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name: 3 - Rapporto di pianificazione - Quartiere ex-Gas-Macello

format: application/pdf

text: \n \n\n \n\nCITTÀ DI LOCARNO \n\n \n  \n\n \n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPIANO REGOLATORE \n\n \n\n \n\nVariante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello \n \n\n \n\nRapporto di pianificazione \n\n \n\n \n\n \n\nIncarto per il Consiglio comunale \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nMarzo 2024 \n\n \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 1 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nGruppo di progetto \n\n \n\nArch. Matteo Huber, Architecture and Urban Planning, Lugano, Pianificazioni urbanistica - \n\ndocumentazione finale dopo EP (capoprogetto) \n\nArch. Fabio Giacomazzi, urbass fgm, Manno, Pianificazioni urbanistica - piano di indirizzo  \n\nArch. Matteo Inches, Inches Geleta Architetti, Locarno, Architettura \n\nIng. Francesco Allievi, Studio Allievi, Ascona, Ingegneria del traffico \n\nArch. Federico Scopinich, LAND Suisse, Lugano, Architettura del paesaggio \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 2 \n\nIndice \n \n\n1. Premessa e antefatti 4 \n\n2. Esame preliminare e informazione pubblica 5 \n\n2.1 Esame preliminare 5 \n\n2.2 Informazione pubblica 5 \n\n3. Il progetto urbanistico 6 \n\n3.1 Area di pianificazione 6 \n\n3.2 Affinamento del progetto urbanistico di riferimento 9 \n\n4. PR in vigore 12 \n\n4.1 Stato di diritto al momento dell’elaborazione del Piano di indirizzo (2020) 12 \n\n4.1.1 La Scheda grafica N. 2 “Zona dell’Isolino” 13 \n\n4.2 Stato di diritto al momento dell’elaborazione della documentazione finale 16 \n\n5. Variante di PR 19 \n\n5.1 Piano delle zone PZ 20 \n\n5.1.1 Zona residenziale dell’Isolino, comparti A e B (ZR-IA / ZR-IB) 20 \n\n5.1.2 Zona mista dell’ex Macello ZM-EM 22 \n\n5.1.3 Ex Macello: bene culturale da proteggere 24 \n\n5.1.4 Zona mista dell’Isolino 25 \n\n5.1.5 Zona per scopi pubblici AP38 27 \n\n5.1.6 Piano di quartiere PQ2 dell’Isolino 27 \n\n5.2 Piano dell’urbanizzazione PU 28 \n\n5.2.1 Via delle Aziende e via dell’Isolino 29 \n\n5.2.2 Posteggi pubblici 29 \n\n5.3 Regolamento edilizio RE 31 \n\n6. Implicazioni pianificatorie e territoriali diverse 32 \n\n6.1 Contenibilità e dimensionamento delle zone edificabili 32 \n\n6.2 Determinazione del fabbisogno di posteggi per autoveicoli 34 \n\n6.3 Determinazione del fabbisogno di posteggi per cicli 37 \n\n6.4 Quartiere eco-sostenibile 38 \n\n6.5 Concorso di progettazione e cooperative di abitazione 41 \n\n7. urbanizzazione del comparto di variante 43 \n\n7.1 Infrastruttura stradale 43 \n\n7.2 Rete di smaltimento delle acque (PGS) 45 \n\n7.3 Rete per l’approvvigionamento idrico (PGA) 46 \n\n8. Costi, finanziamento e priorità di realizzazione delle opere 47 \n\n9. Procedura 49 \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 3 \n\n \n\nAllegati \n\n \n\nA. Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\nB. Sintesi e commento delle osservazioni della popolazione \n\nC. PR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas) \n\nApprofondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP \n\nD. Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno, Ultimo aggiornamento: 08.07.2020, Relazione \n\nurbanistica e architettonica \n\nE. Analisi e studio per la nuova Casa Anziani Saleggi, per l’ubicazione di un Nido \n\ndell’infanzia e per gli sviluppi futuri dell’Istituto S.Carlo \n\nF. Tabella di calcolo del fabbisogno di posteggi per automobili \n\nG. Tabella di calcolo del fabbisogno di posteggi per cicli \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nDocumenti di variante annessi \n\n1. Variante del Piano delle zone e variante del Piano dell’urbanizzazione, in scala 1:2’000 \n\n2. Variante del Regolamento edilzio del Piano regolatore di Locarno \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 4 \n\n1. PREMESSA E ANTEFATTI \n\nIl 28 novembre 2018 il Collegio d’esperti dei mandati di studio in parallelo (MSP) per lo \n\nsviluppo urbanistico del comparto ex Macello – ex Gas a Locarno, svoltosi nei mesi \n\nprecedenti, nel suo rapporto finale ha raccomandato per il seguito dei lavori la proposta \n\ndel gruppo di progettazione formato dagli studi Inches Geleta Architetti Sagl di Locarno, \n\nUrbass fgm di Manno, LAND Suisse Sagl di Lugano e lo Studio d'ingegneria Francesco Allievi \n\ndi Ascona. I mandati di studio in parallelo avevano come obiettivo l’individuazione di una \n\nsoluzione di sviluppo urbanistico per il comparto, congiuntamente alla delineazione di \n\npossibili scenari evolutivi futuri e di strategie, per la realizzazione di un quartiere eco-\n\nsostenibile con contenuti misti e un polo tecnologico legato alla meccatronica, così da \n\nporre le basi per avviare l’implementazione delle norme pianificatorie relative al comparto, \n\nconsentendone una complessiva riqualificazione con la formazione di una nuova centralità̀ \n\nurbana. \n\nIl 17 maggio 2019 il Municipio ha affidato al gruppo, nel frattempo costituitosi in consorzio, \n\nil mandato per una prima fase di affinamento del progetto scaturito dai mandati di studio \n\nin parallelo e per la successiva elaborazione della proposta pianificatoria da avviare alla \n\nprocedura dell’esame preliminare ai sensi dell’art. 25 della Legge sullo sviluppo territoriale \n\n(LST). \n\nIl 19 novembre 2019 il consorzio ha presentato al Municipio l’esito dell’approfondimento, \n\nsottoponendo alcune questioni in vista dell’elaborazione della regolamentazione \n\npianificatoria del nuovo quartiere. Con scritto del 20 dicembre 2019 il Municipio si è espresso \n\nsu tali questioni, ponendo le basi per l’elaborazione del Piano di indirizzo, che si è \n\nconfigurato con la modifica dello stato di diritto a quel tempo vigente, ossia la modifica \n\ndel Settore 4, Scheda grafica N. 2, del PR di Locarno. \n\nSuccessivamente all’esame preliminare del Dipartimento del territorio e all’informazione \n\ndella popolazione la documentazione è stata rivista e sottoposta preliminarmente al \n\nMunicipio attraverso un rapporto intermedio, in vista dell’elaborazione della \n\ndocumentazione finale, qui presentata. \n\nOccorre effettuare una precisazione di carattere generale che è molto importante per la \n\ncomprensione della documentazione. A differenza del Piano di indirizzo, l’elaborazione \n\nfinale della variante di PR fa riferimento allo stato di diritto del PR in divenire, promosso con \n\nil MM no. 69 del 22 settembre 2023 e adottato dal Consiglio comunale il 19 febbraio 2024, \n\nconcernente l’adeguamento della pianificazione comunale alla Legge sullo sviluppo \n\nterritoriale. In questo modo i documenti in variante, una volta cresciuti in giudicato, \n\npotranno essere implementati nel PR comunale.  \n\nIn estrema sintesi la variante di adeguamento del PR alla LST ha apportato le seguenti \n\nmodifiche: \n\n• Abbandono della suddivisione del PR comunale in settori, con conseguente \n\nallestimento di un solo regolamento edilizio (RE) valevole per l’intero territorio urbano.  \n\n• Elaborazione di un unico Piano delle zone e piano dell’urbanizzazione per l’intero \n\nTerritorio \n\n• Stralcio dei PP per i quali è possibile l’integrazione con il PR comunale. \n\n• Mantenimento dei PP del Centro tradizionale di Solduno e del PP del Centro storico \n\ne del Centro urbano, che ha implementato i PP di Piazza Muraccio e il PP-ZCP. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 5 \n\nPer tale motivo i riferimenti alla legislazione comunale del PR contenuti nell’esame \n\npreliminare (PR secondo la vecchia Legge cantonale di applicazione della legge federale \n\nsulla pianificazione del territorio LALPT) sono stati modificati e si riferiscono alla legislazione \n\ncomunale del PR adeguato alla LST.  \n\nIl presente rapporto di pianificazione fa riferimento per la parte concettuale del progetto \n\nurbanistico al documento dell’approfondimento e affinamento delle soluzioni urbanistiche \n\ndel mandato di studi in parallelo, che è parte integrante dell’incarto (Allegati C e D). Tale \n\naffinamento è stato sviluppato quando ancora vigeva il vecchio stato di diritto del PR, \n\nantecedente all’adeguamento del PR alla LST, per cui fa ancora riferimento al Settore 4, \n\nScheda grafica 2 (comparto ex-Macello7ex-Gas) con la nomenclatura dei comparti \n\nproposta per il Piano di indirizzo. Nel presente rapporto si illustrano le scelte degli strumenti \n\npianificatori proposti e le relative implicazioni e esigenze di coordinazione con gli strumenti \n\npianificatori generali della Città.  \n\nSi segnala pure che in parallelo all’affinamento del progetto urbanistico e all’elaborazione \n\ndei nuovi strumenti pianificatori normativi sono stati sviluppati anche altri due studi che \n\nscaturiscono dal Programma d’agglomerato del Locarnese di 3. generazione PALoc 3, del \n\n31 ottobre 2016, riguardanti la sistemazione viaria e la riqualifica urbanistica dell’asse di Via \n\nSerafino Balestra, verso cui il nuovo perimetro del comparto di pianificazione costituisce un \n\nimportante e significativo affaccio. Si tratta del progetto di massima per la sistemazione del \n\ncampo stradale, oggetto della scheda TIM 21.1.2 “Riqualifica multimodale dell’asse urbano \n\ndi Via Balestra” e dell’implementazione della scheda di misura IN 7.1 “Riqualifica dei fronti \n\nlungo l’asse urbano secondario a Locarno (via S. Balestra)”. \n\n2. ESAME PRELIMINARE E INFORMAZIONE PUBBLICA \n\n2.1 Esame preliminare \n\nIl piano di indirizzo della variante zona quartiere ex-Gas/Macello è stato sottoposto al \n\nDipartimento del Territorio (DT) per esame preliminare il 12 ottobre 2020. Il DT ha allestito \n\nl’esame preliminare in data 23 marzo 2022. \n\nIn estrema sintesi si può affermare che il DT ha accolto positivamente la proposta \n\npianificatoria, formulando alcune indicazioni puntuali e suggerimenti finalizzati a migliorare \n\nil contenuto e l’esattezza formale di alcune proposte pianificatorie. \n\nLe considerazioni del DT, con le relative prese di posizione del Municipio, sono riassunte in \n\nAllegato A e sono state tenute in considerazione per l’allestimento definitivo del presente \n\ndocumento. \n\n2.2 Informazione pubblica \n\nIl Municipio ha organizzato una serata informativa il 14 giugno 2022 e ha organizzato il \n\npubblico deposito degli atti di variante di PR e il relativo esame preliminare dal 1° giugno \n\n2022 al 1° luglio 2022. Nei termini sono pervenute al Municipio 3 osservazioni da parte di \n\nprivati o Enti pubblici e para-pubblici. \n\nLe osservazioni pervenute, con le relative prese di posizione del Municipio, sono riassunte in \n\nAllegato B e sono state tenute in considerazione per l’allestimento definitivo del presente \n\ndocumento. \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 6 \n\n3. IL PROGETTO URBANISTICO \n\n3.1 Area di pianificazione \n\nL’area di pianificazione, con una superficie di ca. 5.3 ettari, è formata prevalentemente da \n\nfondi di proprietà della Città, tranne il fondo mapp. 1861, di mq 19'369, di proprietà della \n\nsocietà Novartis Pharmanalytica. \n\nEssa è parte integrante del tessuto edificato compatto, a carattere fortemente urbano, dei \n\nquartieri più recenti sorti sul Delta della Maggia a sud del centro città, in prossimità delle \n\naree aperte inedificate che lo separano verso la Maggia e il Lago. La connessione con il \n\ncentro città è assicurata dalla rete stradale del Quartiere Nuovo, di cui gli assi principali di \n\nraccolta sono Via Serafino Balestra e il Lungolago Giuseppe Motta. \n\nNel progetto di Piano regolatore del Quartiere Nuovo del 1898 l’assetto urbanistico, ossia la \n\nrete stradale, non era ancora chiaramente definita. Il Bosco Isolino si estendeva ancora \n\nfino all’interno del nostro comprensorio di studio, separando la città da una piazza di tiro, \n\nche effettivamente per alcuni decenni li era presente. Appare tuttavia chiara l’intenzione \n\ndi progressivamente estendere gli isolati edificabili verso sud, eliminando l’area boschiva e \n\nintegrandola in parte nella fascia di giardini pubblici prevista a ridosso del Lungolago. \n\n \n\n  \n\nFigura 1: Il progetto di piano regolatore del Quartiere Nuovo (1898) \n\nIl Bosco Isolino venne ridimensionato nel 1927 con la costruzione della cosiddetta \n\n“circonvallazione Lago” che permise ai treni delle linee ferroviarie Locarno-Ponte Brolla-\n\nBignasco (1907) e Locarno-Domodossola (1923) di evitare l’attraversamento del centro. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 7 \n\nFino al 1988 i binari del treno si snodavano lungo l’asse Lungolago – Viale Isolino – Via Varesi. \n\nL’assetto attuale dell’estremità sud del Quartiere Nuovo avvenne negli anni ’30 del secolo \n\nscorso, con il prolungamento dell’asse di Via Balestra, l’impianto dell’Officina comunale del \n\nGas e la costruzione dello Stadio del Lido. I prolungamenti di Via della Posta fino allo stadio \n\ne di Via della Pace fino al Viale Isolino furono realizzati nei primi anni 60’ con gli importanti \n\ninsediamenti industriali dell’allora Wanderchimica (oggi Novartis Pharmanalytica) e della \n\nSchindler. \n\n \n\n \n\nFigura 2:Veduta aerea della città del 1920 circa con in primo piano Quartiere Nuovo \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 8 \n\nFigura 3: estratto carta nazionale 1:25'000 del 1937 Estratto carta nazionale 1:25'000 del 1962 \n\nLa presenza degli impianti industriali della Schindler, assieme all’Officina del Gas, al Macello \n\ncon i Magazzini comunali e a numerose altre attività artigianali e logistiche minori hanno \n\nconferito fino in tempi recenti a questo settore della città un carattere di periferia \n\nindustriale, sempre più accerchiata negli ultimi anni dallo sviluppo residenziale a carattere \n\nurbano intensivo. \n\n \n\n \n\n \n\nVeduta aerea di Locarno con evidenziazione del perimetro dell’area di pianificazione \n\nIl variegato assetto funzionale e spaziale appare con evidenza dalla planimetria seguente, \n\ncon l’indicazione dei diversi contenuti presenti nel perimetro di studio. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 9 \n\n \n\n \n\nA. ex Magazzini comunali e Macello \n\nB. Capannoni artigianali in diritto di \n\nsuperficie \n\nC. ex Azienda acqua e gas \n\nD. Area Novartis Pharmanalytica \n\nE. Area progettazione Autosilo \n\nF. Area progettazione nuovo albergo \n\n \n\n1. Schindler Elettronica \n\n2. ex Macello \n\n3. Centro giovani \n\n4. ex deposito Autopostale \n\n5. Deposito \n\n6. Attività artigianali \n\n7. Attività commerciali \n\n8. Novartis Pharmanalytica \n\n9. Residenza Tertianum al Lido \n\n10. Stadio Lido \n\n11. Centro balneare \n\nFigura 4: destinazioni aree ed edifici \n\nL’assetto fondiario del perimetro di studio è il seguente. \n\n \nMapp. Sup. mq Proprietà Destinazione attuale \n\n26 42’491 Comune di Locarno Stadio Lido e campi sportivi \n\n40 8’557 Comune di Locarno ex-Macello \n\n1861 19'369 Novartis Pharmanalytica Centro di analisi chimica \n\n1958 3’001 Comune di Locarno ex-Deposito autopostali \n\n5445 9’094 Comune di Locarno Ex-Gas \n\n5446 712 Comune di Locarno Capannone artigianale in diritto di superficie \n\n5447 632 Comune di Locarno Capannone artigianale in diritto di superficie \n\n5496 70 Comune di Locarno Accesso \n\n5497 1’444 Comune di Locarno Capannone artigianale in diritto di superficie \n\n5538 814 Comune di Locarno Strada \n\n5540 7’064 Comune di Locarno Depositi comunali \n\n3.2 Affinamento del progetto urbanistico di riferimento \n\nAlla base della presente variante vi è il progetto urbanistico elaborato nell’ambito dei \n\nmandati di studio in parallelo (Allegato C e D). Dopo la scelta del relativo collegio d’esperti \n\ncaduta sul progetto del gruppo Inches Geleta Architetti Sagl, urbass fgm, LAND Suisse Sagl \n\ne Studio d'ingegneria Francesco Allievi e prima di procedere all’allestimento della \n\ndocumentazione di variante, con il Municipio è stata coordinata una fase intermedia di \n\naffinamento del progetto stesso per chiarire e precisare alcuni aspetti particolari, che nella \n\nfase del mandato di studi in parallelo erano rimasti ancora aperti. Il risultato di questa fase, \n\nconclusasi nel dicembre 2019 con i riscontri del Municipio alla presentazione degli elaborati \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 10 \n\nfatta in precedenza ha portato all’elaborazione del Piano di indirizzo della variante di PR. \n\nIl Piano di indirizzo è stato sottoposto preliminarmente al Dipartimento del territorio che si è \n\nespresso tramite l’esame preliminare. Successivamente è stata svolta la fase di \n\ninformazione e partecipazione della popolazione tramite una serata informativa e il \n\ndeposito degli atti. \n\nIl presente incarto è quindi la rielaborazione del Piano di indirizzo, tenuto conto delle \n\nosservazioni del Dipartimento del territorio e della popolazione, coordinando la \n\ndocumentazione di variante con quella dell’adeguamento del Piano regolatore alla LST, \n\ncontenuta nel MM 69 del 22 settembre 2023 e adottata dal Consiglio comunale il 19 \n\nfebbraio 2024. \n\nSi precisa che la variante di pianificazione non ha come obiettivo un’attuazione \n\npedissequa dei volumi e delle sistemazioni delle aree così come rappresentate nel progetto \n\ndi riferimento. Questo serve piuttosto come “pianificazione test”, per verificare \n\nl’impostazione urbanistica generale, l’adeguatezza dei parametri edificatori e la \n\nfattibilità/sostenibilità dei criteri di qualità da codificare negli strumenti pianificatori. La \n\npianificazione deve quindi limitarsi a stabilire le linee fondamentali di sviluppo urbanistico e \n\ni criteri basilari di progettazione, lasciando aperte diverse opzioni concrete di articolazione \n\ndei piani di quartiere e di attuazione architettonica. \n\nIl progetto urbanistico del Quartiere ex-Gas/Macello prevede uno sviluppo edificatorio di \n\nqualità, che punta alla piena integrazione dell’area nel tessuto urbano cittadino, \n\nmigliorando le relazioni funzionali e spaziali con le aree vicine, le strutture adiacenti e con il \n\npolo turistico-sportivo, così come le condizioni di vita e il benessere collettivo, alimentando \n\nun sentimento di rinnovata identità e senso di appartenenza ai luoghi. \n\nIl Quartiere si delinea inoltre quale esempio virtuoso di sviluppo centripeto di qualità in cui \n\nalla densità edificatoria, contraddistinta da un mix funzionale che accompagna i contenuti \n\nresidenziali, vengono integrati ampi spazi pubblici e verdi intesi quali luoghi di aggregazione \n\ndal forte accento sociale. \n\nIn questo senso anche lo spazio stradale, non solo zona di transito ma spazio pubblico \n\nattrattivo e multifunzionale, assume il ruolo di componente urbanistica strutturante: l’asse \n\nurbano di Via Balestra si delinea infatti quale direttrice principale per il trasporto pubblico e \n\nla mobilità individuale definendo un collegamento attrattivo tra Piazza Grande, le funzioni \n\npubbliche, commerciali e residenziali del Quartiere ex Gas/Macello e l’ampia area di svago \n\ndi prossimità del Delta della Maggia. \n\nIn base a quanto menzionato si prevede quindi, in linea con il concetto elaborato in fase \n\ndi mandato di studio in parallelo, un’alberatura continua lungo via Balestra quale \n\nqualificante componente d’arredo urbano e in sinergia con misure funzionali al traffico \n\nveicolare e alla mobilità lenta, nonché ai servizi che attiveranno e caratterizzeranno il piano \n\nterra del Quartiere. \n\nGli edifici che sorgeranno sui sedimi del comparto si relazioneranno con le peculiarità \n\npianificatorie e storiche del Quartiere Nuovo adiacente: i nuovi volumi che comporranno il \n\n“quadrilatero” del polo culturale dell’Ex Macello sorgeranno sul confine con il sedime \n\npubblico, a m 3.00 dalla strada, mentre quelli che definiranno la maglia residenziale \n\nsaranno ubicati a m 3.00 dal limite del suolo pubblico, ossia a m 6.00 dal ciglio stradale. \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 11 \n\n \n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 12 \n\n4. PR IN VIGORE \n\n4.1 Stato di diritto al momento dell’elaborazione del Piano di indirizzo (2020) \n\nIl comparto oggetto di variante fa parte della corona di zone a carattere residenziale \n\nintensivo (zone di colore rosso nel piano sinottico del PR) che contornano e delimitano il \n\ntessuto urbano di Locarno verso gli spazi liberi del Delta della Maggia a ridosso degli argini \n\ndel fiume e della foce. Esso comprende anche, dalla parte del Lago, le importanti aree \n\npubbliche del Bosco Isolino, del Porto turistico, dei Giardini Arp e dello Stadio del Lido con i \n\ncampi da gioco e d’allenamento esterni, affacciati su Via della Posta, dei magazzini e \n\ndepositi d’uso pubblico e para-pubblico. \n\nQuesto comprensorio urbano faceva parte del cosiddetto Settore 4 “Quartiere Nuovo, \n\nPeschiera, Saleggi, Area del Delta” del PR di Locarno. Il PR del Settore 4 era stato adottato \n\ndal Consiglio comunale il 1° settembre 1997; con la Risoluzione del Consiglio di Stato N. 3073 \n\ndel 26 giugno 2001, la proposta pianificatoria venne tuttavia ridimensionata, in quanto la \n\nproposta di riordino delle importanti superfici boschive per adattarle alla geometria \n\ndell’impianto stradale non venne approvato dall’Autorità forestale federale: la \n\npianificazione di tutto il territorio contornato in blu nel piano sinottico, comprendente il \n\nquartiere della Peschiera, le Scuole dei Saleggi, l’isolato edificato compreso fra Via Balestra, \n\nVia Lanca degli Stornazzi, Viale Respini e lo Stadio e il comprensorio agricolo e boschivo del \n\nDelta, venne sospesa in attesa che il Comune presentasse nuove proposte. \n\nL’unica modifica successivamente formalizzata con Risoluzione del Consiglio di Stato N. \n\n2715 del 22 giugno 2004 riguarda la Scheda grafica N. 4A relativa al comparto Albergo \n\nDelta sulla sponda destra della Maggia, lato Ascona. \n\n \n\n  \n\nFigura 5: Piano sinottico delle zone del PR secondo la LALPT \n\nNel dicembre 2015 è stata avviata una variante intesa a completare la pianificazione dei \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 13 \n\ncomparti ancora privi di una codificazione pianificatoria e che prevede anche delle \n\nmodifiche puntuali del disciplinamento pianificatorio della Scheda grafica N. 2. Dopo \n\nl’esame preliminare del Dipartimento del territorio del 18 ottobre 2018 la procedura si è \n\ntuttavia fermata. Il Municipio ha optato per una limitazione degli studi pianificatori ad una \n\nvariante per l’insediamento di una struttura alberghiera e di un potenziamento degli \n\nimpianti legati agli sport d’acqua nel settore tra il Centro Balneare e i Giardini Arp e, \n\nattraverso un mandato di studi parallelo che ha condotto alla presente variante, allo \n\nsviluppo di un eco-quartiere nel comparto ex-Gas/Macello. \n\n \n\n \n\nFigura 6: Piano regolatore del Settore 4, con l’indicazione dell’area soggetta alla Scheda grafica N. 2 (colore \n\nrosso chiaro) \n\n4.1.1 La Scheda grafica N. 2 “Zona dell’Isolino”  \n\nIl comparto oggetto di variante era disciplinato dalla cosiddetta Scheda grafica N. 2 “Zona \n\ndell’Isolino” del Settore 4, con contenuti privati di servizio, produttivi e residenziali e contenuti \n\npubblici sportivi, turistico-ricreativi e culturali. \n\nLa Scheda grafica N 2 “Zona dell’Isolino”, appartenente al Settore 4 del PR di Locarno, \n\ncomprendeva 4 parti assai distinte (vedi Figura 7): \n\n• il comparto A1, incentrato sul Bosco Isolino, che ricade sotto la legislazione forestale, \n\ncon il corollario di strutture turistico-sportive e di svago che lo contornano (tennis, \n\nminigolf, Giardini Arp e Porto turistico);  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 14 \n\n• i comparti A2 e A3, connessi con il Lago, destinati a Parco/giardini pubblici e al Porto \n\nregionale, con un edificio di servizio sia alla funzione espositiva del Parco, che al \n\nPorto (capitaneria, depositi, servizi); \n\n• i comparti B1 e B2, destinato allo Stadio, ai campi sportivi e alle relative strutture di \n\nservizio; \n\n• i comparti B3 e B4, destinato ad attività di servizio, produttive e residenziali, come \n\npure, in parte, ad attività culturali e ricreative. \n\nPer i comparti A1, A2, A3, B1 e B2 la Scheda grafica, a parte il fabbricato di servizio del \n\ncomparto A2, con una superficie utile lorda massima (SUL) di mq 6'500, permette \n\nunicamente la realizzazione di limitati volumi di servizio agli impianti turistico-sportivo-\n\nricreativi di interesse pubblico. \n\nIl potenziale edificatorio principale era attribuito ai comparti B3 e B4, con le seguenti \n\nspecifiche: \n\n• per il comparto B3 (isolato ex-Gas e Novartis Pharmanalytica), con contenuti \n\nunicamente di servizio, produttive e residenziali, era previsto un indice di \n\nsfruttamento (IS) massimo del 1.6; la SUL destinata alla residenza, con il vincolo \n\n“alloggi a pigione moderata” poteva essere tuttavia al massimo di mq 27'500; \n\n• per il comparto B4 (isolato dell’ex-Macello), nel quale possono essere inserite anche \n\nattività culturali e ricreative, è previsto un indice di sfruttamento (IS) massimo del 2.5; \n\nla SUL destinata alla residenza, con il vincolo “alloggi a pigione moderata” poteva \n\nessere tuttavia al massimo di mq 5’000. \n\nPer questi ultimi due comparti la Scheda grafica stabiliva un’altezza massima di m 21.00 \n\nfino ad una quota di m s.l.m. 219.00 e un’area da tenere libera da costruzione di almeno il \n\n40%. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 15 \n\n  \n\nFigura 7: Piano allegato alla Scheda grafica N. 2 “Zona dell’Isolino” del Settore 4 del PR \n\nAl di là di alcune indicazioni vincolanti, sui quali in questa disamina si può sorvolare, vale la \n\npena rimarcare il vincolo di elaborazione di un piano di quartiere obbligatorio esteso a tutto \n\nil perimetro della Scheda grafica, eventualmente in modo separato fra i due settori formati \n\ndai comparti A (A1, A2 e A3) e comparti B (B1, B2, B3 e B4). In altre parole per l’edificazione \n\ndei comparti B3 (ex-Gas e Novartis Pharmanalytica) e B4 (ex-Macello) è richiesto un piano \n\ndi quartiere comprendente anche lo Stadio, i campi sportivi e le strutture pubbliche di \n\nservizio connesse e viceversa. Né la Scheda grafica, né le norme di attuazione del Settore \n\n4 e nemmeno le norme di attuazione del PR generale forniscono criteri di valutazione \n\nqualitativa che i piani di quartiere devono rispettare. \n\n  \n\n \n\n700.230 \n\n18 \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 16 \n\n4.2 Stato di diritto al momento dell’elaborazione della documentazione finale \n\nLa variante di adeguamento del PR alla LST, promossa all’interno del MM no. 69 del 22 \n\nsettembre 2023 e adottata dal Consiglio comunale il 19 febbraio 2024, ha implementato \n\nall’interno del Piano delle zone e del piano di urbanizzazione i vincoli contenuti nel Piano \n\nallegato alla scheda grafica no. 2 “Zona dell’Isolino” del Settore 4 del PR (vedi Figura 7). \n\n \n\nFigura 8: estratto del Piano delle zone secondo l’adeguamento del PR alla LST \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 17 \n\nNella tabella seguente sono inserite le corrispondenze tra i vincoli di PR della Scheda no. 2 \n\ndell’Isolino (in formato LALPT) e le zone di PR secondo l’adeguamento LST ed è indicato il \n\nrelativo articolo del Regolamento edilizio contenente le prescrizioni per la zona di \n\nutilizzazione \n\n \n\nVincoli LALPT (vedi \n\nFigura 7) \n\nVincoli LST (vedi Figura 8) Art. RE \n\nComparto A1 • Zona forestale \n\n• Zona AP26: destinazione da definire \n\n• Zona AP30: campi da tennis \n\n• Zona senza destinazione specifica \n\n• Art. 50 \n\n• Art. 46 \n\n• Art. 46 \n\n• Art. 57 \n\nComparto A2 Zona AP 31: edificio multiuso e parco Art. 46 \n\nComparto A3 Porto regionale di Locarno Art. 69 \n\nComparto B1 Zona AP 32: stadio di calcio e atletica Art. 46 \n\nComparto B2 Zona AP 33: area per attività sportive Art. 46 \n\nComparto B3a Zona mista dell’Isolino, comparto A Art. 40 \n\nComparto B3b Zona mista dell’Isolino, comparto A Art. 40 \n\nComparto B4 Zona mista dell’Isolino, comparto B Art. 40 \n\n \n\nIl Piano delle zone riporta delle linee di arretramento che definiscono all’interno della zona \n\nmista dell’Isolino i comparti di edificazione. \n\nLa zona mista dell’Isolino ZM-I, che riprende l’omonima zona indicata all’art. 16 delle NAPR \n\nsettore 4 con annessa la scheda grafica no. 2, è suddivisa, in funzione dei differenti \n\nparametri edificatori e dell’uso ammesso, in due distinti comparti ZM-IA e ZM-IB. Il perimetro \n\ndella zona mista dell’Isolino riprende il perimetro dei comparti B3 e B4 della scheda grafica \n\nno. 2 LALPT, mentre i comparti rimanenti sono assegnati alle zone per scopi pubblici AP26, \n\nAP 30, AP 31, AP 32, AP 33.  \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 18 \n\nGli elementi del Piano dell’urbanizzazione che interessano il comparto di variante sono \n\nrappresentati nell’Figura 9. \n\n \n\nFigura 9: estratto del Piano dell’urbanizzazione secondo l’adeguamento del PR alla LST \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 19 \n\nElemento Denominazione  \n\nStrada di raccolta Via Balestra, via delle Aziende, Viale dell’Isolino, via della Pace \n\nStrada di servizio Via Luigi Lavizzari, via della Posta \n\nP2 (25) Posteggio pubblico lungo viale dell’Isolino \n\nP3 (40) Posteggio pubblico lungo via delle Aziende \n\n \n\nLe strade di raccolta sono le strade che raccolgono e distribuiscono il traffico a livello \n\nlocale; le strade di servizio sono le strade che servono i fondi. \n\nIl piano dell’urbanizzazione identifica due aree di posteggio pubbliche; lungo via dell’Isolino \n\ne lungo via delle Aziende. Nell’intorno del comparto vi sono altri stalli di posteggio pubblici, \n\nnon sono rappresentati all’interno del piano dell’urbanizzazione perché localizzati \n\nall’interno della superficie stradale.1 \n\n \n\n5. VARIANTE DI PR \n\nLa variante di adeguamento del PR di Locarno alla LST ha riscritto completamente il \n\n“corpus” delle norme di PR di Locarno, secondo la Linea guida cantonale “Regolamento \n\nedilizio” del dicembre 2014. La procedura di variante è stata completata2; per questo \n\nmotivo la variante del quartiere ex Gas/Macello viene integrata all’interno del PR, \n\nadeguato secondo i dettami della LST. \n\nLa presente variante modifica i seguenti documenti di PR: \n\n• Piano delle zone PZ; \n\n• Piano dell’urbanizzazione PU; \n\n• Regolamento edilizio RE. \n\nA differenza del Piano di indirizzo, in cui il comparto di variante si estendeva all’intera \n\nsuperficie regolamentata dalla scheda grafica no. 2 del Settore 4 del PR di Locarno, la \n\ndocumentazione finale di variante interessa la sola zona mista dell’Isolino ZM-I comparto A \n\ne B, e parzialmente le zone per scopi pubblici AP 32 e AP 33 (vedi Figura 8).3 \n\nÈ da rilevare un’altra modifica d’impostazione sostanziale: è abolito il vincolo imposto dal \n\nPiano delle zone di un piano di quartiere unico per l’intera zona dell’Isolino, comprensiva \n\ndelle zone per scopi pubblici. Nella proposta di variante l’obbligo di piano di quartiere è \n\nprevisto unicamente per le zone edificabili. Il Piano di quartiere dell’Isolino può essere unico \n\nper tutto il perimetro; si prevede comunque la possibilità di suddividere i piani di quartieri \n\nper le differenti zone, così da tenere conto delle diverse tempistiche attuative dei progetti \n\ntra privato e pubblico; peraltro questi settori costituiscono degli isolati a sé stanti e distinti, \n\nche possono anche avere identità diverse. \n\nSi ritiene che per le strutture d’interesse pubblico turistico-ricreative e sportive, inserite \n\nall’interno delle zone AP26, AP30, AP31, AP32 e AP33, che costituiscono degli impianti \n\nfunzionalmente unitari e le cui le scelte progettuali restano comunque in mano all’ente \n\npubblico, l’obbligo del piano di quartiere sarebbe un’inutile ridondanza procedurale. \n\n \n\n \n1 Come previsto dalla linea guida cantonale Piano dell’urbanizzazione, Programma di urbanizzazione, dicembre \n\n2014i posteggi pubblici all’interno del campo stradale possono non essere rappresentati \n2 MM no. 69 del 22 settembre 2023 e adozione del CC del 19.2.2023 \n3 Per fare un parallelismo con i documenti di variante presentati nel Piano di indirizzo, la variante si estende alla \n\nsola Scheda no. 2A. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 20 \n\n5.1 Piano delle zone PZ \n\nLa variante modifica il comparto ad ovest dello Stadio. Il perimetro è formato dai fondi \n\nmapp.i 28 parz., 29 parz., 36 parz., 40, 1861, 1958, 5445, 5446, 5447, 5496, 5497, 5538 e 5540 \n\ne copre una superficie di circa mq 53’570, compresi anche alcuni spazi stradali che lo \n\nattraversano e che sono integrati nell’assetto del nuovo quartiere. \n\nDi seguito sono commentati e motivati gli elementi in variante del Piano delle zone \n\nraffigurati all’interno del Documento di variante 1. \n\n5.1.1 Zona residenziale dell’Isolino, comparti A e B (ZR-IA / ZR-IB) \n\nDestinazioni ammesse \n\nSi tratta di una nuova zona di PR, che corrisponde all’attuale zona mista dell’Isolino A (ZM-\n\nIA). Le destinazioni corrispondono a quelle in vigore: uso abitativo o ad attività di produzioni \n\ndi beni e servizi, a condizione che siano compatibili con l’ambiente abitativo quanto a \n\nimmissioni e aspetto architettonico. \n\nRestano, come nella pianificazione previgente, le limitazioni della SUL abitativa, così da \n\nfavorire una mescolanza tra abitazioni e contenuti di servizio, commerciali e lavorativi ed \n\nevitare un mero quartiere dormitorio; tuttavia la percentuale è aumentata alla luce del \n\nfatto che nella nuova zona mista dell’ex Macello ZM-EM (area dove vi è l’ex-Macello) non \n\nsono più permesse abitazioni e che a questa zona è attribuita anche parte dell’area ex-\n\nGas. \n\nLe percentuali della SUL destinato alla residenza sono: \n\n• 80% per il comparto A; \n\n• 70% per il comparto B. \n\nLe nuove percentuali sono atte a garantire l’uso commerciale e di servizio del Piano terra \n\n(PT), dove le abitazioni non sono ammesse. Diversamente dalla regolamentazione attuale \n\nche prevede unicamente abitazioni primarie e a pigione moderata, Il Municipio ha deciso \n\ndi ammettere una quota massima di abitazioni secondarie del 25%. Come richiesto \n\nnell’esame preliminare del DT, questo dato è stato verificato in relazione all’incidenza che \n\nla modifica comporta sulla quota complessiva delle residenze secondarie (vedi Allegato \n\nA). \n\nParametri edificatori generali \n\nI parametri edificatori principali, in particolare l’indice di sfruttamento (Is) massimo di 1.6, \n\nrestano sostanzialmente gli stessi di quelli in vigore. Nell’ottica di favorire un buon \n\ndimensionamento degli spazi esterni per rapporto all’edificazione, l’indice di occupazione \n\nmassimo è pertanto ridotto dal 60% al 40%. \n\nLa quota del terreno sistemato è fissata a m s.l.m. 197.60 ± 0.25, in modo da avere un PT \n\nrelazionato alla stessa quota degli spazi stradali limitrofi, così da permettere un carattere \n\ncittadino (commerci al PT) soprattutto dell’affaccio su Via S. Balestra; si tratta di una quota \n\ndel livello dell’acqua del Lago Maggiore che dal 4 ottobre 1868 non è più stata superata; \n\ndal 1907 la quota di m s.l.m. 197.00 è stata superata solo due volte, il 14 ottobre 1993 (m \n\ns.l.m. 197.24) e il 17 ottobre 2000 (m s.l.m. 197.55). \n\nEssendo stabilita l’altezza massima e definita la quota del terreno sistemato, è stralciata la \n\nquota massima edificabile di m s.l.m. 219.00, in quanto non solo superflua, ma anche \n\ncontradditoria. \n\nPer favorire un carattere unitario e compatto all’edificazione è stabilita un’altezza minima \n\ndegli edifici di m 19.00, ossia un piano abbondante in meno rispetto all’altezza massima di \n\nm 22.00. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 21 \n\nRispetto al piano di indirizzo vengono inseriti due parametri edificatori nuovi: l’area verde \n\nminima e la lunghezza massima di facciata.  \n\nIl primo parametro risponde alla richiesta del DT contenuta nell’esame preliminare (vedi \n\nAllegato A). L’area verde minima viene posta pari al 20%; valore identico a quello della \n\nzona residenziale Quartiere nuovo ZR-QN adiacente. \n\nLa lunghezza di facciata risponde ad un’osservazione pervenuta durante il periodo di \n\ndeposito degli atti del Piano di indirizzo (Allegato B). L’inserimento di una lunghezza \n\nmassima di m 45.00 assicura la permeabilità pedonale pubblica diffusa all’interno della \n\nzona, in particolare lungo l’asse ovest-est tra via Balestra e via della Posta e assicura \n\nl’attraversamento del quartiere dai venti di maggior frequenza. \n\nLa distanza minima tra edifici è un parametro nuovo rispetto alla regolamentazione \n\nedificatoria previgente. La misura stabilita in m 12.00 deriva della tipologia spaziata \n\nsviluppata con il progetto di riferimento (Allegato A) e che dovrà caratterizzare \n\nl’edificazione da realizzarsi. Ciò non impedisce che, sulla base di una configurazione \n\nverificata mediante il piano di quartiere, talune facciate secondarie di edifici possano \n\nbeneficiare di una deroga che consente distanze minori. \n\nLa distanza minima dal confine privato è posta pari a m 4.00, pari a quella della zona \n\nresidenziale del Quartiere Nuovo. Per la distanza dalla zona per scopi pubblici AP 38 non si \n\nprevedono arretramenti particolari, consentendo di arrivare fino a confine di zona; sarà il \n\nPiano di quartiere ad individuare la soluzione urbanistica più confacente allo sviluppo \n\nedilizio della zona in relazione alle aree di pubblica utilità circostanti. Potrebbe risultare assai \n\ninteressante una soluzione che allinei i nuovi volumi lungo il confine di zona, con \n\nl’inserimento di un porticato continuo lungo lo sviluppo di via della Posta, in modo analogo \n\na quanto previsto per via Balestra. \n\n \n\nCondizioni particolari \n\nAl fine di assicurare una continuità funzionale e spaziale tra esterno e interno con un \n\ncarattere cittadino, i piani terreno devono essere destinati a commerci, spazi comunitari o \n\naperti d’interesse pubblico rispettivamente legati alle abitazioni; quelli affacciati su Via \n\nBalestra prioritariamente commerciali con davanti rientranze sovrastate da aggetti \n\nvolumetrici o portici aperti al pubblico. L’affaccio degli edifici su via Balestra è vincolato \n\nda linee di costruzione (allineamento obbligatorio) poste a m 3.00 dal confine stradale e \n\nda linee di arretramento del PT, poste a m 7.00 dal confine stradale, che consentono la \n\nformazione di portici o rientranze aggettate con una profondità minima di m 4.00. \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 22 \n\nLa limitazione delle costruzioni sotterranee ad una superficie del 50% della SEN (superficie \n\nedificabile netta) per il comparto A e del 40% della SEN per il comparto B (diversamente \n\ndal 80% valido per gli altri comparti in base all’art. 11 del RE) ha come scopo di mantenere \n\nfra gli edifici un’adeguata superficie libera idonea: \n\n \n\n• per la piantumazione di alberi ad \n\nalto fusto e una vegetazione folta \n\ncaratterizzata da biodiversità, che \n\ninvitano alla circolazione pedonale; \n\n• per favorire la dispersione dell’acqua \n\npiovana mediante infiltrazione.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFigura 10 Superfici pavimentate drenanti per favorire \n\nl’infiltrazione naturale delle acque piovane \n\nLa misura è stata verificata per essere compatibile con l’obbligo di sistemare sotto terra i \n\nposteggi a servizio delle abitazioni, tenendo conto anche degli spazi per cantine e locali \n\ntecnici. \n\nGli accessi veicolari verso questa zona devono avvenire esclusivamente da Via S. Balestra, \n\nper non caricare di traffico la piazza dello Stadio e gli spazi interni.  \n\nNel comparto B, a ridosso della Residenza Al Lido, è prevista una zona degli spazi liberi \n\nsovrapposta alla zona edificabile intesa a: \n\n• garantire gli elementi spaziali che lo studio urbanistico di riferimento contenuto nel \n\nMandato di studi in parallelo ha permesso di individuare,  \n\n• mantenere l’ortogonalità caratteristica del Quartiere Nuovo.  \n\n• separare i contenuti legati all’abitazione e alla produzione di beni e servizi della casa \n\ndi riposo.  \n\nQuesta superficie libera non verrà più destinata ai posteggi all’aperto di servizio per i \n\ncontenuti del quartiere, dal momento che si prevede di soddisfare il fabbisogno degli utenti \n\nall’interno del posteggio pubblico coperto Pc3 e nei posteggi pubblici in superficie presenti \n\nlungo le strade limitrofe al comparto di variante.  \n\nL’ubicazione dell’autorimessa a servizio del comparto A dovrà essere posizionata sul \n\nconfine con la zona mista dell’ex Macello ZM-EM garantendo il fabbisogno derivante dai \n\ncontenuti della zona mista, in particolare dalle destinazioni legate alla formazione, ricerca \n\ne lavoro nel campo della meccatronica e dell’industria avanzata.  \n\n5.1.2 Zona mista dell’ex Macello ZM-EM \n\nDestinazioni ammesse \n\nSi tratta di una nuova zona di PR, che corrisponde all’attuale zona mista dell’Isolino B ZM-\n\nIB. Fra le destinazioni ammesse, otre alle attività culturali, sociali, ricreative e di servizio già \n\npreviste, si aggiunge esplicitamente quella legata alla formazione, alla ricerca e al lavoro \n\nlegati al campo della meccatronica e dell’industria avanzata e altre formazioni di livello \n\nterziario, che risponde ad uno degli obiettivi principali alla base dei mandati di studio in \n\nparallelo e della variante di PR. Si trattano tutte di destinazioni di interesse pubblico, che \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 23 \n\npotranno essere realizzate direttamente dall’amministrazione comunale (spazi culturali, \n\ncentro giovanile, spazi educativi extrascolastici 4) o da privati (formazione nel campo della \n\nmeccatronica). Per contro non si prevede più in questo comparto la destinazione abitativa \n\nin quanto difficilmente integrabile nel modello di edificazione dell’isolato preconizzato con \n\nil progetto urbanistico di riferimento; ciò anche alla luce della sostanziale riduzione del \n\npotenziale edificatorio previsto e compensata con l’edificazione della nuova zona mista \n\ndell’Isolino ZM-I. \n\nTali destinazioni sono state precisate a seguito delle osservazioni del Dipartimento del \n\nterritorio contenute nell’esame preliminare (Allegato A). \n\nParametri edificatori generali \n\nCon la nuova proposta urbanistica, in considerazione del carattere d’interesse pubblico, si \n\nintende conferire alla zona mista dell’Isolino un assetto edificatorio assai diverso rispetto a \n\nquello degli altri isolati del Quartiere Nuovo, ai quali i parametri previgenti sono riferiti. \n\nQuest’isolato deve caratterizzarsi per l’ampio spazio pubblico delimitato da \n\nun’edificazione perimetrale bassa e nel cui centro si trova il fabbricato storico da tutelare \n\ndell’ex-Macello. Esso si contraddistingue per la grande permeabilità pedonale degli spazi. \n\nLa piazza centrale, con al centro lo stabile dell'ex-Macello, è aperta al pubblico, \n\npedonalizzata e relazionata alle strade adiacenti tramite ampi collegamenti. \n\nL’altezza massima di m 11.00 è stabilita nell’ottica di avere 2 piani abbondanti posti sopra \n\nun PT a carattere pubblico con un’altezza luce libera di almeno m 4.00. \n\nDal momento che la zona si estende parzialmente al di sopra dello spazio stradale di Via \n\ndelle Aziende e una parte del fondo mapp. 1861 e 5446 (ex-Gas), il potenziale edificatorio \n\nnon è stabilito mediante un indice di sfruttamento (IS) massimo, bensì in termini di superficie \n\nutile lorda (SUL) massima assoluta di mq 12'000, calcolata in base ai volumi definiti nello \n\nstudio urbanistico di riferimento; così pure l’occupazione massima del 50%. La percorrenza \n\ndi via delle Aziende è garantita dal momento che le linee di arretramento del PT non ne \n\nconsentono l’edificazione in corrispondenza del tracciato stradale.  \n\nLa parte centrale della zona, che assumerà una connotazione di piazza pubblica, è \n\nvincolata a spazio libero, ad eccezione del volume dell’ex Macello da tutelare. \n\nIl potenziale edificatorio complessivo di zona è notevolmente ridotto rispetto a quello \n\nprevisto dalla pianificazione previgente (zona mista dell’Isolino B), che prevede un indice \n\ndi sfruttamento pari a 2.5. \n\nLa quota del terreno sistemato di m s.l.m. 198.00 all’interno dell’isolato è determinata dalla \n\nquota dello stabile dell’ex-Macello, mentre sulle fasce perimetrali è imposto il raccordo alle \n\nquote dei marciapiedi delle strade limitrofe, rispettivamente alla quota della zona \n\nresidenziale dell’Isolino limitrofa. \n\nLa distanza minima tra edifici è un parametro nuovo rispetto alla regolamentazione \n\nedificatoria previgente. La misura stabilita in m 8.00 è la stessa della limitrofa zona del \n\nQuartiere Nuovo. Ciò non impedisce che, sulla base di una configurazione verificata \n\nmediante il piano di quartiere, talune facciate secondarie di edifici possano beneficiare di \n\nuna deroga che consente distanze minori. \n\nNon viene imposto il parametro dell’area verde minima in quanto l’area attorno all’ex \n\nMacello, preconizzata nel mandato di studi in parallelo, ha una connotazione di piazza \n\npubblica e non di area verde di svago. Questa nuova piazza del quartiere sarà sistemata \n\ncon una pavimentazione permeabile (selciato, calcestre…) e accessibile a tutti i tipi di \n\nutenza, priva di ostacoli per essere percorsa anche da passeggini e da carrozzine. \n\n \n\n \n\n \n\n \n4 Destinazioni previste nel programma dei contenuti dei MSP \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 24 \n\nCondizioni particolari \n\nL’edificazione della zona mista dell’ex Macello ZM-EM, è determinata da un vincolo \n\nplanivolumetrico, che obbliga a disporre gli edifici sul perimetro dell’isolato grazie \n\nall’inserimento di linee di costruzione lungo i confini Ovest/Nord/Est, così da creare una \n\ncorte interna caratterizzata dalla presenza dell’edificio storico del ex-Macello (bene \n\nculturale da tutelare). La volontà pianificatoria è quella di lasciare libertà al progettista di \n\npoter edificare anche al di sopra di via delle Aziende, mantenendo libero il piano terra \n\ndegli edifici creando una sorta di edificio a ponte sopra la strada. In questo modo si \n\naccrescerà il valore dello spazio pubblico della corte interna dell’isolato. Inoltre è lasciata \n\nlibertà di porsi in contiguità o meno con la facciata nord bene culturale dell’ex-Macello. \n\nLa scelta di prevedere gli edifici sui limiti fondiari è intesa a riproporre la tipologia \n\nedificatoria originaria dell’isolato chiuso perimetralmente con uno spazio d’attività interno; \n\nl’obbligo di formare verso Via Balestra portici o rientranze sovrastate da aggetti volumetrici \n\nverso le vie, imposto dalla linea di arretramento del PT posta a m 7.00 dal confine stradale, \n\nè inteso ad ampliare lo spazio del marciapiede pubblicamente fruibile anche con \n\nun’edificazione sul confine del fondo (vedi sezioni tipo via Balestra, contenuta nell’allegato \n\nC). \n\nLo spazio libero interno della zona deve essere sistemato con un carattere di piazza \n\npubblica, comprendente aree pavimentate e alcune aiuole alberate, e deve poter essere \n\nattraversato non solo da pedoni e da cicli, ma anche da autoveicoli con le modalità della \n\nzona d’incontro lungo la via delle Aziende, che per questo motivo viene mantenuta quale \n\nstrada di servizio pubblica.  \n\nLo spazio stradale di via delle Aziende, sebbene sia generoso, deve essere sistemato quale \n\nasse stradale con velocità massima consentita di 20 Km/h (zona di incontro); lungo tutto il \n\nsuo sviluppo, i pedoni possono utilizzare l’intera area di traffico e hanno la precedenza \n\nrispetto ai veicoli. La moderazione stradale è giustificata dalle destinazioni a carattere \n\npubblico consentite nella zona che prevederanno un’elevata presenza di pedoni.  \n\nA sud della zona è prevista una zona degli spazi liberi, sovrapposta alla zona edificabile, \n\nquale zona di separazione tra la zona mista e la zona residenziale \n\nIl fabbisogno di posteggi a servizio dei contenuti del comparto è determinato \n\nprincipalmente da attività di tipo socio-culturale e ricreativo e si presenta in modo \n\nimportante solo in pochi momenti di punta, principalmente serali e alternati con altri \n\nfabbisogni del quartiere. Alla luce di ciò nel comparto non si giustificherebbero costosi \n\nimpianti di parcheggio sotterranei, al di là di un’autorimessa a servizio delle attività di \n\nricerca e formazione accessibile tramite la rampa dalla zona residenziale dell’Isolino \n\ncomparto A ZR-IA. Non essendo ammessi altri posteggi all’aperto o coperti e considerato il \n\ncarattere pubblico del comparto, non si giustifica una limitazione delle costruzioni \n\nsotterranee a meno del 80% stabilito dall’art. 11 RE. \n\n5.1.3 Ex Macello: bene culturale da proteggere \n\nL’edificio dell’ex Macello rappresenta un edificio di interesse culturale di indubbio valore \n\nquale esempio di archeologia industriale risalente all’inizio del XX secolo conservatosi in \n\nTicino. Esso costituisce un’importante testimonianza storica, urbanistica e architettonica di \n\nattività industriale primo novecentesca, come pure un simbolo della modernizzazione delle \n\nstrutture civili e sanitarie del Canton Ticino. Della sostanza storica del complesso rimane il \n\ncorpo principale, articolato in una parte centrale a doppia altezza e in corpi secondari \n\nlaterali. Il suo valore è riconosciuto della scheda no. 6980 del Censimento dei beni culturali, \n\nelaborato dall’Ufficio dei beni culturali, che ne propone la tutela quale bene culturale di \n\ninteresse locale. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 25 \n\n \n\nFigura 11: foto esterna e interna dell’ex Macello \n\nIl Comune di Locarno ha elaborato una variante di PR, antecedente a questa procedura \n\npianificatoria, volta alla tutela dei beni culturali di interesse locale adottata dal Consiglio \n\ncomunale il 7 settembre 2020. In questa variante non è stato inserito l’ex Macello, in quanto \n\nsi è preferito tutelarlo attraverso la variante del comparto ex Gas/Macello. \n\nDal momento che la variante per i beni culturali ha proposto un impianto normativo per la \n\nprotezione degli oggetti da tutelare, questo verrà inserito all’interno del Regolamento \n\nedilizio in occasione dell’approvazione del Consiglio di Stato. La presente variante quindi \n\nnon ripropone la regolamentazione già adottata dal Consiglio comunale il 7 settembre \n\n2020, ma inserisce in forma tabellare il bene immobile dell’ex Macello da tutelare quale \n\nbene culturale di interesse locale. \n\nQuesto spazio, di grande valenza storica, potrà ospitare spazi culturali e multiuso, nonché \n\nspazi extra scolastici e un centro giovanile. L’ex Macello e gli edifici a corte che sorgeranno \n\nall’interno della zona mista dell’ex Macello saranno il cuore pulsante dell’ecoquartiere. \n\n5.1.4 Zona mista dell’Isolino \n\nDestinazioni ammesse \n\nSi tratta di una nuova zona edificabile - che riprende il nome della zona in vigore che verrà \n\nabrogata con l’approvazione della zona mista dell’ex Macello ZM-EM e della zona \n\nresidenziale dell’Isolino ZR-I - prevista in corrispondenza dei mapp. 1958 e 5540 parz. Le \n\ndestinazioni di questa zona situata fra Viale Isolino, Via della Posta e lo Stadio sono nuove \n\nrispetto alla pianificazione previgente (zona per scopi pubblici AP 33 per attività sportive). \n\nAll’interno della zona mista potranno trovare posto attività di produzione di servizi, \n\nalberghiero e abitativo nonché attività socio sanitarie, quali la casa per anziani con \n\ncapacità di ca. 120 posti letto. La capacità della casa anziani è maggiore di quella \n\nproposta nel Piano di indirizzo (70 posti letto) a seguito di approfondimenti relativi alla \n\npianificazione delle case di cura comunali, contenuti nel documento sviluppato dallo \n\nstudio Inches Geleta in collaborazione con Urbass fgm “Analisi e studio per la nuova Casa \n\nAnziani Saleggi, per l’ubicazione di un Nido dell’infanzia e per gli sviluppi futuri dell’Istituto \n\nS.Carlo” del 24 Gennaio 2022 (vedi Allegato E). \n\nLe destinazioni “Casa per anziani e albergo” rispondono ad un contenuto indicato nel \n\nprogramma di gara del mandato di studi in parallelo. Trattandosi di contenuti particolari, \n\nche si discostano da quelli della zona residenziale dell’Isolino ZR-I, si ritiene che i fondi mapp. \n\n1958 e 5540 parz. che si trovano in una posizione di cerniera funzionale e spaziale fra la zona \n\nresidenziale Piazza Castello e Schindler/Panorama, il comparto a carattere misto \n\nresidenziale e di servizi di Via S. Balestra, lo Stadio e il Bosco Isolino, sia l’ubicazione più \n\nidonea per questi contenuti. \n\nViste le particolarità e la prominenza degli elementi edificati, devono essere garantite le \n\ndestinazioni specifiche previste dalla norma; in quest’ottica la residenza, comprese le \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 26 \n\nabitazioni secondarie, non può superare la quota del 35% della superficie utile lorda (SUL); \n\ncome per la zona residenziale dell’Isolino ZR-I, anche nella zona mista dell’Isolino ZM-I al \n\nmassimo il 25% della superficie abitativa può essere destinata alla residenza secondaria. \n\nParametri edificatori generali \n\nLa nuova zona mista dell’Isolino insiste su un’area che nella pianificazione previgente è \n\nattribuita ad attività sportive connesse con lo Stadio; si tratta quindi di un comparto di \n\ntipologia nuova, che deve essere caratterizzato in base allo studio urbanistico di riferimento \n\nda un elemento a torre orientato verso il Bosco Isolino e da un volume edificato orizzontale \n\naffacciato sulla nuova piazza dello Stadio (zona AP 38). Le altezze massima e minima dei \n\ndiversi volumi, la superficie utile lorda (SUL) massima di mq 13'000, la superficie minima libera \n\nda costruzioni del 40% risultano dallo studio urbanistico di riferimento. \n\nPer la scelta dell’inserimento dell’emergenza paesaggistica importante della torre occorre \n\nricordare il cambiamento di paradigma a livello nazionale seguito alla revisione della \n\nLegge sulla pianificazione del territorio (LPT), con un nuovo approccio legato allo sviluppo \n\nterritoriale improntato alla densificazione con qualità in prossimità di comparti ben serviti \n\ndal trasporto pubblico e adiacenti ai sevizi. Nello specifico, le altezze minima di m 60 e \n\nmassima di m 70 proposte non solo sono ponderate considerando le funzioni di cui la Città \n\nnecessita (espressi all’interno del programma dei MSP), ma vuole porsi in relazione con le \n\ncomponenti naturalistiche adiacenti e con quelle antropiche. Così, da un lato l’altezza si \n\nerge sopra le chiome del bosco Isolino andando a marcare con la propria presenza il finale \n\ndell’asse pedonale di via della Pace, dall’altro di poco supera le altezze del “comparto \n\nTorri” adiacente. Quanto viene proposto densifica preservando aree libere (parco della \n\nzona pubblica AP 38). \n\nRispetto al Piano di indirizzo si apportano le seguenti modifiche: \n\n• Aumento della superficie di zona di circa 1'000 mq all’interno del mapp. 5540, con il \n\nmantenimento delle medesime potenzialità edificatorie (13'000 mq SUL), a beneficio \n\ndi una maggiore varietà di soluzioni urbanistiche ed architettoniche potenzialmente \n\nvirtuose.  \n\n• La riduzione della distanza tra edifici da 12 m a 8 m, tiene conto del carattere \n\ncompatto che, sulla base del progetto di riferimento, dovrà caratterizzare \n\nl’edificazione da realizzarsi. Ciò non impedisce che, sulla base di una configurazione \n\nverificata mediante il piano di quartiere, talune facciate secondarie di edifici \n\npossano beneficiare di una deroga che consente distanze minori. \n\n• Aumento di una delle altezze massime di zona da 14 m a 21 metri. \n\nQueste modifiche sono motivate e giustificate all’interno dell’Allegato E p.to 5 Casa anziani. \n\nLa quota del terreno sistemato di m s.l.m. 197.60 ± 0.25 è la stessa della zona residenziale \n\ndell’Isolino ZR-I e anche in questo caso è intesa a permettere una relazione di continuità tra \n\ngli spazi esterni e il PT degli edifici. \n\nLa nuova SUL compensa la riduzione di quella della zona mista dell’ex Macello ZM-EM; il \n\npotenziale edificatorio complessivo dell’attuale zona mista dell’Isolino (ex Scheda grafica \n\nno. 2 del PR di Locarno Settore 4) resta quindi sostanzialmente invariato (v. cap. 6.1).  \n\nLa zona mista dell’Isolino ZM-I è funzionalmente legata alla zona per scopi pubblici AP38 \n\ndove verranno realizzati i giardini pubblici. Dal momento che a confine con la zona mista, \n\nsenza soluzione di continuità, verrà creata una grande area verde pubblica, si ritiene \n\npossibile non inserire un’area verde minima.  \n\nLa distanza minima dal ciglio della strada pubblica di viale dell’Isolino è pari a 3.00 metri, \n\ncome prevede l’art. 8 cap. III cpv. 1 RE. Per la distanza dalle zone per scopi pubblici AP 32, \n\nAP 33 e AP 38 non si prevedono arretramenti particolari, consentendo di arrivare fino a \n\nconfine di zona; sarà il Piano di quartiere ad individuare la soluzione urbanistica più \n\nconfacente allo sviluppo edilizio della zona in relazione alle aree di pubblica utilità \n\ncircostanti. Potrebbe risultare assai interessante una soluzione che allinei i nuovi volumi \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 27 \n\nlungo il ciglio di via della Posta, con l’inserimento di un porticato continuo lungo lo sviluppo \n\ndella strada, in modo analogo a quanto previsto per via Balestra. \n\n \n\nPrescrizioni particolari \n\nAnche se non rappresentate graficamente, le disposizioni planivolumetriche sono assai \n\nvincolanti e prevedono di fatto un elemento volumetrico a torre e uno o più elementi \n\nvolumetrici orizzontali. Entrambi si affacciano sul “vuoto urbano” della zona per scopi \n\npubblici AP 38 e si connotano quali elementi di riferimento alla scala del quartiere e al \n\ncontempo a quella urbana, ergendosi a punti focali degli assi pedonali (Via della Pace e \n\nvia della Posta) che, attraversando il Quartiere Nuovo, collegano Largo Zorzi ai nuovi \n\ncomparti. \n\nGli accessi veicolari all’autorimessa sotterranea devono avvenire obbligatoriamente da \n\nViale Isolino; tramite la zona AP 38 (Via della Posta) può esservi una circolazione veicolare \n\ncon le modalità della zona d’incontro per l’accesso all’albergo e alla casa per anziani e ai \n\nrelativi limitati posteggi esterni di servizio. \n\nIl carattere compatto che si vuole conferire all’edificazione e il carattere prevalentemente \n\nminerale (composto prevalentemente da materiali a composizione mineralogica) previsto \n\nper le superfici d’accesso comune, non giustificano una limitazione delle costruzioni \n\nsotterranee a meno del 80% stabilito dall’art. 11 RE. \n\n5.1.5 Zona per scopi pubblici AP38 \n\nDestinazioni ammesse \n\nLa nuova zona per scopi pubblici AP 38 interessa i mappali 36 parz. (via della Posta) e 5540 \n\nparz., riducendo l’estensione della zona per scopi pubblici AP 33 (area per attività sportive). \n\nÈ intesa come spazio libero da destinarsi alle diverse funzioni di piazza e parco pubblico \n\ncon superfici prettamente pedonali, con una circolazione veicolare limitata ai confinanti \n\nautorizzati e al trasporto pubblico, e con consistenti superfici di verde pubblico; lo spazio \n\nlibero a forma trapezoidale permette di relazionare in modo adeguato i due diversi e \n\ndivaricati sistemi ortogonali del Quartiere Nuovo e dello Stadio; la piazza si propone come \n\nspazio di relazione e di accesso al nuovo quartiere, alla nuova Casa per anziani e allo \n\nStadio. \n\n \n\nPrescrizioni particolari \n\nLe prescrizioni particolari sono intese a conferire allo spazio pubblico aperto il carattere di \n\nuna grande piazza con un disegno d’insieme delle aree verdi (parco pubblico) e aree \n\npavimentate (circolazione d’accesso, entrata allo Stadio) e della disposizione degli arredi. \n\nSulle aree pavimentate è ammessa una limitata circolazione di autoveicoli, (compreso il \n\ntrasporto pubblico d’acceso alla fermata bus), dei cicli e dei pedoni organizzata secondo \n\nle modalità della zona d’incontro, compreso il transito del servizio di trasporto pubblico \n\nurbano, con la sua fermata bus. \n\n5.1.6 Piano di quartiere PQ2 dell’Isolino \n\nLo strumento principale per promuovere l’attuazione di un concetto urbanistico pensato e \n\ndi qualità è lo strumento del piano di quartiere (PQ) obbligatorio, ai sensi degli artt. 54-55 \n\nLST. \n\nIl Piano di quartiere PQ 2 dell’Isolino in vigore viene rivisto nella sua estensione con \n\nl’esclusione delle zone per scopi pubblici AP 26, 30, 31, 32, e 33. Si ritiene che per le strutture \n\ndi interesse pubblico turistico-ricreative e sportive ad est del comparto di variante, che \n\ncostituiscono degli impianti funzionalmente unitari e le cui scelte progettuali restano \n\ncomunque in mano all’ente pubblico, l’obbligo del piano di quartiere sarebbe un’inutile \n\nridondanza procedurale.  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 28 \n\nNella proposta di variante l’obbligo di piano di quartiere è previsto per la zona residenziale \n\ndell’Isolino ZR-I, la zona mista dell’Isolino ZM-I e la zona mista dell’ex Macello ZM-EM. Il Piano \n\ndi quartiere può essere unico per tutto il comparto, oppure suddiviso secondo le zone di \n\nutilizzazione. Questo è possibile perché le differenti zone vincolate a PQ2 costituiscono degli \n\nisolati a sé stanti e distinti, che possono anche avere identità diverse. \n\nL’elaborazione del piano di quartiere, oltre ai requisiti qualitativi generali stabiliti nell’articolo \n\n45 RE, deve riflettere una serie di requisiti qualitativi specifici, ossia delle condizioni particolari \n\nvalide per il comparto soggetto al vincolo di PQ2, che esprimono i criteri di qualità \n\nurbanistica ed ambientale generali, sulla base dei quali i piani di quartiere e i progetti delle \n\ndomande di costruzione sono valutati.  \n\nTali requisiti riguardano: \n\n• qualità insediativa ed abitativa, \n\n• strutturazione volumetrica dei complessi edificati, \n\n• concezione dell’espressione architettonica degli edifici e della copertura dei tetti, \n\n• affaccio dell’edificazione verso gli spazi pubblici, \n\n• permeabilità al piano terreno tra spazi pubblici e privati \n\n• qualità, fruibilità e permeabilità delle aree libere, \n\n• integrazione fra aree private ad uso pubblico pedonale e lo spazio pubblico stradale \n\ne del marciapiede, \n\n• qualità e consistenza delle aree verdi e della tipologia di vegetazione, nell’ottica \n\nanche della biodiversità, \n\n• assenza di recinzioni o delimitazioni delle proprietà private, ad eccezione di \n\ngiustificati casi (destinazioni di tipo socio-sanitario o educativo), \n\n• concezione d'insieme qualitativa e funzionale degli accessi pedonali, ciclabili e \n\nveicolari, \n\n• concezione d'insieme qualitativa e funzionale degli stalli per biciclette, motoveicoli \n\ne automobili, \n\n• permeabilità idrica delle superfici. \n\nRispetto al Piano di indirizzo in cui si proponeva quale condizione non vincolante la scelta \n\ndel progetto di edificazione dei singoli comparti mediante concorsi di architettura secondo \n\nNorma SIA 142, la proposta finale prevede di rendere vincolante l’elaborazione del Piano \n\ndi quartiere attraverso la scelta del miglior progetto tramite concorsi di architettura. Questo \n\nvincolo è riportato all’interno dei requisiti qualitativi specifici del PQ2, quindi riguarda tutte \n\nle zone interessate dal piano di quartiere, sia quelle di proprietà pubblica sia di proprietà \n\nprivata. Si precisa inoltre che l’accesso ai concorsi è riservati a gruppi interdisciplinari \n\ncomposti almeno dall’architetto, da un pianificatore e da un architetto del paesaggio, in \n\nmodo da avere tutte le competenze necessarie all’elaborazione di un progetto di qualità \n\nche integri in modo ordinato ed armonioso le nuove edificazioni all’interno del tessuto \n\nedilizio, con un’attenta progettazione degli spazi liberi. \n\nChiaramente i piani di quartiere dovranno essere elaborati a partire dalle condizioni \n\nparticolari specifiche di ogni singola zona contenute nei relativi articoli del RE, intese a \n\ngarantire gli elementi spaziali e strutturali fondamentali, che lo studio urbanistico di \n\nriferimento ha permesso di individuare, facendo astrazione della concreta proposta \n\nprogettuale sviluppata in quell’ambito. \n\n5.2 Piano dell’urbanizzazione PU \n\nIl nuovo impianto urbanistico previsto dalla variante porta ad alcune modifiche del Piano \n\ndell’urbanizzazione elaborato per l’adeguamento del PR di Locarno alla LST.  \n\nDi seguito sono commentati e motivati gli elementi in variante contenute nel Piano \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 29 \n\ndell’urbanizzazione e visibili nel Documento di variante 1. \n\n5.2.1 Via delle Aziende e via dell’Isolino \n\nLa via delle Aziende e via dell’Isolino sono attribuite alla categoria delle strade di raccolta. \n\nCome riportato all’art. 64 del RE, le strade di raccolta sono quelle che raccolgono e \n\ndistribuiscono il traffico a livello locale. Alla luce della nuova connotazione di via delle \n\nAziende quale zona di incontro5, ossia una strada con limite di velocità massimo di 20 Km/h \n\nin cui la mobilità lenta ha la precedenza sui veicoli, si prevede di modificare la \n\nclassificazione stradale attribuendola alla strada di servizio, ossia le strade che servono i \n\nfondi. Questo “declassamento” conferisce alla strada pubblica un carattere più urbano, \n\nsottolineando che è consentito il transito veicolare, ma che questo è subordinato a quello \n\npedonale e ciclabile.  \n\nAnche via delle Aziende è interessata dal vincolo di Piano di quartiere PQ2 e il requisito è \n\nche la superficie stradale sia integrata nel disegno urbano del Piano di quartiere della zona \n\nmista dell’ex Macello ZM-EM tramite una progettazione stradale organizzata secondo la \n\nmodalità della zona di incontro, correttamente relazionata alla piazza pubblica che verrà \n\ncreata dinnanzi all’edificio dell’ex Macello. \n\nQuesta modifica comporta anche il declassamento di via dell’Isolino, per il tratto compreso \n\ntra via della Posta e via della Pace, che viene attribuito alla categoria della strada di \n\nservizio. Questo declassamento avrà conseguenze positive sulla circolazione stradale \n\nall’interno del comparto di variante con ricadute positive sulla qualità della vita degli \n\nabitanti del quartiere dell’Isolino. La modalità della zona di incontro ridurrà sensibilmente il \n\ntraffico parassitario all’interno del quartiere, che verrà naturalmente deviato verso le strade \n\na scorrimento più veloce di via della Pace/via Francesco Ballerini. \n\n5.2.2 Posteggi pubblici \n\nIl Piano dell’urbanizzazione individua due aree di posteggio pubbliche che interessano il \n\ncomparto di variante: \n\n• P2, con capacità di 25 posti auto, posizionato a nord di viale dell’Isolino \n\n• P3, con capacità di 40 posti auto, posizionato a nord di via dell’Aziende. \n\nVi sono altri posteggi pubblici collocati all’interno della superficie stradale e quindi non \n\nindicati nel piano dell’urbanizzazione. \n\nLa proposta contenuta nella variante è quella di riorganizzare le aree di posteggio \n\npubbliche grazie alla realizzazione di un nuovo posteggio pubblico coperto sotterraneo \n\ncon capacità indicativa di 150 posti auto, localizzato nella nuova zona mista dell’Isolino \n\nZM-I e in parte al di sotto della superficie pubblica della nuova zona AP 38. \n\nQuesto posteggio consentirà l’eliminazione: \n\n• del posteggio pubblico P3 (40 posti) la cui realizzazione comporterebbe una cesura \n\nall’interno della zona mista dell’ex Macello ZM-EM; \n\n• di 55 posteggi lungo via della Pace (lato bosco Isolino) \n\n• di 17 posteggi pubblici lungo via della Posta \n\n• di 22 posteggi lungo viale dell’Isolino. \n\nPer una miglior comprensione della riorganizzazione dei posteggi si rimanda al capitolo \n\nspecifico 6.2.  \n\n \n\n \n5 Vedi Linea guida cantonale Concezione dello spazio stradale all’interno delle località-Dimensionamento, \n\nmoderazione, arredo e segnaletica, gennaio 2017, capitolo A6 La precedenza dei pedoni: zone di incontro \n\nhttps://m4.ti.ch/fileadmin/DT/temi/spazio_stradale/documenti/LG_A6.pdf  \n\nhttps://m4.ti.ch/fileadmin/DT/temi/spazio_stradale/documenti/LG_A6.pdf\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 30 \n\nL’accesso all’autorimessa pubblica dovrà avvenire lungo viale dell’Isolino, in \n\ncorrispondenza dell’incrocio con via della Pace, in modo da mantenere il tratto finale di \n\nvia della Posta quale zona di incontro con traffico consentito ai soli mezzi pubblici e \n\nautorizzati. \n\nQuesta nuova area di posteggio era un requisito posto dal programma del mandato di \n\nstudi in parallelo, ma con soli 80 stalli. In sede di sviluppo della proposta pianificatoria il \n\nMunicipio ha richiesto di aumentarne la capacità per rispondere anche alle esigenze di \n\nposteggio del vicino stabilimento della Schindler SA (vedi cap 6.2); la capacità è quindi \n\nstata portata a 150 stalli. \n\n Esso contribuisce a coprire il fabbisogno determinato dai contenuti dell’edificazione del \n\nquartiere e permette di ridurre il numero degli stalli e quindi la dimensione dei posteggi \n\nprivati coperti all’interno dei diversi comparti, in particolare per visitatori, ospiti e utenti dei \n\ncontenuti non abitativi, così da limitare l’estensione dell’edificazione sotterranea, a favore \n\ndella permeabilità del suolo e della consistenza della vegetazione ad alto fusto degli spazi \n\nliberi. \n\nCon la destinazione ad un fabbisogno che si produce principalmente nei giorni feriali, i \n\nposteggi pubblici possono coprire in modo alternato il fabbisogno prodotto nei giorni festivi \n\ndagli impianti d’interesse pubblico presenti nelle vicinanze (Stadio, Centro balneare, \n\nimpianti turistico-sportivi e di svago). \n\nLa capacità del posteggio pubblico viene aumentata di 10 stalli, rispetto a quanto \n\nproposto nel Piano di indirizzo, poiché sono stati eliminati gli stalli in superficie che erano \n\nprevisti all’interno della zona residenziale dell’Isolino, a confine con la casa di cura ai \n\nSaleggi e con acceso lungo via della Posta.  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 31 \n\n5.3 Regolamento edilizio RE \n\nCome esposto precedentemente, la variante di adeguamento del Piano regolatore alla \n\nLST ha armonizzato le differenti Normative del PR di Locarno all’interno di un unico \n\nRegolamento edilizio RE.  \n\nLa presente variante di PR prevede, oltre alla modifica dei Piani grafici (PZ e PU), la modifica \n\ndel RE. Il corpo degli articoli in variante è consultabile nei Documenti di variante 2. \n\nDi seguito si elencano gli articoli modificati, stralciati e aggiunti. \n\nL’attuale articolo 40 Zona mista dell’Isolino viene stralciato poiché la zona di PR è abrogata \n\ne sostituita da due nuove zone regolamentate da due nuovi articoli, rispettivamente: \n\n• Art. 38 bis Zona residenziale dell’Isolino ZR-I; \n\n• Art. 40 Zona mista dell’ex Macello ZM-EM. \n\nViene inoltre inserito un nuovo articolo: \n\n• art. 40 bis Zona mista dell’Isolino  \n\nper regolamentare la nuova zona destinata alla realizzazione della torre e dell’edificio della \n\nnuova casa anziani. Questa zona non va confusa con quella in vigore da abrogare, da cui \n\neredita solamente la denominazione. \n\nLa variante prevede quindi complessivamente 3 nuove zone di PR che devono essere \n\ninserite all’interno dell’art. 20 RE relativo agli Impianti per telefonia mobile. \n\nLa proposta è quella di differenziare le zone in base al grado di priorità come di seguito \n\nriportato: \n\n• Priorità I: ZM-I Zina mista dell’Isolino \n\n• Priorità II: ZR-I Zona residenziale dell’Isolino \n\n• Priorità IV: ZM-EM Zona mista dell’ex Macello \n\nNella pianificazione in vigore l’obbligo di piano di quartiere è accompagnato dall’art. 45 \n\nRE che riassume i comparti soggetti a piano di quartiere e definisce dei requisiti qualitativi \n\ngenerali che devono presiedere all’elaborazione di questo strumento, riprendendo la \n\nformulazione contenuta nella Linea Guida cantonale “Regolamento edilizio –Supporto per \n\nl’allestimento” del dicembre 2014. Questo articolo viene modificato con la precisazione \n\ndelle zone soggette al piano di quartiere PQ2 dell’Isolino e dei requisiti qualitativi specifici. \n\nLe zone per scopi pubblici sono regolamentate dall’art. 46 RE; per poter regolamentare la \n\nnuova zona per scopi pubblici denominata AP 38 occorre modificare questo articolo \n\nattraverso la definizione delle destinazioni consentite al suo interno e ai possibili interventi. \n\nVa pure modificato l’articolo 60 RE “limitazione delle abitazioni secondarie” poiché la \n\nvariante prevede di consentire la realizzazione di abitazioni secondarie limitatamente ad \n\nun massimo del 25% della SUL abitativa per la nuova zona residenziale dell’Isolino ZR-I e per \n\nla nuova zona mista dell’Isolino.  \n\nCome descritto nel cap. 5.1.3, essendo ora chiarito il destino del fabbricato storico dell’ex-\n\nMacello, l’elenco dei beni culturali d’interesse locale, oggetto di una variante pianificatoria \n\nin procedura di approvazione, può essere completato con l’oggetto denominato “Edificio \n\ncentrale dell’ex Macello pubblico”.  \n\nNon si riprendono ora gli articoli formulati in occasione della variante di PR “Tutela dei beni \n\nculturali”, che verranno inseriti all’interno del RE con l’approvazione del CdS della variante \n\nstessa, ma si inserisce in forma tabellare il bene immobile dell’ex Macello per cui si propone \n\nla tutela. \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 32 \n\n6. IMPLICAZIONI PIANIFICATORIE E TERRITORIALI DIVERSE \n\n6.1 Contenibilità e dimensionamento delle zone edificabili \n\nLa pianificazione previgente del perimetro oggetto di variante presenta i seguenti dati di \n\nsuperficie. \n\n \n\nMapp. Identificazione   SEN IS SUL \n\nSUL max. \n\nabitativa \n\nSUL min. \n\naltri \n\ncontenuti  \n\nAbitaz. \n\nsecondarie \n\n% max. SUL \n\nmax. \n\n1861 \n\nNovartis \n\nPharmanalytica  19'369 1.6 30'990 17'000 13'990 \n\n0% 0 \n\n5445 ex-Gas 9'094        \n\n5446  712        \n\n5447  632        \n\n5496  70        \n5497 \n\n \n1'444 11'952 1.6 19'123 10'500 8'623 0% 0 \n\n1958 ex-Autopostale \n \n\n(3'001)*     \n  \n\n40 ex-Macello \n \n\n8'557 2.5 21'393 5'000 16'393 0% 0 \n\nTotali     39'878   71'506 32'500 39'006  0 \n\n*) destinazione attività sportive, non computabile nella SEN \n\nLimitatamente alle zone che possono contenere unità insediative i dati di superficie dello \n\nstesso perimetro, con le delimitazioni, le regolamentazioni e i parametri edificatori previsti \n\ndalla variante si presenta come segue. \n\n \n\nZona PR Identificazione SEN IS SUL \n\n SUL max \n\nabitativa \n\nSUL min.   \n\naltri \n\ncontenuti \n\nAbitaz. \n\nsecondarie \n\n% max. % max. \n\nZR-I A \nex-Gas senza parte \n\nnord \n9'980 1.6 15'968 80% 12'774 3’194 25% 3’194 \n\nZR-IB \nNovartis \n\nPharmanalytica \n19'369 1.6 30'990 70% 21'693 9’297 25% 5’423 \n\nZM-EM \nex-Macello/ex-Gas \n\nparz. \n10'466  - 12'000 0% 0 12'000 0% 0 \n\nZMI \nex-Autopostale \n\nampliato \n4’472 - 13'000 35% 4'490 8'510 25% 1’123 \n\nTotali   44'016   71'958   38'957 33'001  9’674 \n\n           \n\nDifferenza PR previgente 4’138   452   6’457 -6’005  9’674 \n\nAbbiamo quindi un lieve aumento della superficie edificabile netta (SEN) dovuto \n\nall’attribuzione di una superficie di mq 4'138 corrispondente grossomodo al mapp. 1958, \n\nche nella pianificazione previgente è attribuito alla zona per scopi pubblici AP 33 per \n\nattività sportive, alla nuova zona mista dell’Isolino ZM-I e dell’area di Via delle Aziende \n\nsovrapposta alla strada di servizio in zona mista dell’ex-Macello ZM-EM. Il potenziale \n\nedificatorio supplementare di questo nuovo comparto è sostanzialmente compensato \n\ndalla riduzione del potenziale edificatorio della previgente zona mista dell’Isolino comparto \n\nB (ora zona mista dell’ex Macello). Il saldo di poco meno di mq 500 di SUL (ca. +0.6%) è \n\ndovuto agli arrotondamenti al migliaio delle SUL da attribuire alla zona mista dell’Isolino ZM-\n\nI e alla zona mista dell’ex Macello ZM-EM. L’aumento di SUL abitativa in pratica compensa \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 33 \n\nla diminuzione della SUL per i contenuti commerciali e lavorativi, mentre il lieve aumento di \n\nSUL complessiva va a beneficio dei nuovi contenuti d’interesse pubblico e in particolare il \n\npolo formativo e di ricerca nel campo della meccatronica. \n\nCon la presente variante non abbiamo quindi né un aumento dell’estensione delle zone \n\nedificabili, né un significativo incremento del potenziale insediativo. La modifica \n\npianificatoria non richiede quindi una giustificazione dal profilo della contenibilità del PR \n\ndella Città di Locarno, né deve essere comprovata la compatibilità con le disposizioni della \n\nLegge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) entrate in vigore il 15 giugno 2012 e \n\ncon la Scheda di Piano direttore cantonale R6 “Sviluppo degli insediamenti e gestione delle \n\nzone edificabili”. \n\nIn considerazione dei criteri di qualità urbanistica e ambientale, che stanno alla base della \n\nvariante, si ritiene che il presente progetto pianificatorio non solo sia conforme, ma risponde \n\npienamente alla Scheda di Piano direttore cantonale R10 “Qualità degli insediamenti”. \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 34 \n\n6.2 Determinazione del fabbisogno di posteggi per autoveicoli  \n\nPer il calcolo del fabbisogno di posteggi fanno stato in linea di principio le disposizioni e i \n\nparametri vigenti stabiliti per i contenuti abitativi all’art. 71 del RE e per quelli non abitativi \n\nagli artt. 51-62 del Regolamento della Legge sullo sviluppo territoriale RLST.  \n\nNell’ottica dell’attuazione di un eco-quartiere e in considerazione dell’ubicazione \n\nrelativamente centrale nel contesto pianeggiante della città, del buon livello di servizio di \n\ntrasporto pubblico e dell’importante offerta di posteggi pubblici nelle vicinanze, si ritiene \n\nopportuno e doveroso applicare un fattore di ponderazione obbligatorio al fabbisogno di \n\nposti-auto del 30%, sia per i contenuti residenziali, sia quelli per i contenuti non abitativi \n\n(servizi, commerci, …), oltre alla riduzione già imposta dal RLST.  \n\nNella tabella che segue, che riprende i dati riassuntivi delle tabelle dettagliate all’allegato \n\nF, sono riportate per i singoli comparti le quantità di stalli di posteggio in base alle disposizioni \n\nvigenti e, a confronto, con lo scenario di riduzione ulteriore obbligatoria (30%). \n\n \n\n \n  In base a disposizioni vigenti Scenario con ulteriori riduzioni \n\nZR-IA Abitazioni 141   98   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n25 \n\n \n\n 17  \n\n \nTotale comparto \n\n \n 166   116 \n\nZR-IB Abitazioni 239   167   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n44 \n\n \n\n 30  \n\n \nTotale comparto \n\n \n 283   197 \n\nZM-EM Abitazioni 0   0   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n62 \n\n \n\n 43  \n\n \nTotale comparto \n\n \n 62   43 \n\nZM-I Abitazioni 49   35   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n99 \n\n \n\n 69  \n\n \nTotale comparto \n\n \n 148   104 \n\nTotale fabbisogno posti auto 429 229 658 300 159 460 \n\nDisposizioni vigenti \n\n• abitazioni: art.71 RE, senza riduzioni \n\n• contenuti non abitativi: artt. 51-62 RLST, con ponderazione al 70% (riduzione del 30%) in base al livello di \n\nqualità del trasporto pubblico \n\nScenario con ulteriore riduzione \n\n• abitazioni: art. 71 RE, con ulteriore riduzione obbligatoria del 30% \n\n• contenuti non abitativi: artt. 51-62 RLST, con ponderazione al 70% (riduzione del 30%) in base al livello di \n\nqualità del trasporto pubblico, con ulteriore riduzione obbligatoria del 30% \n\nQueste possibilità di riduzione sono intese a contenere il numero dei posteggi privati coperti \n\nall’interno dei diversi comparti, onde limitare l’estensione dell’edificazione sotterranea. Così \n\nfacendo si favorisce la permeabilità del suolo e della consistenza della vegetazione ad alto \n\nfusto presente negli spazi liberi del quartiere. \n\nLa copertura del fabbisogno di parcheggi al servizio dei contenuti del nuovo comparto Ex \n\nMacello-Ex Gas (460 stalli con riduzione obbligatoria del 30% per tutti i contenuti) viene \n\ngarantita prevalentemente in sotterraneo, e meglio secondo la seguente suddivisione: \n\n• posteggi al servizio dei contenuti abitativi della zona residenziale dell’Isolino A ZR-IA \n\nsono ubicati nell’autorimessa interrata sottostante (ca. 100 posti auto) che potrà \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 35 \n\ninteressare anche l’autorimessa sotterranea del contiguo comparto della zona mista \n\ndell’ex Macello;  \n\n• posteggi al servizio dei contenuti abitativi della zona residenziale dell’Isolino B ZR-IB sono \n\nubicati nell’autorimessa interrata sottostante (ca. 170 posti auto); \n\n• posteggi al servizio dei contenuti non abitativi e dunque al supporto delle attività \n\neconomiche della zona residenziale dell’Isolino A ZR-IA e B ZR-IB (ca. 45 stalli) sono \n\nubicati nell’autorimessa pubblica Pc3 sotto la zona mista dell’Isolino ZM-I e la zona per \n\nscopi pubblici AP 38; \n\n• i contenuti della zona mista dell’ex Macello ZM-EM generano in parte dei fabbisogni \n\ncostituiti da attività formative in parte da altre attività. Di questi ca 10 coperti \n\ndall’autorimessa pubblica Pc3 e ca. 30 al di sotto dell’autorimessa interrata sotto il polo \n\ntecnologico. \n\n• il fabbisogno generato dalla zona mista dell’Isolino ZM-I per i contenuti residenziali ed i \n\nclienti dell’albergo è coperto interamente dall’autorimessa privata sotto la torre (ca. \n\n50 posti auto); \n\n• il fabbisogno generato dalla zona mista dell’Isolino ZM-I per il personale della casa \n\nanziani (ca. 30 stalli) è coperto interamente dall’autorimessa pubblica Pc3. Mentre \n\nquelli al servizio dei visitatori (ca. 17 stalli) saranno ubicati in superficie. \n\nSi ricorda che il futuro autosilo pubblico Pc3 di 150 posti auto dovrà accogliere anche 78 \n\nstalli al servizio dello stabilimento Schindler SA, che oggi è garantita dall’offerta di posteggi \n\npubblici presenti lungo le strade del quartiere (Via della Pace in particolare) e che si \n\nprevede di ridimensionare. \n\nL’immagine sottostante raffigura le autorimesse pubbliche e private e le relative capacità. \n\n \n\nFigura 12: schema delle autorimesse interrate  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 36 \n\nPer quanto si attiene alla futura offerta di stalli pubblici in superficie, viene ridotta in modo \n\nimportante (ca. -100 posteggi rispetto ai ca. 200 attuali), con l’obbiettivo di favorire una \n\nriqualifica generale dello spazio pubblico, liberando in parte dalla presenza di veicoli \n\nstazionati in superficie, come riportato nella tabella seguente: \n\n \n\n \nPosteggi  \n\npubblici attuali  \n\nPosteggi \n\npubblici futuri \nSaldo \n\nVia della Pace (lato Bosco isolino) 55 0 -55 \n\nVia Ballerini (settore Est) 8 8 0 \n\nVia Baroffio (settore Ovest) 7 7 0 \n\nVia della Posta 62 45 -17 \n\nVia Baroffio (settore Est) 7 7 0 \n\nVia Lavizzari 22 22 0 \n\nViale dell’Isolino (segmento Posta-\n\nPace) \n\n22 0 -22 \n\nVia Balestra (lato Sud) 15 15 0 \n\nTOTALE 198 104 -94 \n\nIn sintesi, l’autorimessa pubblica Pc3 dovrà garantire il fabbisogno dei posteggi di lunga \n\ndurata, mentre gli stalli in superficie sono pensati alla sosta più breve (corta durata). \n\nTale proposta è coerente con quanto previsto dai Programmi di agglomerato e con \n\nl’obbiettivo di favorire una riqualifica generale dello spazio pubblico. \n\nIn futuro, l’offerta di stalli pubblici (ca. 100 unità) in superficie ubicati ai lati delle vie \n\npubbliche nelle immediate vicinanze del comparto Ex Macello-Ex Gas sì suddividerà come \n\nsegue: \n\n• Via Ballerini (settore Est): 8 stalli di posteggio; \n\n• Via Baroffio (settore Ovest): 7 stalli di parcheggio; \n\n• Via Baroffio (settore Est): 7 stalli di parcheggio; \n\n• Via della Posta: 45 stalli di parcheggio; \n\n• Via Lavizzari: 22 stalli di parcheggio \n\n• Via Balestra (lato Sud): 15 stalli di parcheggio \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 37 \n\n6.3 Determinazione del fabbisogno di posteggi per cicli \n\nCon l’obiettivo di realizzare un eco-quartiere e nell’intento di ridurre il consumo di energie \n\nfossili si promuovono forme alternative di mobilità rispetto all’automobile individuale. \n\nAccanto all’auspicio di contenere e ridurre il numero di posteggi per autoveicoli (vedi cap. \n\n6.2), nel futuro quartiere si ritiene doveroso prevedere un numero sufficiente di parcheggi \n\nper biciclette sicuri, funzionali e pratici, destinati sia alle abitazioni, sia agli altri contenuti \n\n(spazi socio-culturali, albergo, casa per anziani, commerci e servizi). \n\nPer il calcolo del fabbisogno posteggi per cicli fanno stato, come riferimento, i parametri di \n\ncalcolo contenuti nel disegno della Legge edilizia e regolamento (LE, RLE) del dicembre \n\n2017. Tuttavia, in considerazione del contesto particolare della nostra regione e della \n\npredisposizione da parte della popolazione all’uso della bicicletta spesso orientato allo \n\nsvago e non agli spostamenti utilitari; si ritiene giudizioso applicare al calcolo previsto dal \n\ndisegno della Legge edilizia e regolamento (LE, RLE) una riduzione del 30%. \n\n \n\nFunzione / contenuto VSS 40 065 Parametri LE, RLE \n\nAbitazioni 1 posteggio per cicli (pc) / locale 2 pc / appartamento \n\nCaffè – bar – ristorante \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (clienti) \n1.5 pc / 100 mq SUL \n\nNegozi - commerci \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n2 pc / 100 mq SUL \n\nStudi medici - dentisti \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n3 pc / 100 mq SUL (clienti) \n2 pc / 100 mq SUL \n\nUffici \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n2 pc / 100 mq SUL \n\nSala multiuso \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n3 pc / 100 mq SUL \n\nCentro giovani \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n3 pc / 100 mq SUL \n\nPolo tecnologico \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n0.5 pc / 100 mq SUL \n\nAlbergo \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n1.5 pc / 100 mq SUL \n\nCasa per anziani \n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (clienti) \n1.5 pc / 100 mq SUL \n\nSulla base di questi parametri, con le calibrazioni sopra esposte, risulterebbe un fabbisogno \n\ndi 689 stalli di biciclette (vedi tabella sottostante), di cui 546 per le abitazioni e 143 per altri \n\ncontenuti; un valore simile a quanto prescrive la norma VSS 40 065 (657 stalli). \n\nSi tratta di un numero rilevante, se rapportato alla SUL complessiva pianificata per l’intero \n\ncomparto (1 posto bici / ca. 100m2 di SUL abitativa e non abitativa). \n\nIl numero importante di stalli biciclette risultati dal calcolo fabbisogno è pertanto giustificato \n\nconsiderando la crescita dell’uso della bicicletta a livello nazionale e dei singoli cantoni, \n\nbasta considerare la crescita esponenziale delle e-bikes che preferiscono come mezzo di \n\ntrasporto per gli spostamenti soprattutto nelle aree urbane, questo anche dovuto agli \n\ninterventi strutturali effettuati negli anni a favore della mobilità lenta. \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 38 \n\nNella tabella seguente i risultati dei due calcoli dettagliati, esposti nell’allegato G, sono \n\nmessi a confronto. \n\n  \n\nSecondo norma VSS 40 065 \n\n(con calibrazione) \n\nSecondo disegno LE, RLE \n\n(con ulteriore riduzione del 30%) \n\nZR-IA Abitazioni 128   179   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n38 \n\n \n\n 15  \n\n Totale comparto  \n 166   194 \n\nZR-IB Abitazioni 217   304   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n66 \n\n \n\n 27  \n\n Totale comparto   283   331 \n\nZM-EM Abitazioni 0   0   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n88 \n\n \n\n 12  \n\n Totale comparto   88   12 \n\nZM-I Abitazioni 45   63   \n\n \n\nContenuti non \n\nabitativi  \n\n75 \n\n \n\n 89  \n\n Totale comparto   120   152 \n\nTotale fabbisogno posti per cicli 390 267 657 546 144 689 \n\nSecondo il Regolamento edilizio del Piano regolatore di Locarno – Territorio urbano non c’è \n\nnessun vincolo di realizzare posteggi per biciclette; nemmeno la pianificazione ne vincola \n\nla dimensione e la localizzazione. Tuttavia, per l’eco-quartiere si ritiene indispensabile \n\nprevederne a sufficienza, secondo quanto riportato in base al calcolo ridotto esposto nella \n\ntabella precedente. In linea di principio per coprire il fabbisogno di stalli di cicli per le \n\nabitazioni sono da prevedere rimesse all’interno dei volumi degli edifici. Per le altre attività \n\ndel quartiere è opportuno prevedere gli stalli per cicli all’esterno oppure sotto i porticati, \n\nfornendo un’adeguata protezione dalle intemperie e dai furti. È auspicabile avere una \n\nmolteplicità di impianti per lo stazionamento dei cicli, distribuiti in modo omogeneo nei \n\ndiversi comparti del quartiere. \n\nNel quartiere devono essere previsti un numero sufficiente di parcheggi per motoveicoli, \n\ncome pure una postazione con alcuni veicoli di car-sharing e una o più postazioni della \n\nrete bike-sharing, a disposizione delle residenze e delle attività del quartiere.  \n\nInoltre, è da prevedere nel quartiere anche un numero sufficiente di postazioni di ricarica \n\nper veicoli elettrici e per disabili, entrambi facili d'accesso. \n\n6.4 Quartiere eco-sostenibile \n\nLa definizione dei principi di sviluppo per consentire la realizzazione di un quartiere eco-\n\nsostenibile, in termini di spazio privilegiato per lo sviluppo sostenibile, ecologicamente \n\ninteressante e all’avanguardia, in linea con il riconoscimento “Città dell’energia” ottenuto \n\ndalla Città di Locarno, era uno degli obiettivi centrali che il Municipio aveva posto con \n\nl’avvio del mandato di studi in parallelo. \n\nI principi alla base di un eco-quartiere sono molteplici e diversificati e non si lasciano ridurre \n\nad alcune misure semplicemente codificabili in una norma pianificatoria e l’attuazione può \n\nessere molto diversa a seconda delle condizioni territoriali, funzionali e sociologiche. \n\nLa pianificazione normativa può per contro creare le premesse affinché il progetto e \n\nsoprattutto il modo con cui gli abitanti e fruitori lo vivranno e lo animeranno possano \n\norientarsi a principi dei quartieri eco-sostenibili e concretizzarli. Riprendendo i concetti \n\nindicati dalla linea guida “Quartieri sostenibili – Sfide e opportunità per lo sviluppo urbano”, \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 39 \n\nUfficio federale dell’energia (UFE) e Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE), sono \n\nesposte di seguito le scelte generali e particolari considerate nella pianificazione del nuovo \n\nquartiere ex-Gas/Macello. \n\n \n\nSpazi edificati e \n\nspazi liberi \n\nMediante il progetto urbanistico di riferimento il nuovo quartiere è \n\nben connesso e integrato nel contesto della città e dei quartieri \n\ncircostanti; importanti spazi ricreativi e strutture socio-culturali e \n\nsportive si trovano nelle immediate vicinanze, altre sono previste nel \n\nnuovo quartiere stesso. \n\nLa densità edilizia, che riprende quella del vicino Quartiere Nuovo, \n\nconferisce al quartiere un carattere cittadino intensivo. \n\nL’entità e la qualità di spazi liberi diversificati per caratteristiche e \n\nfunzioni sono assicurati tramite i requisiti specifici contenuti all’interno \n\ndella normativa del piano di quartiere PQ2. \n\nMobilità Il quartiere ecosostenibile dell’ex Macello punta sulla mobilità \n\nalternativa. Con il potenziamento del servizio di trasporto pubblico \n\nintrodotto a dicembre 2020, il quartiere è servito ogni quarto d’ora \n\nin modo alternato dalle linee 3 (percorso Lungolago Motta – Viale \n\nRespini con fermata Lido) e 4 (percorso Via Balestra - Via Lanca \n\ndegli Stornazzi – Viale Respini con fermata terminale Piazza dello \n\nStadio). \n\nLe brevi distanze tra il centro cittadino e il quartiere (ca. 800 m, \n\npercorso pianeggiante) incitano gli spostamenti a piedi e in \n\nbicicletta. \n\nEstensione al quartiere del fitto reticolato di marciapiedi larghi (m \n\n3.00) del Quartiere Nuovo. \n\nTraffico automobilistico moderato e limitato (zona d’incontro, 20 \n\nkm/h) che favorisce la percorrenza interna e l’allacciamento alla \n\nrete di percorsi pedonali e ciclabili che costeggiano e attraversano \n\nil quartiere. \n\nApplicazione di una riduzione obbligatoria del 30% dell’offerta di \n\nposteggi e limitazione dell’estensione delle autorimesse interrate. \n\nNumero considerevole di stalli per biciclette in relazione alla SUL del \n\ncomparto, postazioni per bike sharing e stazioni di ricarica per \n\nveicoli elettrici in ognuno dei comparti. \n\nLa riqualifica di via Balestra (Misura PALoc3) come pure l’eventuale \n\nsistemazione di un asse a priorità pedonale lungo via della Posta, \n\nfavoriscono ulteriormente le relazioni “lente” tra il futuro quartiere e \n\nil cuore di Locarno. \n\nLegami sociali L’incentivo delle cooperative d’abitazione attraverso la \n\nconcessione di un bonus edificatorio va nella direzione di \n\npromuovere alloggi con tipologie e dimensioni diverse a favore \n\ndella mescolanza sociale e intergenerazionale. \n\nObbligo di creare spazi aperti e coperti (PT delle abitazioni) per \n\nstrutture e servizi comunitari e commerciali nella zona residenziale \n\ndell’Isolino. \n\nContenuti di carattere culturale e ricreativo nella zona mista dell’ex \n\nMacello. \n\nCasa per anziani nella zona mista dell’Isolino. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 40 \n\nPrevisione di inserimento di un nido per l’infanzia nella zona \n\nresidenziale dell’Isolino ZR-I come indicato nell’allegato E, cap. 6 \n\nNuovo nido dell’infanzia ai Saleggi. Il nido è previsto al piano \n\nterreno, con relativo spazio esterno, in un blocco residenziale, \n\nauspicabilmente vicino alla Casa Anziani prevista nella zona mista \n\ndell’Isolino ZM-I.  \n\nAmbiente di vita Ampie aree prive di automobili e spazi pubblici con traffico \n\nmotorizzato moderato. \n\nAssetto urbanistico favorevole ai percorsi pedonali pubblici e privati \n\nverso le aree ricreative a Lago e sul Delta della Maggia. \n\nProssimità di importanti impianti turistico-ricreativi e sportivi. \n\nLe superfici al PT affacciate su Via S. Balestra devono essere \n\npossibilmente destinate a commerci per l’approvvigionamento del \n\nquartiere. Ad ogni modo escluse le abitazioni al PT. \n\nAssenza di recinzioni e delimitazioni delle proprietà private al piano \n\nterreno a beneficio delle permeabilità pedonale e della mobilità \n\nlenta del quartiere \n\nEfficienza \n\neconomica \n\nLa molteplicità e la varietà di contenuti previsti e ammessi nelle zone \n\ndi PR favorisce la mescolanza funzionale; la limitazione della \n\nfunzione abitativa nella zona residenziale dell’Isolino A (80%) e B \n\n(70%) e della zona mista dell’Isolino (35%) è intesa a prevenire la \n\nformazione di un quartiere dormitorio. \n\nQueste limitazioni garantiscono la disponibilità di spazi per piccole \n\nattività commerciali, di servizio e artigianali nel quartiere. \n\nEnergia e materiali I requisiti qualitativi generali per i piani di quartiere del RE stabiliscono \n\ncriteri volti a combinare l’aspetto architettonico con criteri costruttivi \n\nvolti a conseguire un risparmio energetico. \n\nLa presente variante inserisce la possibilità di costruire una centrale \n\ntermica di quartiere, con una pompa di calore che sfrutta la \n\ntemperatura dell’acqua del Lago di quartiere all’interno della zona \n\nper scopi pubblici AP33 con la possibilità di allacciamento. \n\nLa struttura aperta e spaziata dell’edificazione, assieme alla \n\nconsistenza della vegetazione ad alto fusto degli arredi verdi interni, \n\nfavorisce una buona ventilazione e previene la formazione di \n\nsacche d’afa estiva (cfr. “Ondate di calore in città - Basi per uno \n\nsviluppo degli insediamenti adattato ai cambiamenti climatici” \n\nUfficio federale dell’ambiente UFAM / Ufficio federale dello sviluppo \n\nterritoriale ARE, Berna 2018). \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 41 \n\nBiodiversità e spazi \n\nverdi \n\nLa creazione di spazi verdi \n\nconsistenti con una vegetazione \n\ndensa atta a contrastare le \n\nondate di calore, ad alto fusto, \n\noltre che cespugliosa, con \n\nprevalenza di specie autoctone \n\nidonee al sito e strutturata in \n\nmodo da favorire la biodiversità \n\ne la connessione ecologica è \n\nstabilita nei requisiti specifici del \n\nPiano di quartiere PQ2. \n\n \n\n \n\nFigura 13 Vegetazione densa e ad alto \n\nfusto per favorire la biodiversità e \n\nl’ombreggiamento \n\nLa limitazione dell’estensione delle costruzioni sotterranee favorisce \n\nlo sviluppo di questo tipo di vegetazione. \n\n \n\nFigura 14 Progettazione degli spazi aperti per la mitigazione dei cambiamenti \n\nclimatici \n\nAcqua e rifiuti L’approvvigionamento di acqua potabile e lo smaltimento dei rifiuti \n\nsono di competenza dei servizi comunali competenti, che sulla base \n\ndel “label” di Città dell’energia, già sono vincolati ad obiettivi di \n\ngestione ecologica e di riciclaggio. \n\nIl ricupero dell’acqua piovana per l’irrigazione delle aree verdi è \n\nprescritto nei requisiti specifici del Piano di quartiere PQ2. \n\nEssendo il Comune proprietario dei 2/3 del comparto di variante, al di là delle disposizioni \n\nnormative, esso ha la possibilità di promuovere questi e ulteriori obiettivi che caratterizzano \n\nil concetto di quartiere ecosostenibile attraverso i propri progetti edilizi, oppure influenzare \n\ni progetti sviluppati da privati all’interno dei concorsi di architettura per lo sviluppo del Piano \n\ndi quartiere. \n\n6.5 Concorso di progettazione e cooperative di abitazione \n\nQuale garanzia di qualità per l’edificazione di questo nuovo quartiere cittadino si è deciso \n\ndi vincolare la scelta dei Piani di quartiere mediante dei concorsi di architettura secondo \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 42 \n\nla Norma SIA 142. Ai concorsi potranno accedere solo gruppi di lavoro multidisciplinari, \n\ncomposti almeno da un architetto, un pianificatore e un architetto paesaggista. Queste \n\nfigure professionali sono indispensabili per la progettazione di un quartiere moderno, eco-\n\nsostenibile che proponga degli spazi edificati e liberi che favoriscano lo scambio sociale \n\nnell’ottica dell’incremento della qualità del vivere. \n\nOltre ai requisiti qualitativi specifici prescritti per Piano di quartiere e contenuti nell’articolo \n\n45 del Regolamento edilizio, l’Autorità pubblica potrà inserire all’interno del bando di \n\nconcorso altri requisiti e condizioni che riterrà opportuni. \n\nPer la scelta del progetto migliore si suggerisce l’istituzione di una commissione di esperti \n\nindipendenti a supporto del Dicastero pianificazione e infrastrutture e del Municipio nello \n\nsvolgimento di questo compito; la stessa commissione potrà essere anche attività per la \n\nconsulenza nell’elaborazione dei piani di quartiere di spettanza del Comune dei progetti \n\ncomunali. \n\nAll’interno del regolamento edilizio comunale è stato inserito un nuovo articolo che \n\nincentiva l’edificazione della zona residenziale dell’Isolino ZR-IA e ZR-IB da parte di \n\ncooperative d’abitazione attraverso la concessione di un bonus dell’IS pari al 5%. Si tratta \n\ndi un articolo analogo a quello relativo ai bonus per le attività turistico-alberghiere, con una \n\nstruttura normativa che definisce: \n\n- entità del bonus; \n\n- definizione della nozione di cooperativa di abitazione, con riferimento al Codice \n\ncivile svizzero; \n\n- condizioni di concessione del bonus. \n\nCon questa prescrizione si intende promuovere la creazione di cooperative di abitazione, \n\nnon in modo coercitivo con l’imposizione di un obbligo specifico da inserire nelle prescrizioni \n\ndi zona, ma come un riconoscimento dello sforzo di inserire all’interno del comparto \n\nabitazioni di utilità pubblica. \n\nQuest’articolo potrà essere ampliato in futuro con l’inserimento di altre zone di PR dove si \n\nritiene corretta la concessione di bonus edificatori a favore della costruzione da parte di \n\ncooperative d’abitazione. \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 43 \n\n7. URBANIZZAZIONE DEL COMPARTO DI VARIANTE \n\nSecondo l’art. 19 della Legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) un fondo è \n\nurbanizzato se vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte di acqua, energia e \n\nd’evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza \n\ndispendio rilevante.  \n\nIl comparto oggetto della presente variante presenta tutti i requisiti minimi per essere \n\nconsiderato urbanizzato. \n\n7.1 Infrastruttura stradale \n\nLa raggiungibilità veicolare di tutte le zone di PR interessata dalla presente variante è \n\ngarantita dalla fitta rete di strade pubbliche (vedi Figura 15), in particolare: \n\n• Via Balestra garantisce il collegamento veicolare della zona residenziale dell’Isolino \n\nZM-I. I posteggi privati per i residenti devono essere previsti in autorimesse sotterranee \n\ncon accesso da via Balestra. Non si prevedono posteggi in superficie (come \n\npresentato nel Piano di indirizzo). \n\n• Via delle Aziende, da sistemare secondo la zona di incontro (zona 20 Km/h), viene \n\nmantenuta all’interno del piano del traffico quale strada pubblica, sebbene \n\ndeclassata a strada di servizio (strada di collegamento di quartiere), e garantisce il \n\ncollegamento ovest-est tra i quartieri dell’Isolino. \n\n• La zona mista dell’ex Macello ZM-EM è confinante con via Lavizzari, via Balestra, via \n\ndelle Aziende e via dell’Isolino. I posteggi per i contenuti previsti all’interno della zona \n\nsono previsti in un’autorimessa sotterranea con accesso da via Balestra attraverso la \n\nzona residenziale dell’Isolino comparto A ZM-IA \n\n• Viale dell’Isolino consente la raggiungibilità della zona mista dell’Isolino i cui posteggi \n\nprivati devono essere collocati in autorimesse sotterranee con accesso previsto in \n\ncorrispondenza dell’incrocio tra via dell’Isolino e via della Pace \n\n• Il tratto più a sud di via della Posta, inserito all’interno della zona per scopi pubblici \n\nAP 38 consente il raggiungimento della nuova Piazza del quartiere e dello Stadio per \n\ni mezzi pubblici e di soccorso e per i mezzi autorizzati. Questo tratto stradale deve \n\nessere sistemato quale zona di incontro. \n\nNon è quindi necessario prevedere un nuovo asse stradale di penetrazione della \n\nviabilità veicolare dal momento che via delle Aziende e viale dell’Isolino garantiscono \n\nla raggiungibilità veicolare dell’autosilo pubblico previsto al di sotto della zona mista \n\ndell’Isolino ZM-I e garantiscono l’attraversamento veicolare del comparto di variante. \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 44 \n\n \n\nFigura 15: viabilità nel comparto di variante \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 45 \n\n7.2 Rete di smaltimento delle acque (PGS) \n\nL’area ex GAS / ex Macello è da considerarsi urbanizzata per quanto riguarda la rete di \n\nsmaltimento delle acque esistenti. Infatti vi è possibilità di allacciamento lungo quasi tutto il \n\nperimetro del comparto di variante (vedi Figura 16). \n\nInoltre all’interno dell’area transita da est a ovest il collettore consortile CVD delle acque \n\nluride che convoglia le acque al vicino impianto di depurazione delle acque Foce Maggia. \n\n \n\nFigura 16: PGS nel comparto di variante \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 46 \n\nI nuovi edifici ed impianti del comparto di variante, inserito all’interno del perimetro del PGS \n\ndevono essere allacciati a alla rete delle canalizzazioni e tutte le acque di rifiuto devono \n\nessere immesse nella stessa a spese dei proprietari. \n\n7.3 Rete per l’approvvigionamento idrico (PGA) \n\nIl comparto di variante è servito dalla rete di distribuzione dell’acqua potabile. Il Piano \n\ngenerale dell’acquedotto prevede alcune sostituzioni e dei nuovi allacciamenti lungo le \n\nstrade pubbliche che interessano le zone in variante per efficientare la rete. \n\n \n\n \n\nFigura 17: PGA nel comparto di variante \n\nesistente \n\nin progetto \n\nda sostituire \n\ncamera \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 47 \n\n8. COSTI, FINANZIAMENTO E PRIORITÀ DI REALIZZAZIONE DELLE OPERE \n\nGli interventi pubblici necessari per l’attuazione della variante di PR sono limitati alla \n\nrealizzazione: \n\n• dell’autosilo pubblico interrato Pc3; \n\n• della casa anziani prevista all’interno della zona mista dell’Isolino; \n\n• della piazza, del giardino pubblico e la sistemazione di via della Posta all’interno \n\ndella zona per scopi pubblici AP 38; \n\n• della piazza dinanzi all’ex Macello e la sistemazione stradale di via delle Aziende \n\n• del centro culturale, giovanile, con spazi extrascolastici e sociali all’interno della \n\nzona mista dell’ex Macello. \n\nI costi che l’Autorità comunale dovrà sostenere sono dovuti alla sola realizzazione delle \n\nopere (costi di costruzione) poiché tutti i mappali dove verranno realizzati questi interventi \n\nsono già di proprietà comunale. \n\nLa valutazione delle spese è riassunta nella tabella seguente, che mostra anche un’ipotesi \n\ndi suddivisione degli interventi secondo tre fasi (I, II, III). \n\nAlcune considerazioni: \n\n• Il preventivo dei costi di realizzazione degli interventi pubblici previsti della variante \n\ndi PR ha carattere indicativo, affinché si possa giudicare l’ordine di grandezza degli \n\nimpegni che il Comune dovrà assumere. Non costituisce un documento \n\nimpegnativo per il Consiglio Comunale che, dopo la messa in vigore del PR, sarà \n\nchiamato a discuter i Messaggi con i quali il Municipio chiederà i crediti necessari \n\nper l’adempimento delle opere. \n\n• Per la sistemazione stradale di via delle Aziende non è previsto il prelievo di contribuiti \n\nprivati dal momento che non si tratta della realizzazione di un tratto stradale per \n\nl’urbanizzazione di un nuovo comparto, bensì la sistemazione di un tratto stradale \n\nesistente per integrarlo al meglio nello spazio pubblico della piazza della zona dell’ex \n\nMacello. \n\n• La presente stima non comprende i costi per le opere di PGS e PGA poiché le \n\ninfrastrutture per l’acqua potabile e per lo smaltimento delle acque reflue sono già \n\ndimensionate per questo comparto dal momento che è già una zona edificabile e \n\nle potenzialità edilizie non vengono incrementate con la presente variante di PR. \n\n \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 48 \n\n \n \n\nDi seguito la descrizione dei singoli oggetti previsti dalla variante del PR: \n\n• L’autosilo pubblico interrato previsto al di sotto della zona mista dell’Isolino e della \n\nzona per scopi pubblici AP38 servirà sia le destinazioni previste nel comparto di \n\nvariante, sia quelle nelle immediate vicinanze, in particolare lo stadio e la zona per \n\nattività sportive. Il costo di questa infrastruttura prioritaria per lo sviluppo del quartiere \n\nammonta a CHF 9'000’0000 a carico del Comune.  \n\n• Casa anziani: l’investimento per la costruzione della casa anziani è finanziariamente \n\nrilevante (CHF 40'000'000). L’opera è ritenuta prioritaria al fine di dotare la città di \n\nLocarno di una struttura in linea con le attuali necessità, così come delineare \n\nstrategie per il futuro incremento della richiesta di posti letto. È previsto un sussidio \n\ncantonale pari all’80% dell’onere di investimento. \n\n• La piazza, il giardino pubblici e la sistemazione stradale del tratto finale di via della \n\nposta hanno priorità I e un costo indicativo di CHF 1'800.000, interamente a carico \n\ndel Comune. \n\n• La sistemazione di via delle Aziende quale zona di incontro e la sistemazione della \n\npiazza dinnanzi all’ex Macello sono il tassello finale dello sviluppo edilizio della zona \n\nmista dell’ex Macello. Il costo per queste opere ammonta a CHF 800'000, tutti a \n\ncarico del Comune. \n\n2028 2029 2030 2031 2032 2033\n\nCasa anziani I I Costo d'investimento lordo 10’000’000 10’000’000 10’000’000 10’000’000 40’000’000\n\n   - Spesa a Carico del Cantone 8’000’000 8’000’000 8’000’000 8’000’000 32’000’000\n\n   - Contributi privati 0\n\nSpesa netta  a carico del Comune 2’000’000 2’000’000 2’000’000 2’000’000 8’000’000\n\nI Costo d'investimento lordo 900’000 900’000 1’800’000\n\n   - Spesa a Carico del Cantone 0\n\n   - Contributi privati 0\n\nSpesa netta  a carico del Comune 900’000 900’000 0 0 0 1’800’000\n\nAutosilo Pc3 I Costo d'investimento lordo 4’500’000 4’500’000 9’000’000\n\n   - Spesa a Carico del Cantone 0\n\n   - Contributi privati 0\n\nSpesa netta  a carico del Comune 4’500’000 4’500’000 9’000’000\n\nI I I Costo d'investimento lordo 800’000 800’000\n\n   - Spesa a Carico del Cantone 0\n\n   - Contributi privati 0\n\nSpesa netta  a carico del Comune 800’000 800’000\n\nI I Costo d'investimento lordo 2’500’000 2’500’000 5’000’000\n\n   - Spesa a Carico del Cantone 1000000 1000000 2’000’000\n\n   - Contributi privati 0\n\nSpesa netta  a carico del Comune 1’500’000 1’500’000 3’000’000\n\nTOTALE Costo d'investimento lordo 4’500’000 5’400’000 10’900’000 12’500’000 12’500’000 10’800’000 56’600’000\n\n   - Spesa a Carico del Cantone 8’000’000 9’000’000 9’000’000 8’000’000 34’000’000\n\n   - Contributi privati\n\nSpesa netta  a carico del Comune 4’500’000 5’400’000 2’900’000 3’500’000 3’500’000 2’800’000 22’600’000\n\nPiazza ZM-EM\n\nSistemazione \n\nstradale v ia \n\ndelle Aziende\n\nSpazi culturali, \n\ncentro \n\ngiovanile, spazi \n\nextrascolastici\n\nAnno Totale\n\nCHF\nTipo d'opera Priorità Onere/Sussidi/Contributi\n\n1 Piano delle zone\n\n2 Piano dell'urbanizzazione\n\nPiazza, giardino \n\npubblcio e \n\nsistemazione \n\nsatradale v ia \n\ndella Posta - \n\nAP38\n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/ex-Macello  Rapporto di pianificazione \n\n \n\n 49 \n\n• La creazione del centro culturale, ossia di spazi legati alla cultura, di un centro \n\ngiovanile e degli spazi comunitari ed extrascolastici, è opera piuttosto prioritaria e \n\nfinanziariamente importante (CHF 5'000'000). È previsto un sussidio cantonale pari al \n\n40% dell’onere di investimento lordo. \n\n9. PROCEDURA \n\nUna variante di adeguamento, per la quale non è applicabile la procedura semplificata, \n\nsegue la procedura per l’adozione ordinaria definita dagli artt. 25 e seguenti della Legge \n\nsullo sviluppo territoriale (LST): \n\n• la variante è proposta dal Municipio; \n\n• il Municipio sottopone al Dipartimento del territorio i documenti per l’esame \n\npreliminare; \n\n• il Dipartimento si esprime sulla congruenza con gli obiettivi della pianificazione del \n\nterritorio e sul coordinamento con il Piano Direttore e con le pianificazioni dei comuni \n\nvicini. L’esame preliminare è effettuato, di regola, entro 3 mesi dalla presentazione \n\nda parte del Municipio della documentazione; \n\n• il Municipio informa a la popolazione sulla proposta di piano e sull’esito dell’esame \n\npreliminare a titolo consultivo; \n\n• in base agli esiti dell’esame preliminare e della consultazione della popolazione, la \n\nvariante è adottata dal Consiglio Comunale attraverso il portale cantonale di \n\npubblicazione delle varianti di PR, previo messaggio municipale; \n\n• con l’adozione della variante il Municipio procede sollecitamente alla sua \n\npubblicazione presso la cancelleria comunale per il periodo di trenta giorni; \n\n• contestualmente alla pubblicazione, il Municipio carica sul portale cantonale di \n\npubblicazione delle varianti di PR gli atti adottati e richiede al Consiglio di Stato \n\nl’approvazione degli atti adottati relativi alla variante; \n\n• il Consiglio di Stato esamina gli atti e decide i ricorsi, approva in tutto o in parte la \n\nvariante, oppure nega l’approvazione; e decide sui ricorsi eventualmente presentati \n\ncontro la variante di PR; \n\n• quando si impone una modifica che coinvolge il diritto comunale, esso rinvia gli atti \n\nal Comune, affinché vi provveda entro congruo termine ripetendo la procedura di \n\nadozione per le parti da modificare. \n\nLa procedura di adozione e approvazione della variante proposta coinvolge tutti gli uffici \n\ncantonali preposti ad esprimersi nel merito. \n\n \n\nArch. Matteo Huber \n\n  \n\nArch. Matteo Inches  \n\n \n\n\n\nAllegato A \n\n \n\n \n\nSintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/Macello  Allegato A \n\nSintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\nPremessa \n\nIl Piano di indirizzo della variante della zona quartiere ex Gas/Macello è stato elaborato \n\nprima dello sviluppo della variante di adeguamento del Piano regolatore alla Legge sullo \n\nsviluppo territoriale (LST). Nel momento di elaborazione del Piano di indirizzo ci si \n\nconfrontava con il Piano regolatore della Città di Locarno - Territorio urbano, approvato ai \n\nsensi della Legge cantonale di applicazione della Legge federale sulla pianificazione del \n\nTerritorio (LALPT). Il PR di Locarno era a quel tempo suddiviso in 4 Settori e la presente \n\nvariante mirava a modificare il Settore no. 4, in particolare la Scheda grafica no.2 Zona \n\ndell’Isolino, descritta all’interno del capitolo 4.1.1 del Rapporto di pianificazione. \n\nLe considerazioni effettuate dal Dipartimento del territorio (DT) all’interno dell’esame \n\npreliminare fanno riferimento al PR antecedente all’adeguamento alla LST, con riferimenti \n\na vincoli pianificatori contenuti in piani grafici e norme di attuazione del PR ora decaduti. \n\nLe decisioni del Municipio successive all’esame preliminare vengono coordinate con lo \n\nstato di diritto del PR adeguato alla LST. \n\n \n\nConsiderazione di carattere generale \n\nDi seguito sono riassunte le principali considerazioni espresse dal DT nell’esame preliminare, \n\nunitamente alle relative decisioni del Municipio. \n\nOgni punto si compone di tre parti: \n\na) cosa prevede il Piano di indirizzo del 2020 (riassunto) \n\nb) Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nc) Considerazioni e decisione del Municipio \n\n \n\nI punti trattati sono i seguenti: \n\n1) Residenze secondarie \n2) Polo tecnologico \n3) Edificio ex macello \n4) Torre \n5) Casa anziani \n6) Inserimento a PR di edificazione a tappe \n7) Plusvalore \n8) Tipo di vegetazione \n9) Concorsi di architettura \n10) Scheda grafica n. 2b e edificio multiuso \n11) Rete viaria E mobilità lenta \n12) Posteggi privati \n13) Posteggio pubblico \n14) Posteggi per cicli \n15) Aspetti energetici e area verde minima \n\n1) RESIDENZE SECONDARIE \n\na. Cosa prevede il Piano di indirizzo \n\nIl Municipio, a differenza della regolamentazione della Scheda grafica N.2 “Zona \n\ndell’Isolino” che prevede unicamente abitazioni primarie e a pigione moderata, ha deciso \n\ndi ammettere una quota massima di abitazioni secondarie del 25%. La quota di abitazioni \n\nsecondarie è prevista per i comparti A1 (ex Gas senza parte nord) e A2 (Novartis \n\nPharmanalytica) e C (ax Autopostale ampliato) per un totale di 9'674 mq.  \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n2 \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nIl Dipartimento del territorio chiede al Municipio di implementare il dato proposto nella \n\nvariante all’interno dei dati quantitativi delle abitazioni secondarie già esistenti per la \n\nverifica del rispetto della Legge federale delle abitazioni secondarie LASec. L’art. 6 della \n\nLASec prevede infatti che “Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al \n\n20% e il rilascio di un’autorizzazione edilizia comporterebbe l’aumento di tale quota ad oltre \n\nil 20%, l’autorizzazione non è rilasciata”. \n\n \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nSecondo l’inventario delle abitazioni secondarie1 il Comune di Locarno ha una quota di \n\nabitazioni secondarie pari al 19.4 %. \n\n \n\nAbitazioni No. % \n\nTotali 11’700 100 \n\nAbitazioni primarie 8’408  \n\n80.6% Abitazioni equiparate \n\nalle abitazioni primarie \n\n(art. 4 LASec) \n\n1’028 \n\nAbitazioni secondarie 2’264 19.4% \n\nLa quota di abitazioni secondarie è inferire al 20% e il Comune di Locarno non è soggetto \n\nalle disposizioni di diritto edilizio della LASec.  \n\nPer poter valutare l’aumento massimo della quota di abitazioni secondarie comunali \n\ndovuto allo sviluppo del comparto ex Macello/ex Gas occorre stimare l’aumento \n\ninsediativo in termini di abitazioni primarie e secondarie in base ai parametri edificatori \n\nproposti nel Piano di indirizzo. \n\nL’articolo 60 Limitazione delle abitazioni secondarie del nuovo Regolamento edilizio del \n\nComune di Locarno/Territorio urbano (vecchio art. 30bis delle Norme di attuazione del \n\nPiano regolatore di Locarno/Territorio Urbano Destinazione e utilizzazione delle costruzioni \n\nresidenziali) al termine del primo capoverso prevede che “In caso di sfruttamento parziale \n\ndel fondo, fa stato la SUL effettivamente realizzata”. Questo implica che per poter realizzare \n\nla totalità delle abitazioni secondarie occorre realizzare contemporaneamente tutte le \n\nabitazioni primarie. \n\nSi può quindi stimare l’aumento insediativo proposto nel Piano di indirizzo, trasformando la \n\nSUL per le abitazioni, pari a 38'957 mq di cui al massimo 9'674 mq per le secondarie, in \n\nnumero di abitazioni, utilizzando una SUL teorica di 100 mq/appartamento2. Si ricava un \n\ndato teorico di 291 nuove abitazioni primarie e 97 nuovi abitazioni secondarie, \n\ncomplessivamente 388 nuove abitazioni. \n\n \n\n  \n\n \n1 dati dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale ARE \n2 100 mq è la SUL comunemente utilizzata nei regolamenti comunali, tra cui quello di \n\nLocarno, per stimare il numero di posteggi per appartamento: 1 posto auto ogni 100 mq \n\ndi SUL. \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n3 \n\n \n\n  \n\nAttuali comune \n\nSviluppo ex \n\nGas-Macello  \n\n(Piano di \n\nindirizzo) \n\nSviluppo \n\ncomunale con \n\nex Gas/Macello \n\nAbitazioni No. % No. No. % \n\nTotali 11’700 100 388 12’088 100 \n\nAbitazioni primarie 8’408   \n\n291 9’727 80.5% \nAbitazioni \n\nequiparate alle \n\nabitazioni primarie \n\n(art. 4 LASec) \n\n1’028 80.6% \n\nAbitazioni \n\nsecondarie \n2’264 19.4% 97 2’361 19.5% \n\n \n\nIl dato complessivo della percentuale di abitazioni secondarie dovuto allo sviluppo del \n\ncomparto di variante è pari a 19.5 %, con un incremento di 0.1% del dato attuale. Non vi è \n\nquindi un superamento della quota del 20% e quindi vi è il rispetto della Legge federale \n\nsulle abitazioni secondarie. \n\n \n\nPer tale motivo il Municipio mantiene la percentuale pari a quella contenuta nel piano di \n\nindirizzo e pari al 25%.  \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n4 \n\n2) POLO TECNOLOGICO  \n\na. Cosa prevede il Piano di indirizzo \n\nAll’interno del comparto B della Scheda grafica no. 2, oltre alle attività culturali, ricreative \n\ne di servizio già in vigore, viene inserito il riferimento al polo tecnologico formativo, che \n\nrisponde ad uno degli obiettivi principali alla base dei mandati di studio in parallelo e della \n\nvariante di PR. Per contro non si prevede più in questo comparto la destinazione abitativa \n\nin quanto difficilmente integrabile nel modello di edificazione preconizzato con il progetto \n\nurbanistico di riferimento. \n\nIn considerazione del carattere d’interesse pubblico dei contenuti prevalenti previsti, il \n\ncomparto dove troverà posto il polo tecnologico è caratterizzato da un assetto edificatorio \n\ndifferente sia dagli altri comparti della zona del Quartiere ex Gas/Macello sia degli altri \n\nisolati del Quartiere nuovo. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nIl Dipartimento del territorio rileva che le destinazioni d’uso ammesse sono molteplici e \n\nproprie di una zona mista.  \n\nSotto il termine Polo tecnologico non sono però fornite indicazioni specifiche su quali tipi di \n\nattività risulterebbero conformi a questa funzione. Si richiede pertanto al Municipio di \n\nchiarire questo aspetto in norma o nel Rapporto di pianificazione. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nAll’interno del rapporto di indirizzo del gennaio 2023 elaborato dalla Commissione \n\nMunicipale Economia, tra i fattori strategici per il futuro socio-economico della Città di \n\nLocarno è stata individuata la salvaguardia e la creazione di attività e posti di lavoro. In \n\nquesto senso risultano essenziali i settori del commercio, delle grandi aziende con possibilità \n\ndi nuovi prodotti e processi. \n\nUno dei passi verso la concretizzazione del Polo tecnologico del distretto del Locarnese, \n\nidentificato nella zona del Quartiere ex-Gas/Macello, è avvenuto con la fondazione \n\ndell’associazione LocarneseTech il 2 aprile 2021, nata con lo scopo di sviluppare una \n\npiattaforma per l’innovazione negli ambiti della robotica, della meccatronica e \n\ndell’industria 4.0. Nel 2022 è stato siglato un accordo di collaborazione con la Scuola \n\nuniversitaria professionale della Svizzera italiana (SUPSI) quale partner strategico per offrire \n\nil supporto qualificato per sostenere la crescita degli ambiti di cui si occuperà il polo \n\ntecnologico. La SUPSI prevede il coinvolgimento di ricercatori e professionisti afferenti alle \n\ndiverse unità di ricerca, al fine di analizzare al meglio le esigenze del territorio ed offrire un \n\nvalore aggiunto ai diversi attori e portatori di interesse, sviluppando attività progettuali, di \n\ndivulgazione, di sensibilizzazione e trasferimento di conoscenza. \n\nIl Polo tecnologico che verrà creato all’interno del Quartiere ex Gas-Macello sarà un centro \n\ndi formazione, ricerca e lavoro, legato alla meccatronica e all’industria 4.0. Sono quindi \n\nescluse tutte quelle destinazioni non affini a quest’ambito: residenza, commercio e \n\nartigianato. \n\nSaranno previste all’interno del comparto dove sorge l’ex Macello le seguenti destinazioni: \n\n- Attività culturali, sociali, educative, ricreative, di servizio.  \n\n- Formazione, ricerca e lavoro legati al campo della meccatronica e industria \n\navanzata, esclusi il commercio e l’artigianato. \n\n- Sono pure ammesse altre formazioni, di preferenza di livello terziario (università, \n\npolitecnici o formazione professionale superiore). \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n5 \n\n3) EDIFICIO EX MACELLO \n\na. Cosa prevede il Piano di indirizzo \n\nEstratto dalla Relazione tecnica del Gruppo di progetto: “il comparto dell’ex Macello, \n\nintegrando l’edificio del Tecnopolo e quello storico del Macello, si delinea come un \n\nelemento “finale” del Quartiere Nuovo, del quale riprende il rigore dell’impostazione \n\nplanimetrica e le geometrie ben definite; le differenti volumetrie determinano un’unità \n\nformale che crea un elemento distintivo nel tessuto cittadino che, per conformazione e \n\nscala urbana, si distingue quale comparto a vocazione pubblica” \n\n \n\nEstratto dal documento di variante inviato al DT: \n\nAltezza delle costruzioni: massima m 11.00 \n\nDistanza tra edifici: minimo m 8.00 \n\n• L’edificazione può avvenire solo all’interno del perimetro di edificazione indicato nel \n\npiano 1:2’500, con una distribuzione equilibrata delle superfici e delle volumetrie fra gli \n\nstessi e secondo un qualificato disegno urbanistico ed architettonico \n\n• Allineamento obbligatorio degli edifici sul limite esterno del perimetro di edificazione \n\nverso le strade pubbliche che delimitano l’isolato \n\n• Sui fronti verso le strade pubbliche (Via Balestra, Via Lavizzari, Via della Posta) PT arretrato \n\ndi minimo m 7.00 dal filo facciata dell’edificio mediante portico o aggetto dei piani \n\nsuperiori, con luce libera in altezza di minimo m 4.00 \n\n• Mantenimento dell’edificio ex-Macello, secondo quanto indicato nel piano allegato \n\n• L’area situata a sud dell’edificio ex-Macello e l’attuale area di Via delle Aziende sono \n\nda mantenere libere e da sistemare quale spazio pubblico aperto, con un disegno \n\nd’insieme di qualità con un buon equilibrio e disegno di aree verdi e aree pavimentate \n\ne della disposizione degli arredi; circolazione degli autoveicoli, dei cicli e dei pedoni \n\norganizzata secondo le modalità della zona d’incontro \n\n \n\n \nEstratto del Piano di indirizzo \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n6 \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.2.1 Comparti: “Si richiede tuttavia al Municipio di \n\napprofondire il tema delle distanze tra le nuove edificazioni e il complesso tutelato, in \n\nparticolare per quanto riguarda la facciata cieca sul retro (prospetto nord). A mente del \n\nDT non dovrebbe essere scartata a priori l’opzione di imporre la contiguità tra le nuove \n\nedificazioni e il prospetto cieco del manufatto tutelato”. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nSi ritiene corretta l’osservazione del DT di lasciare aperte le diverse possibilità, ovvero \n\ncollegare o meno (contiguità) le nuove volumetrie all’edificio dell’ex macello, in quanto \n\nsarà poi il concorso a determinare quale sia la soluzione migliore. Si modifica di \n\nconseguenza la linea di arretramento, facendole coincidere con la facciata nord \n\ndell’edificio. \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n7 \n\n4) TORRE \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nEsigenze e contenuti indicate nel programma del MSP in parallelo. Per salvaguardare la \n\ncreazione di spazi liberi al piano terreno, fruibili e aperti alla popolazione, non privatizzati, si \n\nè scelta la strategia di concentrare puntualmente parte del programma, seguendo la \n\nvocazione e gli indirizzi pianificatori degli isolati adiacenti. \n\nLa casa torre del comparto ex Macello ex Gas non si situa nei pressi della Foce della Maggia \n\nbensì ai margini del “quartiere delle Torri” e adiacente alla Torre Panorama, di ben oltre \n\nquindici piani” \n\n \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.2.1 Comparti: “Per quanto riguarda gli aspetti \n\nurbanistici, l’ubicazione della torre è spiegata e motivata nella Relazione urbanistica e \n\narchitettonica (…). Tuttavia, il parametro di altezza (min e max) deve essere ulteriormente \n\nmotivato, mancando nei documenti di variante gli elementi che supportano questa scelta. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nSi riprende la citazione che accompagna il Rapporto di pianificazione del documento \n\nd’esame preliminare: \n\n“In seguito alla revisione della legge sulla pianificazione del territorio e al mandato legale \n\ndi utilizzare il terreno in modo economico, molti nuovi progetti abitativi si orientano a \n\ntipologie più dense e compatte” Eveline Althaus, Dr sc. ETH, sociologa, ETH Wohnforum – \n\nETH CASE. \n\n“Abitare in verticale ieri e oggi”, Archi online 24.06.2020. \n\nL’esame preliminare del DT segnala come la giustificazione urbanistica ed architettonica \n\nsia stata argomentata; in questo senso, per sostenere la scelta di un’emergenza \n\npaesaggistica importante quale la torre proposta anche a fronte delle discussioni che in \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n8 \n\npassato tali volumi hanno sollevato, basti ricordare nuovamente il cambiamento di \n\nparadigma a livello nazionale a seguito della revisione della LPT. Negli ultimi anni è \n\ndecisamente cambiato l’approccio allo sviluppo territoriale: occorre densificare con \n\nqualità in prossimità di comparti ben serviti dal trasporto pubblico e adiacenti ai servizi. \n\nQuanto viene proposto densifica preservando aree libere (parco della zona pubblica AP \n\n38). \n\nNello specifico, l’altezza proposta non solo è ponderata considerando le funzioni di cui la \n\nCittà necessita (espressi all’interno del programma dei MSP), ma vuole porsi in relazione con \n\nle componenti naturalistiche adiacenti e con quelle antropiche. Così, da un lato l’altezza \n\nsi erge sopra le chiome del bosco Isolino andando a marcare con la propria presenza il \n\nfinale dell’asse pedonale di via della Pace, dall’altro di poco supera le altezze del \n\n“comparto Torri” adiacente. \n\nUn’altezza minore quindi non permetterebbe di delineare chiaramente la torre come \n\npresenza finale dell’asse storico ordinatore di via della Pace nonché cerniera urbana tra il \n\ncomparto del quartiere Rusca e la struttura degli spazi liberi del polo turistico-sportivo del \n\nLido; per contro un’altezza maggiore creerebbe un “fuori scala” che non troverebbe una \n\nrelazione con il quartiere di elementi verticali costruito lungo via Balestra. \n\n \n\n     \nImmagine © Inches Geleta / Veragouth SA \n\n \n\nSi conferma quindi la proposta contenuta nel Piano di indirizzo di permettere la costruzione \n\ndi una torre con altezza minima di 60.00 metri e massima di 70.00 m. \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n9 \n\n5) CASA ANZIANI \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nTra le destinazioni consentite all’interno del comparto C (nuova zona mista dell’Isolino ZM-\n\nI) è prevista la realizzazione di una casa per anziani con 70 posti. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nIl DT segnala come la proposta di insediare una casa anziani non sia inserita nella \n\npianificazione cantonale 2021/2030, non essendo stato l’ufficio preposto coinvolto su \n\nquesta ipotesi di lavoro. Si richiede di giustificare i contenuti proposti in termini quantitativi \n\ne di fabbisogno, nonché l’ubicazione scelta, confrontandola con varie possibilità e \n\nassicurarsi che la stessa possa poi essere integrata nella pianificazione cantonale. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nIl 27 settembre 2022 il Municipio ha inviato all’Ufficio degli anziani e delle cure a domicilio \n\nl’aggiornamento in merito alla pianificazione delle case di cura comunali. La lettera \n\ncontiene l’indicazione della volontà di costruire una nuova “Casa anziani Saleggi” con una \n\ncapienza indicativa di 120/124 posti letto all’interno del quartiere ex Gas/Macello. Il \n\nDipartimento della sanità e della socialità, con lettera del 31 marzo 2023, ha autorizzato \n\npreliminarmente ai sensi dell’art. 16 RLAnz la progettazione di una nuova struttura che \n\nandrà a supplire gli attuali posti letto della Casa anziani San Carlo, in linea con la \n\npianificazione integrata LANz-LACD 2021-2030. \n\nI dati relativi alla capienza della nuova casa anziani richiamano i contenuti del documento \n\nsviluppato dallo studio Inches Geleta in collaborazione con Urbass fgm “Analisi e studio per \n\nla nuova Casa Anziani Saleggi, per l’ubicazione di un Nido dell’infanzia e per gli sviluppi \n\nfuturi dell’Istituto S.Carlo” del 24 Gennaio 2022 (vedi Allegato E). \n\nLo studio di fattibilità presenta soluzioni urbanistico-architettoniche che convalidano in \n\ngrandi linee quanto già previsto nel Piano di indirizzo; tuttavia, alla luce dei nuovi sviluppi \n\nplano-volumetrici, si denota la necessità di una calibrazione puntuale per quanto \n\nconcerne: \n\n• Disposizioni vincolanti \n\nQuali destinazioni ammesse per la zona mista dell’Isolino ZM-I (comparto C del piano di \n\nindirizzo) è necessario adeguare i quantitativi previsti per le attività socio-sanitarie, con \n\nriferimento alla casa anziani: da un totale di ca. 70 posti del Piano di indirizzo a un totale di \n\nca. 120 posti letto. \n\nNei parametri edificatori è da considerare un’altezza massima per edifici (esclusa torre) di \n\nm 21.00 invece di m 14.00 del Piano di indirizzo e di modificare la distanza tra edifici nello \n\nstesso fondo da 12 m a 8 m. \n\n• Perimetro della zona mista dell’Isolino (Comparto C del Piano di indirizzo) \n\nSebbene lo studio di soluzioni delinei quale possibile l’eventualità di un rispetto del perimetro \n\ndel comparto C proposto nel Piano di indirizzo, con una volumetria di casa anziani di 120 \n\nposti letto si propone di modificare l’estensione della zona mista dell’Isolino, ampliandola \n\nverso Sud di ca. 1'000 mq. Si ha il beneficio di una maggiore varietà di soluzioni urbanistiche \n\ned architettoniche, potenzialmente virtuose, in fase di concorso d’architettura. \n\nDal profilo della superficie utile lorda (SUL) si mantiene per l’intera zona mista dell’Isolino ZM-\n\nI il valore di 13'000 mq, ipotizzando soluzioni progettuali per l’elemento torre più contenute \n\n(dal profilo della superficie di piano) o che connotino i piani dello stesso di ampi spazi \n\nterrazzati e quindi non computabili negli indici di sfruttamento. Proponendo quindi la \n\nmedesima SUL del piano di indirizzo si è certi che la variante può completare il suo iter senza \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n10 \n\nche vi sia la verifica del dimensionamento del PR ai sensi della scheda R6 del PD. Questo \n\nesercizio è già stato svolto dal Comune ed inviato nell’agosto del 2022 alla Sezione dello \n\nsviluppo territoriale ma si è tutt’ora in attesa di una risposta. \n\n6) INSERIMENTO A PR DI EDIFICAZIONE A TAPPE \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nAll’interno del Piano di indirizzo non vi è una prescrizione relativa all’edificazione secondo \n\ntappe prestabilite. Nel rapporto si dice che “L’ubicazione dell’autorimessa a servizio del \n\ncomparto A1 (nuova zona residenziale dell’Isolino ZR-I) dovrà essere posizionata sul confine \n\ncon il comparto B (nuova zona mista dell’ex Macello ZM-EM) garantendo il servizio del polo \n\ntecnologico formativo. La disposizione degli accessi alle autorimesse permette una \n\nrealizzazione scaglionata a seconda delle tappe di edificazione.” \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.2.1 “L’edificio (torre) dovrebbe costituire la tappa \n\nfinale della realizzazione del nuovo quartiere ed essere in ogni caso costruito dopo la \n\nrealizzazione del comparto B (attività culturali, sociali, educative, ricreative, di servizio e \n\npolo tecnologico formativo) e del comparto D (piazza, aree verdi pubbliche). Se così non \n\nfosse, l’importate elemento verticale difficilmente troverebbe una connessione con i \n\ncontenuti circostanti e un equilibrio urbanistico tra pieno e vuoto. Il DT chiede pertanto che \n\nle prescrizioni del PR vengano modificate in modo tale che le fasi realizzative dell’intero \n\nimpianto tengono conto di questa esigenza”. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nNon si è inserito il vincolo di realizzazioni a tappe poiché la zona residenziale dell’Isolino \n\ncomparto A ZRI-A (comparto A1 del Piano di indirizzo), la zona mista dell’Isolino ZM-I \n\n(comparto C), la zona mista dell’ex Macello ZM-EM (comparto B del Piano di indirizzo) e la \n\nzona AP 38 (comparto D del Piano di indirizzo) sono di proprietà pubblica. \n\nDal punto di vista urbanistico è comprensibile la richiesta del DT di realizzare \n\npreliminarmente la zona mista dell’ex Macello e la zona AP 38, ossia gli edifici e le aree a \n\ndestinazione pubblica: spazi sociali, educativi, ricreativi, formativi, piazze e aree verdi \n\npubbliche, sebbene una costruzione dell'elemento verticale (torre) quale prima tappa non \n\nsarebbe fuori luogo in quanto si relazionerebbe già con le superfici adiacenti del Bosco \n\nisolino (vuoto) e con il quartiere delle Torri poco distante. \n\nTanto più per la zona AP 38 dove troverà posto la piazza: elemento cardine, di relazione e \n\ncongiunzione tra il nuovo quartiere, lo Stadio e la Torre. Sempre all’interno della zona AP 38 \n\ndovrà essere precisato il tracciato e la funzione del prolungamento di via della Posta \n\nall'interno, che si connoterà quale zona di incontro per pedoni, cicli, trasporto pubblico \n\nurbano e veicoli privati (residenti, servizio domicilio). \n\nDal punto di vista tecnico, la realizzazione a tappe dei comparti è condizionata dalla \n\ncostruzione degli autosili interrati, in particolare dall’autosilo privato posto a cavallo tra la \n\nzona residenziale dell’Isolino comparto A e la zona mista dell’ex Macello e l’autosilo \n\npubblico P 150 stalli a cavallo tra la zona mista dell’Isolino e la zona AP 38. \n\nSe si volessero realizzare prima la zona mista dell’ex Macello e la zona mista dell’Isolino \n\noccorrerebbe costruire anche i posteggi a servizio di questi due comparti, ossia parte del \n\nposteggio privato con accesso dalla zona residenziale dell’Isolino comparto A e quello \n\npubblico Pc3 con accesso da via Isolino. \n\nPer tutti i motivi sopra esposti non si ritiene opportuno inserire una prescrizione che vincoli la \n\ncostruzione della torre quale tappa finale del comparto \n\n \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n11 \n\n7) PLUSVALORE \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nIl Piano di indirizzo non contiene il calcolo del plusvalore dovuto al vantaggio derivante \n\ndalla pianificazione del comparto della zona dell’ex Gas-Macello ai sensi degli artt. 92 e \n\nseguenti della LST. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nIl Dipartimento del territorio esplicita che il cambiamento di destinazione è tale da ritenere \n\nche siano date le condizioni imposte dalla LST per il prelievo del plusvalore. Chiede quindi \n\ndi dar seguito ai disposti di legge. \n\n \n\na. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nDalle verifiche effettuate emerge che bisognerà valutare il plusvalore legato ai contenuti \n\ninseriti nel comparto di variante ai sensi dell’art. 93 e 94 LST. Considerate le circostanze, il \n\ncalcolo del plusvalore verrà svolto dopo l’entrata in vigore della modifica pianificatoria, \n\ncome stabilito dall’art. 98d del Regolamento della LST. \n\n \n\n8) TIPO DI VEGETAZIONE \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nEstratto del Rapporto di pianificazione: “La creazione di spazi verdi consistenti con una \n\nvegetazione ad alto fusto, oltre che cespugliosa, autoctona, densa e con caratteristiche \n\ndi biodiversità è stabilita nelle disposizioni vincolanti per i comparti della Scheda grafica N. \n\n2a...” \n\nDalla Scheda grafica 2A “Per le aree verdi e zone piantumate prediligere soluzioni che \n\nfavoriscano lo sviluppo di vegetazione ad alto fusto e della biodiversità”. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nIl DT chiede la riformulazione delle disposizioni relative alle aree verdi per tutti i comparti \n\ndella scheda 2a (nuova zona residenziale dell’Isolino ZR-I, zona mista dell’Isolino ZM-I, zona \n\nmista dell’ex Macello, zona AP 38) come riportato di seguito “Per le aree verdi prediligere \n\nlo sviluppo di vegetazione densa atta a contrastare le ondate di calore, ad alto fusto e \n\ncespugliosa, con prevalenza di specie autoctone idonee al sito e strutturata in modo da \n\nfavorire la biodiversità e la connessione ecologica all’interno dell’insediamento.” \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nSi concorda con la modifica proposta dal DT che verrà inserita per tutti i comparti interessati \n\ndalla variante. \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n12 \n\n9) CONCORSI DI ARCHITETTURA \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nIl concorso di architettura è stato inserito all’interno della Scheda 2A quale indicazione non \n\nvincolante per la scelta dei progetti dei singoli comparti. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.2.2 “Considerato il carattere pubblico dei comparti \n\nB, C e D, si ritiene opportuno che tale condizione (concorso di architettura secondo la \n\nNorma SIA 142) sia resa vincolante”. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nTrattandosi di un processo virtuoso, iniziato con l’inserimento del comparto nel PALoc2, a \n\ncui ha fatto seguito il processo del Mandato di studio in parallelo, si reputa importante \n\nproseguire su questa strada: si è quindi concordi con la posizione espressa dal DT. \n\nLe scelte dei progetti di edificazione sono vincolate a concorsi di architettura secondo la \n\nNorma SIA 142. \n\n \n\n10) SCHEDA GRAFICA N. 2B E EDIFICIO MULTIUSO \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nIl Piano di indirizzo per il comparto A2 “Parco/giardino espositivo – edificio multiuso” riprende \n\nl’ingombro per un nuovo edificio multiuso, con l’ingombro esatto del PR previgente e una \n\nSUL massima pari a 6'500 mq. La nuova scheda grafica non modifica i contenuti di quella \n\nin vigore, ad eccezione di inserire nell’area dello Stadio una centrale termica per il \n\nquartiere, integrata negli edifici e impianti della struttura sportiva. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al punto 5.3.1 “Come già descritto nell’EP del 18 ottobre 2017 \n\nla presenza del volume su detta superficie è da mettere in relazione con le varianti in corso \n\ndel comparto a lago e più precisamente con i contenuti relativi al Centro nautico marina \n\nproposti in EP. Prima di riproporre l’edificio multiuso è necessario coordinare i contenuti delle \n\ndue varianti in corso. In aggiunta, si osserva come ad oggi il parco esistente abbia una \n\nchiara relazione con l’estremità del porto regionale e una costruzione di dimensioni rilevanti \n\nall’interno dello stesso significherebbe compromettere la funzione”. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nA differenza del Piano di indirizzo, la variante di PR del quartiere ex Gas/Macello non \n\ninteressa più le zone di pubblica utilità, identificate con la sigla A1, A2, A3, B1 e B2 nella \n\nScheda grafica no. 2 del Settore no. 4, tradotto nella variante di adeguamento del PR alla \n\nLST come riportato di seguito: \n\n- A1(Bosco Isolino) con strutture sportive →AP 26 (da definire) e AP30 (Campi da \n\ntennis)  \n\n- A2 (Parco e giardini pubblici) → AP31(Edificio multiuso e parco) + AP 32 (Stadio di \n\ncalcio e atletica) \n\n- A3(porto regionale) con strutture sportive →Pb (porto regionale di Locarno)  \n\n- B1 (Stadio) → AP32 (Stadio di calcio e atletica) \n\n- B2 (campi sportivi) → AP33 Area per attività sportive \n\nLe considerazioni contenute nell’esame preliminare relativamente all’edificio multiuso non \n\nsono quindi più pertinenti alla presente pianificazione. \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n13 \n\n11) RETE VIARIA E MOBILITÀ LENTA \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nEstratto del Rapporto di pianificazione “Il progetto si armonizza con gli obiettivi e le misure \n\ndel Programma d’Agglomerato del Locarnese e garantisce un’integrazione funzionale e \n\nformale con il contesto allargato, con particolare riferimento all’impianto urbanistico del \n\nQuartiere Nuovo, ma anche con il tessuto insediativo e con la rete stradale adiacenti al \n\ncomparto.  \n\nIn modo particolare identifica l’asse urbano di via S.Balestra, da riqualificare e valorizzare, \n\nquale direttrice principale per il trasporto pubblico e la mobilità individuale che definisce \n\nun collegamento attrattivo tra Piazza Grande, le funzioni pubbliche, commerciali e \n\nresidenziali del comparto di studio e l’ampia area di svago di prossimità del Delta della \n\nMaggia. Non da ultimo propone l’asse di via della Posta, in sinergia con Via della Pace, \n\nquale linea connettiva secondaria per la mobilità lenta tra il comparto centrale di Largo \n\nZorzi e l’adiacente Piazza Grande, intesi quali spazio pubblico unificato e di riferimento della \n\nCittà, e i nuovi spazi pubblici del comparto di studio.  \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dell’esame preliminare al Punto 5.4 “Si rende attento il Municipio che le modifiche \n\nrelative alla rete viaria su via S. Balestra dovranno essere coordinate con le seguenti misure \n\nin lista A presenti nel PALoc4: IN 7.1 “Riqualifica dei fronti lungo l’asse urbano secondario \n\n(via Serafino Balestra)” e TIM 21.1.2 “Riqualifica multimodale asse urbano secondario: via \n\nBalestra, Locarno”. I calibri stradali e i marciapiedi devono essere coerenti con la \n\npianificazione dell’intero asse.  \n\n… \n\nPer quanto riguarda la mobilità dolce, è fondamentale che la stessa venga integrata nella \n\nrete viaria locale. Specificatamente dovrà essere mantenuto un collegamento funzionale \n\ntra via Varesi e viale dell’Isolino (via delle Aziende) \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nLa variante del comparto è stata sviluppata in modo coerente con le misure previste dal \n\nPALoc4 lungo via Balestra: \n\n- per la zona mista dell’ex Macello ZM-EM e la zona residenziale dell’Isolino ZR-I \n\n(comparti A1, A2 e B del Piano di Indirizzo) è previsto un arretramento del Piano terra \n\ndegli edifici che si affacciano su via Balestra al fine di assicurare la formazione di \n\nporticati continui lungo tutto lo sviluppo stradale, coerente con la misura IN 7.1 \n\n- la misura TIM 21.1.2 prevede la riqualifica dell’asse urbano di via Balestra attraverso \n\nun’alberatura continua per incrementare la qualità del costruito, grazie all’aumento \n\ndegli spazi verdi. Questa misura non produce ripercussione sulla presente variante e \n\nsarà ponderata e integrata al momento dello sviluppo dei piani di quartiere, \n\nladdove verranno previsti gli accessi veicolari alle autorimesse interrate e lo spazio \n\nmisto pubblico/privato pedonale a margine della carreggiata stradale. \n\n \n\nLa sistemazione di via Balestra proposta nel Mandato di studi in parallelo in corrispondenza \n\ndella zona residenziale dell’Isolino è raffigurata nell’immagine sottostante. \n\n \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n14 \n\n \nL’accesso veicolare da via Balestra verso le autorimesse interrate non è messo in discussione \n\nin quanto è una misura che garantisce l’esclusione del traffico dei residenti della zona \n\nresidenziale dell’Isolino ZR-I e dei fruitori degli spazi della zona mista dell’ex Macello ZM-EM \n\ndalle strade interne al quartiere. \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n15 \n\n12) POSTEGGI PRIVATI  \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nPer il calcolo del fabbisogno di posteggi ad uso privato sono state ritenute le disposizioni e \n\ni parametri in vigore al momento di elaborazione del Piano di indirizzo: \n\n• Contenuti abitativi: art. 30 NAPR (art. Art. 71 del nuovo Regolamento edilizio) \n\n• Contenuti non abitativi: artt. 51-62 RLst, con ponderazione al 70% (riduzione -30%) \n \n\nTuttavia, a fronte di un contesto di sviluppo centripeto di qualità dove la crescita delle \n\nresidenze e delle attività non deve comportare un aumento significativo del traffico \n\nmotorizzato indotto e dove l’obiettivo è quello di privilegiare la mobilità lenta e il trasporto \n\npubblico quali alternative all’uso dell’auto, si riteneva giustificato adeguare di \n\nconseguenza l’offerta di parcheggi del comparto tramite la possibilità di ridurre \n\nulteriormente e volontariamente del 25% il fabbisogno di posteggi per tutti i contenuti, \n\nabitativi e non abitativi. \n \n\n \n\nLa proposta presentata all’EP permetteva di realizzare anche solo il 75% del fabbisogno \n\ncalcolato secondo norma, ossia 494 stalli. Da rilevare che la riduzione volontaria del 25% \n\ncostituiva una possibilità, ma non un obbligo. Era quindi lasciata libertà di realizzare un \n\nnumero di posteggi variabile da un massimo di 661 a un minimo di 494 unità. \n\n \n\nd. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dell’esame preliminare del DT al Punto 5.5.2 posteggi per contenuti non abitativi \n\nI posteggi per contenuti non abitativi sottostanno al Regolamento cantonale posteggi \n\nprivati (Rcpp), ma i Comuni, tramite normative comunali, possono prevedere una \n\nregolamentazione più restrittiva (non il contrario). Ritenuta la prossimità alla zona di qualità \n\nA del trasporto pubblico e l'accessibilità ottimale tramite la ML, si chiede al Municipio \n\nl'elaborazione di una normativa comunale, che preveda ad esempio - per il quartiere in \n\nquestione - la determinazione del numero di posteggi necessari per il livello di qualità A del \n\nservizio pubblico secondo Rcpp (35%-50% del fabbisogno massimo di riferimento). \n\nIn sostanza, per i contenuti non abitativi il DT propone di applicare le disposizioni e i \n\nparametri tuttora in vigore, ossia gli artt. 51-62 RLst con ponderazione al 70% (riduzione -\n\n30%), con l’aggiunta di una riduzione ulteriore obbligatoria del 30%; a livello di riduzione \n\ncumulativa, questa scelta equivale ad applicare la riduzione minima imposta dal Rcpp per \n\ncomparti dove il livello di qualità del servizio di trasporto pubblico si attesta a A \n\n(ponderazione al 50%); in sostanza in questo modo per i contenuti non abitativi potrebbe \n\nessere realizzato fino al 50% del fabbisogno massimo teorico secondo Rcpp. \n\n \n\nEstratto dell’esame preliminare del DT al Punto 5.5.3 posteggi per contenuti abitativi \n\n“Per quanto riguarda i posteggi per contenuti abitativi, …, occorre considerare che il \n\nquartiere si contraddistingue per un mix funzionale di attività a lato dei contenuti \n\nresidenziali. L'esperienza mostra che una separazione netta tra i posteggi per abitazioni e \n\nposteggi per attività amministrative/commerciali, e di conseguenza un utilizzo corretto degli \n\nstalli, non è di facile applicazione. Per evitare innanzitutto un travaso dell'utenza delle varie \n\nattività sui posteggi destinati alla residenza, ma considerando anche gli obiettivi alla base \n\ndell'eco-quartiere (densificazione, accessibilità TP e ML privilegiata), una riduzione \n\nvolontaria dei posteggi sembra non essere sufficiente ... Si potrebbe in concreto prevedere \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n16 \n\nuna riduzione obbligatoria dei posteggi per abitazioni, per esempio del 30%, corrispondente \n\nalla riduzione minima per il livello di qualità B del servizio pubblico secondo Rcpp (70% di \n\nposteggi necessari rispetto al fabbisogno massimo di riferimento)...” \n\nIn sostanza, per i contenuti abitativi il DT propone di applicare le disposizioni e i parametri \n\ntuttora in vigore, ossia l’art. 30 NAPR (art. Art. 71 del nuovo Regolamento edilizio), con \n\ntuttavia l’aggiunta di una riduzione ulteriore obbligatoria del 30%; questa scelta equivale \n\nad applicare la riduzione minima imposta dal Rcpp per comparti dove il livello di qualità \n\ndel servizio di trasporto pubblico si attesta a B (ponderazione al 70%). Applicando quanto \n\nsuggerito dal DT, il metodo di calcolo per i contenuti abitativi è pertanto equiparato a \n\nquello imposto per i contenuti non abitativi secondo RLst. \n\n \n\nb. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nIl Municipio considera corrette le suggestioni formulate dal DT in relazione al calcolo del \n\nfabbisogno di posteggi ad uso privato e propone di applicare, oltre alle disposizioni e ai \n\nparametri tuttora in vigore, una riduzione ulteriore del 30%, obbligatoria per tutti i contenuti, \n\ncosì da garantire l’effettivo raggiungimento degli obiettivi di eco-sostenibilità del futuro \n\nquartiere, come di seguito riportato: \n\n• Contenuti abitativi: art. 71 del Regolamento edilizio + riduzione ulteriore e obbligatoria \n\ndel 30% \n\n• Contenuti non abitativi: art. 70 del Regolamento edilizio, con ponderazione al 70% + \n\nriduzione ulteriore e obbligatoria del 30%. \n\nTale proposta permette di realizzare solo il 70% del fabbisogno, ossia 460 stalli a fronte dei \n\n658 stalli calcolati secondo le disposizioni e normative in vigore (-30%). \n \n\n \n\n13) POSTEGGIO PUBBLICO \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nPer la copertura del fabbisogno di parcheggi al servizio dei contenuti del nuovo comparto \n\n(da 661 stalli fino ad un minimo di 494 posteggi in considerazione della possibile riduzione \n\nvolontaria), il documento come presentato nel Piano di indirizzo preconizzava una strategia \n\nd’offerta differenziata, imperniata indicativamente sui seguenti elementi: \n\n• i posteggi per le abitazioni erano ubicati nelle autorimesse interrate dei rispettivi \n\ncomparti; \n\n• i posteggi al servizio degli addetti delle attività economiche dei comparti A1 (nuova ZR-\n\nIA) e A2 (nuova ZR-IB) venivano ubicati nell’autorimessa pubblica P13 sotto i comparti B \n\n(nuova ZM-I) e D (nuova AP38) oppure nel posteggio fuori terra del comparto A2 (zona \n\nZR-IB); \n\n• i contenuti del comparto B (nuova ZM-EM) generano in parte dei fabbisogni costituiti da \n\nattività formative, che venivano coperte dall’autorimessa sotto il polo tecnologico \n\nformativo e dall’autorimessa pubblica P13, in parte da attività temporanee, le cui punte \n\npossono potevano essere coperte in modo alternato da altri posteggi pubblici esistenti \n\ne previsti; in parte questo fabbisogno poteva essere coperto dai posteggi pubblici \n\nlaterali esistenti lungo le vie del quartiere; \n\n• il fabbisogno generato dal comparto C (nuova ZM-I) era pure coperto dall’autorimessa \n\npubblica P13; \n\n• il fabbisogno di posteggi a breve durata per i clienti di attività commerciali e ospiti era \n\ncoperto, oltre che dai posteggi all’aperto dei comparti A2 (nuova ZR-IB) e D (zona AP38), \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n17 \n\ndall’autorimessa pubblica P13 e dagli stalli di posteggio laterali delle vie pubbliche del \n\nquartiere (quantificati in ca. 150 stalli). \n\n \n\n \n\nProposta di copertura del fabbisogno di posteggi privati inserita nel Piano di indirizzo \n\nSu questa base, il documento come presentato nel Piano di indirizzo giustificava la \n\nnecessità di realizzare una nuova autorimessa di interesse pubblico (autosilo P13) della \n\ncapienza di ca. 140 stalli, ubicata sotto i comparti C/D e con accesso veicolare da/per Via \n\ndella Pace/Via dell’Isolino.  \n\nSi ricorda che questo nuovo autosilo doveva pure accogliere ca. i ¾ del fabbisogno \n\ngenerato dal vicino stabilimento Schindler SA (78 stalli), oggi coperto dai posteggi pubblici \n\nubicati lungo le strade del Quartiere Nuovo. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.5.4 posteggio pubblico \n\nQuanto riportato nella documentazione in merito alla situazione dei posteggi pubblici \n\ndell'area non è chiaro e non permette di esprimersi sull'autorimessa (P13). In considerazione \n\ndel numero elevato di posteggi pubblici nelle immediate vicinanze emerge infatti un \n\ndisavanzo importante di parcheggi. La creazione del nuovo autosilo destinato \n\nprincipalmente alle attività economiche delle future edificazioni del quartiere potrà essere \n\napprovata solamente se accompagnata da un calcolo completo o se vincolata alla \n\nsoppressione parziale degli stalli esistenti in superficie (per esempio in adiacenza all'Ex-\n\nMacello su via Lavizzari e via alla Posta). \n\nIn sostanza, con il suo preavviso il DT chiede al Municipio di riprendere il calcolo del \n\nfabbisogno allestito nel 2019 per il Settore 4, di rivalutare e contestualizzare il fabbisogno per \n\nun perimetro ritenuto di interesse per il quartiere Ex-Macello/Ex-Gas, e su questa base \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n18 \n\ngiustificare il dimensionamento del nuovo autosilo P13, considerando pure la possibilità di \n\neliminare una parte degli stalli pubblici oggi demarcati lungo le strade comunali adiacenti. \n\n \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nAi fini di rispondere adeguatamente alle necessità di chiarimento espresse dal DT, si è \n\neffettuata una nuova analisi relativa al fabbisogno dei posteggi pubblici relativo al \n\ncomparto di variante, definendo un nuovo perimetro di interesse, circoscritto all’area di \n\nvariante e alle immediate adiacenze e di giustificare di conseguenza il dimensionamento \n\ndel nuovo autosilo Pc3, facendo pure chiarezza sull’offerta finale di stalli di parcheggio \n\npubblici lungo le vie del quartiere. \n\n \n\nProposta di perimetro d’interesse \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n19 \n\n \n\nTabella di calcolo fabbisogno posteggi perimetro ristretto, aggiornata al 2022 \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n20 \n\nIn tutti i sedimi inclusi nel perimetro di interesse sono stati ripresi i contenuti, con relativo \n\nnumero di parcheggi privati presenti. Per contro, per i sedimi interessati dalla variante del \n\nquartiere ex-Macello/ex-Gas oggetto di nuova pianificazione, si sono inseriti i dati relativi \n\nalla nuova contenibilità come prevista dalla pianificazione in corso, (come pure il relativo \n\nfabbisogno di posteggi, distinto per contenuti e tipologia di utenza) come scaturito dal \n\npresente aggiornamento (460 stalli con riduzione obbligatoria del 30% per tutti i contenuti). \n\nInfine, onde rispondere alle richieste formulate dal DT nel suo preavviso, si è pure valutato \n\nuna possibile proposta di riduzione degli stalli di parcheggio pubblici oggi presenti lungo le \n\nvie del quartiere, adiacenti al perimetro ristretto di interesse; tale riduzione si attesta a ca. -\n\n100 stalli e si esplicita come segue: \n\n \n\n \nPosteggi  \n\npubblici attuali  \n\nPosteggi \n\npubblici futuri \nSaldo \n\nVia della Pace (lato Bosco isolino) 55 0 -55 \n\nVia Ballerini (settore Est) 8 8 0 \n\nVia Baroffio (settore Ovest) 7 7 0 \n\nVia della Posta 62 45 -17 \n\nVia Baroffio (settore Est) 7 7 0 \n\nVia Lavizzari 22 22 0 \n\nViale dell’Isolino (segmento Posta-\n\nPace) \n\n22 0 -22 \n\nVia Balestra (lato Sud) 15 15 0 \n\nTOTALE 198 104 -94 \n\n \n\nProposta di riduzione degli stalli di parcheggio pubblici oggi presenti lungo le vie del quartiere adiacente al \n\ncomparto Ex Macello-Ex Gas \n\nTale proposta è coerente con quanto previsto dai Programmi di agglomerato e con \n\nl’obiettivo di favorire una riqualifica generale dello spazio pubblico, liberandolo dalla \n\npresenza di veicoli stazionati in superficie. \n\nA fronte di quanto sopra il Municipio ritiene giustificato realizzare una nuova autorimessa di \n\ninteresse pubblico, di capienza pari a 150 stalli, da ubicare sotto la zona mista dell’Isolino \n\nZM-I e parzialmente sotto la zona pubblica AP38 e con accesso veicolare da/per Via della \n\nPace/Via dell’Isolino. \n\nInfine, a differenza della proposta formulata nel Piano di indirizzo e relativa ai posteggi \n\nubicati in superficie, non si ritiene opportuno mantenere stalli di parcheggio di corta durata \n\nin superficie all’interno del quartiere Ex Macello-Ex Gas, ad eccezione di 10 stalli al servizio \n\ndei visitatori della casa anziani previsti nella zona mista dell’Isolino. La totalità del \n\nfabbisogno di parcheggi al servizio dei contenuti del nuovo quartiere va pertanto garantita \n\nin sotterraneo (tramite le nuove autorimesse pianificate), o facendo capo all’offerta di \n\nposteggi pubblici lungo le vie, ridimensionata come in precedenza.  \n\nTale scelta è coerente con gli obiettivi della variante (pianificare un quartiere eco-\n\nsostenibile) e risponde pure alle principali osservazioni come scaturite dalla consultazione \n\npubblica, in particolare in relazione a quanto osservato dal Partito Socialista Sezione di \n\nLocarno con il suo scritto del 30.06.2022 (ridurre il numero di posteggi per autoveicoli privati \n\ne promuovere altre opportunità di mobilia sostenibile). \n \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n21 \n\n14) POSTEGGI PER CICLI \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nQuanto previsto nel Piano di indirizzo considerava il fatto che, ai sensi delle normative e \n\ndisposizioni a quel tempo in vigore, non vi era alcun obbligo di realizzare parcheggi per \n\nbiciclette.  \n\nNell’ottica di garantire l’eco-sostenibilità del futuro quartiere Ex Macello/Ex Gas, si era \n\nritenuto importante vincolare la realizzazione di tali infrastrutture, proprio perché tale scelta \n\nera giudicata coerente con l’obiettivo di pianificare un quartiere eco-sostenibile e \n\nconseguente alla volontà di contenere il numero di posteggi per autoveicoli. \n\nLa proposta presentata si basava sui parametri della norma VSS 40 065 e contemplava un \n\nfabbisogno complessivo di 562 stalli per cicli. Tuttavia, pur considerando una situazione \n\nterritoriale particolarmente favorevole, tale offerta appariva estremamente generosa, \n\npoco adatta alla nostra realtà, e pertanto sovradimensionata rispetto all’effettivo bisogno \n\nrealisticamente ipotizzabile per il quartiere in esame. A fronte di quanto sopra il Gruppo di \n\nprogetto aveva pertanto ritenuto giudizioso applicare un fattore di ponderazione pari al \n\n50%. \n\nLa proposta presentata all’EP imponeva pertanto la realizzazione di ca. 280 stalli per cicli, \n\ncorrispondente al 50% del fabbisogno effettivo come calcolato in base alla norma VSS 40 \n\n065. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.6 posteggi cicli \n\nLa morfologia pianeggiante e l'allacciamento ad una rete ciclabile ben sviluppata sul \n\nterritorio sono premesse ideali per promuovere l'utilizzo della bicicletta anche per \n\nspostamenti utilitari. A supporto, disporre di un'offerta sufficiente di stalli bici diventa \n\nimprescindibile e il calcolo del fabbisogno di posteggi cicli presentato non è ritenuto \n\nproporzionato. La riduzione ammessa per i contenuti abitativi è in primo luogo troppo \n\npenalizzante rispetto a quanto considerato dalla norma…l'ipotesi di una riduzione \n\ngeneralizzata del 50% non è adeguata. Si ritiene pertanto che debbano essere rivisti i \n\nparametri di calcolo per garantire un'offerta adeguata che soddisfi le reali esigenze del \n\ncomparto sulla base della norma VSS 40 065 e secondo quanto previsto dal disegno - in \n\nconsultazione e non ancora in vigore - della legge edilizia e regolamento (LE, RLE) del \n\ndicembre 2017. A questo proposito informiamo che in fase di approvazione della normativa \n\nin oggetto i parametri per il calcolo dei posteggi bici verranno verificati e in caso di \n\ndiscrepanze dovranno essere adattati. \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nIl Municipio prende atto delle suggestioni formulate dal DT in relazione al calcolo del \n\nfabbisogno di posteggi per cicli. Sarebbe anche disponibile ad applicare già sin d’ora i \n\nparametri di calcolo contenuti nel disegno della Legge edilizia e regolamento (LE, RLE) del \n\ndicembre 2017. \n\nTuttavia, in considerazione del contesto particolare della nostra regione e della \n\npredisposizione da parte della popolazione all’uso della bicicletta (ancora spesso orientato \n\nallo svago e poco agli spostamenti utilitari) si ritiene giudizioso applicare al calcolo una \n\nriduzione del 30%. \n\nIn sostanza, attraverso l’applicazione del calcolo secondo il disegno di legge della LE e RLE \n\ndel dicembre 2017 con riduzione del 30% si avrebbe un numero effettivo di posteggi per \n\ncicli da garantire a servizio del comparto pari a 689 stalli, simile a quanto prescrive la norma \n\nVSS 40 065, pari a 657 stalli. \n\nSi tratta di un numero rilevante, se rapportato alla SUL complessiva pianificata per l’intero \n\ncomparto (1 posto bici / ca. 100 m2 di SUL abitativa e non abitativa).  \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n22 \n\n \n\nA giustificazione ulteriore, si rileva che tale scelta è coerente con la pianificazione in corso \n\ndella rete di mobilità lenta, in relazione alle misure previste a livello locale e regionale \n\ntramite i Programmi di agglomerato, e con l’evoluzione del traffico ciclabile monitorata \n\nnegli ultimi anni, costantemente in crescita, grazie alla messa in esercizio di importanti \n\ninfrastrutture dedicate (nuova passerella ciclo-pedonale Locarno-Ascona, potenziamento \n\ndella rete di mobilità lenta nei Comuni della cintura del polo urbano, potenziamento della \n\npermeabilità ciclabile lungo la rete viaria locale della Città, …).  \n\n \n\nSi ricorda infine che l’offerta di posteggi per cicli deve risultare capillare, ben accessibile e \n\ngarantire stalli sicuri, coperti e funzionali, destinati sia ai residenti sia ai fruitori dei vari servizi \n\ndel quartiere. In questo senso, e come esplicitamente richiesto dal DT, la pianificazione \n\ndell’ubicazione degli stalli per biciclette, analogamente a quella per motoveicoli, car-\n\nsharing e bike-sharing, dovrà essere supportata da un approfondimento specifico.  \n\n \n\nSi condivide quindi l’osservazione del DT di applicare già sin d’ora i parametri di calcolo \n\ncontenuti nel Disegno della Legge edilizia e regolamento (LE, RLE) del dicembre 2017, \n\napplicando una possibile riduzione del 30%. \n\n \n\n15) ASPETTI ENERGETICI E AREA VERDE MINIMA \n\na. Cosa prevedeva il Piano di indirizzo \n\nPer gli aspetti energetici il Piano di indirizzo prevede tra le condizioni particolari per tutti i \n\ncomparti l’obbligo di allacciamento alla rete di teleriscaldamento facente capo alla \n\ncentrale termica di quartiere prevista nel comparto SP1 della Scheda grafica N. 2b (nuova \n\nzona AP32). Inoltre all’interno del nuovo articolo 30ter che si propone per la \n\nregolamentazione di tutti i piani di quartiere del PR si inseriscono tra i requisiti qualitativi \n\nl’adozione di criteri architettonico-costruttivi volti a conseguire un risparmio energetico e un \n\naspetto architettonico di qualità. \n\n \n\nb. Considerazioni del DT contenute nell’esame preliminare \n\nEstratto dal Rapporto del DT al Punto 5.7.3 “Per tutti gli aspetti legati a questioni di risparmio \n\nenergetico e approvvigionamento energetico va fatto riferimento alla Legge cantonale \n\nsull’energia (LEn) e non sussiste, pertanto, la possibilità per i comuni di emanare prescrizioni \n\npiù restrittive di quelle previste dal Regolamento sull’utilizzazione dell’energia (RUEn), se non \n\nper edifici comunali…Invitiamo il Comune a prestare attenzione a non rendere le proprie \n\nnormative più restrittive rispetto al RUEn, riformulando eventualmente i requisiti che fanno \n\nriferimento ad aspetti energetici, in particolar modo l’obbligo all’allacciamento al \n\nteleriscaldamento.” \n\n \n\nPer l’area verde minima “Si invita il Municipio a non limitarsi a stabilire il parametro di \n\nsuperficie libera da costruzioni ma anche una congrua percentuale minima riservata \n\nespressamente alle aree verdi.” \n\n \n\nc. Considerazioni e decisione del Municipio \n\nPer quanto riguarda gli aspetti energetici si accoglie la richiesta del DT e non si inserisce più \n\nl’allacciamento obbligatorio alla rete di teleriscaldamento. \n\nPer quanto riguarda l’area verde minima si propone di inserire un parametro vincolante \n\nsolamente per la zona residenziale dell’Isolino, pari al 20% della superficie di zona, pari a \n\nquello della zona residenziale Quartiere Nuovo limitrofa. Mentre non si propone di inserire il \n\n\n\nComune di Locarno, variante ex Gas/Macello  Sintesi dell’esame preliminare e decisioni del Municipio \n\n23 \n\nparametro dell’area verde minima per le zone miste dell’ex Macello e dell’Isolino per le \n\nseguenti ragioni: \n\n- L’area attorno all’ex Macello, preconizzata nel mandato in studi in parallelo, ha una \n\nconnotazione di piazza pubblica accessibile a tutti i tipi di utenza, quindi sistemata \n\nper lo più in selciato e calcestre. \n\n- La zona mista dell’Isolino è al confine, senza soluzione di continuità, con la piazza e \n\nil giardino pubblico che verranno realizzati nella zona AP 38; si ritiene corretto quindi \n\nnon inserire un’area verde minima. \n\nDato che i posteggi pubblici e privati per le vetture saranno concentrati in autosili interrati, \n\noccorre definire uno spessore minimo di terra per le aree verdi per poter computare la \n\nsuperficie soprastante le costruzioni sotterranee (posteggi, cantine, ecc) quale area verde, \n\nal fine di poter piantumare una vegetazione densa ad alto fusto e cespugliosa, atta a \n\ncontrastare le ondate di calore. \n\nIl Regolamento edilizio (art. 6 Definizioni) prevede uno spessore di terra almeno di 0.5 m al \n\ndi sopra delle costruzioni sotterranee per il computo dell’area verde. \n\nPer poter piantumare una vegetazione densa e di alto fusto che possa contenere le ondate \n\ndi calore si ritiene corretto per questo quartiere inserire uno spessore minimo di terra per le \n\naree verdi maggiore, pari a 1 metro al di sopra delle costruzioni sotterranee. \n \n\n \n\nSchema degli spessori di terra al di sopra delle costruzioni sotterranee \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n  \n\n \n\n \n\narea verde Spazio libero \n\nnon \n\ncomputato \n\nnell’aera verde \n\n\n\nAllegato B \n\n \n\n \n\nSintesi e commento delle osservazioni della popolazione \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/Macello  Allegato B \n\nSintesi e commento delle osservazioni della popolazione \n\n1 \n\nPremessa \n\nIl Piano di indirizzo della variante della zona quartiere ex Gas/Macello è stato elaborato \n\nprima dello sviluppo della variante di adeguamento del Piano regolatore alla Legge sullo \n\nsviluppo territoriale (LST). Nel momento di elaborazione del Piano di indirizzo ci si \n\nconfrontava con il Piano regolatore della Città di Locarno - Territorio urbano, approvato \n\nai sensi della Legge cantonale di applicazione della Legge federale sulla pianificazione \n\ndel Territorio (LALPT). Il PR di Locarno era a quel tempo suddiviso in 4 Settori e la presente \n\nvariante mirava a modificare il Settore no. 4, in particolare la Scheda grafica no.2 Zona \n\ndell’Isolino, descritta all’interno del capitolo 4.1.1 del Rapporto di pianificazione. \n\nLe osservazioni presentate dalla popolazione fanno riferimento al PR antecedente \n\nall’adeguamento alla LST, con riferimenti a vincoli pianificatori contenuti in piani grafici e \n\nnorme di attuazione del PR ora decaduti. \n\nLe considerazioni e decisioni del Municipio successive all’esame preliminare vengono \n\ncoordinate con lo stato di diritto del PR adeguato alla LST. \n \n\nConsiderazione generale \n\nLe osservazioni pervenute, con le relative prese di posizione del Municipio, sono riassunte \n\nnel presente allegato e sono state tenute in considerazione per l’allestimento definitivo \n\ndel presente documento. \n\n \n\nOsservazioni della popolazione Considerazioni e decisioni del Municipio \n\nOsservazione 1: Marco Büchler \n1- Nella sua osservazione si ravvisa una \n\ncarenza dell’infrastruttura stradale \n\nall’interno dei comparti A1 e A2 (nuova \n\nzona residenziale dell’Isolino ZR-I), in \n\nparticolare per quanto riguarda la \n\nfunzionalità viaria nel rispetto alle esigenze \n\ndi soccorso, nonché un’assenza di \n\nprescrizioni che permettano all’Ente \n\npubblico di ottenere dei diritti di passo \n\nall’interno degli isolati residenziali \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n1- La nuova zona residenziale dell’Isolino ZR-IA \n\ne ZR-IB (precedenti comparti A1 e A2) ha \n\nuna superficie di circa 3 ettari con uno \n\nsviluppo lungo via Balestra di circa 250 m. Gli \n\naccessi veicolari alle autorimesse \n\nsotterranee devono avvenire \n\nesclusivamente da via Balestra, per non \n\ncaricare di traffico la piazza dello Stadio e gli \n\nspazi interni al quartiere. Non è necessario \n\nprevedere un nuovo asse di penetrazione \n\ndella viabilità veicolare dal momento che \n\ndeve essere garantita unicamente la \n\nraggiungibilità veicolare dell’autosilo \n\npubblico previsto al di sotto della zona mista \n\ndell’Isolino (precedente comparto C) e \n\nparzialmente al di sotto della zona pubblica \n\nAP3 8 (precedente comparto D). \n\nL’intento della variante di PR è quello di \n\nescludere il più possibile il traffico parassitario \n\nall’interno del quartiere. La via delle Aziende \n\ne il tratto stradale di via Isolino confinante \n\ncon la zona mista dell’Isolino vengono \n\ndeclassati da strada di raccolta a strada di \n\nservizio a connaturarne il carattere di strada \n\ndi quartiere. La via delle Aziende verrà inoltre \n\nsistemata quale zona di incontro con limite \n\ndi velocità a 20 Km/h. \n\nL’obiettivo della visione urbanistica è quello \n\ndi assicurare la permeabilità pedonale \n\npubblica tra la nuova piazza della zona AP \n\n38 e via Balestra. In questo senso: \n\n-  si modifica la prescrizione della zona \n\nresidenziale dell’Isolino ZR-I con \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/Macello  Allegato B \n\nSintesi e commento delle osservazioni della popolazione \n\n2 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n2- Si ravvisa una carenza di una procedura \n\nche valuti l’applicazione dei criteri di \n\nqualità urbanistica e ambientale previsti \n\nnella variante \n\n \n\n \n\n \n\n3- Invita l’ente pianificante a implementare \n\nnel rapporto di pianificazione i costi delle \n\nopere necessarie all’attuazione del PR, \n\ndelle relative modalità di finanziamento e \n\ndelle priorità di realizzazione. \n\nl’inserimento della lunghezza massima \n\ndi facciata degli edifici pari a 45 m; \n\n- nei requisiti specifici del Piano di \n\nquartiere si inserisce l’obbligo di \n\ncodificare dei percorsi pedonali \n\npubblici per il collegamento di via \n\nBalestra e via della Posta e di definire \n\nmaterialità e superfici nell’ottica di una \n\npercorrenza pedonale pubblica diffusa \n\ne continua quale maglia di percorsi tra \n\ngli edifici. \n\nI percorsi pedonali interni al quartiere \n\ndovranno essere inoltre progettati al fine di \n\npoter garantire la raggiungibilità dei diversi \n\nedifici del quartiere da parte dei mezzi di \n\nsoccorso.  \n\n \n\n2- La scelta del piano di quartiere avverrà \n\nmediante concorsi di architettura secondo \n\nnorma SIA 142, all’interno dei quali saranno \n\nvalutati i diversi requisiti di qualità \n\nurbanistica ed architettonica fissati \n\nall’interno dei requisiti specifici del PQ2 \n\n \n\n3- All’interno del rapporto di pianificazione \n\nviene inserito un capitolo relativo ai costi, ai \n\nsussidi e alle priorità di realizzazione. \n\nOsservazione 2: Partito Verdi di Locarno \n1- La pianificazione di questo quartiere va \n\nintegrata nella revisione globale delle \n\nnorme. \n\n \n\n \n\n \n\n2- Si mette in discussione in modo generico la \n\ndestinazione residenziale del quartiere, \n\nchiedendo piuttosto spazi lavorativi o zone \n\nper attrezzature o edifici di interesse \n\npubblico. \n\n3- Si chiede una diminuzione generica dei \n\nposti auto per la destinazione abitativa, \n\nsensibilmente inferiore rispetto a quello del \n\ncentro abitato. \n\n \n\n \n\n4- Si chiede di dotare il quartiere di spazi \n\ncomunitari, socioculturali, luoghi di \n\nincontro multifunzionali, orti urbani… \n\n \n\n1- La fase finale della variante del quartiere ex \n\nGas/ex Macello è stata integrata all’interno \n\ndel Piano regolatore adeguato alla LST (MM \n\n69/2023) che ha previsto una revisione \n\ncomplessiva delle norme, scaturita \n\nnell’elaborazione del Regolamento edilizio. \n\n2- La pianificazione del quartiere prevede un \n\nmix di destinazioni: residenziale, produzione \n\ndi beni e servizi (commercio e artigianato), \n\nformazione, attività culturali, sociali, \n\nricreative e di servizio. \n\n3- La proposta finale prevede una riduzione del \n\n30% del fabbisogno di posteggi a uso \n\nprivato, rispetto a quanto imposto dalle \n\ndisposizioni e normative in vigore, \n\nobbligatoria per tutti contenuti, sia abitativi, \n\nsia non abitativi. \n\n4- Tutti i comparti edificabili del quartiere ex \n\nGas/ex Macello sono vincolati \n\nall’elaborazione di un Piano di quartiere che \n\ndeve essere scelto attraverso un concorso di \n\narchitettura. All’interno dei requisiti \n\nqualitativi specifici del Piano di quartiere \n\nPQ2 che interessa il comparto di variante si \n\ndefiniscono dei requisiti qualitativi specifici \n\nche rispondono alle necessità di spazi di \n\nincontro per la popolazione: \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/Macello  Allegato B \n\nSintesi e commento delle osservazioni della popolazione \n\n3 \n\n- Aree libere con funzioni di svago \n\nattraverso strutture conviviali, \n\nattrezzature per il gioco, panchine, \n\ntavoli \n\n- Percorsi pedonali pubblici che \n\nattraversano il piano di quartiere \n\nInoltre sia all’interno del giardino pubblico \n\nprevisto nella zona per scopi pubblici AP 38 \n\nche nelle aree verdi della zona residenziale \n\ndell’Isolino si potranno prevedere superfici \n\nda destinare per orti urbani. \n\nOsservazione 3: Partito Socialista \n1- Prevedere spazi urbani e insediamenti in \n\ngrado di rispondere al meglio alle esigenze \n\ndella vita quotidiana e delle diverse \n\ncategorie di popolazione tenendo presenti \n\ni rispettivi criteri. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n2- Richiesta di escludere la possibilità di \n\ninserire abitazioni secondarie nella zona \n\nresidenziale dell’Isolino ZR-I (comparti A1-\n\nA2 del Piano di indirizzo) quale base per la \n\ncreazione di un “tessuto sociale attivo e \n\npartecipe composto di cittadini e cittadine \n\npresenti tutto l’arco dell’anno”. Si ritiene \n\nche inserire la possibilità di una \n\npercentuale massima del 25% sia in \n\ncontrasto con l’obiettivo generali del \n\nprogetto per il nuovo quartiere eco-\n\nsostenibile e va pertanto rivisto. \n\n \n\n \n\n3- Promuovere le cooperative di abitazione \n\nper il comparto residenziale. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n1- Il quartiere ex Gas/ex Macello è \n\ncontraddistinto per l’eterogeneità delle \n\ndestinazioni: culturale, sociale, ricreativo, \n\ncommerciale e artigianale, residenziale, \n\nsocio-sanitario, turistico. La pianificazione è \n\nquindi orientata a garantire la giusta vitalità \n\ntramite una ponderata miscellanea di \n\nfunzioni complementari e a sostegno della \n\ndestinazione abitativa. Al piano terreno \n\ndella zona residenziale dell’Isolino sono \n\nprevisti solamente commerci, attività \n\nartigianali e spazi comunitari destinati ai \n\nservizi di prossimità. È esclusa la residenza. \n\n2- La richiesta di “azzeramento” di percentuale \n\nper le residenze secondarie sarebbe \n\ncontroproducente per lo sviluppo di un \n\ntessuto sociale eterogeneo all’interno del \n\nquartiere. Il potenziamento della mobilità su \n\nrotaia avvenuto con Alptransit e la \n\ncrescente attrattività della regione del \n\nlocarnese consente un’occupazione delle \n\nresidenze secondarie cittadine pressoché \n\ncostante. La presenza di una fascia di \n\nresidenti (seppur limitata) proveniente da \n\noltre Gottardo aiuterebbe inoltre il quartiere \n\na vivere secondo modalità variegate e stili di \n\nvita diversi.  \n\n3- Si è inserito uno specifico articolo all’interno \n\ndel Regolamento edilizio che prevede la \n\nconcessione di un bonus edilizio, pari al \n\nmassimo al 5% della SUL, per la zona \n\nresidenziale dell’Isolino, sia per il comparto A \n\n(di proprietà pubblica) che per il comparto \n\nB (di proprietà privata) per la costruzione di \n\nedifici residenziali gestiti secondo i criteri \n\nvalidi per le cooperative d’abitazione. \n\nQuesto articolo va nella direzione di \n\npromuovere le cooperative d’abitazione, \n\nattraverso un bonus edilizio, senza \n\nl’imposizione di un vincolo normativo, \n\nlasciando al mercato immobiliare e alle \n\nrichieste della cittadinanza di edificare \n\nattraverso la cosiddetta “terza via”, ossia \n\nattraverso la costituzione di abitazioni di \n\npubblica utilità che combinano i vantaggi \n\n\n\nComune di Locarno - Variante zona quartiere ex-Gas/Macello  Allegato B \n\nSintesi e commento delle osservazioni della popolazione \n\n4 \n\n \n\n \n\n4- Per la zona residenziale dell’Isolino A ZR-IA \n\n(comparto A1 del Piano di indirizzo) \n\ncooperare con enti privati per \n\nl’edificazione solo attraverso il diritto di \n\nsuperficie. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n5- Per la zona mista dell’ex Macello ZM-EM \n\n(comparto B del Piano di indirizzo) si chiede \n\ndi identificare meglio i contenuti e le \n\nesigenze da inserire all’interno di quello \n\nche viene definito “microcosmo culturale”, \n\nin particolare quelli legati alla sfera del polo \n\ntecnologico. \n\n \n\n \n\n \n\n6- Casa anziani: confrontarsi con la \n\npianificazione cantonale per chiarire la \n\nstrategia sull’ubicazione e il fabbisogno in \n\ntermini di letti. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n7- Rinuncia alla destinazione alberghiera \n\nall’interno del Centro Balneare regionale. \n\n \n\ndella locazione con quelli della proprietà \n\nabitativa per uso personale. \n\n4- Non si inserisce nel Regolamento edilizio un \n\nvincolo di concessione dei terreni ai privati \n\nattraverso il diritto di superficie. Sarà il \n\nComune, proprietario dei terreni, a stabilire \n\nla forma contrattuale più adeguata con gli \n\noperatori privati che si occuperanno \n\ndell’edificazione del comparto, per il \n\nperseguimento dei propri obiettivi legati \n\nall’alloggio, nell’interesse della collettività. \n\n5- La norma di zona ha ripreso le destinazioni \n\ndella pianificazione previgente (attività \n\nculturali, sociali, ricreative, di servizio, ossia \n\nun centro culturale) a cui si aggiunge e \n\nmeglio definisce la destinazione legata alla \n\nformazione, ricerca e lavoro legati al campo \n\ndella meccatronica e industria avanzata. \n\nSono invece escluse tutte le destinazioni non \n\naffini all’ambito della formazione: residenza, \n\ncommercio e artigianato. \n\n6- Il Municipio ha inviato all’Ufficio cantonale \n\ncompetente l’aggiornamento in merito alla \n\npianificazione delle case di cura comunali \n\ned ha ottenuto l’autorizzazione preliminare \n\nper la progettazione di una nuova struttura \n\nche andrà a supplire gli attuali posti letto \n\ndella Casa anziani San Carlo e che avrà una \n\ncapacità di 120/124 posti letto all’interno \n\ndella zona mista dell’Isolino (precedente \n\ncomparto C). Gli ospiti della casa di cura, \n\noltre agli spazi della struttura, potranno \n\navere un accesso diretto e in sicurezza al \n\ngiardino pubblico che verrà realizzato nella \n\nzona per scopi pubblici AP38, \n\nimmediatamente a sud della struttura. \n\n7- A differenza del Piano di indirizzo i cui limiti di \n\nvariante si estendevano all’intero territorio \n\ncompreso all’interno della Scheda no. 2, \n\ncon l’adeguamento del PR alla LST la fase \n\nfinale della variante del quartiere ex Gas/ex \n\nMacello non riguarda il comparto del Centro \n\nbalneare regionale, la cui variante è \n\npromossa con una propria procedura.  \n\nLa presente variante conferma la possibilità \n\ndi inserire contenuti alberghieri all’interno \n\ndella zona mista dell’Isolino (comparto C del \n\nPiano di indirizzo). \n\n \n\n\n\n \n\nAllegato C \n\n \n\n \n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto \n\nex-Macello/ex-Gas)  \n\nApprofondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP \n  \n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\n\nApprofondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nConferma dell’impostazione urbanistica\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\nFase 0 – Approfondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nVerifica compositiva e volumetrica del quartiere residenziale\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\nFase 0 – Approfondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nWehntalerstrasse - Triemli 1 - Hunziker Areal - Werwies\n\n\n\nTannenrauchstrasse Replacement Housing Development, EM2N\n\nWohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich (wsgz)\n\n\n\n\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nApprofondimento concettuale spazio pubblico: un parco intergenerazionale\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\nFase 0 – Approfondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\nLa “Piazza dello stadio”\n\n\n\nLe aree funzionali di gioco e d’incontro\n\n\n\nLe aree di svago e di relax\n\n\n\nI prati e le alberature\n\n\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nAspetti ambientali: clima e raffrescamento naturale\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\nFase 0 – Approfondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\nDoc. di riferimento:\n"Ondate di calore in città - Basi per uno sviluppo degli insediamenti adattato ai cambiamenti climatici”\n\nUfficio federale dell'ambiente UFAM / Ufficio federale dello sviluppo territoriale ARE, Berna 2018. \n\nAttraversamento del quartiere dei venti maggiore frequenza\nin direzione sud-ovest /nord-est e viceversa.\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nSezioni stradali, flussi di mobilità lenta/veicolare e posteggi\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\nFase 0 – Approfondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\n4\n.0\n\n1.0 1.0 2.2 ca.\n\n7\n -\n\n 9\n c\n\na\n.\n\nvariabile\n\n1\n1\n.0\n\n2.0 6.0\n\n3.07.0\n\n3.3\n\n1\n5\n.0\n\n c\na\n.\n\narretramento min. PT\n(in linea con PT comparto A1/A2)\n\narretramento edificio\n(come Quartiere Nuovo)\n\nfascia multifunzionale\n- posteggio veicolare\n\n- spazio per esercizi PT\ncarreggiata spazio pubblico\n\npedonale\n\nH min. PT\n\nH max.\nEdificio\n\nproprietà privata\n\nco\nnf\nin\ne\n\n \n\nRiqualifica dei fronti lungo l’asse urbano a Locarno \n(Via S. Balestra) \nPALoc 4 misura IN 7.1 \n \nStudio urbanistico \n \n \nSezione di progetto 4 \nScala 1:150 \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n \nFebbraio 2020 \n\n \n\n3.00 3.00 2.00 6.00 3.25\n\n3.\n50\n\n22\n.0\n\n0\n\n1.00 1.00 2.25 ca.\n\n7 \n- 9\n\n c\na.\n\nvariabile\n\narretramento\nmin. PT\n\n(porticato)\n\narretramento\nedificio\n\nfascia multifunzionale\n- posteggio veicolare\n\n- spazio per esercizi PT\ncarreggiata spazio pubblico\n\npedonale\n\nH min. PT\n\nH max.\nEdificio\n\nproprietà privata\n\nurbass fgm\nDr. Arch. Fabio Giacomazzi\n\nFebbraio 2020\n\nCITTÀ DI LOCARNO\nPIANO REGOLATORE\nSETTORE 4\nSCHEDA GRAFICA N. 2A\nZONA DEL QUARTIERE …\n(nuova)\n\nSezione tipo di progetto\nComparto B\nScala 1:100\n\nSezione tipo\nVia Balestra\n\nComparto B – Ex Macello\n\n\n\n4\n.0\n\n2\n2\n\n.0\n\n1.0 1.0 2.2 ca.\n\n7\n -\n\n 9\n c\n\na\n.\n\nvariabile\n\n1\n5\n\n.0\n\n2.0 6.0 3.34.0 3.0\n\narretramento\nmin. PT\n\narretramento\nedificio\n\nfascia multifunzionale\n- posteggio veicolare\n\n- spazio per esercizi PT\ncarreggiata spazio pubblico\n\npedonale\n\nH min. PT\n\nH max.\nEdificio\n\nproprietà privata\n\nco\nnf\nin\ne\n\n \n\nRiqualifica dei fronti lungo l’asse urbano a Locarno \n(Via S. Balestra) \nPALoc 4 misura IN 7.1 \n \nStudio urbanistico \n \n \nSezione di progetto 4 \nScala 1:150 \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n \nFebbraio 2020 \n\n \n\n3.00 3.00 2.00 6.00 3.25\n\n3.\n50\n\n22\n.0\n\n0\n\n1.00 1.00 2.25 ca.\n\n7 \n- 9\n\n c\na.\n\nvariabile\n\narretramento\nmin. PT\n\n(porticato)\n\narretramento\nedificio\n\nfascia multifunzionale\n- posteggio veicolare\n\n- spazio per esercizi PT\ncarreggiata spazio pubblico\n\npedonale\n\nH min. PT\n\nH max.\nEdificio\n\nproprietà privata\n\nurbass fgm\nDr. Arch. Fabio Giacomazzi\n\nCITTÀ DI LOCARNO\nPIANO REGOLATORE\nSETTORE 4\nSCHEDA GRAFICA N. 2A\nZONA DEL QUARTIERE …\n(nuova)\n\nSezione tipo di progetto\nComparto A1 / A2\nScala 1:100\n\nFebbraio 2020\n\nSezione tipo\nVia Balestra\n\nComparto A1/A2\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nEsempi di complessi abitativi con pochi posteggi\n\n\n\nEsempi di regolamentazione comunale / cantonale – Fabbisogno posteggi\n\n\n\n\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\nUbicazione e sviluppo nuova centrale termica\n\nPR – Adeguamento Settore 4, Scheda grafica 2 (comparto ex-Macello/ex-Gas)\nFase 0 – Approfondimento e affinamento soluzioni urbanistiche MSP\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\nMSP - Comparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno // Gruppo 3 - Area Svizzera italiana \n\n31.10.2018 // Workshop I \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\n\n\nAllegato D \n\n \n\n \n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno, Ultimo \n\naggiornamento: 08.07.2020, Relazione urbanistica e \n\narchitettonica \n\n  \n\n\n\n \n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno  \n\nUltimo aggiornamento: 07.07.2020 \n\n \n\n \n\nR E L A Z I O N E   T E C N I C A \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\n\n\nConcetto generale e indirizzo urbanistico \n\nIl comparto di studio rappresenta un importante tassello del tessuto urbano di Locarno, grazie anche ad elementi iconici \nquali il Macello, testimonianza della storia recente della Città, e si situa a ridosso del Quartiere Nuovo, che ha contribuito \na ridisegnare la struttura della città, definendo nuovi assi urbani e stimolando lo sviluppo di nuovi quartieri abitativi. \n\nLa proposta progettuale persegue uno sviluppo urbanistico di qualità, che punta alla piena integrazione dell’area nel \ntessuto urbano cittadino, migliorando le relazioni funzionali e spaziali con i sedimi vicini, le strutture adiacenti e con il \npolo sportivo, così come le condizioni di vita e il benessere collettivo, alimentando un sentimento di rinnovata identità e \nsenso di appartenenza ai luoghi.  \n\nIl progetto si delinea inoltre quale esempio virtuoso di sviluppo centripeto di qualità in cui alla densità edificatoria, \ncontraddistinta da un mix funzionale che accompagna i contenuti residenziali, d’auspicio organizzati secondo la modalità \ndella cooperativa, vengono integrati ampi spazi pubblici e verdi intesi quali luoghi di aggregazione dal forte accento \nsociale. \n\nIl quartiere ha una chiara impostazione urbanistica: \n\n- il comparto dell’ex Macello, integrando l’edificio del Tecnopolo e quello storico del Macello, si delinea come \nun elemento “finale” del Quartiere Nuovo, del quale riprende il rigore dell’impostazione planimetrica e le \ngeometrie ben definite; le differenti volumetrie determinano un’unità formale che crea un elemento distintivo \nnel tessuto cittadino che, per conformazione e scala urbana, si distingue quale comparto a vocazione pubblica; \n \n\n- Il comparto residenziale, i cui volumi verso Via Balestra si allineano con essa, asse portante della mobilità del \ntrasporto pubblico, propone delle volumetrie che si integrano nel tessuto costruito adiacente andando a creare \nuno sviluppo armonioso del Quartiere Nuovo verso il lago e spazialità “a misura d’uomo”, evitando così macro-\nelementi che non parlano il linguaggio della Città di Locarno; \n \n\n- Il comparto adiacente allo Stadio si conforma come spazio pubblico per l’intero quartiere e parimenti spazio \nlibero e verde di collegamento tra il Parco Isolino e la Lanca degli Stornazzi. Un “vuoto” urbano sul quale si \naffacciano elementi di riferimento quali la casa anziani e la torre d’uso misto (residenziale, uffici, alberghiera) \nlandmark del quartiere e punto focale degli assi pedonali (Via della Pace e via della Posta) che, attraversando il \nQuartiere Nuovo, collegano Largo Zorzi al nuovo sviluppo urbanistico proposto.  \n\n \n\nRete viaria e degli spazi pubblici  \n\nIl progetto si armonizza con gli obiettivi e le misure del Programma d’Agglomerato del Locarnese e garantisce \nun’integrazione funzionale e formale con il contesto allargato, con particolare riferimento all’impianto urbanistico del \nQuartiere Nuovo, ma anche con il tessuto insediativo e con la rete stradale adiacenti al comparto.  \n\nIn modo particolare identifica l’asse urbano di via S.Balestra, da riqualificare e valorizzare, quale direttrice principale per \nil trasporto pubblico e la mobilità individuale che definisce un collegamento attrattivo tra Piazza Grande, le funzioni \npubbliche, commerciali e residenziali del comparto di studio e l’ampia area di svago di prossimità del Delta della \nMaggia. Non da ultimo propone l’asse di via della Posta, in sinergia con Via della Pace, quale linea connettiva \nsecondaria per la mobilità lenta tra il comparto centrale di Largo Zorzi e l’adiacente Piazza Grande, intesi quali spazio \npubblico unificato e di riferimento della Città, e i nuovi spazi pubblici del comparto di studio.  \n\nQuesti ultimi si caratterizzano per un chiaro riferimento con le preesistenze: da un lato la piazza dell’Ex Macello crea un \nvuoto urbano di riferimento per il polo tecnologico e le funzioni ricreative, culturali ed espositive connesse all’Ex Macello \nstesso, dall’altro quella antistante lo stadio si delinea quale nuovo parco pubblico di riferimento e comunitario per il \nl’intero quartiere così come spazio d’accesso alla struttura sportiva. \n\nLa rete viaria e degli spazi pubblici genera quindi relazioni chiare, ordinate e funzionali sia all’interno del comparto sia \ncon le adiacenze; conformazione del piano terreno nei diversi comparti permette una grande permeabilità da e verso il \nquartiere garantendo la capillarità della maglia die percorsi pedonali e una grande fruibilità degli stessi.  \n\n \n\nAree verdi \n\nIl disegno della rete viaria e degli spazi pubblici ha l’obiettivo di offrire, all’interno del nuovo quartiere, spazi verdi di \nqualità, tenendo una volta di più conto dell’esigenza di offrire spazi adeguati sia alla scala urbana, in relazione ai \ncontenuti di portata regionale, sia alla scala locale, a beneficio dei nuovi residenti. In questo senso il sistema del verde \n(pubblico e privato) è inteso come “paesaggio diffuso” composto da spazi accoglienti e non cintati in relazione con gli \nspazi pubblici adiacenti dei quali è naturale continuazione, contribuendone al suo carattere alla sua percezione. Si dà \n\n\n\ncosì origine ad un insieme di spazi aperti dove accogliere diverse funzioni ad uso del quartiere (aree verdi private, \ngiardini collettivi, orti urbani, aree gioco ecc.). \n\nGli ambienti che si sono voluti creare si possono differenziare in base alle loro caratteristiche e relazioni sia con l’ intorno \nche con il progetto urbano, pur essendo in sinergia tra loro. Essi si possono suddividere in 4 aree caratteristiche: la \npiazza dell’ ex Macello, l’allargamento dell’asse urbano, il quartiere e il parco. \n\nLa piazza dell’ ex Macello è in prevalenza pavimentata, all’ interno della quale si trovano isole verdi che non ne snaturano \nl’ essenza di sistema filtrante verso il quartiere nuovo. \n\nDall’ asse di via Balestra, anche il sistema del verde e degli spazi aperti diventa gradualmente da urbano a più libero e \nnaturale prima attraverso il quartiere e infine nel parco al confine con lo stadio e la casa anziani. \n\nIl parco è uno spazio prevalentemente vuoto, generoso, libero e arioso adatto a sostenere la vicinanza di un volume \nimportante quale quello della torre. \n\nQuesto sistema di aree verdi garantisce permeabilità attraverso il nuovo quartiere verso il comparto sportivo e il lago \nlegandosi naturalmente al piazzale di accesso allo stadio dando origine ad un parco concepito come una grande \ncentralità verde nella quale inserire contenuti legati allo svago, al relax e all’incontro. \n\n \n\nDestinazioni d’uso e volumetrie \n\nIl progetto prevede la distribuzione e l’organizzazione dei contenuti secondo una logica che assicura una corretta \nmescolanza funzionale, nell’ottica di gestire al meglio le relazioni tra i contenuti del nuovo quartiere con un richiamo e \nuna portata regionale e quelli prettamente locali, ma anche allo scopo di ottimizzare gli spostamenti pedoni e veicolari e \ndi favorire dinamiche sociali volte all’intergenerazionalità.  \n\nLe composizioni volumetriche e scelte tipologiche garantiscono un’immagine urbana e un’espressione architettonica di \nqualità, capace di assurgere a modello per operazioni analoghe in atri contesti del territorio sia locale sia regionale. \n\nNello specifico è possibile individuare diversi comparti che richiamano ad una possibile suddivisione a tappe dello \nsviluppo edificatorio: \n\n- il comparto dell’ex Macello e del tecnopolo: un unico microcosmo culturale che punta a diventare un ulteriore \nriferimento nella ricca offerta del panorama locarnese, in particolare approfittando della prossimità dello Spazio \nElle nel cuore del Quartiere Nuovo; \n\n- il comparto a ovest dello stadio, con il suo spazio pubblico di riferimento, le volumetrie della casa anziani e \ndella torre alberghiera e l’autosilo interrato di 80 posti (ad uso pubblico, destinato ai contenuti sportivi-\nricreativi). \n\n- il comparto residenziale, suddiviso secondo una logica che aiuta sia nella definizione e modalità di intervento in \nbase alle diverse proprietà, sia nell’identificazione di un disegno urbano che tende a creare una trasparenza e \ncontinuità spaziale tra l’asse di Via S. Balestra e la nuova “piazza dello stadio”. \n\nAccanto al comparto oggetto di studio è stato sviluppato il concetto d’eventuale inserimento di una centra termica di \nquartiere che possa sfruttare la vicinanza con il lago e integrare la propria volumetria con quella di elementi preesistenti. \nSenza entrare in conflitto con le funzioni previste nel comparto di studio, la nuova centrale valorizza lo zoccolo della \nstruttura dello Stadio, definendo, insieme con nuovi depositi comunali, un volume basso e allungato che ben s’inserisce \ncon i contenuti sportivi. L’unica emergenza, dell’altezza della tribuna esistente, è il camino d’espulsione dei fumi, che \nrispetta le distanze minime previste. \n\n \n\nBeni culturali e patrimonio storico \n\nIl progetto garantisce l’integrazione dell’Ex Macello quale monumento storico in grado di assurgere a centralità ed \nelemento attrattivo nel nuovo comparto urbano. Viene quindi perseguito un approccio urbanistico in grado di \nvalorizzare le tracce del passato e tematizzarle quale elemento identitario e di rispetto della memoria storica del luogo. \nIn questo senso il comparto dell’ex Macello si connota di contenuti culturali, espositivi, educativi nonché multiuso con \nspazi socio-ricreativi. \n\n \n\nTrasporti pubblici \n\nAll’orizzonte dicembre 2020 è prevista la riorganizzazione delle linee del trasporto pubblico su gomma nel Locarnese. In \nparticolare, nel Quartiere Nuovo / comparto Saleggi e comparto sportivo sul delta della Maggia si prevede una nuova \n\n\n\nimpostazione delle linee di TP: l’attuale linea urbana 2 sarà infatti sostituita da due linee urbane: la linea 3 e la linea 4 \n(entrambe con una frequenza delle corse di 30 minuti).  \n\nLa linea 3 effettuerà il seguente percorso (andata e ritorno): \nLido / Foce (campeggio) - Lungolago G. Motta - Locarno FFS - Piazza Castello - Cinque Vie - Monti della Trinità - \nOrselina - Brione s./ Minusio \n\nLa linea 4 effettuerà il seguente percorso (andata e ritorno): \nResidenza Lido - Via S. Balestra - Piazza Castello - Locarno FFS - Muralto - Via Brione - Brione s./ Minusio \n\nSi propone di aggiungere una ulteriore fermata del Trasporto pubblico per servire in modo ottimale e attrattivo il futuro \nquartiere, ubicata tra le fermate “Sacra Famiglia” e “Panorama” nei pressi dell’Ex Macello.  \n\n \n\nPosteggi pubblici/privati e stalli per biciclette/due ruote a motore \n\nNell’ottica dell’attuazione di un eco-quartiere e in considerazione dell’ubicazione relativamente centrale nel contesto \ndella città, del buon livello di servizio di trasporto pubblico e dell’importante offerta di posteggi pubblici nelle \nvicinanze, è ipotizzabile proporre la possibilità di ridurre volontariamente il fabbisogno di posti-auto, sia quelli per le \nabitazioni, sia quelli per i contenuti non abitativi, anche oltre alla riduzione già imposta dal RLST. Per favorire questa \nriduzione volontaria, si introduce la regola che per la stessa e fino al limite indicato non sono previsti i prelievi do \ncontributi sostitutivi. \n \nIl quartiere ecosostenibile dell’Ex Macello punta sulla mobilità alternativa. Accanto all’auspicio di contenere e ridurre il \nnumero di posteggi per autoveicoli quindi, si ritiene doveroso prevedere un numero sufficiente di parcheggi per \nbiciclette sicuri, funzionali e pratici, destinati sia alle abitazioni, sia agli altri contenuti (spazi socio-culturali, albergo, casa \nper anziani, commerci e servizi). \nNel quartiere sarà messa in funzione una postazione di veicoli Mobility CarSharing, come pure una postazione di \nbiciclette della rete di Bike Sharing del Locarnese (velospot).  \n\nLe brevi distanze tra il centro cittadino e il quartiere dell’Ex Macello Ex Gas (ca. 800 m, percorso pianeggiante) incitano \nsia gli spostamenti a piedi sia in bicicletta (a piedi ca. 10-15 minuti, in bicicletta ca. 4 minuti). \n\nAnche la stazione FFS di Locarno-Muralto è raggiungibile a piedi o in bicicletta (ca. 1'200 m, percorso con un leggero \ndislivello verso la stazione): a piedi ci si impiega ca. 18-20 minuti, in bicicletta ca. 6 minuti).  \n\nLa riqualifica a medio-lungo termine di Via Serafino Balestra (Misura PALoc), come pure l’eventuale sistemazione di un \nasse a priorità pedonale lungo Via della Posta, favoriscono ulteriormente le relazioni “lente” tra il futuro quartiere e il \ncuore di Locarno.  \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \nIl comparto dell’ex Macello, integrando l’edificio del Tecnopolo e quello storico del Macello, si delinea come un \nelemento “finale” del Quartiere Nuovo, del quale riprende il rigore dell’impostazione planimetrica e le geometrie ben \ndefinite; le differenti volumetrie determinano un’unità formale che crea un elemento distintivo nel tessuto cittadino che, \nper conformazione e scala urbana, si distingue quale comparto a vocazione pubblica; \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nIl comparto residenziale, i cui volumi verso Via Balestra si allineano con essa, asse portante della mobilità del trasporto pubblico, \npropone delle volumetrie che si integrano nel tessuto costruito adiacente andando a creare uno sviluppo armonioso del Quartiere \nNuovo verso il lago e spazialità “a misura d’uomo”, evitando così macro-elementi che non parlano il linguaggio della Città di Locarno; \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \nIl comparto adiacente allo Stadio si conforma come spazio pubblico per l’intero quartiere e parimenti spazio libero e verde di \ncollegamento tra il Parco Isolino e la Lanca degli Stornazzi. Un “vuoto” urbano sul quale si affacciano elementi di riferimento quali la \ncasa anziani e la torre d’uso misto (residenziale, uffici, alberghiera) landmark del quartiere e punto focale degli assi pedonali (Via della \nPace e via della Posta) che, attraversando il Quartiere Nuovo, collegano Largo Zorzi al nuovo sviluppo urbanistico proposto.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nLo sguardo verso il Quartiere Nuovo da Largo Zorzi con la torre sullo sfondo, punto focale dell’asse pedonale di Via della Pace. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno  \n\n \n\n \n\n \n\nAPPROFONDIMENTO TEMATICO \n\nl’elemento verticale \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\n\n\nVerticalità a Locarno, tra preesistenze e visioni future \n\n \n“In seguito alla revisione della legge sulla pianificazione del territorio e al mandato legale di utilizzare il terreno in modo \neconomico, molti nuovi progetti abitativi si orientano a tipologie più dense e compatte” \nEveline Althaus, Dr sc. ETH, sociologa, ETH Wohnforum. \n“Abitare in verticale ieri e oggi”, Archi online 24.06.2020. \n \n\n \n\n \n\nTra gli obiettivi del mandato di studio in parallelo (MSP) determinante la visione urbanistica proposta vi è la creazione di \nuna nuova centralità urbana dall’identità chiara e precisa, nella quale il cittadino possa identificarsi, anche tramite il suo \ncarattere pubblico, che favorisca una mescolanza sociale e funzionale nella forma e negli usi. Vi è inoltre la \nconformazione di un “Quartiere eco-sostenibile” che si connoti, oltre ad aspetti di qualità architettonica, abitativa ed \nenergetica, per spazi liberi ed aperti, principalmente verdi, che possano essere a beneficio della popolazione. \n \nL’elemento verticale concepito nella proposta urbanistica, e suo elemento imprescindibile, permette il raggiungimento \ndi questi obiettivi. \n \nPer salvaguardare la creazione di spazi liberi al piano terreno, fruibili e aperti alla popolazione, non privatizzati, si \nconcentrano puntualmente una buona parte del programma e dei contenuti richiesti nel MSP, seguendo la vocazione  e \ngli indirizzi pianificatori degli isolati adiacenti in cui importanti volumetrie si svilupanno in verticale. \n \nL’elemento “Torre”, emergenza verticale del comparto di studio, si connota quindi, come indicato nei pragrafi \nprecedenti della Relazione tecnica,  quale punto di riferimento urbanistico e soluzione volta a preservare spazi liberi e \nverdi per la popolazione. \n\n \n\n \n\n \n\n     1 . Lo sviluppo del nuovo quartiere all’interno dle tessuto cittadino \n\n \n\n\n\nLa volumetria proposta si giustifica non solo con riflessioni e valutazioni legati al comparto di studio in sé, bensì si radica \nnell’analisi a grande scala della Città. Infatti, mentre la geometria e gli allineamenti rigorosi del sedime del “microcosmo \nculturale” dell’Ex Macello lo distinguono quale elemento finale del Quartiere Nuovo, la Torre antistante lo spazio \npubblico di riferimento del quartiere si connota quale volume finale di una orzione di Città già contraddistinta da \nemergenze a più piani e di marcato sviluppo verticale. \n\n \n\n \n\n     2 . La nuova torre quale elemento conclusivo di un comparto già caratterizzato da preesistenze con marcato sviluppo verticale \n\n \n\n \n\nL’elemento verticale del comparto ex Macello-ex Gas si situa infatti ai margini del “quartiere delle Torri” e nelle \nimmediate vicinanze della Torre Panorama, di circa quindici piani. (v. immagine 3 sottostante). \n\nNon si tratta quindi di uno sporadico gesto architettonico decontestualizzato, bensì di un chiaro segno conclusivo di un \ncomparto caratterizzato da eterogenee torri di oltre dieci piani d’altezza.  \n\n \n\n \n\n3 . Le preesistenze \n\nPR.SE.4 / zona PP\nComparto Torri\n\nTorre "Panorama"\n\nVolume puntuale/verticale\ndel comparto di studio\n\n\n\nCase Studies in Svizzera \n\n \nIl Canton Ticino è caratterizzato da un fondovalle edificato con volumetrie sostanzialmente basse e degli agglomerati \npoco densi, determinanti un paesaggio antropico diffuso. I centri urbani sono chiamati a ricercare una maggiore densità \nper contrastare il fenomeno della periurbanizzazione e dell’uso poco razionale del suolo. \nLa volontà di perseguire uno sviluppo centripeto di qualità, in cui la concentrazione razionale di servizi e popolazione \nattorno a punti urbani strategici del territorio va a beneficio della creazione di spazi liberi nel tessuto cittadino, ha \nportato in Svizzera all’incremento di modelli edificatori di “case-torri”, e non solo in grandi città. \n\nNel caso specifico della Torre al comparto di studio, oltre ai motivi elencati al paragrafo precedente che ne giustificano \ncoerentemente la concezione, va ricordato un altro aspetto, di diversa natura: essendo il comparto C nelle vicinanze del \nlago, una costruzione in verticale che consente una vista a 360° sul paesaggio circostante, costituisce un fattore di \nattrattiva fondamentale in vista della promozione di un investimento con contenuti alberghieri e di abitazioni di vacanza. \n\nDi seguito, tralasciando i celebri e monumentali casi urbani della Prime Tower di Zurigo (Gigon Guyer Architekten) e \ndella Roche Tower di Basilea (Herzog de Meuron Architekten) di, rispettivamente, 126m e 170m di altezza, vengono \nriportati alcuni esempi di costruzioni verticali in Svizzera, in contesti vari: da casi ubicati in contesti prettamente urbani ad \nesempi di volumetrie in situazione meno dense ma con potenziale di sviluppo centripeto, come Locarno. \n \n\n \n\n \n\nLimmat Tower, Dietikon\nhuggenbergerrfries Architekten AG Architekten\n\nRealizzazione: 2015\nPiani: 25\nNumero di unità abitative: 136\n\nSuperficie del mappale: -\nSuperficie totale di piano: 23'766 m²\nVolumetria: 79'150 m³\n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nGarden Tower, Wabern\nBuchner Bründler Architekten\n\nRealizzazione: 2016\nPiani: 16\nNumero di unità abitative: -\n\nSuperficie del mappale: 4'500 m²\nSuperficie totale di piano: 8'200 m²\nVolumetria: 26'900 m³\n\nCeres Tower, Pratteln\natelier ww Architekten\n\nRealizzazione: 2018\nPiani: 23\nNumero di unità abitative: 90\n\nSuperficie del mappale: 5'521 m²\nSuperficie totale di piano: 28'500 m²\nVolumetria: 98'500 m³\n\n\n\n \n\n \n\n \n\nJabee Tower, Dübendorf\nsattlerpartner architekten + planer AG\n\nRealizzazione: 2019\nPiani: 30\nNumero di unità abitative: 218\n\nSuperficie del mappale:10'000 m²\nSuperficie totale di piano:17'200 m²\nVolumetria: 95'000 m³\n\nHard Turm, Zurigo\nGmür & Gschwentner Architekten + Stadtplaner AG\n\nRealizzazione: 2013\nPiani: 25\nNumero di unità abitative: 121\n\nSuperficie del mappale: -\nSuperficie totale di piano: 38'000 m²\nVolumetria: 145'000 m³\n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nThe Metropolitans, Zurigo\nBaumschlager Eberle AG\n\nRealizzazione: 2016\nPiani: 21\nNumero di unità abitative: 212\n\nSuperficie del mappale: 10'732 m²\nSuperficie totale di piano: 39'414 m²\nVolumetria: 123'733 m³\n\n\n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno  \n\n \n\n \n\n \n\nAPPROFONDIMENTO TEMATICO \n\nEsecuzione a tappe, comparto A1/A2 \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nInches\nGeleta\n\nArchitetti SIA/VSI\nVia della Pace 1b\nCH 6600 Locarno\n\n\n\nIpotesi e scenari di sviluppo \n\n \n \nIl comparto A1/A2 si presenta come una virtuosa composizione urbanistica di volumi, disposti secondo criteri di qualità \nspaziale, concretizzabile secondo fasi temporali diverse e nel rispetto delle destinazioni d’uso attuali su sedime privato. \nLa proposta urbanistica difatti permette di concepire un’edificazione graduale che non inficia il regolare mantenimento \ndelle attività presenti in situ della Novartis Pharmanalitica. Ciononostante, anche ipotizzando diverse tappe edificatorie, \nsi può ben intuire come il disegno globale del nuovo “Ecoquartiere” ha il potenziale di giungere ad un’organicità e \nun’armoniosità complessiva. \n \n \n \n\n     1 . Comparto A1/A2: ipotesi di graduale integrazione delle volumetrie future nel disegno urbanistico generale \n\n \n\n \n\n                                      \n\n2 . Comparto A1/A2: sviluppo finale e organico del complesso \n\n \n\n \n\nL’idea di una composizione urbanistica con volumetrie che si integrano nel tessuto costruito adiacente, perseguendo \nuno sviluppo armonioso del Quartiere Nuovo verso il lago e spazialità “a misura d’uomo” tra i volumi, permette altresì di \nconcepire lo sviluppo a tappe del comparto A1/A2 secondo differenti visioni. In questo senso, vengono ipotizzati diversi \nscenari per la realizzazione del livello interrato d’autorimessa, al fine di illustrare le variegate possibilità d’intervento, \nsecondo tappe temporali distinte. \n\n\n\n \n\nAutosilo\nComparto A1\n\nQuartiere A1, 110 posti ca.\nTecnopolo, 45 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A2\n\nQuartiere A2, Fase I\n90 posti ca.\n\nAutosilo\nPubblico\nComparto D\n120 posti ca. su due livelli interrati\n\nAutosilo\nComparto C\nCPA, Torre 70 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A2\n\nQuartiere A2, Fase II\n90 posti ca.\n\n40% max. / SEN\n\n40% max. / SEN\n\nEV.rampa\n\ntappa 1\n\nulteriore tappa indipendente\ntappa 2\n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno\nStudio pianificatorio - Adeguamento Settore 4\n\nIpotesi di sviluppo a tappe piano interrato_Comparto A1/A2 . Scenario 1\nPiano interrato\n\n\n\nAutosilo\nPubblico\nComparto D\n120 posti ca. su due livelli interrati\n\nAutosilo\nComparto C\nCPA, Torre 70 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A1\n\nQuartiere A1, 110 posti ca.\nTecnopolo, 45 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A2\n\nQuartiere A2, Fase I\n90 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A2\n\nQuartiere A2, Fase II\n90 posti ca.\n\n40% max. / SEN\n\n40% max. / SEN\n\nEV.rampa\n\ntappa 1\n\nulteriore tappa indipendente\ntappa 2\n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno\nStudio pianificatorio - Adeguamento Settore 4\n\nIpotesi di sviluppo a tappe piano interrato_Comparto A1/A2 . Scenario 2\nPiano interrato\n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAutosilo\nPubblico\nComparto D\n120 posti ca. su due livelli interrati\n\nAutosilo\nComparto C\nCPA, Torre 70 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A1\n\nQuartiere A1, 110 posti ca.\nTecnopolo, 45 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A2\n\nQuartiere A2, Fase I\n90 posti ca.\n\nAutosilo\nComparto A2\n\nQuartiere A2, Fase II\n90 posti ca.\n\n40% max. / SEN\n\n40% max. / SEN\n\nEV.rampa\n\ntappa 1\n\nulteriore tappa indipendente\ntappa 2\n\nComparto Ex Macello - Ex Gas, Locarno\nStudio pianificatorio - Adeguamento Settore 4\n\nIpotesi di sviluppo a tappe piano interrato_Comparto A1/A2 . Scenario 3\nPiano interrato\n\n\n\nAllegato E \n\n \n\n \n\nAnalisi e studio per la nuova Casa Anziani Saleggi, per \n\nl’ubicazione di un Nido dell’infanzia e per gli sviluppi futuri \n\ndell’Istituto S.Carlo \n\n  \n\n\n\n \n \n \n\n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \nAnalisi e studio per la nuova Casa Anziani Saleggi, per l’ubicazione di un Nido \ndell’infanzia e per gli sviluppi futuri dell’Istituto S.Carlo. \n \n24 Gennaio 2022 \n\nc/o Inches Geleta \nArchitetti Sagl \n\nCH-6600 Locarno \nVia della Pace 1b \n\ntel  +41 76 615 49 00 \ninfo@inchesgeleta.ch \nwww.inchesgeleta.ch  \n\n\n\n2.  \n\n1. Organizzazione dello studio \n\nCommittente: \n\nMunicipio della Città di Locarno \nPiazza Grande 8 \n6600 Locarno  \n \nMandatari: \n \nInches Geleta Architetti Sagl \nVia della Pace 1b \n6600 Locarno \n+ \nUrbass fgm \nVia Vedeggio 1 \n6928 Manno \n \nGruppo lavoro:  \n\nOn. Sig. Davide Giovannacci, Municipio Locarno \nIng. Roberto Tulipani, UTC Locarno \nArch. Simone Ferrari, UTC Locarno \nDir. Mauro Pirlo, Direttore Istituto per anziani San Carlo \nDir. Daniela Manfredi, Direttrice Asilo Nido Comunale \nArch. Matteo Inches, Inches Geleta Architetti Sagl \nDr. Arch. Fabio Giacomazzi, Urbass fgm \n \n \n\n2. Obiettivi del mandato \n\nA seguito degli incontri con i rappresentanti del lodevole Municipio, avvenuti in data 21 \nMaggio 2021 e 13 Luglio 2021 ci è stato conferito mandato per l’elaborazione di un’analisi \nstrategica in merito alla possibile ubicazione di una nuova casa anziani (qui denominata “Casa \nAnziani Saleggi”) nel comparto di studio Ex-Gas/Macello, per la valutazione delle potenzialità \ne modalità di integrazione di un asilo Nido nel nuovo complesso o nello stabile S. Carlo, nonché \nper la ponderazione di possibili utilizzi futuri di quest’ultimo, senza considerarne una \ndemolizione e ricostruzione. \n \nLe valutazioni finali presentate tengono conto dei dati di base consolidati, quali l’impostazione \nurbanistica e pianificatoria sviluppata dal Gruppo di lavoro (urbass fgm, Inches Geleta, LAND, \nStudio Allievi) per il comparto Ex-Gas/Macello, dei dati in nostro possesso (“Criteri costruttivi \nminimi per una casa anziani medicalizzata” - DSS, ed. 2013; “Risanamento Istituto S. \nCarlo_Programma degli spazi” - versione 26.05.2021- studio Gellera SA architetti consulenti) \nnonché in grande misura degli indirizzi auspicati in seno al Gruppo di lavoro a seguito della \ndiscussione intermedia (cfr. paragrafo 4.) del 7 Ottobre 2021. \n \n \n\n\n\n3.  \n\n3. Premesse: analisi del problema e delle esigenze \n\n3.1 Inquadramento urbanistico-pianificatorio \n\nLa nuova Casa Anziani denominata “Saleggi” è ubicata nel comparto disciplinato dalla Scheda \ngrafica N. 2 “Zona dell’Isolino” del Settore 4, in cui vige l’indirizzo di edificazione di contenuti \nprivati di servizio, produttivi e residenziali e contenuti pubblici sportivi, turistico-ricreativi e \nculturali. Il settore di riferimento in cui si inserisce il nuovo volume è quello del “Comparto C”, \ncome indicato nel rapporto di pianificazione redatto nell’Ottobre 2020 dal Gruppo di lavoro \nincaricato di affinare la visione urbanistico-architettonica illustrata in sede di procedura di \nMandato di studio in parallelo. Questo comparto include le parcelle nr.1958 e 5540 (parziale) \nRFD di Locarno, in una posizione di cerniera funzionale e spaziale fra il Quartiere Nuovo, il \ncomparto a carattere misto residenziale e di servizi di Via S. Balestra, lo Stadio e il Bosco Isolino. \n\n3.2 Quadro normativo \n\nSecondo il documento di variante trasmesso alle autorità, il quadro in divenire presenta per la \nnuova scheda grafica N.2°, Zona del quartiere Ex-Gas/Macello, le disposizioni che seguono, \ncon specifico riferimento al “Comparto C” (SEN mq 3’580) in cui si inserirebbe la nuova Casa \nAnziani Saleggi. \n\n3.2.1 Disposizioni vincolanti \n \nDstinazioni ammesse \n \nUso misto per attività di produzione di servizi, alberghiero e abitativo; la quota d’abitazioni non \npuò superare il 35% della SUL; ammesso anche l’inserimento di attività socio-sanitarie (casa \nper anziani per ca. 70 posti).  \n \nParametri edificatori generali \n \nAltezza delle costruzioni: \n• edificio torre singolo: massima m 70.00 / minima m 60.00 \n• altri edifici: massima m 14.00  \nQuota terreno sistemato: m.s.m 197.60 ± 25 cm \nSuperficie utile lorda: SUL massima = mq 13’000 \nSuperficie libera da costruzioni: minimo 40% \nDistanza tra edifici: minimo m 12.00  \n \n3.2. Condizioni particolari \n \nGenerali (estratti) \n \n• Edifici caratterizzati da espressione architettonica di elevata qualità in cui siano riconoscibili \n\ni principi tettonici, di relazione tra idea costruita e strutturale, del legame forma e struttura, \nnonché il concetto di utilizzazione dei materiali e dei linguaggi compositivi di facciata.  \n\n• Caratterizzazione di qualità urbana degli affacci sulle vie e sugli spazi pubblici limitrofi.  \n• Possibilità di concedere deroghe sulla distanza minima tra edifici se con il piano di quartiere \n\nè garantita la qualità degli spazi liberi in base ai criteri sopra esposti.  \n\n\n\n4.  \n\nSpecifiche per il “Comparto C” \n \n• Caratterizzazione dell’edificazione del comparto mediante articolazione di un volume a \n\ntorre e un volume orizzontale affacciato sulla Piazza comparto D; i due volumi possono \nessere fra loro collegati.  \n\n• Formazione di uno spazio qualificato d’accesso da Viale Isolino/Via della Posta comune per \ni diversi contenuti.  \n\n• Autorimessa di servizio ai contenuti del comparto e relativo accesso da integrare con \nl’autorimessa pubblica P13.  \n\n• Possibilità di inserimento di un parcheggio con ca. 12 stalli di servizio ai contenuti del \ncomparto.  \n\n• Accessi veicolari esclusivamente da Viale Isolino  \n\nEstratto Scheda grafica N.2 / Zona dell’Isolino / Settore 4 \n\n\n\n5.  \n\n3.3 Situazione attuale \n\n3.3.1 Casa Anziani Saleggi \n\nIl comparto di studio per la Casa Anziani Saleggi si trova a partire dall’intersezione tra via delle \nAziende e Via della Posta, laddove è ubicato attualmente lo stabile “Ex-Posta” e compreso tra \nle infrastrutture dello Stadio, il Centro giovani e il complesso della Schindler Elettronica. Si \ntratta di un’area dall’alto potenziale di riqualifica, come mostrato in seno al lavoro di studio dei \nMSP, e interessata da alcuni cenni di rinnovamento; ne è esempio la recente realizzazione del \nprogetto di messa in sicurezza di Viale Isolino (misura PaLoc2 TL 1.5, Priorità A). Le peculiarità \ndel contesto, con la vicinanza ad elementi di pregio paesaggistico, quali il bosco Isolino, il \nDelta della Maggia e lo stesso Verbano, e la prossimità con strutture di cura esistenti \n(Tertianum) nonché il potenziale di instaurare dinamiche intergenerazionali alla luce delle \ninfrastrutture sportive-ricreative adiacenti, delineano un quadro ideale per l’inserimento di una \nstruttura per anziani. \n\n3.3.1 Istituto San Carlo  \n\nL’Istituto San Carlo si pone in un’area strategica opposta rispetto alla nuova Casa: ubicato \nlungo via Vallemaggia e caratterizzato da un attrattivo parco con piante secolari, si delinea già \nda decenni quale punto di riferimento per l’accoglienza e la cura di residenti anziani, \nimpossibilitati a rimanere al proprio domicilio. In questo senso si può definire il San Carlo, che \nattualmente lavora in sinergia col Centro Diurno, quale elemento riconosciuto dalla \ncittadinanza e che pertanto merita, in nuove vesti o secondo nuove visioni plano-volumetriche, \ndi essere consolidato nel comparto esistente, a beneficio diretto del quartiere Campagna \nnonché di Solduno, lavorando in sinergia con la nuova Casa Anziani Saleggi. \n\n3.3.2 Nido comunale \n\nUbicato nel quartiere Campagna, è un centro apprezzato e molto richiesto dalla popolazione. \nNella posizione attuale, si inserisce in una zona prettamente residenziale e densa, con limitata \nvicinanza a contesti più attrattivi, specialemente in ottica di attività extra-muros. In questo senso \nuna riflessione su eventuali altre collocazioni per questo servizio, alla luce anche della vetustà \ndello stabile attuale, è senz’altro necessaria o perlomeno auspicabile.  \n\n \n\nVista incrocio Via delle Aziende – Via della Posta \n\n\n\n6.  \n\n3.3 Esigenze e requisiti \n\nLa nuova Casa Anziani Saleggi dovrà rispondere in primis alle esigenze dettate dai principi per \nla realizzazione di una casa di cura medicalizzata, così come quelle indicate dalla direzione del \nCentro in occasione degli incontri. In questo senso il totale di posti letto per la Città dovrà \npoter rispondere alle necessità attuali così come delineare strategie per il futuro incremento \ndella richiesta di posti letto. \n\nIn secondo luogo, l’edificio dovrà rispettare i paramenti normativi di PR, che fanno riferimento \nanche a criteri qualitativi e di inserimento paesaggistico. Infine, l’edificio dovrà essere \narchitettonicamente funzionale, efficiente ed energeticamente sostenibile, con la possibilità di \ninserirsi armoniosamente nel sito andando così ad incentivare relazioni intergenerazionali con \ni contenuti adiacenti (residenzali, nido ecc.). \n\nUna sinergia con il S. Carlo è reputata dal Gruppo di lavoro quale ipotesi valida. Per la struttura \nesistente tuttavia non vengono richieste riflessioni in merito ad una possibile demolizione e \nricostruzione bensì ipotesi di eventuali nuove destinazioni d’uso. Allo stesso modo per il Centro \ndiurno si chiede di riflettere sull’opportunità o meno di mantenere l’utilizzo attuale di cura. \n\n \n\n \n\n© Inches Geleta Architetti Sagl, Locarno + Baumschlager Eberle Archotekten AG, St.Gallen \nProposta progettuale per la nuova Casa Anziani Corba a Canobbio, concorso su prequalifica. \n \n\n\n\n7.  \n\n4. Presentazioni preliminari \n\nLe proposte presentate in sede di discussione intermedia sono state elaborate visualizzando \nscenari tra loro differenti e ipotizzando proposte disparate, per alimentare il dibattito e \nstimolare riflessioni all’interno del Gruppo di lavoro. \n\nSi sottolinea come il focus principale sia stato lo studio all’interno del “Comparto C” della \nmacro-area “ex Gas-ex Macello”, con particolare riferimento al nuovo volume della casa anziani \ne ai suoi possibili sviluppi, limitando le ponderazioni relative al San Carlo e considerandone un \nmero mantenimento, consapevoli che analisi dettagliate, sulla possibilità o meno di una \ndemolizione e ricostruzione dello stesso, sono al vaglio del Municipio sulla base dei documenti \nredatti dallo studio Gellera architetti consulenti SA. \n\n \n\n4.1 Variante 1 \n\nSi prevede una nuova Casa anziani con 132 posti \nletto che possa beneficiare di attrattivi spazi esterni \nprotetti al suo interno e al contempo dell’utilizzo del \nparco antistante. La soluzione non contempla la \ncreazione di un reparto Alzheimer che rimarrebbe \nall’Istituto S. Carlo, insieme ad attività amministrative \ne nuovi spazi e camere a misura d’anziano. \n\nSi propone la riconversione del Centro Diurno in \nspazio culturale e per eventi, a favore di \nun’intergenerazionalità ed utilizzo pubblico del \nparco. \n\n \n\n4.2 Variante 2 \n\nSi valuta uno scenario che possa soddisfare le \nesigenze attuali e future della Città, andando a \nvisualizzare le implicazioni architettonico-\nurbanistiche di un Centro anziani di ca. 140 posti \nletto incluso un reparto protetto Alzheimer. \n\nNella proposta oltre a ribadire i contenuti della \nvariante A per l’Istituto S. Carlo, si valuta \nun’integrazione dell’elemento verticale nel \ncomplesso, che possa interagire dal profilo \nfunzionale (centro medico) con la nuova Casa anziani \nSaleggi. \n\n \n\n \n\n\n\n8.  \n\n4.3 Variante 3 \n\nLa proposta segue le impostazioni volumetriche \npreviste dal MSP e si avvicina ai contenuti spaziali \nprevisti dallo stesso: si delinea una Casa Anziani più \ncompatta che ospita ca. 90 posti letto.  \n\nLa soluzione non contempla la creazione di un \nreparto Alzheimer che rimarrebbe all’Istituto S. Carlo, \ninsieme ad attività amministrative e nuovi spazi e \ncamere a misura d’anziano. \n\n \n\n \n\n4.4 Variante 4 \n\nSi tratta di un’ipotesi, volutamente agli antipodi \nrispetto ad altre, che cerca di limitare l’impatto \nvolumetrico del corpo “piastra”, in relazione con \nl’elemento verticale della “torre”, nonché di porre in \nrelazione gli utenti che necessitano di spazi esterni \ndedicati: Nido e reparto Alzheimer si congiungono \ncosì in un corpo unitario, ad un solo piano, dotato di \nun’ampia corte interna. \n\nIl San Carlo rimane il polo principale; non si entra nel \nmerito di un rifacimento o di un risanamento \ndell’edificio, bensì si convalida la sua valenza quale \ncentro di cura dell’anziano. \n\n \n\n4.5 Nido \n\nAd eccezione della Variate 4, lo studio prevede, per \nogni scenario, che l’integrazione di un nuovo Nido \nComunale nel comparto Ex Gas-Ex Macello sia \npossibile avvalendosi dell’usufrutto di un piano \nterreno d’un volume residenziale, adiacente alla \nnuova Casa Anziani Saleggi. Si creerebbero le giuste \nsinergie tra le diverse realtà e un connubio \nall’insegna dell’intergenerazionalità, col parco \npubblico del comparto quale anello di congiunzione. \n\n \n\n \n\n\n\n9.  \n\n4.6 Ipotesi S.Carlo \n\nIn relazione ad un possibile mantenimento della struttura del S.Carlo e ad un suo riutilizzo \nnell’ambito sanitario / accoglienza di persone anziane, si è reputata valida la possibilità di \ninserire appartamenti protetti all’interno della struttura (da P+2 a successivi). Data la modularità \ndel complesso si possono delinare tagli d’appartamento facilmente adeguabili alle più \ndisparate esigenze di vita: dal monolocale per la persona sola, al bilocale per la coppia, ad un \ntre locali per più ospiti o per coppie con camere separate (maggiori dettagli si trovano negli \nallegati A3 a fine documento). \n\n \n\n \n\nPer quanto concerne il Centro diurno non si reputa opportuno mantenerne la destinazione \nd’uso attuale, legata all’ambito sanitario e di cura: troppe le problematiche dal profilo \nenergetico e impiantistico. Si reputa invece valida la possibilità di adibirlo ad attività collettive \npubbliche (asilo nido, spazi di lavoro o di socializzazione e studio), come illustrato nelle varianti \nsopraelencate. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n10.  \n\n4.6 Esito intermedio \n\nIl Gruppo di lavoro, riunitosi in data 7 Ottobre 2021, ha reputato fosse opportuno approfondire \nla Variante 1 considerando le osservazioni emerse durante l’incontro per quanto concerne il \ntema “Casa Anziani” e di considerare valida la strategia, nonché i necessari approfondimenti \ne le modifiche segnalati per il tema “Asilo Nido Comunale” (cfr. verbale del 12 Ottobre 2021); \nquali specifiche richieste giunte dalla direzione dell’Istituto S.Carlo si osservano in particolare: \n\n• Inserimento unità abitativa protetta (Alzheimer) nella Nuova Casa Anziani Saleggi. \n• Numero ospiti nella Nuova Casa Anziani Saleggi: 120 (incl. unità protetta). \n• Possibilità di aumentare di un piano l’altezza massima prevista del comparto per la Nuova \n\nCasa Anziani Saleggi. \n• Mantenimento di 40/50 posti letto di lungodegenza presso la struttura in Via in Selva (2 \n\nreparti) e di alcuni servizi di appoggio (es. bar, soggiorno, amministrazione). \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nSi reputa valida l’ipotesi di considerare, sia per il Nido comunale sia per la Casa anziani e l’ambito socio-sanitario ad \nessa correlato, lo sviluppo di due poli che possano lavorare in sinergia a beneficio di una maggiore offerta per la \npopolazione e copertura sul territorio. \n\n\n\n11.  \n\n5. La nuova Casa Anziani Saleggi \n \nLe proposte presentate in sede di discussione intermedia sono state elaborate visualizzando \ndue possibili scenari simili, che si connotano per due impostazioni plano-volumetriche \ndifferenti. Le diverse opzioni vogliono indagare la possibile sintonia tra requisiti funzionali \nespressi dal committente e l’inserimento armonioso del nuovo volume dal profilo urbanistico \ne paesaggistico, nonché l’adeguatezza della proposta con gli attuali parametri edificatori in \nproposta di variante di PR. \nIn entrambi i casi sono stati considerati quali validi e di riferimento i dati e i requisiti di partenza \nmenzionati al punto 2; le superfici richieste sono state tuttavia calibrate in base alle esigenze \nspecifiche e sono state fatte ponderazioni inerenti l’inserimento di spazi  aggiuntivi (es. spazi \nsoggiorno più raccolti ad ogni piano), che si basano sulle nostre esperienze accumulate \nnell’elaborazione di progetti simili (es. Centro anziani Balerna, progetto di massima corrente, \n2021). \n \n\n5.1 Soluzioni proposte \n\n5.1.1 Aspetti generali comuni alle proposte \n \nL’accesso principale avviene da Viale dell’Isolino, sfruttando lo spazio libero generato \ndall’interazione del volume analizzato e quello della torre. Il fronte del nuovo edificio, verso la \nstrada, delinea un ingresso funzionalmente sicuro e attrattivo dal profilo della qualità degli \nspazi, lasciando l’accesso veicolare dei fornitori più discosto e legato al P-1.  \nL’organizzazione interna degli spazi e delle funzioni segue una chiara definizione a ogni livello \ne garantisce un facile orientamento interno per gli utenti. \nIl piano d’ingresso accoglie gli spazi comunitari, all’interno dei quali il soggiorno e il bar si \ndelineano come spazi attrattivi, luminosi e invitanti, beneficiando di una relazione privilegiata \ncon l’esterno e in costante relazione con il parco pubblico del “Comparto D”. Il piano terreno \nè un infatti un grande spazio multifunzionale dove la relazione interno - esterno è ricca ed offre \ngrande attrattività per gli utenti della casa e, potenzialmente, per quelli esterni. In stretto \ncontatto con i vani comunitari si trovano gli spazi amministrativi. \nAi piani superiori si sviluppano, con impostazione identica tra loro, i piani delle camere degli \nospiti. All’ultimo piano si trova l’unità abitativa protetta dell’Alzheimer, con ampi spazi per il \nsoggiorno e dotata di un’ampia terrazza giardino che si connota per la possibilità di una \ncircolarità dei percorsi. \nLa circolazione interna si contraddistingue per una chiara organizzazione e degli assi ben \ndefiniti: si delineano percorsi circolari, che permettono un’efficace connettività e una \nconseguente efficienza dell’ambiente di lavoro. Non da ultimo lo spazio di circolazione viene \nreso attrattivo grazie alle ampie superfici vetrate e prese di luce che contraddistinguono la vita \ninterna della Casa. \nGli spazi interni sono quindi concepiti per garantire un ambiente di lavoro qualitativo e \nstimolante attraverso la garanzia di un costante rapporto visivo interno-esterno e l’apporto \ncontrollato di illuminazione naturale per gli spazi di circolazione. Le buone condizioni di lavoro, \nincentivate dalle qualità spaziali, possono influenzare positivamente l’attrattività della struttura \nper personale dal profilo qualificato. \nLa modularità degli spazi permetterebbe di prevedere facilmente la creazione di reparti “ad \nhoc”, dedicati alla gestione di eventi straordinari e/o pandemici. \n \n \n\n\n\n12.  \n\n5.1.2 Ipotesi 1 \n\nSi propone un volume che si sviluppa su cinque livelli fuori terra ed uno interrato. \nL’impostazione planimetrica ipotizzata prevede un complesso che beneficia di importanti \napporti luminosi e qualià spaziali marcate: la nuova Casa Anziani Saleggi è un microcosmo che \nruota attorno ad una corte centrale, che si connota quale spazio pregiato e fonte di luce attorno \nal quale sono disposti gli spazi principali del complesso. La corte, ha dimensioni tali da \ngarantire sia la qualità spaziale interna auspicata sia da permettere di delinearsi quale “vuoto” \nalla scala più ampia del paesaggio, delineandosi come edificio pubblico di riferimento. La \nproposta considera un adeguamento di superficie del “Comparto C”. \n\nNumero camere: 108 (camere ospiti) + 16 (unità abitativa protetta) \nSuperficie totale spazi (esclusi spazi esterni e di circolazione): 7'298 mq ca. \nSuperficie utile lorda: 9'346 mq ca. \nVolumetria fuori terra: 33'000 mc ca. \nVolumetria interrato: 11'000 mc ca. \nTotale investimento edificio CCC2 (+/-20%): 39 Mio ca. \n33 Mio. (fuori terra, a 1'000 chf/mc) + 6 Mio ca. (interrato, a 550 chf/mc) \n(Escl. costi procedure e trasitori/secondari, sistemazioni esterne) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPer maggiori dettagli sulle suddivisioni spaziali, sulle superfici ecc. si rimanda agli allegati A3. \n\n\n\n13.  \n\n5.1.3 Ipotesi 2 \n\nSi tratta di una proposta più pragmatica e compatta, con un volume che si sviluppa su sei livelli \nfuori terra ed uno interrato. L’impostazione planimetrica ipotizzata prevede un corpo a pianta \ntrapezioidale ed allungata, che va a riprendere nelle geometrie gli allineamenti del mappale in \ncui si situa. Sebbene la logica della proposta si caratterizzi per maggiore compattezza, gli spazi \ninterni sono stati organizzati garantendo un’alta qualità spaziale, sia attraverso prese di luce sui \ndiversi fronti sia tramite spazi in doppia/tripla altezza che metterebbero in relazione visiva i vari \npiani. La proposta, ad ogni modo, potrebbe prevedere ulteriori misure di ottimizzazione degli \nspazi. Quanto illustrato rispetta il perimetro del “Comparto C”. \n\nNumero camere: 104 (camere ospiti) + 16 (unità abitativa protetta) \nSuperficie totale spazi (esclusi spazi esterni e di circolazione): 6'591 mq ca. \nSuperficie utile lorda: 9'029 mq ca. \nVolumetria fuori terra: 31'000 mc ca. \nVolumetria interrato: 9'000 mc ca. \nTotale investimento edificio CCC2 (+/-20%): 36 Mio ca. \n31 Mio. (fuori terra, a 1'000 chf/mc) + 5 Mio ca. (interrato, a 550 chf/mc) \n(Escl. costi procedure e trasitori/secondari, sistemazioni esterne) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPer maggiori dettagli sulle suddivisioni spaziali, sulle superfici ecc. si rimanda agli allegati A3. \n\n\n\n14.  \n\n5.2 Revisione quadro normativo  \n\nLo studio di fattibilità presenta soluzioni urbanistico-architettoniche che convalidano in grandi \nlinee quanto già previsto dalla variante di PR ripresa al punto 3.2 per il “Comparto C”. \nSi considerano verificati e tutt’ora coerenti i seguenti principi: \n\nQuota terreno sistemato: m.s.m 197.60 ± 25 cm \nSuperficie libera da costruzioni: minimo 40% \n\nAlla luce dei nuovi sviluppi plano-volumetrici, si denota tuttavia la necessità di una calibrazione \npuntuale per quanto concerne: \n\n• Disposizioni vincolanti \n\nQuali “destinazioni ammesse” è necessario adeguare i quantitativi previsti per le attività socio-\nsanitarie, con riferimento alla casa anziani: da un totale di ca. 70 posti ora indicati a un totale \ndi ca. 120 posti letto, come illustrato nelle ipotesi mostrate ai punti precedenti. \n\nNei “parametri edificatori generali” è da considerare un’altezza massima per edifici (esclusa \ntorre) di m 21.00 invece di m 14.00 e di modificare la distanza tra edifici nello stesso fondo da \n12m a 8m. \n\n• Perimetro del “Comparto C” \n\nSebbene lo studio di soluzioni delinei quale possibile l’eventualità di un rispetto del perimetro \nattuale del comparto (cfr. cap. 5.1.2 ipotesi 2) con una volumetria di casa anziani di 120 posti \nletto, si raccomanda di estenderlo verso Sud di ca. 1'000 mq, ricalcando quindi le necessità \nillustrate nell’ipotesi 1 (cfr. cap. 5.1.1). Si adeguerebbero quindi le dimensioni del mappale a \nbeneficio di una maggiore varietà di soluzioni urbanistiche ed architettoniche, potenzialmente \nvirtuose, in fase di concorso d’architettura. \n\nDal profilo della superficie utile lorda si potrebbe ponderare un mantenimento della SUL \nmassima di 13'000 mq, ipotizzando soluzioni progettuali per l’elemento torre più contenute \n(dal profilo della superficie di piano) o che connotino i piani dello stesso di ampi spazi terrazzati \ne quindi non computabili negli indici di sfruttamento. Per contro, in considerazione delle \nimportanti modifiche apportate alla volumetria del corpo della casa anziani, si potrebbe \nvalutare un aumento della SUL massima fino a 15'000 mq. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n15.  \n\n6. Nuovo Nido Comunale \n\nConformemente a quanto rilevato a seguito dell’incontro intermedio (cfr. cap.4.6) sono stati \nfatti adeguati approfondimenti e valutati scenari che delineano un rafforzamento dell’offerta di \nquesto importante servizio alla cittadinanza. \n\nLa strategia di delineare due poli sinergici, uno ai Saleggi e uno in zona Campagna, genera lo \nsviluppo di due approcci che seguono in parte quanto già illustrato nella precedente seduta. \nSi propone un Nido comunale scomposto in due unità, entrambe dotate di un rapporto diretto \ne funzionale con la vicina struttura socio-sanitaria (cucina a servizio del Nido, possibili utilizzi \ncomuni di spazi esterni pubblici ecc.). \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nNella zona Saleggi il Nido sfrutta unicamente il piano terreno (e relativo spazio esterno) di un \nblocco residenziale, auspicabilmente adiacente alla nuova Casa Anziani Saleggi; all’Istituto San \nCarlo si reputa possibile l’utilizzo di due piani del centro Diurno (PT e P+1, con richiesta \nderoga); si creano presupposti validi per un vero e concreto scambio intergenerazionale tra i \nvari utenti e alla luce delle grandi superfici aperte in prossimità dei poli del Nido (parco S.Carlo \ne nuovo parco pubblico dell’Ex-Gas-Ex Macello).  \nDal profilo delle superfici e degli spazi si reputa di aver dato una risposta adeguata alle \nrichieste, considerando che quanto proposto garantirebbe ca.1’345mq di spazi disponibili a \nfronte di un attuale dimensionamento del Nido comunale di ca. 1’050mq. Per maggiori dettagli \nsulle suddivisioni spaziali, sulle superfici ecc. si rimanda agli allegati A3. Un progetto di massima \naffinerebbe e svilupperebbe maggiormente le ipotesi qui presentate. \n\n\n\n16.  \n\n \n\n7. Conclusioni e prossimi passi \n\nGli obiettivi della Città, di offrire alla cittadinanza un’offerta socio-sanitaria e di cura adeguata \ne al passo coi tempi, beneficiando di un nuovo complesso contemporaneo ed efficiente è \nperseguibile con la realizzazione di una nuova casa anziani nel comparto Ex Gas-Ex Macello. \nLo studio presentato illustra la fattibilità di un complesso di ca. 120 posti letto che soddisfa sia \ni requisiti funzionali e tecnici richiesti sia un inserimento armonioso nel contesto. \n\nPer questo ambizioso progetto le tempistiche indicative sono le seguenti: \n\nEntro fine 2021: Studio di fattibilità \nEntro fine 2024: Approvazione definitiva modifica PR comparto Ex Gas- Ex Macello \nEntro fine 2024: Affinamento Studio fattibilità e definzione del programma \nInizio 2025: Bando concorso ( su prequalifica per 12 gruppi ca.) \nFine 2025: Verdetto e attribuzione del mandato \n \n\nLe modalità di integrazione del Nido nel comparto Ex Gas- Ex Macello così come gli interventi \nal Centro Diurno seguiranno la pianificazione strategica prevista dalla Città. In merito al S.Carlo \ne ad una possibile demolizione e ricostruzione della struttura con gli intrinsechi vantaggi che \nciò comporta, si rimanda alle valutazioni dell’arch. Gellera e non si entra in merito. Come \nrichiesto dal mandante si è valutata tuttavia possibile una riconversione parziale dello stabile a \nbeneficio di un utilizzo flessibile a misura d’anziano, con la possibilità di mantenimento \noperativo in misura contenuta e con le limitazioni conosciute, delle funzioni attuali. \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n \n\n \n \n \n \n \n\n\n\nAllegato F \n\n \n\n \n\nTabella di calcolo del fabbisogno di posteggi per automobili \n\n  \n\n\n\nComune di Locarno - PIANIFICAZIONE QUARTIERE EX MACELLO EX SCUOLE\n\nSUL\n\nappartamenti\n\nN°\n\nappartamenti\n\n(teorico)\n\nN° posteggi /\n\nappartamento\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n RE 100% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\n12’774 141 1 141 98\n\nSUL\n\nappartamenti\n\nN°\n\nappartamenti\n\n(teorico)\n\nN° posteggi /\n\nappartamento\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n RE 100% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\n21’693 239 1 239 167\n\nSUL\n\nappartamenti\n\nN°\n\nappartamenti\n\n(teorico)\n\nN° posteggi /\n\nappartamento\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n RE 100% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\n4’490 49 1 49 35\n\n38’957 429 300\n\nSUL N° posti sedere N° posteggi \n\nCalcolo\n\nfabbisogno RLst\n\n-30% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\nPosteggi\n\nlunga durata\n\nPosteggi\n\ncorta durata\n\n200 50 - 7 5 2 3\n\n100 - 4 3 2 1 0\n\n300 - 9 6 4 2 2\n\n500 - 13 9 6 4 3\n\n2’093 - - - - - -\n\n3’193 25 17 9 8\n\nSUL N° posti sedere N° posteggi \n\nCalcolo\n\nfabbisogno RLst\n\n-30% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\nPosteggi\n\nlunga durata\n\nPosteggi\n\ncorta durata\n\n200 50 - 7 5 2 2\n\n300 - 12 8 6 4 3\n\n500 - 15 11 7 4 3\n\n1’000 - 25 18 12 8 4\n\n7’297 - - - - - -\n\n9’297 43 30 18 12\n\nSUL\nN° posti sedere / \n\naule\n\nN° \n\nposteggi/100mq \n\nSUL\n\nCalcolo\n\nfabbisogno RLst\n\n-30% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\nPosteggi\n\nlunga durata\n\nPosteggi\n\ncorta durata\n\n3’500 1’000 - 140 98 0 0\n\n1’000 - 10 - - 0 0\n\n1’000 - 25 - - 0 0\n\n2’000 40 - - 0 0\n\n1’000 100 - 14 10 0 0\n\n8’500 - - 154 108 0 0\n\n8’500 - - - - 0 0\n\n3’500 88 61 43 13 30\n\n12’000 62 43 13 30\n\nSUL N° camere N° posti letto\n\nCalcolo\n\nfabbisogno RLst\n\n-30% \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n-30%\n\nPosteggi\n\nlunga durata\n\nPosteggi\n\ncorta durata\n\n3’200 - 90 32 22 - -\n\n5’310 - 120 67 47 30 17\n\n8’510 99 69 30 17\n\n33’000 230 160 70 67\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO B - ZR-IB\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO A - ZR-IA\n\nCaffè - bar - ristorante (1 posteggio / 5 posti seduti interni o esterni)\n\nStudi medici - dentisti (3 posteggi / 100mq SUL)\n\nUffici (2.5 posteggi / 100mq SUL)\n\nTOTALE\n\nCaffè - bar - ristorante (1 posteggio / 5 posti seduti interni o esterni)\n\nSpazi comuni per le abitazioni (non generano fabbisogno posteggi)\n\nUffici (2.5 posteggi / 100mq SUL)\n\nCALCOLO FABBISOGNO POSTEGGI AUTOMOBILI\n\nAbitazioni (1 posteggio / appartamento) +10% visitatori\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO B - ZR-IB\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO A - ZR-IA\n\nAbitazioni (1 posteggio / appartamento) +10% visitatori\n\nCONTENUTI ABITATIVI\n\nZONA MISTA ISOLINO - ZM-I\n\nNegozi - commerci (4 posteggio / 100mq SUL)\n\nAbitazioni (1 posteggio / appartamento) +10% visitatori\n\nTOTALE\n\nNegozi - commerci (4 posteggio / 100mq SUL)\n\nCONTENUTI NON ABITATIVI\n\nTOTALE\n\nTOTALE\n\nCentro culturale ex-Macello (fabbisogno comulativo dei contenuti)\n\nPolo tecnologico (2.5 posteggio / 100mq SUL)\n\nPonderazione del fabbisogno: dovuto all'uso di parcheggi in orari \n\ndifferenti, per esigenze diverse. L'operatore ritiene che il fabbisogno \n\ngenerato dal polo tecnologico sia sufficiente a coprire il fabbisogno \n\ndel Centro culturale ex - Macello\n\nZONA MISTA ISOLINO - ZM-I\n\nAlbergo (0.5 posteggio / posto letto)\n\nCasa per anziani (0.8 posteggi / posto letto)\n\nCentro giovani (1 posteggio / 5 posti seduti)\n\nTOTALE\n\nStudi medici - dentisti (3 posteggi / 100mq SUL)\n\nSala multiuso (1 posteggio / 5 posti seduti)\n\nAule (1.2 posteggi / aula)\n\nUffici (2.5 posteggi / 100mq SUL)\n\nZONA MISTA EX MACELLO - ZM-EM\n\nSpazio espositivo (1 posteggio / 100mq SUL)\n\nSpazi comuni per le abitazioni (non generano fabbisogno posteggi)\n\nTOTALE\n\n\n\nComune di Locarno - PIANIFICAZIONE QUARTIERE EX MACELLO EX SCUOLE\n\nSUL Disposizioni vigenti\nCon riduzione \n\nulteriore \nobbligatoria\n\n12’774 141 98\n\n3’193 25 17\n\n15’967 166 116\n\nDisposizioni vigenti\nCon riduzione \n\nulteriore \nobbligatoria\n\n21’693 239 167\n\n9’297 43 30\n\n30’990 282 197\n\nDisposizioni vigenti\nCon riduzione \n\nulteriore \nobbligatoria\n\n12’000 62 43\n\n12’000 62 43\n\nDisposizioni vigenti\nCon riduzione \n\nulteriore \nobbligatoria\n\n4’490 49 35\n\n8’510 99 69\n\n13’000 148 104\n\nTOTALE COMPARTI 0 71’957 658 460\n\nZONA RESIDENZIALE \nISOLINO B - ZR-IB\n\nContenuti abitativi\n\nContenuti non abitativi\n\nTOTALE\n\nContenuti abitativi\n\nZONA MISTA \nISOLINO - ZM-I\n\nZONA MISTA EX \nMACELLO - ZM-EM\n\nContenuti non abitativi\n\nTOTALE\n\nContenuti non abitativi\n\nTOTALE\n\nCALCOLO FABBISOGNO POSTEGGI AUTOMOBILI\n\nDisposizioni vigenti\n\nCon riduzione ulteriore \nobbligatoria\n\nContenuti abitativi: art. 71 Regolamento edilizio (RE), senza riduzioni (100%)\n\nContenuti non abitativi: artt. 51-62 RLst, con ponderazione al 70% (riduzione del 30%) in base al livello di qualità del \ntrasporto pubblico (livello B)\n\nContenuti abitativi: art. 71 Regolamento edilizio (RE), con riduzione volontaria del 30%\n\nContenuti non abitativi: artt. 51-62 RLst, con ponderazione al 70% (riduzione del 30%) in base al livello di qualità del \ntrasporto pubblico (livello B) + riduzione obbligatoria del 30%\n\nFABBISOGNO POSTEGGIO PER COMPARTI\n\nZONA RESIDENZIALE \nISOLINO A - ZR-IA  \n\nContenuti abitativi\n\nContenuti non abitativi\n\nTOTALE\n\n\n\nAllegato G \n\n \n\n \n\nTabella di calcolo del fabbisogno di posteggi per cicli \n\n\n\nComune di Locarno - PIANIFICAZIONE QUARTIERE EX MACELLO EX SCUOLE\n\nSUL\n\nappartamenti\n\nN°\n\nappartamenti\n\n(teorico)\n\nN° posteggi /\n\nappartamento\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n12’774 128 - 128 255 179\n\nSUL\n\nappartamenti\n\nN°\n\nappartamenti\n\n(teorico)\n\nN° posteggi /\n\nappartamento\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n21’693 217 - 217 434 304\n\nSUL\n\nappartamenti\n\nN°\n\nappartamenti\n\n(teorico)\n\nN° posteggi /\n\nappartamento\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n4’490 45 - 45 90 63\n\n38’957 390 780 546\n\nSUL N° posti sedere N° posteggi \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n200 50 - 8 3 2\n\n100 - - 3 2 1\n\n300 - - 15 6 4\n\n500 - - 13 10 7\n\n2’093 - - - - -\n\n3’193 38 21 15\n\nSUL N° posti sedere N° posteggi \n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n200 50 - 8 3 2\n\n300 - - 8 6 4\n\n500 - - 25 10 7\n\n1’000 - - 25 20 14\n\n7’297 - - - - -\n\n9’297 66 39 27\n\nSUL\n\nN° posti sedere / \n\naule\n\nN° \n\nposteggi/100mq \n\nSUL\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n3’500 1’000 - 88 105 74\n\n1’000 - 10 0 0 0\n\n1’000 - 25 0 0 0\n\n2’000 40 0 0 0\n\n1’000 100 - 25 30 21\n\n8’500 - - 113 135 95\n\n8’500 - - 0 0 0\n\n3’500 88 88 18 12\n\n12’000 88 18 12\n\nSUL N° camere N° posti letto\n\nCalcolo\n\nfabbisogno base\n\n VSS 40 065\n\nParametri \n\nregolamento LE, \n\nRLE\n\nCon riduzione \n\nulteriore \n\nobbligatoria\n\n3’200 - 90 27 48 34\n\n5’310 - 120 48 80 56\n\n8’510 75 128 89\n\n33’000 267 205 144\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO B - ZR-IB\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO A - ZR-IA\n\nCaffè - bar - ristorante \n\nStudi medici - dentisti \n\nUffici\n\nTOTALE\n\nCaffè - bar - ristorante \n\nSpazi comuni per le abitazioni (non generano fabbisogno posteggi)\n\nUffici\n\nCALCOLO FABBISOGNO POSTEGGI PER CICLI\n\nAbitazioni (1 posteggio cicli / appartamento)\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO B - ZR-IB\n\nZONA RESIDENZIALE ISOLINO A - ZR-IA\n\nAbitazioni (1 posteggio cicli / appartamento)\n\nCONTENUTI ABITATIVI\n\nZONA MISTA ISOLINO - ZM-I\n\nNegozi - commerci\n\nAbitazioni (1 posteggio cicli / appartamento)\n\nTOTALE\n\nNegozi - commerci\n\nCONTENUTI NON ABITATIVI\n\nTOTALE\n\nTOTALE\n\nCentro culturale ex-Macello (fabbisogno comulativo dei contenuti)\n\nPolo tecnologico\n\nPonderazione del fabbisogno: dovuto all'uso di parcheggi in orari differenti, \n\nper esigenze diverse. L'operatore ritiene che il fabbisogno generato dal \n\nnumero di aule di studio sia sufficiente a coprire il fabbisogno del Centro \n\nculturale ex - Macello\n\nZONA MISTA ISOLINO - ZM-I\n\nAlbergo\n\nCasa per anziani\n\nCentro giovani \n\nTOTALE\n\nStudi medici - dentisti \n\nSala multiuso\n\nAule (fabbisogno coperto dagli altri contenuti del comparto B)\n\nUffici (fabbisogno coperto dagli altri contenuti del comparto B)\n\nZONA MISTA EX MACELLO - ZM-EM\n\nSpazio espositivo (fabbisogno coperto dagli altri contenuti del comparto B)\n\nSpazi comuni per le abitazioni (non generano fabbisogno posteggi)\n\nTOTALE\n\n\n\nComune di Locarno - PIANIFICAZIONE QUARTIERE EX MACELLO EX SCUOLE \n\nFunzione | contenuto\n\nAbitazioni\n\nCaffè - bar - ristorante \n\nNegozi - commerci\n\nStudi medici - dentisti \n\nUffici\n\nSala multiuso\n\nCentro giovani \n\nPolo tecnologico\n\nAlbergo\n\nCasa per anziani\n\nSUL\n\nCalcolo secondo\n\n VSS 40 065\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE con \n\nriduzione 30%\n\n12’774 128 255 179\n\n3’193 38 21 15\n\n15’967 166 276 194\n\nSUL\n\nCalcolo secondo\n\n VSS 40 065\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE con \n\nriduzione 30%\n\n21’693 217 434 304\n\n9’297 66 39 27\n\n30’990 283 473 331\n\nSUL\n\nCalcolo secondo\n\n VSS 40 065\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE con \n\nriduzione 30%\n\n12’000 88 18 12\n\n12’000 88 18 12\n\nSUL\n\nCalcolo secondo\n\n VSS 40 065\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE\n\nCalcolo secondo \n\nDisegno LE, RLE con \n\nriduzione 30%\n\n4’490 45 90 63\n\n8’510 75 128 89\n\n13’000 120 217 152\n\n71’957 657 984 689\n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) +\n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) + \n\n3 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) + \n\n2 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) + \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) +\n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) + \n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) +\n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\nTOTALE COMPARTI\n\nContenuti abitativi\n\nTOTALE\n\nContenuti non abitativi\n\nContenuti abitativi\n\nContenuti non abitativi\n\nTOTALE\n\nZONA MISTA EX \n\nMACELLO - ZM-EM\n\nZONA MISTA \n\nISOLINO - ZM-I\n\n2 pc / 10 posti di lavoro +\n\n2pc / 10 posti letto (visitatori)\n\nContenuti non abitativi\n\nContenuti abitativi\n\nTOTALE\n\n3 pc / 100mq SUL\n\n3 pc / 100mq SUL\n\nCALCOLO FABBISOGNO POSTEGGI PER CICLI\n\nZONA RESIDENZIALE \n\nISOLINO B - ZR-IB\n\nFABBISOGNO POSTEGGIO PER CICLI\n\nTOTALE\n\nContenuti non abitativi\nZONA RESIDENZIALE \n\nISOLINO A - ZR-IA  \n\nVSS 40 065\n\n1 pc / locale\n\n2 pc / 100 mq SUL (dipendenti) +\n\n0.5 pc / 100 mq SUL (clienti) \n\nParametri regolamento LE, RLE Con riduzione ulteriore obbligatoria\n\n2 pc / appartamento\n\n1.5 pc / 100mq SUL\n\n0.5 pc / 100mq SUL\n\n1.5 pc / 100mq SUL\n\n1.5 pc / 100mq SUL\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\nSulla base del regolamento LE, RLE viene \n\napplicata una riduzione del 30%\n\n2 pc / 100mq SUL\n\n2 pc / 100mq SUL\n\n2 pc / 100mq SUL\n\n\n\tAllegato F.pdf\n\t1494_Calcolo fabbisogno posteggi auto.pdf\n\tRIASSUNTO COMPARTI\n\n\n\n