text: \n \n \n \n Der Stadtrat an den Gemeinderat \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBotschaft \n \n\n \n\n \n\n \n\nDatum 26. Januar 2016 \n\n  \n\nNr. 10 \n\n \n\n \n\nKommunale Volksinitiative "Die Frauenfelder Wohninitiative“ und Reglement über \n\ndie Förderung von preisgünstigem Wohnraum als indirekter Gegenvorschlag \n\nFrau Präsidentin \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\nDer Stadtrat unterbreitet Ihnen die Anträge zur Volksinitiative „Die Frauenfelder Wohninitia-\n\ntive“ sowie das Reglement über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum als indirekter \n\nGegenvorschlag.  \n\n \n\nAm 17. April 2015 wurde die Volksinitiative von CH Chrampfe & Hirne mit 1184 gültigen \n\nUnterschriften eingereicht. Mit Beschluss vom 28. April 2015 hat der Stadtrat das Zustande-\n\nkommen der Initiative festgestellt.  \n\n \n\n \n\nA. Gültigkeit \n \n\nI. Wortlaut der Initiative \n\n \n\nDie Initiative hat folgenden Wortlaut: \n\n \n\n„Die Gemeindeordnung der Stadt Frauenfeld wird mit folgender Bestimmung ergänzt: \n\n \n\n  \n\n\n\n 2 \n\n \n\nZweck und Ziele \n\n \n\n1. Die Stadt Frauenfeld setzt sich für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigen und qualitativ gu-\n\nten Wohnungen ein. \n\n2. Sie sorgt insbesondere dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen, die ohne Gewinnstreben nach dem \n\nPrinzip der Kostenmiete vermietet werden, stetig erhöht. \n\n3. Sie strebt eine soziale Durchmischung in möglichst vielen Quartieren an. Sie berücksichtigt dabei insbe-\n\nsondere die Interessen von Familien sowie von jungen und alten Menschen an bedürfnisgerechten Woh-\n\nnungen. \n\n \n\nMittel \n\n \n\n4. Zur Erreichung dieser Ziele setzt die Stadt insbesondere folgende Mittel ein: \n\na) Abgabe von städtischen Grundstücken zu Eigentum oder im Baurecht. Die Abgabe an gemeinnützige \n\nWohnbauträger, die Wohnungen nach den Grundsätzen von Abs. 2 vermieten, kann zu vergünstig-\n\nten Bedingungen erfolgen. \n\nb) Nutzung des Landkreditkontos für den Erwerb von Grundstücken, die sich für Wohnüberbauungen \n\neignen, und deren Abgabe gemäss Buchstabe a. \n\nc) Gewährung von zinslosen oder zinsgünstigen rückzahlbaren Darlehen an gemeinnützige Wohnbau-\n\nträger für Erwerb, Bau und Erneuerung. \n\nd) Massnahmen der Raumplanung, die Anreize setzen zur Schaffung von Wohnungen, die nach den \n\nGrundsätzen der Kostenmiete vermietet werden. \n\n \n\n5. Der Stadtrat erstellt eine Liste der städtischen Grundstücke, die sich gut für Wohnüberbauungen eignen \n\nund nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden. Grundstücke, die in der Liste aufgeführt sind, dürfen \n\nnur an Wohnbauträger veräussert werden, welche die Vorgaben gemäss Abs. 2 erfüllen. Der Stadtrat \n\nkann Ausnahmen bewilligen, wenn im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung keine geeigneten An-\n\ngebote eingehen. \n\n \n\nFinanzierung \n\n \n\n6. Für die Vergünstigungen wird ein Wohnbaufonds bereitgestellt. \n\na) Das zuständige Gemeindeorgan weist dem Fonds jährliche Einlagen zu. \n\nb) In den ersten 10 Jahren ab 2017 betragen die jährlichen Einlagen mindestens Fr. 500‘000. Diese gel-\n\nten als gebundene Ausgaben im Sinne von Art. 56 der Gemeindeordnung. \n\nc) Der Entscheid über die Verwendung der Mittel des Wohnbaufonds liegt beim für den Beschluss über \n\ndie Landabgabe und die Darlehensgewährung zuständigen Organ. \n\n \n\n\n\n 3 \n\n \n\nAusführungsbestimmungen \n\n \n\n7. Der Gemeinderat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen.“ \n\n \n\n \n\nII. Prüfung der Gültigkeit der Initiative \n\n \n\nDas Verfahren bei Volksinitiativen ist in Art. 12 und 13 der Gemeindeordnung (GO) beschrie-\n\nben. Gemäss Abs. 13 GO befindet der Gemeinderat auf Antrag des Stadtrates über die Gül-\n\ntigkeit der Initiative. Sein Entscheid unterliegt dem Rekursrecht.  \n\n \n\nDer Stadtrat erstattet mit dieser Botschaft Bericht und stellt Antrag zuhanden des Gemeinde-\n\nrates über die Gültigkeit der Initiative. Dabei geht es darum, das Volk nicht an die Urne zu \n\nbemühen, wenn eine Initiative den rechtlichen Anforderungen nicht genügt. Der Gemeinde-\n\nrat hat bei der Gültigkeitsprüfung eine Rechtskontrolle auszuüben, die nicht in eine politische \n\nBeurteilung abgleiten darf. Die politische Beurteilung folgt erst in einem zweiten Schritt, \n\nwenn der Gemeinderat darüber zu entscheiden hat, ob er der Volksinitiative Folge leisten \n\nwill. Bei der vorzunehmenden Gültigkeitsprüfung sind die formellen und inhaltlichen Voraus-\n\nsetzungen für die Behandlung der Volksinitiative zu untersuchen. Die Prüfung hat mit einer \n\ngewissen Zurückhaltung zu erfolgen. Das Initiativrecht soll keine unnötigen Erschwernisse \n\nerfahren. Im Sinne des Grundsatzes „in dubio pro populo“ (im Zweifel für das Volk) sind Be-\n\ngehren, deren inhaltliche Zulässigkeit zweifelhaft erscheint, dem Volk zum Entscheid vorzule-\n\ngen, sofern eine rechtskonforme Interpretation wenigstens denkbar und nicht völlig ausge-\n\nschlossen ist (vgl. Stähelin, Wegweiser durch die Thurgauer Verfassung, N 2 zu § 27 KV). \n\n \n\n \n\n1. Formelle Anforderungen \n\n \n\nUnter die Prüfung der formellen Anforderungen fallen insbesondere die Gebote der Einheit \n\nder Form und der Einheit der Materie.  \n\n \n\nDas Gebot der Einheit der Form verlangt, dass eine Initiative entweder als allgemeine Anre-\n\ngung oder als ausgearbeiteter Entwurf formuliert ist. Eine Mischform ist unzulässig. Im vorlie-\n\ngenden Fall ist die Initiative als ausgearbeiteter Entwurf formuliert. Die Einheit der Form ist \n\ngewahrt. \n\n \n\n\n\n 4 \n\n \n\nBei der Einheit der Materie geht es darum, dass zwischen den einzelnen Teilen einer Initiative \n\nein sachlicher Zusammenhang besteht. Das Anliegen der Initiative ist in sich geschlossen; die \n\nEinheit der Materie ist damit gewahrt. \n\n \n\n \n\n2. Inhaltliche Anforderungen \n\n \n\nZu den inhaltlichen Anforderungen gehören insbesondere die Vereinbarkeit mit dem überge-\n\nordneten Recht sowie die Durchführbarkeit. Ein Verstoss gegen übergeordnetes Recht (Bun-\n\ndesrecht, kantonales Recht oder kommunale Erlasse) ist hier nicht ersichtlich. \n\n \n\nBezüglich der Durchführbarkeit reichen allfällige Vollzugsschwierigkeiten zur Annahme der \n\nUngültigkeit nicht aus. Vielmehr müssen sich objektive, unüberwindliche Hindernisse stellen. \n\nDer Stadtrat erachtet die inhaltlichen Anforderungen an die Volksinitiative ebenfalls als er-\n\nfüllt.  \n\n \n\nGestützt auf diese Erwägungen beantragt Ihnen der Stadtrat, die „Frauenfelder Wohninitiati-\n\nve“ gültig zu erklären. \n\n \n\n \n\nB. Stellungnahme zur Initiative  \n \n\nI. Ausgangslage \n\n \n\n„Urbanes Wohnen“ liegt zunehmend im Trend. Städtische Räume gewinnen an Attraktivität \n\nund werden als Wohnlagen immer gesuchter. Die wachsenden Bevölkerungszahlen in den \n\nSchweizer Agglomerationen verdeutlichen diese Entwicklung. Gleichzeitig sind auch negative \n\nEffekte zu beobachten, mit steigenden Wohnungs- und Immobilienpreisen und einer damit \n\nverbundenen Veränderung der Bevölkerungsstruktur. In der Folge wurde „preisgünstiges \n\nWohnen“ in den letzten Jahren zu einem zentralen Thema der Stadtentwicklung. Verschie-\n\ndene Schweizer Städte und Agglomerationsgemeinden setzten unterschiedliche Massnahmen \n\nein, um preisgünstigen Wohnraum zu fördern.  \n\n \n\nDie Thematik beschäftigt auch Bevölkerung und Politik in der Stadt Frauenfeld. Im Juli 2014 \n\nhat der Stadtrat eine einfache Anfrage betreffend „Wohnsituation und Wohnbaupolitik in \n\nFrauenfeld“ beantwortet. Die Antwort auf die Anfrage enthält Aussagen zur aktuellen \n\nWohnsituation in Frauenfeld, zum gemeinnützigen und sozialen Wohnungsbau, zur Stadt als \n\nAkteurin auf dem Wohnungsmarkt sowie zu Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem \n\n\n\n 5 \n\n \n\nWohnraum. Der Stadtrat hielt fest, dass die Preisentwicklung aus seiner Sicht (noch) nicht als \n\nalarmierend einzustufen sei und er daher kurzfristig keine Notwendigkeit für konkrete Mass-\n\nnahmen sehe. Er wolle den Markt aber weiterhin beobachten und gegebenenfalls auch aktiv \n\nintervenieren. In der Antwort wies der Stadtrat aber auch darauf hin, dass eine Einschätzung \n\nder Situation durch fehlende, unvollständige oder nicht aktuelle Datengrundlagen nur einge-\n\nschränkt möglich war. Ergänzend hat der Stadtrat bei der Überarbeitung seines Leitbilds im \n\nRahmen der Legislaturziele 2015-2019 ein Leitziel formuliert, das unter anderem die Formu-\n\nlierung enthält, dass auch bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen soll. \n\n \n\nIn der „Frauenfelder Wohninitiative“ wird die Thematik des preisgünstigen Wohnens wieder \n\naufgegriffen. Die Initianten begründen das Vorhaben mit einer aus ihrer Sicht kritischen Situ-\n\nation auf dem Wohnungsmarkt in Frauenfeld. Die Immobilien- und Mietpreise seien in den \n\nvergangen Jahren stark angestiegen, der Leerwohnungsbestand betrage nur noch 0,5 Pro-\n\nzent. Sie merken an, dass in der Folge immer mehr Frauenfelderinnen und Frauenfelder, vor \n\nallem junge Familien, Schwierigkeiten haben, eine Wohnung zu finden, die ihren Bedürfnis-\n\nsen entspricht und finanziell tragbar ist. Der Initiativtext nennt Zweck und Ziele, konkrete \n\nMittel/Instrumente und Finanzen für eine Wohnraumpolitik.  \n\n \n\nAls Grundlage zur Beurteilung der Wohnsituation in Frauenfeld und für den weiteren Um-\n\ngang mit der Initiative liess der Stadtrat einen Grundlagenbericht erarbeiten, welcher dieser \n\nBotschaft beiliegt. Die wesentlichen Inhalte des Berichts sind nachfolgend aufgeführt. \n\n \n\n \n\n1. Wohnungsmarkt: Situation heute \n\n \n\nIm Folgenden wird die heutige Situation auf dem Frauenfelder Wohnungsmarkt anhand von \n\nverfügbaren statistischen Daten beleuchtet. Dabei wird ein besonderer Fokus auf den Miet-\n\nwohnungsmarkt gelegt, da dieser auch im Fokus der Wohninitiative steht und für Haushalte \n\nmit geringen Einkommen zentral ist. Zur Einordnung der Situation von Frauenfeld wird ein \n\nVergleich mit den Städten Winterthur, Schaffhausen, Arbon, Weinfelden und Wil vorge-\n\nnommen.  \n\n \n\nWohnangebot \n\n \n\nIm Jahr 2013 wurden in Frauenfeld insgesamt 11‘902 Wohnungen (inkl. Häuser) gezählt. \n\nVon diesen Wohnungen sind rund ein Drittel 4 und 4 1/2 Zimmerwohnungen. 3 ½ Zimmer-\n\nwohnungen machen rund 40% des Wohnungsbestands aus. Der Anteil dieser Wohnungen \n\n\n\n 6 \n\n \n\nliegt in Winterthur und Schaffhausen höher, in Weinfelden liegt er tiefer, während Arbon \n\nund Wil einen vergleichbaren Anteil wie Frauenfeld aufweisen. \n\n \nAbbildung 1: Wohnungsangebot 2013 in der Stadt Frauenfeld im Vergleich. Quelle: Gebäude- und Wohnungsre-\n\ngister, Bundesamt für Statistik \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nZwischen 2009 und 2013 hat der Wohnungsbestand in Frauenfeld von 11‘203 auf 11‘902 \n\nWohnungen um rund 6% zugenommen. Dieser Zuwachs ist rund doppelt so gross wie in \n\nSchaffhausen oder Wil, 1% grösser als in Weinfelden und liegt in der Grössenordnung von \n\nArbon und Winterthur. \n\n \n\nIm Jahr 2013 verteilten sich die Wohnungen in der Stadt Frauenfeld auf 4'523 Gebäude mit \n\nWohnnutzung. Von diesen Gebäuden sind 55.5% als Einfamilienhäuser klassiert. Knapp ein \n\nViertel (24%) sind Mehrfamilienhäuser. Der Anteil von Mehrfamilienhäusern liegt in Win-\n\nterthur und Arbon bei rund einem Drittel, in Wil bei mehr als der Hälfte aller Gebäude mit \n\nWohnnutzungen. Innerhalb der Vergleichsgruppe weist Frauenfeld den grössten Anteil Ein-\n\nfamilienhäuser auf. \n\n \n  \n\n\n\n 7 \n\n \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\nWeinfelden\n\nArbon\n\nSchaffhausen\n\nWinterthur\n\nFrauenfeld\n\nEinfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser\n\nWohngebäude mit Nebennutzung Gebäude mit teilweiser Wohnnutzung\n\nAbbildung 3: Gebäude mit Wohnnutzung nach Gebäudetypen 2013 in der Stadt Frauenfeld im Vergleich. Quelle: \n\nGebäude- und Wohnungsregister, Bundesamt für Statistik \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nMehr als die Hälfte des Gebäudebestands mit Wohnnutzung in der Stadt Frauenfeld ist zwi-\n\nschen 1960 und 2000 entstanden. Dieser Anteil ist im Vergleich mit den industriell geprägten \n\nStädten Winterthur, Arbon und Schaffhausen gross. In diesen Städten stand nach dem Zwei-\n\nten Weltkrieg bereits fast die Hälfte aller Wohngebäude. \n\n \n\nIn den vergangen Jahrzehnten waren Neubauten in der Stadt Frauenfeld mehrheitlich Einfa-\n\nmilienhäuser. Freistehend oder angebaut hat ihr Anteil an den Neubauten in den vergange-\n\nnen 20 Jahren nie unter 50% betragen. Strukturell ist Frauenfeld damit mit den eher ländlich \n\ngeprägten Zentren Arbon und Weinfelden vergleichbar, während die Neubautätigkeit sich \n\ninsbesondere in Winterthur im Vergleichszeitraum stärker auf Mehrfamilienhäuser kon-\n\nzentriert hat. \n\n \n\nDie jüngere Neubautätigkeit in Frauenfeld fokussiert sich auf das Segment der 3-5-\n\nZimmerwohnungen. Dieses Segment deckt seit den 2000-er Jahren über drei Viertel des neu-\n\nen Angebots ab. Über die Zeit gesehen fällt auf, dass ab den 2000er-Jahren (an der Zimmer-\n\nzahl gemessen) vermehrt kleinere Wohnungen (d.h. 2-4 Zimmer) gebaut werden, während \n\nder Anteil der grossen Wohnungen zurück geht. Dieses Phänomen ist auch in den grösseren \n\nStädten der Vergleichsgruppe (Winterthur und Schaffhausen) zu beobachten. \n\n \n\nIn den vergangen 10 Jahren hat sich der Anteil von Leerwohnungen am Wohnungsbestand \n\n(Leerwohnungsquote) in Frauenfeld zwischen 0.5% und 1.7% bewegt. Insgesamt ist eher \n\neine sinkende Quote zu beobachten. Die Leerwohnungsquote liegt damit im langjährigen \n\n\n\n 8 \n\n \n\n81%\n\n73%\n\n58%\n\n61%\n\n61%\n\n59%\n\n3%\n\n1%\n\n7%\n\n8%\n\n10%\n\n5%\n\n2%\n\n5%\n\n9%\n\n10%\n\n6%\n\n9%\n\n2%\n\n6%\n\n5%\n\n8%\n\n6%\n\n5%\n\n2%\n\n3%\n\n8%\n\n3%\n\n8%\n\n8%\n\n3%\n\n1%\n\n1%\n\n2%\n\n3%\n\n3%\n\n8%\n\n11%\n\n12%\n\n8%\n\n6%\n\n10%\n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\n  Weinfelden\n\n  Arbon\n\n  Schaffhausen\n\n  Winterthur\n\n  Frauenfeld\n\nPrivatperson Wohnbaugenossenschaft\n\nImmobilienfonds und -gesellschaft Versicherung\n\nPersonalvorsorgeeinrichtung Gemeinde, Kanton, Bund\n\nAndere\n\nMittel unter derjenigen der Vergleichsstädte Arbon und Weinfelden, jedoch leicht höher als \n\nin den Städten Winterthur und Schaffhausen. \n\n \n\nDer überwiegende Anteil (59 %) der Wohnungen war im Jahr 2000 im Eigentum von Priva-\n\nten. Rund 5 % der Wohnungen befanden sich im Eigentum von Wohnbaugenossenschaften \n\nund circa 3 % der Wohnungen gehören der öffentlichen Hand. Der Anteil der Wohnungen in \n\nWohnbaugenossenschaften ist in den Städten Winterthur, Schaffhausen und Arbon mit 7-\n\n10% teilweise deutlich höher. In Wil und Weinfelden liegen die Anteile mit 3% bzw. 1% \n\nunter dem Wert von Frauenfeld. Der Anteil der Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand \n\nist dagegen im Vergleich mit den anderen Städten eher überdurchschnittlich.  \n\n \nAbbildung 8: Wohnungen in Gebäuden nach deren Hauseigentümertyp in der Stadt Frauenfeld 2000 im Ver-\n\ngleich. Quelle: Gebäude- und Wohnungserhebung, Bundesamt für Statistik \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n 9 \n\n \n\n2. Nachfrage \n\n \n\nEnde 2015 hatte die Stadt Frauenfeld 24'727 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen \n\n1990 und 2010 ist die Bevölkerung von Frauenfeld von 19'402 auf 22'931 Personen bzw. \n\num rund 18% gewachsen. Mit diesem Bevölkerungszuwachs steht Frauenfeld an der Spitze \n\nder Vergleichsgruppe. \n\n \nAbbildung 9: Bevölkerungsentwicklung (indexiert) 1990-2010 in der Stadt Frauenfeld im Vergleich. Quelle: STAT-\n\nPOP, Bundesamt für Statistik \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nIm Jahr 2013 waren rund 21% der Einwohnerschaft der Stadt Frauenfeld unter 20 Jahren. \n\nVon den Vergleichsstädten weist nur Winterthur mit einem Anteil von 22% einen höheren \n\nWert auf. Somit ist die Bevölkerung von Frauenfeld vergleichsweise jung, was auf einen ho-\n\nhen Anteil an Familien schliessen lässt. \n\n \n\nIn über der Hälfte der Frauenfelder Haushalte leben mehr als zwei Personen (Stand: 2013). \n\nDie Haushaltsstruktur der Stadt Frauenfeld ist damit vergleichbar mit derjenigen der Städte \n\nWinterthur und Schaffhausen. Im Vergleich zu den Städten Arbon, Weinfelden und Wil liegt \n\nder Anteil der kleinen Haushalte (2 und weniger) in Frauenfeld dagegen geringfügig höher.  \n\n \n\nÜber die Einkommensverteilung in der Stadt Frauenfeld geben Erträge aus der direkten Bun-\n\ndessteuer Hinweise. Rund ein Viertel der 4'668 Steuerpflichtigen der direkten Bundessteuer \n\nfür natürliche Personen weist ein steuerbares Einkommen unter 40'000 Franken im Jahr aus. \n\nDa die Bundessteuer einen Einheitssatz verwendet, sind diese Anteile direkt mit anderen \n\nStädten vergleichbar. Frauenfeld weist in diesem Vergleich mit 28.7% den höchsten Anteil \n\n90\n\n95\n\n100\n\n105\n\n110\n\n115\n\n120\n\n19\n90\n\n19\n92\n\n19\n94\n\n19\n96\n\n19\n98\n\n20\n00\n\n20\n02\n\n20\n04\n\n20\n06\n\n20\n08\n\n20\n10\n\nin\nde\n\nxi\ner\n\nt (\n19\n\n90\n=1\n\n00\n)\n\nFrauenfeld\n\nWinterthur\n\nSchaffhausen\n\nArbon\n\nWeinfelden\n\nWil (SG)\n\n\n\n 10 \n\n \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\n  Weinfelden\n\n  Arbon\n\n  Schaffhausen\n\n  Winterthur\n\n  Frauenfeld\n\n15,0 - 19,9\n\n20,0 - 29,9\n\n30,0 - 39,9\n\n40,0 - 49,9\n\n50,0 - 74,9\n\n75 u.m.\n\nin 1'000 CHF\n\nvon Steuerpflichtigen mit hohem Einkommen (>75'000 Fr. pro Jahr) auf, ähnlich wie Win-\n\nterthur. Weinfelden mit 25.5% und Arbon mit 21.4% erreichen deutlich tiefere Werte.  \n \n\nAbbildung 12: Verteilung der Einkommensklassen der direkten Bundessteuer für natürliche Personen im Steuerjahr \n\n2011 in der Stadt Frauenfeld im Vergleich. Quelle: Eidg. Steuerverwaltung \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n3. Preise \n\n \n\nDie Bestandesmieten bilden die durchschnittlichen Mietpreise aller in Frauenfeld vermieteten \n\nWohnungen ab. Sie entsprechen nicht den Preisen der aktuell auf dem Markt angebotenen \n\nWohnungen. Deshalb wurden auch aktuell inserierte Wohnungen auf dem Frauenfelder \n\nWohnungsmarkt ausgewertet, um Hinweise zu den Angebotsmieten zu erhalten.  \n\n \n\nBestandesmieten \n\n \n\nIn Tabelle 1 sind für das Jahr 2014 die durchschnittlichen Nettomieten pro Monat in Franken \n\nnach Zimmerzahl in Frauenfeld den durchschnittlichen Nettomieten in der Schweiz gegen-\n\nübergestellt. \n \n\nTabelle 1: Mittlere Nettomietpreise nach Zimmerzahl in Frauenfeld und der Schweiz in Franken 2014, Quelle: \n\nWüest& Partner AG \n\n 1 – 1 1/2-Zi. 2 – 2 1/2-Zi. 3 – 3 1/2-Zi. 4 – 4 1/2-Zi. 5 – 5 1/2-Zi. \n\nFrauenfeld 570.– 890.– 1‘150.– 1‘460.– 1‘720.– \n\nSchweiz 680.– 1‘020.– 1‘290.– 1‘540.– 1‘930.– \n\n \n\n\n\n 11 \n\n \n\nIm Mittel liegen die Bestandesmietpreise in Frauenfeld in allen Wohnungskategorien unter \n\ndem Schweizer Mittelwert.  \n\n \n\nAngebotsmieten \n\n \n\nDie folgenden Angebots- respektive Marktmieten sind mit einer gewissen Unschärfe behaf-\n\ntet, da sie auf Basis von tatsächlich auf dem Markt gehandelten Wohnungen modelliert wer-\n\nden und deshalb von Jahr zu Jahr schwanken können. Es zeigt sich, dass Frauenfeld etwas \n\ngünstiger als Winterthur ist. Die Mieten in Frauenfeld sind vergleichbar mit Schaffhausen  \n\noder Wil, aber etwas höher als in Arbon. Für Weinfelden sind keine Zahlen publiziert.  \n\n \nAbbildung 13: Angebotsmieten einer typischen 3.5 Zimmerwohnung. Quelle : Immobilien-Almanach Schweiz \n\n2014, IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand : 4. Quartal 2013 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFür die vorliegende Erhebung wurden zudem die inserierten Mietobjekte im zweiten Halbjahr \n\n2014 in Frauenfeld ausgewertet (Total 463 inserierte Objekte). Die Analyse zeigt, dass die \n\nmeisten Mietobjekte für Preise zwischen 1‘000 und 2‘000 Franken inseriert werden. Angebo-\n\nte für Nettomieten von über 3'000 Franken hingegen sind selten.  \n\n \n\nDie analysierten Daten zeigen einen nahezu linearen Zusammenhang zwischen Zimmerzahl \n\nund Monatsmiete bis zu den 5-Zimmer-Wohnungen, d.h. die inserierten Mieten steigen im \n\ngleichen Ausmass wie die dafür angebotene Zimmerzahl. Ab den 5 ½-Zimmer-Wohnungen \n\nfindet ein Preissprung statt. Es zeigt sich, dass durchaus auch Wohnungen in günstigen Preis-\n\nsegmenten auf den Markt gelangen. Der Vergleich mit den Bestandesmieten macht aber \n\nebenfalls deutlich, dass die Preise der Neuvermietungen tendenziell höher liegen. \n\n \n\n\n\n 12 \n\n \n\nHinweise auf die Marktfähigkeit von Mietobjekten gibt die mittlere Insertionsdauer, d.h. die \n\nZeit, wie lange ein Inserat geschaltet wird. Die mittlere Insertionsdauer im untersuchten Zeit-\n\nraum beträgt im Frauenfeld 22 Tage. Innerhalb dieser Zeit werden 50% aller Wohnungen \n\nvermittelt, drei Viertel nach 1 ½ Monaten und 90% nach drei Monaten. Sehr günstige und \n\ngünstige Wohnungen (d.h. die zwei untersten Preisklassen) werden in Frauenfeld schneller \n\nvermittelt als die übrigen Wohnungen. Deutlich länger dauert es, bis sehr teure (d.h. oberste \n\nPreisklasse) Wohnungen vermietet werden. Diese Tatsache zeigt, dass preisgünstige Woh-\n\nnungen einem Bedarf entsprechen und eine entsprechende Nachfrage bedienen.  \n\n \n\n \n\n4. Fazit \n\n \n\nWerden Angebot, Nachfrage sowie die Marktpreise zusammen betrachtet, können folgende \n\nFeststellungen gemacht werden:  \n\n- Das Mietwohnungsangebot in Frauenfeld ist vielfältig. Es werden Wohnungen in unter-\n\nschiedlichen Grössenklassen und Preissegmenten angeboten. Die Preise der Angebots-\n\nmieten liegen tendenziell höher als die Bestandesmieten. Preisgünstige Wohnungen \n\nwerden schnell absorbiert. Der Anteil an Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen \n\nBauträgern ist vergleichsweise tief. \n\n- Der Wohnungsmarkt in Frauenfeld liegt mit verschiedenen Kennzahlen (Anteil kleiner \n\nWohnungen, Verhältnis MFH/EFH, Leerwohnungsquote) zwischen den grösseren bzw. \n\nstark industriell geprägten Zentren Winterthur und Schaffhausen und stärker ländlich \n\ngeprägten Zentren wie Weinfelden und teilweise Arbon.  \n\n- Frauenfeld ist eine baulich „junge“ Stadt, geprägt durch eine starke Entwicklung im Zeit-\n\nraum zwischen 1960 und 2000. Die Neubautätigkeit erfolgte vergleichsweise stark im \n\nEFH-Segment. Der Anteil bzw. das Wachstum bei den Einfamilienhäusern weist auf eine \n\nEntwicklung hin, welche noch weniger „grossstädtisch“ geprägt ist. \n\n- Die Nachfrage nach Wohnraum und das entsprechende Angebot sind in den letzten \n\nJahren im Einklang mit der steigenden Einwohnerzahl gewachsen. Die Bevölkerung von \n\nFrauenfeld ist im Vergleich mit den übrigen betrachteten Städten verhältnismässig jung \n\nsowie einkommensstark.  \n\n- Frauenfeld profitiert als Wohnstandort von seinen Lagequalitäten, dem städtischen Um-\n\nfeld verbunden mit einer vergleichsweise guten Erreichbarkeit. Die Entwicklung Frauen-\n\nfelds ist dabei vergleichbar mit anderen städtischen Zentren im Einzugsbereich des Met-\n\nropolitanraumes Zürich, welche in den letzten Jahren von einer Reurbanisierungstendenz \n\nund damit einhergehenden Knappheiten auf dem Wohnungsmarkt geprägt wurden.  \n\nWie sich die Wohnsituation in Frauenfeld künftig entwickeln wird ist neben der heutigen \n\nBevölkerung und ihrer Zusammensetzung auch das erwartete Bevölkerungswachstum ent-\n\n\n\n 13 \n\n \n\nscheidend. Gemäss den Prognosen für die kantonale Richtplanung1) soll die Zahl der „Raum-\n\nnutzer“ (Einwohner und Beschäftigte) bis 2030 um 20 % steigen. Es ist anzunehmen, dass \n\nentsprechend auch die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch ist. Aufgrund der begrenzten \n\nBauzonenfläche in der Stadt Frauenfeld ist deshalb davon auszugehen, dass die Knappheit \n\nanhält und sich tendenziell verschärfen dürfte. Hierbei wird entscheidend sein, wie die weite-\n\nre bauliche Entwicklung Frauenfelds gestaltet wird, insbesondere mit der Siedlungsentwick-\n\nlung nach innen. \n\n \n\n \n\nII. Wohninitiative und erwartete Wirkungen gemäss Grundlagenbericht \n\n \n\nNachfolgend werden die Wohninitiative und deren erwartete Auswirkungen auf den Frauen-\n\nfelder Wohnungsmarkt analysiert. Ausgehend vom Initiativtext werden der Zweck beleuchtet \n\nund zentrale Begriffe erklärt, die in der Initiative benannten Mittel analysiert und schliesslich \n\ndie Finanzierung gemäss Initiativtext eingeordnet. Zum Schluss folgt eine zusammenfassende \n\nEinschätzung der Initiative.  \n\n \n\n1.  Zweck \n\n \n\nIm ersten Abschnitt nennt die Wohninitiative die Ziele, die verfolgt werden sollen: \n\n \n\nZweck und Ziele \n\n1. Die Stadt Frauenfeld setzt sich für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigen und qualita-\n\ntiv guten Wohnungen ein. \n\n2. Sie sorgt insbesondere dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen, die ohne Gewinnstreben nach \n\ndem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden, stetig erhöht. \n\n3. Sie strebt eine soziale Durchmischung in möglichst vielen Quartieren an. Sie berücksichtigt dabei \n\ninsbesondere die Interessen von Familien sowie von jungen und alten Menschen an bedürfnisge-\n\nrechten Wohnungen. \n\n \n\nDie ersten drei Ziffern der Wohninitiative befassen sich mit Ziel und Zweck der Initiative. \n\nGrundsätzlich haben diese keine direkten Auswirkungen. Sie sind aber wie alle Zielformulie-\n\nrungen als Grundlage für die städtische Politik und das Handeln der Verwaltung zu beachten. \n\nZentral für die Diskussion sind die beiden Begriffe „preisgünstig“ und „Kostenmiete“, wes-\n\nhalb diese im Folgenden ausgeführt werden2): \n\n                                                \n1) Amt für Raumentwicklung Kanton Thurgau (2015): Siedlungsgebiet der Politischen Gemeinde Frauenfeld - Fakten & \n\nHandlungsbedarf. \n2) Bei der Erläuterung der Begriffe wurde auf die von Ernst Basler + Partner im Auftrag des Bundesamt für Wohnungswe-\n\nsens erstellte Studie «Preisgünstiger Wohnraum mittels raumplanerischer Massnahmen?» zurückgegriffen.  \n\n\n\n 14 \n\n \n\n \n\nDer Begriff «preisgünstig» ist nicht per se eindeutig definiert und lässt Spielräume bei der \n\nInterpretation offen. Für die Mietenden hängt es immer von persönlichen Lebensumständen \n\n(Einkommen, Haushaltsgrösse, weitere Lebenshaltungskosten, etc.) ab, ob eine Wohnung \n\npreisgünstig ist. Die Preisgünstigkeit hat zudem eine starke räumliche Komponente. Boden- \n\nund damit Mietpreise sind stark lageabhängig. Folgende vier Definitionen sind gebräuchlich:  \n\n \n\n- Maximaler Anteil am Einkommen («Drittels-Regel») \n\nOftmals wird die Faustregel verwendet, dass ein Haushalt nicht mehr als einen Drittel des \n\nEinkommens für die Miete ausgeben soll. Eine Wohnung ist für einen Haushalt also \n\ntragbar, wenn ein Drittel oder weniger des Einkommens für die Wohnkosten aufgewen-\n\ndet werden. Diese Faustregel wenden beispielsweise Gerichte bei der Beurteilung der \n\nZahlungsfähigkeit von Nachmietern an. \n\n- Maximal mitfinanzierter Mietzins durch Sozialhilfe \n\nDie Gemeinden, welche die Sozialhilfe ausrichten, legen maximale Beträge fest, welche \n\ndurch die Sozialhilfe für Mieten bezahlt werden.  \n\n- Gemeinnütziger Wohnungsbau = preisgünstiger Wohnraum \n\nUnter dem gemeinnützigen Wohnungsbau werden Bauträger zusammengefasst, welche \n\nnicht gewinnorientiert sind und einen Beitrag zum preisgünstigen Wohnraumangebot \n\nleisten. Die meisten Wohnbaugenossenschaften und -stiftungen erfüllen diese Kriterien.  \n\n- Kostenmiete \n\nVgl. nächster Absatz \n\n \n\nBei der Kostenmiete darf der Vermieter oder die Vermieterin keinen oder höchstens einen \n\ngeringfügigen Gewinn auf dem Mietzins erzielen. Der Mietzins deckt also nur die effektiven \n\nKosten (Anlagekosten, Kapitalverzinsung, Abschreibungen und Betriebskosten) des Vermie-\n\ntenden. Vor allem gemeinnützige Bauträger wenden die Kostenmiete an. Wohnungen mit \n\nhohen Anlagekosten (beispielsweise aufgrund hoher Baulandpreise oder grosszügigem Aus-\n\nbaustandard) weisen bei Anwendung der Kostenmiete auch vergleichsweise hohe Mietzinsen \n\nauf.  \n\n \n\nDie Umschreibung des Zwecks enthält weitere Begriffe wie „qualitativ gute Wohnungen“, \n\n„soziale Durchmischung“ oder „bedürfnisgerechter Wohnraum“, die grosse Spielräume bei \n\nder Umsetzung offen lassen. Zudem werden auch die Zielgruppen benannt: Die Stadt soll \n\nsich bei ihren Bemühungen insbesondere an den Interessen von Familien sowie von jungen \n\nund alten Menschen an bedürfnisgerechten Wohnungen orientieren. Auch diese Formulie-\n\nrung erscheint ziemlich offen. \n  \n\n\n\n 15 \n\n \n\n2. Mittel \n\n \n\nDie Initiative nennt in Ziffer 4 und 5 die Mittel, mit welchen preisgünstiger Wohnraum geför-\n\ndert werden soll. Im Folgenden werden die einzelnen Massnahmen und ihre Wirkungen be-\n\nleuchtet. \n \n\nMittel \n\n4. Zur Erreichung dieser Ziele setzt die Stadt insbesondere folgende Mittel ein: \n\n a) Abgabe von städtischen Grundstücken zu Eigentum oder im Baurecht. Die Abgabe an gemein-\n\nnützige Wohnbauträger, die Wohnungen nach den Grundsätzen von Abs. 2 vermieten, kann zu \n\nvergünstigten Bedingungen erfolgen. \n\n \n\nDie Abgabe von kommunalem Land an gemeinnützige Bauträger ist in vielen Städten verbrei-\n\ntet (vgl. oben). Mit der Abgabe von städtischen Grundstücken an gemeinnützige Wohnbau-\n\nträger wird das Angebot an gemeinnützig vermieteten Wohnungen erhöht. Die Mieten in \n\ndiesen Wohnungen hängen aufgrund der Kostenmiete kurzfristig im Wesentlichen von zwei \n\nFaktoren ab: \n\n- Baulandpreis resp. Baurechtszins \n\n- Ausbaustandard und damit Baukosten \n\nGrundsätzlich sind Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern deutlich günstiger als Woh-\n\nnungen von übrigen Bauträgern. Eine Studie in der Stadt Zürich zeigte einen Unterschied bei \n\nder Miete von 200 Fr. / Zimmer.3) Die Preisunterschiede bei Neubauten sind weniger gross. Je \n\nlänger aber eine Wohnung im Eigentum eines gemeinnützigen Bauträgers ist, umso grösser \n\nwerden die Unterschiede.  \n\n \n\nDie Anzahl der gemäss Initiative erstellbaren Wohnungen mit „Kostenmiete“ hängt ab von \n\nder Fläche der Grundstücke, die die Stadt diesen Bauträgern abgibt und der baurechtlichen \n\nMöglichkeiten (Ausnützungsziffer, etc.). Im beiliegenden Grundlagenbericht sind die Grund-\n\nstücke zusammengestellt, die sich im Finanzvermögen/Landkreditkonto der Stadt Frauenfeld \n\nbefinden und auf denen eine Wohnnutzung grundsätzlich zulässig ist (grobe Sichtung: > 100 \n\nm2, in einer Zone mit zulässiger Wohnnutzung, noch nicht bebaut). Insgesamt resultieren 30 \n\nGrundstücke mit grundsätzlich zulässiger Wohnnutzung. Ein grosser Teil davon ist allerdings \n\nkurzfristig nicht verfügbar oder nicht für eine Wohnüberbauung geeignet.  \n \n  \n\n                                                \n3) Genossenschafterinnen und Genossenschafter in der Stadt Zürich - Auswertung der Bevölkerungsbefragung und von \n\nRegisterdaten. Fahrländer Partner Raumentwicklung, 2011. Im Auftrag von: Stadtentwicklung Zürich und Wohnbauge-\nnossenschaften Zürich \n\n\n\n 16 \n\n \n\nTabelle 2: Zusammenstellung der Grundstücke im Eigentum der Stadt mit zulässiger Wohnnutzung (Liste in \n\nGrundlagenbericht, Anhang 5) \n\n Grösse  \n\n100 – 600 m2 \n\nGrösse \n\n600 – 3‘000 m2 \n\nGrösse \n\n> 3‘000 m2 \n\nTotal \n\nAnzahl \n\nGrundstücke \n\n16 10 4 30 \n\nFläche der \n\nGrundstücke \n\n4‘600 m2 9‘900 m2 25‘500 m2 40‘000 m2 \n\n \n\nDie meisten Grundstücke sind eher klein für eine Wohnüberbauung. Eine erste Prüfung der \n\nGrundstücke zeigt, dass die Stadt Frauenfeld wenige unüberbaute Grundstücke besitzt, wel-\n\nche sich für Mehrfamilienhäuser eignen (> 500 m2, sinnvolle Bebauung möglich). Und nur \n\neinzelne dieser Areale erscheinen bei einer ersten groben Beurteilung aufgrund einer ausrei-\n\nchenden „kritischen Masse“ an realisierbarem Wohnraum für genossenschaftliches Wohnen \n\ngrundsätzlich geeignet (Übersicht in Grundlagenbericht, Anhang A5). Allenfalls könnten sich \n\nauch weitere Grundstücke im Besitz der Stadt Frauenfeld als geeignet erweisen. Dazu wären \n\njedoch eine Umzonung und/oder für eine Veräusserung die Entlassung aus dem Verwal-\n\ntungsvermögen erforderlich. \n\n \n\nFür den Haushalt der Stadt hat die Abgabe der Grundstücke an gemeinnützige Bauträger je \n\nnach Fall unterschiedliche Folgen. Falls die Stadt die Grundstücke gemeinnützigen Wohnbau-\n\nträgern zu Marktpreisen abgibt, entsteht der Stadtkasse kein Verlust. Falls dagegen eine Ab-\n\ngabe zu vergünstigten Preisen erfolgt, entstünden entsprechende Buchverluste – die Woh-\n\nnungen würden aber vergleichsweise tiefere Mieten aufweisen (vgl. auch Grundlagenbericht, \n\nTabelle 3). \n\n \n\nBei Liegenschaften im Finanzvermögen ist die Stadt grundsätzlich zu marktüblichen Konditio-\n\nnen verpflichtet. Eine allfällige Vergünstigung müsste entsprechend über einen allfälligen \n\nFonds finanziert werden. Liegenschaften im Verwaltungsvermögen dagegen sind zweckge-\n\nbunden für einen bestimmten öffentlichen Zweck (häufig öffentliche Bauten) zu verwenden. \n\n \n\n b) Nutzung des Landkreditkontos für den Erwerb von Grundstücken, die sich für Wohnüberbau-\n\nungen eignen, und deren Abgabe gemäss Buchstabe a. \n\n \n\nDas Landkreditkonto weist bedeutende Mittel auf. Es ermöglicht der Stadt ein schnelles Han-\n\ndeln auf dem Immobilienmarkt. Die Verwendung für den Erwerb von Grundstücken zur För-\n\nderung von preisgünstigem Wohnraum führt dazu, dass die entsprechenden Mittel zumin-\n\ndest kurzfristig bis zum Wiederverkauf nicht für andere Zwecke zur Verfügung stehen. Die \n\n\n\n 17 \n\n \n\neigentliche Vergünstigung würde dann über einen neu zu schaffenden Wohnbaufonds ge-\n\nschehen (vgl. Ziffer 6).  \n\n \n\n c) Gewährung von zinslosen oder zinsgünstigen rückzahlbaren Darlehen an gemeinnützige \n\nWohnbauträger für Erwerb, Bau und Erneuerung. \n\n \n\nDie Gewährung von Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger ist eine häufig eingesetzte \n\nMassnahme (vgl. auch Grundlagenbericht, Kapitel 4.2). Über die Gewährung von zinslosen \n\noder zinsgünstigen Darlehen werden Mieten im Umfang der Zinsreduktion direkt reduziert. \n\nFür die Stadt fallen entsprechende finanzielle Kosten/Mindererträge für die Zinsvergünstigung \n\nan.  \n\n \n\n d) Massnahmen der Raumplanung, die Anreize setzen zur Schaffung von Wohnungen, die nach \n\nden Grundsätzen der Kostenmiete vermietet werden. \n\n \n\nDie von der Initiative genannten Massnahmen der Raumplanung wären noch weiter zu kon-\n\nkretisieren (vgl. auch Kapitel 4.1 Lenkende Massnahmen). Denkbar wäre zum Beispiel der \n\nEinsatz von Nutzungsprivilegien als Anreiz. Bei diesen würde der Bauträger im Gegenzug für \n\nWohnungen, die nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet würden, eine höhere Ausnüt-\n\nzung erhalten. Konkret könnte die Stadt Bauherren bei Sondernutzungsplanungen im Rah-\n\nmen von privatrechtlichen Verträgen verpflichten, einen Landanteil an gemeinnützige Bau-\n\nträger abzugeben und dem Bauherren im Gegenzug eine höhere Ausnützung gewähren (Bei-\n\nspiel Gestaltungsplan Manegg, Zürich). \n\n \n\nOb das bestehende Planungs- und Baugesetz die Einführung von generellen Anreizen in der \n\nBauordnung (analog zum „Minergiebonus“) erlaubt, wäre noch definitiv zu klären. Zusätzlich \n\nist zu beachten, dass die Nutzungsprivilegien relativ hoch sein müssen, damit sich die Inan-\n\nspruchnahme lohnt. Dies kann die Gefahr bergen, dass hohe Dichten an Orten entstehen, die \n\naus raumplanerischer/städtebaulicher Sicht ungeeignet sind. \n\n \n\n5. Der Stadtrat erstellt eine Liste der städtischen Grundstücke, die sich gut für Wohnüberbauungen \n\neignen und nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden. Grundstücke, die in der Liste aufgeführt \n\nsind, dürfen nur an Wohnbauträger veräussert werden, welche die Vorgaben gemäss Abs. 2 erfül-\n\nlen. Der Stadtrat kann Ausnahmen bewilligen, wenn im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung \n\nkeine geeigneten Angebote eingehen. \n\n \n\nDie Initiative sieht vor, die bestehenden städtischen Grundstücke auf ihre Eignung für Woh-\n\nnungsbau zu prüfen. Im Gegensatz zu Ziffer 4a werden nicht explizit gemeinnützige Bauträ-\n\n\n\n 18 \n\n \n\nger adressiert. Der Verweis auf Ziffer 2 und damit die Kostenmiete schliesst gewinnorientierte \n\nBauträger aber aus. Ein Zielkonflikt mit weiteren öffentlichen Zwecken ist über die Ausnah-\n\nmeformulierung ausgeschlossen. Die Initiative überträgt dem Stadtrat die Verantwortung. \n\nEine direkte finanzielle Folge entsteht für die Stadt nur, wenn die Grundstücke vergünstigt \n\nabgegeben würden. Allerdings wird der Handlungsspielraum in der Bodenpolitik stark einge-\n\nschränkt, da zum Beispiel diese Grundstücke nicht mehr für Landabtausche, etc. eingesetzt \n\nwerden können. \n\n \n\n3. Finanzierung \n\n \n\nIn Ziffer 6 wird erläutert, wie die Kostenfolgen aus den Massnahmen gemäss Ziffer 4 und 5 \n\nfinanziert werden sollen. Auch regelt er die Zuständigkeiten. Ziffer 7 weist dem Gemeinderat \n\ndie Kompetenz für Ausführungsbestimmungen zu.  \n\n \n\nFinanzierung \n\n6. Für die Vergünstigungen wird ein Wohnbaufonds bereitgestellt. \n\n a) Das zuständige Gemeindeorgan weist dem Fonds jährliche Einlagen zu. \n\n b) In den ersten 10 Jahren ab 2017 betragen die jährlichen Einlagen mindestens Fr. 500’000. Diese \n\ngelten als gebundene Ausgaben im Sinne von Art. 56 der Gemeindeordnung. \n\n c) Der Entscheid über die Verwendung der Mittel des Wohnbaufonds liegt bei dem für den Be-\n\nschluss über die Landabgabe und die Darlehensgewährung zuständigen Organ. \n\nAusführungsbestimmungen \n\n7. Der Gemeinderat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen. \n\n \n\nDie Initiative sieht die Schaffung eines zweckgebundenen Fonds für die Finanzierung der \n\nMassnahmen gemäss Ziffer 4 und 5 vor. Der Kauf von neuen Grundstücken soll dagegen \n\nüber das bestehende Landkreditkonto geschehen. Mit der Schaffung des Fonds und der Zu-\n\nweisung von jährlichen Einlagen werden die Mittel zur Umsetzung der finanziell relevanten \n\nMassnahmen (vergünstigte Abgabe von Bauland sowie Gewährung von zinsgünstigen Darle-\n\nhen) begrenzt und damit die finanziellen Folgen klar. Für die Verwaltung des Fonds und die \n\nUnterstützung der Projekte entsteht ein gewisser administrativer Aufwand. \n\n \n\nUm abzuschätzen, wie sich eine solche finanzielle Vergünstigung auf die Mietzinsen auswirkt, \n\nwurde beispielhaft ein fiktives Projekt durchgerechnet (vgl. Tabelle 3 sowie Anhang A1 \n\nGrundlagenbericht): Die Frage, die dem Beispiel zu Grunde liegt, ist, welche Mieten zu erwar-\n\nten sind, wenn die Stadt ein Grundstück von 2000 m2 zu marktüblichen Konditionen an ei-\n\nnen Bauträger abgibt, der darauf ca. 18 3.5 Zimmer-Wohnungen erstellen kann. Dabei wur-\n\nde unterschieden zwischen drei Varianten. Insgesamt sind die Wohnungen, die nach dem \n\n\n\n 19 \n\n \n\nPrinzip der Kostenmiete vermietet werden 16 % günstiger. Mit einem Mitteleinsatz von 1.5 \n\nMio. Franken (Annahme: Ausschüttung des Fonds für ein Projekt alle 3 Jahre) können 18 \n\nWohnungen mit Kostenmiete dauerhaft zusätzlich um 8 % resp. 130 Fr. / Monat vergünstigt \n\nwerden.  \n \nTabelle 3: Wirkung der Massnahmen anhand eines fiktiven Beispiels \n\n \n\n4. Zusammenfassung \n\n \n\nDie Initiative fokussiert auf die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Im Gegensatz \n\nzu traditionell industriell geprägten Städten wie Winterthur, Arbon oder Schaffhausen haben \n\ngemeinnützige Bauträger in Frauenfeld heute nur eine geringe Bedeutung. Die Unterstützung \n\nvon gemeinnützigen Wohnbauträgern ist die weitverbreitetste Form der Förderung von \n\npreisgünstigem Wohnraum. Ein Vorteil ist der eher geringe organisatorische Aufwand für die \n\nStadt und die Erfahrung von bestehenden gemeinnützigen Bauträgern. Zudem ist gesichert, \n\ndass diese Wohnungen auch langfristig preisgünstig bleiben respektive verhältnismässig \n\ngünstiger werden.  \n\n \n\nEine Erhöhung der Anzahl Wohnungen, die nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet \n\nwerden, ist unter anderem abhängig von der Fläche der Grundstücke, die die Stadt diesen \n\nBauträgern abgibt, und der baurechtlichen Möglichkeiten (Ausnützungsziffer, etc.). Mit Blick \n\nauf die Grundstücke, die sich im Eigentum der Stadt Frauenfeld befinden, dürfte eine Wir-\n\nkung insbesondere durch die Abgabe der grösseren Flächenreserven zu erzielen sein. Zur \n\nErhöhung der Wirkung wären weitere Flächen über das Landkreditkonto zu erwerben und an \n\ngemeinnützige Bauträger abzugeben.  \n\n \n\nDie Initiative sieht vor, die bestehenden städtischen Grundstücke auf ihre Eignung für Woh-\n\nnungsbau zu prüfen und geeignete Grundstücke nur noch an Bauträger abzugeben, die nach \n\ndem Prinzip der Kostenmiete operieren. Damit wird der Handlungsspielraum in der Bodenpo-\n\nlitik stark eingeschränkt, da zum Beispiel diese Grundstücke nicht mehr für Landabtausche \n\netc. eingesetzt werden können. \n\n Vergünstigung Monatsmiete für 3.5 Zimmer-Whg. \n\n(exkl. Nebenkosten) \n\nVariante 1: Marktübliche Rendite – Fr. 2‘000.– \n\n \n\nVariante 2: Kostenmiete ohne Land-\n\nvergünstigung \n\n– Fr. 1‘675.– \n\nVariante 3: Kostenmiete mit Landver-\n\ngünstigung \n\nFr. 1.5 Mio. Fr. 1‘544.– \n\n\n\n 20 \n\n \n\nDie in der Initiative genannten „raumplanerischen Massnahmen“ wären für die Umsetzung \n\nnoch zu konkretisieren. Dabei sind die „Nebenwirkungen“ sorgfältig zu betrachten. Bei der \n\nGewährung von Anreizen im Rahmen von einzelnen Sondernutzungsplanungen können wei-\n\ntere öffentliche Anliegen, insbesondere städtebauliche Anforderungen berücksichtigt wer-\n\nden. \n\n \n\nUmfangmässig sind die eingesetzten Mittel von jährlich 500‘000 Franken für die vergünstigte \n\nAbgabe von Bauland und die Vergünstigung von Darlehen angesichts der jährlichen Bauin-\n\nvestitionen im Hochbau von 240 Mio. Franken (Stand 2013) in Frauenfeld bescheiden. Güns-\n\ntigere Mieten sind bereits mit der Abgabe von kommunalem Land an gemeinnützige Bauträ-\n\nger möglich. Die Wirkung von zusätzlichen finanziellen Unterstützungen (Darlehen oder Ver-\n\ngünstigung des Baulands) auf einzelne Mieten ist stark abhängig von der Zahl der unterstütz-\n\nten Projekte. Die ermöglichten Vergünstigungen können für einzelne Haushalte eine gewisse \n\nEntlastung bedeuten. Gleichzeitig ist in Zeiten einer angespannten Finanzlage eine sorgfältige \n\nAbwägung der finanziellen Prioritäten notwendig.  \n\n \n\nBei einer Umsetzung der Initiative scheint aufgrund der beschränkten Mittel zentral, dass die \n\nvon der Stadt geförderten Wohnungen auch den Zielgruppen zur Verfügung gestellt werden. \n\nDies kann mit Belegungsvorschriften (z.B. bezüglich Personenzahl oder auch Einkommen) \n\neingefordert werden.  \n\n \n\n \n\nIII. Einschätzungen des Stadtrats zur Initiative \n\n \n\nDer Stadtrat erachtet den Zweck der Initiative als sinnvoll. Die Ziele stimmen weitgehend mit \n\nseinem im Leitbild formulierten Leitsatz 4 respektive dem entsprechenden Leitziel 4.1 über-\n\nein. Diskutiert hat er auch die angestrebte „soziale Durchmischung in möglichst vielen Quar-\n\ntieren“. Im Sinne der angestrebten Quartierentwicklung in Frauenfeld wird diese Zielsetzung \n\nunterstützt.  \n\n \n\nMit der grundsätzlichen Stossrichtung der Initiative, die bei der Umsetzung stark auf gemein-\n\nnützige Bauträger setzt, die nach dem Prinzip der Kostenmiete operieren, ist der Stadtrat \n\neinverstanden. Der Stadtrat erachtet es ebenfalls als bedeutsam, dass mittels Belegungsvor-\n\nschriften dafür gesorgt wird, dass die Wohnungen den anvisierten Zielgruppen verfügbar \n\ngemacht werden. Entsprechende Kriterien sind näher zu prüfen. Wie gemeinnützige Organi-\n\nsationen wendet der Stadtrat die Kostenmiete sinngemäss in der Parksiedlung Talacker an. \n\nDie von der Initiative formulierten Mittel erachtet der Stadtrat nur teilweise als zielführend. \n\nInsgesamt erwartet der Stadtrat über die Abgabe von Grundstücken an gemeinnützige Bau-\n\n\n\n 21 \n\n \n\nträger, verknüpft mit der Bedingung der Kostenmiete, bereits eine deutliche Vergünstigung \n\nder Mietzinse gegenüber den Marktmieten. Einer weiteren Vergünstigung der Mieten durch \n\ndie Stadt steht der Stadtrat dagegen ablehnend gegenüber. Er schätzt deren Wirkung im \n\nVerhältnis zum Aufwand angesichts der angespannten Finanzlage der Stadt als zu gering ein. \n\nDie Abgabe von städtischem Land an gemeinnützige Wohnbauträger zu Eigentum oder im \n\nBaurecht erachtet der Stadtrat als sinnvoll. Entsprechend hat er z.B. in jüngerer Zeit Land ver-\n\ngünstigt zur Erweiterung der Alterssiedlung Reutenen und des Pflegezentrums Stadtgarten \n\nabgegeben. Auf eine generelle Vergünstigung bei der Landabgabe will der Stadtrat hingegen \n\nnicht verzichten. Die Nutzung des Landkreditkontos unter anderem für den Erwerb von \n\nGrundstücken und deren Abgabe an gemeinnützige Wohnbauträger erachtet der Stadtrat als \n\nzielführend. Die Gewährung von Darlehen ist angesichts der momentanen Zinslage sicher \n\nkein Thema, könnte in einigen Jahren aber ein Mittel sein, das im Einzelfall geprüft werden \n\nkönnte. \n\n \n\nZur besseren Nutzung des Baulandes hat der Stadtrat immer wieder Anpassungen an Baureg-\n\nlement und Zonenplan vorgenommen und selber einzelne Arealentwicklungen umgesetzt \n\n(Überbauung Reutenen), was jedoch noch nicht zwangsläufig zur Vergünstigung von Wohn-\n\nraum beitragen muss. Massnahmen der Raumplanung sind aus Sicht des Stadtrats mit dem \n\nheutigen Planungs- und Baurecht nicht generell anwendbar. Eine fallweise Anwendung soll \n\nbei Um- und Aufzonungen geprüft werden. Im Rahmen einer nächsten Richt- bzw. Nut-\n\nzungsplanrevision können Massnahmen wie die Einführung einer „Zone für preisgünstigen \n\nWohnraum“ geprüft werden.  \n\n \n\nDer Stadtrat hält eine systematische Überprüfung der städtischen Grundstücke auf ihre Eig-\n\nnung für Wohnüberbauungen als sinnvoll. Welche dieser Grundstücke anschliessend an ge-\n\nmeinnützige Bauträger abgegeben werden können, will der Stadtrat in einer Liste festhalten. \n\nDie generelle Abgabe aller für Wohnüberbauungen geeigneten Grundstücke erachtet der \n\nStadtrat als zu starke Einschränkung der städtischen Bodenpolitik. Um die Handlungsmög-\n\nlichkeiten der Stadt besser einschätzen zu können, werden die grösseren Grundstücke, die \n\nfür eine Wohnnutzung in Frage kommen und die im Besitz der Stadt Frauenfeld sind, einer \n\nersten groben Beurteilung hinsichtlich ihrer Eignung unterzogen (s. Grundlagenbericht, An-\n\nhang A5).  \n\n \n\nDie Bereitstellung eines Fonds für die Finanzierung von Vergünstigungen von Wohnraum \n\nlehnt der Stadtrat ab. Eine vergünstigte Landabgabe im Einzelfall ist damit jedoch nicht aus-\n\ngeschlossen. Sie bedingt allerdings die Zustimmung der gemäss den Finanzkompetenzen der \n\nGemeindeordnung zuständigen Organe. \n\n \n  \n\n\n\n 22 \n\n \n\nLandkreditkonto im Speziellen \n\n \n\nDie Stadt Frauenfeld verfügt seit 1970 über ein Landkreditkonto, das es dem Stadtrat ermög-\n\nlicht, schnell und diskret auf dem Immobilienmarkt tätig zu sein. Durch aktives Handeln kann \n\ndamit auf die städtebauliche, wirtschaftliche und soziale Entwicklung Einfluss genommen \n\nwerden. Kauf, Verkauf und Tausch erfolgen immer dann über das Landkreditkonto, wenn die \n\nHandänderungen im öffentlichen Interesse liegen. Dieses Instrument ist wichtig für die Stadt-\n\nentwicklung und Standortförderung. Die rechtliche Grundlage hat der Gemeinderat im Reg-\n\nlement über die Bodenpolitik festgelegt. \n\n \n\nIm Jahr 1970 betrug der Kreditrahmen drei Mio. Franken. Dieser wurde bereits 1971 auf \n\nsechs Mio. Franken erhöht. Im Jahr 1993 erfolgte eine Erhöhung auf 12 Mio. Franken. Eine \n\nweitere Aufstockung auf 20 Mio. Franken genehmigte das Stimmvolk 1998. Die letzte An-\n\npassung des Rahmenkredits bewilligte der Souverän 2005. Seither beträgt die Limite des \n\nLandkreditkontos 25 Mio. Franken. \n\n \n\nIm Geschäftsbericht (im Zahlenteil nach der Bestandesrechnung der Stadtverwaltung) wird \n\njeweils detailliert über das Landkreditkonto Rechenschaft abgelegt. Der aktuell verfügbare \n\nKredit beträgt 6,2 Mio. Franken. \n\n \n\nDer Stadtrat ist bereit, bei Bedarf die Erhöhung der Kreditlimite zum Zweck der Förderung \n\nvon preisgünstigem Wohnraum zu prüfen. \n\n \nVermietung der städtischen Wohnliegenschaften \n\n \n\nZusätzlich zu den von der Initiative genannten Mittel will der Stadtrat die Vermietungspraxis \n\nbei stadteigenen Liegenschaften überprüfen. Bislang existieren keine verbindlichen Vorschrif-\n\nten zur Belegung. Über die Vermietung der vergleichsweise günstigen stadteigenen Liegen-\n\nschaften an Haushalte mit geringem Einkommen kann nach Ansicht des Stadtrats ein bedeu-\n\ntender Beitrag zur sozialen Durchmischung innerhalb der Stadt geleistet werden. \n\n \n  \n\n\n\n 23 \n\n \n\nDie Mietzinsen der städtischen Wohnungen präsentieren sich aktuell wie folgt, wobei die \n\nAngaben nichts über den Zustand der Wohnungen aussagen: \n\n \nTabelle 4: Durchschnittsmieten nach Zimmerzahl \nZimmer / WHG Grösse \n\n \nAnzahl Wohnungen \n\n \nDurchschnittsmieten in Fr. \n\n  \n1 8   420  \n2 11  657  \n\n2.5 3  670  \n3 9 892  \n\n3.5 10  930  \n4 17  851  \n\n4.5 24  1'115  \n5 2  1'236 \n6 2  1'557  \n\n6.5 2  1'574  \n7 1  2'200  \n\nTotal 89 \n\n \n\nDie finanziellen Auswirkungen aufgrund der Einführung der Kostenmiete – positiv wie nega-\n\ntiv – lassen sich aufgrund der noch nicht erarbeiteten Grundlagen bezüglich der Anlagen-\n\nbuchhaltung (HRM II) zum jetzigen Zeitpunkt nicht beziffern. \n\n \n\n \n\nC. Indirekter Gegenvorschlag \n \n\nWie oben ausgeführt, ist der Stadtrat grundsätzlich mit der Stossrichtung der Initiative einver-\n\nstanden. Die Äufnung eines Wohnbaufonds und eine generell vergünstigte Landabgabe lehnt \n\nder Stadtrat hingegen ab. \n\n \n\nDer Stadtrat möchte sich wirksam für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigem \n\nund qualitativ gutem Wohnraum einsetzen und empfiehlt, zu diesem Zweck ein neues, ge-\n\nmeinderätliches Reglement zu erlassen. Dieses soll bei Ablehnung der Initiative automatisch \n\nin Kraft treten (indirekter Gegenvorschlag). \n\n \n\nDas Initiativkomitee ist mit dem Gegenvorschlag einverstanden. Sofern der Gemeinderat das \n\nneue Reglement unverändert genehmigt, hat es schriftlich zugesichert, dass es seine Initiative \n\nzurückziehen wird. Für den Fall, dass ein Referendum ergriffen wird, behält sich das Komitee \n\nvor, an der Initiative festzuhalten. \n\n \n  \n\n\n\n 24 \n\n \n\nErläuterungen zum Reglement über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\n \n\nArt. 1 Preisgünstiger Wohnraum \n\nDie Grundforderung der Initianten deckt sich mit dem Leitsatz 4.1 Wohnraum der Legislatur-\n\nschwerpunkte des Stadtrates. \n\n \n\nArt. 2 Abgabe von Grundstücken  \n\nGrundsätzlich erfolgt die Abgabe zu Marktkonditionen. Gemäss jahrzehntelanger Praxis der \n\nStadt Frauenfeld erfolgen Landverkäufe jeweils zu Konditionen am unteren Rand der Preis-\n\nspanne (s.a. Beantwortung Einfache Anfrage Hausammann „Landverkäufe der Stadt aus dem \n\nLandkreditkonto“ vom 14. April 2015). Über einen Verkauf von Land aus dem ordentlichen \n\nFinanzvermögen unter dem Verkehrswert entscheidet das entsprechende Organ gemäss den \n\nFinanzkompetenzen der Gemeindeordnung (Einnahmenverzicht).  \n\n \n\nMit diesem Artikel erhält der Stadtrat den Auftrag, aktiv nach geeigneten Grundstücken zu \n\nsuchen. Die Detailbestimmungen zum Landkreditkonto sind im Reglement über die Bodenpo-\n\nlitik enthalten.  \n\n \n\nArt. 3 Liste städtischer Grundstücke \n\nDie Forderung des Initiativkomitees wurde ins Reglement übernommen. Die im Internet \n\npublizierte Liste wird aktuell gehalten. \n\n \n\nArt. 4 Kostenmiete \n\nDie grösste Wirkung für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum kann mit der Kosten-\n\nmiete erzielt werden (Ausführungen dazu vgl. Abschnitt II). \n\n \n\nArt. 5 Raumplanung \n\nEs handelt sich hierbei primär um eine Absichtserklärung. Die Umsetzung wird nicht immer \n\neinfach sein. \n\n \n\nIII. Vermietung der städtischen Wohnliegenschaften \n\nGemäss dem Legislaturschwerpunkt „Frauenfeld fördert und entwickelt die Stadt durch eine \n\naktive Bodenpolitik“ möchte der Stadtrat auch die eigenen Wohnliegenschaften diesem Reg-\n\nlement unterstellen.  \n\n \n\nArt. 6 Liste stadteigener Wohnungen \n\nDer Stadtrat geht davon aus, dass sich bis auf wenige Ausnahmen alle städtischen Wohnun-\n\ngen für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum eignen. \n\n\n\n 25 \n\n \n\nArt. 7 Mietzinsfestlegung \n\nDer Stadtrat möchte die Mieten analog Artikel 4 nach dem Grundsatz der Kostenmiete fest-\n\nlegen. Da sich die Liegenschaften- und Anlagebuchhaltung erst im Aufbau befindet (HRM II), \n\nkann zum jetzigen Zeitpunkt keine genau Aussage betreffend Mehr- oder Mindereinnahmen \n\ngemacht werden.  \n\n \n\nArt. 8 Kompetenzdelegation \n\nDer Stadtrat wird die Details wie Vergabekriterien, Belegungsvorschriften oder das Verhältnis \n\nzwischen Mietzins und Einkommen in einem separaten Erlass regeln. Darin wird auch eine \n\nHärtefallklausel enthalten sein. \n\n \n\nArt. 9 Rechenschaftsablage \n\nKeine Bemerkungen \n\n \n\nArt. 10 Änderung Reglement Bodenpolitik \n\nDamit der Stadtrat auch bei einem Verkauf von Land aus dem Landkreditkonto unter dem \n\nVerkehrswert an gemeinnützige Wohnbauträger – im Sinn und Geiste des Landkreditkontos \n\n– schnell und diskret agieren kann, ist Art. 7 Abs. 2 Reglement über die Bodenpolitik zu er-\n\ngänzen. Das heisst, dass der Stadtrat weiterhin für alle Verkäufe aus dem Landkreditkonto \n\nabschliessend zuständig ist. \n\n \n\nArt. 12 Inkraftsetzung \n\nDieses Reglement soll entweder nach dem Rückzug der Initiative oder nach Ablehnung der-\n\nselben auf Anfang des Folgemonats in Kraft treten, das heisst auf den 1. Juli 2016. \n\n \n\nFür die Änderungskündigungen gilt eine Übergangsfrist von dreieinhalb Jahren, was aus \n\nRücksicht auf die langjährigen Mietverhältnisse angemessen ist. \n\n \n\n \n\nD. Formelles \n \n\nGemäss Art. 12 Abs. 5 der Gemeindeordnung sind die Beratungen über Initiativen in den \n\nGemeindebehörden spätestens ein Jahr nach dem Tage der Ablieferung der Unterschriften-\n\nbogen abzuschliessen, also am 17. April 2016. Die Volksabstimmung hat innert weiterer drei \n\nMonate stattzufinden, spätestens somit am 17. Juli 2016. Der nächstmögliche Blanko-Termin \n\nfür eidgenössische und kantonale Abstimmungen ist der 5. Juni 2016.  \n\n\n\n 26 \n\n \n\nFrau Präsidentin \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\nAufgrund der Ausführungen stellen wir Ihnen folgende  \n\n \n\nA n t r ä g e: \n\n \n\n1. Die kommunale Volksinitiative „Die Frauenfelder Wohninitiative“ wird gültig erklärt. \n\n \n\n2. Die kommunale Volksinitiative „Die Frauenfelder Wohninitiative“ wird dem Volk unter-\n\nbreitet und zur Ablehnung empfohlen. \n\n \n\n3. Das Reglement über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum wird genehmigt und \n\ntritt bei Ablehnung oder Rückzug der Initiative automatisch in Kraft (indirekter Gegen-\n\nvorschlag). \n\n \n\n \n\n- - - \n\n \n\nDer Entscheid über die Gültigkeit (Ziffer 1 des Antrags) unterliegt gemäss Artikel 13 Abs. 3 \n\nGO dem Rekursrecht. Ein Rekurs ist innert 20 Tagen mit Antrag und Begründung an das De-\n\npartement für Inneres und Volkswirtschaft des Kantons Thurgau zu richten.  \n\n \n\nDer Erlass des Reglements über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum unterliegen \n\ndem fakultativen Referendum gemäss Art. 32 GO. \n\n \n\n- - - \n\n \n\nDie Vorlage geht an das Präsidium des Gemeinderates mit der Einladung, das Geschäft der \n\nzuständigen Geschäftsprüfungskommission zur Vorberatung, Berichterstattung und Antrag-\n\nstellung im Gemeinderat zuzuweisen. \n\n \n\nFrauenfeld, 26. Januar 2016 \n\n NAMENS DES STADTRATES FRAUENFELD \n\n Der Stadtpräsident Der Stadtschreiber \n\n   \n\n   \n\n\n\n 27 \n\n \n\nAnhänge: \n\n- Entwurf „Reglement über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum“ \n\n- Wohninitiative, Grundlagenbericht vom 26.10.2015 \n\n \n\n\n\n \n \n \n \n\nReglement über die  \nFörderung von preis-\n\ngünstigem Wohnraum \n\n \n \n \n\n\n\n\n\nSys.reg.nr. \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\nSTADT FRAUENFELD \n \n \n \n \n \n\n Reglement über die Förderung  \nvon preisgünstigem Wohnraum \n\n \nvom  \n\n \nTag. Monat Jahr \n\n \n \n \n \n\n \n\n\n\n\n\nI \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n \n Seite \n \n \nI. Zweck \n \nArt. 1 Preisgünstiger Wohnraum 1 \n \n \nII. Massnahmen zur Wohnbauförderung \n \nArt. 2 Abgabe von Grundstücken 1 \nArt. 3 Liste städtischer Grundstücke 1 \nArt. 4 Kostenmiete 2 \nArt. 5 Raumplanung 2 \n \n \nIII. Vermietung der städtischen Wohnliegenschaften \n \nArt. 6 Liste stadteigener Wohnungen 2 \nArt. 7 Mietzinsfestlegung 2 \nArt. 8 Kompetenzdelegation 3 \n \n \nIV. Schluss- und Übergangsbestimmungen \n \nArt. 9 Rechenschaftsablage 3 \nArt. 10 Änderung Reglement Bodenpolitik 3 \nArt. 11 Inkraftsetzung 3 \n\n\n\nII \n\n \n \n\n\n\n1 \n\nGestützt auf Art. 31 Abs. 1 Ziff. 2 der Gemeindeordnung erlässt \nder Gemeinderat folgendes Reglement über die Förderung von \npreisgünstigem Wohnraum: \n \n \n \nI. Zweck \n \n \n\nArt. 1 \n \n1 Die Stadt Frauenfeld setzt sich für die Erhaltung und die \n\nSchaffung von preisgünstigen und qualitativ guten Wohnun-\ngen ein. \n\n \n2 Sie sorgt im Rahmen ihrer Möglichkeiten insbesondere dafür, \n\ndass sich die Zahl der Wohnungen, die ohne Gewinnstreben \nnach dem Grundsatz der Kostenmiete vermietet werden, ste-\ntig erhöht. \n\n \n3 Sie strebt eine soziale Durchmischung in möglichst vielen \n\nQuartieren an. Sie berücksichtigt dabei insbesondere die Inte-\nressen von Familien sowie von jungen und alten Menschen. \n\n \n \nII. Massnahmen zur Wohnbauförderung \n \n \n\nArt. 2 \n \n1 Die Stadt fördert preisgünstigen Wohnraum durch Erwerb \n\nund Abgabe von geeigneten Grundstücken sowie durch Ge-\nwährung von Darlehen. \n\n \n2 Die Abgabe von Grundstücken kann zu Eigentum oder im \n\nBaurecht erfolgen. \n \n3 Die Abgabe an gemeinnützige Wohnbauträger, die nach den \n\nGrundsätzen von Art. 1 Abs. 2 vermieten, kann unter dem \nVerkehrswert erfolgen. \n\n \n4 Das Landkreditkonto wird vermehrt für den Erwerb und die \n\nAbgabe von Grundstücken genutzt, die dem Zweck dieses \nReglements dienen. \n\n \n \nArt. 3 \n\n \n1 Der Stadtrat erstellt und publiziert eine Liste der städtischen \n\nGrundstücke, die sich gut für Wohnüberbauungen eignen \nund nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden. \n\n \n2 Grundstücke, die in dieser Liste aufgeführt sind, dürfen nur \n\nan Wohnbauträger abgegeben werden, welche die Vorgaben \ngemäss Artikel 4 erfüllen. \n\nPreisgünstiger Wohn-\nraum \n\nAbgabe von Grund-\nstücken \n\nListe städtischer \nGrundstücke \n\n\n\n2 \n\n \n \n\nArt. 4 \n \n1 Grundstücke, die auf der Liste gemäss Artikel 3 aufgeführt \n\nsind, dürfen nur zu folgenden Konditionen abgegeben wer-\nden: \n\n \na) Es müssen ausschliesslich Mietwohnungen erstellt wer-\n\nden. \nb) Die Wohnungen werden gemäss dem Grundsatz der Kos-\n\ntenmiete vermietet, d.h. dass der Mietzins nur die effekti-\nven Kosten decken darf. Dazu gehören die Anlagekosten, \nKapitalverzinsung, Abschreibungen, Betriebskosten. \n\nc) Der Wohnbauträger hat Vorschriften zur Belegung der \nWohnungen zu erlassen und kontrolliert deren Einhal-\ntung regelmässig. \n\n \n2 Diese Konditionen werden im Grundbuch eingetragen. \n \n3 Detailbestimmungen regelt der Stadtrat in einem separaten \n\nVertrag mit dem Wohnbauträger.  \n \n \n\nArt. 5 \n \n Bei Ein-, Um- oder Aufzonungen prüft der Stadtrat, ob im \n\nRahmen von privatrechtlichen Verträgen preisgünstiger \nWohnraum eingefordert werden kann. \n\n \n \nIII. Vermietung der städtischen Wohnliegenschaften \n \n \n\nArt. 6 \n \n\nDer Stadtrat erstellt und publiziert eine Liste mit stadteigenen \nWohnungen, die sich für die Förderung von preisgünstigem \nWohnraum eignen. \n \n\n \nArt. 7 \n\n \nDie Wohnungen werden gemäss dem Grundsatz der Kos-\ntenmiete vermietet, d.h. dass der Mietzins nur die effektiven \nKosten decken darf. Dazu gehören die Anlagekosten, Kapi-\ntalverzinsung, Abschreibungen, Betriebskosten. \n \n \n\nKostenmiete \n\nRaumplanung \n\nListe stadteigener \nWohnungen \n\nMietzinsfestlegung \n\n\n\n3 \n\nArt. 8 \n \n Der Stadtrat regelt das Nähere, insbesondere die Vergabekri-\n\nterien wie Belegungsvorschriften oder das Verhältnis zwi-\nschen Mietzins und Einkommen, nach denen die Wohnungen \nvermietet werden. \n\n \n \nIV. Schluss- und Übergangsbestimmungen \n \n\n \nArt. 9 \n\n \nDer Stadtrat hat einmal pro Legislatur dem Gemeinderat \nüber den Stand der Umsetzung des Reglements Bericht zu er-\nstatten. \n\n \n \n\nArt. 10 \n \n\nArt. 7 Abs. 2 Reglement über die Bodenpolitik wird wie folgt \ngeändert: \n \nDer Verkaufspreis ist marktgerecht festzulegen. Vorbehalten \nbleibt Art. 2 Abs. 3 des Reglementes über die Förderung von \npreisgünstigem Wohnraum betreffend Abgabe von Grund-\nstücken an gemeinnützige Wohnbauträger. \n\n \n \n\nArt. 11 \n \n1 Für die Einhaltung der Kriterien für die Vermietung von städ-\n\ntischen Wohnliegenschaften gilt eine Übergangsfrist bis  \n31. Dezember 2019. \n\n \n2 Dieses Reglement tritt am ……… in Kraft. \n \n \n \n \nFrauenfeld, Tag. Monat Jahr \n \n \n \nNAMENS DES GEMEINDERATES FRAUENFELD \n \nDie Präsidentin Die Sekretärin \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nKompetenzdelegation \n\nRechenschaftsablage \n\nÄnderung Reglement \nBodenpolitik \n\nInkraftsetzung \n\n\n\n \n\n \n\nStadt Frauenfeld\n \n\n„Wohninitiative Frauenfeld“ - Entschei-\ndungsgrundlagen zu Handen des Stadtrats \n \nStand: 26.10.2015:  \n \n \n \n\n\n\n \n\n \n\nProjektteam \nChristof Abegg \nDaniel Baumgartner \nLukas Beck \n \n \nErnst Basler + Partner AG \nMühlebachstrasse 11 \n8032 Zürich \nTelefon +41 44 395 16 16 \ninfo@ebp.ch \nwww.ebp.ch \n \n \n \nDruck: 12. Januar 2016 \nT:\\215238\\90_ENDPRODUKTE\\92_Berichte\\Grundlagenbericht_Wohninitiative_2015-10-23.docx \n\n\n\n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1  Anlass und Zweck .................................................................................................. 1 \n\n2  Wohnungsmarkt: Situation heute .................................................................... 3 \n2.1  Wohnangebot ............................................................................................ 3 \n2.2  Nachfrage .................................................................................................... 8 \n2.3  Preise ........................................................................................................... 10 \n2.4  Fazit .............................................................................................................. 14 \n\n3  Wohninitiative und erwartete Wirkungen .................................................. 16 \n3.1  Zweckartikel .............................................................................................. 16 \n3.2  Mittel ............................................................................................................ 18 \n3.3  Finanzierung ............................................................................................. 21 \n3.4  Zusammenfassende Einschätzung.................................................... 22 \n\n4  Einschätzungen des Stadtrats zur Initiative ............................................... 24 \n\n5  Alternative Möglichkeiten zur Förderung von preisgünstigem \nWohnraum .............................................................................................................. 26 \n5.1  Lenkende Massnahmen ........................................................................ 27 \n5.2  Finanzierende Massnahmen ............................................................... 30 \n\nAnhänge \n\nA1  Auszug aus Leitbild der Stadt Frauenfeld \n\nA2  Initiativtext \n\nA3  Beispielrechnung „Landabgabe“ \n\nA4  Reglement über die Bodenpolitik \n\nA5  Liste der Grundstücke mit möglicher Wohnnutzung im Besitz der \nStadt Frauenfeld \n\nA6  Karte der Grundstücke mit möglicher Wohnnutzung im Besitz der \nStadt Frauenfeld \n\n \n\n\n\n1 \n\n \n\n1 Anlass und Zweck \n„Urbanes Wohnen“ liegt zunehmend im Trend. Städtische Räume gewin-\nnen an Attraktivität und werden als Wohnlagen immer gesuchter. Die \nwachsenden Bevölkerungszahlen in den Schweizer Agglomerationen ver-\ndeutlicht diese Entwicklung. Gleichzeitig sind auch negative Effekte zu \nbeobachten, mit steigenden Wohnungs- und Immobilienpreise und einer \ndamit verbunden Veränderung der Bevölkerungsstruktur („Gentrifizie-\nrung“). In der Folge wurde „Preisgünstiges Wohnen“ in den letzten Jahren \nzu einem zentralen Thema der Stadtentwicklung. Verschiedene Schweizer \nStädten und Agglomerationsgemeinden setzten unterschiedliche Mass-\nnahmen ein, um preisgünstigen Wohnraum zu fördern.  \n\nDie Thematik beschäftigt auch Bevölkerung und Politik in der Stadt Frau-\nenfeld. Im Juli 2014 hat der Stadtrat eine einfache Anfrage betreffend \n„Wohnsituation und Wohnbaupolitik in Frauenfeld“ beantwortet. Die Ant-\nwort auf die Anfrage enthält Aussagen zur aktuellen Wohnsituation in \nFrauenfeld, zum gemeinnützigen und sozialen Wohnungsbau, zur Stadt \nals Akteurin auf dem Wohnungsmarkt sowie zu Massnahmen zur Förde-\nrung von preisgünstigem Wohnraum. Der Stadtrat hält fest, dass die Preis-\nentwicklung aus seiner Sicht (noch) nicht als alarmierend einzustufen ist \nund er daher kurzfristig keine Notwendigkeit für konkrete Massnahmen \nsieht. Er will den Markt aber weiterhin beobachten und gegebenenfalls \nauch aktiv intervenieren. In der Antwort weist der Stadtrat aber auch da-\nrauf hin, dass eine Einschätzung der Situation durch fehlende, unvollstän-\ndige oder nicht aktuelle Datengrundlagen nur eingeschränkt möglich ist. \nErgänzend hat der Stadtrat bei der Überarbeitung seines Leitbilds im \nRahmen der Legislaturziele 2015-2019 ein Leitziel formuliert, dass unter \nanderem die Formulierung enthält, dass auch bezahlbarer Wohnraum zur \nVerfügung stehen soll (vgl. Anhang A1). \n\nIn der „Frauenfelder Wohninitiative“ (Text im Anhang A2) wird die Thema-\ntik des preisgünstigen Wohnens wieder aufgegriffen. Die Initianten be-\ngründen das Vorhaben mit einer aus ihrer Sicht kritischen Situation auf \ndem Wohnungsmarkt in Frauenfeld. Die Immobilien- und Mietpreise sind \nin den vergangen Jahren stark angestiegen, der Leerwohnungsbestand \nbeträgt nur noch 0,5 Prozent. Sie merken an, dass in der Folge immer \nmehr Frauenfelderinnen und Frauenfelder, vor allem junge Familien, \nSchwierigkeiten haben, eine Wohnung zu finden, die ihren Bedürfnissen \nentspricht und finanziell tragbar ist (www.wohnen-in-frauenfeld.ch). Der \nInitiativtext nennt Zweck und Ziele, konkrete Mittel/Instrumente und Fi-\nnanzen für eine Wohnraumpolitik.  \n\n„Preisgünstiges Wohnen“ als \n\naktuelles Thema der \n\nStadtentwicklung  \n\nAnfrage „Wohnsituation und \n\nWohnbaupolitik in Frauenfeld“  \n\nFrauenfelder Wohninitiative  \n\n\n\n2 \n\n \n\nDer vorliegende Grundlagenbericht dient dem Stadtrat als Entscheidungs-\ngrundlage, um über den weiteren Umgang mit der Initiative zu befinden.  \n\nBericht als \n\nEntscheidungsgrundlage \n\n\n\n3 \n\n \n\n2 Wohnungsmarkt: Situation heute \nIm Folgenden wird die heutige Situation auf dem Frauenfelder Woh-\nnungsmarkt anhand von verfügbaren statistischen Daten beleuchtet. Da-\nbei wird ein besonderer Fokus auf den Mietwohnungsmarkt gelegt, da \ndieser auch im Fokus der Wohninitiative steht und für Haushalte mit ge-\nringen Einkommen zentral ist. Der Wohnungsmarkt wird dabei aus unter-\nschiedlichen Perspektiven betrachtet, mit dem Wohnangebot, der Wohn-\nnachfrage und den aus Angebot und Nachfrage resultierenden Preisen auf \ndem Wohnungsmarkt.  \n\nBei bestimmten Themen wird die Situation in Frauenfeld mit weiteren \nStädten verglichen. Zur Einordnung der Situation von Frauenfeld im „östli-\nchen Einzugsgebiet des Metropolitanraumes Zürich“ wird ein Vergleich \nmit den Städten Winterthur, Schaffhausen, Arbon, Weinfelden und Wil \nvorgenommen.  \n\n2.1 Wohnangebot \nIm Jahr 2013 wurden in Frauenfeld 11‘902 Wohnungen gezählt. Von die-\nsen Wohnungen sind rund ein Drittel vier und viereinhalb Zimmerwoh-\nnungen (vgl. Abbildung 1). Ein- bis Dreieinhalbzimmerwohnungen machen \nrund 40% des Wohnungsbestands aus. Der Anteil dieser kleinen Wohnun-\ngen liegt in Winterthur und Schaffhausen höher, in Weinfelden liegt er \ntiefer, während Arbon und Wil einen vergleichbaren Anteil wie Frauenfeld \naufweisen. \n\n \n\nZwischen 2009 und 2013 hat der Wohnungsbestand in Frauenfeld von \n11‘203 auf 11‘902 Wohnungen um rund 6% zugenommen (vgl. auch inde-\n\nWohnangebot, Wohnnachfrage \n\nund Preise auf dem \n\nWohnungsmarkt \n\nFrauenfeld im Städtevergleich \n\nAbbildung 1: \nWohnungsangebot 2013 in der \n\nStadt Frauenfeld im Vergleich \nzu Winterthur, Schaffhausen, \nArbon, Weinfelden und Wil. \n\nQuelle: Gebäude- und \nWohnungsregister, Bundesamt \n\nfür Statistik \n\n\n\n4 \n\n \n\nxierte Entwicklung, Abbildung 2). Dieser Zuwachs ist rund doppelt so gross \nwie in Schaffhausen oder Wil, 1% grösser als in Weinfelden und liegt in \nder Grössenordnung von Arbon und Winterthur. \n\n \n\nIm Jahr 2013 verteilten sich die Wohnungen in der Stadt Frauenfeld auf \n4'523 Gebäude mit Wohnnutzung. Von diesen Gebäuden sind 55.5% als \nEinfamilienhäuser klassiert (Abbildung 3). Knapp ein Viertel (24%) sind \nMehrfamilienhäuser. Dieser Anteil liegt in Winterthur und Arbon bei rund \neinem Drittel, in Wil bei mehr als der Hälfte aller Gebäude mit Wohnnut-\nzungen. Innerhalb der Vergleichsgruppe weist Frauenfeld den grössten \nAnteil Einfamilienhäuser auf. \n\n \n\n95\n\n97\n\n99\n\n101\n\n103\n\n105\n\n107\n\n109\n\n2009 2010 2011 2012 2013\n\nin\nd\ne\nxi\ne\nrt\n (\n2\n0\n0\n9\n=1\n0\n0\n)\n\nFrauenfeld Winterthur\nSchaffhausen Arbon\nWeinfelden Wil (SG)\n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\nWeinfelden\n\nArbon\n\nSchaffhausen\n\nWinterthur\n\nFrauenfeld\n\nEinfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser\n\nWohngebäude mit Nebennutzung Gebäude mit teilweiser Wohnnutzung\n\nAbbildung 2: Entwicklung des \nWohnungsangebots 2009-2013 \n\nin der Stadt Frauenfeld im \nVergleich zu Winterthur, \n\nSchaffhausen, Arbon, \nWeinfelden und Wil. Quelle: \n\nGebäude- und \nWohnungsregister, Bundesamt \n\nfür Statistik: \n \n\nAbbildung 3: Gebäude mit \nWohnnutzung nach \n\nGebäudetypen 2013 in der \nStadt Frauenfeld im Vergleich \nzu Winterthur, Schaffhausen, \nArbon, Weinfelden und Wil. \n\nQuelle: Gebäude- und \nWohnungsregister, Bundesamt \n\nfür Statistik \n\n\n\n5 \n\n \n\nMehr als die Hälfte des Gebäudebestands mit Wohnnutzung in der Stadt \nFrauenfeld ist zwischen 1960 und 2000 entstanden (vgl. Abbildung 4). Die-\nser Anteil ist im Vergleich mit den industriell geprägten Städten Win-\nterthur, Arbon und Schaffhausen gross. In diesen Städten stand nach dem \nZweiten Weltkrieg bereits fast die Hälfte aller Wohngebäude. \n\n \n\nIn den vergangen Jahrzehnten waren Neubauten in der Stadt Frauenfeld \nmehrheitlich Einfamilienhäuser. Freistehend oder angebaut hat ihr Anteil \nan den Neubauten in den vergangenen 20 Jahren nie unter 50% betragen \n(Abbildung 5). Strukturell ist Frauenfeld damit mit den eher ländlich ge-\nprägten Zentren Arbon und Weinfelden vergleichbar, während die Neu-\nbautätigkeit sich insbesondere in Winterthur im Vergleichszeitraum stärker \nauf Mehrfamilienhäuser konzentriert hat. \n\n \n\nDie Neubautätigkeit in Frauenfeld fokussiert sich auf das Segment der 3-\n5-Zimmerwohungen. Dieses Segment deckt seit den 2000-er Jahren über \ndrei Viertel des neuen Angebots ab. Über die Zeit gesehen fällt auf, dass \nab den 2000er-Jahren (an der Zimmerzahl gemessen) vermehrt kleinere \n\n719\n16%\n\n569\n12%\n\n631\n14%\n\n435\n10%\n\n504\n11%\n\n508\n11%\n\n571\n13%\n\n235\n5%\n\n351\n8%\n\nVor 1919\n\n1919‐1945\n\n1946‐1960\n\n1961‐1970\n\n1971‐1980\n\n1981‐1990\n\n1991‐2000\n\n2001‐2005\n\n2006‐2013\n\n0%\n\n10%\n\n20%\n\n30%\n\n40%\n\n50%\n\n60%\n\n70%\n\n80%\n\n90%\n\n100%\n\n1\n9\n9\n5\n\n1\n9\n9\n6\n\n1\n9\n9\n7\n\n1\n9\n9\n8\n\n1\n9\n9\n9\n\n2\n0\n0\n0\n\n2\n0\n0\n1\n\n2\n0\n0\n2\n\n2\n0\n0\n3\n\n2\n0\n0\n4\n\n2\n0\n0\n5\n\n2\n0\n0\n6\n\n2\n0\n0\n7\n\n2\n0\n0\n8\n\n2\n0\n0\n9\n\n2\n0\n1\n0\n\n2\n0\n1\n1\n\nGebäude mit teilweiser\nWohnnutzung\n\nWohngebäude mit\nNebennutzung\n\nMehrfamilienhäuser\n\nEinfamilienhäuser angebaut\n\nEinfamilienhäuser frei stehend\n\nFrauenfeld\n\nAbbildung 4: Gebäudebestand \n2013 in der Stadt Frauenfeld \n\nnach Bauperiode, Quelle: \nGebäude- und \n\nWohnungsregister, Bundesamt \nfür Statistik \n\nAbbildung 5 Neubauten nach \nGebäudetyp in der Stadt \n\nFrauenfeld 1995-2011, Quelle: \nGebäude- und \n\nWohnungsregister, Bundesamt \nfür Statistik \n\n\n\n6 \n\n \n\nWohnungen (d.h. 2-4 Zimmer) gebaut werden, während der Anteil der \ngrossen Wohnungen zurück geht. Dieses Phänomen ist auch in den grös-\nseren Städten der Vergleichsgruppe (Winterthur und Schaffhausen) zu \nbeobachten. \n\n \n\nIn den vergangen 10 Jahren hat sich der Anteil von Leerwohnungen am \nWohnungsbestand (Leerwohnungsquote) in Frauenfeld zwischen 0.5% \nund 1.7% bewegt. Insgesamt ist eher eine sinkende Quote zu beobachten. \nDie Leerwohnungsquote liegt damit im langjährigen Mittel unter derjeni-\ngen der Vergleichsstädte Arbon und Weinfelden, jedoch leicht höher als in \nden Städten Winterthur und Schaffhausen. \n\n \n\nDer überwiegende Anteil (59 %) der Wohnungen war 2000 im Eigentum \nvon Privaten (vgl. Abbildung 8, keine neueren Daten verfügbar). Rund 5 % \nder Wohnungen befanden sich im Eigentum von Wohnbaugenossenschaf-\nten und circa 3 % der Wohnungen gehören der öffentlichen Hand. Der \nAnteil der Wohnungen in Wohnbaugenossenschaften ist in den Städten \nWinterthur, Schaffhausen und Arbon mit 7-10% teilweise deutlich höher. \n\n3\n17\n\n35\n\n43\n\n23\n\n6\n\n0%\n\n10%\n\n20%\n\n30%\n\n40%\n\n50%\n\n60%\n\n70%\n\n80%\n\n90%\n\n100%\n\n1\n9\n9\n5\n\n1\n9\n9\n6\n\n1\n9\n9\n7\n\n1\n9\n9\n8\n\n1\n9\n9\n9\n\n2\n0\n0\n0\n\n2\n0\n0\n1\n\n2\n0\n0\n2\n\n2\n0\n0\n3\n\n2\n0\n0\n4\n\n2\n0\n0\n5\n\n2\n0\n0\n6\n\n2\n0\n0\n7\n\n2\n0\n0\n8\n\n2\n0\n0\n9\n\n2\n0\n1\n0\n\n2\n0\n1\n1\n\n2\n0\n1\n2\n\n6‐Zimmer‐Wohnung oder grösser\n\n5‐Zimmer‐Wohnung\n\n4‐Zimmer‐Wohnung\n\n3‐Zimmer‐Wohnung\n\n2‐Zimmer‐Wohnung\n\n1‐Zimmer‐Wohnung\n\nFrauenfeld\n\n0\n\n0.5\n\n1\n\n1.5\n\n2\n\n2.5\n\n3\n\n3.5\n\n4\n\n[%\n]\n\nFrauenfeld\n\nWinterthur\n\nSchaffhausen\n\nArbon\n\nWeinfelden\n\nWil (SG)\n\nAbbildung 6: Neubauten nach \nWohnungsgrösse in der Stadt \nFrauenfeld 1995-2012, Quelle: \n\nGebäude- und \nWohnungsregister, Bundesamt \n\nfür Statistik \n\nAbbildung 7: Entwicklung der \nLeerwohnungsquote 2004-2014 \n\nin der Stadt Frauenfeld im \nVergleich zu Winterthur, \n\nSchaffhausen, Arbon, \nWeinfelden und Wil. Quelle: \n\nGebäude- und \nWohnungsregister, Bundesamt \n\nfür Statistik: \n \n\n\n\n7 \n\n \n\nIn Wil und Weinfelden liegen die Anteile mit 3% bzw. 1% unter dem Wert \nvon Frauenfeld. Der Anteil der Wohnungen im Besitz der öffentlichen \nHand ist dagegen im Vergleich mit den anderen Städten eher überdurch-\nschnittlich.   \n\n\n\n8 \n\n \n\n \n\n2.2 Nachfrage \nEnde 2014 hatte die Stadt Frauenfeld 24'409 Einwohnerinnen und Ein-\nwohner. Zwischen 1990 und 2010 ist die Bevölkerung von Frauenfeld von \n19'402 auf 22'931 Personen bzw. um rund 18% gewachsen. Mit diesem \nBevölkerungszuwachs steht Frauenfeld an der Spitze der Vergleichsgrup-\npe. \n\n \n\nDie Bevölkerung von Frauenfeld ist vergleichsweise jung, was auf einen \nhohen Anteil an Familien schliessen lässt. Im Jahr 2013 waren rund 21% \nder Einwohnerschaft der Stadt Frauenfeld unter 20 Jahren. Von den Ver-\ngleichsstädten weist nur Winterthur mit einem Anteil von 22% einen höhe-\nren Wert auf.  \n\n81%\n\n73%\n\n58%\n\n61%\n\n61%\n\n59%\n\n3%\n\n1%\n\n7%\n\n8%\n\n10%\n\n5%\n\n2%\n\n5%\n\n9%\n\n10%\n\n6%\n\n9%\n\n2%\n\n6%\n\n5%\n\n8%\n\n6%\n\n5%\n\n2%\n\n3%\n\n8%\n\n3%\n\n8%\n\n8%\n\n3%\n\n1%\n\n1%\n\n2%\n\n3%\n\n3%\n\n8%\n\n11%\n\n12%\n\n8%\n\n6%\n\n10%\n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\n  Weinfelden\n\n  Arbon\n\n  Schaffhausen\n\n  Winterthur\n\n  Frauenfeld\n\nPrivatperson Wohnbaugenossenschaft\n\nImmobilienfonds und -gesellschaft Versicherung\n\nPersonalvorsorgeeinrichtung Gemeinde, Kanton, Bund\n\nAndere\n\n90\n\n95\n\n100\n\n105\n\n110\n\n115\n\n120\n\n1\n9\n9\n0\n\n1\n9\n9\n2\n\n1\n9\n9\n4\n\n1\n9\n9\n6\n\n1\n9\n9\n8\n\n2\n0\n0\n0\n\n2\n0\n0\n2\n\n2\n0\n0\n4\n\n2\n0\n0\n6\n\n2\n0\n0\n8\n\n2\n0\n1\n0\n\nin\nd\ne\nxi\ne\nrt\n (\n1\n9\n9\n0\n=1\n0\n0\n)\n\nFrauenfeld\n\nWinterthur\n\nSchaffhausen\n\nArbon\n\nWeinfelden\n\nWil (SG)\n\nAbbildung 8: Wohnungen in \nGebäuden nach deren \n\nHauseigentümertyp in der Stadt \nFrauenfeld 2000 im Vergleich zu \n\nWinterthur, Schaffhausen, \nArbon, Weinfelden und Wil. \n\nQuelle: Gebäude- und \nWohnungserhebung, \n\nBundesamt für Statistik. \n\nAbbildung 9: \nBevölkerungsentwicklung \n\n(indexiert) 1990-2010 in der \nStadt Frauenfeld im Vergleich \nzu Winterthur, Schaffhausen, \n\nArbon, Weinfelden und Wil \n(SG). Quelle: STATPOP, \n\nBundesamt für Statistik: \n \n\n\n\n9 \n\n \n\n \n\nIn über der Hälfte der Frauenfelder Haushalte leben mehr als zwei Perso-\nnen (Stand: 2013). Die Haushaltsstruktur der Stadt Frauenfeld ist damit \nvergleichbar mit derjenigen der Städte Winterthur und Schaffhausen. Im \nVergleich zu den Städten Arbon, Weinfelden und Wil liegt der Anteil der \nkleinen Haushalte (2 und weniger) in Frauenfeld dagegen geringfügig hö-\nher.  \n\n \n\nÜber die Einkommensverteilung in der Stadt Frauenfeld geben Erträge aus \nder direkten Bundessteuer Hinweise. Rund ein Viertel der 4'668 Steuer-\npflichtigen der direkten Bundessteuer für natürliche Personen weist ein \nsteuerbares Einkommen unter 40'000 CHF im Jahr aus. Da die Bundes-\nsteuer einen Einheitssatz verwendet, sind diese Anteile direkt mit anderen \nStädten vergleichbar. Frauenfeld weist in diesem Vergleich mit 28.7% den \nhöchsten Anteil von Steuerpflichtigen mit hohem Einkommen (>75'000 \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\nWeinfelden\n\nArbon\n\nSchaffhausen\n\nWinterthur\n\nFrauenfeld\n\n0 bis 09 10 bis 19 20 bis 29 30 bis 39 40 bis 49\n\n50 bis 64 65 bis 74 75 bis 84 85 und mehr\n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\nWeinfelden\n\nArbon\n\nSchaffhausen\n\nWinterthur\n\nFrauenfeld\n\nEinpersonenhaushalte 2‐Personenhaushalte\n\n3‐Personenhaushalte 4‐Personenhaushalte\n\n5‐Personenhaushalte 6‐Personenhaushalte und grösser\n\nAbbildung 10: Bevölkerung \nnach Altersklassen 2013 in der \nStadt Frauenfeld im Vergleich \nzu Winterthur, Schaffhausen, \n\nArbon und Weinfelden. Quelle: \nSTATPOP, Bundesamt für \n\nStatistik \n\nAbbildung 11 Verteilung der \nHaushaltsgrössen 2013 in der \nStadt Frauenfeld im Vergleich \nzu Winterthur, Schaffhausen, \n\nArbon und Weinfelden. Quelle: \nStrukturerhebung, Bundesamt \n\nfür Statistik \n\n\n\n10 \n\n \n\nCHF pro Jahr) auf. Weinfelden mit 25.5% und Arbon mit 21.4% erreichen \ndeutlich tiefere Werte.  \n\n \n\n2.3 Preise \nIm Folgenden werden einige Aussagen zu aktuellen Mietpreisen gemacht. \nDie Bestandesmieten bilden die durchschnittlichen Mietpreise aller in \nFrauenfeld vermieteten Wohnungen ab. Sie entsprechen nicht den Preisen \nder aktuell auf dem Markt angebotenen Wohnungen. Deshalb wurden \nauch aktuell inserierte Wohnungen auf dem Frauenfelder Wohnungsmarkt \nausgewertet, um Hinweise zu den Angebotsmieten zu erhalten.  \n\nBestandesmieten \n\nDie Preise im Mietmarkt Frauenfeld im Vergleich zur Schweiz wurden in \neinem Bericht der Immobilienfirma Wüest & Partner AG zusammenge-\nstellt. In Tabelle 1 sind für das Jahr 2014 die Medianmieten im Bestand, \nd.h. die durchschnittlichen Nettomieten pro Monat in CHF nach Zimmer-\nzahl in Frauenfeld den durchschnittlichen Nettomieten in der Schweiz ge-\ngenübergestellt. \n\n 1 - 1 1/2-\nZi \n\n2 - 2 1/2-\nZi \n\n3 - 3 1/2-\nZi \n\n4 - 4 1/2-\nZi \n\n5 - 5 1/2-\nZi \n\nFrauenfeld 570.- 890.- 1‘150.- 1‘460.- 1‘720.- \n\nSchweiz 680.- 1‘020.- 1‘290.- 1‘540.- 1‘930.- \n\nIm Mittel liegen die Bestandesmietpreise in Frauenfeld in allen Woh-\nnungskategorien unter dem Schweizer Mittelwert.  \n\n0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%\n\nWil (SG)\n\n  Weinfelden\n\n  Arbon\n\n  Schaffhausen\n\n  Winterthur\n\n  Frauenfeld\n\n15,0 ‐ 19,9\n\n20,0 ‐ 29,9\n\n30,0 ‐ 39,9\n\n40,0 ‐ 49,9\n\n50,0 ‐ 74,9\n\n75 u.m.\n\nin 1'000 CHF\n\nAbbildung 12: Verteilung der \nEinkommensklassen der \n\ndirekten Bundessteuer für \nnatürliche Personen im \n\nSteuerjahr 2011 in der Stadt \nFrauenfeld im Vergleich zu \nWinterthur, Schaffhausen, \n\nArbon, Weinfelden und Wil. \nQuelle: Eidg. Steuerverwaltung \n\nTabelle 1: Mittlere \nNettomietpreise nach \n\nZimmerzahl in Frauenfeld und \nder Schweiz in CHF 2014, \n\nQuelle: Wüest& Partner AG \n\n\n\n11 \n\n \n\n  \n\n\n\n12 \n\n \n\nAngebotsmieten \n\nDie Firma Fahrländer Partner publiziert in ihrem Immobilien-Almanach \nSchweiz jeweils auch die Angebots- respektive Marktmieten für verschie-\ndene Schweizer Städte. Diese Zahlen sind mit einer gewissen Unschärfe \nbehaftet, da sie auf Basis von tatsächlich auf dem Markt gehandelten \nWohnungen modelliert werden und deshalb von Jahr zu Jahr schwanken \nkönnen. Abbildung 13 zeigt die durchschnittliche Miete einer typischen \n3.5-Zimmerwohnung. Es zeigt sich, dass Frauenfeld etwas günstiger als \nWinterthur ist. Die Mieten in Frauenfeld sind vergleichbar mit Schaffhau-\nsen oder Wil aber etwas höher als in Arbon. Für Weinfelden sind keine \nZahlen publiziert.  \n\n \n\nFür den vorliegenden Bericht wurden zudem die inserierten Mietobjekte \nim zweiten Halbjahr 2014 in Frauenfeld ausgewertet (Total 463 inserierte \nObjekte). Die Analyse zeigt, dass die meisten Mietobjekte für Preise zwi-\nschen CHF 1‘000 und 2‘000 inseriert werden. Angebote für Nettomieten \nvon über 3'000 CHF hingegen sind selten.  \n\n  \n\nAngebotsmieten im Vergleich  \n\nAbbildung 13: Angebotsmieten \neiner typischen 3.5 \nZimmerwohnung (Quelle : \nImmobilien-Almanach Schweiz \n2014, IMBAS Fahrländer \nPartner, Datenstand : 4. Quartal \n2013) \n\nAnalyse der tatsächlich \ninserierten Wohnungen \n\n\n\n13 \n\n \n\n \n\nDie analysierten Daten zeigen einen nahezu linearen Zusammenhang zwi-\nschen Zimmerzahl und Monatsmiete bis zu den 5-Zimmer-Wohnungen, \nd.h. die inserierten Mieten steigen im gleichen Ausmass wie die dafür an-\ngebotene Zimmerzahl. Ab den 5 ½-Zimmer-Wohnungen findet ein Preis-\nsprung statt. Abbildung 12 zeigt, dass durchaus auch Wohnungen in \ngünstigen Preissegmenten auf den Markt gelangen. Der Vergleich mit den \nBestandesmieten macht aber ebenfalls deutlich, dass die Preise der Neu-\nvermietungen tendenziell höher liegen. \n\n \n\nHinweise auf die Marktfähigkeit von Mietobjekten gibt die mittlere Inser-\ntionsdauer, d.h. die Zeit, wie lange ein Inserat geschaltet wird. Die mittlere \nInsertionsdauer im untersuchten Zeitraum beträgt im Frauenfeld 22 Tage. \n\nAbbildung 14: Inserierte \nNettomieten nach Preisklassen \n\nim 2. Halbjahr 2014 in \nFrauenfeld, Quelle: \n\nimmocockpit AG \n\nAbbildung 15: Nettomieten \nnach Zimmerzahl im 2. Halbjahr \n\n2014 in Frauenfeld, Quelle: \nimmocockpit AG \n\n \nLesehilfe: Innerhalb der Box pro \n\nZimmerzahl liegen 50% aller \ninserierten Nettomieten, \n\ninnerhalb der gestrichelten \nLinien 90% aller inserierten \n\nPreise, einzeln als Punkte \ndargestellt sind Ausreisser nach \n\noben und/oder unten. Der \nschwarze Balken gibt den \n\nMedianwert (=durchschnittliche \nNettomiete) an \n\n\n\n14 \n\n \n\nInnerhalb dieser Zeit werden 50% aller Wohnungen vermittelt, drei Viertel \nnach 1 ½ Monaten und 90% nach drei Monaten. Sehr günstige und güns-\ntige Wohnungen (d.h. die zwei untersten Preisklassen) werden in Frauen-\nfeld schneller vermittelt als die übrigen Wohnungen. Deutlich länger dau-\nert es bis sehr teure (d.h. oberste Preisklasse) Wohnungen vermietet wer-\nden. Diese Tatsache zeigt, dass sich preisgünstige Wohnungen einem Be-\ndarf entsprechen und eine entsprechende Nachfrage bedienen.  \n\n \n\n2.4 Fazit \nFührt man die Betrachtung des Angebots, der Nachfrage sowie der \nMarktpreise zusammen, können folgende Feststellungen gemacht werden:  \n\n- Das Mietwohnungsangebot in Frauenfeld ist vielfältig. Es werden \nWohnungen in unterschiedlichen Grössenklassen und Preisseg-\nmenten angeboten. Die Preise der Angebotsmieten liegen tenden-\nziell höher als die Bestandesmieten. Preisgünstige Wohnungen \nwerden schnell absorbiert. Der Anteil an Wohnungen im Eigen-\ntum von gemeinnützigen Bauträgern ist vergleichsweise tief. \n\n- Der Wohnungsmarkt in Frauenfeld liegt mit verschiedenen Kenn-\nzahlen (Anteil kleiner Wohnungen, Verhältnis MFH/EFH, Leerwoh-\nnungsquote) zwischen den grösseren bzw. stark industriell gepräg-\nten Zentren Winterthur und Schaffhausen und stärker ländlich ge-\nprägten Zentren wie Weinfelden und teilweise Arbon.  \n\n- Frauenfeld ist eine baulich „junge“ Stadt, geprägt durch eine \nstarke Entwicklung im Zeitraum zwischen 1960 und 2000. Die Neu-\nbautätigkeit erfolgte vergleichsweise stark im EFH-Segment. Der \n\nAbbildung 16 Insertionsdauer \nnach Preisklasse im 2. Halbjahr \n\n2014 in Frauenfeld, Quelle: \nimmocockpit AG \n\n\n\n15 \n\n \n\nAnteil bzw. das Wachstum bei den Einfamilienhäusern weist auf ei-\nne Entwicklung hin, welche noch weniger „grossstädtisch“ ge-\nprägt ist. \n\n- Die Nachfrage nach Wohnraum und das entsprechende Angebot \nsind in den letzten Jahren im Einklang mit der steigenden Einwoh-\nnerzahl gewachsen. Die Bevölkerung von Frauenfeld ist im Ver-\ngleich mit den übrigen betrachteten Städten verhältnismässig jung \nsowie einkommensstark.  \n\n- Frauenfeld profitiert als Wohnstandort von seinen Lagequalitäten, \ndem städtischen Umfeld verbunden mit einer vergleichsweise gu-\nten Erreichbarkeit. Die Entwicklung Frauenfelds ist dabei ver-\ngleichbar mit anderen städtischen Zentren im Einzugsbereich \ndes Metropolitanraumes Zürich, welche in den letzten Jahren \nvon einer Reurbanisierungstendenz und damit einhergehenden \nKnappheiten auf dem Wohnungsmarkt geprägt wurden.  \n\nWie wird sich die Wohnsituation in Frauenfeld künftig entwickeln? Dazu ist \nneben der heutigen Bevölkerung und Ihrer Zusammensetzung auch das \nerwartete Bevölkerungswachstum entscheidend. Gemäss den Prognosen \nfür die kantonale Richtplanung1) soll die Zahl der „Raumnutzer“ (Einwoh-\nner und Beschäftigte) bis 2030 um 20 % steigen. Es ist anzunehmen, dass \nentsprechend auch die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch ist. Auf-\ngrund der begrenzten Bauzonenfläche in der Stadt Frauenfeld ist deshalb \ndavon auszugehen, dass die Knappheit anhält und sich tendenziell ver-\nschärfen dürfte. Hierbei wird entscheidend sein, wie die weitere bauliche \nEntwicklung Frauenfelds gestaltet wird, insbesondere mit der Siedlungs-\nentwicklung nach innen. \n\n \n\n1) Amt für Raumentwicklung Kanton Thurgau (2015): Siedlungsgebiet der Politischen Gemeinde \nFrauenfeld - Fakten & Handlungsbedarf. \n\n\n\n16 \n\n \n\n3 Wohninitiative und erwartete Wir-\nkungen \n\nIn Kapitel 3 werden die Wohninitiative und deren erwartete Auswirkungen \nauf den Frauenfelder Wohnungsmarkt analysiert. Ausgehend vom Initiativ-\ntext werden in Kapitel 3.1 der Zweckartikel beleuchtet und zentrale Begrif-\nfe erklärt. In Kapitel 3.2 werden die in der Initiative benannten Mittel ana-\nlysiert. In Kapitel 3.3 wird schliesslich die Finanzierung gemäss Initiativtext \neingeordnet. Kapitel 3.4 nimmt eine zusammenfassende Einschätzung der \nInitiative vor.  \n\n3.1 Zweckartikel \nIm ersten Abschnitt nennt die Wohninitiative die Ziele, die verfolgt werden \nsollen: \n\nZweck und Ziele \n\n1 Die Stadt Frauenfeld setzt sich für die Erhaltung und die Schaffung von preis-\ngünstigen und qualitativ guten Wohnungen ein. \n\n2 Sie sorgt insbesondere dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen, die ohne Ge-\nwinnstreben nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden, stetig erhöht. \n\n3 Sie strebt eine soziale Durchmischung in möglichst vielen Quartieren an. Sie \nberücksichtigt dabei insbesondere die Interessen von Familien sowie von jungen \nund alten Menschen an bedürfnisgerechten Wohnungen. \n\nDie ersten drei Artikel der Wohninitiative befassen sich mit Ziel und Zweck \nder Initiative. Grundsätzlich haben diese Artikel, die mit der Initiative auf \nStufe Gemeindeordnung verankert würden, keine direkten Auswirkungen. \nSie sind aber wie alle Zielformulierungen in der Gemeindeordnung als \nGrundlage für die städtische Politik und das Handeln der Verwaltung zu \nbeachten. Zentral für die Diskussion sind die beiden Begriffe „preisgüns-\ntig“ und „Kostenmiete“, weshalb diese im Folgenden ausgeführt werden2):  \n\nDer Begriff «preisgünstig» ist nicht per se eindeutig definiert und lässt \nSpielräume bei der Interpretation offen. Für die Mietenden hängt es im-\nmer von persönlichen Lebensumständen (Einkommen, Haushaltsgrösse, \nweitere Lebenshaltungskosten, etc.) ab, ob eine Wohnung preisgünstig ist. \nDie Preisgünstigkeit hat zudem eine starke räumliche Komponente. Bo-\n\n \n\n2) Bei der Erläuterung der Begriffe wurde auf die von Ernst Basler + Partner im Auftrag des Bundes-\namt für Wohnungswesens erstellte Studie «Preisgünstiger Wohnraum mittels raumplanerischer \nMassnahmen?» zurückgegriffen.  \n\nkeine direkten Auswirkungen, \n\nZielcharakter \n\n«preisgünstig»  \n\n\n\n17 \n\n \n\nden- und damit Mietpreise sind stark lageabhängig. Folgende vier Defini-\ntionen sind gebräuchlich:  \n\n \n\n Maximaler Anteil am Einkommen («Drittels-Regel») \nOftmals wird die Faustregel verwendet, dass ein Haushalt nicht \nmehr als einen Drittel des Einkommens für die Miete ausgeben \nsoll. Eine Wohnung ist für einen Haushalt also tragbar, wenn ein \nDrittel oder weniger des Einkommens für die Wohnkosten aufge-\nwendet werden. Diese Faustregel wenden beispielsweise Gerichte \nbei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit von Nachmietern an. \n\n Maximal mitfinanzierter Mietzins durch Sozialhilfe \nDie Gemeinden, welche die Sozialhilfe ausrichten, legen maximale \nBeträge fest, welche durch die Sozialhilfe für Mieten bezahlt wer-\nden.  \n\n Gemeinnütziger Wohnungsbau = preisgünstiger Wohnraum \nUnter dem gemeinnützigen Wohnungsbau werden Bauträger zu-\nsammengefasst, welche nicht gewinnorientiert sind und einen Bei-\ntrag zum preisgünstigen Wohnraumangebot leisten. Die meisten \nWohnbaugenossenschaften und -stiftungen erfüllen diese Krite-\nrien.  \n\n Kostenmiete \nVgl. nächster Absatz \n\nBei der Kostenmiete darf der Vermieter oder die Vermieterin keinen oder \nhöchstens einen geringfügigen Gewinn auf dem Mietzins erzielen. Der \nMietzins deckt also nur die effektiven Kosten (Anlagekosten, Kapitalverzin-\nsung, Abschreibungen und Betriebskosten) des Vermietenden. Vor allem \ngemeinnützige Bauträger wenden die Kostenmiete an. Wohnungen mit \nhohen Anlagekosten (beispielsweise aufgrund hoher Baulandpreise oder \ngrosszügigem Ausbaustandard) weisen bei Anwendung der Kostenmiete \nauch vergleichsweise hohe Mietzinsen auf.  \n\nDer Zweckartikel enthält weitere Begriffe wie „qualitativ gute Wohnun-\ngen“, „soziale Durchmischung“ oder „bedürfnisgerechter Wohnraum“, die \ngrosse Spielräume bei der Umsetzung offen lassen. Zudem werden auch \ndie Zielgruppen benannt: Die Stadt soll sich bei Ihren Bemühungen insbe-\nsondere an den Interessen von Familien sowie von jungen und alten Men-\nschen an bedürfnisgerechten Wohnungen orientieren. Auch diese Formu-\nlierung erscheint ziemlich offen. \n\n«Kostenmiete»  \n\nWeitere verwendete Begriffe \n\nlassen Spielräume bei der \n\nUmsetzung offen \n\n\n\n18 \n\n \n\n3.2 Mittel \nDie Initiative nennt in Artikel 4 und 5 die Mittel, mit welchen preisgünsti-\nger Wohnraum gefördert werden soll. Im Folgenden werden die einzelnen \nMassnahmen und ihr Wirkungen beleuchtet. \n\nMittel \n\n4 Zur Erreichung dieser Ziele setzt die Stadt insbesondere folgende Mittel ein: \n\na) Abgabe von städtischen Grundstücken zu Eigentum oder im Baurecht. Die Ab-\ngabe an gemeinnützige Wohnbauträger, die Wohnungen nach den Grundsätzen \nvon Abs. 2 vermieten, kann zu vergünstigten Bedingungen erfolgen. \n\nDie Abgabe von kommunalem Land an gemeinnützige Bauträger ist in \nvielen Städten verbreitet (vgl. auch Kapitel 2). Mit der Abgabe von städti-\nschen Grundstücken an gemeinnützige Wohnbauträger wird das Angebot \nan gemeinnützig vermieteten Wohnungen erhöht. Die Mieten in diesen \nWohnungen hängen aufgrund der Kostenmiete (vgl. Kapitel 3.1) kurzfristig \nim Wesentlichen von zwei Faktoren ab: \n\n- Baulandpreis resp. Baurechtszins \n- Ausbaustandard und damit Baukosten \n\nGrundsätzlich sind Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern deutlich \ngünstiger als Wohnungen von übrigen Bauträgern. Eine Studie in der \nStadt Zürich zeigte einen Unterschied bei der Miete von 200 CHF/ pro \nZimmer.3) Die Preisunterschiede bei Neubauten sind weniger gross. Je län-\nger aber eine Wohnung im Eigentum eines gemeinnützigen Bauträgers ist, \numso grösser werden die Unterschiede.  \n\nDie Anzahl der gemäss Initiative erstellbaren Wohnungen mit „Kostenmie-\nte“ hängt ab von der Fläche der Grundstücke, die die Stadt diesen Bauträ-\ngern abgibt und der baurechtlichen Möglichkeiten (Ausnützungsziffer, \netc.). In Tabelle 2 sind die Grundstücke zusammengestellt, die sich im Fi-\nnanzvermögen/Landkreditkonto der Stadt Frauenfeld befinden und auf \ndenen eine Wohnnutzung grundsätzlich zulässig ist (grobe Sichtung: > \n100 m2, in einer Zone mit zulässiger Wohnnutzung, noch nicht bebaut). \nInsgesamt resultieren 30 Grundstücke mit grundsätzlich zulässiger Wohn-\nnutzung. Ein grosser Teil davon ist allerdings kurzfristig nicht verfügbar \noder nicht für eine Wohnüberbauung geeignet.  \n\n \n\n3) Genossenschafterinnen und Genossenschafter in der Stadt Zürich - Auswertung der Bevölke-\nrungsbefragung und von Registerdaten. Fahrländer Partner Raumentwicklung, 2011. Im Auftrag \nvon: Stadtentwicklung Zürich und Wohnbaugenossenschaften Zürich \n\nErhöhung des Angebots an \n\npreisgünstigem Wohnraum \n\nAnzahl der gemäss Initiative \n\nerstellbaren Wohnungen \n\nabhängig von verfügbarem \n\nLand \n\n\n\n19 \n\n \n\n Grösse  \n100- 600m2 \n\nGrösse \n600-3‘000 m2 \n\nGrösse \n>3‘000 m2 \n\nTotal \n\nAnzahl \nGrundstücke \n\n16 10 4 30 \n\nFläche der \nGrundstücke \n\n4‘600 m2 9‘900 m2 25‘500 m2 40‘000 m2 \n\nDie meisten Grundstücke sind eher klein für eine Wohnüberbauung. Eine \nerste Prüfung der Grundstücke zeigt, dass die Stadt Frauenfeld wenige \nunüberbaute Grundstücke besitzt, welche sich für Mehrfamilienhäuser \neignen (> 500 m2, sinnvolle Bebauung möglich). Und nur einzelne dieser \nAreale erscheinen bei einer ersten groben Beurteilung aufgrund einer aus-\nreichenden „kritischen Masse“ an realisierbarem Wohnraum für genossen-\nschaftliches Wohnen grundsätzlich geeignet (Übersicht in Anhang A5). \nAllenfalls könnten sich auch weitere Grundstücke im Besitz der Stadt Frau-\nenfeld als geeignet erweisen. Dazu wären jedoch eine Umzonung \nund/oder für eine Veräusserung die Entlassung aus dem Verwaltungsver-\nmögen erforderlich. \n\nFür den Haushalt der Stadt hat die Abgabe der Grundstücke an gemein-\nnützige Bauträger je nach Fall unterschiedliche Folgen. Falls die Stadt die \nGrundstücke gemeinnützigen Wohnbauträgern zu Marktpreisen abgibt, \nentsteht der Stadtkasse kein Verlust. Falls dagegen eine Abgabe zu ver-\ngünstigten Preisen erfolgt, entstünden entsprechende Buchverluste – die \nWohnungen würden aber vergleichsweise tiefere Mieten aufweisen (vgl. \nauch Tabelle 3, S. 22). \n\nBei Liegenschaften im Finanzvermögen ist die Stadt grundsätzlich zu \nmarktüblichen Konditionen verpflichtet. Eine allfällige Vergünstigung \nmüsste entsprechend über den vorgesehenen Fonds finanziert werden. \nLiegenschaften im Verwaltungsvermögen dagegen sind zweckgebunden \nfür einen bestimmten öffentlichen Zweck (häufig öffentliche Bauten) zu \nverwenden. \n\nb) Nutzung des Landkreditkontos für den Erwerb von Grundstücken, die sich für \nWohnüberbauungen eignen, und deren Abgabe gemäss Buchstabe a. \n\nDas Landkreditkonto weist bedeutende Mittel auf. Es ermöglicht der Stadt \nein schnelles Handeln auf dem Immobilienmarkt. Die Verwendung für den \nErwerb von Grundstücken zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum \nführt dazu, dass die entsprechenden Mittel zumindest kurzfristig bis zum \nWiederverkauf nicht für andere Zwecke zur Verfügung stehen. Die eigent-\nliche Vergünstigung geschieht dann über den neu zu schaffenden Wohn-\nbaufonds (vgl. Artikel 6).  \n\nTabelle 2: Zusammenstellung \nder Grundstücke im Eigentum \n\nder Stadt mit zulässiger \nWohnnutzung (Liste im Anhang \n\nA5) \n\nEinzelne potenzielle \n\nGrundstücke für \n\ngenossenschaftliches Wohnen \n\nprüfbar \n\nFinanzielle Folgen je nach \n\nVergünstigung bei Vergabe \n\nLandkreditkonto ermöglicht \n\nschnelles Handeln \n\n\n\n20 \n\n \n\nc) Gewährung von zinslosen oder zinsgünstigen rückzahlbaren Darlehen an ge-\nmeinnützige Wohnbauträger für Erwerb, Bau und Erneuerung. \n\nDie Gewährung von Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger ist eine \nhäufig eingesetzte Massnahme (vgl. auch Kapitel 4.2). Über die Gewäh-\nrung von zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen werden Mieten im Um-\nfang der Zinsreduktion direkt reduziert. Für die Stadt fallen entsprechende \nfinanzielle Kosten/ Mindererträge für die Zinsvergünstigung an.  \n\nd) Massnahmen der Raumplanung, die Anreize setzen zur Schaffung von Woh-\nnungen, die nach den Grundsätzen der Kostenmiete vermietet werden. \n\nDie von der Initiative genannten Massnahmen der Raumplanung wären \nnoch weiter zu konkretisieren (vgl. auch Kapitel 4.1 Lenkende Massnah-\nmen). Denkbar wäre zum Beispiel der Einsatz von Nutzungsprivilegien als \nAnreiz. Bei diesen würde der Bauträger im Gegenzug für Wohnungen, die \nnach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet würden, eine höhere Ausnüt-\nzung erhalten. Konkret könnte die Stadt Bauherren bei Sondernutzungs-\nplanungen im Rahmen von privatrechtlichen Verträgen verpflichten, einen \nLandanteil an gemeinnützige Bauträger abzugeben und dem Bauherren \nim Gegenzug eine höhere Ausnützung gewähren (Beispiel Gestaltungsplan \nManegg, Zürich) \n\nOb das bestehende Planungs- und Baugesetz die Einführung von generel-\nlen Anreizen in der Bauordnung (analog zum „Minergiebonus“) erlaubt, \nwäre noch definitiv zu klären. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Nut-\nzungsprivilegien relativ hoch sein müssen, damit sich die Inanspruchnah-\nme lohnt. Dies kann die Gefahr bergen, dass hohe Dichten an Orten ent-\nstehen, die aus raumplanerischer/städtebaulicher Sicht ungeeignet sind. \n\n5 Der Stadtrat erstellt eine Liste der städtischen Grundstücke, die sich gut für \nWohnüberbauungen eignen und nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden. \nGrundstücke, die in der Liste aufgeführt sind, dürfen nur an Wohnbauträger ver-\näussert werden, welche die Vorgaben gemäss Abs. 2 erfüllen. Der Stadtrat kann \nAusnahmen bewilligen, wenn im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung keine \ngeeigneten Angebote eingehen. \n\nDie Initiative sieht vor, die bestehenden städtischen Grundstücke auf ihre \nEignung für Wohnungsbau zu prüfen. Im Gegensatz zu Art. 4a werden \nnicht explizit gemeinnützige Bauträger adressiert. Der Verweis auf Art. 2 \nund damit die Kostenmiete schliesst gewinnorientierte Bauträger aber aus. \nEin Zielkonflikt mit weiteren öffentlichen Zwecken ist über die Ausnahme-\nformulierung ausgeschlossen. Die Initiative überträgt dem Stadtrat die \nVerantwortung. Eine direkte finanzielle Folge entsteht für die Stadt nur, \nwenn die Grundstücke vergünstigt abgegeben würden. Allerdings wird der \nHandlungsspielraum in der Bodenpolitik stark eingeschränkt, da zum Bei-\n\nGewährung von Darlehen \n\nreduziert Mieten \n\nUnterschiedliche \n\nraumplanerische Massnahmen \n\ndenkbar \n\nStarke Einschränkung des \n\nHandlungsspielraums \n\n\n\n21 \n\n \n\nspiel diese Grundstücke nicht mehr für Landabtausche, etc. eingesetzt \nwerden können. \n\n3.3 Finanzierung \nIn Artikel 6 wird erläutert wie die Kostenfolgen aus den Massnahmen ge-\nmäss Art. 4 und 5 finanziert werden sollen und regelt die Zuständigkeiten. \nArtikel 7 weist dem Gemeinderat die Kompetenz für Ausführungsbestim-\nmungen zu.  \n\nFinanzierung \n\n6 Für die Vergünstigungen wird ein Wohnbaufonds bereitgestellt. \n\na) Das zuständige Gemeindeorgan weist dem Fonds jährliche Einlagen zu. \n\nb) In den ersten 10 Jahren ab 2017 betragen die jährlichen Einlagen mindestens \nFr. 500’000. Diese gelten als gebundene Ausgaben im Sinne von Art. 56 der Ge-\nmeindeordnung. \n\nc) Der Entscheid über die Verwendung der Mittel des Wohnbaufonds liegt bei \ndem für den Beschluss über die Landabgabe und die Darlehensgewährung zu-\nständigen Organ. \n\nAusführungsbestimmungen \n\n7 Der Gemeinderat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen. \n\nDie Initiative sieht die Schaffung eines zweckgebundenen Fonds für die \nFinanzierung der Massnahmen gemäss Art. 4 und 5 vor. Der Kauf von \nneuen Grundstücken soll dagegen über das bestehende Landkreditkonto \ngeschehen. Mit der Schaffung des Fonds und der Zuweisung von jährli-\nchen Einlagen werden die Mittel zur Umsetzung der finanziell relevanten \nMassnahmen (vergünstigte Abgabe von Bauland sowie Gewährung von \nzinsgünstigen Darlehen) begrenzt und damit die finanziellen Folgen klar. \nFür die Verwaltung des Fonds und die Unterstützung der Projekte entsteht \nein gewisser administrativer Aufwand. \n\nUm abzuschätzen, wie sich eine solche finanzielle Vergünstigung auf die \nMietzinsen auswirkt, wurde beispielhaft ein fiktives Projekt durchgerechnet \n(vgl. Tabelle 3 sowie Anhang A1): Die Frage die dem Beispiel zu Grunde \nliegt ist, welche Mieten zu erwarten sind, wenn die Stadt ein Grundstück \nvon 2000 m2 zu marktüblichen Konditionen an einen Bauträger abgibt, der \ndarauf ca. 18 3.5 Zimmer-Wohnungen erstellen kann.  \n\nDabei wurde unterschieden zwischen drei Varianten (vgl. Tabelle 3). Insge-\nsamt sind die Wohnungen, die nach dem Prinzip der Kostenmiete vermie-\ntet werden 16 % günstiger. Mit einem Mitteleinsatz von 1.5 Mio. CHF (An-\n\nZweckgebundener \n\nWohnbaufonds \n\nModellrechnung zur \n\nAbschätzung der Wirkungen \n\nUnterscheidung von drei \n\nVarianten \n\n\n\n22 \n\n \n\nnahme: Ausschüttung des Fonds für ein Projekt alle 3 Jahre) können 18 \nWohnungen mit Kostenmiete dauerhaft zusätzlich um 8 % resp. 130 CHF/ \nMonat vergünstigt werden.  \n\n Vergünstigung Monatsmiete für 3.5 Zimmer-\nWhg. (exkl. Nebenkosten) \n\nVariante 1: Marktübliche Ren-\ndite \n\n- 2‘000 CHF \n\nVariante 2: Kostenmiete ohne \nLandvergünstigung \n\n- 1‘675 CHF \n\nVariante 3: Kostenmiete mit \nLandvergünstigung \n\n1.5 Mio. CHF 1‘544 CHF \n\n3.4 Zusammenfassende Einschätzung \nDie Initiative fokussiert auf die Förderung des gemeinnützigen Woh-\nnungsbaus. Im Gegensatz zu traditionell industriell geprägten Städten wie \nWinterthur, Arbon oder Schaffhausen haben gemeinnützige Bauträger in \nFrauenfeld heute nur eine geringe Bedeutung. Die Unterstützung von ge-\nmeinnützigen Wohnbauträgern ist die weitverbreitetste Form der Förde-\nrung von preisgünstigem Wohnraum. Ein Vorteil ist der eher geringe or-\nganisatorische Aufwand für die Stadt und die Erfahrung von bestehenden \ngemeinnützigen Bauträgern. Zudem ist gesichert, dass diese Wohnungen \nauch langfristig preisgünstig bleiben respektive verhältnismässig günstiger \nwerden.  \n\nEine Erhöhung der Anzahl Wohnungen, die nach dem Prinzip der Kosten-\nmiete vermietet werden, ist unter anderem abhängig von der Fläche der \nGrundstücke, die die Stadt diesen Bauträgern abgibt und der baurechtli-\nchen Möglichkeiten (Ausnützungsziffer, etc.). Mit Blick auf die Grundstü-\ncke, die sich im Eigentum der Stadt Frauenfeld befinden, dürfte eine Wir-\nkung insbesondere durch die Abgabe der grösseren Flächenreserven zu \nerzielen sein. Zur Erhöhung der Wirkung wären weitere Flächen über das \nLandkreditkonto zu erwerben und an gemeinnützige Bauträger abzuge-\nben.  \n\nDie Initiative sieht vor, die bestehenden städtischen Grundstücke auf ihre \nEignung für Wohnungsbau zu prüfen und geeignete Grundstücke nur \nnoch an Bauträger abzugeben, die nach dem Prinzip der Kostenmiete \noperieren. Damit wird der Handlungsspielraum in der Bodenpolitik stark \n\nTabelle 3: Wirkung der \nMassnahmen anhand eines \n\nfiktiven Beispiels \n\nFokussierung auf \n\ngemeinnützigen Wohnungsbau \n\nWirkungen abhängig von der \n\nMöglichkeit zur Abgabe von \n\ngrösseren Flächen \n\nEinschränkung des \n\nHandlungsspielraums in der \n\nBodenpolitik \n\n\n\n23 \n\n \n\neingeschränkt, da zum Beispiel diese Grundstücke nicht mehr für Landab-\ntausche, etc. eingesetzt werden können. \n\nDie in der Initiative genannten „raumplanerischen Massnahmen“ wären für \ndie Umsetzung noch zu konkretisieren. Dabei sind die „Nebenwirkungen“ \nsorgfältig zu betrachten. Bei der Gewährung von Anreizen im Rahmen von \neinzelnen Sondernutzungsplanungen können weitere öffentliche Anliegen, \ninsbesondere städtebauliche Anforderungen berücksichtigt werden. \n\nUmfangmässig sind die eingesetzten Mittel von jährlich 500‘000 Franken \nfür die vergünstigte Abgabe von Bauland und die Vergünstigung von Dar-\nlehen angesichts der jährlichen Bauinvestitionen im Hochbau von 240 Mio. \nCHF (Stand 2013) in Frauenfeld bescheiden. Günstigere Mieten sind be-\nreits mit der Abgabe von kommunalem Land an gemeinnützige Bauträger \nmöglich. Die Wirkung von zusätzlichen finanziellen Unterstützungen (Dar-\nlehen oder Vergünstigung des Baulands) auf einzelne Mieten ist stark ab-\nhängig von der Zahl der unterstützten Projekte. Die ermöglichten Ver-\ngünstigungen können aber für einzelne Haushalte eine spürbare Entlas-\ntung bedeuten. Gleichzeitig ist in Zeiten einer angespannten Finanzlage \neine sorgfältige Abwägung der finanziellen Prioritäten notwendig.  \n\nBei einer Umsetzung der Initiative scheint aufgrund der beschränkten Mit-\ntel zentral, dass die von der Stadt geförderten Wohnungen auch den Ziel-\ngruppen zur Verfügung gestellt werden. Dies kann mit Belegungsvor-\nschriften (z.B. bezüglich Personenzahl oder auch Einkommen) eingefordert \nwerden.  \n\nRaumplanerische Massnahmen \n\nmit Nebenwirkungen \n\nEinsatz der finanziellen Mittel \n\nEffekte zu Gunsten der \n\nZielgruppen sicherstellen \n\n\n\n24 \n\n \n\n4 Einschätzungen des Stadtrats zur Ini-\ntiative \n\nAn seiner Sitzung vom 29.9.2015 hat der Stadtrat die Initiative diskutiert. \nDabei ist er zu folgenden Schlüssen gelangt. \n\nDer Stadtrat erachtet den Zweck der Initiative als sinnvoll. Die Ziele stim-\nmen weitgehend mit seinem im Leitbild formulierten Leitsatz 4 respektive \ndem entsprechenden Leitziel 4.1 überein. Als kritisch erachtet der Stadtrat \ndie Formulierung einer „stetigen Erhöhung“ der Zahl der Wohnungen, die \nnach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden. Diskutiert wird auch \ndie angestrebte „Soziale Durchmischung in möglichst vielen Quartieren“. \nIm Sinne der angestrebten Quartierentwicklung in Frauenfeld wird diese \nZielsetzung unterstützt.  \n\nMit der grundsätzlichen Stossrichtung der Initiative, die bei der Umset-\nzung stark auf gemeinnützige Bauträger setzt, die nach dem Prinzip der \nKostenmiete operieren, ist der Stadtrat einverstanden. Der Stadtrat erach-\ntet es ebenfalls als bedeutsam, dass mittels Belegungsvorschriften dafür \ngesorgt wird, dass die Wohnungen den anvisierten Zielgruppen verfügbar \ngemacht werden. Mögliche Kriterien sind näher zu prüfen.  \n\nDie von der Initiative formulierten Mittel erachtet der Stadtrat nur teilwei-\nse als zielführend. Insgesamt erwartet der Stadtrat über die Abgabe von \nGrundstücken an gemeinnützige Bauträger, verknüpft mit der Bedingung \nder Kostenmiete, bereits eine deutliche Vergünstigung der Mietzinse ge-\ngenüber den Marktmieten. Einer weiteren Vergünstigung der Mieten über \nfinanzielle Mittel der Stadt steht der Stadtrat dagegen kritisch gegenüber. \nEr schätzt deren Wirkung im Verhältnis zum Aufwand angesichts der an-\ngespannten Finanzlage der Stadt als zu gering ein. \n\n- Art. 4a: Die Abgabe von städtischem Land an gemeinnützige \nWohnbauträger zu Eigentum oder im Baurecht erachtet der Stadt-\nrat als sinnvoll. Dagegen will er auf eine generelle Vergünstigung \nbei der Landabgabe verzichten. \n\n- Art. 4b: Die Nutzung des Landkreditkontos unter anderem für den \nErwerb von Grundstücken und deren Abgabe an gemeinnützige \nWohnbauträger erachtet der Stadtrat als zielführend.  \n\n- Art. 4c: Die Gewährung von Darlehen erachtet der Stadtrat aus den \nerwähnten Gründen mehrheitlich nicht als zielführend.  \n\n- Art. 4d: Massnahmen der Raumplanung sind aus Sicht des Stadt-\nrats mit dem heutigen Planungs- und Baurecht nicht generell an-\nwendbar. Eine fallweise Anwendung soll bei Um- und Aufzonun-\ngen geprüft werden. \n\nZweck und Ziel \n\nGrundsätzliche Stossrichtung \n\nMittel der Initiative \n\n\n\n25 \n\n \n\nArt 5: Der Stadtrat hält eine systematische Überprüfung der städtischen \nGrundstücke auf ihre Eignung für Wohnüberbauungen als sinnvoll. Welche \ndieser Grundstücke anschliessend an gemeinnützige Bauträger abgegeben \nwerden können, will der Stadtrat in einer Liste festhalten. Die generelle \nAbgabe aller für Wohnüberbauungen geeigneter Grundstücke erachtet \nder Stadtrat als zu starke Einschränkung der städtischen Bodenpolitik. Um \ndie Handlungsmöglichkeiten der Stadt besser einschätzen zu können, \nwerden die grösseren Grundstücke mit möglicher Wohnnutzung im Besitz \nder Stadt Frauenfeld einer ersten groben Beurteilung hinsichtlich ihrer \nEignung unterzogen (Anhang A5).  \n\nDie Bereitstellung eines Fonds für die Finanzierung von Vergünstigungen \nwird vom Stadtrat sehr kritisch beurteilt, da er einer systematischen Ver-\ngünstigung bei der Landabgabe sowie der Gewährung von Darlehen \nmehrheitlich ablehnend gegenübersteht. Eine vergünstigte Landabgabe \nim Einzelfall ist damit nicht ausgeschlossen. Sie bedingt allerdings die Zu-\nstimmung der jeweils finanzkompetenten Gremien. \n\nZusätzlich zu den von der Initiative genannten Mitteln will der Stadtrat die \nVermietungspraxis der stadteigenen Liegenschaften überprüfen. Bislang \nexistieren keine verbindlichen Vorschriften zur Belegung. Über die Vermie-\ntung der vergleichsweise günstigen stadteigenen Liegenschaften an Haus-\nhalte mit geringem Einkommen kann nach Ansicht des Stadtrats ein be-\ndeutender Beitrag zur sozialen Durchmischung innerhalb der Stadt geleis-\ntet werden. \n\nListe städtischer Grundstücke \n\nWohnbaufonds \n\nStadteigene Liegenschaften \n\n\n\n26 \n\n \n\n5 Alternative Möglichkeiten zur Förde-\nrung von preisgünstigem Wohnraum \n\nDie Wohninitiative fokussiert auf ganz bestimmte Massnahmen zur Förde-\nrung des preisgünstigen Wohnraums. Daneben gibt es weitere Massnah-\nmen, die von Gemeinden in der Schweiz angewendet werden. Im Folgen-\nden werden auf Basis des von EBP für das Bundesamt für Wohnungswe-\nsens entwickelten „Baukastens“4) acht Massnahmentypen skizziert, ihre \nVor- und Nachteile knapp zusammengefasst und ein Grobfazit für deren \nEinsatz in der Stadt Frauenfeld gezogen. Unterschieden wird dabei zwi-\nschen zwei Kategorien:  \n\n- Lenkende Massnahmen, mit denen die Stadt mittels planerischen \nund rechtlichen Vorgaben lenkend in den Immobilienmarkt ein-\ngreift. \n\n- Finanzierende Massnahmen, im Rahmen derer sich die Stadt direkt \noder indirekt finanziell engagiert. \n\n \n\nDie im Baukasten des BWO ebenfalls beschriebenen Massnahmen der \nKommunikation, bei denen die Gemeinde vermittelnd oder beratend auf \npreisgünstige Wohnungen hinwirkt, werden im Folgenden nicht beschrie-\n\n \n\n4) Bundesamt für Wohnungswesen (2013): Preisgünstiger Wohnraum – ein Baukasten für Städte \nund Gemeinden.  \n\nAbbildung 17: Massnahmen zur \nFörderung von preisgünstigem \n\nWohnraum (BWO, 2013)  \n\n\n\n27 \n\n \n\nben, da sie nicht direkt preisgünstigen Wohnraum schaffen und vor allem \nbegleitend eingesetzt werden.  \n\n5.1 Lenkende Massnahmen \n\nAnteile in Nutzungsplanung \n\n1. Gemeinde sieht in der Nutzungsplanung Zonen vor, in denen ein be-\n\nstimmter Anteil an preisgünstigen Wohnungen vorgeschrieben ist \n\n2. Sie wendet diese Zonen bei gleichzeitiger Ein-, Auf- oder Umzonung \n\nan \n\n3. Bei einem Bauprojekt in dieser Zone muss der Bauherr preisgünstige \n\nWohnungen realisieren \n\nDer Einsatz von Anteilen in der Nutzungsplanung bedingt neu ein-, um- \noder aufzonbares Land. Zudem ist eine Rechtsgrundlage in der kommuna-\nlen Bauordnung und allenfalls im kantonalen Planungsgesetz notwendig. \nDer finanzielle Aufwand für die Gemeinden ist tief, da keine Landerwerbs- \noder Baukosten anfallen. Dagegen ist der organisatorische Aufwand für \ndie Gemeinde nicht zu unterschätzen (Schaffen der rechtlichen Grundla-\ngen, Überwachung der Einhaltung der Vorschriften, ev. Überwachung der \nMieten). Der Anteil in der Nutzungsplanung muss so ausgestaltet werden, \ndass der Bauherr trotz Verpflichtung eine Rendite realisieren kann. \n\nDer Einsatz von Anteilen in der Nutzungsplanung wäre in Frauenfeld vor \nallem bei neuen Einzonungen zu prüfen. Die Anwendung bei Auf- und \nUmzonungen ist bislang noch kaum erprobt. Es ist allerdings anzunehmen, \ndass das bestehende Planungs- und Baurecht des Kantons Thurgau diese \nMassnahme nicht zulässt.  \n\nNutzungsprivilegien als Anreiz \n\n1. Gemeinde sieht Nutzungsprivilegien als Anreiz vor, wenn auf Grund-\n\nstücken ein bestimmter Anteil an preisgünstigen Wohnungen realisiert \n\nwird (z.B. erhöhte Ausnützungsziffer («Ausnützungsbonus»), Zuschlag \n\nbei der Gebäudehöhe, etc.) \n\na) Gemeinde handelt im Rahmen von Sondernutzungsplanungen mit \n\nInvestoren / Bauträgern individuell Nutzungsprivilegien aus, wenn sich \n\ndiese zur Realisierung von preisgünstigem Wohnraum verpflichten \n\n(Festsetzung z. B. in Gestaltungsplänen oder in Verträgen) \n\nKurzbeschrieb \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\nKurzbeschrieb \n\n\n\n28 \n\n \n\nb) Gemeinde sieht in der Bauordnung pauschal Nutzungsprivilegien als \n\nAnreiz vor, wenn auf Grundstücken ein Mindestanteil von preisgünsti-\n\ngem Wohnraum realisiert wird. \n\n2. Grundeigentümer nimmt Anreiz in Anspruch und realisiert preisgüns-\n\ntige Wohnungen \n\nDer Einsatz von Nutzungsprivilegien als Anreiz bedingt neu ein-, um- oder \naufzonbares Land. Zudem ist eine Rechtsgrundlage in der kommunalen \nBauordnung und allenfalls im kantonalen Planungsgesetz notwendig. Der \nfinanzielle Aufwand für die Gemeinden ist tief, da keine Landerwerbs- oder \nBaukosten anfallen. Der organisatorische Aufwand ist bedeutend und be-\ndingt ein gewisses Know-How (Aushandeln von Verträgen). Der Anreiz \nmuss so ausgestaltet werden, dass der Bauherr bei der Inanspruchnahme \neine höhere Rendite erhält. \n\nDiese Massnahme ist in der Wohninitiative vorgesehen (Artikel 4d). Die \nEinschätzungen sind entsprechend dort beschrieben. Variante a) ist in \nFrauenfeld nur im Rahmen von privatrechtlichen Verträgen möglich. Ob \ndas bestehende Planungs- und Baugesetz die Einführung von generellen \nAnreizen in der Bauordnung (Variante b) erlaubt, wäre noch definitiv zu \nklären. \n\nBauverpflichtung und Kaufrecht \n\n1. Neueinzonung, Umzonung oder Aufzonung werden davon abhängig \n\ngemacht, dass sich der Grundeigentümer innert einer bestimmten Frist \n\nzur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum verpflichtet (z.B. mittels \n\nVertrag, Vorschriften) \n\n2. Andernfalls erhält die Gemeinde ein Kaufrecht für das Grundstück, um \n\nselbst preisgünstigen Wohnraum zu realisieren \n\n3. Die Gemeinde kann das Kaufrecht auch an Dritte weitergeben, die \n\ndann den preisgünstigen Wohnungsbau realisieren  \n\nDer Einsatz der Massnahme Bauverpflichtung und Kaufrecht bedingt neu \nein-, um- oder aufzonbares Land. Zudem ist eine Rechtsgrundlage auf \nkantonaler Ebene notwendig. Der finanzielle Aufwand für die Gemeinden \nist eher tief, da keine Landerwerbskosten nur bei Ausübung des Kaufrechts \nanfallen. Dagegen kann der organisatorische Aufwand schnell steigen \n(Schaffen der rechtlichen Grundlagen, Kontrolle der Bauprojekte, allenfalls \nKauf und Bau respektive Abgabe im Baurecht).  \n\nDiese Massnahme wurde bislang schweizweit nur selten – und dann bei \nNeueinzonungen - eingesetzt. Das Thurgauische Planungs- und Baurecht \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\nKurzbeschrieb \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\n\n\n29 \n\n \n\nsieht diese Massnahme nicht vor. Die Massnahme müsste also über privat-\nrechtliche Verträge umgesetzt werden.  \n\n  \n\n\n\n30 \n\n \n\n5.2 Finanzierende Massnahmen \n\nKommunaler Wohnungsbau \n\n1. Die Gemeinde baut auf kommunalem Land Wohnungen und vermietet \n\ndiese preisgünstig. \n\nDer Bau von kommunalen Wohnungen setzt einen hohen Mitteleinsatz \nder Gemeinde voraus (Baukosten + ev. Kosten für Landkauf). Die Gemein-\nde bleibt aber Eigentümerin. Zudem ist ein gewisser organisatorischer \nAufwand für die Vermietung und die Überprüfung von allfälligen Vermie-\ntungskriterien notwendig.  \n\nKommunaler Wohnungsbau ist die direkteste Möglichkeit für die Stadt in \nden Wohnungsmarkt einzugreifen. Allerdings sind dafür auch entspre-\nchende finanzielle Mittel notwendig. Die Stadt Frauenfeld ist bereits Ei-\ngentümerin von einigen Wohnungen in der Stadt. Entsprechend hat sie \nauch bereits die entsprechende Organisation für deren Verwaltung und \nVermietung aufgebaut.  \n\nGründung eines gemeinnützigen Bauträgers \n\n1. Gemeinde gründet einen gemeinnützigen Bauträger (z.B. Stiftung oder \n\nGenossenschaft) mit dem Zweck, preisgünstigen Wohnraum bereitzu-\n\nstellen \n\n2. Gemeinde stattet gemeinnützigen Bauträger mit Land und allenfalls \n\nKapital aus \n\n3. Gemeinnütziger Bauträger erstellt oder erwirbt Wohnungen und ver-\n\nmietet diese nach der Kostenmiete \n\nDie Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers setzt einen hohen Mitte-\nleinsatz der Gemeinde voraus (Genossenschafts-/ Stiftungskapital, ev. \nLandabgabe). Im Vergleich zum kommunalen Wohnungsbau reduziert sich \nder organisatorische Aufwand für die Gemeinde. Zudem kann ein gemein-\nnütziger Bauträger flexibler am Bodenmarkt agieren.  \n\nAuch für diese Massnahme sind bedeutende finanzielle Mittel notwendig. \nDie Gründung eines neuen gemeinnützigen Bauträgers würde die Mög-\nlichkeit bieten, direkt Einfluss auf diesen zu nehmen (z.B. über den Einsitz \nvon Gemeindevertreterinnen und -vertretern im Stiftungsrat).  \n\nAbgabe von kommunalem Land an gemeinnützigen Bauträger \n\nKurzbeschrieb \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\nKurzbeschrieb \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\nKurzbeschrieb \n\n\n\n31 \n\n \n\n1. Gemeinde gibt eigenes Land an gemeinnützigen Bauträger im Bau-\n\nrecht ab (langfristig) oder verkauft Land zu günstigen Konditionen un-\n\nter der Bedingung, dass der Bauträger preisgünstigen Wohnraum er-\n\nrichtet \n\n2. Gemeinnütziger Bauträger erstellt auf dem Land Wohnraum und ver-\n\nmietet diesen preisgünstig \n\nDiese Massnahme bedingt Landeigentum der Gemeinde. Je nach Mass der \nVergünstigung gegenüber dem Marktpreis für das Land ist der finanzielle \nAufwand gering bis hoch. Der organisatorische Aufwand ist eher gering \n(einmalige Ausarbeitung eines Baurechts- / Verkaufsvertrags, ev. Kontrolle \nvon Belegungsvorschriften).  \n\nDiese Massnahme ist in der Wohninitiative vorgesehen (Artikel 4a). Sie ist \nin der Schweiz weitverbreitet und wird generell als effektiv beurteilt. Ge-\ngenüber den übrigen finanzierenden Massnahmen sind die direkten Ein-\ngriffsmöglichkeiten der Gemeinde etwas geringer. \n\nDarlehen/Beiträge an gemeinnützige Bauträger \n\n1. Gemeinde vergibt zinslose / zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige \n\nBauträger (Reduktion der Zinslast), gewährt ihnen Bürgschaften oder \n\nvergibt à-fonds-perdu-Beiträge zur Abschreibung von Kapitalkosten \n\n2. Zins- / Kapitalkosten für gemeinnützigen Bauträger werden dadurch \n\nreduziert und die Einsparungen dank Kostenmiete an die Mieter wei-\n\ntergegeben. \n\nDiese Massnahme bedingt eine generelle Regelung in einer kommunalen \nRechtsgrundlage oder eine fallweise Zustimmung der kommunalen Gre-\nmien zur Zahlung von Beiträgen/ Darlehen. Der Aufwand der Gemeinde \nrichtet sich direkt nach dem Mass der Beiträge respektive nach dem Aus-\nmass der Zinsvergünstigung. Der organisatorische Aufwand ist eher ge-\nring.  \n\nAuch diese Massnahme ist in der Wohninitiative vorgesehen (Artikel 4c). \nGegenüber den übrigen finanzierenden Massnahmen sind die direkten \nEingriffsmöglichkeiten der Gemeinde etwas geringer. Sie kann ein Mittel \ndarstellen, um die Anfangsmieten bei hohen Landerwerbskosten zu redu-\nzieren.  \n\nMietzinsbeiträge \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\nKurzbeschrieb \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\nKurzbeschrieb \n\n\n\n32 \n\n \n\n1. Gemeinde richtet direkt Beiträge an die Mietkosten von Haushalten in \n\nbescheidenen finanziellen Verhältnissen aus \n\nDiese Massnahme bedingt eine kommunale Gesetzesgrundlage. Im Ge-\ngensatz zu den meisten anderen Massnahmen fallen keine einmaligen, \nsondern periodisch wiederkehrende Kosten an. Deren Höhe ist vom Bezü-\ngerkreis und Unterstützungsbeitrag abhängig. Der organisatorische Auf-\nwand für die Überprüfung ist bedeutend.  \n\nDiese Massnahme zielt direkt auf die Haushalte mit bescheidenen finanzi-\nellen Ressourcen. Sie ist in der Ostschweiz wenig verbreitet.  \n\nVoraussetzungen und Aufwand \n\nKurzfazit \n\n\n\nA1 - 1 \n\n \n\nA1 Auszug aus Leitbild der Stadt Frauenfeld \nLeitsatz 4  \n\nDie Stadt Frauenfeld bietet gleichermassen Raum für Wohnen, Wirtschaft, Kultur, Freizeit, \nBildung und Versorgung. \n\nLeitziel 4.1 Wohnraum  \n\nIn Frauenfeld steht ausreichend qualitativ guter und auch bezahlbarer Wohnraum zur Ver-\nfügung. Die Stadt trifft im Rahmen ihrer Möglichkeiten Massnahmen, damit die verschie-\ndenen Bevölkerungsgruppen bedarfsgerechten und erschwinglichen Wohnraum finden. \n\n \n\n\n\nA2 - 1 \n\n \n\nA2 Initiativtext \nDie unterzeichnenden Frauenfelder Stimmberechtigten reichen gestützt auf Art. 12 GO die Volksini-\ntiative Die Frauenfelder Wohninitiative ein: \n\nDie Gemeindeordnung der Stadt Frauenfeld wird mit folgender Bestimmung ergänzt: \n\nZweck und Ziele \n\n1 Die Stadt Frauenfeld setzt sich für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigen und \nqualitativ guten Wohnungen ein. \n\n2 Sie sorgt insbesondere dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen, die ohne Gewinnstreben \nnach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden, stetig erhöht. \n\n3 Sie strebt eine soziale Durchmischung in möglichst vielen Quartieren an. Sie berücksichtigt \ndabei insbesondere die Interessen von Familien sowie von jungen und alten Menschen an \nbedürfnisgerechten Wohnungen. \n\nMittel \n\n4 Zur Erreichung dieser Ziele setzt die Stadt insbesondere folgende Mittel ein: \n\na) Abgabe von städtischen Grundstücken zu Eigentum oder im Baurecht. Die Abgabe an ge-\nmeinnützige Wohnbauträger, die Wohnungen nach den Grundsätzen von Abs. 2 vermieten, \nkann zu vergünstigten Bedingungen erfolgen. \n\nb) Nutzung des Landkreditkontos für den Erwerb von Grundstücken, die sich für Wohnüber-\nbauungen eignen, und deren Abgabe gemäss Buchstabe a. \n\nc) Gewährung von zinslosen oder zinsgünstigen rückzahlbaren Darlehen an gemeinnützige \nWohnbauträger für Erwerb, Bau und Erneuerung. \n\nd) Massnahmen der Raumplanung, die Anreize setzen zur Schaffung von Wohnungen, die \nnach den Grundsätzen der Kostenmiete vermietet werden. \n\n5 Der Stadtrat erstellt eine Liste der städtischen Grundstücke, die sich gut für Wohnüberbau-\nungen eignen und nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden. Grundstücke, die in der \nListe aufgeführt sind, dürfen nur an Wohnbauträger veräussert werden, welche die Vorga-\nben gemäss Abs. 2 erfüllen. Der Stadtrat kann Ausnahmen bewilligen, wenn im Rahmen ei-\nner öffentlichen Ausschreibung keine geeigneten Angebote eingehen. \n\nFinanzierung \n\n6 Für die Vergünstigungen wird ein Wohnbaufonds bereitgestellt. \n\na) Das zuständige Gemeindeorgan weist dem Fonds jährliche Einlagen zu. \n\nb) In den ersten 10 Jahren ab 2017 betragen die jährlichen Einlagen mindestens Fr. 500’000. \nDiese gelten als gebundene Ausgaben im Sinne von Art. 56 der Gemeindeordnung. \n\nc) Der Entscheid über die Verwendung der Mittel des Wohnbaufonds liegt bei dem für den \nBeschluss über die Landabgabe und die Darlehensgewährung zuständigen Organ. \n\nAusführungsbestimmungen \n\n7 Der Gemeinderat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen. \n\n\n\nA3 - 1 \n\n \n\nA3 Beispielrechnung „Landabgabe“ \nUm die Auswirkungen der Initiative, insbesondere der finanziellen Vergünstigungen besser einschätzen zu können, wird im Folgenden bei-\nspielhaft aufgezeigt, wie sich die Mieten eines fiktiven Projekts in 3 Varianten präsentieren könnten: \n\n- Variante 1: Gewinnorientierter Bauträger \n- Variante 2: gemeinnütziger Bauträger ohne Landvergünstigung \n- Variante 3: gemeinnütziger Bauträger mit Landvergünstigung \n\nErstellungskosten (Annahme für alle 3 Varianten gleich) \n\n \n\nLandkosten (Annahme für alle 3 Varianten gleich) \n\n \n\nMonatsmieten (Anfangsmieten) \n\nVariante 1: Gewinnorientierter Bauträger \n\n \n\n  \n\nWert Menge Einheit Erläuterung\nGrundstücksfläche (GSF) 2'000 m2 GSF Annahme: gegeben\nAusnützungsziffer (AZ) 1.0 AZ Annahme: gegeben\nGeschossfläche max. (GF) 2'000 m2 GF = GSF *  AZ\nUmrechnungsfaktor GF zu HNF 0.75 Faktor GF>HNF Erfahrungswert\nVermietbare HNF 1'500 m2 HNF = GF *  Faktor GF>HNF\nDurchschnittl. Whgs.-grösse = 3,5 Zi. 90 m2 HNF / Whg Annahme / Erfahrungswert\nAnzahl Wohnungen 16.7 Wohnungen = Vermietbare HNF / Durchschn. Whgs.-grösse\nErstellungskosten pro m2 GF 3'000 CHF/m2 GF inkl. MwSt., Erfahrungswert, vgl. z.B. Bericht " Kostenklarheit - Teilprojekt Wohnbauten" , AHB Stadt Zürich, 2012, S. 4\nErstellungskosten total 6'000'000 CHF/m2 GF = Erstellungskosten *  GF\n\nLageklasse 4 LK Annahme / Einschätzung. Vgl. " Das Schweizerische Schätzerhandbuch" , SVK + SEK/SVIT, 2012, S. 310-313\nLandwert (Basis: Lageklasse) 1'000 CHF / m2 GSF = 33% der Erst.-kosten / GSF (s.o.)\nLandwert (Basis: WuP) 1'000 CHF / m2 GSF = 90% Quantil Mehrfamilienhäuser MS-Region Thurtal, vgl. " Immo-Monitoring 2015/2" , Wüest & Partner, 2015, S. 197\nGrundstückskosten total 2'000'000 CHF = Landwert pro m2 *  GSF\n\nAnlagekosten  8'000'000 CHF = Erstellungskosten + Grundstückskosten\nBruttorendite % 5.00 % aktueller Erfahrungswert\nMietzinssumme in CHF 400'000 CHF/ Jahr Anlagekosten *  Bruttorendite\nMiete pro Wohnung und Monat 2'000 CHF /  Whg und Mt. = Mietzinssumme / (Anzahl Wohnungen *  12 Monate)\n\n\n\nA3 - 2 \n\n \n\nVariante 2: gemeinnütziger Bauträger ohne Landvergünstigung \n\n \n\nVariante 3: gemeinnütziger Bauträger mit Landvergünstigung \n\n \n\n \n\n \n\nFörderung durch Fond 0 CHF\nAnlagekosten  8'000'000 CHF = Erstellungskosten + Grundstückskosten - Förderung Fond\nVerzinsung Kapitalkosten in % 1.75 % Annahme: Referenzzinssatz BWO ab 02.09.2015 (je nach Bauträger, Bonität, Zins etc.)\nKapitalkosten in CHF 140'000 CHF / Jahr = Anlagekosten *  Verzinsung Kapitalkosten\nBetriebskosten / Betriebsquote in % 3.25 % Annahme, vgl. auch Merkblatt " Kostenmiete im gemeinnützigen Wohnungsbau" , Stadt Zürich, Büro für Wohnbauförderung, 2015\nBetriebskosten in CHF 195'000 CHF / Jahr = Geb.vers.summe  *   Betriebsquote (Annahme: Geb.vers.summe = Erstellungskosten)\nHöchstzulässige Mietzinssumme in CHF 335'000 CHF/ Jahr = Kapitalkosten + Betriebskosten\nMiete pro Wohnung und Monat 1'675 CHF /  Whg und Mt. = Mietzinssumme / (Anzahl Wohnungen *  12 Monate)\n\nFörderung durch Fond 1'500'000 CHF Annahme: CHF 500'000 pro Jahr, vollständige Ausschüttung alle 3 Jahre für 1 Projekt\nAnlagekosten  6'500'000 CHF übrige Angaben vgl. oben.\nVerzinsung Kapitalkosten in % 1.75 %\nKapitalkosten in CHF 113'750 CHF / Jahr\nBetriebskosten / Betriebsquote in % 3.25 %\nBetriebskosten in CHF 195'000 CHF / Jahr\nHöchstzulässige Mietzinssumme in CHF 308'750 CHF/ Jahr\nMiete pro Wohnung und Monat 1'544 CHF /  Whg und Mt.\n\n\n\nA4 - 1 \n\n \n\nA4 Reglement über die Bodenpolitik \nvom 14. Januar 1981 \n\n \n\n\n\nA5 - 1 \n\n \n\nA5 Liste der Grundstücke mit möglicher Wohnnutzung im Besitz der Stadt \nFrauenfeld \n\nFolgende Kriterien wurden bei der Auswahl angewendet:  \n\n- Keine Grundstücke im Verwaltungsvermögen \n- Nur unbebaute Grundstücke \n- Nur Grundstücke in Zonen mit Wohnnutzung gemäss geltendem Zonenplan \n- Nur Grundstücke > 100 m2 \n- Eignung Mehrfamilienhaus geprüft: Grundstücke > 500m2, sinnvolle Bebauung möglich \n- Mögliche Eignung für genossenschaftliches Wohnen als Gesamtüberbauung: erste qualitative Beurteilung  \n\nParz. Nr. Bezeichnung m2 Zone Hinweise FV / \nLKK \n\nEignung Mehrfamili-\nenhaus \n\nGenossenschaftliches \nWohnen prüfbar \n\n38 Murgstrasse 107 Vorstadtzone 3 5 Vollgeschos-\nse   FV Grundstück zu klein - \n\n41581 Huben, Bühlstrasse (Wiese vor \nParzelle 41610) 111 Dorfzone verpachtet, LW-\n\nBau FV Grundstück zu klein - \n\n40011 Oberfeldstrasse (Strassenland) 136 WE2b   FV Grundstück zu klein - \n\n551 Zürcherstrasse (Strassenbö-\nschung) 167 W3   FV Grundstück zu klein - \n\n30058 Erzenholz (Platz) 191 D   FV Grundstück zu klein - \n\n547 Wannenfeldstrasse Parzellen \nNr 1170? 209 WE2b   FV Grundstück zu klein - \n\n60236 Zürcherstrasse 213 WG3   FV Grundstück zu klein - \n\n\n\nA5 - 2 \n\n \n\n60904 Schrenzehalde 216 WE2b   FV Grundstück zu klein - \n\n1386 Fliederstrasse 231 WE2a verpachtet FV Grundstück zu klein - \n\n634 Altweg (Anlage) 237 Baugebiete WZ mit Umge-\nbungs-Baumschutz Garten / Anlagen FV Grundstück zu klein - \n\n41467 Rötelimoos (Strassenland) 267 WE2a   FV Grundstück zu klein - \n\n61194 Oberkirchstrasse (Parkplatz) 416 WE2a   FV Grundstück zu klein - \n\n41389 Obere Weinackerstrasse \n(Strassenland) 426 WE2a   FV Grundstück zu klein - \n\n50727 Maiholzstrasse (Strassenland) 547 WE2b   FV nein - \n\n60345 Staubegg 566 WE2b   FV nein - \n\n2040 Häberlinstrasse 19 595 W3   FV nein - \n\n61659 Sulackerstrasse (Strassenland) 642 WG3 verpachtet FV nein - \n\n50899 Eichholz (Strassenland) 654 W3 / Oeb   FV nein - \n\n40679 Breitfeld (Platz) 679 W2   LKK nein - \n\n1516 St. Gallerstrasse (Anlage) 691 Vorstadtzone 3 5 Vollgeschos-\nse   FV fraglich - \n\n394 Hohenzornstrasse (Parkplatz) 810 W3   FV ja - \n\n741 Walzmühlestrasse 5; Haus und \nGarten, 1/2-Anteil 832 W3   LKK Teilweise überbaut - \n\n50552/55\n3 Eisenwerkstrasse 1065 W2   LKK ja fraglich \n\n\n\nA5 - 3 \n\n \n\n50054 Industrie / Gaswerkstrasse \n(Anlage) 1419 W2   FV fraglich  - \n\n50600 Häberlinstrasse 84 1543 WE2b verpachtet FV überbaut - \n\n1637 Wannenfeldstrasse 99, Kauf \n2010 1570 W3   LKK nein (neuer Spielplatz) - \n\n70760 Bauland "Im Wiesler", \nMut.Bereinigung 2008 3558 WE1   FV fraglich - \n\n50967 \nFeld Schaffhauser-\n\n/Sonnenhofstrasse (Zone WG \n3) \n\n5182 WG3   FV \nja ja \n\n61902 Zürcherstrasse 328 / Oststras-\nse 6528 G / WG3 verpachtet LKK nein - \n\n20013 Ried Wellhauserweg 10204  W3  verpachtet LKK ja ja \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nA6 - 1 \n\n \n\nA6 Karte der Grundstücke mit möglicher Wohn-\nnutzung im Besitz der Stadt Frauenfeld \n\n \n\n\n\n��������\t\n������\r���������������\n���\n�����������������������\n\n������� !�"�\n�� ���#��$���%��������\n\n&''��\n\n&''�#�&���\n���$�\n(��(\n\n)(*����%��+��$�������,(���-���\n\n�$���.)(*����%���.������,(���-���\n/��%(���\n\n!�� � !��  ��� 0�����1\n\n\n\tKommunale Wohninitiative und Reglement über die Fö\n\tReglement über die Förderung von preisgünstigem Wo\n\tGrundlagenbericht_Wohninitiative_2015-10-26\n\n