name: M.M. no. 136 concernente l’adozione di una variante al Piano Regolatore della Città di Locarno, Settore 4, relativa all’istituzione di una Zona a destinazione vincolata per contenuti alberghieri, lo stanziamento di un credito di fr. 509'529.— quale contributo pecuniario per compenso agricolo e l’approvazione del Convenzione tra la Città di Locarno e la Terreni alla Maggia SA.

text: \n \n\n1 \n \n\nMM n. 136 concernente l’adozione di una variante al Piano Regolatore della Città di Locarno, \n\nSettore 4, relativa all’istituzione di una Zona a destinazione vincolata per contenuti alberghieri, \n\nlo stanziamento di un credito di fr. 509'529.— quale contributo pecuniario per compenso \n\nagricolo e l’approvazione del Convenzione tra la Città di Locarno e la Terreni alla Maggia SA. \n\n \n\nLocarno, 30 marzo 2021 \n\n \n\nAl Consiglio Comunale \n\n \n\nL o c a r n o \n\n \n\nGentile signora Presidente, gentili signore, egregi signori Consiglieri Comunali, \n\n \n\ncon il presente Messaggio Municipale sottoponiamo alla vostra attenzione l’adozione di una variante \n\npianificatoria, relativa all’istituzione di una zona a destinazione vincolata per contenuti alberghieri, \n\nsulla sponda destra del fiume Maggia, in corrispondenza delle strutture dell’Albergo Castello del \n\nSole. Contestualmente all’adozione della variante, vi sottoponiamo per approvazione il credito \n\nrelativo al contributo pecuniario per il compenso agricolo, ai sensi dell’art. 10 LTAgr ed il contratto \n\nche regola gli aspetti finanziari e procedurali con la società proprietaria dei terreni oggetto di variante. \n\n1. Considerazioni generali e istoriato \n\nIl Piano Regolatore della Città di Locarno, per quanto attiene al territorio urbano, era stato approvato \n\ncon risoluzioni governative n. 6244 del 7 luglio 1978 e n. 7675 del 23 dicembre 1980. Alla fine degli \n\nanni ’80 era stata avviata la sua revisione, tramite l’allestimento di un Piano generale d’indirizzo che \n\ndefiniva le linee strategiche di sviluppo territoriale della Città. In tale ambito, erano già state \n\nindividuate delle zone speciali da destinare in modo specifico alle attività di tipo turistico-alberghiero. \n\nVa infatti ricordato che già il Piano direttore cantonale adottato nel 1990 assegnava alla nostra regione \n\nil ruolo di polo turistico e culturale del Cantone. Appare quindi logico che a suo tempo il Municipio \n\navesse ritenuto indispensabile istituire delle regole che favorissero l’insediamento di nuove strutture \n\nalberghiere, rispettivamente consolidassero la presenza di quelle già esistenti, come nel caso che ci \n\nconcerne. \n\nProprio in quel periodo, la Terreni alla Maggia SA, proprietaria dell’albergo Castello del Sole, \n\nsviluppò una serie di progetti per un potenziamento/adeguamento significativo della struttura \n\nalberghiera, presente in quell’area da oramai oltre 50 anni. Il problema che si poneva già allora era il \n\nparticolare azzonamento (ed il carattere parzialmente agricolo) di tutti i fondi sul quale sorge \n\nl’albergo, situazione che di fatto continua anche oggi. Oltre a determinare difficoltà dal punto di vista \n\nprocedurale, ciò comportava problemi anche nell’ambito del finanziamento di tali investimenti. Il \n\ntutto è reso più complesso dal fatto che gli edifici dell’albergo si trovano a cavallo del confine tra due \n\ndifferenti Comuni (Locarno e Ascona), anomalia questa che non facilità l’iter procedurale in materia \n\npianificatoria ed edilizia. \n\n \n\n\n\n \n\n2 \n \n\nIl promemoria della riunione congiunta intervenuta il 5 giugno 1989 tra le parti coinvolte (Comuni, \n\nCantone e progettisti dei proprietari), allegato al rapporto di pianificazione, riassume in modo chiaro \n\ngli intenti espressi dai singoli attori per risolvere congiuntamente questa problematica, partendo dalla \n\nvolontà di sviluppare a livello pianificatorio uno strumento idoneo a gestire quest’area. In sostanza: \n\n I proprietari avrebbero continuato lo sviluppo del progetto di ampliamento e valorizzazione \n\ndel complesso alberghiero; \n\n I due Comuni avrebbero adattato in tal senso i loro strumenti pianificatori, d’intesa con i \n\nservizi cantonali preposti; \n\n Per il nostro territorio giurisdizionale, si sarebbe fatto capo ad un dezonamento di terreni sulla \n\nsponda sinistra del fiume Maggia, appartenenti alla stessa azienda, per compensare la \n\nsuperficie azzonata e sottratta all’agricoltura. \n\nGrazie a questa impostazione, negli anni seguenti vi sono state diverse procedure edilizie che sono \n\nstate decise in regime di destinazione vincolata, permettendo di fatto all’albergo di sviluppare la sua \n\nofferta e di migliorare le infrastrutture sul territorio di ambedue i Comuni. Oltre ai nuovi edifici sorti \n\nin quel periodo, ricordiamo anche le modifiche all’accesso, con la formazione del nuovo \n\ncollegamento veicolare che collega la via Delta, sul nostro territorio, con la via Muraccio ad Ascona. \n\nVa detto che da quel momento i due Comuni hanno avviato i rispettivi iter di modifica del PR senza \n\npiù attuare un coordinamento specifico. Da parte di Locarno era stata avviata la procedura di revisione \n\ngenerale a tappe dell’intero PR cittadino e il comparto del Castello del Sole figurava inserito nel \n\nSettore 4 della pianificazione, con il resto del territorio ubicato sulle due sponde del fiume Maggia. \n\nDopo un avvio tutto sommato positivo, per quanto concerne l’allestimento e l’approvazione dei primi \n\n3 settori, per il Settore 4 si è proceduto inizialmente in tempi brevi, per poi purtroppo arenarsi nella \n\nfase di approvazione cantonale. Infatti, con il MM n. 8 del 7 agosto 1996 viene chiesta l’adozione del \n\nPR-SE4, comprendente anche la scheda grafica 4B relativa al comparto alberghiero del Castello del \n\nSole. Il Consiglio Comunale si esprime favorevolmente il primo settembre 1997 e gli atti vengono \n\nsuccessivamente inviati al Consiglio di Stato per la loro approvazione. \n\nPurtroppo, per vari motivi, il Consiglio di Stato, in data 26 giugno 2001 approva solo parzialmente il \n\nPR-SE4, sospendendo la decisione su di una parte del territorio interessato, tra cui anche il comparto \n\noggetto della scheda grafica 4B. La successiva decisione del 22 giugno 2004 rinvia invece al Comune \n\ngli atti concernenti la grande maggioranza del territorio non approvato per predisporre una nuova \n\npianificazione, mentre mantiene la sospensione per il comparto che ci concerne, invitando il Comune \n\na coordinare i contenuti ed i parametri che concernono l’area del Castello del Sole, con la zona \n\nspeciale prevista dal PR del Comune di Ascona (ZDV), in fase di allestimento. \n\nIl mancato coordinamento è stato evidenziato dal Consiglio di Stato il 17 giugno 2015, quando, con \n\ndue distinte decisioni, ha approvato la revisione del PR di Ascona, con l’esclusione della ZDV \n\ndestinata al comparto del Castello del Sole, e non ha approvato in via definitiva la scheda grafica 4B, \n\nassegnando un termine di 12 mesi per elaborare una proposta di pianificazione congiunta tra i due \n\nComuni per il comparto che ospita l’albergo Castello del Sole.  \n\n  \n\n\n\n \n\n3 \n \n\n2. La variante di PR \n\nIl successivo mandato ai pianificatori dei due Comuni incaricati dell’allestimento della nuova \n\nproposta ha permesso di elaborare una soluzione condivisa che è stata presentata per esame \n\npreliminare dipartimentale nel marzo 2017. Il documento è stato successivamente affinato e \n\nsottoposto a consultazione pubblica, per poi giungere alla pubblicazione del presente messaggio, \n\nsempre in accordo tra i due Comuni. \n\nVa detto preliminarmente che il Cantone ha sempre riconosciuto l’importanza della codifica di una \n\nspecifica destinazione e regolamentazione del comparto che ci concerne, proprio in ragione della sua \n\nparticolare funzione. L’azzonamento avviene quindi in regime di art. 18 LPT che regolamenta \n\nl’istituzione di zone speciali, destinate ad accogliere attività particolari come nella fattispecie. Sulla \n\nqualifica di zona speciale torneremo in seguito. Tale principio è in ogni caso da considerare acquisito: \n\nsi tratta del resto di una volontà già espressa dal vostro Legislativo nel 1997, quando aveva adottato \n\nil PR-SE4. Si tratta pure di confermare il carattere di area edificata / edificabile evidenziato anche \n\nnelle rappresentazioni grafiche del Piano direttore cantonale. \n\nPartendo quindi da questo presupposto, il lavoro di pianificazione si è concentrato sulla definizione \n\ndei seguenti punti: \n\n L’accesso alla zona: con un unico ingresso che va a servire anche l’azienda agricola Terreni \n\nalla Maggia, partendo dall’asse stradale di collegamento tra i due Comuni, già citato in \n\nprecedenza. \n\n I contenuti ammessi: dove ai contenuti alberghieri classici è possibile abbinare attività \n\nculturali, congressuali, sportive e paramediche che abbiamo uno stretto collegamento con \n\nl’albergo stesso. Questo concetto si fonda sulle più recenti esperienze nel settore \n\ndell’albergheria, dove l’offerta deve permettere di attirare una clientela la più diversificata \n\npossibile, mettendo a disposizione infrastrutture che ne favoriscano la permanenza. A nostro \n\navviso, ciò appare ancora più logico, se si pone mente al fatto che la presenza di questi \n\ncontenuti va visto come un valore aggiunto all’offerta generale della regione. Il Municipio ha \n\nriflettuto a fondo sull’ammissibilità di questi contenuti nel contesto di una zona speciale, ma \n\nè giunto alla conclusione che, nella misura in cui la destinazione principale è e rimarrà quella \n\nturistico-alberghiera, le altre attività assumono una connotazione di complementarietà, vale a \n\ndire che non possono sussistere se slegate dall’attività principale. \n\n I parametri di edificazione: che sono stati ponderati proprio in funzione dell’offerta che sarà \n\nsviluppata e nel rispetto delle caratteristiche ambientali e paesaggistiche del territorio nel \n\nquale viene a collocarsi tale struttura. Non si tratta quindi tanto di una densificazione del \n\ncostruito, quanto piuttosto di un’integrazione di tipo sinergico con il territorio circostante. Nel \n\nloro rapporto, i pianificatori utilizzano il termine di “albergo diffuso” per significare l’idea di \n\nvolumi costruiti all’interno di uno spazio aperto. A livello di altezze viene quindi proposta \n\nuna suddivisione in 3 comparti con quote/altezze differenziate a seconda della loro funzione \n\ne posizione per rapporto egli elementi paesaggisti circostanti. Ne risulta un volume di minor \n\nimpatto verso il lago, con 8 metri, per poi salire fino ai 16 metri del comparto d’ingresso, volto \n\nad ospitare principalmente edifici di servizio e per attività sportive che possono risultare \n\nstaccati dagli stabili destinati all’alloggio degli ospiti. L’IS complessivo di 0.6 e l’IO del 30% \n\nmettono chiaramente in evidenza la bassa densità che si vuole assegnare alla zona.  \n\n Gli articoli normativi e le rappresentazioni grafiche: che evidenziano un carattere unitario, \n\ncon i piani delle zone, del paesaggio e del traffico raffiguranti l’intera zona a cavallo del \n\nconfine, rispettivamente i contenuti normativi identici, anche se abbinati agli articoli di \n\n\n\n \n\n4 \n \n\nriferimento delle rispettive norme comunali. A tal proposito, è importante evidenziare il fatto \n\nche è richiesta la presentazione di un Piano di Quartiere e che le procedure edilizie devono \n\nessere vagliate ed approvate da entrambi i Municipi, così da evitare soluzioni incongrue e non \n\nrispettose dei principi enunciati.  \n\n \n\n3. Il preavviso cantonale e le osservazioni alla consultazione \n\nL’esame preliminare dipartimentale del 14 novembre 2017 ha posto l’accento su alcuni elementi già \n\ndescritti in precedenza, ad esempio per ciò che concerne il potenziale edificatorio, per rapporto a \n\nquanto già costruito, rispettivamente il tema delle altezze dei singoli comparti. E’ interessante notare \n\na tal proposito che rispetto alla SUL già edificata (descritta a pag. 4 del preavviso cantonale) ci \n\ntroviamo confrontati con un aumento potenziale di ca. 27'000 mq di SUL. Questo dato è importante \n\nanche nel contesto della definizione del plusvalore (di cui si dirà in seguito) cui il Dipartimento \n\naccenna, invitando i due Comuni ad elaborare una stima di massima che, in ragione dei disposti degli \n\nartt. 92-101 Lst, dovrà essere seguita da un estimo peritale ufficiale, una volta terminato l’iter di \n\napprovazione della variante. Sempre in tema di compensi, il Cantone ha formulato il suo preavviso \n\nvincolante relativo alla compensazione reale e pecuniaria per il terreno sottratto all’agricoltura, \n\nsecondo le prescrizioni della LTAgr. Di questo si parlerà al capitolo seguente. \n\nIl DT ha pure messo in evidenza la necessità di definire meglio la relazione vincolante tra le attività \n\ncollaterali ai contenuti alberghieri (culturali, congressuali, paramedici ecc.): senza un’adeguata \n\nspecificazione ed un’elencazione esaustiva di tali attività, appare infatti impossibile la costituzione di \n\nuna zona speciale ai sensi dell’art. 18 LPT. Nel contempo, vi è stato pure un invito a rivedere forma \n\ne destinazione del nuovo asse veicolare d’ingresso al comparto che appariva a loro avviso \n\nsproporzionato. Non da ultimo, è stato chiesto di studiare con cura l’inserimento paesaggistico dei \n\nnuovi volumi che andranno a costituire il complesso alberghiero nel suo insieme, secondo i principi \n\nenunciati nello studio urbanistico/strategico, allegato alla documentazione di variante. \n\nI due Comuni hanno tenuto conto in parte di queste considerazioni, ad esempio commissionando un \n\napposito rapporto ad un perito qualificato per la stima sul plusvalore, rispettivamente riducendo il \n\ncalibro della strada e ridefinendo l’ingombro dell’ingresso. E’ stata fatta pure un’attenta riflessione \n\nsulla tipologia di struttura alberghiera, in relazione alla definizione di “albergo-destinazione” che si \n\nconfigura come un elemento omogeneo, dove l’offerta di prestazioni e servizi deve favorire e \n\nrafforzare il ruolo trainante a livello regionale di una struttura con una tradizione consolidata nel \n\ncontesto dell’ospitalità e della ristorazione. Gli effetti socio-economici sono indubbiamente \n\nimportanti e non vanno sottovalutati. \n\nLa coerenza con la pianificazione di ordine superiore è pure data. Innanzitutto, il Piano direttore \n\ncantonale, nei suoi elaborati grafici, ha sempre riconosciuto in questo comparto la presenza di una \n\nzona mista (abitativa, artigianale, commerciale), visibile pure nella scheda R/M 2. Pure le varie \n\nmisure di insediamento e del paesaggio legate al PALoc considerano tale presenza. A questo \n\nproposito, riteniamo che non vi siano conflitti con il concetto di Area di svago di prossimità, la cui \n\nconcretizzazione è affidata al progetto “Dall’Europa all’Africa lungo la golena” che si sposa \n\nperfettamente con la proposta pianificatoria in oggetto. \n\nLe osservazioni formulate durante la consultazione, riprese e commentate nel rapporto di \n\npianificazione, coincidono in massima parte con i temi già evidenziati nell’esame preliminare (attività \n\nammesse, indici, altezze ecc.), partendo tuttavia dal presupposto che, per quanto riguarda I Verdi di \n\nLocarno e l’Unione contadini ticinesi, un sacrificio di territorio agricolo così importante non è a loro  \n\n\n\n \n\n5 \n \n\navviso accettabile. In realtà, appare molto interessante, anche da questo punto di vista, la volontà \n\nespressa dai proprietari dei fondi di creare delle forti sinergie tra la struttura alberghiera e l’azienda \n\nagricola esistente, un’azienda con una lunga tradizione che ha saputo adattarsi e diversificarsi \n\nsull’arco degli anni, con prodotti innovativi e di qualità. Dal punto di vista edificatorio, la richiesta di \n\nescludere dalla zona quei terreni ubicati al di sotto della quota di potenziale rischio di esondazioni, \n\nappare sconnessa dalla realtà e non coerente con i principi già espressi dai competenti servizi \n\ncantonali, con la definizione del grado di pericolo per questo tipo di evento. In altre parole, un grado \n\ndi pericolo elevato per le esondazioni non comporta a priori l’esclusione dalla zona edificabile. \n\nAppare infatti chiaro a chiunque che esistono delle soluzioni tecniche, già largamente in uso, per \n\nmitigare gli effetti negativi di eventuali fuoriuscite del lago. Per il resto, si osserva che la costituzione \n\ndella ZDV in quanto tale non è messa in dubbio da nessuno, proprio in ragione della presenza da oltre \n\nmezzo secolo di un’attività alberghiera riconosciuta e di un contesto edificato ed ampiamente \n\nurbanizzato, ma ne viene al limite contestata l’estensione, che per quanto ci concerne è pienamente \n\ngiustificata. \n\n4. Il compenso agricolo ed il plusvalore \n\nIl preavviso vincolante del Cantone relativo alla diminuzione di area agricola è molto articolato \n\npoiché si relaziona alle decisioni già prese in passato per quanto concerne il territorio giurisdizionale \n\ndi Ascona. Per quanto ci concerne invece, non vi sono situazioni pregresse che il Consiglio di Stato \n\nha tenuto in considerazione e si parte quindi dalla situazione di fatto che ritiene la maggior parte dei \n\nca. 28'000 mq di superficie della variante non più attribuita da tempo alla zona agricola \n\n(rispettivamente alle aree SAC). Il calcolo riportato a pag. 4 del suddetto preavviso considera agricola \n\nuna superficie di 6'200 mq del mappale 5125, in ragione della sua utilizzazione attuale e delle sue \n\ncaratteristiche pedologiche, rispettivamente mq 980 dei fondi nr. 5128 e 5592, ubicati all’estremità \n\novest della zona. I parametri applicati per il calcolo del contributo pecuniario, considerata la qualità \n\ndel terreno agricolo, sono identici per tutti i sedimi. Nel preavviso si tiene anche conto della proposta, \n\nintegrata nella perizia specialistica del 16 gennaio 2019, di effettuare un compenso reale tramite il \n\nfondo al mappale 6204, di proprietà della stessa società, ma attualmente attribuito alla zona turistico-\n\nalberghiera Albergo Delta (scheda grafica 4 A del PR-SE4). Visto che tale scelta andrà consolidata \n\nattraverso una specifica variante di PR, al momento nel conteggio va considerato l’intero ammontare \n\ndel compenso pecuniario, definito dall’Autorità cantonale in fr. 509'529.--, mentre che il residuo, in \n\ncaso di compenso reale, ammonterebbe a fr. 1'810.--. Ricordiamo che di principio la LTAgr stabilisce \n\nche il contributo è dovuto dall’ente pianificante e che il diritto di regresso si applica al 50% \n\ndell’importo. Tuttavia, il proprietario ha già espresso l’intenzione di rimborsare l’intera cifra, \n\nstipulando un contratto di diritto pubblico/amministrativo, strumento già utilizzato in altri frangenti \n\ne largamente diffuso in ambito giuridico a livello nazionale. Per quanto concerne il Comune di \n\nAscona, l’accordo su questo punto è già stato approvato dal suo Legislativo ed entrerà in vigore con \n\nla crescita in giudicato della risoluzione governativa che approverà la variante sulla ZDV. Da parte \n\nnostra invece il contratto, che vi viene ora sottoposto, non considera solo tale aspetto, ma tiene pure \n\nconto del contributo dovuto sempre dal proprietario per la “compensazione di vantaggi derivanti dalla \n\npianificazione”, come già anticipato nel capitolo precedente. \n\nA tal proposito, la perizia specialistica, pure allegata alla documentazione, ha dovuto affrontare una \n\nsituazione assai complessa, vuoi per quanto concerne la valutazione delle preesistenze, vuoi per \n\nquanto attiene al genere di calcolo da applicare per le future edificazioni. Infatti, non ci troviamo \n\nconfrontati con i soliti contenuti residenziali e/o commerciali che permettono di fondarsi \n\nprincipalmente sul valore venale del fondo interessato, poiché la cifra d’affari di un albergo non si \n\nfonda su di un ipotetico valore di locazione, bensì sulla base del suo esercizio e quindi dei relativi \n\n\n\n \n\n6 \n \n\nintroiti. E’ noto a tutti che i costi di gestione di una struttura alberghiera ne condizionano \n\npesantemente la redditività e quelli finanziari sono influenzati dall’alto livello degli investimenti. I \n\nparametri di base per il calcolo sono quindi stati oggetto di una discussione approfondita tra i Comuni, \n\nil perito ed il proprietario, il quale ha fornito l’intera documentazione contabile di riferimento. Si è \n\ninfatti convenuto che per una determinazione effettiva del valore generato dall’attività alberghiera, si \n\nsarebbe tenuto conto del ventennio 1987-2006, quando sono avvenuti i principali interventi di \n\npotenziamento e di miglioramento dell’offerta. In sostanza, contrariamente a quanto prevede la norma \n\nsecondo il principio della LPT, si è inteso fare un calcolo del plusvalore acquisito grazie agli interventi \n\ngià autorizzati in passato, con regolare licenza edilizia. La cifra che ne scaturisce è di fr. 11'620'000.— \n\ne non tiene conto degli attivi fissi che avrebbero portato ad un valore negativo. In altre parole, \n\ndifferentemente dai disposti dell'art. 99 Lst, tra le parti si è concordato che il costo dei grossi \n\ninvestimenti effettuati è escluso dal calcolo del plusvalore. \n\nL’importo di fr. 11'620'000.-- è rapportato ai 13'750 mq SUL esistenti al momento attuale, secondo \n\nun calcolo delle superfici effettuato dal geometra revisore. Considerando l’indice di sfruttamento di \n\n0,6, l’aumento di SUL potenziale rispetto all’esistente ammonta a mq 27'737, mentre il plusvalore \n\nfuturo complessivo teorico, con l’entrata in vigore della variante, è quindi fissato a fr. 23'437'800.-, \n\nvale a dire un plusvalore di ca. fr. 845.--/mq. \n\nPer completare il calcolo per il contributo dovuto all’ente pubblico per i benefici del nuovo \n\nazzonamento, va fissata l’aliquota di prelievo. Come anticipato, il comparto alberghiero risulta essere \n\nparzialmente edificato e come tale inserito nelle rappresentazioni grafiche del Piano direttore \n\ncantonale in vigore. Nel contempo, il preavviso del Dipartimento del territorio è molto esplicito nella \n\nsua attribuzione ad una zona speciale ai sensi dell’art. 18 LPT. La definizione di un perimetro preciso \n\ne l’aumento significativo del potenziale edificatorio, pur non portando alla conclusione che ci si trovi \n\nconfrontati con un nuovo azzonamento ai sensi dell’art. 15 LPT, potrebbero - dal profilo quantitativo \n\n- giustificare l’applicazione dell’aliquota del 30% invece del 20% (art. 94 Lst). Il quesito sull'aliquota \n\napplicabile può rimanere senza risposta dal momento che le parti si sono accordate per l'applicazione \n\ndell'aliquota del 30%. Ne risulta che l’introito a favore dell’ente pubblico ammonta a fr. 7'031’340. \n\nRapportato ai mq di SUL potenziale, il contributo di plusvalore ammonta a fr. 253.50/mq SUL. \n\nLa cifra in questione dovrà poi essere adattata all’indice del costo della vita, usando come indice base \n\nquello in vigore al 1.1.2021. \n\n5. L’accordo di diritto pubblico/amministrativo \n\nCome anticipato, i proprietari sono disposti a sottoscrivere con il nostro Comune un accordo di diritto \n\npubblico/amministrativo, volto a regolare tutti gli aspetti finanziari legati alla modifica pianificatoria. \n\nIn questo modo, si potranno evitare contenziosi e ritardi nell’incasso dei contributi dovuti. \n\nNell’accordo, allegato al presente messaggio, si definiscono i seguenti punti: \n\n L’assunzione da parte della Terreni alla Maggia SA dell’intero onere (100%) relativo al \n\ncompenso pecuniario dovuto per la riduzione dell’area agricola, con il versamento del 50% \n\nsu base volontaria. Questo importo dovrà essere garantito attraverso l’iscrizione di un’ipoteca \n\nlegale per il 50% del suo valore ai sensi dell’art. 10 LTAgr; \n\n L’assunzione della Terreni alla Maggia SA dell’onere dovuto alla quota parte del 30% del \n\nplusvalore generato dalla variante di PR, con l’istituzione della ZDV, secondo le cifre indicate \n\nin precedenza. La proprietaria riconosce pure quale estimo peritale ufficiale la valutazione \n\n\n\n \n\n7 \n \n\nsvolta dal nostro perito, nella misura in cui non ci siano modifiche alla variante di PR, così \n\ncome sottoposta ora alla vostra decisione di adozione; \n\n La Terreni alla Maggia SA acconsente pure alla deduzione dal plusvalore unicamente del 50% \n\ndel contributo pecuniario del compenso agricolo vincolato per legge (art. 99 Lst). In altre \n\nparole, il 50% del contributo pecuniario che riconoscono su base volontaria viene versato a \n\nfondo perso. Ciò conduce ad un importo, già dedotto il compenso agricolo, di fr. 243.--/mq \n\nSUL: la quota parte a beneficio delle Città è in ogni caso garantita, indipendentemente \n\ndall’intimazione formale dell’estimo peritale da parte del Comune di Ascona; \n\n Il concetto di sviluppo del complesso alberghiero prevede un’esecuzione a tappe dei nuovi \n\nedifici e contenuti. Il completo sfruttamento del potenziale avverrà dunque in un lasso di \n\ntempo di un paio di decenni. Vista l’entità della SUL e considerata la particolarità \n\ndell’oggetto, il Municipio ha concordato con la proprietaria che il prelievo del contributo di \n\nplusvalore avverrà in funzione della SUL realizzata di volta in volta, rispettivamente, in caso \n\ndi vendita di parte del fondo, in ragione della superficie effettivamente alienata. Questa \n\nmodalità di prelievo non è consueta, ma è comunque stata formalizzata a livello legale dal \n\ncantone di Basilea Città. Pur con qualche perplessità, la Confederazione ha ritenuto questo \n\nmetodo conforme al diritto federale ed in particolare all’art. 5 LPT. \n\n Ricordiamo che il prelievo diventa esigibile solo al momento in cui vi è l’effettivo utilizzo \n\ndella SUL acquisita, rispettivamente l’alienazione del fondo. Il termine di prescrizione è di 10 \n\nanni dall'esigibilità (art. 97 Lst e artt. 98g e seguenti RLst). Abbiamo voluto precisare \n\nnell’accordo che tale termine è riferito ad ogni istanza edilizia o vendita che determini un \n\nprelievo parziale del contributo. Dal canto suo il proprietario si è riservato la possibilità di \n\nversare comunque l’intera cifra, anticipando di fatto il momento dell’esigibilità formale. \n\n Un terzo del contributo incassato è dovuto per legge al Cantone. Per i rimanenti due terzi, \n\nabbiamo concordato con il Municipio di Ascona, il quale ha firmato una lettera d’intenti in tal \n\nsenso, che il riparto avviene al 50% ciascuno, indipendentemente dal Comune nel quale \n\navviene l’intervento edilizio assoggettato al contributo; \n\n In ogni caso, nel rispetto dell’art. 100 Lst, verrà iscritta un’ipoteca legale sui fondi che \n\nbeneficiano del nuovo assetto pianificatorio, riducendone il valore mano a mano che la SUL \n\nacquisita viene effettivamente sfruttata. \n\nIl Municipio ritiene che l’accordo raggiunto sia soddisfacente per ambo le parti e mette in chiaro i \n\nrispettivi obblighi.  \n\n6. Conclusioni \n\nL’iter procedurale del PR-SE4 del nostro territorio urbano è stato caratterizzato da innumerevoli \n\ndifficoltà e cambi di direzione, nonostante l’indirizzo strategico inziale fosse chiaro e coerente. Nel \n\ncaso specifico, si tratta in definitiva di assegnare alla sua giusta destinazione un comparto che riveste \n\nuna notevole importanza per i Comuni di Locarno e di Ascona. Lo stesso Governo riconosce il valore \n\naggiunto dato dalla presenza di una struttura alberghiera di questo livello, quale elemento volto a \n\nrafforzare il ruolo di polo turistico della nostra regione. Un traguardo, la variante che vi sottoponiamo, \n\nche avremmo già potuto e dovuto raggiungere diversi anni or sono Non si tratta in questa sede di \n\nfavorire o meno un proprietario privato, ma di dare seguito in modo coerente ad un disegno \n\npianificatorio d’ordine superiore che attribuisce alla nostra regione il ruolo di polo turistico cantonale. \n\nVa da ultimo ricordato il fatto che non è stato facile pianificare un’area come questa a cavallo tra due \n\nComuni, ritenuto che la collaborazione con Ascona è stata proficua e positiva sotto tutti i punti di \n\nvista.   \n\n\n\n \n\n8 \n \n\nPer questi motivi vi invitiamo a risolvere: \n\n1. È adottata la variante al Piano Regolatore della Città denominata “Zona a destinazione vincolata \n\nper contenuti alberghieri (ZDV)”, e meglio:  \n\n1.1. È adottata la modifica all’art. 19 NAPR-SE4 come da documento di variante N. 1; \n\n1.2. È adottata la nuova Scheda grafica N. 4B “Zona a destinazione vincolata per contenuti \n\nalberghieri ZDV” come da documento di variante N. 2; \n\n1.3. È adottata la modifica al Piano delle zone come da documento di variante N. 3; \n\n1.4. È adottata la modifica al Piano del traffico come da documento di variante N. 4;  \n\n1.5. È adottata la modifica al Piano del paesaggio come da documento di variante N. 5; \n\n1.6. Viene approvato, articolo per articolo e nel suo complesso, il contratto tra la Città di \n\nLocarno e la Terreni alla Maggia SA relativo al compenso pecuniario per il compenso \n\nagricolo e per la definizione del contributo di plusvalore. Il Municipio è autorizzato a \n\nintraprendere tutti i passi necessari per la sua formalizzazione; \n\n1.7. E’ stanziato un credito di fr. 509'529.--, quale compenso pecuniario alla riduzione della \n\nsuperficie agricola. Il credito sarà iscritto al capitolo 561.10, “contributi al Cantone”. Il \n\nversamento del corrispettivo importo da parte della Terreni alla Maggia SA sarà \n\naccreditato al conto 669.10 “altri contributi per investimenti”; \n\n1.8. A norma dell’art. 13 cpv. 2 LOC, il credito decade se non utilizzato entro il termine di \n\ndue anni dalla crescita in giudicato delle presenti decisioni. \n\n \n\nCon ogni ossequio,  \n\n \n\nPer il Municipio \n\n     Il Sindaco          Il Segretario \n\n \n\ning. Alain Scherrer      avv. Marco Gerosa \n\n \n\n \n\nAllegati: \n\n \n\n- Documenti di variante da N. 1 a N. 5; \n\n- Rapporto di pianificazione (con allegati); \n\n- Contratto 12 marzo 2021 tra il Comune di Locarno e la Terreni alla Maggia SA; \n\n- Lettera d’intenti 24 febbraio 2021 del Municipio di Ascona. \n\n \n\nQuesto messaggio municipale è trasmesso per esame e preavviso alla Commissione del Piano \n\nRegolatore e alla Commissione della Gestione.   \n\n\n\n700.230 \n\nDOCUMENTO DI VARIANTE N. 1 \n\n \n\n \n\n \n\nCITTÀ DI LOCARNO \n\nPIANO REGOLATORE \n \n\nS E T T O R E   4 \n\nQUARTIERE NUOVO, PESCHIERA, SALEGGI, AREA DEL DELTA \n\n \n\nN O R M E   D I   A T T U A Z I O N E \n\n \n\n(ESTRATTO) \n \n\n \n\n \n\nVARIANTE \n\nIn corsivo: parti di testo nuove \n\nIn barrato: parti di testo stralciate \n\n \n\n \n\n \n\nArt. 19 \n\nZona turistico-alberghiera \n \n1\nQuesta zona, destinata a impianti e strutture per attività turistiche di tipo alberghiero, è \n\nsoggetta a Piano di Quartiere obbligatorio (secondo gli art. 54 e 55 LST l’art. 56 LALPT) \n\nsulla base delle disposizioni contenute nelle schede grafiche N. 4A, 4B e 4C. \n\n \n2\nPer la zona della scheda grafica 4B (Zona a destinazione vincolata per contenuti alberghieri \n\nZDV), sono pure ammessi contenuti culturali, congressuali, sportivi, paramedici, strettamente \n\ncollegati ai contenuti alberghieri. \n\n \n3\nPer la parte di zona rappresentata nella scheda grafica 4C é pure ammessa, alternativamente, \n\nla destinazione para-alberghiera (campeggio). \n\n\n\n \n\nDOCUMENTO DI VARIANTE N. 2 \n \n\n \n\n \n\nCITTÀ DI LOCARNO \n\nPIANO REGOLATORE  \n\nS E T T O R E    4 \n\n \n\nScheda grafica N. 4B (NUOVA) \n\n \n\nZONA TURISTICO/ALBERGHIERA (ZONA A DESTINAZIONE \n\nVINCOLATA PER CONTENUTI ALBERGHIERI ZDV) \n\n \n\nDestinazione Costruzioni e impianti per l’esercizio di attività \n\nturistiche di tipo alberghiero \n\n \n\nI.S. (massimo) 0.6 \n\n \n\nI.O. (massimo) 30% \n\n \n\nAltezza massima degli edifici (compresi gli \n\neventuali colmi) misurata a partire dalla quota \n\n198.0 m.s.m \n\n Comparto d’entrata: 16 m \n\n Comparto a lago: 8 m \n\n Comparto rimanente: 12.8 m \n\n \n\nLunghezza massima di facciata (lato esterno \n\ndegli edifici a padiglioni) \n\n \n\n45 m \n\nDistanze minime \n\n \n\nDai limiti di zona: 6.0 m \n\nGrado di sensibilità al rumore \n\n \n\nII \n\nPrescrizioni particolari Almeno il 40% della superficie del fondo deve \n\nessere mantenuta a area verde \n\n \n\nLe domande di costruzione devono essere approvate da ambo i Municipi \n\n \n\nÈ ammesso il trasferimento di quantità edificatorie tra le sottozone dei 2 Comuni \n\n \n\nNon è concesso alcun tipo di abbuono \n\n \n\nI costi di urbanizzazione sono a carico dei proprietari \n\n \n\n \n\nAllegato: \n\n Piano grafico \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n\n\nDOCUMENTO DI VARIANTE N. 3 \n\n \n\n \n\nPRL   PIANO REGOLATORE DELLA CITTÀ DI LOCARNO \n\n   PIANO REGOLATORE DEL SETTORE 4 \n\n \n\nPR.SE4   QUARTIERE NUOVO, PESCHIERA, SALEGGI, AREA DEL DELTA \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPIANO DELLE ZONE \n\n \n\n \n\n(ESTRATTO AGGIORNATO CON VARIANTE ZDV) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nLEGENDA: \n\n \n\n   Scheda grafica N. 4: Zona turistico-alberghiera \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n 2 \n\n \n\n\n\nDOCUMENTO DI VARIANTE N. 4 \n\n \n\n \n\nPRL   PIANO REGOLATORE DELLA CITTÀ DI LOCARNO \n\n   PIANO REGOLATORE DEL SETTORE 4 \n\n \n\nPR.SE4   QUARTIERE NUOVO, PESCHIERA, SALEGGI, AREA DEL DELTA \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPIANO DEL TRAFFICO \n\nPIANO DELLE ATTREZZATURE E DELLE COSTRUZIONI DI INTERESSE \n\nPUBBLICO \n\n \n\n \n\n(ESTRATTO AGGIORNATO CON VARIANTE ZDV) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n 2 \n\n \n\n\n\nDOCUMENTO DI VARIANTE N. 5 \n\n \n\n \n\nPRL   PIANO REGOLATORE DELLA CITTÀ DI LOCARNO \n\n   PIANO REGOLATORE DEL SETTORE 4 \n\n \n\nPR.SE4   QUARTIERE NUOVO, PESCHIERA, SALEGGI, AREA DEL DELTA \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPIANO DEL PAESAGGIO \n\n \n\n \n\n(ESTRATTO AGGIORNATO CON VARIANTE ZDV) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n 2 \n\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nMUNICIPIO III LocARNo \n\nR \n2.5 F B. 2021 \n\nDIASCONA Éê'FÃjENII/ÈIIA MUNICIPIO \n_ \n\nDEL \n\ntra esso a \n\n:DU \\ \nUFF.@\\\\3\\1\\`Q\\CC3~ €va \n*mmm :@IQ \n\nAl \nMunicipio della Città di Locarno \nPiazza Grande 18 \n\nCasella postale \n6601 Locarno \n\nLettera semplice anticipata per mail \nv. rif. \nn. rif. PB/ca \nRisoluzione municipale no. 390 \nAscona, 24 febbraio 2021 \n\nZona ZDV Ascona- Locarno - Lettera d'intenti \n\nStimato Sindaco, \nEgregi Municipali, \n\ntorniamo a scrivervi in relazione alla pianificazione della \nzona ZVD Ascona-Locarno e facciamo seguito ai vostri scritti \ndel 18.01.2021 e 15.02.2021, nonche al colloquio via Teams \n\ntenutosi lo scorso 19.02.2021. \n\nTeniamo a comunicarvi che il Municipio del Borgo di Ascona in \noccasione della sua seduta del 23.02.2021, ha confermato la \nsua decisione di non sottoscrivere un accordo a tre (TAM e \n\ndue Comuni) in merito al plusvalore pianificatorio. Ciò in \nquanto il Municipio del Borgo di Ascona ritiene, in base alla \nlegislazione vigente, che la decisione sul plusvalore potrà e \n\ndovrà essere formalmente emessa solo dopo la decisione di \napprovazione della variante e la sua relativa crescita in \ngiudicato. Solo a quel momento, in base ai dati a \n\ndisposizione e previa consultazione con il Cantone il quale \navrà ancora la possibilità di opporsi all'importo oggi \nconcordato, si potra definire con esattezza l'importo del \nplusvalore. \n\nPIAZZA SAN PIETRO I \n\nCASELLA POSTALE \n\nóóI2 ASCONA \n\nTEL OQI 759 80 OO \n\nFAX 091759 8019 \n\nconceIIeIio@oscono,cI1\n\n\n\nDELBQRGQDIASCONA \n\nUn accordo a questo stadio ci pare pertanto prematuro. Da \n\nparte nostra nulla osta, tuttavia, a che il Comune di Locarno \nsottoscriva con la TAM un accordo di questo tipo con un \nimpegno della TAM a pagare quanto almeno riscontrato. Accordo \nche potra senz'altro fungere da base per le future \ndiscussioni su questo tema. \n\nIl Municipio del Borgo di Ascona, così come discusso in \noccasione della riunione via Teams, ribadisce tuttavia che \nper` un corretto sviluppo della zona ZDV, e necessaria una \ncorretta e proficua collaborazione tra i nostri Comuni. La \ndestinazione turistica della zona e senz'altro essenziale per \ni nostri due Comuni e ciò, per altro nell'interesse di tutta \nla regione ritenuto come il Castello del Sole e considerata \nl'eccellenza tra gli alberghi svizzeri. In considerazione di \nciò il Municipio del Borgo di Ascona, vi conferma con il \npresente scritto, a valere quale lettera di intenti, quanto \nsegue: \n\nø Il Municipio del Borgo di Ascona concorda con la \nripartizione 50%-50% del plusvalore pianificatorio tra \nComuni di Locarno ed Ascona. Accordo questo che, \nmalgrado di fatto la zona ZDV sia più estesa sul \nterritorio di Ascona, viene presa proprio ai fini di \nuna buona collaborazione tra i nostri Comuni per lo \nsviluppo della zona. e dell'albergo. Resta chiaramente \ninteso che questa ripartizione vale unicamente a \n\ncondizione che, così come previsto nell'attuale \naccordo, dall'importo globale a titolo di plusvalore \nvengano dedotti entrambi i contributi agricoli di \nLocarno e Ascona e, solo dopo la deduzione, venga fatta \nla ripartizione 50%-50%. \n\n0 Il Municipio del Borgo di Ascona è d'accordo di \nprocedere con una ripartizione fiscale 50%-50% tra i \ndue Comuni. Accordo questo che può gia essere \nformalizzato tra Municipi e che entrerà in vigore \nunicamente al momento in cui la variante verra \napprovata e sara cresciuta in giudicato. Preghiamo \npertanto, su questo punto, di mettervi in relazione con \nla segretaria comunale, Avv. Paola Bernasconi, per la \nformalizzazione dell'accordo.\n\n\n\nAAUBWJPKìq: DELBoRGoDIAscoNA \n\nVi preghiamo pertanto di confermarci che, viste le \nrassicurazioni di cui sopra, da parte vostra nulla osta a che il MM della variante pianificatoria venga licenziato dal \nMunicipio ancora prima della fine della legislatura. Vorremo \ndifatti evitare che il protrarsi della procedura porti \nl'autorità superiore a ritenere un'altra volta non coordinata \nla procedura da voi adottata. \n\nResta inteso che nel caso in cui i tempi dovessero protrarsi \nulteriormente e oltre la fine di questa legislatura, il \nMunicipio del Borgo di Ascona si riterrà libero di rivedere \nla propria posizione. Confidiamo tuttavia nel fatto che ciò \nnon si renda necessario e che si riesca finalmente a portare \na termine questo annoso iter pianificatorio. \n\nIn attesa di un vostro pronto riscontro, restiamo a vostra \ndisposizione per ogni ulteriore necessità di chiarimento. \n\nCon cordiali saluti. \n\n'er il Municipio: \nIl Vice-Se retario: \n\nAndrea Lu aschi \n\nCopia a: sig. C. Trapletti, Esattoria\n\n\n\tMM_136_Variante_PR_Settore_4_ZDV\n\tMM_136_Documento di variante n. 1\n\tMM_136_Documento di variante n. 2\n\tMM_136_Documento di variante n. 3\n\tMM_136_Documento di variante n. 4\n\tMM_136_Documento di variante n. 5\n\tMM_136_Comune di Locarno-TAM SA_contratto ZDV 12.03.2021_firmato\n\tMM_136_ZDV_Lettera d'intenti 24.02.2021 Municipio Ascona\n\n