text: \n \n \n \n \n \n\nNutzungsplanung Siedlung \nRevision Bauzonenplan \n\n \n \n Planungsbericht \n\ngemäss Art. 47 RPV \n \n \n\n \n\n \nAGIS; Luftbild 2009 \n\n \n\n \n\n \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  \n\n \n \n\nMarti Partner, Architekten und Planer AG, Zürich und Lenzburg  \n\n\n\n  \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAuftraggeber \n\n \n\nGemeinderat Wohlen \n\nRessortvorsteher: Walter Dubler, Gemeindeammann \n\n \n\nKontaktstelle \n \n \n\nPlanung, Bau und Umweilt  \nKapellstrasse 1 \n5610 Wohlen \n\n \n\n \n\nAuftragnehmer Marti Partner Architekten und Planer AG \nZweierstrasse 25 \n8004 Zürich \n\nund \n\nBahnhofstrasse 50 \n5600 Lenzburg \n\nE-Mail: planung@martipartner.ch \n\nwww.martipartner.ch \n\nVerantwortlich: Thomas Meier \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  3 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n\n INHALTSVERZEICHNIS \n \nBestandteile der Planungsvorlage 5 \nHinweise auf übergeordnete Rechtsgrundlagen 6 \n\n \n Teil 1  Allgemeines \n\n1. Planungsgegenstand 7 \n\n2. Bezug zur neuen Bauverordnung 7 \n\n3. Kommunale Grundlagen 8 \n\n4. Übersicht über die Planungsinstrumente  10 \n\n5. Kommunale Leitsätze und Massnahmen zur räumlichen Entwicklung 11 \n \n6. Regionale und Kantonale Rahmenbedingungen;   \n vorgesehene Ausrichtung der Zonenplanung 12 \n6.1 Regionalplanung Unteres Bünztal 12 \n6.2 Kantonale Entwicklungsstrategien 14 \n6.3 Agglomerationsprogramm Aargau Ost 14 \n6.4 Anpassung des kantonalen Richtplanes 16 \n\n7. Zentrale Sachthemen 18 \n7.1 Bauzonenkapazität  18 13 \n7.2 Innere Siedlungsentwicklung, Siedlungsqualität und Verkehr 19 \n7.3 Landwirtschaft; Landwirtschaftsbetriebe im Baugebiet 23 \n7.4 Wald 23 \n7.5 Industriepark Ferrowohlen / Koordination mit Villmergen 24  \n7.6 Verkehr und Erschliessung 25 \n7.7 Luftreinhaltung  26 \n7.8 Belastete Standorte und Altlasten 27 \n7.9 Mögliche längerfristige Einzonungen 28 \n \n\n8.  Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 30 \n \n\n8.1 Wohnen 30 \n8.2 Spezialzone Bahnhof Süd 31 \n8.3 Arbeitsplätze 32 \n8.4 Öffentliche Bauten und Anlagen, Grünzonen  34 \n8.5 Regelung der Verkaufsnutzungen 38 \n8.6 Kommunale Schutzobjekte 40 \n8.7 Archäologische Hinterlassenschaften 40 \n8.8 Hochwasserschutz 41 \n8.9 Anpassung Kulturlandplan 42 \n8.10 Anpassung Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 42 \n \n\n9. Bearbeitung 45 \n \n10. Planungsablauf  46 \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  4 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\nTeil 2  Änderungen Bauzonenplan \n \n\nA Behandlung der Begehren von Privaten  49 \nB Behandlung der Vorschläge der Planungskommission  114 \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  5 \n \n\n \n \n\n  \n\n Bestandteile der Planungsvorlage \n \n \n\nBeschlussinhalt  \n \n\n- Änderungen Bauzonen- und Kulturlandplan Mst. 1:2500 \n\n- Neuer Bauzonenplan Mst. 1:2500 \n\n- Teilkarte zum Bauzonenplan, Hochwasserschutz 1:5000 \n\n- Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung (BNO) \n \n \n\nInformationsinhalt \n \n\n- Planungsbericht \n\n- Bericht Ortsbildschutz / Schutzobjekte mit den Deckblättern der \nzum Schutz vorgeschlagenen Objekte \n\n- Mitwirkungsbericht \n\n- Konzeptplan Räumliche Entwicklung \n\n- Bauzonendimensionierung  \n - Tabellen Einwohnerkapazität und Flächenstatistiken \n - Plan Flächenstatistik rechtskräftiger Bauzonenplan, Stand 2008 \n - Plan Flächenstatistik geplante Um- und Einzonungen \n\n - Plan Flächenstatistik 2009 bis Mai 2013 \n\n- Kantonaler Vorprüfungsbericht \n\n-  Einwendungsentscheide des Gemeinderates (10) \n\n- Beschluss des Grossen Rates zur Anpassung des \nSiedlungsgebietes Wohlen im kantonalen Richtplan \n\n \n\nDie wichtigsten Grundlagen für die Planung  \n\n- Rechtskräftiger Bauzonenplan 1977 / 1978 mit nachgeführten \nÄnderungen  \n\n- Rechtskräftiger Kulturlandplan 1992 \n- Rechtskräftige Bau- und Zonenordnung 2006 \n- Leitsätze und Massnahmen zur Räumlichen Entwicklung, erstellt \n\ndurch den Gemeinderat 2008 \n\n- Masterplan Ortszentrum, beschlossen vom Gemeinderat 2009 \n- Kommunaler Gesamtplan Verkehr 2011 (wurde parallel zur \n\nRevision der Nutzungsplanung Siedlung erarbeitet) \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  6 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n Hinweise auf übergeordnete Rechtsgrundlagen \n\n(nicht abschliessend) \n \n\nBundesgesetze, \nVerordnungen \n\n- Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 \n(SR 700) \n\n- Verordnung über die Raumplanung (RPV) vom 28. Juni 2000 (SR \n700.1) \n\n \n- Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober \n\n1983 (SR 814.01) \n- Lärmschutzverordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 (SR \n\n814.41) \n \n \n\nKantonale Gesetze \nund Verordnungen  \n\n- Baugesetz (BauG) vom 19. Januar 1993, Stand 1. Januar 2010  \n(SAR 713.100) \n\n- Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011, Stand 1. September \n2011 (SAR 713.121) \n  \n\n- Kulturgesetz (KG) vom 31. März 2009 (SAR 495.200) \n- Verordnung zum Kulturgesetz (VKG) vom 4. November 2009 \n\n(SAR 495.211) \n \n \n\nKantonaler \nRichtplan  \n\n- Richtplan des Kantons Aargau vom 17. Dezember 1996 inkl. \nNachträge (in Revision) \n\n- Anpassung des Richtplans, Paket „Umsetzung der Agglo-\nmerationsprogramme Verkehr und Siedlung“ vom Juni 2010 \n\n- Richtplan des Kantons Aargau, Entwurf \nVernehmlassung/Mitwirkung, Stand September 2010 \n\n \n \n\nAgglomerations-\nprogramm Aargau \nOst \n\n- Agglomerationsprogramm Verkehr und Siedlung, Aargau-Ost; \nSchlussbericht, vom Regierungsrat verabschiedet im Dezember \n2007 \n\n Die Kerngemeinde Wohlen sowie die Gemeinden Villmergen und \nWaltenschwil bilden statistisch eine Agglomeration, welche im \nobigen Schlussbericht dem Teilraum Lenzburg - Unteres Bünztal \nzugeordnet ist. \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  7 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n Teil 1  Allgemeines \n\n \n \n \n \n \n\n1. Planungsgegenstand  \n \nPlanungsgegenstand ist die Revision der Nutzungsplanung Siedlung. \nInsbesondere zu prüfen ist, ob für die erwünschte Entwicklung von \nWohlen Umzonungen und Einzonungen zweckmässig sind. Im \nVerfahren der Nutzungsplanung Siedlung sind auch die kommunalen \nSchutzobjekte zu bezeichnen und der Schutz vor Hochwasser zu \nregeln. Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wurde bereits voll-\nständig überarbeitet und 2006 beschlossen. Deshalb wird sie nur dort \nangepasst, wo sich neue Randbedingungen ergeben. Der Bauzonen-\nplan und die BNO  sind grundeigentumsverbindlich. Die grundeigen-\ntumsverbindlichen Produkte sind ein neuer Bauzonenplan mit \nTeilkarte Hochwasserschutz und die angepasste BNO. Sie sollen \ngemäss dem Raumplanungsgesetz auf einen Zeitraum von 15 Jahren \nausgerichtet sein.  \n \nZur Revision der Nutzungsplanung Siedlung gehört auch die Über-\narbeitung des Verkehrsrichtplanes Wohlen. Der neue Kommunale \nGesamtplan Verkehr ist behördenverbindlich.  \n \n \n \n\n \n \n\n2. Bezug zur neuen Bauverordnung (BauV) \n \n\n Der Kanton Aargau hat mit Beschluss des Grossen Rats vom 15. \nSeptember 2009 beschlossen, beim interkantonalen Konkordat über \ndie Harmonisierung der Baubegriffe mitzumachen. Die Umsetzung auf \nVerordnungsstufe ist mittlerweile erfolgt. Die Bauverordnung ist am 1. \nSeptember 2011 in Kraft getreten.  \n \nWirkung in Wohlen \n- Die BNO bleibt bis auf folgenden Artikel unverändert gültig: \n § 34 Abs. 1, Ausnützungszuschlag für Energiesparhäuser und \n\nbehindertengerechte Einliegerwohnungen wird aufgehoben.  \n Ab sofort gilt § 35 BauV (Nutzungsbonus für Minergie-Gebäude). \n \n\n-  Gemäss § 64 BauV passen die Gemeinden ihre Bau- und \nNutzungsordnungen bis spätestens am 1. 9. 2021 an die neuen \nBaubegriffe und Messweisen an. Solange eine Anpassung nicht \nerfolgt ist, gelten die bisherigen Bestimmungen zur Messweise. \n\n \nAuf die Anpassung der BNO an die neuen Baubegriffe und Mess-\nweisen wird in dieser Vorlage aus folgenden Gründen verzichtet: \n- Die jetzige Revision der Nutzungsplanung Siedlung ist schon zu \n\nweit fortgeschritten.  \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  8 \n \n\n \n \n\n  \n\n- Die Gesamtrevision der BNO ist erst 2006 in Rechtskraft getreten \n(Anpassung an das Baugesetz vom 19. 1. 1993). \n\n- Es besteht kein dringender Handlungsbedarf, da die BNO \nlediglich bezüglich der neuen Messweise zu überprüfen ist. Die \nÜbergangsfrist ist mit zehn Jahren grosszügig bemessen.  \n\n \n \n \n\n \n \nBauzonenplan \n \n\n3. Kommunale Grundlagen \n \nDie Gemeinde Wohlen verfügt über einen altrechtlichen Bauzonen-\nplan, der in den Jahre 1977 und 1978 vom Einwohnerrat beschlossen \nund am 18. September 1979 vom Grossen Rat genehmigt wurde. Er \nwurde in der Folge mit zahlreichen Änderungen und Ergänzungen \nversehen.  \n \n\nNutzungsplanung \nKulturland \n\nIn den Jahren 1986 bis 1992 wurde die Nutzungsplanung im \nKulturland durchgeführt. Die Nutzungsordnung Kulturland mit dem \nKulturlandplan wurde am 7. Dezember 1992 vom Einwohnerrat \nbeschlossen und am 7. März 1995 vom Grossen Rat genehmigt. In \ndieser Planung wurde die Bauzonengrenze verbindlich festgelegt. \n \n\nBau- und \nNutzungsordnung \n(BNO) \n\nDie Bau- und Nutzungsordnung ist nach einem intensiven \nPlanungsprozess von 3 Jahren vom Einwohnerrat am 8. Mai 2006 \nbeschlossen und vom Regierungsrat am 6. September 2006 \ngenehmigt worden.  \n \n\nÜberbauungsstand Der Überbauungs- und Erschliessungsstand wird von der \nBauverwaltung jährlich erhoben und dem Kanton übermittelt. Die \nkantonale Abteilung Raumentwicklung erstellt auf dieser Basis jährlich \neine „Übersicht über den Stand der Erschliessung“ von allen \nGemeinden, in der die überbauten und unüberbauten Flächen \nersichtlich sind.  \n\nSchutzobjekte \n- Inventare \n\nDie Kommission Ortsbildschutz Wohlen hat in jahrelanger Arbeit eine \numfassende Inventarisierung vorgenommen und im Jahr 1997 \nabgeschlossen (Gebäude, Einzelobjekte, Naturobjekte und Gärten). \nDie kantonale Denkmalpflege hat 1995 ebenfalls ein Inventar der \nschutzwürdigen Bauten erstellt.  \n \n\n- Integration der \nUnterschutzstellung \n\n in das laufende \nOrtsplanungsver-\nfahren \n\nGemäss Baugesetz und § 63 Abs. 2 BNO sind die Schutzobjekte im \nVerfahren der Ortsplanung zu bestimmen. Die Bauverwaltung hat mit \nHilfe der Denkmalpflege, der Abteilung Ortsbildschutz und dem \nOrtsplaner einen Vorschlag über die aufzunehmenden Schutzobjekte \nerarbeitet. Der Gemeinderat hat den Vorschlag am 2. November 2009 \nverabschiedet. Die Eigentümer wurden an der Versammlung vom 30. \nMärz 2010 orientiert. Gemäss der fachlichen Stellungnahme des \nKantons vom 9. Juni 2010 sind die vorgeschlagenen Massnahmen \nnachvollziehbar und angemessen. Das Unterschutzstellungsverfahren \nist Bestandteil der laufenden Revision der Nutzungsplanung Siedlung.  \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  9 \n \n\n \n \n\n  \n\nMasterplan  \nOrtszentrum \n \n \n\nDer Einwohnerrat hat – basierend auf dringlichen Motionen – am 17. \nMärz 2008 den Gemeinderat beauftragt, einen Masterplan für das \nOrtszentrum Wohlen zu erarbeiten. Die Erarbeitung erfolgte in einem \nbefruchtenden Prozess durch eine von Experten geleitete Arbeits-\ngruppe. Der Gemeinderat hat den „Masterplan Ortszentrum“ am 10. \nAugust 2009 beschlossen. Er gilt als behördenverbindliches \nPlanungsinstrument und enthält diverse Empfehlungen, die in den \nvorliegenden Entwurf der Nutzungsplanung Siedlung aufgenommen \nwurden. \n  \n\nKommunaler \nGesamtplan Verkehr \n\nDer behördenverbindliche Kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) \nlegt die Ziele der Verkehrsentwicklung fest und zeigt auf, wie die \nVerkehrskapazitäten mit der Siedlungsentwicklung abgestimmt \nwerden.  \n \n\nLeitsätze und \nMassnahmen zur \nräumlichen Entwicklung \n \n \n\nDer Gemeinderat hat am 3. März 2008 ein allgemeines Leitbild sowie \ndie „Leitsätze und Massnahmen zur räumlichen Entwicklung“ verab-\nschiedet.  \n \n\nLegislaturprogramm \ndes Gemeinderates \n \n\nDer Gemeinderat hat im Legislaturprogramm 2010 – 2013 diverse \nZiele formuliert, die in der Nutzungsplanung Siedlung umgesetzt \nwerden können. Ein Legislaturziel ist der Abschluss dieser Planung. \n \n \n\nSchlussfolgerungen \n \n\nDie vielen laufenden Planungen in und ausserhalb der Gemeinde \nsowie die konkreten baulichen Umsetzungen sind Indikatoren für die \nUmbruchphase. Der Bauzonenplan wird mit der BNO die Grundregeln \nfür die bauliche Entwicklung in den nächsten 15 Jahren festlegen. Die \nverschiedenen an Planungen beteiligten Gruppierungen und alle \nEinwohner können in diesem Verfahren mitwirken in Bezug auf die \nHauptfrage, ob der bauliche Rahmen vernünftig abgesteckt wird. \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  10 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n 4. Übersicht über die Planungsinstrumente \n\n \n\n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  11 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n \n \n\n5. Kommunale Leitsätze und Massnahmen zur \nräumlichen Entwicklung \n\n \nBezug zum Leitbild  \ndes Gemeinderates \n\nDer Gemeinderat hat das Leitbild am 3. März 2008 verabschiedet. Es \nbildet die Grundlage für die in der Beilage ersichtlichen "Leitsätze und \nMassnahmen zur räumlichen Entwicklung", welche vom Gemeinderat \nam gleichen Tag verabschiedet wurden.  \n \n\n \nLeitsätze zur \nräumlichen  \nEntwicklung \n \n\n \nDas Regionalzentrum Wohlen soll gestärkt werden. \n \nDie räumliche Entwicklung kann wie folgt dazu beitragen: \n \n-  Das kontinuierliche und gezielte Wachstum von qualitativ \n\nhochwertigen Wohnungen und Arbeitsplätzen ist zu fördern. \n \n- Die bestehende Infrastruktur ist optimal auszunützen.  \n (Strassen, Öffentlicher Verkehr, Ver- und Entsorgung, Schul-\n\nraum, öffentliche Bauten und Anlagen) \n \n- Die Attraktivität des Ortsbildes und der öffentlichen Aussen-\n\nräume soll gesteigert werden. \n \n\n  \n \n\nLeitsätze und \nMassnahmen,  \nvom Gemeinderat \nverabschiedet am  \n3. März 2008 \n\nDie folgenden Massnahmen gemäss den "Leitsätzen und Mass-\nnahmen zur räumlichen Entwicklung" wurden beachtet: \n \n\n- Prüfen von Einzonungen am Bauzonenrand zur zweckmässigen \nAbgrenzung der Bauzonen. Vorrang haben Parzellen an \nattraktiven Lagen, namentlich an Hanglagen und beim Bahnhof. \nDie Erschliessung soll vorhanden sein oder auf Kosten der \nEigentümer einfach ergänzt werden können. \n\n \n- Aufwertung und Verdichtung des Gebietes im Süden des \n\nBahnhofes Wohlen mittels Aufzonungen und Einzonungen zur \nGebietsarrondierung (bessere Nutzung der Standortgunst des \nÖV-Knotens) \n\n \n- Sicherstellung, dass neues Bauland nur eingezont wird, wenn es \n\nauf den Markt kommt, bzw. vom Eigentümer innert 10 Jahren \nüberbaut wird \n\n \n - Erweiterungsmöglichkeiten für Sport- und Freizeitnutzungen \n\ngewährleisten (Ausdehnung Sportzentrum, Ausscheiden einer \nZone für Familiengärten, Freifläche für den Zirkus und andere \ngrosse Publikumsanlässe sicherstellen) \n\n \n- Erhaltung der schützenswerten Bauten als identifikationsstiftende \n\nMerkmale für die Einwohner \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  12 \n \n\n \n \n\n  \n\nVerbesserung der \nSteuerkraft \n\nEin Hauptziel von Wohlen ist die Erhöhung der Steuerkraft pro \nEinwohner und pro Arbeitsplatz. Diese hat sich in den letzten 20 \nJahren verglichen mit dem Kanton Aargau und den 10 grössten \nGemeinden des Kantons rückläufig entwickelt (vgl. Diplomarbeit \nFachhochschule Nordwestschweiz 2007, Analyse der Wohler Steuer-\nkraft; www.wohlen.ch -> index suchen „Steuerkraft“). Eine Erkenntnis \ngemäss dieser Studie ist, dass Neuzuzüger im Durchschnitt höhere \nSteuererträge generieren als die bestehende Wohnbevölkerung. Mit \nden geplanten Umzonungen, der Bezeichnung von Gebieten mit \nGestaltungsplanpflicht und Einzonungen „am richtigen Ort“ soll eine \nVerbesserung der Steuerkraft erreicht werden.  \n \n \n \n\n 6. Regionale und kantonale Rahmenbedingungen; \nvorgesehene Ausrichtung der Zonenplanung \n\n \n \n \n\n6.1 Regionalplanung Unteres Bünztal \n \n\nEntwicklung aus Sicht \nder Repla Unteres \nBünztal \n„Zukunftsvision  \nBünztal“ \n\nDer Regionalplanungsverband Unteres Bünztal hat sich im Rahmen \nder "Zukunftsvision Bünztal" in professionell moderierten Workshops \nmit der Entwicklung der Region bis ins Jahr 2030 auseinander \ngesetzt. Aufgrund der verschiedenen Positionen der Gemeinde-\nvertreter wurde auf die ursprünglich skizzierten Folgearbeiten \nverzichtet. Dem zusammenfassenden Ergebnis datiert vom 14. \nAugust 2006 kann folgendes entnommen werden: \n \nHauptziel: \n \n\nDie äussere Abgrenzung der bestehenden Siedlungsgebiete soll \nlangfristig nicht erweitert werden. In der Region bestehen \nausreichend innere Reserven. Hinweise dazu: Bestehende \n"Löcher" sollen bei Bedarf und Eignung gefüllt werden können. \nSpezielle örtliche Gegebenheiten sind zu beachten. \n\n \n \n\n Problembeispiele:  \n \n\n- Das ÖV-Potential des Bahnhofs Wohlen, des am besten er-\nschlossenen Ortes im Freiamt, wird siedlungsplanerisch nicht \nangemessen genutzt. Im unmittelbaren Einzugsbereich des \nBahnhofs liegen grössere Flächen in der Landwirtschaftszone. \nKorrekturen drängen sich auf. \n\n \n\n- Wohlen und Villmergen bilden zusammen eine Stadt mit einer \nWohnbevölkerung von rund 20'000 Personen und 9'000 \nArbeitsplätzen. Wenn dieses Siedlungsgebiet einheitlich geplant \nwird, ergeben sich andere Perspektiven in Bezug auf Zonen und \nGrenzen.  \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  13 \n \n\n \n \n\n  \n\nVorgesehene \nMassnahmen \n\nDie Zonenplanung wird wie folgt auf diese Anregungen ausgerichtet: \n \n\n- Im Konzeptplan "Räumliche Entwicklung" wird über den Planungs-\nhorizont von 15 Jahren hinaus aufgezeigt, wo Siedlungs-\nerweiterungen möglich sein sollen und wo nicht. \n\n \n\n- Im Bauzonenplan wird eine Spezialzone Bahnhof Süd ausge-\nschieden. Sie umfasst die heutige Wohnzone W1. Sie soll \nlängerfristig ausgedehnt werden. Das Gebiet soll mit einem Ge-\nstaltungsplan und Landumlegungen so entwickelt werden, dass \neine auf die bauliche, landschaftliche und verkehrliche Situation \nabgestimmte Überbauung für Wohnen, Gewerbe und Bildung \nentstehen kann. Besondere Rücksicht wird auf die bestehenden \nherrschaftlichen Gebäude mit ihrem Umschwung genommen. \n\n \n\n- Das in den zwei Gemeinden Villmergen und Wohlen liegende \nIndustriegebiet Ferrowohlen AG verbleibt in beiden Gemeinden \nin der Industriezone. Die beiden Gemeinderäte haben die von \nSeite der Grundeigentümerin entwickelte Planung "Ferropolis" \n2004/06 als nicht beschlussfähig erachtet (vgl. Mitwirkungsbericht, \nverabschiedet am 23. April 2007). Sie haben nach vertieften \nDiskussionen empfohlen, die Ansiedlung von Produktions-\nbetrieben zu fördern und Synergien zu nutzen (z.B. bezüglich \nParkplatzbewirtschaftung). \n\n \nBeurteilung der \nregionalen Abstimmung \ndurch die Repla Unteres \nBünztal \n\nDer Regionalplanungsverband Unteres Bünztal (Repla) hat den \nPlanungsentwurf im Sinne von § 11 BauG auf „interkommunale \nSchnittstellen“ geprüft und dem Kanton mit Brief vom 12. Mai 2010 \neine Stellungnahme abgegeben. Der Entwurf wird in den Grundzügen \nals sachgerecht beurteilt. Vorbehalten wird, dass die beträchtlichen \nNeueinzonungen nicht dazu führen dürfen, dass die Entwicklung in \nden anderen Gemeinden eingeschränkt wird. \n \n \n \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  14 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n6.2 Kantonale Entwicklungsstrategien \n \n\nEntwicklung gemäss \nden Beschlüssen des \nGrossen Rates \n \n \n \n \n\nDer Grosse Rat hat im September 2006 die beiden Strategien \nraumentwicklungAARGAU und mobiitätAARGAU beschlossen. \n \nInhalte daraus: \n \n\n- Wohlen ist Teil der Agglomeration Wohlen/Villmergen, Die beiden \nGemeinden sind in der Karte Raumkonzept Aargau als urbane \nEntwicklungsräume bezeichnet. Die Lebensqualität und die \nStandortattraktivität für das urbane Wohnen und Arbeiten sind zu \nsteigern. \n\n \n\n- Die Industriegebiete Wohlen/Villmergen sind wirtschaftliche \nEntwicklungsschwerpunkte von kantonaler Bedeutung. In diesen \nGebieten haben wettbewerbsfähige Arbeitsplätze Vorrang vor \nanderen Nutzungen.  \n\n \n\n- Allgemein gilt, dass die Siedlungsentwicklung auf die gut erreich-\nbaren Standorte gelenkt werden soll. Dazu sind die Nutzungs-\nplanungen regional abzustimmen. \n\n \nVorgesehene \nMassnahmen \n\nDie Zonenplanung wird auf diese Anforderungen wie folgt ausge-\nrichtet: \n \n\n- In der laufenden Masterplanung Ortszentrum werden Em-\npfehlungen für die situationsgerechte innere Verdichtung \nerarbeitet (C4).  \n\n \n\n- Die geplante Spezialzone Bahnhof Süd soll das urbane Wohnen \nund Arbeiten in nächster Nähe des ÖV-Knotens ermöglichen (C3 \nund C4). \n\n \n\n- Die Industriezone Ferro Wohlen bleibt erhalten. Die Ge-\nmeindebehörde unterstützt die Bestrebungen des Ver-\nwaltungsrates Ferrowohlen AG, auf dem 21.6 ha grossen \nIndustriegebiet Gewerbe anzusiedeln (Vermietung, um die \nGesamtkoordination möglichst einfach zu halten). Erste Erfolge \nwerden sichtbar. So ist die “digitec“ in eine bestehende \nIndustriehalle eingezogen (B.7; C3). \n\n \n \n \n\n \n \n\n6.3 Agglomerationsprogramm Aargau Ost \n \n\nAgglomerations-\nprogramm  \ndes Kantons \n \n\nDer Regierungsrat hat am 5. Dezember 2007 das Agglomerations-\nprogramm Verkehr und Siedlung Aargau-Ost zur Einreichung an den \nBund verabschiedet. Das Bundesamt für Raumentwicklung hat das \nProgramm geprüft und namhafte Beiträge in Aussicht gestellt. Das \nBundesparlament hat das Investitionspaket mittlerweile beschlossen \n(Beschluss September 2010).  \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  15 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\nQuelle BVU ARE \nWohlen ist ein städtisch \ngeprägter Raum im \nländlichen Raum \n \n \n\n \n \n\nQuelle: Bericht Agglomerationsprogramm Aargau Ost 2007, BVU, ARE;  \nWichtigste Massnahmen im Teilraum Wohlen \n\n \nProjekte \n \n\n \nFür die Agglomeration Wohlen stehen die Verbesserung der \nStrassen- und Schienenverbindungen Richtung Lenzburg und Zürich \nresp. der A1 sowie das ÖV-Angebot in der Agglomeration selber im \nMittelpunkt. Das Agglomerationsprogramm enthält neben Verkehrs-\nprojekten auch die folgenden Siedlungsprojekte: \n \n\n7.14. Entwicklungsschwerpunkt Wohlen/Villmergen (ESP) \n  Erwünscht: produzierende und arbeitsplatzintensive Nutzungen \n\nUnerwünscht: Nutzungen mit hohem Güter- oder Personen-\nverkehr  \n\n \n\n7.16. Siedlungsaufwertung Bahnhof Wohlen (Verdichtung) \n \n\n7.17. Aktive kommunale Boden- und Wohnbaupolitik zur Förderung  \n des verdichteten Bauens \n \n\nVorgesehene \nMassnahmen \n\nAktivitäten / Geplante Umsetzung: \n \n\n7.14 Der Gemeinderat Wohlen unterstützt in Absprache mit dem \nGemeinderat Villmergen die Entwicklung auf dem Ferroareal \nim Rahmen seiner Möglichkeiten. Unerwünscht sind Betriebe, \ndie vor allem viel Verkehr erzeugen. Erwünscht sind \ninsbesondere Produktionsbetriebe.  \n\n \n\n7.16 Im Raum Bahnhof Nord sind die planerischen Voraus-\nsetzungen für die erwünschte Verdichtung vorhanden (Kern-\nzone; Gestaltungsplan Aarauerstrasse, Bahnhofweg, Steindler-\nstrasse). Im Raum Bahnhof Süd soll eine Spezialzone ge-\nschaffen werden.  \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  16 \n \n\n \n \n\n  \n\n 7.17 Die Masterplanung Ortszentrum Wohlen zeigt auf, wie die \nLandreserven der Gemeinde situationsgerecht und haus-\nhälterisch überbaut werden sollen.  \n\n \n \n \n\n \n \n\n6.4 Anpassung des kantonalen Richtplanes \n \n\nBotschaft des \nRegierungsrates \n\nDie aus kommunalen und übergeordneten Strategien abgeleiteten \nMassnahmen führten zu folgender Botschaft des Regierungsrates \nvom 15. Mai 2013 an den Grossen Rat: \n \n\nVorgesehene Einzonungsflächen:  \n\nWohn- und Wohn-/Gewerbezonen   4.3 ha \nGewerbezonen 3.4 ha \nGrünzone (längs Bünz) 0.2 ha \nZone für öffentliche Bauten und Anlagen 7.5 ha \nTotal  15.4 ha \n \nAnrechenbare Fläche (0.9 ha sind überbaut  \nbzw. nicht anrechenbar wie die Grünzone) 14.5 ha \n \n \n \n\nBeschluss Grosser Rat Der Grosse Rat hat am 27. August 2013 folgende Flächen genehmigt: \n \nEinzonungsflächen:  \n\nWohn- und Wohn-/Gewerbezonen   3.6 ha \nGewerbezonen 0.2 ha \nGrünzone (längs Bünz) 0.2 ha \nZone für öffentliche Bauten und Anlagen 0.0 ha \nTotal  4.0 ha \n \nAnrechenbare Fläche (0.9 ha sind überbaut \nbzw. nicht anrechenbar wie die Grünzone) 3.1 ha \n \n \n \n \n \n\nVerzicht auf Einzonung \nder Grünzone  \n\nAuf die Einzonung der Grünzone längs der Bünz wird verzichtet, da \nsie in direktem Zusammenhang zur Einzonung der Zone ÖB \nNiedermatten stand. \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  17 \n \n\n \n \n\n  \n\nSpezialfall spätere \nEinzonung Spezialzone \nBahnhof Süd \n\nDa die Einzonung der Spezialzone Bahnhof Süd besonders komplex \nist und vertiefte Vorarbeiten bedingt, wurde gemeinsam mit den \nFachpersonen der Abteilung Raumentwicklung folgendes Vorgehen \nbeschlossen:  \n \n\n  \n\n \nUrsprüngliche Absicht \n\n \nDie geplanten Einzonungen werden in zwei Pakete geschnürt. \n1. Paket: Revision Nutzungsplanung Siedlung ohne die  \n    Einzonung Spezialzone Bahnhof Süd \n2. Paket: Einzonung Spezialzone Bahnhof Süd \n \nAlle Einzonungen mit Ausnahme der Spezialzone Bahnhof Süd \nwerden in das 1. Paket aufgenommen.  \nDie Einzonung der Spezialzone Bahnhof Süd wird der Einwohner-\ngemeinde als Separatvorlage zusammen mit einem Entwicklungs-\nrichtplan unterbreitet. Da dieses Paket umfangreiche Planungs-\narbeiten bedingt, ist es zweckmässig, ja unabdingbar, diese \nArbeiten gestützt auf den entsprechenden Beschluss des Grossen \nRates (Zwischenentscheid) vornehmen zu können.  \n\n \n  \n\nDer Regierungsrat hat dieses zweite Paket dem Grossen Rat nicht \nunterbreitet. Das Geschäft soll im Rahmen der anstehenden \nAusscheidung des Siedlungsgebietes im kantonalen Richtplan \nberaten werden (Auslöser: RPG-Revision).  \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  18 \n \n\n \n \n\n  \n\n 7.  ZENTRALE SACHTHEMEN \n \n\n \n \n\n7.1 Bauzonenkapazität  \n \n\n \n \nAusrichtung der \nBauzonenkapazität auf \ndie Entwicklungsziele \n\nVgl. Flächen- und Einwohnerstatistik \n \nDie nachfolgende Grafik zeigt, dass die Umzonungen und Ein-\nzonungen dem Regionalzentrum Wohlen den Spielraum geben, der \nnötig ist, um die kommunalen und übergeordneten Entwicklungsziele \nzu erreichen (Details vgl. Kapazitätsberechnung). \n \n\n \n \nSpezialfall Einzonung \nGebiet \nBahnhof Süd \n\nDie Einzonung Spezialzone Bahnhof Süd bedingt eine länger-\ndauernde Vorbereitungsphase bis zur Realisierung (Erstellung \nEntwicklungsrichtplan, Gestaltungsplan, Landumlegung, Erschlies-\nsung). Die Realisierung erfolgt in Etappen. Da die Spezialzone \nBahnhof Süd die Zielsetzungen für die gesamte Region erfüllt, ist \ndie Bauzonenkapazität für diese Zone nicht im kommunalen \nRahmen zu beurteilen, sondern im kantonalen Rahmen. Mit den \nvorgesehenen Planungsinstrumenten kann sichergestellt werden, \ndass der Boden haushälterisch genutzt wird. Das zur Einzonung \nvorgeschlagene Gebiet Bahnhof Süd hat ein Fassungsvermögen von \nrund 600 Einwohnern (vgl. Kapitel 8.2). Das Fassungsvermögen \ninklusive diesen 600 Einwohnern beträgt 17'180 Einwohner. \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  19 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n7.2 Innere Siedlungsentwicklung, Siedlungsqualität  und \nVerkehr \n\n \nKantonale \nAnforderungen  \n(§ 4 BauV) \n\nDie Anforderungen an die Innere Siedlungsentwicklung, die \nSiedlungsqualität und den Verkehr sind in § 4 BauV wie folgt aufge-\nlistet: \n1 Die Gemeinde zeigt bei Einzonungen namentlich auf,  \na)  welche Nutzungsreserven im Baugebiet bestehen, \nb)  Massnahmen zur Erhöhung und Ausschöpfung der Nutzungs-\n\nreserven in den überbauten und unüberbauten Bauzonen \nc)  wie die unüberbauten Bauzonen zeitgerecht und tatsächlich \n\nverfügbar gemacht werden, \nd) wie die Wohnqualität und die Qualität der Aussen- und \n\nNaherholungsräume, namentlich in Zentren und Agglomerationen, \nverbessert werden, \n\ne) mit welchen Konzepten und Massnahmen eine hohe Siedlungs-\nqualität erreicht wird, wenn das eingezonte Gebiet zusammen-\nhängend grösser ist als 5000 m2. \n\n2Sie stimmt bei Ein- und Umzonungen Siedlung und Verkehr aufein-\nander ab und legt dar: \na)  welche Verkehrserzeugung durch die neue Zonierung zu erwarten \n\nist und wie der zusätzliche Verkehr bewältigt wird, \nb) wie eine zweckmässige Anbindung an den öffentlichen Verkehr \n\nerfolgt und die Infrastruktur für den Langsamverkehr attraktiv \ngemacht wird. \n\nc) wie sie durch eine geeignete Regelung der Nutzungsart und  \n-dichte, namentlich durch spezifische Zonenbestimmungen für \nIndustrie- und Gewerbezonen, sowie durch eine optimale \nStandortwahl für Nutzungen mit grossem Verkehrsaufkommen auf \nden Verkehr Einfluss nimmt. \n\n \nKommunale \nAnforderungen \n\nDas vom Gemeinderat verabschiedete kommunale „Leitsätze und \nMassnahmen zur räumlichen Entwicklung“ zielen in die gleiche \nRichtung. Die Aufwertung der Siedlungsqualität wird einen positiven \nEffekt auf die Steuerkraft pro Einwohner und pro Arbeitsplatz haben.  \n \n\nMassnahmen \n \n\nNachfolgend wird in Kurzform beschrieben, wie die kantonalen \nAnforderungen umgesetzt werden. Zudem erfolgen Verweise zu \ndetaillierten Aussagen in diesem Bericht. Der Konzeptplan \n„Räumliche Entwicklung“ gibt einen Überblick. \n \n\n§ 4 Abs. 1 a) BauV a) Nutzungsreserven im Baugebiet \nvgl. Kapazitätsberechnungen  \n \n \n \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  20 \n \n\n \n \n\n  \n\n§ 4 Abs. 1 b) BauV b) Massnahmen zur Erhöhung und Ausschöpfung der Nutzungs-\nreserven in den überbauten und unüberbauten Bauzonen \n \n- Streichung Ausnützungsziffer in der Kernzone \n\nFörderung der Verdichtung von einzelnen noch unüberbauten \nBaulücken \n\n \n- Masterplan Ortszentrum 2009; behördenverbindlich \n \n\n \nMasterplan Ortszentrum 2009, Übersichtsplan; Quelle: Schlussbericht Hesse + Schwarze + Partner, Zürich \n \n - Förderung von Arealentwicklungen  \n\n Für die Gemeindeentwicklung besonders wichtige Areale sind im \nKonzeptplan „Räumliche Entwicklung“ ersichtlich. \n\n \n-  Förderung Gestaltungspläne \n \n\n Festlegung von Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht (vgl. \nÄnderungen Bauzonenplan) \n\n- Erarbeitung Gestaltungsplan Jacob Isler Areal auf der Basis von \nTestplanungen bzw. Überbauungsstudien; Schlüsselareal in der \nKernzone; im Gemeindebesitz; laufendes Verfahren \n\n Erarbeitung Gestaltungspläne Pilatusstrasse und Notterareal (an \nder Aeschstrasse); private Gestaltungspläne im Ortszentrum; \nlaufende Verfahren \n\n Gestaltungsplan Aargauerstrasse / Bahnhofweg / Steindler-\nstrasse; privater Gestaltungsplan festgesetzt 2008; Baube-\nwilligung erteilt 2010 \n\n \n- Förderung von Arealüberbauungen  \n Die Bauverwaltung sowie  die Raum-, Bau- und Verkehrs-\n\nplanungskommission unterstützt Investoren und Bauherren bei \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  21 \n \n\n \n \n\n  \n\nder Realisierung von Arealüberbauungen. In den letzten Jahren \nsind Vorzeigeobjekte entstanden, die Impulse für weitere solcher \nÜberbauungen geben werden. \n\n \n- Aussiedlung des Werkhofes Notter aus dem Ortszentrum  \n \n \n\n§ 4 Abs. 1 c) BauV Unüberbaute Bauzonen zeitgerecht und tatsächlich verfügbar  \nmachen \n \n\n - Förderung  Arealentwicklungen und Gestaltungspläne siehe auch \nAngaben zu § 4 Abs. 1 b) BauV.  \n\n- Die Gemeinde nimmt die Erschliessung der 2 grossen noch nicht \nerschlossenen Gebiete im bestehenden Baugebiet an die Hand. \n\n Im grössten noch unerschlossenen Wohngebiet „Rebberg“ ist die \nErschliessungsplanung abgeschlossen und der Erschliessungs-\nkredit gesprochen. Mit dem Strassenbau wird dank einem \nabgeschlossenen Vergleich mit dem letzten Beschwerdeführer  in \nKürze begonnen. Der gesamte untere Teil ist im Besitz einer \nEigentümerin (Fläche nach Strassenabzug rund 28'770 m2). Die \nVertreter dieser Eigentümerin haben in einer von der Gemeinde \nangeregten, privat erarbeiteten Überbauungsstudie aufgezeigt, \nwie die Baufelder überbaut und parzelliert werden können. Die \nStudie dient als Grundlage für den geplanten Verkauf der \nBauparzellen. \n\n Im noch unerschlossenen Gewerbegebiet zwischen Wilstrasse \nund Bahnlinie besteht die Erschliessungsplanpflicht.  Da es in \ndiesem Gebiet Umzonungsbegehren gibt, beabsichtigt der \nGemeinderat, den Erschliessungsplan erstellen zu lassen, sobald \ndie Nutzungsplanung Siedlung rechtskräftig ist.  \n\n \n- Das Arbeitsplatzgebiet Bremgarterstrasse Nord (Neeser) wird \n\nbedingt eingezont. \n \n- Gebiet Anglikerstrasse Nord, Ein- / Umzonung in Gewerbezone \n -> Zum überwiegenden Teil im Besitz der Ortsbürger- und \n\nEinwohnergemeinde; Der Gemeinderat wird die Baureifmachung \nvorantreiben. Wurde nicht genehmigt \n\n \n- Einzonung Gebiet Farnbühl in Zone WG 3 \n -> Die Grundeigentümerin SBB wird den Gestaltungsplan \n\nentwerfen. Sie möchte das Land baureif machen. \n \n- Einzonung Gebiet Lochmatte, Wohnzone W2 \n -> Vom Eigentümer wird vor der öffentlichen Auflage eine \n\nAbsichtserklärung zur Erstellung des Gestaltungsplanes und zur \nÜberbauung eingeholt. Wurde nicht genehmigt \n\n \n \n\n§ 4 Abs. 1 d) BauV Verbesserung der Wohnqualität und der Qualität der Aussen- und \nNaherholungsräume, namentlich in Zentren und Agglomerationen \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  22 \n \n\n \n \n\n  \n\n- In der BNO 2006 sind diverse Planungsanweisungen bereits ent-\nhalten (Qualitätsvorschriften für die Kernzone und die Zone Stein-\ngasse, Quartiererhaltungszone „Wehrli“, Grünflächen in Industrie- \nund Gewerbezonen, Anreizsystem für Arealüberbauungen, Aus-\nnützungsbonus für energieeffiziente Bauten, Spiel- und \nErholungsanlagen, etc.) \n\n- Bezeichnung von Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht im \nBauzonenplan  \n\n- Bezeichnung von Ensembleschutzzonen im Bauzonenplan \n- Während der Erarbeitung dieser Planung sind von Seite der \n\nGemeindebehörde diverse qualitätssichernde Instrumente \neingesetzt und Verfahren angestossen worden, wie  \n\n Masterplan Ortszentrum 2009 (behördenverboindlcih) \n Konzeptplan Freiraumplanung Baugebiet 2010; Informationsplan; \n\nArbeitsinstrument für die Bauverwaltung \n- Kommunaler Gesamtplan Verkehr (behördenverbindlich)  \n\nEin Schlüsselelement ist die geplante Neugestaltung der \nZentralstrasse (laufendes Verfahren) \n\n \n§ 4 Abs. 1 e) BauV Konzepte und Massnahmen für eine hohe Siedlungsqualität, wenn \n\ndas eingezonte Gebiet zusammenhängend grösser ist als 5000 m2 \n \nEinzonung Gebiet Anglikerstrasse Nord, Gewerbezone, 3.2 ha \n-> Gestaltungsplanpflicht, Zweckartikel in BNO wurde nicht genehmigt \n \nEinzonung Gebiet Farnbühl, WG 3, 1.8 ha \n-> Gestaltungsplanpflicht; Zweckartikel in der BNO (§ 11 Abs. 3bis) \n \nEinzonung Gebiet Lochmatte, Wohnzone W2, 0.7 ha \n-> Gestaltungsplanpflicht  wurde nicht genehmigt \n \nEinzonung Gebiet Bergmatten, Wohnzone W2, 1.05 ha \n-> Vertragliche Verpflichtung der Bergmattengesellschaft zur \n\nErschliessung und für ökologischen Ausgleich (Bachöffnung) \n \nEinzonung im Gebiet Niedermatten, Zone ÖB, 7.5 ha \n-> 10 m breiter Gebietsstreifen längs der Bünz wird Grünzone  \n-> Ein Raumnutzungskonzept zeigt die geplanten Nutzungen. \n-> Gemäss Konzeptplan Freiraumplanung Baugebiet sind die \n    öffentlichen Anlagen gut zu durchgrünen. wurde nicht genehmigt \n \n\nAllgemeines Die Verbesserung der Siedlungsqualität ist ein dauernder Prozess. \nNeben den Planungsinstrumenten ist die Beratung der Investoren, \nGrundeigentümer und Bauherren in den Baubewilligungsverfahren \nvon entscheidender Bedeutung. Die Gemeinde hat mit der per-\nsonellen Verstärkung der Bauverwaltung und der Einsetzung der \nRaum-, Bau- und Verkehrsplanungskommission die entsprechenden \nWeichen gestellt. \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  23 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n7.3 Landwirtschaft / Landwirtschaftsbetriebe im Baugebiet \n \n\nBilanz \nLandwirtschaftszonen \n \n \n \n\nDie Fläche der Landwirtschaftszonen in Wohlen wird infolge der \ngeplanten Einzonungen wie folgt reduziert: \nLandwirtschaftszonen heute 452.0 ha \ndigitalisierter Kulturlandplan \n- Einzonungen 3.8 ha \nLandwirtschaftszonen neu 448.2 ha \n \nVon den 3.8 ha, die eingezont werden, sind 0.9 ha überbaut. Der \nKulturlandverlust beträgt 2.9 ha. \n \n\nLandwirtschafts- \nbetriebe  \nim Baugebiet \n\nInnerhalb des Baugebietes befinden sich noch einige Landwirtschafts-\nbetriebe, die teils in Mischnutzungszonen zonenkonform oder in \nreinen Wohnzonen zonenfremd liegen. Zonenfremd sind folgende \nBetriebe: \n- Walter Meyer, Waltenschwilerstrasse 51, Wohlen, W2 \n- Werner Vock, Hägglingerstrasse 9, Anglikon, W2 \n- Franz Vock, Knobelstrasse 34/36, Anglikon, W2 \n \nDie 3 Betriebe sind umgeben von Einfamilienhäusern. Die Umzonung \nder Einzelparzellen in gemischte Zonen WG2 wird im gebauten \nUmfeld als unzweckmässig erachtet. Die Immissionsgrenzwerte von \nden benachbarten Wohnzonen müssten trotzdem eingehalten \nwerden. Die Betriebe haben die Bestandesgarantie, welche die \nbetriebliche Weiterführung im heutigen Umfang gewährleistet und \nzeitgemässe Erneuerungen im Rahmen des Baugesetzes zulässt.  \n \n\nLandwirtschaftsbetriebe \nim Kulturland am \nBauzonenrand \n\nDie Landwirtschaftsbetriebe im Kulturland am Bauzonenrand wurden \nangefragt, ob betriebliche Veränderungen anstehen und ob die Ein-\nzonung der Hofparzellen geprüft werden soll. Es sind keine ent-\nsprechenden Wünsche eingegangen.  \n \n \n\n \n \n\n7.4 Wald  \n \n\n In Wohlen gibt es ein kleines Gebiet im Ortsteil Anglikon, in dem eine \nBauzone an Wald grenzt. Das Gebiet liegt in der Wohnzone W2 und \nGrünzone im Bereich der Hägglingerstrasse und der Wohnhäuser Im \nWygarte. Die Abgrenzung ist durch die Hägglingerstrasse, einen \nZufahrtsweg und die Parzellengrenzen von 2 Wohnhäusern gegeben. \nDiese „feste“ Grenze ist im Bauzonenplan als „Waldgrenze gemäss \nWaldgrenzenplan“ zur Information eingezeichnet. Die übrigen Wald-\ngrenzen in Wohlen sind „dynamische“ Grenzen, die sich verändern \nkönnen.  \n \nDie Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung bedingt, dass eine \nWaldfeststellung durch die kantonale Abteilung Wald durchzuführen \nist. Das durchgeführte Waldgrenzenplanverfahren ist rechtlich \nzwingend für den kommunalen Beschluss zur Nutzungsplanung \nSiedlung. Der Kreisförster ist mit der Aufgabe zu beauftragen.  \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  24 \n \n\n \n \n\n  \n\nDie öffentliche Auflage des Waldgrenzenplans erfolgte gleichzeitig mit \nder öffentlichen Auflage der Nutzungsplanung Siedlung. \n \n \n \n\n \n \n\n7.5 Industriepark Ferrowohlen / Koordination mit \nVillmergen  \n\n \nKoordinationsbedarf \n \n \n \n\nKoordinationsbedarf besteht in den Bereichen Strassenverkehr (vgl. \nKommunaler Gesamtplan Verkehr), wirtschaftlicher Entwicklungs-\nschwerpunkt Wohlen/Villmergen (vgl. Kapitel 6.3 Agglomerations-\nprogramm) und langfristige Siedlungsentwicklung.  \n \n\nSiedlungsbegrenzung Empfehlung zur Siedlungsbegrenzung (vgl. auch Konzeptplan Räum-\nliche Entwicklung): \n \n\nDie Baugebiete von Wohlen und Villmergen sollen ablesbar bleiben. \nIn Wohlen werden südlich der Bünztalstrasse keine neuen Bauzonen \nausgeschieden.  \n \n\nIndustriegebiet der \nFerrowohlen AG \n\nDas 19.4 ha grosse Areal der Ferrowohlen AG liegt zu 55% in Wohlen \n(Teilparzelle 3323 und 3 weitere Parzellen) und zu 45% in Villmergen \n(Teilparzelle 3323). Das Eisenwerk, welches zeitweise über 400 \nPersonen beschäftigte, wurde 1994 geschlossen. Die vorhandenen \nSchlackenablagerungen erfordern eine permanente Sickerwasser-\nbehandlung und Überwachung durch die Eigentümerin. 2001 wurde \ndas Projekt „Ferropolis“ geboren. Die Vision der Eigentümerin war, \ndas brachliegende Industriegebiet in ein urbanes Quartier mit \nablesbarer Geschichte zu transformieren. Im Masterplan wurde Platz \nfür rund 5000 Einwohner und Arbeitsplätze ausgewiesen. Das \n2006/2007 durchgeführte Mitwirkungs- und Vorprüfungsverfahren \nergab, dass die Planung in der vorgelegten Form als nicht genehmi-\ngungsfähig erachtet wurde. Die sehr aufwändige Arbeit wurde darauf-\nhin eingestellt.  \n \n\nNeue Strategie für den  \n„Industriepark \nFerrowohlen“ \n\nDie neue Strategie der Ferrowohlen AG ist, das Gesamtareal \nweiterhin industriell und gewerblich zu nutzen. Die 2 sehr grossen \nHallen (total 64'000 m2) und die unüberbauten Grundstücksteile \nwerden vermietet. Namhafte Mieter wie die digitec AG sind in der \nZwischenzeit eingezogen. Gemäss dem Konzept Vollausbau der \nFerrowohlen AG sind 200'000 m2 BGF denkbar (Lager 50%, Industrie \n40%, Verkauf und Dienstleistungen 10%). \n \nWegen der Lage des Areales im Perimeter des wirtschaftlichen \nEntwicklungsschwerpunktes Wohlen/Villmergen von kantonaler \nBedeutung, der Immissionen von Bahn, Strasse und Starkstrom-\nleitungen sowie dem benachbarten stark störend eingestuften \nStanzwerkbetrieb (Springfix AG) wird die Beibehaltung der rechts-\nkräftigen Industriezone als sachgerecht erachtet.  \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  25 \n \n\n \n \n\n  \n\nEs gelten die Vorschriften gemäss § 16 BNO Wohlen (zulässige \nNutzung: stark störende Produktion, Dienstleistungen aller Art) und \ngemäss § 19 BNO Villmergen (Gewerbe-, Dienstleistungs- und \nIndustriebetriebe). Auf der Wohler Seite sind die Verkaufsnutzungen \nbeschränkt. Zugelassen werden sollen Fachmärkte bis maximal 3000 \nm2 Nettoladenfläche, nicht aber Einkaufszentren. Einkaufszentren \nsind im Ortskern erwünscht, in dem keine Obergrenze der \nLadenfläche festgelegt ist. Auf der Villmerger Seite sind die \nVerkaufsnutzungen noch zu regeln. \n \nBezüglich der Zonierung gibt es keinen Handlungsbedarf. Die \nBauzonen der 2 Gemeinden sind gut aufeinander abgestimmt. \nWichtig ist, dass die Gemeindebehörden aktiv mithelfen, den Standort \nfür qualitativ hochwertige Arbeitsplätze bekannt zu machen.  \n \n \n \n\n \n \n\n7.6 Verkehr und Erschliessung \n \n\nNeuer Kommunaler \nGesamtplan Verkehr \nVom Gemeinderat \nbeschlossen am  \n21. November 2011 \n \n \n \n \n \n \n\nDer bestehende Verkehrsrichtplan 1996 wird durch den kommunalen \nGesamtplan Verkehr gemäss § 54a BauG abgelöst. Dieser Plan bildet \neinen behördenverbindlichen Bestandteil der Nutzungsplanung \nSiedlung. Er legt die Ziele der Verkehrsentwicklung fest und zeigt auf, \nwie die Verkehrskapazitäten mit der Siedlungsentwicklung abge-\nstimmt werden.  \n \nDer Gemeinderat hat den Auftrag zur Erstellung des kommunalen \nGesamtplans Verkehr dem Büro metron in Brugg erteilt. Die \nVerkehrsplaner haben den Entwurf mit direktem Einbezug der \nBevölkerung (Café-Gespräche und Workshops) sowie in Koordination \nmit der laufenden Siedlungsplanung, dem Agglomerationsprogramm \nAargau Ost und dem Masterplan Ortszentrum erarbeitet. \n \nFazit der Untersuchungen: Die einzuzonenden Gebiete und die \nmöglichen längerfristigen Einzonungen gemäss dem Konzeptplan \nRäumliche Entwicklung können an geeigneten Stellen an das \nübergeordnete Strassennetz angeschlossen werden. Das bestehende \nStrassennetz kann den entstehenden Mehrverkehr aufnehmen. Nötig \nsind Einzelmassnahmen – insbesondere an Knoten und für die \nSicherheit der Fussgänger – sowie Strassenraumaufwertungen im \nOrtszentrum. Die Verkehrsprognosen zeigen, dass die Bewältigung \ndes Durchgangsverkehrs von Bremgarten in das Untere Bünztal im \nlangfristigen Zeithorizont problematisch wird. Zur Siedlungsentlastung \nsoll die Südumfahrung Wohlen dienen. Die Trassefreihaltung ist im \nkantonalen Richtplan eingetragen.  \n \n \n\nErweiterung \nGewerbezone \nAnglikerstrasse Nord \n\nDie Erschliessung der geplanten Erweiterung der Gewerbezone \nnördlich der Anglikerstrasse soll ausschliesslich über die Nordstrasse \nerfolgen. Es entsteht kein Durchgangsverkehr durch ein Wohn-\nquartier.  wurde nicht genehmigt \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  26 \n \n\n \n \n\n  \n\nIndustriepark \nFerrowohlen \n\nDie Ferro Wohlen AG hat für die Entwicklung ihres Industrieparks \neinen Umweltverträglichkeitsprüfung für das Konzept Vollausbau mit \n200'000 m2 BGF erstellen lassen (UVP der Firma Hollinger AG, \nLuzern vom 24. März 2011). Gemäss dieser Prüfung ist die Kapazität \nder bestehenden Verkehrsanlagen für die volle Vermietung der Hallen \nim bisherigen Rahmen ausreichend.  \n \n\nGeplante Einzonung \nSpezialzone Bahnhof \nSüd  \n(langfristig; nicht \nBestandteil dieser \nVorlage) \n\nDie geplante Einzonung Spezialzone Bahnhof Süd liegt im Bereich \nder ÖV-Güteklassen B und C. Die Erschliessung für den motorisierten \nIndividualverkehr (MIV) erfolgt möglichst direkt von der Bünztalstrasse \nher. Die Anbindung an den Bahnhof und das Ortszentrum soll über \nattraktive Fuss- und Radwege erfolgen. Dank der Lage beim Bahnhof \nwird der Modal-Split MIV zu den übrigen Verkehrsträgern in diesem \ngeplanten  Wohn- und Arbeitsquartier unterdurchschnittlich sein.    \n \n\n \nQuelle: Metron, Entwurf Kommunaler Gesamtplan Verkehr, Plan Grobkonzept  \n \n \n \n \n\n7.7 Luftreinhaltung \n \n\nKantonaler Richtplan Wohlen ist gemäss dem kantonalen Richtplan verpflichtet, ein \nGesamtkonzept für die Parkierung zu erarbeiten (S3.4). In diesem \nKonzept ist aufzuzeigen, wie die Parkierung geordnet und die Park-\nplätze bewirtschaftet werden müssen, um die verkehrsbedingten \nEmissionen zu reduzieren.  \n \n\nMassnahmenplan Luft Folgende Massnahme gemäss dem Massnahmenplan Luft des \nKantons Aargau, Stand Juli 2002, ist zu berücksichtigen: \n \n\nM7 Rahmenbedingungen bei publikumsintensiven Einrichtungen. \n \n\nEs geht um die Beeinflussung von publikumsintensiven Einrichtungen \n(Lage, Modal-Split). \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  27 \n \n\n \n \n\n  \n\nMassnahmen - Der Gemeinderat hat das Parkierungskonzept, welches ein \nBestandteil des Kommunalen Gesamtplans Verkehr ist, am 11. \nNovember 2011 beschlossen.  \n\n \n- Grosse Verkaufsnutzungen (> 3000 m2 Nettoladenfläche) sind nur \n\nim Ortskern zulässig, welcher eine gute ÖV-Qualität aufweist und \nim Zentrum der Gemeinde liegt. \n\n \n - Einzonungen werden nur dort vorgesehen, wo mindestens die ÖV-\n\nGüteklasse D erreicht wird. Die Umzonung und Einzonung für die \nneue Spezialzone Bahnhof Süd hat die sehr guten ÖV-Güteklassen \nB und C.  \n\n \n \n \n\n \n \n\n7.8 Belastete Standorte und Altlasten \n \n\n Im Kataster der belasteten Standorte werden Flächen erfasst, an \ndenen in früheren Jahren Abfälle abgelagert wurden oder die als \nehemalige Unfall- und Betriebsstandorte mit Schadstoffen belastet \nsind. Die nachfolgende Karte aus dem Geoportal Aargau, Stand 2011, \nzeigt die Betriebsstandorte (blau) und die Ablagerungsstandorte (rot) \ngemäss diesem Kataster. Die Karte zeigt, dass es noch kleinere nicht \nuntersuchte Gebiete gibt (gelb). \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  28 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n \n In Wohlen gibt es keine Industriebrachen infolge von „ungelösten \n\nAltlasten“ und damit keinen Handlungsbedarf bezüglich \nRevitalisierung von belasteten Arealen.  \n \n\n Die grösste belastete Fläche befindet sich im Areal der Ferro Wohlen \nAG. Gemäss den durchgeführten historischen  und technischen \nUntersuchungen ist der Standort überwachungsbedürftig. Das \nSickerwasser wird gefasst und vorbehandelt, bevor es in den \nNutzenbach geleitet wird. Es ist geplant, das Sickerwasser der Ab-\nwasserreinigungsanlage Wohlen zuzuführen.  \n \n \n\n \n \n\n7.9 Mögliche längerfristige Einzonungen \n \n\nGrundlage: \nKonzeptplan  \nRäumliche Entwicklung \n \n\nDie Kommission hat sich auch mit möglichen längerfristigen \nEinzonungen befasst. Ein klarer Konsens war, dass die wertvollen \noffenen Landschaften und Fruchtfolgeflächen in der Bünzebene \n(westlich und östlich von Wohlen sowie südlich der Bünztalstrasse) \nbewahrt werden sollen. Die möglichen längerfristigen Einzonungen \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  29 \n \n\n \n \n\n  \n\nsind im "Konzeptplan Räumliche Entwicklung" dargestellt. Obwohl es \nsich nur um eine unverbindliche Absichtserklärung handelt, können \nbereits heute situationsgerechte Erschliessungsdispositionen ge-\ntroffen werden, zum Beispiel im Gebiet Bergmatten. Der Plan bildet \neine wichtige Grundlage bei der Festlegung der Siedlungsbe-\ngrenzungslinien im kantonalen Richtplan (vgl. Kant. Richtplan, Kapitel \nS2.2) \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  30 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n \n\n8 Erläuterungen zu den einzelnen Planungs-\ninhalten \n\n \n8.1 Wohnen \n \n\n \n \n \n \n \nVorgehen \n \n\nDie detaillierten Erwägungen zu Begehren von Privaten und Vor-\nschläge von Seite der Gemeindebehörde befinden sich Teil 2 dieses \nBerichtes.  \n \nDie Raum-, Bau- und Verkehrsplanungskommission hat die Begehren \nund Vorschläge an mehreren Sitzungen diskutiert. Ihre Empfehlungen \nfür Einzonungen zum Wohnen basieren auf folgenden Kriterien. \n \n\n \nKriterien für \nEinzonungen \n\n \n-  Regionale Abstimmung (Nahbereich Bahnhof, Lücken füllen) \n\n-  Erschliessung (Zufahrt, Abwasser) \n\n- Qualität ÖV-Erschliessung (mindestens ÖV-Güteklasse D) \n\n- Einordnung in die Landschaft (problematisch / unproblematisch) \n\n- Attraktivität Wohnlage (hoch wie z.B. sonnige Hanglage / übriges Gebiet) \n\n- Lärmbelastung (Grenzwerte eingehalten ja/nein) \n\n- Qualität Landwirtschaftsland (Fruchtfolgefläche ja/nein) \n \n\n \nGesamtbewertung \n\n \nDie Diskussion führte zur Gesamtbewertung "hoch" oder "tief", bei \nunterschiedlichen Einschätzungen zur Bewertung "unterschiedlich".  \n \n \n\nGeplante  \nEinzonungen \nWohnen \n \nVgl. Teil 2 \nNr.  13 \nNr. 101 \nNr. 102 \n \n \n\nVorgesehene Einzonungen Wohnen:  \n(Spezialzone Bahnhof Süd vgl. Kapitel 8.2) \nAufgrund der Mitwirkung der  Bevölkerung und der anschliessenden \nNeubeurteilung durch die Kommission und den Gemeinderat sollen in \ndieser Vorlage nur noch drei unüberbaute Gebiete eingezont werden \n(Gebiet Lochmatte nördlich der Oberen Haldenstrasse, Gebiet \nBergmatte, Verlängerung Bergmattweg und Gebiet zwischen \nFarnbühlstrasse und SBB-Linie). Gebiete Lochmatte und Farnbühl  \nwurden nicht genehmigt. \nBegründungen: \n-  Die ursprünglich vorgesehenen Einzonungen für das Wohnen \n\nwaren in ihrer Gesamtheit kritisch. Es gibt noch 27 ha unüberbaute \nWohn- und Mischzonen.  \n\n- Zuerst soll der eingezonte Rebberg überbaut werden. \n- Die Einzonungen W1 und W2 am nordöstlichen Bauzonenrand \n\nwurden bezüglich der Einordnung in die Landschaft als \nproblematisch beurteilt. \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  31 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n8.2 Spezialzone Bahnhof Süd  \n \nÜbergeordnetes Interesse vgl. 6. Kapitel  \nPrivates Begehren vgl. Teil 2, Nr. 11 \n \n\nUmzonung der \nWohnzone W1 \n \n \n \n \n \n \n \n \nZweiter Schritt \nEinzonung  \n \n\nDie heutige Wohnzone W1 südlich des Bahnhofs hat eine Fläche von \n3.6 ha und die niedrige Ausnützungsziffer von 0.35. Mit der Zonierung \nW1 wurde bezweckt, die drei markanten Einzelvillen mit gross-\nzügigem Umschwung zu erhalten. Mit der Umzonung in die \nSpezialzone Bahnhof Süd wird eine innere Verdichtung von hoher \nstädtebaulicher Qualität angestrebt. Im Teilgebiet A mit Ge-\nstaltungsplanpflicht ist die Verdichtung zentral, im Teilgebiet B der \nSchutz von zwei Villen.  \n \nIn einem zweiten Planungsschritt soll die Erweiterung nach Süden \nerfolgen. Dies bedingt die Einzonung der heutigen Landwirtschafts-\nzone. Dieser Schritt ist nicht Bestandteil der jetzigen Vorlage. \n \n\nUm – und Einzonung \nam "richtigen Ort" \n\nDie geplante Spezialzone Bahnhof Süd soll das urbane Wohnen und \nArbeiten in nächster Nähe des ÖV-Knotens der viertgrössten Ge-\nmeinde des Kantons Aargau ermöglichen. Es handelt sich aus \nraumplanerischer Sicht um eine Um- und Einzonung am "richtigen \nOrt".  \n \n\nLandumlegung Das einzuzonende Gebiet weist eine komplizierte Eigentumsstruktur \nauf, an der 24 Eigentümer und auch die Einwohnergemeinde beteiligt \nsind. Teilweise handelt es sich um Erbengemeinschaften. Diese \nAusgangslage bedingt, dass parallel zum Gestaltungsplanverfahren \nauch ein Landumlegungsverfahren durchzuführen ist. \n \n\nFlächenstatistik   Fläche unüberbaut \n\nUmzonungsfläche (W1 3.6 ha, ÖBA 0.3 ha) 3.9 ha 2.1 ha \nEinzonungsfläche (Landwirtschaftszone) 14.0 ha 14.0 ha \n\nTotal  17.9 ha 16.1 ha \n \n \n\nEinwohnerkapazität \n \n \n\nZum jetzigen Zeitpunkt ist nur eine sehr grobe Abschätzung der Ein-\nwohnerkapazität möglich. Die Einwohnerdichte wird im umzu-\nzonenden Gebiet wegen dem Gebäudebestand tiefer sein als im \neinzuzonenden, unüberbauten Gebiet.  \n  Fläche unüberbaut E/ha Einwohner \n\nUmzonungsfläche 2.1 ha 55 120 E \nEinzonungsfläche Wohnen* 7.0 ha 85 600 E \n\nTotal  9.7 ha  720 E \n \n* Annahme: ½ der Einzonungsfläche von 14 ha; übrige Hälfte Gewerbe \n\nsowie öffentliche Bauten und Anlagen \n \n \n\nArbeitsplatzkapazität Bei den Annahmen, dass längs der Bünztalstrasse eine Fläche von \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  32 \n \n\n \n \n\n  \n\n4 ha für das Gewerbe ausgeschieden wird und einer Arbeits-\nplatzdichte von 70 bis 100 Arbeitsplätzen pro Hektare könnten rund \n300 bis 400 Arbeitsplätze angesiedelt werden. Zu beachten ist, dass \ndie Arbeitsplatzdichte je nach Gewerbeart stark schwanken kann. \n \n \n\n \n \n\n8.3 Arbeitsplätze \n \nAreal der Ferro Wohlen AG vgl. Kapitel 7.3, Koordination mit \nVillmergen \n \n\nAnzahl Arbeitsplätze Die Anzahl Arbeitsplätze in Wohlen pendelte im Zeitraum 1965 bis \n2005 im Bereich zwischen 5000 und 6000. Das Verhältnis der \nArbeitsplätze zu den Einwohnern sinkt kontinuierlich, wie die nach-\nfolgende Grafik zeigt. In Regionalzentrum Wohlen soll dieser Trend \nüber die Entwicklung von attraktiven Gewerbestandorten gebrochen \nwerden können.  \n \n\n \n Grafik Entwicklung Einwohner, Erwerbstätige Einwohner und Arbeitsplätze \n \n \nArbeitsplatz- \nsektoren \n\nDie nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung der Arbeitsplatz-\nsektoren. Die starke Zunahme der Dienstleistungen und die Abnahme \nder klassischen Gewerbe- und Industriearbeitsplätze ist ein genereller \nTrend in der Schweiz. \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  33 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n \nGrafik  \nEntwicklung  \nArbeitsplatzsektoren \n\n \n \n\nGenerelles zum \nBaulandbedarf \n\nGewerbliche Nutzungen sind generell in allen Wohn- und Arbeits-\nzonen möglich. Die Zulässigkeit richtet sich nach dem Störgrad und \nder Lärmempfindlichkeitsstufe des Betriebes (vgl. Zonenvorschriften \nund § 36 BNO).  \n \nFür die Ansiedlung von klassischem Gewerbe sind unüberbaute, \nverfügbare Gewerbe- und Industriezonen wichtig.  \n \nFür nicht störende Dienstleistungsbetriebe sind die Kundennähe und \ndiverse andere Faktoren ausschlaggebend. Für solche Betriebe \neignen sich insbesondere die überbauten und unüberbauten Wohn- \nWohn-/Gewerbezonen im Ortszentrum. Diverse Arealentwicklungen \nsind im Gange (auf privaten und gemeindeeigenen Arealen). \n \n\nGewerbezone \nAnglikerstrasse  \nNord \nwurde nicht \ngenehmigt \n \n\nDie Gewerbezone im Gebiet Anglikerstrasse Süd und Nord füllt sich \nimmer mehr. Um dem Gewerbesektor auch in den nächsten 15 \nJahren eine Entwicklungsmöglichkeit zu geben, wird eine Erweiterung \nin Richtung Nordosten vorgesehen. Die verkehrliche Einbindung in \ndas übergeordnete Strassennetz kann ohne Durchfahrt durch Wohn-\ngebiet erfolgen.  \n \nDie Ortsbürgergemeinde ist Besitzerin eines grossen Teils der einzu-\nzonenden Fläche. Dies ermöglicht ihr, mittels Landverkauf Gewerbe-\npolitik zu machen. Besonders zu begrüssen wäre, wenn das Land den \nortsansässigen Betrieben angeboten wird, welche Einzonungs-\nbegehren gestellt haben.  \n \nZusätzlich wird die heutige Zone ÖB mit Schützenhaus, Pistolen-\nSchiessanlage und gekiestem Festplatz in die Gewerbezone umge-\nzont. Das Schützenhaus und die Pistolenanlage sind auch in einer \nGewerbezone konform. Der Festplatz ist für grössere Anlässe wie den \nZirkus Knie zu klein. Der neu geplante Standort des Festplatzes \nbefindet sich beim Sportzentrum Niedermatten (vgl. Kapitel 8.4). \n \nDie langfristige Entwicklung der Gewerbezone, die Erschliessung und \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  34 \n \n\n \n \n\n  \n\nder ökologische Ausgleich (Bachöffnung, Grünstreifen) werden im \nKonzeptplan räumliche Entwicklung aufgezeigt. Die Ein- und Um-\nzonungsfläche wird der Gestaltungsplanpflicht unterstellt.  \n \nVgl. Planungsbericht, Teil B Nr. 107 und 108 sowie § 15 Abs.7ter BNO \n \n \n\nEinzonungsbegehren \nfür Werkhof Notter \n \nEinzonung für \nBetriebserweiterung \nNeeser \n \n \n\nVgl. Planungsbericht, Teil B Nr. 26 \n \n \nVgl. Planungsbericht, Teil B Nr. 2 sowie § 15 Abs. 7bis BNO \n\n \n \n\n8.4 Öffentliche Bauten und Anlagen und Grünzonen  \n \n\n Die Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen sind grundsätzlich \nzweckmässig angeordnet.  \n \n\nSchulen Der Landbedarf für die kommunalen und kantonalen Schulen kann \nüber die bestehenden, dezentralen Schulstandorte abgedeckt \nwerden. Soweit in Zukunft zusätzliche Raumbedürfnisse entstehen, \nsollen diese in erster Linie im Bereich der bestehenden Schulhäuser \ngeschaffen werden. Diese Strategie wurde bereits in der Ver-\ngangenheit erfolgreich umgesetzt (z. B. Bünzmatt III, Erweiterung \nBBZ, Neubau HPS; Landkauf für mögliche Erweiterung Bezirksschule \nBremgarterstrasse).  \n \nDie Schulverwaltung zählt darauf, dass die noch bestehenden \nReserven bei den Schulanlagen für derartige Erweiterungen weiterhin \nzur Verfügung stehen. Von einem Verkauf der Parzelle 2109 neben \ndem Schulhaus Anglikon wird daher abgesehen.  \n \nDas Gebiet Bahnhof Süd ist separat zu betrachten. Im Falle einer \nÜberbauung dieses Perimeters ist ein Schulhausneubau aus heutiger \nSicht nicht auszuschliessen und in die Gesamtplanung einzube-\nziehen. Die dafür notwendigen Landreserven der Einwohnergemeinde \nsind vorhanden. Es gab an diesem Ort schon früher Planungen für \neine Schule. \n \n\nSportzentrum \nNiedermatten \n \n \n\nDas Sportzentrum Niedermatten ist sehr gut ausgelastet, die \nentsprechende Zone ÖB vollständig genutzt. Wenn die sich ab-\nzeichnenden Schulraumbauten realisiert werden, geht dies auf Kosten \nder Aussenflächen der Schulanlagen. Um eine Ausweichoption für \nden Schulsport zu erhalten, soll das Sportzentrum Niedermatten und \ndamit die Zone ÖB vergrössert werden.  \n \nDer Standort Niedermatten ist besonders ideal für die Deckung von \nBedürfnissen der nahe gelegenen Kantonsschule, für die es ebenfalls \nAusbaupläne gibt. Die Schülerzahlen steigen markant. Diesen \nSommer wird ein grösseres Provisorium fertig gestellt, welches den \nSchulraum um 50% erweitert. In den nächsten 5 bis 8 Jahren sollte \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  35 \n \n\n \n \n\n  \n\nein Gesamtkonzept für Gymnasien und Berufsschulen entstehen, \nsodass danach ein Neubau erstellt werden kann. Damit entsteht \nDruck auf den Aussenraum, welcher mit der vorgesehenen Einzonung \nin die Zone ÖB abgefedert werden kann.   \n \nEine Vergrösserung der Zone ÖB ist auch nötig für Sportvereine und \nFestanlässe (vgl. die nachfolgenden Ausführungen).  \n \n\nGemeindehaus Das Gemeindehaus beherbergt die gesamte Gemeindeverwaltung. \nDie Reserven für neue Raumbedürfnisse sind aufgebraucht. Das \nbestehende Areal bietet genügend Platz für eine Erweiterung (wie \nAnbau oder Annexbau). \n \n \n\n \n \nVergrösserung der \nSportanlage \nNiedermatten  \nfür Sport und \nFestanlässe \n \nwurde nicht \ngenehmigt \n\nVorgesehene Massnahmen \n \nEinzonung beim Sportzentrum Niedermatten in die Zone ÖB  \n(vgl. auch Planungsbericht Teil 2, Nr. 12a + b)  \nDer Ausbau der Sportanlage soll flächensparend so erfolgen, dass \ninsgesamt möglichst viele Bedürfnisse abgedeckt werden können. Die \naktuelle Auslegeordnung zeigt, dass die Gemeinde Wohlen das \nnachfolgende grobe Raumnutzungskonzept zusammen mit den \nverschiedenen Anspruchsgruppen verfeinern muss, dies unter \nBeachtung des Grundsatzes, dass die Bauten und Anlagen, wenn \ntechnisch möglich und betrieblich zumutbar, reversibel sein sollen.  \nAllwetterplatz kombiniert mit Sportanlagen 3.7 ha \n-  Schulsport (Kantonsschule, weitere Schulen) \n- Festplatz; Die Grösse des Allwetterplatzes ist so auszulegen, \n\ndass der Zirkus Knie darauf Platz findet. Der Zirkus kommt nicht \nmehr nach Wohlen, weil der bisherige Standort beim Schiessplatz \nAnglikerstrasse den gestiegenen Platzbedürfnissen nicht mehr \ngenügt. \n\n-  Concours-Platz für die Anlässe Dressur und Springkonkurrenz  \nDer Kavallerieverein Bünztal hat das Bedürfnis angemeldet. Die \nAnlässe sind jeweils Volksfeste mit regionaler Ausstrahlung.  \nDer Kavallerieverein Bünztal hat zusätzlich zum Bedürfnis für den \nConcours-Platz auch den Wunsch für eine Reithalle angemeldet. \n\n- Hundeschulung; Der Kynologische Verein Freiamt bietet die \nobligatorischen Kurse für Hundehalter an. Er muss seinen \nÜbungsplatz Thalacker an der alten Bremgarterstrasse per Ende \n2011 räumen. \n\n- Option Tennishalle im südwestlichen Bereich der Einzonungs-\nfläche. Eine solche Halle könnte überkommunale Bedürfnisse \nabdecken. Der Standort wäre in Bezug auf den Betrieb mit den \nbenachbarten offenen Tennisplätzen günstig. \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  36 \n \n\n \n \n\n  \n\n  \nDer Tennisclub hat am 8. November 2010 eine Anfrage zur \nRealisierung eines Hallenprojektes auf der Tennisanlage, ganz-\njährig oder allenfalls im Winter als temporäre Baute (z.B. Ballon) \ngestellt. Als Begründung wurde angeführt, dass die Mitglieder-\nzahlen ständig zunehmen, inklusive Junioren, und dass die \nTennisschule bald aus allen Nähten platzt. Der Gemeinderat hat \nin Aussicht gestellt, dass mit der geplanten Erweiterung der Zone \nÖB vorgesehen ist, zusätzlichen Bedürfnissen von Sportvereinen \nnachzukommen. Mit der kürzlichen Schliessung einer Tennishalle \nin Villmergen steht fest, dass es im Umkreis von 10 km von \nWohlen ausser dem Rigacker keine Tennishalle mehr gibt. \n\n \n Trainingsplätze Fussball, 3.8 ha \n\n- Der Fussballsport „boomt“; Der FC Wohlen verzeichnet einen Mit-\ngliederzuwachs in allen Kategorien. Zusätzliche Trainingsplätze \nwerden benötigt, weil die bestehenden Fussballplätze überbelegt \nsind.  \n\n- Schulsport (Kantonsschule, weitere Schulen) \n \n\n \n \nKindergärten \n \n\nEntlassung aus der Zone ÖB \n- Zuteilung der Einzelparzellen mit Kindergärten an der Aesch-\n\nstrasse, Schulweg und Reithalleweg zu den jeweiligen Bauzonen. \nDies gibt die Möglichkeit, die Kindergärten allenfalls mit Wohn-\nnutzungen zu kombinieren oder bei Bedarf zu verlegen bzw. \naufzuheben.  \n\n Vgl. Planungsbericht Teil 2, Nr. 110a, 110b und 110c/d. \n \n \n\n \n \nGebietsstreifen längs \nder Bünz im Gebiet \nNiedermatten \n \nAuf die Grünzone wird \nverzichtet; heute \nLandwirtschaftszone \n \n \n\nZuteilung zur Grünzone \n \n- Im Gebiet Niedermatten wird im Abschnitt, wo die Erweiterung der \n\nZone ÖB vorgesehen ist, ein 10 m breiter Grünstreifen längs der \nBünz ausgeschieden. Damit wird die Freihaltung des Bünzraumes \nvor Bauten und Anlagen sichergestellt. \n\n \n\nGebietsstreifen \nzwischen Wald und \nSiedlung in Anglikon \n \n\n- Heute ist in Anglikon im Waldabstandsbereich zwischen der \nWohnzone W2 und dem Wald eine Landwirtschaftszone festge-\nsetzt. Diese Zone soll durch eine Grünzone ersetzt werden, weil \nsich die Gärten von Wohngebäuden in diesem Waldabstands-\nstreifen befinden. \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  37 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  38 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n8.5 Regelung der Verkaufsnutzungen \n \n\nKantonale Vorgaben \n \n\nGemäss dem Beschluss des Grossen Rats vom 22. Juni 2010 zur \nÄnderung des Kantonalen Richtplans sind die Bestimmungen \nhinsichtlich Verkaufsnutzungen in den einzelnen Zonen zu überprüfen \nund allenfalls anzupassen.  \n \n\n Für das Regionalzentrum Wohlen gilt: \nStandorte für Nutzungen mit hohem Personenverkehr (mehr als \n3000 m2 Nettoladenfläche oder 300 Parkfelder oder 1500 Fahrten pro \nTag) sind ohne Festsetzung im kantonalen Richtplan nur im Ortskern \n(Kernzone und Teile WG 4) zulässig.  \nStandorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen (Nettoladenfläche \nzwischen 500 m2 und 3000 m2) sind nur an den im Bauzonenplan \nbezeichneten Standorten zulässig.  \nIn allen Zonen, in denen die Verkaufsnutzung zulässig ist, sind Läden \nbis 500 m2 zonenkonform. \n \n\nZielsetzungen Die Umsetzung ist aufgrund folgender Zielsetzungen erfolgt:  \n \n\n- Die Belebung des Ortskerns, insbesondere der „Einkaufsstrasse“ \nim Bereich Bahnhofstrasse und Zentralstrasse, ist zu fördern.  \n\n \n\n- In den Gewerbe- und Industriezonen soll das klassische Gewerbe \nPriorität haben. Wenn aufgrund von noch unbekannten Be-\ndürfnissen ein grösserer Laden erwünscht sein sollte, besteht die \nMöglichkeit der Festsetzung im Einzelfallverfahren. Die heutige \nRegelung, wonach Fachmärkte und Einkaufszentren zulässig \nsind, soll deshalb aufgehoben werden (vgl. §§ 15 Abs. 2 und 16 \nAbs. 2 BNO). \n\n \nUmsetzung  \n \n\nDie Festlegungen erfolgen in der BNO und im Bauzonenplan. Die \nnachfolgende Übersichtskarte zeigt die Umsetzung.  \n \nDas Zentrumsgebiet, in dem Läden über 3000 m2 Nettoladenfläche \nzulässig sein sollen, umfasst die Kernzone und zwei angrenzende \nGebiete in der Zone WG4 (Standorte Coop und AZAG).  \n \nIm Ferroareal soll eine maximale Nettoladenfläche von 3000 m2 für \nFachmärkte zulässig sein. In diesem Areal sind Fachmärkte wegen \nder Struktur der bestehenden Hallen und der Verkehrsanbindung \nzweckmässig. Ein erster solcher Fachmarkt ist digitec, welcher jedoch \nnur eine kleine Nettoladenfläche und ein grosses Lager aufweist. \n \nIn den übrigen WG-Zonen, Arbeitszonen und der Zone Steingasse \nbeträgt die zulässige Verkaufsnutzung maximal 500 m2 Nettoladen-\nfläche pro Laden.  \n \nIn den Wohnzonen sind weiterhin nur Läden zulässig, die keine \nerheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen \nentstehen (vgl. § 36 BNO). \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  39 \n \n\n \n \n\n  \n\n Übersichtskarte Verkaufsnutzungen \n \n\n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  40 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n8.6 Kommunale Schutzobjekte \n \n\n \nQuelle: Marti Partner \nBericht Ortsbildschutz \n/Schutzobjekte \nrot kant. Denkmalschutz \ngelb  Substanzschutz \nblau Volumenschutz \n\n \n\nSeparater Bericht „Ortsbildschutz / Schutzobjekte“ mit den Deck-\nblättern der zum Schutz vorgeschlagenen Objekte \n \nDie Festsetzung erfolgt im vorliegenden Verfahren der Revision der \nNutzungsplanung Siedlung. Die Schutzobjekte werden im Bauzonen-\nplan eingetragen und im Anhang der BNO aufgelistet. Die Schutz-\nvorschriften sind in der Teiländerung BNO ersichtlich.  \n \n\n \n \n\n8.7 Archäologische Hinterlassenschaften \n \n\n Im Bauzonenplan sind mögliche archäologische Fundstellen zur \nOrientierung eingezeichnet. Die Angaben dafür lieferte die kantonale \nKantonsarchäologie, welche ein öffentliches Inventar der archäo-\nlogischen Hinterlassenschaften führt. \n \nGemäss § 38 Kulturgesetz sind die archäologischen Hinterlassen-\nschaften grundsätzlich zu erhalten und zu schützen. Sie dürfen ohne \nBewilligung des Departementes Bildung, Kultur und Sport weder \nverändert, zerstört, in ihrem Bestand gefährdet noch in ihrem Wert \noder in ihrer Wirkung beeinträchtigt werden.  \n \nGemäss § 41 Kulturgesetz besteht bei Entdeckungen die unver-\nzügliche Meldepflicht für alle Personen und die Gemeinden.  \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  41 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n8.8 Hochwasserschutz \n \n\n \nQuelle: BVU, ARE \nAusschnitt Gefahrenkarte \nUnteres Bünztal,  \nStand Februar 2009 \nrot erhebliche Gefährdung \nblau mittlere Gefährdung \ngelb geringe Gefährdung \n\n \n\nIm kantonalen Richtplanentwurf befindet sich ein neues Kapitel L1.2 \nzum „Hochwassermanagement“. Die Vorhaben Hochwasserschutz, \nRückhalt und Renaturierung Bünz sind im Abschnitt Boswil/Bünzen \nbis Möriken-Wildegg festgesetzt. Die wichtigste Schutzmassnahme \nfür Wohlen ist ein Hochwasserrückhaltebecken oberhalb von Wohlen. \n \nAnweisungen gemäss dem kantonalen Richtplanentwurf, L1.2, 2.2: \nDie Gefahrenkarten Hochwasser und die Massnahmenplanungen \nsind die Grundlage für das gesamtheitliche Hochwassermanagement \nim Kanton Aargau. Gestützt darauf legen Kanton und Gemeinden die \nplanerischen, baurechtlichen und baulichen Schutzmassnahmen zur \nHochwasservorsorge in ihren Fach- und Nutzungsplanungen fest. \n \nDie massgeblichen Gefahrenkarten wurden kürzlich von Seite des \nKantons fertig gestellt. Sie sind unter www.agis.ch einsehbar. \n \n \n\nMassnahmen in der \nNutzungsplanung \nSiedlung \n \n \n\nDa sich die Gefahrensituation nach der Realisierung des Rück-\nhaltebeckens wesentlich entschärfen wird, wird folgendes vorge-\nsehen: \nHochwassergefahrenzonen \n- Bei Bächen, wo in den nächsten Jahren voraussichtlich keine \n\nSchutzmassnahmen getroffen werden, werden im Bauzonenplan \nHochwassergefahrenzonen (HWZ) ausgeschieden und in der \nBNO Schutzvorschriften formuliert.  \n\n \n Übriges hochwassergefährdetes Gebiet \n\n- Bei der Bünz und bei Bächen, wo in den nächsten Jahren \nSchutzmassnahmen getroffen werden, kommt das „Delegations-\nmodell“ zur Anwendung. Der Nachweis von projektspezifischen \nSchutzmassnahmen erfolgt im Baugesuch auf der Basis der \njeweils aktuellen Gefahrenkarten des Kantons.  \n\n- Das Gebiet mit dem grössten Gefährdungsrisiko befindet sich im \nJacob Isler Areal. Der Nachweis der Schutzmassnahmen erfolgt \nim Gestaltungsplan. Die Gestaltungsplanpflicht ist im Bauzonen-\nplan festgelegt. \n\n- Die geplante Zone ÖB beim Gebiet Niedermatten ist ebenfalls \nhochwassergefährdet. Die Schutzmassnahmen vor dem Nutzen-\nbach und der Bünz werden in einem von der Gemeinde zu \nerstellenden Hochwasserschutzkonzept aufgezeigt, abgestimmt \nauf die vorgesehenen öffentlichen Bauen und Anlagen (vgl. \nKapitel 8.4).  \n\n \nFestsetzung Die Festsetzung erfolgt wegen der Übersichtlichkeit in einer Teilkarte \n\nzum Bauzonenplan und in einer neuen BNO-Vorschrift (§ 68a). \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  42 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n\n8.9 Anpassung Kulturlandplan  \n \n\n Die Einzonungen lösen eine Anpassung des Kulturlandplanes aus. \nDiese ist im Plan „Änderungen Bauzonen- und Kulturlandplan“ \nersichtlich.  \n \n \n \n\n \n \n\n8.10 Anpassung Bau- und Nutzungsordnung (BNO) \n \n\nGrundsatz Die BNO wurde erst im Jahr 2006 in Kraft gesetzt. Wegen der \nRechtssicherheit und Verhältnismässigkeit erfolgt eine Teiländerung \nder BNO nur dort, wo in der Zwischenzeit neue Randbedingungen \nentstanden sind.  \n \nBezug zur neuen Bauverordung vom 25. Mai 2011 siehe 2. Kapitel \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  43 \n \n\n \n \n\n  \n\n Übersicht der geplanten Änderungen  \n \n\n§ 3 Bauzonenplan, neue Teilkarte Hochwasserschutz \n-> Auslöser: Lesbarkeit; alle Inhalte im Bauzonenplan hätten den Plan überladen. \n\n§ 8 \n \n \n\nTabelle Bauzonenvorschriften; Kernzone, Zone Steingasse und Spezialzone \nBahnhof Süd \n->  Auslöser: Motion Kohli zur Abschaffung der Ausnützungsziffer; Masterplan \n\nOrtskern; Leitsätze Gemeinderat zur räumlichen Entwicklung \n\n§ 9 Kernzone; Bauvolumen, Abbruch, Gestaltungsplanpflicht Jakob Isler Areal \n-> Auslöser: Motion Kohli, Abschaffung Ausnützungsziffer; Masterplan Ortskern \n\n§ 10 \n\nZone Steingasse; Verkleinerung, Regelung Verkaufsnutzungen, Bestimmungen \nfür Schutzobjekte  \n->  Auslöser: Masterplan Ortskern; Verkaufsnutzungen im kantonalen Richtplan; \n\nBestimmung kommunale Schutzobjekte \n\n§ 11 \n\nWohn-/Gewerbezonen; Regelung Verkaufsnutzungen; Ergänzung Gestaltungs-\nplanpflicht im Gebiet Farnbühl \n->  Auslöser: Verkaufsnutzungen im kantonalen Richtplan; Einzonung Gebiet \n\nFarnbühl \n\n§ 11a Spezialzone Bahnhof Süd anstelle der heutigen Wohnzone W1 südlich Bahnhof \n->  Auslöser: Vorgesehene Entwicklung Gebiet Bahnhof Süd \n\n§ 15 \nGewerbezonen; Regelung Verkaufsnutzungen; spezielle Regelung im Gebiet \nBremgarterstrasse Nord \n->  Auslöser: Verkaufsnutzungen im kantonalen Richtplan; Einzonung \n\n§ 16 Industriezonen; Regelung Verkaufsnutzungen \n->  Auslöser: Verkaufsnutzungen im kantonalen Richtplan \n\n§ 19a Ensembleschutzzonen; neu  \n->  Auslöser; Bestimmung der kommunalen Schutzobjekte \n\n§ 34 Ausnützungszuschläge; teilweise ausser Kraft gesetzt \n->  Auslöser: neue Bauverordnung (§§ 32 Abs. 3 und 35 BauV) \n\n§ 63 Kommunale Schutzobjekte; Vorschriften (neu) \n->  Auslöser: Ablösung der bestehenden Übergangsregelung \n\n§ 68a Hochwasserschutz; neu \n->  Auslöser: neue übergeordnete Vorschriften \n\n  \n \n\n \n \n\nHinweise zu geplanten Änderungen \n \n\n§§ 8 und 9 \nMotion Kohli, \nAbschaffung der \nAusnützungsziffer  \nin der Kernzone \n\nDer Einwohnerrat hat am 31. Mai 2010 die folgende Motion Kohli \nüberwiesen: Der Gemeinderat ist zu beauftragen, im Rahmen der \naktuellen Nutzungsplanungsrevision die Ausnützungsziffer (Az) für die \nKernzone abzuschaffen. Die Begründung ist, dass es in der weit-\ngehend überbauten Kernzone auch ohne Az genügend Rahmen-\nbedingungen zur Bestimmung des zulässigen Gebäudevolumens gibt. \nDas zulässige Volumen soll im Einzelfall bestimmt werden. \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  44 \n \n\n \n \n\n  \n\n Der Auftrag wird erfüllt, indem die Az in § 8 (Tabelle) gestrichen wird. \nDer Gemeinderat prüft das Baugesuch und damit insbesondere auch \ndie Einordnung des Bauvolumens unter Berücksichtigung der \nöffentlichen und privaten Interessen, des Ortsbildes, der Strassen- und \nParkierungsverhältnisse sowie der Gegebenheiten des Einzelfalls (vgl. \n§ 9 Abs. 5bis).  Eine analoge Vorschrift gibt es auch in den Gewerbe- \nund Industriezonen. \n\n \n Für die Abschaffung der Az in der Kernzone spricht folgendes: \n\n-  Die Kernzone ist zum überwiegenden Teil überbaut. Die optimale \nAusnützung kann von der örtlichen Situation hergeleitet werden. \nInsbesondere bei kleinen Parzellen kann es durchaus sein, dass \neine höhere bauliche Dichte als die heute zulässige Az von 1.3 eine \nstädtebaulich bessere Lösung bringen kann. \n\n- Die Gestaltungsanforderungen sind hoch (Abs. 7). \n- Der Gemeinderat kann zulasten des Gesuchstellers ein unabhängi-\n\nges Fachgutachten zur Beurteilung der Einordnung in das Ortsbild \neinholen. Der Gutachter wird im Einvernehmen mit dem Gesuch-\nsteller bestimmt (Abs. 7). Diese Möglichkeit bietet schon die \nrechtskräftige BNO und sie wird auch genutzt. \n\n- Im noch unüberbauten Jacob Isler Areal besteht die Gestaltungs-\nplanpflicht. Die maximale bauliche Dichte wird aufgrund von \nStudienaufträgen ermittelt und im Gestaltungsplan grundeigentums-\nverbindlich festgelegt (Abs. 7ter).  \n\n- Die in Einzelfällen sehr hohe denkbare Ausnützung entbindet nicht \ndavon, die Pflichtparkplätze nachweisen zu können. \n\n \n \n\n§ 10 Änderungen  \nZone Steingasse \n\nDie Zone Steingasse ist unterteilt in die Teilgebiete A und B. Gemäss \ndem Masterplan Ortskern ist es sachgerechter, das Teilgebiet B – das \nnoch unüberbaute Merkurareal – der Zone WG 4 zuzuteilen. Mit dieser \nZuteilung wird die zulässige Gebäudehöhe von 10m auf 13 m erhöht. \nwas an der vorliegenden zentralen Lage als situationsgerecht beurteilt \nwurde. Um eine gute Abstimmung zur verbleibenden Zone Steingasse \nzu erhalten, wird die Gestaltungsplanpflicht vorgeschrieben.  \n \n\n In der Zone Steingasse wurden Gebäude bezeichnet, die zu erhalten \nsind. Da jetzt ein Vorschlag für die Bezeichnung der Schutzobjekte im \ngesamten Siedlungsraum Wohlen mit den zugehörigen Vorschriften \nvorliegt, können die Vorschriften für die „bezeichneten Gebäude“ ge-\nstrichen werden. Die Schutzobjekte in der Zone Steingasse sollen \ngleich behandelt werden wie diejenigen in den übrigen Bauzonen.  \n  \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  45 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n \n \nPlanungsbüro \n \n\n9. Bearbeitung \n \nDer Gemeinderat hat die Planung dem Büro Marti Partner Architekten \nund Planer AG, Zürich und Lenzburg übertragen. Verantwortlicher \nPartner ist Thomas Meier. \n \n\nBeratung durch die \nRaum-, Bau- und \nVerkehrsplanungs- \nkommission \n\nDie Arbeiten werden gemeindeseits durch die Raum-, Bau- und \nVerkehrsplanungskommission begleitet.  \n \nBis 2009  \n\n Walter Dubler, Gemeindeammann (Vorsitz) \nMatthias Jauslin, Gemeinderat \nDavid Chaksad (bis Juni 2008) \nFredy Fischer, Architekt \n\n Matthias Fricker \n Heinz Haller, Architekt (bis Juni 2008) \n Armin Ineichen \n Regula Jäggi \n Benno Kohli, Architekt, Einwohnerrat \n Urs Müller, Architekt \n Marcel Handler, Bauverwalter (mit beratender Stimme) \n\n \n Ab 2010 \n\n Walter Dubler, Gemeindeammann (Vorsitz) \nUrs Kuhn, Gemeinderat \nAndreas Berger, Anglikon \nArmin Ineichen \n\n Kurt Meier \n Christoph Meyer \n Urs Müller, Architekt \n Hedy Perroud,  \n Josef Scherer \n\nDario Veghini, Einwohnerrat (bis Juni 2011) \n Marcel Handler, Bauverwalter (mit beratender Stimme) \n\n \nAufruf zum Einreichen \nvon Begehren \n \n \n\nAb 2006 bis 2010 sind 34 Begehren für Zonenplanänderungen \neingegangen, überwiegend Gesuche um Einzonungen. Eine Auf-\nforderung dazu wurde auf der Homepage Wohlen und in der Presse \nveröffentlicht. Mit diesem Vorgehen wird ermöglicht, dass bereits \nbekannte Wünsche von Beginn an in die Planung einfliessen können. \n \n\nEinbezug von \nbesonders betroffenen \nGrundeigentümern \n \n\nGrundeigentümer, auf welche die Planung besonders starke Aus-\nwirkungen hat, wie Eigentümer von schützenswerten Gebäuden, \nwurden direkt informiert und ein Gespräch angeboten. \n \n\nMitwirkung der \nBevölkerung \n \n\nDas Mitwirkungsverfahren gibt jedermann die Möglichkeit, Fragen und \nBegehren zum Planungsentwurf zu stellen.  \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  46 \n \n\n \n \n\n  \n\nKantonale \nVorprüfung \n\nDas Departement Bau, Verkehr und Umwelt unter Federführung der \nAbteilung Raumentwicklung beurteilt die Vorlage bezüglich der Recht- \nund Zweckmässigkeit. Ergebnis ist der Vorprüfungsbericht, welcher \nBestandteil der Planungsvorlage ist.  \n \n \n \n\n \n \n \nEntwurfs- \nphase \n \n\n10.  Planungsablauf \n \n \nVorgehen: \n \n\n– Erheben der Grundlagen bei der Bauverwaltung und den \nkantonalen Amtsstellen \n\n \n\n– Umfrage bei der Bevölkerung (auf der Homepage und über die \nLokalpresse) Eingegangen sind 34 Begehren (vgl. Teil 2) \n\n \n\n– Einbezug Landwirte am Bauzonenrand (Besprechung) \n \n\n– Einbezug Grundeigentümer mit Schutzobjekten \n(Orientierungsversammlung, Abgabe von Unterlagen, \nBesprechungen) \n\n \n\n– Einbezug wichtiger Exponenten (Besprechungen) \n \n\n– Entwurf durch das Planungsbüro  \nin enger Zusammenarbeit mit Ressortvorsteher/Bauverwalter, \nRaum-, Bau- und Verkehrsplanungskommission;  \n\n mit Beizug von kantonalen Experten wie Kreisplaner, Ortsbild- \nund Denkmalpflege, Fachpersonen Hochwasserschutz; \nin Koordination mit den Teams Masterplan Ortskern und \nKommunaler Gesamtplan Verkehr. \n\n \n\n– Einholen einer provisorischen Stellungnahme des BVU, ARE, \ninsbesondere bezüglich den geplanten Einzonungen \n\n \n\n– Einholen einer Stellungnahme des Regionalplanungsverbandes \nUnteres Bünztal \n\n \nMitwirkungsverfahren \n(§ 3 BauG) \n \n \n\nDer Planungsentwurf vom 25. Oktober 2010 wurde vom 2. November \n2010 bis 28. Februar 2011 zur Mitwirkung öffentlich aufgelegt und auf \nder Homepage aufgeschaltet. Das Ergebnis ist im Mitwirkungsbericht \nzusammengefasst, welcher vom Gemeinderat am 14. November 2011 \nverabschiedet wurde. \n \n\nVerabschiedung durch \nden Gemeinderat \n\nDer Gemeinderat hat die Mitwirkungseingaben und den Planungs-\nentwurf an den Sitzungen vom 14. und 28. November 2011 bis ins \nDetail diskutiert und zuhanden der definitiven kantonalen Vorprüfung \nsowie Erstellung der Vorlage betreffend Richtplananpassung verab-\nschiedet. \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  47 \n \n\n \n \n\n  \n\nNachtrag des \nGemeinderates \n\nIm Rahmen der kantonalen Vorprüfung wurde der Gemeinderat ge-\nbeten, zu folgenden Punkten Stellung zu nehmen: \n- Einzonung Gewerbezone Seewadel (Begehren Notter) \n- Einzonung ÖB, Teilfläche Allwetterplatz (für Zirkus, etc). \nDer Gemeinderat hat am 7. Mai 2012 folgende Beschlüsse gefasst: \n- Einzonung Seewadel: Behandlung in separater Vorlage,  \n\nvgl. Planungsbericht Teil B, Nr. 26 \n- Einzonung ÖB: keine Änderung, detailliertere Begründung des \n\nBedarfs, vgl. Kapitel 8.4 \n \n\nDefinitive kantonale \nVorprüfung \n \n \n\nDie kantonale Abteilung Raumentwicklung hat die Vorlage auf Recht- \nsowie Zweckmässigkeit geprüft. Gemäss dem Vorprüfungsbericht \nvom 8. Mai 2013 erfüllt die Planung die Voraussetzungen zur \nGenehmigung. \n \n\nÖffentliche Auflage  \nEinwendungen \n\nDie öffentliche Auflage erfolgte vom 10. Juni bis 10. Juli 2013.  \nEs sind elf Einwendungen eingegangen, wovon eine zurückgezogen \nwurde. Eine Delegation der Gemeindebehörde hat mit den \nEinwendern Einigungsverhandlungen durchgeführt. Der Gemeinderat \nhat über die Einwendungen am 9. und 16. September 2013 \nbeschlossen. Dies führte zu wenigen Änderungen im Bauzonenplan \nund in der BNO (Verzicht auf ein Schutzobjekt, dafür \nEnsembleschutz; Anpassung § 19a Ensembleschutzzonen und § 63 \nkommunale Schutzobjekte).  \n \n\nBeschluss des Grossen \nRates \n \n \n\nDie geplanten Einzonungen bedingten eine vorgängige Anpassung \ndes kantonalen Richtplanes. Der Regierungsrat hat die vorgesehenen \nEinzonungen, wie öffentlich aufgelegen, dem Grossen Rat zur \nBeschlussfassung vorgelegt. Der Grosse Rat hat am 27. August 2013 \ndie Richtplananpassung genehmigt, mit Ausnahme der folgenden drei \nbeantragten Einzonungen: Niedermatten, Zone ÖBA; Anglikerstrasse \nNord, Gewerbezone; Lochmatt, Wohnzone W2. \n \n\nWeiterer Ablauf Der weitere Verfahrensablauf richtet sich wie folgt nach §§ 23 bis 28 \nBaugesetz: \n \n Beschluss \n Der Einwohnerrat beschliesst die Vorlage. Der Beschluss \n\nuntersteht dem fakultativen Referendum.  \n \n Genehmigung \n  Der Regierungsrat genehmigt die Vorlage.  \n \n Ev. Beschwerdeverfahren \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  48 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  49 \n \n\n \n \n\n  \n\n \n\n Teil 2  Änderungen Bauzonenplan \n \n\n In diesem Teil sind die einzelnen Begehren von Privaten (ab Nr. 1) \nund die Vorschläge von Seite der Planungskommission (ab Nr. 101) \ninklusive den resultierenden Bauzonenplanänderungen ersichtlich. \n \n \n\n A  Begehren von Privaten \nDer Wortlaut der Begehren kann auf der Bauverwaltung eingesehen werden. \n \n\n1 Yvonne Andermatt-Bühler, Ehrunsbachstrasse 7 \n\n2 Rettungsdienst Neeser, Bremgarterstrasse 111 \n\n3 Jakob Albert Kuhn, Sonnenweg 20 \n\n4 Erna Kaspar, Bändliackerweg 17, Anglikon \n\n5 Robert Steinmann, Anglikerbergstrasse 4, Anglikon \n\n6 Ernst Vock, Erlenweg 4, Anglikon \n\n7 Alters- und Pflegeheim Sunnezyt, Rebbergstrasse 22 \n\n8 Felix Meier-Bäbi, Hochwachtstrasse 37 \nDer Antrag wurde zurückgezogen. \n\n9 Werner Dubler-Weber \n\n10 Werner und Anna Steuble-Wyss, Sonnezytweg 24 \n\n11 Heinrich Gretler, Im Geissmättli 4 \n\n12a Fussball-Club Wohlen, Stadion Niedermatten \n12b Braunwalder Immobilien + Verwaltungs AG, Schützenmattstr. 37 \n\n13 Bergmatten-Gesellschaft, Bernhard Hegi-Müller, Klaraweg 11 \n \n \n\n14 Cellpack AG, Anglikerstrasse 99, Villmergen \n\n15 Advokaturbüro lic. iur. Peter Meyer, Kirchenrain 8 \n für Familie Stäger, Bahnhofstrasse 8 \n\n16 Advokaturbüro lic. iur. Peter Meyer, Kirchenrain 8 \n für Sandra und Mark Lehmann, Rebenweg 5 \n\n17 Robert und Margrit Stäger, Knobelstrasse 21, Anglikon \n18 Maria Aebersold-Engel, Reservoirstrasse 6, Anglikon \n Fritz Engel-Wyss, Reservoirstrasse 4, Anglikon \n\n19 Advokaturbüro lic. iur. Peter Meyer, Kirchrain 8 \n für Koch AG und Koch Agronomia AG, Büttikon \n\n20 Advokaturbüro lic. iur. Peter Meyer, Kirchrain 8 \n für Koch AG und Koch Agronomia AG, Büttikon \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  50 \n \n\n \n \n\n  \n\n21 Advokaturbüro lic. iur. Peter Meyer, Kirchrain 8 \n für Koch AG und Koch Agronomia AG, Büttikon \n\n22 Paul und Ruth Koch-Gassner, Steinacker 10 \n\n23a Erbengemeinschaft Jules Schärer, Im Winkel 4, Anglikon \n23b Urs Müller, Bärengässli 9 \n\n24 Martin und Erika Lehmann, Wannenbühlweg 10 \n\n25a Beat Oberholzer, Untere Farnbühlstrasse 24 \n Barbara Schärer-Oberholzer, Im Winkel 4, Anglikon \n25b Beat und Maria Oberholzer, Untere Farnbühlstrasse 24 \n\n26 Otto Notter AG, Aeschstrasse 20 \n\n27 Elisabeth Steinlechner-Koch, Dammweg 41 und \n Hans Koch, Turmstrasse 138 \n\n28 BDWM Transport AG, Zürcherstrasse 10, Bremgarten \n\n29 Koch Fuhrhalterei AG, Rummelstrasse 1 \n\n30 Othmar Wohler-Küng, Niederwilerstrasse 52 \n\n31 Schweizerische Bundesbahnen, Postfach 1726, 4601 Olten \n\n32 Erbengemeinschaft Paul Stutz-Koch, Bollmoosweg 9 \n\n33 Urs Müller, Architekt, Bärengässli 9 \n für Gino und Beatrice Fiorentin-Burkhardt, Hagebuechweg 3  \n34 Elisabeth Senti-Weber, Horgen; Hubert Hartmeier, Hertenstein  \n und Karl Wildi, Wohlen \n \nWährend der Auflage zur Mitwirkung sind noch 3 neue Begehren für \nBauzonenänderungen eingegangen. \n \n35 Friedrich Isler, Bifangstrasse 7, vertreten durch  \n Matthias Fricker, Fricker Rechtsanwälte, Sorenbühlweg 13 \n36 Raiffeisenbank Wohlen, Stegmattweg 1 \n37 Werner und Greti Dubler-Weber, Untere Farnbühlstrasse 5 \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  51 \n \n\n \n \n\n  \n\n Übersichtsplan, Begehren von Privaten \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  52 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 1 Antrag  \n \nYvonne Andermatt-Bühler \nEhrunsbachstrasse 7 \n5610 Wohlen \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nPrüfung der Wiedereinzonung der Parzelle Nr. 2667 \nFläche 6659 m2, Fruchtfolgefläche \n \n\n Begründung der Antragstellerin \n \nDie Parzelle war seinerzeit Bauland und wurde dann von der \nGemeinde Wohlen ausgezont und als Landwirtschaftsland eingestuft. \nDie Parzelle grenzt direkt an Wohngebiet und dient eigentlich keinem \nLandwirt viel. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDas Grundstück befindet sich gemäss dem kantonalen Richtplan in \neinem Siedlungstrenngürtel, in dem die offene Landschaft erhalten \nbleiben soll. In dieser Landschaftskammer hat die Landwirtschaft \nPriorität.  \n \nDie Parzelle grenzt nicht direkt an die Bauzone. Sie ist nicht er-\nschlossen.  \n \nDie Bewertung anhand der Einzonungskriterien ist tief. \n \nDie Einzonung wird von der Raum-, Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig abgelehnt. \n \n \nMitwirkungsverfahren \n \nEingaben Private: keine \nHaltung Parteien: Grüne negativ \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  53 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 1 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n  \n\n \nÄnderung Zonenplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  54 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 2 Antrag  \n\n \nRettungsdienst Neeser \nKurt Neeser \nBremgarterstrasse 111 \n5610 Wohlen \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nTeileinzonung der Parzelle 2684 in die Gewerbezone \nFläche 0.3 ha, Fruchtfolgefläche \n \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nDer Rettungsdienst Neeser besitzt auf der Parzelle Nr. 2685 eine \nEinstellhalle für die Einsatzfahrzeuge. Durch die stetige Erweiterung \ndes Rettungsdienstes und der Diversifikation der Firma in Spezial-\ntransporte und Dienstleistungen wächst der Fahrzeugbestand ständig. \nUm auch in Zukunft wachsen zu können und weiter Arbeitsplätze \nschaffen zu können, muss der Firmenstandort vergrössert werden. \nEine Erweiterungsstudie liegt vor. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Schaffung von Arbeitsplätzen und den entsprechenden Gewerbe-\nflächen hat hohe Priorität. Der Bedarf ist nachgewiesen.  \n \nDie Erweiterungsstudie zeigt, dass der Betrieb sinnvoll ausgedehnt \nund gegen die Landwirtschaft abgegrenzt werden kann.  \n \nDie Einzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig befürwortet. \n \n \nMitwirkungsverfahren \n \nEingaben Private: keine \nHaltung Parteien: Grüne positiv; von Seite FDP und SVP generelle \nEingaben bezüglich „bedingter Einzonungen.  \n \n \n\n Stellungnahme Gemeinderat \n \nDie Einzonung erfolgt bedingt für den bestehenden Gewerbebetrieb. \nWenn die Betriebserweiterung nicht innerhalb von 5 Jahren ab \nRechtskraft der Einzonung vorgenommen wird, fällt die bedingte \nEinzonung für diese Firma im Sinne von § 15a BauG entschädigungs-\nlos dahin (vgl. § 15 Abs. 7bis, Gebiet Bremgarterstrasse Nord). \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  55 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 2 \n \n\n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n\n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  56 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 3 Antrag  \n\n \nJakob Albert Kuhn \nSonnenweg 20 \n5610 Wohlen \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nEinzonung der Parzelle 4732, im Boll, in Bauzone \nFläche 1771 m2, Fruchtfolgefläche \n \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nDas umliegende Gebiet ist immer mehr bereits überbaut. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDas Grundstück befindet sich in der Nähe eines aktiven Landwirt-\nschaftsbetriebes mit Tierhaltung. Die Landwirtschaft hat hier Priorität.  \n \nDie Parzelle grenzt nur mit einer Ecke an die Bauzone. Sie ist nicht \nerschlossen.  \n \nDie Bewertung anhand der Einzonungskriterien ist tief. \n \nDie Einzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig abgelehnt. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nEingaben Private: keine \nHaltung Parteien: Grüne negativ \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  57 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 3 \n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n Änderung Zonenplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  58 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 4 + 5 Antrag  \n\n \nNr. 4 Erna Kaspar Nr. 5 Robert Steinmann \n\nBrändliackerweg 17  Anglikerbergstrasse 4 \n5611 Anglikon  5611 Anglikon \n\n \nGesuch um \nEinzonung \n\nNr. 4: Einzonung der Parzellen 5862 und 5551 in die Bauzone \n \nNr. 5: Einzonung der Parzelle 5553 in die Bauzone \n \nEinzonung 0.4 ha, davon 0.3 ha überbaut, keine Fruchtfolgefläche \n \n\n Begründungen der Antragsteller \n \nGenerelles: Die Parzellen liegen im Dreieck Anglikerbergstrasse und \ndie Brändliackerstrasse Sie sind landwirtschaftlich schlecht zu \nbearbeiten. Weiden hat es mehr als genug in Anglikon. Es ist eine \nattraktive Wohnlage. Die Frage einer neuen Zonenregelung in \nunserem Dorfteil scheint sich aufzudrängen. Im Sinne der Logik und \nder Gleichbehandlung soll das ganze Landdreieck eingezont werden. \n \nRobert Steinmann \n- Land verpachtet als Ponyweide; mehr als genug Weiden in Anglikon \n- Eigennutzung nicht möglich \n- Absicherung finanzielle Zukunft (100% invalid) \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Parzellen befinden sich in der Landwirtschaftszone und sind mit \neiner kommunalen Schutzzone überlagert.  \n \nDie Parzelle 5551 ist mit dem EFH Erna Kaspar überbaut, Die \nParzelle 5553 ist mit dem EFH Robert Steinmann teilüberbaut. An \ndiese beiden Parzellen grenzt die Parzelle 5549, welche ebenfalls mit \neinem EFH überbaut ist (Brändliackerstrasse 15). Da die 3 Parzellen \ndirekt an die Bauzone angrenzen, weitgehend überbaut und von \nStrassen umschlossen sind, wird die Einzonung in die Wohnzone W2 \nals zweckmässig erachtet. \n \nDie Parzelle 5862 ist bis auf einen kleinen Schopf unüberbaut. Die \nlandschaftlich exponierte Parzelle soll wie alle unüberbauten \nParzellen in der Landschaftsschutzzone von Anglikon nicht eingezont \nwerden (Grundsatzentscheid). \n \nMitwirkungsverfahren  \n \n\nEingaben Private: Wiedererwägungsantrag \nHaltung Parteien: Grüne positiv \nMitwirkungsbericht 1.12 \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \n\nNur die 3 mit EFH überbauten Grundstücke sollen eingezont werden. \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  59 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 4 + 5 \n \n\n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n\n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  60 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 6 Antrag  \n \nMaria Deutschmann-Vock \nDammstrasse 11  \nA-6890 Lustenau \n \n\nVertreten durch: \n \n\nErnst Vock \nErlenweg 4 \n5611 Anglikon \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nEinzonung der Parzelle 5319 in die Bauzone \nFruchtfolgefläche \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nAuf der angrenzenden Parzelle 5321 steht schon mehrere Jahrzehnte \nein EFH, das sich auch als ein Teil der Parzelle 5319 eingliedert. \nBauplatzsicherung für die Kinder. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie dreieckförmige Parzelle 5319 liegt an erhöhter, exponierter Lage \nin Anglikon. Sie befindet sich in der kommunalen Landschafts-\nschutzzone. \n \nDie Bewertung anhand der Einzonungskriterien ist tief. \n \nDie Einzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig abgelehnt. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nEingaben Private: keine \nHaltung Parteien: Grüne negativ \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung  \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  61 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 6 \n \n\n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  62 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 7 Antrag  \n\n \nAltersheim Sunnezyt \nRoger Bottlang (Vertreter der Besitzerin Erna Bottlang) \nRebbergstrasse 22 \n5610 Wohlen \n \n \n\nGesuch um \nUmzonung \n\nUmzonung der Parzelle 3967, Altersheim Sunnezyt, von der Zone W1 \nin die Zone W2 oder ÖBA \nFläche 4361 m2 \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nDas private Altersheim möchte ausbauen um das wirtschaftliche \nÜberleben des familiären Alters- und Pflegeheimes zu sichern. \nGemäss dem detaillierten Begehren vom 26. Mai 2006 mit Konzept \nfür die Erweiterung ist eine höhere Ausnützungsziffer als in der Zone \nW1 nötig.  \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Parzelle liegt am Rand der Bauzone in steiler Hanglage in einem \nlandschaftlich exponierten Gebiet. Die Kommission beurteilt eine \nVerdichtung an diesem Ort als problematisch. \n \nDie Umzonung in eine Zone ÖBA kommt wegen der peripheren Lage \nund weil es in Privatbesitz ist, nicht in Frage. \n \nDie gewünschte Verdichtung ist an landschaftlicher Lage heikel, der \nStandort in steilem Gelände für ein Alterszentrum eher ungeeignet. \n  \nDie Umzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig abgelehnt. \n \n \n\n Neue Ausgangslage \n \nIn der Zwischenzeit hat sich die Ausgangslage verändert. Die Parzelle \nwird zonengemäss überbaut und der Antrag abgeschrieben. \n \n \n\n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  63 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 7 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Bauzonenplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  64 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 8 Das Begehren wurde zurückgezogen. \n\n \n \n\nNr. 9 Antrag  \n \nWerner Dubler-Weber \nUntere Farnbühlstrasse 5 \n5610 Wohlen \n \n\nGesuch um \nUmzonung \n\nAnpassung der Grünzone auf der Parzelle des Antragstellers \n \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nWerner Dubler hat während dem Mitwirkungsverfahren BNO bean-\ntragt, er sollte als Besitzer von Land in der Grünzone darin Klein-\nbauten erstellen können. Der Beschluss war, dass in der Grünzone \nKleinbauten ausgeschlossen bleiben und dass jedoch im Bereich der \nLiegenschaft Dubler die Abgrenzung der Grünzone zu überprüfen sei \n(im Rahmen der geplanten Revision Bauzonenplan).  \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Überprüfung ergab folgendes Resultat: Die Grünzone ist ausge-\nschieden worden, für die Option, dass der Ehrunsbach örtlich verlegt \nund in der Fortsetzung zum heute offenen Abschnitt geöffnet wird. \nVon Seite des Kantons wird gefordert, dass die Bachöffnung realisier-\nbar sein soll. \n \nDie Erhaltung der Grünzone ist auch zweckmässig zur Erhaltung der \nSiedlungsdurchgrünung und Vernetzung.  \n \nUm den Zweck der Grünzone durchsetzen zu können, ist diese Zone \nvon Bauten, inkl. Kleinbauten, freizuhalten. Der Antrag ist deshalb \nabzuweisen. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nEingaben Private: 2 Wiedererwägungsanträge \nHaltung Parteien: Grüne negativ \nvgl. Mitwirkungsbericht 2.9 und 2.10 \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDen Gesuchen wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  65 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 9 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonenplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Bauzonenplan \n \nDen Gesuchen wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  66 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 10 Antrag  \n\n \nWerner und Anna Steuble-Wyss \nSunnezytweg 24 \n5610 Wohlen \n \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nEinzonung der Parzellen Nr. 3149 (682 m2) und Nr. 3174 (612 m2) \nTeilweise Fruchtfolgefläche \n \n\n Begründung der Antragsteller \n \nAttraktive Hanglage; Parzellen wurden 1987 ausgezont, zum Teil \nbereits erschlossen.  \nZusammen mit der Bauparzelle 1836, welche sich auch im Besitz der \nAntragsteller befindet, wird eine Arealüberbauung möglich. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nBeide Parzellen befinden sich in der Landwirtschaftszone und werden \nextensiv als Grasland genutzt. \n \nDie Parzelle 3149 grenzt an den Wendeplatz Sunnezytweg und liegt \ndirekt oberhalb der Parzelle 1836. Die beiden vereinigten Parzellen \ngelten als erschlossen. \n \nDie Parzelle 3174 grenzt im Nordwesten an die Parzelle 3149, wird \njedoch durch den Treppenweg Hochwacht optisch getrennt (was als \nlogische Begrenzung der Bauzone betrachtet werden kann). Sie ist \nnicht erschlossen.  \n \nDie Einzonung der beiden Parzellen in die Zone W1 wurde von der \nRaum-, Bau- und Verkehrsplanungskommission befürwortet. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nPrivate: ablehnende Eingaben \nHaltung Parteien: Grüne, SP negativ; FDP positiv \nDie Raum-, Bau- und Verkehrsplanungskommission empfiehlt auf-\ngrund einer Neubeurteilung der Einzonungsbegehren am nord-\nöstlichen Bauzonenrand, auf die Einzonung sei zu verzichten.  \nVgl. Mitwirkungsbericht 1.3a und 1.3b \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  67 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 10 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Zonenplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  68 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 11 Antrag  \n\n \nHeinrich Gretler, dipl. Arch. ETH/SIA \nIm Geissmättli 4 \n5610 Wohlen \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nEinzonung Gebiet „Im Farn“ in die Wohnzone W3, Gewerbezone und \nGrünzone \n \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nHeinrich Gretler hat den Antrag als Architekt und Planer gestellt. Nach \nseiner Einschätzung ist das Gebiet im Farn für die zukünftige Ent-\nwicklung der Gemeinde Wohlen von grosser Bedeutung. Der Antrag \nwird in einer detaillierten Dokumentation begründet. \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nErwägungen Planer/Kommission \n \nDas 14.0 ha grosse Gebiet befindet sich in der Landwirtschaftszone. \nEs handelt sich um eine wertvolle Fruchtfolgefläche. \n \nDie Einschätzung von Heinrich Gretler wird geteilt. Es handelt sich um \nein Schlüsselareal für die Entwicklung von Wohlen. Das Gebiet soll in \ndie massgeschneiderte Spezialzone Bahnhof Süd eingezont und in \nEtappen überbaut werden.  \n \nVgl. Planungsbericht (insbes. Kap. 6.4) und Konzeptplan Räumliche \nEntwicklung  \n \nDie Einzonung in die Spezialzone Bahnhof Süd wird von der Raum-, \nBau- und Verkehrsplanungskommission befürwortet. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren  \n \n\nHeinrich Gretler begrüsst das vorgesehene Einzonungsverfahren. \nParteien: unteerschiedliche Haltungen   \nVgl. Mitwirkungsbericht 1.21 \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \n\nDie Einzonung soll in einer Separatvorlage weiter verfolgt werden, \nsobald der Grosse Rat der Änderung des kantonalen Richtplans \nzugestimmt hat. Als Grundlage für die  Einzonung ist ein kommunaler \nEntwicklungsrichtplan zu erarbeiten. \n \n \n \n\n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  69 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 11 \n \n\n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \nDie Einzonung soll in einer Separatvorlage längerfristig weiter verfolgt \nwerden.  \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  70 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 12a + b Antrag  \n\n \nFussball-Club Wohlen (Nr. 12a) \nVorstand \nStadion Niedermatten \n5610 Wohlen \n \n\nBraunwalder Immobilien + Verwaltungs AG (Nrn. 12a und 12b) \nSchützenmattstrasse 37 \n5610 Wohlen \n \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\n12a Einzonung der Parzelle Nr. 3905 in die Zone für öffentliche \nBauten und Anlagen (38020 m2) \n\n \n12b Einzonung der Parzelle Nr. 3912 in die Gewerbezone (77500 m2) \n \n\nFruchtfolgefläche mit guter Eignung \n \n\n Begründungen der Antragsteller \n \n\n12a Einzonung für die sinnvolle Erweiterung der Fussballanlagen des \nFC Wohlen (Challenge League, Boomender Fussballsport, Mit-\ngliederzuwachs, überbelegte Fussballplätze) \n\n \n\n12b Aufgrund von finanz- und wirtschaftspolitischen Diskussionen \ndürfte es unbestritten sein, dass die Gemeinde neues Gewerbe-\nland braucht. Die für Gewerbe geeignete Parzelle würde dem \nfreien Markt als Gewerbeland zugeführt  \n\n \n Erwägungen Planer/Kommission \n\n \n12a Das Begehren des Fussballclubs ist berechtigt. Die Erweiterung \n\nder Zone ÖBA auf der Teilparzelle 3912 wird bevorzugt (ergibt \neine kompaktere Arrondierung). Das Gelände soll auch als Fest-\nplatz benützt werden können. Einzonung 3.9 ha. \n\n \n\n12b Die Ausscheidung von neuem Gewerbeland wird befürwortet, \naber nicht in diesem landschaftlich sensiblen Gebiet zwischen \nBünz und Sportanlagen (vgl. Konzeptplan Räumliche Ent-\nwicklung).  \n\n \n\n \n Mitwirkungsverfahren \n\n \n\nPrivate: keine Eingaben \nParteien zu 12a: Grüne, SP, SVP negativ; FDP positiv \nParteien zu 12b: Grüne, SVP negativ, SP, FDP positiv \nalle mit Bedingungen \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \n\nDem Gesuch wird gemäss den Erwägungen teilweise entsprochen. \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  71 \n \n\n \n \n\n  \n\nNr. 12a + b \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n\n \nDie geplante \nEinzonung wurde \nvom Grossen Rat \nnicht genehmigt. \n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  72 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 13 Antrag  \n\n \nBergmatten-Gesellschaft Wohlen \n5610 Wohlen \nvertreten durch lic. Iur. Erica Häuptli-Schwaller, Rechstanwältin \nKasernenstrasse 26, 5001 Aarau \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nEinzonung der Parzellen Nrn. 1268, 1308, 1318, 1319, 2834 und \n3927 in eine geeignete Wohnzone. \nFruchtfolgefläche mit bedingter Eignung  \n \n\n Begründung der Antragsteller \n \nDie Gründung der Bergmatten-Gesellschaft geht in die sechziger \nJahre zurück und hatte ihren Ursprung in den Baukonsortien Bifang. \nMit Ankauf und Verkauf von Bauland wurde das Ziel verfolgt, \nHandwerkeraufträge und Arbeitsplätze in Wohlen sicherzustellen. Die \nInitianten haben damals das Land gekauft, in der Absicht es selbst zu \nüberbauen oder Interessenten zu verkaufen. Diese Absicht gilt heute \nnoch. Die sonnige Westhanglage ist für Wohnbauten bestens \ngeeignet und für die landwirtschaftliche Nutzung von geringer Be-\ndeutung. Die Lage unweit von kantonalen und kommunalen Schul- \nund Sportzentren ist ideal. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nAufgrund der Erschliessungssituation wäre eine Einzonung des \nunerschlossenen Landes mit grossen Investitionen verbunden. Eine \nEinzonung ist längerfristig denkbar (vgl. Konzeptplan Räumliche \nEntwicklung). Die Bewertung anhand der Einzonungskriterien ist tief. \nDie Einzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig abgelehnt. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nEingaben Private: Wiedererwägungsantrag zum Einzonungsgesuch  \nHaltung Parteien: Grüne negativ; SVP und FDP positiv \nVgl. Mitwirkungsbericht 1.16 \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird in beschränktem Mass entsprochen. Eine Fläche \nvon 1.05 ha soll dort eingezont werden, wo die Erschliessung einfach \nauf privater Basis realisierbar ist und das Baugebiet „abgerundet“ \nwird. Der im Begehren genannte ökologische Ausgleich (u.a. Bach-\nöffnung),  ist vor dem Einzonungsbeschluss verbindlich zu regeln. \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  73 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 13 \n \n\n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n\n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  74 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 14 Antrag  \n\n \nCellpack AG \nAnglikerstrasse 99 \n5612 Villmergen \n \n\nGesuch um \nUmzonung \n\nParzelle 3824 an der Industriestrasse/Ringstrasse/Grenzweg von der \nGewerbezone in die Wohnzone W3 umzonen. \n \n\n Begründung der Antragstellerin \n \nDas bereits 2002 eingeleitete Umzonungsgesuch soll weiterverfolgt \nwerden. An Stelle der im Planungsentwurf vorgesehenen Umzonung \nin die Zone WG 3 soll wegen den örtlichen Gegebenheiten (insbes. \nEinfamilienhäuser am Flurweg) eine Umzonung in die Zone W3 \nvorgenommen werden.  \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Firma Cellpack stellte im Jahr 2002 ein Begehren zur Umzonung \nder Parzelle 3824 wie auch der Wohnüberbauung Flurweg in die Zone \nWG3. Damals war geplant, die Parzelle 3824 mit der angrenzenden \nWohnüberbauung mit einer Gestaltungsplanpflicht zu belegen und die \nnördlich angrenzende, teilweise überbaute Industriezone in die \nGewerbezone umzuzonen. Die Vorlage wurde kantonal vorgeprüft, \njedoch nicht öffentlich aufgelegt und das Verfahren sistiert. Die \nGründe sind nicht mehr auszumachen.  \n \nDas Gebiet zwischen Industriestrasse und Grenzweg ist heterogen \nüberbaut und genutzt. Auf der angrenzenden Villmerger Seite \nbefinden sich eine Gewerbe- und eine Industriezone. Eine neue \nWohnüberbauung auf der Parzelle 3824 wird als nicht \nsituationsgerecht beurteilt. Die Zonierung in Wohlen soll deshalb \nunverändert bleiben. Die bestehenden EFH am Flurweg haben die \nBesitzstandsgarantie. Auch in diesem Gebiet drängt sich keine \nZonenplanänderung auf.  \n \nDas Umzonungsbegehren wird von der Raum- Bau- und Verkehrs-\nplanungskommission einstimmig abgelehnt. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nPrivate: keine Eingaben \nParteien: Grüne negativ \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung  \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  75 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 14 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Bauzonenplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  76 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 15 Antrag  \n\nAdvokaturbüro lic. iur. Peter Meyer \nKirchenrain 8 \n5610 Wohlen \n \nim Auftrag von: \n \nDr. Lorenz Stäger und Geschwister \nBahnhofstrasse 8 \n5610 Wohlen \n \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nParzelle Nr. 1062 in die Zone W2 umzonen. \n \n\n Begründung des Antragstellers \n \nKurzauszug der ausführlichen Begründung: Äusserst beliebtes Wohn-\ngebiet; Parzelle bereits randerschlossen; Wiedergutmachung altes \nUnrecht, welches der Familie Stäger zugefügt worden ist, als sie 1969 \nin guten Treuen die Parzelle als Bauland erworben hat (Verweigerung \nder Genehmigung der Einzonung durch den Regierungsrat) \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Parzelle grenzt nicht direkt an die Bauzone. Es handelt sich um \nFruchtfolgefläche in der Nähe eines Bauernbetriebes. \n \nDie Bewertung anhand der Einzonungskriterien ist tief. \n \nDie Einzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission einstimmig abgelehnt. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nPrivate: keine Eingaben \nParteien: Grüne negativ \n \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  77 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 15 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \nDem Gesuch wird nicht entsprochen. \nKeine Zonenplanänderung \n \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  78 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 16 Antrag  \n\n \nAdvokaturbüro lic. iur. Peter Meyer, Kirchrain 8, 5610 Wohlen \n \nim Auftrag von: \n \nSandra und Mark Lehmann, Rebenweg 5, 5610 Wohlen \n \n\nGesuch um \nEinzonung \n\nEinzonung Parzelle Nr. 3209 (4762 m2), Büttikerstrasse, von \nLandwirtschaftszone in die WG3. \n \n\n Begründung Antragsteller \n \nKurzauszug der ausführlichen Begründung: Bauernhaus wird heute \nvon Kleinbetrieben genutzt; untersteht seit 1994 nicht mehr dem \nbäuerlichen Bodenrecht; grenzt unmittelbar an die vollständig \nüberbaute Wohnzone W2. \nEs wird immer schwieriger, die Gebäude in einem ansehnlichen \nZustand zu halten; die Gebäude benötigen dringend eine Erneuerung \nvon konstruktiven Teilen, welche nur an Gebäuden erlaubt ist, die sich \nim Baugebiet befinden; Ohne Einzonung wären die Besitzer \nsozusagen von Gesetzes wegen gezwungen, die bestehenden Ge-\nbäude zerfallen zu lassen.  \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nDie Liegenschaft war Teil des stattlichen, schützenswerten Land-\nwirtschaftsbetriebes Harzerhof.  \n \nMit der Zuteilung in die Zone WG 3 könnte der heutige Charakter des \nEnsembles schnell verloren gehen. Die Möglichkeit einer zeitge-\nmässen Nutzung des mächtigen Gebäudes ist unumstritten.  \n \nDie Kommission lehnte die Einzonung einstimmig ab. Sie schlug vor, \ndas Ensemble in geeigneter Art zu schützen.  \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nPrivate: Wiedererwägungsantrag zum abgelehnten Begehren \nParteien: Grüne negativ (zur Einzonung ohne Ensembleschutz) \nDie Kommission unterstützt den mit den Gesuchstellern erarbeiteten \nVorschlag, mit dem eine zweckmässige Nutzung der bestehenden \nGebäude und die Erhaltung des Ensembles unter einen Hut gebracht \nwerden können. \nVgl. Mitwirkungsbericht 1.26 \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDem Gesuch wird wie folgt entsprochen: Einzonung in die Zone WG2 \nmit überlagerter Ensembleschutzzone; eng begrenzt auf das über-\nbaute Gebiet. \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  79 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 16 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\nRechtsgültiger Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n \n \n\n \n \n\nÄnderung Bauzonen- und Kulturlandplan \n \n\n \n\n\n\nWohlen / Nutzungsplanung Siedlung, Revision Bauzonenplan / Planungsbericht  \nStand: Vorlage Einwohnerrat 4. November 2013  80 \n \n\n \n \n\n  \n\n \nNr. 17 + 18 Antrag  \n\n \n17 Robert und Margrit Stäger \n Knobelstrasse 21 \n 5611 Anglikon \n \n18 Maria Aebersold-Engel    und  Fritz Engel-Wyss \n Reservoirstrasse 6 Reservoirstrasse 4 \n 5611 Anglikon 5611 Anglikon \n\n \nGesuch um \nEinzonung \n\n17 Einzonung ca. 13a der Parzelle Nr. 1056 in W2 \n18 Einzonung Parzelle Nr. 5928 in W2. \n \n \n\n Begründung Antragsteller \n \n17 Var. A 1300 m2, Var. B. ganze Parzelle  \n\nVoll erschlossen, sonnige Hanglage, als Landwirtschaftsland \nwertlos, fast kein Bauland mehr, bessere Ausnutzung durch \nAbbruch Altliegenschaft und gleichzeitige zentrale Erschliessung \nvon Knobelstrasse her. \n\n \n18 Eigennutzung durch Kinder. \n \n \n\n Erwägungen Planer/Kommission \n \nSehr steile Böschung, oberhalb davon Fruchtfolgefläche \n \nDie Parzellen liegen an exponierter Lage in der kommunalen \nLandschaftsschutzzone. In dieser Schutzzone sollen grundsätzlich \nkeine Einzonungen vorgenommen werden.  \n \nDie Einzonung wird von der Raum- Bau- und Verkehrsplanungs-\nkommission abgelehnt. \n \n \n\n Mitwirkungsverfahren \n \nPrivate: Wiedererwägungsantrag zum abgelehnten Begehren Nr. 17 \n(Var. A, 1300 m2)) \nParteien: Grüne negativ \nDie Kommission ist weiterhin der Meinung, dass keine Ausdehnung \nder Bauzone in die Landschaftsschutzzone erfolgen soll.  \nVgl. Mitwirkungsbericht 1.13 \n \nStellungnahme Gemeinderat \n \nDen Gesuchen wird nicht entsprochen. \n \n\n\n