Nupla Landstrasse BNO_Synopse

text: \n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n \n\n  \n\nTeiländerung Nutzungsplanung \nLandstrasse \n\nBau- und Nutzungsordnung (BNO) \nSynoptische Darstellung \n\n \n\n \nFassung für die Sitzung des Einwohnerrats vom 17. November 2016 \nStand 6. Oktober 2016 \n\n  \n\n\n\n \n \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n2 \n\nINHALT \n\n2\t Raumplanung 4\t\n\n3\t Zonenvorschriften 6\t\n\n4\t Definitionen 14\t\n\n5\t Bauvorschriften 15\t\n\nBauzonenschema gemäss § 6 Abs. 1  18 \n\nAnhang 9.3 21 \n\nAnhang 9.4 22 \n \n \n \n \n\n\n\n \n \n \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n3 \n\nGültige Fassung (linke Spalte) Änderungen gegenüber der gültigen Fassung (mittlere Spalte) Hinweise (rechte Spalte) \n   \nBau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Wettingen  \nvom Einwohnerrat beschlossen am 7. Dezember 2000,   \nvom Grossen Rat genehmigt am 21. Mai 2002 \n\nVom Gemeinderat zuhanden der Einwohnerratssitzung vom 17. November 2016 verab-\nschiedete Fassung. \n\nDie Hinweise sind nicht rechtsverbindlich. Sie \ndienen der Erläuterung einzelner Paragrafen. \n\n  \n\nMit Änderungen vom: \n• 1. März 2007, vom Regierungsrat genehmigt am 13. Juni 2007 (§ 14bis) \n\n• 5. September 2013, vom Regierungsrat genehmigt am 26. Februar 2014 (§ 14ter) \n\n• 27. Juni 2003 (Urteil des Verwaltungsgerichts zu § 54 Abs. 2) \n\n  \n\n  \n\n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n 2 RAUMPLANUNG  2 RAUMPLANUNG  \n\n § 3  § 3  \n\nAllgemeiner Planungs-\ngrundsatz \n\n Die Entwicklung der Gemeinde ist mit planerischen Mass-\nnahmen so zu beeinflussen, dass die vorhandenen Qualitä-\nten erhalten und sich abzeichnende Fehlentwicklungen korri-\ngiert werden können. \n\nAllgemeiner Planungs-\ngrundsatz \n\nunverändert  \n\n   § 3bis  \n\n  Planungsgrundsätze \nZone Landstrasse \n\n1 Die Planungsgrundsätze verdeutlichen die Entwicklungsvor-\nstellungen für die Zone Landstrasse und konkretisieren die \nBau- und Nutzungsvorschriften. \n\n \n\n   2 Sämtliche baulichen Massnahmen in der Zone Landstrasse \nhaben zu einer qualitativen Aufwertung der Bebauung und \nder Freiräume beizutragen. \n\n \n\n   3 Zur Belebung der Zone Landstrasse sind Erdgeschosse ent-\nlang der Landstrasse mit publikumsorientierten Nutzungen \nwie Läden, Restaurants, Dienstleistungen und Gewerbe mit \nPublikumsverkehr zu belegen. \n\n \n\n   4 Der Freiraum ist sorgfältig zu gestalten. Dabei sind der Stras-\nsenraum, der von Fassade zu Fassade reicht, sowie die pri-\nvaten und halböffentlichen Freiräume aufeinander abzustim-\nmen. Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einer Voll-\nzugsrichtlinie. \n\nSiehe Richtlinie des Gemeinderats für Bau-\nvorhaben in der Zone Landstrasse (Vollzugs-\nrichtlinie gemäss § 59 BNO). Die Richtlinie \nzeigt zum Beispiel die, für die Gestaltung der \nFreiräume (Vorzonen, Plätze, Wege, etc.) zu \nberücksichtigenden Gestaltungsprinzipien und \ndie Anforderungen an die Gestaltung der rück-\nseitigen Gebäudeteile und Umgebungen \nzwecks Rücksichtnahme auf die angrenzen-\nden Gebiete. Sie umschreibt ferner die Anfor-\nderungen an den mit dem Baugesuch einzu-\nreichenden Umgebungsplan.   \nSiehe dazu Kapitel 6.1. im Planungsbericht. \n\n   5 Bebauung, Erschliessung, Nutzweise und Freiraumgestaltung \nsind gesamtheitlich zu betrachten und über mehrere Grund-\nstücke hinweg aufeinander abzustimmen. Solche Gesamtbe-\ntrachtungen bezwecken: \na) die gute Einordnung von Bauten, Anlagen und Freiräu-\n\nmen in das Strassen-, Quartier- und Landschaftsbild; \nb) den sorgfältigen Übergang in die benachbarten Gebiete, \n\ninsbesondere in die rückwärtigen, weniger dicht bebauten \nQuartiere; \n\nc) die sorgfältige Gestaltung und Strukturierung der Bebau-\nung; \n\nd) die Schaffung attraktiv gestalteter und gut nutzbarer Frei-\nräume; \n\ne) die rationelle Erschliessung; \nf) eine verkehrlich standortgerechte Gesamtlösung durch \n\nhöchstmögliche Nutzung der öffentlichen Verkehrsmittel \nund des Fuss- und Veloverkehrs durch alle Nutzergrup-\npen. \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n5 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   6 Der Gemeinderat fördert zur Gewährleistung der Anforderun-\ngen Konkurrenzverfahren, Testplanungen, Arealüberbauun-\ngen und Sondernutzungsplanungen (Gestaltungs- und Er-\nschliessungsplanungen). Er kann solche Verfahren im Rah-\nmen seiner Möglichkeiten und nach Massgabe des öffentli-\nchen Interesses unterstützen. \n\n \n\n § 4  § 4  \n\nVerdichtung und Sied-\nlungserneuerung \n\nDie inneren Reserven sollen vermehrt genutzt werden; dies \nunter Beachtung der Wohnqualität, der Gestaltung der Aussen-\nräume sowie unter Berücksichtigung einer sorgfältigen Parkie-\nrung und Erschliessung. \n\n unverändert  \n\n § 5  § 5  \n\nSondernutzungsplanung Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur \nüberbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- \noder Gestaltungsplan vorliegt. \n\n unverändert  \n\n   § 5bis  \n\n  Weitere Planungs-\ninstrumente \n\n1 Weitere Planungsinstrumente sind Leitbilder, Masterpläne, \nKonzepte und Richtpläne. \n\nBeispiele: Masterplan Landstrasse; Freiraum-\nkonzept. \n\nWeiter sind die Vollzugsrichtlinien des Ge-\nmeinderats gemäss § 59 BNO zu beachten: \n\n• Richtlinie für Bauvorhaben in der Zone \nLandstrasse (Entwurf, Stand 3. August \n2016) \n\n• Vollzugsrichtlinie zur Aussenwerbung (Stand \n1. September 2016) \n\n• Richtlinie zur Gestaltung und Einordnung \nvon Solaranlagen (Stand November 2014) \n\n• Richtlinie für die Gestaltung von Neu-, Um- \nund Ersatzbauten in der zweigeschossigen \nHangwohnzone HW2 (Stand Februar 2007) \n\n• Richtlinie für die Gestaltung von Neu-, Um- \nund Ersatzbauten im Gebiet gemäss § 13 \nBNO (Stand Dezember 2005) \n\n   2 Sie zeigen die gewünschte Entwicklung einzelner Sachberei-\nche wie Siedlung, Freiraum Verkehr, Landschaft usw. oder \nbestimmter Gebiete auf. \n\n   3 Die weiteren Planungsinstrumente werden vom Gemeinderat \nangeordnet und haben für das betroffene Grundeigentum \nkeine direkte Rechtswirkung. Sie sind für die Projektierung \nund Beurteilung von Bauvorhaben zwecks Auslegung der \nVorschriften der BNO beizuziehen und dienen zur Vorberei-\ntung der Sondernutzungsplanung. \n\n     \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n6 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n 3 ZONENVORSCHRIFTEN  3 ZONENVORSCHRIFTEN  \n\n 3.1 Bauzonen  3.1 Bauzonen  \n\n § 6   § 6  \n\nBauzonenschema 1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: \n\n(siehe Tabellen auf Seiten 17 und 18) \n\nBauzonenschema 1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: \n\n (siehe Tabellen auf Seiten 18 und 19) \n\n \n\nBauweise 2  Wo in den Zonenvorschriften nichts anderes festgelegt wird, \nist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise \nzulässig. \n\nBauweise 2 unverändert  \n\nGeschosshöhen 3  In den Zonen Z und WG dürfen gewerblich genutzte Erdge-\nschosse eine Geschosshöhe von 4m aufweisen. Der Ge-\nmeinderat kann im Einzelfall auch höhere Erdgeschosshöhen \nbewilligen; die zonengemässe Gebäudehöhe darf dabei je-\ndoch nicht überschritten werden. \n\nGeschosshöhen 3  In den Zonen ZB und WG dürfen gewerblich genutzte Erdge-\nschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. Der Ge-\nmeinderat kann im Einzelfall auch höhere Erdgeschosshöhen \nbewilligen. Die zonengemässe Gebäudehöhe darf dabei nicht \nüberschritten werden. \n\nDie bisherige Zentrumszone am Bahnhof \nheisst neu "Zone Bahnhofareal" (ZB) \n\n  Erdgeschosshöhen \nZone Landstrasse \n\n4 In der Zone Landstrasse müssen Erdgeschosse entlang der \nLandstrasse eine Geschosshöhe von mindestens 3.40 m \naufweisen (gemessen von Oberkante bis Oberkante der ferti-\ngen Böden).  \nIn dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Teilgebiet \n«Zentrum» müssen Erdgeschosse entlang der Landstrasse \neine Geschosshöhe von mindestens 4.10 m aufweisen (ge-\nmessen von Oberkante bis Oberkante der fertigen Böden). \n\nSiehe dazu die Richtlinie des Gemeinderats \nfür Bauvorhaben in der Zone Landstrasse \n(Vollzugsrichtlinie gemäss § 59 BNO). \n\n § 7  § 7  \n\nEinkaufszentren und \nFachmärkte \n\n1 Einkaufszentren und Fachmärkte mit einer Nettoladenfläche \nvon mehr als 3'000 m2 sind in der Zentrumszone an der \nLandstrasse sowie in den im Bauzonenplan speziell bezeich-\nneten Gebieten zulässig. Im Gebiet "Bahnhof" dürfen Fach-\nmärkte bis maximal 20'000 m2 und Einkaufszentren bis ma-\nximal 10'000 m2 Nettoladenfläche erstellt werden. \n\nNutzungen mit  \nhohem Personenverkehr \n\n1 aufgehoben \n\n neu: Nutzungen mit hohem Personenverkehr sind in folgen-\nden Gebieten zulässig: \n\na) in den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebieten; \nb) Zone Landstrasse: im Teilgebiet «Zentrum» und in den \n\nGebieten für höhere Gebäude H1. \n\n \nNutzungen mit hohem Personenverkehr \n(Definition): \n\n> 3’000 m2 Nettoladenfläche oder \n> 300 Parkfelder oder \n> 1500 PW-Fahrten / Tag \n\n 2 In der Arbeitszone "Jura-/Tägerhardstrasse" können Ver-\nkaufsflächen für Güter des täglichen Bedarfs nur bewilligt \nwerden, wenn sie kein hohes Mass an quartierfremdem Ver-\nkehr verursachen und die benachbarte Wohnnutzung nicht \nübermässig beeinträchtigen. Dies ist jeweils in einem Ver-\nkehrsgutachten aufzuzeigen. Die maximal zulässige Nettola-\ndenfläche für Einkaufszentren beträgt 7'000 m2. \n\n 2 unverändert  \n\n 3 Der Gemeinderat kann bei Einkaufszentren und Fachmärkten \ndie Bewirtschaftung der Parkplätze ab der ersten Minute ver-\nlangen. \n\n 3 unverändert Details zu Einkaufszentren und Fachmärkten \n(Nutzungen mit hohem Personenverkehr) \nwerden im kommunalen Parkierungsreglement \ngeregelt  \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n7 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   4 Für Nutzungen mit hohem Personenverkehr ist ein Mobili-\ntätskonzept gemäss § 45ter BNO erforderlich. Besteht die \nNettoladenfläche überwiegend in Ausstellungsflächen, ent-\nscheidet der Gemeinderat über die Notwendigkeit eines Mo-\nbilitätskonzepts im Einzelfall gestützt auf die bestehende \nVerkehrssituation am Betriebsstandort sowie das erwartete \nVerkehrsaufkommen und dessen Auswirkungen. Der Ge-\nmeinderat kann beim Gesuchsteller als Grundlage für diesen \nEntscheid zusätzliche Unterlagen verlangen. \n\n § 8  § 8  \n\nZentrumszone 1 Mit der Ansiedlung von Ladengeschäften, Detailhandels-, \nDienstleistungs- und Gewerbebetrieben sowie Wohnungen \nsoll ein attraktives Zentrum für Einheimische und Besucher \ngeschaffen werden. \n\nZone Bahnhofareal 1 Mit der Ansiedlung von Ladengeschäften, Detailhandels-, \nDienstleistungs- und Gewerbebetrieben sowie Wohnungen \nsoll im Bahnhofareal ein attraktiver Ort für Einheimische und \nBesucher geschaffen werden. \n\n \n\n 2 Es sind nicht störende und mässig störende Betriebe sowie \nWohnungen zulässig. \n\n 2 unverändert  \n\n   § 8bis Siehe dazu auch die Richtlinie des Gemeinde-\nrats für Bauvorhaben in der Zone Landstrasse \n(Vollzugsrichtlinie gemäss § 59 BNO).   Zone Landstrasse:  \n\nAllgemein \n1 Mit der Zone Landstrasse werden folgende allgemeinen Ziele \n\nverfolgt: \n– lebendige Vielfalt mit Qualität; \n– hohe Aufenthaltsqualität; \n– Stärkung und Belebung des Zentrums; \n– gute Erreichbarkeit für alle; \n– hoher Wiedererkennungswert. \n\n   2 Die Zone ist für maximal mässig störende Betriebe wie La-\ndengeschäfte, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie \nfür Wohnungen bestimmt. Es soll eine durchmischte Nutz-\nweise mit Wohnen und Arbeiten geschaffen und so die At-\ntraktivität der Landstrasse gefördert werden. \n\n \n\n   3 Verkaufsnutzungen sind wie folgt zulässig: \n\na) In dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Teilgebiet \n«Zentrum» und in den Gebieten für höhere Gebäude, H1 \nsind nebst Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen \n(§ 7 Abs. 1) auch mittelgrosse Verkaufsnutzungen mit \nmehr als 500 m2 bis maximal 3000 m2 Nettoladenfläche \ngestattet.  \n\nDie Definition der Nettoladenfläche wird dem \nBegriff Verkaufsfläche der VSS-Norm SN 640 \n281 gleichgesetzt. Als anrechenbare Flächen \ngelten somit alle dem Kunden zugänglichen \nFlächen inklusive Flächen für Gestelle, Ausla-\ngen, usw., aber ohne Flächen für die Ver-\nkehrserschliessung, Sanitärräume, etc. \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n8 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   b) In den übrigen Gebieten der Zone Landstrasse sind zu-\nlässig: \n\n– kleine Verkaufsnutzungen bis zu einer Nettoladenflä-\nche von 500 m2; \n\n– im Rahmen eines Gestaltungsplans oder einer Areal-\nüberbauung: geschlossene und offene Verkaufs- und \nAusstellungsflächen für das Autogewerbe bis maximal \n3000 m2, wenn die Erschliessungsvoraussetzungen \nerfüllt sind.  \n\n \n\n   4 Die Bauherrschaft hat die situationsbezogenen Anforderun-\ngen für Neu- und Ersatzbauten sowie für grössere Umbauten \nmit Nutzungs- und / oder Fassadenänderungen frühzeitig \nbeim Gemeinderat einzuholen. \n\n \n\n   5 Der Gemeinderat setzt in der Zone Landstrasse für die quali-\ntative Beurteilung von Neu- und Ersatzbauten sowie für grös-\nsere Umbauten mit Nutzungs- und / oder Fassadenänderun-\ngen die Ortsbildkommission ein. \n\n \n\n   § 8ter Siehe dazu die Richtlinie des Gemeinderats \nfür Bauvorhaben in der Zone Landstrasse \n(Vollzugsrichtlinie gemäss § 59 BNO).   Zone Landstrasse:  \n\nNutzweise Erdgeschos-\nse entlang Landstrasse \n\n1 In den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Bereichen \nentlang der Landstrasse sind im Erdgeschoss zwingend pub-\nlikumsorientierte Nutzungen vorzusehen. \n\n   2 In den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Bereichen \nentlang der Landstrasse ist eine Wohnnutzung im Erdge-\nschoss nur im rückwärtigen, von der Strasse abgewandten \nBereich zulässig. Strassenseitig sind im Erdgeschoss Räume \nfür Verkaufs-, Büro- oder Dienstleistungsnutzungen etc. zu \nerstellen, die mindestens eine übliche Raumtiefe von 3 bis \n5 m aufweisen müssen. \n\n \n\n   3 Die konkrete Abgrenzung der Bereiche (Raumtiefe und Aus-\ndehnung an den Kreuzungen) legt der Gemeinderat im Bau-\nbewilligungsverfahren fest. \n\nDie Abgrenzung der Bereiche legt der Ge-\nmeinderat zur Hauptsache aufgrund der örtli-\nchen Situation, der architektonischen Ausge-\nstaltung und der Nutzungsanforderungen fest. \n\n   § 8quater \n\n  Zone Landstrasse:  \nTeilgebiet «Zentrum» \n\n1 In dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Teilgebiet \n«Zentrum» sind die Vorzonen durch stützenlose Arkaden zu \nerweitern. Dazu ist das Erdgeschoss entlang der Landstrasse \ngegenüber den darüber liegenden Vollgeschossen um min-\ndestens 1.50 m zurückzusetzen. \n\n \n\n   2 Das konkrete Mass bestimmt der Gemeinderat im Rahmen \ndes Baubewilligungsverfahrens. Bei Gebäuden, die von der \nLandstrasse zurückgesetzt sind, kann der Gemeinderat von \nder Pflicht zur Erstellung stützenloser Arkaden befreien. \n\nDas Mass der Rücksetzung des Erdgeschos-\nses legt der Gemeinderat zur Hauptsache \naufgrund der örtlichen Situation, der architek-\ntonischen Ausgestaltung und der Nutzungsan-\nforderungen fest. \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n9 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   § 8quinqies  \n\n  Zone Landstrasse:  \nGebiete für  \n\nhöhere Gebäude \n\n1 In den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebieten sind \nim Rahmen von Gestaltungsplänen städtebauliche Akzente \nzur Orientierung und Identitätsbildung in Form von höheren \nGebäuden mit mehr als fünf Vollgeschossen möglich. \n\n Die für höhere Gebäude geeigneten Standorte legt der Ge-\nmeinderat gestützt auf eine Gesamtbetrachtung im Sinne von \n§ 3bis Abs. 4 BNO mit dem Gestaltungsplan fest. \n\n Die Abgrenzungen der im Bauzonenplan speziell bezeichne-\nten Gebiete für höhere Gebäude sind gleichzeitig mit den si-\ntuationsbedingten Anforderungen gemäss § 8bis Abs. 5 BNO \neinzuholen. \n\nDie Arbeitshilfe "Hochhäuser und höhere Häu-\nser" der Planungsgruppe Baden Regio (18. \nMai 2016) stellt eine wichtige Grundlage für \ndie Qualitätssicherung und die regionale Ab-\nstimmung von Hochhäusern und höheren \nHäusern in der Region Baden Regio dar und \nenthält Anforderungen für die Platzierung und \nAusgestaltung von Hochhäusern und höheren \nHäusern. \n\n   2 Der Gestaltungsplan hat sicherzustellen, dass höhere Ge-\nbäude städtebaulich und erschliessungstechnisch geeignet \nsind und erhöhten Anforderungen genügen. Dazu zählen ins-\nbesondere:  \n\n– die präzise städtebauliche Setzung und volumetrische \nAusbildung des Gebäudes mit Berücksichtigung der Um-\ngebung und der Fernwirkung; \n\n– die städtebauliche Begründung für die Höhe eines Ge-\nbäudes; \n\nZu berücksichtigen sind auch die für die Zone \nLandstrasse geltenden Planungsgrundsätze \ngemäss § 3bis. \n\n   – keine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft, \ninsbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen \noder gegenüber bewohnten Gebäuden; \n\n– besonders gute Proportionierung, Gliederung und Gestal-\ntung des Gebäudes (z.B. Materialisierung, Fassaden-\nstruktur); \n\n– sorgfältige Gestaltung des publikumsorientierten Erdge-\nschosses (Sockel) mit Innen- und Aussenbezügen; \n\n– Nutzungskonzept;  \n\n– Schaffung von attraktivem Aussenraum entlang der \nLandstrasse mit hohem Öffentlichkeitsgrad; \n\n– rationelle, wenn möglich gemeinsame unterirdische Er-\nschliessungsanlagen; \n\n– Mobilitätskonzept gemäss § 45ter BNO. \n\nDer Schattenwurf in Wohnzonen oder gegen-\nüber bewohnten Gebäuden wird mit einem \nSchattendiagramm ermittelt. Der Gemeinderat \nlegt die Anforderungen an das Schattendia-\ngramm in der Richtlinie für Bauvorhaben in  \nder Zone Landstrasse (Vollzugsrichtlinie ge-\nmäss § 59 BNO) fest. Die Grundzüge des \nUmgangs mit der Schattenthematik können \ndem Planungsbericht entnommen werden. \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n10 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   3 Sofern die Anforderungen gemäss Abs. 2 erfüllt sind, \n\n– sind innerhalb der Gebiete H1 einzelne Gebäude mit ma-\nximal neun Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von \nmaximal 33.10 m zulässig; \n\n– sind innerhalb der Gebiete H2 einzelne Gebäude mit ma-\nximal sieben Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe \nvon maximal 25.60 m zulässig; \n\n– ist bei Erreichen der maximalen Vollgeschosszahl kein \nzusätzliches Dach- oder Attikageschoss erlaubt; \n\n– ist die Ausnützung im Gestaltungsplangebiet frei. \n\n \n\n \n\n   4 Der Gemeinderat verlangt in der Regel zur Gewährleistung \nder erhöhten Anforderungen die Durchführung eines qualifi-\nzierten Konkurrenzverfahrens. \n\nSofern die erhöhten Anforderungen in anderer \nWeise sichergestellt werden, kann der Ge-\nmeinderat von der Verpflichtung zur Durchfüh-\nrung eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens \nabsehen. \n\n   § 8sexies Grundmasse Teilgebiet A: siehe § 6 Abs. 1 \nbzw. Tabelle auf Seite 18 \n\n  Zone Landstrasse:  \nTeilgebiet A \n\n1 Das im Bauzonenplan speziell bezeichnete Teilgebiet A weist \nmit der vorhandenen Massstäblichkeit, den Gebäudetypolo-\ngien, der Kleinteiligkeit und der Durchgrünung besondere \nQualitäten auf, die es bei Bauvorhaben zu berücksichtigen \ngilt. \n\n   2 Es gilt die offene Bauweise. Die geschlossene Bauweise ist \nentlang der Landstrasse zulässig, wenn damit eine städte-\nbaulich überzeugende Lösung erreicht wird.  \n\n \n\n   § 8septies Grundmasse Teilgebiet B: siehe § 6 Abs. 1 \nbzw. Tabelle auf Seite 18 \n\n  Zone Landstrasse:  \nTeilgebiet B \n\n1 In dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Teilgebiet B \nkann von den Grundmassen der Regelbauweise abgewichen \nwerden, wenn \n– mehr Wohneinheiten entstehen als im Bestand vorhanden \n\nsind; \n– die Erschliessung nachgewiesen ist; \n– die Ortsbildkommission die gute architektonische Gestal-\n\ntung der Bauten, Anlagen und Freiräume sowie die gute \nEinordnung in die Umgebung bestätigt. \n\n   2 Sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind, können folgende \nGrundmasse beansprucht werden: \n– Ausnützungsziffer: 0.65 \n– Anzahl Vollgeschosse: 3 \n– Gebäudehöhe: 11.60 Meter \n– Grenzabstand: 4.00 Meter \n\n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n11 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   3 Die Masse gemäss Abs. 2 können im Rahmen von Areal-\nüberbauungen oder Sondernutzungsplanungen nicht weiter \nerhöht respektive verringert werden. \n\n \n\n   § 8octies Grundmasse Teilgebiet C: siehe § 6 Abs. 1 \nbzw. Tabelle auf Seite 18 \n\n  Zone Landstrasse:  \nTeilgebiet C \n\n In dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Teilgebiet C \nsind maximal drei Vollgeschosse zulässig. \n\n   § 8novies Grundmasse Teilgebiet D: siehe § 6 Abs. 1 \nbzw. Tabelle auf Seite 18 \n\n  Zone Landstrasse:  \nTeilgebiet D \n\n1 Das im Bauzonenplan speziell bezeichnete Teilgebiet D ist \nals Mischgebiet mit Schwerpunktnutzung Arbeiten bestimmt. \n\n   2 Es sind Betriebe aus den Bereichen Gewerbe, Handel, \nDienstleistung, Forschung, Entwicklung und Produktion sowie \nWohnungen zulässig. Logistik- und produktionsunabhängige \nLagerbetriebe sind nicht gestattet. \n\n \n\n   3 Bei jedem Bauvorhaben ist wenigstens ein minimaler Anteil \nan Arbeitsnutzung von 60% der zu realisierenden anrechen-\nbaren Geschossfläche (unter Einbezug der Dach- und Attika-\nflächen) zu realisieren. \n\n \n\n   4 Wohnnutzung ist bis höchstens 40% der zu realisierenden \nanrechenbaren Geschossfläche (unter Einbezug der Dach- \nund Attikaflächen) zulässig. Dieses Mass kann auch mit dem \nGestaltungsplan nach § 8decies nicht erhöht werden. Eine Er-\nhöhung ist nur durch Nutzungsübertragung von Grundstü-\ncken im Teilgebiet D möglich. \n\n \n\n   \n\n§ 8decies \n\n \n\n  Zone Landstrasse: \nGestaltungsplan-Pflicht \n\n«Obere Geisswies» \n\n1 Das im Bauzonenplan speziell bezeichnete Gebiet «Obere \nGeisswies» unterliegt der Gestaltungsplanpflicht. Die Pla-\nnungspflicht kann mit zweckmässig abgegrenzten Teil-Ge-\nstaltungsplänen erfüllt werden.  \nMit der Gestaltungsplanung sind die künftige Bebauung und \nErschliessung festzulegen und diejenigen Massnahmen zu \ntreffen, die zur Qualitätssicherung erforderlich sind. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n12 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   2 Mit der Gestaltungsplanung sind folgende Anforderungen zu \nerfüllen: \n\n– Gute Einordnung und Gestaltung der Bauten und Anlagen \nunter Berücksichtigung des Strassen-, Quartier- und \nLandschaftsbildes sowie der kantonal geschützten Kreuz-\nkapelle; \n\n– Sicherstellung einer qualitativ guten Freiraumgestaltung \nund Durchgrünung in den einzelnen Teilgebieten bzw. \nzwischen den im Gestaltungsplan zu definierenden Bau-\nfeldern; \n\n– rationelle Erschliessung mit nach Möglichkeit gemeinsa-\nmen unterirdischen Parkierungsanlagen bzw. mit der \nMöglichkeit zu deren Anbindung und Erweiterung; \n\nZu berücksichtigen sind auch die für die Zone \nLandstrasse geltenden Planungsgrundsätze \ngemäss § 3bis. \n\n   – Sicherstellung der notwendigen planerischen, gestalteri-\nschen und nötigenfalls baulichen Massnahmen zur Ein-\nhaltung der Planungswerte gemäss eidgenössischer \nLärmschutzverordnung; \n\n– Vermeidung von Nutzungskonflikten. \n\nDie noch nicht erschlossene Bauzone darf nur \nsoweit erschlossen werden, als die Planungs-\nwerte eingehalten sind oder durch eine Ände-\nrung der Nutzungsart oder durch planerische, \ngestalterische oder bauliche Massnahmen \neingehalten werden können. Die Vollzugsbe-\nhörde kann für kleine Teile von Bauzonen \nAusnahmen gestatten. Siehe Art. 30 der \nLärmschutzverordnung des Bundes (LSV). \n\n   § 8undecies  \n\n  Zone Landstrasse:  \nGestaltungspläne \n\n1 Zur Förderung und Unterstützung einer qualitativ hochwerti-\ngen Siedlungsinnenentwicklung ist im Bauzonenplan ein \nGebiet speziell bezeichnet, in dem für Gestaltungspläne be-\nsondere Anforderungen gelten. \n\nDie allgemeinen gesetzlichen Anforderungen \nan Gestaltungspläne sind in § 21 Baugesetz \nund § 8 Bauverordnung geregelt. \n\n   2 In diesem Gebiet haben Gestaltungspläne insbesondere die \nfolgenden Anforderungen sicherzustellen: \n– präzise städtebauliche Setzung und volumetrische Aus-\n\nbildung von Gebäuden mit Berücksichtigung der Umge-\nbung; \n\nZu berücksichtigen sind auch die für die Zone \nLandstrasse geltenden Planungsgrundsätze \ngemäss § 3bis. \n\n   – besonders gute Proportionierung, Gliederung und Gestal-\ntung der Gebäude (z.B. Materialisierung, Fassadenstruk-\ntur); \n\n– sorgfältige Gestaltung der Erdgeschosse, insbesondere \nentlang der Landstrasse; \n\n– Schaffung von attraktivem Aussenraum mit einem auf den \nStandort des Gebäudes und auf die Nutzweise des Erd-\ngeschosses abgestimmten Öffentlichkeitsgrad; \n\n– rationelle, wenn möglich gemeinsame unterirdische Er-\nschliessungsanlagen. \n\n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n13 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   3 Sofern diese Anforderungen erfüllt sind,  \n\n– sind maximal fünf Vollgeschosse und 1 Dach- bzw. Atti-\nkageschoss zulässig; \n\n– ist die Ausnützung frei. \n\n \n\n   4 Der Gemeinderat kann zur Gewährleistung der erhöhten \nAnforderungen die Durchführung eines qualifizierten Kon-\nkurrenzverfahrens verlangen. \n\n \n\n § 14bis  § 14bis (aufgehoben und neu als § 8decies eingefügt)  \n\nSNP Pflicht Obere \nGeisswies \n\n1 Das im Bauzonenplan speziell bezeichnete Gebiet «Obere \nGeisswies» unterliegt der Sondernutzungsplanpflicht. Die \nPlanungspflicht kann auch mit zweckmässig abgegrenzten \nTeil-Sondernutzungsplänen erfüllt werden. \n\n   \n\n 2 Mit der Sondernutzungsplanung sollen die Ziele der künftigen \nBebauung und Erschliessung festgelegt und diejenigen Mass-\nnahmen getroffen werden, die zur Qualitätssicherung erfor-\nderlich sind. \n\n   \n\n 3 Für das im Bauzonenplan speziell bezeichnete Teilgebiet \nsind mit der Sondernutzungsplanung folgende Ziele zu ver-\nfolgen: \n\n– Sicherstellung der notwendigen planerischen, gestalteri-\nschen und nötigenfalls baulichen Massnahmen zur Ein-\nhaltung der Planungswerte gemäss eidgenössischer \nLärmschutzverordnung \n\n– Vermeidung von Nutzungskonflikten \n– Sicherstellung einer qualitativ guten Aussenraumgestal-\n\ntung und Durchgrünung in den einzelnen Teilgebieten \nbzw. zwischen den in der Sondernutzungsplanung zu de-\nfinierenden Baufeldern. \n\n   \n\n 4  Zur Sicherstellung einer qualitativ guten Siedlungs- und Frei-\nraumgestaltung sind Bauvorhaben in dem im Bauzonenplan \nspeziell bezeichneten Teilgebiet von der Ortsbildkommission \nunter Berücksichtigung der Ziele gemäss Absatz 2 begutach-\nten zu lassen. \n\n   \n\n 5  Innerhalb des mit der Sondernutzungsplanpflicht belegten \nGebietes sind verkehrsintensive Nutzungen ausgeschlossen. \n\n   \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n14 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n 4 DEFINITIONEN  4 DEFINITIONEN  \n\n § 38  § 38  \n\nArealüberbauungen 1  Arealüberbauungen sind in den Zonen Z, D, W2, W3, WG2, \nWG3, WG4 und A zulässig. \n\nArealüberbauungen 1  Arealüberbauungen sind in den Zonen ZL, D, W2, W3, WG2, \nWG3, WG4 und A zulässig. \n\nDie Zone Bahnhofareal ist der Sondernut-\nzungsplanpflicht (Gestaltungsplanpflicht) un-\nterstellt. In einem Gestaltungsplangebiet sind \ndie Vorschriften für Arealüberbauungen nicht \nanwendbar (§ 8 Abs. 4 BauV). \n\n 2  Die Mindestarealfläche beträgt: \n\n– In den Zonen W2 und W3:    2000 m2 \n\n– In den Zonen Z, D, WG2, WG3, WG4 und A:  3000 m2 \n\n 2  Die Mindestarealfläche beträgt: \n\n– In den Zonen ZL, W2 und W3:    2000 m2 \n\n– In den Zonen D, WG2, WG3, WG4 und A:  3000 m2 \n\n 3  Im Rahmen von Arealüberbauungen kann von der zonenge-\nmässen Ausnützungs- bzw. Baumassenziffer folgendermas-\nsen abgewichen werden: \n\n Z   W2 W3 WG2 WG3 WG4 A \n\n 1.35   0.60 0.80 0.60 0.90 1.20 6.0 \n\n 3  aufgehoben \n\n neu: Sofern die kantonalen Bewilligungsvoraussetzungen für \nArealüberbauungen erfüllt sind, kann von den zonengemäs-\nsen Grundmassen wie folgt abgewichen werden: \n\n \n ZL* W2 W3 WG2 WG3 WG4 A \nAZ * 0.60 0.80 0.60 0.90 1.20 -- \nBZ * -- -- -- -- -- 6.0 \nVG + 1 ** \nGH + 3.20 m ** \n\n \n* Zone Landstrasse: AZ BZ \n• Teilgebiet Zentrum 1.35  \n• Teilgebiet A 1.35  \n• Teilgebiet B **  \n• Teilgebiet C 0.9  \n• Teilgebiet D – – *** \n• Übriges Gebiet 1.35  \n\n** Im Teilgebiet B der Zone Landstrasse kann mit ei-\nner Arealüberbauung nur im Rahmen von § 8septies \nvon den Grundmassen abgewichen werden. \n\n*** Gestaltungsplanpflicht \n\n \n\n 4  Es kann ein zusätzliches Vollgeschoss erstellt werden. Vor-\nbehalten bleiben abweichende Regelungen in den Son-\ndernutzungsplanungen. \n\n 4 aufgehoben Die Regelung gemäss dem bisherigen Abs. 4 \nist neu in die Tabelle im Abs. 3 integriert (sie-\nhe VG / GH). \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n15 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n 5 BAUVORSCHRIFTEN  5 BAUVORSCHRIFTEN  \n\n 5.1  Technische Vorschriften  5.1  Technische Vorschriften  \n\n § 44  § 44  \n\nSpiel- und Erholungs-\nflächen \n\n \n\n Die Grösse der Spiel- und Erholungsflächen hat gesamthaft \nmindestens 15% der für das Wohnen beanspruchten Brutto-\ngeschossfläche (berechnet unter Einbezug der Dach-, Attika- \nund Untergeschosse) zu betragen. \n\nSpiel- und Erholungs-\nflächen \n\n \n\n1 unverändert  \n\n  Zone Landstrasse 2 Der Gemeinderat kann in der Zone Landstrasse in begründe-\nten Fällen Abweichungen vom Mass gemäss Abs. 1 bewilli-\ngen. \n\n \n\n   3 Bewilligt der Gemeinderat eine Abweichung gemäss Abs. 2, \nhat die Bauherrschaft eine Ersatzabgabe zu leisten, deren \nHöhe sich nach den voraussichtlich eingesparten Erstel-\nlungskosten der Anlage richtet. \n\n \n\n    Der Erlös aus der Ersatzabgabe ist für die Erstellung neuer \noder den Ersatz und die Aufwertung bestehender, öffentlich \nzugänglicher Spiel- und Erholungsflächen in der Zone Land-\nstrasse und in ihrem Umfeld zu verwenden. \n\n \n\n    Die Details regelt der Gemeinderat in einem Reglement. Siehe Reglement über die Spiel- und Erho-\nlungsflächen (Spiel- und Erholungsflächen-\nreglement), Stand 17. November 2016 \n\n 5.2  Abstellplätze  5.2  Abstellplätze Vorbemerkung zu §§ 45-48 (Abstellplätze): \n\nDie Bestimmungen zu den Abstellplätzen \nstützen sich auf folgende Grundlagen: \n\n– Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) \nvom 27. Juni 2016; \n\n– das Reglement über das Parkieren von \nMotorfahrzeugen auf öffentlichem Grund \nund die Leistung von Ersatzabgaben \n(Parkierungsreglement); \n\n– VSS-Normen SN 640 281 «Parkieren; \nAngebot an Parkfeldern für Personenwa-\ngen» vom 1. Februar 2006; SN 640 291a \n«Parkieren; Anordnung und Geometrie \nder Parkierungsanlagen» vom 1. Februar \n2006; SN 640 066 «Parkieren; Projektie-\nrung von Veloparkierungsanlagen» vom \nAugust 2011. \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n16 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n § 45  § 45  \n\nBefreiung von der Be-\nschaffungspflicht \n\n1 Die Abstellplätze werden aufgrund der gesamten Bruttoge-\nschossfläche (unter Einbezug der Dach-, Attika- und Unter-\ngeschosse) berechnet. \n\nParkfelder-Angebot 1 aufgehoben \n\n neu: Die Berechnung der notwendigen Parkfelderzahl richtet \nsich nach den kantonalen Vorschriften. \n\n \n\nDie kantonalen Vorschriften verweisen für die \nErmittlung der Parkfelderzahl auf die VSS-\nNorm SN 640 281. Dabei unterscheidet die \nNorm zwischen einem vereinfachten Verfah-\nren und einem detaillierten Verfahren. \n\n 2 Der Gemeinderat befreit im Einzelfall von der Beschaffungs-\npflicht, wenn wichtige öffentliche Interessen, namentlich zur \nErhaltung des Quartier- und Strassenbildes oder der Ver-\nkehrssicherheit entgegenstehen, oder wenn der Aufwand für \ndie Erstellung der Parkplätze unzumutbar wäre. \n\n 2 aufgehoben \n\n neu: Ist das vereinfachte Verfahren gemäss der VSS-Norm \nSN 640 281 anzuwenden, sind das minimal erforderliche und \ndas maximal zulässige Parkfelder-Angebot für Bewohnende, \nPersonal und Besuchende / Kunden gemäss Anhang 9.3 zu \nermitteln. \n\n \n\nDas vereinfachte Verfahren kommt i.d.R. für \nWohnnutzungen sowie für übrige Nutzungen \nzur Anwendung, wenn das Parkfelderangebot \nnicht mehr als 300 oder das MIV-Aufkommen \nnicht mehr als 1'500 Fahrten pro Tag beträgt. \nDas detaillierte Verfahren gelangt für alle \nNichtwohnnutzungen mit einem grossen Ver-\nkehrsaufkommen zur Anwendung. \n\n 3 Von der Pflicht zur Beschaffung von Abstellplätzen wird in \nden nachstehenden Zonen teilweise befreit. Das Mass der \nBefreiung ist folgender Tabelle zu entnehmen: \n\n Zu beschaffende Abstellplätze in Prozent des reduzierten \nBedarfs: \n\n 3 aufgehoben \n\n neu: Für autoarme oder autofreie Nutzungen gilt § 45bis \nBNO. \n\n \n\n Zone / Gebiet Bewohner Angestellte /  \nBeschäftigte \n\nKunde /  \nBesucher \n\nZentrumszonen 90% 70% 70% \nArbeitszonen 100% 70% 70% \nDorfzone 80% 80% 80% \n\n \n \n\n   \n\n   § 45bis  \n\n  Autoarme oder  \nautofreie Nutzungen \n\n1 Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung der autoar-\nmen oder autofreien Nutzung sind zulässig. Das Parkfelder-\nAngebot ist gemäss Anhang 9.4 zu ermitteln. \n\n \n\n   2 Bewilligungsvoraussetzung für autoarme oder autofreie Nut-\nzungen ist ein Mobilitätskonzept gemäss § 45ter BNO. \n\n \n\n   3 Bei kleineren Bauvorhaben kann der Gemeinderat im Einzel-\nfall von der Pflicht zur Erarbeitung eines Mobilitätskonzepts \nbefreien. \n\n4 Für Parkfelder, die gestützt auf ein Mobilitätskonzept nicht \nerstellt werden, gilt keine Abgabepflicht. \n\n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n17 \n\nGültige Fassung Änderungen in blauer Schrift (beantragte neue Fassung) Hinweise \n\n   § 45ter Im Mobilitätskonzept sind die zu erreichenden \nZiele und die dazu vorgesehenen Massnah-\nmen, die maximal zulässige Parkfelderzahl für \nden motorisierten Individualverkehr und die \nMinimalanforderungen an die Abstellplätze für \nden Veloverkehr zu definieren. \n\nEs sind insbesondere folgende Massnahmen \nzu prüfen: \n\n– Monetäre Parkraumbewirtschaftung mit \nverkehrswirksamer Gebührenhöhe (ohne \nBewohnende); \n\n– bedarfsgerechtes Carsharing-Angebot; \n– Informationen und Anreize zum Benützen \n\ndes öffentlichen Verkehrs und des Fuss- \nund Veloverkehrs (z. B. Ökobonus). \n\n \n\n  Anforderungen  \nMobilitätskonzept \n\n1 Mit dem Mobilitätskonzept ist aufzuzeigen, wie die Mobilität \naller Nutzergruppen (Beschäftigte, Bewohnerschaft, Besu-\nchende, Kundschaft) organisiert und bewältigt werden kann. \nDabei sind Massnahmen aufzuzeigen, die den induzierten \nVerkehr mit den Strassenkapazitäten sowie mit dem öffentli-\nchen Verkehr und dem Langsamverkehr abstimmen.  \n\n   2 Das Mobilitätskonzept wird im Rahmen des Baubewilli-\ngungsverfahrens geprüft und bewilligt. \n\n   3 Die Bauherrschaft erarbeitet das Mobilitätskonzept und stellt \ndessen Umsetzung inklusive das Monitoring / Controlling si-\ncher. \n\n   4 Zeigt das Monitoring / Controlling wiederholt auf, dass die \nanvisierten Ziele nicht erreicht wurden, kann der Gemeinde-\nrat verlangen, dass bestehende Massnahmen verschärft und \nweitere Massnahmen auf ihre Zweckmässigkeit hin geprüft \nund bei Eignung umgesetzt werden. Diese Verpflichtung ist \nvor Baubeginn als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-\nkung im Grundbuch anmerken zu lassen. \n\n   § 45quater  \n\n  Grössere  \nVerkehrserzeuger \n\n Für Bauvorhaben mit 50 oder mehr Parkfeldern ist ein Mobi-\nlitätskonzept gemäss § 45ter BNO zu erarbeiten. Davon be-\nfreit sind Bauvorhaben, die auf der Grundlage eines Gestal-\ntungsplans realisiert werden, sofern die Anforderungen ge-\nmäss § 45ter im Gestaltungsplan nachgewiesen sind. Vorbe-\nhalten bleibt § 45bis Abs. 2. \n\nBerechnung gemäss Anhang 9.3 \n\n   § 45quinquies  \n\n  Parkleitsystem  Der Gemeinderat kann Grundeigentümer dazu verpflichten, \nihre Parkierungsanlage an ein Parkleitsystem anzuschlies-\nsen und die notwendigen baulichen, technischen und orga-\nnisatorischen Massnahmen zur Integration der Parkierungs-\nanlage in das übergeordnete Parkleitsystem zu treffen. \n\nGrundlagen: \n\n– Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) \nvom 27. Juni 2016 \n\n– Schlussbericht «Umsetzung Regionales \nParkraumkonzept», Baden Regio, \n30. Oktober 2014; Massnahmenblatt M10 \n\n   § 53bis  \n\n  Bäume entlang Strassen  Hochstämmige Bäume auf öffentlichem Grund dürfen die \ngesetzlichen Mindestabstände unterschreiten, wenn das \nNachbargrundstück nicht übermässig beeinträchtigt wird. \n\nGrundlage: § 111 Abs. 2 BauG und § 80 \nAbs. 2 lit. f) BauG \n\n     \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n18 \n\nBAUZONENSCHEMA GEMÄSS § 6 ABS. 1 (REGELBAUWEISE) \n\nBauzonen \n \n\nVG \nAusnützung \n\nGebäudehöhe Firsthöhe \nGrenzabstand \n\nm Gebäudeabstand Lärm-ES BNO-§ \n  AZ BZ (m3/m2) GZ 4) m m klein gross   \n\nZone Landstrasse: \n \n\n            \n\n• Allgemein Z 4 1.20 -- -- 14.0 -- je Geschoss: 1m,  \n(min. 4.0m) \n\nje Geschoss: 1m,  \n(min. 5.0m) \n\n-- III 8 \n\n ZL 4 1.20 -- -- 15.6 -- 4.0 1) III 8bis – 8undecies \n6 Abs. 4 \n7 Abs. 1 \n44 Abs. 2+3 \n\n• Teilgebiet «Zentrum» Z 4 1.20 -- -- 14.0 -- je Geschoss: 1m,  \n(min. 4.0m) \n\nje Geschoss: 1m,  \n(min. 5.0m) \n\n-- III 8 \n\n ZL 4 1.20 -- -- 16.3 -- 4.0 1) III 8quater \n• Teilgebiet A Z  1.20 -- -- 14.0 -- je Geschoss: 1m,  \n\n(min. 4.0m) \nje Geschoss: 1m,  \n(min. 5.0m) \n\n-- III 8 \n\n ZL 4 1.20 -- -- 15.6 -- 4.0 1) III 8sexies \n• Teilgebiet B W2 2 0.50 -- -- 8.0 -- 3.5m H + [(L-10/4)]  \n\n(max. 10.0m) \n-- II 12-13 \n\n ZL 2 2) 0.50 2) -- -- 8.4 2) -- 3.5 H + [(L-10/4)]  \n(max. 10.0m) \n\n1) III 8septies \n\n• Teilgebiet C WG3 3 0.75 -- -- 11.0 -- 5.0m H + [(L-10/5)] \n(max. 10.0m) \n\n-- III 14 \n\n ZL 3 0.75 -- -- 12.2 -- 4.0 1) III 8octies \n• Teilgebiet D WG3 3 0.75 -- -- 11.0 -- 5.0m H + [(L-10/5)]  \n\n(max. 10.0m) \n-- III 14 \n\n ZL -- -- 3.7 -- 12.2 -- 4.0 1) III 8novies \nZone Bahnhofareal Z 4 1.20 -- -- 14.0 -- je Geschoss: \n\n1 m, (min. 4.0 m) \nje Geschoss: 1m,  \n(min. 5.0m) \n\n-- III 8 \n\n ZB Gestaltungsplanpflicht III 8 \n\n1) Steht ein benachbartes Gebäude näher an der Grundstückgrenze, als es nach der Bau- und Nutzungsordnung zulässig ist, entspricht der Gebäudeabstand der Summe des vorhandenen Grenzabstands des benachbarten \nGebäudes und des zonengemässen Grenzabstands des projektierten Gebäudes. Die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen sind zu gewährleisten. Siehe dazu Abbildungen auf Seite 20 (Hin-\nweisseite). \n\n2) Erhöhung der Grundmasse im Rahmen von § 8septies zulässig \n \n\n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n19 \n\nBauzonen \n \n\nVG \nAusnützung \n\nGebäudehöhe Firsthöhe \nGrenzabstand \n\nm Gebäudeabstand Lärm-ES BNO-§ \n  AZ BZ (m3/m2) GZ 4) m m klein gross   \n\nDorfzone D 2 0.60 -- -- 8.0 -- 3.5 m 3.5 m gemäss  \nGestaltungsplan \n\nIII 9 \n\nBestandeszone Hueb / Empert / Berg Be -- -- -- -- -- -- -- -- gemäss Baugesetz III 10 \n\nZone „Klosterhalbinsel“ KH Festlegungen gemäss Gestaltungsplan „Klosterhalbinsel“ II / III 3) 11 \n\nWohnzonen \n\nHW2 2 0.40 -- -- 8.4 -- 3.5 m H + [(L-10/4)]  \n(max. 10.0m) \n\ngemäss Baugesetz II 2) 12-13 \n\nW2 2 0.50 -- -- 8.0 -- 3.5 m H + [(L-10/4)]  \n(max. 10.0m) \n\ngemäss Baugesetz II 2) 12-13 \n\nW3 2 0.65 -- -- 11.0 -- 5.0 m H + [(L-10/4)]  \n(max. 12.0m) \n\ngemäss Baugesetz II 2) 12-13 \n\nWohngewerbezone \n\nWG2 2 0.50 -- -- 8.0 -- 3.5 m H + [(L-10/4)]  \n(max. 10.0m) \n\ngemäss Baugesetz III 14 \n\nWG3 3 0.75 -- -- 11.0 -- 5.0 m H + [(L-10/5)]  \n(max. 10.0m) \n\ngemäss Baugesetz III 14 \n\nWG4 4 0.90 -- -- 14.0 -- 5.0 m H + [(L-10/5)]  \n(max. 12.0m) \n\ngemäss Baugesetz III 14 \n\nArbeitszone A -- -- 4.5 0.15 14.0 -- 4.0 m 4.0 m gemäss Baugesetz III 15 \n\nIndustriezone I -- -- 8.0 0.15 16.0 -- bis zu 10.0 m Gebäudehöhe: 4.0 m;  \nab 10.0 m GH: 4.0 m + [(H-10)/2] \n\ngemäss Baugesetz IV 16 \n\nZone für öffentliche Bauten + Anlagen OeB -- -- -- -- -- -- -- -- -- II / III 3) 17 \n\nFamiliengartenzone FG -- -- -- -- -- 3.0 -- -- -- III 18 \n\nGrünzone G -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 20 \n\n2)  In den im Bauzonenplan speziell schraffierten Bereichen gilt die Empfindlichkeitsstufe III (Höhereinstufung aufgrund Lärmvorbelastung) \n3)  Differenzierte ES-Zuordnung gemäss Eintrag im Bauzonenplan \n4)  Für die Arbeitszone und die Industriezone gilt eine Grünflächenziffer von jeweils 0.15. Begrünte Flächen auf Dächern können zur Hälfte angerechnet werden. Grünflächen auf dem Boden sind vornehmlich in den Randlagen und \n\nzusammenhängend anzulegen. \n\n  \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n20 \n\nHINWEISSEITE: \n \n \nRegelfall: Grenzabstand ist eingehalten à Gebäudeabstand entspricht der Summe der vorgeschriebenen Grenzabstände (8 m); § 20 Abs. 2 ABauV \n\n \nBestand Neubauvorhaben \n \n \n \nSonderfall: Das Nachbargebäude steht zu nahe an der Grenze: \n \n \na) bisherige Regelung: Neubau muss um das entsprechende Mass von der Grenze zurückgesetzt werden à Gebäudeabstand 8 m; § 20 Abs. 2 ABauV \n\n \nBestand Neubauvorhaben \n \n \n \nb) neue Regelung: Gebäudeabstand entspricht der Summe des vorhandenen Grenzabstands und des zonengemässen Grenzabstands des Neubauvorhabens à Gebäudeabstand 7 m; § 6 Abs. 1 BNO \n\n \nBestand Neubauvorhaben \n \n \n \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n21 \n\nANHANG 9.3:  \nBerechnung des Parkfelder-Angebots im vereinfachten Verfahren (§ 45 BNO) \n \nIm vereinfachten Verfahren werden das minimal erforderliche und das maximal zulässige Parkfelder-Angebot wie folgt ermittelt: \n1. Ermitteln der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 \n2. Festlegen der Zahl der Besuchenden-Parkfelder für Wohnnutzung gemäss VSS-Norm SN 640 281, die nicht herabgesetzt werden kann und in jedem Fall zu realisieren ist. \n3. Festlegen des Parkfelder-Angebots innerhalb des minimal erforderlichen und des maximal zulässigen Parkfelder-Angebots gemäss nachfolgender Tabelle, abhängig vom Standort-Typ.   \n\nDer Standort-Typ ergibt sich aus dem nachfolgenden Plan. \n \n \nTabelle: Parkfelder-Angebot in % der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 \n\nStandort-Typ \n\nWohnnutzung \nParkfelder-Angebot für \n\nBewohnende (ohne Besuchende) \n\nÜbrige Nutzungen \nParkfelder-Angebot für \n\nPersonal  /  Besuchende / Kunden * \nmin. max. min. max. \n\nA 70% 100% 20% 40% \nB 80% 100% 40% 60% \nC 90% 100% 50% 80% \n\n* Hinweis: Diese Werte sind identisch mit der VSS-Norm SN 640 281, Tabelle 3. \n \n \nOrientierungsinhalt: Plan Standort-Typen* \n\n \n* Der Plan wird zwecks einfacher Nachführung bei Änderungen im ÖV-Angebot im Parkie-\n\nrungsreglement verankert. Er ist deshalb in der BNO nur als Orientierungsinhalt aufgeführt.   \n\n\n\n  \n\n25571_05A_161006_BNO-Synopse_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n22 \n\nANHANG 9.4:  \nBerechnung des Parkfelder-Angebots im vereinfachten Verfahren für Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung der autoarmen oder autofreien Nutzung (§ 45bis BNO) \n \nIm vereinfachten Verfahren werden das minimal erforderliche und das maximal zulässige Parkfelder-Angebot bei Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung der autoarmen oder -reduzierten Nutzung wie folgt ermittelt: \n1. Ermitteln der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 \n2. Festlegen der Zahl der Besuchenden-Parkfelder für Wohnnutzung gemäss VSS-Norm SN 640 281, die nicht herabgesetzt werden kann und in jedem Fall zu realisieren ist. \n3. Festlegen des Parkfelder-Angebots innerhalb des minimal erforderlichen und maximal zulässigen Parkfelder-Angebots gemäss nachfolgender Tabelle, abhängig vom Standort-Typ.  \n\nDer Standort-Typ ergibt sich aus dem nachfolgenden Plan. \n \n \nTabelle: Parkfelder-Angebot in % der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 für Bauvorhaben mit ausdrücklicher Zielsetzung der autoarmen oder -freien Nutzung \n \n\nStandort-Typ \n\nWohnnutzung \nParkfelder-Angebot für \n\nBewohnende (ohne Besuchende) \n\nÜbrige Nutzungen \nParkfelder-Angebot für \n\nPersonal / Besuchende / Kunden \nmin. max. min. max. \n\nA 0% < 70% 10% 40% \nB 50% < 80% 20% 60% \nC 60% < 90% 30% 80% \n\n \n \nOrientierungsinhalt: Plan Standort-Typen* \n\n \n* Der Plan ist identisch mit demjenigen im Anhang 9.3. Er wird zwecks einfacher Nachführung \nbei Änderungen im ÖV-Angebot im Parkierungsreglement verankert. Der Plan ist deshalb in der \nBNO nur als Orientierungsinhalt aufgeführt. \n\n\n\n<<\n  /ASCII85EncodePages false\n  /AllowTransparency false\n  /AutoPositionEPSFiles true\n  /AutoRotatePages /None\n  /Binding /Left\n  /CalGrayProfile (Dot Gain 20%)\n  /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \\050SWOP\\051 v2)\n  /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CannotEmbedFontPolicy /Error\n  /CompatibilityLevel 1.4\n  /CompressObjects /Tags\n  /CompressPages true\n  /ConvertImagesToIndexed true\n  /PassThroughJPEGImages true\n  /CreateJobTicket false\n  /DefaultRenderingIntent /Default\n  /DetectBlends true\n  /DetectCurves 0.0000\n  /ColorConversionStrategy /CMYK\n  /DoThumbnails false\n  /EmbedAllFonts true\n  /EmbedOpenType false\n  /ParseICCProfilesInComments true\n  /EmbedJobOptions true\n  /DSCReportingLevel 0\n  /EmitDSCWarnings false\n  /EndPage -1\n  /ImageMemory 1048576\n  /LockDistillerParams false\n  /MaxSubsetPct 100\n  /Optimize true\n  /OPM 1\n  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