name: Rapporto della Commissione della Gestione sul M.M. no. 13 (acquisto autosilo Largo Zorzi)

text: \n 1/5 \n\nRapporto della CdG sul M.M. no. 13 concernente l’esercizio del diritto di prelazione \nlegale relativo al diritto di superficie per sé stante e permanente, intavolato quale \nparticella 5530 RFD Locarno, e gravante la particella 199 RFD Locarno di proprietà del \nComune di Locarno. \n \n         Locarno, 14 novembre 2016 \n \n \n \n \nEgregio Sig. Presidente, gentili colleghe ed egregi colleghi, \n \nConsiderazioni di carattere generale \ncome sapete il suddetto, corposo MM ci è stato sottoposto con la clausola dell’urgenza. \nLa clausola dell’urgenza, se approvata, permetterebbe al CC di discutere e decidere \nsull’oggetto anche senza la presentazione di un rapporto commissionale. \nVista l’entità della spesa e malgrado la priorità del momento sarebbe stato l’esame dei \npreventivi per i quali dovremo presentare un rapporto in tempo per la decisione entro fine \nanno, abbiamo ritenuto di allestire comunque un rapporto per questo importante oggetto. \nA questo scopo abbiamo concordato con il Municipio un rapido incontro, svoltosi lunedì 7 \nu.s., presenti gli egregi Sig.i Sindaco A. Scherrer e Vice-Sindaco P. Caroni, i Municipali Sig.i \nN. Salvioni, B. Buzzini e D. Giovannacci accompagnati dal Segretario aggiunto N. Snider, dal \ndirettore dei Servizi finanziari G. Filippini e dai periti ing. G. Rosselli e Prof. O. Nosetti, \nquesti ultimi mandatari rispettivamente della perizia tecnica e di valore e di quella da lui \ncosì intitolata sui calcoli d’investimenti, oltre che la vs. commissione al completo. \nSenza tuttavia tralasciare i necessari accenni alla lunga e tribolata storia dell’autosilo di \nLargo Zorzi, rinominato in seguito Parking Centro, in un’ampia e costruttiva discussione \nabbiamo quindi potuto approfondire con tutti i presenti i molteplici aspetti della richiesta, \nconcentrandoci sul suo futuro e su quanto andrà intrapreso per farlo tornare in mani \npubbliche, quale importante tassello di un più ampio disegno strategico di gestione dei \nparcheggi in tutta la Città.  \nInfatti già da tempo il Municipio aveva dato incarico all’ufficio d’ingegneria specializzato \ndell’Ing. F. Allievi di allestire uno studio per la strategia di gestione dei posteggi su suolo \npubblico, consegnato e presentato dal Municipio alla stampa giovedì 7 u.s., pochi giorni \ndopo il nostro incontro, studio che conferma non solo l’importanza strategica \ndell’operazione, ma anche l’ipotesi dell’eventuale estensione del autosilo sotterraneo in \ndirezione Piazza Grande. Operazione che andrà fatta in concomitanza con l’auspicato \nriassetto viario ed urbanistico del comparto  Pza. Grande/Largo Zorzi avente per obiettivo, \ncome già rilevato in altra occasione, la pedonalizzazione e l’abbellimento degli spazi in \nsuperficie senza tralasciare, ma anzi favorire, una più ampia e facilitata accessibilità del \nCentro, per invertire finalmente la perdurante tendenza al suo svuotamento. Importante in \ntal senso sarà anche una precisa analisi e valutazione degli stalli da cancellare in superficie \nsoprassedendo  in particolare all’eliminazione di quelli usati per accedere a servizi di base \nquali, ad esempio, quelli postali.   \n \n\n\n\n 2/5 \n\nAspetti legali  \nCome accennato l’autosilo di Largo Zorzi ha dietro di sé, soprattutto per i primi anni dopo \nl’edificazione ed inaugurazione nel novembre 1990, una lunga ed assai tribolata storia che \nstende la sua ombra sino ai nostri giorni poiché, dopo il suo fallimento ed acquisto da parte \ndell’allora Jelmoli SA di Zurigo, sostituita in seguito, per fusione, dalla SPS Immobilien AG di \nOlten, non sono più state rispettate le clausole vincolanti inserite nel contratto di Diritto di \nsuperficie a suo tempo concesso alla “Autosilo Largo Zorzi SA, di Locarno”. Dette clausole \nsono l’obbligo per la società: \n- di avere la sede sociale a Locarno,  \n- un rappresentante designato dal Comune nel suo CdA, nonché, ad ogni cambiamento \n\ndi proprietà (e le fusioni ne sono parificate) \n-  l’obbligo di chiedere il consenso per la vendita alla concedente, il Comune di Locarno e \n\nper esso al suo Municipio. \nA parte lo sviluppo che la vicenda potrà avere e che approfondiremo in seguito, spunto \nultimo per questo MM è venuto dalla richiesta dell’attuale proprietario, intenzionato a \nvendere la struttura, del consenso per la sua vendita alla Swisscanto Anlagestiftung di \nZurigo, vendita già conclusa e rogata, ma a cui manca il consenso suddetto per essere \nvalidata. \nQuesta decisione è per contratto di competenza del Municipio, ma nella transazione \nproposta dall’attuale proprietario non sono rispettate le suddette clausole contrattuali \nperché la Swisscanto Anlagestiftung, fondazione delle Banche cantonali svizzere per la \ngestione di Casse pensioni, non può portare il domicilio a Locarno e nemmeno può \naccettare la clausola dell’entrata nel proprio CdA di un rappresentante della Città perché fa \nun investimento a Locarno. Il Municipio, anche se precedentemente, in altra \ncomposizione, lo aveva fatto, non è autorizzato a dare il consenso senza l’accordo del CC \nper l’eventuale modifica o annullamento delle clausole citate. \nGià per questo motivo è  nata la necessità di allestire un M.M. che dopo una più ampia ed \napprofondita valutazione ha giustamente portato il Municipio a presentare una ben altra e \npiù confacente proposta, quale quella dell’acquisto della struttura esercitando il diritto di \nprelazione legalmente accordato alla Città. \nPrima di affrontare l’esame di questa possibilità andava comunque fatta la domanda di \ncosa succederebbe a, legittimamente, non dare il consenso alla vendita. Ebbene qui i \npareri sono un po’ discordanti e poiché si è formato in Municipio, ma possiamo dire anche \nin CdG, l’auspicio di rientrare/entrare in possesso di quest’autosilo si è ritenuto dapprima \nin Municipio e poi anche in CdG, di soprassedere alla valutazione di questa ipotesi per non \nmettere a rischio o complicare inutilmente il raggiungimento di questo obiettivo anche se, \nsotto alcuni aspetti avrebbe forse potuto permetterci di risparmiare qualche franco \nnell’acquisto.  \nCon l’obiettivo dell’acquisto il Municipio è quindi passato a proporre con il M.M. in esame \nla procedura a questo punto più semplice per l’acquisto, quella dell’esercizio del Diritto di \nprelazione legale (secondo l’art. 682 CCS) nei casi di vendita di oggetti in Diritto di \nsuperficie. Diritto di prelazione che in presenza del contratto e del rogito firmati, può però \nessere esercitato solo dopo la validazione del contratto tra i citati attori con il proprio \nconsenso alla vendita. \n\n\n\n 3/5 \n\nPer non dare un consenso che non ottempera a precise clausole del contratto originale il \nMunicipio propone quindi al CC una modifica delle clausole che gli permetterebbero in \nseguito di concedere il consenso (o meglio il consenso con la modifica delle clausole) ed in \ntal senso, per la denegata ipotesi che potesse venir approvato solo il consenso alla vendita \ne non il susseguente acquisto esercitando il Diritto di prelazione, ha formulato il pto. 2 del \ndispositivo d’approvazione del M.M..  \nVisto che comunque c’è unità d’intenti per l’acquisto, per semplificare la procedura, la vs. \ncommissione ritiene di soprassedere a questo passo e di autorizzare il Municipio a \nconcedere il consenso semplicemente preavvisando nello stesso l’esercizio del diritto di \nprelazione secondo gli art. 681 e 682 del CCS.  \nIn questo senso formuleremo il relativo emendamento nelle conclusioni e passiamo quindi \nalle osservazioni per quanto concerne l’esercizio del Diritto di prelazione e quindi \nl’acquisto dell’autosilo.  \n  \nConsiderazioni di carattere tecnico e di valore   \nTrattandosi di un oggetto particolare (l’autosilo si trova immerso per ben 2/3 nella falda \nacquifera) prima di allestire il MM, il Municipio, giustamente, ha dato mandato ad uno \nstudio d’ingegneria di valutarne lo stato ed anche il valore attuale nonché il costo degli \ninterventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che ragionevolmente potevano e \ndovevano essere previsti. \nCon grande tempestività il mandatario ha consegnato il documento, allegato 16 del M.M., \nche, pur con la riserva di non aver potuto approfondire per ragioni di tempo alcuni aspetti \ndi minore rilevanza, conferma il buono stato di manutenzione dell’infrastruttura e, \nsuffragato anche da una sotto-perizia tecnica sullo stato degli impianti RVCS, stima alcuni \ncosti di manutenzione straordinaria e di risanamento da eseguire nei prossimi 10 anni \n(previsioni oltre questa data non avrebbero un grande senso perché ancora troppo incerte) \ne con l’ausilio dei dati georeferenziati di GEOTicino e dei parametri di valutazione della \nKPMG ne attesta un valore di stima attuale di 18,975 mio di Fr. quale valore mediato tra la \nstima volumetrica e le stime minime e massime di reddito ipotizzate, basate sullo storico \ndegli incassi sin qui ottenuti. \n \nValutazione dell’investimento \nCosciente che l’acquisto dell’autosilo non avrebbe configurato un affare (ma un Comune \nnemmeno è autorizzato a fare delle speculazioni), il Municipio  ha comunque voluto \nsincerarsi che non si sarebbe invece trasformato in un indesiderato debito per cui ha \nchiesto al Prof. Nosetti, docente e consulente aziendale, di valutare questo investimento. \nIl Prof. Nosetti, in base ai dati contabili ottenuti dagli attuali proprietari ed anche alla \nsuddetta perizia tecnica e di valore con le sue previsioni di costi di manutenzione, ha \nconfermato con il documento del 21 ottobre u.s., annesso al M.M., la fattibilità e \nl’interesse all’acquisto che, pur non promettendo redditi stratosferici, garantisce sin dal \nprimo anno, come centro di costo (o meglio l’inglese profit-center) indipendente, un’utile \nalle casse comunali.  \nVisto che si potranno ottenere degli utili da questo investimento riteniamo infondate le \npaure del Municipio di dover estendere gli orizzonti temporari per altri investimenti che, \ncon l’aiuto degli attuali bassi tassi d’interesse, potranno essere tutti realizzati nei tempi \n\n\n\n 4/5 \n\nprevisti dal PF, anche perché non è ancora in vista la fine della fase dei bassi interessi e, per \nmettersi subito al riparo da cattive sorprese, possono essere finanziati con crediti specifici \na 10-15 anni a tassi d’interesse quasi irrisori. Non che questa sia da considerare macro-\neconomicamente una buona cosa (pensando soprattutto ai capitali a risparmio), ma \nessendo questa la situazione attuale tanto vale approfittarne. Unico punto critico è \nl’aumento del già alto debito pubblico, che però non pone problemi se provocato da \ninvestimenti redditizi (che ne garantiscono l’ammortamento) mentre va affrontato con \nmolta più attenzione per gli investimenti non redditizi.  \n \nOsservazioni ed auspici \nAnzitutto chiediamo che la gestione dell’autosilo divenga un centro di costo (profit-center) \nautonomo all’interno ed appaia come tale nei conti annuali del Comune onde poterne \nsempre valutare, indipendentemente dal esto della gestione comunale, costi, profitti, \ninvestimenti ed ammortamenti. Il centro costo dovrà inoltre diventare soggetto IVA per \npermetterci la deduzione dell’IVA pregressa sui costi di rinnovo e manutenzione della \nstruttura. \n \nLa necessità di valutare una simile proposta con la clausola dell’urgenza e le vicissitudini \nprecedenti di questo e di altri contratti di Diritto di superficie sottoscritti dal Comune ci \nfanno dire che in futuro, in simili contratti, andranno inserite attentamente delle \nestensioni dei termini di risposta ed altre determinate condizioni, richiedendone specifica \niscrizione a RF, per permettere al Municipio, in caso di controversie, modifiche o \nquant’altro, di intavolare le necessarie procedure decisionali potendo usufruire dei lassi di \ntempo normali per la stesura di eventuali MM ed al CC di prendere le decisioni anch’esso \nsenza doversi sottomettere alla clausole dell’urgenza. \n \nConclusioni \nRitenuto tutto quanto sopra vi invitiamo a risolvere: \n \n1. Al M.M. in esame è accordata l’urgenza; \n \n2. (Emendamento al MM) Pur non essendo rispettate due clausole del contratto originale \n\ndi Diritto di superficie il Municipio è autorizzato a concedere il consenso alla vendita \ndell’autosilo intavolato come fondo nr. 5530 RFD Locarno, dall’attuale proprietario, la \nSPS Immobilien AG di Olten, al nuovo proprietario la Swisscanto Anlagestiftung di \nZurigo con l’aggiunta del preavviso che il Comune eserciterà nei termini di legge il \nDiritto di prelazione secondo gli art 681 e 682 del CCS;  \n\n \n3. Il Municipio è incaricato di esercitare il Diritto di prelazione, di cui all’art. 17 del \n\ncontratto CCDS per l’acquisto della part. 5530 RFD Locarno, a seguito della conclusione \ndel contratto di compravendita immobiliare di data 14 ottobre 2016 tra la SPS \nImmobilien AG di Olten e la Swisscanto Anlagestiftung di Zurigo; \n\n \n\n\n\n 5/5 \n\n4. Di conseguenza è stanziato un credito di 13'270'000.- per procedere a tale acquisto e \npagamento oltre ad un ulteriore importo di Fr. 150'000.- per spese relative all’atto di \ncompravendita ed alle perizie; \n\n \n5. Il credito sarà iscritto al capitolo 503.10 “stabili amministrativi”;  \n  \n6. A parziale copertura dell’investimento si fa capo all’accantonamento “contributi \n\nsostitutivi posteggi”, conto 282.01. L’importo di 3'700'000.- sarà inserito alle entrate \ndella gestione investimenti al cap. 611.20 “Prelevamento contributo posteggi”; \n\n \n7. A norma dell’art. 13 cpv. 3 LOC, il credito decade se non utilizzato entro il termine di \n\ndue anni dalla crescita in giudicato definitiva delle presenti risoluzioni. \n \n \nCon ossequio i sottoscritti commissari:  \n \nBruno Bäriswyl      Simone Beltrame \n \n \nLoretta Canonica     Mauro Cavalli  \n \n \nValentina Ceschi     Pier Mellini (con riserva) \n \n \nSimone Merlini      Angelo Pelloni  \n \n \nNicola Pini       Damiano Selcioni (con riserva) \n \n \nGianbeato Vetterli (relatore) \n\n\n