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name: "Rumori nel centro cittadino durante l'estate 2018 in prospettiva della stagione 2019 che sta per iniziare"

format: application/pdf

text: \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nBarbara Angelini Piva \n\nCapogruppo PPD \n\nVia Pietro Romerio 8 \n\n6600 Locarno \n\nAvv. Mauro Belgeri \n\nConsigliere Comunale PPD \n\nVia Franscini 2a \n\n6600 Locarno \n\nLodevole \n\nMunicipio \n\nper il tramite \n\nOn. Mauro Silacci \n\nPresidente del consiglio comunale \n\nPiazza Grande 18 \n\n6001 Locarno \n\nLocarno, 21 maggio 2019 \n\nInterrogazione sui rumori nel centro cittadino durante l'estate 2018 in prospettiva della \n\nstagione 2019 che sta per iniziare \n\nOnorevoli signori Sindaco, Vicesindaco e municipali, \n\navvalendoci delle facoltà concesse dalla ROC e LOC, ci permettiamo di inoltrare la seguente \n\ninterrogazione \n\n1` Premessa \n\nll presente atto parlamentare prende lo spunto dall'interrogazione e dalla mozione \n\npresentate nell'autunno del 2017 con la doverosa premessa che, se allora si trattava, \n\ntutto sommato, di un manipolo contenuto di cittadini, questa volta la protesta si è \n\nallargata a macchia d'olio, scendendo in Piazza Grande e in Largo Zorzi, salendo verso \n\nla collina e interessando i concerti di Moon&Stars soprattutto un ventaglio di persone \n\nassai più ampio e variegato. \n\nCome nel 2017, occorre però principiare con una citazione di uno scritto di una cittadina \n\ninfuriata “Purtroppo a Locarno, in questi ultimi anni, si sta perdendo il buon senso e \n\nviverci, soprattutto durante i 3 mesi estivi, diventa un inferno...L”arroganza del potere fa \n\nsi che i poveri cittadini che pagano regolarmente le imposte non siano ascoltati." \n\nln altre parole, è considerato solo chi ha interessi economici e di visibilità.\n\n\n\n2.1. \n\nSempre più frequentemente appaiono sui giornali articoli in cui i medici stigmatizzano i \n\ndanni prodotti dai rumori nelle città, causati sia da automobili, tram, cantieri, etc., ma \n\nanche da musica sparata ad alto volume. \n\nSono molte le persone ad accusare disturbi, quali stress, insonnia, ipertensione, infarto \n\nmiocardico, insufficienza cardiaca e diabetei. \n\nFrequenza delle manifestazioni nel Centro Storico \n\nln linea generale si constata che la frequenza delle manifestazioni nel Centro Storico, in \n\nparticolar modo degli eventi a carattere musicale, tende ad aumentare esponenzialmente \nogni anno. Da primavera ad autunno, l'occupazione di Piazza Grande è praticamente \ncostante ogni fine settimana. Parallelamente, si osserva una propensione a prolungare, \n\nin termini di giorni e orari, la durata degli eventi esistenti e ad ampliarne l'estensione sul \n\nsuolo pubblico, come nel caso di Moon&Stars su Largo Zorzi. \n\nDal profilo dei rumori e, in particolare, della tutela della quiete notturna, questa tendenza \n\ndesta serie preoccupazioni e sta progressivamente erodendo la tolleranza dei residenti. \nL'aumento delle lamentele, da parte dei cittadini, ne e una chiara conferma. Cittadini che \n\nnon pretendono di vivere nel silenzio assoluto, ma reputano semplicemente che si stia \n\nesagerando e che l'equilibrio tra animazione del Centro Storico e residenza stia venendo \nmeno. A fronte dei reclami, tuttavia, la vocazione turistica di Locarno è sempre chiamata \n\nin causa, a giustificazione di ogni tipo d'iniziativa ed evento supplementare. \nL'impressione e che il Municipio non ponga limiti di alcun tipo, né nel numero di eventi \nall'aperto autorizzati sulllarco dell'anno, ne nella tipologia delle manifestazioni, che è \n\ncostituita in prevalenza da animazioni musicali. Le deroghe, quali sono i concerti \nall'aperto ai sensi dell'Ordinanza comunale contro la repressione dei rumori molesti, \ncostituiscono più che altro la regola e, poiche' non hanno la facoltà di esprimersi \npreventivamente in merito, ai cittadini non resta che subire. \n\nBreve cronistoria \n\nMoon&Stars \n\nll rumore prima e dopo i concerti e stato nettamente più forte rispetto agli ultimi anni, in \n\nparticolare l'ultimo botto finale che sigla la fine di ogni concerto, è stato percepito e \n\ncensurato da moltissimi abitanti, compresi quelli dei comuni limitrofi, tra i quali Ascona. \n\nNe consegue che, per periodi troppo prolungati, a Locarno ma anche nei dintorni non e \n\normai più possibile né pensare né meditare. \nD'altronde, nello scorso luglio, dopo l'ultimo concerto, sono stati perpetrati dei \n\nvandalismi: postazioni di spaccio di bibite e viveri sono state bruciate, in Largo Zorzi, \n\nrispettivamente alleggerite alla Lanca degli stornazzi, un'auto di grossa cilindrata è stata \n\nsfregiata sul lungolago e alcune bicilette del Bike Sharing sono state gettate nel lago.2 \n\n1 Dr. med. Giorgio Noseda La Regione, “I rumori vanno al cuore” 13.02.19, pag. 15, \n2 Davide Martinoni, La Regione, 23.07.18, pagA 13.\n\n\n\n2.2. \n\nll giorno dopo si e appreso che la Città avrebbe valutato l'opportunità di costituirsi \n\naccusatrice privata nell'ambito della domanda del risarcimento del danno.3 \n\nLo stesso giorno, sempre la Regione metteva in risalto l'intervento della sezione PPD \n\ncittadina intitolato “Moon&Stars e commerci, qualcosa non va". \n\nOra, indipendentemente dagli interessi (legittimi beninteso) degli esercenti locali, tema \n\nperò che esula dal presente atto parlamentare, il PPD si è soprattutto e a giusta ragione \n\npreoccupato (finalmente in modo corale) di qarantire al cittadino un utilizzo del suolo \n\npubblico in assenza di concerti. \n\nLe modalità di utilizzo del suolo pubblico, dovrebbero infatti garantire al cittadino, che si \n\ntrova intralciato anche negli spostamenti diurni, la facolta di spostarsi, anche perche \n\nsubisce un importante disturbo della quiete notturna (aspetto centrale della presente \n\ninterrogazione). \n\nDal canto suo, il PS4 ha inoltrato al Municipio un'interrogazione (primo firmatario l'On. \n\nPietro Snider). \n\nGli spunti, di per sé interessanti, non toccano però la tematica del presente atto \n\nparlamentare; ne consegue che i quesiti da essi sollevati possono rimanere aperti. \n\nFestival (Teatro Paravento, Largo Zorzi- alias “Piazza piccola") \n\nChe la situazione sia ormai intollerabile e senza ritorno, è testimoniato, con palmare \n\nanche se infelice evidenza, dallo stato di Piazza Grande, con un continuo stillicidio di \n\ncommerci e esercizi pubblici (chiusi e trasferiti altrove), segno inequivocabile che \n\nqualcosa non va, indipendentemente dai rumori, anche da un profilo generalefi, tanto che \n\nnelle attrattive turistiche (nel 2018 e non per nulla il Ticino a differenza delle province \n\nitaliane confinanti ha subito un tracollo) il salotto cittadino si limita a conseguire un poco \n\nlusinghiero giudizio medio. \n\nCiò nonostante, tornando per un attimo a Moon&Stars, il nostro Municipio prosegue \n\nimperterrito con i propri errori, permettendo e tollerando la baraonda nella Piazza piccola, \n\nche tra l'altro ha esatto un pesantissimo tributo ai giardini pubblici, e questo con w \npace della ricerca del tanto decantato equilibrio tra le diverse esiqenze in discussione. \n\nLa politichetta del divertimento non è più cosi pagante dal lato turistico. \nGente che viene, sbraita, rumoreggia e se ne va, mentre chi abita a Locarno cerca di \n\ncambiare domicilio. \n\nVogliamo avere una città fantasma per chi viene solo per divertirsi e poi torna nei propri \n\npaesi tranquilli; il diritto del sonno è iscritto nella Carta dei diritti dell'uomo e tutti i medici \n\nconcordano nel dire che la carenza di sonno per giorni o il sonno interrotto per rumori \n\nportano ad avere diverse patologie fino all'esaurimento. \n\nEsito dei colloqui intercorsi tra il qrunpo di lavoro e i cittadini \n\n3 La Regione, 24.07418, pag, 9. \n4 La Regione 0208.18, pag. 10A \n5 Piazza Grande, più luci che ombre sui commerci, Cdt 27.08.18, pag, 11A\n\n\n\n4.1. \n\n4.2. \n\n4.3. \n\n4.4. \n\n4.5. \n\n4.6. \n\n4.7. \n\nIn occasione dei molteplici colloqui sono emersi sinteticamente le seguenti lagnanze: \n\nNetto peggioramento per Moon&Stars; \n\nMassiccio peggioramento del teatro Paravento che imperversa e spadroneggia per 3 \n\nsettimane; \n\nCome anticipato, la ricerca delllequilibrio tra eventi e interessi della cittadinanza alla \n\ntranquillità non può più a lungo essere sbilanciato a nocumento di quest'ultima. \n\nDomande \n\nConclusivamente, ritenuto quanto precede, ci si permette pertanto di sottoporre le \n\nseguenti domande: \n\nSecondo quali criteri il Municipio definisce la programmazione annuale degli eventi sul \n\nsuolo pubblico? ln particolare, come regola la frequenza e la durata delle manifestazioni, \n\nin special modo quelle a carattere musicale, tenuto conto che la quiete notturna deve \n\ncomunque essere tutelata? \n\nQuante manifestazioni sono state organizzate nel 2017 e nel 2018? Quante di queste \n\nerano a carattere musicale? \n\nPer quale motivo il Municipio non pubblica una lista indicativa degli eventi programmati \n\ndurante l'anno, come invece fa la Città di Bellinzona? \n\nPer le manifestazioni di carattere regionale, il Municipio richiede il preavviso della \n\nSezione della protezione delllaria delllacqua e del suolo (SPAAS), come previsto dall'art \n\n7 cpv. 6 del Regolamento di applicazione dell'Ordinanza federale contro l'inquinamento \n\nfonico (ROIF)? \n\nSe si, per quali manifestazioni? \n\nQuanti reclami generali sono pervenuti al Municipio negli anni 2017 e 2018? \n\nQuanti controlli del livello sonoro orario sono stati effettuati durante le manifestazioni \n\norganizzate negli ultimi due anni? \n\nPer limitare i disagi ai residenti, non sarebbe auspicabile, in linea generale, anticipare \nl'orario di inizio (e quindi di fine) dei concerti? \n\nConsiderati i numerosi reclami generali estesi anche a Piazza Grande e a Largo Zorzi \n\n(non contro la musica in se ma contro i volumi della stessa) intende mantenere in futuro \n\nla Piazza piccola?\n\n\n\n4.8. Come intende considerare le lamentele espresse dalla cittadinanza soprattutto in \n\nrelazione alla mancanza di sensibilità organizzando concerti per nulla consoni il Venerdi \n\ne il Sabato Santo, mettendo al centro unicamente llintendimento di massificare? \n\n4.9. Quali modalita intende mettere in atto per non intralciare, durante i grandi eventi, gli \n\nspostamenti a piedi della popolazione (bambini e anziani in particolare)? \n\n4.10. Al termine di tutte le serie di concerti riportati, quali accorgimenti sono ipotizzabili per \n\nmigliorare la situazione per gli ascoltatori che tornano con il treno, rispettivamente con \n\nl'automobile? \n\n§ È possibile eliminare i botti finali al termine dei concerti di Moon&Stars? \n\n4.11. Quali modalità d'intervento sono ipotizzabili per ridonare a Piazza Grande un minimo di \n\ndecoro in considerazione della maleducazione crescente (persone stravaccate ovunque) \n\ne della sporcizia (resti di cibo, di bevande e di imballaggi per terra) che ristagna \n\novunque? \n\n§ Quante multe per littering sono state comminate negli ultimi mesi? \n\n§§ Non sarebbe possibile (come a Lugano e a Bellinzona) caricare i costi dello smaltimento \n\ndei rifiuti ai venditori (COOP, Manor, ecc.)? \n\n4.12. Non sarebbe ipotizzabile dislocare una parte dei grandi eventi sul sedime antistante la \n\nsede dei Canottieri (in attesa delle relative autorizzazioni riferite alla costruzione del \n\npianificato albergo) considerando che in quel comparto non vi sono stabili abitati, \n\nrispettivamente all'interno della rotonda, rispettivamente allo stadio del lido o sui sedimi \n\ndella Vallerana? \n\n4.13. Per quali ragioni, in tutte le situazioni evidenziate nel corpo dell'atto parlamentare, i \n\ndecibel sono quasi sempre superati? \n\n§ Non sarebbe possibile incrementare i controlli (anche e soprattutto a sorpresa) da parte \n\ndegli specialisti della Polizia comunale? \n\n4.14. Per quanto attiene al Parco Balli, nel periodo transitorio, non sarebbe ipotizzabile \n\nconcretizzare la bella proposta del Patriziato di Ascona intesa alla messa a dimora \n\n(anche didattica si aggiunge) di un frutteto, rispettivamente di erbe aromatiche e fiori? \n\n4.15. Peri vandalismi riportati, il Municipio si è nel frattempo costituito accusatore privato? \n\n4.16. Per quanto concerne il Teatro Paravento in particolare (ritenuta l'organizzazione di feste \n- anche per privati- con musica all`esterno nel giardino fino a tardi): nei periodi fuori da\n\n5\n\n\n\nlVloon&Stars e Festival (inclusa una settimana prima dello stesso) non sarebbe \nipotizzabile rilasciare l'autorizzazione per le serate al massimo fino alle 22:00/ 23:00? \n\nComplemento - per quanto concerne altri periodi delltanno al di fuori dell'estate. \n\n4.17. Per quanto si riferisce a Locarno On Ice: non sarebbe ipotizzabile abbassare in generale \ni dB dei concerti / musica (avantutto per rispetto delludito dei bambini, per favorire la \n\nconversazione della gente in Piazza e naturalmente per ridare tranquillità a chi abita in \n\nPiazza durante un periodo molto prolungato e comprensivo delle feste di fine anno)? \n\n4.18. Per quanto attiene alle manifestazioni sportive o altre (Festa delle fraqole, ecc.) durante i \n\nfine settimana non si potrebbe abbassare il volume dei microfoni in Piazza Grande, \n\nrispettivamente sul lungolago, come pure postare gli altoparlanti in un altro modo in \n\nmaniera da tutelare anche gli abitanti della collina che intendono tutte le grida anche con \n\nle finestre chiuse? \n\nCon ogni ossequio \n\nBarbara Angelini Piva lVlau" Belgeri\n\n\n


name: Complemento al M.M. 87: Perizia valutazione immobiliare terreno ex-Balli

text: \n Lugano    -    Ponte Tresa    -    St. Moritz\n\nValutazione immobiliare\n\nTerreno edificabile, mappale 4848, Via Borghese, 6600 Locarno; terreno ex Balli\nValutazione numero 13.566\nScenario: massimo sfruttamento del terreno con variante di PR attuale, 1 posteggio per ogni 100 m2 SUL\n+ 45 posti per abitanti limitrofi\n\nTipo di immobile\n\nImmobiliare del Borgo SA, Mendrisio\n\nProprietario\n\nMunicipio di Locarno, 6600 Locarno, Signor Bruno Buzzini, Signor Davide Giovannacci.\n\nCliente\n\nMunicipio di Locarno, 6600 Locarno, Signor Bruno Buzzini, Signor Davide Giovannacci.\n\nDatore dell'ordine\n\n\n\nIndice\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\n1Riassunto.............................................................................................................................................\n\n3Mandato...............................................................................................................................................\n\n5Basi per la valutazione........................................................................................................................\n\n7Carta geografica macro.......................................................................................................................\n\n8Carta geografica micro........................................................................................................................\n\n9Terreno................................................................................................................................................\n\n11Oggetto................................................................................................................................................\n\n14Valore del terreno................................................................................................................................\n\n15Valore di mercato................................................................................................................................\n\n16Indici del valore reale...........................................................................................................................\n\n17Valore di reddito..................................................................................................................................\n\n18Rendimenti e indici..............................................................................................................................\n\n21Redditi.................................................................................................................................................\n\n22Costi di esercizio.................................................................................................................................\n\n23Deprezzamenti....................................................................................................................................\n\n24Documentazione fotografica................................................................................................................\n\n25Commenti valutazione.........................................................................................................................\n\n27Commenti generali..............................................................................................................................\n\n29Definizione delle superfici....................................................................................................................\n\n31Criteri energetici..................................................................................................................................\n\n32Radon..................................................................................................................................................\n\n33Rischio ecologico.................................................................................................................................\n\n34Glossario.............................................................................................................................................\n\n35Allegati.................................................................................................................................................\n\nBrülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nLocalizzazione:\nIl terreno, oggetto del mandato, si trova in Via Borghese del comune di Locarno, particella numero 4848 RFD Locarno a\nfianco all'edificio palazzo Orelli-Raffaeli. Il fondo è inserito in un contesto di zona PR "piano particolareggiato del centro\nstorico" con IS 1.1. Il fondo non è inserito nel censimento federale ISOS. Il comune prevede l'inserimento del fondo nei\nfondi da tutelare sotto i beni culturali.\nSi possono inserire sotto il regime del PR attuale nuove costruzioni sul fondo.\n\nIn accordo con il comune, si ipotizza un massimo sfruttamento e un posteggio ogni 100 m2 SUL + 45 posteggi da\nassegnare ai residenti del quartiere. Da estratto registro ordinario in essere sul fondo, lo stesso cede 145.24 m2 SUL al\nfondo vicino.\n\nIl terreno risulta oggi con una superficie edificabile di 2578 m2. Con un indice di sfruttamento di 1.1 permette oggi di\nedificare circa 2835.80 m2. Tolta la cessione indici iscritta a registro fondiario, rimangono circa 2'690.56 m2 SUL.\n\nStato della costruzione:\nTerreno libero da oggetti. Presenza di muro di cinta, forse da tenere per iscrizione e protezione, così come la grotta\nesistente, l'orangerie e la scalinata d'accesso. Per lo scopo economico da inserire nella presente valutazione, questi\nelementi vengono al momento tralasciati.\n\nVendibilità e-o affittabilità:\nConsiderata la posizione centrale, la buona visibilità, la buona raggiungibilità, la vicinanza al centro città, si definisce\nbuona la vendibilità.\n\nIl mercato immobiliare ha subito negli ultimi 6 mesi un rallentamento e l'andamento dei prezzi tende ad un andamento\nlaterale. Il costo del denaro terzi rimane ancora basso, perlomeno per il medio termine, ma le condizioni di finanziamento\nbancario sono state inasprite per quanto concerne il calcolo della sopportabilità.\n\nVendita:\nSecondo il nostro reparto Research (fonte: report "ProperTI Market Study 2016") nella zona i prezzi di vendita di PPP\nper uffici o abitativo si aggirano attorno ai 6'500.- CHF/m2 (quantile 50%) e i 7'200.- CHF/m2 (quantile 70%); FPRE da\n7500.- a 8100.- CHF/m2\n\nAffitto: gli affitti si aggirano nel quartiere tra 210.- CHF/m2 (quantile 50%) e 235.-CHF/m2 (quantile 70%) a dipendenza\ndella grandezza e della posizione dell'ente locato.\nDesk research: in internet, fonte Homegate, si trovano pochi stabilimenti abitativi o stabili misti nuovi in vendita nel\nquartiere.\nTransazioni dirette: non sono presenti grandi numeri di transazioni nel quartire per gli ultimi 12 mesi per stabili o terreni\nsimili nel quartiere.\n\nRiassunto\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIl presente valore di mercato viene di solito definito sulla base degli Standard di Valutazione Svizzeri (SVS). La\ndefinizione del valore di mercato viene citato sotto il capitolo delle osservazioni. Inoltre fanno stato la SIA 416 (volumi e\nsuperfici) e la d-0165 indici nel management immobiliare nonché diversi documenti tecnici e libri del ramo della\nvalutazione immobiliare (cfr. con i commenti in fondo alla perizia).\n\nHighest & best use secondo IFRS 13: in linea come da scopo del mandato.\n\nIl valore commerciale è stato definito su base di tre metodi, classe di posizione, metodo a ritroso su affitto capitalizzato\n(uso proprio) e valore di vendita di appartamenti in PPP. I valori si aggirano tra 6.3 Mio. a 6.5 Mio. a 7.6 Mio. Abbiamo\npertanto motivo di credere che il valore di vendita sia congruente agli andamenti del mercato condizionato che il fondo\nvenga sfruttato come definito.\n\nOsservazione al valore commerciale\n\n6'280'000 CHFValore di mercato\n\nRiassunto\n\n1Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRiassunto\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nMetodo di calcolo:\nIl metodo di calcolo scelto per stimare il valore di mercato della presente valutazione è quello della comparazione con\nsimili terreni nella stessa zona (comparazione diretta con oggetti in vendita e affitto nella zona e valore assoluto del\nterreno dove vi sono terreni di riferimento), il reddito e la classe di posizione con buono stato di finitura e di esecuzione\nmateriale e il calcolo del metodo a ritroso.\nDove il metodo assoluto del terreno non è possibile, si opta per un calcolo del metodo del terreno relativo o a ritroso. e\ncon la classe di posizione.\n\nRischi presenti:\n-Posizione: nessun rischio particolare se non un lieve-medio rumore proveniente dal traffico stradale sul lato sud dello\nstabile; leggero ingombro visivo dovuto dalla presenza di altri stabili nel quartiere.\n\nPonte Tresa, 07.06.2016\n\nIl valutatore immobiliare:\n\nPascal Brülhart, FRICS\n\nLuogo, data e firma\n\n2Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nMandato\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nSituazione: Il cliente (comune di Locarno) desidera conoscere il valore di mercato del bene immobiliare (terreno come da\nNAPR e PR in essere) ed incarica lo studio Brülhart & Partners SA con un mandato di valutazione immobiliare per la\ndefinizione del valore del terreno. Mandato conferito in data 08.06.2016\nSi definisce insieme a due municipali e UTC della città in dettaglio lo scenario da adottare per l'impostazione della\nvalutazione. Cioè massimo sfruttamento con il PR attuale, 1 posteggio per 100 m2 SUL + 45 stalli per abitanti limitrofi.\n\nScopo della valutazione: Definizione del valore di mercato (market value).\nSecondo la formulazione del Tribunale federale, per valore venale è considerato "il prezzo ottenuto in operazioni\nimmobiliari, conchiuse nella stessa regione, relative a fondi d’ubicazione e qualità uguali o analoghe a condizioni usuali".\nPer definizione corrisponde al prezzo di mercato (prezzo massimo) che la maggior parte del gruppo di compratori tipici\ndell’oggetto è disposta a pagare. Anche se non è espressamente prevista la vendita dell’immobile, viene stimato un\nvalore venale orientato alla vendita.\nIl valore venale da calcolare tiene conto di tutti i fattori d’influsso che potrebbero incidere sul prezzo d’acquisto\nconsiderato dai potenziali compratori, in particolare la domanda riscontrata per l’oggetto della stima, i canoni locativi\nottenibili sostenibilmente, la qualità e i rischi nonché i costi che dovranno essere sostenuti in futuro.\n\nMandato: Elaborare un rapporto di valutazione immobiliare. La presente perizia viene svolta quale valutazione\nimmobiliare indipendente, neutrale, privata di parte.\nL'oggetto da valutare, il tipo di utilizzo, la data di valutazione e di visita, il costo della valutazione, la valuta di riferimento,\ni documenti e l'informazione  dettagliata inerente la base e la fonte dei documenti ecc. sono stati definiti insieme al\ncliente prima di eseguire la stima immobiliare conformemente agli Standard Red Book 09 della RICS (PS 2.1).\nSecondo indicazione del tribunale federale, il presente incarico si svolge secondo le regole del mandato, cfr. BGE 127 III\n328.\n\nPotenziale conflitto d'interesse: Dichiariamo di non avere nessun conflitto d'interesse sul presente fondo né con il\nmandante.\n\nSituazione, scopo della valutazione, incarico\n\nIl sopralluogo e la visita semplice dell'immobile sono stati eseguiti da parte del valutatore immobiliare in data 06.06.2016.\nIl valutatore immobiliare ha potuto eseguire una visita del fondo dall'esterno (dal sedime stradale).\nIl giorno di riferimento della valutazione immobiliare è definito con la data del 07.06.2016.\n\nI valori calcolati hanno validità per un normale periodo di vendita e fino a che le circostanze effettive, economiche e\ngiuridiche o altri fattori influenti sul valore dell’immobile non subiscono modifiche. Nel presente caso la durata di validità\nè limitata a 12 mesi.\nSi declina ogni responsabilità per difetti di costruzione o danni non riconoscibili senza ulteriori indagini del fondo.\n\nVisita e giorno di riferimento\n\n3Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nMandato\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nBrülhart & Partners SA\nArea valutazioni e consulenze immobiliari\n\nPascal Brülhart, FRICS\nValutatore immobiliare professionale\nDipl. MAS Real Estate Management FHO\nDipl. Economista immobiliare internazionale Bak\nMembro SIV, Esperto perito immobiliare SEK-SVIT\nValutatore immobiliare certificato ISO 17024\nFiduciario Immobiliare\n\nVia la Piana 12\n6988 Ponte Tresa\nTel.     +41 91 606 63 60\nTel.     +41 91 606 63 62\nMobile +41 79 400 06 17\ninfo@bruelhart-partners.ch\nwww.bruelhart-partners.ch\n\nValutatore  immobiliare\n\n4Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nBasi per la valutazione\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nTutti i valori calcolati nella presente stima sono sotto riserva che il fondo sia libero da rischi ecologici e rifiuti. Per questa\ntematica non sono stati eseguiti ulteriori lavori, indagini e analisi.\n\nI valori calcolati nel presente rapporto di valutazione immobiliare si basano sui documenti ricevuti e consegnati da parte\ndel cliente. Il perito parte dal presupposto che tali documenti si riferiscano all'oggetto in questione e che i dati siano\ncorretti.\n\nLa presente stima non contiene eventuali oneri fiscali per trapassi di proprietà ne oneri fiscali da plusvalori sulla\nsostanza immobiliare.\n\nAl perito non sono stati forniti i giustificativi (dg.) di dettaglio elencati nell'estratto registro fondiario. Questi sono\ndepositati presso l'ufficio registri distrettuale. Nel normale onere di perizia di regola non è comprensivo tale onere.\n\nNon è contemplato nel mandato la misurazione e la valutazione inerente la questione elettrosmog, per l'isolazione fonica\nnegli edifici nonché sostanze nocive come la formaldeide. Si rimanda a specialisti in quanto questi casi richiedono\nmisurazioni speciali.\n\nLa presente valutazione immobiliare non ha e non riesce ad avere la pretesa di poter sostituire un'analisi di rapporto di\nantincendio come eseguito da specialisti in antincendio. Lo stesso esula dal normale rapporto di valutazione immobiliare.\nVengono, dove è il caso, elencate in modo limitato mancanze e criteri base.\n\nNell'ambito della valutazione immobiliare, al valutatore è concesso un margine d'errore riconosciuto dai tribunali, dal\nmomento che la valutazione non è una scienza esatta con un grado di tolleranza circa del +/- 10%. Oscillazioni tra\nprezzo e valore possono essere usuali a dipendenza delle informazioni e dell'abilità di contrattazione tra le parti.\n\nLimitazioni con la due diligence: la presente valutazione immobiliare non ha la pretesa di adempiere ad una due\ndiligence completa ed esaustiva, così come spiegato al punto 6.4 della SVS.\n\nRiserva e osservazioni\n\n- Estratto del registro fondiario: documento A4 di una sola pagina di due, data 28.01.2016\n- Estratto di mappa catastale fonte: sito online cantone, scala 1:1000, del 06.06.2016\n- Norme PR e NAPR: estratti A4; fonte: consegnati da UTC per mail  in data 07.06.2016\n- Scheda indici del fondo: inviato dal comune per mail in data 07.06.2016\n- Scheda rate di ammortamento, foglio A4\n- Piani architetto: -.-\n- Fotografie: eseguite dal perito\n- Sopralluogo: eseguito dal perito\n- Informazioni sulle misure Radon: -.-\n- Protocollo Rasi: -.-\n- Calcolo volumetria SIA 416: su base massimo sfruttamento\n- Calcolo superfici: su base NAPR comune\n- Anno di costruzione: nuovo progetto 2017\n- Investimenti: costi investimento ipotizzati\n- Rinnovi eseguiti negli anni: -.-\n- Analisi statistica dei prezzi: properTI Market Study 2016 Brülhart & Partners SA; FPRE SA\n- Analisi desktop: da internet per oggetti in vendita e in affitto\n- Valutazioni precedenti: -.-\n- Spede d'esercizio: -.-\n- Contratti di locazione: -.-\n- Valore di stima cantonale: -.-\n- Calcolo di stima cantonale: -.-\n- Estratti DG da ufficio registro; documenti copie A4, del 4.02.2011\n- MM numero 87 del 26.01.2016\n\nDocumenti alla base della valutazione immobiliare\n\n5Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nBasi per la valutazione\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\n1 - Estratto del registro fondiario: documento A4 di una sola pagina di due, data 28.01.2016\n2 - Estratto di mappa catastale fonte: sito online cantone, scala 1:1000, del 06.06.2016\n3 - Norme PR e NAPR: estratti A4; fonte: consegnati da UTC per mail  in data 07.06.2016\n4 - Scheda indici del fondo: inviato dal comune per mail in data 07.06.2016\n5 - Scheda rate di ammortamento, foglio A4\n6 - Estratti DG da ufficio registro; documenti copie A4, del 4.02.2011\n7 - MM numero 87 del 26.01.2016\n8 - Mappa Search.ch\n9 - Certificato ISO del valutatore\n\nAllegati alla presente valutazione immobiliare\n\nLa presente perizia è stata allestita in conformità agli standard Svizzeri di valutazione immobiliare (SVS) del 2012, ai \nquali hanno aderito la maggior parte delle associazioni professionali del ramo immobiliare.\n\nSwiss Valuation Standards (SVS)\n\n6Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCarta geografica macro\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nL’immobile (terreno) oggetto della presente valutazione si trova nel comune di Locarno.\nLa regione di Locarno si trova sull'asse Nord-Sud tra Gottardo e Milano, in territorio svizzero a ca. 60 km a Nord di\nMilano, sulle sponde del Lago Maggiore. La città e la regione funge da motore turistico per il cantone Ticino  e dispone di\nun festival internazionale del film. La città risulta essere una città Svizzera di grandezza media-piccola con ca. 15'000\nabitanti.\n\nIl moltiplicatore comunale di imposta è pari all'90% (fonte sito internet della Repubblica e Cantone Ticino).\n\nDescrizione\n\nCarta geografica\n\nSatellite/carta\n\n7Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCarta geografica micro\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIl terreno, oggetto del mandato, si trova in Via Borghese del comune di Locarno, particella numero 4848 RFD Locarno a\nfianco all'edificio palazzo Orelli-Raffaeli. Il fondo è inserito in un contesto di zona PR "piano particolareggiato del centro\nstorico" con IS 1.1. Il fondo non è inserito nel censimento federale ISOS. Il comune prevede l'inserimento del fondo nei\nfondi da tutelare sotto i beni culturali.\nSi possono inserire sotto il regime del PR attuale nuove costruzioni sul fondo.\n\nDistanza dal centro della città: ca. 400 m\nDistanza dalla stazione ferroviaria Locarno: ca. 700 m\nDistanza dallo svincolo autostradale : ca. 20 km\nLa percentuale di residenze secondarie è pari al 29.3% ca.\n\nDescrizione\n\nCarta geografica\n\nSatellite/carta\n\n8Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nTerreno\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIl valutatore dispone dell'estratto del registro fondiario particella  RFD di Locarno. Il perito non dispone di nessuno dei\nrelativi dg.\n\nFondo particella 4848:\n\nServitù e oneri fondiari: onere di limitazione di costruire a favore della particella 406\nAnnotazioni:\nMenzioni: piano regolatore approvato; oneri Lafe\n\n>> per maggiori dettagli si rimanda agli estratti in allegato.\n\nOneri e servitù, menzioni a UR\n\nPiano situazione\n\nIl fondo si presuppone completamente allacciato all'infrastruttura e rete pubblica acqua, fognatura, telefono, via cavo\necc.\nTerreno posto in semi-pianura di forma rettangolare allungata, esposizione in direzione sud.\n\nAllacciamento, forma terreno, morfologia\n\n9Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nTerreno\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nZona di piano regolatore\n\nIl perito ha raccolto le necessarie informazioni per telefono presso UTC Locarno, Dir. Engelhardt in data 07.06.2016 e\nricevuto documenti di PR (fotocopia a colori).\nIl fondo si trova inserito nel piano particolareggiato del Centro Storico nella zona con risanamento conservativo e con\nammissione di nuove costruzioni secondo articolo 39.\n\ndati di PR:\nIndice di sfruttamento: 1.1\n\nSUL massima da piano regolatore: secondo scheda indici dell'UTC = 2'690.56 m2 SUL\n\nNorme di piano regolatore\n\n10Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nVendibilità e-o affittabilità:\nConsiderata la posizione centrale, la buona visibilità, la buona raggiungibilità, la vicinanza al centro città, si definisce\nbuona la vendibilità.\n\nIl mercato immobiliare ha subito negli ultimi 6 mesi un rallentamento e l'andamento dei prezzi tende ad un andamento\nlaterale. Il costo del denaro terzi rimane ancora basso, perlomeno per il medio termine, ma le condizioni di finanziamento\nbancario sono state inasprite per quanto concerne il calcolo della sopportabilità.\n\nVendita:\nSecondo il nostro reparto Research (fonte: report "ProperTI Market Study 2016") nella zona i prezzi di vendita di PPP\nper uffici o abitativo si aggirano attorno ai 6'500.- CHF/m2 (quantile 50%) e i 7'200.- CHF/m2 (quantile 70%); FPRE da\n7500.- a 8100.- CHF/m2.\n\nOggetto\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nSi rimanda al messaggio municipale numero 87 del 26 gennaio 2016 che riprende l'istoriato del fondo in dettaglio. Il\nrelativo documento è allegato alla presente valutazione immobiliare.\n\nIstoriato\n\nImmagine oggetto\n\nSi procede ad una valutazione del terreno dove si ipotizza un massimo sfruttamento del terreno secondo le NAPR e\nscheda indici. Si ipotizza una costruzione di medio-alto standard in linea con il pregio del terreno e la qualità abitativa del\nquartiere.\n\nDescrizione dell'immobile\n\nSi ipotizza qui un utilizzo abitativo oppure un uso con superfici minori di uffici di qualità. Entrambi gli utilizzi vengono\nipotizzati con un affitto simile. Si informa qui che probabilmente remunera di più un uso abitativo in proprio in PPP che\nuno stabile a reddito. Questo rispecchia tra l'altro anche il principio IFRS 13 dell'uso più alto possibile da esporre in\nvalutazione immobiliare.\n\nMix di utilizzo\n\nCommerciabilità, affitto / vendita\n\n11Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nOggetto\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nAffitto: gli affitti si aggirano nel quartiere tra 210.- CHF/m2 (quantile 50%) e 235.-CHF/m2 (quantile 70%) a dipendenza\ndella grandezza e della posizione dell'ente locato.\nDesk research: in internet, fonte Homegate, si trovano pochi stabilimenti abitativi o stabili misti nuovi in vendita nel\nquartiere.\nTransazioni dirette: non sono presenti grandi numeri di transazioni nel quartire per gli ultimi 12 mesi per stabili o terreni\nsimili nel quartiere.\n\nIl descrittivo presente basa sulla struttura SN 506 502 (CCE) codice dei costi secondo elementi SIA 1995 oppure in base\nal CCC. Il descrittivo seguente riporta la qualità di un descrittivo semplice allo scopo di definire nel calcolo i costi di\nriproduzione nella sessione vetustà e costi di costruzione. Non ha assolutamente nessuna pretesa di sostituire una\nrelazione tecnica architettonica ne è stato elaborato in funzione per fungere da testo definito per un dossier di vendita. Il\ndescrittivo qui a seguire si orienta puramente allo scopo della valutazione immobiliare ed è un descrittivo sommario e di\nmassima. Possono presentarsi piccole differenze e mancanze di descrizioni di dettaglio non influenti in modo importanti\nsul valore. Base per il descrittivo è di regola il materiale fotografico, la visita semplice in loco e sopratutto fanno stato i\npiani ufficiali architetto datati, revisionati e firmati, i piani ufficiali PPP formati dal geometra, i capitolati e le offerte\nartigiani. I documenti giustificativi, quando presenti, vengono allegati alla valutazione.\n\nFonte delle informazioni:  >>> non esiste ancora un progetto effettivo. Pertanto si tralascia un descrittivo tecnico. Si\nprocede ad ogni modo con uno standard medio-alto di progetto classe IV - V SIA 102.\n\nD Costruzione grezza, parte interrata\nfondazioni e platea:\n\nE Costruzione grezza fuori terra\n- solette:\n- pareti in elevazione perimetrali:\n- facciate:\n- tetto:\n- finestre:\n\nM opere di finitura\n- pareti:\n- pavimenti:\n- porte:\n\nT Opere esterne\n- giardino\n- terrazzi\n\nIl perito non ha analizzato la struttura sulla sostenibilità della costruzione inerente la norma SIA 261 "sismico nelle\ncostruzioni".\nTale prestazione esula dal normale mandato peritale presente.\nIl canton Ticino si trova nella zona Z1\nLa classe di costruzione I = oggetti normali\nLa classificazione del fondo (A fino F) non è conosciuta né trasmessa al perito\n\nQualità della costruzione\n\n12Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nOggetto\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIl descrittivo presente basa sulla struttura SN 506 502 (CCE) codice dei costi secondo elementi SIA 1995 oppure in base\nal CCC. Il descrittivo seguente riporta la qualità di un descrittivo semplice allo scopo di definire nel calcolo i costi di\nriproduzione nella sessione vetustà e costi di costruzione. Non ha assolutamente nessuna pretesa di sostituire una\nrelazione tecnica architettonica ne è stato elaborato in funzione per fungere da testo definito per un dossier di vendita. Il\ndescrittivo qui a seguire si orienta puramente allo scopo della valutazione immobiliare ed è un descrittivo sommario e di\nmassima. Possono presentarsi piccole differenze e mancanze di descrizioni di dettaglio non influenti in modo importanti\nsul valore. Base per il descrittivo è di regola il materiale fotografico, la visita semplice in loco e sopratutto fanno stato i\npiani ufficiali architetto datati, revisionati e firmati, i piani ufficiali PPP formati dal geometra, i capitolati e le offerte\nartigiani. I documenti giustificativi, quando presenti, vengono allegati alla valutazione.\n\nFonte delle informazioni:  >>> non esiste ancora un progetto effettivo. Pertanto si tralascia un descrittivo tecnico. Si\nprocede ad ogni modo con uno standard medio-alto di progetto classe IV - V SIA 102.\n\nI Istallazioni e impiantistica di trasporto\nI0 = Impianto a corrente forte:\nI1 = Impianto di telecomunicazione e di sicurezza:\nI2 = Impiantistica di riscaldamento:\nI3 = Impianto di ventilazione e clima:\nI4 = Impiantistica acque chiare e luride:\nI5 = Impianti speciali:\nI6 = Impianti di trasporto:\n\nSolo dove esistono ascensori:\nAscensori: La norma europea SNEL, nota in Svizzera come norma SIA, serve ad incrementare la sicurezza degli\nascensori esistenti ed è stata pubblicata il 1 luglio 2004 come norma SIA 370.080. Ai sensi dell'articolo 58 CO il\nproprietario risponde dei danni cagionati da un difetto di manutenzione dell'edificio. Sono quindi compresi anche gli\nascensori e le scale mobili.\nPer gli ascensori più vecchi si presentano di solito tre rischi principali:\n- mancanza delle porte di chiusura della cabina (pericolo di schiacciamento)\n- mancanza di precisione della fermata della cabina (percolo d'inciampo o di caduta)\n- dispositivo di chiamata d'emergenza assente o irraggiungibile (pericolo di restare chiusi nell'ascensore)\n\nImpiantistica tecnica\n\nSi rinuncia alla descrizione in quanto trattasi di terreno libero da costruzioni.\n\nStato della costruzione / Investimenti\n\n13Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nValore del terreno\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nValore relativo del terreno\n\n4848 terreno edificabile\n\nImportoPosizione\n\n18'509'893Valore di partenza\n\n18'509'8934848 Oggetto complessivo\n\n2'578Superficie del fondo\n\n6.250%Moltiplicatore classe di posizione\n\n5.43Punti classe di posizione\n\n33.940%Valore terreno in %\n\n6'281'795Valore del terreno\n\n6'281'795Valore del terreno\n\n2'437Valore fondo m2\n\n12'228'098Valore relativo della costruzione\n\nClasse di posizione\nPuntiDescrizioneTesto\n\n5.43CP-Tabella SIV, edizione 2009\n\n5.43Classe di posizione\n\n7.00A Ubicazione\n\n4.67B Utilizzo\n\n5.00C Posizione\n\n5.50D Viabilità\n\n5.00E Situazione di mercato\n\nPer la definizione dei terreni in Svizzera si usa la classe di posizione, il metodo a ritroso e il sistema a punteggiatura. Il \npiù comune risulta essere la classe di posizione. Questa la si usa qualora non fosse possibile operare su diretta \ncomparazione tra terreni liberi. Quindi per terreni edificati si presta procedere con la classe di posizione.\n\nLa stessa viene descritta negli Swiss valuation Standards pto.5.2.4.\n\nProcedura: si definisce attraverso le tabelle di punteggiatura una media ponderata e la si moltiplica con un numero fisso \ndi 6.25, ottenendo così l'incidenza del terreno in % sul totale del valore commerciale. Il valore di riferimento può essere il \nvalore di reddito oppure il valore a nuovo della ricostruzione. \n\nOsservazioni\n\n14Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nValore di mercato\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nValore del terrenoValore per m2SuperficieValore del terreno\n\n6'281'7952'4372'5784848 terreno edificabile\n\n6'281'795Total Valore del terreno\n\nValore realeValore reale\n\n6'281'795Total Valore reale\n\nScelta del valoreScelta del valore\n\n6'281'795Ponderazione valore di reddito = 0 | Ponderazione valore reale = 1\n\n6'280'000Valore impianto\n\n15Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nIndici del valore reale\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIl valore reale è rappresentato quale valore di ricostruzione (costi di costruzione) sulla base dei principali gruppi del \n"codice dei costi di costruzione" (CCC), il quale è utilizzato per il calcolo degli accantonamenti per i rinnovi ciclici. Si fa \nnotare che i costi di costruzione non possono essere confrontati con i valori, in quanto i valori sono definiti dalla \ndomanda e dall’offerta di mercato con un’ottica economica, mentre i costi sono determinati sulla base della qualità della \ncostruzione da norma SIA 102, del Codice dei costi di costruzione Edilizia (eCCC-E SN 506 511) e del Catalogo dei tipi \ndi opere (CaTO) del Centro svizzero di studio per la razionalizzazione dei costi (CRB).\n\nValore reale\n\n2016\nAnno di costruzione\n\n2'578 m²SF SIA 416 (Superficie del fondo)\n\n6'281'795 CHF(D) Valore relativo del terreno\n\n6'281'795 CHF(E)=(C+D) Valore reale\n\n6'281'795 CHF(F)= Valore di mercato\n\n16Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nValore di reddito\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nCapitale quale rendita perpetua\n\n4848 Oggetto complessivo\n\n2016(0)Posizione\n\n597'630Valore locativo durevole e sostenibile\n\n467'530Ufficio (VMF)\n\n500Opere esterne\n\n129'600Posteggi interni (PPI)\n\n-65'739Costi d'esercizio\n\n-11'953Costi d'esercizio\n\n-35'858Costi di manutenzione\n\n-69'143Accantonamenti\n\n462'747Pigione netta\n\n462'747Valore per la capitalizzazione\n\n2.50%Tasso capitalizzazione\n\n18'509'893Pigione netta capitalizzata\n\n18'509'893Valore di reddito\n\n18'510'000Valore immobiliare oggetto complessivo\n\n3.23%Rendimento lordo\n\n2.50%Rendimento netto\n\nTasso\nValoreTasso netto di\n\ncapitalizzazion\ne\n\nparte %TassoDescrizionePosizione\n\n444'2372.40%3.00%Capitale di terzi\n\n444'2372.40%80.00%3.00%Medie sostenibili di mercato per\ntipologia oggetto\n\nCapitale di terzi, 10 anni fissa\n(1.50%- 2.5%)\n\n00.00%0.00%Capitale proprio\n\n00.00%20.00%0.00%Attesa di ritorno sul capitale\nproprio\n\nCapitale proprio\n\n18'5100.10%0.10%Rischio Macro Micro\n\n18'5100.10%100.00%0.10%Macro e MicroRischio Macro e Micro\n\nIl  perito definisce il tasso di capitalizzazione in base a valori medi e in base ad una comparazione di oggetti simili. Il ciclo \ndi rinnovo è stato scelto in funzione alla durata di vita limitata e la quota al valore a nuovo è stata scelta in funzione \ndell'allestimento delle finiture e dell'impiantistica descritta. Il tasso base viene definito secondo il WACC in base al \nmodello SIV con CT 80% e CP 20%, così come i supplementi macro e micro per rischi. La remunerazione del capitale \nproprio rimane a 0 in quanto qui è stato definito un uso proprio.\n\nTasso di riferimento ipotecaria UFA attualmente al 1.75%\nConfronto Comparis 10 anni ipoteca fissa da 1.0% a 1.5%\n\nOsservazione\n\n17Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRendimenti e indici\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nValori\n\n0 m³VE SIA 416 (Volume edificio)\n\n0 m²VMF SIA d 0165 (Superficie locabile)\n\n0 m²SP SIA 416 (Superficie di piano)\n\n0 m²SPE SIA 416 (Superficie di piano esterna)\n\n0 m²SN SIA 416 (Superficie netta)\n\n2'578 m²SF SIA 416 (Superficie del fondo)\n\n0 m²SUL SIA 416 (Superficie utile lorda)\n\nIndici delle superfici\n\n0%SN / SP SIA 416\n\n0%VMF / SP SIA 416\n\nDati e valori del fondo\n\n2016\nAnno di costruzione\n\n0 CHFValore di stima\n\n0 CHFValore assicurativo\n\nRedditi e costi\n\n0 CHF(1) Canone lordo effettivo (Ist)\n\n0 CHF(2) Canone di mercato sostenibile (Soll)\n\n0 CHF(3)=(1-2) Differenza tra canone di mercato sostenibile (Soll) e Canone lordo effettivo (Ist)\n\n0 CHF(4) Costi di esercizio\n\n0 CHF(5) Accantonamenti\n\n0 CHF(6)=(4+5) Costi di esercizio + accantonamenti\n\n0 CHF(7)=(1-6) Canone netto effettivo (Ist)\n\n0 CHF(8)=(2-6) Canone di mercato sostenibile (Soll) - costi di esercizio - accantonamenti\n\nFinanziamento\n\n0 CHF(9) Costo del capitale di terzi\n\n0 CHF(10)=(7-9) Canone netto effettivo (Ist) - costo del capitale di terzi\n\n0 CHF(11)=(8-9)  Canone netto di mercato sostenibile (Soll) - costo del capitale di terzi\n\n0 CHF(12) Capitale proprio\n\n18Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRendimenti e indici\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIndici di costo\n\n0.00%Costi di esercizio sul canone di mercato sostenibile (Soll)\n\n0.00%Accantonamenti su canone di mercato sostenibile (Soll)\n\n0.00%Costi di esercizio e accantonamenti sul canone di mercato sostenibile (Soll)\n\n0 CHF/m2Costi di esercizio / SN SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Accantonamenti / SN SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Costi di esercizio e accantonamenti / SN SIA 416 m2\n\nValore di reddito\n\n0 CHF(A) Valore di reddito\n\n0 CHF(B) Vetustà tecnica (VT)\n\n0 CHF(C) Valore di reddito a nuovo (senza VT)\n\n6'281'795 CHF(D) Valore aggiuntivo al valore di reddito\n\n6'281'795 CHF(E)=(A+D) Valore di mercato\n\nIndici di rendimento\n\n0.00%(1/A) Canone lordo effettivo (Ist) su valore di reddito\n\n0.00%(2/C) Canone di mercato sostenibile (Soll) su valore di reddito a nuovo\n\n0.00%(6/A) Costi di esercizio sul valore di reddito\n\n0.00%(7/C) Reddito netto effettivo (Ist) su valore di reddito a nuovo\n\n0.00%(10/12) Canone netto effettivo (Ist) - costo del capitale di terzi su capitale proprio\n\n0.00%(11/12) Canone netto di mercato sostenibile (Soll) - costo del capitale di terzi su capitale proprio\n\nIndici del valore di mercato\n\n0 CHF/m3Valore di mercato / VE SIA 416 m3\n\n0 CHF/m2Valore di mercato / VMF SIA d 0165 m2\n\n0 CHF/m2Valore di mercato / SP SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Valore di mercato / SN SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Valore di mercato / SUL SIA 416 m2\n\nAttenzione, l'indice esposto si riferisce al valore complessivo incluso tutti gli elementi di valore.\n\nOsservazione\n\n19Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRendimenti e indici\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIndici del valore di reddito a nuovo\n\n0 CHF/m3Valore di reddito a nuovo / VE SIA 416 m3\n\n0 CHF/m2Valore di reddito a nuovo / VMF SIA d 0165 m2\n\n0 CHF/m2Valore di reddito a nuovo / SP SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Valore di reddito a nuovo / SN SIA 416 m2\n\nIndici del valore di reddito\n\n0 CHF/m3Valore di reddito / VE SIA 416 m3\n\n0 CHF/m2Valore di reddito / VMF SIA d 0165 m2\n\n0 CHF/m2Valore di reddito / SP SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Valore di reddito / SN SIA 416 m2\n\nIndici del valore reale\n\n0 CHF/m3Valore reale / VE SIA 416 m3\n\n0 CHF/m2Valore reale / VMF SIA d 0165 m²\n\n0 CHF/m2Valore reale / SP SIA 416 m²\n\n0 CHF/m2Valore reale / SN SIA 416 m²\n\n2'437 CHF/m2Valore del terreno / SF SIA 416 m²\n\nIndici dei costi di riproduzione\n\n0 CHF/m3Edificio (CCC 2) / VE SIA 416 m3\n\n0 CHF/m2Edificio (CCC 2) / VMF SIA d 0165 m2\n\n0 CHF/m2Edificio (CCC 2) / SP SIA 416 m2\n\n0 CHF/m2Edificio (CCC 2) / SN SIA 416 m2\n\n0.00%Opere esterne (CCC 4) / Edificio (CCC 2)\n\n0.00%Costi secondari (CCC 5) / (CCC 2+4)\n\n20Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRedditi\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\naffitto/ann\no\n\npigione\neffet./a\n\npigione\neffet./m\n\nsost.\nCHF/m2\n\nCHF/ m2pz.unitàtipo\nsup.\n\nannoPosizione / unità\n\n597'630Total\n\n597'130232m²2'577VMF4848 Edificio ipotetico\n\n467'530181m²2'577VMFUfficio (VMF)\n\n434'530190m²2'287VMFSuperficie abitabile\n\n24'000120m²200VMFSuperficie secondaria\n\n9'000100m²90VMFCantine\n\n129'6001'800St72PPIPosteggi interni (PPI)\n\n129'6001'800St72PPIPosteggi interni (PPI)\n\n500m²VMF4848 Opere esterne ipotetiche\n\n5001m²500UFOpere esterne\n\n5001m²500UFOpere esterne / cartelli pubblicitari\n\n21Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCosti di esercizio\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nCosti p.a.%RedditoUnitàAnnoOggetto/tipo costo\n\n65'73911.000%597'630%RE4848 Oggetto complessivo\n\n11'9532.000%597'630%RECosti d'esercizio\n\n11'9532.000%597'630%RECosti d'esercizio (assicurazione, spese, tasse)\n\n17'9293.000%597'630%RECosti amministrativi\n\n17'9293.000%597'630%RECosti amministrativi\n\n35'8586.000%597'630%RECosti di manutenzione\n\n35'8586.000%597'630%RECosti di manutenzione\n\n22Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nDeprezzamenti\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nvetustà tecnicaVT%DVRannualitàDVCcosti rinnovoquota%Elemento costr.\n\n69'143Total\n\n0.0%52.0068'96552660.98414'6400.0%4848 Edificio ipotetico\n\n0.0%50.0068'965501.0009'216'0000.0%Edificio\n\n0.0%100.004'2741001.0003'686'40040.0%Costruzione grezza 1\n\n0.0%55.0017'178551.0002'764'80030.0%Costruzione grezza 2\n\n0.0%35.0020'734351.0001'382'40015.0%Tecnica\n\n0.0%30.0026'779301.0001'382'40015.0%Finiture 1 e 2\n\n0.0%5.000%9'216'0000.0%Costi secondari\n\n0.0%5.000%9'216'000100.0%Costi secondari\n\n0.0%81.00179810.0%4848 Opere esterne ipotetiche\n\n0.0%80.0017980150.0005000.0%Opere esterne\n\n0.0%80.0017980150.000500100.0%Opere esterne\n\n0.0%5.000%75'0000.0%Costi secondari\n\n0.0%5.000%75'000100.0%Costi secondari\n\n23Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nDocumentazione fotografica\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\n24Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nLa presente valutazione è stata elaborata secondo i metodi svizzeri riconosciuti SVS e sostenuti dalle principali\nassociazioni professionali per valutatori immobiliari SEK-SVIT, RICS, SIV. Il valutatore segue inoltre i criteri definiti dalla\ncertificazione ISO 17024.\n\nIl metodo scelto per l'allestimento della presente valutazione immobiliare è il metodo del valore di reddito con\ncomparazione di oggetti simili nel quartiere, oltre al metodo residuale.\n\nPer la stima del valore del terreno si utilizza il metodo della classe di posizione e la comparazione in genere per superfici\ne materializzazione con oggetti simili. Nel caso presente anche il metodo a ritroso per controllo.\nI valori per le pigioni risultano da comparazioni in zona con simili oggetti, da statistiche Svizzere UBS, Iazi, W&P, CS e\ndalla propria banca dati ProperTI Market Study 2016 B&P SA e da FPRE SA.\n\nMetodo: Secondo gli Swiss Valuation Standards (SVS) e metodologie internazionali come Red Book RICS ecc., si\ndefiniscono per stabili con vocazione di rendimento metodi di calcolo reddituale. A dipendenza dell'attesa della\nvariazione (volatilità) dei futuri introiti, si definisce il sistema statico oppure dinamico di calcolo. Nel presente mandato si\nutilizza il sistema statico.\n\nCommenti valutazione\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nSi procede con la definizione del valore commerciale del fondo sulla base di un massimo sfruttamento possibile del\nterreno secondo le NAPR in vigore a questo momento.\nIn accordo con UTC, dopo analisi della redditività dei due scenari presenti, si definisce che la variante autosilo non\npossa raggiungere il valore commerciale della palazzina fuori terra. Pertanto si propone lo sfruttamento massimo della\npalazzina in residenza primaria e uso PPP di singoli appartamenti in proprio.\n\nAccordi particolari con il mandante\n\nLa qualità della documentazione è da ritenersi media, ma sufficiente ad eseguire la presente valutazione immobiliare.\nNel presente caso si tratta della vendita del terreno.\nSi orienta lo spettabile lettore che una valutazione immobiliare di un terreno su base della classe di posizione oppure\nsulla base del valore residuo (Residualwertmethode), si deve sempre definire una serie di ipotesi e assunzioni.\nInserendo quindi delle ipotesi, il valore finale può essere afflitto da imprecisione e incertezza del caso fintanto che non vi\nsia stato studiato in progetto architettonico di dettaglio con il suo rispettivo preventivo di costo di dettaglio e riprodotta la\nvendita o l'affitto effettivo.\n\nQualità dati e documenti\n\nSi assume l'ipotesi di un valore locativo di mercato riferito al tipo d'immobile, la tecnica edilizia ed il suo posizionamento\ngeografico di quartiere.\nIn mancanza di una contabilità immobiliare dettagliata in quanto progetto ipotetico, il perito definisce il tasso di\ncapitalizzazione in base a valori medi e in base ad una comparazione di oggetti di simile fattura e metodo di calcolo\nWACC secondo SIV. I costi d'esercizio vengono pure assunti dal perito con dati medi di benchmark.\nIl ciclo di rinnovo e la longevità dei materiali sono stati scelti in funzione alle normative SVIT/CATEF/HEV e la quota\nCCC è stata scelta in funzione dell'allestimento delle finiture e dell'impiantistica.\nGli accantonamenti sono stati calcolati attraverso la matematica finanziaria su base vita restante degli elementi (qui\nprogetto nuovo).\n\nStima del solo valore del terreno con comparazione nel quartiere e metodo a ritroso.\nPer il costo di costruzione per l'immobile ipotetico, il perito si riferisce ad un immobile di media alta qualità conforme al\npregio della zona, alle statistiche della Schweizer Baudoku per valori unitari medi. Nel presente caso ca. CHF 7500.-\nCHF/mc (scenario abitativo), attorno alla classe SIA IV-V su base SIA 416 e CaTO (valori di riferimento edifici abitativi)\nCRB 2012.\n\nIpotesi e assunzioni/scenari\n\nMetodo di calcolo scelto\n\n25Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCommenti valutazione\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nValori mercato /comparazione\nPer la stima del valore del terreno si utilizza il metodo della classe di posizione metodo relativo e la comparazione in\ngenere per superfici e materializzazione con oggetti simili.\nI valori per le pigioni risultano da comparazioni in zona con simili oggetti, da statistiche Svizzere UBS, Iazi, W&P, CS e\ndalla propria banca dati Report statistico "ProperTI Market Study 2016" della Brülhart & Partners SA market research.\n\nCosti di costruzione/comparazione\nCaTO, valori di riferimento per il costo della costruzione 2012, CRB\nStratus-Spectra Bauteilkosten in Bezug auf den Gebäudeneuwert, 2012, Peter Graf\n\nSecondo Red Book della Royal Institution of Chartered Surveyor (RICS), edizione 2011 guidance note 1 (GN1), il\nvalutatore professionista dovrebbe esprimere all'interno della perizia al cliente il grado di incertezza sul risultato ottenuto.\nLo stesso è subordinato alla volatilità del mercato, instabilità del mercato, al grado di informazione e documenti ricevuti,\nlo stato di aggiornamento del valutatore.\n\nIl grado di incertezza, su base dei punti sopra descritti e alla documentazione presente, è da ritenersi medio.\n\nIncertezze\n\nNessun rischio particolare riscontrato salvo lieve rumore da traffico stradale ma assolutamente nella norma.\n\nRischi\n\nSecondo sentenza del TF in BGE 135 III 537; si definisce che le superfici rimangono di riferimento effettivo per la cosa\nlocata. Il valutatore immobiliare si basa sulla documentazione ricevuta e parte dal presupposto che la stessa sia corretta\ne maggiorata. Non è stato dato mandato al valutatore un mandato per una misurazione digitale e un rilievo con\nstrumentazione sul posto.\n\nIl tribunale federale ammette per mandati, nell'ottica di una scienza non esatta, una tolleranza circa del +/- 10% del\nvalore di mercato  su base di materiale, documentazione e grado di informazione completo.\n\nGrado di precisione: Il grado di precisione della presente valutazione è da ritenersi medio.\n\nPer il costo di costruzione il perito si riferisce alla descrizione dei materiali, alla visita, all'intervista con il cliente e a\nstatistiche della Schweizer Baudoku per valori unitari medi.\nNel presente caso è stato fornito un calcolo del cubo al quale si applica ca. 750.- CHF/mc su base SIA 416, non avendo\nricevuto da parte del cliente un consuntivo del costo di costruzione.\n\nGrado di precisione del risultato\n\n26Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCommenti generali\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nIl perito immobiliare si limita alla descrizione oggettiva tecnica e descrittiva e di valore del bene immobiliare e non entra \nin modo specifico nel campo legale. Per aspetti giuridici legali fuori dalla normale pratica peritale, si raccomanda di far \ncapo ad un giurista specialista. In particolare p.es. per questioni complesse di LAFE, diritto societario, esproprio di fondi \ne fallimenti. \n     \nPer la gestione e per l'elaborazione del presente mandato, il perito sottintende l'esattezza e la completezza dei dati \nforniti dal mandante e dalle autorità. Difetti costruttivi, della statica e danni per rischi ecologici sono stati considerati solo \nper le parti visive dal sopralluogo o dalle fotografie fornite. Parti ed elementi costruttivi coperti e non accessibili non sono \nstati presi in considerazione nella presente perizia così come il profilo geologico del fondo, la sua portata statica né \nacqua di falda.\nI valori sono stati definiti in base a criteri validi al giorno di riferimento (visita oppure mandato) con una validità di 12 \nmesi.\n\nAspetti giuridici\n\nIl perito certifica di non intercorrere in nessun conflitto d'interesse. In particolare non ha né progettato, né amministrato, \nné venduto, né costruito il presente immobile. Certifica inoltre di non aver subito pressione alcuna da parte del \ncommittente o da terzi e di aver potuto svolgere in modo indipendente il presente mandato.\n\nConflitto d'interesse\n\nIl perito s'impegna a rispondere entro breve termine a tutte le domande e questioni del cliente rimaste in sospeso e non \ndefinite durante il conferimento del mandato di stima e /o durante la conferma del mandato. Il perito può inglobare questi \naspetti con mandato esplicito e separato.\n\nGestione reclami\n\nIl perito certifica che è regolarmente assicurato contro i rischi professionali nell'ambito dello svolgimento della sua \nprofessione secondo la legge Fiduciari immobiliari Art 4 Ticino e Art 41 e 43 per fiduciari e periti immobiliari secondo le \nGCA Assicurazione.\n\nCopertura assicurativa professionale\n\nIl perito certifica di essere iscritto come membro professionale presso la maggior parte delle associazioni professionali \nper valutazioni immobiliari come la RICS, la SVIT-SEK, la SIV e conferma di aver sostenuto esami teorici di livello e \ngrado superiore nella valutazione immobiliare. Si certifica di avere oltre 10 anni di esperienza pratica nella valutazione \nimmobiliare sul territorio cantonale e di possedere i requisiti per espletare il presente mandato. Il perito è certificato ISO \n17024/SEC 04.1 per la valutazione immobiliare. Il perito accetta il mandato.\n\nQualifica del perito / capacità / esperienza\n\n27Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCommenti generali\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\n- SVS (Swiss Valuation Standards-RICS) 2012, 2. Edizione\n- Red Book della Royal Institution of Chartered Surveyors, 2011 + 2014\n-  RICS Switzerland - Standards nazionali di valutazione, 11.2013\n- Etica e codice di condotta della RICS\n- Direttiva ASB 1.10.2011 / (Schweizerisches Institut für Immobilienbewertung)\n- Die Immobilienbewertung SIV, Francesco Canonica, 2009\n- Schätzerhandbuch SEK-SVIT/SVKG, 2005 (Schätzungsexpertenkammer /Schweizerische Vereinigung kanto- \n\nnaler Grundstücksexperte)\n- Tabelle Catef per la durata di vita dei materiali (2006), per durata complessiva in appoggio a K. Fierz e visita in \n\nloco.\n- CCC secondo SN 606 500 edizione 2001 e CCE secondo SN 506 502, edizione 2000 -Bauteilkosten Stratus, \n\n2008\n- Indice del costo della costruzione Zurigo, 1.4.2009\n\nTesti e riferimenti per valutazioni immobiliari in Svizzera\n\n"Per il valore di mercato si intende l'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla \ndata di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali \nin una normale transazione, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo \ninformato, con cautela e senza coercizioni."\n\nDefinizione valore commerciale secondo Swiss Valuation Standards (SVS e RICS)\n\nLa differenza tra valore e prezzo è generalmente riconosciuta. Il valore di un immobile rappresenta una simulazione di \nuna transazione sul mercato. Un tale valore si viene a creare attraverso un calcolo oggettivo e trasparente per tutti. \nIl prezzo invece è l'importo pagato/ricevuto nel caso di una transazione. Esso si trova tra le aspettative individuali \n(soggettive) e viene inoltre influenzato da condizioni quadro attuali, dal mercato e può, in base a circostanze particolari, \nvariare dal valore calcolatorio.\n\nDifferenza tra valore e prezzo\n\nI valori calcolati con questa stima valgono al momento della redazione del rapporto di stima e sono destinati all’uso \nesclusivo del committente della stima, rispettivamente del proprietario dell’immobile nell’ambito dello scopo definito per il \nrapporto di valutazione immobiliare. Questa stima può essere quindi trasmessa a terzi solo con l’autorizzazione da parte \ndel committente o del perito. Nei confronti di terzi è esclusa qualsiasi responsabilità nei confronti del perito e del \ncommittente per quanto concernono i dati di questa stima.\n\nProprietà del presente rapporto di stima immobiliare\n\n28Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nSecondo sentenza del TF in BGE 135 III 537; si definisce che le superfici rimangono di riferimento effettivo per la cosa\nlocata. Il valutatore immobiliare si basa sulla documentazione ricevuta e parte dal presupposto che la stessa sia corretta\ne aggiornata. Non è stato dato mandato al valutatore per una misurazione digitale e un rilievo con strumentazione sul\nposto.\n\nFonte delle informazioni:\nLe superfici sono state ricostruite partendo dall'indice di sfruttamento (IS) = 1.1 come da messaggio municipale del\n26.01.2016.\n\nSUL possibile secondo scheda indici UTC = 2690.56 m2 SUL\nQuindi un massimo di 4 piani, H max. 12.50 ml\nSuperficie cantine, superfici non riscaldate 200 m2\nSP = 2890 m2 + 100 m2 = 3000 m2 arrotondati\nSN = 2890 m2 x 0.85 = 2457 m2\nSuperficie netta locabile = 2286 m2\nCantine: 18 x 5 m2 = 90 m2\nVolume ipotizzato: 3000 m2 x h 3.20 = 9600 m3\n\nPosteggi = 27 posti + 45 = 72 posteggi interni\n72 posteggi x 20 = 1440 m2 x h 3.5 = 5'040 m3\n\nTotale volumetria = 14'640 m2\n\nDefinizione delle superfici\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nNorma SIA 416\n\nOsservazioni\n\n29Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nDefinizione delle superfici\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nCosto 9600 x 750.- = 7.2 Mio\nCosto 5040 x 400.- = 2.01 Mio.\nCCC4 = 0.75 Mio.\nCCC5 = 0.49 Mio.\nUtile, rischio e guadagno, tollerante 15% = 1.56\nTotale = 12.01 Mio.\n\nVendita: 6900.-/m2 x 2690 m2 SUL = 18.5 Mio.\nVendita: 27 posteggi a 25' = 0.675 Mio.\nTotale vendita: 19.17 Mio.\n\nTerreno con CP 33.93% >> 19.17 Mio. x  33.93% = 6.5 Mio.\nTerreno con valore residuale >> 19.6 - costo costruzione 12.01 Mio. = 7.59 Mio.\nTerreno calcolato con valore di reddito (uso proprio) = 6.3 Mio.\n\n2'578 m²SF SIA 416 (superficie del fondo)\n\n30Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nCriteri energetici\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nMinergie\n\nMinergie\nIl presente immobile non riporta uno standard energetico Minergie P, Eco, A, su Base SIA 380/1\nUn rapporto CECE non è stato richiesto da parte del proprietario e non è presente.\nUn rapporto o bilancio ecologico comprensivo del calcolo dell'energia grigia in base alla norma SIA SN 2032 non è stato\nconsegnato al perito\n\nEdificio riscaldamento e l’acqua calda\n(valori usuali per un edifico abitativo tipico)\nEdificio residenz. Costruito 120-150 kWh/m2a prima del 1970 430-540 MJ/m2a 12-15 litri olio/m2a\n\nValore limite prescrizioni 90 kWh/m2a 9 litri olio/m2 (norma SIA 380/1) 324 MJ/m2a a\nValore limite prescrizioni, 72 kWh/m2a 7.2 litri olio/m2a esigenze accresciute 259 MJ/m2a\nValore limite MINERGIE 42 kWh/m2a 4.2 litri olio/m2a nuove costruzioni* 151 MJ/m2a\nValore limite MINERGIE-P 30 kWh/m2a 3 litri olio/m2a\n\n>> il presente immobile non presenta ancora un progetto con uno standard minergie con certificazione.\n\nOsservazioni\n\n31Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRadon\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nRadon Svizzera\n\nIl Canton Ticino fa parte dei cantoni colpiti da problematiche Radon.\nPer il presente immobile, il perito non dispone del rapporto delle misurazioni.\nNel caso che non fosse stato misurato il Radon, il perito consiglia di far eseguire una misurazione nei locali ai piani\ninferiori dello stabile.\n\nPer dettagli per cortesia consultare il sito Radon:\nhttp://www.bag.admin.ch/themen/strahlung/00046/01624/index.html?lang=it\n\nOsservazioni\n\n32Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nRischio ecologico\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nNon abbiamo esaminato il terreno. Un profilo geologico e un controllo su possibili contaminazioni non sono stati\nconsegnati. Un profilo idrologico per le acque del sottosuolo non ci è stato fornito.\n\nOsservazioni\n\n33Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nGlossario\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\nCosti di riproduzione/vetustà\n\nCalcoli con effetti del tempo e del tassoCalcolo con matematica finanziaria\n\nDurata di vita complessiva dell'elemento costruttivoDVC\n\nAnnualità (accantonamenti) per annoAnnualità\n\nEtà tecnicaET\n\nVetustà tecnica % VT%\n\nCodice costi costruzioneCCC\n\nCodice dei costi di costruzione ediliziaeCCE-E\n\nCodice dei costi per elementiCCE\n\nValore locativo\n\nDefinizione per unità e quantitativiBZG\n\nSuperficie locabileVMF\n\nPosteggi interniPPI\n\nPosteggi esterniPPA\n\nSoll-redditi per mese, Soll-redditi per annoSoll/mese, Soll/ anno\n\nReddito effettivo mese, Reddito effettivo annoIst/mese, Ist/anno\n\nIndici\n\nSoll-reddito per unità quantitativi es. Soll-reddito per m2, pz, cifra d'affari ecc.Soll/ME\n\nUnità esempio m3, m2, m1ME\n\nglobalegl\n\npezzopz\n\n%RA: Percentuale di ME (unità quantitativa)\n%RE: Percentuale dell'affitto\n%RS: Percentuale del valore a nuovo\n\n%RA, %RE, %RS\n\nGenerale\n\nInternational Valuation StandardIVS\n\nSwiss Valuation StandardSVS\n\nRoyal Institution of Chartered SurveyorsRICS\n\nAssociazione Svizzera degli esperti valutatori immobiliariSVIT-SEK\n\n34Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n\nAllegati\n\nValutazione Immobiliare\n\nLocarno 4848 terreno Immobiliare del Borgo SA, CH 6600 Locarno\n\n35Brülhart & Partners SA, via la Piana 12, CH-6988 Ponte Tresa\n\n\n


Messaggio municipale

text: \n1 \n \n\nM.M. no. 64 concernente la concessione di un credito di CHF 321’000.-- per \nl’introduzione della Zona 30 km/h nel Quartiere Campagna. \n \n \n \n Locarno, 31 luglio 2018 \n \n \nAl Consiglio Comunale \nL o c a r n o \n \n \nGentile Signora Presidente, gentili signore ed egregi signori Consiglieri Comunali, \n \ncon il presente messaggio si propone l’approvazione di un credito necessario ad introdurre \nuna zona a 30 km/h nel quartiere Campagna, atta a migliorare la sicurezza e la vivibilità \ndell’intero comparto. \n \n\n1. Premessa \n\nIl presente progetto è parte integrante della misura “PALoc 2 INF 1.2 - Introduzione modello \nUPI 50/30 a Brissago e Solduno”, al pari della Zona 30 Solduno Ovest, attualmente in fase \ndi realizzazione, per la quale è già garantito il contributo federale mediante la stipula della \nconvenzione di finanziamento tra la Confederazione e il Cantone. \nL’introduzione di una zona 30 km/h nel quartiere Campagna, zona residenziale e di servizi \npubblici che si identifica molto bene con questo genere di procedura per la limitazione delle \nvelocità, ha l’obiettivo di preservare i quartieri residenziali dalle conseguenze negative del \ntraffico veicolare, di accrescere la sicurezza e la mobilità degli utenti più deboli (pedoni e \nciclisti) e di migliorare l’immagine del quartiere e la qualità di vita dei suoi abitanti, con \nparticolare attenzione ai percorsi casa-scuola ed ai principali collegamenti pedonali \nquotidiani. Il tutto rientra nel concetto generale di moderazione del traffico nei quartieri \nresidenziali del nostro Comune. \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nEstratto planimetria generale (comparto Campagna 3)  \n\n\n\n2 \n \n\n2. Il progetto di Zona 30 km/h del quartiere Campagna \n\nIl Municipio di Locarno, in data 21 giugno 2017, ha incaricato lo studio d’ingegneria \nFrancesco Allievi di Ascona per l’allestimento di una perizia tecnica e del progetto definitivo \nrelativo all’introduzione della Zona 30 km/h nel quartiere Campagna.   \nIn data 5 dicembre 2017 ci è stato consegnato l’incarto completo del progetto di ZONA 30, \nche è stato oggetto di approfondite verifiche sia dalla Divisione Urbanistica e Infrastrutture, \nSezione genio civile, sia dalla Polizia Comunale e in seguito discusso con il progettista. Lo \nstudio Allievi ha quindi apportato le modifiche e le correzioni proposte, volte pure a contenere \ni costi d’opera, e ci consegnato gli incarti definitivi del progetto in data 20 aprile 2018. \nDopo verifica dei Servizi del Territorio, il progetto definitivo è stato approvato dal Municipio \ncon Risoluzione Municipale no. 5633 del 29.05.2018, su Rapporto al Municipio della DUI-\nSgc del 4 maggio 2018. \nIl progetto stradale è stato pubblicato, ai sensi della LStr, sul F.U. no. 46/2018 dell’8 giugno \n2018. Con lettera del 10 luglio 2018 il Cantone ci ha informati che l’emissione della decisione \ndel progetto richiederà un lasso di tempo di 30 giorni supplementari (art. 7 cpv. 3 LE).  \n \nCon l’attuazione della ZONA 30 Campagna il Comune sarà dotato di un’ampia porzione del \nterritorio urbano con velocità limitate, come ben raffigurato nella mappa sottostante. \n \n\n \n \nAi comparti qui raffigurati si aggiungono pure la Zona 30 di Città Vecchia Est, quella del \nQuartiere Rusca Est e quella delle Gerre di Sotto. \n \n \n• Basi di progettazione \n\nIl progettista ha innanzitutto effettuato un’analisi del quartiere Campagna interessato \ndall’introduzione della nuova limitazione di ZONA 30, nell'intento di conoscere nel dettaglio \nil contesto, le caratteristiche, i contenuti ed il funzionamento attuali.   \nLa necessità di instaurare una ZONA 30 può inoltre sorgere da una serie di incidenti della \ncircolazione, dalle velocità registrate, o dalla volontà di riorganizzare una zona \npotenzialmente pericolosa. In tal senso, vi è da segnalare che negli ultimi 5 anni nel quartiere \nCampagna sono stati registrati 40 incidenti  e che ben 15 hanno visto il coinvolgimento degli \n\n\n\n3 \n \n\nutenti più deboli della strada (10 con coinvolgimento di pedoni e 5 con il coinvolgimento di \nciclisti), di cui la maggior parte (37 incidenti) successi lungo le strade e le intersezioni \nadiacenti al comparto (Via Vallemaggia, Via B. Varenna, Via A. Franzoni, Via A. Vigizzi, \nVia R. Simen), mentre  all’interno dei comparti (vedi capitolo successivo) si sono registrati 3 \nincidenti con feriti leggeri. \n \n• Definizione dei comparti della ZONA 30 Campagna \n\nIl perimetro di studio per il progetto in questione è esteso a tutto il quartiere Campagna, \nubicato a valle di Via Vallemaggia. Tuttavia, vista la funzione di raccolta di Via A. Franzoni \ne Via B. Varenna, è stato deciso di non inserire la limitazione di velocità a 30 km/h lungo \nqueste arterie, suddividendo quindi il quartiere nei seguenti 3 distinti comparti: \n \n■ Comparto CAMPAGNA 1: delimitato a Nord da Via Vallemaggia, ad Est da Via R. Simen,  \n   a Sud da Via A. Franzoni, e ad Est da Via A. Vigizzi. \n \n■ Comparto CAMPAGNA 2: delimitato a Nord da Via A. Franzoni, ad Est da Via V.   \n   d’Alberti, a Sud da Via B. Varenna, e ad Est da Via A. Vigizzi. \n \n■ Comparto CAMPAGNA 3: delimitato a Nord da Via B. Varenna, ad Est da Via R. Simen, a  \n   Sud da Via San Jorio, e ad Ovest da Via del Passetto. \n \n\n \n\nIl comparto interessato dallo studio è ben delimitato dal resto del tessuto urbano, grazie alla \nmorfologia del territorio, alle peculiarità delle zone edificate e alla presenza delle strade a \nmedio traffico a margine dei comparti (Via Vallemaggia, Via A Franzoni, Via B. Varenna, \nVia R. Simen), che ne definiscono chiaramente i limiti esterni. Il piano delle zone in vigore \nprevede per il quartiere Campagna la destinazione a zona residenziale intensiva (R7), mentre \nil piano del traffico classifica tutte le strade interne ai 3 comparti quali strade di servizio, ad \neccezione di Via A. Franzoni e Via B. Varenna che sono invece classificate quali strade di \nraccolta, giustificando pertanto la suddivisione del quartiere nei 3 comparti distinti descritti \nin precedenza. Il comparto oggetto di studio è da ritenersi un quartiere omogeneo ed unitario, \na carattere prettamente residenziale, nel quale sono ubicati alcuni punti d’interesse pubblico \nquali un ufficio postale, i negozi COOP e Migros, un asilo nido, un parco giochi ed i campi \n\n\n\n4 \n \n\nda calcio, oltre a vari piccoli commerci, bar e ristoranti. Di principio il traffico interno ai 3 \ncomparti è costituito da veicoli appartenenti ai soli residenti o a utenti in visita (veicoli \nvisitatori, fornitori o di servizio).  \n \n• Verifiche e rilievi \n\nIl progettista è quindi passato alle verifiche della fattibilità, ovvero alla possibilità reale di \ninstaurare una ZONA 30 che abbia tutti i requisiti legali per essere impostata. I risultati dello \nstudio confermano la correttezza della proposta per rapporto alle disposizioni federali in \nmateria di segnaletica e di circolazione stradale.  \nDurante l’estate 2017 (mesi di luglio e settembre), il progettista ha organizzato una campagna \ndi monitoraggio del traffico (conteggio veicoli e rilievo delle velocità di circolazione) lungo \nla rete viaria interna ai 3 comparti in oggetto. I principali risultati sono così riassunti: \n- lungo la rete viaria inclusa nei 3 comparti in oggetto, i volumi di traffico rilevati sono in  \n   genere contenuti e variano tra 700 e 800 veicoli/giorno per direzione, valori che riflettono     \n   le caratteristiche di strade di servizio locali, utilizzate prevalentemente da chi risiede o  \n   deve prestare un servizio all’interno del quartiere; \n- lungo le strade monitorate la velocità V85 varia tra 28 km/h e 44 km/h; \n- le velocità massime (vmax) registrate sono sempre superiori al limite attuale di 50 km/h,   \n   ed in alcune postazioni superano addirittura gli 80 km/h (p. es. Via San Jorio - vmax 82  \n   km/h). \n \n• Gestione del traffico e stalli di parcheggio \n\nPer quanto attiene la gestione viaria interna del comparto, viene considerato il regime di \ncircolazione attualmente in vigore, con le seguenti modifiche ai sensi di circolazione: \n \n- Comparto CAMPAGNA 1 \n   Via D. Galli  a) introduzione doppio senso di circolazione ad est di Via in Selva, \n   mai impostato in passato a causa del forte traffico parassitario che, \n   con le modifiche viarie avvenute, si è notevolmente ridotto.  \n   b) introduzione del controsenso ciclabile tra Via del Passetto e Via in \n   Selva, pure mai introdotto prima per i motivi già citati. \n \n- Comparto CAMPAGNA 2 \n   Via V. D’Alberti  introduzione senso unico nord-sud lungo la tratta Via Franzoni-Via \n   Pioda a causa del calibro stradale troppo ridotto e non più a norma. \n \n- Comparto CAMPAGNA 3  \n\nVia V. D’Alberti  introduzione senso unico nord-sud lungo la tratta Via Varenna-Via \nNessi e del controsenso ciclabile. Questa misura si è resa necessaria per \nil calibro stradale non a norma, con la conseguenza di continui passaggi \nsul marciapiede da parte dei veicoli, creando un forte pericolo ai \npedoni; inoltre, con l’impostazione del senso unico si conferma \nl’accesso al quartiere, garantendo allo stesso comunque più possibilità \ndi uscita. \n\n \nTutte le misure d’intervento dovranno comunque permettere un possibile adeguamento del \nregime di circolazione interno, in funzione di eventuali sviluppi pianificatori e viari futuri \n(vedi misura PALoc 3 TIM 18). \n\n\n\n5 \n \n\nAll’interno dei 3 comparti in oggetto sono presenti numerosi stalli di parcheggio pubblici, le \ncui dimensioni risultano conformi alla norma VSS 640 291a.  \nGli stalli di parcheggio presenti fungono inoltre da moderazione del traffico lungo le strade \ninterne ai comparti, ed è pertanto previsto il mantenimento degli stessi, con un’unica \neccezione nel comparto CAMPAGNA 3 lungo Via San Jorio dove, a causa degli interventi \npuntuali di moderazione del traffico, è prevista la soppressione di un singolo stallo.  \n \nDi seguito è riportato il numero di stalli oggi presenti e di quelli mantenuti: \n\n-  Comparto CAMPAGNA 1     37 presenti –   37 mantenuti \n-  Comparto CAMPAGNA 2     58 presenti –   58 mantenuti \n-  Comparto CAMPAGNA 3   186 presenti – 185 mantenuti \n \n• Gestione delle intersezioni \n\nIl progetto d’intervento prevede la messa in opera di tutte quelle misure di segnaletica legate \nall’introduzione del nuovo limite di velocità secondo quanto previsto dall’Ordinanza (741 \n213.3) e dalle normative tecniche (norma VSS 640 851). \n \nIn conformità con le direttive specifiche della Zona 30, tutte le intersezioni interne ai perimetri \ninteressati dovranno essere gestite con la regola della “precedenza da destra”, salvo particolari \neccezioni in caso di visibilità insufficiente. Nel caso concreto, si prevede la demarcazione \ndella precedenza da destra a tutte le intersezioni interne ai 3 perimetri in oggetto. Fanno \neccezione tutte le intersezioni dove è presente o è prevista la realizzazione di un nuovo \nmarciapiede continuo, all’intersezione tra Via Patriziale e Via A. Pioda nel comparto \nCAMPAGNA 2 dove viene mantenuto lo STOP, e alle intersezioni tra Via A. Bustelli con Via. \nP. Romerio e Via Rovedo nel comparto CAMPAGNA 3 dove vengono mantenuti \nrispettivamente la segnaletica di precedenza e lo STOP, a causa delle limitate condizioni di \nvisibilità. \n \n• Passaggi pedonali e camminamenti pedonali \n\nAll’interno del perimetro della ZONA 30, in conformità con le direttive specifiche, non è \nconsentito demarcare passaggi pedonali ai sensi dell’art. 77 cpv 1 OSStr; tali infrastrutture \npossono essere mantenute solo in casi particolari, ad esempio lungo i percorsi casa-scuola, in \nprossimità di centri scolastici o strutture ospedaliere, oppure dove sussistono problemi acuti \ndi visibilità o sicurezza. \n \nAllo stato attuale, all’interno del comparto CAMPAGNA 1 sono presenti 5 passaggi pedonali, \n2 dei quali da sopprimere (Via del Passetto e Via Bianchetti), mentre per 3 passaggi pedonali \nè previsto il mantenimento in quanto sul percorso casa-scuola (2 in Via D. Galli e 1 in Via in \nSelva). Nel comparto CAMPAGNA 2 non sono presenti passaggi pedonali, mentre nel \ncomparto CAMPAGNA 3 è presente un unico passaggio pedonale (su Via San Jorio) che il \nprogetto prevede di mantenere in quanto sul percorso casa-scuola.  \n \nNel comparto CAMPAGNA 3 lungo Via G.G.Nessi è stata inserita una nuova corsia pedonale \n(seg. 6.19 OSStr) sul lato nord della carreggiata, in maniera tale da congiungere i marciapiedi \nesistenti lungo Via Rovedo, Via V. D’Alberti e Via in Selva. Altre corsie pedonali sono inoltre \ngià presenti lungo Via F.A. Bustelli e Via P. Romerio, e per un breve tratto di Via A. Pioda \nnel comparto CAMPAGNA 2. \n\n\n\n6 \n \n\n \n• Interventi fisici all’infrastruttura stradale e alla segnaletica  \n\nNel progetto è già stata considerata la sistemazione della segnaletica verticale, adeguando, \nsostituendo o eliminando alcuni segnali. \n \nIl progetto prevede i seguenti interventi puntuali di moderazione del traffico e messa in \nsicurezza dei camminamenti pedonali: \n \n- Comparto CAMPAGNA 2 \n\n \n.  Creazione di un marciapiede continuo lungo Via del Passetto all’intersezione con Via \n A.Pioda. \n\n  . Creazione di un marciapiede continuo lungo Via in Selva all’intersezione con Via A.  \n Pioda. \n  . Creazione di un marciapiede continuo lungo Via V. D’Alberti all’intersezione con Via \n A. Pioda. \n \n- Comparto CAMPAGNA 3 \n\n \n   . Sopraelevazione dell’intersezione tra Via in Selva e Via San Jorio. \n   .  Creazione di un marciapiede continuo lungo Via S. Jorio all’intersezione con Via P. \n Romerio. \n   .  Creazione di una sopraelevazione in Via San Jorio in corrispondenza del passaggio \n pedonale esistente (mantenuto) sul percorso casa-scuola in direzione della passerella \n esistente sopra la strada cantonale P13. \n \nLa scelta dei punti indicati è avvenuta in funzione dei dati raccolti e a seconda delle possibilità \ntecniche determinate dal punto specifico. Ci riferiamo in modo particolare alla Via San Jorio, \ndove è importante rafforzare l’effetto di moderazione delle velocità. \n \nIn conformità con le direttive tecniche, alle porte in entrata ed uscita dalla ZONA 30 il \nprogetto prevede la seguente sistemazione: \n \n-  Demarcazione di strisce trasversali a larghezza variabile (0,50 e 1,00 metri) di colore rosa \n    -porfido. \n- Demarcazione sulla pavimentazione esistente del pittogramma “ZONA 30”. \n-  Posa dei segnali 2.59.1 “ZONA 30” e 2.59.2 “fine ZONA 30” (segnale fronte retro) \n disposti su telai o totem in funzione dello spazio a disposizione. \n-  Ripetizione del simbolo “30” all’interno dei comparti.  \n \nAltri interventi più incisivi potranno essere se del caso attuati al momento della verifica \nprevista al termine del primo anno di prova (verifica obbligatoria per confermare la fattibilità \ndi impostazione di una Zona 30), durante il quale verranno effettuati dei nuovi controlli delle \nvelocità e raccolti dati su eventuali incidenti. \n \n \n \n \n\n\n\n7 \n \n\n3. Costi  \n\nIl costo complessivo (+/- 10%), elaborato dallo studio Allievi di Ascona per la realizzazione \ndi tutti gli interventi descritti, ammonta a CHF 321’000.-- (imprevisti e IVA 7,7% inclusi), \nripartiti come segue: \n\n \n \n\nL’onorario per l’allestimento della perizia tecnica e del progetto definitivo della Zona 30 \nCampagna, pari a CHF 14'000.-- (IVA inclusa) è stato deliberato dal Municipio (Risoluzione \nno. 3106 del 06.06.2017) con notifica di aggiudicazione del 21 giugno 2017. Inoltre, sempre \ncon notifica del 21 giugno 2017, è stata assegnata allo studio Allievi una prestazione \nsupplementare di CHF 9'000.-- (IVA inclusa), per il noleggio delle apparecchiature radar \nnecessarie per il monitoraggio del traffico. \nIl piano finanziario del Comune ha previsto un importo base per tutti i progetti di zona 30 di  \nCHF 200’000.--. A dipendenza della situazione riscontrata, la cifra che scaturisce dal progetto \ndefinitivo può risultare inferiore, come nel caso della Zona 30 Gerre di Sotto e Solduno ovest, \no in linea con quanto previsto (vedi Zona 30 Città Vecchia Est).   \nIn questo caso, il maggior importo è da ricondurre in primis alle dimensioni del comparto. \nLa voce “onorario di progettazione e DL”, inserita nel preventivo elaborato dallo Studio \nAllievi pari a complessivi CHF 35'500.-- (IVA esclusa), comprende tutte le prestazioni dal \nprogetto di massima al collaudo delle opere. Non sono per contro compresi i costi relativi al \nmonitoraggio del traffico ed alla perizia dopo un anno dalla messa in funzione della Zona 30. \nEventuali prestazioni assunte direttamente dalla DUI-Sgc andranno a diminuire questi oneri.  \n \n• Contributo federale PALoc 2 \n\nIl costo stimato dal Cantone per la misura “PALoc 2 INF 1.2 - Introduzione modello UPI \n50/30 a Brissago e Solduno” è pari a CHF 1’850'000.-- (IVA e rincaro escl.); rispettivamente \nè riconosciuto un contributo massimo federale di CHF 670'000.-- (IVA e rincaro escl., prezzi \n\n\n\n8 \n \n\n2005). La Confederazione cofinanzia la misura fino al contributo massimo stabilito, \naumentato dell’IVA e del rincaro.  \n\nIl contributo massimo federale riconosciuto dal PALoc 2 per il Comune di Locarno \ncorrisponde al 40% dei costi d’opera computabili. Per il presente progetto, che verrà proposto \nquale misura UPI 50/30, dovremo però attendere quali dei tre comparti la Confederazione \nriterrà di includere per il calcolo del contributo federale.  \nNel caso in cui i due comparti legati a Via Vigizzi vengano presi in considerazione, il \ncontributo federale è stimato nell’ordine di CHF 76'000.--. \n \nFacciamo inoltre notare che, con Avviso cantonale no. 23-18 del 26.04.2018, la Sezione della \nmobilità del Cantone ha informato il Municipio che l’intervento di sistemazione \ndell’intersezione di via Vallemaggia con Via del Passetto e Via Streccione (progetto \napprovato dal Municipio con Ris. Mun. no. 3837 del 19.09.2017) potrebbe anch’esso rientrare \nnella misura PALoc 2 UPI 50/30 per l’ottenimento del contributo federale. In questo caso a \nfronte del preventivo di CHF 80'000.-- (IVA e imprevisti compresi), il contributo federale è \nstimato in CHF 30'000.--. \n \nAlla DC verrà pertanto inviato, tramite un unico incarto, sia il presente progetto che quello \nrelativo alla sistemazione dell’intersezione di via Vallemaggia con Via del Passetto e Via \nStreccione, per l’approvazione e il finanziamento federale secondo l’iter usuale stabilito per i \nprogetti PALoc. \n \n4. Tempistica \n\nIl progetto è stato pubblicato sul F.U. no 46/2018 dell’8 giugno 2018, ai sensi della Legge \nsulle strade.  \nAppena vi sarà l’approvazione del credito da parte vostra e l’approvazione del progetto da \nparte del Cantone, si procederà con la trasmissione dell’intera documentazione alla DC, \nsecondo quanto descritto nel capitolo precedente, per avviare la procedura per la stipula della \nconvenzione di finanziamento tra Confederazione e Cantone. \n \nLa realizzazione delle opere è prevista, considerando la tempistica di tutte le procedure, \ncomprese quelle di appalto e delibera delle opere, per la tarda primavera 2019. \nPer quanto attiene alla sistemazione dell’intersezione di via Vallemaggia con Via del Passetto \ne Via Streccione, è intenzione procedere con l’esecuzione delle opere prima dell’inizio del \nnuovo anno scolastico (2018-2019), in quanto questo progetto contempla la messa in \nsicurezza dell’attraversamento pedonale su Via Vallemaggia lungo il percorso casa-scuola. \n \n5. Conclusioni \n\nLo studio elaborato dallo Studio Allievi conferma che il quartiere Campagna soddisfa i \nrequisiti richiesti per l’attuazione di una ZONA 30, ma con la necessita di eseguire alcune \nopere di moderazione del traffico puntuali che serviranno a garantire l’effettivo rispetto del \nlimite di 30 km/h laddove le verifiche tecniche statistiche sui transiti hanno rilevato velocità \nmedie giornaliere sopra i 35 Km/h.  \n\nInterventi come quelli proposti con il presente messaggio permettono di dare una risposta \nconcreta alle esigenze espresse dalla popolazione. Il progetto di Zona 30 km/h presentato \ninteressa un’ampia area del territorio urbano a carattere prettamente residenziale, nel quale \nsono ubicati luoghi d’interesse pubblico quali l’ufficio postale, i negozi COOP e Migros, un \n\n\n\n9 \n \n\nasilo nido, un parco giochi ed i campi da calcio, oltre a vari piccoli commerci, bar e ristoranti. \nCon l’instaurazione della Zona 30 si avrà un miglioramento della qualità di vita dei residenti \ne dell’immagine stessa del quartiere Campagna, oltre che assicurare la sicurezza stradale per \ngli utenti dello spazio pubblico e in particolare per gli utenti più deboli (ciclisti e pedoni). \n \nIl Municipio intende nel prossimo futuro continuare a proporre simili interventi anche nei \nrimanenti quartieri residenziali della nostra Città non ancora interessati da Zone 30 o Zone \nd’incontro, in cui la vivibilità e la sicurezza per gli utenti più deboli è compromessa dalle \nvelocità di percorrenza delle strade (quartiere Saleggi, centro urbano, ecc.). \n \n \nSulla scorta di quanto esposto ai considerandi precedenti, vi invitiamo a risolvere: \n \n\n1. E’ stanziato un credito di CHF 321'000.-- per l’introduzione della Zona 30 Km/h nel \nquartiere Campagna; \n\n \n2. Il credito sarà iscritto al capitolo 501.10 “Strade e marciapiedi”; \n\n \n3. Il “sussidio federale per progetti PaLoc 2 misura UPI 50/30” sarà iscritto al capitolo \n\n660.90 “Sussidi federali per altri investimenti”; \n \n4. A norma dell’art. 13 cpv. 3 LOC, i crediti decadono se non utilizzati entro il termine di \n\ndue anni dalla crescita in giudicato definitiva delle presenti risoluzioni. \n \n \n\nCon la massima stima. \n \n\nPer il Municipio \n \n\n Il Sindaco:  Il Segretario: \n \n \n ing. Alain Scherrer  avv. Marco Gerosa \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAllegati: planimetria generale e 3 planimetrie di dettaglio \n\n \n\nQuesto messaggio municipale è trasmesso per esame e preavviso alla Commissione della \ngestione  \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n