text: \n- 1 - \n\n \nM U N I C I P I O \n\n \n \n\nMESSAGGIO MUNICIPALE NO. 8973 \nIniziativa popolare comunale "Per abitazioni accessibili a tutti"  \n\n______________________________________________________________________ \n \n \n \nAll'Onorando  Lugano, 4 giugno 2014 \nConsiglio Comunale \n \nL u g a n o \n \n \n \nOnorevole Signor Presidente, \nOnorevoli Signore e Signori Consiglieri Comunali, \n \nil Municipio di Lugano sottopone a codesto lodevole consesso con il presente messaggio l'iniziativa \npopolare comunale denominata "Per abitazioni accessibili a tutti" con un controprogetto, di cui si \ndirà in seguito. \n \n \n\nSOMMARIO \n \n1.  L'INIZIATIVA E I SUOI OBIETTIVI ......................................................................................3 \n\n1.1  Il testo dell'Iniziativa (v. allegato 1) ...........................................................................................3 \n\n1.2  Motivazioni e obiettivi dell’iniziativa ........................................................................................3 \n\n2.  ASPETTI FORMALI .................................................................................................................4 \n\n3.  IL TEMA DELL'ALLOGGIO A PIGIONE MODERATA NEL CONTESTO NAZIONALE 5 \n\n4.  LA SITUAZIONE E LE TENDENZE IN ATTO A LUGANO ................................................5 \n\n5.  LO STUDIO SULL'ALLOGGIO COMUNALE .......................................................................6 \n\n5.1  Sintesi dell'analisi del mercato immobiliare a Lugano...............................................................7 \n\n5.2  Le attuali politiche della Città con ripercussioni sull'alloggio ...................................................9 \n\n5.3  Scenari di sviluppo del mercato immobiliare a Lugano ...........................................................10 \n\n5.4  Esperienze altrui nella promozione dell'alloggio .....................................................................13 \n\n5.5  Attori e attività esistenti nel mercato dell'alloggio a pigione moderata e sussidiata ................14 \n\n6.  ALTRI STUDI SULL'ALLOGGIO E SUL MERCATO IMMOBILIARE.............................15 \n\n6.1  Mercato immobiliare di Lugano - Gruppo di lavoro Città di Lugano e Urs Keiser (Conim \nAG), agosto 2011......................................................................................................................15 \n\n6.2  La construction de logements locatifs: à prix avantageux, est possible - Ufficio Federale delle \nAbitazioni UFAB, giugno 2012 (v. allegato X) .......................................................................17 \n\n6.3  Promouvoir la construction de Logements d’utilité publique - ASPAN, gennaio 2010 ..........17 \n\n6.4  Il Piano cantonale dell’alloggio - Canton Ticino, ottobre 2012 ...............................................18 \n\n6.5  Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz - Zürcher Hochschule für Angewandte \nWissenschaften, febbraio 2014.................................................................................................19 \n\n\n\n- 2 - \n\n7.  DIALOGO SULLA POLITICA DELL'ALLOGGIO CONFEDERAZIONE, CANTONI E \nCITTÀ (WOHNUNGSPOLITISCHER DIALOG BUND, KANTONE UND STÄDTE)......19 \n\n8.  PIGIONI ACCESSIBILI - UN PRONTUARIO PER CITTÀ E COMUNI \n(PREISGÜNSTIGER WOHNRAUM - EIN BAUKASTEN FÜR STÄDTE UND \nGEMEINDEN) .........................................................................................................................24 \n\n8.1  Come può un Comune promuovere l'alloggio a pigione moderata? ........................................25 \n\n8.2  Le misure a disposizione ..........................................................................................................26 \n\n8.3  Quali misure si prestano per quali Comuni? ............................................................................26 \n\n8.3.1  Quali misure può attuare un Comune se sono date determinate circostanze? ...............28 \n\n8.3.2  Quali misure può attuare un Comune se persegue determinate intenzioni? ..................29 \n\n8.4  Riassunto delle possibili misure e caratteristiche principali di queste misure .........................30 \n\n9.  QUALE POLITICA PER L'ALLOGGIO A LUGANO?.........................................................37 \n\n9.1  Le condizioni quadro per una politica dell'alloggio a Lugano .................................................38 \n\n9.1.1  Situazione finanziaria della Città ...................................................................................38 \n\n9.1.2  Disponibilità di terreni di proprietà pubblica da mettere a disposizione per la \nrealizzazione di alloggi a pigione moderata...............................................................................39 \n\n9.1.3  Possibilità di modifiche del Piano regolatore ................................................................39 \n\n9.1.4  Possibilità di assumersi ulteriori oneri organizzativi ed amministrativi ........................39 \n\n9.2  Le intenzioni di Lugano in materia di politica dell'alloggio.....................................................40 \n\n9.2.1  Realizzatore (chi realizza?)............................................................................................40 \n\n9.2.2  Orizzonte temporale.......................................................................................................40 \n\n9.2.3  Mantenimento nel tempo ...............................................................................................41 \n\n9.3  Le misure idonee per la Città di Lugano ..................................................................................41 \n\n10.  PROPOSTA DI CONTROPROGETTO ALL'INIZIATIVA POPOLARE "PER ABITAZIONI \nACCESSIBILI A TUTTI"........................................................................................................43 \n\n11.  MISURE DI POLITICA DELL'ALLOGGIO A CORTO-MEDIO TERMINE ......................46 \n\n12.  CONCLUSIONI .......................................................................................................................47 \n\n \n\n\n\n- 3 - \n\n \n1. L'INIZIATIVA E I SUOI OBIETTIVI \n \n1.1 Il testo dell'Iniziativa (v. allegato 1) \n \n\nL'iniziativa, consegnata il 3 dicembre 2012 alla Cancelleria comunale, presenta il seguente testo: \n \n\n"Richiamati l’art. 76 della Legge Organica Comunale del 10 marzo 1987, nonché l’art. 42 del \nRegolamento comunale della città di Lugano, i sottoscritti cittadini e cittadine attivi del \nComune di Lugano chiedono in via d’iniziativa che:  \n \n\nI. Il Regolamento comunale della Città di Lugano è completato con il seguente articolo: \n\nPolitica dell’alloggio e dei locali di attività a pigioni contenute \n\n1. Il Comune promuove il mantenimento e lo sviluppo di abitazioni a pigioni accessibili \nalla maggioranza della popolazione (redditi medi e bassi), con particolare \nattenzione ai bisogni delle famiglie e delle persone anziane, come pure alla qualità \necologica delle abitazioni e alla loro distribuzione adeguata nel territorio della \nCittà. \n\n2. Esso promuove pure la disponibilità di locali di attività a pigioni contenute, \ncompatibili con il contesto residenziale. \n\n3. Il Municipio elabora un programma coerente con gli obiettivi dei cpv. 1 e 2 e \nriferisce annualmente al Consiglio comunale sulla realizzazione del programma. \n\n4. Per attuare questa politica, il Comune: \na. istituisce un Ente autonomo di diritto comunale che persegue gli obiettivi e attua il \n\nprogramma di cui ai capoversi precedenti, segnatamente tramite acquisti, \nristrutturazioni e nuove costruzioni. Esso può contrarre mutui ipotecari; \n\nb. sostiene iniziative di altri enti o persone giuridiche senza scopo di lucro che \noffrono abitazioni o locali di attività a pigioni che coprono i costi senza realizzare \nprofitti; \n\nc. può sostenere anche iniziative della Cassa pensioni dei dipendenti della Città di \nLugano se compatibili con gli obiettivi dei cpv. 1 e 2; \n\nd. può acquistare terreni da destinare alla costruzione di abitazioni e locali di \nattività a pigione moderata. \n\n \n\nII. Per l’attuazione della politica dell’alloggio e dei locali di attività a pigioni contenute: \nÈ autorizzato un credito d’investimento iniziale di 20 milioni di Frs., di cui 10 da \ndestinare al capitale proprio dell’Ente autonomo di cui al cpv. 4, lett. a) del nuovo \narticolo del Regolamento comunale. \n\n \n\nIII. Tempi di attuazione: \nIl programma, gli strumenti e il credito iniziale per l’avvio della promozione di alloggi \ne locali di attività a pigione moderata sono adottati al più tardi entro due anni \ndall’adozione dell’iniziativa popolare. \n\n \n \n1.2 Motivazioni e obiettivi dell’iniziativa \n \n\nLe motivazioni alla base dell’iniziativa sono così riassunte dagli iniziativisti: \n- il mercato dell’alloggio a Lugano è orientato al lusso, non ai bisogni dei cittadini; \n- a Lugano molti abitanti sono in condizioni economiche difficili; \n- più abitazioni a prezzi accessibili in città potrebbero ridurre la mobilità intercomunale che \n\npregiudica l’ambiente; \n\n\n\n- 4 - \n\n- vi è oggi una nuova sensibilità politica in materia di alloggio popolare. \n \n\nGli obiettivi, così come presentati dai suoi promotori alla conferenza stampa del 6 settembre 2012, \nsono i seguenti: \n \n\nObiettivo: promuovere abitazioni accessibili alla maggioranza della popolazione (redditi medi e \nbassi), come pure la disponibilità di locali di attività a pigione contenuta (attività economiche, \nsociali, culturali compatibili con la residenza e che non possono sopportare affitti eccessivi). \n \n\nStrumenti: istituire un Ente autonomo di diritto comunale che possa muoversi tramite acquisti, \nristrutturazioni e nuove costruzioni. Inoltre, è previsto il sostegno a iniziative di enti pubblici o \nprivati senza scopo di lucro che perseguono lo stesso obiettivo. Il sostegno comunale può essere \nconcesso anche a iniziative della cassa pensioni, purché conformi all'obiettivo. \n \n\nRisorse: 10 milioni di Fr. per il capitale proprio dell’ente autonomo (che, grazie alla leva del \ncredito, potrà investirne 100) e 10 milioni per altre misure. \n \n\nTempi: avvio della nuova politica dell'alloggio entro 2 anni dall'adozione dell'iniziativa. \n \n \n2. ASPETTI FORMALI \n \nConformemente agli artt. 76 cpv. 5 LOC e 42 cpv. 5 RCom il Municipio ha dapprima esaminato la \nregolarità e la ricevibilità dell'iniziativa. La relativa decisione, adottata in data 12 dicembre 2012, è \nstata pubblicata agli albi comunali dal 17 dicembre 2012 al 1. gennaio 2013 (v. allegato 2). \n \n\nSuccessivamente l’Esecutivo si è preoccupato del merito dell’iniziativa, esaminando la possibilità di \ntrasmetterla a codesto consesso accompagnata da un controprogetto, così come previsto dall’art. 76 \ncpv. 5 LOC. \n \n\nIl Municipio, come ha già avuto modo di enunciare attraverso il comunicato stampa del 12 \ndicembre 2012, condivide lo spirito di questa iniziativa, ma ritiene che vi siano alternative più \nvalide rispetto alla costituzione di un ente autonomo e alla messa a disposizione da parte del \nComune di risorse finanziare per un importo complessivo di CHF 20 mio.  \n \n\nSi osserva che il controprogetto deve portare sul medesimo oggetto dell’iniziativa. Esso deve essere \nuna reale alternativa quanto ai mezzi per conseguirne le finalità.  \nRiportiamo qui di seguito alcuni estratti interessanti sulla natura formale e materiale di un \ncontroprogetto diretto (Etienne Grisel, Initiative et référendum populaires, Traité de la démocratie \nsemi-directe en droit suisse, 3e édition, 2004, n. 752 e 753 a pag. 290-291): \n \n\n752. (…) Le premier est de caractère formel: le contre-projet proprement dit est destiné \nà être opposé directement à l’initiative. (…) \n \n\n753. Le second élément est de nature matérielle: le contre-projet vise le même objet que \nl’initiative. Cette condition s’applique partout, même si elle n’est pas énoncée en toutes \nlettres, car elle est inséparable de la définition de l’institution. Elle signifie que les deux \ntextes doivent être “en étroit rapport (…) afin que l’électeur soit mis en présence d’une \nvéritable alternative” (ATF 100 Ia 59).  \nCertes, le contre-projet peut, soit “proposer une version améliorée”, soit “opposer à \nune idée jugée critiquable une autre idée plus acceptable”. Il peut même viser une \nmatière plus étendue que l’initiative (ATF 113 Ia 56). “Il ne doit cependant pas poser \nau peuple une autre question que le projet; tout ce qu’il peut faire, c’est proposer une \nautre réponse. (…) Si le but doit être le même et l’objet en rapport avec ce but, les \n\n\n\n- 5 - \n\nmoyens sont susceptibles d’être différents, en ceci notamment qu’ils peuvent rester en \ndecà ou aller au-delà de ce que propose l’initiative.” (ATF 101 Ia 496, cons. 4a). (…) \n\n \n\nSul controprogetto, nel dettaglio, si dirà al cap. 10 del presente Messaggio. \n \n \n3. IL TEMA DELL'ALLOGGIO A PIGIONE MODERATA NEL CONTESTO \n\nNAZIONALE \n \nLa questione dell'alloggio a pigione moderata o sostenibile conosce oggi a livello nazionale, ed in \nparticolare negli agglomerati urbani, un importante e serrato dibattito che si svolge a tutti i livelli \nistituzionali, accompagnato da atti parlamentari nei diversi livelli, e contraddistinto dall'adozione di \ninnumerevoli misure ed iniziative a livello federale, cantonale e comunale. \n \n\nL'evoluzione demografica ed i fenomeni di urbanizzazione del territorio elvetico, l'invecchiamento \ndella popolazione, la crescita e la concentrazione delle attività e della residenza negli agglomerati \nurbani del Paese, l'evoluzione del mercato immobiliare ed i fenomeni più o meno speculativi ad \nesso correlati, il progressivo aumento degli standard qualitativi e delle superfici abitative pro capite, \ncosì come gli effetti della libera circolazione delle persone sono tra i fattori determinanti di un \nfenomeno di progressiva diminuzione del parco alloggi a pigione moderata in molti agglomerati e \ncittà svizzere. \nLa costante pressione della domanda di alloggi esercitata nei centri fa sì che in molti luoghi il tasso \ndi alloggi vuoti si abbassi al di sotto dei limiti necessari al corretto funzionamento del mercato e \nvengano demolite vecchie abitazioni locative, sostituite da nuove abitazioni, solitamente più grandi \ne più costose. In questo modo le vecchie abitazioni a pigione moderata scompaiono dal mercato. \n \n\nSecondo l'Ufficio federale dell'abitazione, va comunque osservato che la grande maggioranza della \npopolazione elvetica dispone ancora oggi di alloggi di buona qualità ed a costi sostenibili. Tuttavia, \nin alcune città ed agglomerati i prezzi e le pigioni, per i motivi indicati sopra, sono fortemente \naumentati negli scorsi anni. Non solo Città grandi come Ginevra, Losanna, Basilea e Zurigo sono \noggi confrontate al forte aumento dei prezzi, bensì anche Comuni più piccoli. \nCon l'aumento dei prezzi, si modifica anche la struttura sociale e demografica dei Comuni: molti di \nessi giungono alla conclusione che il buon funzionamento di un Comune dipende, non da ultimo, \nanche da un'adeguata disponibilità di alloggi sostenibili per le cittadine ed i cittadini che \ndispongono di un reddito medio o basso. \n \n \n4. LA SITUAZIONE E LE TENDENZE IN ATTO A LUGANO \n \nAnche per la Città di Lugano, che non sfugge alle dinamiche socioeconomiche ed all'evoluzione \nurbanistica sopra descritte, il tema dell'alloggio a pigione moderata risulta di stretta attualità. I \nfenomeni di aumento progressivo dei prezzi e delle pigioni, le demolizioni o le trasformazioni di \nstabili vecchi in appartamenti in proprietà per piani od a pigione (fortemente) maggiorata, sono \nriconoscibili anche da noi e fanno sì che la Città ed il suo agglomerato siano contraddistinti da un \nmercato dell'alloggio che si può definire, anche a Lugano, surriscaldato. \n \n\nIn questa dinamica di sviluppo è evidente che nascano da più parti interrogativi e preoccupazioni \ncirca la tutela e la promozione di un parco immobiliare adeguato a tutte le fasce della popolazione. \nConseguentemente, il tema dell’alloggio è stato oggetto a partire dal 2008, di preoccupazioni \ntrasversali ai partiti rappresentati nel Legislativo della Città, sfociate in diversi atti parlamentari, tra \ni quali citiamo: \n- mozione PPD (marzo 2008) che propone al comune di vendere alcune palazzine e ville di cui è \n\nproprietario è investire il ricavato nell’acquistare stabili di edilizia popolare; \n\n\n\n- 6 - \n\n- mozione PS (maggio 2008) che, in attesa della concretizzazione del rilancio necessario \ndell’edilizia popolare, promuove un aiuto transitorio al pagamento delle pigioni che superano il \nlivello rimborsato dalle prestazioni sociali federali e cantonali, a favore di anziani e invalidi con \nPC e di famiglie con assegni integrativi per i figli; \n\n- mozione PS (settembre 2008) che propugna un “progetto esemplare per salvare le case del ‘48” \ncon una ristrutturazione “dolce” e destinazione sociale mista: anziani, famiglie a reddito modesto, \nstudenti; \n\n- mozione PS (febbraio 2009) che chiede alla Città di elaborare un piano di indirizzo a favore \ndell’alloggio a pigioni moderate e lo stanziamento di un credito quadro per realizzare questo \npiano; \n\n- mozione PLR (febbraio 2011) che promuove la costruzione, su terreni del Comune, di alloggi a \npigione moderata adatti a ospitare anziani solo parzialmente autosufficienti, coinvolgendo \nanche Fondazioni private; \n\n- mozione PPD (marzo 2012) che propone la costruzione di alloggi a pigione moderata su un \nterreno comunale in Via Lambertenghi; \n\n- mozione interpartitica (maggio 2012) che chiede una riqualifica generale con alloggi a pigione \nmoderata, spazi per artigiani / piccoli negozi ed aree verdi in un comparto di Molino Nuovo \n(Via Ferri-Via Marco da Carona); \n\n- iniziativa popolare comunale PS, “Per abitazioni accessibili a tutti” (dicembre 2012), oggetto del \npresente rapporto. \n\n \n\nA fronte di queste dinamiche, preoccupazioni e sollecitazioni, va comunque osservato che la Città \nnon disponeva, fino ad oggi, di una fotografia chiara della situazione e delle tendenze in atto in \nmateria di alloggio, né di una vera e propria politica sull'alloggio calibrata sull'attuale situazione e \ntendenza evolutiva ed integrata nelle politiche di sviluppo della Città. \n \n\nPer la definizione di una politica dell'alloggio e per l'adozione di misure concrete volte a \nfavorire l'alloggio a pigione moderata che non siano estemporanee, non integrate nella \npolitiche di sviluppo della Città e, in definitiva, inefficaci, occorre innanzitutto analizzare nel \ndettaglio il mercato dell'alloggio e disporre di dati sufficientemente precisi ed attuali sul suo \nstato e sulla sua evoluzione. \n \n\nSolo successivamente è possibile definire una vera e propria politica in materia, definendo \ninnanzitutto gli obiettivi, che possono essere assai differenziati a seconda dell'indirizzo \npolitico, della situazione del mercato dell'alloggio e della sua tendenza evolutiva. \n \n\nUna volta determinati gli obiettivi, occorre definire ed adottare le misure che, come vedremo, \nsono altrettanto differenziate a seconda degli obiettivi perseguiti. \n \n\nSegue, come sempre, una fase di monitoraggio e verifica del raggiungimento degli obiettivi, \nrispettivamente l'eventuale adozione di correttivi ed ulteriori misure. \n \n\nPer questo motivo, il Municipio ha innanzitutto deciso l'allestimento di uno studio sull'alloggio a \nlivello comunale, mediante il quale ottenere una fotografia attuale e precisa dello stato e delle \ntendenza evolutiva del mercato dell'alloggio nella Nuova Lugano, con particolare riferimento al \nsettore degli alloggi a pigione moderata o sostenibile, del quale si riferirà nel capitolo successivo. \n \n \n5. LO STUDIO SULL'ALLOGGIO COMUNALE \n \nNel maggio del 2013, il Municipio ha deciso l'allestimento di uno studio sull'alloggio comunale. \nScopo dello studio è quello di fornire delle serie e concrete basi decisionali al Municipio della Città. \nEsso si prefigge quindi di illustrare l’evoluzione recente e la situazione attuale del mercato \n\n\n\n- 7 - \n\ndell’alloggio, l’andamento sociodemografico, gli impatti territoriali e sociali e, non da ultimo, il \nreperimento e la comparazione di esperienze altrui nel campo della promozione dell’alloggio. \n \n\nLo studio, che si è concluso nel novembre del 2013 e che è allegato al presente Messaggio (v. \nallegato 3), fornisce una serie di chiare indicazioni sulla situazione attuale e sulle tendenze \nevolutive del mercato dell'alloggio della Nuova Lugano, sulla base di dati attuali. Esso è suddiviso \nin cinque capitoli: \n \n\n• l’analisi della situazione del mercato immobiliare attuale con approfondimento degli elementi \nche incidono sul mercato dell’alloggio in Città; \n\n• la descrizione delle attuali politiche della Città con ripercussioni sull’alloggio; \n• l’elaborazione di scenari di sviluppo che si basano sull’analisi delle principali tendenze \n\nindividuate con lo studio della situazione attuale; \n• il reperimento e la comparazione di esperienze altrui con Enti di promozione dell’alloggio; \n• conclusioni. \n \n\nVi sono nella prassi numerose definizioni di alloggio a pigione moderata: nel capitolo 1.3 dello \nstudio sono indicate le diverse definizioni attinenti al mercato dell'alloggio sulle quali si è basato lo \nstudio. \nQuale alloggio a pigione moderata si intende un alloggio con un livello di affitto nella media \noppure leggermente al di sotto della media. Esso può essere definito anche come affitto che \nnon supera un terzo del reddito lordo dell'inquilino. \nCiò significa che un alloggio può essere considerato a pigione moderata anche quando la pigione è \ntale da realizzare commisurati profitti, e non solo se la pigione permette la sola copertura dei costi. \n \n5.1 Sintesi dell'analisi del mercato immobiliare a Lugano \n \n\nLa tabella seguente illustra una sintesi dell'analisi del marcato dell'alloggio a Lugano. \n \n\n \n \n\nTabella 1 – Sintesi dell’analisi del mercato dell’alloggio di Lugano \n \nDall'analisi si evince che la maggior parte della popolazione luganese risiede in un alloggio in \nlocazione. Quest’ultimo è prevalentemente di tipo unifamiliare più ci si allontana dal centro, mentre \nè di carattere plurifamiliare nel cuore del territorio della Città. Si conferma inoltre che \nun’importante fetta del parco immobiliare del centro è dedicata alle attività di servizio. Nei settori \n\n\n\n- 8 - \n\ncollinari vi è una preponderanza di appartamenti di grandi dimensioni (cinque locali o più) mentre \npraticamente in tutti i quartieri della Città si registra una prevalenza di alloggi di media dimensione \n(tre locali). Sempre in questi settori centrali si evidenziano anche delle imminenti esigenze di \nrinnovo del parco immobiliare che sovente è stato realizzato prima degli anni ’80, ma mai \nristrutturato. Il rinnovo degli immobili ha spesso come conseguenza l’aumento del costo \ndell’alloggio. \n \n\nUn tema fondamentale che è stato altresì approfondito è quello del livello delle pigioni: si rileva \ncome quest’ultimo sia in crescita costante, contrariamente alle entrate delle economie domestiche. \nL’ammontare della pigione è influenzato dagli oneri derivanti dal costo del terreno, della \ncostruzione, del rinnovo, delle spese accessorie (energia, riscaldamento, acqua, ecc.) e dal tasso \ndegli interessi ipotecari. Questi ultimi hanno registrato una leggera diminuzione nel corso degli \nanni. \nPer contro, l’evoluzione di tutti gli altri elementi è all’aumento e si sottolinea come l’abbassamento \ndell’indice ipotecario di riferimento sia una causa dell’aumento della domanda di terreni e dunque \ndi un'ulteriore crescita dei prezzi degli stessi. Ciò detto, le analisi hanno permesso di osservare che \nla pigione media di Lugano è simile a quella nazionale ma più elevata della media cantonale. \nLe differenze a livello di quartiere sono importanti, con differenze superiori al 20%. \n \n\nI locatari di lunga durata spendono mediamente meno di chi occupa il proprio appartamento da \nmeno tempo. Nel 2008 il costo dell’alloggio si attestava attorno al 25% del reddito mensile per i \nlocatari e a circa il 19% per i proprietari. Queste proporzioni diventano più importanti per le \npersone anziane singole e le famiglie monoparentali. Progressivamente ed entro il 2025 verranno a \nscadere anche i sussidi elargiti tramite la vecchia Legge federale per la costruzione d’abitazioni e \nl’accesso alla loro proprietà del 1974 (LCAP). \n \n\nPer quanto concerne invece gli scenari demografici, secondo l’Ufficio cantonale di statistica la \npopolazione del Luganese aumenterà di circa il 21% dal 2008 al 2040 grazie alla crescita naturale, \nal saldo migratorio positivo e all’invecchiamento della popolazione. L’atomizzazione dei nuclei \nfamigliari e l’invecchiamento della popolazione sono ulteriori fattori con conseguenze sulla \ndomanda di alloggi e sulla superficie abitativa procapite, anche questa in aumento. \n \n\nIl capitolo 2 dello studio sull'alloggio espone nel dettaglio una fotografia dei diversi parametri \nanalizzati (offerta di alloggi, dimensione, occupazione, età e obsolescenza, numero di alloggi vuoti, \ncosti d'affitto, costi di rinnovo e del terreno, situazione e tendenze socio-demografiche, evoluzione \ndella mobilità, ecc.) ed illustra gli attori oggi presenti sul mercato dell'alloggio a pigione moderata e \nsussidiata in Ticino e a Lugano. Per economia di esposizione si rimanda allo studio per i dettagli. \n \n\nDalla fotografia della situazione attuale della Città di Lugano e dalle tendenze di sviluppo emerse \ndallo studio, si può comunque desumere, a titolo riassuntivo, che: \n \n• ad oggi la situazione a Lugano non è allarmante, ma diversi indicatori mostrano che già a \n\nmedio termine vi potrebbe essere una mancanza di alloggi a pigione sostenibile; \n \n\n• determinante per garantire un’offerta sufficiente di alloggi a pigione sostenibile è il \nmantenimento - con rinnovo - degli alloggi esistenti attualmente caratterizzati da prezzi \naccessibili; \n\n \n\n• la struttura della società, demografica e delle economie domestiche è in evoluzione e di ciò \nbisogna tenere conto per individuare la migliore tipologia e localizzazione degli alloggi. \nIn questo senso, l’offerta attuale di alloggi non corrisponde appieno alle esigenze della \ndomanda. Per esempio, il 45% della popolazione sono persone singole, ma solo il 25% degli \nalloggi in locazione sono di uno o due locali. \n\n \n\n\n\n- 9 - \n\n• Risulta fondamentale creare le condizioni per attrarre possibili investitori istituzionali e non, \ninteressati alla realizzazione di alloggi a pigione sostenibile. \n\n \n\n• Pure determinante è la creazione di condizioni quadro, incentivi e vincoli di natura \npianificatoria per favorire lo sviluppo ed il mantenimento di abitazioni a pigione moderata. \nDalle informazioni raccolte ed analizzate nello studio si può giungere alla conclusione che \nper avere un mercato dell’alloggio sano è necessario disporre di un'offerta di alloggi di \nutilità pubblica costante nel tempo. Si ritiene che questo debba corrispondere a circa un \nquarto dell’offerta complessiva di alloggi in affitto. A titolo di paragone, nella Città di \nZurigo gli alloggi di utilità pubblica sono il 25% del totale degli alloggi, con l'obiettivo \npolitico, deciso in votazione popolare, di portare questa percentuale al 30%. \n\n \n5.2 Le attuali politiche della Città con ripercussioni sull'alloggio \n \n\nLa  partire dagli anni ‘40 del secolo scorso, a livello nazionale e cantonale, sono state promosse \nvarie azioni e misure in favore della costruzione di nuovi alloggi ed in particolare di quelli a \ncarattere sociale. Si può per esempio rilevare il Decreto federale concernente il promovimento \nnell’interesse sociale della costruzione di abitazioni economiche del 31 gennaio 1958 che ha \npermesso la sovvenzione di circa 2'000 alloggi durante gli anni ‘60. In seguito (marzo 1972) viene \naccettata una modifica della Costituzione in base alla quale la promozione della costruzione di \nalloggi ed i provvedimenti intesi ad agevolare l’accesso alla proprietà sono state definite quali \nmisure di competenza della Confederazione. \n \n\nPoste queste basi, nel 1974 entra in vigore la Legge federale che promuove la costruzione \nd'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) che, su un arco temporale di poco più di 25 anni, \nha favorito la costruzione in Svizzera di oltre 75'000 alloggi in locazione. \nIn parallelo, in Ticino è stata adottata una legge cantonale sull’abitazione (LA,1985) che ha \npermesso la realizzazione di 5'038 alloggi in affitto. Oltre a ciò, altri 2'769 alloggi in proprietà \nhanno beneficiato di un sussidio. All’inizio del XXI secolo si contavano circa 4'700 alloggi \nsussidiati sull’insieme del territorio cantonale, dei quali 1'383 si trovavano a Lugano (nella \nconfigurazione di quel periodo). \n \n\nA fine 2001 la LCAP viene sospesa e poi sostituita, nel 2003, dalla nuova Legge federale che \npromuove un’offerta di alloggi a pigioni e prezzi moderati, anche detta Legge sulla promozione \ndell’alloggio (LPrA). Il sostegno di nuovi alloggi di utilità pubblica avviene tramite un fondo di \nrotazione della LPrA, che permette di ottenere mutui a interessi favorevoli per la costruzione ed il \nrinnovo e l'acquisto di abitazioni a pigione moderata. \nL’accesso a questo fondo viene dato esclusivamente a promotori (cooperative e fondazioni in \nprimis) iscritti a delle associazioni di promozione dell’alloggio di utilità pubblica. Di fatto, in Ticino \nl’unico attore che può attingere a questi aiuti è oggi ATISA (AlloggiTicino SA), considerate anche \nle poche e piccole cooperative e fondazioni che promuovono l’alloggio di utilità pubblica. \nA Lugano, nel 2012, circa 950 alloggi in locazione erano ancora sussidiati secondo la LCAP (5% \ndel parco alloggi in affitto). Questi sussidi scadranno progressivamente: entro il 2019 quelli \ncantonali e entro il 2025 quelli federali. \n \n\nLa Città è proprietaria di 342 alloggi a pigione moderata (1,7% del parco alloggi in affitto), a cui si \naggiungono 709 alloggi della Cassa Pensioni della Città di Lugano (CPCL), per lo più anche a \npigione moderata (cfr. figura seguente). Gli appartamenti messi a disposizione sono soprattutto di \nmedia grandezza (tre locali), seguiti da una quota minore ma simile di due e quattro locali. \nAppartamenti di piccole dimensioni o atti ad accogliere famiglie numerose rappresentano delle \npercentuali minime (12% per la Città di Lugano e 7% per la CPCL). \n \n\n\n\n- 10 - \n\n \n \n\nImmagine 1 – Alloggi abitativi della Città di Lugano e della CPCL situati a Lugano \n \nLa politica dell’alloggio a Lugano si è concentrata fino a qualche decennio fa soprattutto sulla \ncostruzione di alloggi a pigione moderata. Non sono state intraprese misure o  forme di promozione \ndestinate ai privati, come avvenuto in altre realtà svizzere (per esempio la cessione di diritti di \nsuperficie agevolati, fideiussioni, mutui, ecc.). \nDove si è intervenuti maggiormente, in collaborazione con il Cantone, è nel sostegno dei cittadini in \nassistenza per il pagamento della pigione. A fine settembre 2012, a Lugano, 1'276 nuclei familiari \nvenivano sostenuti tramite le prestazioni di assistenza: il 45% di questi erano persone sole con un \naffitto medio di Fr. 759.-, il 30% coppie con figli (affitto medio di Fr. 1'208.-), il 23% persone sole \ncon figli (affitto medio di Fr. 1'118.-) ed il 3% coppie senza figli (affitto medio di Fr. 939.-). \n \n\nVa inoltre sottolineato come la Città, basandosi sul Regolamento per la concessione di contributi \ncomunali in ambito sociale, del 12 febbraio 2007, sia comunque molto attiva in ambito sociale e \nconcede sussidi ed aiuti in materia di alloggio per le fasce finanziariamente più deboli della \npopolazione, quali: \n- il deposito cauzionale; \n- il pagamento delle spese accessorie; \n- il pagamento di alcune mensilità. \n \n\nLa Città ha erogato nel 2012 quasi Fr. 320'000.-- a favore dell’alloggio mediante questo genere di \nsussidi. \n \n5.3 Scenari di sviluppo del mercato immobiliare a Lugano \n \n\nA livello sociodemografico, nei prossimi anni, è previsto un ulteriore aumento della popolazione. \nSecondo le ipotesi utilizzate per lo sviluppo dello scenario centrale la popolazione residente \npermanente del Ticino passerà dalle circa 334'000 persone del 2010 a circa 380'000 persone nel \n2040, con un aumento di quasi 14 punti percentuali e prolungando quindi la crescita degli ultimi \ndue-tre decenni, ma con un’intensità leggermente minore. L’aumento concerne in primo luogo la \npopolazione anziana, infatti gli over 80 faranno segnare un aumento pari all’82%. Se consideriamo \nl’attuale età pensionabile come soglia per il confronto, notiamo che dal 2015 al 2040 gli over 65 \nincrementeranno del 55.6%. Questo a fronte di una popolazione giovane (0-19 anni e 20-39 anni) \nche resterà stabile e non subirà mutamenti. \n \n\nGli scenari di evoluzione della popolazione elaborati dall’Ufficio federale di statistica sono in grado \ndi proiettare, sia a livello svizzero sia cantonale, l’evoluzione del numero e del tipo di economie \ndomestiche. Gli scenari per il Ticino prevedono una riduzione del numero medio di persone per \n\n\n\n- 11 - \n\nfamiglia: si passerà da 2.22 unità del 2005 a 2.01 unità nel 2030, con un aumento delle famiglie \ncomposte da una o due persone ed una riduzione delle famiglie composte da tre o più persone. Le \nfamiglie composte da una sola persona aumenteranno di circa 18'000 unità e quelle con due persone \ndi circa 13'500 unità. Più o meno stabile sarà il numero delle economie domestiche composte da tre \no quattro persone. Per contro diminuiranno quelle con cinque o più persone. \n \n\nProbabilmente a Lugano questo effetto sarà ancora più accentuato, dato che si parte da \nun’occupazione media degli alloggi inferiore alla media cantonale. Se da una parte i dati indicano la \nnecessità di avere più alloggi poiché le persone tendono a vivere in modo più autonomo \n(atomizzazione dei nuclei famigliari), dall’altra la superficie abitativa media di una famiglia \naumenterà ancora (a parità degli attuali alloggi). \n \n\nDal profilo dello sviluppo territoriale, nei prossimi anni, il Ticino sarà teatro di ulteriori grandi \ncambiamenti: vi saranno dei netti miglioramenti delle infrastrutture della mobilità con \nl'inaugurazione di diverse infrastrutture ferroviarie e stradali. Queste opere incideranno sulle scelte \ndi mobilità dei ticinesi e, parzialmente, anche sulla scelta del luogo del domicilio e del posto di \nlavoro. Determinanti saranno i cambiamenti dei tempi di percorrenza in treno tra i principali centri \ndel Cantone e delle provincie italiane limitrofe, che verranno in parte dimezzati e saranno anche più \nattrattivi rispetto agli spostamenti con l’automobile. Per esempio, Lugano sarà raggiungibile in 12 \nminuti da Bellinzona (oggi 25 min.), 22 minuti da Locarno (oggi 52 min.), 24 minuti da Como (oggi \n46 min.) e 31 minuti da Varese (oggi 75 min.). \n \n\nIl miglioramento delle infrastrutture della mobilità permetterà quindi di muoversi in modo più \nveloce all’interno del Cantone, ma anche verso nord (apertura del tunnel di base del San Gottardo) e \nverso sud. Questi cambiamenti avranno delle forti ripercussioni sullo sviluppo territoriale e, in \nconsiderazione dei trend osservati negli ultimi decenni e dell’aumento della popolazione previsto, \nlasciano presagire i seguenti scenari: \n \n\n• aumento l’attrattività residenziale delle aree vicine alle stazioni delle linee TILO, in particolare di \nquelle con importanti riserve edificatorie; \n\n• grazie alla migliore accessibilità della periferia, potranno rafforzarsi le attività economiche nei \ncentri forti del Cantone (soprattutto Lugano e Valle del Vedeggio); \n\n• la maggiore attrattività farà aumentare i prezzi dei terreni nei pressi delle stazioni e delle aree \ncircostanti. Per accedere agli alloggi a pigione moderata sarà necessario spostarsi maggiormente in \nperiferia (Tre Valli, Media Vallemaggia, Valcolla, Alto Malcantone, ecc.) a meno che si attuino \ndelle politiche di tutela degli alloggi a pigione moderata; \n\n• il pendolarismo tenderà ad aumentare non solo tra i principali centri ma anche tra le periferie delle \naree urbane e dei centri; \n\n• delle ulteriori trasformazioni potrebbero aver luogo per il mercato delle residenze secondarie \nesistenti. In seguito all’accettazione dell’iniziativa “Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni \nsecondarie!” e la migliore accessibilità da Oltralpe, il loro valore potrebbe ulteriormente crescere \nescludendo di fatto la possibilità di trasformarle in residenze primarie (e ancora meno in residenze \na pigione moderata); \n\n• se non gestita oculatamente, l’applicazione dell’Ordinanza sulle residenze secondarie potrebbe \navere delle ripercussioni importanti sul mercato delle residenze primarie esistenti dei centri urbani \na forte richiesta di residenze secondarie (in particolare Locarnese e Luganese). \n\n• l’effetto generato dall’invecchiamento della popolazione potrebbe portare ad un aumento delle \nrichieste di abitazioni nei centri in grado di offrire quei servizi necessari a soddisfare i bisogni \ndegli anziani. \n\n \n\nTutti questi elementi portano a pensare al rischio di creare un circolo vizioso dello sviluppo \nterritoriale, con un consumo ulteriore di territorio sia per soddisfare le esigenze insediative, sia di \nulteriori infrastrutture di mobilità. Infatti, con la realizzazione di nuove infrastrutture vi sarà un \n\n\n\n- 12 - \n\naumento dei costi dei terreni e dell’alloggio nelle aree centrali e meglio servite. In mancanza di \nmisure di contenimento dei prezzi nei centri, ciò costringerà la popolazione a cercare alloggi \naccessibili dove disponibili, quindi in periferia, contribuendo di fatto a creare nuovi flussi pendolari \ne ad accrescere il consumo di suolo. Spostamenti più lunghi significheranno nuove esigenze di \nmobilità e nuovi congestionamenti sui principali assi di collegamento che richiederanno ulteriori \ninterventi sulle reti ferroviarie e stradali. \n \n\nIn questo contesto, al fine di correggere il circolo vizioso sopra descritto, sarà quindi determinante \ngarantire anche l’offerta di alloggi a pigione moderata in Città. \n \n\nA titolo riassuntivo, per quanto attiene agli scenari di sviluppo del mercato immobiliare a Lugano si \npossono quindi identificare le tendenze riassunte nella tabella seguente. \n \n\nCosti . Affitti: i costi degli affitti effettivi sono nettamente sotto il costo \ndegli affitti sul mercato (differenze del 30-40%). Più l’alloggio è \nnuovo (o rinnovato), maggiore è il suo costo. Da più tempo un \ninquilino abita nello stesso alloggio, più è basso il costo dell’affitto\n\n. Terreni: raddoppio dei prezzi negli ultimi dieci anni\n\n. Costi di costruzione: aumento del 30% negli ultimi 13 anni\n\n. Energia: forte aumento (in particolare dell’olio combustibile)\n\nParco alloggi . Edifici/alloggi: perlopiù datati con importanti differenze anche a \nlivello di quartiere. Tanti alloggi di grandi dimensioni occupati da \npoche persone. I quartieri più centrali hanno un tasso di inquilini \nsuperiore all’80%\n\n. Ristrutturazione: difficoltà di carattere legislativo tra proprietari e \ninquilini. Succede che viene scelta la via più diretta e facile: disdetta \ndel contratto e successivo aumento dell’affitto a ristrutturazione \navvenuta\n\nSituazione socio-\ndemografica\n\n. Popolazione: aumento del numero di anziani. Saldo migratorio \npositivo, ma gli arrivi sono internazionali e le partenze intercomunali\n\n. Economie domestiche: diminuzione del numero di persone per \neconomia domestica e rispettivo aumento delle superfici abitabili pro \ncapite\n\nSituazione socio-familiare . Aumentano i divorzi, famiglie più disgregate  (raddoppio dei \n. Aumentano le famiglie monoparentali\n\nSviluppo territoriale . Sub-/peri-urbanizzazione: aumento della migrazione verso la \nperiferia\n\n. Mobilità: aumento delle esigenze di mobilità\n\nLegislazione . LCAP(1974): scadenza dei sussidi secondo la vecchia legge\n. LPrA(2003): accesso ai sussidi difficoltoso in Ticino, perché ci sono \n\npoche cooperative  \n \n\nTabella 2 – Tendenze in atto nel mercato immobiliare \n \n \n\n\n\n- 13 - \n\n \n5.4 Esperienze altrui nella promozione dell'alloggio \n \n\nIl capitolo 4 dello studio sull'alloggio riferisce circa diversi strumenti ed esperienze a livello \nnazionale ed internazionale nella promozione dell'alloggio. \n \n\nPer quanto riguarda gli strumenti a disposizione, nel capitolo 4.1. si evidenzia innanzitutto come \nuna possibilità concreta di promozione dell’alloggio a pigione moderata è offerta dagli strumenti di \npianificazione del territorio. Si tratta dei dispositivi incitativi o vincolanti (con base legale) seguenti: \n \n\n• bonus sull’indice di sfruttamento del suolo qualora il progetto prevedesse degli alloggi a pigione \nmoderata (esempio di Zugo, Zurigo e Gland); \n\n• proporzione minima di appartamenti a pigione moderata inscritta nel piano delle zone (esempio di \nZugo e Bülach); \n\n• cambiamento della destinazione, e dunque passaggio in zona edificabile, o aumento degli indici di \nsfruttamento autorizzati (esempio di Gland); \n\n• numero di residenze secondarie limitate in certi settori; \n• tassa sul plusvalore prelevata nel momento in cui un terreno diventa edificabile o vi si aumenta \n\nl’indice di sfruttamento del suolo (Zugo, Bülach, Zurigo, Gland). \n \n\nQui di seguito si indicano le principali caratteristiche legate all’applicazione di questi cinque \nstrumenti: \n \n\nBonus sull’indice di \nsfruttamento del suolo\n\n. Più la superficie a disposizione è importante, maggiori saranno gli \neffetti positivi del bonus.Il potenziale di questa misura è \nproporzionale al beneficio che può trarne in proprietario fondiario.\n\n. Aumentare le superfici edificabili permette di diminuire \nprogressivamente le pigioni.\n\n. Il passaggio a zona edificabile di superfici troppo importanti \npotrebbe essere in conflitto con il principio di un utilizzo misurato del \nsuolo.\n\n. La densificazione non dev’essere promossa a scapito della qualità \narchitetturale, urbanistica e paesaggistica.\n\n. Una riduzione generalizzata del costo dell’affitto rischia di portare \nad un aumento del consumo di superfici abitabili pro capite.\n\nProporzione minima di \nappartamenti a pigione \nmoderata inscritta nel \nPiano delle Zone\n\n. Buoni risultati laddove il mercato immobiliare è dinamico: il \nproprietario sarà incitato a realizzare degli alloggi a pigione \nmoderata se il beneficio totale è a suo favore.\n\nNumero di residenze \nsecondarie limitate in \ncerti settori\n\n. Misura scarsamente efficace nei centri urbani.\n\n. Il potenziale di questa misura è notevole.\n\n. Nei centri urbani sarà però difficile costituire un fondo finanziario \nsufficientemente importante poiché i terreni sui quali prelevare la \ntassa sono sempre più rari.\n\nCambiamento della \ndestinazione, e dunque \npassaggio in zona \nedificabile, o aumento \ndegli indici di \nsfruttamento autorizzati\n\nTassa sul plusvalore \nprelevata nel momento in \ncui un terreno diventa \nedificabile o vi si \naumenta l’indice di \nsfruttamento del suolo\n\n \n \n\nTabella 3 – Strumenti per la promozione della pigione moderata \n \n\n\n\n- 14 - \n\nOgni disposizione possiede un’efficacia propria che va valutata caso per caso in funzione degli \nobiettivi da raggiungere e dei mezzi a disposizione dell’ente pubblico. \nSu questi strumenti, si rimanda pure al seguente cap. 8 del presente Messaggio, nel quale si illustra \nil recentissimo opuscolo Pigioni accessibili - Un prontuario per Città e Comuni (Preisgünstiger \nWohnraum - Ein Baukasten für Städte und Gemeinden), edito dall'Ufficio federale dell'abitazione. \n \n\nNel capitolo 4.2 dello studio sono inoltre descritte: \n• le diverse esperienze attuate con la promozione dell'alloggio integrata all'amministrazione \n\ncittadina (Città di Zurigo, Cantone e Città di Ginevra, Lucerna, Winterthur, Baden, Friborgo). \n Si evidenzia in particolare che le Città svizzero-tedesche hanno in comune la forte presenza di \n\ncooperative ed il forte sostegno ad esse, quali attori determinanti per la realizzazione di alloggi di \npubblica utilità. \n\n• le esperienza attuate nella promozione dell'alloggio con strumenti finanziari (Amburgo, DE); \n• le possibilità offerte dai fondi immobiliari e pensionistici, che si occupano di offrire ai propri \n\ninvestitori una rendita immobiliare attraverso l’acquisto, la costruzione ed il rinnovo di immobili \nreperiti sul libero mercato. La redditività degli immobili si aggira attualmente attorno al 5%. Quel \nche qui importa è che questi fondi normalmente non sono indirizzati verso operazioni speculative \ndi realizzazione/vendita o disdetta/vendita. Il loro interesse è in un investimento a lungo termine \ncon relativo reddito pianificabile nel tempo. \n\n Questi fondi, di fatto, intervengono in modo che gli alloggi in affitto rimangano tali ed operano nel \nsegmento “medio”, ossia non nel segmento del “lusso”, per semplici ragioni di riduzione del \nrischio. Si potrebbe sostenere che si tratta dell’obiettivo e del segmento in cui anche l’ente \npubblico vorrebbe poter operare per mantenere/realizzare alloggi di utilità pubblica. \n\n Di fatto, è proprio con una politica di investimento e reddito a lungo termine (e dunque non \nspeculativa) che è possibile mettere sul mercato e mantenere alloggi di utilità pubblica. \n\n \n5.5 Attori e attività esistenti nel mercato dell'alloggio a pigione moderata e sussidiata \n \n\nNel capitolo 2.6 dello studio si osserva come il principale attore sul mercato ticinese dell’alloggio a \npigione moderata è la Alloggi Ticino SA (in seguito ATISA), già Logis Suisse (Ticino) SA, una \nsocietà anonima di interesse pubblico costituita nel 1987 di cui il Canton Ticino (38%) e l'Ufficio \nfederale dell'alloggio (35.5%) detengono il 73.5% del pacchetto azionario. \nLo scopo statutario di ATISA è quello di favorire, con l'acquisto di terreni, immobili e costruendo \nappartamenti, l'edilizia residenziale economica in Ticino e di ostacolare la speculazione nel mercato \ndelle abitazioni. In totale, ATISA gestisce circa 1'000 appartamenti in Ticino, in massima parte \nabitazioni ancora sussidiate. Solo una piccola parte di questi alloggi si trova a Lugano. Oltre ad \nATISA, negli ultimi decenni ci sono stati altri attori che hanno promosso la pigione moderata in \nTicino, accedendo, in parte, anche ai sussidi federali e cantonali. In tal senso si sono adoperati \nalcuni Comuni, alcune casse pensioni, delle fondazioni e degli imprenditori privati. \n \n\nRispetto ad altre realtà, a Lugano si sono insediate pochissime cooperative abitative. Nonostante il \nloro esiguo numero, è interessante citare alcune società cooperative attive a Lugano con gli scopi di \n“offrire e garantire ai suoi membri alloggi di buona qualità a prezzi vantaggiosi”, “promuovere \nabitazioni di pubblico interesse”, “mettere a disposizione dei propri soci servizi di carattere tecnico, \nlogistico e finanziario per la realizzazione di operazioni e promozioni immobiliari”, “procurare \nappartamenti sani e a pigione moderata a persone anziane che abbiano raggiunto i limiti di età per \nbeneficiare dell’AVS”. Questi obiettivi possono generalmente essere perseguiti tramite la \nrealizzazione di nuove costruzioni, l’acquisto di case e appartamenti, la ristrutturazione di immobili \npresenti sul territorio o ancora la gestione di stabili. \nDi seguito una lista delle cooperative già attive a Lugano: \n• Ceresio, società cooperativa di costruzione; \n• Cooperativa Bell'Abitare; \n\n\n\n- 15 - \n\n• Cooperativa immobiliare svizzera 2011; \n• Cooperativa immobiliare svizzera 2012; \n• Residenza Emmy Società Cooperativa. \n \n\nVi sono inoltre timidi segnali che indicano la volontà di istituire a livello locale ulteriori \ncooperative. \n \n \n6. ALTRI STUDI SULL'ALLOGGIO E SUL MERCATO IMMOBILIARE \n \nNella definizione di possibili strategie in materia di alloggio, ci si può pure riferire a diversi \ncontributi e studi che si sono susseguiti negli anni a livello federale, cantonale e comunale. \nIl Gruppo di lavoro ha analizzato e considerato i più recenti studi specialistici disponibili sul tema \ndell'alloggio, tra i quali citiamo: \n- Mercato immobiliare di Lugano, gruppo di lavoro Città di Lugano e Urs Keiser (Conim AG), \n\nagosto 2011; \n- La construction de logements locatifs “à prix avantageux” est possible, Ufficio Federale delle \n\nAbitazioni UFAB, giugno 2012; \n- Promouvoir la construction de Logements d’utilité publique, ASPAN, gennaio 2010. \n- Piano cantonale dell’alloggio, Canton Ticino, ottobre 2012. \nDi seguito si riportano le sintesi degli studi menzionati, quale contributo ad una migliore \ncomprensione del tema. \nUna bibliografia più completa della documentazione e degli studi di riferimento è riportata al \nCapitolo 6 dello studio sull'alloggio della Città, allegato. \n \n6.1 Mercato immobiliare di Lugano - Gruppo di lavoro Città di Lugano e Urs Keiser \n\n(Conim AG), agosto 2011 \n \n\nGli obiettivi di questo studio, promosso dalla Città di Lugano in collaborazione con Urs Keiser \ndell'azienda Conim AG di Zugo sono:  \n- delineare l’attuale situazione delle superfici abitative e commerciali; \n- delineare la potenziale domanda abitativa e commerciale; \n- delineare la necessità di intervento per uno sviluppo immobiliare sostenibile. \n \n\nTra i risultati di maggior rilievo per il tema che ci occupa, si citano in particolare quelli esposti nei \ncap. 4.3 “Contesto residenziale” e del cap. 5 “Sviluppo della domanda e dell’offerta sul mercato \nimmobiliare di Lugano”. \n \n\nPer quanto attiene al "Contesto residenziale", emerge come il principale motore della domanda del \nmercato immobiliare di Lugano è l’immigrazione internazionale. Sono soprattutto le persone che \nguadagnano meglio o quelle di origine straniera che vivono oltre la distanza pendolare ad \nalimentare la domanda di abitazioni nel Luganese. \nA medio termine questo sviluppo persisterà, anche se presumibilmente a un livello lievemente \ninferiore. Molti immigranti stranieri, grazie al loro profilo, dispongono di un potere d’acquisto \nrelativamente superiore a quello della popolazione locale per affittare ed acquistare immobili in \nposizioni centrali. I nuovi immigranti stranieri in età attiva hanno il più delle volte una maggiore \naffinità per la proprietà immobiliare rispetto agli Svizzeri della stessa età. In un primo momento, \nspesso affittano un appartamento in Città e, dopo l’ambientamento e a causa della situazione \ndell’offerta, acquistano un immobile di proprietà nell’agglomerato vicino al centro. Il reddito medio \npro capite comparativamente inferiore rappresenta un ostacolo all’affitto o all’acquisto di immobili \ndi proprietà da parte della popolazione locale. \nLa Città, a causa della struttura della popolazione, dispone di una quota di abitazioni in affitto \nrelativamente alta. Per i lavoratori pendolari provenienti dalla Svizzera tedesca, Lugano è troppo \n\n\n\n- 16 - \n\ndistante come luogo di residenza. I frontalieri, a causa delle loro radici locali e del costo della vita \ninferiore, preferiscono vivere nell’area italiana del confine. \nMalgrado il potenziale turistico della regione, attualmente solo pochi anziani stranieri sembrano \nscegliere Lugano come luogo di residenza dopo il pensionamento. \n \n\nPer quanto riguarda lo “Sviluppo della domanda e dell’offerta sul mercato immobiliare di Lugano”, \nlo studio indica come Lugano disponga di 33'000 unità abitative di cui i 2/3 sono in affitto; nel \nLuganese sono invece 77'000 le unità abitative, ma la quota di appartamenti in affitto è \nnotevolmente inferiore rispetto alla Città (49%). \nNel Luganese, in base al numero di licenze edilizie rilasciate, nei prossimi anni ci saranno sul \nmercato (in percentuale) molti meno immobili in affitto rispetto a quelli di proprietà.  \nNegli ultimi anni l’offerta di nuovi appartamenti nella regione è stata assorbita bene, soprattutto \ngrazie all’immigrazione dall’estero. Tuttavia, sussiste il rischio di un nuovo boom di progettazioni \nche potrebbe eccedere la domanda di spazi abitativi.  \nIl mercato locale dell’edilizia residenziale è relativamente liquido; la Città di Lugano ha una media \nannuale di 2.600 immobili residenziali offerti, Zurigo ha un patrimonio 7 volte superiore però la \nliquidità è solo di 2.5 volte superiore. Si ipotizza che a breve termine il dato dell’offerta nella \nregione dovrebbe mantenersi sullo stesso valore o registrare un lieve incremento. \nUn ulteriore criterio importante per capire l’andamento del settore è il concetto di appartamento \nvuoto. La legge federale definisce una carenza di appartamenti quando il valore di vuoto è inferiore \nall’1.5%. In base ai dati statistici sia la Città che il Cantone ma anche l’intera Svizzera negli ultimi \n10 anni il valore medio è stato nettamente inferiore a questo importo. Per quanto riguarda la Città in \nbase ai dati USTAT questo importo era di 0.7%, a Zurigo (0.0). In base ad un’analisi, i dati del \nTicino non sarebbero attendibili e la loro qualità è da ritenersi pessima, perciò si è dovuto procedere \ncon lo studio di un campione, in base al quale il totale degli appartamenti non occupati rappresenta \ncirca l’11% di tutto lo stock di appartamenti e l’8% sono residenze secondarie. \nIn base alle indicazioni di Wuest & Partner la differenza di costo tra un appartamento a Lugano e \nnella regione luganese è minimo. Il valore mediano di affitto al m2 a Lugano è di Fr. 220.--, invece \nnella regione di Lugano Fr. 210.--. \nIl prezzo di transazione di un appartamento standard nel luganese è mediamente superiore dell’80% \nrispetto al 2000. Si calcola che per poter acquistare un appartamento nella regione di Lugano è \nnecessario un reddito compreso, tra Fr. 115'000.-- e Fr. 130’000.--.  A Lugano il valore medio \nannuale del costo di affitto al m2 è Fr. 220.-- netto invece a Zurigo Fr. 280.--. \nA causa della liquidità del mercato, a breve e medio termine si prevede una tendenziale stabilità \ndegli affitti e il mercato immobiliare è in buone condizioni. Anche se c’è un lieve eccesso d’offerta \ndi alloggi in PPP. \nIl canone di affitto medio per un appartamento di 3 locali nel segmento intermedio nella Città di \nLugano ammonta a Fr. 1'370.--, a Basilea Fr. 1'290.-- e a Zurigo Fr. 1'730.--. Il livello di reddito pro \ncapite in Ticino è tuttavia inferiore rispetto alla media Svizzera, perciò l’affitto incide \nmaggiormente sul reddito disponibile. \n \n\nIn conclusione, lo studio in oggetto ritiene che le sfide del mercato immobiliare della Città di \nLugano risiedono soprattutto nei seguenti settori: \n- la poca disponibilità di terreno edificabile sul mercato e la conseguente necessità di densificazione \n\nurbana. \n- l’accessibilità all’alloggio per la popolazione locale, considerando la possibilità di prevedere zone \n\ndedicate a pigioni moderate. \n \n\n\n\n- 17 - \n\n \n\n6.2 La construction de logements locatifs: à prix avantageux, est possible - Ufficio Federale \ndelle Abitazioni UFAB, giugno 2012 (v. allegato X) \n\n \n\nDa anni, la costante pressione della domanda esercitata nei centri delle città fa si che in molti luoghi \nvengano demolite vecchie abitazioni locative, sostituite da nuove abitazioni, solitamente più grandi \ne ovviamente più costose. In questo modo le vecchie abitazioni a pigioni moderate scompaiono dal \nmercato. Lo studio mostra che é possibile rendere economicamente interessante la costruzione di \ncase a pigione moderata senza l’intervento di un sostegno da parte dell'ente pubblico. Lo studio \nanalizza l'esempio di un immobile plurifamiliare a Zurigo-Altstetten. In sintesi i risultati emersi \nsono che, da un punto di vista tecnico e finanziario, è necessario tornare a costruire abitazioni \ncompatte. \nIn larga sintesi le misure previste sono le seguenti: \n- ridurre le superfici abitabili (in Svizzera negli ultimi 20 anni si è passati da 80 m2 a 95 m2 per un \n\nappartamento di 3.5 locali); \n-  ridurre i costi di costruzione, massimizzando la parte delle superfici abitabili rispetto al totale \n\ndegli spazi costruiti e scegliendo materiali meno costosi. \n \n\nAd esempio la scelta di un grande terrazzo ad uso comune, piuttosto che la dotazione di un terrazzo \nin ogni singolo appartamento, così come la realizzazione di vetrate più basse rispetto all’altezza dei \nlocali, consentono ulteriori importanti risparmi. \nConstatando come in questi ultimi anni il segmento della costruzione di alloggi a pigione moderata \nsia stato negletto dagli investitori, lo studio sostiene che oggi questo settore sia molto attrattivo per \nle seguenti ragioni: \n- la domanda è molto alta; \n- il tasso di rendimento non è inferiore rispetto a quello di stabili di tenore medio-alto; \n- il proprietario diversifica i propri investimenti. \n \n\nA proposito delle conclusioni dello studio, si può effettivamente confermare che negli ultimi \ndecenni si è assistito ad un aumento delle dimensioni degli appartamenti, ritenuto che oggi le \ndimensioni di un 4 locali non ha le stesse dimensioni di 20 anni fa. Anche lo standard costruttivo si \nè evoluto molto negli anni. Gli edifici sono divenuti più performanti a livello tecnico, con standard \ned installazioni sempre più costose (si pensi alla ventilazione, al condizionamento dell'aria, ecc.) \nche aumentano il valore dell'immobile, ma anche il costo di realizzazione. \nL’ipotesi di standardizzare al massimo l’impiego di certe tipologie di materiali, la riduzione delle \nquadrature per alcuni locali, come pure la messa a disposizione di spazi comuni (tetti accessibili in \nsostituzione dei balconi singoli) meriterebbe serio approfondimento. Appare comunque chiaro che \nnon si possono ridurre i costi al di sotto di una determinata soglia, poiché vi sono dei parametri \nedilizi ed energetici, imposti dalla Legge che devono essere rispettati, soprattutto quando il \ncommittente è l'ente pubblico che deve ad esempio rispettare lo standard Minergie. \n \n6.3 Promouvoir la construction de Logements d’utilité publique - ASPAN, gennaio 2010 \n \n\nIl documento, a cura dall'Associazione Svizzera per la pianificazione del territorio (ASPAN), \nevidenzia la necessità di definire in maniera chiara il concetto di “abitazione di pubblica utilità” e lo \nfa proponendo tutta una serie di misure di tipo prevalentemente pianificatorio tese a promuovere la \ncostruzione di alloggi di utilità pubblica (ovvero il cui prezzo o affitto è - durevolmente - \nmoderato). \n \n\nLe misure enucleate postulano: \n-  la concessione, a titolo d’incentivo, di possibilità di edificazione supplementari: ad esempio un \n\nindice di sfruttamento o un limite di piani o di altezza più elevato; \n-  la concessione di un diritto di compera a favore del Comune in caso di nuovo azzonamento con \n\nl’impegno di edificare alloggi d’utilità pubblica; definizione di quote di alloggi d’utilità pubblica \n\n\n\n- 18 - \n\nnei piani di utilizzazione: il Comune stabilisce quote di alloggi d’utilità pubblica su porzioni \ndeterminate del territorio comunale edificabile; \n\n-  la promozione degli alloggi d’utilità pubblica per mezzo del prelevamento di contributi di \nmiglioria; \n\n-  la cessione di fondi edificabili a committenti d’utilità pubblica: il Comune che è proprietario di \nfondi edificabili, ma non vuole o non può occuparsi della costruzione di alloggi d’utilità pubblica, \npuò cederli o - meglio - concedere un diritto di superficie a committenti d’utilità pubblica. \n\n \n\nLe proposte formulate dall'ASPAN sono interessanti perché permettono di principio all'ente \npubblico di intervenire nel campo della promozione dell'alloggio a pigione moderata senza esporsi \ndirettamente in modo eccessivo a livello economico. I Comuni possono infatti intervenire con lo \nstrumento del Piano Regolatore e concedere degli indici supplementari (bonus) per quei promotori \nche intendono costruire delle residenze mantenendo una determinata percentuale di superfici da \ndestinare alla residenza con pigioni moderate. Questo genere di incentivo offre diversi vantaggi, \nprimo fra tutti quello di avere un costo contenuto per l'ente pubblico. Un altro aspetto importante, \nlegato alle percentuali, è quello che permette di mantenere un mix sociale all'interno di \nun'edificazione o di un comparto. Questo permette di evitare quel potenziale fenomeno di \nghettizzazione che si potrebbe ingenerare con l'edificazione di interi comparti - o quartieri - con soli \nstabili a pigione moderata. \nLa concessione di bonus edificatori inoltre è pure, di principio, in linea con quanto promosso a \nlivello nazionale dalla Confederazione con il “Progetto territoriale svizzera” che promuove una \ndensificazione delle zone edificabili esistenti per incentivare un utilizzo più razionale e \nparsimonioso del suolo, come previsto dalle Leggi Federali e Cantonali in materia di pianificazione \ndel territorio. \n \n\nOvviamente è importante segnalare che questo genere di incentivi o bonus non può essere applicato \na tappeto su tutto il territorio della Città, che dispone di zone edificabili che variano dalla R1 \n(Pambio-Noranco) alla R7 (Lugano, Pregassona, Viganello). Con l'ultima fase aggregativa, la zona \nR2 è diventata a Lugano preponderante a livello di superfici edificabili del territorio cittadino ed in \nquesta tipologia di zona difficilmente risulta sensato applicare questo genere di incentivi. \n \n\nLe zone che maggiormente si prestano per i bonus sono quindi le zone con valori di edificazione \noltre i 4 piani; e tali zone devono anche essere ben servite da infrastrutture pubbliche primarie quali \ni servizi pubblici di trasporto. Queste zone sono chiaramente identificabili nella piana del fiume \nCassarate, nei quartieri di Molino Nuovo, Pregassona, Viganello e Cassarate, che offrono delle zone \nedificabili che variano dalla R4 sino alla R7. Anche il quartiere di Breganzona offre delle zone R4, \nR5 ed R6 che potrebbero essere valutate anch'esse per degli eventuali bonus. \n \n\nSi ritiene che è in questi comparti che si potrebbero eventualmente incentivare con misure \npianificatorie, e segnatamente con dei bonus, delle residenze a pigione moderata, attraverso una \nvariante di piano Regolatore supportata da adeguate motivazioni legate ad una chiara politica \ndell'alloggio. \n \n6.4 Il Piano cantonale dell’alloggio - Canton Ticino, ottobre 2012 \n \n\nLo studio è stato allestito dallo studio Planidea SA (ing. Rovelli) su mandato del Cantone Ticino, ed \nin particolare dei Dipartimenti della Sanità e socialità (DSS); Territorio (DT) e Finanze ed \nEconomia (DFE). Il documento è stato presentato in una conferenza stampa il 29 novembre 2012. \nDagli atti presentati, si può affermare che lo studio – relativo al territorio cantonale - illustra in \nmodo completo come le tematiche legate all’alloggio non siano circoscritte o fini a se stesse, bensì \nche incidono anche sui seguenti aspetti: \n- mobilità (domanda/offerta di mobilità, pendolarismo);  \n- socialità (qualità di vita, solidarietà e integrazione della popolazione); \n\n\n\n- 19 - \n\n- organizzazione del territorio (funzionalità, uso del suolo); \n- gestione delle risorse economico-finananziarie (investimenti in infrastrutture, induzione di gettiti \n\nfiscali). \n \n\nLo studio costituisce un buon punto di partenza ed un documento di sicuro interesse per gli addetti \nai lavori. Tuttavia, volutamente e proprio per il mandato assegnato dal Governo, è basato su una \nscala cantonale con singoli zoom sulle regioni e sui distretti. Lo studio non propone delle ricette \nimmediate o risposte definitive, ma invita piuttosto il Governo a promuovere ulteriori \napprofondimenti. \nLo studio sull'alloggio comunale, voluto dal Municipio, consente di disporre di indicazioni più \nprecise e concrete per il territorio della Città, basandosi anche sulle esperienze e sui risultati \nconseguiti dallo studio cantonale. \n \n6.5 Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz - Zürcher Hochschule für Angewandte \n\nWissenschaften, febbraio 2014 \n \n\nLo scorso mese di febbraio la Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ha rilasciato il \nsuo rapporto denominato "Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz", commissionato dai \nrappresentanti del PS alle camere federali (che si allega al presente Messaggio). \nSi segnala al Consiglio Comunale che le conclusioni alle quali è giunta la Città e il suo gruppo di \nlavoro concernenti la politica dell'alloggio sono sostanzialmente congruenti e compatibili con le \nconclusioni a cui giunge la Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften denominato \n"Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz". Nell’ambito di questo studio è stata interpellata \nanche la Città di Lugano quale membro del Gruppo di lavoro federale sull'alloggio. \n \n \n7. DIALOGO SULLA POLITICA DELL'ALLOGGIO CONFEDERAZIONE, CANTONI \n\nE CITTÀ (WOHNUNGSPOLITISCHER DIALOG BUND, KANTONE UND STÄDTE) \n \nNel maggio 2013, il Consiglio federale ha incaricato l'Ufficio federale dell'abitazione di organizzare \nuna piattaforma di dialogo sulla politica dell'alloggio con i Cantoni e con le Città confrontate con \nmercati dell'alloggio surriscaldati. \nL'obiettivo del dialogo è lo scambio di informazioni ed esperienze sulla situazione del mercato \nimmobiliare e sulle misure in via di realizzazione, così come la verifica circa la necessità di \ninterventi a livello federale, dei Cantoni o dei Comuni. Inoltre, i Cantoni e le Città sono state \nchiamate a prendere posizione su singole misure di politica fondiaria e dell'alloggio, al vaglio del \nConsiglio federale. \nNel Gruppo di lavoro, composto in accordo con la Conferenza dei Direttori cantonali delle finanze, \ncon l'Unione delle Città svizzere, con l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) e con il \nSegretariato del Dipartimento federale di giustizia e polizia, siede anche la Città di Lugano, \nrappresentata dal Direttore del Dicastero Pianificazione. Ambiente e Mobilità, arch. Hubeli. \n \n\nIl Gruppo si è trovato in tre sedute di mezza giornata l'una tra agosto e ottobre del 2013. Il 3 \ndicembre 2013, ha emesso un rapporto intermedio sui propri lavori all'indirizzo del Consiglio \nfederale. \nQuali input per colloqui si sono ascoltati diversi esperti e si è promosso un sondaggio presso i 125 \nmembri dell'Unione delle Città svizzere. Questa hanno potuto esporre la situazione e l'evoluzione \ndel proprio mercato dell'alloggio, esprimersi sulle proprie attività e misure in materia di alloggio e \nsulle possibili misure da adottare  livello federale, così come formulare eventuali ulteriori richieste \nall'autorità federale. \n \n\nSulla base delle informazioni raccolte dagli esperti e dalle Città, è emerso che la produzione di \nalloggi e la "pace dell'alloggio" sono da considerarsi, nel complesso, ancora intatti. \n\n\n\n- 20 - \n\nSussiste una discrepanza tra gli indicatori del mercato e la percezione del problema in parte della \npopolazione, influenzata da singole manifestazioni ed effetti negativi del mercato. Risulta quindi \ncentrale una descrizione oggettiva della situazione ed una valutazione oggettiva circa eventuali \nnecessità di intervento sul mercato. \nL'aumento della popolazione in seguito all'immigrazione è un fattore di aumento della domanda di \nalloggio tra diversi altri. Specie nelle regioni urbanizzate, la situazione di coloro che cercano un \nalloggio e possono disporre di un reddito modesto è peggiorata. La necessità di intervento è quindi \nriconosciuta. \n \n\nIn molte Città e Cantoni sono in discussione, sono state avviate o ulteriormente sviluppate attività e \nmisure di politica dell'alloggio. In queste attività, è utile avvalersi dei recenti documenti emessi \ndalla Confederazione, ed in particolare del prontuario del quale si riferirà al seguente punto. \n \n\nA mente del Gruppo di lavoro, per il raggiungimento degli obiettivi in materia di alloggio sono da \npreferire le misure di promozione e gli incentivi e non quelle caratterizzate da divieti o restrizioni. \nA maggioranza, il Gruppo di lavoro invita quindi il Consiglio federale a voler evitare interventi nel \ndiritto di locazione a tappeto per l'intero territorio nazionale o limitate a livello regionale o \ntemporale. \nSi sostiene per contro l'obiettivo del miglioramento della trasparenza sul mercato dell'alloggio, così \ncome le misure della pianificazione del territorio, in grado di lanciare precisi segnali nella politica \ndell'alloggio e di estendere il margine di manovra dei Comuni. \n \n\nLe Città ed i Comuni possono ampliare l'offerta di alloggi a pigione moderata, spesso in \ncollaborazione con investitori di pubblica utilità, se dispongono di terreni edificabili ed altri fondi. \nLa maggioranza del Gruppo di lavoro invita pertanto un'approfondita verifica dello strumento del \ndiritto di compera a favore del Comune, così come un riesame della decisione del Consiglio \nfederale del 15 maggio 2013, secondo la quale il riutilizzo di terreni non più utilizzati dalla \nConfederazione e dalle aziende vicine alla Confederazione non giocherebbe nessun ruolo per \nquanto attiene agli obiettivi di politica dell'alloggio. \n \n\nNel Dialogo, diversi temi di importanza per una comune conoscenza della problematica, dei livelli \ndi intervento e delle misure, hanno potuto essere affrontati solo parzialmente oppure non hanno \npotuto essere trattati. In particolare si tratta dei ruoli di Confederazione, Cantoni e Comuni nella \npolitica dell'alloggio, dei vantaggi e svantaggi delle diverse misure di promozione, di questioni \nattinenti alla pianificazione del territorio (quali il trasferimento dei potenziali di densificazione o il \ncoordinamento fra mobilità e insediamenti), oppure delle misure di comunicazione. \nIl Gruppo di lavoro invita pertanto il Consiglio federale a voler proseguire con il Dialogo. \n \n\nIl rapporto del GL (v. allegato 5) formula all'indirizzo del Consiglio federale, le seguenti \nraccomandazioni. \n \n\nRaccomandazione 1 \nA maggioranza, il GL invita il Consiglio federale a voler desistere da misure di limitazione \ndell'aumento delle pigioni in caso di nuova locazione. \nUna minoranza dei Cantoni (in particolare il Canton Vaud) raccomanda una modifica del Codice \ndelle obbligazioni, mediante la quale si chiede che i Cantoni possano chiedere alla Confederazione \nl'attivazione di misure di limitazione dell'aumento delle pigioni in caso di nuova locazione sul \nterritorio dell'intero Cantone o in parti di esso. \n \n\nRaccomandazione 2 \nIl GL invita il Consiglio federale a voler desistere dal divieto o dalla limitazione di disdette \nmotivate dal reddito (Ertragskündigung - Disdette e rilocazioni ad affitto maggiorato). \n \n\n \n\n\n\n- 21 - \n\nRaccomandazione 3 \nA maggioranza, il GL invita il Consiglio federale a voler approfondire la misura del diritto di \ncompera a favore dei Comuni, così come le possibilità per il suo finanziamento. \nUna minoranza, rappresentata in particolare dai Cantoni Zurigo e Basilea Città, ritiene che questo \napprofondimento non contribuisca al raggiungimento degli obiettivi. \n \n\nRaccomandazione 4 \nIl GL invita il Consiglio federale a voler verificare la strategia immobiliare di FFS ed Armasuisse, \nadeguandola in modo che i terreni idonei possano essere progressivamente destinati per l'alloggio di \npubblica utilità o per l'alloggio a pigione moderata, così come al mantenimento di spazi per attività \nconvenienti. \n \n\nRaccomandazione 5 \nA maggioranza, il GL invita il Consiglio federale a voler perseguire una nuova disposizione nel \nCodice delle obbligazioni, mediante la quale migliorare, in tutta la Svizzera, la trasparenza al \nmomento della sottoscrizione di un contratto di locazione, e segnatamente introdurre disposizioni \naffinché venga indicata nel contratto la pigione precedente e la motivazione per eventuali aumenti \ndella stessa. Per questa misura occorre trovare una soluzione possibilmente non burocratica. \nUna minoranza del GL invita a voler tralasciare l'obbligo di indicare le motivazioni per eventuali \naumenti. \n \n\nRaccomandazione 6 \nA maggioranza, il GL vede con favore il mandato conferito dal Consiglio federale per la verifica \ndell'introduzione di disposizioni per la promozione della costruzione di alloggi a pigione moderata, \nnel quadro della consultazione sulla seconda tappa della revisione della Legge federale sulla \npianificazione del territorio (LPT). \n \n\nRaccomandazione 7 \nIl GL vede con favore le disposizioni che riguardano il mercato dell'alloggio e la realizzazione di \nalloggi nel quadro della rielaborazione delle linee guida per i Piani direttori cantonali. \n \n\nRaccomandazione 8 \nIl GL invita il Consiglio federale a voler proseguire il dialogo sulla politica dell'alloggio tra la \nConfederazione, i Cantoni e con le Città. Il Consiglio federale delibererà sui risultati intermedi entro \ndicembre 2013. \n \nIl Consiglio federale si è chinato sul rapporto intermedio del Gruppo di lavoro lo scorso 15 \ngennaio 2014 (vedi seguente cronologia) \nA titolo di promemoria e riassuntivo, si riassumono qui di seguito i tratti principali dell'attuale \npolitica federale sull'alloggio. \n \nBasi legali \n \n\nLa politica federale sull'alloggio si fonda su un compito costituzionale (art. 108 Cost). Quale Legge \ndi applicazione fungeva la Legge che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro \nproprietà (LCAP) del 4 ottobre 1974. Quest'ultima è stata sostituita dalla Legge che promuove \nun'offerta di alloggi a pigione e prezzi moderati (Legge sulla promozione dell'alloggio - LPrA) del \n21 marzo 2003. \nL'art. 109 della Costituzione federale incarica inoltre la Confederazione di emanare prescrizioni \nvolte a combattere gli abusi in materia di locazione. Quali Leggi di applicazione fungono il Codice \ndelle obbligazioni (Locazione) del 15 dicembre 1989, così come la Legge federale sui contratti-\nquadro di locazione e sul conferimento dell'obbligatorietà generale del 23 giugno 1995. \n \n\n \n\n\n\n- 22 - \n\nCronologia \n \n\n15.05.2013 Il Consiglio federale ottimizza la politica dell'alloggio \n Il Consiglio federale intende confermare i fondamenti della propria politica \n\ndell'alloggio. La produzione e l'immissione nel mercato di alloggi si è dimostrata \nvincente in situazioni congiunturali positive e negative. La popolazione svizzera ha \nmediamente a disposizione alloggi di qualità e, per la grande maggioranza, anche a \ncondizioni finanziariamente sostenibili. \n\n \n\n La domanda di alloggi è tuttavia fortemente cresciuta negli ultimi anni, specie nelle \nCittà e nelle regioni più urbanizzate del Paese. I motivi sono da ricercare nell'aumento \ndella popolazione in seguito all'immigrazione, nella diminuzione del numero di \npersone per economia domestica, così come nella preferenza per alloggi in contesto \nurbano. \n\n L'attività di costruzione di alloggi ha reagito al mercato. Sussistono tuttavia importanti \ndifferenze regionali. In particolare, nelle regioni del Lemano, Zurigo, Basilea e la \nSvizzera centrale, la diminuita disponibilità di alloggi comporta l'aumento dei prezzi \nnell'offerta di abitazioni in alloggio o in proprietà e quindi una mancanza nell'offerta di \nabitazioni a prezzi sostenibili. Il Consiglio federale ha pertanto deciso di ottimizzare la \npropria politica sull'alloggio. \n\n \n\n Le seguenti misure sono prese in considerazione. \n \n\n- Dialogo sulla politica dell'alloggio \n Ai fini della costruzione di un'offerta adeguata di alloggi, oltre alla Confederazione, \n\nanche i Cantoni ed i Comuni hanno delle responsabilità. \n Viste le attuali sfide, la Confederazione ha risolto di avviare una piattaforma di \n\ndialogo tra Confederazione, Cantoni e Città. \n \n\n- Acquisto di terreno \n Una modifica dell'Ordinanza concernente la promozione di alloggi a pigione e prezzi \n\nmoderati (Ordinanza sulla promozione dell'alloggio) dovrebbe permettere la messa a \ndisposizione di crediti dal Fonds de roulement ad investitori di pubblica utilità non \nsolo per la costruzione e per la ristrutturazione di alloggi, bensì anche per l'acquisto di \nfondi idonei. \n\n \n\n- Legge sulla pianificazione del territorio \n Si esamina l'introduzione di disposizioni per la promozione della costruzione di \n\nalloggi a pigione moderata nel quadro della Legge federale sulla pianificazione del \nterritorio (LPT), per esempio tramite disposizioni di Legge per la loro promozione \noppure tramite la definizione di strumenti idonei nel quadro del prelievo del \nplusvalore derivante dai vantaggi della pianificazione. \n\n \n\n- Trasparenza del mercato dell'alloggio in locazione \n Nell'ambito del Diritto di  locazione, il Consiglio federale vuole verificare \n\nl'introduzione, in tutta la Svizzera, di una disposizione che obbliga al momento della \nsottoscrizione di un nuovo contratto, la dichiarazione (mediante un apposito \nformulario) della precedente pigione. \n\n In questo modo, la trasparenza sul mercato degli alloggi in locazione viene \nmigliorato, la concorrenza può giocare meglio il suo ruolo con un effetto di \nmoderazione sui prezzi. \n\n \n\n \n\n\n\n- 23 - \n\n15.01.2014 Il Consiglio federale approfondisce il Dialogo sulla politica dell'alloggio e  \ncontinua l'esame delle misure \n\n Il Governo ha preso atto dei risultati intermedi del GL Dialogo sulla politica \ndell'alloggio tra Confederazione, Cantoni e Città. Le conclusioni del GL appoggiano \nl'attuale politica dell'alloggio federale, secondo la quale la costruzione di alloggi deve \navvenire innanzitutto nel quadro del mercato immobiliare. \n\n Per l'ulteriore ottimizzazione della politica federale sull'alloggio, il Consiglio federale \nha deciso di approfondire le misure raccomandate dal GL e di proseguire con i lavori \ndel Dialogo Confederazione, Cantoni e Città. Il Governo ha inoltre espresso un parere \ndi principio favorevole alla revisione del diritto di locazione, che migliori la \ntrasparenza del mercato dell'alloggio in locazione ed introduca miglioramenti per \nlocatori e locatari. Ha inoltre regolato in modo più trasparente la considerazione delle \nsovvenzioni al momento della fissazione delle pigioni. \n\n\n\n- 24 - \n\n \n\n8. PIGIONI ACCESSIBILI - UN PRONTUARIO PER CITTÀ E COMUNI \n(PREISGÜNSTIGER WOHNRAUM - EIN BAUKASTEN FÜR STÄDTE UND \nGEMEINDEN) \n\n \nNel novembre del 2013, l'Ufficio federale dell'abitazione ha pubblicato un prontuario all'indirizzo di \nCittà e Cantoni che si prefigge di fornire ai Comuni uno strumento pratico e chiaro per la \ndefinizione del proprio ruolo e dei propri obiettivi sul mercato immobiliare, nonché degli strumenti \ne delle misure a disposizione per attuare questi obiettivi. \nIl documento, che si allega (v. allegato 6) e che è ancora disponibile solo nella lingua tedesca (la \nversione in francese è in fase di traduzione), espone in modo molto chiaro quali siano le misure \nadatte a dipendenza della tipologia di Comune e degli obiettivi di politica dell'alloggio da esso \nstabiliti. \n \n\nIn questo opuscolo, qui tradotto nelle sue componenti essenziali, l'Ufficio federale dell'abitazione, \nosserva innanzitutto che la grande maggioranza della popolazione elvetica dispone ancora oggi di \nalloggi di buona qualità ed a costi sostenibili. Tuttavia, in alcune città ed agglomerati i prezzi e le \npigioni, per i motivi indicati in precedenza, sono fortemente aumentati negli scorsi anni. Non solo \nCittà grandi come Ginevra, Losanna, Basilea e Zurigo sono oggi confrontate al forte aumento dei \nprezzi, bensì anche Comuni più piccoli. \nCon l'aumento dei prezzi, si modifica anche la struttura sociale e demografica dei Comuni: molti di \nessi giungono alla conclusione che il buon funzionamento di un Comune dipende, non da ultimo, \nanche da un'adeguata disponibilità di alloggi sostenibili per le cittadine ed i cittadini che \ndispongono di un reddito medio o basso. \nAlcune grandi Città dispongono di una lunga tradizione nella costruzione di alloggi di interesse \npubblico e cooperativo mentre altri Comuni non hanno ancora esperienza in questo ambito. \nPer questi ultimi si pongono molte domande: quali possibilità ha un Comune per promuovere gli \nalloggi a pigione moderata? Quali misure sono idonee per un determinato Comune e quali no? \nSecondo quali criteri vengono attribuiti gli alloggi costruiti? \n \n\nCon questo studio, l'Ufficio federale dell'alloggio vuole fornire aiuto alle Città ed ai Comuni nella \nricerca di soluzioni adeguate: il prontuario indica possibili i passi e illustra le misure che si sono \ndimostrate efficaci ed idonee. Lo studio evidenzia come una Città  un Comune non può unicamente \nintervenire sul mercato immobiliare in qualità di proprietario, bensì dispone di una ampia gamma di \nulteriori possibilità d'azione. \nTramite la sua azione politica, il Comune definisce le condizioni quadro per il mercato dell'alloggio, \nad esempio mediante gli strumenti pianificazione del territorio, la vendita o la messa a disposizione \ndi terreni edificabili, o mediante l'adozione di altre misure che promuovano il mantenimento e la \nrealizzazione di alloggi. Le possibilità si estendono sino alla costruzione in proprio di alloggi, alla \nconsulenza ed al sostegno finanziario di altri attori, oppure all'adozione di incentivi per la \nrealizzazione di alloggi. \n \n\nVi sono altresì limiti nell'azione di un Comune: la legislazione fondamentale, quali ad esempio il \ndiritto di locazione o la Legislazione in materia di sviluppo territoriale sono di rango federale o \ncantonale. Non ogni misura può essere attuata in ogni Comune, così come determinate misure di \ncarattere comunale (ad esempio quelle relative al diritto di locazione) non possono infrangere \ndisposizioni di ordine superiore. \n \n\nLo schema seguente illustra il ruolo del Comune sul mercato dell'alloggio in relazione agli altri \nattori. \n \n\n\n\n- 25 - \n\n \n \n8.1 Come può un Comune promuovere l'alloggio a pigione moderata? \n \n\nRitenuto che Comune dispone di un'ampia gamma di possibilità d'azione, va considerato che la \npolitica dell'alloggio è una tra le diverse politiche che un Comune deve perseguire: risulta quindi \nfondamentale che la stessa sia coordinata con le altre politiche settoriali di sviluppo strategico del \nComune. Inoltre, per adottare delle misure, occorre che le stesse siano ben preparate ed \nadeguatamente accompagnate. \nLo schema seguente illustra i passi necessari. \n \n\n \n \n1. Prima di attuare delle misure è opportuno che il Comune analizzi ed osservi il mercato \n\nimmobiliare ed il suo sviluppo per le diverse fasce della popolazione. \n2. Chiarire gli obiettivi: per determinare le misure adeguate, è necessario che il Comune definisca i \n\nsuoi obiettivi; quale sviluppo demografico persegue il Comune? Cosa significa pigione moderata \nper il Comune? Se un Comune definisce questi obiettivi nel quadro di una politica strategica \ndell'alloggio, ciò ne migliora l'accettazione nella comunicazione con la popolazione o con terzi. \n\n3. Adottare le misure: sulla base degli obiettivi fissati, il Comune è quindi in grado di adottare le \nmisure concrete necessarie. \n\n4. Verifica de successo: per garantire che le misure attuate siano in linea con gli obiettivi fissati, i \nComuni possono predisporre strumenti di controllo e verifica, che forniscono gli elementi per \neventuali correttivi e rappresentano altresì elementi utili alla comunicazione verso la \npopolazione. \n\n\n\n- 26 - \n\n5. Informare e sensibilizzare: l'accettazione delle misure da parte di cittadini e proprietari fondiari è \nimportante per la concretizzazione delle misure e quindi per il raggiungimento degli obiettivi. La \ngestione efficace della comunicazione e dell'informazione risulta pertanto fondamentale. \n\n \n8.2 Le misure a disposizione \n \n\nSe il Comune stabilisce di voler attuare una politica di promozione dell'alloggio a pigione moderata, \ndispone di un ventaglio di diverse misure: esso può pure intervenire con strumenti pianificatori e \ngiuridici in modo da orientare il mercato immobiliare (definizione di vincoli o percentuali \nobbligatorie, bonus edificatori, ecc.). \nPuò pure intervenire direttamente con strumenti e misure finanziarie (finanziamento di alloggi \ncomunali, costituzione di un ente di interesse pubblico, messa a disposizione di terreni comunali, \nprestiti e contributi a promotori di interesse pubblico, sussidi alle pigioni). \nUna terza categoria di misure è legata alla comunicazione, alla consulenza ed alle trattative con \nproprietari e promotori. \n \n\n \n \nI Comuni possono inoltre favorire l'efficacia delle misure ed il raggiungimento degli obiettivi con \nmisure accompagnatorie o fiancheggiatrici. In particolare, per garantire nel tempo il mantenimento \ndi un'adeguata offerta di alloggi a pigione moderata, occorre adottare disposizioni che chiariscano le \ncondizioni per l'ottenimento ed il mantenimento degli alloggi in base a criteri legati al numero di \npersone per alloggio, reddito, sostanza, ecc. (cfr. Comune di Küsnacht). \nPer molte delle misure possibili è fondamentale o per lo meno molto utile, che il Comune disponga \ndi suoi terreni. Una politica fondiaria attiva, e quindi l'acquisizione e la permuta mirata di terreni, ha \npermesso a molti Comuni di avere un ruolo attivo nel mercato dell'alloggio, potendolo così \ninfluenzare. \n \n8.3 Quali misure si prestano per quali Comuni? \n \n\nStabilito l'obiettivo politico di voler attuare una politica di promozione dell'alloggio a pigione \nmoderata, si pone quindi la questione delle misure concrete. \nQueste dipendono dalle condizioni quadro concrete del Comune e dalle specifiche intenzioni che si \nintendono concretizzare. \nL'adozione di determinate misure presuppone l'esistenza di determinate condizioni quadro: se per \nattuare un determinata misura un Comune deve disporre di terreni propri, per altre deve essere \ndisposto a sopportare un onere organizzativo importante. \n\n\n\n- 27 - \n\nPer la scelta delle misure si dovrebbero quindi verificare le condizioni quadro, esposte nella \nseguente tabella. \n \n\nLa condizione quadro è presupposto basilare / La misura si presta particolarmente per questa intenzione\n\nLa condizione quadro è d'aiuto / La misura si può prestare per questa intenzione\n\nLa condizione quadro non è necessaria / La misura non si presta per questa intenzione\n\nC\non\n\nd\niz\n\nio\nn\n\ni \nq\n\nu\nad\n\nro Terreni di proprietà comunale\n\nAzzonamenti e modifiche del PR\n\nImpegno finnaziario\n\nImpegno organizzativo limitato\n\nIn\nte\n\nnz\nio\n\nni In\nve\n\nst\nito\n\nri\nT\n\nem\npi\n\nMantenimento nel tempo della pigione\n\nComuni\n\nC\non\n\nsu\nle\n\nnz\na\n\nDirigere Finanziare Comunicare\n\nC\nos\n\ntr\nuz\n\nio\nne\n\n d\ni a\n\nllo\ngg\n\ni c\nom\n\nun\nal\n\ni i\nn\n\npr\nop\n\nri\no\n\nFo\nnd\n\naz\nio\n\nne\n d\n\ni  \nun\n\n e\nnt\n\ne \ndi\n\n in\nte\n\nre\nss\n\ne\npu\n\nbb\nlic\n\no\nM\n\nes\nsa\n\n a\n d\n\nis\npo\n\nsi\nzi\n\non\ne \n\ndi\n te\n\nrr\nen\n\ni \nco\n\nm\nun\n\nal\ni\n\nPr\nes\n\ntit\ni/c\n\non\ntr\n\nib\nut\n\ni a\nd \n\nin\nve\n\nst\nito\n\nri\n d\n\ni \nin\n\nte\nre\n\nss\ne \n\npu\nbb\n\nlic\no\n\nSu\nss\n\nid\ni a\n\ngl\ni a\n\nff\nitt\n\ni\n\nB\non\n\nus\n q\n\nua\nle\n\n in\nce\n\nnt\niv\n\ni\n\nV\nin\n\nco\nli \n\ne \ndi\n\nir\nitt\n\no \ndi\n\n c\nom\n\npe\nra\n\nT\nra\n\ntta\ntiv\n\ne\n\nPe\nrc\n\nen\ntu\n\nal\ni n\n\nel\n P\n\nia\nno\n\n r\neg\n\nol\nat\n\nor\ne\n\nDi interesse pubblico\n\nPrivati\n\nCorto termine\n\nMedio e lungo termine\n\n \n \n\nTabella 4 – Condizioni quadro per la promozione di pigioni moderate \n \nDi conseguenza, si possono delineare le configurazioni, riferite alle condizioni quadro ed alle \nintenzioni del Comune, esposte rispettivamente nei punti 10.3.1 e 10.3.2 seguenti. \n \n\n\n\n- 28 - \n\n \n\n8.3.1 Quali misure può attuare un Comune se sono date determinate circostanze? \n \n\nIl Comune possiede terreni propri, che è disposto a mettere a disposizione per alloggi a \npigione moderata. \nÈ una condizione per poter: \n- attuare la costruzione in proprio di alloggi comunali; \n- mettere a disposizione i terreni a terzi per la realizzazione di tali alloggi. \n \n\nLe misure sopra descritte presuppongono che il Comune abbia a disposizione terreni propri. Con \nuna politica fondiaria attiva il Comune può assicurarsi i fondi. \n \n\nIl Comune prevede di attuare nuovi azzonamenti, modifiche di azzonamento o delle \ndisposizioni pianificatorie. \nÈ una condizione per poter: \n- introdurre percentuali minime di alloggi a pigione moderata nel Piano regolatore; \n- concedere bonus edificatori; \n- introdurre vincoli pianificatori e diritto di compera a favore del Comune. \n \n\nLe misure sopra descritte presuppongono che nel Comune vi siano terreni che possano essere \nazzonati o modificati nel loro assetto pianificatorio mediante gli strumenti della pianificazione \n(vincoli o percentuali obbligatorie, bonus edificatori, ecc.). Il maggior valore derivante dalle \nmodifiche può essere parzialmente destinato alla promozione dell'alloggio a pigione moderata. \nQueste misure devono comunque essere coordinate ed in linea anche con gli altri obiettivi di \nsviluppo territoriale del Comune. \n \nIl Comune è disposto ad attuare investimenti finanziari per la realizzazione di alloggi a \npigione moderata. \nÈ una condizione per poter: \n- attuare la costruzione in proprio di alloggi comunali; \n- concedere prestiti/contributi ad investitori di interesse pubblico; \n- concedere sussidi alla locazione. \n \n\nTutte le misure di promozione dell'alloggio sono legate ad un certo onere organizzativo ed \namministrativo che ha pure delle conseguenze finanziarie per il Comune. \nPer le misure sopra descritte è tuttavia necessario un importante impegno finanziario diretto da parte \ndel Comune, che deve prioritariamente verificare se dispone dei necessari mezzi e se è disposto ad \nutilizzarli per tale scopo. \n \nIl Comune è disposto a sopportare un certo onere organizzativo. \nÈ una condizione per poter: \n- introdurre percentuali minime di alloggi a pigione moderata nel Piano regolatore; \n- concedere bonus edificatori; \n- introdurre vincoli pianificatori e diritto di compera a favore del Comune; \n- attuare la costruzione in proprio di alloggi comunali; \n- concedere sussidi alla locazione. \n \n\nL'onere organizzativo ed amministrativo necessario per l'attuazione delle misure sopra descritte può \nessere notevole, specie per i Comuni più piccoli. \nInoltre, è spesso necessaria una certa esperienza per l'attuazione di queste misure. Vi sono tuttavia \nanche misure che presuppongono oneri organizzativi ed amministrativi minori, segnatamente \napprofittando delle competenze di terzi, per esempio di quelle di cooperative dotate di esperienza. \n\n\n\n- 29 - \n\n \n\n8.3.2 Quali misure può attuare un Comune se persegue determinate intenzioni? \n \n\nInsieme alle condizioni quadro, sono di centrale importanza anche le intenzioni del Comune. \nTre questioni sono a questo proposito centrali: \n- Realizzatore: il Comune vuole realizzare alloggi in proprio, in qualità di committente? \n- Tempistica: il Comune intende prioritariamente assicurare alloggi a pigione moderata a corto \n\ntermine oppure su un orizzonte più lungo? \n- Mantenimento: Il Comune intende preservare nel tempo l'attrattività delle pigioni negli alloggi \n\nrealizzati? \nIl Comune vuole attuare una politica di realizzazione in proprio di alloggi a pigione moderata \nin qualità di committente. \nMisura particolarmente idonea: \n- attuare la costruzione in proprio di alloggi comunali. \n \n\nIn particolare le grandi Città hanno una tradizione importante nella costruzione in proprio di alloggi \na pigione moderata. Se un Comune intende costruire ed amministrare in proprio degli alloggi, è \nnecessario che sia dotato del necessario personale qualificato. \n \nIl Comune vuole realizzare alloggi a pigione moderata in collaborazione con investitori e \ncommittenti di interesse pubblico. \nMisure particolarmente idonee: \n- fondare un ente di pubblica utilità per la realizzazione di alloggi a pigione moderata. \n- mettere a disposizione i terreni a terzi per la realizzazione di tali alloggi; \n- concedere prestiti/contributi ad investitori di interesse pubblico. \n \n\nGli investitori di interesse pubblico come le cooperative e le fondazioni sono partner molto \napprezzati per molti Comuni. \nOltre alle grandi cooperative con grande esperienza e competenza, vi sono spesso anche realtà più \npiccole, spesso molto ancorati al territorio. \n \nIl Comune vuole realizzare alloggi a pigione moderata in collaborazione con investitori \nprivati. \nMisure particolarmente idonee: \n- mettere a disposizione i terreni a terzi per la realizzazione di tali alloggi; \n- concedere sussidi alla locazione; \n- consulenza. \n \n\nAnche investitori privati o istituzionali possono realizzare alloggi a pigione moderata o sostenibile. \nDa un lato vi sono investitori che offrono alloggi a pigione moderata per motivi ideali. \nDall'altro, esistono investitori che sono in grado di fornire le stesse prestazioni grazie a ridotti costi \ndi costruzione e del terreno. \nIn caso di collaborazione con i privati è consigliabile che il Comune assicuri in modo chiaro le \ncondizioni affinché gli alloggi a pigione moderata preservino la loro convenienza a lungo termine. \n \nIl Comune vuole in primo luogo realizzare alloggi a pigione moderata in tempi brevi. \nMisura particolarmente idonea: \n- concedere sussidi alla locazione; \n \n\nTutte le misure per la realizzazione di abitazioni a pigione moderata esplicano il loro effetto solo a \nmedio e lungo termine, poiché la costruzione di alloggi necessita di tempi di pianificazione, \nprogettazione e realizzazione. I sussidi possono invece essere erogati immediatamente. \n\n\n\n- 30 - \n\nIl Comune vuole garantire che gli alloggi a pigione moderata realizzati ed esistenti \nmantengano la loro convenienza a lungo termine \nMisure particolarmente idonee: \n- attuare la costruzione in proprio di alloggi comunali; \n- fondare un ente di pubblica utilità per la realizzazione di alloggi a pigione moderata; \n- concedere prestiti/contributi ad investitori di interesse pubblico. \n \n\nLa maggior parte delle misure sopra descritte creano nuovi alloggi. Il Comune può intervenire \naffinché i nuovi spazi abitativi mantengano la loro convenienza, quali alloggi a pigione moderata \nanche a lungo termine. Se un Comune sostiene un investitore di interesse pubblico, può partire dal \npresupposto che questi, tramite i propri statuti, garantirà nel tempo il mantenimento delle pigioni \nmoderate. \nSe il Comune opta per altre misure, il mantenimento delle pigioni moderate non è dato a priori, ma \nnecessita per contro dell'allestimento di strumenti e misure di tutela adeguate (iscrizione a Registro \nfondiario, disposizioni contrattuali, ecc.) e dell'adeguato periodico controllo sul rispetto di tali \nvincoli. \n \n8.4 Riassunto delle possibili misure e caratteristiche principali di queste misure \n \n\nPercentuali (quote) nel Piano regolatore: \nIl Comune stabilisce nel proprio Piano regolatore delle zone nelle quali definisce una determinata \npercentuale di residenze a pigione moderata; \napplica queste misure in occasione di azzonamenti o modifiche del PR. \nL'investitore deve realizzare in queste zone abitazioni a pigione moderata, secondo le percentuali \nprescritte. \n \n\nCondizioni: presenza di terreni e zone azzonabili o modificabili nel Piano\nregolatore.\n\nBase legale: norma di Piano regolatore\n\nImpegno finanziario: basso\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: importante, ma possibile con le necessarie basi legali (PR)\n\nIndicazioni per la messa in pratica: funziona solo se l'investitore è nella condizione di realizzare utili\nnonostante il vincolo.\nRealizzazione di alloggi a pigione moderata possibile per investitori\nprivati e di interesse pubblico.\nPossibile per ogni forma di base pianificatoria (PR, Piano di\nQuartiere, Piano particolareggiato).\nPossibile regolamentazione delle dimensioni e standard massimi.\n\nDiffusione: nuovo strumento, ancora poco diffuso (p. es. Zugo, Meggen)\n\nOnere organizzativo: medio-alto (modifiche pianificatorie, verifica e sorveglianza del\nrispetto delle prescrizioni)\n\nConvenienza a lungo termine: con le necessarie misure (contratti, iscrizione a Registro fondiario) è\npossibile il mantenimento duraturo delle pigioni moderate\n\nFattori di successo: ricerca preliminare di accordi con proprietari ed investitori, volti a\nfavorire la costruzione di alloggi a pigione moderata.\nPrescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi\n\n \n\n\n\n- 31 - \n\nBonus edificatori quali incentivi: \nIl Comune stabilisce nel proprio Piano regolatore dei bonus, nel caso in cui siano realizzati, secondo \nuna determinata percentuale, alloggi a pigione moderata. \nL'investitore è invogliato a far uso dei bonus per realizzare tali alloggi. \nVariante 1: il Comune opera nel quadro di Piani particolareggiati con investitori/proprietari bonus \n\nindividuali (stabiliti mediante contratti oppure norme del Piano particolareggiato) \nVariante 2: il Comune stabilisce dei bonus nelle Norme di attuazione del PR qualora siano \n\nedificate determinate percentuali di alloggi a pigione moderata. \n \n\nCondizioni: presenza di terreni e zone azzonabili o modificabili nel Piano\nregolatore.\n\nBase legale: norma di Piano regolatore\n\nImpegno finanziario: basso (non sono necessari investimenti)\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto, incentivi su base volontaria\n\nIndicazioni per la messa in pratica: funziona solo se l'investitore è nella condizione di realizzare utili \nnonostante il vincolo.\nRealizzazione di alloggi a pigione moderata possibile sia in base a\nnorme generali, sia a norme particolari per casi specifici (Piani\nparticolareggiati, contratti).\nVariante 1: richiede decisioni puntuali da parte dell'autorità\ncompetente per la ratifica degli accordi.\nVariante 2: pericolo di alte densità in luoghi non idonei dal profilo\npianificatorio; qualità urbanistica controllabile con difficoltà.\nPossibile per ogni forma di base pianificatoria (PR, Piano di\nQuartiere, Piano particolareggiato)\n\nDiffusione: nuovo strumento, ancora poco diffuso (Variante 1: Nyon, Zurigo;\nvariante 2: Küssnacht am Rigi)\n\nOnere organizzativo: medio (modifiche pianificatorie, procedure di contrattazione, verifica e\nsorveglianza delle pigioni)\n\nConvenienza a lungo termine: con le necessarie misure (contratti, iscrizione a Registro fondiario) è\npossibile il mantenimento duraturo delle pigioni moderate\n\nFattori di successo: legare i bonus alle condizioni concrete (p. es. al consumo di suolo,\nallo standard costruttivo, alla qualità urbanistica, alla qualità degli spazi \nliberi ed esterni).\nPrescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi.\nVariante 1: le contrattazioni possono comprendere anche altri obiettivi\ndel Comune.\nVariante 2: coordinamento dei bonus edificatori nelle diverse zone, al\nfine di garantire la qualità urbanistica.  \n\n \n \n\n\n\n- 32 - \n\nVincoli di PR e diritto di compera: \nI nuovi azzonamenti e le modifiche del PR sono attuati condizionandoli all'obbligo di realizzazione \nentro un determinato lasso di tempo, da parte del proprietario, di abitazioni a pigione moderata. \nIn caso di mancata realizzazione nei termini prescritti, il Comune dispone di un diritto di compera \nsul fondo, al fine di realizzare in proprio abitazioni a pigione moderata. \nIl Comune può trasferire anche a terzi il diritto di compera, per la costruzione di tali alloggi. \n \n\nCondizioni: presenza di terreni e zone azzonabili o modificabili nel Piano\nregolatore.\nBase legale: norma di Piano regolatore\n\nImpegno finanziario: basso (investimenti necessari solo in caso di acquisizione di fondi da\nparte del Comune a lungo termine)\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: alto\n\nIndicazioni per la messa in pratica: il proprietario necessita di una sicurezza sulla situazione a PR, \nnonostante in diritto di compera.\nPer garantire al convenienza finanziaria a lungo termine occorre una\nregolamentazione (contratti, iscrizioni a registro fondiario).\n\nDiffusione: nuovo strumento, ancora poco diffuso (Ftan, Oberägeri)\n\nOnere organizzativo: medio-alto (modifiche pianificatorie, controllo dei progetti, se del caso \nacquisto e costruzione o concessione a terzi)\n\nConvenienza a lungo termine: con le necessarie misure (contratti, iscrizione a Registro fondiario) è\npossibile il mantenimento duraturo delle pigioni moderate\n\nFattori di successo: ricerca preliminare di accordi con proprietari ed investitori, volti a\nfavorire la costruzione di alloggi a pigione moderata.\nPrescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi.  \n\n \n \nCostruzione comunale (in proprio): \nIl Comune costruisce su terreni propri abitazioni e li affitta a pigione moderata. \n \n\nCondizioni: disponibilità di terreni di proprietà comunale.\n\nNon presuppone particolari necessità in termini di basi legali (PR), se\nnon l'approvazione da parte dei competenti organi comunali per i\nnecessari investimenti.\n\nImpegno finanziario: alto (costi del terreno e della costruzione)\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto, il Comune agisce come un investitore privato\n\nIndicazioni per la messa in pratica: presuppone un alto consenso politico in relazione all'intervento diretto \ndel Comune e dell'importante impegno finanziario e organizzativo.\nIl Comune resta proprietario del terreno e si riserva in questo modo\nampio margine di manovra per il futuro.\nMix funzionale a livello locale conducibile direttamente dal Comune\nnell'attuazione della prassi di concessione degli alloggi.  \n\n\n\n- 33 - \n\nIl Comune può se del caso intervenire ulteriormente con dei sussidi\nper le persone particolarmente disagiate.\n\nDiffusione: tradizionalmente diffuso in molte Città (Ginevra, Bienne, Zurigo,\nBerna)\n\nOnere organizzativo: alto (costruzione, affitto, gestione, verifica del rispetto delle\nprescrizioni per l'assegnazione degli alloggi)\n\nConvenienza a lungo termine: fino a quando il Comune utilizza i fondi per lo scopo perseguito, la\nconvenienza a lungo termine degli alloggi è garantita.\n\nFattori di successo: Prescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi.  \n\n \n \nCostituzione di un ente di interesse pubblico: \nIl Comune costituisce un ente di interesse pubblico, il cui scopo è la realizzazione di alloggi a \npigione moderata. \nEsempi di enti di interesse pubblico: fondazioni, cooperative, enti autonomi di diritto comunale \n \n\nCondizioni: nessuna ulteriore particolare base legale necessaria sul piano\ncantonale o comunale.\nApprovazione da parte dei competenti organi comunali per gli\ninvestimenti\n\nImpegno finanziario: alto (capitale e costi di gestione per l'ente e, se del caso, messa a\ndisposizione di terreni comunali)\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto\n\nIndicazioni per la messa in pratica: paragonata alla costruzione in proprio da parte del Comune, la \ngestione da parte di un ente permette di realizzare i progetti in modo \npiù flessibile e rapido (una volta costituito l'ente, nessuna lunga \nprocedura politica in caso di acquisto di terreni).\nCon la costituzione dell'ente (che a sua volta determina un certo onere\norganizzativo e finanziario) si riduce l'onere organizzativo del Comune.\nGrande flessibilità nella politica dell'ente: tramite gli statuti è possibile\norientare l'operato dell'ente verso determinate categorie.\n\nDiffusione: diffuso in alternativa alla costruzione in proprio da parte dei Comuni\nmolte Città (Rüschlikon, Ftan, Zurigo, Lucerna)\n\nOnere organizzativo: medio-basso (costituzione dell'ente, regolamento)\n\nConvenienza a lungo termine: l'investitore (ente) di interesse pubblico garantisce la convenienza a\nlungo termine degli alloggi\n\nFattori di successo: Prescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi.\nLa presenza di rappresentanti politici del Comune in seno ai consigli\ndell'Ente permette al Comune di influenzare a lungo termine il loro\noperato.  \n\n \n\n\n\n- 34 - \n\n \nMessa a disposizione di terreni comunali: \nIl Comune mette a disposizione terreni di sua proprietà in diritto di superficie (a lungo termine) \noppure li vende a condizioni di favore a condizione che l'investitore realizzi abitazioni a pigione \nmoderata. \nL'investitore realizza su questi terreni abitazioni a pigione moderata. \nVariante 1: il terreno viene messo a disposizione di investitori di interesse pubblico, quali \n\nfondazioni o cooperative \nVariante 2: il terreno viene messo a disposizione di privati, per es. Casse pensioni \n \n\nCondizioni: presuppone l'esistenza di terreni di proprietà comunale\n\nApprovazione da parte dei competenti organi comunali per le\ncessioni.\n\nImpegno finanziario: da basso ad alto (a seconda delle condizioni di cessione)\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto\n\nIndicazioni per la messa in pratica: Variante 1: cessione ad enti o cooperative di esperienza riduce l'onere \ncomunale e garantisce la pubblica utilità.\nVariante 2: vi è ancora poca esperienza nella cessione di fondi ad\ninvestitori privati; tendenzialmente presuppone maggio onere di\nregolamentazione e controllo.\n\nDiffusione: diffuso in alternativa alla costruzione in proprio da parte dei Comuni\nmolte Città (Rüschlikon, Ftan, Zurigo, Lucerna)\n\nOnere organizzativo: medio-basso (elaborazione di un diritto di superficie o vendita, ev,\ncontrollo delle prescrizioni di assegnazione degli alloggi)\n\nConvenienza a lungo termine: Variante 1: l'investitore di interesse pubblico garantisce la convenienza\na lungo termine degli alloggi.\nVariante 2: mediante prescrizioni specifiche, l'ente pubblico garantisce\nla convenienza a lungo termine degli alloggi.\n\nFattori di successo: Attraverso l'assegnazione a investitori con una determinata politica (p.\nes. famiglie, anziani), il Comune può influenzare l'aiuto a determinate\nspecifiche fasce di popolazione.\nPrescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi.\nÈ possibile introdurre, su base contrattuale, ev. ulteriori prescrizioni o\nvincoli (p. es divieto di abitazioni secondarie).  \n\n \n \nPrestiti/contributi ad investitori di interesse pubblico: \nIl Comune concede prestiti senza interessi o ad interessi di favore ad investitori istituzionali, \nconcede loro delle fideiussioni oppure dei contributi a fondo perso per l'ammortamento dei costi del \ncapitale. \nI costi ipotecari e del capitale sono in questo modo ridotti per l'investitore, il quale può trasferire \nquesti risparmi sugli affitti richiesti. \n \n\n\n\n- 35 - \n\nCondizioni: regolamento generale nella legislazione comunale (Ordinanza) oppure\napprovazione puntuale da parte della istanze comunali competenti.\n\nImpegno finanziario: da basso (concessione di prestiti a tasso ridotto o fideiussioni) ad alto\n(contributi a fondo perso)\n\nTempistica: medio-lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto\n\nIndicazioni per la messa in pratica: nelle Città con prezzi dei terreni particolarmente alti, gli investitori di \ninteresse pubblico faticano ad ottenere terreni per nuovi progetti: se i \nprezzi dei terreni sono alti, lo saranno giocoforza anche le pigioni.\nAlcune Città concedono quindi contributi a fondo perso, in grado di\nridurre i costi e quindi, indirettamente, gli affitti.\n\nDiffusione: diffuso (p.es Nyon, Zurigo, applicato pure da diversi Cantoni)\n\nOnere organizzativo: basso\n\nConvenienza a lungo termine: l'investitore di interesse pubblico garantisce la convenienza a lungo\ntermine degli alloggi\n\nFattori di successo: Prescrizioni sull'assegnazione degli alloggi garantiscono l'uso consono\ndegli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati\nquesti alloggi.  \n\n \n \nSussidi sulle pigioni: \nIl Comune concede contributi diretti (sussidi) sui costi dell'affitto di comunioni domestiche in \ncondizioni economiche modeste. \n \n\nCondizioni: richiede base legale cantonale o comunale (p.es Ordinanza comunale)\n\nImpegno finanziario: impegno finanziario non singolo, bensì continuo; importanza dell'onere\ndipende dal bacino di utenza e dall'entità dei sussidi\n\nTempistica: corto termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto\n\nIndicazioni per la messa in pratica: tramite la definizione di limiti di reddito e di sostanza nei regolamenti, \npuò essere garantito l'uso degli spazi solo da parte delle fasce di \npopolazione a cui sono destinati questi alloggi.\nUtilizzato da molti Comuni, al fine di limitare la dipendenza da ulteriori\ncontributi di sostegno statali, quali l'assistenza sociale.\n\nDiffusione: diffuso nei Comuni dei cantoni di Basilea Campagna e Vaud (applicati\npure da diversi Cantoni)\n\nOnere organizzativo: medio (controllo continuo del rispetto delle prescrizioni)\n\nConvenienza a lungo termine: nessuna garanzia di convenienza a lungo termine degli alloggi: questi\nrestano convenienti solo fino a quando vengono erogati sussidi.\n\nFattori di successo: in combinazione con altre misure (per es. costruzione in proprio da\nparte del Comune) è efficace nel garantire la convenienza di\ndeterminati alloggi per nuclei familiari di reddito modesto.  \n\n \n\n\n\n- 36 - \n\n \n\nContrattazione: \nIl Comune promuove il dialogo con i proprietari e gli investitori, con lo scopo di contrattare con \nloro la costruzione di alloggi a pigione moderata. \nRicerca di condizioni win-win tra gli obiettivi del Comune  e quelli dei proprietari ed investitori. \nSpesso in combinazione con altre misure, p. es. con la messa a disposizione di terreni di proprietà \ncomunale, bonus edificatori quali incentivi, oppure percentuali minime nel Piano regolatore. \n \n\nCondizioni: non richiede particolari basi legali cantonali o comunali, ma\napprovazione da parte degli organi comunali competenti per le misure\nderivanti dalle trattative, quali acquisto o scambio di terreni e bonus\n(per questi ultimi, di principio necessaria base legale comunale - PR).\n\nImpegno finanziario: da basso (nessun investimento necessario) ad alto (in combinazione\ncon altre misura, p.es. acquisto di fondi).\n\nTempistica: da corto a lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: impatto eventualmente nel quadro delle contrattazioni, su base\nvolontaria.\n\nIndicazioni per la messa in pratica: il Comune deve poter offrire all'investitore dei vantaggi, quali scambi,\nbonus, incentivi finanziari, rispetto della sicurezza del diritto.\nLa fiducia reciproca è condizione per le contrattazioni.\nNecessaria una chiara definizione preliminare degli obiettivi.\nLe contrattazioni avvengono in un contesto confidenziale: una\ninformazione trasparente e concordata dell'informazione alla\npopolazione è centrale ai fini del necessario consenso.\n\nDiffusione: diffuso, soprattutto in Comuni grandi e medi (p. es. Nyon, Küsnacht)\n\nOnere organizzativo: basso (per i grandi investitori/committenti le trattative possono essere\nistituzionalizzate).\n\nda medio ad alto (per il contatto con molti diversi proprietari).\n\nConvenienza a lungo termine: possibile, mediante specifiche disposizioni da parte del Comune nel\nquadro delle trattative.\n\nFattori di successo: capacità di contrattazione e conoscenza delle necessità di investitori e\nproprietari.\nSensibilizzazione regolare dei proprietari sul tema, così come la\ncontinuità pluriennale di esempi di successo può influenzare\npositivamente la volontà di contrattazione.  \n\n \n \nConsulenza: \nIl Comune offre la propria consulenza a proprietari, investitori o locatari con lo scopo di favorire la \nrealizzazione di alloggi a pigione moderata. \nEsempi: \n- i proprietari di terreni vengono informati, in caso di vendita, dell'interesse all'acquisto da parte di \n\ninvestitori di interesse pubblico; \n- consulenza a proprietari sulle modalità per costruire e risanare a basso costo; \n- informazione sulle nuove modalità e forme dell'abitare a basso costo (forme di abitazione \n\ncollettiva, ecc.); \n- consulenza a locatari che intendono costituire una cooperativa. \n\n\n\n- 37 - \n\n \n\nCondizioni: non richiede particolari basi legali \n\napprovazione da parte degli organi comunali competenti per i\nnecessari impegni finanziari.\n\nImpegno finanziario: medio (a seconda dell'ampiezza dell'offerta di consulenza, vi sono\ncosti per la formazione e la messa a disposizione del personale e\ndell'infrastruttura necessaria, se del caso per ev. consulenti esterni).\n\nTempistica: da corto a lungo termine\n\nIntervento sulla proprietà privata: nessun impatto, rispettivamente impatto su base volontaria.\n\nIndicazioni per la messa in pratica: determinazione di criteri chiari per la consulenza (gruppi e obiettivi\ninteressati, compiti, forma, qualità).\nLa consulenza può essere garantita dal Comune, demandata su\nmandato a terzi oppure attuata in collaborazione con associazioni e\ncooperative.\nL'organizzazione di un centro di consulenza, se del caso con i\nComuni/Cantoni vicini è opportuna ai fini di un contenimento degli\noneri organizzativi e finanziari e per una condivisione del know-how.\n\nDiffusione: poco diffuso, soprattutto in Comuni grandi (p. es. Zurigo, Küsnacht)\n\nOnere organizzativo: basso (sensibilizzazione generale di  investitori e proprietari sul tema).\n\nDa medio ad alto (consulenza specifiche, sviluppo di concetti di\nconsulenza e materiali, organizzazione di una centro di consulenza).\n\nConvenienza a lungo termine: a seconda del tipo della consulenza e dei risultati ottenuti\n\nFattori di successo: la regolare sensibilizzazione per il tema può migliorare l'accettazione.\n\nLa tematica può essere integrata in canali informativi esistenti.\n \n\n \n \n9. QUALE POLITICA PER L'ALLOGGIO A LUGANO? \n \nNei capitoli precedenti, si sono illustrate la situazione e le tendenze in atto nella Città, le conclusioni \ndei più recenti studi sul tema dell'alloggio a livello federale, cantonale e comunale e si sono \nillustrate nel dettaglio le possibili misure attuabili dal Comune ai fini del mantenimento e della \npromozione di un'adeguata offerta di alloggi a pigione moderata. \n \n\nI diversi atti parlamentari pendenti sul tema, ed in particolare l'Iniziativa popolare "Per abitazioni \naccessibili a tutti" forniscono l'occasione per esaminare nel dettaglio la situazione e per ridefinire la \npolitica dell'alloggio comunale per i prossimi decenni. \n \n\nCome evidenziato in precedenza, per far questo occorreva innanzitutto disporre di uno studio \nsull'alloggio attuale e sufficientemente preciso, oggi disponibile. \nDallo stesso emerge, nella sostanza, una necessità di intervento politico sul mercato \ndell'alloggio, volta a contrastare una tendenza in atto, potenzialmente problematica per lo \nsviluppo socioeconomico e per l'equilibrio sociale della Nuova Lugano \n \n\nPrima di definire le misure che si intenderanno adottare, occorre chiarire gli obiettivi politici, che \nvanno determinati tenuto conto delle condizioni quadro e delle intenzioni che si intendono \nperseguire. Solo a quel punto sarà possibile definire le misure più idonee. \n\n\n\n- 38 - \n\n \n9.1 Le condizioni quadro per una politica dell'alloggio a Lugano \n \n\n9.1.1 Situazione finanziaria della Città \n \n\nLa Città è oggi confrontata con una crisi finanziaria senza precedenti. \nLe finanze della Nuova Lugano sono oggi caratterizzate da: \n- un calo netto del gettito fiscale delle persone giuridiche e fisiche; \n- un importante disavanzo strutturale; \n- un insufficiente grado di autofinanziamento, rispettivamente da un grado di autofinanziamento \n\nnegativo; \n- un importante indebitamento verso terzi; \n- un eccessivo livello di investimenti; \n \n\nQueste difficoltà, che derivano in parte dall'andamento congiunturale negativo a livello \ninternazionale, sono legate in particolare alla difficoltà della piazza finanziaria ed aggravate da una \nserie di dinamiche economiche correlate con queste tendenze: \n- pressioni e ritorsioni fiscali in particolare dall'Italia; \n- forte concorrenzialità di imprese estere; \n- importanti pressioni sul mercato del lavoro; \n- penalizzazioni indotte dal tasso di cambio franco/euro. \n \n\nIl Cantone, pure confrontato con difficoltà finanziarie rilevanti, tende a ribaltare sui Comuni sempre \nmaggiori oneri. Tutt'ora irrisolto è il tema degli oneri di centralità assunti dalla Città a favore dei \nComuni viciniori, finanziariamente forti, i quali godono di servizi e prestazioni erogate dal polo \nregionale senza contribuire adeguatamente e nella misura della loro forza finanziaria al loro \nfinanziamento. \nI meccanismi di perequazione finanziaria sono oggi superati e penalizzanti per la Città. \nLe ultime fasi aggregative le richiedono un notevole sforzo in termini amministrativi e finanziari e \nla riorganizzazione ed il ripensamento dell'intera struttura amministrativa e gestionale della Città e \ndel livello dei servizi offerti. \n \n\nGli scenari per il futuro prossimo non permettono di aspettarsi repentini miglioramenti della \ncongiuntura, specie nell'ambito della piazza finanziaria.  \nLa Città è quindi confrontata con la necessità impellente di un inderogabile risanamento strutturale \ndella proprie finanze, che impegnerà non poco l'autorità politica e l'amministrazione nei prossimi \nanni e che, in definitiva, richiederà notevoli sforzi da parte del Comune dei propri cittadini. \n \n\nNella gestione delle proprie politiche settoriali, la Città dovrà dimostrare grande rigore e \ncoordinazione, e ciò anche nella politica dell'alloggio: è necessario che qualsiasi scelta politica \npromuova il coordinamento - anche a livello di misure pratiche - all'interno dell'Amministrazione e \ncon gli altri Comuni, ed adotti misure che evitino che la Città divenga un eccessivo polo d'attrazione \nper quelle fasce con reddito basso, che andrebbero a beneficiare degli incentivi, ma che \ndeterminerebbero - di fatto - un ulteriore squilibrio fiscale per la Città in un periodo congiunturale \ngià difficile. \n \n\nIn queste condizioni, risulta oggettivamente improponibile ipotizzare, per i prossimi anni, \nqualsiasi intervento finanziario diretto o indiretto sul mercato dell'alloggio che presupponga \nimportanti e nuovi oneri finanziari a carico della Città, siano essi puntuali o periodici nel \ntempo (costruzione in proprio di alloggi comunali, la concessione di prestiti o contributi ad \ninvestitori di interesse pubblico, la concessione di ulteriori maggiori sussidi alla locazione). \n \n\nVa inoltre considerato che la creazione di un Ente, oltre a cagionare costi amministrativi \nsupplementari ed oneri per la sua gestione, determinerebbe, di fatto un orientamento della politica \n\n\n\n- 39 - \n\ndell'alloggio verso un intervento diretto ed importante dell'ente pubblico nel mercato dell'alloggio, \nche impegnerebbe la Città per decenni con ulteriori e periodiche richieste finanziarie. \nNon da ultimo, occorre pure ricordare che la costruzione a larga scala di abitazioni a pigione \nmoderata determina comunque un aggravio per le finanze comunali in termini di infrastrutture, \nsocialità, educazione, ecc.. La politica dell'alloggio deve quindi essere attentamente calibrata con le \naltre politiche di promozione e sviluppo della Città con incidenza sul substrato fiscale, anche \nnell'ambito dello sviluppo territoriale. \n \n\n9.1.2 Disponibilità di terreni di proprietà pubblica da mettere a disposizione per la realizzazione di \nalloggi a pigione moderata \n\n \n\nLa Città dispone di alcuni terreni idonei per la realizzazione di abitazioni a pigione moderata. \n \n\nNei capitoli precedenti si sono menzionati: \n- i mapp. n. 2021, 2081 e 2049 a Molino Nuovo - Cornaredo (case sociali dell'arch. Dolf Schnebli in \n\nVia Torricelli, Case del '48 in Via Trevano, Case dei pompieri in Via Trevano); \n- il mapp. n. 498 di Lugano, in Via Lambertenghi; \n- i mapp.i no. 272 e 273 RFD Pregassona (terreno ex Spoor). \n \n\nVe ne sono pure altri, alcuni dei quali necessiterebbero di modifiche pianificatorie o la cui idoneità \nandrebbe tuttavia ulteriormente approfondita anche in relazione agli altri obiettivi di sviluppo \nterritoriale della Città. \nQuesti terreni potrebbero essere messi a disposizione di terzi per la realizzazione di tali alloggi, con \nmodalità ed a condizioni da definire. \nPer i motivi finanziari indicati in precedenza, risulta per contro oggettivamente poco proponibile \nipotizzare, per i prossimi anni, una costruzione in proprio, da parte della Città, di alloggi su questi \nterreni. \n \n\n9.1.3 Possibilità di modifiche del Piano regolatore \n \n\nLa Città sta per affrontare una revisione complessiva del proprio ordinamento pianificatorio \ncomunale legato da un lato all'esigenza di uniformare i diversi Piani regolatori ereditati dalle \ndiverse fasi aggregative, dall'altro alle disposizioni di legge (Legge cantonale sullo sviluppo \nterritoriale), che chiedono una revisione delle Norme di attuazione in un nuovo Regolamento \nedilizio comunale. È attualmente in allestimento uno specifico messaggio all'indirizzo del Consiglio \ncomunale per la richiesta del necessario credito. \n \n\nL'occasione è quindi propizia per introdurre eventuali disposizioni nel nuovo Piano regolatore volte \nalla salvaguardia ed alla promozione di alloggi a pigione moderata. \n\nSarebbe quindi possibile, nel quadro di questa procedura: \n- introdurre percentuali minime di alloggi a pigione moderata nel Piano regolatore; \n- concedere bonus edificatori per favorire la costruzione di tali alloggi; \n- introdurre vincoli pianificatori con percentuali minime di tali alloggi in taluni quartieri o zone. \n \n\n9.1.4 Possibilità di assumersi ulteriori oneri organizzativi ed amministrativi \n \n\nCome evidenziato in precedenza, la possibilità per la Città di assumersi ulteriori oneri organizzativi \nè oggi ridotta, vista la situazione finanziaria. \nCiò esclude ad esempio misure quali la costruzione in proprio di alloggi a pigione moderata. \nL'onere amministrativo legato all'eventuale introduzione di percentuali minime di alloggi a pigione \nmoderata nel Piano regolatore, bonus edificatori o vincoli pianificatori risulta per contro \noggettivamente sopportabile, nella misura in cui queste misure rientrano nei lavori di revisione del \nPR della Città, compito già previsto dall'Amministrazione. \n \n\n\n\n- 40 - \n\n9.2 Le intenzioni di Lugano in materia di politica dell'alloggio \n \n\nInsieme alle condizioni quadro descritte al punto 8.1 precedente, sono di centrale importanza anche \nle intenzioni del Comune. \nPer la definizione delle intenzioni, sono centrali i seguenti aspetti: \n- realizzatore (chi realizza?): il Comune vuole realizzare alloggi in proprio, in qualità di \n\ncommittente? \n- orizzonte temporale: il Comune intende prioritariamente assicurare alloggi a pigione moderata a \n\ncorto termine oppure su un orizzonte più lungo? \n- mantenimento nel tempo: Il Comune intende preservare nel tempo l'attrattività delle pigioni \n\nnegli alloggi realizzati? \n \n\n9.2.1 Realizzatore (chi realizza?) \n \n\nI Comuni hanno a disposizione alcune opzioni per la realizzazione di alloggi a pigione moderata, e \nmeglio: \n \n\n- in proprio, in qualità di committente; \n- in collaborazione con investitori e committenti di interesse pubblico; \n- in collaborazione con investitori privati. \n \n\nPer i motivi di ordine finanziario esposti in precedenza, la prima opzione è ritenuta oggi \nimproponibile. Sono per contro interessanti, per la Città, le seconde due possibilità. \n \n\nPer promuovere la costruzione di alloggi in collaborazione con investitori e committenti di interesse \npubblico, le misure particolarmente idonee sono la fondazione di un ente di pubblica utilità, la \nmessa a disposizione i terreni a terzi e la concessione di prestiti o contributi ad investitori di \ninteresse pubblico. \n \n\nPer i motivi indicati in precedenza, si ritiene oggi improponibile per la Città operare con prestiti o \ncontributi ad investitori di interesse pubblico. \n \n\nÈ giudicata pure problematica la creazione di un ente di pubblica utilità da parte della Città, nella \nmisura in cui presuppone la messa a disposizione di importanti risorse finanziarie, come nel caso \ndell'Ente proposto dall'Iniziativa popolare. \nNel caso in cui la creazione di tale ente richiedesse, ad esempio, la sola messa a disposizione di \nterreni comunali a condizioni di favore, si ritiene l'opzione percorribile. L'intervento di un ente di \ninteresse pubblico come una cooperativa oppure una fondazione  sarebbe infatti da giudicare \npositivamente e l'impatto sulle finanze comunali basso. \n \n\nAnalogamente, si ritiene fattibile la via della messa a disposizione di fondi comunali (anche a \ncondizioni di favore)  a privati, a determinate condizioni, accompagnate da opportune garanzie a \nlivello pianificatorio, contrattuale ed a registro fondiario. Anche in questo caso, sarebbe possibile \npromuovere abitazioni a pigione moderata con un onere finanziario per la Città sostanzialmente \ncontenuto e limitato alla messa a disposizione del fondo. \n \n\n9.2.2 Orizzonte temporale \n \n\nQualora un Comune intendesse agire in tempi brevi, l'unica misura idonea sarebbe la concessione di \nulteriori sussidi alla locazione alle economie domestiche che rientrano nei necessari requisiti. \nTutte le altre misure per la realizzazione di abitazioni a pigione moderata esplicano il loro effetto \nsolo a medio e lungo termine, poiché la costruzione di alloggi necessita di tempi di pianificazione, \nprogettazione e realizzazione. \nPer i motivi indicati in precedenza, attinenti alla situazione finanziaria della Città, si ritiene questa \nmisura oggi improponibile. \n\n\n\n- 41 - \n\n \n\nCiò non di meno, va comunque menzionato che la Città dispone di terreni che potrebbero essere \nmessi a disposizione di enti e privati in tempi relativamente brevi, qualora fossero date le \ncondizioni, per cui la realizzazione di alloggi potrebbe avvenire nei tempi tecnici legati alle \nprocedure, non presupponendo ulteriori oneri finanziari per la Città. \n \n\n9.2.3 Mantenimento nel tempo \n \n\nUna questione centrale è quella della garanzia che gli alloggi a pigione moderata realizzati ed \nesistenti mantengano la loro convenienza a lungo termine. \nDi principio questo obiettivo può essere raggiunto mediante: \n- la costruzione in proprio di alloggi comunali; \n- la fondazione di un ente di pubblica utilità per la realizzazione di alloggi a pigione moderata; \n- la concessione di prestiti o contributi ad investitori di interesse pubblico, completati dalle \n\nnecessarie tutele normative (PR), contrattuali o vincoli nel registro fondiario. \n \n\nLa prima opzione, come evidenziato in precedenza è oggi improponibile. \nPer la seconda, vale quanto indicato al precedente punto 9.2.1. \nPer la terza, occorre partire dal presupposto che se un Comune sostiene un investitore di interesse \npubblico, può partire dal presupposto che questi, tramite i propri statuti, garantirà nel tempo il \nmantenimento delle pigioni moderate. \nSe il Comune opta per altre misure, il mantenimento delle pigioni moderate non è dato a priori, ma \npuò essere senz'altro garantito con l'allestimento di strumenti e di misure di tutela adeguate (norme \ndi PR, iscrizione a Registro fondiario, disposizioni contrattuali, ecc.) e con l'adeguato periodico \ncontrollo sul rispetto di tali vincoli. \n \n\nCiò significa che l'obiettivo può essere raggiunto non solo nel caso della fondazione di un ente di \npubblica utilità, bensì anche nel caso di concessione di un terreno ad un investitore di interesse \npubblico o ad un privato, oppure nel quadro dell'introduzione bonus e vincoli a livello di PR. \n \n9.3 Le misure idonee per la Città di Lugano \n \n\nViste le condizioni quadro descritte al punto 9.1 e le intenzioni esposte al capitolo 9.2, si delineano \nchiaramente come idonee per la Città di Lugano nell'attuale momento storico e congiunturale, le \nseguenti misure. \n \n\nA) L'introduzione di percentuali (quote minime) e bonus nel Piano regolatore \n \n\nNel quadro della revisione del PR di Lugano e delle sue Norme di attuazione, la Città stabilisce \ndelle zone nelle quali definisce una determinata percentuale di residenze a pigione moderata, \nrispettivamente introduce dei bonus a titolo di incentivo nel caso in cui siano realizzati, secondo una \ndeterminata percentuale, alloggi a pigione moderata. \nLa misura è attuabile con un impegno finanziario basso. Gli effetti sono a medio termine, ma \npotenzialmente di grande efficacia. \nLa misura è da accompagnare ai necessari strumenti per una tutela a lungo termine delle pigioni \nmoderate (contratti, iscrizione a Registro fondiario), da prescrizioni sull'assegnazione degli alloggi \nche garantiscano l'uso consono degli spazi da parte delle fasce di popolazione a cui sono destinati \nquesti alloggi, e da una verifica e sorveglianza periodica del rispetto delle prescrizioni. \nLa ricerca preliminare di accordi con proprietari ed investitori, volti a favorire la costruzione di \nalloggi a pigione moderata nel quadro di contrattazioni o pianificazioni speciali (Piani \nparticolareggiati e Piani di quartiere) non è esclusa nella fase procedurale e fino alla crescita in \ngiudicato dei nuovi vincoli. \n \n\n\n\n- 42 - \n\n \nB) La messa a disposizione di terreni comunali \n \n\nPiù a breve termine, in attesa dell'adozione dei necessari strumenti pianificatori, la Città mette a \ndisposizione alcuni terreni di sua proprietà in diritto di superficie (a lungo termine) oppure li vende \na condizioni di favore a condizione che l'investitore realizzi abitazioni a pigione moderata. \nI terreni possono essere messi a disposizione di investitori di interesse pubblico, quali fondazioni o \ncooperative, o di privati, per es. Casse pensioni o altri. \nLa misura è attuabile in termini relativamente brevi, con un contenuto impegno finanziario diretto \nper la Città. \n \n\nAnche in questo caso, la misura è da accompagnare ai necessari strumenti per una tutela a lungo \ntermine delle pigioni moderate (contratti, iscrizione a Registro fondiario), da prescrizioni \nsull'assegnazione degli alloggi che garantiscano l'uso consono degli spazi da parte delle fasce di \npopolazione a cui sono destinati questi alloggi, e da una verifica e sorveglianza periodica del \nrispetto delle prescrizioni. \n \n\nAttraverso l'assegnazione ad investitori con una determinata politica (p. es. famiglie, anziani), il \nComune può influenzare l'aiuto a determinate specifiche fasce di popolazione. \nÈ pure possibile introdurre, su base contrattuale, ev. ulteriori prescrizioni o vincoli (p. es divieto di \nabitazioni secondarie). \n \nC) Altre misure \n \n\nLa Città, tramite la propria amministrazione comunale, promuove l'attuazione degli obiettivi di \npromozione e mantenimento dell'alloggio e dei locali di attività a pigioni moderate o sostenibili. \nSi impegna in particolare a promuovere gli strumenti della consulenza e della contrattazione con lo \nscopo di favorire il dialogo con i proprietari, gli investitori e la cittadinanza su questo tema, e \npromuovere il mantenimento e la realizzazione di alloggi a pigione moderata. \nA questo scopo designa un Servizio all'interno dell'amministrazione comunale, o delega alla Cassa \nPensioni di Lugano o a terzi questo compito. \n \n \n\n\n\n- 43 - \n\n \n\n10. PROPOSTA DI CONTROPROGETTO ALL'INIZIATIVA POPOLARE "PER \nABITAZIONI ACCESSIBILI A TUTTI" \n\n \nSulla scorta delle considerazioni esposte nei capitoli precedenti, si ritiene che l'Iniziativa popolare \npersegua un obiettivo condivisibile e d’attualità: l'esame della realtà dell'alloggio attuale a Lugano \nha permesso di confermare come sussista una tendenza in atto potenzialmente problematica per lo \nsviluppo socioeconomico e per l'equilibrio sociale della Città. \nNella sostanza, emerge una necessità di intervento politico sul mercato dell'alloggio, volta a \ncontrastare o limitare gli effetti indesiderati di questa tendenza. \n \n\nPer i motivi ampiamente esposti nei capitoli precedenti, si ritiene tuttavia che la proposta formulata \ncon l'iniziativa non sia idonea a perseguire lo scopo richiesto. In particolare si considera che la \ncreazione di un ente autonomo di diritto pubblico, dotato di un credito di 20 Mio CHF (10 Mio di \ncapitale proprio e 10 Mio destinati alle misure di attuazione), costituisca un intervento dell'ente \npubblico troppo diretto sul mercato dell'alloggio e troppo oneroso per la Città in questo momento \nstorico e congiunturale, caratterizzato da una grave crisi finanziaria e dalla necessità di un profondo \nrisanamento delle finanze cittadine. \nLa creazione di un Ente, oltre a cagionare costi amministrativi supplementari ed oneri per la sua \ngestione, determinerebbe, di fatto, un orientamento della politica dell'alloggio verso un intervento \ndiretto ed importante dell'ente pubblico nel mercato dell'alloggio, che impegnerebbe la Città per \ndecenni con ulteriori e periodiche richieste finanziarie. \n \n\nSi rileva inoltre che il testo dell'articolo di Regolamento comunale proposto dall'Iniziativa popolare \nè particolarmente problematico anche perché prevede di sostenere unicamente iniziative di altri enti \no persone giuridiche senza scopo di lucro che offrono abitazioni o locali di attività a pigioni che \ncoprono i costi senza realizzare profitti. \nCiò significa che si esclude il sostegno ad enti o persone giuridiche quali fondi immobiliari o fondi \npensionistici, che pur perseguendo obiettivi di una corretta (non speculativa) remunerazione del \nproprio capitale, possono giocare un ruolo fondamentale nella realizzazione e nel mantenimento a \nlungo termine di alloggi a pigione moderata. Diversi di questi fondi attuano infatti politiche \nimmobiliari non speculative a lungo termine, con tassi di remunerazione del capitale moderati, e \nperseguono obiettivi di interesse pubblico (gestione di fondi pensionistici a favore della \npopolazione). \nLa relativamente esigua presenza di questi attori sul mercato immobiliare di Lugano è \nindubbiamente riconducibile alla difficoltà di reperire terreni a prezzi vantaggiosi; qualora l'ente \npubblico fosse disponibile a mettere a disposizione dei fondi per le loro iniziative, renderebbe \neconomicamente sostenibile la realizzazione di un numero importante di alloggi a pigione \nmoderata. \nLe politiche immobiliari di questi fondi, orientate sul lungo termine, e le condizioni poste, \npermettono di garantire che questo parco alloggi mantenga la propria attrattività economica sul \nlungo termine. \n \n\nLa Città è oggi confrontata con una crisi finanziaria senza precedenti. Il Cantone, pure confrontato \ncon difficoltà finanziarie rilevanti, tende a ribaltare sui Comuni sempre maggiori oneri. Gli scenari \nper il futuro prossimo non permettono di aspettarsi repentini miglioramenti della congiuntura, \nspecie nell'ambito della piazza finanziaria.  \nLa Città è quindi confrontata con la necessità impellente di un inderogabile risanamento strutturale \ndella proprie finanze, che impegnerà non poco l'autorità politica e l'amministrazione nei prossimi \nanni e che, in definitiva, richiederà notevoli sforzi da parte del Comune dei propri cittadini. \n \n\nNella gestione delle proprie politiche settoriali, la Città dovrà dimostrare grande rigore e \ncoordinazione, e ciò anche nella politica dell'alloggio. Nelle condizioni finanziarie attuali, risulta \noggettivamente improponibile ipotizzare, per i prossimi anni, qualsiasi intervento finanziario diretto \n\n\n\n- 44 - \n\no indiretto sul mercato dell'alloggio che presupponga importanti e nuovi oneri finanziari a carico \ndella Città, siano essi puntuali o periodici nel tempo (creazione di fondi ed enti o costruzione in \nproprio di alloggi comunali, concessione di prestiti o contributi ad investitori di interesse pubblico, \nconcessione di ulteriori maggiori sussidi alla locazione). \nLa costruzione a larga scala di abitazioni a pigione moderata determina comunque un aggravio per \nle finanze comunali in termini di infrastrutture, socialità, educazione, ecc.. La politica dell'alloggio \ndeve quindi essere attentamente calibrata con le altre politiche di promozione e sviluppo della Città \ncon incidenza sul substrato fiscale, anche nell'ambito dello sviluppo territoriale. \n \n\nSi ritiene, sulla base delle innumerevoli esperienze attuate in altri Comuni e Cantoni svizzeri, che vi \nsiano altre vie percorribili, finanziariamente molto meno onerose per l'ente pubblico ed altrettanto \nadeguate allo scopo perseguito. \nPer la Città, le misure più idonee sono l'introduzione di percentuali (quote minime) e bonus nel \nPiano regolatore, che esplicherebbero i loro effetti a medio termine, nonché  la messa a disposizione \ndi alcuni terreni comunali ad investitori di interesse pubblico, quali fondazioni o cooperative, o a \nprivati, per es. Casse pensioni o altri. \nQuest'ultima è una misura attuabile in termini relativamente brevi, con un contenuto impegno \nfinanziario diretto per la Città, e perfettamente adeguata allo scopo perseguito. \n \n\nA queste misure, va affiancata una politica di promozione degli obiettivi di realizzazione e \nmantenimento dell'alloggio e dei locali di attività a pigioni moderate o sostenibili, mediante \nstrumenti di consulenza e contrattazione, con lo scopo di favorire il dialogo con i proprietari, gli \ninvestitori e la cittadinanza su questo tema. \n \n\nDi conseguenza, e per i motivi indicati, si propone il seguente controprogetto. \n \n\nI. Il Regolamento comunale della Città di Lugano è completato con il seguente articolo: \n\nPolitica dell’alloggio e dei locali di attività a pigioni contenute \n\n1. Il Comune promuove il mantenimento e lo sviluppo di abitazioni a pigioni accessibili \nalla maggioranza della popolazione (redditi medi e bassi), con particolare \nattenzione ai bisogni delle famiglie e delle persone anziane, come pure alla qualità \necologica delle abitazioni e alla loro distribuzione adeguata nel territorio della \nCittà. \n\n2. Esso promuove pure la disponibilità di locali di attività a pigioni contenute, \ncompatibili con il contesto residenziale. \n\n3. Il Municipio elabora un programma coerente con gli obiettivi dei cpv. 1 e 2 e \nriferisce annualmente al Consiglio comunale sulla realizzazione del programma. \n\n4. Per attuare questa politica, il Comune: \na. promuove le necessarie misure pianificatorie volte a favorire il mantenimento e lo \n\nsviluppo di abitazioni a pigione moderata. Cura inoltre la consulenza di enti, \nprivati e cittadinanza per l’attuazione degli obiettivi in materia di alloggio a \npigione moderata. \n\n A questo scopo designa un servizio all’interno dell’amministrazione comunale o \ndelega a terzi questo compito. \n\nb.  sostiene iniziative di altri enti o persone giuridiche di interesse pubblico che \noffrono abitazioni o locali di attività a pigioni moderate; \n\nc. può sostenere anche iniziative della Cassa pensioni di Lugano se compatibili con \ngli obiettivi dei cpv. 1 e 2; \n\nd.  può acquistare o mettere a disposizione terreni da destinare alla costruzione di \nabitazioni e locali di attività a pigione moderata. \n\n\n\n- 45 - \n\ne. può costituire o partecipare a enti, cooperative, fondazioni, società anonime, \nfondi immobiliari o simili, che perseguono gli scopi del presente articolo. \n\n \n\nII. Tempi di attuazione \nIl programma, gli strumenti e le misure per l’avvio della promozione di alloggi e locali \ndi attività a pigione moderata sono adottati al più tardi entro due anni dall’adozione  \ndell’apposito articolo del Regolamento comunale. \n\n \n \n\n\n\n- 46 - \n\n \n11. MISURE DI POLITICA DELL'ALLOGGIO A CORTO-MEDIO TERMINE \n \nNei capitoli precedenti si è evidenziato come, ad eccezione della concessione di ulteriori sussidi alla \nlocazione (misura oggi improponibile per motivi di ordine finanziario), tutte le altre misure per la \nrealizzazione di abitazioni a pigione moderata esplicano il loro effetto solo a medio e lungo termine, \npoiché la costruzione di alloggi necessita di tempi di pianificazione, progettazione e realizzazione. \n \n\nSi è pure rilevato come la Città disponga di terreni che potrebbero essere messi a disposizione di \nenti e privati in tempi relativamente brevi, qualora fossero date le condizioni, per cui la \nrealizzazione di un certo numero di alloggi a pigione moderata potrebbe avvenire nei tempi tecnici \nrelativamente contenuti, legati alle procedure, senza eccessivi oneri finanziari per la Città. \n \n\nConformemente alla politica dell'alloggio delineata e dando seguito ai principi di promozione e \nmantenimento dell'alloggio e dei locali di attività a pigioni moderate o sostenibili, si ritiene \npossibile intervenire subito su alcuni fronti, e meglio: \n \n\nA) Promuovere, attraverso l'invito all'accoglimento (parziale) da parte del Consiglio comunale della \nmozione PPD (marzo 2012) che propone la costruzione di alloggi a pigione moderata su un \nterreno comunale in Via Lambertenghi 3 (mapp. n. 498), la messa a disposizione del terreno per \nla costruzione di tali alloggi ad investitori di interesse pubblico o privati che perseguono i \nmedesimi obiettivi. \n\n In questo senso, si propone che, contrariamente a quanto postulato dalla mozione, il Municipio \nsi adoperi non per licenziare un Messaggio per la concessione di un credito di progettazione e \nper la realizzazione di alloggi a pigione moderata ed attività compatibili con la residenza, bensì \nper la messa a disposizione in diritto di superficie a terzi per analoghi scopi, con modalità da \ndefinirsi, del terreno comunale. \n\n \n\nIl Municipio ha inoltre deciso di avviare le trattative con i proprietari dell’ultima parte dello stabile  \nex Spoor ancora di proprietà privata (la maggior parte dei sedimi appartiene già alla Città) a \nPregassona, per realizzare – una volta modificato il vincolo di PR -  \n \n\n In questo modo, si ritiene che possa essere data una prima risposta concreta e possibilmente \nrapida alla domanda di nuove abitazioni a pigione moderata, senza impegnare in modo \neccessivo le finanze comunali, che si trovano in una fase assai delicata. \n\n \n\n La proposta alla Mozione viene licenziata dal Municipio con Messaggio Municipale separato. \n \nB) Promuovere, attraverso specifici progetti (ad esempio nel quadro dei progetti modello promossi \n\ndall'Ufficio federale dello sviluppo territoriale - ARE, a beneficio di sussidi), la ricerca di \nun'ulteriore possibilità di costruzione di alloggi a pigione moderata nel comprensorio cittadino. \n\n \n\n Una proposta concreta per la partecipazione ad un progetto modello è già stata trasmessa \nall’ARE dal Municipio lo scorso mese di marzo. \n\n \nC) Integrare, nel quadro della revisione del Piano regolatore della Città e delle sue Norme di \n\nattuazione, disposizioni volte a favorire e promuovere la costruzione di alloggi a pigione \nmoderata (bonus a titolo di incentivo, percentuali minime, ecc.). \n\n \n\n La tematica verrà integrata nel Messaggio per la richiesta del credito necessario all'elaborazione \ndel nuovo PR, in fase di elaborazione.  \n\n \nD) Promuovere la consulenza di enti, privati e cittadinanza per l’attuazione degli obiettivi in \n\nmateria di alloggio pigione sostenibile. \n\n\n\n- 47 - \n\n \n12. CONCLUSIONI \n \nIn conclusione, sulla base delle considerazioni sopra esposte, il Municipio propone a codesto \nlodevole consesso di respingere l'iniziativa popolare denominata per “abitazioni accessibili a tutti” e \ndi approvare il controprogetto sopra illustrato (v. anche allegato 7). \n \n\n \nP.Q.M. \n\n \n \nvisti gli artt. 76 e segg. LOC, 42 e segg. RCom si invita codesto onorando consesso a voler \n\n \nr i s o l v e r e : \n\n \n \n1. L'iniziativa popolare comunale denominata "Per abitazioni accessibili a tutti" è respinta. \n \n\n2.  È accolto il controprogetto del Municipio alla citata iniziativa.  \n \n\n3. Il Municipio procederà alla convocazione dell'Assemblea comunale per la votazione \nsull'iniziativa nei termini e secondo le modalità previste dalla legge. \n\n \nCon ogni ossequio. \n \n \n PER IL MUNICIPIO \n \n Il Sindaco: Il Segretario: \n \n Avv. M. Borradori lic. jur. M. Delorenzi \n \n \nRis. mun.: 28.05.2014 \n \n \nAllegati: \n \n\n1. Testo iniziativa popolare \n2. Decisione municipale sulla regolarità e sulla ricevibilità dell’iniziativa \n3. Studio sull’alloggio a Lugano, rapporto finale – novembre 2013 \n4. La construction de logements locatifs: à prix avantageux, est possible - Ufficio Federale delle \n\nAbitazioni UFAB, giugno 2012 \nhttp://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/00306/index.html?lang=fr \n\n5. Wohnungspolitischer Dialog Bund, Kantone und Städte \nhttps://www.news.admin.ch/message/index.html?lang=it&msg-id=51654 \n\n6. Presigünstiger Wohnraum – Ein Baukasten für Städte und Gemeinden \nhttp://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=de \n\n7. Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz-2014 \nhttp://www.sp-ps.ch/ger/Medien/Medienkonferenzen/2014/Mediengespraech-Aktuelle-\nWohnungsprobleme-in-der-Schweiz \n\n8. Testo controprogetto \n9. Analisi forme giuridiche per la promozione dell‘alloggio \n\n\n