parent_type: affair

name: Botschaft Baurechtsvertrag Bahnhof Bernrain

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text: \n   \n\n  \n\n \n\nStadtrat \n \n\n  \n\n \nBotschaft an den Gemeinderat \n \nBaurechtsvertrag mit Peter Moser RE GmbH, Konstanzerstrasse 27, 8280 Kreuzlingen, für die \nLiegenschaft Bahnhof Bernrain an der Seeblickstrasse 19, Parzelle Nr. 2996  \n \n \nSehr geehrter Herr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nDer Stadtrat beantragt Ihnen, dem Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Peter Moser RE \nGmbH, Konstanzerstrasse 27, 8280 Kreuzlingen, für die Liegenschaft Bahnhof Bernrain, See-\nblickstrasse 19, Parzelle Nr. 2996, Kreuzlingen zuzustimmen.  \n \n \n1 Ausgangslage \n\nAm 3. Juli 2007 konnte die Stadt Kreuzlingen von der Thurbo AG die Liegenschaft \n"Bahnhof Bernrain" erwerben. Im Hinweisinventar des kantonalen Amtes für Denk-\nmalpflege ist die Liegenschaft als "bemerkenswert" (früher: "Gesamtform erhaltens-\nwert") eingestuft und befindet sich gemäss aktueller Nutzungsplanung in der Zone WG \n50 (zukünftige Bezeichnung WA80). Die Parzelle umfasst eine Fläche von 605 m2 (Bei-\nlage 1).  \n \nAm 8. Juni 2012 beschloss der Stadtrat, die Liegenschaft Bahnhof Bernrain im Baurecht \nöffentlich auszuschreiben. Die Ausschreibung erfolgte durch die Stadtkanzlei. Mit kei-\nnem der drei Bewerberinnen bzw. Bewerber kam ein Baurechtsvertrag zustande.  \n \nIm damaligen Zonenplan war die Parzelle Nr. 2996 aufgrund der ursprünglichen Nut-\nzung dem Bahnareal zugewiesen. Um das ehemalige Bahnhofgebäude einer neuen, \nprivaten Nutzung zuzuführen, war eine Umzonung und Zuweisung in eine Bauzone er-\nforderlich. Deshalb wurde ein Einzonungsverfahren durchgeführt. Der Gemeinderat \nstimmte am 4. September 2014 der Einzonung in die Zone WG 50 zu, und die Einzo-\nnung wurde vom Kanton genehmigt.  \n \nNach der Genehmigung der Einzonung durch den Gemeinderat wurde das Baurecht \nnochmals öffentlich ausgeschrieben. Es gingen zwei Bewerbungen ein. Der Stadtrat \nbeschloss am 25. November 2014, mit dem Bewerber Manuel Miller, Eventcrew \nGmbH, Lärchenstrasse 21, Kreuzlingen, die weiteren Vertragsverhandlungen zu füh-\nren. Zudem musste der Bewerber ein Vorprojekt ausarbeiten, das durch die Bauver-\nwaltung geprüft wurde. Grundsätzlich war das Projekt mit Ausnahmegenehmigungen \n(Strassenabstand) bewilligungsfähig. Der Gemeinderat lehnte den Baurechtsvertrag \njedoch an der Sitzung vom 5. November 2015 ab.  \n\nSperrfrist für alle Medien \nVeröffentlichung erst nach der Medienkon-\nferenz zur Gemeinderatssitzung \n\n\n\n \n\n Seite 2 \n\n \nDie Parzelle Nr. 2996 Bahnhof Bernrain wurde anfangs 2018 erneut ausgeschrieben \n(Beilage 2). Bis zur Anmeldefrist am 31. Mai 2018 wurden insgesamt neun Bewerbun-\ngen eingereicht. Um die Bewerbungen zu sichten und eine Empfehlung an den Stadtrat \nabgeben zu können, wurde eine Arbeitsgruppe einberufen, die aus folgenden Perso-\nnen bestand: \n \n‒ Heinz Theus, Leiter Bauverwaltung (Vorsitz) \n‒ Christian Brändli, Präsident Quartierverein Emmishofen \n‒ Marlise Marazzi, Anwohnerin \n‒ Stadtpräsident Thomas Niederberger \n‒ Sandro Nöthiger, Leiter Tiefbau \n‒ Peter Bergsteiner, Liegenschaftsverwalter \n‒ Michael Stahl, Stadtschreiber  \n \nAm 1. Oktober 2018 tagte die Arbeitsgruppe das erste Mal und beurteilte die einge-\nreichten Dossiers. Bereits vier der neun Bewerbungen schieden zu diesem Zeitpunkt \naus. In einem zweiten Schritt wurden bei den verbleibenden Dossiers weitere Abklä-\nrungen getroffen, die dazu führten, dass zwei Bewerberinnen ihr Dossier zurückzogen, \nda eine Abgabe im Baurecht oder auch ein Kauf für sie nicht in Frage kam.  \n \nAm 19. Dezember 2018 traf sich die Arbeitsgruppe erneut, um die verbliebenen drei \nDossiers zu besprechen. Im Rahmen dieser Sitzung wurde auch ein Abbruch des Bahn-\nhofs Bernrain thematisiert. Es wurde jedoch klar festgehalten, dass eine Empfehlung \ndiesbezüglich nicht in den Aufgabenbereich der Arbeitsgruppe gehört. Schliesslich \nempfahl die Arbeitsgruppe, dass in einem ersten Schritt mit der Firma Helvetic PV \nGmbH (Helvetic PV) Vertragsverhandlungen bezüglich eines Baurechtsvertrags geführt \nwerden sollen. Im weiteren Verlauf zog das andere potenzielle Unternehmen seine \nBewerbung zurück und beim dritten Dossier waren zu viele Punkte offen. Somit blieb \nnur noch die Firma Helvetic PV im Rennen.  \n \n \n\n2 Baurechtsnehmer Peter Moser RE GmbH \nAus verschiedenen Gründen hat sich das Vorhaben immer wieder verzögert. Es gab \nzuerst persönliche Gründe bei den Inhabern der Helvetic PV, die zuerst geklärt werden \nmussten, bevor das Projekt weiterverfolgt werden konnte. Weiter erschwerte die \nCorona-Pandemie die Forcierung des Projekts, da Ressourcen anderweitig genutzt \nwurden. Zusätzlich verzeichnete die Helvetic PV einen markanten Anstieg an Aufträ-\ngen für Solaranlagen. Neu wurde vorgeschlagen, dass der Baurechtsvertrag statt mit \nder Helvetic PV mit der Peter Moser RE GmbH (PMRE) abgeschlossen wird. Die PMRE \nwurde im Jahr 2012 gegründet, beschäftigt aktuell nur einen Mitarbeiter, und zwar \nPeter Moser, und unterstützt mit eigenen Investitionen die Geschäftstätigkeit der Hel-\nvetic PV (gegründet 2009). Diese wiederum beschäftigt 18 Angestellte und ist spezia-\nlisiert auf die Projektierung, Planung und Realisierung von Photovoltaikanlagen.  \n \n\n\n\n \n\n Seite 3 \n\nDie PMRE als Baurechtsnehmerin und Vertragspartnerin der Stadt Kreuzlingen wird \ndie Sanierungen und den Umbau der sanierungsbedürftigen Liegenschaft überneh-\nmen und die Liegenschaft nebst dem eigenen Geschäftssitz, der Helvetic PV und Peter \nMoser (privat) zur Verfügung stellen.  \n \nPeter Moser ist zu 100 % Eigentümer der PMRE und ist mit 50 % an der Helvetic PV \nbeteiligt. Die restlichen 50 % hält Dr. Björn Brezger. Beide Gesellschaften sind durch \ndiese Eigentumsverhältnisse, die engen Geschäftsbeziehungen und den gemeinsamen \nStandort miteinander verbunden. Beide Unternehmen bezwecken, die Forcierung und \nNutzung von erneuerbaren Energiequellen. Dabei konzentriert sich die Helvetic PV auf \ndie Realisierung von Photovoltaikanlagen, die PMRE dagegen auf den Betrieb, die Pro-\nduktion und die Vermarktung von erneuerbar erzeugtem Strom aus eigenen Photovol-\ntaikanlagen.  \n \nSeit 2012 hat die PMRE ausschliesslich in Photovoltaikanlagen investiert, die von der \nHelvetic PV gebaut wurden. PMRE ist nicht auf einen Aussenauftritt bedacht, da aus-\nschliesslich ein B2B-Geschäftsansatz mit wenigen Partnerinnen und Partnern, wie der \nHelvetic PV oder Dach- bzw. Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümern verfolgt \nwird. Im Gegensatz dazu ist die Helvetic PV auf einen repräsentativen Aussenauftritt \nangewiesen, da das Geschäft überwiegend mit Neukundinnen und Neukunden gene-\nriert wird. Dies sind im Bereich Photovoltaiksysteme Liegenschaftsbesitzerinnen und -\nbesitzer, und zwar vom Privathaus bis hin zu grossen Gewerbeliegenschaften. Im Be-\nreich der Photovoltaikindustrie sind es langjährige Partnerinnen oder Partner resp. Un-\nternehmen mit dem Schwerpunkt der Herstellung von Komponenten. Deshalb wird \ndie Aussendarstellung am Standort Bahnhof Bernrain ganz auf die Helvetic PV ausge-\nrichtet. Auch die neue Haustechnik der Liegenschaft, inkl. der speziellen Photovoltaik-\nanlage, wird als Referenzobjekt für potentielle Kundinnen und Kunden dienen. \n \n \n\n3 Vorprojekt und Vorentscheid \nIm Juni 2019 reichten die Inhaber Dr. Björn Brezger und Peter Moser, Helvetic PV, als \nBewerbung ein Vorprojekt mit dem Titel "Classic trifft Moderne" ein (Beilage 3). Dabei \nstellten sie fest, dass das Gebäude komplett sanierungsbedürftig ist. Das Gebäude soll \njedoch in seiner Grundform erhalten bleiben und komplett modernisiert werden. Des \nWeiteren soll eine Aufdach-Photovoltaikanlage auf dem Dach sowie unter anderem \neine Niedertemperatur-Heizung mit innen liegender Wärmepumpe eingebaut wer-\nden. Zusammenfassend wird das Projekt wie folgt umschrieben: "Unser Ziel ist, die \nLiegenschaft als praktikables gutes Anschauungs-Objekt zu modernisieren, unter Er-\nhalt der klassischen Form. Wir wollen zeigen, dass durch Sanierung ein schönes klassi-\nsches Gebäude auch zu einer "Plus-Energie-Liegenschaft" entwickelt werden kann mit \nverbessertem Wohnkomfort durch Einsatz moderner Technik."  \n \nUm Sicherheit zu Erlangen und die Kosten so gering wie möglich zu halten, entschie-\nden sich die Bewerber, einen Vorentscheid bei der Bauverwaltung zu erwirken. So kön-\nnen zumindest gezielte Fragestellungen im Vorfeld geklärt werden. Hervorzuheben \ngilt, dass die neuzeitige Architektur und eine Dach- und Fassadenverkleidung mit Me-\ntall, der Einbau neuer und zeitgemässer Fenster, der Verzicht auf Fensterläden sowie \n\n\n\n \n\n Seite 4 \n\ndie Installation der Photovoltaikanlage auf dem Dach und gegebenenfalls an der Fas-\nsade erfolgen soll. Des Weiteren können die geplante Vergrösserung der Büro- und \nWohnflächen und der Ausbau des Estrichs bewilligt werden. Die weiteren Details kön-\nnen dem Vorentscheid entnommen werden (Beilage 4).  \n \nZusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Projekt "Classic trifft Mo-\nderne" mit gewissen Auflagen umsetzbar ist. Somit kann der alte Bahnhof Bernrain zu \neinem Gebäude mit Wohn-, Büro- und Lagerbereich umgebaut und im Zuge des Um-\nbaus saniert werden.  \n \n \n\n4 Baurechtsvertrag \n \n\n4.1 Baurechtsperimeter \nDas Baurechtsgrundstück besteht aus der Parzelle Nr. 2996 und beinhaltet eine Fläche \nvon 605 m2. Das Grundstück liegt an der Seeblickstrasse 19 und in der Nähe der Station \nBernrain.  \n \n\n4.2 Baurechtszins \nDer Baurechtszins bestimmte sich in der Vergangenheit grundsätzlich anhand des \nWerts des baurechtsbelasteten Grundstücks, multipliziert mit dem jeweils geltenden, \num 0.25 % erhöhten Zinssatz der TKB für die 1. variable Hypothek von Wohnbauten. \nBei einer Anfrage zum aktuellen Zinssatz äusserste die Thurgauer Kantonalbank (TKB) \nihre Bedenken, dass dieser Zinssatz eigentlich nicht mehr gepflegt wird und somit für \ndie Berechnung des Baurechtzinses nicht mehr geeignet erscheint. Diese Problematik \nwurde auch am 9. September 2020 in der AuA-Kommission des Gemeinderats disku-\ntiert. Die Kommission AuA forderte die Verwaltung auf, einen Alternativvorschlag zu \nerarbeiten und der Kommission zu unterbreiten.  \n \nSeitens der Baurechtsnehmerin wurde dieser Punkt ebenfalls als kritisch deklariert. \nLinus Weber, Firma liegenschaftenwerte, empfahl, dass sich der Baurechtszins am Re-\nferenzzinssatz auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken in der \nSchweiz orientieren sollte. Der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes wird vierteljähr-\nlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert. Der Referenzzinssatz ist \nmassgebend für Mietzinsanpassungen in bestehenden unbefristeten Mietverhältnis-\nsen. Basierend auf diesem Zinssatz kann ein der Liegenschaft entsprechender Zuschlag \ngewährt werden. Per 2. September 2022 beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz \nbei Mietverhältnissen 1.25 %. Dieser wird durch das Bundesamt für Wohnungswesen \nvierteljährlich überprüft und gegebenenfalls angepasst. Mit einem Zuschlag von 0.5 \nbis 0.75 % ergäbe sich ein Baurechtszins von 1.75 bis 2.00 %. Der Zinssatz der TKB für \ndie 1. variable Hypothek von Wohnbauten liegt im Vergleich bei 2.95 %. Zuzüglich \n0.25 % Zuschlag seitens Stadt würde somit ein Baurechtszins von 3.2 % resultieren. Ein \nVergleich der beiden Baurechtszinssätze ergibt somit ein Delta von 1.2 %.  \n \nLinus Weber von der Firma liegenschaftenwerte schätzt einen Verkehrswert von \nCHF 220'000.– (Beilage 5) und Franziska Wirz von ImmoPromote einen Verkehrswert \nvon CHF 210'000.– (Beilage 6). Der Durchschnitt der beiden Schätzungen beträgt somit \n\n\n\n \n\n Seite 5 \n\nCHF 215'000.–. Für diese Liegenschaft ergäbe sich aktuell mit einem Baurechtszins von \n2 % (1.25 % + Zuschlag von 0.75%) ein Betrag von CHF 4'300.–. In der Verhandlung \nzwischen der Baurechtsnehmerin und der Baurechtsgeberin wurden CHF 5'000.–/Jahr \nvereinbart. \n\n \n4.3 Besondere Vertragsbestimmungen \n\nDer Baurechtsvertrag (Beilage 7) basiert auf der Mustervorlage und stützt sich auf die \nResultate der verschiedenen Besprechungen zwischen den Vertretungen der Stadt und \nder Baurechtsnehmerin. Es werden folgende Punkte aus dem Baurechtsvertrag her-\nvorgehoben: \n \n‒ Für Neu- und Umbauten sowie Renovationen gelten Einschränkungen. Einerseits \n\nmuss die heute bestehende Baute weitgehend erhalten werden, andererseits wer-\nden an die Gestaltung der Bauten und Anlagen aufgrund der prominenten Lage er-\nhöhte Anforderungen gestellt.   \n\n‒ Die Baurechtsnehmerin plant konkret den Umbau bzw. die Sanierung des bestehen-\nden Gebäudes und dessen künftige Nutzung als Wohn- und Gewerbebau gemäss \nProjektstudie der Baurechtsnehmerin vom Juni 2019 (Beilage 3) sowie dem Vorent-\nscheid der Baukommission vom 16. Mai 2022 (Beilage 4).  \n\n‒ Das Baurecht beginnt mit der Eintragung des Baurechtsvertrags im Grundbuch und \ndauert 50 Jahre. Spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer treten die Par-\nteien in Verhandlung über eine allfällige Erneuerung des Baurechts ein. Beide Par-\nteien ziehen eine Erneuerung des Baurechts dem Heimfall vor.  \n\n‒ Der Baurechtszins wird geschuldet, wenn die Stadt das Bauvorhaben genehmigt hat \nund eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt.  \n\n‒ Beim ordentlichen Heimfall wurde im Vergleich zum Musterbaurechtsvertrag der \nAbschnitt betreffend Heimfallentschädigung und Wertzuwachs gelöscht, da beim \nAbschluss des Vertrags der massgebliche Wert der bestehenden Bauten CHF 0.– \nbeträgt. Somit ist auch die Klausel, dass die bestehenden Bauten und Anlagen ent-\nschädigungslos übertragen werden, obsolet.  \n\n‒ Falls Schadstoffbelastungen festgestellt werden, gilt: Treten diese im Gebäude auf, \nso haftet die Baurechtsnehmerin; für Schadstoffbelastungen im Boden haftet die \nStadt als Baurechtsgeberin.  \n\n‒ Es wurde ein zusätzlicher Passus eingefügt, dass die Vertreter der Baurechtsnehme-\nrin gegenüber der Urkundsperson ausdrücklich erklären, dass sich das gesamte Ge-\nsellschaftskapital der Baurechtsnehmerin im Besitze von Personen befindet, die \nnicht als Personen im Sinne von Art. 5 des Bundesgesetzes über den Erwerb von \nGrundstücken durch Personen im Ausland gelten.  \n\n \n \n\n5 Zusammenfassung \nDer alte Bahnhof Bernrain befindet sich allgemein in einem schlechten Zustand. An-\nhand der Historie ist ersichtlich, dass das Finden eines geeigneten Projekts zur Erhal-\ntung der Bauten nicht einfach ist. Die Ausschreibung im Jahr 2012 ergab keine Mög-\nlichkeit für den Abschluss eines Baurechtsvertrags. Der Baurechtsvertrag mit Manuel \nMiller von der Eventcrew GmbH wurde 2015 vom Gemeinderat abgelehnt. Aus den \n\n\n\n \n\n Seite 6 \n\nBewerbungen der dritten Runde blieb ein umsatzfähiges Projekt übrig. Das hier vorge-\nlegte Projekt der Peter Moser RE GmbH beinhaltet eine gute Lösung, zumal die Form \ndes ehemaligen Bahnhofs Bernrain auch nach dem Umbau ersichtlich ist. Des Weite-\nren kann sich das KMU in Kreuzlingen weiterentwickeln und muss nicht nach alterna-\ntiven Standorten suchen. Es entsteht eine klassische Win-Win-Situation, von der beide \nSeiten, Baurechtsnehmerin und Baurechtsgeberin, profitieren.  \n\n \n \nSehr geehrter Herr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nDer Stadtrat beantragt Ihnen, dem Baurechtsvertrag mit der Peter Moser RE GmbH, Kon-\nstanzerstrasse 27, 8280 Kreuzlingen, für die Liegenschaft Bahnhof Bernrain, Seeblickstrasse \n19, Parzelle Nr. 2996  \n \nzuzustimmen.  \n \n \nKreuzlingen, 10. Januar 2023  \n \nStadtrat Kreuzlingen \n \nThomas Niederberger, Stadtpräsident \n \n \n \nMichael Stahl, Stadtschreiber \n \n \n \nBeilagen \n1. Situationsplan \n2. Ausschreibung 2018 \n3. Baubeschrieb: Umbau & Sanierung Bahnhof Bernrain: "Classic triff Moderne" \n4. Vorentscheid Baukommission Baugesuch 2022-0032 vom 16. Mai 2022 \n5. Verkehrswertschätzung Linus Weber, liegenschaftenwerte, vom 19. August 2022 \n6. Verkehrswertschätzung Franziska Wirz, ImmoPromote, vom 18. August 2022 \n7. Baurechtsvertrag \n \n\n\n\n©\n B\n\nun\nde\n\nsa\nm\n\nt f\nür\n\n L\nan\n\nde\nst\n\nop\nog\n\nra\nfie\n\n,A\nm\n\nt f\nür\n\n G\neo\n\nin\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn \n\nT\nG\n\nm\nap\n\n.g\neo\n\n.tg\n.c\n\nh \nis\n\nt e\nin\n\n P\nor\n\nta\nl z\n\nur\n E\n\nin\nsi\n\nch\nt v\n\non\n g\n\neo\nlo\n\nka\nlis\n\nie\nrt\n\nen\n In\n\nfo\nrm\n\nat\nio\n\nne\nn,\n\n D\nat\n\nen\n u\n\nnd\n D\n\nie\nns\n\nte\nn,\n\n d\nie\n\n v\non\n\n ö\nffe\n\nnt\nlic\n\nhe\nn \n\nE\nin\n\nric\nht\n\nun\nge\n\nn \nzu\n\nr \nV\n\ner\nfü\n\ngu\nng\n\n g\nes\n\nte\nllt\n\n w\ner\n\nde\nn\n\nH\naf\n\ntu\nng\n\n: F\nür\n\n d\nie\n\n in\nha\n\nltl\nic\n\nhe\n R\n\nic\nht\n\nig\nke\n\nit,\n G\n\nen\nau\n\nig\nke\n\nit,\n A\n\nkt\nua\n\nlit\nät\n\n, Z\nuv\n\ner\nlä\n\nss\nig\n\nke\nit \n\nun\nd \n\nV\nol\n\nls\ntä\n\nnd\nig\n\nke\nit \n\nde\nr \n\nve\nrö\n\nffe\nnt\n\nlic\nht\n\nen\n In\n\nfo\nrm\n\nat\nio\n\nne\nn \n\nka\nnn\n\n k\nei\n\nne\n G\n\new\näh\n\nrle\nis\n\ntu\nng\n\n ü\nbe\n\nrn\nom\n\nm\nen\n\n w\ner\n\nde\nn.\n\n Q\nue\n\nlle\n: K\n\nan\nto\n\nna\nle\n\n V\ner\n\nw\nal\n\ntu\nng\n\n T\nhu\n\nrg\nau\n\n, C\nop\n\nyr\nig\n\nht\n: A\n\nm\nt f\n\nür\n G\n\neo\nin\n\nfo\nrm\n\nat\nio\n\nn\nK\n\nan\nto\n\nn \nT\n\nhu\nrg\n\nau\n, g\n\neo\nin\n\nfo\nrm\n\nat\nio\n\nn.\ntg\n\n.c\nh/\n\ndi\nsc\n\nla\nim\n\ner\n\n30\nm\n\n20\n10\n\n0\nM\n\nas\nss\n\nta\nb \n\n1:\n 7\n\n50\nG\n\ned\nru\n\nck\nt a\n\nm\n 1\n\n0.\n10\n\n.2\n02\n\n2 \n15\n\n:2\n3\n\nht\ntp\n\ns:\n//m\n\nap\n.g\n\neo\n.tg\n\n.c\nh/\n\ngs\nuJ\n\nIR\nX\n\n2B\n4F\n\nA\nm\n\nt f\nür\n\n G\neo\n\nin\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn\n\nT\nhu\n\nrG\nIS\n\n V\nie\n\nw\ner\n\nBeilage 1\n\n\n\n\n\nS\nta\n\nd\nt K\n\nre\nuz\n\nlin\nge\n\nn\nD\n\nie\n S\n\nta\ndt\n\n K\nre\n\nuz\nlin\n\nge\nn \n\nsu\nch\n\nt e\nin\n\ne \nne\n\nue\n N\n\nut\nzu\n\nng\nfü\n\nr d\nen\n\n B\nah\n\nnh\nof\n\n B\ner\n\nnr\nai\n\nn\n\nP\nar\nze\nlle\n N\nr. \n29\n96\n:\nG\nru\nnd\nst\nüc\nks\n-F\nlä\nch\ne \n60\n4 \nm\n\n2 , \nvo\nll\n\ner\nsc\nhl\nos\nse\nn,\n b\nes\nte\nhe\nnd\nes\n G\neb\näu\n-\n\nde\n m\nit:\n \n\nG\neb\näu\nde\ngr\nun\ndf\nlä\nch\ne \n17\n8 \nm\n\n2 , \nB\nG\nF \nW\noh\nnt\nei\nl 1\n30\n m\n\n2 , \n2 \nVo\nll g\nes\nch\nos\nse\n, z\nuz\nüg\nlic\nh \nK\nel\nle\nr\n\nun\nd \nEs\ntri\nch\n,\n\nB\nG\nF \nS\nta\ntio\nns\nge\nbä\nud\ne \nca\n. 1\n70\n m\n\n2 ,\n1 \nVo\nllg\nes\nch\nos\ns \nun\nd \nD\nac\nhr\nau\nm\n\nLa\nge\n:\n\nK\nre\nuz\nlin\nge\nn \nB\ner\nnr\nai\nn,\n S\nee\nbl\nic\nk-\n\nst\nra\nss\ne \n19\n\nZo\nne\n:\n\nW\nG\n 5\n0\n\nFü\nr \nde\nn \nB\nah\nnh\nof\n B\ner\nnr\nai\nn \nsu\nch\nt d\nie\n S\nta\ndt\n K\nre\nuz\nlin\nge\nn\n\nei\nne\n n\neu\ne \nN\nut\nzu\nng\n. D\n\nie\n L\nie\nge\nns\nch\naf\nt d\n\nes\n h\nis\nto\nris\nch\nen\n\nB\nah\nnh\nof\nsg\neb\näu\nde\ns \nso\nll \ngr\nun\nds\nät\nzl\nic\nh \ner\nha\nlte\nn \nbl\nei\nbe\nn.\n\nD\nie\n G\neb\näu\nde\n w\nei\nse\nn \nje\ndo\nch\n e\nin\nen\n u\nm\nfa\nss\nen\nde\nn \nR\nen\no-\n\nva\ntio\nns\nbe\nda\nrf \nau\nf u\nnd\n s\nol\nle\nn \nau\nch\n e\nin\ner\n n\neu\nen\n N\nut\nzu\nng\n\nzu\nge\nfü\nhr\nt \nw\ner\nde\nn.\n S\nom\n\nit \nbe\nst\neh\nt \ndi\ne \nM\nög\nlic\nhk\nei\nt, \ndi\ne\n\nS\nan\nie\nru\nng\nsa\nrb\nei\nte\nn \nau\nf \ndi\ne \nB\ned\nür\nfn\nis\nse\n d\ner\n k\nün\nfti\nge\nn\n\nN\nut\nzu\nng\n a\nus\nzu\nric\nht\nen\n. B\n\nev\nor\nzu\ngt\n w\ner\nde\nn \nN\nut\nzu\nng\nen\n im\n\nB\ner\nei\nch\n s\ntil\nle\ns \nG\new\n\ner\nbe\n, G\n\nas\ntro\n\nno\nm\nie\n, V\ner\nka\nuf\n, K\n\nun\nst\n-\n\nha\nnd\nw\ner\nk,\n a\nlle\nnf\nal\nls\n m\nit \nun\nte\nrg\neo\nrd\nne\nte\nm\n W\n\noh\nne\nn \nun\nd\n\nni\nch\nt a\nllz\nu \ngr\nos\nse\nm\n P\nar\nkp\nla\ntz\nbe\nda\nrf.\n\nFü\nr \ndi\ne \nS\nta\ndt\n K\nre\nuz\nlin\nge\nn \nbe\nst\neh\nen\n g\nru\nnd\nsä\ntz\nlic\nh \nzw\n\nei\nVe\nrg\nab\nem\n\nög\nlic\nhk\nei\nte\nn:\n E\nnt\nw\ned\ner\n w\n\nird\n d\ner\n B\n\nah\nnh\nof\n\nB\ner\nnr\nai\nn \nna\nch\n e\nin\ner\n u\nm\nfa\nss\nen\nde\nn \nG\neb\näu\nde\nsa\nni\ner\nun\ng\n\ndu\nrc\nh \ndi\ne \nS\nta\ndt\n a\nn \nei\nne\nn \nN\nut\nze\nr \nve\nrm\nie\nte\nt. \nA\nlte\nrn\nat\niv\n\nbe\nst\neh\nt a\nuc\nh \ndi\ne \nM\nög\nlic\nhk\nei\nt, \nde\nn \nB\nah\nnh\nof\n B\ner\nnr\nai\nn \nim\n\nB\nau\nre\nch\nt \nab\nzu\nge\nbe\nn.\n D\n\nan\nn \ner\nfo\nlg\nt \ndi\ne \nno\ntw\nen\ndi\nge\n\nS\nan\nie\nru\nng\n d\nur\nch\n d\nen\n B\nau\nre\nch\nts\nne\nhm\n\ner\n.\n\nB\new\n\ner\nbu\nng\nen\n fü\nr \nei\nne\nn \nN\nut\nzu\nng\ns-\n o\nde\nr \nB\nau\nre\nch\nts\nve\nr-\n\ntra\ng \nsi\nnd\n m\nit \nei\nne\nr \nau\nss\nag\nek\nrä\nfti\nge\nn \nB\nes\nch\nre\nib\nun\ng \nde\nr\n\nge\npl\nan\nte\nn \nN\nut\nzu\nng\n a\nbz\nug\neb\nen\n, s\nod\nas\ns \nde\nr A\n\nuf\nw\nan\nd \nfü\nr\n\ndi\ne \ner\nfo\nrd\ner\nlic\nhe\nn \nba\nul\nic\nhe\nn \nM\nas\nsn\nah\nm\nen\n a\nbs\nch\nät\nzb\nar\n\nw\nird\n. Z\n\nen\ntra\nle\n K\nrit\ner\nie\nn \nfü\nr d\n\nie\n V\ner\nga\nbe\n s\nin\nd \ndi\ne \nA\nrt \nde\nr\n\nge\npl\nan\nte\nn \nN\nut\nzu\nng\n u\nnd\n d\ner\nen\n E\nin\npa\nss\nun\ng \nin\ns \nQ\nua\nrti\ner\n-\n\num\nfe\nld\n a\nn \ndi\nes\ner\n e\nxp\non\nie\nrte\nn \nun\nd \nve\nrk\neh\nrs\ngü\nns\ntig\nen\n\nLa\nge\n in\n K\nre\nuz\nlin\nge\nn \nB\ner\nnr\nai\nn.\n J\ne \nna\nch\n A\nrt \nde\nr V\n\ner\nga\nbe\n\nlie\ngt\n d\ner\n E\nnt\nsc\nhe\nid\n b\nei\nm\n S\nta\ndt\nra\nt \n(V\ner\nm\nie\ntu\nng\n) \nod\ner\n\nbe\nim\n G\n\nem\nei\nnd\ner\nat\n (\nA\nbg\nab\ne \nim\n B\n\nau\nre\nch\nt) \nde\nr \nS\nta\ndt\n\nK\nre\nuz\nlin\nge\nn.\n\nIn\nte\nre\nss\nen\nte\nn \nkö\nnn\nen\n I\nnf\nor\nm\nat\nio\nns\nun\nte\nrla\nge\nn \nbe\ni \nde\nr\n\nS\nta\ndt\nka\nnz\nle\ni K\nre\nuz\nlin\nge\nn,\n H\nau\npt\nst\nra\nss\ne \n62\n, 8\n28\n0 \nK\nre\nuz\n-\n\nlin\nge\nn \n(T\nel\n 0\n71\n 6\n77\n 6\n2 \n15\n, \nE-\nM\nai\nl: \nka\nnz\nle\ni@\nkr\neu\nzl\nin\n-\n\nge\nn.\nch\n) b\nez\nie\nhe\nn \nun\nd \nsi\nch\n b\nis\n s\npä\nte\nst\nen\ns\n\n30\n. A\n\npr\nil \n20\n\n18\nun\nte\nr \nA\nbg\nab\ne \nde\nr \nsc\nhr\nift\nlic\nhe\nn \nun\nd \nei\nng\nes\nch\nrie\nbe\nne\nn\n\nB\new\n\ner\nbu\nng\nsu\nnt\ner\nla\nge\nn \nbe\nw\ner\nbe\nn \nbe\ni:\n\nS\nta\n\ndt\nka\n\nnz\nle\n\ni K\nre\n\nuz\nlin\n\nge\nn,\n\n H\nau\n\npt\nst\n\nra\nss\n\ne \n62\n\n, \n82\n\n80\n K\n\nre\nuz\n\nlin\nge\n\nn\n\nB\nau\n\ng\nes\n\nu\nch\n\ne\nB\nei\nm\n S\nta\ndt\nra\nt K\n\nre\nuz\nlin\nge\nn \nist\n fo\nlg\nen\nde\ns \nB\nau\nge\nsu\nch\n e\nin\nge\n-\n\nga\nng\nen\n:\n\n20\n18\n\n-0\n03\n\n1\nEi\nnb\nau\n A\nus\nse\nnt\nür\ne \nin\n N\nor\ndf\nas\nsa\nde\n, B\n\ner\nne\ngg\nst\nra\nss\ne \n8\n\nM\ner\nha\nrt\n M\nar\ntin\n, B\n\ner\nne\ngg\nst\nra\nss\ne \n6,\n 8\n28\n0 \nK\nre\nuz\nlin\nge\nn\n\nD\nie\n P\nlä\nne\n lie\nge\nn \nvo\nm\n 2\n\n7.\n F\n\neb\nru\n\nar\n b\n\nis\n 1\n\n9.\n M\n\när\nz \n\n20\n18\n\n b\nei\n\nde\nr \nB\nau\nve\nrw\nal\ntu\nng\n K\n\nre\nuz\nlin\nge\nn,\n H\n\nau\npt\nst\nra\nss\ne \n\n88\n,\n\nöf\nfe\nnt\nlic\nh \nzu\nr \nE\nin\nsi\nch\nt \nau\nf. \nW\ner\n v\nom\n\n B\nau\nvo\nrh\nab\nen\n\nbe\nrü\nhr\nt i\nst\n u\nnd\n e\nin\n s\nch\nut\nzw\n\nür\ndi\nge\ns \nIn\nte\nre\nss\ne \nha\nt, \nka\nnn\n\nw\näh\nre\nnd\n d\ner\n A\nuf\nla\nge\nfri\nst\n b\nei\nm\n S\nta\ndt\nra\nt \nK\nre\nuz\nlin\nge\nn,\n\nB\nau\nve\nrw\nal\ntu\nng\n, H\n\nau\npt\nst\nra\nss\ne \n88\n, 8\n28\n0 \nK\nre\nuz\nlin\nge\nn \n2,\n\nsc\nhr\nift\nlic\nh \nun\nd \nbe\ngr\nün\nde\nt E\nin\nsp\nra\nch\ne \ner\nhe\nbe\nn.\n\nB\nau\n\nbe\nw\n\nill\nig\n\nun\nge\n\nn \ner\n\nte\nilt\n\n (W\noc\n\nhe\n 7\n\n)\n–\nA\nbb\nru\nch\n +\n N\neu\nba\nu \nB\nal\nko\nne\n, M\n\nin\ner\nva\nw\neg\n 5\n\n–\nE\nrs\nte\nlle\nn \nS\nitz\npl\nat\nz-\nÜ\nbe\nrd\nac\nhu\nng\nen\n m\nit \nS\nic\nht\nsc\nhu\ntz\n-\n\nw\nan\nd,\n P\nau\nlis\ntr\nas\nse\n 9\n +\n 9\nb\n\n–\nU\nm\n- u\nnd\n A\nnb\nau\n W\n\noh\nnh\nau\ns,\n P\nau\nlis\ntr\nas\nse\n 7\n\n–\nE\nrs\nte\nlle\nn \nR\nek\nla\nm\nea\nnl\nag\nen\n, H\n\nau\npt\nst\nra\nss\ne \n99\n\n–\nA\nbb\nru\nch\n 2\n H\näu\nse\nr, \nP\nes\nta\nlo\nzz\nis\ntr\nas\nse\n 4\n +\n S\nän\ntis\n-\n\nst\nra\nss\ne \n21\n, N\n\neu\nba\nu \n3 \nW\noh\nnh\näu\nse\nr, \nP\nes\nta\nlo\nzz\ni-\n\nst\nra\nss\ne \n4-\n8\n\nB\nAU\n\nVE\nRW\n\nAL\nTU\n\nN\nG\n K\nRE\n\nU\nZL\n\nIN\nG\nEN\n\nA\nM\n\nTL\nIC\n\nH\nE\n P\n\nU\nB\n\nLI\nK\n\nA\nTI\n\nO\nN\n\nE\nN\n\n D\nE\nR\n S\n\nTA\nD\n\nT \nK\n\nR\nE\nU\n\nZ\nLI\n\nN\nG\n\nE\nN\n\n9\nK\n\nR\nE\n\nU\nZ\n\nLI\nN\n\nG\nE\n\nN\nK\n\nre\nu\n\nzl\nin\n\nge\nrZ\n\nei\ntu\n\nn\ng \n\n   \n N\n\nr.\n 8\n\n  \n23\n\n. F\neb\n\nru\nar\n\n 2\n01\n\n8\n\nK\nre\n\nuz\nlin\n\nge\nn.\nD\nie\n S\nan\nie\nru\nn\ngs\nar\nbe\nit\nen\n\nda\nu\ner\nn\n v\nor\nau\nss\nic\nh\ntl\nic\nh\n b\nis\n E\nn\nde\n M\när\nz\n\n20\n18\n. D\n\ner\n A\nbt\nra\nn\nsp\nor\nt \nde\ns \nbe\nla\nst\net\nen\n\nE\nrd\nm\nat\ner\nia\nls\n \nfi\nn\nd\net\n \np\ner\n \nLa\nst\nw\nag\nen\n\nü\nbe\nr d\nie\n A\nlp\nst\nra\nss\ne \nst\nat\nt. \nE\ns w\n\nir\nd \ndu\nrc\nh\n\nd\nie\n A\nrb\nei\nte\nn\n z\nu\n M\n\neh\nrv\ner\nke\nh\nr \nau\nf \nd\ner\n\nA\nlp\n- \nu\nn\nd\n \nd\ner\n \nu\nn\nte\nre\nn\n \nB\ner\ngs\ntr\nas\nse\n\nko\nm\nm\nen\n. \nD\ner\n \nZ\nie\nlh\nan\ng \n\nw\nir\nd\n \nan\n-\n\nsc\nh\nlie\nss\nen\nd\n w\n\nie\nd\ner\n h\ner\nge\nst\nel\nlt\n u\nn\nd\n\nd\nie\nn\nt \n– \nve\nrs\neh\nen\n m\n\nit\n k\nü\nn\nst\nlic\nh\nen\n K\nu\n-\n\nge\nlfa\nn\ngk\näs\nte\nn\n \n– \n\nw\nei\nte\nrh\nin\n \nd\nem\n\nSc\nh\nie\nss\nbe\ntr\nie\nb.\n \n\nU\nn\nte\nrn\neh\nm\ner\n, \nB\nau\nle\nit\nu\nn\ng \n\nu\nn\nd\n\nB\nau\nh\ner\nrs\nch\naf\nt \nw\ner\nd\nen\n b\nem\n\nü\nh\nt \nse\nin\n,\n\nd\nie\n B\nee\nin\ntr\näc\nh\nti\ngu\nn\nge\nn\n m\nög\nlic\nh\nst\n g\ne-\n\nri\nn\ng \nzu\n h\nal\nte\nn\n. \n\nID\nK\n\nFo\nhr\n\nen\nhö\n\nlz\nli\n\nw\nird\n\n s\nan\n\nie\nrt\n\nA\nb \nM\non\nta\ng,\n 2\n6.\n F\neb\nru\nar\n, w\n\nird\nde\nr \nE\nrd\nw\nal\nl d\ner\n 3\n00\n M\net\ner\n\nS\nch\nie\nss\nan\nla\nge\n F\noh\nre\nnh\nöl\nzl\ni\n\nsa\nni\ner\nt. \nS\näm\n\ntli\nch\nes\n, d\nur\nch\n\nde\nn \nS\nch\nie\nss\nbe\ntr\nie\nb \nst\nar\nk \nm\nit\n\nB\nle\ni o\nde\nr \nA\nnt\nim\non\n b\nel\nas\nte\nte\n\nE\nrd\nm\nat\ner\nia\nl w\n\nird\n fa\nch\nge\nre\nch\nt\n\nau\nsg\neh\nob\nen\n, a\nbt\nra\nns\npo\nrt\nie\nrt\n\nun\nd \nen\nts\nor\ngt\n. \n\nBeilage 2\n\n\n\n\n\nBeilage 3\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nBeilage 4\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nLiegenschaftenbewertung\n\nBewertungsobjekt Wohn- und Gewerbeliegenschaft\nBahnhof Bernrain\nSeeblickstrasse 19\n8280 Kreuzlingen\n\nEigentümer Stadt Kreuzlingen\nHauptstrasse 62\n8280 Kreuzlingen\n\nAuftraggeber Stadtverwaltung Kreuzlingen\nDepartement Gesellschaft\nMarktstrasse 4\n8280 Kreuzlingen\n\nAuftragnehmer lw liegenschaftenwerte gmbh\nLinus Weber\nImmobilienbewerter CAS FH\nHobrigstrasse 12\n8583 Sulgen\n\nTelefon: +41 79 724 25 25\nE-Mail: lw@liegenschaftenwerte.ch\nMitglied SIV Schweizer Immobilienschätzer-Verband\n\nAnlagecode LW_2022-149 \n\nStichtag 19.08.2022 \n\nBeilage 5\n\n\n\nInhaltsverzeichnis\n\nZusammenfassung 1\n\nBasisdaten/Kennzahlen 3\n\nAuftrag/Grundlagen 4\n\nMakrolage 5\n\nMikrolage 6\n\nGrundstück 7\n\nBauwerk 8\n\nVerkehrswert 10\n\nErtragswert 11\n\nMieterspiegel 12\n\nNutzungskosten 13\n\nTechnische Entwertung 14\n\nLandwert 15\n\nVorbehalte/Beilagen 18\n\nDefinitionen/Glossar 19\n\nBilddokumentation 20\n\nAnhänge 21\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen\n\n\n\nZusammenfassung\n\nDer Verkehrswert ist der Preis, zu dem Liegenschaften gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage \nund Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft \nwerden. Er entspricht dem Marktpreis, den ein kaufwilliger Interessent am \nBewertungsstichtag für die betreffende Immobilie unter Berücksichtigung aller \nWerteinflüsse zu bezahlen bereit wäre.\n\nBemerkung zum Verkehrswert\n\nVerkehrswert 220’000 CHF\n\nDer Wert dieser Liegenschaft besteht aus der verkehrstechnisch guten Lage, am \nehemaligen Bahnhof Bernrain und dem nahen Autobahnanschluss zur A7 am südlichen \nRand von Kreuzlingen. Demgegenüber steht eine entsprechend hohe Immissionsbelastung \ndurch den Eisenbahnverkehr auf der Südseite der Liegenschaft, eine ungünstige \nParzellenform, sowie eine weit fortgeschrittenen Altersentwertung und Demodierung. Der \nWert dieser Liegenschaften reduziert sich auf den Landwert.\n\nZusammenfassung\n\n• Parzelle 2996\n• Gebäude Nr. 304\n• Umgebung\n• Altersentwertung/Demodierung\n\nWertelemente\n\n• Mietwerte  Wohnen\n• Mietwerte  Gewerbe\n\nAnnahmen\n\n• Lage zwischen SBB und Strasse\n• Parzellenfläche die nur mit der bereits bestehenden Baute genutzt werden kann. \n• Eine Erweiterung, respektive ein Ersatzbau ist unter Einhaltung der akteullen \n\nBauvorschriften nicht möglich.\n• Altersentwertung/Demodierung\n\nWerttreiber\n\n• Baurechtsvertrag/Baurechtszins\n• Festlegung des Landwerts. Aufgrund von Abmessung und Form der Parzelle kann diese \n\nnur Teilweise, respektive mit grossen Einschränkungen genutzt werden. Der Wert der \nParzelle kann nicht mit den Werten frei nutzbaren Parzellen verglichen werden.\n\n• Sanierung Südseite Abstände zur SBB\n• Kosten Sanierung: Eine Sanierung der Liegenschaft, mit den Auflagen aus dem \n\nBaurechtsvertrag, dürfte sehr kostenintensiv sein. Unter Berücksichtigung der aktuellen \nTeuerung und der speziellen Situation ist mit Kosten zwischen CHF 900'000 und CHF \n1'200'000 zu rechnen.\n\n• Lärmbelastung insbesondere durch den Bahnverkehr \n\nKritische/offene Punkte\n\nBaurechtsvertrag\n• Die Auflagen unter Punkt 3 des Vertrags sind sehr weitreichend und schränken die \n\nplanerische Freiheit extrem ein.\n• Die energetische Sanierung dürfte zur Folge haben, dass die bereits unterschrittenen \n\nGrenzabstände gegenüber der SBB noch kleiner würden. Eine vorgängige Abklärung ob \neine Zustimmung durch die SBB erfolgen wird, sollte auf jeden Fall gemacht werden.\n\n• Die Festlegung des Heimfallwertes (Punkt 5.1) Mittelwert aus Real- und Ertragswert, \nentspricht nicht der Nutzung der Baute, welche Grundsätzlich eine Bewertung mit der \nErtragswertmethode erfordert. \n\n• Aufgrund der vielen einschneidenden Auflagen aus dem Baurechtsvertrag sollte der \nBaurechtszins entsprechend moderat angesetzt werden. Beim aktuellen \nReferenzzinssatz von 1..25% erachten wir einen maximalen Zuschlag von 0.75 % bis \n1.0 %, als eine für beide Parteien tragbare Lösung. Dies würde für die Baurechtsgeberin \neiner risikolose Rendite von 2.0 % bis 2.25 % ergeben. Aktuell wäre das bei einem \nGrundstückwert von CHF 220'000 ein Baurechtszins von CHF 4'400 bis CHF 4'950.\n\nHinweise\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 1\n\n\n\nZusammenfassung\n\nGemischte Wohn-/Gewerbeobjekte werden Grundsätzlich mit der Ertragswertmethode \nbewertet. Aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten, ist mit entsprechend \ntiefen Mietwerten zu rechnen.\n\nDurch persönliche Wert-, Architektur und Nutzungsgestaltungen kann der Erstellungspreis \n(Anlagekosten) deutlich vom handelbaren Verkehrswert abweichen. Eine gut gewählte \nLage (Makro- und Mikrolage), eine zeitlose, stimmige und funktionale Architektur sowie die \nsorgsame und unterhaltsfreundliche Nutzung sind für den Wert der Liegenschaft \nmitentscheidend.\n\nWirtschaftlichkeit\n\nSulgen, 19.08.2022\n\nDer Bewertungsexperte:\n\nLinus Weber\n\nOrt, Datum und Unterschrift\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 2\n\n\n\nBasisdaten/Kennzahlen\n\nEigentum/Nutzung\n\nEigentumsform Alleineigentum\n\nEigentumsanteil 100 %\n\nEigennutzung ja\n\nAnlageart Wohn- und \nGewerbeliegenschaft\n\nGrundbuch\n\nGB Amt Kreuzlingen\n\nGB Kataster Nr. 2996\n\nGB Planummer 36/53\n\nGB Lagebezeichnung Jakobshööchi             \nStation Bernrain\n\nGrundstücksfläche 605 m²\n\nGebäudeversicherung\n\nGVW letzte Schätzung 30.09.2010\n\nPlanung/Recht\n\nBauzone Wohn- und \nGewerbezone 50\n\nDenkmalschutz Im Hinweisinventar \nTG Eintrag \n\n"bemerkenswert"\n\nAltlasten kein Eintrag\n\nBaudaten\n\nBaujahr 1910\n\nKonstruktionsart Heterogene \nKonstruktionen\n\nVermietbare Fläche 287 m²\n\nGebäudevolumen GV 1’368 m³\n\nReprokosten Bauwerk 616’080 CHF\n\nReprokosten Umgebung 50’000 CHF\n\nReprokosten Bauwerk / GV 450 CHF/m³\n\nNutzungsarten\n\nWohnfläche 100 m²\n\nGewerbeflächen 187 m²\n\nAnzahl Aussenparkplätze 5 Stk\n\nWohnungstypen\n\nAnzahl 4-4½ Zimmerwohnungen 1 Stk\n\nWerte\n\nVerkehrswert (VW) 220’000 CHF\n\nErtragswert (EW) 219’248 CHF\n\nBauten-Neuwert (BNW) 666’080 CHF\n\nBauten-Zeitwert (BZW) 26’068 CHF\n\nLandwert (LW) 195’885 CHF\n\nRealwert (RW) 221’953 CHF\n\nLageklassenpunkte (LKP) 3.25 Pkt\n\nZinssatz Kapitalwert 3.69 %\n\nErtrag/Kosten\n\nMietwert (Soll-Ertrag) 43’200 CHF\n\nGrund-/Verwaltungskosten (GVK) 2’600 CHF\n\nInstandhaltungskosten (IHK) 1’750 CHF\n\nErneuerungsrate (ENR) 5’196 CHF\n\nNettomietwert (NMW) 33’654 CHF\n\nEntwertung/Instandsetzung\n\nTechnische Entwertung (TE) -640’012 CHF\n\nTechnische Entwertung in % -96 %\n\nErneuerungsrate (ENR) 5’196 CHF\n\nRenditen\n\n(2/VW) Bruttorendite Marktmiete 19.64 %\n\n(7/VW) Nettorendite Nettomietwert 15.30 %\n\nKennzahlen\n\nVerkehrswert / VMF 767 CHF/m²\n\nLandwert / GSF 324 CHF/m²\n\nMietwert / VMF 151 CHF/m²\n\nGrund-/Verwaltungskosten / VMF 9 CHF/m²\n\nInstandhaltungskosten / VMF 6 CHF/m²\n\nErneuerungsrate / VMF 18 CHF/m²\n\nGrund-/Verwaltungskosten / BNW 0.39 %\n\nInstandhaltungskosten / BNW 0.26 %\n\nErneuerungsrate  / BNW 0.78 %\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 3\n\n\n\nAuftrag/Grundlagen\n\nHerr Peter Bergsteiner, Stadtverwaltung Kreuzlingen, erteilt Herr Linus Weber den Auftrag \nzur Verkehrswertschätzung der Wohn- und Gewerbeliegenschaft, Seeblickstrasse 19, in \n8280 Kreuzlingen (Parzellen Nr. 2996). \n\nAuftrag\n\nGrundlage für Kauf der Liegenschaft. Feststellen des aktuellen Verkehrswerts.Bewertungszweck\n\nDie Begehung der Liegenschaft hat am 19.08.2022 stattgefunden. Die Liegenschaft konnte \nnur aussen besichtigt werden. Der Stichtag der Bewertung ist der Besichtigungstag.\n\nBesichtigung und Stichtag\n\n• Uebersichtsplan aus www.google.ch/maps\n• Zonenplan aus Homepage Kreuzlingen\n• Lageplan aus www.google.ch/maps\n• Situationsplan aus www.map.geo.tg.ch/\n• Grundbuchauszug vom 19.08.2022\n• Gebäudeversicherungs-Policen vom 04.02.2013\n• Plangrundlagen\n• Augenschein vom 19.08.2022\n\nBewertungsgrundlagen\n\nLinus Weber\nImmobilienbewerter CAS FH\nHobrigstrasse 12\n8583 Sulgen\n\nTelefon +41 79 724 25 25\nlw@liegenschaftenwerte.ch\nMitglied SIV: Schweizer Immobilienschätzer-Verband\n\nSchätzungsexperte\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 4\n\n\n\nMakrolage\n\nMakrokarte\n\nKreuzlingen ist gemäss BFS eine «städtische Dienstleistungsgemeinde» und Teil der \ngleichnamigen Agglomeration im Kanton Thurgau. Diese zählt 25'109 Einwohner (2021) \nund 11'693 Haushalte (2020). Die Stadt Kreuzlingen selber hat 22'517 Einwohner (2021), \nverteilt auf 10'614 Haushalte (2020); sowie 1'694 Betriebe mit 12'221 Beschäftigten.\n\nKreuzlingen ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr \nvon Kreuzlingen aus erreichbaren weiteren Zentren sind Romanshorn (20 Min.), Frauenfeld \n(22 Min.) und Arbon (27 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten \nnach Romanshorn (24 Min.), Frauenfeld (33 Min.) und Arbon (37 Min.).\n\nGemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten Branchen in \nKreuzlingen gemäss Betriebszählung des BFS «Herstellung von Automobilen und \nAutomobilteilen» (8.8% der VZA), «Gesundheitswesen» (7.6% der VZA) und «Erziehung \nund Unterricht» (7.1% der VZA).\n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen \nBewertungsmodellen von FPRE (Datenstand: 30. Juni 2022) bei 192 CHF/m²a. Typische \nVerkaufsflächen-Mieten liegen bei 269 CHF/m²a. Gemäss Prospektivmodell Geschäft von \nFPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2019 und 2035 in der Stadt Kreuzlingen mit einer \nZusatznachfrage von 63'584 m² (+5.5%, 3'974 m² pro Jahr) Bruttogeschossfläche im \nGeschäftsflächenbereich zu rechnen. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland \nbetragen, je nach Lage, für eine typische Büroliegenschaft 135 - 160 CHF/m² und für eine \ntypische Verkaufsliegenschaft 320 - 865 CHF/m². Für eine typische Gewerbeliegenschaft an \ndurchschnittlicher Lage betragen sie 295 - 360 CHF/m². Seit dem 1. Quartal 2008 sind die \nMarktmieten für Büroflächen in der MS-Region Untersee um -12.3% gesunken. Die inneren \nWerte von erschlossenem Bauland für Büroliegenschaften sind im gleichen Zeitraum um -\n48.2% gesunken.\n\nFahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 21.08.2022\n\nSteuerfuss ohne Kirchensteuer 2021:\n257 Punkte für natürliche Personen (Kantonaler Durchschnitt 264)\n273 für juristische Personen\nKantonales Minimum 218 (Warth-Weiningen, Bottighofen)\nKantonales Maximum 300 (Arbon)\n\nMarkt / Makrolage:\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 5\n\n\n\nMikrolage\n\nMikrokarte\n\nBei der Adresse Seeblickstrasse 19 in der Stadt Kreuzlingen handelt es sich gemäss Mikro-\nLagerating von FPRE um eine durchschnittliche-gute Lage für Wohnnutzungen (3.5 von \n5.0), eine Lage mit leichten Defiziten für Büro-Immobilien (2.5 von 5.0) und eine Lage mit \nleichten Defiziten für Verkaufsliegenschaften (2.5 von 5.0).\n\nDie Lage ist normal besonnt. Es handelt sich um eine relativ ebene Lage, die Hangneigung \nliegt zwischen 3.0 und 5.0 Grad.\n\nIm Umkreis von 300 Metern ist kein Lebensmittelhändler angesiedelt. Der nächste \nLebensmittelhändler ist vom Typ her unbekannt und liegt rund 988 Meter entfernt. Das \nnächste Einkaufszentrum befindet sich 1.2 Kilometer entfernt. In Gehdistanz befinden sich \nkeine Dienstleister (Bank, Post, usw.) und Restaurants. Freizeiteinrichtungen befinden sich \nüberwiegend in Fussdistanz. Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. \n\nDie Lage bietet eingeschränkte Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste \nAnbindung im Strassenverkehrsnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle liegt in 9 Meter Distanz. \nLokal beträgt die ÖV-Güteklasse C (mittelmässige Erschliessung). Der nächste \nAutobahnanschluss liegt 1.4 Kilometer entfernt. \n\nDer Standort ist ruhig. Die Eisenbahnlärmbelastung liegt am Tag bei 51 und in der Nacht \nbei 36 Dezibel. Der Strassenlärm ist am Tag mit 50 und bei Nacht mit 41 Dezibel zu \nbeziffern. Fluglärmbelastung liegt keine vor.\n\nFahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 21.08.2022\n\nMikrolage\n\nEine Vermietung ist im aktuellen Zustand nicht möglich.Vermietung\n\nDie Verkäuflichkeit dieser Liegenschaft erachten wir aufgrund der Lage, der sehr \neingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten, des aktuellen Gebäudezustandes sowie der \numfangreichen einengenden Vertragsbestandteile im Baurechtsvertrag, als sehr schwierig. \nZudem dürfen für einen Verkauf die Immissionen von Bahn und Strasse nicht unterschätzt \nwerden.\n\nVerkauf\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 6\n\n\n\nGrundstück\n\nSituationsplan\n\nIm Grundbuch Kreuzlingen\nLiegenschaft Nr. 2996 mit 605 m2 Gebäude Hofraum und übrige befestigte Fläche\n\nWohnhaus Stationsgebäude Nr. 304, 1'368 m3, Baujahr 1910\nVerischerungs-Neuwert 2018, CHF 657'000\n\nGrundstück\n\nDem Gutachten liegt der detaillierte Grundbuchauszug bei. \n\nAnmerkungen 0,  Dienstbarkeiten 2, Vormerkungen 0\n\nAufgrund des Grundbuchauszugs zu urteilen, bestehen (im Übrigen) keine Anmerkungen, \nVormerkungen oder Dienstbarkeiten, die der zu bewertenden Liegenschaft \nwertbeeinflussende Vor- oder Nachteile schaffen, respektive die bestehenden Eintragungen \nhaben sich bereits ausgewirkt.\n\nGrundbucheintrag\n\nPolygones Grundstücke in ebener Topographie. Erschlossen ab der nördlich \nvorbeiführenden Gemeindeerschliessung Seeblickstrasse. \n\nErschliessung/Topografie\n\nZoneneinteilung: 605 m² Wohn- und Gewerbezone 50 WG50\n\nEs gelten folgende Höchst- und Mindestmasse bei Regelbauten\nAusnützungsziffer 0.5/55\nGebäudehöhe 8.0 m\nFirsthöhe 11.0 m\nMax. Gebäudelänge 40 m\nGrenzabstand klein/gross 5.5 m/5.5 m\nEmpfindlichkeitsstufe LSV III\nÜbrige Immissionen mässig störend\nWeitere baugesetzliche Bestimmungen gemäss Bau- und Zonenordnung der PG \nKreuzlingen.\n\nBauvorschriften\n\nParzellenspezifische Abklärungen bezüglich Altlasten (Altlastenverdachtsflächenkataster) \nwurden im Zusammenhang mit dieser Bewertung nicht getätigt. Gemäss des \nelektronischen Katasters der belasteten Standorte (KbS) ist für die zu bewertende Parzelle \nkein Eintrag vorhanden.\n\nAltlasten\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 7\n\n\n\nBauwerk\n\nParzelle 2996\nWohn- und Gewerbeliegenschaft mit gemischten Nutzungsmöglichkeiten.\n\nKonzeption\n\nWohnhaus\n2-geschossiges Wohnhaus mit Unterkellerung in massiver Bauweise. Untergeschoss \naussenwände in Beton mit Streifenfundamenten. Geschossdecke als Hourdisdecke \nausgebildet. Aufgehende Wände ich Backstein verputzt. Geschossdecken als \nHolzbalkenlagen ausgebildet. Satteldach mit Krüppelwalm, Holzschindelunterzug und \nFalzziegeleindeckung. Spenglerarbeiten in verzinktem Blech. Fensteranlage, Technik und \nAusbau abgeschrieben.\n\nBahnhofsgebäude\nDas ehemalige 1-geschossige Bahnhofsgebäude ist nur zu einem kleinen Teil unterkellert. \nAufgehendes Wände in Mauerwerk verputzt, Geschossdecke als Holzbalkenlage \nausgebildet. Satteldachkonstruktion mit Schindelunterzug und Falzziegeleindeckung. \nSpenglerarbeiten in verzinktem Blech. Fensteranlage, Technik und Ausbau abgeschrieben.\n\nKonstruktion\n\nInstallationen: Sämtliche Installationen sind überaltert und abgeschrieben\n\nAusbauten/Oberflächen: Sämtliche Ausbauten und Oberflächen sind überaltert und \nabgeschrieben\n\nNutzbarkeit Wohnen:\nGrundrissqualität: demodiert\nFlexibilität: durchschnittlich; Umnutzung der Räume mit entsprechendem \n\nAufwand möglich\nRaumflächen: mässig; viele Räume mit kleinen Flächen\n\nStandard und Zustand: \nGebäudehülle: Die Dämmwerte der gesamten Gebäudehülle entsprechen \n\nnicht den heutigen Standards.\nAllgemein: Der Ausbaustandard der Liegenschaft ist demodiert und \n\nabgeschrieben. Die Räumlichkeiten wurden in den letzten \nJahren nicht mehr unterhalten. Die Liegenschaft benötigt \neine umfangreiche Sanierung.\n\nBausubstanz/Qualität\n\nUntergeschoss\nWohnhaus:\nVorraum/Treppe, Heizung, Waschen, Haushaltkeller mit Naturboden\nBahnhofgebäude:\nEhemalige Relaisstation mit Aussenzugang als Kellerraum\n\nErdgeschoss \nWohnhaus:\nVorraum mit Hauseingang und Treppe \nHochparterre: Vorplatz mit Treppe, Küche mit Esstisch, Wohnzimmer, Esszimmer.\nBahnhofgebäude:\nAbstellraum von aussen zugänglich, Wartesaal mit Aussenzugang, WC Lavabo, \nStationsbüro mit Aussenzugang,\n\nObergeschoss\nWohnhaus: \noffener Vorraum, Treppe, WC, Bad, Lavabo, 2 Zimmer\n\nDachgeschoss\nWohnhaus: Estrich\nBahnhofgebäude\nLagerraum\n\nRaumprogramm\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 8\n\n\n\nBauwerk\n\nUmgebungsanlage: Befestigte FlächenUmgebung/Zufahrten\n\nEintrag "bemerkenswert" im Hinweis Inventar TGDenkmalpflege\n\nBei der vorliegenden Liegenschaft ist eine mögliche Vermietungssituation oder \nVeräusserbarkeit aufgrund Mikrolage, sowie des Objekts mit der unmittelbaren Nähe zur \nSBB als mässig einzustufen. \n\nErtragsanalyse\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 9\n\n\n\nVerkehrswert\n\nAnlage\n\nErtragswert Exit Total Kapitalwert \nObjekt\n\nWertelemente Ertragswert\n\n5101 | Gesamtanlage 857’642 -638’394 219’248\n857’642 -638’394 219’248\n\nSubstanzwert Neuwert Entwertung Zeitwert\n\n3101 | Wohnhaus Nr. 304 355’680 351’455 4’225\n3102 | Bahnhofsgebäude Nr. 304 260’400 255’227 5’173\n4101 | Umgebung 50’000 33’330 16’670\n\n666’080 640’012 26’068\n\nLandwert Fläche Wert per m2 Landwert\n\n1101 | Parzelle 2996  Anteil bebaut 460 369 169’785\n1102 | Parzelle 2996  Anteil nicht bebaubar 145 180 26’100\n\n195’885\n\nSachwert Sachwert\n\n221’953\n\nMischwert Mischwert\n\nGewichtung Ertragswert = 1 | Gewichtung Sachwert = 0 219’248\n\nÜbrige Wertelemente Jahr Betrag Zinssatz Betrag korrigiert\n\nAbzug für Demodierung, zusätzliche Investitionen 0 0 0.00% 0\n\n0\n\nAnlagewert 220’000\n\nMemo\n\nDer Wert der Liegenschaft entspricht aufgrund der fortgeschrittenen Altersentwertung und Demodierung noch den Landwert. \n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 10\n\n\n\nErtragswert\n\n Gesamtanlage\n\n1) Kapitalwert als ewige Rente\n\nPosition 2019(0) 2027(8) 2035(16) 2036(17)\n\nErtrag 43’200 43’200 43’200 41’904\n\nWohnhaus 19’200 19’200 19’200 19’200\n\nGewerberäume 21’000 21’000 21’000 21’000\n\nAbstellplätze aussen (PPA) 3’000 3’000 3’000 3’000\n\nLeerstand (%A) -1’296\n\nNutzungskosten -4’350 -4’350 -6’100 -6’100\n\nGrund- und Verwaltungskosten -2’600 -2’600 -2’600 -2’600\n\nInstandhaltungskosten -1’750 -1’750 -3’500 -3’500\n\nENR -4’157 -4’157 -4’157 -4’157\n\nTotal I 34’693 34’693 32’943 31’647\n\nBasis Kapitalisierung 31’647\n\nZinssatz KAP 3.69%\n\nExit Total Kapitalwert Objekt 857’643\n\nTechnische Entwertung -544’010\n\nTotal II -544’010 34’693 32’943 31’647\n\nTotal IV -544’010 34’693 32’943 889’290\n\nZinssatz DIS 3.69% 3.69% 3.69% 3.69%\n\nDiskontierungssatz 1.0000 0.7483 0.5600 0.5401\n\nTotal IV diskontiert -544’010 25’963 18’449 480’305\n\nENR Saldo -37’628 -87’176 -94’384\n\nErtragswert 341’020 284’844 226’456 219’248\n\nBruttorendite 12.67% 15.17% 19.08% 19.11%\n\nNettorendite (Total I) 10.17% 12.18% 14.55% 14.43%\n\nZinssatz Objekt\nPosition Beschreibung Zinssatz1 Anteil Zinssatz2 Betrag\n\nBasiszinssatz 3.00% 25’729\nNettokapitalisierung Basiszinssatz 3.00% 100.00% 3.00% 25’729\n\nGewichtet 0.69% 5’918\nBasiszinssatz Wohnen Zu-/Abschag Lagespezifisch 0.25% 56.00% 0.14% 1’201\nBasiszinssatz Gewerbe Zuschlag Gewerbe 1.25% 44.00% 0.55% 4’717\nTotal 3.69% 31’647\nTotal Basiszinssatz Wohnen 3.25% 3.14%\nTotal Basiszinssatz Gewerbe 4.25% 3.55%\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 11\n\n\n\nMieterspiegel\n\nText Jahr Bezug Menge ME Soll/ME Soll/Monat Soll/Jahr\n\nGesamtanlage VMF 287 m² 150.5 3’600 43’200\n\nWohnhaus VMF 100 m² 192.0 1’600 19’200\n\n4 Zi WHG OG VMF 100 m² 192.0 1’600 19’200\n\nGewerberäume VMF 187 m² 112.3 1’750 21’000\n\nBüro  OG VMF 78 m² 161.5 1’050 12’600\n\nWerkstatt VMF 29 m² 124.1 300 3’600\n\nLager EG VMF 80 m² 60.0 400 4’800\n\nAbstellplätze aussen (PPA) PPA 5 St 600.0 250 3’000\n\nAbstellplätze aussen (PPA) PPA 5 St 600.0 50 3’000\n\nLeerstand (%A) 43’200 %RA\n\nMietzinsrisiko (%A) 2036 43’200 %RA -3.000% -108 -1’296\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 12\n\n\n\nNutzungskosten\n\nText Jahr Reproduktionskosten (RPK) Kennwert (% RPK) Nutzungskosten\n\nGesamtanlage 666’080 0.653% 4’350\n\nGrund- und Verwaltungskosten 666’080 0.390% 2’600\n\nBetriebskosten (Versicherung, Abgaben, Steuern) 666’080 0.150% 1’000\n\nVerwaltungskosten 666’080 0.240% 1’600\n\nInstandhaltungskosten 666’080 0.263% 1’750\n\nUnterhaltskosten (Instandhaltung) 666’080 0.263% 1’750\n\nUnterhaltskosten (Instandhaltung) 2028 666’080 0.263% 1’750\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 13\n\n\n\nTechnische Entwertung\n\nObjekt/Bauteil Reprokosten Anteil (ISK) Inst. Setzung (ISK) Rückst.-Rate GND TA RND Tech. Entwert. TE%\n\nTotal 666’080 5’196 640’012\n\nWohnhaus Nr. 304 355’680 3’322 45 45 351’455 98.8%\n\nBauwerk 355’680 1.00 355’680 3’322 45 45 351’455 98.8%\n\nGrundsubstanz 355’680 0.34 120’931 140 100 99 1 116’706 96.5%\n\nGrundsubstanz 355’680 0.34 120’931 140 100 99 1 116’706 96.5%\n\nGebäudehülle 355’680 0.26 92’477 706 50 50 92’477 100.0%\n\nFassade 355’680 0.08 28’454 217 50 50 28’454 100.0%\n\nDach 355’680 0.09 32’011 244 50 50 32’011 100.0%\n\nFenster 355’680 0.09 32’011 244 50 50 32’011 100.0%\n\nTechnik 355’680 0.18 64’022 960 35 35 64’022 100.0%\n\nElektroinstallationen 355’680 0.05 17’784 267 35 35 17’784 100.0%\n\nHeizungsinstallation 355’680 0.07 24’898 373 35 35 24’898 100.0%\n\nSanitärinstallationen 355’680 0.06 21’341 320 35 35 21’341 100.0%\n\nAusbau 355’680 0.22 78’250 1’516 30 30 78’250 100.0%\n\nKüche 355’680 0.06 21’341 413 30 30 21’341 100.0%\n\nBodenbeläge 355’680 0.06 21’341 413 30 30 21’341 100.0%\n\nAusbau 355’680 0.10 35’568 689 30 30 35’568 100.0%\n\nBahnhofsgebäude Nr. \n304\n\n260’400 1’620 55 54 1 255’227 98.0%\n\nBauwerk 260’400 1.00 260’400 1’620 55 54 1 255’227 98.0%\n\nGrundsubstanz 260’400 0.55 143’220 342 80 79 1 138’047 96.4%\n\nGebäudehülle 260’400 0.25 65’100 497 50 50 65’100 100.0%\n\nTechnik 260’400 0.15 39’060 586 35 35 39’060 100.0%\n\nAusbau 260’400 0.05 13’020 195 35 35 13’020 100.0%\n\nUmgebung 50’000 254 60 50 10 33’330 66.7%\n\nUmgebung 50’000 254 60 50 10 33’330 66.7%\n\nGartenanlage 80.00 60 50 10\n\nBefestigte Flächen 427 100.00 42’700 217 60 50 10 28’464 66.7%\n\nAnschlüsse 1 7’300.00 7’300 37 60 50 10 4’866 66.7%\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 14\n\n\n\nLandwert\n\n Parzelle 2996  Anteil bebaut\n\nRelativer Landwert über Neuwert\n\nPosition Betrag\n\nGrundstücksfläche 460\n\nNeuwert 666’080\n\nWohnhaus Nr. 304 355’680\n\nBahnhofsgebäude Nr. 304 260’400\n\nUmgebung 50’000\n\nLageklassen Punkte Parzelle 3.25\n\nLageklassenmultiplikator 6.25%\n\nLandwertanteil % Parzelle 20.31%\n\nLandwert aus Basisberechnung 169’785\n\nÜbrige Wertelemente 0\n\nLandwert inkl. Übrige Wertelemente 169’785\n\nLandwert 169’785\n\nLandwert per m2 369.10\n\nRelativer Bauwert 666’080\n\nLageklasse\nText Beschreibung Pkt Ave\n\nLK-Tabelle SIV, Ausgabe 2009 3.25\n\nLageklassentabelle Wohnen 3.50\nA Standort 4.50\nStandort Mittelgrosse Stadt: Vororte 4.50\nB Nutzung 2.67\nBauzone, Zonenkonformität Wohnnutzung in wertmindernden Zonen 3.00\nBauliches Nutzungsmass Geringe Ausnutzung, AZ 0.4 - 0.6 3.00\nPlanungsrechtliche Sonderregelungen Planungsrechtliche Nachteile, Schutzregisterpflichten 2.00\nC Lage 3.33\nAttraktivität Wohnlage Mittlere Lage 4.00\nAngebot Infrastruktur Schulen, Einkauf, \nKultur\n\nIn mittlerer Entfernung 4.00\n\nKonfliktfaktoren Immissionen, Umfeld Starke Immissionen, konfliktives Umfeld 2.00\nD Erschliessung 4.00\nErreichbarkeit Zufahrt, Zugang Eingeschränkte Zufahrt, unbefestigte Strassen/Wege 4.00\nÖffentlicher Verkehr Mittlere Frequenzen, mittlere Entfernung 4.00\nE Marktsituation 3.00\nVerkäuflichkeit der betreffenden \nLiegenschaft\n\nGeringe Nachfrage 3.00\n\nLageklassentabelle Gewerbe und \nIndustrie\n\n3.00\n\nA Standort 2.00\nGewerbestandort Dorfrand 2.00\nB Nutzung 3.00\nGewerbenutzung Kleinhandwerk, Werkstätten, I/G-Zone, keine Vor- oder Nachteile 3.00\nC Lage 4.00\nGewerbelage Mittelmässiger Gewerbestandort, mittlere Immissionskonflikte 4.00\nD Erschliessung 3.00\nGewerbeerschliessung Normale Verhältnisse, Parking vorhanden 3.00\nE Marktsituation 3.00\nGewerbemarkt Geringe Nachfrage 3.00\n\nMemo\n\nDer Wert von überbautem Land (wie in der Bewertung vorliegend) kann nicht mit dem Wert von noch freiem und unbebautem \nBauland gleichgesetzt werden. Der vorliegende Landwert versteht sich als überbautes Land, welches mit der darauf stehenden \n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 15\n\n\n\nLandwert\n\nBauland gleichgesetzt werden. Der vorliegende Landwert versteht sich als überbautes Land, welches mit der darauf stehenden \nLiegenschaft bereits konsumiert ist und somit nicht mehr wie unbebautes Land frei gehandelt werden kann, sondern immer nur mit \nder darauf stehenden Liegenschaft. Der Wert ergibt sich aus dem Verhältnis zur darauf stehenden Baute und kann sehr wohl von \neinem handelsüblichen Wert für unbebautes Land abweichen.\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 16\n\n\n\nLandwert\n\n Parzelle 2996  Anteil nicht bebaubar\n\nAbsoluter Landwert\n\nPosition Betrag\n\nGrundstücksfläche 145\n\nLandwert per m2 180\n\nLandwert aus Basisberechnung 26’100\n\nÜbrige Wertelemente 0\n\nLandwert inkl. Übrige Wertelemente 26’100\n\nLandwert 26’100\n\nLandwert per m2 180.00\n\nRelativer Bauwert 0\n\nMemo\n\nLandwert für Mehrumschwung, respektive baulich nicht nutzbare Flächen, ca. 1/3 bis 1/2 des nutzbaren Baulandwertes. \n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 17\n\n\n\nVorbehalte/Beilagen\n\nDie von der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt angegebenen Rauminhalte werden \nals richtig angenommen. Es wurde keine Vermessung der Liegenschaft vorgenommen. Die \nin diesem Bericht angegebenen, von Dritten beigebrachten Informationen werden als \nzuverlässig betrachtet. Für die Richtigkeit wird keine Verantwortung übernommen. Die in \ndieser Schätzung ermittelten Werte gelten zum Zeitpunkt der Ablieferung. Ich habe nicht \ndas Holzwerk oder andere Teile der Konstruktion besichtigt, die versteckt, nicht freistehend \noder unzugänglich sind, und ich bin deshalb nicht in der Lage zu bestätigen, dass solche \nTeile in gutem Zustand oder frei von Schäden bzw. Mängeln sind. Ich gehe davon aus, dass \ndie Unterlagen und Dokumente korrekt sind und die verdeckten Bauelemente mängel- und \nschadenfrei sind.\n\nAltlasten:\nKein Eintrag im Kataster der belasteten Standorte (KbS) TG.\n\nDenkmalschutz:\nEintrag "bemerkenswert" im Hinweisinventar TG\n\nIn die grundbuchlichen Detailbelege betreffend Dienstbarkeiten und Grundlasten wurde \nkeine Einsicht genommen. Bei der vorliegenden Verkehrswertschätzung handelt es sich um \nein summarisches Gutachten, welches nicht als abschliessende Zustands- und vor allem \nnicht als Mängelanalyse verstanden werden darf. Die ermittelten Werte gelten für die \nDauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und \nrechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderung \nerfahren.\n\nDiese Bewertung stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sondern ist eine objektive \nBetrachtung des Experten unter Berücksichtigung der wertungsrelevanten Gegebenheiten. \n\nDie Bewertung erfolgt nach allgemeinen Bewertungsrichtlinien und den Erfahrungen des \nExperten, jedoch ohne Haftung für die Realisierbarkeit. Sie ist nur für den Besteller \nbestimmt.\n\nVorbehalte\n\nDie Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung zwischen der \nFirman lw liegenschaftenwerte,  gmbh, als Auftragnehmerin der Bewertung und der \nEigentümerschaft sowie anderen Personen zu.\n\nRechtsverzicht\n\n• Lageplan aus www.google.ch/maps\n• Situationsplan aus www.map.geo.tg.ch/\n• Grundbuchauszug vom 19.08.2022\n• Gebäudeversicherungs-Policen vom 04.02.2013\n• Plangrundlagen\n• Augenschein vom 19.08.2022\n• Hinweisinventar TG\n• Bauzonenplan\n• Aufteilung Parzelle \n• Vertragsentwurf Baurecht\n\nBeilagen\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 18\n\n\n\nDefinitionen/Glossar\n\nDefinition Verkehrswert\nGemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert \n\n"der Preis, zu dem Grundstucke gleicher oder ähnlicher Grösse, \nLage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter \nnormalen Verhältnissen verkauft werden". Er entspricht dem \nMarktpreis (Höchstpreis), den ein beliebiger Käufer zum \nBewertungszeitpunkt zu bezahlen bereit wäre.\n\nDefinition Ertragswert\nDer Etragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und \nKapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus \n\nden Erträgen eines Grundstuckes verzinst werden kann. Nach \n\nneuster Erkenntnis wird der Ertragswert uber einen korrekten \nKapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den \ntatsächlichen Liegenschaftenkosten orientiert unter \n\nBerucksichtung eines Minderwertes fur die technische \nEntwertung (Altersentwertung).\n\n=> Mietwert\n\nAls Mietwert gilt der Rohertrag, der fur die mietweise \nBenutzung von Wohn- und Geschäftsräumen erhältlich ist. \n\nDer Mietzins versteht sich fur die Nutzräume samt \nzugehörigen Nebenräumen und die Grundausstattung, jedoch \nohne Nebenkosten. Er kann von den effektiv realisierten \nMieten abweichen und wird bei Eigennutzung geschätzt.\n\n=> Kapitalisierungssatz\nDer Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige \nVerhältniszahl in Prozent, mit welcher aus dem Mietwert der \nErtragswert errechnet wird.\n\nDefinition Realwert\nDer Sachwert (auch Realwert genannt) setzt sich zusammen \naus Substanz- und Landwert.\n\n=> Neuwert\n\nDer Neuwert entspricht den notwendigen Erstellungskosten fur \neine neuwertige Baute, welche nachhaltig die gleichen \n\nAnforderungen erfullen und die gleichen Nutzungen erbringen \nkann, wie die zu schätzende Baute. Davon wird ein Mehr- oder \nMinderwert (Aufwertung oder technische Entwertung) \ndazugezählt oder abgezogen. Der Zuschlage respektive Abzug \n\nwird individuell fur die herrschenden Verhältnisse gewählt.\n\n=> Rückstellungen\n\nDie Rückstellungen werden uber den Neuwert und die \nGesamtlebensdauer (GLD) und das technische Alter (TA) der \n\nBauteile Konstruktion, Gebäudehulle, Technik und Ausbau \n\nfinanzmathematisch berechnet. Die Ruckstellungen aus dem \nSubstanzwert werden direkt in den Kapitalisierungssatz \n\nubernommen.\n\n=> Technisches Alter\nDie technische Entwertung ist der Wertverlust der alten \n\nBausubstanz gegenuber der genau gleichen neuen \nBausubstanz. Er entspricht dem Geldbetrag, der notwendig \nwäre, um einen neuwertigen Zustand wiederherzustellen, ohne \ngleichzeitig Qualitätsverbesserungen zu bewirken.\n\n=> Substanzwert\nDer Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) \n\nDer Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) \nentspricht dem Sachwert eines durch Alter oder andere \nUrsachen nicht mehr neuwertigen Gebäudes. Die Ermittlung \ndes Zeitwertes erfolgt daher, indem vom geschätzten Neuwert \nder geschätzte Minderwert in Abzug gebracht wird. Bei neuen \n\nGebäuden stimmen Zeitbau- und Neubauwert uberein.\n\n=> Landwert\nDer Landwert samt den Erschliessungs- und \nUmgebungsaufwänden ist grundsätzlich vor allem abhängig \nvon der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus \nvorhandener Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der \nLiegenschaft untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, \nwie z. Bsp. im Eigenheimbereich, orientiert sich der Bodenwert \nvorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei \nPreisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage, \nbaulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad \nwertbestimmend.\n\nReproduktionskosten/Entwertung\n\nBerechnung Berechnung unter Berucksichtigung des Zins- \nund Zeitfaktors\n\nRSQ/Jahr Ruckstellungsquote pro Jahr\n\nGND Grundnutzungsdauer/Lebensdauer in Jahren\n\nISK Instandsetzungskosten\n\nRND Restnutzungsdauer/aktuelles Alter, wird \nerrechnet aus der Grundnutzungsdauer \n\nabzuglich des technischen Alters\n\nTA Technisches Alter, wird von der \nGrundnutzungsdauer abgezogen\n\nTE% Technische Entwertung in Prozent\n\nMieterspiegel\nME Mengeneinheit\n\nVMF Vermietbare Fläche\n\nPPI Autoeinstellplätze\n\nPPA Aussenabstellplätze\n\nSoll/Monat Soll-Ertrag pro Monat\nSoll/Jahr Soll-Ertrag pro Jahr\n\nIst/Monat Ist-Ertrag pro Monat\nIst/Jahr Ist-Ertrag pro Jahr\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 19\n\n\n\nBilddokumentation\n\nKreuzlingen Parz.  2996: Ansicht Südwest Kreuzlingen Parz.  2996: Ansicht Süd\n\nKreuzlingen Parz.  2996: Ansicht Ost Kreuzlingen Parz.  2996: Ansicht Nordost\n\nKreuzlingen Parz.  2996: Ansicht Nord Kreuzlingen Parz.  2996: Ansicht Nordwest\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 20\n\n\n\nAnhänge\n\nVerkehrswert 2019\n\n2022_Kreuzlingen, WGL, Seeblickstrasse 19, CH 8280 Kreuzlingen 21\n\n\n\nDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG \nwww.terravis.ch\n\n \nGrundstück-Auszug Terravis \n \nDaten des Grundbuchs \nDiese Daten haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit \n\nKreuzlingen (TG) / CH874178031742 / 2996 / - / 4671 / - \nGrundstücksart: Liegenschaft\n\nGrundstückbeschreibung\nPolitische Gemeinde / BfS-Nr. Kreuzlingen / 4671\n\nGrundbuchname Kreuzlingen\n\nGrundstück-Nr. 2996 / - / 4671 / -\n\nE-GRID CH874178031742\n\nBeschreibung\n\nFläche 605 m2\n\nPlan-Nr. 36\n53\n\nLagebezeichnung Jakobshööchi\nStation Bernrain\n\nBodenbedeckung Gebäude, 178 m2\nübrige befestigte Fläche, 427 m2\n\nGebäude/Bauten Wohnhaus Stationsgebäude, EGID: 665056, Nummer: 397.304, Flaechenmass: 178 m2,\nAnteil auf Grundstück: 178 m2\nAdresse: EGID: 665056, EDID: 0, Seeblickstrasse 19 8280 Kreuzlingen\n\nAnmerkungen aus amtl. Vermessung\n\nDominierte Grundstücke\n\nKeine\n\nEigentum\n\n03.07.2007 859o Kauf1/1, Alleineigentum\nStadt Kreuzlingen, CHE-115.083.550, EGBPID:\nCH980417417740\n\nAnmerkungen\nKeine\n\nDienstbarkeiten\n1005o\n15079.o671\n\nLast:  Immissionsrecht\nZugunsten Kreuzlingen / CH887917417885 / 8600 / - / 4671 / -\n\n19.07.2013\n\n1005o\n15081.o671\n\nLast:  Baurecht für einen Fahrleitungsmasten\nZugunsten Kreuzlingen / CH887917417885 / 8600 / - / 4671 / -\n\n19.07.2013\n\nGrundlasten\nKeine\n\nVormerkungen\nKeine\n\nGrundpfandrechte\nKeine\n\nRangverschiebungen\nKeine\n\nSeite 1 von 3\n\nwww.terravis.ch\n\n\nDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG \nwww.terravis.ch\n\nHängige Geschäfte\nTagebuchgeschäfte bis 19.08.2022\n\nKeine\n\nSeite 2 von 3\n\nwww.terravis.ch\n\n\nDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG \nwww.terravis.ch\n\n \nWeitere Informationen\n\nÖffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück betreffen\nVorpublikation Nutzungsplanung : Grundnutzungszonen\n\nNutzungsplanung : Wohn- und Gewerbezone 50 (WG50)\n\nNutzungsplanung : Bahnareal innerhalb Bauzonen\n\nLärmempfindlichkeitsstufen : Stufe III\n\nBewertung\nKeine\n\nExterne Links\nswisstopo https://map.geo.admin.ch/?swisssearch=CH874178031742\n\nKorrespondenzadresse Eigentümer:\nName\nAdresse\nPLZ Ort\n\nStadt Kreuzlingen\nHauptstrasse 62\n8280 Kreuzlingen\nSchweiz\n\nBezugsoptionen:\nGeschichte\nEigentümer-History\nPlan für das Grundbuch\nÖREB-Kataster\nErweiterter Auszug\n\nN\nN\nN\nN\nY\n\nGrundbuchdaten:\n\nBereitgestellt durch: Grundbuchamt Kreuzlingen\n\nAktualitätsstand: 19.08.2022\n\nAuszug erstellt am: 19.08.2022 14:52:34\n\nSeite 3 von 3\n\nwww.terravis.ch\nhttps://map.geo.admin.ch/?swisssearch=CH874178031742\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nAuszug aus dem Kataster der öffentlich-\nrechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n(ÖREB-Kataster)\n\nGrundstück-Nr. 2996\n\nE-GRID CH874178031742\n\nGemeinde (BFS-Nr.) Kreuzlingen (4671)\n\nGrundbuchkreis Kreuzlingen\n\nFläche 605 m2\n\nAuszugsnummer 1551349123\n\nErstellungsdatum des Auszugs 28.02.2019\n\nKatasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation, Promenadenstrasse 8, 8510 Frauenfeld\n\nBeglaubigung\nGemäss Geo IV § 34, http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193\n\n(Stempel) (Datum) (Unterschrift)\n\n28.02.2019   11:18:43   1551349123 Seite 1/7\n\nhttp://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nVorpublikation Nutzungsplanung\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Grundnutzungszonen 599 m2 99%\n\nWeitere Informationen und Hinweise Laufende Änderung:\n\n- Revision Ortsplanung (Beginn der Vorpublikation: 09.02.2017)\n\nFür weitere Informationen kontaktieren Sie bitte die Baubehörden der\n\nGemeinde Kreuzlingen\n\nZuständige Stelle Gemeinde Kreuzlingen\n\n28.02.2019   11:18:43   1551349123 Seite 3/7\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nNutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Wohn- und Gewerbezone 50 595 m2 98.4%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Strassenverkehrsfläche im Baugebiet\n\nBahnareal innerhalb Bauzonen\n\nFreihaltezone\n\nWohnzone 50\n\nIndustrie- und Gewerbezone 2\n\nGestaltungsplanpflicht\n\nVollständige Legende http://localhost/apps/oereb/geo/pdf/ZonenplanLegende.pdf\n\nRechtsvorschriften 01.09.2012: Nutzungsplanung Baureglement <2000> Stand 2000\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166 (Kreuzlingen_BR_20120901.pdf)\n\n08.12.2014: Genehmigung Äderung Nutzungsplanung Zonenplan <2000>\n(Parz. Nrm. 2996 und 9245)\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11132 (Entscheid: 9184-E-1.pdf)\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11111 (Plan: 9184-P-1.pdf)\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11133 (Sonderbauvorschrift: 9184-S-1.pdf)\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11134 (Sonderbauvorschrift: 9184-S-2.pdf)\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11135 (Sonderbauvorschrift: 9184-S-3.pdf)\n\nGesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (Kanton):\n  http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/849?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (Kanton):\n  http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1491?locale=de\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(Kanton):\n\n28.02.2019   11:18:43   1551349123 Seite 4/7\n\nhttp://localhost/apps/oereb/geo/pdf/ZonenplanLegende.pdf\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11132\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11111\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11133\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11134\nhttps://oereblex.tg.ch/api/attachments/11135\nhttp://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/849?locale=de\nhttp://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1491?locale=de\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nAmt für Denkmalpflege\n\nHinweisinventar\nORIGINAL (IN BEARBEITUNG)\n\nAss.-Nr.: 39/7-0304 © Amt für Denkmalpflege des Kantons Thurgau PDF-Dok. generiert: 01.03.2019\n\nKreuzlingen Seeblickstrasse 19\n\nSiedlung: Emmishofen\nFlurnamengebiet: Station Bernrain\nAssekuranz-Nr.: 39/7-0304\nParzellen-Nr.: 2996\nHeutige Nutzung: Wohnhaus\n\nStationsgebäude\nObjektname: Bahnhof Kreuzlingen\n\nBernrain\nEinzelobjektart: -\nKoordinaten O/N: 2729582 / 1278269\nErstes Inventar: 1993\nOrdentl. Revision: -\nSchutzstatus: -\n\nEinstufung: bemerkenswert\nFoto-Nr. 90_250_33\n\nStationsgebäude der Mittelthurgau-Bahn 'Bernrain'.\n\nEingeschossiger Verputzbau mit Giebeldach, etwas niedrigerer Gebäudeteil gegen Westen.\n\nSüdfassade mit eingeschnittenem Vorplatz auf Stützen.\n\nInventar- und Schutzeinträge (ohne Gewähr auf Vollständigkeit)\n\nInstanz Verzeichnis Eintrag Datum\n\nGemeinde Richtplan Gesamtform erhaltenswert 06.07.2012\n\n\n\nAmt für Denkmalpflege\n\nHinweisinventar\nORIGINAL (IN BEARBEITUNG)\n\nAss.-Nr.: 39/7-0304 © Amt für Denkmalpflege des Kantons Thurgau PDF-Dok. generiert: 01.03.2019\n\nAuszug aus dem Brandkataster\n\nKat.Jahr/Nr. Eigentümer (Uebernahme-Jahr) Bauperiode/Assekuranzwert/Hinweise\n\n1899/200     Mittelthurgaubahn            1911       Fr.   4'500     Stations-\n.            .                            .          .               gebäude\n.            .                            .          .               .\n1919/304     Mittelthurgaubahn            1926       Fr.  14'000     WH\n.            .                            .          .               Stations-\n.            .                            .          .               gebäude\n.            .                            1932       Fr.  38'000     .\n.            .                            .          .               .\n1947/304     Mittelthurgaubahn            1933       Fr.  55'000     Stations-\n.            .                            .          .               gebäude\n.            .                            .          .               WH\n.            .                            .          .               4M/4R/2H\n.            .                            1958       Fr. 100'000     .\n.            .                            1965       Fr. 144'000     .\n\n\n\n©\n B\n\nun\nde\n\nsa\nm\n\nt f\nür\n\n L\nan\n\nde\nst\n\nop\nog\n\nra\nfie\n\n,A\nm\n\nt f\nür\n\n G\neo\n\nin\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn \n\nT\nG\n\n,m\nap\n\n.g\neo\n\n.tg\n.c\n\nh\nm\n\nap\n.g\n\neo\n.tg\n\n.c\nh \n\nis\nt e\n\nin\n P\n\nor\nta\n\nl z\nur\n\n E\nin\n\nsi\nch\n\nt v\non\n\n g\neo\n\nlo\nka\n\nlis\nie\n\nrt\nen\n\n In\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nne\n\nn,\n D\n\nat\nen\n\n u\nnd\n\n D\nie\n\nns\nte\n\nn,\n d\n\nie\n v\n\non\n ö\n\nffe\nnt\n\nlic\nhe\n\nn \nE\n\nin\nric\n\nht\nun\n\nge\nn \n\nzu\nr \n\nV\ner\n\nfü\ngu\n\nng\n g\n\nes\nte\n\nllt\n w\n\ner\nde\n\nn\nH\n\naf\ntu\n\nng\n: F\n\nür\n d\n\nie\n in\n\nha\nltl\n\nic\nhe\n\n R\nic\n\nht\nig\n\nke\nit,\n\n G\nen\n\nau\nig\n\nke\nit,\n\n A\nkt\n\nua\nlit\n\nät\n, Z\n\nuv\ner\n\nlä\nss\n\nig\nke\n\nit \nun\n\nd \nV\n\nol\nls\n\ntä\nnd\n\nig\nke\n\nit \nde\n\nr \nve\n\nrö\nffe\n\nnt\nlic\n\nht\nen\n\n In\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nne\n\nn \nka\n\nnn\n k\n\nei\nne\n\n G\new\n\näh\nrle\n\nis\ntu\n\nng\n ü\n\nbe\nrn\n\nom\nm\n\nen\n w\n\ner\nde\n\nn.\n Q\n\nue\nlle\n\n: K\nan\n\nto\nna\n\nle\n V\n\ner\nw\n\nal\ntu\n\nng\n T\n\nhu\nrg\n\nau\n, C\n\nop\nyr\n\nig\nht\n\n: A\nm\n\nt f\nür\n\n G\neo\n\nin\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn\n\nK\nan\n\nto\nn \n\nT\nhu\n\nrg\nau\n\n, g\neo\n\nin\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn.\n\ntg\n.c\n\nh/\ndi\n\nsc\nla\n\nim\ner\n\n15\nm\n\n10\n5\n\n0\nM\n\nas\nss\n\nta\nb \n\n1:\n 5\n\n00\nG\n\ned\nru\n\nck\nt a\n\nm\n 0\n\n2.\n10\n\n.2\n01\n\n9 \n10\n\n:0\n2\n\nht\ntp\n\ns:\n//m\n\nap\n.g\n\neo\n.tg\n\n.c\nh/\n\ngs\nu5\n\n70\n00\n\n33\n67\n\n00\n0\n\nA\nm\n\nt f\nür\n\n G\neo\n\nin\nfo\n\nrm\nat\n\nio\nn\n\nT\nhu\n\nrG\nIS\n\n V\nie\n\nw\ner\n\nF\nlä\n\nch\nen\n\nei\nn\n\nte\niu\n\nn\ng\n\n n\nu\n\ntz\nb\n\nar\n/n\n\nic\nh\n\nt\nb\n\neb\nau\n\nb\nar\n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n1 \n \n\n \n \n \n \n\n…….. = noch zu ergänzen \n…….. =  Verweis auf andere Stellen des Vertrages (in der Endversion zu kontrollieren)  \n\n \n \n \n \n \n \n \n \nÖffentliche Beurkundung über Baurechtsvertrag (Personaldienstbarkeit) \n \n \nZwischen der \n \n \nStadt Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen \n \n\n(Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin)  \n \nvertreten durch Thomas Niederberger, Stadtpräsident sowie Michael Stahl, Stadtschrei-\nber \n \n \nund  \n \n1. Peter Moser RE GmbH, Konstanzerstrasse 27, 8280 Kreuzlingen \n \n\n(Baurechtsnehmerin) \n \nvertreten durch Peter Moser, ………………… \n \n \n \n \n \nwird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen:  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n2 \n \n\nI. Baurechtsbelastetes Grundstück \n \n\ngenaue Umschreibung gemäss Grundbuch \n \n \n \nII. Baurechtsbestimmungen \n \n1. Art des Baurechts \n \nDie Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin räumt zugunsten \nder Baurechtsnehmerin und zulasten des vorstehend erwähnten Grundstückes ein selb-\nständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 sowie Art. 779  ff. ZGB \nsowie der nachfolgenden Bestimmungen ein. \n \nDieses Baurecht ist übertragbar und vererblich.  Bei der Übertragung des Baurechts \ngehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem \nVertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über.  \nDie ganze oder teilweise Übertragung bedarf der vorgängigen schriftlichen Genehmi-\ngung der Baurechtsgeberin. Diese Genehmigung darf jedoch  nur verweigert werden, \nwenn der Erwerber des Baurechts nicht sämtliche Verpflichtungen (inkl. der obligatio-\nnenrechtlichen Bestimmungen) der bisherigen Baurechtsnehmerin zu übernehmen be-\nreit oder in der Lage ist, wenn er nicht kreditwürdig ist oder wenn andere, wichtige \nInteressen der Baurechtsgeberin entgegenstehen.  Diese Übertragungsbeschränkung \nist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).  \n \nDieses Baurecht ist entsprechend als selbständiges und dauerndes Grundstück ins \nGrundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbelasteten Grundstück ist es \nals Dienstbarkeit wie folgt einzutragen:  \n(Last) Selbständiges und dauerndes Baurecht.  \n \n \n2. Umfang des Baurechts \n \nDas Baurecht umfasst die gesamte Fläche der Parzelle Nr. 2996 laut der Mutationsur-\nkunde Nr. xxxxx , welche integrierender Bestandteil dieses Baurechtsvertrages bildet.  \n \nAlle im Zeitpunkt der Errichtung des Baurechts auf dem baurechtsbelasteten Grund-\nstück bereits erstellten Bauten und Anlagen gehen in das Eigentum der Baurechtsneh-\nmerin über.  \n \n \n3. Inhalt des Baurechts \n \nDie Baurechtsnehmerin ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden Einschränkungen - \ngrundsätzlich berechtigt, auf dem Baurechtsgrundstück im Rahmen aller einschlägigen \nöffentlich-rechtlicher Vorschriften sowie allfälliger behördlicher Bewilligungen auf ei-\ngene Kosten Bauten und Anlagen zu erstellen, beizubehalten und fortan zu nutzen. Bei \nallen baulichen Massnahmen sind insbesondere auch die Vorschriften und Bestimmun-\ngen des Denkmalschutzes einzuhalten.  \n \n  \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n3 \n \n\nFür Neu- und Umbauten sowie Renovationen gelten folgende Einschränkungen:  \n- Die heute bestehende Baute ist zu erhalten; auch ein teilweiser Abbruch ist nicht \n\ngestattet.  \n- Es sind Wohn-, Gewerbe- und Wohngewerbebauten gestattet. \n \nDie Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen wie auch alle späteren baulichen \nVorkehrungen oder Veränderungen dieser Bauten und Anlagen (inklusive Nutzungsän-\nderungen) dürfen während der gesamten Vertragsdauer nur mit vorgängiger schriftli-\ncher Genehmigung der Baurechtsgeberin vorgenommen werden. Diese Genehmigung \nist zu erteilen, sofern die Vorkehrungen oder Veränderungen dem Sinn und Zweck des \nvorliegenden Baurechts entsprechen und keine überwiegenden schützenswerten Inte-\nressen der Baurechtsgeberin entgegenstehen. Die Erteilung einer Baubewilligung im \nSinne des Planungs- und Baugesetzes durch die Stadt Kreuzlingen ersetzt diese Ge-\nnehmigung nicht, umgekehrt vermittelt die erteilte Genehmigung keinen Rechtsan-\nspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung.  \n \nDie Baurechtsnehmerin plant konkret den Umbau bzw. die Sanierung des bestehenden \nGebäudes und dessen künftige Nutzung als Wohn- und Gewerbebau gemäss der Pro-\njektstudie der Baurechtsnehmerin vom Juni 2019 (vgl. Anhang 1 zu diesem Vertrag) \nsowie dem Vorentscheid / der Baubewilligung vom ????. Die Baurechtgeberin ist mit \ndiesem Projekt grundsätzlich einverstanden. Über die verbindliche Genehmigung des \nBauvorhabens im Sinne des vorstehenden Absatzes entscheidet sie jedoch erst, wenn \ndie detaillierten Pläne und Unterlagen, welche mi t dem Baugesuch eingereicht werden, \nvorliegen. Die Baurechtsnehmerin ist sich auch bewusst, dass offen ist, ob für das Bau-\nvorhaben eine Baubewilligung erteilt werden kann.  \n \nDer Baurechtsnehmerin ist bekannt, dass an die Gestaltung der Bauten und Anlagen \nsowie der Umgebung aufgrund der prominenten Lage des Baurechtsgrundstückes er-\nhöhte Anforderungen gestellt werden. Sie verpflichtet sich, das Baurechtsgrundstück \nsowie alle darauf errichteten Bauten und Anlagen während der gesamten Vertragsdauer \nstets den hohen Anforderungen entsprechend zu unterhalten und alle behördlichen Ver-\npflichtungen zu erfüllen. Die Parteien sind sich einig, dass die heute bestehende Baute \ndiese Anforderungen nicht erfüllt und sie entsprechend saniert werden muss.  \n \nFür Bauten gelten folgende energetische Anforderungen:  \n\na. Das bestehende Gebäude ist so zu sanieren, dass die Bauteile der thermischen \nGebäudehülle gegenüber den Energievorschriften erhöhte energetische Anforde-\nrungen erfüllen. Die Wärmedurchgangskoeffizienten von Böden, Wänden, Dächern \nund Decken, welche an das Aussenklima angrenzen, müssen einen U -Wert von \nmindestens 0.15 W/m2K, an unbeheizte Räume angrenzende Bauteile einen U-\nWert von mindestens 0.20 W/m2K erfüllen. Fenster und Fenstertüren müssen einen \nU-Wert von mindestens 0.9 W/m2K aufweisen, andere Türen mindestens 1.3 \nW/m2K. Alternativ kann der Minergiestandard (Zertifikat) ausgeführt werden. Das \nGebäude muss nach der Sanierung bei der Bewertung "Ef fizienz Gebäudehülle" \nmindestens die "Effizienzklasse C" erreichen. Der Nachweis hat mit dem GEAK zu \nerfolgen.  \n\nb. Für Neu- und Anbauten sind die erhöhten Zielwert der SIA-Norm 380/1 für Neubau-\nten einzuhalten. Alternativ können diese als zertifizierte Minergie-P- oder Minergie-\nA-Gebäude erstellt werden.  \n\n \nAllfällige zum Vorschein kommende Leitungen o.ä. hat die Baurechtsnehmerin auf ei-\ngene Kosten zu verlegen \n \n\nKommentiert [JV1]: Ev. Anpassen, wenn ein Vorentscheid \nbzw. eine Baubewilligung vorliegt \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n4 \n \n\nDie Baurechtsnehmerin darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtge-\nberin keine baupolizeilichen Zugeständnisse machen, welche über die Dauer des Bau-\nrechtsvertrages hinaus Geltung haben.  \n \nDas Baurecht darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtgeberin nicht \nmit Dienstbarkeiten belastet werden, welche über die Dauer des Baurechtsvertrages \nhinaus Geltung haben.  \n \nDiese Bestimmungen über den Zweck und den Inhalt des Baurechts ( II. Ziff. 3) sind im \nGrundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n4. Beginn, Dauer und Verlängerung des Baurechts \n \nDas Baurecht beginnt mit der Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch und \ndauert 50 Jahre. \n \nSpätestens zwei Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer treten die Parteien in Verhandlun-\ngen über eine allfällige Erneuerung des Baurechts ein. Beide Parteien ziehen eine Er-\nneuerung des Baurechts dem Heimfall vor. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. \n779 l ZGB keine verbindliche Wirkung zu; ein Rechtsanspruch auf die Erneuerung kann \naus dieser Erklärung nicht abgeleitet werden. \n \n \n5. Heimfall \n \nDas Baurecht kann durch Zeitablauf (Art. 779c ZGB; vgl. Ziffer 4 hiervor) oder durch \nvorzeitigen Heimfall (Art. 779f ZGB) untergehen. \n \n \n5.1 Ordentlicher Heimfall \n \nSofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Vertragsdauer \nsämtliche auf dem Baurechtsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigen-\ntum der Baurechtsgeberin über. Ausgenommen sind Mobilien und Einrichtungen, wel-\nche mit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind.  \n \nFür die heimfallenden Bauten und Anlagen ist die Baurechtsnehmerin mit jenem Betrag \nzu entschädigen, welcher dem Mittelwert von Real- und Ertragswert entspricht. Bei der \nBemessung des Realwertes bleiben nutzungsspezifische Einbauten und technische In-\nstallationen, welche für einen Rechtsnachfolger der Baurechtsnehmerin aller Voraus-\nsicht nach nicht verwendbar sind, unberücksichtigt.  \n \nDa die im Zeitpunkt der Errichtung des Baurechts die bereits bestehenden Bauten und \nAnlagen entschädigungslos an die Baurechtsnehmerin übertragen wurden, ist nach Ab-\nlauf der Vertragsdauer dafür keine Heimfallsentschädigung zu bezahlen. Entsprechend \nist lediglich der Wertzuwachs dieser Bauten und Anlagen, der durch ausgewiesene \nwertvermehrende Investitionen (ohne Unterhaltskosten)  der Baurechtnehmerin ent-\nstanden ist, bei der Berechnung der Heimfallsentschädigung zu berücksichtigen. Als \nmassgeblichen Wert der bestehenden Bauten Anlagen bei Abschluss des vorliegenden \nVertrages vereinbaren die Parteien den Betrag von CHF …….. .  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n5 \n \n\nDie Entschädigung wird auf den Tag des Erlöschens des Baurechts fällig. Aus ihr sind \nin erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen.  Zudem kann die Baurechtsge-\nberin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verrechnen.  Die Baurechtsnehmerin \nhat nur Anspruch auf den Überschuss. \n \nDie Parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich \nzu bestimmende, unabhängige und fachkundige Liegenschaftenschätzer festgesetzt \nwird. Können sich die Parteien nicht auf zwei Schätzer einigen, so sind diese auf Antrag \neiner Partei von der Präsidentin des Obergerichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. \nWenn die beiden Schätzer die Höhe der Entschädigung nicht einvernehmlich festlegen \nkönnen, so entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Kosten der Schätzungen gehen \nje zur Hälfte zu Lasten der Baurechtsgeberin und der Baurechtsnehmerin.  \n \nDiese Vereinbarung über die Höhe der Heimfallsentschädigung ist im Grundbuch vor-\nzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n5.2 Vorzeitiger Heimfall \n \nFalls die Baurechtsnehmerin das Baurecht in grober Weise überschreitet oder seine \nvertraglichen Verpflichtungen verletzt, kann die Baurechtsgeberin nach vorgängiger \nschriftlicher Mahnung und Androhung den vorzeitigen Heimfall verlangen.  \n \nDie Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin diesfalls eine Entschädigung zu leis-\nten. Diese berechnet sich gemäss II. Ziff. 5.1. Zudem wird zur Bemessung der ange-\nmessenen Entschädigung das schuldhafte Verhalten der Baurechtsnehmerin berück-\nsichtigt (Art. 779g Abs. 1 ZGB). \n \nAus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind in erster Linie \ndie Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige \nGuthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin hat nur An-\nspruch auf den Überschuss. \n \nDiese Vereinbarungen über vorzeitigen Heimfall sind im Grundbuch vorzumerken (Art. \n779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n6. Baurechtszins \n \nDie Baurechtsnehmerin bezahlt der Baurechtsgeberin während der gesamten Dauer \ndes Baurechts, beginnend ab Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch und \nder Rechtskraft der Baubewilligung für das geplante Bauvorhaben, einen jährlichen \nBaurechtszins. Dieser ist jeweils im Voraus zahlbar auf den 30. Juni eines Jahres. Ein \nnicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abgerechnet.  \n \nZum Zeitpunkt der Errichtung wird ein Baurechtszins in Höhe von CHF 5'400.00 pro \nJahr vereinbart. Dieser Betrag wird indexiert auf Basis des gesetzlichen Refe renzzins-\nsatzes (aktuell: 1.25 %) für Vermietungen. Der Baurechtszins wird alle 5 Jahre bei Än-\nderung des Referenzzinssatzes mit dem gültigen Überwälzungssatz (entsprechend der \ngesetzlichen Regelung für Mietzins-Änderungen) angepasst. \n \nIm Übrigen sind ab Beginn des Baurechts sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, \nGebühren, Beiträge und Steuern, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegt wer-\nden, von der Baurechtsnehmerin zu bezahlen. Dies betrifft insbesondere, aber nicht \n\nKommentiert [JV2]: Ev. anpassen, wenn Baubewilligung bereits \nvorliegt \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n6 \n \n\nabschliessend, die Liegenschaftensteuer für die Bauten, Beiträge und Gebühren an Er-\nschliessungsanlagen wie Strassen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens -, Vermö-\ngens- und Liegenschaftensteuern für das Grundstück selbst. \n \n \n7. Sicherstellung \n \nZur Sicherstellung des Baurechtszinses und der übrigen aus dem Baurechtsvertrag ent-\nstehenden Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin ist zulasten des Baurechtsgrund-\nstückes und zugunsten der Baurechtsgeberin eine Grundpfandverschreibung in der \nForm einer Maximalhypothek im 1. Rang im Betrag von Fr. 15'000.00 einzutragen. Auf \nerste Aufforderung der Baurechtsgeberin hin ist die Summe durch die Baurechtsneh-\nmerin jederzeit auf das gesetzliche Maximalmass von drei Jahres-Zins-Betreffnissen zu \nerhöhen. \n \n \n8. Vorkaufsrecht \n \nEs gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB (gegenseitiges Vorkaufs-\nrecht). Die Frist zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts beträgt in Abweichung von \nArt. 216e OR sechs Monate. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt \ndes Kaufvertrages. Diese Änderung ist im Grundbuch vorzumerken.  \n \nDiese Vereinbarung über die Verlängerung der Frist wird im Grundbuch vorgemerkt. \n \n \n9. Unterbaurecht \n\n \nDie Einräumung von Unterbaurechten an Dritte sowie die Begründung von Miteigen-\ntumsanteilen (inkl. Begründung von Stockwerkeigentum) bedarf der vorgängigen \nschriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerin, die hierfür Bedingungen aufstellen \nkann. \n \n \n \nIII. Weitere Bestimmungen \n \n \n1. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück \n \nDie Übernahme des Baurechtsgrundstückes (inklusive der bestehenden Bauten und \nAnlagen) erfolgt im heutigen Zustand; die Baurechtsnehmerin bestätigt, das Grund-\nstück und die bestehenden Bauten und Anlagen eingehend besichtigt und geprüft zu \nhaben und von der Baurechtsgeberin keinerlei Zusicherungen über den Zustand des \nBaurechtsgrundstücks erhalten zu haben. Die Parteien schliessen jegliche Rechts - und \nSachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. Dies gilt insbesondere, aber \nnicht abschliessend, für die Qualität des Baugrundes, für die Eignung des Baugrundes \nfür die von der Baurechtsnehmerin beabsichtigte Nutzung sowie für Fläche und Mass. \nBezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum nicht abschlies-\nsend, dass die Grundeigentümerin weder für offene noch für versteckte Baumängel \noder Konstruktionsschwächen haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind.  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n7 \n \n\nDie Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe \nder Baurechtsnehmerin für Rechts- und Sachmängel aus. Die Baurechtsnehmerin er-\nklärt, von der Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung auf-\nmerksam gemacht worden zu sein. \n \nDen Parteien sind neben den Bestimmungen über die Rechtsgewährleistung und die \nSachgewährleistung auch die Art. 32bbis und Art. 32c - e des Schweizerischen Umwelt-\nschutzgesetzes (USG) bekannt. In Kenntnis dieser Sachlage wird seitens der Bau-\nrechtsgeberin insbesondere auch die Gewährleistung für die Fre iheit der auf dem Bau-\nrechtsgrundstück bestehenden Gebäude von bekannten und unbekannten Abfall- und \nSchadstoffbelastungen bzw. von gesundheitsgefährdenden Stoffen und/oder von \nschädlichen oder lästigen Einwirkungen derselben auf Boden, Untergrund, Grundwas-\nser oder weitere Umweltmedien (Altlasten) und/oder von sonstigen schädlichen oder \nlästigen Einwirkungen im Sinne des USG (Einwirkungen) wegbedungen. Die Baurechts-\nnehmerin verpflichtet sich unwiderruflich, sämtliche Realleistungspflichten für umwelt-\nrechtliche Massnahmen zu übernehmen und die damit verbundenen Kosten zu tragen.  \nFür im Boden bestehende Altlasten und/oder von diesem ausgehende sonstige schäd-\nliche oder lästige Einwirkungen im Sinne des USG haftet die Baurechtsgeberin.  \n \nWird die Baurechtsgeberin wegen etwaiger Abfall- oder Schadstoffbelastungen, für die \ndie Baurechtsnehmerin nach dem vorstehenden Absatz haftet,  öffentlich-rechtlich oder \nprivatrechtlich belangt, so verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin, die Baurechtsgebe-\nrin von den Kosten dieser Inanspruchnahme unbefristet, unbeschränkt, unwiderruflich \nund auf ersten Abruf freizustellen. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich überdies, in \neinen etwaigen Prozess gegen die Baurechtsgeberin über solche Ansprüche einzutre-\nten und diesen auf eigene Kosten zu führen.  \n \nDiese Regelung gilt unter den Parteien insbesondere auch für den Fall, dass in einem \nspäteren Zeitpunkt im Rahmen einer Kostenverteilerverfügung im Sinne von Art. 32d \nAbs. 4 USG oder aufgrund einer ähnlichen Bestimmung eine andere Kostenverteilung \nverfügt werden sollte. In diesem Fall ist die Baurechtsgeberin berechtigt, für diese Kos-\nten bei der Baurechtsnehmerin Regress zu nehmen.  \n \nFür den Fall, dass die Baurechtsnehmerin das Grundstück ganz oder in Teilen veräus-\nsert, verpflichtet er sich, seine Verpflichtungen gemäss den vorstehenden Absätzen \nallfälligen Rechtsnachfolgern mit der Pflicht zur Weiterüberbindung zu überbin den. \n \n \n2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts \n \nDie Baurechtsnehmerin hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie des \nBaurechtsgrundstückes sich ergebenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen \nVerpflichtungen, insbesondere aus Art. 684 ZGB und Art. 58 OR, zu übernehmen und \nhaftet für alle Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen. \nSollte die Baurechtsgeberin für Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin direkt belangt \noder für Schäden, die durch die Ausübung des Baurechts entstehen, in Anspruch ge-\nnommen werden, so hat die Baurechtsnehmerin die Baurechtsgeberin dafür auf erste \nAufforderung hin schadlos zu halten. \n \nDie Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemes-\nsen zu versichern. Sie hat der Baurechtsgeberin auf Verlangen jederzeit eine Kopie der \nentsprechenden Versicherungsunterlagen inklusive Nachweis der Prämienzahlung zu \nübergeben. \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n8 \n \n\n \n3. Überbindungsklausel \n \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihm übernommenen Verpflich-\ntungen allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungs-\nklausel). Er haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missach-\ntung dieser Verpflichtung. \n \nDiese Bestimmungen ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).  \n \n \n4. Nutzungsübertragung \n \nGenügt die für die Baurechtsparzelle zur Verfügung stehende Nutzung für ein von der \nBaurechtsgeberin im Sinne von II. Ziff. 3 Abs. 3 genehmigtes Bauvorhaben nicht, so \nerklärt sich die Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 9245 bereit, \nzu Lasten dieser Parzelle und zu Gunsten des Grundstückes Nr. 2996 einen Ausnüt-\nzungstransfer von maximal 133 m2 (Grundstücksfläche) zu gewähren und im Grund-\nbuch einzutragen. Erfolgt ein solcher Nutzungstransfer, so erhöht sich der Baurechts-\nzins um Fr. …………… .  \n \n \n5. Rücktritt vom Baurechtsvertrag \n\nIm Sinne von obligationenrechtlichen Bestimmungen vereinbaren die Vertragsparteien folgen-\ndes: \n\nDie Baurechtnehmerin  verpflichtet sich, die Sanierung und den Umbau des bestehenden Ge-\nbäudes im Sinne von II. Ziff. 3 unverzüglich an die Hand zu nehmen und ohne Unterbruch zu \nvollenden. Sie verpflichtet sich insbesondere: \n\na. Spätestens neun Monate nach dem Eintrag dieses Vertrages im Grundbuch bei der Bau-\nverwaltung der Stadt Kreuzlingen das Baugesuch gemäss II. Ziff. 3 Abs. 4, zur Bewilligung \neinzureichen. \n\nb. Mit den Bauarbeiten innert sechs Monaten nach Erlangen der rechtskräftigen Baubewilli-\ngung zu beginnen und diese innerhalb von zwei Jahren zu vollenden. Bei Verzögerungen \nohne Verschulden der Baurechtsnehmerin können diese Fristen verlängert werden. \n\nBei Nichteinhaltung einer dieser Bestimmungen nach lit. a und lit. b ist die Baurechtsgeberin \nberechtigt, jederzeit schriftlich den Rücktritt von diesem Vertrag zu erklären und von der Bau-\nrechtnehmerin die Zustimmung zur Löschung im Grundbuch zu verlangen. Eine Entschädi-\ngung ist in diesem Fall von der Baurechtsgeberin nicht geschuldet.  \n \nHat die zuständige Behörde der Stadt Kreuzlingen 18 Monate nach dem Eintrag dieses \nVertrages im Grundbuch keine Baubewilligung für ein Bauvorhaben, dem die Bau-\nrechtsgeberin im Sinne von Ziff. II. Ziff.3 Abs. 3 zugestimmt hat erteilt oder liegt innert \ndrei Jahren nach dem Eintrag dieses Vertrages im Grundbuch keine rechtskräftige Bau-\nbewilligung vor, so haben beide Parteien das Recht, jederzeit schriftlich den Rücktritt \nvon diesem Vertrag zu erklären. Damit entfällt dieser Baurechtsvertrag ohne jede wei-\ntere finanzielle Verpflichtung zulasten der einen oder anderen Partei.  \n \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, auch diese Bestimmungen über den Rücktritt \n(Ziff. III.5) allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungs-\nklausel). Sie haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missach-\ntung dieser Verpflichtung. \n \n\nKommentiert [JV3]: Ev. anpassen, wenn Vorentscheid / \nBaubewilligung vorliegt \n\nKommentiert [JV4]: Ev. anpassen, wenn Vorentscheid / Bau-\nbewilligung vorliegt \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n9 \n \n\n \n \nIV. Rechtspflege / Übergangs- und Schlussbestimmungen \n \n1. Vermittlung \nSollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Baurechtsvertrages und damit im Zu-\nsammenhang stehender Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien irgendwelche \nUneinigkeiten ergeben, so ist vor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkun-\ndiger Vermittler zur einvernehmlichen Bereinigung beizuziehen. Die Parteien verpflich-\nten sich, an einer solchen Vermittlung teilzunehmen.  \n \n \n2. Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages \n \nDer Stadtrat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen hat dem vorliegenden Vertrag an-\nlässlich seiner Sitzung vom XX.XX.XXXX zugestimmt. Die Genehmigung durch den Ge-\nmeinderat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen vom XX.XX.XXXX liegt ebenfalls vor \nund die Frist nach Art. 14 der Gemeindeordnung ist unbenutzt abgelaufen.  \n \nDie Anmeldung des vorliegenden Vertrages zum Eintrag im Grundbuch erfolgt gleich-\nzeitig mit der öffentlichen Beurkundung des Vertrages.  \n \n3. Kostentragung \n \nSämtliche Grundbuch- und weitere Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungskosen, \nEintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts an-\nfallen, tragen die Vertragsparteien gemeinsam je zur Hälfte.  \n \n \n4. Streitigkeiten \n \nGerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus dem vorliegenden Vertrag bilden die or-\ndentlichen Zivilgerichtsinstanzen zuständig für Kreuzlingen. Anwendbar ist schweizeri-\nsches Recht. \n \n \n5. Vormerkungen \n \nDa in diesem Vertrag diverse Bestimmungen vorgemerkt werden sollen, wi rd im Sinne \neiner Sammelvormerkung folgende Vormerkung auf der Liegenschaft Nr. 2996 und dem \nBaurechtsgrundstück Nr. D…….. Grundbuch Kreuzlingen vorgenommen: \n \n«Vertragliche Bestimmung gemäss Baurechtsvertrag» \n \n \n6. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland \n \nDie Vertreter der Baurechtsnehmerin ……. AG / GmbH erklären hiermit gegenüber der \nUrkundsperson ausdrücklich, dass sich das gesamte Gesellschaftskapital der Bau-\nrechtsnehmerin im Besitze von Personen befindet, die nicht als Personen im Sinne von \nArt. 5 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-\nland (BewG) gelten. \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n10 \n \n\nIm Weiteren bestätigen die Vertreter der Baurechtsnehmerin, dass sämtliches Kapital \nfür den Erwerb und für allfällige Überbauung des Baurechtes nicht von Personen \nstammt, welche nach dem BewG als Personen im Ausland gelten.  \nAuf ein Bewilligungsverfahren gemäss BewG kann somit verzichtet werden.  \nFerner wird auf die Angaben im beiliegenden Formular «Grundstückerwerb» verwiesen.  \nDie Vertreter der erwerbenden Partei sind auf die Strafbestimmung gemäss Ar.t 28 ff. \nBewG aufmerksam gemacht worden.  \n \n \nAnhang: \n1. Projektstudie vom Juni 2019 \n \n \nBeurkundungsformel \n\n\n\nA\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nN\n\no\nr\nd\n\n-\nO\n\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n  A\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nO\n\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n\n\n A\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nS\nü\nd\n\n-\nO\n\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n\n\nA\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nW\n\ne\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n\n\nIMMOBILIENBEWERTUNG\n(Ermittlung Landwert für Festlegung Baurechtszins)\n\nLIEGENSCHAFT Liegenschaft Nr. 2996 Grundbuch Kreuzlingen\n\nGrundstücksfläche 605 m2 / Wohn- und Gewerbezone WG50\n\nehemaliges Stationsgebäude\n\nSeeblickstrasse 19, 8280 Kreuzlingen\n\nEIGENTÜMERIN Stadt Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen\n\nAUFTRAGGEBERIN Stadt Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen\n\nSCHÄTZERIN ImmoPromote, Franziska Wirz, Weingartenstrasse 10, 8269 Fruthwilen\n\nSTICHTAG 18. August 2022\n\nGUTACHTEN Nr. 35-2022\n\nLANDWERT Fr. 210'000 gerundet\n\nBeilage 6\n\n\n\nZUSAMMENFASSUNG\n\nLandwert 210 000 CHF\n\nHerleitung des Landwertes über die Rückwärtsrechnung (Barwert während Baurechtsdauer abzüglich Sanierungskosten/\n\nHinweise\n\nDie Preise werden nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Schätzung erfolgt nach den Regeln des Schätzungs-\n\nwesens und unseren Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierbarkeit. Wie bei einer Bewertung üblich,\n\nhandelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des Ermessensspielraumes ermittelten Wertes.\n\nDiese Expertenbeurteilung stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sie ist eine objektive Betrachtung der Expertin\n\nunter Berücksichtigung der bewertungsrelevanten Gegebenheiten.\n\nRechtsverzicht\n\nDie Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung zwischen dem Auftraggeber, Eigentümer\n\nund der Bewerterin oder Interessenten der Liegenschaft sowie anderen Personen zu.\n\nFruthwilen, 18. August 2022\n\nIMMOPROMOTE\n\nBERATUNG SCHÄTZUNG VERKAUF \n\nFranziska Wirz\n\nImmobilienschätzerin mit eidg. FA\n\nmängel- und schadenfrei sind. Die Bewertung der Bausubstanz erfolgte auf Grund einer Kurzbesichtigung und kann\n\nnicht mit einer detaillierten Substanz- oder Zustandsanalyse gleichgesetzt werden.\n\nDie Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Dokumente. Bei der Besichtigung\n\nkonnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht festgestellt werden.\n\nDie Bewerterin geht davon aus, dass die Unterlagen und Dokumente korrekt sind und die verdeckten Bauelementen\n\nBemerkungen und Annahmen\n\nErmittlung des heutigen Substanzwertes (Gebäude und Land) unter Berücksichtigung der Entwertung.\n\nEntwertung). Für die Ermittlung des Barwertes werden die Mieterträge nach erfolgter Renovation eingesetzt. Die Bau-\n\nDer errechnete Landwert entspricht der Landrente während der Baurechtsdauer (50 Jahre).\n\nFür die Nutzung der Liegenschaft werden die Umbaupläne vom 08.11.2021 (revidierte Pläne) angenommen.\n\nDas Gebäude steht unter Denkmalschutz - ein Abbruch ist aus diesem Grund eher unwahrscheinlich. Hinzu kommt, dass\n\nbei einem Neubau die gesetzlichen Grenzabstände eingehalten werden müssten. Eine Bebauung des Grundstückes mit\n\nden öffentlich-rechtlichen Vorschriften wäre nicht möglich.\n\nNr. 2996 zu übertragen. Der Wert der Liegenschaft Nr. 9245 liegt aus unserer Sicht bei CHF 150/m2. Dies entspricht\n\nder Landentschädigung für öffentliche Bauten wie Strasse, Trottoir, Unterführung etc.\n\nDiese Bewertung geht davon aus, dass seit der Vorbewertung vom 06.03.2019 keine wertbeeinflussenden\n\nGrundbucheintragungen im Grundbuch eingetragen worden sind.\n\nEs ist geplant, die gesamte Ausnützung von der Nachbarliegenschaft Nr. 9245 auf die zu bewertende Liegenschaft\n\nrechtsdauer beträt 50 Jhare. Annahme nach 25 Jahren erfolgt eine grosszyklische Renovation.\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 2996, Seeblickstrasse, Kreuzlingen Seite 2\n\n\n\nSUBSTANZWERT \n\nBauteil Menge ME Betrag Neuwert Anteil GND TA Zeitwert\n\nTotal 983 229 220 988Fr.          \n\nWohnhaus Stationsgebäude Nr. 304 888 653 220 988Fr.          \n\nBauwerk 1 368 m3 580 793 440 220 988Fr.          \n\nKonstruktion 1 368 m3 200 273 600 34 100 60 220 988Fr.          \n\nGebäudehülle 1 368 m3 130 177 840 22 50 50\n\nTechnik 1 368 m3 120 164 160 21 35 35\n\nAusbau 1 368 m3 130 177 840 22 30 30\n\n100\n\nBaunebenkosten 95 213\n\nBaunebenkosten 12% 95 213 50 50\nhöher infolge bauliche Schutzmassnahmen zu Bahngleis\n\nUmgebung 94 576\n\nUmgebung 46 970\n\nUmgebung 427 m2 110 46 970 50 50\n\nBaunebenkosten 47 606 ###\n\nBaunebenkosten 6% 47 606 50 50\n\nZinssatz der Rechnung\n\n220 988Fr.          \n\nLageklasse nach SIREA / Gewerbe\nThurgau Mittelzentren 19,0 %\n\nNutzung Gewerbe/Büro -5,0 %\n\nQuartier, Image Leicht überdurchschn. 3,5 %\n\nDichte Beschäftigte Durchschnittlich 0,0 %\n\nMikrolage Durchschnittlich 0,0 %\n\nLandwertanteil 17,5 % vom Neuwert\n\n208 564Fr.          \n\nSubstanzwert 429 551\n\nRelativer Landwert\n\n1 165Fr.           177 840Fr.          \n\nENR/Jahr Entwertung\n\n8 029Fr.           762 242Fr.          \n\n7 409Fr.           667 665Fr.          \n\n6 786Fr.           572 452Fr.          \n\n221Fr.               52 612Fr.             \n\n793 440 624Fr.               95 213Fr.             \n\n2 229Fr.           164 160Fr.          \n\n3 171Fr.           177 840Fr.          \n\n624Fr.               95 213Fr.             \n\n619Fr.               94 576Fr.             \n\n308Fr.               46 970Fr.             \n\n308Fr.               46 970Fr.             \n\n312Fr.               47 606Fr.             \n\n793 440 312Fr.               47 606Fr.             \n\n4,00%\n\nGebäude Zeitwert\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 2996 Seeblickstrasse, Kreuzlingen Seite 3\n\n\n\nBERECHNUNG\n\nDer Barwert wird über die jährlichen Nettomieterträge für die Baurechtsdauer (Annahme\n\n50 Jahre) ermittelt. Vom Barwert abgezogen werden die Sanierungskosten, welche \n\nfür den Baurechtsnehmer entstehen, damit er diese Mieterträge erzielen kann.\n\nBarwert Gebäudeteil Nutzung NF\n\nWohnhaus UG Keller/Archiv 26 m2 à Fr. 50,00\n\nWohnhaus EG Wohnung 38 m2 à Fr. 205,00\n\nWohnhaus OG/DG Wohnung 85 m2 à Fr. 198,00\n\nGewerbe EG Lager 90 m2 à Fr. 140,00\n\nGewerbe OG Büro 80 m2 à Fr. 180,00\n\nAussenparkplätze 8Stk. à Fr. 50.-\n\nMietwerteinnahmen\n\n-\n\n-\n\n-\n\nLandwert relativ\n\nVerkehrswert\n\npro m2\n\nMonat Jahr\n\n108Fr.               1 300Fr.                  \n\nMietwert m2/a\n\nBruttomietertrag 57 720Fr.               \n\n1 403Fr.            16 830Fr.               \n\n1 050Fr.            12 600Fr.               \n\n1 200Fr.            14 400Fr.               \n\n400Fr.               4 800Fr.                  \n\n57 720Fr.               \n\n347Fr.                    \n\n= Nettomietertrag 45 078\n\n./. Instandhaltungskosten\n\nRückstellungen für kommende Erneuerungen in 25 Jahren; 30% v. BKP 2\n\n(0,30 x Fr. 793'440) : 41,646 (Rentenendwertfaktor) 5 716\n\n./. Bewirtschaftungskosten\n\n12 % Bewirtschaftungskosten von Fr. 57'720 6 926\n\n649Fr.               7 790Fr.                  \n\nFr. 210'000.- : 605 m2 GSF\n\n210 000Fr.             \n\nWert der überbauten Liegenschaft = Barwert der über 50 Jahre\n\nerzielbaren Nettomieterträge\n\nFr. 45'078.- x 21.482 (Rentenbarwertfaktor) 968 366\n\n./. Entwertung/Sanierung 762 242\n\n= Barwert der Landverzinsung (Landwert) 206 124Fr.            \n\nentspricht einem Quadratmeterpreis von\n\nImmobilienbewertung Liegenschaft Nr. 2996 Seeblickstrasse, Kreuzlingen Seite 4\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nAuszug aus dem Kataster der öffentlich-\nrechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n(ÖREB-Kataster)\n\nGrundstück-Nr. 2996\n\nE-GRID CH874178031742\n\nGemeinde (BFS-Nr.) Kreuzlingen (4671)\n\nGrundbuchamt Kreuzlingen\n\nFläche 605 m2\n\nAuszugsnummer 1660558278\n\nErstellungsdatum des Auszugs 15.08.2022\n\nKatasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation, Promenadenstrasse 8, 8510 Frauenfeld\n\nBeglaubigung\nGemäss Geo IV § 34, http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193\n\n(Stempel) (Datum) (Unterschrift)\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 1/8\n\nhttp://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nÜbersicht ÖREB-Themen\n\nEigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück 2996 in Kreuzlingen betreffen\nSeite\n\n3 Vorpublikation Nutzungsplanung\n\n4 Nutzungsplanung\n\n6 Lärmempfindlichkeitsstufen\n\nEigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen\n\nGestaltungsplan Projektierungszonen Flughafenanlagen\n\nBaulinienplan Baulinien Flughafenanlagen\n\nNatur- und Kulturobjekte Sicherheitszonenplan\n\nAmphibienlaichgebiete Schutzpläne TG KbS Thurgau\n\nFlachmoore Schutzpläne TG KbS im Bereich des Militärs\n\nHoch- und Übergangsmoore KbS im Bereich der zivilen Flugplätze\n\nKleinsiedlungen KbS im Bereich des öffentl. Verkehrs\n\nProjektierungszonen Nationalstrassen Vorpublikation Schutzzonen\n\nBaulinien Nationalstrassen Grundwasserschutzzonen\n\nProjektierungszonen Eisenbahnanlagen Grundwasserschutzareale\n\nBaulinien Eisenbahnanlagen Statische Waldgrenzen\n\nAllfällige Eigentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind\n\nWaldabstandslinien\n\n  Allgemeine Informationen\nDer Inhalt des ÖREB-Katasters wird als bekannt vorausgesetzt. Der Kanton\nThurgau ist für die Genauigkeit und Verlässlichkeit der gesetzgebenden\nDokumente in elektronischer Form nicht haftbar. Der Auszug hat rein\ninformativen Charakter und begründet insbesondere keine Rechte und\nPflichten. Rechtsverbindlich sind diejenigen Dokumente, welche\nrechtskräftig verabschiedet oder veröffentlicht worden sind. Mit der\nBeglaubigung des Auszugs wird die Übereinstimmung des Auszuges mit\ndem ÖREB-Kataster zum Zeitpunkt der Auszugserstellung bestätigt. Ob\nbei Sondernutzungsplänen altes oder neues kantonales Planungs- und\nBaurecht angewendet werden muss, kann bei der zuständigen\nGemeindebehörde nachgefragt werden.\nWeitere Informationen zum ÖREB-Kataster finden Sie unter \nhttps://geoinformation.tg.ch oder https://cadastre.ch.\n\n Grundlagendaten\nDaten der Amtlichen Vermessung. Plan für das Grundbuch (TG),\nLandeskarten (swisstopo). Stand der Amtlichen Vermessung: 2022-08-04\n\n  Haftungsausschluss Kataster der belasteten Standorte (KbS)\nDer Kataster der belasteten Standorte (KbS) wurde anhand der vom\nBundesamt für Umwelt BAFU festgelegten Kriterien erstellt und wird\nfortwährend aufgrund neuer Erkenntnisse (z.B. Untersuchungen)\naktualisiert. Die im KbS eingetragenen Flächen können vom tatsächlichen\nAusmass der Belastung abweichen. Erscheint ein Grundstück nicht im\nKbS, besteht keine absolute Gewähr, dass das Areal frei von jeglichen\nAbfall- oder Schadstoffbelastungen ist. Bahnbetrieblich, militärisch und für\ndie Luftfahrt genutzte Standorte liegen im Zuständigkeitsbereich des\nBundes. Für weitere Informationen wenden Sie sich an die kantonale\nAltlastenfachstelle: umwelt.afu@tg.ch, bzw. https://umwelt.tg.ch > Abfall\nund Boden > Altlasten.\n\nUm einen aktualisierten Auszug\naus dem ÖREB-Kataster zu\nerhalten, scannen Sie bitte\nden QR-Code.\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 2/8\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nVorpublikation Nutzungsplanung\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Grundnutzungszonen 604 m2 99.8%\n\nRechtsvorschriften Vorpublikation Nutzungsplanung Laufende Änderung Grundnutzungszonen\n  \n\n  Revision Ortsplanung (Beginn der Vorpublikation: 30.03.2022)\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 3/8\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nNutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Wohn- und Gewerbezone 50 (WG50) 595 m2 98.4%\n\nBahnareal innerhalb Bauzonen 6 m2 1.1%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Strassenverkehrsfläche im Baugebiet (StrB)\n\nFreihaltezone (Fz)\n\nIndustrie- und Gewerbezone 2 (IG2)\n\nWohnzone 50 (W50)\n\nGestaltungsplanpflicht (GP)\n\nVollständige Legende http://map.geo.tg.ch/apps/oereb/geo/pdf/ZonenplanLegende.pdf\n\nRechtsvorschriften Nutzungsplanung Zonenplan <2000>, Nr. 638 in Kraft seit 04.07.2000\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11900\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8249\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8250\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8251\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/8252\n\nNutzungsplanung Baureglement <2000> Stand 2000 in Kraft seit\n01.09.2012\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\nNutzungsplanung Zonenplan <2000> (Parz. Nrm. 2996 und 9245), Nr. 76 in\nKraft seit 08.12.2014\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11132\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11111\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11133\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11134\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11135\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 4/8\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nGesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),\nRB 814.03 in Kraft seit 22.02.2020\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2245?locale=de\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700 in Kraft seit 01.04.2022\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nBundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700\nin Kraft seit 01.01.2019\n  https://www.lexfind.ch/tolv/139355/de\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 5/8\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nLärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)\n\nTyp Fläche Anteil\n\nLegende beteiligter Objekte Stufe III 595 m2 98.4%\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Stufe IV\n\nStufe II\n\nRechtsvorschriften Lärmempfindlichkeitsstufen Baureglement <2000> Stand 2000 in Kraft\nseit 01.09.2012\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11166\n\nLärmempfindlichkeitsstufen Zonenplan <2000> (Parz. Nrm. 2996 und\n9245), Nr. 76 in Kraft seit 08.12.2014\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11132\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11111\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11133\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11134\n\n  https://oereblex.tg.ch/api/attachments/11135\n\nGesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),\nRB 814.03 in Kraft seit 22.02.2020\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2245?locale=de\n\nVerordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur\nInterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2199?locale=de\n\nPlanungs- und Baugesetz (PBG), RB 700 in Kraft seit 01.04.2022\n  https://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/2484?locale=de\n\nLärmschutz-Verordnung (LSV), SR 814.41 in Kraft seit 01.07.2021\n  https://www.lexfind.ch/tolv/208515/de\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 6/8\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Bauverwaltung Gemeinde (http://www.kreuzlingen.ch)\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 7/8\n\n\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft\nConfédération suisse\nConfederazione Svizzera\nConfederaziun svizra\n\nKanton Thurgau\n\nKreuzlingen\n\nGlossar/Abkürzungen\n\nAltlV: Verordnung vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung) (SR\n\n814.680)\n\nBFS-Nr.: Gemeindenummer aus amtlichem Gemeindeverzeichnis\n\nEBG: Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 1957 (SR 742.101)\n\nE-GRID: Eidgenössischer Grundstücksidentifikator\n\nGSchG: Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz) (SR 814.20)\n\nGSchV: Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201)\n\nLFG: Bundesgesetz vom 21. Dezember 1948 über die Luftfahrt (Luftfahrtgesetz) (SR 748.0)\n\nLSV: Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)\n\nNSG: Bundesgesetz vom 8. März 1960 über die Nationalstrassen (SR 725.11)\n\nNSV: Nationalstrassenverordnung vom 7. November 2007 (SR 725.111)\n\nÖREB: Öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums\n\nÖREB-Kataster: Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n\nÖREBKV: Verordnung vom 2. September 2009 über den Kataster der öffentlich-rechtlichen\n\nEigentumsbeschränkungen (SR 510.622.4)\n\nRPG: Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) (SR 700)\n\nUSG: Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) (SR 814.01)\n\nVIL: Verordnung vom 23. November 1994 über die Infrastruktur der Luftfahrt (RS 748.131.1)\n\nWaG: Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz) (SR 921.0)\n\nWaV: Verordnung vom 30. November 1992 über den Wald (Waldverordnung) (SR 921.01)\n\nPowered by TCPDF (www.tcpdf.org)\n\n15.08.2022   12:11:18   1660558278 Seite 8/8\n\nhttp://www.tcpdf.org\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n1 \n \n\n \n \n \n \n\n…….. = noch zu ergänzen \n…….. =  Verweis auf andere Stellen des Vertrages (in der Endversion zu kontrollieren)  \n\n \n \n \n \n \n \n \n \nÖffentliche Beurkundung über Baurechtsvertrag (Personaldienstbarkeit) \n \n \nZwischen der \n \n \nStadt Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen \n \n\n(Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin)  \n \nvertreten durch Thomas Niederberger, Stadtpräsident sowie Michael Stahl, Stadtschrei-\nber \n \n \nund  \n \n1. Peter Moser RE GmbH, Konstanzerstrasse 27, 8280 Kreuzlingen \n \n\n(Baurechtsnehmerin) \n \nvertreten durch Peter Moser, ………………… \n \n \n \n \n \nwird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen:  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n2 \n \n\nI. Baurechtsbelastetes Grundstück \n \n\ngenaue Umschreibung gemäss Grundbuch \n \n \n \nII. Baurechtsbestimmungen \n \n1. Art des Baurechts \n \nDie Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin räumt zugunsten \nder Baurechtsnehmerin und zulasten des vorstehend erwähnten Grundstückes ein selb-\nständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 sowie Art. 779  ff. ZGB \nsowie der nachfolgenden Bestimmungen ein. \n \nDieses Baurecht ist übertragbar und vererblich.  Bei der Übertragung des Baurechts \ngehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem \nVertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über.  \nDie ganze oder teilweise Übertragung bedarf der vorgängigen schriftlichen Genehmi-\ngung der Baurechtsgeberin. Diese Genehmigung darf jedoch  nur verweigert werden, \nwenn der Erwerber des Baurechts nicht sämtliche Verpflichtungen (inkl. der obligatio-\nnenrechtlichen Bestimmungen) der bisherigen Baurechtsnehmerin zu übernehmen be-\nreit oder in der Lage ist, wenn er nicht kreditwürdig ist oder wenn andere, wichtige \nInteressen der Baurechtsgeberin entgegenstehen.  Diese Übertragungsbeschränkung \nist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).  \n \nDieses Baurecht ist entsprechend als selbständiges und dauerndes Grundstück ins \nGrundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbelasteten Grundstück ist es \nals Dienstbarkeit wie folgt einzutragen:  \n(Last) Selbständiges und dauerndes Baurecht.  \n \n \n2. Umfang des Baurechts \n \nDas Baurecht umfasst die gesamte Fläche der Parzelle Nr. 2996 laut der Mutationsur-\nkunde Nr. xxxxx , welche integrierender Bestandteil dieses Baurechtsvertrages bildet.  \n \nAlle im Zeitpunkt der Errichtung des Baurechts auf dem baurechtsbelasteten Grund-\nstück bereits erstellten Bauten und Anlagen gehen in das Eigentum der Baurechtsneh-\nmerin über.  \n \n \n3. Inhalt des Baurechts \n \nDie Baurechtsnehmerin ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden Einschränkungen - \ngrundsätzlich berechtigt, auf dem Baurechtsgrundstück im Rahmen aller einschlägigen \nöffentlich-rechtlicher Vorschriften sowie allfälliger behördlicher Bewilligungen auf ei-\ngene Kosten Bauten und Anlagen zu erstellen, beizubehalten und fortan zu nutzen. Bei \nallen baulichen Massnahmen sind insbesondere auch die Vorschriften und Bestimmun-\ngen des Denkmalschutzes einzuhalten.  \n \n  \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n3 \n \n\nFür Neu- und Umbauten sowie Renovationen gelten folgende Einschränkungen:  \n- Die heute bestehende Baute ist zu erhalten; auch ein teilweiser Abbruch ist nicht \n\ngestattet.  \n- Es sind Wohn-, Gewerbe- und Wohngewerbebauten gestattet. \n \nDie Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen wie auch alle späteren baulichen \nVorkehrungen oder Veränderungen dieser Bauten und Anlagen (inklusive Nutzungsän-\nderungen) dürfen während der gesamten Vertragsdauer nur mit vorgängiger schriftli-\ncher Genehmigung der Baurechtsgeberin vorgenommen werden. Diese Genehmigung \nist zu erteilen, sofern die Vorkehrungen oder Veränderungen dem Sinn und Zweck des \nvorliegenden Baurechts entsprechen und keine überwiegenden schützenswerten Inte-\nressen der Baurechtsgeberin entgegenstehen. Die Erteilung einer Baubewilligung im \nSinne des Planungs- und Baugesetzes durch die Stadt Kreuzlingen ersetzt diese Ge-\nnehmigung nicht, umgekehrt vermittelt die erteilte Genehmigung keinen Rechtsan-\nspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung.  \n \nDie Baurechtsnehmerin plant konkret den Umbau bzw. die Sanierung des bestehenden \nGebäudes und dessen künftige Nutzung als Wohn- und Gewerbebau gemäss der Pro-\njektstudie der Baurechtsnehmerin vom Juni 2019 (vgl. Anhang 1 zu diesem Vertrag) \nsowie dem Vorentscheid / der Baubewilligung vom ????. Die Baurechtgeberin ist mit \ndiesem Projekt grundsätzlich einverstanden. Über die verbindliche Genehmigung des \nBauvorhabens im Sinne des vorstehenden Absatzes entscheidet sie jedoch erst, wenn \ndie detaillierten Pläne und Unterlagen, welche mi t dem Baugesuch eingereicht werden, \nvorliegen. Die Baurechtsnehmerin ist sich auch bewusst, dass offen ist, ob für das Bau-\nvorhaben eine Baubewilligung erteilt werden kann.  \n \nDer Baurechtsnehmerin ist bekannt, dass an die Gestaltung der Bauten und Anlagen \nsowie der Umgebung aufgrund der prominenten Lage des Baurechtsgrundstückes er-\nhöhte Anforderungen gestellt werden. Sie verpflichtet sich, das Baurechtsgrundstück \nsowie alle darauf errichteten Bauten und Anlagen während der gesamten Vertragsdauer \nstets den hohen Anforderungen entsprechend zu unterhalten und alle behördlichen Ver-\npflichtungen zu erfüllen. Die Parteien sind sich einig, dass die heute bestehende Baute \ndiese Anforderungen nicht erfüllt und sie entsprechend saniert werden muss.  \n \nFür Bauten gelten folgende energetische Anforderungen:  \n\na. Das bestehende Gebäude ist so zu sanieren, dass die Bauteile der thermischen \nGebäudehülle gegenüber den Energievorschriften erhöhte energetische Anforde-\nrungen erfüllen. Die Wärmedurchgangskoeffizienten von Böden, Wänden, Dächern \nund Decken, welche an das Aussenklima angrenzen, müssen einen U -Wert von \nmindestens 0.15 W/m2K, an unbeheizte Räume angrenzende Bauteile einen U-\nWert von mindestens 0.20 W/m2K erfüllen. Fenster und Fenstertüren müssen einen \nU-Wert von mindestens 0.9 W/m2K aufweisen, andere Türen mindestens 1.3 \nW/m2K. Alternativ kann der Minergiestandard (Zertifikat) ausgeführt werden. Das \nGebäude muss nach der Sanierung bei der Bewertung "Ef fizienz Gebäudehülle" \nmindestens die "Effizienzklasse C" erreichen. Der Nachweis hat mit dem GEAK zu \nerfolgen.  \n\nb. Für Neu- und Anbauten sind die erhöhten Zielwert der SIA-Norm 380/1 für Neubau-\nten einzuhalten. Alternativ können diese als zertifizierte Minergie-P- oder Minergie-\nA-Gebäude erstellt werden.  \n\n \nAllfällige zum Vorschein kommende Leitungen o.ä. hat die Baurechtsnehmerin auf ei-\ngene Kosten zu verlegen \n \n\nKommentiert [JV1]: Ev. Anpassen, wenn ein Vorentscheid \nbzw. eine Baubewilligung vorliegt \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n4 \n \n\nDie Baurechtsnehmerin darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtge-\nberin keine baupolizeilichen Zugeständnisse machen, welche über die Dauer des Bau-\nrechtsvertrages hinaus Geltung haben.  \n \nDas Baurecht darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtgeberin nicht \nmit Dienstbarkeiten belastet werden, welche über die Dauer des Baurechtsvertrages \nhinaus Geltung haben.  \n \nDiese Bestimmungen über den Zweck und den Inhalt des Baurechts ( II. Ziff. 3) sind im \nGrundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n4. Beginn, Dauer und Verlängerung des Baurechts \n \nDas Baurecht beginnt mit der Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch und \ndauert 50 Jahre. \n \nSpätestens zwei Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer treten die Parteien in Verhandlun-\ngen über eine allfällige Erneuerung des Baurechts ein. Beide Parteien ziehen eine Er-\nneuerung des Baurechts dem Heimfall vor. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. \n779 l ZGB keine verbindliche Wirkung zu; ein Rechtsanspruch auf die Erneuerung kann \naus dieser Erklärung nicht abgeleitet werden. \n \n \n5. Heimfall \n \nDas Baurecht kann durch Zeitablauf (Art. 779c ZGB; vgl. Ziffer 4 hiervor) oder durch \nvorzeitigen Heimfall (Art. 779f ZGB) untergehen. \n \n \n5.1 Ordentlicher Heimfall \n \nSofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Vertragsdauer \nsämtliche auf dem Baurechtsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigen-\ntum der Baurechtsgeberin über. Ausgenommen sind Mobilien und Einrichtungen, wel-\nche mit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind.  \n \nFür die heimfallenden Bauten und Anlagen ist die Baurechtsnehmerin mit jenem Betrag \nzu entschädigen, welcher dem Mittelwert von Real- und Ertragswert entspricht. Bei der \nBemessung des Realwertes bleiben nutzungsspezifische Einbauten und technische In-\nstallationen, welche für einen Rechtsnachfolger der Baurechtsnehmerin aller Voraus-\nsicht nach nicht verwendbar sind, unberücksichtigt.  \n \nDa die im Zeitpunkt der Errichtung des Baurechts die bereits bestehenden Bauten und \nAnlagen entschädigungslos an die Baurechtsnehmerin übertragen wurden, ist nach Ab-\nlauf der Vertragsdauer dafür keine Heimfallsentschädigung zu bezahlen. Entsprechend \nist lediglich der Wertzuwachs dieser Bauten und Anlagen, der durch ausgewiesene \nwertvermehrende Investitionen (ohne Unterhaltskosten)  der Baurechtnehmerin ent-\nstanden ist, bei der Berechnung der Heimfallsentschädigung zu berücksichtigen. Als \nmassgeblichen Wert der bestehenden Bauten Anlagen bei Abschluss des vorliegenden \nVertrages vereinbaren die Parteien den Betrag von CHF …….. .  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n5 \n \n\nDie Entschädigung wird auf den Tag des Erlöschens des Baurechts fällig. Aus ihr sind \nin erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen.  Zudem kann die Baurechtsge-\nberin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verrechnen.  Die Baurechtsnehmerin \nhat nur Anspruch auf den Überschuss. \n \nDie Parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich \nzu bestimmende, unabhängige und fachkundige Liegenschaftenschätzer festgesetzt \nwird. Können sich die Parteien nicht auf zwei Schätzer einigen, so sind diese auf Antrag \neiner Partei von der Präsidentin des Obergerichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. \nWenn die beiden Schätzer die Höhe der Entschädigung nicht einvernehmlich festlegen \nkönnen, so entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Kosten der Schätzungen gehen \nje zur Hälfte zu Lasten der Baurechtsgeberin und der Baurechtsnehmerin.  \n \nDiese Vereinbarung über die Höhe der Heimfallsentschädigung ist im Grundbuch vor-\nzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n5.2 Vorzeitiger Heimfall \n \nFalls die Baurechtsnehmerin das Baurecht in grober Weise überschreitet oder seine \nvertraglichen Verpflichtungen verletzt, kann die Baurechtsgeberin nach vorgängiger \nschriftlicher Mahnung und Androhung den vorzeitigen Heimfall verlangen.  \n \nDie Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin diesfalls eine Entschädigung zu leis-\nten. Diese berechnet sich gemäss II. Ziff. 5.1. Zudem wird zur Bemessung der ange-\nmessenen Entschädigung das schuldhafte Verhalten der Baurechtsnehmerin berück-\nsichtigt (Art. 779g Abs. 1 ZGB). \n \nAus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind in erster Linie \ndie Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige \nGuthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin hat nur An-\nspruch auf den Überschuss. \n \nDiese Vereinbarungen über vorzeitigen Heimfall sind im Grundbuch vorzumerken (Art. \n779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n6. Baurechtszins \n \nDie Baurechtsnehmerin bezahlt der Baurechtsgeberin während der gesamten Dauer \ndes Baurechts, beginnend ab Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch und \nder Rechtskraft der Baubewilligung für das geplante Bauvorhaben, einen jährlichen \nBaurechtszins. Dieser ist jeweils im Voraus zahlbar auf den 30. Juni eines Jahres. Ein \nnicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abgerechnet.  \n \nZum Zeitpunkt der Errichtung wird ein Baurechtszins in Höhe von CHF 5'400.00 pro \nJahr vereinbart. Dieser Betrag wird indexiert auf Basis des gesetzlichen Refe renzzins-\nsatzes (aktuell: 1.25 %) für Vermietungen. Der Baurechtszins wird alle 5 Jahre bei Än-\nderung des Referenzzinssatzes mit dem gültigen Überwälzungssatz (entsprechend der \ngesetzlichen Regelung für Mietzins-Änderungen) angepasst. \n \nIm Übrigen sind ab Beginn des Baurechts sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, \nGebühren, Beiträge und Steuern, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegt wer-\nden, von der Baurechtsnehmerin zu bezahlen. Dies betrifft insbesondere, aber nicht \n\nKommentiert [JV2]: Ev. anpassen, wenn Baubewilligung bereits \nvorliegt \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n6 \n \n\nabschliessend, die Liegenschaftensteuer für die Bauten, Beiträge und Gebühren an Er-\nschliessungsanlagen wie Strassen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens -, Vermö-\ngens- und Liegenschaftensteuern für das Grundstück selbst. \n \n \n7. Sicherstellung \n \nZur Sicherstellung des Baurechtszinses und der übrigen aus dem Baurechtsvertrag ent-\nstehenden Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin ist zulasten des Baurechtsgrund-\nstückes und zugunsten der Baurechtsgeberin eine Grundpfandverschreibung in der \nForm einer Maximalhypothek im 1. Rang im Betrag von Fr. 15'000.00 einzutragen. Auf \nerste Aufforderung der Baurechtsgeberin hin ist die Summe durch die Baurechtsneh-\nmerin jederzeit auf das gesetzliche Maximalmass von drei Jahres-Zins-Betreffnissen zu \nerhöhen. \n \n \n8. Vorkaufsrecht \n \nEs gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB (gegenseitiges Vorkaufs-\nrecht). Die Frist zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts beträgt in Abweichung von \nArt. 216e OR sechs Monate. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt \ndes Kaufvertrages. Diese Änderung ist im Grundbuch vorzumerken.  \n \nDiese Vereinbarung über die Verlängerung der Frist wird im Grundbuch vorgemerkt. \n \n \n9. Unterbaurecht \n\n \nDie Einräumung von Unterbaurechten an Dritte sowie die Begründung von Miteigen-\ntumsanteilen (inkl. Begründung von Stockwerkeigentum) bedarf der vorgängigen \nschriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerin, die hierfür Bedingungen aufstellen \nkann. \n \n \n \nIII. Weitere Bestimmungen \n \n \n1. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück \n \nDie Übernahme des Baurechtsgrundstückes (inklusive der bestehenden Bauten und \nAnlagen) erfolgt im heutigen Zustand; die Baurechtsnehmerin bestätigt, das Grund-\nstück und die bestehenden Bauten und Anlagen eingehend besichtigt und geprüft zu \nhaben und von der Baurechtsgeberin keinerlei Zusicherungen über den Zustand des \nBaurechtsgrundstücks erhalten zu haben. Die Parteien schliessen jegliche Rechts - und \nSachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. Dies gilt insbesondere, aber \nnicht abschliessend, für die Qualität des Baugrundes, für die Eignung des Baugrundes \nfür die von der Baurechtsnehmerin beabsichtigte Nutzung sowie für Fläche und Mass. \nBezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum nicht abschlies-\nsend, dass die Grundeigentümerin weder für offene noch für versteckte Baumängel \noder Konstruktionsschwächen haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind.  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n7 \n \n\nDie Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe \nder Baurechtsnehmerin für Rechts- und Sachmängel aus. Die Baurechtsnehmerin er-\nklärt, von der Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung auf-\nmerksam gemacht worden zu sein. \n \nDen Parteien sind neben den Bestimmungen über die Rechtsgewährleistung und die \nSachgewährleistung auch die Art. 32bbis und Art. 32c - e des Schweizerischen Umwelt-\nschutzgesetzes (USG) bekannt. In Kenntnis dieser Sachlage wird seitens der Bau-\nrechtsgeberin insbesondere auch die Gewährleistung für die Fre iheit der auf dem Bau-\nrechtsgrundstück bestehenden Gebäude von bekannten und unbekannten Abfall- und \nSchadstoffbelastungen bzw. von gesundheitsgefährdenden Stoffen und/oder von \nschädlichen oder lästigen Einwirkungen derselben auf Boden, Untergrund, Grundwas-\nser oder weitere Umweltmedien (Altlasten) und/oder von sonstigen schädlichen oder \nlästigen Einwirkungen im Sinne des USG (Einwirkungen) wegbedungen. Die Baurechts-\nnehmerin verpflichtet sich unwiderruflich, sämtliche Realleistungspflichten für umwelt-\nrechtliche Massnahmen zu übernehmen und die damit verbundenen Kosten zu tragen.  \nFür im Boden bestehende Altlasten und/oder von diesem ausgehende sonstige schäd-\nliche oder lästige Einwirkungen im Sinne des USG haftet die Baurechtsgeberin.  \n \nWird die Baurechtsgeberin wegen etwaiger Abfall- oder Schadstoffbelastungen, für die \ndie Baurechtsnehmerin nach dem vorstehenden Absatz haftet,  öffentlich-rechtlich oder \nprivatrechtlich belangt, so verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin, die Baurechtsgebe-\nrin von den Kosten dieser Inanspruchnahme unbefristet, unbeschränkt, unwiderruflich \nund auf ersten Abruf freizustellen. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich überdies, in \neinen etwaigen Prozess gegen die Baurechtsgeberin über solche Ansprüche einzutre-\nten und diesen auf eigene Kosten zu führen.  \n \nDiese Regelung gilt unter den Parteien insbesondere auch für den Fall, dass in einem \nspäteren Zeitpunkt im Rahmen einer Kostenverteilerverfügung im Sinne von Art. 32d \nAbs. 4 USG oder aufgrund einer ähnlichen Bestimmung eine andere Kostenverteilung \nverfügt werden sollte. In diesem Fall ist die Baurechtsgeberin berechtigt, für diese Kos-\nten bei der Baurechtsnehmerin Regress zu nehmen.  \n \nFür den Fall, dass die Baurechtsnehmerin das Grundstück ganz oder in Teilen veräus-\nsert, verpflichtet er sich, seine Verpflichtungen gemäss den vorstehenden Absätzen \nallfälligen Rechtsnachfolgern mit der Pflicht zur Weiterüberbindung zu überbin den. \n \n \n2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts \n \nDie Baurechtsnehmerin hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie des \nBaurechtsgrundstückes sich ergebenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen \nVerpflichtungen, insbesondere aus Art. 684 ZGB und Art. 58 OR, zu übernehmen und \nhaftet für alle Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen. \nSollte die Baurechtsgeberin für Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin direkt belangt \noder für Schäden, die durch die Ausübung des Baurechts entstehen, in Anspruch ge-\nnommen werden, so hat die Baurechtsnehmerin die Baurechtsgeberin dafür auf erste \nAufforderung hin schadlos zu halten. \n \nDie Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemes-\nsen zu versichern. Sie hat der Baurechtsgeberin auf Verlangen jederzeit eine Kopie der \nentsprechenden Versicherungsunterlagen inklusive Nachweis der Prämienzahlung zu \nübergeben. \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n8 \n \n\n \n3. Überbindungsklausel \n \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihm übernommenen Verpflich-\ntungen allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungs-\nklausel). Er haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missach-\ntung dieser Verpflichtung. \n \nDiese Bestimmungen ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).  \n \n \n4. Nutzungsübertragung \n \nGenügt die für die Baurechtsparzelle zur Verfügung stehende Nutzung für ein von der \nBaurechtsgeberin im Sinne von II. Ziff. 3 Abs. 3 genehmigtes Bauvorhaben nicht, so \nerklärt sich die Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 9245 bereit, \nzu Lasten dieser Parzelle und zu Gunsten des Grundstückes Nr. 2996 einen Ausnüt-\nzungstransfer von maximal 133 m2 (Grundstücksfläche) zu gewähren und im Grund-\nbuch einzutragen. Erfolgt ein solcher Nutzungstransfer, so erhöht sich der Baurechts-\nzins um Fr. …………… .  \n \n \n5. Rücktritt vom Baurechtsvertrag \n\nIm Sinne von obligationenrechtlichen Bestimmungen vereinbaren die Vertragsparteien folgen-\ndes: \n\nDie Baurechtnehmerin  verpflichtet sich, die Sanierung und den Umbau des bestehenden Ge-\nbäudes im Sinne von II. Ziff. 3 unverzüglich an die Hand zu nehmen und ohne Unterbruch zu \nvollenden. Sie verpflichtet sich insbesondere: \n\na. Spätestens neun Monate nach dem Eintrag dieses Vertrages im Grundbuch bei der Bau-\nverwaltung der Stadt Kreuzlingen das Baugesuch gemäss II. Ziff. 3 Abs. 4, zur Bewilligung \neinzureichen. \n\nb. Mit den Bauarbeiten innert sechs Monaten nach Erlangen der rechtskräftigen Baubewilli-\ngung zu beginnen und diese innerhalb von zwei Jahren zu vollenden. Bei Verzögerungen \nohne Verschulden der Baurechtsnehmerin können diese Fristen verlängert werden. \n\nBei Nichteinhaltung einer dieser Bestimmungen nach lit. a und lit. b ist die Baurechtsgeberin \nberechtigt, jederzeit schriftlich den Rücktritt von diesem Vertrag zu erklären und von der Bau-\nrechtnehmerin die Zustimmung zur Löschung im Grundbuch zu verlangen. Eine Entschädi-\ngung ist in diesem Fall von der Baurechtsgeberin nicht geschuldet.  \n \nHat die zuständige Behörde der Stadt Kreuzlingen 18 Monate nach dem Eintrag dieses \nVertrages im Grundbuch keine Baubewilligung für ein Bauvorhaben, dem die Bau-\nrechtsgeberin im Sinne von Ziff. II. Ziff.3 Abs. 3 zugestimmt hat erteilt oder liegt innert \ndrei Jahren nach dem Eintrag dieses Vertrages im Grundbuch keine rechtskräftige Bau-\nbewilligung vor, so haben beide Parteien das Recht, jederzeit schriftlich den Rücktritt \nvon diesem Vertrag zu erklären. Damit entfällt dieser Baurechtsvertrag ohne jede wei-\ntere finanzielle Verpflichtung zulasten der einen oder anderen Partei.  \n \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, auch diese Bestimmungen über den Rücktritt \n(Ziff. III.5) allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungs-\nklausel). Sie haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missach-\ntung dieser Verpflichtung. \n \n\nKommentiert [JV3]: Ev. anpassen, wenn Vorentscheid / \nBaubewilligung vorliegt \n\nKommentiert [JV4]: Ev. anpassen, wenn Vorentscheid / Bau-\nbewilligung vorliegt \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n9 \n \n\n \n \nIV. Rechtspflege / Übergangs- und Schlussbestimmungen \n \n1. Vermittlung \nSollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Baurechtsvertrages und damit im Zu-\nsammenhang stehender Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien irgendwelche \nUneinigkeiten ergeben, so ist vor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkun-\ndiger Vermittler zur einvernehmlichen Bereinigung beizuziehen. Die Parteien verpflich-\nten sich, an einer solchen Vermittlung teilzunehmen.  \n \n \n2. Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages \n \nDer Stadtrat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen hat dem vorliegenden Vertrag an-\nlässlich seiner Sitzung vom XX.XX.XXXX zugestimmt. Die Genehmigung durch den Ge-\nmeinderat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen vom XX.XX.XXXX liegt ebenfalls vor \nund die Frist nach Art. 14 der Gemeindeordnung ist unbenutzt abgelaufen.  \n \nDie Anmeldung des vorliegenden Vertrages zum Eintrag im Grundbuch erfolgt gleich-\nzeitig mit der öffentlichen Beurkundung des Vertrages.  \n \n3. Kostentragung \n \nSämtliche Grundbuch- und weitere Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungskosen, \nEintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts an-\nfallen, tragen die Vertragsparteien gemeinsam je zur Hälfte.  \n \n \n4. Streitigkeiten \n \nGerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus dem vorliegenden Vertrag bilden die or-\ndentlichen Zivilgerichtsinstanzen zuständig für Kreuzlingen. Anwendbar ist schweizeri-\nsches Recht. \n \n \n5. Vormerkungen \n \nDa in diesem Vertrag diverse Bestimmungen vorgemerkt werden sollen, wi rd im Sinne \neiner Sammelvormerkung folgende Vormerkung auf der Liegenschaft Nr. 2996 und dem \nBaurechtsgrundstück Nr. D…….. Grundbuch Kreuzlingen vorgenommen: \n \n«Vertragliche Bestimmung gemäss Baurechtsvertrag» \n \n \n6. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland \n \nDie Vertreter der Baurechtsnehmerin ……. AG / GmbH erklären hiermit gegenüber der \nUrkundsperson ausdrücklich, dass sich das gesamte Gesellschaftskapital der Bau-\nrechtsnehmerin im Besitze von Personen befindet, die nicht als Personen im Sinne von \nArt. 5 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-\nland (BewG) gelten. \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 27. Mai 2021 \n\n10 \n \n\nIm Weiteren bestätigen die Vertreter der Baurechtsnehmerin, dass sämtliches Kapital \nfür den Erwerb und für allfällige Überbauung des Baurechtes nicht von Personen \nstammt, welche nach dem BewG als Personen im Ausland gelten.  \nAuf ein Bewilligungsverfahren gemäss BewG kann somit verzichtet werden.  \nFerner wird auf die Angaben im beiliegenden Formular «Grundstückerwerb» verwiesen.  \nDie Vertreter der erwerbenden Partei sind auf die Strafbestimmung gemäss Ar.t 28 ff. \nBewG aufmerksam gemacht worden.  \n \n \nAnhang: \n1. Projektstudie vom Juni 2019 \n \n \nBeurkundungsformel \n\n\n\nA\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nN\n\no\nr\nd\n\n-\nO\n\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n  A\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nO\n\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n\n\n A\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nS\nü\nd\n\n-\nO\n\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n\n\nA\nn\ns\ni\nc\nh\nt\n \nW\n\ne\ns\nt\n:\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n1 \n \n\n   \n \n \n \n…….. = noch zu ergänzen \n…….. =  Verweis auf andere Stellen des Vertrages (in der Endversion zu kontrollieren)  \n\n \n \n \n \n \n \n \n \nÖffentliche Beurkundung über Baurechtsvertrag (Personaldienstbarkeit) \n \n \nZwischen der \n \n \nStadt Kreuzlingen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlingen \n \n\n(Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin) \n \nvertreten durch Thomas Niederberger, Stadtpräsident sowie Michael Stahl, Stadtschrei-\nber \n \n \nund  \n \n1. Peter Moser RE GmbH, Konstanzerstrasse 27, 8280 Kreuzlingen \n \n\n(Baurechtsnehmerin) \n \nvertreten durch Peter Moser, ………………… \n \n \n \n \n \nwird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen: \n \n\nBeilage 7\n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n2 \n \n\nI. Baurechtsbelastetes Grundstück \n \n\ngenaue Umschreibung gemäss Grundbuch \n \n \n \nII. Baurechtsbestimmungen \n \n1. Art des Baurechts \n \nDie Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin räumt zugunsten \nder Baurechtsnehmerin und zulasten des vorstehend erwähnten Grundstückes ein selb-\nständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 sowie Art. 779  ff. ZGB \nsowie der nachfolgenden Bestimmungen ein. \n \nDieses Baurecht ist übertragbar und vererblich. Bei der Übertragung des Baurechts \ngehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem \nVertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über.  \nDie ganze oder teilweise Übertragung bedarf der vorgängigen schriftlichen Genehmi-\ngung der Baurechtsgeberin. Diese Genehmigung darf jedoch nur verweigert werden, \nwenn der Erwerber des Baurechts nicht sämtliche Verpflichtungen (inkl. der obligatio-\nnenrechtlichen Bestimmungen) der bisherigen Baurechtsnehmerin zu übernehmen be-\nreit oder in der Lage ist, wenn er nicht kreditwürdig ist oder wenn andere, wichtige \nInteressen der Baurechtsgeberin, welche eine Übertragung unzumutbar machen, ent-\ngegenstehen. Diese Übertragungsbeschränkung ist im Grundbuch vorzumerken (Art. \n779a und 779b Abs. 2 ZGB).  \n \nDieses Baurecht ist entsprechend als selbständiges und dauerndes Grundstück ins \nGrundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbelasteten Grundstück ist es \nals Dienstbarkeit wie folgt einzutragen:  \n(Last) Selbständiges und dauerndes Baurecht.  \n \n \n2. Umfang des Baurechts \n \nDas Baurecht umfasst die gesamte Fläche der Parzelle Nr. 2996 laut der Mutationsur-\nkunde Nr. xxxxx , welche integrierender Bestandteil dieses Baurechtsvertrages bildet.  \n \nAlle im Zeitpunkt der Errichtung des Baurechts auf dem baurechtsbelasteten Grund-\nstück bereits erstellten Bauten und Anlagen gehen in das Eigentum der Baurechtsneh-\nmerin über.  \n \n \n3. Inhalt des Baurechts \n \nDie Baurechtsnehmerin ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden Einschränkungen – \ngrundsätzlich berechtigt, auf dem Baurechtsgrundstück im Rahmen aller einschlägigen \nöffentlich-rechtlicher Vorschriften sowie allfälliger behördlicher Bewilligungen auf ei-\ngene Kosten Bauten und Anlagen zu erstellen, beizubehalten und fortan zu nutzen. Bei \nallen baulichen Massnahmen sind insbesondere auch die Vorschriften und Bestimmun-\ngen des Denkmalschutzes einzuhalten. \n \nSinn und Zweck des Baurechts ist der Erhalt und die Sanierung der bestehenden Bau-\nten sowie eine Nutzung des Baurechtsgrundstücks für Gewerbe, Büro, Gastronomie, \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n3 \n \n\nVerkauf, Kunsthandwerk oder Wohnen gemäss den geltenden Zonenvorschriften. Aus-\ngeschlossen ist eine Nutzung durch das Sexgewerbe. \n \nFür Neu- und Umbauten sowie Renovationen gelten folgende generelle Bestimmungen: \n Die heute bestehende Baute ist in ihrem Bestand zu erhalten; auch ein teilweiser \n\nAbbruch ist nicht gestattet.  \n Zulässig sind jedoch: \n\n- Der Abbruch der Laderampe an der Westfassade; \n- bauliche Massnahmen an der Aussenhülle, soweit sie mit den Interessen des \n\nDenkmalschutzes vereinbar sind; \n- bauliche Massnahmen zur Umstrukturierung der Innenräume in den Gebäuden. \n\n \nDie Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen wie auch alle späteren baulichen \nVorkehrungen oder Veränderungen dieser Bauten und Anlagen (inklusive Nutzungsän-\nderungen) dürfen während der gesamten Vertragsdauer nur mit vorgängiger schriftli-\ncher Genehmigung der Baurechtsgeberin vorgenommen werden. Diese Genehmigung \nist zu erteilen, sofern die Vorkehrungen oder Veränderungen dem Sinn und Zweck des \nvorliegenden Baurechts entsprechen und keine überwiegenden schützenswerten Inte-\nressen der Baurechtsgeberin entgegenstehen. Die Erteilung einer Baubewilligung im \nSinne des Planungs- und Baugesetzes durch die Stadt Kreuzlingen ersetzt diese Ge-\nnehmigung nicht, umgekehrt vermittelt die erteilte Genehmigung keinen Rechtsan-\nspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung. \n \nDie Baurechtsnehmerin plant konkret den Umbau bzw. die Sanierung des bestehenden \nGebäudes und dessen künftige Nutzung als Wohn- und Gewerbebau gemäss der Pro-\njektstudie der Baurechtsnehmerin vom Juni 2019 (vgl. Anhang 1 zu diesem Vertrag) \nsowie dem Vorentscheid der Baukommission vom 16. Mai 2022 (vgl. Anhang 2 zu die-\nsem Vertrag). Die Baurechtgeberin ist mit diesem Projekt grundsätzlich einverstanden. \nÜber die verbindliche Genehmigung des Bauvorhabens im Sinne des vorstehenden Ab-\nsatzes entscheidet sie auf der Grundlage der Baugesuchsunterlagen. Die Baurechts-\nnehmerin und die Baurechtsgeberin sind sich auch bewusst, dass offen ist, ob für das \nBauvorhaben eine Baubewilligung erteilt werden kann.  \n \nDer Baurechtsnehmerin ist bekannt, dass an die Gestaltung der Bauten und Anlagen \nsowie der Umgebung aufgrund der prominenten Lage des Baurechtsgrundstückes er-\nhöhte Anforderungen gestellt werden. Sie verpflichtet sich, das Baurechtsgrundstück \nsowie alle darauf errichteten Bauten und Anlagen während der gesamten Vertragsdauer \nstets den hohen Anforderungen entsprechend zu unterhalten und alle behördlichen Ver-\npflichtungen zu erfüllen. Die Parteien sind sich einig, dass die heute bestehende Baute \ndiese Anforderungen nicht erfüllt und sie entsprechend saniert werden muss.  \n \nFür Bauten gelten folgende energetische Anforderungen: \na. Das bestehende Gebäude ist so zu sanieren, dass die Bauteile der thermischen \n\nGebäudehülle gegenüber den Energievorschriften erhöhte energetische Anforde-\nrungen erfüllen. Die Wärmedurchgangskoeffizienten von Böden, Wänden, Dächern \nund Decken, welche an das Aussenklima angrenzen, müssen einen U-Wert von \nmindestens 0.15 W/m2K, an unbeheizte Räume angrenzende Bauteile einen U-\nWert von mindestens 0.20 W/m2K erfüllen. Fenster und Fenstertüren müssen einen \nU-Wert von mindestens 0.9 W/m2K aufweisen, andere Türen mindestens 1.3 \nW/m2K. Alternativ kann der Minergiestandard (Zertifikat) ausgeführt werden. Das \nGebäude muss nach der Sanierung bei der Bewertung "Effizienz Gebäudehülle" \nmindestens die "Effizienzklasse C" erreichen. Der Nachweis hat mit dem GEAK zu \nerfolgen.  \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n4 \n \n\nb. Für Neu- und Anbauten sind die erhöhten Zielwerte der SIA-Norm 380/1 für Neu-\nbauten einzuhalten. Alternativ können diese als zertifizierte Minergie -P- oder Mi-\nnergie-A-Gebäude erstellt werden.  \n\n \nAllfällige zum Vorschein kommende Leitungen hat die Baurechtsnehmerin auf eigene \nKosten zu verlegen. \n \nDie Baurechtsnehmerin darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtge-\nberin keine baupolizeilichen Zugeständnisse machen, welche über die Dauer des Bau-\nrechtsvertrages hinaus Geltung haben.  \n \nDas Baurecht darf ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der Baurechtgeberin nicht \nmit Dienstbarkeiten belastet werden, welche über die Dauer des Baurechtsvertrages \nhinaus Geltung haben.  \n \nDiese Bestimmungen über den Zweck und den Inhalt des Baurechts (II. Ziff. 3) sind im \nGrundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n4. Beginn, Dauer und Verlängerung des Baurechts \n \nDas Baurecht beginnt mit der Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch und \ndauert 50 Jahre. \n \nSpätestens zwei Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer treten die Parteien in Verhandlun-\ngen über eine allfällige Erneuerung des Baurechts ein. Beide Parteien ziehen eine Er-\nneuerung des Baurechts dem Heimfall vor. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. \n779 l ZGB keine verbindliche Wirkung zu; ein Rechtsanspruch auf die Erneuerung kann \naus dieser Erklärung nicht abgeleitet werden. \n \n \n5. Heimfall \n \nDas Baurecht kann durch Zeitablauf (Art. 779c ZGB; vgl. Ziffer 4 hiervor) oder durch \nvorzeitigen Heimfall (Art. 779f ZGB) untergehen. \n \n \n5.1 Ordentlicher Heimfall \n \nSofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Vertragsdauer \nsämtliche auf dem Baurechtsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigen-\ntum der Baurechtsgeberin über. Ausgenommen sind Mobilien und Einrichtungen, wel-\nche mit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind. \n \nFür die heimfallenden Bauten und Anlagen ist die Baurechtsnehmerin mit jenem Betrag \nzu entschädigen, welcher dem Mittelwert von Real- und Ertragswert entspricht. Bei der \nBemessung des Realwertes bleiben nutzungsspezifische Einbauten und technische In-\nstallationen, welche für einen Rechtsnachfolger der Baurechtsnehmerin oder die Bau-\nrechtsgeberin aller Voraussicht nach nicht verwendbar sind, unberücksichtigt.  \n \nDie Entschädigung wird auf den Tag des Erlöschens des Baurechts fällig. Aus ihr sind \nin erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsge-\nberin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin \nhat nur Anspruch auf den Überschuss. \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n5 \n \n\n \nDie Parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich \nzu bestimmende, unabhängige und fachkundige Liegenschaftenschätzer festgesetzt \nwird. Können sich die Parteien nicht auf zwei Schätzer einigen, so sind diese auf Antrag \neiner Partei von der Präsidentin des Obergerichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. \nWenn die beiden Schätzer die Höhe der Entschädigung nicht einvernehmlich festlegen \nkönnen, so entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Kosten der Schätzungen gehen \nje zur Hälfte zu Lasten der Baurechtsgeberin und der Baurechtsnehmerin.  \n \nDiese Vereinbarung über die Höhe der Heimfallsentschädigung ist im Grundbuch vor-\nzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n5.2 Vorzeitiger Heimfall \n \nFalls die Baurechtsnehmerin das Baurecht in grober Weise überschreitet oder ihre ver-\ntraglichen Verpflichtungen in grober Weise verletzt und den vertraglichen Zustand trotz \nschriftlicher Mahnung innert angemessener Frist, aus Gründen, welche die Baurechts-\nnehmerin zu vertreten hat, nicht beseitigt, kann die Baurechtsgeberin den vorzeitigen \nHeimfall verlangen. \n \nDie Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin diesfalls eine Entschädigung zu leis-\nten. Diese berechnet sich gemäss II. Ziff. 5.1. Zudem wird zur Bemessung der ange-\nmessenen Entschädigung das schuldhafte Verhalten der Baurechtsnehmerin berück-\nsichtigt (Art. 779g Abs. 1 ZGB). \n \nAus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind in erster Linie \ndie Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige \nGuthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin hat nur An-\nspruch auf den Überschuss. \n \nDiese Vereinbarungen über den vorzeitigen Heimfall sind im Grundbuch vorzumerken \n(Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). \n \n \n6. Baurechtszins \n \nDie Baurechtsnehmerin bezahlt der Baurechtsgeberin während der gesamten Dauer \ndes Baurechts einen jährlichen Baurechtszins. Die Zinspflicht beginnt, nachdem dieser \nBaurechtsvertrag im Grundbuch eingetragen ist und zudem sowohl die Genehmigung \nder Baurechtsgeberin nach II. Ziff. 3 Abs. 4 als auch die Baubewilligung für das geplante \nBauvorhaben rechtskräftig sind. Der Baurechtszins ist jeweils im Voraus zahlbar auf \nden 30. Juni eines Jahres. Ein nicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abge-\nrechnet. \n \nZum Zeitpunkt der Errichtung wird ein Baurechtszins in Höhe von CHF 5’000.00 pro \nJahr vereinbart. Dieser Betrag wird indexiert auf Basis des gesetzlichen Referenzzins-\nsatzes (aktuell: 1.25 %) für Vermietungen. Der Baurechtszins wird periodisch alle 5 \nJahre, erstmals per 01.01.2028, mit dem gültigen Überwälzungssatz (entsprechend der \ngesetzlichen Regelung für Mietzins-Änderungen) angepasst. \n \nIm Übrigen sind ab Beginn des Baurechts sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, \nGebühren, Beiträge und Steuern, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegt wer-\nden, von der Baurechtsnehmerin zu bezahlen. Dies betrifft insbesondere, aber nicht \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n6 \n \n\nabschliessend, die Liegenschaftensteuer für die Bauten, Beiträge und Gebühren an Er-\nschliessungsanlagen wie Strassen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens-, Vermö-\ngens- und Liegenschaftensteuern für das Grundstück selbst. \n \n \n7. Sicherstellung \n \nZur Sicherstellung des Baurechtszinses und der übrigen aus dem Baurechtsvertrag ent-\nstehenden Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin ist zulasten des Baurechtsgrund-\nstückes und zugunsten der Baurechtsgeberin eine Grundpfandverschreibung in der \nForm einer Maximalhypothek im 1. Rang im Betrag von Fr. 15'000.00 einzutragen. \n \n \n8. Vorkaufsrecht \n \nEs gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB (gegenseitiges Vorkaufs-\nrecht). Die Frist zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts beträgt in Abweichung von \nArt. 216e OR sechs Monate. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt \ndes Kaufvertrages. Diese Änderung ist im Grundbuch vorzumerken. \n \nDiese Vereinbarung über die Verlängerung der Frist wird im Grundbuch vorgemerkt. \n \n \n9. Unterbaurecht \n\n \nDie Einräumung von Unterbaurechten an Dritte sowie die Begründung von Miteigen-\ntumsanteilen (inkl. Begründung von Stockwerkeigentum) bedarf der vorgängigen \nschriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerin, die hierfür Bedingungen aufstellen \nkann. \n \n \n \nIII. Weitere Bestimmungen \n \n \n1. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück \n \nDie Übernahme des Baurechtsgrundstückes (inklusive der bestehenden Bauten und \nAnlagen) erfolgt im heutigen Zustand; die Baurechtsnehmerin bestätigt, das Grund-\nstück und die bestehenden Bauten und Anlagen eingehend besichtigt und augenschein-\nlich geprüft zu haben und von der Baurechtsgeberin keinerlei Zusicherungen über den \nZustand des Baurechtsgrundstücks erhalten zu haben. Die Parteien schliessen jegliche \nRechts- und Sachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus, soweit nachfol-\ngend in III. Ziff. 1 Abs. 3 keine abweichende Regelung vereinbart ist. Dies gilt insbe-\nsondere, aber nicht abschliessend, für die Qualität des Baugrundes, für die Eignung \ndes Baugrundes für die von der Baurechtsnehmerin beabsichtigte Nutzung sowie für \nFläche und Mass. Bezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum \nnicht abschliessend, dass die Grundeigentümerin weder für offene noch für versteckte \nBaumängel oder Konstruktionsschwächen haftet, auch wenn diese erheblich oder un-\nerwartet sind.  \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n7 \n \n\nDie Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe \nder Baurechtsnehmerin für Rechts- und Sachmängel aus. Die Baurechtsnehmerin er-\nklärt, von der Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung auf-\nmerksam gemacht worden zu sein. \n \nDen Parteien sind neben den Bestimmungen über die Rechtsgewährleistung und die \nSachgewährleistung auch die Art. 32bbis und Art. 32c - e des Bundesgesetzes über den  \nUmweltschutz (USG; SR 814.01) bekannt. In Kenntnis dieser Sachlage wird seitens der \nBaurechtsgeberin insbesondere auch die Gewährleistung für die Freiheit der auf dem \nBaurechtsgrundstück bestehenden Gebäude von bekannten und unbekannten Abfall- \nund Schadstoffbelastungen bzw. von gesundheitsgefährdenden Stoffen und/oder von \nschädlichen oder lästigen Einwirkungen derselben auf Boden, Untergrund, Grundwas-\nser oder weitere Umweltmedien (Altlasten) und/oder von sonstigen schädlichen oder \nlästigen Einwirkungen im Sinne des USG (Einwirkungen) wegbedungen. Die Baurechts-\nnehmerin verpflichtet sich unwiderruflich, sämtliche das Gebäude betreffenden Real-\nleistungspflichten für umweltrechtliche Massnahmen zu übernehmen und die damit ver-\nbundenen Kosten zu tragen. Für im Boden bestehende Altlasten und/oder von diesem \nausgehende sonstige schädliche oder lästige Einwirkungen im Sinne des USG haftet \ndie Baurechtsgeberin.  \n \nWird die Baurechtsgeberin wegen etwaiger Abfall- oder Schadstoffbelastungen, für die \ndie Baurechtsnehmerin nach dem vorstehenden Absatz haftet, öffentlich-rechtlich oder \nprivatrechtlich belangt, so verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin, die Baurechtsgebe-\nrin von den Kosten dieser Inanspruchnahme unbefristet, unbeschränkt, unwiderruflich \nund auf ersten Abruf freizustellen. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich überdies, in \neinen etwaigen Prozess gegen die Baurechtsgeberin über solche Ansprüche einzutre-\nten und diesen auf eigene Kosten zu führen.  \n \nDiese Regelung gilt unter den Parteien insbesondere auch für den Fall, dass in einem \nspäteren Zeitpunkt im Rahmen einer Kostenverteilerverfügung im Sinne von Art. 32d \nAbs. 4 USG oder aufgrund einer ähnlichen Bestimmung eine andere Kostenverteilung \nverfügt werden sollte. In diesem Fall ist die Baurechtsgeberin berechtigt, für diese Kos-\nten bei der Baurechtsnehmerin Regress zu nehmen.  \n \nFür den Fall, dass die Baurechtsnehmerin das Baurechtsgrundstück ganz oder in Teilen \nveräussert, verpflichtet sie sich, ihre Verpflichtungen gemäss den vorstehenden Absät-\nzen allfälligen Rechtsnachfolgern mit der Pflicht zur Weiterüberbindung zu überbinden. \n \n \n2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts \n \nDie Baurechtsnehmerin hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie des \nBaurechtsgrundstückes sich ergebenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen \nVerpflichtungen, insbesondere aus Art. 684 ZGB und Art. 58 OR, zu übernehmen und \nhaftet für alle Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen. \nSollte die Baurechtsgeberin für Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin direkt belangt \noder für Schäden, die durch die Ausübung des Baurechts entstehen, in Anspruch ge-\nnommen werden, so hat die Baurechtsnehmerin die Baurechtsgeberin dafür auf erste \nAufforderung hin schadlos zu halten. \n \nDie Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemes-\nsen zu versichern. Sie hat der Baurechtsgeberin auf Verlangen jederzeit eine Kopie der \nentsprechenden Versicherungsunterlagen inklusive Nachweis der Prämienzahlung zu \nübergeben. \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n8 \n \n\n \n \n3. Überbindungsklausel \n \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihr übernommenen Verpflich-\ntungen allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungs-\nklausel). Sie haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missach-\ntung dieser Verpflichtung. \n \nDiese Bestimmung ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB).  \n \n \n4. Rücktritt vom Baurechtsvertrag \nIm Sinne von obligationenrechtlichen Bestimmungen vereinbaren die Vertragsparteien folgen-\ndes: \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, die Sanierung und den Umbau des bestehenden Ge-\nbäudes im Sinne von II. Ziff. 3 unverzüglich an die Hand zu nehmen und ohne Unterbruch zu \nvollenden. Sie verpflichtet sich insbesondere: \na. Spätestens neun Monate nach dem Eintrag dieses Vertrages im Grundbuch bei der Bau-\n\nverwaltung der Stadt Kreuzlingen das Baugesuch gemäss II. Ziff. 3 Abs. 5 zur Bewilligung \neinzureichen und innerhalb der gleichen Frist der Baurechtsgeberin die Baugesuchsun-\nterlagen zur Genehmigung des Projektes im Sinne von II. Ziff. 3 Abs. 4 vorzulegen. \n\nb. Mit den Bauarbeiten innert sechs Monaten nach Erlangen der rechtskräftigen Baubewilli-\ngung zu beginnen und diese innerhalb von zwei Jahren zu vollenden. Bei Verzögerungen \nohne Verschulden der Baurechtsnehmerin können diese Fristen verlängert werden. \n\nBei Nichteinhaltung einer dieser Bestimmungen nach lit. a und lit. b ist die Baurechtsgeberin \nberechtigt, jederzeit schriftlich den Rücktritt von diesem Vertrag zu erklären und von der Bau-\nrechtnehmerin die Zustimmung zur Löschung im Grundbuch zu verlangen. Eine Entschädi-\ngung ist in diesem Fall von der Baurechtsgeberin nicht geschuldet.  \n \nHat die zuständige Behörde der Stadt Kreuzlingen 18 Monate nach dem Eintrag dieses \nVertrages im Grundbuch keine Baubewilligung für ein Bauvorhaben, dem die Bau-\nrechtsgeberin im Sinne von II. Ziff. 3 Abs. 4 zugestimmt hat, erteilt oder liegt innert drei \nJahren nach dem Eintrag dieses Vertrages im Grundbuch keine rechtskräftige Baube-\nwilligung vor, so haben beide Parteien das Recht, jederzeit schriftlich den Rücktritt von \ndiesem Vertrag zu erklären. Damit entfällt dieser Baurechtsvertrag ohne jede weitere \nfinanzielle Verpflichtung zulasten der einen oder anderen Partei.  \n \nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, auch diese Bestimmungen über den Rücktritt \n(III. Ziff. 4) allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden (inklusive dieser Überbindungs-\nklausel). Sie haftet der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missach-\ntung dieser Verpflichtung. \n \n \n \nIV. Rechtspflege / Übergangs- und Schlussbestimmungen \n \n1. Vermittlung \nSollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Baurechtsvertrages und damit im Zu-\nsammenhang stehender Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien irgendwelche \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n9 \n \n\nUneinigkeiten ergeben, so ist vor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkun-\ndiger Vermittler zur einvernehmlichen Bereinigung beizuziehen. Die Parteien verpflich-\nten sich, an einer solchen Vermittlung teilzunehmen. \n \n \n2. Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages \n \nDer Stadtrat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen hat dem vorliegenden Vertrag an-\nlässlich seiner Sitzung vom XX.XX.XXXX zugestimmt. Die Genehmigung durch den Ge-\nmeinderat der Politischen Gemeinde Kreuzlingen vom XX.XX.XXXX liegt ebenfalls vor \nund die Frist nach Art. 14 der Gemeindeordnung ist unbenutzt abgelaufen.  \n \nDie Anmeldung des vorliegenden Vertrages zum Eintrag im Grundbuch erfolgt gleich-\nzeitig mit der öffentlichen Beurkundung des Vertrages.  \n \n3. Kostentragung \n \nSämtliche Grundbuch- und weitere Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungskosen, \nEintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts an-\nfallen, tragen die Vertragsparteien gemeinsam je zur Hälfte. \n \n \n4. Streitigkeiten \n \nGerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus dem vorliegenden Vertrag bilden die or-\ndentlichen Zivilgerichtsinstanzen zuständig für Kreuzlingen. Anwendbar ist schweizeri-\nsches Recht. \n \n \n5. Vormerkungen \n \nDa in diesem Vertrag diverse Bestimmungen vorgemerkt werden sollen, wi rd im Sinne \neiner Sammelvormerkung folgende Vormerkung auf der Liegenschaft Nr. 2996 und dem \nBaurechtsgrundstück Nr. D…….. Grundbuch Kreuzlingen vorgenommen: \n \n«Vertragliche Bestimmung gemäss Baurechtsvertrag» \n \n \n6. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland \n \nDie Vertreter der Baurechtsnehmerin ……. AG / GmbH erklären hiermit gegenüber der \nUrkundsperson ausdrücklich, dass sich das gesamte Gesellschaftskapital der Bau-\nrechtsnehmerin im Besitze von Personen befindet, die nicht als Personen im Sinne von \nArt. 5 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-\nland (BewG) gelten. \nIm Weiteren bestätigen die Vertreter der Baurechtsnehmerin, dass sämtliches Kapital \nfür den Erwerb und für allfällige Überbauung des Baurechtes nicht von Personen \nstammt, welche nach dem BewG als Personen im Ausland gelten. \nAuf ein Bewilligungsverfahren gemäss BewG kann somit verzichtet werden. \nFerner wird auf die Angaben im beiliegenden Formular «Grundstückerwerb» verwiesen.  \nDie Vertreter der erwerbenden Partei sind auf die Strafbestimmung gemäss Art . 28 ff. \nBewG aufmerksam gemacht worden.  \n \n \n\n\n\n \n \n\nEntwurf vom 14. Dezember 2022 \n\n10 \n \n\nAnhang: \n1. Projektstudie vom Juni 2019 \n2. Vorentscheid der Baukommission vom 16. Mai 2022 \n \n \n \n \nBeurkundungsformel \n\n\n\tBotschaftstext\n\tBeilage 1\n\tBeilage 2\n\tBeilage 3\n\tBeilage 4\n\tBeilage 5\n\tBeilage 6\n\tBeilage 7\n\n