Messaggio municipale

text: \n1 \n\n \n\nM.M. no. 33 concernente la commutazione dell’uso da bene amministrativo a bene \n\npatrimoniale e l’alienazione dei fondi ai mappali nr. 5515 e 5516 RFD-Locarno, nonché \n\nl’acquisto del fondo al mappale nr. 1958 RFD Locarno. \n\n \n\n \n\n Locarno, 2 novembre 2017 \n\n \n\n \n\nAl Consiglio Comunale \n\n \n\nL o c a r n o \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nEgregio Signor Presidente, Gentili Signore e Egregi signori Consiglieri Comunali, \n\n \n\n \n\nPremessa \n\n \n\nI mappali nr. 5515 e 5516 RFD Locarno \n\n \n\nCon il MM85 del 27 agosto 1985 il Municipio sottoponeva al Legislativo la concessione di 3 \n\ndiritti di superficie in zona Peschiera, segnatamente per l’edificazione di stabili destinati ad \n\nalloggi a pigione moderata, rispettivamente per la realizzazione di quello che già a suo tempo \n\nera chiamato Palazzetto FEVI. Il tutto rientrava nel contesto di una politica di concessione di \n\nterreni per scopi diversi, laddove il Comune non riteneva di disporre di risorse e di \n\ncompetenze adeguate. Si pensi alla realizzazione dell’autosilo di Largo Zorzi, oppure alla \n\ncostruzione dei campi da tennis coperti alla Morettina. \n\nIl messaggio venne parzialmente approvato nella seduta del Consiglio Comunale del 4 \n\nnovembre 1985, con l’esclusione del FEVI, per motivi legati al progetto edilizio in quanto \n\ntale. Il sostegno del Legislativo alla creazione di alloggi sussidiati fu unanime, tuttavia, il 10 \n\nmarzo 1986 venne presentato il MM91 che contemplava nuovamente la proposta di \n\nconcessione del diritto di superficie a favore dell’associazione FEVI, rispettivamente che \n\nmodificava l’estensione delle superfici concesse alla Cassa pensione dei dipendenti comunali \n\ndella Città e alla Società di Mutuo Soccorso Maschile (SMSM) per gli stabili abitativi. Anche \n\nin questo caso il messaggio fu approvato all’unanimità. \n\nRicordiamo che in quel periodo la zona della Peschiera non disponeva di una pianificazione \n\nconsolidata ed era in corso l’allestimento di un piano di quartiere che per motivi vari non è \n\nsfociato in una modifica di Piano Regolatore che avrebbe permesso di dare all’intero \n\ncomparto un assetto ben definito. L’aumento della superficie concessa rispondeva quindi alle \n\nnecessità scaturite dallo sviluppo del progetto edilizio in quanto tale, segnatamente per ciò che \n\nconcerne l’inserimento dell’autorimessa interrata, successivamente realizzata. \n\n \n\nI due atti notarili vennero siglati in data 8 luglio, rispettivamente 21 settembre 1988. \n\nLa scadenza dei due diritti di superficie, concessi in forma gratuita, è quindi fissata per il \n\n2038, con facoltà di rinnovo. \n\n \n\n\n\n2 \n\n \n\nPur essendo stati realizzati congiuntamente, gli stabili sono gestiti in forma separata dai due \n\nenti beneficiari del diritto di superficie, con modalità e condizioni finanziarie (affitti) ben \n\ndistinte. A questo proposito, la SMSM nel 2009 aveva già interpellato il Municipio di \n\nLocarno per valutare l’ipotesi di una cessione del fondo base, in modo da permettere loro di \n\nridurre il gravoso onere di ammortamento fissato dalla banca creditrice, liberando così delle \n\nrisorse da destinare ad altri progetti d’interesse pubblico . Le trattative intercorse non erano \n\ngiunte a buon fine, poiché in quel momento il Municipio non aveva ritenuto corretta la \n\ncessione di una superficie del genere inserita in una proprietà comunale di alcune decine di \n\nmigliaia di metri quadrati. \n\n \n\nIl tema si è ripresentato alla fine dello scorso anno, sempre su iniziativa della SMSM che sta \n\nsviluppando un nuovo progetto sociale. Il Municipio ha quindi ritenuto di entrare nel merito, \n\nma includendo nella trattativa anche l’area concessa in diritto di superficie alla Cassa \n\npensione dei dipendenti comunali, così da disporre di una suddivisione dei fondi congruente \n\ncon i documenti pianificatori in fase di affinamento. L’impegno in ambito sociale della \n\nSMSM è noto. Desideriamo rilevare il fatto che in caso di un suo scioglimento il Comune \n\nsarebbe beneficiario dei beni di proprietà di quest’ultima e che l’operazione descritta con il \n\npresente messaggio ha per la SMSM anche lo scopo di finanziare la casa per famiglie in \n\ndifficoltà che sarà ubicata in via Vallemaggia, all’interno dello stabile che ospitava il \n\nristorante In Selva. \n\n \n\nI rapporti peritali, allegati al presente messaggio, hanno successivamente permesso di trovare \n\nun accordo definitivo sul prezzo di vendita, considerando una serie di fattori che verranno \n\nspiegati nei punti successivi. \n\n \n\nIl mappale 1958 \n\n \n\nNegli anni ’30 del secolo scorso la Città si è trovata confrontata con il paventato rischio di \n\ntrasferimento della sede degli “Uffici Postali, Telefoni e Telegrafici” in un altro Comune della \n\nzona, in assenza di alternative valide all’edificio che li ospitava fino a quel momento. Dopo \n\nlunghe trattative, si è giunti nel 1943 alla sottoscrizione di un accordo per la cessione gratuita \n\ndal Comune alla Confederazione del terreno che fino a quel momento era definito “Giardino \n\ndei platani”, dove ha ancora sede l’attuale ufficio postale. \n\nContestualmente a questo accordo, la Città aveva anche deciso di concedere, sempre a titolo \n\ngratuito, un terreno di ca. 3000 mq che in quel momento si trovava in fondo a via della Posta, \n\nstrada della quale era previsto il prolungamento fino alla foce del fiume Maggia. \n\nCome si legge dall’atto notarile “detto terreno sarà destinato alla costruzione di autorimesse e \n\ndepositi per i servizi postali, telegrafici e telefonici”. Oramai da diversi anni La Posta ha \n\ntrasferito altrove autorimesse e depositi ed attualmente il sedime accoglie la sede delle \n\nDogane svizzere ed un’autofficina privata. \n\nNell’ambito del completamento del Piano regolatore del Settore 4 e dell’allestimento del \n\nPiano viario cittadino, per questo terreno, già ora soggetto ad un vicolo per attrezzature \n\npubbliche, si è pensato all’inserimento di un parcheggio pubblico di 80 posti auto, a supporto \n\ndelle attività della zona, segnatamente al polo sportivo dello stadio del Lido e delle aree di \n\nsvago limitrofe. \n\nStante queste premesse, il Municipio ha preso contatto con i responsabili di Posta Immobili \n\nManagement e Servizi SA, per avviare delle trattative relative all’acquisizione del fondo da \n\nparte del Comune, vista la sua posizione strategica anche in relazione all’adiacente comparto \n\n\n\n3 \n\n \n\nex-macello ed ex-gas, per il quale è appena stata avviata la procedura di Mandato di studio in \n\nparallelo (MSP) per il concetto di sviluppo del quartiere. \n\nDopo l’allestimento di una perizia condivisa tra il Comune e La Posta, vi sono stati ulteriori \n\ncontatti a vari livelli per giungere infine ad un accordo sulle modalità e sul prezzo di acquisto, \n\nritenuti determinati vincoli di cui si dirà in seguito. \n\n \n\nLa cessione dei mappali nr. 5515 e 5516 RFD-Locarno \n\n \n\nAspetti pianificatori \n\n \n\nLa zona della Peschiera è caratterizzata da una situazione pianificatoria anomala, legata alla \n\nmancata approvazione di quest’area del PR-SE4 nel 2004, da parte del Consiglio di Stato. \n\nSenza voler ripercorrere l’intero iter, vale la pena di ricordare che il problema era strettamente \n\nconnesso con un progetto di riorganizzazione delle superfici boschive che toccava \n\nmarginalmente questo comparto. La proposta di riassetto pianificatorio per la parte non \n\napprovata del PR-SE4 è stata inoltrata per esame preliminare al Dipartimento del Territorio \n\nnel dicembre 2015: la risposta dipartimentale giungerà. Per il comparto Peschiera, la \n\nsoluzione prospettata non si discosta molto da quella elaborata già negli anni ’90. \n\n \n \n\nL’estratto del relativo piano di azzonamento qui rappresentato, evidenzia con la lettera C \n\nl’area occupata dagli stabili esistenti e le assegna la destinazione di Residenza- Alloggi a \n\npigione sostenibile, con una SUL massima riferita a quella già esistente. In sostanza, viene \n\nconfermato quanto già presente al momento. Possiamo quindi partire dal presupposto che nel \n\nprossimo futuro non sono previsti cambiamenti significativi all’assetto attuale dei fondi. In \n\nbuona sostanza, i fondi di cui si propone l’alienazione sono gli unici in questo comparto che \n\nnon sono destinati ad attrezzature o edifici d’interesse pubblico. \n\nConsiderati comunque gli aspetti e le finalità pianificatori qui indicati, si ritiene utile \n\ncostituire a favore del Comune e al momento dell’alienazione di detti fondi di rispettivi diritti \n\ndi prelazione ordinario e meglio come viene indicato al capitolo “aspetti giurdici”. \n\n \n\n\n\n4 \n\n \n\nLa perizia \n\n \n\nCome anticipato, il Municipio ha assegnato ad uno studio specializzato il compito di valutare \n\nil prezzo di mercato di questi due fondi. La superficie in gioco è di mq 3459 per il mappale nr. \n\n5515 RFD-Locarno e di mq 959 per il mappale 5516 RFD-Locarno. \n\nIl metodo di calcolo adottato per questa stima peritale ha dovuto tenere conto della \n\nparticolarità degli oggetti e segnatamente: \n\n Ci si trova in un regime di Diritto di superficie (DS), avente ancora una durata residua \n\ndi 21 anni; \n\n Il DS è stato concesso per 50 anni a titolo gratuito; \n\n Nel contratto si prevedeva che per la riversione, a scadenza, ci si basasse sui costi \n\nd’impianto dedotti sussidi e ammortamenti, senza però definire la data di riferimento \n\nper il calcolo dei costi; \n\n Il contratto sottoscritto fissava espressamente l’impegno a fissare degli affitti \n\n“contenuti” rispetto al mercato, secondo il principio in auge a suo tempo della pigione \n\nmoderata. \n\nAccanto a questi aspetti, si considera ovviamente il grado di vetustà degli edifici, ma \n\nsoprattutto la metodica applicata di regola al momento attuale, fondata sul valore di reddito \n\ndell’immobile. \n\nNe risulta che il valore stimato, secondo il principio del “value in use” o “valore d’uso”, è \n\ninevitabilmente inferiore al valore di mercato, in assenza dei condizionamenti descritti in \n\nprecedenza. Non è neanche applicabile, poiché non realistico, quello che potrebbe essere il \n\nvalore alle condizioni del contratto di DS, segnatamente per quanto concerne i termini di \n\nriversione. \n\n \n\nIn definitiva, il “valore d’uso” è quello che tiene maggiormente conto delle effettive \n\ncondizioni di mercato per un oggetto caratterizzato da una serie di elementi particolari come \n\nquesto. Il perito ha dovuto fare anche un apprezzamento legato alle differenti dimensioni dei \n\ndue fondi, dove generalmente quello più grande presenta dei valori più bassi, ma anche alla \n\ndifferente politica degli affitti, dove la SMSM applica degli importi inferiori, a parità di unità \n\nabitativa. Ne sono risultati dei valori di stima praticamente identici per ambedue gli oggetti. \n\n \n\nCi sembra corretto da ultimo osservare che il perito considera lo standard degli edifici di \n\nlivello medio, con appartamenti spaziosi e luminosi. Il loro stato attuale è accettabile e \n\nappaiono ben curati. Quali interventi significativi a breve e medio termine indica la \n\nsostituzione della centrale termica e il risanamento di balconi e facciate. \n\n \n\nAspetti giuridici \n\n \n\nAttualmente i fondi sono classificati quali beni amministrativi e quindi viene richiesta la loro \n\ncommutazione in beni patrimoniale, per poi procedere alla vendita. \n\nNel rogito dovremo inoltre tenere conto dei seguenti elementi, condizione per l’approvazione \n\ndelle due vendite previste, di cui si chiede pertanto pure l’approvazione da parte di questo \n\nconsesso e inseriti nel dispositivo alla fine del presente messaggio (v. anche piano allegato): \n\n \n\n Costituzione a favore del Comune di rispettivi diritti di prelazione ordinari (il prezzo \n\nda corrispondere sarà quello che il futuro terzo acquirente si sarà impegnato a pagare; \n\nv. un esempio il recente esercizio del diritto di prelazione per l’acquisto dell’Autosilo \n\n\n\n5 \n\n \n\nLargo Zorzi). Ritenuti i tempi decisionali lunghi nel caso in cui si volesse in futuro \n\nesercitare tali diritti di prelazione, sottoposti ad approvazione del legislativo comunale, \n\nè giudizioso prevedere un termine di almeno 6 (sei) mesi per fare valere tale diritto \n\n(malgrado l’art. 216e CO che tratta di tale aspetto sembri indicare un termine fisso di \n\ntre mesi non modificabile, la dottrina maggioritaria ammette una tale possibilità di \n\nprolungo del termine). Inoltre, l’Istituto di previdenza dei dipendenti del nostro \n\nComune ha chiesto di inserire nel contratto di compravendita della particella 5515 una \n\nclausola, di natura obbligatoria, di rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione in \n\noccasione di un’eventuale prima cessione di immobile e terreno ad un fondo \n\nd’investimento immobiliare, in cambio di quote di partecipazione. Si tratta infatti di un \n\nopzione attualmente allo studio del Consiglio d’Amministrazione, per ottimizzare la \n\ngestione del loro patrimonio immobiliare. \n\n La servitù prediale a favore del mappale nr. 5515 per lo spazio occupato dalla rampa \n\ndi accesso alla loro autorimessa sul fondo comunale al mappale nr. 4904; \n\n Il diritto di passo pubblico, veicolare e non, lungo la strada che fronteggia gli edifici; \n\n Il diritto d’uso pubblico della parte di fondo attualmente occupata da una parte degli \n\nstalli di parcheggio in superficie; \n\n Il diritto d’uso pubblico per mantenere il centro per la raccolta differenziata dei rifiuti \n\n(vedi piano allegato); \n\n Il diritto di sporgenza sotterranea e i diritti di predisposizione di pozzi di \n\nfuga/aerazione/ispezione per la futura edificazione del parcheggio pubblico interrato . \n\n \n\nQuest’ultimo elemento deriva dal fatto che il Municipio ha inserito nel Piano della viabilità la \n\ntrasformazione in autosilo interrato dell’attuale parcheggio in superficie davanti al FEVI, con \n\nl’intenzione di trasformare in una vera piazza quest’area che con il passare degli anni ha \n\nassunto una funzione sempre più importante quale punto d’ingresso al FEVI ed agli altri \n\nedifici d’interesse pubblico (CPI, sede SALVA) che vi si affacciano. Visto che il fondo \n\noggetto del DS sporge di 2,5 metri circa oltre il perimetro dell’autorimessa interrata, il \n\nMunicipio ritiene che sarebbe utile riservarsi la possibilità di edificare il nuovo autosilo a \n\nridosso della struttura esistente. Sarà ovviamente il progetto a definire nel dettaglio tale \n\neventualità. \n\n \n\nAspetti finanziari \n\n \n\nLe trattative avviate con i due enti beneficiari dei diritti di superficie ha portato alla fissazione \n\ndl prezzo di fr. 1'012.--/mq per ambedue i mappali. Ambedue gli enti hanno quindi già \n\nformalizzato il loro accordo per l’acquisto dei fondi. Ne consegue un prezzo di vendita di: \n\n \n\n Fr. 970'160.—per la particella nr. 5516 RFD Locarno \n\n Fr. 3'500'508.—per la particella nr. 5515 RFD Locarno \n\n \n\nIl Municipio ritiene che i costi connessi con la transazione immobiliare (spese notarili e di \n\nRF) siano a carico, come d’uso, del compratore. In tal senso, non è contemplato alcun costo \n\nper la cessione dei fondi. \n\n \n\nIl Municipio ha deciso di destinare l’utile contabile derivante da questa operazione, pari a fr. \n\n4'467'347.- (prezzo di vendita totale fr. 4'470'668.- dedotto il valore contabile a bilancio di fr. \n\n3'321.-), ad un ammortamento supplementare della sostanza ammortizzabile. \n\n\n\n6 \n\n \n\n \n\nL’acquisto del mappale 1958 RFD Locarno \n\n \n\nAspetti pianificatori \n\n \n\nIl terreno, di proprietà de La Posta, è inserito nella Scheda grafica nr. 2 del PR-SE4, detta \n\nZona dell’Isolino. In questo caso, contrariamente a quanto avvenuto con il comparto citato in \n\nprecedenza, si tratta di una parte del Settore 4 del nostro piano regolatore che è stata \n\nregolarmente approvata dal Consiglio di Stato nel 2001. Il mappale nr. 1958, l’unico a non \n\nappartenere al Comune in quest’area strategica, fa parte del Comparto B2, destinato ad attività \n\nsportive. In effetti, a prescindere dal suo attuale utilizzo, esso è ben integrato nella grande \n\nsuperficie che ospita lo stadio del Lido ed i campi esterni. Appare quindi logico che ci sia \n\nun’integrazione a livello di contenuti, vista l’importanza di questo polo sportivo per tutta la \n\nregione. \n\nTuttavia, il Municipio, con la revisione del Piano regolatore attualmente in corso, ha ritenuto \n\nche il sedime fosse adatto anche per accogliere una struttura di parcheggio pubblico che va a \n\nservire sia l’area sportiva e di svago del Lido, sia le aree circostanti, non da ultimo il comparto \n\nex-macello-ex-gas, oggetto in questo periodo del Mandato di studio in parallelo volto a \n\nridefinirne l’assetto pianificatorio. Del resto, il calcolo del fabbisogno di posteggi su suolo \n\npubblico, allestito dallo studio d’ingegneria Francesco Allievi e presentato dal Municipio lo \n\nscorso anno, evidenzia in modo palese un saldo fortemente negativo nel bilancio degli stalli di \n\nparcheggio nel comparto in questione. \n\nSi può quindi affermare che l’acquisto del fondo si concilia pure perfettamente con la politica \n\ndel traffico fermo che la Città sta perseguendo in questi anni, creando una rete di strutture di \n\nparcheggio che favorisce il successivo recupero di spazi pubblici pregiati. \n\n \n\n \n \n\nL’estratto del Piano di azzonamento mostra chiaramente le relazioni precedentemente citate, \n\ncon particolare riferimento alla funzione pubblica del comparto. In aggiunta si può ricordare \n\nla vicinanza con le altre aree di svago del Bosco Isolino e della riva del lago. La struttura, \n\n\n\n7 \n\n \n\ndestinata ad ospitare 80 posti auto, andrà quindi a sopperire in parte al saldo negativo citato in \n\nprecedenza, ma sarà ovviamente integrata in modo da mantenere il più possibile la fruizione \n\nper attività sportive, in connessione con i terreni circostanti. \n\n \n\nLa perizia \n\n \n\nLa perizia è stata commissionata da La Posta, di concerto con la Città, ad uno specialista del \n\nramo che ha effettuato l’analisi partendo dal presupposto che determinante per il sedime in \n\nquestione è il valore di reddito attuale e non quello reale totale, legato alle dimensioni della \n\nparticella, avente una superficie di 3001 mq, e alle strutture che vi sorgono: si tratta di edifici \n\nrisalenti agli anni ’50, senza alcun pregio particolare, il cui valore peritale, considerato il \n\ngrado di vetustà e le condizioni di mantenimento, ammonta a ca. 1,6 Mio. Il terreno è invece \n\nstimato a fr. 360.--/mq. Vi sono poi alcune costruzioni accessorie e costi secondari per un \n\ntotale che ammonta a fr. 2'995'700.--. \n\nPer il valore di reddito, il perito ha invece considerato i contratti di affitto in essere, \n\nsegnatamente quello con l’Amministrazione federale delle dogane e, in misura secondaria, \n\ncon un privato che gestisce un’autofficina. In tal senso, la costruzione è qualificata quale \n\ncomplesso commerciale, con un reddito interessante per rapporto alla superficie disponibile \n\ndei locali. Il valore ammonta dunque a fr. 1,7 Mio. \n\nVa detto che il perito ha pure considerato l’iscrizione del fondo nel catasto cantonale dei siti \n\ninquinati o potenzialmente tali, con la classificazione OSiti di “sito inquinato che non deve \n\nessere né sorvegliato né risanato”. \n\n \n\nAspetti giuridici \n\n \n\nRispetto al valore peritale di 1,7 Mio indicato in precedenza, il Municipio, dopo le trattative \n\nintercorse, ha convenuto con i dirigenti de La Posta un prezzo netto d’acquisto di fr. 1,6 Mio, \n\ncon una serie di condizioni che possono essere così riassunte: \n\n Il Comune diviene proprietario del fondo nelle condizioni di fatto in cui si trova, senza \n\nalcun impegno da parte de La Posta di smantellare strutture o impianti esistenti; \n\n Il Comune si assume qualunque eventuale costo connesso con la tematica del presunto \n\ninquinamento del fondo. Va detto che il catasto cantonale considera di base tutti i \n\nterreni dove è stata svolta un’attività di officina/stazione di benzina, indipenden-\n\ntemente dall’effettiva presenza di sostanze inquinanti nel sottosuolo. In tal senso, il \n\nMunicipio ritiene che non vi sia a priori un problema effettivo connesso con questa \n\ntematica; \n\n Il Comune riprende in toto diritti e doveri dei contatti d’affitto rinnovati di recente con \n\ngli attuali inquilini, con scadenza a marzo 2023. Nel caso di una disdetta anticipata, \n\nsarà quindi il Comune ad assumersi i relativi oneri, non da ultimo ricercando una \n\nsoluzione alternativa per le attività presenti. Anche se un periodo di 5 anni può \n\napparire particolarmente lungo, sappiamo benissimo che il consolidamento dei nuovi \n\natti pianificatori attualmente in elaborazione e la successiva progettazione dei nuovi \n\ncontenuti pubblici richiederà tempi analoghi alla durata dell’affitto. \n\n \n\n \n\n\n\n8 \n\n \n\nAspetti finanziari \n\n \n\nCome già anticipato, il prezzo di acquisto concordato con i responsabili del settore immobili \n\nde La Posta è stato fissato a fr. 1,6 Mio. A questi si aggiungono gli oneri del trapasso, \n\nsolitamente a carico dell’acquirente. \n\nIn ragione dei contratti d’affitto in essere, il Municipio aveva anche valutato l’eventualità di \n\noptare per un diritto di compera per un valore di 1,1 Mio, da esercitare unicamente alla \n\nscadenza dei suddetti affitti. Ci siamo però resi conto che, a prescindere dalla necessità di \n\nchiarire alcuni aspetti giuridici legati a questa opzione, l’acquisto diretto in questo momento \n\nspecifico appariva più interessante, visti gli attuali tassi di mercato. Inoltre, acquisendo il \n\ncontratti summenzionati, possiamo contare su introiti annuali, secondo i dati della perizia, di \n\nca. fr. 134'000.--. Balza subito all’occhio il fatto che tali entrate, garantite dai contratti \n\nd’affitto quinquennale, coprono abbondantemente gli oneri di acquisto e di gestione del \n\nfondo, a tutto vantaggio delle casse del Comune. Si tratta quindi di un’operazione con un \n\nritorno positivo in termini sia finanziari, sia strategici. \n\n \n\nConclusioni \n\n \n\nNegli ultimi anni il Municipio ha modificato significativamente la propria politica in materia \n\ndi proprietà fondiarie, svincolandosi da stereotipi consolidati sulla vendita o l’acquisizione di \n\nbeni immobili. Infatti, se in passato si partiva unicamente dall’assunto di non vendere (o \n\nsvendere) le proprietà pubbliche, limitando in ogni caso al minimo anche i nuovi acquisti, il \n\npunto di partenza ora è dato da un’analisi dell’utilità del mantenimento di un terreno o di un \n\nedificio per perseguire gli scopi che l’ente pubblico si prefigge. Alla base vi deve perciò \n\nessere una strategia di sviluppo che indirizzi le scelte dell’Esecutivo e del Legislativo. \n\nNon a caso quindi negli ultimi anni abbiamo acquisito fondi o strutture che servono a \n\nsviluppare le varie politiche del Comune (quella turistica, piuttosto che quella sulla mobilità \n\ned i trasporti). Nel contempo, questo principio ci ha portati anche alla vendita o alla \n\nconcessione di diritti di superficie per quegli oggetti dove il Comune non ha interesse ad \n\noperare in prima persona, vuoi perché non rientra nelle strategie adottate, vuoi perché il tema \n\nha una valenza tale da richiedere il coinvolgimento di altri enti e realtà. Visto che tutti e tre gli \n\noggetti in discussione con il presente messaggio hanno come finalità il perseguimento di \n\nquesta strategia, il Municipio ha ritenuto corretto presentarveli all’interno di un unico \n\ndocumento. \n\n \n\nSiamo convinti che il vostro Legislativo continuerà a condividere con il Municipio le scelte \n\nstrategiche sviluppate in questi ultimi anni.  \n\nVisto quanto precede, vi invitiamo a risolvere: \n\n \n\n1. E’ autorizzata la modifica della classificazione da bene amministrativo a bene \n\npatrimoniale delle particelle no. 5515 e 5516 RFD Locarno, ai sensi dell’art. 13 \n\nlett. h) LOC e art. 9 lett. h) del Regolamento comunale; \n\n2. E’ autorizzata la vendita della particella no. 5515 RFD Locarno all’Istituto di \n\nprevidenza professionale dei dipendenti del Comune di Locarno al prezzo di fr. \n\n3'500'508.--, con costituzione di un relativo diritto di prelazione ordinario a favore \n\ndel Comune di Locarno con termine di esercizio minimo di 6 mesi, una clausola \n\ndi natura obbligatoria, di cui al punto 4 di questo dispositivo, e costituzione delle \n\nservitù come ai punti 5, 6, 7, 8 e 9 di questo dispositivo e a relativo Piano di \n\n\n\n9 \n\n \n\nsituazione allegato. L’utile contabile derivante, pari a fr. 3'497'931.-, sarà \n\ncontabilizzato come “utile per vendita terreni” nella categoria 424 e, in seguito \n\ncome “ammortamento supplementare dei beni amministrativi” nella categoria \n\n332; \n\n3. E’ autorizzata la vendita della particella no. 5516 RFD Locarno alla Società di \n\nMutuo Soccorso Maschile, Locarno, al prezzo di fr. 970'160.--. con costituzione \n\ndi un relativo diritto di prelazione ordinario a favore del Comune di Locarno con \n\ntermine di esercizio minimo di 6 mesi e costituzione delle servitù come ai punti 6, \n\n7 e 9 di questo dispositivo e a relativo Piano di situazione allegato. L’utile \n\ncontabile derivante pari a fr. 744.- sarà contabilizzato come “utile per vendita \n\nterreni” nella categoria 424 e, in seguito, come “ammortamento supplementare dei \n\nbeni amministrativi” nella categoria 332; \n\n4. E’ autorizzato l’inserimento nel contratto di compravendita della particella 5515 \n\ndi una clausola, di natura obbligatoria, di rinuncia all’esercizio del diritto di \n\nprelazione da Parte del Comune di Locarno, in occasione di un’eventuale prima \n\ncessione di immobile e terreno ad un fondo d’investimento immobiliare, in \n\ncambio di quote di partecipazione; \n\n5. E’ autorizzata la costituzione di una servitù prediale a favore del mappale no. \n\n5515 e a carico del mappale no. 4904 per lo spazio occupato dalla rampa di \n\naccesso alla loro autorimessa; \n\n6. E’ autorizzato il diritto di passo pubblico, veicolare e non, lungo la strada che \n\nfronteggia gli edifici; \n\n7. E’ autorizzato il diritto d’uso pubblico della parte di fondo attualmente occupata \n\nda una parte degli stalli di parcheggio in superficie; \n\n8. E’ autorizzato il diritto d’uso pubblico sul mappale no. 5515 per mantenere il \n\ncentro per la raccolta differenziata dei rifiuti; \n\n9. E’ autorizzato il diritto di sporgenza sotterranea e i diritti di predisposizione di \n\npozzi di fuga/aerazione/ispezione per la futura edificazione del parcheggio \n\npubblico interrato; \n\n10. E’ autorizzato l’acquisto della particella no. 1958 RFD Locarno comprendente la \n\nripresa dei contratti di locazione in vigore; \n\n11. E’concesso un credito di fr. 1'600'000.-- per l’acquisto della particella nr. 1958 \n\nRFD Locarno. Il credito sarà iscritto al conto no. 500 “terreni non edificati”; \n\n12. E’ concesso un credito di fr. 12'000.-- per le spese amministrative connesse \n\nall’acquisto della particella nr. 1958 RFD Locarno. Il credito sarà iscritto al conto \n\n589.10.“Altre spese riattivate”; \n\n13. A norma dell’art. 13 cpv. 3 LOC i crediti decadono se non utilizzati entro il \n\ntermine di due anni dalla crescita in giudicato definitiva delle presenti risoluzioni. \n\n \n\n \n\nCon la massima stima, \n\n \n\n \n\n\n\n10 \n\n \n\n \n\nPer il Municipio \n\n Il Sindaco:  Il Segretario: \n\n \n\n \n\n ing. Alain Scherrer  avv. Marco Gerosa \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAllegati:   Perizie relative alle particelle nr. 5515, 5516 e 1958 RFD Locarno \n\n  Piano di situazione particelle nr. 5515 e 5516 RFD Locarno \n\n \n\n \n\nQuesto messaggio municipale è trasmesso per esame e preavviso alla Commissione della \n\ngestione. \n\n\n\na\n\nFondo e luogo: 5515 DS e 5518\n\n \n\nGiorno di riferimento:\n\nIl valutatore:\n\n"value in use"\n\nIstituti di Previdenza \nProfessionale dei dipendenti del \ncomune di Locarno\n\nValutazione immobiliare\n\nMaster in advanced studies MAS REM "Real Estate Management"  (FHSG)\nFiduciario immobiliare (amministrazioni, vendita, stime, docente SUPSI)\n\nImmobili da reddito in DS 6600 Locarno\n\nCH 6600 Locarno, Via Ospedale 10,   091 751 22 21, info@immobiliare-sl.ch \n\n27.02.2017\n\nLocarno\n\nStefano Lappe\n\nParticella\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n2\n\nINDICE\n\nScheda riassuntiva Pagina 3\n\nDati iniziali dell'oggetto di stima Pagina 4\n\nPagina 5\n\nQualifica posizione e oggetto Pagina 6\n\nInformazioni, descrizione Pagina 7\n\nSuperficie (m2) e volumi (m3) Pagina 7\n\nCosti di costruzione, accantonamenti Pagina 8\n\nValori locativi Pagina 9\n\nTasso di capitalizzazione Pagina 10\n\nValore di reddito, valori forfettari Pagina 10\n\nValore del terreno Pagina 11\n\nValore reale Pagina 11\n\nValore venale (valore di mercato) Pagina 12\n\nValore di confonto Pagina 12\n\nValore del Diritto di superficie Pagina 13\n\nFotografie Pagina 14\n\nDisclaimer Pagina 15\n\nAllegati Pagina 16\n\nQualifica Definizione Valore Simbolo\n\nOttimo 4\nBuono 3\nScadente 2\nPessimo 1\n\nMetodica di valutazione\n\n(I valori vanno da un massimo di "4" al minimo "1" e sono indicati con simboli differenti)\n\nSpiegazione dei simboli (usati nella stima)\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n3\n\nSCHEDA RIASSUNTIVA\n\nINDIRIZZO Via\n\nComune\n\nPROPRIETARIO Nomi\n\nREGISTRO FONDIARIO Comune\n\nFondo Nr. 5515 DS e 5518\nSuperficie 3459 m2\n\nCRONOLOGIA Anno costr. 1988 (stimato)\n\nRinnovo  \n\nINFORMAZONI Immobile\n\nQUALIFICA Regione (qualità e attratività)\n\nPosizione (immobile)\n\nQualità immobile (stato attuale)\n\nRischio / Chance (futuro)\n\nSUPERFICI E VOLUMI Superficie SN 4'374 m2 \n\nVolume 21'900 m3\n\n \n\nCOSTI DI COSTRUZIONE CCC 2 - 5 14'411'250 CHF\n\n \n\nVETUSTÀ ATTUALE Deprezzamento 4'110'248 CHF\n\nVALORE LOCATIVO Affitti possibili 734'736 CHF\n\nTASSO D'INTERESSE Base (netto) 2.96%\nCosti (tutti) 1.52%\nCapitalizzazione 4.48% (lorda)\n\nVALORE DI REDDITO Reddito /  tasso 16'408'043 CHF\n\nVALORI FORFETTARI Attesa affitti nuovi 0 CHF\n\nAltro 0 CHF\n\nVALORE VENALE (intero) Arrotondato 12'300'000 CHF\n\nVALORE VENALE (immobile) 5518-DS Beneficiario DS 8'791'779 CHF\n\nVALORE VENALE (terreno) 5515 Fondo concesso 3'506'016 CHF\n\nRENDIMENTO LORDO 5.97% (attuale)\n\nSTANDARD DELLA STIMA Swiss Valuation Standard\nVALUTATORE\n\n"value in use"\n\nCH 6600 Locarno\nVia Ospedale 10\n\nVia alla Peschiera 1,3,5\n6600 Locarno\n\nVedi Pagina 4\n\nLocarno\n\nStefano Lappe\n\ninfo@immobiliare-sl.ch\n\nImmobili da reddito in DS\n\nmailto:info@immobiliare-sl.ch\nmailto:info@immobiliare-sl.ch\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n4\n\nDEFINIZIONE\n\nINDIRIZZO\n\nPROPRIETARIO/I\n\nMANDATO Incarico ricevuto da\nScopo della valutazione\nData del sopralluogo 27.02.2017\nValidità del rapporto 6 mesi\nPresenti al sopralluogo\n\nESTRATTO  REGISTRO Comune\nParticella/e 5515 DS numero e 5518\nSuperficie 3459 m2 \nServitù, mensioni,…\nValore stima (cantonale)    \n\nPIANO REGOLATORE Zona\nOsservazioni\n\nTERRENO Supplementare (in esubero)\n\nPARTICOLARITÀ (catasti specifici) Verificato Problema\nZona di pericolo (PZP) Si No\nInquinamento (OASI) SI No\nRadon (gas radioattivo) Si No\n\nIS = 1.0   IO = 30 %       h = 16.5 (g)\n\nIl terreno complementare (necessario per l'edificazione) è compreso nel valore di reddito (e \ndi conseguenza nel valore venale) perchè non è possibile ottenere un reddito senza il fondo. \nSolamente terreno supplementare (in esubero), che sia veramente edificabile o "vendibile" \nseparatamente, potrebbe creare un valore aggiuntivo al valore venale.\n\nQuesto fondo NON dispone di terreno \nin esubero.\n\nImmobili da reddito in \nDS\n\nLocarno\n\nal massimo\n\n6600 Locarno\n\nAP - R5\n\nIstituti di Previdenza \nProfessionale dei \ndipendenti del comune \ndi Locarno\n\nMunicipio di Locarno (Ing. Engelhardt)\n\nVia alla Peschiera 1,3,5\n\nValore d'uso\n\nS Lappe e signora Vitali e il custode\n\nCatasti specifici vengono solo consultati quando c'è il dubbio che potrebbero esserci dei \nfattori incisivi sul valore. Il gas radioattivo RADON è presente in tutta la Svizzera.\n\nDiritto di superficie (part. 5518)\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n5\n\nEsistono diverse possibilità per valutare un fondo in DS e analizzando l'oggetto \nin questione e il contratto di DS del 1988 pare sensato stimare il tutto \nsecondo criteri di mercato attuali e non come indicato nel contratto. Il \ncontratto del 1988 stabiliva per la riversione (a scadenza) come base "i costi \nd'impianto dedotti sussidi e ammortamenti", ovvero dei valori "discutibili". \nNon è infatti chiaro se si parla di "costi di costruzione del 1988" o di quelli \nvalidi il giorno della riversione. È discutibile se gli ammortamenti realmente \nnon eseguiti sono da paragonare alla vetustà al momento della riversione? In \nogni caso, è una metodica che non tiene conto dei fattori economici oggi \nfondamentali in una stima (l'oggetto "vale quanto rende"). Questo è il \nragionamento dei "tipici acquirenti" al giorno d'oggi. La metodica usata tiene \nconto dei rendimenti realistici per l'oggetto (tenendo conto degli affitti \n"moderati" richiesti espressamente dal committente), di un tasso di \ncapitalizzazione giustificabile oggi, della vetustà attuale e dal teorico stato \nalla scadenza dei 50 anni del contratto, nonchè di una riversione all' 80 % del \nvalore di mercato (usuale in contratti di DS odierni è un valore tra il 70% e il \n90 %). Una verifica del valore del fondo si può fare semplicemente \n"scontando" il prezzo giustificato di mercato attuale e il valore dovrebbe \nessere vicino a quello ottenuto nella stima (l'attesa di ancora 21 anni per \navere di nuovo il fondo a disposizione, lo svaluta di molto). Il valore stimato \nè il "value in use", ossia un valore per uno specifico tipo d'utente, come \nrichiesto dal committente. Non rispecchia il mercato "libero" (indicato in \nverde sulla tabella allegata).\n\nMETODICA DI STIMA Spiegazione e motivazione della metodica adottata per questa valutazione\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n6\n\nQUALIFICA PPOSIZIONE (distanze e presenza)\nMacro Regione (qualità, richiesta...)\n\nGenerale (scuole, posta..)\n\nCommerci (negozi, ristor.)\n\nMezzi pubblici (FFS, Bus..)\n\nMicro Posizione immobile\nImmissioni (aria, fonico,…)\n\nVista (panorama, lago…)\n\nRaggiungibilità (auto, piedi)\n\nVicinato (qualità, standing...)\n\nOpportunità future (zona)\n\nQUALIFICA 1 OGGETTO (costruzione in generale)\nTetto\nFacciate\nFinestre/serramenti\nTubature\nImpianto elettrico\nRiscaldamento\nEfficienza energetica\nMateriali\nGiardino\nPosteggi\n\nQUALIFICA 2 OGGETTO (interni..)\nCucina\nBagno/i\nCamere\nSala\nCantina\nSuddivisione\nMetratura\nMateriali\n\nOK, ma del 88\nOK, ma del 88\n\nOK. Pavimento in legno\n\nTicino, Locarno\n\nNelle vicinanze\n\nOK, piccolo\n\nMediocri con molti segni di usura\n\nOK, pavimento in legno\n\nAmpi spazi e m2\n\nBassa (standard 1988)\n\nBuona suddivisione dei locali\n\na sufficienza in autorimessa\n\nOK, costruzione massiccia\n\nMetallo, OK ma del 1988\n\nPosizione generale per abitanti della zona\n\nOK, asciutte\n\nOK, poche\n\nOlio, vetusto, 1988 ( per 2 particelle)\n\nMedio\n\nNelle vicinanze\n\nOK, ma del 1988\n\nRichiesta buona per l'immobile\n\nOK, ma del 88 (sistema con silicati)\n\nOK, ma balconi da risanare\n\nIn vicinanza immediata\n\nQuartiere abitativo medio-basso\n\nA falde, sembra OK (stato 1988)\n\nOK, vista sulla zona circostante\nBuona\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n7\n\nINFORMAZIONI In generale\n\nAnno di costruzione 1988\nAnno di rinnovo  \n\nDESCRIZIONE COMPLETA\n\nSUDDIVISIONE + M2 ca. SIA 416 Tot. App.   m2/app. Totale m2\n18 55.5 999\n18 App. da 3.5 locali   a m2 83.5 1503\n18 App. da 4.5 locali   a m2 104 1872\n\nTOTALE 54 (n. app) SN 4374\n\nVOLUME IMMOBILE (circa) SIA 416 21900 m3   \n\n3 case/blocchi d'appartamenti  (collegati a una quarta casa identica ma di \naltri proprietari, impianto di riscaldamento in comune) a pigione moderata \ncon un totale di 54 appartamenti ( 18 x 2 locali, 18 x 3 locali, 18 x 4 locali) in \nposizione relativamente centrale e tranquilla a Locarno. Standard medio, \nappartamenti spaziosi e luminosi, sicuramente "facili" da affittare anche \nincrementando gli affitti del 10 % (ancora considerabili "a pigione moderata" \ncome richiesto nel contratto di DS). L'immobile dispone di una grande \nautorimessa (sufficiente), un grande posteggio coperto per le biciclette e 2 \nlocali hobby per gli inquilini. Lo stato attuale è tuttora accettabile, le case \nsono curate. A corto termine bisogna sostituire l'intera centrale termica in \ncantina (in comune per i 4 blocchi) e a medio termine bisognerà risanare \nalcune altre parti importanti (balconi, facciate, finestre, l'interno degi \nappartamenti). Lo standard energetico non è sufficiente (isolazione facciate, \ntetto, finestre e la produzione energetica). Questi risanamenti renderebbero \ngiustificabili aumenti di pigione e garantirebbero una sostenibilità economica, \necologica e sociale di questi immobili (oggi sempre più importante e \nrichiesta). Il contratto del "diritto di superficie" allegato è una delle basi della \nvalutazione ma i criteri "di mercato" e le premesse del committente (affitti \ninvariati) incidono maggiormente.\n\nCase d'appartamenti da reddito a \npigione moderata, terreno in diritto di \nsuperficie.\n\nmai\n\nLa superficie abitable (affiitabile o vendibile SIA 416) è calcolata in base a piani o a una \nveloce misurazione approssimativa. Terrazze al 50 %\n\nIl volume  dell'edificio (o degli edifici) è calcolato molto  approssimativo dai piani esistenti, \nda dati del sommarione o da una veloce misurazione. Questo dato serve unicaemente per il \ncalcolo dei costi di costruzione. \n\nApp. da 2.0 locali   a m2\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n8\n\nCOSTI DI COSTRUZIONE Totale\nTOTALE COSTI CCC 2-5 nel 2017 CHF 14'411'250\n\nACCANTONAMENTI (incluso CCC 5)\nTOTALE   CHF 117'810\n\nVETUSTÀ (incl. CCC5)\nTOTALE CHF 4'110'248\n\nGli accantonamenti  sono indispensabili per far fronte alla vetustà futura, solo considerando \nquesti costi annui (teorici), necessari per un rinnovo, un'immobile può essere considerato \n"perpetuo". Questo è il presupposto di base per una capitalizzazione all'infinito.                              \nGrezzo 1 = struttura di base degli edifici (schelettro)    Involucro  = facciate, finestre, \ntetto...   Installazioni  = tubature, impianto riscaldamento, impianto elettrico, tecnica....       \nAllestimenti  = interno degli appartamenti...        Sistemazioni esterne  = giardino, posteggi...\n\nPer questo immobile la vetustà attuale di CHF 4'110'000 è dovuta in parte al \nrisanamento necessario delle parti in cemento (carbonatazione del \ncalcestruzzo sui parapetti dei balconi e sui lati) e per l'impermeabilizzazione \ndei balconi. Gli altri lavori rientrano nei "normali cicli di vita" ai quali sono \nsottoposti gli appartamenti (cucine, bagni, pavimenti, finestre, ecc.) e gli \nspazi comuni (riscaldamento, lift, esterni, ecc.). Urgente è unicamente la \nsostituzione della centrale termica.\n\nAccantonamenti annui\n\nVetustà odierna\n\nVedi tabella allegata\n\nVedi tabella allegata\n\nVedi tabella allegata\n\nI costi di costruzione  sono valutati in base ai volumi (approssimativi) e ai costi presunti di \nuna ricostruzione simile e servono qui di seguito per il calcolo della vetustà. \n\nLa vetustà o il deprezzamento è l'importo calcolato in base al precedente sopralluogo e ai \ncosti di costruzione, questa somma è neccessaria oggi per rinnovare l'oggetto al 100 % (senza \nmigliorie).                                                                                \nDal valore di reddito, calcolato in seguito, bisogna dedurre la vetustà per ottenere il valore \nvenale.  Non si calcola la vetustà per la parte "grezza 1" (struttura o schelettro dell'immobile) \npoichè questa componente è considerata "eterna" e da non rinnovare.                                                                                \nDVC  = durata di vita complessiva (stimata).   DUR  =durata utilizzo di residuo (stimato).               \nL'importo ottenuto per ogni componente corrisponde all'investimento necessario per \nripristinarne lo stato "nuovo".\n\n(stima approssimativa)\n\nVa\nlo\n\nre\n\nTemp10 20 30 40 50 60 70 80 90 100\n\nValore \nglobale\ndecrescente\n\nRinnovo\nciclico\n\nDemolizione della struttura architettonica\nRicostruzione della \nstruttura\narchitettonica\n\nValore di reddito costante Demolizione e \n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n9\n\nVALORI LOCATIVI (affitto stimato teorico) m2 Attuale mese Futuro mese Valore annuo\nPiano PT 4 locali 104 1'346 1'346 16'152\n 3 locali 83.5 1'076 1'076 12'912\n 2 locali 55.5 673 673 8'076\nPiano 1 4 locali 104 1'346 1'346 16'152\n 3 locali 83.5 1'076 1'076 12'912\n 2 locali 55.5 673 673 8'076\nPiano 2 4 locali 104 1'346 1'346 16'152\n 3 locali 83.5 1'076 1'076 12'912\n 2 locali 55.5 673 673 8'076\nPiano 3 4 locali 104 1'346 1'346 16'152\n 3 locali 83.5 1'076 1'076 12'912\n 2 locali 55.5 673 673 8'076\nPiano 4 4 locali 104 1346 1346 16'152\n 3 locali 83.5 1'076 1'076 12'912\n 2 locali 55.5 673 673 8'076\nPiano 5 4 locali 104 1'346 1'346 16'152\n 3 locali 83.5 1'076 1'076 12'912\n 2 locali 55.5 673 673 8'076\nTOTALE IMMOBILE 1 1458 18'570 18'570 222'840\nTOTALE IMMOBILE 2 1458 18'570 18'570 222'840\n\n1458 18'570 18'570 222'840\nAutorimessa CHF 92 59 5'428 5'428 65'136\nPost. Moto CHF 18 5 90 90 1'080\nTOTALE 61'228 61'228 734'736\n\n-20%\n4374 m2  SN    a 153 Fr/m2 annuo\n4374 m2  SN    a 153 Fr/m2 annuo\n\nOSSERVAZIONI (affitti)\n\nAffitto attuale al m2\n\nAffitti non massimizati per vetustà di tipo 1\n\nI valori locativi  sono i redditi (gli affitti) stimati come possibili (non quelli attualmente \nottenuti) sia dal punto di vista del "mercato immobiliare", sia per quanto consentirebbe con \nogni probabilità anche la legge (C.O. e OLAL).  Gli affitti non sono "a libera scelta"  ma \nregolati da articoli di legge ben precisi.  Si tiene conto dei contratti d'affitto e dei parametri \nrichiesti nel contratto DS ( "pigioni modiche"). \n\nValore locativo al m2 \nOSSERVAZIONE\n\nCome richiesto dal committente, per questo specifico complesso sono stati \ncalcolati dei valori locativi senza incrementi rispetto agli affitti attuali. In \nquesto modo gli affitti restano molto competitivi e "di favore", perchè questo \nè nella filosofia della cassa pensione comunale e inoltre il Comune (tramite il \ncontratto del DS) lo pretende (art. 6K nel contratto DS). Gli affitti di mercato \nsarebbero almeno il 10 % -20 % più alti per questi appartamenti. Questa \nvalutazione sostituisce quella precedente.\n\nTOTALE IMMOBILE 3\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n10\n\nParte in % Tasso Risultato %\nCapitale Terzi  65% 2.00% 1.3000%\n\nCapitale proprio Base 35% 3.00% 1.0500%\nImmobilità 35% 0.25% 0.0875%\nRegione 35% 0.50% 0.1750%\nRischio DS 35% 1.00% 0.3500%\n\nTASSO NETTO (Base) 486'088 2.96%\n\n Costi immobile Tipico  Costi in CHF Costo in %\nCosti d'esercizio (0.1 - 0.5) 14'685 0.0895%\nRata di manutenzione (0.4 - 1.0) 72'064 0.4392%\nSfitto (0.0 - 0.5) 7'351 0.0448%\nAmministrazione (0.0 - 0.4) 36'738 0.2239%\nAccantonamenti (calcolati) 117'810 0.7180%\nSUPPLEMENTO LORDO 248'648 1.52%\n\nTASSO DI CAPITALIZZAZIONE (lordo) (valore locativo) 4.48%\n\nVALORE DI REDDITO (non deprezzato) 734'736 4.48%  = CHF 16'408'043\n\nVALORI FORFETTARI Quantità a CHF Valore EV\n0              -   0.000 0\n0 0  \n0 0Altro \n\nAltro \n\nIl tasso netto corrisponde al "costo del denaro", per il capitale terzi (banca) si calcola una \npercentuale tipica (per es. per casse pensioni il 50 %) al tasso odierno a medio-lungo termine \n(da 5 a 10 anni). Il capitale proprio equivale alla richiesta di remunerazione del tipico \nacquirente, tenendo conto di eventuali rischi o opportunità. Per oggetti con Diritto di \nSuperficie le richieste sono ridotte e gli imprevisti maggiori, questo incide negativamente sul \ntasso (rischio). Per i supplementi di costo sono usate le percentuali tipiche di costi annui \ndell'immobile. Il tasso di capitalizzazione è la somma dei tassi che corrispondono a tutti i \ncosti che crea l'immobile, espressi in %, ed è solo un tasso "interno", non è da confondere con i \nrendimenti (calcolati in seguito).\n\n(eventuali valori  + o -)\n\nNon cabiando gli affitti, non ci sono valori forfettari.\n\nIl valore di reddito è la capitalizzazione all'infinito del valore locativo presunto e \ncorrisponde al valore dell'immobile nuovo, a condizione che non ci siano altri elementi di \nvalore positivi o negativi (vetustà, elementi forfettari).\n\nAttesa affitti nuovi\n\nCAPITALIZZAZIONE\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n11\n\nVALORE TERRENO\nR5 IO = 30% IS = 1  \n\n4.75\nda CHF 1'250 a CHF 1'800\n\nCorrezione specifica 5%\nCHF 1'601\nm2 0 valore  CHF 0\n\nVALORE REALE (solo valore di controllo) CHF\nCosti di costruzione da pagina 6 14'411'250\nValore del terreno (oggi) 3459 m2    a CHF 1'601 5'538'724\nVetusta tipo 1 (dèmodè) -20% da 14'411'250 2'882'250\nVetustà tipo 2 (costruz.) da pagina 6 -4'110'248\nTOTALE VALORE REALE 18'721'976\n\nValore del fondo\nPosizione\n\nCosto medio in zona\n\nIl valore del terreno  nelle valutazioni con il metodo SIV/SIREA è compreso nel valore di \nreddito e nel valore venale perchè chiaramente non è possibile"edificare" o ottenere un \nreddito da una costruzione senza che ci sia il terreno. Solamente il terreno in esubero (non \nnecessario per la costruzione esistente) può in certi casi essere aggiunto al valore venale. Per \nil calcolo tramite la metodica del valore reale invece si cacola il valore di tutto il terreno. \n\nTerreno supplementare\n\nZona (edificabilità)\nClasse di posizione (LK) Valori da tabella LK SIV\n\nIl valore reale  corrisponde al costo della costruzione odierna, sommata al costo del terreno \n(oggi) e poi si deduce la vetustà tecnica (tipo 2 come calcolato in precedenza)  e anche la \nvetustà del tipo 1 (tiene conto che l'oggetto non corrisponde più al 100 % alle esigeze \nodierne). Il valore reale è solo un valore di confronto, raramente corrisponde a quanto \nsarebbe disposto di pagare un teorico acquirente.  Non è un valore basato sulle opportunità  \nfuture,  non tiene conto del DS e neanche degli affitti "moderati",  perciò non è "di \nmercato".\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n12\n\nVALORE VENALE (Valore di mercato) EV\nValore di reddito CHF 16'408'043\nVetustà Attuale CHF -4'110'248\nValori forfettari  CHF 0\nValori forfettari (vedi pag. 8) CHF 0\nVALORE VENALE CHF 12'297'795\n\n(non arrotondato)\n\nRENDIMENTI %\nRendimento lordo 5.97%\nRendimento netto 3.95%\nRend. capitale proprio 7.58%\n\nVALORE CONFRONTO\nCHF/m2 153 (futuro)\nCHF/m2 170 200 (nuovo)\n\nValore OK!\n\nCHF 12'300'000 (arrotondato)\n\nIl valore stimato per questo immobile è nettamente sotto la media di \nimmobili simili. Questo è dovuto al fatto che gli affitti non sono "di mercato" \nma imposti (più bassi!). A condizioni di libero mercato l'oggetto avrebbe un \nvalore di almeno 2.5 milione in più (vedi numeri in verde).\n\nIl valore venale  corrisponde al valore di mercato stimato (teorico importo che sarebbe \ndisposto a pagare l'acquirente tipico a condizioni normali). Corrisponde al valore di reddito \ndal quale si deduce la vetustè e si aggiungono o si sottraggono altri valori (forfettari).                                     \nIl valore (e l'analisi) non tiene conto di aspetti fiscali (TUI, AVS, imp Fed dir., IVA...). Prima \ndi procedere a qualsiasi transazione immobiliare è consigliabile consultare un fiscalista .\n\nAnalisi della differenza\n\nVALORI  immobile senza DS\n\nValore locativo futuro / Valore Venale\n\nValore locativo (in zona)\n\nValore di mercatoOSSERVAZIONE \n\nValore locativo (stima)\n(con banca dati)\n\nI rendimenti sono dati indicativi (Benchmarks) per immobili da reddito "veri", per immobili \nad uso proprio i dati ottenuti non sono in grado di esprimere la qualità dell'investimento.\n\nIn data odierna il valore (value in use) si situa attorno a: \n\n(vedi pag. 8)\n\nIl valutatore conosce bene la regione, le informazioni ottenute regolarmente da esperti del \nsettore e da banche dati (Wüest & Partners, ProperTi Market,  Fahrländer, istituti bancari…) \nrendono possibile un raffronto (o una verifica) dei valori ottenuti nella stima. \n\nImmobile e fondo, senza calcolo del diritto di superficie\n\nCompratore\nIdea di valore individuale,\nsoggettiva, emotiva\nPrezzo d’acquisto offerto:\n= valore per il compratore\n\nVenditore\nIdea di valore individuale,\nsoggettiva, emotiva\nPrezzo di vendita offerto:\n= valore per il venditore\n\nVALUTATORE neutro\nAllestisce una previsione\nsul prezzo ottenibile:\n= valore max. per il gruppo di\ncompratori tipici per l’ogg.\n\nContrattazione sul prezzo\nAllineamento delle differenti idee di prezzo\nRisultato = Prezzo\n\nSTIMA\nCalcolo plausibile\ncon metodi adeguati\nRisultato = Valore venale\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n13\n\nPart. 5515\nCHF     3'506'016 \n\nCHF/m2           1'014 \n\nPart. 5518\nCHF 8'791'779\n\nValore di mercato al m2\n\nBENEFICIARIO ATTUALE DEL DS   (B)\n\nRisultato dalla tabella di calcolo allegata.                                              \nValore del diritto di superficie attuale (durata residua 21 anni), considerando \ni cashflow possibili, la vetustà rimanente, l'incasso della riversione a scadenza \ne i valori forfettari (minor affitto momentaneo).\n\nTutti i calcoli di questa stima si ritrovano in una tabella excel negli allegati\n\nIl risanamento dei parapetti e l'solazione dei balconi (120 parapetti in \ncalcestruzzo armato) è sicuramente l'intervento necessario a corto termine. \nRendendo indispensabile il montaggio di un ponteggio, vale la pena ragionare \nsu altri "lavori" paralleli (sostituzione finestre, pulizia o isolazione termica \ndelle facciate, tetto...). L'immagine mostra le armature in ferro ossidate che \ndanneggiano il calcestruzzo. In allegato una spiegazione del "problema \ncarbonatazione".  \n\nPROBLEMATICHE IMMINENTI - CONSIGLI\n\nValore di mercato del terreno\n\nValore di mercato del DS\n\nQuesta valutazione economica NON è e non sostituisce una perizia dei \nmateriali o di danni. Costi di risanamenti importanti sono da sottoporre ad \nesperti tecnici del ramo. Ogni investimento serio fatto ora, influisce \npositivamente sul "valore di riversione" a scadenza del DS. I valori locativi \nutilizzati nella valutazione sono di "continuità", politici.\n\nRisultato dalla tabella di calcolo allegata.                                                                 \nQuesto valore tiene conto del tempo d'attesa per "recuperare" il fondo e gli \nimmobili per il proprietario del terreno, della vetustà a scadenza, e \ndell'idennità di riversione a scadenza, secondo i parametri di un calcolo del \nvalore di mercato. La mancanza di un "canone per il DS" penalizza questo \nvalore.\n\nFondo gravato dal DIRITTO DI SUPERFICIE  (A)\n\nValore del DS\n\nNOTA BENE\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n14\n\nFOTOGRAFIE\n\nFacciata nord e ovest Facciata nord\n\nBalconi\n\nImpianto di riscaldamento vetusto! Autorimessa\n\nFacciata sud e est Facciata sud e ovest\n\nCamera-sala "tipo"\n\nCucina "tipo" Bagno "tipo"\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n15\n\nDOCUMENTI (BASE)\n Data Ricevuto \n\nda cliente\nRichiesto o \nfatto da SL\n\nVisionato in \nInternet\n\n2017 ALLEGATO\n\n2017 info da UTC  \n\n1988 X   \n\n1988 X\n\n1017  ALLEGATO\n\n2017 X\n\n2017 X\n\n2017   ALLEGATO\n\n2017  X 0\n\n2017 x (conteggi)   \n\n2017 X\n\n2017 X\n\n2017 X X  \n\n2017 X X\n\nPiano zone 0 0 0 0\n\n2017  X  \n\nIL VALUTATORE 22.06.2017\n(Dati e valori aggiornati in data 22.06.2017, in sostituzione a quelli precedenti)\n\nIl sottoscritto oltre alla formazione specifica ( Master of Advanced Studies in "Real Estate \nValuation" della SUP di SG) vanta una lunga esperienza nel settore immobiliare (stima, \nvendita, amministrazione, formazione) ed è assicurato con una RC professionale e una \nprotezione giuridica presso la AXA-WINTERTHUR. \n\nDISCLAIMER                 (esclusioni)\n\nSommarione (stima Ti)\n\nFoto\n\nInfo sul comune\nBanca dati (immobiliare)\n\nMappa "misurazioni"\n\nEstratto registro SIFTI\n\nTipo di documento\n\nStefano Lappe\n\nLa validità della stima è limitata al periodo indicato a pagina 3 e comunque al \nmassimo fino al momento in cui cambiano le circostanze effettive, \neconomiche, giuridiche o altri fattori influenti sul valore dell'immobile.         \nLa stima ha validità unicamente per il summensionato committente e per lo \nscopo indicato a pagina 3. Il valutatore declina ogni responsabilità in caso di \naltro utilizzo di questo documento o parti di esso. Logicamente esso parte dal \npresupposto che per gli edifici sia stato concesso il permesso di costruzione, \nche sia tutto nella legalità e che tutte le informazioni ricevute (da \ncommittente, amminststratore, proprietario o da altri terzi) corrispondano \nalla verità senza occultare, modificare o dimenticare informazioni incisive \nper il valore venale. Il valutatore indicato a pagina 1 conferma di aver \neseguito il proprio incarico con cura, seguendo gli standard SVS (Swiss \nValuation Standard) e SIV/SIREA (Associazione Svizzera di Valutatori \nImmobiliari), rammentando comunque  che una stima non è unicamente un \n"calcolo matematico", l'impressione personale influisce in modo rillevante il \nrisultato ottenuto. Il mercato immobiliare, attulmente "surriscaldaro" non \npermette escludere forti variazioni del valore venale indicato.\n\nPiano regolatore\nContratto DS\nPiani casa\n\nRadon\nDescrizioni\n\nInquinamento  OASI\n\nDistinta affitti\n\nContabilità\n\nZona di pericolo PZP\n\n\n\nValutazione immobiliare\n\na\n\nFondo e luogo: 5516 e 5519 DS\n\n \n\nGiorno di riferimento:\n\nIl valutatore:\n\n"value in use"\n\nImmobile da reddito in DS 6600 Locarno\n\nMaster in advanced studies MAS REM "Real Estate Management"  (FHSG)\nFiduciario immobiliare (amministrazioni, vendita, stime, docente SUPSI)\n\nCH 6600 Locarno, Via Ospedale 10,   091 751 22 21, info@immobiliare-sl.ch \n\n27.02.2017\n\nLocarno\n\nStefano Lappe\n\nSocietà di Mutuo \nSoccorso Maschile, \n\nLocarno\n\nParticella\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n2\n\nINDICE\n\nScheda riassuntiva Pagina 3\n\nDati iniziali dell'oggetto di stima Pagina 4\n\nPagina 5\n\nQualifica posizione e oggetto Pagina 6\n\nInformazioni, descrizione Pagina 7\n\nSuperficie (m2) e volumi (m3) Pagina 7\n\nCosti di costruzione, accantonamenti Pagina 8\n\nValori locativi Pagina 9\n\nTasso di capitalizzazione Pagina 10\n\nValore di reddito, valori forfettari Pagina 10\n\nValore del terreno Pagina 11\n\nValore reale Pagina 11\n\nValore venale (valore di mercato) Pagina 12\n\nValore di confonto Pagina 12\n\nValore del Diritto di superficie Pagina 13\n\nFotografie Pagina 14\n\nDisclaimer Pagina 15\n\nAllegati Pagina 16\n\nQualifica Definizione Valore Simbolo\n\nOttimo 4\nBuono 3\nScadente 2\nPessimo 1\n\nMetodica di valutazione\n\n(I valori vanno da un massimo di "4" al minimo "1" e sono indicati con simboli differenti)\n\nSpiegazione dei simboli (usati nella stima)\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n3\n\nSCHEDA RIASSUNTIVA\n\nINDIRIZZO Via\n\nComune\n\nPROPRIETARIO Nomi\n\nREGISTRO FONDIARIO Comune\n\nFondo Nr. 5516 e 5519 DS\nSuperficie 959 m2\n\nCRONOLOGIA Anno costr. 1988 (stimato)\n\nRinnovo  \n\nINFORMAZONI Immobile\n\nQUALIFICA Regione (qualità e attratività)\n\nPosizione (immobile)\n\nQualità immobile (stato attuale)\n\nRischio / Chance (futuro)\n\nSUPERFICI E VOLUMI Superficie SN 1'458 m2 \n\nVolume 7'200 m3\n\n \n\nCOSTI DI COSTRUZIONE CCC 2 - 5 4'777'500 CHF\n\n \n\nVETUSTÀ ATTUALE Deprezzamento 1'506'327 CHF\n\nVALORE LOCATIVO Affitti possibili 220'000 CHF\n\nTASSO D'INTERESSE Base (netto) 2.96%\nCosti (tutti) 1.71%\nCapitalizzazione 4.68% (lorda)\n\nVALORE DI REDDITO Reddito /  tasso 4'703'967 CHF\n\nVALORI FORFETTARI Attesa affitti "possib-83'906 CHF\n\nAltro 0 CHF\n\nVALORE VENALE (intero) Arrotondato 3'115'000 CHF\n\nVALORE VENALE (immobile) 5516 Beneficiario DS 2'143'635 CHF\n\nVALORE VENALE (terreno) 5519 DS Fondo concesso 970'160 CHF\n\nRENDIMENTO LORDO 7.07% (attuale)\n\nSTANDARD DELLA STIMA Swiss Valuation Standard\nVALUTATORE\n\nCH 6600 Locarno\nVia Ospedale 10\n\nVia alla Peschiera 7\n6600 Locarno\n\nVedi Pagina 4\n\nLocarno\n\ninfo@immobiliare-sl.ch\n\nStefano Lappe\n\nImmobile da reddito in DS\n\nValue in use\n\nmailto:info@immobiliare-sl.ch\nmailto:info@immobiliare-sl.ch\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n4\n\nDEFINIZIONE\n\nINDIRIZZO\n\nPROPRIETARIO/I\n\nMANDATO Incarico ricevuto da\nScopo della valutazione\nData del sopralluogo 27.02.2017\nValidità del rapporto 6 mesi\nPresenti al sopralluogo\n\nESTRATTO  REGISTRO Comune\nParticella/e 5516 numero e 5519 DS\nSuperficie 959 m2 \nServitù, mensioni,…\nValore stima (cantonale)    \n\nPIANO REGOLATORE Zona\nOsservazioni\n\nTERRENO Supplementare (in esubero)\n\nPARTICOLARITÀ (catasti specifici) Verificato Problema\nZona di pericolo (PZP) Si No\nInquinamento (OASI) SI No\nRadon (gas radioattivo) Si No\n\nIS = 1.0     IO = 30 %       h 16.5 (g)\n\nIl terreno complementare (necessario per l'edificazione) è compreso nel valore di reddito (e \ndi conseguenza nel valore venale) perchè non è possibile ottenere un reddito senza il fondo. \nSolamente terreno supplementare (in esubero), che sia veramente edificabile o "vendibile" \nseparatamente, potrebbe creare un valore aggiuntivo al valore venale.\n\nQuesto fondo NON dispone di terreno \nin esubero.\n\nImmobile da reddito \nin DS\n\nSocietà di Mutuo \nSoccorso Maschile, \nLocarno\n\nMunicipio di Locarno (Ing. Engelhardt)\n\nLocarno\n\nal massimo\n\n6600 Locarno\n\nAP-R5\n\nVia alla Peschiera 7\n\nCatasti specifici vengono solo consultati quando c'è il dubbio che potrebbero esserci dei \nfattori incisivi sul valore. Il gas radioattivo RADON è presente in tutta la Svizzera.\n\nDiritto di superficie (part. 5519)\n\nValore d'uso\n\nS Lappe e signora Scholz e sig. Pelosi\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n5\n\nEsistono diverse possibilità per valutare un fondo in DS e analizzando l'oggetto \nin questione e il contratto di DS del 1988 pare sensato stimare il tutto \nsecondo criteri di mercato attuali e non come indicato nel contratto. Il \ncontratto del 1988 stabiliva per la riversione (a scadenza) come base "i costi \nd'impianto dedotti sussidi e ammortamenti", ovvero dei valori "discutibili". \nNon è infatti chiaro se si parla di "costi di costruzione del 1988" o di quelli \nvalidi il giorno della riversione. È discutibile se gli ammortamenti realmente \nnon eseguiti sono da paragonare alla vetustà al momento della riversione? In \nogni caso, è una metodica che non tiene conto dei fattori economici oggi \nfondamentali in una stima (l'oggetto "vale quanto rende"). Questo è il \nragionamento dei "tipici acquirenti" al giorno d'oggi. La metodica usata tiene \nconto dei rendimenti realistici per l'oggetto (tenendo conto degli affitti \n"moderati" richiesti), di un tasso di capitalizzazione giustificabile oggi, della \nvetustà attuale e dal teorico stato alla scadenza dei 50 anni del contratto, \nnonchè di una riversione all' 80 % del valore di mercato (usuale in contratti di \nDS odierni). Una verifica del valore del fondo si può fare semplicemente \n"scontando" il prezzo giustificato di mercato attuale e il valore dovrebbe \nessere vicino a quello ottenuto nella stima (l'attesa di ancora 21 anni per \navere di nuovo il fondo a disposizione, lo svaluta del 50 % circa). Il valore \nstimato è il "value in use", ossia un valore per un specifico tipo di utente. \nNon rispecchia il mercato "libero". \n\nMETODICA DI STIMA Spiegazione e motivazione della metodica adottata per questa valutazione\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n6\n\nQUALIFICA PPOSIZIONE (distanze e presenza)\nMacro Regione (qualità, richiesta...)\n\nGenerale (scuole, posta..)\n\nCommerci (negozi, ristor.)\n\nMezzi pubblici (FFS, Bus..)\n\nMicro Posizione immobile\nImmissioni (aria, fonico,…)\n\nVista (panorama, lago…)\n\nRaggiungibilità (auto, piedi)\n\nVicinato (qualità, standing...)\n\nOpportunità future (zona)\n\nQUALIFICA 1 OGGETTO (costruzione in generale)\nTetto\nFacciate\nFinestre/serramenti\nTubature\nImpianto elettrico\nRiscaldamento\nEfficienza energetica\nMateriali\nGiardino\nPosteggi\n\nQUALIFICA 2 OGGETTO (interni..)\nCucina\nBagno/i\nCamere\nSala\nCantina\nSuddivisione\nMetratura\nMateriali\n\nOK, ma del 88\nOK, ma del 88\n\nAmpi spazi e m2\nMediocri con molti segni di usura\n\nOK, pavimento in legno\nOK. Pavimento in legno\n\nBassa (standard 1988)\n\nBuona suddivisione dei locali\n\na sufficienza in autorimessa\n\nOK, costruzione massiccia\n\nMetallo, OK ma del 1988\n\nPosizione generale per abitanti della zona\n\nOK, asciutte\n\nOK, poche\n\nOlio, vetusto, 1988 ( per 2 particelle)\n\nTicino, Locarno\n\nNelle vicinanze\n\nOK, piccolo\n\nOK, ma del 88 (sistema con silicati)\n\nOK, ma balconi da risanare\n\nIn vicinanza immediata\n\nRichiesta buona per l'immobile\nQuartiere abitativo medio-basso\n\nMedio\n\nNelle vicinanze\n\nOK, vista sulla zona circostante\nBuona\n\nOK, ma del 1988\n\nA falde, sembra OK (stato 1988)\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n7\n\nINFORMAZIONI In generale\n\nAnno di costruzione 1988\nAnno di rinnovo  \n\nDESCRIZIONE COMPLETA\n\nSUDDIVISIONE + M2 ca. SIA 416 Tot. App.   m2/app. Totale m2\n6 55.5 333\n6 App. da 3.5 locali   a m2 83.5 501\n6 App. da 4.5 locali   a m2 104 624\n\nTOTALE 18 (n. app) SN 1458\n\nVOLUME IMMOBILE (circa) SIA 416 7200 m3   \n\nCasa d'appartamenti da reddito a \npigione moderata, terreno in diritto di \nsuperficie.\n\nParte di un grosso complesso d'immobile d'appartamenti  (collegato a 3 altre \ncasa identiche ma di altri proprietari, impianto di riscaldamento in comune) a \npigione moderata con un totale di 18 appartamenti ( 6 x 2 locali, 6 x 3 locali, \n6 x 4 locali) in posizione relativamente centrale e tranquilla a Locarno. \nStandard medio, appartamenti spaziosi e luminosi, sicuramente "facili" da \naffittare anche incrementando gli affitti del 10 % (rispettando la filosofia \ndella "MSM" e ancora considerabili "a pigione moderata" come richiesto nel \ncontratto di DS). L'immobile dispone di una grande autorimessa (sufficiente), \nun grande posteggio coperto per le biciclette e 1 locale "riunioni". Lo stato \nattuale è tuttora accettabile, le case sono curate. A corto termine bisogna \nsostituire l'intera centrale termica in cantina (in comune per i 4 blocchi) e a \nmedio termine bisognerà risanare alcune altre parti importanti (balconi, \nfacciate, finestre, l'interno degi appartamenti). Lo standard energetico oggi \nnon è sufficiente (isolazione facciate, tetto, finestre, produzione energetica). \nQuesti risanamenti renderebbero giustificabili aumenti di pigione e \ngarantirebbero una sostenibilità economica, ecologica e sociale di questo \nimmobile (criteri sempre più importanti). Il contratto del "diritto di \nsuperficie" allegato è una delle basi della valutazione ma i criteri "di mercato" \nincidono maggiormente.\n\nLa superficie abitable (affiitabile o vendibile SIA 416) è calcolata in base a piani o a una \nveloce misurazione approssimativa. Terrazze al 50 %\n\nmai\n\nIl volume  dell'edificio (o degli edifici) è calcolato molto  approssimativo dai piani esistenti, \nda dati del sommarione o da una veloce misurazione. Questo dato serve unicaemente per il \ncalcolo dei costi di costruzione. \n\nApp. da 2.0 locali   a m2\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n8\n\nCOSTI DI COSTRUZIONE Totale\nTOTALE COSTI CCC 2-5 nel 2017 CHF 4'777'500\n\nACCANTONAMENTI (incluso CCC 5)\nTOTALE   CHF 39'156\n\nVETUSTÀ (incl. CCC5)\nTOTALE CHF 1'506'327\n\nGli accantonamenti  sono indispensabili per far fronte alla vetustà futura, solo considerando \nquesti costi annui (teorici), necessari per un rinnovo, un'immobile può essere considerato \n"perpetuo". Questo è il presupposto di base per una capitalizzazione all'infinito.                              \nGrezzo 1 = struttura di base degli edifici (schelettro)    Involucro  = facciate, finestre, \ntetto...   Installazioni  = tubature, impianto riscaldamento, impianto elettrico, tecnica....       \nAllestimenti  = interno degli appartamenti...        Sistemazioni esterne  = giardino, posteggi...\n\nPer questo immobile la vetustà attuale di CHF 1'506'000 è dovuta in parte al \nrisanamento necessario delle parti in cemento (carbonatazione del \ncalcestruzzo sui parapetti dei balconi e sui lati) e per l'impermeabilizzazione \ndei balconi. Gli altri lavori rientrano nei "normali cicli di vita" ai quali sono \nsottoposti gli appartamenti (cucine, bagni, pavimenti, finestre, ecc.) e gli \nspazi comuni (riscaldamento, lift, esterni, ecc.) Urgente è unicamente la \nsostituzione della centrale termica.\n\nAccantonamenti annui\n\nVetustà odiernaVedi tabella allegata\n\nI costi di costruzione  sono valutati in base ai volumi (approssimativi) e ai costi presunti di \nuna ricostruzione simile e servono qui di seguito per il calcolo della vetustà. \n\nVedi tabella allegata\n\nVedi tabella allegata\n\nLa vetustà o il deprezzamento è l'importo calcolato in base al precedente sopralluogo e ai \ncosti di costruzione, questa somma è neccessaria oggi per rinnovare l'oggetto al 100 % (senza \nmigliorie).                                                                                \nDal valore di reddito, calcolato in seguito, bisogna dedurre la vetustà per ottenere il valore \nvenale.  Non si calcola la vetustà per la parte "grezza 1" (struttura o schelettro dell'immobile) \npoichè questa componente è considerata "eterna" e da non rinnovare.                                                                                \nDVC  = durata di vita complessiva (stimata).   DUR  =durata utilizzo di residuo (stimato).               \nL'importo ottenuto per ogni componente corrisponde all'investimento necessario per \nripristinarne lo stato "nuovo".\n\n(stima approssimativa)\n\nVa\nlo\n\nre\n\nTemp10 20 30 40 50 60 70 80 90 100\n\nValore \nglobale\ndecrescente\n\nRinnovo\nciclico\n\nDemolizione della struttura architettonica\nRicostruzione della \nstruttura\narchitettonica\n\nValore di reddito costante Demolizione e \n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n9\n\nVALORI LOCATIVI (affitto stimato teorico) m2 Attuale mese Futuro mese Valore annuo\nPiano PT 4 locali 104 1'346 1'170 14'040\n 3 locali 83.5 796 970 11'640\n 2 locali 55.5 573 670 8'040\nPiano 1 4 locali 104 1'166 1'170 14'040\n 3 locali 83.5 1'076 970 11'640\n 2 locali 55.5 473 670 8'040\nPiano 2 4 locali 104 986 1'170 14'040\n 3 locali 83.5 936 970 11'640\n 2 locali 55.5 473 670 8'040\nPiano 3 4 locali 104 1'166 1'170 14'040\n 3 locali 83.5 796 970 11'640\n 2 locali 55.5 473 670 8'040\nPiano 4 4 locali 104 986 1'170 14'040\n 3 locali 83.5 796 970 11'640\n 2 locali 55.5 473 670 8'040\nPiano 5 4 locali 104 1'166 1'170 14'040\n 3 locali 83.5 796 970 11'640\n 2 locali 55.5 673 670 8'040\nTOTALE IMMOBILE 1 1458 15'150 16'860 202'320\n 0 0 0 0\n\n0 0 0 0\nAutorimessa CHF 87 19 1'653 1'473 17'680\nPost. Moto CHF 0 0 0 0 0\nTOTALE 16'803 18'333 220'000\n\n-20%\n1458 m2  SN    a 139 Fr/m2 annuo\n1458 m2  SN    a 125 Fr/m2 annuoAffitto attuale al m2\n\nAffitti non massimizati per vetustà di tipo 1\n\nValore locativo al m2 \n\nI valori locativi  sono i redditi (gli affitti) stimati come possibili (non quelli attualmente \nottenuti) sia dal punto di vista del "mercato immobiliare", sia per quanto consentirebbe con \nogni probabilità anche la legge (C.O. e OLAL).  Gli affitti non sono "a libera scelta"  ma \nregolati da articoli di legge ben precisi.  Si tiene conto dei contratti d'affitto e dei parametri \nrichiesti nel contratto DS ( "pigioni modiche"). \n\n \n\nOSSERVAZIONE\n\nQui si pare da affitti "sussidiati". Per questo complesso sono stati calcolati dei \nvalori locativi sempre molto competitivi e "di favore", perchè rispecchia la \nfilosofia della "Mutuo soccorso Maschile", inoltre il comune (tramite il \ncontratto del DS) pretende questo (punto 6K nel contratto DS). Gli affitti di \nmercato sarebbero almeno il 35 % più alti per questi appartamenti (e di \nconseguenza anche il valore immobiliare).\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n10\n\nParte in % Tasso Risultato %\nCapitale Terzi  65% 2.00% 1.3000%\n\nCapitale proprio Base 35% 3.00% 1.0500%\nImmobilità 35% 0.25% 0.0875%\nRegione 35% 0.50% 0.1750%\nRischio DS 35% 1.00% 0.3500%\n\nTASSO NETTO (Base) 139'355 2.96%\n\n Costi immobile Tipico  Costi in CHF Costo in %\nCosti d'esercizio (0.1 - 0.5) 4'422 0.0940%\nRata di manutenzione (0.4 - 1.0) 23'896 0.5080%\nSfitto (0.0 - 0.5) 2'164 0.0460%\nAmministrazione (0.0 - 0.4) 11'007 0.2340%\nAccantonamenti (calcolati) 39'156 0.8324%\nSUPPLEMENTO LORDO 80'645 1.71%\n\nTASSO DI CAPITALIZZAZIONE (lordo) (valore locativo) 4.68%\n\nVALORE DI REDDITO (non deprezzato) 220'000 4.68%  = CHF 4'703'967\n\nVALORI FORFETTARI Quantità a CHF Valore EV\n(5 anni)        18'300 4.585 -83'906\n\n0 0  \n0 0Altro \n\nAltro \n\nIl tasso netto corrisponde al "costo del denaro", per il capitale terzi (banca) si calcola una \npercentuale tipica (per es. per casse pensioni il 50 %) al tasso odierno a medio-lungo termine \n(da 5 a 10 anni). Il capitale proprio equivale alla richiesta di remunerazione del tipico \nacquirente, tenendo conto di eventuali rischi o opportunità. Per oggetti con Diritto di \nSuperficie le richieste sono ridotte e gli imprevisti maggiori, questo incide negativamente sul \ntasso (rischio). Per i supplementi di costo sono usate le percentuali tipiche di costi annui \ndell'immobile. Il tasso di capitalizzazione è la somma dei tassi che corrispondono a tutti i \ncosti che crea l'immobile, espressi in %, ed è solo un tasso "interno", non è da confondere con i \nrendimenti (calcolati in seguito).\n\n(eventuali valori  + o -)\n\nPer questi immobili bisogna calcolare almeno 5 anni d'attesa (cambi \ninquilini…) per ottenere gli affitti stimati per il futuro, questo corrisponde ad \nun minor valore.\n\nCAPITALIZZAZIONE\n\nIl valore di reddito è la capitalizzazione all'infinito del valore locativo presunto e \ncorrisponde al valore dell'immobile nuovo, a condizione che non ci siano altri elementi di \nvalore positivi o negativi (vetustà, elementi forfettari).\n\nAttesa affitti "possibili"\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n11\n\nVALORE TERRENO\nR5 IO = 30% IS = 1  \n\n4.75\nda CHF 1'250 a CHF 1'800\n\nCorrezione specifica 5%\nCHF 1'601 CHF 1'535'599\nm2 0 valore  CHF 0\n\nVALORE REALE (solo valore di controllo) CHF\nCosti di costruzione da pagina 6 4'777'500\nValore del terreno (oggi) 959 m2    a CHF 1'601 1'535'599\nVetusta tipo 1 (dèmodè) -20% da 4'777'500 955'500\nVetustà tipo 2 (costruz.) da pagina 6 -1'506'327\nTOTALE VALORE REALE 5'762'272\n\nValore del fondo\nPosizione\n\nCosto medio in zona\n\nIl valore del terreno  nelle valutazioni con il metodo SIV/SIREA è compreso nel valore di \nreddito e nel valore venale perchè chiaramente non è possibile"edificare" o ottenere un \nreddito da una costruzione senza che ci sia il terreno. Solamente il terreno in esubero (non \nnecessario per la costruzione esistente) può in certi casi essere aggiunto al valore venale. Per \nil calcolo tramite la metodica del valore reale invece si cacola il valore di tutto il terreno. \n\nTerreno supplementare\n\nZona (edificabilità)\nClasse di posizione (LK) Valori da tabella LK SIV\n\nIl valore reale  corrisponde al costo della costruzione odierna, sommata al costo del terreno \n(oggi) e poi si deduce la vetustà tecnica (tipo 2 come calcolato in precedenza)  e anche la \nvetustà del tipo 1 (tiene conto che l'oggetto non corrisponde più al 100 % alle esigeze \nodierne). Il valore reale è solo un valore di confronto, raramente corrisponde a quanto \nsarebbe disposto di pagare un teorico acquirente. Non è un valore basato sulle opportunità \nfuture, non è "di mercato" e non tiene conto del DS.\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n12\n\nVALORE VENALE (value in use) EV\nValore di reddito CHF 4'703'967\nVetustà Attuale CHF -1'506'327\nValori forfettari  CHF -83'906\nValori forfettari (vedi pag. 8) CHF 0\nVALORE VENALE CHF 3'113'734\n\n(non arrotondato)\n\nRENDIMENTI %\nRendimento lordo 7.07%\nRendimento netto 4.48%\nRend. capitale proprio 9.07%\n\nVALORE CONFRONTO\nCHF/m2 139 (futuro)\nCHF/m2 170 200 (nuovo)\n\nValore OK!\n\nCHF 3'115'000 (arrotondato)\n\nIl valore stimato per questo immobile è nettamente sotto la media di \nimmobili simili. Questo è dovuto al fatto che gli affitti non sono "di mercato" \nma imposti (più bassi!). A condizioni di libero mercato l'oggetto avrebbe un \nvalore di almeno 1.5 milioni in più (vedi numeri in verde).\n\nIl valore venale qui non corrisponde al valore di mercato stimato (teorico importo che \nsarebbe disposto a pagare l'acquirente tipico a condizioni normali). Corrisponde al valore di \nreddito dal quale si deduce la vetustè e si aggiungono o si sottraggono altri valori \n(forfettari).                                     Il valore (e l'analisi) non tiene conto di aspetti fiscali \n(TUI, AVS, imp Fed dir., IVA...). Prima di procedere a qualsiasi transazione immobiliare è \nconsigliabile consultare un fiscalista .\n\nAnalisi della differenza\n\nOSSERVAZIONE \n\nVALORI  immobile senza DS\n\nValore locativo futuro / Valore Venale\n\nValore locativo (in zona)\n\nValore di mercato\n\nIl valutatore conosce bene la regione, le informazioni ottenute regolarmente da esperti del \nsettore e da banche dati (Wüest & Partners, ProperTi Market,  Fahrländer, istituti bancari…) \nrendono possibile un raffronto (o una verifica) dei valori ottenuti nella stima. \n\nImmobile e fondo, senza calcolo del diritto di superficie\n\n(vedi pag. 8)\n\nValore locativo (stima)\n(con banca dati)\n\nI rendimenti sono dati indicativi (Benchmarks) per immobili da reddito "veri", per immobili \nad uso proprio i dati ottenuti non sono in grado di esprimere la qualità dell'investimento.\n\nIn data odierna il valore "value in use" si situa attorno a: \n\nCompratore\nIdea di valore individuale,\nsoggettiva, emotiva\nPrezzo d’acquisto offerto:\n= valore per il compratore\n\nVenditore\nIdea di valore individuale,\nsoggettiva, emotiva\nPrezzo di vendita offerto:\n= valore per il venditore\n\nVALUTATORE neutro\nAllestisce una previsione\nsul prezzo ottenibile:\n= valore max. per il gruppo di\ncompratori tipici per l’ogg.\n\nContrattazione sul prezzo\nAllineamento delle differenti idee di prezzo\nRisultato = Prezzo\n\nSTIMA\nCalcolo plausibile\ncon metodi adeguati\nRisultato = Valore venale\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n13\n\nPart. 5515\nCHF       970'160 \n\nCHF/m2           1'012 \n\nPart. 5518\nCHF 2'143'635\n\nValore di mercato al m2\n\nTutti i calcoli di questa stima si ritrovano in una tabella excel negli allegati\n\nValore del DS\n\nBENEFICIARIO ATTUALE DEL DS   (B)\n\nRisultato dalla tabella di calcolo allegata.                                              \nValore del diritto di superficie attuale (durata residua 21 anni), considerando \ni cashflow possibili, la vetustà rimanente, l'incasso della riversione a scadenza \ne i valori forfettari (minor affitto momentaneo).\n\nFondo gravato dal DIRITTO DI SUPERFICIE  (A)\n\nValore di mercato del DS\n\nQuesta valutazione economica NON è e non sostituisce una perizia dei \nmateriali o di danni. Costi di risanamenti importanti sono da sottoporre ad \nesperti tecnici del ramo. Ogni investimento serio fatto ora, influisce \npositivamente sul "valore di riversione" a scadenza del DS.\n\nRisultato dalla tabella di calcolo allegata.                                                                 \nQuesto valore tiene conto del tempo d'attesa per "recuperare" il fondo e gli \nimmobili per il proprietario del terreno, della vetustà a scadenza, e \ndell'idennità di riversione a scadenza, secondo i parametri di un calcolo del \nvalore di mercato. La mancanza di un "canone per il DS" penalizza questo \nvalore.\n\nLa sostituzione della centrale termica,il risanamento dei parapetti e \nl'solazione dei balconi (30 parapetti in calcestruzzo armato) sono l'interventi \nnecessari a corto termine. Rendendo indispensabile il montaggio di un \nponteggio, è consigliabile ragionare su altri "lavori" paralleli (sostituzione \nfinestre, pulizia e/o isolazione termica delle facciate, tetto...). L'immagine \nmostra le armature in ferro ossidate che danneggiano il calcestruzzo. In \nallegato una spiegazione del "problema carbonatazione".  \n\nPROBLEMATICHE IMMINENTI - CONSIGLI\n\nValore di mercato tutto il \nf d\n\nNOTA BENE\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n14\n\nFOTOGRAFIE\n\nFacciata nord\n\nFacciata sud e est Facciata sud e ovest\n\nFacciata nord e ovest\n\nImpianto di riscaldamento vetusto! Autorimessa\n\nCamera-sala "tipo" Balconi\n\nCucina "tipo" Bagno "tipo"\n\n\n\nStima immobiliare SL   \n\n15\n\nDOCUMENTI (BASE)\n Data Ricevuto \n\nda cliente\nRichiesto o \nfatto da SL\n\nVisionato in \nInternet\n\n2017 ALLEGATO\n\n2017 info da UTC  \n\n1988 X   \n\n1988 X\n\n2017  ALLEGATO\n\n2017 X\n\n2017 X\n\n2017   ALLEGATO\n\n2017  X 0\n\n2017 x (conteggi)   \n\n2017 X\n\n2017 X\n\n2017 X X  \n\n2017 X X\n\nPiano zone 0 0 0 0\n\n2017  X  \n\nIL VALUTATORE 23.03.2017\n\nIl sottoscritto oltre alla formazione specifica ( Master of Advanced Studies in "Real Estate \nValuation" della SUP di SG) vanta una lunga esperienza nel settore immobiliare (stima, \nvendita, amministrazione, formazione) ed è assicurato con una RC professionale e una \nprotezione giuridica presso la AXA-WINTERTHUR. \n\nDISCLAIMER                 (esclusioni)\n\nFoto\n\nInfo sul comune\nBanca dati (immobiliare)\n\nPiani casa\n\nRadon\nDescrizioni\n\nInquinamento  OASI\nMappa "misurazioni"\n\nEstratto registro SIFTI\n\nTipo di documento\n\nContabilità\n\nZona di pericolo PZP\n\nStefano Lappe\n\nLa validità della stima è limitata al periodo indicato a pagina 3 e comunque al \nmassimo fino al momento in cui cambiano le circostanze effettive, \neconomiche, giuridiche o altri fattori influenti sul valore dell'immobile.         \nLa stima ha validità unicamente per il summensionato committente e per lo \nscopo indicato a pagina 3. Il valutatore declina ogni responsabilità in caso di \naltro utilizzo di questo documento o parti di esso. Logicamente esso parte dal \npresupposto che per gli edifici sia stato concesso il permesso di costruzione, \nche sia tutto nella legalità e che tutte le informazioni ricevute (da \ncommittente, amminststratore, proprietario o da altri terzi) corrispondano \nalla verità senza occultare, modificare o dimenticare informazioni incisive \nper il valore venale. Il valutatore indicato a pagina 1 conferma di aver \neseguito il proprio incarico con cura, seguendo gli standard SVS (Swiss \nValuation Standard) e SIV/SIREA (Associazione Svizzera di Valutatori \nImmobiliari), rammentando comunque  che una stima non è unicamente un \n"calcolo matematico", l'impressione personale influisce in modo rillevante il \nrisultato ottenuto. Il mercato immobiliare, attulmente "surriscaldaro" non \npermette escludere forti variazioni del valore venale indicato.\n\nPiano regolatore\nContratto DS\n\nSommarione (stima Ti)\n\nDistinta affitti\n\n\n\nVALORE DI MERCATO 2017\n\nDati di base del diritto di superficie Valori\nScadenza DS contratto DS 1988 50 anni 2038 M2 959\nAnno valutazione 2017 Superficie abitabile 1458 a    CHF /m2 137\nDurata residua del DS 21 anni Affitti attuali 201'700  \nCanone del DS 0  Valori locativi 220'000  \nRiversione 80% CHF/m2 180                + posteggi 282'440             \n\nClasse di posizione (da tabella SIV) 4.75 Capitalizzazione \nValore relativo del terreno 29.7% Capit. terzi tipico 65% a 2.00% 1.30% WACC\nValore relativo della costruzione 70.3% Cap. proprio base 35% a 3.00% 1.05%\n\nCP Immobilità 35% a 0.25% 0.09%\nCosti di riproduzione CP Micro/Macro 35% a 0.50% 0.18%\nImmobile 1 6'000 m3 à  680 /m3 = 4'080'000 CP Mercato (DS!) 35% a 1.00% 0.35%\nImmobile 2 1'200 m3 à  350 /m3 = 420'000 Tasso NETTO 2.96% 139'357  \nCCC 3 = 0 Costi d'esercizio 2.00% 0.09% 4'400  \nCCC 4 SE 250 m2 à  200 /m2 = 50'000 Sfitto (da affitti) 1.00% 0.05% 2'200  \nValori forfait Impianti, canalizz.. 0 Amministrazione (da affitti) 5.00% 0.23% 11'000  \nSub totale 4'550'000 0.50% 0.51% 23'888  \nCosti accessori 5.00% 227'500 Accantonamenti automatico 0.83% 39'156  \nTotale costi di riproduzione 4'777'500 Tasso di capitalizzazione LORDO 4.68% 220'000  \n\nAccantonamenti necessari Vetustà al momento della stima Vetustà prevista a scadenza DS\n\nElemento Parte in % \nCCC 2+5 Parte in CHF\n\nDVC        \nDurata vita \n\ncomplessiva\nAccantonam.\n\nDUR              \nDurata utilizzo \n\nresiduo\n\nET                       \nEtà tecnica Vetustà ET                         \n\nEtà tecnica Vetustà\n\nGrezzo 1 50.0% 2'363'750  100 anni  DVC  3'994  80 anni  DUR         20 anni    ET           106'921  41 anni    ET             311'471  \nTetto 2.7% 127'643  50 anni  DVC    1'144  25 anni  DUR         25 anni    ET           41'512  46 anni    ET             109'317  \nFacciate 6.8% 321'470  40 anni  DVC    4'300  12 anni  DUR         28 anni    ET           183'564  9 anni    ET               43'616  \nFinestre 3.0% 141'825  35 anni  DVC    2'363  8 anni  DUR           27 anni    ET           95'672  13 anni    ET             36'815  \nProd. Calore 1.2% 56'730  30 anni  DVC    1'200  2 anni  DUR           28 anni    ET           51'216  19 anni    ET             30'024  \nSanitario 7.0% 330'925  60 anni  DVC    2'058  25 anni  DUR         35 anni    ET           123'515  56 anni    ET             286'795  \nImp. Elettrico 2.8% 132'370  45 anni  DVC    1'442  23 anni  DUR         22 anni    ET           43'836  43 anni    ET             122'102  \nTrasporto (Lift) 2.0% 94'550  40 anni  DVC    1'265  10 anni  DUR         30 anni    ET           59'802  11 anni    ET             16'166  \nBagni 6.2% 293'105  40 anni  DVC    3'920  8 anni  DUR           32 anni    ET           204'491  13 anni    ET             61'086  \nTecnica (cucine) 6.0% 283'650  35 anni  DVC    4'726  3 anni  DUR           32 anni    ET           246'487  18 anni    ET             110'273  \nAllestimento App. 12.3% 581'483  30 anni  DVC    12'297  10 anni  DUR         20 anni    ET           329'161  11 anni    ET             157'191  \nCCC 3 0  50 anni  DVC    0  50 anni  DUR         0 anni    ET             0  0 anni    ET               0  \nCCC 4 (esterni) 50'000  50 anni  DVC    448  21 anni  DUR         29 anni    ET           20'150  50 anni    ET             50'000  \nTOTALE 100.0% 4'777'500   39'156  1'506'327  1'334'857  \n\nFondo gravato del diritto di superficie Diritto di superficie DS\nEV Valore di reddito 4'704'022  EV Valore di reddito 4'704'022  \n\nFattore di sconto 0.542 21 anni Fattore di riduzione 21 anni 0.458\nValore di reddito scontato 2'548'054  Valore di reddito "ridotto" 2'155'968  \n\nEV Vetustà a scadenza -1'334'857  EV Vetustà scontata a scadenza 723'060  \nFattore di sconto 0.542 dedotto vettustà in data di stima -1'506'327  \nVetustà a scadenza scontata -723'060  Parte di vetustà -783'268  -783'268  \n\nEV Canone annuo del DS 0  EV Canone annuo del DS 0  \nFatt. x val. attualizzato rendit 15.471 21 anni Fatt. x val. attualizzato rendita 21 anni 15.471\nVal. att. rendita del canone DS 0  Val. att. rendita del canone DS 0  \n\nEV Riversione a scadenza EV Riversione a scadenza\nValore relativo d. costruzione -3'307'516  Valore relativo della costruzione -3'307'516  \ndedotto vetustà scadenza DS 1'334'857  dedotto vettustà a scadenza DS 1'334'857  \nRiversione a scadenza -1'972'658  Riversione a scadenza -1'972'658  \nParte come da contratto DS -1'578'127  Parte come da contratto DS -1'578'127  \nRiversione scontata 0.542 -854'833  0.542 854'833  \n\nEV Altri elementi di valore EV Valore locativo -220'000  \nAffitti attuali 201'700  \nReddito minore -18'300  \nDurata in anni 5\nFattore x val. att. Rendita 4.585\nMinor reddito temporaneo -83'898  \n\nValore di MERCATO del fondo gravato dal DS 970'162  Valore di MERCATO del beneficiario del diritto di superficie 2'143'635  \n\nCHF/m2 1'012  7.07%\nCHF/m2 1'456  1'396'507              4.48%\n\nVALORE DI MERCATO senza DS (normale) Controllo\nValore di reddito 6'039'109              4'704'022  Valore del terreno senza DS 970'162  \nVetustà -1'506'327  -1'506'327  Valore DS 2'143'635  \nValre forfettario -500'000 -83'898  TOTALE (valore di mercato senza DS) 3'113'796  \nVALORE DI MERCATO senza DS (normale) 4'032'782              3'113'796  Differenza (deve risultare "0") 0  \n\nDIRITTO DI SUPERFICIE Locarno:5516 D \n\nSuperficie terreno\n\nCosti di manutenzione (da costi di riproduzione)\n\ncon garages (CHF 20'000) (utilizzati per la stima)\ncon garages (esclusivamente come dato informativo)\n\nRiversione scontata\n\nAffitti di mercato libero\n\nRendimento lordo oggi\nRendimento netto oggi\n\n(valore "a nuovo", di mercato con val. Loc.)\n\nValore di Mercato del terreno gravato del DS al m2\nValore relativo del terreno senza DS al m2\n\n"Mutuo socc. Maschile"\n\nMinor reddito temporaneo (adeguam. affitti)\n\nSupposizione "tipica" (non regolato nel DS)\n\n(stimati per il futuro)\n\n\n\n 1988  \nCHF/m2 485  3'494'879              \nCHF/m2 664 -1'506'327            \n\n1'988'552             Valore da contratto DS "oggi"\n\nData CHF/m2 Indice   \nEvoluzione indice costi di costruzione (ZH) 1988 485 100  \n\n2017 664 136.7\n73%  \n\nValore di mercato a condizioni "normali " (senza DS)   CHF 3'113'796  \n\nValore "sostanza" a condizioni normali (senza DS) Terreno + CCC - vetustà (costi 1988) CHF 3'385'059  \n \n\nValore del beneficiario del DS (Mutuo s Maschile)  \nCHF 1'988'552\n\nCHF 2'143'635\n\nValore odierno del fondo gravato del D  (Comune) Come da contratto DS del 1988 (valore reale)Costi 1988 1'396'507          \n\nCHF 970'162  \n\nControllo 3'113'796  3'385'059  \n\n-2'143'635 -1'988'552 4'032'782          \n-970'162  -1'396'507             Differenza CHF 918'985             \n\n0  0  Differenza % 23%\nAffitti di mercato CHF/m2 180   \nValore terreno (senza vincoli e senza DS) CHF 1'792'861          \n\n(senza vincoli e senza DS) CHF/m2 1'870                 \n\n23.03.2017/SL\n\nCome da contratto DS del 1988  (costi costruzione - ammortamenti)\nCalcolo con costi del 1988\n\nVisto che non è chiaro dal contratto di DS come è da calcolare il valore, qui si mostrano le 2 varianti possibili. Si consiglia comunque quella di mercato (arancione)\n\nCalcolo a confronto\n\nCalcolo "normale" in base a valore di mercato (non in base a costi)\n\nMetodica di stima di "mercato" SIV (metodo consigliato!)\n\nValore di mercato senza "restrizioni" (affitti moderati e DS)\n\nMetodo come da contratto DS stipulato nel 88 (metodo sconsigliato!)Varie metodiche di calcolo a confronto\n\nCosto di costruzione  (valore a nuovo)\n\nCalcolo "normale" in base al valore di mercato (non in base a costi)\n\nL'indice die costi di costruzione era il\n\nVetustà calcolata oggi\nValore attuale\n\nrispetto a oggi\n\nPer confronto è stato eseguito il calcolo anche come indicato nel contratto  di DS, metodica che manca totalmente del fattore di mercato e perciò sconsiglata.\n\n\n\nCP Abitazioni  SIV 2017\n\nTabella delle classi di posizione per le abitazioni 2017\nCriteri principali CP 1 CP 2 CP 3 CP 4 CP 5 CP 6 CP 7 CP 8 CP 9 CP 10 Punti Media\nA Ubicazione\nPodere isolato,                      \npaese fuori mano\n\nAll'esterno \ndel paese\n\nAll'interno   \ndel paese  \n\nVillaggio, piccola \nlocalità\n\nAi margini \ndella località\n\nSulla strada \nprincipale\n\nNel centro, \nnel nucleo\n\nGrande località, \npiccola cittadina\n\nIn periferia Sulla strada \nprincipale Nel centro  \n\nCittà di medie \ndimensioni\n\nSobborghi Ai margini \ndella città\n\nQuartiere \nperiferico Centro città 5.50         5.50         \n\nGrande città CH Sobborghi Ai margini \ndella città\n\nQuartiere \nperiferico\n\nQuartiere \ncittadino\n\nMigliore posizione \ncommerciale\n\nLocalità di vacanza Località semplice Località media Località esclusiva\n\nB Utilizzo\n\nZone miste Utilizzo abitativo in\nzone industr./artigianali\n\nZone miste con diminuzioni di \nvalore\n\nZone miste con incrementi di \nvalore\n\nZone residenziali Al di fuori delle zone \nedificabili ordinarie Zone residenziali semplici Zone residenziali di standard \n\nelevato Zone migliori 4.00         5.25         \n\nSfruttamento \nrealizzabile\n\nCattivo \nsfruttamento\n\nBasso sfr. IS \n0,2-0,39\n\nScarso sfr. IS \n0,4-0,59\n\nMedio sfr. IS \n0.6-0.79\n\nElevato sfr. \nIS 0.8-0.99\n\nSfruttamento molto elevato\nIS 1.0 e superiore 6.50         \n\nC Posizione\nAttrattiva della \nposizione\n\nInadeguata Posizione \ncattiva\n\nPoco \nattrattiva\n\nPosizione \nmedia\n\nBuona \nposizione\n\nOttima \nposizione\n\nZona ville, di \nprestigio Posizione esclusiva, vista 4.00          \n\nImmissioni Immissioni forti Immissioni medie Immissioni deboli Nessuna immissione,                            \nparticolari vantaggi di posizione 5.00         4.50         \n\nD Viabilità\n\nMezzi pubblici Nessun \ncollegamento\n\nScarsa \nfrequenza\n\nBassa freq. \ngrossa dist.\n\nMedia freq. \nmedia dist.\n\nAmpia offerta, buona freq. a \nbreve dist.\n\nMigliore posizione in centro \ncittà 4.00          \n\nScuole, negozi, \nautorità, cultura\n\nMolto lontani o non disponibili A media distanza Buona offerta a breve \ndistanza\n\nTutte le offerte nelle \nimmediate vicinanze 4.00         4.00         \n\nE Situaz. di mercato\n\nConcreta per l'oggetto \nin questione\n\nNessuna \ndomanda\n\nBassa domanda,          offerta \nelevata\n\nContesto di mercato \nbilanciato\n\nDomanda elevata,              \nbassa offerta\n\nDomanda molto elevata                                \nper questo oggetto 4.50         4.50         \n\nTotale 23.75            \nMedia CP (Totale : 5) 4.75              \n\nValore relativo det terreno                        4.75 x 6.25 (fattore) 29.7% (del Valore di reddito)\n\n                                  LOCARNO  zona FEVI Particella 5519 /18 /16 / 15 \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\tMM_33_A_Stima_Cassa_Pensione.pdf\n\tTabelle1\n\n\tMM_33_B_Stima_Mutuo_1.pdf\n\tStima Mutuo 2017\n\tStima 2017  Mutuo soccorso maschile DS DEEFINITIVO\n\tTabelle1\n\n\tDS formulario di calcolo Mutuo soccorso maschile DEFINITIVO\n\tTabelle1\n\n\n\tClasse posizione Fevi 2017\n\tCP Abitazioni\n\n\tCasa Margherita - situazione affitti e contributi 1.01.2016\n\n\n\n\n


"Cimitero di Locarno"

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