parent_type: affair

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text: \n \n\nGemeinderat \n \n\n \n \n\n \n\n Seite 1 von 4 \n\n \n\n  \n\nEinwohnerrat \n\n5610 Wohlen AG \n\n \n\nGemeinde Wohlen, Gemeinderat, Kapellstrasse 1, 5610 Wohlen \n\nTelefon 056 619 92 05, gemeinderat@wohlen.ch, www.wohlen.ch \n\n9. Juli 2018 \n\nBericht und Antrag 14018 \n\nNachtragskredit (NK) II – 2018 für externe Dienstleistungen beim Gemeindesteueramt \n\nSehr geehrter Herr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\n1. AUSGANGSLAGE \n\nVon 2001 bis 2016 hat die Steuerverwaltung mit gleichbleibendem Personalplafond gearbeitet. Mit Antrag \n\nvom Oktober 2016 und vom Mai 2018 hat der Steueramtsvorsteher eine Erhöhung des Stellenplanes der \n\nSteuerverwaltung um mindestens 100 Stellenprozente beantragt. Der Gemeinderat hat mit Beschluss vom \n\n31. Oktober 2016 der verwaltungsinternen Verschiebung von 40 Stellenprozenten vom Betreibungsamt auf \n\ndie Steuerverwaltung zugestimmt. Weiter hatte der Gemeinderat beschlossen, dass die Behandlung des \n\nAntrages um Erhöhung der Stellen im Rahmen der Reorganisation und der damit verbundenen Einführung \n\ndes neuen Führungsmodells in Aussicht gestellt wird. \n\n \n\nPer Ende 2017 wurde die Steuerverwaltung Uezwil ausgegliedert. Die damit verbundenen 20 Stellenpro-\n\nzente wurden gemäss Beschluss des Einwohnerrates zusätzlich der Steuerverwaltung Wohlen zur Verfü-\n\ngung gestellt. Somit wurden der Steuerverwaltung Wohlen seit Ende 2016 total zusätzlich 60 Stellenpro-\n\nzente übertragen. Der Personalbestand der Verwaltungsabteilung Steueramt/Inventuramt beträgt somit ak-\n\ntuell 810 Stellenprozente, wovon 20 Stellenprozente auf das 2015 übernommene Inventuramt entfallen. \n\nFür das Steueramt verbleiben somit gegenwärtig 790 Stellenprozente.  \n\n \n\nIm Antrag vom Oktober 2016 wurde ein Benchmark mit den vergleichbaren Aargauer Steuerverwaltungen \n\nerstellt. Dieser umfasst den Personalbestand im Vergleich mit der Anzahl der Steuerpflichtigen. Dieser \n\nFaktor ist ein sachlich unbestrittener und aussagekräftiger Wert. Damals erreichte die Wohler Steuerver-\n\nmailto:gemeinderat@wohlen.ch\n\n\n Seite 2 von 4 \n\nwaltung Rang 10 von 11 verglichenen Steuerverwaltungen. Dieser Benchmark wurde im April 2018 aktua-\n\nlisiert. Unter Berücksichtigung der in der Zwischenzeit zusätzlich bewilligten 60 Stellenprozente, belegt nun \n\ndas Steueramt Wohlen aktuell Rang 9 von 11 effektiv vergleichbaren Steuerverwaltungen. \n\n \nGemeinde Total  \n\nSteuerpflichtige per \n\n30.4.2018 \n\nTotal Stellen Steu-\n\neramt in Prozenten \n\nper 30.4.2018 \n\nAnzahl Steuerpflich-\n\ntige pro Vollzeitstelle \n\npro 100 Prozent \n\nRangierung 100 Prozent Sollsteu-\n\nerbetrag pro Einwoh-\n\nner 2017* \n\nWohlen (exkl. Uezwil) 9‘322 790 1‘180 9/10 2‘052 \n\nAarau 14‘166 1‘250 1‘133 7 3‘649 \n\nWettingen 13‘104 1‘290 1‘016 2 2‘926 \n\nBrugg 7‘357 570 1‘290 11 3‘005 \n\nLenzburg 9‘100 850 1‘070 5 3‘255 \n\nOftringen 8‘069 730 1‘105 6 2‘074 \n\nReinach 5‘748 495 1‘161 8 1‘741 \n\nRheinfelden 8‘383 710 1‘180 9/10 3‘265 \n\nRothrist 5‘358 520 1‘030 3 2‘339 \n\nWindisch 5‘500 610 901 1 2‘167 \n\nZofingen 7‘582 710 1‘067 4 2‘991 \n\nMittelwert   1‘103   \n\n*Quelle AKB Aargauer Zahlen 2017 \n\n \n\n2. VORGEHEN \n\nDer Gemeinderat stellt fest, dass die Steuerverwaltung zusätzliches Personal benötigt. Er will jedoch vorab \n\neine Gesamtübersicht über die gesamte Gemeindeverwaltung vornehmen, bevor er mit einem entspre-\n\nchenden Antrag an den Einwohnerrat gelangt. \n\n \n\nDie externe Revisionsfirma Gruber Partner, Aarau, hat im Erläuterungsbericht zur Prüfung der Jahresrech-\n\nnung 2017 der Einwohnergemeinde Wohlen vom 19. April 2018 zum Veranlagungsstand des Steueramtes \n\nwie folgt Stellung genommen: \n\n \n\n„Es ist festzuhalten, dass das Steueramt mit einem Wert von 8‘316 im Jahr 2017 deutlich weniger als 100% \n\ndes Sollbestandes, nämlich nur 90% (auf Basis Steuerperiode 2016), taxiert hat. Dies ist der tiefste Wert \n\nin diesem Dreijahresvergleich. Soll der Taxationswert im Jahr 2018 nicht noch mehr sinken oder sogar \n\nunter die Sollvorgabe des Kantons fallen, so muss das Steueramt im Jahr 2018 100% des Sollbestandes, \n\nd.h. 9‘237 (Basis Steuerperiode 2016) taxieren. Wir empfehlen dringend, alle Massnahmen zu ergreifen, \n\nwelche es ermöglichen, den Taxationsstand nicht unter die Sollvorgabe des Kantons fallen zu lassen, resp. \n\ndiesen wieder anheben zu können. Ein möglichst aktueller Stand des Steuerertrages ist auch wichtig, um \n\nbeim Budgetieren eine verlässliche Basis für die Einschätzung der Entwicklung des Steuerertrages zu ha-\n\nben.“ \n\n \n\nAufgrund der statistischen Zahlen der Gemeinde Wohlen ergibt sich folgendes Bild: \n\n \n\n 2002 2017 Differenz \n\nEinwohnerbestand gemäss Einwohnerkontrolle 13‘754 16‘123 + 17,22% \n\nSteuerpflichtige gemäss Steueramt (StP 2017) 7‘577 9‘307 + 22,83% \n\n \n\nDas bevölkerungsmässige Wachstum der Gemeinde Wohlen wirkt sich direkt auf sämtliche Kernbereiche \n\nder Verwaltung aus. Die von der Steuerbehörde im Oktober vorgebrachten Begründungen sind stichhaltig. \n\nBetroffen davon sind nicht nur die Steuerpflichtigen, welche länger auf ihre definitiven Veranlagungen war-\n\nten müssen. Wie von der Revisionsstelle treffend formuliert, nehmen auch die Steuererträge und die daraus \n\nresultierenden Kennzahlen (Sollsteuerbetrag pro Einwohner oder Prokopfsteuer-Ertrag) ab. Dazu leidet die \n\nSteuergerechtigkeit, welche rechtstaatlich betrachtet von grundliegender Bedeutung ist.  \n\n\n\n Seite 3 von 4 \n\nEs ist gelungen, einen ausgewiesenen Fachmann zu rekrutieren, welcher während Jahrzehnten als Revi-\n\nsor und bis vor kurzem als leitender Steuerkommissär für den Kanton Aargau tätig war. Die grosse Erfah-\n\nrung im Bereich der Steuerveranlagung der natürlichen Personen käme der wichtigen rechtskonformen \n\nGesetzesanwendung im Steuerbereich aber auch der Generierung von zusätzlichem Steuerertrag zu Gute. \n\nDer Steueramtsvorsteher ist der Ansicht, dass sich diese Kosten durch zusätzlichen Steuerertrag deutlich \n\nmehr als nur refinanzieren würden. \n\n \n\n3. KOSTEN UND FINANZIERUNG \n\nDie Kosten für die externe Unterstützung für das Steueramt belaufen sich auf rund CHF 45‘000. Der Ge-\n\nmeinderat teilt die Ansicht der Fachabteilung, dass sich diese Kosten durch zusätzlichen Steuerertrag deut-\n\nlich mehr als nur refinanzieren würden. \n\n \n\n4. SCHLUSSBETRACHTUNG \n\nDie örtliche Steuerbehörde ist für den Vollzug der Steuergesetzgebung von Kanton und Bund zuständig. \n\nDer rechtsgleiche Vollzug der Steuergesetzgebung hat hohe Priorität, da nicht nur die Gemeindesteuern, \n\nsondern auch die Kantonssteuern und die direkten Bundessteuern betroffen sind.  \n\n \n\n5. ANTRAG \n\nDer Gemeinderat stellt Ihnen, sehr geehrte Damen und Herren, folgenden Antrag: \n\nBewilligung eines Nachtragskredits von CHF 45‘000 zu Lasten Konto 0223.3130.00 (Dienstleistun-\n\ngen Dritter) der Erfolgsrechnung 2018 für externe Dienstleistungen beim Gemeindesteueramt. \n\nFreundliche Grüsse \n\n  Arsène Perroud \n\nGemeindeammann \n\nChristoph Weibel \n\nGemeindeschreiber \n\nBeilagen \n\n Übersicht Nachtragskredit \n\nVerteiler \n\n Einwohnerrat \n\n Gemeinderat \n\n Geschäftsleitung \n\n Medien \n\n Finanzverwaltung \n\n Abteilung Planung, Bau und Umwelt \n\n  \n\n\n\n Seite 4 von 4 \n\n \n\n\n


name: Bericht und Antrag 15154 - Planungsbericht -Beilage 3.pdf

text: \n \n\nPlanung, Bau und Umwelt   \n \n\n \n \n\n \n\n Seite 1 von 23 \n\n \nGemeinde Wohlen, Planung, Bau und Umwelt, Kapellstrasse 1, 5610 Wohlen \nTelefon +41 56 619 91 30, planungbauumwelt@wohlen.ch, www.wohlen.ch \n \n23. April 2021 \nÄnderung: 4. August 2025 \nVersion: 1.7 \n\n \n\nTeilrevision Nutzungsplanung – Einzonung im Gebiet Seewadel \n\nPlanungsbericht  \n \n\n \n\n   \n \n\nviolett: geplante Erweiterung der Gewerbezone Seewadel  |  Blick von Norden auf das Gebiet Seewadel \n \n \n \n \n \n \n \n \nPlanung Bau und Umwelt  \nIn Zusammenarbeit mit Marti Partner, Architekten und Planer AG, Zürich  \n  \n\n\n\n \n\n Seite 2 von 23 \n\n \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\n1. Einleitung ....................................................................................................................................... 3 \n1.1 Planungsgegenstand und Ziel ........................................................................................... 3 \n1.2 Ausgangslage .................................................................................................................... 3 \n\n2. Vorhabenbeschrieb ........................................................................................................................ 5 \n\n3. Sachthemen ................................................................................................................................... 5 \n3.1 Planerische Randbedingungen bei Einzonungen „Kaskadenprinzip“ ............................... 5 \n3.2 Kantonaler Richtplan: FFF, Siedlungstrenngürtel, Südumfahrung .................................... 6 \n3.3 Standort Seewadel, Betriebliche Standortprüfung und -optimierung ................................ 7 \n3.4 Kommunale Standort- und Kompensationsprüfung .......................................................... 8 \n3.5 Regionale Standortprüfung und Stellungnahme ............................................................. 11 \n3.6 Bedingtheit der Einzonung .............................................................................................. 11 \n3.7 Umlagerung von Siedlungsgebiet und Bauzone ............................................................. 12 \n3.8 Abstimmung Siedlung und Verkehr ................................................................................. 13 \n3.9 Siedlungsqualität, Ortsbild ............................................................................................... 14 \n3.10 Landwirtschaft ................................................................................................................. 14 \n3.11 Natur und Landschaft – ökologischer Ausgleich ............................................................. 15 \n3.12 Umwelt ............................................................................................................................ 16 \n3.13 Archäologie ..................................................................................................................... 17 \n3.14 Erschliessung .................................................................................................................. 17 \n3.15 Geplante Änderung der BNO .......................................................................................... 17 \n\n4. Interessenabwägung und Antrag ................................................................................................. 18 \n\n5. Mehrwertabgabe und Baupflicht .................................................................................................. 20 \n\n6. Organisation und Beteiligte ......................................................................................................... 21 \n\n7. Zugehörende Dokumente ............................................................................................................ 23 \n \n  \n\n\n\n \n\n Seite 3 von 23 \n\n1. EINLEITUNG \n\n1.1 Planungsgegenstand und Ziel \nDie Notter Gruppe Wohlen plant schon seit längerer Zeit die Erweiterung ihres Werkhofs im  \nGebiet „Seewadel“ der Gemeinde Wohlen. Dafür muss die Nutzungsplanung angepasst wer-\nden. Die Gewerbezone soll um 0.77 ha vergrössert werden.  \n\nDer vorliegende Planungsbericht beschreibt das Planungsvorhaben, die Sachthemen sowie das \nplanungsrechtliche Verfahren und begründet die vorgesehene Siedlungsgebietserweiterung. Es \nmuss der Nachweis erbracht werden, dass die Anforderungen des kantonalen Richtplans erfüllt \nwerden (vgl. Richtplankapitel S 1.2). \n\nZentrale Bestandteile bilden:  \n• Die Standortevaluation, bzw. der Nachweis, wieso sich der Standort Seewadel für die \n\nbeantragte Vergrösserung des Werkhofs besonders gut eignet. \n• Die Optimierung der Betriebsabläufe im Werkhofareal, mit dem Ziel die Einzonungs- \n\nfläche zu minimieren. \n• Die Prüfung der Kompensation der Einzonung durch Auszonung(en). \n• Die Auswirkungen auf Siedlung, Verkehr und Umwelt werden erläutert.  \n\nEs wird ebenfalls beschrieben, welche Potentiale mit der Auslagerung des Werkhofs am beste-\nhenden Standort in zentraler Ortslage im Gebiet „Aesch“ in der Gemeinde zukünftig genutzt \nwerden können. \n\nDie erforderlichen Nachweise sind teilweise von der Notter Gruppe und teilweise von der Ein-\nwohnergemeinde zu erbringen (vgl. Erläuterungsbericht der Waldburger AG, Bauplanungen, \nHottwil im Auftrag der Notter Gruppe und den vorliegenden Planungsbericht). Da das Planungs-\nvorhaben von regionaler Bedeutung ist, hat auch die Repla Unteres Bünztal Stellung zu neh-\nmen. \n\n \n\n1.2 Ausgangslage \nAls Kernstadt gemäss kantonalem Raumkonzept ist die Gemeinde Wohlen als Wohn- und Wirt-\nschaftsraum kantonal und regional bedeutsam. Dementsprechend sind wertschöpfende Unter-\nnehmungen zu erhalten, zu entwickeln und wo raumplanerisch sinnvoll neu anzusiedeln. Ande-\nrerseits ist auch eine Zentrumsgemeinde bei der hochwertigen Innenentwicklung und bzgl. \nsparsamer Inanspruchnahme unbebauter Flächen gefordert. \n\nBereits bei der letzten Revision der Nutzungsplanung Siedlung, welche am 4. November 2013 \nbeschlossen wurde, hat die Notter Gruppe eine Erweiterung der 1.28 ha grossen Gewerbezone \nSeewadel auf 2.76 ha beantragt. Das BVU, Abteilung Raumentwicklung erachtete das Anlie-\ngen, den bestehenden Betriebsstandort der Notter Gruppe an einen betrieblich und räumlich \nbesseren Standort zu verlegen als nachvollziehbar und unbestritten. Gemäss Beurteilung ARE \nsprachen jedoch verschiedene raumplanerische Gründe gegen eine so grosse Einzonung von \nrund 1.5 ha am Standort Seewadel. Aus diesem Grund und wegen der damaligen laufenden \nRichtplanrevision wurde die von der Firma Notter beantragte Einzonung zurückgestellt. Dieses \npendente Geschäft wird nun in der vorliegenden Teilrevision der Nutzungsplanung behandelt.  \nDie bereits ausgeschiedene Gewerbezone im Seewadel wurde zur Verlegung des Werkhofs \naus dem Gebiet „Aesch“ zweckgebunden festgelegt und in der Bau- und Nutzungsordnung \n(BNO) verankert. \n\n\n\n \n\n Seite 4 von 23 \n\n§ 15 Abs.7 BNO, Stand 2013: „Der im Bauzonenplan speziell bezeichnete Teil 2 der Gewerbe-\nzone Seewadel ist für die Aussiedlung von Gewerbebetrieben aus den Wohnzonen, bzw. \nWohn-/Gewerbezonen bestimmt.“  \n\n§ 11 Abs.3 BNO: „In dem mit Gestaltungsplanpflicht belegten Gebiet an der Aeschstrasse dür-\nfen nach der Aussiedlung oder bei Nichtbeanspruchung von Arealteilen für eigene Firmenzwe-\ncke des bestehenden Betriebes Nachnutzungen sowie Um- und Neubauten nur aufgrund eines \nrechtskräftigen Gestaltungsplanes erfolgen.“ \n\nZu beiden Vorschriften wurde in der Hinweisspalte der BNO der folgende gleichlautende Hin-\nweis angebracht:  \nDie Gemeinde Wohlen hat mit der Notter AG (aktuell Notter Gruppe) bereits einen öffentlich-\nrechtlichen Vertrag betreffend der Aussiedlung des Baugeschäftes abgeschlossen. \n\n \n\n \n\nAbb. 1: Ausschnitt Bauzonenplan vom 4.11.2013, genehmigt am 26.3.2014, violett = Gewerbezone \n\nEs handelt sich bei der Notter Gruppe um ein seit vielen Jahrzehnten ortsansässiges Unterneh-\nmen, welches in den Bereichen Hoch- und Tiefbau aktiv ist. Die Notter Gruppe fühlt sich mit der \nStandortgemeinde traditionell verbunden. Viele Mitarbeitende sind in der Umgebung und der \nnäheren Region wohnhaft. Mit dem Zusammenschluss der Notter AG mit der A. Käppeli`s \nSöhne AG im Jahr 2007 konnte der Personalstand nochmals auf heute rund 250 Mitarbeitende \nvergrössert werden.  \nDie vergrösserte Unternehmung brachte verschiedene Neuorganisationen an den Standorten \nund Änderungen des Maschinenparks mit sich. Der bereits eingezonte Teil im Seewadel wird \nals Lagerfläche genutzt, reicht für den Betrieb des geplanten Werkhofes jedoch nicht aus. \nDie Organisationsstruktur der Bauunternehmung, die verschiedenen Betriebsstandorte, Ein-\nzugsgebiete und Tätigkeitsfelder sind im Erläuterungsbericht der Waldburger AG näher be-\nschrieben. \n\nDer bestehende Werkhof befindet sich im Ortskern, umgeben von Wohngebieten, in der Wohn- \nund Gewerbezone WG4 mit Gestaltungsplanpflicht. Dank der Verlegung des Werkhofes in das \nGebiet Seewadel kann das innerörtliche Schlüsselgebiet „Aesch“ zonengemäss entwickelt wer-\nden. \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite 5 von 23 \n\n2. VORHABENBESCHRIEB \nIn mehreren Zeitetappen ist vorgesehen, den Werkhof am Standort Aesch an den neuen Stand-\nort Seewadel zu zügeln. Dafür soll ein Werkhofgebäude mit den entsprechenden technischen \nund handwerklichen Räumlichkeiten sowie Lagerflächen erstellt werden.  \n\nDer detaillierte Flächenbedarf für die Bauten und Anlagen, der zur beantragten Einzonung führt, \nist im Erläuterungsbericht der Waldburger AG ersichtlich. In diesem Bericht wird auch das vor-\ngesehene Zügeln aus dem Aeschareal erläutert.  \n\n \n\n3. SACHTHEMEN \n\n3.1 Planerische Randbedingungen bei Einzonungen „Kaskadenprinzip“ \nGemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsgrundsatz B, a) stehen für die Neuansiedlung von Be-\ntrieben und für die Erweiterung kommunaler Arbeitszonen kantonal 70 ha zur Verfügung. Ge-\nmäss Planungsanweisung 1.3, b) kann für Vorhaben im Rahmen des Planungsgrundsatzes B, \nSiedlungsgebiet in der Richtplan-Gesamtkarte ausgeschieden werden, sofern „es zur Erweite-\nrung einer kommunalen Arbeitszone für einen bereits in der Region ansässigen Betrieb benötigt \nwird und der Nachweis erbracht ist, dass in der Standortgemeinde keine Alternative besteht und \neine flächensparende Lösung realisiert wird.“ \n\nGrundsätzlich muss in einem ersten Schritt geprüft werden, ob die Möglichkeiten der Unter-\nnehmung am bestehenden Standort oder an den weiteren Standorten ausgeschöpft sind \n(Schritt 1, Projektoptimierung und Ausschöpfung von Nutzungsreserven). Der Teilschritt, dass \ndie Firma keine alternativen Flächen besitzt und dass eine flächensparende Lösung erbracht \nwird, erfolgt durch die Notter Gruppe. (vgl. Erläuterungsbericht der Waldburger AG). Die Ge-\nmeinde nimmt eine Plausibilitätskontrolle vor. \n\nIm zweiten Schritt wird von der Gemeinde Wohlen geprüft, ob Alternativen in der Gemeinde \nbestehen (Kompensation der Einzonung durch Auszonung(en); Umzonungen). Ist dies nicht der \nFall, muss gemäss gesetzlicher Vorgaben auch die Überprüfung von Flächen in Nachbarge-\nmeinden und der Region erfolgen (überkommunaler Baulandtransfer). \n\nBei verbleibendem Flächenbedarf ist in Zusammenarbeit Gemeinde Wohlen / Repla Unteres \nBünztal in einem dritten Schritt zu prüfen, ob der „regionale Topf“ beansprucht werden kann. \nDieser Topf wird gespeist durch Auszonungen in den Gemeinden innerhalb der Region Unteres \nBünztal. Der Regionalplanungsverband verfügt mit Stand Dezember 2024 über einen Regiona-\nlen Topf zur Flächenkompensation von 0.2 ha.. Zu Beginn der vorliegenden Teiländerung be-\nstand dieser Regionale Topf noch nicht.  \n\nBei verbleibendem Flächenbedarf und nach den geforderten Nachweisen kann im vierten \nSchritt der Antrag auf Beanspruchung des „kantonalen Topfs“ erfolgen. Der Topf enthält  \n69,1 ha, Stand  Dezember 2024. \n\nFür die Einzonung der von der Notter Gruppe beantragten Werkhoferweiterung im Seewadel \nmüssen demnach mehrere Schritte gemäss dem „Kaskadenprinzip“ durchlaufen werden. \n\nKantonale Arbeitshilfen dafür sind: „Regionales Siedlungsgebietsmanagement, Ergebnisbericht \nfür den Handlungsleitfaden“ vom 20.12.2019 sowie „Empfehlungen zur Arbeitszonenbewirt-\nschaftung“, BVU, September 2020.  \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite 6 von 23 \n\nSchema Arbeitszonenbewirtschaftung in vier Schritten \n\n \n\nAbb. 2: Empfehlungen zur Arbeitszonenbewirtschaftung, BVU, September 2020 \n\n \n\n3.2 Kantonaler Richtplan: FFF, Siedlungstrenngürtel, Südumfahrung \n \n\n \n\nAbb. 3: Ausschnitt agis, Richtplankarte \n\n\n\n \n\n Seite 7 von 23 \n\nDas zur Einzonung vorgesehene Gebiet im Seewadel stellt Fruchtfolgefläche (FFF, im Aus-\nschnitt der Richtplankarte gelb dargestellt) dar. Kompensationsflächen sollen möglichst wesens-\ngleich sein, also auch als Fruchtfolgefläche klassifiziert sein. \n\nZwischen Wohlen und Waltenschwil ist ein Siedlungstrenngürtel dargestellt (rote Schraffur). Ge-\nmäss dem entsprechenden Kapitel S 2.1 dienen diese der grossräumigen Gliederung der Land-\nschaft. Neue Bauzonen sowie die Errichtung von voluminösen Hochbauten und Anlagen, die \nden Charakter des Freiraums dauernd beeinträchtigen, sind verboten. Die geplante Einzonung \nliegt knapp ausserhalb des Siedlungstrenngürtels. Im Baubewilligungsverfahren ist darauf zu \nachten, dass der Übergang von der Bauzone zur angrenzenden Landwirtschaftszone mit einem \nnatürlich wirkenden Heckensaum abgegrenzt wird. \n\nDie Süd-Umfahrung von Wohlen wurde im Richtplankapitel M2.2 als Zwischenergebnis aufge-\nnommen (in der Richtplankarte rot gestrichelt). Diese Umfahrungstrasse würde im Nahbereich \nder geplanten Einzonung mit der Bünztalstrasse verknüpft. Ebenfalls ein Zwischenergebnis ist \nder Vierspurausbau der Bünztalstrasse Lenzburg–Wohlen zwischen dem Verkehrsknoten „Sü-\ndumfahrung Wohlen / Bünztalstrasse“ und dem Autobahnzubringer in Lenzburg. Die Einzonung \ngrenzt an die Bünztalstrasse und liegt im Nahbereich des Verkehrsknotens Süd-Umfahrung. Die \ngeplante Erweiterung der Gewerbezone Seewadel ist gemäss § 15 Abs.7 BNO für die Aussied-\nlung von Gewerbebetrieben aus den Wohnzonen, bzw. Wohn-/Gewerbezonen bestimmt. Die \nVorschrift und der abgeschlossene Vertrag zwischen der Einwohnergemeinde Wohlen und der \nNotter Gruppe stellen sicher, dass die Einzonungsfläche nur für den Werkhof Notter verwendet \nwerden darf. Diese Nutzung und die geplanten Strassenbauvorhaben passen bezüglich denk-\nbaren Immissionskonflikten sehr gut zueinander. Die heutige zweckmässige Anbindung des \nWerkhofes an die Bünztalstrasse würde nach dem geplanten Strassennetzausbau noch optima-\nler. \n\n \n\n3.3 Standort Seewadel, Betriebliche Standortprüfung und -optimierung \nAus dem Erläuterungsbericht der Waldburger AG geht schlüssig hervor, dass die Notter Gruppe \nkeine verfügbaren Bauzonenflächen besitzt, um die notwendigen Flächen an einem anderen \nStandort zu realisieren. Im Flächennutzungskonzept sind die Areale der Notter Gruppe enthal-\nten. \n \nDie geplante Einzonungsfläche im Gebiet Seewadel konnte in mehreren Optimierungsschritten \nwährend der schon länger dauernden Planung deutlich reduziert werden (2013  1.5 ha;  \n2019  1.1 ha; 2021  0.77 ha)    \n \nDie Geschäftsleitung der Firma Notter hat mit den für den Werkhof verantwortlichen Leitern der \nHoch- und Tiefbauabteilungen den Flächenbedarf und die Flächenanordnung nochmals mit fol-\ngenden Vorgaben von Seite Gemeinde überprüft: \n \n\n§ wo möglich mehrgeschossige Bauweise \n§ Optimierung der betrieblichen Abläufe bezüglich Flächensparen \n§ wo möglich Mehrfachnutzung von Verkehrsflächen \n§ kompaktere Abgrenzung der Bauzone zum Kulturland \n\nDer Gesamtflächenbedarf konnte aufgrund der Berücksichtigung der obigen Kriterien von 2020 \ngegenüber dem Antrag 2019 nochmals um 0.33 ha reduziert werden. Die neue Einzonungs- \nfläche beträgt nun 0.77 ha. Zusammen mit der bereits eingezonten Fläche von 1.28 ha entsteht \neine Gesamtfläche 2.05 ha. \n \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite 8 von 23 \n\n3.4 Kommunale Standort- und Kompensationsprüfung \nHeutiger Standort im Gebiet Aesch \n\nDer heutige Werkhof und das Bürogebäude der Notter Gruppe befinden sich im Gebiet zwi-\nschen Aesch- und Jurastrasse im Ortskern. Das Betriebsareal ist umgeben von Wohngebäuden \nund auch die Erschliessung über eine Quartierstrasse ist unbefriedigend. Es handelt sich um \nein Schlüsselgebiet für die innerörtliche Entwicklung in der Zone WG4 mit Gestaltungsplan-\npflicht. Es soll eine verdichtete Siedlung mit Wohn- und Gewerbenutzung in hoher städtebauli-\ncher Qualität entstehen.  \n\nDie Notter Gruppe wird ihren Hauptsitz weiterhin am heutigen Standort Aeschstrasse 10 belas-\nsen (Verwaltungsnutzungen). Der Gestaltungsplanentwurf Aesch wird von der Notter Gruppe \nerarbeitet und von den diversen involvierten Gemeinde- und Kantonsvertretern begleitet.  \n\nUm die von der Gemeinde und der Bauunternehmung gewünschte Aussiedlung des Werkhofes \nsicherzustellen, wurde bereits am 19.1.1995 ein öffentlich-rechtlicher Vertrag abgeschlossen \nund am 10.7.2007 aktualisiert. In die BNO wurde der massgeschneiderte § 15 Abs.7 eingefügt \n(BNO-Revision 2006, übernommen in der Teilrevision 2013). Danach steht die 1.28 ha grosse \nGewerbezone Seewadel seit 2006 für den Werkhof zur Verfügung. Eine erste Etappe der ge-\nplanten Aussiedlung ist mittlerweile abgeschlossen. Die Fläche im Gebiet Seewadel wurde in \nden letzten Jahren als Lagerplatz belegt. Sie ist wegen dem grossen Wachstum der Firma je-\ndoch zu klein.  \n\n \n\nStandortprüfung in den bestehenden Arbeitszonen in Wohlen und Villmergen \n\nNachfolgend wird geprüft, ob die beantragte zusätzliche Einzonungsfläche von 0.77 ha in einer \nbereits bestehenden Gewerbe- oder Industriezone von Wohlen oder in der angrenzenden In-\ndustriezone Villmergen zweckmässig angeordnet werden könnte. \n\n \nDie kantonale Übersicht über den Stand der Erschliessung 2019 Wohlen zeigt für die Arbeits- \nzonen (Gewerbe- und Industriezonen) folgendes Bild:  \n \n \n\n total überbaut Nicht über-\nbaut \n\ndavon  \nbaureif \n\ndavon baureif \nin 5 Jahren \n\ndavon lang-\nfristig baureif \n\nWohlen 70.45 ha 64.87 ha 5.59 ha 2.08 ha 0.00 ha 3.51 ha \n\nVillmergen 79.93 ha 68.41 ha 11.52 ha 11.52 ha 0.00 ha 0.00 ha \n\n\n\n \n\n Seite 9 von 23 \n\n \n\nAbb. 4: agis aargau, Übersicht über den Stand der Erschliessung 2019 in Wohlen und Villmergen  \ngrau: überbaut; farbig: unüberbaut; blau: baureife Arbeitszonen; hellblau: erst langfristig baureif \n\n \n\nDie Gemeinde verfügt über keine rechtskräftig ausgeschiedenen, zusammenhängenden  \nGewerbeflächen, welche für die Nutzung der Notter Gruppe geeignet wären. \n\nDas sehr grosse in Wohlen und Villmergen liegende Industriegebiet Hopferen Allmend ist ein \nEntwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung (vgl. Richtplan S1.3). Es befindet sich zwi-\nschen der Bünztalstrasse und der Bahnlinie und ist weitgehend überbaut. Die im Teilgebiet Ri-\ngacker erschlossenen und unbebauten Flächen werden von den ansässigen Betrieben bereits \nals Parkierungs- und Lagerflächen genutzt, resp. dienen als Erweiterungsflächen der privaten \nUnternehmungen. Zusammen mit der Gemeinde wird hier nach Optimierungslösungen der Flä-\nchennutzung in einem parallelen Projekt gesucht. Durch eine im Jahr 2020 durchgeführte Befra-\ngung sind die tendenziellen Vorstellungen der ansässigen Betriebe an diesem Standort be-\nkannt.  \n\nFür die erst als langfristig baureife (hellblau) eingestufte Gewerbefläche im Gebiet Wil/Hueb- \nächer wird momentan ein Erschliessungsplan erarbeitet. Die Planung wurde Ende 2019 aufge-\nnommen. Bis auf die Westseite, wo momentan Schrebergärten an die Arbeitszone angrenzen, \nist das Gebiet von Wohnnutzung umgeben. Bereits vorhandene Zufahrtsbeschränkungen sind \nzu berücksichtigen. Die bestehende umliegende Nutzung und Erschliessung, resp. Anschluss-\nSituation ist für die Werkhofnutzung an diesem Standort nicht geeignet. \n\n\n\n \n\n Seite 10 von 23 \n\n \n\nAbb. 5: Ausschnitt agis Baulandreserven Gewerbe Gemeinden Wohlen und in Villmergen  \n\nFazit: Es gibt in Wohlen noch 5.6 ha unüberbaute Arbeitszonen und in Villmergen sogar \n11.5 ha. Die grösseren dieser Gebiete befinden sich längs der Bahnlinie in den Gebieten Rig- \nacker in Villmergen und Wil/Huebächer in Wohlen. Sie dienen den ansässigen Betrieben als \ntemporäre Parkierungs- und Lagerflächen sowie als Reserveflächen für Erweiterungen. Die un-\nüberbaute Fläche im Gebiet Wil/Huebächer ist aufgrund ihrer Lage umgeben von Wohngebiet \nfür einen Werkhof ungeeignet. Gemäss dem aktuellen Wissenstand ergibt die Standort- und \nVerfügbarkeitsüberprüfung in den bestehenden Arbeitszonen von Wohlen und Villmergen ein \nnegatives Ergebnis. \n \n\nKompensationsprüfung \n\nDie Kompensationsprüfung innerhalb der Gemeinde erfolgte durch die Marti Partner Architekten \nund Planer AG und ist dem Bericht „Prüfung einer kommunalen Flächenumlagerung zur Kom-\npensation der Einzonung“, 01.10.2019 zu entnehmen. Die Kompensationsprüfung erfordert ge-\nmäss kantonaler Vorgaben eine Überprüfung ungeachtet der Eigentumsverhältnisse und in \nmehreren Stufen. Als Kriterien zur Standortevaluation wurden herangezogen: nicht überbaute \nFlächen ab 3.000qm, Lage am Siedlungsrand, Fruchtfolgefläche, überbaut/nicht überbaut, wei-\ntere planerische Detailkenntnisse. \n\nDie zwei Standorte Schützenplatz (1) und Brünismatt (6) wurden als „denkbare Flächen“ für die \nKompensation in Form einer Auszonung eingestuft. Die zwei weiteren Standorte Litzibuech- \nstrasse (2) und Farn (6) wurden als „allenfalls denkbare Flächen“ bewertet.  \n\nEine gleichwertige Flächenkompensation bzgl. Beurteilung der Fruchtfolgefläche ist gemäss \nkantonaler Stellungnahme vom Mai 2020 insbesondere auf der Fläche „Farn“ gegeben. Im \nRichtplan ist das Gebiet südlich dem Bahnhof Wohlen als Wohnschwerpunkt ausgeschieden, \njedoch nicht präzis abgegrenzt. Das Gebiet Farn könnte am Rand tangiert sein.  \n\nDie Gemeindebehörden und die Firma Notter haben mit den Grundeigentümern der oben ge-\nnannten vier Gebiete Kontakt aufgenommen. Das Ziel war auszuloten, ob ein Handel in Frage \nkommen könnte. Denkbare Optionen: \n\n§ Kauf des Grundstücks zum Verkehrswert durch die Notter Gruppe und anschliessende \nAuszonung (Zuteilung zur Landwirtschaftszone) \n\nRigacker \n\nWil/Huebächer \n\n\n\n \n\n Seite 11 von 23 \n\n§ Auszonung des Grundstücks und Entschädigung des entstehenden Minderwertes durch \ndie Notter Gruppe \n\nErgebnis: \n\n1 Schützenplatz: Die Ortsbürgergemeinde als Eigentümer sieht keinen Verkauf vor. Aufgrund \nder Lage, Nutzung und Zonenabgrenzung sind die Flächen nicht auszuzonen. \n\n2 Litzibuechstrasse: Die private Fläche angrenzend an eine Erschliessungsstrasse wird seitens \nGemeinde als sinnvolle Bauzonenabgrenzung erachtet und soll bestehen bleiben. \n\n4 Farn: Die privaten Eigentümer wurden angefragt und sehen derzeit keinen Verkauf vor.  \n\n6 Brünismatt: Aufgrund der Flächencharakteristik und u.a. an einer Erschliessungsstrasse gele-\ngen, wird eine Auszonung dieser Flächen zweier privater Eigentümer seitens Gemeinde nicht \nunterstützt. \n\n \n\n3.5 Regionale Standortprüfung und Stellungnahme  \nÜberkommunal wurden verschiedene Anstrengungen unternommen geeignete Flächen für die \nWerkhofnutzung zu eruieren. Da die Gemeinde Wohlen im Auftrag des Regionalplanungsver-\nbandes die Geschäftsstelle führt, besteht hier ein enger Austausch zu den Verbands- und \nNachbargemeinden.  \n\nAllfällige Gewerbeflächen wurden bei den Nachbargemeinden, z.B. in Dottikon, und regional an-\ngefragt. Das Ergebnis ist, dass die grösseren unüberbauten Flächen über 1 ha nicht verfügbar \nsind. Die Grundeigentümer haben jeweils einen Eigenbedarf gemeldet.  \n\nDer Regionalplanungsverband hat mit Schreiben vom 23.10.2019 eine erste Stellungnahme zur \ngeplanten Einzonung abgegeben. \n\nRegional soll sich das Arbeitsplatzwachstum auf die Standorte Waltenschwil, Wohlen/Villmer-\ngen, Dottikon/Hendschiken und Othmarsingen konzentrieren. Bestehende Betriebe werden un-\nter Beachtung übergeordneter Vorgaben und mit einem nachgewiesenen Bedarf unterstützt. Es \nwurde eine Optimierung des Flächenbedarfes gefordert. \n\nDie regionale Stellungnahme der Repla Unteres Bünztal vom 28.10.2021 liegt vor. \n\nDie Firma Notter ist sehr eng mit Wohlen und der Region verbunden. Die meisten Beschäftigten \nwohnen in der Region. Deshalb und auch aus betrieblichen Gründen kommt ein Standort aus-\nserhalb der Region nicht in Frage.  \n\n \n\n3.6 Bedingtheit der Einzonung \nDie zusätzliche Bauzonenfläche wird bedingt eingezont. Diese Möglichkeit besteht nach § 15a \nBauG für Bauvorhaben, die mehrere Bedingungen erfüllen.  \n\n§ «von übergeordnetem Interesse»:  \nDieses ist hier gegeben, da mit der Umlagerung ein ortsansässiger Betrieb das zentral \ngelegene Aesch-Areal grösstenteils für die innere Entwicklung freigeben kann. Es be-\nsteht ein detailliertes Vorprojekt über die zukünftige Nutzung des einzuzonenden Ge-\nbiets im Seewadel. Die Flächennutzung ist gemäss fachlicher Stellungnahme des BVU \nvom 16. November 2023 effizient. \n\n\n\n \n\n Seite 12 von 23 \n\n§ Das Bauvorhaben muss «angewiesen sein auf die besondere Eignung des Standorts»: \nDas angrenzende Gebiet ist bereits Gewerbezone und wie die einzuzonende Fläche im \nBesitz des auszusiedelnden Betriebs, der Notter Immo AG.  \n\nBedingte Einzonungen fallen entschädigungslos dahin, wenn sie die Bauten und Anlagen nicht \nin der festgelegten Frist fertiggestellt werden. Aufgrund der Grösse und Komplexität erscheint \neine Frist von 8 Jahren für angemessen. § 15 Abs. 7a BNO wird dementsprechend festgelegt: \n\n«a Wenn die Aussiedlung nicht innerhalb von 8 Jahren ab Rechtskraft der Einzonung bis zur \nBauvollendung vorgenommen wird, fällt die bedingte Einzonung im Sinne von § 15a BauG ent-\nschädigungslos dahin. Wird diese Frist nicht eingehalten, so ist auf Kosten der Grundeigentü-\nmerschaft der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen.» \n\n \n\n3.7 Umlagerung von Siedlungsgebiet und Bauzone  \nNoch nicht eingezontes Siedlungsgebiet gemäss Gesamtkarte Richtplan kann in Abstimmung \nmit den beteiligten Planungsverbänden kommunal oder überkommunal anders angeordnet wer-\nden. Es muss sich eine insgesamt bessere Lösung ergeben. Dazu gelten gemäss Planungs- \nanweisung 1.2 zu Richtplankapitel S 1.2 die folgenden Voraussetzungen, ergänzt mit der Be-\nwertung zu Seewadel, Wohlen: \n\na) die Gesamtfläche des Siedlungsgebiets darf nicht vergrössert werden;  \nÞ Die eingezonte Fläche von 0.77 ha wird in derselben Grösse ausgeglichen. Zur Kom-\n\npensation dienen eine vertraglich gesicherte Fläche in der Nachbargemeinde Waltenswil \nvon 0.34 ha und der kantonale Topf von in der Gesamtkarte nicht festgelegten Sied-\nlungsgebiets von 0.43 ha. \n \n\nb) die Bedeutung gemäss Raumkonzept Aargau ist zu berücksichtigen, die Standortquali-\ntäten des Siedlungsgebiets sowie die Erschliessungsgüte mit dem öffentlichen Verkehr \nund dem Fuss- und Veloverkehr müssen erhalten oder verbessert werden;  \n\nÞ Die Erschliessungsgüte des Siedlungsgebiets wird klar verbessert von keiner öV-Güte-\nklasse zu Klasse E. \n \n\nc) es muss eine raumplanerisch mindestens gleichwertige Lösung erreicht werden;  \nÞ Eine Teilfläche der Parzelle 845 in Waltenswil wird nicht mehr genutzt und kann ausge-\n\nzont werden. In der Kernstadt Wohlen (Raumkonzept Aargau, kantonaler Richtplan) be-\nsteht zusätzlicher Bedarf an Bauzone, der kommunal nicht abgedeckt werden kann. Es \nwird nicht nur eine gleichwertige, sondern gesamthaft bessere Lösung erreicht.  \n \n\nd) es darf keine grössere Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen und keine Beeinträchti-\ngung von Landschaften von kantonaler Bedeutung, Siedlungstrenngürteln oder Schutz-\ngebieten erfolgen.  \n\nÞ Die Beanspruchung von Fruchtfolgefläche im Gebiet Seewadel wird kompensiert. Vor- \ngesehen sind aufzuwertende Flächen, die für den Verlust an Fruchtfolgefläche im See-\nwadel, Wohlen angerechnet werden sollen.  \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 13 von 23 \n\n \n\nAbb. 6: Ausschnitt Zonenplan Gemeinde Waltenschwil mit geplanter Auszonung: Orange Fläche mit Kreuzschraffur, \nEntwurf September 2022 \n \n \n\n3.8 Abstimmung Siedlung und Verkehr \nVgl. auch  Kap. 3.2   Kant. Richtplan, Südumfahrung,  \n  Kap. 3.12 Umwelt, Lärm \n  Kap. 3.14 Erschliessung \n\nDie Gewerbezone Seewadel grenzt an die kantonale Hauptverkehrsstrasse K124 (Bünz-\ntalstrasse bzw. im vorliegenden Bereich Farnstrasse). Die rückwärtige Erschliessung dieser \nZone erfolgt vom Kreisel K124 / K363 Büttikerstrasse her über die K 363 und die Froh-\nburgstrasse. Die Verkehrsanbindung der Gewerbezone entspricht damit den Erschliessungs-\nnormen in beispielhafter Art. \n\nBei der Zonierung wurde das Gebot der Lärmvorsorge berücksichtigt: sehr stark lärmbelastete \nStrasse – Gewerbezone (ES III) – Wohnzone W2 (ES II). Der denkbare Konflikt Werkhof / Woh-\nnen wird minimiert, in dem eine Spezialvorschrift in die BNO aufgenommen wird. Danach muss \nim Grenzbereich geplante Einzonung / Zone W2 eine ökologische Ausgleichsfläche erstellt wer-\nden. Von Seite Notter Gruppe wurde ein Konzeptplan erstellt, der aufzeigt, wie die Werkhofbau-\nten unter Rücksichtnahme auf die angrenzenden Wohnbauten angeordnet werden. Der Ge-\nmeinderat kann im Baubewilligungsverfahren darauf einwirken, dass das Vorsorgeprinzip zum \nSchutz vor Lärm gemäss Umweltschutzgesetzgebung angemessen berücksichtigt wird. Die \nKonfliktminimierung liegt sowohl im öffentlichen Interesse als auch im privaten Interesse, da der \nWerkhofbetrieb möglichst reibungslos erfolgen soll. \n\nDie Lage des Werkhofs an der Bünztalstrasse ist bezüglich Erreichbarkeit optimal. Dies zeigt \nauch die Standortwahl des kantonalen Werkhofes Wohlen, Kreis III, der sich in der Nähe der \nGewerbezone Seewadel befindet. Wenn die im kantonalen Richtplan enthaltene Südumfahrung \nWohlen realisiert würde, dann wird der Standort des geplanten Werkhofes Notter bezüglich Er-\nreichbarkeit sowie Abstimmung Siedlung und Verkehr als noch optimaler beurteilt. \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 14 von 23 \n\n3.9 Siedlungsqualität, Ortsbild \nDie Siedlungsqualität wird sich nach erfolgter Aussiedung des Werkhofs aus dem Aeschquartier \nim Ortskern wesentlich verbessern (vgl. auch Erläuterungsbericht der Waldburger AG). \n\nHeute prägt eine Tankstelle mit Shop, Restaurant und einer grossen Asphaltfläche für Autoab-\nstellplätze das Ortsbild bei der Kreuzung Büttikerstrasse / Farnstrasse.  \nDie Einzonung betrifft lediglich eine Erweiterung der bereits ausgeschiedenen Gewerbezone \nSeewadel, welche an das Tankstellenareal angrenzt. Der Konzeptplan „Werkhof Seewadel“ ist \nein Informationsbestand der Einzonungsvorlage. Er zeigt auf, wie die Bauten und Anlagen so-\nwie die ökologischen Ausgleichsflächen und die Regenwasserversickerungsanlage angeordnet \nwerden. Rund um das Areal ist eine Wildhecke geplant. Der erforderliche ökologische Ausgleich \nwird verbindlich in die BNO aufgenommen (vgl. Kap. 3.15).  \nFür die grossen Werkhofgebäude und die überdachten Lagerflächen wird in der BNO verlangt, \ndass die Gebäude und überdachte Lagerflächen möglichst schlicht gestaltet und in einem un-\nauffälligen Farbton gehalten werden müssen (vgl. Ergänzung § 15 Abs.7 BNO und Kap. 3.15). \nDabei wären Gestaltungsvorschriften für eine allfällige Solaranlage nicht angemessen, sie sind \nin Dorf- und Kernzonen oder der Umgebung von Schutzobjekten angebracht.  \nMit diesen Vorschriften wird sichergestellt, dass ein ortsbildverträglicher Siedlungseingang \ndurchgesetzt werden kann. \n\n \n\n3.10 Landwirtschaft \nMit der vorgesehenen Einzonung werden 0.77 ha Fruchtfolgefläche FFF1 beansprucht. Da \ndiese Fläche kleiner als 3 ha ist, ist keine Richtplanänderung notwendig. Durch die Projektüber-\narbeitung konnte der Verlust an Fruchtfolgefläche reduziert werden.  \n\nDer Anteil der überkommunal umgelagerten Flächen ist als Verlust von Fruchtfolgefläche zu \nkompensieren. Für die 0.34 ha kommen dazu auch die fachgerechte Aufwertung und Rekultivie-\nrung von anthropogen degradierten Böden zur erforderlichen Qualität oder Neuerhebung von \nFruchtfolgefläche in Frage. \n\nZur Kompensation ist die Aufwertung einer Fläche in der Gemeinde Stetten vorgesehen, da in \nWohlen keine geeignete Kompensationsfläche vorhanden ist. Die Parzelle ist im Besitz dersel-\nben Firmengruppe wie der Werkhof Seewadel, der Kieswerk Notter AG, Stetten. Die «boden-\nkundliche Beurteilung Fruchtfolgeflächen, Parzelle Nr. 440, Stetten AG» vom 16.04.2024 der \nTerre AG stellt diese Kompensation dar.  \n\nDer Boden der Parzelle 440, Stetten ist im Richtplan komplett als Fruchtfolgefläche, FFF einge-\ntragen. Er weist aber nur zum Teil FFF- Qualität auf. Der andere Teil soll entsprechend zu FFF-\nQualität aufgewertet und zur Kompensation angerechnet werden. Mit der genauen Erhebung \nder Terre AG wurde dieser Unterschied dokumentiert.  \nDie Anrechnung der noch aufzuwertenden Fläche ist möglich, obwohl im Richtplan die gesamte \nParzellenfläche als FFF eingetragen ist. Eine erneute Anrechnung der FFF-Teilfläche im Sinne \neiner Neuerhebung ist jedoch ausgeschlossen (Sachplan FFF, Grundsatz 8 und Richtplankapi-\ntel L3.1, Beschluss B). \n\n\n\n \n\n Seite 15 von 23 \n\n \n\nAbb. 7: Darstellung Terre AG mit markierter Kompensationsfläche in Stetten \n\n \n\n3.11 Natur und Landschaft – ökologischer Ausgleich \nDer Werkhof liegt am „Eingang Süd“ Wohlens von der Bünztalstrasse her kommend, also in \nlandschaftlich empfindlicher Umgebung.  \n\nGemäss § 40a BauG leistet die Bauherrschaft für Bauten und Anlagen mit erheblichen Auswir-\nkungen auf die Umwelt einen ökologischen Ausgleich. Die Grösse der Ausgleichsfläche ent-\nspricht gemäss dieser Vorschrift  höchstens 15% der Fläche, die durch das Bauvorhaben ver-\nändert wird.  \n\nDie Beanspruchung von Fruchtfolgefläche für einen Werkhof entspricht den im Baugesetz ge-\nnannten erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt. Deshalb soll der ökologische Ausgleich in \nder BNO wie folgt verankert werden:  \n\nDer ökologische Ausgleich von mindestens 15% der durch den Werkhof veränderten Fläche ist \nmit standortgerechten und einheimischen Pflanzen umzusetzen, dies anstelle der Grünfläche \ngemäss Absatz 6. Die Ausgleichsfläche ist hauptsächlich als Puffer zur angrenzenden Wohn-\nzone W2 und in Form einer Wildhecke längs der Bauzonengrenze anzuordnen. Mit der Bauein-\ngabe ist ein qualifizierter Umgebungsplan einzureichen. \n\nGemäss § 15 Abs. 6 der rechtskräftigen BNO sind zehn Prozent der anrechenbaren Grund-\nstücksfläche als gestaltete Grünflächen auszubilden. Mit dem spezifischen Absatz 7 für die Ge-\nwerbezone Seewadel werden die Anforderungen deutlich erhöht (15 % statt 10%, qualitative \nVorgaben bezüglich Ökologie).  \n\n \n\n\n\n \n\n Seite 16 von 23 \n\n§ 15 Abs. 7 BNO wird wie folgt in Litera e) ergänzt:  \n\nMit der Baueingabe ist ein qualifizierter Umgebungsplan einzureichen. \n\nDank dieser Ergänzung kann im Baubewilligungsverfahren durchgesetzt werden, dass der Orts-\neingang „Bünztalstrasse“ ansprechend gestaltet und bepflanzt wird und dass die direkt betroffe-\nnen Nachbarn in der Wohnzone einen Abstands- und Sichtschutz erhalten. \n\n \n\n3.12 Umwelt \nSiedlungsentwässerung \nDie Erweiterungsflächen des Seewadel sind in einem Gebiet geringer Grundwassermächtigkeit \noder geringer Durchlässigkeit gelegen. Sondierung vor Ort haben 2015 vertiefende Aussagen \ngeliefert. Bis auf der vorgenommenen Sondiertiefe von 3.2m ist man nicht auf Grundwasser ge-\nstossen, vermutet wird es ab 5m Tiefe. Die Erweiterungsfläche soll an die bereits erstellte Versi-\nckerungsanlage angeschlossen und das anfallende Meteorwasser wieder dem Grundwasser \nzugeführt werden. Technische Details sind dem Erläuterungsbericht der Waldburger AG, Bau-\nplanungen, Hottwil zu entnehmen.  \n\nHochwasserschutz \nDas Gebiet Seewadel ist in einem vom Hochwasser gefährdeten Gebiet mittlerer und geringer \nGefährdung gelegen. Mit entsprechenden Massnahmen kann der Hochwasserschutz gewähr-\nleistet werden. Es wird die Hochwassergefahrenzone 1 im Bauzonenplan ergänzend festgelegt. \nDetaillierte technische Erläuterungen zum Hochwasserschutz sind dem Erläuterungsbericht der \nWaldburger AG, Bauplanungen, Hottwil zu entnehmen. Darin ist auch erläutert, warum der \nHochwasserabfluss und -rückhalt durch das Vorhaben nicht negativ beeinträchtigt wird.  \n\nLärm \nDie Einzonungsfläche grenzt im Nordosten an die Kantonsstrasse K 124 und im Nordwesten an \ndie Wohnzone W2. Der Nachweis, dass die Lärmgrenzwerte eingehalten werden können, ist \ndem Lärmgutachten der KIP Ingenieure und Planer AG, Wohlen zu entnehmen. \nWohnungen für Betriebsinhaber werden ausgeschlossen (vgl. geplanter § 15 Abs.7b BNO). \nBauliche Massnahmen zur Emissionsminderung erfolgen mit der Stellung der Werkhofbauten \nals Lärmriegel gegenüber dem benachbarten Wohngebiet. Der konkrete Nachweis der Einhal-\ntung der Lärmgrenzwerte hat im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen.  \nEs entspricht der Baubewilligungspraxis, dass keine lärmempfindlichen Betriebsräume angeord-\nnet werden dürfen, wo die Grenzwerte der Lärmschutz-Verordnung nicht eingehalten werden. In \nder bestehenden Gewerbezone ist dies der Immissionsgrenzwert IGW, in der einzuzonenden \nFläche der Planungswert. Relevant sind hier nur die Tageswerte, da nachts nicht gearbeitet \nwird. Dementsprechend wird für das lärmbelastete Gebiet Seewadel in § 15 Abs. 7d diese An-\nforderung explizit mit der Dämpfung festgelegt, die zur Zeit der abschliessenden Vorprüfung  \ngegenüber der Kantonsstrasse K124 notwendig ist. \n \nBelastete Standorte und Altlasten \nDie Einzonungsflächen sind von Altlasten nicht betroffen. Auch für die Kompensation werden \nkeine Flächen in Anspruch genommen, welche belastet sind. \n \nBoden \nDer mit der Einzonung anfallende Ober- und Unterboden muss gemäss Art. 18 Verordnung \nüber die Vermeidung und Entsorgung von Abfällen, VVEA verwertet werden können. Diese Ver-\nwertungspflicht muss frühzeitig in der weiteren Planung berücksichtigt werden. Für die \n\n\n\n \n\n Seite 17 von 23 \n\nBaubewilligung muss ein Bodenschutzkonzept vorliegen und das Bauprojekt bodenkundlich be-\ngleitet werden. Dies ist in § 15 Abs. 7f verbindlich festgehalten. \n\n \n\n3.13 Archäologie \nDie Einzonung betrifft eine archäologische Fundstelle, siehe AGIS, Online-Karte Archäologi-\nsche Fundstellen). \nGemäss § 38 Kulturgesetz, KG sind archäologische Hinterlassenschaften grundsätzlich zu er-\nhalten und zu schützen. Sie dürfen ohne Bewilligung der Kantonsarchäologie weder verändert, \nzerstört, in ihrem Bestand gefährdet noch in ihrem Wert oder in ihrer Wirkung beeinträchtigt \nwerden. Die Gemeinden sind verpflichtet jegliche Gefährdung von archäologischen Hinterlas-\nsenschaften – besonders im Rahmen von Baugesuchsverfahren – der Kantonsarchäologie zu \nmelden (§ 41 KG). \nEine entsprechende Auflage ist Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. \n \n\n3.14 Erschliessung \nDie Erschliessung erfolgt über die Frohburgstrasse in die K 363, Büttikerstrasse. Die betrieb- \nlichen Abläufe sind dem Bericht der Waldburger AG zu entnehmen. Ebenso ist der Standort gut \nmit dem ÖV über die örtlichen Buslinien verbunden. Die nächstgelegene Haltstelle Büttiker- \nstrasse ist rund 160m vom Standort entfernt. \n\nDie im kantonalen Richtplan als Zwischenergebnis eingetragene Südumfahrung wird von der \nEinzonung nicht tangiert. Gegenüber der Farnstrasse wird ein Pufferstreifen vorgesehen. \n\n \n\n3.15 Geplante Änderung der BNO \nDie Gewerbezone Seewadel wurde für die Aussiedlung des Werkhofs der Notter Gruppe ge-\nschaffen. Gemäss dem rechtskräftigen § 15 Abs. 7 BNO sind jedoch auch andere Aussiedlun-\ngen denkbar. Neu werden Wohnungen – solche sind in Gewerbezonen für Betriebsinhabende \nmöglich – ausgeschlossen; dies wegen den hohen Lärmimmissionen der Kantonsstrasse K 124 \nund weil die Fläche ausschliesslich gewerblichen Zwecken dienen soll. \n\nMit der geplanten Änderung von § 15 Abs.7 BNO wird eine dem Ort „Seewadel“ angemessene \nSiedlungsqualität vorgeschrieben, dies bezüglich Gestaltung der Hochbauten, Aussenraum und \nUmwelt.  \n\nDer neue § 15 Abs.7 lautet wie folgt: \n\n7 Der im Bauzonenplan speziell bezeichnete Bereich in der Gewerbezone Seewadel ist \nfür die Aussiedlung von bereits ansässigen Gewerbebetrieben aus den Wohnzonen, \nbzw. Wohn-/Gewerbezonen bestimmt. Dazu wird eine Teilfläche von Parzelle Nr. 471 \nbedingt eingezont. Für den gesamten speziell markierten Bereich gilt:  \n\na Wenn die Aussiedlung nicht innerhalb von 8 Jahren ab Rechtskraft der Einzonung \nbis zur Bauvollendung vorgenommen wird, fällt die bedingte Einzonung im Sinne von \n§ 15a BauG entschädigungslos dahin. Wird diese Frist nicht eingehalten, so ist auf \nKosten der Grundeigentümerschaft der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen.  \nb Wohnungen sind nicht gestattet.  \nc Gebäude und überdachte Lagerflächen sind schlicht zu gestalten und in unauffälli-\ngen Farbtönen zu halten.  \n\n\n\n \n\n Seite 18 von 23 \n\nd Sämtliche Fenster von lärmempfindlichen Betriebsräumen auf der bedingt einge-\nzonten Fläche müssen gegenüber der Kantonsstrasse K124 (Farnstrasse) eine Ge-\nsamtdämpfung von mind. 17.5 dB(A) aufweisen. Der Nachweis ist im Baubewilli-\ngungsverfahren zu erbringen.  \ne Der ökologische Ausgleich von mindestens 15% der durch den Werkhof veränderten \nFläche ist mit standortgerechten und einheimischen Pflanzen umzusetzen, dies an-\nstelle der Grünfläche gemäss Absatz 6. Die Ausgleichsfläche ist hauptsächlich als \nPuffer zur angrenzenden Wohnzone W2 und in Form einer Wildhecke längs der \nBauzonengrenze anzuordnen. Mit der Baueingabe ist ein qualifizierter Umgebungs-\nplan einzureichen.  \nf Für die bedingt eingezonte Fläche ein ist Bodenschutzkonzept notwendig und im \nRahmen des Baubewilligungsverfahren einzureichen. Die Ausführung ist bodenkun-\ndlich zu begleiten.  \n\ng Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind Massnahmen zum Ersatz von 0.34 ha der \ndurch die bedingte Einzonung verloren gegangenen Fruchtfolgefläche rechtlich und finanziell \nsicherzustellen, diese sind Voraussetzung um die Baubewilligung zu erteilen. Gemäss dem ge-\nnerell geltenden § 15 Abs. 4 BNO bestimmt der Gemeinderat unter Berücksichtigung der be-\ntrieblichen Erfordernisse, der öffentlichen und privaten, vorab der nachbarlichen Interessen, des \nOrtsbilds, der Strassen- und Parkierungsverhältnisse und allenfalls weiterer Gegebenheiten des \nEinzelfalls die Baumasse sowie die Grenz- und Gebäudeabstände. Der Gemeinderat kann da-\nmit in Gewerbezonen im Bedarfsfall generell den Standort und die Grösse der Hochbauten be-\neinflussen. \n\nGemäss dem generell geltenden § 15 Abs. 6 BNO sind zehn Prozent der anrechenbaren \nGrundstücksfläche als gestaltete Grünfläche auszubilden. Wo Werkhofflächen erstellt werden, \ngilt gemäss dem neuen Absatz 7 anstelle der 10%-Regel der höhere Ansatz von 15%. \n\n \n\n4. INTERESSENABWÄGUNG UND ANTRAG \nGenerelle Zielvorgaben \n\nDie Gemeinde Wohlen ist eine Kernstadt im Freiamt. Neben der wirtschaftlichen Entwicklung ist \nauch eine hochwertige Innenentwicklung eine kantonale Zielvorgabe des Richtplans. \n\nAussiedlung des Werkhofs aus dem Ortskern Standortevaluation \n\nEs liegt im öffentlichen Interesse, das im Ortskern von Wohlen liegende Gebiet Aesch auf die \nVerwaltungstätigkeiten der Notter Gruppe zu reduzieren und zu einem nachhaltigen Quartier zu \nentwickeln. Die Aussiedlung des Werkhofs aus dem Gebiet Aesch in die Gewerbezone Seewa-\ndel ist schon in der rechtskräftigen Nutzungsplanung verankert. Die für die Aussiedlung reser-\nvierte Zonenfläche ist 1.28 ha gross. Die Aussiedlung des Baugeschäfts der Notter Gruppe, \nWohlen ist im öffentlich-rechtlichen Vertrag geregelt, den der Gemeinderat und das Bauge-\nschäft am 19.1.1995 mit Nachtrag vom 10.7.2007 unterzeichnet haben. Danach hat sich die  \nOtto Notter AG (heute Notter Gruppe) verpflichtet, das Gebiet Seewadel, Teil 2 (entspricht dem \numrahmten Gebiet im Bauzonenplan) bis zur erfolgten Aussiedlung nicht an Dritte zu veräus-\nsern oder im Baurecht abzugeben. Die Zielsetzung „Aussiedlung des Werkhofs Notter“ gilt wei-\nterhin uneingeschränkt. \n\nDas Gebiet Aesch ist gestaltungsplanpflichtig. Mit dem Gestaltungsplan können die Flächen mit \neiner qualitativ hohen und verdichteten Bebauung zum Wohnen und für ins Ortszentrum pas-\nsende Gewerbenutzungen entwickelt werden. Der Gestaltungsplanentwurf befindet sich im Ge-\nnehmigungsverfahren (Stand Mai 2024: kantonale Vorprüfung und Mitwirkung der Bevölke-\nrung). Die kantonalen Abteilungen Raumentwicklung und Verkehr sind einbezogen. \n\n\n\n \n\n Seite 19 von 23 \n\nDer Bedarf für die Vergrösserung der Gewerbezone Seewadel ist gut nachvollziehbar begrün-\ndet (vgl. Erläuterungsbericht der Waldburger AG). \n\nEin alternativer Standort für die zusätzlich benötigte Werkhoffläche ist aus betrieblicher Sicht \nnachteilig. Trotzdem wurde von Seite Gemeinde, Repla Unteres Bünztal und Notter Gruppe ein \nsolcher anstelle der Vergrösserung der Gewerbezone Seewadel gesucht. Folgendes wurde ge-\nprüft: \n\n-  Standort in Wohlen / Villmergen (vgl. Kap. 3.4) \n\n-  Standort in der Region Unteres Bünztal (vgl. Kap. 3.5) \n\n-  Betriebsstandorte der Firma Notter (vgl. Erläuterungsbericht der Waldburger AG). \n\nErgebnis: Es wurden keine rund 0.8 ha grossen, verfügbaren Areale gefunden, die zweckmäs-\nsig an das kantonale Hauptverkehrsstrassennetz angeschlossen sind.   \n\nKompensation der Einzonung  \n\nDie geplante Einzonung geht auf Kosten von sehr geeignetem, landwirtschaftlichem Boden \n(Fruchtfolgefläche 1). Folgende zwei Anforderungen sind zu erfüllen:  \n  a) Nachweis, dass die eingezonte Fläche haushälterisch genutzt wird. \n  b) möglichst grosse, wesensgleiche Kompensation durch Auszonung.  \n\nMit den Anpassungen des Werkhofprojekts gegenüber der ersten fachlichen Vorprüfung konnte \ndie Flächeninanspruchnahme nochmals reduziert und verträglicher an die Umgebung ange-\npasst werden. Der Konzeptplan für den zukünftigen Werkhof zeigt, dass mit dem Boden haus-\nhälterisch umgegangen wird. Zu beachten ist auch, dass ein Teil der Einzonungsfläche gemäss \nden kantonalen Anforderungen für den ökologischen Ausgleich verwendet werden muss.  \n\nDie eingehende Prüfung der Kompensation auf kommunaler und regionaler Stufe ergab, dass \nkeine grösseren, für die Werkhofnutzung zweckmässigen und verfügbaren Baulandflächen ge-\nfunden wurden (vgl. Kap. 3.4und 3.5).  \n\nErsatz der Fruchtfolgefläche \n\nDie mit der Einzonung verloren gehende Fruchtfolgefläche wird andernorts kompensiert. Es ist \nvorgesehen, dass eine Fläche von 0.34 ha im Eigentum der Kieswerk Notter AG in der Ge-\nmeinde Stetten aufgewertet wird, so dass sie derselben Qualität entspricht. \n\nLage der Einzonung Seewadel \n\nDie konzentrierte Anordnung des geplanten Werkhofs im Seewadel ermöglicht optimierte Be-\ntriebsabläufe und Flächennutzungen sowie eine Entlastung des Zentrums von Wohlen. \n\nDie Betriebsanordnung und die sehr gute Verkehrsanbindung an die kantonale Hauptverkehrs-\nstrasse K124 minimieren die negativen Einflüsse auf die Umgebung und Umwelt, soweit dies \nmöglich ist. \n\nEin allfälliger zukünftiger Anschluss der im kantonalen Richtplan enthaltenen Südumfahrung der \nGemeinde Wohlen bleibt mit der Erweiterung der Gewerbezone möglich.  \n\nMit der geplanten, massgeschneiderten BNO-Vorschrift wird sichergestellt, dass sich die Bau-\nten und Anlagen möglichst unauffällig in das vorliegende, landschaftlich empfindliche Gebiet am \nOrtseingang von Wohlen einfügen. \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite 20 von 23 \n\nBeanspruchung des kantonalen Topfes / Antrag \n\nGemäss dem kantonalen Richtplan kann das nicht örtlich ausgeschiedene, kantonale Kontin-\ngent von 70 ha beansprucht werden, wenn „es zur Erweiterung einer kommunalen Arbeitszone \nfür einen bereits in der Region ansässigen Betrieb benötigt wird und der Nachweis erbracht ist, \ndass in der Standortgemeinde keine Alternative besteht und eine flächensparende Lösung reali-\nsiert wird.“ (vgl. Kap. 3.1). Aus Sicht der Gemeindebehörde ist dieser Nachweis erbracht. \n\nIn Abwägung der verschiedenen Interessen und Belange unterstützt der Gemeinderat die Er-\nweiterung der Gewerbezone im Seewadel für die Weiterentwicklung des ortsansässigen Be-\ntriebs und beantragt die entsprechende Flächeninanspruchnahme aus dem kantonalen Topf. \nGemäss fachlicher Stellungnahme des BVU vom 16. November 2023 wird der Zugriff auf den \nkantonalen Topf von 0.43 ha in Aussicht gestellt. \n\n \n\n5. MEHRWERTABGABE UND BAUPFLICHT \nGemäss dem Reglement zum Ausgleich von Planungsmehrwerten und Überbauungspflicht vom \n1.10.2013 wird ein Ausgleich in Höhe von 30% des Mehrwerts erhoben. \n\nGemäss § 28i Baugesetz legt der Gemeinderat bei einer Einzonung für die Überbauung des \nGrundstücks eine Frist fest, die mit dem Erschliessungsprogramm abgestimmt ist. Der Gemein-\nderat wird ab Eintritt der Rechtskraft der Einzonung per Verfügung eine Baupflicht von 8 Jahren \nfestlegen. \n\nDer Gemeinderat hat die Mehrwertabgabe mit Beschluss vom 13. Januar 2025 festgelegt und \ndie Eigentümerschaft über die Höhe der Mehrwertabgabe informiert. Grundlage war die defini-\ntive Schätzung des kantonalen Steueramts. Nach der Genehmigung der Nutzungsplanung  \nerfolgt der Eintrag ins Grundbuch. \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite 21 von 23 \n\n6. ORGANISATION UND BETEILIGTE \nAm Planungsprozess waren beteiligt: \n\nName Funktion \n\nArsène Perroud Gemeindeammann Wohlen \n\nStefan Leuenberger Bereichsleiter Planung, Bau und Umwelt Wohlen \n\nClaudia Schwarzmaier Ortsplanerin Wohlen \n\nThomas Meier Raumplaner, Marti Partner Architekten und Planer AG, bis 2022 \n\nCordula Püstow Raumplanerin, Marti Partner Architekten und Planer AG, ab 2023 \n\nRalph Notter CEO der Notter Gruppe, Wohlen \n\nJürg Waldburger Waldburger AG Bauplanungen \n\n \n\nPlanungsablauf / Meilensteine \n\nTermin Inhalt \n\n07.06.2018 Sitzung zur Vorabklärung Gewerbezonenerweiterung, Nachweise, \nBVU \n\n19.07.2018 Schreiben zur Vorabklärung Gewerbezonenerweiterung, Nachweise, \nBVU \n\n18.09.2019 Traktandum Planungskommission Gemeinde Wohlen \n\n14.10.2019 Verabschiedung zur 1. kantonalen Vorprüfung Gemeinderat Wohlen \n\n23.10.2019 Traktandum Vorstand Regionalplanungsverband Unteres Bünztal \n\n28.05.2020 Fachliche Stellungnahme BVU \n\n03.09.2020 Sitzung zur Fachlichen Stellungnahme BVU \n\n08.11.-10.12.2021 Mitwirkungsverfahren \n\n03.01.2022 Fachliche Stellungnahme zur Kompensationsprüfung – Unterlagen- \nergänzung \n\n16.11.2023 Fachliche Stellungnahme BVU \n\n23.12.2024 Kantonale Vorprüfung, abschliessend \n\n10.05.-10.06.2025 Öffentliche Auflage – keine Einwendungen  \n\n Genehmigungsverfahren \n\n\n\n \n\n Seite 22 von 23 \n\nAnpassungen nach der abschliessenden Vorprüfung \n\nDer abschliessende Vorprüfungsbericht enthielt noch Vorbehalte, die soweit möglich bereinigt \nwurden. Einige Vorbehalte bestehen weiter, da sie erst mit der Genehmigung der Kompensatio-\nnen Siedlungsgebiet und Fruchtfolgefläche und den diesbezüglichen Entscheiden in den ande-\nren beteiligten Gemeinden und der Inanspruchnahme des regionalen Topfs Siedlungsgebiet be-\nhoben werden können. \n\nI. Anpassungen § 15 Abs. 7, Bau- und Nutzungsordnung BNO \n- «ansässige Firma» von Bestimmungen zur Frist der bedingten Einzonung zu Zweck der be-\n\ndingten Einzonung verschoben \n- Frist bedingte Einzonung «bis zur Bauvollendung» ergänzt. \n- Lärmschutzanforderung gemäss abschliessendem Vorprüfungsbericht angepasst \n- Bodenschutzkonzept und bodenkundliche Begleitung der Ausführung ergänzt  \n- Kompensation Fruchtfolgefläche präzisiert mit «0.34 ha», «Fläche bedingte Einzonung» \n- Ergänzungen und Strukturierungen, so dass alle Vorschriften eindeutig auf die jeweiligen Par-\n\nzellen bezogen sind. \n• Abs. 7: Aussiedlung für bereits ansässige Gewerbebetriebe Parzellen Nr. 410 und 471, teilweise \n• Abs. 7a: Bedingte Einzonung mit Frist Parzelle Nr. 471, teilweise \n• Abs. 7b: keine Wohnnutzung Parzellen Nr. 410 und 471, teilweise \n• Abs. 7c: schlichte Gestaltung und unauffällige Farbgebung Parzellen Nr. 410 und 471, teilweise \n• Abs. 7d: Lärm, Gesamtdämpfung sämtliche Fenster von lärm- \n  empfindlichen Betriebsräumen auf Planungswerte Parzelle Nr. 471, teilweise \n• Abs. 7e: ökologischer Ausgleich 15% Parzellen Nr. 410 und 471, teilweise \n• Abs. 7f: Bodenschutzkonzept und bodenkundliche Begleitung Parzelle Nr. 471, teilweise \n• Abs. 7g: Kompensation von 0.34 ha Fruchtfolgefläche Parzelle Nr. 471, teilweise \n \n\nII. Anpassungen Bauzonen- und Kulturlandplan \n- Roter Rahmen bisherige Aussiedlungsfläche entfällt \n- Schraffur neue Aussiedlungsfläche ergänzt \n- Bedingte Einzonung in Genehmigungsinhalt ergänzt \n \nIII. Ergänzungen im Planungsbericht \nAufgrund der oben genannten Anpassungen in den verbindlichen Bestandteilen wird auch der \nPlanungsbericht angepasst. Hinzu kommen zudem: \n- Kompensation 0.34 ha Fruchtfolgefläche durch Aufwertung einer Fläche in Stetten. \n- Archäologische Fundstelle, Einbindung Kantonsarchäologie in Baubewilligungsverfahren. \n \n \nÖffentliche Auflage  \n\nVom 10. Mai bis 10. Juni 2025 fand die öffentliche Auflage statt. Fristgerecht ist am 10. Juni \n2025 eine Einwendung der pro natura Aargau eingegangen. \nMit Schreiben vom 2. Juli 2025 hat die Notter Immo AG dazu Stellung genommen. Die Einwen-\ndungspunkte, u.a. betreffend Zonenzuweisungen, zukünftiger Nutzung und ökologischen Mass-\nnahmen, konnten zwischen der pro natura und der Bauherrschaft bilateral geklärt werden. Pro \nnatura Aargau hat die Einwendung mit Schreiben vom 4. Juli 2025 zurückgezogen. \nDie Vorlage kann daher unverändert beschlossen werden. Alle Dokumente erhalten aufgrund \nEinheitlichkeit und neuem Plankopf ein neues Datum. \n  \n\n\n\n \n\n Seite 23 von 23 \n\n \n\n7. ZUGEHÖRENDE DOKUMENTE \nDie Planungsvorlage „Teilrevision Nutzungsplanung – Einzonung Gewerbezone im Gebiet See-\nwadel“ besteht aus folgenden Dokumenten: \n\nVerbindliche Bestandteile \n\n- Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan \n- Teilrevision Bau- und Nutzungsordnung (BNO), Teiländerung § 15 Abs. 7 \n \nErläuternde Bestandteile \n\n- Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n- Bericht Prüfung einer kommunalen Flächenumlagerung zur Kompensation der Einzonung \n- Liste „Mehrwertabgabe und Baupflicht“ \n-  Werkhofprojekt Notter Gruppe, Wohlen:  \n\nErläuterungsbericht der Notter Gruppe  \nVorprojektplan 1: 200, Werkhof und Lagerplatz, ökologischer Ausgleich \nEtappierung: 3 Phasenpläne 1:200 \n\n- Lärmgutachten der KIP Ingenieure und Planer AG, Wohlen \n- Bodenkundliche Beurteilung Fruchtfolgeflächen, Parzelle Nr. 440, Stetten AG  \n- Stellungnahme des Regionalplanungsverbandes Unteres Bünztal \n-  Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 23. Dezember 2024 \n-  Mitwirkungsbericht, wird mit dem Beschluss zur öffentlichen Auflage verabschiedet \n \n \n \n\n\n