name: Beantwortung Interpellation "Preisgünstiger Wohnraum"

text: \n   \n\n  \n\n \n\nStadtrat \n \n\n  \n\n \nBeantwortung \n \nInterpellation "Preisgünstiger Wohnraum" \n \n \nAm 2. Mai 2024 reichten die Gemeinderätinnen Elina Müller und Fabienne Herzog namens der \nFraktion SP/GEW/JUSO mit 8 Mitunterzeichnenden die Interpellation "Preisgünstiger Wohn-\nraum" ein (Beilage 1). Diese wurde am 4. Juli 2024 begründet (Beilage 2).  \n \n \nEinleitung \nDer Stadtrat hat bereits in der Vergangenheit in seinen Legislaturzielen festgehalten, dass der \ngenossenschaftliche Wohnungsbau gefördert werden soll. Insbesondere wurde ein erstes Pro-\njekt der Wohnbaugenossenschaft Region Kreuzlingen (WEBEGE) an der Rieslingstrasse in \nKreuzlingen unterstützt: Baurechtsvertrag mit einem subventionierten Baurechtszins sowie \nzinsloses Darlehen. Auch als das Projekt während den Bauarbeiten in finanzielle Schwierigkei-\nten geriet, arbeitete der Stadtrat sofort eine Botschaft zu Handen des Gemeinderats aus und \nlegte dem Parlament eine Verlängerung der Baurechtsdauer sowie ein zusätzlich verzinstes \nDarlehen. Das Gemeindeparlament hiess die Anträge gut, womit die Genossenschaft das Pro-\njekt erfolgreich zum Abschluss bringen konnte. \n \nLeitbild / Legislaturprogramm \nIm Leitbildprozess der Stadt Kreuzlingen im Jahr 2023, erarbeitet mit Kreuzlinger Einwohnerin-\nnen und Einwohnern, wurde unter dem Titel "Stadtentwicklung" festgehalten: Die Stadt för-\ndert vielfältige Wohnangebote (Beilage 3). Daraus leitete der Stadtrat für das Legislaturpro-\ngramm 2023 bis 2027 folgendes Ziel und Massnahmen ab (Beilage 4): \n \nZiel: Die Stadt Kreuzlingen fördert vielfältige Wohnangebote, um die soziale Durchmischung \nder Bevölkerung zu gewährleisten. \n \nMassnahmen (Seite 3 Legislaturprogramm): \n7. Bezahlbaren Wohnraum fördern \n\n‒ Förderung von bezahlbarem Wohnraum für alle Einkommensschichten. \n‒ Förderung von kostengünstigem und genossenschaftlichem Wohnraum. \n \n\n8.  Gestaltungspläne \n‒ Baurechtliche und raumplanerische Einflussnahme auf Gestaltungspläne ausüben. \n\n \n \n\nSperrfrist für alle Medien \nVeröffentlichung erst nach der Medienkon-\nferenz zur Gemeinderatssitzung \n\n\n\n \n\n Seite 2 \n\nBevölkerungs- und Wohnraumanalyse mit Fokus "preisgünstiger Wohnraum" Stadt und Re-\ngion Kreuzlingen \nDer Stadtrat hat bereits im Jahr 2013 eine Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse erarbeitet \n(Beilage 5). Daraus ist ein Dokument "Fazit und Schlussfolgerungen" entstanden (Beilage 6).  \n \nZusammenfassend hat die Verfasserin der Analyse, die raumdaten GmbH, Zürich, Folgendes \nfestgehalten: \n \nBevölkerungsentwicklung 2000 – 2011 \n– Bevölkerungszunahme von nahezu 20 %, vor allem aufgrund internationaler Zuwanderung \n\n(deutscher Sprachraum) \n– Typische Altersverteilung für urbane Regionen, trotz grosser Zuwanderung allerdings erste \n\nAnzeichen einer demographischen Alterung \n– Steigende Oberschicht zulasten der Unter- und Mittelschicht, im Vergleich zur Region eher \n\nstatustief \n \nWohnungsmarktentwicklung 2000 – 2011 \n– Städtisch geprägter Wohnungsmarkt mit höherem Anteil kleinerer Wohnungen und kleine-\n\nrem Anteil Einfamilienhäusern \n– Relativ hoher Wohnungsbestand aus den Bauperioden 1946 bis 1960 und 1961 bis 1980 \n– Deutliche Zunahme der Neubautätigkeit seit 2000, Konzentration der Neubautätigkeit auf \n\n3- bis 4-Zimmer-Wohnungen \n– Sinkende Leerstandsquoten, Leerstand fast ausschliesslich in Bestandeswohnungen \n– Sehr gute Absorption der Neubauwohnungen \n \nWohnungsmarktanalyse \n– Preisniveau im Vergleich zur Region leicht überdurchschnittlich  \n– Wohnraum in Kreuzlingen im nationalen Vergleich aber sehr günstig \n– Schmales Preisband \n– Unterschiede zwischen Neubau und Bestand vor allem aufgrund von Grössen- und Kom-\n\nfortunterschiede \n– Geringe Unterschiede zwischen Bestands- und Angebotsmieten \n– Preissteigerungen in den letzten Jahren, vor allem im Eigentum \n– Verknappung des Angebots an preisgünstigen Wohnungen \n \nDamit der heutige Stand bzw. die Entwicklung der letzten zehn Jahre abgebildet werden kann, \nmöchte der Stadtrat die Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse aktualisieren. \n \nAllgemeine Bemerkungen \nIm Verlaufe der letzten Jahrzehnte haben sich die Ansprüche der Menschen an ihre Wohnsitu-\nation verändert. Wohnungen sind bei den Wohnflächen und der Zimmeranzahl immer grösser \ngeworden. Dies wirkt sich natürlich, nebst einer Zunahme der baurechtlichen Vorschriften, \nauch auf die Erstellungskosten und die Wohnungsmieten aus. Zudem stellt sich die Frage, was \ngenau "preisgünstiger Wohnraum" bedeutet. Aufgrund der Tatsache, dass sich in Kreuzlingen \ndie Zusammensetzung der Bevölkerung verändert hat, braucht es auch hier mit der Aktualisie-\nrung der Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse eine Klärung.  \n \n\n\n\n \n\n Seite 3 \n\nIm Weiteren ist zu erwähnen, dass die Stadt Kreuzlingen weiterhin als attraktiven Wohn- und \nLebensraum empfunden wird. Die Einwohnerzahl wächst im Durchschnitt mit über einem Pro-\nzent, und mit der neuen Rahmennutzungsplanung, die seit dem 1. September 2023 in Teilkraft \nist, werden die Grundlagen für eine Verdichtung mit gleichzeitiger Erhöhung des Grün- und \nFreiraums festgelegt. Aufgrund der tiefen Leerwohnungsziffer in Kreuzlingen ist es auch wich-\ntig, dass der private Immobilienbausektor gute Rahmenbedingungen vorfindet, um Wohn-\nraum zu schaffen und somit der Nachfrage nachzukommen. Eine Verknappung des Angebots \nwürde die Grundstücke bzw. den Wohnraum verteuern. \n \n \nDer Stadtrat beantwortet die Fragen wie folgt:  \n \n1 Ist der Stadtrat bereit, sich verbindliche Zielvorgaben zu setzen, wonach der Anteil \n\nan gemeinnützigem Wohnraum stetig zu erhöhen ist? Ist er bereit, einen Zeitpunkt \nfestzulegen, bis zu welchem ein festgelegter Mindestanteil an gemeinnützigem \nWohnraum zu erreichen ist (z.B. 20% bis 2040)?  \nWie einleitend erwähnt, ist Kreuzlingen ein attraktiver Wohn- und Lebensraum. Um \ndie steigende Wohnbevölkerung adäquat mit Wohnraum versorgen zu können, ist \nKreuzlingen auf vielfältige Investitionen angewiesen: von privaten Investierenden und \nKapitalgesellschaften wie Pensionskassen bis hin zu gemeinnützigen und anderen Ge-\nnossenschaften. Ziel des Stadtrats ist, weiterhin attraktiv zu sein für Investierende im \nWohnungssektor. Dazu tragen Zonenplan, Baureglement, die zügige Bearbeitung von \nBaugesuchen sowie generell die Stadtentwicklungsplanung (Durchmischung) bei. Auf-\ngrund der sehr niedrigen Leerstandsquote bauen die privaten Investierenden somit \nnicht am Bedarf vorbei, sondern bauen das, was nachgefragt wird. \n \nDer Stadtrat ist bereit, wie im Leitbild und in den Legislaturzielen festgehalten, wie \nbisher Wohnbaugenossenschaften zu unterstützen, z. B. Baurecht oder Verkauf von \nstädtischem Land zu marktüblichen Konditionen (keine Renditeoptimierung). Ob die \nFestlegung eines Mindestanteils notwendig oder sinnvoll ist, soll die aktualisierte Be-\nvölkerungs- und Wohnraumanalyse aufzeigen. \n\n \n \n2 Der Stadtrat hat verschiedentlich seine Bereitschaft signalisiert, städtische Parzellen \n\noder Liegenschaften an Wohnbaugenossenschaften oder andere gemeinnützige \nBauträger zwecks Schaffung preisgünstigen Wohnraumes im Baurecht abzugeben. \nWelche Parzellen oder Liegenschaften kommen aus seiner Sicht dafür in Frage?  \nDer Stadtrat kann sich vorstellen, städtische Parzellen mit Verkauf oder im Baurecht \nan gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften abzugeben, sofern marktkonforme Ver-\nkaufsbeträge bzw. Baurechtszinsen bezahlt werden. In den Ausschreibeinseraten soll \nauf diese Möglichkeit aufmerksam gemacht werden. Aktuell kann sich der Stadtrat fol-\ngende Liegenschaften für Genossenschaftsbewerberinnen und -bewerber vorstellen \n(Zonen für Wohnen, Beilage 7): \n \nMögliche Genossenschaftsparzellen  \nParzelle Nr. 1569, Marktstrasse 4, 508 m2 \nParzelle Nr. 1647, Marktstrasse 4a, 541 m2 \n\n\n\n \n\n Seite 4 \n\nParzelle Nr. 2441, Storenstrasse, 4'434 m2 \nParzelle Nr. 5008, Werftstrasse, 3'798 m2 (GP in Arbeit) \nParzelle Nr. 8604 (alt), Seeblickstrasse \n \n \nWeitere Parzellen \nParzelle Nr. 168, Nationalstrasse 27, 4'500 m2, zudem Teilverkauf an die Schule Kreuz-\nlingen (wenn Zustimmung Volksentscheid Betriebsgebäude Energie Kreuzlingen) \nParzelle Nr. 839, Seeblickstrasse, 2'136 m2 \nParzelle Nr. 2328, Alpstrasse, 14'678 m2 \nParzelle Nr. 5788, Werftstrasse, 4'437 m2 (GP in Arbeit) \nParzelle Nr. 5794, Werftstrasse, 2'047 m2 (GP in Arbeit) \nParzelle Nr. 5842, Werftstrasse, 1'386 m2 (GP in Arbeit) \nParzelle Nr. 6652, Werftstrasse, 1'957 m2 (GP in Arbeit) \nParzelle Nr. 8552, Seeblickstrasse, 1'728 m2 \n \nJedes Grundstück erfordert im dannzumaligen Zeitpunkt der Ausschreibung eine Ein-\nzelfallbeurteilung. Klar ist aber auch, dass sowohl bei einem Verkauf als auch bei der \nAbgabe im Baurecht der Gemeinderat (allenfalls aufgrund der Finanzkompetenzen die \nVolksabstimmung) entscheidet. \n \n\n \n3 Zeigt der Stadtrat Bereitschaft, auch aktiv geeignete Parzellen mit oder ohne Bestan-\n\ndesbauten zu erwerben und beizubehalten, um sie zur Schaffung preisgünstigen \nWohnraums zur Verfügung zu stellen?  \nDie Stadt Kreuzlingen weist im Finanzplan aufgrund der anstehenden Investitionen ei-\nnen hohen Kapitalbedarf aus. Um diese Investitionen bewältigen zu können, sind De-\nvestitionen (Verkauf oder Baurecht) notwendig (Abbau gebundenes Eigenkapital in \nden Liegenschaften). Trotzdem beobachtet die Stadt Kreuzlingen den Immobilien-\nmarkt. Sollte sich eine gute Gelegenheit ergeben oder das Grundstück aus strategi-\nscher Sicht wichtig sein, kann ein Kauf, z. B. über das Landkreditkonto, trotzdem getä-\ntigt werden. \n\n \n \n4 Wie steht der Stadtrat zu einer möglichen Verpflichtung zu einem Mindestanteil \n\npreisgünstigen Wohnraumes bei Auf- oder Umzonungen?  \nDas kantonale Planungs- und Baugesetz des Kantons Thurgau (PBG) sieht im Gegensatz \nzu anderen Kantonen keine Bestimmung vor, welche die Förderung von preisgünsti-\ngem Wohnen vorsieht. Um bei Auf- oder Umzonungen einen Mindestanteil an preis-\ngünstigem Wohnen verlangen zu können, bedarf dies einer rechtlichen Grundlage im \nübergeordneten Recht in Form einer Bestimmung auf kantonaler Ebene (z. B. im PBG).  \n \n\n\n\n \n\n Seite 5 \n\nIdealerweise wäre die Forderung einer Verpflichtung zu einem Mindestanteil von \npreisgünstigem Wohnraum bei Auf- oder Umzonungen im Zuge der Behandlung der \nRevision der Rahmennutzungsplanung aufzuwerfen gewesen. Diese Forderung war in \nder Spezialkommission nicht mehrheitsfähig. Dadurch hätte man einerseits eine breite \nDiskussion starten bzw. die Rechtmässigkeit einer solchen Bestimmung auf kommuna-\nler Stufe beim Departement für Bau und Umwelt (DBU) klären können, welche die \nneue Rahmennutzungsplanung der Stadt Kreuzlingen vorgeprüft und auch genehmigt \nhat.  \n \nDer Stadtrat hat auf den 1. September 2023 die Teilinkraftsetzung der neuen Rahmen-\nnutzungsplanung über die unangefochtenen Inhalte des neuen Baureglements bzw. \ndie unbestrittenen Gebiete des Zonenplans beschlossen. Per 1. Januar 2025 werden \nauch noch die übrigen Bestimmungen, die bisher bestritten waren und nun geklärt \nsind, in Kraft gesetzt. Zahlreiche Gebiete, die eine Aufzonung oder Umzonung erfuh-\nren, können auch durch den Erlass einer neuen Bestimmung nicht rückwirkend einem \nMindestanteil an preisgünstigem Wohnraum unterstellt werden. Aufgrund des aktua-\nlisierten Stands und der Planbeständigkeit der neuen Rahmennutzungsplanung sind \nkurz- bis mittelfristig keine grösseren Auf- oder Umzonungen in Kreuzlingen vorgese-\nhen. Somit könnte eine entsprechende neue Bestimmung auf kommunaler Ebene nur \neine geringfügige Wirkung entfalten. \n \nAuf- oder Umzonungen sowie eine Anpassung des Baureglements bedingen ohnehin \neinen Beschluss des Gemeinderats. Der Stadtrat kann nur geringfügige Änderungen \ndes Baureglements und Zonenplans erlassen. Ob der Gemeinderat bei zukünftigen \nAuf- und Umzonungen eine Verpflichtung zu einem Mindestanteil an preisgünstigem \nWohnraum unterstützen würde, ist für den Stadtrat schwer abzuschätzen. Das Thema \nder Förderung von preisgünstigem Wohnraum wurde im Rahmen der nun abgeschlos-\nsenen Revision der Rahmennutzungsplanung von der gemeinderätlichen Spezialkom-\nmission Ortsplanung behandelt und diskutiert. Die Mehrheit der Kommissionsmitglie-\nder konnte sich der Argumentation anschliessen, dass preisgünstiger Wohnraum durch \ngezielte Landerwerbe oder mittels Baurechtsverträge gefördert werden sollte. Den-\nnoch wurden im Verlauf der Beratung des Baureglements verschiedene Varianten des \nkommunalen Zuschlags (Bonus) auf die Basisausnutzung gemäss Masstabelle von der \nKommission geprüft und diskutiert. Vorerst fand ein Zuschlag in der Höhe von 10 % auf \ndie reglementarische Maximalnutzung unter Einhaltung von gewissen Vorgaben in der \nKommission eine Zustimmung. Bei der Behandlung von Rückkommensanträgen durch \ndie Kommission wurde der Zuschlag zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus \njedoch aufgrund der Rückmeldungen aus der kantonalen Vorprüfung und verschiede-\nner offener Vollzugsfragen bei der Anwendung dieser Bestimmung gestrichen. Der \nStadtrat folgte diesbezüglich den Empfehlungen aus der gemeinderätlichen Spezial-\nkommission, welche die neue Rahmennutzungsplanung intensiv beraten hatte. \n \nAlternativ stünde es den Mitgliedern des Grossen Rates frei, mit entsprechenden Vor-\nstössen gewisse Änderungen von Gesetzen in die Wege zu leiten, sofern diese eine \nUnterstützung im Parlament erhalten. \n \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 6 \n\n5 Welche Möglichkeiten gibt es, über Gestaltungspläne den Bau oder Erhalt preisgüns-\ntiger Wohnungen zu fördern?  \nDie theoretische Möglichkeit mittels eines Gestaltungsplans (GP), preisgünstigen Woh-\nnungsbau zu fördern, ist aus Sicht des Stadtrats aufgrund der kantonalen Gesetzge-\nbung sehr begrenzt. \n \nIn § 24 PBG wird der Inhalt eines GP beschrieben, der den Rahmen für die zu erlassen-\nden Behörden vorgibt. Diese Inhalte sind im GP aufzunehmen, soweit dies erforderlich \nist. In der Aufzählung sind die Möglichkeiten der Förderung von preisgünstigem Woh-\nnen nicht explizit aufgeführt. In § 24 Abs. 1 Ziffer 16 PBG ist jedoch festgehalten, dass \n"weitere Inhalte" in GP zulässig sind, unter der Voraussetzung, dass alle Eigentümerin-\nnen und Eigentümer der einbezogenen Grundstücke diesen zustimmen. Dies dürfte in \nder Praxis die Durchsetzung von Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem Woh-\nnen erschweren, wenn bei einem GP Dritte beteiligt bzw. betroffen sind. Dennoch kann \ndie Sensibilisierung von Bauherrschaften betreffend preisgünstigen Wohnungsbau je \nnach Projekt auch bei GP sinnvoll sein.  \n \nAuszug PBG:  \n\n\n\n \n\n Seite 7 \n\n \nBei der Erarbeitung bzw. dem Erlass von GP sind Abweichungen von der Regelbau-\nweise unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen möglich. Diese führen meistens zu \neinem "Mehrwert" für die Bauherr- bzw. Grundeigentümerschaften. Da stellt sich die \nFrage, ob die Stadt allfällige Abweichungen von der Regelbauweise nur zulassen sollte, \nwenn z. B. zum Teil preisgünstiges Wohnen angeboten wird. Diese Frage ist jedoch klar \nzu verneinen, denn gemäss § 24 Abs. 2 PBG kann von der Regelbauweise abgewichen \nwerden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und \ndiese im öffentlichen Interesse liegt. Sind die Voraussetzungen für die Abweichungen \nvon der Regelbauweise erfüllt, so sind diese zulässig und es wäre nicht statthaft, zu-\nsätzliche Anforderungen wie z. B. das preisgünstige Wohnen zu fordern. Eine Ände-\nrung des PBG, die zudem Abweichungen von der Regelbauweise zuliesse, wenn z. B. \npreisgünstiges Wohnen angeboten würde, wäre zumindest prüfenswert.  \n \nAuch wenn über Grundstücke im Grundeigentum der Stadt ein GP erarbeitet werden \nsoll, ist sorgfältig zu prüfen, ob diese für preisgünstigen Wohnungsbau geeignet sind. \nWird dies bejaht, ist die Abgabe des Baulands im Baurecht gegenüber einer Bestim-\nmung im GP vorzuziehen, denn in einem Baurechtsvertrag kann die Stadt alle erfor-\nderlichen Details regeln. Zudem muss ein Baurechtsvertrag vom Gemeinderat be-\nschlossen werden. Dadurch sind die getroffenen Massnahmen bezüglich preisgünsti-\ngen Wohnungsbaus auch demokratisch breiter abgestützt.  \n \n\n \n6 Welche weiteren Massnahmen können Erhalt und Schaffung von erschwinglichen \n\nWohnungen fördern insbesondere für ältere Menschen und Familien, für die es be-\nsonders schwierig ist, eine Wohnung zu finden?  \nErschwingliche Wohnungsmieten sind in Kreuzlingen immer wieder zu finden, da im \nVergleich zu anderen Städten in der Schweiz der Wohnungsmarkt weniger angespannt \nist. Die Leerwohnungsziffer der Stadt Kreuzlingen schwankt seit mehreren Jahren um \nca. 1.0 %. Dies ist im Vergleich mit den anderen Thurgauer Städten tief und deutet klar \nauf einen Überhang der Nachfrage hin. Im Vergleich mit grösseren Städten (z. B. Win-\nterthur 0.20 %, Zürich 0.06 %) ist dieser Wert jedoch als nicht sehr dramatisch einzu-\nstufen. Für Preisstabilität bzw. einen optimal funktionierenden Markt hat der Immobi-\nlien-Analyst wuestpartner erst kürzlich einen Wert von 1.27 % errechnet. Selbstver-\nständlich kann es für ältere Menschen oder auch für junge Erwachsene sowie Familien \n– je nach Zeitpunkt, in dem eine Wohnung gesucht wird – eine Herausforderung sein, \neine geeignete und bezahlbare Wohnung zu finden, welche die unterschiedlichen Be-\ndürfnisse der zukünftigen Mieterinnen und Mieter zudem ideal abdecken kann. Er-\nschwerend kommt hinzu, dass Bestandsmieten oft wesentlich günstiger sind als Mie-\nten von frisch sanierten oder gar neu erstellten Wohnungen.  \n\n \n \n7 Ist der Stadtrat gewillt, die Ziele und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen \n\nWohnraums in einem Reglement (Beispiel Frauenfeld) festzuhalten? \nBei der Bewirtschaftung oder dem Handel von Liegenschaften sind für die Stadt unter \nanderem die "Grundsätze zur Liegenschaftspolitik" sowie die "Richtlinien für den Han-\ndel mit Grundstücken" wegweisend (Beilagen 8 und 9). Ob nun ein neues Reglement \n\n\n\n \n\n Seite 8 \n\nerarbeitet oder eine Aktualisierung der heutigen Grundlagen erfolgen soll, wird die \naktualisierte Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse aufzeigen. \n \n\n \nFazit \nDer Stadtrat hat seine grundsätzliche Haltung sowohl im Leitbild als auch in den Legislaturzie-\nlen festgehalten. Die im Jahr 2013 erarbeitete Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse hat da-\nmals wichtige Erkenntnisse und Massnahmen aufgezeigt. Kreuzlingen hat sich weiterentwi-\nckelt und wird als Stadt mit Lebensqualität und einem breiten Angebot geschätzt (Beilage 10). \nZudem wurde in der Zwischenzeit die Rahmennutzungsplanung überarbeitet und am 1. Sep-\ntember 2023 teilweise und am 1. Januar 2025 gänzlich in Kraft gesetzt. Von daher bietet es \nsich an, dass die Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse ausgewertet und aktualisiert wird, da-\nmit der aktuelle Stand aufgezeigt und allenfalls das weitere Vorgehen bzw. Massnahmen initi-\niert werden können. Zudem können im Rahmen der Analyse auch Begriffe (z. B. was ist "preis-\ngünstiger Wohnraum") geklärt werden. \n \n \nKreuzlingen, 3. Dezember 2024 \n \nStadtrat Kreuzlingen \n \nThomas Niederberger, Stadtpräsident \n \n \n \nMichael Stahl, Stadtschreiber \n \n \n \nBeilagen \n1. Interpellation \n2. Begründung \n3. Externes Leitbild \n4. Auszug Legislaturprogramm 2023 – 2027 (Seiten 1 bis 3) \n5. Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse 2013 \n6. Fazit Bevölkerungs- und Wohnraumanalyse 2013 \n7. Übersicht Parzellen \n8. Richtlinien für den Handel mit Grundstücken \n9. Grundsätze zur Liegenschaftspolitik \n10. Medienmitteilung UBS Ranking Wohnattraktivität  \n \n \nMitteilung an \n– Mitglieder des Gemeinderats \n– Medien \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n  \n\n \n\n \n\nGemeinderat \n \n\n  \n\nAuszug aus dem Wortprotokoll der Sitzung des Gemeinderats Kreuzlingen \n \nDonnerstag, 4. Juli 2024, 19.00 Uhr \nim Rathaussaal \n \n\nTraktandum \n\n \n14.  Interpellation "Preisgünstiger Wohnraum" / Begründung \n\n \nGR Müller: Gestern haben wir im Grossen Rat ebenfalls eine Interpellation zum Thema Preisgünstiger \nWohnungsbau debattiert. Die meisten, die sich dort zu Wort meldeten, fanden zwar, dass gemeinnüt-\nziger Wohnungsbau ein gutes Mittel sein kann, um die Situation in Ortschaften mit angespanntem \nWohnungsmarkt zu verbessern. Aber die meisten fanden auch, dass sich die betroffenen Gemeinden \nselbst darum kümmern sollen. Vom Kanton werden wir also keine Massnahmen erwarten können. Wa-\nrum macht die Unterstützung von preisgünstigem Wohnungsbau Sinn? Die Schaffung von gemeinnüt-\nzigem Wohnraum entschärft insgesamt den Wohnungsmarkt. Wenn man nicht mehr jede Wohnung, \negal zu welchem Preis und in welchem Zustand nehmen muss, nur weil man keine Wahl hat, werden \ndie Wohnungen insgesamt besser unterhalten und zu faireren Preisen vermietet. 2017 wohnten von \nden Kreuzlingerinnen und Kreuzlingern erst 0.8 % in einer Genossenschaft. Weitere 67.8 % wohnten \nsonst zur Miete. Mit der Unterstützung des Baus und Unterhalts von preisgünstigem Wohnraum kön-\nnen wir dazu beitragen, dass die zwei Drittel der Bevölkerung auch in Zukunft eine Wohnung finden, \ndie sie bezahlen können. Wir tragen dazu bei, dass diesen Menschen nach dem Bezahlen der Miete \nmehr Geld zur Verfügung steht und dass Familien, Seniorinnen und Senioren und Menschen mit tiefe-\nren Löhnen, die alle auch ein Teil unserer Gesellschaft sind und die wir brauchen, nicht aus Kreuzlingen \nverdrängt werden. \n\n \n   \n \n\nBeilage 2 \n\n\n\n\n\nBeilage 3\n\nAbate Tatiana\nStempel\n\n\n\nAbate Tatiana\nStempel\n\n\n\nAbate Tatiana\nStempel\n\n\n\nA\nng\n\neb\not\n\nsv\nie\n\nlfa\nlt \n\nFr\nei\n\nze\nit,\n\n  \nKu\n\nltu\nr u\n\nnd\n S\n\npo\nrt\n\nKr\neu\n\nzli\nng\n\nen\n b\n\nie\nte\n\nt a\nls\n\n p\nul\n\nsi\ner\n\nen\nde\n\n u\nnd\n\n u\nrb\n\nan\ne \n\n \nSt\n\nad\nt e\n\nin\n v\n\nie\nlfä\n\nlti\nge\n\ns \nun\n\nd \ngu\n\nt z\nug\n\nän\ngl\n\nic\nhe\n\ns \nAn\n\nge\nbo\n\nt \nfü\n\nr a\nlle\n\n A\nlte\n\nrs\n- u\n\nnd\n B\n\nev\nöl\n\nke\nru\n\nng\nsg\n\nru\npp\n\nen\n.\n\nG\nes\n\nun\ndh\n\nei\nt \n\nun\nd \n\nSo\nzi\n\nal\nes\n\nKr\neu\n\nzli\nng\n\nen\n in\n\nfo\nrm\n\nie\nrt\n\n zu\n d\n\nen\n T\n\nhe\nm\n\nen\n  \n\nPr\näv\n\nen\ntio\n\nn,\n G\n\nes\nun\n\ndh\nei\n\nt u\nnd\n\n S\noz\n\nia\nle\n\ns.\n–\n\nDi\ne \n\nBe\nvö\n\nlk\ner\n\nun\ng \n\nke\nnn\n\nt d\nie\n\n v\nie\n\nlfä\nlti\n\nge\nn \n\nöf\nfe\n\nnt\n- \n\nlic\nhe\n\nn \nun\n\nd \npr\n\niv\nat\n\nen\n In\n\nst\nitu\n\ntio\nne\n\nn \nun\n\nd \nde\n\nre\nn \n\n \nUn\n\nte\nrs\n\ntü\ntz\n\nun\ngs\n\n- u\nnd\n\n B\ner\n\nat\nun\n\ngs\nan\n\nge\nbo\n\nte\n.\n\nB\nild\n\nun\ng\n\nKr\neu\n\nzli\nng\n\nen\n is\n\nt B\nild\n\nun\ngs\n\nst\nad\n\nt m\nit \n\nüb\ner\n\nre\ngi\n\non\nal\n\ner\n  \n\nAu\nss\n\ntra\nhl\n\nun\ng.\n\n D\nam\n\nit \nba\n\nue\nn \n\nw\nir \n\nBr\nüc\n\nke\nn \n\nfü\nr  \n\ndi\ne \n\nZu\nku\n\nnf\nt.\n\n–\nDi\n\ne \nSt\n\nad\nt p\n\nfle\ngt\n\n d\nen\n\n a\nkt\n\niv\nen\n\n A\nus\n\nta\nus\n\nch\n m\n\nit \n \n\nde\nn \n\nre\ngi\n\non\nal\n\nen\n B\n\nild\nun\n\ngs\nin\n\nst\nitu\n\ntio\nne\n\nn.\n\nAbate Tatiana\nStempel\n\n\n\nLegislaturprogramm \n2023 – 2027\n\nStadt Kreuzlingen \n\nBeilage 4\n\n\n\nwww.kreuzlingen.ch/legislaturprogramm 2\n\nEinleitung\nDas vorliegende Legislaturprogramm zeigt inhaltliche Schwerpunkte auf, welche für die Legislatur 2023 – 2027 Gültigkeit haben. Darin sind Ziele und \nMassnahmen formuliert, welche im Vergleich zur heutigen Situation eine Veränderung bzw. Verbesserung darstellen.\n\nHandlungsleitend sind die zur Verfügung stehenden finanziellen städtischen Mittel. Die Stadt sorgt für einen gesunden Finanzhaushalt, welcher \nkontinuierlich überwacht wird und die Finanzierung der anstehenden Massnahmen möglich macht.\n\nBereichsübergreifende Themen\n\nDigitalisierung vorantreiben\n\nZiele Massnahmen Lead 24 25 26 27\n\nDie Stadtverwaltung digitalisiert ihr Arbeits- \numfeld kundenorientiert und berücksichtigt \ndarin aktuelle, von Aussen einwirkende Ent-\nwicklungen.\n\nMitarbeitende sind fit in der Anwendung \ndigitaler Tools.\n\n1. IT-Strategie aktualisieren\n     IT-Strategie anpassen und umsetzen.\n\nPräsidium\n\n2. Digitalisierungsprojekte realisieren\nProjekte eBau, Erweiterung kommunaler digitaler \nBürgerschalters, Office 365 etc. planen und umsetzen. \nRelevante Nutzergruppen einbeziehen.\n\nPräsidium\n\n3. Erreichbarkeitskanäle kommunizieren\nSystematische Information aller Anspruchsgruppen \nüber bestehende und neue Erreichbarkeitskanäle.\n\nPräsidium\n\n4. Mitarbeitende schulen\nFlächendeckende Schulung der Mitarbeitenden in \nder Anwendung der eingesetzten Tools.\n\nPräsidium\n\n\n\nwww.kreuzlingen.ch/legislaturprogramm 3\n\nBeteiligungsprozesse über die ganze Stadt\n\nZiele Massnahmen Lead 24 25 26 27\n\nKreuzlingen baut seine Partizipationskultur \naus. Sie sorgt für eine nachhaltige Stadtent-\nwicklung und ein wertschätzendes Zusammen-\nleben.\n\n5. Beteiligungsprozesse aufbauen\nErstellung Konzept Beteiligungsprozesse für Stadt \nund Quartiere über alle Generationen/Themen \nhinweg.\n\nPräsidium/\nGesellschaft\n\n6. Beteiligungsprozesse institutionalisieren\nAufbau und Institutionalisierung von wirksamen \nBeteiligungsprozessen.\n\nPräsidium/\nGesellschaft\n\nBezahlbarer Wohnraum\n\nZiele Massnahmen Lead 24 25 26 27\n\nDie Stadt Kreuzlingen fördert vielfältige Wohn-\nangebote für die soziale Durchmischung.\n\n7. Bezahlbaren Wohnraum fördern\nFörderung von bezahlbarem Wohnraum für alle \nEinkommensschichten.\n\nFörderung von kostengünstigem und genossen-\nschaftlichem Wohnraum.\n\nPräsidium/\nBauverwaltung\n\n8. Gestaltungspläne\nBaurechtliche und raumplanerische Einflussnahme \nauf Gestaltungspläne ausüben.\n\nPräsidium/\nBauverwaltung\n\n\n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n12. Juli 2013\n  \n\nAuftraggeber Verfasser \nStadtverwaltung Kreuzlingen \nHauptstrasse 62 \n8280 Kreuzlingen, Schweiz \nT +41 71 677 61 11 \n \n\nraumdaten GmbH \nKanzleistrasse 126 \n8004 Zürich, Schweiz \nT +41 43 317 92 15 \ninfo@raumdaten.ch  \n\n  \nThomas Niederberger \nHeinz Theus \n \n \n \n\nCorinna Heye \nSarah Fuchs \nChristoph Craviolini \n\nBevölkerungs- und Wohnraumanalyse \nmit Fokus «preisgünstiger Wohnraum»  \n\nStadt und Region Kreuzlingen \n\nBeilage 5\n\n\n\n 2 \n\n  \n\n\n\n 3 \n\nZusammenfassung \n\nBevölkerung \n\nDie Bevölkerung der Stadt Kreuzlingen ist zwischen 2000 und 2011 im Vergleich zum Kanton Thurgau \ndeutlich überdurchschnittlich gewachsen. Eines der herausragenden Merkmale der Stadt hinsichtlich \nder Bevölkerungsstruktur ist der hohe Anteil ausländischer Personen. Die Grenznähe und nicht zuletzt \ndie starke funktionale Verknüpfung mit dem nahen deutschen Grenzgebiet zeigt sich in einer \nausgeprägten internationalen Wanderungsdynamik und einem steigenden Anteil Personen aus dem \ndeutschen Sprachraum.  \n\nDer Anteil individualisierter Haushalte (mittlere und ältere Singles und Paare) und Nachfragersegmen-\nte hat in Kreuzlingen seit dem Jahr 2000 zugenommen. Zeitgleich ist der soziale Status der Bevölke-\nrung angestiegen, wenngleich Kreuzlingen im Vergleich zu Kanton und Region weiterhin eher \nstatustief bleibt. \n\nKreuzlingen zeigt eine für urbane Gebiete typische Altersverteilung. Die Stadt weist einen Migrations-\ngewinn im Bereich der Personen im jungen und mittleren Alter von 15 bis 55 Jahren auf. Die Entwick-\nlung der Altersstruktur zeigt allerdings auch, dass im Gegensatz zu den meisten Städten der Schweiz \ndie demographische Alterung auch Kreuzlingen erfasst hat. Im untersuchten Zeitraum hat der Anteil \nFamilienhaushalten abgenommen.  \n\nNeben steigenden Mietpreisen dürfte die mangelnde Anpassung an veränderte Haushaltsgrössen bei \nden älteren Lebensphasen mit ein Grund für den Rückgang des Familienanteils sein. Ältere Lebens-\nphasen wohnen überdurchschnittlich oft in Einfamilienhäusern und grossen Wohnungen. Daraus \nresultiert ein überdurchschnittlich hoher Flächenverbrauch pro Äquivalenzperson. Nicht zuletzt werden \ndem Wohnungsmarkt dadurch für Familien geeignete Wohnungen entzogen. \n\nWohnungsmarkt \n\nDer Wohnungsbestand in Kreuzlingen ist städtisch geprägt. Der Anteil an kleineren Wohnungen ist im \nVergleich zu Region und Kanton überdurchschnittlich hoch, derjenige von grossen Wohnungen  und \nEinfamilienhäusern hingegen eher tief.  \n\nDie Neubautätigkeit hat in den letzten 10 Jahren deutlich zugenommen, während die Leerstände \ngesunken sind. Der Neubauanteil ist relativ zum Kanton überdurchschnittlich. Insgesamt weist \nKreuzlingen heute eine gute bis sehr gute Absorption auf dem Wohnungsmarkt auf, speziell auch im \nBereich der 3- bis 4-Zimmerwohnungen, welche den Grossteil der neu erstellten Wohnungen \nausmachen. \n\nKreuzlingen bietet im gesamtschweizerischen Vergleich günstigen Wohnraum für Mietwohnungen wie \nauch Wohneigentum. Zwischen 2011 und 2012 erfolgte allerdings ein eigentlicher Preissprung, \nwelcher auf eine Verknappung des Angebotes zurückzuführen sein dürfte. Angesichts der gestiege-\nnen Neubautätigkeit, weist dies darauf hin, dass mit einer gesteigerten Neubautätigkeit allein dem \nNachfrageüberhang nicht beizukommen ist.  \n\nDies schlägt sich – in Kombination mit der Sanierung respektive dem Ersatz von Altbauten – in \nsteigenden Preisen für Wohnraum nieder. Der stärkste Preisanstieg findet sich bei den günstigsten \nWohnungen (30% Quantil), was zu einer Verknappung von günstigen Miet- wie auch Eigentumsobjek-\nten geführt hat, wobei die Entwicklung im Wohneigentumssegment deutlich stärker ausfällt. \n\n\n\n 4 \n\nPrognoseszenario \n\nGemäss Prognoseszenario ist für die Stadt Kreuzlingen bis 2030 eine sich abschwächende Bevölke-\nrungszunahme und eine fortschreitende demographische Alterung zu erwarten, welche sich in einem \nsteigenden Anteil an älteren Single- und Paarhaushalten und gleichzeitig sinkendem Anteil an jungen \nLebensphasen und Familien äussert.  \n\nAufgrund der vergangenen und derzeitigen Entwicklung der städtischen Regionen in der Schweiz \nkann man davon ausgehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Gebieten in Zukunft \nweiter zunehmen wird. Bei unveränderter Neubautätigkeit ist deshalb zu erwarten, dass sich ab 2020 \nim Bereich der grossen Wohnungen ein Angebotsüberhang und bei den kleinen Wohnungen ein \nNachfrageüberhang abzeichnen wird. \n\nWohnraumstrategie für preisgünstigen Wohnraum \n\nBei den oberschichtigen Haushalten sowie bei Singles und Paaren der mittleren Altersklassen wird \naktuell kein expliziter Handlungsbedarf betreffend Wohnungsmarkt ausgemacht. Den grössten \nkonkreten Handlungsbedarf und -spielraum findet sich bei den jüngeren und älteren Einpersonen- und \nPaarhaushalten der Mittelschicht sowie den Familien. Diese bilden denn auch die Zielgruppen für \npreisgünstigen Wohnraum. Durch die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für diese Zielgruppe \nkönnen einerseits eine ausgewogene soziodemografische Bevölkerungsstruktur gewährleistet, \nanderseits räumlichen Entmischungstendenzen entgegengewirkt werden. \n\nWeiter bietet sich das Bereitstellen eines attraktiven Angebotes im Bereich «Wohnen im Alter» in \nForm von altersgerechten Wohnungen (im Eigentum) und zentrumsnahen Multigenerationsobjekten \nan. So können unter Umständen die aktuell von älteren Lebensphasen bewohnten Einfamilienhäuser \nund grossen Wohnungen für Familienhaushalte wieder zugänglich werden. Alleiniges Erstellen von \nWohnraum für Ältere reicht allerdings nicht, vielmehr muss der Prozess moderiert werden. \n\nDie Stadt Kreuzlingen ist in der komfortablen Lage im Besitz von Bauland an teilweise attraktiven \nWohnlagen zu sein und ist somit grundsätzlich in der Lage – direkt oder indirekt – korrigierend in den \nWohnungsmarkt einzugreifen. Angesichts der sich abzeichnenden Diskrepanz zwischen prognostizier-\nter Wohnungsmarktentwicklung und Bevölkerungsprognose ist daher von einer Veräusserung der \nGrundstücke im Besitz der öffentlichen Hand abzusehen.  \n\nAls Massnahme zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum bietet sich insbesondere die Abgabe \nvon Bauland im Baurecht an, da diese Massnahme einen langfristigen Ertrag und Kontrolle hinsicht-\nlich der Umsetzung von Auflagen wie beispielsweise der Kostenmiete ermöglicht. Weiter bietet die \nkommunale Bau- und Zonenordnung auf kleinräumiger Ebene relativ viel Flexibilität und ermöglicht \ndas Ausscheiden von Zonen für gemeinnützigen Wohnungsbau sowie die Bindung an Auflagen. Die \nErfahrung aus der Praxis zeigt, dass die Kombination verschiedener Teilmassnahmen grundsätzlich \nam zielführendsten ist. Bei den Auflagen ist vor allem die Kombination von Kostenmiete und Bele-\ngungsvorschriften zu empfehlen. Dadurch kann langfristig gewährt werden, dass die anvisierte \nZielgruppe erreicht und die Auflagen eingehalten werden. \n\n  \n\n\n\n 5 \n\n1.\t\r   Einleitung ........................................................................................................................................ 1\t\r  \n\n2.\t\r   Bevölkerungsentwicklung 2000 - 2011 ........................................................................................ 2\t\r  \n\n2.1.\t\r   Bevölkerungsentwicklung nach Herkunft .................................................................................. 2\t\r  \n\n2.2.\t\r   Demographische Entwicklung ................................................................................................... 4\t\r  \n\n2.3.\t\r   Sozialräumliche Entwicklung .................................................................................................... 7\t\r  \n\n2.4.\t\r   Fazit ........................................................................................................................................ 10\t\r  \n\n3.\t\r   Wohnsituation der Bevölkerung im Jahr 2012 .......................................................................... 12\t\r  \n\n3.1.\t\r   Haushalte nach Lebensphase ................................................................................................ 12\t\r  \n\n3.2.\t\r   Haushalte nach Herkunftsländer ............................................................................................. 14\t\r  \n\n3.3.\t\r   Haushalte nach Wohndauer ................................................................................................... 15\t\r  \n\n3.4.\t\r   Fazit ........................................................................................................................................ 17\t\r  \n\n4.\t\r   Wohnungsmarktentwicklung 2000 - 2011 .................................................................................. 18\t\r  \n\n4.1.\t\r   Wohnungsbestand .................................................................................................................. 18\t\r  \n\n4.2.\t\r   Neubautätigkeit ....................................................................................................................... 20\t\r  \n\n4.3.\t\r   Leerstand ................................................................................................................................ 23\t\r  \n\n4.4.\t\r   Preise ...................................................................................................................................... 23\t\r  \n\n4.5.\t\r   Preisgünstiger Wohnraum ...................................................................................................... 27\t\r  \n\n4.6.\t\r   Fazit ........................................................................................................................................ 28\t\r  \n\n5.\t\r   Beschäftigtenentwicklung 2001 - 2008 ...................................................................................... 30\t\r  \n\n6.\t\r   Prognose der zukünftigen Entwicklung .................................................................................... 33\t\r  \n\n6.1.\t\r   Demographische Alterung ...................................................................................................... 33\t\r  \n\n6.2.\t\r   Entwicklung der Haushalte nach Lebensphasen .................................................................... 34\t\r  \n\n7.\t\r   Wohnraumstrategie für preisgünstigen Wohnraum ................................................................. 36\t\r  \n\n7.1.\t\r   Zielgruppe ............................................................................................................................... 36\t\r  \n\n7.2.\t\r   Strategische Ausrichtung ........................................................................................................ 37\t\r  \n\n7.3.\t\r   Handlungsoptionen ................................................................................................................. 39\t\r  \n\n8.\t\r   Exkurs: Potential und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums ................ 42\t\r  \n\n8.1.\t\r   Wirkungsmodell und Anteile der Kosten der Miete ................................................................. 42\t\r  \n\n8.2.\t\r   Massnahmenkatalog ............................................................................................................... 43\t\r  \n\n\n\n 6 \n\nAnhang 1: Tabellen und Abbildungen ............................................................................................... 47\t\r  \n\nAnhang 2: Modelle .............................................................................................................................. 55\t\r  \n\n  \n\n\n\n 7 \n\nAbbildungen \n\nAbbildung 1: Analyseperimeter ............................................................................................................... 1\t\r  \n\nAbbildung 2: Indexierte Bevölkerungsentwicklung 2000 - 2011 (Basis 2000=100) ................................ 2\t\r  \n\nAbbildung 3: Zu- und Abwanderung im Jahr 2011 .................................................................................. 3\t\r  \n\nAbbildung 4: Entwicklung der Ausländeranteile nach Nationengruppe 2000 - 2011 .............................. 3\t\r  \n\nAbbildung 5: Altersverteilung 2000 und 2011 ......................................................................................... 4\t\r  \n\nAbbildung 6: Altersverteilung – Vergleich und Entwicklung .................................................................... 5\t\r  \n\nAbbildung 7: Verteilung der Haushalte nach Lebensphasen 2010 ......................................................... 6\t\r  \n\nAbbildung 8: Räumliche Verteilung der dominanten Lebensphase im Jahr 2011 ................................... 6\t\r  \n\nAbbildung 9: Aufenthaltsdauer und Lebensphasen 2011 ....................................................................... 7\t\r  \n\nAbbildung 10: Entwicklung der Haushalte nach sozialer Schicht 1990 - 2010 ....................................... 8\t\r  \n\nAbbildung 11: Einkommensverteilung 2008 ............................................................................................ 8\t\r  \n\nAbbildung 12: Verteilung der Nachfragersegmente 2010 ....................................................................... 9\t\r  \n\nAbbildung 13: Räumliche Verteilung der dominanten Nachfragersegmente im Jahr 2000 ..................... 9\t\r  \n\nAbbildung 14: Entwicklung der Haushalte nach Status und Individualisierung 1990 - 2010 ................. 10\t\r  \n\nAbbildung 15: Gebäudetyp und Haushaltsgrösse nach Lebensphase der Haushalte im Jahr 2012 .... 12\t\r  \n\nAbbildung 16: Wohnungstypen nach Lebensphase der Haushalte im Jahr 2012 ................................. 13\t\r  \n\nAbbildung 17: Wohnfläche nach Lebensphase der Haushalte im Jahr 2012 ........................................ 13\t\r  \n\nAbbildung 18: Gebäudetyp und Haushaltsgrösse nach Ländergruppe im Jahr 2012 ........................... 14\t\r  \n\nAbbildung 19: Wohnungstypen nach Ländergruppe im Jahr 2012 ....................................................... 15\t\r  \n\nAbbildung 20: Wohnfläche nach Ländergruppe im Jahr 2012 .............................................................. 15\t\r  \n\nAbbildung 21: Gebäudetyp und Haushaltsgrösse nach Aufenthaltsdauer Jahr 2012 ........................... 16\t\r  \n\nAbbildung 22: Wohnungstypen nach Aufenthaltsdauer Jahr 2012 ....................................................... 16\t\r  \n\nAbbildung 23: Wohnfläche nach Aufenthaltsdauer Jahr 2012 .............................................................. 17\t\r  \n\nAbbildung 24: Wohnungsbestand nach Zimmerzahl 2011 .................................................................... 18\t\r  \n\nAbbildung 25: Wohnungsbestand und Einfamilienhausanteil nach Bauperiode 2011 .......................... 18\t\r  \n\nAbbildung 26: Räumliche Verteilung der dominanten Bauperiode der Gebäude im Jahr 2010 ............ 19\t\r  \n\nAbbildung 27: Räumliche Verteilung der dominanten Geschosshöhe der Gebäude im Jahr 2010 ...... 19\t\r  \n\nAbbildung 28: Räumliche Verteilung des Einfamilienhausanteils im Jahr 2010 .................................... 20\t\r  \n\n\n\n 8 \n\nAbbildung 29: Neubautätigkeit nach Zimmerzahl 2010 ......................................................................... 20\t\r  \n\nAbbildung 30: Baubewilligungen in Kreuzlingen und in den Umliegenden Gemeinden ........................ 21\t\r  \n\nAbbildung 31: Anteil Mietwohnungen an allen baubewilligten Wohnungen .......................................... 21\t\r  \n\nAbbildung 32: Baubewilligungen in Kreuzlingen und im Umfeld von Kreuzlingen ................................ 22\t\r  \n\nAbbildung 33: Durchschnittliche Wohnungsflächen nach Wohnungstyp in m2 ..................................... 22\t\r  \n\nAbbildung 34: Leerstandsquote nach Zimmerzahl 2011 ....................................................................... 23\t\r  \n\nAbbildung 35: Bruttomiete für 4-Zimmerwohnung pro m2 und Jahr im regionalen Vergleich (2012) .... 24\t\r  \n\nAbbildung 36: Bruttomiete pro m2 und Jahr für Wohnungen nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) . 24\t\r  \n\nAbbildung 37: Kaufpreis in CHF/m2 im regionalen Vergleich (2012) ..................................................... 25\t\r  \n\nAbbildung 38: Kaufpreis in CHF/m2 der Wohnungen nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) ............ 26\t\r  \n\nAbbildung 39: Indexierte Mietpreise 2004 bis 2012 (2004=100) ........................................................... 26\t\r  \n\nAbbildung 40: Index Wohneigentumspreise 2004 bis 2012 (2004=100) ............................................... 27\t\r  \n\nAbbildung 41: Kreuzlingen Bruttomietpreise aller Wohnungstypen, Vertrag vs. Angebot ..................... 27\t\r  \n\nAbbildung 42: Angebotsentwicklung Mietwohnungen unter dem 30% Quantil (Niveau 2004) .............. 28\t\r  \n\nAbbildung 43: Angebotsentwicklung Wohneigentum unter dem 30% Quantil (Niveau 2004) ............... 28\t\r  \n\nAbbildung 44: Absorption auf dem Wohnungsmarkt ............................................................................. 29\t\r  \n\nAbbildung 45: Verhältnis Beschäftigte zu Einwohnern .......................................................................... 30\t\r  \n\nAbbildung 46: Beschäftigte pro Arbeitsstätte ........................................................................................ 30\t\r  \n\nAbbildung 47: Beschäftigtenstruktur nach Branchen 2008 ................................................................... 31\t\r  \n\nAbbildung 48: Beschäftigtenentwicklung in der Stadt Kreuzlingen nach Branchen 2001 - 2008 .......... 32\t\r  \n\nAbbildung 49: Szenario zur Entwicklung der Altersverteilung in Kreuzlingen bis 2030 ......................... 33\t\r  \n\nAbbildung 50: Szenario zur Bevölkerungsentwicklung nach Lebensphase in Kreuzlingen bis 2030 .... 35\t\r  \n\nAbbildung 51: Zielgruppen für preisgünstigen Wohnraum in Kreuzlingen ............................................ 37\t\r  \n\nAbbildung 52: Prognose Haushaltsentwicklung .................................................................................... 38\t\r  \n\nAbbildung 53: Ältere Lebensphasen in Einfamilienhäusern 2012 ......................................................... 39\t\r  \n\nAbbildung 54: Ältere Lebensphasen in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern 2012 ......................... 39\t\r  \n\nAbbildung 55: Wirkungsmodell zur Förderung preisgünstigen Wohnraums ......................................... 42\t\r  \n\nAbbildung 56: Instrumente und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums .................. 44\t\r  \n\nAbbildung 57: Massnahmenkatalog ...................................................................................................... 45\t\r  \n\n\n\n 9 \n\nAbbildung 58: Einkommen und Vermögen nach Lebensphase in der Schweiz 2009 ........................... 47\t\r  \n\nAbbildung 59: Bauliche Dichte – Kumulierte Wohnfläche pro Hektar 2012 .......................................... 49\t\r  \n\nAbbildung 60: Soziale Dichte – Anzahl Personen pro Hektar 2012 ...................................................... 49\t\r  \n\nAbbildung 61: Flächenverbrauch pro Person 2012 ............................................................................... 50\t\r  \n\nAbbildung 62: Ältere Lebensphasen, Haushalte pro Hektar 2012 ........................................................ 50\t\r  \n\nAbbildung 63: Familien, Haushalte pro Hektar 2012 ............................................................................. 51\t\r  \n\nAbbildung 64: Bruttomiete pro Monat für 4-Zimmerwohnung im regionalen Vergleich (2012) ............. 52\t\r  \n\nAbbildung 65: Bruttomiete pro Monat für Wohnung nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) .............. 52\t\r  \n\nAbbildung 66: Kaufpreise absolut für Wohnungen nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) ................ 52\t\r  \n\nAbbildung 67: Kaufpreis absolut für 4-Zimmerwohnung im regionalen Vergleich (2012) ..................... 53\t\r  \n\nAbbildung 68: Kaufpreis in CHF/m2 für 4-Zimmerwohnung im regionalen Vergleich (2012) ................ 53\t\r  \n\nAbbildung 69: Mietpreisentwicklung Wohnungen (CHF/m2/Jahr) unter dem 30% Quantil (Niveau 2004)\n .............................................................................................................................................................. 53\t\r  \n\nAbbildung 70: Kaufpreisentwicklung (CHF/m2) Wohnungen unter dem 30% Quantil (Niveau 2004) ... 54\t\r  \n\nAbbildung 71: Verteilung der Nachfragersegmente nach alten und neuen Herkunftsländer 2000 ....... 55\t\r  \n\nAbbildung 72: Modell der Nachfragersegmente und Zuweisung der Einkommen ................................ 56\t\r  \n\nAbbildung 73: Verteilung der Lebensphasen nach Nachfragersegmente 2009 .................................... 57\t\r  \n\n \n\n  \n\n\n\n 10 \n\nTabellen \n\nTabelle 1: Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2011 ............................................................................... 4\t\r  \n\nTabelle 2: Entwicklung der Altersverteilung 2000 bis 2011 ..................................................................... 5\t\r  \n\nTabelle 3: Wohnungsbestand nach Bauperiode 2011 .......................................................................... 19\t\r  \n\nTabelle 4: Neu erstellte Wohnungen in der Stadt Kreuzlingen 2000 bis 2010 ...................................... 21\t\r  \n\nTabelle 5: Leer stehende Wohnungen in der Stadt Kreuzlingen 2000 bis 2011 ................................... 23\t\r  \n\nTabelle 6: Arbeitsstätten und Beschäftigte 2001 und 2008 ................................................................... 32\t\r  \n\nTabelle 7: Szenario der zukünftigen Altersverteilung bis 2030 ............................................................. 34\t\r  \n\nTabelle 8: Szenario zur Entwicklung der Haushalte in Kreuzlingen nach Lebensphase bis 2030 ........ 35\t\r  \n\nTabelle 9: Wohnungsspiegel gemäss Szenario sowie mit strategischer Ausrichtung bis 2030 ............ 38\t\r  \n\nTabelle 10: Einsparpotential verschiedener Massnahmen bei den Kosten der Miete ........................... 43\t\r  \n\nTabelle 11: Zu- und Abwanderung 2011 ............................................................................................... 47\t\r  \n\nTabelle 12: Verteilung der Lebensphasen 2000 und 2010 .................................................................... 47\t\r  \n\nTabelle 13: Verteilung der Nachfragersegmente 2000 und 2010 .......................................................... 48\t\r  \n\nTabelle 14: Wohnungsbestand nach Zimmerzahl 2000 und 2011 ........................................................ 48\t\r  \n\nTabelle 15: Neu erstellte Wohnungen 2000 - 2010 ............................................................................... 48\t\r  \n\nTabelle 16: Leer stehende Wohnungen 2000 - 2011 ............................................................................ 49\t\r  \n\nTabelle 17: Wohnsituation der Bevölkerung nach Gebäudetyp 2012 ................................................... 51\t\r  \n\nTabelle 18: Effektiver Wohnungsmix nach Alter und Lebensphase der Haushalte in Kreuzlingen 2010\n .............................................................................................................................................................. 54\t\r  \n\nTabelle 19: Annahmen zum zukünftig nachgefragten Wohnungsmix ................................................... 54\t\r  \n\nTabelle 20: Lebensphasenverteilung gemäss Szenario und mit strategischer Ausrichtung bis 2030 ... 54\t\r  \n\nTabelle 21: Nationengruppen nach neuen und alten Herkunftsländern ................................................ 55\t\r  \n\n \n\n  \n\n\n\n 1 \n\n1. Einleitung \n\nDie Firma raumdaten GmbH wurde von der Gemeinde Kreuzlingen beauftragt eine Lageanalyse im \nRahmen des Projektes „Preisgünstiger Wohnraum“ zu erstellen. Diese Lageanalyse dient als \nGrundlage für das Erarbeiten von konkreten Massnahmen für die Förderung des preisgünstigen \nWohnraums in Kreuzlingen. \n\nIn einem ersten Schritt werden die vergangenen Entwicklungen in der Stadt Kreuzlingen im Vergleich \nzu den umliegenden Gemeinden (Vergleichsregion) und dem Kanton Thurgau detailliert aufgezeigt. \nDie Vergleichsregion umfasst die sechs Gemeinden Gottlieben, Tägerwilen, Kemmental, Lengwil, \nBottighofen und Münsterlingen. Grundlage der Analysen sind Gemeindedaten des Bundesamtes für \nStatistik (BfS) sowie die seit 2010 harmonisierten Einwohnerregisterdaten und die Gebäude- und \nWohnungsstatistik (GWS) des Kantons Thurgau. \n\nAbbildung 1: Analyseperimeter \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nZentrale Grössen sind zum einen das Bevölkerungswachstum, die Entwicklung der Altersverteilung \nsowie die Zu- und Abwanderung. Die Analyse der ausländischen Bevölkerung erfolgt nach alten und \nneuen Herkunftsländern. Je nach Herkunftsland kann die ausländische Bevölkerung bestimmten \nsozialen Schichten und Lebensstilen zugeteilt werden. Die Beschreibung des Modells ist in Anhang 2 \nersichtlich. \n\nWohnpräferenzen und Ressourcen differieren je nach Lebensphase, Lebensstil und Status der \nHaushalte. Diese Merkmale sind Inhalt der Analyse der demographischen und sozialräumlichen \nEntwicklung der Bevölkerung. Weiter werden die aktuelle Wohnsituation der Bevölkerung sowie die \nvergangenen Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Arbeitsmarkt aufgezeigt und bewertet.  \n\nAnlehnend an die kantonale Bevölkerungsprognose des Bundesamtes für Statistik (BfS) für den \nKanton Thurgau wird anschliessend die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Kreuzlingen \nnach Alter und Lebensphasen abgeschätzt.  \n\nMit dem prognostizierten Bevölkerungszuwachs steigt auch der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. \nBasierend auf den zu erwartenden Entwicklungen in Kreuzlingen werden Handlungsoptionen \naufgezeigt, um einer wachsenden sowie zunehmend individualisierten und älteren Bevölkerung zu \nbegegnen. Mit besonderem Fokus werden zudem die Möglichkeiten und das Potential zur Förderung \npreisgünstigen Wohnraums in Kreuzlingen aufgezeigt.  \n\nStandortgemeinde \n\nRegion \n\nKanton \n\n\n\n 2 \n\n2. Bevölkerungsentwicklung 2000 - 2011 \n\n2.1. Bevölkerungsentwicklung nach Herkunft \n\nMit rund 19'900 Personen ist Kreuzlingen die zweitgrösste Stadt im Kanton Thurgau. Die Wohnbevöl-\nkerung in Kreuzlingen hat zwischen 2000 und 2011 relativ um rund +19% respektive 3'200 Personen \nzugenommen. Der Bevölkerungszuwachs war im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden (+19%) \ndurchschnittlich im Vergleich zum Kanton Thurgau (+11%) jedoch deutlich überdurchschnittlich.  \n\nDer Ausländeranteil in Kreuzlingen hat in den letzten Jahren stetig zugenommen und liegt heute mit \n51% deutlich über dem kantonalen (22%) und regionalen Durchschnitt (29%). Die Nähe zur deut-\nschen Grenze prägt die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Kreuzlingen und der umliegenden \nGemeinden deutlich stärker als andere Gebiete im Kanton Thurgau. Die Einführung der Personenfrei-\nzügigkeit im Jahr 2006 hat einen direkten und deutlichen Einfluss auf die Entwicklung der ausländi-\nschen Bevölkerung. \n\nAbbildung 2: Indexierte Bevölkerungsentwicklung 2000 - 2011 (Basis 2000=100) \n \n\nStändige Wohnbevölkerung gesamt Ausländische Wohnbevölkerung \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDie Wanderungsdynamik, sprich die Summe der Zu- und Wegzüge in der Stadt Kreuzlingen liegt \nleicht unter derjenigen der Region, jedoch deutlich über derjenigen des Kantons und der Schweiz. \nKreuzlingen weist vor allem eine überdurchschnittliche internationale Wanderungsdynamik auf, \nwohingegen die intrakantonale Wanderungsdynamik verglichen mit den Referenzgebieten unter-\ndurchschnittlich ist.  \n\nEin Blick auf die unterschiedlichen Wanderungsbilanzen zeigt, dass der wanderungsbedingte \nBevölkerungszuwachs in Kreuzlingen im Jahr 2011 ausschliesslich der internationalen Migration \nzuzuschreiben ist. Gegenüber dem Kanton (intrakantonal) und der restlichen Schweiz (interkantonal) \nwies die Stadt Kreuzlingen im Jahr 2011 negative Wanderungssaldi auf. Das heisst die Anzahl der \nWegziehenden aus Kreuzlingen in andere Gemeinden innerhalb sowie ausserhalb des Kantons \nThurgau überstieg im Jahr 2011 die entsprechende Anzahl der Zuziehenden.  \n\n  \n\n100 \n\n110 \n\n120 \n\n130 \n\n140 \n\n150 \n\n160 \n\n170 \n\n180 \n\n190 \n\n00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 \nKreuzlingen Region Kanton Schweiz \n\n100 \n\n110 \n\n120 \n\n130 \n\n140 \n\n150 \n\n160 \n\n170 \n\n180 \n\n190 \n\n00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 \nKreuzlingen Region Kanton Schweiz \n\n\n\n 3 \n\nAbbildung 3: Zu- und Abwanderung im Jahr 2011 \n \n\nWanderungsdynamik Wanderungssaldo  \n\n \n\n \n\nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDer Anteil der Personen aus den sogenannten neuen Herkunftsländern (Definition siehe Anhang) hat \nsich in Kreuzlingen in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt und umfasst heute rund 27% der \nWohnbevölkerung. Rund ein Viertel der Wohnbevölkerung Kreuzlingens kommt aus dem ausländi-\nschen deutschen Sprachraum. Die Ausländergruppe der neuen Herkunftsländer ist vergleichsweise \nstatushoch und führt einen eher individualisierten Lebensstil (Definition siehe Anhang).  \n\nDer Anteil der Personen aus den alten Herkunftsländern hat demgegenüber in Kreuzlingen sowie \nauch den umliegenden Gemeinden in den vergangenen Jahren leicht abgenommen. In der Stadt \nKreuzlingen zählen heute rund 24% der Wohnbevölkerung zu dieser Ausländergruppe, was im \nVergleich zur Region (8%) und dem Kanton (13%) deutlich überdurchschnittlich ist. Personen aus den \nalten Herkunftsländern sind eher statustief und bürgerlich-traditionell. Balkan & Türkei und EU Süd \nsind die dominantesten Nationengruppen innerhalb der alten Herkunftsländer. Sie stellen 22% der \nWohnbevölkerung von Kreuzlingen. \n\nAbbildung 4: Entwicklung der Ausländeranteile nach Nationengruppe 2000 - 2011  \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n0% 5% 10% 15% 20% \n\nKreuzlingen \n\nRegion \n\nKanton \n\nSchweiz \n\n-0.4% 0.0% 0.4% 0.8% 1.2% 1.6% 2.0% \n\nKreuzlingen \n\nRegion \n\nKanton \n\nSchweiz \n\nIntrakantonal Interkantonal International Gesamt \n\n\n\n 4 \n\nTabelle 1: Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \nAnmerkung: Die relative Veränderung ist in Prozent (%), die Anteilsveränderung in Prozentpunkten (PP) angegeben. \n\n2.2. Demographische Entwicklung \n\nDie Altersverteilung in der Stadt Kreuzlingen weicht vor allem bei den jüngeren Altersgruppen von der \nkantonalen und regionalen Verteilung ab. Wie es für urban geprägte Gebiete üblich ist, ist der Anteil \nKinder und Jugendlicher unter 20 Jahren in Kreuzlingen vergleichsweise gering, während der Anteil \njunger Erwachsener zwischen 20 und 35 Jahren überdurchschnittlich hoch ist. Der Anteil Personen im \nmittleren Alter zwischen 45 und 60 Jahren ist vor allem in der Region überdurchschnittlich hoch. \n\nZwischen 2000 und 2011 sind insgesamt vor allem Personen im jungen und mittleren Alter von 15 bis \n55 Jahren in die Stadt gezogen. Gleichzeitig ist, im Gegensatz zu anderen Städten, in Kreuzlingen \neine demographische Alterung der Bevölkerung sichtbar. Der starke Zuzug von Personen zwischen \n45 und 55 Jahren wie auch die Zunahme in der Altersgruppe zwischen 65 und 75 Jahren zeigen dies \ndeutlich. Es ist davon auszugehen, dass vor allem die älteren Personen aber auch die neu zugezo-\ngenen Personen zwischen 45 und 55 Jahren in Kreuzlingen langfristig sesshaft bleiben. \n\nAbbildung 5: Altersverteilung 2000 und 2011  \n \n\nAnteile der Altersgruppen nach 5-Jahresklassen Entwicklung der Anzahl Personen nach Altersgruppen  \n\n  \n\nAnmerkung: *Die Theoretische Verteilung 2011 entspricht der aus dem Jahr 2000 abgeleiteten Bevölkerungsverteilung ohne Migration und \nSterbefälle sowie gleich bleibender Geburtenrate.  \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n2000\nKreuzlingen 16'714\n  Anteil alte Herkunftsländer 29.9%\n\n  Anteil neue Herkunftsländer 10.6%\n\n2002\n16'907\n\n29.5%\n\n12.7%\n\n2004\n17'506\n\n28.6%\n\n15.8%\n\n2006\n17'878\n\n27.0%\n\n18.5%\n\n2008\n18'526\n\n25.4%\n\n22.7%\n\n2010 2011 2000-2011\n19'544 19'927 +19.2%\n\n24.4% 24.0%  -5.9 PP\n\n25.7% 26.9% +15.1 PP\n\nRegion 10'960\n  Anteil alte Herkunftsländer 9.9%\n\n  Anteil neue Herkunftsländer 8.8%\n\nKanton 227'306\n  Anteil alte Herkunftsländer 15.1%\n\n  Anteil neue Herkunftsländer 3.8%\n\nSchweiz 7'204'055\n  Anteil alte Herkunftsländer 15.3%\n\n  Anteil neue Herkunftsländer 4.5%\n\n11'405\n9.2%\n\n10.2%\n\n229'904\n14.8%\n\n4.3%\n\n7'313'853\n15.3%\n\n4.9%\n\n11'544\n8.7%\n\n12.0%\n\n232'978\n14.4%\n\n5.1%\n\n7'415'102\n15.3%\n\n5.2%\n\n11'739\n8.6%\n\n13.7%\n\n235'764\n13.7%\n\n5.8%\n\n7'508'739\n14.9%\n\n5.8%\n\n12'258\n8.1%\n\n17.1%\n\n241'811\n13.2%\n\n7.4%\n\n7'701'856\n14.7%\n\n7.0%\n\n12'898 13'090 +19.4%\n8.3% 8.1%  -1.9 PP\n\n19.4% 20.7% +10.6 PP\n\n248'444 251'973 +10.9%\n13.0% 13.0%  -2.1 PP\n\n8.5% 9.1% +4.7 PP\n\n7'870'134 7'938'421 +10.2%\n15.1% 15.2%  -0.1 PP\n\n7.3% 7.7% +2.9 PP\n\n0% \n\n2% \n\n4% \n\n6% \n\n8% \n\n10% \n\n12% \n\n0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 \n\nKreuzlingen Region Kanton Schweiz \n\n0 \n\n200 \n\n400 \n\n600 \n\n800 \n\n1'000 \n\n1'200 \n\n1'400 \n\n1'600 \n\n1'800 \n\n2'000 \n\n0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 \n\n2011 2000 Theoretische Verteilung 2011* \n\nKreuzlingen \n\n\n\n 5 \n\nAbbildung 6: Altersverteilung – Vergleich und Entwicklung \n \n\nVerteilung der Altersgruppen im Vergleich zur Schweiz im Jahr 2011 \n\n \n\n \nEntwicklung der Altersverteilung 2000 - 2011 \n\n \n\nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 2: Entwicklung der Altersverteilung 2000 bis 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAufgrund des höheren Anteils junger und individualisierter Personen ist in urbanen Räumen der Anteil \nEinpersonenhaushalte in der Regel überdurchschnittlich hoch. Gleichzeitig ist der Familienanteil in \nStädten im Vergleich zum Umland oftmals eher gering. Mit knapp über 30% ist der Familienanteil in \nKreuzlingen im Vergleich zu Region (37%) und Kanton (36%) unterdurchschnittlich, für eine städti-\nsche Gemeinde jedoch vergleichsweise hoch. Der Anteil der Familienhaushalte hat in Kreuzlingen \nzwischen 2000 und 2011 um rund 1.5 Prozentpunkte abgenommen, im Vergleich zu den umliegen-\nden Gemeinden und zum Kanton war dieser Anteilsrückgang jedoch gering.  \n\nRäumlich ist in Kreuzlingen keine Segregation von Haushalten nach Lebensphasen ersichtlich. Das \nheisst die verschiedenen Lebensphasen sind an keinem Ort in der Stadt überdurchschnittlich \nkonzentriert, sie wohnen räumlich durchmischt.  \n\n  \n\n0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100\n\nSchweiz 5.0% 4.9% 5.2% 5.6% 6.2% 6.6% 6.9% 7.0% 7.9% 8.3% 7.3% 6.3% 5.8% 5.2% 3.9% 3.3% 2.5% 1.5% 0.6% 0.1% 0.0%\n\nKreuzlingen -0.6% -0.8% -0.7% -0.4% 0.7% 0.8% 0.6% 0.0% -0.1% 0.6% 0.1% 0.2% -0.2% 0.0% 0.5% -0.2% -0.2% -0.2% -0.2% 0.0% 0.0%\n\nRegion 0.4% 0.1% 0.3% 0.3% -0.5% -1.4% -0.7% -0.8% 0.6% 1.4% 0.9% 0.6% 0.1% -0.1% -0.2% -0.1% -0.6% -0.4% -0.2% -0.1% 0.0%\n\nKanton -0.1% 0.1% 0.4% 0.7% 0.7% -0.2% -0.8% -0.7% 0.0% 0.6% 0.5% 0.4% -0.1% -0.4% -0.3% -0.3% -0.3% -0.2% -0.1% 0.0% 0.0%\n\n#### Anteil überdurchschnittlich -0.8% Anteil leicht unterdurchschnittlich\n0.8% Anteil leicht überdurchschnittlich #### Anteil unterdurchschnittlich\n\n0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100\n\nKreuzlingen -0.6% -1.2% -0.7% -1.3% -0.2% 0.9% -0.2% -1.3% 0.6% 1.8% 0.8% 0.4% 0.1% 1.0% 0.6% -0.4% 0.1% -0.2% -0.1% 0.0% 0.0%\n\nRegion -0.1% -2.1% -1.8% -1.0% 0.8% -0.3% -1.5% -3.3% 0.0% 2.3% 1.8% 1.1% 1.0% 1.0% 0.7% 0.4% 0.3% 0.4% 0.1% 0.0% 0.0%\n\nKanton -0.8% -2.0% -1.7% -0.3% 1.3% 0.6% -1.6% -2.7% -0.3% 1.7% 1.4% 1.3% 1.4% 1.0% 0.1% 0.0% 0.3% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0%\n\nSchweiz -0.3% -1.0% -0.7% -0.1% 0.3% -0.1% -1.2% -1.7% 0.1% 1.4% 0.5% 0.2% 0.9% 0.9% 0.2% 0.1% 0.4% 0.2% 0.1% 0.0% 0.0%\n\n#### Anteilszunahme -0.8% leichte Anteilsabnahme\n0.8% leichte Anteilszunahme #### Anteilsabnahme\n\n< 5 5 - 14 15 - 29 30 - 49 50 - 64 65 - 79 > 79\nKreuzlingen 871 1'696 3'909 6'199 3'872 2'532 848\n\nAnteil 2011 4.4% 8.5% 19.6% 31.1% 19.4% 12.7% 4.3%\n\nAnteilsveränderung 2000-2011  -0.6 PP  -2.0 PP  -0.6 PP +0.8 PP +1.2 PP +1.2 PP  -0.1 PP\n\nRegion 707 1'378 2'203 4'011 2'754 1'576 461\nAnteil 2011 5.4% 10.5% 16.8% 30.6% 21.0% 12.0% 3.5%\n\nAnteilsveränderung 2000-2011  -0.1 PP  -3.9 PP  -0.4 PP  -2.6 PP +4.0 PP +2.1 PP +0.9 PP\n\nKanton 12'347 26'370 49'498 73'396 50'882 28'722 10'758\nAnteil 2011 4.9% 10.5% 19.6% 29.1% 20.2% 11.4% 4.3%\n\nAnteilsveränderung 2000-2011  -0.8 PP  -3.6 PP +1.5 PP  -2.8 PP +4.1 PP +1.2 PP +0.5 PP\n\nSchweiz 398'095 796'554 1'467'300 2'388'155 1'539'406 982'866 382'286\nAnteil 2011 5.0% 10.0% 18.4% 30.0% 19.4% 12.4% 4.8%\n\nAnteilsveränderung 2000-2011  -0.3 PP  -1.8 PP +0.0 PP  -1.4 PP +1.6 PP +1.1 PP +0.7 PP\n\n\n\n 6 \n\nAbbildung 7: Verteilung der Haushalte nach Lebensphasen 2010 \n\n  \nAnmerkung: Bei den jungen Haushalten ist die Referenzperson zwischen 20 und 34 Jahren, bei den mittleren zwischen 35 und 54 Jahren und bei \nden älteren Haushalten älter als 54 Jahre. Die Prozentanteile weichen von den Registerdaten ab, da sie eine andere Berechnungsgrundlage \naufweisen. \nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo, Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 8: Räumliche Verteilung der dominanten Lebensphase im Jahr 2011 \n\n   \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDie Lebensphasen unterscheiden sich erheblich bezüglich der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer in \nder Gemeinde wie auch der Streuung dieses Wertes. Jüngere Einpersonen- und Paarhaushalte \nwohnen mit durchschnittlich 5 Jahren am kürzesten in Kreuzlingen. Mit 29 Jahren wohnen Ältere \nHaushalte typischerweise am längsten in der Stadt. Bei letzteren zeigt sich allerdings eine relativ \ngrosse Streuung der Werte. Das heisst, dass in den letzten Jahren durchaus auch ältere Einperso-\nnen- und Paarhaushalte zugezogen sind.  \n\nJunge Singlehaushalte sind die dominante Lebensphase bei den innerhalb der letzten 5 Jahre \nzugezogenen Haushalten. Die Hälfte der mindestens seit 15 Jahren in der Gemeinde wohnhaften \nHaushalte sind ältere Singlehaushalte. Der Anteil Familien ist bei den zwischen 11 und 15 Jahren in \nder Stadt Kreuzlingen wohnhaften Haushalten am höchsten. Im Durchschnitt wohnen die Familien \nbereits seit 15 Jahren in der Stadt Kreuzlingen. \n\n  \n\n9% \n\n8% \n\n8% \n\n10% \n\n10% \n\n9% \n\n8% \n\n12% \n\n17% \n\n16% \n\n15% \n\n19% \n\n4% \n\n4% \n\n3% \n\n3% \n\n7% \n\n7% \n\n8% \n\n7% \n\n17% \n\n18% \n\n18% \n\n16% \n\n27% \n\n31% \n\n31% \n\n25% \n\n6% \n\n5% \n\n6% \n\n6% \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \nJunger Single \n\nMittlerer Single \n\nÄlterer Single \n\nJunges Paar \n\nMittleres Paar \n\nÄlteres Paar \n\nFamilie mit Kindern \n\nEinelternfamilie \n\nWohngemeinschaft \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilie mit Kindern \n\nKeine Dominanz \n\n\n\n 7 \n\nAbbildung 9: Aufenthaltsdauer und Lebensphasen 2011 \n \n\nAufenthaltsdauer nach Lebensphase Lebensphasenstruktur nach Aufenthaltsdauer \n\n \n\nQuelle: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n2.3. Sozialräumliche Entwicklung \n\nDie sozialräumliche Charakterisierung der Bevölkerung erfolgt mit Hilfe des Modells der Nachfra-\ngersegmente von Fahrländer Partner & sotomo (siehe Anhang), das die Schweizer Haushalte in neun \nNachfragersegmente unterteilt. Zusammen bilden sie das soziokulturelle Raster ab, welches sich \nzwischen den zwei Dimensionen der gesellschaftlichen Differenzierung, Lebensstil und Soziale \nSchicht, aufspannt.  \n\nDie Vertikale des Rasters beschreibt die soziale Schichtung von statustief bis statushoch und wird \naus Bildung, Einkommen und beruflicher Stellung gebildet. Die Horizontale differenziert die Haushalte \nzusätzlich nach Lebensformen und Grundorientierung, welche von bürgerlich-traditionell bis individua-\nlisiert reichen. Diese Einteilung basiert auf Indikatoren zu Familienmodellen und Lebensformen.  \n\nDer Anteil unterschichtiger Haushalte hat in Kreuzlingen vor allem zwischen 1990 und 2000 aber \nauch nach 2000 deutlich abgenommen. Gleichzeitig hat die Oberschicht deutlich, die Mittelschicht \nleicht an Anteil zugenommen. Trotz des Statusanstieges bleibt die Wohnbevölkerung Kreuzlingens \ninsgesamt, insbesondere im Vergleich zu den Gemeinden Bottighofen, Gottlieben und Münsterlingen \nwie auch relativ zum Kanton Thurgau eher statustief.  \n\n  \n\n0 20 40 60 80 \n\nGesamt \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilien \n\nWohngemeinschaften / \nKollektivhaushalte \n\nAufenthalt in der Gmeinde in Jahren \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nGesamt \n\n0 bis 5 \n\n6 bis 10 \n\n11 bis 15 \n\nmehr als 15 \n\nJunge Mittlere Ältere Familien Wohngemeinschaften / Kollektivhaushalte \n\n\n\n 8 \n\nAbbildung 10: Entwicklung der Haushalte nach sozialer Schicht 1990 - 2010  \n\n \nQuellen: Fahrländer Partner & sotomo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDie Verteilung nach Einkommensklassen spiegelt die Statusunterschiede zwischen Stadt und Umland \nwider. Im Jahr 2008 war der Anteil Personen mit einem Jahreseinkommen von über 75'000 Franken \nin der Stadt Kreuzlingen geringer als in der Region. Das Durchschnittseinkommen der Stadt Kreuzlin-\ngen lag zwischen 2001 und 2008 zudem deutlich unter dem Durchschnittseinkommen der Region \nsowie auch leicht unter demjenigen des Kantons Thurgau. \n\nAbbildung 11: Einkommensverteilung 2008 \n \n\nVerteilung nach Einkommensklassen (Sfr. / Jahr) Steuerbares Durchschnittseinkommen (Sfr. / Jahr) \n\n  \n\nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nWie für urban geprägte Gebiete üblich, wohnen in Kreuzlingen besonders viele Haushalte mit \nindividualisiertem Lebensstil (Improvisierte Alternative, Etablierte Alternative, Urbane Avantgarde). \nBürgerlich-traditionelle Nachfragersegmente (Ländlich-Traditionelle, Klassischer Mittelstand, \nBürgerliche Oberschicht) sind dem gegenüber unterrepräsentiert.  \n\nDer Anteil der statustiefen Nachfragersegmente ist in Kreuzlingen überdurchschnittlich hoch. Vor \nallem die Nachfragersegmente der Modernen Arbeiter und der Improvisierten Alternativen, zu denen \nviele Studierende und Auszubildende gehören, waren mit 18% respektive 16% im Jahr 2010 \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \n\n< 30'000 30'000 - 40'000 40'000 - 50'000 50'000 - 75'000 > 75'000 \n\n0 \n\n10'000 \n\n20'000 \n\n30'000 \n\n40'000 \n\n50'000 \n\n60'000 \n\n70'000 \n\n80'000 \n\n2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 \n\nKreuzlingen Region Kanton Schweiz \n\n\n\n 9 \n\nüberdurchschnittlich stark vertreten. Räumlich sind die Haushalte der Unterschicht vor allem entlang \nder Hauptverkehrsstrassen, die durch Kreuzlingen führen, dominant.  \n\nDie Aufgeschlossenen Mitte, welche bezüglich Status und Lebensstil die Mitte der Gesellschaft \nrepräsentiert, ist mit 22% im Jahr 2010 das stärkste Nachfragersegment in Kreuzlingen. Personen der \nUrbanen Avantgarde leben bevorzugt in städtischen Gebieten. Dementsprechend ist ihr Anteil mit \n13% im Vergleich zu Kanton und Region überdurchschnittlich hoch. Haushalte der Oberschicht sind \nräumlich vorwiegend an den Stadtrandgebieten sowie in Seenähe dominant. \n\nAbbildung 12: Verteilung der Nachfragersegmente 2010 \n\n  \nQuellen: Fahrländer Partner & sotomo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 13: Räumliche Verteilung der dominanten Nachfragersegmente im Jahr 2000 \n\n  \nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo, Bundesamt für Statistik (BFS) Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nZwischen 1990 und 2010 hat der Individualisierungsgrad in allen Gemeinden der Region deutlich \nzugenommen. Die Stadt Kreuzlingen weist einen im Vergleich zum Umland überdurchschnittlichen \nIndividualisierungsgrad auf, während vor allem die Gemeinden Kemmental, Tägerwilen und Lengwil \nnoch stärker bürgerlich-traditionell geprägt sind.  \n\nKreuzlingen hat seit 1990 einen deutlichen Statusanstieg erfahren. Dabei verzeichneten die beiden \noberschichtigen Nachfragersegmente Bildungsorientierte Oberschicht und Urbane Avantgarde mit je \nrund +3 Prozentpunkten zwischen 2000 und 2010 die höchsten Anteilszunahmen. Insgesamt bleibt \nder Anteil oberschichtiger Haushalte jedoch weiterhin geringer als in der umliegenden Region. \n\n  \n\n7% \n\n8% \n\n8% \n\n13% \n\n14% \n\n12% \n\n18% \n\n13% \n\n9% \n\n6% \n\n16% \n\n11% \n\n13% \n\n15% \n\n19% \n\n20% \n\n19% \n\n22% \n\n10% \n\n9% \n\n9% \n\n12% \n\n7% \n\n8% \n\n10% \n\n12% \n\n12% \n\n15% \n\n12% \n\n10% \n\n7% \n\n6% \n\n13% \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \nLändlich Traditionelle \nModerne Arbeiter \nImprovisierte Alternative \n\nKlassischer Mittelstand \nAufgeschlossene Mitte \nEtablierte Alternative \n\nBürgerliche Oberschicht \nBildungsorient. Oberschicht \nUrbane Avantgarde \n\nLändlich Traditionelle \nModerne Arbeiter \nImprovisierte Alternative \n\nKlassischer Mittelstand \nAufgeschlossene Mitte \nEtablierte Alternative \n\nBürgerliche Oberschicht \nBildungsorient. Oberschicht \nUrbane Avantgarde \n\n\n\n 10 \n\nAbbildung 14: Entwicklung der Haushalte nach Status und Individualisierung 1990 - 2010 \n\n \nQuellen: Fahrländer Partner & sotomo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n2.4. Fazit  \n\nDie Wohnbevölkerung der Stadt Kreuzlingen hat seit dem Jahr 2000 mit rund +19% relativ stark \nzugenommen und umfasst heute rund 19’900 Personen. Im gleichen Zeitraum hat der Ausländeran-\nteil stetig zugenommen und liegt heute mit 51% deutlich über dem kantonalen und regionalen \nDurchschnitt. Die Nähe zur deutschen Grenze prägt die Bevölkerungsentwicklung. Rund ein Viertel \nder Wohnbevölkerung Kreuzlingens kommt aus dem ausländischen deutschen Sprachraum. Der \nAnteil der Personen aus den alten Herkunftsländern (v.a. Balkan & Türkei und EU Süd) hat dagegen \nin den vergangenen Jahren abgenommen und umfasst heute noch rund ein Viertel der Wohnbevölke-\nrung in der Stadt Kreuzlingen.  \n\nDie Stadt Kreuzlingen weist eine deutlich überdurchschnittliche internationale Wanderungsdynamik \nund eine starke funktionale Verknüpfung mit dem benachbarten Konstanz auf. Der wanderungsbe-\ndingte Bevölkerungszuwachs ist im Jahr 2011 ausschliesslich der internationalen Migration geschul-\ndet. Denn die Wegzüge in andere Gemeinden und Kantone der Schweiz übersteigt im Jahr 2011 die \nentsprechenden Zuwanderungszahlen. Das heisst die Stadt verliert Einwohner an den restlichen \nKanton Thurgau und die anderen Kantone. \n\nWie für städtische Gebiete üblich, ist der Anteil junger Erwachsener in Kreuzlingen überdurchschnitt-\nlich hoch. In den vergangenen zehn Jahren sind insgesamt vor allem Personen im jungen und \nmittleren Alter zwischen 15 und 55 Jahren in die Stadt gezogen. Der Familienanteil in Kreuzlingen ist \nmit 31% geringer als in der Region und dem Kanton Thurgau, aber für eine städtische Gemeinde \nvergleichsweise hoch. Die Familien haben seit 2000 an Anteil verloren, im Vergleich zu Kanton und \nRegion jedoch unterdurchschnittlich.  \n\n\n\n 11 \n\nDer Anteil der Oberschicht hat in der Stadt Kreuzlingen seit 1990 deutlich zugenommen, während vor \nallem der Anteil der unterschichtigen Haushalte gesunken ist. Dennoch bleiben Status und Einkom-\nmen der Bevölkerung im Vergleich zum Umland noch immer unterdurchschnittlich. Der leicht höhere \nAnteil älterer sowie der deutlich höhere Anteil junger Haushalte, und damit der unterdurchschnittliche \nAnteil Personen im mittleren Alter, dürften bis zu einem gewissen Grad für die unterdurchschnittliche \nEinkommensentwicklung in Kreuzlingen mitverantwortlich sein. Basierend auf einer Auswertung der \nSchweizer Haushaltspaneldaten verfügen ältere und junge Lebensphasen in der Schweiz im \nDurchschnitt über ein geringeres Einkommen. Bei den älteren Lebensphasen ist dem gegenüber das \nVermögen meist höher als bei anderen Lebensphasen (siehe Anhang).  \n\n  \n\n\n\n 12 \n\n3. Wohnsituation der Bevölkerung im Jahr 2012 \n\nDie Verknüpfung von Einwohner-, Gebäude und Wohnungsregistern erlaubt Aussagen über die \nWohnsituation und -qualität unterschiedlicher Bevölkerungssegmente. Untersucht wurde die \nWohnsituation der Haushalte in Kreuzlingen im Jahr 2012. Die Haushalte wurden dabei differenziert \nnach Lebensphase, Herkunft sowie Wohndauer in Kreuzlingen.  \n\nUm die Wohnsituation der Haushalte zu charakterisieren werden die Anzahl Personen pro Haushalt, \nder Flächenanspruch sowie der Gebäude- und Wohnungstyp untersucht. Ein guter Indikator für die \nWohnqualität ist die zur Verfügung stehende Wohnfläche. Dabei ist es wichtig nicht den Flächenver-\nbrauch pro Person sondern pro Äquivalenzperson zu betrachten. Bei dem Konstrukt der Äquivalenz-\nperson wird dem Umstand Rechnung getragen, dass ein Einpersonenhaushalt mehr Fläche bean-\nsprucht als ein Mehrpersonenhaushalt, da bestimmte Räume wie Küche oder Badezimmer in jedem \nHaushalt zu finden sind, sich diese Räume aber auf mehr Personen verteilen. \n\n3.1. Haushalte nach Lebensphase \n\nBei den Lebensphasen werden Familien mit Kindern sowie Einpersonen- und Paarhaushalte jeweils \nzusammen nach Altersphase betrachtet. Bei den jungen Haushalten ist die Referenzperson zwischen \n20 und 34 Jahren, bei den mittleren zwischen 35 und 54 Jahren und bei den älteren Haushalten ist \ndie Referenzperson älter als 54 Jahre. \n\nIn der Stadt Kreuzlingen umfasst ein Familienhaushalt im Durchschnitt 3.6 Personen. Bei den älteren \nLebensphasen ist der Anteil Paarhaushalte und damit die durchschnittliche Anzahl Personen pro \nHaushalt leicht höher als bei den mittleren und jungen Haushalten.  \n\nDer Anteil in Einfamilienhäusern wohnender Haushalte ist erwartungsgemäss bei den Familien mit \n29% am höchsten. Ältere Single- und Paarhaushalte wohnen mit 19% deutlich häufiger in Einfamili-\nenhäusern als mittlere (9%) oder junge Haushalte ohne Kinder (2%). Von den insgesamt rund 1'640 \nEinfamilienhäusern in der Stadt Kreuzlingen werden rund 700 respektive 42% von Familien, 37% von \nÄlteren und 12% von jungen und mittleren Haushalten bewohnt. \n\nAbbildung 15: Gebäudetyp und Haushaltsgrösse nach Lebensphase der Haushalte im Jahr 2012 \n \n\nAnzahl Personen pro Haushalt Gebäudetyp der Wohnungen  \n\n \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nRund 66% der Familienhaushalte wohnen in Wohnungen mit 4 bis 5.5  Zimmern, rund 14% wohnen \nin grösseren Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern. Im Vergleich zu den jungen und mittleren \nLebensphasen ist der Anteil Haushalte in 4.5 und mehr Zimmerwohnungen bei den Älteren über-\ndurchschnittlich hoch. Mehr als die Hälfte der älteren Einpersonen- und Paarhaushalte in Kreuzlingen \n\n0 1 2 3 4 \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilien \n\nWohngemeinschaft / \nKollektivhaushalt \n\n\n\n 13 \n\nwohnen in Wohnungen mit 4.5 und mehr Zimmern. Der entsprechende Anteil bei den jungen \nLebensphasen ist ein Viertel, während rund ein Drittel in 1- bis 2.5-Zimmerwohnungen und über 40% \nin 3- bis 3.5-Zimmerwohnungen wohnt. \n\nMittlere und junge Lebensphasen sowie Familien unterscheiden sich nur geringfügig in Bezug auf den \nAnteil in Neubauten1 wohnhaften Haushalten. Allerdings ist bei den älteren Lebensphasen der Anteil \nder in Neubauten wohnhaften Haushalte deutlich unterdurchschnittlich.  \n\nAbbildung 16: Wohnungstypen nach Lebensphase der Haushalte im Jahr 2012 \n \n\nAnzahl Zimmer der Wohnungen Neubauten vs. Bestand \n\n   \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nInsgesamt zeigt sich, dass vor allem die älteren Haushalte mehr Wohnfläche verbrauchen als jüngere \nund mittlere Single- und Paarhaushalte. Wird zudem noch die Anzahl Personen pro Haushalt \nberücksichtigt, liegt der Flächenverbrauch insbesondere auch deutlich über demjenigen von Familien. \nDie durchschnittliche Wohnfläche pro Äquivalenzperson2 beträgt bei den Älteren 82 m2 und damit \nrund 7 m2 mehr als bei Haushalten mittleren Alters und 13 m2 mehr als bei Familien. \n\nAbbildung 17: Wohnfläche nach Lebensphase der Haushalte im Jahr 2012 \n \n\nWohnfläche pro Haushalt (m2)   Wohnfläche pro Äquivalenzperson (m2) \n\n  \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n                                                        \n \n\n1 Als Neubauten gelten nach 2005 erbaute Gebäude. \n2 Beim Konstrukt der Äquivalenzperson wird dem Umstand Rechnung getragen, dass ein Einpersonenhaushalt mehr Fläche \nbeansprucht als ein Familienhaushalt, da bestimmte Räume wie Küche oder Badezimmer in jedem Haushalt zu finden sind, \nsich diese Räume aber auf mehr Personen verteilen. \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilien \n\nGesamt \n\n1 bis 2.5 Zimmer 3 bis 3.5 Zimmer 4 bis 5.5 Zimmer 6 Zimmer und mehr \n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilien \n\nGesamt \n\nNeubauten Bestand \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\nJunge Mittlere Ältere Familien \n0 \n\n20 \n\n40 \n\n60 \n\n80 \n\n100 \n\n120 \n\n140 \n\n160 \n\nJunge Mittlere Ältere Familien \n\n\n\n 14 \n\n3.2. Haushalte nach Herkunftsländer \n\nHaushalte, welche der Ländergruppe der alten Herkunftsländer zugeordnet werden können, weisen \nim Durchschnitt eine deutlich grössere Haushaltsgrösse auf als Haushalte der neuen Herkunftsländer \nund Schweizer Haushalte. In Kreuzlingen umfasst ein durchschnittlicher Haushalt der alten Herkunfts-\nländer drei Personen, während es bei den Schweizer Haushalten und den neuen Herkunftsländern \nzwei Personen sind. Der Anteil Familienhaushalte ist also höher bei den alten Herkunftsländern. \n\nIm Bezug auf den Gebäudetyp fällt der hohe Einfamilienhausanteil bei den Schweizer Haushalten auf. \nMit rund 22% liegt der Anteil Schweizer Haushalte in Einfamilienhäusern deutlich über demjenigen \nder ausländischen Bevölkerung. Innerhalb der ausländischen Bevölkerung zeigen sich zudem \ndeutliche Unterschiede zwischen den Haushalten der alten und der neuen Herkunftsländer. Mit 13% \nweisen die neuen Herkunftsländer einen nahezu doppelt so hohen Einfamilienhausanteil auf als die \nalten Herkunftsländer mit lediglich 7%.  \n\nAbbildung 18: Gebäudetyp und Haushaltsgrösse nach Ländergruppe im Jahr 2012 \n \n\nAnzahl Personen pro Haushalt Gebäudetyp der Wohnungen  \n\n \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nBei der Schweizer Bevölkerung ist der Anteil Haushalte in grossen Wohnungen mit 4 bis 5.5 Zimmern \nund den sehr grossen mit mehr als 6 Zimmern im Vergleich zur ausländischen Bevölkerung überver-\ntreten. Bei den alten Herkunftsländern ist der Anteil grosser Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern, \ntrotz der überdurchschnittlichen Haushaltsgrösse, deutlich geringer. Vor allem der Anteil kleiner \nWohnungen mit 1 bis 2.5 Zimmern ist bei den Schweizer Haushalten untervertreten. Anders ist es bei \nden Haushalten der neuen Herkunftsländer, sie wohnen vergleichsweise oft in kleineren Wohnungen \nmit weniger als 3 Zimmern. Ebenfalls relativ hoch ist der Anteil der Wohnungen mit 6 und mehr \nZimmern, wohingegen derjenige der 4 bis 5.5 Zimmerwohnungen mit 42% unter dem Mittel der \nanderen beiden Ländergruppen liegt.  \n\nBei den neuen Herkunftsländern ist der Anteil Haushalte in Neubauwohnungen mit 22% überdurch-\nschnittlich hoch. Bei den Haushalten der alten Herkunftsländer liegt dieser Anteil bei lediglich 8%, bei \nden Schweizer Haushalten bei 13%. Insgesamt werden von den rund 1'450 Neubauwohnungen in der \nStadt Kreuzlingen je rund 45% von Schweizer Haushalten und neuen Herkunftsländern und lediglich \nrund 10% von alten Herkunftsländern bewohnt.  \n\n  \n\n0 1 2 3 4 \n\nAlte Herkunftsländer \n\nSchweiz \n\nNeue Herkunftsländer \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nAlte Herkunftsländer \n\nSchweiz \n\nNeue Herkunftsländer \n\nAlle Haushalte \n\nEinfamilienhaus Zweifamilienhaus Mehrfamiliebhaus \n\n\n\n 15 \n\nAbbildung 19: Wohnungstypen nach Ländergruppe im Jahr 2012 \n \n\nAnzahl Zimmer der Wohnungen Neubauten vs. Bestand \n\n   \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAusländische Haushalte weisen insgesamt einen geringeren Flächenverbrauch pro Haushalt auf als \nSchweizer Haushalte. Vor allem bei den alten Herkunftsländern ist die Wohnungsfläche mit durch-\nschnittlich 86 m2 deutlich geringer als bei den Schweizer Haushalten (104 m2) und den Haushalten \nder neuen Herkunftsländer (97 m2). Zusammen mit der im Durchschnitt höheren Anzahl Personen pro \nHaushalt schlägt dies bei den alten Herkunftsländer in einem deutlich geringeren Flächenverbrauch \npro Äquivalenzperson nieder. Zudem weisen die Haushalte der alten Herkunftsländer eine geringere \nStreuung der Flächenwerte auf. Das heisst innerhalb der Ländergruppe sind sich die alten Herkunfts-\nländer ähnlicher im Flächenverbrauch, während sich die Haushalte der anderen Ländergruppen \nuntereinander stärker unterscheiden.  \n\nAbbildung 20: Wohnfläche nach Ländergruppe im Jahr 2012 \n \n\nWohnfläche pro Haushalt (m2) Wohnfläche pro Äquivalenzperson (m2) \n\n   \n\n Quellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n3.3. Haushalte nach Wohndauer  \n\nIn Bezug auf die Wohndauer in der Stadt Kreuzlingen wird unterschieden zwischen der ansässigen \nund der neu zugezogenen Wohnbevölkerung. Haushalte gelten als Neuzugezogen, wenn sie \ninnerhalb der letzten 10 Jahren nach Kreuzlingen gezogen sind. Als Alteingesessene gelten entspre-\nchend diejenigen Haushalte, welche bereits länger als 10 Jahre in der Stadt wohnhaft sind.  \n\nBezüglich der durchschnittlichen Haushaltsgrösse unterscheiden sich alteingesessene und neu \nzugezogene Haushalte nur geringfügig. Die Alteingesessenen weisen mit durchschnittlich 2.3 \nPersonen pro Haushalt tendenziell einen leicht höheren Wert auf als die neu zugezogenen mit 2.1.  \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nAlte Herkunftsländer \n\nSchweiz \n\nNeue Herkunftsländer \n\nAlle Haushalte \n\n1 bis 2.5 Zimmer 3 bis 3.5 Zimmer 4 bis 5.5 Zimmer 6 Zimmer und mehr \n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nAlte Herkunftsländer \n\nSchweiz \n\nNeue Herkunftsländer \n\nAlle Haushalte \n\nNeubauten Bestand \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\nAlte Herkunftsländer Schweiz Neue Herkunftsländer 0 \n\n20 \n\n40 \n\n60 \n\n80 \n\n100 \n\n120 \n\n140 \n\n160 \n\nAlte Herkunftsländer Schweiz Neue Herkunftsländer \n\n\n\n 16 \n\nDer Anteil der Haushalte in Einfamilienhäusern liegt bei der alteingesessenen Bevölkerung mit 23% \nmehr als doppelt so hoch wie bei den Neuzugezogenen (11%). Insgesamt werden damit rund 70% \nder Einfamilienhäuser von Alteingesessenen bewohnt. \n\nAbbildung 21: Gebäudetyp und Haushaltsgrösse nach Aufenthaltsdauer Jahr 2012 \n \n\nAnzahl Personen pro Haushalt Gebäudetyp der Wohnungen  \n\n     \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDer grössere Anteil der eingesessenen Bevölkerung in Einfamilienhäusern wiederspiegelt sich auch \nin der Verteilung der Wohnungen nach Zimmerzahl. Haushalte, welche seit mehr als 10 Jahren in \nKreuzlingen wohnen, wohnen eher in Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern. Der Anteil Haushalte in \nWohnungen mit 6 und mehr Zimmern ist bei der alteingesessenen Bevölkerung mit 10% gerade \ndoppelt so gross wie bei den Neuzugezogenen. Nicht zuletzt, da seit 2000 insgesamt vor allem \nPersonen im jungen und mittleren Alter von 15 bis 55 Jahren in die Stadt gezogen sind, ist der Anteil \nHaushalte in kleinen und mittleren Wohnungen bei den Neuzugezogenen deutlich höher. Es ist aber \nauch davon auszugehen, dass für Alteingesessene aufgrund ihrer Beziehungsnetzwerk der Zugang \nzu Einfamilienhäuser einfacher ist. \n\nInnerhalb der Haushalte, die in den vergangenen zehn Jahren zugezogenen sind, wohnen rund 23% \nund damit beinahe ein Viertel in Neubauwohnungen. Bei den Alteingesessenen sind es dem \ngegenüber lediglich 6%. Rund 77% der Neubauwohnungen werden damit von neu zugezogenen \nHaushalten bewohnt.  \n\nAbbildung 22: Wohnungstypen nach Aufenthaltsdauer Jahr 2012 \n \n\nAnzahl Zimmer der Wohnungen Neubauten vs. Bestand \n\n  \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nNeu zugezogene und alteingesessene Haushalte differenzieren nur geringfügig in ihrem Wohnflä-\nchenverbrauch. Trotz des deutlich höheren Anteils Neuzugezogenen in Neubauwohnungen weisen \nalteingesessene Haushalte mit 71 m2 pro Äquivalenzperson im Durchschnitt einen leicht höheren \nFlächenverbrauch auf als neuzugezogene Haushalte (67 m2). Dies ist zumindest teilweise auf den \nhöheren Anteil alteingesessener älterer Einpersonen- und Paarhaushalte in grösseren Wohnungen \nund Einfamilienhäusern zurückzuführen. \n\n  \n\n0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 \n\nNeu Zugezogene \n\nAlteingesessene \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nNeu Zugezogene \n\nAlteingesessene \n\nGesamt \n\nEinfamilienhaus Zweifamilienhaus Mehrfamiliebhaus \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nNeu Zugezogene \n\nAlteingesessene \n\nGesamt \n\n1 bis 2.5 Zimmer 3 bis 3.5 Zimmer 4 bis 5.5 Zimmer 6 Zimmer und mehr \n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nNeu Zugezogene \n\nAlteingesessene \n\nGesamt \n\nNeubauten Bestand \n\n\n\n 17 \n\nAbbildung 23: Wohnfläche nach Aufenthaltsdauer Jahr 2012 \n \n\nWohnfläche pro Haushalt (m2) Wohnfläche pro Äquivalenzperson (m2) \n\n  \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n3.4. Fazit \n\nMit rund 70% wohnen vor allem Alteingesessene in Einfamilienhäusern. Neben Familienhaushalten \nsind vor allem ältere Lebensphasen in Einfamilienhäusern wohnhaft. Insgesamt wohnen vor allem \nältere Lebensphasen sowie die Schweizer Bevölkerung insgesamt überdurchschnittlich oft in grossen \nWohnungen mit mehr als 4 respektive mehr als 6 Zimmern. Dies widerspiegelt sich auch im hohen \nFlächenverbrauch pro Person.  \n\nMit beinahe drei Personen pro Haushalt ist die durchschnittliche Haushaltsgrösse bei den alten \nHerkunftsländern in Kreuzlingen deutlich grösser als bei den übrigen Haushalten. Im Verhältnis dazu \nist der Anteil grösserer Wohnungen und in der Folge der Flächenverbrauch vergleichsweise gering.  \n\nNeuzugezogene und Haushalte der neuen Herkunftsländer wohnen überdurchschnittlich oft in \nNeubauten. Ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte sind dem gegenüber in Neubauten deutlich \nuntervertreten. Die Absorption der Neuwohnungen erfolgt also in erheblichem Masse durch Neuzuge-\nzogene und Haushalte der neuen Herkunftsländer. Gleichzeitig weisen diese Haushalte einen durch \nkleinere und mittlere Wohnungen mit bis zu 3.5 Zimmern dominierten Wohnungsspiegel auf.  \n\n  \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\nNeu Zugezogene Alteingesessene \n0 \n\n20 \n\n40 \n\n60 \n\n80 \n\n100 \n\n120 \n\n140 \n\nNeu Zugezogene Alteingesessene \n\n\n\n 18 \n\n4. Wohnungsmarktentwicklung 2000 - 2011 \n\n4.1. Wohnungsbestand  \n\nDer Wohnungsbestand in Kreuzlingen ist städtisch geprägt und umfasst rund 10'400 Wohnungen. Im \nVergleich zu Region und Kanton ist der Anteil kleinerer Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern überdurch-\nschnittlich hoch, während der Anteil grösserer Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern deutlich geringer \nist. Insgesamt ist in Kreuzlingen vor allem der Anteil der 3- und 4-Zimmerwohnungen dominant, \nwelche mehr als 60 Prozent des Bestandes ausmachen. \n\nAbbildung 24: Wohnungsbestand nach Zimmerzahl 2011 \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDer Wohnungsbestand der Stadt Kreuzlingen ist im Vergleich zur Region und zum Kanton stärker von \nWohnungen aus der Bauperiode der Nachkriegszeit (1946-1970) geprägt. Der Anteil neuerer, nach \n2000 erstellter Wohnungen ist in der Stadt geringer als in den umliegenden Gemeinden, im Vergleich \nzum Kanton Thurgau jedoch leicht überdurchschnittlich. Räumlich zeigt sich, dass entlang der \nHauptverkehrsachsen vor allem Gebäude älterer Bauphasen dominieren, während neuere Bauten \nprimär an den Stadtrandlagen zu finden sind. \n\nErwartungsgemäss für eine städtische Gemeinde ist der Einfamilienhausanteil in Kreuzlingen mit 15% \ndeutlich geringer als in der Region (37%) und im Kanton Thurgau (32%). Räumlich konzentrieren sich \ndie Einfamilienhäuser an den Stadtrandlagen.  \n\nAbbildung 25: Wohnungsbestand und Einfamilienhausanteil nach Bauperiode 2011 \n \n\nWohnungsbestand nach Bauperiode Einfamilienhausanteil nach Bauperiode  \n\n  \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n6% 14% \n\n9% \n\n8% \n\n12% \n\n27% \n\n21% \n\n18% \n\n30% \n\n28% \n\n29% \n\n27% \n\n33% \n\n15% \n\n21% \n\n24% \n\n13% \n\n10% \n\n17% \n\n19% \n\n7% \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen 1 Zimmer \n\n2 Zimmer \n\n3 Zimmer \n\n4 Zimmer \n\n5 Zimmer \n\n6+ Zimmer \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \n\n0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \n\n1919 - 1945 1961 - 1980 1981 - 2000 1946 - 1960 Vor 1919 2001 - 2011 \n\n\n\n 19 \n\nTabelle 3: Wohnungsbestand nach Bauperiode 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 26: Räumliche Verteilung der dominanten Bauperiode der Gebäude im Jahr 2010 \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 27: Räumliche Verteilung der dominanten Geschosshöhe der Gebäude im Jahr 2010 \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\nVor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1980 1981-2000 2001-2011 Total\nKreuzlingen 1'030 878 1'506 3'272 1'847 1'820 10'353\n\nAnteil 2011 9.9% 8.5% 14.5% 31.6% 17.8% 17.6% 100.0%\n\nRegion 1'277 231 342 1'416 1'679 1'171 6'116\nAnteil 2011 20.9% 3.8% 5.6% 23.2% 27.5% 19.1% 100.0%\n\nKanton 25'321 8'265 10'674 27'141 31'482 15'154 118'037\nAnteil 2011 21.5% 7.0% 9.0% 23.0% 26.7% 12.8% 100.0%\n\nSchweiz 675'016 423'664 511'143 1'187'770 887'167 446'582 4'131'342\nAnteil 2011 16.3% 10.3% 12.4% 28.8% 21.5% 10.8% 100.0%\n\nKeine Dominanz \n\n1981 - 2000 \n\n1946 - 1960 \n\n1919 - 1945 \n\n1961 - 1980 \n\n2001 - 2010 \n\nVor 1919 \n\n1 – 2 Geschosse \n\n5 – 6 Geschosse \n\n> 6 Geschosse \n\n3 – 4 Geschosse \n\nKeine Dominanz \n\n\n\n 20 \n\nAbbildung 28: Räumliche Verteilung des Einfamilienhausanteils im Jahr 2010 \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n4.2. Neubautätigkeit \n\nDie durchschnittliche Neubautätigkeit in Kreuzlingen lag zwischen 2000 und 2010 bei 1.5% und damit \nzwischen dem kantonalen (1.1%) und dem regionalen Durchschnitt (1.9%). Jährlich wurden in \nKreuzlingen durchschnittlich rund 110 neue Wohnungen und 30 neue Einfamilienhäuser erstellt. Die \nNeubautätigkeit hat in Kreuzlingen in den letzten Jahren deutlich zugenommen; von 0.4% im Jahr \n2000 auf 3.1% im Jahr 2010. Während zwischen 2001 und 2005 insgesamt rund 420 neue Wohnun-\ngen erstellt wurden, waren es in den darauf folgenden fünf Jahren (2006 – 2010) bereits mehr als \n1'100. Die Neubautätigkeit ist sowohl in der Stadt als auch in der Region aktuell bei den 4-\nZimmerwohnungen am grössten. \n\nAbbildung 29: Neubautätigkeit nach Zimmerzahl 2010 \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n40% - 80% EFH-Anteil \n> 80% EFH-Anteil \n\n< 40% EFH-Anteil \n\n0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% \n\n0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \n1-2 Zimmer \n\n3-4 Zimmer \n\n5-6+ Zimmer \n\nEFH \n\nGesamt \n\n\n\n 21 \n\nTabelle 4: Neu erstellte Wohnungen in der Stadt Kreuzlingen 2000 bis 2010 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nBei den Baubewilligungen zeigt sich die Bedeutung von Kreuzlingen als Mieterort. Im Unterschied zu \nden umliegenden Gemeinden, der Stadt Romanshorn und dem ganzen Thurgau werden hier \nanteilsmässig mehr Mietwohnungen baubewilligt. Das Verhältnis zwischen Miete und Eigentum hat in \nKreuzlingen zwischen 2004 und 2012 periodisch jedoch relativ stark geschwankt. Während zwischen \n2004 und 2008 der Anteil Mietwohnungen stetig zugenommen hat, wurden nach 2008 wieder \nvermehrt Eigentumswohnungen bewilligt. Im Jahr 2012 überwiegte dann erneut der Anteil Mietwoh-\nnungen. Insgesamt waren im Zeitraum zwischen 2004 und 2012 rund 43% der baubewilligten \nWohnungen in Kreuzlingen zur Miete. In den umliegenden Gemeinden umfasste der entsprechende \nAnteil Mietwohnungen 19%, in Frauenfeld und Romanshorn je 34% und im Kanton Thurgau 21%. \n\nAbbildung 30: Baubewilligungen in Kreuzlingen und in den Umliegenden Gemeinden  \n \n\nKreuzlingen umliegende Gemeinden \n\n \n\nAnmerkung: Zu den umliegenden Gemeinden zählen Bottighofen, Münsterlingen, Lengwil, Alterswilen, Neuwilen, Tägerwilen. \nQuelle: Baublatt. \n\nAbbildung 31: Anteil Mietwohnungen an allen baubewilligten Wohnungen \n\n \n\nQuelle: Baublatt. \n\n2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010\n1- Zimmer 0 0 0 1 0 4 0 0 0 1 0\n2- Zimmer 3 0 2 2 1 2 3 5 25 17 10\n3- Zimmer 3 5 5 18 6 20 32 36 55 114 136\n4- Zimmer 15 18 35 35 29 51 44 77 54 123 140\n5- Zimmer 9 19 20 26 27 38 32 50 17 49 21\n6+- Zimmer 2 8 10 5 27 8 11 31 9 8 5\nGesamt 32 50 72 87 90 123 122 199 160 312 312\nEinfamilienhäuser 23 24 30 31 59 34 40 65 24 23 5\n\nMittel\n1\n6\n39\n56\n28\n11\n142\n33\n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\n300 \n\n350 \n\n400 \n\n450 \n\n500 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \n\nMietwohnungen Wohneigentum Eigennutzung \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\n300 \n\n350 \n\n400 \n\n450 \n\n500 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \n\nMietwohnungen Wohneigentum Eigennutzung \n\n0% \n\n10% \n\n20% \n\n30% \n\n40% \n\n50% \n\n60% \n\n70% \n\n80% \n\n90% \n\n100% \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \n\nKreuzlingen \n\nUmliegende Gemeinden \n\nFrauenfeld \n\nRomanshorn \n\nThurgau \n\nSchweiz \n\n\n\n 22 \n\nIm räumlichen Vergleich der baubewilligten Wohnungen zeit sich kein klares Muster bezüglich Miete \nund Eigentum. Die grösseren Überbauung mit mehr als 50 Wohnungen erfolgten vor allem in \nSeenähe, darunter auch einige mit Schwerpunkt Eigentumswohnungen. In der Stadt Kreuzlingen \nüberwiegen insgesamt vor allem Baubewilligungen für Mietwohnungen. \n\nAbbildung 32: Baubewilligungen in Kreuzlingen und im Umfeld von Kreuzlingen \n\n \n\nQuelle: Baublatt. \n\nNeubauten weisen deutlich grössere Wohnungsflächen auf als Bestandswohnungen. Dieser Effekt \nzeigt sich für sämtliche Wohnungstypen, ist bei den Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern \nallerdings am stärksten ausgeprägt. Während im Bestand 70% der Wohnungen mit 6 und mehr \nZimmern weniger als 200 Quadratmeter umfassen, sind es bei den entsprechenden Neubauwohnun-\ngen lediglich 30%. Bei den grösseren Neubauwohnungen mit 4 und mehr Zimmern zeigt sich zudem \neine Differenz zwischen Mittelwert (blauer Punkt) und Median (Linie in der Box). Was darauf hinweist, \ndass Ausreisser gegen oben und damit Wohnungen mit sehr grossen Flächen bei Neubauten stärker \nvertreten sind. \n\nAbbildung 33: Durchschnittliche Wohnungsflächen nach Wohnungstyp in m2 \n \n\nBestand Neubauten  \n\n \n\nAnmerkung: Als Neubauten gelten nach 2006 erbaute Gebäude. \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n\n\n 23 \n\n4.3. Leerstand \n\nZwischen 2000 und 2011 standen in Kreuzlingen durchschnittlich 1.6% des Wohnungsbestandes \nrespektive 143 Wohnungen leer. Die Leerstandsquote hat sowohl in der Stadt als auch in den \numliegenden Gemeinden in den letzten zehn Jahren markant abgenommen. In Kreuzlingen ist sie \nzwischen 2000 und 2011 von 2.6% auf 0.7% gesunken und liegt heute deutlich unter dem kantonalen \nDurchschnittswert von 1.4%. Die umliegenden Gemeinden weisen im Jahr 2011 eine leicht tiefere \nLeerstandsquote von 0.5% auf. \n\nIm Jahr 2011 war die Leerstandsquote bei den 1- und 2-Zimmerwohnungen am höchsten und bei den \nWohnungen mit 5 und mehr Zimmern sowie bei den Einfamilienhäusern am geringsten. Insbesondere \nNeubauwohnungen erfreuen sich offensichtlich einer guten Nachfrage, da trotz stark zunehmender \nNeubautätigkeit die Anzahl leerstehender Neubauwohnungen konstant niedrig ist. \n\nAbbildung 34: Leerstandsquote nach Zimmerzahl 2011 \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 5: Leer stehende Wohnungen in der Stadt Kreuzlingen 2000 bis 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n4.4. Preise \n\nIm Vergleich zur Gesamtschweiz präsentiert sich der Kanton Thurgau und auch Kreuzlingen als \ngünstiger Wohnort. Das Preisband ist zudem sehr schmal, richtig teure Mietobjekte sind kaum \nvorhanden. Im Vergleich zu Region und Kanton liegen die Mietpreise in Kreuzlingen etwas höher. \nDies weist auf die Zentrumsfunktion von Kreuzlingen und auf einen aktiveren Mietwohnungsmarkt hin. \nLiegt die Medianmiete für Bestandsobjekte im Kanton Thurgau bei brutto 196 CHF pro m2 und Jahr, \nso liegt sie in Kreuzlingen bei 218 CHF. Die tiefsten Bruttomieten weist Frauenfeld auf. \n\n0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% \n\n0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% \n\nSchweiz \n\nKanton \n\nRegion \n\nKreuzlingen \n1-2 Zimmer \n\n3-4 Zimmer \n\n5-6+ Zimmer \n\nEFH \n\nGesamt \n\n2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Mittel\n1- Zimmer 38 40 31 24 28 8 14 16 12 10 8 7 21\n2- Zimmer 34 48 40 36 31 22 18 17 15 17 6 12 26\n3- Zimmer 98 83 77 49 53 34 34 25 23 27 10 25 47\n4- Zimmer 46 50 53 64 64 41 31 51 38 33 10 21 44\n5- Zimmer 8 7 10 14 13 12 4 10 7 10 14 11 10\n6+- Zimmer 0 1 1 0 3 4 3 6 5 1 0 1 2\nGesamt 225 230 212 187 192 121 104 125 100 98 48 77 149\nAltbauwohnungen 221 224 201 163 181 118 95 96 93 72 34 52 136\nNeubauwohnungen 4 6 11 24 11 3 9 29 7 26 14 25 13\nMietwohnungen 206 214 195 164 163 101 82 103 86 90 39 60 131\nEigentumswohnungen 19 16 17 23 29 20 22 22 14 8 9 17 18\nEinfamilienhäuser 2 4 8 17 14 12 8 11 7 6 3 0 8\n\n\n\n 24 \n\nGeringer sind die Mietpreisunterschiede bei den neuwertigen Wohnungen. Während in Kreuzlingen \nfür neuwertige Mietwohnungen durchschnittlich 232 CHF pro m2 und Jahr bezahlt werden muss, sind \nes im Kanton durchschnittlich 218 CHF.  \n\nAbbildung 35: Bruttomiete für 4-Zimmerwohnung pro m2 und Jahr im regionalen Vergleich (2012) \n \n\nBestand neuwertig  \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nVor allem der Unterschied zwischen Bestandswohnungen und neuwertigen Wohnungen ist in \nKreuzlingen relativ gross. Kostet eine durchschnittliche 4.5-Zimmerwohnung im Bestand 1’655 CHF \npro Monat, so wird für ein neuwertiges Objekt 2’150 CHF und damit 23% mehr auf dem Markt erzielt \n(siehe Anhang).  \n\nÄhnliche markante Unterschiede finden sich für alle Wohnungsgrössen. Der Unterschied beim \nQuadratmeterpreis beträgt allerdings weniger als 1%. Die neuen Wohnungen sind demnach auch \nrund ein Viertel grösser als Bestandsobjekte und bieten mehr Komfort. \n\nDie höchsten Quadratmeterpreise sind bei den 1.5-Zimmerwohnungen zu finden. Mit zunehmender \nZimmerzahl sinken die Quadratmeterpreise und nehmen dann bei den 5.5-Zimmerwohnungen wieder \nleicht zu. Vor allem die neuwertigen 1.5-Zimmerwohnungen weisen eine grosse Streuung der \nQuadratmetermietpreise von rund 250 bis über 500 CHF pro Jahr auf.  \n\nAbbildung 36: Bruttomiete pro m2 und Jahr für Wohnungen nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\n\n\n 25 \n\nÄhnlich wie im Mietwohnungsmarkt sind auch beim Wohneigentum die Preise in Kreuzlingen im \nVergleich zum Kanton überdurchschnittlich. Der Medianwert für Eigentumswohnungen im Bestand \nliegt in Kreuzlingen bei rund 4'300 CHF pro Quadratmeter. Der Quadratmeterpreis für eine solche \nWohnung in Kreuzlingen ist rund 12% höher als im Kanton Thurgau. Im Vergleich zur gesamten \nSchweiz ist das Preisniveau jedoch eher tief, eine entsprechende Bestandswohnung kostet im \nschweizerischen Durchschnitt rund 5'700 CHF pro Quadratmeter und damit rund 31% mehr. \n\nBei den neuwertigen Eigentumswohnungen fällt die Differenz geringer aus. Der Quadratmeterpreis für \neine neuwertige Eigentumswohnung liegt in Kreuzlingen bei rund 5'200 CHF und damit 8% über dem \nkantonalen und 19% unter dem schweizerischen Durchschnitt. Bei den neuwertigen Objekten streuen \ndie Preise deutlich stärker als bei den Bestandsobjekten. Im Vergleich zu den umliegenden Gemein-\nden fällt in Kreuzlingen die Streuung gegen oben jedoch deutlich geringer aus. \n\nAbbildung 37: Kaufpreis in CHF/m2 im regionalen Vergleich (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nEin Vergleich zwischen den Wohnungstypen in Kreuzlingen zeigt, dass der Kaufpreis bei den \nneuwertigen Eigentumswohnungen mit zunehmender Zimmerzahl ansteigt, während er bei den \nBestandsmieten im Mittel leicht abnimmt. Die Preisunterschiede zwischen Bestands- und neuwertigen \nObjekten nimmt deshalb auch mit zunehmender Zimmerzahl deutlich zu. Eine neuwertige 4-\nZimmerwohnung kostet in Kreuzlingen rund 5'100 CHF pro Quadratmeter und damit rund 16% mehr \nals eine entsprechende Bestandswohnung (4'300 CHF). Bei den kleineren Wohnungen ist die \nPreisdifferenz zwischen neuwertig und Bestand ähnlich, bei den grösseren Wohnungen liegt sie bei \nrund 25% und mehr. \n\n  \n\n\n\n 26 \n\nAbbildung 38: Kaufpreis in CHF/m2 der Wohnungen nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nDie Preise für Wohnraum sind in Kreuzlingen zwischen 2004 und 2012 gestiegen. Bei Wohneigentum \nfiel der Preisanstieg dabei deutlich stärker aus als bei Mietwohnungen. Bei den Mietwohnungen \nerfolgte in Kreuzlingen zwischen 2004 und 2012 insgesamt eine Preissteigerung von 16% im Bestand \nund 2% bei den neuwertigen Wohnungen. Während der Preisanstieg bei den Bestandswohnungen \nleicht über dem kantonalen Durchschnitt liegt, ist er bei den neuwertigen Mietwohnungen deutlich \nunter dem kantonalen Durchschnitt. Die Mieten für Neubauten haben sich also insgesamt sowohl in \nKreuzlingen als auch in den umliegenden Gemeinden kaum verändert.  \n\nBeim Wohneigentum erfolgte in Kreuzlingen im gleichen Zeitraum eine Preissteigerung von 24% bei \nden Bestandsobjekten und 29% bei den neuwertigen Objekten. Die relative Kaufpreisentwicklung lag \ndamit sowohl im Bestand als auch bei neuwertigen Objekten jeweils leicht über derjenigen des \nKantons und etwa auf Höhe der schweizerischen Werte. Sie bilden also eine Entwicklung ab, die \nmomentan im ganzen Lande zu beobachten sind. \n\nVor allem bei den Kaufpreisen fällt der Preissprung zwischen 2011 und 2012 in fast allen Kategorien \nund Gebieten auf. Er ist auch bei den Bestandsmietwohnungen in Kreuzlingen besonders deutlich. \nDies ist vor allem deshalb erstaunlich, da das Angebot in dieser Zeit deutlich erhöht wurde, was auf \neine zunehmende Anspannung im Wohnungsmarkt hindeutet. \n\nAbbildung 39: Indexierte Mietpreise 2004 bis 2012 (2004=100) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nAnmerkung: Indexbasis ist 2004. Die Preise sind gewichtet nach Anteil Wohnungstypen (Anzahl Zimmer).  \nQuelle: ImmoCompass / Ad-Scan DB. \n\n80 \n\n90 \n\n100 \n\n110 \n\n120 \n\n130 \n\n140 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n80 \n\n90 \n\n100 \n\n110 \n\n120 \n\n130 \n\n140 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n\n\n 27 \n\nAbbildung 40: Index Wohneigentumspreise 2004 bis 2012 (2004=100) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nAnmerkung: Indexbasis ist 2004. Die Preise sind gewichtet nach Anteil Wohnungstypen (Anzahl Zimmer).  \nQuelle: ImmoCompass / Ad-Scan DB. \n\nDie laufenden Mietverträge liegen 8% unter dem heutigen Marktniveau von Bestandswohnungen und \n15% unter dem Marktniveau von neuwertigen Wohnungen. Das Preisband im Bestand ist sehr \nschmal, die Wohnungen scheinen sich kaum zu unterscheiden. In den Neuvermietungen und im \nneuen Bestand lässt sich ein neuer Markt für teurere Mietwohnungen erkennen, das 90% Quantil liegt \nfast 20% höher als bei den Verträgen des Bestandes. \n\nAbbildung 41: Kreuzlingen Bruttomietpreise aller Wohnungstypen, Vertrag vs. Angebot \n\n \n\nQuelle: REIDA, ImmoDataCockpit, Ad-Scan DB. \n\n4.5. Preisgünstiger Wohnraum \n\nDas Wohnungsangebot in Kreuzlingen hat zwischen 2004 und 2012 stark zugenommen. Wurden im \nJahr 2004 rund 530 Mietwohnungen und 190 Eigentumswohnungen auf dem Markt inseriert, so \nwaren es im Jahr 2012 mit rund 1'100 Mietwohnungen und 270 Eigentumswohnungen beinahe \ndoppelt so viele. Auch wenn der gesamte Markt vergleichsweise günstig ist, so hat sich die Anzahl \nWohnungen im günstigen Marktsegment (30%-Quantil des Jahres 2004) deutlich verringert.  \n\nSowohl bei den Mietwohnungen als auch bei den Eigentumswohnungen wurden in Kreuzlingen im \nJahr 2012 jeweils halb so viele Wohnungen im günstigsten Preissegment inseriert wie 2004. Eine \nähnliche Entwicklung zeigen auch Frauenfeld und Romanshorn. Auch im Kanton Thurgau erfolgte \n\n80 \n\n90 \n\n100 \n\n110 \n\n120 \n\n130 \n\n140 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n80 \n\n90 \n\n100 \n\n110 \n\n120 \n\n130 \n\n140 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n\n\n 28 \n\ninsgesamt eine Abnahme bei den Inseraten günstiger Wohnungen, jedoch deutlich weniger akzentu-\niert. \n\nAbbildung 42: Angebotsentwicklung Mietwohnungen unter dem 30% Quantil (Niveau 2004)  \n \n\n \n\nQuelle: Baublatt. \n\nAbbildung 43: Angebotsentwicklung Wohneigentum unter dem 30% Quantil (Niveau 2004) \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nBei den günstigen Mietwohnungen in Kreuzlingen haben die Mietpreise pro Quadratmeter und Jahr \nvor allem bei den Bestandswohnungen deutlich um rund 17% zugenommen, während die Mietpreise \nbei den Neubauwohnungen in etwa gleich geblieben sind (siehe Anhang). Im Jahr 2012 liegt der \nmittlere Mietpreis der 30% günstigsten Wohnungen in Kreuzlingen bei 197 CHF pro m2 und Jahr für \nBestandswohnungen und 216 CHF für Neubauwohnungen. Diese Werte liegen über dem kantonalen \nDurchschnitt, sind aber ähnlich zu den entsprechenden Mietpreisen in Frauenfeld.  \n\nDie Preissteigerung der 30% günstigsten Wohnungen ist bei Eigentum noch stärker ausgeprägt \n(siehe Anhang). Kostete eine günstige Eigentumswohnung im Bestand in Kreuzlingen im Jahr 2004 \nnoch rund 3'170 CHF pro m2, so liegt der Kaufpreis 2012 bei 3'960 CHF respektive 25% höher. Bei \nden Neubauwohnungen erfolgte gar eine Preissteigerung von 36%. Der durchschnittliche Kaufpreis \neiner günstigen Eigentumswohnung in Kreuzlingen ist 2012 höher als im Gesamtkanton aber tiefer \nals in Frauenfeld und im gesamt schweizerischen Mittel. \n\n4.6. Fazit  \n\nDer Wohnungsbestand der Stadt Kreuzlingen ist städtisch geprägt und weist im Vergleich zur Region \nund zum Kanton einen höheren Anteil kleinerer Wohnungen und einen geringeren Anteil grosser \nWohnungen mit 5 und mehr Zimmern sowie Einfamilienhäusern auf. Ein vergleichsweise hoher Anteil \ndes Wohnungsbestandes wurde in der Bauperiode der Nachkriegszeit erstellt. Vor allem im Vergleich \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \n\n0 \n\n5'000 \n\n10'000 \n\n15'000 \n\n20'000 \n\n25'000 \n\n30'000 \n\n35'000 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \n\nThurgau Schweiz \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \n\n0 \n\n5'000 \n\n10'000 \n\n15'000 \n\n20'000 \n\n25'000 \n\n30'000 \n\n35'000 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \n\nThurgau Schweiz \n\n\n\n 29 \n\nzu Neubauten weisen Wohnungen aus der Nachkriegszeit eine eher schlechte Bausubstanz sowie \ngeringere Zimmeranzahl und –flächen auf. Neubauten sind dem gegenüber meist grosszügiger \ngestaltet.  \n\nDer Anteil neuerer Wohnungen ist in der Stadt und der Region relativ zum Kanton überdurchschnitt-\nlich hoch. Die Neubautätigkeit hat in Kreuzlingen seit dem Jahr 2000 deutlich zugenommen und liegt \nim Jahr 2010 mit 3.1% deutlich höher als in Kanton und Region. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote \nvon 2.6% im Jahr 2000 auf 0.7% im Jahr 2011 deutlich gesunken. Aufgrund der hohen Neubautätig-\nkeit und der gleichzeitig tiefen Leerstandsquote kann die Absorption auf dem Wohnungsmarkt in \nKreuzlingen aktuell als gut bis sehr gut bewertet werden.  \n\nAbbildung 44: Absorption auf dem Wohnungsmarkt  \n\n  \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDie Mietpreise in Kreuzlingen liegen leicht über dem regionalen Niveau, was auf einen aktiveren \nMietwohnungsmarkt hinweist. Im Vergleich zur Schweiz ist das Mietpreisniveau in Kreuzlingen jedoch \neher unterdurchschnittlich. Das Preisband ist insgesamt sehr schmal, richtig teure Objekte finden sich \nkaum. Der Preisunterschied zwischen Bestandswohnungen und neuwertigen Wohnung ist allerdings \nmarkant. Dieser ist allerdings primär auf grössere Wohnungsgrundrisse zurückzuführen. Der um die \nWohnungsfläche bereinigte Preisunterschied beträgt weniger als ein Prozent.  \n\nAuch im Marktsegment Wohneigentum sind die Preise im regionalen Vergleich leicht höher, relativ \nzur Gesamtschweiz allerdings äusserst tief. Der Unterschied zwischen Bestand und neuwertigen \nObjekten ist beim Wohneigentum noch ausgeprägter als bei den Mietobjekten. Auch flächenbereinigt \nbeträgt der Unterschied noch 25% bis 50%. \n\nDie Wohnraumpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei die Zunahme bei Wohneigentum \ndeutlich stärker ausfiel. Die relative Entwicklung ist im Vergleich zum Kanton wie auch der ganzen \nSchweiz leicht überdurchschnittlich. So war auch der Preisanstieg bei den günstigen Wohnungen in \nKreuzlingen ausgeprägter als im Kanton und der Schweiz. Die Mietpreise der 30% günstigsten \nWohnungen sind seit 2004 um nahezu 15% gestiegen. In der Folge hat sich zwischen 2004 und 2012 \nder Anteil der günstigen Mietwohnungen deutlich verringert.  \n\nDie in den letzten Jahren erfolgte Preissteigerung in Kreuzlingen dürfte auf eine Verknappung des \nAngebotes zurückzuführen sein. Die geringen Unterschiede zwischen Angebots- und Bestandsmieten \nzeigen hingegen, dass die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt in Kreuzlingen verglichen mit den \nHotspots des Schweizer Immobilienmarktes noch nicht besonders ausgeprägt ist.   \n\n0.0% \n\n0.5% \n\n1.0% \n\n1.5% \n\n2.0% \n\n2.5% \n\n3.0% \n\n0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% \n\nLe\ner\n\nst\nan\n\ndq\nuo\n\nte\n \n\nNeubautätigkeit \n\nKreuzlingen Region Kanton Schweiz \n\nMittelwert 2008 bis 2010 \n\nMittelwert 2004 bis 2007 \n\nMittelwert 2000 bis 2003 \n\n\n\n 30 \n\n5. Beschäftigtenentwicklung 2001 - 2008 \n\nKreuzlingen ist ein städtisches Zentrum innerhalb des Kantons Thurgau, deshalb ist das Verhältnis \nvon Beschäftigten zu Einwohnern in der Stadt und Region Kreuzlingen im Vergleich zum Kanton \nleicht überdurchschnittlich. Zwischen 2001 und 2008 hat dieses Verhältnis in Kreuzlingen leicht zu \nGunsten der Beschäftigten zugenommen und lag im Jahr 2008 bei rund 450 Beschäftigten nach \nVollzeitäquivalenten pro 1'000 Einwohner. \n\nAbbildung 45: Verhältnis Beschäftigte zu Einwohnern \n \n\nBeschäftigte nach VZA pro 1’000 Einwohner im Jahr 2008 Entwicklung 2001 - 2008  \n\n  \n\n \n\nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nDie Anzahl Beschäftigter pro Arbeitsstätte ist im zweiten Sektor am höchsten, in Kreuzlingen lag er \nbei rund 16 Personen im Jahr 2008. Im zweiten Sektor sind in Kreuzlingen durchschnittlich 8 \nPersonen pro Unternehmen tätig. Insgesamt hat die Anzahl Beschäftige pro Unternehmen zwischen \n2001 und 2008 leicht zugenommen und liegt mit 9 Personen über dem kantonalen Durchschnitt. \n\nAbbildung 46: Beschäftigte pro Arbeitsstätte \n \n\nBeschäftigte pro Arbeitsstätte im Jahr 2008 Entwicklung 2001 - 2008  \n\n  \n\n \nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nIm Jahr 2008 waren in der Stadt Kreuzlingen rund 9’800 Personen in rund 860 Unternehmen \nbeschäftigt. Zwischen 2001 und 2008 hat die Anzahl Arbeitsstätten insgesamt um 44 respektive +4% \nzugenommen. Der stärkste Zuwachs erfolgte im zweiten Sektor, während im dritten Sektor nur eine \nleichte Zunahme und im ersten Sektor ein Rückgang der Anzahl Arbeitsstätten erfolgte.  \n\nDie Anzahl der Beschäftigten hat in Kreuzlingen zwischen 2001 und 2008 um rund 770 und damit \nrelativ um rund +9% zugenommen. Vor allem im dritten Sektor haben die Beschäftigtenzahlen \nzugenommen (+14%), während sie im zweiten Sektor leicht gesunken sind (-2%). Insgesamt war der \nrelative Beschäftigtenzuwachs geringer als in der Region (+15%) und im Kanton (+9%).  \n\nIm Jahr 2008 waren rund 70% der Beschäftigten in Kreuzlingen im dritten Sektor und 29% im zweiten \nSektor tätig. In der Region ist der Anteil des dritten Sektors mit 76% leicht höher, während er im \nKanton Thurgau mit 57% deutlich tiefer liegt. Sowohl im Kanton Thurgau als auch in Kreuzlingen \nwaren 2008 besonders viele Personen in den Branchen Verarbeitendes Gewerbe / Herstellung von \n\n0 200 400 600 800 1'000 1'200 \n\nKreuzlingen \n\nRegion \n\nKanton \n\nSchweiz \n\n340 360 380 400 420 440 460 480 \n\nKreuzlingen \n\nRegion \n\nKanton \n\nSchweiz \n\n1. Sektor 2. Sektor 3. Sektor Gesamt 2001 2008 \n\n0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 \n\nKreuzlingen \n\nRegion \n\nKanton \n\nSchweiz \n\n0 2 4 6 8 10 \n\nKreuzlingen \n\nRegion \n\nKanton \n\nSchweiz \n\n1. Sektor 2. Sektor 3. Sektor Gesamt 2001 2008 \n\n\n\n 31 \n\nWaren, Handel, Instandhaltung und Reparatur von Motorfahrzeugen sowie dem Gesundheits- und \nSozialwesen beschäftigt. Mit über 30% Anteil ist das Gesundheits- und Sozialwesen die Branche mit \nden meisten Beschäftigten in der Region.  \n\nAbbildung 47: Beschäftigtenstruktur nach Branchen 2008 \n\n \n\nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nVon den insgesamt rund 9'800 Beschäftigten in Kreuzlingen waren im Jahr 2008 über 2'000 Personen \nim Bereich Verarbeitenden Gewerbes / Herstellung von Waren tätig. Weiter waren rund 1'400 \nPersonen mit dem Handel, der Instandhaltung und der Reparatur von Motorfahrzeugen beschäftigt. \nDen stärkste Beschäftigtenzuwachs in Kreuzlingen verzeichneten die Branchen Gesundheits- und \nSozialwesen (+195 Beschäftigte) sowie Verkehr und Lagerei (+390 Beschäftigte). \n\n  \n\n0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% \n\nLand- und Forstw., Fischerei \n\nBergbau und Gewinnung von Steinen und Erden \n\nVerarbeitendes Gewerbe / Herstellung von Waren \n\nEnergieversorgung \n\nWasserversorgung, Abwasser- und Abfallentssorgung \n\nBaugewerbe / Bau \n\nHandel; Instandhaltung und Reparatur von Motorfahrzeugen \n\nVerkehr und Lagerei \n\nGastgewerbe / Beherbergung und Gastronomie \n\nInformation und Kommunikation \n\nErbringung von Finanz- und Versicherungsdienstleistungen \n\nGrundstücks- und Wohnungswesen \n\nFreiberuflichen, wiss. und techn. Dienstleistungen \n\nErbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen \n\nÖffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung \n\nErziehung und Unterricht \n\nGesundheits- und Sozialwesen \n\nKunst, Unterhaltung und Erholung \n\nErbringung von sonstigen Dienstleistungen \n\nGemeinde Region Kanton \n\n\n\n 32 \n\nAbbildung 48: Beschäftigtenentwicklung in der Stadt Kreuzlingen nach Branchen 2001 - 2008 \n\n \n\nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 6: Arbeitsstätten und Beschäftigte 2001 und 2008 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n0 500 1'000 1'500 2'000 2'500 \n\nLand- und Forstw., Fischerei \n\nBergbau und Gewinnung von Steinen und Erden \n\nVerarbeitendes Gewerbe / Herstellung von Waren \n\nEnergieversorgung \n\nWasserversorgung, Abwasser- und Abfallentssorgung \n\nBaugewerbe / Bau \n\nHandel; Instandhaltung und Reparatur von Motorfahrzeugen \n\nVerkehr und Lagerei \n\nGastgewerbe / Beherbergung und Gastronomie \n\nInformation und Kommunikation \n\nErbringung von Finanz- und Versicherungsdienstleistungen \n\nGrundstücks- und Wohnungswesen \n\nFreiberuflichen, wiss. und techn. Dienstleistungen \n\nErbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen \n\nÖffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung \n\nErziehung und Unterricht \n\nGesundheits- und Sozialwesen \n\nKunst, Unterhaltung und Erholung \n\nErbringung von sonstigen Dienstleistungen \n\n2008 2005 2001 \n\nArbeitsstätten Beschäftigte\n1. Sektor 2. Sektor 3. Sektor 1. Sektor 2. Sektor 3. Sektor Gesamt\n\nKreuzlingen 12 179 863 36 2'873 6'860 9'769\nAnteil 2008 1% 17% 82% 0% 29% 70% 100%\n\nrel. Veränderung 2001-2008  -7.7% +13.3% +2.9% +5.9%  -2.2% +13.9% +8.6%\n\nRegion 186 133 497 591 1'016 5'066 6'673\nAnteil 2008 23% 16% 61% 9% 15% 76% 100%\n\nrel. Veränderung 2001-2008  -8.4% +0.8% +17.8%  -15.0%  -16.5% +30.7% +15.3%\n\nKanton 3'076 3'088 8'729 9'016 40'560 65'499 115'075\nAnteil 2008 21% 21% 59% 8% 35% 57% 100%\n\nrel. Veränderung 2001-2008  -13.0% +0.5% +2.6%  -14.6% +5.5% +16.1% +9.2%\n\nSchweiz 62'486 77'711 311'454 175'808 1'061'643 2'955'194 4'192'645\nAnteil 2008 14% 17% 69% 4% 25% 70% 100%\n\nrel. Veränderung 2001-2008  -14.3%  -1.1% +1.6%  -17.4% +4.9% +10.6% +7.6%\n\n\n\n 33 \n\n6. Prognose der zukünftigen Entwicklung \n\nGrundlage zur Berechnung der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung ist die kantonale Bevölkerungs-\nprognose des Bundesamts für Statistik (BfS). Dabei wird das mittlere Grundszenario verwendet, \nwelches die Entwicklungen der letzten Jahre fortschreibt und die in der Folge des Inkrafttretens der \nbilateralen Abkommen über den freien Personenverkehr mit der EU beobachteten Trends miteinbe-\nzieht.  \n\n6.1. Demographische Alterung \n\nDie vom BfS für den Kanton Thurgau prognostizierte Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen \ndient als Grundlage für das Entwicklungsszenario für die Stadt Kreuzlingen. Zusätzlich wird die von \nder kantonalen Bevölkerungsprognose abgeleitete Entwicklungsprognose für die Stadt Kreuzlingen \num einen Stadtfaktor korrigiert, welcher der spezifischen Altersstruktur und Migrationscharakteristik \nstädtischer Räume Rechnung trägt. Dieser Korrekturfaktor basiert auf der vergangenen Entwicklung \nder Altersstruktur der Stadt Kreuzlingen und fliesst mit 20% in das Entwicklungsszenario ein. \n\nBei gleichbleibenden Rahmenbedingungen (Altersstruktur der Zu- und Wegziehenden) wird für die \nnächsten 20 Jahre ein deutlicher Rückgang der Anteil Kinder, Jugendlicher und junger Erwachsener \nunter 25 Jahren berechnet. Bei den 25- bis 55-Jährigen lässt sich für diese Zeitspanne ebenfalls eine \nAnteilsabnahme feststellen, wenn auch weniger ausgeprägt. Gleichzeitig ist gemäss Szenario bei den \nälteren Lebensphasen eine deutliche Anteilszunahme zu erwarten.  \n\nIn absoluten Werten wird eine leichte Zunahme der Kinder unter 10 Jahren sowie der Personen über \n30 Jahren prognostiziert. Das Modell zeigt allerdings eine Abnahme der Anzahl Kinder, Jugendlichen \nund jungen Erwachsenen zwischen 10 und 25 Jahren. Vor allem die Anzahl der älteren Personen \nüber 55 Jahren wird dem gegenüber bis 2030 in Kreuzlingen deutlich zunehmen. Die Bevölkerung in \nKreuzlingen wird insgesamt also älter. \n\nAbbildung 49: Szenario zur Entwicklung der Altersverteilung in Kreuzlingen bis 2030 \n \n\nAltersstruktur Absolute Veränderung der Altersklassen \n\n  \n\nQuellen: Bundesamt für Statistik (BfS), Eigene Berechnungen basierend auf BfS, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n0% \n1% \n2% \n3% \n4% \n5% \n6% \n7% \n8% \n9% \n\n10% \n\n0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 \n\n2000 2010 2020 2030 \n\n0 \n\n200 \n\n400 \n\n600 \n\n800 \n\n1'000 \n\n1'200 \n\n1'400 \n\n1'600 \n\n1'800 \n\n0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 \n\n2010 2030 \n\n\n\n 34 \n\nTabelle 7: Szenario der zukünftigen Altersverteilung bis 2030 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BfS) und Stadt Kreuzlingen,  \nAnmerkung: Die Anteilsveränderung ist in Prozentpunkten (PP) angegeben. \n\n6.2. Entwicklung der Haushalte nach Lebensphasen \n\nBasierend auf dem Entwicklungsszenario nach Altersklassen und anlehnend an die aktuelle Vertei-\nlung der Bevölkerung in Kreuzlingen nach Lebensphasen werden die zukünftigen Entwicklungen der \nHaushalte nach Lebensphasen abgeschätzt. \n\nAusgehend von diesem Modell werden bis 2030 in Kreuzlingen vor allem die älteren Einpersonen- \nund Paarhaushalte zunehmen. Der relative Zuwachs fällt bei den älteren Einpersonenhaushalten mit \nknapp +30% am stärksten aus, die älteren Paarhaushalte werden im gleichen Zeitraum um rund \n+27% zunehmen.  \n\nFamilienhaushalte nehmen zwischen 2010 und 2030 relativ zwar leicht um +3.5% zu, ihr Anteil ist \njedoch rückläufig. Das Modell prognostiziert bei den Familienhaushalten bis 2030 eine leichte \nAnteilabnahme um knapp einen Prozentpunkt. Mit einer Abnahme von rund -18% wird bis 2030 der \nstärkste Rückgang bei den Einpersonenhaushalten mit Referenzpersonen im jungen Alter prognosti-\nziert.  \n\n  \n\nKanton Thurgau Stadt Kreuzlingen\n2000 2010 2020 2030 2010-2020 2020-2030 2000 2010 2020 2030 2010-2020 2020-2030\n\n0-4 5.7% 4.9% 5.1% 4.6% +0.2 PP  -0.5 PP 4.9% 4.4% 4.8% 4.4% +0.4 PP  -0.3 PP\n5-9 6.9% 5.0% 5.3% 5.1% +0.3 PP  -0.2 PP 5.3% 4.2% 4.2% 3.9%  -0.0 PP  -0.3 PP\n10-14 7.2% 5.8% 5.0% 5.2%  -0.8 PP +0.2 PP 5.2% 4.6% 3.9% 4.0%  -0.6 PP +0.0 PP\n15-19 6.7% 6.6% 4.8% 5.1%  -1.8 PP +0.3 PP 6.6% 5.3% 3.9% 3.9%  -1.4 PP +0.0 PP\n20-24 5.6% 6.8% 4.9% 4.5%  -1.9 PP  -0.4 PP 7.0% 6.8% 5.1% 4.7%  -1.6 PP  -0.4 PP\n25-29 5.9% 6.4% 5.7% 4.6%  -0.6 PP  -1.1 PP 6.6% 7.7% 7.2% 6.4%  -0.5 PP  -0.8 PP\n30-34 7.7% 5.9% 6.6% 5.6% +0.7 PP  -1.0 PP 7.7% 7.2% 7.6% 6.5% +0.4 PP  -1.1 PP\n35-39 8.9% 6.4% 7.0% 6.4% +0.6 PP  -0.6 PP 8.3% 7.0% 7.1% 6.4% +0.2 PP  -0.7 PP\n40-44 8.2% 8.2% 7.0% 6.9%  -1.3 PP  -0.1 PP 7.2% 8.4% 7.5% 7.6%  -0.9 PP +0.2 PP\n45-49 7.2% 8.8% 6.9% 7.0%  -2.0 PP +0.1 PP 7.1% 8.5% 7.3% 7.6%  -1.3 PP +0.4 PP\n50-54 6.4% 7.7% 7.7% 6.7%  -0.1 PP  -0.9 PP 6.6% 7.2% 7.2% 6.6%  -0.0 PP  -0.6 PP\n55-59 5.4% 6.5% 7.9% 6.5% +1.4 PP  -1.4 PP 6.1% 6.4% 7.5% 6.4% +1.1 PP  -1.1 PP\n60-64 4.3% 5.7% 6.8% 7.0% +1.1 PP +0.1 PP 5.4% 5.6% 6.4% 6.5% +0.8 PP +0.1 PP\n65-69 3.8% 4.6% 5.6% 6.9% +0.9 PP +1.4 PP 4.2% 5.1% 6.1% 7.5% +1.0 PP +1.4 PP\n70-74 3.5% 3.6% 4.7% 5.8% +1.1 PP +1.1 PP 3.8% 4.4% 5.6% 6.8% +1.2 PP +1.2 PP\n75-79 2.9% 2.9% 3.7% 4.6% +0.8 PP +0.9 PP 3.5% 3.0% 3.5% 4.2% +0.5 PP +0.7 PP\n80-84 2.0% 2.2% 2.5% 3.6% +0.2 PP +1.1 PP 2.2% 2.3% 2.4% 3.3% +0.2 PP +0.9 PP\n85-89 1.2% 1.4% 1.7% 2.3% +0.3 PP +0.6 PP 1.5% 1.3% 1.5% 2.0% +0.2 PP +0.4 PP\n90-94 0.5% 0.5% 0.9% 1.1% +0.4 PP +0.2 PP 0.6% 0.5% 0.7% 0.9% +0.3 PP +0.1 PP\n95-99+ 0.1% 0.1% 0.4% 0.6% +0.2 PP +0.2 PP 0.1% 0.1% 0.3% 0.4% +0.1 PP +0.1 PP\n\n\n\n 35 \n\nAbbildung 50: Szenario zur Bevölkerungsentwicklung nach Lebensphase in Kreuzlingen bis 2030 \n \n\nHaushalte Personen \n\n  \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 8: Szenario zur Entwicklung der Haushalte in Kreuzlingen nach Lebensphase bis 2030 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BfS) und Stadt Kreuzlingen,  \nAnmerkung: Die relativen Veränderungen ist in Prozent (%), die Anteilsveränderung in Prozentpunkten (PP) angegeben. \n\n  \n\n0% 10% 20% 30% \n\nAndere \n\nFamilien \n\nPaare (<35 Jahre) \n\nPaare (35-54 Jahre) \n\nPaare (>54 Jahre) \n\nEinpersonen (<35 Jahre) \n\nEinpersonen (35-54 Jahre) \n\nEinpersonen (>54 Jahre) \n\n2030 2020 2010 \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% \n\nAndere \n\nFamilien \n\nPaare (<35 Jahre) \n\nPaare (35-54 Jahre) \n\nPaare (>54 Jahre) \n\nEinpersonen (<35 Jahre) \n\nEinpersonen (35-54 Jahre) \n\nEinpersonen (>54 Jahre) \n\n2030 2020 2010 \n\n2010 2020 2030 2010-2020 2020-2030 2010-2030\nEinpersonen 3'757 38% 3'804 38% 4'151 39% +1.3% +9.1% +0.5 PP\n\n<35 Jahre 753 8% 680 7% 622 6%  -9.7%  -8.5%  -1.9 PP\n35-54 Jahre 1'236 13% 1'173 12% 1'192 11%  -5.1% +1.6%  -1.4 PP\n\n>54 Jahre 1'768 18% 1'951 19% 2'337 22% +10.4% +19.8% +3.9 PP\nPaare 2'533 26% 2'610 26% 2'858 27% +3.1% +9.5% +0.9 PP\n\n<35 Jahre 487 5% 463 5% 424 4%  -5.0%  -8.4%  -1.0 PP\n35-54 Jahre 578 6% 548 5% 553 5%  -5.1% +0.9%  -0.7 PP\n\n>54 Jahre 1'468 15% 1'599 16% 1'881 18% +9.0% +17.6% +2.6 PP\nFamilien 2'426 25% 2'530 25% 2'511 24% +4.3%  -0.8%  -1.2 PP\nAndere 1'056 11% 1'071 11% 1'126 11% +1.4% +5.2%  -0.2 PP\nGesamt 9'772 100% 10'016 100% 10'646 100% +2.5% +6.3% +0.0 PP\n\n\n\n 36 \n\n7. Wohnraumstrategie für preisgünstigen Wohnraum \n\n7.1. Zielgruppe \n\nAufgrund der vergangenen und derzeitigen Entwicklung der städtischen Regionen in der Schweiz \nkann man davon ausgehen, dass die Nachfrage nach urbanen Wohnorten in Zukunft weiter zuneh-\nmen wird. Die Entwicklung zeigt, dass nach der Reurbanisierung der Grosszentren (Zürich, Basel, \nGenf und Lausanne3) diese Aufwertung auch Mittel- und Kleinzentren erfasst. Die Nachfrage nach \nWohnraum in zentralen und urbanen Lagen ist also grundsätzlich vorhanden, wenn ein adäquates \nAngebot an Wohnungen und Infrastruktur existiert. \n\nDer Anteil individualisierter Haushalte hat in Kreuzlingen in den letzten Jahren deutlich zugenommen. \nZeitgleich erfolgte ein Anstieg des sozialen Status der Bevölkerung in Kreuzlingen, wenngleich \nKreuzlingen im Vergleich zu Kanton und Region weiterhin eher statustief bleibt. \n\nObwohl die Bautätigkeit in der Stadt Kreuzlingen in den letzten 10 Jahren deutlich zugenommen hat, \nvermag sie den Nachfragedruck nicht zu kompensieren, was zu einer Anspannung auf dem Woh-\nnungsmarkt führt. Die Neubauten werden durch neu zuziehende Haushalte, insbesondere auch aus \ndem nahen Ausland, absorbiert. Die Anspannung des Wohnungsmarktes schlägt sich – in Kombinati-\non mit der Sanierung respektive dem Ersatz von Altbauten – in steigenden Preisen für Wohnraum \nnieder, insbesondere auch im unteren Preissegment.  \n\nDer Anteil Familienhaushalte hat in Kreuzlingen seit dem Jahr 2000 abgenommen. Die Prognosemo-\ndelle weisen darauf hin, dass sich diese Entwicklung ohne Massnahmen noch verstärkt. Neben \nsteigenden Mietpreisen dürfte die mangelnde Anpassung an die veränderte Haushaltsgrösse bei den \nälteren Lebensphasen mit ein Grund für den Rückgang des Familienanteils sein. So wohnen ältere \nHaushalte überdurchschnittlich oft in Einfamilienhäusern und grossen Wohnungen, wodurch im \nEndeffekt für Familien geeigneter Wohnraum dem Markt entzogen wird. \n\nDie Nachfrage der oberschichtigen Haushalte sowie der Singles und Paare mittlerer Altersklassen \nwird aktuell vom Wohnungsmarkt genügend bedient. Dieses Bevölkerungssegment hat die nötige \nMarktmacht, um sich im Wohnungsmarkt zu behaupten, deshalb besteht kein expliziter Handlungs-\nbedarf. Die angebotsseitig involvierten Akteure scheinen zudem zunehmend grosszügigeren und \nhochklassigeren Wohnraum zu erstellen.  \n\nDen grössten konkreten Handlungsbedarf und -spielraum wird bei den jüngeren und älteren Einper-\nsonen- und Paarhaushalten der Mittelschicht sowie den Familien erkannt. Sie bilden denn auch die \nZielgruppe für preisgünstigen Wohnraum.  \n\n  \n\n                                                        \n \n\n3 Bern nimmt hier eine Sonderstellung ein. \n\n\n\n 37 \n\nAbbildung 51: Zielgruppen für preisgünstigen Wohnraum in Kreuzlingen \n \n\nHauptzielgruppe nach Sozialer Schicht und Lebensstil  Hauptzielgruppe nach Lebensphase \n\n   \n\nQuellen: Fahrländer Partner & sotomo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n7.2. Strategische Ausrichtung \n\nDas Entwicklungsszenario für Kreuzlingen schreibt die vergangenen Entwicklungen fort und soll damit \neine Grundlage bieten, um Weichen zu stellen und damit die zukünftige Entwicklung entscheidend zu \nprägen. Gemäss dem Entwicklungsszenario, werden bis 2030 vor allem die älteren Einpersonen-\nhaushalte (+30%) und die älteren Paarhaushalte (+27%) zunehmen. Gleichzeitig wird bei den \nFamilienhaushalten nur ein geringer Anstieg von gut +3.5% prognostiziert.  \n\nDie Annahmen zum zukünftigen Wohnungsmix orientieren sich zum einen grundsätzlich an der \neffektiven Verteilung der Haushalte in Kreuzlingen (siehe Tabellen im Anhang) zum anderen \nberücksichtigen sie aber auch die zu erwartenden zukünftigen Entwicklungen in der Haushaltsstruktur \nder Bevölkerung. Sowohl die fortschreitende Individualisierung als auch die demographische Alterung \nder Bevölkerung werden dazu führen, dass der Anteil Einpersonenhaushalte und damit vor allem die \nNachfrage nach kleineren Wohnungen zunehmen wird. Dies führt wiederum dazu, dass auch bei \ngeringem Bevölkerungszuwachs die Anzahl Haushalte in Zukunft zunehmen wird.  \n\nDie Neubautätigkeit in Kreuzlingen betrug zwischen 2000 und 2010 durchschnittlich 1.5%. Dies \nentspricht rund 110 neuen Wohnungen pro Jahr. Unter der Annahme, dass die Neubautätigkeit auch \nin Zukunft auf diesem Niveau verbleiben wird, werden bis 2020 zusätzlich rund 1’400 und bis 2030 \nrund 2’800 neue Wohnungen gebaut. Mit dieser fortgeschriebenen Neubautätigkeit umfasst der \nWohnungsbestand in der Stadt Kreuzlingen im Jahr 2030 rund 13’200 Wohnungen4.  \n\nAufgrund des Entwicklungsszenarios der Bevölkerungsprognose erscheint diese Neubautätigkeit zu \nhoch. Anders als dies in den letzten zehn Jahren der Fall war und die oben erwähnte Gesamtentwick-\nlung der Mittelzentren suggeriert, ist daher in Kreuzlingen bei gleichbleibender Bautätigkeit insgesamt \nein Angebotsüberhang absehbar.  \n\n  \n\n                                                        \n \n\n4 Die Anzahl abgerissener Gebäude und Wohnungen können im Modell nicht berücksichtigt werden, da entsprechende Daten \nfür den besagten Zeitraum nicht zur Verfügung stehen. Es ist deshalb anzunehmen, dass die Hochrechnung eher eine \nObergrenze der Entwicklung beschreibt. \n\nältere \nSingles\n\nältere   \nPaare\n\nmittlere \nSingles\n\nMittlere \nPaare\n\nJunge \nSingles\n\nJunge   \nPaare\n\nA\nlte\n\nr\n\nA\nlle\n\nin\ner\n\nzi\neh\n\nen\nde\n\n m\nit \n\nK\nin\n\nde\nrn\n\nFa\nm\n\nili\nen\n\n m\nit \n\nK\nin\n\nde\nrn\n\nW\noh\n\nng\nem\n\nei\nns\n\nch\naf\n\nte\nn\n\nHaushaltsgrösse\n\n\n\n 38 \n\nAbbildung 52: Prognose Haushaltsentwicklung  \n\n   \n\nQuelle: Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BfS) und Stadt Kreuzlingen, Darstellung: raumdaten GmbH \nAnmerkung: Die Differenz im Jahr 2011 hat ihre Ursache in unterschiedlichen Datensätzen für die Berechnungsgrundlage \n\nDie Hochrechnungen zeigen, dass bei gleich bleibender Neubautätigkeit und optimaler Belegung des \nWohnungsbestandes (siehe Anhang) die Nachfrage nach kleinen Wohnungen in Zukunft nicht \ngedeckt werden kann. Dies obwohl die Zunahme der Anzahl Haushalte und damit die erwartete \nNachfrageentwicklung insgesamt deutlich unter der fortgeschriebenen Neubautätigkeit liegt.  \n\nIm Marktsegment der mittleren und grossen Wohnungen prognostiziert das Modell hingegen einen \ndeutlichen und sich verstärkenden Angebotsüberhang. Berücksichtigt man also die veränderten \nBedürfnisse einer zunehmend individualisierten und älter werdenden Bevölkerung, so sollte ein \nzukünftiger Wohnungsmix vor allem mehr 1.5- bis 3.5-Zimmerwohnungen mit gutem Ausbaustandard \nenthalten, damit Einpersonen- und Paarhaushalte nicht in grössere 4- und 5-Zimmerwohnungen \nausweichen müssen. \n\nTabelle 9: Wohnungsspiegel gemäss Szenario sowie mit strategischer Ausrichtung bis 2030 \n\n \nQuelle: Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BfS) und Stadt Kreuzlingen \nAnmerkung: Der ideale Whg-Mix gemäss Szenario entspricht dem flächenverbrauchsoptimierten Wohnungsmix auf Grundlage der \nNachfrageprognose basierend auf dem modifizierten mittleren Grundszenario des Bundesamtes für Statistik (BfS). Der ideale Whg-Mix für die \nangestrebte Zielgruppe berücksichtigt zusätzlich die angestrebte, strategische Entwicklung bezüglich der Lebensphasen. \n\n0 \n\n2'000 \n\n4'000 \n\n6'000 \n\n8'000 \n\n10'000 \n\n12'000 \n\n14'000 \n\n2000 2011 2020 2030 \nfortgeschriebene Neubautätigkeit Bevölkerungsprognose \n\n2010 2020 2030 2010 2020 2030 2020 2030\n1-2 Zimmer 1'750 1'810 1'860 2'410 2'440 2'650 2'517 2'754\n3-4 Zimmer 6'510 7'220 7'930 5'960 6'120 6'520 5'909 6'282\n5+ Zimmer 2'090 2'480 2'870 1'410 1'460 1'470 1'591 1'611\nGesamt 10'350 11'770 13'190 9'770 10'020 10'650 10'020 10'650\n1-2 Zimmer 17% 15% 14% 25% 24% 25% 25% 26%\n3-4 Zimmer 63% 61% 60% 61% 61% 61% 59% 59%\n5+ Zimmer 20% 21% 22% 14% 15% 14% 16% 15%\nGesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%\n\n2010 2020 2030 2010 2020 2030 2020 2030\n1-2 Zimmer 1'750 1'810 1'860 -660 -630 -790 -710 -890\n3-4 Zimmer 6'510 7'220 7'930 +550 +1'100 +1'410 +1'310 +1'650\n5+ Zimmer 2'090 2'480 2'870 +680 +1'020 +1'400 +890 +1'260\nGesamt 10'350 11'770 13'190 +580 +1'750 +2'540 +1'750 +2'540\n1-2 Zimmer 17% 15% 14%  -7.8 PP  -9.0 PP  -10.8 PP  -9.7 PP  -11.8 PP\n3-4 Zimmer 63% 61% 60% +1.9 PP +0.3 PP  -1.1 PP +2.4 PP +1.1 PP\n5+ Zimmer 20% 21% 22% +5.8 PP +6.5 PP +8.0 PP +5.2 PP +6.6 PP\nGesamt 100% 100% 100% +0.0 PP +0.0 PP +0.0 PP +0.0 PP +0.0 PP\n\nidealer Whg-Mix für \nangestrebte Zielgruppe\n\nidealer Whg-Mix für \nangestrebte Zielgruppe\n\nWohnungsmix gemäss \nfortgeschriebener Neubautätigkeit\n\nIdealer Whg-Mix gemäss Szenario \n\nWohnungsmix gemäss \nfortgeschriebener Neubautätigkeit\n\nDifferenz idealer Whg-Mix gemäss \nSzenario \n\n\n\n 39 \n\n7.3. Handlungsoptionen \n\nDie Analysen zur aktuellen Wohnsituation der Bevölkerung in Kreuzlingen hat gezeigt, dass insbe-\nsondere die Älteren im Vergleich zur übrigen Bevölkerung einen deutlich höheren Flächenverbrauch \naufweisen. Dieser findet seine Ursache im hohen Anteil an Einfamilienhäusern und grossen Wohnun-\ngen mit 5 und mehr Zimmern bei den älteren Lebensphasen. Obwohl die Älteren ihre Wohnung \noftmals als zu gross empfinden, bleiben sie und zögern einen Umzug in eine besser geeignete \nWohnung oder in Sonderwohnformen so lange als möglich hinaus.  \n\nHektaren mit älteren Haushalten in Einfamilienhäusern und Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern sind \ngrundsätzlich räumlich in der ganzen Stadt verteilt. Etwas konzentrierter ist ihr Anteil in den Stadt-\nrandlagen und damit auch in den von Einfamilienhäusern geprägten Lagen. In diesen Regionen \nbesteht Handlungsbedarf. \n\nAbbildung 53: Ältere Lebensphasen in Einfamilienhäusern 2012 \n\n \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 54: Ältere Lebensphasen in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern 2012 \n\n \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n3 – 4 Haushalte / ha \n\n> 4 Haushalte / ha \n\n1 – 2 Haushalte / ha \n\n3 – 4 Haushalte / ha \n\n> 4 Haushalte / ha \n\n1 – 2 Haushalte / ha \n\n\n\n 40 \n\nEin Umzug in eine kleinere Wohnung lohnt sich auch aus finanziellen Gründen oftmals kaum. Zudem \nist es für Ältere schwierig eine passende Wohnung zu finden, da sie auf dem normalen Mietwoh-\nnungsmarkt, insbesondere aufgrund des von den Liegenschaftsverwaltungen befürchteten höheren \nVerwaltungsaufwands, benachteiligt sind. Des Weiteren sind kaum adäquate Wohnungen verfügbar \nund die Plätze in Sonderwohnformen, welche häufig nur unfreiwillig bezogen werden, bereits heute \nnicht mehr ausreichend.  \n\nStudien belegen, dass sich die heutigen und wohl auch die zukünftigen Alten bezüglich ihrer \nPräferenzen nicht stark von der Gesamtbevölkerung unterscheiden. Eine älter werdende Gesellschaft \nverändert aber die Haushaltsstruktur und stellt deshalb veränderte Ansprüche an den Wohnungsbe-\nstand sowie auch an das Angebot an Pflegeeinrichtungen und medizinischen Dienstleistungen. \n\nBei den älteren Lebensphasen ist die Umzugsdynamik mit dem Ausstieg aus dem Erwerbsleben am \nhöchsten, weshalb vor allem auch diese Altersgruppen vermehrt mit guten Wohnangeboten, \nentsprechend ihren Ansprüchen und Bedürfnissen, angesprochen werden sollten. Für noch ältere \nLebensphasen sollte zudem vor allem preisgünstiger Wohnraum mittleren Ausbaustandards in \nVerbindung mit einem adäquaten Dienstleistungsangebot geschaffen werden. Denn erst dann lohnt \nsich für sie der Auszug aus ihren zumeist relativ günstigen, jedoch zu grossen Wohnungen und \nEinfamilienhäusern. Neben konkreten Neubauprojekten und damit einer Erweiterung des Bestandes \nist dies insbesondere durch die Sanierung und damit Optimierung alter Bestände zu erreichen. \n\nMit dem Umzug älterer Paar- und Einpersonenhaushalte würden in der Stadt Kreuzlingen wiederum \nvermehrt grössere Wohnungen und Einfamilienhäuser für Familien frei werden. Dies ist vor allem \ndeshalb wichtig, da sich viele Familien häufig Neubauwohnungen nicht leisten können. Mit dieser \nUmverteilung von Haushalten und der Anpassung des Raumanspruchs an die Bedürfnisse kann also \nauch der zunehmenden Alterung der Wohnbevölkerung insgesamt entgegen gewirkt werden. Neben \nder Bereitstellung adäquater Wohnungen sind zudem auch neue Wohnformen wie beispielsweise das \nCluster- und Mehrgenerationenwohnen sinnvolle Möglichkeiten.  \n\nDie Wohnraumstrategie sollte daher primär zwei Stossrichtungen aufweisen: \n\n1. Fördern von Umzügen von Älteren in kleinere Wohnungen und somit das Schaffen von adä-\nquatem Wohnraum für Familien \n\n2. Fördern des Zuzugs und Verbleibs von jungen Paar- und Singlehaushalten sowie Familien-\nhaushalten \n\nInsbesondere die Förderung von Umzügen der Älteren stellt eine besondere Herausforderung dar. \nErfahrungen anderer Gemeinden zeigen, dass die reine Bereitstellung von adäquatem Wohnraum \nnicht ausreicht, um die Umzugshemmnisse der Älteren zu überwinden. Hier bieten sich allenfalls \nInformationsveranstaltungen und partizipative Prozesse an, welche die Älteren, die momentan in \nattraktiven Familienwohnungen wohnen, mit einbeziehen. Hier gilt es insbesondere auch die \nStandortpräferenzen, das heisst zentrale vs. dezentrale Lage und die Bedeutung der Nähe zum \naktuellen Wohnort, abzufragen. \n\nFür beide Stossrichtungen ist es zudem zentral, dass vor allem auch preisgünstiger Wohnraum an \nattraktiven Lagen innerhalb von Kreuzlingen geschaffen wird. Denn sowohl Familien als auch Ältere \nsind vergleichsweise preissensitiv, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Gerade junge \nFamilien verfügen über ein geringes Budget, die Älteren verfügen zwar durchschnittlich über sehr \nhohe Vermögen, ihre derzeitigen Wohnkosten sind aber aufgrund der langen Wohndauer in ihrer \nWohnung sehr gering, so dass ein Umzug auch aus finanziellen Gründen nicht attraktiv erscheint. \n\n\n\n 41 \n\nEine Bevölkerungs- respektive Wegziehendenbefragung kann Erkenntnisse darüber liefern, was \njunge Paare in Kreuzlingen halten könnte, bzw. was die Gründe für einen Wegzug sind. Ferner \nkönnte eine Auswertung der Wegzugsdaten der Stadt Kreuzlingen Aufschluss darüber liefern, wohin \ndiese Personengruppen ziehen, um weitere Erkenntnisse über ihre Wohnpräferenzen zu gewinnen. \n\nDie Stadt Kreuzlingen befindet sich in der komfortablen Lage im Besitze von Bauland zu sein und \ndadurch aktiv in den Wohnungsmarkt eingreifen zu können, indem sie beispielsweise Bauland unter \nAuflagen im Baurecht abgibt. Angesichts der sich abzeichnenden Diskrepanz zwischen prognostizier-\nter Wohnungsmarktentwicklung und Bevölkerungsprognose ist daher von einer Veräusserung von \nGrundstücken der öffentlichen Hand abzusehen.  \n\nDie Grundstücke im Besitz der Stadt Kreuzklingen sind nahezu über die ganze Stadt verteilt, was die \nRealisation von dezentralen Projekten in den meisten Stadtquartieren erlaubt. Zudem besteht die \nMöglichkeit, allenfalls Bauland mit anderen Akteuren abzutauschen. Die Tatsache, dass die Stadt an \nhochzentralen Lagen Bauland besitzt ist insbesondere im Zusammenhang mit der Erstellung eines \ngut erschlossenen (in Bezug auf Verkehr wie auch Dienstleistungen) Wohnraumangebots für ältere \nLebensphasen und Familien mit Präferenz für zentrumsnahes Wohnen von herausragender Bedeu-\ntung. \n\n  \n\n\n\n 42 \n\n8. Exkurs: Potential und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums \n\nInsbesondere in den zentrumsnahen Gebieten wird Wohnraum ein zunehmend knappes Gut. Dies \nführt zu erhöhten Preisen auf dem Wohnungsmarkt, welche vermehrt auch für die Mittelschicht sowie \ngrundsätzlich für Familien nicht mehr zahlbar sind. Um den daraus resultierenden Verdrängungseffek-\nten entgegenzuwirken, wird zurzeit eine Vielzahl von Massnahmen zur Schaffung «preisgünstigen \nWohnungsbaus» kontrovers diskutiert. \n\nDas Hauptziel der Massnahmen zur Förderung des «preisgünstigen Wohnungsbaus» ist Entmi-\nschungstendenzen entgegen zu wirken indem für eine breite Mittelschicht und vor allem für Familien \nbezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Dabei sind die Sicherung einer langfristigen Wirkung und die \nErreichung der anvisierten Zielgruppe von zentraler Bedeutung.  \n\nDies kann aber auch mit Hilfe anderer Massnahmen erreicht werden. Die Förderung des «preisgüns-\ntigen Wohnungsbaus» ist letztlich nur eine Möglichkeit, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. \nMietpreise werden durch die Nachfrage und das Angebot gesteuert. Ein erhöhtes Wohnungsangebot \nwirkt meist bereits regulierend auf die Mietpreise. Bezahlbarer Wohnraum kann zudem auch über \ndirekte finanzielle Unterstützung von Einzelpersonen oder Investoren realisiert werden. \n\n8.1. Wirkungsmodell und Anteile der Kosten der Miete \n\nGrundsätzlich sind die Kosten der Miete abhängig von der Finanzierung sowie den Kosten für Boden, \nErstellung und Bewirtschaftung. Daraus kann ein Wirkungsmodell zur Förderung preisgünstigen \nWohnraums abgeleitet werden. Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums greifen an \neinem oder mehreren dieser vier Wirkungsbereiche an. \n\nWird beispielsweise durch Verkauf oder im Baurecht günstig Boden an einen Bauträger abgegeben, \nwirkt sich dies direkt auf den Anteil des Bodens an den Anlagekosten aus. Aufgrund dieser Kosten-\neinsparungen kann der Anteil des Fremdkapitals reduziert werden, was sich wiederum auf die \nZinskosten auswirkt und somit die Miete verringert.  \n\nAbbildung 55: Wirkungsmodell zur Förderung preisgünstigen Wohnraums \n\n \n\nQuellen: Eigene Darstellung \n\nEigenkapital \n\nFinanzierung \n\nAnlagekosten \n\nBewirtschaftungskosten \n\nErstellungskosten \n77% \n\nUnterhaltskosten \n\nBetriebskosten \n\nRisikoprämie \n\nAbschreibungen \n\nAmortisation \n\nKosten der Miete \n\nNutzungsertrag  \n(Mietzinseinnahmen) \n\nMassnahmenbeispiel:  \nVerkauf günstigen Bodens \n\nan gemeinnützigen \nWohnbauträger \n\nZinsertrag \n\nKosten für Boden  \n23% \n\nZinskosten Fremdkapital \n\nVerwaltungskosten \n\n\n\n 43 \n\nDie Finanzierungskosten haben den grössten Anteil an den Mietkosten, dabei sind vor allem das \nVerhältnis von Eigen- zu Fremdkapital und die Renditeerwartungen auf das Eigenkapital massgebli-\nche Stellschrauben. Da diese hauptsächlich vom Investor geprägt werden, ist u.U. bereits die Wahl \ndes Investors entscheidend für das Ausmass der Wirkung einer Massnahme.  \n\nGrundsätzlich wirkt jede Form der finanziellen Unterstützung auf die Zinskosten und ermöglicht damit \nEinsparungen bei den Kosten der Miete. Werden Massnahmen zur Förderung preisgünstigen \nWohnraums zudem sinnvoll kombiniert, kann deren Wirkung auf die Kosten der Miete addiert werden. \nSo zeigen auch Beispiele aus der Praxis, dass die Schaffung preisgünstigen Wohnraums am \nerfolgreichsten umgesetzt wird, indem verschiedene Teilmassnahmen sinnvoll kombiniert und damit \ndie Wirkungen auf die Kosten der Miete entsprechend addiert werden. \n\nTabelle 10: Einsparpotential verschiedener Massnahmen bei den Kosten der Miete  \n\n \nQuellen: Eigene Berechnungen basierend auf Lanz 2011, SEK/SVIT 2011, ZKB 2011, SPV 2011 \n\n8.2. Massnahmenkatalog \n\nUm preisgünstigen Wohnraum zu fördern stehen grundsätzlich vier Massnahmengruppen zur \nVerfügung. Sie unterstehen rechtlichen Bestimmungen und Grundlagen, die es bei der Planung und \nUmsetzung zu berücksichtigen gilt oder allenfalls direkt als Massnahme eingesetzt werden können.  \n\nDie drei Planungsebenen Bund, Kanton und Gemeinden nehmen bei den Akteuren eine zentrale \nStellung ein. Zur Förderung preisgünstigen Wohnraums können sie finanzielle Unterstützung leisten, \nBoden zur Verfügung stellen oder sich raumplanerischer Massnahmen bedienen. Solche Massnah-\nmen setzen das Vorhandensein von Ressourcen voraus. Um diese Ressourcen zu generieren, \nstehen den Planungsträgern wiederum finanzielle, bodenpolitische und raumplanerische Instrumente \nzur Verfügung. Dabei sind insbesondere die finanziellen und bodenpolitischen Massnahmen \n(Baulandbeschaffung) mit direkten Kosten verbunden.  \n\nStandards und Normen können sowohl über Gesetzesanpassungen im Sinne von neuen Verordnun-\ngen erwirkt werden als auch durch Eigeninitiative bei der ausführenden Planung direkt von Investoren \noder Bauunternehmern umgesetzt werden. \n\nKostenbereich Massnahme Einsparpotenzial Miete\n\nAnteil Eigenkapital Zinsloses Darlehen von 10% bis 20% der Anlagekosten 6% bis 12%\n\nBoden 10% bis 50% Vergünstigung des Bodens 2% bis 8%\n\nErstellung Einsparungen von 5% bis 20% bei den Erstellungskosten 4% bis 15%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Umgebung Gebäude 0% bis1%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Ausstattung Gebäude 0% bis 0.2%\n\n    5% bis 20% bei den Planungskosten 0.5% bis 2%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Konstruktion Gebäude 1% bis 4%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Technik Gebäude 0.5% bis 2%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Äussere Wandbekleidung Gebäude 0.5% bis 2%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Bedachung Gebäude 0.2% bis 1%\n\n    5% bis 20% bei den Kosten für Ausbau Gebäude 0% bis 3%\n\nBewirtschaftung Minimale Betriebskosten (bis 0.25% der Anlagekosten) bis zu 2%\n\nMinimale Unterhaltskosten (bis 0.5% der Erstellungskosten) bis zu 7%\n\nMinimale Verwaltungskosten (bis 0.1% der Erstellungskosten) bis zu 4%\n\nMinimale Abschreibungen (bis 0.75% der Erstellungskosten) bis zu 5%\n\nMinimale Risikoprämien (bis 0.25% der Anlagekosten) bis zu 2%\n\n\n\n 44 \n\nAbbildung 56: Instrumente und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums \n\n \n\nQuellen: Eigene Darstellung \n\nDie Abgabe von Bauland im Baurecht ist vor allem für Städte und Gemeinden ein sehr attraktives \nInstrument. Es ermöglicht dem Besitzer einen langfristigen Ertrag und die Kontrolle betreffend \nUmsetzung der Auflagen. Dabei wirkt nicht nur die Vergünstigung des Bodens, sondern vor allem die \nAuflage der Kostenmiete langfristig kostensenkend.  \n\nBeim Modell der Kostenmiete wirken die Einsparungen bei den Kosten der Miete auch direkt und \nvollumfänglich auf die Mietzinsen. Die Kostenmiete wirkt vor allem auch langfristig, da diese, wenn \nsich auch der Boden im Eigentum des Gebäudeeigentümers befindet, lediglich von der Baukosten-\nsteigerung und der Zinsentwicklung abhängt. Bei Baurechtsverträgen werden die Baurechtszinsen \nperiodisch an steigende Bodenpreise angepasst, so dass in diesen Fällen eine grössere Preissteige-\nrung möglich ist. \n\nFür Gemeinden und Städte bietet insbesondere die kommunale Bau- und Zonenordnung auf \nkleinräumiger Ebene relativ viel Flexibilität und ist deshalb ein sehr gut geeignetes Instrument um \npreisgünstigen Wohnraum zu fördern und langfristig zu sichern. Im kommunalen Zonenplan und der \nentsprechenden Bau- und Zonenordnung können Zonen für den gemeinnützigen Wohnungsbau \nsowie die Bindung an Auflagen festgelegt werden. Die Knüpfung von Auflagen oder Zweckbindungen \nan einen Gestaltungsplan können ebenfalls sehr effektiv sein. Da sie konkret, langfristig und \nraumspezifisch festgelegt werden können.  \n\nDer Erfolg solcher Massnahmen ist aber immer abhängig von den Auflagen an die sie geknüpft \nwerden, welche wiederum eine additive Wirkung auf die Kosten der Miete ermöglichen. Am zielfüh-\nrendsten ist die Kombination aus Kostenmiete und Belegungsvorschriften. Dabei sollte langfristig \ngewährt werden, dass die anvisierte Zielgruppe erreicht und die Auflagen eingehalten werden.  \n\nAlle anderen Auflagen (vgl. Massnahmenkatalog) können weitere positive Effekte bewirken, sind aber \nalleine nicht geeignet, um die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum zu fördern. Insbesondere \nAuflagen zur Ausnützung sowie Standards können gute Massnahmen sein um zusätzlich preisgünsti-\ngen Wohnungsbau zu fördern.  \n\nNutzungsplanung \n\nWirkungsbereiche Massnahmengruppen \n\nErstellung \n\nFinanzierung \n\nBewirtschaftung \n\nBoden \n\nRechtliche Grundlagen \n\nStandards / Normen \n\nFinanzielle  \nUnterstützung \n\nBodenpolitische \nMassnahmen \n\nSondernutzungsplanung \n\nAnträge / Initiativen \n\nInnovation \n\nFinanzielle Instrumente \n\nBodenpolitische Instrumente \n\nInstrumente Akteure \n\nRaumplanerische  \nMassnahmen \n\nRichtplanung \n\nStrategische Landkäufe \n\nKanton \n\nBund \n\nPolitik \n\nRegionen \n\nInvestoren / \nBauunternehmen \n\nGemeinden \n\nRechte / Gesetze \n\n\n\n 45 \n\nAbbildung 57: Massnahmenkatalog \n\n \n\nQuellen: raumdaten GmbH \n\nnegative \nNebenwirkungen\n\nFi\nna\n\nnz\nie\n\nru\nng\n\nE\nrs\n\nte\nllu\n\nng\n\nB\nod\n\nen\n\nB\new\n\nirt\nsc\n\nha\nftu\n\nng\n\nA\nus\n\nfü\nhr\n\nun\ng\n\nG\nen\n\neh\nm\n\nig\nun\n\ng\n\nB\ner\n\nat\nun\n\ng\n\nU\nm\n\nse\ntz\n\nba\nrk\n\nei\nt\n\nP\nra\n\nxi\nse\n\nrfa\nhr\n\nun\ng\n\nku\nrz\n\nm\nitt\n\nel\n\nla\nng\n\nRechte und Gesetze Gewichtung: 2.0 1.5 1.0 1.0 2.0 1.0 1.0 1.5 2.0 1.5\n\n1-1 Neues Gesetz auf Ebene Kanton x 2 3 lanfristiger Markteingriff 7.0\n1-2 Anpassung kantonale Planungs- und Baugesetz x 2 3 3 lanfristiger Markteingriff 10.0\n1-3 Anpassung kommunale Bau- und Zonenordnung x x 2 3 3 3 lanfristiger Markteingriff 14.5\n\nFinanzielle Unterstützung\n\n2-1 Gemeinnützige Stiftungen 3 x x 2 3 1 2 3 23.0\n2-2 Vergabe finanzieller Mittel über Wettbewerbe 3 x x 3 3 2 1 18.5\n2-3 Objektförderung durch direkte finanzielle Zuschüsse 3 x x 2 3 2 1 16.5\n2-4 Objektförderung durch Steuererleichterung 1 x x 2 2 2 1 11.5\n2-5 Objektförderung mit zinslosen / zinsgünstigen Darlehen 3 x x 3 3 3 2 21.0\n2-6 Subjektförderung 3 x x 2 1 3 Verwaltungsaufwand 12.5\n\nBaurecht  mit Auflagen\n\n3-1 mit Belegungsvorschriften 3 2 2 x x 3 3 3 3 3 32.5\n3-2 mit Auflage der Kostenmiete 2 2 1 x x 3 3 1 2 3 26.0\n3-3 mit Auflage preisgünstiger Wohnungsbau* 1 2 1 x x 3 3 3 2 19.5\n3-4 mit Auflagen zur Ausnützung* 2 2 1 x x 3 3 3 2 1 23.0\n3-5 mit Auflagen bezüglich Standards* 2 2 1 x x 3 2 1 1 1 18.5\n3-6 mit Auflage Wettbewerb* 1 2 1 x x 3 3 1 1 2 20.0\n\nVerkauf von Bauland mit Auflagen\n\n4-1 mit Belegungsvorschriften 3 2 2 x x 2 2 3 3 23.5\n4-2 mit Auflage der Kostenmiete 2 2 1 x x 2 2 1 2 17.0\n4-3 mit Auflage preisgünstiger Wohnungsbau* 2 2 1 x x 2 2 3 2 18.0\n4-4 mit Auflagen zur Ausnützung* 2 2 1 x x 2 2 3 2 18.0\n4-5 mit Auflagen bezüglich Standards* 1 2 1 x x 2 2 1 1 13.0\n4-6 mit Auflage Wettbewerb* 1 2 1 x x 2 2 1 1 13.0\n\nAktive Bodenpolitik\n\n5-1 Strategische Landkäufe der Gemeinden 3 x 2 3 1 2 15.5\n\nÜberkommunale Richtplanung\n\n6-1 Ausdehnung des Siedlungsgebietes 3 x 3 2 1 2 Zersiedelung 13.5\n6-2 Vorgaben betreffend Verdichtung 3 1 1 x x 3 2 1 2 20.0\n\nNutzungsplanung und Sondernutzungsplanung\n\n7-1 Zonen mit Belegungsvorschriften 3 2 x x 2 3 3 3 3 lanfristiger Markteingriff 25.5\n7-2 Zonen mit Auflage der Kostenmiete 2 1 x x 2 3 1 2 3 lanfristiger Markteingriff 19.0\n7-3 Zonen mit Auflage preisgünstiger Wohnungsbau* 2 1 x x 2 3 3 2 lanfristiger Markteingriff 14.0\n7-4 Zonen mit Auflagen zur Ausnützung* 2 1 x x 2 3 3 2 1 lanfristiger Markteingriff 16.0\n7-5 Zonen mit Auflagen bezüglich Standards* 1 1 x x 2 2 1 1 1 lanfristiger Markteingriff 10.0\n7-6 Zonen mit Auflage Wettbewerb* 1 1 x x 2 3 1 1 2 lanfristiger Markteingriff 13.0\n\nStandards und Normen\n\n8-1 Einfache Strukturen mit tiefen Lebenszykluskosten 1 2 x 3 3 1 1 2 19.0\n8-2 Energiestandards ohne hohen haustechnischen Aufwand 2 2 x 3 3 1 1 1 18.5\n8-3 Nutzungsflexible Gebäudestrukturen 2 2 x 3 3 1 2 19.5\n8-4 Tiefer Ausbaustandard 1 1 x 3 2 2 1 14.0\n8-5 Tiefer Technisierungsgrad 1 2 x 3 2 2 1 15.0\n8-6 Trennung der Bauelemente 2 x 3 3 1 13.0\n8-7 Verminderung aufwendiger Gebäudeteile/Bauten 2 1 x 3 3 1 1 1 17.5\n8-8 Nachhaltiger Umgang mit Warmwasser/Heizung 1 x 3 3 1 1 1 14.5\n8-9 Geringer Flächenverbrauch pro Kopf 2 3 x 2 3 3 3 3 26.5\n8-10 Bauen an belasteten Lagen 2 x 2 2 1 1 1 13.5\n\n1 klein 3 gut\n2 mittel 2 mittel\n3 gross 1 schlecht\n\nWirkung auf die \nKosten\n\n* nur in Kombination mit Kostenmiete und Belegungsvorschrift\n\nzeitlicher \nHorizont\n\nG\nes\n\nam\ntb\n\new\ner\n\ntu\nng\n\nEinfluss \nKanton\n\nUmsetz-\nung\n\n\n\n 46 \n\nUm für die Bauträger entsprechende Anreize zu schaffen, können Auflagen und Zweckbindungen mit \neiner erhöhten Ausnützung belohnt werden. In der Praxis kommt insbesondere der Ausnützungsbo-\nnus zur Anwendung. Es zeigt sich jedoch, dass Ausnützungsboni von 5% bis 10% als Anreiz zur \nSchaffung preisgünstigen Wohnraums grundsätzlich zu gering für einen Investor sind um dafür \nentsprechende Bedingungen in Kauf zu nehmen.  \n\nOb Einschränkungen bei der Art der Finanzierung sowie Auflagen zur Erfüllung sozialräumlicher Ziele \nan Zonen geknüpft werden können, ist juristisch zu klären. Generell können Anpassungen der Bau- \nund Zonenordnung zudem politisch unter Umständen schwer und erst mittel- bis langfristig umgesetzt \nwerden.  \n\nDa die Festlegung von Zonen mit Auflagen und Zweckbindung langfristig auch negative Folgen für die \nsozialräumliche Durchmischung bedeuten kann, sollten die Auflagen der Zonen immer mit der \nSiedlungsstruktur verträglich sein und eine hohe Bauqualität gewährleistet bleiben. Eine starke \nVerdichtung ohne erhöhte Anforderungen an gesellschaftliche, funktionale und gestalterische \nQualitäten kann problematisch sein. Werden diese Kriterien aber berücksichtigt, resultiert aus der \nVerdichtung ein nachhaltiger Mehrwert. Um diesem Umstand zu begegnen, bieten sich auch \nWettbewerbe an, die sowohl städtebauliche und architektonische Qualitäten gewährleisten als auch \nInnovationen und Wissenszuwachs fördern können.  \n\n  \n\n\n\n 47 \n\nAnhang 1: Tabellen und Abbildungen \n\nTabelle 11: Zu- und Abwanderung 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS) \n\nTabelle 12: Verteilung der Lebensphasen 2000 und 2010 \n\n \nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo, Bundesamt für Statistik (BfS), \nAnmerkung: Bei den jungen Haushalten ist die Referenzperson zwischen 20 und 34 Jahren, bei den mittleren zwischen 35 und 54 Jahren und bei \nden älteren Haushalten ist die Referenzperson älter als 54 Jahre. \n\nAbbildung 58: Einkommen und Vermögen nach Lebensphase in der Schweiz 2009 \n \n\nHaushaltseinkommen pro Äquivalenzperson (Sfr. / Jahr) Persönliches Vermögen (Sfr.) \n\n \n\n Quellen: Fahrländer Partner & sotomo, Schweizer Haushaltspanel (SHP), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\nAbwanderung Saldo\nAusland ausserhalb \n\nKanton\ninnerhalb \nKanton\n\nAusland ausserhalb \nKanton\n\nausserhalb \nKanton\n\ngesamt\n\nKreuzlingen 786 395 582 475 440 638 210\n+4.4% +2.2% +3.3%  -2.7%  -2.5%  -3.6% +1.2%\n\nZuwanderung\n\nRegion 306 199 700 164 215 695 131\n+2.6% +1.7% +6.0%  -1.4%  -1.8%  -6.0% +1.1%\n\nKanton 3'660 6'868 9'415 2'052 6'022 9'415 2'454\n+1.6% +2.9% +4.0%  -0.9%  -2.6%  -4.0% +1.0%\n\nSchweiz 148'791 138'936 338'917 95'141 138'873 338'917 53'713\n+2.0% +1.9% +4.5%  -1.3%  -1.9%  -4.5% +0.7%\n\nJu\nng\n\ner\n \n\nSi\nng\n\nle\n\nM\nitt\n\nle\nre\n\nr \nSi\n\nng\nle\n\nÄ\nlte\n\nre\nr \n\nSi\nng\n\nle\n\nJu\nng\n\nes\n \n\nPa\nar\n\nM\nitt\n\nle\nre\n\ns \nPa\n\nar\n\nÄ\nlte\n\nre\ns \n\nPa\nar\n\nFa\nm\n\nili\ne \n\nm\nit \n\nK\nin\n\nde\nr\n\nEi\nne\n\nlte\nrn\n\n-\nfa\n\nm\nili\n\ne\n\nW\noh\n\nng\ne-\n\nm\nei\n\nns\nch\n\naf\nt\n\nH\nau\n\nsh\nal\n\nte\n \n\nTo\nta\n\nl\n\nKreuzlingen 886 1'124 1'746 298 637 1'481 2'287 528 232 9'220\nAnteil 2010 9.6% 12.2% 18.9% 3.2% 6.9% 16.1% 24.8% 5.7% 2.5% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -0.1 PP +0.5 PP +0.4 PP  -0.1 PP +0.3 PP +0.6 PP  -1.4 PP  -0.3 PP  -0.0 PP\n\nRegion 411 446 774 186 428 975 1'672 296 137 5'327\nAnteil 2010 7.7% 8.4% 14.5% 3.5% 8.0% 18.3% 31.4% 5.6% 2.6% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -0.4 PP  -0.1 PP +2.4 PP  -0.4 PP +0.1 PP +2.3 PP  -3.4 PP  -0.6 PP  -0.0 PP\n\nKanton 8'625 9'293 17'184 4'407 7'693 18'973 32'992 5'703 2'467 107'340\nAnteil 2010 8.0% 8.7% 16.0% 4.1% 7.2% 17.7% 30.7% 5.3% 2.3% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -0.1 PP  -0.2 PP +1.6 PP  -0.2 PP +0.1 PP +2.0 PP  -3.0 PP  -0.3 PP +0.0 PP\n\nSchweiz 315'062 362'385 617'927 145'307 237'500 605'338 981'392 204'849 99'258 3'569'047\nAnteil 2010 8.8% 10.2% 17.3% 4.1% 6.7% 17.0% 27.5% 5.7% 2.8% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -0.6 PP  -0.0 PP +1.2 PP  -0.3 PP +0.0 PP +1.3 PP  -1.6 PP  -0.2 PP +0.0 PP\n\n0 50'000 100'000 150'000 \n\nGesamt \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilien mit Kindern \n\nJährliches Brutto-Hauhaltseinkommen  \npro Äquivalenzerson(CHF) \n\n0% 20% 40% 60% 80% 100% \n\nJunge \n\nMittlere \n\nÄltere \n\nFamilien mit Kindern \n\nGesamt \n\nKein Vermögen <50'000 50'000 -75'000 \n\n75'000 -100'000 100'000-300'000 >300'000 \n\n\n\n 48 \n\nTabelle 13: Verteilung der Nachfragersegmente 2000 und 2010 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 14: Wohnungsbestand nach Zimmerzahl 2000 und 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 15: Neu erstellte Wohnungen 2000 - 2010 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\nLä\nnd\n\nlic\nh \n\nTr\nad\n\niti\non\n\nel\nle\n\nM\nod\n\ner\nne\n\n \nA\n\nrb\nei\n\nte\nr\n\nIm\npr\n\nov\nis\n\nie\nrt\n\ne \nA\n\nlte\nrn\n\nat\niv\n\ne\n\nK\nla\n\nss\nis\n\nch\ner\n\n \nM\n\nitt\nel\n\nst\nan\n\nd\n\nA\nuf\n\nge\nsc\n\nhl\nos\n\ns.\n \n\nM\nitt\n\ne\n\nEt\nab\n\nlie\nrt\n\ne \nA\n\nlte\nrn\n\nat\niv\n\ne\n\nB\nür\n\nge\nrli\n\nch\ne \n\nO\nbe\n\nrs\nch\n\nic\nht\n\nB\nild\n\nun\ngs\n\nor\nie\n\nnt\n. \n\nO\nbe\n\nrs\nch\n\nic\nht\n\nU\nrb\n\nan\ne \n\nAv\nan\n\ntg\nar\n\nde\n \n\nH\nau\n\nsh\nal\n\nte\n   \n\n \nTo\n\nta\nl\n\nKreuzlingen 195 1'689 1'501 251 2'059 1'068 180 1'092 1'185 9'220\nAnteil 2010 2.1% 18.3% 16.3% 2.7% 22.3% 11.6% 2.0% 11.8% 12.9% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -1.7 PP  -0.9 PP  -0.5 PP  -4.3 PP +2.1 PP +0.6 PP  -1.8 PP +3.0 PP +3.4 PP\n\nRegion 404 659 337 804 1'022 490 526 792 294 5'327\nAnteil 2010 7.6% 12.4% 6.3% 15.1% 19.2% 9.2% 9.9% 14.9% 5.5% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -2.6 PP +0.7 PP +0.7 PP  -3.4 PP +1.7 PP +1.1 PP  -2.2 PP +3.3 PP +0.8 PP\n\nKanton 8'669 15'042 9'450 14'398 21'362 9'628 8'892 12'441 7'463 107'340\nAnteil 2010 8.1% 14.0% 8.8% 13.4% 19.9% 9.0% 8.3% 11.6% 7.0% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -2.2 PP +0.4 PP +0.8 PP  -3.9 PP +1.7 PP +0.5 PP  -1.5 PP +2.5 PP +1.7 PP\n\nSchweiz 235'399 458'597 447'310 406'989 665'125 343'985 245'141 415'257 351'191 3'569'047\nAnteil 2010 6.6% 12.8% 12.5% 11.4% 18.6% 9.6% 6.9% 11.6% 9.8% 100.0%\n\nAnteilsveränderung 2000-2010  -2.5 PP  -0.9 PP +1.3 PP  -3.0 PP +1.5 PP +0.7 PP  -1.5 PP +2.3 PP +1.9 PP\n\n1 2 3 4 5 6+ Total EFH\nKreuzlingen 509 1'243 3'128 3'381 1'316 776 10'353 1'549\n\nAnteil 2011 4.9% 12.0% 30.2% 32.7% 12.7% 7.5% 100.0% 15.0%\n\nrel. Veränderung 2000-2011  -0.4% +21.7% +21.8% +22.5% +17.6% +11.3% +19.3% +25.6%\n\nRegion 256 517 1'071 1'655 1'446 1'171 6'116 2'266\nAnteil 2011 4.2% 8.5% 17.5% 27.1% 23.6% 19.1% 100.0% 37.1%\n\nrel. Veränderung 2000-2011  -26.6% +25.2% +21.3% +33.0% +41.2% +18.9% +24.9% +34.2%\n\nKanton 3'715 10'118 24'221 34'457 25'024 20'502 118'037 37'807\nAnteil 2011 3.1% 8.6% 20.5% 29.2% 21.2% 17.4% 100.0% 32.0%\n\nrel. Veränderung 2000-2011  -5.3% +12.8% +12.8% +17.3% +22.9% +18.3% +16.4% +22.7%\n\nSchweiz 264'344 569'120 1'094'964 1'145'887 635'418 421'609 4'131'342 953'813\nAnteil 2011 6.4% 13.8% 26.5% 27.7% 15.4% 10.2% 100.0% 23.1%\n\nrel. Veränderung 2000-2011 +9.6% +13.2% +12.2% +19.4% +21.1% +15.6% +15.6% +16.1%\n\n2000\nKreuzlingen 32\n\nNeubautätigkeit 0.4%\n\n2002\n72\n\n0.8%\n\n2004\n90\n\n1.0%\n\n2006\n122\n1.3%\n\n2008\n160\n1.7%\n\n2010\n312\n3.1%\n\nMittelwert\n142\n1.5%\n\nRegion 106\nNeubautätigkeit 2.2%\n\nKanton 953\nNeubautätigkeit 0.9%\n\nSchweiz 31'177\nNeubautätigkeit 0.9%\n\n67\n1.3%\n\n819\n0.8%\n\n27'870\n0.8%\n\n44\n0.9%\n\n1'042\n1.0%\n\n36'105\n1.0%\n\n106\n2.0%\n\n1'604\n1.5%\n\n41'049\n1.1%\n\n145\n2.6%\n\n1'612\n1.5%\n\n43'383\n1.1%\n\n130\n2.2%\n\n1'881\n1.6%\n\n43'468\n1.1%\n\n101\n1.9%\n\n1'220\n1.1%\n\n36'401\n1.0%\n\n\n\n 49 \n\nTabelle 16: Leer stehende Wohnungen 2000 - 2011 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 59: Bauliche Dichte – Kumulierte Wohnfläche pro Hektar 2012 \n\n \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 60: Soziale Dichte – Anzahl Personen pro Hektar 2012 \n\n \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n2000\nKreuzlingen 225\n\nLeerstandquote 2.6%\n\n2002\n212\n2.4%\n\n2004\n192\n2.1%\n\n2006\n104\n1.1%\n\n2008\n100\n1.0%\n\n2010 2011 Mittelwert\n48 77 143\n\n0.5% 0.7% 1.6%\n\nRegion 91\nLeerstandquote 1.9%\n\nKanton 2'989\nLeerstandquote 2.9%\n\nSchweiz 52'608\nLeerstandquote 1.5%\n\n94\n1.9%\n\n2'506\n2.4%\n\n37'622\n1.0%\n\n45\n0.9%\n\n1'923\n1.8%\n\n33'580\n0.9%\n\n63\n1.2%\n\n2'060\n1.9%\n\n39'752\n1.0%\n\n82\n1.4%\n\n1'797\n1.6%\n\n37'118\n1.0%\n\n34 32 69\n0.6% 0.5% 1.3%\n\n1'558 1'677 2'074\n1.3% 1.4% 1.9%\n\n36'713 38'417 38'840\n0.9% 0.9% 1.0%\n\n< 690 m2 \n\n1540 – 2760 m2 \n\n> 2760 m2 \n\n690 – 1540 m2 \n1. Qu. \n\n2. Qu. \n\n3. Qu. \n\n< 14 Personen \n\n31 – 60 Personen \n\n> 60 Personen \n\n14 – 30 Personen \n1. Qu. \n\n2. Qu. \n\n3. Qu. \n\n\n\n 50 \n\nAbbildung 61: Flächenverbrauch pro Person 2012 \n\n \nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 62: Ältere Lebensphasen, Haushalte pro Hektar 2012 \n\n \nQuelle: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\n< 40 m2 / PP  \n  \n\n50 – 60 m2 / PP  \n\n> 60 m2 / PP  \n\n40– 49 m2 / PP  \n1. Qu. \n\n2. Qu. \n\n3. Qu. \n\n\n\n 51 \n\nAbbildung 63: Familien, Haushalte pro Hektar 2012 \n \n\n  \nQuelle: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 17: Wohnsituation der Bevölkerung nach Gebäudetyp 2012 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS). \n\n  \n\nEinfamilienhaus Zweifamilienhaus Mehrfamiliebhaus\n\nJunge 29 2% 43 3% 1168 94%     1'019 82%       221 18% 1'240    100%\n\nMittlere 163 9% 73 4% 1578 87%     1'501 83%       313 17% 1'814    100%\n\nÄltere 610 19% 151 5% 2475 76%     2'914 90%       322 10% 3'236    100%\n\nFamilien 692 29% 107 4% 1627 67%     2'042 84%       384 16% 2'426    100%\n\nAndere 145 14% 58 5% 870 81%       866 81%       207 19%     1'073 100%\n\nAlte Herkunftsländer 137 7% 40 2% 1682 90%      1'711 92%       148 8% 1'859    100%\n\nSchweiz 1'099 22% 282 6% 3561 72%     4'288 87%       654 13% 4'942    100%\n\nNeue Herkunftsländer 403 13% 110 4% 2475 83%     2'343 78%       645 22% 2'988    100%\n\nNeu Zugezogene 523 11% 180 4% 4108 85%     3'685 77%     1'126 23% 4'811     100%\n\nAlteingesessene 1093 23% 247 5% 3496 72%     4'536 94%       300 6% 4'836    100%\n\nnicht zuteilbar k.A. k.A. k.A.       121 85%         21 15% 142      100%\n\nAlle Haushalte 1639 17% 432 4% 7718 79%     8'342 85%     1'447 15% 9'789    100%\n\nBestand Neubauten Gesamt\n\n\n\n 52 \n\nAbbildung 64: Bruttomiete pro Monat für 4-Zimmerwohnung im regionalen Vergleich (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nAbbildung 65: Bruttomiete pro Monat für Wohnung nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nAbbildung 66: Kaufpreise absolut für Wohnungen nach Zimmerzahl in Kreuzlingen (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\n  \n\n\n\n 53 \n\nAbbildung 67: Kaufpreis absolut für 4-Zimmerwohnung im regionalen Vergleich (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nAbbildung 68: Kaufpreis in CHF/m2 für 4-Zimmerwohnung im regionalen Vergleich (2012) \n \n\nBestand neuwertig \n\n \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nAbbildung 69: Mietpreisentwicklung Wohnungen (CHF/m2/Jahr) unter dem 30% Quantil (Niveau 2004) \n \n\nBestand neuwertig \n\n  \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\n  \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n0 \n\n50 \n\n100 \n\n150 \n\n200 \n\n250 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n\n\n 54 \n\nAbbildung 70: Kaufpreisentwicklung (CHF/m2) Wohnungen unter dem 30% Quantil (Niveau 2004) \n \n\nBestand neuwertig \n\n  \n\nQuelle: ImmoDataCockpit / Ad-Scan DB. \n\nTabelle 18: Effektiver Wohnungsmix nach Alter und Lebensphase der Haushalte in Kreuzlingen 2010 \n\n \nQuelle: Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BFS und Stadt Kreuzlingen, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 19: Annahmen zum zukünftig nachgefragten Wohnungsmix \n\n \nQuelle: Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BFS und Stadt Kreuzlingen, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nTabelle 20: Lebensphasenverteilung gemäss Szenario und mit strategischer Ausrichtung bis 2030 \n\n \nQuelle: Bundesamt für Statistik (BfS), Eigene Berechnungen basierend auf Bundesamt für Statistik (BfS) und Stadt Kreuzlingen,  \nAnmerkung: Die Anteilsveränderung ist in Prozentpunkten (PP) angegeben. \n\n0 \n\n1'000 \n\n2'000 \n\n3'000 \n\n4'000 \n\n5'000 \n\n6'000 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\n0 \n\n1'000 \n\n2'000 \n\n3'000 \n\n4'000 \n\n5'000 \n\n6'000 \n\n2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 \nKreuzlingen Umliegende Gemeinden \nRomanshorn Frauenfeld \nThurgau Schweiz \n\nWohnung Einpersonen Paare Familien Andere\n<35 Jahre 35-54 Jahre >54 Jahre <35 Jahre 35-54 Jahre >54 Jahre\n\n1-Zimmer 14% 12% 7% 1% 1% 1% 0% 6%\n2-Zimmer 33% 22% 19% 8% 8% 4% 1% 7%\n3-Zimmer 39% 39% 38% 50% 30% 23% 18% 28%\n4-Zimmer 10% 21% 23% 34% 39% 40% 46% 38%\n5-Zimmer 2% 5% 9% 6% 16% 21% 20% 12%\n6+ Zimmer 1% 1% 4% 1% 5% 11% 14% 8%\nGesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%\n\nWohnung Einpersonen Paare Familien Andere\n<35 Jahre 35-54 Jahre >54 Jahre <35 Jahre 35-54 Jahre >54 Jahre\n\n1-2 Zimmer 60% 60% 60% 10% 5% 5% 0% 0%\n3-4 Zimmer 40% 40% 40% 90% 95% 95% 55% 70%\n5+ Zimmer 0% 0% 0% 0% 0% 0% 45% 30%\n\nGesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%\n\nVerteilung gemäss Szenario Verteilung mit strategischer Ausrichtung\n2010 2020 2030 2010-2020 2020-2030 2020 2030 2010-2020 2020-2030\n\nEinpersonen 38% 38% 39%  -0.5 PP +1.0 PP 37% 36%  -1.0 PP  -1.0 PP\n<35 Jahre 8% 7% 6%  -0.9 PP  -0.9 PP 8% 8% +0.1 PP +0.1 PP\n\n35-54 Jahre 13% 12% 11%  -0.9 PP  -0.5 PP 12% 12%  -0.5 PP  -0.5 PP\n>54 Jahre 18% 19% 22% +1.4 PP +2.5 PP 17% 17%  -0.6 PP  -0.7 PP\n\nPaare 26% 26% 27% +0.1 PP +0.8 PP 26% 25%  -0.4 PP  -0.4 PP\n<35 Jahre 5% 5% 4%  -0.4 PP  -0.6 PP 5% 6% +0.4 PP +0.4 PP\n\n35-54 Jahre 6% 5% 5%  -0.4 PP  -0.3 PP 6% 5%  -0.2 PP  -0.2 PP\n>54 Jahre 15% 16% 18% +0.9 PP +1.7 PP 14% 14%  -0.5 PP  -0.6 PP\n\nFamilien 25% 25% 24% +0.4 PP  -1.7 PP 27% 28% +1.8 PP +1.8 PP\nAndere 11% 11% 11%  -0.1 PP  -0.1 PP 10% 10%  -0.4 PP  -0.4 PP\nGesamt 100% 100% 100% +0.0 PP +0.0 PP 100% 100% +0.0 PP +0.0 PP\n\n\n\n 55 \n\nAnhang 2: Modelle \n\nAusländer nach neuen und alten Herkunftsländern \n\nDie Unterscheidung nach alten und neuen Herkunftsländern basiert auf der Studie «Immigration 2030 \n– Szenarien für die Zürcher Wirtschaft und Gesellschaft» (ZKB: 2010). Die alten Herkunftsländer \numfassen Balkan & Türkei, EU Süd, Asien & Naher Osten, Ehem. UdSSR, Afrika und Lateinamerika. \nZu den neuen Herkunftsländern gehören der Deutsche Sprachraum, EU Nord, EU Ost, Übrige OECD \nund Indien. Sie können mit Hilfe des Modells der Nachfragersegmente nach sozialem Status und \nIndividualisierungsgrad charakterisiert werden. \n\nTabelle 21: Nationengruppen nach neuen und alten Herkunftsländern \n\n \nDarstellung: raumdaten GmbH \n\nWährend die Ausländerinnen und Ausländer aus den alten Herkunftsländern eher statustief sind und \neine eher bürgerlich-traditionelle Lebensweise aufweisen, sind die Ausländerinnen und Ausländer der \nneuen Herkunftsländer zumeist statushöher und individualisierter. \n\nAbbildung 71: Verteilung der Nachfragersegmente nach alten und neuen Herkunftsländer 2000  \n\n  \nQuelle: ZKB: 2010 \n\n  \n\n«Alte Herkunftsländer» Wichtige Nationen\n\nEU Süd Italien, Portugal, Spanien, Griechenland\n\nWestbalkan & Tuerkei Serbien, Mazedonien, Türkei, Kroatien, Bosnien u. Herzegowina\n\nRestl. alte Herkunfsländer Sri Lanka, Thailand, Irak, Philippinen, Brasilien, Dominikanische Rep., Tunesien, Marokko, Nigeria\n\n«Neue Herkunftsländer» Wichtige Nationen\n\nDeutscher Sprachraum Deutschland, Österreich\n\nRestl. EU Nord Grossbritannien, Niederlande, Frankreich, Schweden\n\nRestl. neue Herkunftsländer USA, Japan, Kanada, Australien, Polen, Slowakei, Ungarn, Tschechien, Russland, Ukraine, Indien\n\n\n\n 56 \n\nModell der Nachfragersegmente \n\nDie sozialräumliche Charakterisierung des Standorts erfolgt mit Hilfe des Modells der Nachfra-\ngersegmente (Fahrländer Partner & sotomo), das die gesellschaftliche Differenzierung aufzeigt. Die \nHaushalte der Schweiz werden zu diesem Zweck in ein soziokulturelles Raster eingeteilt, welches \nsich zwischen den zwei Dimensionen Lebensstil und soziale Schicht aufspannt.  \n\nDie Vertikale des Rasters beschreibt die soziale Schichtung von statustief bis statushoch und wird \naus Bildung, Einkommen und beruflicher Stellung gebildet. Die Horizontale differenziert die Haushalte \nzusätzlich nach Lebensformen und Grundorientierung, welche von bürgerlich-traditionell bis individua-\nlisiert reichen. Diese Einteilung basiert auf Indikatoren zu Familienmodellen und Lebensformen. Die \nHaushalte mit ähnlichen Eigenschaften werden anschliessend zu 9 Gruppen, den Nachfragerseg-\nmenten, zusammengefasst. \n\nAbbildung 72: Modell der Nachfragersegmente und Zuweisung der Einkommen \n\n \nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo 2011 \n\nWie stark sich der Grundcharakter des Lebensstils in der effektiven Lebensweise und Wohnstandort-\nwahl der Haushalte manifestiert, bestimmt vor allem der soziale Status. Denn Lebensstilunterschiede \nwerden insbesondere da sichtbar, wo diese aufgrund von verfügbaren Ressourcen und geringen \nRestriktionen ausgelebt werden können. Bei der Unter- und der Mittelschicht entspricht die ausgeleb-\nte Lebensweise und Wohnstandortwahl deshalb nicht zwingend den Wunschvorstellungen der \nHaushalte.  \n\nDie Factsheets zu den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt beinhalten einen detaillierten \nBeschrieb der Nachfragersegmente und sind zu finden unter www.fpre.ch → Produkte. \n\n \n\n  \n\n0 50'000 100'000 150'000 200'000 250'000 300'000 350'000 \n\nGesamt \n\nLändlich-Traditionelle \n\nModerne Arbeiter \n\nImprovisierte Alternative \n\nKlassischer Mittelstand \n\nAufgeschlossene Mitte \n\nEtablierte Alternative \n\nBürgerliche Oberschicht \n\nBildungsorientierte Oberschicht \n\nUrbane Avantgarde \n\nJährliches Brutto-Haushaltseinkommen (CHF) \n\nUnterschichtige \nNachfragersegmente \n \n\n    1    Ländlich Traditionelle \n    2    Moderne Arbeiter \n    3    Improvisierte Alternative \n\nMittelschichtige \nNachfragersegmente \n \n\n    4    Klassischer Mittelstand \n    5    Aufgeschlossene Mitte \n    6    Etablierte Alternative \n\nOberschichtige \nNachfragersegmente \n \n\n    7    Bürgerliche Oberschicht \n    8    Bildungsorientierte Oberschicht \n    9    Urbane Avantgarde \n\nCH \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n1 2 3 \n\n4 5 \n6 \n\n7 8 9 Oberschicht \n\nMittelschicht \n\nUnterschicht \n\n\n\n 57 \n\nModell der Lebensphasen \n\nNeben den zwei Dimensionen der Nachfragersegmente gibt es eine zusätzliche dritte Dimension. Die \nDimension Lebensphase verbindet Haushaltstyp und Lebensalter der Haushaltsmitglieder. Mit der \nVerbindung dieser Merkmale wird berücksichtigt, dass die Lebensphasen in der heutigen individuali-\nsierten Gesellschaft nicht starr an eine bestimmte Altersstufe geknüpft sind. Zwischen den Lebens-\nphasen können sozialer Status und Individualisierung einer Person ändern. \n\nBei den Lebensphasen wird grundsätzlich zwischen Einpersonen-, Paar- und Mehrpersonenhaushal-\nten unterschieden, wobei bei den ersten beiden die Haushalte zusätzlich nach Alter der Referenzper-\nson differenziert werden. Bei den jungen Haushalten ist die Referenzperson zwischen 20 und 34 \nJahren, bei den mittleren zwischen 35 und 54 Jahren und bei den älteren Haushalten ist die Refe-\nrenzperson älter als 54 Jahre. Bei nicht gleichgeschlechtlichen Paaren gilt der Mann, bei gleichge-\nschlechtlichen gilt die ältere Person als Referenzperson. Mehrpersonenhaushalte sind Familien mit \nKindern, Einelternfamilien und Wohngemeinschaften. \n\nAbbildung 73: Verteilung der Lebensphasen nach Nachfragersegmente 2009 \n\n  \nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo 2011 \n\n \n\nJunger Single \n\nMittlerer Single \n\nÄlterer Single \n\nJunges Paar \n\nMittleres Paar \n\nÄlteres Paar \n\nFamilie mit Kindern \n\nEinelternfamilie \n\nWohngemeinschaft \n\n\n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n \n\n \n\n \n\n \n\n18. Februar 2013\n\n  \n\nAuftraggeber Verfasser \nStadtverwaltung Kreuzlingen \nHauptstrasse 62 \n8280 Olten, Schweiz \nT +41 71 677 61 83 \n \n\nraumdaten GmbH \nKanzleistrasse 126 \n8004 Zürich, Schweiz \nT +41 43 317 92 15 \ninfo@raumdaten.ch  \n\n  \nThomas Niederberger \n \n\nCorinna Heye \nSarah Fuchs \nChristoph Craviolini \n\nBevölkerungs- und Wohnraumanalyse  \n\nStadt und Region Kreuzlingen \n\nFazit und Schlussfolgerungen \n \n\nBeilage 6\n\n\n\n 2 \n\nInhalt \n\n1.\t\r   Fazit ................................................................................................................................................. 1\t\r  \n\n1.1.\t\r   Bevökerung ............................................................................................................................... 1\t\r  \n\n1.2.\t\r   Wohnungsbestand und Wohnsituation der Bevölkerung .......................................................... 1\t\r  \n\n1.3.\t\r   Potential und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums .................................. 2\t\r  \n\n2.\t\r   Schlussfolgerungen und Empfehlungen für die Stadt Kreuzlingen ......................................... 3\t\r  \n\n2.1.\t\r   Zentrale Entwicklungen ............................................................................................................. 3\t\r  \n\n2.2.\t\r   Zielgruppen für preisgünstigen Wohnraum ............................................................................... 3\t\r  \n\n2.3.\t\r   Massnahmen ............................................................................................................................ 4\t\r  \n\n2.4.\t\r   Räumliche Perspektive ............................................................................................................. 6\t\r  \n\n \n\n  \n\n\n\n 3 \n\nAbbildungen \n\nAbbildung 1: Zielgruppen für preisgünstigen Wohnraum in Kreuzlingen ................................................ 4\t\r  \n\nAbbildung 2: Massnahmenkatalog .......................................................................................................... 5\t\r  \n\nAbbildung 3: Räumliche Verteilung der dominanten Nachfragersegmente im Jahr 2000 ....................... 6\t\r  \n\nAbbildung 4: Bauliche Dichte – Kumulierte Wohnfläche pro Hektar 2012 .............................................. 6\t\r  \n\nAbbildung 5: Soziale Dichte – Anzahl Personen pro Hektar 2012 .......................................................... 7\t\r  \n\nAbbildung 6: Ältere Lebensphasen in Einfamilienhäusern pro Hektar 2012 ........................................... 7\t\r  \n\n \n\n \n  \n\n\n\n \n \n\n1 \n\n1. Fazit \n\n1.1. Bevökerung \n\n• Eines der herausragenden Merkmale der Stadt Kreuzlingen hinsichtlich der Bevölkerungs-\nstruktur ist der hohe Anteil ausländischer Personen.  \n\n• Kreuzlingen erweist sich insgesamt als eine dynamische Region mit einer Bevölkerungszu-\nnahme zwischen 2000 und 2011 von nahezu 20%, was weit über dem Schweizer Durch-\nschnitt liegt. \n\n• Die Grenznähe und nicht zuletzt die starke funktionale Verknüpfung mit Konstanz und dem \nnäheren deutschen Grenzgebiet macht sich in einer ausgeprägten internationalen Wande-\nrungsdynamik und einem steigenden Anteil an Personen aus dem deutschen Sprachraum \nbemerkbar.  \n\n• Der starken internationalen Vernetzung kommt hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung \nganz allgemein eine tragende Rolle zu. Während die Stadt Kreuzlingen gegenüber dem Kan-\nton Thurgau und der Gesamtschweiz im Jahr 2011 eine negative Wanderungsbilanz aufweist, \nist der Migrationssaldo gegenüber dem Ausland positiv.  \n\n• Mit der Veränderung der Struktur der Migration (Zunahme von Personen der so genannten \nneuen Zuwanderung) verändern sich auch der soziale Status und der Individualisierungsgrad \nder ausländischen Bevölkerung. Personen aus den so genannten neuen Herkunftsländern \nverfügen über einen vergleichsweise hohen Status und einen eher individualisierten Lebens-\nstil. \n\n• Kreuzlingen weist eine für urbane Gegenden typische Altersverteilung auf. Die Stadt weist \neinen Migrationsgewinn im Bereich der Personen im jungen und mittleren Alter von 15 bis 55 \nJahren auf. Bei den kürzlich zugewanderten Haushalten dominieren Single und Paarhaushal-\nte der oben genannten Altersklassen. Die Entwicklung der Altersstruktur zeigt allerdings auch, \ndass im Gegensatz zu den meisten Städten der Schweiz die demographische Alterung auch \nKreuzlingen erfasst hat.  \n\n• Der Familienanteil ist in Kreuzlingen für einen urbanen Raum relativ hoch, hat jedoch zwi-\nschen 2000 und 2011 leicht abgenommen. Familien sind zudem bei den neu zugezogenen \nHaushalten unterdurchschnittlich vertreten. Bei den Neuzuzügern dominieren jüngere Einper-\nsonen- und Paarhaushalte. \n\n• Insgesamt zeigt sich ein Anstieg des sozialen Status der Bevölkerung. Im Vergleich zu Kan-\nton und Region ist Kreuzlingen jedoch weiterhin eher statustief. Der Anteil der statustiefen \nNachfragersegmente ist in Kreuzlingen überdurchschnittlich hoch. Gleichzeitig haben Haus-\nhalte der Oberschicht seit 1990 deutlich zugenommen.  \n\n• Kreuzlingen verzeichnet nicht nur eine Bevölkerungswachstum, sondern auch eine Zunahme \nder Arbeitsstätten wie auch der Anzahl Beschäftigten. Der Zuwachs liegt allerdings unter \ndemjenigen von Region und Kanton.  \n\n1.2. Wohnungsbestand und Wohnsituation der Bevölkerung \n\n• Kreuzlingens Wohnungsbestand ist städtisch geprägt. Der Anteil an kleineren Wohnungen ist \nim Vergleich zu Region und Kanton überdurchschnittlich hoch, derjenige von grossen Woh-\nnungen hingegen tief.  \n\n• Der Einfamilienhaus ist, typisch für urbane Gebiete, tief und findet sich räumlich konzentriert \nan den Stadtrandlagen. \n\n• Der Anteil Wohnungen aus der Bauperiode der Nachkriegszeit, welche sich durch eine ver-\ngleichsweise schlechte Bausubstanz sowie eine geringere Zimmeranzahl und enge Woh-\nnungsgrundrisse auszeichnen, ist überdurchschnittlich hoch. \n\n\n\n \n \n\n2 \n\n• Die Neubautätigkeit hat in den letzten 10 Jahren deutlich zugenommen. Daraus resultiert \nnicht zuletzt ein relativ zum Kanton überdurchschnittlich hoher Anteil neuerer Wohnungen. \n\n• Im Jahr 2010 liegt das Wachstum des Wohnungsbestandes über dem Bevölkerungswachs-\ntum. Dessen ungeachtet hat die Leerstandsquote in der Stadt wie auch den umliegenden \nGemeinden markant abgenommen. Als Resultat weist Kreuzlingen eine gute bis sehr gute \nAbsorption auf dem Wohnungsmarkt auf, speziell auch im Bereich der 3- bis 4-\nZimmerwohnungen, welche den Grossteil der neu erstellten Wohnungen ausmachen. \n\n• Die Neubauten werden grösstenteils durch neu zugezogene Haushalte absobiert, wobei \nbesonders auch Haushalte der neuen Zuwanderung übervertreten sind. \n\n• Ältere Lebensphasen wohnen überdurchschnittlich oft Einfamilienhäusern und grossen Woh-\nnungen. Daraus resultiert ein überdurchschnittlich hoher Flächenverbrauch pro Äquivalenz-\nperson.  \n\n• Ältere Lebensphasen belegen Wohnungen, welche sich für Familien eignen würden. Der \ngeringe Anteil dieses Alterssegments in Neubauten und der hohe Flächenverbrauch weisen \ndarauf hin, dass nur sehr bedingt eine Anpassung an veränderte Flächen- und Zimmerbe-\ndürfnisse infolge eines Auszugs des Kinder oder des Todes eines Haushaltsmitglieds stattfin-\ndet. \n\n1.3. Potential und Massnahmen zur Förderung preisgünstigen Wohnraums \n\n• Zielgruppe für Massnahmen zur Förderung des „preisgünstigen Wohnungsbaus“ sind Mittel-\nschichtshaushalte und insbesondere Familien. \n\n• Durch die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für die anvisierte Zielgruppe soll einer-\nseits eine ausgewogene demografische Bevölkerungsstruktur gewährleistet, anderseits räum-\nlichen Entmischungstendenzen entgegengewirkt werden. \n\n• Für Städte und Gemeinden bietet sich insbesondere die Abgabe von Bauland im Baurecht \nan, da es ihnen einen langfristigen Ertrag und Kontrolle betreffend der Umsetzung von Aufla-\ngen wie beispielsweise der Kostenmiete ermöglicht. \n\n• Die kommunale Bau- und Zonenordnung bietet auf kleinräumiger Ebene relativ viel Flexibilität \nund ermöglicht das Ausscheiden von Zonen für gemeinnützigen Wohnungsbau sowie die \nBindung an Auflagen. \n\n• Für Bauträger können Anreize zur Schaffung von preisgünstigen Wohnraum geschaffen \nwerden, indem Auflagen und Zweckbindungen mit einer erhöhten Ausnützung belohnt wer-\nden.  \n\n• Als am zielführendsten wird die Kombination von Kostenmiete und Belegungsvorschriften \nerachtet. Dadurch kann langfristig gewährt werden, dass die anvisierte Zielgruppe erreicht \nund die Auflagen eingehalten werden. \n\n• Grundsätzlich lassen sich diese Ziele auch mittels anderer Strategien wie beispielsweise dem \nErhöhen des Wohnungsangebotes oder Subjekthilfe erreichen. Allerdings ist gerade das \nquantitative Wachstum des Bestandes keine verlässliches Instrument wie der Preissprung \nzwischen 2011 und 2012 aufzeigt. \n\n  \n\n\n\n \n \n\n3 \n\n2. Schlussfolgerungen und Empfehlungen für die Stadt Kreuzlingen \n\n2.1. Zentrale Entwicklungen \n\n• Sinkender Anteil an Familien. \n\n• Anstieg des sozialen Status der Bevölkerung von Kreuzlingen, wenngleich Kreuzlingen im \nVergleich zu Kanton und Region jedoch weiterhin eher statustief ist. Vergleichsweise hoher \nAnteil an tiefschichtigen Haushalten. \n\n• Zunahme der statushöheren und individualisierten ausländischen Bevölkerung. \n\n• Hoher Flächenverbrauch durch ältere Lebensphasen. Belegen von für Familien geeignetem \nWohnraum. \n\n• Neubauten werden durch Neuzuzüger – insbesondere auch aus dem angrenzenden Ausland \n– absorbiert. \n\n• Anspannung auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich ab. Die zunehmende Bautätigkeit ver-\nmag den Nachfragedruck nicht zu kompensieren. \n\n• Steigende Mietpreise, insbesondere auch im unteren Segment. \n\n2.2. Zielgruppen für preisgünstigen Wohnraum \n\nKein Handlungsbedarf \n\n• Bei den oberschichtigen Haushalten sehen wir aktuell keinen expliziten Handlungsbedarf \nbetreffend Wohnungsmarkt. Dieses Bevölkerungssegment hat die nötige Marktmacht, um \nsich im Wohnungsmarkt zu behaupten. Die angebotsseitig involvierten Akteure scheinen zu-\ndem zunehmend grosszügigeren und hochklassigeren Wohnraum zu erstellen. \n\n• Mittlere Single und Paarhaushalte sind zurzeit die dominierenden Zuzugsgruppen. Sie schei-\nnen auf ein adäquates Wohnungsangebot zu treffen. \n\nSpannungsfeld \n\n• Zwischen 2004 und 2012 weist die Stadt Kreuzlingen ein stark sinkendes Angebot an preis-\ngünstigen Wohnungen auf. Gelichzeitig bleibt der Anteil statustiefer Nachfragesegmente ver-\nhältnismässig hoch. Hier handelt es sich letztlich um eine sozialpolitische Frage, ob und in \nwelchem Ausmass eine Aufwertung erwünscht ist respektive inwiefern der Situation mittels \nsozialem Wohnungsbau – nicht mit gemeinnützigem Wohnungsbau zu verwechseln –  be-\ngegnet werden soll. \n\n• Grundsätzlich empfiehlt sich unseres Erachtens bei den statustiefen Haushalten ein Monito-\nring, welches die sozioökonomische Situation dieses Bevölkerungssegments, seine Wohnsi-\ntuation und den Marktzugang periodisch analysiert. \n\nHandlungsbedarf \n\nDen grössten konkreten Handlungsbedarf und –spielraum sehen wir bei den mittelschichtigen \nEinpersonenhaushalten, den Paarhaushalten und den Familien. Diese bilden denn auch die Zielgrup-\npen für preisgünstigen Wohnraum. \n\n  \n\n\n\n \n \n\n4 \n\nAbbildung 1: Zielgruppen für preisgünstigen Wohnraum in Kreuzlingen \nHauptzielgruppe nach Sozialer Schicht und Lebensstil  Hauptzielgruppe nach Lebensphase \n\n   \nQuellen: Fahrländer Partner & sotomo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n2.3. Massnahmen \n\nHandlungsbedarf sehen wir hinsichtlich folgender Teilaspekte:  \n\n• Erneuern des Wohnungsbestandes durch Sanierung oder Ersatzneubau.  \n\n• Schaffen eines adäquaten – hinsichtlich Preisgestaltung und Wohnungszuschnitt – Angebo-\ntes für Familien. \n\n• Erstellen eines attraktiven Angebotes im Bereich „Wohnen im Alter“ in Form von Alterswoh-\nnungen (im Eigentum) und zentrumsnahen Multigenerationsobjekten, um die aktuell von den \nälteren Lebensphasen besetzen Einfamilienhäuser und grossen Wohnungen für Familien-\nhaushalte zugänglich zu machen. Es reicht allerdings nicht aus, Wohnraum für Ältere zu \nschaffen, vielmehr muss der Prozess moderiert werden. \n\nAuf der Massnahmenseite sehen wir folgende Optionen: \n\n• Sofern eigenes  Land vorhanden ist: Abgabe von Bauland im Baurecht an gemeinnützige \nWohnbauträger \n\n• Sofern kein eigenes Land vorhanden ist: Raumplanerische Massnahmen. Das heisst konkret \nNutzungsplanung und Sondernutzungsplanung (siehe Abbildung). \n\n• Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau mit Auflage Kostenmiete und Belegungsvorschrift, \nallenfalls sogar mit Auflage subventionierte Wohnungen für statustiefe Bevölkerungsgruppen \n\n \n\n  \n\nältere \nSingles\n\nältere   \nPaare\n\nmittlere \nSingles\n\nMittlere \nPaare\n\nJunge \nSingles\n\nJunge   \nPaare\n\nA\nlte\n\nr\n\nA\nlle\n\nin\ner\n\nzi\neh\n\nen\nde\n\n m\nit \n\nK\nin\n\nde\nrn\n\nFa\nm\n\nili\nen\n\n m\nit \n\nK\nin\n\nde\nrn\n\nW\noh\n\nng\nem\n\nei\nns\n\nch\naf\n\nte\nn\n\nHaushaltsgrösse\n\n\n\n \n \n\n5 \n\nAbbildung 2: Massnahmenkatalog \n\n \n\nQuellen: raumdaten GmbH \n\nnegative \nNebenwirkungen\n\nFi\nna\n\nnz\nie\n\nru\nng\n\nE\nrs\n\nte\nllu\n\nng\n\nB\nod\n\nen\n\nB\new\n\nirt\nsc\n\nha\nftu\n\nng\n\nA\nus\n\nfü\nhr\n\nun\ng\n\nG\nen\n\neh\nm\n\nig\nun\n\ng\n\nB\ner\n\nat\nun\n\ng\n\nU\nm\n\nse\ntz\n\nba\nrk\n\nei\nt\n\nP\nra\n\nxi\nse\n\nrfa\nhr\n\nun\ng\n\nku\nrz\n\nm\nitt\n\nel\n\nla\nng\n\nRechte und Gesetze Gewichtung: 2.0 1.5 1.0 1.0 2.0 1.0 1.0 1.5 2.0 1.5\n\n1-1 Neues Gesetz auf Ebene Kanton x 2 3 lanfristiger Markteingriff 7.0\n1-2 Anpassung kantonale Planungs- und Baugesetz x 2 3 3 lanfristiger Markteingriff 10.0\n1-3 Anpassung kommunale Bau- und Zonenordnung x x 2 3 3 3 lanfristiger Markteingriff 14.5\n\nFinanzielle Unterstützung\n\n2-1 Gemeinnützige Stiftungen 3 x x 2 3 1 2 3 23.0\n2-2 Vergabe finanzieller Mittel über Wettbewerbe 3 x x 3 3 2 1 18.5\n2-3 Objektförderung durch direkte finanzielle Zuschüsse 3 x x 2 3 2 1 16.5\n2-4 Objektförderung durch Steuererleichterung 1 x x 2 2 2 1 11.5\n2-5 Objektförderung mit zinslosen / zinsgünstigen Darlehen 3 x x 3 3 3 2 21.0\n2-6 Subjektförderung 3 x x 2 1 3 Verwaltungsaufwand 12.5\n\nBaurecht  mit Auflagen\n\n3-1 mit Belegungsvorschriften 3 2 2 x x 3 3 3 3 3 32.5\n3-2 mit Auflage der Kostenmiete 2 2 1 x x 3 3 1 2 3 26.0\n3-3 mit Auflage preisgünstiger Wohnungsbau* 1 2 1 x x 3 3 3 2 19.5\n3-4 mit Auflagen zur Ausnützung* 2 2 1 x x 3 3 3 2 1 23.0\n3-5 mit Auflagen bezüglich Standards* 2 2 1 x x 3 2 1 1 1 18.5\n3-6 mit Auflage Wettbewerb* 1 2 1 x x 3 3 1 1 2 20.0\n\nVerkauf von Bauland mit Auflagen\n\n4-1 mit Belegungsvorschriften 3 2 2 x x 2 2 3 3 23.5\n4-2 mit Auflage der Kostenmiete 2 2 1 x x 2 2 1 2 17.0\n4-3 mit Auflage preisgünstiger Wohnungsbau* 2 2 1 x x 2 2 3 2 18.0\n4-4 mit Auflagen zur Ausnützung* 2 2 1 x x 2 2 3 2 18.0\n4-5 mit Auflagen bezüglich Standards* 1 2 1 x x 2 2 1 1 13.0\n4-6 mit Auflage Wettbewerb* 1 2 1 x x 2 2 1 1 13.0\n\nAktive Bodenpolitik\n\n5-1 Strategische Landkäufe der Gemeinden 3 x 2 3 1 2 15.5\n\nÜberkommunale Richtplanung\n\n6-1 Ausdehnung des Siedlungsgebietes 3 x 3 2 1 2 Zersiedelung 13.5\n6-2 Vorgaben betreffend Verdichtung 3 1 1 x x 3 2 1 2 20.0\n\nNutzungsplanung und Sondernutzungsplanung\n\n7-1 Zonen mit Belegungsvorschriften 3 2 x x 2 3 3 3 3 lanfristiger Markteingriff 25.5\n7-2 Zonen mit Auflage der Kostenmiete 2 1 x x 2 3 1 2 3 lanfristiger Markteingriff 19.0\n7-3 Zonen mit Auflage preisgünstiger Wohnungsbau* 2 1 x x 2 3 3 2 lanfristiger Markteingriff 14.0\n7-4 Zonen mit Auflagen zur Ausnützung* 2 1 x x 2 3 3 2 1 lanfristiger Markteingriff 16.0\n7-5 Zonen mit Auflagen bezüglich Standards* 1 1 x x 2 2 1 1 1 lanfristiger Markteingriff 10.0\n7-6 Zonen mit Auflage Wettbewerb* 1 1 x x 2 3 1 1 2 lanfristiger Markteingriff 13.0\n\nStandards und Normen\n\n8-1 Einfache Strukturen mit tiefen Lebenszykluskosten 1 2 x 3 3 1 1 2 19.0\n8-2 Energiestandards ohne hohen haustechnischen Aufwand 2 2 x 3 3 1 1 1 18.5\n8-3 Nutzungsflexible Gebäudestrukturen 2 2 x 3 3 1 2 19.5\n8-4 Tiefer Ausbaustandard 1 1 x 3 2 2 1 14.0\n8-5 Tiefer Technisierungsgrad 1 2 x 3 2 2 1 15.0\n8-6 Trennung der Bauelemente 2 x 3 3 1 13.0\n8-7 Verminderung aufwendiger Gebäudeteile/Bauten 2 1 x 3 3 1 1 1 17.5\n8-8 Nachhaltiger Umgang mit Warmwasser/Heizung 1 x 3 3 1 1 1 14.5\n8-9 Geringer Flächenverbrauch pro Kopf 2 3 x 2 3 3 3 3 26.5\n8-10 Bauen an belasteten Lagen 2 x 2 2 1 1 1 13.5\n\n1 klein 3 gut\n2 mittel 2 mittel\n3 gross 1 schlecht\n\nWirkung auf die \nKosten\n\n* nur in Kombination mit Kostenmiete und Belegungsvorschrift\n\nzeitlicher \nHorizont\n\nG\nes\n\nam\ntb\n\new\ner\n\ntu\nng\n\nEinfluss \nKanton\n\nUmsetz-\nung\n\n\n\n \n \n\n6 \n\n2.4. Räumliche Perspektive \n\nin welchen Regionen besteht spezieller Handlungsbedarf? \n\nAbbildung 3: Räumliche Verteilung der dominanten Nachfragersegmente im Jahr 2000 \n\n  \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo, Bundesamt für Statistik (BFS) Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n \n\nAbbildung 4: Bauliche Dichte – Kumulierte Wohnfläche pro Hektar 2012 \n\n \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n  \n\nLändlich Traditionelle \nModerne Arbeiter \nImprovisierte Alternative \n\nKlassischer Mittelstand \nAufgeschlossene Mitte \nEtablierte Alternative \n\nBürgerliche Oberschicht \nBildungsorient. Oberschicht \nUrbane Avantgarde \n\n\n\n \n \n\n7 \n\nAbbildung 5: Soziale Dichte – Anzahl Personen pro Hektar 2012 \n\n \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\nAbbildung 6: Ältere Lebensphasen in Einfamilienhäusern pro Hektar 2012 \n\n \n\nQuellen: Statistik Kanton Thurgau, Darstellung: raumdaten GmbH \n\n \n\n\n\nBeilage 7 \n\nMögliche Genossenscha sparzellen \n\n \n\nParzelle Nr. 1569 \n\n \n\nParzelle Nr. 1647\n\n \n\n\n\nParzelle Nr. 2441\n\n \n\nParzelle Nr. 5008\n\n \n\n \n\n \n\n\n\nParzelle Nr. 8604 (alter Plan)\n\n \n\n \n\nWeitere Parzellen \n\nParzelle Nr. 168\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nParzelle Nr. 839 \n\n \n\nParzelle Nr. 2328\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nParzelle Nr. 5788\n\n \n\nParzelle Nr. 5794\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nParzelle Nr. 5842\n\n \n\nParzelle Nr. 6652\n\n \n\n \n\n \n\n\n\nParzelle Nr. 8552\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\nRichtlinien für den Handel\nmit Grundstücken der Stadt\nKreuzlingen\n10. Januar 2023\n\nBeilage 8\n\n\n\nDokumentinformationen\nRichtlinien für den Handel mit Grundstücken der Stadt Kreuzlingen\nvom 10. Januar 2023\n\nGenehmigung\n\nVom Stadtrat am 10. Januar 2023 genehmigt und per sofort in Kraft gesetzt\n\n\n\nInhaltsverzeichnis\n\n1 Ausgangslage 1\n\nArt. 1 Grundlagen 1\n\n2 Grundsatz 1\n\nArt. 2 Grundsatz 1\n\n3 Ziele 1\n\nArt. 3 Stadtentwicklung 1\n\nArt. 4 Wirtschaft 1\n\nArt. 5 Freizeit, Kultur, Bildung 2\n\nArt. 6 Ökologie 2\n\nArt. 7 Energie 2\n\nArt. 8 Bezahlbarer Wohnraum 2\n\nArt. 9 Eigenbedarf 2\n\nArt. 10 Grundsatz Erwerb, Tausch und Verkauf 2\n\n4 Vorgehen 2\n\nArt. 11 Beurteilung 2\n\nArt. 12 Wertermittlung 3\n\nArt. 13 Qualität 3\n\nArt. 14 Baurecht oder Verkauf 3\n\nArt. 15 Öffentliche Ausschreibung 3\n\nArt. 16 Einsetzung Arbeitsgruppe 3\n\nArt. 17 Zuschlag nach Ausschreibung 3\n\nArt. 18 Konditionen 3\n\n\n\nSeite 1\n\nGestützt auf Art. 34 der Gemeindeordnung der Stadt Kreuzlingen vom 26. November 2017\nerlässt der Stadtrat die nachstehenden Richtlinien für die Abgabe im Baurecht beziehungs-\nweise den Erwerb, Tausch und Verkauf von Grundstücken durch die Stadt.\n\n1 Ausgangslage\n\nArt. 1\nGrundlagen\n\n1 Die Richtlinien bilden die Grundlage der städtischen Liegen-\nschaftspolitik und basieren auf dem kommunalen Richtplan\nin der Fassung vom 3. Juli 2019.\n\n2 Die Richtlinien gelten sowohl für den Erwerb, Tausch und\nVerkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken über\ndas Landkreditkonto als auch für Geschäfte ausserhalb des\nLandkreditkontos.\n\n2 Grundsatz\n\nArt. 2\nGrundsatz\n\n1 Mit der vorzugsweisen Abgabe im Baurecht bzw. dem Er-\nwerb, Tausch und Verkauf von Grundeigentum steuert der\nStadtrat die sinnvolle Nutzung der Grundstücke im Stadtge-\nbiet gemäss den nachfolgenden Zielen. Die Stadt betreibt\nkeinen aktiven Liegenschaftenhandel zum ausschliesslichen\nZweck der Gewinnerzielung.\n\n2 Die Liegenschaftspolitik erfolgt grundsätzlich nachfrageori-\nentiert und zur Entwicklung des Stadtraums, im Bereich des\nWohnbaulands konjunkturpolitisch antizyklisch.\n\n3 Ziele\n\nArt. 3\nStadtentwicklung\n\n1 Gezielte Förderung der geplanten Stadtentwicklung. Dem\nstädtebaulichen Grundsatz der inneren Verdichtung und der\nErhaltung von Freiräumen wird dabei besondere Beachtung\ngeschenkt.\n\n2 Schaffen und erhalten eines qualitativ hochstehenden Stadt-\nbilds.\n\n3 Erhalten und ausbauen von modernen, leistungsfähigen Inf-\nrastruktureinrichtungen (Verkehr inkl. ÖV, Velo- und Fussver-\nkehr, Versorgung, Entsorgung, Bildung, Erholung, Freizeit).\n\nArt. 4\nWirtschaft\n\n1 Unterstützen der ansässigen Unternehmen.\n\n\n\nSeite 2\n\n2 Förderung der Ansiedlung von Dienstleistungs- und Produk-\ntionsbetrieben unter Berücksichtigung der Wertschöpfung,\nder Schaffung von Arbeitsplätzen (inkl. Ausbildungsplätze)\nsowie Kriterien der Nachhaltigkeit.\n\n3 Förderung der touristischen Infrastruktur.\n\nArt. 5\nFreizeit, Kultur,\nBildung\n\nAbdecken bzw. berücksichtigen von Bedürfnissen im Bereich\nNaherholungsgebiete, Sport- und Freizeiteinrichtungen, Kul-\ntur und Bildungswesen.\n\nArt. 6\nÖkologie\n\n1 Erhalten und ausbauen ökologisch wertvoller Flächen.\n\n2 Haushälterische Nutzung des Bodens.\n\n3 Förderung wohnnaher und verkehrsvermeidender Arbeits-\nund Versorgungsmöglichkeiten sowie von ÖV und Langsam-\nverkehr.\n\n4 Erhalten von Freiräumen im Siedlungsgebiet.\n\nArt. 7\nEnergie\n\n1 Förderung energieeffizienter Baustandards bei Neubau- und\nSanierungsvorhaben.\n\n2 Förderung des Einsatzes erneuerbarer Energien.\n\nArt. 8\nBezahlbarer\nWohnraum\n\nFörderung von bezahlbarem Wohnraum, vorzugsweise mit\nAbgabe im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften.\n\nArt. 9\nEigenbedarf\n\nSicherung von Grundeigentum für den Bedarf der Stadtver-\nwaltung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.\n\nArt. 10\nGrundsatz Erwerb,\nTausch und\nVerkauf\n\nZur Erreichung dieser Ziele kann die Stadt Grundeigentum\na. erwerben, tauschen oder mieten/pachten bzw. im Bau-\n\nrecht erwerben.\nb. im Baurecht abgeben, verkaufen, tauschen oder vermie-\n\nten/verpachten.\n\n4 Vorgehen\n\nArt. 11\nBeurteilung\n\nAls Entscheidungsgrundlage für die Abgabe im Baurecht\nbzw. den Erwerb, Tausch und Verkauf von Grundeigentum\ndienen nebst den vorerwähnten Zielen (Art. 3 – 9) folgende\nKriterien:\na. Nutzungsabsicht\nb. Kaufpreis\n\n\n\nSeite 3\n\nc. aktueller Verkehrswert\nd. Rendite\ne. Baulicher Zustand und damit verbundene Kosten für In-\n\nstandstellung und Unterhalt\nf. Betriebskosten\ng. Stadtentwicklung\nh. Nachhaltigkeit\ni. Klimaschutz\n\nArt. 12\nWertermittlung\n\nBei Abgabe im Baurecht bzw. Verkauf oder Erwerb von\nGrundeigentum werden zur Festlegung des Verhandlungs-\npreises in der Regel zwei aktuelle Verkehrswertgutachten\neingeholt. Als Verhandlungsbasis dient der Mittelwert des\ngeschätzten Verkehrswerts der Gutachten.\n\nArt. 13\nQualität\n\nBei Abgabe im Baurecht bzw. Verkauf von Grundeigentum\nkönnen von den Interessentinnen und Interessenten Über-\nbauungsvorschläge verlangt werden. Dazu müssen vorgän-\ngig Kriterien bestimmt werden.\n\nArt. 14\nBaurecht oder\nVerkauf\n\nGrundeigentum der Stadt wird in der Regel im Baurecht ab-\ngegeben. Zur Erreichung der in Art. 3 genannten Ziele kann\nin begründeten Ausnahmefällen Grundeigentum auch ver-\nkauft werden.\n\nArt. 15\nÖffentliche\nAusschreibung\n\nBeabsichtigte Verkäufe von bebauten oder unbebauten\nGrundstücken werden in der Regel öffentlich ausgeschrie-\nben. In begründeten Ausnahmefällen kann darauf verzichtet\nwerden.\n\nArt. 16\nEinsetzung\nArbeitsgruppe\n\nBeim Verkauf von strategisch wichtigen Grundstücken kann\neine Arbeitsgruppe mit Vertretungen aus den Fraktionen so-\nwie weiteren Interessengruppen einberufen werden. Diese\nArbeitsgruppe gibt, unter Einbezug der Fraktionsmeinun-\ngen, dem Stadtrat Empfehlungen ab.\n\nArt. 17\nZuschlag nach\nAusschreibung\n\nGrundsätzlich erhält die Interessentin oder der Interessent\nden Zuschlag, der das beste Angebot unter Berücksichtigung\nder genannten Ziele (Art. 3 – 9) sowie der Beurteilungskrite-\nrien (Art. 11) einreicht.\n\nArt. 18\nKonditionen\n\n1 Bei Verkäufen ist ein Rückkaufsrecht zugunsten der Stadt, in\nder Regel für die Dauer von mindestens vier Jahren, vorzu-\nmerken. Der Stadtrat definiert die Fristen und Bedingungen.\nEr kann in begründeten Fällen von einem Rückkaufsrecht ab-\nsehen. Der Rückkaufspreis setzt sich zusammen aus: Einer\nfesten Komponente für das Land und einer zu ermittelnden\nKomponente für die von der erwerbenden Partei getätigten\n\n\n\nSeite 4\n\nwertvermehrenden Investitionen, sofern diese für die Erstel-\nlung des Erstbauprojekts, das für die Stadt Kreuzlingen An-\nlass für die Anmeldung des Vertrags im Grundbuch bildete,\nnotwendig sind.\n\n2 Bei einem Verkauf ist in der Regel ausserdem ein Vorkaufs-\nrecht zugunsten der Stadt auf die Dauer von 10 Jahren vor-\nzumerken. Dieser Preis setzt sich zusammen aus einer festen\nKomponente für das Land und einer zu ermittelnden Kom-\nponente für die von der erwerbenden Partei getätigten\nwertvermehrenden Investitionen, sofern diese für die Erstel-\nlung des Erstbauprojekts, das für die Stadt Kreuzlingen An-\nlass für die Anmeldung des Vertrags im Grundbuch bildete,\nnotwendig sind.\n\n3 Die vorstehenden Regelungen gelten nicht für Restparzellen,\ndie sich bei Grenzregulierungen und bei der Anlage von\nStrassen und Plätzen ergeben.\n\n\n\n\n\nGrundsätze zur Liegenschaftspolitik der Stadt Kreuzlingen \n \nA. Zielsetzungen gemäss Leitbild \n \nFolgende Zielsetzungen sind im Leitbild der Stadt Kreuzlingen vom 13. August 1993 enthal-\nten. Ausgewählt wurden diejenigen, bei welchen ein Zusammenhang mit der Liegenschafts-\npolitik der Stadt erkennbar ist (Ziffern und Formulierungen gemäss Leitbild). \n \n \n1.1 Gestaltung des Lebensraums \n\nKreuzlingen ist als Lebensraum seiner Bürgerinnen und Bürger zu verstehen, \nder primär entsprechend deren allgemeinen Bedürfnissen und konkreten \nZielsetzungen zu gestalten, teils zu erhalten, teils zu entwickeln ist. \n \n\n3.1 Entwicklung der Natur \nSchutz, Pflege und Entwicklung von Natur, Landschaft und Boden müssen \nwegleitend die künftigen Handlungskonzepte bestimmen. Voraussetzung \nhierfür ist die Wahrnehmung einer kommunalen Gesamtverantwortung für die \nNatur. Ziel und Maxime sollen dabei die Erhaltung und der Ausbau ökolo-\ngisch wertvoller Flächen sein. Die Schaffung eines Biotopverbundsystems ist \nanzustreben. Gewässer, Baumgruppen, Grünflächen und Gärten können den \nbesonderen Schutz der Gemeinde erfordern. \n \n\n3.2  Haushälterische Bodennutzung \nDie zukünftige Entwicklung der Stadt muss unter dem Postulat einer "haus-\nhälterischen Bodennutzung" stehen. Der auf Kreuzlingen zukommende Sied-\nlungsdruck (N7, europäische Oeffnung) birgt die Gefahr der zunehmenden \nVersiegelung des Bodens und der Zersiedelung der Landschaft. Ziel ist es, \nden Verbrauch von Boden zu minimieren. \n \n\n3.3 Grüne Stadt \nAufgrund der grossflächigen Ausbreitung der Innenstadt und der geringen \nBaudichte eröffnet sich für Kreuzlingen die Chance, auch bei einer Sied-\nlungsentwicklung nach innen der Natur ausreichend Raum zu überlassen. \nDabei sollen die Möglichkeiten einer ökologischen Stadtgestaltung optimal \ngenutzt werden. Mit Hilfe von Bäumen, Hecken und Grünflächen kann eine \nNeudefinition hinsichtlich der räumlichen, soziokulturellen und ökologischen \nFunktionen von Strassen und Plätzen erfolgen. \n \n\n4.1  Stadtplanung \nDie Entwicklung Kreuzlingens ist durch gezielte Stadtplanung mit attraktiver \nGestaltung aktiv zu fördern. Die grossflächige und lockere Ueberbauung bie-\ntet insbesondere im innerstädtischen Bereich Entwicklungsmöglichkeiten. \nDeren Nutzung soll zu einer Erhöhung der Aufenthalts- und Lebensqualität \nführen. Durch eine umwelt- und sozialverträgliche, kulturelle und gewerbliche \nStadtentwicklungspolitik soll die Funktionsmischung in der Flächennutzung \nerhalten respektive gefördert werden. \n \n\n4.2 Städtebau \nDie städtebauliche Entwicklung ist für eine Zentralisierung innerhalb des City-\nBereiches zu nutzen. Die Quartiere sind verkehrsmässig durch ein angebots-\norientiertes Bus- und Bahnnetz hieran anzuschliessen. In ihnen soll - soweit \nmöglich - durch ein dezentrales Versorgungssystem der tägliche Einkaufsbe-\n\nBeilage 9\n\n\n\n \n \n\nSeite 2\n\ndarf gedeckt werden können. Die quartiertypischen Strukturen sollen erhalten \nwerden. \n \n\n4.3 Stadtbild \nVom Stadtbild soll eine integrative und identitätsstiftende Wirkung für Kreuz-\nlingen ausgehen. Das Stadtbild soll durch eine qualitativ hochstehende Ges-\ntaltung, Begrünung und Verkehrsberuhigung eine Aufwertung erfahren und \nharmonisch mit dem Landschaftsbild verbunden sein. \nDer durch Bahnlinien und Strassen beeinträchtigte Zugang zum See sollte \nverbessert werden. \n \n\n5.1 Erweiterung des Wohnraumes \nDie starke Entwicklung der Nachfrage nach Wohnraum in Kreuzlingen erfor-\ndert verstärkte Anstrengungen im Wohnungsaus- und -neubau. Die Stadt \nKreuzlingen muss hierfür die rechtlichen und planerischen Voraussetzungen \nschaffen. \n \n\n5.3 Berücksichtigung benachteiligter Gruppen \nDie Stadt Kreuzlingen soll auch die Erhaltung, Bereitstellung und Neuschaf-\nfung von Wohnraum für sozial benachteiligte Gruppen beachten. Besonderes \nAugenmerk verdienen die spezifischen Anforderungen an Wohnung und \nWohnumfeld von Behinderten, älteren Menschen, Alleinstehenden und kin-\nderreichen Familien. \n \n\n5.4 "Neue Qualitäten" \nDie Schaffung wohnungsnaher und verkehrsvermeidender Arbeits- und Ver-\nsorgungsmöglichkeiten soll gefördert werden. Wohnumfeldverbesserungen, \nImmissionsschutz sowie energie- und ressourcensparende, gesundheitsför-\ndernde Bauweisen sind anzustreben. \n \n\n6.1 Allgemeine Wirtschaftspolitik \nAufgabe der Stadt Kreuzlingen ist es, die Rahmenbedingungen für wirtschaft-\nliche Aktivitäten in Kreuzlingen günstig zu beeinflussen. Dem wirtschaftlichen \nWohlergehen der in Kreuzlingen ansässigen Unternehmen ist besonders \nRechnung zu tragen. Sie sollen im Hinblick auf den wirtschaftlichen Struktur-\nwandel in ihrer Anpassungs- und Innovationsfähigkeit unterstützt werden. Bei \nder Ansiedlung sollen Dienstleistungsbetriebe, speziell von produktionsorien-\ntierten Dienstleistungsbetrieben, umweltfreundliche Produktionsbetriebe mit \nhoher Wertschöpfung sowie Unternehmen, die Arbeitsplätze schaffen, vor-\nrangig gefördert werden. \n \n\n6.3 Infrastrukturpolitik \nErhalt und Ausbau moderner und leistungsfähiger Infrastruktureinrichtungen \nin Kreuzlingen sind zu gewährleisten (Verkehr, Ver-/entsorgung, Bildung, Er-\nholung). Insbesondere die Schaffung eines modernen Versorgungsnetzes für \ndie Telekommunikation bedarf besonderer Anstrengungen durch die Stadt \nKreuzlingen. \n \n\n8.1 Bildungsangebot \nIm Kanton Thurgau ist die Schulgemeinde zuständig für die Organisation des \nBildungswesens. \nFür eine konkurrenzfähige Wirtschaft, aber auch für eine funktionierende De-\nmokratie, ist ein hoher Bildungsstandard der Bevölkerung von zentraler Be-\n\nSR2001-436GrundsätzeLiegenschaftspol.doc  \n\n\n\n \n \n\nSeite 3\n\ndeutung. Kreuzlingen verfügt bereits über ein qualitativ und quantitativ gutes \nBildungsangebot, dessen weiterer Ausbau anzustreben ist. Die geplanten \nVorhaben zur Behebung der Raumnot sollen daher zügig umgesetzt werden. \nNeue Planungen sind zu erstellen, so dass auf neue politische Rahmenbe-\ndingungen reagiert werden kann. \n \n\n9.3 Kulturelle Infrastruktur \nEin wesentliches Potential bürgernaher Kulturförderung liegt im Ausbau der \nkulturellen Infrastruktur einer Gemeinde. Hier kann die Stadt Kreuzlingen eine \nphantasievolle und variable Kombination materieller und immaterieller Hilfe-\nstellungen für Kulturschaffende und Kulturvermittelnde zur Verfügung stellen. \n \n\n10.1 Ausbau der Infrastruktur und Kooperation \nDas gute Angebot an naturnahen Erholungsgebieten, Sportstätten und Frei-\nzeiteinrichtungen soll vor dem Hintergrund der zunehmenden Freizeit weiter \nausgebaut werden. Entsprechende Aktivitäten sind zu fördern. Eine verstärk-\nte Kooperation mit der Schulgemeinde, den Nachbargemeinden sowie der \nStadt Konstanz ist anzustreben. Die Nachbargemeinden sind an den Kosten \nzu beteiligen. \n \n\n10.3 Fremdenverkehr \nGrundlage für den Fremdenverkehr in Kreuzlingen sind die landschaftlich \nreizvolle Lage sowie die kulturelle Vielfalt der Umgebung. Die Stadt kann \ndurch Verbesserungsmassnahmen hinsichtlich Verkehr, Stadtbild sowie \ndurch Pflege und Ausbau der für den Tourismus relevanten Infrastrukturein-\nrichtungen im Bereich Sport, Freizeit, Bildung, Kultur oder Tagungen dem \nFremdenverkehr neue Impulse geben. Unter der Zielsetzung eines die Natur \nschonenden Fremdenverkehrs ist der künftige Schwerpunkt mehr auf die \nQualität als die Quantität zu setzen. \n \n\n11.4 Durchgangsverkehr \nDer die Stadt stark belastende Durchgangsverkehr (Güter- und Urlaubsver-\nkehr) ist auszugliedern bzw. zu bündeln. Die Möglichkeiten, ein örtliches An-\ngebot zur Vermeidung oder Verlagerung auf andere Verkehrsträger zu schaf-\nfen, sind sehr beschränkt. In Zusammenarbeit mit Kanton und Bund ist des-\nhalb bezüglich des Baus der N7, der Grenzanlage Tägermoos und der Schaf-\nfung einer West-Ost-Verbindung auf eine Entlastung hinzuwirken. \n \n\n \n \nB. Thesen zur Liegenschaftspolitik \n \nDie Zielsetzungen aus dem Leitbild führen zu folgenden Thesen: \n \n\n1. Stadtentwicklung \n \n1.1 Gezielte Stadtplanung mit attraktiver Gestaltung aktiv fördern. Städtebauliche \n\nEntwicklung für Zentralisierung im City-Bereich nutzen. \n1.2 Schaffen und erhalten eines identitätsstiftenden Stadtbildes. \n\n \n1.3 Erhalten und ausbauen von modernen und leistungsfähigen Infrastrukturein-\n\nrichtungen (Verkehr, Versorgung, Entsorgung, Bildung, Erholung). \n \n\nSR2001-436GrundsätzeLiegenschaftspol.doc  \n\n\n\n \n \n\nSeite 4\n\n2. Wirtschaft \n \n2.1 Unterstützen der ansässigen Unternehmen. Förderung der Ansiedlung von \n\nDienstleistungs- und Produktionsbetrieben unter Berücksichtigung der Wert-\nschöpfung und der Schaffung von Arbeitsplätzen.  \n \n\n2.2 Impulse setzen für die Förderung des Fremdenverkehrs. \n \n\n \n\n3. Freizeit, Kultur, Bildung \n \n3.1  Abdecken von Bedürfnissen im Bereich Erholungsgebiete, Sportstätten und \n\nFreizeiteinrichtungen.  \n \n\n3.2 Abdecken von Raumbedürfnissen für kulturelle Zwecke. \n \n\n3.3 Berücksichtigen von Raumbedürfnissen im Bildungswesen. \n \n\n \n\n4. Oekologie \n \n4.1 Erhalten und ausbauen ökologisch wertvoller Flächen, Schaffen von \n\nBiotopverbundsystemen. \n \n\n4.2 Beachten einer haushälterischen Bodennutzung. Möglichkeiten einer ökologi-\nschen Stadtgestaltung optimal nutzen. \n \n\n4.3 Fördern wohnungsnaher und verkehrsvermeidender Arbeits- und Versor-\ngungsmöglichkeiten. Verbessern von Wohnumfeldern, des Immissionsschut-\nzes und des energie- und ressourcensparenden Bauens. \n \n\n \n\n5. Sozialer Wohnungsbau \n \n5.1 Förderung von günstigem Wohnraum. \n\n \n \n\nSR2001-436GrundsätzeLiegenschaftspol.doc  \n\n\n\n \n \n\nSR2001-436GrundsätzeLiegenschaftspol.doc  \n\nSeite 5\n\nC. Grundsätze für den Erwerb und die Veräusserung von Grundeigentum \n \nDie in Abschnitt B formulierten Thesen werden im Folgenden umgesetzt in verschiedene \nGrundsätze, welche beim Erwerb und der Veräusserung von Grundeigentum durch die Stadt \nzu beachten sind. In jedem konkreten Fall müssen sowohl die Thesen gemäss Abschnitt B \nals auch die Grundsätze gemäss Abschnitt C erfüllt sein. \n \n \nDie Stadt kann Grundeigentum \n\n− nur kaufen, tauschen, im Baurecht erwerben oder mieten/pachten \n\n− bzw. verkaufen, tauschen, im Baurecht abgeben oder vermieten/verpachten für \n \n \n den eigenen Bedarf (für die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben). \n\n \n die Sicherung von planerischen Zielen. \n\n \n die Ansiedlung oder Erweiterung von Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben. \n\n \n die Förderung von günstigem Wohnraum für sozial benachteiligte Gruppen. \n\n \n die Bereitstellung und Sicherung moderner, leistungsfähiger Infrastruktureinrichtungen \n\n(wie Verkehr, Versorgung, Entsorgung, Bildung, Sport, Kultur, Erholung, Freizeit, Touris-\nmus). \n\n \n die Schaffung beziehungsweise Erhaltung ökologisch oder landschaftlich wertvoller Flä-\n\nchen. \n \n das Leisten von voraussichtlich notwendigem Realersatz. \n\n \n \nDer Stadtrat überprüft alle 5 Jahre das Liegenschaften-Portefeuille auf die Einhaltung der \noben genannten Grundsätze. \n \n \n \n \n \n \n \nVom Stadtrat am 04. September 2001 genehmigt und mit sofortiger Wirkung in Kraft gesetzt. \n\n\n\n\n\n  \n\n  \n\nBeilage 10 \n\n \n\nPräsidium \n \nHauptstrasse 62 \nPostfach \n8280 Kreuzlingen 1 \nTelefon +41 71 677 61 11 \nstadt@kreuzlingen.ch \nwww.kreuzlingen.ch \n \nIhr Kontakt \nCaroline Leuch \nLeiterin Kommunikation \nTelefon +41 71 677 62 29 \ncaroline.leuch@kreuzlingen.ch \n \n \n  \n\n \n\nKreuzlingen, 22. Oktober 2024 \n \n \n \nMedienmitteilung \n \nKreuzlingen ist und bleibt attraktiv! \n \nIm aktuellen UBS Wohnattraktivitätsindikator liegt die Stadt Kreuzlingen in den Top-Ten.  \n \nEin Zehntel der Schweizer Bevölkerung sucht jährlich eine neue Bleibe. Bei der Wohnortsuche \nspielen die lokale Infrastruktur, Freizeitangebot und Wohnkosten eine entscheidende Rolle. \nAnhand dieser drei Elemente berechnete der Wohnattraktivitätsindikator (WAI) insgesamt 13 \nSchweizer Regionen.  \n \nDer WAI berechnet, wie attraktiv eine Gemeinde als Wohnort für Familien mit zwei Kindern \nist. Auf eine gesamtschweizerische Rangliste verzichtet die UBS, zumal die räumliche Hetero-\ngenität der Schweiz sinnvolle Vergleiche unter den Gemeinden aus verschiedenen Regionen \nerschwere. In ihrer Pressemitteilung schreibt die UBS: "Beim WAI handelt es sich nicht um ein \nSchönheitsranking. Vielmehr wird Wohnortattraktivität anhand von 35 Variablen gemessen".  \n \nIn allen 13 Regionen ermittelte die UBS die WAI Top-Zehn-Gemeinden nach Haushaltseinkom-\nmen und -vermögen (mittel, niedrig, hoch). Kreuzlingen wurde als Teil der Region Bodensee \nbewertet. Diese Region umfasst die Kantone Thurgau, St. Gallen sowie die beiden Appenzell. \nBei den niedrigen Einkommen rangiert Kreuzlingen auf Platz 3 (Platz 1 St. Gallen, Platz 2 Ror-\nschach), bei den mittleren auf Platz 4 (Platz 1 St. Gallen, Platz 2 Rorschach, Platz 3 Wil) und bei \nhohen Einkommen auf Platz 2 (Platz 1 St. Gallen, Platz 3 Appenzell).  \n \n"Dieses Ranking zeigt, dass die Stadt Kreuzlingen für Familien jeder Einkommensschicht äus-\nserst attraktiv ist", freut sich Stadtpräsident Thomas Niederberger. "Kreuzlingen bietet eine \nhohe Lebensqualität, moderne Infrastruktur sowie ein umfassendes Freizeitangebot in den \n\n\n\n \n\n Seite 2 \n\nBereichen Sport, Kultur und Natur – Fakten, die wir gerne immer wieder betonen und nun \ndurch methodische Indikatoren belegt wurden."  \n \nWeitere Informationen: https://www.ubs.com/global/de/media/display-page-ndp/de-\n20241022-ubs-residential-attractiveness.html \n \n \n \nZur Kenntnis \n– Gemeinderat \n \n \n \n\n\n\tGrundsätze zur Liegenschaftspolitik der Stadt Kr�\n\t\n\tA.Zielsetzungen gemäss Leitbild\n\tGestaltung des Lebensraums\n\tEntwicklung der Natur\n\tHaushälterische Bodennutzung\n\tGrüne Stadt\n\tStadtplanung\n\tStädtebau\n\tStadtbild\n\tErweiterung des Wohnraumes\n\tBerücksichtigung benachteiligter Gruppen\n\t"Neue Qualitäten"\n\tAllgemeine Wirtschaftspolitik\n\tInfrastrukturpolitik\n\tBildungsangebot\n\tKulturelle Infrastruktur\n\tAusbau der Infrastruktur und Kooperation\n\tFremdenverkehr\n\tDurchgangsverkehr\n\n\tDie Stadt kann Grundeigentum\n\tnur kaufen, tauschen, im Baurecht erwerben oder mieten/pachten\n\tbzw. verkaufen, tauschen, im Baurecht abgeben ode\n\n\n