name: Botschaft Baurechtsvertrag mit Credit Suisse für die Parzelle Nr. 3178

text: \nStadtkanzlei\n\nBotschaft an den Gemeinderat\n\nBaurechtsvertrag mit Credit Suisse Anlagestiftung, Kalanderplatz 1, 8045 Zürich, für die Par-\nzelle Promenade West an der Promenadenstrasse, Parzelle Nr. 3178\n\nSehr geehrter Herr Präsident\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nDer Stadtrat beantragt Ihnen, dem Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Credit Suisse\nAnlagestiftung, Kalanderplatz 1, 8045 Zürich, für die Parzelle Promenade West, Promenaden-\nstrasse, Parzelle Nr. 3178, Kreuzlingen zuzustimmen.\n\n1 Ausgangslage\nDie Parzelle Nr. 3178 liegt im Norden von Kreuzlingen an der Promenadenstrasse und\nweist eine Fläche von 5'346 m2 auf. Sie liegt in der Wohn- und Gewerbezone 50 und ist\nerschlossen (Beilage 1). Für diese Parzelle existiert ein Gestaltungsplan aus dem Jahr\n2014 und sie ist ein Teilstück des Richtplans Promenade (Beilagen 2 – 5). Der Stadtrat\nbeabsichtigt, diese Parzelle im Baurecht abzugeben.\n\nNach den Behandlungen der Baurechtsverträge Parkhaus Seestrasse und Bahnhof\nBernrain wurde seitens der Fraktionen gewünscht, den Prozess für die Abgabe eines\nGrundstücks im Baurecht neu zu definieren. Neu wird jeweils eine Arbeitsgruppe mit\nEinbezug von Mitgliedern des Gemeinderats initiiert, die im Vorfeld eine mögliche Ab-\ngabe eines Grundstücks im Baurecht oder ein allfälliger Verkauf diskutiert. Diese Ar-\nbeitsgruppe setzte sich für dieses Geschäft aus folgenden Personen zusammen:\n\n‒ Nico Keller (Gemeinderat)\n‒ Elina Müller (Gemeinderätin)\n‒ Fabrizio Ribezzi (Gemeinderat)\n‒ Jost Rüegg (Gemeinderat)\n‒ Stadtpräsident Thomas Niederberger\n‒ Sandro Nöthiger (Leiter Tiefbau)\n‒ Anthony Sarno (Leiter Stadtplanung)\n‒ Stadtschreiber Michael Stahl\n\n2 Ausschreibungs- und Vergabeprozess\nAm 16. Dezember 2019 tagte die Arbeitsgruppe zum ersten Mal. Dabei wurden die\nRahmenbedingungen erläutert und grundlegende Fragen beantwortet. Des Weiteren\n\nSperrfrist für alle Medien\nVeröffentlichung erst nach der Medienkon-\nferenz zur Gemeinderatssitzung\n\n\n\nSeite 2\n\nwurde die Fragestellung, ob Baurecht oder Verkauf, sowie der Ausschreibungstext be-\nhandelt. Die Gemeinderätinnen und Gemeinderäte wurden schliesslich gebeten, Rück-\nmeldungen aus ihren jeweiligen Fraktionen einzuholen. Alle Fraktionen haben eine\nAbgabe im Baurecht empfohlen. Des Weiteren wurde eingebracht, dass auch alterna-\ntive Wohnformen oder eine Abgabe an einen genossenschaftlichen Bauträger Be-\nstandteil des Ausschreibungstexts sein sollten.\n\nDie Ausschreibung (Beilage 6) wurde im Frühsommer 2020 publiziert und Interessen-\ntinnen und Interessenten konnten sich bis am 31. August 2020 bewerben. Zusätzlich\nwurden frühere Personen, die bereits Interesse an dieser Parzelle bekundeten, direkt\nangeschrieben und informiert. Bis Ablauf der Frist gingen insgesamt acht Bewerbun-\ngen bei der Stadtkanzlei ein.\n\nDie Bewerbungen wurden in einem nächsten Schritt der Bauverwaltung übergeben.\nDiese prüfte die Dossiers auf baurechtliche Belange. Einzig eine Bewerbung fiel bei der\nBegutachtung komplett durch. Die anderen Projekte wiesen alle Mängel auf, die sich\njedoch grundsätzlich beheben liessen. Zudem konnten zahlreiche Punkte aufgrund\nfehlender Dossiertiefe nicht überprüft werden.\n\nAm 6. Januar 2021 tagte die Arbeitsgruppe ein zweites Mal. Nach einer vertieften Ein-\nführung durch die Bauverwaltung wurden die verschiedenen Projekte diskutiert. In der\nDiskussion tauchte die Frage auf, ob auf der Parzelle Nr. 3178 neben Wohnungen auch\nein Hotelbetrieb denkbar wäre. In diesem Punkt zeigte sich die grösste Diskrepanz in-\nnerhalb der Arbeitsgruppe. Schliesslich bewertete jedes Mitglied die verschiedenen\nProjekte durch eine Notengebung. In der Schlussdiskussion war erkennbar, dass fünf\nProjekte für die Arbeitsgruppe grundsätzlich in Frage kamen. Allerdings sprach die Ar-\nbeitsgruppe keine konkreten Empfehlungen zuhanden des Stadtrats aus.\n\nAn der Stadtratssitzung vom 9. Februar 2021 wurden die Projekte vorgestellt. Im An-\nschluss fand eine Diskussion innerhalb des Stadtrats betreffend Ausrichtung der Be-\nbauung auf der Promenade West statt. Aus der Diskussion ergab sich der Konsens, dass\nein origineller Hotelbetrieb mit einem Bed and Breakfast-Angebot gewünscht wäre.\nZudem herrschte die Meinung, dass Wohnungen gebaut werden müssen, die sich auch\nfür Familien eignen. Es sollen im Umkehrschluss möglichst keine Kleinstwohnungen\ngebaut werden. Der Stadtrat war sich einig, dass alle fünf Projektempfehlungen aus\nder Arbeitsgruppe weiterverfolgt werden sollen.\n\nDie einzelnen Anbieterinnen und Anbieter mussten in einem nächsten Schritt ein ver-\ntieftes Vorprojekt erarbeiten. Der Stadtrat favorisierte einen Hotelbetrieb. Zudem soll-\nten auch wenige bis keine Kleinstwohnungen, sondern mittlere bis grössere Wohnun-\ngen, explizit für Familien, integriert werden. Jedes Vorprojekt, ausser das Siegerpro-\njekt, wird durch die Stadt Kreuzlingen mit CHF 5'000.– unterstützt. So kann zumindest\nein Teil des entstandenen Aufwands der Unternehmen entschädigt werden. Die Einga-\nbefrist für die zweite Runde wurde auf den 31. August 2021 fixiert.\n\nAlle fünf verbliebenen Bewerberinnen und Bewerber reichten ein vertieftes Vorpro-\njekt termingerecht ein. Im nächsten Schritt wurden die Unterlagen für die\n\n\n\nSeite 3\n\nStadtbildkommission aufbereitet. Diese tagte am 16. Dezember 2021 und begutach-\ntete die verschiedenen Projekte. Jedes Projekt wurde unter den Aspekten Städtebau\n(Freiraum, Ökologie/Biodiversität, Zugang, Orientierung, Nutzungen, Dachnutzung)\nund Architektur (Nutzungsmix, Erscheinung/Ausdruck, Konstruktionsweise, ökologi-\nsche Nachhaltigkeit) bewertet. Daraus resultierte eine Rangierung, die dem Stadtrat\nals Empfehlung unterbreitet wurde.\n\nIm Frühling 2022 konnten die überarbeiteten Projekte dem Stadtrat vorgestellt wer-\nden. Der Stadtrat begutachtete diese und folgte der Empfehlung der Stadtbildkommis-\nsion. Das Projekt "Arche" der avara immobilien ag mit Sitz in St. Gallen wurde als Fa-\nvorit auserwählt. Eigentümer der avara sind hälftig Peter Möhl und Thomas Schai. Als\nProjektverantwortlicher für das Projekt "Arche" handelt Thomas Schai. Die Stadtkanz-\nlei wurde beauftragt, entsprechende Verhandlungen aufzunehmen. Unterdessen wird\ndas Projekt von der OMERA AG betreut, die zu 100 % Thomas Schai gehört, jedoch wie\ndie avara ag an der Zweibruggenmühlestrasse 18 in St. Gallen domiziliert ist.\n\n3 Baurechtsnehmerin Credit Suisse Anlagestiftung\nDie Credit Suisse Anlagestiftung (CSA) ist eine Einrichtung, die der beruflichen Vor-\nsorge dient und die gemeinsame Anlage und Verwaltung von Vorsorgegeldern be-\nzweckt. Der Anlegerkreis der CSA ist auf Schweizer Pensionskassen beschränkt. Die\nAnlagestiftung wurde ursprünglich von der Schweizerischen Kreditanstalt, heute Cre-\ndit Suisse (Schweiz) AG, als Stifterin errichtet, ist jedoch rechtlich unabhängig vom Un-\nternehmen und im Handelsregister unter einer eigenen UID eingetragen. Die Anlage-\nstiftung ist vom Zusammenschluss der CS mit der UBS nicht direkt betroffen. Die CSA\nhandelt im Rahmen dieser Projektentwicklung im Interesse der Anlegerinnen und An-\nleger der Immobilien-Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland Residential (CSA RES\nResidential). Die Projektentwicklung wird für diese Immobilien-Anlagegruppe unver-\nändert und wie gewohnt weiterverfolgt.\n\nDie Anlagestiftung handelt im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Anlagegruppe.\nDie CSA RES Residential umfasst ein Gesamtvermögen von rund CHF 1.3 Mrd. und rund\n115 Immobilien in der Schweiz. Investiert wird ausschliesslich in der Schweiz und\nhauptsächlich direkt in Immobilien mit einem hohen Wohnanteil. Die Anlagegruppe\ninvestiert mit dem Ziel, die erworbenen Immobilien langfristig zu halten und eine\nnachhaltige Rendite zu erwirtschaften.\n\nDie CSA unterliegt den Bestimmungen des Bundesgesetzes über die berufliche\nAlters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge BVG (Art. 53g ff.) und der Verordnung\nüber die Anlagestiftungen (ASV). Subsidiär gelten die allgemeinen Bestimmungen des\nStiftungsrechts. Die Anlagestiftungen werden durch die Oberaufsichtskommission Be-\nrufliche Vorsorge (OAK BV) beaufsichtigt.\n\nAnlegerinnen und Anleger haben die Möglichkeit, an der Anlegerversammlung teilzu-\nnehmen und ihre Stimmrechte bei Abstimmungen auszuüben. Zudem stellen die An-\nlegerinnen und Anleger zwei Drittel des Stiftungsrats und verfügen so über eine Mehr-\nheit im Stiftungsrat.\n\n\n\nSeite 4\n\nDie Organisation der CSA wird in mehreren Grundlagendokumenten wie beispiels-\nweise die Statuten und Reglemente geregelt. Diese Dokumente sind öffentlich verfüg-\nbar und von der Aufsichtsbehörde genehmigt.\n\n4 Projektbeschreibung "Arche"\nDie Projektstudie "Arche" wurde unter Einbezug verschiedener beteiligter Institutio-\nnen entwickelt (Beilage 7). Diese Gruppierung setzt sich wie folgt zusammen:\n\n‒ atelier ww (Verfasser Architektur)\n‒ SKK Landschaftsarchitekten (Verfasser Landschaftsarchitektur)\n‒ omera ag (Projektentwicklung, Kosten)\n‒ Credit Suisse Anlagestiftung (Investorin)\n‒ raumwerk (Generalunternehmer)\n\nDas Projekt wird seitens Projektverfasser wie folgt beschrieben.\n\n4.1 Entwurfskonzept, Ort und Atmosphäre\nDas Quartier zeichnet sich durch gesellschaftliche Vielfältigkeit, demographische\nDurchmischung und eine ausgewogene Balance aus Gewerbe- und heterogenen\nWohnnutzungen aus.\n\nDie Themen des Orts, wie die Nähe zum Wasser und den anschliessenden Grünräu-\nmen, werden im Projekt als Potenziale aufgegriffen und sind mit einem differenzierten\nund auf den Kontext abgestimmten Nutzungsmix in den architektonischen Ausdruck\neingearbeitet.\n\nDas Projekt formuliert ein Gebäude-Ensemble aus unterschiedlich hoch gestaffelten\nVolumen und stützt sich dabei auf die definierten Baufelder und baurechtlichen Vor-\ngaben aus den Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans Promenade West.\n\nHorizontal schwebende Boden- und Balkonbänder und alternierende hölzerne Fassa-\ndenbekleidungen sowie filigrane Stahlgeländer und Pergolen prägen das architektoni-\nsche Erscheinungsbild. Ein Duktus, der mit der Leichtigkeit und zurückhaltenden Ele-\nganz von Bootsstegen und wassernahen Nutzungsbauten einhergeht. Die überwie-\ngend dreigeschossigen Gebäude werden ergänzt durch transparente, eingeschossige\nPavillon-Strukturen, sodass eine volumetrische und leichte Komposition im Sinne von\ngestaffelten "Case-Study-Houses" entsteht.\n\nDas Ensemble gruppiert sich um einen zentralen Quartierplatz – die Piazzetta –, die\nräumlich und atmosphärisch geprägt und belebt wird durch die anliegenden luftigen\nWohn- und Arbeitsgefüge. Hier ist ebenfalls der Zugang zur neuen Hotelnutzung und\nder Kita angedacht. Offenheit, Transparenz, Leichtigkeit und Ruhe sind die bestimmen-\nden Attribute, die die Stimmung des Orts beschreiben.\n\n\n\nSeite 5\n\n4.2 Nutzungskonzept\nEinheitliche Vielfalt – ein vielschichtiger und synergetischer Nutzungsmix: "Ein Quar-\ntier entsteht, wenn es selbstverständlich und diversifiziert belebt wird."\n\nEine Markt- und Standortanalyse wurde bei Wüest und Partner in Auftrag gegeben,\nmit dem Ziel, ein Nutzungsszenario zu erarbeiten, das in seiner Umsetzung an diesem\nOrt auf allen Ebenen funktioniert.\n\nKleinere, dazu mietbare Homeoffice-Flächen, die zeitgemässe Lebens- und Arbeitsfor-\nmen ermöglichen, sowie neu eine kleinere Hotelnutzung wird ergänzt durch ein Kita-\nBetreuungsangebot.\n\nZiel ist es, dass die rund 20 % Gewerbeanteil orts- und standortgerecht gut funktionie-\nren, Synergien mit den Wohnstrukturen schaffen, um die Lebensqualität an dem Ort\naktiv und integrativ zu fördern.\n\n4.3 Freiraumkonzept\nDer Freiraum gliedert sich um die Gebäude herum in verschiedene Räume mit einer\ndiversen Bespielung und entsprechenden Nutzungsmöglichkeiten. Die hochwertige\nBepflanzung mit Heckenkissen und langblühende Staudenbereichen aus heimischen\nund standortgerechten Pflanzen schafft ein Gefühl von Ferien zu Hause. Eine Vielzahl\nan unterschiedlichen Räumen schaffen Wege, die sich hin und wieder zu Plätzen auf-\nweiten. Das Gemeinschaftsgefühl wird dadurch gefördert und ein generationenüber-\ngreifendes Zusammensein ermöglicht.\n\nMittig an der Stichstrasse gelegen liegt der Hauptplatz, von wo aus die drei Gebäude\nerschlossen sind. Es ist die einzige grössere Hartfläche und kann zum Beispiel für Spiele\noder ein Quartierfest genutzt werden. Ergänzt mit Sitzmöglichkeiten wird der Platz be-\nlebt und ist sowohl Ankunftsort als auch Treffpunkt.\n\nZur Promenadenstrasse hin liegt der grosszügige Spielbereich, wobei ein Teil der ge-\nplanten Kita zugeteilt und mit einem Zaun abgegrenzt ist. Die Wiese und der Kletter-\nRutschbereich sind hingegen öffentlich zugänglich. Die bestehende Baumreihe sorgt\nmit einzelnen neuen Bäumen für genügend Schatten.\n\nIm Bereich der Alterswohnungen lädt ein Platz unter Bäumen zum Sitzen, Verweilen\nund Plaudern ein. Angegliedert an den Eingangsbereich an der Werftstrasse ist zudem\nein Gartenbereich mit Hochbeeten. Heckenkissen sorgen für Privatsphäre der Woh-\nnungen, wobei jede Erdgeschoss-Wohnung nebst einem überdachten Sitzplatz einen\nkleinen Rasenplatz im Gartenbereich hat.\n\nUm den grünen Charakter auch entlang der Stichstrasse weiterzuführen, sind die Park-\nfelder sowie der Wendeplatz mit Rasenliner vorgesehen und mit einer Baumreihe auf-\ngelockert.\n\nDie Dachflächen sind multicodiert und tragen zur Verbesserung des Gebäudeklimas\nbei. Sie sind extensiv begrünt, Ast- und Steinhaufen sowie Insektenhotels schaffen\n\n\n\nSeite 6\n\nLebensräume für verschiedene Tiere. Die Bewässerung der Dachflächen könnte über\ndie Dachretention sichergestellt werden. Nebst der extensiven Begrünung sind auch\nPhotovoltaikanlagen vorgesehen.\n\n4.4 Gebäudekonzept\nIm Zentrum steht die Gemeinschaft. Die Grundrisse ermöglichen flexible Wohn- und\nArbeitsformen, die einen nachbarschaftlichen Mikrokosmos bilden und Grundlage für\ngenerationenübergreifendes Wohnen und Arbeiten sind.\n\nDie dreigeschossigen Wohngebäude sind als 4- und 5-Spänner ausgebildet. In den drei\npavillonartigen Gebäuden sind zielgruppengerechte Grundrisse organisiert, die fle-\nxible Wohnszenarien in diversifizierten Wohnungsgrössen ermöglichen.\n\nIn den Erdgeschossbereichen gruppieren sich am Eingangsplatz ein kleines Hotel, eine\nKita sowie anmietbare Atelier- und Homeoffice-Räumlichkeiten. Diese Anrainer-Funk-\ntionen können durch die Bewohnerschaft der "Arche", aber auch der Nachbarschaft\naktiv genutzt werden.\n\nProgressive, skalierbare Wohnformen sind möglich. Wohnen im Alter, das gartenbezo-\ngene Familienwohnen, Single- und Dinks-Haushalte, Wohnungen mit Atelierraum so-\nwie die Verlegung des Arbeitsplatzes an den Wohnort stellen nur einige der vielfältigen\nNutzungsszenarien dar.\n\nIm Untergeschoss verbindet eine durchgehende Tiefgarage alle Gebäudekomplexe\nund gewährt einen direkten Zugang zu allen Gebäuden. Die vertikalen Terrainan-\nschlüsse sind unter Berücksichtigung des Hochwasser-Risikos gesetzt worden. Eine\neinspurige Zufahrt mit Wartepositionen und eine lokal angegliederte Entsorgungssta-\ntion befindet sich an der südlichen Werftstrasse.\n\n4.5 Nachhaltigkeit und Ökologie\nDas angestrebte Gebäudekonzept hat eine nachhaltige und ressourcenschonende Er-\nstellung sowie einen geringen CO2-Life-Cycle-Footprint zum Ziel. Die kompakten Ge-\nbäudekörper sowie durchgehende Dämmperimeter ohne nennenswerte Verzüge bil-\nden eine angemessenes Volumen-Fassadenverhältnis aus. Das Projekt ist so ausgelegt,\num den Anforderungen der gängigen Zertifikate (SNBS-Gold, Minergie-P) zu entspre-\nchen sowie hohe Punktewerte zu erzielen.\n\nDie Credit Suisse hat mit dem "greenproperty"-Label das erste umfassende Schweizer\nGütesiegel für nachhaltige Immobilien erarbeitet. Die Credit Suisse verfolgt mit den\neigenen Anlageliegenschaften einen ganzheitlichen ESG-Ansatz (Environmental, Social\nand Governance), der Umwelt und Soziales sowie Aspekte der Unternehmensführung\nberücksichtigt. Das Gütesiegel "greenproperty" setzt hohe Massstäbe für nachhaltiges\nBauen und einen nachhaltigen Umgang mit Liegenschaften.\n\n4.6 Innen- und Aussenraum\nDas erdgeschossige Nutzungsgefüge wird im Aussenraum konsequent mit einer funk-\ntionalen Gestaltung und Zonierung fortgeführt. Ein zentraler Platz als Treffpunkt,\n\n\n\nSeite 7\n\nSpielplätze und Wasserflächen als Erholungszonen, auskragende Holzstege, Grünflä-\nchen und beschattende Baum-Setzungen bilden die Formulierung der Aussenbereiche\nund komplettieren die orthogonalen Gebäudevolumen zu einem ganzheitlichen Quar-\ntier.\n\nIm Einklang mit dem Aussenraum könnten die Fassaden durch umlaufende Balkonbän-\nder mit filigranen Rankgerüsten und hellen Segelstoff-Markisen ausgebildet werden.\nDer weite Blick ins Grüne und auf das Wasser wird durch transparente und offene Fas-\nsaden thematisiert, sodass eine Verschmelzung von Innen und Aussen entsteht. Be-\nschattende, begrünte Pergolen schützen vor sommerlicher Überhitzung und bilden\nprivate Aussenbereiche zum Verweilen an.\n\n5 Baurechtsvertrag\n\n5.1 Baurechtsperimeter\nDas Baurechtsgrundstück besteht aus der Parzelle Nr. 3178 und beinhaltet eine Fläche\nvon 5'346 m2. Das Grundstück liegt nördlich von Kreuzlingen an der Promenaden-\nstrasse in der Nähe des Bodensees und des Seeburgparks.\n\n5.2 Baurechtszins\nDer anfängliche, jährliche Baurechtszins beträgt die Hälfte aus dem Mittelwert der\nLandwertschätzungen (Beilagen 8 und 9), multipliziert mit dem hypothekarischen Re-\nferenzzinssatz per 2. März 2023, inklusive Zuschlag Stadt.\n\nBeschreibung Wert\nLandwert gemäss ImmoPromote CHF 3'260'000.–\nLandwert gemäss liegenschaftenwerte CHF 3'500'000.–\nMittelwert CHF 3'380'000.–\n\nHypothekarischer Referenzzinssatz (02.03.23) 1.25 %\nZuschlag Stadt Kreuzlingen 0.75 %\nTotal 2.00 %\n\nBaurechtszins 100 % CHF 67'600.–\nBaurechtszins 50 % CHF 33'800.–\n\nDer Betrag von CHF 33'800.– wird während der Dauer vom Grundbucheintrag bis Be-\nzugsbereitschaft geschuldet und an den hypothekarischen Referenzzinssatz ange-\npasst. Sollten gegen das Baugesuch Einsprachen oder andere Rechtsbehelfe erhoben\nwerden, wird die Zinszahlungspflicht für die Dauer der daraus resultierenden Verzöge-\nrungen (inklusiv allfälliger Rechtsmittelverfahren) ausgesetzt. Ab Bezugsbereitschaft\nbis und mit 5. vollständigem Kalenderjahr wird der gesamte Betrag, sprich 100 %, ge-\nschuldet. Zum jetzigen Zeitpunkt, unter Verwendung des hypothekarischen Referenz-\nzinssatzes von 1.25 % plus 0.75 % Zuschlag sind das CHF 67'600.–.\n\n\n\nSeite 8\n\nAb dem 6. Kalenderjahr nach Bezugsbereitschaft berechnet sich der Baurechtszins an-\nhand des "Basler Modells" (Beilage 10). Die Formel für die Berechnung gestaltet sich\nwie folgt:\n\n𝐵𝑎𝑢𝑟𝑒𝑐ℎ𝑡𝑠𝑧𝑖𝑛𝑠 = 𝑁𝑒𝑡𝑡𝑜𝑒𝑟𝑡𝑟𝑎𝑔 ×\n𝑎𝑏𝑠𝑜𝑙𝑢𝑡𝑒𝑟 𝐵𝑜𝑑𝑒𝑛𝑤𝑒𝑟𝑡\n\n𝑎𝑏𝑠𝑜𝑙𝑢𝑡𝑒𝑟 𝐵𝑜𝑑𝑒𝑛𝑤𝑒𝑟𝑡 × 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑡𝑎𝑛𝑧𝑤𝑒𝑟𝑡 𝐵𝑎𝑢𝑡𝑒\n\nWährend der ganzen Dauer des Baurechts gilt jedoch ein Mindestbaurechtszins, der\nsich analog des Baurechtszins ab Bezugsbereitschaft bis und mit 5. vollständigem Ka-\nlenderjahr berechnet. Die weiteren Details können dem Baurechtsvertrag entnommen\nwerden (Beilage 11).\n\nPeriode Berechnung/Betrag\nGrundbucheintrag bis Bezugsbereitschaft CHF 33'800.–\nBezugsbereitschaft bis 5. Kalenderjahr CHF 67'600.–\nAb dem 6. Kalenderjahr Basler Modell mit Untergrenze\n\n5.3 Besondere Vertragsbestimmungen\nDer Baurechtsvertrag basiert auf der Mustervorlage und stützt sich aber im Wesentli-\nchen auf die Resultate der verschiedenen Verhandlungen zwischen den Vertretungen\nder Stadt und der Baurechtsnehmerin (Beilage 11). Der Baurechtszins wurde bereits\nim Kapitel 5.2 erläutert. Es werden folgende, weitere Punkte aus dem Baurechtsver-\ntrag hervorgehoben:\n\n‒ Der Inhalt "Beherbergungsbetrieb für Touristen und Geschäftsreisende" ist für eine\nerste Phase von zehn Jahren (ab Bezugsbereitschaft gerechnet) verbindlich. Sollte\nsich der Bedarf am Beherbergungsangebot nicht bestätigen und sollte ein Beher-\nbergungsbetrieb aus wirtschaftlichen Gründen nicht rentabel geführt werden kön-\nnen oder sollten sich die wirtschaftlichen Verhältnisse grundlegend und unerwartet\nverändern, so hat die Baurechtsnehmerin das Recht, die Aufnahme von Verhand-\nlungen über eine Umnutzung bzw. eine andere Nutzung zu verlangen.\n\n‒ Das Baurecht beginnt mit der Eintragung des Baurechtsvertrags im Grundbuch und\ndauert 77 Jahre. Damit wird der Realisierungsphase Rechnung getragen. Spätestens\nfünf Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer treten die Parteien in Verhandlung über\neine allfällige Erneuerung des Baurechts. Beide Parteien ziehen eine Erneuerung\ndem Heimfall vor.\n\n‒ Die Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin für die heimfallenden Bauten\nund Anlagen eine Entschädigung in Höhe des dannzumaligen Zustandswerts zu leis-\nten. Dieser Zustandswert hat dem Alter und dem Zustand der Bauten und Anlagen\n(ohne Boden) sowie der Zeitgemässheit der Bauweise im Zeitpunkt des Heimfalls\nRechnung zu tragen. Zudem sind deren weitere Verwendungsmöglichkeiten (Ren-\ndite und Verkäuflichkeit derartiger Bauten und Anlagen) und ihre voraussichtliche\nwirtschaftliche Lebensdauer zu berücksichtigen. Beim vorzeitigen Heimfall hat die\nBaurechtsnehmerin der Baurechtsgeberin eine Entschädigung zu leisten, die nach\ndem ordentlichen Heimfall berechnet wird, wobei ein schuldhaftes Verhalten der\n\n\n\nSeite 9\n\nBaurechtsnehmerin mit einem pauschalen Abzug von 40 % berücksichtigt wird. Die\nEntschädigung beim vorzeitigen Heimfall beträgt somit 60 % der Entschädigung ge-\nmäss ordentlichem Heimfall.\n\n‒ Die Parteien schliessen jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Grund-\neigentümerin aus. Auch die Gewährleistung für die Freiheit des Baurechtsgrund-\nstücks (inkl. Untergrund, Boden und Gebäudesubstanz) von bekannten und unbe-\nkannten Abfall- und Schadstoffbelastungen bzw. von gesundheitsgefährdenden\nStoffen und/oder von schädlichen oder lästigen Einwirkungen derselben auf Boden,\nUntergrund, Grundwasser oder weitere Umweltmedien (Altlasten) und/oder von\nsonstigen schädlichen oder lästigen Einwirkungen im Sinne des USG (Einwirkungen)\nwird wegbedungen.\n\n‒ Die Baurechtsnehmerin hat nach der Unterzeichnung dieses Vertrags und dessen\nEintragung im Grundbuch die Projektierungsarbeiten unverzüglich aufzunehmen,\ndie Baubewilligung speditiv anzustreben und nach deren Erlangung die Bauarbeiten\nohne Verzug abzuwickeln. Sie verpflichtet sich insbesondere\n\n– spätestens innert sechs Monaten nach der Eintragung dieses Vertrags im Grund-\nbuch, das Baugesuch für das geplante Bauvorhaben bei der Bauverwaltung der\nStadt Kreuzlingen zur Bewilligung einzureichen;\n\n– innert 12 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung mit den Bau-\narbeiten (wie namentlich etwa Aushub oder Abhumusierung, Fundation) zu be-\nginnen und diese alsdann ohne erhebliche Unterbrechung, spätestens innert 36\nMonaten, zu Ende zu führen. Unterbrechungen aus nicht von der Baurechtsneh-\nmerin verschuldeten Gründen (z. B. ungünstige Witterungsverhältnisse, Pande-\nmie, Hochwasser, Lieferengpasse) sind unbeachtlich und führen zu einer ent-\nsprechenden Verlängerung der Frist. Die geltend gemachten Unterbrechungs-\ngründe sind auf Verlangen der Baurechtsgeberin von der Baurechtsnehmerin zu\nbelegen.\n\n‒ Es wurde ein Passus eingefügt, der das Vorgehen bei Medienmitteilungen regelt.\nDie Parteien haben sich darüber, ob Medienmitteilungen erfolgen und gegebenen-\nfalls über deren Inhalt sowie Art und Weise zu einigen, wobei der Baurechtsnehme-\nrin, die bei der Handhabung dieser Sachverhalte bis auf Widerruf durch die Credit\nSuisse Asset Management (Schweiz) AG vertreten wird, die Führungsrolle zukommt\nund ihr auch das umfassende Vetorecht inkl. Kommunikationssperre zusteht. Im\nFalle einer gesetzlichen Pflicht oder einer politischen Notwendigkeit zur öffentli-\nchen Information hat sich das Vetorecht auf die Inhalte der Kommunikation zu be-\nschränken und ist eine Kommunikationssperre nicht zulässig.\n\n‒ Allfällige Streitigkeiten über die Umnutzung des Beherbergungsbetriebs, den Bau-\nrechtszins, den ordentlichen Heimfall sowie über den vorzeitigen Heimfall unterlie-\ngen der Schiedsgerichtsbarkeit, die endgültig entscheidet. Über alle anderen Strei-\ntigkeiten zwischen den Parteien aus dem Baurecht und dem Vertrag entscheidet\ndas ordentliche Gericht.\n\n\n\nSeite 10\n\n6 Zusammenfassung\nDas vorliegende Vorprojekt wird der prominenten Lage an der Promenadenstrasse ge-\nrecht. Neben einem Hauptbestandteil aus Wohnungen soll auch ein kleiner Hotelbe-\ntrieb das Angebot abrunden. Es besteht das Ziel, dass sich hier eine lebhafte Überbau-\nung entwickeln kann, die durch ihre Ästhetik der Nähe zum See gerecht wird. Die fi-\nnanzielle Grösse des Projekts kann durch die Credit Suisse Anlagestiftung getragen\nwerden. Die Stadt als Baurechtsgeberin kann von einem Baurechtszins profitieren, der\nsich an den Ertrag koppelt oder zumindest eine untere Schwelle nicht unterschreitet.\nDer Stadtrat ist überzeugt, dass auf dieser Parzelle eine dem Ort passende, lebendige\nÜberbauung entstehen kann.\n\nSehr geehrter Herr Präsident\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nDer Stadtrat beantragt Ihnen,\n\ndem Baurechtsvertrag mit der Credit Suisse Anlagestiftung, Kalanderplatz 1, 8045 Zürich, für\ndie Parzelle Promenade West, Promenadenstrasse, Parzelle Nr. 3178,\n\nzuzustimmen.\n\nKreuzlingen, 13. Juni 2023\n\nStadtrat Kreuzlingen\n\nThomas Niederberger, Stadtpräsident\n\nMichael Stahl, Stadtschreiber\n\nBeilagen\n1. Situationsplan, 26. April 2023\n2. Richtplan, 14. November 2014\n3. Gestaltungsplankarte, 30. April 2014\n4. Planungsbericht, 14. November 2014\n5. Sonderbauvorschriften, 30. April 2014\n6. Ausschreibung, 2020\n7. Visualisierung\n8. Schätzung ImmoPromote, 29. August 2022\n9. Schätzung liegenschaftenwerte, 26. September 2022\n10. Erläuterung "Basler Modell", August 2017\n11. Baurechtsvertrag, 15. März 2023\n\n\n\n© Bundesamt für Landestopografie,Amt für Geoinformation TG\nmap.geo.tg.ch ist ein Portal zur Einsicht von geolokalisierten Informationen, Daten und Diensten, die von öffentlichen Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden\nHaftung: Für die inhaltliche Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit der veröffentlichten Informationen kann keine Gewährleistung übernommen werden. Quelle: Kantonale Verwaltung Thurgau, Copyright: Amt für Geoinformation\nKanton Thurgau, geoinformation.tg.ch/disclaimer\n\n60m40200\nMassstab 1: 1,500\n\nGedruckt am 26.04.2023 14:22\nhttps://map.geo.tg.ch/gsuIGo4zuRf\n\nAmt für Geoinformation\nThurGIS Viewer\n\nBeilage 1\n\nB\neilage 1\n\n\n\n \n\n \n\n \n \n \n \n\nDatum: 14.11.2014  Projekt Nr. 2.081.1.012.04\n\nRichtplan Promenaden- / Werftstrasse \n(als Grundlage für Gestaltungspläne Promenade) \n\nBeschlüsse und Erläuterungen \n\n \n\nBeilage 2\n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 2 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\nMIV: motorisierter Individualverkehr \nLV: Langsamverkehr (Fahrradfahrer, Fussgänger) \nPBG: Planungs- und Baugesetz \nRAZ: Regionales Annahmezentrum / Entsorgungshof \nNIS: nichtionisierende Strahlung \nDTV: durchschnittlicher Tagesverkehr \n\nIngress  \n\nZur besseren Lesbarkeit wird generell \n\nnur die männliche Schreibweise verwendet. \n\nSelbstverständlich sind damit auch \n\nweibliche Personen angesprochen und \n\neingeschlossen.  \n\nPlandarstellungen sind grundsätzlich nach Norden ausgerichtet. \n\nERR Raumplaner AG \n\nKasernenstrasse 39 \n\n9102 Herisau \n\nwww.err.ch \n\nherisau@err.ch \n\nTelefon +41(0)71 353 00 80 \n\nFax +41(0)71 353 00 81 \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 3 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1  Ausgangslage 4 \n1.1  Anlass und Gegenstand der Planung 4 \n1.2  Zielsetzung / Zweck des Richtplans 7 \n1.3  Bedeutung des Richtplans 8 \n1.4  Gesetzliche Grundlage des Richtplans 8 \n1.5  Verfahren bei Änderungen des Richtplans 8 \n\n2  Rahmenbedingungen 9 \n2.1  Kantonale Richtplanung 9 \n2.2  Agglomerationsplanung 9 \n2.3  Kommunale Richtplanung (Gesamtrichtplan der Stadt Kreuzlingen, 2012) 9 \n2.4  Kommunale Nutzungsplanung 12 \n2.5  Umweltschutzgesetzgebung 13 \n2.6  Gewässerschutzgesetzgebung / Gewässerabstand 13 \n2.7  Waldgesetzgebung 14 \n2.8  Naturgefahren 14 \n\n3  Richtplan 16 \n3.1  Verbindlichkeit 16 \n3.2  Bebauung 17 \n3.3  Nutzung 20 \n3.4  Zonenplanänderungen 21 \n3.5  Motorisierter Individualverkehr 22 \n3.6  Langsamverkehr 24 \n3.7  Freiraum 26 \n\n4  Übergeordnete Planungsgrundsätze 27 \n5  Information und Mitwirkung 29 \n6  Vorprüfung 29 \n7  Öffentliche Bekanntmachung 29 \n8  Genehmigung 29 \n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 4 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n1 Ausgangslage \n\n1.1 Anlass und Gegenstand der Planung \n\nDas Planungsgebiet „Promenade“ beinhaltet das Gebiet zwischen der Promenaden-, Werft- und \n\nBleichestrasse sowie den Uferbereich nördlich der Promenadenstrasse. \n\nDas Planungsgebiet befindet sich mit seiner seenahen, ruhigen Lage in einem städtebaulich \n\nwichtigen Entwicklungsgebiet der Stadt Kreuzlingen. Es liegt mehrheitlich in der Wohn- und \n\nGewerbezone WG50.  \n\n \n\nAbb. 1: Orthophoto Gebiet Promenade \n\nFür das Gebiet Promenade wurden bereits verschiedene Planungen durchgeführt. Im vorlie-\n\ngenden Richtplan geht es nun darum, die Ergebnisse der folgenden Planungen und Projektstu-\n\ndien zu sichern: \n\n- Studienauftrag „Businesspark“, Areal West; 2000 \n\n- Konzeptstudie Promenade, ERR Raumplaner / Baumann; 2002 \n\n- Studienauftrag „Arealüberbauung Promenade“, Areal Mitte / Ost; 2003 \n\n- Workshopverfahren der Siegerprojekte aus Studienaufträge; 2008 \n\n- Agglomerationsprogramm Kreuzlingen-Konstanz; 2011 \n\n- Kommunale Richtplanung Siedlung und Landschaft / Verkehr und Infrastruktur; 2012 \n\n- Strassenprojekte Promenaden- / Werftstrasse; in Bearbeitung \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 5 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n1.1.1 Revision Ortsplanung \n\nMit der Ortsplanung 2000 wurde das Gebiet Promenade der Gestaltungsplanpflicht unterstellt. \n\nAuslöser für die Gestaltungsplanpflicht waren unter anderem die ungenügende Erschliessung \n\n(Strasse, Abwasser, etc.), das Fehlen von Aussagen hinsichtlich einer zweckmässigen Nutzung \n\nund Bebauung sowie ungelöste Probleme bezüglich Seeuferabstand und Hochwasserschutz. \n\n1.1.2 Studienauftrag „Business-Park“ \n\nEbenfalls im Jahre 2000 wurde für eine im Eigentum der Stadt stehenden Teilfläche der Parzel-\n\nle Nr. 2136 im Westen des Planungsgebiets ein Studienauftrag ausgeschrieben. Ziel war die \n\nEntwicklung eines hochstehenden Projektes für die Realisierung eines „Business-Parks“. \n\n \n\nAbb. 2: Ausschnitt Siegerprojekt Studienauftrag 2000 (Staufer & Hasler, Frauenfeld) \n\n \n\n1.1.3 Konzeptstudie „Promenade“ \n\nParallel dazu erteilte der Stadtrat der Arbeitsgemeinschaft Eigenmann Rey Rietmann, Raum-\n\nplaner, St.Gallen/Herisau und Christof Baumann, Architekt, Kreuzlingen, den Auftrag, für das \n\nGestaltungsplangebiet Promenade eine Konzeptstudie zu erarbeiten. Die am 20. August 2002 \n\nvom Stadtrat genehmigte Konzeptstudie machte Aussagen zur Nutzung, dem Verkehrskonzept, \n\nder Baumassenverteilung, den Freiräumen und setzte die für die raumplanerische Umsetzung \n\nin einzelnen Gestaltungsplänen zu berücksichtigenden Leitplanken. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 6 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n \n\nAbb. 3: Auszug aus Konzeptstudie ERR / Baumann 2002 \n\n \n\n1.1.4 Studienauftrag „Arealüberbauung Promenade“ \n\nAuf Begehren der Grundeigentümer/innen im mittleren Teil des Planungsgebiets wurde 2003 \n\nunter Federführung der Stadt ein weiterer Studienauftrag im Osten des Gebiets Promenade \n\ndurchgeführt. \n\n \n\nAbb. 4: Ausschnitt Siegerprojekt Studienauftrag 2003 (Klein + Müller, Kreuzlingen) \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 7 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n1.1.5 Workshop \n\nDie Stadt Kreuzlingen beauftragte 2008 die beiden Sieger der vorangegangenen Studienaufträ-\n\nge, ihre Konzeptvorschläge basierend auf den neuen Rahmenbedingungen in einem Work-\n\nshopverfahren über das ganze Gebiet zu überarbeiten. Nach eingehender Gegenüberstellung \n\nder Vor- und Nachteile der beiden Varianten entschied sich der Stadtrat für den Konzeptvor-\n\nschlag des Architekturbüros Staufer & Hasler als Grundlage für die Umsetzung in einzelne \n\nGestaltungspläne. \n\n \n\nAbb. 5: Bebauungskonzept von Staufer & Hasler Architekten, Workshop-Resultat 2009 \n\n1.2 Zielsetzung / Zweck des Richtplans \n\nDie verschiedenen Planungsstände sowie die unterschiedlichen Grundeigentümerverhältnisse \n\ninnerhalb des Planungsgebietes erfordern mehrere Gestaltungspläne mit verschiedenen Priori-\n\ntätsstufen und Planungshorizonten. Um aber eine abgestimmte Quartierentwicklung zu errei-\n\nchen, wurde vorgängig zu den Gestaltungsplänen der vorliegende Richtplan Promenaden- / \n\nWerftstrasse erarbeitet. Insbesondere gilt es,  \n\n- die Erschliessung (MIV, LV) in Abstimmung mit dem kommunalen Richtplan und dem Ag-\n\nglomerationsprogramm Kreuzlingen-Konstanz konkreter zu regeln; \n\n- die Bebauungsstruktur entsprechend dem Workshop-Ergebnis festzulegen und die Verbind-\n\nlichkeiten für die jeweiligen Gebiete zu definieren; \n\n- einen verträglichen Übergang zwischen den vielfältigen Nutzungsansprüchen zu finden; \n\n- klare Aussagen über öffentliche und private Freiräume zu treffen. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 8 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n1.3 Bedeutung des Richtplans \n\nDer Richtplan Promenaden- / Werftstrasse setzt sich zusammen aus: \n\n- dem Richtplantext und \n\n- der Richtplankarte \n\nDer Richtplan übernimmt die Aufgabe eines Führungs- und Koordinationsinstruments und legt \n\ndie Planungsabsichten und -massnahmen fest. \n\nDer Richtplan ist für die Behörden verbindlich, hat jedoch keine eigentumsbeschränkende Wir-\n\nkung (§ 15 PBG). Die Behörden haben sich bei den nachfolgenden Planungen sowie den bauli-\n\nchen Massnahmen an die Festsetzungen zu halten. Grössere Abweichungen bedingen eine \n\nAnpassung des Richtplanes; vgl. Kap. 1.5. \n\nDer Richtplan beschreibt die räumliche Entwicklung für das Gebiet Promenade. Diese ergibt \n\nsich aus der Bestandesaufnahme, der Konzeptstudie (2002) sowie den Ergebnissen der Pro-\n\njektstudie (2003) respektive des anschliessenden Workshopergebnisses (2009). \n\n1.4 Gesetzliche Grundlage des Richtplans \n\nGesetzliche Grundlage für den Richtplan Promenaden- / Werftstrasse bildet § 14 PBG des \n\nKantons Thurgau. \n\nRichtpläne koordinieren die raumwirksamen Tätigkeiten. Sie legen als Planungsziel insbeson-\n\ndere die künftige Nutzung des Gemeindegebietes sowie die vorgesehene Erschliessung fest. \n\nRichtpläne sind Grundlage für die übrigen Planungsmassnahmen der Gemeinde. \n\n1.5 Verfahren bei Änderungen des Richtplans \n\nÄnderungen am vorliegenden Richtplan, die verbindliche Planinhalte, Planungsgrundsätze oder \n\nFestlegungen betreffen, bedürfen einer kantonalen Genehmigung gemäss § 5 Abs. 2 PBG. \n\nAusgenommen sind unbedeutende Änderungen, die sich im Rahmen der getroffenen Festle-\n\ngungen bewegen. \n\nBei Änderungen, die ohne kantonale Genehmigung erlassen werden, setzt die Stadt die zu-\n\nständige Stelle des Kantons im Rahmen des Bekanntmachungsverfahrens darüber in Kenntnis. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 9 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n2 Rahmenbedingungen \n\n2.1 Kantonale Richtplanung  \n\nDer kantonale Richtplan besagt, dass entlang dem Bodensee die Wege für Wanderer und für \n\nVelofahrer respektive Skater entflochten werden sollen. Ansonsten macht er keine Aussagen, \n\nwelche das Planungsgebiet direkt tangieren. \n\n2.2 Agglomerationsplanung \n\nDas Agglomerationsprogramm Kreuzlingen-Konstanz sieht einen Ausbau der Promenaden-\n\nstrasse zwischen Yachthafen und Seeburgareal zu einer Fussgängerpromenade vor. Zudem \n\nsoll ein neuer Fuss- und Radweg die nördliche Promenadenstrasse mit der südlichen Sonnen-\n\nwiesenstrasse verbinden, um die LV-Trennwirkung zu verringern. Entlang der Werftstrasse soll \n\ndie Radführung ausgebaut werden. Somit liegt das vorliegende Planungsgebiet inmitten wichti-\n\nger, geplanter LV-Verbindungen. \n\n \n\nAbb. 6: Ausschnitt Agglomerationsprogramm Kreuzlingen-Konstanz \n\n2.3 Kommunale Richtplanung (Gesamtrichtplan der Stadt Kreuzlingen, 2012) \n\n2.3.1 Richtplan Siedlung und Landschaft \n\nDas Gebiet Promenade stellt eines der städtischen Bauentwicklungsgebiete dar. Gemäss \n\nRichtplan gilt es in erster Priorität, die noch unüberbauten, rechtskräftig eingezonten Baugrund-\n\nstücke im Sinne der haushälterischen Bodennutzung einer möglichst nahe bei der zulässigen \n\nAusnützung liegenden Bebauung zuzuführen. In zweiter Linie gilt es zu prüfen, inwieweit mittels \n\nAufzonungen und / oder Baureglementsänderungen zusätzliche Nutzungspotentiale auf bereits \n\neingezonten Grundstücken geschaffen werden können. Erst danach sollen Einzonungen in \n\nBetracht gezogen werden. Demnach ist hier eine innere Verdichtung anzustreben. \n\nDie Richtplankarte macht zum vorliegenden Planungsgebiet keine Aussage. Während aber das \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 10 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nGebiet im Norden für die Erholung ausgeschieden ist, soll südlich des Richtplanperimeters eine \n\ninnere Verdichtung angestrebt werden. \n\n \n\n \n\n  \n\nAbb. 7: Ausschnitt kommunaler Richtplan Siedlung und Landschaft \n\n2.3.2 Richtplan Verkehr und Infrastruktur \n\nDer kommunale Richtplan Verkehr und Infrastruktur sieht eine Verkehrsanbindung des Pla-\n\nnungsgebietes von der Werftstrasse her vor. Zudem ist, wie auch im Agglomerationsprogramm \n\nKreuzlingen-Konstanz, eine Nord-Süd-Verbindung für den Langsamverkehr geplant. Für das \n\ngesamte Gebiet Promenade ist eine Tempo 30 Zone vorgesehen. \n\n \n\n \n\nAbb. 8: Ausschnitt kommunaler Richtplan Verkehr und Infrastruktur \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 11 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nDie Teilkarte zum Langsamverkehr sieht vor, die Fussgänger der Promenadenstrasse entlang \n\nzu führen. Der Bodensee-Radweg und die Skating-Route verlaufen hingegen der Werftstrasse \n\nentlang. \n\n \n\nAbb. 9: Ausschnitt kommunaler Richtplan Verkehr und Infrastruktur; Teilkarte Fussverkehr \n\n \n\n \n\nAbb. 10: Ausschnitt kommunaler Richtplan Verkehr und Infrastruktur, Teilkarte Radverkehr \n\n2.3.3 Richtplan Natur- und Heimatschutz \n\nIm Teil „Natur und Landschaft“ sind zwei Bäume nördlich der Promenadenstrasse als wertvoll \n\neingestuft. Gemäss dem Teil „Kulturobjekte“ sind mehrere Bauten in ihrer Gesamtform erhal-\n\ntenswert. Einzelne Bauten werden als wertvoll bezeichnet. \n\n \n\nAbb. 11: Ausschnitt Richtplan Natur- und Heimatschutz; Teilkarte Naturobjekte \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 12 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n \n\nAbb. 12: Ausschnitt Richtplan Natur- und Heimatschutz; Teilkarte Kulturobjekte \n\n2.3.4 Energierichtplan \n\nDie örtlichen Abgrenzungen für eine Nahwärmeversorgung gemäss Energierichtplan zeigen das \n\noffensichtliche Potential grösserer zusammenhängender Freiflächen im Siedlungsgebiet auf. \n\nDie im westlichen Bereich gelegene Freifläche und bei Bedarf weitere innerhalb des Planungs-\n\ngebietes gelegene Gebäude sind in die Betrachtungen bezüglich Wärmeverbunds miteinzube-\n\nziehen. Der Energierichtplan aus dem Jahr 2006 sieht im Planungsgebiet die Überprüfung des \n\nPotentials einer Nahwärmeversorgung vor. Mehrere im Auftrag der Stadt Kreuzlingen durchge-\n\nführte Studien (2013 und 2014) ergaben jedoch, dass weder in der nahen Umgebung vorhan-\n\ndene Abwärme noch die Nutzung des Seewassers zu Wärmezwecken auf wirtschaftliche Art \n\nnutzbar sind. \n\n \n\nAbb. 13: Ausschnitt Energierichtplan \n\n2.4 Kommunale Nutzungsplanung \n\nDas Planungsgebiet liegt gemäss Zonenplan der Stadt Kreuzlingen vom 01.09.2000 grössten-\n\nteils in der Wohn- und Gewerbezone WG50. Einzelne Flächen sind der Zone für öffentliche \n\nBauten und Anlagen sowie der Erholungs- und Freizeitzone zugeschieden. \n\nDas Gebiet Promenade ist im Zonenplan mit der „Gestaltungsplanpflicht“ überlagert. Demnach \n\nwird die Baureife erst mit dem rechtskräftigen Erlass eines Gestaltungsplans erreicht. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 13 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n \nAbb. 14: Ausschnitt Zonenplan Stadt Kreuzlingen \n\n2.5 Umweltschutzgesetzgebung \n\n2.5.1 Strahlenschutz / NIS \n\nInnerhalb des Planungsperimeters befinden sich keine NIS-relevanten elektrischen Anlagen. \n\nDie bestehende Trafostation befindet sich auf der südlichen Teilfläche der Parzelle Nr. 2136 \n\n(beim Werkhof) und weist einen Abstand von über 10 m zum Planungsperimeter auf. Die Best-\n\nimmungen der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung werden eingehal-\n\nten. \n\n2.5.2 Lärmschutz \n\nDie Promenaden- und Werftstrasse weisen nur eine geringe Verkehrsbelastung auf und stellen \n\nbezüglich des Lärms kein rechtlich massgebliches Problem dar. Der DTV beträgt heute auf der \n\nWerftstrasse 868 Fahrzeuge, (73% Velo und Motorräder, 25% Personen- und Lieferwagen \n\nsowie 2% Schwerverkehr). Lärmmässig relevanter sind die bestehenden industriellen Nutzun-\n\ngen südlich angrenzend ans Planungsgebiet, insbesondere die Anlage des Entsorgungshofs \n\n(RAZ). Dem Planungsgebiet ist mehrheitlich die Lärmempfindlichkeitsstufe III zugewiesen. Die-\n\nse kommt in Zonen zur Anwendung, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind. \n\n2.5.3 Verdachtsflächen / Altlasten \n\nMit Entscheid des kantonalen Amtes für Umwelt vom 18. August 2009 wurde die Verfügung \n\nvom 20. Mai 2008 aufgehoben, welche den Verdacht einer Belastung im westlichen Teilgebiet \n\nbetraf. Gleichzeitig wurde das Grundbuchamt Kreuzlingen angewiesen, die Anmerkung im \n\nGrundbuch für die Parzelle Nr. 2136 „Aufnahme in den Kataster der belasteten Standorte“ ge-\n\nmäss Verfügung Nr. 1401/06 vom 20. Mai 2008 zu löschen.  \n\n2.6 Gewässerschutzgesetzgebung / Gewässerabstand \n\nDas Planungsgebiet liegt im direkten Einflussbereich des je nach Seewasserstand schwanken-\n\nden Grundwasserpegels. Die höhenmässigen Situierung der Bauten ist sorgfältig auf die \n\nGrundwassersituation abzustimmen.  \n\nGemäss PBG gilt gegenüber Seen grundsätzlich ein Gewässerabstand von 30 m. Da diverse \n\naltrechtlich erstellte Bauten (insbesondere Badehäuser) näher am Gewässerrand stehen, wurde \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 14 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nseitens der zuständigen kantonalen Amtsstellen schon vor Jahren verlangt, dass im Rahmen \n\neines Sondernutzungsplanes massgeschneiderte Lösungen  zu treffen sind (vgl. Akten Ortspla-\n\nnung 1999). \n\n2.7 Waldgesetzgebung \n\nIm Gebiet Promenade befindet sich keine Bestockung, welche als Wald im Sinne der eidgenös-\n\nsischen Waldgesetzgebung gilt. \n\n2.8 Naturgefahren \n\nDer Kanton Thurgau verfügt über Gefahrenkarten, welche bei raumwirksamen Vorhaben zu \n\nbeachten sind. Innerhalb von drei Jahren nach Genehmigung der Gefahrenkarten sind diese \n\ndurch die Stadt Kreuzlingen in der Nutzungsplanung umzusetzen. \n\nFür das Gebiet Promenade ist aufgrund der Eintretenswahrscheinlichkeit die Hochwassergefahr \n\nvon primärer Bedeutung. Das Gebiet liegt zwar über dem massgeblichen Seehochwasserprofil \n\nvon 397.10 m.ü.M. Bei Extremereignissen kann der Wasserstand aber auch höher steigen. \n\nBeim Hochwasser 1999 wurde ein maximaler Seehochwasserstand von 397.89 Metern über \n\nMeer gemessen. Das Planungsgebiet wurde damals in Teilbereichen leicht überflutet. \n\n \n\nAbb. 15: Hochwasserprofil (blau) und Hochwasserstand 1999 (grün) \n\n \n\nIm Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung während der kantonalen Vorprüfung hat \n\ndas Amt für Umwelt Ergänzungen angebracht. Gemäss der synoptischen Gefahrenkarte liegt \n\ndas Planungsgebiet in Bereichen, welche die Gefahrenstufen gelb (geringe Gefährdung) und \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 15 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nblau (mittlere Gefährdung) aufweisen. Der Gefahrenbereich wird demnach neben dem See-\n\nhochwasser von Überflutungswasser aus Bächen überlagert. \n\n \n \n\n \n \nAbb. 16: synoptische Gefahrenkarte \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 16 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3 Richtplan \n\n3.1 Verbindlichkeit \n\n3.1.1 Ausgangslage \n\nDie Ausgangslage gibt Aufschluss über bereits vorgegebene Ziele sowie über räumliche und \n\nsachliche Zusammenhänge, insbesondere über bestehende Bauten und Anlagen sowie gelten-\n\nde Pläne und Vorschriften über die Nutzung des Bodens, soweit dies zum Verständnis der \n\nfestgesetzten und angestrebten Abstimmung erfolgt. \n\n3.1.2 Planungsgrundsätze \n\nPlanungsgrundsätze zeigen, worauf die Planung auszurichten ist. Sie umschreiben den Rah-\n\nmen des Ermessens. Sie sind bindender Beurteilungsmassstab für raumwirksame Tätigkeiten. \n\nSich entgegengesetzte Grundsätze sind nach pflichtgemässem Ermessen gegeneinander ab-\n\nzuwägen (Interessenabwägung). Der Grundsatz, der überwiegt, bindet die Behörden. \n\n3.1.3 Beschlüsse \n\nFestsetzungen: \n\nFestsetzungen zeigen, wie raumwirksame Tätigkeiten aufeinander abgestimmt sind. Sie legen \n\nräumliche Interessen von übergeordneter Bedeutung fest. Die Behörden haben sich an die \n\nFestsetzung zu halten. Bauliche Massnahmen haben sich an die getroffenen Festlegungen zu \n\nhalten. Massgebliche Abweichungen bedingen eine Anpassung des Richtplanes. \n\nZwischenergebnis: \n\nZwischenergebnisse zeigen, welche raumwirksamen Tätigkeiten noch nicht aufeinander abge-\n\nstimmt sind. Die Behörden ordnen zeitgerecht die nötigen Schritte an, um das Vorhaben auf die \n\nStufe Festsetzung zu bringen. \n\nVororientierung: \n\nVororientierungen zeigen, welche raumwirksamen Tätigkeiten sich noch nicht in dem für die \n\nAbstimmung erforderlichen Mass umschreiben lassen, aber erhebliche Auswirkungen auf die \n\nPlanung haben können. Die Behörden informieren einander, wenn an der Sachlage etwas än-\n\ndert. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 17 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.2 Bebauung \n\n3.2.1 Ausgangslage \n\nBeim Planungsgebiet handelt es sich um einen baulich erst teilweise genutzten Landstreifen \n\nzwischen Werft- und Promenadenstrasse. Während nördlich der Promenadenstrasse kleinmas-\n\nsstäbliche Bauten stehen (Einfamilienhäuser, Badehäuschen), liegt südlich der Werftstrasse ein \n\nIndustriegebiet mit grossvolumigen Bauten. Der zukünftigen Bebauungsstruktur im vorliegenden \n\nPlanungsgebiet kommt daher eine verbindende Rolle zu. Ziel der verschiedenen Studienaufträ-\n\nge (2000 / 2003) war denn auch, eine Bebauungsstruktur vorzuschlagen, welche dieser Lage \n\ngerecht wird.  \n\nDas Ergebnis des anschliessenden Workshops sieht im Westen eine nach Norden abgestufte \n\nkonzentrierte Bebauung entlang der Werftstrasse vor. Zur Promenadenstrasse und zu den \n\nnördlich in der Zone W 33 liegenden Einfamilienhäusern hin sind geringere Gebäudehöhen und \n\nein grösserer Freiraum vorzusehen. Im mittleren Bereich werden U-förmige Blockrandbebauun-\n\ngen mit maximal 3 Geschossen zum See und zur Promenadenstrasse hin geöffnet. Die Basi-\n\nserschliessung erfolgt von Süden mit Stichstrassen ab der Werftstrasse. \n\n3.2.2 Planungsgrundsätze / Ziele \n\nDie Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdeh-\n\nnung zu begrenzen. Insbesondere sollen Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwir-\n\nkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden. Neu-\n\nbauten sollen ein hohes Mass an Energieeffizienz aufweisen und eine auf erneuerbarer Energie \n\nbasierende Energieversorgung erhalten. \n\nEs ist eine verdichtete und identitätsstiftende Quartierentwicklung sicher zu stellen. Neubauten \n\nsollen sich in die Landschaft einordnen. Sie haben eine hohe gestalterische und architektoni-\n\nsche Qualität aufzuweisen sowie die wesentliche Bebauungsstruktur aus dem durchgeführten \n\nWorkshop / Projektstudie aufzunehmen.  \n\nAufgrund der unterschiedlichen Grundeigentümerbedürfnisse und stark divergierenden Realisie-\n\nrungszeiträume drängt sich eine zeitliche wie auch inhaltliche Differenzierung des grossen, \n\nzusammenhängenden gestaltungsplanpflichtigen Gebiets Promenade auf. Während im Gebiet \n\nPromenade West (Teilgebiet A) und im Gebiet Promenade Mitte (Teilgebiet C) Bebauungsab-\n\nsichten bestehen, zeichnet sich für den dazwischenliegenden, mehrheitlich bereits bebautes \n\nTeilgebiet B bis auf weiteres keine grundlegende Veränderung ab. Im Teilgebiet C, südlich der \n\nPromenadenstrasse, ist eine Anpassung der Parzellenordnung durchzuführen, damit die aus \n\ndem Studienauftrag herausgegangene Bebauungsstruktur realisiert werden kann. Eine Auftei-\n\nlung des gestaltungsplanpflichtigen Gebietes in mehrere Teilgestaltungspläne, welche sich aber \n\nim Rahmen des hier vorliegenden Richtplanes zu bewegen haben, wird als zweckmässiger \n\nerachtet. \n\nDas in öffentlichem Besitz stehende Areal „Heinrichhalle“ / Seegarte soll auch in Zukunft für \n\nseebezogene Nutzungen reserviert bleiben. Ein Einbezug in die Gestaltungsplanungen Prome-\n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 18 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nnade erscheint aus heutiger Sicht nicht mehr zweckmässig. Eine Aufhebung der Gestaltungs-\n\nplanpflicht ist deshalb angezeigt. \n\n3.2.3 Beschlüsse \n\n \n\nBeschluss: Teilgebiet A \n\nVerbindlichkeit: Festsetzung \n\nFür das Teilgebiet A kann ein eigenständiges Gestaltungsplanverfahren zur Erreichung der \n\nBaureife durchgeführt werden. \n\nIm Teilgebiet A ist eine Gesamtüberbauung in Form eines Ensembles vorzusehen, welches \n\nsich am Ergebnis des Workshopverfahrens aus dem Jahre 2009 orientiert (Projektstudie \n\nStaufer & Hasler).  \n\nDie im Plan dargestellte Bebauungsform gibt die ungefähre Lage der zu erstellenden Bauten \n\nan. \n\nIm Teilgebiet A ist eine verdichtete Überbauung anzustreben. Beim Übergang zum nördli-\n\nchen Einfamilienhausquartier ist dabei besonders sorgsam mit der Höhenausdehnung künf-\n\ntiger Bauten umzugehen. \n\n \n\nBeschluss: Teilgebiet B \n\nVerbindlichkeit: Vororientierung \n\nIm Teilgebiet B ist nachzuweisen, dass das gewählte Bebauungsmuster ganz oder teilweise \n\numgesetzt werden kann. Bei Veränderungsabsichten einzelner Grundeigentümer sind die \n\ndargestellten Strukturen weiterzuentwickeln. \n\n \n\nBeschluss: Teilgebiet C \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nFür das Teilgebiet C kann ein eigenständiges Gestaltungsplanverfahren zur Erreichung der \n\nBaureife durchgeführt werden. \n\nNeubauten im Teilgebiet C haben sich an den im Plan bezeichneten Bebauungsformen zu \n\norientieren. Ausgenommen davon sind allfällige Bauten der Infrastruktur des Yachtclubs \n\nKreuzlingen, welche innerhalb des dafür reservierten Bereichs angeordnet werden können. \n\nSüdlich der Promenadenstrasse wird eine aufeinander abgestimmte Gesamtüberbauung \n\nangestrebt, welche sich am Ergebnis des Workshopverfahrens aus dem Jahre 2009 orien-\n\ntiert (Projektstudie Staufer & Hasler). Die Hauptbauten sind so anzuordnen, dass eine see-\n\nseitig offene Randbebauung entsteht. Im Gestaltungsplan sind dafür geeignete Baulinien \n\nauszuscheiden. Um die angestrebte Bebauungsstruktur realisieren zu können, ist eine An-\n\npassung der Parzellenordnung durchzuführen. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 19 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\nIm Bereich Badehäuser nördlich der Promenadenstrasse ist der Gewässerabstand im Ge-\n\nstaltungsplan individuell zu regeln. Die Dichte der Bebauung ist gering zu halten. Die Bauten \n\nsind auf maximal 2 Vollgeschosse ohne zusätzliches Dach- oder Attikageschoss zu be-\n\nschränken. \n\n \n\nBeschluss: Teilgebiet D \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nFür das Teilgebiet D ist die Entlassung aus der Gestaltungsplanpflicht zu prüfen. \n\n \n\nBeschluss: Höhenlage der Bauten \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nIm ganzen Richtplangebiet sind Bauten und Anlagen höhenmässig so anzuordnen, dass der \n\nEingriff in das Grundwasser gering gehalten und Schäden infolge Hochwasser möglichst \n\nausgeschlossen werden.  \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 20 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.3 Nutzung \n\n3.3.1 Ausgangslage \n\nIm Gebiet Promenade bestehen vielfältige Nutzungsansprüche (Freizeit, Arbeiten und Wohnen). \n\nDas Areal liegt mehrheitlich in der Wohn- und Gewerbezone (WG 50); vgl. Kap. 2.4. \n\n3.3.2 Planungsgrundsätze / Ziele \n\nDie Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten. Insbesondere soll \n\neine dezentrale Versorgung mit Gütern und Dienstleistung ermöglicht werden. \n\nIm Sinne des Vorsorgeprinzips ist ein verträglicher Übergang zwischen den vielfältigen Nut-\n\nzungsansprüchen zu finden. Wohn- und Arbeitsgebiete sollen einander zweckmässig zugeord-\n\nnet werden. \n\n3.3.3 Beschlüsse \n\n \n\nBeschluss: Erdgeschossnutzungen \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nIm Teilgebiet A ist die Erdgeschossfläche künftiger Bauten mindestens teilweise mit Gewer-\n\nbe- / Dienstleistungsflächen zu nutzen. Publikumsorientierte Nutzungen sind auf die Werft- \n\nund die östlich gelegene Erschliessungsstrasse auszurichten. \n\n \n\nBeschluss: Wohnnutzung \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nIn dem im Plan mit „Schwerpunkt Wohnen“ bezeichneten Gebiet ist hauptsächlich Wohnnut-\n\nzung vorzusehen.  \n\n \n\nBeschluss: Seebezogene Nutzungen \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nDas Teilgebiet D soll auch in Zukunft für seebezogene Nutzungen reserviert bleiben.  \n\nDer Raum für Bauten und Anlagen der Infrastruktur des Yachtklubs Kreuzlingen ist im östli-\n\nchen Bereich des Teilgebiets C oder alternativ im Teilgebiet D zu sichern. \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 21 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.4 Zonenplanänderungen \n\n3.4.1 Ausgangslage \n\nDas Teilgebiet D befindet sich in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Die bestehende \n\nNutzung (Heinrichhalle) dient bereits heute mehrheitlich der seebezogenen Nutzung. \n\n3.4.2 Planungsgrundsätze / Ziele \n\nDie bisherigen und zukünftigen Nutzungen sollen zonenkonform sein. \n\n3.4.3 Beschlüsse \n\n \n\nBeschluss: Umzonungen \n\nVerbindlichkeit: Vororientierung \n\nFür das Teilgebiet D ist hinsichtlich Wassersportnutzungen eine Umzonung von der Zone für \n\nöffentliche Bauten und Anlagen in die Erholungs- und Freizeitzone oder in die Wohn- und \n\nGewerbezone 50 zu prüfen. \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 22 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.5 Motorisierter Individualverkehr  \n\n3.5.1 Ausgangslage \n\nGemäss der Konzeptstudie Promenade aus dem Jahre 2002 soll die MIV-Erschliessung des \n\nPlanungsgebiets von Süden her über die Werftstrasse erfolgen. Dies stimmt mit der Festlegung \n\nim kommunalen Richtplan Verkehr und Infrastruktur überein. \n\nIn Abweichung zum Verkehrskonzept 2002 wird auf eine Neuerschliessung des Gebietes über \n\neine auszubauende Zufahrt zum „RAZ“ verzichtet. Dies ist mit der beabsichtigten Neuorganisa-\n\ntion der Betriebsabläufe des Entsorgungszentrums und der dabei zu erwartenden Störungen \n\ndurch wartende Fahrzeuge in der Einfahrt zum „RAZ“ begründet. \n\n \n\nAbb. 17: Erschliessungskonzept Werkstoffsammelstelle / RAZ Entwurf Januar 2009 \n\n \n\n3.5.2 Planungsgrundsätze / Ziele \n\nFreizeitanlagen sollen für die Bevölkerung gut erreichbar sein. Mit der Richtplanung Promenade \n\nwerden die übergeordneten verkehrsplanerischen Festlegungen verfeinert. Der Motorfahrzeug-\n\nverkehr ist vom Langsamverkehr so gut wie möglich zu trennen. Durchgangsverkehr ist zu \n\nvermeiden. \n\nW\nerftstrasse\n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 23 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.5.3 Beschlüsse \n\n \n\nBeschluss: Erschliessung \n\nVerbindlichkeit: Festsetzung \n\nDas Planungsgebiet wird von Süden her ab der Werftstrasse erschlossen. Mit Ausnahme der \n\nbestehenden Bauten im Teilgebiet B dürfen keine Bauten und Anlagen des Planungsgebie-\n\ntes über die Promenadenstrasse erschlossen werden. \n\nDie Teilgebiete A – C sind primär über die Stichstrassen zu erschliessen. Der Raum für \n\nBauten und Anlagen der Infrastruktur des Yachtclubs Kreuzlingen im Teilgebiet C kann von \n\nOsten her erschlossen werden, sofern dies betrieblich notwendig ist. \n\n \n\nBeschluss: Durchgangsverkehr \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nAn den im Plan bezeichneten Stellen sind Durchfahrtssperren für den MIV zu errichten. \n\n \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 24 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.6 Langsamverkehr  \n\n3.6.1 Ausgangslage \n\nDas Planungsgebiet mit seiner Lage zwischen den beiden Freiräumen Seeburgareal und See-\n\nzälg / Schwimmbad weist eine hohe Frequenz von Spaziergängern auf. Die Langsamverkehrs-\n\nverbindungen haben eine entsprechende Bedeutung. \n\nDie heutigen Langsamverkehrsverbindungen genügen den aktuellen Nutzungsanforderungen. \n\nWird das Gebiet jedoch überbaut, müssen diese ebenfalls ausgebaut werden. Die Promena-\n\ndenstrasse ist Bestandteil der übergeordneten Seepromenade. Eine gute Anbindung an das \n\nFusswegnetz verlangt zudem die Realisierung einer neuen Nord-Süd-Verbindung für Fussgän-\n\nger und Velofahrer. Ursprünglich war entlang der Promenadenstrasse neben der Fusswegver-\n\nbindung auch ein Radweg vorgesehen. Aus finanziellen Gründen (Landkäufe) entschied sich \n\ndie Stadt Kreuzlingen aber, den Radweg entlang der Werftstrasse zu führen. So sehen es auch \n\ndas Agglomerationsprogramm Kreuzlingen-Konstanz sowie der kommunale Richtplan Verkehr \n\nund Infrastruktur vor (vgl. Kap. 2.2 und 2.3.2). Da der gesamte motorisierte Verkehr über die \n\nWerftstrasse abgewickelt wird, hat sich die Stadt Kreuzlingen zwischenzeitlich aus Sicherheits-\n\ngründen wieder für die Führung entlang der Promenadenstrasse entschieden.  \n\n3.6.2 Planungsgrundsätze / Ziele \n\nDie Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten. Insbesondere sollen \n\ndurchgehende und sichere Rad- und Fusswege erhalten oder geschaffen werden. Es soll ein \n\nattraktives LV-Netz sichergestellt werden. \n\nFreizeitanlagen sollen für die Bevölkerung gut erreichbar sein. Im Sinne der „Stadt der kurzen \n\nWege“ sind möglichst direkte Linienführungen für den Fuss- und Fahrradverkehr zu schaffen. \n\nDer MIV ist vom LV so gut wie möglich zu trennen. Es ist ein direktes und lückenloses LV-Netz \n\nmit sicheren Knotenpunkten anzustreben. Konfliktpunkte sind zu vermeiden oder zu minimieren. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 25 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.6.3 Beschlüsse \n\n \n\nBeschluss: Bodenseeradweg \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nDer Bodenseeradweg ist von Westen her bis zur Heinrichhalle über die Promenadenstrasse \n\nzu führen. \n\n \n\nBeschluss: Fuss- und Radwege \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nDie Nord-Süd-Verbindung für den öffentlichen Fuss- und Radverkehr ist zu sichern.  \n\nDie neuen Fusswegverbindungen durch die vorgesehenen Überbauungen sind über die zu \n\nerstellenden Stichstrassen zu führen. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 26 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n3.7 Freiraum \n\n3.7.1 Ausgangslage \n\nDer kommunale Richtplan Siedlung und Landschaft macht verschiedene Aussagen zum Uferbe-\n\nreich nördlich des Planungsgebiets (vgl. Kap. 2.3.1). Das Überbauungskonzept von Staufer & \n\nHasler enthält Hinweise zu Grünräume im Siedlungsbereich, welches als Grundlage für die \n\nFestlegungen im vorliegenden Richtplan dient. \n\n3.7.2 Planungsgrundsätze / Ziele \n\nErholungsräume sollen erhalten bleiben. Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Be-\n\nvölkerung zu gestalten. Insbesondere sollen Siedlungen viele naturnahe Grünflächen und Bäu-\n\nme enthalten. \n\n3.7.3 Beschlüsse \n\nBeschluss: Grünraum \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nFür die Neubauten sind gemäss Richtplankarte private Grünräume anzulegen. Sie sind bau-\n\nlich von den Immissionen des südlichen Industriegebiets abzuschirmen. Es ist ein Mindest-\n\ngrünanteil zu definieren. \n\n \n\nBeschluss: Strassenraum \n\nVerbindlichkeit: Festsetzung \n\nEntlang der Promenaden- und Werftstrasse sind Baumreihen zu pflanzen. Die Fussgänger-\n\npromenade ist gestalterisch und funktional aufzuwerten. \n\nDie Baumreihe entlang der Promenadenstrasse ist so zu erstellen, dass ein Ein- und Aus-\n\nwassern von Jollen mit gestelltem Mast vom Raum für Bauten und Anlagen der Infrastruktur \n\ndes Yachtclubs Kreuzlingen aus ungehindert möglich ist. \n\n \n\nVerbindlichkeit: Zwischenergebnis \n\nDer Strassenraum entlang der neu zu erstellenden Stichstrassen ist attraktiv zu gestalten \n\nund zu bepflanzen. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 27 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n4 Übergeordnete Planungsgrundsätze \n\nDie vorliegende Planung berücksichtigt die raumplanerischen Grundsätze und steht in keinem \n\nersichtlichen Widerspruch zur übergeordneten Gesetzgebung oder übergeordneten Planungen. \n\nDie folgende tabellarische Übersicht zeigt in Kurzform den Umgang mit den Planungsgrundsät-\n\nzen gemäss Art. 3 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes, die für das Plangebiet rele-\n\nvant sind. \n\nAbs. 2 Die Landschaft ist zu schonen. \n\nInsbesondere sollen: \n\n \n\nb Siedlungen, Bauten und Anla-\n\ngen sich in die Landschaft \n\neinordnen. \n\nDurch die Verdichtungsabsichten im bestehenden Stadtkör-\n\nper und somit im Gebiet Promenade können die sensiblen \n\nHanggebiete vorerst noch geschont werden. Mit Wettbe-\n\nwerbsverfahren, Studienaufträgen und einem Workshop \n\nwurde die Einordnung durch qualitativ hochstehende städ-\n\ntebauliche und architektonische Konzepte verfolgt. Diese gilt \n\nes, mit dem vorliegenden Richtplan zu sichern. Zudem \n\nbesteht im Zonenplan bereits die Gestaltungsplanpflicht. \n\nc See- und Flussufer freigehalten \n\nund öffentlicher Zugang und \n\nBegehung erleichtert werden. \n\nDer öffentliche Zugang zum Bodenseeufer ist innerhalb des \n\nPlanungsgebietes durch bestehende Bauten (Badehäus-\n\nchen) versperrt. Jedoch wird mit dem vorliegenden Richt-\n\nplan die Aufwertung der Seepromenade angestrebt. Zudem \n\nbestehen in nächster Nähe mehrere gesicherte Zugänge \n\nzum See (Hafen, Seeburgareal). \n\nd naturnahe Landschaften und \n\nErholungsräume erhalten blei-\n\nben. \n\n Innerhalb des Planungsgebietes bestehen keine naturna-\n\nhen Landschaften oder Erholungsräume, jedoch direkt \n\nangrenzend (Seeburgareal). Diese werden durch den kom-\n\nmunalen Richtplan und Nutzungsplan geschützt. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 28 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n \n\nAbs. 3 Die Siedlungen sind nach den \n\nBedürfnissen der Bevölkerung \n\nzu gestalten und in ihrer Aus-\n\ndehnung zu begrenzen. Insbe-\n\nsondere sollen: \n\n \n\na Wohn- und Arbeitsgebiete \n\neinander zweckmässig zuge-\n\nordnet und durch das öffentliche \n\nVerkehrsnetz hinreichend er-\n\nschlossen sein. \n\nGemäss Zonenplan liegt das vorliegende Planungsgebiet in \n\neiner Mischzone. Es grenzt südlich an ein Industriegebiet \n\nund nordwestlich an ein Wohngebiet. Mit dem vorliegenden \n\nRichtplan gilt es, die Nutzungsübergänge verträglich zu \n\ngestalten. \n\nb Wohngebiete vor schädlichen \n\noder lästigen Einwirkungen wie \n\nLuftverschmutzung, Lärm und \n\nErschütterungen möglichst \n\nverschont werden. \n\nMit der Einrichtung einer Tempo 30 Zone gemäss kommu-\n\nnaler Richtplanung kann die Situation verbessert werden. \n\nZudem wird im vorliegenden Richtplan mit der Ausrichtung \n\nund Stellung der Bauten (Schliessung zum Industriegebiet, \n\nÖffnung zum Seeufer) konkreter auf die Lärmquellen des \n\nsüdlichen Industriegebietes reagiert. \n\nc Rad- und Fusswege erhalten \n\noder geschaffen werden. \n\nDer kommunale Richtplan macht verschiedene Aussagen \n\nzu den Langsamverkehrswegen. Der vorliegende Richtplan \n\nkonkretisiert und ergänzt diese Bestimmungen. \n\ne Siedlungen viele Grünflächen \n\nund Bäume enthalten. \n\nMit dem Freiflächenkonzept, den Strukturerhaltungsgebie-\n\nten und dem Richtplan Natur- und Heimatschutz wird die-\n\nsem Grundsatz nachgelebt. Der vorliegende Richtplan \n\nmacht über dies hinaus Aussagen zu öffentlichen sowie \n\nprivaten Grünräumen und sieht verschiedene Grünelemente \n\nentlang des Strassenraums vor. \n\nAbs. 4 Für die öffentlichen oder im \n\nöffentlichen Interesse liegenden \n\nBauten und Anlagen sind sach-\n\ngerechte Standorte zu bestim-\n\nmen. \n\nMit dem Restaurant Seegarte und der Heinrichhalle befin-\n\nden sich zumindest teilweise öffentliche Bauten innerhalb \n\ndes Planungsgebietes. Diese öffentlichen Nutzungen sollen \n\nerhalten bleiben. Der Raum für Bauten und Anlagen der \n\nInfrastruktur des Yachtclubs Kreuzlingen soll mittels Land-\n\numlegung im Osten des Planungsgebiets, angrenzend an \n\ndie Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, angeordnet \n\nund gesichert werden. \n\n\n\nKreuzlingen | Richtplan Promenaden- / Werftstrasse | Beschlüsse und Erläuterungen Seite 29 \n\n \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n \n\n5 Information und Mitwirkung \n\nDie betroffenen Grundeigentümer haben in diesem und hatten auch in den vorhergehenden \n\n(Studienauftragsverfahren) Planungsprozessen die Möglichkeit, direkt mitzuwirken und wurden \n\nAnfangs März 2013 zur Stellungnahme eingeladen. Parallel dazu wurden die Anstösser und die \n\nGrundeigentümer zu einer öffentlichen Informationsveranstaltung zu den Planungen im Gebiet \n\nPromenade eingeladen.  \n\n6 Vorprüfung \n\nDie vorliegenden Planunterlagen wurden am 11.02.2013 dem ARP zur kantonalen Vorprüfung \n\nzugestellt. Am 14.08.2013 sind dazu bei der Stadt Kreuzlingen Bemerkungen seitens des Kan-\n\ntons eingegangen. Darin wird festgehalten, dass eine Genehmigung in Aussicht gestellt wird.  \n\nIm Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung hat das Amt für Umwelt Ergänzungen \n\nangebracht. Gemäss der synoptischen Gefahrenkarte liegt das Planungsgebiet in Bereichen, \n\nwelche eine geringe oder mittlere Gefährdung aufweisen. Der Gefahrenbereich wird demnach \n\nneben dem Seehochwasser von Überflutungswasser aus Bächen überlagert. Der Planungsbe-\n\nricht wurde entsprechend ergänzt. \n\n7 Öffentliche Bekanntmachung \n\nDer Richtplan wurde während 20 Tagen vom 13. Juni 2014 bis 2. Juli 2014 zur öffentlichen \n\nEinsichtnahme bereitgestellt. Während dieser Frist hattte die Bevölkerung Gelegenheit, sich \n\nzum Richtplan zu äussern. Der Stadtrat hat zu den 12 eingegangenen Einwendungen mit \n\nSchreiben vom 29. Oktober 2014 schriftlich Stellung genommen. \n\n8 Genehmigung \n\nNach der Genehmigung des Richtplans „Promenaden- / Werftstrasse“ durch das Departement \n\nfür Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, wird der Stadtrat den Zeitpunkt des Inkrafttretens \n\ndieses Richtplans beschliessen. \n\n \n\n\n\nBeilage 3\nB\n\neilage 3\n\n\n\nDatum: 14.11.2014 \n\nGestaltungsplan Promenade West \n\nPlanungsbericht \n\nERR Raumplaner AG \nSl,(_;;dJcn ll,._•1 is,Hl \n\nct1 \n\nProjekt Nr. 2.081.1.012.01 \n\ne t r \n\nBeilage 4\n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\nSBV: Sonderbauvorschriften \nAZ: Ausnützungsziffer \nGFZ: Geschossflächenziffer \nGF: anrechenbare Geschossfläche \naGSF: anrechenbare Grundstücksfläche \nPBG: Planungs- und Baugesetz \nPBV: Verordnung zum Planungs- und Baugesetz \nIVHB: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe \nMIV: motorisierter Individualverkehr \nL V: Langsamverkehr (Fahrradfahrer, Fussgänger) \nRAZ: Regionales Annahmezentrum I Entsorgungshof \nDTV: durchschnittlicher Tagesverkehr \nGP: Gestaltungsplan \n\nIngress \n\nZur besseren Lesbarkeit wird generell \nnur die männliche Schreibweise verwendet. \nSelbstverständlich sind damit auch \nweibliche Personen angesprochen und \neingeschlossen. \n\nPlandarstellungen sind grundsätzlich nach Norden ausgerichtet. \n\nERR Raumplaner AG \nKasernenstrasse 39 \n9102 Herisau \n\nwww.err.ch \nherisau@err.ch \nTelefon +41(0)71 353 00 80 \nFax +41 (0)71 353 00 81 \n\n14.11.2014 I mafo \n\nSeite 2 \n\nERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht Seite 3 \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Ausgangslage 4 \n1.1 Planungsgebiet 4 \n1.2 Anlass der Planung 5 \n\n2 Gesamtkonzept Promenade 7 \n2.1 Agglomerationsprogramm I Gemeinderichtplanung 7 \n2.2 Bebauungskonzept 7 \n2.3 Richtplan Promenaden-/ Werftstrasse 9 \n\n3 Gestaltungsplan 10 \n3.1 Ziele und Zweck der Planung 10 \n3.2 Bestandteile des Gestaltungsplanes 11 \n3.3 Überbauung 11 \n3.4 Ortsbild I Gestaltung 11 \n3.5 Freiräume 11 \n3.6 Motorisierter Individualverkehr 12 \n3.7 Langsamverkehr 12 \n3.8 Umwelt 13 \n3.9 Werkleitungen 13 \n3.10 Grenzbereinigungen I Lastenbereinigung 13 \n\n4 Abweichungen von der Regelbauweise 14 \n4.1 Abweichungen 14 \n4.2 Nachweis der besseren Siedlungsgestaltung 17 \n4.3 Nachweis des öffentlichen Interesses 18 \n\n5 Übergeordnete Gesetzgebung 19 \n5.1 Wald 19 \n5.2 Gewässer 19 \n5.3 Lärm 19 \n5.4 Strahlung 19 \n5.5 Naturgefahren 19 \n5.6 Verdachtsflächen I Altlasten 20 \n5.7 Werkleitungen 20 \n5.8 Fazit 20 \n\n6 Information und Mitwirkung 20 \n7 Kantonale Vorprüfung 21 \n8 Öffentliche Auflage I Fakultatives Referendum 23 \n9 Genehmigung 23 \n10 Beilage 23 \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n1 Ausgangslage \n\n1.1 Planungsgebiet \n\nMit dem Gestaltungsplan ,,Promenade West" wird für den im Besitz der Stadt Kreuzlingen lie-\ngenden, westlichen Gebietsteil (Parzelle Nr. 3178) die planungsrechtliche Grundlage für die \nBebauung geschaffen. Die übrigen, auch der Gestaltungsplanpflicht unterstehenden Flächen \ndes Gebietes Promenade, werden in separaten Planungsverfahren weiter bearbeitet. \n\n[b 0, .. \\ ' _J \n\n''" "'' \n\n"'40 \n\n,,,. \n\nAbb 1: Planungsgebiet des vorliegenden Gestaltungsplanes Promenade West \n\nDie Landfläche des Planungsgebietes befindet sich derzeit im Eigentum der Stadt Kreuzlingen. \nSie umfasst eine Brutto-Fläche von rund 5'346 m2 , welche gemäss rechtskräftigem Zonenplan \nvollumfänglich in der Bauzone liegt. Rund ums Planungsgebiet sind Strassenverbreiterungen \nvorgesehen, hauptsächlich zu Gunsten des Langsamverkehrs (Fuss- und Radwege). Der Ge-\nstaltungsplanperimeter ist auf die verschiedenen Strassenvorprojekte (Stand April 2014) abge-\nstimmt. \n\nSeite 4 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n1.2 Anlass der Planung \n\nAbb 2: Orthophoto Gebiet Promenade, im Kreis: Gestaltungsplangebiet Promenade West \n\nDas Areal Promenade West befindet sich mit seiner seenahen, ruhigen Lage in einem städte-\nbaulich wichtigen Gebiet der Stadt Kreuzlingen. Es liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG50. \nMit der Ortsplanung 2000 wurde das Gebiet Promenade der Gestaltungsplanpflicht unterstellt. \n\n! I Wohnzone 33 \n\nrL7I Wohn- und Gewerbezone 50 \n\n- Industrie- und Gewerbezone 2 \n\nErholungs- und Freizeitzone \n\n• • Gestaltungsplanpflicht \n\nAbb 3: Ausschnitt rechtskräftiger Zonenplan, Stadt Kreuzlingen \n\nEbenfalls im Jahre 2000 wurde über das Areal ein Studienauftrag ausgeschrieben. Ziel war die \nEntwicklung eines hochstehenden Projektes für die Realisierung eines ,,Business-Parks". Der \nProjektvorschlag Staufer & Hasler, Frauenfeld, wurde in der Folge weiterbearbeitet und im Ge-\nstaltungsplan ,,Promenadenstrasse West" umgesetzt. \n\nGegen diesen im Sommer 2002 aufgelegten Gestaltungsplan wurde Einsprache erhoben und \nmit Rekurs über das Verwaltungsgericht bis vor das Bundesgericht gezogen. Der Gestaltungs-\nplan war auf die direkte Umsetzung des Wettbewerbprojekts Staufer & Hasler ausgerichtet und \nsah teils grössere Abweichungen von den Regelbauvorschriften (insbesondere Ausnützung, \nGebäudelänge, etc.) vor. \n\nSeite 5 \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n2005 erging das Thurgauer Verwaltungsgerichtsurteil bezüglich des Gestaltungsplanes ,,Pro-\nmenadenstrasse West" mit dem Ergebnis, dass die beabsichtigte Bebauung nicht mit dem Zo-\nnenzweck (WG50) vereinbar sei. Die Stadt wurde u.a. angewiesen, das Projekt soweit zu redu-\nzieren, dass die Regelbauvorschriften der nächsthöheren Zone (WG70) nicht überschritten \nwerden. Das Bundesgericht führte aus, dass die an das Gestaltungsplangebiet anschliessenden \nParzellen von Gebäudehöhen stark betroffen werden, welche die Regelbauweise verletzen und \ndamit zu geringe Grenzabstände führen würden. \n\n.,_ \n\n' ! J \n\nAbb 4: Ausschnitt Gestaltungsplanentwurf 2002 (vom Gericht zurückgewiesen) \n\nSeite 6 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht Seite 7 \n\n2 Gesamtkonzept Promenade \n\n2.1 Agglomerationsprogramm J Gemeinderichtplanung \n\nDas Agglomerationsprogramm Kreuzlingen-Konstanz sowie der kommunale Richtplan Verkehr \nund Infrastruktur sehen einen Ausbau verschiedener Langsamverkehrsverbindungen im Pla-\nnungsgebiet vor. Der kommunale Richtplan sieht zudem eine Verkehrsanbindung des Pla-\nnungsgebietes von der Werftstrasse oder von der östlich vom Planungsperimeter liegende \nErschliessungsstrasse her vor. \n\n2.2 Bebauungskonzept \n\nDas städtebauliche Gesamtkonzept basiert auf dem aus einem Wettbewerb hervorgegangenen, \nim Jahre 2008/09 weiterentwickelten Erschliessungs- und Bebauungskonzept der Architekten \nStaufer & Hasler aus Frauenfeld. Die Projektstudie zeigt für das ganze Gebiet Promenade eine \nin mehreren Etappen realisierbare Wohn-, respektive Wohn- und Gewerbeüberbauung auf. \n\nAbb 5: Projektstudie Promenade, Gesamtüberbauung, Staufer & Hasler, Frauenfeld, Stand Januar 2009 \n\nDer Projektvorschlag für den Bereich Promenade West baut auf dem prämierten Wettbe-\nwerbsprojekt auf, wurde aber aufgrund des Verwaltungsgerichtsurteils dahingehend modifiziert, \ndass die vom Gericht geforderten Rahmenbedingungen eingehalten werden; vgl. Kap. 1.2. \n\nMit der Verdichtung der möglichen Bauvolumen entlang der Werftstrasse und dem damit ent-\nstehenden Freiraum an der Promenadenstrasse kann der markante Übergang von der Indust-\nriezone zur angrenzenden Einfamilienhauszone W33 städtebaulich gut bewältigt und gleichzei-\ntig ein Sicht- und Lärmschutz geschaffen werden. \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n• •• li-10,Sm \nEG+Z \n\n355qn \n\n•• •• "'•,,,, •. ,,,, ... •• \nTG \n\nH•lO.Sm \nEG .. z \n\n4S()qm \n\n•• •• \n\n• \n\nH• -4.3m \nEG \n\n464qm \n\nH•7.4m \nEG+l \n\n160<,n \n\nH• lm \nTG \n\nH-10.Sm \nEG+2 \n\n4S0qm \n\n••• \n\n• • • \n\nAbb 6: Projektstudie Promenade Ergebnis Workshop Aug. 2008: redimensioniertes Wettbewerbsprojekt Staufer & Hasler \n\n14.11.2014 I mafo \n\nSeite 8 \n\nERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n2.3 Richtplan Promenaden- I Werftstrasse \n\n2732 \n\n\\ \n\n-' ~ I \n\n2354 \n\n' " \n\nJ \n1 \n\n2910 \n\\ \n\n385 \n\n( .. .. \n\n< .. \n/ ... \n\n2136 <I" \n\n.. \nAbb 7: Ausschnitt Richtplan Promenaden-/ Werftstrasse \n\nl1D \n\n5007 \n\nDer Richtplan Promenaden- I Werftstrasse basiert auf dem Bebauungskonzept und sieht ver-\nschiedene Massnahmen in den Bereichen Bebauung, Verkehr und Freiräume vor, welche spe-\nzifisch das vorliegende Planungsgebiet betreffen. \n\nDer Richtplan sieht eine Gesamtüberbauung mit hoher Bebauungsdichte in Form eines Ensem-\nbles vor. Gleichzeitig ist beim Übergang zum nördlichen Einfamilienhausquartier besonders \nsorgsam mit der Höhenausdehnung künftiger Bauten umzugehen. Entlang der Promenaden-\nstrasse, gegenüber dem bestehenden Einfamilienhausquartier im Norden, ist ein Freiraum \nvorzusehen, dessen Mindestgrünanteil zu regeln ist. Die Erdgeschossflächen künftiger Bauten \nsollen mindestens teilweise als Gewerbe- respektive Dienstleistungsflächen genutzt werden. \nDie Erschliessung des Planungsgebietes durch den motorisierten Individualverkehr darf nicht ab \nder Promenadenstrasse erfolgen, da diese hauptsächlich dem Langsamverkehr vorbehalten ist. \n\nSeite 9 \n\n14.11.2014/mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n3 Gestaltungsplan \nC" \nI \\ . \n\n,, \n\ni \\ \nI \n\n, , / \n\n. , ' /, \n./ \n\n/, \n\ni \n\n·• ,. \nI , . \n\n/ 2354 \n\ni \nI \n\n/ \n\nAbb. 8: Ausschnitt Gestaltungsplan \n\n/ \n\n3.1 Ziele und Zweck der Planung \n\nGemäss § 23 PBG dient der Gestaltungsplan ,,der architektonisch guten, auf die bauliche und \nlandschaftliche Umgebung und die besonderen Nutzungsbedürfnisse abgestimmten Bebauung, \nVerdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung mit Anlagen zur Erschlies-\nsung ... ". \n\nDer Gestaltungsplan Promenade West bezweckt: \n\n- die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau einer ortsbaulich guten \nWohn- und Dienstleistungsüberbauung, \n\n- die Schaffung eines erweiterten Freiraumes entlang der Promenadenstrasse und \n\n- die Regelung der Erschliessung und Parkierung im Plangebiet. \n\n14.11.2014 I mafo \n\nSeite 10 \n\nERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n3.2 Bestandteile des Gestaltungsplanes \n\nDer Gestaltungsplan setzt sich wie folgt zusammen: \n\n- Gestaltungsplan-Karte 1 :500 mit Legende (Festlegungen und Hinweise) \n\n- Sonderbauvorschriften (allgemeinverbindlich} \n\n- Planungsbericht mit Beilagen (erläuternd) \n\n3.3 Überbauung \n\nDie Baubereiche bestimmen die Lage der möglichen Baukörper. Die maximal zulässigen Ge-\nbäudelängen und -breiten werden durch den entsprechenden Baubereich vorgegeben. \n\nIm Baubereich A werden bis zu 10.5 m hohe Bauten zugelassen. In den Baubereichen B und C \ngelten gegenüber dem Baureglement strengere Masse. Neben stark reduzierten Fassadenhö-\nhen sind auch hier (wie im Baubereich A) keine zusätzlichen Attikageschosse zugelassen. \n\nIm Sinne der haushälterischen Bodennutzung wird eine Minimalausnützung definiert. Dass \ndiese eingehalten wird, ist im Baugesuch nachzuweisen. \n\nSeite 11 \n\nIn den Sonderbauvorschriften wird eine minimale Nutzungsdurchmischung entsprechend der \nBestimmung in Art. 12 Abs. 3 Baureglement sichergestellt. Damit kann ein sinnvoller Nutzungs-\nübergang zwischen den anstossenden Industrie- und Wohnnutzungen erreicht werden. \n\n3.4 Ortsbild I Gestaltung \n\nDie Konzentration der Nutzung im südlichen Arealteil mit einer dichteren Bauweise ermöglicht \neinen städtebaulich wie auch immissionsmässig erwünschten Abschluss gegenüber der Indust-\nriezone. Während entlang der Werftstrasse dichtere und höhere Baukörper angeordnet sind, \nwerden gegen Nordosten hin (Mischgebiet) die Baumassen im Vergleich zur Regelbauweise \nreduziert sowie der Grenz- und damit der Gebäudeabstand vergrössert. \n\nMit dem im nördlichen Planungsgebiet liegenden Freihaltebereich wird zum nördlich angren-\nzenden Einfamilienhausquartier ein ,,Puffer" eingeräumt. Auf diese Weise kann eine auf das \nbebaute Gebiet abgestimmte Lösung erreicht werden. Dank dieser Konzeption und Anordnung \nder Bauten wird trotz Abweichungen von den Regelbauvorschriften keine Beeinträchtigung der \nNachbargrundstücke, sondern insgesamt eine Verbesserung der Wohnqualität erreicht. \n\nDie Bauten sollen als Ensemble auftreten. Daher ist eine Gesamtüberbauung mit einheitlicher \nArchitektur und Materialisierung zu erstellen. \n\n3.5 Freiräume \n\nInnerhalb des Plangebietes gibt es drei Arten von Aussenbereichen: ein Freihaltebereich, ein \nPlatzbereich und der übrige Umgebungsbereich. \n\nDer Freihaltebereich dient unter anderem der Freihaltung von Bauten. Er bildet einen städte-\n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\nbaulichen ,,Puffer" zwischen dem Einfamilienhausquartier und der beabsichtigten dichten \nMischnutzung im Plangebiet. Gleichzeitig ist er aber auch ein privater Siedlungsfreiraum für das \nWohnumfeld. Der Freihaltebereich hat zu Gunsten einer möglichst geringen Bodenversiegelung \neinen Mindestgrünanteil aufzuweisen. \n\nSeite 12 \n\nDer Platzbereich ist ein Siedlungsfreiraum, der insbesondere dem Kurzaufenthalt der im Pla-\nnungsgebiet tätigen Mitarbeiter und Bewohner dient. Um einen ruhigen Aussenbereich zu er-\nmöglichen, ist jeglicher motorisierter Verkehr untersagt. Der Platzbereich dient überdies der \nzentralen Fussgängererschliessung der Bauten der angrenzenden Baubereiche. So wird eine \ngute Adressbildung geschaffen. \n\nDie übrigen Umgebungsbereiche dienen unter anderem der Erschliessung für den motorisierten \nVerkehr (Parkierung, Anlieferung, Zufahrt zur Einstellhalle). Sie können als befestigte Flächen \nausgestaltet werden. \n\n3.6 Motorisierter Individualverkehr \n\nDie Zufahrt zum Planungsgebiet erfolgt über den westlichen Ast der Promenadenstrasse ab der \nWerftstrasse. Die Verkehrserschliessung der Neubauten darf nicht direkt ab der ans Planungs-\ngebiet angrenzenden Promenadenstrasse erfolgen, da diese hauptsächlich dem Fussgänger-\nverkehr sowie der Erschliessung der bestehenden Bauten des Einfamilienhausquartiers dient. \n\nDie Parkplätze für die Bewohner und Mitarbeiter der Baubereiche A - C sind in einer oder meh-\nreren Tiefgaragen anzuordnen. Für die Anzahl der Parkplätze ist die geltende SN-Norm mass-\ngeblich. Als Ersatz für die heutigen Parkfelder der Bootshafen-Benutzer entlang der Promena-\ndenstrasse, die aufgrund der neuen Erschliessungskonzeption wegfallen, sind sieben neue \nParkfelder am Ende der östlichen Stichstrasse vorgesehen, welche privatrechtlich mittels \nGrunddienstbarkeit gesichert sind. \n\n3.7 Langsamverkehr \n\nDer Gestaltungsplan macht keine Aussagen zu den Langsamverkehrswegen, da diese im \nRichtplan Promenaden- I Werftstrasse sowie im Rahmen der Strassenvorprojekte behandelt \nwerden. \n\nGemäss dem Richtplan Promenaden- I Werftstrasse verlaufen die Fussgänger- und Radverbin-\ndungen entlang der Promenadenstrasse sowie der östlich ans Plangebiet angrenzenden Er-\nschliessungsstrasse in beiden Fällen ausserhalb des Planperimeters. Im Bereich der Hauptzu-\ngänge der Neubauten sind gemäss Sonderbauvorschriften Abstellräume für Fahrräder vorzuse-\nhen. \n\nIm Sinne einer attraktiven Strassenraumgestaltung sind entlang der Strassen Baumreihen zu \npflanzen. Dies betrifft den Gestaltungsplan aber nur im Bereich der östlichen Stichstrasse. Ent-\nlang der Promenaden- und Werftstrasse ist die Bepflanzung im Rahmen der Strassenprojekte \nzu klären. \n\n14.11.2014 / mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n3.8 Umwelt \n\nGemäss Sonderbauvorschriften sind erhöhte Anforderungen an die Wärmedämmung respektive \nan die Energieerzeugung einzuhalten. \n\nEs werden die rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer Trafostation geschaffen. \nOb und wenn ja wo eine Trafostation einzurichten ist, hängt ab von der Art der Nutzung. Die \ngenaue Lage kann zum heutigen Zeitpunkt deshalb noch nicht festgelegt werden, muss jedoch \ninnerhalb der Baubereiche oder der Baulinie für Unterniveaubauten liegen. \n\nBei der Erstellung von Unterniveaubauten und Trafostationen müssen Massnahmen gegen die \nGefährdung durch Hochwasser gemäss den Sonderbauvorschriften getroffen werden. Die Hö-\nhenlage der Bebauung und die Ausbildung der Tiefgarage ist auf die Hochwasserkote 397 .89 m \nü.M. (Hochwasser 9.6.1999) abgestimmt. Das Parkgeschoss wird sinnvollerweise nur soweit in \ndas Terrain eingelassen, als die Auftriebssicherheit allein durch die Belastung der Oberge-\nschosse und ohne Verankerungen in den Grund gelöst werden kann. Dementsprechend ragt \ndie Decke der Tiefgarage bis zu 1.0 m über das massgebende Terrain. \n\n3.9 Werkleitungen \n\nSeite 13 \n\nEine Verlegung des entlang der östlichen Gebietsgrenze verlaufenden, gross dimensionierten \nEntwässerungshauptkanals und der parallel verlaufenden Abwasserleitung ist aus technischen \nwie auch aus finanziellen Überlegungen nicht möglich. In der Gestaltungsplan-Karte wird des-\nhalb ein entsprechend grosszügiger Werkleitungskorridor ausgeschieden, welcher nicht mit \nHochbauten überbaut werden darf. Dies hat zur Folge, dass die Gebäudeanordnung, in gering-\nfügiger Abweichung zur Projektstudie, noch um ca. 3 m nach Westen verschoben werden \nmusste. \n\nDie Abwasserleitung, die quer durchs Planungsgebiet führt, kann verlegt werden. Ausserhalb \ndes Planungsperimeters ist nur die Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin von dieser Ab-\nwasserleitungsverlegung betroffen. Deswegen kann auf ein Vorprojekt verzichtet werden, da \nder Anschluss der neuen Leitung gewährleistet ist. \n\nFür sämtliche Werkleitungen innerhalb der Umgrenzung des Plangebiets wurde ein Durchlei-\ntungsrecht zu Gunsten der jeweiligen Werkeigentümer im Grundbuch eingetragen. \n\n3.10 Grenzbereinigungen I Lastenbereinigung \n\nDa das ganze Planungsgebiet im Eigentum der Stadt Kreuzlingen liegt sind keine eigentumsre-\nlevanten Grenzbereinigungen oder Landumlegungen erforderlich. \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n4 Abweichungen von der Regelbauweise \n\n4.1 Abweichungen \n\nGemäss § 24 Abs. 2 PBG kann von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen werden, \nwenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentli-\nchen Interesse liegt. Durch die Festlegungen in der Gestaltungsplan-Karte sowie in den SBV \nwird insbesondere in den nachstehenden Bereichen von der Regelbauweise abgewichen. \n\n- Ausnützung 1 \n\nBaureglement: Zone WG 50: AZ max. 0.50 I 0.552 \n\nPBVIIVHB: Zone WG 50: GFZ max. 0.80 I 0.85 \n\nGestaltungsplan: Total: max. 6'140 m2 GF (inkl. Bonus2) \n\nRegelbauweise Gestaltungsplan Mehrausnützung \n\naGSF WG 50: 5'346 m2 \n\nGFZ (inkl. Bonus2) 0.85 1.15 \n+ 35.1 % \n\nGF 4'544 m2 6'140 m2 \n\nZuschlag für privilegierte \nParkierungsanlagen \n\ngemäss § 34 PBV \n\nZuschlag für energieeffizien-\ngemäss § 35 PBV \n\ntes Bauen \n\nDie anrechenbare Grundstücksfläche aGSF beträgt 5'346 m2. Die allenfalls für den Ausbau \nder Promenaden- bzw. Werftstrasse benötigten Strassenflächen wurden bereits berücksich-\ntigt und sind nicht in der aGSF enthalten. Dies entspricht bei einem Gewerbeanteil von min-\ndestens 20% (und somit inkl. Bonus nach Art. 12 Abs. 3 Baureglement) einer zulässigen \n\nGeschossfläche GF von rund 4'544 m2 . \n\nIm vorliegenden Gestaltungsplan wird eine maximale GF von 6'140 m2 zugelassen, wobei \nder Ausnützungsbonus nach Art. 12 Abs. 3 Baureglement bereits miteinberechnet ist und \nnicht erneut geltend gemacht werden darf. Hingegen können die Zuschläge nach § 34 und \n\n35 PBV im Baubewilligungsverfahren noch ausgenützt werden. \n\n1 In der Zeile ,,PBV I IVHB" werden die Vorschriften des Baureglements entsprechend den neu-\nen Messweisen der PBV und der IVHB angezeigt, um einen sinnvollen Vergleich zu den Festle-\ngungen des Gestaltungsplanes zu erhalten. Grundlage dafür ist die Umrechnungstabelle ge-\nmäss§ 57 Abs. 1 PBV. \n2 Bonus gemäss Art. 12 Abs. 3 Baureglement \n\n14.11.2014 I mafo \n\nSeite 14 \n\nERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\nIm Gestaltungsplan wird damit eine Mehrausnützung von rund 35% gewährt. Die daraus re-\nsultierende GFZ von rund 1.15 (statt 0.85) liegt nicht über der nächst höheren Zone WG 70 \n(1.17). \n\n- Gebäudelänge (GL) \n\nBaureglement: Zone WG 50: max. 40.00 m \n\nGestaltungsplan: durch Baubereiche definiert, max. 49.60 m möglich \n\nDurch die Baubereiche in der Karte ergibt sich eine maximal mögliche Gebäudelänge von \n49.60 m und somit eine Mehrlänge von rund 10 m gegenüber der Regelbauweise (Baube-\nreiche A2, A3 und C2). Zwischen den beiden dreigeschossigen Baubereichen A2 und A3 \nliegt dabei der eingeschossige Baubereich C2, welcher somit visuell einen Gebäudeunter-\nbruch von 6.40 m Länge bewirkt. \n\nDie maximale Gebäudelänge der nächst höheren Zone WG 70 von 50.0 m wird von keiner \nder projektierten Hauptbauten überschritten. \n\n- Fassadenhöhe3 (FH) \n\nBaureglement: Zone WG 50: Gebäudehöhe max. 8.00 m \n\nPBVIIVHB: Zone WG 50: traufseitige Fassadenhöhe max. 8.00 m \n\nGestaltungsplan: Baubereich A: max. 10.50 m \nBaubereich B: max. 7.50 m \nBaubereich C: max. 5.00 m \n\nDer Baubereich A überschreitet die gemäss Baureglement vorgegebene maximale traufsei-\ntige Fassadenhöhe um 2.50 m, hält aber diejenige der nächst höheren Zone (10.50 min der \nWG 70) ein. Dafür sind zusätzliche Attika- und Dachgeschosse nicht zulässig. Da die Flach-\ndachform vorgeschrieben wird, entspricht die Fassadenhöhe der Gesamthöhe. Die maximal \nmögliche vertikale Gebäudeausdehnung nach Baureglement (Gesamthöhe I Firsthöhe = \nmax. 11.00 m) wird somit in keinem Fall erreicht. \n\nNeben stark reduzierten Fassadenhöhen sind in den Baubereichen B und C ebenfalls keine \nzusätzlichen Attikageschosse zugelassen. Der Baubereich B nähert sich mit 7 .50 m der \nFassadenhöhe der W 50 (7.00 m), der Baubereich C mit 5.00 m derjenigen der W 33 \n(4.70 m) an. \n\n3 Gemäss Baureglement wird in der Zone WG50 eine Gebäudehöhe von 8.00 m zugelassen. \nZwischenzeitlich wurden PBG und PBV aber revidiert, worauf die Begriffe ,,Gebäude- und First-\nhöhe" nicht mehr vorkommen. Sie werden durch die neuen Messweisen der Gesamt- und Fas-\nsadenhöhe ersetzt. Um trotzdem einen Vergleich der Festlegung im Gestaltungsplan mit der \nRegelbauweise herstellen zu können, wird angenommen, dass in der Ebene (wie im vorliegen-\nden Fall) die Gebäudehöhe der Definition der traufseitigen Fassadenhöhe entspricht. Dasselbe \ngilt für die First- respektive Gesamthöhe. Grundlage dafür ist§ 57 Abs. 2 PBV. \n\nSeite 15 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n- Gebäudeabstand \n\nBaureglement: Zone WG 50: mind. 5.50 m \n\nGestaltungsplan: mind. 6.40 m \n\nGemäss Art. 27 Baureglement beträgt der Gebäudeabstand mindestens die hälftige Summe \nder zonengemässen Grenzabstände. Für das vorliegende Planungsgebiet ergäbe sich somit \nein minimaler Gebäudeabstand von 5.50 m. Mit dem Gestaltungsplan wird für alle Hochbau-\nten ein erweiterter Gebäudeabstand von mind. 6.40 m verlangt. Die Gebäudeabstände zu \nden bestehenden Bauten ausserhalb des Planungsgebietes sind wegen den dazwischenlie-\ngenden Strassen noch weitaus grösser. \n\n- Strassenabstand \n\nGesetz über Strassen und Wege: mind. 3.00 m \n\nGestaltungsplan: durch Baubereiche definiert \n\nGemäss§ 44 des Gesetzes über Strassen und Wege muss der Abstand bei der Erstellung \nvon Gebäuden oder Gebäudeteilen gegenüber Gemeindestrassen mindestens 3.00 m be-\ntragen. Vorbehalten bleiben durch Baulinien I Baubereiche festgelegte Abstände. \n\nSämtliche umliegende Strassen sollen bei Bedarf verbreitert werden. Zurzeit liegen aber erst \n(teilweise) Vorprojekte vor, die sich noch ändern können. Die heutigen wie auch künftigen \nStrassenabstände werden durch die Baubereiche im Gestaltungsplan definiert. Gegenüber \ndem heutigen Strassenbestand weisen die Baubereiche mindestens folgende Abstände auf: \n\n- gegenüber der Promenadenstrasse 5.10 Meter \n\n- gegenüber der Werftstrasse 6.55 Meter \n\n- gegenüber der östlichen Stichstrasse 11.80 Meter \n\nSeite 16 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n4.2 Nachweis der besseren Siedlungsgestaltung \n\nDas dem Gestaltungsplan zugrunde liegende Bebauungskonzept basiert auf dem Studienauf-\ntragsprojekt von Staufer & Hasler aus dem Jahre 2000, welches im Rahmen eines nachfolgen-\nden Workshopverfahrens durch dieselben Architekten weiterentwickelt wurde. Das durchgeführ-\nte Studienauftragsverfahren respektive das anschliessende Workshopverfahren gewährleistet \neine bessere architektonische und städtebauliche Lösung gegenüber der Regelbauweise. \n\nDie Durchführung des Konkurrenzverfahrens sowie des anschliessenden Workshops erlaubte \neine fundierte Auseinandersetzung mit den baulichen Möglichkeiten an diesem speziellen Ort \nund führte zur Wahl der besten Variante. \n\nDen folgenden Kriterien wird besondere Beachtung geschenkt4: \n\n- Bezug zur umliegenden Bebauung \n\n- Städtebauliche Idee mit Fortsetzungsvorschlag gegen Osten \n\n- Architektonische Qualität und räumliche Umsetzung \n\n- Identitätsbildung oder Imagebildung des Gesamtvorschlags \n\n- Beziehung zur Umgebung, im Besonderen optischer Bezug zum See \n\nDas Projekt ist insbesondere im Vollausbau ein räumlich überzeugendes Gebäudekonzept mit \nimagebildender Ausstrahlung. Es wird von der Jury einstimmig zur Ausführung empfohlen, da \nes die Realisierung einer städtebaulich, architektonisch und nutzungsmässig wegweisenden \nÜberbauung verspricht, an dessen Qualität auch die Öffentlichkeit teilhaben kann. \n\nMit einer minimalen Nutzungsdurchmischung sowie der vorgeschlagenen Volumetrie der ge-\nplanten Neubauten kann der Übergang zwischen den grossflächigen, industriellen Bauten im \nSüden und den kleinstrukturierten Wohnbauten im Norden sinnvoll erreicht werden. \n\nMit der Verdichtung der möglichen Bauvolumen entlang der Werftstrasse und dem damit ent-\nstehenden Freiraum an der Promenadenstrasse kann der markante Übergang von der Indust-\nriezone zur angrenzenden Einfamilienhauszone W33 städtebaulich gut bewältigt und gleichzei-\ntig ein Sicht- und Lärmschutz geschaffen werden; vgl. Kap. 2.2. \n\nMit dem im nördlichen Planungsgebiet liegenden Freihaltebereich wird zum nördlich angren-\nzenden Einfamilienhausquartier ein ,,Puffer" eingeräumt. Auf diese Weise wird eine auf das \nbebaute Gebiet abgestimmte Lösung erreicht. Dank dieser Konzeption und Anordnung der \nBauten wird trotz Abweichungen von den Regelbauvorschriften keine Beeinträchtigung der \nNachbargrundstücke, sondern insgesamt eine Verbesserung der Wohnqualität erreicht. Die \nBauten treten als Ensemble auf. Damit wird die Identitätsbildung gefördert. Daher ist eine Ge-\nsamtüberbauung mit einheitlicher Architektur und Materialisierung zu erstellen; vgl. Kap. 3.4. \n\n4 Auszug aus dem Bericht des Preisgerichtes zum Studienauftrag \n\nSeite 17 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n4.3 Nachweis des öffentlichen Interesses \n\nDie Richtpläne (kantonal und kommunal) sowie das Agglomerationsprogramm Kreuzlingen-\nKonstanz geben der inneren, qualitativ guten Verdichtung und somit der Entwicklung von inner-\nstädtischen Arealen oberste Priorität. \n\nDer vorgesehene Freiraum entspricht dem Planungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 3 Ziff. e. RPG), wo-\nnach Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten sollen. \n\nGemäss Art. 3 Abs. 2 Ziff. b. RPG sollen sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die - bebaute \nund unbebaute - Landschaft einordnen. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden die \nRichtplaninhalte des Richtplans Promenaden- I Werflstrasse, welcher eine zusammenhängende \nund aufeinander abgestimmte Überbauung vorsieht, grundeigentümerverbindlich festgesetzt. \n\nSeite 18 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n5 Übergeordnete Gesetzgebung \n\nDieses Kapitel wird nur zusammenfassend abgehandelt. Für umfassende und illustrierende \nErläuterungen ist der Richtplantext Kap. 2 des Richtplans Promenaden- I Werftstrasse beizu-\nziehen. \n\n5.1 Wald \n\nIm Gebiet Promenade befindet sich keine Bestockung, welche als Wald im Sinne der eidgenös-\nsischen Waldgesetzgebung gilt. \n\n5.2 Gewässer \n\nDas Planungsgebiet liegt rund 40 m vom Seeufer entfernt. Gemäss PBG ist gegenüber Seen \nein minimaler Gewässerabstand von 30 m einzuhalten. Der Gewässerabstand stellt somit kein \nProblem dar. \n\n5.3 Lärm \n\nGemäss Übersicht Stand der Erschliessung der Stadt Kreuzlingen vom 14.01.2010 ist das vor-\nliegende Planungsgebiet innert 5 Jahren baureif und somit noch nicht erschlossen. Gemäss Art. \n30 LSV dürfen Bauzonen nur soweit erschlossen werden, als die Planungswerte eingehalten \nsind. Die Promenaden- und Werftstrasse weisen nur eine geringe Verkehrsbelastung auf (DTV \nWerftstrasse: 868 inkl. Veloverkehr) und stellen bezüglich des Lärms kein Problem dar. Rele-\nvanter sind die bestehenden industriellen Nutzungen südlich angrenzend ans Planungsgebiet, \ninsbesondere die Anlage des Entsorgungshofs (RAZ). Dem Planungsgebiet ist die Lärmemp-\nfindlichkeitsstufe III zugewiesen. Diese kommt in Zonen zur Anwendung, in denen mässig stö-\nrende Betriebe zugelassen sind. \n\n5.4 Strahlung \n\nInnerhalb des Planungsperimeters befinden sich heute keine NIS-relevanten elektrischen Anla-\ngen. Die bestehende Trafostation befindet sich auf der südlichen Teilfläche der Parzelle Nr. \n2136 (beim Werkhof) und weist einen Abstand von über 10 m zum Planungsperimeter auf. Die \nBestimmungen der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS-\nVerordnung) werden eingehalten. Falls künftig eine zusätzliche Trafostation angeordnet werden \nmüsste, ist im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen, dass die Bestimmungen der NIS-\nVerordnung eingehalten sind. \n\n5.5 Naturgefahren \n\nDer maximale Hochwasserstand von 1999 erreichte 397.89 Meter über Meer. Der östliche Pe-\nrimeterbereich weist gemäss Gefahrenkarte des Kantons Thurgau eine geringe Gefährdung \n\nSeite 19 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\ndurch Seehochwasser auf. Die geringe Gefährdung ist im Wesentlichen ein Hinweisbereich und \nbedeutet: \n\n- Personen sind kaum gefährdet; \n\n- Mit geringen Schäden an Gebäuden bzw. mit Behinderungen ist zu rechnen, jedoch können \nerhebliche Sachschäden in Gebäuden auftreten; \n\n- Eine Massnahmenplanung für sensible Objekte ist notwendig. \n\nDas Planungsgebiet liegt über 398.00 m.ü.M. Da der Grundwasserspiegel entsprechend dem \nWasserstand des Bodensees bis knapp auf das Niveau des gewachsenen Bodens steigen \nkann, sollen Unterniveaubauten zur Gefahrenabwehr so angehoben werden, dass die Auf-\ntriebskräfte durch die Belastung der Baukörper ohne Verankerungen gelöst werden können. \n\n5.6 Verdachtsflächen I Altlasten \n\nMit Entscheid des kantonalen Amtes für Umwelt vom 18. August 2009 wurde die Verfügung \nvom 20. Mai 2008 aufgehoben, welche den Verdacht einer Belastung der Parzelle Nr. 2136, \nheutige Parzelle Nr. 3178, betraf. Gleichzeitig wurde das Grundbuchamt Kreuzlingen angewie-\nsen, die Anmerkung im Grundbuch für die Parzelle Nr. 2136 ,,Aufnahme in den Kataster der \nbelasteten Standorte" gemäss Verfügung Nr. 1401/06 vom 20. Mai 2008 zu löschen. Das Amt \nfür Umwelt teilte der politischen Gemeinde Kreuzlingen mit Entscheid 11.01/4671 035 vom 15. \nSeptember 2014 mit, dass die Aufteilung der Parzelle Nr. 2136 bewilligt werden kann. \n\n5.7 Werkleitungen \n\nDie meisten Werkleitungen sowie der Meteorwasserkanal verlaufen entlang der östlichen Par-\nzellengrenze und stellen somit keine grösseren Einschränkungen dar. Einzig die Abwasser- und \nElektrizitätsleitungen verlaufen quer durchs Planungsgebiet und sind vorgängig der Bebauung \nzu verlegen. \n\n5.8 Fazit \n\nDie vorliegende Planung berücksichtigt die raumplanerischen Grundsätze und steht in keinem \nersichtlichen Widerspruch zur übergeordneten Gesetzgebung. Sie setzt die Vorgaben aus dem \nAgglomerationsprogramm sowie der vom Stadtrat im Jahre 2011 beschlossenen und zwischen-\nzeitlich vom DBU genehmigten Gemeinderichtplanung um. \n\n6 Information und Mitwirkung \n\nDie betroffene Grundeigentümerin (Stadt Kreuzlingen) hat im Planungsprozess direkt mitge-\nwirkt. Parallel zur kantonalen Vorprüfung wurden die Anstösser über die Planung informiert. \n\nSeite 20 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\n----------\n\n7 Kantonale Vorprüfung \n\nVorprüfung 2010 \n\nDer Gestaltungsplan ,,Promenade West" wurde im Winter 2009 dem Departement für Bau und \nUmwelt zur Vorprüfung eingereicht. Die Anregungen wurden entgegengenommen und geprüft. \nNachstehend werden die Reaktionen auf das Vorprüfungsergebnis respektive die wichtigsten \nÄnderungen erläutert. \n\n- Festlegungen ausserhalb des GP-Perimeters (Kanalisationsleitungen) sind zu streichen. \n\nDie Gestaltungsplan-Karte wurde entsprechend angepasst. \n\n- Der Verlauf der neuen Kanalisationsleitungen ist klar und eindeutig in der Gestaltungsplan-\nKarte aufzuführen. Richtungspunkte genügen nicht. \n\nDie Gestaltungsplan-Karte wurde entsprechend angepasst. \n\n- Erkennbar ist, dass die ganze Tiefgarage 0.5 m bis 1.5 m das gewachsene Terrain überra-\ngen soll. Damit ist bereits manifestiert, dass die Tiefgarage keine unterirdische Baute mehr \ndarstellt und die zulässige Länge überschreitet. \n\nDie Tiefgarage wird aus Gründen der Naturgefahrenabwehr angehoben (vgl. Kap. 5.5). Da \ndie Tiefgarage gemäss Gestaltungsplan vollständig zu überdecken ist, tritt die Anhebung \naber nicht in Erscheinung. Bei der Tiefgarage handelt es sich überdies neu um eine regel-\nbaukonforme Unterniveaubaute. \n\n- Der Nachweis für ein gesamthaft besseres architektonisches und städtebauliches Ergebnis, \nwelches im öffentlichen Interesse liegt und der Nachbar dabei nicht mehr betroffen wird als \nbei einer Überbauung nach Regelbauweise, fehlt beinahe vollständig. \n\nIm Gegensatz zu dem dieser Vorprüfung zu Grunde liegenden GP "Promenadenstrasse \nWest" wird nun im vorliegenden GP das als städtebaulich vorzüglich gewertete Ergebnis aus \nden zwei durchgeführten Varianzverfahren verbindlich vorgeschrieben. Das Projekt wurde \nvon der Jury einstimmig zur Ausführung empfohlen, da es die Realisierung einer städtebau-\nlich, architektonisch und nutzungsmässig wegweisenden Überbauung verspricht, an dessen \nQualität auch die Öffentlichkeit teilhaben kann. Überdies wurde zwischenzeitlich der ent-\nsprechende Artikel und damit der Nachbarschutz im Zuge der PBG Revision abgeschwächt. \n\n- Die Gebäudehöhe der Bauten wird mit absoluten Höhenkoten fixiert. Die Gebäudehöhe ist \nim Kanton Thurgau zwingend ab dem gewachsenen Terrain zu messen. \n\nDie Sonderbauvorschriften sowie die Gestaltungsplan-Karte wurden entsprechend ange-\npasst und in Einklang mit der IVHB gebracht. Die zulässige Höhe wird nun nicht mehr in ab-\nsoluten Höhenkoten, sondern mit Höhen in Metern festgesetzt (Gesamt- und Fassadenhö-\nhen). \n\n- Die Ausnützung kann nicht nachvollzogen werden. Sie basiert auf rein hypothetischen An-\nnahmen. Die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche ist Spekulation. Die \nWendungen ,,voraussichtliche" und ,,angenommene PP Zahl" sind unbestimmt. Dementspre-\n\nSeite 21 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\nchend dürfen nicht tel quel 500 m2 und 1000 m2 zur Landfläche hinzugerechnet werden. \n\nDie Ausnützungsberechnung basiert neu nicht auf einem hypothetischen Vorprojekt, son-\ndern auf dem Resultat aus den durchgeführten Varianzverfahren. Mit der Revision des PBG \nund PBV wurde auch die Messweise der anrechenbaren Grundstücksfläche neu definiert. \nDer Zuschlag für privilegierte Parkierungsanlagen richtet sich nach§ 34 PBV. \n\n- Festlegungen, die nicht dem Zweck des Gestaltungsplans dienen, sind gemäss Vorprü-\nfungsbericht nicht zulässig (Parkplätze Hafen Seegarten, Trafostation, Retentionsbecken). \n\nDiese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Vorprüfung des Gestaltungsplanes ,,Bern-\nrain Ost" korrigiert. Im Hinblick auf das neue PBG (in Kraft ab 1.1.2013) hat das ARP eine \nneue Weisung erhalten, übergeordnete Festlegungen im GP zuzulassen. \n\nVorprüfung 2013 \n\nDer Gestaltungsplan ,,Promenade West" wurde am 11 .02.2013 dem Departement für Bau und \nUmwelt zur erneuten Vorprüfung eingereicht. Die Anregungen wurden entgegengenommen und \ngeprüft. Nachstehend werden die Reaktionen auf das Vorprüfungsergebnis respektive die wich-\ntigsten Änderungen erläutert. \n\n- In Kap. 4.2 des Planungsberichts sei zu ergänzen, inwiefern mit den Abweichungen ge-\nsamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird. \n\nDie Vorzüge des vorliegenden Gestaltungsplans werden in Kap. 3 des Planungsberichts de-\ntailliert erläutert. Die beschriebene Qualität kann nur mittels Gestaltungsplan rechtlich gesi-\nchert werden. Im Kap. 4.2 wurden die städtebaulichen Merkmale, die zu einer besseren \nortsbaulichen Lösung führen und durch den vorliegenden Gestaltungsplan erreicht werden , \nnochmals zusammengefasst. \n\n- Im Planungsbericht werde nicht erwähnt, weshalb im Planungsgebiet für den Bootshafen \nParkfelder erstellt werden sollen, da diese nicht dem Planungsgebiet dienen. \n\nGemäss Hinweis des Kantons werden diese Parkfelder nun mittels einer Grunddienstbarkeit \n(privatrechtlich} gesichert und sind nicht mehr Inhalt des Gestaltungplans. \n\n- Eine Elektrizitätsleitung führt mitten durch das Gestaltungsplangebiet. Es wird die Frage \naufgeworfen, ob diese tatsächlich dort belassen werden soll. \n\nDie Elektrizitätsleitung soll ebenfalls in den Werkleitungskorridor verlegt werden. Die Gestal-\ntungsplan-Karte wurde entsprechend angepasst. \n\n- Das Strassenprojekt sowie die Durchfahrtssperre MIV sollen aus den Hinweisen in der Ge-\nstaltungsplan-Karte gestrichen werden , da sie eine täuschende Wirkung haben. \n\nDie Durchfahrtssperre MIV wird im Richtplan Promenaden- I Werftstrasse als Richtplaninhalt \naufgeführt und ist daher verbindlich. Die Richtplaninhalte haben direkte Auswirkungen auf \ndie Gestaltungsplankonzeption. Aus unserer Sicht ist die Darstellung solcher Planungsvor-\n\nSeite 22 \n\n14.11.2014/mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Planungsbericht \n\nhaben in der Karte wichtig, um den Zusammenhang zu verstehen. Um einer Täuschung \nentgegen zu wirken, wurde aber die Bezeichnung ,,neu" in ,,geplant" geändert (auch bei den \nBaumreihen). \n\nDas Strassenprojekt hingegen wurde aus der Karte entfernt, da es sich dabei nur um ein \nVorprojekt handelt, welches durchaus noch geändert werden kann. \n\n- Das Etappiervorhaben gemäss Sonderbauvorschriften sei zu wenig detailliert. Eine etappier-\nte Spielplatzerstellung sei ebenfalls nicht sinnvoll. \n\nSeite 23 \n\nIn der Tat macht eine Etappierung auf dieser relativ kleinen Fläche sowie in Anbetracht der \nÜberbauungskonzeption wenig Sinn. Der entsprechende Artikel wurde daher aus den Son-\nderbauvorschriften gestrichen. \n\n- Die erforderliche Grösse des Spielplatzes sei kaum gesichert. Gewerbliche Räume könnten \nzu einem späteren Zeitpunkt als Wohnung umgenutzt werden, obschon sie in der Bemes-\nsung der Spielplatzgrösse nicht eingeflossen sind. Zweckmässig erscheine die Festlegung \neiner Mindestgrösse. \n\nDer entsprechende Artikel in den Sonderbauvorschriften wurde mit der Vorgabe einer Min-\ndestgrösse von 100 m2 ergänzt. \n\n- Art. 22 Abs. 3 in den Sonderbauvorschriften soll durch folgenden Vorschlag ersetzt werden: \n,,Sämtliche Neubauten sind in Minergieweise zu erstellen und zu zertifizieren." \n\nDer Artikel wurde entsprechend angepasst. \n\n8 Öffentliche Auflage I Fakultatives Referendum \n\nDer Gestaltungsplan ,,Promenade West" wurde während 20 Tagen vom 31. Juli bis 19. August \n2014 der öffentlichen Auflage unterstellt. Es gingen keine Einsprachen ein. Das fakultative Re-\nferendum wurde nicht ergriffen. \n\n9 Genehmigung \n\nNach der Genehmigung des Gestaltungsplans ,,Promenade West" durch das Departement für \nBau und Umwelt des Kantons Thurgau, wird der Stadtrat den Zeitpunkt des lnkrafttretens des \nGestaltungsplans beschliessen. \n\n10 Beilage \n\nA Dokumentation Projektstudie Staufer & Hasler, dat. 26. August 2009 \n\n14.11.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nBeilage zum Gestaltungsplan Promenade West, Kreuzlingen \n\nProjektstudie Architekturbüro Staufer&Hasler, Frauenfeld 2008 \n\nÜberarbeitung des Wettbewerbsprojektes aufgrund des Verwaltungsgerichtsurteils \n\nGesamtplan \n\nERR, 26.8.2009 1 \n\n\n\nBeilage zum Gestaltungsplan Promenade West, Kreuzlingen \n\nDem Gestaltungsplan zu Grunde liegender Bebauungsvorschlag Promenade West: \n\n(Gegenüber Gesamtplan leicht korrigiert aufgrund veränderter Verkehrsführung und Anpassungen an Werkleitungen) \n\n\\ :ias ·----- 2944 , ~ ~ '- ••• \n\n"' ,. ----\\ I ·- "'"' \n\n\\ •r'" \\ -~- n ·- ~ \n\n• 2"'2 \n\n/ ' \n\nSituation \n\nERR, 26.8.2009 \n\n\\ \nI \n\nI ; \ni .. e: \n\n2130 \n\n398 \n\n399 \n\n•,. \n\nt-\n\n., \n\nI 500. \nI \nI \nI ,-... __ \n\n. --f \n\n' i \nI \n\nI \n\naclliiltt,~ \n\n8cllnlll'B-8 \n\n--·--·· ,·::i \nacllnlitw \n\nSchnitte \n\nr-- !=-=-r-_ --·-··-==i- I \n\n3 \n\n\n\nDatum: 30.04.2014 Projekt Nr. 2.081.1 .012.01 \n\nGestaltungsplan Promenade West \n\nSonderbauvorschriften \n\nVom Stadtrat erlassen am: 1 ], MAI 2014 \n\n°J'.jll( \nÖffentliche Auflage vom: ... 3 ,: JULI 2014 \n\nVom Gemeinderat beschlossen am: .. . ----\n(untersteht gern. §24 Abs. 3 PBG dem fakultativen Referendum) \n\nVom Departement Bau und Umwelt genehmigt mit \nEntscheid Nr.: J'-1 vom: S . .::f. 20 JfS \n\nKANTON THURGAU \nDEPARTEMENT \n\nFÜR BAU UND UMWELT \n8500 FRAUENFELD \n\nVom Stadtrat in Kraft gesetzt am: ... 1 2. MAI 2015 auf den: ... - 1. JULI 2015 \n\nBeilage 5\n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\nSBV: Sonderbauvorschriften \nVSS: Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute \nSN: Schweizer Norm \nGF: anrechenbare Geschossfläche \nPBG: Planungs- und Baugesetz \nPBV: Verordnung zum Planungs- und Baugesetz \n\nIngress \n\nERR Raumplaner AG \nKasernenstrasse 39 \n9102 Herisau \n\nwww.err.ch \nherisau@err.ch \nTelefon +41(0)713530080 \nFax +41 (0)71 353 00 81 \n\n30.04.2014 / mafo \n\nSeite 2 \n\nERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften Seite 3 \n\n~ --\n\nInhaltsverzeichnis \n\nAllgemeine Bestimmungen 4 \n\nArt. 1 Geltungsbereich 4 \nArt. 2 Zweck 4 \nArt. 3 Verbindlichkeit 4 \n\nII Überbauungs- und Gestaltungsbestimmungen 4 \n\nArt.4 Baubereiche 4 \nArt. 5 Gebäudeausdehnungen 5 \nArt. 6 Ausnützung 5 \nArt. 7 Nutzung 5 \nArt. 8 Gestaltung der Bauten und Anlagen 5 \nArt. 9 Dachgestaltung 5 \n\nIII Freiraumbestimmungen 6 \n\nArt. 10 Umgebungsgestaltung 6 \nArt. 11 Freihaltebereich 6 \nArt. 12 Platzbereich 6 \nArt. 13 Werkleitungskorridor 6 \nArt. 14 Spielplatz 6 \n\nIV Erschliessungsbestimmungen 7 \n\nArt. 15 Parkierung 7 \nArt. 16 Verkehrserschliessung 7 \nArt. 17 Veloabstellplätze 7 \nArt. 18 Entwässerung I Werkleitungen 7 \nArt. 19 Entsorgung 8 \n\nV Umweltbestimmungen 8 \n\nArt. 20 Energie 8 \nArt. 21 Naturgefahren 8 \n\nVI Schlussbestimmungen 9 \n\nArt. 22 Inkraftsetzung 9 \n\n30.04.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\nAllgemeine Bestimmungen \n\nArt. 1 Geltungsbereich \n\n1 Diese SBV gelten für das in der Gestaltungsplan-Karte umgrenzte Gebiet. \n\n2 Sofern nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten die Vorschrif-\nten des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) und der zugehörigen kantonalen Ver-\nordnung (PBV) inkl. der IVHB1\n\n. \n\nArt. 2 Zweck \n\nDer Gestaltungsplan bezweckt: \n\ndie Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau einer zonengemässen \nWohn- und Gewerbeüberbauung entsprechend dem Ergebnis aus den zwei durchgeführten \nVarianzverfahren, \n\ndie Schaffung eines erweiterten Freiraumes entlang der Promenadenstrasse, \n\ndie Regelung der Erschliessung und Parkierung im Plangebiet. \n\nArt. 3 Verbindlichkeit \n\n1 Alle in der Gestaltungsplan-Karte eingetragenen Festlegungen sowie die Sonderbauvorschrif-\nten sind allgemeinverbindlich. \n\n2 Die übrigen Karteninhalte, der Planungsbericht sowie die dem Gestaltungsplan zu Grunde \nliegende Projektstudie (aus dem Wettbewerb hervorgegangenes, überarbeitetes Siegerprojekt \ndes Architekturbüros Staufer & Hasler, Frauenfeld) haben erläuternden Charakter. \n\nII Überbauungs- und Gestaltungsbestimmungen \n\nArt. 4 Baubereiche \n\n1 Mit Ausnahme von Unterniveaubauten und unterirdischen Bauten sind Gebäude2 ausschliess-\nlich in den Baubereichen gestattet. \n\n2 Unterniveaubauten wie Tiefgaragen sind ausschliesslich innerhalb der dafür in der Karte aus-\ngeschiedenen Baulinien für Unterniveaubauten sowie den Baubereichen zulässig. Sie sind zu \nüberdecken und in die Aussenraumgestaltung zu integrieren. \n\n3 Für unterirdische Bauten gilt sinngemäss Art. 4 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften. \n\n1 Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe \n2 IVHB Ziff. 2.1 \n\nSeite 4 \n\n30.04.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\n4 Eine allenfalls benötigte Trafostation ist in den Baubereichen oder innerhalb der Baulinien für \nUnterniveaubauten unter Einhaltung der Bestimmungen der NIS-Verordnung unterzubringen; \nvgl. Art. 20 Abs. 4 SBV. \n\nArt. 5 Gebäudeausdehnungen \n\n1 Innerhalb der in der Karte ausgeschiedenen Baubereiche entfallen die Bestimmungen gemäss \nBaureglement bezüglich Gebäudelängen und -abständen. Vorspringende Gebäudeteile und \nAnbauten dürfen nicht über die Baubereiche herausragen. \n\n2 Die zulässigen Gesamt- wie auch Fassadenhöhen pro Baubereich betragen: \n\nBaubereiche A 1 - A3: maximal 10.5 m \n\nBaubereich B: maximal 7.5 m \n\nBaubereiche C1 - C2: maximal 5.0 m \n\nArt. 6 Ausnützung \n1 Die Summe aller Geschossflächen (GF) darf maximal 6'140 m2 betragen. \n2 Der Ausnützungsbonus nach Art. 12 Abs. 3 Baureglement wird in Art. 6 Abs. 1 bereits berück-\nsichtigt und darf nicht erneut geltend gemacht werden. \n3 Der Zuschlag für privilegierte Parkierungsanlagen nach § 34 PBV und der Zuschlag für ener-\ngieeffizientes Bauen nach § 35 PBV sind erlaubt. \n\n4 Im Sinne des haushälterischen Umgangs mit dem Boden darf die zonengemässe Ausnützung \num nicht mehr als 10% unterschritten werden. \n\nArt. 7 Nutzung \n\n1 Innerhalb des Gestaltungsplangebiets hat der Wohn- respektive Gewerbeanteil je mindestens \n20% zu betragen. \n\n2 Die Erdgeschossfläche ist zu mindestens 50% mit Gewerbe- I Dienstleistungsflächen zu nut-\nzen. \n\nArt. 8 Gestaltung der Bauten und Anlagen \n\n1 Bauten und Anlagen haben insbesondere bezüglich Massstab, Gliederung, Materialwahl und \nFarbgebung in sich und untereinander erhöhten Anforderungen zu genügen und eine gute Ge-\nsamtwirkung zu erzielen. \n\n2 Es ist eine Gesamtüberbauung zu erstellen. Die Gebäude müssen bezüglich architektonischer \nForm und Materialisierung untereinander einheitlich erscheinen. \n\nArt. 9 Dachgestaltung \n\n1 Gebäude sind ausschliesslich als Flachdachbauten zu erstellen. \n\n30.04.2014 I mafo \n\nSeite 5 \n\nERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\n2 Die Flachdächer sind, sofern sie nicht als Terrassen genutzt oder für Solaranlagen benötigt \nwerden, zu begrünen. Massgebend dafür ist die Norm SIA 3125. Als Substrat muss lokales \nErdmaterial mit einer Mächtigkeit von mindestens 30 cm verwendet werden oder in Abweichung \ndavon die erhöhten Anforderungen an den ökologischen Ausgleich gemäss 2.7.2 dieser Norm \nerbracht werden. \n\nIII Freiraumbestimmungen \n\nArt. 10 Umgebungsgestaltung \n\n1 Einfriedungen sind auf eine Höhe von maximal 1.0 m zu beschränken. \n\n2 Entlang des in der Karte bezeichneten Bereiches ist eine Baumreihe zu pflanzen. \n\n3 In den nicht als Freihalte- oder Platzbereich bezeichneten Umgebungsflächen können Anla-\ngen der Erschliessung und Anlieferung angeordnet werden. \n\n4 Innerhalb des Gestaltungsplangebiets kommt die Abstandsregelung nach § 5 des "Gesetzes \nüber Flur und Garten" nicht zur Anwendung. \n\nArt. 11 Freihaltebereich \n\n1 Innerhalb des Freihaltebereiches sind, mit Ausnahme von Wegen, Spiel- und Aufenthaltsein-\nrichtungen sowie einer Retentionsanlage keine Bauten und Anlagen gestattet. \n\n2 Der Grünflächenanteil im Freihaltebereich hat inkl. Rückhaltebecken mindestens 80% zu be-\ntragen. \n\nArt. 12 Platzbereich \n\n1 Der Platzbereich ist als befestigte Fläche auszugestalten. \n\n2 Die Hauszugänge zu den Wohnungen in den Baubereichen A 1, A2 und B haben über den \nPlatzbereich zu erfolgen. \n\n3 Im Platzbereich ist kein motorisierter Verkehr gestattet. \n\nArt. 13 Werkleitungskorridor \n\nDer in der Karte bezeichnete Werkleitungskorridor ist von jeglichen Bauten freizuhalten. Dar-\nüber liegende Anlagen sind in Absprache mit den technischen Betrieben gestattet, soweit die \nZugänglichkeit zum Kanal gewährleistet bleibt. \n\nArt. 14 Spielplatz \n\n1 Für die Bewohner der Baubereiche A - C ist in dem in der Karte bezeichneten Bereich inner-\nhalb des Freihaltebereichs ein Kinderspielplatz zusammen mit der Überbauung zu realisieren. \n\nSeite 6 \n\n30.04.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\n2 Die Grösse des zu erstellenden Kinderspielplatzes muss ein Zehntel der zu Wohnzwecken \ngenutzten oberirdischen Geschossfläche aufweisen, mindestens aber 100 m2\n\n. \n\nIV Erschliessungsbestimmungen \n\nArt. 15 Parkierung \n\n1 Die Anzahl notwendiger Auto-Abstellplätze ist entsprechend der beabsichtigten Nutzungsauf-\nteilung "Wohnen I Gewerbe I Dienstleistung" gemäss der aktuellen VSS/SN-Parkierungsnorm \n640281 (2008) zu bestimmen. \n\n2 Die erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind, mit Ausnahme der Besucher- und \nKundenparkfelder, in einer Einstellhalle unterzubringen, die entweder vollständig unterirdisch ist \noder in Form einer Unterniveaubaute innerhalb der dafür ausgeschiedenen Baulinien I Baube-\nreiche liegt. \n\n3 Entlang der ganzen östlichen Stichstrasse sind oberirdische Besucher- und Kundenparkfelder \nzulässig, die primär den Nutzungen innerhalb des Gestaltungsplangebiets dienen. \n\nArt. 16 Verkehrserschliessung \n\n1 Die Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle ist innerhalb des in der Karte bezeichneten Ein- und \nAusfahrtbereichs ab der Werftstrasse anzuordnen. Mehrere Einstellhallenzu- und wegfahrten \nsind nicht erlaubt. \n\n2 Die Motorfahrzeugerschliessung für die Anlieferung hat ab der Werftstrasse und I oder ab der \nentlang der Ostgrenze verlaufenden Erschliessungsstrasse zu erfolgen. \n\n3 Die Zufahrt zu den oberirdischen Besucherparkplätzen hat ausschliesslich über die \nWerftstrasse und die entlang der Ostgrenze verlaufende Erschliessungsstrasse zu erfolgen. \n\n4 An der in der Karte bezeichneten Stelle ist ein Wendeplatz zu erstellen und dauernd zu sei-\nnem Zwecke freizuhalten. Er muss mindestens auf Sm-Lastwagen ausgerichtet sein. \n\nArt. 17 Veloabstellplätze \n\nIm Bereich der Hauptzugänge sind gut zugängliche Abstellräume für Fahrräder anzuordnen. Die \nAnzahl richtet sich nach dem Baureglement. \n\nArt. 18 Entwässerung I Werkleitungen \n\n1 Die Umgebung der Bauten ist mit einer möglichst geringen Bodenversiegelung zu gestalten. \nOberirdische befestigte Flächen inklusive Parkplätze sind wasserdurchlässig auszubilden. \n\n2 Für das anfallende Meteorwasser ist im Planungsgebiet an der in der Karte bezeichneten \nLage eine Retentionsanlage in Form eines Rückhaltebeckens vorzusehen. Das Rückhaltebe-\ncken ist naturnah zu gestalten. \n\nSeite 7 \n\n30.04.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\n3 Die in der Karte bezeichneten Werkleitungen sind zu verlegen. Die Kosten für die Umleitung \ngehen zu lasten der jeweiligen Werkeigentümer. \n\nArt. 19 Entsorgung \n\nAn der in der Karte bezeichneten Stelle ist ein Sammelplatz für Kehricht und Grüngut zusam-\nmen mit der Überbauung zu realisieren. Die Verlagerung an einen anderen Ort entlang der \nWerftstrasse ist gestattet, wenn ein zumindest gleichwertiger Standort nachgewiesen und recht-\nlich sichergestellt wird. \n\nV Umweltbestimmungen \n\nArt. 20 Energie \n\n1 Priorität bei der Wärmeerzeugung im Gestaltungsplangebiet hat die Nutzung C02-neutraler \nund erneuerbarer Energien. Für räumlich zusammenhängende Wohn- und Gewerbeflächen ist \neine gemeinsame Heizzentrale zu erstellen. Die dezentrale Wärmeerzeugung für Brauchwasser \nist erlaubt. \n\n2 Der Anteil der Energieerzeugung durch fossile Brennstoffe (Gas oder Öl) zur Erzeugung von \nHeizwärme und Warmwasser darf maximal 35% des Gesamtwärmebedarfs decken. \n\n3 Sämtliche Neubauten sind in Minergiebauweise zu erstellen und zu zertifizieren oder haben \nalternativ die erhöhten Zielwerte der SIA Norm 380/1 einzuhalten. \n\n4 Für den allfälligen Bau einer Trafostation ist, in Absprache mit den zuständigen Stellen der \nTechnischen Betriebe der Stadt Kreuzlingen, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein \ngeeigneter Standort zu bestimmen und grundbuchrechtlich sicherzustellen; vgl. Art. 4 Abs. 4 \nSBV. \n\nArt. 21 Naturgefahren \n\n1 Unterniveaubauten und die allenfalls benötigte Trafostation sind mit geeigneten Massnahmen \ngemäss ,,Leitfaden Objektschutznachweis gravitative Naturgefahren" gegen Eindringen eines \nHochwassers zu schützen. \n\n2 Bis zu einer Kote von 397.89 m.ü.M. (HQ100) sind permanente Massnahmen, bis zu einer \nKote von 398.09 m.ü.M. (HQ300) alternativ auch temporäre Massnahmen zu treffen. \n\nSeite 8 \n\n30.04.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nKreuzlingen I Gestaltungsplan Promenade West I Sonderbauvorschriften \n\nVI Schlussbestimmungen \n\nArt. 22 Inkraftsetzung \n\nNach der Genehmigung des Gestaltungsplans ,,Promenade West" durch das Departement für \nBau und Umwelt des Kantons Thurgau, wird der Stadtrat den Zeitpunkt des lnkrafttretens des \nGestaltungsplans beschliessen. \n\nSeite 9 \n\n30.04.2014 I mafo ERR Raumplaner AG \n\n\n\nStadt Kreuzlingen \nWohn- und Gewerbebauland im Baurecht abzugeben \n \nParzelle Nr. 3178: Grundstücksfläche 5'346 m2, erschlossen \nLage: Kreuzlingen, Promenadenstrasse \nZone: Wohn- und Gewerbezone 50  \nGestaltungsplan: GP Promenade West \n \nDie Stadt Kreuzlingen ist Eigentümerin der unverbauten Parzelle Nr. 3178 an der \nPromenadenstrasse. Die Parzelle wird zur Überbauung freigegeben. Es sind unter anderem \ndie Vorgaben des Gestaltungsplans Promenade West zu berücksichtigen. Bevorzugt wird eine \nÜberbauung mit einer gemischten Nutzung für Wohnen und Gewerbe, allenfalls auch für \nalternative Wohnbauformen, sowie ein genossenschaftlicher Bauträger. \n \nDie Parzelle wird von der Stadt Kreuzlingen im Baurecht mit einer Dauer von 50 Jahren oder \ngegebenenfalls längeren Zeitspanne abgegeben; ein Verkauf wird ausgeschlossen. Die \nVergabe erfolgt unter den Kriterien der Art der Nutzung und der architektonischen bzw. \nstädtebaulichen Qualität des Projekts an dieser prominenten Lage. Über die Vergabe \nentscheiden der Stadtrat und der Gemeinderat der Stadt Kreuzlingen. Bewerbungen sind mit \neiner Grobstudie inkl. Projektbeschreibung abzugeben. \n \nInteressenten können Informationsunterlagen beziehen über www.kreuzlingen.ch oder bei der \nStadtkanzlei Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen (Tel. 071 677 62 15, E-Mail: \nkanzlei@kreuzlingen.ch) und sich bis spätestens 31. August 2020 unter Abgabe der \nschriftlichen und eingeschriebenen Bewerbungsunterlagen bei der gleichen Adresse \nbewerben. \n\nBeilage 6\n\n\n\nBeilage 7\nB\n\neilage 7\n\n\n\n\n\n\n\nIMMOBILIENBEWERTUNG\n\nOBJEKT Baulandparzelle mit 5'346 m2 Grundstücksfläche\n\nWohn- und Gewerbezone WG50 / Gestaltungsplan "Promenade West"\n\nWerft-/Promenadenstrasse, 8280 Kreuzlingen\n\nLIEGENSCHAFT Liegenschaft Nr. 3178 Grundbuch Kreuzlingen\n\nEIGENTÜMERIN Stadt Kreuzlingen, Peter Bergsteiner, 8280 Kreuzlingen\n\nAUFTRAGGEBERIN Stadt Kreuzlingen, Peter Bergsteiner, 8280 Kreuzlingen\n\nBEWERTUNGSEXPERTIN ImmoPromote, Franziska Wirz, Weingartenstrasse 10, 8269 Fruthwilen\n\nBEWERTUNGSZWECK Ermittlung Landwert\n\nGUTACHTEN Nr. 27-2022-02\n\nSTICHTAG 29. August 2022\n\nLANDWERT 3'260'000.-                                      d.h. Fr. 610.-/m2\n\nBeilage 8\n\n\n\nZUSAMMENFASSUNG\n\nLandwert 3 260 747 CHF\n\nBemerkung zum Verkehrswert\n\n+ Der Entsorgungshof im abgrenzenden Werkhof wurde zwischenzeitlich an einen anderen Standort verlegt.\n\nDie geringeren Immissionen sind sicher ein Vorteil für eine mögliche Wohnüberbauung.\n\nDiese Bewertung basiert auf der Annahme, dass im Baufeld A3 ein Hotel mit einfachen Hotelzimmern, Self-Checking\n\nund Frühstück (ohne Restaurant) erstellt wird.\n\nDie Bewertung basiert auf Annahme einer möglichen Bebauung gemäss den Vorgaben Gestaltungsplan\n\nGemäss Thurgauer Bodenpreis-Basisdaten 2022 liegt der Quadratmeterpreis für Bauland in Kreuzlingen in der \n\nWG-Zone zwischen CHF 613 und 878, was einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 745 ergibt.\n\nHinweise\n\nAbklärungen zu treffen.\n\nDie Preise werden nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Schätzung erfolgt nach den Regeln des Schätzungs-\n\nwesens und unseren Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierbarkeit. Wie bei einer Bewertung üblich,\n\nhandelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des Ermessensspielraumes ermittelten Wertes.\n\nDiese Expertenbeurteilung stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sie ist eine objektive Betrachtung der Expertin\n\nunter Berücksichtigung der bewertungsrelevanten Gegebenheiten.\n\nRechtsverzicht\n\nDie Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung zwischen dem Auftraggeber, Eigentümer\n\nund der Bewerterin oder Interessenten der Liegenschaft sowie anderen Personen zu.\n\nFruthwilen, 28. September 2022\n\nIMMOPROMOTE\n\nBERATUNG SCHÄTZUNG VERKAUF \n\nFranziska Wirz\n\nImmobilienschätzerin mit eidg. FA\n\n"Promenade West" mit Sonderbauvorschriften. Die eingesetzten Zahlen sind Erfahrungs- und Marktwerte.\n\nauch ohne einen Eintrag im Verdachtsflächenkataster, kontaminiert sein. Diese Bewertung geht von der\n\nVoraussetzung aus, dass keine Belastungen vorhanden sind. Für eine genauere Beurteilung wären noch zusätzliche\n\nDie Bewerterin geht davon aus, dass die Unterlagen und Dokumente korrekt sind.\n\nEin Landwert von gerundet CHF 3 260 000 für die Baulandparzelle Nr. 3178 an der Werft-/Promenadenstrasse\n\nin der Wohn- und Gewerbezone WG50 darf als realistisch bezeichnet werden. Der m2 Preis beträgt CHF 610.\n\nWertreiber\n\nDie Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Dokumente. Grundstücke können,\n\n+ Nachfrage nach baureifem und erschlossenem Bauland ist gross.\n\nNutzung von mind. 20 % zwingend. Nachfrage nach Büros, Verkauf und Gewerbe geringer als Wohnen → weniger attraktiv.\n\nVeränderungen zur Vorbewertung\n\nAnnahmen\n\n- Gemäss Gestaltungsplan "Promande West" sowie den Sonderbauvorschriften vom 30.04.2014 ist eine gewerbliche\n\nVergleichswertmethode (Hedonisches Modell)\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 2\n\n\n\nAuftrag und Landwertermittlung der Baulandparzelle mit rechtsgültigem Gestaltungsplan.\n\nBewertungszweck\n\nBesichtigung und Für die Landwertermittlung wurde die Lage/Baulandparzelle vor Ort am\n\nStichtag 29. August 2022 besichtigt. \n\nBewertungsgrundlagen Grundbuch-Auszug vom 07.01.2016\n\nAuszug ÖREB Kataster\n\nGestaltungsplan "Promenade West" Sonderbauvorschriften vom 30.04.2014\n\nGestaltungsplan "Promenade West" Planungsbericht vom 14.11.2014\n\nPlanbeilage zum Gestaltungsplan "Promenade West" vom 30.04.2014\n\nAusgangslage Auf der Liegenschaft Nr. 3178 Grundbuch Kreuzlingen besteht ein rechtsgültiger\n\nGestaltungsplan. Die Überbauungs- und Gestaltungsbestimmung sind in den \n\nSonderbauvorschriften des Gestaltungsplan "Promenade West" geregelt. \n\nAnnahme für Projekt Für die Landwertermittlung wird ein Bebauungsszenario angenommen gemäss Sonder-\n\nbauvorschriften:\n\nBaufelder A1, A2 und A3: max. Baubereich und max. Gebäudehöhe\n\nBaufeld B: max. Baubereich und max. Gebäudehöhe\n\nBaufeld C1 und C2: max. Baubereich und max. Gebäudehöhe\n\nUntergeschosse: Keller, Archiv und Technik im jedem Gebäude, plus\n\ngemeinsame Tiefgarage ca. 80 TG-Plätze\n\nAnnahmen: Baufeld A3 als gewerbliche Nutzung (Hotel, einfach\n\nausgestattet, mit Self-Checking, nur Frühstück)\n\nRestliche Baufelder als Wohnungen\n\nGeschossfläche total für Projektannahme ca. 6'474 m2.\n\nGemäss Sonderbauvorschriften dürfen 6'140m2 Geschossflächen realisiert werden.\n\nMit den Zuschlägen von 10% für privilegierte Parkierungsanlagen und 10 %\n\nfür den Minergie-Baustandard gem. PBV erfüllt die Projektannahme die bau-\n\nrechtlichen Auflagen.\n\nAufbau der Wertermittlung □ Festlegung der Erstellungskosten für die Projektbaute gemäss den Vorgaben der\n\nSonderbauvorschriften. Annahme durchschnittlicher Ausbau, Gewerbeflächen\n\nim Edelrohbau.\n\n□ Ermittlung Landwert über Ertragswert (Rückwärtsrechnung).\n\nMit dem Kapitalisierungssatz wird der potentielle Mietwert kapitalisiert, um den\n\nErtragswert der Projektbaute zu erhalten.\n\n□ Ermittlung Landwert über Verkaufspreise (Rückwärtsrechnung).\n\nFlächen Parzellenfläche 5 346 m2\n\nAltlasten Gemäss dem elektronischen Katasters der belasteten Standorte sind auf der\n\nLiegenschaft Nr. 3178 keine Einträge oder Hinweise vorhanden.\n\nDienstbarkeiten, Vor- Es bestehen keine wertrelevanten Eintragungen. Annahme der Grundbuchauszug vom\n\nund Anmerkungen 07.01.2016 ist noch aktuell.\n\nAUFTRAG, GRUNDLAGEN UND AUFBAU\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 3\n\n\n\nSTANDORT \n\nMakrokarte\n\nMakrolage\n\nStandort\n\nMikrolage\n\nBesonnung Die Besonnung darf als gut bezeichnet werden.\n\nQuartier, Umgebung Die Baulandparzelle befindet sich in unmittelbarer Seenähe. Auf der Nord befinden sich\n\nEinfamilienhäuser. Ostseitig befinden sich Wohn- und Gewerbebauten. Auf der Süd- und \n\nWestseite befindet sich die Werkhofanlage der Stadt Kreuzlingen. Der früher einge-\n\ngliederte Entsorgungshof wurde zwischenzeitlich verlegt.\n\nVon den Gebäuden A1 bis A3 eventuell eingeschränkte Seesicht vorhanden.\n\nDie Gemeinde Kreuzlingen liegt in der Agglomeration Kreuzlingen (CH) und zählt 22'390 \n\nEinwohner (Veränderung 2017 bis 2020: 2.7%). Die Zahl der Beschäftigten \n\n(Vollzeitäquivalente) im Industrie- und Dienstleistungssektor betrug im Jahr 2019 9'618. \n\nDer Anteil der einkommensstarken Personen (steuerbares Jahreseinkommen >75'000 \n\nCHF) lag in Kreuzlingen im Jahr 2018 bei 31.1% (Schweiz: 33.2%). Der Anteil der \n\neinkommensschwachen Personen (steuerbares Jahreseinkommen <50'000 CHF) lag im \n\nJahr 2018 bei 39.3% (Schweiz: 37.7%).\n\nVon Kreuzlingen aus können innerhalb einer halben Stunde mit dem Auto 349'033 \n\nEinwohner und 159'951 Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) in der Schweiz erreicht \n\nwerden (zum Vergleich Stadt Zürich: 1'655'253 Einwohner und 1'189'046 Beschäftigte). \n\nMit öffentlichen Verkehrsmitteln sind es innerhalb einer halben Stunde 44'458 \n\nEinwohner und 22'679 Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) (zum Vergleich Stadt Zürich: \n\n906'664 Einwohner und 813'152 Beschäftigte).\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 4\n\n\n\nMARKT\n\nMikrokarte\n\n  Marktsituation\n\nDie mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt bei CHF 202 pro m² und Jahr, 6.9% über dem nationalen \n\nDurchschnitt von CHF 189 pro m² und Jahr. Die Leerstandsquote bei Mehrfamilienhaus-Wohnungen lag im Mittel der letzten \n\nfünf Jahre mit 2.0% gleich hoch wie der Schweizer Referenzwert von 2.0%. Die Angebotsquote für Mietwohnungen (Anzahl \n\nausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum Bestand) bewegt sich bei 6.9% (Schweiz: 6.2%). In Kreuzlingen gibt es total \n\n11'830 Wohneinheiten. Der Mietwohnungsanteil beträgt 64.5%. Von 2015 bis 2019 wurden jährlich im Mittel 128 neue \n\nWohnungen gebaut, was 1.3% des Bestandes entspricht (Schweiz: 1.3%).\n\nDer mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei CHF 7'440 pro m², etwa gleich dem nationalen Durchschnitt von \n\nCHF 7'710 pro m². Die Leerstandsquote bei Mehrfamilienhaus-Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit 2.0% \n\ngleich hoch wie der Schweizer Referenzwert von 2.0%. Die Angebotsquote für Eigentumswohnungen (Anzahl \n\nausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum Bestand) bewegt sich bei 2.3% (Schweiz: 3.9%). In Kreuzlingen gibt es total \n\n11'830 Wohneinheiten. Der Anteil Eigentumswohnungen beträgt 21.5%. Von 2015 bis 2019 wurden jährlich im Mittel 128 \n\nneue Wohnungen gebaut, was 1.3% des Bestandes entspricht (Schweiz: 1.3%).\n\nIn Kreuzlingen liegen die mittleren Angebotsmieten (netto) für Büros bei CHF 179 pro m² und Jahr. Dieser Wert liegt unter \n\ndem Schweizer Referenzwert von CHF 225 pro m² und Jahr. Im Standort- und Marktrating von Wüest Partner, welches auf \n\nBasis von rund 300 Faktoren die Standortattraktivität für Büronutzungen für jede Gemeinde berechnet, gilt Kreuzlingen als \n\nOrt mit guter Standortqualität für Büronutzungen (3.9 Punkte auf einer Skala von 1 [Gemeinde mit extrem schlechter \n\nStandortqualität] bis 5 [Gemeinde mit exzellenter Standortqualität]). In den letzten 3 Jahren hat sich das Standort- und \n\nMarktrating für Büroflächen für die Gemeinde Kreuzlingen kaum verändert um -0.2 Punkte.\n\nIn Kreuzlingen liegen die mittleren Angebotsmieten (netto) für Verkaufsflächen bei CHF 159 pro m² und Jahr. Dieser Wert \n\nliegt im Bereich des Schweizer Referenzwertes von CHF 163 pro m² und Jahr. Im Standort- und Marktrating von Wüest \n\nPartner, welches auf Grund von rund 300 Faktoren die Standortattraktivität für Verkaufsflächen für jede Gemeinde \n\nberechnet, gilt Kreuzlingen als Ort mit überdurchschnittlicher Standortqualität (3.7 Punkte auf einer Skala von 1 [Gemeinde \n\nmit extrem schlechter Standortqualität] bis 5 [Gemeinde mit exzellenter Standortqualität]). In den letzten 3 Jahren hat sich \n\ndas Standort- und Marktrating für Verkaufsflächen für die Gemeinde Kreuzlingen leicht verschlechtert um -0.3 Punkte.\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 5\n\n\n\nBAUKOSTEN\n\nErmittlung Baukosten für ein mögliches Bauvorhaben gemäss den Gestaltungsplan "Promenade West"\n\nmit den Sonderbauvorschriften.\n\nBKP 1 Vorbereitungskosten\n\nBaubereich GF Etagen GF total RH NF total Fr./m3\n\nA1 468 3 1 404 3,5 1 053 680\n\nA2 476 3 1 428 3,5 1 071 680\n\nA3 379 3 1 137 3,5 853 780\n\nB 167 2 334 3,75 251 680\n\nC1 311 1 311 5 233 650\n\nC2 165 1 165 5 124 650\n\nBKP 2 Zwischentotal 3 584\n\nUG gemäss 1 695 1 1 695 4 380\n\nBaulinie UG\n\nBKP 2 Total 6 474\n\nBKP 4  Umgebung 6% von\n\nBKP 5  Baunebenkosten 8% von\n\nTotal Erstellungskosten\n\nBemerkungen:\n\nNF: reine Nutzungsfläche für Vermietung, Verkauf. Faktor 0,75 von GF. Abzug wird gemacht für Treppenhaus,\n\nGangbereich, Technikraum, Liftschacht, Wände.\n\nAnteil Gewerbe muss mind. 20 % betragen; d.h. 3'584 m2 NF x 0,2 = 715 m2 für gewerbliche Nutzung.\n\nDiese Bewertung geht davon aus, dass im Baufeld A3 ein Hotelgebäude mit ca. 20 einfachen Zimmern, Self-\n\nChecking, einfaches Frühstück, ohne Restaurant erstellt wird. Gewerbeanteil somit rund 25 %.\n\nAnnahme Auslastung 60 % / Zimmerpreis im Durchschnitt 120.- / 20 Zimmer x 120.- x 220 Tage = 528'000.-/Jahr\n\nKosten für Personal: ca. 300 % Arbeitspensum / Personalkosten rund 300'000/Jahr\n\nDeutlich höhere Instandhaltungskosten als bei Wohnungen / 850 m2 à Fr. 30.-/m2 = 25'500\n\nDie Erstellungskosten für das Hotelgebäude werden höher ausfallen als bei Wohnbauten.\n\n6 780 2 576 400Fr.      \n\n14 819 270Fr.    \n\n17 524\n\n1 253 851 700Fr.         \n\n1 555 1 010 750Fr.      \n\n825 536 250Fr.         \n\n16 893 968Fr.   \n\n12 242 870Fr.   \n\n14 819 270Fr.          1 185 542Fr.      \n\n14 819 270Fr.          889 156Fr.         \n\n0\n\n4 914\n\n3 980\n\n3 341 520Fr.      \n\n3 104 010Fr.      \n\n4 998 3 398 640Fr.      \n\nKubatur\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 6\n\n\n\nErtragswert\n\nFr./m2\n\nVerkauf\n\nGewerbe Annahme Hotel 25 % m2 4 500\n\nWohnen 75 % m2 7 400\n\nTiefgaragenplätze ca. 80 Stück à 35 000\n\nTotal Verkaufserlös\n\nVermietung\n\nGewerbe Annahme Hotel 25 % m2\n\nWohnen 75 % m2 200\n\nTiefgaragenplätze ca. 80 Stück à 130\n\nMietwerteinnahmen\n\n3,00 % von -\n\n3,00 % von -\n\n4,00 % von -\n\n0,40 % von -\n\n0,80 % von -\n\n3,375 %\n\nGewichtung 1,0\n\nGewichtung 1,0\n\n-\n\n10 % -\n\n850 228 000Fr.               \n\n2 730 546 000Fr.               \n\n124 800Fr.               \n\n2 730 20 202 000Fr.         \n\n26 827 000Fr.         \n\n2 800 000Fr.           \n\n850 3 825 000Fr.           \n\n0,75 x 3 % + 0,25 x 4,50%\n\nBERECHNUNG\n\nNWF\n\n898 800Fr.               \n\nMietwert 898 800Fr.              \n\nMietzinsrisiko Wohnen und Gewerbe 898 800Fr.             26 964Fr.                \n\nBetriebskosten (Steuern, Abgaben, Versicherung) 898 800Fr.             26 964Fr.                \n\n606 192Fr.              \n\nVerwaltungskosten 898 800Fr.             35 952Fr.                \n\nInstandhaltungskosten, höher wegen Anteil Hotel 16 893 968Fr.       67 576Fr.                \n\nErtragswert über Verkaufspreise 26 827 000Fr.        \n\n./. Erstellungskosten 16 893 968\n\nRückwärtsrechnung Landwert\n\nErtragswert 22 394 128\n\nErtragswert über Vermietung 17 961 256Fr.        \n\nErtragswert über Gewichtung\n\nErlös\n\nLeicht überdurchschnittliche Wohnlage für Eigentumswohnungen. Mit den nach wie vor tiefen Hypothekarzinsen und\n\nNachfrage sicher interessant. Aktuelle immer noch grosser Anlagedruck für Investoren. Deshalb wäre auch eine \n\nMietüberbauung gefragt.\n\nZinssatz Kapitalisierung 17 961 256Fr.        \n\nErtragswert 17 961 256\n\nInstandsetzungskosten 16 893 968Fr.       135 152Fr.              \n\nTotal (Basis Kapitalisierung)\n\n22 394 128Fr.         \n\n2 239 413./. Weitere Kosten (Vermarktungskosten, Risiko, Gewinn etc.)\n\n= Rohbaulandwert für ganze Arealfläche, Stand Bewertungszeitpunkt 3 260 747Fr.           \n\nLandpreis pro Quadratmeter 610Fr.                      \n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 7\n\n\n\nFOTOS\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 8\n\n\n\nDEFINITIONEN\n\nRealwert\n\nErtragswert\n\nVerkehrswert\n\nMietzins\n\nMietwert\n\nKapitalisierungssatz\n\nLageklasse\n\nLandwert\n\nUnterschiede aus Lage, baulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad wert-\n\nbestimmend.\n\neiner Verhältniszahl Boden- zu Gebäudewert. \n\nDer Landwert samt den Erschliessungs- und Umgebungsaufwänden ist grundsätzlich vor \n\nallem abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus vorhandener \n\nNutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der Liegenschaft untergeordnete Bedeutung bei-\n\ngemessen wird, wie z.B. im Eigenheimbereich, orientiert sich der Bodenwert vorwiegend an\n\nden örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei Preisvergleich sind aber auch dann\n\nMethode zur Bestimmung des Landwertes für den massgebenden Landbedarf anhand\n\nwelcher sich an den tatsächlichen Liegenschaftenkosten orientiert, unter Berücksichtigung\n\neines Minderwertes für die technische Entwertung (Altersentwertung).\n\nGemäss bundesrechtlicher Definition ist der Vekehrswert "…. Der Preis, zu dem\n\nGrundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der \n\nbetreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden".  Er entspricht\n\ndefinitionsgemäss dem Marktpreis, den die Mehrheit einer objekttypischen\n\nKäufergruppe zu bezahlen bereit wäre.\n\nAktueller Mietzins gemäss Mietvertrag.\n\nErtrag im neuwertigen Zustand.\n\nDer Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige Verhältniszahl in Prozent,\n\nmit welcher aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird.\n\nneuster Erkenntnis wird der Ertragswert über einen korrekten Kapitalisierungssatz ermittelt,\n\nder alten Bausubstanz gegenüber der genau gleichen neuen Bausubstanz. Er\n\nentspricht dem Geldbetrag, der notwendig wäre, um einen neuwertigen Zustand\n\nwiederherzustellen, ohne gleichzeitig Qualitätsverbesserungen zu bewirken.\n\nSubstanzwert\n\nDer Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) entspricht dem Sachwert\n\neines durch Alter oder andere Ursachen nicht mehr neuwertigen Gebäudes.\n\nDie Ermittlung des Zeitwertes erfolgt daher, indem vom geschätzten Neuwert der\n\ngeschätzte Minderwert in Abzug gebracht wird.\n\nDer Ertragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und Kapitalisierungssatz. Er entspricht\n\nder Kapitalsumme, die aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Nach\n\nDie Altersentwertung (auch technische Entwertung genannt) ist der Wertverlust\n\nDer Realwert (auch Sachwert genannt) setzt sich zusammen aus Substanzwert und\n\nLandwert.\n\nNeuwert\n\nDer Neuwert entspricht den notwendingen Erstellungskosten für eine neuwertige\n\nBaute, welche nachhaltig die gleichen Anforderungen erfüllen und die gleichen\n\nNutzungen erbringen kann, wie die zu schätzende Baute. Davon wird ein Mehr-\n\noder Minderwert (technische Entwertung oder Aufwertung) abgezogen oder dazu-\n\ngezählt. Der Abzug resp. der Zuschlag wird individuell für die herrschenden\n\nVerhältnisse gewählt.\n\nAltersentwertung\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 3178 "Promenade West", Kreuzlingen Seite 9\n\n\n\n\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nAuszug aus dem Kataster der öffentlich-\nrechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n(ÖREB-Kataster)\n\nGrundstück-Nr. 3178\n\nE-GRID CH396877896789\n\nGemeinde (BFS-Nr.) Kreuzlingen (4671)\n\nGrundbuchamt Kreuzlingen\n\nFläche 5346 m2\n\nAuszugsnummer 1661756037\n\nErstellungsdatum des Auszugs 29.08.2022\n\nKatasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation, Promenadenstrasse 8, 8510 Frauenfeld\n\nBeglaubigung\nGemäss Geo IV § 34, http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193\n\n(Stempel) (Datum) (Unterschrift)\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 1/9\n\nhttp://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nÜbersicht ÖREB-Themen\n\nEigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück 3178 in Kreuzlingen betreffen\nSeite\n\n3 Vorpublikation Nutzungsplanung\n\n4 Nutzungsplanung\n\n6 Gestaltungsplan\n\n7 Lärmempfindlichkeitsstufen\n\nEigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen\n\nBaulinienplan Baulinien Flughafenanlagen\n\nNatur- und Kulturobjekte Sicherheitszonenplan\n\nAmphibienlaichgebiete Schutzpläne TG KbS Thurgau\n\nFlachmoore Schutzpläne TG KbS im Bereich des Militärs\n\nHoch- und Übergangsmoore KbS im Bereich der zivilen Flugplätze\n\nKleinsiedlungen KbS im Bereich des öffentl. Verkehrs\n\nProjektierungszonen Nationalstrassen Vorpublikation Schutzzonen\n\nBaulinien Nationalstrassen Grundwasserschutzzonen\n\nProjektierungszonen Eisenbahnanlagen Grundwasserschutzareale\n\nBaulinien Eisenbahnanlagen Statische Waldgrenzen\n\nProjektierungszonen Flughafenanlagen\n\nAllfällige Eigentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind\n\nWaldabstandslinien\n\n  Allgemeine Informationen\nDer Inhalt des ÖREB-Katasters wird als bekannt vorausgesetzt. Der Kanton\nThurgau ist für die Genauigkeit und Verlässlichkeit der gesetzgebenden\nDokumente in elektronischer Form nicht haftbar. Der Auszug hat rein\ninformativen Charakter und begründet insbesondere keine Rechte und\nPflichten. Rechtsverbindlich sind diejenigen Dokumente, welche\nrechtskräftig verabschiedet oder veröffentlicht worden sind. Mit der\nBeglaubigung des Auszugs wird die Übereinstimmung des Auszuges mit\ndem ÖREB-Kataster zum Zeitpunkt der Auszugserstellung bestätigt. Ob\nbei Sondernutzungsplänen altes oder neues kantonales Planungs- und\nBaurecht angewendet werden muss, kann bei der zuständigen\nGemeindebehörde nachgefragt werden.\nWeitere Informationen zum ÖREB-Kataster finden Sie unter \nhttps://geoinformation.tg.ch oder https://cadastre.ch.\n\n Grundlagendaten\nDaten der Amtlichen Vermessung. Plan für das Grundbuch (TG),\nLandeskarten (swisstopo). Stand der Amtlichen Vermessung: 2022-08-25\n\n  Haftungsausschluss Kataster der belasteten Standorte (KbS)\nDer Kataster der belasteten Standorte (KbS) wurde anhand der vom\nBundesamt für Umwelt BAFU festgelegten Kriterien erstellt und wird\nfortwährend aufgrund neuer Erkenntnisse (z.B. Untersuchungen)\naktualisiert. Die im KbS eingetragenen Flächen können vom tatsächlichen\nAusmass der Belastung abweichen. Erscheint ein Grundstück nicht im\nKbS, besteht keine absolute Gewähr, dass das Areal frei von jeglichen\nAbfall- oder Schadstoffbelastungen ist. Bahnbetrieblich, militärisch und für\ndie Luftfahrt genutzte Standorte liegen im Zuständigkeitsbereich des\nBundes. Für weitere Informationen wenden Sie sich an die kantonale\nAltlastenfachstelle: umwelt.afu@tg.ch, bzw. https://umwelt.tg.ch > Abfall\nund Boden > Altlasten.\n\nUm einen aktualisierten Auszug\naus dem ÖREB-Kataster zu\nerhalten, scannen Sie bitte\nden QR-Code.\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 2/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nVorpublikation Nutzungsplanung\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Grundnutzungszonen 5346 m2 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Gestaltungsplan\n\nRechtsvorschriften Vorpublikation Nutzungsplanung Laufende Änderung Grundnutzungszonen\n  \n\n  Revision Ortsplanung (Beginn der Vorpublikation: 30.03.2022)\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 3/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nNutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Wohn- und Gewerbezone 50 (WG50) 5346 m2 100%\n\nGestaltungsplanpflicht (GP) 5346 m2 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Strassenverkehrsfläche im Baugebiet (StrB)\n\nErholungs- und Freizeitzone\n\nWohnzone 33 (W33)\n\nIndustrie- und Gewerbezone 2 (IG2)\n\nVollständige Legende http://map.geo.tg.ch/apps/oereb/geo/pdf/ZonenplanLegende.pdf\n\nRechtsvorschriften Nutzungsplanung Zonenplan <2000>, Nr. 638 in Kraft seit 04.07.2000\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\n\nNutzungsplanung Zonenplan <2000> Werftstrasse Süd, Nr. 45 in Kraft seit\n03.05.2012\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/10647\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8300\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8301\n\nNutzungsplanung Baureglement <2000> Stand 2000 in Kraft seit\n01.09.2012\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\nGesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),\nRB 814.03 in Kraft seit 22.02.2020\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2245?locale=de\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 4/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700 in Kraft seit 01.04.2022\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nBundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700\nin Kraft seit 01.01.2019\n  https://www.lexfind.ch/tolv/220739/de\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 5/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nGestaltungsplan\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Gestaltungsplan 5346 m2 100%\n\nRechtsvorschriften Gestaltungsplan Promenade West, Nr. 14 in Kraft seit 01.07.2015\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11534\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11535\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11536\n\nGesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700 in Kraft seit 01.04.2022\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nBundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700\nin Kraft seit 01.01.2019\n  https://www.lexfind.ch/tolv/220739/de\n\nWeitere Informationen und Hinweise Bei der zuständigen Gemeindebehörde kann nachgefragt werden, ob bei\nSondernutzungsplänen altes oder neues kantonales Planungs- und\nBaurecht angewendet werden muss.\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 6/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nLärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Stufe III 5346 m2 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Stufe IV\n\nStufe II\n\nRechtsvorschriften Lärmempfindlichkeitsstufen Zonenplan <2000>, Nr. 638 in Kraft seit\n04.07.2000\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\n\nLärmempfindlichkeitsstufen Baureglement <2000> Stand 2000 in Kraft\nseit 01.09.2012\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\nGesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),\nRB 814.03 in Kraft seit 22.02.2020\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2245?locale=de\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700 in Kraft seit 01.04.2022\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nLärmschutz-Verordnung (LSV), SR 814.41 in Kraft seit 01.07.2021\n  https://www.lexfind.ch/tolv/208515/de\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 7/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 8/9\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nGlossar/Abkürzungen\n\nAltlV: Verordnung vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung) (SR\n\n814.680)\n\nBFS-Nr.: Gemeindenummer aus amtlichem Gemeindeverzeichnis\n\nEBG: Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 1957 (SR 742.101)\n\nE-GRID: Eidgenössischer Grundstücksidentifikator\n\nGSchG: Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz) (SR 814.20)\n\nGSchV: Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201)\n\nLFG: Bundesgesetz vom 21. Dezember 1948 über die Luftfahrt (Luftfahrtgesetz) (SR 748.0)\n\nLSV: Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)\n\nNSG: Bundesgesetz vom 8. März 1960 über die Nationalstrassen (SR 725.11)\n\nNSV: Nationalstrassenverordnung vom 7. November 2007 (SR 725.111)\n\nÖREB: Öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums\n\nÖREB-Kataster: Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n\nÖREBKV: Verordnung vom 2. September 2009 über den Kataster der öffentlich-rechtlichen\n\nEigentumsbeschränkungen (SR 510.622.4)\n\nRPG: Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) (SR 700)\n\nUSG: Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) (SR 814.01)\n\nVIL: Verordnung vom 23. November 1994 über die Infrastruktur der Luftfahrt (RS 748.131.1)\n\nWaG: Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz) (SR 921.0)\n\nWaV: Verordnung vom 30. November 1992 über den Wald (Waldverordnung) (SR 921.01)\n\nPowered by TCPDF (www.tcpdf.org)\n\n29.08.2022   08:53:57   1661756037 Seite 9/9\n\nhttp://www.tcpdf.org\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nBaulandbewertung\n\nBewertungsobjekt Liegenschaft Nr. 3178\nBaulandparzelle\nPromenadenstrasse/Werftstrasse\n8280 Kreuzlingen\n\nEigentümer Stadt Kreuzlingen\nHauptstrasse 62\n8280 Kreuzlingen\n\nAuftraggeber Stadt Kreuzlingen\nHerr Peter Bergsteiner\nHauptstrasse 62\n8280 Kreuzlingen\n\nAuftragnehmer lw liegenschaftenwerte gmbh\nLinus Weber\nImmobilienbewerter CAS FH\nHobrigstrasse 12\n8583 Sulgen\n\nTelefon: +41 79 724 25 25\nE-Mail: lw@liegenschaftenwerte.ch\nMitglied SIV Schweizer Immobilienschätzer-Verband\n\nAnlagecode LW_2022-168 \n\nStichtag 26.09.2022 \n\nBeilage 9\n\n\n\nInhaltsverzeichnis\n\nZusammenfassung 1\n\nBasisdaten/Kennzahlen 3\n\nProjektkennzahlen 4\n\nAuftrag/Grundlagen 5\n\nMakrolage 6\n\nMikrolage 7\n\nGrundstück 8\n\nErtragswert 9\n\nMieterspiegel 10\n\nNutzungskosten 11\n\nInvestitionen 12\n\nVorbehalte/Beilagen 13\n\nDefinitionen/Glossar 14\n\nBilddokumentation 15\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen\n\n\n\nZusammenfassung\n\nBemerkung zum Verkehrswert Der Verkehrswert ist der Preis, zu dem Liegenschaften gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage \nund Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft \nwerden. Er entspricht dem Marktpreis, den ein kaufwilliger Interessent am \nBewertungsstichtag für die betreffende Immobilie unter Berücksichtigung aller \nWerteinflüsse zu bezahlen bereit wäre.\n\n3’500’000 CHF\n\nZusammenfassung\nDie Baulandparzelle befindet sich im Dreieck der Promenadenstrasse und der Werftstrasse \nDer Wert dieser Baulandparzelle mit einer Fläche von total 5'346 m2, besteht durch die \nnahe und ruhige Lage zum See, sowie einem bewilligtem Gestaltungsplan. Demgegenüber \nsteht ein Baugrund der spezielle Massnahmen zur Bebauung (Pfählung, ev. Abdichtung) \nbenötigt.\n\nWertermittlung mit der Residualwertmethode\n\nBezogen auf die gesamte Parzellenfläche von 5346 m2 entspricht der Wert von CHF \n3'500'000 einem Wert von CHF ca. 655/m2.\n\nResidualwert \n\nZusammenfassung\n\n• Baulandparzelle Nr. 3178Wertelemente\n\n• Nutzung des Grundstückes gemäss Gestaltungsplan\n• Überbauung mit Mietwohnungen und einem Gewerbeanteil von 20%\n• Projektkosten inkl. Pfählung\n• Mietflächen und Mietwerte\n• Aufteilung Wohneen/Gewerbe 80% zu 20%\n• Hotelbetrieb: Aufgrund des aktuellen Planungsstandes hat die Teilnutzung eines\n\nGebäudes als Hotel auf den Landwert keinen Einfluss. Allfällig höhere Einnahmen\nwerden durch die höheren Verwaltungskosten und den höheren Erneuerungsbedarf\nwieder kompensiert.\n\nAnnahmen\n\n• Gestaltungsplan mit den Vorgaben von Nutzung und Baukörpern\n• Mit der zusätzlichen Nutzung aufgrund des Gestaltungsplan hat das Grundstück\n\ngrundsätzlich eine Aufwertung erfahren. Leider wurde diese Aufwertung durch die\nVorgaben der Nutzung (Wohnen mit einem Gewerbesanteil von 20%) zu einem Teil\nwieder zunichte gemacht.\n\n• Baugrund welcher eine vollständige Unterkellerung nicht zulässt, respektive nur mit\nentsprechend kostenintensiven Massnahmen.\n\n• Zusätzliche Kosten für Pfählung und allenfalls Fundation.\n\nWerttreiber\n\n• Massnahmen für die Baugrundverbesserung.Kritische/offene Punkte\n\n• Die Ausnützung des Grundstücks beträgt dank dem Gestaltungsplan ca. 7'100 m2 BGF.\nDies ergibt aufgrund der Baufelder, der Gebäudehöhen und der Nutzungsvorgaben\nvermietbare Flächen von ca. 2'890  m2 VMF für Wohnzwecke sowie 735 m2 VMF für\nGewerbenutzung.\n\n• Die Parzelle ist vollständig erschlossen.\n\nHinweise\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 1\n\n\n\nZusammenfassung\n\nBaulandparzellen können mit verschiedenen Methoden bewertet werden. Die vorliegende \nBewertung wurde mit der Residualwertmethode erstellt.\n\nWirtschaftlichkeit\n\nSulgen, 29.09.2022\n\nDer Bewertungsexperte:\n\nLinus Weber\n\nOrt, Datum und Unterschrift\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 2\n\n\n\nBasisdaten/Kennzahlen\n\nEigentum/Nutzung\n\nEigentumsform Alleineigentum\n\nEigentumsanteil 100 %\n\nEigennutzung nein\n\nAnlageart Bauland\n\nBetreiberliegeschaft nein\n\nGrundbuch\n\nGB Amt Kreuzlingen\n\nGB Kataster Nr. 3178\n\nGB Planummer 18\n\nGB Lagebezeichnung Sonewise\n\nGrundstücksfläche 5’346 m²\n\nPlanung/Recht\n\nBauzone Wohnzone W2b\n\nDenkmalschutz kein Eintrag\n\nAltlasten kein Eintrag\n\nBaudaten\n\nBaujahr 2023\n\nVermietbare Fläche 3’615 m²\n\nReprokosten Bauwerk 16’627’250 CHF\n\nNutzungsarten\n\nWohnfläche 2’890 m²\n\nGewerbeflächen 725 m²\n\nAnzahl Garagenplätze 45 Stk\n\nWohnungstypen\n\nAnzahl 3-3½ Zimmerwohnungen 34 Stk\n\nWerte\n\nVerkehrswert (VW) 20’890’000 CHF\n\nErtragswert (EW) 20’890’000 CHF\n\nBauten-Neuwert (BNW) 16’627’250 CHF\n\nBauten-Zeitwert (BZW) 16’627’250 CHF\n\nLandwert (LW) 2’459’160 CHF\n\nRealwert (RW) 19’086’410 CHF\n\nLageklassenpunkte (LKP) 4.93 Pkt\n\nZinssatz Kapitalwert 2.80 %\n\nErtrag/Kosten\n\nMietwert (Soll-Ertrag) 824’100 CHF\n\nGrund-/Verwaltungskosten (GVK) 55’000 CHF\n\nInstandhaltungskosten (IHK) 27’000 CHF\n\nErneuerungsrate (ENR) 146’687 CHF\n\nNettomietwert (NMW) 595’413 CHF\n\nEntwertung/Instandsetzung\n\nErneuerungsrate (ENR) 146’687 CHF\n\nRenditen\n\n(2/VW) Bruttorendite Marktmiete 3.94 %\n\n(7/VW) Nettorendite Nettomietwert 2.85 %\n\nKennzahlen\n\nVerkehrswert / VMF 5’779 CHF/m²\n\nLandwert / GSF 460 CHF/m²\n\nMietwert / VMF 228 CHF/m²\n\nGrund-/Verwaltungskosten / VMF 15 CHF/m²\n\nInstandhaltungskosten / VMF 7 CHF/m²\n\nErneuerungsrate / VMF 41 CHF/m²\n\nGrund-/Verwaltungskosten / BNW 0.33 %\n\nInstandhaltungskosten / BNW 0.16 %\n\nErneuerungsrate  / BNW 0.88 %\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 3\n\n\n\nProjektkennzahlen\n\nGrundstückdaten\n\nGrundstücksfläche GSF 5’346 m²\n\nVerkaufswert\n\nVerkaufswert 21’610’173 CHF\n\nBau- und Baunebenkosten\n\nErstellungskosten Vorbereitung -858’240 CHF\nErstellungskosten Gebäude -15’726’500 CHF\nErstellungskosten Umgebung -500’000 CHF\nErstellungskosten Nebenkosten -1’025’084 CHF\nErstellungskosten Total -18’109’824 CHF\n\nBau- und Baunebenkosten Total -18’109’824 CHF\n\nAnteil Vorbereitung an Brutto-Verkaufswert 3.97 %\nAnteil Gebäude an Brutto-Verkaufswert 72.77 %\nAnteil Umgebung an Brutto-Verkaufswert 2.31 %\nAnteil Nebenkosten an Brutto-Verkaufswert 4.74 %\nAnteil Bau-/Baunebenkosten an Brutto-Verkaufswert -83.80 %\n\nResidualwert\n\nLandwert = Brutto-Verkaufswert - Bau-/\nBaunebenkosten)\n\n3’500’349 CHF\n\nResidualwert (Landwert) 3’500’349 CHF\nResidualwert (gerundet auf 10000) 3’500’349 CHF\n\nResidualwert (Landwert) pro m2 GSF 655 CHF\nResidualwert (Landwert) in % vom Brutto-Verkaufswert 16.20 %\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 4\n\n\n\nAuftrag/Grundlagen\n\nDie Stadt Kreuzlingen, Herr Peter Bergsteiner, erteilt Herr Linus Weber den Auftrag zur \nVerkehrswertschätzung der Liegenschaft Nr. 3178, Promenadenstrasse, in 8280 \nKreuzlingen, als Baulandwert. \n\nAuftrag\n\nFeststellen des aktuellen Verkehrswerts für einen allfälligen Verkauf des Grundstücks.Bewertungszweck\n\nDie Begehung der Liegenschaft hat am 22.09.2022 stattgefundenn. Der Stichtag der \nBewertung ist der Besichtigungstag.\n\nBesichtigung und Stichtag\n\n• Uebersichtsplan aus www.google.ch\n• Lageplan aus www.google.ch/maps\n• Situationsplan aus www.map.geo.tg.ch/\n• Baureglement  Stadt Kreuzlingen\n• Gestaltungsplan Promenade West\n• Grundbuchauszug vom 28.09.2022\n• Oreb\n• Augenschein vom 22.09.2022\n\nBewertungsgrundlagen\n\nLinus Weber\nImmobilienbewerter CAS FH\nHobrigstrasse 12\n8583 Sulgen\n\nTelefon +41 79 724 25 25\nlw@liegenschaftenwerte.ch\nMitglied SIV: Schweizer Immobilienschätzer-Verband\n\nSchätzungsexperte\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 5\n\nhttp://www.google.ch\nhttp://www.map.geo.tg.ch/\n\n\nMakrolage\n\nMakrokarte\n\nKreuzlingen ist gemäss BFS eine «städtische Dienstleistungsgemeinde» und Teil der \ngleichnamigen Agglomeration im Kanton Thurgau. Diese zählt 25'109 Einwohner (2021) \nund 11'693 Haushalte (2020). Die Stadt Kreuzlingen selber hat 22'517 Einwohner (2021), \nverteilt auf 10'614 Haushalte (2020); sowie 1'694 Betriebe mit 12'221 Beschäftigten.\n\nKreuzlingen ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr \nerreichbaren weiteren Zentren sind Romanshorn (20 Min.), Frauenfeld (22 Min.) und Arbon \n(27 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Romanshorn (24 \nMin.), Frauenfeld (33 Min.) und Arbon (37 Min.).\n\nDie Stadt weist Ende 2020 einen Bestand von 11'830 Wohneinheiten auf, wovon 1'584 \nEinfamilienhäuser und 10'246 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist \nmit 13.4% im landesweiten Vergleich (21.6%) unterdurchschnittlich. Bei einer mittleren \nBautätigkeit von 132 Wohnungen (2015 - 2020; das sind 1.18% des Bestandes 2015), ist \ndie Leerstandsquote mit 1.83% im landesweiten Vergleich (1.54%) überdurchschnittlich.\n\nGemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2020 und \n2035 in der Stadt Kreuzlingen von einer Zusatznachfrage von 1'834 Wohnungen (pro Jahr: \n122) auszugehen. \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den \nhedonischen Bewertungsmodellen von FPRE (Datenstand: 30. Juni 2022) bei den EFH bei \n11'844 CHF/m², bei den EWG bei 8'950 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an \nmittleren Lagen bei 222 CHF/m²a.  Der Markt des Zentrums Kreuzlingen ist nach \nEinschätzung von FPRE heute eher hoch bewertet.\n\nFahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 28.09.2022\n\nSteuerfuss ohne Kirchensteuer 2021:\n257 Punkte für natürliche Personen (Kantonaler Durchschnitt 264)\n273 für juristische Personen\nKantonales Minimum 218 (Warth-Weiningen/Bottighofen)\nKantonales Maximum 300 (Arbon)\n\nMarkt / Makrolage:\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 6\n\n\n\nMikrolage\n\nMikrokarte\n\nBei der Adresse Werftstrasse/Promenadenstrasse in der Stadt Kreuzlingen handelt es sich \ngemäss Mikro-Lagerating von FPRE um eine durchschnittliche-gute Lage für \nWohnnutzungen (3.5 von 5.0), eine Lage mit Defiziten für Büro-Immobilien (2.0 von 5.0) \nund eine ungünstige Lage für Verkaufsliegenschaften (1.5 von 5.0).\n\nDie Lage hat Abendsonne und unverbaubare, attraktive Fernsicht. Es handelt sich um eine \nebene Lage, die Hangneigung liegt zwischen 0.0 und 3.0 Grad.\n\nDer Standort liegt innerhalb der Bauzonen. Das Image für Wohnnutzungen ist \nmittelmässig, es handelt sich um eine durchschnittliche Lage. Das Image für \nBüronutzungen ist unterdurchschnittlich, es handelt sich um ein Einzelobjekt in diesem \nGebiet. Das Image für Verkaufsnutzungen ist eher schlecht, es handelt sich um eine \nungünstige Verkaufslage . Die unmittelbare Umgebung ist von Altbauten geprägt, die \nMehrheit der Gebäude in der Nachbarschaft wurde vor 1920 errichtet.\n\nIm Umkreis von 300 Metern ist kein Lebensmittelhändler angesiedelt. Der nächste \nLebensmittelhändler ist ein Spar und liegt rund 401 Meter entfernt. Das nächste \nEinkaufszentrum befindet sich 0.6 Kilometer entfernt. In Gehdistanz ist ein1 Dienstleister \n(Bank, Post, usw.) sowie 3 Restaurants zu finden. Freizeiteinrichtungen befinden sich \nüberwiegend in Fussdistanz. Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. \n\nDie Lage bietet schlechte Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und eingeschränkte \nAnbindung im Strassenverkehrsnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle liegt in 345 Meter Distanz. \nLokal beträgt die ÖV-Güteklasse D (geringe Erschliessung). Der nächste Autobahnanschluss \nliegt 2.6 Kilometer entfernt. \n\nDer Standort ist sehr ruhig. Der Strassenlärm ist am Tag mit 41 und bei Nacht mit 31 \nDezibel zu beziffern. Fluglärmbelastung liegt keine vor.\n\nFahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 28.09.2022\n\nMikrolage\n\n• Die Vermietung der Wohnungen dürfte aufgrund der Lage unproblematisch sein. \n• Die Vermietung der Gewerbeflächen dürfte eine etwas längere Zeit in Anspruch \n\nnehmen.\n\nVermietung\n\nDie Verkäuflichkeit dieser Liegenschaft erachten wir aufgrund der Lage und der \nAbmessungen des Grundstücks als ausgeglichen. bis gut \n\nVerkauf\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 7\n\n\n\nGrundstück\n\nSituationsplan\n\n5'346 m2 in der Wohn- und Gewerbezone W50\nGestaltungsplanpflicht: Gestaltungsplan Promenade West (01.07.2015)\n\nGrundstück\n\nDem Gutachten liegt der detaillierte Grundbuchauszug bei. Der genaue Wortlaut der \nAnmerkungen, und Dienstbarkeiten liegt uns nicht vor. Wir gehen davon aus, dass sie ihre \nWirkung schon entfaltet haben (gilt für beide Grundstücke).\n\nAnmerkungen  1,  Dienstbarkeiten  3, Vormerkungen  0\n\nGrundbucheintrag\n\nPolygones Grundstücke in ebener Topographie. Erschlossen ab der Gemeindeerschliessung  \nWerft- respektive Promenadenstrasse.\n\nErschliessung/Topografie\n\nDas Grundstück befindet sich aktuell in der Wohn- und Gewerbezone WG 50 (nach \ninkrafttreten des neuen Zonenplans und Baureglements in der Arbeits- und Wohnzone  \nWA80)\n\n• Für die Parzelle ist der Gestaltungsplan Promenade West vom 01.07.2015 gültig. \n\nWeitere baugesetzliche Bestimmungen gemäss Baureglement der Stadt Kreuzlingen.\n\nBauvorschriften\n\n• Kein Eintrag im Kataster der belastetene Standorte TG.Altlasten\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 8\n\n\n\nErtragswert\n\n Gesamtanlage\n\n1) Kapitalwert als ewige Rente\n\nPosition 2022(0) 2027(5) 2028(6)\n\nErtrag 824’100 824’100 824’100\n\nWohnflächen 650’250 650’250 650’250\n\nGewerbeflächen 123’250 123’250 123’250\n\nEinstellplätze innen (PPI) 75’600 75’600 75’600\n\nLeerstand (%A) -25’000 -25’000 -25’000\n\nNutzungskosten -82’000 -82’000 -109’000\n\nGrund- und Verwaltungskosten -55’000 -55’000 -55’000\n\nInstandhaltungskosten -27’000 -27’000 -54’000\n\nENR -110’015 -110’015 -110’015\n\nTotal I 632’085 632’085 605’085\n\nBasis Kapitalisierung 605’085\n\nZinssatz KAP 2.80%\n\nExit Total Kapitalwert Objekt 21’610’173\n\nErneuerungsmanko -18’109’824\n\nVobereitungsarbeiten -858’240\n\nGebäude -15’726’500\n\nUmgebung -500’000\n\nBaunebenkosten -1’025’084\n\nTotal II -18’109’824 632’085 605’085\n\nTotal IV -18’109’824 632’085 22’215’258\n\nZinssatz DIS 2.80% 2.80% 2.80%\n\nDiskontierungssatz 1.0000 0.8710 0.8473\n\nTotal IV diskontiert -18’109’824 550’567 18’823’166\n\nENR Saldo -589’953 -720’616\n\nErtragswert 3’620’000 21’020’228 20’889’557\n\nBruttorendite 22.74% 3.92% 3.95%\n\nNettorendite (Total I) 17.44% 3.01% 2.90%\n\nZinssatz Objekt\nPosition Beschreibung Zinssatz1 Anteil Zinssatz2 Betrag\n\nBasiszinssatz 2.80% 605’085\nBasiszinssatz 3.00% 100.00% 3.00% 648’305\nAbschlag auf Basiszinssatz Abschlag Objekt- und Lagespezifisch -0.20% 100.00% -0.20% -43’220\nTotal 2.80% 605’085\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 9\n\n\n\nMieterspiegel\n\nText Jahr Bezug Menge ME Soll/ME Soll/Monat Soll/Jahr\n\nProjekt VMF 3’615 m² 228.0 68’675 824’100\n\nWohnflächen VMF 2’890 m² 225.0 54’188 650’250\n\nWohnflächen VMF 2’890 m² 225.0 1’594 650’250\n\nGewerbeflächen VMF 725 m² 170.0 10’271 123’250\n\nGewerbeflächen VMF 725 m² 170.0 10’271 123’250\n\nEinstellplätze innen (PPI) PPI 45 St 1’680.0 6’300 75’600\n\nEinstellplätze innen (PPI) PPI 45 St 1’680.0 140 75’600\n\nLeerstand (%A) 849’100 %RA -2.944% -2’083 -25’000\n\nLeerstand (%A) 849’100 %RA -2.944% -2’083 -25’000\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 10\n\n\n\nNutzungskosten\n\nText Jahr Reproduktionskosten (RPK) Kennwert (% RPK) Nutzungskosten\n\nGesamtanlage 16’627’250 0.493% 82’000\n\nGrund- und Verwaltungskosten 16’627’250 0.331% 55’000\n\nBetriebskosten (Versicherung, Abgaben, Steuern) 16’627’250 0.126% 21’000\n\nVerwaltungskosten 16’627’250 0.204% 34’000\n\nInstandhaltungskosten 16’627’250 0.162% 27’000\n\nUnterhaltskosten (Instandhaltung) 16’627’250 0.162% 27’000\n\nReduzierter Unterhalt während der Baugarantiephase über 5 Jahre.\n\nBemerkungen\n\nUnterhaltskosten (Instandhaltung) 2028 16’627’250 0.162% 27’000\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 11\n\n\n\nInvestitionen\n\nText ME Menge2 KWSoll BetragSoll\n\nTotal\n\nProjekt m³ 16’584’740\n\nVobereitungsarbeiten 858’240\n\nVorbereitung/Pfählung m² 5’364 160.000 858’240\n\nGebäude m³ 15’726’500\n\nWohnflächen m² 2’890 4’350.000 12’571’500\n\nGewerbeflächen m² 725 2’800.000 2’030’000\n\nTiefgaragenplätze St 45 25’000.000 1’125’000\n\nUmgebung m³ 500’000\n\nUmgebung m² 3’832 130.480 500’000\n\nUmgebung m² 3’000 166.667 500’000\n\nGesamtanlage m³ 1’025’084\n\nBaunebenkosten %RA 17’084’740 6.000% 1’025’084\n\nBaunebenkosten %RA 17’084’740 6.000% 1’025’084\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 12\n\n\n\nVorbehalte/Beilagen\n\nDie von der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt angegebenen Rauminhalte werden \nals richtig angenommen. Es wurde keine Vermessung der Liegenschaft vorgenommen. Die \nin diesem Bericht angegebenen, von Dritten beigebrachten Informationen werden als \nzuverlässig betrachtet. Für die Richtigkeit wird keine Verantwortung übernommen. Die in \ndieser Schätzung ermittelten Werte gelten zum Zeitpunkt der Ablieferung. Ich habe nicht \ndas Holzwerk oder andere Teile der Konstruktion besichtigt, die versteckt, nicht freistehend \noder unzugänglich sind, und ich bin deshalb nicht in der Lage zu bestätigen, dass solche \nTeile in gutem Zustand oder frei von Schäden bzw. Mängeln sind. Ich gehe davon aus, dass \ndie Unterlagen und Dokumente korrekt sind und die verdeckten Bauelemente mängel- und \nschadenfrei sind.\n\nIn die grundbuchlichen Detailbelege betreffend Dienstbarkeiten und Grundlasten wurde \nkeine Einsicht genommen. Bei der vorliegenden Verkehrswertschätzung handelt es sich um \nein summarisches Gutachten, welches nicht als abschliessende Zustands- und vor allem \nnicht als Mängelanalyse verstanden werden darf. Die ermittelten Werte gelten für die \nDauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und \nrechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderung \nerfahren.\n\nDiese Bewertung stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sondern ist eine objektive \nBetrachtung des Experten unter Berücksichtigung der wertungsrelevanten Gegebenheiten. \n\nDie Bewertung erfolgt nach allgemeinen Bewertungsrichtlinien und den Erfahrungen des \nExperten, jedoch ohne Haftung für die Realisierbarkeit. Sie ist nur für den Besteller \nbestimmt.\n\nVorbehalte\n\nDie Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung zwischen der \nFirma liegenschaftenwerte, linus weber, als Auftragnehmerin der Bewertung und der \nEigentümerschaft sowie anderen Personen zu.\n\nRechtsverzicht\n\n• Uebersichtsplan aus www.google.ch\n• Lageplan aus www.google.ch/maps\n• Situationsplan aus www.map.geo.tg.ch/\n• Baureglement  Stadt Kreuzlingen\n• Gestaltungsplan Promenade West\n• Grundbuchauszug vom 28.09.2022\n• Oreb\n\nBeilagen\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 13\n\nhttp://www.google.ch/\nhttp://www.map.geo.tg.ch/\n\n\nDefinitionen/Glossar\n\nDefinition Verkehrswert\nGemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert \n\n"der Preis, zu dem Grundstucke gleicher oder ähnlicher Grösse, \nLage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter \nnormalen Verhältnissen verkauft werden". Er entspricht dem \nMarktpreis (Höchstpreis), den ein beliebiger Käufer zum \nBewertungszeitpunkt zu bezahlen bereit wäre.\n\nDefinition Ertragswert\nDer Etragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und \nKapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus \n\nden Erträgen eines Grundstuckes verzinst werden kann. Nach \n\nneuster Erkenntnis wird der Ertragswert uber einen korrekten \nKapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den \ntatsächlichen Liegenschaftenkosten orientiert unter \n\nBerucksichtung eines Minderwertes fur die technische \nEntwertung (Altersentwertung).\n\n=> Mietwert\n\nAls Mietwert gilt der Rohertrag, der fur die mietweise \nBenutzung von Wohn- und Geschäftsräumen erhältlich ist. \n\nDer Mietzins versteht sich fur die Nutzräume samt \nzugehörigen Nebenräumen und die Grundausstattung, jedoch \nohne Nebenkosten. Er kann von den effektiv realisierten \nMieten abweichen und wird bei Eigennutzung geschätzt.\n\n=> Kapitalisierungssatz\nDer Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige \nVerhältniszahl in Prozent, mit welcher aus dem Mietwert der \nErtragswert errechnet wird.\n\nDefinition Realwert\nDer Sachwert (auch Realwert genannt) setzt sich zusammen \naus Substanz- und Landwert.\n\n=> Neuwert\n\nDer Neuwert entspricht den notwendigen Erstellungskosten fur \neine neuwertige Baute, welche nachhaltig die gleichen \n\nAnforderungen erfullen und die gleichen Nutzungen erbringen \nkann, wie die zu schätzende Baute. Davon wird ein Mehr- oder \nMinderwert (Aufwertung oder technische Entwertung) \ndazugezählt oder abgezogen. Der Zuschlage respektive Abzug \n\nwird individuell fur die herrschenden Verhältnisse gewählt.\n\n=> Rückstellungen\n\nDie Rückstellungen werden uber den Neuwert und die \nGesamtlebensdauer (GLD) und das technische Alter (TA) der \n\nBauteile Konstruktion, Gebäudehulle, Technik und Ausbau \n\nfinanzmathematisch berechnet. Die Ruckstellungen aus dem \nSubstanzwert werden direkt in den Kapitalisierungssatz \n\nubernommen.\n\n=> Technisches Alter\nDie technische Entwertung ist der Wertverlust der alten \n\nBausubstanz gegenuber der genau gleichen neuen \nBausubstanz. Er entspricht dem Geldbetrag, der notwendig \nwäre, um einen neuwertigen Zustand wiederherzustellen, ohne \ngleichzeitig Qualitätsverbesserungen zu bewirken.\n\n=> Substanzwert\nDer Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) \n\nDer Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) \nentspricht dem Sachwert eines durch Alter oder andere \nUrsachen nicht mehr neuwertigen Gebäudes. Die Ermittlung \ndes Zeitwertes erfolgt daher, indem vom geschätzten Neuwert \nder geschätzte Minderwert in Abzug gebracht wird. Bei neuen \n\nGebäuden stimmen Zeitbau- und Neubauwert uberein.\n\n=> Landwert\nDer Landwert samt den Erschliessungs- und \nUmgebungsaufwänden ist grundsätzlich vor allem abhängig \nvon der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus \nvorhandener Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der \nLiegenschaft untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, \nwie z. Bsp. im Eigenheimbereich, orientiert sich der Bodenwert \nvorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei \nPreisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage, \nbaulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad \nwertbestimmend.\n\nReproduktionskosten/Entwertung\n\nBerechnung Berechnung unter Berucksichtigung des Zins- \nund Zeitfaktors\n\nRSQ/Jahr Ruckstellungsquote pro Jahr\n\nGND Grundnutzungsdauer/Lebensdauer in Jahren\n\nISK Instandsetzungskosten\n\nRND Restnutzungsdauer/aktuelles Alter, wird \nerrechnet aus der Grundnutzungsdauer \n\nabzuglich des technischen Alters\n\nTA Technisches Alter, wird von der \nGrundnutzungsdauer abgezogen\n\nTE% Technische Entwertung in Prozent\n\nMieterspiegel\nME Mengeneinheit\n\nVMF Vermietbare Fläche\n\nPPI Autoeinstellplätze\n\nPPA Aussenabstellplätze\n\nSoll/Monat Soll-Ertrag pro Monat\nSoll/Jahr Soll-Ertrag pro Jahr\n\nIst/Monat Ist-Ertrag pro Monat\nIst/Jahr Ist-Ertrag pro Jahr\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 14\n\n\n\nBilddokumentation\n\nKreuzlingen Parz. 3178: Ansicht Werftstrasse Kreuzlingen Parz. 3178: Ansicht Promenadenstrasse\n\nKreuzlingen Parz. 3178: Ansicht aus Richtung West\n\nVerkehrswert 2022\n\n2022_Kreuzlingen, BLP, Promenadenstrasse, CH 8280 Kreuzlingen 15\n\n\n\nDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG \nwww.terravis.ch\n\n \nGrundstück-Auszug Terravis \n \nDaten des Grundbuchs \nDiese Daten haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit \n\nKreuzlingen (TG) / CH396877896789 / 3178 / - / 4671 / - \nGrundstücksart: Liegenschaft\n\nGrundstückbeschreibung\nPolitische Gemeinde / BfS-Nr. Kreuzlingen / 4671\n\nGrundbuchname Kreuzlingen\n\nGrundstück-Nr. 3178 / - / 4671 / -\n\nE-GRID CH396877896789\n\nBeschreibung\n\nFläche 5346 m2\n\nPlan-Nr. 18\n\nLagebezeichnung Sonewise\n\nBodenbedeckung Acker/Wiese/Weide, 5308 m2\nübrige befestigte Fläche, 38 m2\n\nGebäude/Bauten\n\nAnmerkungen aus amtl. Vermessung\n\nMutations-Nr aus amtl. Vermessung 2926\n\nDominierte Grundstücke\n\nKeine\n\nEigentum\n\n18.01.1927 22o Gemeindezusammenschluss1/1, Alleineigentum\nStadt Kreuzlingen, CHE-115.083.550, EGBPID:\nCH980417417740\n\nAnmerkungen\n1405o\n7041.o671\n\nProjektmutation mit aufgeschobener Vermarkung03.12.2014\n\nDienstbarkeiten\n1406o\n20321.o671\n\nLast:  Benützungsrecht an Parkierungsfläche\nZugunsten Stadt Kreuzlingen, CHE-115.083.550, EGBPID:\nCH980417417740\n\n03.12.2014\n\n1407o\n20322.o671\n\nLast:  Durchleitungsrecht für die Gemeindekanalisation und Werkleitungen aller Art\nZugunsten Stadt Kreuzlingen, CHE-115.083.550, EGBPID:\nCH980417417740\n\n03.12.2014\n\n1690o\n20483.o671\n\nLast:  Pflanzungsrecht für Gehölz an die Grenze\nZugunsten Kreuzlingen / CH931778417829 / 384 / - / 4671 / -\nZugunsten Kreuzlingen / CH744117776615 / 2136 / - / 4671 / -\n\n16.12.2015\n\nGrundlasten\nKeine\n\nVormerkungen\nKeine\n\nGrundpfandrechte\nKeine\n\nSeite 1 von 3\n\nwww.terravis.ch\n\n\nDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG \nwww.terravis.ch\n\nRangverschiebungen\nKeine\n\nHängige Geschäfte\nTagebuchgeschäfte bis 28.09.2022\n\nKeine\n\nSeite 2 von 3\n\nwww.terravis.ch\n\n\nDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG \nwww.terravis.ch\n\n \nWeitere Informationen\n\nBewertung\nKeine\n\nExterne Links\nswisstopo https://map.geo.admin.ch/?swisssearch=CH396877896789\n\nKorrespondenzadresse Eigentümer:\nName\nAdresse\nPLZ Ort\n\nStadt Kreuzlingen\nHauptstrasse 62\n8280 Kreuzlingen\nSchweiz\n\nBezugsoptionen:\nGeschichte\nEigentümer-History\nPlan für das Grundbuch\nÖREB-Kataster\nErweiterter Auszug\n\nN\nN\nN\nY\nY\n\nGrundbuchdaten:\n\nBereitgestellt durch: Grundbuchamt Kreuzlingen\n\nAktualitätsstand: 28.09.2022\n\nAuszug erstellt am: 28.09.2022 08:01:24\n\nSeite 3 von 3\n\nwww.terravis.ch\nhttps://map.geo.admin.ch/?swisssearch=CH396877896789\n\n\n© Bundesamt für Landestopografie,Amt für Geoinformation TG\nmap.geo.tg.ch ist ein Portal zur Einsicht von geolokalisierten Informationen, Daten und Diensten, die von öffentlichen Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden\n\nHaftung: Für die inhaltliche Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit der veröffentlichten Informationen kann keine Gewährleistung übernommen werden. Quelle: Kantonale\nVerwaltung Thurgau, Copyright: Amt für Geoinformation Kanton Thurgau, geoinformation.tg.ch/disclaimer\n\n30m20100\nMassstab 1: 1,000\n\nGedruckt am 28.09.2022 12:17\nhttps://map.geo.tg.ch/gsu9RGvAaXG\n\nAmt für Geoinformation\nThurGIS Viewer\n\nKataster\n\n\n\nGrundstück-Nr 3178\n\nGrundstückart Liegenschaft\n\nE-GRID CH396877896789\n\nGemeinde (BFS-Nr.) Kreuzlingen (8280)\n\nFläche 5346 m²\n\nStand der amtlichen Vermessung 26.09.2022\n\nErstellungsdatum des Auszugs 28.09.2022\n\nAuszugsnummer e5bcd947-4a93-4ed4-ad94-09ef31d19545\n\nAuszug aus dem Kataster der öffentlich-\nrechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n(ÖREB-Kataster)\n\nKatasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation Kanton Thurgau\nPromenadenstrasse 8\n4510 Frauenfeld\nhttp://geoinformation.tg.ch\n\nKreuzlingen\n\nSeite 1/1028.09.2022   12:12:47   e5bcd947-4a93-4ed4-ad94-09ef31d19545\n\nhttp://geoinformation.tg.ch\n\n\nKreuzlingen\n\nVorpublikation Nutzungsplanung\nÄnderung ohne Vorwirkung\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nLegende beteiligter Objekte Grundnutzungszonen 5346 m² 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Gestaltungsplan\n\nLaufende Änderung Grundnutzungszonen: Revision Ortsplanung (Beginn\nder Vorpublikation: 30.03.2022)\n\nhttp://www.kreuzlingen.ch\n\nRechtsvorschriften\n\n-Gesetzliche Grundlagen\n\n-Weitere Informationen und Hinweise\n\nBauverwaltung Gemeinde Kreuzlingen\nhttp://www.kreuzlingen.ch\n\nZuständige Stelle\n\n28.09.2022   12:12:47   e5bcd947-4a93-4ed4-ad94-09ef31d19545 Seite 3/10\n\nhttp://www.kreuzlingen.ch\nhttp://www.kreuzlingen.ch\n\n\nKreuzlingen\n\nNutzungsplanung\nRechtskräftig\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nLegende beteiligter Objekte Wohn- und Gewerbezone 50 (WG50) 5346 m² 100%\n\nGestaltungsplanpflicht (GP) 5346 m² 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Strassenverkehrsfläche im Baugebiet (StrB)\n\nErholungs- und Freizeitzone\n\nWohnzone 33 (W33)\n\nIndustrie- und Gewerbezone 2 (IG2)\n\nZonenplan <2000> in Kraft seit 04.07.2000, Nr. 638\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\n\nZonenplan <2000>, Plan/1\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\n\nZonenplan <2000>, Plan/2\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\n\nZonenplan <2000>, Sonderbauvorschrift\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\n\nZonenplan <2000>, Sonderbauvorschrift\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\n\nZonenplan <2000> Werftstrasse Süd in Kraft seit 03.05.2012, Nr. 45\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/10647\n\nZonenplan <2000> Werftstrasse Süd, Plan/1\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8300\n\nZonenplan <2000> Werftstrasse Süd, Sonderbauvorschrift\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8301\n\nBaureglement <2000> Stand 2000, DBU 57\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\nRechtsvorschriften\n\n28.09.2022   12:12:47   e5bcd947-4a93-4ed4-ad94-09ef31d19545 Seite 4/10\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/10647\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8300\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8301\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\n\nKreuzlingen\n\nGestaltungsplan\nRechtskräftig\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nLegende beteiligter Objekte Gestaltungsplan 5346 m² 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) -\n\nSondernutzungsplan Promenade West in Kraft seit 01.07.2015, Nr. 14\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11534\n\nSondernutzungsplan Promenade West, Plan/1\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11535\n\nSondernutzungsplan Promenade West, Sonderbauvorschrift\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11536\n\nRechtsvorschriften\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1\n\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700\n\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nBundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700\n\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/220739/de\n\nGesetzliche Grundlagen\n\n-Weitere Informationen und Hinweise\n\nBauverwaltung Gemeinde Kreuzlingen\nhttp://www.kreuzlingen.ch\n\nZuständige Stelle\n\n28.09.2022   12:12:47   e5bcd947-4a93-4ed4-ad94-09ef31d19545 Seite 6/10\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11534\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11535\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11536\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/220739/de\nhttp://www.kreuzlingen.ch\n\n\nKreuzlingen\n\nLärmempfindlichkeitsstufen\nRechtskräftig\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nLegende beteiligter Objekte Stufe III 5346 m² 100%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Stufe II\n\nStufe IV\n\nZonenplan <2000> in Kraft seit 04.07.2000, Nr. 638\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\n\nZonenplan <2000>, Plan/1\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\n\nZonenplan <2000>, Plan/2\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\n\nZonenplan <2000>, Sonderbauvorschrift\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\n\nZonenplan <2000>, Sonderbauvorschrift\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\n\nBaureglement <2000> Stand 2000, DBU 57\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\nRechtsvorschriften\n\nVerordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),\nRB 814.03\n\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2245?locale=de\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1\n\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700\n\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nLärmschutz-Verordnung (LSV), SR 814.41\n\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/208515/de\n\nGesetzliche Grundlagen\n\n28.09.2022   12:12:47   e5bcd947-4a93-4ed4-ad94-09ef31d19545 Seite 7/10\n\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2245?locale=de\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\nhttps://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/208515/de\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nWüest Partner AG\n\nBaurecht unter der Lupe\nSchlussbericht\n\nBeilage 10\n\n\n\nImpressum\n\nHerausgeber\nBundesamt für Wohnungswesen BWO\nStorchengasse 6\n2540 Grenchen\n\nDownload\nwww.bwo.admin.ch\n\nKontaktperson\nFelix Walder, BWO\n\nAutoren\nWüest Partner AG\nMünzgraben 6\n3011 Bern\n\nDr. Alain Chaney (Studienleitung)\nPatrick Schnorf\nDr. Jörg Schläpfer\nHaris Skenderovic\n\nBegleitgruppe\nFelix Walder, BWO\nFelix König, BWO\nBarbara Ballmer, BWO\nPatrick Bühlmann, Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft hbg\nPeter Schmid, Allgemeine Baugenossenschaft Zürich ABZ\nKatja Steinmann, Wohnen Schweiz\nMyriam Vorburger, Wohnbaugenossenschaften Schweiz\n\nZitierweise\nWüest Partner AG (2017). Baurecht unter der Lupe. Schlussbericht. Bundesamt für Wohnungs-\nwesen, Grenchen.\n\nAnmerkungen\nDiese Publikation ist auch in französischer Sprache erhältlich.\n\nDer Bericht gibt die Auffassung der Autoren wieder, die nicht notwendigerweise mit  \nderjenigen der Auftraggeber oder der Begleitgruppe übereinstimmen muss. \n\nZur besseren Lesbarkeit wird im vorliegenden Bericht nur die männliche Form verwendet. Die \nentsprechenden Begriffe beziehen sich jeweils auf beide Geschlechter.\n\nTitelbild\n© VBS\n\n© BWO, August 2017\n\n\n\nBundesamt für Wohnungswesen — Baurecht \n\n22 / 48 \n\nBaurechtsnehmer unfreundliche Regelung erschwert folglich auch eine Finanzie-\n\nrung, hat jedoch den Vorteil, dass ein starker Anreiz besteht, die Liegenschaft \n\nstets gut zu unterhalten. \n\n \n\nGleichzeitig resultieren jedoch tendenziell baurechtsnehmerfreundliche Bau-\n\nrechtszinse. Grund dafür ist eine pragmatische und konservative Landwertermitt-\n\nlung gemäss den Richtlinien 65, welche den Landwert als Prozentsatz der Anla-\n\ngekosten definieren. Dieser liegt in Abhängigkeit der Gegenpartei \n\n(Baurechtsnehmer) und der Ausnützungsziffer zwischen 10% und 20%. Wird also \n\nein Gebäude für CHF 10 Mio. erstellt, resultiert gemäss Stadtzürcher Modell ma-\n\nximal ein Landwert von CHF 2. Mio., welcher als Grundlage für den Baurechtszins \n\ndient. Um diesen Betrag in Relation zum Markt zu setzen, könnte der freie Markt-\n\nwert von Bauland auf einem anderen pragmatischen Weg vereinfacht hergeleitet \n\nwerden: Gemäss der relativen Landwerttheorie von Nägeli beträgt der Landwert \n\nin Prozent des gesamten Liegenschaftswertes 6.25 x Lageklasse, wobei die La-\n\ngeklasse für die Stadt Zürich üblicherweise zwischen 5 und 9 schwankt. Dadurch \n\nwürde ein relativer Landanteil von 30% bis 60% resultieren und somit ein Land-\n\nwert von CHF 3 Mio. bis CHF 6 Mio.; wobei gemeinnützigen Wohnbauträgern eher \n\nselten Grundstück an den besten Lagen angeboten werden. Das Modell sieht alle \n\n5 Jahre eine Angleichung des Landwerts an 50% der Teuerung vor. Mit dem tie-\n\nferen Landwert sollen die tendenziell schlechtere Heimfallregelung sowie die mit \n\ndem Baurechtsvertrag verbundenen vielfältigen Gegenleistungen und Eigen-\n\ntumsbeschränkungen abgegolten werden (siehe Kapital 5). \n\n3.9 Basler Modell: Partnerschaft \n\nGrundidee des Basler Modells ist, dass Baurechtsnehmer und -geber gleichbe-\n\nrechtigte Partner sind (daher manchmal auch der Name partnerschaftliches Mo-\n\ndell). Das bedeutet, dass sowohl die Risiken als auch die Rendite geteilt werden \n\nund zwar proportional zum jeweiligen Beitrag der beiden Parteien. Der Beitrag be-\n\nrechnet sich dabei aus den Werten, welche die jeweilige Partei einbringt. Beim \n\nBaurechtsgeber ist dies der Landwert und beim Baurechtsnehmer sind es die In-\n\nvestitionen ins Gebäude. Der Baurechtsgeber erhält demzufolge einen Bau-\n\nrechtszins, welcher dem Nettoertrag multipliziert mit dem relativen Landanteil \n\nentspricht: \n\n \n\nBaurechtszins = Nettoertrag * Landwert / (Landwert + Gebäudewert) \n \n\n \n \n\nDamit die Aufteilung stets partnerschaftlich erfolgt, gilt es eine Anpassung des \n\nBaurechtszinses vorzunehmen, wenn  \n\nIllustration des Basler Modells \n\n\n\nBundesamt für Wohnungswesen — Baurecht \n\n23 / 48 \n\n— sich der Landwert und somit der Kapitaleinsatz des Baurechtsgebers infolge \n\nvon Bodenpreisänderungen verändert, \n\n— der Kapitaleinsatz des Baurechtsnehmers infolge der Teuerung der Baukos-\n\nten oder von wertvermehrenden Investitionen ändert, \n\n— sich der Nettomietertrag aufgrund von Mietpreisschwankungen oder verän-\n\nderten Betriebskosten ändert. \n\n \n\nDer Vorteil dieser Ausgestaltungsvariante liegt darin, dass beide Baurechts-\n\npartner gleichermassen an der Entwicklung der Liegenschaft partizipieren und sie \n\nsich somit sowohl die Erträge als auch die Risiken teilen. Konkret bedeutet dies, \n\ndass der Aufwand für den Baurechtszins für den Baurechtsnehmer per Definition \n\n– über einen ganzen Sanierungszyklus betrachtet – nie in einem Missverhältnis zu \n\nseinen Erträgen stehen wird. Bei anderen Modellen mit einer einseitigen Koppe-\n\nlung an die Inflation, Zinsen, Mieten oder Baulandpreise, kann dies nicht garan-\n\ntiert werden. \n\n \n\nDamit ist allerdings auch bereits ein wichtiger Nachteil angesprochen: Das Ge-\n\nbäude verliert mit der Zeit an Wert, während die Landpreise in der Regel mit der \n\nZeit ansteigen. Dies verschiebt den impliziten Kapitaleinsatz und damit die Bau-\n\nrechtszinse bis zum nächsten Sanierungszeitpunkt kontinuierlich zu Ungunsten \n\ndes Baurechtsnehmers. Anders formuliert: je näher die Sanierung und der damit \n\nverbundene Kapitalbedarf rücken, desto tiefer die Nettoerträge (Mieteinnahmen \n\nminus Betriebskosten und Baurechtszinsen) des Baurechtsnehmers. Durch die \n\nKoppelung der Baurechtszinse an die Nettoerträge könnte man auf den ersten \n\nBlick meinen, dass damit sichergestellt ist, dass die Baurechtszinse auch bei tie-\n\nferen Nettoerträgen im Einklang mit der Ertragslage stehen. Allerdings steigt bei \n\neinem Näherrücken der Sanierung auch der relative Anteil des Landes und damit \n\nder vom Baurechtsgeber eingebrachte Wert, was den Baurechtszins erhöht. Wird \n\ndieser Umstand nicht frühzeitig erkannt und entsprechend eingeplant, z.B. indem \n\ndas benötigte Kapital frühzeitig in einem Erneuerungsfonds akkumuliert wird, \n\nkann dies eine Sanierung erschweren oder sogar verunmöglichen. Der zweite \n\nNachteil sind die relativ aufwändigen und regelmässig vorkommenden Bau-\n\nrechtsanpassungen, was ein erhöhtes Konfliktpotential birgt, da weder der Markt-\n\nwert der gesamten Liegenschaft noch der Gebäudewert oder der Landwert ein-\n\nfach zu beobachten wären. Zudem erfordert die Verknüpfung mit dem Nettoertrag \n\neine grosse Transparenzbereitschaft seitens des Baurechtsnehmers.  \n\n \n\nDie Heimfallentschädigung wird mit einer analogen Formel wie der Baurechtszins \n\nberechnet, wobei der Nettoertrag durch den Marktwert der Liegenschaft ersetzt \n\nwird. \n\n \n\nHeimfallentschädigung = Marktwert der Liegenschaft * Landwert / (Landwert + \nGebäudewert) \n\n3.10 Zürcher Modell: Einmalzahlung \n\nMöchte man die Unsicherheiten und Herausforderungen von zukünftigen Bau-\n\nrechtsanpassungen und Heimfallentschädigungen eliminieren, so bietet sich das \n\nZürcher Modell an. Bei dieser Variante einigt man sich heute über die Parameter \n\nund deren mögliche zukünftige Entwicklung und berechnet daraus den heutigen \n\nGegenwert (Barwert) dieser zukünftigen Zahlungen. Dieser Barwert ist sodann bei \n\nVertragsabschluss mit einer Einmalzahlung zu leisten. Dementsprechend kann \n\n\n\n15.03.2023\n\n1\n\nÖffentliche Beurkundung über Baurechtsvertrag (Personaldienstbarkeit)\n\nZwischen der\n\nStadt Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen\n\n(Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin)\n\nvertreten durch Thomas Niederberger, Stadtpräsident, und Michael Stahl, Stadtschreiber,\n\nund\n\nCredit Suisse Anlagestiftung, mit Sitz in Zürich, CHE-109.418.754,\nc/o Credit Suisse, Kalanderplatz 1, 8045 Zürich\n\n(Baurechtsnehmerin)\n\nheute mit schriftlicher Vollmacht vertreten durch […]\n\nwird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen:\n\nBeilage 11\n\n\n\n15.03.2023\n\n2\n\nI. Präambel\n\nDie Parzelle Nr. 3178, Grundbuch Kreuzlingen, befindet sich seit vielen Jahren im\nEigentum der Stadt Kreuzlingen. Die sehr schöne Lage in der Nähe des Sees und des\nSeeburg-Parks erfordert einen besonders sorgfältigen Umgang mit diesem Grundstück\nund dessen Überbauung.\n\nDie Parzelle liegt aktuell in der Wohn- und Gewerbezone 50 (Zonenplan 2000). Die Par-\nzelle liegt zudem im Perimeter des Gestaltungsplans Promenade West (2015), welcher\nfür den Wohn- respektive Gewerbeanteil je mindestens 20 % vorschreibt. Auf der Par-\nzelle dürfen demnach nur Bauten mit Wohn- und Gewerberäumen realisiert werden.\n\nObwohl Kreuzlingen über diverse Beherbergungsbetriebe verfügt, ist das Angebot für\nTouristen und Geschäftsreisende in qualitativer und quantitativer Hinsicht nicht genü-\ngend. Deshalb hat sich der Stadtrat dazu entschieden, die Vergabe der Parzelle auch\nvon der Realisierung eines Beherbergungsbetriebs (für Touristen und Geschäftsreisen-\nde) abhängig zu machen. Damit soll eine Lücke im Beherbergungsangebot geschlossen\nund ein Beitrag zur touristischen und wirtschaftlichen Entwicklung von Kreuzlingen ge-\nleistet werden.\n\nDie Parteien verpflichten sich zu einer offenen, vertrauensvollen und partnerschaftlichen\nZusammenarbeit. Über wichtige Ereignisse und Sachverhalte, welche das Projekt und\ndessen Fortschritt beeinflussen oder beeinflussen können, informieren sich die Parteien\ngegenseitig ohne Verzug.\n\nII. Baurechtsbelastetes Grundstück\n\nGrundbuch: Nr. 4671 Kreuzlingen\nGrundstück: Liegenschaft Nr. 3178 (CH396877896789)\nFlurname: Plan Nr. 18, Sonewise\nFläche(n): 5'346 m² Acker/Wiese/Weide (5'308 m²), übrige befestigte Fläche (38 m²)\n\n[Weitere Angaben gemäss Grundbuch / Grundbuchamt Kreuzlingen]\n\nDie Baurechtsnehmerin bestätigt, den Inhalt und die Bedeutung der hiervor aufgeführten\nGrundbucheintragungen zu kennen.\n\nIII. Baurechtsbestimmungen\n\n1. Art des Baurechts\n\nDie Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin räumt zugunsten\nder Baurechtsnehmerin und zulasten des vorstehend erwähnten Grundstückes ein selb-\nständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 sowie Art. 779 ff. ZGB\nsowie der nachfolgenden Bestimmungen ein.\n\nDieses Baurecht ist übertragbar. Bei der Übertragung des Baurechts gehen alle dingli-\nchen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag (mit all-\nfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über. Die ganze\noder teilweise Übertragung bedarf der vorgängigen schriftlichen Genehmigung der Bau-\nrechtsgeberin. Diese Genehmigung kann verweigert werden, wenn der Erwerber des\nBaurechts nicht sämtliche Verpflichtungen der bisherigen Baurechtsnehmerin zu über-\n\n\n\n15.03.2023\n\n3\n\nnehmen bereit oder in der Lage ist, wenn er nicht kreditwürdig ist oder wenn andere,\nwichtige Interessen der Baurechtsgeberin entgegenstehen.\n\nDiese Übertragungsbeschränkung ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b\nAbs. 2 ZGB).\n\nDieses Baurecht ist entsprechend als eigenes Grundstück (selbständiges und dauern-\ndes Baurecht) Nr. […] ins Grundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbe-\nlasteten Grundstück ist es als Dienstbarkeit wie folgt einzutragen:\n\nLast Selbständiges und dauerndes Baurecht zugunsten Credit Suisse Anlagestiftung,\nmit Sitz in Zürich, CHE-109.418.754, c/o Credit Suisse, Kalanderplatz 1, 8045 Zürich, bis\n[Datum].\n\n2. Umfang des Baurechts\n\nDas Baurecht umfasst das dreieckige Grundstück, welches südlich der Promenaden-\nstrasse liegt und eine Fläche von 5'346 m2 aufweist:\n\n- Acker/Wiese/Weide (5'308 m²)\n- übrige befestigte Fläche (38 m²)\n\n[Verweis auf amtlichen Katasterplan in der Beilage (welcher integrierender Bestandteil\ndieses Baurechtsvertrages ist)]\n\n3. Inhalt des Baurechts\n\nDas Baurecht beinhaltet das Recht und die Pflicht, auf dem Baurechtsgrundstück im\nRahmen aller einschlägigen öffentlich-rechtlicher Vorschriften (insbesondere Gestal-\ntungsplan Promenade West, 2015) sowie allfälliger behördlicher Bewilligungen auf eige-\nne Kosten diejenigen Bauten und Anlagen zu erstellen, beizubehalten, zu unterhalten,\nzu erneuern und zu nutzen, welche in der präsentierten Projekt-Studie (Grundkonzepti-\non) der Baurechtsnehmerin (Planungsstand vom 19. Januar 2023) vorgesehen sind,\nwobei - unter Wahrung und Beibehaltung der Grundkonzeption - Änderungen innerhalb\nder Projektierung möglich sind:\n\n- Wohn- und Gewerbebauten\n- Beherbergungsbetrieb für Touristen und Geschäftsreisende\n- Tiefgarage\n\nDer Inhalt «Beherbergungsbetrieb für Touristen und Geschäftsreisende» ist für eine ers-\nte Phase von zehn Jahren (ab Bezugsbereitschaft gerechnet) verbindlich. Sollte sich der\nBedarf am Beherbergungsangebot nicht bestätigen und sollte ein Beherbergungsbetrieb\naus wirtschaftlichen Gründen nicht rentabel geführt werden können oder sollten sich die\nwirtschaftlichen Verhältnisse grundlegend und unerwartet verändern, so hat die Bau-\nrechtsnehmerin das Recht, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Umnutzung\nbzw. eine andere Nutzung zu verlangen. Beide Parteien sind verpflichtet, solche Ver-\nhandlungen in guten Treuen zu führen, mit dem partnerschaftlichen Ziel, dass auf dem\nBaurechtsgrundstück eine wirtschaftlich funktionierende Nutzung stattfindet. Sollten sich\ndie Parteien nicht einigen können, entscheidet das Schiedsgericht (Ziffer V.5.2).\n\n\n\n15.03.2023\n\n4\n\nDie Projekt-Studie (Planungsstand vom 19. Januar 2023) bildet einen integrierenden\nBestandteil des Baurechtsvertrages.\n\nDie Baurechtsgeberin verlangt energieeffizientes Bauen. Eine Zertifizierung nach Miner-\ngie (mit Eco-Ausschlusskriterien) oder einem vergleichbaren Label, wie z.B. SNBS sind\nnachzuweisen. Alternativ zu einer Zertifizierung müssen die Zielwerte der SIA-Norm\n380/1 (Ausgabe 2016) eingehalten werden.\n\nDie zu Gunsten und zu Lasten des Baurechtsgrundstückes bestehenden Dienstbarkei-\nten berechtigten und belasten auch die Baurechtsnehmerin. Allfällige zum Vorschein\nkommenden Leitungen o.ä. hat die Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten und nach Ab-\nsprache mit der Baurechtsgeberin zu verlegen.\n\nDie Errichtung von Bauten und Anlagen wie auch alle späteren baulichen Vorkehrungen\noder Veränderungen dieser Bauten und Anlagen (inklusive Nutzungsänderungen) dürfen\nwährend der gesamten Vertragsdauer nur mit vorgängiger schriftlicher Genehmigung\nder Baurechtsgeberin vorgenommen werden. Diese Genehmigung ist zu erteilen, sofern\ndie Vorkehrungen oder Veränderungen dem Sinn und Zweck des vorliegenden Bau-\nrechts entsprechen und keine überwiegenden schützenswerten Interessen der Bau-\nrechtsgeberin entgegenstehen.\n\nDie Erteilung einer Baubewilligung im Sinne des Planungs- und Baugesetzes ersetzt\ndiese Genehmigung nicht, umgekehrt vermittelt die erteilte Genehmigung keinen\nRechtsanspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung.\n\nDie Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, das Baurechtsgrundstück sowie alle darauf be-\nfindlichen Bauten und Anlagen während der gesamten Vertragsdauer stets den hohen\nAnforderungen der prominenten Lage entsprechend zu unterhalten und alle behördli-\nchen Verpflichtungen zu erfüllen.\n\nDie Baurechtsnehmerin darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtge-\nberin gegenüber Dritten keine baupolizeilichen Zugeständnisse wie beispielsweise Zu-\nstimmungen zur Unterschreitung von Bauabständen machen.\n\nDas Baurecht (als rechtlich selbständiges Grundstück) darf ohne vorgängige schriftliche\nZustimmung der Baurechtgeberin nicht mit Dienstbarkeiten belastet werden, welche\nüber die Dauer des Baurechtsvertrages hinaus Geltung haben.\n\nDiese Bestimmungen über den Zweck und den Inhalt des Baurechts (Ziffer III.3) sind im\nGrundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).\n\n4. Beginn und Dauer des Baurechts\n\nDas Baurecht beginnt mit der Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch und\ndauert 77 Jahre (bis zum [Datum]). Der Realisierungsphase wird damit angemessen\nRechnung getragen.\n\nSpätestens fünf Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer, spätestens am [Datum], treten die\nParteien in Verhandlungen über eine allfällige Verlängerung oder Erneuerung des Bau-\nrechts ein. Beide Parteien ziehen eine Verlängerung oder Erneuerung des Baurechts\ndem Heimfall vor. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. 779 l ZGB keine verbindli-\nche Wirkung zu; ein Rechtsanspruch auf die Verlängerung oder Erneuerung kann aus\ndieser Erklärung nicht abgeleitet werden.\n\n\n\n15.03.2023\n\n5\n\n5. Baurechtszins\n\n5.1 Anfänglicher Baurechtszins\n\nAb Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch (vgl. Ziffer V.2) bis zur Bezugs-\nbereitschaft der ersten Wohn- oder Gewerbeeinheit (sog. Bezugsbereitschaft) ist ein\njährlicher Baurechtszins gemäss nachfolgender Berechnung im Umfang von 50 % zu\nbezahlen.\n\nLandwert gemäss ImmoPromote CHF 3’260’000\nLandwert gemäss lw liegenschaftenwerte gmbh CHF 3’500’000\nMittelwert CHF 3’380’000\n\nHypothekarischer Referenzzinssatz (02.03.2023) 1.25 %\nZuschlag Stadt Kreuzlingen 0.75 %\nTotal 2.00 %\n\nBaurechtszins 100 % CHF 67’600\nBaurechtszins 50 % CHF 33’800\n\nDer Baurechtszins wird während der Dauer (Grundbucheintrag bis Bezugsbereitschaft)\nan den aktuellen hypothekarischen Referenzzinssatz angepasst. Die Landwerte (bzw.\nder Mittelwert) und der Zuschlag sind/bleiben konstant.\n\nSollten gegen das Baugesuch Einsprache oder andere Rechtsbehelfe erhoben werden,\nwird die Zinszahlungspflicht für die Dauer der daraus resultierenden Verzögerungen (in-\nklusiv allfällige Rechtsmittelverfahren) ausgesetzt.\n\n5.2 Baurechtszins ab Bezugsbereitschaft\n\nAb Bezugsbereitschaft bis und mit vollständigem 5. Kalenderjahr (das erste vollständige\nKalenderjahr folgt auf das Jahr, in welchem die Bezugsbereitschaft stattfindet) ist der\njährliche Baurechtszins gemäss Berechnung in Ziffer III.5.1 im Umfang von 100 % ge-\nschuldet.\n\nDer Baurechtszins ist während der Dauer (Bezugsbereitschaft bis und mit vollständigem\n5. Kalenderjahr) anhand des aktuellen hypothekarischen Referenzzinssatzes (per 1. Ja-\nnuar des entsprechenden Jahres) zu berechnen und anzupassen. Die Landwerte (bzw.\nder Mittelwert) und der Zuschlag gemäss Ziffer III.5.1 sind/bleiben konstant.\n\n5.3 Baurechtszins ab 6. Kalenderjahr\n\nAb dem 6. Kalenderjahr (das erste vollständige Kalenderjahr folgt auf das Jahr, in wel-\nchem die Bezugsbereitschaft stattfindet) berechnet sich der Baurechtszins nach dem\n«Basler-Modell» wie folgt:\n\n\n\n15.03.2023\n\n6\n\nABWt\nBRZ = NEt x --------------------\n\nABWt + SWBt\n\nDabei ist verstanden unter:\n\nBRZ: Baurechtszins\nNett: Nettoertrag: der um die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie\n\ndie Abschreibungen (branchenüblicher Prozentsatz für Altersentwertung und\nAbnützung) geminderte Jahresertrag, der nach kaufmännischer Bewirtschaf-\ntung im Anpassungszeitpunkt, um Leerstände bereinigt, erzielt wird und für die\nVerzinsung des Bodens wie der Bauten und Anlagen zur Verfügung steht.\n\nABWt: Absoluter Bodenwert: der Preis, den ein Dritter für den Erwerb eines gleichen\noder ähnlichen Grundstücks in unbebautem Zustand, jedoch mit derselben\nNutzungsart (eine mögliche Mehrnutzung durch neues Baureglement darf\nnicht berücksichtigt werden) unter normalen Verhältnissen im Anpassungs-\nzeitpunkt zahlen würde.\n\nSWBt: Substanzwert der Baute: der um den branchenüblichen Prozentsatz für Al-\ntersentwertung und Abnützung (Abschreibungen) geminderte Preis, der für die\nWiedererstellung der Bauten und Anlagen unter normalen Verhältnissen im\nAnpassungszeitpunkt zu zahlen wäre.\n\nAls Nettoertrag (NEt) wird erstmals der für das 5. Kalenderjahr ermittelte Nettoertrag\neingesetzt. Der Baurechtszins wird sodann jährlich aufgrund des Nettoertrags (des Ka-\nlender-Vorjahres) neu berechnet. Der absolute Bodenwert und der Substanzwert der\nBaute bleiben bis zu deren Anpassung gemäss Ziffer III.5.4 unverändert.\n\nDie Berechnung geht davon aus, dass die Baurechtsnehmerin die Bauten und Anlagen\nzu einem marktüblichen Zins vermieten oder verpachten kann. Sollte die Baurechts-\nnehmerin gleichzeitig die Betreiberin der Liegenschaft sein, so wird als Berechnungsba-\nsis ein kalkulatorischer Liegenschaftsertrag angewendet, analog einer getrennten Situa-\ntion von Baurechtsnehmerin und Betreiberin.\n\nDie Ermittlung von Nettoertrag, absolutem Bodenwert und Substanzwert der Baute soll\npartnerschaftlich erfolgen (open book, auf Verlangen Einsicht in die Finanzbuchhaltung,\netc.).\n\nAuf schriftlichen Antrag einer Partei erfolgen die notwendigen Bewertungen durch zwei\ngemeinsam zu bestimmende, neutrale Experten. Können sich die Parteien nicht innert\nMonatsfrist, ab Datum des Bewertungsantrags gerechnet, auf die zwei gemeinsamen\nExperten einigen, so sind diese auf Antrag einer Partei vom Präsidenten des Oberge-\nrichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. Wenn die beiden Fachpersonen die Bewer-\ntungen und die Höhe des Baurechtszinses nicht einvernehmlich festlegen können oder\neine Partei das Ergebnis bestreitet, so entscheiden das Schiedsgericht (Ziffer V.5.2). Die\nKosten der Bewertung und Ermittlung gehen je zur Hälfte zu Lasten der Grundeigentü-\nmerin und der Baurechtsnehmerin.\n\n5.4 Die Anpassung des Baurechtszinses nach jeweils 10 Jahren\n\nDer Baurechtszins ist in Bezug auf den absoluten Bodenwert und den Substanzwert der\nBaute erstmals per Ende des vollständigen 10. Kalenderjahres (das erste vollständige\n\n\n\n15.03.2023\n\n7\n\nKalenderjahr folgt auf das Jahr, in welchem die Bezugsbereitschaft stattfindet) und so-\ndann jeweils nach weiteren zehn Jahren anzupassen. Im Übrigen hat die Berechnung\ndes Baurechtszins gemäss Ziffer III.5.3 zu erfolgen.\n\nDies gilt sowohl während der ursprünglichen festen Vertragsdauer als auch während der\nallfälligen Verlängerungsperiode des Baurechts.\n\n5.5 Mindestbaurechtszins\n\nWährend der ganzen Dauer des Baurechts - mit Ausnahme der Dauer gemäss Ziffer\nIII.5.1 - darf der Baurechtszins nicht unter den Wert fallen, welcher jeweils aus der Be-\nrechnung gemäss Ziffer III.5.2 resultiert. Der Landwert richtet sich zunächst nach der Zif-\nfer III.5.1 (Startwert) und sodann nach Ziffer III.5.4 (Anpassung per Ende des vollständi-\ngen 10. Kalenderjahres). Der hypothekarische Referenzzinssatz (oder der an seine Stel-\nle tretende Folgeindex) ist variabel und der Zuschlag bleibt konstant.\n\n5.6 Veränderte Verhältnisse\n\nSollten sich die wirtschaftlichen Verhältnisse grundlegend und unerwartet verändern, so\nhaben beide Parteien das Recht, die Aufnahme von Verhandlungen über die Neufestle-\ngung des Baurechtszinses aufgrund der geänderten Verhältnisse zu verlangen (maxima-\nle Frist von zwei Monaten von der Anzeige der einen Partei bis zum Verhandlungseintritt\nder anderen Partei). Beide Parteien sind verpflichtet, solche Verhandlungen in guten\nTreuen zu führen.\n\n5.7 Fälligkeit Baurechtszins\n\nDer jährliche Baurechtszins ist jeweils zahlbar im Voraus auf den 30. Juni eines Jahres.\nEin nicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abgerechnet.\n\n5.8 Sicherstellung\n\nZur Sicherstellung des Baurechtszinses hat die Grundeigentümerin gegenüber der je-\nweiligen Baurechtsnehmerin Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dem in das\nGrundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei jährlichen Baurechts-\nzinsen (Ziffer III.5.1-5.5).\n\nDie Grundeigentümerin verzichtet vorläufig auf die Eintragung eines Pfandrechts. Ge-\nmäss Art. 779k ZGB kann das Pfandrecht allerdings jederzeit eingetragen werden, so-\nlange das Baurecht besteht.\n\nDie Baurechtsnehmerin kann diese Sicherstellung alternativ auch mittels Bank- oder\nVersicherungsgarantie erfüllen.\n\n5.9 Vormerkung\n\nDie Vereinbarungen über den Baurechtszins (Ziffer III.5.1-5.8) sind im Grundbuch vor-\nzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).\n\n\n\n15.03.2023\n\n8\n\n6. Heimfall\n\nDas Baurecht kann durch Zeitablauf (Art. 779c ZGB; Ziffer III.4) oder durch vorzeitigen\nHeimfall (Art. 779f ZGB) untergehen:\n\n6.1 Ordentlicher Heimfall\n\nSofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Vertragsdauer\nsämtliche auf dem Baurechtsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigen-\ntum der Baurechtsgeberin über. Ausgenommen sind Mobilien und Einrichtungen, welche\nmit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind.\n\nDie Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin für die heimfallenden Bauten und An-\nlagen eine Entschädigung in Höhe des dannzumaligen Zustandswertes zu leisten. Die-\nser Zustandswert hat dem Alter und dem Zustand der Bauten und Anlagen (ohne Bo-\nden) sowie der Zeitgemässheit der Bauweise im Zeitpunkt des Heimfalls Rechnung zu\ntragen. Zudem sind deren weitere Verwendungsmöglichkeiten (Rendite und Verkäuflich-\nkeit derartiger Bauten und Anlagen) und ihre voraussichtliche wirtschaftliche Lebens-\ndauer zu berücksichtigen.\n\nDiese Entschädigung wird auf den Tag des Erlöschens des Baurechts fällig. Aus ihr sind\nin erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgebe-\nrin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin hat\nnur Anspruch auf den Überschuss.\n\nDie Parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich\nzu bestimmende, unabhängige und fachkundige Experten festgesetzt wird. Können sich\ndie Parteien nicht innert Monatsfrist, ab Datum des Bewertungsantrags gerechnet, auf\ndie zwei gemeinsamen Experten einigen, so sind diese auf Antrag einer Partei vom Prä-\nsidenten des Obergerichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. Wenn die beiden\nFachpersonen die Höhe der Entschädigung nicht einvernehmlich festlegen können oder\neine Partei das Bewertungsergebnis bestreitet, so entscheidet das Schiedsgericht (Ziffer\nV.5.2). Die Kosten der Ermittlung der Entschädigung gehen je zur Hälfte zu Lasten der\nGrundeigentümerin und der Baurechtsnehmerin.\n\nAllfällige Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit dem ordentlichen Heimfall unter-\nliegen der Schiedsgerichtsbarkeit.\n\nDiese Vereinbarung über die Höhe der Heimfallsentschädigung ist im Grundbuch vor-\nzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).\n\n6.2 Vorzeitiger Heimfall\n\nFalls die Baurechtsnehmerin das Baurecht in grober Weise überschreitet oder ihre ver-\ntraglichen Verpflichtungen verletzt (zum Beispiel Erstellung von unzulässigen Bauten\noder Anlagen, rechtswidrige Benutzung der Bauten oder Anlagen, Verletzung der Unter-\nhaltspflicht, Nichtbezahlung des Baurechtszinses), kann die Baurechtsgeberin den vor-\nzeitigen Heimfall durch Übertragung des Baurechtes an sie verlangen, wenn sie die\nBaurechtsnehmerin vorgängig schriftlich (per Einschreiben) mahnt und ihr dabei den\nvorzeitigen Heimfall androht und ihr eine angemessene Frist (mindestens 60 Tage) für\ndie Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands ansetzt. Kommt die Baurechts-\nnehmerin dieser Aufforderung nicht nach und verlangt die Baurechtsgeberin den vorzei-\ntigen Heimfall (durch schriftliche Erklärung) ist dieser längstens innert 12 Monaten zu\nvollziehen.\n\n\n\n15.03.2023\n\n9\n\nDie Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin beim vorzeitigen Heimfall eine Ent-\nschädigung zu leisten. Diese berechnet sich gemäss Ziffer III.6.1, wobei das schuldhafte\nVerhalten der Baurechtsnehmerin mit einem pauschalen Abzug von 40 % berücksichtigt\nwird. Die Entschädigung beim vorzeitigen Heimfall beträgt somit 60 % der Entschädi-\ngung gemäss ordentlichem Heimfall gemäss Ziffer III.6.1.\n\nAus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind vorgängig die\nGrundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige Gutha-\nben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin hat nur Anspruch auf\nden Überschuss.\n\nAllfällige Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit dem vorzeitigen Heimfall unter-\nliegen der Schiedsgerichtsbarkeit.\n\nDiese Vereinbarungen über vorzeitigen Heimfall sind im Grundbuch vorzumerken (Art.\n779a und 779b Abs. 2 ZGB).\n\n7. Vorkaufsrecht\n\nBezüglich Vorkaufsrecht gilt die gesetzliche Regelung von Art. 682 ZGB, d.h. die Bau-\nrechtsgeberin hat und behält das gesetzliche Vorkaufsrecht an den Bauten und Anlagen\nauf dem Baurechtsgrundstück und die Baurechtsnehmerin hat bzw. behält das gesetzli-\nche Vorkaufsrecht am baurechtsbelasteten Grundstück. Die Frist zur Geltendmachung\ndes Vorkaufsrechts beträgt in Abweichung von Art. 216e OR sechs Monate. Die Frist\nbeginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrages. Diese Änderung ist im\nGrundbuch vorzumerken.\n\n8. Unterbaurecht\n\nEs ist der Baurechtsnehmerin untersagt, Teile des Baurechts im Sinne eines Unterbau-\nrechts (Art. 655 und Art. 943 i.V.m. Art. 779 ff. ZGB) an Dritte zu übertragen.\n\nIV. Weitere Bestimmungen\n\n1. Besitzesantritt\n\nDer Besitzantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr sowie Rechten und Pflichten er-\nfolgt mit der Eintragung des Baurechts im Grundbuch. Über öffentliche und private Ne-\nbenkosten rechnen die Parteien ausseramtlich, Wert per Besitzantritt, ab.\n\n2. Miet- und Pachtverträge\n\nAb Inkrafttreten des Baurechtsvertrags muss das Baurechtsgrundstück frei von Miet-\nund Pachtverhältnissen sein.\n\nDas Baurechtsgrundstück wird pfandfrei übergeben.\n\n\n\n15.03.2023\n\n10\n\n3. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück\n\nDie Übernahme des Baurechtsgrundstückes erfolgt im heutigen Zustand; die Baurechts-\nnehmerin bestätigt, das Grundstück und Anlagen eingehend besichtigt und geprüft zu\nhaben und von der Baurechtsgeberin keinerlei Zusicherungen über den Zustand des\nBaurechtsgrundstücks erhalten zu haben. Die Parteien schliessen jegliche Rechts- und\nSachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. Dies gilt insbesondere, aber\nnicht abschliessend, für die Qualität des Baugrundes, für die Eignung des Baugrundes\nfür die von der Baurechtsnehmerin beabsichtigte Nutzung sowie für Fläche und Mass.\nBezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum nicht abschliessend,\ndass die Grundeigentümerin weder für offene noch für versteckte Baumängel oder Kon-\nstruktionsschwächen haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind.\n\nDie Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe der\nBaurechtsnehmerin für Rechts- und Sachmängel aus. Die Baurechtsnehmerin erklärt,\nvon der Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung aufmerk-\nsam gemacht worden zu sein.\n\nDen Parteien sind neben den Bestimmungen über die Rechtsgewährleistung und die\nSachgewährleistung auch die Art. 32bbis und Art. 32c - e des Schweizerischen Umwelt-\nschutzgesetzes (USG) bekannt. In Kenntnis dieser Sachlage wird seitens der Bau-\nrechtsgeberin insbesondere auch die Gewährleistung für die Freiheit des Baurechts-\ngrundstücks (inkl. Untergrund, Boden und Gebäudesubstanz) von bekannten und unbe-\nkannten Abfall- und Schadstoffbelastungen bzw. von gesundheitsgefährdenden Stoffen\nund/oder von schädlichen oder lästigen Einwirkungen derselben auf Boden, Untergrund,\nGrundwasser oder weitere Umweltmedien (Altlasten) und/oder von sonstigen schädli-\nchen oder lästigen Einwirkungen im Sinne des USG (Einwirkungen) wegbedungen. Die\nBaurechtsnehmerin verpflichtet sich unwiderruflich, sämtliche Realleistungspflichten für\numweltrechtliche Massnahmen zu übernehmen und die damit verbundenen Kosten zu\ntragen.\n\nWird die Baurechtsgeberin wegen etwaiger Abfall- oder Schadstoffbelastungen öffent-\nlich-rechtlich oder privatrechtlich belangt, so verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin, die\nBaurechtsgeberin von den Kosten dieser Inanspruchnahme unbefristet, unbeschränkt,\nunwiderruflich und auf ersten Abruf freizustellen. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet\nsich überdies, in einen etwaigen Prozess gegen die Baurechtsgeberin über solche An-\nsprüche einzutreten und diesen auf eigene Kosten zu führen.\n\nDiese Regelung gilt unter den Parteien insbesondere auch für den Fall, dass in einem\nspäteren Zeitpunkt im Rahmen einer Kostenverteilerverfügung im Sinne von Art. 32d\nAbs. 4 USG oder aufgrund einer ähnlichen Bestimmung eine andere Kostenverteilung\nverfügt werden sollte. In diesem Fall ist die Baurechtsgeberin berechtigt, für diese Kos-\nten bei der Baurechtsnehmerin Regress zu nehmen.\n\nFür den Fall, dass die Baurechtsnehmerin das Baurechtsgrundstück ganz oder in Teilen\nveräussert, verpflichtet sie sich, ihre Verpflichtungen gemäss den vorstehenden Absät-\nzen allfälligen Rechtsnachfolgern mit der Pflicht zur Weiterüberbindung zu überbinden.\n\n4. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts, Versicherungs-\npflicht\n\nDie Baurechtsnehmerin hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie des\nBaurechtsgrundstückes sich ergebenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen\n\n\n\n15.03.2023\n\n11\n\nVerpflichtungen, insbesondere aus Art. 684 ZGB und Art. 58 OR, zu übernehmen und\nhaftet für alle Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen.\nSollte die Baurechtsgeberin für Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin direkt belangt\noder für Schäden, die durch die Ausübung des Baurechts entstehen, in Anspruch ge-\nnommen werden, so hat die Baurechtsnehmerin die Baurechtsgeberin dafür auf erste\nAufforderung hin schadlos zu halten.\n\nWenn die Baurechtsgeberin in einem solchen Fall in einem gerichtlichen Verfahren be-\nlangt wird und sie der Baurechtsnehmerin den Streit verkündet, ist diese gehalten, als\nNebenintervenientin in den Prozess einzutreten mit der Verpflichtung, denselben auf ei-\ngene Kosten zu führen, sofern die Baurechtsgeberin dies berechtigterweise verlangen\nkann.\n\nDagegen steht der Baurechtsnehmerin, sofern dieser von einem Dritten belangt wird,\nkeinerlei Rückgriff gegen die Baurechtsgeberin zu.\n\nDie Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemes-\nsen zu versichern. Die Baurechtsnehmerin bestätigt, dass die Bauten und Anlagen im\nRahmen einer Globalversicherungspolice, zusammen mit anderen ihr gehörenden Lie-\ngenschaften, versichert sind.\n\n5. Rechtsstreitigkeiten und Vereinbarungen mit Dritten\n\nRechtsstreitigkeiten mit Dritten im Zusammenhang mit der Erstellung, dem Bestand,\ndem Betrieb und/oder der Benutzung der Bauten und Anlagen, sind von der Baurechts-\nnehmerin auf ihre Kosten zu führen. Es bestehen keine privatrechtlichen Vereinbarun-\ngen, welche eine Überbauung des Baurechtsgrundstücks verhindern oder die Realisie-\nrung des vorgesehenen Projekts behindern könnten.\n\n6. Öffentliche Abgaben und Lasten\n\nAb Beginn des Baurechts sind sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Gebühren, Bei-\nträge und Steuern, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegt werden, von der Bau-\nrechtsnehmerin zu bezahlen. Dies betrifft insbesondere, aber nicht abschliessend, die\nLiegenschaftensteuer für die Bauten, Beiträge und Gebühren an Erschliessungsanlagen\nwie Strassen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens-, Vermögens- und Liegenschaf-\ntensteuern für das Grundstück selbst.\n\n7. Anschlüsse\n\nInnerhalb des Baurechtsgrundstücks ist es Sache der Baurechtsnehmerin, die erforderli-\nchen Anschlussleitungen und Anschlussinstallationen an die nächstgelegenen An-\nschlusspunkte im Wasser-, Abwasser- und Elektrizitätsleitungsnetz auf ihre Kosten zu\nerstellen.\n\n\n\n15.03.2023\n\n12\n\n8. Abbruch-, Erschliessungs- und Baunebenkosten\n\nAlle Abbruch-, Erschliessungs- und sonstigen Baunebenkosten inkl. Gebühren, welche\nim Zusammenhang mit der Planung und Realisierung von Bauten und Anlagen auf dem\nBaurechtsgrundstück stehen, gehen zu Lasten der Baurechtsnehmerin.\n\n9. Abklärungen\n\nDie Baurechtsnehmerin ist mit Abschluss des vorliegenden Vertrages berechtigt, alle\nnotwendigen Abklärungen und Vereinbarungen betreffend die baurechtskonforme Über-\nbauung bei Behörden und Dritten vorzunehmen bzw. abzuschliessen und dafür das\nBaurechtsgrundstück auch mit Dritten jederzeit zu betreten sowie auf diesem notwendi-\ngen Untersuchungen auf ihre Kosten vorzunehmen.\n\n10. Unterhalt\n\nDie Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, Bauten und Anlagen und die mit dem Baurecht\nbelastete Grundstücksfläche während der ganzen Dauer des Baurechts sachgemäss\nnach geltenden Normen und Gesetzen zu unterhalten.\n\n11. Lex Friedrich\n\nDie Vertragsparteien sind auf die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb\nvon Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörende Verord-\nnung (BewV) hingewiesen worden. Die Baurechtsnehmerin bestätigt, dass sie dem\nBundesgesetz vom 25. Juni 1982 über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invali-\ndenvorsorge (BVG) unterstellt ist und somit die Bewilligungspflicht gemäss BewG ent-\nfällt.\n\n12. Genehmigung durch den Stiftungsrat (für CS Anlagestiftung)\n\nDie Baurechtsnehmerin erklärt, dass gemäss dem aktuellen Organisationsreglement der\nCredit Suisse Anlagestiftung (CSA), das vom Stiftungsrat am 1. Februar 2023 genehmigt\nund in Kraft gesetzt wurde, die Kompetenz zur Vermögensanlage und zu den damit ver-\nbundenen Entscheiden beim jeweiligen Portfoliomanager liegt, sofern in Ziffer 1.3 und\nZiffer 1.4 des Organisationsreglements nicht explizit einem Anlagekomitee spezielle\nKompetenzen im Rahmen der Vermögensanlage eingeräumt werden.\n\n13. Rücktritt vom Baurechtsvertrag\n\nIm Sinne von obligationenrechtlichen Bestimmungen vereinbaren die Parteien folgen-\ndes:\n\nDie Baurechtsnehmerin hat nach der Unterzeichnung dieses Vertrages und dessen Ein-\ntragung im Grundbuch die Projektierungsarbeiten unverzüglich aufzunehmen, die Bau-\nbewilligung speditiv anzustreben und nach deren Erlangung die Bauarbeiten ohne Ver-\nzug abzuwickeln. Sie verpflichtet sich insbesondere:\n\n\n\n15.03.2023\n\n13\n\n- spätestens innert sechs Monaten nach der Eintragung dieses Vertrags im Grund-\nbuch das Baugesuch für das geplante Bauvorhaben bei der Bauverwaltung der\nStadt Kreuzlingen zur Bewilligung einzureichen;\n\n- innert 12 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung mit dem Bauar-\nbeiten (wie namentlich etwa Aushub oder Abhumusierung, Fundation) zu beginnen\nund diese alsdann ohne erhebliche Unterbrechung, spätestens innert 36 Monaten\nzu Ende zu führen. Unterbrechungen aus nicht von der Baurechtsnehmerin ver-\nschuldeten Gründen (z.B. ungünstige Witterungsverhältnisse, Pandemie, Hochwas-\nser, Lieferengpasse) sind unbeachtlich und führen zu einer entsprechenden Verlän-\ngerung der Frist. Die geltend gemachten Unterbrechungsgründe sind auf Verlangen\nder Baurechtsgeberin von der Baurechtsnehmerin zu belegen.\n\nBei Nichteinhalten einer dieser Bestimmungen ist die Baurechtsgeberin berechtigt, nach\nAnsetzung einer Nachfrist von 12 Monaten mit schriftlicher Erklärung von diesem Bau-\nrechtsvertrag zurückzutreten und von der Baurechtsnehmerin die Zustimmung zur Lö-\nschung im Grundbuch zu verlangen. Für die Aufhebung des Baurechts gelten die Best-\nimmungen des vorzeitigen Heimfalls. Sämtliche durch diesen Rücktritt und die Löschung\nentstehenden Kosten gehen zu Lasten der Baurechtsnehmerin. Der Baurechtszins ist\nbis zum Vollzug der Löschung im Grundbuch geschuldet.\n\nLiegt fünf Jahre nach der Eintragung dieses Vertrages im Grundbuch keine rechtskräfti-\nge Baubewilligung für ein Bauvorhaben, dem die Baurechtsgeberin zugestimmt hat, vor,\nso haben beide Parteien das Recht, jederzeit schriftlich den Rücktritt von diesem Vertrag\nzu erklären und von der anderen Partei die Zustimmung zur Löschung im Grundbuch zu\nverlangen. Mit der Löschung im Grundbuch entfällt dieser Baurechtsvertrag ohne jede\nweitere finanzielle Verpflichtung zulasten der einen oder anderen Partei.\n\n14. Überbindungsklausel\n\nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihr übernommenen Verpflichtun-\ngen allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungsklausel).\nSie haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missachtung dieser\nVerpflichtung.\n\nDiese Bestimmungen (Ziffer IV.14) ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b\nAbs. 2 ZGB).\n\nV. Schlussbestimmungen, Rechtspflege, Anwendbares Recht\n\n1. Gültigkeitsvorbehalte\n\nDer Stadtrat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen hat dem vorliegenden Vertrag an-\nlässlich seiner Sitzung vom [Datum] zugestimmt. Die Genehmigung durch den Gemein-\nderat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen vom [Datum] liegt ebenfalls vor und die\nFrist nach Art. 14 der Gemeindeordnung ist unbenutzt abgelaufen.\n\nDie Anmeldung des vorliegenden Vertrages zum Eintrag im Grundbuch erfolgt gleichzei-\ntig mit der öffentlichen Beurkundung des Vertrages.\n\n\n\n15.03.2023\n\n14\n\n2. Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages\n\nDer Grundbucheintrag hat nach Eintritt der Gültigkeitsbedingungen gemäss Ziffer V.1 zu\nerfolgen. Dem Grundbuchamt sind die entsprechenden Protokollauszüge zuzustellen.\n\nKann dieser Baurechtsvertrag aufgrund der Vorbehalte gemäss Ziffer V.1 nicht im\nGrundbuch eingetragen werden, so entfällt er ohne jede weitere finanzielle Verpflichtung\nzulasten der einen oder anderen Partei. In diesem Fall stehen den Parteien gegenseitig\nkeine Entschädigungsansprüche zu.\n\n3. Kosten\n\nSämtliche Grundbuchkosten und weitere Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungsko-\nsen, Eintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts\nanfallen, tragen die Vertragsparteien gemeinsam je zur Hälfte.\n\n4. Kommunikation gegenüber der Öffentlichkeit\n\nDie Parteien vereinbaren, dass sie sämtliche Informationen an Dritte, insbesondere aber\ngegenüber den Medien, über das vorstehende Rechtsgeschäft und des damit zusam-\nmenhängenden Vertrages gemeinsam abstimmen.\n\nInsbesondere haben sie sich darüber, ob Medienmitteilungen erfolgen und gegebenen-\nfalls über deren Inhalt sowie Art und Weise zu einigen, wobei der Baurechtsnehmerin,\nwelcher bei der Handhabung dieser Sachverhalte bis auf Widerruf durch die Credit Suis-\nse Asset Management (Schweiz) AG vertreten wird, die Führungsrolle zukommt und ihr\nauch das umfassende Vetorecht inkl. Kommunikationssperre zusteht. Im Falle einer ge-\nsetzlichen Pflicht oder einer politischen Notwendigkeit zur öffentlichen Information (z.B.\nÖffentlichkeitsgesetz) hat sich das Vetorecht auf die Inhalte der Kommunikation zu be-\nschränken und ist eine Kommunikationssperre nicht zulässig.\n\n5. Streitigkeiten\n\n5.1 Vermittlung\n\nSollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Baurechtsvertrages und damit im Zu-\nsammenhang stehender Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien irgendwelche\nUneinigkeiten ergeben und können sich die Parteien nicht einvernehmlich einigen, so ist\nvor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkundiger Vermittler (Mediator) zur\neinvernehmlichen Bereinigung beizuziehen. Die Parteien verpflichten sich, an einer sol-\nchen Vermittlung teilzunehmen. Sollten auch diese Bemühungen zu keiner Einigung füh-\nren, richtet sich das Vorgehen nach Ziffer V.5.2 und Ziffer V.5.3.\n\n\n\n15.03.2023\n\n15\n\n5.2 Schiedsgerichtsbarkeit\n\nAllfällige Streitigkeiten über die Umnutzung des Beherbergungsbetriebs (Ziffer III.3), den\nBaurechtszins (Ziffer IV.5.1-5.9) und über den ordentlichen Heimfall (Ziffer IV.6.1) sowie\nüber den vorzeitigen Heimfall (Ziffer IV.6.2) unterliegen der Schiedsgerichtsbarkeit. Das\nSchiedsgericht entscheidet endgültig.\n\nDas Schiedsgericht besteht aus drei Schiedsrichtern. Jede Partei ernennt innert 20 Ta-\ngen nach Aufforderung durch die andere Partei einen Schiedsrichter. Kommt eine Partei\nihrer Verpflichtung zu dieser Ernennung nicht nach, so ist der Schiedsrichter durch den\nPräsidenten des für Kreuzlingen TG zuständigen erstinstanzlichen Gerichts zu bestim-\nmen. Den dritten Schiedsrichter, welcher zugleich Vorsitzender ist, bestimmen die bei-\nden Schiedsrichter gemeinsam. Können sich die Schiedsrichter nicht auf einen Vorsit-\nzenden einigen, so ist der Vorsitzende durch den Präsidenten des für Kreuzlingen TG\nzuständigen erstinstanzlichen Gerichts zu bestimmen. Unter Vorbehalt von zwingenden\nGesetzesbestimmungen legt das Schiedsgericht seine eigene Verfahrensordnung fest.\nSubsidiär gilt die schweizerische Zivilprozessordnung.\n\nSitz des Schiedsgerichts ist Kreuzlingen.\n\n5.3 Ordentliche Gerichtsbarkeit\n\nÜber alle anderen Streitigkeiten zwischen den Parteien aus dem Baurecht und dem Ver-\ntrag entscheidet das ordentliche Gericht. Ausschliesslicher Gerichtsstand ist Kreuzlingen\nTG.\n\n6. Anwendbares Recht\n\nEs gelangt ausschliesslich Schweizerisches Recht zur Anwendung.\n\n[Beurkundungsformel]\n\n\n\tVorpublikation Nutzungsplanung\n\tNutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\tGestaltungsplan\n\tLärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)\n\t2022_kreuzlingen_blp_parz-3178_blp03_v-20220929.pdf\n\tOerebauszug_CH396877896789.pdf\n\tVorpublikation Nutzungsplanung (Änderung ohne Vorwirkung)\n\tNutzungsplanung (Rechtskräftig)\n\tGestaltungsplan (Rechtskräftig)\n\tLärmempfindlichkeitsstufen (Rechtskräftig)\n\n\n\n