’aggiornamento del piano di quartiere;  \n\n- un credito di CHF 3'300'000.- per il finanziamento degli oneri di progettazione per lo \nsviluppo di un centro sportivo nell’area del Maglio di Canobbio (fasi 31-41 norma SIA 112);  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 5 di 70 \n\n- l’approvazione della convenzione dell’11 aprile 2019 / 5 giugno 2019 tra la Repubblica e \nCantone Ticino e il Comune di Lugano con concessione delle relative autorizzazioni per la \nvendita di un’area di 7232 mq della part. 885 RFD Lugano – Cadro al Cantone e la \ncostituzione di un diritto di compera di durata decennale, non cedibile e indivisibile a favore \ndel Comune di Lugano sulle part. 267 e 270 RFD Canobbio, nonché la concessione di un \ncredito di CHF 8'050'000.- per l’esercizio del diritto di compera per l’acquisto dei citati \nfondi entro la scadenza dello stesso  \n\n- un credito di CHF 1’000'000 per il finanziamento degli oneri di progettazione per lo \nsviluppo del comparto Cornaredo Sud, completo con la nuova pista di atletica, secondo le \nfasi 31 - 32 - 33, norma SIA 112;  \n\nIl MMN 10472 e stato approvato dal Consiglio Comunale nella propria seduta del 2 giugno 2020. \n\nRis. Mun. del 18 giugno 2020 per l’aggiudicazione del concorso per investitori \n\nIl concorso per investitori per la realizzazione del PSE è stato aggiudicato al Gruppo HRS Real \nEstate SA sulla base dell’offerta inoltrata in data 22 maggio 2020. \n\nRis. Mun. del 13 agosto 2020, attribuzione mandato di pianificatore generale al Gruppo HRS Real \nEstate SA \n\nCon Ris. Mun del 13 agosto 2020 il Municipio ha attribuito a HRS la direzione generale del team di \nprogettazione con funzioni di pianificatore generale per le fasi SIA 32 e 33 (secondo norma SIA \n112): tale modalità era contemplata dalle condizioni del concorso per investitori e nel MMN 10472. \nIl mandato di pianificatore generale comprende i progettisti specialisti già previsti nell’offerta del \ngruppo HRS e i singoli membri del team Sigillo, composto dagli studi Cruz y Ortiz + Giraudi-\nRadczuweit (architetti progettisti) e lo studio Fuerst Laffranchi (ingegneri civili). \n\n2.2 Progetti complementari al PSE \n\nCon l’inizio dei lavori per il nuovo PSE, le attività sportive attualmente svolte presso l’area di \nCornaredo dovranno essere riorganizzate. Sono pertanto necessari i seguenti progetti \ncomplementari, al fine di consentire lo svolgimento ininterrotto delle attività sportive principali, in \nparticolare del FC Lugano, dei settori giovanili e dei campionati minori:  \n\n2.2.1 Centro Sportivo al Maglio (CSMA) \n\nIl CSMA viene realizzato per sostituire le infrastrutture sportive che verranno a mancare con l’inizio \ndel cantiere del PSE. In sostanza si tratta di realizzare tre nuovi campi da calcio che saranno aggiunti \na quello esistente, di proprietà del Comune di Canobbio (il quale procederà al totale rifacimento \ndel manto sintetico nel corso dell’estate 2021) e tutte le strutture amministrative e ricettive oggi \nubicate nella tribuna Monte Brè dello stadio di Cornaredo. Un progetto essenziale per poter \ngarantire, partendo dalla fase di cantiere del Polo Sportivo, la continuità delle attività dei settori \ngiovanili di Lugano e dei campionati minori che attualmente si svolgono sui campi a sud dello \nstadio. Infatti la prima squadra dell’FC Lugano, che attualmente si allena sul sedime del futuro PSE \n(due campi a est della tribuna Monte Brè, che saranno dismessi per permettere l’inizio del cantiere), \nsposterà le proprie attività nel campo D in erba naturale e ubicato a sud dello stadio, rendendo di \nfatto inagibili i campi ai settori giovanili. La realizzazione della prima tappa del CSMA, prevede la \nmessa in funzione di due campi da calcio a partire dal mese di giugno 2022. Ciò permetterà il \ntrasferimento delle attività sportive e l’inizio dei lavori d’esecuzione dell’Arena Sportiva (AS). \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 6 di 70 \n\nLa progettazione del CSMA è stata avviata in seguito all’approvazione del relativo credito concesso \ncon l’approvazione del MMN 10472. Il messaggio relativo alla richiesta di concessione del credito \ndi costruzione è stato presentato contemporaneamente al presente.  \n\n2.2.2 Tribune e spogliatoi provvisori \n\nCon la demolizione della tribuna est (Monte Brè) - a partire dall’autunno 2021 - verranno di fatto a \nmancare non solo i posti per gli spettatori, ma anche diverse infrastrutture accessorie, quali in \nparticolare spogliatoi, locali deposito e buvette, attualmente ospitate all’interno dell’edificio della \ntribuna. La continuità d’esercizio verrà garantita con tribune provvisorie sul sedime dell’attuale \nstadio Cornaredo e con dei container adibiti a spogliatoi provvisori, posti sullo sterrato Gerra. \n\nTribune stadio provvisorio \n\nEsclusa l’ipotesi di giocare lontano da Lugano, con la Swiss Football League è stata concordata la \nsoluzione di far disputare le partite di campionato del FC Lugano a Cornaredo, allestendo delle \ntribune provvisorie a nord e sud dello stadio, in sostituzione dei posti a sedere e coperti che \nverranno a mancare con la demolizione della tribuna Monte Brè.  \n\nA partire dalla stagione 2021-22 lo stadio provvisorio permetterà al FC Lugano di disputare le \nproprie partite casalinghe a Cornaredo con una capienza massima di 6’443 posti coperti. \n\nIl progetto ha ricevuto l’approvazione dei competenti organi della Swiss Football League, che \nhanno valutato tutti gli aspetti tecnici, media TV e sicurezza degli spettatori. Lo stadio provvisorio, \nla cui realizzazione è vincolata all’approvazione del presente messaggio e necessita di un tempo di \nmontaggio di tre mesi, programmato tra giugno e agosto del 2021, rimarrà attivo da settembre \n2021 fino al termine del cantiere dell’arena sportiva e alla sua omologazione, prevista per luglio \n2024. \n\nLa messa a disposizione delle tribune provvisorie per la durata dei lavori dell’arena sportiva \nrientrerà come lavoro preliminare nell’incarico dell’investitore privato ed è quindi compreso nel \ntetto dei costi meglio specificato al capitolo 7.6.2 \n\nSpogliatoi provvisori \n\nLe funzioni accessorie attualmente ubicate nella tribuna comprendono spazi per la ristorazione, \nspogliatoi, magazzini, locali tecnici e amministrativi.  \n\nGli spazi destinati alla ristorazione legata alle attività dello stadio verranno parzialmente recuperati \nnel contesto delle tribune provvisorie, mentre per le strutture accessorie dedicate alle attività \nquotidiane delle società sportive e della Divisione Sport della Città di Lugano verranno realizzate \nstrutture provvisore, composte da un totale di ca. 96 moduli prefabbricati, che permetteranno la \ncontinuità operativa del comparto di Cornaredo dal 2021 fino al termine del cantiere Cornaredo \nsud. I moduli verranno installati sul sedime dello sterrato della Gerra, lasciando il necessario spazio \nper le aree di sosta straordinarie. \n\nRispetto a quanto indicato nel MMN 10472, le strutture di rimpiazzo verranno modulate su 3 livelli \ne nei seguenti modi: \n\n- Fase A (prima della demolizione della tribuna Monte Brè e della fine della tappa 1 del \ncantiere del CSMA): posa di 3 livelli di moduli con 16 spogliatoi per le squadre, 3 per gli \narbitri, 1 infermeria, 220 m2 di depositi e uno spazio mescita/buvette (oggi in gestione al \nFC Rapid Lugano). \n\n- Fase B (dalla fine della tappa 1 del CSMA alla realizzazione di Cornaredo Sud): \nsmantellamento di 1 livello con 8 spogliatoi ed alcuni depositi e trasferimento al CSMA. Il \ncosto d’affitto delle strutture a partire dal trasferimento, sarà oggetto del messaggio per la \nrichiesta del credito di costruzione del CSMA. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 7 di 70 \n\nAnche la messa a disposizione delle infrastrutture provvisorie per le fasi 1 e 2, così come le tribune \nprovvisorie, rientra nell’incarico dell’investitore privato.  \n\n2.2.3 Cornaredo Sud \n\nUna volta terminato il cantiere a nord di via Stadio, si procederà alla riqualifica del comparto a sud \ndi Cornaredo, che vede oggi la presenza di tre campi di calcio, un campo per l’hockey su prato, \ndepositi, uffici e uno spazio mescita gestito dal FC Rapid. I nuovi contenuti sono quelli già indicati \nal capitolo 3.8 del MMN 10472 e sono stati ulteriormente precisati in base alle esigenze della \nSocietà atletica Lugano (SAL) che non potrà più utilizzare la pista d’atletica dello stadio di \nCornaredo a partire dall’estate del 2021, dovendo quindi trasferire le proprie attività all’arena \nsportiva di Capriasca fino al termine dei lavori nel comparto di Cornaredo sud. \n\n2.3 Vincolo imposto dalla Swiss Football League \n\nCome già evidenziato nei MMN 9755 e 10472, lo stadio Cornaredo non soddisfa i criteri previsti \ndalle direttive della Swiss Football League (SFL) sullo standard per gli stadi di categoria A, conformi \nper le partite di Super League. È stata rilasciata una deroga a tali direttive, per la quale il \nregolamento prevede una durata massima di 5 anni, che si esaurirà a termine della stagione \nagonistica 2020-2021.  \n\nIn accordo con il comitato della SFL, il FC Lugano, coordinato con altri club, ha sottoposto \nall’assemblea generale della SFL una proposta di modifica del regolamento per l’ottenimento della \nlicenza di gioco in Super League, inserendo la possibilità di un prolungamento annuale della \nderoga, purché il club riesca a comprovare che sta portando avanti il progetto di adeguamento \ndello stadio in tutti i modi possibili e ragionevoli. ("Toute exemption accordée peut être prolongée d'un \nan à la fois. À cette fin, le demandeur de licence doit fournir la preuve qu'il a fait tous les efforts raisonnables \npour faire avancer le projet et qu'il n'est pas responsable des retards éventuels.”). \n\nL’assemblea generale ordinaria della SFL, composta dai venti club di Super e Challenge League e \ntenutasi venerdì 20 novembre 2020 in forma scritta a causa delle restrizioni sanitarie vigenti, ha \napprovato una modifica al regolamento delle licenze essenziale per il FC Lugano per quanto \nriguarda i criteri infrastrutturali.  \n\nScadevano, infatti, al termine della stagione in corso, i 5 anni di autorizzazione eccezionale massima \nper poter ottenere una licenza per la Super League pur non disponendo di uno stadio a norma. Il \nFC Lugano, in collaborazione con il FC Aarau, ha dovuto proporre all’assemblea generale della \nlega una modifica di regolamento equilibrata, che da un lato non stravolgesse il regolamento in \nvigore (in modo da poter essere accettata dagli altri club), e che dall’altra permettesse ai bianconeri \ndi non essere retrocessi a tavolino a fine stagione.  \n\nNello specifico, la soluzione adottata prevede che la commissione delle licenze possa accordare di \nanno in anno un’estensione dell’autorizzazione eccezionale, a patto che siano state rispettate \nsevere condizioni di avanzamento del progetto, fissate dalla commissione stessa sulla base \ndell’evoluzione del progetto (che già da cinque anni viene condiviso regolarmente dal FC Lugano \ne dalla Città di Lugano con la SFL). In sostanza, occorre dunque che il piano lavori e i tempi indicati \nnel MMN 10472 siano tutti rispettati e approvati prima dell’inizio della procedura di licenza \nper la stagione 2021-2022 (marzo-aprile 2021): in particolare l’inizio del cantiere dello stadio di \nCornaredo (posa dello stadio provvisorio) nel corso dell’estate 2021, prima dell’inizio della stagione \n2021-22. \n\n2.4 Riorganizzazione amministrazione pubblica  \n\nCome già confermato con i messaggi precedenti, la realizzazione del PSE offrirà anche \nl'opportunità di definire in modo compiuto la logistica dell'amministrazione cittadina, oggi \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 8 di 70 \n\nframmentata e frammentaria, riunendo in un unico edificio la maggior parte dei servizi che la \ncompongono e la Polizia comunale. Il progetto del PSE rappresenta dunque anche un'occasione \nunica per concretizzare la nuova fisionomia dell’apparato amministrativo della Città di Lugano, \ndando una forma concreta alle strategie adottate dall’esecutivo cittadino nelle ultime legislature, \ncome illustrato nel capitolo 6. \n\n Il progetto PSE – Polo Sportivo e degli Eventi \n\nIl PSE forma, assieme al Polo Culturale e al Polo Congressuale, uno dei vertici del triangolo dei \ngrandi progetti che caratterizzano lo sviluppo policentrico della Città di Lugano. \n\nLa costruzione si situa in una valle fluviale, condizione che suggerisce un volume orizzontale e \nunitario, così come lo è la piana del Cassarate. L’orizzontalità dell’insieme si contrappone verso \nnord all’emergenza verticale delle due torri parallele, destinate a contenuti amministrativi e terziari. \nAmbedue segnano e marcano l’accesso alla spina dorsale del complesso. Le due torri diventano \nun riferimento preciso, una porta d’entrata nella maglia urbana dell’agglomerato di Lugano mentre \ni corpi lungo via Trevano formano un filtro dall’asse urbano verso il PSE. \n\nIl PSE rappresenta un reticolo di spazi pubblici che si possono suddividere in: \n\n- Contenuti Sportivi (CS): Arena Sportiva (AS) e Palazzetto dello Sport (PS) \n\n- Contenuti Corona (CC) amministrativi/commerciali/residenziali: Blocco Servizi (BS), \nAutosilo Blocco Servizi (AU-BS), Due Torri (2T), Autosilo Due Torri (AU-2T), Edificio Ovest \n(EO), Autosilo Edificio Ovest (AU-EO) e Edificio Sud (ES) \n\n- Contenuti Globali (CG): Spazi pubblici Esterni (SE), Passerella sopra via Stadio (PvS), \nInfrastrutture sotterranee (IS) e Autosilo Edificio Nord (AU-EN) \n\n3.1 Contenuti Sportivi \n\nIl progetto del nuovo PSE raggruppa tutta una serie di contenuti funzionali che rispondono a un \nconcreto fabbisogno di infrastrutture sportive per la città. I contenuti sportivi rappresentano il \ntassello centrale dell’intero complesso del nuovo PSE e si estendono linearmente nell’area, in un \nprofilo piano orizzontale e unitario. \n\n \nFigura 1 I Contenuti Sportivi (CS) \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 9 di 70 \n\n3.1.1 Arena Sportiva (AS) \n\nPer estensione la superficie maggiore dell’intero complesso, l’AS è definita da una grande \ncopertura piana che si appoggia con leggerezza su un prisma vetrato, un involucro totalmente \ntrasparente che la racchiude. Con tutti gli spazi e le dotazioni necessarie allo svolgimento delle \ncompetizioni sportive di alto livello, studiato secondo le normative in vigore, il nuovo stadio potrà \nfinalmente ospitare le partite di Super League (SFL) e incontri a carattere internazionale.  \n\n \nFigura 2 L’Arena Sportiva (AS) \n\nL’arena occupa un’area rettangolare di circa 151,75 m x 116,30 m, studiata per ospitare un totale \ndi 10'000 spettatori, seduti e coperti. Oltre alle partite di calcio può quindi accogliere eventi \nmusicali, seminari e convegni così come altre manifestazioni compatibili con il campo da calcio. \n\nL’accesso degli spettatori avviene attraverso l’anello di circolazione, alla quota piano terreno nella \nzona nord, sud e ovest, che coincide con il livello superiore delle tribune. Da quest’anello si ha la \nvisione completa dell’arena, i cui spalti si adagiano nel terreno sino alla quota inferiore del campo \nda gioco, situato 6,80 m più basso rispetto alla corona di distribuzione. A est, lungo via Ciani, il \npubblico accede alle tribune dal generoso marciapiede posto lungo la strada, sotto gli spalti. \nNell’ala ovest dell’AS sono invece organizzati, nei piani inferiori, tutti i servizi legati \nall’organizzazione degli eventi sportivi: giocatori, arbitri, delegati, stampa, direzione, ecc. \n\nLa superficie utile lorda (SUL) ammonta a ca. 12’016m2 il volume secondo norma SIA 416 a ca. \n122’137m3. \n\n3.1.2 Il palazzetto dello Sport (PS) \n\nIl Palazzetto dello Sport è una struttura d’interesse locale e regionale. Una costruzione \nmultifunzionale destinata a discipline sportive “dedicate” (basket, pallavolo, scherma, ginnastica), \ncorredata da una serie di spazi flessibili e complementari, anche per altre attività come arti marziali, \nping-pong e fitness. La costruzione, contigua allo stadio, con il quale condivide momenti di \ntransizione, è parte del complesso unitario e orizzontale delle infrastrutture sportive, estese lungo \nil sedime est del comparto.  \n\n \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 10 di 70 \n\n \nFigura 3 Il Palazzetto dello Sport (PS) \n\nNel PS le attività si svolgono sull'arco dell'intera giornata, dalle 07.30 alle 22.30, fine settimana \ncompresi. Oltre alle attività quotidiane degli utenti sportivi, può ospitare competizioni sportive \nnazionali e internazionali sino a 3'000 spettatori così come eventi musicali sino a circa 4’300 \nspettatori. \n\nIn sintesi, i contenuti del PS sono: \n\n- Palestra per competizioni sportive (tripla palestra) con accesso diretto dal foyer: capacità \ntotale di 3’000 spettatori. Idonea per competizioni a livello nazionale e internazionale. In \nsettimana, la tripla palestra è in uso tradizionale sui 3 campi da gioco per allenamenti delle \nsquadre. La tripla palestra è dotata di 6 spogliatoi al piano, dei depositi e spazi di supporto \nal programma delle competizioni. \n\n- Palestra multifunzionale (doppia palestra) ubicata sotto il foyer d’ingresso, idonea per \ncompetizioni e allenamenti. \n\n- Palestre dedicate a specifiche discipline per le società sportive ubicate allo stesso livello \ndella palestra doppia, con spazi per allenamenti, sala di fitness e area condivisa di recupero \ne relax. \n\n- Uffici al primo piano per l'amministrazione del complesso, la Divisione Sport e le società \nsportive. \n\n- Spogliatoi a livello della palestra tripla (9 spogliatoi) e doppia (14 spogliatoi), dedicati o ad \nuso flessibile. \n\n- Area Tecnica e accessi dedicati alla logistica per eventi. \n\nIl PS occupa al livello 0 una superficie di ca. 48 x 102m. La SUL ammonta a ca. 14’132m2, il volume \nsecondo norma SIA 416 a ca. 124'611m3. \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 11 di 70 \n\n3.2 Contenuti Corona (CC) amministrativi/ commerciali/ residenziali \n\nI Contenuti Corona sono determinanti per l’identità e l’attrattività del nuovo quartiere, sia nella sua \nquotidianità sia quale supporto alle attività sportive, d’ogni giorno e in modalità evento. \n\n \nFigura 4 I Contenuti Corona \n\n3.2.1 Due Torri (2T) \n\nLe due torri rappresentano il punto di riferimento del complesso PSE. Sono composte da tre piani \ninterrati collegati tra di loro e 12 piani fuori terra. Ognuna delle due torri occupa al piano terra una \nsuperficie di ca. 14.40 x 56.25 m. La SUL ammonta a circa 19’694m2, il volume secondo norma SIA \n416 a ca. 104’533m3 di cui 70’956m3 fuori terra. \n\n \n\nTorre Est (TE) \n\nLa torre est ospita gli spazi dedicati all’amministrazione comunale (SALU) e vengono inglobati \nnell’edificio i seguenti servizi: Dicastero Istituzioni (parziale), Dicastero Consulenza e gestione, \nDicastero Immobili (parziale), Dicastero Sviluppo territoriale, Dicastero Sicurezza e spazi urbani \n(parziale), Dicastero Sport cultura e eventi (parziale). \n\nIl piano terreno, in continuità con il PS, è a destinazione pubblica: è uno spazio unico adibito a \nricezione generale che vedrà l’ubicazione anche del Puntocittà, quale presenza riconoscibile e di \nriferimento. In prossimità si trovano la maggioranza delle sale riunioni condivisibili dai vari servizi. \nAi piani dal +2 al +11 sono invece concentrati gli uffici dei servizi dell’amministrazione. Nei piani \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 12 di 70 \n\nsotterranei sono previste sale riunioni, l’archivio amministrativo e gli altri archivi dei servizi, \nmagazzini, depositi, nonché il data center della Divisione informatica.  \n\nIn totale, la Torre Est SALU può ospitare fino a 450 persone e soddisfa le esigenze di crescita \ndell’amministrazione su un orizzonte temporale di ca. 25 anni. \n\nTorre Ovest (TO) \n\nLa torre ovest è concepita quale potenziale di superfici disponibili per lo sviluppo futuro da parte \ndell'investitore privato. La scelta concernente la destinazione della TO compete quindi \nall’investitore, nel rispetto delle disposizioni del piano regolatore. \n\nLa hall comune dell'edificio si trova al piano terra e vi si accede principalmente dalla galleria di \ncircolazione tra le due torri. Accanto alla hall sono presenti spazi che potrebbero essere adibiti a \nsale riunioni e un bar caffetteria. Uno spazio a doppia altezza consente la relazione con il livello \ninferiore, nel quale si troverebbero altre unità per riunioni e aree d’incontro. I piani superiori sono \nripartiti secondo uno schema per uffici individuali o multistazioni, la cui distribuzione definitiva verrà \nadattata alle esigenze dell'utente finale. Dal livello 7 all’11 potrebbe essere immaginato un uso \nalberghiero a supporto dell’attrattività del PSE, anche per ritiri di gruppi e società, per momenti di \ncondivisione fra sport e natura. \n\n3.2.2 Blocco Servizi (BS) \n\nIl Blocco Servizi (BS), quale insieme geometrico e preciso, completa e definisce il lato Ovest \ndell’unità composta dall’Arena Sportiva (AS), dal Palazzetto dello Sport (PS) e dalle Due Torri (2T).  \n\nAl piano terreno, in chiara relazione con gli spazi pubblici, sono previsti tre elementi separati: quello \ncentrale è riservato alla Polizia comunale, quelli a nord e sud sono invece disponibili per altri usi \nattrattivi lungo l’asse di maggiore percorrenza, come per esempio il ristorante del FC Lugano. I \npiani interrati e superiori sono interamente riservati ai servizi della Polizia comunale. Per \nquest’ultima sono previsti, al livello interrato, gli spogliatoi, gli archivi, i depositi, i locali tecnici, \nl’area detenuti e la sala operativa briefing. Gli uffici delle aree di comando, stato maggiore, polizia \noperativa e amministrativa, locali comuni e di pausa, sono invece distribuiti al primo piano. \n\nIn totale, il BS può ospitare ca. 222 collaboratori della Polizia comunale e tutti gli spazi per le attività \naccessorie a essa correlate. \n\nIl BS occupa a una superficie di ca. 14.40 x 151.75m. La SUL ammonta a circa 5’328m2, il volume \nsecondo norma SIA 416 a ca. 46’844m3 di cui circa 16’388 m3 fuori terra. \n\n3.2.3 Edificio Sud (ES) \n\nL’ES, per tipologia di superfice e ubicazione, si distingue dalle altre superfici commerciali e \ncompleta la gamma di spazi e di opportunità per nuove destinazioni. Si tratta di una superficie \nattrattiva, perché posta al medesimo livello di Via Stadio ma allo stesso tempo include le \nconnessioni verso lo spazio pubblico al livello 0, in forma del pavillon del caffè. L’edificio precisa il \nlimite della Tappa 2, definendo una situazione urbanisticamente conclusa anche nelle fasi \ntransitorie. \n\nL’ES presenta una superficie di natura flessibile e adatta per qualsiasi contenuto. La scelta di \ndestinazione compete all’investitore, nel rispetto delle disposizioni del piano regolatore. \n\nLa SUL ammonta a circa 1'221 m2, il volume secondo norma SIA 416 a ca. 6'245 m3. \n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 13 di 70 \n\n3.2.4 Edificio Ovest (EO) \n\nL’EO rappresenta l’ultima parte d’opera lungo via Trevano. È composto da una sequenza di quattro \nelementi alti 30 m che si estendono verso nord a partire dall’incrocio fra via Stadio e via Trevano, \nrispetto alla quale sono leggermente arretrati e protetti da una piazza verde alla quota della strada. \nLa scelta sulla destinazione dell’EO è di competenza dell’investitore, nel rispetto delle disposizioni \ndel piano regolatore.  \n\n \nFigura 5 L'Edificio Ovest (EO) \n\nPer significato e ubicazione, l’EO si presta a contenuti misti. I primi due livelli, legati al suolo e agli \nspazi pubblici, sono ideali per commerci e servizi. I piani superiori, orientati verso il paesaggio e la \nCittà, offrono spazi attrattivi, flessibili nell’uso e nello sviluppo. \n\nL’EOoccupa a una superficie di ca. 2’532m2. La SUL ammonta a circa 20’515m2, il volume secondo \nnorma SIA 416 a ca. 109’451 m3 di cui 68’287 m3 fuori terra. \n\n3.3 Contenuti Globali (CG) \n\n3.3.1 Spazi pubblici esterni (SE) \n\nLo spazio pubblico esterno agli edifici del PSE viene concepito quale continuazione della collina di \nTrevano e assume il ruolo di balcone sulla valle del Cassarate. Si presenta come un esteso spazio \naperto, un punto di interesse paesaggistico in grado di ospitare grandi eventi, a complemento \ndelle attività già esistenti, ma anche uno spazio d’incontro per i cittadini di Lugano. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 14 di 70 \n\n \nFigura 6 Schema degli Spazi pubblici Esterni (SE) \n\nSi prevede la realizzazione di aree con caratteristiche variegate:  \n\n- Il parco pedemontano (1), direttamente collegato con la collina di Trevano, che ospiterà \nanche l'area di un pump track. complemento ideale al vicino skate park \n\n- Il prato degli eventi (2), che si pone al centro dello spazio pubblico del PSE con integrate \ndue aree di basket 3x3 \n\n- La piazza principale (3) si estende lungo il fronte delle 2T e funge da entrata urbana al \nparco, dando ubicazione ai servizi legati alle attività dell’arena sportiva, come info-point, \nfan-shop e cassa. \n\n- La piazza degli eventi (4) ubicata all’estremità sud del prato degli eventi, in una posizione \nottimale come balcone sulla città, offre la possibilità di collocare palchi, utilizzando le \nantistanti gradinate come sedute per il pubblico \n\n- Spazio esterno ovest (5), con un carattere più intimo portando in superficie il riale urbano \ndell’acqua delle vicine colline \n\nGli spazi pubblici esterni occupano una superficie di oltre 18’000m2 \n\n3.4 Impiantistica \n\nL’impiantistica del comparto sarà oggetto di affinamento durante le prossime fasi progettuali. Di \nseguito vengono riassunti brevemente i principali concetti. \n\n3.4.1 Certificazione Minergie \n\nTutti gli edifici del comparto PSE sono progettati secondo standard di costruzione Minergie, con \ninvolucri di facciata di elevata qualità e sistemi di rinnovo dell’aria con impianti di areazione \ncontrollata. Gli edifici saranno caratterizzati da un consumo energetico molto basso e una \npercentuale elevata di energia rinnovabile. \n\nPer la domanda di costruzione vengono verificati i requisiti di legge richiesti dalla norma SIA \n380/1:2009. Gli involucri degli edifici per l’AS, il PS ed i Contenuti Corona della tappa 2 sono stati \ndimensionati in modo tale da soddisfare il requisito supplementare MINERGIE ZA1 per il \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 15 di 70 \n\nfabbisogno termico. Il rispetto di questo requisito aggiuntivo serve come base per soddisfare i \nvalori Minergie. \n\nIl rapporto Minergie e l’inoltro delle richieste per la certificazione Minergie saranno oggetto della \nprossima fase di progettazione. Le indicazioni inerenti al riscaldamento, alla ventilazione, all' \nilluminazione ed alla produzione di elettricità mediante fotovoltaico dimostreranno che i requisiti \nMinergie vengono rispettati. \n\n3.4.2 Approvigionamento energetico con rete anergetica \n\nNel comprensorio del NQC la AIL ha realizzato una rete anergetica a circuito chiuso, in grado di \npermettere ai vari stabili di allacciarsi per produrre poi in proprio calore ad uso riscaldamento \nrispettivamente freddo ad uso raffreddamento. L’origine di questa rete è l’acqua di raffreddamento \ndel Centro Svizzero di Calcolo Scientifico (CSCS) di Cornaredo, acqua prelevata dal Lago di Lugano \nnella zona del Parco Ciani e poi pompata con una condotta autonoma fino al citato stabile. \n\nL’acqua derivante dal raffreddamento del CSCS viene raccolta in una vasca ad una temperatura di \nca. 13°C, da cui, tramite scambiatore di calore, si alimenta la citata rete anergetica. \n\nQuesta rete opera con una temperatura costante annuale di ca. 13°C verso gli immobili, la \ntemperatura di ritorno invernale raggiunge ca. 6°C dopo l'utilizzo dalle pompe di calore \nacqua/acqua (lato evaporatore) ed estiva di ca. 25°C dopo l'utilizzo dalle macchine di \nraffreddamento (lato condensatore). \n\nNel PSE vengono così allacciate cinque centrali di riscaldamento e raffreddamento. \n\n3.4.3 Impianti elettrici \n\nConcetto fornitura elettrica \n\nL’impianto elettrico del PSE è stato studiato con uno standard elevato per l’affidabilità della \nfornitura di energia e per il funzionamento dei sistemi di sicurezza.  \n\nLe alimentazioni degli edifici sono previste in bassa tensione con linee dell’azienda elettrica \nprovenienti da tre diversi punti (nord-est / nord-ovest / sud). Oltre a queste tre linee di \nalimentazione, ci sarà la possibilità di predisporre una quarta linea in caso il fabbisogno energetico \ndello stabile 2T dovesse aumentare. I fabbisogni elettrici stimati sono i seguenti, la divisione dei \nconteggi sarà da definire in dettaglio nelle fasi successive: \n\n- AS ca. 1,8MW \n- PS ca. 1MW \n- 2T / AU-EN ca. 600kW \n- BS ca. 400kW \n- ES ca. 200kW \n- SE ca. 50kW \n- EO ca. 1MW \n\nConcetto fornitura telefonia e rete dati \n\nL’introduzione della linea telefonica e dati in fibra ottica dimensionati in base alle esigenze dei \nsingoli edifici.  \n\nDistribuzione delle sottostrutture \n\nSono da prevedere nuove linee di tracciati e spostamenti delle condotte esistenti per le aziende \nche forniscono l’introduzione degli impianti a corrente forte e corrente debole.  \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 16 di 70 \n\nIlluminazione \n\nL’illuminazione artificiale, in particolare quella che sarà prevista attorno e all’interno delle aree \nsportive (campi di calcio), dovrà tener conto delle linee guida elaborate sia a livello federale che \ncantonale, onde evitare preventivamente l’inquinamento luminoso. \n\nL’illuminazione sarà dall’alto verso il basso di tipo LED; permetterà di convogliare la luce laddove \nserve non oltrepassando l’orizzonte ed evitando i disturbi verso gli altri edifici. Salvo motivi legati \nalla sicurezza, l’intensità luminosa sarà limitata al minimo indispensabile. \n\nSostenibilità energetica \n\nLa posa di impianti fotovoltaici rappresenta un provvedimento ormai standard. Sono previsti \nimpianti fotovoltaici, in particolare per gli edifici pubblici a favore del raggiungimento del grado di \ncertificazione Minergie. \n\nÈ stato ipotizzato di installare stazioni ricarica veicoli elettrici, da approfondire nelle prossime fasi \ndi progettazione. \n\nImpianti di sicurezza \n\nPer ogni edificio del PSE è stato elaborato un concetto antincendio specifico e denominato un \ngarante della qualità. Sono previsti impianti parafulmini esterni per la protezione delle scariche \natmosferiche secondo le norme vigenti e il rapporto di conformità antincendio. \n\nGli impianti di videosorveglianza saranno presenti in tutto il PSE, esteso fino alle zone nevralgiche \ninterne di ogni edificio. Dove richiesto, sistemi di controllo accessi e impianti antintrusione \ninterfacciati con il sistema videosorveglianza ed eventualmente direttamente con lo stabile BS, \ndove è presente la polizia. \n\nFotovoltaico \n\nNell'ambito della certificazione Minergie per nuovi edifici viene richiesta la produzione di elettricità \npropria tramite un impianto fotovoltaico. Come valore indicativo, Minergie richiede una capacità \ninstallata di almeno 10 W/m2 (massimo 30 kWp). \n\nTuttavia, la quantità necessaria sarà oggetto di approfondimenti nelle prossime fasi progettuali, a \ndipendenza dell'esatto consumo di elettricità (per riscaldamento, ventilazione ed illuminazione) e \ndella quantità di elettricità fotovoltaica consumata in proprio. Un consumo energetico basso \ndovuto a dispositivi efficaci ed un elevato utilizzo di corrente fotovoltaica in proprio hanno un \neffetto positivo sul bilancio energetico. \n\n3.4.4 Concetto ambientale in fase di cantiere \n\nIn fase di cantiere si possono prevedere i seguenti concetti ambientali, che saranno da \napprofondire nelle prossime fasi di progettazione: \n\n- installazione di un impianto di pompaggio per le acque meteoriche dalla fossa di scavo (con \npozzi di pompaggio); \n\n- installazione di un impianto di neutralizzazione delle acque di cantiere (specie in relazione \nalle pareti chiodate con guscio in calcestruzzo spruzzato); \n\n- gestione dei materiali secondo il concetto gestione materiali; \n\n- gestione delle acque di scarico del cantiere secondo norma SIA 431.; \n\n- rispetto delle prescrizioni della “Direttiva aria cantiere” UFAM, con particolare attenzione \nalla produzione di polveri grossolane. \n\n- rispetto delle prescrizioni della “Direttiva sul rumore dei cantieri” UFAM, con particolare \nattenzione agli orari permessi per attività rumorose e molto rumorose; \n\n- installazione a tutti gli accessi al cantiere di vasche lavaggio ruote; \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 17 di 70 \n\n Stato di avanzamento del progetto  \n\n4.1 Situazione pianificatoria e viabilità definiva di Cornaredo  \n\n4.1.1 Situazione pianificatoria - Piano regolatore PR-NQC \n\nLa pianificazione del comparto territoriale di Cornaredo (situato in territorio dei Comuni di \nCanobbio, Lugano e Porza) è stata avviata nel 2005, a partire dal Masterplan NQC, risultato formale \ndi un concorso internazionale di urbanistica svolto per definire l’assetto territoriale del comparto \ncon l’apertura della nuova galleria Vedeggio – Cassarate (avvenuta nel 2012). Il Piano regolatore \nintercomunale del Nuovo Quartiere Cornaredo (PR-NQC), primo piano del suo genere a livello \ncantonale, è stato approvato dal Consiglio di Stato (CdS) con Risoluzione N. 3370 del 30 giugno \n2010. \n\nNella sua approvazione, il CdS apportava alcune modifiche (non approvazioni e modifiche d'ufficio), \ne segnalava alcune decisioni che richiedono l'adozione di una variante di PR. \n\nL’Agenzia NQC, organo delegato dai Municipi di Canobbio, Lugano e Porza per le tematiche \ninerenti l’attuazione del PR-NQC, operativo sulla base di un mandato di prestazioni pluriennale \ndalla fine del 2012, avviava i lavori di adeguamento del PR-NQC seguito alle decisioni espresse in \nsede di adozione e pubblicazione del piano intercomunale ed inoltrava in data 1 dicembre 2015 un \nPiano di indirizzo con la richiesta di Esame preliminare dipartimentale (EP), atto che veniva rilasciato \ndal Dipartimento del territorio (DT) nel giugno 2016. \n\nNel frattempo, procedeva anche il consolidamento formale per la realizzazione delle infrastrutture \nviarie cantonali e comunali, così come la definizione progettuale degli spazi pubblici (Pratone di \nTrevano e Piazza sul fiume, con sistemazione idraulica del fiume Cassarate) e venivano avviati \nimportanti progetti di sviluppo immobiliare privati, ed anche pubblici. \n\nDi questi ultimi, va citato in primis il progetto per un nuovo Polo Sportivo e degli Eventi, risultante \nda un concorso di progettazione bandito dalla Città di Lugano, già oggetto della domanda di \ncostruzione nella forma di Piano di quartiere (PQ). Seguito alle risultanze di queste progettazioni, \nl’Agenzia NQC ha quindi potuto verificare la coerenza delle proposte di adeguamento del PR-NQC \nalle reali esigenze di sviluppo, portando la proposta pianificatoria e il relativo EP in consultazione \npubblica nel luglio 2017. \n\nL’Agenzia NQC decideva quindi – soprattutto a seguito delle risultanze dell’EP riguardo al tema \ndell’introduzione delle quote residenziali nei comparti sinora puramente lavorativi, che avrebbe \nimplicato importanti verifiche tecniche difficilmente compatibili con le esigenze di apporre i \nnecessari correttivi formali al PR-NQC in tempi utili – di procedere nel consolidamento formale \ndelle varianti in due fasi successive distinte, demandando il tema delle quote residenziali (e le \nnecessarie verifiche tecniche) alla seconda. \n\nAnche il tema dell’assetto pianificatorio del pratone di Trevano e la relativa questione del \ncompenso pecuniario per la sottrazione (formale) di terreno agricolo, nonché quello della \ncompensazione dei vantaggi derivanti dalla pianificazione (inattuale poiché non richiesta per ora, \nnelle varianti di Fase 1, l’inserimento della destinazione residenziale) sono stati affrontati in una \nseconda fase. \n\nVisto quanto precede, le varanti di fase 1 sono state adottate dai consigli comunali di Canobbio, \nLugano e Porza nel dicembre del 2017 e pubblicate dal 23 maggio al 23 giugno 2018. Le stesse \nsono state approvate dal CdS il 6 novembre 2019. Contro queste varianti sono stati interposti sei \nricorsi al Tribunale cantonale amministrativo, che non toccano tuttavia aspetti legati al progetto del \nPSE. Lo scambio di allegati è concluso e si attende la decisione del tribunale. \n\nLe varianti di fase 2 comprendono l’introduzione di quote residenziali in diversi comparti del PR-\nNQC. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 18 di 70 \n\nSi ricorda che il Consiglio comunale di Lugano, in sede di adozione del PR-NQC, aveva richiesto \nl’esame successivo di 12 punti (dodecalogo NQC), in particolare chiedendo l’inserimento di una \nmaggiore quota di residenza nel comparto. \n\nPer quanto attiene al comparto del PSE, la variante introduce la possibilità di contenuti residenziali \n(ad oggi non ammessi nel comparto del PSE) per una quota massima della SUL pari al 50%, con la \nprecisazione che il 50% di detta superficie deve essere destinata ad abitazione primaria. \n\nLe varianti di fase 2 comprendono pure il tema di alcune modifiche necessarie allo sviluppo \ndell’attività della Croce Verde Lugano, già presente in loco. Queste varianti sono state adottate dai \nconsigli comunali di Canobbio, Lugano e Porza tra il giugno del 2019 e il novembre del 2019, e \nquindi pubblicate dal 18 febbraio al 18 marzo 2020. Contro queste varianti sono pendenti 3 ricorsi, \nuno dei quali tocca numerose tematiche e contesta in particolare l’introduzione delle quote \nresidenziali previste dalla variante adottata dai tre Comuni. Lo scambio degli allegati è terminato e \nsi è in attesa della decisione del Consiglio di Stato. \n\nVa considerato che senza l’entrata in vigore di tale modifica pianificatoria, non è possibile realizzare \ncontenuti residenziali nel comparto del PSE: circostanza che risulta problematica ai fini della \nsostenibilità economica dell’operazione in ottica pubblico privato. \n\nNel frattempo, sulla base del PR attualmente in vigore, è tuttavia possibile procedere con l’inoltro \ndelle necessarie istanze (variante al piano di quartiere e domande di costruzione, per ora senza \ncontenuti abitatavi). Nel mese di dicembre 2020 è stata inoltrata una variante al PQ approvato, \ncomprensiva dell’assetto planivolumetrico di tutto il comparto del PSE; in questa prima fase il PQ \nnon comprenderà contenuti residenziali, ma comprenderà lo spostamento della pista d’atletica al \ndi fuori del perimetro del PQ. Parallelamente, è previsto l’inoltro di tre domande di costruzione, \nconcernenti l’arena sportiva, il palazzetto dello sport e la tappa 2. \n\nSuccessivamente alla crescita in giudicato della variante del PR NQC concernente l’introduzione \ndella quota residenziale, vi sarà la necessità di inoltrare una nuova variante del PQ, con i nuovi \ncontenuti residenziali, rispettivamente eventuali nuove varianti alle licenze edilizie. \n\n4.1.2 Viabilità definitiva Cornaredo (Via Sonvico-Via Ciani) \n\nCon risoluzione n. 3640 del 08.08.2019, il Consiglio di Stato ha approvato il progetto stradale per \nla nuova viabilità definitiva di Cornaredo, che comprende Via Ciani, Via Sonvico e la nuova strada \na sud del futuro PSE. Il progetto è stato coordinato tra i servizi cantonali ed i progettisti del PSE e \nsono ancora in corso approfondimenti volti a stabilire le modalità e le tempistiche (tappe) della \ncostruzione di questa importante opera. \n\nContro l’approvazione del progetto sono insorti al Tribunale cantonale amministrativo alcuni privati \ne, con un ricorso congiunto, due associazioni; in totale vi sono 7 ricorsi. Le trattative tra il \nDipartimento del territorio ed alcuni ricorrenti hanno permesso di giungere a diversi accordi, \nmentre nei restanti casi è in corso lo scambio di allegati. Ci si attende la conclusione dell’istruttoria \na breve ed in seguito la decisione del tribunale. \n\nLa progettazione del PSE prevede la realizzazione di un accesso provvisorio all’autosilo AS, già \ncoordinato con il progetto definitivo per Via Stadio, così da poter garantire il funzionamento del \ncomparto anche nell’improbabile caso in cui i ricorsi fossero ancora pendenti. \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 19 di 70 \n\n4.2 Programma di progettazione e realizzazione del PSE  \n\nLa realizzazione del PSE è prevista in tre tappe, come illustrato nello schema successivo \n\n \nFigura 7 PSE: tappe realizzative \n\n- in rosso la prima tappa realizzativa, relativa ai Contenuti Sportivi (CS), ossia l’Arena \nSportiva (AS) e il Palazzetto dello Sport (PS). \n\n- in blu la seconda tappa realizzativa ovvero le Due Torri (2T) e il Blocco Servizi (BS), con i \nrelativi autosili (AU-2T e AU-BS), nonché l’Edificio Sud (SU) e l’Autosilo Nord (AU-N) e le \nrelative Infrastrutture sotterranee (IS), come pure i principali Spazi Pubblici Esterni (SE); La \nrealizzazione di questa tappa può essere avviata solo una volta che l’Arena Sportiva (AS) \nsarà in esercizio. \n\n- in giallo la terza tappa realizzativa con i contenuti liberi, segnatamente l’Edificio Ovest \n(EO) e l’Autosilo Edificio Ovest (AU-EO) e le relative Infrastrutture sotterranee (IS), come \npure i relativi spazi esterni ad uso privato. \n\nPer la realizzazione delle tre tappe si stimano le seguenti tempistiche, partendo dalla crescita in \ngiudicato della decisione del Consiglio comunale relativa al presente messaggio e inserendo come \nseconda pietra miliare la crescita in giudicato della licenza edilizia del piano quartiere con \ncontenuto residenziale (licenza PQ tappa 3): \n\n \nFigura 8 Tempistiche esecutive \n\nLe tempistiche sopra indicate non tengono conto di potenziali ritardi procedurali dovuti, ad \nesempio, a opposizioni sulle varie procedure edilizie o a eventuali ulteriori procedure in caso di \ncontenziosi. \n\nCrescita in giudicato MMN\n\nStadio provvisorio 3m\n\nInfrastrutture sotteranee 9 mesi\n\nDemolizione tribuna Bre 11 mesi 3m\n\nTappa 1: scavo 14 mesi 12 mesi\n\nTappa 1: AS 20 mesi 19 mesi\n\nTappa 1: PS 24 mesi 24 mesi\n\nTappa 2 39 mesi 35 mesi\n\nTappa 2: SE 61 mesi 9 mesi\n\nLicenza PQ tappa 3 28 mesi\n\nTappa 3 18 mesi 32 mesi\n\nTappa 3: SE 49 mesi 5 mesi\n\nTOTALE 82 mesi / 6 anni e 10 mesi\n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 20 di 70 \n\nPremettendo quindi che codesto onorando Consiglio comunale approvi il presente messaggio \nentro la fine di marzo 2021, con relativa crescita in giudicato entro il 30.04.2021, si possono \nprevedere le tempistiche progettuali e realizzative che seguono: \n\n4.2.1 Lavori preliminari \n\nI lavori preliminari comprendono la realizzazione delle tribune e delle strutture provvisorie, la \ndemolizione della tribuna est (Monte Brè) così come lo spostamento delle infrastrutture sotterranee \nin conflitto con i nuovi corpi d’opera. \n\nIl programma e i termini di progettazione dei lavori preliminari sono i seguenti: \n\n- per quanto concerne le tribune e le strutture provvisorie nella zona della Gerra, la domanda \ndi costruzione è stata inoltrata nel mese di dicembre 2020 e si prevede di ottenere la licenza \nedilizia entro marzo 2021; la progettazione esecutiva è in corso.  \n\n- lo spostamento delle infrastrutture sotterranee e la demolizione tribuna est sono parte \nintegrante della domanda di costruzione per i lavori previsti alla tappa 1, inoltrata nel mese \ndi dicembre 2020, con ottenimento della licenza previsto per il mese di aprile 2021; la fase \ndi progettazione esecutiva e appalti si svolgerà da gennaio 2021 a giugno 2021 \n\nIl programma e i termini dei lavori preliminari previsti sono i seguenti:  \n\n- le tribune provvisorie verranno posate subito dopo la crescita in giudicato della risoluzione \ndel presente MM. Il montaggio ha una durata di tre mesi ed è vincolato alla pausa della \nstagione calcistica che termina alla fine del mese di maggio 2021; rimarranno attive da \nsettembre 2021 fino al termine del cantiere dell’arena sportiva, previsto per luglio 2024; \n\n- l’inizio dei lavori per lo spostamento delle infrastrutture sotterranee è previsto per luglio \n2021 e avrà una durata di ca. 10 mesi;  \n\n- la posa delle strutture provvisorie nella zona della Gerra è prevista ad inizio 2022, con messa \nin funzione a partire da fine marzo 2022.  \n\n4.2.2 Tappe realizzative del PSE \n\n Progettazione Realizzazione \n\nOggetto DDC Licenza \nedilizia \n\nProgetto \ndefinitivo, \nesecutivo e \n\nappalti \n\nInizio lavori \ndi scavo \n\nInizio \ncostruzione \n\ngrezza \n\nMessa in \nesercizio \n\nConsegna \n\nTAPPA 1        \nAS 12.20 04.21 12.20-07.22 08.22 12.22 05.24 07.24 \nPS 12.20 04.21 12.20-01.23 02.23 05.23 02.25 05.25 \n        \nTAPPA 2 12.20 04.21 12.20-07.24 07.24    \nTE (Città di Lugano)     02.25 03.27 04.27 \nTO (HRS)     02.25 04.27 06.27 \nBS (Città di Lugano)     05.25 09.26 10.26 \nAU-N     03.26 02.27 02.27 \nSE       02.27 \n        \nTAPPA 3 12.22 07.23 08.23-01.25     \nEO    02.25 07.25  07-10.27 \nSistem. Est.       02.28 \n\n \n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 21 di 70 \n\n4.3 Confronto programma termini PSE e CSMA  \n\nI due progetti prevedono un programma condiviso e correlato. Le fasi per l’inoltro della domanda \ndi costruzione e dei MM per l’approvazione del accordo generale di partenariato pubblico privato \ndel PSE e del credito di costruzione del CSMA procedono in modo parallelo.  \n\nÈ importante evidenziare che l’inizio del cantiere del PSE, programmato a partire dal mese di luglio \n2022 esclusi i lavori preliminari, sarà possibile solo dopo aver terminato la tappa 1 del CSMA, in \nmodo da garantire la continuità delle attività dei settori giovanili di Lugano e dei campionati minori. \n\nTenuto conto della ratifica del presente MM e di quello relativo al CSMA da parte del Consiglio \nComunale entro la fine del mese di marzo 2021 e delle relative crescite in giudicato, si possono \nriassumere le tappe principali dei progetti PSE e CSMA come da schema seguente: \n\n \nFigura 9 Confronto programma termini \n\n Sussidi cantonali e federali  \n\nAlla luce dei contenuti proposti e del ritardo accumulato in Ticino in ambito di realizzazione di stadi \ne palazzetti dello sport rispetto a tutto il resto del panorama nazionale, siamo fermamente convinti \nche le strutture sportive del PSE permetteranno un ulteriore sviluppo del movimento sportivo della \nCittà e dell’intero Cantone. Si ricorda infatti che nessuno degli stadi ticinesi - Chiasso, Locarno e \nBellinzona - dispone delle adeguate strutture per la Super League e che vi è penuria di spazi per \nl’attività di sala in orari scolastici. Un tema conosciuto del resto anche dalle autorità cantonali, alle \nquali è stato presentato il progetto e che hanno garantito un sostegno finanziario al PSE. \n\n5.1 Gli stadi in Svizzera e il sostegno degli enti pubblici \n\nSull’onda dell’organizzazione del campionato europeo di calcio del 2008 nel resto della Svizzera si \nè attivata la costruzione o il rinnovo di alcuni stadi che hanno ospitato le partite, quali quelli di \nZurigo, Berna, Ginevra e Basilea, per investimenti complessivi superiori ai 500 mio.  \n\nDal 2007 la Swiss Football League ha emanato nuove direttive sullo standard degli stadi delle \ncompagini di Super League (stadi di Categoria A) e Challenge League: quale conseguenza diretta \nanche le città di Thun, San Gallo, Lucerna e Sciaffusa hanno messo in cantiere la costruzione di \nnuovi stadi.  \n\nLo scorso mese di novembre è stato inaugurato anche lo stadio de la Tuilière di Losanna che per \ndimensioni e modello di gestione è stato attentamente analizzato dalla Divisione Sport, così come \nil complesso sportivo della Tissot Arena di Bienne, inaugurato nel 2017, con stadio di calcio e pista \ndi hockey. \n\nOltre al PSE sono oggi in fase di sviluppo anche gli stadi dell’Hardturm di Zurigo e quello di Aarau, \nmentre un progetto di ampio risanamento è previsto nei prossimi anni anche a Winterthur.  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 22 di 70 \n\nPer completezza d’informazione si evidenziano di seguito quali sono stati i costi di realizzazione \ndegli stadi in Svizzera nel periodo 1999-2020. \n\n \nLuogo Nome dello stadio Costruzione Capienza Costi  \n\n(in mio CHF) \nLosanna Stade de la Tulière 2018-2020 12’000 76.6 \n\nNeuchâtel Maladière 2005-2007 12’000 40 \n\nZurigo Stadion Letzigrund 2005-2007 25’000 110 \n\nSan Gallo AFG Arena 2005-2008 19’568 80 \n\nThun Arena Thun 2010-2011 10’000 50 \n\nLucerna Swissporarena 2009-2011 17’000 100 \n\nBienne Tissot Arena 2013-2015 6’000 25 \n\nSciaffusa Lipo Park 2015-2017 8’000 60 \n\nAarau Torfeld Süd 2021-2023 10’000 40 \n\nDi seguito vengono indicati i contributi a fondo perso erogati dai singoli Cantoni a parziale \ncopertura degli investimenti: \n\n \nCantone Stadio Anno Investi-\n\nmento \n(in mio CHF) \n\nContributi \ncantone \n\n(in mio CHF) \n\nAltri \ncontributi \n\nVallese Tourbillon (Sion) 1996 e 2013 21 7  \n\nBasilea Sankt Jakob Park 2001-2008 90 9  \n\nGinevra Stade de Genève 2003 102 24 4.75 mio  \n(Sport Toto) \n\nZurigo Letzigrund 2007 110 30  \n\nLucerna Swissporarena 2011 100 15 1 mio  \n(ZG, OW, \nNW) \n\nBerna Tissot Arena e pista \nghiaccio Bienne \n\n2016 77 \n(complessivo) \n\n11  \n\n5.2 Il contributo del Cantone \n\nNel corso di una presentazione del progetto PSE al Consiglio di Stato del Canton Ticino lo scorso \n14 ottobre, è stata ribadita l’importanza di un polo che permetterà all’intero Cantone di colmare \nla lacuna in ambito infrastrutturale per lo sport. Un progetto che risponde alle richieste del governo \ncantonale che già nel 2008, per voce dell’allora capodipartimento del DECS, Gabriele Gendotti, \nspingeva per la creazione di uno stadio di calcio per l’intero Ticino:  \n\n“In Ticino nessuno degli attuali stadi comunali (Chiasso, Lugano, Bellinzona e Locarno) è omologato \nper le partite di Super League. Un tema che si trascina ormai da decenni e che di fatto \nprecluderebbe la sopravvivenza del calcio d’élite nel nostro Cantone toccando tutto il movimento \ncalcistico dei club e del Team Ticino. «Sarebbe ora che si costruisse uno stadio degno di questo \nnome anche da noi. Il Ticino lo merita. E l'ideale sarebbe uno stadio che possa servire più società \ncalcistiche". Quale l'esempio? «Quello di Neuchâtel potrebbe essere perfetto anche per il nostro \ncantone. L'ideale sarebbe infatti uno stadio nuovo con una capienza di circa 10/15 mila spettatori \ne le modernità che si richiedono oggi". "Il Ticino dovrà lavorare su un progetto di questo tipo. Ad \nuna sorta di "Stadio Ticino", per il quale si potrebbero anche trovare i finanziamenti. Bisogna \nricominciare a pensare in termini cantonali. Ed in questo caso il contributo cantonale potrebbe \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 23 di 70 \n\nandare dal 25 al 30% della spesa. D'altra parte a Basilea o a Berna nessuno pensa a due stadi \ncantonali...” (Gabriele Gendotti, direttore DECS, 11 aprile 20081) \n\nAlle dichiarazioni di Gabriele Gendotti ha fatto seguito l'interrogazione parlamentare promossa \ndall’allora deputato al Gran Consiglio Christian Vitta, dal titolo "Dove sorgerà il nuovo Stadio \nTicino?"2 in cui di fatto si chiedeva, in data 2 giugno 2008, d'intraprendere i necessari passi \npianificatori per identificare l'ubicazione ideale ed ancorare lo stadio cantonale attraverso una \nscheda particolare, nel Piano direttore cantonale allora in consultazione. Un progetto, ricordava \nVitta, che "potrebbe essere realizzato grazie a un partenariato pubblico privato sui modelli di altri \nstadi realizzati in Svizzera" \n\nIl Consiglio di Stato ha dato risposta all'interrogazione ribadendo quanto segue: \n\n“Il Cantone sta fornendo e fornirà tutto il sostegno necessario dal punto di vista pianificatorio e di \nsupporto all'analisi di fattibilità per la realizzazione di una simile struttura. Ciò vale anche dal punto \ndi vista finanziario, beninteso nei limiti delle risorse a disposizione e tenuto conto delle rimanenti \npriorità politiche cui lo Stato deve far fronte, e che le risorse finanziarie per realizzare una struttura \ndi questo genere dovrebbero provenire dal Fondo lotteria intercantonale.”3 \n\nCon risoluzione del 25 novembre 2020 il Consiglio di Stato, "considerato l'interesse sovra regionale \ndel progetto PSE", ha confermato la sua disponibilità a mettere a disposizione un contributo, \nerogato tramite il fondo Swisslos, di complessivi CHF 6'000'000.-, suddivisi al 50% per le due opere \nsportive previste (Arena e Palazzetto). \n\n5.3 La Concezione degli impianti sportivi di importanza nazionale (CISIN 5) \n\nLugano si doterà di un centro di competenza unico a livello nazionale: diversi sono infatti i modelli \ndi palazzetti dello sport indoor in Svizzera, ma nessuno prevede al proprio interno un così alto e \ndiversificato numero di attività sportive. Una struttura, che risponderà da un lato alla storica \nmancanza di un centro sportivo per gli sport di squadra indoor e dall’altro permetterà importanti \nsinergie tra federazioni nazionali e società sportive luganesi. \n\nRicordiamo che per le attività del basket, della scherma e del judo, il palazzetto dello sport è stato \nsegnalato all’Ufficio Federale dello Sport da Swiss Basket e Swiss Fencing affinchè sia inserito nella \n“Concezione degli impianti di importanza nazionale (CISIN)” che si basa sull'art. 13 della Legge \nfederale sulla pianificazione del territorio e a tale titolo funge da strumento di pianificazione e di \ncoordinamento. \n\nCon la CISIN si creano validi presupposti per le federazioni sportive svizzere. La CISIN costituisce \nla base per la concessione di aiuti finanziari della Confederazione alle strutture sportive su scala \nnazionale che soddisfano i requisiti richiesti. I contributi della Confederazione si aggirano fra il 5 e \nil 25% dei costi di costruzione imputabili. \n\nCon i decreti federali concernenti la concessione di aiuti finanziari a impianti sportivi di importanza \nnazionale, il Parlamento federale ha concesso quattro crediti per un totale di CHF 164 milioni per \ncontributi d'investimento alla costruzione di determinati impianti importanti e urgenti da realizzare. \nUn quinto decreto federale (CISIN 5) sarà licenziato dal Consiglio federale nel corso del primo \ntrimestre del 2021 e dovrebbe poi essere approvato dalle Camere Federali nel corso dell'autunno \ndel 2021. Si ricorda che per il polo sportivo di Lugano sono state inserite le richieste delle \nfederazioni nazionali di pallacanestro, scherma, ginnastica e judo. L'effettivo ammontare dei \ncontributi non è oggi conosciuto e si dovrà attendere l’evoluzione dell'iter parlamentare. \n\n                                                      \n1 Fonte: https://www.ticinonews.ch/ticino/per-gendotti-ci-vuole-lo-stadio-ticino-KETCN13595  \n2 Vd. interpellanza IN1363 presentata il 2 giugno 2008 da Christian Vitta e cofirmatari \n3 Vd. Risposta del 3 giugno 2008 all'interpellanza presentata il 2 giugno 2008 da Christian Vitta e cofirmatari. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 24 di 70 \n\nUn eventuale riconoscimento dei suddetti crediti comporterà l’impegno scritto da parte della Città \ndi Lugano, della messa a disposizione annuale di ore e spazi d’allenamento e tornei/partite nazionali \ne internazionali prioritarie, rispetto agli utilizzatori delle strutture sportive locali, secondo appositi \ncontratti con il gerente della struttura e coordinati con le varie società. Un apposito piano di \noccupazione verrà di conseguenza allestito dopo la ratifica degli accordi di sostegno finanziario nel \ncorso del 2022.  \n\n SALU. Spazi dedicati all’amministrazione comunale  \n\n6.1 Gli obiettivi del Municipio e la nuova amministrazione \n\nQuando si parla di SALU ci si riferisce a uno stabile unico in cui sia possibile far convergere la \nmaggior parte dei servizi dell’amministrazione cittadina, con il fine di renderne più funzionale ed \nefficiente l’operato.  \n\nQuesto indirizzo, come già indicato nei MM precedenti, è certamente legato alla situazione \ncontingente in cui si trovano gli stabili dell’amministrazione e ai limiti che sempre più si palesano, \n“riconducibili alle dimensioni e alla morfologia degli edifici attuali. La Città, infatti, non dispone, se \nnon in rari casi, di edifici progettati ad hoc per l’amministrazione, bensì di una serie di stabili adattati \nnel corso del tempo per ospitare i contenuti amministrativi ma realizzati con altre finalità”. Ma \ndotandosi di infrastrutture logistiche performanti e moderne la Città può anche supportare il \nraggiungimento degli obiettivi che si è posta nel corso delle ultime legislature.  \n\nIl primo passo di fondamentale importanza è stato il progetto PNA (progetto nuova \namministrazione), avviato nel 2015, che ha portato a una decisiva riorganizzazione con la riduzione \ndei dicasteri da 15 a 7 (uno per ogni Municipale), con l’implementazione di un modello \norganizzativo solido e organico volto ad amministrare e promuovere sempre più la realtà territoriale \ndi Lugano e migliorare la qualità dei servizi in termini di efficienza e innovazione. \n\nSempre nello stesso anno, con lo scopo di rispondere alla necessità di rinnovare l'immagine \ndell'Amministrazione, adeguandola all'evoluzione dei tempi e, per la prima volta, creare un'identità \nvisiva trasversale, in grado di rafforzare l'immagine di Lugano, è stato anche intrapreso il processo \ndi ridefinizione della Corporate Identity che dopo un avvio difficoltoso (causato da un ricorso poi \ngiudicato irricevibile), sta adesso procedendo a pieno regime. L’identità visiva ha lo scopo di dare \ndella Città di Lugano un’immagine unitaria e coesa, immediatamente riconoscibile ai propri \nreferenti interni ed esterni.  \n\nNel 2017 è iniziato il processo di revisione del Regolamento organico dei dipendenti (ROD) che, \ncon un approccio più moderno nella gestione del personale, ha proposto delle modifiche coerenti \ncon la strategia del PNA, in particolare, l’introduzione di concetti quali la conduzione per obiettivi \no la valutazione delle prestazioni, al fine di generare un processo di miglioramento continuo e di \nrispondere alla finalità della politica del personale: valorizzare le risorse umane e contribuire alla \nqualità dei servizi dell’amministrazione. \n\nNel 2018 il Municipio ha predisposto, per la prima volta, un documento contenente le proprie \nLinee di sviluppo per il decennio successivo. Sono stati dunque definiti la visione, la missione e i \nvalori della Città, sulla scorta dei quali sono stati elaborati gli obiettivi strategici che hanno il \ncompito di definire la road map dell’amministrazione. Il cittadino e le sue necessità rappresentano \nil fulcro delle linee di sviluppo della Città che, per il tramite di un apparato agile, efficiente e che si \navvale delle più moderne tecnologie, vuole erogare servizi pubblici di qualità che rispondano ai \nbisogni della collettività e del territorio, con responsabilità, secondo principi coerenti e rispettosi \ndelle risorse disponibili, in un’ottica di sviluppo sostenibile.   \n\nNel solco di questo programma lungimirante e innovativo si inserisce la strategia digitale 2020/25, \napprovata a giugno 2020. Un’amministrazione efficiente e digitalizzata è il presupposto \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 25 di 70 \n\nindispensabile alla crescita, alla creazione di valore, all’aumento di efficienza e trasparenza e al \nconsolidamento della fiducia dei cittadini. L’obiettivo è di avvicinare maggiormente \nl’amministrazione ai bisogni dell’utenza, favorendo flessibilità e dinamismo, capacità essenziali per \nsostenere l’innovazione e adattarsi rapidamente alle nuove esigenze. Questa trasformazione ha \ncome diretta conseguenza la riduzione dei tempi di esecuzione dei processi amministrativi, il \nmiglioramento della loro qualità, il contenimento della crescita delle risorse necessarie alla gestione \namministrativa e, di conseguenza, l’aumento dell’efficienza dell’amministrazione nell’erogazione \ndei propri servizi e il miglioramento nell’offerta di prestazioni a cittadini e imprese. \n\n6.2 Nuovo concetto logistico dell’amministrazione cittadina \n\nSALU rappresenta uno dei tasselli per completare la nuova fisionomia dell’apparato amministrativo \ndella Città di Lugano e ha come obiettivo quello di dare una forma ai principi e alle strategie \nindicate nel paragrafo precedente. Rappresenta l’opportunità per affrontare con maggior efficacia \nle sfide che l'amministrazione sarà chiamata a sostenere nel prossimo futuro, offrire un servizio \npubblico di miglior qualità, garantire una maggiore efficienza dell’amministrazione (legata anche a \nspazi di lavoro progettati ad hoc e adeguati alle esigenze attuali), supportando l’ottimizzazione dei \nprocessi operativi e delle superfici di lavoro e riducendo i costi di gestione e di manutenzione. \n\nUna nuova sede dell’amministrazione rappresenta l’opportunità per innescare paradigmi innovativi \na supporto dei nuovi valori dell’organizzazione. Produttività, benessere e sostenibilità potranno \nessere concretizzati in un moderno spazio di lavoro ad alte prestazioni, capace di adattarsi alle \nesigenze in continua evoluzione, al contrario degli edifici esistenti, cristallizzati in una struttura che \nha ormai fatto il suo tempo e che, è bene precisarlo, nel giro di alcuni anni non saranno più in grado \ndi ospitare tutti i collaboratori. \n\n6.2.1 Le opzioni  \n\nLa Città necessita di nuovi spazi per gli uffici. Una nuova soluzione logistica si esprime chiaramente \ncon un edificio unico, perché non è ipotizzabile pensare di implementare i nuovi requisiti di \nefficienza indicati nelle linee di sviluppo con una serie di edifici sparpagliati sul territorio. \n\nCome già indicato nel MMN 10472 le opzioni per il futuro dell’amministrazione sono tre: non fare \nnulla, risanare gli edifici e mantenere le sedi attuali o trasferire l’amministrazione in un nuovo \nedificio. \n\nOpzione A. Non fare nulla \n\nQuesta opzione non è percorribile, perché la possibilità di proseguire nelle condizioni attuali è \nestremamente limitata nel tempo. Verificata anche la prospettiva di crescita dell’amministrazione, \nche su un orizzonte temporale 2025/2028 potrebbe arrivare, con riferimento ai servizi di cui è \nipotizzato lo spostamento, a 361 collaboratori (rispetto agli attuali 300), appare palese che “non \nfare nulla” significa, in pochi anni, ritrovarsi in edifici non più idonei a livello strutturale e \ndimensionale. \n\nOpzione B. Risanare gli edifici e mantenere le sedi attuali \n\nPresuppone la continuazione dell’utilizzo degli stabili attuali a fronte di alti costi di investimento \nlegati alla ristrutturazione degli edifici, alle sedi provvisorie (in affitto) durante le fasi di cantiere e \nai diversi traslochi. Non garantisce, inoltre, la possibilità di aumentare le superfici utili. Infatti, \nl’ipotesi di mantenimento negli edifici attuali richiederebbe già nel 2025 la ricerca e l’occupazione \ndi nuovi spazi. Una crescita futura necessiterebbe dunque di un’ulteriore estensione del parco \nimmobiliare a oggi ancora non definita. \n\nIl solo costo di risanamento degli edifici attuali è stato stimato in ca.  CHF 41'000'000, ovvero ca. \nCHF 4'300 /m2 SUP. Per l’edificio principale, in via della Posta, sono stati considerati costi per ca. \nCHF 31 milioni (CHF 6'000 /m2 SUP, ristrutturazione totale e aumento degli uffici con modifica \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 26 di 70 \n\nsostanziale degli spazi ad es. sventramento e ricostruzione con mantenimento delle facciate), \nmentre per gli stabili rimanenti sono calcolati complessivamente ca. CHF 10 milioni (da CHF 2'000 \na 3'000 /m2 SUP). \n\nPer lo stabile della Polizia comunale in via Beltramina, sono stati ipotizzati costi di \nadeguamento/aggiornamento delle infrastrutture pari a ca. 3 Mio.  \n\nIl totale dei costi di risanamento ipotizzato è dunque di ca. 44 Mio. \n\nOpzione C. Trasferire l’amministrazione in un nuovo edificio \n\nPresuppone lo spostamento della maggior parte dell’amministrazione e la Polizia in un nuovo \nedificio. Considerato che la Città non dispone di una struttura di sua proprietà, le possibilità restano \ndue: l’edificazione di un nuovo edificio (ev. sedime da acquistare da terzi) oppure l’acquisto/affitto \ndi uno stabile esistente (superficie > 10'000 m2 amministrazione e ~ 5'000 m2 Polizia). In questa \nseconda variante, oltre al costo dell’acquisto/affitto, andranno considerati anche i costi per gli \nadeguamenti. \n\nIn termini qualitativi, una nuova sede, proprio perché progettata ad hoc per l’amministrazione \ncomunale, avrà uno standard superiore rispetto a quello attuale e offrirà una flessibilità d’utilizzo \nnettamente accresciuta. Oltre a ciò sono ipotizzabili consistenti semplificazioni e ottimizzazioni in \ntermini di processi interni (vicinanza dei servizi) e infrastrutturali (condivisione spazi, rete IT) non \nconsiderati nell’analisi economica ma espressione di un alto valore aggiunto. \n\nDefinita l’importanza strategica del PSE, la sua posizione centrale e di semplice raggiungibilità, la \nfacilità di connessione con il centro urbano grazie all’implementazione del trasporto pubblico, la \nforte connotazione qualitativa degli spazi, la soluzione di spostare l’amministrazione nella torre EST \ne rispettivamente la Polizia nel Blocco Servizi è sicuramente la più efficiente in termini di \ntempistiche, garanzia del risultato e costi. \n\nPrima di esaminare l’opzione C al fine di illustrarne i vantaggi, pare sensato fare un \napprofondimento su temi di grande attualità, legati all’emergenza sanitaria in corso che ha avuto \ne sta avendo ripercussioni sull’intero stile di vita, attività lavorativa compresa. \n\n6.2.2 Telelavoro e nuove modalità ibride \n\nIl rapporto con il tempo e con lo spazio è cambiato molto in questi ultimi mesi. La pandemia ha \nmostrato come le modalità di lavoro possano mutare radicalmente attraverso l’uso della tecnologia \ne accelerato bruscamente dei processi che erano già in corso da tempo e che sicuramente avranno \nun impatto sul mondo del lavoro del futuro: automazione di interi settori, nuove opportunità e \nprofessioni create da tecnologie emergenti quali intelligenza artificiale e blockchain, \ntelecomunicazioni che permettono di ripensare il lavoro a partire dal cosiddetto telelavoro con \nnotevoli risparmi e minor inquinamento, fino al concetto di smart working, che consente flessibilità \ne miglior gestione del tempo.  \n\nSono cambiati il senso del tempo e della spazialità ma prima o poi la pandemia finirà. Certo, l’ufficio \ndel futuro (prossimo) abbraccerà una realtà ibrida, il posto di lavoro cambierà per sempre. Non \nfaremo un passo indietro semplicemente "tornando" ai nostri ex uffici, che non sono già più \nadeguati al cambiamento. \n\nIl nuovo posto di lavoro verrà modificato incorporando nuove pratiche, nuovi protocolli e nuove \ntecnologie. Questi cambiamenti avranno luogo in risposta alla nostra crescente preoccupazione \nper la trasmissione di malattie e le implicazioni per la prossima pandemia (che, purtroppo, \nsicuramente arriverà) e includeranno quanto abbiamo appreso dal nostro lungo tempo di lavoro da \ncasa, un'esperienza che ha aperto gli occhi a molte persone sui modi in cui la tecnologia può \nsupportarci nel nostro lavoro e liberarci dalla presenza costante in ufficio. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 27 di 70 \n\nCi siamo anche abituati a una routine quotidiana che può essere esente dagli oneri degli \nspostamenti casa-lavoro. Tutto ciò si traduce in un futuro in cui le persone vorranno lavorare da \ncasa più frequentemente di quanto non facessero prima della pandemia.  \n\nIl telelavoro, però, non sostituirà mai il posto di lavoro all’interno delle aziende. Il telelavoro \npermanente non è sostenibile per la cultura e lo sviluppo delle competenze dei collaboratori né è \nin grado di promuovere la collaborazione e quella fiducia interpersonale che si costruiscono \nattraverso gli incontri faccia a faccia e con le relazioni e le interazioni fisiche. È per questo motivo \nche è più plausibile ipotizzare ecosistemi di lavoro flessibili e ibridi. \n\nDopo il periodo del lockdown è apparso chiaro che le persone desiderano tornare in ufficio per la \nmaggior parte della settimana. Questo, chiaramente, se il posto di lavoro offre sicurezza: spazi \nadeguati, pulizia e piani di protezione. Le postazioni di lavoro dovranno essere più distanziate, sarà \nauspicabile poter garantire superfici maggiori con, ad esempio, tavoli più grandi, ma anche corridoi \no spazi di passaggio sufficientemente larghi da garantire il transito in sicurezza. \n\nMa perché i dipendenti vogliono tornare in ufficio? La maggior parte delle persone desidera la \nconnessione sociale e poter stare con i propri colleghi. È innegabile che anche i meno avvezzi alla \ntecnologia siano riusciti a lavorare da casa. Da più fonti abbiamo appreso che i lavoratori, durante \nil periodo di confinamento a casa, sono stati tanto produttivi quanto lo sono in ufficio. Ma non \npossiamo sottovalutare il fatto che l’essere umano sia una creatura sociale, che necessita di contatti \ne che preferisca le interazioni fisiche rispetto a quelle virtuali. E forse è questa la conseguenza meno \nprevedibile anche se potenzialmente più dirompente. Quello che più ci è mancato e che vogliamo \nriconquistare (e non perdere) sono quegli incontri casuali che si susseguono ogni giorno in ufficio. \nSono quei momenti intermedi, ciò che accade prima e dopo le riunioni formali e vicino alla \nmacchinetta del caffè. Queste sono le occasioni in cui le idee germinano, le innovazioni nascono. \nSono il palcoscenico per il contatto sociale informale che ci unisce e costruisce la nostra cultura \naziendale. \n\nUna realtà lavorativa “ibrida” richiede un cambiamento nel modo in cui funzionano gli edifici per \nuffici e il luogo di lavoro. La collaborazione, il lavoro di team e le riunioni che costituiscono la nostra \nvita lavorativa quotidiana dovranno abbracciare modalità commiste - una miscela di analogico e \npartecipazione virtuale che potrebbe ridefinire il modo in cui lavoreremo in futuro. \n\nLe postazioni di lavoro tradizionali non sono facilmente configurabili per gli “incontri” in remoto. In \nche modo l'ambiente fisico dell'ufficio integrerà i partecipanti virtuali? Che tipo di interventi \ndovremo fare? Dovremo sicuramente riorganizzare il posto di lavoro per una maggiore \ncollaborazione virtuale. Che aspetto avrà? Installeremo più schermi nelle sale riunioni? Come \npossiamo ridisegnare l'esperienza in modo che i partecipanti in remoto non siano relegati a uno \nstatus minore? Non c'è fine a ciò che possiamo immaginare in questa nuova realtà: strumenti di \ncollaborazione digitale integrati, conferenze di livello superiore, sensori e altre tecnologie \nintelligenti. \n\nMa questo non significa che i fondamenti della cultura dell'ufficio verranno a mancare, perché i \nbenefici sociali del lavorare insieme e la condivisione di idee che genera innovazione sono concetti \nimperituri. Non assisteremo dunque a un cambio di paradigma totale ma piuttosto all'integrazione \ndi ciò che abbiamo appreso negli scorsi mesi. È come se stessimo aggiungendo nuovi strumenti \ntecnologici e innovativi al “kit” della nostra postazione di lavoro. \n\nCome adattare stabili esistenti che già ora non sono più adeguati a questo cambiamento? La \npandemia ci spinge a sfruttare l’opportunità di realizzare un nuovo edificio per poter disporre di \nun ambiente flessibile in grado di soddisfare le necessità di oggi e del futuro. La proposta di inserire \nSALU nel contesto del PSE ci consente di raggiungere l’obiettivo in tempi brevi: cosa che non \nsarebbe possibile fare in nessun altro luogo. È proprio questo il momento in cui dobbiamo \nconsiderare strategie e soluzioni a lungo termine per preparare e pianificare un ambiente più sano, \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 28 di 70 \n\nuna migliore esperienza di utilizzo, definito che il lavoro in presenza non verrà mai sostituito dal \ntelelavoro. \n\n6.2.3 Ripercussioni sul centro urbano \n\nUna delle questioni che più ha fatto discutere in merito a SALU è la preoccupazione che, spostando \nun centinaio di persone a Cornaredo, il centro di Lugano possa subire delle ripercussioni negative.  \nEbbene, anche per questo tema, la pandemia ci ha consentito di fare un test concreto, \nproponendoci lo scenario peggiore con uffici ma anche bar, ristoranti e negozi chiusi.  \n\nNelle fasi di successive alla riapertura, quando la città si è gradualmente riempita, strade e piazze, \ncomunque meno trafficate, a Lugano come anche nel resto del mondo, sono state convertite in \nspazi pedonali, dando la possibilità agli esercizi commerciali di allargare le loro terrazze nel rispetto \ndelle distanze di sicurezza e alla gente di poterle utilizzare con maggior tranquillità. \n\nIn tutto il mondo, quando le aziende hanno chiuso gli uffici del centro, i ristoranti e i negozi vicini, \nspesso frequentati dai lavoratori, hanno sofferto. I centri urbani sono diventati rapidamente zone \ndeserte con edifici amministrativi vuoti, ristoranti, bar e luoghi di incontro chiusi.  \n\nQuesto potrebbe essere il momento di sfruttare l'opportunità irripetibile per un ripristino della loro \nidentità e del loro rapporto con il resto del territorio. Si potrebbe dunque immaginare un nuovo \nmodello di crescita, più inclusivo, resiliente, sostenibile e sano. Alla base di questo riequilibrio ci \nsono le questioni fondamentali dell'accessibilità economica, del lavoro e dell'economia del settore \nimmobiliare. \n\nDa analisi fatte in diverse città è emerso che, quando le economie hanno iniziato a riaprirsi, le \npersone avevano voglia di tornare a fare esperienza di persona in quegli ambiti in cui la “vita \nvirtuale” non è una valida alternativa: incontrare amici e familiari, visitare spazi pubblici aperti, \nfrequentare bar e ristoranti, comprare generi alimentari e fare shopping di persona. \n\nAnche per quanto concerne l’attività lavorativa, è emerso che le persone non vogliono lavorare \ncostantemente da casa, ma necessitano del contatto con i colleghi in ufficio. In diversi sondaggi è \nrisultato che i lavoratori preferirebbero un modello di lavoro ibrido, che permetta loro di stare in \nufficio per la maggior parte del tempo ma con la possibilità di sfruttare il lavoro a distanza per una \nmiglior conciliabilità con la vita privata.  \n\nPer i centri storici questo significa verosimilmente meno pendolari giornalieri e densità di \npopolazione inferiore nei giorni feriali anche dopo che l’allerta sanitaria e le chiusure saranno \nterminate. \n\nImpatti della pandemia sui centri urbani \n\nSebbene il centro urbano sia un'area densa e connessa, che spesso funge da punto nodale per i \nsistemi di trasporto, la maggior parte dei centri è squilibrata e sbilanciata verso usi commerciali e \nfunzioni aziendali. Hanno quindi importanti oscillazioni della popolazione nei giorni feriali, che \nhanno reso particolarmente pronunciato l'impatto del COVID-19. Non per niente, storicamente, \nanche a Lugano la maggior parte di bar e ristoranti del centro hanno il loro giorno di chiusura \nproprio la domenica. \n\nUn po’ ovunque, le città si sono mosse rapidamente e hanno cercato di rispondere con innovazioni \npop-up, anche un po’ improvvisate, cercando di usare in modo creativo le strade e le superfici non \npiù occupate dalle auto. Anche a Lugano ciò è avvenuto, con la chiusura del lungolago, la creazione \ndi piste ciclabili temporanee, ecc. Anche in questo caso, la pandemia ha, per molti versi, accelerato \nle tendenze che avevano già iniziato a trasformare sottilmente i centri urbani con un più ampio mix \ndi usi, maggiore attenzione all'esperienza e alla destinazione, al loro accesso alle persone, alle \nfamiglie e ai turisti. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 29 di 70 \n\nProbabilmente è il momento giusto per ripensare il centro urbano e scongiurare quello che potrà \nessere il suo svuotamento, SALU o meno, “torri della discordia” o meno. Non sarà infatti lo \nspostamento dell’amministrazione cittadina a modificare l’equilibrio del centro. Lo saranno invece \nquei trend, decisamente più impattanti, che si stanno verificando a Lugano così come in altri centri \nurbani. E lo spostamento dell’amministrazione, al contrario, potrà essere uno dei tasselli iniziali di \nun più ampio cambiamento, promosso con l’obiettivo di rianimare questa zona, con altre e nuove \nfunzioni. \n\nIl Piano direttore comunale e il Masterplan del lungolago saranno gli strumenti adeguati e concreti \nper rivedere i contenuti e la pianificazione di questa area centrale del territorio di Lugano. Si potrà \ncosì pensare a un utilizzo maggiormente misto e locale per rendere la città più accessibile e più \nattrattiva: usi più residenziali e pedonali con più spazi di incontro e possibilità per famiglie di diversi \nceti sociali, startup locali, piccole imprese, esercizi commerciali più innovativi a complemento delle \nattività più tradizionali o degli uffici di rappresentanza delle aziende più blasonate. Reinventare in \nmodo creativo le vetrine abbandonate può attrarre cultura, arte, diversità, seminando un DNA \nnuovo e autentico. Ciò richiederà un ripensamento degli edifici, per accogliere un nuovo mix di \nfunzioni, conquistando anche una fascia più giovane e diversificata. \n\nAnche la ricerca, lo sviluppo e la tecnologia potrebbero crescere, stringendo collaborazioni con i \ndistretti dell'innovazione già presenti sul territorio, grazie a legami e vicinanza con istituti eccellenza \ne di istruzione superiore come l’USI o la SUPSI che, a partire dal prossimo anno, avranno un nuovo \ncampus proprio a Lugano, nel quartiere di Viganello. \n\nL’opportunità da cogliere è quella di trasformare il centro in una destinazione più attraente e \nospitale, non solo 5 giorni alla settimana dalle 9 alle 17, ma tutti i giorni e a tutte le ore.  \n\nDare priorità alla diversificazione per una maggiore resilienza, sfruttando la correlazione tra \nquest’ultima e la rigenerazione urbana, vista come un processo di rinnovamento, ripristino e \ncrescita che rende gli ecosistemi resilienti. E la resilienza urbana è la capacità di persone, comunità, \nistituzioni, imprese e sistemi all'interno di una comunità di sopravvivere, adattarsi e prosperare, \nindipendentemente dal tipo di stress cronico o shock acuto che sperimentano.  \n\nIl nuovo centro urbano deve ridurre il rischio e trasformarsi in un luogo più interessante, \nmultifunzionale, sano, sostenibile e anche, perché no, divertente. Questo non significa chiaramente \nche le aziende e i loro uffici lo debbano abbandonare, anzi. Significa semplicemente sviluppare un \nequilibrio di funzioni e di attività, una diversificazione capace di assorbire i contraccolpi di possibili \ncrisi che possono colpire uno o l’altro settore (vedi quanto successo al settore bancario negli scorsi \nanni) creando al contempo un ecosistema in grado di essere attrattivo, eterogeneo, accessibile e \nbello da vivere. \n\nPare dunque evidente che lo spostamento dell’amministrazione comunale all’esterno del centro \nnon creerà uno sconvolgimento ma potrà essere un modello per affrontare e anticipare il \ncambiamento in corso. \n\n6.3 Nuovo stabile unico: contenuti e superfici \n\nQui di seguito si riassumono i contenuti del nuovo stabile, già illustrati nel MMN 10472, che \nindicano come, sviluppando l’opzione C indicata al par. 6.2.1 nell’ambito del PSE, la Città possa \nbeneficiare dell’opportunità di disporre in tempi relativamente brevi (orizzonte 2027-28) di un \naumento sostanziale degli spazi a disposizione, con una razionalizzazione delle superfici per \npostazione di lavoro e un costo annuo praticamente identico a quello che si dovrebbe sostenere \noptando per lo scenario B (risanamento degli edifici esistenti). \n\nPer quanto concerne l’implementazione del telelavoro, che occuperà comunque una percentuale \nlimitata dell’attività ordinaria dei collaboratori dell’amministrazione, si sottolinea come il calo delle \npresenze contemporanee nel posto di lavoro verrà compensato dalla necessità di disporre di \nsuperfici più ampie e meglio adeguate a mantenere il distanziamento fisico. Ricordiamo, inoltre, \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 30 di 70 \n\nche l’attività amministrativa dell’ente pubblico non può prescindere dal contatto con i cittadini e la \npopolazione, che resta un fattore che riveste estrema importanza. \n\nSALU (amministrazione comunale – Torre Est) \n\nIl nuovo edificio amministrativo, incluso nella Torre Est del progetto PSE prevede, all’attuale stato \ndi progettazione (PMax), ca. 8’235 m2 SUN (361 posti di lavoro -PL- con orizzonte 2025) dei \nseguenti dicasteri: Istituzioni (parziale), Consulenza e gestione, Immobili (parziale), Sviluppo \nterritoriale, Sicurezza e spazi urbani (parziale), Sport cultura ed eventi (parziale). \n\nIn fase di progettazione definitiva verranno approfondite e razionalizzate le richieste dei servizi, \nverificando la possibilità di ottimizzare le superfici. Sulla scorta dei benchmark di riferimento, SALU, \ncosì come dimensionato oggi, potrebbe coprire le esigenze della Città nell’ipotesi di una crescita \ndei servizi dell’1.0% annui fino al 2050/55 (ca. 90/100 PL aggiuntive). Questi spazi, in una prima \nfase, potrebbero essere affittati a terzi. \n\nSono inoltre previsti 2’545 m2 SUS per l’Archivio amministrativo, archivi diversi, data center e \narchivi/depositi diversi. \n\nPolizia (Blocco Servizi) \n\nIl fabbisogno previsto per la Polizia comunale nei prossimi anni è stato quantificato in ca. 222 PL. \nIn termini di spazi, le necessità si traducono in 2’260 m2 SUP a uso amministrativo e 2’425 m2 SUS \ndi spazi accessori, per un totale di 4’685 m2. Ciò costituisce un aumento del 110% della superficie \ncomplessiva rispetto allo status quo (2'226 m2 totali). \n\nSulla base delle ipotesi formulate, il confronto tra la situazione attuale (mantenimento dei servizi \nnello stabile di via Beltramina) e un trasferimento in una nuova sede rispondente a tutte le esigenze \nfuture della Polizia, evidenzia un aumento delle superfici SUP amministrative necessarie (+141%) a \nfronte di una crescita degli effettivi del 26% e un aumento significativo degli spazi accessori (+88%) \noggi sottodimensionati e dei posteggi dedicati (+60%). Quanto indicato può essere inserito nel \nBlocco servizi del PSE, che garantisce tutte le superfici richieste.  \n\nSottolineiamo che la sede di via Beltramina è già oggi ritenuta insufficiente per rispondere alle \nesigenze della Polizia. Pertanto, per la Divisione, si dovrà gioco forza individuare una soluzione \nalternativa nei prossimi anni. \n\n6.4 Strategia di riconversione degli stabili esistenti \n\n6.4.1 Elenco stabili esistenti e valore immobiliare  \n\nI servizi amministrativi (esclusa Polizia comunale) per i quali è stato ipotizzato un trasferimento in \nuna sede unica occupano una superficie utile di 9’521 m2 SUP a fronte di 298 posti di lavoro e sono \noggi localizzati in 14 edifici. \n\nDi questi ultimi, tre si trovano in centro città (un centinaio di postazioni pari a ca. il 37%), mentre i \nrestanti 11 sono distribuiti sul territorio cittadino (ca. 200 postazioni pari al 63%).  \n\nOltre a importanti interventi di ristrutturazione, che dovranno essere avviati nel prossimo futuro (5-\n10 anni massimo), risulta palese che la frammentazione delle sedi porta con sé anche un elevato \nconsumo di superficie utile: la media attuale è di ø 31.9 m2/PL (postazione di lavoro), contro i 17.5 \n-18 m2/PL definiti dai benchmark di riferimento.  \n\n \n\nID Denominazione Quartiere Indirizzo \n \n\nPigione/anno \n(costi in CHF) \n\nValore  \n(in CHF) \n\n1 Palazzo Civico Centro piazza Riforma 1 proprietà   - \n\n2 ex Dogane Centro via della Posta 8 proprietà   48'419’955 \n\n3 autosilo Balestra Centro via Balestra 4 affitto 130’730 - \n\n4 Villa Carmine M. Nuovo via Trevano 53 proprietà   7'082'000 \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 31 di 70 \n\n5 Villa Carmine - dependance M. Nuovo via Trevano 55 proprietà   \n\n6 Villa Carmine - ex Doninelli M. Nuovo via Trevano 51 proprietà   1'115'000 \n\n7 Stadio M. Nuovo via Trevano 100 proprietà   - \n\n8 ex casa custode Castagnola via San Giorgio 28 proprietà   731'000 \n\n9 nuovo Centro Civico Breganzona via Polar 46 proprietà   5'124'000 \n\n10 ex Casa comunale Pregassona via Sala 13 proprietà   - \n\n11 stabile via Industria Pregassona via Industria 18 affitto 264'452 - \n\n12 appartamento Capannone Pregassona via Ceresio 25 proprietà   1'359'000 \n\n13 ex Casa comunale Viganello via Sara Frontini 1 proprietà   - \n\n14 stabile Pergola Viganello via della Pergola 5 proprietà   4'460'000 \n\n          395'182 68'290'955 \nFigura 10 Le sedi attuali dell’amministrazione \n\nNB. Nell’analisi delle possibili riconversioni non sono stati valutati gli edifici in cui la Città è in \nlocazione (autosilo Balestra e stabile via Industria), la ex Casa comunale di Pregassona (utilizzata \nquale sede scolastica. Lo spazio amministrativo è ubicato al solo piano terra), la ex Casa comunale \ndi Viganello (per la quale è già stata decisa la demolizione per la realizzazione del nuovo Centro \nscolastico), Palazzo Civico e, chiaramente, lo stadio.  \n\nA questi vanno aggiunti CHF 68'000 per depositi diversi e gli spazi in affitto della Polizia comunale, \ncon sede in via Beltramina, che occupa attualmente ca. 2’226 m2 \n\n \n\nID Denominazione Quartiere Indirizzo \n \n\nPigione/anno \n(costi in CHF) \n\nValore  \n(in CHF) \n\n15 via Beltramina M. Nuovo via Beltramina affitto 775'608 - \n\n          775'608 - \nFigura 11 La sede della Polizia \n\nIl totale delle pigioni sostenute annualmente dalla Città per la locazione di spazi di proprietà di \nterzi è di CHF 1'238'790. \n\n6.4.2 Proposta di riconversione/cessione in diverse forme (diritto di superficie / locazione / \nalienazione) \n\n    Proposta di riconversione \n\nID Denominazione Quartiere  Nessuna Diritto di \nsuperficie \n\nLocazione Alienazione \n\n1 Palazzo Civico Centro proprietà X    \n2 ex Dogane Centro proprietà  X   \n\n3 autosilo Balestra Centro affitto     \n\n4 Villa Carmine M. Nuovo proprietà X    \n\n5 Villa Carmine - dependance M. Nuovo proprietà X    \n\n6 Villa Carmine - ex Doninelli M. Nuovo proprietà X    \n\n7 Stadio M. Nuovo proprietà X    \n\n8 ex casa custode Castagnola proprietà    X \n\n9 nuovo Centro Civico Breganzona proprietà  X X  \n\n10 ex Casa comunale Pregassona proprietà X    \n\n11 stabile via Industria Pregassona affitto     \n\n12 appartamento Capannone Pregassona proprietà   X  \n\n13 ex Casa comunale Viganello proprietà X    \n\n14 stabile Pergola Viganello proprietà   X X \n        \n\nFigura 12 Le sedi attuali dell’amministrazione – proposte di riconversione \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 32 di 70 \n\nAnalisi e proposte \n\n1. Palazzo Civico.  \nLo stabile manterrà chiaramente la propria identità quale sede principale dell’amministrazione. \n\n2. Ex Dogane (via della Posta).  \nSi rimanda all’approfondimento nel capitolo successivo. \n\n3. Autosilo Balestra.  \nSpazi in locazione \n\n4. 5. 6. Villa Carmine e gli stabili annessi (dependance ed ex Doninelli).  \nLa loro destinazione deve ancora essere confermata ma si ipotizza una trasformazione in “punto \nsociale” ossia nella sede dove raccogliere tutti i servizi legati alla Divisione Socialità, al fine di \navere in un unico luogo quegli sportelli e uffici a supporto delle fasce più deboli della \npopolazione, riservando loro uno spazio più discreto e raccolto.  Villa Carmine è un complesso \ndi pregio (gli edifici sono tutelati a livello locale), a ridosso del centro e immerso in un parco \npubblico di ca. 2'500 m2 pertanto non è contemplato alcun tipo di cessione definitiva. Per tutto \nil complesso, il referto peritale di stima indica un valore di CHF 8'197'000.- \n\n7. Stadio (uffici della Divisione Sport).  \nVerranno integrati nel PSE. \n\n8. Ex casa custode in via San Giorgio a Castagnola.  \nSi tratta di uno dei pochi edifici per i quali è ipotizzabile un’alienazione. Utilizzata fino a qualche \nanno fa come casa del custode della vicina residenza per anziani il Castagneto, negli ultimi \ntempi è stata destinata a servizi d’appoggio e temporanei della Divisione Eventi. Dimensioni \n(ca. 100 m2), posizione (inserita in una zona boschiva a pochi metri dalla chiesa di San Giorgio \ne a ca. 4 km dal centro città) e morfologia la rendono a tutti gli effetti una piccola casa \nmonofamiliare che potrebbe essere messa sul mercato a un prezzo interessante, dal momento \nin cui il valore peritale è di CHF 731'000.-. \n\n9. Nuovo centro civico di Breganzona.  \nSi tratta di un edificio costruito a tappe, in epoche diverse, ma rinnovato a ridosso \ndell’aggregazione con Lugano nel 2004. Era la sede delle scuole del quartiere e oggi ospita \nl’Autorità regionale di protezione, lo Stato Civile del Cantone (che corrisponde una pigione \nannua di CHF 45'000.-) e lo sportello degli agenti di quartiere della Polizia comunale. Al piano \nseminterrato è presente una grande sala multiuso a uso della popolazione e delle associazioni. \nPer questo stabile sono aperti diversi scenari: si potrebbe ipotizzare una cessione in diritto di \nsuperficie o una locazione (ca. CHF 150-200’000/anno al prezzo di mercato attuale della zona), \nconsiderando l’utilizzo amministrativo come il più adeguato per la sua struttura. \n\n10. Ex Casa comunale di Pregassona.  \n\nLo stabile è utilizzato quale sede scolastica. Lo spazio amministrativo è ubicato al solo piano \nterra e potrà essere riconvertito in spazi scolastici. \n\n11. Stabile via Industria, Pregassona.  \nSpazi in locazione \n\n12. Appartamento capannone Pregassona / via Ceresio 25.  \nL’edificio è adiacente al capannone di Pregassona, al quale è collegato tramite un passaggio \ninterno. Utilizzato come casa di un custode alle dipendenze della Città, è poi stato trasformato \nin uffici durante i lavori per la ristrutturazione della ex Casa comunale. Oggi ospita la sede \ndell’ufficio quartieri e, al piano terra, due sale riunioni utilizzate principalmente per lo spazio \nlavoro, i laboratori creativi di Kreiart, l’aiuto allo studio, gli incontri della commissione di \nquartiere. Definiti posizione e struttura, non sembra ipotizzabile altra destinazione se non \nquella residenziale/amministrativa ma sempre in locazione (pigione ca. CHF 20-30’000/anno) \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 33 di 70 \n\n13. Ex Casa comunale di Viganello.  \nVerrà demolita per la realizzazione del nuovo centro scolastico. \n\n14. Stabile Pergola a Viganello.  \nL’edificio, datato anni ’80, è composto da un corpo a uso residenziale (6 appartamenti di \ndiverse tipologie, pigione annua totale ca. CHF 70'000) e uno a uso amministrativo, edificato \nper ospitare l’ufficio tecnico dell’allora comune di Viganello. Oggi ospita la sede amministrativa \ndel centro di formazione delle risorse umane, la squadra del verde pubblico di Viganello e \nquella della nettezza urbana. Lo stabile potrebbe essere trasformato totalmente in edificio \nresidenziale, arrivando a 10 appartamenti. Da analisi di mercato si rilevano canoni di locazione \nnel quartiere per appartamenti in edifici ristrutturati tra 225.- CHF/m2/annuo e 305.- \nCHF/m2/annuo, con una media pari a circa 265.- CHF/m2/annuo. Dopo la riconversione e la \nristrutturazione dello stabile, si può dunque ipotizzare un valore medio di mercato delle pigioni \ndi ca. CHF 150-200'000.-/anno. Trattandosi di un bene patrimoniale, per l’edificio potrebbe \nanche essere presa in considerazione l’alienazione (valore peritale CHF 4'460'000). \n\n6.4.3 Focus riconversione ex Dogane in via della Posta \n\nPer verificare concretamente il potenziale dello stabile ex Dogane sono state commissionate \nvalutazione immobiliare e studio di fattibilità per valutarne una riconversione a uso residenziale. \n\nL'immobile si trova direttamente di fronte alla Posta di Lugano, vicino alla sede dell'UBS e al \npiazzale ex-scuole e davanti al Quartiere Maghetti. La posizione risulta molto centrale, nei pressi \ndel nucleo della città e nella nuova zona semipedonale. L’edificio si sviluppa su sei piani fuori terra \npiù un piano interrato dove sono presenti cantine, depositi e locali tecnici. Al piano terreno si \ntrovano spazi commerciali per la vendita al dettaglio e sportelli dell’amministrazione, mentre ai \npiani superiori si trovano spazi per uffici, sempre dell’amministrazione comunale.  \n\nL'immobile è stato edificato nel 1916. L’edificio non mostra danni particolari e la manutenzione \nrientra in linea di massima nella norma per questo tipo di stabilimento. Chiaramente vi sono \nevidenti segni di vetustà dell'impiantistica (ventilazione, condizionamento, antincendio, corrente, \nIT, acqua, condutture, ecc.), che sarebbe da rinnovare completamente. Sono invece stati \nammodernati gli ascensori, la maggior parte delle finestre, i riscaldamenti e alcuni pavimenti. La \nmanutenzione regolare è ridotta al minimo necessario per il funzionamento dell'amministrazione. \nNel caso di cambio di destinazione o consegna per affitti a terzi, sono da prevedere importanti \nlavori sulla tecnica impiantistica. \n\nLo stabile sfrutta molto bene il sedime coprendo l'intera area della particella, mentre il rapporto \ntra la superficie di piano e la superficie netta risulta basso e inferiore alla media per via di ampi vani \nscala, lunghi corridoi e spessi muri di facciata. \n\nLo stabile ha layout flessibile, diverse entrate, una buona altezza interna e diversi collegamenti \nverticali. Un uso diverso - ad esempio Abitativo - necessiterebbe dunque di lavori di trasformazione \nimportanti. \n\nL'immobile dispone di ottima visibilità e di un'alta frequenza di transito pedonale. La dimensione \ndell'oggetto, la posizione, il contesto macro e microgeografico, la possibilità di ottima locazione \nsul mercato, fanno dell'immobile un investimento ricercato per qualsiasi investitore, sia privato che \nistituzionale. La vendita per stabili a reddito di queste dimensioni sarebbe da ritenersi interessante, \nanche a una portata nazionale e internazionale a condizione di rinnovi eseguiti, pieno esercizio con \ncontratti a lungo termine.  \n\nStato della costruzione \n\nLa manutenzione ordinaria risulta media / mediocre. Alcuni elementi costruttivi sono stati rinnovati \nnegli anni, mentre diversi altri elementi costruttivi sono ancora allo stato originale. L'immobile, così \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 34 di 70 \n\ncome si presenta oggi, non corrisponde più ai moderni fabbisogni e standard per spazi \namministrativi e commerciali e necessita di un rinnovo nei prossimi 10-15 anni. \n\nDall’analisi di mercato si rilevano: \n\nCanoni uffici \n\nSecondo i canoni nel Comune di Lugano, zona centro per stabili esistenti solo parzialmente \nrinnovato, con uffici in affitto del medio-grande taglio tra 200.- e 1'000.- CHF/m2/anno, con una \nmediana pari a 280.- CHF/m2/anno, il canone sostenibile per uffici nella presente valutazione è \ncompreso tra 390.- e 500.- CHF/m2/anno. \n\nCanoni negozi \n\nTenendo conto dei canoni nel Comune di Lugano, zona centro per stabili esistenti solo \nparzialmente rinnovati, zona centro per stabili non nuovi con negozi in affitto del medio taglio tra \n300.- e 1500.- CHF/m2/anno, con una mediana pari a 350.- CHF/m2/anno, il canone sostenibile per \ni negozi nella presente valutazione è pari a 900.- CHF/m2/anno circa. \n\nPrezzi immobili a reddito \n\nI prezzi per stabili a reddito nella zona centro si collocano tra 9'000.- e 20'000.- CHF/m2, con una \nmediana pari a 11'000.- CHF/m2 a dipendenza dalla posizione, dalla vista e dalla qualità e vetustà \ndella costruzione. \n\nAppartamenti in locazione \n\nI Prezzi per la locazione degli appartamenti nella zona centro si situano tra CHF 280.- e 425.-/m2 \np.a. a dipendenza delle dimensioni. \n\nStudio di fattibilità – riconversione in edificio residenziale \n\nPer verificare concretamente il potenziale dello stabile ex Dogane in via della Posta 8, è stato \ncommissionato uno studio di fattibilità all’arch. Roberto Briccola con l’obiettivo di stabilire quante \npersone potrebbero abitare nell’edificio, dopo la conversione da stabile amministrativo a stabile \nresidenziale. La richiesta è stata quella di predisporre degli alloggi con uno standard normale, al \nfine di garantire la possibilità di accesso a tutte le classi sociali. Ci si è inoltre concentrati su \nappartamenti di 2.5 e 4.5 locali, avendo definito che si tratta della configurazione più richiesta, ma \nmeno presente negli edifici residenziali di proprietà della Città. \n\nNello studio di fattibilità sono state allestite piante schematiche indicanti un possibile concetto di \nintervento, disposizione, numero e superficie degli alloggi. Lo studio dimostra la possibilità di \nricavare 57 appartamenti per 163 persone. \n\nSi sottolinea che nello studio non sono indicati posteggi dal momento in cui lo stabile non dispone \ndelle caratteristiche per poterne realizzare. Questa assenza è ampiamente soddisfatta dalla \nposizione centrale dell’edificio, dalla vicinanza di tutti i principali servizi (negozi, bar, ristoranti), \ndalla presenza di un’ampia offerta di mezzi pubblici e di stazioni per la mobilità condivisa (biciclette \ne automobili), nonché, in ogni caso, di tre autosili comunali nel raggio di 200-300 metri. \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 35 di 70 \n\n PC PT 1P 2P 3P 4P 5P TE Totale Persone \n\n1.5 locali       3  3 3 \n\n2.5 locali   3 6 6 6 8  29 58 \n\n3.5 locali   2 2 2 2 1  9 27 \n\n4.5 locali   2 3 3 3   11 44 \n\n6.5 locali   1 1 1 1   4 24 \n\n7.5 locali        1  1 7 \n\nComm/ amm  X         \n\nServizi  X X X X X X X   \n\nCantine 68          \n\nLocali tecnici X          \n\nLavanderie   X        \n\nTetto/ terrazza        X   \n\nCorte  X         \n\n           \n\n         57 163 \n\n         App. Persone \n\nFigura 13 Riconversione Via della Posta: ipotesi utilizzo \n\nConcetti e criteri adottati: \n\n- mantenimento integrale delle pregevoli facciate esistenti; \n\n- mantenimento della struttura muraria portante interna parallela alle facciate che, \nunitamente alle stesse, definisce la fascia degli spazi principali con affaccio sulla città; e \nrimozione di tutti i manufatti (caotici e casuali) realizzati all'interno oltre tale fascia che, \nnonostante la riduzione della superficie occupata, permette un'occupazione più intensiva e \nrazionale del sedime;  \n\n- creazione di un nuovo spazio esterno di qualità (corte) per la città e per i nuovi abitanti dello \nstabile in sostituzione della disordinata situazione esistente, creando una nuova intensa \nrelazione tra città e edificio garantita dal possibile attraversamento della corte passando \ndai tre portoni esistenti; \n\n- creazione di una fascia per i nuovi servizi (ingressi, bagni, docce, cucine, ascensori) con \nrelativa impiantistica (scarichi, allacciamenti, ventilazione, ecc.). Tutti gli spazi di servizio, le \ncucine in particolare, si orientano sulla corte garantendo, oltre alla necessaria illuminazione, \npossibili occasioni di socializzazione; la fascia dei servizi (ingressi, bagni e cucine) funge da \nzona tampone tra gli spazi abitabili (soggiorni e camere) e gli spazi esterni di circolazione \n(abitabili) rivolti sulla corte; \n\n- all'austerità delle facciate esterne corrisponde un interno informale, ricco di vita e di \noccasioni di incontro; \n\n- variati spazi esterni, non scontati nel centro città, qualificano gli alloggi: la corte centrale, \ngli spazi distributivi (estensione dell'abitazione), le terrazze esistenti e il generoso \ntetto/terrazza; \n\n- destinazione del piano terreno ad uso commerciale e/o amministrativo;  \n\nLo studio si spinge quindi oltre la pura “fattibilità” e, concretizzando gli obiettivi indicati nei \nparagrafi precedenti, dimostra come uno stabile amministrativo poco razionale possa trasformarsi \nin un “edificio modello” del vivere la qualità urbana, della mescolanza di funzioni, di generazioni e \ndi ceti diversi. \n\nIl progetto dell’abitare ha sempre avuto il ruolo di adeguare gli spazi del vivere quotidiano alle \nlogiche generali indotte dai processi economici, produttivi e sociali in atto, seguendo e indirizzando \nl’evoluzione del modo di vivere. Nel caso delle ex Dogane, il programma si attiva attraverso un \nritmo trasversale di pieni e vuoti, di spazi funzionali e spazi intermedi, dove la proposta del modello \nurbano riesce a creare la possibilità di una casa singola all’interno della casa collettiva, colloquiando \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 36 di 70 \n\ncon il resto della città. Utilizzando il concetto di flessibilità all’interno del progetto, si attiva un \nprocesso attraverso cui gli spazi intermedi e la fascia dei servizi diventano parte integrante delle \nunità abitative. Come dispositivi che interagiscono direttamente e in maniera determinante sulla \nqualità dello spazio, lasciando quel grado di versatilità dedicato alle differenti modalità di \nappropriazione da parte degli utenti. Nasce così un progetto ibrido sia nella sua tipologia che nella \nsua funzione, in grado di offrire una soluzione per gruppi di persone variegati, con differenti \ncondizioni di vulnerabilità e ricchezza, mirando quindi all’integrazione degli stessi nella società, \nattivando un mix sociale, che alterna spazi privati ad ambienti comuni.  \n\n \nFigura 14 Esempio di riconversione di un piano tipo (P2) \n\nA fronte del valore, non solo pecuniario, dello stabile una cessione definitiva dell’edificio non pare \nessere opportuna. Una modalità più appropriata a salvaguardarne il pregio potrebbe invece essere \nil Diritto di superficie per sé stante e permanente. Modalità che la Città ha già sperimentato in \ndiverse occasioni e che permetterebbe la cessione dello stabile per un periodo di tempo lungo, \nsenza per questo perderne la proprietà. \n\nNelle condizioni del diritto di superficie potrebbero inoltre essere inserite eventuali clausole sulle \nmodalità di ristrutturazione dello stabile, sulla gestione e, verificatane la sostenibilità economica \nper l’investitore, anche sulla tipologia degli inquilini (es. una X% applicando il Regolamento per \nl’assegnazione degli alloggi di proprietà del comune di Lugano). \n\nÈ stata quindi richiesta una valutazione dell’immobile e la determinazione del valore del diritto di \nsuperficie, considerando la sua trasformazione da stabile commerciale in stabile abitativo per i piani \nsuperiori e stabile commerciale con uffici e negozi per il piano terreno.  \n\nIl valore del diritto di superficie è stato definito considerando un tasso lordo del 2.15% con un \nvalore venale del terreno pari a CHF 17'508'958 e una durata di 90 anni. Il canone annuo ammonta \ndunque a CHF 376'000.00, senza alcuna indennità di riversione allo scadere del diritto di superficie. \n\nIl valore indicato rappresenta la base che si potrebbe indicare in un futuro concorso per la \nconcessione del diritto di superficie. \n\n6.4.4 Comparto via al Chioso a Cassarate \n\nIl comparto in oggetto non è utilizzato dai servizi dell’amministrazione ma è necessario prenderlo \nin considerazione poiché la realizzazione del PSE avrà delle ripercussioni sui suoi contenuti. \n\nIl comparto è composto da tre particelle di proprietà della Città di Lugano, ubicate nella sezione \ndi Cassarate/Castagnola, così suddivise:  \n\n- mapp. 9 via al Chioso 9: Liceo Galileo Galilei – concesso in locazione - pigione annua: CHF \n48'516.00; \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 37 di 70 \n\n- mapp. 898 via al Chioso 7: Polisportiva. La Polisportiva accoglie oggi le società di tennis \ntavolo, di scherma e di judo. Un programma dettagliato di occupazione settimanale \nconsente l’allenamento dei diversi gruppi di atleti e di discipline. Dopo la messa in esercizio \ndel Palazzetto dello Sport, le società sportive si trasferiranno a Cornaredo; \n\n- mapp. 1704 via Speranza 4: ex magazzini AIL – 5 appartamenti e alcuni depositi concessi in \nlocazione – pigione annua CHF 78'330.00. \n\nTutte e tre le particelle (SUL 2'793 m2) sono ubicate in zona R7 (Variante approvata con decisione \nno. 1597 del 10/04/2018 del CdS). \n\n \n\nFigura 15 Ubicazione comparto via al Chioso (sovrapposizione PR piano delle zone) \n\nIl Municipio ha già deciso di approfondire la destinazione del comparto grazie a uno studio di \nfattibilità che permetta di appurarne il potenziale edificatorio, considerando anche la soluzione di \nricomposizione particellare con la proprietà vicina (mapp. 899 di proprietà privata). Lo studio \nprenderà il via dopo l’approvazione del presente MM. \n\nIn via preliminare, a settembre 2020, è stata allestita una perizia immobiliare per le tre particelle \nche, ipotizzando la demolizione e lo sgombero di quanto oggi edificato, ha analizzato il valore dei \nterreni in base al massimo sfruttamento possibile concesso dal Piano Regolatore (R7) e stimato il \nvalore di mercato in CHF 14'080'000.  \n\nIl perito ha altresì calcolato la possibilità di edificare uno stabile con SUL pari a ca. 4'470 m2, \nun’autorimessa con 45 posti auto e 20 posti auto esterni. In questo scenario ipotetico, la pigione \nannua ammonterebbe a ca. CHF 1'300'000  \n\n6.5 Analisi finanziaria SALU \n\nIl canone locativo di tutte le superfici per l’amministrazione (Torre Est) ammonta complessivamente \na CHF 2'054'200 (cfr. par. 7.6.3.5). \n\nSulla base delle ipotesi formulate al par. 6.2.1, il confronto tra lo scenario B (mantenimento degli \nstabili attuali) e lo scenario C. (trasferimento dell’amministrazione in una sede unica), considerata \nanche la stima dei costi annui già utilizzata quale base per il calcolo dell’analisi economica del MMN \n10472 (comprensiva della stima delle finiture - CHF 2'485'400 e delle spese accessorie – fatturate \ndal locatore -  Totale ca. CHF 2'755'000), evidenzia:   \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 38 di 70 \n\n- una riduzione delle superfici amministrative (ca. -14%) a fronte di un aumento delle \npostazioni di lavoro del 21% (ca. +55% se considerate anche le riserve disponibili); \n\n- una riduzione dei costi annui complessiva di circa il 14% (ca. - CHF 435’000 anno); \n\n- complessivamente una riduzione dei costi annui per postazione da ca. CHF 10’700/PL a \nCHF 7’600/PL, ovvero – 29% (- 43% nel caso di piena occupazione dell’edificio). \n\nPer quanto concerne gli spazi della Polizia nel Blocco Servizi, il canone di affitto annuo ammonta a \nCHF 1'111'700 (cfr. par. 7.6.3.5). \n\nIl confronto tra la situazione attuale (mantenimento dei servizi nello stabile di via Beltramina) e un \ntrasferimento nella nuova sede rispondente a tutte le esigenze future della Polizia, considerata \nanche la stima dei costi annui già utilizzata quale base per il calcolo dell’analisi economica del MMN \n10472 (comprensiva della stima delle finiture - CHF 1'309'180 e delle spese e delle spese accessorie \n– fatturate dal locatore - Totale ca. CHF 1'415'000) evidenzia: \n\n- un aumento delle superfici SUP necessarie (+141%) a fronte di una crescita degli effettivi \ndel 26%;  \n\n- un aumento significativo degli spazi accessori (+88%) oggi sottodimensionati e dei posteggi \ndedicati (+60%); \n\n- un incremento complessivo dei costi annui quantificato in circa +71% (ca. CHF 590'000 \nannui), ovvero un aumento per PL/effettivo del 36% da CHF 4'700 a CHF 6'400/PL. \n\nLo spostamento della sede della Polizia comunale non è da attribuirsi a un vantaggio economico \ndiretto, bensì a una necessità di ampliamento del servizio e di adeguamento della conformità della \nstruttura, attualmente non garantita. \n\nGlobalmente è da computare un aumento dei costi annui complessivi di ca. 4% (ca. + CHF 155’000) \na fronte di un aumento globale delle superfici del 15% (da 13'400 m2 a 15'500 m2) e un aumento \ndelle postazioni di lavoro del 23% (+42% se considerate anche le riserve disponibili) \n\nIl leggero incremento dei costi scaturisce dal confronto delle spese di locazione PSE con i costi \nattuali di gestione (o locazione) degli stabili attualmente utilizzati dall'amministrazione e dalla \nPolizia, aggiornati con i maggiori costi di interessi e ammortamenti che graverebbero in caso di \nmantenimento della situazione attuale, considerando un investimento per la manutenzione \nstraordinaria/adeguamento di ca. CHF 41 Mio per l'amministrazione e ca. CHF 3 Mio per la Polizia \nper un totale di CHF 44 Mio. \n\nSi segnala che la media attuale delle superfici per postazione di lavoro di ø 22.1 m2 /PL scende a \n18 m2 /PL e che il costo annuo per postazione di lavoro scende del 16% (- 27% se considerata \nl’occupazione massima). \n\nDa sottolineare che il costo delle pigioni definitivo verrà calcolato in base alle superfici utili (SU) \neffettivamente realizzate e locate.  \n\nFonti: \n- Deloitte – Center for Government insights – Transforming government post COVID -19 – Responding, recovering, and \n\npreparing to thrive in the future work (aprile 2020); \n- Deloitte – Center for Government insights – COVID -19 and the virualization of government – How flipping orthodoxies \n\ncan reinvent government operating models (giugno 2020); \n- Wüest Partner – Wird die Covid 19 Pandemie Architektur und Design nachhaltig verändern?; \n- Cushman & Wakefield – The future of workplace (agosto 2020); \n- Cushman & Wakefield – Global office impact study & recovery timing (settembre 2020); \n- Cushman & Wakefield – Purpose of place (ottobre 2020); \n- Gensler – Back to the office (maggio 2020); \n- Gensler Research – Cities Amid COVID-19 – The shifting equation of Urban Life (agosto 2020); \n- Gensler Research - articolo del 4 novembre 2020 di Mark Erdly e Sofia Song; \n\n- Corriere del Ticino – 9 Novembre 2020 pag. 8 (Chiara Nacarolgu) e 10 Novembre 2020 pag. 10 (John Robbiani e Lidia \nTravaini).  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 39 di 70 \n\n L’accordo di partenariato pubblico privato (PPP) \n\n7.1 Introduzione \n\n7.1.1 Definizione e caratteristiche di un PPP \n\nUn partenariato pubblico privato PPP rappresenta una forma di collaborazione cooperativa tra il \nsettore pubblico e l’economia privata in cui si mobilizzano risorse e competenze specifiche tipiche \ndel settore privato per l’adempimento di compiti pubblici. \n\nNasce nei paesi anglosassoni e nell’Europa continentale si è diffusa negli ultimi decenni, soprattutto \nin Germania. \n\nLe caratteristiche costitutive di un rapporto di PPP, che possono essere presenti con gradi \nd’intensità differenti, sono le seguenti: \n\n- adempimento di un compito pubblico; \n\n- partner pubblici e privati; \n\n- condivisione della responsabilità, in cui il partner privato fornisce la prestazione secondo i \nprincipi economici per conto del partner pubblico, che rimane garante dell’adempimento dei \ncompiti pubblici, segnatamente di service public; \n\n- impiego di risorse finanziarie, mezzi di produzione e know-how in un’ottica di vantaggio \nreciproco e per incremento dell’efficienza; \n\n- allocazione consapevole del rischio secondo le competenze; \n\n- approccio a lungo termine teso a considerare l’intero ciclo di vita di un immobile o infrastruttura. \n\n7.1.2 Principali opportunità e rischi di una PPP \n\nCome in qualsiasi relazione contrattuale, anche in una PPP vi sono per le parti coinvolte opportunità \ne rischi che vanno correttamente gestiti. \n\nIn genere, gli stessi possono essere riassunti come segue: \n\n Partner pubblico Partner privato \nOpportunità - diminuzione dell’aggravio \n\nfinanziario e rafforzamento \ndell’efficacia grazie ad un’ottimale \nallocazione dei rischi  \n\n- accelerazione della realizzazione di \nprogetti \n\n- ottimizzazione delle prestazioni di \nservice public \n\n- accesso al know-how del partner \nprivato \n\n- trasferimento dei compiti operativi \nmantenendo il controllo delle \nprestazioni offerte  \n\n- miglioramento dell’immagine \ndell’ente pubblico come partner \naffidabile degli enti pubblici nei \nconfronti dell’economia \n\n- plusvalore economico anche sotto \nforma di ricadute positive indirette  \n\n- accesso a nuovi mercati, per \nsviluppare al meglio le proprie \ncapacità e di pianificarle sul lungo \ntermine  \n\n- attrattiva dei partner del settore \npubblico in termini d’immagine, \naffidabilità e solvibilità \n\n- incremento delle possibilità di \nsuccesso grazie ad una procedura \ncomune con l’ente pubblico \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 40 di 70 \n\n Partner pubblico Partner privato \nRischi - impegno a lungo termine che può \n\nimpedire degli adattamenti rapidi \no generare spese per l’abbandono \ndel progetto \n\n- complessità dei progetti ed accordi \ndi PPP \n\n- minaccia all’interesse pubblico per \nla percezione diversa degli obiettivi \na dipendenza della propria natura \n(ente pubblico/privato) \n\n- impegno a lungo termine poiché il \ncambiamento delle condizioni \nquadro possono mettere in \ndifficoltà il partner privato che si è \nimpegnato in progetti di lunga \ndurata  \n\n- divergenze d’interesse, tenuto \nanche conto del rischio finanziario \nsopportato dal partner privato \n\n- processo decisionale di lunga \ndurata che comporta la necessità \nper il privato di  mobilitare delle \nrisorse importanti prima ancora che \niniziata la realizzazione del \nprogetto  \n\n7.1.3 Tipologie di PPP \n\nUna caratteristica della PPP è l’approccio improntato a considerare tutto il ciclo di vita di \nun’infrastruttura che consiste nelle seguenti fasi: \n\n- fase di sviluppo \n\n- fase di realizzazione \n\n- fase di esercizio e conservazione \n\n- fase di dismissione \n\nA dipendenza delle responsabilità trasferite al partner privato nell’ambito delle differenti fasi del \nciclo di vita di un’infrastruttura - e quindi della diversa allocazione del relativo rischio - è possibile \nindividuare diverse tipologie di PPP. \n\nCome si vedrà più avanti, a seconda dei contenuti, per il PSE sono stati tenuti in considerazione in \nparticolare seguenti modelli di PPP: \n\n- Design - Build - Finance - Transfert (DBFT): il partner privato è incaricato del co-sviluppo e \ndella co-progettazione, gli viene messo a disposizione il fondo, procede all’edificazione ed \nal finanziamento e al termine dell’edificazione trasferisce la struttura all’ente pubblico che \nne diviene proprietaria e si occupa dell’esercizio; \n\n- Design - Own - Build - Finance - Lease (DOPFL): il partner privato è incaricato co-sviluppo e \ndella co-progettazione, diviene proprietario del fondo (diritto di superficie), procede \nall’edificazione ed al finanziamento e al termine dell’edificazione concede la struttura di \ninteresse pubblico in locazione a lungo termine all’ente pubblico che si occupa dell’esercizio \ne fornisce il service public \n\n- Design - Own - Build - Finance - Operate (DOPFO): il partner privato è incaricato del co-\nsviluppo e della co-progettazione, diviene proprietario del fondo (diritto di superficie), \nprocede all’edificazione ed al finanziamento e si occupa dell’esercizio e conservazione della \nstruttura. \n\n7.2 Processo di identificazione del partner privato per il PSE e elaborazione dell’accordo di \nPPP \n\nPer l’identificazione del partner privato per il PSE si è provveduto ad un concorso pubblico, \nsoggetto alle disposizioni dell’art. 180 LOC e del Concordato intercantonale sugli appalti pubblici \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 41 di 70 \n\n(CIAP), con una fase di prequalifica ed una di offerta, al termine del quale è stato scelto il gruppo \nHRS (composto da HRS Real Estate AG e HRS Investment AG), che si è proposto d’intesa con il \ngruppo Credit Suisse (composto da Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung). \n\nLa decisione del Municipio del 18 giugno 2020 di aggiudicazione del concorso è cresciuta in \ngiudicato senza ricorsi. \n\nSuccessivamente, sulla base delle condizioni di concorso e dell’offerta dell’aggiudicatario, si è \nprovveduto ad elaborare l’accordo generale di partenariato pubblico privato, con tutti i suoi \nallegati, che è oggetto del presente messaggio. \n\n7.3 Impostazione del contratto di partenariato pubblico privato per il PSE \n\n7.3.1 Parti del partenariato pubblico privato per il PSE \n\nLe parti del partenariato pubblico privato sono le seguenti: \n\n- la Città di Lugano; \n\n- HRS Real Estate AG, CHE-105.857.85, Walzmühlestrasse 48, 8501 Frauenfeld, il cui scopo \nprincipale è l’acquisizione e lo sviluppo di immobili, nonché la costruzione, la gestione e la \nvendita di immobili per conto proprio e di terzi; essa vanta una pluriennale esperienza nello \nsviluppo e nella realizzazione di progetti simili al PSE, quali ad esempio Kybunpark St. Gallo, \nTissot Arena Biel e Stadion Wankdorf Berna; \n\n- HRS Investment AG, CHE-103.596.498, Walzmühlestrasse 48, 8501 Frauenfeld, il cui scopo \nprincipale è l’esecuzione di operazioni finanziarie e la gestione di investimenti e altri valori \npatrimoniali; \n\n- Credit Suisse Funds AG, CHE-102.923.465, Uetlibergstrasse 231, 8045 Zürich, il cui scopo \nprincipale è la gestione, l'amministrazione, la distribuzione e la vendita di fondi d'investimento; \nin particolare, essa rappresenta anche i fondi di investimento immobiliare Credit Suisse Real \nEstate Fund LivingPlus, Credit Suisse 1a Immo PK, che non hanno personalità giuridica propria; \n\n- Credit Suisse Anlagestiftung, CHE-109.418.754, c/o Credit Suisse, Kalanderplatz 1, 8045 Zürich, \nè una fondazione secondo il diritto svizzero ed è un istituto che serve alla previdenza \nprofessionale e mira all'investimento e all'amministrazione comune del patrimonio \nprevidenziale; essa rappresenta anche i gruppi di investimento CSA Real Estate Switzerland e \nCSA Real Estate Switzerland Commercial, CSA Real Estate Switzerland Residential che non \nhanno personalità giuridica propria. \n\n- Stadio Immobiliare SA, CHE-443.788.574, Via S. Salvatore 13, 6900 Paradiso, è una società \nanonima detenuta al 100% da HRS Investment AG e finalizzata alla realizzazione e detenzione \ndell’Arena Sportiva del PSE; si precisa che la società sta trasferendo la propria sede a Lugano. \n\n7.3.2 Schema del contratto di partenariato pubblico privato per il PSE  \n\nIl contratto di partenariato pubblico privato per il PSE consiste in un accordo generale con degli \nallegati quali sue parti costitutive. \n\nNell’accordo generale sono già specificate le principali condizioni dei contratti di costituzione dei \ndiritti di superficie per sé stanti e permanenti, del contratto di leasing e dei contratti di locazione, \nche le parti si impegnano a finalizzare, negoziando in buona fede, sottoscrivere ed eseguire una \nvolta realizzate le condizioni previste nell’accordo generale. \n\nSono inoltre previsti ulteriori elementi contrattuali che, anche se non materialmente allegati \nall’accordo generale, costituiscono anch’essi parte integrante e sostanziale dello stesso, quali ad \nesempio il progetto di massima elaborato dal Team Sigillo e il contratto di pianificatore generale \ndi data 20.08.2020 tra la Città di Lugano (committente) e HRS Real Estate (pianificatore generale), \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 42 di 70 \n\nche regola l’ultimazione dello sviluppo dei contenuti sportivi e dei contenuti corona obbligatori del \nPSE. \n\n7.3.3 Finalità dell’accordo generale di partenariato pubblico privato per il PSE \n\nLo scopo dell’accordo generale di partenariato pubblico privato è la definizione del quadro \nnormativo nel quale si inseriscono le specifiche relazioni contrattuali tra le parti in relazione \nall’ultimazione dello sviluppo, alla realizzazione e all’esercizio del PSE con una modalità di PPP. \n\nL’approccio dell’accordo è globale, nel senso che solo nel suo insieme possono essere \ncorrettamente tutelati i legittimi interessi di tutte le parti e una corretta allocazione tra i partner \npubblici e privati dei rischi e delle opportunità.  \n\nÈ pertanto esclusa una sua adozione solo parziale o subordinata a condizioni non già contemplate \ndall’accordo stesso. Inoltre, la validità dello stesso presuppone anche che si possa procedere con \nla realizzazione del Centro Sportivo al Maglio. \n\nL’accordo generale di partenariato pubblico privato non va considerato come una società semplice \nai sensi degli art. 530 ss. CO ed esso disciplina il partenariato pubblico privato, regolando tramite \nseparate relazioni contrattuali tutti i cicli di vita dell’edificazione, in particolare i seguenti aspetti: \n- ultimazione dello sviluppo del PSE; \n- organizzazione fondiaria del PSE e rapporti di proprietà; \n- realizzazione del PSE; \n- esercizio e la conservazione del PSE. \n\nEsso verrà sostituito dalle singole relazioni contrattuali in esso preconizzate e cesserà di esplicare i \npropri effetti una volta realizzate tutte le opere previste del PSE e una volta conclusi ed \nimplementati anche tutti gli accordi previsti per la fase di esercizio e conservazione. \n\n7.3.4 Entrata in vigore dell’accordo  \n\nPer vincolare in modo chiaro i partner privati, l’accordo è già stato sottoscritto. Tuttavia, come \nprevisto al suo capitolo Q.I, esso entra in vigore solo al realizzarsi anche delle seguenti condizioni \ncumulative: \n\n- crescita in giudicato della ratifica del presente MM da parte di codesto Consiglio \n\n- crescita in giudicato della risoluzione di codesto Consiglio relativa al MMN 10775 “Centro \nSportivo al Maglio - Richiesta del credito di costruzione e convenzione con Canobbio”  \n\n7.4 Struttura generale del partenariato pubblico privato per il PSE \n\n7.4.1 Regolamentazione dei rapporti contrattuali a dipendenza dei cicli di vita  \n\nL’accordo generale è strutturato coerentemente con l’approccio a lungo termine teso a considerare \nl’intero ciclo di vita dell’infrastruttura, caratteristico di un partenariato pubblico privato. \n\n7.4.2 Suddivisione del PSE in lotti \n\nA dipendenza delle finalità dei contenuti, delle parti coinvolte e del rispettivo ruolo e modello di \ncollaborazione, nonché delle tappe realizzative il comparto del PSE è stato suddiviso anche \nnell’accordo generale di partenariato pubblico privato nei seguenti quattro lotti principali: \n\n- il PSE1-AS, riservato per i contenuti sportivi e destinato all’Arena Sportiva (AS); \n\n- il PSE1-PS, riservato per i contenuti sportivi e destinato al Palazzetto dello Sport (PS); \n\n- il PSE2, riservato per i contenuti corona obbligatori e destinato alle Due Torri (2T), suddivise in \nTorre Est (TE) e Torre Ovest (TO), al Blocco Servizi (BS), all’Edificio Sud (ES), all’autosilo per le \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 43 di 70 \n\n2T (AU-2T), all’autosilo per il BS (AU-BS), all’Autosilo Nord (AU-N) e agli Spazi Esterni Pubblici \n(SEPu-PSE2); \n\n- il PSE3, riservato per i contenuti corona facoltativi e destinato all’Edificio Ovest (EO), all’Autosilo \nEdificio Ovest (AU-EO) e agli Spazi Esterni Privati (SEPr-PSE3). \n\n7.4.3 Parti e rispettivi ruoli per il PSE1-AS \n\nLe parti del partenariato pubblico privato per il PSE1-AS sono la Città di Lugano, HRS Real Estate \nAG, HRS Investment AG e Stadio Immobiliare SA che, a dipendenza della fase del ciclo di vita \ndell’edificazione, assumono i seguenti ruoli: \n\n- Fase di ultimazione dello sviluppo \n\n- Città di Lugano: \n\n- committente e mandante delle prestazioni di progettazione, sulla base del contratto di \npianificatore generale con HRS Real Estate AG; \n\n- HRS Real Estate AG:  \n\n- pianificatore generale e mandatario delle prestazioni di progettazione, sulla base del \ncontratto di pianificatore generale con Città di Lugano; \n\n- Fase di realizzazione  \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente del diritto di superficie per sé stante e \npermanente in favore di Stadio Immobiliare SA per il sedime PSE1-AS; \n\n- Stadio Immobiliare SA: \n\n- superficiaria del diritto di superficie per sé stante e permanente per il sedime PSE1-AS \nconcesso da Città di Lugano; \n\n- committente delle prestazioni di realizzazione/costruzione dell’AS sulla base del \ncontratto di realizzazione con HRS Real Estate AG; \n\n- HRS Real Estate AG: \n\n- realizzatore e costruttore dell’AS sulla base dei contratti di realizzazione con Stadio \nImmobiliare SA; \n\n- HRS Investment AG: \n\n- azionista unico di Stadio Immobiliare SA; \n\n- Fase di esercizio e conservazione \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente del diritto di superficie per sé stante e \npermanente in favore di Stadio Immobiliare SA per il sedime PSE1-AS \n\n- beneficiaria di una servitù di passo pubblico pedonale e ciclabile sulle vie pubbliche di \ntransito pedonale e ciclabile del PSE1-AS; \n\n- beneficiaria del contratto di leasing concesso da Stadio Immobiliare SA avente per \noggetto l’AS; \n\n- locatrice dell’AS nei confronti della società di gestione operativa dell’Arena Sportiva \nriconducibile al FC Lugano; \n\n- Stadio Immobiliare SA: \n\n- superficiaria del diritto di superficie per sé stante e permanente per il sedime PSE1-AS \nconcesso da Città di Lugano; \n\n- proprietaria dell’AS edificata sul diritto di superficie per sé stante e permanente; \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 44 di 70 \n\n- concedente del leasing in favore della Città di Lugano avente per oggetto l’AS; \n- concedente di una servitù di passo pubblico pedonale e ciclabile sulle vie pubbliche di \n\ntransito pedonale e ciclabile del PSE1-AS; \n\n- HRS Investment AG: \n\n- azionista unico di Stadio Immobiliare SA. \n\nGraficamente i rapporti tra le parti a seconda dei diversi cicli di vita del lotto PSE1-AS possono \nessere riassunti come segue: \n\n \n\nLe condizioni delle singole relazioni contrattuali vengono illustrate più avanti ai punti 7.6.1.1, 7.6.2.2 \ne 7.6.3.3. \n\n7.4.4 Parti e rispettivi ruoli per il PSE1- PS \n\nLe parti del partenariato pubblico privato per il PSE1- PS sono la Città di Lugano, HRS Real Estate \nAG e Credit Suisse Anlagestiftung che, a dipendenza della fase del ciclo di vita dell’edificazione, \nassumono i seguenti ruoli: \n\n- Fase di ultimazione dello sviluppo \n\n- Città di Lugano: \n\n- committente e mandante delle prestazioni di progettazione, sulla base del contratto di \npianificatore generale con HRS Real Estate AG; \n\n- HRS Real Estate AG:  \n\n- pianificatore generale e mandatario delle prestazioni di progettazione, sulla base del \ncontratto di pianificatore generale con Città di Lugano; \n\n- Fase di realizzazione  \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente del diritto di superficie per sé stante e \npermanente in favore di Stadio Immobiliare SA per il sedime PSE1- PS; \n\n- Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- superficiaria del diritto di superficie per sé stante e permanente di primo grado per il \nsedime PSE1-PS concesso da Città di Lugano; \n\n- HRS Real Estate AG: \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 45 di 70 \n\n- beneficiaria di una servitù personale di superficie di secondo grado per il sedime PSE1-\nPS concesso da Credit Suisse Anlagestiftung per la sola fase di realizzazione; \n\n- realizzatore e costruttore del PS sulla base dei contratti di realizzazione con Credit \nSuisse Anlagestiftung; \n\n- Fase di esercizio e conservazione \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente del diritto di superficie per sé stante e \npermanente in favore di Stadio Immobiliare SA per il sedime PSE1- PS \n\n- beneficiaria di una servitù di passo pubblico pedonale e ciclabile sulle vie pubbliche di \ntransito pedonale e ciclabile del PSE1- PS; \n\n- conduttrice nel contratto di locazione con Credit Suisse Anlagestiftung avente per \noggetto il PS; \n\n- Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- superficiaria del diritto di superficie per sé stante e permanente per il sedime PSE1-PS \nconcesso da Città di Lugano; \n\n- proprietaria del PS edificato sul diritto di superficie per sé stante e permanente; \n- locatrice nel contratto di locazione la Città di Lugano avente per oggetto il PS; \n- concedente di una servitù di passo pubblico pedonale e ciclabile sulle vie pubbliche di \n\ntransito pedonale e ciclabile del PSE1-PS; \n\nGraficamente i rapporti tra le parti a seconda dei diversi cicli di vita del lotto PSE1-PS possono \nessere riassunti come segue: \n\n \nFigura 16 Organigramma PSE1 \n\nLe condizioni delle singole relazioni contrattuali vengono illustrate più avanti al punto 7.6.1.1, \n7.6.2.3 e 7.6.3.4. \n\n7.4.5 Parti e rispettivi ruoli per il PSE2 \n\nLe parti del partenariato pubblico privato per il PSE2 sono la Città di Lugano, HRS Real Estate AG \ne Credit Suisse Funds AG, nonché Credit Suisse Anlagestiftung che, a dipendenza della fase del \nciclo di vita dell’edificazione, assumono i seguenti ruoli: \n\n- Fase di ultimazione dello sviluppo \n\n- Città di Lugano: \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 46 di 70 \n\n- committente e mandante delle prestazioni di progettazione, sulla base del contratto di \npianificatore generale con HRS Real Estate AG; \n\n- HRS Real Estate AG:  \n\n- pianificatore generale e mandatario delle prestazioni di progettazione, sulla base del \ncontratto di pianificatore generale con Città di Lugano; \n\n- Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung:  \n\n- beneficiari dei risultati dello sviluppo; \n\n- Fase di realizzazione  \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente del diritto di superficie per sé stante e \npermanente in favore di Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung sul \nsedime PSE2; \n\n- Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- superficiarie dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti sul sedime PSE2; \n- committenti delle prestazioni di realizzazione/costruzione delle edificazioni previste sul \n\nsedime PSE2; \n\n- HRS Real Estate AG: \n\n- realizzatore e costruttore delle edificazioni previste sul sedime PSE2 sulla base del \ncontratto di realizzazione con Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung. \n\n- Fase di esercizio e conservazione \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente del diritto di superficie per sé stante e \npermanente in favore di Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung sul \nsedime PSE2; \n\n- conduttrice nei contratti di locazione stipulati con Credit Suisse Anlagestiftung, nonché \nCredit Suisse Funds AG aventi per oggetto la TE, nonché il BS e l’AU-BS; \n\n- beneficiaria di una servitù d’uso e fruizione pubblica concessa da Credit Suisse Funds \nAG e Credit Suisse Anlagestiftung avente per oggetto gli Spazi Esterni Pubblici del \nPSE2; \n\n- Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- superficiarie dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti sul sedime PSE2 concesso \nda Città di Lugano; \n\n- proprietarie delle costruzioni nel PSE2 sul diritto di superficie per sé stante e \npermanente per il sedime PSE2; \n\n- locatrici nei contratti di locazione stipulati con Città di Lugano aventi per oggetto la TE \n(destinato al SALU), nonché il BS e l’AU-BS; \n\n- concedenti di una servitù d’uso e fruizione pubblica in favore di Città di Lugano avente \nper oggetto gli Spazi Esterni Pubblici del PSE2. \n\nGraficamente i rapporti tra le parti a seconda dei diversi cicli di vita del lotto PSE2 possono essere \nriassunti come segue: \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 47 di 70 \n\n \nFigura 17 Organigramma PSE2 \n\nLe condizioni delle singole relazioni contrattuali vengono illustrate più avanti ai punti 7.6.1.1, \n7.6.2.4, 7.6.3.5 e 7.6.3.6. \n\n7.4.6 Parti e rispettivi ruoli per il PSE3 \n\n- Fase di sviluppo \n\n- Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- committenti e mandanti delle prestazioni di progettazione, sulla base del contratto di \npianificatore generale con HRS Real Estate AG; \n\n- HRS Real Estate AG:  \n\n- pianificatore generale e mandatario delle prestazioni di progettazione, sulla base del \ncontratto di pianificatore generale con Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse \nAnlagestiftung; \n\n- Fase di realizzazione \n\n- Città di Lugano: \n\n- proprietaria del fondo base e concedente dei diritti di superficie per sé stanti e \npermanenti in favore di Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung sul \nsedime PSE3; \n\n- Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- superficiarie dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti sul sedime PSE3 concesso \nda Città di Lugano; \n\n- committenti delle prestazioni di realizzazione/costruzione delle edificazioni previste sul \nsedime PSE3; \n\n- HRS Real Estate AG: \n\n- realizzatore e costruttore delle edificazioni previste sul sedime PSE3 sulla base del \ncontratto di realizzazione con Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung; \n\n- Fase di esercizio \n\n- Città di Lugano: \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 48 di 70 \n\n- proprietaria del fondo base e concedente dei diritti di superficie per sé stanti e \npermanenti in favore di Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung sul \nsedime PSE3; \n\n- Credit Suisse Funds AG e Credit Suisse Anlagestiftung: \n\n- superficiarie dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti sul sedime PSE3 concesso \nda Città di Lugano; \n\n- proprietarie delle costruzioni nel PSE3 sui diritti di superficie per sé stanti e permanenti \nper il sedime concesso da Città di Lugano. \n\nGraficamente i rapporti tra le parti a seconda dei diversi cicli di vita del lotto PSE3 possono essere \nriassunti come segue: \n\n \nFigura 18 Organigramma PSE3 \n\nLe condizioni delle singole relazioni contrattuali vengono illustrate più avanti ai punti 7.6.1.2, 7.6.2.5 \ne 7.6.3.7. \n\n7.5 Contenuto dell’accordo generale di partenariato pubblico privato \n\nL’accordo generale di partenariato pubblico privato prevede il seguente contenuto: \n\n- Una prima parte introduttiva, rappresentata dai capitoli A, B e C dell’accordo generale, in cui si \nprecisano le parti, le premesse, lo scopo, l’oggetto, gli elementi e le definizioni dell’accordo. \nParticolarmente degna di nota è la precisazione prevista al § C.I secondo cui l’accordo di \npartenariato pubblico privato non debba essere considerato come una società semplice, motivo \nper cui è esclusa ogni responsabilità solidale delle parti, sia tra di loro sia nei confronti di terzi, \nsalvo laddove espressamente prevista. \n\n- Una seconda parte, composta dal capitolo D dell’accordo generale, che si occupa della \norganizzazione societaria dei partner privati e delle facoltà di controllo in proposito da parte \ndella Città. In particolare, i partner privati devono comunicare alla Città ogni variazione rilevante \ndella loro organizzazione societaria e vengono stabiliti per la società che edificherà e sarà \nproprietaria dell’Arena sportiva (Stadio Immobiliare SA), vincoli in relazione a modifiche del \ncapitale sociale, al suo scopo, al trasferimento di azioni (con un diritto di prelazione in favore \ndella Città), ai principi contabili e alla dotazione di capitale proprio. \n\n- I doveri generali delle parti e il dovere di esemplarità sono regolati al capitolo E dell’accordo \ngenerale. Sulla base di quest’ultimo impegno, i partner privati s’impegnano ad essere esemplari, \ntanto con la concezione e la realizzazione del PSE, che con il loro comportamento generale negli \nambiti della responsabilità sociale, della responsabilità ambientale, della legislazione applicabile \nal lavoro distaccato e dei principi delle commesse pubbliche e si impegnano a far rispettare \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 49 di 70 \n\nquesti obblighi e queste regole generali di comportamento anche ai loro ausiliari, \nsubappaltatori, submandatari. Soprattutto in fase di realizzazione, alla Città sono conferiti validi \nstrumenti per la verifica del rispetto di tali disposizioni. Sempre nello stesso capitolo si stabilisce \nche il trasferimento di relazioni contrattuali, come pure la cessione o la dazione in pegno di \npretese necessitano del preventivo accordo dell’altra parte coinvolta. \n\n- Tema del capitolo F dell’accordo generale sono gli obiettivi, le finalità e l’organizzazione del \npartenariato pubblico privato. Oltre a stabile i contenuti e il progetto del PSE, si stabiliscono le \nprocedure da adottare per le modifiche di progetto e le condizioni finanziarie per la sua \nrealizzazione, in particolare a proposito del Contenuti sportivi (PSE1-AS e PSE1-PS) \n\n- Con il capitolo G dell’accordo generale si specificano le peculiarità della situazione pianificatori \ne delle procedure di piano di quartiere. \n\n- I ruoli delle parti indicati sopra sono formalizzati nel capitolo H. \n\n- Nei corposi capitoli I, J e K dell’accordo generale sono definite le relazioni contrattuali tra le \nparti, suddivise per lotti e per fase dei cicli di vita dell’edificazione. Sul contenuto di tali capitoli \nsi tornerà più avanti al punto 7.6. \n\n- Il capitolo L dell’accordo generale contiene le disposizioni generali comuni relative alla fase di \nsviluppo e realizzazione, in particolare a riguardo della gestione documentazione di progetto, \ndelle garanzie d’offerta, della comprova del finanziamento, delle garanzie di buona esecuzione, \ndella gestione di cantiere, nonché in merito al rischio di ipoteche legali sui fondi base della Città. \n\n- Nel capitolo M dell’accordo generale figurano le disposizioni generali comuni relative alla fase \ndi esercizio. \n\n- Il capitolo N dell’accordo generale affronta il tema della fase di dismissione, rinviando tale \naspetto ai singoli contratti di diritto di superficie. \n\n- Con i capitoli O e P dell’accordo generale si regolano aspetti diversi, quali la Legge federale \nsull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, la lingua del partenariato pubblico privato, \nl’elencazione degli allegati parti costitutive dell’accordo. \n\n- Infine, nel capitolo Q dell’accordo generale vengono stabiliti in particolare l’entrata in vigore \ndell’accordo e le modalità di risoluzione di eventuali controversie. \n\n7.6 Le singole relazioni contrattuali previste dall’accordo di partenariato pubblico privato \n\nCome visto in precedenza, l’accordo di partenariato pubblico privato prevede tra le diverse parti \nspecifiche relazioni contrattuali, a dipendenza dei ruoli evidenziati sopra. \n\nDi particolare interesse sono le relazioni che vedono coinvolte la Città. \n\n7.6.1 Ultimazione dello sviluppo del PSE \n\n7.6.1.1 Il contratto di pianificatore generale tra la Città di Lugano e HRS Real Estate AG per il PSE1 e \nPSE2 \n\nSulla base del credito per la progettazione definitiva dei contenuti sportivi (PSE1) e corona \nobbligatori (PSE2) previsto nel MMN 10472 approvato da codesto Consiglio il 2 giugno 2020, e \ntenuto conto delle disposizioni e del risultato del concorso per investitori, anche per garantire una \nchiara coerenza delle responsabilità, il Municipio ha risolto di attribuire l’ultimazione dello sviluppo \n(fasi 32 e 33 SIA 112) ad HRS Real Estate AG che funge da pianificatore generale ai sensi della \nnorma SIA 112 e coordina sotto di sé l’intero team di progettazione, tra cui i progettisti autori del \nprogetto di massima, assumendosi la piena responsabilità nei confronti della Città per tutti i servizi \ndi progettazione e pianificazione secondo le norme SIA 102, 103, 105, 108 e 112. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 50 di 70 \n\nIl relativo contratto è stato sottoscritto in data 20 agosto 2020 e prevede che HRS Real Estate AG \nfornisca in particolare le seguenti prestazioni: \n\n- allestimento del progetto definitivo dei contenuti sportivi (PSE1) e dei contenuti corona \nobbligatori (PSE2); \n\n- elaborazione di tutti i documenti necessari per la procedura di autorizzazione (sia varianti di \npiano di quartiere sia domanda/e di costruzione definitiva/e); \n\n- individuazione di ottimizzazioni dei costi e varianti con l’obiettivo di ridurre i costi di \nrealizzazione dell’Arena Sportiva e del Palazzetto dello Sport; \n\n- elaborazione rispettivamente aggiornamento del preventivo dei costi dettagliato per l’Arena \nSportiva e il Palazzetto dello Sport; \n\n- elaborazione di un concetto energetico globale e di allacciamento dell’intera area con tutti \nservizi e tutte le infrastrutture (elettricità, acqua, riscaldamento, raffreddamento e \ntelecomunicazione), compresa la rete di teleriscaldamento e altre fonti energetiche rinnovabili \nper tutta la zona; \n\n- preparazione di tutti gli studi e di tutti i rapporti necessari per le autorizzazioni edilizie (sia \nvarianti di piano di quartiere sia domanda/e di costruzione definitiva/e), compresi eventuali studi \nspecialistici e/o settoriali (traffico, sicurezza in particolare contro gli incendi, rumore, energia, \necc.), anche se relativi all’interazione con i comparti territoriali circostanti; \n\n- preparazione delle basi necessarie per le domande di sussidi, sponsoring e contribuiti. \n\n7.6.1.2 Lo sviluppo del PSE3 \n\nLo sviluppo dei contenuti corona liberi (PSE3) non fa parte del contratto di pianificatore generale \ntra la Città di Lugano e HRS Real Estate AG, poiché - come visto in precedenza - si tratta di un \nrapporto diretto e separato tra Credit Suisse Funds AG rispettivamente Credit Suisse \nAnlagestiftung e HRS Real Estate AG.  \n\nTuttavia, la domanda di variante di piano di quartiere (per l’inserimento di contenuti residenziali) e \nil progetto definitivo devono essere preventivamente sottoposti e approvati dalla Città, la quale \npuò opporvisi per importanti e giustificati motivi, in particolare in caso di mancata conformità con \nil progetto di massima o in presenza di altri pregiudizi per i restanti spazi del PSE utilizzati dalla \nCittà. \n\n7.6.2 La sistemazione fondiaria del PSE e la sua realizzazione \n\n7.6.2.1 Aspetti generali \n\nCome accennato in precedenza, l’area del PSE verrà concessa ai partner privati nella forma di un \ndiritto di superficie per sé stante e permanente secondo gli art. 779 ss. CC.  \n\nPiù precisamente si tratterà dei seguenti distinti diritti di superficie per sé stanti e permanenti: \n- uno per l’Arena Sportiva (PSE1-AS),  \n- uno per il Palazzetto dello Sport (PSE1-PS),  \n- cinque per i Contenuti Corona Obbligatori (PSE2); \n- tre per i Contenuti Corona Liberi (PSE3). \n\nLe rispettive condizioni si differenziano a dipendenza delle finalità e delle esigenze di ognuno dei \nlotti. \n\nPer tutta la durata del diritto di superficie, i rispettivi superficiari sono proprietari delle opere \nrealizzatevi.  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 51 di 70 \n\nI superficiari sono pertanto di principio anche i committenti dei contratti di realizzazione (in \nparticolare di appalto generale), ritenuto comunque che la Città disporrà di ampi poteri di controllo \ne verifica, in particolare per quanto concerne i contenuti ch’essa utilizzerà quale conduttrice, \nbeneficiaria del leasing o beneficiaria di servitù d’uso e fruizione pubblica, ed a proposito del \nrispetto del dovere di esemplarità da parte dei partner privati. \n\n7.6.2.2 Il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto l’Arena sportiva (PSE1-AS) \ne sua realizzazione \n\nAlle condizioni previste dall’accordo generale di partenariato pubblico privato (nel capitolo I.II), la \nCittà, quale proprietaria, conferisce alla società Stadio Immobiliare SA, quale superficiaria, un \ndiritto di superficie per sé stante e permanete sul sedime che sarà occupato dall’Arena Sportiva \navente le seguenti caratteristiche principali: \n\n- Durata: 30 anni dalla intavolazione. \n\n- Scopo e destinazione: la realizzazione dell’Arena Sportiva, con le vie pubbliche di transito \npedonale e ciclabile e le relative infrastrutture sotterranee. \n\n- Canone del diritto di superficie: nessuno. \n\n- Obbligazioni positive della superficiaria: la realizzazione secondo il Progetto definitivo accettato \ndalla Città e approvato dalle competenti autorità edilizie dell’Arena Sportiva, con le vie \npubbliche di transito pedonale e ciclabile e le relative infrastrutture sotterranee. Inoltre, la \nsuperficiaria è tenuta a concedere l’Arena Sportiva in leasing alla società Città di Lugano per la \ndurata residua del diritto di superficie. \n\n- Riversione ordinaria: in caso di riversione ordinaria dopo la scadenza della durata contrattuale \ndel diritto di superficie non è dovuta un’indennità di riversione per la devoluzione delle opere \nessendo la stessa già inclusa nelle rate del leasing. \n\n- Scioglimento anticipato del diritto di superficie: alla scadenza, anche anticipata, del leasing, la \nCittà può richiedere scioglimento anticipato del diritto di superficie e la riversione delle \ncostruzioni; l’indennità per la devoluzione è pari al saldo delle quote residue di ammortamento. \nInoltre, anche nel caso di esercizio dell’opzione di riacquisto immediato, la Città può richiedere \nlo scioglimento anticipato del diritto di superficie e la devoluzione delle costruzioni. Queste \nopzioni sono analizzate in modo più specifico sotto al punto 7.6.3.3 \n\n- Riversione straordinaria: se la superficiaria eccede gravemente nel suo diritto reale o in caso di \nviolazione dei suoi obblighi contrattuali, può essere richiesta la riversione anticipata; in un caso \nsimile, è dovuta un’indennità di riversione al superficiario come nel caso della riversione \nordinaria, ridotta del 25%. \n\nMaggiori dettagli sulle condizioni del diritto di superficie per sé stante e permanente sono stabiliti \nal capitolo I.II dell’accordo generale di partenariato pubblico privato. \n\nLa realizzazione dell’Arena Sportiva sarà eseguita dalla superficiaria Stadio Immobiliare SA, che \nassumerà il ruolo di committente ed incaricherà a tale proposito quale appaltatrice generale HRS \nReal Estate AG. \n\nIn particolare, al capitolo I.IV dell’accordo generale di partenariato pubblico privato vengono \nregolate in modo preciso le modalità di realizzazione dell’Arena Sportiva, segnatamente a \nproposito della facoltà di controllo della Città, nell’ambito della preparazione della realizzazione, \nin quello della esecuzione e della messa in esercizio, dell’organizzazione, degli appaltatori e \nfornitori, della gestione della qualità, delle scadenze, delle assicurazioni e della responsabilità per \ndifetti. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 52 di 70 \n\n7.6.2.3 Il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto il Palazzetto dello Sport \n(PSE1-PS) e sua realizzazione  \n\nAlle condizioni previste dall’accordo generale di partenariato pubblico privato (nel capitolo I.II), la \nCittà, quale proprietaria, conferisce a Credit Suisse Anlagestiftung, quale superficiaria, un diritto di \nsuperficie per sé stante e permanente di primo grado sul sedime che sarà occupato dall’Arena \nSportiva avente le seguenti caratteristiche principali: \n\n- Durata: 30 anni dalla intavolazione. \n\n- Scopo e destinazione: la realizzazione del Palazzetto dello Sport, con le vie pubbliche di transito \npedonale e ciclabile e le relative infrastrutture sotterranee. \n\n- Canone del diritto di superficie: nessuno. \n\n- Obbligazioni positive della superficiaria e della superficiaria di secondo grado: la realizzazione \nsecondo il Progetto definitivo accettato dalla Città e approvato dalle competenti autorità \nedilizie del Palazzetto dello Sport, con le vie pubbliche di transito pedonale e ciclabile e le \nrelative infrastrutture sotterranee. Inoltre, la superficiaria di primo grado è tenuta a concedere \nl’Arena Sportiva in locazione alla Città di Lugano per Lugano per la durata residua del diritto di \nsuperficie. \n\n- Ammortamento dell’investimento: la Città è tenuta a versare annualmente al superficiario una \nquota di ammortamento dell’investimento corrispondente all’investimento determinante \nsuddiviso per gli anni residui del diritto di superficie. \n\n- Riversione ordinaria: in caso di riversione ordinaria dopo la scadenza della durata contrattuale \ndel diritto di superficie non è dovuta un’indennità di devoluzione al superficiario, in quanto già \npagata con le quote di ammortamento. \n\n- Scioglimento anticipato del diritto di superficie: alla scadenza, anche anticipata, della locazione, \nla Città può richiedere scioglimento anticipato del diritto di superficie e la riversione delle \ncostruzioni; l’indennità per la devoluzione è pari al saldo delle quote residue di ammortamento. \nInoltre, anche nel caso di esercizio dell’opzione di riacquisto immediato, la Città può richiedere \nlo scioglimento anticipato del diritto di superficie e la devoluzione delle costruzioni. Queste \nopzioni sono analizzate in modo più specifico sotto al punto 7.6.3.4. \n\n- Riversione straordinaria: se la superficiaria eccede gravemente nel suo diritto reale o in caso di \nimportante violazione dei suoi obblighi contrattuali, può essere richiesta la riversione anticipata; \nin un caso simile, è dovuta un’indennità di riversione al superficiario come nel caso della \nriversione ordinaria, ridotta del 25%. \n\nPer la durata della fase di costruzione, Credit Suisse Anlagestiftung concede ad HRS Real Estate \nAG una servitù personale di superficie di secondo grado, affinché quest’ultima provveda \nall’edificazione del Palazzetto dello Sport. \n\nAl termine dell’edificazione del Palazzetto dello Sport per opera di HRS Real Estate AG, la servitù \npersonale di superficie di secondo grado di estinguerà, con conseguente devoluzione del \nPalazzetto dello Sport in favore di Credit Suisse Anlagestiftung, contro un’indennità pari costo \ndeterminante di edificazione. \n\nIn particolare, al capitolo I.V dell’accordo generale di partenariato pubblico privato vengono \nregolate in modo preciso le modalità di realizzazione dell’Arena Sportiva, segnatamente anche a \nproposito della facoltà di controllo della Città, nell’ambito della preparazione della realizzazione, \nin quello della esecuzione e della messa in esercizio, dell’organizzazione, degli appaltatori e \nfornitori, della gestione della qualità, delle scadenze, delle assicurazioni e della responsabilità per \ndifetti. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 53 di 70 \n\n7.6.2.4 I diritti di superficie per sé stanti e permanenti aventi per oggetto il PSE2 e sua realizzazione \n\nAlle condizioni previste dall’accordo generale di partenariato pubblico privato (nel capitolo J.II), la \nCittà, quale proprietaria, conferisce a Credit Suisse Anlagestiftung e a Credit Suisse Fund AG, quale \nsuperficiarie, cinque diritti di superficie per sé stanti e permanenti sul sedime del PSE2. \n\nIn particolare, si tratta dei seguenti diritti di superficie per sé stanti e permanenti: \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto la Torre Est (PSE2-TE) a \nfavore di Credit Suisse Anlagestiftung (gruppo di investimento senza personalità giuridica CSA \nReal Estate Switzerland Commercial), con un canone iniziale annuo per il diritto di superficie di \nCHF 212'000.--; \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto la Torre Ovest (PSE2-TO) \na favore di Credit Suisse Funds AG (menzione a RF: “Immobile appartenente al fondo \nimmobiliare Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus”), con un canone iniziale annuo per il \ndiritto di superficie di CHF 178’000.--; \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto il Blocco Servizi (PSE2-BS) \na favore di Credit Suisse Funds AG (menzione a RF: “Immobile appartenente al fondo \nimmobiliare Credit Suisse 1a Immo PK”), con un canone iniziale annuo per il diritto di superficie \ndi CHF 136’000.--; \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto l’Edificio Sud (PSE2-ES) a \nfavore di Credit Suisse Funds AG (menzione a RF: “Immobile appartenente al fondo immobiliare \nCredit Suisse 1a Immo PK”), con un canone iniziale annuo per il diritto di superficie di CHF \n28'000.--; \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto l’Autosilo Nord (PSE2-\nAUN) a favore di 32.8% CSA (22.5% per il gruppo di investimento CSA Real Estate Switzerland \nCommercial e 10.3% per il gruppo di investimento CSA Real Estate Switzerland Residential), \n27.7% CSF (menzione a RF: “Quota di comproprietà appartenente al fondo immobiliare Credit \nSuisse 1a Immo PK”), 39.5% CSF (menzione a RF: “Quota di comproprietà appartenente al \nfondo immobiliare Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus”) con un canone iniziale annuo per \nil diritto di superficie di CHF 46’000.--. \n\nTutti i diritti di superficie denotano le seguenti caratteristiche principali comuni: \n\n- Durata: 90 anni dall’intavolazione. \n\n- Scopo e destinazione: la realizzazione del PSE2, segnatamente delle Due Torri (2T), suddivise in \nTorre Est (TE) e Torre Ovest (TO), del Blocco Servizi (BS), dell’Edificio Sud (SU), dell’autosilo per \nle 2T (AU-2T), l’autosilo per il BS (AU-BS), l’Autosilo Nord (AU-N), gli Spazi Esterni Pubblici \n(SEPu-PSE2), e le relative Infrastrutture Sotterranee (IS-PSE2). \n\n- Pagamento e adeguamento del canone del diritto di superficie: il canone va pagato \nanticipatamente ogni anno e adeguato ogni cinque anni all’incremento dell’indice nazionale dei \nprezzi al consumo. \n\n- Obbligazioni positive del superficiario: la realizzazione secondo il Progetto definitivo accettato \ndalla Città e approvato dalle competenti autorità edilizie del PSE2, segnatamente delle Due \nTorri (2T), suddivise in Torre Est (TE) e Torre Ovest (TO), del Blocco Servizi (BS), dell’Edificio Sud \n(SU), dell’autosilo per le 2T (AU-2T), l’autosilo per il BS (AU-BS), l’Autosilo Nord (AU-N), gli Spazi \nEsterni Pubblici (SEPu-PSE2), e le relative Infrastrutture Sotterranee (IS-PSE2). Inoltre, il \nsuperficiario è tenuto a concedere la Torre Est (TE) e il Blocco Servizi (BS), nonché l’autosilo per \nil BS (AU-BS) in locazione alla Città per una durata di 25 anni (con due opzioni di prolungamento \na favore della Città di 10 anni ciascuna) alle condizioni indicate più avanti al punto 7.6.3.5. \n\n- Riversione ordinaria: in caso di riversione ordinaria dopo la scadenza della durata contrattuale \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 54 di 70 \n\ndel diritto di superficie è dovuta un’indennità di riversione al superficiario nella ragione del 70% \n(settanta percento) del valore di mercato (coefficiente di ponderazione: 2 x valore di reddito e \n1 x valore reale, tenuto conto della vetustà) delle opere devolute. \n\n- Riversione straordinaria: se la superficiaria eccede gravemente nel suo diritto reale o in caso di \nimportante violazione dei suoi obblighi contrattuali, può essere richiesta la riversione anticipata; \nin un caso simile, è dovuta un’indennità di riversione al superficiario come nel caso della \nriversione ordinaria, ridotta del 25%; in ogni caso al massimo il valore residuo calcolato come \nsegue degli investimenti intrapresi dalla superficiaria: \n\n- per la costruzione grezza: il valore residuo degli investimenti sulla base di ammortamenti \nlineari a quote costanti del 2.5% (due e mezzo percento) all’anno sul valore iniziale; \n\n- per le finiture: il valore residuo degli investimenti sulla base di ammortamenti lineari a \nquote costanti del 7% (sette percento) all’anno sul valore iniziale; \n\n- per le attrezzature di esercizio: il valore residuo degli investimenti sulla base di \nammortamenti lineari a quote costanti del 10% (dieci percento) all’anno sul valore iniziale. \n\n- Servitù personale di uso e fruizione: obbligo di concedere a carico del diritto di superficie una \nservitù personale d’uso e fruizione pubblica in favore della Città di Lugano sugli Spazi Esterni \nPubblici del PSE2 per garantire la loro fruibilità collettiva; la Città di Lugano si assume in \ncontropartita gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria. \n\nLe condizioni dettagliate dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti relativi al PSE2 sono \ndisciplinate al capitolo J.II dell’accordo generale di partenariato pubblico privato. \n\nCredit Suisse Anlagestiftung e Credit Suisse Fund AG si impegnano anche nei confronti della Città \ndi Lugano a procedere con la realizzazione del PSE2, ossia delle Due Torri con relativo autosilo, del \nBlocco Servizi con relativo autosilo, dell’Edificio Sud, dell’Autosilo Nord (AU-N) e degli Spazi Esterni \nPubblici secondo il progetto definitivo del PSE2 sviluppato con le modalità previste sopra al punto \n7.6.1.1 e accettato dalla Città di Lugano e approvato dalle competenti autorità edilizie. \n\nL’edificazione del PSE2 potrà essere avviata solo una volta che l’Arena Sportiva sarà in esercizio e, \nsalvo imprevisti, deve di principio essere avviata entro 6 mesi e conclusa entro 3 anni dalla messa \nin esercizio dell’Arena Sportiva. \n\nCredit Suisse Anlagestiftung e Credit Suisse Fund AG affideranno la realizzazione di tutte le opere \ndi PSE2 a HRS Real Estate AG, tenendo conto di tutte le disposizioni dell’accordo generale di \npartenariato pubblico privato. \n\nIn particolare, al capitolo J.III dell’accordo generale di partenariato pubblico privato vengono \nregolate in modo preciso le modalità di realizzazione del PSE2, segnatamente a proposito della \nfacoltà di controllo della Città, nell’ambito della preparazione della realizzazione, in quello della \nesecuzione e della messa in esercizio, dell’organizzazione, degli appaltatori e fornitori, della \ngestione della qualità, delle scadenze, delle assicurazioni e della responsabilità per difetti. \n\n7.6.2.5 I diritti di superficie per sé stanti e permanenti aventi per oggetto il PSE3 e sua realizzazione \n\nAlle condizioni previste dall’accordo generale di partenariato pubblico privato (nel capitolo L.II), la \nCittà, quale proprietaria, conferisce a Credit Suisse Anlagestiftung e a Credit Suisse Fund AG, quale \nsuperficiarie, tre diritti di superficie per sé stanti e permanenti sul sedime del PSE3. \n\nIn particolare, si tratta dei seguenti diritti di superficie per sé stanti e permanenti: \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto il Blocco 1 (PSE3-B1) a \nfavore di CSA (gruppo di investimento CSA Real Estate Switzerland Residential) con un canone \niniziale annuo per il diritto di superficie di CHF 80’000.--; \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto il Blocco 2 (PSE3-B2) a \nfavore di CSF (menzione a RF: “Immobile appartenente al fondo immobiliare Credit Suisse 1a \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 55 di 70 \n\nImmo PK”), con un canone iniziale annuo per il diritto di superficie di CHF 80’000.--; \n\n- il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto il Blocco 1 (PSE3-B3+4) a \nfavore di CSF (menzione a RF: “Immobile appartenente al fondo immobiliare Credit Suisse Real \nEstate Fund LivingPlus”), con un canone iniziale annuo per il diritto di superficie di CHF \n160’000.--; \n\nTutti i diritti di superficie denotano le seguenti caratteristiche principali comuni: \n\n- Tipo: diritto di superficie permanente e a sé stante, da iscrivere a registro fondiario quale fondo \nindipendente. \n\n- Durata: 90 anni dalla costituzione e intavolazione, ridotta a 65 anni in caso di canone unico \nanticipato. \n\n- Scopo e destinazione: la realizzazione del PSE3, segnatamente dell’Edificio Ovest composto dai \nBlocchi 1, 2, 3 e 4, dell’Autosilo Edificio Ovest e degli Spazi Esterni Privati. \n\n- Pagamento e adeguamento del canone del diritto di superficie: il canone va pagato \nanticipatamente ogni anno e adeguato ogni cinque anni all’incremento dell’indice nazionale dei \nprezzi al consumo. \n\n- Opzione per un canone unico: La Città di Lugano può pretendere, invece del canone ricorrente, \nun canone unico anticipato pari complessivamente a CHF 9'290'000.--. \n\n- Obbligazioni positive del superficiario: la realizzazione secondo il Progetto definitivo accettato \ndalla Città di Lugano e approvato dalle competenti autorità edilizie del PSE3, segnatamente \ndell’Edificio Ovest composto dai Blocchi 1, 2, 3 e 4, dell’Autosilo Edificio Ovest e degli Spazi \nEsterni Privati. \n\n- Riversione ordinaria: in caso di riversione ordinaria dopo la scadenza della durata contrattuale \ndel diritto di superficie è dovuta un’indennità di riversione al superficiario pari a valore di \nmercato (tenuto conto della vetustà) delle opere devolute. \n\n- Riversione straordinaria: se la superficiaria eccede gravemente nel suo diritto reale o in caso di \nimportante violazione dei suoi obblighi contrattuali, può essere richiesta la riversione anticipata; \nin un caso simile, è dovuta un’indennità di riversione al superficiario come nel caso della \nriversione ordinaria, ridotta del 25%. \n\nLe condizioni dettagliate dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti relativi al PSE3 sono \nregolate al capitolo K.II dell’accordo generale di partenariato pubblico privato. \n\nCredit Suisse Anlagestiftung e Credit Suisse Fund AG si impegnano anche nei confronti della Città \ndi Lugano a procedere con la realizzazione del PSE3, secondo il progetto definitivo sviluppato con \nle modalità previste sopra al punto 7.6.1.2 e approvato dalle competenti autorità edilizie. \n\nL’edificazione del PSE3 potrà essere avviata solo una volta che l’Arena Sportiva sarà in esercizio e, \nsalvo imprevisti, deve di principio essere avviata entro 1 anno e conclusa entro 4 anni dalla messa \nin esercizio del l’Arena Sportiva. \n\nCredit Suisse Anlagestiftung e Credit Suisse Fund AG affideranno la realizzazione di tutte le opere \ndi PSE2 a HRS Real Estate AG, tenendo conto di tutte le disposizioni dell’accordo generale di \npartenariato pubblico privato. \n\nIn particolare, al capitolo K.III dell’accordo generale di partenariato pubblico privato vengono \nregolate le modalità di realizzazione del PSE3, segnatamente a proposito del diritto \nall’informazione e controllo della Città. \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 56 di 70 \n\n7.6.3 Esercizio del PSE \n\n7.6.3.1 Aspetti generali \n\nCome accennato in precedenza, determinati contenuti saranno destinati ad un utilizzo da parte \ndella Città.  \n\nDestinati all’uso da parte della Città sono i seguenti contenuti: \n\n- l’Arena Sportiva nel PSE1, che da parte sua la Città affida in gestione ad una società \nriconducibile al FC Lugano; \n\n- il Palazzetto dello Sport nel PSE1, che da parte sua la Città mette a disposizione delle diverse \nassociazioni sportive cittadine; \n\n- la Torre Est nel PSE2, destinata ad ospitare l’amministrazione comunale; \n\n- il Blocco Servizi nel PSE2, destinato ad ospitare la polizia cittadina; \n\n- gli Spazi Esterni Pubblici del PSE2 (parco), destinati come zona di svago per la popolazione. \n\nLe modalità della messa a disposizione alla Città durante la fase di esercizio del PSE sono analizzate \ndi seguito. \n\nSugli altri contenuti, i partner privati possono disporne liberamente, nell’ambito delle disposizioni \npianificatore, edilizie e dei rispettivi diritti di superficie. \n\n7.6.3.2 Modalità di calcolo dei costi determinanti per il PSE1 \n\nCome si vedrà più avanti, per la determinazione degli oneri ricorrenti per i Contenuti sportivi \n(canone leasing per Arena Sportiva, nonché rata ammortamento e canone di locazione per il \nPalazzetto dello Sporti) al capitolo F.V dell’accordo generale di partenariato pubblico privato è \nstato stabilito un meccanismo per la definizione dei costi determinanti, che prevede quanto segue. \n\nI partner privati garantiscono un tetto dei costi, il quale, comprensivo anche di tutti costi accessori, \nammonta attualmente a CHF 99'684’283.-- (IVA inclusa) per l’Arena Sportiva e CHF 67'268’371.-- \n(IVA inclusa) per il Palazzetto dello Sport. I dettagli dell’attuale tetto dei costi, suddivisi per CCC, \nsono indicati nell’allegato 4 dell’accordo generale di partenariato pubblico privato. \n\nNella fase di progettazione definitiva HRS Real Estate AG, quale pianificatrice generale, è tenuta a \nproporre alla Città tutte le possibili ed opportune ottimizzazioni alfine di poter ridurre l’attuale \ntetto dei costi prima di avviare la costruzione. Questo tetto dei costi adeguato sarà quello definitivo \ned il costo determinante non può essere superiore; eventuali sorpassi di spesa oltre tale limite \nvanno interamente a carico del partner privato. \n\nInoltre, alfine di generare una dinamica virtuosa, i costi determinanti per il PSE1, base di calcolo \ndegli oneri ricorrenti per i Contenuti sportivi, saranno definitivamente stabiliti adottando una media \ntra i costi effettivi, rendicontati anche alla Città secondo il principio del libro aperto, ed il tetto dei \ncosti stabilito al termine della progettazione definitiva, suddividendo le economie operate in fase \nrealizzativa nella misura di 1/3 in favore del partner privato e di 2/3 in favore della Città. \n\n7.6.3.3 Esercizio dell’Arena Sportiva  \n\nUna volta pronta all’esercizio, la Stadio Immobiliare SA concede l’Arena Sportiva in leasing alla \nCittà per una durata pari a quella residua del diritto di superficie per sé stante e permanente. \nTenuto conto che l’intavolazione del diritto di superficie da cui decorre la durata trentennale ha \nluogo al più tardi prima dell’edificazione, la durata del leasing ammonterà circa a 27 anni. \n\nIn virtù del contratto di leasing, la Città beneficia dell’uso e godimento dell’Arena Sportiva e la può \nlocare a terzi in parte o per intero, così come accordare a terzi altri diritti di godimento. \n\nIl canone del leasing per l’Arena Sportiva è composto da due elementi: \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 57 di 70 \n\n- una rata annua di ammortamento del leasing fissa, che corrisponde all’investimento \ndeterminante suddiviso per gli anni residui del leasing; \n\n- una mensile rata di remunerazione del leasing decrescente, calcolata sull’investimento residuo \nad inizio anno, tenuto conto delle rate di ammortamento già pagate, applicando di principio \nper i primi dieci anni un tasso del 2.38% pa.; successivamente il tasso potrà essere adeguato \ntenuto conto dell’evoluzione del tasso SARON4. \n\nL’investimento determinante corrisponde al costo determinante stabilito con le modalità \nevidenziate sopra al punto 7.6.3.2, a cui va dedotta un’eventuale rata iniziale che la Città dovesse \nversare a Stadio Immobiliare SA, come pure eventuali pene convenzionali per ritardi. \n\nAl termine della durata ordinaria del leasing tenuto conto di tutte le rate di ammortamento pagate, \nall’atto della riversione del diritto di superficie non è dovuta alcuna indennità di devoluzione. \n\nPer contenerne l’impegno a lungo termine, la Città dispone a riguardo dell’Arena Sportiva delle \nseguenti opzioni, che possono essere esercitate unilateralmente: \n\n- possibilità di riacquisto immediato dell’Arena Sportiva al momento della sua ultimazione e \nconsegna ad un prezzo pari al costo determinante dedotte eventuali pene convenzionali per \nritardi; in tale caso il leasing decade e la Città diviene proprietaria dell’Arena Sportiva; \n\n- possibilità di versare una rata di ammortamento iniziale che viene imputata sull’investimento \ndeterminante, così da ridurre gli oneri dei canoni leasing; \n\n- dopo cinque anni, possibilità di versare ogni anno rate di ammortamento straordinario che \nvengono imputate sull’investimento determinante residuo, così da ridurre i successivi oneri dei \ncanoni leasing; \n\n- dopo cinque anni, possibilità di riacquistare ogni anno l’Arena Sportiva al prezzo \ndell’investimento determinante residuo, ossia dedotte tutte le rate di ammortamento (ordinarie, \niniziale e straordinarie) già pagate. \n\nNei casi di riacquisto, come previsto al capitolo I.II dell’accordo generale di partenariato pubblico \nprivato, il diritto di superficie viene sciolto anticipatamente e l’Arena Sportiva diviene di proprietà \ndella Città. \n\nLe ulteriori condizioni del contratto di leasing e tutte le opzioni in favore della Città sono \ndisciplinate al capitolo I.VI dell’accordo generale di partenariato pubblico privato. \n\n7.6.3.4 Esercizio del Palazzetto dello Sport \n\nUna volta pronto all’esercizio, Credit Suisse Anlagestiftung concede il Palazzetto dello Sport in \nlocazione alla Città per una durata pari a quella residua del diritto di superficie per sé stante e \npermanente. Anche in questo caso, tenuto conto che l’intavolazione del diritto di superficie da cui \ndecorre la durata trentennale ha luogo al più tardi prima dell’edificazione, la durata della locazione \nammonterà circa a 27 anni. \n\nIn virtù del contratto di locazione, la Città beneficia dell’uso e godimento del Palazzetto dello Sport \nche può mettere a piacimento disposizione di terzi, in particolare delle società sportive. \n\nCome accennato in precedenza al punto 7.6.2.3, per il Palazzetto dello Sport, l’ammortamento \nannuo dell’investimento determinate è stabilito con il diritto di superficie. In termini economici, il \nmeccanismo è analogo a quanto previsto per l’Arena Sportiva, nel senso che anche in questo caso \nla Città versa al superficiario una rata annua di ammortamento dell’investimento, che corrisponde \nall’investimento determinante suddiviso per gli anni residui del diritto di superficie. \n\n                                                      \n4 Il tasso SARON ha sostituito il tasso LIBOR \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 58 di 70 \n\nAnche per il Palazzetto dello Sport, l’investimento determinante corrisponde al costo determinante \nstabilito con le modalità evidenziate sopra al punto 7.6.3.2, a cui va dedotta un’eventuale rata \niniziale che la Città dovesse versare a Credit Suisse Anlagestiftung. Eventuali pene convenzionali \nper ritardi nell’edificazione non vengono per contro dedotte, poiché esse vanno dovute alla Città \ndirettamente da HRS Real Estate AG. \n\nPertanto, il canone mensile dovuto in virtù del contratto di locazione è decrescente ed è calcolato \nsull’investimento residuo ad inizio anno, tenuto conto delle rate di ammortamento già pagate in \nvirtù del diritto di superficie, applicando all’esposizione a inizio anno un tasso fisso per tutta la \ndurata della locazione pari a 3.08% pa. \n\nAnche per il Palazzetto dello Sport, al termine della durata ordinaria della locazione, tenuto conto \ndi tutte le rate di ammortamento pagate in virtù delle disposizioni del diritto di superficie, all’atto \ndella riversione di quest’ultimo, non è dovuta alcuna indennità di devoluzione. \n\nSulla base delle combinate disposizioni sul diritto di superficie e sul contratto di locazione contenuti \nai capitoli I.III e I.VII, sempre per moderare l’impegno a lungo termine, la Città dispone a riguardo \ndel Palazzetto dello Sport delle seguenti opzioni, che possono essere esercitate unilateralmente: \n\n- possibilità di riacquisto immediato del Palazzetto dello Sport al momento della sua ultimazione \ne consegna ad un prezzo pari al costo determinante; in tale caso la locazione decade e la Città \ndiviene proprietaria del Palazzetto dello Sport; \n\n- possibilità di versare una rata di ammortamento iniziale che viene imputata sull’investimento \ndeterminante, fino ad un massimo del 50% dell’investimento, così da ridurre gli oneri dei canoni \ndi locazione; \n\n- dopo cinque anni, possibilità di versare ogni cinque anni rate di ammortamento straordinario \nche vengono imputate sull’investimento determinante residuo, così da ridurre i successivi oneri \ndel canone di locazione; con le rate di ammortamento straordinario non è consentito ridurre \nl’investimento determinante residuo sotto trenta milioni di franchi; \n\n- dopo cinque anni, possibilità di riacquistare ogni cinque anni il Palazzetto dello Sport al prezzo \ndell’investimento determinante residuo, ossia dedotte tutte le rate di ammortamento (ordinarie, \niniziale e straordinarie) già pagate. Tuttavia, in tale caso è dovuta una penale per il recesso \nanticipato pari al 100% del canone di locazione previsto per l’anno successivo in caso di \nrescissione dopo 5 anni, al 75% in caso di rescissione dopo 10 anni e al 50% in caso di rescissione \nsuccessivamente. \n\nNei casi di riacquisto, con lo scioglimento anticipato del diritto di superficie il Palazzetto dello Sport \ndiviene di proprietà della Città. \n\nLe ulteriori condizioni del contratto di locazione sono disciplinate al capitolo I.VII dell’accordo \ngenerale di partenariato pubblico privato. \n\n7.6.3.5 Esercizio dei contenuti del PSE2 utilizzati dalla Città \n\nUna volta pronta all’esercizio, Credit Suisse Anlagestiftung concede la Torre Est in locazione alla \nCittà per una durata ordinaria di 25 anni, oltre a due opzioni di prolungo alle medesime condizioni \nper la Città di 10 anni ciascuna. \n\nLa Torre Est è destinata all’amministrazione cittadina. \n\nLa pigione annua iniziale per gli spazi della Torre Est locati e messi a disposizione semifiniti è la \nseguente: \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 59 di 70 \n\nDestinazione Livello Unità5  Pigione unitaria Pigione tot. \n\n- Archivio -3  1'985 m2  CHF 160.- / m2 CHF 317'600.-  \n\n- Magazzini -2  560 m2  CHF 160.- / m2 CHF 89'600.-  \n\n- Conferenze -1 535 m2  CHF 200.- / m2 CHF 107'000.-  \n\n- Reception 0 550 m2  CHF 200.- / m2 CHF 110'000.-  \n\n- Uffici +1 a +11  7'150 m2  CHF 200.- / m2 CHF 1'430'000.-  \n\nTotale  10'780 m2   CHF 2'054'200.-  \n\nInoltre, Credit Suisse Fund concede il Blocco Servizi in locazione alla Città, anch’esso per una durata \nordinaria di 25 anni, oltre a due opzioni di prolungo alle medesime condizioni per la Città di 10 \nanni ciascuna.  \n\nIl Blocco Servizi è destinato alla polizia cittadina. \n\nLa pigione annua iniziale per gli spazi del Blocco Servizi locati e messi a disposizione semifiniti è la \nseguente: \n\nDestinazione Livello Unità6  Pigione unitaria Pigione tot. \n\n- Posteggi auto -1 66 CHF 240.- / mese  CHF 190’080.-  \n\n- Posteggi moto -1  46 CHF 60.- / mese CHF 33’120.-  \n\n- Locali secondari -1  2'425 m2  CHF 180.- / m2 CHF 436'500.-  \n\n- Reception 0  375 m2  CHF 200.- / m2 CHF 75'000.-  \n\n- Uffici +1 1'885 m2  CHF 200.- / m2 CHF 377'000.-  \n\nTotale     CHF 1'111'700.-  \n\nLa Città dispone inoltre di un’opzione per far eseguire tutte le finiture degli spazi oggetto di \nlocazione dalla rispettiva locataria.  \n\nIn tale caso, i summenzionati canoni di locazione verranno adeguati, nella misura del 5.6% (cinque \nvirgola sei per cento) del costo delle finiture calcolato secondo il principio del libro aperto, senza \nmargini né indennità di rischio. \n\nLa pigione mensile va pagata anticipatamente ogni mese a partire dal primo giorno del mese che \nsegue la consegna degli enti locati ed è indicizzata ogni cinque anni nella misura di 3/4 all’indice \nnazionale dei prezzi al consumo. \n\nSalvo per le finiture, se eseguite dalla Città, e per le piccole riparazioni, gli oneri di manutenzione \nsono a carico del locatore. \n\nI dettagli di questi contrarti di locazione sono regolati al capitolo J.IV.b dell’accordo generale di \npartenariato pubblico privato. \n\nPer garantire la pubblica fruizione degli Spazi Pubblici Esterni del PSE2 sarà costituita una servitù \npersonale in favore della Città di Lugano. \n\nTutti i costi di realizzazione degli Spazi Pubblici Esterni del PSE2 sono a carico di Credit Suisse \nAnlagestiftung e Credit Suisse Fund AG; essi devono essere consegnati alla Città pronti \nall’esercizio. Il loro esercizio operativo e la loro conservazione e manutenzione sono invece di \ncompetenza della Città. \n\nI dettagli delle disposizioni contrattuali sono contenuti al capitolo L.IV dell’accordo generale di \npartenariato pubblico privato. \n\n                                                      \n5 Le superfici sono indicative. Quelle definitive e determinanti saranno misurate sulla base delle superfici utili (SU) effettivamente \nrealizzate. \n6 I quantitativi e le superfici sono indicativi. Le superfici definitive e determinanti saranno misurate sulla base delle superfici utili (SU) \neffettivamente realizzate. I quantitativi saranno conteggiati in base a quanto effettivamente realizzato. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 60 di 70 \n\n7.6.3.6 Esercizio dei contenuti del PSE2 non utilizzati dalla Città \n\nL’esercizio operativo, la conservazione e la manutenzione di tutti gli ulteriori spazi e contenuti del \nPSE2, in particolare della Torre Ovest, dell’Edificio Sud, dell’Autosilo Due Torri e dell’Autosilo \nNord, incombono interamente Credit Suisse Anlagestiftung e Credit Suisse Fund AG, ritenuto il \nloro obbligo, per quanto concerne i posteggi destinati al pubblico, di integrali nel sistema \ninformativo cittadino sui posteggi disponibili e allinearne le loro tariffe con quelle praticate in Città. \n\n7.6.3.7 Esercizio dei contenuti del PSE3 \n\nL’esercizio operativo, la conservazione e la manutenzione di tutti gli spazi e contenuti del PSE3, \nspettano interamente a Credit Suisse Anlagestiftung e Credit Suisse Fund AG, che possono far \ncapo anche a terzi. \n\nEsso deve avvenire in modo compatibile con le norme pianificatorie ed edilizie e Credit Suisse \nAnlagestiftung e Credit Suisse Fund AG sono tenuti ad una impeccabile conservazione e \nmanutenzione dei contenuti e delle costruzioni. \n\nAnche eventuali posteggi destinati al pubblico sul PSE3 devono essere integrati nel sistema \ninformativo cittadino sui posteggi disponibili e le loro tariffe allineate con quelle praticate in Città. \n\n Concetto di gestione  \n\n8.1 Il concetto di gestione dell’Arena Sportiva \n\nLa Città di Lugano durante la fase di esercizio affiderà la gestione operativa, sul modello di quanto \nfatto a San Gallo, a una società privata, di proprietà, ma economicamente indipendente del FC \nLugano. Le esperienze maturate presso altri club hanno dimostrato la capacità di poter preventivare \nle proprie entrate in modo molto accurato grazie ad una stima realistica del numero di spettatori \n(una fluttuazione dei numeri di spettatori, a seconda del successo sportivo, rappresenta di regola \nil 10% dei budget totali di un club). \n\nSi dovranno adattare misure adeguate a garantire una chiara separazione finanziaria tra FC Lugano \nSA e la società di gestione dell’Arena Sportiva.  \n\n8.1.1 Dichiarazione d’intenti con il FC Lugano SA \n\nA questo scopo è stata sottoscritta una lettera d’intenti tra il Municipio di Lugano e FC Lugano \nnella quale sono ancorati i seguenti principi: \n\n- la Città di Lugano affida la gestione operativa dell’Arena Sportiva al FC Lugano SA per il cui \nscopo s’impegna a costituire una società di gestione finanziariamente indipendente dalla SA, \nche ha come scopo sociale quella di gestire il club professionistico; \n\n- le parti s’impegnano a sottoscrivere un contratto di locazione per l’arena sportiva una volta \nl’opera finanziata e realizzata; \n\n- FC Lugano SA costituirà a questo scopo una società di gestione finanziariamente indipendente. \n\n8.1.2 Ripartizione compiti e competenze \n\nDi seguito la ripartizione prevista dei compiti e delle competenze a livello di gestione dell’Arena \nSportiva: \n\n- Città di Lugano (per il tramite delle sue divisioni Sport, Gestione e Manutenzione, Spazi Urbani) \nè responsabile: \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 61 di 70 \n\n- della manutenzione degli edifici e del rinnovo dell’intero stadio, ad eccezione degli \nampliamenti che la FC Lugano Eventi SA avrà finanziato e costruito a proprie spese;  \n\n- della pulizia all’esterno dello stadio; \n- della manutenzione delle superfici di gioco. \n\n- Il FC Lugano Eventi SA è responsabile per: \n\n- l’organizzazione dell’intera gestione delle partite; \n- catering; \n- ticketing; \n\n- affitto logge; \n- sicurezza all’interno dello stadio; \n- pulizia all’interno dello stadio; \n- organizzazione di eventi all’interno dello stadio di ogni tipo (partite internazionali, \n\npartite amichevoli, concerti, affitto di sale per conferenze, ecc.); \n- commercializzazione dello stadio (naming rights, pubblicità all’interno dello stadio, \n\ncartelloni pubblicitari ai lati del campo sportivo, ecc.); \n- marketing e merchandising della prima squadra (ad eccezione dei diritti di trasmissione \n\ne marketing centralizzato SFL); \n- piccola manutenzione fino a CHF 20'000 per ogni singolo caso; \n- manutenzione completa e rinnovamento delle parti ampliate dalla società di gestione. \n\n- Il FC Lugano SA è responsabile per: \n\n- l’intero settore sportivo; \n- marketing della prima squadra (diritti di trasmissione e marketing centralizzato SFL); \n\n- merchandising; \n- sicurezza fuori dallo stadio, in collaborazione con la Polizia comunale e con la Polizia \n\ncantonale. \n\n8.1.3 Servizi finanziari e di compensazione \n\nA livello finanziario, la ripartizione degli oneri tra i tre soggetti coinvolti prevista è la seguente: \n\n- Città di Lugano \n\n- ammortamento dei costi di investimento e rimunerazione del finanziamento; \n- copertura dei costi di manutenzione corrente, compresa la grande manutenzione e i \n\nlavori di ripristino, ad eccezione delle spese a carico dell’affittuaria (FC Lugano Eventi \nSA) conformemente al contratto di locazione  \n\n- FC Lugano Eventi SA \n\n- pagamento di un canone annuo per l’utilizzo dello stadio di ca. CHF 400‘000 per la \nSuper League e ca. CHF 200‘000 per la Challenge League;7 \n\n- piccola manutenzione fino a CHF 20'000 per ogni singolo caso; \n- manutenzione completa e rinnovamento delle parti ampliate dalla società di gestione \n\nin conformità con le condizioni del contratto di locazione  \n- pagamento ai fornitori dei servizi di trasporto pubblico l’uso gratuito dei mezzi di \n\ntrasporto insieme al biglietto per la partita;  \n- consegna del reddito netto l’FC Lugano SA dopo deduzione di un adeguato \n\naccantonamento per la manutenzione dell’infrastruttura di gestione.  \n  \n\n                                                      \n7 Il canone è stato stimato sulla base di stadi comparabili (Thun, Losanna, San Gallo.).  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 62 di 70 \n\n- FC Lugano SA \n\n- quale società di gestione e responsabile del marketing della prima squadra e dei \ncontributi di sponsor e mecenati, FC Lugano SA deve finanziare l’intera gestione della \nprima squadra.  \n\n8.2 Il concetto di gestione del Palazzetto dello sport \n\nIl palazzetto dello sport, grazie alla sua multifunzionalità, darà un tetto moderno a numerose società \nsportive di Lugano che avranno finalmente spazi adeguati ad allenamenti, competizioni regionali, \nnazionali ed internazionali, e idonei spazi amministrativi. In pochi metri quadrati, tra la Corner \nArena, l’Arena Sportiva ed il Palazzetto dello Sport, si creeranno importantissime sinergie per lo \nsport della città.  \n\nA livello di contenuti si richiama il capitolo 3.7.2 del MMN 10472 mentre per quanto attiene alla \ngestione, si ricorda che la stessa verrà garantita dalla Divisione Sport della Città di Lugano con le \nadeguate risorse a livello di personale (creazione di 6 nuove unità in ambito amministrativo e \nmanutenzione/custodia, come da punto 3.9.2 del MMN 10472). \n\n8.2.1 Il piano d’occupazione/attività del palazzetto dello Sport \n\nUn primo piano generale d’occupazione è già stato allestito in base alle attuali esigenze delle \nsocietà sportive che occupano da agosto/settembre a giugno le palestre comunali o i centri privati \ncome l’Istituto Elvetico di Lugano.  \n\nPer quanto attiene le palestre dedicate alle società di scherma, judo e tennis tavolo, l’occupazione \ne la gestione delle stesse verrà demandata direttamente ai club locali per le loro attività settimanali \nd’allenamento. Per quanto attiene alle competizioni le stesse andranno coordinate con i vari \ncalendari delle leghe nazionali, degli eventi extra sportivi e degli impegni delle federazioni nazionali \ndi basket, scherma e judo che occuperanno durante tutta la stagione la palestra principale dotata \ndi 3000 posti seduti. \n\nNegli orari di non utilizzo da parte delle società sportive di Lugano, principalmente al mattino, gli \nspazi verranno messi a disposizione delle Scuole comunali e cantonali che ne faranno richiesta, alle \nassociazioni per la terza età come Pro Senectute per l’organizzazione dei propri corsi di sport \n,mentre uno specifico programma di attività verrà allestito ed offerto ai dipendenti comunali negli \norari dalle 07.00 alle 08.00, dalle 12.00 alle 13.30 e dopo le 17.00, sfruttando l’area del foyer (ad \nesempio corsi di yoga, pilates, ginnastica dolce). \n\nSi conferma inoltre l’utilizzo della palestra doppia da parte dell’ACTG (Associazione Cantonale \nTicinese di Ginnastica) per le attività della propria sezione di ginnastica ritmica e la predisposizione \nnella tripla delle predisposizioni necessarie (ancoraggi, carotaggi) per collocare strutture mobili \natte all’organizzazione di eventi ginnici nazionali ed internazionali. \n\n Conseguenze finanziarie sulla gestione corrente  \n\nGià nel capitolo 8 del MMN 10472 era stata esposta un’ipotesi dei costi che dovrebbero andare a \ngravare sui conti della Città di Lugano con la realizzazione del PSE, indicando in vista del concorso \ninvestitori solamente dei valori raggruppati e sintetici.  \n\nLe stesse cifre ora hanno potuto essere confermate e completate dove necessario, su base \ndell’offerta ricevuta dal gruppo HRS, sul tetto dei costi e sulla stima dei costi di costruzione +/- \n20% allestita dal Buero fuer Bauoekonomie su incarico della Città di Lugano. \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 63 di 70 \n\n9.1 Canone annuale Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport \n\nCome meglio precisato ai capitoli 7.6.3.3 e 7.6.3.47.6.2.3, l’Arena Sportiva viene di principio \nconcessa in leasing e il Palazzetto dello Sport in locazione per la durata residua del rispettivo diritto \ndi superficie. \n\nNell’ipotesi di una durata residua di 27 anni, gli oneri complessivi (ammortamento e remunerazione \ndell’investimento) medi annui sulla base dell’attuale tetto dei costi ammontano a CHF 4'922'508.- \nper l’Arena Sportiva e CHF 3'565'702.- per il Palazzetto dello Sport. \n\n9.2 Diritto di superficie tappa 2 e 3 \n\nCome meglio precisato a capitolo 7.6.2 sono previsti i seguenti canoni annui iniziali per i diritti di \nsuperficie per sé stante e permanente: \n\n- Tappa 2 (PSE2): complessivi CHF 600'000.- (canone annuo iniziale per la durata di 90 anni) \n\n- Tappa 3 (PSE3): CHF 320'000 (canone annuo iniziale per la durata di 90 anni)  \n\n9.3 Affitti \n\n9.3.1 Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport \n\nCon l’impegno sottoscritto da FC Lugano SA per il tramite dell’allegata lettera d’intenti (cfr. punto \n8.1.1) e le stime elaborate dalla Divisione Sport per quanto attiene il Palazzetto dello Sport, si \nprevedono i seguenti ricavi per affitti: \n\n- AS: FC Lugano: L’accordo prevede un canone per la nuova AS di CHF 400'000  \n\n- PS: Associazione Cantonale Ticinese di Ginnastica e affitto per eventi e concerti: CHF \n100'000 \n\nPer quanto attiene all‘AS, al netto degli attuali introiti per affitti dello Stadio di Cornaredo (CHF \n60'000) avremo un incremento complessivo di CHF 440'000.  \n\nCon la realizzazione del Palazzetto dello Sport ed il relativo trasferimento delle attività al suo \ninterno, avremo un risparmio di oneri per affitti a favore di terzi complessivi di CHF 184'000.  \n\n9.3.2 Torre Est e Blocco Servizi SALU \n\nCon il trasferimento dell’amministrazione comunale, considerati i costi attuali di gestione (o affitto) \ndegli stabili attualmente utilizzati dall'amministrazione e dalla Polizia, aggiornati con i maggiori \ncosti di interessi e ammortamenti che graverebbero in caso di mantenimento della situazione \nattuale (considerando un investimento per la manutenzione straordinaria/adeguamento di ca. CHF \n41 Mio per l'amministrazione e ca. CHF 3 Mio per la Polizia per un totale di CHF 44 Mio), si prevede \nun risparmio di oneri per affitti di ca. CHF 435'000 per quanto riguarda gli uffici \ndell’amministrazione posti nella Torre Est (TE) e un incremento di ca. CHF 590'000 per quanto \nriguarda gli spazi della polizia all’interno del Blocco Servizi (BS) per un aumento complessivo dei \ncosti annui di ca. CHF 155'000 come meglio precisato al paragrafo 6.5 \n\n9.4 Manutenzione e Gestione \n\nIn termini generali si può affermare che l’onere per la manutenzione ordinaria, per la manutenzione \nstraordinaria pianificata e per la costituzione di un fondo di rinnovamento delle strutture incide \nmediamente annualmente nella misura del 2% dei costi di costruzione. (CCCe C-G + H) \n\nI costi di gestione del nuovo stabile invece comprendono le spese di riscaldamento, consumo \nenergia elettrica, consumo acqua potabile, tasse canalizzazioni, tasse rifiuti, abbonamenti di \nmanutenzione e costi di pulizia.  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 64 di 70 \n\n9.4.1 Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport \n\nL’onere per la manutenzione ordinaria e per la manutenzione straordinaria pianificata e per la \ncostituzione di un fondo di rinnovamento delle strutture sportive, è quantificabile in CHF 2mio \ncorrispondente al 2% dei costi di costruzione. \n\nAttualmente i costi di gestione e manutenzione delle strutture sportive Cornaredo e Palestra \npolisportiva sono i seguenti (consuntivo 2019): \n\n- Centro Sportivo Cornaredo: CHF 959’769' di cui CHF 320'000 per lo stadio (campo A e \ntribuna principale), 375'000 per la tribuna Monte Brè ed i campi B1 e B2, 22'000 per gli \nuffici/officina Divisione sport (ovvero i contenuti che vengono trasferiti al CSMA) e \n240'000 per il comparto Sud (4 campi di calcio e skatepark) \n\n- Palestra polisportiva (dismessa dopo il trasferimento delle attività al Palazzetto dello \nSport) : CHF 42'000 di costi di gestione + 10'000 di contributi alle società per spese di \npulizia, per un totale di  CHF 52’000  \n\nI costi di gestione della futura Arena Sportiva sono stati stimati in CHF 722'000, rispetto ai CHF \n320'000 dell’attuale stadio Cornaredo stadio (campo A e tribuna principale), porta ad un \nincremento dei costi di gestione pari a circa CHF 402'000. \n\nI costi di gestione del nuovo Palazzetto dello Sport sono stimati in CHF 588'000, (costi del \npersonale esclusi, cfr. punto 9.5.1) rispetto ai CHF 52'000 della piccola palestra polisportiva, \nportano ad un incremento dei costi di gestione pari a CHF 536'000. \n\n9.4.2 Torre Est e Blocco Servizi (SALU) \n\nI costi di manutenzione sono assunti dal locatore. I costi di gestione sono invece a carico del \nconduttore sono stati considerati nelle spese indicate per l’Amministrazione e Polizia comunale al \nparagrafo 9.3.2 \n\n9.4.3 Spazi Pubblici Esterni \n\nLa conservazione e manutenzione degli Spazi Pubblici Esterni (SE) e l’assunzione dei relativi costi \nincombono alla Città di Lugano. Basata sulla stima dei costi eseguita dalla Divisione Verde pubblico, \nla quota per i costi di gestione e manutenzione a carico della Città di Lugano può essere indicata \norientativamente con CHF 200'000. \n\n9.5 Conseguenze sul personale  \n\n9.5.1 Divisione Sport \n\nL’organico della Divisione Sport, rispetto al preventivo 2019, è già stato potenziato nel 2020 di \nun’unita supplementare (per le esigenze urgenti del Centro al Pradello di Breganzona): per la \ngestione e manutenzione dell’Arena Sportiva, del CSMA, di Cornaredo Sud e dei campi esterni \nsono confermate le attuali 16 unità.  \n\nPer quanto attiene la gestione e manutenzione del Palazzetto dello Sport, preso atto dei contenuti \ne della sua multifunzionalità e vista la necessità di promuoverne le attività in ambito di eventi, \nverranno create 6 nuove unità a partire dal biennio 2022-2023, questo per permettere un adeguata \npresa a carico della gestione e della promozione del nuovo centro sportivo. \n\nLa Divisione Sport vedrebbe quindi un incremento, a livello di oneri per il personale, di CHF \n550'000,-, passando dagli attuali di CHF 1'092'060,- (16 unità, oneri sociali incl.) ad un totale di \nCHF 1'642'060,- (16 + 6 unità, oneri sociali incl.) \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 65 di 70 \n\n9.6 Gettito fiscale \n\nCon l’ultimazione di tutte e tre tappe del PSE si possono presumere delle maggior entrate fiscali \nannuali per circa CHF 670'000 (calcolo prudenziale). \n\n9.7 Costi annuali di gestione corrente \n\nPrendendo spunto dalle informazioni date nei capitoli precedenti, indichiamo a titolo ricapitolativo \ne aggregato il maggiore fabbisogno annuale che graverà sui conti della Città, partendo da una \nstima prudenziale: \n\nCentro di Costo / attività \n Incremento  \n\ncosti \n Incremento  \n\nricavi  \n Incremento  \nfabbisogno   \n\n    \n9.1 Canone annuale    \n Leasing AS  CHF         4’922’508    \n Locazione PS  CHF         3’565’702      \n\nTotal Leasing / Locazione   CHF         8’488’210    CHF         8’488’210  \n    \n9.2 Diritto di superfice     \nTappa 2    CHF            600’000   CHF           -600’000  \n\nTappa 3    CHF            320’000   CHF           -320’000  \n    \n9.3 Affitti    \nAS + PS   CHF            440’000   CHF           -440’000  \n\nRisparmio affitti  CHF           -185’000    CHF           -185’000  \n\nTE e BS  CHF            155’000    CHF            155’000  \n    \n9.4 Gestione e Manutenzione    \nAS e PS - manutenzione  CHF         2’000’000    CHF         2’000’000  \n\nAS - gestione  CHF            402’000    CHF            402’000  \n\nPS - gestione  CHF            536’000    CHF            536’000  \n\nTE e BS  incl. in 9.3.2    \nSE  CHF            200’000    CHF            200’000  \n    \n9.5 Conseguenze sul personale   \nDivisione Sport  CHF            550’000    CHF            550’000  \n    \n9.6 Gettito fiscale     CHF            670’000   CHF           -670’000  \n    \n\n  CHF       12'146’210   CHF         1’990’000   CHF       10’156’210  \n\n9.8 Altri costi e ricavi  \n\nAl di fuori del quadro della gestione corrente vi sono altri costi e ricavi generati dal progetto PSE \nche vanno considerati in un quadro completo. \n\n9.8.1 Riconversione edifici \n\nL’analisi del parco immobiliare della Città di Lugano riportata al capitolo 6.4.2 illustra la proposta \ndi riconversione di alcuni edifici, che potrebbero generare delle future entrate.  \n\nNuovi affitti \nca. CHF 320’000/anno (Nuovo centro civico Breganzona, appartamento capannone Pregassona, \nstabile Pergola Viganello); \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 66 di 70 \n\nDiritto di superficie \nVia della Posta – stabile ex Dogane: CHF 376'000.00/anno con una durata di 90 anni, calcolato \nsenza indennità di riversione. Il valore è stimato come base che si potrebbe applicare in un futuro \nconcorso per la concessione del diritto di superficie; \n\nCessioni \nca. CHF 730'000 (casa custode Castagnola) \n\nPer quanto concerne il comparto di via al Chioso a Cassarate sarà necessario un approfondimento \nrelativo alla concessione in diritto di superficie, dopo l’allestimento di uno studio di fattibilità ad \nhoc che permetta di stabilirne esattamente il potenziale edificatorio. La perizia immobiliare allestita \nin via preliminare indica un valore di mercato del fondo di ca. CHF 14'000'000 e la possibilità, dopo \nuna riconversione a contenuto interamente residenziale, di ca. CHF 1'300’000/pigioni/annue. \n\n9.8.2 Allestimento e arredamento Torre Est e Blocco Servizi \n\nL’allestimento, l’arredamento e le attrezzature di servizio per l’amministrazione comunale e la \nPolizia saranno ulteriormente approfonditi sulla scorta dell’aggiornamento delle esigenze dei \nsingoli servizi (nuova audizione) e saranno oggetto di un MM dedicato con relativa richiesta del \ncredito. \n\n9.8.3 Cornaredo Sud \n\nLa progettazione del comparto sarà avviata prossimamente grazie al credito già stato stanziato con \nil MMN 10472; al momento la stima dei costi (+/- 20%) per la realizzazione del comparto ammonta \na CHF 9.3mio. In attesa si dovrà prevedere inoltre un investimento supplementare di CHF 700'000 \nper il rifacimento del manto sintetico del campo F, a scadenza dei suoi 10 anni di utilizzo. \n\n9.8.4 Centro Sportivo al Maglio \n\nIl CSMA e i relativi costi per la realizzazione e gestione del comparto sono oggetto di un MM \ndedicato, inoltrato in parallelo al presente messaggio. \n\n Opportunità del partenariato pubblico privato \n\nIl progetto PSE comporta uno sforzo finanziario importante che alla luce dell’attuale elevato \nindebitamento della Città sulla base della pianificazione degli investimenti dei prossimi 5/10 anni \nsi è ritenuto non fosse realizzabile con metodologie convenzionali . \n\nIl progetto nel suo complesso comporterà una gestione in proprio degli investimenti collaterali al \nPSE, inizialmente relativi al comparto del CSMA ed in seguito alle opere previste per Cornaredo \nsud, che pianificate negli anni 2021 – 2026 rappresenteranno un impegno finanziario importante \nper la Città che, sulla base delle informazioni attuali sullo sviluppo delle finanze di Lugano, non \npermetterà di finanziare in modo diretto le strutture sportive comprese nel PSE (Arena Sportiva e \nPalazzetto dello Sport). \n\nLa limitazione degli investimenti sostenibili in prima persona dalla Città è dettata dalla volontà \ndell’esecutivo di mantenere l’indebitamento verso terzi coerente con la visione di stabilità di \nbilancio e di economicità dei finanziamenti di terzi. La capacità in questi ultimi anni della Città di \npianificare e di realizzare investimenti che hanno beneficiato di un importante grado di \nautofinanziamento ha portato al controllo dei debiti e al mantenimento di una capacità \nd’indebitamento che ha ottenuto un positivo riconoscimento da parte di Moody’s, nostra agenzia \ndi valutazione del rating, che ha permesso di ottenere dapprima ed in seguito di mantenere un \nrating ufficiale “AA3 stabile”. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 67 di 70 \n\nRating che in questi ultimi anni ci ha “premiati” e ha permesso alla Città di sottoscrivere importanti \nprestiti sostitutivi di finanziamenti in scadenza a delle condizioni estremamente favorevoli che con \nun rating diverso difficilmente avremmo potuto ottenere. \n\nLa corretta gestione dell’indebitamento ci ha pure permesso di poter far fronte a puntuali necessità \ntemporanee di liquidità attraverso finanziamenti di terzi a breve termine a tassi negativi che oltre a \nnon incidere sui costi hanno prodotto ricavi per interessi.  \n\nL’importanza del progetto PSE, i termini di realizzazione delle infrastrutture, dettati anche dagli \nobblighi imposti dalla SFL e tenuto conto degli altri impegni per investimenti inderogabili o \nricorrenti che annualmente devono affluire nel piano degli investimenti della Città, giustificano in \nogni caso ampiamente la scelta di procedere con il PSE attraverso una collaborazione con \ninvestitori privati, così da sgravare la Città dal finanziamento iniziale delle nuove importanti \ninfrastrutture sportive. \n\nLa soluzione del partenariato pubblico privato che viene sottoposto alla ratifica genera una serie di \nopportunità altrimenti non conseguibili: \n\n- per la fase di realizzazione dei contenuti sportivi si fa capo alle competenze di HRS Real Estate \nAG, la quale oltre ad avere una comprovata esperienza nella realizzazione di progetti complessi, \ndella dimensione anche maggiore del PSE, dispone sul piano nazionale delle migliori referenze \nper la realizzazione di stadi (La Maladière a Neuchâtel, la Tissot Arena a Bienne, la Stockhorn \nArena a Thun, il Kybunpark a San Gallo ed altri in corso, come il Hardturm a Zurigo) ed \ninfrastrutture sportive; \n\n- il modello adottato evita che la Città debba assumere in proprio tutti gli oneri ed incombenze \ndi committente;  \n\n- il meccanismo previsto per la definizione dei costi determinanti del PSE1 a carico della Città \noffre garanzie e vantaggi altrimenti non conseguibili; come illustrato al punto 7.6.3.2 il tetto dei \ncosti evita sorpassi a carico della Città e l’equa suddivisione dei risparmi è virtuosa e favorisce \nuna effettiva ricerca delle soluzioni più efficienti; \n\n- l’edificazione dell’Arena Sportiva e del Palazzetto dello Sport comporta anche la sistemazione \ndi tutta l’area, che porterà la Città da un canto interessanti ricavi dai diritti di superfice su PSE2 \ne PSE3 (CHF 920'000.-- annui indicizzati che sui 90 anni rappresentano almeno CHF 82.8 Mio) \nma anche la realizzazione di un’importante area verde pubblica a vantaggio della qualità di vita \ndi tutta la cittadinanza, creata dai privati a costo zero per la Città; \n\n- a fronte dei maggiori costi annui stimati, come visto al punto 6.5, a circa CHF 155'000.-- annui, \nil trasferimento dell’amministrazione e della polizia nella Torre est e nel Blocco servizi, oltre che \nmigliorare le condizioni e le modalità di lavoro dell’amministrazione, permette la realizzazione \ndel PSE2 e PSE3, con ricavi annui dai diritti di superfice di almeno CHF 920'000.-- e quindi un \nbeneficio netto di circa CHF 765'000.-- annui; \n\n- con il partenariato pubblico privato è già assicurato il finanziamento dell’Arena Sportiva e del \nPalazzetto dello Sport per tutta la durata dei diritti di superficie su PSE1 a condizioni accettabili, \ntenuto conto delle legittime esigenze dei partner privati ed al più tardi alla scadenza dei diritti \ndi superficie le infrastrutture sportive diverranno di proprietà della Città senza dover versare \nalcun ulteriore indennizzo; \n\n- le opzioni evidenziate sopra ai punti 7.6.3.3 e 7.6.3.4 permettono alla Città il riscatto anticipato \na scadenze predefinite delle infrastrutture sportive o il versamento, all’atto della consegna o \nanche successivamente, di rate di ammortamento straordinario che comporteranno una \nsignificativa riduzione dei costi ricorrenti annuali. \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 68 di 70 \n\nSi ritiene pertanto che l’accordo di partenariato pubblico privato sottoposto alla ratifica di codesto \nConsiglio comunale sia particolarmente equilibrato, gestisca in modo oculato i rischi e sia in grado \ndi soddisfare tutte le esigenze della nostra Città, cogliendo le opportunità. \n\n Finalità e contenuti della decisione del Consiglio comunale \n\nCon l’auspicata approvazione del presente messaggio codesto Consiglio comunale da l’avvio \ndefinitivo alla realizzazione del PSE, che permetterà alla nostra Città ed al Ticino tutto di finalmente \ndisporre di infrastrutture aggiornate per la pratica sportiva, anche agonistica. \n\nNel contempo tale approvazione permetterà di implementare al meglio i concetti di nuova \namministrazione della Città, orientata al futuro e in grado di soddisfare al meglio le esigenze \ndell’utenza. \n\nSi tratterà anche di porre avvio alla realizzazione del concetto territoriale voluto con la \npianificazione intercomunale del Nuovo Quartiere Cornaredo. \n\nI partner privati identificati al termine della procedura di concorso, ossia il gruppo HRS e fondi di \ninvestimento del Credit Suisse, rappresentano quanto di meglio il mercato possa offrire. Si tratta \ndi partner particolarmente competenti e solidi finanziariamente. \n\nSotto l’ottica della realizzazione di edificazioni della dimensione e della complessità quale il PSE, il \ngruppo HRS vanta una invidiabile esperienza, avendo fra altro realizzato diversi stadi di Super \nLeague, parecchi dei quali con contenuti corona. \n\nUn accordo di partenariato pubblico privato, come quello che vi è sottoposto, rappresenta un \nsottile equilibrio tra legittimi interessi dei diversi partner. Il Municipio è convinto che la disciplina \ncontrattuale dell’accordo generale di partenariato pubblico privato sottoposto alla vostra \napprovazione tuteli in modo ottimale gli interessi della Città.  \n\nAl di là della sua inevitabile complessità, determinata dai variegati aspetti dei diversi rapporti \ncontrattuali ch’esso deve trattare, esso è strutturato in modo chiaro e regolamentato con equilibrio \ne permette di affrontare la realizzazione e l’esercizio dell’ambizioso progetto del PSE con una chiara \ndefinizione di rispettivi diritti ed obblighi tra la Città ed i suoi partner privati. \n\nPertanto, l’accordo generale di partenariato pubblico privato, con i relativi allegati, viene \nsottoposto all’approvazione di codesto Consiglio nella sua integralità, senza possibilità di \nemendamenti, nella cui evenienza si rischierebbe di dover rinegoziare l’intero accordo con i partner \nprivati. \n\nIn virtù dell’art. 167 LOC, i beni amministrativi sono considerati inalienabili, mentre lo possono \nquelli patrimoniali, sempreché non siano pregiudicati gli interessi collettivi. \n\nCome visto in precedenza, l’accordo generale di partenariato pubblico privato prevede mettere a \ndisposizione dei partner privati l’area del PSE nella forma di diritti di superficie per sé stanti e \npermanenti. Ciò è fattibile solo se si tratta di sostanza patrimoniale. \n\nPertanto, alfine di poter rendere operativo l’accordo generale di partenariato pubblico privato, \noccorre anche che codesto Consiglio autorizzi il trasferimento dell’area del PSE dalla sostanza \namministrativa della Città in quella patrimoniale. \n\n  \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 69 di 70 \n\n Conclusioni \n\nGrazie al credito di progettazione approvato da codesto lodevole consesso con MMN 10472, è \nstato possibile avviare le fasi della procedura di autorizzazione e progettazione definitiva del PSE. \n\nL’ultimo decisivo atto per l’avvio dell’iter necessario alla realizzazione del PSE in collaborazione con \nil partner privato, Gruppo HRS di Frauenfeld, è l’approvazione del accordo generale di partenariato \npubblico privato, oggetto del presente messaggio. \n\nL’accordo di partenariato pubblico privato regola in particolare i seguenti aspetti inerenti al PSE: \n\n- ultimazione dello sviluppo  \n\n- organizzazione fondiaria e rapporti di proprietà \n\n- realizzazione  \n\n- esercizio e la conservazione \n\n \n\nSi invita pertanto codesto Onorando Consesso a voler  \n\nrisolvere: \n\n1. L'accordo generale di partenariato pubblico privato e relativi allegati tra la Città di Lugano, \nHRS Real Estate AG, HRS Investment AG, Credit Suisse Funds AG, Credit Suisse Anlagestiftung \ne Stadio Immobiliare SA è approvato. \n\n2. I fondi coinvolti dalle operazioni previste nell'accordo generale di partenariato pubblico privato \nsono trasferiti alla sostanza patrimoniale. \n\n3. Sono concessi i diritti di superficie per sé stanti e permanenti previsti nell'accordo generale di \npartenariato pubblico privato alle condizioni in esso stabilite. \n\n4. Il Municipio è incaricato del seguito della procedura. In particolare, è incaricato di \nrappresentare il Comune in tutte le relazioni contrattuali e accordi esecutivi previsti \ndall'accordo generale di partenariato pubblico privato. \n\n \n\nCon ogni ossequio \n\n \n\n \n\n\n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 10774 Polo Sportivo e degli Eventi (PSE) \nAccordo generale di partenariato pubblico privato \n\n \n  pg. 70 di 70 \n\n Elenco allegati \n\nI seguenti documenti sono parte integrante del presente messaggio: \n\nAllegato 1: Accordo generale di Partenariato Pubblico Privato del 18.12.2020 \n \n\n\n\tSommario\n\t1 Premessa\n\t2 Introduzione\n\t2.1 Cronistoria\n\t2.2 Progetti complementari al PSE\n\t2.2.1 Centro Sportivo al Maglio (CSMA)\n\t2.2.2 Tribune e spogliatoi provvisori\n\t2.2.3 Cornaredo Sud\n\n\t2.3 Vincolo imposto dalla Swiss Football League\n\t2.4 Riorganizzazione amministrazione pubblica\n\n\t3 Il progetto PSE – Polo Sportivo e degli Eventi\n\t3.1 Contenuti Sportivi\n\t3.1.1 Arena Sportiva (AS)\n\t3.1.2 Il palazzetto dello Sport (PS)\n\n\t3.2 Contenuti Corona (CC) amministrativi/ commerciali/ residenziali\n\t3.2.1 Due Torri (2T)\n\t3.2.2 Blocco Servizi (BS)\n\t3.2.3 Edificio Sud (ES)\n\t3.2.4 Edificio Ovest (EO)\n\n\t3.3 Contenuti Globali (CG)\n\t3.3.1 Spazi pubblici esterni (SE)\n\n\t3.4 Impiantistica\n\t3.4.1 Certificazione Minergie\n\t3.4.2 Approvigionamento energetico con rete anergetica\n\t3.4.3 Impianti elettrici\n\t3.4.4 Concetto ambientale in fase di cantiere\n\n\n\t4 Stato di avanzamento del progetto\n\t4.1 Situazione pianificatoria e viabilità definiva di Cornaredo\n\t4.1.1 Situazione pianificatoria - Piano regolatore PR-NQC\n\t4.1.2 Viabilità definitiva Cornaredo (Via Sonvico-Via Ciani)\n\n\t4.2 Programma di progettazione e realizzazione del PSE\n\t4.2.1 Lavori preliminari\n\t4.2.2 Tappe realizzative del PSE\n\n\t4.3 Confronto programma termini PSE e CSMA\n\n\t5 Sussidi cantonali e federali\n\t5.1 Gli stadi in Svizzera e il sostegno degli enti pubblici\n\t5.2 Il contributo del Cantone\n\t5.3 La Concezione degli impianti sportivi di importanza nazionale (CISIN 5)\n\n\t6 SALU. Spazi dedicati all’amministrazione comunale\n\t6.1 Gli obiettivi del Municipio e la nuova amministrazione\n\t6.2 Nuovo concetto logistico dell’amministrazione cittadina\n\t6.2.1 Le opzioni\n\t6.2.2 Telelavoro e nuove modalità ibride\n\t6.2.3 Ripercussioni sul centro urbano\n\n\t6.3 Nuovo stabile unico: contenuti e superfici\n\t6.4 Strategia di riconversione degli stabili esistenti\n\t6.4.1 Elenco stabili esistenti e valore immobiliare\n\t6.4.2 Proposta di riconversione/cessione in diverse forme (diritto di superficie / locazione / alienazione)\n\t6.4.3 Focus riconversione ex Dogane in via della Posta\n\t6.4.4 Comparto via al Chioso a Cassarate\n\n\t6.5 Analisi finanziaria SALU\n\n\t7 L’accordo di partenariato pubblico privato (PPP)\n\t7.1 Introduzione\n\t7.1.1 Definizione e caratteristiche di un PPP\n\t7.1.2 Principali opportunità e rischi di una PPP\n\t7.1.3 Tipologie di PPP\n\n\t7.2 Processo di identificazione del partner privato per il PSE e elaborazione dell’accordo di PPP\n\t7.3 Impostazione del contratto di partenariato pubblico privato per il PSE\n\t7.3.1 Parti del partenariato pubblico privato per il PSE\n\t7.3.2 Schema del contratto di partenariato pubblico privato per il PSE\n\t7.3.3 Finalità dell’accordo generale di partenariato pubblico privato per il PSE\n\t7.3.4 Entrata in vigore dell’accordo\n\n\t7.4 Struttura generale del partenariato pubblico privato per il PSE\n\t7.4.1 Regolamentazione dei rapporti contrattuali a dipendenza dei cicli di vita\n\t7.4.2 Suddivisione del PSE in lotti\n\t7.4.3 Parti e rispettivi ruoli per il PSE1-AS\n\t7.4.4 Parti e rispettivi ruoli per il PSE1- PS\n\t7.4.5 Parti e rispettivi ruoli per il PSE2\n\t7.4.6 Parti e rispettivi ruoli per il PSE3\n\n\t7.5 Contenuto dell’accordo generale di partenariato pubblico privato\n\t7.6 Le singole relazioni contrattuali previste dall’accordo di partenariato pubblico privato\n\t7.6.1 Ultimazione dello sviluppo del PSE\n\t7.6.1.1 Il contratto di pianificatore generale tra la Città di Lugano e HRS Real Estate AG per il PSE1 e PSE2\n\t7.6.1.2 Lo sviluppo del PSE3\n\n\t7.6.2 La sistemazione fondiaria del PSE e la sua realizzazione\n\t7.6.2.1 Aspetti generali\n\t7.6.2.2 Il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto l’Arena sportiva (PSE1-AS) e sua realizzazione\n\t7.6.2.3 Il diritto di superficie per sé stante e permanente avente per oggetto il Palazzetto dello Sport (PSE1-PS) e sua realizzazione\n\t7.6.2.4 I diritti di superficie per sé stanti e permanenti aventi per oggetto il PSE2 e sua realizzazione\n\t7.6.2.5 I diritti di superficie per sé stanti e permanenti aventi per oggetto il PSE3 e sua realizzazione\n\n\t7.6.3 Esercizio del PSE\n\t7.6.3.1 Aspetti generali\n\t7.6.3.2 Modalità di calcolo dei costi determinanti per il PSE1\n\t7.6.3.3 Esercizio dell’Arena Sportiva\n\t7.6.3.4 Esercizio del Palazzetto dello Sport\n\t7.6.3.5 Esercizio dei contenuti del PSE2 utilizzati dalla Città\n\t7.6.3.6 Esercizio dei contenuti del PSE2 non utilizzati dalla Città\n\t7.6.3.7 Esercizio dei contenuti del PSE3\n\n\n\n\t8 Concetto di gestione\n\t8.1 Il concetto di gestione dell’Arena Sportiva\n\t8.1.1 Dichiarazione d’intenti con il FC Lugano SA\n\t8.1.2 Ripartizione compiti e competenze\n\t8.1.3 Servizi finanziari e di compensazione\n\n\t8.2 Il concetto di gestione del Palazzetto dello sport\n\t8.2.1 Il piano d’occupazione/attività del palazzetto dello Sport\n\n\n\t9 Conseguenze finanziarie sulla gestione corrente\n\t9.1 Canone annuale Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport\n\t9.2 Diritto di superficie tappa 2 e 3\n\t9.3 Affitti\n\t9.3.1 Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport\n\t9.3.2 Torre Est e Blocco Servizi SALU\n\n\t9.4 Manutenzione e Gestione\n\t9.4.1 Arena Sportiva e Palazzetto dello Sport\n\t9.4.2 Torre Est e Blocco Servizi (SALU)\n\t9.4.3 Spazi Pubblici Esterni\n\n\t9.5 Conseguenze sul personale\n\t9.5.1 Divisione Sport\n\n\t9.6 Gettito fiscale\n\t9.7 Costi annuali di gestione corrente\n\t9.8 Altri costi e ricavi\n\t9.8.1 Riconversione edifici\n\t9.8.2 Allestimento e arredamento Torre Est e Blocco Servizi\n\t9.8.3 Cornaredo Sud\n\t9.8.4 Centro Sportivo al Maglio\n\n\n\t10 Opportunità del partenariato pubblico privato\n\t11 Finalità e contenuti della decisione del Consiglio comunale\n\t12 Conclusioni\n\t13  Elenco allegati\n\n