name: M.M. no. 121 concernente un credito di fr. 3'000'000.- per l'acquisto di azioni della Kursaal Locarno SA detenute dall'Organizzazione Turistica Lago Maggiore e Valli (OTLMV).

text: \n \n\n1 \n\n \n\nM.M. no. 121 concernente un credito di fr. 3’000'000.- per l’acquisto di azioni della Kursaal \n\nLocarno SA detenute dall’Organizzazione Turistica Lago Maggiore e Valli (OTLMV). \n \n \n\n \n        Locarno, 10 luglio 2020 \n\n \n\n \n\n \n \n\nAl Consiglio Comunale \n\n \n\nL o c a r n o \n\n \n\n \n\nGentile signora Presidente, gentili signore ed egregi Consiglieri Comunali, \n\ncon il presente messaggio municipale vi sottoponiamo una richiesta di credito per l’acquisto delle \n2309 azioni della Kursaal Locarno SA detenute dall’Organizzazione Turistica Lago Maggiore e Valli \n(OTLMV). \n\n \n\n1) Scopo della Kursaal Locarno SA \n\nLa Kursaal Locarno SA è una società anonima costituita nella sua forma attuale il 4 settembre 2003; \npochi mesi prima (giugno) vi fu la riduzione del capitale azionario ai sensi dell'art. 732 CO da 4'000'000 \ndi franchi a 2'000'000 di franchi, mediante annullamento e rimborso agli azionisti di 4000 azioni \nnominative da 500 franchi cadauna. La trasferibilità delle azioni nominative è limitata dallo statuto. \n\nLo scopo societario consiste nell’esercizio e la gestione di giochi d’azzardo a norma delle leggi federali \ne cantonali, in particolare mediante la gestione di una casa da gioco, così come la gestione di un teatro, \ndi un caffé-ristorante, di sale per rappresentazioni o manifestazioni. La gestione può avvenire, in tutto \no in parte, anche indirettamente mediante conclusione di adeguati contratti con terzi. La società ha \nanche lo scopo di promuovere iniziative e manifestazioni culturali e di interesse turistico e di \ncollaborare con gli enti a ciò preposti per favorire lo sviluppo della Regione. \n\n \n\n2) Scopo dell’Organizzazione Turistica Lago Maggiore e Valli (OTLMV) \n\nL’OTLMV, come le altre Organizzazioni turistiche regionali (OTR) istituite dal Cantone, sono \ncontemplate nella Legge sul turismo (LTur) cantonale, e sono state istituite su questa base legale. \nCome indicato dall’Art. 31 LTur dal punto di vista giuridico le OTR sono corporazioni di diritto \npubblico. Vi possono aderire persone fisiche e giuridiche di diritto privato e pubblico. Il territorio \ndi riferimento di ogni OTR corrisponde alle regioni attorno ai quattro agglomerati individuati dal \nPiano Direttore Cantonale. Per legge, i Comuni sono soci di diritto dell’OTR della propria regione, \nnel nostro caso l’OTLMV appunto. \n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n2 \n\n \n\n3) Altri Enti \n\n \n\nPer avere un quadro completo del contesto in cui va ad inserirsi l’operazione di acquisto delle azioni \nin oggetto, va ricordato che le attività della casa da gioco sono svolte dalla Casinò Locarno SA \nbeneficiaria di una concessione di sito di tipo B e di esercizio dei grandi \ngiochi. La Casinò Locarno SA prevede negli scopi statutari anche la promozione di iniziative e \nmanifestazioni culturali e di interesse turistico, così come la collaborazione agli enti a ciò preposti \nper favorire lo sviluppo della nostra Regione negli ambiti citati. \n \nNello specifico e in riferimento a questi ultimi aspetti nel 2003 sono state stipulate due Convenzioni \ncon la Fondazione Turismo Lago Maggiore (i cui scopi sono la promozione del turismo e dei prodotti \nturistici nel comprensorio della destinazione Lago Maggiore), e con la Fondazione Cultura nel \nLocarnese, che promuove e sostiene attività culturali per la crescita civile e culturale nella Regione \nlocarnese, e che in particolare e in ordine prioritario sostiene il Teatro di Locarno. A questo proposito \nmerita di essere segnalata l’importante azione svolta dall’Associazione amici del Teatro di Locarno \nche da 30 anni assicura e gestisce la stagione teatrale con spettacoli di qualità. Non va dimenticato che \nper la locazione della sala del Teatro la citata Associazione versa mediamente all’incirca 20'000 franchi \nannui (che andrebbero ad aggiungersi all’affitto di 500'000 franchi all’anno illustrati più oltre nel \ncapitolo 6 “Dati finanziari-composizione azionaria”). Dal momento che con il progetto in esame gli \nobiettivi del Municipio (vedi più oltre capitolo 7) sono molto diversificati, come per esempio quelli di \nsviluppare diverse sinergie di carattere culturale, questa somma potrebbe eventualmente essere \nutilizzata per aiutare il Teatro stesso.  \n\nRiprendendo la questione legata alle due Convenzioni, esse prevedono un contributo annuo di alcune \ncentinaia di migliaia di franchi ad entrambe le Fondazioni.  Allo stesso modo tra la Casinò Locarno SA \ne la Kursaal Locarno SA vige un contratto di locazione pari a 1 milione all’anno di pigione. E’ previsto \nche una volta acquisite le azioni della Kursaal Locarno SA detenute dall’ Organizzazione Turistica \nLago Maggiore e Valli, in futuro i contributi erogati ora alle Fondazioni citate saranno versati alla Città \ndi Locarno. Attualmente è in corso una vertenza fra le parti citate per determinare se e come adeguare \ni contributi pattuiti a suo tempo, così come il canone di affitto. La Città si è impegnata pure a favorire \nun accordo per il futuro con la Casinò Locarno SA ritenuto che questo accordo dovrà da un lato \ncontenere l’impegno della Casinò a restare a Locarno (anche dopo il rinnovo della Concessione), e \ndall’altro riguardare tanto l’affitto che i contributi alle due Fondazioni.  \n\n \n\n4) Basi legali delle case da gioco svizzere  \n\nLe case da gioco in Svizzera sono soggette ad una legislazione particolare. I giochi d’azzardo sono \ndisciplinati in prima linea dalla Legge sulle case da gioco (LCG) e la relativa Ordinanza sui giochi in \ndenaro (OGD). La Commissione federale delle case da gioco (CFCG) è competente per la sua \nesecuzione. Esistono poi altre norme e Ordinanze specifiche al settore (ad esempio per la lotta contro \nil riciclaggio di denaro).  \n\nPer quanto riguarda la casa da gioco di Locarno, nella decisione Federale del 1° luglio 2003 si \naffermava che: \n\n“Alla Casinò Locarno SA (concessionaria) è rilasciata una concessione di sito e di \n\ngestione di tipo B, valida per un periodo di 20 anni. La concessionaria ha il diritto e \n\nl’obbligo di gestire una casa da gioco con concessione di tipo B nel Comune di \n\nLocarno. Non sussiste alcun diritto all’eventuale rinnovo della concessione (art. 16 e \n\nart. 17 LCG).” \n\n \n\n\n\n \n\n3 \n\n \n\n \n\nVa sottolineato che l’entrata in vigore della nuova Legge sulle case da gioco (1° luglio 2019) ha \nriallineato tutte le concessioni decise in precedenza rilasciate in virtù della precedente Legge del 18 \ndicembre 1998, precisando che le stesse scadono sei anni civili dopo l’entrata in vigore della Legge \nstessa. \n\nPertanto la scadenza aggiornata della concessione per la Casinò Locarno SA è posticipata al 1° luglio \n2025 e non nel 2023 come inizialmente previsto.  \n\n \n\n5) Particolarità dello stabile \n\n \n\n5.1) Aspetti pianificatori \n\nLo stabile in cui è ubicata la Kursaal SA e la relativa casa da gioco, sito sulla particella n. 197 RFD \nLocarno, si trova all’interno del perimetro del Piano Regolatore Particolareggiato ZCP, prima fase, \nadottato dal Consiglio comunale il 17 ottobre 1988 ed approvato da parte del Consiglio di Stato con \nrisoluzioni n. 597 del 24 gennaio 1989 e n. 5867 del 13 luglio 1993, ed è indicato quale stabile soggetto \na risanamento conservativo. Parte dell’edifico (foyer/terrazza ristorante/scalinata d’accesso) è ubicato \nsul mappale 199, di proprietà della nostra Città. La summenzionata parte dell’edificio, di proprietà \ndella Kursaal SA, non viene riportata quale onere nel Registro fondiario definitivo del mappale 199.  \n\nNell’ambito del riordino degli strumenti pianificatori del centro cittadino (varianti al Piano Regolatore \nParticolareggiato del Centro Storico e nuovo Piano Regolatore Particolareggiato del Centro Urbano in \nsostituzione del Piano Regolatore Particolareggiato ZCP prima fase, v. MM n. 86 del 10 dicembre 2015 \ne risoluzione del Consiglio comunale del 21 marzo 2016), che dovrebbero a breve essere oggetto di \napprovazione da parte del Consiglio di Stato, la proprietà è stata destinata ad edificio di interesse \npubblico, senza vincoli conservativi. \n\nContestualmente alla procedura riguardante le modifiche pianificatorie in tema di beni culturali, il \nMunicipio ha poi chiesto al Consiglio di Stato di voler sospendere la decisione d’approvazione di cui \nsopra limitatamente a questo stabile (v. MM n. 50bis del 27 febbraio 2020), così da poter valutare \nl’ipotesi di riproporre l’assetto pianificatorio odierno, assortito dagli accorgimenti del caso, per \npredisporre una soluzione definitiva per questa proprietà. \n\n \n\n5.2) Aspetto edilizio  \n\nL’attuale struttura del Kursaal si presenta come un insieme di diversi volumi, aggiunti durante il corso \ndel secolo scorso, addossati alla struttura originale. La prima struttura, tutt’ora visibile nella parte \ncentrale, nasce all’inizio del 1900, il progetto proposto dall’arch. Bernasconi vince il concorso con uno \nstabile eclettico. Si tratta quindi di un’operazione che va letta anche in ottica culturale sia per quanto \nprecede, che per le caratteristiche intrinseche allo stabile stesso. Negli anni successivi vengono aggiunti \ngli spazi per la sala da gioco. Nella metà del 1900 vengono eseguiti importanti opere di ristrutturazione \ne modifica degli spazi, il progetto iniziale eclettico viene completamente trasformato. Agli inizi degli \nanni `80, dato il mancato rinnovo della convenzione tra la Città e la società Kursaal, la struttura viene \nparzialmente chiusa, unicamente la parte della ristorazione continua ad essere operativa. Negli anni `90 \nl’edificio subisce le ultime trasformazioni e ammodernamenti che lo portano all’aspetto odierno. \n\nLo stato attuale mostra come la struttura portante eterogenea (struttura massiccia, struttura \nprefabbricata, metallo, legno, ecc.) crea grandi difficoltà di valutazione e di manutenzione. Lo stato \ndegli impianti oggetto di perizia indicano l’urgenza di una manutenzione straordinaria o di una \nsostituzione in quanto hanno ormai raggiunto un punto critico d’utilizzo.  \n\n\n\n \n\n4 \n\n \n\n \n \nGli attuali elementi di finitura come per esempio i serramenti rispondono alle esigenze estetiche ma \nnon alle esigenze termiche. Le coperture non garantiscono l’impermeabilità degli spazi interni e \nnemmeno un corretto deflusso delle acque meteoriche. I nuovi standard minimi richiesti per il comfort \ne benessere delle persone non possono essere più soddisfatti dalla struttura esistente. \n\nLo studio Bardelli Architetti associati, incaricato dalla società Kursaal SA di allestire una analisi sullo \nstato dell’edificio, ha valutato e descritto i due seguenti scenari futuri: \n- scenario A: sostituzione completa della struttura esistente. La procedura potrebbe rivelarsi \n\ncomplicata sia dal lato finanziario che dal lato legislativo. Lo studio ha preventivato un \ninvestimento di circa 32.7 milioni di franchi per la messa in opera di un edificio di altezza analogo \nalla stabile UBS (quattro livelli fuori terra e un piano interrato). La fattibilità di questa soluzione \npresuppone la modifica del Piano Regolatore attuale. \n\n- scenario B: restauro delle parti originale dell’edificio, sostituzione delle parti aggiunte e creazione \nnuovi spazi. Il preventivo d’investimento valutato nello studio per questa variane è di circa 15.4 \nmilioni di franchi, la fattibilità legislativa appare più semplice in quanto lo stabile originario sarebbe \nmantenuto. \n\nLe valutazioni e la documentazione realizzata mostrano come l’attuale struttura del Kursaal di Locarno \nabbia raggiunto un punto critico d’utilizzo. Le criticità riguardano soprattutto gli spazi di servizio e \ntecnici non accessibili al pubblico. Per il lasso di tempo necessario alla fase di acquisto dell’immobile \ne all’elaborazione di un bando di concorso d’architettura per l’attuazione della ristrutturazione descritta \nnello scenario B è possibile immaginare uno scenario C che preveda il funzionamento attuale della \nstruttura per i prossimi 3/5 anni. \n\nLe opere prevedibili a breve termine, descritte nel rapporto Bardelli, sono le seguenti: \n \n- impianto elettrico e d’illuminazione: i protocolli RaSi allestiti dalla SES evidenziano delle criticità \n\ndovute all’invecchiamento dell’impianto e ad alcune lacune manutentive. Gli impianti sostituiti \nancora presenti all’interno dei vani predisposti devono essere eliminati. L’illuminazione \nd’emergenza deve essere verificata e ristabilita nel rispetto delle normative vigenti. \n\n- impianto di ventilazione: la relazione dello studio Marco de Carli evidenzia come l’impianto sia \nattualmente funzionante ma una sua sostituzione deve essere prevista a breve. \n\n- tetti: le attuali coperture non garantiscono l’impermeabilità della struttura. La presenza di diversi \nimpianti funzionanti sul tetto e di molti elementi passanti che creano punti deboli difficilmente \ncontrollabili. Per la durata a corto termine si possono prevedere interventi puntuali. \n\nLe opere di risanamento descritte nella relazione sul rischio residuo d’incendio possono essere attuate \nnell’ambito di una ristrutturazione dello stabile (v. scenario B), poiché attualmente la struttura non \nadempie alle norme vigenti. Le stesse conclusioni possono essere riprese per gli aspetti energetici \nimpiantistici e di fisica della costruzione. \n\n \nA livello strutturale non sono richieste particolari opere a corto termine per garantire il funzionamento \nattuale. Le attrezzature d’esercizio e le finiture interne potranno essere rinnovate nell’ambito di una \nristrutturazione dello stabile (v. scenario B). \n \nL’investimento valutato per lo scenario C è di circa 700’000 franchi. \n\nOltre alle opere di manutenzione straordinaria sono da menzionare le opere di manutenzione ordinaria, \nimprescindibili per garantire la sicurezza di persone e cose. \n\n \n \n\n\n\n \n\n5 \n\n \n\n6)  Dati finanziari – composizione azionaria \n\n \nAttualmente la composizione azionaria della Kursaal SA si profila come nella tabella che segue: \n\n \n\n Numero  Quota \n\nPart. in \n\n% \n\nAzionisti \nAzioni \n\n(voti)   Capitale Quota \n\n     \n\n     \nOrganizzazione turistica Lago Maggiore e Valli 2'309  1'154'500 57.73 \n\n     \nBrione s/Minusio 46  23'000 1.15 \n\nBrissago 10  5'000 0.25 \n\nLocarno 1'012   506'000 25.30 \n\nLosone 55  27'500 1.38 \n\nMinusio 246  123'000 6.15 \n\nMuralto 230  115'000 5.75 \n\nOrselina 92  46'000 2.30 \n\n       \n\n 4'000  2'000'000 100 \n\n \n\nLa partecipazione del Comune dei Locarno si attesta al 25.30% del capitale azionario (1'012 azioni), \nmentre la quota dell’OTLMV si attesta al 57.73% (pari a 2'309 azioni). Con la proposta oggetto del \npresente Messaggio e l’acquisto della quota azionaria ora attribuita all’OTMLV la nostra Città sarebbe \ndi gran lunga il principale azionista della Kursaal SA, con una percentuale delle azioni dell’83.03%. \n\nSotto il profilo finanziario, va sottolineato come da diversi anni la società versi un dividendo agli \nazionisti pari al 7%. Per la Città di Locarno si è trattato quindi nel tempo di mediamente 35'420 franchi \nall’anno.  \n\nDal profilo storico va rammentato che la Città negli anni 1990 ha investito 4.4 milioni di franchi per \nl’acquisto delle azioni dell’attuale Kursaal SA. Attualmente il valore contabile registrato nei conti della \nCittà è pari a 1.3 milioni, mentre come indicato nella tabella che precede il valore nominale è di 506'000 \nfranchi.  \n\nLe valutazioni e le trattative relative a questa operazione sono piuttosto recenti, pertanto non figurano \nancora a questo stadio nei documenti ufficiali del Comune, come il Piano finanziario e il Preventivo. \n\nVa però sottolineato come la proposta di acquisto in oggetto non peserà sulle finanze comunali \nconsiderato che la liquidità attualmente disponibile ci permette di effettuare l’acquisto ad un costo \nmolto ridotto (senza ricorrere ad un indebitamento supplementare). Non va poi dimenticato che, come \nevidenziato nel paragrafo precedente, la Kursaal SA produce regolarmente dei dividendi. Non vi sono \nragioni particolari per ritenere che anche in futuro la solidità finanziaria della società non possa essere \nmantenuta. \n\nTenuto conto che il prezzo d’acquisto è di 3 milioni, con l’attuale canone di locazione di 1 milione \nall’anno, l’operazione è finanziariamente vantaggiosa. Lo rimarrebbe anche nell’ipotesi di scenari \nsfavorevoli che potrebbero condurre ad una riduzione del canone fino ad esempio alla metà \ndell’importo attuale. In ogni caso il Municipio si adopererà per continuare a ricevere il canone più \nelevato possibile.  \n\n\n\n \n\n6 \n\n \n\nVa anche evidenziato come recentemente la casa da gioco di Lugano abbia versato dei cospicui \ndividendi alla rispettiva Città di appartenenza (grazie anche alla chiusura del vicino Casinò di Campio-\nne d’Italia) mentre si profilano possibili cambiamenti in futuro, non solo per la chiusura dovuta al \nlockdown ma anche per lo sviluppo dei giochi online. In ragione di quanto precede, si giustifica ancor \ndi più poter beneficiare di un ricavo garantito, come quello citato nel paragrafo precedente relativo agli \naffitti.  \n\n \n\n7)  Obiettivi \n\nIl Municipio ritiene che l’acquisto del pacchetto azionario dell’OTLMV e il fatto di diventare il \nprincipale azionista della Kursaal SA porterebbe diversi vantaggi. Il dividendo percepito attualmente \ndalla Città andrebbe ad aumentare proporzionalmente all’aumento delle quote azionarie, attestandosi - \ncon una percentuale delle azioni dell’83.03%, e ipotizzando un dividendo al 7% come fino ad ora – a \ncirca 81'000 franchi. Inoltre, come già sottolineato, la Città sarebbe beneficiaria diretta dei versamenti \nche attualmente vengono erogati alle due Fondazioni Turismo e Cultura. La Città potrebbe anche \nsviluppare un maggior peso decisionale sulle Fondazioni stesse.  \n\nVi sono poi delle considerazioni legate a tutta una serie di motivazioni diverse come ad esempio \nall’aspetto immobiliare, dal momento che lo stabile in questione è di pregio e ubicato in una posizione \nstrategica per la nostra Città. Questo anche in ottica prospettica, in particolare se si pensa alla riqualifica \ndegli spazi pubblici del centro urbano (ad esempio Largo Zorzi), sui quali lo stabile si affaccia (vedi \nMessaggio numero 99 del 30 luglio 2019).  \n\nInoltre, va sottolineato come sempre in ottica futura potrebbero svilupparsi delle interessanti sinergie \ncon la PalaCinema, viste le caratteristiche contenutistiche dello stabile. Non va poi dimenticato che \nattualmente, nel comparto in esame si tratta dell’unico bene che non è di proprietà della Città, quindi \nsotto il profilo strategico e di una gestione urbanistica sinergica si tratta di un’acquisizione importante. \nSe per circostanze future la concessione non fosse poi rinnovata, oppure se la società non dovesse più \nessere presente sul nostro territorio, la proprietà resterebbe comunque del Comune.  \n\nInfine, ma non da ultimo, sempre sotto il profilo strategico la presenza di un interlocutore pressoché \nunico (Città di Locarno) nei confronti anche degli attori esterni, ed in particolare (ma non solo) della \nCommissione federale delle case da gioco (vedi ad esempio il futuro rinnovo della Concessione) \nconferisce sicuramente un valore aggiunto e una maggiore solidità a tutto il progetto.  \n\n \n\n8)  Procedure \n\nSecondo lo Statuto della Kursaal SA, il trasferimento delle azioni nominative è subordinato \nall’approvazione del Consiglio di amministrazione, che può rifiutarne l’approvazione invocando \nmotivi particolari o gravi. Come indicato nell’art. 5bis dello Statuto un motivo grave è considerato fra \nle altre cose il fatto che l’acquirente non sia un ente pubblico. Sotto questo profilo le condizioni poste \nper la trasferibilità sono adempiute visto che anche dopo il trasferimento del pacchetto azionario in \noggetto è rispettata la composizione degli azionisti, ritenuto che la maggioranza assoluta delle azioni \nsono destinate unicamente ad enti pubblici.  \n\nPer quanto attiene all’OTMLV, da una verifica giuridica e sulla base dello Statuto, la cessione delle \nazioni della Kursaal SA da essa detenute non sono soggette al passaggio e approvazione \nnell’Assemblea, anche considerata la particolarità giuridica delle OTR che, come citato più sopra, sono \ncorporazioni di diritto pubblico. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n7 \n\n \n\n9)  Conclusioni \n\n \nL’acquisto delle 2309 azioni Kursaal Locarno SA detenute dall’ Organizzazione Turistica Lago \nMaggiore e Valli (OTLMV), permetterà al Comune di Locarno di realizzare tutti gli obiettivi \neconomici, di riqualifica urbana, strategica e di sviluppo di diverse sinergie citati sopra.  \n\nDal punto di vista temporale, e secondo quanto concordato con il Consiglio di Amministrazione \ndell’OTLMV la transazione potrà avvenire per un importo di 0.5 milioni all’atto di vendita nel 2020 \ndopo l’approvazione del presente messaggio, e in tre rate successive di 0.5 milioni nel corso del 2021, \n2022 e 2023. Il milione restante all'eventuale rinnovo della concessione di sito e di gestione di tipo B \nalla Casinò Locarno SA. Nel caso in cui la concessione non fosse rinnovata, oppure se la Casinò \nLocarno SA dovesse partire, il prezzo dell’operazione sarà quindi di 2 milioni di franchi e non di 3 \nmilioni. \n\n \n\nPer i motivi evidenziati in precedenza, vi invitiamo pertanto a voler risolvere: \n\n \n\n1. È stanziato un credito di fr. 3'000’000.- per l’acquisto di 2309 azioni della Kursaal Locarno SA \n detenute dall’Organizzazione Turistica Lago Maggiore e Valli (OTLMV). \n \n2. Il credito è iscritto nella gestione investimenti al capitolo 524.00 “Prestiti e partecipazioni ad \n imprese a economia mista”. \n \n3. A norma dell’art. 13 cpv. 3 LOC il credito decade se non utilizzato entro il termine di due anni \n dalla crescita in giudicato definitiva delle presenti risoluzioni. \n \n\n \nCon la massima stima. \n\n \n\nPer il Municipio \n\n \n\n   Il Sindaco:     Il Segretario: \n\n \n\n \n\n       ing. Alain Scherrer          avv. Marco Gerosa \n\n \n \n \n \n \nAllegati: -Statuto Kursaal \n -Statuto OTLMV \n -Estratti dal Registro Fondiario Definitivo \n  \n \nQuesto messaggio municipale è trasmesso per esame e preavviso alla Commissione della gestione. \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n


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name: Interpellanza di Francesca Machado Zorilla e cofirmatari sul tema: "Elogio alle panchine".

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text: \nINTERPELLANZA \n\n \n\n“Elogio alle panchine. \n\nLe panchine sono l'unico posto gratuito nelle nostre città, l'unico contrassegno di una cittadinanza \n\nche non vuole per forza entrare nei ranghi dei clienti per esistere in pubblico, per continuare a \n\nsedersi all'aperto”. \n\n(Beppe Sebaste, Panchine, Laterza 2011, pag. 25 ) \n \n\nLocarno deve rendersi accogliente non solo per i turisti, ma anche per i suoi abitanti, e bisognerebbe \n\nascoltare i bisogni e le esigenze degli abitanti sulla qualità dello spazio pubblico. \n\nIn ogni quartiere dovrebbero esserci delle panchine per i cittadini, soprattutto per gli anziani e i \n\nbambini, ma anche per gli innamorati che come dice una vecchia canzone di Georges Brassens, \n\n“Les amoureux des bancs publics”, le panchine non sono lì, come qualcuno crede, "per gli invalidi e \n\ni pancioni", ma "per accogliere per qualche tempo gli amori che iniziano".  \n\n"Sedersi negli spazi pubblici" è vivere un luogo e non solo attraversarlo. \n\nGrazie alle panchine si socializza, ci si riposa, si mangia, si aspetta, si legge, si guarda e si osserva, \n\nsi comunicare, si ozia, si conoscono le persone che vivono nel proprio quartiere.  \n\nA Locarno in alcune zone e/o quartieri mancano panchine. In via San Jorio alcuni anni fa sono state \n\nrimosse le panchine in legno e ferro che c’erano lungo il marciapiede, e non sono più state posate. \n\nNe è rimasta una (vedi foto 1 allegata), di legno, ancora utilizzata e in buono stato, all’inizio della \n\nstrada, all’incrocio con via del Passetto. Poi scendendo per 800 m lungo la via San Jorio, più nulla. \n\nDove inizia il muraglione della direttissima e c’è il passaggio per l’ascensore ecco l’altra panchina, \n\nin metallo, moderna, d’inverno gelida, d’estate bollente. Qui in tarda mattinata e nel pomeriggio, \n\nquando il sole non picchia troppo forte, un gruppo di anziani si riunisce a chiacchierare. Alcuni \n\ntrovano posto su quell’unica panchina, gli altri se ne stanno in piedi! (vedi foto2 allegata). \n\nEppure ci troviamo in un quartiere residenziale, pochi negozi, tante famiglie e anziani. Le panchine \n\nsono state posate sulla passeggiata rialzata lungo il muraglione, passeggiata a dire il vero poco \n\nfrequentata che porta all’autosilo e alla passerella. Qui raramente di vede qualcuno seduto.  \n\nLa panchina ha un ruolo importante, come scrive Beppe Sebaste, quello di poter guardare il mondo: \n\n«La panchina è un luogo di sosta, un’utopia realizzata. È vacanza a portata di mano. Sulle panchine \n\nsi contempla lo spettacolo del mondo, si guarda senza essere visti e ci si dà il tempo di perdere il \n\ntempo, come leggere un romanzo.». Dunque guardare gli altri, incontrarli per non essere soli, per \n\nchiacchierare, per sentire di far parte del territorio in cui si vive.  \n\nNel quartiere di Città Vecchia le panchine cittadine si contano sulle dita della mano. In Piazza \n\nSant’Antonio nemmeno una, e la piazza si sa è il luogo d’incontro e di socializzazione per \n\neccellenza; in Piazza Orelli, accanto all’Ospedale vi sono due panchine con vista sul posteggio \n\n(vedi foto 3 allegata), mentre altre due sono poste a ridosso del muro di cinta del parco giochi di \n\nPiazza San Francesco. \n\nSempre in Città Vecchia alcuni privati hanno provveduto a porre delle panchine fuori dal loro \n\nnegozio, altri come il DFA hanno messo dei banchi in cemento per gli studenti, ognuno con i suoi \n\ngusti, ognuno come gli pare. La Città Vecchia che dovrebbe essere una “zona incontro” non è \n\nprovvista di un arredo urbano adeguato al significato della parola incontro. \n\nPaolo Rumiz, scrittore e giornalista triestino scrive a proposito di panchine: “stare su quelle \n\npanchine era il mio modo di ribadire che lo spazio pubblico ha un valore irrinunciabile, specie oggi \n\nche tutto diventa privato, anche l'aria”. \n\nCon la presente i seguenti Consiglieri Comunali chiedono: \n\n Che ufficio o chi decide per il comune di Locarno l’arredo urbano? Con quale criterio? \n\n Che criterio viene usato per decidere dove rimuovere delle panchine e dove posarle? \n\n Quante panchine, escluse quelle dei parchi giochi, ci sono a Locarno e quante per quartiere?  \n\n Perché sono state tolte le panchine lungo la via San Jorio e non sono più state posate?  \n\n\n\n E’ prevista la posa di nuove panchine in via San Jorio, oppure sempre nel quartiere Locarno \n\nCampagna, nello spazio verde accanto alla stradina che dal tennis coperto porta al campo di \n\ncalcio della Morettina? \n\n E’ prevista la posa di panchine in Città Vecchia o in altri quartieri? \n\n Siccome si può riqualificare lo spazio cittadino con elementi di arredo urbano, sono previste \n\nfioriere con piante ornamentali o essenze stagionali curate e ben mantenute, ulteriori \n\nportabiciclette, cestini per i rifiuti, ecc.? \n\n E’stata sviluppata una visione d’insieme del piano urbanistico, per un arredo urbano \n\nconsono ai bisogni ed esigenze dei cittadini? \n\n Qual è il costo di una panchina come quelle poste in Piazza Orelli di fronte all’Ospedale? \n\n E possibile pensare ad un arredo urbano confacente e che rispetti le 4 E:  \n\n      Estetica, Efficacia, Efficienza, Economicità?”. \n\n \n\nLA RISPOSTA \n\n \n\nA nome del Municipio risponde la signora Sindaco Carla Speziali facendo presente che: \n\n“Il Municipio apprezza molto il pensiero espresso in questa interpellanza e condivide senz’altro il \n\nprincipio di fondo sul valore dell’arredo urbano per migliorare l’estetica e la vivibilità dei vari \n\nquartieri cittadini. Le panchine rappresentano senza alcun dubbio un elemento che marca uno spazio \n\npubblico ed è forse per questo che la scelta del modello è spesso fonte di critiche, vuoi per ragioni \n\nestetiche, vuoi per motivi di ergonomia, oppure ancora a causa del disturbo che può generare chi le \n\nutilizza (vedi ad esempio la passeggiata lungo la via San Jorio). \n\nPurtroppo, le panchine sono anche fonte di costi per la loro manutenzione, oppure per la loro \n\nsostituzione. Si pensi ad esempio alla lisciatura e al tinteggio delle liste in legno, oppure alle \n\nriparazioni causate troppo spesso da atti vandalici. Non sono mancati neanche i “furti” e gli \n\noccultamenti. Anche questi aspetti conducono spesso alla scelta di determinati modelli a discapito \n\ndi altri che magari meglio si adattano all’ambiente circostante. \n\nResta il fatto che a livello generale non esiste un concetto organico dell’arredo a livello comunale e \n\nci si affida a decisioni puntuali, oppure a modelli tradizionali. \n\nNel merito delle domande: \n\nChe ufficio o chi decide per il comune di Locarno l’arredo urbano? Con quale criterio? \n\nVaria molto a seconda della situazione. Ad esempio, la scelta è legata ad un progetto di \n\nsistemazione stradale o di un’area pubblica, dove il progettista propone un modello che viene poi \n\navallato dal Municipio. Si pensi ad esempio alla passeggiata di via San Jorio, ai giardini Arp, alla \n\nZona d’incontro (dove la proposta è scaturita dal gruppo di lavoro ad hoc), oppure al rifacimento di \n\nviale Respini. In altri frangenti è l’Ufficio tecnico che opera la scelta in maniera autonoma, specie \n\nse si tratta di interventi di portata limitata. Significativo il caso delle panchine del Lungolago, \n\npraticamente rifatte tutte negli anni ’90, partendo da una dima del modello originale di inizio \n\nsecolo, che il Municipio ha deciso di utilizzare appunto nelle aree pubbliche scaturite dalle grandi \n\nopere pianificatorie e costruttive del primo ‘900. \n\nChe criterio viene usato per decidere dove rimuovere delle panchine e dove posarle? \n\nVa detto che, con l’eccezione di via San Jorio, sono rari i casi dove le panchine vengono tolte senza \n\nuna successiva sostituzione. In generale, sono molte di più quelle posate ex-novo, come ad esempio \n\nin queste settimane lungo il viale Respini. \n\nQuante panchine, escluse quelle dei parchi giochi, ci sono a Locarno e quante per quartiere? \n\nLe panchine sono 215, con 14 modelli diversi, in massima parte dislocate nelle aree pubbliche site \n\nsull’asse Piazza Castello – Piazza Grande – Largo Zorzi – Lungolago Motta – viale Respini, con i \n\nrelativi spazi verdi. 5 si trovano in Città Vecchia e una ventina complessivamente nei quartieri \n\nCampagna e Solduno. Vi sono poi 30 panchine lungo gli argini del fiume Maggia. Per la zona di \n\nLocarno Monti è competente la locale Pro, con la quale avevamo già collaborato in passato. Di \n\nrecente abbiamo proposto loro di partecipare ad un rinnovo/ricupero delle loro panchine. Analogo \n\n\n\ndiscorso per Monte Bré, mentre al Piano di Magadino abbiamo una sola panchina ubicata in località \n\nLa Monda. \n\nPerché sono state tolte le panchine lungo la via San Jorio e non sono più state posate? \n\nL’eliminazione delle panchine, che erano piuttosto in cattivo stato, è legata al progetto di \n\nrisistemazione del viale alberato. Va detto che la larghezza del marciapiede non è tale da consentire \n\nla presenza della panchina, permettendo nel contempo il passaggio agevole di persone con \n\ncarrozzine o altro.  \n\nE’ prevista la posa di nuove panchine in via San Jorio, oppure sempre nel quartiere Locarno \n\nCampagna, nello spazio verde accanto alla stradina che dal tennis coperto porta al campo di \n\ncalcio della Morettina? \n\nNon escludiamo che si possa trovare una soluzione adeguata ed in tal senso il suggerimento di \n\nusufruire dello spazio verde che costeggia la stradina ha certamente un senso. In ogni caso, il \n\nMunicipio ritiene che vada elaborato un concetto globale che interessi tutto il territorio urbano. \n\nE’ prevista la posa di panchine in Città Vecchia o in altri quartieri? \n\nCome anticipato, il Municipio è intenzionato a breve ad affrontare questo tema in modo ragionato, \n\nvalutando le possibili soluzioni, quartiere per quartiere. In questo contesto, vale la pena di segnalare \n\nche di recente è stato deciso di estendere il mandato relativo al Piano di Mobilità Scolastica (PMS), \n\ncon una consulenza sulla mobilità per gli anziani. Prossimamente si partirà con questo \n\ncompletamento, ritenuto dunque che un concetto definitivo per la sistemazione delle panchine potrà \n\nessere approntato successivamente ai lavori sulla mobilità lenta. \n\nSiccome si può riqualificare lo spazio cittadino con elementi di arredo urbano, sono previste \n\nfioriere con piante ornamentali o essenze stagionali curate e ben mantenute, ulteriori \n\nportabiciclette, cestini per rifiuti, ecc.? \n\nCome già anticipato, sarebbe importante creare un concetto generale per tutto l’arredo urbano in \n\nCittà, ritenuto che laddove vi sono dei progetti specifici si debba poi considerare anche la \n\nsistemazione generale dell’area. Ciò non toglie che alcuni criteri unitari che accompagnano la scelta \n\ndei modelli possano essere sviluppati con l’aiuto di professionisti qualificati. Le fioriere \n\nrappresentano un tema a parte, anche perché sono fonte di costi di manutenzione importanti. In \n\npassato si è abusato di questo “strumento” quale forma di moderazione/delimitazione delle superfici \n\nveicolari e dei parcheggi. Spesso si tratta di un oggetto banalizzato. \n\nE’stata sviluppata una visione d’insieme del piano urbanistico, per un arredo urbano consono \n\nai bisogni ed esigenze dei cittadini? \n\nEffettivamente manca fino ad oggi una visione “d’insieme” da questo punto di vista; è senz’altro \n\nauspicabile lanciare un simile progetto nel prossimo futuro. \n\nQual è il costo di una panchina come quelle poste in Piazza Orelli di fronte all’Ospedale? \n\nIl costo si aggira tra Fr. 2'000.—e Fr. 2'500.—. \n\nE’ possibile pensare ad un arredo urbano confacente e che rispetti le 4 E: Estetica, Efficacia, \n\nEfficienza, Economicità? \n\nNon si tratta di un’equazione di facile soluzione, anche perché dal punto di vista estetico gioca \n\nspesso il gusto personale di ognuno di noi. Per un arredo urbano non è peraltro scontato misurare \n\nl’efficacia e l’efficienza (per rapporto a cosa o a chi?). L’economicità è legata al tipo di prodotto \n\nche si intende acquistare e ai costi che genera per la sua manutenzione. \n\nPosso assicurare che questo elogio alle panchine ha in ogni caso ulteriormente sensibilizzato il \n\nMunicipio su questo tema importante e per nulla scontato.” \n\n \n\nLa signora Francesca Machado Zorrilla si dichiara soddisfatta. \n\n \n\n \n\n\n


Messaggio municipale

text: \nM.M. no. 13 concernente l’esercizio del diritto di prelazione legale relativo al diritto di \n\nsuperficie per sé stante e permanente, intavolato quale particella 5530 RFD Locarno, e \n\ngravante la particella 199 RFD Locarno di proprietà del Comune di Locarno. \n\n \n\n    \n\n \n\n Locarno, 4 novembre 2016 \n\n \n\n \n\nAl Consiglio Comunale \n\n \n\nL o c a r n o \n\n \n\n \n\nEgregi Signori Presidente e Consiglieri, \n\n \n\ncon il presente messaggio il Municipio ritiene di sottoporre al Consiglio Comunale, con la \n\nclausola dell’urgenza, la proposta di acquisto da parte del Comune di Locarno dell’autosilo \n\nLargo Zorzi, esercitando il diritto di prelazione di cui beneficia quale proprietario del fondo \n\ngravato del diritto di superficie su cui è stato costruito ed è tuttora gestito l’autosilo da parte di \n\nterzi. \n\n \n\n1. Premessa generale \n \n\nIl Municipio è convinto che si tratti di un’operazione strategica per la nostra Città. Il \n\nparcheggio è situato in pieno centro cittadino, nella zona più pregiata della Città: si trova a \n\ndue passi dalla Piazza Grande e serve la parte turistica e commerciale di Locarno. Nel caso in \n\ncui si volesse decidere di eliminare dei parcheggi in superficie per migliorare la vivibilità e \n\nl’arredo urbano della zona, ecco che le minori entrate degli stalli in superficie sarebbero \n\ncompensate dai maggiori introiti dell’autosilo. Inoltre è ipotizzabile un’estensione del \n\nparcheggio sotterraneo fin verso la Posta, ciò che permetterebbe di valorizzare tutta la Piazza \n\ncon i suoi commerci. \n\nL’esercizio del diritto di prelazione permetterebbe alla Città di entrare in possesso di \n\nquest’opera 33 anni in anticipo sul termine di decadenza del predetto diritto di superficie. \n\nDiversamente, infatti, si dovrebbe attendere fino al 2050, anno in cui è prevista tale scadenza. \n\nV’è poi da supporre che nel caso in cui si dovesse rinunciare all’acquisto, i nuovi proprietari \n\nchiederanno un prolungo della durata del diritto di superficie come risulta peraltro dal rogito \n\nda essi sottoscritto. Inoltre, sapendo che nessuna indennità è dovuta loro allo scadere del \n\ndiritto, sarà difficile pretendere investimenti di manutenzione negli ultimi anni della durata, \n\nper cui quando Locarno ne tornerà in possesso il valore dell’oggetto sarà verosimilmente assai \n\nbasso e si dovranno investire importi ingenti. \n\nLa perizia commissionata dal Municipio al Prof. Orlando Nosetti per una valutazione dal \n\nprofilo economico-finanziario dell’eventuale acquisto dell’autosilo attesta che \n\nfinanziariamente l’operazione è sostenibile, premesso beninteso che la gestione della struttura \n\navvenga in maniera oculata (v. doc 1 e 2).  \n\nPiù che un affare dal punto di vista economico, l’esercizio del diritto di prelazione \n\nsull’autosilo va pertanto considerato quale investimento strategico a lungo termine per lo \n\nsviluppo della Città.  \n\n \n\n\n\n2 \n\n \n\n2. Necessità della clausola dell’urgenza \n \n\nL’urgenza è dovuta da un lato dal termine di tre mesi entro cui esercitare il diritto di \n\nprelazione, dall’altro lato dal termine entro cui comunicare il consenso alla vendita. \n\nRiassumiamo già a questo punto i dati salienti, esposti in seguito per esteso, che giustificano \n\nla richiesta di accoglimento della clausola dell’urgenza da attribuire al presente messaggio. \n\n \n\n2.1. Comunicazione della conclusione del contratto e del suo contenuto \n\n \n\nIl 7 settembre 1988 è stato intavolato a registro fondiario un diritto di superficie per sé stante e \n\npermanente, part. 5530 RFD Locarno, gravante la particella 199 RFD Locarno di proprietà del \n\nComune di Locarno (v. doc. 3 e 4, estratti dal RFD part. 199 e 5530). \n\nLo scopo del diritto di superficie è quello di conferire il diritto e obbligo alla superficiaria di \n\ncostruire (incombente nel frattempo eseguito), mantenere e gestire sul fondo gravato dal \n\ndiritto un autosilo sotterraneo di tre piani di parcheggio pubblico (v. art. 3 atto di costituzione, \n\ndoc. 5). \n\n \n\nL’art. 17 del contratto di costituzione del diritto di superficie prevede un diritto di prelazione a \n\nfavore del Comune di Locarno secondo l’art. 682 cpv. 2 CCS. \n\nLe disposizioni del Codice civile svizzero qui applicabili, prevedono che l’esercizio del diritto \n\ndi prelazione deve avvenire come segue (v. art. 681 CCS): \n\n- Il venditore ha l'obbligo di notificare ai titolari del diritto di prelazione la conclusione del \n\ncontratto di vendita e il contenuto dello stesso. \n\n- Il titolare del diritto di prelazione, se intende esercitare il suo diritto, deve farlo valere entro \n\ntre mesi dal giorno nel quale ha avuto conoscenza della conclusione del contratto e del suo \n\ncontenuto, ma al più tardi entro due anni dall'iscrizione del nuovo proprietario nel registro \n\nfondiario. \n\n \n\nIl 17 ottobre 2016 il notaio Cesare Jermini ha inoltrato uno scritto al Municipio in cui \n\ninformava che venerdì 14 ottobre 2016 era stato rogato un contratto di compravendita \n\nimmobiliare relativo al fondo part. 5530, avente quale venditrice l’attuale beneficiaria del \n\ndiritto di superficie SPS Immobilien AG e quale acquirente la fondazione Swisscanto \n\nAnlagestiftung di Zurigo. Il prezzo pattuito è di CHF 13'270'000.— (tredicimilioni \n\nduecentosettantamila); veniva pure comunicato che il contratto prevede una clausola di earn-\n\nout (v. doc. 6 lettera 17.10.2016 avv. Jermini e doc. 7 estratto atto con clausola contrattuale \n\nconcernente il prezzo). \n\n \n\nL’articolo 6 del contratto di costituzione del diritto di superficie prevede che ogni cessione \n\npuò essere conclusa solo con il consenso del Municipio, previa verifica di determinate \n\ncondizioni che devono essere adempiute affinché la cessione possa attuarsi (v. per il dettaglio \n\nil punto 3.2. del presente messaggio). \n\nDetto articolo 6 precisa che “Il Municipio ha l’obbligo di pronunciarsi sulla cessione entro \n\nquattro mesi dalla data di presentazione della domanda di cessione.” \n\nRitenuta la natura delle condizioni da rispettare per autorizzare la cessione, in questo caso il \n\nconsenso del Municipio sottintende la preliminare necessaria ratifica in tal senso da parte del \n\nConsiglio comunale. \n\n \n\nL’urgenza di approvare il presente messaggio è pertanto già giustificata dalla necessità di \n\ncomunicare alle parti l’approvazione o meno del Consiglio comunale della proposta del \n\n\n\n3 \n\n \n\nMunicipio autorizzante la vendita. Secondo le regole generali sulla buona fede, non può \n\nessere tardata senza giustificazione questa decisione di approvazione, indipendentemente dal \n\nfatto che il contratto di diritto di superficie preveda un termine ultimo di 4 mesi dalla data di \n\npresentazione della domanda di cessione (nel nostro caso da considerarsi cautelativamente \n\navvenuta tramite comunicazione al Municipio in data 11 ottobre 2016, v. doc. 8, lettera \n\n11.10.2016 avv. Jermini). \n\n \n\nLa disposizione contrattuale dell’art. 6 pone pertanto una condizione che potrebbe essere \n\nritenuta munita di effetto sospensivo per la conclusione del contratto di vendita, così che il \n\ntermine di tre mesi per esercitare il diritto di prelazione potrebbe iniziare a decorrere solo \n\ndal momento in cui sia dato il consenso del Municipio alla cessione. \n\nTale sembra anche essere l’interpretazione data dalle attuali parti SPS Immobilien AG e \n\nSwisscanto Anlagestiftung di Zurigo, le quali nel contratto di compravendita hanno previsto \n\nche la formale notifica della conclusione del contratto e del suo contenuto, avente per effetto \n\ndi far decorrere il termine di tre mesi per esercitare il diritto di prelazione, avverrà soltanto \n\nuna volta ottenuto il consenso del Municipio. \n\n \n\nIn casi come il nostro possono comunque presentarsi delle incertezze giuridiche, in \n\nconsiderazione delle terminologie e dei contenuti sia del contratto di costituzione del diritto di \n\nsuperficie sia del contratto di compravendita in oggetto. \n\n \n\nDi conseguenza, per evitare che il termine di tre mesi entro il quale poter esercitare il diritto di \n\nprelazione venga a scadere, rendendo così impossibile l’acquisto da parte della Città di \n\nLocarno, è necessario ritenere cautelativamente quale primo termine d’inizio della decorrenza \n\ndei tre mesi il 17 ottobre 2016. Infatti in questo giorno è stata data al Municipio la prima \n\ninformazione della conclusione dell’atto notarile di vendita.  \n\n \n\n2.2. Esercizio del diritto di prelazione \n\n \n\nGiusta l’art. 13 cpv. 1 lett. h) LOC, congiuntamente all’art. 9 cpv. 1 lett. h) ROC, un valido \n\neffetto della dichiarazione di esercizio del diritto di prelazione da parte del Municipio può \n\navvenire unicamente una volta cresciute in giudicato le risoluzioni del Consiglio Comunale \n\nche autorizzano dapprima la vendita e di seguito tale esercizio. \n\n \n\nLa decisione d’acquisto da parte del Legislativo, deve crescere in giudicato almeno qualche \n\ngiorno prima del termine di scadenza di tre mesi del 17 gennaio 2017. \n\nCalcolando a ritroso l’ultimo termine possibile di approvazione da parte del Consiglio \n\ncomunale del presente messaggio, risulta che la sua seduta deve tenersi al più tardi il 21 \n\nnovembre 2016. \n\n \n\nPrecisiamo pure che non è stato possibile anticipare il licenziamento del presente messaggio, \n\nproprio perché la sua prima giustificazione è stata data al momento in cui è giunta la \n\ncomunicazione dell’effettivo caso che legittima l’esercizio del diritto di prelazione. \n\n \n\nPer rispettare il termine di entrata in vigore sopra indicato, le trattande di cui al presente \n\nmessaggio devono pertanto essere obbligatoriamente approvate, nel limite del possibile previa \n\nanalisi della Commissione della gestione, già in occasione della prossima seduta di Consiglio \n\ncomunale del 21 novembre 2016. \n\nDa qui la giustificata richiesta di clausola dell’urgenza. \n\n\n\n4 \n\n \n\n \n\n2.3. Esame commissionale \n\n \n\nL’analisi del messaggio da parte della Commissione della gestione dovrebbe comunque \n\nrivelarsi possibile grazie ai completi elementi di natura giuridica, finanziaria, economica e \n\ntecnica che, in maniera solerte, il Municipio con i suoi servizi dell’amministrazione comunale \n\ne i consulenti esterni incaricati sono riusciti in poco tempo a reperire. Questo permetterà \n\nanche al lodevole Consiglio Comunale di potersi determinare disponendo di tutti gli elementi \n\nnecessari. \n\n \n\nRispettare i tempi usuali di accoglimento della richiesta del presente messaggio \n\nsignificherebbe di fatto l’impossibilità di esercitare il diritto di prelazione nei termini concessi \n\nper legge e pertanto non vi sarebbe l’occasione di attuare l’acquisto dell’autosilo con i \n\nbenefici indicati in apertura del presente messaggio. \n\n \n\nE’ pertanto indispensabile ricevere il riscontro del Consiglio comunale al più presto ed è per \n\nquesto che ci permettiamo di invocare la clausola dell’urgenza ai sensi dell’art. 56 LOC. \n\n \n\n \n\n3. Analisi giuridica di dettaglio della fattispecie \n \n\n3.1. Costituzione del diritto di superficie per sé stante e permanente \n\n \n\nIl 7 settembre 1988, con documento giustificativo n. 14172, è stato intavolato a registro \n\nfondiario, come fondo numero 5530 e con prima scadenza il 31.08.2038, un diritto di \n\nsuperficie per sé stante e permanente di primo grado gravante come servitù la particella 199 \n\nRFD Locarno di proprietà del Comune di Locarno (v. doc. 3 e 4). \n\nQuale prima beneficiaria di detto diritto è stata iscritta a registro fondiario la AUTOSILO \n\nLARGO ZORZI S.A., con sede a Locarno, e ciò sulla base dell’atto pubblico di costituzione  \n\nstipulato con rogito notarile n. 2849 del 1. settembre 1988 del notaio avv. Vittorio Mariotti \n\n(v. doc. 5, Istanza di iscrizione a RF con rogito n. 2849). \n\nLo scopo del diritto di superficie è quello di conferire il diritto e obbligo alla superficiaria di \n\ncostruire (incombente nel frattempo eseguito), mantenere e gestire sul fondo gravato dal \n\ndiritto un autosilo sotterraneo di tre piani di parcheggio pubblico (v. art. 3 atto di costituzione \n\ndoc. 5). \n\nIl contratto di costituzione del diritto di superficie nella versione sottoscritta dalle parti il 1. \n\nsettembre 1988 si fonda sulle esplicite e esaustive autorizzazioni 20 giugno 1985 e 30 \n\nnovembre 1987 del Consiglio comunale di Locarno, come indicato nel preambolo dell’atto \n\npubblico al foglio 1 e come risulta dagli estratti inserti B) e C) dello stesso atto.  \n\nDall’analisi congiunta dell’integralità dei Messaggi municipali no. 50 del 30 maggio 1985 e \n\nMessaggio no. 165 del 13 luglio 1987, dei relativi rapporti della Commissione della Gestione \n\ndel 18 giugno 1985 e del 16 novembre 1987 e dei verbali integrali delle sedute del Consiglio \n\ncomunale del 20 giugno 1985 e del 30 novembre 1987 si evince che tutto il contenuto del \n\ncontratto di costituzione del diritto di superficie corrisponde letteralmente, nulla escluso, a \n\nquanto punto per punto è stato approvato dal Consiglio comunale. (v. doc. 9 MM no. 50 del \n\n30 maggio 1985, doc. 10 Rapporto Commissione della Gestione del 18 giugno 1985, doc. 11 \n\nVerbale Consiglio Comunale 20 giugno 1985, doc. 12 MM no. 165 del 13 luglio 1987, doc. \n\n13 Rapporto Commissione della Gestione del 16 novembre 1987, doc. 14 Verbale Consiglio \n\nComunale del 30 novembre 1987). \n\n\n\n5 \n\n \n\nCon successivo atto pubblico, stipulato con rogito notarile n. 4465 del 13 settembre 2001 del \n\nnotaio avv. Vittorio Mariotti (v. doc. 15), la durata del diritto di superficie è stata prolungata \n\ndi ulteriori 12 anni, pertanto con nuova scadenza il 31 agosto 2050 (in modifica dell’art. 2 \n\ndell’atto di costituzione), nonché conseguentemente è stata modifica l’indennità dovuta dalla \n\nsuperficiaria in favore del Comune di Locarno (in modifica dell’art. 7 dell’atto di \n\ncostituzione). \n\nL’iscrizione a Registro Fondiario di tali modifiche è avvenuta il 26 settembre 2001 con \n\ndocumento giustificativo n. 14335 (v. doc. 3 e 4, doc. 15 Istanza di iscrizione a RF con rogito \n\nn. 4465). \n\n \n\nNel corso degli anni la proprietà del diritto di superficie è mutata e meglio come risulta dalla \n\nseguente informazione risultante a registro fondiario: \n\nPROPRIETARI PRECEDENTI del fondo numero 5530 \n\nRFD di LOCARNO  \n\nDG 131/04.01.2001, COMPRAVENDITA  \n\nProprietà precedente:  \n\nSocietà anonima  \n\nAUTOSILO LARGO ZORZI SA, LOCARNO  \n\nNuova proprietà:  \n\nSocietà anonima  \n\nJELMOLI AG  \n\nDG 12381/20.07.2007, MODIFICA RAGIONE SOCIALE  \n\nProprietà precedente:  \n\nSocietà anonima  \n\nJELMOLI AG  \n\nNuova proprietà:  \n\nSocietà anonima  \n\nJELMOLI IMMOBILIEN AG, ZURIGO  \n\nDG 10397/21.06.2011, FUSIONE  \n\nProprietà precedente:  \n\nSocietà anonima  \n\nJELMOLI IMMOBILIEN AG, ZURIGO  \n\n(8001 Zurigo)  \n\nNuova proprietà:  \n\nSocietà anonima  \n\nSPS IMMOBILIEN AG, OLTEN  \n\n(4600 Olten)  \n\n \n\n3.2. Clausole contrattuali riguardanti la facoltà di cessione, da parte della beneficiaria \n\ndel diritto, e del diritto di prelazione, di cui beneficia il Comune.  \n \n\nL’art. 6 del contratto di costituzione del diritto di superficie prevede quanto segue: \n\n \n\n6.1  Il diritto di superficie oggetto della presente convenzione è cedibile e \n\ntrasmissibile, riservate le disposizioni dell’art. 682 cpv 2 CCS e dei seguenti \n\npunti 6.2 e 6.3, a una costituenda SA con sede a Locarno. \n\n\n\n6 \n\n \n\n6.2 Ogni cessione – la fusione a’ sensi degli art. 748 e 749 CO è parificata a una \n\ncessione – può essere conclusa solo con il consenso del Municipio. \n\n6.3 Il Municipio potrà opporsi validamente a proposte di cessione nei seguenti \n\ncasi: \n\n- se la cessione riveste un aspetto manifestamente speculativo; \n\n- se il beneficiario non è solvibile; \n\n- se il beneficiario intende modificare la natura dello sfruttamento e la \n\ngestione; \n\n- se il beneficiario non offre, a giudizio del Municipio, un interesse \n\neconomico equivalente a quello offerto dall’attuale superficiaria. È \n\nparificato a interesse economico equivalente il fatto di avere una sede \n\nfiscale imponibile a Locarno; \n\n- se non garantisce di assumere tutti gli impegni previsti dalla presente \n\nconvenzione e dai patti successivamente stipulati.  \n\n6.4 Il Municipio ha l’obbligo di pronunciarsi sulla cessione entro quattro mesi \n\ndalla data di presentazione della domanda di cessione. \n\n In caso di mancata risposta da parte del Municipio si ammette tacitamente il \n\nsuo consenso. \n\n \n\nL’art. 10.12 del contratto di costituzione del diritto di superficie, facente parte del capitolo \n\ndal titolo “Altri obblighi della superficiaria” prevede quanto segue: \n\n \n\nLa superficiaria si impegna inoltre ad assicurare al Comune almeno un suo \n\nrappresentante in seno al consiglio di amministrazione e all’ufficio di revisione della \n\ncostituenda Società anonima, oltre a quelli spettantigli quale azionista della SA.  \n\n \n\nAll’art. 17 del citato contratto, dal titolo “Diritto di prelazione” figura quanto segue: \n\n \n\nIl diritto di prelazione secondo l’art. 682 cpv. 2 CCS: \n\n- è riconosciuto al Comune; \n\n- è soppresso nei confronti della superficiaria. \n\n \n\nL’art. 682 cpv. 2 CCS, richiamato all’art. 17 del contratto di costituzione del diritto di \n\nsuperficie, fa parte delle disposizioni legali riguardanti i diritti di prelazione legali e che così \n\nprescrivono: \n\nArt. 681a B. Restrizioni / II. Limitazioni del diritto di alienare; Diritti di prelazione \n\nlegali / 2. Esercizio \n\n2. Esercizio \n1\n Il venditore ha l'obbligo di notificare ai titolari del diritto di prelazione la \n\nconclusione del contratto di vendita e il contenuto dello stesso. \n2\n Il titolare del diritto di prelazione, se intende esercitare il suo diritto, deve farlo \n\nvalere entro tre mesi dal giorno nel quale ha avuto conoscenza della conclusione del \n\ncontratto e del suo contenuto, ma al più tardi entro due anni dall'iscrizione del nuovo \n\nproprietario nel registro fondiario. \n3\n Entro tali termini, il titolare del diritto di prelazione può invocare il suo diritto \n\ncontro qualsiasi proprietario del fondo. \n\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a681a\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a681a\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a681a\n\n\n7 \n\n \n\n \n\nArt. 682 B. Restrizioni / II. Limitazioni del diritto di alienare; Diritti di prelazione \n\nlegali / 4. In caso di comproprietà e di diritto di superficie \n\n4. In caso di comproprietà e di diritto di superficie \n1\n I comproprietari hanno un diritto di prelazione verso qualunque terzo non \n\ncomproprietario che acquisti una parte del fondo. Se più comproprietari fanno valere \n\nil diritto di prelazione, la parte è attribuita loro in proporzione alle rispettive quote di \n\ncomproprietà.  \n2\n Il diritto di prelazione spetta anche al proprietario di un fondo gravato da un diritto \n\ndi superficie per sé stante e permanente verso chiunque acquisti tale diritto, e al \n\nsuperficiario, nella misura in cui il fondo serva all'esercizio del suo diritto, verso \n\nchiunque acquisti il fondo. \n\n \n\n \n\n3.3. Procedura attuale di cessione del diritto di superficie \n\n \n\nIl 17 ottobre 2016 l’attuale beneficiaria del diritto di superficie, SPS Immobilien AG, ha \n\ninoltrato uno scritto in cui informava che venerdì 14 ottobre 2016 era stato rogato un contratto \n\ndi compravendita immobiliare relativo al fondo part. 5530, avente quale acquirente la \n\nfondazione Swisscanto Anlagestiftung di Zurigo e per un prezzo di CHF 13'270'000.—\n\n(tredicimilioni duecentosettantamila); si comunicava pure che il contratto prevede una \n\nclausola di earn-out (v doc. 6 e 7). \n\n \n\nIl Municipio si è subito attivato, sia per accertare l’ossequio delle condizioni per concedere il \n\nconsenso  previsto all’art. 6 dell’atto di costituzione del diritto di superficie, sia per verificare \n\nla fattibilità o meno di un possibile esercizio del diritto di prelazione a favore del Comune.  \n\n \n\n \n\n3.4.  Ossequio delle condizioni per il consenso municipale \n\n \n\n3.4.1. Premesse formali  \n\nIl Municipio (e in via di ratifica il Consiglio comunale) deve anzitutto decidere entro il \n\ntermine di quattro mesi previsto dall’art. 6.4 del contratto di costituzione del diritto di \n\nsuperficie se autorizzare o meno la cessione del diritto di superficie alla nuova acquirente. \n\nCome primo termine di presentazione della domanda di cessione può essere ritenuta la \n\ncomunicazione 11 ottobre 2016 dell’avv. Jermini, con cui è stato fornito all’esecutivo l’ultimo \n\nelemento per potersi determinare sulla validità della cessione (v. doc. 8). Il termine ultimo di \n\nquattro mesi entro cui il Municipio deve esprimersi scade pertanto l’11 febbraio 2017.  \n\nCome però accennato nel capitolo concernente la clausola d’urgenza, il consenso del \n\nMunicipio non può essere ritardato oltre il tempo necessario per analizzare se le condizioni \n\ndella cessione siano rispettate. Di conseguenza il Municipio ha già proceduto a tale analisi, \n\ngiungendo alla conclusione di non poter negare di principio l’autorizzazione alla cessione, ma \n\na determinate condizioni. \n\nCome già sopra indicato il contratto di costituzione del diritto di superficie non permette in \n\nquesto caso al solo Municipio di dare il consenso ma necessita di una decisione del Consiglio \n\ncomunale. Per questi motivi con il presente messaggio si chiede a questo Consiglio comunale \n\ndi ratificare la proposta del Municipio. \n\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a682\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a682\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a682\n\n\n8 \n\n \n\n \n\n3.4.2. Accertamento sull’esistenza o meno degli impedimenti alla concessione \n\ndell’autorizzazione \n\n \n\n3.4.2.1. Validità giuridica delle condizioni di cedibilità del diritto di superficie \n\nLa cedibilità e/o la trasmissibilità possono essere escluse o limitate nell’atto costitutivo. La \n\nsoppressione o la limitazione importante della cedibilità o della trasmissibilità impediscono \n\nnormalmente l’immatricolazione a RF quale diritto di superficie distinto e permanente. \n\nLa nostra fattispecie, iscritta a RF quale diritto distinto e permanente, si configura invece \n\nquale eccezione a tale principio poiché siamo in presenza di un caso così ammesso dalla \n\ngiurisprudenza: \n\n“In principio un diritto non è “distinto” se la sua cessione non è libera, per esempio nel caso \n\nin cui è richiesto il consenso del proprietario del fondo gravato. Tuttavia il Tribunale \n\nfederale ha ammesso che la cessione di un diritto “distinto” può essere subordinata \n\nall’accordo del proprietario del fondo (nel caso una collettività pubblica), se i motivi del \n\nrifiuto siano chiaramente indicati o importanti, oppure se il consenso deve essere dato a \n\ndeterminate condizioni ben definite e con la possibilità di appellarsi ad una giurisdizione \n\nneutra in caso di rifiuto” (DTF 72/1946 I 233/236 = JdT 1947 I 265/268) \n\n \n\nLeggendo il testo del nostro atto di costituzione si rileva come lo stesso abbia previsto le \n\ncondizioni di cedibilità del diritto di superficie proprio rispettando i limiti posti da legge e \n\ngiurisprudenza testé ricordati (punto 6, motivi indicati, condizioni ben definite; punto 20, \n\ncontroversie sottoposte ai tribunali ordinari competenti). \n\n \n\n3.4.2.2. Analisi delle condizioni \n\nCirca l’accertamento sull’esistenza o meno degli impedimenti alla concessione \n\ndell’autorizzazione alla vendita, si è potuto rilevare come con la nuova acquirente Swisscanto \n\nAnlagestiftung vi sono due delle condizioni elencate al punto 6.3 del contratto di costituzione \n\ndel diritto di superficie che potrebbero permettere al Municipio di opporsi alla cessione. \n\n \n\n3.4.2.2.1. \n\nIl primo caso è contemplato al detto paragrafo 6.3. “- se il beneficiario non offre, a giudizio \n\ndel Municipio, un interesse economico equivalente a quello offerto dall’attuale superficiaria. \n\nE’ parificato a interesse economico equivalente il fatto di avere una sede fiscale imponibile a \n\nLocarno;”. Di primo acchito si direbbe che, senza sede a Locarno (pure di principio esatta al \n\npunto 6.1 del contratto) e quindi senza società fiscalmente imponibile, il Municipio possa \n\nvalidamente opporsi alla cessione.  \n\n \n\nDall’analisi congiunta delle condizioni della forma giuridica di società anonima e di sede a \n\nLocarno, articolo 6.1. del contratto, e di quella citata pocanzi di cui all’articolo 6.3., si rileva \n\ncome principalmente lo scopo era quello di garantire un provento supplementare all’indennità \n\ndi cui all’articolo 7 del contratto. \n\n \n\n\n\n9 \n\n \n\nInoltre il termine “SA” utilizzato all’art. 6.1 del contratto, invece che quello generico di \n\n“società” o quant’altro era stato ritenuto poiché a quel momento tale forma giuridica risultava \n\nla più adatta nel caso di gestione dell’autosilo. Tale indirizzo, nelle intenzioni di allora, non \n\nrisulta essere stato comunque preclusivo di possibili altre forme giuridiche di futuri \n\nbeneficiari del diritto, stante che gli stessi avrebbero comunque dovuto rispettare le condizioni \n\ne garantire simili effetti, di cui soprattutto al paragrafo 6.3 del contratto, per subentrare allo \n\nstesso a tale titolo. \n\n \n\nPremesso ciò, il vostro Municipio ritiene che tali condizioni possono nel nostro caso essere \n\nvalidamente garantite ponendo come condizione sostituiva alla sede a Locarno il versamento \n\nannuale a favore del Comune di una maggiore indennità giusta l’art. 7 del contratto costitutivo \n\ndel diritto di superficie, corrispondente al maggior introito fiscale che il Comune avrebbe \n\nottenuto dalla superficiaria se fosse stata una società anonima con sede principale a Locarno. \n\n \n\nIl fatto che la sede a Locarno della società dovrebbe essere intesa quale sede principale e non \n\ndi semplice succursale è dato ritenendo che la terminologia usata “costituenda SA con sede a \n\nLocarno” propende a intravvedere la volontà delle parti contrattuali di affidare la gestione \n\ndell’autosilo ad una società con simile scopo principale se non unico.  \n\n \n\n3.4.2.2.2. \n\nIl secondo caso è contemplato all’art. 6.3 e prevede che il consenso può essere negato \n\nall’acquirente”se non garantisce di assumere tutti gli impegni previsti dalla presente \n\nconvenzione e dai patti successivamente stipulati”. In diretta correlazione con quanto \n\nprescrive il paragrafo 10.12 dello stesso atto, si è ritenuto che non può essere garantita nel \n\npresente caso la presenza di un rappresentante del Comune presso il Consiglio di \n\nAmministrazione (leggasi ora Consiglio di fondazione) e l’Ufficio di revisione della nuova \n\nbeneficiaria. Le condizioni legali e fattuali per imporre tale condizione non sussistono e \n\nmeglio per i seguenti motivi: \n\n \n\nMembro in seno al CdA: \n\n1. Base contrattuale: \n\nLa facoltà per il Comune di avere almeno un suo rappresentante in seno al Consiglio di \n\namministrazione della ditta beneficiaria è contemplata quale “obbligo” a carico della \n\nsuperficiaria e previsto come meglio segue al punto 10 dell’atto costitutivo: \n\n“10. Altri obblighi della superficiaria  \n\nLa superficiaria si impegna inoltre…omissis… \n\n10.12 ad assicurare al Comune almeno un suo rappresentante in seno al consiglio di \n\namministrazione e all’ufficio di revisione della costituenda Società anonima, oltre a quelli \n\nspettantigli quale azionista della SA.” \n\nMalgrado la redazione utilizzata per tale clausola, per “costituenda Società anonima” deve \n\nintendersi sia la prima superficiaria Autosilo Largo Zorzi SA, iscritta a Registro di \n\nCommercio dal 25 aprile 1988, quindi al giorno di costituzione del diritto, 1 settembre 1988, \n\nda tempo non più “costituenda”, sia tutte quelle possibili successive società acquirenti del \n\ndiritto di superficie. \n\n \n\n\n\n10 \n\n \n\n2. Validità giuridica della condizione contrattuale: \n\nTale regolamentazione contrattuale trova valida base giuridica all’art. 762 CO: \n\n“Capo settimo: Partecipazione di corporazioni di diritto pubblico \n\n \n\nArt. 762 \n1\n Nelle società anonime nelle quali una corporazione di diritto pubblico, come la \n\nConfederazione, un Cantone, un distretto o un Comune, ha un interesse pubblico, lo statuto \n\npuò concedere alla corporazione, anche non azionista, il diritto di delegare una o più persone \n\na rappresentarla nel consiglio d'amministrazione o nell'ufficio di revisione.  \n\n2\n In siffatte società, come pure nelle imprese miste, alle quali una corporazione di diritto \n\npubblico partecipa come azionista, il diritto di revocare gli amministratori ed i revisori \n\ndesignati dalla corporazione di diritto pubblico spetta soltanto a quest'ultima. \n\n3\n Gli amministratori ed i revisori designati dalla corporazione di diritto pubblico hanno gli \n\nstessi diritti e gli stessi doveri di quelli nominati dall'assemblea generale.  \n\n4\n Per gli amministratori ed i revisori designati dalla corporazione di diritto pubblico, questa \n\nrisponde verso la società, gli azionisti e i creditori, salvo il regresso secondo il diritto \n\nfederale o cantonale. \n\nAlla lettura di tale disposto di legge meglio si comprende quanto contemplato al punto 10 del \n\ncontratto costitutivo del diritto di superficie: \n\n- la superficiaria si obbliga a…impegnarsi… ad assicurare al Comune che l’assemblea della \n\nsocietà anonima beneficiaria del diritto adotti uno statuto, malgrado che tale assemblea non \n\nabbia un tale obbligo, in cui viene concesso al Comune il diritto di delegare almeno una \n\npersona in seno al CdA e all’Ufficio di revisione; \n\n \n\n3. Conclusioni \n\nNon c’è possibilità per poter imporre in modo assoluto a una Società anonima questo \n\n“obbligo” di rappresentanza in seno ai propri organi societari;  \n\nSe l’assemblea generale della Società anonima non votasse favorevolmente una simile \n\nclausola di statuto al Comune resterebbe semmai la facoltà di esercitare il diritto di riversione, \n\nancora che le condizioni per tale esercizio siano soddisfatte (v. paragrafi 12.1 e 12.8 del \n\ncontratto), subordinatamente, se ciò non possa effettuarsi, sopprimere determinati vantaggi di \n\ncui eventualmente beneficia la società. \n\nNel nostro caso specifico, in presenza di una Fondazione acquirente, a maggior ragione non è \n\npossibile imporre una nostra rappresentanza in seno ai suoi organi data la diversa struttura \n\norganizzativa (Consiglio di Fondazione/Organo di revisione/Autorità di viglianza). \n\nIn alternativa si propone però di chiedere alla beneficiaria del diritto di superficie la \n\nproduzione annuale della documentazione gestionale relativa all’autosilo, così anche da \n\nverificare le premesse su cui sono tenuti a versare l’indennità supplementare relativa al \n\nrispetto della condizione 6.3 del contratto. \n\n \n\n \n\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19110009/index.html#id-3-26-7\nhttps://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19110009/index.html#a762\n\n\n11 \n\n \n\n3.4.2.3. Conclusioni sul consenso del Municipio alla cessione \n\nRitenuto quanto precede, il Municipio propone di acconsentire alla cessione alle condizioni \n\nsopra indicate e che vengono esplicitamente indicate nel dispositivo del presente messaggio. \n\nSiccome si tratta di derogare al contratto costitutivo del diritto di superficie, è necessario \n\nottenere l’avvallo di codesto lodevole Consiglio Comunale.  \n\n \n\n \n\n3.5. Esercizio del diritto di prelazione \n\n \n\n3.5.1. Condizioni legali \n\nGiusta l’art. 13 cpv. 1 lett. h) LOC, congiuntamente all’art. 9 cpv. 1 lett. h) ROC, un valido \n\neffetto della dichiarazione di esercizio del diritto di prelazione può avvenire unicamente una \n\nvolta cresciuta in giudicato la risoluzione del Consiglio Comunale che autorizza il Municipio \n\na procedere in tale senso. \n\n \n\n3.5.2. Rispetto del termine di 3 mesi e formalità di notifica \n\nLa lettera del 17 ottobre 2016 dell’avv. Jermini è stata anticipata via fax e via mail quel \n\ngiorno. Per sicurezza si è proposto di considerare avvenuta la conoscenza della conclusione \n\ndel contratto e del suo contenuto (art. 216e CO) già il 17 ottobre 2016. \n\n \n\nGiusta l’art. 77 cpv. 1 cifra 3 CO, se il termine è fissato per mesi, l’obbligazione deve \n\neffettuarsi quel giorno dell’ultimo mese che per il numero corrisponde a quello in cui è \n\navvenuta la conoscenza della conclusione del contratto e del suo contenuto. \n\n \n\nDi conseguenza il termine ultimo per notificare la dichiarazione d’esercizio alla persona \n\nobbligata dal diritto di prelazione cautelativamente è stato ritenuto il 17 gennaio 2017. \n\nSi ricorda che la dichiarazione deve giungere all’obbligato entro tale termine e non solo essere \n\ninviata tale giorno. \n\nSi ricorda pure che la dichiarazione deve essere inoltrata al proprietario iscritto a quel \n\nmomento a registro fondiario; per sicurezza come prassi in questi casi la dichiarazione verrà \n\ninoltrata sia alla venditrice sia all’acquirente, indipendentemente da chi sarà iscritto a RF. \n\n \n\n3.5.3. Tempi e modalità dell’iter della decisione di approvazione del Consiglio Comunale \n\nCalcolando i tempi minimi necessari affinché l’esercizio del diritto di prelazione possa venire \n\nvalidamente esercitato e ricevuto dagli obbligati entro il 17 gennaio 2017 la situazione si \n\npresenta come segue: \n\n- seduta del Consiglio Comunale in approvazione del MM   21 novembre 2016 \n\n- esposizione risoluzioni CC all’albo comunale    22 novembre 2016 \n\n- inizio termini di ricorso (30 giorni) e per referendum (45 giorni)  23 novembre 2016 \n\n- crescita in giudicato risoluzione CC (al termine di tale giorno)    6 gennaio 2017 \n\n- inoltro per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, anticipata \n\n  per FAX e mail, agli obbligati della dichiarazione di esercizio     7 gennaio 2017 \n\n- riserva per eventuale disguido postale, fino al     10 gennaio 2017 \n\n- periodo di ricevimento della dichiarazione agli obbligati  \n\n  (incluso caso di non ritiro della raccomandata)  dall’11 gennaio 2017 al 17 gennaio 2017 \n\n \n\n\n\n12 \n\n \n\nConsiderato quanto precede, anche speculando su tempi più brevi tra una fase e l’altra \n\ndell’iter anzidetto, viene confermata la necessità di licenziamento del MM munito della \n\nclausola dell’urgenza come sopra richiesto in ingresso. \n\n \n\n \n\n4. Aspetti tecnici e pianificatori \n \n\nL’inserimento di un autosilo in Largo Zorzi era stato concepito nel corso degli anni ’80 quale \n\npossibile soluzione ai concreti problemi di parcheggio che caratterizzavano in quegli anni il \n\ncentro cittadino. In precedenza erano state valutate anche altre opzioni, non da ultimo quella \n\ndi realizzare una struttura del genere direttamente sotto Piazza Grande. \n\n \n\nIl dimensionamento teneva conto del fabbisogno accresciuto della mobilità individuale, come \n\npure di una riduzione dei posteggi in superficie, nell’area di competenza del nuovo autosilo. \n\nIn ogni caso, fin dall’inizio la premessa era quella di operare con una struttura completamente \n\ninterrata, ripristinando successivamente lo spazio pubblico soprastante che, in base al piano \n\nregolatore in vigore, contemplava ancora Largo Zorzi quale asse viario per il traffico \n\nindividuale motorizzato. Vale la pena di ricordare che proprio contestualmente all’avvio dei \n\nlavori di costruzione era stato lanciato il concorso per la sistemazione di Piazza Grande e \n\nLargo Zorzi, vinto nel 1989 dall’arch. Luigi Snozzi, con il progetto La Riva. Lo scopo era \n\nquello di disporre di una soluzione per la sistemazione della superficie soprastante il nuovo \n\nautosilo. \n\n \n\nLa struttura realizzata ospita complessivamente 386 posti auto, distribuiti su 3 piani. L’unico \n\naccesso veicolare è collocato in corrispondenza del tratto iniziale di via Cattori. Questo \n\naspetto è stato in passato fortemente criticato, non ritenendo sufficientemente pratico e \n\nvisibile l’ingresso al parcheggio. Quale alternativa si era ipotizzata anche un’uscita \n\ndirettamente verso il Debarcadero, ma ciò avrebbe comportato ulteriori difficoltà tecniche e di \n\ngestione viaria. In realtà, se si considera l’attuale assetto viario del centro cittadino, l’accesso \n\nin provenienza da Muralto e quello dalla rotonda di Piazza Castello sono correttamente \n\nsegnalati e di facile percorrenza. \n\n \n\nLe uscite pedonali sono collocate alle due estremità della struttura, rivolgendosi sia all’area \n\ncentrale di Largo Zorzi e Piazza Grande, sia all’area del Lungolago e dei giardini pubblici, \n\navente una chiara valenza turistica e di svago. Va detto che con la prima tappa del progetto \n\nSnozzi, pubblicata nel 1991 e oggetto di ricorsi che ne hanno impedito la concretizzazione, si \n\npostulava il principio di una ridefinizione del loro ingombro, senza con questo modificarne la \n\nfunzionalità. \n\n \n\nIn regime di lago normale il volume dell’autosilo si trova per circa i due terzi immerso nella \n\nfalda. Da qui la necessità di garantirne la tenuta alle infiltrazioni e di ancorare l’intera \n\nstruttura in modo da contrastare la spinta idrostatica. Questi aspetti, abbinati ad altri elementi \n\nquali lo spostamento di infrastrutture varie e, addirittura, di una pianta protetta, avevano \n\ncomportato dei costi che risultavano decisamente superiori a quelli normalmente previsti per \n\nmanufatti di questo genere. Il costo per posto auto aveva superato i fr. 50'000.--. A questo \n\nproposito, è interessante notare che il rapporto peritale relativo agli aspetti tecnici, allegato al \n\npresente messaggio (v. doc. 16), indica un costo di costruzione a nuovo di circa fr. 24.5 mio \n\n(IVA esclusa). \n\n \n\n\n\n13 \n\n \n\nDal punto di vista tecnico, va anche precisato che all’epoca non erano ancora presenti sul \n\nmercato delle soluzioni di impermeabilizzazione delle strutture dell’efficacia di quelle attuali, \n\ntipo “vasca bianca”. Fin da subito la struttura ha dovuto subire delle infiltrazioni d’acqua che \n\nperò non hanno mai causato particolari problemi e sono state gestite con degli accorgimenti \n\nefficaci, con una raccolta ed uno smaltimento delle acque infiltrate. Le foto allegate al \n\nrapporto peritale mettono in evidenza alcuni di questi punti di infiltrazione (v. doc. 16).  \n\n \n\nCome si evince dal suddetto rapporto, le condizioni del manufatto sono congruenti con le sue \n\ncaratteristiche di partenza e con la durata di esercizio. Ciò significa che sono stati eseguiti \n\ndiversi lavori di manutenzione che ne hanno mantenuto il valore e garantito il funzionamento. \n\nVale la pena di ricordare gli investimenti che l’allora nuova proprietaria (Jelmoli Immobilien \n\nAG) aveva messo in atto nel 2001, anche a seguito dell’esondazione del lago dell’ottobre \n\n2000. Tra questi interventi figuravano ad esempio le misure di protezione contro le fuoriuscite \n\ndel lago (sistema di paratoie), come pure l’impostazione della nuova segnaletica \n\nd’indirizzamento per l’autosilo. \n\n \n\nDal punto di vista pianificatorio, la struttura è inserita nel nuovo Piano Regolatore \n\nParticolareggiato del Centro Urbano, adottato lo scorso marzo dal Consiglio Comunale, e \n\nfigura pure nel Piano dell’urbanizzazione che il Municipio ha trasmesso al Dipartimento del \n\nTerritorio, per esame preliminare, lo scorso mese di dicembre. A tal proposito, siamo in attesa \n\ndella risposta del Cantone. Nel Piano in questione, che riporta tutti i parcheggi pubblici della \n\nCittà, abbiamo già previsto un possibile ingrandimento della struttura di Largo Zorzi, con una \n\nsua estensione in direzione di Piazza Grande ed un aumento di 60 posti auto (v. doc. 16). \n\nL’intenzione del Municipio è duplice: rendere più attrattiva la sosta nell’autosilo, \n\n“avvicinandolo” a Piazza Grande tramite la creazione di una nuova uscita pedonale tra i \n\ngiardini Pioda e l’edificio postale, togliendo una serie di parcheggi in superficie per \n\nmigliorare la fruibilità pedonale degli spazi pubblici pregiati del centro cittadino. \n\n \n\nPer quest’ultimo aspetto, il numero esatto degli stalli da eliminare è stato definito da uno \n\nstudio specialistico elaborato da un ingegnere del traffico, grazie al quale disponiamo ora di \n\nun calcolo preciso del fabbisogno di posteggi pubblici in Città. Contemporaneamente, è stata \n\nindicata una strategia di gestione di questi posteggi, segnatamente per quanto concerne il \n\npotenziamento o la ricollocazione di apposite strutture, come nel caso che ci concerne. \n\nRiassumendo le conclusioni dello studio per il settore centrale di Locarno, possiamo dire che: \n\n \n\n Nel comparto di Città Vecchia il saldo negativo è di 124 posti auto; \n\n Nel comparto del Quartiere Rusca il saldo negativo è di 158 posti auto; \n\n Nel comparto di Largo Zorzi e Piazza Grande, grazie alla presenza dell’autosilo, c’è \n\nun saldo positivo di 118 posti auto che compensa in parte le carenze registrate nei \n\nquartieri limitrofi; \n\n Il proposto aumento di 60 posti auto nell’autosilo di Largo Zorzi è strettamente \n\nconnesso con l’eliminazione di 32 stalli presenti in superficie, in via Gilardi, su Largo \n\nZorzi e nelle vicinanze dello stabile UBS. \n\n \n\nTornando agli aspetti tecnici, si conferma l’importanza del mantenimento della struttura in \n\nuno stato adeguato agli standard normativi moderni, secondo il principio del \n\n“Werterhaltungmanagement”. Riteniamo che l’importo annuo medio di fr. 108'000.—\n\ndestinato alla manutenzione ordinaria possa rispondere almeno in parte a queste esigenze. \n\n \n\n\n\n14 \n\n \n\nIl rapporto peritale fornisce a tal proposito una serie di elementi utili per definire i costi di \n\nmanutenzione straordinaria che il proprietario della struttura dovrà affrontare nel corso dei \n\nprossimi decenni. Il perito parte dapprima dall’assunto che l’involucro in quanto tale è stato \n\nconcepito per una durata di vita complessiva di 80 anni, vale a dire 20 anni oltre il termine del \n\ndiritto di superficie aggiornato nel 2001. Considerando questo lasso di tempo, va sicuramente \n\ncalcolata la sostituzione o la manutenzione straordinaria della maggior parte degli impianti \n\n(ventilazione, antincendio, videosorveglianza, ascensori ecc.). Inoltre, a livello strutturale il \n\nperito tiene conto della necessità di risanare i betoncini, che in alcuni punti risultano \n\ndanneggiati (fessure a ragnatela, stacco dalla soletta), e di rifare l’impermeabilizzazione \n\ndell’estradosso di soletta che al momento risulta comunque perfettamente integra. \n\nComplessivamente, sull’arco dei prossimi 54 anni sono da considerare investimenti per ca. \n\n3,2 Mio di franchi, volti a mantenere in un buono stato di funzionamento la struttura. Come \n\nanticipato, una parte di questo costo potrebbe essere compreso nella cifra che annualmente il \n\nproprietario ha destinato ai lavori di manutenzione. Appare tuttavia difficile definire una \n\nquota parte precisa, per cui la valutazione finanziaria affidata al prof. Nosetti ha considerato la \n\ncifra completa quale investimento straordinario da implementare nel calcolo per il “Net \n\nPresent Value” descritto nel prossimo punto. Sempre in questo contesto, il perito ha pure \n\nfornito un’indicazione temporale per la messa in atto di questi interventi straordinari che sono \n\nin massima parte previsti prima del termine di scadenza del diritto di superficie nel 2050. \n\n \n\nDa ultimo, ci sembra importante rilevare che il valore venale ponderato ammonta, secondo il \n\nperito, a fr. 18'975'000.-. \n\n \n\n \n\n5. Aspetti di natura finanziaria \n \n\nIntroduzione  \n\nOltre ad aspetti giuridico-formali e tecnici pianificatori, per un investimento di questa portata \n\nè necessario disporre di elementi e valutazioni di tipo finanziario che mostrino, con un buon \n\ngrado di affidabilità, la sostenibilità finanziaria e le ricadute economiche future.  \n\nCome per altri ambiti, anche per le valutazioni di un investimento vi sono diversi metodi a \n\ndisposizione che sono generalmente riconosciuti come validi. Uno dei più utilizzati è il \n\ncosiddetto “Net Present Value”, il cui valore si ottiene deducendo il costo dell’investimento \n\ndalla somma degli incassi netti futuri scontati ad oggi (Net Present Value = Discounted Cash \n\nFlows – Investimento). Il Municipio si è avvalso della consulenza del prof. Orlando Nosetti, \n\nle cui conclusioni sono contenute negli allegati referti peritali (v. doc. 1 e 2). \n\nSe da un lato il Net Present Value è un importo che indica se l’investimento è recuperato \n\ntramite la gestione corrente futura, quindi i Cash flows, un complemento d’informazione è \n\ndato dal sapere come sarà la gestione dell’oggetto dal punto di vista della contabilità \n\ncomunale. In questo caso l’autosilo viene considerato come un nuovo centro di costo con i \n\nrelativi costi e ricavi che determinano un disavanzo o un avanzo d’esercizio. \n\nUn aspetto non indifferente che ci aiuta nelle valutazioni è dato dall’esistenza dell’autosilo già \n\nda diversi anni il che ci permette di disporre di dati certi almeno per quanto riguarda \n\nl’andamento fino ad oggi. \n\n \n\n \n\n\n\n15 \n\n \n\n \n\nValutazioni finanziarie \n\nLe valutazioni effettuate si basano in particolare sugli ultimi cinque conti economici (2011-\n\n2015) e su dati statistici quali numero di soste e andamento ricavi. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAlfine di disporre di una corretta visione delle gestione dell’autosilo, ai risultati del conto \n\neconomico sono da aggiungere le imposte e il canone di superficie. Inoltre, un confronto con \n\naltre strutture paragonabili ci porta a considerare realistico un risparmio sui costi del personale \n\ne amministrativi di rispettivamente circa fr. 70'000.- e fr. 25'000.-. Il Cash flow determinante \n\nannuo risulta quindi essere pari a fr. 1'011'189.- (media 2011-2015).  \n\nQui di seguito è indicata l’evoluzione di alcuni dati statistici. Il numero di entrate si è \n\nstabilizzato sulle 250'000 all’anno e i ricavi lordi sui 1.3 milioni di franchi. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n16 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLe valutazioni effettuate dal consulente esterno indicano un Net Present Value di fr. \n\n2'486'022.--. Le tabelle che seguono mostrano il dettaglio della calcolazione e i fattori \n\nutilizzati per stabilire il costo medio del capitale. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n230'000 \n240'000 \n250'000 \n260'000 \n270'000 \n280'000 \n290'000 \n\n2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 \n\nEntrate (soste brevi, \nabbonamenti e Locard \n\n1'250'000 \n\n1'300'000 \n\n1'350'000 \n\n1'400'000 \n\n1'450'000 \n\n2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 \n\nRicavi da parcheggi \n\n\n\n17 \n\n \n\n   Cash flow Investimenti  Free CF Fattori sconto  Disc Cash flow\n\n  \n\n \n\n \n\n\n\n18 \n\n \n\n \n\n \n\nUn Net Present Value positivo, nel nostro caso attorno ai 2.5 milioni di franchi, sta a \n\nsignificare che l’investimento è vantaggioso rispettivamente sostenibile dal punto di vista \n\nfinanziario. \n\nUn ulteriore elemento di valutazione è il confronto fra la variante dell’acquisto della struttura \n\ncon la rinuncia all’acquisto. In questo caso i fattori determinanti per il calcolo del Net Present \n\nValue sono il canone del diritto di superficie (fr. 54'000.-), le imposte immobiliari (pari a fr. \n\n11'000.-) e l’imposta sull’utile (fr. 20'000.-, stima) che la Città continuerebbe a incassare dal \n\nnuovo proprietario, per un totale annuale quindi di fr. 85'000.-. La variante “rinuncia \n\nall’acquisto” indica un Net Present Value di fr. 1'489'799.-, di circa 1 milione inferiore al \n\nrisultato dello scenario “acquisto”. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n19 \n\n \n\n     Cash flow Fattori sconto  Disc Cash flow \n\n \n\n \n\nCome anticipato in entrata, è utile disporre anche di quello che potrebbe essere il risultato del \n\nnuovo centro di costo “Autosilo Largo Zorzi” dal punto di vista contabile. A questo scopo è \n\nnecessario prendere in considerazione pure l’ammortamento (contabile) e i costi per interesse. \n\nNella calcolazione abbiamo utilizzato per l’ammortamento il 7% sul valore residuo, mentre \n\nper gli interessi un tasso del 2%, sempre sul valore residuo. Il tasso del 7% è quello previsto \n\nnel preventivo 2017 per la categoria delle costruzioni edili, mentre per gli interessi si è \n\nprudenzialmente optato per un costo del denaro superiore alle condizioni di mercato attuali e \n\nal tasso medio del Comune (1.6% a preventivo 2017). \n\nNelle tabelle seguenti trovate l’evoluzione del risultato netto del centro di costo in oggetto \n\npartendo dai parametri indicati. Un’altra variabile esaminata è quella, in aggiunta al prezzo di \n\nacquisto di fr. 13'270'000.-, di investimenti di manutenzione straordinaria che, nella \n\ncalcolazione, sono inseriti con fr. 3'200'000.-, sulla base della perizia tecnica allestita dall’ing. \n\nRosselli (doc. 16). Gli importi sono considerati nei vari anni sulla base delle indicazioni del \n\ntecnico, il primo nel 2025 e l’ultimo nel 2060. Gli interventi più rilevanti riguardano il \n\nrifacimento dei betoncini (fr. 1'400'000.- nel 2035-2037) e il ripristino \n\n\n\n20 \n\n \n\ndell’impermeabilizzazione di copertura (fr. 1'100'000.- nel 2030). Gli importi indicati sono da \n\nintendere IVA esclusa siccome si presume l’assoggettamento all’IVA per la gestione della \n\nstruttura, ciò che permetterà il recupero integrale dell’IVA pagata. Un ulteriore aspetto \n\nconsiderato è rappresentato dall’utilizzo parziale del fondo posteggi, che ammonta \n\nattualmente a 6.4 milioni di franchi. In considerazione degli autosili di cui è prevista la \n\nrealizzazione nei prossimi anni (Monti, Solduno, terreno ex Balli), si ritiene opportuno far \n\ncapo al fondo posteggi in proporzione al costo dell’investimento: per l’autosilo Largo Zorzi la \n\ncifra che proponiamo di prelevare dall’accantonamento contributi sostitutivi posteggi \n\nammonta a fr. 3'700'000.-. \n\nPrezzo d'acquisto 13'270'000\n\nInvestimenti di risanamento 3'200'000 scaglionati 2025-2060\n\nDa fondo posteggi 3'700'000\n\nTasso d'ammortamento 7% sul residuo\n\nTasso d'interesse (costo del capitale) 2%\n\nRisultato Risultato Canone e Risultato\n\nAnno Prima ammort Ammortam Interessi netto imposte "effettivo"\n\n2017 1'011'189 669'900 191'400 149'889 -85'000 64'889\n\n2018 1'011'189 623'007 178'002 210'180 -85'000 125'180\n\n2019 1'011'189 579'397 165'542 266'251 -85'000 181'251\n\n2020 1'011'189 538'839 153'954 318'396 -85'000 233'396\n\n2021 1'011'189 501'120 143'177 366'892 -85'000 281'892\n\n2022 1'011'189 466'042 133'155 411'993 -85'000 326'993\n\n2023 1'011'189 433'419 123'834 453'936 -85'000 368'936\n\n2024 1'011'189 403'079 115'166 492'944 -85'000 407'944\n\n2025 1'011'189 374'864 107'104 529'221 -85'000 444'221\n\n2026 1'011'189 380'123 108'607 522'459 -85'000 437'459\n\n2027 1'011'189 353'515 101'004 556'670 -85'000 471'670\n\n2028 1'011'189 328'769 93'934 588'486 -85'000 503'486\n\n2029 1'011'189 305'755 87'359 618'076 -85'000 533'076\n\n2030 1'011'189 284'352 81'243 645'593 -85'000 560'593\n\n2031 1'011'189 350'547 100'156 560'485 -85'000 475'485\n\n2032 1'011'189 326'009 93'145 592'034 -85'000 507'034\n\n2033 1'011'189 303'188 86'625 621'375 -85'000 536'375\n\n2034 1'011'189 281'965 80'562 648'662 -85'000 563'662\n\n2035 1'011'189 262'228 74'922 674'039 -85'000 589'039\n\n2036 1'011'189 276'772 79'078 655'340 -85'000 570'340\n\n2037 1'011'189 290'298 82'942 637'949 -85'000 552'949\n\n2038 1'011'189 302'177 86'336 622'676 -85'000 537'676\n\n2039 1'011'189 313'225 89'493 608'472 -95'000 513'472\n\n2040 1'011'189 291'299 83'228 636'662 -95'000 541'662\n\n2041 1'011'189 270'908 77'402 662'879 -95'000 567'879\n\n2042 1'011'189 251'944 71'984 687'261 -95'000 592'261\n\n2043 1'011'189 234'308 66'945 709'936 -95'000 614'936\n\n2044 1'011'189 217'907 62'259 731'023 -95'000 636'023\n\n2045 1'011'189 202'653 57'901 750'635 -95'000 655'635\n\n2046 1'011'189 188'467 53'848 768'874 -95'000 673'874\n\n2047 1'011'189 175'275 50'078 785'836 -95'000 690'836\n\n2048 1'011'189 163'006 46'573 801'610 -95'000 706'610\n\n2049 1'011'189 151'595 43'313 816'281 -95'000 721'281\n\n2050 1'011'189 140'983 40'281 829'925 -95'000 734'925  \n\n \n\n \n\nDalla tabella rileviamo che, contabilmente, il nuovo centro di costo dovrebbe mostrare un \n\navanzo d’esercizio già dal primo anno della nuova gestione. \n\n\n\n21 \n\n \n\nRiteniamo che i dati esposti rispettino pure i disposti dell’art. 164b LOC e 15 RgfLOC \n\n(Regolamento sulla gestione finanziaria) secondo cui i messaggi con proposte d’investimento \n\nrilevanti per rapporto all’importanza del bilancio del comune contengono indicazioni sulle \n\nconseguenze finanziarie: sono di principio rilevanti gli investimenti che comportano una spesa \n\nnetta superiore al 10% del gettito d’imposta cantonale del Comune o a fr. 1'000'000.-. \n\n \n\n \n\n6. Conclusioni \n\n \n\nCome già espresso nella premessa al presente messaggio, il Municipio è convinto che quanto \n\nqui si propone è un’operazione strategica per la nostra Città, pur riconoscendo l’impatto \n\nfinanziario notevole che ciò può comportare. Se dal profilo della gestione corrente l’esercizio \n\ndel diritto di prelazione non dovrebbe gravare eccessivamente e, dopo qualche anno, potrebbe \n\nprodurre anche dei benefici, dal punto di vista degli investimenti vi sarà un aggravio \n\nimportante. \n\nDa quanto precede emerge pure la visione chiara e definita sulla politica dei posteggi che il \n\nMunicipio sostiene già da tempo: non una semplice eliminazione degli stessi ma un loro \n\noculato riassetto per la riqualifica degli spazi pubblici, come pure dimostrano gli altri progetti \n\nin corso, in particolare l’autosilo al terreno ex Balli, e quello dei Monti. Ricordiamo pure che \n\nnel caso specifico è da più di un anno che il Municipio sta trattando per un’estensione \n\ndell’autosilo verso Piazza Grande che, se concretizzato, porterebbe alla riqualifica degli spazi \n\nin superficie e valorizzerebbe la Piazza con tutti i suoi commerci. L'acquisto qui prospettato è, \n\ncome dimostrato sopra, neutro sotto il profilo finanziario, se non leggermente vantaggioso. \n\nInoltre offrirebbe in futuro un apprezzabile margine di manovra nella scelta della strategia \n\ncomunale di gestione dei posteggi e puntualmente renderebbe più facile – ricordiamo che il \n\ndiritto di superficie decade solo nel 2050 – l’eventuale attuazione di detta estensione. \n\nIn conclusione ribadiamo pertanto che l’esercizio del diritto di prelazione sull’autosilo va \n\nconsiderato quale occasione unica d’investimento strategico a lungo termine per lo sviluppo \n\ndella Città.  \n\n \n\nVisto quanto precede, vi invitiamo pertanto a risolvere: \n\n \n\n1. Al presente messaggio è accordata l’urgenza; \n\n \n\n2. E’ ratificata la proposta del Municipio di consenso alla cessione alle seguenti condizioni: \n\n- condizione sostituiva a quelle degli articoli 6.1 e 6.3. del contratto costitutivo del diritto \n\ndi superficie applicabile all’attuale cessione, limitatamente a favore della prevista nuova \n\nsuperficiaria, e consistente nel versamento annuale a favore del Comune di Locarno di \n\nuna maggiore indennità giusta l’art. 7 del contratto costitutivo del diritto di superficie, \n\ncorrispondente al maggior introito fiscale che il Comune avrebbe ottenuto dalla \n\nsuperficiaria se fosse stata una società anonima con sede principale a Locarno; \n\n- condizione sostituiva a quella dell’art. 6.3. in correlazione all’art. 10.12 del contratto \n\ncostitutivo del diritto di superficie applicabile all’attuale cessione, limitatamente a \n\nfavore della prevista nuova superficiaria: la beneficiaria del diritto di superficie è tenuta \n\nalla produzione annuale della documentazione gestionale relativa all’autosilo, così \n\nanche da verificare le premesse su cui sono tenuti a versare l’indennità supplementare in \n\nrispetto della condizione 6.3 CCDS; \n\n\n\n22 \n\n \n\n \n\n3. Il Municipio è incaricato di esercitare il diritto di prelazione di cui all’art. 17 del contratto \n\nCCDS per l’acquisto della part. 5530 RFD Locarno, a seguito della conclusione del \n\ncontratto di compravendita immobiliare di data 14 ottobre 2016 tra la SPS Immobilien AG \n\ne la fondazione Swisscanto Anlagestiftung di Zurigo. \n\n \n\n4. Di conseguenza è stanziato un credito di fr. 13'270’000.-- per procedere a tale acquisto \n\noltre a un ulteriore importo di fr. 150'000.-- per le spese relative all’atto di compravendita e \n\nalle perizie; \n\n \n\n5. Il credito sarà iscritto al capitolo 503.10 “stabili amministrativi”; \n\n \n\n6. A parziale copertura dell’investimento si fa capo all’accantonamento contributi sostitutivi \n\nposteggi, conto 282.01. L’importo di fr. 3'700'000.- sarà inserito alle entrate della gestione \n\ninvestimenti al capitolo 611.20 “Prelevamento contributo posteggi; \n\n \n\n7. A norma dell’art. 13 cpv. 3 LOC, il credito decade se non utilizzato entro il termine di due \n\nanni dalla cresciuta in giudicato definitiva delle presenti risoluzioni. \n\n \n\nCon la massima stima, \n\n \n\nPer il Municipio \n\n Il Sindaco:  Il Segretario: \n\n \n\n ing. Alain Scherrer  avv. Marco Gerosa \n\n \n\n \n\n \n\nAllegati:  \n\nDoc. 1: Perizia Nosetti \n\nDoc. 2: Complemento perizia Nosetti \n\nDoc. 3: estratto Part. 199 RFD Locarno \n\nDoc. 4: estratto Part. 5530 RFD Locarno \n\nDoc. 5: contratto di costituzione diritto di superficie Autosilo 1. Settembre 1988 \n\nDoc. 6: lettera del 17.10.2016 avv. Jermini \n\nDoc. 7: estratto atto con clausola contrattuale concernente il prezzo \n\nDoc. 8: lettera 11.10.2016 avv. Jermini \n\nDoc. 9: MM no. 50 del 30 maggio 1985 \n\nDoc. 10: Rapporto Commissione della Gestione del 18 giugno 1985 \n\nDoc. 11: Verbale Consiglio Comunale 20 giugno 1985 \n\nDoc. 12: MM no. 165 del 13 luglio 1987 \n\nDoc. 13: Rapporto Commissione della Gestione del 16 novembre 1987 \n\nDoc. 14: Verbale Consiglio Comunale del 30 novembre 1987 \n\nDoc. 15: contratto prolungo diritto di superficie Autosilo 13 settembre 2001 \n\nDoc. 16: rapporto peritale Project Partners Ltd \n\n \n\nQuesto messaggio municipale per il quale è chiesta la concessione dell’urgenza è trasmesso \n\nper esame e preavviso alla Commissione della Gestione \n\n\n