text: \n \n \n \n\n \n\n \n \n\nBAU- UND \nNUTZUNGSORDNUNG \n \n \n\nMitwirkungsbericht vom 14. Februar 2005 \nVorprüfungsbericht vom 9. Mai 2005 \nÖffentliche Auflage vom 9. August bis 7. September 2005 \n \n \nVom Einwohnerrat beschlossen am \n \n \n \n \nGenehmigung \n \n \n \nStand: Vom Gemeinderat am 20. Februar 2006 verabschiedet zur Beschlussfassung durch den Einwohnerrat \n\n \n\n\n\nHinweise   II \n \n\n \n \n \nTipps \n \n• Diese Bau- und Nutzungsordnung (BNO) ist wie folgt aufgebaut: \n \n\n- Die linke Spalte enthält die Vorschriften der BNO. \n \n\n- In der rechten Spalte stehen Erläuterungen zu den BNO-Vorschriften und Hinweise auf das übergeordnete \nRecht. Die Erläuterungen haben keine Rechtswirkung.  \n\n \n• Am Anfang jeder Bauaktivität steht ein Gespräch mit der Bauverwaltung. Das Gespräch ist für alle Beteiligten \n\nwertvoll. Wir empfehlen Ihnen auch, frühzeitig mit Ihren Nachbarn Kontakt aufzunehmen und sie in Ihre Pläne \neinzuweihen.  \n\n \n• Die BNO regelt nicht alles. Das will sie nicht und kann sie nicht. Von Fall zu Fall muss die Bauabsicht der konkreten \n\nSituation gegenübergestellt werden.  \n \n• In vereinzelten Fällen ist kein Baugesuch erforderlich. Vergewissern sie sich bei der Bauverwaltung, falls sie \n\nunsicher sind.  \n \n• Informationen über Wohlen finden Sie auch im Internet: www.wohlen.ch \n \n \n \n\n \nBenützen Sie die unentgeltliche Erstauskunft, ein Service der Bauverwaltung \n\n \nBauverwaltung, Kapellstrasse 1 / Gemeindehaus, 5610 Wohlen \n\nTel. 056 619 92 24 \n \n\n \n \n\n\n\nInhaltsverzeichnis   III \n \n\n \n \n\n1.  GELTUNGSBEREICH 1 \n\n§ 1 Geltungsbereich 1 \n§ 2 Übergeordnetes Recht, Verhältnis zum Privatrecht 1 \n \n\n2.  PLANUNGSINSTRUMENTE 2  \n \n§ 3 Bauzonenplan, Kulturlandplan 2 \n§ 4 Sondernutzungsplanung 2 \n§ 5 Weitere Planungsinstrumente, Richtpläne 2 \n§ 6 Inventare 3 \n§ 7 Einsicht 3 \n \n\n3.  ZONENVORSCHRIFTEN 3 \n \n3.1  Bauzonen 3 \n \n§ 8 Tabelle der Bauzonenvorschriften 4 \n§ 9 Kernzone 5 \n§ 10 Zone Steingasse 6 \n§ 11 Wohn-/Gewerbezonen 9 \n§ 12 Wohnzonen W 3 10 \n§ 13 Wohnzonen W 2 10 \n§ 14 Wohnzonen W 1 10 \n§ 15 Gewerbezonen 11 \n§ 16 Industriezonen 12 \n§ 17 Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 14 \n§ 18 Grünzonen 14 \n§ 19 Quartiererhaltungszone "Wehrli" 15 \n \n \n \n \n \n \n\n3.2  Zonen und Schutzobjekte im Kulturland 16 \n \n3.2.1 Wald 16 \n \n§ 20 Wald 16 \n \n3.2.2 Landwirtschaftszonen 16 \n \n\n§ 21 Landwirtschaftszonen 16 \n§ 22 Landwirtschaftliche Spezialzone Bollhof 17 \n \n3.2.3  Naturschutzzonen 18 \n \n\n§ 23 Zweck, Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen 18 \n Nutzungseinschränkungen 18 \n Gebiete 19 \n§ 24 Nass-Standorte im Wald; Zweck, 19 \n Ziele 20 \n§ 25 Feuchtstandorte 20 \n§ 26 Pufferzone Rütermoos 21 \n§ 27 Trockenstandorte 21 \n \n3.2.4  Überlagerte Schutzzonen 21 \n \n\n§ 28 Landschaftsschutzzonen 21 \n§ 29 Grund- und Quellwasserschutzzonen 22  \n \n3.2.5  Naturschutzobjekte 22 \n \n\n§ 30 Hecken, Feldgehölze, Ufergehölze 22 \n§ 31 Einzelbäume, Baumgruppen 23 \n§ 32 Hochstämmige Obstbäume 23 \n§ 33 Zusätzliche Naturschutzzonen und -objekte 23 \n \n\n\n\nInhaltsverzeichnis   IV \n \n\n \n4. DEFINITIONEN / ALLGEMEINE \n\n ZONENBESTIMMUNGEN 24 \n \n\n4.1  Allgemeines 24 \n \n§ 34 Ausnützungsziffer; Ausnützungszuschlag, 24 \n Ausnützungsverschiebung 24 \n§ 35 Parzellierung von Grundstücken 25 \n§ 36 Gewerbe; Zulässiger Störgrad 25 \n§ 37 Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gebäudeprofil,  26 \n Geschosszahl, Attikageschosse, Schrägdächer 26 \n§ 38 Abgrabungen beim Gebäude 26 \n§ 39 Terrassenhäuser 27 \n§ 40 Klein- und Anbauten 27 \n§ 41 Tiefbauten 28 \n§ 42 Böschungen, Stützmauern, Einfriedigungen 28 \n \n\n4.2  Abstände 30 \n \n§ 43 Grenzabstand, Mehrlängenzuschlag 30 \n§ 44 Grenz- und Gebäudeabstände; Reduktion 31 \n§ 45 Strassenabstand 31 \n§ 46 Abstand gegenüber dem Kulturland 32 \n \n\n4.3  Arealüberbauungen 32 \n \n§ 47 Arealüberbauungen 32 \n \n \n \n \n \n \n\n5.  BAUVORSCHRIFTEN 34 \n \n5.1  Erschliessung, Bauvorgang 34 \n \n§ 48 Verkehrs- und Versorgungsanlagen 34 \n§ 49 Sicherheits- und Schutzvorkehren 34 \n \n\n5.2  Technische Bauvorschriften 35 \n \n§ 50 Allgemeine Anforderungen 35 \n§ 51 Nachisolation Aussenwände 36 \n \n\n5.3  Wohnhygiene 36 \n \n§ 52 Ausrichtung von Wohnungen 36 \n§ 53 Mindestmasse bei Neubauten 36 \n§ 54 Spezielle Anforderungen an Mehrfamilienhäuser 37 \n§ 55 Den Wohnungen zugeordnete Garten-, 37 \n Terrassen- oder Balkonflächen 37 \n§ 56 Gang- und Treppenbreite; 38 \n Geländer, Brüstungen und Handläufe 38 \n \n\n5.4  Ausstattung 39 \n \n§ 57 Abstellplätze, Anzahl und Gestaltung 39 \n§ 58 Ausstellungsgelände für Motorwagen 40 \n§ 59 Ein- und Ausfahrten 40 \n§ 60 Zweiradabstellplätze, Kinderwagen 40 \n§ 61 Spiel- und Erholungsanlagen 41 \n \n \n\n\n\nInhaltsverzeichnis   V \n \n\n \n6. SCHUTZVORSCHRIFTEN 42 \n \n6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz 42 \n \n§ 62 Ortsbildschutz 42 \n§ 63 Kommunale Schutzobjekte 43 \n§ 64  Antennenanlagen, Mobilfunkanlagen 44 \n§ 65 Umgebungsgestaltung 44 \n§ 66 Brandruinen, Baulücken 45 \n \n\n6.2 Umweltschutz 46 \n \n\n§ 67 Einwirkungen, Lärmschutz 46 \n§ 68 Empfindlichkeitsstufen, Lärmvorbelastung 47 \n\n \n\n7.  VOLLZUG UND VERFAHREN 48 \n \n§ 69 Kommissionen, Fachpersonen 48 \n§ 70 Kompetenzdelegation 48 \n§ 71 Haftung 48 \n§ 72 Vollzug des Naturschutzes 49 \n§ 73 Gebührenordnung 49 \n \n\n \n\n8. SCHLUSS- UND ÜBERGANGS- \n BESTIMMUNGEN 50 \n \n§ 74 Anwendung auf hängige Baugesuche, 50 \n Aufhebung bisherigen Rechts  \n \n \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 1 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n. \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nGeltungsbereich \n \n\nDie Einwohnergemeinde Wohlen erlässt, gestützt auf \n§ 15 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz \nund Bauwesen (Baugesetz) vom 19. Januar 1993, \nfolgende Bau- und Nutzungsordnung: \n \n \n1. GELTUNGSBEREICH \n \n§ 1 \n \n1 Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) umfasst das \nkommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Bau-\nrecht. \n \n2 Die Vorschriften gelten für Boden, Bauten und \nAnlagen. \n \n3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet. \n \n \n\n \n\n \n \nÜbergeordnetes \nRecht \n \nVerhältnis zum \nPrivatrecht \n \n\n§ 2 \n \n1 Die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen \nRechts bleiben vorbehalten. \n \n2 Aus der Bauordnung können keine Privatrechte abge-\nleitet werden. \n \n \n \n\n \n \nWichtiges kantonales Recht: \n\n-  Baugesetz vom 19. 1. 1993 (BauG) \n SAR 713.100 \n\n-  Allgemeine Bauverordnung vom  \n 23. 2. 1994 (ABauV) \n SAR 713.111 \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 2 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n \n \n \nBauzonenplan \n \n\n2. PLANUNGSINSTRUMENTE \n \n \n§ 3 \n \n1 Der Bauzonenplan im Massstab 1: 2000 zeigt das \nBaugebiet und dessen Zoneneinteilung.  \n\n \n \n \n \n \nReproduktionen in kleinerem Massstab \ndienen zur Orientierung und sind nicht \nrechtsverbindlich. \n \n\nKulturlandplan \n \n\n2 Der Kulturlandplan im Massstab 1: 5000 zeigt das \nKulturlandgebiet, dessen Zoneneinteilung und die \nkommunalen Schutzobjekte. \n \n \n\nkommunale Schutzobjekte siehe § 63 BNO  \n \n \n\n \n \nSondernutzungs-\nplanung \n\n§ 4  \n \n1 Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen \ndürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein \nrechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan \nvorliegt.  \n \n2 Wenn die zweckmässige Erschliessung und Über-\nbauung auf andere Weise sichergestellt wird, kann auf \nden Sondernutzungsplan verzichtet werden (z.B. \nöffentlich rechtlicher Vertrag, Arealüberbauung für das \ngesamte Gebiet). \n \n \n\n \n \nSondernutzungspläne sind Erschliessungs- \noder Gestaltungspläne. \n \nDer Gemeinderat kann gemäss §§ 16 ff \nBauG nach Massgabe des öffentlichen \nInteresses weitere Sondernutzungspläne \nerlassen.  \n \nPrivate können den Entwurf zu einem \nSondernutzungsplan selber erstellen (vgl. \n§§ 17 und 21 BauG). \n\n \n \nWeitere Planungs- \ninstrumente \n \n\n§ 5 \n \n1 Weitere Planungsinstrumente (Richtpläne, Konzepte, \nLeitbilder) sind zur Orientierung über Planungsziele be-\nstimmt. Sie sind nicht grundeigentümerverbindlich. Diese \nPlanungsinstrumente haben behördenverbindliche und/oder \ninformative Inhalte.  \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 3 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \nRichtpläne 2 Behördenverbindliche Richtpläne werden nach der \n\nMitwirkung der Bevölkerung durch den Gemeinderat er-\nlassen.  \n \n \n\nBestehende Richtpläne (Stand 2005): \n\n- Verkehrsrichtplan \n\n \n\n \n \nInventare \n\n§ 6 \n \n1 Das Inventar der Schutzobjekte (Inventarblätter, \nBericht und Übersichtsplan) beschreibt die erhaltens-\nwerten Kulturobjekte. \n \n2 Das Landschaftsinventar (Plan und Bericht) beschreibt \ndie erhaltenswerten Landschaftsräume und -elemente \nausserhalb des Baugebietes. \n \n \n\n \n \nInventare sind Bestandesaufnahmen. Sie \nhaben keine rechtliche Wirkung für das \nGrundeigentum, werden jedoch für die \nBeurteilung von Bauvorhaben beigezogen. \n \n\n \n \nEinsicht \n\n§ 7 \n \nDie Planungsinstrumente (Pläne, Inventare, Konzepte, \nLeitbilder) können bei der Bauverwaltung eingesehen \nwerden.  \n \n \n \n\n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \nTabelle der \nBauzonenvorschriften \n \n\n3. ZONENVORSCHRIFTEN \n \n3.1 Bauzonen \n \n§ 8 \n \nDas Baugebiet ist in die im Bauzonenplan eingetragenen \nZonen unterteilt, für welche folgende Vorschriften gelten:  \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen, § 8 Tabelle der Bauzonenvorschriften   4 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n \n\nZone Kernzone Zone \nSteingasse Wohn-/Gewerbezonen Wohnzonen Gewerbe-\n\nzonen \nIndustrie-\n\nzonen \n\nZone für \nöffentliche \n\nB+A \n\nGrün-\nzone \n\nAbkürzung K – WG 4 WG 3 WG 2 W 3 W 2 W 1 G I ÖB – \n\nWeitere Vorschriften § 9 § 10 § 11 § 12 § 13 § 14 § 15 § 16 § 17 § 18 \n\nNutzungsart Gemischte Nutzung \nWohnen / mässig störendes Gewerbe \n\nWohnen und  \nnicht störendes Gewerbe \n\nProduktion und \nDienstleistungen \n\nmässig stark \nstörend störend \n\nöffentliche \nBauten \n\nund \nAnlagen \n\nFrei- \nhaltung \n\nEmpfindlichkeitsstufe (§ 68) III III III III III II II II III IV II / III – \n\nmax. Ausnützungsziffer (Az)  1.3 0.70 0.85 0.70 0.55 0.70 0.55 0.35 o o o – \n\nmax. Gebäudehöhe und  \nmax. Firsthöhe* in der Ebene \n\n16 m \n19 m \n\n§ 10 \n§ 10 \n\n13 m \n17 m \n\n10 m \n15 m \n\n7 m \n12 m \n\n10 m \n15 m \n\n7 m \n12 m \n\n7 m \n11 m \n\no \no \n\no \no \n\no \no – \n\nmax. Gebäudehöhe und  \nmax. Firsthöhe* am Hang \n\n16 m \n19 m \n\n§ 10 \n§ 10 \n\n13 m \n17 m \n\n10 m \n15 m \n\n7.5 m \n12.5 m \n\n10 m \n15 m \n\n7.5 m \n12.5 m \n\n7 m \n11 m \n\no \no \n\no \no \n\no \no – \n\nminimaler Grenzabstand  \n- bis Gebäudehöhe 7 m \n- über Gebäudehöhe 7 m \n\n \n4 m \n4 m \n\n \n4.0 m \n5.5 m \n\n \n4 m \n7 m \n\n \n4.0 m \n5.5 m \n\n \n4 m \n4 m \n\n \n4 m \n6 m \n\n \n4 m \n4 m \n\n \n4 m \n\n– \n\n \no \no \n\n \no \no \n\n \no \no \n\n– \n\nMehrlängenzuschlag ab 18 m – 18 m 18 m 18 m 18 m 18m 18 m o o o – \nZuschlag  (§ 43) o – Zuschlag zum Grenzabstand:1/4 der Mehrlänge, max.4 m o o o – \n\nmax. Gebäudelänge  – o 60 m 60 m 60 m 60 m 40 m 30 m o o o – \n \nArealüberbauung (§ 47) \n\n- min. Fläche  \n- max. Az \n- max. Erhöhung Gebäude- \n  und Firsthöhe \n \n\n \n2000 m2 \n\n1.6 \n \n\n3 m \n\nTeil B \n2000 m2 \n\n0.80 \n \n\n– \n\n \n3000 m2 \n\n0.95 \n \n\n3 m \n\n \n2500 m2 \n\n0.80 \n \n\n3 m \n\n \n2000 m2 \n\n0.65 \n \n\n3 m \n\n \n2500 m2 \n\n0.80 \n \n\n3 m \n\n \n2000 m2 \n\n0.65 \n \n– \n\n– \n \n \n \n \n \n\n– \n \n \n \n \n \n\n– \n \n \n \n \n \n\n– \n \n \n \n \n \n\n– \n \n \n \n \n \n\n \no Festlegung durch den Gemeinderat  \n\n* Bei Gebäuden mit Pultdächern oder vergleichbaren einseitigen Dachformen beträgt die zulässige Firsthöhe höchstens 2 m mehr als die zulässige \nGebäudehöhe, am Hang talseits höchstens 1 m.   (Definition Hang siehe § 12a ABauV) \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 5 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n \nKernzone \n \nZweck \n \n \n\n§ 9 \n \n1 Die Kernzone soll das wirtschaftliche und kulturelle \nZentrum der Gemeinde bilden und eine Nutzungsdurch-\nmischung aufweisen. Unter Wahrung des bestehenden \nbaulichen Gesamtcharakters sollen die in ein Regional-\nzentrum passenden Bauten und Anlagen weiterbe-\nstehen und sich neue, gut gestaltet ansiedeln können.  \n \n\n \n \n \n\nArt der Bauten \n \n\n2 Es sind Bauten für höchstens mässig störende \nGeschäfte, Verkaufsanlagen, Gewerbebetriebe und für \nWohnungen gestattet.  \n \n\nDefinition "mässig störend" siehe § 36 BNO \n\nAnteil der \nWohnnutzung \n\n3 Der Anteil der Wohnnutzung muss mindestens ein \nDrittel der zulässigen Bruttogeschossfläche betragen, \nwobei die verschiedenen Nutzungen nicht gleichzeitig \nrealisiert werden müssen. Als Bezugseinheit gilt die \nParzelle. Vereinbarungen zur Verschiebung von Ge-\nwerbe- und Wohnanteilen zwischen angrenzenden Par-\nzellen sind zulässig, wenn keine öffentlichen Interessen \nentgegenstehen. \n \n\n \n\nReduktion der Wohn-\nnutzung \n \n\n4 Der Anteil der Wohnnutzung kann vom Gemeinderat \nreduziert werden, wenn \n \n- die Parzellenfläche weniger als 1'000 m2 beträgt oder \n \n- besondere Nutzungen wie zum Beispiel Hotelbe-\n\ntriebe, Schulen, öffentliche Bauten erstellt werden.  \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 6 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nVerkaufsanlagen 5 Einkaufszentren und Fachmärkte sind generell \nzulässig. Solche zusammenhängenden Verkaufsanla-\ngen haben ab einer Nettoverkaufsfläche von 2000 m2 \ndie Vorschriften von Arealüberbauungen einzuhalten.  \n \n\nEinkaufszentren und Fachmärkte mit mehr \nals 5000 m2 Nettoladenfläche bedürfen \neiner Festlegung im kantonalen Richtplan. \nSie sind UVP-pflichtig.  \n\nMehrlängenzuschlag \nzum Grenzabstand \n\n6 Der Gemeinderat legt den Mehrlängenzuschlag zum \nGrenzabstand bei Gebäuden von mehr als 18 m Länge \nunter Berücksichtigung des Schattenwurfs und der \nwohnhygienischen Verhältnisse fest. \n \n\n \n\nGestaltung  \n \n\n7 Die Bauten und Freiräume haben hohen ortsbaulichen \nund architektonischen Anforderungen zu genügen, ins-\nbesondere auch hinsichtlich der Fassadengestaltung \nund Materialwahl. Der Gemeinderat kann zulasten des \nGesuchstellers ein Fachgutachten einholen. \n \n\nDie Kernzone Wohlen weist keine ein-\nheitliche Gestaltung auf. Teilweise be-\nstehen unbefriedigend gestaltete Bauten. \nEs besteht das Ziel, die Gesamtwirkung zu \nverbessern. \n \nReklamen: \n- Reglement über das Reklamewesen \n- Richtlinien zur Plakatierung \nBezug: Bauverwaltung \n \n\nZone Steingasse \n \nNutzung \n\n§ 10 \n \n1 Zulässig sind die Wohnnutzung und höchstens mässig \nstörendes Gewerbe. \n \n\n \n \nDefinition "mässig störend" siehe § 36 BNO \n\nGeschosszahl, \nGebäude- und \nFirsthöhe \n\n2 Die Geschosszahl sowie die First- und Gebäudehöhe \nrichten sich nach den Nachbarbauten, mit denen die \nNeubauten ein gutes Gesamtbild ergeben müssen. Die \nGebäudehöhe darf höchstens 10.00 m betragen.  \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 7 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nGrenzabstand  \n \n\n3 Der minimale Grenzabstand ist in § 8 (Tabelle) fest-\ngelegt. Bei Bauvorhaben im Bereich der kantonalen \nSchutzobjekte Isler-Haus Nr. 539 und Pfarrkirche Nr. \n332 (Umgebungsschutz) setzt der Gemeinderat den \nGrenzabstand fest. Er holt vorgängig die Stellungnahme \nder zuständigen kantonalen Amtsstellen ein. \n \n \n\n \n\nBesondere Vorschriften Teilgebiet A  \n \n\n \n\nNeu- und Umbauten; \nGestaltung \n\n4 Neu- und Umbauten haben sich bezüglich Stellung, \nForm, Ausmass und Gliederung der Baukuben, sowie \nhinsichtlich Dach- und Fassadengestaltung, Material-\nwahl und Farbgebung in das bestehende Quartierbild \neinzufügen.  \n \n\nvergl. Baulinienplan Steingasse, genehmigt \nvom Grossen Rat am 22. Oktober 1991 \n \n \n\nbestehende Bauten; \nAbbruch,  \nPrivileg bei Ersatzbau \n \n \n\n5 Bestehende und im Bauzonenplan nicht bezeichnete \nBauten dürfen abgebrochen werden. Mit dem Abbruch-\ngesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen, der auf-\nzeigt, wie die entstehenden Freiflächen gemäss Abs. 8 \ngestaltet werden.  \nDie Bauten dürfen in Abweichung von den Massvor-\nschriften der Bauordnung (Ausnützungsziffer, Ge-\nschosszahl, Gebäudehöhe, Grenz- und Gebäude-\nabstände), innerhalb des bisherigen Gebäudeprofils \ndurch einen Neubau ersetzt werden, wenn \n \n\n \n\n a) die Erscheinungsform des Altbaus im wesentlichen \nder herkömmlichen Bauweise entspricht, zum \ntraditionellen Quartierbild gehört, dieses prägt und \n\n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 8 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n b) beim Neubau die wesentlichen gestalterischen \nElemente des Altbaus, insbesondere die Dach-\ngestaltung erhalten oder verbessert werden und \nauch gegenüber benachbarten Gebäuden keine  \nMissstände hinsichtlich Wohn- und Arbeitshygiene \nentstehen.  \n\n \n\n \n\nBezeichnete Gebäude; \nErhaltung \nund Umbau \n \n\n6 Die im Bauzonenplan bezeichneten Gebäude sind zu \nerhalten. Sie dürfen unter Wahrung der wesentlichen \ngestalterischen Elemente des Altbaus innerhalb des \nbestehenden Gebäudeprofiles umgebaut werden. \n \n\n \n\nBezeichnete Gebäude, \nErsatzbau \n \n \n\n7 Macht es der bauliche Zustand oder die Nutzung eines \nbezeichneten Gebäudes notwendig, darf es unter \nWahrung der wesentlichen gestalterischen Elemente \ndes Altbaus innerhalb des bestehenden Gebäudeprofils \ndurch einen Neubau ersetzt werden. Die Ersatzbauten \ndürfen \n \na) von den Massvorschriften der BNO abweichen und  \n \nb) geringfügige Abweichungen vom bisherigen Ge-\n\nbäudeprofil aufweisen. \n \n\n \n\nFreiflächen 8 Bei der Gestaltung der Freiflächen ist darauf zu \nachten, dass ihr bisheriger Charakter erhalten bleibt. \nInsbesondere sind die Vorgärten und Höfe, sowie mar-\nkante Bäume und für das Quartier typische Be-\npflanzungen zu erhalten, zu ersetzen oder neu zu \nschaffen. \n \n \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 9 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nBesondere Vorschriften Teilgebiet B   \n \n\n \n\nKubische Gestaltung \n \n \n \nGrenzbereich \nTeilgebiet A/B \n\n9 Die Überbauung muss in der kubischen Gestaltung mit \nden bestehenden Gebäuden an der Steingasse eine \ngute Gesamtwirkung ergeben.  \n \n10 Bei Arealüberbauungen im Teilgebiet B können die \nim angrenzenden Teilgebiet A liegenden Flächen der \nzweiten Bautiefe entlang der Steingasse in die Areal-\nüberbauung einbezogen werden. \n \n \n\n \n\nWohn-/ \nGewerbezonen \n \nNutzung \n \n \n \n\n§ 11 \n \n\n1 In den Wohn-/Gewerbezonen sind die Wohnnutzung, \nhöchstens mässig störendes Gewerbe und Landwirt-\nschaftsbetriebe zulässig.  \n \n2 In den Zonen WG 3 und WG 4 sind neue freistehende \nEinfamilienhäuser nur zulässig, wenn dies von der be-\nstehenden Siedlungsstruktur her zweckmässig ist.  \n \n \n\n \n \n\nDefinition "mässig störend" siehe § 36 BNO \n \n \nEinfamilienhäuser (EFH) passen am besten \nin die Zonen W1 und W2 sowie – je nach \nLage –  in die Zone WG2.  \nIn den Zonen WG 3 und WG 4 gelten des-\nhalb Einschränkungen. Ein Ersatzbau \ninnerhalb einer Gruppe von EFH oder ein \nneues EFH angrenzend an die Wohnzone \nW 2 sind z.B. in der Regel zulässig, nicht \naber ein neues, isoliert stehendes EFH.  \n \n\nGestaltungsplan-\npflicht Aeschstrasse \n(WG 4)  \n \n\n3 In dem mit Gestaltungsplanpflicht belegten Gebiet an \nder Aeschstrasse dürfen nach der Aussiedlung oder bei \nNichtbeanspruchung von Arealteilen für eigene \nFirmenzwecke des bestehenden Betriebes Nach–\nnutzungen sowie Um- und Neubauten nur aufgrund \neines rechtskräftigen Gestaltungsplanes erfolgen. \n \n\nDie Gemeinde hat mit der Otto Notter AG \neinen öffentlich-rechtlichen Vertrag be-\ntreffend der Aussiedlung des Bauge-\nschäftes abgeschlossen. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 10 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \nWohnzonen W 3 \n \nNutzung \n \n \n \n\n§ 12 \n \nZulässig sind die Wohnnutzung und nicht störendes \nGewerbe. Neue freistehende Einfamilienhäuser sind nur \nzulässig, wenn dies von der bestehenden Siedlungs-\nstruktur her zweckmässig ist. \n \n \n\n \n \nDefinition "nicht störend" siehe § 36 BNO \n \nBeschränkung der Einfamilienhäuser siehe \nHinweis zu § 11 Abs. 2 BNO  \n\nWohnzonen W 2 \n \nNutzung \n \n\n§ 13 \n \n1 Zulässig sind die Wohnnutzung und nicht störendes \nGewerbe.  \n \n \n\n \n \nDefinition "nicht störend" siehe § 36 BNO \n \n\nWohnzone W 1 \n \nNutzung \n\n§ 14 \n \n\n1 Die Wohnzone W 1 ist für freistehende Einfamilien-\nhäuser und Doppel-Einfamilienhäuser bestimmt. Ein-\nliegerwohnungen und einzelne Räume für nicht \nstörendes, in Wohngebiete passendes Gewerbe sind \nzugelassen.  \n \n\n \n \n \n\nGestaltung 2 Nicht als Terrassen genutzte Flachdächer sind zu \nbegrünen. \n \n\n3 Die Gestaltung der Bauten und Anlagen (Gärten, \nZugangswege, und Treppen, Vorplätze u. dergleichen) \nhat dem natürlichen Terrainverlauf zu folgen. Notwendige \nTerrainveränderungen sind schonend vorzunehmen.  \n\n \n \n \nDer Gemeinderat kann gestützt auf § 62 \nBNO eine Begutachtung verlangen. Die be-\nratende Stelle kann auch den Bauherren \nzur Verfügung stehen. Die Kosten sind von \nden Verursachern zu tragen. \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 11 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \nGewerbezonen \n \nNutzung \n \n \n \n \n \nFachmärkte und \nEinkaufszentren \n \n \nWohnungen \n \n\n§ 15 \n \n1 In den Gewerbezonen sind die höchstens mässig \nstörende Produktion, Dienstleistungen (wie Geschäfts-\nbetriebe, Betriebe für Sport, Bildung, Freizeit, Kultur, \nHotel, Gastronomie, usw.) Fachmärkte und Einkaufs-\nzentren zulässig. \n \n2 Die Nettoladenfläche für Fachmärkte und Einkaufs-\nzentren beträgt insgesamt höchstens 5000 m2, davon \nmaximal 3000 m2 für Einkaufszentren.  \n \n3 Es sind nur Wohnungen für die Betriebsinhaber und \nsolche, die aus betrieblichen Gründen notwendig sind, \nzugelassen. \n \n\n \n \nDefinition mässig störend siehe § 36 BNO \n \n \n \n \n \nDie "Nettoladenfläche" entspricht dem Be-\ngriff im kantonalen Richtplan.  \n \n\nBaumasse, \nAbstände \n \n\n4 Der Gemeinderat bestimmt unter Berücksichtigung der \nbetrieblichen Erfordernisse, der öffentlichen und priva-\nten, vorab der nachbarlichen Interessen, des Ortsbildes, \nder Strassen- und Parkierungsverhältnisse und allenfalls \nweiterer Gegebenheiten des Einzelfalles die Baumasse \nsowie die Grenz- und Gebäudeabstände.  \n \n\n \n \n \n  \n\nAbstand am  \nZonenrand \n\n5 Gegenüber den anstossenden Bauzonen (ausge-\nnommen den Industriezonen) muss der Grenzabstand \nmindestens folgende Masse aufweisen: \n \n- für Bauten bis zu 7 m Gebäudehöhe: 7 m \n- für 1 m Mehrhöhe  1 m Mehrabstand \n höchstens aber  15 m \n  \n\n \n \n \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 12 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nUmgebungs- \ngestaltung \n \n\n6 Zehn Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche \nsind als gestaltete Grünfläche auszubilden, vorrangig \nlängs Strassen, öffentlichen Gewässern und gegenüber \nWohnbauten. Dachbegrünungen und begrünte Abstell-\nflächen werden nicht zu der minimal auszuweisenden, \ngestalteten Grünfläche angerechnet. \n \n\nAnrechenbare Grundstücksfläche siehe  \n§ 9 Abs. 4 ABauV. \n \nEs wird empfohlen, die Grünflächen natur-\nnah zu gestalten, z. B. als  \n- Magerwiesen \n- einheimische Gehölze und Hecken \n- Steinanlagen, Trockenmauern \n- Weiher und Tümpel \n \nGestaltung Abstellplätze siehe § 57 BNO \nUmgebungsplan siehe § 65 BNO \n \n\nGewerbezone \nSeewadel \n\n7 Der im Bauzonenplan speziell bezeichnete Teil 2 der \nGewerbezone Seewadel ist für die Aussiedlung von \nGewerbebetrieben aus den Wohnzonen, bzw. Wohn-\n/Gewerbezonen bestimmt.  \n \n \n\nDie Gemeinde hat mit der Otto Notter AG \neinen öffentlich-rechtlichen Vertrag be-\ntreffend der Aussiedlung des Bauge-\nschäftes abgeschlossen. \n\nIndustriezonen \n \nNutzung \n \n \n \n \nFachmärkte und  \nEinkaufszentren \n \n \nWohnungen \n \n\n§ 16 \n \n1 In den Industriezonen sind die stark störende \nProduktion, Dienstleistungen (wie Geschäftsbetriebe, \nBetriebe für Sport, Bildung, Freizeit, Kultur, Hotel, Gastro-\nnomie, usw.) Fachmärkte und Einkaufszentren zulässig. \n \n2 Die Nettoladenfläche für Fachmärkte und Einkaufs-\nzentren beträgt insgesamt höchstens 5000 m2, davon \nmaximal 3000 m2 für Einkaufszentren.  \n \n3 Es sind nur Wohnungen zugelassen, die aus betrieb-\nlichen Gründen notwendig sind. \n \n\n \n \nDefinition stark störend siehe § 36 BNO \n \n \n \n \nDie "Nettoladenfläche" entspricht dem Be-\ngriff im kantonalen Richtplan.  \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 13 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nBaumasse, \nAbstände \n \n\n4 Der Gemeinderat bestimmt unter Berücksichtigung der \nbetrieblichen Erfordernisse, der öffentlichen und privaten \nInteressen, des Ortsbildes, der Strassen- und \nParkierungsverhältnisse und allenfalls weiterer Ge-\ngebenheiten des Einzelfalles die Baumasse sowie die \nGrenz- und Gebäudeabstände.  \n \n\n \n \n \n \n \n \n  \n\nAbstand am  \nZonenrand \n\n5 Gegenüber den anstossenden Bauzonen (ausge-\nnommen den Gewerbezonen) muss der Grenzabstand \nmindestens folgende Masse aufweisen: \n \n- für Bauten bis zu 7 m Gebäudehöhe: 7 m \n- für 1 m Mehrhöhe  1 m Mehrabstand \n höchstens aber  15 m \n \n\n \n \n \n \n \n\nUmgebungs- \ngestaltung \n \n\n6 Zehn Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche \nsind als gestaltete Grünfläche auszubilden, vorrangig \nlängs Strassen, öffentlichen Gewässern und gegenüber \nWohnbauten. Dachbegrünungen und begrünte Abstell-\nflächen werden nicht zu der minimal auszuweisenden, \ngestalteten Grünfläche angerechnet. \n \n\nAnrechenbare Grundstücksfläche siehe  \n§ 9 Abs. 4 ABauV. \n \nEs wird empfohlen, die Grünflächen natur-\nnah zu gestalten, z. B. als  \n- Magerwiesen \n- einheimische Gehölze und Hecken \n- Steinanlagen, Trockenmauern \n- Weiher und Tümpel \nGestaltung Abstellplätze siehe § 57 BNO \nUmgebungsplan siehe § 65 BNO \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 14 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nZonen für \nöffentliche Bauten \nund Anlagen \n \nNutzung \n \n\n§ 17   \n \n1 In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen sind \ndem öffentlichen Interesse dienende Bauten und An-\nlagen zulässig (wie Schulen, Sportanlagen, Kirchen, \nFriedhöfe, Altersheime, öffentliche Verwaltungsge-\nbäude, öffentliche Parkplätze, Freizeitanlagen, usw.). \nAndere Bauten und Anlagen dürfen weiterbestehen, bis \nder Boden für im öffentlichen Interesse liegende Zwecke \nbeansprucht wird.  \n \n\n \n \n \n \n \n\nBaumasse, \nAbstände \n \n\n2 Der Gemeinderat bestimmt unter Abwägung der \nöffentlichen und privaten Interessen, des Ortsbildes \nsowie der Gegebenheiten des Einzelfalls die Baumasse \nund die Abstände. Gegenüber angrenzenden Wohn- \nund Wohn-/Gewerbezonen sind mindestens deren \nGrenz- und Gebäudeabstände einzuhalten.  \n \n\nBehindertengerechtes Bauen siehe §§ 23 \nund 23a ABauV. \n\nEmpfindlichkeits-\nstufen \n \n \n\n3 Die Gebiete ARA, Werkhöfe IBW und Bauamt mit Hof-\nmattanlagen, Areale ref. Kirche und ref. Kirchge-\nmeindehaus sind der Empfindlichkeitsstufe III zuge-\nordnet. Für die restlichen Gebiete gilt die Empfindlich-\nkeitsstufe II.  \n \n \n\n \n\nGrünzonen \n \nZweck \n \n\n§ 18  \n \n1 Die Grünzonen dienen zur Erhaltung des Landschafts-\nbildes und Gliederung des Baugebietes. \n \n\n \n\nBauverbot \n \n\n2 Sämtliche Bauten sind untersagt, ausgenommen die \nParzelle 3519 längs des Büelisackerkanals und der \nBünz. Auf dieser sind Gartenhäuschen für die Schreber-\ngartennutzung bis 9 m2 Grundfläche und einem Abstand \nvon 4 m gegenüber der Strasse gestattet.  \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 15 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nBepflanzung 3 Baumbestände, Hecken oder sonstige das Land-\nschaftsbild bestimmende Elemente sind zu erhalten, \nbzw. zu ersetzen. \n \n \n\n \n \n\nQuartiererhaltungs-\nzone "Wehrli" \n \nBegriff \n \n \n\n§ 19 \n \n1 Die im Bauzonenplan speziell bezeichnete Quartierer-\nhaltungszone "Wehrli" ist eine den Wohn- und Wohn-\n/Gewerbezonen überlagerte Zone. Sie umfasst einen in \nsich geschlossenen Ortsteil mit hoher Siedlungsqualität. \n \n\n \n \nBei Bauvorhaben ist frühzeitig Kontakt mit \nder Bauverwaltung aufzunehmen.  \n \n\nZweck \n \n \n \n\nZusätzliche \nVorschriften \n\n2 Bei Um- und Neubauten sowie Umgebungsge-\nstaltungen ist die in diesem Gebiet bestehende \nGebäude- und Grünstruktur zu bewahren.  \n \n3 Es gelten folgende zusätzliche Vorschriften: \n \n\na) Die Gebäudelänge beträgt in den Wohnzonen maxi-\nmal 18 m, in den Wohn-/Gewerbezonen maximal \n25 m.   \n\n \n\nb) Die Strassen sind mit Einfriedigungen wie Mauern, \nZäune und Hecken zu fassen.  \n\n \n\nc) Die Vorgärten haben in der Regel mindestens 50% \nder Fläche zwischen den Strassen- und Fassaden-\nfluchten zu entsprechen. Zu den Vorgärten zählen \ndie gestalteten Grünflächen, nicht jedoch Abstell-\nplätze, auch wenn sie begrünt werden.  \n\n \n\nd) Arealüberbauungen sind nur am Rand dieser Orts-\nteile gestattet, wenn dadurch ein guter Übergang zu \nden angrenzenden Gebieten entsteht. \n\n \n \n \n \nVorgartenregel:  \n \n\n \n \nvgl. auch § 65 BNO Umgebungsgestaltung \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 16 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n \n 3.2 Zonen und Schutzobjekte im Kulturland \n\n \n3.2.1  Wald \n \n\n \n\nWald \n \nAufforstungen \n \n\n§ 20 \n \n1 Kleinflächige Ersatzaufforstungen im Ausmass bis zu \n3000 m2 sind in der Landwirtschaftszone zulässig, \nsoweit keine überwiegenden, insbesondere landwirt-\nschaftlichen Interessen entgegenstehen.  \n \n\n \n \nDas Waldareal untersteht der Forstge-\nsetzgebung.  \nFür den Naturschutz im Wald ist § 24 \nBNO zu beachten. \n \n\nWaldränder \n \n\n2 Zur Erhaltung bzw. Schaffung eines biologisch und \nlandschaftlich wertvollen stufigen Waldmantels (mit \nStrauchsaum) sind die geeigneten Waldränder im \nRahmen der waldbaulichen Planung entsprechend zu \nverjüngen, d.h. stufenförmig zu erhalten bzw. anzu-\nlegen.  \n \n \n \n\n \n \n \n\n 3.2.2 Landwirtschaftszonen \n \n\n \n\nLandwirtschafts- \nzonen  \n \nNutzung \n\n§ 21 \n \n1 Die Landwirtschaftszonen sind für die bodenab-\nhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Pro-\nduktion sowie für die innere Aufstockung im Sinne des \neidg. Raumplanungsgesetzes (RPG) bestimmt. \n \n \n \n\n \n \nDie Landwirtschaftszonen sind im Kultur-\nlandplan mit Landwirtschaftszone I (LW I) \nbezeichnet. \n \nDie zulässige Nutzung und die Zonenkon-\nformität von Bauten und Anlagen sind \nabschliessend im RPG und der Verordnung \ndazu (RPV) geregelt.  \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 17 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nNutzung \n(Fortsetzung) \n\n Als innere Aufstockung gilt gemäss Art. 36 \nff RPV die Errichtung von Bauten und \nAnlagen für die bodenunabhängige Tier-\nhaltung oder den bodenunabhängigen Ge-\nmüse- und Gartenbau, wenn der Betrieb \nnur mit dem Zusatzeinkommen voraus-\nsichtlich längerfristig bestehen kann und \nwenn diverse Bedingungen eingehalten \nwerden. \n \n\nBauten und Anlagen \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nEmpfindlichkeitsstufe \n\n2 Für Wohngebäude sind 2 Vollgeschosse erlaubt. Für \nOekonomiegebäude und andere Bauten werden \nGebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat \nunter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse \nund der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohn-\nhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle \nBauten gegenüber den angrenzenden privaten Grund-\nstücken generell ein Grenzabstand aus der halben \nGebäudehöhe, mindestens jedoch 4.0 m.  \n \n3 Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss LSV.  \n \n \n\nBei der Festlegung des Standortes von \nneuen Bauten und Anlagen ist die Ein-\nordnung in die Landschaft gemäss § 42 \nBauG bzw. § 62 BNO besonders zu \nbeachten. \n\nLandwirtschaftliche \nSpezialzone Bollhof \n \n \nNutzung \n\n§ 22 \n \n1 Die landwirtschaftliche Spezialzone beim Bollhof ist für \nBauten und Anlagen bestimmt, die der bodenab-\nhängigen und der bodenunabhängigen bzw. einer über \ndie innere Aufstockung hinausgehenden Produktion \ngartenbaulicher Erzeugnisse dienen. \n \n\n \n \nDie landwirtschaftliche Spezialzone ist im  \nKulturlandplan mit Landwirtschaftszone II \n(LW II) bezeichnet. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 18 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nBauten und Anlagen \n \n \n \n \nEmpfindlichkeitsstufe \n\n2 Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie der zu-\nlässigen Nutzung dienen, betriebsnotwendig sind sowie \nkeine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegen-\nstehen. Die Bauvorschriften richten sich nach § 21 BNO. \n \n3 Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss LSV. \n \n \n \n\n \n\n 3.2.3  Naturschutzzonen \n \n\n \n\n \n \nZweck \n\n§ 23  \n \n1 Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Ent-\nwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen \nund Tiere. \n \n\n \n\nBauten, Anlagen, \nTerrainveränderun-\ngen \n\n2 Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabun-\ngen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sind verboten, \nsoweit sie nicht dem Schutz oder Unterhalt der Natur-\nschutzzone dienen.  \n \n\n \n\nNutzungseinschrän-\nkungen \n\n3 Es bestehen folgende Nutzungseinschränkungen: \nDüngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Un-\nkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung, Entwässerung, \nBeweidung, Umbruch sowie Aufforstung sind nicht ge-\nstattet. \n \n \n \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 19 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nGebiete 4 Die folgenden Gebiete sind unter Schutz gestellt und \nim Kulturlandplan bezeichnet: \n \n\n \n\n Nassstandorte im Wald \n1 Cholmoos \n2 Steffetsmösli \n3 Torfmoos \n4 Althau (Mönschrüti) \n5 Oberhau \n6 Althau (Mitte) \n7 Althau (Süd) \n8 Grosshau \n \n\nFeuchtstandorte \n9 Leeächer \n \n\n \n\nTrockenstandorte \n10 Buelochacher \n11 Hofland - Nord \n12 Hofland - Süd \n13 Junge Baal \n14 Blyzge \n15 Bahnbord BDB \n \n Pufferzone \n Rütermoos  \n  \n\n \n\n \n\n \n \nNass-Standorte im  \nWald  \nZweck \n \n \n\n§ 24  \n \n1 Die Naturschutzzone im Wald dient der Erhaltung und \nEntwicklung von auf Nass-Standorte angewiesene ge-\nfährdeten Lebensgemeinschaften.  \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 20 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nZiele 2 Bewirtschaftung und Unterhalt, welche für den \nöffentlichen Wald im Wirtschaftsplan, für den Privatwald \nnach § 72 Abs. 2 BNO festgelegt werden, richten sich \nnach folgenden Zielen: \n \n\n \n \n \n\n Allgemein soll \n- die Baumartenzusammensetzung derjenigen des \n\nNaturwaldes entsprechen, \n- der Waldrand gegenüber offenen Flächen stufig \n\naufgebaut sein, \n- in den einzelnen Gebieten bezüglich Altersstufen \n\nund Wuchsschichten eine grösstmögliche Vielfalt \nangestrebt werden, wobei der Altersphase eine \nbesondere Bedeutung zukommt. \n\n  \n\n \n\n Im besonderen \n- sollen bei den Weihern im Cholmoos und im Steffets-\n\nmösli die Flachwasserbereiche gefördert und die \nUfer vor Verbuschung geschützt werden, \n\n- soll im Torfmoos eine Moorregeneration angestrebt \nwerden, \n\n- sollen in den Gebieten Althau, Oberhau und Gross-\nhau offene Stellen und Wasserflächen geschaffen \nund die Vernässung erhalten werden. \n\n \n \n\n \n\n \n \nFeuchtstandorte \n\n§ 25 \n \nDie Feuchtwiese "Leeächer" mit ihrer typischen Vege-\ntation ist zu erhalten und vor Düngung zu schützen \n \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 21 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nPufferzone \nRütermoos \n\n§ 26  \n \n1 Die Pufferzone bezweckt die Verminderung der \nNährstoffeinschwemmung in das Kantonale Naturschutz-\ngebiet Rütermoos in der Gemeinde Niederwil. \n \n\n \n\n 2 Das Ausbringen von Flüssigdüngemitteln (Gülle, \nKlärschlamm) ist nicht gestattet. Die Bodenoberfläche \nmuss immer eine Vegetationsdecke tragen. \n \n \n\n \n\n \n \nTrockenstandorte \n\n§ 27 \n \nTrockenstandorte sind extensiv genutzte Wiesen mit be-\nsonders schutzwürdigen Pflanzen- und Tiergemein-\nschaften auf trockenem Untergrund. Die Nutzung als \nHeuwiese ist gestattet.  \n \n \n \n\n \n\n 3.2.4 Überlagerte Schutzzonen  \n \n \n\n \n\nLandschaftsschutz- \nzonen \n \nZweck \nVerbot von Bauten, \nTerrainveränderun-\ngen und \nAufforstungen \n\n§ 28  \n \n1 Die Landschaftsschutzzonen sind der Landwirtschafts-\nzone überlagerte Zonen. Sie dienen der Erhaltung der \nLandschaft in ihrem Aussehen und in ihrer Eigenart. \nBauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, \nAufschüttungen, Ablagerungen), Aufforstungen sowie \nweitere Eingriffe, welche dem Schutzzweck zuwider-\nlaufen, sind verboten. \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 22 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nNutzung 2 Die landwirtschaftliche Nutzung im bisherigen Umfang \nwird gewährleistet. \n \n\n \n\nKleinere Terrainver-\nänderungen, \nFahrnisbauten \n\n3 Kleinere Terrainveränderungen und landwirtschaftliche \nFahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, unter-\nstehen der Zustimmung des Baudepartementes sowie \nder Bewilligung durch den Gemeinderat. Sie können \nbewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen \nsind, dem Ziel der Schutzzone nicht widersprechen und \nkeine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegen-\nstehen.  \n \n \n\n \n\nGrund- und \nQuellwasser-\nschutzzonen  \n \nSchutzmassnahmen \n\n§ 29  \n \nDie Festsetzung der im Kulturlandplan eingetragenen \nGrund- und Quellwasserschutzzonen richtet sich nach \nder eidg. und kantonalen Gewässerschutzgesetzgebung. \nDie Schutzmassnahmen richten sich nach den be-\nsonderen Reglementen.  \n \n \n \n\n \n \nZu beachten ist das Schutzzonenreglement \nfür die Grundwasserfassung Eichholz, vom \nGemeinderat Wohlen verfügt am 11. 5.1992. \n\n 3.2.5  Naturschutzobjekte \n \n\n \n\n \n \nHecken, Feldgehölze, \nUfergehölze \n\n§ 30  \n \n1 Die im Kulturlandplan mit Signaturen bezeichneten \nHecken (einschliesslich Gebüschgruppen, Feldgehölze, \nBäume innerhalb der Hecken sowie Ufergehölze) sind \nlandschaftlich und biologisch wertvoll und dürfen nicht \ngerodet werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen.  \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 23 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n 2 Eine Rodung von Hecken aus zwingenden Gründen \ndarf nur mit Bewilligung des Gemeinderates bzw. des \nBaudepartementes (bei Ufergehölzen) vorgenommen \nwerden.  \n \n\nDie Erteilung einer Bewilligung setzt vor-\naus, dass an geeigneter Stelle Ersatz \ngeschaffen wird (§ 4 Abs. 3 NLD). \n\n 3 Die Gemeinde fördert nach Möglichkeit die Umwand-\nlung artenarmer Hecken sowie Ersatzpflanzungen inner-\nhalb geschützter Hecken. \n \n \n\n \n\n \n \nEinzelbäume, \nBaumgruppen \n\n§ 31  \n \nDie im Kulturlandplan mit Signaturen bezeichneten \nEinzelbäume und Baumgruppen sind von besonderem \nlandschaftlichem Wert und dürfen nicht beseitigt werden. \nNatürliche Abgänge sind zu ersetzen.  \n \n \n\n \n \nDer Gemeinderat kann bei geeignetem \nErsatz Ausnahmen bewilligen (§ 4 Abs. 3 \nNatur- und Landschaftsschutzdekret NLD). \n\n \n \nHochstämmige \nObstbäume \n\n§ 32  \n \nDas Landschaftsbild, insbesondere der Siedlungsrand, \nwird wesentlich von hochstämmigen Obstbäumen mit-\ngeprägt. Diese für bedrohte Vogelarten wichtigen \nLebensräume und ökologisch bedeutsamen Anlagen \nsind nach Möglichkeit zu erhalten. Bei Abgängen ist für \nErsatz zu sorgen. Die Gemeinde unterstützt Neu-\nanpflanzungen. \n \n \n\n \n\n \n \nZusätzliche \nNaturschutzzonen \nund - objekte \n\n§ 33  \n \nZur Bereicherung der Landschaft sowie der Tier- und \nPflanzenwelt fördert der Gemeinderat die Schaffung \nzusätzlicher Naturschutzzonen und -objekte.  \n\n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 24 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n \n 4.  DEFINITIONEN /  \n\n ALLGEMEINE ZONENBESTIMMUNGEN \n \n\n4.1  Allgemeines \n \n\n \n\n \n \nAusnützungsziffer; \nAusnützungszuschlag \n\n§ 34  \n \n1 Folgende Bauweisen werden mit einem Ausnützungs-\nzuschlag gefördert: \n \n-  Für unbeheizte Wintergärten und Balkonver-\n\nglasungen wird pro Wohneinheit ein Ausnützungs-\nzuschlag von 15% der zugehörigen Bruttogeschoss-\nfläche gewährt, mindestens jedoch 10 m2. \n\n \n- Für zertifizierte Passivhäuser (Minergie-P Standart)  \n\nwird ein Ausnützungszuschlag von 15% der Brutto-\ngeschossfläche gewährt.  \n\n \n- Für behindertengerechte Einliegerwohnungen in \n\nEinfamilien- und Reihenhäusern wird ein Aus-\nnützungszuschlag von maximal 30 m2 BGF gewährt. \nEs gelten die Anforderungen für behinderten-\ngerechtes Bauen im Sinne von § 23 ff ABauV.  \n\n \n\n \n \nDie Berechnung der Ausnützungsziffer \nrichtet sich nach der kantonalen Messweise \n(vgl. § 9 ABauV).  \n \nZur Bruttogeschossfläche (BGF) zählen alle \nanrechenbaren Räume mit den Mauer- und \nWandquerschnitten, einschliesslich der \nDach-, Attika- und Untergeschosse.  \n \nEin Passivhaus ist ein Gebäude, in \nwelchem ein komfortables Innenklima ohne \naktives Heizungs- und Klimatisierungs-\nsystem erreicht werden kann – das Haus \n"heizt" und kühlt sich eben rein passiv \n(Adamson und Feist).  \n \n \n\nAusnützungs-\nverschiebung \n\n2 Die maximale Ausnützungsverschiebung zwischen be-\nnachbarten Parzellen ist auf der Parzelle, welche die \nMehrausnützung erhält, beschränkt. Die Ausnützungs-\nziffer darf maximal so hoch sein wie diejenige einer \nArealüberbauung in der betreffenden Zone. Davon aus-\ngenommen sind parzellenübergreifende Überbauungen \ngemäss § 9 Abs. 5 ABauV.  \n \n \n\nGemäss § 9 Abs. 5 ABauV ist bei parzellen-\nübergreifenden Überbauungen (wie Rei-\nhenhäuser und Arealüberbauungen) die \nAusnützungsziffer gesamthaft einzuhalten. \n \nVoraussetzungen für die Bewilligung durch \nden Gemeinderat siehe § 9 Abs. 6 ABauV. \nDer Gemeinderat verlangt die Anmerkung \nim Grundbuch (vgl. § 163 BauG).  \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 25 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nParzellierung von \nGrundstücken  \n\n§ 35  \n \nDie Parzellierung von überbauten Grundstücken oder \nvon Grundstücken, für die eine baurechtliche Bewil-\nligung erteilt wurde, bedarf der Zustimmung des Ge-\nmeinderates.  \n \n \n\n \n \nVgl. auch § 34 Abs. 2 BNO, Ausnützungs-\nverschiebung und  \n§ 44 BNO, Grenz- und Gebäudeabstände; \nReduktion oder Aufhebung mit einem \nDienstbarkeitsvertrag. \n \n\n \n \nGewerbe; Zulässiger \nStörgrad \n\n§ 36  \n \n1 Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere \npassende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr \nwie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich \ngrösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem \nWohnen entstehen.  \nNicht zulässig sind Betriebe, die gewichtige ideelle \nImmissionen verursachen (z.B. Sexshops, Bordelle, \nMassagesalons usw).  \n \n\n \n \nZum nicht störenden in Wohnquartiere \npassenden Gewerbe gehören quartier-\nbezogene Ladengeschäfte, kleine Bürobe-\ntriebe, Arztpraxen, Bäckereien, Coiffeur, \nTöpferatelier, etc.  \nEs gilt die Empfindlichkeitsstufe II gemäss \nder eidg. Lärmschutzverordnung (LSV). \n \n\n 2 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, \ndie im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Ge-\nwerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder \nÖffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend \nauftreten.  \n \n \n3 Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremden \nVerkehr verursachen, gelten als stark störend. \n \n \n\nZum mässig störenden Gewerbe gehören \nLadenbauten, Geschäfts- und Bürohäuser, \nGaststätten, Hotels, Tankstellen, Autowerk-\nstätten, Schreinereien, etc. \nEs gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss \nLSV. \n \nStark störende Betriebe werden der \nIndustriezone mit der Empfindlichkeitsstufe \nIV zugeteilt. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 26 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nGebäudehöhe, \nFirsthöhe, \nGebäudeprofil \n \n \nGeschosszahl \n \n \nAttikageschosse \n \n\n§ 37  \n \n1 Das zulässige Gebäudeprofil ist bestimmt durch die \nzulässige Gebäudehöhe und die an der Traufseite an-\nschliessende Neigung von 45° bis zur zulässigen \nFirsthöhe. \n \n2 Die Aufteilung der verschiedenen Geschosse ist im \nRahmen des zulässigen Gebäudeprofils frei.  \n \n3 Attikageschosse gemäss § 16a ABauV dürfen das \nzulässige Gebäudeprofil im Sinne von § 16a Abs. 3 \nABauV durchstossen. \n \n\n \n\nSchrägdächer \n \n \n\n4 Die Dachfläche von Schrägdächern darf nur auf einem \nGeschoss und höchstens auf einem Drittel der \nFassadenlänge durchbrochen werden (mit Ausnahme \nvon einzelnen zusätzlichen Dachflächenfenstern mit \neinem Rohlichtmass von bis 0.5 m2). \n \n \n\n \n\n \n \nAbgrabungen beim \nGebäude \n \n\n§ 38  \n \nAbgrabungen beim Gebäude dürfen höchstens einen \nDrittel der Fassadenlänge betragen. Bei Zufahrten zu \nGaragen ist in begründeten Fällen und unter Wahrung \neiner sorgfältigen Gestaltung eine grössere Abgrabung \nbis zu 6.0 m Breite zulässig.  \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 27 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n \nTerrassenhäuser \n \n \n \n \n \n \n\n§ 39  \n \n1 Terrassenhäuser und ähnliche Bauformen sind in \ngeeigneten Hanglagen gestattet.  \n \n2 Bei den in der Falllinie zum Hang liegenden Fassaden \n(Seitenansicht) ist kein Mehrlängenzuschlag zu be-\nachten. \n \n\n \n \nBeispiel: Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe \n \n\n \n \n \n\n \n \nKlein- und Anbauten \n\n§ 40  \n \nDie maximale Firsthöhe beträgt 4 m. \n\n \n \nGemäss § 18 ABauV sind Klein- und An-\nbauten unbewohnte Gebäude oder \nGebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Garten-\nhäuschen usw.) mit höchstens 40 m2 \nGrundfläche und 3 m Gebäudehöhe. \nWintergärten zählen nicht dazu. \n \nFür Klein- und Anbauten gilt ein Grenz-\nabstand von 2 m, welcher mit schriftlicher \nZustimmung der betroffenen Nachbarn \nreduziert oder aufgehoben werden kann. \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 28 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nTiefbauten \n \n\n§ 41  \n \nErdregister und Erdsonden müssen einen Abstand von \n2 m aufweisen. \n \n \n\n \n \nGemäss § 6 Abs. 2 BauG sind Tiefbauten \nunterirdische oder oberirdische Bauten, die \ndas nicht wesentlich veränderte Terrain um \nhöchstens 80 cm überragen, insbesondere \nStrassen, Parkplätze, Pisten.  \n \nTiefbauten müssen gemäss § 18 Abs. 3 \nABauV einen Grenzabstand von 50 cm ein-\nhalten. Er kann mit schriftlicher Zustimmung \nder betroffenen Nachbarn reduziert oder \naufgehoben werden. \n \n \n\n \n \nBöschungen und \nStützmauern \n\n§ 42  \n \n1 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, \nhat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit \nStützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügen-\nder Stärke zu erstellen und in gutem Zustand zu \nerhalten. Der Gemeinderat kann statische Berech-\nnungen verlangen.  \n \n\n \n \nGemäss § 19 Abs. 3 ABauV sind Böschun-\ngen standfest zu errichten. Bei Neigungs-\nverhältnissen von mehr als 2:3 (Höhe: \nBreite) müssen der Böschungsfuss bzw. die \nBöschungsoberkante einen Grenzabstand \nvon 60 cm aufweisen. \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 29 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\nStützmauern 2 Die maximale Höhe von Stützmauern beträgt 1.5 m ab \nniedriger gelegenem Terrain. Die Stützmauern dürfen an \ndie Parzellengrenze, im gegenseitigen Einverständnis \nauf die Parzellengrenze gesetzt werden.  \n \n3 Wo es die Geländeverhältnisse erfordern, sind höhere \nStützmauern zulässig. Sie sind um das Mehrmass ihrer \nHöhe von der Grenze zurückzuversetzen. Abtreppungen \nsind im Winkel von maximal 45° vorzunehmen. Die \nStützmauern sind mit gestalterischen Massnahmen wie \nAbtreppungen und einer standortheimischen Be-\npflanzung in die Landschaft einzubinden.  \n \n \n\nStützmauern bei einer privaten \nParzellengrenze: \n\n \n \nFür die Grenzabstände der Bepflanzung ist \n§ 88 EG ZGB zu beachten. \n \nFür die Abstände von Stützmauern gegen-\nüber öffentlichen Strassen gilt § 111 BauG. \n \n\nEinfriedigungen  In Bezug auf die Grenzabstände von Ein-\nfriedigungen gelten folgende Vorschriften:  \n- § 19 ABauV  (H max. = 1.80 m) \n- § 88 EGZGB für Bepflanzungen  \n- § 111 BauG gegenüber öffentlichen \n\nStrassen \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 30 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n\n \n4.2 Abstände \n \n \n\n \nAbstände siehe auch Kapitel 4.1, ABauV, \nBauG und für Bepflanzungen gegen Privat-\ngrundstücke § 88 EG ZGB.  \n \n \n \n\n \n \nGrenzabstand, \nMehrlängenzuschlag \n\n§ 43  \n \n1 Wird die in § 8 BNO bezeichnete Gebäudelänge für \ndie einzelnen Zonen überschritten, so erhöhen sich die \nGrenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäude-\nseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch \nhöchstens um 4.00 m.   \n \n\n 2 Bei gestaffelten Fassaden berechnet sich die Mehr-\nlänge nach der Gesamtfassadenlänge, reduziert um das \nMass der Rückversetzungen.  \nRückversetzungen, die grösser sind als die Länge des \nzurückversetzten Teils, werden nur mit der Länge des \nzurückversetzten Teils in Abzug gebracht. \n \n3 Klein- und Anbauten sowie vorspringende Gebäude-\nteile gemäss § 2 ABauV werden nicht angerechnet. \n \n \n \n \n\n   \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 31 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nGrenz- und \nGebäudeabstände; \nReduktion \n \n \n\n§ 44  \n \n1 Grenz- und Gebäudeabstände können mit einem \nDienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben wer-\nden, sofern die Wohnhygiene, die Zufahrtsverhältnisse \nund die Sicherheit nicht beeinträchtigt werden. Der \nVertrag ist mit dem Baugesuch einzureichen. \n \n2 Für einen Neubau muss gegenüber bestehenden \nBauten lediglich der vorgeschriebene Grenzabstand \nnicht aber der Gebäudeabstand eingehalten werden, \nsofern die Wohnhygiene, die Zufahrtsverhältnisse und \ndie Sicherheit nicht beeinträchtigt werden. \n \n3 Der Gemeinderat kann zur Beurteilung der Wohn-\nhygiene einen Besonnungsnachweis verlangen. \n \n \n\n \n \nFeuerpolizeiliche Anforderungen:  \nZu beachten sind das Brandschutzgesetz \nund die Brandschutzverordnung. Beim Aar-\ngauischen Versicherungsamt in Aarau ist \neine Vollzugshilfe für den allgemeinen \nBrandschutz erhältlich, aus der u.a. die \nminimalen Schutzabstände zwischen \nGebäuden ersichtlich sind. \n \nGegenüber Mehrfamilienhäusern ist der \nGebäudeabstand einzuhalten. Zulässig ist \nnur die ungleiche Verteilung der Grenz-\nabstände. Gemäss § 20 Abs. 4 ABauV \ngelten Gebäude mit vier und mehr \nWohneinheiten als Mehrfamilienhäuser. \nEinfamilienhausüberbauungen wie Reihen-\nhäuser gehören nicht dazu. \n \n \n\n \n \nStrassenabstand \n\n§ 45  \n \nFür Privatstrassen im Gemeingebrauch gelten die \ngleichen Abstände wie für die Gemeindestrassen.  \n \n\n \n \nPrivatstrassen im Gemeingebrauch sind \nöffentlich zugängliche Strassen. \n \nAbstände von Gemeinde- und Kantons-\nstrassen siehe § 111 BauG. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 32 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nAbstand gegenüber \ndem Kulturland \n\n§ 46  \n \n1 Gegenüber der Kulturlandgrenze ist für Gebäude ein \nMindestabstand von 4.00 m einzuhalten, für Kleinbauten \n2 m. \n \n2 Der Abstand zur Kulturlandgrenze kann mit einem \nDienstbarkeitsvertrag bis auf 1.00 m reduziert werden. \nIn diesem Fall sind Parzellen, die von der Bauzone in \ndas Kulturland hineinreichen, auf der Kulturlandgrenze \nzu parzellieren. \n \n \n\n \n \nDiese Abstandsvorschrift geht – analog \ndem Strassenabstand – den allgemein \ngeltenden Zonenvorschriften vor. \n \n \n \n\n \n \n \n \nArealüberbauungen \n \n\n4.3 Arealüberbauungen \n \n§ 47 \n \n1 Arealüberbauungen sind in den in § 8 BNO bezeichne-\nten Zonen zulässig.  \n \n\n \n\n 2 Arealüberbauungen müssen folgende Voraus-\nsetzungen erfüllen:  \n \n\na) Es muss die in § 8 BNO angegebene, zweckmässig \nabgegrenzte, minimale Arealfläche vorhanden sein. \nBestehende Bauten können miteinbezogen werden, \nsofern die Überbauung als Ganzes den Anforderun-\ngen genügt. \n\n \n\nb) Die Pflichtabstellplätze, ausgenommen die Besucher-\nplätze, sind in unterirdischen Sammelgaragen vorzu-\nsehen. Sofern Arealgrösse und Überbauungsart eine \nvorteilhaftere Lösung erlauben, ist auch eine ober-\nirdische überdeckte Parkierung möglich. \n\nWeitere Voraussetzungen siehe § 21 \nABauV. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 33 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n3 Es gelten folgende Erleichterungen gegenüber der \nzonengemässen Grundordnung: \n \n\na) Die zonengemässe Ausnützung kann gemäss § 8 \nBNO (Tabelle) erhöht werden. \n\n \n \n\n \nb) Die zonengemässen Gebäude- und Firsthöhen \n\nkönnen gemäss § 8 BNO (Tabelle) um höchstens \n3.00 m erhöht werden, wenn dadurch eine Ver-\nbesserung der Siedlungsqualität erzielt wird. Bei \nErhöhungen gilt ein um die Mehrhöhe vergrösserter \nGrenzabstand gegenüber Nachbarparzellen.   \n\n \n\nc) Arealinterne Grenz- und Gebäudeabstände (auch bei \nMehrfamilienhäusern) können reduziert werden. \n\n \n\nd) Die zonengemässen Gebäudelängen können über-\nschritten werden.  \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \nZu beachten ist § 47 Abs. 2 BauG, wonach \nin solchen Fällen Dienstbarkeitsverträge \neinzureichen sind. \nGegenüber den Nachbarparzellen gelten \ndie zonengemässen Abstände und Mehr-\nlängenzuschläge. \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 34 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n 5. BAUVORSCHRIFTEN \n \n\n \n \n \n\n \n \n \n \nVerkehrs- und \nVersorgungsanlagen \n-  Strassenbenennung \n \n- Benützung von \n\nPrivateigentum für \nöffentliche Zwecke \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nSicherheits- und \nSchutzvorkehren \n\n5.1 Erschliessung, Bauvorgang \n \n§ 48 \n \n1 Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie \ndie Strassennumerierung der Bauten sind Sache des \nGemeinderates. \n \n2 Die Gemeinde oder Konzessionsinhaber sind be-\nrechtigt, öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen \nwie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, \nLeitungsmaste, Hydranten, usw. auf oder an Privat-\neigentum anbringen lassen. \n \n3 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personen-\nunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffent-\nlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die \nGrenze der Privatgrundstücke gestellt werden.  \n \n4 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer \nist möglichst Rücksicht zu nehmen. \n \n \n§ 49  \n \n1 Baustellen, Gerüste, Materialablagerungen, aufge-\nbrochene Strassen, Gräben usw. sind an Orten mit \nVerkehr kenntlich zu machen, nötigenfalls abzusperren \nund zu signalisieren. \n\nFür Errichtung, Unterhalt und Benützung \nder Verkehrs- und Versorgungsanlagen, \nwie Strassen, Wasser- und Energie-\nleitungen sowie Abwasseranlagen gelten \ndie besonderen kantonalen und kommu-\nnalen Erlasse, insbesondere das \n \n- Strassenreglement vom 1. 7. 2001 \n \n- Kanalisationsreglement vom 1 .1. 1993 \n \n- Reglement allgemeine Lieferbedingun-\n\ngen für die Lieferung von Elektrizität, \nErdgas und Wasser vom 1.2. 1997 \n(IBW) \n\n \n- Tarifordnung Wasser ab 1. 10. 1998 \n\n(IBW) \n \nBezug:  \nBauverwaltung (siehe Seite II) bzw. \nIndustrielle Betriebe Wohlen AG (IBW) \nSteingasse 1, 5610 Wohlen \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 35 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n 2 Öffentliche Einrichtungen wie Teile der Versor-\ngungsbetriebe (Hydranten, Schächte, Leitungen u.dgl.) \nund öffentliche Verkehrsanlagen sowie Bäume auf \nöffentlichem Grund sind im Bereich von Bauplätzen \nangemessen zu schützen.  \n \n3 Der Gemeinderat kann jederzeit Bauarbeiten ein-\nstellen lassen, bei denen die nötigen Sicherheits- und \nSchutzvorkehren nicht getroffen wurden.  \n \n4 Der Gemeinderat kann Weisungen zur Lärm- und \nStaubbekämpfung erlassen. \n \n \n\nJede eigenmächtige Veränderung oder Be-\nschädigung von March- oder Vermessungs-\nzeichen ist verboten (Art. 257 StGB). Be-\ndingen die Bauarbeiten eine Verschiebung \noder Überdeckung solcher Zeichen, so ist \ndem Nachführungsgeometer vorgängig \nschriftlich Mitteilung zu machen. \n \n \n \nBeispiel: Auflagen zum Baustellenverkehr \nin der Baubewilligung. \n\n \n \n \n \nAllgemeine \nAnforderungen \n \n \n\n5.2 Technische Bauvorschriften \n \n§ 50  \n \n1 Die anerkannten Regeln der Baukunst hinsichtlich \nSicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und \nFeuchtigkeitsisolation sind unter ausschliesslicher Haft-\nbarkeit der Bauherrschaft anzuwenden. \n \n2 Der Gemeinderat kann auf Kosten der Bauherrschaft \neine Begutachtung durch Fachleute anordnen und be-\nsondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende \nöffentliche Interessen dies erfordern. \n \n\n \n \n \n \nIn feuerpolizeilicher Hinsicht sind die Ge-\nsetze und Verordnungen zum Brandschutz \nund zum Feuerwehrwesen sowie die \nAnordnungen des Aarg. Versicherungs-\namtes zu beachten. \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 36 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nNachisolation \nAussenwände \n \n\n§ 51  \n \nBei bestehenden Bauten dürfen Aussenwände nach-\nisoliert werden, auch wenn deswegen die Vorschriften \nüber Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem \nMasse eingehalten und die Ausnützungsziffer über-\nschritten wird.  \n \n \n \n\n \n\n \n \n \n \nAusrichtung von \nWohnungen \n\n5.3 Wohnhygiene \n \n§ 52  \n \nDie Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen \nVerhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, \nEinpassung, usw.) abzustimmen. Der Gemeinderat kann \nbei Unterschreitung der zonengemässen Gebäude-\nabstände verlangen, dass die Besonnung der Wohnun-\ngen an den mittleren Winterhalbjahrestagen (29. \nOktober bzw. 9. Februar) überprüft wird. \n \n \n\n \n\n \n \nMindestmasse bei \nNeubauten \n \n-  Raumhöhe \n \n\n§ 53  \n \n1 In Räumen, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, \nbeträgt die lichte Mindesthöhe 2.30 m. Diese Höhe ist in \nDachräumen auf einer Fläche von mindestens 5 m2 \neinzuhalten. Die Mindesthöhe darf durch kleinere \ntechnisch bedingte Bauteile unterschritten werden. Der \nGemeinderat kann bei Anbauten an bestehende Ge-\nbäude mit kleineren Raumhöhen Abweichungen zu-\nlassen.  \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 37 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n- Mindestfläche der \nWohnräume \n\n2 Die Mindestfläche von Wohn- und Schlafräumen \nbeträgt 10 m2. \n \n\nFür die gewerblichen Raummasse sind die \nkantonalen und eidg. Erlasse zu beachten. \n\n- Fenster \n \n \n \n\n3 Die Fensterfläche von Wohn- Schlaf- und Arbeits-\nräumen hat wenigstens 1/10 der Bodenfläche zu \nbetragen. Die Fenster müssen über dem Erdreich liegen \nund direkt ins Freie führen. Bei Dachflächenfenstern \nkann die Fensterfläche (Lüftungsöffnung) bis auf 1/15 \nder anrechenbaren Bodenfläche reduziert werden. \nAbweichungen sind bei besonderen Verhältnissen \nzulässig, insbesondere bei  \n \n\na) Arbeitsräumen, wenn durch entsprechende künst-\nliche Belichtung und Belüftung einwandfreie Ver-\nhältnisse geschaffen werden; \n\nb) schutzwürdigen Bauten.  \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \nSpezielle Anforderungen \nan Mehrfamilienhäuser Fläche von Wohnräumen  in Mehrfamilienhäusern \n \n \n \n \n\n§ 54  \n \nIn Mehrfamilienhäusern müssen Nebenräume von min-\ndestens 4 m2 Fläche für eine 1-Zimmerwohnung und für \njedes weitere Zimmer 1 m2 zusätzlich geschaffen \nwerden. \n \n \n\n \n \nGemäss § 20 Abs. 4 ABauV gelten Ge-\nbäude mit vier und mehr Wohneinheiten als \nMehrfamilienhäuser.  \n\n \n \nDen Wohnungen  \nzugeordnete Garten-, \nTerrassen- oder \nBalkonflächen \n \n\n§ 55  \n \n1 Die Wohnungen haben ausreichende und gut benütz-\nbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzu-\nweisen, ausgenommen bei Klein- und Dachwohnungen \nsowie in Zentrumslagen. \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 38 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n 2 Wohnbalkone müssen folgende Mindestflächen auf-\nweisen: \nbei 3- und 4- Zimmerwohnungen 4.5 m2 \nbei 5-Zimmer und grösseren Wohnungen 6.0 m2 \nWohnbalkone sind windgeschützt anzulegen. Ihre \nMindesttiefe hat 1.50 m zu betragen. \n \n \n\n \n\n \n \nGang- und \nTreppenbreite \n \n \n \n \n \n \n \nGeländer, \nBrüstungen und \nHandläufe \n\n§ 56  \n \n1 Die Mindestbreite für Vorplätze, Treppen und Gänge \nbeträgt 1.20 m. Bei Einfamilienhäusern darf dieses Mass \nbis auf 90 cm reduziert werden.  \n \n \n \n \n \n \n \n2 Für die Bemessung und Ausführung von Geländern, \nBrüstungen und Handläufen ist die SIA-Norm 358 ver-\nbindlich. \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \nDie Fluchtwege sind in der Brandschutz-\nverordnung vom 6. 8. 1997 geregelt. Die \nBreite der Fluchtwege (Treppen und \nKorridore) muss mindestens 1.20 m be-\ntragen. Bei grosser Personenbelegung \nrichtet sie sich nach der Höchstzahl der \nBenützer. Bei Treppen in EFH genügt eine \nBreite von 90 cm. \n \nDie SIA-Norm 358, Ausgabe 1996 kann auf \nder Bauverwaltung eingesehen werden. Für \nGewerbe- und Industriebetriebe gelten die \nSUVA-Vorschriften. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 39 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n \n\n5.4 Ausstattung  \n \n§ 57  \n \n\n \n \n \n \n\nAbstellplätze, \nAnzahl und Gestaltung \n \n \n\n1 Bei der Berechnung der Anzahl Abstellplätze nach den \nVSS-Normen gilt:  \n \n Bei Einfamilienhausüberbauungen mit Sammelgara-\n\ngen und bei Mehrfamilienhäusern sind zusätzlich zu \nden Bewohnerplätzen mindestens 20% dieser Pflicht-\nabstellplätze für Besucher vorzusehen. \n\n \n2 Die Höhe der Ersatzabgaben für jeden nicht erstellten \nPflichtabstellplatz richtet sich nach dem kantonalen \nReglement über Ersatzabgaben. Mindestens 50% der \nPflichtabstellplätze sind in jedem Fall zu erstellen, aus-\ngenommen in der Kernzone.  \n \n3 Abstellplätze sind sorgfältig zu gestalten und in der \nRegel mit Hecken, Sträuchern, Bäumen und Rankge-\nwächsen zu begrünen. Offene Parkfelder sind in der \nRegel wasserdurchlässig auszuführen. \n \n4 Garagenvorplätze müssen von der Strassen- bzw. \nGehweggrenze gemessen, eine Tiefe von mindestens \n5.5 m aufweisen. \n \n\nDie Abstellplätze sind in den kantonalen \nErlassen geregelt (§§ 55 ff. BauG, §§ 25 + \n26 ABauV). Danach sind bezüglich Zahl \nund technischer Gestaltung der Plätze die \nNormen der Vereinigung Schweizerischer \nStrassenfachleute (VSS) als Richtlinie zu \nbeachten.  \n \nIm einzelnen Fall werden Anzahl und Ge-\nstaltung der Abstellplätze vom Gemeinderat \nfestgelegt (§ 56 BauG).  \n \nAuf der Bauverwaltung kann das Merkblatt \n"Berechnung der Pflichtabstellplätze" bezo-\ngen werden. \n \n \n \n \n\n 5 Garagenvorplätze, Parkplätze und Zufahrten sind so \nzu erstellen, dass kein Wasser auf die öffentlichen \nStrassen fliessen kann. \n \n \n \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 40 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nAusstellungsgelände  \nfür Motorfahrzeuge \n \n \n\n§ 58  \n \n1 Ausstellungsgelände für Motorfahrzeuge und deren \nAnhänger sind gegenüber Wohnbauten mit einer \ngeeigneten Bepflanzung zu versehen. Sie sind in den \nWohnzonen unzulässig.  \n \n \n\n \n\n \n \nEin- und Ausfahrten \n \n\n§ 59   \n \nAusfahrtsrampen dürfen auf einer Länge von 5.00 m, \ngemessen ab Strassenrand, höchstens 5 % Neigung \naufweisen. \n \n\n \n \nBei Ein- und Ausfahrten auf Strassen gelten \nfolgende Vorschriften über die Gestaltung \nvon Grundstückszufahrten und über die \nSichtzonen: \n§§ 44a + 45 ABauV \nSN 640 050 Grundstückszufahrten (VSS) \nSN 640 273 Sichtfelder (VSS) \nAuf der Bauverwaltung kann das Merkblatt \n"Sicht an Knoten und Ausfahrten" bezogen \nwerden.  \n \n\n \n \n \n\n \n \n \n\nFür Rampen im Freien und im Gebäude-\ninnern ist die VSS-Norm SN 640 291 \n"Parkieren Geometrie" zu beachten. \n- im Freien: Regel 10%, maximal 15% \n- im Gebäudeinnern: Regel 15%, max. 18% \n \n\n \n \nZweiradabstellplätze, \nKinderwagen \n \n\n§ 60  \n \nBei allen Gebäuden, wo aufgrund der Nutzung mit \neinem regelmässigen Abstellen von zweirädrigen Fahr-\nzeugen und/oder Kinderwagen zu rechnen ist, sind \ngenügend grosse, leicht zugängliche Abstellflächen \nbereitzustellen.  \n\n \n \nvgl. auch VSS-Norm  \nSN 640 065 "Leichter Zweiradverkerkehr \nBedarfsermittlung" \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 41 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nSpiel- und  \nErholungsanlagen \n \n\n§ 61  \n \n1 Bei Mehrfamilienhäusern sind der Gemeinschaft \ndienende Spiel- und Erholungsanlagen an zweck-\nmässiger Lage auf privatem Grund anzulegen. Deren \nGrundfläche muss mindestens 15% der dem Wohnen \ndienenden Bruttogeschossfläche betragen. \n \n2 Die Spielplätze sind nach den neuesten Erkenntnissen \nüber kindergerechte Wohnumfelder und den ver-\nschiedenen Altersgruppen entsprechend auszuge-\nstalten. Die Kinder sollen die Spielplätze möglichst \nunbeaufsichtigt erreichen und benützen können. \n\n \n\n3 Die Benützungsmöglichkeit und der Unterhalt der \nSpiel- und Erholungsanlagen sind im Grundbuch \nanzumerken.  \n\n \n \nDie Spiel- und Erholungsanlagen werden \nim Umgebungsplan gemäss § 69 BNO aus-\ngewiesen.  \n \nErholungsanlagen umfassen Sitzplätze, \nPflanzgärten, Parkanlagen, usw.. \n \nFür die Gestaltung der Kinderspielplätze \ngeben die Richtlinien der pro - juventute \nwertvolle Tips. (pro - juventute Verlag, Post-\nfach, 8022 Zürich)  \n \nDie "sicherheitstechnischen Anforderungen \nan Kinderspielplätze" sind in einer Doku-\nmentation der Schweiz. Beratungsstelle für \nUnfallverhütung (bfu) enthalten.  \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 42 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n 6. SCHUTZVORSCHRIFTEN \n\n \n6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz \n \n \n\n \n\n \n \nOrtsbildschutz \n \n\n§ 62  \n \n1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten \nund Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: \n\na) Stellung (Firstrichtung), \nb) Grösse der Baukuben, \nc) Wirkung im Strassenraum, \nd) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, \ne) Dachform, Dachneigung, \nf) Fassadengliederung, \ng) Materialwahl, Farbe, \nh) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen. \n \n2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen: \n \na) zusätzliche Unterlagen verlangen (Farbmuster, \n\nMaterialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne \ndes Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit \nGebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und \nBepflanzung des Aussenraumes, usw.); \n\n \n\nb) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; \n \n\n \n \n§ 42 BauG, Einordnung von Bauten: \n \n\n1 Gebäude müssen sich hinsichtlich \nGrösse, Gestaltung und Oberfläche des \nBaukörpers sowie dessen Aussenraumes \nso in die Umgebung einordnen, dass eine \ngute Gesamtwirkung entsteht. \n \n\n2 Bauten, Anschriften, Bemalungen, Anten-\nnen und Reklamen dürfen insbesondere \nLandschaften sowie Orts-, Quartier- und \nStrassenbilder nicht beeinträchtigen. \n \nReklamen: \n-  Reglement über das Reklamewesen \n-  Richtlinien zur Plakatierung \nBezug bei der Bauverwaltung \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 43 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n c) in empfindlicher Umgebung sowie bei ausserge-\nwöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; \n\n \n\nd) Verbesserungen oder die Beseitigung störender \nAnlagen und Bauteile verlangen, soweit dies tech-\nnisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist.  \n\n \n \n\n \n \n\n \n \nKommunale \nSchutzobjekte \n(Übergangsregelung) \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nKantonale \nSchutzobjekte \n \n \n \n \nArchäologische \nFundstellen \n \n\n§ 63  \n \n1 Der Gemeinderat erstellt ein Inventar über die schutz-\nwürdigen Objekte von kommunaler Bedeutung (Bau-\nwerke, Gärten und Anlagen sowie Naturobjekte inner-\nhalb der Bauzonen).  \n \n2 Aufgrund des Inventars werden im Verfahren der Orts-\nplanung die Schutzobjekte bestimmt und die Be-\nstimmungen über Schutzumfang und Beiträge erlassen. \n \n3 Bis zum Zeitpunkt, in dem der Objektschutz rechts-\nkräftig ist, entscheidet der Gemeinderat unter Abwägung \nder öffentlichen und privaten Interessen, über \nÄnderungen an solchen Objekten und der zugehörigen \nUmgebung. \n \n\n \n \nDas Inventar der schutzwürdigen Objekte \nsowie die zugehörigen Übersichtspläne \n1: 3000 "Ortsbildschutz; Bauwerke, Gärten \nund Anlagen" sowie "Ortsbildschutz; Natur-\nobjekte" können auf der Bauverwaltung ein-\ngesehen werden. Naturschutzobjekte im \nKulturland siehe Kapitel 3.2.5 \n \nDer Gemeinderat kann sich von der \nkantonalen Fachstelle Ortsbildpflege oder \nanderen Fachpersonen beraten lassen. \n \nBaugesuche, welche sich auf kantonal ge-\nschützte Bauwerke, Gärten und Anlagen \nbeziehen oder auswirken können, sind vor \ndem Entscheid des Gemeinderates der \nkantonalen Denkmalpflege zur Stellung-\nnahme zu unterbreiten.  \n \nArchäologische Fundstellen sind dem Ge-\nmeinderat anzuzeigen und nach Möglichkeit \nzu schützen und zu erhalten. Der Ge-\nmeinderat meldet der Kantonsarchäologie \nfrühzeitig Bauvorhaben und Terrainver-\nänderungen im Bereich der Fundstellen. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 44 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nAntennenanlagen \n \n \n \n \nMobilfunkanlagen \n\n§ 64  \n \n1 Die Antennenanlagen und zugehörigen Einrichtungen \nsind in Bezug auf die Anordnung und Farbgebung \nmöglichst unauffällig in das Fassaden- und Dachbild zu \nintegrieren.  \n \n2 Die Antennenstandorte der verschiedenen Mobilfunk-\nbetreiber sind wenn möglich zu koordinieren. In erster \nLinie sind Standorte in folgenden Zonen zu wählen: \n- Industriezonen \n-  Gewerbezonen \n-  Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, die für \n\ntechnische Zwecke reserviert sind  \n \n \n\n \n \nAntennenanlagen umfassen Fernseh-, Ra-\ndio- und Funkantennen aller Art, Satelliten-\nempfänger, etc. \n \n \nZu beachten ist die eidgenössische Ver-\nordnung über den Schutz vor nichtioni-\nsierender Strahlung (SR 814.710). \n \n \n\n \n \nUmgebungs-\ngestaltung \n \n\n§ 65  \n \n1 Die Umgebungsgestaltung bildet einen Bestandteil \ndes Bauprojektes. Versiegelte Flächen sind auf das \nnötige zu beschränken. Der Gemeinderat erlässt, wo es \ndie Umstände erfordern, besondere Auflagen in der \nBaubewilligung. \n \n \n\n \n \nDie Aussenraumgestaltung ist in einem \nUmgebungsplan aufzuzeigen, welcher Be-\nstandteil der Baueingabe ist. Bei Ge-\nbäuden mit Wohnungen werden in der \nRegel folgende Elemente ausgeschieden: \n \n\n- die Erschliessungsbereiche \n \n\n- die privaten Bereiche wie Gärten und \nTerrassen  \n\n \n\n- die Kollektivbereiche wie Aufenthalts-, \nErholungs- und Spielbereiche welche \ndie Erschliessungsbereiche überlagern \nkönnen \n\n \n\n- die Bepflanzung  \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 45 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n 2 Die Umgebungsarbeiten inklusive Bepflanzung sind \nsofort nach Fertigstellung der Bauten auszuführen und \nmüssen spätestens 1 Jahr nach Bezug der Baute abge-\nschlossen sein. \n \n \n\nBöschungen, Stützmauern und Einfriedi-\ngungen siehe § 42 BNO, Abstellplätze und \nGaragenvorplätze § 57 BNO. \n \nFür Bepflanzungen gegen Nachbargrund-\nstücke gilt § 88 EGZGB.  \n \n \n\n \n \nBrandruinen, \nBaulücken \n \n\n§ 66  \n \n1 Durch Brand oder andere Elementarereignisse zer-\nstörte Gebäude müssen innert 6 Monaten ganz abge-\ntragen werden.  \n \n2 Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Ab-\nbruch entstanden sind, müssen sofort ausreichend \ngesichert werden. Der Gemeinderat erlässt die ent-\nsprechenden Weisungen.  \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 46 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n \n \nEinwirkungen, \nLärmschutz \n\n6.2 Umweltschutz \n \n§ 67  \n \n1 Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines \nEigentums, wie namentlich beim Betrieb eines ge-\nwerblichen oder industriellen Unternehmens, aller über-\nmässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn \nund die weitere Umgebung zu enthalten.  \n \n\n \n \n \n \nFür die Abfallbeseitigung und Kompos-\ntierung ist das Abfallreglement der Ge-\nmeinde Wohlen zu beachten.  \nBezug: \nBauverwaltung oder  \nwww.wohlen.ch/Verwaltung/Publikationen \n\n 2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und je \nnach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder \nnach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen \ndurch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, \nRuss, Dünste, Staub oder Strahlen.  \n \n3 Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle \nzumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen \nzu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung \nmöglichst gering zu halten, soweit dies technisch und \nbetrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.  \n \n \n\n \nLärmschutz: \n\nDer Lärmschutz umfasst den Aussen- und \nInnenlärm. Massgebend sind das eidg. \nUmweltschutzgesetz (USG) mit dem \nGrundsatz des Vorsorgeprinzips, die Lärm-\nschutzverordnung (LSV, SR 814.41) und \ndie zugehörigen SIA-Normen.  \n \nDer Gemeinderat kann zur Abklärung der \nLärmsituation ein Fachgutachten einfordern \nund Anforderungen an die Lärmarchitektur \nim Sinne der Vorsorge stellen. \n \nDie Lärmarchitektur umfasst: \n- Stellung und Gestaltung der Bauten \n- lärmabgewandte Anordnung der lärm-\n\nempfindlichen Räume (Definition vgl. \nArt. 2 Abs. 6 LSV) \n\n-   übrige Einrichtungen und Massnahmen, \ndie geeignet sind, die offenen Fenster \nvor Lärm abzuschirmen (Balkon-\nbrüstungen, Glasverkleidungen usw.)  \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 47 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nEmpfindlichkeits-\nstufen,  \nLärmvorbelastung \n\n§ 68  \n \nIn den nachfolgend aufgelisteten und im Bauzonenplan \nbezeichneten Gebieten gilt infolge Lärmvorbelastung in \nAbweichung zu den Bauzonenvorschriften (vgl. \n§ 8 BNO) die Empfindlichkeitsstufe ES III. \n \nStrassen-Nummer     Strassennamen      Aufstufung  \n     ab Strassenaxe \n \nEntlang K 124 Farnstrasse  30 m \nEntlang K 127  Villmergerstrasse  30 m \n Zentralstrasse  -- \n Bremgarterstrasse 20 - 30 m \nEntlang K 252 Bullenberg   -- \nEntlang K 266 Dottikerstrasse  -- \n Anglikerstrasse  20 m \n Jurastrasse  -- \n Kapellstrasse  30 m \n Kirchenrain  30 m \nEntlang K 362 Waltenschwilerstr. 10 m für Parz. Nr. 3690, \n     3360 und 269 \nEntlang K 363 Büttikerstrasse  10 m für Parz. 444 \n Freiämterstrasse  -- \nEntlang K 383 Niederwilerstrasse 20 m \nEntlang SBB     Gebiete mit über schrit-\n     tenem Alarmwert \n \n\n \n \nDie Empfindlichkeitsstufen und die Höhe \nder Grenzwerte sind in der Lärmschutz-\nverordnung (LSV) geregelt. \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 48 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n \n \n \n\nKommissionen \n \n \nFachpersonen \n \n\n7. VOLLZUG, VERFAHREN \n \n \n§ 69  \n \n1 Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender \nFunktion bestellen.  \n \n2 Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Voll-\nzugskontrollen externe Fachpersonen oder regionale \nStellen auf Kosten der Gesuchssteller beiziehen. Der \nGesuchssteller ist vorher zu orientieren. \n \n \n\n \n \n \n \n\nFolgende Kommissionen bestehen: \n–  Raum-, Bau- und Verkehrsplanungs- kommission \n  kommission \n–  Natur- und Umweltschutzkommission \n \n \n\n \n \nKompetenzdelegation \n \n\n§ 70  \n \nDer Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvor-\nhaben gemäss dem im Gemeindegesetz vorgesehenen \nRahmen an die Bauverwaltung delegieren.  \n \n \n\n \n \nMassgebend ist § 39 Gemeindegesetz \n(SAR 171.100). \n \n \n\n \n \nHaftung \n\n§ 71  \n \nDurch die Erteilung der Baubewilligung und die Aus-\nübung der Baukontrollen übernehmen die Baupolizei-\nbehörden keine Verantwortlichkeit oder Garantie für \nKonstruktion, Festigkeit, Materialeignung, usw. \n\n \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 49 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \nVollzug des Natur- \nschutzes \n \n- Zuständigkeit für \n\nUnterhalt und \nPflege \n\n§ 72  \n \n1 Unterhalt und Pflege der Naturschutzzonen und -ob-\njekte sind Sache der Grundeigentümer. Vorbehalten \nsind Bewirtschaftungsverträge/privatrechtliche Verein-\nbarungen zwischen Kanton/Gemeinde und Bewirt-\nschafter. Der Gemeinderat kann im Interesse der \nSchutzziele Unterhaltsmassnahmen auf Kosten der \nGemeinde vornehmen lassen, wenn die Umstände dies \nerfordern. Im öffentlichen Wald sind die auf den Natur-\nschutz ausgerichteten Nutzungsbestimmungen im Wald-\nwirtschaftsplan festzulegen.  \n \n\n \n \nBei der Anwendung ist der Rahmen der \nübergeordneten Gesetze zu beachten, \ninsbesondere Art. 18c NHG.  \n\n- Nutzungs- \n reglemente \n \n \n \n\n2 Der Gemeinderat kann in Zusammenarbeit mit dem \nkantonalen Baudepartement und der Abteilung Forst-\nwirtschaft (soweit Wald betroffen ist) Reglemente für die \nPflege und den Unterhalt der Naturschutzzonen und \nSchutzobjekte erlassen. \n \n \n\nDer Gemeinderat setzt zu seiner Unter-\nstützung für die Betreuung der Schutz-\nzonen und Schutzobjekte eine Naturschutz-\nkommission ein. \n\n \n \nGebührenrordnung \n \n \n \n \n \n\n§ 73  \n \nDie Gebühren für die Tätigkeiten des Gemeinderates \nund der Verwaltung im Rahmen dieser Bau- und \nNutzungsordnung richten sich nach dem Gebühren-\nreglement der Gemeinde. \n \n \n\n \n \n- Bau- und Brandschutzgebührenreglement \n \nBezug: Bauverwaltung (siehe Seite II) \n\n\n\nBNO Wohlen / Vorlage an den Einwohnerrat  Hinweise 50 \n_______________________________________________________________________________________________________________________ \n \n \n\n \n \n \n \n \nAnwendung auf \nhängige Baugesuche \n \n \nAufhebung \nbisherigen Rechts \n\n8. SCHLUSS- UND ÜBERGANGS-\nBESTIMMUNGEN \n\n \n§ 74 \n \n1 Die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser BNO \nhängigen Baugesuche werden nach dieser Bau- und \nNutzungsordnung entschieden.  \n \n2 Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden  \n \n\n– die Bauordnung vom 24. 4. 1978 sowie die seither \nerfolgten Änderungen und  \n\n \n\n– die Nutzungsordnung Kulturland vom 7. 12. 1992  \n \n\naufgehoben.  \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n. \n\n \n \n \n\nDiese Bau- und Nutzungsordnung ist vom Einwohnerrat \nam ....................... beschlossen worden. \n \nIm Namen des Einwohnerrates Wohlen \nDer Präsident:  \nDie Aktuarin:  \n \n \n \n\nVom Regierungsrat genehmigt am ....... \n  \n\nDie Bau- und Nutzungsordnung tritt mit der \nGenehmigung durch die Genehmigungs-\nbehörde in Kraft. \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n\n


Bericht und Antrag 10052.pdf

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text: \n \n \n\nG e m e i n d e r a t\n \n\n \n\n  \n\n \nC:\\Dokumente und Einstellungen\\boissevain.marjo\\Lokale Einstellungen\\Temporary Internet Files\\OLK4\\030407 Bericht und Antrag Sanierung Schulküche.doc \n \n\n \n\n \n \n \n \n \nKapellstrasse 1 \n5610 Wohlen AG 1 \nTelefon 056  619 92 21 \nFax 056  619 91 83 \nInternet www.wohlen.ch \n \nSachbearbeitung: Ketterer Hardy \nTelefon 056  619 92 28 \nE-Mail ketterer.hardy@wohlen.ch \n\n \n\nEinwohnerrat \n \n5610 Wohlen \n \n \n \nWohlen, 7. April 2003  \n\n213.101  ke \n \n \n\nBericht und Antrag 10052 \n \n\nKreditbegehren von Fr. 785'000.00  für den Umbau und die Sanierung der Schulküche, des \nTheorieraumes, des Waschraumes und der dazugehörigen Lüftungsanlage in der Be-\nzirksschule Halde \n \n \nSehr geehrter Herr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \n \n1. Ausgangslage \n \nDie Schulküche Halde ist seit über 30 Jahren fast ohne Änderungen in Betrieb. Der Allgemein-\nzustand der Schulküche und der Nebenräume ist schlecht. Mit einem Satz gesagt: „Die \nSchulküche Halde (Bezirksschule) hat ausgedient.“ Seit Jahren haben Schulpflege, Rektorat und \nHauswirtschaftslehrerinnen auf den schlechten Zustand hingewiesen. Die Schulküche mit \nEssraum erfüllt die hygienischen Anforderungen seit langem nicht mehr. \n \nDie Sanierung dieser Unterrichtsräume kann nun nicht mehr hinausgeschoben werden. Nötig ist \neine Schulküche mit Theorie-, Ess- und Waschraum, die den heutigen Anforderungen des \nhauwirtschaftlichen Unterrichtes wieder genügen. Ersetzt werden muss auch die Lüftungs-\nanlage. \n \n \n2. Projektierung \n \nDas Architekturbüro BHP Architekten AG, Rigistrasse 8, 5610 Wohlen, hat im Jahr 2001 ein \ndetailliertes Bauprojekt für die Sanierung der Schulküche Halde erarbeitet. Nachdem dieses Büro \nnicht mehr in Wohlen tätig ist, hat der Gemeinderat im Februar 2003 das ortsansässige \nArchitekturbüro Hegi Koch Kolb Architekten AG mit der Weiterbearbeitung dieses Auftrages \nbetreut. \n \n \n\n\n\n3. Sanierungsmassnahmen, kurzer Baubeschrieb \n \nBaumeisterarbeiten: Diverse Abbrüche und Ergänzungen beim Mauerwerk \n \nElektro-Installationen: Erneuerung der gesamten Elektro-Installation inkl. Beleuchtung \n \nHeizungs-Installationen: Neue Radiatoren bei den Fensterbrüstungen inkl. Raumsteuerung \n \nLüftungs-Installationen:  Neue Abluftanlage mit Flachhauben, neue Lüftungszentrale mit \n\nWärmerückgewinnung \n \nSanitär-Installationen: Neue Zu- und Ablaufleitungen sowie neue Sanitär-Apparate \n \nKücheneinrichtung: 4 Kochinseln mit total 16 Schüler-Arbeitsplätzen \n \nInnenausbau: Arbeitssimse bei den Fenstern, Akustik-Holzpaneel-Decke, neue \n\nBodenbeläge in allen Räumen, Erneuerung der gesamten Gipser- \nund Malerarbeiten, Wand-Hochschränke für diverse Kochutensilien, \nneues Schulmobiliar. \n\n \n \n4. Kosten \n \nBaukosten gemäss Kostenvoranschlag \nApril 2001 Fr. 645'000.00 \n \nReserve für Unvorhergesehenes Fr. 35'000.00 \n \nZwischentotal Fr. 680'000.00 \n \nTeuerung bis Jan. 2003 gemäss  \nZürcher-Baukosten-Index ( 4.7 % ) Fr. 32'000.00 \n \nMobiliar-Kosten Fr. 17'000.00 \n \nMWST ( 7.6% ) Fr. 56'000.00 \n \nTotal Baukosten Fr. 785'000.00 \n \n \nAn die Baukosten wird vom Departement Bildung, Kultur und Sport des Kantons Aargau ein \nStaatsbeitrag ausgerichtet. Das entsprechende Gesuch wurde Ende März 2003 eingereicht. Es \nkann mit einer Subvention in der Höhe von ca. Fr. 80'000.00 gerechnet werden. \n \n \n5. Finanzierung / Folgekosten \n \nIm Finanzplan 2002 – 2006 sind für die Schulküche Halde im Jahr 2003 Fr. 650'000.00 eingesetzt \n(Seite 8, Pos. 203). \n \n\n \n \n\n \n\n2\n\n\n\n \n \nFinanzielle Auswirkungen in Franken   \n  \nBrutto-Investitionen 785'000.00  \nKantonsbeiträge  - 80'000.00  \n   \nTotal Anlagekosten (netto) 705'000.00  \n   \n \nDie Betriebsfolgekosten (nur Zinsen und Abschreibungen, da es sich um eine Ersatzinvestition \nhandelt) betragen bei einem Zinssatz von 3,5 % jährlich durchschnittlich rund Fr. 49'600.00. \n \n \n \n \n \n6. Termine \n \nJuni / August 2003 Submission \n \nSeptember 2003 Vorbereitung Ausführung \n \nSeptember 2003 (Beginn Herbstferien) Baubeginn \n \n \n7. Antrag \n \nDer Gemeinderat stellt Ihnen, sehr geehrte Damen und Herren, folgenden Antrag: \n \nGenehmigung eines Verpflichtungskredites von Fr. 785'000.00 (indexiert, Zürcher \nBaukostenindex, Stand 01. Januar 2003: 928.4 Pt.) für die Sanierung und den Umbau der \nSchulküche, des Theorieraumes, des Waschraumes und der dazugehörigen Lüftungsanlage der \nBezirksschule Halde.  \n\n \n \nFreundliche Grüsse \n \nGemeinderat Wohlen \n \n \n \nWalter Dubler, Gemeindeammann \n \n \n \nPeter Hartmann, Gemeindeschreiber \n\n \n \n \n \n\n \n \n\n \n\n3\n\n\n\n \nVerzeichnis der bei der Gemeindekanzlei aufliegenden Akten: \n• Detaillierte Kostenberechnung  \n \n \nVerteiler: \n• Einwohnerrat \n• Gemeinderat \n• Presse \n• Hegi Koch Kolb Architekten AG, Architekturbüro SIA, Zentralstrasse 30a, 5610 Wohlen \n• Schulpflege \n• Bezirksschule, Rektorat \n \n \n \n\n \n \n\n \n\n4\n\n\n


name: 040416 Zusammenstellung Nachtragskredit l-2004.pdf

text: \nNACHTRAGSKREDITE (NK) I - 2004\n\nKonto-Nr Bezeichnung Budget 2004 zu erwartende Nachtrags- Begründung\nAusgaben kredit\n\nLAUFENDE RECHNUNG\n\n200 Kindergarten\n1.200.302.01 Löhne Kindergärtnerinnen 1'040'000       1'054'500       14'500            Schaffung einer 50% Stelle ab August 2004 für eine zusätzliche\n\nKindergartenabteilung im Bünzmatt (vorerst befristet auf\n2 Jahre, gem. PA vom 5.04.2004).\n\n1.200.311 Mobiliaranschaffungen 4'000              46'600            42'600            Anschaffung von Mobiliar, Spiel- und Beschäftigungsmaterial\nfür die zusätzliche Kindergartenabteilung\n\nTotal 57'100          \n\nG e m e i n d e r a t\n\n\n\tTabelle1\n\n