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name: Kreditbegehren von CHF 1.2 Mio. Architekturwettbewerb und Projektierung Standort "Sonewise" für TBK

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text: \n   \n\n \n\n \n\nStadtrat \n \n\n \nBotschaft an den Gemeinderat \n \nKreditbegehren von CHF 1.2 Mio. zur Durchführung eines Architekturwettbewerbs und die \nProjektierung bis und mit Volksabstimmung für die Standortentwicklung der Technischen \nBetriebe Kreuzlingen am Standort "Sonewise" \n \n \nSehr geehrter Herr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nMit dieser Botschaft beantragt Ihnen der Stadtrat, dem Kreditbegehren über CHF 1.2 Mio. für \ndie Durchführung eines Architekturwettbewerbs und die Projektierung bis und mit Volksab-\nstimmung für die Standortentwicklung der Technischen Betriebe Kreuzlingen (TBK) am Stand-\nort "Sonewise" zuzustimmen. \n \n \n1 Grundlagen \n \n1.1 Ausgangslage \n\nAm 1. Juli 1905 nahm die Firma Elektrizitätswerk Kreuzlingen Emmishofen AG ihren \nBetrieb an der Nationalstrasse auf, nachdem Herr Vogel, der erste Verwalter des Elekt-\nrizitätswerks, in den Jahren 1901 bis 1905 mit Hilfe von Gasmotoren elektrische Ener-\ngie erzeugt und an die Nachbarn \nabgegeben hatte. Aus dieser AG \nheraus haben sich die heutigen \nTechnischen Betriebe Kreuzlingen \n(TBK) mit einem jährlichen Absatz \nvon ca. 120'000 MWh Strom, \n240'000 MWh Gas, 1'750'000 m3 \nTrinkwasser und 3'500 MWh \nWärme entwickelt. Der Betrieb ist \nin diesen 115 Jahren somit stark \ngewachsen und beschäftigt heute \netwa 55 Mitarbeitende, darunter 5 \nLernende. \n \nIn dieser Zeit hat sich auch Kreuzlingen enorm entwickelt. \n \n\nSperrfrist für alle Medien \nVeröffentlichung erst nach der Medienkon-\nferenz zur Gemeinderatssitzung \n\nWerkgebäude nach Aufstockung (um 1935)  \n\n\n\n \n\n Seite 2 \n\nEntwicklung der Bevölkerungszahlen von Kreuzlingen \nJahr 1900 1950 1980 2000 2020 \nWohnbevölkerung 6'290 10'045 16'101 17'118 22’252 \n \nBedingt durch das stetige Wachstum stiegen die Anforderungen an Werkstätten, Bü-\nros, Lager und Umschlagplätze im Laufe der Zeit. Die Räumlichkeiten wurden auf dem \nbestehenden Areal in Etappen erweitert und verdichtet. Fehlende Lagerkapazitäten \naus dem Wegfall einer gemieteten Lagerhalle führten zu Auslagerungen, die mit der \nMiete im durch die Stadt erworbenen Spiegel-Areal weitgehend gelöst werden konn-\nten. Die genutzten Räumlichkeiten für Lager, Werkstatt und Verwaltung konzentrieren \nsich aktuell um den Standort Nationalstrasse, was sich auf die Betriebsabläufe positiv \nauswirkt.  \n \nAllseits anerkannt ist jedoch, dass die gesamte Infrastruktur der TBK in die Jahre ge-\nkommen ist und den Anforderungen an betriebliche Effizienz und Wirtschaftlichkeit, \nArbeitshygiene, Logistik, Energiebedarf sowie Barrierefreiheit nur noch bedingt ent-\nspricht.   \n \n\n1.2 Vorgehen \nDer Stadtrat stimmte aufgrund der oben beschriebenen Ausgangslage am 3. April 2018 \neinem Projekt zur Standortentwicklung der TBK im Grundsatz zu (Beilage 1). Er beauf-\ntragte die TBK mit der Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie, zu welcher Spezialisten \nbeigezogen wurden. \n \nFür den Prozess wurden folgende Arbeitsschritte vorgesehen und ausgeführt: \n\nAnalysen: Bauzustandsanalyse, Logistikanalyse, Raumprogramm \nMachbarkeitsstudie: Variantenentwicklung und Vergleich, Vertiefung von ausgewähl-\nten Varianten mit Richtprojekten, Kostenermittlung \nVariantenbewertung und -entscheid: Bewertungsmatrix, Nutzwertanalyse, Standort-\nentscheid. \n \nDie Analysephase konnte mit dem Bericht Bauzustandsanalyse vom 14. Mai 2019 ab-\ngeschlossen werden. Der Bericht beurteilt integral Bauzustand, Logistik, Bauphysik, \nHaustechnik, Statik und Schadstoffe.   \n \nDie Phase Machbarkeitsstudie beinhaltete mehrere Arbeitsschritte, die jeweils mit \nden politischen Instanzen reflektiert wurden: An einer Orientierung vom 28. Mai 2019 \nwurden mit dem Stadtpräsidenten und dem Departementsvorsteher ein Variantenfä-\ncher für den Standort Nationalstrasse diskutiert. Daraus resultierte die Anforderung, \nzusätzlich den Standort "Sonewise" in die Variantenbetrachtung einzubeziehen. Nach \ndem Grundsatzentscheid des Stadtrats am 13. August 2019 (Beilage 2) wurden in der \nFolge drei Varianten mit Richtprojekten detailliert geprüft: zwei Varianten am Standort \n\n\n\n \n\n Seite 3 \n\nNationalstrasse und eine Variante am Standort "Sonewise". Beim Standort "Sonewise" \nwaren zudem die Synergien mit dem Werkhof der Bauverwaltung (Werkhof BV) zu \nprüfen. \n \nDie drei Varianten wurden anhand einer Bewertungsmatrix aus Sicht des Fachplaner-\nbüros beurteilt. Die TBK beurteilten die Varianten anhand einer Nutzwertanalyse aus \nNutzersicht. Daraus resultierte eine Variantenempfehlung für einen Neubau am Stand-\nort "Sonewise". Der Stadtrat hat am 26. Mai 2020 den Grundsatzentscheid für den \nStandort "Sonewise" gefällt (Beilage 3). \n\n \n \n2 Analysen \n\n \n2.1 Bauzustand \n\nMit Begleitung durch die Firma Metron und unter Beizug von Fachplanerinnen und \nFachplanern sowie Spezialistinnen und Spezialisten wurde in einem ersten Schritt der \nZustand der bestehenden Bauten untersucht (Beilage 4, Anhang 4).  \n \n\n \nAreal TBK, Nationalstrasse 27 \n\nDie Bauten auf der Parzelle Nr. 168 (Nationalstrasse 27) weisen zwar keine schwerwie-\ngenden Mängel auf, allerdings genügen die Tragstrukturen den heutigen Anforderun-\ngen bezüglich Erdbebensicherheit, Brandschutz oder einer potenziellen Aufstockung \nnicht. Zudem müssen die Gebäude aufgrund gesetzlicher Vorgaben (Gesetz über die \nEnergienutzung, EnG; Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) erneuert werden. \nEine Instandsetzung der Bauten erfordert deshalb eine hohe Eingriffstiefe.  \n\n\n\n \n\n Seite 4 \n\n \n2.2 Logistik \n\nGemäss den Erkenntnissen aus der Logistikanalyse von Resoplan AG, ist die Funktio-\nnalität des Bestands ungenügend. In den vorhandenen Raumstrukturen ist ein wirt-\nschaftlicher Betrieb längerfristig nicht möglich. Eine Ertüchtigung und Erneuerung der \nbestehenden Baukörper würde keinen Nutzen für die logistischen Abläufe bringen und \nist daher aus betrieblicher Sicht nicht nachhaltig.  \n \n\n2.3 Raumprogramm \nDas Raumprogramm (Beilage 4, Anhang 6) ist in die fünf Nutzungsgruppen Verwal-\ntung, Werkstatt, Lager, Gebäudebetrieb und übrige Nutzungen unterteilt. Diese sollten \nmöglichst kompakt und unter einem Dach liegen, damit kurze Wege für Verkehr, Trans-\nport, Information und Kommunikation entstehen. \n \nDie TBK sind als Betreiber von systemrelevanter Versorgungsinfrastruktur eingestuft. \nDie Anfang 2020 eingetretene Pandemiesituation mit dem Coronavirus hat aufgezeigt, \ndass ein derartiges Ereignis auch in der Disposition der betrieblichen Räume zu be-\nrücksichtigen ist. Ein Grossraumbüro wird deshalb, aber auch aus anderen betriebli-\nchen Gründen, nicht angestrebt. Daher sollte die Gebäudestruktur verschiedene Bü-\nrotypen wie Einzel-, Mehrpersonen- und Gruppenbüros, wie auch Kombinationen  \n(Open Space) ermöglichen. \n \nDie Werkstätten werden zentral für alle Bereiche räumlich zusammengeführt und sol-\nlen in der Nähe des Kleinteillagers liegen. \n \nDurch eine Zentralisierung des Lagers und Nutzung effizienter Lagersysteme (Shuttle-\nsystem) kombiniert mit einem Palettenlager, können Flächen reduziert und die Bestan-\ndeskontrollen verbessert werden. \n\n \nFlächenerfassung in m2 \n\n  HNF NNF BUF \n1 Verwaltung (Büroarbeitsplätze, Sitzungszimmer, Kundenbereich) 938 15  \n2 Werkstatt (Werkstattarbeitsplätze, Büroarbeitsplätze) 327 3  \n3 Lager (Wareneingang, Fachboden-, Paletten-, Kleinteil-, Speziallager) 532 15  \n4 Gebäudebetrieb (Toiletten, Garderoben, Archiv, Technik)  455  \n5 Übrige Nutzungen (Entsorgung, Grossteillager, Parkierung gedeckt) 3'402   \n6 Aussenbereich (Aussenlager, Parkierung nicht gedeckt)   170 \n Total 5'199 488 170 \n\n \nLegende \nHNF Hauptnutzfläche [m2] \nNNF Nebennutzfläche [m2] \nBUF Bearbeitete Umgebungsfläche [m2]  \n\n \n \n\n\n\n \n\n Seite 5 \n\n3 Handlungsbedarf \nDie Gebäude auf der Parzelle Nr. 168 (Nationalstrasse 27) müssen in ca. 10 Jahren ei-\nner grosszyklischen Sanierung unterzogen werden. Mit der Sanierung würden gleich-\nzeitig die Mängel bezüglich Erdbebensicherheit, Brandschutz, Schadstoffe und Barrie-\nrefreiheit aus gesetzlichen Gründen behoben, was zu einer hohen Eingriffstiefe und \nentsprechend hohen Kosten führt. Durch eine Sanierung können die bestehenden lo-\ngistischen Mängel kaum behoben werden. Zudem ist eine optimale Anordnung des \nRaumprogramms im bestehenden Kontext schwierig zu realisieren. \n \nDa bei den TBK sehr enge Verflechtungen zwischen Verwaltung, Planung, Netzbetrieb \nund Werkstatt bestehen, wird eine Aufteilung auf unterschiedliche Standorte als nicht \nzielführend erachtet. \n \nFür einen optimalen und nachhaltig ausgerichteten Betrieb der TBK sind im Rahmen \neiner Variantenevaluation folgende Ziele zu erreichen: \n \n‒ Verbesserung und Zentralisierung der Lagerlogistik inkl. Optimierung der Lagerhal-\n\ntung und der Materialflüsse \n‒ Verbesserung der Hoflogistik inkl. bedarfsgerechter Verkehrs- und Umschlagsflä-\n\nchen \n‒ Schaffung von gesicherten und geschützten Abstellplätzen für Betriebsfahrzeuge \n\nund Arbeitsgeräte \n‒ Optimierung der Betriebsabläufe durch geeignete Anordnung von Arbeitsplätzen, \n\nWerkstätten und Spezialräumen für die Netzbetriebe inkl. angegliederte Dienstleis-\ntungen (z. B. GIS)  \n\n‒ Neuorganisation und Erweiterung des Kundenbereichs (Diskretschalter, Beratungs- \nund Wartezone) sowie Entflechtung dieses Bereichs von internen Laufwegen und \nZugängen \n\n‒ Sinnvolle, teamverbindende Anordnung der notwendigen Flächen für Gemein-\nschafts-, Pausen- und Speiseräume \n\n‒ Energetisch fortschrittlicher Sanierungs- oder Neubaustandard mit Vorbildfunktion \nfür die Stadt Kreuzlingen (Energiestadt)  \n\n‒ Berücksichtigung möglicher Optionen zur Eigenenergieerzeugung \n‒ Erfüllung der gesetzlichen Auflagen bezüglich Brandschutz, Erdbebensicherheit, \n\nSchadstoffe und Barrierefreiheit \n‒ Rückbau von Gebäuden, die eine wirtschaftliche Nutzung nur unter Einsatz von un-\n\nverhältnismässigen finanziellen Ressourcen ermöglichen \n‒ Sinnvolle und wirtschaftliche Anordnung der notwendigen Flächen für Sanitär-\n\nräume, Garderoben, Abstellräume, Mitarbeiter- und Besucher-Parkplätze für Per-\nsonenwagen und Zweiradfahrzeuge, zentrale Technik, Betriebszentrale, Schutz-\nräume sowie einer Trafostation. \n\n\n\n \n\n Seite 6 \n\nDer Netzbetrieb ist von den Auswirkungen des stetigen Bevölkerungswachstums, der \nzunehmenden Komplexität der Arbeit, der hohen Anforderungen an die Versorgungs-\nqualität und der geforderten Effizienz der Betriebsabläufe unmittelbar betroffen. Un-\nter den gegebenen Bedingungen all diesen Ansprüchen gerecht zu werden, wird zuse-\nhends schwieriger. Die Analysen des Bauzustands, der Logistik und des Raumpro-\ngramms führen zum Schluss, dass ein Erhalt der bestehenden Bauten auf der Parzelle \nNr. 168 nicht zu einer nachhaltigen und langfristig wirtschaftlichen Lösung führt. Ein \nNeubau bietet die Chance, die Nutzungen der TBK grundsätzlich betrieblich neu zu \norganisieren. \n \n \n\n4 Machbarkeitsstudie \n \n\n4.1 Variantenvergleich \nIn der Machbarkeitsstudie (Beilage 4) wurden mehrere Varianten mit einem groben \nFlächenbedarf erwogen. Aus diesem Variantenfächer wurden die neun Ausprägungen \ngemäss der nachstehenden Übersicht etwas genauer betrachtet.  \n \nEs zeigte sich im Rahmen der weiteren Abklärungen, dass eine Konzentration des ge-\nsamten Werkhofs auf nur einer Strassenseite (Variante 6, 7a und 7b) auch mit grösst-\nmöglicher Verdichtung nicht umsetzbar ist. Die erweiterten Abklärungen führten \nschliesslich auch zur Erkenntnis, dass eine räumliche Trennung von Werkstatt und Ma-\ngazin in der heutigen Konzeption (nur Grossteilelager auf dem Spiegel-Areal) deutliche \nVorteile hat gegenüber einer Trennung von Arbeitsplätzen des Netzbetriebs und des \nKleinteilemagazins auf beiden Seiten der Nationalstrasse. Somit wurden die Varianten \n1, 2 und 3 nicht mehr weiterverfolgt. \n \n\n\n\n \n\n Seite 7 \n\n \nMachbarkeitsstudie, S. 19 (Beilage 4) \n\nJe weiter die Abklärungen im Rahmen der Machbarkeit vorankamen, desto eindeuti-\nger musste zur Kenntnis genommen werden, dass sich die heutigen Anforderungen an \nBüroräumlichkeiten, in Bezug auf Raumkonzepte, Ausbau- und Energiestandards, \nBrand- und Erdbebenschutz sowie Barrierefreiheit nicht mit den Strukturen und Ge-\nschosshöhen der bestehenden Bürobauten auf der Parzelle Nr. 168 kombinieren las-\nsen. Faktisch ist das so zu interpretieren, dass für die weitere Eingrenzung der Vorga-\nben für den Planungswettbewerb nur noch Lösungen verfolgt werden, in denen auf \nder bestehenden Parzelle Nr. 168 (TBK) sämtliche Gebäude zurückgebaut werden und \ndie Lagerhalle und die Aussenlagerfläche auf der gegenüberliegenden Strassenseite \nweiterverwendet werden (Variante 5). Die bis dahin erfolgten Kostenabklärungen zeig-\nten für mehrere Szenarien an der Nationalstrasse einen deutlich höheren Kostenrah-\nmen als bislang angenommen. Diese Erkenntnis zwang zu einem Zwischenhalt und zur \nNeubeurteilung der Ausgangslage. \n\n \n4.2 Vertiefung von drei neuen Varianten mit Richtprojekten \n\nMit dem Stadtpräsidenten und dem Departementschef wurde anlässlich einer Bespre-\nchung am 28. Mai 2019 vereinbart, dass als Vergleich auch eine Variante "grüne \nWiese" auf Parzelle Nr. 6584 "Sonewise" zu betrachten sei. Erste Abklärungen bestä-\ntigten, dass sich das Raumprogramm auf der stadteigenen Parzelle "Sonewise" umset-\nzen lässt. In einer ersten Grobkostenschätzung resultierte sogar ein finanzieller Vorteil \nfür diesen Standort.  \n \n\n\n\n \n\n Seite 8 \n\n \n \nDer Stadtrat nahm am 13. August 2019 (Beilage 2) von dieser neuen Ausgangslage \nKenntnis und befürwortete grundsätzlich die Ausdehnung der Abklärungen für den \nStandort "Sonewise". Im Grundsatzentscheid betreffend Standort forderte er die Ver-\ntiefung der Machbarkeit für die Parzelle Nr. 6584 und eine Gegenüberstellung zur bes-\nten Lösung an der Nationalstrasse. Gleichzeitig forderte der Stadtrat für den Standort \nNationalstrasse, eine etappierte Realisation zu prüfen. Auf dieser Grundlage sei dann \nder Standortentscheid zu fällen und dem Gemeinderat ein entsprechender Planungs-\nkredit für ein Wettbewerbsverfahren inkl. Vorprojekt zu beantragen. \n\n \nIn dieser Phase galt es, sämtliche Grundlagen, die für den Standort Nationalstrasse \nerarbeitet wurden, auch für den Standort "Sonewise" bereitzustellen. Neben bau-\nrechtlichen Grundlagen ging es auch um Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse. Es wur-\nden Abklärungen vorgenommen und alle relevanten Informationen zusammengetra-\ngen. Zudem formulierte der Stadtrat konkrete Erwartungen betreffend Ausnutzung \nder Parzelle sowie Synergieabklärungen mit dem Werkhof der Bauverwaltung und die \nAbfrage allfälliger Raumbedürfnisse anderer Abteilungen. \n \nEingrenzung in drei Varianten für den Standortentscheid  \nFür den Standortentscheid wurden die bisherigen Erkenntnisse in den drei nachfolgen-\nden neuen Planungsvarianten in derselben Planungstiefe dargestellt und dem Stadtrat \nals gut vorgeprüfte und plausibilisierte Grundlagen für die Standortentscheidung vor-\ngelegt. \n \nVariante 1:  Nationalstrasse 27, etappiert, zwei Bauetappen \nVariante 2:  Nationalstrasse 27, nur eine Bauetappe \nVariante 3: "Sonewise", nur eine Bauetappe \n\n\n\n \n\n Seite 9 \n\n \n4.3 Bewertung \n\nDer konkrete Vergleich der Varianten erfolgt in einer Bewertungsmatrix (Beilage 4 \nMachbarkeitsstudie, Anhang 5). Grundlage dafür sind die mittels Machbarkeitsstudie \nermittelten Rahmenbedingungen und die daraus resultierenden Dispositionen für je-\nden Standort. Alle Varianten basieren auf dem gemeinsam mit Logistikfachleuten er-\narbeiteten Raumprogramm. Die Gegenüberstellung der Varianten in einer Bewer-\ntungsmatrix basiert somit hauptsächlich auf quantitativen Faktoren.  \n\n \n4.4 Kostenschätzung \n\nDie Kostengrobschätzung (Genauigkeit +/- 20 %) wurde durch Metron auf Basis der \nMachbarkeitsprüfung für die Varianten 1 – 3 vorgenommen. Die Gliederung der Kos-\nten erfolgt im Raster des Baukostenplanes (BKP). \n \nBKP Position Variante 1 \n\n(CHF)* \nVariante 2 \n\n(CHF)*  \nVariante 3 \n\n(CHF)* \n0 Grundstück Siehe unten Siehe unten Siehe unten \n1 Vorbereitungsarbeiten 2'340'000 2'170'000 3'140'000 \n2 Gebäude 20'590'000 20'400'000 20'600'000 \n3 Betriebseinrichtung 200'000 200'000 300'000 \n4 Umgebung 1'090'000 1'070'000 1'100'000 \n5 Nebenkosten 850'000 800'000 900'000 \n6 Reserven 2'460'000 2'420'000 2'600'000 \n Zwischentotal 27'530'000 27'060'000 28'640'000 \n     \n Miete Fremdflächen \n\nwährend Bauphase \n800'000 800'000  \n\n     \n* alle Angaben exkl. MwSt. \n \nBKP Position Variante 1 \n\n(CHF) \nVariante 2 \n\n(CHF) \nVariante 3 \n\n(CHF) \n0 Grundstück    \n Erwerb Liegenschaft 3'410'000 3'410'000 2'020'000 \n Buchwert Bauten Natio-\n\nnalstrasse 27 Korrektur \n(Abwertung) \n\n2'400'000 2'400'000 2'400'000 \n\n Devestition Liegenschaft \nNationalstrasse 27 (nur \nGrundstück) \n\n0 0 - 680'000 bis \n- 2'900'000 \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 10 \n\nErläuterungen \nDie Grobkostenschätzung der Metron enthält in dieser Phase keine Kosten für die Po-\nsition Grundstück. Bei Variante 1 und 2 müsste die Parzelle Nr. 161 (Spiegel-Areal, \n3'529 m2) mit bestehender Halle vom Finanzvermögen der Stadtverwaltung in das Ver-\nwaltungsvermögen der TBK transferiert werden. Bei Variante 3 gilt das gleiche für die \nebenfalls im Besitz der Stadt befindliche Parzelle 6584 ("Sonewise", 6'950 m2). Diese \nwurde zum aktuellen Buchwert angesetzt. Zusätzlich könnte in Variante 3 die Parzelle \nNr. 168 (jetziger Standort TBK, 4'500 m2) inklusive Bauten veräussert werden (Deves-\ntition). Der Wert dieses Grundstücks hängt jedoch stark von der politisch zu definie-\nrenden städtebaulichen Entwicklung und der erforderlichen Umzonung ab. Aktuell ist \ndie Parzelle der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA zugeordnet und kann \nsomit nicht frei veräussert werden. In der obigen Betrachtung ist für die tiefere Angabe \nein Preis von CHF 150/m2, entsprechend der Zone für ÖBA angesetzt, da dieser die \nUntergrenze des zu erzielenden Verkaufserlöses darstellt. Sollte eine Umzonung ent-\nsprechend der angrenzenden Liegenschaften erfolgen, kann ein höherer Verkaufserlös \nerzielt werden. Bei einer Bewertung der Parzelle Nr. 168 zu vorsichtigen CHF 650/m2 \nergibt sich ein möglicher Wert von CHF 2'900'000. Ebenfalls muss der derzeitige Buch-\nwert der Bauten auf der Parzelle Nr. 168 in Betracht gezogen werden, da bei allen Va-\nrianten die Möglichkeit besteht, dass sie komplett entwertet werden. \n \nDie Umsetzung der Variante 1 oder 2 bedingt für die Bauzeit den Bezug von Provisorien \nin unterschiedlicher Ausprägung. Die Annahme basiert auf der Miete von etwa \n2'300 m2 Fremdflächen für Büro- und Betriebsräume (Hauptnutzungsfläche) sowie \nParkplätze während einer Dauer von 2 Jahren (exklusive notwendiger Anpassungsar-\nbeiten). \n \nBei den Vorbereitungsarbeiten in der BKP Position 1 gibt es deutliche Unterschiede. \nDiese sind massgeblich im Baugrund am Standort "Sonewise" begründet. Die dortige \nSeekreide bedingt umfangreiche Pfählungen. Die Kostenschätzung basiert auf Anga-\nben der Fachplaner, wobei Erfahrungen aus der Erstellung der Nachbarbauten einge-\nflossen sind.  \n \nObwohl bei den Varianten 1 und 2 die bestehende Halle (Spiegel-Areal) weitergenutzt \nwürde, sind die Gebäudekosten wegen der Tiefgarage in ähnlicher Grösse, wie bei Va-\nriante 3 mit oberirdischen Parkgeschossen und höherem neu zu erstellendem Gebäu-\ndevolumen.  \n \n\n4.5 Nutzwertanalyse \nAus der Gegenüberstellung mittels Bewertungsmatrix und Kostenschätzung resultierte \nkein eindeutiges Resultat für den Standortentscheid. Es wurde deshalb entschieden, \nmittels weiteren Vergleiches für den langfristigen Erfolg relevante Einflüsse in Bezug \nauf den Betrieb (Auftrag), die Mitarbeitenden, die Übergangszeit und die Kundinnen \nund Kunden zu bewerten. Es wurde dafür die Nutzwertanalyse gewählt (Beilage 5). \n\n\n\n \n\n Seite 11 \n\n \nDazu legte man entsprechende Zielkriterien fest, um die zur Diskussion stehenden \nStandorte anhand der gewichteten Kriterien zu bewerten. Die Nutzwertanalyse wurde \nauch durch das Planungsbüro Metron geprüft und als plausibel beurteilt.  \n \nDie Analyse für beide Standorte umfasste 36 Kriterien in folgenden Bereichen: \n\n \n\nDas Resultat der Nutzwertanalyse ergibt ein Bild, das für den Standort "Sonewise" \nspricht. Die Hauptargumente sind zusammengefasst:  \n\n‒ Sicherstellung des Betriebes im Normal- sowie im Störfall während der Bauzeit; \n‒ Sichere Anliefersituation und Hoflogistik (wenig Konflikte mit Langsamverkehr); \n‒ Geringere Abhängigkeit von direkten Nachbarn (Dienstbarkeiten, Planungssicher-\n\nheit); \n‒ Der Marktweg wird durch die Schülerinnen und Schüler der Schulanlage Wehrli \n\nstark frequentiert, was für den Werkverkehr der TBK hohe Sicherheitsrisiken birgt. \nHinzu kommt die steigende Zahl von "Elterntaxis". \n\n \nHauptargumente für den Standort Nationalstrasse sind: \n\n‒ Erschliessungsqualität mit ÖV und die Erreichbarkeit für Kunden; \n‒ Adressbildung durch die bessere Wahrnehmung des Standorts. \n \nAnmerkung zur Nutzwertanalyse \nFür die TBK ergeben sich bei der Realisation an der Nationalstrasse aus betrieblicher \nSicht deutlich höhere Risiken. So ist der Verbleib am Standort mit einem Umzug in ein \nProvisorium und einem weiteren Umzug in einen Neubau mit betrieblichen Unsicher-\nheitsfaktoren verbunden, die sich nur schwer monetär ausdrücken lassen. Zwar lassen \nsich Umzugskosten und der Wert der beanspruchten Flächen und Räume, die für Pro-\nvisorien gemietet werden müssten, berechnen. Ob und wo diese dannzumal tatsäch-\nlich verfügbar sind, bleibt aber offen. Dies lässt sich auch nicht ohne weiteres absi-\nchern. Realisieren und operativ verantworten müssen einen doppelten Umzug bei un-\nverändertem Leistungsauftrag letztendlich die Mitarbeitenden der TBK. Dabei ist der \n\nLage allgemein\nBetriebliche \n\nRahmenbedingungen \nwährend Umbau\n\nBetriebsabläufe im \nordentlichen \n\nNetzbetrieb (nach Bau)\nKundendienst\n\nMitarbeitende Baurechtliche \nVorschriften\n\nStrategischer Wert des \nStandorts Kosten\n\n\n\n \n\n Seite 12 \n\npersonell eng besetzte Netzbetrieb mit den Werkstätten, dem Lager und der Leitsys-\nteminfrastruktur deutlich stärker betroffen und der Aufwand um ein Mehrfaches hö-\nher als bei einem Umzug von Büros. Einem doppelten Umzugsprozedere stehen die \nVerantwortlichen der Technischen Betriebe sehr kritisch gegenüber. \n \n\n4.6 Variantenempfehlung Departement \nDie Abwägungen der Machbarkeitsstudie ohne Berücksichtigung der Nutzwertanalyse \nergeben aus planerischer Sicht kein eindeutiges Bild für den einen oder anderen Stand-\nort. Hingegen ergibt sich aus betrieblicher Sicht ein deutlich klareres Bild zugunsten \ndes Standorts "Sonewise". Deshalb empfiehlt das Departement, diesen Standort wei-\nter zu verfolgen. \n \n\n \n5 Grundsatzentscheid Stadtrat \n\nDer Stadtrat hat sich am 26. Mai 2020 mit den Erkenntnissen aus den umfangreichen \nAbklärungen befasst (Beilage 3). Er ist der Empfehlung des Departements gefolgt und \nhat sich betreffend weiterer Projektentwicklung der TBK für den Standort "Sonewise" \nausgesprochen. \n \nIn den Abwägungen des Stadtrats überwiegt schliesslich die Überzeugung, dass der \nMoment für eine Auslagerung der TBK aus dem Stadtzentrum geeignet ist. Eine Wei-\nterentwicklung am Standort Nationalstrasse würde dieses Gebiet für die nächsten 50 \nbis 70 Jahre blockieren und damit auch die Zentrumsentwicklung einschränken. Eine \nAufteilung auf unterschiedliche Standorte wird angesichts der engen Zusammenarbeit \nzwischen Netzbetrieb, Planung und Verwaltung als nicht effizient erachtet. Ebenfalls \nwird eine Etappierung als aufwendiger beurteilt als ein Gesamtbau.  \n \nAm Standort "Sonewise" muss Seekreide als nicht optimaler Baugrund mit eingerech-\nnet werden. Erfahrungen bestehen bei den benachbarten Bauten. Da eine Unterkelle-\nrung in diesem Baugrund aber auch aus Gründen des Hochwasserschutzes nicht in \nFrage kommt, ist eine Fahrzeughalle mit oberirdischen Parkgeschossen vorgesehen. \nEntsprechende Pfählungen zur Stabilisierung des Untergrunds sind in der Kostenschät-\nzung berücksichtigt. \n \n\n5.1 Stadt- und Zentrumsentwicklung Areale Nationalstrasse \nMit der Standortentscheidung zugunsten der "Sonewise" stellt sich die Frage der zu-\nkünftigen Nutzung der Areale an der Nationalstrasse: \n \nNationalstrasse 28 (Spiegel-Areal) \nDieses Grundstück und die darauf stehenden Gebäude sind im Finanzvermögen der \nStadt und werden durch die TBK genutzt und gemietet. Sie sollen ohne Verluste ver-\n\n\n\n \n\n Seite 13 \n\nkauft oder im Baurecht abgegeben und einer Nutzung gemäss der heute rechtskräfti-\ngen Zonierung (Industriezone IG 2 sowie Wohn- und Gewerbezone WG 70) zugeführt \nwerden.  \n \nNationalstrasse 27 (Areal TBK) \nDieses Grundstück ist aktuell der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZoeBA) zu-\ngeteilt. Ein Transfer vom Verwaltungsvermögen der TBK ins Finanzvermögen der Stadt \nsteht im Vordergrund. Besteht kein erkennbarer Bedarf für eine öffentliche Baute oder \nim öffentlichen Interesse liegende Nutzung, ist die Zonierung entsprechend den Zielen \nder Stadtplanung (Stärkung des Zentrums, qualitative hochstehende neue Bebauung, \nVerdichtung usw.) anzupassen und die Liegenschaft einer neuen Nutzung zuzuführen. \n \n \n\n6 Beschrieb Variante 3 "Sonewise" \nNachstehend werden die für die Variante 3 massgebenden Parameter eingehender \numschrieben. Es ist anzumerken, dass es sich dabei um das Ergebnis der Machbarkeits-\nabklärungen handelt und die räumliche Darstellung nicht der endgültigen Ausprägung \nentsprechen muss. Das ist die Aufgabe des Planungswettbewerbs.  \n \nIn der betrachteten Variante wird auf der Parzelle Nr. 6584 "Sonewise"(Beilage 6) ein \nGebäudekomplex mit Verwaltung, Werkstatt, Klein- und Grossteillager, Fahrzeughalle \nund Parkhaus gebaut. Wegen des schlechten Baugrunds (Seekreide) wird auf eine Tief-\ngarage verzichtet. Als Hochwasserschutz wird der Bau auf eine Aufschüttung gestellt \n(mind. 50 cm hoch). \n \n\n\n\n \n\n Seite 14 \n\n \nVolumen Variante 3 (Beilage 4, Abb. 24, Seite 25)  \n \nDie Parzelle liegt ausserhalb des Zentrums von Kreuzlingen in Fussdistanz zum Boden-\nsee in der Industriezone 2 (IG 2). Grossformatige Industrie- und Gewerbebauten prä-\ngen diesen Ort. Die Parzelle ist relativ gut erschlossen.  \n \nDer Baukörper gliedert sich gut in die Umgebung ein und definiert die Zonengrenze \nzwischen der IG 2 und der Wohn- und Gewerbezone WG 50. Die Nutzung wird an die-\nsem Standort als zonenkonform betrachtet. Der Aussenraum hat ein gewisses Poten-\nzial, um die Identität des Orts zu stärken. Jedoch führt der sehr schlechte Baugrund zu \nteuren Gründungsarbeiten mit Rammpfählungen und betonierten Belägen in der Um-\ngebung. \n \nIm Erdgeschoss befindet sich das Foyer mit dem Empfangsschalter (Diskretschalter) \nund ca. 5 Büroarbeitsplätzen des Teams Energieverrechnung. Der Bau des Grossteilla-\ngers beansprucht einen grossen Teil der Erdgeschossfläche. Die drei Obergeschosse \nbilden die Verwaltung mit Büroarbeitsplätzen und Sitzungszimmern. Da das Gebäude \nnicht unterkellert ist, müssen auch Nebenräume sowie Technik- und Archivräume in \nden Obergeschossen untergebracht werden. Der Grundriss lässt verschiedene Büroty-\npen wie Zellenbüro, Grossraumbüro, Kombibüro etc. zu. Der Aufenthaltsraum liegt im \nEG mit direktem Zugang von aussen. \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 15 \n\n \n\n \n\n  \n\n  \nPlansatz Variante 3 (Beilage 4, Anhang 3)  \n \nDie Einfahrt über die kleinere Erschliessungsstrasse durch das Grossteillager und die \nAusfahrt über die Sonnenwiesenstrasse (Richtung ehemaliges RAZ) ermöglichen eine \neffiziente Hoflogistik mit wenig Rangierflächen. \n \nDie Zufahrt zu Parkhaus und Fahrzeughalle erfolgt ebenfalls über die Erschliessungs-\nstrasse. Dies kann auf der Strasse zu Wartezeiten führen und birgt auch Gefahrenpo-\ntenzial. Eine Anhebung der Bodenplatte um ca. 50 cm erfordert Rampen. \n \n\n6.1 Abklärung von Synergiepotenzialen \nVorbemerkung: Die Abklärungen beziehen sich auf mögliche Synergien mit dem be-\nstehenden Werkhof der Bauverwaltung an der Promenadenstrasse. Die Nutzung von \n\n\n\n \n\n Seite 16 \n\nSynergien bedingt mehrere Voraussetzungen. In erster Linie braucht es jedoch ein er-\nkennbares Potenzial. Die Abklärungen konzentrierten sich auf folgende Bereiche: \n\n \n\nSynergiepotenzial \n\nJa\n \n\nN\nei\n\nn Begründung \n\nBauten    \nFahrzeughalle \n\n  \nDer Flächenbedarf aufgrund der Neuorganisation des Werkhofs \nBV ist hoch. Bestenfalls könnten nur Einzelfahrzeuge der TBK in-\ntegriert werden (z. B. mobile Notstromanlage) \n\nWerkstatt Fahrzeug \n\n  \n\nDie Servicearbeiten bei PWs, Liefer- und Lastwagen der TBK \nübernehmen örtliche oder regionale Gewerbebetriebe. \nAndere Betriebsmittel wie Kräne, Kabelzugmaschine oder mo-\nbile Notstromanlage müssen durch spezialisierte und dafür zer-\ntifizierte Firmen gewartet werden. \n\nWerkstatt Metall \n\n  \n\nDie heutige Schlosserei der TBK wird nur noch sporadisch ge-\nnutzt und ist in dieser Form im Konzept des neuen TBK-Werk-\nhofs nicht mehr vorgesehen.  \nDiese Arbeiten werden an das örtliche Gewerbe ausgelagert \nbzw. könnten durch den Werkhof BV erfolgen. \nBei entsprechend ausgebildetem Personal wäre eine Mitbenut-\nzung durch die TBK denkbar. \n\nWerkstatt Holz   Kein Bedarf bei der TBK \nWaschraum Fahr-\nzeuge \n\n  Der Waschraum und allenfalls auch die Tankstelle auf dem Areal \ndes Werkhofs BV bieten sich für eine gemeinsame Nutzung an. \n\nVerwaltung / Organi-\nsation    \n\n   Im Bereich Verwaltung und Organisation existieren keine Syner-\ngien.  \n\nMitarbeitende / Be-\nlegschaft    \n\n \n\n () \n\nIn einzelnen Fällen (Rohrbrüche) ist man auf den gleichen Bau-\nstellen tätig. In der Regel werden keine vergleichbaren Arbeiten \nausgeführt. \nÜberschneidungen wären bei der Infrastruktur für die Mitarbei-\ntenden denkbar. Die vorhandenen Räumlichkeiten des Werk-\nhofs BV sind zwar relativ neu, bieten jedoch keine Platzreserven \nfür die Bedürfnisse der TBK. Aufgrund der Erfahrungen aus der \nCorona-Pandemie sind zudem Vorbehalte angebracht, da Ge-\nmeinschaftsanlagen auch erhebliche Risiken darstellen. Insbe-\nsondere ist bei systemrelevanten Unternehmungen darauf \nRücksicht zu nehmen. \n\nBetriebsmittel    \n \n\n  \n\nBei Werk- und Fahrzeugen sowie Material und Maschinen gibt \nes Überschneidungen.  \nEinzelne Transportaufträge der TBK könnten an den Werkhof BV \nvergeben werden. \nDer LKW mit Hebebühne der TBK wird durch die BV bereits mit-\ngenutzt. \n\n\n\n \n\n Seite 17 \n\nBau- und Signalisati-\nonsmaterial    \n\n \n\n  \n\nGewisse Schüttgüter (Kies, Schotter, Splitt, Sand) sowie Material \nfür die Baustellenorganisation oder –signalisation können ge-\nmeinsam genutzt und bewirtschaftet werden. Als entspre-\nchende Lagerfläche diente bisher die Parzelle Nr. 2764 an der \nSonnenwiesenstrasse (neu Ifolor AG).  \n\nLogistik / Lager    \n   Die Ansprüche an die Lager-Infrastruktur sind zu unterschied-\n\nlich, um sinnvolle Synergien zu erkennen. \nEnergie    \n \n\n()  \n\nEin Bedarf an Raumwärme und Warmwasser besteht beidseits. \nFür eine gemeinsame Wärmeversorgung müssten die bestehen-\nden Gebäude des Werkhofs BV energetisch erst saniert und ge-\nmäss Verbrauch geplant werden. Die grossen Dachflächen bie-\nten viel Potential für solare Nutzungen und sollen im Sinne der \nVorbildfunktion genutzt werden. \n\nProdukte, Abläufe, \nDienstleistungen    \n\n   Die beiden Betriebe haben auf dem Gemeindegebiet komplett \nunterschiedliche Aufgaben. \n\nAreal    \nVerdichtung ()  Mit gleicher Zonierung wie die Parzelle "Sonewise" wäre auf \n\ndem Grundstück des Werkhofs BV ein Gebäudevolumen von \nmindestens 94'000 m3 gefordert. Dieses könnte rechnerisch die \naktuellen Raumbedürfnisse von Werkhof BV und TBK abdecken. \nOb sich dies beim hohen Bedarf von Parterre-Nutzungen beider \nAbteilungen sinnvoll umsetzen lässt, ist fraglich.  \nEin Projekt, das dieses Synergiepotential zum heutigen Zeit-\npunkt ausschöpft, bedeutet den Ersatz aller bestehenden Bau-\nten auf der Parzelle Nr. 4671. Dies ist aus wirtschaftlicher Sicht \nnicht vertretbar. Zudem existieren im Bereich grosse, unterirdi-\nsche Abwasserbauwerke, die die Bebaubarkeit einschränken \n(untenstehendes Bild rot). Einschränkungen bestehen auch \ndurch aktuelle und zukünftige öffentliche Nutzungen wie der öf-\nfentliche Parkplatz und die gemäss Langsamverkehrskonzept \nvorgesehene Fuss- und Radwegverbindung (untenstehendes \nBild gelb). \nEs ergibt sich jedoch mittel- bis langfristig aus der angrenzenden \nLage der beiden Areale Potenzial zur Verdichtung und Synergie-\nNutzung. Der Gesamtstandort bietet sogar Potenzial für eine all-\nfällige verstärkte regionale Zusammenarbeit in der Erfüllung \nkommunaler Aufgaben \n\n\n\n \n\n Seite 18 \n\n  \n\nParzellengrenzen \n Abwasserbauwerke \n Nutzungen zu Gunsten der Öffentlichkeit \n\n \n\n \n6.2 Entwicklung Werkhofareale \n\nNach der Auslagerung des RAZ im August 2020 an die Seefeldstrasse wurde auf dem \nWerkhofareal (Parzelle Nr. 2136) eine Neuorganisation eingeleitet. An den Umzug des \nRAZ gekoppelt war die Auflösung bzw. Verlegung des externen Aussenlagers von \n1'600 m2 auf der ehemaligen Parzelle Nr. 2764 in das Gelände der Bauverwaltung. Die \nIfolor AG hat diese Fläche als Landreserve für eine künftige Betriebserweiterung von \nder Stadt Kreuzlingen erworben (Beilage 7).  \n \nDer Auszug aus der Präsentation über die Projekte im Budget 2021 aus der BU-Sitzung \nvom 11./18. August 2020 (Beilage 8), gibt Auskunft über Sanierung, Umnutzung und \nNeuorganisation auf dem Werkhofgelände der Bauverwaltung. Aus Sicht Bauverwal-\ntung sind die infrastrukturellen Bedürfnisse damit auf absehbare Zeit erfüllt. Nach den \nbaulichen Ertüchtigungen können die Betriebsgebäude aus heutiger Sicht 15 und mehr \nJahre ohne grösseren Sanierungsbedarf genutzt werden.    \n \nDie vorhandenen Freiflächen sind nach der Auflösung der Aussenlagerfläche gering \nund werden als Manövrierflächen benötigt. Der westliche Teil steht der Öffentlichkeit \nals Parkierungsfläche zur Verfügung und würde den Platzbedürfnissen der TBK nicht \ngerecht.  \n \nEhemalige Landreserven (Parzelle Nr. 3178) zwischen Promenaden- und Sonnenwie-\nsenstrasse wurden zur Bebauung freigegeben. Die auf moderates Wachstum ausge-\n\n\n\n \n\n Seite 19 \n\nrichtete Entwicklung der Stadt Kreuzlingen erfordert auch eine Sicherstellung von Re-\nserven für die städtischen Betriebe. Die Machbarkeitsstudie der TBK zeigt für die Par-\nzelle Nr. 6584 bereits eine sehr hohe Verdichtung. Zur Nutzung eines theoretischen \nVerdichtungspotenzials auf der Parzelle Nr. 2136 müssten noch über viele Jahre wirt-\nschaftlich betreibbare Immobilien zurückgebaut und bedeutende Werte vor Ablauf \nder Nutzungsdauer vernichtet werden. Mit Blick auf all diese Einflussfaktoren ist eine \nStandortentwicklung für beide Betriebe auf der Parzelle Nr. 2136 weder zielführend \nnoch wirtschaftlich vertretbar. \n\n \nDie Versicherungswerte der entsprechenden Bauten auf der Parzelle Nr. 2136 (ohne \nGrundstück) belegen diese Aussagen: \n \nBezeichnung VersNr. Gebäudevolumen \n\n(m3) \nVersicherungswert \n\n(CHF) \nBetriebsgebäude 157 3'799 1'917'000 \nWerkhalle 194 13'855 2'328'000 \nLagerhalle (RAZ) 585 7'232 551'000 \nStadtgärtnerei 586 5'036 919'000 \nUnterstände 610/611 1'392/1'248 357'000 \nRegenklärbecken  unterirdisch 300'000 \nTotal  32'562 6'372'000 \n \n\n6.3 Umfrage Lagerraumbedarf anderer Abteilungen \nIm Zuge der Machbarkeitsstudie wurden allfällige Platz- bzw. Raumbedürfnisse für die \ndauerhafte Einlagerung von Gegenständen aus anderen Abteilungen abgefragt. Auf-\ngrund der eingegangenen Rückmeldungen besteht von Seiten der Sozialen Dienste ein \nErfordernis an abschliessbaren Lagerboxen in der Grösse von 150 m2 für Hausrat und \nMöbel von Klientinnen und Klienten. Dieser Bedarf wurde in der weiteren Planung be-\nrücksichtigt. \n \nEbenfalls berücksichtigt sind die Lagervolumen für derzeit extern gelagerte Güter wie \nAdventsbeleuchtung sowie Beton-Stapelblöcke zur Baustellenorganisation oder für Si-\ncherheitssperren.  \n \n \n\n7 Planungsphasen und Planungskredit \nDas Modell Bauplanung (Ordnung SIA 112) bildet den Planungsprozess für Bauvorha-\nben in seiner logischen Gliederung ab. Es stellt die Interaktionen zwischen Auftragge-\nber und Planerteam dar. Neben den Leistungen der Planerteams werden auch die er-\nforderlichen Leistungen des Auftraggebers dargestellt. Es bildet die einheitliche \nGrundstruktur der in den Honorarordnungen ausgewiesenen Leistungen. Die verschie-\ndenen Kredittranchen für den neuen Werkhof TBK werden im Folgenden in der Syste-\nmatik der Ordnung SIA 112 dargestellt. \n\n\n\n \n\n Seite 20 \n\n \nDer Planungskredit 1 bildet die bisher erbrachten Leistungen bis inkl. Antrag für den \nPlanungskredit ab. Der Planungskredit 2 umfasst die beiden Teilphasen 22 Auswahl-\nverfahren (Ziel: Anbieter und Projekt ausgewählt, die den Anforderungen am besten \nentsprechen) und Phase 31 Vorprojekt (Ziel: Konzeption und Wirtschaftlichkeit opti-\nmiert). In die Phase Vorprojekt werden einzelne Leistungen der Phase 32 Bauprojekt \nintegriert, um eine Kostengenauigkeit von mindestens +/- 10 % zu erreichen. Die Kos-\ntengenauigkeit wird vertraglich vereinbart. \n \nMit dieser engeren Vorgabe wird das Ziel verfolgt, den Teilnehmenden des Planungs-\nwettbewerbs ein klares Signal zu geben, dass die Kosten ein massgebliches Kriterium \nbei der Beurteilung und Bewertung der Wettbewerbsvorschläge sind. \n\n \n7.1 Modell Bauplanung (Ordnung SIA 112) \n\n \nPhasen \n\n \nTeilphasen \n\n \nKredite        \n\n1 Strategische Planung \n \n\n11 Bedürfnisformulierung, Lö-\nsungsstrategie \n\n \nPlanungskredit 1 \n\n       \n\n2 Vorstudien \n \n\n21 Definition des Bauvorha-\nbens, Machbarkeitsstudie \n\n  \n\n      \n     \n\n22 Auswahlverfahren \n \n\nPlanungskredit 2       \n(vorliegende Botschaft) \n\n3 Projektierung \n \n\n31 Vorprojekt \n  \n\n       \n   32 Bauprojekt    \n\nBaukredit           \n33 Bewilligungsverfahren / \n\nAuflageprojekt \n\n  \n\n       \n\n4 Ausschreibung \n \n\n41 Ausschreibung, Offertver-\ngleich, Vergabe \n\n  \n\n       \n\n5 Realisierung \n \n\n51 Ausführungsprojekt \n  \n\n          \n52 Ausführung \n\n  \n          \n\n53 Inbetriebnahme, Abschluss \n \n\n  \n\n \n7.2 Submissionsrechtlicher Rahmen \n\nFür die Vorprojekt-, Projekt- und Ausführungsphase müssen Planerleistungen be-\nschafft werden. Die Art des Verfahrens richtet sich nach den kantonalen submissions-\nrechtlichen Vorgaben (Verordnung des Regierungsrats zum Gesetz über das öffentliche \n\n\n\n \n\n Seite 21 \n\nBeschaffungswesen, VöB, vom 23. März 2004, Stand 1. Mai 2014), nach der interkan-\ntonalen Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen und nach dem \nGATT/WTO-Übereinkommen über das öffentliche Beschaffungswesen. \n\n \n7.3 Beschaffungsformen \n\nDie submissionsrechtlichen Rahmenbedingungen schränken die anwendbaren Be-\nschaffungsformen ein. Das voraussichtliche Planerhonorar übersteigt die Schwellen-\nwerte für die Durchführung eines freihändigen Verfahrens oder eines Verfahrens auf \nEinladung bei weitem. Es kommt also grundsätzlich nur ein offenes oder selektives \nVerfahren in Frage. Für architektonische Aufgaben sind lösungsorientierte Verfahren \ngeeignet, weil mit der Ausschreibung nicht nur Planerleistungen, sondern auch ein ge-\neignetes Projekt evaluiert wird. Von den lösungsorientierten Verfahren wiederum eig-\nnen sich bei klar definierten Rahmenbedingungen die anonymen Verfahren (Wettbe-\nwerbe) gegenüber den Dialogverfahren (Studienaufträge) besser, weil damit eine faire \nAbwicklung ohne Parteinahme gewährleistet werden kann. Wettbewerbe können of-\nfen oder selektiv durchgeführt werden, wobei bei einer Präqualifikation Eignungskri-\nterien zur Anwendung kommen, die nicht immer objektiv und wertneutral interpre-\ntiert werden. Somit wird für den Neubau TBK ein offener einstufiger Wettbewerb vor-\ngesehen. \n \n\n \n \n7.4 Offener einstufiger Wettbewerb \n\nDer einstufige Wettbewerb entspricht einem offenen Verfahren gemäss §12 VöB ("Im \noffenen Verfahren schreibt die Auftraggeberin oder der Auftraggeber den geplanten \nAuftrag öffentlich aus. Es können alle Anbieter ein Angebot einreichen"). Die zusätzli-\nchen Bestimmungen des GATT/WTO-Übereinkommens über das öffentliche Beschaf-\nfungswesen kommen zur Anwendung, wenn die entsprechenden Schwellenwerte \nüberschritten werden. Dies ist bei den submittierten Generalplanerleistungen der Fall. \nDer potenzielle Teilnehmerkreis des Verfahrens wird entsprechend auf die Vertrags-\nstaaten des GATT/WTO-Übereinkommens ausgeweitet. \n \n\nWettbewerb Studienauftrag\nfunktionale \n\nLeistungsofferte\nLeistungsofferte über \n\ndetaill iertes Pflichtenheft\n\noffen x - x x\n\nselektiv x x x x\n\nEinladung x x x x\n\nfreihändig Gewinner Gewinner - -\n\n- Beschaffungsform in angegebener Kombination nicht möglich\nBeschaffungsform submissionsrechtlich unter Fr. 250'000.- möglich*\nGrundsätzlich submissionsrechtl ich mögliche Beschaffungsformen\nVorgesehenes Verfahren für den Neubau TBK\n\n* Einladung: bis Fr. 250'000.- , Freihändig: bis Fr. 150'000.- oder Gewinner Wettbewerb auf Grundlage einer quali fizierten Beurteilung.\n\nLeistungsofferte\nlösungsorientierte Beschaffungsform leistungsorientierte Beschaffungsform\n\nVe\nrf\n\nah\nre\n\nns\nar\n\nte\nn\n\nBeschaffungsformen\n\n\n\n \n\n Seite 22 \n\nIm Weiteren lässt die VöB zu, bei Planungs- und Gesamtleistungswettbewerben ganz \noder teilweise auf einschlägige Bestimmungen von Fachverbänden zu verweisen \n(§ 16 Abs. 1). Das vorgeschlagene Verfahren stützt sich vollständig auf die Ordnung \nSIA 142. Eine Konformitätsprüfung bei der SIA-Kommission 142/143 ist vorgesehen. \n \n\n7.4.1 Submittierte Leistungen, Teambildung \nNebst einer lösungsorientierten Evaluation eines Projekts submittiert die Auftragge-\nberin Generalplanerleistungen zur Projektierung und Realisierung des Bauvorhabens. \nEs werden nicht die gesamten Generalplanerleistungen in den Wettbewerb einbezo-\ngen, sondern diejenigen, die bei der Bearbeitung des Wettbewerbs einen inhaltlichen \nBeitrag leisten können.  \n \nDas Generalplaner-Kernteam kann nach dem Wettbewerb mit zusätzlichen Disziplinen \nergänzt werden. Disziplinen, die freiwillig von den teilnehmenden Teams beigezogen \nwerden, können von der Auftraggeberin bei der Konstituierung des kompletten Gene-\nralplanerteams berücksichtigt werden. Folgende Disziplinen werden zur Teambildung \nempfohlen: \n \n‒ Architektur \n‒ Landschaftsarchitektur \n‒ Bauingenieurwesen \n‒ Haustechnik (Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälte- und Sanitärtechnik - HLKKS). \n\n \n7.4.2 Zulassung zum Wettbewerb \n\nAnmeldung (beim offenen Verfahren) \n \nObwohl der Projektwettbewerb offen ausgeschrieben wird, ist eine Anmeldung (ohne \nZulassungsbeschränkung) zu empfehlen. Die Anmeldung dient in erster Linie den lo-\ngistischen Vorbereitungen (Modellabgabe, Vorprüfung, Beurteilung etc.). Die Anmel-\ndefrist soll ca. einen Monat vor Abgabefrist enden, damit im Bedarfsfall die Logistik \nangepasst werden kann. Für die Kalkulation des Verfahrens wird mit ca. 30 Wettbe-\nwerbsbeiträgen gerechnet. \n \n\n7.4.3 Preisgericht \nDie Ordnung SIA 142 sieht bei der Zusammensetzung des Preisgerichts vor, dass die \nMehrheit des Gremiums aus Fachleuten besteht und von diesen wiederum die Mehr-\nheit unabhängig von der Auftraggeberin sein soll. Es wird empfohlen, die stimmbe-\nrechtigten Mitglieder des Preisgerichts auf maximal neun Personen zu beschränken.  \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 23 \n\n7.5 Ablauf \nFür den Prozess bis zum Baukredit ist folgender Ablauf vorgesehen: \n \n\n \n \n\n\n\n \n\n Seite 24 \n\n8 Verfahrens- und Projektierungskosten bis Baukredit \n \n\n8.1 Kostenbasis \nAls Kostenbasis für die Berechnung des Baukredits dient die Grobkostenschätzung der \nVariante 3 (Standort "Sonewise") vom 19. Februar 2020 mit Gesamtbaukosten BKP \n1 – 9 von CHF 28'700'000 und einer Kostengenauigkeit von +/- 20 %. Diese Kostenbasis \nhat wie folgt Einfluss auf den Planungskredit: \n \n‒ Berechnung der Preissumme für das Konkurrenzverfahren \n‒ Berechnung des Generalplanerhonorars für die Phase 31 Vorprojekt \n‒ Berechnung der Bauherrenleistungen für die Phase 31 Vorprojekt. \n \nDie übrigen Verfahrenskosten werden unabhängig von den Investitionskosten ermit-\ntelt. \n \n\n8.2 Zusammenstellung Kosten Planungskredit \n \n\nNr Phasen / Leistungen    CHF  \n22 Auswahlverfahren            508'000  \n Honorare Verfahrensbegleitung, Preisgericht, Experten        198'000  \n Preisgelder         216'000  \n Nebenkosten           54'000  \n Mehraufwand selektives Verfahren Option  40'000  \n     \n31 Vorprojekt         437'000  \n Generalplanerleistungen Teilleistungen 9 %       391'000  \n Bauherrenvertretung  Teilleistungen 10 %         46'000  \n     \n32 Bauprojekt (nur Teilleistungen Kosten)         193'000  \n Generalplanerleistungen Teilleistungen 4 %       174'000  \n Bauherrenvertretung  Teilleistungen 4 %         19'000  \n     \n  Reserven ca.   5 %         62'000  \n     \nTotal Planungskredit      1'200'000  \n \nNachfolgend werden die einzelnen Positionen des Planungskredits kommentiert: \n \n\n8.2.1 Phase 22 Auswahlverfahren \n \nHonorare Verfahrensbegleitung, Preisgericht, Experten \nDiese basieren auf Erfahrungen der Firma Metron, die das Verfahren begleitet. Die \nKosten beinhalten die definierten Leistungen für die Verfahrensbegleitung, der Einset-\nzung eines Preisgerichts mit neun Personen (davon fünf Personen entschädigt) und der \nMitwirkung von vier Experten für die Vorprüfung und Beurteilung der Wettbewerbs-\nbeiträge.  \n\n\n\n \n\n Seite 25 \n\n \nPreissumme \nDie Preissumme steht dem Preisgericht für die Ausrichtung von Preisen oder Ankäufen \nfür die besten Wettbewerbsbeiträge zur Verfügung (4 – 6 Preise). Die Berechnung der \nPreissumme folgt der Berechnungsmethode des SIA (Wegleitung "Bestimmung der \nPreissumme für Planungs- und Gesamtleistungswettbewerbe aus dem Bereich Archi-\ntektur"). Massgebend für die Berechnung der Preissumme sind die BKP Positionen 2 \nund 4 (Gebäude und Umgebung) exkl. MwSt. von CHF 21'700'000. Daraus resultiert \neine Basispreissumme laut Preiskurve SIA von CHF 145'000. Dazu werden Zuschläge \nangenommen für den Schwierigkeitsgrad für Werkhöfe (CHF 15'000), vertiefte Abga-\nben z. B. Konstruktion/Materialisierung (CHF 16'000) und die Bildung eines General-\nplanerteams (CHF 24'000). Damit ist mit einer Preissumme von CHF 200'000 exkl. \nMwSt. zu rechnen.  \n \nNebenkosten \nDie Nebenkosten beinhalten die Erstellung eines Grundlagenmodells, die Bereitstel-\nlung von 3D-Druck- oder Gipsmodellen pro Planungsteam (Annahme 30 Modelle), die \nSpesen der Beurteilung, Modellfotografien, Miete von Raum und Equipment sowie \nden Druck des Juryberichts. \n \n\n8.2.2 Phase 31 Vorprojekt \n \nGeneralplanerleistungen \nDas Vorprojekt beinhaltet alle Honorarkosten des Generalplaners, die für diese Pla-\nnungsphase notwendig sind. Die Honorierung des Generalplaners kann nach effekti-\nvem Zeitaufwand, als Pauschale oder als Globale erfolgen (Ordnung SIA 102, Zif-\nfer 5.3). Für eine Pauschalentschädigung wird eine transparente, gegenseitige Abstim-\nmung über die Ziele, die erwarteten Ergebnisse und die zu erbringenden Leistungen \nvorausgesetzt. Eine abschliessende Einigung über das Gesamthonorar kann in der Re-\ngel erst nach Vorliegen des Vorprojekts erfolgen. Im Rahmen des Planungskredits wird \nein Generalplanerhonorar von 20 % der Baukosten BKP 2 und 4 (20 % von \nCHF 21'700'000 = CHF 4'340'000 exkl. MwSt.) und davon 9 % Teilleistungen für die \nPhase 31 Vorprojekt angenommen. \n \nBauherrenvertretung \nZur Unterstützung der TBK ist für die Bauherrenvertretung ein entsprechender Auf-\nwand einzusetzen. Dieser wird für den Planungskredit auf Grundlage der KUB-Berech-\nnungshilfe zur Abschätzung des Zeitaufwands und der Bestimmung der Vergütung für \nBauherrenberater-Leistungen bestimmt (Beilage 9). Von den gesamten Bauherrenleis-\ntungen in der Höhe von CHF 460'000 werden in der Phase Vorprojekt 10 % Teilleistun-\ngen erbracht. \n \n\n\n\n \n\n Seite 26 \n\n8.2.3 Phase 32 Bauprojekt \n \nGeneralplanerleistungen \nEs ist vorgesehen, die Phase 32 Bauprojekt im Rahmen des Baukredits zu finanzieren. \nUm eine erhöhte Kostengenauigkeit in der Phase 31 Vorprojekt zu erreichen, sollen \njedoch die Leistungen zur Kostenermittlung aus der Phase 32 vorgezogen werden. Es \nwerden 4 % Teilleistungen dafür eingesetzt. \n \nBauherrenvertretung \nAnalog zu den Generalplanerleistungen werden auch 4 % Teilleistungen für die Bau-\nherrenvertretung eingesetzt. \n \n\n8.3 Projektmanagement \n \n\n \n \n\n \n \n9 Auswirkungen auf Investitionsplanung und Finanzen \n\nIn der aktuellen Investitionsplanung ist der Planungskredit im angegebenen Umfang \nmit einem voraussichtlichen Mitteleinsatz für 2021 (CHF 0.6 Mio.) und 2022 (CHF 1.4 \nMio.) ausgewiesen.  \n \n\n\n\n \n\n Seite 27 \n\nDie TBK verfügen derzeit über einen Vermögensüberschuss von ca. CHF 8.0 Mio. Für \ndie Standortentwicklung ist ein Planungskredit von CHF 2.0 Mio. notwendig. Diese In-\nvestitionsausgaben werden voraussichtlich aus dem Vermögensüberschuss finanziert. \n \nDie Zuordnung der Investition zu den Sparten der TBK ist wie folgt geplant: \n \n Strom Gas Wasser Zentrale Dienste Total \nAnteil 43.3 % 17.7 % 17.7 % 21.3 % 100 % \nBetrag (CHF) 866'000 354'000 354'000 426'000 2'000'000 \n \nHierfür massgeblich ist der aktuelle Flächenteiler, wie er auch in der bisherigen Kos-\ntenrechnung der Sparten zur Anwendung kommt. Die Abschreibung ist ab 2022 nach \nFertigstellung des Vorprojekts mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren geplant.  \n \nDie Zuordnung der Abschreibungen pro Jahr zu den Sparten der TBK ist wie folgt ge-\nplant: \n \n Strom Gas Wasser Zentrale Dienste Total \nAnteil 43.3 % 17.7 % 17.7 % 21.3 % 100 % \nBetrag (CHF) 86'600 35'400 35'400 42'600 200'000 \n \nIn den Sparten Strom und Gas werden die Abschreibungen und das gebundene Kapital \nin die Kalkulation der Netzentgelte einbezogen. Für die Sparte Wasser wird die lang-\nfristig orientierte Entgeltkalkulation zu einem späteren Zeitpunkt einbezogen. \n \nIm Falle des Nicht-Zustandekommens des Bauprojekts würde eine ausserplanmässige \nAbschreibung des Restwerts erfolgen. \n \nDas gesamte Standortprojekt wurde auf Basis der heutigen Erkenntnisse anhand der \nGrobschätzung in die langfristige Finanzplanung eingerechnet. Der Finanzplan 2021 – \n2024 zeigt, dass das Projekt die Verschuldung erhöhen wird. In der Spitze werden \nCHF 20 Mio. Schuldenüberhang respektive eine Fremdkapitalquote von etwa 23 % er-\nwartet. Mit den anfallenden regulären Investitionen und den zu erwirtschaftenden Ka-\npitalflüssen der Langfristplanung kann eine Rückführung der Verschuldung ausrei-\nchend lang vor dem Ende der Nutzungsdauer der neuen Liegenschaft, bis ca. zum Jahr \n2040, erwartet werden.  \n \n\n\n\n \n\n Seite 28 \n\n \n \n\n \n \n\n10 Zusammenfassung \nDie TBK sind seit 115 Jahren am aktuellen Standort. Die räumlichen Verhältnisse, der \nZustand einzelner Bauten sowie rechtliche Rahmenbedingungen (ENG, BehiG, EKAS-\nRichtlinien) erfordern Massnahmen. \n \nDie Versorgungsqualität bei stetigem Bevölkerungswachstum, steigender Komplexität \nder Arbeit und höchsten Sicherheitsstandards stellen immer neue Anforderungen, \nspeziell an den Netzbetrieb. Hinzu kommen die Herausforderungen der Energiewende, \nder Liberalisierung der Märkte sowie der fortschreitenden Digitalisierung. \n \nEnergie- und Netzpreise werden verglichen. Um weiterhin wettbewerbsfähig zu sein, \nbraucht es versierte Mitarbeitende sowie eine zeitgemässe Infrastruktur und optimale \nBetriebsabläufe. Die gemachten Analysen und Abklärungen zeigen, dass der Erhalt der \nbestehenden Bauten nicht zu einer nachhaltigen und langfristig wirtschaftlichen Lö-\nsung führt. \n \nDa Bauprojekte im öffentlichen Bereich unterschiedlichsten Anforderungen genügen \nmüssen und lange Entscheidungswege erfordern, ist die Planung rechtzeitig anzuge-\nhen und der Planungshorizont entsprechend anzusetzen. \n \nDie Standortentwicklung der TBK basiert auf Vorabklärungen und Diskussionen in un-\nterschiedlichen Gremien. Der Bedarf für Massnahmen ist anerkannt. \n \nDie Stärkung des Standortes Nationalstrasse, insbesondere die Ausweitung auf das \nehemalige Spiegel-Areal wurde nach den erfolgten Abklärungen und vertieften Er-\nkenntnissen von politischer Seite hinterfragt. Die TBK wurden deshalb aufgefordert, \nvor einer langfristigen Investition auch Alternativen ausserhalb des Stadtzentrums und \nWohnquartieren zu prüfen. Gemäss Abklärung bedingt eine weitsichtige Strategie am \n\nGrafik langfristige Vermögensentwicklung  \n\n\n\n \n\n Seite 29 \n\nStandort Nationalstrasse den Rückbau aller Bestandesbauten. Aus finanzieller Sicht \nbringt der Verbleib an der Nationalstrasse keinen Vorteil. \n \nDa bei den TBK sehr enge Verflechtungen zwischen Verwaltung, Planung, Netzbetrieb \nund Werkstatt bestehen, wird eine Aufteilung auf unterschiedliche Standorte als nicht \nzielführend erachtet. \n \nAls realistische Alternative wurde die im Eigentum der Stadt befindliche Parzelle \nNr. 6584 "Sonewise" geprüft. Die Beurteilung aus betrieblicher, wirtschaftlicher und \nfinanzieller Sicht spricht klar für den Standort. Die Parzelle Nr. 6584 liegt ausserhalb \ndes Zentrums von Kreuzlingen in der Industriezone. Grossformatige Industrie- und Ge-\nwerbebauten prägen diesen Ort.  \n \nDer bevorstehende Planungsschritt umfasst das Auswahlverfahren mittels Wettbe-\nwerb im offenen Verfahren sowie das Vorprojekt bis und mit Volksabstimmung. \n \nGemäss Grobkostenschätzung wird von Investitionskosten in Höhe von CHF 28.7 Mio. \nausgegangen. Für das angestrebte Planungsverfahren wird ein Planungskredit von \nCHF 1.2 Mio. beantragt. \n \n\n \nSehr geehrter Herr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nDer Stadtrat beantragt Ihnen, dem Kreditbegehren von CHF 1.2 Mio. zur Durchführung eines \nArchitekturwettbewerbs und die Projektierung bis und mit Volksabstimmung für die Stan-\ndortentwicklung der Technischen Betriebe Kreuzlingen am Standort "Sonewise" \n \nzuzustimmen. \n \n\n\n\n \n\n Seite 30 \n\nKreuzlingen, 24. November 2020  \n \nStadtrat Kreuzlingen \n \nThomas Niederberger, Stadtpräsident \n \n \n \nMichael Stahl, Stadtschreiber \n \n \n \n \nBeilagen \n1. Grundsatzentscheid Stadtrat Spiegel-Areal / TBK Lagerhalle, 3. April 2018 \n2. Grundsatzentscheid Stadtrat für Standortentwicklung TBK, 13. August 2019  \n3. Grundsatzentscheid Stadtrat Betriebsgebäude Werkhof Technische Betriebe -Standor-\n\ntentwicklung, 26. Mai 2020  \n4. Bericht Machbarkeitsstudie, 18. Mai/23. Oktober 2020, mit Anhängen 1 – 8 \n5. Nutzwertanalyse Standort \n6. Parzelle Nr. 6584 "Sonewise", Situationsplan 1: 2000 \n7. Verkauf der Parzelle Nr. 2764, Botschaft an den Gemeinderat vom 14.03.2019 \n8. Neuorganisation Werkhof BV, Auszug aus Präsentation BU-Sitzung zu Budget 2021 \n9. KUB-Berechnungshilfe für Bauherrenberaterleistungen (Ausgabe 2019) \n\n\n\n   \n\n \n\nStadtrat \n \n\n \nGrundsatzentscheid Stadtratssitzung vom 3. April 2018 \n \nSpiegel-Areal / Technische Betriebe Kreuzlingen Lagerhalle \n \n \nDie Technischen Betriebe Kreuzlingen (TBK) befinden sich seit vielen Jahren auf der Par-\nzelle Nr. 168, Nationalstrasse 27. 2014 hat die Stadt Kreuzlingen die gegenüberliegende \nParzelle Nr. 161, Nationalstrasse 28/30 (ehemals Gebrüder Spiegel AG) erworben.  \n \nDie neu erworbene Parzelle Nr. 161 war ursprünglich für eine Doppelnutzung durch die \nTBK und die Stadtbusse vorgesehen. Bei den weiteren Vorprüfungen hat sich ergeben, \ndass eine Doppelnutzung mit hohen Einschränkungen für beide Abteilungen verbun-\nden wäre. Mit Grundsatzentscheid vom 26. Januar 2016 beauftragte der Stadtrat die \nAbteilungen „Technische Betriebe“ und „Sicherheit und Häfen“ mit der Ausarbeitung \nvon drei Varianten betreffend Lagerhalle TBK und Buseinstellhalle. Zwischenzeitlich \nkann die damals gewünschte Variante „Erweiterung TBK und Buseinstellhalle auf dem \nSpiegel-Areal“ als „überholt“ betrachtet werden, da nach dem Stadtrat auch der Ge-\nmeinderat am 5. Oktober 2017 das „Planungskreditbegehren von CHF 400‘000.– für die \nDurchführung eines Architekturwettbewerbs und die Projektierung bis und mit Volks-\nabstimmung für ein Parkhaus mit Buseinstellhalle beim Hafenbahnhof“ genehmigte. \nDiese neue Ausgangslage erlaubt es, das Areal optimal auf die Betriebsabläufe der TBK \nabzustimmen.  \n \nIm vierten Quartal 2017 wurden hierfür diverse Planungsdaten für das Raumprogramm \nsowie prozessorientierte Bedürfnisse erhoben (Beilage 1). Dabei hat sich gezeigt, dass \naufgrund der aktuellen Erfordernisse sehr viele Abhängigkeiten zwischen den beiden \nParzellen Nrn. 161 und 168 bestehen und eine isolierte Betrachtung von baulichen \nMassnahmen allein auf der Parzelle Nr. 161 zu Fehlern führen würde. Deshalb soll die \nweitere Planung unter einer ganzheitlichen Betrachtung erfolgen, was auch eine zeitli-\nche Staffelung aller erforderlichen Investitionen und den realistischen Ausweis im Fi-\nnanzplan der TBK ermöglicht.  \n \nEs muss ein Ersatz (1‘700m²) für die langjährig gemietete Lagerhalle an der See-\ntalstrasse gefunden werden. Durch das Wachstum der Stadt Kreuzlingen und die stetig \nsteigenden Anforderungen an die Dienstleistungen hat die gesamte betriebliche Infra-\nstruktur der TBK schon seit geraumer Zeit ihre Kapazitätsgrenzen erreicht. Hinzu \nkommt, dass alle Gebäude auf der Parzelle Nr. 168 in die Jahre gekommen sind und \n\nBeilage 1\n\n\n\n \n\n Seite 2 \n\neine tiefgreifende bauliche und energetische Sanierung erfordern. Die Analyse der \nGEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) aus dem Jahr 2011 weist für das Verwal-\ntungsgebäude, das Werkstattgebäude und das Wohngebäude eine schlechte bis sehr \nschlechte Energiebilanz auf. \n \nDie Parzelle Nr. 168 (TBK) hat eine Grundfläche von 4‘500 m2. Das Grundstück befindet \nsich in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Die neu erworbene Parzelle Nr. \n161 („Spiegel Areal“) hat eine Grundfläche von 3‘529 m2. Das Grundstück befindet sich \naktuell je etwa zur Hälfte in der Wohn- und Gewerbezone 70 und in der Industrie- und \nGewerbezone 2.  \n \n \n\n \n \n\n \n \nDie Bauverwaltung plant mit ihrer aktuellen Zonenplanrevision die Überführung der \nParzelle Nr. 161 in die Industriezone AI (Arbeitszone Industrie). \n\n\n\n \n\n Seite 3 \n\n \n \nBei der Datenaufnahme sind bereits erste konzeptionelle Überlegungen eingeflossen. \nDiese sind jedoch nicht als endgültig verbindliche Planungsvorgabe, sondern als Ten-\ndenz zu interpretieren, da die Parzelle Nr. 161 von einer Zonenplanrevision betroffen \nsein wird. Die unterschiedlichen, teilweise noch nicht definitiv bekannten Zonen haben \nEinfluss auf die Flexibilität in der Ausgestaltung der Baukörper auf beiden Parzellen und \nauf die zeitliche Realisierbarkeit.  \n \nAuf der Parzelle Nr. 161 stehen folgende Massnahmen im Vordergrund: \n– Verlagerung Grossmaterial der TBK Betriebe hierher. \n– Verlagerung der Werkstätten Strom und Gas/Wasser sowie Spezialräume (z. B. Rein-\n\nraum usw.) Strom und Gas/Wasser der TBK hierher. \n– Verlagerung Kleinmaterial der TBK hierher (Hinweis: Werkstätten und Kleinmaterial-\n\nlager müssen unmittelbar beieinander liegen). \n– Erweiterung oder (teilweise) Verlagerung der Abstellplätze, Garagen und Verkehrs-\n\nflächen für die Betriebsfahrzeuge der TBK hierher. Die bestehenden Flächen des Hofs \nund der Garagen auf der Parzelle Nr. 168 sind für den Fahrzeugbestand nicht mehr \nausreichend. Es fehlen gesicherte und geschützte Abstellplätze für die Lastwagen \nund Betriebsfahrzeuge sowie generelle Verkehrsflächen. Das zunehmende Verkehrs-\naufkommen der TBK selbst und die enge Ein- und Ausfahrt stellen ebenfalls eine zu-\nnehmende Gefahr sowohl für die Mitarbeitenden als auch für die anderen Verkehrs-\nteilnehmenden dar. Die Ein- und Ausfahrt befindet sich heute auf einem Schulweg. \n\n\n\n \n\n Seite 4 \n\nAuch der Hol- und Bringverkehr durch die Eltern findet mehrheitlich auf dem Markt-\nweg und an der Ein- und Ausfahrt statt. \n\n– Verlagerung der Arbeitsplätze des Netzbetriebes (und allenfalls weitere techniknahe \nArbeitsplätze) der TBK hierher. \n\n– Grenzkorrektur der südlichen Parzellengrenze entlang der Lagerhalle mit Amcor Fle-\nxibles Kreuzlingen AG; der südliche Grenzverlauf entlang der Lagerhalle ist etwas un-\ngünstig mit wenig bis gar keinem Grenzabstand. Das stellt mit Blick auf einen allfälli-\ngen (Teil)Ersatz der Lagerhalle durch andere Zweckbauten ein Risiko in Bezug auf \ndann neu einzuhaltende Grenzabstände dar. \n\n \nFür die Parzelle Nr. 168 stehen folgende Massnahmen im Vordergrund: \n– Energetische Sanierung der Gesamtliegenschaft (Potential für Energieersparnis, Vor-\n\nbildfunktion der TBK, Nachhaltigkeit). \n– Schaffung eines behindertengerechten Zugangs mit Neugestaltung des Kundenbe-\n\nreichs (gesetzliche Anforderung). \n– Schaffung betrieblich notwendiger zusätzlicher Büroflächen (heute sind alle Plätze \n\nvergeben, Büroflächen fallen infolge Neugestaltung des Kundenbereichs weg). \n– Sanierung oder (teilweiser) Abriss der Werkstatt, Trakt Nord (nicht isolierter Altbau \n\naus Baujahr 1965, nach Verlagerung auf Parzelle Nr. 161). \n– Neukonzeptionierung der Abstellplätze und Verkehrsflächen (nach Verlagerung auf \n\nParzelle Nr. 161). \n– Abriss und (teilweiser) Neubau der Garagen (Altbau, für viele Betriebsfahrzeuge zu \n\nklein, Verlagerung Betriebsfahrzeuge vorzugsweise auf Parzelle Nr. 161). \n– Abriss des Wohngebäudes Marktweg 4 (leerstehend, Altbau aus Baujahr 1965, für \n\nWohnzwecke zu wenig isoliert). \n \n\n \nWeiteres Vorgehen \nDie Provisorien auf beiden Parzellen vermögen das akut vorhandene Platzproblem nur \nunzureichend zu lösen. Die aktuelle Situation erfordert ausserdem einen erhöhten Auf-\nwand in den Betriebsabläufen und bringt diverse Gefahrenpotentiale mit sich. Aus die-\nsem Grund ist eine Bereinigung der Situation unbedingt voranzutreiben, jedoch mit \nlangfristigem Fokus. Daher soll nach der Festlegung der Rahmenbedingungen umge-\nhend der Auftrag für eine Machbarkeitsstudie erteilt werden. Die Machbarkeitsstudie \nverfolgt die Zielsetzung, ein klareres Bild für die zukünftige Disposition der Gebäude zu \nzeichnen, und sie soll auch Aufschluss über die zu erwartenden Investitionskosten ge-\nben. Die Studie soll unbedingt auch die Möglichkeiten der unterschiedlichen Zonen \n\n\n\n \n\n Seite 5 \n\nbeidseits der Nationalstrasse berücksichtigen. Zu erwähnen ist, dass im Falle der Neu-\nanordnung von Baukörpern die Parzelle Nr. 168 (Nationalstrasse 27) wegen der dort \ngeltenden Zone ÖBA (öffentliche Bauten) mehr Flexibilität bietet (d. h. weniger Poten-\ntial für Einsprachen und damit zeitlich besser planbar). \n \nMit der Machbarkeitsstudie kann die Botschaft an den Gemeinderat untermauert wer-\nden. Genehmigt der Gemeinderat den Planungskredit (analog Buseinstellhalle), kann \nder Wettbewerb ausgeschrieben und die Volksabstimmung vorbereitet werden. \nStimmt das Volk zu, kann mit der Umsetzung gestartet werden.  \n \nDie TBK verfügen seit der Genehmigung des Budgets 2015 über einen Kredit von CHF \n200‘000.–, bezeichnet als „Konzeptplanung Lager-/Einstellhalle, Werkhof West & Ost \nNationalstrasse 27 und 28“. Aus diesem soll die Machbarkeitsstudie bezahlt werden. \n \n \nFragen \n1. Ist der Stadtrat mit einer auf die Betriebsabläufe der TBK abgestimmten Neu-\n\nkonzeptionierung der Grundstücke beidseits der Nationalstrasse einverstan-\nden? \n\n2. Ist der Stadtrat bei Bedarf mit einer Grenzkorrektur (Näherbaurecht oder Stras-\nsenkauf) der südlichen Parzellengrenze (Nr. 161) entlang der Lagerhalle mit Am-\ncor Flexibles Kreuzlingen AG einverstanden? \n\n3. Ist der Stadtrat damit einverstanden, den Abbruch von bestehenden Gebäuden \nbeidseits der Nationalstrasse in Betracht zu ziehen?  \n\n4. Ist der Stadtrat damit einverstanden, dass Devestitionen nur dann umgesetzt \nwerden, wenn diese in der Betrachtung einer langfristigen Entwicklung der TBK \nzu verantworten sind? \n\n5. Ist der Stadtrat damit einverstanden, dass die Planung (Machbarkeitsstudie, \nBotschaft, Wettbewerb) in zwei Varianten (bestehende Zonierung und geplante \n– aber nicht garantierte – Umzonierung) erfolgt? \n\n6. Genehmigt der Stadtrat die Kosten für eine entsprechende Machbarkeitsstudie \nzulasten des genannten Kredits 550655 „Konzeptplanung Lager-/Einstellhalle, \nWerkhof West &Ost Nationalstrasse 27 und 28“? \n\n \n \n\n\n\n \n\n Seite 6 \n\nEmpfehlungen Departement \n1. Ja, durch das Zusammentreffen von baulichem Gesamterneuerungsbedarf, dem \n\nErreichen der räumlichen Kapazitätsgrenzen und einer Zentralisierung der di-\nversen Zwischenlager drängt sich eine Gesamtbetrachtung unter Berücksichti-\ngung der betrieblichen Abläufe auf, mit besonderem Fokus auf die Bedürfnisse \nvon Netzbau, Netzbetrieb und Netzunterhalt.  \n\n2. Ja, der südliche Grenzverlauf entlang der Lagerhalle ist etwas ungünstig mit we-\nnig bis gar keinem Grenzabstand. Das stellt mit Blick auf einen allfälligen (Teil)Er-\nsatz der Lagerhalle durch andere Zweckbauten ein Risiko in Bezug auf dann neu \neinzuhaltende Grenzabstände dar. Durch einen Landabkauf von Amcor zwecks \nGrenzkorrektur könnte dieses Risiko gemindert werden. Für Amcor würden sich \ndadurch kaum Einschränkungen ergeben, weil der zum Kauf vorgesehene Teil \nder Verlängerung des Marktweges entspricht und ohnehin mit einen Fahrweg-\nrecht zugunsten der ParzelleNr. 161 belegt ist. Amcor und TBK würden sich so \nden Zufahrtsbereich je zur Hälfte teilen.  \n\n3. Ja, ein Abriss von Gebäuden ist dann in Betracht zu ziehen, wenn damit Prozesse \noptimiert werden, die Sicherheit erhöht wird und sich allfällige Ersatzinvestio-\nnen gegenüber einer Sanierungsvariante auch wirtschaftlich rechtfertigen las-\nsen.  \n\n4. Ja, der Flächenbedarf für die TBK wird tendenziell unterschätzt. Bereits bei der \nDatensammlung für das Raumprogramm wurde festgestellt, dass eine „einfache \nVerlagerung“ der aktuellen Lager- und Werkstattfläche nicht ausreicht, um künf-\ntig sämtlichen betrieblichen und gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Be-\nvor Devestitionen erwogen werden, gilt es zuerst die bereits seit längeren be-\nstehenden – räumlich erzwungenen – Einsparungen (aktuelle Reduktion Lager-\nmenge, Zwischenlagerungen intern und extern) zu kompensieren. Auch sollen \nräumliche Reservekapazitäten für die weitere Entwicklung vorgehalten werden. \n\n5. Ja, durch die aktuelle Unsicherheit über den Ausgang der Umzonung ist das de-\nfinitiv mögliche Bauvolumen auf der Parzelle Nr. 161 noch nicht klar zu bestim-\nmen. Um den Prozess aber nicht weiter zu verzögern, sollen beide möglichen \nVarianten der Zonierung inklusive der höheren Flexibilität der Gestaltung auf \nder Parzelle Nr. 168 (Nationalstrasse 27) berücksichtigt werden.  \n\n6. Ja, für die Erarbeitung einer Botschaft an den Gemeinderat ist eine Machbar-\nkeitsstudie unerlässlich.  \n\n \n \nZusammenfassung Diskussion \n\n\n\n \n\n Seite 7 \n\nDie Wohnungliegenschaft auf Parzelle Nr. 168 Richtung Wehrlischulhaus kann auf dem \nbestehenden Areal nicht mehr verwendet werden. Im Raumprogramm werden die Nut-\nzungen aufgelistet und der weitere Bedarf ist ausgewiesen. Der Werkstattbereich wird \nverlagert und eine Optimierung des neuen Areals vorgenommen. Das Lager und die \nWerkstatt müssen beieinander sein. Die Administration und die Planungsabteilung wird \nauf der Parzelle Nr. 168 belassen. Wo die Sozialräume, Duschen oder ähnliches erstellt \nwerden, wird noch geprüft. Die weiten Wege sollen reduziert werden. Es fehlen Ver-\ngleichszahlen zum Wachstum. Frauenfeld hat eine Fläche von 12‘500 m2, in Weinfelden \n6‘000 m2, aber der Fahrzeugpark ist in Weinfelden unter dem Boden. Die Problematik \nder alten und neuen Zonierung ist angesprochen. Deshalb braucht es eine Machbar-\nkeitsstudie mit einer Kosten-Hochrechnung von +/– 25 %. Es wird mit Kosten von \nCHF 13 bis 14 Mio gerechnet. Eine Verdichtung ist so weit wie möglich vorzunehmen. \nDie zugemietete Lagerhalle war voll gestopft. Die Synergien zum Werkhof müssen auf-\ngezeigt werden oder begründen, wenn es aus logistischen Gründen nicht möglich ist. \nUm das Gelände ist Wohngebiet. Emissionen müssen beachtet werden. Muss ein Fuhr-\npark mitten in der Stadt sein? Die Frage ist berechtigt, ob die TBK mitten in der Stadt \nsein müssen. Gewisse Flächen könnten evtl. beim Werkhof gelagert werden.  \n \nBeilage 1: Die Grundfläche in Kreuzlingen beträgt mehr als 3‘529 m2. Die gesamte Flä-\nche ist aufzuzeigen im Vergleich zu Frauenfeld oder Weinfelden. Organigramm beile-\ngen. Die Räume in den Werkstatt und werkstattnahmen Plätze entspricht der ge-\nwünschten Fläche. Es braucht nicht pro Mitarbeiter einen Arbeitsplatz. Es wird mehr \nam PC gearbeitet alle kommen zur gleichen Zeit. \n \nFür eine Machbarkeitsstudie braucht es Spezialisten Know-how. Das hat ein Architekt \nnicht. Das Team zur Erarbeitung der Machbarkeitsstudie muss verstärkt werden mit \nSpezialisten.  \n \nGesamt-SR \nIn der Machbarkeitsstudie müssen Aussagen gemacht werden zu Synergien, Verdich-\ntung, Bedarf Schule. Es ist eine Begehung des Areals zu planen. \nGrünes LIcht für die Machbarkeitsstudie, SR macht einen Rundgang. Auftrag: sparsa-\nmer Umgang mit dem $boden. Betriebsabläufe müsen verheben. Gut sein. Mögliche \nOptionen müssen definiert sein, damit im wettbewerb alle die gleichen Bedingungen \nhaben. Option: abreissen oder nicht. Zusammenfassen. Es muss soviel wie möglich de-\nfiniert werden für die Machbarkeitsstudie. Es ist eine Offerte einzuholen. Je nach Höhe \n\n\n\n \n\n Seite 8 \n\nder Offerte genügt ein einhändiges Verfahren, sonst im Einladungsverfahren. Evtl. wer-\nden Offerten im SR nochmals behandelt. \n \nFragen 1 – 5 werden nicht einzeln besprochen.  \nFrage 6: Ja. \n \n \nBeilagen \n1. Datensammlung Raumprogramm, Stand Februar 2018 \n\n \n \n\nGeht an \n– Stadtrat Thomas Beringer \n– Guido Gross, Direktor Technische Betriebe \n– Silke Stöhr, Projektkoordinatorin \n \n\n\n\n   \n\n \n\nStadtrat \n \n\n  \n\n \nGrundsatzentscheid Stadtratssitzung vom 13. August 2019 \n \nVarianten-Vorentscheid für Standortentwicklung der Technischen Betriebe Kreuzlingen \n \n \nIn Form eines Grundsatzentscheids (GE) beantragen die Technischen Betriebe Kreuzlingen \n(TBK) einen Varianten-Vorentscheid für die Ausarbeitung eines Varianzverfahrens im Projekt \nStandortentwicklung TBK. Ein solcher Varianten-Vorentscheid ist zwingend notwendig um ei-\nnerseits die Planungsvorgaben und anderseits die Planungs- und Projektierungskosten für das \nnachgelagerte Wettbewerbsverfahren einzugrenzen. \n \n \nAusgangslage \nDie TBK versorgen die Bewohnerinnen und Bewohner und Betriebe der Stadt Kreuzlingen zu-\nverlässig und wirtschaftlich mit Elektrizität, Erdgas und Trinkwasser. Auch die Bewirtschaftung \nder öffentlichen Beleuchtung, die Sicherstellung der Löschwasserversorgung für den Feuer-\nschutz und die Versorgung der öffentlichen Brunnen fallen in den Zuständigkeitsbereich der \nTBK. Aktuell 50 Mitarbeitende (ca. 4700 Stellenprozente ohne Teilzeit-Zählerableser) sorgen \nfür eine Versorgung rund um die Uhr an 365 Tagen. \n \nIm Jahr 1905 erwarb das damalige EW Kreuzlingen die Parzelle Nr. 168, Nationalstrasse 27. \nDem stetig wachsenden Raumbedarf wurde immer wieder mit Bauten auf dem zur Verfügung \nstehenden Areal Rechnung getragen. Die Räumlichkeiten zeigen deshalb eine gewachsene \nStruktur, die aber die Anforderungen an effiziente Betriebsabläufe nicht mehr abzudecken ver-\nmag. So sind gewisse funktionale Einheiten auseinandergerissen (Kundendienst / Installatio-\nnen) oder funktional nicht am richtigen Ort. Beispielsweise belegt das Team GIS die obersten \nRäume im alten Bürotrakt, steht aber vorwiegend mit dem Netzbau in Verbindung und ist für \ndas Einmessen von Leitungen häufig auf Baustellen. Eine Umteilung von Büroräumlichkeiten \nist wegen den gewachsenen Raumstrukturen nicht vernünftig umsetzbar. \n \n2014 hat die Stadt Kreuzlingen die gegenüberliegende Parzelle Nr. 161, Nationalstrasse 28/30 \n(ehemals Gebrüder Spiegel AG) gekauft. Die neu erworbene Liegenschaft war ursprünglich für \neine Doppelnutzung durch die TBK und die Stadtbusse vorgesehen. Bei den weiteren Vorprü-\nfungen hat sich ergeben, dass eine Doppelnutzung mit hohen Einschränkungen für beide Ab-\nteilungen verbunden wäre. Zwischenzeitlich kann die damals favorisierte Variante „Erweite-\nrung TBK und Buseinstellhalle auf dem Spiegel-Areal“ als „überholt“ betrachtet werden. Für \ndie Stadtbusse wird eine bessere Lösung an anderem Standort favorisiert. Damit können im \nRahmen der bevorstehenden Planung beide Parzellen für die Abdeckung der Bedürfnisse der \nTBK einbezogen werden, jedoch unter der Zielsetzung, haushälterisch mit der verfügbaren Flä-\nche umzugehen. \n \n\nBeilage 2\n\n\n\n \n\n  \n\nDurch das Wachstum der Stadt Kreuzlingen und die stetig steigenden Anforderungen an die \nDienstleistungen hat die gesamte betriebliche Infrastruktur der TBK schon seit geraumer Zeit \nihre Kapazitätsgrenzen erreicht. Zwischenzeitlich musste zudem noch ein Ersatz für die lang-\njährig gemietete Lagerhalle (1‘700m²) an der Seetalstrasse gefunden werden. Seit Anfang 2017 \nwird deshalb die Parzelle Nr. 161 mit allen nutzbaren Bauten bereits provisorisch als Lagerflä-\nche/-räumlichkeiten durch die TBK genutzt. \n \nHinzu kommt, dass alle Gebäude auf der Parzelle Nr. 168 in die Jahre gekommen sind und eine \ntiefgreifende bauliche und energetische Sanierung erfordern. Die Analyse gemäss GEAK (Ge-\nbäudeenergieausweis der Kantone) aus dem Jahr 2011 weist für das Verwaltungsgebäude, das \nWerkstattgebäude und das Wohngebäude eine schlechte bis sehr schlechte Energieeffizienz \naus. \n \nDie Parzelle Nr. 168 (TBK) hat eine Grundfläche von 4‘500 m2. Das Grundstück befindet sich in \nder Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Parzelle Nr. 161 (Spiegel Areal) hat eine Grund-\nfläche von 3‘529 m2. Das Grundstück befindet sich aktuell je etwa zur Hälfte in der Wohn- und \nGewerbezone 70 und in der Industrie- und Gewerbezone 2. Mit der aktuellen Zonenplanrevi-\nsion ist die Überführung der Parzelle Nr. 161 in die Arbeitszone Industrie AI vorgesehen. \n \nMassgebende Beschlüsse \n– 2014 hat die Stadt Kreuzlingen die gegenüberliegende Parzelle Nr. 161, Natio-\n\nnalstrasse 28/30 (ehemals Gebrüder Spiegel AG) erworben. \n– Mit Grundsatzentscheid vom 26. Januar 2016 beauftragte der Stadtrat die Abteilungen \n\n„Technische Betriebe“ und „Sicherheit und Häfen“ mit der Ausarbeitung von drei Varianten \nbetreffend Lagerhalle TBK und Buseinstellhalle. Es zeichnete sich im Zuge vertiefter Abklä-\nrungen ab, dass eine Doppelnutzung nicht zufriedenstellend umgesetzt werden kann.  \n\n– Deshalb wurden zunächst für die Bedürfnisse der Businfrastruktur andere Alternativen ge-\nprüft mit einer vom Stadtrat favorisierten Lösung am Hafenbahnhof. Dazu hatte der Ge-\nmeinderat am 5. Oktober 2017 das „Planungskreditbegehren von CHF 400‘000.– für die \nDurchführung eines Architekturwettbewerbs und die Projektierung bis und mit Volksab-\nstimmung für ein Parkhaus mit Buseinstellhalle beim Hafenbahnhof“ genehmigt. Somit \nkann die damals gewünschte Variante „Erweiterung TBK und Buseinstellhalle auf dem Spie-\ngel-Areal“ als „überholt“ betrachtet werden.  \n\n– Mit dem Ziel, mehr Planungssicherheit zu erhalten, wurde seitens TBK die Strategie ver-\nfolgt, das Grundstück des Spiegel Areals in die Rechnung der TBK zu überführen. Dazu \nwurde eine Botschaft für ein Kreditbegehren für die Überführung der Liegenschaft Parzelle \nNr. 161 (ehemals Gebrüder Spiegel AG) vom Landkreditkonto in das Verwaltungsvermögen \nder TBK ausgearbeitet. Der Gemeinderat hat dieses Geschäft anlässlich der Sitzung vom \n26. Januar 2017 abgelehnt bzw. zurückgewiesen, verbunden mit der Aufgabenstellung, zu-\nnächst ein konkreteres Projekt auszuarbeiten  \n\n– Der Stadtrat hat in einem weiteren Schritt am 3. April 2018 von den zwischenzeitlich eben-\nfalls weiter konkretisierten Bedürfnissen der TBK Kenntnis genommen und diese bestätigt. \nAls Grundsatzentscheid ist festgehalten, dass für die Erarbeitung einer Botschaft an den \nGemeinderat eine Machbarkeitsstudie unerlässlich ist. \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\nZustandsanalyse (Beilage 1: Bericht Bauzustandsanalyse) \nDie TBK beauftragten in der Folge die Firma Metron AG am 16. November 2018 mit einer ver-\ntieften Abklärung zum Bauzustand der Liegenschaften an der Nationalstrasse in Kreuzlingen. \nMit einem Team von Fachplanern und Spezialisten wurden im Februar und März 2019 die Ge-\nbäude einer Bauzustandsanalyse unterzogen. \n \nBeigezogene Fachplaner und Spezialisten: \n– Logistik: Resoplan AG, Brugg, Herbert Schmid  \n– Bauingenieur: healy & partner engineering ag, Aarau, Paul Healy  \n– Elektroingenieur / Gebäudeautomation: enerpeak ag, Baden, Bernhard Meyer  \n– HLKK / Sanitäre Anlagen / Bauphysik: EK Energiekonzepte AG, Zürich, Tanja Lütolf und Phi-\n\nlipp Bruggmann  \n– Schadstoffuntersuchung: CSD Ingenieure AG, Frauenfeld, Adrian Wäckerlin \n \nFazit aus der Zustandsanalyse \nMit Ausnahme der zum Rückbau empfohlenen Bauten sind die Objekte aus bautechnischer \nSicht grundsätzlich noch in gebrauchsfähigem Zustand. Die Haustechnikanlagen und der Aus-\nbau sind in einem guten Zustand. Aufgrund des Betrachtungshorizontes von 15 Jahren drängen \nsich deshalb aus rein bautechnischer Sicht vorläufig keine grösseren Massnahmen auf. Sobald \njedoch grössere und bewilligungspflichtige Anpassungen gemacht werden müssen, werden \nteils sehr kostenintensive Schadstoffsanierungen, sowie Erdbeben- und Brandschutzertüchti-\ngungen notwendig. Wegen dem geringen Potential der statischen Strukturen der Objekte sind \ngrössere Investitionen deshalb nur dann gerechtfertigt, wenn die Bauten gleichzeitig auch in \neine längerfristige Arealstrategie passen. Gemäss den Erkenntnissen aus der Logistikanalyse \nvon Resoplan AG ist die Funktionalität des Bestandes ungenügend. In den vorhandenen Raum-\nstrukturen ist ein wirtschaftlicher Betrieb längerfristig nicht möglich. Eine Ertüchtigung und \nErneuerung des Primärsystems und eine energetische Sanierung der Gebäude für eine nach-\nhaltige Nutzung ist deshalb aus logistischer Sicht nicht sinnvoll. Zusammen mit den Erkennt-\nnissen aus der Bauzustandsanalyse wurde deshalb an der Projektleitungssitzung vom \n20. März 2019 entschieden, anstelle der Bestandessanierung mit einer Varianten- und Nut-\nzungsstudie die Arealpotentiale zu überprüfen. \n \nMachbarkeitsstudie \nUm das Potenzial eines Areals beurteilen zu können, sind alle Rahmenbedingungen zu klären. \nAuf gesetzlicher Seite sind dies speziell die Zonen- und Bauvorschriften. Die unmittelbare Lage \nder Parzelle 168 am Schoderbach bedingt auch die Beachtung der Gewässerschutzverordnung. \nDie Festlegung des Gewässerraums wurde mit der Abteilung Bachprojekte und Baurecht des \nDepartements für Bau und Umwelt (DBU) detailliert geklärt. Die Anliegen aus Sicht Baurecht \nund Stadtentwicklung wurden im Gespräch mit Jean-Marc Vannier und Antonio Sarno von der \nBauverwaltung erörtert. Hauptanliegen waren dabei die ortsbauliche Situation, die Anforde-\nrungen an die Parkierungsanlage sowie die Beurteilung eines Bauvorhabens auf Parzelle 161 \n(Spiegel Areal), durch welche auch eine Zonengrenze läuft. Die bestehende, 70 m lange Halle, \nüberschreitet als Baute insgesamt die zulässige Länge von 50 m gemäss geltendem Recht in \nder Wohn- und Gewerbezone WG70. Gemäss geltender Praxis umfasst eine Besitzstandsga-\nrantie die Befugnis, bestehende Bauten und Anlagen zeitgemäss zu erneuern und sie umzu-\nbauen und zu erweitern, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird. Eine sinn-\nvolle Weiterverwendung ist somit nicht gefährdet. Nicht abschliessend klären lässt sich diese \n\n\n\n \n\n  \n\nAuslegung hingegen bei einer baulichen Erweiterung. Im Falle einer entsprechenden Einspra-\nche müsste eine Beurteilung allenfalls in einem Rechtsverfahren erfolgen. \n \nMachbarkeitsprüfung \nAuf Basis der Rahmenbedingungen und des erarbeiteten Raumprogramms wurden sieben \nHauptvarianten auf ihre Machbarkeit überprüft. \n \n\nV1\n\n \n\nV4\n\n \n\nV6\n\n \nV2\n\n \n\nV5\n\n \n\nV7\n\n \nV3\n\n \n\n  \n\n \nSchnell musste dabei zur Kenntnis genommen werden, dass sich die heutigen Anforderungen \nan Büroräumlichkeiten, in Bezug auf Raumkonzepte, Ausbau- und Energiestandards, Brand- \nund Erdbebenschutz sowie Behindertengerechtigkeit nicht mit den Strukturen und Geschoss-\nhöhen der bestehenden Bürobauten auf Parzelle 168 kombinieren lassen. Faktisch ist das so \nzu interpretierten, dass für die weitere Eingrenzung der Vorgaben für den Planungswettbe-\nwerb nur noch Lösungen verfolgt werden, in denen auf der bestehenden Parzelle 168 (TBK) \nsämtliche Gebäude zurückgebaut werden. Diese Erkenntnis zwang zu einem Zwischenhalt und \nzur Neubeurteilung der Ausgangslage. Mit dem Stadtpräsidenten und dem Departementschef \nwurde anlässlich einer Besprechung am 28. Mai 2019 ausgemacht, dass neben den übrig ge-\nbliebenen Varianten mit einem Totalabbruch auf Parzelle 168 auch eine Variante D „grüne \nWiese“ als Vergleich betrachtet werden soll. Dies, obwohl sich der Stadtrat im Grundsatz, je-\ndoch unter anderen Annahmen, für den Standort Nationalstrasse ausgesprochen hatte. \n \nAll die Erkenntnisse führten im Rahmen der Varianten- und Nutzungsstudie schliesslich zu ei-\nner Eingrenzung der Abklärungen auf die nachfolgenden vier Varianten. Mit Variante C wurde \ndie Absicht verfolgt, den gesamten Werkhof inklusive Grossteilelager an den Standort Natio-\nnalstrasse 27 zu konzentrieren um das Areal Spiegel frei zu bekommen. Für die Variante D, \n„grüne Wiese“, erfolgen die Abklärungen basierend auf der Parzelle 6584 „Sonewise“ an der \nSonnenwiesenstrasse. Aus Kostengründen und wegen dem späteren Einstieg in diese Variante \nerfolgten die Abklärungen dazu nicht ganz in derselben Tiefe wie an der Nationalstrasse.  \n  \n\n\n\n \n\n  \n\n \nA \n\n \n\nB \n\n \n \nC \n\n \n\n \nD "grüne Wiese" \n\n \n \nWürdigung der Realisierungsvarianten \nDie Würdigung der Varianten erfolgt zusammengefasst anhand einer Bewertungsmatrix (Bei-\nlage 2) und einer Grobkostenschätzung +/- 25 % (Beilage 3). \n \nZusammenfassung / Erwägungen \nFür die Beurteilung der vier Varianten erfolgt zunächst ein Vergleich der drei Varianten A bis C, \ndie alle eine Weiterentwicklung an der Nationalstrasse vorsehen. \n– In Variante C (alles auf TBK Areal) ist erkennbar, dass die geltenden Bauvorschriften die re-\n\nalisierbaren Gebäudevolumen beschränken und die Platzerfordernisse der TBK dadurch \nnicht erfüllt werden können. Variante C kann daher nicht weiter verfolgt werden. \n\n– Die intensiv geführten Vorabklärungen führen zum Schluss, dass eine Standortentwicklung \nan der Nationalstrasse nur dann zielführend ist, wenn beide Parzellen 168 (TBK) und 161 \n(Spiegel) in die weitere Entwicklung einbezogen werden. Eine weitere Verdichtung, z. B. \ndurch Teil-Devestitionen, würde dazu führen, dass der aktuelle Überbauungsgrad von 44 % \nzulasten von weniger Verkehrsfläche weiter erhöht würde. Aufgrund der gewonnen Er-\nkenntnisse wäre diese zu einschränkend. Im Umkehrschluss ist bereits der derzeitige Über-\nbauungsgrad als hoch zu bezeichnen. Das bestätigt auch ein Vergleich mit dem Werkhof der \nBauverwaltung, wo diese Kennzahl bei lediglich 25 % liegt.  \n\n– Die baurechtliche Situation und die damit einhergehende Planungsunsicherheit in Verbin-\ndung mit dem Risiko von Verzögerungen durch Rechtsstreitigkeiten ist bei der Realisierung \nder in Variante A notwendigen Bauvorhaben auf der Parzelle 161 als hoch einzustufen. Das \nspricht, in Verbindung mit den einzugehenden betrieblichen Einschränkungen, für eine Vor-\ngehensweise nach Variante B. \n\n– Eine Realisation nach Variante B lässt auch ein etappiertes Vorgehen zu, mit der Möglich-\nkeit, eine Neudisposition der Halle und des Lagers für Grossmaterial erst dann an die Hand \n\n\n\n \n\n  \n\nzu nehmen, wenn auch die Ortsplanungsrevision erfolgt ist und damit die raumplanerischen \nVorgaben auf der Parzelle 161 wesentlich klarer sind. \n\n– Die vorangehenden Überlegungen führen zum Schluss, auch die Variante A nicht weiter zu \nverfolgen. Das bedeutet, dass an der Nationalstrasse nur eine Lösung favorisiert werden \nkann, die dem bisherigen Konzept folgt. Eine zielführende Realisierung erfordert dabei in \neinem ersten Schritt einen Ersatz aller Bestandesbauten auf der Parzelle 168 (TBK) und vor-\nderhand einen Weiterbetrieb des bestehenden Lagers für Grossmaterial auf der Parzelle \n161 (Spiegel) ohne nennenswerte bauliche Anpassungen. \n\n \nIm Vergleich der favorisierten Variante B mit der Variante D „grüne Wiese“ resultiert unter \ndem Strich ein klarer finanzieller Vorteil für Variante D. Dieser Vorteil wird zusätzlich und deut-\nlich verstärkt, wenn auch die Mutationen der Liegenschaften in die Betrachtungen einbezogen \nwerden. Die gemäss Grobkostenschätzung ermittelten Kosten divergieren so stark, dass sich \nein Verbleib an der Nationalstrasse nur aus Gründen der besseren verkehrstechnischen Er-\nschliessung für das Kundencenter und den Geschäftsverkehr nicht rechtfertigen lässt. Es \nkommt hinzu, dass ein Betrieb auf Parzelle 6584 „Sonewise“ wegen der Ansiedlung auf nur \neiner einzigen Parzelle nicht nur betriebswirtschaftlich, sondern auch betrieblich und logistisch \ndeutliche Vorteile mit sich bringen würde. Zu diesem Schluss kommt auch die Metron AG und \nbestätigt dies in einer entsprechenden Empfehlung (Beilage4) \n \nAufgrund der Erkenntnisse aus der Machbarkeitsstudie erscheint es angezeigt, zunächst den \nPlanungsprozess an der Nationalstrasse zu stoppen und stattdessen die Variante D einer ver-\ntiefteren Prüfung zu unterziehen. Eine vertieftere Prüfung ist notwendig, weil die Abklärungen \n„grüne Wiese“ erst zu einem späteren Zeitpunkt eingeflossen und aus Kostengründen vorerst \nnoch auf einer etwas höheren Flugebene erfolgt sind. Die Weiterverfolgung der Variante D \nsetzt allerdings voraus, dass der Stadtrat auf früher gefällte strategische Entscheide zurück-\nkommt und diese Parzelle 6584 „Sonewise“ für die Planung einer Ansiedlung der Technischen \nBetriebe freigibt. \n \n \nFragen \n1. Entspricht die Qualität der gemachten Abklärungen mit Zustandsanalyse und Mach-\n\nbarkeitsstudie den Erwartungen des Stadtrates? \n2. Kann der Stadtrat die schrittweise erfolgte Varianteneingrenzung nachvollziehen und \n\nmittragen? \n3. Ist der Stadtrat bereit, den TBK die Planung auf Parzelle Nr. 6584 „Sonewise“ freizuge-\n\nben und dieses Grundstück für die TBK zu sichern? \n4. Ist der Stadtrat bereit, dem Gemeinderat basierend auf diesem Grundsatzentscheid \n\neinen Planungskredit für ein Wettbewerbsverfahren inkl. Vorprojekt zu beantragen? \n \n \nEmpfehlungen Departement \n\n1. Ja, die Qualität und der Umfang der gemachten Abklärungen geben detailliert Aus-\nkunft über den Ist-Zustand und die Handlungsoptionen. Die Feststellungen sind nach-\nvollziehbar und die Ergebnisse erlauben eine sachliche Beurteilung durch den Stadtrat. \n\n2. Ja, die aus den Rahmenbedingungen und dem erarbeiteten Raumprogramm abgelei-\nteten Varianten sind plausibel. Die Erkenntnis, eine Ertüchtigung der Bestandesbauten \n\n\n\n \n\n  \n\nnicht weiter in Erwägung zu ziehen und nur Varianten mit vollständigem Rückbau zu \nverfolgen, ist zwar schwerwiegend, auf Grund der Argumentation aber folgerichtig. \n\n3. Ja, auf Basis der Machbarkeitsstudie und der Grobkostenschätzung ist der Entscheid \nfür die Parzelle 6584 „Sonewise“ naheliegend. Der Stadtrat unterstützt die Fokussie-\nrung der Planung auf dieses Grundstück und er ist bereit, dieses für die TBK zu sichern. \n\n4. Ja, sobald die vertiefte Prüfung der Variante D abgeschlossen und der Aufwand für das \nentsprechende Wettbewerbsverfahren bis und mit Vorprojekt geklärt ist, wird der \nStadtrat dem Gemeinderat den entsprechenden Antrag der TBK unterbreiten und zur \nGenehmigung empfehlen. \n\n \n \nZusammenfassung Diskussion \nAls erster Grundsatzentscheid müsste entschieden werden, ob ein Neubau anstatt einer Sa-\nnierung weiterverfolgt werden soll. Es stellt sich die Frage, wie der Bevölkerung erklärt werden \nkann, dass der Kauf des Spiegel-Areals umsonst war. Zudem muss auch geklärt werden, wie \ndie jetzigen Parzellen (bestehende Grundstücke) weiter genutzt bzw. veräussert werden könn-\nten. Anscheinend gab es Stimmen seitens Gemeinderat, dass die Grundsatzfrage betreffend \nStandort Nationalstrasse gestellt werden soll. Es wird eingebracht, dass diese Empfehlungen \nauf die Nutzung des RAZ zielten. Es wird gesagt, dass das Weggeben dieser Flächen kein Prob-\nlem sein sollte. Es wird erwähnt, dass auch die Schule nach Raumbedarf sucht. Es wird hervor-\ngehoben, dass mit dem Standort Sonewise Synergien mit dem Werkhof genutzt werden könn-\nten. Es wurde betreffend Standort Sonewise zusätzlich abgeklärt, ob der Baugrund ein Prob-\nlem darstellen könnte. Das Ergebnis zeigt auf, dass mit Mehrkosten zu rechnen ist, jedoch eine \nUmsetzung trotzdem möglich ist. Es stellt sich die Frage, ob der Bürobereich getrennt von der \nWerkstatt angesiedelt werden könnte. Dem wird entgegengehalten, dass sich durch die in-\nterne Untersuchung der Prozesse gezeigt hat, dass eine enge Zusammenarbeit zwischen Büro- \nund Werkstatttrakt besteht. Eine Trennung wird als nicht zweckdienlich erachtet. Es wird auch \nvon einem Schalter im Stadthaus abgeraten, da diese Personen auch andere Aufgaben in den \nTBK übernehmen und nicht einen reinen Schalterdienst betreiben.  \n \nAls das Areal Spiegel gekauft wurde, wurde von anderen Voraussetzungen ausgegangen. Auch \ndie heutige Einschätzung des Bürogebäudes war nicht bekannt. Dem Vorwurf, dass ein Grund-\nstück an der Sonewise durch die Stadt besetzt würde, kann entgegengehalten werden, dass \nim Gegenzug ein neues Entwicklungsgebiet entstehen kann. Auch herrscht die Meinung, dass \ndas Spiegel-Areal gut weiterverkauft werden kann. Zum jetzigen Zeitpunkt sollten jedoch der \nSchulgemeinde keine Versprechungen gemacht werden. Das Grundstück Sonewise muss je-\ndoch sehr gut ausgenützt werden. Es wird auch eingebracht, dass eine Planung mit dem RAZ-\nGebiet unabdingbar ist. Es muss ebenfalls abgeklärt werden, wo gemeinsame Nutzungen vor-\nliegen könnten. Es müsste diesbezüglich unbedingt auch das Zusammenarbeitspotential aus-\ngearbeitet werden. Es wird gefragt, ob es auch noch Platz für die Stadtbusse haben könnte. \nEine gemeinsame Nutzung muss in der Analyse zwingend berücksichtigt werden. Es wird da-\nrauf hingewiesen, dass zwischen Sonewise und dem RAZ ein unterirdischer Kanal liegt, welcher \nberücksichtigt werden muss. Die beste Lösung an der Nationalstrasse soll der Lösung Sonewise \ngegenübergestellt werden.  \n \n\n\n\n \n\n  \n\nGrundsätzlich wird der Standort Sonewise seitens Stadtrat befürwortet. Es müssen jedoch die \nSynergien mit dem Neubau RAZ aufgezeigt werden. Zudem muss dieses Grundstück maximal \nausgereizt werden.  \n \nEs muss ein Treffen zwischen Bauverwaltung und TBK stattfinden, um seitens Bauverwaltung \nsowie TBK aufzuzeigen, was geplant ist und was eventuell gemeinsam gemacht werden \nkönnte.  \n \n \nGesamt-SR \n1. Ja, bezogen auf den Standort Nationalstrasse. \n2. Ja. \n3. Grundsätzlich ja, aber es müssen weitere Abklärungen getroffen werden.  \n4. Nein, zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht.  \n \n \nWeiteres Vorgehen \nEs werden weitere Abklärungen gemäss obiger Diskussion getroffen. Der Stadtrat entscheidet \ndann in einem weiteren Grundsatzentscheid darüber.  \n \n \nBeilagen \n1. Bericht Bauzustandsanalyse \n2. Bewertungsmatrix \n3. Grobkostenschätzung \n4. Empfehlung Metron AG \n \n \nGeht an \n– Guido Gross, Direktor Technische Betriebe \n– Thomas Knupp, Leiter Finanzabteilung \n \n \n\n\n\n   \n\n  \n\n \n\nStadtrat \n \n\n  \n\n \nGrundsatzentscheid Stadtratssitzung vom 26. Mai 2020 \n \nBetriebsgebäude Werkhof Technische Betriebe – Standortentwicklung  \n \n \nAm 1. Juli 1905 nahm die Firma Elektrizitätswerk (EW) Kreuzlingen Emmishofen AG ihren Be-\ntrieb an der Nationalstrasse auf, nachdem Herr Vogel, der erste Verwalter des EW in den Jah-\nren 1901 bis 1905 dort mit Hilfe von Gasmotoren elektrische Energie erzeugt und an die Nach-\nbarn abgegeben hatte. Aus dieser AG heraus haben sich die heutigen Technischen Betriebe \nKreuzlingen (TBK) mit einem jährlichen Absatz von ca. 135‘000 MWh Strom, 215‘000 MWh \nGas, 1‘835‘000 m3 Trinkwasser und 3‘500 MWh Wärme entwickelt. Der Betrieb ist also in die-\nsen 115 Jahren gewaltig gewachsen und beschäftigt heute etwa 55 Mitarbeitende, darunter \n6 Lernende. \n \nBedingt durch das stetige Wachstum sind die Anforderungen an Werkstätten, Büros, Lager und \nUmschlagplätze auch stetig gestiegen, und die Räumlichkeiten wurden auf dem bestehenden \nAreal in Etappen erweitert und verdichtet. Fehlende Lagerkapazitäten führten zu Auslagerun-\ngen, welche durch die Zumiete des durch die Stadt erworbenen ehemaligen Spiegel-Areals \nweitgehend aufgelöst werden konnten. Die genutzten Räumlichkeiten konzentrieren sich ak-\ntuell um den Standort Nationalstrasse, was sich auf die Betriebsabläufe positiv auswirkt. \n \nAllseits anerkannt ist jedoch, dass die gesamte Infrastruktur der TBK derart in die Jahre gekom-\nmen ist und den Anforderungen an Arbeitshygiene, Logistik, Energiebedarf sowie Behinder-\ntengerechtigkeit nur noch bedingt entsprochen werden kann. Der Stadtrat hat deshalb mit Be-\nschluss vom 3. April 2018 einem Projekt zur Standortentwicklung der TBK zugestimmt. Er be-\nauftragte die TBK mit der Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie, zu welcher Spezialisten bei-\ngezogen werden sollen. Speziell gefordert wurde auch ein Vergleich mit Frauenfeld WBF und \nWeinfelden TBW bezüglich Flächenbedarf und Grösse. \n \nFür die Gegenüberstellung wurden die aktuellen Grundstücksflächen sowie die Kubaturen der \nbetrieblich genutzten Gebäudeteile (ohne Wohnräume) gemäss Ausmass der GVTG herange-\nzogen. \n \n\nBeilage 3\n\n\n\n \n\n Seite 2 \n\nDie Angaben sind ergänzt mit einigen Kennzahlen aus den Geschäftsberichten 2018. \n \n\n TBK mit Spiegel-Areal TBW WBF \n\nGrundstückfläche (m2) 8'029 5'972 12'497 \n\n    \n\nUmbaute Räume     \n\nUnterirdisch  4'426 13'576 5'803 \n\nOberirdisch 20'869 15'235 24'643 \n\nTotal 25'295 28'811 30'446 \n\n    \n\nAus Geschäftsbericht 2018   \n\nAnzahl Anschlüsse (Strom) 14'298 7'002 15'979 \n\nStrombezug (GWh) 134.3 148.7 169.7 \n\nGasabsatz (GWh) 216.0 440.1 451.7 \n\nTrinkwasser (Mio. m3) 1.83 1.14 2.81 \n\n \nMit Begleitung durch die Firma Metron sowie unter Beizug von Fachplanern und Spezialisten \nwurde in einem ersten Schritt der Zustand der bestehenden Bauten analysiert. Bei den Objek-\nten auf der Parzelle Nr. 168 (Nationalstrasse 27) wird festgestellt, dass bei den Bauten zwar \nkeine schwerwiegenden Mängel ersichtlich sind, jedoch die Tragstrukturen den heutigen An-\nforderungen bezüglich Erdbebenschutz, Brandschutz oder Aufstockung nicht genügen. Zudem \nmüssen die Gebäude energetisch wie auch aus Gründen der Behaglichkeit erneuert werden. \nEine Instandsetzung der Bauten erfordert deshalb eine hohe Eingriffstiefe. Gemäss den Er-\nkenntnissen aus der Logistikanalyse von Resoplan AG ist die Funktionalität des Bestands unge-\nnügend. In den vorhandenen Raumstrukturen ist ein wirtschaftlicher Betrieb längerfristig nicht \nmöglich. Eine Ertüchtigung und Erneuerung des Primärsystems und eine energetische Sanie-\nrung der Gebäude für eine nachhaltige Nutzung ist nicht sinnvoll. Es wurde deshalb entschie-\nden, anstelle der Bestandessanierung mit Varianten und einer Nutzungsstudie die Arealpoten-\ntiale zu überprüfen. \n \n \nVarianten und Nutzungsstudie \nNach umfangreichen Variantenstudien erfolgte die Erkenntnis, dass sich die heutigen Raum-\nanforderungen nicht mehr mit den gewachsenen Strukturen der bestehenden Bauten auf der \nParzelle Nr. 168 kombinieren lassen. Als Folge bedeutet dies, dass für eine weitsichtige Stan-\ndortentwicklung der Rückbau aller bestehenden Bauten auf der Parzelle Nr. 168 erforderlich \nist, was dann den Weg öffnet für eine komplett neue unter- und oberirdische Arealnutzung. \n \nDiese Erkenntnis zwang zu einem Zwischenhalt und zur Neubeurteilung der Ausgangslage. Mit \ndem Stadtpräsidenten und dem Departementchef wurde anlässlich einer Besprechung am \n28. Mai 2019 vereinbart, dass neben den übrig gebliebenen Varianten mit einem Totalabbruch \nauf der Parzelle Nr. 168 als Vergleich auch eine Variante auf der Parzelle Nr. 6584 „Sonewise“ \nzu betrachten sei. \n \nDer Stadtrat hat am 13. August 2019 von dieser neuen Ausgangslage Kenntnis genommen und \ndie zur Verfügung gestellten Entscheidungsgrundlagen gewürdigt. Der Beschluss, die Parzelle \n„Sonewise“ für die TBK zu sichern, die weitere Planung auf jene Parzelle zu konzentrieren und \ndem Gemeinderat einen Planungskredit zu beantragen, wurde hingegen vertagt. Der Stadtrat \nforderte dafür weitere Abklärungen und eine aussagekräftige Gegenüberstellung der beiden \n\n\n\n \n\n Seite 3 \n\nStandorte unter Berücksichtigung einer zukünftigen Verwendung oder Veräusserung der be-\nstehenden Grundstücke an der Nationalstrasse sowie für den Standort „Sonewise“ bezüglich \nBaugrund und Zusammenarbeitspotential mit dem Werkhof. \n \nIm Zuge der Beratung des Grundsatzentscheids vom 13. August 2019 stellte sich in der Diskus-\nsion die Frage, ob nicht in einem ersten Grundsatzentscheid entschieden werden muss, ob ein \nNeubau anstatt einer Sanierung weiterverfolgt werden soll. Die seit diesem Grundsatzent-\nscheid nochmals vertieften Abklärungen haben bestätigt, dass eine Neubaulösung einer Sa-\nnierung vorzuziehen ist. Es fällt schwer, aufgrund der Ergebnisse der Bauzustandsanalyse und \nder optischen Eindrücke der bestehenden Bauten auf eine Neubaulösung einzutreten. Bei ei-\nner seit 115 Jahren etappiert gewachsenen Gebäudeinfrastruktur, die für weitere 60 oder noch \nmehr Jahre fit gemacht werden soll, ist es aber bei der Investitionsentscheidung dringend not-\nwendig, diesen langfristigen Zeithorizont in die Überlegungen einzubeziehen. Sonst besteht \ndie Gefahr, dass so oder so partiell dringend notwendige Ersatzbauten sich an einem Gebäu-\nderaster orientieren, der vor über 100 Jahren entstanden aber heute nicht mehr zielführend \nist. \n \n \nVariantenvergleiche \nIn Zusammenarbeit mit der Firma Metron wurden die Grundlagen für den Standort \n„Sonewise“ verbessert. Ganz am Anfang stand dafür eine Begehung des Areals von Stadtgärt-\nnerei und Werkhof an der Promenadenstrasse 14 mit dem Leiter Werkhof sowie dem Liegen-\nschaftsverwalter, um das mögliche Synergiepotential zu erörtern. Im Gespräch zeigte sich, dass \nkurzfristig wohl nur wenig Potential für ein Zusammenwirken besteht. Der Werkhof verfügt auf \nder Parzelle Nr. 2136 über eine Fläche von 15‘768 m2. Bei den vorhandenen Bauten und der \nzur Verfügung stehenden Infrastruktur besteht kurzfristig nur wenig Handlungsbedarf. Durch \ndie zukünftige Nutzung der ehemaligen RAZ-Halle kann der Werkhof seine dringenden Bedürf-\nnisse abdecken. Durch die räumliche Nähe der beiden Standorte könnte sich in Zukunft aber \nsehr wohl eine Zusammenarbeit der beiden Betriebe entwickeln. Denkbar sind Synergien im \nBereich der Sozialräume, dem Verpflegungsangebot und der Parkierungsmöglichkeiten für \nMitarbeitende, in der Wärmeversorgung, der Fahrzeugpflege und dem Unterhalt der Arbeits-\ngeräte. \n \n\n\n\n \n\n Seite 4 \n\n \nAbb. Die dargestellten Bereiche wurden in die Suche nach Synergiepotential einbezogen. \n\n \n \nBewertungsmatrix \nDer konkrete Vergleich der Varianten erfolgt in einer Bewertungsmatrix. Grundlage dafür sind \ndie mittels Machbarkeitsstudie ermittelten Rahmenbedingungen und die daraus resultieren-\nden Dispositionen für jeden Standort. Alle Varianten basieren auf dem gemeinsam mit Logis-\ntik-Fachleuten erarbeiteten Raumprogramm. Die Gegenüberstellung der Varianten in einer Be-\nwertungsmatrix basiert somit auf eher quantitativen Faktoren. In der Gesamtabwägung zeigt \nsich jedoch aufgrund der wirtschaftlich relevanten Kriterien kein so eindeutiges Bild wie er-\nhofft. Alle Varianten sind auf dieser Basis der definierten Beurteilungskriterien unter vergleich-\nbarem Aufwand und entsprechenden Risiken umsetzbar. \n \n \nNutzwertanalyse \nAuf Basis dieser Grundlagen wurde entschieden, mittels weiterem Vergleich nicht nur statische \nFaktoren, sondern für den langfristigen Erfolg relevante Einflüsse in Bezug auf den Betrieb \n(Auftrag), die Mitarbeitenden, die Übergangszeit und die Kundinnen und Kunden zu bewerten. \nEs wurde dafür die Nutzwertanalyse gewählt.  \n\n\n\n \n\n Seite 5 \n\nDazu hat man entsprechende Zielkriterien festgelegt und die zur Diskussion stehenden Stand-\norte anhand der gewichteten Kriterien bewertet. Das Resultat kann als "belastbar" bezeichnet \nwerden, da die Analyse durch alle Mitglieder der Geschäftsleitung eigenständig bearbeitet \nwurde, die Zahl der Kriterien genügend hoch ist und sich das Ergebnis für die Standorte sowohl \nungewichtet als auch gewichtet um mehr als 20 % unterscheidet. \n \nDie Analyse für beide Standorte umfasste 36 Kriterien in folgenden Bereichen: \n \n\n \n \nDas Resultat der Nutzwertanalyse ergibt ein homogenes Bild, welches für den Standort \n"Sonewise" spricht. Die Hauptargumente sind zusammengefasst:  \n– Der Betrieb im Normal- sowie im Störfall während der Bauzeit \n– Sichere Anliefersituation und Hoflogistik (wenig Konflikte mit Langsamverkehr) \n– Grössere Flexibilität in der Entwicklung durch Nähe zum Werkhof BV \n– Geringere Abhängigkeit von direkten Nachbarn (Dienstbarkeiten, Planungssicherheit)  \n\n \nHauptargumente für den Standort Nationalstrasse sind: \n– Die Erschliessungsqualität mit ÖV und die Erreichbarkeit für Kundinnen und Kunden \n– Die Einkaufs- und Verpflegungsmöglichkeiten für Mitarbeitende \n– Die Adressbildung durch die bessere Wahrnehmung des Standorts \n \n \nAnmerkung zur Nutzwertanalyse \nFür die Geschäftsleitung ergeben sich bei der Realisation an der Nationalstrasse aus betriebli-\ncher Sicht deutlich höhere Risiken. So ist der Verbleib am Standort mit einem ersten Umzug in \nein Provisorium und danach einem zweiten Umzug mit Rückkehr in einen Neubau mit betrieb-\nlichen Unsicherheitsfaktoren verbunden, die sich nur schwer monetär ausdrücken lassen. Zwar \nlassen sich Umzugskosten und der Wert der beanspruchten Flächen und Räume, die für Provi-\nsorien zugemietet werden müssten berechnen. Ob und wo diese dannzumal tatsächlich ver-\nfügbar sind, bleibt aber offen. Das lässt sich auch nicht ohne Weiteres absichern. Realisieren \nund operativ verantworten müssen einen solchen doppelten Umzug bei unverändertem Leis-\ntungsauftrag letztendlich die Mitarbeitenden der TBK. Dabei ist der personell eng besetzte \nNetzbetrieb mit den Werkstätten, dem Lager und der Leitsysteminfrastruktur deutlich stärker \n\nSynergiepotential mit \nWerkhof BV\n\nLage allgemein\nBetriebliche \n\nRahmenbedingungen \nwährend Umbau\n\nBetriebsabläufe im \nordentlichen \n\nNetzbetrieb (nach \nBau)\n\nKundendienst Mitarbeitende\n\nBaurechtliche \nVorschriften\n\nStrategischer Wert \ndes Standorts\n\nKosten\n\n\n\n \n\n Seite 6 \n\nbetroffen, und der Aufwand ist hier um ein mehrfaches höher als bei einem Umzug von Büros. \nEinem solchen, doppelten Umzugsprozedere sieht die Geschäftsleitung der TBK daher sehr \nbesorgt entgegen. \n \n \nZusammenfassung \nDie Abwägungen der Machbarkeitsstudie ohne Berücksichtigung der Nutzwertanalyse erge-\nben aus städteplanerischer Sicht kein eindeutiges Bild für den einen oder anderen Standort. \nHingegen ergibt sich aus betrieblicher Sicht ein deutlich klareres Bild zugunsten des Standorts \n"Sonewise". Deshalb empfiehlt das Departement, diesen Standort weiter zu verfolgen. \n \n \nKosten Machbarkeitsstudie / Status Planungskredit \nDie Umsetzung der Machbarkeitsstudie gestaltete sich insgesamt wesentlich aufwendiger als \nursprünglich angenommen. Die Erkenntnisse, die dazu führten, dass eine Standortvariante \nausserhalb der Nationalstrasse in die Überlegungen einbezogen wurde, führte letztendlich \nauch zu einem höheren Verzehr an Planungskosten, als in diesem Schritt geplant war. So wäre \nder mit dem Voranschlag genehmigte Planungskredit bereits überzogen (Stand heute: Überzug \nTCHF 37). Die Leistungen der Metron AG laufen derzeit noch, sodass es zu einer weiteren Ver-\nrechnung kommen wird. Das Departement wird daher einen Antrag über einen Nachtragskre-\ndit (Erfolgsrechnung) für die zusätzlichen Aufwendungen aus der Evaluation der Standortvari-\nante an den Stadtrat stellen. Das Departement empfiehlt dem Stadtrat auch deshalb, zu einem \neindeutigen Standortentscheid zu kommen, da sonst für weitere Abklärungen der Mittelbe-\ndarf anwachsen würde. \n \n \nFragen \n1. Ist der Stadtrat bereit, dem Vorschlag des Departements zu folgen und sich für die \n\nweitere Projektentwicklung auf den Standort "Sonewise" zu konzentrieren. \n \n \nEmpfehlungen Departement \n\n1. Das Departement empfiehlt, die Weichenstellung für die weitere Projektentwicklung \nzugunsten des Standorts "Sonewise" zu stellen. \n\n \n \nZusammenfassung Diskussion \nEs gibt Gründe, dass man am gleichen Platz bleibt wie bisher (Bevölkerung, Mitarbeitende \netc.). Es wird nicht ganz verstanden, warum das Bürogebäude abgerissen werden müsste. Es \nfehlt eine Variante, welche weniger Kosten beinhaltet (mit der bestehenden Substanz das Ma-\nximum rausholen). Die Sonewise eignet sich auch sehr gut für Gewerbebauten. Wäre es denk-\nbar, dass an der Nationalstrasse in der Tiefgarage auch öffentliche Parkplätze nutzbar wären? \nDie Parkplätze decken den Bedarf der TBK ab. Aber eine Nutzung ausserhalb der Betriebszeiten \nwäre denkbar. Es müsste einfach ein separater Zugang gebaut werden. Die Trennung, verur-\nsacht durch die Nationalstrasse, wird z. T. als nicht-problematisch betrachtet. Es gibt auch Va-\nrianten eines Teilerhalts. Gemäss Zustandsanalyse könnten die Gebäude während 5 Jahren \n\n\n\n \n\n Seite 7 \n\nohne Problem genutzt werden. Aber spätestens in 15 Jahren wäre eine Totalsanierung not-\nwendig (energetische Punkte, Brandschutzvorschriften, ev. Schadstoffe). Das führt zu relativ \nhohen Sanierungskosten. Die Lage des bestehenden Bürogebäudes ist zudem nicht ideal be-\ntreffend Werkstatt und Halle. Was gibt es für Varianten, welche günstiger als CHF 28 Mio. sind? \nEs wird wahrscheinlich unter dem Strich nicht günstiger, da es ein Flickwerk geben könnte. \nZudem könnten die ganzen Betriebsabläufe nicht optimiert werden. Der Standort ist die wich-\ntigste politische Entscheidung. Es stellt sich die Frage, welche Nutzung soll in den nächsten 40 \nJahren an der Nationalstrasse möglich sein. Nebst dem Standort muss auch über den Zeitraum \nentschieden werden. Und welche Etappen gebaut werden könnten. Könnte beispielsweise die \nWerkstatt zuerst losgelöst gebaut werden? Es ist wichtig, dass das Projekt politisch durchsetz-\nbar ist. Stadtplanerisch sollen die Arbeits-/Industriezonen erhalten bleiben. Es ist auch in der \nOrtsplanungsrevision keine Änderung vorgesehen. Bei einem Neubau an der Nationalstrasse \nwäre eine Weiterentwicklung dieses Gebiets für die nächsten 50 bis 70 Jahre blockiert. In \nKreuzlingen gibt es keine Möglichkeit, Industrie- und Gewerbezonen auszuweiten. Es stellt sich \nauch die Frage, ob der gesamte Bürobereich der TBK am gleichen Standort wie die Werkstatt \nsein muss. Durch eine Aufteilung von Werkstatt und Bürogebäude würden auch die Investitio-\nnen auf mehrere Jahre verteilt werden. Durch eine Aufteilung könnten die Arbeitsprozesse \nnicht weiterentwickelt werden. Die verschiedenen Prozesse sind sehr eng verzahnt. Eine Tren-\nnung würde da nicht zielführend sein. Letztendlich ist eine Etappierung beim Bauen teurer als \nein Gesamtbau. Es wurde im Raumprogramm festgestellt, dass viele Arbeiten sehr werkstatt-\nnahe sind. Bei einem Entscheid für die Sonewise wird es schwierig, eine Etappierung umzuset-\nzen, da beide Grundstücke, Sonewise und Nationalstrasse, gleichzeitig blockiert werden. Nur \ndas Spiegelareal könnte vorher verkauft werden. Eine Etappierung wäre nur an der Natio-\nnalstrasse gut machbar. Es muss klar gezeigt werden, welcher Weg der richtige ist. Kreuzlingen \nist keine Industriestadt. Es soll Raum für Wohnen und Gewerbe entstehen. Ein Teilproblem ist \ndie Erklärung, warum die Stadt vor ein paar Jahren das Spiegelareal für CHF 3.5 Mio. kaufte. \nEs besteht der Eindruck, dass der Gemeinderat eher für eine Auslagerung der TBK aus dem \nStadtzentrum ist. Im Finanzplan sind die erwarteten Kosten bereits aufgeführt. Da in der Ver-\ngangenheit eine ausgeglichene Rechnung das Ziel war, hat ein Neubau auch eine mögliche \nAuswirkung auf die Tarife. Es wurde kein Eigenkapital aufgebaut. Es ist grundsätzlich tragbar, \naber es kostet natürlich etwas. Es muss dem Gemeinderat sehr gut aufgezeigt werden, warum \nein Entscheid für eine Variante gefällt wurde. Der Baugrund an der Sonewise stellt ein Risiko \ndar. Ist das genügend berücksichtigt worden? Es wurde eine Pfählung zur Fundation eingerech-\nnet. Somit sollte das Risiko abgedeckt sein. Die Kosten wurden mit genügend Reserven einge-\nrechnet. Es müssten jedoch auch die Kosten einer Sanierung ausgewiesen werden. Für die bei-\nden Grundstücke an der Nationalstrasse sollen Schätzungen mit der neuen Zonierung erfolgen. \nFür die Abklärung betreffend Fundation wurde der gleiche Statiker wie bei der Firma Mountair \nzugezogen. Der Werkhof Frauenfeld hat sehr viel Aussenfläche. Daraus entsteht die Differenz \nzwischen Frauenfeld mit ca. 30'000 m3 und Kreuzlingen mit ca. 40'000 m3 bei der Kennzahl \nbetreffend umbauter Räume. \n \n \nGesamt-SR \n1. Der Stadtrat folgt der Empfehlung und bevorzugt die Variante mit dem Standort \n\nSonewise.  \n \n \n\n\n\n \n\n Seite 8 \n\nWeiteres Vorgehen \nDie TKB erarbeiten für diejenige Standortvariante, für die sich der Stadtrat entscheidet, eine \nBotschaft zu Händen des Gemeinderats für einen Kreditantrag zwecks Erstellung eines Pla-\nnungswettbewerbs bis hin zur Baukreditreife. Das Geschäft soll dem Gemeinderat voraussicht-\nlich anlässlich der Sitzung vom 12. November 2020 unterbreitet werden. \n \n \nBeilagen \n– Bericht Machbarkeitsstudie (Metron) mit Anhang 1 bis 8 \n– Nutzwertanalyse TBK  \n \n \nGeht an \n– Guido Gross, Direktor Technische Betriebe \n \n \n \n\n\n\nStandortentwicklung \nTechnische Betriebe \nKreuzlingen (TBK) \nBericht Machbarkeitsstudie \n\n18.05.2020/23.10.2020 (Ergänzung Grundlagen) \n\n \n \n\n \n\nBeilage 4\n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) \n\n \n\n2 \n\n \n\nBearbeitung \n\nRuedi Stauffer  \ndipl. Architekt FH, MAS HSLU   \nin Gemeinde-, Stadt- und Regionalentwicklung \n\nKonrad Kissling  \nBauleiter, Kostenplaner  \n\nMonika Steiner  \ndipl. Architektin FH \n\nMetron Raumentwicklung AG \nStahlrain 2 \nPostfach  \n5201 Brugg \nT 056 460 91 11 \ninfo@metron.ch \nwww.metron.ch \n\nBegleitung \n\nGuido Gross \nDirektor, Technische Betriebe Kreuzlingen \n\nBeat Pretali \nProjektleiter Energieeffizienz / Innovation, Technische Betriebe Kreuzlingen \n\nTeam Fachplaner und Spezialisten \n\nLogistik \nResoplan AG, Brugg, \nHerbert Schmid \n\nBauingenieur \nhealy & partner engineering ag \nPaul Healy \n\nElektroingenieur / Gebäudeautomation \nenerpeak ag, Baden \nBernhard Meyer \n\nHLKK / Sanitäre Anlagen / Bauphysik: \nEK Energiekonzepte AG, Zürich  \nTanja Lütolf \nPhilipp Bruggmann \n\nSchadstoffuntersuchung \nCSD Ingenieure AG \nAdrian Wäckerlin \n\nTitelbild: Kreuzlingen Luftbild\n\nmailto:info@metron.ch\nhttp://www.metron.ch/\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Inhaltsverzeichnis \n\n \n\n3 \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n1 Einleitung 4 \n\n2 Analysen 5 \n2.1 Allgemein 5 \n2.2 Bauzustandsanalyse 5 \n2.3 Logistikanalyse 6 \n2.4 Erkenntnisse und Vorgehen 7 \n\n3 Planerische Rahmenbedingungen 8 \n3.1 Zonenvorschriften 8 \n3.2 Parzellen 161 & 168 (Nationalstrasse) 9 \n3.3 Parzelle 6584 (Sonewise) 13 \n\n4 Raumprogramm 17 \n\n5 Machbarkeitsstudie 19 \n5.1 Allgemein 19 \n5.2 Erarbeitungsprozess 19 \n5.3 Variante 1 MSII 21 \n5.4 Variante 2 MSII 23 \n5.5 Variante 3 MSII 25 \n\n6 Kosten 27 \n6.1 Kostengrobschätzung 27 \n6.2 Hinweise zu nicht enthaltenen Kosten und Budgetpositionen 27 \n\n7 Schlussfolgerung 29 \n\nAnhang 30 \nAnhang 1: Pläne MBS II Variante 1, Stand 05.02.2020 30 \nAnhang 2: Pläne MBS II Variante 2, Stand 05.02.2020 30 \nAnhang 3: Pläne MBS II Variante 3, Stand 05.02.2020 30 \nAnhang 4: Bericht Bauzustandsanalyse, Stand 14.05.2019 30 \nAnhang 5: Bewertungsmatrix, Stand 18.02.2020 30 \nAnhang 6: Raumprogramm, Stand 08.05.2020 30 \nAnhang 7: Grobkostenschätzung MBS, 19.02.2020 30 \nAnhang 8: Pläne mit Grenzabständen, Stand 26.11.2019 30 \n\n \n\nf:\\daten\\m4\\18-106-00\\04_ber\\abg_machbarkeitsstudie\\200511_schlussabgabe\\ber_tbk_mbs_200508.docx \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Einleitung \n\n \n\n4 \n\n \n\n1 Einleitung \nDie Technischen Betriebe Kreuzlingen (TBK) sind eine Abteilung der Stadtverwaltung \nKreuzlingen. Sie versorgen die Bewohner und Betriebe der Stadt Kreuzlingen zuverläs-\nsig und wirtschaftlich mit Elektrizität, Erdgas und Trinkwasser. Auch die öffentliche \nBeleuchtung, die Sicherstellung der Löschwasserversorgung für den Feuerschutz und \ndie Versorgung der öffentlichen Brunnen fallen in den Zuständigkeitsbereich der TBK.  \n\nAn ihrem Standort an der Nationalstrasse 27 und 28/30 in Kreuzlingen beschäf-\ntigt die Geschäftsstelle rund 50 Mitarbeitende. Auf der Parzelle 168 sind die Arbeits-\nplätze auf verschiedene Gebäude verteilt; sie sind schlecht miteinander vernetzt und \nbieten wenig Entwicklungspotenzial. Die gegenüberliegende Parzelle 161 wird proviso-\nrisch für Lagerflächen und -räumlichkeiten genutzt. \n\nDurch das Wachstum der Stadt Kreuzlingen und die stetig steigenden Anforde-\nrungen an die Dienstleistungen hat die gesamte betriebliche Infrastruktur der TBK \nschon seit geraumer Zeit ihre Kapazitätsgrenzen erreicht. Die aktuelle Lagernutzung ist \nvorwiegend auf die verfügbaren Räumlichkeiten, weniger aber auf Betriebsabläufe \nausgerichtet. Zudem beansprucht die Verkehrs- und Manövrierbarkeit zu viel Raumflä-\nche und sollte auf ein Minimum reduziert werden. Ein zentrales Element sind auch die \ngedeckten Aussenflächen. Ziel ist es, alle Materialien innerhalb des abschliessbaren \nBetriebsareals zu lagern. \n\nHinzu kommt, dass alle Gebäude auf der Parzelle Nr. 168 in die Jahre gekom-\nmen sind und ihr Zustand eine tiefgreifende bauliche und energetische Sanierung er-\nfordert. Die Analyse gemäss GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) aus dem \nJahr 2011 weist für das Verwaltungsgebäude, das Werkstattgebäude und das Wohnge-\nbäude eine schlechte bis sehr schlechte Energieeffizienz aus.  \n\nUm die Fragenstellung rund um die Standortentwicklung anzugehen, hat die \nTB Kreuzlingen in mehreren Schritten eine Projektevaluation initiiert. In einem ersten \nSchritt erfolgt eine Analyse des heutigen Baubestandes, in einem zweiten Schritt wer-\nden in einer Machbarkeitsstudie in Varianten mögliche Handlungsoptionen aufgezeigt \nund priorisiert. In der Vertiefung der Machbarkeitsstudie wurden 2 Varianten auf den \nbestehenden Parzellen 161 & 168 sowie eine Variante auf der stadteigenen Parzelle \n6584 «Sonewise» untersucht. Im nachfolgenden dritten Schritt soll ein geeignetes Eva-\nluationsverfahren zu einer Auswahl des besten Lösungsvorschlags und des Planungs-\npartners für die Planung und Realisierung führen.  \n\n \n\n    \n\nAbb.1: TBK, Nationalstrasse 27 u. 29, Kreuz-\nlingen   \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Analysen \n\n \n\n5 \n\n \n\n2 Analysen \n2.1 Allgemein \nAls Grundlage standen Auflistungen von Bedürfnissen, Planungsvorgaben und beste-\nhender Raumtypen der TBK der Arbeitsgruppe zur Verfügung. Anlässlich einer Bege-\nhung wurden die Räumlichkeiten und Lagerflächen bezüglich Nutzung und Funktiona-\nlität beurteilt und mit einer logistischen Analyse ergänzt. Dies diente als Grundlage für \ndie Erarbeitung eines Raumprogramms mit einer Gegenüberstellung von Ist- und Soll-\nBedarf. \n\nZugleich wurde eine Bauzustandsanalyse erstellt, die als Entscheidungsgrundla-\nge im Zusammenhang mit der Arealstrategie der Technischen Betriebe Kreuzlingen \nTBK dienen soll. (vgl. Anhang 4: Bericht Bauzustandsanalyse, 14.05.2019) \n\n2.2 Bauzustandsanalyse  \n\n \n\nAbb.2: TBK, Nationalstrasse 27, Kreuzlingen \n \n\nDie Verwaltungs- & Betriebsgebäude Nr. 74, 29, 177 und 178, sowie die Garagen Nr. 75 \nauf der Parzelle 168 sowie die Lagerhallen und Nebengebäude Nr. 30, 32 und 33 auf \nder Parzelle 161, beide an der Nationalstrasse in Kreuzlingen gelegen, wurden einer \nBauzustandsanalyse unterzogen.  \n\nDas Wohnhaus Nr. 31, Police 2017 mit Baujahr 1899 auf der Parzelle 161 wurde \nnicht untersucht, weil bereits ein Rückbaugesuch gestellt wurde.  \n\nVertiefte Abklärungen zum Bestand wurden in zwei Phasen durchgeführt. In der \nersten Phase erfolgte im Rahmen einer Begehung eine Bestandsaufnahme auf Sicht. \nDie Fachexperten (Logistik, Bauingenieur, Elektroingenieur / Gebäudeautomation, \nHLKK / Sanitäre Anlagen / Bauphysik und Schadstoffuntersuchung) gaben eine erste \nProblemanalyse zu Protokoll. Der Kostenplaner erarbeitete auf Grundlage dieser ersten \nAnalyse einen Aufgabenkatalog für vertiefte Abklärungen.  \n\nIn einer zweiten Phase wurde anhand von Erfahrungswerten die Kosten für die \nInstandsetzung und Erneuerungsmassnahmen als Basis für strategische Entscheidun-\ngen ermittelt. Diese Schätzungen erfolgten ohne weitere Berechnungen und Untersu-\nchungen. Mit Ausnahme der explizit beauftragten Schadstoff-Beprobungen im Rahmen \neines Bauschadstoffscreenings erfolgte eine rein visuelle Begutachtung. \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Analysen \n\n \n\n6 \n\n \n\nFür die bestehende Gebäudestruktur, mit Ausnahme der zum Rückbau empfohlenen \nObjekte Nr. 30, 32 und dem Wohnteil 178, ergibt sich folgendes Potential: \n\nVorteile im Bestand: \n− In den nächsten 5 Jahren sind keine Ausfallrisiken ersichtlich. \n− Beim Verwaltungsbau (74) und bei den Werkstätten besteht aus bauspezifischer \n\nSicht kein dringender Handlungsbedarf. Beide Gebäude sind momentan mit be-\ntrieblichen Einschränkungen nutzbar. \n\n− Im Rahmen einer umfassenden Erneuerung ist grundsätzlich die Möglichkeit für \neine energetische Sanierung gegeben. \n\nNachteile im Bestand: \n− Energetisch schlechte Bilanz führt zu hohen Betriebskosten. \n− Alle Gebäude auf beiden Parzellen weisen schadstoffhaltige Baustoffe auf. \n− Längerfristig sind grössere Investitionen wegen Sicherheitsauflagen zwingend. \n− Energetische Gesamterneuerungen sind in absehbarer Zeit nicht wirtschaftlich. \n− Bei der Sanierung des Bestandes ist wegen der hohen Eingriffstiefe während der \n\nBauzeit grundsätzlich keine betriebliche Nutzung möglich. \n− Störung des Betriebs durch Auszug und Wiederbezug. \n− Die Gebäudestruktur /-typologie genügt den logistischen Anforderungen nicht \n\nmehr. (vgl. Kap. 4 Logistikanalyse) \n− Es bestehen Ausfallrisiken von technischen Systemen in spätestens 5 Jahren, die \n\nNotwendigkeit einer Totalsanierung ist in spätestens 15 Jahren wahrscheinlich. \n− Sanierungsmassnahmen der Bauten führen aus logistischen und energetischen \n\nGründen jedoch nicht zu einem wirtschaftlichen Betrieb. \n\n2.3 Logistikanalyse \n\nDas spezifische Nutzwertpotential der Objekte wurde durch eine separate Analyse der \nFirma Resoplan AG ermittelt. Aufgrund dieser Analyse (vgl. Anhang 4: Bericht Bauzu-\nstandsanalyse, Kap. 4 Logistikanalyse) weist die bestehende Anlage gravierende logisti-\nsche Mängel auf, welche mit baulichen Anpassungen am Bestand nicht eliminiert wer-\nden können. Im Wesentlichen: \n\n− Nur eine Zufahrt zum Werkstatt- und Lagerbereich über den Innenhof \n− LKW's können auf dem Areal nicht wenden, Retourfahrt auf den Marktweg \n− Enge Platzverhältnisse im Innenhof führen zur erhöhten Unfallgefahr (Lieferan-\n\ntenfahrzeuge, Fahrzeuge der Monteure, PW's , interne und externe Fussgänger) \n− Materiallager auf verschiedene Standorte verteilt (Parzelle 161, 168 und sechs \n\nAussenlager) -> zusätzliche Fahrzeugbewegungen und grosse Wegstrecken \n− Halle auf Parzelle 161 mit eingeschränkter Kranhackenhöhe (Bobinen Überfahrt) \n− Bestehende Lagerräume auf Parzelle 168 liegen im Untergeschoss mit zu niedri-\n\ngen Raumhöhen und keine physischen Verbindungen zwischen den Bereichen -> \nhoher Flächenbedarf \n\n− Werkstätte sind pro Bereiche und teilweise innerhalb dieser auf verschiedene \nStandorte verteilt \n\n− Werkstätten liegen nicht in Lagernähe \n− Keine zentrale Entsorgung -> es gibt mehrere Mulden für das gleiche Material \n− Fahrzeuge auf verschiedene Standorte bzw. Garagen verteilt \n\n \n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Analysen \n\n \n\n7 \n\n \n\nAuszug Logistikanalyse: \n\nStandort und Hoflogistik: \nDie Parzelle 168 hat nur einen Zugang zum Werkstatt- und Lagerbereich. Dieser führt \nüber die Nationalstrasse und den Marktweg auf den Innenhof. Da LKW’s auf dem Areal \nnicht wenden können, müssen sie vom Marktweg retour auf das Gelände fahren. In-\nnerhalb des Innenhofes sind die Platzverhältnisse sehr eng.  \n\nDas Materiallager ist über verschiede Standorte verteilt (Parzelle 168, 161 und \nsechs Aussenlager). Dadurch sind für die Bereitstellung des täglichen Materials der \nMonteure grosse Wegstrecken zu absolvieren. Durch die verschiedenen Standorte ent-\nstehen zusätzliche Fahrzeugbewegungen mit PW’s und LKW’s, welche das Areal verlas-\nsen und die öffentliche Strasse überqueren müssen (Marktweg, Nationalstrasse). Da \nsich angrenzend ein Schulareal mit entsprechendem Personenverkehr (hauptsächlich \nKinder als Fussgänger, Velofahrer etc.) befindet, entsteht durch die Hoflogistik eine \nerhöhte Unfallgefahr. \n\nLagerräume und Werkstätten: \nDie Lagerräume auf der Parzelle 168 befinden sich hauptsächlich im Untergeschoss \nund sind pro Bereich (Elektro, Installation, Gas/Wasser) aufgeteilt. Zwischen den Be-\nreichen gibt es keine physische Verbindung und sie können nur über Treppen oder  via \nLift erreicht werden. Die Raumhöhen sind sehr niedrig und der grösste Teil des Mate-\nrials ist in Fachbodenregalen gelagert (grosser Flächenbedarf).  \n\nAuf der Parzelle 161 werden heute hauptsächlich Bobinen, Langgut und Palet-\ntenware gelagert. Die Lagerart und der Umfang des Langguts sind sehr flächenintensiv. \n\nDie Werkstätten sind heute pro Bereiche aufgeteilt und teilweise innerhalb der \nBereiche auf verschiedene Standorte verteilt. Eine gemeinsame Nutzung ist zu prüfen. \nDer Standort muss in Lagernähe sein. \n\nEntsorgung \nDie Entsorgung ist heute auf verschiedene Standorte aufgeteilt und es werden mehrere \nMulden für das gleiche Material benutzt. Eine zentrale Entsorgung ist zu prüfen. \n\nFahrzeuge \nDie Fahrzeuge sind heute auf verschiede Standorte bzw. Garagen verteilt. Eine zentrale \nParkmöglichkeit für die Betriebsfahrzeuge ist zu prüfen. \n\n2.4 Erkenntnisse und Vorgehen \n\nMit den Erkenntnissen der Logistikanalyse – ungenügende Funktionalität des Bestan-\ndes und Verhinderung eines langfristig wirtschaftlichen Betriebs in den vorhandenen \nRaumstrukturen – und den Erkenntnissen der Bauzustandsanalyse wurde entschieden, \nmittels einer Varianten- und Nutzungsstudie das Arealpotential aufzuzeigen. Die \nGrobkosten für die bleibenden Objekte im Bestand wurden im Zusammenhang mit \ndieser Variantenstudie ermittelt. Die Wahl der Wärmeerzeugung und der Vergleich der \nWirtschaftlichkeit wurden ebenfalls in der nächsten Phase der Machbarkeitsstudie \nermittelt. Auf Sondagen und weitere Analysen im Bestand wurde verzichtet. \n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n8 \n\n \n\n3 Planerische Rahmenbedingungen \n3.1 Zonenvorschriften \n\nGrundlegende Änderungen der Zonenvorschriften \nEine Umzonung der Parzelle 161 ist am Laufen. Heute ist die Parzelle in eine Industrie- \nund Gewerbezone 2 (AI) und Wohn- und Gewerbezone 70 (WA3) aufgeteilt. Künftig \nsoll die Parzelle ganz der Arbeitszone Industrie zugeteilt werden. Die Parzelle 168 \nbleibt in der Zone für öff. Bauten und Anlagen. \n\nDie Parzelle 6584 (Sonewise) befindet sich in der Industrie- und Gewerbezone 2 \n(Arbeitszone Industrie). \n\nIn der Arbeitszone Industrie erfordert die Revision v.a. eine höhere Ausnutzung \n(BMZ 6-8). Weiter ist eine max. Gebäudelänge von 220 m statt nur 150 m zugelassen. \n\nIn der Zone für öff. Bauten und Anlagen wird künftig auf einen Mehrlängen- und \nMehrhöhenzuschlag verzichtet. Die max. Gebäudelänge wird von 50 m auf 180 m und  \ndie max. Gebäudehöhe bzw. Fassadenhöhe von 14 m auf 17 m erhöht. \n\nUmgang mit den Zonenvorschriften \nDie Machbarkeitsstudie auf der Parzelle 6584 wurde auf der Grundlage des revidierten \nBaureglements der Stadt Kreuzlingen, 03. Juli 2019 erstellt, diejenige auf den Parzellen \n161/168 nach den rechtskräftigen Zonenvorschriften.  \n\nRechtskräftiger Zonenplan \n \n\n   \n\nAbb.3: Zonenplan PNr. 161 & 168 (Natio-\nnalstrasse) und PNr. 6584 (Sonewise) \n\nRevision Zonenplan, 03. Juli 2019 (noch nicht rechtskräftig) \n \n\n   \n\nAbb.4: Zonenplan PNr. 161 & 168 (Natio-\nnalstrasse) und PNr. 6584 (Sonewise)  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n9 \n\n \n\n3.2 Parzellen 161 & 168 (Nationalstrasse) \n\nStandortbeschrieb  \nDie TBK befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Kreuzlingen und dem Zent-\nrum Kreuzlingen auf den Parzellen 161 (3'529 m2) und 168 (4'500). Das Areal der TBK \nbesteht aus zwei getrennten Parzellen.  \n\nDie Parzelle 168 liegt in der Zone für öff. Bauten und Anlagen, südlich grenzt sie \nan die City Zone und nördlich an die Wohnzone 3 an. Die bestehende Überbauung mit \n1-3 geschossigen Bauten soll einem logistisch effizienteren und kompakten Neubau \nweichen. Die Adressbildung soll eindeutig an der Nationalstrasse bleiben. Eine Aufwer-\ntung des Strassenraums (Nationalstrasse) ist zu erwarten. Auch eine klare Haltung zur \nangrenzenden Schule unter Berücksichtigung der Sicherheit des Schulweges ist einzu-\nnehmen. \n\nDie Parzelle 161 liegt zwischen der Wohn- und Gewerbezone mit mehrheitlich \nprägenden Punkthäusern und der Industrie- und Gewerbezone mit grossmassstäbli-\nchen Bauten. Mit der Umzonung in eine Zone IG2 wird eine Verdichtung erwartet. \nAussagen zu einer zukünftigen Erweiterung und Nutzung sind zu machen. Das Ver-\nhältnis der Parzellenfläche zur Nutzflächen lässt einen Gestaltungsspielraum in der \nSetzung und Gestaltung der Volumetrie an diesem Standort zu. \n\nDie Zufahrt der Parzelle 161 führt heute über eine Fremdparzelle. Die Ausfahrt \nerfolgt über die Nationalstrasse. Der Aussenraum wird zurzeit als Lagerfläche für wit-\nterungsbeständige Materialien und Rangierfläche genutzt. Alle Materialien sollten zu-\nkünftig innerhalb des abschliessbaren Betriebsareals gelagert werden.  \n \n\n \n\nAbb.5: Orthofoto  \n\nParzelle 168 \n− Eigentümer Stadt Kreuzlingen \n− Zone für öffentliche Bauten und Anlagen / OeBA \n− Empfindlichkeitsstufe II _ Höhereinstufung gem. Art. 43 LSV \n− Grundstücksfläche 4'500 m2  \n\nParzelle 161 \n− Eigentümer Stadt Kreuzlingen \n− Wohn- und Gewerbezone 70 (Kant. Bez. Wohn- und Arbeitszone 3) und Indust-\n\nrie- und Gewerbezone 2 (Kant. Bez. Arbeitszone Industrie / AI) \n− Nach Revision Nutzungsplan nur noch Arbeitszone Industrie \n− Grundstücksfläche 3'529 m2  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n10 \n\n \n\nGrenzabstände \nDer Grenzabstand zur Nationalstrasse beträgt gegen der Parzelle 161 mind. 6m und \ngegen die Parzelle 168 mind. 3m. Alle übrigen Grenzabstände hängen von den jeweili-\ngen Zonenvorschriften ab.  \n\n \n\n \n\nAbb.6: Areale mit Ermittlung der Grenzab-\nstände nach geltenden Zonenvorschriften \n\n \n\n \n\nAbb. 7: Areale mit Ermittlung der Grenzab-\nstände nach revidierten Zonenvorschriften  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n11 \n\n \n\nBaulinienplan \nEntlang der Gemeindestrasse "Nationalstrasse" gilt die rechtskräftige Baulinie (BP Alte \nBaulinien aus Grundbuchplänen RRB Nr. 1856 vom 25.07.1939). Der Grenzabstand \nbeträgt 6 m zur Nationalstrasse (s. Abb. 8) \n\nSchutzinventar \nLiegenschaften Nationalstrasse 24 & 26 sind gemäss Hinweisinventar Bauten, Bauwer-\nke als wertvoll eingestuft und gelten mit Unterschutzstellungsverfügung (Nationalstr. \n26 ohne Anbauten) als Kulturobjekte. Denkmalpflegerische Empfehlungen/Hinweise \nkönnen berücksichtigt werden. \n\n \n\n     \n\nAbb. 8: BLP Linien & Hinweisinventar Bau-\nten, Bauwerke und Schutzpläne Kulturobjekte \nund Naturobjekte  \n\nÖV-Güteklasse und Fussgängererschliessung \nDie TBK befindet sich in der ÖV-Güteklasse B, gute Erschliessung. Im Rahmen der \nBeurteilung der Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung werden die Güte-\nklassen für die Beurteilung der Qualität der Erschliessung mit dem öffentlichen Ver-\nkehr verwendet. Die Ermittlung der Güteklasse erfolgt via GIS.  \nEine sichere Fussgängeranbindung für den Schulweg ist zurzeit nicht gewährleistet.  \nDas Betriebsgelände (Parzelle 161 & 168) sollte aus Sicherheitsgründen (Haftpflichtsri-\nsiken, inoffizielles Durchqueren, Diebstahl) eingezäunt werden.  \n\nParkplätze \nGemäss VSS-Norm sind die unten aufgelisteten Richtwerte für das spezifische Parkfel-\nder Angebot zu gewährleisten. Mit der Zuordnung der Nutzung zum Standort-Typ B \ngelten zudem folgende Richtwerte: Minimum 40% und Maximum 60%. (vgl. VSS \nNorm) \n \n\nArt der Nutzung Bezugseinheit Personal Besucher, Kunden \n\nIndustrie, Gewerbe Pro 100m2 BGF 1.0 0.2 \n\nLagerräume,- plätze Pro 100m2 BGF 0.1 0.01 \n\nübrige Dienstleistungsbetriebe Pro 100m2 BGF 2.0 0.5 \n \n\n \n\n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n12 \n\n \n\nLärmempfindlichkeitsstufen \nDie Parzellen befinden sich in der Lärmempfindlichkeitsstufe II (gelb), III (orange) \nund IV (rot) (vgl. Abb.9). \n\n \n\n   \n\nAbb.9: ÖV-Güteklassen ARE & Lärmempfind-\nlichkeitsstufen II bis IV. \n\nBelastete Standorte \nDer Kataster der belasteten Standorte (KbS) (Amt für Geoinformation TG) zeigt auf der \nParzelle 168 eine Umrandung mit möglichen Abfall- oder Schadstoffbelastungen auf. \nJedoch liegt nach dem Amt für Umwelt kein Untersuchungsbedarf vor. Es sind somit \nkeine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten (s. Abb.10) Zu beachten \nsind ebenso die Kataster der belasteten Standorte des Bundes (VBS, BAV, BAZL). \n\nGefahrenkarte \nDie Gefahrenkarten zeigen detailliert auf, welche Gebiete (Siedlungsräume und kriti-\nsche Infrastruktur) durch Hochwasser und Rutschungen in welchem Masse bedroht \nsind. Ebenso dienen Gefahrenkarten und ihre Nebenprodukte als Grundlage zur Pro-\njektierung von Schutzmassnahmen und für die Vorsorge vor Ereignissen.  \n\nGelb (geringe Gefährdung Wasser): Personen sind kaum gefährdet. Es ist mit ge-\nringen Schäden an Gebäuden bzw. mit Behinderungen zu rechnen.  \n\nSchraffur: Hauptprozess Wasser (S. Abb. 10). \n-> Hinweis auf die Gefahrensituation; Empfehlungen für bestehende Bauten und \n\nErwägung von Auflagen für Neubauten (z. B. erhöhte Lichtschächte) \n(Angaben: Kantonale Verwaltung Thurgau, Amt für Geoinformationen) \n\n \n\n   \n \n\nAbb.10: Katasterplan belastende Standorte & \nGefährdung Wasser Überflutungsbereich - \ngering (gelb) \n\n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n13 \n\n \n\n3.3 Parzelle 6584 (Sonewise) \n\nStandortbeschrieb \nDie Parzelle 6584 liegt ausserhalb des Zentrums Kreuzlingen in Fussnähe des Boden-\nsees in der Industrie- und Gewerbezone. Grossformat Bauten prägen diesen Ort. Die \nStadtgärtnerei und der städtische Werkhof befinden sich unmittelbar westlich der Par-\nzelle 6584. Synergien könnten genutzt werden. Die Nutzung TBK ist an diesem Stand-\nort zonenkonform. \n\nDie Parzelle ist relativ gut erschlossen. Die nächste öffentliche Haltestelle Kurz-\nrickenbach/Seepark ist zu Fuss gut erreichbar, der Bahnhof Kreuzlingen jedoch nicht. \nDie zukünftige Haupterschliessung wird über die Sonnenwiesenstrasse – die neue Ad-\nressbildung – und die Nebenerschliessung über die kleinere Erschliessungsstrasse \nerfolgen. \n\nEine grüne Wiese mit einem östlichen Grünstreifen mit Sträuchern und Pappeln \nprägt heute die Parzelle. Nach dem revidierten BauG beträgt die Grünflächenziffer \n0.10, die eingehalten werden muss. Zudem ist bei Neubauten die Umgebung mit Sträu-\nchern und Hochstämmen zu bepflanzen, dies kann ein wichtiges Erkennungs-\n/Gestaltungsmerkmal für den Aussenraum bilden und zugleich ein attraktiver Aufent-\nhaltsraum für die Mitarbeitenden werden. \n\nAls grosser Nachteil ist zu erwähnen, dass die Parzelle in der Gefahrenzone \nHochwasser/Überschwemmung liegt. Ein baulicher Objektschutz gegen Überflutung \nwird notwendig sein. Wegen dem schlechten Baugrund (Seekreide) muss mit grossen \nInvestitionen (Pfählungen) gerechnet werden. \n \n\n \n\nAbb.11: Orthofoto  \n\nParzelle 6584 \n− Eigentümer Stadt Kreuzlingen \n− Industrie und Gewerbezone 2 / Arbeitszone Industrie \n− Empfindlichkeitsstufe IV \n− Grundstücksfläche 6'950 m2   \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n14 \n\n \n\n3.3.1 Grenzabstände  \n\n \n\nAbb.12: Areal mit Ermittlung der Grenzab-\nstände nach geltenden Zonenvorschriften \n\n \n\n \n\nAbb.13: Areal mit Ermittlung der Grenzab-\nstände nach revidierten Zonenvorschriften \n\n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n15 \n\n \n\nSchutzinventar \nAuf der Nachbarsparzelle 5007 wurde das kleine Wohnhaus als bemerkenswert einge-\nstuft. Richtung See sind weitere Wohn-/Ferienhäuser aufgenommen oder als bemer-\nkenswert eingetragen. Denkmalpflegerische Empfehlungen/Hinweise können berück-\nsichtigt werden.  \n\n \n \n \n \n \n\n \n\nAbb.14: Hinweisinventar Bauten, Bauwerke \nund Schutzpläne Kulturobjekte und Naturob-\njekte  \n\nÖV-Güteklasse und Fussgängererschliessung \nDie Parzelle 6584 befindet sich in der ÖV-Güteklasse C und D, gute Erschliessung. Im \nRahmen der Beurteilung der Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung werden \ndie Güteklassen für die Beurteilung der Qualität der Erschliessung mit dem öffentli-\nchen Verkehr verwendet. Die Ermittlung der Güteklasse erfolgt via GIS. (vgl. Abb. 8) \n\nParkplätze \nGemäss VSS-Norm sind die unten aufgelisteten Richtwerte für das spezifische Parkfel-\nder Angebot zu gewährleisten. Mit der Zuordnung der Nutzung zum Standort-Typ C \ngelten zudem folgende Richtwerte: Minimum 50% und Maximum 80%. (vgl. VSS \nNorm) \n \n\nArt der Nutzung Bezugseinheit Personal Besucher, Kunden \n\nIndustrie, Gewerbe Pro 100m2 BGF 1.0 0.2 \n\nLagerräume,- plätze Pro 100m2 BGF 0.1 0.01 \n\nübrige Dienstleistungsbetriebe Pro 100m2 BGF 2.0 0.5 \n \n\nLärmempfindlichkeitsstufen \nDie Parzelle befindet sich hauptsächlich in der Lärmempfindlichkeitsstufe IV (rot). \nGegen die nördliche Wohnzone liegt es in der Stufe III (orange). (vgl. Abb. 8) \n\n \n\n        \n\nAbb.15: ÖV-Güteklassen ARE & Lärmemp-\nfindlichkeitsstufen II bis IV.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Planerische Rahmenbedingungen \n\n \n\n16 \n\n \n\nGefahrenkarte Amt für Umwelt Kt. Thurgau \nDie Gefahrenkarten zeigen detailliert auf, welche Gebiete (Siedlungsräume und kriti-\nsche Infrastruktur) durch Hochwasser und Rutschungen in welchem Masse bedroht \nsind. Ebenso dienen Gefahrenkarten und ihre Nebenprodukte als Grundlage zur Pro-\njektierung von Schutzmassnahmen und für die Vorsorge vor Ereignissen.  \n\nBlau (mittlere Gefährdung Wasser): Personen sind innerhalb von Gebäuden \nkaum gefährdet, jedoch ausserhalb davon. Schäden an Gebäuden sind möglich, plötzli-\nche Gebäudezerstörungen sind aber nicht zu erwarten, falls gewisse Auflagen bezüglich \nder Bauweise beachtet werden. Das Schadensausmass kann je nach Naturgefahr sehr \nunterschiedlich sein. Schraffur: Hauptprozesse Wasser / Seehochwasser (s. Abb. 16). \n(Angaben: Kantonale Verwaltung Thurgau, Amt für Geoinformationen) \n\n \n\n  \n\nAbb.16: Gefährdung Wasser mit Gewässer \nÜberflutung (Seehochwasser) - gering (gelb) \nund mittel (blau) \n\nMobilität LV – Fuss- und Radverkehr \nIm Richtplan der Stadt Kreuzlingen ist eine Fuss- und Radwegverbindung zwischen \nPromenadenstrasse (Bereich Yachthafen) und Sonnenwiesenstrasse in Verlängerung \nder Bahnunterführung Neudorfstrasse vorgesehen. Damit soll ein durchgängiges Fuss- \nund Radwegnetz für den Freizeit- und Alltagsverkehr geschaffen und der Zugang zum \nSee erleichtert werden.  \n\nAuf der Parzelle 6584 soll die LV-Verbindung entlang der Grenze zur Nachbar-\nparzelle 5997 geführt werden (vgl. Abb. 17, Nr. 105). Die dadurch beanspruchte Land-\nfläche beträgt ca. 320 m2. \n\n \n\n   \n\nAbb.17: Langsamverkehrsprogramm, Velo-\nverkehrsnetz - Ergänzung, Stadt Kreuzlingen \n(Stand 19. Febr. 2015)  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Raumprogramm \n\n \n\n17 \n\n \n\n4 Raumprogramm \nRaumbilanzierung \nBei der Entwicklung des Raumprogramms unterstützte die Bauherrenbegleitung den \nProzess durch Aufzeigen verschiedener Logistik-Rochaden sowie Arbeitsplatzkonzep-\nten und dem Aufzeigen von beispielhaften Umsetzungen. \n\nDie Nutzerbedürfnisse wurden geklärt und deren Machbarkeit in räumlicher und \nwirtschaftlicher Hinsicht nachgewiesen. Eine Abwägung zwischen wünschenswert und \nwirtschaftlich tragbaren Anforderungen war vorzunehmen. \n\nRaumprogramm \nDas Raumprogramm ist in 3 Hauptnutzungen Verwaltung, Werkstatt und Lager unter-\nteilt. Diese sollten möglichst kompakt und unter einem Dach liegen, damit kurze Ver-\nkehrs- und Transportwege entstehen.  \n\nDie Hupnutzflächen der Verwaltung soll im Erdgeschoss vergrössert werden. Ein \nGrossraumbüro wird nicht angestrebt, jedoch sollte die Gebäudestruktur verschiedene \nBürotypen wie Zellen-, Grossraum- Kombibüro etc. ermöglichen. \n\nDie Werkstätten werden zu einer zentralen Werkstatt für alle Bereiche zusam-\nmengefasst. Sie liegt in der Nähe des Kleinteillagers. \n\nDurch eine Zentralisierung des Lagers und Nutzung effizienter Lagersysteme \n(Shuttlesystem) kombiniert mit einem Palettenlager können Flächen reduziert und die \nBestandeskontrolle verbessert werden. \n\n \n\n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Raumprogramm \n\n \n\n18 \n\n \n\nErschliessung \nEin LKW muss vor dem Magazin/Lager vorfahren, abladen und wegfahren können \nohne zu wenden. Mit einem Lastwagenkran werden Rohre von 10 m Länge und Kande-\nlaber von 12 m Länge abgeladen. Die Zufahrt auf das Areal ist auch während des Ablads \nzu gewährleisten. Für die Planung sind folgende Masse relevant: \n\n− -Die Zufahrt für LKW's ist für Sattelzüge von eine Länge bis 16.5 m auszulegen  \n− Mindestradius Schleppkurve 12.0m  \n\nParkplätze \nZur Ermittlung des Angebots an Parkfeldern wurden die betriebsnotwendigen Fahr-\nzeuge (Lieferwagen, Aussendienstfahrzeuge usw.) und die VSS Norm berücksichtigt. \n\nGemäss VSS-Norm richtet sich das zu erstellende Parkfelder-Angebot nach der \nArt der Nutzung, deren Kenngrössen und dem Standort-Typ. Die Einteilung erfolgte in \ndie drei Nutzungsarten Industrie & Gewerbe, Lagerräume & -plätze und übrige Dienst-\nleistungsbetriebe. Mit der Zuordnung der Nutzung zum jeweiligen Standort-Typ gelten \nzudem folgende Richtwerte:  \n\n− Standort-Typ B: Minimum 40% und Maximum 60%  \n− Standort Typ C: Minimum 50% und Maximum 80%  \n\n \nZudem ist bei grösseren Anlagen ein Behindertenparkfelder auf je 50 Parkfelder, min-\ndestens ein Behindertenparkfeld pro Geschoss anzuordnen.  \n\nIn den 3 Varianten wurde der Bedarf an Autoabstellflächen und Abstellplätze \nwie folgt nachgewiesen: \n \nAbstellplätze nach VSS-Norm & \nFahrzeugbedarf Betrieb \n\nParzelle \n161&168 \n\nParzelle \n6584 \n\nParkierungs- \nanlage \n\nBemerkungen \n\nPP Besucher (ungedeckt) 4-6 6-9 Aussenraum \noberirdisch \n\n-1 Behinderten PP \n-4 Ladestationen E-Mobil \n\nPP Personal  17-25 22-36 Einstellhalle \noberirdisch \n\n-1 Behinderten PP \n-4 Ladestationen E-Mobil \n-4 PP mit Elektroanschlüsse  \n\nKleinwagen 3 3 Einstellhalle L/BH = <4.1/< 2.3/<2 \nPW, Kombi, SUV 10 10 Einstellhalle L/BH = 4.1-5/< 2.5/<2 \nVAN, Caddy (Klein-Kastenwagen) 17 17 Einstellhalle L/BH = <6/<2.5/<2.3 \nNutzfahrzeuge Transporter1 5 5 Fahrzeughalle L/BH = <6/<2.5/<2.3 \nNutzfahrzeuge lang1 5 5 Fahrzeughalle L/BH = 6-8/<2.5/<2.3 \nLKW (Zugfahrzeug)1 2 2 Fahrzeughalle L/BH = <12//<2.55/<4.0 \nAnhänger beladen kurz \n(mit Deichsel)2 \n\n10 10 Fahrzeughalle L/BH = <5/<2.3/<2.3 \n\nAnhänger beladen lang  \n(mit Deichsel)1 \n\n3 3 Fahrzeughalle L/BH = <10/<2.5/<3 \n\nTotal  76-86 83-100   \n\n \n1 Wegen der Fahrzeughöhe oder notwendige Manövrierfläche (Dimension Zugfahrzeug mit Anhänger) wird  \neine Zufahrt vom Erdgeschoss gefordert \n2 Anhänger unter 5 m Länge werden nicht täglich genutzt. Sie sind von Hand verschiebbar und können \nhintereinander oder quer zur Fahrrichtung stehen \n\n \nZweiradabstellflächen entsprechen dem heutigen Bedarf, jedoch mind. 1 Abstellplatz \npro 2 Autoabstellplätze (vgl. BNO Art. 42). Diese sollten überdacht sein.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n19 \n\n \n\n5 Machbarkeitsstudie \n5.1 Allgemein \nIn der Machbarkeitsstudie wurden mehrere Varianten mit einem groben Flächenbedarf \ngeprüft. Aus diesem Variantenfächer wurden drei mögliche Varianten ausgewählt und \ndetaillierter überprüft. Alle drei Varianten basieren auf demselben Raumprogramm \nund demselben Flächenbedarf. \n\n5.2 Erarbeitungsprozess \n\n \n\nAbb.18: Variantenvergleich vom 17.04.2019 \n\nMit einem groben Flächenbedarf wurden verschieden Varianten mit Neubauten, Er-\nsatzneubauten sowie Sanierungen gegenübergestellt und mit einer SWOT Analyse aus-\ngewertet. Zusammen mit der Projektleitung wurde entschieden die Variante 3, 5 und 7 \nweiter zu verfolgen. In den weiteren Arbeitsschritten wurde ersichtlich, dass die Vari-\nante 7 mit den rechtskräftigen Zonenvorschriften nicht umsetzbar ist. Es wurde auf die \nVariante 6 zurückgegriffen. In den drei Vertiefungen mit dem zugleich erarbeiteten \nRaumprogramm schied diese wegen den geringen Platzverhältnissen wieder aus.  \n\nDie Variante 3 sah erst den Abbruch der Werkstatt und Fahrzeughalle, eine Sa-\nnierung des Verwaltungsbaus mit einem Erweiterungsbau sowie einen Ersatzneubau \nfür die Fahrzeughalle vor. Durch die Gebundenheit an die Raumhöhe und die Grund-\nstruktur des Verwaltungsbaus sowie die engen Platzverhältnisse auf der Parzelle 168 \nentschied man sich u.a. für einen Totalabbruch und Neubau des Verwaltungstrakts. \n \nDie Erkenntnis, dass nur noch Lösungen verfolgt werden sollen, in denen auf der be-\nstehenden Parzelle 168 sämtliche Gebäude zurückgebaut werden (vgl. Bauzustands- \nund Logistikanalyse K.2.2 & 2.3), führte zu einer zusätzlichen Variante auf der Parzelle \n6584 «Sonewise». Zudem erhoffte man sich Nutzung von Synergien mit dem beste-\nhenden Werkhof. \n\nDie Variante 6 sah vor, den gesamten Werkhof inkl. Grossteillager an den Stand-\nort Nationalstrasse 27 zu konzentrieren um das Areal «Spiegel» Parzelle 161 frei zu \nbekommen. Die geltenden Bauvorschriften verhindern jedoch grossmassstäbliche Vo-\nlumen und das geforderte Raumprogramm konnte nicht erfüllt werden.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n20 \n\n \n\nDie Variante 3 wurde wegen der baurechtlichen Situation (Rev. Baurecht) und \ndie damit verbundenen Planungsunsicherheit in Verbindung mit dem Risiko von Ver-\nzögerungen durch Rechtsstreitigkeiten bei der Realisierung als hoch eingestuft. Diese \nÜberlegungen führten dazu, dass auch diese Variante nicht weiter verfolgt wurde. \n\nEs zeigte sich, dass eine Standortentwicklung an der Nationalstrasse nur dann \nzielführend ist, wenn beide Parzellen 168 und 161 in die weitere Entwicklung einbezo-\ngen werden. Die Variante 5, Ersatzneubauten auf der Parzelle 168 und vorderhand \neinen Weiterbetrieb des bestehenden Grossteillagers auf der Parzelle 161, und der Vari-\nante «Grüne Wiese» bzw. «Sonewise» wurden vertieft. Als zusätzliche Variante wurde \ndie Variante 5 mit einer Etappierung aufgezeigt. Diese 3 Varianten werden in dieser \nMachbarkeitsstudie gegenübergestellt (neue Bezeichnung: Variante 1-3 MS II). \n\n \n\n \n\nAbb.19: Variantenvergleich 3,5,6 & «Grüne \nWiese» vom 19.07.2019  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n21 \n\n \n\n5.3 Variante 1 MSII \n\n \n\nAbb.20: Volumen Variante 1 MSII \n\nBewertung \nIn dieser Variante werden die bestehenden Gebäude auf der Parzelle 168 abgebrochen \nund durch drei Neubauten mit einer Tiefgarage ersetzt. Auf der Parzelle 161 wird die \nbestehende Lagerhalle wie heute genutzt. Die Annexbauten und das Wohnhaus werden \nabgebrochen.  \n\nDer dreigeschossige, längliche Baukörper entlang der Nationalstrasse fasst den \nStrassenraum. Gegen die Schule wird die Parzelle mit zwei kleineren eingeschossigen \nVolumen (Fahrzeughallen) abgegrenzt. Die Adressbildung - Nationalstrasse 27, 8280 \nKreuzlingen – ist eindeutig. Das Verhältnis der Parzellenfläche zur Nutzflächen lässt \neinen Gestaltungsspielraum in der Setzung und Gestaltung der Volumetrie zu. \n\nIm Erdgeschoss des länglichen Neubaus an der Nationalstrasse befindet sich das \nFoyer mit dem Empfangsschalter (Diskretionsschalter) und 6 Büroarbeitsplätze des \nTeams Energieversorgung. Die zwei Obergeschosse bilden die Verwaltung mit Büroar-\nbeitsplätzen, Sitzungszimmern und Nebenräumen. Der Grundriss lässt verschiedene \nBürotypen wie Zellen-, Grossraum-, Kombibüro etc. zu. Der Aufenthaltsraum liegt im \nEG mit direktem Zugang von aussen. \n\nDie Parzelle 161 liegt zwischen der Wohn- und Gewerbezone mit mehrheitlich \nprägenden Punkthäusern und der Industrie- und Gewerbezone mit grossmassstäbli-\nchen Bauten. Nach der Revision des Zonenplans kann eine zonengerechte Bebauung \nerstellt werden, gar eine Teilung der Parzelle an zwei unabhängige Eigentümer ist \ndenkbar. Die Revision erfordert eine höhere Ausnutzung für die Arbeitszone Industrie \n(BMZ 6-8). Es wird empfohlen, dass Neubauten erst erstellt werden, wenn das revi-\ndierte Baureglement rechtsgültig ist. \n\nDurch eine Konzentrierte Ein-/Ausfahrt – Einfahrt über Marktweg und Ausfahrt \nüber Nationalstrasse – sowie durch die Zufahrt der Tiefgarage über die Nationalstrasse \nwird eine Verbesserung der äusseren Erschliessung erwartet. Durch die bessere und \nübersichtlichere Hoflogistik wird die Unfallgefahr (Schulweg) vermindert.  \n\n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n22 \n\n \n\n \n \n\n \n\nAbb.21: Situation und Erdgeschoss Variante 1 \nMSII \n\n \n\nStärken \n\n− Standort / Nähe Bahnhof \n\n− Städtebaulich gute Eingliederung \n\n− Betrieb Verwaltung/ \n\nWerkstatt/Lager \n\n− Äussere Erschliessung \n\n− Betrieb Verwaltung /EG-Nutzungen \n\n− Energie/Gebäudetechnik \n\nSchwächen \n\n− Gewässerabstand \n\n− Rückbau der Gebäude PNr.168 \n\n− Tiefgarage (teure Fläche) und Terrainbe-\n\nwegung \n\n− Trafostation Verlegung \n\n− Rangierfläche Aussenraum zw. Gebäude \n\nPNr. 168  \n\nChancen \n\n− Aufwertung des Aussenraums \n\n− Potenzial für Erweiterung/Verdichtung \n\nPNr. 161 \n\nRisiken \n\n− 2 getrennte Parzellen \n\n− Geringes Potential für Erweite-\n\nrung/Verdichtung auf PNr. 168 \n\n \n\n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n23 \n\n \n\n5.4 Variante 2 MSII \n\n \n\nAbb.22: Volumen  Variante 2 MSII \n\nBewertung \nIn dieser Variante werden die bestehenden Gebäude auf der Parzelle 168 in zwei Baue-\ntappen abgebrochen und durch Neubauten mit einer Tiefgarage ersetzt. Die erste \nEtappe sieht einen Abbruch des Verwaltungsbaus und der Fahrzeughalle vor. Die Ver-\nwaltung mit Werkstatt und Kleinteillager wird neu erstellt, während der Betrieb der \nWerkstatt weitergeführt werden kann. Nach dem Umzug in den Neubau wird dieser in \nder 2. Etappe abgebrochen. Die Fahrzeughalle wird als Anbau errichtet. Auf der Parzel-\nle 161 wird die bestehende Lagerhalle wie heute genutzt. Die Annexbauten und das \nWohnhaus werden abgebrochen.  \n\nDie Verwaltung liegt als zweigeschossiger Baukörper auf der grossen Halle mit \nWerkstatt, Kleinteillager und Fahrzeughalle. Als flächiger Bau wird die südwestliche \nParzellenecke betont. Die Adressbildung - Nationalstrasse 27 oder Marktweg 8, 8280 \nKreuzlingen – ist nicht ganz eindeutig. Dies kann aber mit der Fassadengestaltung und \nder Ausformulierung des Haupteingangs definiert werden. Bei einer Etappierung (und \nmit dem rechtskräftigen Baureglement) sind die städtebauliche Setzung und die Ge-\nbäudevolumetrie sehr eingeschränkt. \n\nIm Erdgeschoss befindet sich das Foyer mit dem Empfangsschalter (Diskreti-\nonsschalter) und ca. 4 Büroarbeitsplätze des Teams Energieversorgung (Soll 6 AP). Die \nzwei Obergeschosse bilden die Verwaltung mit Büroarbeitsplätzen, Sitzungszimmern \nund Nebenräumen. Der Grundriss lässt verschiedene Bürotypen wie Zellen-, Gross-\nraum-, Kombibüro etc. zu. Der Aufenthaltsraum sollte im EG liegen mit direkten Zu-\ngang von aussen. Durch eine Etappierung werden die Nutzflächen des Erdgeschosses \nminimiert und im Betrieb müssen Kompromisse gemacht werden. \n\nFür die Parzelle 161 und die Erschliessung, einzig die direkte Zufahrt der Werk-\nstatt ab dem Marktweg, gelten die gleichen Bedingungen wie bei der Variante 1.  \n\nBei einer Etappierung ist der Gestaltungsspielraum sehr gering. Zudem wird der \nBauprozess durch eine komplizierte Etappierung/Logistik verteuert.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n24 \n\n \n\n \n \n\n \n\nAbb.23: Situation  Variante 2/1.Etappe und \nErdgeschoss/2. Etappe MSII \n\n \n\nStärken \n\n− Standort / Nähe Bahnhof \n\n− Städtebaulich gute Eingliederung \n\n− Betrieb Verwaltung/ \n\nWerkstatt/Lager \n\n− Äussere Erschliessung \n\n− Energie/Gebäudetechnik \n\n− Trafostation Verlegung nach Neubau \n\n− 1 mal Umzug Werkstatt \n\nSchwächen \n\n− Gewässerabstand \n\n− Rückbau der Gebäude PNr.168 \n\n− Tiefgarage (teure Fläche) und Terrainbe-\n\nwegung \n\n− Rangierfläche Aussenraum zw. Gebäude \n\nPNr. 168  \n\n− 2 mal Umzug Verwaltung \n\nChancen \n\n− Aufwertung des Aussenraums \n\n− Potenzial für Erweiterung/Verdichtung \n\nPNr. 161 \n\n \n\nRisiken \n\n− 2 getrennte Parzellen \n\n− Geringes Potential für Erweite-\n\nrung/Verdichtung auf PNr. 168 \n\n− Etappierung \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n25 \n\n \n\n5.5 Variante 3 MSII \n\n \n\nAbb.24: Volumen Variante 3 MSII \n\nBewertung \nIn dieser Variante wird auf der stadteigenen Parzelle ein Gebäudekomplex mit Verwal-\ntung, Werkstatt, Klein- und Grossteillager, Fahrzeughalle und Parkhaus gebaut. Wegen \ndem schlechten Baugrund (Seekreide) wird auf eine Tiefgarage verzichtet. Als Hoch-\nwasserschutz wird der Bau auf eine Aufschüttung gestellt (mind. 50 cm hoch). \n\nDie Parzelle 6584 liegt ausserhalb des Zentrums Kreuzlingen in Fussnähe des \nBodensees in der Industrie- und Gewerbezone. Grossformatige Bauten prägen diesen \nOrt. Die Parzelle ist relativ gut erschlossen. \n\nDer Baukörper gliedert sich gut in die Umgebung ein und definiert die Zonen-\ngrenze Industrie-Wohnzone (IG2 zur WG50). Die Nutzung wird an diesem Standort als \nzonenkonform betrachtet. Der Aussenraum hat ein gewisses Potenzial, um die Identität \ndes Ortes zu stärken. Jedoch führt der sehr schlechte Baugrund zu teuren Gründungs-\narbeiten mit Rammpfählungen und betonierten Belägen in der Umgebung. \n\nIm Erdgeschoss befindet sich das Foyer mit dem Empfangsschalter (Diskreti-\nonsschalter) und ca. 5 Büroarbeitsplätze des Teams Energieversorgung (Soll 6 AP). Der \nBau des Grossteillagers beansprucht einen grossen Teil der Erdgeschossfläche. Die drei \nObergeschosse bilden die Verwaltung mit Büroarbeitsplätzen, Sitzungszimmern und \nNebenräumen sowie Technik- und Archivräume. Das Gebäude ist nicht unterkellert. \nDer Grundriss lässt verschiedene Bürotypen wie Zellenbüro, Grossraumbüro, Kombi-\nbüro etc. zu. Der Aufenthaltsraum liegt im EG mit direktem Zugang von aussen. \n\nEinfahrt über die kleinere Erschliessungsstrasse durch das Grossteillager und \nAusfahrt über die Sonnenwiesenstrasse (Richtung RAZ) ermöglicht eine effiziente Hof-\nlogistik mit wenig Rangierflächen. \n\nDie Zufahrt zum Parkhaus und Fahrzeughalle erfolgt ebenfalls über die Er-\nschliessungsstrasse. Bei der Zufahrt von der Strassenseite ist teilweise eine Retourfahrt \nvon/zu der Strasse nötig. Dies kann auf der Strasse zu Wartezeiten führen und ist auch \nein Gefahrenpotenzial. Anhebung der Bodenplatte um ca. 50cm erfordert Rampen.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Machbarkeitsstudie \n\n \n\n26 \n\n \n\n \n \n\n \n\nAbb.25: Situation & Erdgeschoss Variante 3 \nMSII \n\n \n\nStärken \n\n− Städtebaulich gute Eingliederung \n\n− 1 mal Umzug \n\n− keine Provisorien nötig / keine zusätzlichen \n\nMietkosten für die Dauer der Bauzeit \n\n− Die TBK kann während der Bauzeit den Be-\n\ntrieb normal weiter führen. \n\n− Betrieb unter einem Dach \n\n− Hoflogistik – mit Durchfahrt ohne Retour-\n\nfahrt. \n\nSchwächen \n\n− Gefahrenzone/Objektschutz \n\n− Schlechter Baugrund, Pfählungen sind \n\nnotwendig \n\n− Hochwasserschutz ist zu gewährleisten \n\n− 50cm der Bodenplatte erfordert Rampen \n\n− Revision Baureglement \n\n− Neubau Grossteillager \n\n− Einschränkung durch grosse Gebäude-\n\ntiefe \n\nChancen \n\n− Reservefläche (BMZ 8) \n\n− Fremdvermietung \n\nRisiken \n\n− Schlechter Baugrund \n\n− Hochwasser \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Kosten \n\n \n\n27 \n\n \n\n6 Kosten \n6.1 Kostengrobschätzung \n\nDie Kostengrobschätzung wurde durch Metron auf Basis der Machbarkeitsprüfung für \ndie Varianten 1-3 vorgenommen. \n\n \nVorbemerkungen: \n− Relativer Variantenvergleich für strategischen Entscheid \n− Grundlagen; Schemapläne 1:500 per 05.02.20; ohne geologisches Gutachten \n\nund ohne Angaben Haustechnik-Fachplaner und Spezialisten \n− Preisbasis: Ost CH Hochbau Basis Okt. 15, Okt 19 = 100.5 Pte \n− Kostengenauigkeit +/- 20% auf Gesamttotal; Preise in CHF inkl. 7.7% MwSt. \n− Berechnungen mittels Geschossflächen und Flächenkennwerten als relative \n\nBewertung unter den Projektvarianten \n− Nicht enthaltene Leistungen sind im Anhang 6 des Berichts detailliert aufge-\n\nführt. \n\n \n \n\n6.2 Hinweise zu nicht enthaltenen Kosten und Budgetpositionen \n\nGenerell sind die Kosten gerechnet für die gesamte Ausführung in einem Zug. Hono-\nrarbasis sind die Gesamtkosten aller Objekte. Die Honorarkosten sind prozentual ge-\nrechnet und generell Budgetkosten. \n\nEine abschliessende Aussage zu allen enthaltenen, resp. nicht enthaltenen Kos-\nten ist in dieser Phase nicht möglich. Die Angaben sind in diesem Sinne nicht ab-\nschliessend. Nachfolgend ein Überblick über die getroffenen Budgetannahmen. Eine-\nListe der nicht enthaltenen Kosten ist im Anhang 7, Grobkostenschätzung MBS, ent-\nhalten. \n\nBKP 0 Grundstück \nEs sind keine Grundstücks- und Erschliessungskosten gerechnet. \n\nBKP1 Vorbereitungsarbeiten \nBudgetposten (inkl.): Rückbau, Pfählungen, Sicherungen Bestand und Baugrubensi-\ncherungen \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Kosten \n\n \n\n28 \n\n \n\nBKP2 Gebäude \nEs wurde mit einem durchschnittlichen Bürostandard gerechnet. Ein gesetzlicher \nEnergiestandard ist im Budget enthalten.  \n\nBKP3 Betriebseinrichtungen \nBudget für Betriebseinrichtungen , inkl. Hebe -und Krananlagen aller Art. \n\nBKP4 Umgebung \nDie Umgebungskosten sind Budgetkosten.  \n\nBKP5 Nebenkosten \nDie Nebenkosten sind prozentual gerechnet und Budgetkosten.  \n\nBKP6 Reserven \nReservebudget für Unvorhergesehenes. \n\nBKP9 Ausstattung \nEs sind keine Ausstattungskosten eingerechnet. \n\nRaumprovisorien für den Betrieb in der Bauzeit: \nMietkosten für Raumprovisorien, exkl. Um- und Rückbau von Fremdflächen.  \n\nHinweis zur Lagerhalle \nDie Kosten für die Sanierung der unbeheizten Lagerhalle sind Budgetkosten. \n\n \n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Schlussfolgerung \n\n \n\n29 \n\n \n\n7 Schlussfolgerung \nIn der Machbarkeitsstudie TBK wurden die planerischen, baulichen und logistischen \nAnforderungen an einen Werkhof berücksichtigt. Die Erkenntnisse der Studie dienen \nden TBK als Beurteilungsgrundlage für eine Standortempfehlung. Diese wird auf Basis \neiner Nutzwertanalyse TBK-intern erarbeitet. Dabei werden die Resultate der Mach-\nbarkeitsstudie aus betrieblicher Sicht bewertet.  \n\nDie Machbarkeitsstudie TBK führt zusammengefasst zu den folgenden Erkenntnissen \nbezüglich der Realisierung von baulichen Massnahmen an den beiden Standorten: \n\n \n− Beide Areale eignen sich für die Standortentwicklung TBK \n− Das geforderte Raumprogramm kann an beiden Standorten umgesetzt werden. \n− Die Arbeitsgruppe sieht an beiden Standorten Vor- und Nachteile hinsichtlich \n\nBau, Betrieb und Nutzung. (vgl. Variantenvergleich im Anhang) \n− Im Gegensatz zum Bestand wird durch einen Neubau die Logistik verbessert und \n\ndie neuen Raumstrukturen machen einen wirtschaftlichen Betrieb langfristig \nmöglich. Verbesserungen in Gebäudestruktur/-typologie und an die energeti-\nschen Anforderungen werden vorausgesetzt. \n\n− Am Standort Nationalstrasse 27 sollen mögliche Reserven für spätere Eingriffe \nauf der Parzelle 161 gesichert werden \n\n− Am Standort «Sonewise» können durch Aufstockungen Reservenflächen vorge-\nsehen werden. Diese müssen frühzeitig eingeplant werden. \n\n− Genug Verkehrs-/Rangierflächen sind vorzusehen. (Die Erdgeschossnutzungen \nsind möglichst zu minimieren.) \n\n− Mit Neubauten kann ein gutes Kosten Nutzen Verhältnis der Investitionen er-\nreicht werden mit einer klaren und kompakten Gliederung in beheizte, tempe-\nrierte und offene Räume. Für unterhaltsarme Bauten können zweckmässige, \nlanglebige und energetisch zukunftsgerichtete Konstruktionen und Systeme an-\ngestrebt werden.  \n\n \nWird der bisherige Standort beibehalten und weiter entwickelt, soll die bestehende \nHalle auf der Parzelle 161 beibehalten werden. Das Grossteillager und das Aussenlager \nsind auf der Parzelle 161 konzentriert. Diese Parzelle dient ebenfalls zur Bereitstellung \nvon Entwicklungsreserven. Vorteile einer Etappierung werden als gering betrachtet. \nEine weitere Abwägung einer Etappierung kann im nachfolgenden Konkurrenzverfah-\nren als Aufgabe formuliert werden. Für das Konkurrenzverfahren sind vonseiten Auf-\ntraggeber die genauen Rahmenbedingungen festzulegen. Dazu gehören insbesondere \ndie Formulierung qualitativer Anforderungen sowie ein präzisiertes Raumprogramm \nsowie das Aufzeigen des Potenzials einer Erweiterung. \n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Anhang \n\n \n\n30 \n\n \n\nAnhang \nAnhang 1: Pläne MBS II Variante 1, Stand 05.02.2020 \n\nAnhang 2: Pläne MBS II Variante 2, Stand 05.02.2020 \n\nAnhang 3: Pläne MBS II Variante 3, Stand 05.02.2020 \n\nAnhang 4: Bericht Bauzustandsanalyse, Stand 14.05.2019 \n\nAnhang 5: Bewertungsmatrix, Stand 18.02.2020 \n\nAnhang 6: Raumprogramm, Stand 08.05.2020 \n\nAnhang 7: Grobkostenschätzung MBS, 19.02.2020 \n\nAnhang 8: Pläne mit Grenzabständen, Stand 26.11.2019 \n\n \n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\nSattelschl.\n\nSattelschl.\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nBestand Halle\nGGF 1'105 m2\n\nGH 6.3 m\nFH 7.35 m\n\nNeubau / I bis III\n\nGGF 1'109 m2\n\nGH 13.1 m\n\nFahrzeughalle 2 / I \n\nGGF 340 m2\n\nGH 6.5 m\n\nFahrzeughalle 1 / I \n\nGGF 267 m2\n\nGH 6.5 m\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nmin. 3m\n\n5.50\n\n10.09\n\nmin. 9m\n\nSchleppkurve\nSattelschlepper\nL = 16.55m\n\nZuf. W\nerk\n\nZuf. Lag.\n\nEin. Verw\n.\n\nVelo/Motorrad PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nKreuzlingen\n\nSituation 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste\n\nVar.1 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \n\n05.02.2020\n\nBeilage 4, Anhang 1\n\n\n\nBestand Halle\nGGF 1'105 m2\n\nGH 6.3 m\nFH 7.35 m\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nZone\n76m2\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nSitz\n20m2\n\nKonf.\n65m2\n\nWC\n10m2\n\nWC\n10m2\n\nSitz\n20m2\n\nLag./Tech\n36m2\n\nSitz\n20m2\n\nSitz\n20m2\n\nBüro\n368m2\n\nVelo/Motorrad PP\n\nKreuzlingen\n\n2. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste\n\nVar.1 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \n\n05.02.2020\n\n\n\nTor 2\n\nTor 1\n\nEbene 2\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nRohrlager\nbis 10m\n350m2\n\nRohrlager\nKragarmgestelle\n\n23m2\n\nBüWe\n70m2\n\nBüWe\nZähler\n50m2BüWe\n\nBrunnen\n35m2\n\nSiWe\n20m2\n\nSitz\n20m2\n\nLager\nPaletten\nH 7.5 m\n175m2\n\nLager\nShuttle\nH 7.5m\n130m2\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nZone\n31m2\n\nWC\n10m2\n\nWC\n10m2\n\nLab\n27m2\n\nSitz\n20m2\n\nLag./Tech\n36m2\n\nBüro\n229m2\n\nVelo/Motorrad PP\n\nKreuzlingen\n\n1. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste\n\nVar.1 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \n\n05.02.2020\n\n\n\nLager\nPaletten\nH 7.5 m\n175m2\n\nLager\nShuttle\nH 7.5m\n130m2\n\nNutzfahrzeug 8m\n\nNutzfahrzeug 8m A\nnh. 5m\n\nNutzfahrzeug 6m\n\nNutzfahrzeug 6m Anh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nNutzfahrzeug 6m\n\nNutzfahrzeug 6m Anh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nNutzfahrzeug 8m\n\nA\nnh. 5m\n\nNutzfahrzeug 6m Anh. 5m\n\nEbene 1\n\nTor 2\n\nTor 1\n\nTür 3\n\nTür 4\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nPP Mit./Bes.\n\nFZ Halle 326m2\n\nFZ Halle 302m2\n\nBlocklager 60m2\n\nGasf.\n8m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nBlocklager/\nKabelbobinenlager\n\n210m2\n\nLKW\n\nLKW 12m\n\nAnh. lang 10m\n\nLKW 12m\n\nAnh. lang 10m\n\nAnh. lang 10m\n\nNutzfahrzeug 8m\n\nRohrlager\nKragarmgestelle\n\n277m2\n\nAdventsmaterial\nauf Palletten\nTotal 65m2\n\nAtego\n\nFZ Halle\n105m2\n\nA\nnh. 5m\n\nA\nnh. 5m\n\nA\nnh. 5m\n\nEnts./Mulden\n60m2\n\nWasch\n24m2\n\nZuf.\nW\n\nerk\n\nFlü\n15m2\n\nZuf.\nLag.\n\nEing.\n\nBüro\n91m2\n\nLager\nFachb.\n32m2\n\nLag. Bereit.\nEin/Aus\n\n60m2\n\nLKW\n\nBüro\n15m2\n\nSchleppkurve\nSattelschlepper\nL = 16.55m\n\nBes.\n4-6 PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nAussen\nSitz.Auf/Kü\n\n60m2\n\nWC\n16m2\n\nWerkstatt\n137m2\n\nFoyer\n30m2\n\nVelo/Motorrad PP\n\nKreuzlingen\n\nErdgeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste\n\nVar.1 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \n\n05.02.2020\n\n\n\nGard.\nSpinden\n111m2\n\nPu\n20m2\n\n5 PP\n\nArchiv\n48m2\n\nArKl\n15m2\n\nTrock\n30m2\n\nSanit\n20m2\n\nTrafo\nmind.\n50m2\n\n12 PP\n\nTiefgarage 1'804m2\n\nBetrieb:13 &17 PP spez.\n\nPersonal: 17-25 PP\n\n12 PP\n15 PP\n\n7 PP\n\nUSV\n15m2\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nMark/\nMesse\n58m2\n\nWC\n10m2\n\nWC\n10m2\n\nLag./Tech\n36m2\n\nLag.\nAbw.\n30m2Sanit\n\n20m2\n\nTechnik\n115m2\n\nKreuzlingen\n\nUntergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste\n\nVar.1 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \n\n05.02.2020\n\n\n\nBüro\n\nLager Foyer\n\n4.\n00\n\n3.\n60\n\n5.\n50\n\n3.\n50\n\nVerwaltugs-, Werkstatt- und Lager-Trakt\n\n13\n.1\n\n0\n\nBüro\n\nTiefgarage\n\n14\n.0\n\n0\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\n30\n\n3.\n80\n\nLager Büro\n\nKreuzlingen\n\nSchnitte 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nLängsschnitt PNr. 168\n\nVar.1 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \n\n\n\nHaupt-Eing. Zuf. Werkstatt\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nBestand Halle\nGGF 1'105 m2\n\nGH 6.3 m\nFH 7.35 m\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nZuf. Lager\nVelo/Motorrad PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nSchleppkurve\nSattelschlepper\nL = 16.55m\n\nSattelschl.\n\nSattelschl.\n\nKreuzlingen\n\nSituation 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2– PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \nEtappe 2\n\nBeilage 4, Anhang 2\n\n\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nAussen\nSitz.\n80m2\n\nSitz\n60m2Sitz\n\n20m2\nSitz\n20m2Sitz\n\n20m2\n\nLag/\nTech\n17m2WC\n\n8m2\n\nWC\n8m2\n\nBüro\n400m2\n\nAuf/Kü\n60m2\n\nZone\n17m2\n\nVelo/Motorrad PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nBestand Halle\nGGF 1'105 m2\n\nGH 6.3 m\nFH 7.35 m\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nKreuzlingen\n\n2. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \nEtappe 2\n\n\n\nTor 2\n\nTor 1\n\nEbene 2\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nBüroWerk\n70m2\n\nBüroW\nBrunnen\n\n35m2\n\nSitz\n20m2\n\nSitz\n20m2Sitz\n\n20m2\n\nWC\n8m2\n\nWC\n8m2\n\nLag/\nTech\n33m2\n\nBüro\n142m2\n\nVelo/Motorrad PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nRohrlager\nbis 10m\n350m2\n\nRohrlager\nKragarmgestelle\n\n23m2\n\nLab\n23m2\n\nBüroW\nZähler\n48m2\n\nKreuzlingen\n\n1. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \nEtappe 2\n\n\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nEbene 1\n\nTor 2\n\nTor 1\n\nTür 3 Tür 4\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nPP Mit./Bes.\n\nBlocklager 60m2\n\nGasf.\n8m2\n\nBlocklager/\nKabelbobinenlager\n\n210m2\n\nLKW\n\nRohrlager\nKragarmgestelle\n\n277m2\n\nAdventsmaterial\nTotal 65m2\n\nAdventsmaterial\nauf Palletten\nTotal 65m2\n\nMarketing\n50m2\n\nSattelschl.\n\nSattelschl.\n\nLK\nW\n\n 12m\n\nA\nnh. lang 10m\n\nLK\nW\n\n 12m\n\nA\nnh. lang 10m\n\nN\nutzfahrzeug 6m\n\nN\nutzfahrzeug 6m\n\nN\nutzfahrzeug 8m\n\nN\nutzfahrzeug 8m\n\nBereit.\nEin/Aus\n\n53m2\n\nA\nnh. 5m\n\nN\nutzfahrzeug 8m\n\nN\nutzfahrzeug 8m\n\nN\nutzfahrzeug 8m\n\nN\nutzfahrzeug 6m\n\nN\nutzfahrzeug 6m\n\nNutzfahrzeug 6m\n\nA\nnh. 5mAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nZuf.\nLager\n\nBüro\n55m2\n\nWC\n8m2\n\nZuf.\nWerk\n\nHaupt-Eing. Zuf. Werkstatt\n\nEmpf.\nFoyer\n37m2\n\nLager\nPaletten\nH 7.5 m\n173m2\n\nLager\nFachb.\n33m2\n\nLager\nShuttle\nH 7.5m\n130m2\n\nA\nnh. 5m\n\nA\nnh. lang 10m\n\nA\nnh. 5m\n\nA\nnh. 5m\n\nWerkstatt\n130m2\n\nFZ Halle\n664m2Anh. 5m\n\nG\new\n\nässerabstand §76 PBG\n / § 41a G\n\nSchV\n\n(c) 2019 Transoft Solutions, Inc. Alle Rechte vorbehalten.\n\n(c) 2019 Transoft Solutions, Inc. Alle Rechte vorbehalten.\n\nVelo/Motorrad PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nBes.\n4-6 PPEnts./Mulden\n\n60m2\n\nFlü\n15m2\n\nWasch\n20m2\n\nBüro\n20m2\n\nKreuzlingen\n\nErdgeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \nEtappe 2\n\n\n\nGard.\nSpinden\n105m2\n\nPu\n20m2\n\nArchiv\n54m2\n\nTrock\n38m2\n\nSanit\n15m2\n\nAbwart\nArKl\n50m2\n\nUSV\n15m2\n\n15 PP\n\n11 PP\n\n9 PP\n\n13 PP\n\nG\new\n\nässerabstand §76 PBG\n / § 41a G\n\nSchV\n\nTiefgarage 1'730 m2\n\nBetrieb:13 &17 PP spez.\n\nPersonal: 16-24 PP\n\nTrafo\n56m2\n\nTech\n130m2\n\n2 PP\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nWC\n8m2\n\nWC\n8m2\n\nKreuzlingen\n\nUntergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \nEtappe 2\n\n\n\n3.\n50\n\n13\n.1\n\n0\n\n14\n.0\n\n0\n\n5.\n00\n\n3.\n50\n\n13\n.1\n\n0\n\n30\n\n14\n.0\n\n0\n\n5.\n50\n\n4.\n00\n\n3.\n60\n\n6.\n20\n\n9.\n10\n\n4.\n00\n\n6.\n20\n\n30\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\n3.\n80\n\n3.\n80\n\nKreuzlingen\n\nSchnitte 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr 168 –Totalabbruch & Neubau \nEtappe 2\n\nQuerschnitte PNr. 168\n\n\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nBestand Halle\nGGF 1'105 m2\n\nGH 6.3 m\nFH 7.35 m\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nBauzeitabschluss\nEtappe 1\n\nZuf. Werkstatt\n\nZuf. Lager\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nSchleppkurve\nSattelschlepper\nL = 16.55m\n\nKreuzlingen\n\nSituation 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau \nEtappe 1\n\n05.02.2020\n\n\n\nAbbruch 30\nGGF 273.5 m2\n\nAbbruch \nGGF 88.5 m2\n\nEbene 1\n\nTor 2\n\nTor 1\n\nTür 3\n\nTür 4\n\nAbbruch 32\nGGF 210.5 m2\n\nPP Mit./Bes.\n\nBlocklager 60m2\n\nGasf.\n8m2\n\nBlocklager/\nKabelbobinenlager\n\n210m2\n\nLKW\n\nRohrlager\nKragarmgestelle\n\n277m2\n\nAdventsmaterial\nTotal 65m2\n\nAdventsmaterial\nauf Palletten\nTotal 65m2\n\nMesse/\nMarketing\n\n50m2\nEnts./Mulden\n\n60m2\n\nMarketing\n50m2\n\nNutzfahrzeug 6m\n\nZuf.\nLager\n\nWC\n8m2\n\nHaupt-Eing. Zuf. Werkstatt\n\nLager\nPaletten\nH 7.5 m\n173m2\n\nLager\nShuttle\nH 7.5m\n130m2\n\nA\nnh. 5m\n\nWerkstatt\n130m2\n\nBüro\n39.16\n\nBüro\n42.91\n\nAufenth\n50.42\n\nZähler\n28.08Archiv\n\n23.95 Lift\n7.63\n\nBüro\n30.88\n\nBüro\n31.80\n\nKorr\n7.16\n\nWerk-Metall\n63.12\n\nWerk\n88.07\n\nTrafo\n51.46\n\nLager\n31.30\n\nLager\n5.07\n\nLager\n3.98\n\nLager\n12.69\n\nLager\n44.67Büro\n\n8.76\n\nKorr\n19.71\n\nWerk\n74.96\n\nBauzeitabschluss\nEtappe 1\n\nEtappe 1\nAbbruch\n\nFahrzeughalle\nVerwaltung\n\nNeubau\nVerwaltung\n\nLager\nWerkstatt\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nBes.\n4-6 PP\n\nEmpf.\nFoyer\n37m2\n\nFlü\n15m2Büro\n\n20m2\n\nBüro\n55m2\n\nKreuzlingen\n\nErdgeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau\nEtappe 1 \n\n\n\nGard.\nSpinden\n105m2\n\nPu\n20m2\n\nArchiv\n54m2\n\nTrock\n38m2\n\nSanit\n15m2\n\nAbwart\nArKl\n50m2\n\nUSV\n15m2\n\nTrafo\n56m2\n\nTech\n130m2WC\n\n8m2\n\nWC\n8m2\n\nG\new\n\nässerabstand §76 PBG\n / § 41a G\n\nSchV\n\nBauzeitabschluss\nEtappe 1\n\nLift\n7.70\n\nLager\n205.88\n\nGard\n11.54\n\nWC\n19.48\n\nWC\n1.84\n\nLager\n74.44\n\nLager\n87.83\n\nLager\n98.76\n\nLager\n52.29\n\nLager\n26.58\n\nGard\n33.23\n\nTrocken\n13.36\n\nKorr\n17.63\n\nLager\n104.39\n\nLager\n11.26\n\nKorr\n3.76\n\nBlocklager/Bobinenlager\nRohrlager am Boden\nRohrlager (Kragarmgestelle)\nFachbodenregale\nPalettenlager\nKleinteilager (Shuttle System)\nSpeziallager/Mulden\n\nEmpfang\nFoyer\nVerpflegung\nBüro\nBüro Werkstatt\nBürozonen\nSitzungszimmer\n\nWerkstatt\nLager\nEinstellhalle\nArchiv\nInfrastruktur\nTechnik\n\nKreuzlingen\n\nUntergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nStandortentwicklung TBK\n\nste05.02.2020\n\nVar.2 – PNr.168 – Totalabbruch & Neubau\nEtappe 1 \n\n\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n823\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46720284\n\n6584\nGrossteillager / I - II\n\nGGF 1'035.5 m 2\n\nGH 13.1 m\n\nKleinteillager / IV\n\nGGF 418 m 2\n\nGH 13.1 m\n\nFahrzeughalle, Parkhaus III\n\nGGF 1'048 m 2\n\nGH 13.1 m\n\nBMZ = 6.1\n42'472 m 3 / 6'950 m 2 \n\nZuf. Lag.\n\n5PP\n\n5PP\n\nZu\nf.\n\nLa\ng.\n\nZu\nf.\n\nW\ner\n\nk\n\nEi\nng\n\n.\nVerwaltung, \n\nWerkstatt / III - IV\n\nGGF 581 m 2\n\nGH 16.7 m\n\nKreuzlingen\n\nSituation 1:500\n05.02.2020\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nVar. 3 «Sonewise»  PNr. 6584\n\nBeilage 4, Anhang 3\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n823\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46720284\n\n6584\n\nWC20m 2\n\nKonf.65m 2\n\nLag.12m 2\n\nZone23m 2\n\nBüro261m 2\n\nSi20m 2\n\nSi20m 2\n\n5PP\n\n5PP\n\nPotenzial\n\nErweiterung Büro\n\nPotenzial\n\nErweiterung Parkhaus\n\nKreuzlingen\n\n3. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nVar. 3 «Sonewise»  PNr. 6584\n\n05.02.2020\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n823\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46720284\n\n6584\n\n28 PP\n\nZone72m 2\n\nGard.Spinden105m 2\n\nPu20m 2\n\nTrock30m 2\n\nArchiv52m 2\n\nWC20m 2\n\nLag.Abw.30m 2\n\nBüro357m 2\n\nSi20m 2\n\nSi20m 2\n\nca.15%\n\nLuftraumGalerie\n\nLuftraumGrossteillager\n\nParkhaus881m 2\n\n5PP\n\n5PP\n\nKreuzlingen\n\n2. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nVar. 3 «Sonewise»  PNr. 6584\n\n05.02.2020\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n823\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46720284\n\n6584\n\n18 PPBüWe70m 2\n\nBüWeBrunnen35m 2\n\nSi20m 2\nTechnik62m 2\n\nBüWeZähler48m 2\n\nUSV21m 2\n\nRohrlager\nbis 10m350m 2\n\nRohrlager\nKragarmgestelle\n\n23m 2\n\nWC20m 2\n\nWC20m 2\n\nMesse/Marketing50m 2\n\nWC20m 2\n\nLab24m 2\n\nSi20m 2\n\nSanit24m 2\n\nca.15%Parkhaus850m 2\n\nGalerie\n\nLuftraumKleinteillager\n5PP\n\n5PP\nArKl21m 2\n\nLag.24m 2 LuftraumGrossteillager\n\nKreuzlingen\n\n1. Obergeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nVar. 3 «Sonewise»  PNr. 6584\n\n05.02.2020\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n823\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46720284\n\n6584\n\nEnts./Mulden\n60m 2\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 8\nm\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 8\nm\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 8\nm\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 8\nm\n\n15%\n\nAnh. 5m\n\nAn\nh.\n\n la\nng\n\n 1\n0m\n\nBlocklager 60m 2\n\nGasf.8m 2\n\nBlocklager/\n\nKabelbobinenlager\n210m 2 Rohrlager\n\nKragarmgestelle\n277m 2\n\nLagerGrossteil\nmit Kran865m 2\n\nZuf.Lag.\n\nWerkstatt130m2\n\nWasch24m 2\nBüro70m 2\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 6\nm\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 6\nm\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 6\nm\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 6\nm\n\nAn\nh.\n\n la\nng\n\n 1\n0m\n\nAn\nh.\n\n la\nng\n\n 1\n0m\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 6\nm\n\nLK\nW\n\n 1\n2m\n\nLK\nW\n\n 1\n2m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nNu\ntz\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\n 8\nm\n\nFZ Halle855m 2\n\n5PP\n\n5PP\n\nWC20m 2\n\nFoyer30m 2\n\nLagerPalettenH 7.5 m173m 2\nLagerBereit.Ein/Aus60m 2\n\nLagerFachb.33m 2\n\nLagerShuttleH 7.5m130m 2\n\nFlü12m 2 Bü12m 2\n\nAdvents-material60m 2\n\nLager Kleinteil\n506m 2\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAnh. 5m\n\nAussen Sitz.\n\nAuf/Kü60m 2\n\nSi20m 2\n\nLag.ArKl30m 2\n\nZu\nf.\n\nLa\ng.\n\nZu\nf.\n\nW\ner\n\nk\n\nEi\nng\n\n.\n\nTechnik62m 2\n\nKreuzlingen\n\nErdgeschoss 1:500\n\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nVar. 3 «Sonewise»  PNr. 6584\n\n05.02.2020\n\n\n\nKreuzlingen\n\nSchnitte 1:500\n05.02.2020\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nVar. 3 «Sonewise» PNr. 6584\n\n13\n.1\n\n0\n\nBürogebäude\nVerwaltungs-Trakt\n\nParkhaus\nEinstellhalle\n\n16\n.7\n\n0\n\n18\n.0\n\n0\n\n5.\n50\n\n18\n.0\n\n0\n\n13\n.1\n\n0\n\nStrasse\n\n3.\n60\n\n18\n.0\n\n0\n\nBürogebäude\nVerwaltungs-Trakt\n\nNachbar-\ngrundstück\n\n18\n.0\n\n0\n\nStrasse\n\n5.\n50\n\n3.\n60\n\n4.\n00\n\nLagerhalle\n\nKrahnbahn\n\nPotenzial\nErweiterung\n\nKleinteillager Grossteillager\n\nBüro\n\nWerkstatt\n\nBüro\n\nFahrzeughalle\n\nParkhaus\n4.\n\n00\n\n13\n.1\n\n0\n\nPotenzial\nErweiterung\n\n9.\n10\n\nLängsschnitt 2 \n\nLängsschnitt 1\n\n\n\nStandortentwicklung \nTechnische Betriebe \nKreuzlingen (TBK) \nBericht Bauzustandsanalyse \n\n14. Mai 2019  \n\n \n\n \n \n\n \n\nBeilage 4, Anhang 4\n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) \n\n \n\n2 \n\n \n\nBearbeitung \n\nRuedi Stauffer  \ndipl. Architekt FH, MAS HSLU   \nin Gemeinde-, Stadt- und Regionalentwicklung \n\n \nKonrad Kissling  \n\nBauleiter, Kostenplaner  \n \nMonika Steiner  \n\ndipl. Architektin FH \n\nMetron Raumentwicklung AG \nStahlrain 2 \nPostfach  \n5201 Brugg \nT 056 460 91 11 \ninfo@metron.ch \nwww.metron.ch \n\nBegleitung \n\nGuido Gross \nDirektor, Technische Betriebe Kreuzlingen \n\nBeat Pretali \nProjektleiter Energieeffizienz / Innovation, Technische Betriebe Kreuzlingen \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nTitelbild: Kreuzlingen Luftbild\n\nmailto:info@metron.ch\nhttp://www.metron.ch/\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Inhaltsverzeichnis \n\n \n\n3 \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \nZusammenfassung 4 \n\n1 Einleitung 6 \n1.1 Ausgangslage 6 \n1.2 Aufgabe 6 \n1.3 Team Fachplaner und Spezialisten 6 \n\n2 Grundlagen 7 \n\n3 Vorgehen 7 \n3.1 Methodik 7 \n3.2 Chronologie 7 \n\n4 Logistikanalyse 8 \n\n5 Bauzustandsanalyse 9 \n5.1 Legende Zustandsbeurteilung 9 \n5.2 Energetische Beurteilung 9 \n5.3 Bauphysik 10 \n5.4 Rohbau 1 + 2 11 \n5.5 Statik 13 \n5.6 Elektro und GA 17 \n5.7 HLKK 19 \n5.8 Sanitär 21 \n5.11 Schadstoffe 23 \n5.12 Umgebung 24 \n\n6 Potentialbewertung 25 \n6.1 Erkenntnisse 25 \n6.2 Potential 26 \n\n7 Schlussbemerkung / Empfehlung für weiteres Verfahren 27 \n\nAnhang 28 \nAnhang 1: Logistik; Stand 20.03.2019 28 \nAnhang 2: Bauphysik, HLKK, Sanitär; Stand 04.03.2019 28 \nAnhang 3: Statik; Stand 08.03.2019 28 \nAnhang 4: Elektro; Stand 18.03.2019 28 \nAnhang 5: Schadstoffe; Stand 15.03.2019 28 \n\n \n\n \n\nf:\\daten\\m4\\18-106-00\\04_ber\\a_bericht_final\\ber_tbk_zustandsanalyse_190408.docx \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Zusammenfassung \n\n \n\n4 \n\n \n\nZusammenfassung \nMit einem Team von Fachplanern und Spezialisten wurden im Februar und März 2019 \ndie Gebäude einer Bauzustandsanalyse unterzogen. Im vorliegenden Bericht werden \ndie Ergebnisse dargelegt. \n\nDie Liegenschaften verteilen sich auf die beiden von der Nationalstrasse ge-\ntrennten Parzellen Nr. 161 und 168. Auf der Parzelle 161 wurden drei Objekte, auf der \nParzelle 168 fünf Objekte analysiert. Das Objekt an der Nationalstrasse 28 ist nicht Teil \nder Analyse, für dieses Objekt wurde von TBK bereits ein Rückbaugesuch gestellt.  \n\nDie Objekte wurden zwischen 1900 und 1988 von verschiedenen Eigentümerin-\nnen für unterschiedliche Nutzungen erstellt und teilweise mehrmals baulich angepasst. \nEntsprechend heterogen zeigen sich die Gebäudestrukturen, Bauzustände und Nut-\nzungspotentiale. \n\nParzelle 168: \nBei den fünf Objekten auf der Parzelle 168 sind keine schwerwiegenden Schäden oder \nbauliche Mängel ersichtlich. Bei allen Gebäuden genügen jedoch die Tragstrukturen \nden heutigen Anforderungen an den Erdbebenschutz und Brandschutz nicht mehr und \nmüssen mehr oder weniger stark ertüchtigt werden. Zur genauen Ermittlung der Ein-\ngriffe sind bei den einzelnen Objekten aufwendige Sondagen erforderlich. Eine Aufsto-\nckung der Bauten ist aus statischen Gründen nicht möglich oder wenig sinnvoll. \n\nEnergetisch entsprechen die Gebäude nicht mehr den heutigen Anforderungen. \nSpeziell die Energieverbrauchswerte der Werkstätten und Garagen sind sehr hoch. Die \nWohnung im Objekt 178 wird nicht mehr vermietet. Ebenfalls aus Gründen der Behag-\nlichkeit müssen die Gebäude energetisch erneuert werden. Beim Verwaltungstrakt von \n1985 ist die energetische Sanierung der Fassade, wegen der vorgehängten Schwerbe-\ntonelemente nur bedingt, resp. mittels Innendämmungen, möglich. \n\nDie Haustechnikinstallationen sind generell gut unterhalten und nur punktuell \nerneuerungsbedürftig. Bei allfälligen Gesamtsanierungen wegen der Ertüchtigung der \nPrimärstruktur sollten im gleichen Zuge auch die haustechnischen Installationen er-\nneuert und auf die zukünftigen Standards angepasst werden.  \n\nBei einer Erneuerung der WC Anlagen im Werkstatttrakt müssen die Auflagen \ndes eidg. Behinderten Gleichstellungsgesetzes erfüllt werden. Dies erfordert den Ein-\nbau von rollstuhlgängigen WC Anlagen. \n\nDie Ausbauten im Bürobereich und den Werkstätten sind zweckmässig und in \ngutem Zustand. Erneuerungen im Betrachtungszeitraum ergeben sich hauptsächlich \nbei den Bodenbelägen im Werkstattbereich. Die Gesamterneuerung des Verwaltungs-\nbaus mit Massnahmen an der Tragstruktur, an der Fassade, beim Brandschutz und der \nerforderlichen Schadstoffsanierung führt zu einer Totalerneuerung beim Ausbau. \n\nWegen der hohen Eingriffstiefe bis an die rohe Betonstruktur sind bei einer Ge-\nsamterneuerung eine etappierte Erneuerung und eine Erneuerung unter Betrieb beim \nVerwaltungstrakt nicht sinnvoll. Beim Werkstatttrakt ist entsprechend dem zukünfti-\ngen Nutzungskonzept eine Instandsetzung und Teilerneuerung eher möglich. \n\nEin Spezialfall auf der Parzelle 168 ist die Abwartwohnung am Kopfende des Ob-\njekts 178. Dieser Gebäudeteil ist wegen der energetisch schlechten Hülle bereits nicht \nmehr genutzt. Wegen der zukünftig nicht mehr gewünschten Wohnnutzung auf dem \nAreal ist eine Erneuerung des Wohnteils nicht sinnvoll. Eine Umnutzung in Büros ist \nnicht wirtschaftlich und kann auch aus logistischen Gründen nicht unterstützt werden. \nFalls der Trakt 178 weitergeführt wird, ist der Rückbau dieses Gebäudeteils in Erwä-\ngung zu ziehen. \n\n \n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Zusammenfassung \n\n \n\n5 \n\n \n\nParzelle 161: \nAuf der Parzelle 161 befinden sich drei Objekte. Alle drei Bauten dürfen wegen der un-\ngenügenden Dämmung der Hüllen nicht mehr beheizt werden und werden deshalb nur \nfür Lagernutzung verwendet. Das älteste Objekt, Nr. 30, hat das Ende der Lebensdauer \nerreicht. Wegen der kleinräumigen und geschwächten Primärstruktur macht eine Er-\nneuerung wirtschaftlich keinen Sinn mehr und ein Rückbau wäre angemessen. Mit \ndem Rückbau von Objekt 30 ist auch der Zwischenbau Objekt 32 nicht mehr sinnvoll \nund könnte ebenfalls rückgebaut werden. Hier sind strategische Entscheidungen im \nRahmen der Gesamtentwicklung erforderlich. \n\n \nAlle Gebäude auf beiden Parzellen weisen schadstoffhaltige Baustoffe auf. Wegen der \nhohen Kosten sollten ganze Bereiche komplett saniert und Teilsanierungen vermieden \nwerden. Für genauere Aussagen ist eine vertiefte Schadstoffuntersuchung erforderlich.  \n\nSolange die Gesamterneuerungsstrategie auf den Parzellen nicht festgelegt ist, \nsollte mit der Sanierung einzelner Objekte oder Einzelmassnahmen zugewartet wer-\nden. \n\nFazit: \nMit Ausnahme der zum Rückbau empfohlenen Bauten sind die Objekte aus bautechni-\nscher Sicht grundsätzlich noch in gebrauchsfähigen Zustand. Die Haustechnikanlagen \nund der Ausbau sind in einem guten Zustand. Aufgrund des Betrachtungshorizontes \nvon 15 Jahren drängen sich deshalb aus bautechnischer Sicht vorläufig keine grösseren \nMassnahmen auf. Sobald jedoch grössere und bewilligungspflichtige Anpassungen \ngemacht werden müssen, werden Schadstoffsanierungen, sowie Erdbeben - und \nBrandschutzertüchtigungen notwendig. Wegen dem geringen Potential der statischen \nStrukturen der Objekte sind grössere Investitionen deshalb nur gerechtfertigt, wenn \ndie Bauten noch in eine längerfristige Arealstrategie passen. \n\nGemäss den Erkenntnissen aus der Logistikanalyse von Resoplan AG, ist die \nFunktionalität des Bestandes ungenügend. In den vorhandenen Raumstrukturen ist ein \nwirtschaftlicher Betrieb längerfristig nicht möglich. Eine Ertüchtigung und Erneuerung \ndes Primärsystems und eine energetische Sanierung der Gebäude für eine nachhaltige \nNutzung ist deshalb nicht sinnvoll. \n\nZusammen mit den Erkenntnissen aus der Bauzustandsanalyse wurde deshalb \nan der Projektleitungssitzung vom 20.03.19 entschieden, anstelle der Bestandessanie-\nrung mit einer Varianten- und Nutzungsstudie die Arealpotentiale zu überprüfen. Die \nKostenschätzung für die bleibenden Bestandesbauten erfolgt im Rahmen dieser Studie. \n\n \n\n \n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Einleitung \n\n \n\n6 \n\n \n\n1 Einleitung \n1.1 Ausgangslage \nDie Technischen Betriebe Kreuzlingen (TBK) wollen mit einer vertieften Abklärung \nzum Bauzustand ihrer Liegenschaften an der Nationalstrasse in Kreuzlingen die \nGrundlage für eine Variantenprüfung zum Standortentscheid bezüglich Sanierung oder \nErsatzneubau legen. \n\n1.2 Aufgabe  \nDie Verwaltungs- & Betriebsgebäude Nr. 74, 29, 177 und 178, sowie die Garagen Nr. 75 \nauf der Parzelle 168 sowie die Lagerhallen und Nebengebäude Nr. 30, 32 und 33 auf \nder Parzelle 161, beide gelegen an der Nationalstrasse in Kreuzlingen, sollen einer Bau-\nzustandsanalyse unterzogen werden. Die Gebäude auf der Parzelle 168 sind im Eigen-\ntum der Technischen Betriebe Kreuzlingen TBK. Die Liegenschaft Nr. 161 ist im Eigen-\ntum der Stadt Kreuzlingen. \n\nGemäss den Policen der Gebäudeversicherung Thurgau sind die Gebäude zwi-\nschen 1899 und 1986 erfasst und haben ein Volumen von 26'693 m3. \n\nDas Wohnhaus Nr. 39/2/31, Police 2017 mit Baujahr 1899 auf der Parzelle 161 \nsoll nicht untersucht werden. Das Gebäude wird für eine beheizte Nutzung und eine \nErneuerung von TBK als nicht wirtschaftlich erachtet. Ein Rückbaugesuch wurde be-\nreits gestellt. \n\nDie Umgebung wird nicht untersucht, da diese ohnehin im Zusammenhang zu-\nkünftigen strategischen Anforderungen angepasst werden muss. Bei den Kostenermitt-\nlungen werden Budgetpositionen eingesetzt.  \n\nDie Bauzustandsanalyse soll als Entscheidungsgrundlage für die weiteren Ent-\nscheidungen im Zusammenhang mit der Arealstrategie der Technischen Betriebe \nKreuzlingen TBK dienen. \n\n1.3 Team Fachplaner und Spezialisten \nLogistik \n\nResoplan AG, Brugg, \nHerbert Schmid \n\nBauingenieur \nhealy & partner engineering ag \nPaul Healy \n\nElektroingenieur / Gebäudeautomation \nenerpeak ag, Baden \nBernhard Meyer \n\nHLKK / Sanitäre Anlagen / Bauphysik: \nEK Energiekonzepte AG, Zürich  \nTanja Lütolf \nPhilipp Bruggmann \n\nSchadstoffuntersuchung \nCSD Ingenieure AG \nAdrian Wäckerlin \n \n\n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Grundlagen \n\n \n\n7 \n\n \n\n2 Grundlagen \nFolgende Dokumente dienten als Grundlage: \n\n− Policen der Gebäudeversicherung Thurgau \n− Pläne aus der Bauzeit. \n− Schemas Obj. Nr. ÖREB Kataster und Raumnummerierungen, Stand 11.02.19  \n− GEAK Gebäudeanalyse vom Sept. / Okt./ Nov. 2011 \n− Verbrauchsdaten Energie, Wasser, Strom von TBK \n\n3 Vorgehen \n3.1 Methodik \nDie Bewertung und Massnahmeneinschätzung erfolgt aufgrund der Begehung durch \ndie Fachplaner und Spezialisten.  \n\nMit Ausnahme der explizit beauftragten Schadstoff-Beprobungen im Rahmen \neins Bauschadstoffscreenings erfolgte eine rein visuelle Begutachtung. Armierungsson-\ndagen wurden keine vorgenommen. Eine Überprüfung der Ver- und Entsorgungslei-\ntungen des Grundstücks und des Gebäudes (Kanalvideos, Leitungssondagen) ist nicht \nerfolgt. \n\nDie Angaben der zuständigen Objektbetreuung und der Spezialisten der Eigen-\ntümerin bei den Begehungen werden berücksichtigt.  \n\nDer Betrachtungshorizont beträgt 15 Jahre. Die Dringlichkeit der Massnahmen \nin diesem Betrachtungszeitraum wird gegliedert in Sofortmassnahmen, Zeitraum in 3 - \n5, 6 - 10 und 11 - 15 Jahren. \n\nDie Mengen werden anhand der vorhandenen Pläne oder mangels Pläne durch \nAbschätzungen grob ermittelt. Die Gebäudevolumen werden soweit vorhanden von der \nGebäudeversicherung übernommen.  \n\nAnschliessend an die Analyse können nach Bedarf anhand von Erfahrungswerten \ndie Kosten für die Instandsetzung und Erneuerungsmassnahmen als Basis für strategi-\nsche Entscheidungen ermittelt werden. Diese Schätzungen erfolgen ohne weitere Be-\nrechnungen und die Kostenangaben der Fachplaner werden übernommen. Sie entspre-\nchen mit der Genauigkeit von +/- 20 % einer Grobkostenschätzung.  \n\nEine Beurteilung bezügl. Brandschutz, Personenschutz, Betriebssicherheit (gem. \nBfU, Suva, Baspo, AWA, etc.) ist nicht Gegenstand des Auftrages und wegen der nur \npunktuellen und zeitlich stark limitierten Besichtigung auch nicht möglich. Allenfalls \nerwähnte Punkte sind bei der Begehung spontan aufgefallen. Eine umfassende Über-\nprüfung der Sicherheitsaspekte ist damit nicht erfolgt und bleibt Sache der Eigentüme-\nrin der Liegenschaften.  \n\nDie Gebäude sind nicht Denkmalgeschützt, denkmalpflegerische Aspekte werden \nbei der Zustandsanalyse nicht berücksichtigt. \nDefinition der Begriffe erfolgt gem. SIA Norm 469, Erhaltung von Bauwerken. \n\n3.2 Chronologie \n16.11.2018  Beauftragung Metron AG \n10.01.2019  Beauftragung der Fachplaner / Spezialisten \n18.02.2019  Kickoff / Begehung mit Fachplanern \n18.02. -18.03.19 Analyse Logistik \n22.02.2019  Begehung CSD und 1. Beprobung Schadstoffe \n18.03.19  Abgabe Analysebericht Zustandsanalyse an TBK \n20.03.19  Besprechung Zustandsanalyse an PL Sitzung:  \n\nNächster Schritt = Phase 2 Machbarkeit \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Logistikanalyse \n\n \n\n8 \n\n \n\n4 Logistikanalyse \n\nVerfasser: Resoplan AG \n\nStandort und Hoflogistik: \nDie Parzelle 168 hat nur einen Zugang zum Werkstatt- und Lagerbereich. Dieser führt \nüber die Nationalstrasse und den Marktweg auf den Innenhof. Da LKW’s auf dem Areal \nnicht wenden können, müssen sie vom Marktweg retour auf das Gelände fahren. In-\nnerhalb des Innenhofes sind die Platzverhältnisse sehr eng. Gleichzeitig können sich \nLieferantenfahrzeuge, Fahrzeuge der eigenen Monteure (für die Beladung), PWs und \nFussgänger (interne und externe) auf dem Areal befinden. \n\nDie Parzelle 161 hat eine LKW Zufahrt, welche über eine Fremdparzelle führt. \nDie Halle verfügt über einen Kran mit einer eingeschränkten Kranhakenhöhe (Trans-\nport Bobinen). Der Bereich Magazin ist durch die Bauweise, Raumaufteilung, Raum-\nhöhen etc. für eine zukünftige Nutzung nicht geeignet. \n\nDas Materiallager ist über verschiede Standorte verteilt (Parzelle 168, 161 und \nsechs Aussenlager). Dadurch sind für die Bereitstellung des täglichen Materials der \nMonteure grosse Wegstrecken zu absolvieren. Durch die verschiedenen Standorte ent-\nstehen zusätzliche Fahrzeugbewegungen mit PW’s und LKW’s, welche das Areal verlas-\nsen und die öffentliche Strasse überqueren müssen (Marktweg, Nationalstrasse). Da \nsich angrenzend ein Schulareal mit entsprechendem Personenverkehr (hauptsächlich \nKinder als Fussgänger, Velofahrer etc.) befindet, entsteht durch die Hoflogistik eine \nerhöhte Unfallgefahr. \n\nLagerräume und Werkstätten: \nDie Lagerräume auf der Parzelle 168 befinden sich hauptsächlich im Untergeschoss \nund sind pro Bereich (Elektro, Installation, Gas/Wasser) aufgeteilt. Zwischen den Be-\nreichen gibt es keine physische Verbindung und sie können nur über Treppen oder  via \n«Lift -> Innenhof -> Lift» erreicht werden. Die Raumhöhen sind sehr niedrig und der \ngrösste Teil des Materials ist in Fachbodenregalen gelagert (grosser Flächenbedarf).  \n\nAuf der Parzelle 161 werden heute hauptsächlich Bobinen, Langgut (diverse Roh-\nre) und Palettenware (hauptsächlich der Bereiche «Elektro» und «Installation») gela-\ngert. Die Lagerart und der Umfang des Langguts ist sehr flächenintensiv und eine al-\nternative Lagerart wie z.B. «Kardex-Remstar Towermat» oder «KASTO Langgut» ist zu \nprüfen.  \n\nDurch die Zentralisierung des Lagers (zentrale Lagerverwaltungssoftware, Wa-\nreneingang, Warenausgang, Bereitstellung etc.) und Nutzung effizienter Lagersysteme \n(z. B. Shuttlesystem KARDEX), kombiniert mit einem Palettenlager könnte der Flä-\nchenbedarf massiv reduziert werden und die Bestandeskontrolle verbessert werden. \n\nEin zentrales Lager auf der Parzelle 161 brächte viele Vorteile (Neubau mit ent-\nsprechender Höhe, geschlossene Hoflogistik etc.) und ist zu prüfen. \n\nDie Werkstätten sind heute pro Bereiche aufgeteilt und teilweise innerhalb der \nBereiche auf verschiedene Standorte verteilt. Eine gemeinsame Nutzung ist zu prüfen. \nDer Standort muss in Lagernähe sein. \n\nEntsorgung \nDie Entsorgung ist heute auf verschiedene Standorte aufgeteilt und es werden mehrere \nMulden für das gleiche Material benutzt. Eine zentrale Entsorgung ist zu prüfen. \n\nFahrzeuge \nDie Fahrzeuge sind heute auf verschiede Standorte bzw. Garagen verteilt. Eine zentrale \nParkmöglichkeit für die Betriebsfahrzeuge ist zu prüfen. \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n9 \n\n \n\n5 Bauzustandsanalyse \n5.1 Legende Zustandsbeurteilung \n\nVerfasser: EK Energiekonzepte \n\n5.1.1 Zustand und Massnahme  \nFür die Beurteilung des Zustands der Bauteile werden die Buchstaben a bis d verwen-\ndet. Der Buchstabe a steht für einen guten und d für einen schlechten Zustand. Bei der \nKostenanalyse werden die Zahlen 1 bis 4 für die entsprechende Sanierungsmassnahme \nverwendet. Dabei gilt die Zahl 1 als geringe bzw. Instandhaltungsmassnahme und die 4 \nfür einen Ersatz oder eine Kompletterneuerung. Für das Referenzszenario wird einem \nBauteil mit Zustand b die Massnahme 2 zugeteilt.  \n\n5.1.2 Dringlichkeit  \nDie Dringlichkeit ist in die Vier folgenden Stufen unterteilt:  \n\n− Sofortmassnahmen (sofort)  \n− 3 – 5 Jahre (Dringlichkeit I)  \n− 6 – 10 Jahre (Dringlichkeit II)  \n− 11 – 15 Jahre (Dringlichkeit III)  \n\n5.2 Energetische Beurteilung \nVerfasser: EK Energiekonzepte \n\n5.2.1 Allgemein  \nDie Gasheizung in Gebäude 178 versorgt alle Gebäude auf der Parzelle 168 mit Wärme. \nDer durchschnittliche Verbrauch der letzten vier Jahr liegt bei rund 200‘000 kWh pro \nJahr. Der Wärmebedarf der einzelnen Gebäude unterscheidet sich durch die unter-\nschiedliche Nutzung, Baujahr und entsprechenden Dämmstärken allerdings stark. Eine \ngenauere Unterteilung konnte aufgrund der fehlenden Erfassung nicht gemacht wer-\nden. In Anbetracht der alten Fenster, der teilweise ungedämmten Fassaden sowie der \ndurchgehend ungedämmten Wände im Untergeschoss, sind die Gebäude energetisch in \neinem schlechten Zustand. \n\n5.2.2 Gebäude 74 \nDas Verwaltungsgebäude ist durch die Sanierung des Altbaus und der Neu-erstellung \n1985 energetisch in einem akzeptablen Zustand. Die rund 35 järigen Fenster gehören \nsicherlich energetisch zu den schlechtesten Bauteilen am Gebäude. \n\n5.2.3 Gebäude 29  \nBeim Aufenthaltsraum fällt die nicht gedämmte Nordfassade energetisch sehr schlecht \naus. Die Fenster stammen aus den Jahren 85 und 95 und führen auch zu einem hohen \nWärmebedarf.  \n\n5.2.4 Gebäude 177  \nDas Werkstattgebäude ist, mit den ungedämmten Fassaden und Dach energetisch in \neinem schlechten Zustand. Die Fenster auf der Südseite wurden zwar mit dem neuen \nBüro verbessert. Auf der Nordseite sind jedoch immer noch die alten Fenster vorhan-\nden.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n10 \n\n \n\n5.2.5 Gebäude 178  \nDie Fahrzeugeinstellräume sind wie das Werkstattgebäude ungedämmt. Zudem wur-\nden sehr einfache, 1-fach verglaste Fenster eingesetzt. Aus energetischer Sicht ist dieses \nGebäude am schlechtesten zu beurteilen.  \n\n5.2.6 Gebäude 30, 32 und 33  \nDie Lagerhallen auf der Parzelle 161 sind weder beheizt noch gekühlt. Eine Energeti-\nsche Beurteilung ist daher nicht notwendig. \n\n5.3 Bauphysik  \nVerfasser: EK Energiekonzepte \n\n5.3.1 Gebäude 74  \nBehaglichkeit  \nIm Verwaltungsgebäude wird speziell im Sommer über zu hohe Temperaturen und \nZugprobleme geklagt. Die Akustik wird nicht bemängelt. \nFeuchteschutz  \nBei der Begehung konnten weder in den Büroräumlichkeiten noch in den Toiletten und \nGarderobe Feuchteschäden festgestellt werden. Der Betrieb hat von keinen Schäden \nberichtet. \n\n5.3.2 Gebäude 29  \nBehaglichkeit  \nIm Aufenthaltsraum wird im Winter von zu tiefen Temperaturen berichtet. Es wird \nangenommen, dass durch die ungedämmten Heizverteilleitungen die Vorlauftempera-\ntur bis zum Aufenthaltsraum zu stark absinkt. Mit einer Dämmung der Verteilleitun-\ngen und der Gebäudehülle könnte dieses Problem sicherlich gelöst werden. Die Akustik \nwird nicht bemängelt. \nFeuchteschutz  \nBei der Begehung konnten weder in den Büroräumlichkeiten noch in den Toiletten und \nGarderobe Feuchteschäden festgestellt werden. Der Betrieb hat von keinen Schäden \nberichtet.  \n\n5.3.3 Gebäude 177  \nBehaglichkeit  \nIn der Werkstatt wurde speziell im Sommer von zu heissen Temperaturen berichtet. \nAufgrund der ungedämmten Nordfassade und Dach sowie dem fehlenden Sonnen-\nschutz an den Fenstern ist das allerdings zu erwarten.  \nFeuchteschutz  \nBei der Begehung konnten an den Wänden und Decken keine Feuchteschäden festge-\nstellt werden. Der Betrieb hat von keinen Schäden berichtet.  \n\n5.3.4 Gebäude 178  \nBehaglichkeit  \nIn den Fahrzeugeinstellräumen ist kein dauerhafter Aufenthalt von Personen vorgese-\nhen. Eine Beurteilung der Behaglichkeit ist daher hinfällig.  \nFeuchteschutz  \nBei der Begehung konnten an den Wänden und Decken keine Feuchteschäden festge-\nstellt werden. Der Betrieb hat von keinen Schäden berichtet.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n11 \n\n \n\n5.3.5 Gebäude 30,32,33 und 75  \nBehaglichkeit  \nIn den Lagerhallen und den Garagen ist kein dauerhafter Aufenthalt von Personen \nvorgesehen. Eine Beurteilung der Behaglichkeit ist daher hinfällig.  \n\nFeuchteschutz  \nBei der Begehung konnten an den Wänden und Decken keine Feuchteschäden festge-\nstellt werden. Der Betrieb hat von keinen Schäden berichtet. \n\n5.3.6 Fazit  \nDie Behaglichkeit ist in einigen Räumen nicht zufriedenstellend. Mit einem Fensterer-\nsatz, der Sanierung der Dächer und Fassaden kann die Behaglichkeit allerdings stark \nverbessert werden. Energetisch sind die erwähnten Massnahmen für einen weiteren \nBetrieb über die nächsten Jahre zwingend notwendig. \n\n5.4 Rohbau 1 + 2  \nVerfasser: Metron AG \n\n5.4.1 Parzelle 168 (Gebäude29, 74, 75, 177, 178) \nPrimärstruktur  \nDie Gebäude sind als Massivbauten konstruiert. Der Bau von 1905 ist mit gemauerten \nWänden und Holzbalkendecken versehen. Die übrigen Bauten sind in einer Beton-\ntragstruktur ausgeführt.  \n\nBrandschutz  \nGemäss der VKF Norm 2015-17 ist für die Tragstruktur ein Brandwiderstand von R60 \nerforderlich. Die Armierungsüberdeckungen müssen in der Folge 20 mm betragen. \n\nBei einer Sanierung müssten, wegen der mangelnden Armierungsüberdeckun-\ngen bei den Decken, Stützen und betonierten Wänden Brandschutzbekleidungen ange-\nbracht werden. Die effektiven Massnahmen müssen mit einem Brandschutzplaner \ndefiniert werden. In der Regel genügen bei den Deckenuntersichten für die Erfüllung \ndes Brandschutzwiderstandes R60 Brandschutzplatten von 10 mm Dicke, resp. bei den \nStützen 15 - 20mm Platten. \n\nFassadenkonstruktion, Fenster  \nDie Fassaden und die Fenster sollten aus energetischen und Behaglichkeitsgründen \nenergetisch verbessert werden. Bei den Werkstattgebäuden ist dies mit einer Aussen-\ndämmung möglich.  \n\nBeim Bürobau von 1985 sind wegen der Betonelementfassaden Dämmmass-\nnahmen nur Innen möglich. Wegen dem noch intakten Ausbau sind jedoch Massnah-\nmen in den nächsten Jahren nicht wirtschaftlich und müssten zusammen mit der Er-\ntüchtigung der Tragstruktur erfolgen. \n\nDer Wohnungsbau, Teil des Objekts 178, ist energetisch in einem sehr schlechten \nZustand. Eine energetische Erneuerung ist sehr aufwendig und wegen der nicht mehr \nerforderlichen Wohnnutzung auch nicht wirtschaftlich. Das Vorgehen muss im Rah-\nmen einer strategischen Entscheidung festgelegt werden. \n\nGeneigte Dächer  \nDie Dachkonstruktionen sind aus Holz. Beim Bürogebäude (74) sind Unterdachplatten \nvorhanden. Die Eindeckungen beim Verwaltungsbau bestehen aus Zementfaserplatten \nund beim Werkstattbau aus Zementfaserwellplatten. Dichtigkeitsprobleme werden \nnicht angegeben.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n12 \n\n \n\nFlachdächer  \nDie Konstruktion der Flachdächer beim Wohngebäude Gebäude 178 ist nicht bekannt. \nVermutlich stammen die Abdichtungen noch aus der Bauzeit. Dichtigkeitsprobleme \nwerden weder bei den begehbaren noch bei den nicht begehbaren Flächen angegeben. \nDie techn. Lebensdauer der Abdichtungen ist jedoch abgelaufen. Die Dächer müssten \nin den nächsten Jahren komplett erneuert werden. Bei den Flachdächern über den \nGaragen (75) sind keine Probleme bekannt.  \n\nTrotz der offenbar noch intakten Abdichtungen wird im Zuge einer Gesamter-\nneuerung des Gebäudes eine Dachsanierung erforderlich. Solange die Gesamterneue-\nrungsstrategie nicht festgelegt ist, sollte mit der Sanierung zugewartet werden. Siehe \ndazu auch die Bemerkungen bei Fassaden und Fenster zum Wohntrakt. \n\nUnterterrainabdichtungen  \nUnterterrainabdichtungen sind keine bekannt. Dichtigkeitsprobleme in den Unterge-\nschossen wurden keine gemeldet. \n\n5.4.2 Parzelle 161 Lagerhallen (Gebäude 30_32_33) \nAlle drei Objekte sind nicht beheizt und deshalb muss die Hülle keine energetischen \nAuflagen erfüllen. \n\nPrimärstruktur  \nDie Gebäude sind als Skelettkonstruktionen in Holz, resp. Stahl erstellt. Die Halle und \nder Holzständerbau sind je in einem kleinen Bereich unterkellert. d \n\nDie Tragstruktur des zweistöckigen Holz-Riegelbaus (30) ist bereits mit Stahl \nverstärkt und unübersichtlich. Auf einen statischen Nachweis wurde vorerst verzichtet. \n\nDie Stahlhalle (33) hat ein Ausmass von 15.3 x 71.3 x 7.35 m. Die geschweissten \nFachwerkbinder des Daches überspannen im Abstand von 5.00 m die stützenfreie Hal-\nle. Die Nachweise für die auf der ganzen Hallenlänge verlaufende Kranbahn wurden \nüberprüft und sind erfüllt. In der westlichen Hälfte wurde ein Zwischenboden einge-\nbaut. \n\n5.4.3 Brandschutz \nVermutlich sind bei der gegenwärtigen Nutzung die Anforderungen an den Brand-\nschutz erfüllt. Doch müssen bei einem Weiterbetrieb aller oder eines Teils der Hallen \nmit der Gebäudeversicherung die Anforderungen unbedingt geklärt werden. \n\nFassadenkonstruktion \nDie Sichtbetonfassaden sind innen minimal gedämmt. Der Sichtbeton muss im Zuge \nder Gesamterneuerung der Fassaden genauer untersucht und saniert werden. \n\nIm Erdgeschoss sind die opaken Partien mit verputztem Mauerwerk ausgeführt. \nDie Wände sind ohne zusätzliche Dämmung und müssen im Rahmen einer Gesamtsa-\nnierung energetisch erneuert werden.  \n\nFenster und Sonnenschutz \nDie Fenster der Stahlhalle und des Zwischenbaus stammen je aus dem Erstellungsjahr. \nSie sind noch in betriebstauglichen Zustand. Die Fenster des Holzriegelbaus halten \nnoch ein paar Jahre, müssen bei einer weiterführenden Nutzung des Objekts jedoch \nersetzt werden.  \n\nTore und Aussentüren \nDie Tore und Aussentüren der Stahlhalle sind aus dem Erstellungsjahr. Mängel wurden \nkeine gemeldet. Aus baulicher Sicht reichen eine Instandsetzung und die Erneuerung \nder Anstriche.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n13 \n\n \n\nDächer  \nDichtigkeitsprobleme wurden keine angegeben. Die Dämmung wäre für beheizte Ge-\nbäude ungenügend.  \n\n5.5 Statik \nVerfasser: healy & partner ag \n\n5.5.1 Bürogebäude (Objekt Nr. 74) \nDas Bürogebäude besteht aus zwei unabhängigen Bauten: \n\n− dem im Jahre 1900 erstellten Ost Trakt \n− dem im Jahre 1985 erstellten Erweiterungsbau \n\n5.5.2 Ost Trakt  \nDas dreistöckige Gebäude wurde ca. 1900 in Massivbauweise erstellt. Die Aussenwän-\nde sind aus Backsteinmauerwerk, die Geschossdecken aus Holz. Mit dem Ergänzungs-\nbau im Jahre 1985 wurde im Gebäudeinnern umgebaut und die ursprüngliche Trag-\nkonstruktion ist durch die vielen Umbauten nicht mehr erkennbar. \n\nBeim Rundgang vom 11. Februar 2019 sind keine sichtbaren Hinweise auf Schä-\nden an der Tragkonstruktion zum Vorschein gekommen. \n\nDie Abmessungen der Holzdeckenkonstruktion und der Abfangkonstruktion \nsind unbekannt. Ohne Sondagen zur Bestimmung der Tragkonstruktion ist ein Tragsi-\ncherheitsnachweis nicht möglich. \n\nDie Deckenkonstruktion sollte einen Brandwiderstand von 60 Minuten (R60) \naufweisen. Kenntnisse der Deckenkonstruktion sind erforderlich, um einen Brand-\nschutznachweis durchzuführen. \n\nDie Kombination aus Backsteinwänden und «weichen» Deckenkonstruktionen \naus Holz ist sehr ungünstig in Bezug auf die Erdbebensicherheit. Die Erdbebensicher-\nheit wurde deshalb rechnerisch geprüft. Der Erfüllungsfaktor beträgt αeff =0.3 und die \nErdbebensicherheit ist ungenügend. Gemäss SIA 269 muss die Verhältnismässigkeit \nvon möglichen Ertüchtigungsmassnahmen geprüft werden. Die Erdbebensicherheit des \nAltbaus ist unabhängig vom Erweiterungsbau und ein Abbruch des Erweiterungsbaus \nhätte keinen Einfluss auf die Erdbebensicherheit. \n\nEine Aufstockung des Gebäudes um ein Geschoss ist denkbar. Dazu müssen aber \ndie Gebäudefundationen, die bestehende Tragkonstruktion und die nötigen Erdbe-\nbenmassnahmen geprüft werden. \n\nSollte das Gebäude in der zweiten Phase berücksichtigt werden, sind die folgen-\nden Untersuchungen nötig: \n\n− Sondagen der Tragkonstruktion (Balkenlage, Abfangträger, Wände und Funda-\nmente) \n\n− Tragfähigkeits- und Brandschutznachweise für die Tragkonstruktion \n− Überarbeitung der Erdbebenberechnung mit den aktualisierten Kenntnisse zu \n\nden Geschossdecken und Backsteinwänden \n− Kostenschätzung für Ertüchtigungsmassnahmen, Beurteilung der Verhältnismä-\n\nßigkeit \n\n5.5.3 Erweiterungsbau  \nDer dreistöckige Erweiterungsbau wurde 1985 in Massivbauweise erstellt. Das Gebäu-\nde ist vollständig unterkellert. Die Fassade ist aus vorgehängten vorfabrizierten \nWaschbeton Elementen. Die Tragkonstruktion ist vorwiegend aus Stahlbeton und tra-\ngenden Backsteinwänden. \n\nBeim Rundgang sind keine sichtbaren Hinweise auf Schäden an der Tragkon-\nstruktion zum Vorschein gekommen. Die Bausubstanz befindet sich in einem guten \nZustand. Es sind auch keine Hinweise auf Schäden an den Betonelementen der vorge-\n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n14 \n\n \n\nhängten Fassade sichtbar. Die Konstruktion der Aufhängung ist aber nicht zugänglich \nund kann ohne Sondagen nicht geprüft werden. \n\nBei den Geschossdecken handelt es sich um 22 cm dicke Flachdecken aus schlaff \nbewehrtem Stahlbeton. Die Tragwerksnormen sind mehrmals seit 1985 in Bezug auf \ndas Durchstanzen von Flachdecken verschärft worden und die Tragfähigkeit sollte hier \ngeprüft werden. Ohne aufwendige Bewehrungssondagen ist aber eine statische Nach-\nrechnung nicht möglich. \n\nDie Tragkonstruktion sollte einen Brandwiderstand von 60 Minuten (R60) auf-\nweisen. Dazu muss die Betonüberdeckung mindestens 20 mm betragen. Gemäss der \n1985 gültigen Tragwerksnorm SIA 162 betrug die Mindestüberdeckung für Innenbau-\nteile nur 15 mm. Messungen der Betonüberdeckungen drängen sich also auf. Bei den 15 \ncm dicken Innenstützen ist die minimale Abmessung von 20 cm für die Widerstand-\nklasse R60 nicht erreicht. \n\nDas Gebäude weist wenige aussteifende Backsteinwände in die Längsrichtung \nauf. Eine Erdbeben-untersuchung wurde deshalb durchgeführt. Der Erfüllungsfaktor \nbeträgt αeff = 0.17 und liegt somit unter dem Wert des Mindesterfüllungsfaktors \nαmin= 0.25 für die vorliegende Bauwerksklasse I. Die Erdbebensicherheit ist ungenü-\ngend und gemäss Norm SIA 269/8 sind Massnahmen erforderlich.  \n\nDie Erdbebensicherheit der schweren Fassadenelemente muss geprüft werden. \nDazu sind Sondagen der Befestigungen erforderlich. \n\nEine Aufstockung des Gebäudes um ein Geschoss ist denkbar aber in Bezug auf \ndie Tragkonstruktion eher unverhältnismässig. Aufwendige Verstärkungen der Trag-\nkonstruktion und der Gebäudefundation werden erforderlich sein. \n\nSollte das Gebäude in der zweiten Phase berücksichtigt werden, sind die folgen-\nden Untersuchungen nötig: \n\n− Bewehrungsscans und Sondagen der Tragkonstruktion (Geschossdecken und \nBetonwände) \n\n− Materialtechnische Untersuchungen (Betonfestigkeit, Bewehrungsüberdeckung) \n− Sondagen der Fassadenaufhängung \n− Tragfähigkeitsnachweis für die Geschossdecken (Durchstanzwiderstand) \n− Beurteilung Zustand der Fassadenaufhängung, Tragfähigkeit im Erdbebenfall \n− Eventuelle Machbarkeitsstudie für eine Aufstockung \n− Brandschutznachweise für die Betonkonstruktion \n− Kostenschätzung für Erdbebenertüchtigungsmassnahmen. \n\n5.5.4 Lagergebäude (Objekt 177) \nDas Gebäude wurde ca. 1963 gebaut. Das Gebäude ist eingeschossig und vollständig \nunterkellert. Weder Architekten- noch Konstruktionspläne sind vorhanden. Die Trag-\nkonstruktion im Untergeschoss ist vorwiegend aus Stahlbeton. Die Dachkonstruktion \nist aus Stahlbinder.  \n\nBeim Rundgang sind keine sichtbaren Hinweise auf Schäden an der Tragkon-\nstruktion zum Vorschein gekommen. Die Bausubstanz befindet sich in einem guten \nZustand. \n\nEine statische Nachrechnung der Stahlbetondecke über dem Untergeschoss ist \nohne Bewehrungsangaben nicht möglich. Dafür sind Bewehrungsscans und Sondagen \nnotwendig. Eine erste statische Nachrechnung hat ergeben, dass die Tragfähigkeit der \nStahlkonstruktion für die vorhandenen Dachlasten und für die normgemässe Schnee-\nlast ausreicht. \n\nSollte das Gebäude in der zweiten Phase berücksichtigt werden, müssen die An-\nforderungen der Gebäudeversicherung an den Brandwiderstand genau geklärt werden. \nGemäss der 1963 gültigen Tragwerksnorm SIA 162 (1956) betrug die Mindestüberde-\nckung für Innenbauteile nur 10 mm. Für einen Nachweis des Brandwiderstandes sind \nMessungen der Betonüberdeckungen deshalb notwendig. \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n15 \n\n \n\nIn Bezug auf die Erdbebensicherheit ist das als Lager benutzte einstöckige Ge-\nbäude eher unproblematisch. \n\nEine Aufstockung der vorhandenen Stahlkonstruktion im Erdgeschoss ist nicht \nsinnvoll. Denkbar wären ein Rückbau der Stahlkonstruktion im Erdgeschoss und ein \nErsatz mit einer zweistöckigen Stahl- oder Holzkonstruktion. Dazu müssen aber die \nbestehenden Gebäudefundamente überprüft und sehr wahrscheinlich verstärkt wer-\nden. \n\nBei einer Weiternutzung ist eine Überprüfung der Tragkapazität der Decke über \nUG empfehlenswert. Hierfür sind Bewehrungsscans und Sondagen notwendig. \n\nSollte das Gebäude in der zweiten Phase berücksichtigt werden, sind die folgen-\nden Untersuchungen nötig: \n\n− Bewehrungsscans und Sondagen der UG Decke, Messungen der Bewehrungs-\nüberdeckung \n\n− Abklärungen der Brandschutzanforderungen mit der Gebäudeversicherung \n− Tragfähigkeitsnachweis für die UG Decke, Brandschutznachweise \n− Eventuelle Machbarkeitsstudie für einen Rückbau und Ersatz des Erdgeschosses \n\n5.5.5 Garagen und Wohnung (Objekt 178) \nDas Gebäude wurde vermutlich 1963 gebaut. Die Garagen sind eingeschossig und voll-\nständig unterkellert. Am südlichen Ende des Gebäudes befindet sich ein zweistöckiges \nWohnhaus. Weder Architekten- noch Konstruktionspläne sind vorhanden. Die Flach-\ndecken der Garagen sind betoniert. \n\nBeim Rundgang sind keine sichtbaren Hinweise auf Schäden an der Tragkon-\nstruktion zum Vorschein gekommen. Die Bausubstanz befindet sich in einem guten \nZustand. \n\nEine statische Nachrechnung der Tragkonstruktion ist ohne Bewehrungsanga-\nben für die Stahlbetondecke nicht möglich. Dafür sind Bewehrungsscans und Sondagen \nnotwendig. Die Tragfähigkeit der 16 cm dicken und kurz gespannten Geschossdecken \ndes Wohnbaus ist erfahrungsmässig nicht problematisch, sofern die normgemässe \nNutzlast für Wohnbauten von 200 kg/m2 nicht erhöht werden soll. \n\nDas Untergeschoss wird als Lager benutzt und bildet vermutlich ein separater \nBrandabschnitt. Hier gelten die gleichen Überlegungen wie für das Lagergebäude. Die \nStahlkonstruktion der Garagen im Erdgeschoss ist ungeschützt. Da es sich hier um ein \neinstöckiges Gebäude handelt, werden vermutlich keine Anforderungen an den Feuer-\nwiderstand der Stahlkonstruktion gestellt. \n\nIn Bezug auf die Erdbebensicherheit ist das als Garage benutzte einstöckige Ge-\nbäude eher unproblematisch. Sollte aber das Gebäude in der zweiten Phase berücksich-\ntigt werden empfiehlt es sich, wegen den schweren Betondecken eine Erdbebenunter-\nsuchung durchzuführen. \n\nEine Aufstockung der vorhandenen Stahl-/ Betonkonstruktion im Erdgeschoss \nist aus statischer Sicht nicht sinnvoll. Wie beim Lagergebäude wären ein Rückbau der \nStahlkonstruktion im Erdgeschoss und ein Ersatz mit einer zweistöckigen Stahl- oder \nHolzkonstruktion denkbar. Dazu müssen aber die bestehenden Gebäudefundamente \nüberprüft und sehr wahrscheinlich verstärkt werden. \n\nSollte das Gebäude in der zweiten Phase berücksichtigt werden, sind die folgen-\nden Untersuchungen nötig: \n\n− Bewehrungsscans und Sondagen der Betondecken, Messungen der Bewehrungs-\nüberdeckung  \n\n− Abklärungen der Brandschutzanforderungen mit der Gebäudeversicherung \n− Tragfähigkeitsnachweis für die UG und die EG Decke, Brandschutznachweis \n− Eventuelle Machbarkeitsstudie für einen Rückbau und Ersatz des Erdgeschosses \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n16 \n\n \n\n5.5.6 Garagen (Objekt 75) \nMit Ausnahme der Garage 13 für Spezialfahrzeuge, die in Massivbauweise erstellt wur-\nde, handelt es sich um vorfabrizierte Garagenboxen aus Stahlbeton.  \n\nDer Zustand der Stahlbetonkonstruktion ist eigentlich sehr gut. Es sind keine \nAnzeichen von Bewehrungskorrosion vorhanden. Um eine Prognose betreffend der \nRestnutzungsdauer der Betonkonstruktion machen zu können, sind aber materialtech-\nnische Untersuchungen notwendig. \n\nEs handelt sich bei den vorfabrizierten Garagenboxen um eine industrielle Ferti-\ngung. Die Tragfähigkeit der Stahlkonstruktion ist kaum problematisch. Eine statische \nNachrechnung der Tragkonstruktion für die Garage für Sonderfahrzeuge ist ohne Be-\nwehrungsangaben für die Stahlbetondecke aber nicht möglich. \n\nVermutlich bestehen keine Anforderungen betreffend Brandschutz für diese frei-\nstehenden, eingeschossigen Garagen.  \n\nIn Bezug auf die Erdbebensicherheit sind die als Garagen benutzten vorfabrizier-\nten Konstruktionen unproblematisch. Sollte die Garage für Spezialfahrzeuge in der \nzweiten Phase berücksichtigt werden, empfiehlt es sich, eine Erdbebenuntersuchung \ndurchzuführen. \n\nDie vorfabrizierte Betonkonstruktion der Garagenboxen ist sehr filigran und \nkaum geeignet für eine Aufstockung. \n\nSollten die Garagen in der zweiten Phase berücksichtigt werden, sind die folgen-\nden Untersuchungen nötig: \n\n− Bewehrungsscans und Sondagen für die Decke der Garage für Sonderfahrzeuge  \n− Materialtechnische Untersuchungen für die Garagenboxen \n− Abklärungen der Brandschutzanforderungen mit der Gebäudeversicherung \n− Tragfähigkeitsnachweis und Erdbebenuntersuchung für die Garage für Sonder-\n\nfahrzeuge. \n\n5.5.7 Stahlhalle (Objekte 32,33) \nDie Stahlhalle wurde ca. 1988 erstellt. Pläne der Tragkonstruktion sind nicht vorhan-\nden. Die Konstruktion ist aber gut zugänglich und die Hauptabmessungen wurden \nbeim Rundgang aufgenommen. Ein Hallenkran läuft über die ganze Gebäudelänge. \nEine Zwischenbühne mit einer Nutzlast von 1‘000 kg/m2 wurde kürzlich in die westli-\nche Hälfte der Halle eingebaut. \n\nDer Zustand der Stahlkonstruktion ist gut. Beim Rundgang sind keine sichtba-\nren Hinweise auf Schäden an der Tragkonstruktion zum Vorschein gekommen. \n\nDie Tragfähigkeit der Stahlbinder und der Kranbahn wurde von uns nachge-\nrechnet. Die Stahlkonstruktion erfüllt den Anforderungen der gültigen SIA Normen. \n\nVermutlich bestehen keine Anforderungen betreffend Brandschutz für diese ein-\ngeschossige Hallenkonstruktion. Es sollte aber mit der Gebäudeversicherung geklärt \nwerden, ob der Einbau der grossen Zwischenbühne mit seiner Holzdecke keine zusätz-\nlichen brandtechnischen Anforderungen zur Folge hat. \n\nDie Erdbebeneinwirkung ist bei der vorhandenen leichten Stahlkonstruktion \nnicht massgebend. \n\nDie Stahlkonstruktion wurde für die üblichen Hallenlasten dimensioniert. Eine \nAufstockung der bestehenden Konstruktion ist nicht möglich. \n\n5.5.8 Magazin (Objekt 30) \nDas Gebäude ist zweistöckig und nicht unterkellert. Die Tragkonstruktion war vermut-\nlich ursprünglich aus Holz mit Riegelwänden, wurde aber zwischenzeitlich umgebaut \nund mit Stahlstützen und Stahlträgern ergänzt und verstärkt. Durch die vielen Abfan-\ngungen, Anpassungen und Verstärkungen ist die Tragkonstruktion nun sehr unüber-\nsichtlich. Es wurde deshalb entschieden, für die erste Phase keine aufwendigen Auf-\nnahmen und statischen Nachweise für die Tragkonstruktion durchzuführen. \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n17 \n\n \n\nBeim Rundgang sind keine sichtbaren Hinweise auf Schäden an der Tragkon-\nstruktion im Erdgeschoss zum Vorschein gekommen. Es handelt sich aber um eine alte \nHolzkonstruktion und es ist gut möglich, dass versteckte Schäden vorhanden sind. \n\nIn Bezug auf die Brandsicherheit ist die Stahlkonstruktion im Erdgeschoss unge-\nschützt. Die Brandschutzanforderungen sollten bei einem Weiterbetrieb mit der Ge-\nbäudeversicherung geklärt werden. \n\nEine Erdbebenuntersuchung wurde für die erste Phase nicht durchgeführt. Er-\nfahrungsgemäss ist aber für diese Konstruktionsweise die Erdbebensicherheit ungenü-\ngend. Mit der jetzigen Nutzung als Lagergebäude werden Ertüchtigungsmassnahmen \naber kaum verhältnismässig sein. Die Tragkonstruktion eignet sich nicht für eine Auf-\nstockung. \n\nDie Bausubstanz hat sehr wahrscheinlich ihre Lebensdauer erreicht. Eine Be-\nrücksichtigung des Gebäudes in der nächsten Phase (Machbarkeitsstudie) ist kaum \nsinnvoll. \n\n5.6 Elektro und GA \nVerfasser: enerpeak AG \n \n\n5.6.1 Allgemein \nDie elektrischen Anlagen und Installationen, wie auch die Gebäudeautomationssyste-\nme der Parzellen 168 und 161 technischen Betriebe Kreuzlingen, müssen im Zuge der \nStandortentwicklung aufgenommen und analysiert werden. Diese Zustandsanalyse soll \nin einer nächsten Phase der Machbarkeit/Umnutzung auch als Entscheidungsgrundla-\nge verwendet werden können. \nFolgende Anlagen wurden nicht beurteilt: \n\n− RWA Anlagen \n− HLKKS Anlagen \n− Lifte \n− Tore \n− Funkanlagen \n− Fernwirkanlagen für die Netzleitung \n− Aktiv Komponenten der IT Anlage \n\n5.6.2 Parzelle 168, (Gebäude 74, 75, 29, 177, 178) \nElektro \nDer Wohnungsteil des Gebäudes 178 ist in allen Stockwerken elektrotechnisch nicht \nmehr unterhalten. Die meisten Räume sind stromlos geschaltet. Die Installationen sind \nin jedem Fall komplett zu sanieren. \n\nDie Trafostation ist ein zentraler Punkt in der Parzelle. Nicht nur für die techni-\nschen Betriebe, sondern für die ganze Stadt, da hier ein Knoten der Energieversorgung \nder Stadt Kreuzlingen liegt. Bei einer allfälligen Umnutzung und Weiterentwicklung ist \ndiesem Umstand Rechnung zu tragen. \n\nFür die zukünftige Nutzung der Parzelle 168 ist durch die integrierte Trafostati-\non mehr als genug Energie vorhanden.  \n\nDer Aufbau der Erschliessungen in die verschiedenen Gebäude ist klar ersicht-\nlich und gegliedert. Die Erschliessungsleitungen Starkstrom sind neueren Datums. Sie \nwurden mit der Sanierung der Trafostation ebenfalls saniert. Dadurch sind auch die \naktuellsten Normen bezüglich Spannungsabfällen und Kurzschlussströmen eingehal-\nten. Einige Unterverteilungen sind z.T. neu erstellt. Evtl. lassen sich mindestens die \nGebäudeverteiler bei einer Umnutzung wieder verwenden.  \n\nGrundsätzlich sind alle Anlage und Installationen sehr gut gewartet. Somit ist \ndie Einhaltung der Normen bei allen restlichen Elementen, die überprüft wurden, ge-\n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n18 \n\n \n\nwährleistet. Es sind keine Sofortmassnahmen zu treffen. Ausnahme bildet hier wie \nbereits erwähnt der Wohnungsteil. \n\nSteigzonen ziehen sich durch alle Geschosse und sind in allen Gebäuden vorhan-\nden. Sind gut dimensioniert. Kommen die aktuellen Brandschutznormen zum Einsatz, \nsind die Steigzonen anzupassen und evtl. zu vergrössern, damit der Funktionserhalt \ngewährleistet werden kann. \n\nDie Beleuchtungen sind funktional und erfüllen die Anforderungen an die jewei-\nligen Tätigkeiten. Die Steuerung erfolgt grösstenteils noch manuell. Einzelne Bewe-\ngungsmelder sind ebenfalls eingebaut. Um ein aktuelles Energielabel zu erreichen \nmüssen Beleuchtung wie auch Steuerung angepasst werden. \n\nDie EDV/UKV Verteilung ist im Moment noch nicht so flexibel strukturiert. Es \nfehlen Rackräume und aber auch kurze Installationswege zu den Arbeitsplätzen. Durch \neinen neuen Netzaufbau mit Racks pro Geschoss oder pro 2 Geschosse an idealen \nStandorten, lässt sich dies verbessern. Bei einer Umnutzung müssen geeignete Räum-\nlichkeiten geplant werden.  \n\nBei Eingriffen ins Gebäude, welche eine Baubewilligung erfordern, kommen die \naktuellen Normen zum Einsatz. Vor allem die Brandschutznorm wird sich hier, in Be-\nzug auf den Funktionserhalt von Leitungen. sehr stark in den jetzigen Aufbau drängen. \nFür Notlicht-, RWA- und sonstige Sicherheitsanlagen sind hier neue funktionserhal-\ntende Leitungsführungen zu erstellen. \n\nGebäudeautomation \nDie Steuerungen aller HLKKS Anlage stammen aus der Erstellungszeit der Anlage. Mit \ndem Ersatz der Anlage ist zwingend auch die Steuerung zu ersetzen. Mit Vorteil sind \nalle Steuerungen untereinander zu vernetzen. Damit ist eine gemeinsame Anzeige und \nSteuerung möglich. \n\n5.6.3 Parzelle 161 (Gebäude 30, 32, 33) \nDas Gebäude bezieht seine Medien aus einer nahe gelegenen Kabine. Die Versorgungs-\nsicherheit auch für spätere Nutzungen ist sicher vorhanden, bzw. kann verstärkt wer-\nden.  \n\nDie Verteilung der Installation erfolgt sehr flexibel, da grösstenteils offene De-\nckenstrukturen vorhanden sind. \n\nBei den Gebäudeteilen der Parzelle 161 ist die Einhaltung der Normen bei allen \nElementen, die überprüft wurden gewährleistet. Es sind zwar Installationen vorhan-\nden, welche nicht mehr den Normen und der Bestandswahrung entsprechen. Diese \nsind jedoch ausgeschaltet und sicher vom Netz getrennt. \n\nDie Beleuchtung in der grossen Halle ist einerseits mit HIT Strahlern und ande-\nrerseits mit Retrofit LED in den bestehenden Hallenstrahlern ausgerüstet. Sie ist funk-\ntional und entspricht den Anforderungen der Nutzer. \n\nDie restlichen Beleuchtungen sind funktional angeordnet und geschaltet. Eine \nzentrale Steuerung ist im Moment nicht vorhanden \n\nZwar sind die Hallen unbeheizt und verlangen im Moment nach keinem Energie-\nlabel. Eine Erneuerung der Leuchten an der Hallendecke wird sich aber sicher bezüg-\nlich Energieverbrauch und Sehkomfort lohnen. Voraussetzung ist natürlich dieselbe \nNutzung wie bis anhin. \n\nEDV/UKV Verkabelungen sind nicht vorhanden. Im Moment ist auch keine Be-\ndürfnis vorhanden. \n\nBei Eingriffen ins Gebäude, welche eine Baubewilligung erfordern, kommen die \naktuellen Normen zum Einsatz. Vor allem die Brandschutznorm wird sich hier, in Be-\nzug auf den Funktionserhalt von Leitungen. sehr stark in den jetzigen Aufbau drängen. \nFür Notlicht-, RWA- und sonstige Sicherheitsanlagen sind hier neue funktionserhal-\ntende Leitungsführungen zu erstellen. \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n19 \n\n \n\nGebäudeautomation \nEine spezielle Gebäudeautomation ist nicht vorhanden. Es sind einzelne autarke Klein-\nsteuerungen für spezifische Anlagen vorhanden. Diese sind aber nicht in unserem Ana-\nlyse Perimeter. \n\n5.6.4 Fazit \nElektro \nDie Starkstrom Anlage ist in einem guten Zustand und weist für den momentanen und \nweiteren Gebrauch in dieser Verwendung keine Sorgenkinder auf. \n\nDie Installationen und Systeme sind sehr gepflegt und werden laufend unterhal-\nten, bzw. wurden Sie laufend erneuert. Im Moment wurden keine Mängel entdeckt, \nwelche einer Norm oder gegen eine Richtlinie wiedersprechen. Dies immer unter dem \nBetracht der Bestandswahrung. \n\nAusnahme bildet der Wohnkomplex des Gebäudes 178. Dieser ist neu zu erstel-\nlen. \n\nDie meisten Grund Infrastrukturen wurden im Zuge der Trafosanierung eben-\nfalls erneuert und haben einen guten technischen Stand. Nichts desto trotz wird in \nFalle einer Umnutzung/Anpassung sicher ein guter Teil der Installationen, Anlagen \nund Systeme erneuert werden müssen. So ist auch eine Bestandswahrung in die Zu-\nkunft gewährleistet. \n\nDie Struktur der EDV Anlage kann/muss für einen weiteren Ausbau verbessert \nwerden \n\nBeleuchtungssteuerungen können noch mehr automatisiert werden. Somit kann \nauch Energie gespart werden. \n\nGebäudeautomation \nDie Steuerungen entsprechen dem Alter der Anlagen. Alle Systeme sind zu ersetzen \nund auch zu vernetzen, damit übergeordnete Anzeigen und Steuerungen möglich wer-\nden. \n\n5.7 HLKK \nVerfasser: EK Energiekonzepte \n\n5.7.1 Allgemein  \nDie zentrale Gasheizung wurde im Jahr 2010 saniert. Durch die gute Leistungsmodu-\nlierung von Gasbrennern ist auch nach der Sanierung kein Ersatz notwendig. Die Hei-\nzungshauptverteilung wurde auch im Jahr 2010 komplett saniert und bedarf keiner \nweiteren Massnahme. Allenfalls ist zu prüfen, ob die Wärmeverteilung durch eine Auf-\nteilung der Heizkreise optimiert werden können. Die Verteilleitungen sind zu einem \ngrossen Teil ungedämmt und sollen wo diese zugänglich sind, gedämmt werden.  \n\nBei der Kaltwasserverteilung aus Mehrschichtverbundrohren ist mit keinen Kor-\nrosionen zu rechnen. Die Hauptverteilung aus Messing sowie die Verteilleitungen be-\ndürfen keine weiteren Massnahmen.  \n\nIn den Gebäuden auf der Parzelle 161 sind keine HLK Einrichtungen zur Be-\nurteilung vorhanden. Die Wohnung in Gebäude 178 wurde in Absprache mit TBK nicht \nbeurteilt.  \n\n5.7.2 Gebäude 74  \nLüftungsanlage  \nDas Sitzungszimmer im Dachgeschoss wird mechanisch belüftet. Die Lüftungsanlage \nstammt aus dem Jahr 2003 und verfügt über eine aktive Wärmerückgewinnung mit \nzusätzlicher Heiz- und Kühlfunktion. Aufgrund des guten Zustands sind keine Mass-\nnahmen notwendig.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n20 \n\n \n\nDie Toiletten werden über eine eigene Abluftanlage entlüftet. Die Anlage stammt \naus dem Jahr 1985 und muss erneuert werden. Die Abluftrohre können weiterverwen-\ndet werden.  \n\nRadiatoren  \nDie Radiatoren werden über Thermostatventile geregelt und sind in einem guten Zu-\nstand. Ein Ersatz ist nicht notwendig.  \n\nBrauchwarmwasser  \nDie dezentralen Elektroboiler sind in einem guten Zustand. Aufgrund des geringen \nWarmwasserbezugs macht eine zentrale Warmwassererwärmung über die Gasheizung \nkeinen Sinn. \n\n5.7.3 Gebäude 29  \nLüftungsanlage  \nDie Garderobe im Untergeschoss wurde 2009 bei der Neugestaltung der Garderoben \nmit einer Abluftanlage ausgerüstet. Die Anlage ist in einem guten Zustand und muss \nnicht erneuert werden.  \n\nRadiatoren  \nDie Radiatoren werden über Thermostatventile geregelt und sind in einem guten Zu-\nstand. Ein Ersatz ist nicht notwendig.  \n\nBrauchwarmwasser  \nDer dezentrale Elektroboiler (2009) ist in einem guten Zustand. Aufgrund des geringen \nWarmwasserbezugs macht eine zentrale Warmwassererwärmung über die Gasheizung \nkeinen Sinn. \n\n5.7.4 Gebäude 177  \nRadiatoren  \nDie Radiatoren werden über Thermostatventile geregelt und sind in einem guten Zu-\nstand. Ein Ersatz ist nicht notwendig. Für eine bessere Wärmeabgabe wäre eine Reini-\ngung zu empfehlen.  \n\n5.7.5 Gebäude 178  \nLüftungsanlage  \nDie Garderobe im Untergeschoss wird über einen Abluftventilator entlüftet. Ein Ersatz \nist aufgrund des Alters erst in einigen Jahren notwendig. Die Entlüftung des Gefahren-\nstofflagers wurde vor kurzem erneuert und bedarf keiner weiteren Massnahmen.  \n\nRadiatoren  \nDie Radiatoren werden über Thermostatventile geregelt sind aber in einem schlechten \nZustand. Ein Ersatz nach der Gebäudehüllensanierung wäre hier notwendig. \n\n5.7.6 Fazit \nDie HLKK Systeme sind durch deren Sanierung allgemein in einem guten Zustand und \nmüssen nur vereinzelt ersetzt werden. Bei einem zukünftigen Ersatz der Heizung wäre \nder Einsatz von Holz als Energieträger zu prüfen. Je nach Sanierungsstandard wäre \nauch eine Wärmeversorgung über eine Wärmepumpe denkbar.  \n \n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n21 \n\n \n\n5.8 Sanitär \nVerfasser: EK Energiekonzepte \n\n5.8.1 Allgemein  \nDie Schmutzwasserleitungen welche in den Untergeschossen sichtbar sind, sind dem \nAlter entsprechend in einem guten Zustand. Es sind keine Korrosionen und Undicht-\nheiten erkennbar. Gemäss TBK sind keine Probleme mit der Kanalisation bekannt.  \n\n5.8.2 Gebäude 74  \nDie Sanitäreinrichtung der Toilettenanlage ist dem Alter entsprechend ab-genutzt, die \nArmaturen sind jedoch intakt und dicht.  \n\n5.8.3 Gebäude 29  \nDie Sanitäreinrichtungen der Garderobe wurden 2009 neu installiert, dem-\nentsprechend sind diese in einem guten Zustand.  \n\n5.8.4 Fazit  \nDie Armaturen und Sanitäreinrichtungen in den Toilettenanlagen und der Garderobe \nsind in einem guten Zustand und erfordern keine Massnahmen. Die Schmutzwasserlei-\ntungen sind dicht und optisch in einem guten Zustand. Für eine höhere Planungssi-\ncherheit könnten die Schmutzwasserleitungen zusätzlich mit einer Rohrkamera unter-\nsucht werden. \n\n5.9 Aufzugsanlagen \nVerfasser: Metron AG \n\n \nDie Aufzugsanlagen sind von verschiedenen Herstellern. Die Warenaufzüge wurden \nbereits erneuert. Im Verwaltungsbau (74) ist ein rollstuhlgängiger Aufzug für 5 Perso-\nnen und 400 kg Nutzlast vorhanden. Im Werkstatt und Lagerbereich (177 + 178) sind je \nein Warenaufzug für 1500 kg und 2600 kg Nutzlast vorhanden. \n\nProbleme wurden von TBK keine erwähnt. Abgesehen vom üblichen Unterhalt \nsind keine Massnahmen erforderlich. \n\n5.10 Ausbau 1 + 2 \nVerfasser: Metron AG \n\nGenerell \nDer Ausbau im Verwaltungsbau und in den Werkstätten entspricht im Wesentlichen \ntrotz punktuellen Anpassungen noch dem Standard aus der Bauzeit der Objekte.  \n\nIm Werkstatt- und Lagertrakt wurden verschieden Veränderungen vorgenom-\nmen im Bereich der Büroarbeitsplätze und im Werkstattbereich.  \n\nIn den nächsten Jahren sind aus baulichen Gründen keine Sanierungen erfor-\nderlich. Im Zusammenhang mit einer Gesamtsanierung müsste sinnvollerweise der \ngesamte Ausbau erneuert werden. \n\nStandard \nGenerell ist ein zweckmässiger und einfacher Standard vorhanden. Die prägenden \nElemente stammen noch aus der Bauzeit. \n\nGipserarbeiten \nDie Putzflächen sind in gutem Zustand. Wegen dem Verdacht auf Asbest muss im \nRahmen einer Erneuerung oder bei Rückbauten vorgängig eine Schadstoffsanierung \nerfolgen. Gipsleichtbauwände sind im Verwaltungsbau vereinzelt vorhanden. \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n22 \n\n \n\nInnentüren aus Metall \nInnentüren aus Metall sind hauptsächlich zum Treppenhauskern als Brandabschlüsse \nvorhanden.  Im Falle einer Erneuerung müssen die Türen genauer untersucht werden \nbezüglich der Brandschutztauglichkeit.  \n\nInnentüren aus Holz \nDie Innentüren in Holz mit Stahlzargen oder als Rahmentüren sind bei den Nassräu-\nmen, in den Untergeschossen und im Werkstattbau vorhanden. Grösstenteils stammen \nsie noch aus der Bauzeit.  \n\nIm Rahmen einer Gesamterneuerung sind die Türen zu erneuern. Ansonsten ge-\nnügt die laufende Instandsetzung und Unterhalt. \n\nSchreinerarbeiten \nDie Schreinerarbeiten betreffen im Wesentlichen die Empfangsschalter, die Verklei-\ndungen bei den Fensterbrüstungen, Wandschränken, Fronten bei Steigzonen und die \nHandläufe im Treppenhaus. sind nicht eingebaut und gehören zum Mobiliar. \n\nDie Schreinerarbeiten sind noch in gutem Zustand und eine Erneuerung ist nicht \nerforderlich. \n\nBodenbeläge und Treppen \nDie Bodenbeläge in den Bürozonen wurden teilweise erneuert und zeigen ein inhomo-\ngenes Bild. Die Bodenbeläge in den Nassräumen wurden bereits erneuert.  \n\nDie Treppenläufe und Podeste sind mit Terrazzostufen und Platten erstellt. Sie \nsind noch in gutem Zustand.  \n\nDie Hartbetonbeläge in den Lagerräumen der Objekte 177+178  sind noch in gu-\ntem Zustand. Bei einer Gesamterneuerung ist eine Sanierung der Verschleissschicht \nvorzunehmen. \n\nDie Hartbetonbeläge in der Stahlhalle (33) müssen punktuell geflickt werden. \nSpeziell im Bereich der Tore sind die Beläge reparaturbedürftig. In diesem Hauptnut-\nzungsbereich ist eine Beschichtung zu prüfen um einen grösseren Abrieb zu unterbin-\nden. \n\nDie Steinholzbeläge in der Werkstatt sind abgenutzt und müssen in den nächs-\nten Jahren erneuert werden. Wegen der Asbesthaltigkeit ist eine Schadstoffsanierung \nerforderlich und vermutlich ein kompletter Austausch des Belags sinnvoll. \n\nWandbeläge \nDie Wandbeläge beschränken sich, abgesehen von den gestrichenen Oberflächen, auf \ndie Plattenarbeiten in den Nassräumen. Diese Beläge sollten erst im Zuge der Erneue-\nrung der sanitären Installationen ersetzt werden.  \n\nMalerarbeiten \nDie Malerarbeiten wurden laufend erneuert. Bei den Wänden und Decken sind die \nAnstriche in gutem Zustand. Bei den Holz- und Metallteilen (Türen, Fronten, Handläu-\nfe, etc.) sind die Oberflächen abgenutzt.  \nEine Erneuerung der Malerarbeiten sollte im Zuge der Gesamterneuerung vorgenom-\nmen werden. \n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n23 \n\n \n\n5.11 Schadstoffe \nVerfasser: CSD Ingenieure AG \n\n5.11.1 Fazit \nIm Untersuchungsperimeter auf dem Areal der Technischen Betriebe in Kreuzlingen \nwurden diverse bauschadstoffhaltige und bauschadstoffverdächtige Materialien identi-\nfiziert und lokalisiert. Die detaillierten Erkenntnisse dieser Untersuchung sind im Be-\nricht OS7269.100 der CSD INGENIEURE AG dokumentiert. Es werden Massnahmen \nzum Rückbau und Entsorgung der bauschadstoffbelasteten Materialien gegeben. In \ndiesem Fazit werden die wichtigsten, bisher identifizierten Vorkommen erläutert und \ndie Massnahmen zusammenfassend dargestellt.  \n\nSämtliche Dächer der Gebäude sowie einige Fassaden und Brüstungen sind mit \nasbesthaltigen Faserzementprodukten (Eternit) eingedeckt. Da diese Anwendungen \nmehrheitlich im Aussenbereich verbaut sind, sind für den Normalbetrieb keine soforti-\ngen Massnahmen angezeigt. Sollen die Materialien allerdings rückgebaut werden, sei \nes im Zuge eines Gebäuderückbaus oder falls die Dächer erneuert werden, sind konkre-\nte Massnahmen für die Sanierung und die Entsorgung zu beachten. In der Werkstatt \nim Gebäude Nr. 177 sind auf einer Gesamtfläche von ca. 250m2 asbesthaltige Holzze-\nmentböden verbaut. Dies stellt wiederum für den Normalbetrieb keine Einschränkung \noder Gefährdung dar. Sollen die Böden jedoch im Zuge eines Gebäuderückbaus ent-\nfernt werden oder sind grossflächige Sanierungsarbeiten geplant, sind die Arbeiten \ndurch ein von der SUVA zertifiziertes Asbestsanierungsunternehmen in einer Sanie-\nrungszone durchführen und entsorgen zu lassen. Weiter wurden kleinflächigere As-\nbestvorkommen in Elektrotableaus oder unter den Fassungen von FL-Leuchten oder \nGlühbirnen im DG des Gebäudes Nr. 74 festgestellt. Diese Anwendungen sind \nschwachgebunden, was ein erhöhtes Faserfreisetzungspotenzial darstellt. Sämtliche \nArbeiten an schwachgebundenen asbesthaltigen Materialien sind durch ein von der \nSUVA zertifiziertes Asbestsanierungsunternehmen ausführen zu lassen. Falls keine \nunmittelbaren Arbeiten an diesen Produkten bevorstehen, sind aufgrund von Lage und \nNutzung (keine dauerhafte Nutzung im DG) keine Sofortmassanahmen angezeigt. Im \nWohnzimmer der Wohnung im OG des Gebäudes Nr. 178 wurde in einer Probe Asbest \nim Wandputz nachgewiesen. Auch bei dieser Anwendung sind erst bei mechanischer \nBearbeitung Massnahmen zu Sanierung und Entsorgung zu beachten. In allen anderen \nin diesem Bauschadstoffscreening untersuchten Putzen konnte kein Asbest nachgewie-\nsen werden. Es besteht bereits die Tendenz, dass die allermeisten Putzflächen asbest-\nfrei sind und auf konventionelle Weise rückgebaut oder saniert werden können. Für ein \nabschiessendes Bild in Bezug auf Asbest in Putzen sind jedoch weitere Probenahmen \nunabdingbar. \n\nIn Bezug auf die Bauschadstoffe polychlorierte Bisphenyle (PCB), Chlorparaffine \n(CP), polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) und Schwermetallen \n(SM) konnten bislang keine grossflächigen belastete Anwendungen oder Baumateria-\nlien festgestellt werden. Insgesamt wurden 4 unterschiedliche Bodenanstriche auf das \nVorkommen von PCB und CP untersucht. In keiner dieser Proben wurde PCB oder CP \nfestgestellt. Es zeigt sich auch hier in der Tendenz, dass vermutlich die meisten Boden-\nanstriche PCB- und CP-frei sind. Für eine abschliessende Aussage sind jedoch weitere \nProbenahmen und Analysen notwendig. PAK- und SM-verdächtige Baumaterialien \nsind insbesondere in Schlackenschüttungen von Zwischenböden der Gebäude Nr. 30, \n31 und 32 zu vermuten. Hier sind im Vorfeld von Rückbauarbeiten Sondierungen ein-\nzuplanen. Weiter können in alten Korkisolationen PAK vorkommen. Auch diese An-\nwendungen konnten in dieser Phase der Untersuchung noch nicht beurteilt werden.  \n\n \nDa die Untersuchung als Bauschadstoffscreening durchgeführt wurde, wurden nicht \nalle verdächtigen Materialien beprobt und es erfolgten keine grösseren/zerstörenden \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Bauzustandsanalyse \n\n \n\n24 \n\n \n\nSondierungen, um an potentielle, verdeckte schadstoffhaltigen Materialien zu gelan-\ngen. Um ein vollständiges Bild der effektiv vorhandenen Bauschadstoffe im Untersu-\nchungsperimeter zu erhalten muss zu Beginn von baulichen Eingriffen eine vollum-\nfängliche Bauschadstoffuntersuchung inkl. Sondierungen von Wänden, Böden und \nDecken durchgeführt werden.  \n\n \nGenerell ist der Eigentümer der Liegenschaft verantwortlich, die Mieter und Handwer-\nker auf die schadstoffhaltigen Materialien aufmerksam zu machen und über die Gefah-\nren zu informieren. Hiermit soll sichergestellt werden, dass nicht versehentlich Arbei-\nten an schadstoffhaltigen Materialien durchgeführt und dadurch unbewusst eine ge-\nfährliche Schadstofffreisetzung erfolgt.   \n\nBei Sanierungs- und Rückbauarbeiten von asbesthaltigen Baumaterialien be-\nsteht eine Meldepflicht. Die Sanierungsfirma hat vor Arbeitsaufnahme der SUVA die \nnotwendigen Arbeitsunterlagen und Angaben einzureichen.  \n\nIm Rahmen des Baugesuchs ist ein Entsorgungskonzept erforderlich. Dafür ist \ndie Aufnahme eines detaillierten Ausmasses der schadstoffhaltigen Materialien not-\nwendig, welches auch für die Kostenschätzung und das Leistungsverzeichnis für die \nSubmission verwendet werden kann. \n\nEine Fachberatung/Fachbegleitung während der Sanierung bzw. des Rückbaus, \nsowie eine laufende Überprüfung der angetroffenen Verhältnisse beim Rückbau mit \nden Untersuchungsergebnissen werden empfohlen.  \n\nVorschriften, Erfahrungs-, Richt- und Grenzwerte zu Schadstoffen können än-\ndern. Bei grösseren Objekten, die nach mehr als einem Jahr nach Verfassung des Be-\nrichts OS7269.100 der CSD INGENIEURE AG erstmals baulich verändert werden, \nempfehlen wir eine Überprüfung bzw. Beurteilung der Gültigkeit und Vollständigkeit \ndieses Berichtes gemäss den geltenden Vorschriften. \n\n \n\n5.12 Umgebung \nVerfasser: Metron AG \n\nDie Umgebung besteht grösstenteils aus asphaltierten Fahrbahnen und Parkflächen. \nDie Asphaltbeläge sind an stark beanspruchten Stellen sanierungsbedürftig. Die \nStützmauern und Treppen müssen punktuell saniert werden. Probleme mit der Ent-\nwässerung sind keine geäussert worden.  \n\nEine Sanierung der Flächen und Aussenanlagen ist erst sinnvoll, wenn die Er-\nneuerungsstrategie definitiv festgelegt ist. \n\n  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Potentialbewertung \n\n \n\n25 \n\n \n\n6 Potentialbewertung \n6.1 Erkenntnisse \nStatik / Erdbebensicherheit \nDie Gebäude haben wenig oder gar kein Potenzial für eine Aufstockung. Die Erdbeben-\nsicherheit ist bei den mehrgeschossigen Bauten ungenügend. Zur genaueren Ermitt-\nlung der notwendigen Massnahmen müssten aufwendige Sondagen gemacht werden. \n\nBrandschutz \nBrandschutztechnisch können die Gebäude die Anforderungen an die Brandwider-\nstandsklassen mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht erfüllen. Auf Sondagen zur Kon-\ntrolle der Überdeckung der Armierungen im Beton wurde aus Kostengründen verzich-\ntet. Auch wenn die Armierungsüberdeckungen gemäss den Normen der damaligen  \nZeit realisiert wurden, genügen diese den heutigen Brandschutzauflagen nicht mehr. \n\nVermutlich erfüllen die Werkstätten und Lagerräume die Auflagen des Brand-\nschutzes bezüglich der Brandabschnitte und Fluchtwege. Doch generell muss vor der \nAusführung von Sanierungsmassnahmen mit der Gebäudeversicherung das Brand-\nschutzkonzept genau geklärt werden. \n\nAufzugsanlagen  \nDer Personenaufzug stammt aus der Bauzeit 1985. Die Warenaufzüge wurden bereits \nersetzt – im Objekt 178 im Jahr 2010, im Objekt 177 ist das Jahr nicht bekannt. Prob-\nleme mit den Anlagen wurden keine gemeldet. Für die nächsten 15 Jahre sollten die \nAnlagen ihren Dienst noch erfüllen können.  \n\nRollstuhlgängigkeit / Vorgaben Behinderten Gleichstellungsgesetz \nIm Zuge der Erneuerung müssen im Werkstatttrakt behindertengerechte Zugänge und \nWC-Anlagen erstellt werden. \n\nEnergie / Bauphysik \nAus Behaglichkeitsgründen, sowie aus energetischer Sicht müssen bei allen Gebäuden \ndie Fassaden und Dächer gedämmt werden.  \n\nElektro  \nGenerell sind keine Sofortmassnahmen für die elektrischen Anlagen und Installationen \nnötig, die Normen werden eingehalten. Aus energetischen und Komfortgründen sollten \ndie Beleuchtungen erneuert werden. Bei einer grösseren Erneuerung ist ein neues er-\nweiterbares, flexibles und durchgängiges Elektro-Konzept sinnvoll, v.a. bei einer bau-\nbewilligungspflichtigen Sanierung (neue Normen und Brandschutznormen) wird dies \nunumgänglich sein. Für Notlicht-, RWA- und sonstige Sicherheitsanlagen sind neue \nfunktionserhaltende Leitungsführungen zu erstellen.  \n\nHLKK / S  \nDie HLKK Systeme sind saniert worden und allgemein in einem guten Zustand. Es \nmüssen nur vereinzelt Teile erneuert werden. Bei einem Ersatz der Heizungsanlage \nwäre Holz als Energieträger zu prüfen. Die sanitären Anlagen sind in einem guten Zu-\nstand und erfordern keine Massnahmen.  \n\nAusbau \nDer Ausbau ist geprägt von der Bauzeit der einzelnen Objekte. Er genügt den heutigen \nAnforderungen. Die Bodenbeläge im Werkstattbereich und in der grossen Lagerhalle \nmüssen punktuell erneuert werden.  \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Potentialbewertung \n\n \n\n26 \n\n \n\nLogistik \nDie Logistikanalyse zeigt auf, dass ein betriebswirtschaftlich sinnvoller Betrieb mit der \nvorhandenen Objektstruktur auf beiden Parzellen nicht zufriedenstellend gelöst wer-\nden kann.  \n\n6.2 Potential \nBeim Objekt Nr. 30 auf der Parzelle 161 macht eine Erneuerung wirtschaftlich keinen \nSinn mehr und ein Rückbau ist angemessen. Mit dem Rückbau von Objekt 30 ist auch \nder Zwischenbau Objekt 32 nicht mehr sinnvoll.  \nAuf der Parzelle 168 ist die Erneuerung oder Umnutzung der Abwartwohnung nicht \nmehr wirtschaftlich. Ein separater Rückbau nur des Wohnungsteils ist aufwendig. We-\ngen der logistisch ungenügenden Situation der Garagen, Lagerräume und dem Innen-\nhof hat das Objekt Nr. 178 sehr wenig Potential für eine weiterführende Nutzung. \n\nWegen der erforderlichen Erdbeben- und Brandschutzertüchtigungen sind beim Werk-\nstatt- und beim Verwaltungstrakt spätestens bei baubewilligungspflichtigen Eingriffen \ngrössere Ertüchtigungen erforderlich. \n\nAlle Gebäude auf beiden Parzellen weisen schadstoffhaltige Baustoffe auf. Wegen der \nhohen Kosten sollten ganze Bereiche komplett saniert und Teilsanierungen vermieden \nwerden.  \n\nIm Rahmen einer umfassenden Erneuerung ist grundsätzlich die Möglichkeit für eine \nenergetische Sanierung gegeben. Beim Verwaltungsbau (75) und bei den Werkstätten \nbesteht jedoch aus bauspezifischer Sicht in den nächsten 15 Jahren kein Bedarf an ei-\nner Totalsanierung.  \n\nBei der Sanierung des Bestandes ist wegen der hohen Eingriffstiefe während der Bau-\nzeit grundsätzlich keine betriebliche Nutzung möglich. Die Verwaltung müsste sich \nwährend der Umbauzeit Extern einmieten. Der Werkstatt- und Lagertrakt ist je nach \nErneuerungskonzept ebenfalls zumindest Bereichsweise nicht benutzbar.  \n\nGegen eine Sanierung des Bestandes spricht jedoch das geringe Potential der baulichen \nStruktur der Objekte. Auch mit einer Totalerneuerung können grundlegende logisti-\nsche Probleme auf dem Areal nicht behoben werden.  \n\nFür die bestehende Gebäudestruktur, mit Ausnahme der zum Rückbau empfohlenen \nObjekte Nr. 30, 32 und dem Wohnteil 178, ergibt sich also folgendes Potential: \n\nVorteile im Bestand: \n− In den nächsten 5 Jahren sind keine Ausfallrisiken ersichtlich. \n− Die vorhandene Struktur ist ohne grössere Investitionen noch betreibbar. \n− Eine Planung und etappierte Entwicklung des Areals mit Neubauten sollte des-\n\nhalb grundsätzlich ohne teure betriebliche Provisorien möglich sein. \n\nNachteile im Bestand: \n− Energetisch schlechte Bilanz führt zu hohen Betriebskosten. \n− Längerfristig sind grössere Investitionen wegen Sicherheitsauflagen zwingend. \n− Energetische Gesamterneuerungen sind in absehbarer Zeit nicht wirtschaftlich. \n− Störung des Betriebs durch Auszug und Wiederbezug. \n− Längerfristig Kosten für betriebliche Provisorien bei den Sanierungen \n− Die Gebäudestruktur /-typologie genügt den logistischen Anforderungen nicht \n\nmehr. \n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Schlussbemerkung / \nEmpfehlung für weiteres Verfahren \n\n \n\n27 \n\n \n\n7 Schlussbemerkung / Empfehlung für \nweiteres Verfahren \n\nDas spezifische Nutzwertpotential der Objekte wurde durch die separate Analyse der \nFirma Resoplan AG ermittelt und an der Projektleitungssitzung vom 20.03.19 vorge-\nstellt. Aufgrund dieser Analyse (vgl. Kap. 4 Logistikanalyse) weist die bestehende Anla-\nge gravierende logistische Mängel auf, welche mit baulichen Anpassungen am Bestand \nnicht eliminiert werden können. \n\nFür das weitere Vorgehen wird an der Projektleitungssitzung vom 20.03.19 entschie-\nden, mittels einer Varianten- und Nutzungsstudie das Arealpotential aufzuzeigen. Die \nGrobkosten für die bleibenden Objekte im Bestand werden im Zusammenhang mit \ndieser Variantenstudie ermittelt. Die Wahl der Wärmeerzeugung und der Vergleich der \nWirtschaftlichkeit werden ebenfalls in der nächsten Phase der Machbarkeitsstudie \nermittelt. Auf Sondagen und weitere Analysen im Bestand wird vorläufig verzichtet. \n\nSolange die Gesamterneuerungsstrategie auf den Parzellen nicht festgelegt ist, sollte \nmit der Sanierung einzelner Objekte oder Einzelmassnahmen zugewartet werden. \n \n\n \n\n\n\nStandortentwicklung Technische Betriebe Kreuzlingen (TBK) | Anhang \n\n \n\n28 \n\n \n\nAnhang \nAnhang 1: Logistik; Stand 20.03.2019 \n\nAnhang 2: Bauphysik, HLKK, Sanitär; Stand 04.03.2019 \n\nAnhang 3: Statik; Stand 08.03.2019 \n\nAnhang 4: Elektro; Stand 18.03.2019 \n\nAnhang 5: Schadstoffe; Stand 15.03.2019 \n\n \n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\nStandortentwicklung TBK I Bewertungsmatrix 1/4\n\nLegende:\n17.02.2020, 18.02.2020 / ste  + Chance / Stärke\n\n +/- neutral / keinen grossen Einfluss\n - Risiko / Schwäche\n\nVariante 1 Variante 2 Variante 3 «Sonewise»\n\nBeurteilungsgrundlagen\n\nKurzbeschrieb Varianten\n\nEckwerte Zahlen Machbarkeitsstudie Zahlen Machbarkeitsstudie Zahlen Machbarkeitsstudie + Raumprogramm\nm2 Parzellenflächen  +/- 4'500 (PNr. 168)+ 3'529 (PNr. 161) = 8'029  +/- 4'500 (PNr. 168)+ 3'529 (PNr. 161) = 8'029  +/- 6.935\nm2 Hauptnutzfläche HNF Total  +/- 5.750  +/- 5.438  +/- 5.491\nm2 Geschossfläche GF Total  +/- 7.442  +/- 7.334  +/- 7.872\nm2 Gebäudevolumen GV Total  +/- 32.365  +/- 32.689  +/- 40.705\nKennwert GF/HNF  +/- 1,29  +/- 1,35  +/- 1,43\nAnteil HNF/GF  +/- 77%  +/- 74%  +/- 70%\nGV/GF  +/- 4,35  +/- 4,46  +/- 5,17\nBehörden/Baurecht Variante 1 Variante 2 Variante 3 «Sonewise»\n\nPNr. 161  + _Eine Umzonung der Parzelle 161 ist am Laufen. Heute ist die\nParzelle in eine  Industrie- und Gewerbezone 2 (AI) und Wohn- und\nGewerbezone 70 (WA3) aufgeteilt. Künftig soll die Parzelle ganz der\nArbeitszone Industrie zugeteilt werden.\n_Nach der Revision des Zonenplans kann eine zonengerechte\nBebauung erstellt werden, gar eine Teilung der Parzelle an zwei\nunabhängige Eigentümer ist denkbar.\n_Die Revision erfordert eine höhere Ausnutzung für die Arbeitszone\nIndustrie (BMZ 6-8).\n_Empfehlung: Neubauten sollen erst erstellt werden, wenn das\nrevidierte Baureglement rechtsgültig ist.\n\n + _Eine  Umzonung der Parzelle 161 ist am Laufen. Heute ist die\nParzelle in eine Industrie- und Gewerbezone 2 (AI) und Wohn- und\nGewerbezone 70 (WA3) aufgeteilt. Künftig soll die Parzelle ganz der\nArbeitszone Industrie zugeteilt werden.\n_Nach der Revision des Zonenplans kann eine zonengerechte\nBebauung erstellt werden, gar eine Teilung der Parzelle an zwei\nunabhängige Eigentümer ist denkbar.\n_Die Revision erfordert eine höhere Ausnutzung für die Arbeitszone\nIndustrie (BMZ 6-8).\n_Empfehlung: Neubauten sollen erst erstellt werden, wenn das\nrevidierte Baureglement rechtsgültig ist.\n\nPNr.168  +/- _Erstellt wurde die MBS auf der Grundlage des rechtskräftigen\nBaureglements der Stadt Kreuzlingen, 01.09.2000 (inkl. Nachträge\n26.06.18).\n_Es besteht keine Planungsunsicherheit.\n_Der Gewässerabstand und der minimale Grenzabstand ist\neinzuhalten, ebenfalls der Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag.\nDiese sind ausschlaggebend für die Gebäudekubatur.\n\n +/- _Erstellt wurde die MBS auf der Grundlage des rechtskräftigen\nBaureglements der Stadt Kreuzlingen, 01.09.2000 (inkl. Nachträge\n26.06.18).\n_Es besteht keine Planungsunsicherheit.\n_Der Gewässerabstand und der minimale Grenzabstand ist\neinzuhalten, ebenfalls der Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag.\nDiese sind ausschlaggebend für die Gebäudekubatur.\n\nDenkmalpflege  + _ Liegenschaften Nationalstrasse 24 & 26 sind gemäss Hinweis-\ninventar Bauten, Bauwerke als wertvoll eingestuft und gelten mit\nUnterschutzstellungsverfügung (Nationalstr. 26 ohne Anbauten) als\nKulturobjekte.\n_Denkmalpflegerische Empfehlungen/Hinweise können\nberücksichtigt werden.\n\n + _ Liegenschaften Nationalstrasse 24 & 26 sind gemäss\nHinweisinventar Bauten, Bauwerke als wertvoll eingestuft und\ngelten mit Unterschutzstellungsverfügung (Nationalstr. 26 ohne\nAnbauten) als Kulturobjekte.\n_Denkmalpflegerische Empfehlungen/Hinweise können\nberücksichtigt werden.\n\n + _Auf dem direkt anschliessendem Grundstück wurde das kleine Wohnhaus\nan der Werftstrasse 8 als bemerkenswert eingestuft.\n_Richtung See sind weitere Wohn-/Ferienhäuser aufgenommen oder als\nbemerkenswert eingetragen.\n_Denkmalpflegerische Empfehlungen/Hinweise können berücksichtigt\nwerden.\n\nBedarf an Autoeinstellplätze u.\nAbstellplätze (Gemäss VSS-Norm)\n\n + Die Parzellen befinden sich in der ÖV-Güteklasse B. Berechnung\ngemäss VSS-Norm (Minimum 40% bis Maximum 60%).\nPersonal PP: 17-25 / Besucher PP: 4-6\n\n + Die Parzellen befinden sich in der ÖV-Güteklasse B. Berechnung\ngemäss VSS-Norm (Minimum 40% bis Maximum 60%).\nPersonal PP: 16-24 / Besucher PP:  4-6\n\n +/- Die Parzellen befinden sich in der ÖV-Güteklasse C und D. Relevant für die\nBerechnung der Anzahl Parkplätze nach VSS-Norm ist die ÖV-Güteklasse\nC (Min. 50% bis Max. 80%). Personal PP: 22-36 / Besucher PP: 6-9\n\nNeubauten PNr. 168 & Best. Halle auf PNr. 161 Neubau PNr. 168 & Best. Halle auf PNr. 161; in zwei\nBauetappen\n\nZonenvorschriften / Baureglement _Die Parzelle befindet sich in der Industrie- und Gewerbezone 2\n(Arbeitszone Industrie). Die Machbarkeitsstudie wurde auf der Grundlage\ndes revidierten Beureglements der Stadt Kreuzlingen, 03.Juli 2019 erstellt.\n_Die Revision erfordert eine höhere Ausnutzung für die Arbeitszone\nIndustrie (BMZ 6-8).\n_Empfehlung: Bei die Erstellung des Neubaus sollte das revidierte\nBaureglement rechtsgültig sein.\n\n +/-\n\nNeubau PNr. 6584\n\nBewertungsmatrix Variante 1-3\n\nParzelle 168: Erstellung in 2 Bauetappen.\n1.Etappe: Abbruch Verwaltungsbau und Fahrzeughalle, Neubau\nVerwaltung mit Werkstatt und Kleinteillager im EG.\n2.Etappe: Abbruch des bestehenden Werkstattstrakt und Neubau der\nFahrzeughalle.\nParzelle 161: Bestehende Lagerhalle wird wie heute genutzt. Die\nAnnexbauten und das Wohnhaus werden abgebrochen.\n\nParzelle 168: Totalabbruch und ein Neubau mit Verwaltung und Lager,\nzwei freistehende Fahrzeughallen sowie eine Tiefgarage.\nParzelle 161: Bestehende Lagerhalle wird wie heute genutzt. Die\nAnnexbauten und das Wohnhaus werden abgebrochen.\n\nParzelle 6584: Bauen auf der "grünen Wiese". Ein Gebäudekomplex mit\nVerwaltung, Werkstatt, Klein- und Grossteillager, Fahrzeughalle und Parkhaus.\nWegen dem schlechten Baugrund (Seekreide) wird auf eine Tiefgarage\nverzichtet. Als Hochwasserschutz wird der Bau auf eine Aufschüttung gestellt\n(mind. 50cm hoch).\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Matrix\\tbl_Matrix_Varianten_200218a_1.Lesung.xlsx/Tabelle1\n\nBeilage 4, Anhang 5\n\n\n\nStandortentwicklung TBK I Bewertungsmatrix 2/4\n\nIdentität / Städtebau Variante 1 Variante 2 Variante 3 «Sonewise»\nStädtebau  + _Die Parzellen 161 &168 liegen in unmittelbarer Nähe des\n\nBahnhofs Kreuzlingen und sind somit gut erschlossen.\n_Die Parzelle 161 liegt zwischen der Wohn- und Gewerbezone mit\nmehrheitlich prägenden Punkthäusern und der Industrie- und\nGewerbezone mit grossmasstäblichen Bauten.\n_Die Annexbauten und das Wohnhaus auf der Parzelle 161 werden\nabgebrochen. Eine grosszügige Freifläche entsteht. Diese wird\nzurzeit als Rangierfläche genutzt. Eine ortsverträgliche\nAussenraumgestaltung wird erwartet.\n_Mit der Umzonung in eine Zone IG2 wird eine Verdichtung\nerwartet. Aussagen zu einer zukünftigen Erweiterung und Nutzung\nsind zu machen.\n_Die Parzelle 168 liegt in der öffentliche Zone, südlich angrenzend\nan die Cityzone und nördlich an die Wohnzone 3. Der\ndreigeschossige, längliche Baukörper entlang der Nationalstrasse\nfasst den Strassenraum.\n_Gegen die Schule wird die Parzelle mit zwei kleineren\neingeschossigen Volumen (Fahrzeughallen) abgegrenzt. Keine\nRiegelbildung.\n_Die Adressbildung ist eindeutig.\n_Das Verhältnis der Parzellenfläche zur Nutzflächen lässt einen\nGestaltungsspielraum in der Setzung und Gestaltung der\nVolumetrie zu.\n\n + _Die Parzellen 161 &168 liegen in unmittelbarer Nähe des\nBahnhofs Kreuzlingen und sind somit gut erschlossen.\n_Die Parzelle 161 liegt zwischen der Wohn- und Gewerbezone mit\nmehrheitlich prägenden Punkthäusern und der Industrie- und\nGewerbezone mit grossmassstäblichen Bauten.\n_Die Annexbauten und das Wohnhaus auf der Parzelle 161 werden\nabgebrochen. Eine grosszügige Freifläche entsteht. Diese wird\nzurzeit als Rangierfläche genutzt. Eine ortsverträgliche\nAussenraumgestaltung wird erwartet.\n_Mit der Umzonung in eine Zone IG2 wird eine Verdichtung\nerwartet. Aussagen zu einer zukünftigen Erweiterung und Nutzung\nsind zu machen.\n_Die Parzelle 168 liegt  in der öffentliche Zone, südlich angrenzend\nan die Cityzone und nördlich an die Wohnzone 3. Die Verwaltung\nliegt als zweigeschossiger Baukörper auf eder grossen Halle mit\nWerkstatt, Kleinteillager und Fahrzeughalle. Als flächiger Bau wird\ndie süd-westliche Parzellenecke betont.\n_Die Adressbildung ist eindeutig.\n_Bei einer Etappierung (und mit dem rechtskräftigen Baureglement)\nist die städtebauliche Setzung und die Gebäudevolumetrie sehr\neingeschränkt.\n\n + _Die Parzelle 6584  liegt ausserhalb des Zentrums Kreuzlingen in Fussnähe\ndes Bodensees in der Industrie- und Gewerbezone. Grossflächige Bauten\nprägen diesen Ort.\n_Die Parzelle ist relativ gut erschlossen. Die nächste öffentliche Haltestelle\nKurzrickenbach/Seepark ist zu Fuss gut erreichbar, der Bahnhof\nKreuzlingen jedoch nicht.\n_Der Baukörper gliedert sich gut in die Umgebung ein und definiert die\nZonengrenze Industrie-Wohnzone (IG2 zur WG50).\n_Die Nutzung wird an diesem Standort als zongengrecht betrachtet.\n_Der Aussenraum hat ein gewisses Potenzial, um die Identität des Ortes zu\nstärken.\n_ Nach dem revidierten BauG beträgt die Grünflächenziffer 0.10, die\neingehalten werden kann. Zudem ist bei Neubauten die Umgebung mit\nSträuchern und Hochstämmen zu bepflanzen, dies kann ein wichtiges\nErkennungs-/Gestaltungsmerkmal für den Aussenraum bilden.\n\nPNr. 161  + _Wie bisher: Erschliessung über Nationalstrasse und/oder über\nPrivatstrasse (Verlängerung Marktweg)\n_Die Durchfahrt der bestehenden Halle wird erhalten.\n\n + _Wie bisher: Erschliessung über Nationalstrasse und/oder über\nPrivatstrasse (Verlängerung Marktweg)\n_Die Durchfahrt der bestehenden Halle wird erhalten.\n\n + _Einfahrt über die kleinere Erschliessungsstrasse und Ausfahrt über die\nSonnenwiesenstrasse (Richtung RAZ).\n_Die Zufahrt zum Parkhaus und Fahrzeughalle erfolgt ebenfalls über die\nErschliessungsstrasse.\n\nPNr.168  + _Konzentrierte Ein-/Ausfahrt. Einfahrt über Marktweg und Ausfahrt\nüber Nationalstrasse.\n_bessere Übersichtlichkeit als im Bestand\n_Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Nationalstrasse\n\n +/- _Konzentrierte Ein-/Ausfahrt. Einfahrt über Marktweg und Ausfahrt\nüber Nationalstrasse.\n_bessere Übersichtlichkeit als im Bestand\n_Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Nationalstrasse\n_Ein Nachteil ist die direkte Erschliessung der Werkstatt ab dem\nMarktweg.\n\n - _Anhebung der Bodenplatte um ca. 50cm erfordert Rampen\n\nPNr. 161  + _genügend Umgebungsfläche\n_Potential für Nutzung und Gestaltung vorhanden\n\n + _genügend Umgebungsfläche\n_Potential für Nutzung und Gestaltung vorhanden\n\nPNr.168  +/- _Je nach Gebäudeaufteilung und Setzung Potential für eine\nAufwertung des Aussenraums\n\n +/- _Je nach Gebäudeaufteilung und Setzung Potenzial für eine\nAufwertung des Aussenraums\n\nAreal  - _Das Areal besteht aus 2 getrennten Parzellen (PNr.161 & 168).  - _Das Areal besteht aus 2 getrennten Parzellen (PNr.161 & 168).  + _Eine zusammenhängende Parzelle (PNr. 6584).\nPNr. 161  + _Potenzial für Erweiterung/Verdichtung\n\n_genug Reservefläche\n_Zonengerechte Bebauung nach der Bauzonen Revision\n_Option einer Abparzellierung\n_Reduktion der Lagerfläche ist zu prüfen\n\n + _Potenzial für Erweiterung/Verdichtung\n_genug Reservefläche\n_Zonengerechte Bebauung nach der Bauzonen Revision\n_Option einer Abparzellierung\n_Reduktion der Lagerfläche ist zu prüfen\n\nPNr.168  +/- _Die MBS hat gezeigt, dass das gewünschte Raumprogramm auf\nder Parzelle umsetzbar ist.\n_geringes Potential für Erweiterung/Verdichtung\n_wenig Reservefläche\n\n +/- _Bei einer Etappierung ist der Gestaltungsspielraum sehr gering.\n_Komplizierte Etappierung, Verteuerung des Bauprozesses.\n_geringes Potential für Erweiterung/Verdichtung\n_wenig Reservefläche\n\n +/- _Die MBS hat gezeigt, dass das gewünschte Raumprogramm auf der\nParzelle umsetzbar ist.\n_Potenzial für Erweiterung/Verdichtung mit Aufstockung\n_Reservefläche bis BMZ 8\n_Reduktion der Lagerfläche ist zu prüfen (ev. Reduktion von EG-\nNutzungen)\n\n - _Gefahrenzone/Objektschutz\n_Schlechter Baugrund\n_Hochwasserschutz ist zu gewährleisten\n\nAussenraum/Umgebung\n\nÄussere Erschliessung\n\n + _Reservefläche/Restfläche vorhanden\n_Je nach Gebäudeaufteilung und Setzung Potenzial für eine angemessene\nUmgebungsgestaltung\n\nArealpotential/Risiken\n\nPNr.6584\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Matrix\\tbl_Matrix_Varianten_200218a_1.Lesung.xlsx/Tabelle1\n\n\n\nStandortentwicklung TBK I Bewertungsmatrix 3/4\n\nFunktionalität / Logistik Variante 1 Variante 2 Variante 3 «Sonewise»\nPNr. 161  +/- _Entspricht der heutigen Situation  +/- _Entspricht der heutigen Situation\n\nPNr.168  +/- _Der Aussenbereich zwischen dem Hauptgebäude und den\nFahrzeughallen wird für Anlieferung, Bereitstellung für interne\nTransporte/Projekte, Zugang zur Werkstatt und Zugang zu den\nAbstellhallen genutzt. Diese vielfältige Nutzung auf engem Raum\nweist ein Gefahrenpotenzial auf.\n_Zu berücksichtigen ist, dass es keine zu grosse\nAnlieferungsfrequenzen gibt (Wartezeiten und Rückstau).\n\n +/- _Für die Anlieferung, die Bereitstellung für interne\nTransporte/Projekte und teilweise zur Fahrzeughalle und Werkstatt\nist die Zufahrt in die Halle nötig. Dies kann zu Wartezeiten führen\nund birgt ein Gefahrenpotenzial (Retourfahrten).\n_Bei einer Anlieferung mit einem LKW ausserhalb des Gebäudes\nund mit längerer Standzeit wird die Zufahrt beinträchtigt.\n\nBetrieb Verwaltung  + _Im Erdgeschoss befindet sich das Foyer mit dem Empfangschalter\n(Diskretionsschalter) und 6 Büroarbeitsplätze des Teams\nEnergieversorgung. Die zwei Obergeschosse bilden die Verwaltung\nmit Büroarbeitsplätzen, Sitzungszimmern und Nebenräumen. Der\nGrundriss lässt verschiedene Bürotypen wie Zellen-, Grossraum-,\nKombibüro etc. zu.\n_Der Aufenthaltsraum liegt im EG mit direktem Zugang von Aussen.\n\n +/- _Im Erdgeschoss befindet sich das Foyer mit dem Empfangschalter\n(Diskretionsschalter) und ca. 4 Büroarbeitsplätze des Teams\nEnergieversorgung. (Soll 6 AP)\n_Die zwei Obergeschosse bilden die Verwaltung mit\nBüroarbeitsplätzen, Sitzungszimmern und Nebenräumen. Der\nGrundriss lässt verschiedene Bürotypen wie Zellen-, Grossraum-,\nKombibüro etc. zu.\n_Der Aufenthaltsraum sollte im EG liegen mit direkten Zugang von\naussen.\n\n + _Im Erdgeschoss befindet sich das Foyer mit dem Empfangschalter\n(Diskretionsschalter) und ca 5 Büroarbeitsplätze des Teams\nEnergieversorgung. (Soll 6 AP)\n_Die drei Obergeschosse bilden die Verwaltung mit Büroarbeitsplätzen,\nSitzungszimmern und Nebenräumen sowie Technik- und Archivräume. Das\nGebäude ist nicht unterkellert. Der Grundriss lässt verschiedene Bürotypen\nwie Zellenbüro, Grossraumbüro, Kombibüro etc. zu.\n_Der Aufenthaltsraum liegt im EG mit direktem Zugang von Aussen.\n\nBetrieb Werkstatt  +/- _Werkstatt ist in der Nähe des Lagers und von aussen gut\nzugänglich.\n_Wenn möglich sollten die Werkstattbüros im EG liegen oder im\nOG mit direkter (seperater) Treppe erschlossen werden, wegen\nVerschmutzung.\n\n +/- _Werkstatt ist in der Nähe des Lagers.\n_Zufahrt über Marktstrasse (Retourfahrt auf die Strasse).\n_Wenn möglich sollten die Werkstattbüros im EG liegen oder im\nOG mit direkter (seperater) Treppe erschlossen werden, wegen\nVerschmutzung.\nAnpassungen in der Raumanordnung:\n_Chemielager sollte an einer Aussenwand und im Lagerbereich\nliegen.\n_Der Waschplatz sollte einen direkten Zugang von Aussen\naufweisen.\n\n +/- _Werkstatt ist in der Nähe des Lagers.\n_Wenn möglich sollten die Werkstattbüros im EG liegen oder im OG mit\ndirekter (seperater) Treppe erschlossen werden, wegen Verschmutzung.\nAnpassungen in der Raumanordnung:\n_Chemielager sollte an einer Aussenwand und im Lagerbereich liegen.\n_Der Zugang zum Waschplatz ist nur möglich wenn an diesem Standort der\nFahrzeughalle keine Fahrzeuge stehen.\n\nBetrieb Lager  + _Die verschiedenen Lagertypen (Shuttle, Paletten etc.) sind\nkompakt und haben kurze Transportwege.\n_Das Büro Lager liegt am falschen Ort, das sollte direkt beim\nEingang liegen.\n\n + _Die verschiedenen Lagertypen (Shuttle, Paletten etc.) sind\nkompakt und haben kurze Transportwege.\n_Das Büro Lager liegt am falschen Ort, das sollte direkt beim\nEingang liegen.\n\n + _Die verschiedenen Lagertypen (Shuttle, Paletten etc.) sind kompakt und\nhaben kurze Transportwege.\n_Das Grossteillager und Kleinteillager liegt unter einem Dach. Ein Teil des\nKleinteillagers kann mit dem Kran des Grossteillagers bedient werden.\nAnpassungen in der Raumanordnung:\n_Das Büro Lager liegt am falschen Ort, das sollte direkt beim Eingang\nliegen.\n_Beim Aufladen der Entsorgungsmulden ist die Zufahrt zur Tiefgarage\ngesperrt.\n_Bei den Entsorgungsmulden die benötigte Höhe für das Aufladen beachten\n(Zwischenboden)!\n\nBetrieb Fahrzeugeinstellhalle\n(oberirdisch)\n\n +/- Bei einer Anlieferung mit längerer Standzeit eines Lieferanten mit\neinem LKW, kann die Zufahrt zu den FZ-Hallen beinträchtigt sein.\n\n + Die Zufahrt zur Fahrzeughalle beeinträchtigt die Hoflogistik für\nLogistik und Werkstatt nur minim.\n\n - Bei der Zufahrt von der Strassenseite ist teilweise eine Retourfahrt von/zu\nder Strasse nötig. Dies kann auf der Strasse zu Wartezeite führen und ist\nauch ein Gefahrenpotenzial.\n\nSchnittstellen  + _Die Hauptnutzungen der Betriebe liegen auf der Parzelle 168. Die\nbestehende Lagerhalle auf der Parzelle 161 wird nur sporadisch\ngenutzt.\n\n + _Die Hauptnutzungen der Betriebe liegen auf der Parzelle 168. Die\nbestehende Lagerhalle auf der Parzelle 161 wird nur sporadisch\ngenutzt.\n\n + _Alle Nutzungen der Betriebe liegen auf der Parzelle 6584 unter einem\nDach.\n_Synergien mit Werkhof wie Waschraum, Tankstellle etc. können genutzt\nwerden.PNr. 161  + _Reserve vorhanden  + _Reserve vorhanden\n\nPNr.168  +/- _geringe Reserve vorhanden  +/- _geringe Reserve vorhanden\n\nKonstruktion\n\nBaugrund  +/- Keine Risiken bekannt  +/- Keine Risiken bekannt  - Schlechter Baugrund, Pfählungen sind notwendig\nTrafostation  +/- _Die Trafostation muss versetzt werden\n\n(Siehe Merkblatt: Raumanforderungen für Trafostationen der TBK)\n_Provisorium während der Bauphase ist notwendig\n\n +/- _Die Trafostation muss versetzt werden.\n(Siehe Merkblatt: Raumanforderungen für Trafostationen der TBK)\n_Neuerstellung in erster Etappe, somit entfällt ein Provisorium.\n\n + Es besteht Bedarf an einer Trafostation in jener Region. Bei Integration in\nden Neubau sind die Abstände gemäss NISV zu berücksichtigen. Die\nTrafostation kann aber auch als separate Kleinbaute erstellt werden.\n(Siehe Merkblatt: Raumanforderungen für Trafostationen der TBK)\n\nNutzungen / Flächenpotentiale\n\nAnlieferung, Logistik und Verteilung\n\n + _Reserve vorhanden\n\nHoflogistik – mit Durchfahrt ohne Retourfahrt. +\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Matrix\\tbl_Matrix_Varianten_200218a_1.Lesung.xlsx/Tabelle1\n\n\n\nStandortentwicklung TBK I Bewertungsmatrix 4/4\n\nEnergie / Gebäudetechnik Variante 1 Variante 2 Variante 3 «Sonewise»\nEingriffstiefe (Sanierung, Ersatzneubau)  +/- _Rückbau der Gebäude auf Parzelle 168\n\n_Verwaltung und Werkhallen in einem Ersatzneubau\n_Fahrzeugeinstellhallen separat\n_Lagerhalle  auf Parzelle 161 wird belassen\n_Rückbau von Annexbauten und Wohnhaus\n\n +/- _Rückbau der Gebäude auf Parzelle 168\n_Verwaltung und Werkhallen in einem Ersatzneubau\n_Lagerhalle  auf Parzelle 161 wird belassen\n_Rückbau von Annexbauten und Wohnhaus\n\n +/- _Ersatzneubau an neuer Lage\n_voraussichtlich kompletter Rückbau an bestehendem Standort\n_Keine Provisorien nötig\n\nTerrrainbewegungen (Graue Energie)  +/- _Fläche unter Terrain 1'804 m2\n_Teilweise Überschneidungen mit bestehendem UG\n\n +/- _Fläche unter Terrain 1'730 m2\n_Teilweise Überschneidungen mit bestehendem UG\n\n - _Wegen schlechtem Baugrund (Seekreide) wird auf UG verzichtet\n_Aufschüttung als Hochwasserschutz notwendig (mind. 50 cm)\n_grosse Investitionen/Ressourcen wegen Pfählungen\n\nKompaktheit (Graue Energie)  +/- _1 Verwaltungsgebäude (3 Geschosse)\n_2 Fahrzeughallen\n_durch Einstellhalle miteinander verbunden\n\n +/- _1 Verwaltungsgebäude (3 Geschosse) mit angeschlossener\nFahrzeughalle\n_Einstellhalle daruterliegend\n\n + _1 kompaktes Gebäude\n\nZusammenfassung beheizter Zonen\n(Betriebsenergie)\n\n + Beheizte Zonen relativ kompakt beieinander, in der Höhe abgestuft  +/- Beheizte Zonen in der Horizontalen und Vertikalen verspringend  + Beheizte Zonen relativ kompakt beieinander, in der Höhe abgestuft\n\nTageslicht (in Bezug auf Gebäudetiefe)  + _Durch relativ geringe Gebäudetiefe problemlos  +/- _Einschränkung durch angeschlossene Fahrzeughalle  +/- _Einschränkung durch grosse Gebäudetiefe\n\nKonzept HLK  +/- _Lagerhalle und Fahrzeugeinstellhallen unbeheizt\n_Bürobau wird inkl. UG beheizt (ausgenommen Tiefgarage)\n_Bürobau wird mit zentraler Lüftungsanalge mechanisch belüftet\n_restliche Gebäude natürlich belüftet\n\n +/- _Lagerhalle unbeheizt\n_Fahrzeugeinstellhalle  temperiert oder unbeheizt\n_Büroflächen thermisch von den anderen Nutzungen getrennt\n_Bürobau wird inkl. UG beheizt (ausgenommen Tiefgarage)\n_Bürobau wird mit zentraler Lüftungsanalge mechanisch belüftet\n_restliche Gebäude natürlich belüftet\n\n +/- _Parkhaus unbeheizt\n_Lagerflächen und Fahrzeughalle temperiert oder unbeheizt\n_Büroflächen thermisch von den anderen Nutzungen getrennt\n_Büroflächen beheizt\n_Büroflächen wird mit zentraler Lüftungsanalge mechanisch belüftet\n_restliche Flächen natürlich belüftet\n\nEmpfehlung Wärmeversorgung  +/- _Empfehlung Wärmeversorgung: Erdsonden inklusive\n_Regeneration im Kühlbetrieb\n_Machbarkeit von Erdsonden im grundwasserführenden Gebiet ist\ngegeben\n\n +/- _Empfehlung Wärmeversorgung: Erdsonden inklusive\n_Regeneration im Kühlbetrieb\n_Machbarkeit von Erdsonden im grundwasserführenden Gebiet ist\ngegeben\n\n +/- _Empfehlung Wärmeversorgung: Erdsonden inklusive\n_Regeneration im Kühlbetrieb\n_Machbarkeit von Erdsonden gemäss GIS-Angaben gegeben\n\nErstellungskosten\nKosten inkl. MWST  +/- 25%\nBKP 1-6 (Hinweis zu Kosten und nicht enthaltenen\nLeistungen s. sep. Beschrieb)\n\nCHF  +/- 27'600'000.-  +/- 27'100'000.-  - 28'700'000.-\n\nKosten inkl. Miete Fremdflächen CHF  +/- 800'000.-  +/- 800'000.-  + -\nKosten Konkurrenzverfahren CHF  +/- 600'000.-  +/- 600'000.-  +/- 600'000.-\nBetriebliche Provisorien in Bauzeit  +/- _TBK verlässst das Gebäude für die Bauzeit (2x Umzug).\n\n_Mietkosten für die Dauer der Bauzeit\n_zu mietende Flächen: Büro, Werkstatt, Lager und Parkplätze\n_Provisorium für Trafostation ist notwendig.\n\n +/- _Erstellung Ersatzneubau für Lager und Werkstatt unter Betrieb\n_Die Verwaltung muss das Gebäude während der Bauzeit\nverlassen. Externe Einmietung (2x Umzug).\n_Mietkosten für die Dauer der Bauzeit\n_zu mietende Flächen: Büro und Parkplätze\n_In 1.Etappe wird Trafostation erstellt – kein Provisorium\nnotwendig.\n_Logistische Anforderung und Etappierung sind abzustimmen.\n\n + _An einem neuen Standort wird ein Neubau für die TBK erstellt, dann\nUmzug.\n_Die TBK kann während der Bauzeit den Betrieb normal weiter führen.\n_keine zusätzlichen Mietkosten für die Dauer der Bauzeit\n\nHinweise zu den Baukosten  +/- _Die Verlegung des Traforaumes ist mit CHF 400'000.- budgetiert\n_Die Fahrzeughallen sind als unbeheizte Stahlbauten eingesetzt\n\n +/- _Die Verlegung des Traforaumes ist mit CHF 400'000.- budgetiert\n_Die Fahrzeughalle ist als unbeheizte Stahlbaute eingesetzt\n\n - _Der sehr schlechte Baugrund führt zu teuren Gründungsarbeiten mit\nRammpfählungen und betonierten Belägen bei der Umgebung.\n_Für den Objektschutz gegen Überflutung wurde eine Anhebung der Kote\nBoden EG um ca. 50 cm eingerechnet.\n_Die Grosslagerhalle ist als unbeheizter Stahlbau eingesetzt\n\nMehrkosten – Option Etappierung -  - Bei erhalt der Werkstatt und Teile des Lagers ergeben sich\nMehrkosten und Behinderungen für die Baustelle und dem\nlaufenden Betrieb TBK. Bevor das Werkstattgebäude rückgebaut\nwerden kann, muss der Umzug in die neuen Räume erfolgen und\nanschliessend die Baustellenabgrenzung verlegt werden. DIe\nPlatzverhältnisse werden für Bau und Betrieb sehr eng. Die\nMehrkosten für zusätzliche Abschrankungen, Sicherungen,\nUnterbruch, Mehrmiete für Inst., prov. Abschlüsse etc. liegen im\nunteren sechstelligen Bereich. Diese sind erst ermittelbar, wenn das\nProjekt genauer definiert ist.\n\n-\n\n_\nErwerb Parzelle 161** CHF  +/- 3.41 Mio  +/- 3.41 Mio  +/- 0\nAbschreibung Bestand auf Parzelle 168** CHF  +/- 2.4 Mio  +/- 2.4 Mio  +/- 0\nErwerb Parzelle 6584** CHF  +/- 0  +/- 0  +/- 2.3 Mio\nUmzugskosten** CHF  +/-  +/-  +/-\nTotal Erstellungs- und Betriebswirtschaftl.\nKosten**\n\nCHF\n\n**Angaben TBK\n\nBetriebswirtschaftliche Berechnung\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Matrix\\tbl_Matrix_Varianten_200218a_1.Lesung.xlsx/Tabelle1\n\n\n\nStandortenwicklung TBK | Raumprogramm\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Raumprogramm\\tbl_tbk_Raumprogramm_200130.xlsx\\Raumprogramm\n\nRaumprogramm\n\n(Flächen und Volumen gemäss SIA 416)\nEntwurf /ste / 05.06.2019 / 04.07.19 / 23.07.19 / 06.01.2020 / 20.01.2020 / 22.01.2020 / 08.05.2020\n\nPos. Funktionszuordnung, Raumtyp  m2\nRaum-\nGrösse \n\n Anz.\nRäume \n\n m2 \n/AP od.\n/Einheit \n\n Anz. \nAP od.\nEinheit \n\n m2\nModul-\nfläche\n\n m2\nHNF \n\n m2\nNNF\n\n m2\nUF\n\n Farb-\ncode \n\nRH i.L.\nm\n\nmind.\n\nTages-\nlicht \n\nja/nein\n\nGesch.\nlage \n\n Kosten-\nkat. \n\nBemerkungen Zusammenfassung\n\n1 Verwaltung 45         938       15         \n\n1.0 Eingang / Empfang 1           40         \n\n1.01 Empfang / Kundenbereich / Inkassoschalter 15         1           1           15         ja EG Empfangstheke/Diskretschalter mit 1 AP, Zugänglichkeit nach BehiG (barrierefreie Theke), Bezug zum Foyer\n\n1.02 Foyer Eingang 25         1           -           25         ja EG Warteraum mit Sitzgelgenheit und elektr. Anzeige, offener Bereich zur Empfangstheke mit Erschliessungsbereich\n\n1.1 Verpflegung/Aufenthaltsraum 60         \n\n1.11 Aufenthalts-/Essraum 50         1           50         ja opt. Dieser Raum dient der ganzen Belegschaft und ist für das Betriebsklima wichtig. Es ist der Ort, an welchem sich alle treffen. \n22 Sitz- und 10 Stehplätze mit Bezug zur Aussensitzfläche, teilweise gedeckt\n\n1.12 Küche 10         1           10         nein EG Aufbereitung von Mahlzeiten, abgetrennt (Geruchsemissionen) oder im Aufenthaltsraum integirert.\n\n1.2 44         673       \n1.21 Büroarbeitsplätze (Teamzone)\n\n- Arbeitszone\n- Besprechungszone \n- Begegnungszonen\n- Ankunftszone (Gard./ Information)\n- Bürotechnik (Kopieren, Drucken, Binden)\n- Teeküche\n\n18         13,5      44         660       594       3,5        ja opt. In den Arbeitsplatzflächen sind folgende Nutzungen inkl.: Einzel- und Mehrpersonenbüros mit und ohne Besprechung, informelle  Besprechungszonen \n(geschlossen/offen), interne Verkehrsflächen, Kopier- und Infrastrukturraum, Ruhezone, Pausenzone mit Teeküche (Einfrontenküche mit Ober- und \nUnterbauten, Geschirrspühler und Kühlschrank),\nMit einem geeigneten Gebäuderaster soll aufgezeigt werden, dass bezüglich Bürotyp auf unterschiedliche Bedarfskonstellationen der einzelnen Teams reagiert \nwerden kann. Angestrebt wird eine Kombination zwischen Zellenbüros und einem zweckmässigen Angebot an Rückzugsmöglichkeiten und \nBesprechungsräumen. Der Anteil Einzel- und Zweierbüros soll zugunsten von Mehrpersonenbüros (keine Grossraumbüros) reduziert werden. Die \nGeschossfläche pro Arbeitsplatz soll den heutigen Wert nicht übersteigen (Zielwert 28 - 36 m2 GF/AP)\n\n1.22 Betriebszentrale / Schaltraum 79         1           79         ja opt. Steuerung sämtlicher Elemente der Versorgungsnetze. Zutrittkontrolle, hohe Sicherheits- und Brandschutzanforderungen, Klimatisierung\n\n1.3 165       \n1.31 Sitzungszimmer Klein (4-6 P) -            opt. Besprechung A; Fläche ist in Büroarbeitsplätze 1.21 integriert\n1.32 Sitzungszimmer Gross (6-10 P) 20         5           2,5        100       ja opt. Besprechung B; 1 Zimmer in Nähe zu 1.0 Empfang/Foyer, mit Café-Ecke\n1.33 Konferenzraum (24-28 P) 65         1           2,5        65         ja opt. Besprechung C; Schulungs-, Konferenzraum 24-28 Pers., bei Konzertbestuhlung 60 Pers. \n\nNähe zum Aufenthaltsraum/Cafeteria oder mit Kaffee-Ecke/Kompaktküche, angeschlossenes Stuhl-/Tischlager\n\n1.4 15         \n1,41 Servicezone\n\n(Kopier- und Infrastrukturraum)\n-            nein OG Service Points. Kopieren, Drucken, Entsorgen (Grossformat Plotter für Abteilung GIS) Anz. Abhängig pro Brandabschnitt / pro Geschoss\n\nFläche ist in Büroarbeitsplätze 1.21 integriert\n1,42 Teamablage / Lager Büromaterialraum 15         1           15         nein opt. Zusätzlicher Lagerplatz z.T. im Keller mit Material Marketing\n\n2 Werkstatt 36         327       3           \n\n2,0 -           21         173       3           \n2,01 Mehrplatzbüro (AP)\n\nMonteure Gas/Wasser, Elektro \n35         2           12         70         ja Arbeitsplätze der Monteure für Auftragsvorbereitung, Besprechungen, Rapportwesen, usw. Nähe Werkstatt/Lager\n\n–Büro für Monteure Elektro mit mobilen AP,  6AP\n–Büro für Monteure Gas/Wasser mit mobilen AP,  6AP\n\n2,02 Gruppenleiter und Brunnenmeister 35         1           4           35         ja Büro für Gruppenleiter Gas/Wasser & Brunnenmeister & Elektro ,kann auch leicht abgeschlossenen in Mehrplatzbüro  integriert sein, 4AP\n2,03 Gruppenbüro Installation und Zähler 48         1           5           48         ja Büro für MA Installation/Zähler, Nähe Werkstatt\n2,04 Sitzungszimmer 20         1           2,5 20         ja Sitzungszimmer für Gruppenleiter und Monteure\n2,05 Kopier- und Infrastrukturraum 3           1           3           nein guter Bezug zu Büroarbeitsplätze\n2,1 15         154       \n2,11 Werkstatt für alle Bereiche 130       1           13         130       ja Gemeinsame Werkstatt: Netzbau Elektro, Netbau Gas/Wasser, Rohrleitungsbau, Bearbeitungsmaschinen Metall, Kundendienst und Zälerwesen\n\n-Verarbeitung von >10m Rohre (Raumtiefe mind 14-15m)\n-Gemeinsame Werkbänke mit persönlichen Werkzeug-Boys\n-Bearbeitungsmaschinen im gleichen Raum = Bearbeitung von Stangen bis 6m (Bearbeitungsmaschinen Metall)\n-Rohrlager "GW-1_51" und Profillager "E-1_51" in Werkstatt integrieren\n-Werkstatt mit Kran\n-Zufahrt in Werkstatt mit Fahrzeug (für Beladung)\n\n2,12 Labor und Smart Meter 24         1           2           24         ja Nähe Gruppenbüro Insatallation und Zähler sowie Werkstatt (kann gegen Werkstatt offen sein)\n\nBüroarbeitsplätze\n\nBüroräume\n\nArbeitsflächen Werkstatt\n\nSitzungszimmer \n\nBürotechnikräume\n\n Raumanforderungen  Vorgaben (Fläche m2, Anzahl) Raumprogramm\n\nBeilage 4, Anhang 6\n\n\n\nStandortenwicklung TBK | Raumprogramm\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Raumprogramm\\tbl_tbk_Raumprogramm_200130.xlsx\\Raumprogramm\n\nPos. Funktionszuordnung, Raumtyp  m2\nRaum-\nGrösse \n\n Anz.\nRäume \n\n m2 \n/AP od.\n/Einheit \n\n Anz. \nAP od.\nEinheit \n\n m2\nModul-\nfläche\n\n m2\nHNF \n\n m2\nNNF\n\n m2\nUF\n\n Farb-\ncode \n\nRH i.L.\nm\n\nmind.\n\nTages-\nlicht \n\nja/nein\n\nGesch.\nlage \n\n Kosten-\nkat. \n\nBemerkungen Zusammenfassung\n Raumanforderungen  Vorgaben (Fläche m2, Anzahl) Raumprogramm\n\n3 Lager  2           532       15         Versorgnungsstrang Lager\n\n3.01 Wareneingang / -ausgang 15         1           15         –Wareneingang und -ausgang inkl. Bereitstellung für Mitarbeiter (Auftragsmaterial) beim zentralen Lager\n–genügend Raum für Handling, Verpackungsmaterial\n–Entsorgung, Zufahrt mit Fahrzeugen muss möglich sein\n\n3.02 Büro beim Wareneingang /-ausgang 15         1           2           15         –Geschlossenes klimatisiertes Büro im Lager für Magaziner (Logistiker)\n3.03 Bereitstellfläche für Auftragsmaterial \n\n(Tagesauftrag)\n36         1           36         Nähe Wareneingang /-ausgang, Bereitstellfläche für Auftragsmaterial\n\n3.04 Anlieferung/Durchfahrt projektspezifisch nein EG\n3.05 Fachbodenlager 40         1           40,0      33         3,0        nein EG Fachbodenregal für Verbrauchsmaterial etc. im Bereich Wareneingang/Warenausgang\n\n3.06 Palettenlager (inkl. Fahrweg) 200       1           200,0    173       7,5        nein EG Höhe 7.5m (Oberkante inkl. Lagergut), min. Abstände bei Palettenlager: 3.5m (Rangierfläche) \n3.07 Kleinteillager (Shuttle System, inkl Fahrweg) 200       1           200,0    130       7,5        nein EG Höhe 7.5m (Höhe kann bis 24m sein) z.B. Kardex \n\nLager Zähler (z.B, Shuttle System), Büro und Labor örtlich am gleichen Standort. Lagerführung über ERP, Fachboden neu in Shuttle System..\nRohrlager in Rohrlagerlösung in Parz. 161 integrieren.\nTrinkwasser Material (Lagerung, Reinigung etc.):\n-Reinigung des Material (Lagerung, Reinigung etc.) Reinigungsmittel im zentraln Waschplatz \n-Lagerung des gereinigten Materials im normalen Lager (Paletten, Shuttle System)\nMin. Abstände bei Palettenlager: 3.5m (Rangierfläche) \nMin. Abstände bei Shuttle System: Frontseite 3m (Rangierfläche) \nBedingung: Alle Materialien sind im System erfasst und werden über ein Lagerverwaltungssystem bewirtschaftet. Dies gilt generell für alle Materialien.\n\n3.08 Lager für entzündbare Flüssigkeiten / Lagerklasse \n3 (Entsorgung)\n\n15         1           17,3      15         nein Flüssigkeitsdichtes, nicht unterkellertes, belüftetes Regallager mit Aussenzugang und Rückhalteeinrichtungen. Befahrbar mit Transportgeräten (Rolli). Keine \nVerbindung zu Arbeitsräumen (separater Brandabschnitt mit El 90). Gelagerte Menge <1000kg.\n\n3.09 Lager Adventbeleuchtung 65         1           65         Raumvolumen 130 m3\n\n3.10 Marketing-/Messematerial 50         1           50         Abschliessbare Lagerfläche.\n3.10 Arbeitskleider 15         1           15         Abschliessbare Lagerfläche, zurezeit Abteile mit Gitterwänden\n\n4 -            455       \n\n4.01 Waschraum für Material und Schuhe 24         1           24         nein EG Zentraler Waschplatz:Zugang von Aussen und Innen, Waschen von Material und persönlicher Ausrüstung, Waschen und Desinfizierung von Trinkwasser \nSystem Material, Lagerung von Desinfiziermaterial etc.\n\n4.02 Toiletten Damen / Herren 6           4           60         24         nein opt. Anzahl Abhängig pro Brandabschnitt / pro Geschoss.\nEinhaltung der Anforderungen gem. Wegleitung zur Verordnung 3 zum Arbeitsgesetz (Art.32)\n\n4.03 Toiletten Damen/Herren Kunden 4           1           4           nein opt. Kunden-WC, behindertengerecht, Nähe Eingang/Empfang 1.0\n4.04 Garderoben Verwaltung -           -           -            nein Mobiliar in Büroarbeitsplätze 1.21 integriert oder sep. abschliessbarer Raum für Damen und Herren.\n\n4.05 Garderobe Damen/Herren mit DU und WC 45         2           90         nein 30 F + 30 M = 60 Personeneinheiten\nSanitärräume: Duschmöglichkeit und Garderobe mit Spinden pro MA, Geschlechtertrennung.\nTrocknungsmöglichkeit für Kleider. (Kombination mit Trocknungsraum je nach räumlicher Gegebenheit.)\n\n4.06 Schränke (Spinden pro MA) 0,25      60         15         nein 60 Stück, kombinierbar mit Verkehrsflächen\n4.07 Trocknungsraum 30         1           30         nein opt. 1 Secomat, für Arbeitskleider (Nähe Betrieb, Garderobe)\n4.08 Sanitätsraum 15         1           15         opt. ev. auch im Verwaltungstrakt\n4.09 Putzraum zentral 20         1           20         nein Facility Management, Ausguss evt. Bodenwanne für Entleerung Putzmaschine \n\n(ev. Putzräume dezentral: projektabhängig, ev. in Kombination mit Teeküche)\n4.11 Werkstatt / Raum / Lager Abwart 20         1           20         nein Abhängig vom Raumkonzept; Lager für Kleiderverwaltung, Getränke, Stühle, Tische etc. Werkstatt mit Geräte und Werkzeuge\n4.12 Archiv / Lager Verwaltung 48         1           48         nein Archiv verfügt über keine Klimatisierung. Anforderung T<19°, H<55%, zusätzlich Brand- und Wasserschutz\n4.13 Archiv / Lager Technik 25         -           -            nein Dossier pro Liegenschaft für Schemas, SINA, Zählerdaten, usw. => neu elektronische Ablage\n4.14 Traforaum 50         1           50         Kann integriert werden, die NISV Vorschriften und Belüftung ist zu beachten\n4.15 Notfall Stromversorgung USV 15         1           15         Notstromsystem für Haustechnik und betriebsnotwendige Systeme getrennt (Leitsystem, Rundsteueranlage, Smart Meter)\n4.16 Technikräume 4           100       nein Elektro, EDV (6 Racks) LWL Hub, Ortszentrale Kommunikation mit sep. Zugang. Separate Räume für E, IT und USV.\n\nGebäudebetrieb\n\n\n\nStandortenwicklung TBK | Raumprogramm\n\nF:\\daten\\M4\\18-106-00\\06_ARB_UNT\\Raumprogramm\\tbl_tbk_Raumprogramm_200130.xlsx\\Raumprogramm\n\nPos. Funktionszuordnung, Raumtyp  m2\nRaum-\nGrösse \n\n Anz.\nRäume \n\n m2 \n/AP od.\n/Einheit \n\n Anz. \nAP od.\nEinheit \n\n m2\nModul-\nfläche\n\n m2\nHNF \n\n m2\nNNF\n\n m2\nUF\n\n Farb-\ncode \n\nRH i.L.\nm\n\nmind.\n\nTages-\nlicht \n\nja/nein\n\nGesch.\nlage \n\n Kosten-\nkat. \n\nBemerkungen Zusammenfassung\n Raumanforderungen  Vorgaben (Fläche m2, Anzahl) Raumprogramm\n\n5 Übrige Nutzungen -            3.402    \n\n5.0 60         \n\n5.01 Entsorgungsfläche (Container, Mulden etc.) 60         1           60         Zugang mit LKW Mulden, für alle Abteilungen, (Fläche exkl. Erschliessung)\nKupfer, Alteisen, Papier, Karton, PET, Kehricht, Bauschutt, Holz etc.\n\n5.1 -            958       \n\n5.11 Rohrlager Kragarmgestelle 300       1           300       Heute in Halle: Hohe 3.5m / Div. kleine Rohre, Stangen, Absperrmaterial, Baumaterial etc. (ev. mit Kragarmgestelle), \n5.13 Rohrlager bis 10m am Boden 350       1           350       Heute in Halle: Zufahrt mit LKW, Be- und Entladen mit Kran, \n5.14 Kabelbobinenlager (Blocklager) 300       1           300       Heute in Halle: Verladen mit Kran, Fläche inkl. Rangierfläche, Überfahren der Bobinen mit dem Kran nicht möglich (Kranhackenhöhe)\n5.15 Lager für Gase / Lagerklasse 2 8           1           8           Gitterverschlag, Container oder freistehendes Gebäude zur Lagerung von Gasflaschen. Gelagerte Menge < 1000 kg (sep. Brandabschnitt)\n\n5.2 Parkierungsanlagen gedeckt -            2.384    \n\n5.21 Tiefgarage (PP Betrieb, Personal und Besucher) \nod. Parkhaus (Güteklasse B/C)\n\n25         35         875        2.8 \nod. 3.5 \n\nFür Fahrzeuge die für Standard-Tiefgarage geeignet sind (Länge, Höhe) inkl. Stromanschlüsse für Batteriehaltegeräte (vgl. sep. Fahrzeugliste)\nzu beachten Güteklasse B, C oder D\n\n5.22 Tiefgarage (PP Betriebsfahrzeuge Spezial)\nod. Parkhaus\n\n41         17         697       Siehe sep. Fahrzeugliste\n\n5.22 Fahrzeughalle (Betriebsfahrzeuge Spezial) 30         25         750       5,0        Für Fahrzeuge, die nicht für eine Standard-Tiefgarage geeignet sind (Länge, Höhe) inkl. Stromanschlüsse für Batteriehaltegeräte (siehe sep. Fahrzeugliste)\n5.23 Zweiradabstellflächen (Velo) 2,0        16         32         -         überdacht, Bedarf entspricht heutigem Velounterstand (BNO Art. 42: 1 Abstellplatz pro 2 Autoabstellplätze)\n5.24 Zweiradabstellflächen (Motorrad) 5,0        6           30         -         überdacht\n\n6 Aussenbereich -            -            170       \n\n6,0 Parkierungsanlagen nicht gedeckt -            -            75         \n6.01 Parkplätze Betrieb -           -           -            im abgesperrten Bereich, s. sep. Fahrzeugliste und 5.2\n6.02 Parkplätze Personal  (Güteklasse B/C) -           -           -            Gemäss VSS Norm 640 281\n6.03 Parkplätze Besucher  (Güteklasse B/C) 12,5      6           75         Gemäss VSS Norm 640 281, Nähe Eingang, möglichst oberirdisch.\n\n6,1 60         \n6.11 Blocklager -           -           60         nein Seitenmasse ca. 10x4m für PE-Rohre, Lagerplatz für 12m Kandellaber auf Gestell\n6,2 Aufenthalts-/Freiflächen 35         \n6.21 Aussensitzplatz 25         1           25         opt. teilweise überdacht, direkter Bezug zum Aufenthalts-/Essraum, MA-Events (Apéro, Grill)\n6.22 Raum Aussengeräte 10         1           10         opt. Aussenmöbel / Grill\n6.23 Grünanteil -           -           -            -         GZ gemäss rev. BNO Kreuzlingen, 03.07.19 (Zone oeBA = 0 und Zone AI = 0.1)\n\n7 Projektspezifische Flächen -            \n\n7.0 Funktionsflächen\n\n7.01 Installationsschächte\n7.02 Weitere Funktionsflächen\n\n7.1 Verkehrsflächen\n\n7.11 Korridore und Hallen exkl. Foyer\n7.12 Treppen\n7.13 Aufzugs- und Förderanlagen\n7.14 Fahrzeugverkehrsflächen\n7.15 Weitere Verkehrsflächen\n\nEntsorgung\n\nAussenlager nicht gedeckt\n\nAussenlager gedeckt\n(oder in best. Halle PNr. 161)\n\n\n\n\n\nKreuzlingen TBK MBS FEBR. 2020\n\nGrobkostenschätzung Machbarkeitsstudie Arbeitsexemplar per Stand 19.02.2020_kki\n\nRelativer Variantenvergleich für strategischen Entscheid.\nPreisbasis: Ost CH Hochbau Basis Okt 15, Okt 19 = 100.5 Pte\nGrundlagen: Schemapläne 1:500 per 05.02.20 / Ohne Geolog. Gutachten und ohne Angaben HT Fachplaner und Spezialisten\nKostengenauigkeit: +/- 25% auf Gesamttotal / Preise in CHF inkl. 7.7 % MwSt\nMethodik: Berechnung mittels Geschossflächen und Flächenkennwerten als relative Bewertung unter den Projektvarianten.\nHinweise zu den Kosten und nicht enthaltenen Leistungen sind aufgeführt nach der Kostenzusammenstellung.\n\nV1 MS II V2 MS II V3 MS II\nmit Tiefgarage mit Tiefgarage ohne Tiefgarage\n\nRammpfählung\n\nm2 GF                   7'442 7'334 7'872\nm2 HNF                   5'750 5'438 5'491\n\nm2 GF beheizt                   3'042 2'672 3'160\nm3 GV                 32'365 32'689 40'705\n\nAnteil HNF > GF 77.3% 74.1% 69.8%\nGV/GF 4.35 4.46 5.17\n\nErstellungskosten / Geschossfläche BKP 2 CHF / m2 / GF                   2'767                   2'782                   2'617\nErstellungskosten / Hauptnutzfläche BKP 2 CHF / m2 HNF                   3'581                   3'751                   3'752\nErstellungskosten / Geschossfläche BKP 2 + 3 CHF / m2 / GF                   2'794                   2'809                   2'655\nErstellungskosten / Hauptnutzfläche BKP 2 + 3 CHF / m2 HNF                   3'616                   3'788                   3'806\nErstellungskosten / Geschossfläche BKP 1 - 5 CHF / m2 / GF                   3'369                   3'360                   3'308\nErstellungskosten / Hauptnutzfläche BKP 1 - 5 CHF / m2 HNF                   4'360                   4'531                   4'742\nErstellungskosten / Geschossfläche BKP 1 - 9 CHF / m2 / GF                   3'699                   3'690                   3'638\nErstellungskosten / Hauptnutzfläche BKP 1 - 9 CHF / m2 HNF                   4'788                   4'976                   5'216\n\nErstellungskosten / Gebäudevolumen BKP 2 CHF / m3 / GV                      636                      624                      506\nErstellungskosten / Gebäudevolumen BKP 2 + 3 CHF / m3 / GV                      642                      630                      513\nErstellungskosten / Gebäudevolumen BKP 1 - 5 CHF / m3 / GV                      775                      754                      640\nErstellungskosten / Gebäudevolumen BKP 1 - 9 CHF / m3 / GV                      851                      828                      704\nAusstattungskosten / Geschossfläche BKP 9 CHF / m2 / GF                         -                           -                           -\nAusstattungskosten / Hauptnutzfläche BKP 9 CHF / m2 HNF                         -                           -                           -\n\nBKP Position Hinweise V1 MS II V2 MS II V3 MS II\n\n0 Grundstück keine Kosten gerechnet - - -\n\n1 Vorbereitungsarbeiten % Anteil BKP 2/ Rückbauten/ Annahme f.Pfählung+Baugrubensicherung 2'340'000 2'170'000 3'140'000\n\n2 Gebäude Kennwerte 20'590'000 20'400'000 20'600'000\n\n3 Betriebseinrichtung Budgetannahme 200'000 200'000 300'000\n\n4 Umgebung Budgetannahme 1'090'000 1'070'000 1'100'000\n\n5 Nebenkosten % Anteil von BKP 1 - 4, 850'000 800'000 900'000\n\n6 Reserven ca. 10% von BKP 1 - 5 2'460'000 2'420'000 2'600'000\n\n9 Ausstattung Budgetannahme - - -\n\nZT - 27'530'000 27'060'000 28'640'000\n\nGesamttotal 1 - 9 CHF gerundet 27'600'000 27'100'000 28'700'000\n\nMiete Fremdflächen für Betrieb in Bauzeit (Annahme 2 Jahre) Budgetannahme 800'000 800'000 0\n2 Anzahl Jahre\n\nNur Miete Fremdflächen, ohne Umzugskosten und Anpassungsarbeiten.   Total m2 HNF = 2'300 738'400 738'400 0\nAnzahl PP = 47 56'400 56'400 0\n\nJahre Nutzung m2 HNF CHF / Jahr\n2 Büro 1'000 275 550'000 550'000\n2 Werkstatt 300 120 72'000 72'000\n2 Lager 1'000 30 60'000 60'000\n2 Parkplätze Büro   ungedeckt    Stk 37 600 44'400 44'400\n2 Parkpl. Werkstatt, Lager ungedeckt Stk 10 600 12'000 12'000\n\nGesamttotal 1 - 9 Inkl. Miete Fremdflächen Betrieb in Bauzeit CHF gerundet 28'400'000 27'900'000 28'700'000\n\nHinweise zu den Kosten und nicht enthaltenen Leistungen:\n\nAnnahme für die tragende Konstruktion: Ortbetonkonstruktion (Stützen-Platten-System, ohne Abfangdecken über den Hallen). Unbeheizte Lager- und Fahrzeughallen in Stahlbau.\n\nHinweise zu nicht enthaltenen Kosten:\n\nBKP 0 Grundstückkosten. (z.Bsp. Erschliessungen aller Art ausserhalb des Grundstücks, resp. Planungsperimeters)\nVer- oder Umlegung von Leitungen oder Infrastrukturanlagen aller Art\nRisiko Baugrund (Spezielle Massnahmen wegen Baugrund wie zum Beispiel Pfählungen oder Massnahmen wegen Grundwasser sind nur bei der Variante 3Wiese" als Budget angenommen.)\nSchadstoff- und Altlastensanierungen sowie Rückbauten im Gelände\nRückbau oder Sanierung Bestandesbauten / - Anlagen bei Ersatzneubau auf Alternativparzelle ("Wiese").\nUmgebungsarbeiten auf für den Betrieb nicht mehr erforderlichen Flächen ( nach Rückbau nur Kiesflächen gerechnet)\nBetriebliche Provisorien (Miet-, Umzugskosten und dgl.)\nVerfahrens- und Rekurskostenkosten sowie Entschädigungen\nBauherrenleistungen\nInstandhaltung / Instandsetzung Bestand vor, in oder nach Bauzeit.\nBetriebs- oder Mietzinsausfälle und Umzugskosten\nFinanzierungskosten\nSpezielle Anschlussgebühren oder Netznutzungsbeiträge\nHonorare für Spezialisten\nMehrkosten bei den Honoraren durch Einzelvergaben bei TO und Unterbrüche zwischen Etappierungen\nMehrkosten durch Einzelvergabe, Teilprojekte oder baulich nicht notwendige Etappierungen\nErsatzabgabegebühren  für Schutzraum, Parkplätze, oder dgl.\nPV und Solarthermische Anlagen sowie aktive Energiefassaden\nSpezielle Baustandards wie zum Beispiel Minergie P oder erhöhte Standards wie z.Bsp Glasabschlüsse, etc.\nKunst am Bau\nZutrittskontrollanlagen, Sicherheits- und Überwachungsanlagen aller Art\nFassadenreinigungsanlagen.\nBKP 9 Ausstattungen und Möblierung\nOptionen (z.Bsp. Erweiterung Parking)\n\nFolgende Kosten sind als prozentualer Anteil oder als Budgetpositionen enthalten:\nDie Honorarkosten sind auf die BKP Positionen verteilt und gelten als Budgetkosten\nBKP 1 Budget für Rückbau, Pfählungen, Sicherung Bestand und Baugrubensicherungen\nBKP 3 Budget für Betriebseinrichtungen, inkl. Hebe- und Krananlagen aller Art.\nBKP 4 Umgebung\nBKP 5 Nebenkosten, ohne Budget für Wettbewerb (Planerauswahlverfahren)\nBKP 6 Reserve für Unvorhergesehenes\nEbenfalls sind die Kosten für die Sanierung der bleibenden unbeheizten Lagerhalle Budgetkosten.\n\nEine abschliessende Aussage zu allen enthaltenen, resp. nicht enthaltenen Kosten ist in dieser Phase nicht möglich. Die Angaben sind in diesem Sinne nicht abschliessend:\n\nFlächen und Faktoren\n\nFlächenkennwerte\n\nAnnahmen für die Honorarberechnung: Es wurde von einer Gesamtplanung ausgegangen und entsprechend sind für die faktorbestimmenden Baukosten die\nGesamtkosten (=Total aller Teilobjekte / Etappen) eingesetzt worden. Stundenansätze = 130 CHF.\n\nDefinition der Etappierung:  Mit Etappierung  sind die Hauptetappen gemeint, welche für den Bauablauf angenommen wurden. Eine Etappierung mit Unterbruch der Bauarbeiten und\nProvisorien oder definitiver Fertigstellung bei den Anschlussbereichen (Fassaden, Umgebung, etc.) ist nicht gerechnet.\n\nVarianten\n\nBeilage 4, Anhang 7\n\n\n\n\n\n2133\n\n2125\n\n1872\n\n178\n\n161\n\n160\n159\n\n158\n\n157\n\n156\n\n92 90\n2822\n\n1681\n\n1113\n\n94\n\n91\n\n186\n\n185\n\n185\n\n33\n\n32\n\n22\n\n88\n\n21\n\n20\n\n39\n\n26\n\n31\n\n34\n\n35\n\n211\n\n37\n\n36\n\n41\n\n19\n\n46\n\n47\n\n38\n\n50\n\n73\n\n43\n\n212\n\n215\n214\n\n11\n\n159\n\n31\n33\n\n32\n28\n\n30\n\n26\n\n24\n\n10\n\n25\n\n7\n\n1\n\n2\n\n9\n\n5\n\n6\n\n3\n\n17\n\n3a\n\n24a\n\n19\n\nIG 2\n1'614 m2\nBZ max.8 \nGH & FH max18m\n(Gebäude-& Firsthöhe)\n\nm\nin 7.00\n\nm\nin 7.00\n\nmin 4.00\nmin 6.00 min. 3m\n\n161\n168WG70\n\n1'915 m2\nAZ max.0.7 (inkl. Bonus 0.77)\nGH max.10.5m (Gebäudehöhe)\nFH max.14.0m (Firsthöhe)\nGL max.50m\n\nOeBA\n4'500 m2\nGH max. 14m \n(Gebäudehöhe)\nLSV III\n\nm\nin 7.00 min. 9m\n\nG\new\n\nässerabstand\n\n §76 PBG\n / § 41a G\n\nSchV\n\nStrassenabstand\n\nStrassenabstand\n\nm\nin. 3m\n\nStrassenabstand\n\nm\nin.5.5m\n\nmax. 15m\n\nmax. 15m\n\nm\nax. 15m\n\nGrenzabstand\n\n1/3 der GH, mind. 4m\n\n(bei GH 18m -> 6m)\n\nGrenzabstand mind. 7.0m (WG70)\n\nWG70 mit 1/3 Mehrlängenzuschlag ab 39.5m\n\n(7.0m + max. 3.5m = 10.5m)\n\ni.F. Grenzabstand mind. = GH - 7.0m\n\n(max.GH 18m - 7.0m = 11.0m)\n\nm\nin 4.00\n\nGrenzabstand mind. 7m (WG70)\n\nWG70 mit 1/3 Mehrlängenzuschlag ab 39.5m\n\n(7.0m + max. 3.5m = 10.5m)\n\nGrenzabstand mind. 7m (WG70)\n\nWG70 mit 1/3 Mehrlängenzuschlag ab 39.5m\n\n(7.0m + max. 3.5m = 10.5m)\n\nGrenzabstand mind. 5.5m, min.1/2 GH\nMehrlängenzuschlag:\n1/2 ab 20m (max.GL 50m =>max.15 m)\nMehrhöhenzuschlag:\n1/2 ab 10m (max.GH 14m =>max.2 m)\nSumme Mehrlänge- und Mehrhöhenzuschlag: max. 8m\n\n15.00\n\n6.00 (bei GH 18m)\n\n6.00 (bei G\nH 18m\n\n)\n\n11.00 (bei G\nH\n\n 18m\n)\n\nBei Unterschreitung \n\nGewässerabstand von \n\n15.00m, mit Kanton \n\nabklären\n\n10.50\n10.50\n\nKreuzlingen\n\nStandortentwicklung TBK\nGrenzabstände\nrechtskräftiger Zonenplan\nSituation 1:500\n26.11.2019\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nB\neilage 4, A\n\nnhang 8\n\n\n\n2133\n\n2125\n\n1872\n\n178\n\n161\n\n160\n159\n\n158\n\n157\n\n156\n\n92 90\n2822\n\n1681\n\n1113\n\n94\n\n91\n\n186\n\n185\n\n185\n\n33\n\n32\n\n22\n\n88\n\n21\n\n20\n\n39\n\n26\n\n31\n\n34\n\n35\n\n211\n\n37\n\n36\n\n41\n\n19\n\n46\n\n47\n\n38\n\n50\n\n73\n\n43\n\n212\n\n215\n214\n\n11\n\n159\n\n31\n33\n\n32\n28\n\n30\n\n26\n\n24\n\n10\n\n25\n\n7\n\n1\n\n2\n\n9\n\n5\n\n6\n\n3\n\n17\n\n3a\n\n24a\n\n19\n\nAI\n3'529 m2\nBMZ min.6/max.8 \nFH max.18m (Fassadenhöhe)\ns. Fussnote 1 Art. 5 Masstabelle\n\n6.00\n\n7.00 min. 6m min. 3m\n\n161\n168\n\noeBA\n4'500 m2\nFH max. 17m (Fassadenhöhe)\ns. Fussnote 1 Art. 5 Masstabelle\n\n7.00\n\nmin. 9m\n\nG\new\n\nässerabstand\n\n §76 PBG\n / § 41a G\n\nSchV\n\nStrassenabstand\n\nStrassenabstand\n\nm\nin. 3m\n\nStrassenabstand\n\n8.00\n\nGrenzabstand\n\n6.00\n\nGrenzabstand\n\nWA105 WA105\n\nGrenzabstand gross \n\nder WA105 = 7.00m\n\nWA105\n\nKreuzlingen\n\nStandortentwicklung TBK\nGrenzabstände\nRevision Zonenplan 03.07.19\nSituation 1:500\n26.11.2019\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6589\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46712106\n\n46720284\n\n6584\n3.\n\n00\n\nIG 2 (AI)\n6'950m2\nBMZ max.8\nGH & Firsthöhe max. 18m\n\nWG50\n(WA 2)\n\nWG50\n(WA 2)\n\nWG50\n(WA 2)\n\nIG 2\n\nIG 2\n\nIG 2\n\nIG 2\n\nG\nre\n\nnz\nab\n\nst\nan\n\nd\n1/\n\n3 \nde\n\nr G\nH\n\n, m\nin\n\n. 4\nm\n\nGrenzabstand mind.5.5m\nWG50 mit 1/3 Mehrlängenzuschlag \n\n(5.5m + max. 3m = 8.5m)\ni.F. Grenzabstand mind. = GH - 5.50m\n\n(Bsp. max.GH 18m - 5.5m = 12.5m)\n3.00\n\n6.00 (bei GH 18m)\n\nmin.4.00\n\nStrassenabstand\n\nSt\nra\n\nss\nen\n\nab\nsta\n\nnd\n\nm\nin\n\n.5\n.5\n\n0\n12\n\n.5\n0 \n\n(b\nei\n\n G\nH\n\n 1\n8m\n\nKreuzlingen\n\nSituation 1:500\n26.11.2019\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nGrenzabstände PNr. 6584\nRechtskräftiger Zonenplan\n\n\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6589\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46712106\n\n46720284\n\n6584\n\n2372\n\n5997\n\n5007\n\n6392\n\n6589\n\n6026\n\n6632 66\n57\n\n6660\n\n0.031585\n\n237\n\n150\n\n389\n\n451\n\n45\n7\n\n532\n\n610\n\n1107\n\n1108\n\n8\n\n11\n\n11a\n\n46712106\n\n46720284\n\n6584\n\nStrassenabstand\n\nG\nre\n\nnz\nab\n\nst\nan\n\nd \ngr\n\nos\ns/\n\nkl\nei\n\nn\n\n6.003.\n00\n\nAI\n6'950 m2\n\nBMZ min.6 / max.8 \nFassadenhöhe max. 18m\n(s. Fussnote Art.5 Masstabelle)\n\nWA80\n\n3.00\n\nSt\nra\n\nss\nen\n\nab\nsta\n\nnd\n\n6.\n00\n\nWA80\n\nAI\n\nAI\n\nAI\n\nAI\n\nWA80\n\nGrenzabstand gross\nder WA80 = 6.00m\n\nKreuzlingen\n\nSituation 1:500\n26.11.2019\nF:\\daten\\M4\\41-041T\\CD_2015\\Vectorworks\\A3_v2015.vwx\n\nKanton Thurgau\n\nste\n\nStandortentwicklung TBK\nGrenzabstände PNr. 6584\nRevision Zonenplan 03.07.19\n\n\n\nStandortentwicklung TBK\n\nNutzwertanalyse zu den \n\nbetrachteten Standorten\n\nNationalstrasse 27\n\nCH-8280 Kreuzlingen\n\nTelefon +41 71 677 61 85\n\ntechn.betriebe@kreuzlingen.ch\n\nwww.tbkreuzlingen.ch\n\nBewertung \n\n(Mittelwert)\nNutzwert\n\nBewertung \n\n(Mittelwert)\nNutzwert\n\nSynergiepotential mit Werkhof BV 5.4 405 13.4 1005\n\nSynergien aktuell 75 1.4 105 3 225\n\nPotential für Konzentration Personal und personalbezogene \n\nInfrastruktur\n75 1.8 135 4.4 330\n\nPotential an Flexibilitäten betr. räumlicher Entwickungsmöglichkeiten 75 2.2 165 6 450\n\nLage allgemein 46.8 4055 48.2 4245\n\nVorhandene Landfläche 100 7.4 740 6.6 660\n\nüberbaubare Fläche (Netto-Fläche ohne Grenzabstände) 100 6 600 7 700\n\nFlexibilität der Nutzung und Anordnung der Bauten 100 3.6 360 6.8 680\n\nAdressbildung (Idendität des Standorts) 50 7.8 390 6 300\n\nNähe zu anderen städtischen Abteilungen 75 5.2 390 4.8 360\n\nverkehrstechnische Erschliessung für betriebliche Zwecke 100 5.8 580 6.4 640\n\nNaturgefahren 100 6.8 680 4.4 440\n\nSchutz vor Vandalismus, Diebstahl, Straftaten 75 4.2 315 6.2 465\n\n0 0\n\nBetriebliche Ramenbedingungen während Bauzeit 4.8 480 16 1600\n\nNormalbetrieb in der Bauzeit (Netzbetrieb) 100 2.2 220 7.8 780\n\nInterventionsflexibilität bei Störfall in der Bauzeit 100 2.6 260 8.2 820\n\nBetriebsabläufe im ordentlichen Netzbetrieb (nach Bau) 21.2 1815 37.2 3180\n\nAnlieferung mit LKW 75 3.8 285 8 600\n\nZufahrt Betriebsfahrzeuge 100 4.2 420 8 800\n\nLogistik 100 4.6 460 7.8 780\n\nArbeitsvorbereitung und Ausrüstung der Fahrzeuge 100 4.4 440 6.6 660\n\nKapazität für wachsenden Fahrzeugpark 50 4.2 210 6.8 340\n\nKundendienst 11.2 950 8.2 640\n\nOne Stop Shop Stadthaus 50 3.4 170 3.6 180\n\nErreichbarkeit für Kunden 100 7.8 780 4.6 460\n\nMitarbeitende 34.2 1710 26.2 1310\n\nErschliessungsqualität mit ÖV (Nähe, Frequenz) 50 7.8 390 4.6 230\n\nParkierungssituation 50 4.8 240 7 350\n\nVerpflegungssituation (Restaurants) 50 7.4 370 4 200\n\nEinkaufsmöglichkeiten 50 7.6 380 4.6 230\n\nAttraktivität Arbeitsort 50 6.6 330 6 300\n\nBauliche Möglichkeiten (baurechtliche Vorschriften) 23.8 1730 42.2 2965\n\nNutzbarzeit (Nutzungsziffer) 100 5.4 540 6.6 660\n\nEinbettung in Umgebung (bezüglich Zone) 75 4.4 330 7 525\n\nGestaltungsfreiheit 50 4.8 240 8 400\n\nBaumasse, Grenzabstände 75 3.8 285 6 450\n\nAussicht auf einvernehmliches Bewilligungsverfahren (keine \n\nprivatrechtlichen Einsprachen)\n50 2.8 140 6.6 330\n\nAutonomie (Unabhängigkeit von Nachbarn) 75 2.6 195 8 600\n\nStrategischer (Politik) Wert des Standorts 11.6 1045 11 955\n\nPotential für Ansiedlung Arbeitsplätze 100 7 700 5.2 520\n\nPotential Städtebau 75 4.6 345 5.8 435\n\nKosten 16.15 1615 10.45 1045\n\nKalkulierbarkeit 100 4.6 460 6.8 680\n\nDevestition 100 5.75 575 1.25 125\n\nEtapierbarkeit der notwendigen Investitionen 100 5.8 580 2.4 240\n\nSumme 175.15 13805 212.85 16945\n\nBewertung = Mittelwert aus Analyse von GL und DC\n\nGewichtung\n\nNationalstrasse Sonewise\n\nBewertung (Erfüllungsgrad)\nschlecht: 1 - 2\nmittel: 3 - 5\ngut 6 - 8\nsehr gut 9\n\n                  20200519 Zusammenzug als Anhang zu GE.xlsx Stand: 19.05.2020 Seite 1 / 1\n\nBeilage 5\n\n\n\n\n\n© Bundesamt für Landestopografie,Amt für Geoinformation TG\nmap.geo.tg.ch ist ein Portal zur Einsicht von geolokalisierten Informationen, Daten und Diensten, die von öffentlichen Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden\nHaftung: Für die inhaltliche Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit der veröffentlichten Informationen kann keine Gewährleistung übernommen werden. Quelle: Kantonale Verwaltung Thurgau, Copyright: Amt für Geoinformation\nKanton Thurgau, geoinformation.tg.ch/disclaimer\n\n60m40200\nMassstab 1: 2,000\n\nGedruckt am 27.10.2020 10:42\nhttps://map.geo.tg.ch/gsuU3HhnVl7\n\nAmt für Geoinformation\nThurGIS Viewer\n\nSituationsplan\n\nBeilage 6\n\n\n\nAmtliche Vermessung (alle Themen)\n\nPlan für das Grundbuch\n\nAmt für Geoinformation\nThurGIS Viewer - Legende\n\n\n\nStadtrat\n\nBotschaft an den Gemeinderat\n\na. Tauschvertrag Parzellen Nrn. 5175 und 5195 (Seetalstrasse, Eigentümer Filip\nMertz und Hannes Schwarz) mit Parzelle Nr. 6184 (Dammstrasse, Eigentüme-\nrin Stadt Kreuzlingen) und\n\nb. Kaufvertrag für den Verkauf der Parzelle Nr. 2764 (Sonnenwiesenstrasse) an\ndie Ifolor AG, Kreuzlingen, zum Preis von CHF 572‘100.–\n\nSehr geehrter Herr Präsident\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nDer Stadtrat beantragt Ihnen, den beiden Verträgen zuzustimmen. Der Tauschvertrag\n(Ziffer a.) der beiden fast gleich grossen Flächen an der Seetalstrasse und der Damm-\nstrasse (Beilage 1) ebnet den Weg für das kantonale Strassenprojekt für den Umbau\nder Seetalstrasse zwischen der Bleichestrasse und dem Ziilkreisel. Das Projekt umfasst\ndie Massnahmen der Bevorzugung des Busverkehrs sowie die vierte Etappe der Lärm-\nschutzwände an der Hafenstrasse – Seetalstrasse. Mit dem Kaufvertrag (Ziffer b.) wird\nein von der Stadt Kreuzlingen nicht mehr benötigter Landstreifen an die benachbarte\nIfolor AG verkauft und dient dem Kreuzlinger Unternehmen als Landreserve für deren\nzukünftige Entwicklung (Beilage 2).\n\n1 Ausgangslage\nDas Tiefbauamt des Kantons Thurgau plant zusammen mit der Stadt Kreuzlingen\nden Umbau der Seetalstrasse zwischen der Bleichestrasse und dem Ziilkreisel\n(Beilage 3). Gemäss dem Agglomerationsprogramm (2. Generation) ist zur Bus-\nbevorzugung vor dem Ziilkreisel eine separate Busspur geplant. Im Zuge dieser\nUmbaumassnahmen ist auch die Verlängerung des Trottoirs entlang der Reu-\ntistrasse bis zur Seetalstrasse vorgesehen. Seit der Planung für die Verlegung\ndes Regionalen Annahmezentrum (RAZ) an die Seefeldstrasse, wird dem Ausbau\ndes Trottoirs, insbesondere für die Schulwegsicherheit, eine noch grössere Be-\ndeutung beigemessen. Im Zuge der Umbaumassnahmen kann zudem die vierte\nund letzte Etappe der Lärmsanierung der Hafen- und Seetalstrasse erstellt wer-\nden. Damit der Umbau der Seetalstrasse realisiert werden kann, sind Landab-\ntretungen von den Parzellen Nrn. 5175 und 5195 (Eigentümer Filip Mertz und\nHannes Schwarz) notwendig (Beilage 4). Sowohl die Grundeigentümer als auch\n\nSperrfrist für alle Medien\nVeröffentlichung erst nach der Medienkon-\nferenz zur Gemeinderatssitzung\n\nBeilage 7\n\n\n\nSeite 2\n\ndie Stadt sind an einer einvernehmlichen Lösung interessiert. Deshalb sollen die\nbeiden betroffenen Parzellen der Herren Mertz und Schwarz mit der fast gleich\ngrossen städtischen Parzelle Nr. 6184 an der Dammstrasse abgetauscht werden.\nIm Rahmen dieser Verhandlungen wurde von Seiten der Vertreter der Ifolor AG\nder Wunsch geäussert, die Situation südöstlich des Firmenstandortes an der\nSonnenwiesenstrasse zu verbessern. Nachdem feststeht, dass das RAZ an die\nSeefeldstrasse verlegt wird, werden Flächen im Werkhofareal frei. Die Stadt\nKreuzlingen benötigt die Parzelle Nr. 2764 nicht mehr als Lagerfläche verschie-\ndener Materialien des Werkhofs oder für andere städtische Nutzungen. Der Ifo-\nlor AG dient diese Fläche als Landreserve für eine künftige Betriebserweiterung.\nFür den Bau einer Trafostation durch die Technischen Betriebe Kreuzlingen\n(TBK) bleibt eine Teilfläche der Parzelle in städtischem Besitz.\n\n2 Vertragswerke\nGrundsätzlich handelt es sich um zwei separate Geschäfte bzw. Botschaften. Die\nIfolor AG wünscht jedoch eine zeitgleiche Beratung.\n\n2.1 Tauschvertrag Parzellen Nrn. 5175 und 5195 (Seetalstrasse, Eigentümer Filip\nMertz und Hannes Schwarz) mit Parzelle Nr. 6184 (Dammstrasse, Eigentüme-\nrin Stadt Kreuzlingen) (Ziffer a.)\n\n2.1.1 Beschreibung Strassenprojekt\nMit dem Projekt der Umgestaltung Seetalstrasse wird der Abschnitt zwischen\nder Bleichestrasse und dem Ziilkreisel saniert und umgestaltet (Beilage 3). Im\nZufahrtsbereich des Ziilkreisels wird der Bus mittels einer Busspur bevorzugt.\nUm einen zusätzlichen Rückstau auf der Seetalstrasse zu verhindern, wird das\nLinksabbiegen in die Zelgstrasse zukünftig verboten. Im Gegenzug soll der Ein-\nlenker Reutistrasse mit beidseitigen Aufspurstrecken ausgebaut werden. Zur Er-\nhöhung der Sicherheit für die Fussgänger, insbesondere die Schulwegsicherheit,\nwird entlang der mehrbelasteten nördlichen Reutistrasse ein Trottoir entlang\ndes östlichen Strassenrandes erstellt. Mit den geplanten Schutzinseln stehen\nden Fussgängerinnen und Fussgängern zwei neue, sichere Querungsstellen an\nder Reuti- und an der Seetalstrasse zur Verfügung. Die Radfahrerinnen und Rad-\nfahrer werden auf der Fahrbahn mit einem Radstreifen geführt. Im Bereich der\nBusspur teilen sie sich die gemeinsame Spur mit dem Bus.\n\n\n\nSeite 3\n\nFür die Anordnung der Aufspurstrecken, der Fussgängerschutzinseln sowie der\nTrottoirverlängerung entlang der Reutistrasse werden von den Parzellen Nrn.\n5175 und 5195 insgesamt 431 m2 Land benötigt (Beilage 4).\n\nDa die Stadt Kreuzlingen ein hohes Interesse am Umbau der Seetalstrasse hat\nund sowohl die Grundeigentümer als auch die Stadt an einer einvernehmlichen\nLösung interessiert sind, sollen die zwei betroffenen Parzellen mit der fast gleich\ngrossen städtischen Parzelle Nr. 6184 an der Dammstrasse abgetauscht werden.\n\n2.1.2 Beschreibung Parzellen\nDie drei Parzellen an der Seetalstrasse und an der Dammstrasse befinden sich\nin der Industrie- und Gewerbezone 1, sind unbebaut und gelten als erschlossen.\nDie städtische Parzelle Nr. 6184 ist mit 3‘599 m2 gegenüber den Parzellen Nrn.\n5175 und 5195 mit total 3‘581 m2 um 18 m2 unbedeutend grösser (Beilagen 5\nund 6). Die Tauschobjekte werden somit als gleichwertig bezeichnet, womit\nkeine Partei ein Tauschaufgeld zu bezahlen hat.\n\n2.1.3 Tauschvertrag\nBeim Tauschvertrag (Beilage 7) handelt es sich um einen Standard-Tauschver-\ntrag. Einige Bemerkungen zu wesentlichen Vertragsbestandteilen:\n\nDienstbarkeiten und Grundlasten, Seite 2: Das lebenslängliche Nutznies-\nsungsrecht wird beim Grundbucheintrag des Tauschvertrages gelöscht.\nEntschädigung, Seite 4: Die Tauschobjekte werden als gleichwertig bezeich-\nnet, keine Partei hat ein Tauschaufgeld zu bezahlen.\nGrundstückgewinnsteuer, Seite 5: Die Grundstückgewinnsteuer für die Par-\nzellen Nrn. 5175 und 5195 gehen zulasten der heutigen Eigentümer Filip\nMertz und Hannes Schwarz.\n\n2.2 Kaufvertrag für den Verkauf der Parzelle Nr. 2764 (Sonnenwiesenstrasse) an\ndie Ifolor AG, Kreuzlingen, zum Preis von CHF 572‘100.– (Ziffer b.)\n\n2.2.1 Beschreibung Parzelle\nUrsprünglich war die Parzelle Nr. 2764 für eine mögliche Bahnunterführung ab\ndem Paulikreisel vorgesehen. Detaillierte Abklärungen haben ergeben, dass\nentweder das Gefälle zu steil oder die Durchfahrtshöhe zu gering gewesen wä-\nren. Durch die Erschliessung des Neubaus der „Tour de Suisse“ ab dem Paulikrei-\n\n\n\nSeite 4\n\nsel wurde eine neue Option für eine zukünftige Unterführung in der Verlänge-\nrung der Erschliessung geschaffen, sodass die Parzelle Nr. 2764 lediglich noch\nals Lagerplatz für den Werkhof genutzt wird (Beilage 8). Nachdem nun feststeht,\ndass das RAZ an die Seefeldstrasse verlegt wird, werden Flächen im Werk-\nhofareal für dieses gelagerte Material frei. Die Stadt Kreuzlingen braucht die\nParzelle Nr. 2764 nun nicht mehr als Lagerfläche für den städtischen Betrieb.\nDie Parzelle kann somit als Landreserve für Betriebserweiterungen an die Ifolor\nAG verkauft werden.\n\n2.2.2 Landbereinigung und Grenzänderungen\nDie Parzellenaufteilung erfolgt gemäss Mutationsplan (Beilage 9). Es erfolgt eine\nBereinigung entlang der Sonnenwiesenstrasse (273 m2 und 57 m2) und eine Zu-\nteilung von 1‘577 m2 zugunsten der Parzelle Nr. 2134 der Ifolor AG. Die Parzelle\nNr. 2764 mit einer Restfläche von 381 m2 verbleibt bei der Stadt Kreuzlingen.\nAuf dieser Parzelle werden die TBK bis spätestens 31. Dezember 2022 eine Tra-\nfostation erstellen und die alte Trafostation im Transco-Gebäude (Parzelle Nr.\n2254) ausser Betrieb setzen. Grundlage für den Verkaufspreis bildet das Ver-\nkehrswertgutachten vom 18. Januar 2018 (Beilage 10). Der ausgehandelte Ver-\nkaufspreis beträgt CHF 300.–/m2. Der Landpreis ist angemessen, da die Parzelle\nalleine kaum überbaubar ist. Beim der Stadt verbleibenden Grundstück Nr. 2764\n(Trafostation TBK) besteht ein Grunddienstbarkeitsvertrag für die Übertragung\nder Ausnützung zugunsten der Parzelle Nr. 2134 der Ifolor AG. Die Ifolor AG be-\nzahlt einmalig CHF 150.–/m2 Bodenfläche bzw. CHF 57‘150.– (Beilage 11).\n\n2.2.3 Kaufvertrag\nBeim Kaufvertrag (Beilage 12) handelt es sich grundsätzlich um einen Standard-\nKaufvertrag. Einige Bemerkungen zu den obligationenrechtlichen Vereinbarun-\ngen auf Seite 8:\n\nDie veräussernde Fläche wird heute durch den Werkhof als Materiallager-\nplatz genutzt. Bis zum 31. Dezember 2020 kann die Fläche weiterhin kosten-\nlos genutzt werden. Anschliessend erfolgt eine Lagerung im Bereich der heu-\ntigen RAZ-Anlage.\nBis zum 31. Dezember 2022 wird durch die TBK auf der dafür ausgeschiede-\nnen Parzelle Nr. 2764 eine neue Trafostation erstellt. Die entsprechenden Be-\nträge sind im Budget der TBK bereits vorgesehen. Die bisherige und veraltete\nTrafostation im ehemaligen Transco-Gebäude (Parzelle Nr. 2254) wird durch\ndie TBK ausser Betrieb genommen.\n\n\n\nSeite 5\n\nNach der Räumung des Materiallagerplatzes wird die Ifolor AG bis zu einem\nallfälligen Erweiterungsprojekt einen Parkplatz erstellen. Die Stadt Kreuzlin-\ngen wird wiederum ein Parkierrecht für die kostenlose Nutzung ausserhalb\nder Betriebszeiten erhalten. Es wird ein Grunddienstbarkeitsvertrag abge-\nschlossen.\n\n3 Zusammenfassung\nMit dem Tauschvertrag werden zwei fast gleich grosse und wertmässig ver-\ngleichbare Flächen abgetauscht. Damit wird der Weg für die baldige Realisie-\nrung der Strassenprojekte an der Seetalstrasse und an der Reutistrasse geebnet.\nMit dem Kaufvertrag kann die Situation rund um den Unternehmenshauptsitz\nder Ifolor AG bereinigt und arrondiert werden. Zudem erhält das Kreuzlinger\nUnternehmen die langfristige Möglichkeit, ihren Betrieb am heutigen Standort\nzu erweitern.\n\nSehr geehrter Herr Präsident\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nDer Stadtrat beantragt Ihnen,\n\ndem Tauschvertrag Parzellen Nrn. 5175 und 5195 (Seetalstrasse, Eigentümer Filip\nMertz und Hannes Schwarz) mit Parzelle Nr. 6184 (Dammstrasse, Eigentümerin Stadt\nKreuzlingen) (Ziffer a.) und\ndem Kaufvertrag für den Verkauf der Parzelle Nr. 2764 (Sonnenwiesenstrasse) an die\nIfolor AG, Kreuzlingen, zum Preis von CHF 572‘100.– (Ziffer b.)\n\nzuzustimmen.\n\n\n\nSeite 6\n\nKreuzlingen, 11. Dezember 2018\n\nStadtrat Kreuzlingen\n\nThomas Niederberger, Stadtpräsident\n\nMichael Stahl, Stadtschreiber\n\nBeilagen\n1. Situationsplan Parzellen Tauschvertrag\n2. Situationsplan Parzellen Kaufvertrag\n3. Situationsplan Umbau Seetalstrasse\n4. Situationsplan Umbau Seetalstrasse, Ausschnitt Parz. Nrn. 5175 und 5195\n5. Ermittlung Landwert Parz. Nrn. 5175 und 5195, Seetalstrasse\n6. Ermittlung Landwert Parz. Nr. 6184, Dammstrasse\n7. Definitiver Tauschvertrag\n8. Foto Parzelle Nr. 2764\n9. Mutationsplan\n10. Ermittlung Landwert Parz. Nr. 2764, Sonnenwiesenstrasse\n11. Definitiver Grunddienstbarkeitsvertrag Ausnützungsübertragung\n12. Definitiver Kaufvertrag\n\n\n\nBU\n-S\n\nitz\nun\n\ng \nvo\n\nm\n 1\n\n1.\n/1\n\n8.\n A\n\nug\nus\n\nt 2\n02\n\n0\n\nIn\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn \n\nPr\noj\n\nek\nte\n\n D\nep\n\n. G\nes\n\nel\nls\n\nch\naf\n\nt i\nm\n\n B\nud\n\nge\nt 2\n\n02\n1\n\nIn\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn \n\nU\nm\n\nw\nel\n\nt-\nPr\n\noj\nek\n\nte\n im\n\n B\nud\n\nge\nt 2\n\n02\n1\n\nIn\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn \n\nTi\nef\n\nba\nu-\n\nPr\noj\n\nek\nte\n\n im\n B\n\nud\nge\n\nt 2\n02\n\n1\nIn\n\nfo\nrm\n\nat\nio\n\nn \nSo\n\nnd\ner\n\nnu\ntz\n\nun\ngs\n\npl\nan\n\nun\ng \n\nim\n B\n\nud\nge\n\nt 2\n02\n\n1\n\nTe\nila\n\nus\nzu\n\ng\nN\n\neu\nor\n\nga\nni\n\nsa\ntio\n\nn \nW\n\ner\nkh\n\nof\n B\n\nV\nSe\n\nite\nn:\n\n 1\n, 2\n\n, 1\n9 \n\n- 2\n7\n\nBeilage 8\n\n\n\nPr\noj\n\nek\ntü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\n In\nve\n\nst\niti\n\non\nen\n\nSe\nite\n\n 2\n11\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\n1.\nH\n\nau\npt\n\nst\nra\n\nss\ne \n\n88\n/9\n\n0\n2.\n\nSt\nad\n\nth\nau\n\ns H\nau\n\npt\nst\n\nra\nss\n\ne \n62\n\n3.\nVe\n\nre\nin\n\nsl\nok\n\nal\n K\n\nyn\nol\n\nog\nen\n\n4.\nG\n\nar\nde\n\nro\nbe\n\nng\neb\n\näu\nde\n\n K\nle\n\nin\nVe\n\nne\ndi\n\ng\n5.\n\nN\nat\n\nur\nra\n\nse\nns\n\npi\nel\n\nfe\nld\n\n D\nöb\n\nel\ni\n\n6.\nH\n\nau\npt\n\nsp\nie\n\nlfe\nld\n\n D\nöb\n\nel\ni\n\n7.\nSt\n\neg\n im\n\n H\nör\n\nnl\ni\n\n8.\nBo\n\nde\nns\n\nee\n-A\n\nre\nna\n\nIn\nfr\n\nas\ntr\n\nuk\ntu\n\nr\n9.\n\nBe\nw\n\neg\nun\n\ngs\npa\n\nrk\n T\n\nKB\n10\n\n.\nW\n\ner\nkh\n\nof\n11\n\n.\nH\n\naf\nen\n\nm\nei\n\nst\ner\n\nge\nbä\n\nud\ne\n\nPretali Beat\nHervorheben\n\n\n\n10\n. W\n\ner\nkh\n\nof\n, S\n\nan\nie\n\nru\nng\n\n u\nnd\n\n U\nm\n\nnu\ntz\n\nun\ng \n\nRA\nZ\n\nSe\nite\n\n 1\n9\n\n11\n.0\n\n8.\n20\n\n20\n\n20\n21 Ei\n\nnb\nau\n\n S\nol\n\nea\nuf\n\nbe\nre\n\nitu\nng\n\nsa\nnl\n\nag\ne\n\nU\nm\n\nnu\ntz\n\nun\ng \n\nRA\nZ \n\nin\nFa\n\nhr\nze\n\nug\nha\n\nlle\n\n20\n22 Da\n\nch\nsa\n\nni\ner\n\nun\ng \n\nun\nd \n\nVo\nrb\n\ner\nei\n\ntu\nng\n\nAu\nfb\n\nau\n P\n\nho\nto\n\nvo\nlta\n\nik\nan\n\nla\nge\n\n d\nur\n\nch\nTB\n\nK\nAn\n\npa\nss\n\nun\ng \n\nde\nr E\n\nin\nric\n\nht\nun\n\nge\nn \n\nan\ndi\n\ne \nne\n\nue\nn \n\nBe\ntr\n\nie\nbs\n\nab\nlä\n\nuf\ne\n\n\n\n10\n. N\n\neu\nor\n\nga\nni\n\nsa\ntio\n\nn \nW\n\ner\nkh\n\nof\n\nSe\nite\n\n20\n11\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\nFa\nkt\n\nen\n:\n\nDi\ne \n\nAn\nza\n\nhl\n d\n\ner\n F\n\nah\nrz\n\neu\nge\n\n e\nrla\n\nub\nt i\n\nn \nKo\n\nm\nbi\n\nna\ntio\n\nn \nm\n\nit \nM\n\nat\ner\n\nia\nlla\n\nge\nr k\n\nei\nne\n\n s\nin\n\nnv\nol\n\nle\n u\n\nnd\nlo\n\ngi\nst\n\nisc\nh \n\nve\nrn\n\nün\nft\n\nig\ne \n\nLa\nge\n\nrh\nal\n\ntu\nng\n\n in\n d\n\nen\n b\n\nes\nte\n\nhe\nnd\n\nen\n H\n\nal\nle\n\nn.\n\nAl\nle\n\n V\ner\n\nbr\nau\n\nch\nsm\n\nat\ner\n\nia\nlie\n\nn \nso\n\nlle\nn \n\neb\nen\n\ner\ndi\n\ng \nzu\n\ngä\nng\n\nlic\nh \n\nse\nin\n\n.\n\nEi\nne\n\n T\nre\n\nnn\nun\n\ng \nvo\n\nn \nVe\n\nrb\nra\n\nuc\nhs\n\nm\nat\n\ner\nia\n\nl u\nnd\n\n F\nah\n\nrz\neu\n\nge\n in\n\ncl\n. Z\n\nub\neh\n\nör\n is\n\nt n\not\n\nw\nen\n\ndi\ng \n\nun\nd\n\nda\nnk\n\n d\ner\n\n R\nAZ\n\n –\nH\n\nal\nle\n\n a\nuc\n\nh \nm\n\nög\nlic\n\nh.\n\nDa\ns A\n\nus\nse\n\nnl\nag\n\ner\n ru\n\nnd\n u\n\nm\n d\n\nen\n W\n\ner\nkh\n\nof\n k\n\nan\nn \n\nm\nit \n\nde\nr K\n\nap\naz\n\nitä\nt d\n\nes\n R\n\nAZ\n-A\n\nre\nal\n\ns o\npt\n\nim\nie\n\nrt\nw\n\ner\nde\n\nn.\n D\n\nur\nch\n\n d\nen\n\n W\neg\n\nfa\nll \n\nde\ns L\n\nag\ner\n\ns b\nei\n\nm\n If\n\nol\nor\n\n (1\n'6\n\n00\nm\n\n2 )\n k\n\nan\nn \n\nnu\nr s\n\no \nei\n\nne\nst\n\nru\nkt\n\nur\nie\n\nrt\ne \n\nLa\nge\n\nrh\nal\n\ntu\nng\n\n e\nrm\n\nög\nlic\n\nht\n w\n\ner\nde\n\nn.\n\nDi\ne \n\nVe\nrb\n\nes\nse\n\nru\nng\n\n d\ner\n\n A\nbl\n\näu\nfe\n\n e\nrg\n\nib\nt e\n\nin\ne \n\nhö\nhe\n\nre\n E\n\nffi\nzi\n\nen\nz,\n\n d\nie\n\n n\nöt\n\nig\n is\n\nt, \nw\n\nei\nl d\n\ner\nW\n\ner\nkh\n\nof\n z\n\nus\nät\n\nzl\nic\n\nhe\n L\n\nei\nst\n\nun\nge\n\nn \ner\n\nbr\nin\n\ngt\n (S\n\nup\npo\n\nrt\n a\n\nlle\nr A\n\nbt\nei\n\nlu\nng\n\nen\n im\n\n B\ner\n\nei\nch\n\nIn\nfr\n\nas\ntr\n\nuk\ntu\n\nr u\nnd\n\n D\nie\n\nns\ntle\n\nist\nun\n\ng \n–\n\nvo\nm\n\n A\nus\n\nba\nu \n\nBi\nke\n\ntr\nai\n\nlb\nis \n\nzu\nm\n\n Z\nüg\n\nel\nn \n\nvo\nn \n\nM\nöb\n\nel\nn)\n\n.\n\n\n\n10\n. N\n\neu\nor\n\nga\nni\n\nsa\ntio\n\nn \nW\n\ner\nkh\n\nof\n\nSe\nite\n\n21\n11\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\nG\nru\n\nnd\nris\n\ns H\nal\n\nle\n E\n\nG\n N\n\nut\nzu\n\nng\n b\n\nis \n20\n\n21\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n b\nei\n\n N\neu\n\nor\nga\n\nni\nsa\n\ntio\nn\n\nFarbenlager\noffen\n\n\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n b\nei\n\n N\neu\n\nor\nga\n\nni\nsa\n\ntio\nn:\n\nIn\nte\n\ngr\nat\n\nio\nn \n\nLa\nge\n\nr i\nm\n\n B\nes\n\nta\nnd\n\n (R\nAZ\n\n B\ner\n\nei\nch\n\n)\n\n10\n. N\n\neu\nor\n\nga\nni\n\nsa\ntio\n\nn \nW\n\ner\nkh\n\nof\n\nSe\nite\n\n22\n11\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\nAu\nss\n\nen\nla\n\nge\nrf\n\nlä\nch\n\ne \n1'\n\n60\n0m\n\n2\nbe\n\ni I\nfo\n\nlo\nr N\n\nut\nzu\n\nng\n b\n\nis \n20\n\n21\n\n\n\n10\n. N\n\neu\nor\n\nga\nni\n\nsa\ntio\n\nn \nW\n\ner\nkh\n\nof\n -\n\nÜ\nbe\n\nrs\nic\n\nht\n N\n\nut\nzu\n\nng\n a\n\nb \n20\n\n21\n\nSe\nite\n\n23\n11\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\nSt\nad\n\ntg\när\n\ntn\ner\n\nei\n E\n\nG\nPe\n\nrs\non\n\nal\nin\n\nfr\nas\n\ntr\nuk\n\ntu\nr\n\nFa\nhr\n\nze\nug\n\ne \nZu\n\nsa\ntz\n\nge\nrä\n\nte\n\nSt\nad\n\ntg\när\n\ntn\ner\n\nei\n O\n\nG\nLe\n\nitu\nng\n\nsb\nür\n\no/\nBe\n\nsp\nre\n\nch\nun\n\ngs\n-\n\nzi\nm\n\nm\ner\n\nZu\nsa\n\ntz\nm\n\nat\ner\n\nia\nl, \n\nla\nng\n\nfr\nist\n\nig\nes\n\nLa\nge\n\nr, \nke\n\nin\ne \n\nU\nm\n\nsc\nhl\n\nag\nw\n\nar\ne\n\nH\nal\n\nle\n R\n\nAZ\nFa\n\nhr\nze\n\nug\nei\n\nns\nte\n\nllh\nal\n\nle\n in\n\ncl\n.\n\nZu\nsa\n\ntz\nge\n\nrä\nte\n\nFö\nrd\n\ner\nbä\n\nnd\ner\n\nFa\nrb\n\nen\nla\n\nge\nr u\n\nnd\n C\n\nhe\nm\n\nie\nla\n\nge\nr\n\nU\nG\n\nAu\nss\n\nen\nla\n\nge\nrf\n\nlä\nch\n\ne \n(1\n\n)\nZu\n\nsa\ntz\n\nm\nat\n\ner\nia\n\nl W\ner\n\nkh\nof\n\n,\nLa\n\nge\nr E\n\nrs\nat\n\nzm\nat\n\ner\nia\n\nl\nPu\n\nm\npw\n\ner\nke\n\n n\nur\n\n la\nng\n\n-\nfr\n\nist\nig\n\nes\nLa\n\nge\nr, \n\nke\nin\n\ne\nU\n\nm\nsc\n\nhl\nag\n\nw\nar\n\ne\n\nM\nat\n\ner\nia\n\nl A\nus\n\nse\nnl\n\nag\ner\n\nflä\nch\n\nen\n R\n\nAZ\n(z\n\n.T.\n g\n\ned\nec\n\nkt\n80\n\n0m\n2 ) Sc\n\nhw\ner\n\nla\nst\n\nre\nga\n\nle\nn \n\nzu\nr K\n\nom\npe\n\nns\nat\n\nio\nn\n\nDü\nng\n\ner\n u\n\nnd\n E\n\nrd\nen\n\nla\nge\n\nr G\när\n\ntn\ner\n\nei\nW\n\nin\nte\n\nrla\nge\n\nr B\nlu\n\nm\nen\n\ntü\nrm\n\ne \nun\n\nd \ndi\n\nve\nrs\n\nes\n\nEG\n –\n\nLa\nge\n\nrh\nal\n\nle\nVe\n\nrb\nra\n\nuc\nhs\n\nm\nat\n\ner\nia\n\nl\nVe\n\nrk\neh\n\nrs\nsc\n\nhi\nld\n\ner\nEl\n\nek\ntr\n\nof\nah\n\nrz\neu\n\nge\n m\n\nit\nLa\n\nde\nst\n\nat\nio\n\nn\nW\n\ner\nks\n\nta\ntt\n\n F\nah\n\nrz\neu\n\nge\nW\n\ner\nks\n\nta\ntt\n\n M\net\n\nal\nl u\n\nnd\n H\n\nol\nz\n\nEr\nsa\n\ntz\nte\n\nill\nag\n\ner\nW\n\nas\nch\n\nka\nbi\n\nne\n\nO\nG\n\n –\nLa\n\nge\nrh\n\nal\nle\n\nM\nar\n\nkt\nst\n\nän\nde\n\nFa\nhn\n\nen\nM\n\nöb\nel\n\nZe\nlte\n\nW\ner\n\nbe\n-u\n\nnd\n In\n\nfo\nm\n\nat\ner\n\nia\nl\n\nEr\nsa\n\ntz\nte\n\nile\n (l\n\nan\ngf\n\nris\ntig\n\n)\n\nAu\nss\n\nen\nbe\n\nre\nic\n\nh \nH\n\nal\nle\n\n B\nes\n\nta\nnd\n\nAb\nsp\n\ner\nrg\n\nitt\ner\n\n g\nro\n\nss\nFa\n\nhn\nen\n\nm\nas\n\nte\nn\n\nAb\nfa\n\nllm\nul\n\nde\n, C\n\non\nta\n\nin\ner\n\nRe\nse\n\nrv\ne\n\nCo\nnt\n\nai\nne\n\nr a\nus\n\nse\nn\n\nBe\ntr\n\nie\nbs\n\nst\nof\n\nfe\n, g\n\nes\nic\n\nhe\nrt\n\nes\nLa\n\nge\nr\n\n1\n\n\n\n10\n. W\n\ner\nkh\n\nof\n, S\n\nol\nea\n\nuf\nbe\n\nre\nite\n\nr\n\nSe\nite\n\n 2\n4\n\n07\n.0\n\n9.\n20\n\n20\n\nZi\nel\n\n:\nVe\n\nrm\neh\n\nrt\ner\n\nEi\nns\n\nat\nz\n\nvo\nn\n\nSo\nle\n\nim\nW\n\nin\nte\n\nrd\nie\n\nns\nt,\n\ner\nhe\n\nbl\nic\n\nhe\nRe\n\ndu\nkt\n\nio\nn\n\nde\ns\n\nSt\nre\n\nus\nal\n\nzv\ner\n\nbr\nau\n\nch\ns,\n\nVe\nrf\n\nüg\nba\n\nrk\nei\n\ntd\ner\n\nSo\nle\n\nsic\nhe\n\nrs\nte\n\nlle\nn.\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n:E\nin\n\nba\nu\n\nei\nne\n\nrS\nol\n\nea\nuf\n\nbe\nre\n\nitu\nng\n\nsa\nnl\n\nag\ne\n\nim\nhe\n\nut\nig\n\nen\nBe\n\nre\nic\n\nh\nde\n\ns\nSo\n\nle\nbe\n\nhä\nlte\n\nrs\n(w\n\nird\nw\n\nei\nte\n\nrv\ner\n\nw\nen\n\nde\nt)\n\nin\ncl\n\n.\nde\n\nn\nno\n\ntw\nen\n\ndi\nge\n\nn\nba\n\nul\nic\n\nhe\nn\n\nAn\npa\n\nss\nun\n\nge\nn\n\n(F\nun\n\nda\ntio\n\nn,\nVe\n\nrs\nor\n\ngu\nng\n\nus\nw\n\n.)\n\nKo\nst\n\nen\n:C\n\nH\nF\n\n15\n0'\n\n00\n0.\n\n-\n\n\n\n10\n. G\n\nep\nrü\n\nft\ne \n\nSy\nne\n\nrg\nie\n\nn \nTB\n\nK \n-W\n\ner\nkh\n\nof\n\nG\nem\n\nei\nns\n\nam\ne \n\nN\nut\n\nzu\nng\n\nsp\not\n\nen\ntia\n\nl\n\nJA\n\nNEIN\n\nBe\ngr\n\nün\ndu\n\nng\n\nFa\nhr\n\nze\nug\n\nei\nns\n\nte\nllh\n\nal\nle\n\nX\nDe\n\nr F\nlä\n\nch\nen\n\nbe\nda\n\nrf\n a\n\nuf\ngr\n\nun\nd \n\nde\nr N\n\neu\nor\n\nga\nni\n\nsa\ntio\n\nn \nde\n\ns\nW\n\ner\nkh\n\nof\nes\n\n is\nt h\n\noc\nh,\n\n w\nen\n\nn \nkö\n\nnn\nte\n\nn \nnu\n\nr \nEi\n\nnz\nel\n\nfa\nhr\n\nze\nug\n\ne \nde\n\nr\nTB\n\nK \nin\n\nte\ngr\n\nie\nrt\n\n w\ner\n\nde\nn \n\n(z\n.B\n\n. m\nob\n\nile\n N\n\not\nst\n\nro\nm\n\nan\nla\n\nge\n)\n\nW\ner\n\nks\nta\n\ntt\n F\n\nah\nrz\n\neu\nge\n\n B\nes\n\nta\nnd\n\nX\nTB\n\nK \nve\n\nrf\nüg\n\nt n\nur\n\n ü\nbe\n\nr P\nW\n\n,L\nie\n\nfe\nr-\n\nun\nd \n\nLa\nst\n\nw\nag\n\nen\n d\n\nie\n n\n\nic\nht\n\n in\nde\n\nr W\ner\n\nks\nta\n\ntt\n b\n\nea\nrb\n\nei\nte\n\nt \nw\n\ner\nde\n\nn \nkö\n\nnn\nen\n\n (R\nas\n\nen\nm\n\näh\ner\n\n,\nTr\n\nak\nto\n\nre\nn,\n\n K\nom\n\nm\nun\n\nal\nfa\n\nhr\nze\n\nug\ne \n\nus\nw\n\n.).\n A\n\nnd\ner\n\ne \nBe\n\ntr\nie\n\nbs\nm\n\nitt\nel\n\nw\nie\n\n K\nrä\n\nne\n, K\n\nab\nel\n\nzu\ngm\n\nas\nch\n\nin\ne \n\nod\ner\n\n m\nob\n\nile\n N\n\not\nst\n\nro\nm\n\nan\nla\n\nge\nm\n\nüs\nse\n\nn \ndu\n\nrc\nh \n\nsp\nez\n\nia\nlis\n\nie\nrt\n\ne \nun\n\nd \nda\n\nfü\nr \n\nze\nrt\n\nifi\nzi\n\ner\nte\n\n F\nirm\n\nen\nge\n\nw\nar\n\nte\nt w\n\ner\nde\n\nn.\n\nW\ner\n\nks\nta\n\ntt\n M\n\net\nal\n\nl\nX\n\nDi\ne \n\nhe\nut\n\nig\ne \n\nW\ner\n\nks\nta\n\ntt\nde\n\nr T\nBK\n\n w\nird\n\n n\nur\n\n n\noc\n\nh \nsp\n\nor\nad\n\nis\nch\n\nge\nnu\n\ntz\nt \n\nun\nd \n\nist\n im\n\n K\non\n\nze\npt\n\n d\nes\n\n n\neu\n\nen\n T\n\nBK\n-W\n\ner\nkh\n\nof\nes\n\n n\nic\n\nht\nm\n\neh\nr v\n\nor\nge\n\nse\nhe\n\nn.\n D\n\nie\nse\n\n A\nrb\n\nei\nte\n\nn \nw\n\ner\nde\n\nn \nan\n\n d\nas\n\n ö\nrt\n\nlic\nhe\n\nG\new\n\ner\nbe\n\n a\nus\n\nge\nla\n\nge\nrt\n\n b\nzw\n\n. k\nan\n\nn \ndu\n\nrc\nh \n\nW\ner\n\nkh\nof\n\n e\nrf\n\nol\nge\n\nn.\nAl\n\nte\nrn\n\nat\niv\n\n w\när\n\ne \nal\n\nle\nnf\n\nal\nls \n\nei\nne\n\n M\nitb\n\nen\nut\n\nzu\nng\n\n d\nur\n\nch\n d\n\nie\n T\n\nBK\nde\n\nnk\nba\n\nr.\n\nSe\nite\n\n25\n18\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\nAb\nsp\n\nra\nch\n\ne \n20\n\n20\n S\n\nta\nni\n\nm\nir \n\nSi\nm\n\nik\nic\n\n m\nit \n\nM\nau\n\nriz\nio\n\n D\nita\n\nra\nnt\n\no \nun\n\nd \nBe\n\nat\n P\n\nre\nta\n\nli\n\n\n\n10\n. G\n\nep\nrü\n\nft\ne \n\nSy\nne\n\nrg\nie\n\nn \nTB\n\nK \n-W\n\ner\nkh\n\nof\n\nG\nem\n\nei\nns\n\nam\ne \n\nN\nut\n\nzu\nng\n\nsp\not\n\nen\ntia\n\nl\n\nJA\n\nNEIN\n\nBe\ngr\n\nün\ndu\n\nng\n\nW\ner\n\nks\nta\n\ntt\n H\n\nol\nz\n\nX\nKe\n\nin\n B\n\ned\nar\n\nfb\nei\n\n d\ner\n\n T\nBK\n\nLa\nge\n\nrf\nlä\n\nch\ne \n\nau\nss\n\nen\n(X\n\n)\nDu\n\nrc\nh \n\nÜ\nbe\n\nrn\nah\n\nm\ne\n\nde\ns \n\nM\nat\n\ner\nia\n\nls \nau\n\ns \nde\n\nr I\nfo\n\nlo\nrA\n\nus\nse\n\nnf\nlä\n\nch\ne\n\n(1\n'6\n\n00\nm\n\n2)\n w\n\nird\n d\n\nas\n A\n\nus\nse\n\nnl\nag\n\ner\n (8\n\n00\nm\n\n2)\n v\n\nol\nlu\n\nm\nfä\n\nng\nlic\n\nh \nvo\n\nm\nW\n\ner\nkh\n\nof\n b\n\nel\neg\n\nt, \nau\n\nch\n d\n\nie\n T\n\nBK\n w\n\när\ne \n\nau\nf e\n\nbe\nne\n\nrd\nig\n\ne\nLa\n\nge\nrf\n\nlä\nch\n\ne \nan\n\nge\nw\n\nie\nse\n\nn \n(S\n\nyn\ner\n\ngi\nen\n\n b\nei\n\n B\net\n\non\n-\n\nAb\nsp\n\ner\nre\n\nle\nm\n\nen\nte\n\nn)\n.\n\nIn\nte\n\ngr\nat\n\nio\nn\n\nTr\naf\n\nos\nta\n\ntio\nn \n\nin\n R\n\nAZ\n H\n\nal\nle\n\nX\nSt\n\nan\ndo\n\nrt\n m\n\nög\nlic\n\nh,\n w\n\nür\nde\n\n d\nen\n\n A\nuf\n\nba\nu \n\nei\nne\n\nr g\nro\n\nss\nen\n\nPh\not\n\nov\nol\n\nta\nik\n\nan\nla\n\nge\n a\n\nuf\n d\n\ner\n R\n\nAZ\n H\n\nal\nle\n\n e\nrm\n\nög\nlic\n\nhe\nn.\n\n Z\nud\n\nem\nkö\n\nnn\nte\n\nge\nde\n\nck\nte\n\nr P\nla\n\ntz\n fü\n\nr m\nob\n\nile\n N\n\not\nst\n\nro\nm\n\nan\nla\n\nge\nbe\n\nre\nitg\n\nes\nte\n\nllt\n w\n\ner\nde\n\nn,\n d\n\nam\nit \n\ndi\nes\n\ne \nau\n\nch\n p\n\ner\nio\n\ndi\nsc\n\nh \nun\n\nte\nr \n\nLa\nst\n\nge\nte\n\nst\net\n\n w\ner\n\nde\nn \n\nka\nnn\n\n.\n\nSe\nite\n\n26\n18\n\n.0\n8.\n\n20\n20\n\nAb\nsp\n\nra\nch\n\ne \n20\n\n20\n S\n\nta\nni\n\nm\nir \n\nSi\nm\n\nik\nic\n\n m\nit \n\nM\nau\n\nriz\nio\n\n D\nita\n\nra\nnt\n\no \nun\n\nd \nBe\n\nat\n P\n\nre\nta\n\nli\n\nFa\nzi\n\nt:\nei\n\nne\n T\n\nei\nln\n\nut\nzu\n\nng\n im\n\n B\ner\n\nei\nch\n\n F\nah\n\nrz\neu\n\ngh\nal\n\nle\n is\n\nt m\nög\n\nlic\nh \n\nun\nd \n\nw\nird\n\n d\nur\n\nch\n d\n\nie\n g\n\nep\nla\n\nnt\nen\n\n M\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n n\nic\n\nht\nbe\n\nei\nnt\n\nrä\nch\n\ntig\nt. \n\nFü\nr d\n\nie\n T\n\nBK\n is\n\nt d\nas\n\n S\nyn\n\ner\ngi\n\nep\not\n\nen\ntia\n\nl W\ner\n\nkh\nof\n\n n\nur\n\n in\n E\n\nin\nze\n\nlfä\nlle\n\nn \ner\n\nke\nnn\n\n-u\nnd\n\n n\nut\n\nzb\nar\n\n u\nnd\n\n s\nte\n\nllt\nke\n\nin\ne \n\nm\nitt\n\nel\n-u\n\nnd\n la\n\nng\nfr\n\nist\nig\n\ne \nG\n\nes\nam\n\ntlö\nsu\n\nng\n d\n\nar\n. D\n\nas\n b\n\nen\nöt\n\nig\nte\n\n B\nau\n\nvo\nlu\n\nm\nen\n\n d\nes\n\n n\neu\n\nen\n T\n\nBK\n W\n\ner\nkh\n\nof\nes\n\n w\nür\n\nde\n n\n\nur\nm\n\nar\ngi\n\nna\nl v\n\ner\nrin\n\nge\nrt\n\n (T\nra\n\nfo\nst\n\nat\nio\n\nn,\nW\n\ner\nks\n\nta\ntt\n\n-M\net\n\nal\nlb\n\nea\nrb\n\nei\ntu\n\nng\n u\n\nnd\n m\n\nob\nile\n\n N\not\n\nst\nro\n\nm\nan\n\nla\nge\n\n).\n\n\n\n10\n. W\n\ner\nkh\n\nof\n, S\n\nan\nie\n\nru\nng\n\n u\nnd\n\n U\nm\n\nnu\ntz\n\nun\ng \n\nRA\nZ\n\nSe\nite\n\n 2\n7\n\n11\n.0\n\n8.\n20\n\n20\n\nZi\nel\n\n:U\nm\n\nba\nu\n\nzu\nei\n\nne\nr\n\nm\nin\n\nim\nal\n\nbe\nhe\n\niz\nba\n\nre\nn\n\nFa\nhr\n\nze\nug\n\nei\nns\n\nte\nllh\n\nal\nle\n\n(n\nie\n\nun\nte\n\nr\n0°\n\nC)\n,E\n\nnt\nla\n\nst\nun\n\ng\nde\n\nr\nhe\n\nut\ne\n\nbe\ntr\n\nie\nbs\n\nab\nla\n\nuf\nte\n\nch\nni\n\nsc\nh\n\nni\nch\n\nt\ngu\n\nt\nnu\n\ntz\nba\n\nre\nbe\n\nst\neh\n\nen\nde\n\nW\ner\n\nkh\nof\n\nha\nlle\n\n,\nLa\n\nge\nrs\n\nitu\nat\n\nio\nne\n\nn\nm\n\nüs\nse\n\nn\nen\n\ntf\nle\n\nch\nte\n\nt\nw\n\ner\nde\n\nn,\ndi\n\nv.\nEi\n\nnr\nic\n\nht\nun\n\nge\nn\n\n(L\nag\n\ner\nun\n\ng\nvo\n\nn\nFa\n\nrb\nen\n\nun\nd\n\nCh\nem\n\nik\nal\n\nie\nn,\n\nM\nal\n\ner\nei\n\n)\nen\n\nts\npr\n\nec\nhe\n\nn\nni\n\nch\nt\n\nm\neh\n\nr\nde\n\nn\nSi\n\nch\ner\n\nhe\nits\n\nvo\nrs\n\nch\nrif\n\nte\nn.\n\nAu\nfn\n\nah\nm\n\ne\nde\n\ns\nLa\n\nge\nrb\n\nes\nta\n\nnd\nes\n\nbe\nid\n\ner\nIfo\n\nlo\nri\n\nn\nde\n\nn\nBe\n\nre\nic\n\nh\nde\n\nse\nhe\n\nm\nal\n\nig\nen\n\nRA\nZ\n\n(1\n'6\n\n00\nm\n\n2 )\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n:\nEr\n\nsa\ntz\n\nde\nrh\n\neu\ntig\n\nen\nBl\n\nec\nhf\n\nas\nsa\n\nde\ndu\n\nrc\nh\n\nei\nne\n\nSa\nnd\n\nw\nic\n\nhp\nan\n\nne\nle\n\n(U\n-W\n\ner\ntv\n\nor\nge\n\nsc\nhr\n\nie\nbe\n\nn)\nEr\n\nsa\ntz\n\nal\nle\n\nrT\nor\n\ne\ndu\n\nrc\nh\n\niso\nlie\n\nrt\ne\n\nVa\nria\n\nnt\ne\n\nAu\nfb\n\nau\nei\n\nne\nrP\n\nho\nto\n\nvo\nlta\n\nik\nan\n\nla\nge\n\n(E\nig\n\nen\nve\n\nrb\nra\n\nuc\nhs\n\nan\nla\n\nge\nfü\n\nrk\nur\n\nzz\nei\n\ntig\nen\n\nH\nei\n\nze\nin\n\nsä\ntz\n\ne\nim\n\nW\nin\n\nte\nr,\n\nim\nKo\n\nst\nen\n\nra\nhm\n\nen\nin\n\nte\ngr\n\nie\nrt\n\n)u\nnd\n\n/o\nde\n\nrg\nan\n\nzf\nlä\n\nch\nig\n\ne\nPh\n\not\nov\n\nol\nta\n\nik\nan\n\nla\nge\n\ndu\nrc\n\nh\nTB\n\nK\n\nKo\nst\n\nen\n:C\n\nH\nF\n\n65\n0'\n\n00\n0.\n\n-\n\n\n\n\n\n1 / 4© Kammer Unabhängiger Bauherrenberater KUB / SVIT 2019\n\nKUB SCHWEIZ\n\nKUB-Berechnungshilfe zur Abschätzung \ndes Zeitaufwandes und der Bestimmung \nder Vergütung für Bauherrenberater- \nLeistungen (Ausgabe 2019) \n\n1. Berechnung des Zeitaufwandes für «Standardleistungen»  \n des Bauherrenberaters\n\n1 Der Zeitaufwand von «Standardleistungen» gemäss LHO KUB:2019 Anhang 1, lässt sich \nnachfolgender Formel abschätzen:\n\nB ∙ p / 100 ∙ n ∙ o ∙ f ∙ r ∙ q / 100  \n\nDabei sind:\nTm = Geschätzter Zeitaufwand in Stunden\nB = Baukosten (BKP 1-9, ohne Grundstückskosten)\np = Grundfaktor für den Zeitaufwand\nn = Schwierigkeitsgrad\no = Organisationsgrad\nf  = Funktionsfaktor \nr = Anpassungsfaktor\nq = Leistungsanteil in Prozent der gesamten Standardleistungen\n\n2 Grundfaktor p für den Zeitaufwand\n\nIn der folgenden Grafik sind die Richtwerte für den Grundfaktor (p) für die Standardleistun-\ngen BKP 1-9, für einen mittleren Schwierigkeits- und Organisationsgrad in Abhängigkeit \nvon den Baukosten (ohne Grundstückskosten) dargestellt.\n\n \n\n0.005 \n\n0.010 \n\n0.015 \n\n0.020 \n\n0.025 \n\n0.030 \n\n20‘000‘000 40‘000‘000 60‘000‘000 80‘000‘000 100‘000‘000 120‘000‘000 140‘000‘000 160‘000‘000\n\nCHF\n\nBeilage 9\n\n\n\n2 / 4© Kammer Unabhängiger Bauherrenberater KUB / SVIT 2019\n\n3 Schwierigkeitskrad n:\n\nDer Schwierigkeitsgrad (n) drückt die Komplexität des Bauvorhabens aus. Er variiert von \n0.7 bis 1.3. In der folgenden Tabelle sind beispielhaft die Schwierigkeitsgrade für ausge-\nwählte Bauwerksarten angegeben.  \n\n4 Organisationsgrad o:\n\nDer Organisationsgrad (o) steht für die im konkreten Fall gewählte Bauprojektorganisation. \nEr variiert zwischen 0.8 und 1.2 und ist wie folgt definiert:\n\n5 Faktor (f) für die Funktion des Bauherrenberaters:\n\nMit dem Faktor (f) wird die Funktion des Bauherrenberaters im Projekt berücksichtigt:\n\nFunktion des Bauherrenberaters Funktionsfaktor f\n\nBauherrenberatung 1.0\n\nBauherrenvertretung 1.2\n\nBauwerksart Schwierigkeitsgrad n\n\n0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3\n\nWohnbauten (Mietwohnungen) X\n\nWohnbauten (Miteigentum, Stockwerkeigentum) X\n\nWohnbauten (EFH) X\n\nBüro-, Verwaltungs- und Gewerbebauten (1 Nutzer) X\n\nBüro-, Verwaltungs- und Gewerbebauten (> 1 Nutzer) X X\n\nLagerbauten X\n\nParkhäuser X\n\nProduktionsbauten X\n\nSchulbauten X\n\nHochschulen X\n\nVerpflegungsstätten X\n\nHotelbauten X\n\nAlters- und Pflegeheime X\n\nSpitalbauten X\n\nKultur- und Kongressbauten, Museen X\n\nGebäude mit erhöhten Sicherheiten (z.B. Banken) X\n\nProjektorganisation Organisationsgrad o\n\nEinzelplaner und Einzelunternehmer 1.2\n\nGeneralplaner und Einzelunternehmer 1.1\n\nEinzelplaner und Generalunternehmer 1.0\n\nGeneralplaner und Generalunternehmer 0.9\n\nTotalunternehmer 0.8\n\n\n\n3 / 4© Kammer Unabhängiger Bauherrenberater KUB / SVIT 2019\n\n6 Anpassungsfaktor r:\n\nMit dem Anpassungsfaktor r kann der Zeitaufwand für die Grundleistungen angepasst \nwerden, namentlich wenn deren Erfüllung durch besondere Einflüsse vereinfacht oder er-\nschwert wird (z.B. für Umbauten, Denkmalpflege, komplexe Projektorganisationen, etc.).\n\n7 Leistungsanteil q:\n\nDer Leistungsanteil q berücksichtigt den durch den Bauherrenberater zu erbringenden An-\nteil an den gesamten Standardleistungen. Der Leistungsanteil kann wie folgt abgeschätzt \nwerden:\n\nPhase Bezeichnung Leistungsanteil \n\n2 Vorstudien (Definition des Bauvorhabens  /  Auswahlverfahren Planer) 5 %\n\n31 Vorprojekt 10 %\n\n32 / 33 Bauprojekt / Bewilligungsverfahren 20 %\n\n4 Ausschreibung 20 %\n\n5 Realisierung 45 %\n\n2. Zeitaufwandschätzung für «ergänzende Leistungen» des Bauherren - \n beraters\n\n1 Für ergänzende Leistungen gemäss LHO KUB, Anhang 2, können keine Richtwerte für den \nZeitaufwand in Abhängigkeit von den Baukosten angegeben werden. Der Zeitaufwand für \nergänzende Leistungen ist in jedem Fall vom Bauherrenberater – angepasst an die spezi-\nfischen Gegebenheiten – für jede einzelne ergänzende Leistung bestmöglich abzuschätzen.\n\n3. Honorar\n\nDie folgenden Richtwerte der Kammer Unabhängiger Bauherrenberater (KUB) dienen als \nOrientierungshilfe: \n\nErfahrung als Bauherrenberater Stundensatz \n\n1 bis 5 Jahre 120–160 CHF / h (exkl. MwSt.)\n\n5 bis 10 Jahre 140–210 CHF / h (exkl. MwSt.)\n\n> 10 Jahre 180–250 CHF / h (exkl. MwSt.)\n\nMittelwert 140–180 CHF / h (exkl. MwSt.)\n\n4. Nebenkosten\n\nDie folgenden Richtwerte der Kammer Unabhängiger Bauherrenberater (KUB) dienen als \nOrientierungshilfe: \n\n1 Kleinspesenpauschale: 2 %–5 % des verrechneten Honorars.\n\n2 Reisespesen:\n• Bahnfahrt: Billettpreis 1. Klasse (Halbtax) \n• CHF 0.70 pro Auto-km \n• CHF 27.00 pro auswärts eingenommene Hauptmahlzeit.\n\n\n\n4 / 4© Kammer Unabhängiger Bauherrenberater KUB / SVIT 2019\n\n5. Schlussbestimmungen\n\n1 Die vorliegende KUB-Berechnungshilfe für den Zeitaufwand und die Bestimmung der Ver-\ngütung für Bauherrenberater-Leistungen gilt als interne Orientierungshilfe und darf nicht als \nVertragsbestandteil verwendet werden.\n\n2 Der Vorstand der Kammer Unabhängiger Bauherrenberater (KUB) hat die vorliegende \nKUB-Berechnungshilfe für den Zeitaufwand und die Bestimmung der Vergütung für Bau-\nherrenberater-Leistungen am 10. Januar 2019 genehmigt. Sie ist ab 1. Mai 2019 gültig.\n\n\n\tBotschaftstext\n\tBeilage 1\n\tBeilage 2\n\tBeilage 3\n\tBeilage 4\n\tBeilage 4, Anhang 1\n\tBeilage 4, Anhang 2\n\tBeilage 4, Anhang 3\n\tBeilage 4, Anhang 4\n\tBeilage 4, Anhang 5\n\tBeilage 4, Anhang 6\n\tBeilage 4, Anhang 7\n\tBeilage 4, Anhang 8\n\tBeilage 5\n\tBeilage 6\n\tBeilage 7\n\tBeilage 8\n\tBeilage 9\n\n