Nupla Landstrasse Planungsbericht

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text: \n \n \n\nTeiländerung Nutzungsplanung Landstrasse \nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nFassung für die Sitzung des Einwohnerrats vom 17. November 2016 \nStand 6. Oktober  2016 \n\n     \n\n \n\n   \n\n\n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nIMPRESSUM \n \n \nAuftraggeber: \nGemeinderat Wettingen, Alberich Zwyssigstrasse 76, 5430 Wettingen \n \nProjektleitung: \nGemeinde Wettingen, Bau- und Planungsabteilung, Alberich Zwyssigstrasse 76, 5430 Wettingen \nUrs Heimgartner und Martin Valencak  \n \nBearbeitung: \nPlanpartner AG, Obere Zäune 12, 8001 Zürich \nHeinz Beiner und Denise Janes \n \nAblage Abbildungen \n25571_13A_160315_PB_Bilder \n\n\n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nINHALT \n\nZusammenfassung 6\t\n\n1\t Planungsgegenstand und Ziele 7\t\n1.1\t Anlass und Gegenstand der Planung 7\t\n1.2\t Zielsetzungen 8\t\n1.3\t Dokumente der Teiländerung 9\t\n\n2\t Ausgangslage und Rahmenbedingungen 10\t\n2.1\t Übergeordnete Grundlagen 10\t\n2.1.1\tKantonale Grundlagen 10\t\n2.1.2\tRegionale Grundlagen 10\t\n2.2\t Kommunale Grundlagen 12\t\n2.2.1\tAllgemeine Nutzungsplanung 12\t\n2.2.2\tMasterplan Landstrasse 12\t\n2.2.3\tKommunaler Gesamtplan Verkehr 12\t\n2.2.4\tFreiraumkonzept 12\t\n2.3\t Fazit 13\t\n\n3\t Sachthemen 14\t\n3.1\t Siedlungsinnenentwicklung / Verdichtung 14\t\n3.1.1\tErkennen und Aktivieren der Verdichtungspotenziale 14\t\n3.1.2\tMindestdichten 15\t\n3.1.3\tVerdichtungsstrategie für die Landstrasse 16\t\n3.1.4\tAbschätzung Zunahme Einwohnende & Beschäftigte 17\t\n3.2\t Abstimmung Siedlung und Verkehr 19\t\n3.2.1\tUmsetzung übergeordneter Vorgaben 19\t\n3.2.2\tPrognostizierte Verkehrszunahme 19\t\n3.2.3\tErschliessungskonzept Landstrasse 20\t\n3.2.4\tBNO-Regelungen 20\t\n3.2.5\tVerkehrsmassnahmen 22\t\n3.2.6\tLimmattalbahn 23\t\n\n4\t Erläuterungen zu Planungsinhalten 24\t\n4.1\t Ziele der Teiländerung 24\t\n4.2\t Planungsgrundsätze 24\t\n4.3\t Qualitätssicherung 27\t\n4.4\t Neue Zonenart: Zone Landstrasse 27\t\n4.5\t Zone Bahnhofareal 28\t\n4.6\t Nutzweise 29\t\n4.6.1\tAllgemein 29\t\n4.6.2\tNutzweise der Erdgeschosse 30\t\n4.7\t Grundmasse 32\t\n\n\n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.7.1\tRegelbauweise 32\t\n4.7.2\tHerleitung Erdgeschoss- und Gebäudehöhen 34\t\n4.7.3\tDifferenzierung der Grundmasse 36\t\n4.8\t Gebiete für höhere Gebäude 39\t\n4.8.1\tBNO-Regelungen 39\t\n4.8.2\t Inventarobjekte 45\t\n4.9\t Spezifische Regelungen für Teilgebiete 46\t\n4.9.1\tTeilgebiet «Zentrum» 46\t\n4.9.2\tTeilgebiet A 47\t\n4.9.3\tTeilgebiet B 47\t\n4.9.4\tTeilgebiet D 48\t\n4.9.5\tTeilgebiet «Obere Geisswies» 49\t\n4.9.6\tAbschnitt Nordstrasse bis Jurastrasse–Märzengasse 51\t\n4.10\t Nutzungen mit hohem Personenverkehr 51\t\n4.11\t Förderung Arealüberbauung 54\t\n4.12\t Spiel- und Erholungsflächen 55\t\n4.13\t Parkierung und Mobilitätskonzept 57\t\n4.14\t Bäume entlang der Landstrasse 62\t\n4.15\tWeitere Planungsinstrumente 63\t\n\n5\t Beurteilung der Planungsvorlage 64\t\n5.1\t Interessenabwägung 64\t\n5.2\t Überprüfung der Vorlage anhand der Ziele 64\t\n5.3\t Planbeständigkeit 66\t\n\n6\t Weiterer Handlungsbedarf 68\t\n6.1\t Konkretisierung Masterplan Landstrasse 68\t\n6.2\t Erschliessungsplanung 68\t\n6.3\t Weitere Regelungen 69\t\n\n7\t Beteiligte 70\t\n\n8\t Planungsablauf 71\t\n8.1\t Übersicht 71\t\n8.2\t Prüfung durch übergeordnete Stellen 72\t\n8.2.1\tKantonale Vorprüfung 72\t\n8.2.2\tStellungnahme Baden Regio 72\t\n8.3\t Mitwirkung gemäss § 3 BauG 73\t\n8.3.1\tMitwirkungsauflage 73\t\n8.3.2\tWichtigste Eingaben / Themen 73\t\n8.3.3\tWeiteres Vorgehen 79\t\n8.4\t Einwendungsverfahren 79\t\n8.4.1\tAllgemeines 79\t\n8.4.2\tBegründung der Änderungen 79\t\n8.5\t Weitere Anpassungen 85\t\n\n\n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nAbkürzungsverzeichnis 87\t\n\nBeilagen 89\t\n\n\n\n0 ZUSAMMENFASSUNG 6 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nZUSAMMENFASSUNG \n \n\nDie vorliegende Teiländerung der Nutzungsplanung der Ge-\nmeinde Wettingen fokussiert auf die Landstrasse. Als Grundla-\nge für die Teiländerung dient der Masterplan Landstrasse, der \nin einem breit abgestützten, mehrjährigen Planungsprozess \nerarbeitet wurde. \n\nDie Teiländerung der Nutzungsplanung stützt sich auf folgende \nZiele und Grundsätze ab: \n\n- ein Zonentyp für die gesamte Landstrasse; \n- differenzierte Regelungen zur Erhaltung einer vielfältigen \n\nBau- und Nutzweise; \n- Stärkung des Zentrums; \n- Abstimmung von Bebauung, Erschliessung, Nutzweise und \n\nFreiraumgestaltung über mehrere Grundstücke hinweg durch \nFörderung von Gesamtbetrachtungen; \n\n- keine Aufzonung nach dem Giesskannenprinzip, sondern \neine differenzierte, situationsbezogene Nutzungserhöhung \nmit gleichzeitiger Qualitätssicherung; \n\n- Verdichtung an ausgewählten Orten; \n- Qualitätssicherung. \n\nMit der vorliegenden Teiländerung der Nutzungsplanung wer-\nden die rechtlichen Voraussetzungen für die Revitalisierung \nund Entwicklung der Landstrasse geschaffen. Gestützt auf \ndiese Teiländerung werden anschliessend weitere Planungs-\nmittel, wie die Vollzugsrichtlinie Landstrasse, das Parkierungs-\nreglement und die Erschliessungspläne zu überprüfen und bei \nBedarf anzupassen sein. \n\nDer Gemeinderat Wettingen beabsichtigt, die Allgemeine Nut-\nzungsplanung Siedlung gesamthaft zu überprüfen. Die Arbeiten \ndazu werden voraussichtlich 2017 beginnen. Aufgrund der \nDringlichkeit, welche die Revitalisierung der Landstrasse in der \npolitischen Agenda einnimmt, zieht der Gemeinderat die Tei-\nländerung für die Landstrasse zeitlich vor.  \nDie in der kantonalen Bauverordnung bis 2021 verlangte An-\npassung der Bau- und Nutzungsordnung an die neuen Baube-\ngriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über \ndie Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) erfolgt im Rahmen \nder Gesamtrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung Sied-\nlung. \n\nFokus Landstrasse \n\nZiele und Grundsätze \n\nPlanungsinstrumente \n\nGesamtrevision \n\n\n\n1 PLANUNGSGEGENSTAND UND ZIELE 7 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n1 PLANUNGSGEGENSTAND UND ZIELE \n\n1.1 Anlass und Gegenstand der Planung \n\nDie Landstrasse steht unter zunehmendem Nutzungsdruck und \nin Konkurrenz mit peripher gelegenen Einkaufsmöglichkeiten, \ninsbesondere dem Einkaufszentrum «Tägipark» im Osten der \nGemeinde, aber auch Angeboten ausserhalb der Gemeinde. \nSie hat als Einkaufsort an Attraktivität verloren, und das Er-\nscheinungsbild nimmt an Qualität ab.  \nVerschiedene Bauprojekte und Baugesuche haben gezeigt, \ndass die Vorschriften für die Zentrumszone eine erwünschte \nqualitative Verdichtung nur erschwert oder gar nicht zulassen.  \nDer öffentliche Raum kommt heute, u.a. aufgrund der Ausrich-\ntung auf den motorisierten Individualverkehr, nur wenig zur \nGeltung. Es mangelt an übergreifenden Gestaltungsideen, die \nzur Identität der Landstrasse und zur Orientierung im Raum \nbeitragen. Er weist Mängel in der Aufenthaltsqualität und der \nNutzbarkeit auf und ist wenig attraktiv.  \nBislang fehlte eine Gesamtbetrachtung der zahlreichen Berei-\nche, die in der Landstrasse aufeinandertreffen. Siedlungs- und \nVerkehrsentwicklung, Nutzungen / Funktionen sowie die Ge-\nstaltung des öffentlichen Raums müssen aufeinander abge-\nstimmt werden. \n\nAus diesem Grund hat sich die Gemeinde Wettingen während \nrund vier Jahren, ausgehend von einer Testplanung im Jahre \n2011, in einem breit abgestützten Planungsprozess mit der \nkünftigen Entwicklung der Landstrasse auseinandergesetzt. \n\nDie Erkenntnisse aus diesem Planungsprozess sind im Mas-\nterplan Landstrasse festgehalten (siehe Kapitel 2.2.2). Der \nMasterplan dient den Behörden als verbindlicher Orientierungs-\nrahmen und der Öffentlichkeit zur Information über die Entwick-\nlungsabsichten in der Landstrasse. \n\nUm die Inhalte des Masterplans Landstrasse grundeigentümer-\nverbindlich festzusetzen, bedarf es einer Änderung der allge-\nmeinen Nutzungsplanung. \n\nAufgrund des Handlungsbedarfs in der Landstrasse und der \ndurch den bisherigen Planungsprozess entstandenen Dynamik \nwird die Teiländerung der Allgemeinen Nutzungsplanung für \ndie Landstrasse1 der beabsichtigten Gesamtrevision der All-\ngemeinen Nutzungsplanung Siedlung zeitlich vorgezogen. Mit \neiner Integration in die Gesamtrevision würde bis zu deren \nRechtskraft zu viel Zeit benötigt (siehe Kapitel 5.3). \n\n                                                        \n1  Nachfolgend: Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse \n\nProblemstellung  \n\nPlanungsprozess \n\nMasterplan Landstrasse \n\nEigentümerverbindliche  \nFestlegungen  \n\nVorgezogene Teiländerung \n\n\n\n1 PLANUNGSGEGENSTAND UND ZIELE 8 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nMit der vorliegenden Teiländerung Nutzungsplanung Land-\nstrasse werden nur diejenigen Bestandteile der Grundordnung \nangepasst, die einen direkten Bezug zur Landstrasse aufwei-\nsen. Regelungen in der Grundordnung, die sich auf die Ge-\nsamtgemeinde beziehen, werden – von wenigen Ausnahmen \nabgesehen2 – im Rahmen der Gesamtrevision überprüft und \ngeändert. \n\nDie in der kantonalen Bauverordnung bis 2021 verlangte An-\npassung der Bau- und Nutzungsordnung an die neuen Baube-\ngriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über \ndie Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) erfolgt im Rahmen \nder Gesamtrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung Sied-\nlung. \n\n1.2 Zielsetzungen \n\nDer Gemeinderat Wettingen hat für die Landstrasse zu Beginn \ndes Planungsprozesses (Testplanung 2011) folgende Entwick-\nlungsziele formuliert: \n\nDie Entwicklung des Siedlungsraums ist abgestimmt erfolgt; \ndies betrifft die Baustruktur, den Freiraum, auf die Quartier-\nstruktur abgestimmte bauliche Dichten, die Verkehrskapazitä-\nten und eine ausgewogene Sozialstruktur. Umweltbelange sind \nberücksichtigt. \n\nDie Landstrasse ist das Rückgrat von Wettingen, übernimmt \nZentrumsfunktion und ist Ort der Begegnung. Sie ist als urba-\nnes Zentrum belebt sowie gestärkt und bildet eine attraktive \nVisitenkarte von Wettingen. Die Landstrasse hat an Identität \ngewonnen. \n\nDie Landstrasse ist attraktiv als Wohnort sowie als Arbeitsort \nund ist die wichtigste Einkaufszone Wettingens. Die Vielfalt an \nEinkaufsgeschäften und Dienstleistungsanbietenden ist erhal-\nten und durch öffentliche Angebote3 zusätzlich gestärkt. \n\nDer Freiraum entlang der Landstrasse ist gestalterisch aufge-\nwertet und der öffentliche Raum für alle benutzbar. Trotz der \nVerkehrsbelastung ist er ein belebter und attraktiver Ort. Die \nvielseitige Nutzbarkeit und die Aufenthaltsqualität leisten einen \nwichtigen Beitrag zur positiven Wahrnehmung sowie zur Identi-\n                                                        \n2  Einführung weiterer Planungsinstrumente gemäss § 5bis BNO \n\n(siehe Kapitel 4.15); Parkierung gemäss §§ 45, 45bis, 45ter, 45quater \nund 45quinquies (siehe Kapitel 4.13) sowie § 53bis (siehe Kapitel \n4.14). \n\n3  Beispiele für öffentliche Angebote: Kindertagesstätte, Bibliothek, \nKino. \n\nEntwicklungsziele \n\nGesamtbetrachtung \n(Abstimmung) \n\nZentrumsfunktion, Identität \n\nDurchmischung \n\nAufwertung Freiraum \n\n\n\n1 PLANUNGSGEGENSTAND UND ZIELE 9 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nfikation mit der Landstrasse und sind ein wichtiger Anzie-\nhungspunkt im Alltag. \n\nDie Landstrasse ist als lebendiger Raum gestaltet, der von \nFassade zu Fassade reicht und nicht allein vom motorisierten \nIndividualverkehr geprägt ist. Die einzelnen Verkehrsarten (MIV, \nÖV, LV) prägen den Strassenraum gleichermassen. Die Ver-\nkehrsströme sind so organisiert, dass ein rücksichtsvolles, \nfunktionierendes Nebeneinander herrscht. \n\nDurch die gezielte bauliche Entwicklung ist die Landstrasse \nnoch deutlicher zur städtebaulichen Mitte von Wettingen ge-\nworden. Die bauliche Verdichtung ist mit der Gestaltung des \nFreiraums und der Verkehrsplanung koordiniert. \n\nDie Aufwertung und Revitalisierung der Landstrasse sind unter \nEinbezug der massgebenden Akteure wie Grundeigentümer, \nLadenbesitzer, Bewohner und Kunden erfolgt. In der Folge sind \nmassgebliche private Investitionen in Immobilien und in die \nInfrastruktur ausgelöst worden. \n\n1.3 Dokumente der Teiländerung \n\nDie vorliegende Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse \numfasst folgende Dokumente: \n\n- Bau- und Nutzungsordnung (Synopse), Teiländerung Land-\nstrasse, 17.11.2016 \n\n- Bauzonenplan 1:2500, Teiländerung Landstrasse, \n17.11.2016 \n\n- Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV, 17.11.2016 \n\nFolgende Dokumente liegen der Teiländerung Nutzungspla-\nnung Landstrasse zugrunde (siehe Beilagen): \n\n- Zukunft Wettingen, Masterplan Landstrasse – Zusammen-\nfassung, August 2014 (Beilage 1) \n\n- Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse: Teil 1: Leis-\ntungsberechnungen Knoten; Teil 2: Erschliessungskonzept \n2030, technischer Bericht, 28. April 2015 (Beilage 2) \n\n- Herleitung der maximalen Gebäudehöhen, 7. Mai 2015   \n(Beilage 3) \n\n- Mitwirkungsbericht, 7.4.2016   \n(Beilage 4) \n\nAufwertung Strassenraum \n\nStädtebauliche Mitte \n\nEinbezug Akteure \n\nVerbindliche Dokumente \n\nErläuternde Dokumente \n\nGrundlagen \n\n\n\n2 AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN 10 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n2 AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN \n\n2.1 Übergeordnete Grundlagen \n\n2.1.1 Kantonale Grundlagen \nIm Raumkonzept Aargau ist die Gemeinde Wettingen, gemein-\nsam mit Baden, als urbaner Entwicklungsraum bezeichnet. Die \nurbanen Entwicklungsräume sind stark durch den Verkehr be-\nlastet und sollen städtebaulich aufgewertet werden. Das Ziel \neiner städtebaulichen Aufwertung der Landstrasse wird auch \nmit der vorliegenden Teiländerung verfolgt. \n\nDer kantonale Richtplan enthält Themen, die sich auf die Teil-\nänderung Nutzungsplanung Landstrasse auswirken: \n- Bevölkerungszunahme innerhalb Siedlungsgebiet; \n- Mindestdichten. \n\nDiese Themen sind in der vorliegenden Teiländerung Nut-\nzungsplanung Landstrasse berücksichtigt und zweckmässig \numgesetzt (siehe Kapitel 3.1). \n\nDie Raumplanung hat u.a. die Aufgabe, die Siedlungsentwick-\nlung und die Störfallvorsorge aufeinander abzustimmen. Als \nPlanungshilfe hat der Kanton Konsultationsbereiche ausge-\nschieden. Die Landstrasse verfügt über keinen Eintrag.  \n\n2.1.2 Regionale Grundlagen \nBaden Regio beschloss 2013 ein Regionales Entwicklungskon-\nzept (REK). Das REK skizziert für Wettingen und die Land-\nstrasse für das Jahr 2030 folgende Vision: \n\n- Wettingen ist Zentrumsgebiet; \n- die Landstrasse zwischen dem Bahnhof Baden und dem \n\nKnoten Alberich Zwyssigstrasse ist ein Regionalzentrum, das \nsich durch eine ausgeprägte Siedlungsinnenentwicklung \nauszeichnet; \n\n- im Bereich des Knotens Landstrasse / Alberich Zwyssig-\nstrasse sind Hochhäuser ortsbildprägend (Landmarks); \n\n- ist der Strassenraum der Landstrasse gestaltet; \n- ist der Langsamverkehr gefördert \n- und die Limmattalbahn durch die Landstrasse geführt. \n\nGemäss dem REK ist das Zentrumsgebiet städtisch geprägt \nund vielfältig genutzt. Unterschiedliche Wohn- und Siedlungs-\nformen sowie Arbeitsplatzangebote in einer hohen Dichte \nkennzeichnen diesen Raum. Siedlungen, Freiräume und Infra-\nstrukturen weisen eine hohe Gestaltungs- und Nutzungsqualität \nauf. Das Zentrumsgebiet verfügt u.a. über das Regionalzent-\nrum Baden und Wettingen. Die Zentren sind attraktiv gestaltet \nund tragen wesentlich zur Lebens- und Aufenthaltsqualität bei. \n\nRaumkonzept Aargau \n\nKantonaler Richtplan \n\nStörfallvorsorge \n\nRegionales  \nEntwicklungskonzept (REK) \n\n\n\n2 AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN 11 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nAusgewiesene Gebiete (Gebiete mit ausgeprägter Siedlungs-\ninnenentwicklung) sind stark umstrukturiert, hoch verdichtet \nund erneuert. Sie konzentrieren sich entlang der Hauptverbin-\ndungsachsen und verfügen mindestens über ÖV-Güteklasse C. \nIm Zentrumsgebiet findet ein Grossteil des künftigen Bevölke-\nrungswachstums statt. Das Gebiet zeichnet sich entsprechend \ndurch eine hervorragende Erschliessung und Erreichbarkeit \naus. Das Zentrumsgebiet ist weitgehend vom Durchgangsver-\nkehr entlastet und weist ein städtisches ÖV-Angebot mit der S-\nBahn / Limmattalbahn und einem ergänzenden Busangebot mit \nmindestens 7.5’-Takt entlang der Erschliessungskorridore auf. \nDaneben zeichnet sich das Zentrumsgebiet über ein attraktives \nzusammenhängendes Langsamverkehrsnetz aus. \n\nDiese Visionen des REK 2030 sind mit dem Masterplan Land-\nstrasse und der darauf basierenden Teiländerung der Nut-\nzungsplanung Landstrasse berücksichtigt und umgesetzt. \n\nIm Agglomerationsprogramm Aargau Ost, 2. Generation, ist \nWettingen gemeinsam mit Baden Agglomerationszentrum. Die \nHandlungsschwerpunkte (z.B. Bereitstellen eines urbanen \nDienstleistungsangebotes, überdurchschnittliche städtebauli-\nche Qualitäten) decken sich mit den Anliegen der Teiländerung \nNutzungsplanung Landstrasse (siehe Kapitel 1.2).  \nDie Landstrasse wird im Siedlungskonzept 2030 als Gebiet mit \nwichtigem Innenpotenzial bezeichnet. In diesen Gebieten soll \neine Nutzungsverdichtung und -optimierung (Mix Arbeiten und \nWohnen) an ausgewählten zentralen Lagen im urbanen Ent-\nwicklungsraum erfolgen. Mit der Teiländerung Nutzungspla-\nnung Landstrasse wird dies unterstützt.  \nAls Massnahme für die Landstrasse ist ein Betriebs- und Ge-\nstaltungskonzept vorgesehen, das die Aufwertung und die Ge-\nstaltung des Strassenraums zum Ziel hat. Die vorliegende Tei-\nländerung der Nutzungsplanung unterstützt diese Massnahme \naus dem Agglomerationsprogramm. \n\nDas Verkehrsmanagement Raum Baden-Wettingen ist teilwei-\nse umgesetzt. Die im Osten der Landstrasse geplanten Mass-\nnahmen (Busspur Geisswies, Dosierungsanlage, Knotensanie-\nrung Halbartenstrasse) sind Bestandteil des Kommunalen Ge-\nsamtplans Verkehr (KGV). Diese Projekte sind im Masterplan \nLandstrasse berücksichtigt und werden unabhängig von der \nTeiländerung Nutzungsplanung Landstrasse umgesetzt. \n\n  \n\nAgglomerationsprogramm  \nAargau Ost, 2. Generation \n\nVerkehrsmanagement Raum \nBaden-Wettingen \n\n\n\n2 AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN 12 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n2.2 Kommunale Grundlagen \n\n2.2.1 Allgemeine Nutzungsplanung \nDie Gemeinde Wettingen verfügt über eine vollständige, den \nAnforderungen der übergeordneten Gesetzgebung entspre-\nchende Allgemeine Nutzungsplanung. Sie ist seit rund 15 Jah-\nren in Anwendung: \n\n \nAllgemeine Nutzungsplanung \n\nBeschluss  \nEinwohnerrat \n\n \nKantonale Genehmigung \n\nGesamtrevision 7. Dezember 2000 21. Mai 2002 \nAnpassung Bauzonengrenzen  \nParzelle Nr. 1461 \n\n Beschluss Regierungsrat: \n2. September 2002 \n\nKommerzielle Plakatierung auf öffentlichem \nGrund (Anpassung § 54 Abs. 2 BNO) \n\n Urteil Verwaltungsgericht: \n27. Juni 2003 \n\nTeilrevision Gebiet «Obere Geisswies» 1. März 2007 13. Juni 2007 \nTeilrevision Gebiet «Langäcker» 5. September 2013 26. Februar 2014 \n\n2.2.2 Masterplan Landstrasse \nDer Masterplan Landstrasse, vom Gemeinderat am 17. Juli \n2014 beschlossen, bildet die Grundlage für die Teiländerung \nNutzungsplanung Landstrasse. Er umfasst Grundsätze und \nInhalte zu den Themen Funktionen / Nutzungen, Freiraum, \nVerkehr und Städtebau (siehe Beilage 1).  \n\n2.2.3 Kommunaler Gesamtplan Verkehr \nDer Gemeinderat beschloss den Kommunalen Gesamtplan \nVerkehr (KGV), der vom 8. Juni bis zum 10. Juli 2016 öffentlich \naufgelegt worden ist (Mitwirkungsverfahren gemäss § 3 BauG), \nam 23. Juni 2016 und reichte den KGV anschliessend dem \nDepartement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) zur Genehmi-\ngung ein. Das BVU genehmigte den KGV am 27. Juni 2016.  \nDer KGV und die Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse \nsind aufeinander abgestimmt. \n\n2.2.4 Freiraumkonzept \nDer Gemeinderat beschloss am 4. Juli 2013 ein Freiraumkon-\nzept. Das Freiraumkonzept und der Masterplan Landstrasse \nwurden materiell aufeinander abgestimmt. Die Teiländerung \nNutzungsplanung Landstrasse berücksichtigt diese kommunale \nGrundlage.   \n\nVollständige, rechtskräftige  \nNutzungsplanung \n\nWichtige Grundlage \n\nAbstimmung der Grundlagen und \nPlanungsmittel \n\nAbstimmung der Grundlagen und \nPlanungsmittel \n\n\n\n2 AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN 13 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n2.3 Fazit \n\nDie Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse berücksichtigt \ndie übergeordneten Rahmenbedingungen und Vorgaben. \n\nDer Masterplan Landstrasse stellt für die vorliegende Teilände-\nrung die wichtigste Grundlage dar. Aufgrund der zeitweise pa-\nrallelen Bearbeitung des Masterplans mit dem KGV und dem \nFreiraumkonzept konnte eine laufende Überprüfung und Ab-\nstimmung dieser Planungsgrundlagen sichergestellt werden. \nDie Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse berücksichtigt \ndiese Grundlagen und gewährleistet somit die Abstimmung der \neinzelnen Sachthemen. \n\nÜbergeordnete Vorgaben  \nsind erfüllt \n\nAbstimmung und Berücksichti-\ngung kommunaler Grundlagen \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 14 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n3 SACHTHEMEN \n\n3.1 Siedlungsinnenentwicklung / Verdichtung \n\n3.1.1 Erkennen und Aktivieren der Verdichtungspotenziale \nAls Folge der revidierten Raumplanungsgesetzgebung des \nBundes wurden die Kantone verpflichtet, ihre Richtpläne bis \nEnde April 2019 an die neuen Anforderungen anzupassen. Der \nGrosse Rat hat diese Aufgabe bereits erfüllt und den kantona-\nlen Richtplan mit dem «Anpassungspaket Siedlungsgebiet zur \nUmsetzung des Raumplanungsgesetzes» am 24. März 2015 \nbeschlossen. Mit dem revidierten Richtplan hat der Grosse Rat \nnicht nur das Siedlungsgebiet abschliessend festgelegt, son-\ndern auch Vorgaben zu den minimalen Einwohnerdichten und \nzum Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets beschlossen. \n\nDie Landstrasse zählt aus kantonaler Sicht zu den mit öffentli-\nchen Verkehrsmitteln gut erschlossenen, zentralen Lagen, für \ndie eine gezielte Verdichtung unter Berücksichtigung qualitati-\nver Anforderungen gefordert wird.   \nMit der möglichen Weiterführung der Limmattalbahn von Kill-\nwangen über Wettingen bis nach Baden könnte langfristig ein \nzusätzliches Verdichtungspotenzial einhergehen.  \nDie vorliegende Teiländerung der Nutzungsplanung Landstras-\nse hat somit auch die Aufgabe, Entwicklungspotenziale zu er-\nkennen und die Voraussetzungen zu schaffen, damit diese \nPotenziale mobilisiert werden können. \n\nDie Gemeinde Wettingen zählt 20'505 Einwohnende (Stand \n31. Juli 2016). Gemäss dem revidierten kantonalen Richtplan \nmuss die Gemeinde die Voraussetzung dafür schaffen, dass \ninnerhalb des im kantonalen Richtplan abschliessend festge-\nlegten Siedlungsgebiets bis ins Jahr 2040 27'120 Einwohnen-\nde4 Platz finden würden, was einer Zunahme um rund 6700 \nPersonen oder 33 % entspricht. \n\n                                                        \n4  Siehe Anpassung kantonaler Richtplan Siedlungsgebiet, Beilage \n\n2 zum Erläuterungsbericht, 10. Dezember 2014. \n\nRevision kantonaler Richtplan, \nTeil Siedlungsgebiet \n\nStellenwert der Landstrasse aus \nkantonaler Sicht \n\nFassungsvermögen  \nder Bauzone \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 15 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDieses Bevölkerungswachstum könnte wie folgt verteilt werden \n(Bandbreite aufgrund unterschiedlicher Dichte- / Flächenver-\nbrauchsannahmen): \n• Entlang Landstrasse (Entwicklungsschwerpunkt):  \n\n+ 1400 bis 1850 Einwohnende (siehe Kapitel 3.1.4) \n• Bahnhofareal (Entwicklungsschwerpunkt): \n\n+ 600 bis 800 Einwohnende  \n• Erweiterte Bauzone Wettingen Ost und Sulperg (Einzo-\n\nnung): + 2500 bis 3000 Einwohnende \n• Übrige bestehende Bauzone: \n\n+ 1150 bis 2300 Einwohnende \n \nWährend dem der kantonale Richtplan auf einen Planungshori-\nzont von 25 Jahren ausgelegt ist (d.h. bis 2040), weist die Nut-\nzungsplanung einen Planungshorizont von 15 Jahren auf \n(2030). Mit der Teiländerung der Nutzungsplanung Landstrasse \nmüsste deshalb die Voraussetzung geschaffen werden, dass \nfür 60 % des bis 2040 möglichen Bevölkerungswachstums mit \ngeeigneten Siedlungsstrukturen Platz angeboten werden kann: \n\n- Gesamtes Siedlungsgebiet: + 4100 Einwohnende   \n(60 % von 6800) \n\n- Landstrasse: + 850 bis 1100 Einwohnende   \n(60 % von 1400 bis 1800) \n\n3.1.2 Mindestdichten \nDer kantonale Richtplan zählt Wettingen zum Raumtyp «Kern-\nstadt». Für diesen Raumtyp müssen folgende Mindestdichten5 \nerreicht werden: \n\n- in überbauten Wohn- und Mischzonen: 70 E / ha   \nDieser Wert wird in der Landstrasse mit 98 E / ha bereits \nheute deutlich übertroffen. \n\n- in unüberbauten Wohn- und Mischzonen: 90 E / ha \n\nDer Kanton erwartet auch von Gemeinden, die ihre Mindest-\ndichten erreicht haben, weitere Massnahmen zur Siedlungsin-\nnenentwicklung zu ergreifen.  \nGemäss Abschätzung der Gemeinde kann der Mittelwert für \ndie Landstrasse von heute 98 E / ha auf ca. 120 E / ha erhöht \nwerden. Mit der vorliegenden Teiländerung der Nutzungspla-\nnung werden somit die Voraussetzungen für eine zusätzliche \ninnere Verdichtung an der Landstrasse geschaffen. Die kanto-\nnalen Anforderungen sind damit erfüllt. \n\n                                                        \n5  Siehe Kantonaler Richtplan Aargau, Kapitel S 1.2, Beschluss 2.1 \n\nMögliche Verteilung des  \nBevölkerungswachstums \n\nFassungsvermögen bei  \nPlanungshorizont von 15 Jahren \n\nMindestdichten gemäss  \nkantonalem Richtplan \n\nWeitere Massnahmen zur  \nSiedlungsinnenentwicklung  \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 16 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n3.1.3 Verdichtungsstrategie für die Landstrasse \nDie Verdichtung der Siedlung darf nicht allein von quantitativen \nÜberlegungen ausgehen. Vielmehr stehen bei der Verdichtung \ndie Qualität und deren Sicherung im Vordergrund. Aus diesem \nGrund wird auf eine generelle, undifferenzierte Aufzonung nach \ndem Giesskannenprinzip verzichtet. Angestrebt wird eine diffe-\nrenzierte, auf die jeweilige Lage abgestimmte Verdichtung, \nderen Qualität mit geeigneten Mitteln gesichert werden kann. \n\nDie Verdichtung mit gleichzeitiger Qualitätssicherung soll vor \nallem mit Arealüberbauungen und Gestaltungsplänen gefördert \nwerden: \n\n• Mit einer Arealüberbauung besteht die Möglichkeit, ein zu-\nsätzliches Vollgeschoss zu erstellen, falls die kantonalen \nund kommunalen Anforderungen erfüllt sind (siehe § 39 \nBauV und § 38 Abs. 4 BNO). Aufgrund der kleinteiligen Par-\nzellenstruktur und als Anreiz zur Durchführung einer Areal-\nüberbauung wird die für Arealüberbauungen bisher minimal \nerforderliche Grundstücksfläche von 3000 m2 (Zentrumszo-\nne, § 38 Abs. 2 BNO) auf 2000 m2 herabgesetzt (Zone \nLandstrasse, § 38 Abs. 2 BNO). \n\n \n• Gemäss Masterplan Landstrasse sollen wichtige Strassen-\n\nkreuzungen zu Orientierungsorten entwickelt werden. Sie \nsollen diese Funktion u.a. mit publikumsorientierten Nut-\nzungen in den Erdgeschossen und mit einer situationsge-\nrechten Freiraumgestaltung wahrnehmen. Weiter kann und \nsoll mit der Setzung von städtebaulichen Akzenten in die \nHöhe ein zusätzlicher Beitrag zur Schaffung von Orientie-\nrungsorten geleistet werden. Zur Umsetzung dieser Orien-\ntierungsorte sind im Bauzonenplan als überlagerte Festle-\ngung Gebiete bezeichnet, in denen auf der Grundlage eines \nGestaltungsplans einzelne höhere Gebäude errichtet wer-\nden können.   \nNicht alle Orientierungsorte haben dieselbe Bedeutung. Sie \nsollen sich über ihren ortsspezifischen Charakter voneinan-\nder unterscheiden. Es werden deshalb zwei Gebietstypen \nmit unterschiedlichen Gebäudehöhen ausgeschieden \n(§ 8quinquies BNO). In diesen Gebieten (Orientierungsorte) \nsind im Vergleich zur Regelbauweise (4 Vollgeschosse) je \nnach Standort einzelne Gebäude mit drei bis fünf zusätzli-\nchen Vollgeschossen zulässig. Ein zusätzliches Dach- bzw. \nAttikageschoss ist in diesen Fällen nicht mehr möglich.  \nDie erhöhten Nutzungsmöglichkeiten können allerdings nur \ndann beansprucht werden, wenn die in der BNO formulier-\nten qualitativen Anforderungen gesamthaft erfüllt sind. \n\n \n\nGrundsatz \n\nVerdichtung und Qualitätssiche-\nrung mit Arealüberbauungen und \n\nGestaltungsplänen \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 17 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n• Das im Bauzonenplan speziell bezeichnete Teilgebiet D \nkann nur auf der Grundlage eines Gestaltungsplans über-\nbaut werden (siehe Kapitel 4.9.4). Mit dem Gestaltungsplan \nbesteht die Möglichkeit, das gemäss Regelbauweise zuläs-\nsige Nutzungsmass zu erhöhen und gleichzeitig die qualita-\ntiven Anforderungen allgemeinverbindlich zu sichern.  \nIst eine zweckmässige Unterteilung des Teilgebiets D mög-\nlich, dann können auch Teil-Gestaltungspläne erstellt wer-\nden, sofern damit die Ziele der Gestaltungsplanung erreicht \nwerden können. \n\nFür das Teilgebiet B existiert mit § 8septies BNO eine für dieses \nTeilgebiet spezifische Verdichtungsregelung. Von den Grund-\nmassen kann abgewichen werden, wenn bestimmte Anforde-\nrungen eingehalten sind (siehe Kapitel 4.9.3). Diese Verdich-\ntung funktioniert im Grunde wie eine Arealüberbauung, setzt \njedoch keine Mindestarealfläche voraus und ist somit für die \nkleinteilige Parzellarstruktur geeignet. \n\nZwischen Nordstrasse/Sportstrasse und Jurastrasse/Märzen-\ngasse ist im Bauzonenplan ein Gebiet bezeichnet, in dem für \nGestaltungspläne besondere qualitative Anforderungen gelten. \nSofern diese Anforderungen erfüllt sind, ist ein Bauvorhaben \nvon der Ausnützungsziffer befreit. Zudem kann ein zusätzliches \nVollgeschoss erstellt werden. \n\nMit diesen Anreizen soll eine qualitativ hochwertige Siedlungs-\ninnenentwicklung gefördert werden.  \nAls weitere Massnahme zur Qualitätsförderung kann der Ge-\nmeinderat die Durchführung eines qualifizierten Konkurrenzver-\nfahrens verlangen. \n\n3.1.4 Abschätzung Zunahme Einwohnende & Beschäftigte \nEine einfache Verdichtungsstrategie über die Gesamtgemeinde \nWettingen zeigt auf, wie sich die Anzahl der Einwohnenden in \nZukunft entwickeln könnte. \n\nWeiter wurde für die Zone Landstrasse basierend auf der vor-\ngesehenen, differenzierten Erhöhung der Überbauungs- und \nNutzungsdichte (siehe Kapitel 3.1.3) abgeschätzt, wie sich die \nVerdichtungsabsichten auf die Einwohnenden- und Beschäftig-\ntenzahlen auswirken können.  \n\nVerdichtung Teilgebiet B \n\nGebiet für Gestaltungspläne mit \nbesonderen Anforderungen \n\nVerdichtungsstrategie  \nGesamtgemeinde \n\nErhöhung Überbauung- /  \nNutzungsdichte Landstrasse \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 18 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDie Berechnung der theoretisch maximal möglichen Verdich-\ntung in der Zone Landstrasse basiert auf folgenden Annahmen: \n\n• Ausnützung Arealbonus: AZ + 15 % \n• H1-Gebiete: AZ zwischen 1.8 und 2.0 \n• H2-Gebiete: AZ zwischen 1.6 und 1.8 \n• Teilgebiet B: keine wesentliche Veränderung \n• Ausbaugrad: 1.0 \n\nDie allgemeine Nutzungsplanung weist einen Planungshorizont \nvon 15 Jahren auf. Aus diesem Grund wird – in Anlehnung an \ndie Technische Richtlinie Bauzonen 6 – für die nächsten 15 \nJahre ein Drittel der maximal möglichen Verdichtung als realis-\ntisch beurteilt. \n\nMit der vorgesehenen, differenzierten Erhöhung der Überbau-\nungs- und Nutzungsdichte ist eine Zunahme an Einwohnenden \nund Beschäftigten die Folge.  \nIn der Zone Landstrasse können sich innerhalb des Planungs-\nhorizonts der Nutzungsplanung (15 Jahre) 500 bis 700 zusätz-\nliche Einwohnende und 500 bis 1650 zusätzliche Beschäftigte \nansiedeln.7 Dies entspricht einem Wachstum von 18 bis 25 % \nan Einwohnenden und von 25 bis 83 % an Beschäftigten8. \n\n Zunahme Einwohnende Zunahme Beschäftigte \nvon bis von bis \n\nTheoretische Zunahme an Einwohnen-\nden (E) und Beschäftigten (B): \n\n    \n\na) bei Inanspruchnahme der maximal \nmöglichen Ausnützung (Vollausbau): \n\n1400 1850 950 3600 \n\nb) innerhalb der nächsten 15 Jahre  \n(Anteil E und B bei Vollausbau): \n\n500 700 500 1650 \n\n     \nBestand Einwohnende und Beschäftigte: 2850 2850 2000 2000   \nVeränderung innerhalb der nächsten 15 \nJahre (Planungshorizont): \n\n+500 +700 +500 +1650 \n\nAnzahl Einwohnende und Beschäftigte in \n15 Jahren (Planungshorizont): \n\n3350 3550 2500 3650 \n\nVeränderung in % +18 % +25 % +25 % +83 % \n\n                                                        \n6  Technische Richtlinien Bauzonen, Umsetzung der Teilrevision \n\nvom 15. Juni 2012 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni \n1979, beschlossen von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und \nUmweltkonferenz am 7. März 2014 und vom Eidgenössischen \nDepartement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation \nam 17. März 2014. \n\n7  Die grosse Spannweite der Veränderung der Beschäftigtenzahlen \nresultiert aus den unterschiedlichen Flächenbedürfnissen, die je \nnach Art der Unternehmung stark variieren. \n\n8  Die hohe Zunahme bei den Beschäftigten ist u.a. auf die Arbeits-\nnutzung im Teilgebiet D (Mischgebiet mit Schwerpunktnutzung \nArbeiten) zurückzuführen. \n\nAnnahmen für  \nmaximale Verdichtung \n\nEntwicklung in 15 Jahren \n\nZunahme Einwohnende und \nBeschäftigte \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 19 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n3.2 Abstimmung Siedlung und Verkehr \n\n3.2.1 Umsetzung übergeordneter Vorgaben \nGemäss kantonalem Richtplan (Kapitel S 1.1, Planungsanwei-\nsung 1.4) sind Gemeinden mit Strassenabschnitten, die im \nSiedlungsgebiet in Zonen mit Wohnanteilen liegen und einen \ndurchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von mehr als \n15'000 Motorfahrzeugen pro Tag aufweisen, dazu verpflichtet, \ndas an die belastete Verkehrsachse angrenzende Siedlungs-\ngebiet durch planerische und bauliche Massnahmen aufzuwer-\nten. Die Funktionalität der Strasse muss dabei gewährleistet \nbleiben. \nWeiter verlangt das kantonale Baugesetz von den Gemeinden, \ndass sie aufzuzeigen haben, wie sie die innere Siedlungsent-\nwicklung und die Siedlungsqualität fördern und wie die Sied-\nlungsentwicklung auf die vorhandenen oder noch zu schaffen-\nden Kapazitäten des Verkehrsnetzes abgestimmt ist (§ 13 \nAbs. 2bis BauG).  \nMit der vorliegenden Teiländerung der Nutzungsplanung wer-\nden diese zentralen Anliegen der übergeordneten Gesetzge-\nbung grundeigentümerverbindlich umgesetzt. \n\n3.2.2 Prognostizierte Verkehrszunahme \nDie heutige Verkehrsmenge in der Landstrasse liegt je nach \nAbschnitt zwischen 10'000 und 16'000 Fahrzeugen pro Tag. \nEine weitere wesentliche Verkehrszunahme kann kaum mehr \nbewältigt werden. \n\nEs wurde deshalb untersucht, wie sich die aus der Teilände-\nrung Nutzungsplanung Landstrasse resultierende Einwohnen-\nden- und Beschäftigtenzunahme (siehe Kapitel 3.1.4) auswirkt. \n\nFür die Berechnung der Verkehrszunahme wurde bewusst ein \n«worst-case-Szenario» abgebildet (siehe Beilage 2, Teil 1). Es \nist davon auszugehen, dass die darin abgebildeten Verkehrs-\nbelastungen zu hoch sind. \n\nDie Berechnungen zeigen, dass der in den nächsten 15 Jahren \nals Folge der Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse in-\nduzierte Mehrverkehr bezogen auf die allgemeine Verkehrszu-\nnahme nicht wesentlich ins Gewicht fällt.  \n\nMit den prognostizierten Verkehrszunahmen erreichen einzelne \nKnoten an der Landstrasse (Halbartenstrasse, Bahnhofstras-\nse / Kirchstrasse und Jurastrasse- / Märzengasse) in Bezug \nauf ihre Leistungsfähigkeit nicht mehr die gewünschte Quali-\ntätsstufe. \n\nGrundeigentümerverbindliche \nUmsetzung der übergeordneten \n\nVorgaben \n\nAusgangslage \n\nAuswirkungen E- und B-Zunahme \n\nBerechnung: «worst case» \n\nInduzierter Mehrverkehr \n\nAllgemeine Verkehrszunahme; \nVerkehrsmanagement geplant \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 20 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDas geplante regionale Verkehrsmanagement Baden-\nWettingen (siehe Kapitel 3.2.5), betrifft auch die Landstrasse. \nDessen Wirkung ist deshalb vorderhand abzuwarten.  \nEine spätere Leistungssteigerung der neuralgischen Knoten ist \nbei Bedarf mit geeigneten Massnahmen möglich (z.B. Umbau \nzu Kreiseln; siehe Beilage 2, Teil I). \n\nUm das künftige Verkehrsaufkommen verträglich bewältigen zu \nkönnen, sind nicht nur Massnahmen zur Kapazitätsbeeinflus-\nsung notwendig, sondern es sind Massnahmen auf allen Ebe-\nnen und für alle Verkehrsträger zu ergreifen, wie zum Beispiel \ndie Förderung des Fuss- und Veloverkehrs. \n\n3.2.3 Erschliessungskonzept Landstrasse \nBereits im Rahmen der Masterplanung Landstrasse wurden \nerste Überlegungen zum Thema MIV-Erschliessung durchge-\nführt. Diese wurden im Verlauf der Teiländerung Nutzungspla-\nnung Landstrasse konkretisiert und sind in einem Erschlies-\nsungskonzept mit Zeithorizont 2030 zusammengefasst (siehe \nBeilage 2, Teil 2). Mit dem Erschliessungskonzept soll sicher-\ngestellt werden, dass – auch mit einer inneren Verdichtung – \ndie Leistungsfähigkeit des Verkehrsnetzes erhalten bleibt, der \nVerkehr in der Landstrasse flüssig rollt und negative Auswir-\nkungen auf benachbarte Quartiere so gering wie möglich ge-\nhalten werden.  \nDem Erschliessungskonzept liegt als oberstes Prinzip die \nrückwärtige Erschliessung der Landstrasse zugrunde. \n\n3.2.4 BNO-Regelungen \nDie Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse sieht ver-\nschiedene Regelungen vor, die das Gebot, Siedlung und Ver-\nkehr aufeinander abzustimmen, unterstützen: \n\nGesamtbetrachtung umfasst auch Langsamverkehr:   \nIm Rahmen von Gesamtbetrachtungen sind Bebauung, Er-\nschliessung, Nutzweise und Freiraumgestaltung gesamtheitlich \nzu betrachten und über mehrere Grundstücke hinweg aufein-\nander abzustimmen. Dabei ist auch der Langsamverkehr zu \nberücksichtigen (z.B. kurze Wege; Angebot an Veloabstellplät-\nzen). \n\nKonzentration von Nutzungen mit hohem Personenverkehr; \nMobilitätskonzept:   \nVerkaufsnutzungen mit bis zu 3000 m2 Nettoladenfläche und \nNutzungen mit hohem Personenverkehr sind nur im sehr gut \nerschlossenen Teilgebiet «Zentrum» und an den beiden an-\ngrenzenden Knoten (Gebiete für höhere Gebäude, H1) zulässig. \nFür die Ansiedlung von Nutzungen mit hohem Personenver-\nkehr ist ein Mobilitätskonzept erforderlich. \n\nUmfassendes Massnahmenpaket \n\nMIV-Konzept 2030;  \nrückwärtige Erschliessung \n\n§ 3bis Abs.  5 BNO \n\n§ 7 Abs. 1 BNO \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 21 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nVerkaufsnutzung:  \nIn dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Teilgebiet \n«Zentrum» und in den Gebieten für höhere Gebäude, H1 sind \nnebst Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen (§ 7 Abs. 1) \nauch mittelgrosse Verkaufsnutzungen über 500 m2 bis maximal \n3000 m2 Nettoladenfläche gestattet. \n\nIn den übrigen Gebieten der Zone Landstrasse sind Verkaufs-\nnutzungen nur bis zu einer Nettoladenfläche von 500 m2 zuläs-\nsig. Von dieser Einschränkung ausgenommen sind Verkaufs- \nund Ausstellungsflächen für das Autogewerbe, da Fahrzeuge \nvergleichsweise eine grosse Abstellfläche beanspruchen, \ngleichzeitig aber nur wenig Besucherverkehr generieren.  \nAuf der Grundlage eines Gestaltungsplans oder einer Areal-\nüberbauung können deshalb für das Autogewerbe geschlosse-\nne und offene Verkaufs- und Ausstellungsflächen bis maximal \n3000 m2 erstellt werden, wenn die Erschliessungsvorausset-\nzungen erfüllt sind. \n\nMobilitätskonzept bei Gestaltungsplänen:  \nIn der Zone Landstrasse sind mehrere Gebiete ausgeschieden, \nin denen höhere Gebäude zulässig sind. Für diese Gebiete ist, \nsofern sie nicht nach Regelbauweise bebaut werden, ein Ge-\nstaltungsplan erforderlich. Mit dem Gestaltungsplan ist ein Mo-\nbilitätskonzept vorzulegen. \n\nMöglichkeit für autoarme oder autofreie Nutzungen:  \nNeu besteht die Möglichkeit, Bauvorhaben mit autoarmen oder \nautofreien Nutzungen bewilligen zu können. Zu diesem Zweck \nkönnen bei der rechnerischen Ermittlung des Parkfelder-\nAngebots der untere und obere Gabelwert für Wohnnutzung \nsowie der untere Gabelwert für die übrigen Nutzungen herab-\ngesetzt werden. \n\nMobilitätskonzept bei grösseren Verkehrserzeugern:  \nNeu wird bei grösseren Bauvorhaben mit 50 oder mehr Park-\nfeldern ein Mobilitätskonzept verlangt. Davon befreit sind Bau-\nvorhaben dann, wenn sie auf der Grundlage eines Gestal-\ntungsplans realisiert werden und die an das Mobilitätskonzept \ngestellten Anforderungen im Gestaltungsplan nachgewiesen \nsind.  \nFür autoarme und autofreie Nutzungen ist jedenfalls ein Mobili-\ntätskonzept notwendig. \n\n§ 8bis Abs. 3 BNO \n\n§§ 8quinqies Abs.  2 \n\n§ 45bis BNO \n\n§ 45quater BNO \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 22 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n3.2.5 Verkehrsmassnahmen \nDie verschiedenen Verkehrsarten (MIV, ÖV, LV) sind aufeinan-\nder abzustimmen, so dass das Gesamtverkehrssystem laufend \neffizienter ausgestaltet wird. Diese Abstimmung findet im Rah-\nmen des Kommunalen Gesamtplans Verkehr statt (siehe Kapi-\ntel 2.2.3). \n\nZur Bewältigung des künftigen Verkehrsaufkommens in der \nLandstrasse können die nachfolgenden Verkehrsmassnahmen \nbeitragen: \n\nDas Regionale Verkehrsmanagement Baden-Wettingen soll \ndazu beitragen, den Verkehrsablauf optimaler zu gestalten. Mit \ndem Verkehrsmanagement wird auf der Landstrasse als wich-\ntige Einfallsachse der Verkehrszufluss dosiert. \n\nIm Teilgebiet «Zentrum» sowie in den angrenzenden Gebieten \nder Landstrasse bestehen heute mehrere ober- und unterirdi-\nsche Parkierungsanlagen. Um die Auslastung dieser Anlagen \nzu verbessern und den Verkehr zu lenken, soll ein Parkleitsys-\ntem geprüft werden. Siehe dazu Erläuterung zu § 45quinquies auf \nSeite 58 f. \n\nZur Bewältigung der Verkehrszunahme ist eine Verdichtung \ndes Fahrplantakts, insbesondere ab Alberich Zwyssigstrasse in \nRichtung Osten zu prüfen. In diesem Abschnitt ist der Takt \nweniger dicht als im Zentrum und in Richtung Baden. Die prog-\nnostizierten Verkehrszunahmen sind in der östlichen Land-\nstrasse höher als im westlichen Teil. Dort liegt auch das zu-\nkünftige Siedlungserweiterungsgebiet. \n\nBereits in Ausführung ist eine separate Busspur im östlichen \nTeil der Landstrasse, im Abschnitt Untere Geisswiesstrasse bis \nLugibachstrasse. \n\nMit einer Vielzahl an attraktiven und sicheren Fuss- und Velo-\nverbindungen soll die Landstrasse von überall her gut erreicht \nwerden können. Die wichtigsten Fuss- und Velowegverbindun-\ngen sind im Kommunalen Gesamtplan Verkehr enthalten. Sie \nsind im Rahmen der Erschliessungsplanung (Baulinien) zu \nsichern (siehe Kapitel 6.2). Langsamverkehrsverbindungen \nmüssen auch Bestandteil einer Gesamtbetrachtung sein. \n\nÖffentliche Veloabstellplätze sind in erster Linie an wichtigen \nKnotenpunkten und weiteren Publikumsmagneten anzubieten. \nZudem soll das B+R-Angebot ausgebaut werden. Private Velo-\nabstellplätze sind im Rahmen der Umgebungsgestaltung zu \nberücksichtigen und / oder es sollen entsprechende Räume in \nden Neubebauungen vorgesehen werden. \n\nOptimierung  \nGesamtverkehrssystem \n\nVerkehrsmassnahmen \n\nRegionales Verkehrsmanage-\nment Baden-Wettingen \n\nParkleitsystem \n\nTaktverdichtung Bus  \nin der östlichen Landstrasse \n\nBusspur Geisswies \n\nLangsamverkehrsverbindungen \n\nVeloabstellplätze \n\n\n\n3 SACHTHEMEN 23 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n3.2.6 Limmattalbahn \nDie Limmattalbahn wird ab 2020 in mehreren Etappen vom \nBahnhof Zürich-Altstetten bis zum Bahnhof Killwangen geführt \nwerden. Für die Planung zur Weiterführung der Limmattalbahn \nvon Killwangen nach Baden ist der Kanton Aargau zuständig. \nDie Limmattalbahn ist im kantonalen Richtplan als Vororientie-\nrung enthalten (nur in Textform, die Linienführung ist noch nicht \nbestimmt). Die kantonalen Trassee-/Korridorstudien sehen \naufgrund der Fahrgastpotenziale und der Anbindung von Wet-\ntingen als eine der bevölkerungsreichsten Aargauer Gemein-\nden auf der rechten Limmattalseite abschnittsweise eine Füh-\nrung auf der Landstrasse vor, weshalb die Bahn auch im Rah-\nmen der Masterplanung Landstrasse thematisiert wurde. \n\nIm Bereich Landstrasse-West, von der Gemeindegrenze zu \nBaden bis auf Höhe Jakobstrasse / Quartierstrasse (Langen-\nstein), bestehen zum Teil Gebäude, die die rechtsgültige Bauli-\nnie überstellen. Der Strassenraum weist an der engsten Stelle, \nvon Fassade zu Fassade gemessen, eine Breite von etwa \n12 Metern auf. Die übrigen Abschnitte der Landstrasse sind \nalle breiter.   \nDieser Strassenraum ist bereits heute mit Baulinien gesichert, \nsodass für die Führung der Limmattalbahn im Mischverkehr in \nder Landstrasse keine weiteren Sicherungsmassnahmen ge-\ntroffen werden müssen.  \nEine Eigentrassierung der Limmattalbahn kommt aufgrund des \nzur Verfügung stehenden Platzes und der angestrebten sied-\nlungsorientierten Gestaltung westlich des Knotens Halbarten-\nstrasse einzig im Abschnitt östlich des Knotens Halbartenstras-\nse in Frage. \n\nAus dem bisherigen Planungsprozess zur Entwicklung der \nLandstrasse hat sich folgende Linienführung als ideal heraus-\nkristallisiert: Vom Sport- und Erholungszentrum «Tägerhard» \nherkommend führt sie in nordöstlicher Richtung zur Landstras-\nse. Mit dieser Linienführung kann die östliche Landstrasse, die \nheute am dünnsten mit dem ÖV erschlossen ist und zudem \nüber das grösste Verdichtungspotenzial verfügt (siehe Kapitel \n3.2.2), besser erschlossen werden. Gleichzeitig kann auch das \nzukünftige Bauentwicklungsgebiet Wettingen Ost optimal mit \neinem öffentlichen Verkehrsmittel erschlossen werden.   \nDie beschriebene Linienführung ist im KGV verankert. \n\nZweifelsohne ist eine deutliche Erhöhung der Überbauungs- \nund Nutzungsdichte entlang der zukünftigen Trasse der \nLimmattalbahn zu erwarten. Die Planung und Realisierung der \nWeiterführung zwischen Killwangen und Baden sind jedoch \nnoch nicht konkret und mit grossen Unsicherheiten verbunden. \nAus diesem Grund ist das Ergreifen von vorbereitenden Mass-\nnahmen zum jetzigen Zeitpunkt weder zweckmässig noch er-\nforderlich. \n\nLangfristige Option \n\nBaulinien zur Raumsicherung \n\nLinienführung \n\nKeine Massnahmen erforderlich \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 24 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN \n\n4.1 Ziele der Teiländerung \n\n§ 8bis Abs. 1 BNO:  \nZiele für die neue Zone Landstrasse \n\nBasierend auf dem Masterplan Landstrasse werden mit den \nRegelungen für die neue Zone Landstrasse folgende Ziele ver-\nfolgt: \n\n• lebendige Vielfalt mit Qualität; \n• hohe Aufenthaltsqualität; \n• Stärkung und Belebung des Zentrums; \n• gute Erreichbarkeit für alle; \n• hoher Wiedererkennungswert. \n\n4.2 Planungsgrundsätze \n\n§ 3bis Abs. 1 BNO:   \nPlanungsgrundsätze für die Zone Landstrasse konkretisie-\nren die Entwicklungsabsichten \n\nDer Masterplan Landstrasse enthält zahlreiche wichtige Grund-\nsätze zur Entwicklung der Landstrasse. Die wichtigsten werden \nin Form von Planungsgrundsätzen in die BNO aufgenommen. \nSie verdeutlichen den Behörden, der Verwaltung und der Be-\nvölkerung die Entwicklungsvorstellungen für die Landstrasse \nund konkretisieren die allgemeinen Bau- und Nutzungsvor-\nschriften. \n\n§ 3bis Abs. 2 BNO:   \nBeitrag baulicher Massnahmen an die Aufwertung von Be-\nbauung und Freiraum \n\nSämtliche baulichen Massnahmen in der Zone Landstrasse \nsollen zu einer qualitativen Aufwertung der Bebauung und des \nFreiraums beitragen. Dabei sind auch die rückseitigen Gebäu-\ndeteile und Umgebungen so auszugestalten, dass Rücksicht \nauf die angrenzenden Gebiete genommen wird.  \nJede bauliche Intervention ist somit auf diese Zielerfüllung hin \nzu überprüfen. Die Überprüfung erfolgt einerseits durch die \nBau- und Planungsabteilung und anderseits durch die Ortsbild-\nkommission, die Neu-, Ersatz- und grössere Umbauten mit \nNutzungs- und/oder Fassadenänderungen in qualitativer Hin-\nsicht beurteilt (siehe § 8bis Abs. 5 BNO). \n\nAllgemeine Ziele \n\nZweck Planungsgrundsätze  \n\nQualitative Aufwertung \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 25 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 3bis Abs. 3 BNO:  \nBelebung der Landstrasse durch die Ansiedlung publi-\nkumsorientierter Nutzungen in den Erdgeschossen \n\nMit der Zone Landstrasse wird unter anderem das Ziel verfolgt, \ndas Zentrum zu stärken und zu beleben (siehe § 8bis Abs. 1). \nZu diesem Zweck wird in § 3bis Abs. 3 der Planungsgrundsatz \nformuliert, dass Erdgeschosse entlang der Landstrasse mit \npublikumsorientierten Nutzungen wie Läden, Restaurants, \nDienstleistungen und Gewerbe mit Publikumsverkehr zu bele-\ngen sind. \n\n§ 3bis Abs. 4 BNO:   \nSorgfältige Gestaltung des Freiraums und Berücksichti-\ngung des Strassenraums \n\nDem Freiraum kommt für die Aufenthaltsqualität grosse Bedeu-\ntung zu. Dies gilt auch für den Strassenraum, der von Fassade \nzu Fassade reicht und Teil des Freiraums ist. Für einen sorgfäl-\ntig gestalteten Freiraum sind der Strassenraum und die priva-\nten und halböffentlichen Freiräume aufeinander abzustimmen. \n\nDem Masterplan Landstrasse liegt ein Baumkonzept zugrunde. \nEs wird, wie auch die für die Vorzonen zu berücksichtigenden \nGestaltungsprinzipien, in der gemeinderätlichen Vollzugsrichtli-\nnie näher beschrieben werden (siehe Kapitel 6.1). \n\nDie Vorgaben zur Gestaltung und Nutzweise der Freiräume \nsind Bestandteil der situationsspezifischen Anforderungen, die \nvon der Bauherrschaft jeweils frühzeitig beim Gemeinderat \neinzuholen sind (§ 8bis Abs. 4 BNO). \n\n§ 3bis Abs.  5 BNO:   \nAbstimmung raumwirksamer Sachthemen \n\nBebauung, Erschliessung, Nutzweise und Freiraum müssen \ngesamtheitlich und über mehrere Grundstücke hinweg betrach-\ntet und aufeinander abgestimmt werden. Solche Gesamtbe-\ntrachtungen bezwecken eine in sich stimmige Gesamtlösung \nmit: \n\n• einer guten Einordnung von Bauten, Anlagen und Freiräu-\nmen in das Strassen-, Quartier- und Landschaftsbild, \n\n• mit einem sorgfältigen Übergang in die benachbarten Ge-\nbiete, insbesondere in die rückwärtigen, weniger dicht be-\nbauten Quartiere, \n\n• mit sorgfältiger Gestaltung und Strukturierung der Bebau-\nung, \n\n• mit der Schaffung attraktiv gestalteter und gut nutzbarer \nFreiräume \n\n• und mit einer rationellen Erschliessung. \n\nBelebung der Landstrasse  \nals Ziel \n\nBedeutung Frei- / Strassenraum  \n\nGestaltungsprinzipien /  \nBaumkonzept \n\nSituationsbezogene  \nAnforderungen einholen \n\nGesamtbetrachtungen  \nerforderlich \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 26 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nEine Gesamtbetrachtung stellt kein neues Planungsinstrument \ndar. Vielmehr handelt es sich um einen Sammelbegriff für ver-\nschiedene Vorgehensweisen und bereits bekannte Planungsin-\nstrumente, die eine Abstimmung aller raumwirksamen Themen \nermöglichen. Es sind dies beispielsweise Machbarkeitsstudien \n(Ideen- und Projektstudien), Konkurrenzverfahren, Testplanun-\ngen, Arealüberbauungen und Sondernutzungsplanungen (Ge-\nstaltungs- und Erschliessungsplanungen). Ihnen gemeinsam ist \ndie Betrachtung der Sachthemen Bebauung, Erschliessung, \nNutzweise und Freiraum über ein bestimmtes Gebiet. \n\n§ 3bis Abs. 5 und 6; § 8bis Abs. 4 BNO:   \nFörderung von Gesamtbetrachtungen \n\nGesamtbetrachtungen fördern eine gute Gesamtlösung und \ntragen zur qualitativen Aufwertung der Landstrasse bei. Ge-\nsamtbetrachtungen sollen deshalb vom Gemeinderat gefördert \nwerden. Mögliche Angebote der Gemeinde könnten sein: \n\n• Beratung von Bauwilligen; \n• Förderung und Unterstützung von Konkurrenzverfahren \n\n(Architekturwettbewerbe, Studienaufträge) und Testpla-\nnungen; \n\n• Vernetzung der Grundeigentümer in einem Planungsgebiet; \n• Moderation von Planungsprozessen; \n• Vorfinanzierung von Planungskosten; \n• finanzielle Beteiligung an den Planungskosten für strate-\n\ngisch wichtige Gebiete. \n\nDie Beratung von Bauwilligen durch die Gemeinde soll bereits \nin einem frühest möglichen Zeitpunkt der Planung einsetzen. \nEs ist deshalb wichtig, dass Bauwillige bei Neu-, Ersatz- und \ngrösseren Umbauten (Zweckänderungen, Fassadenänderun-\ngen, und dgl.) die situationsbezogenen Anforderungen in Form \nvon Grundlagen und Hinweisen bereits vor Planungsbeginn \nanfordern (§ 8bis Abs. 4 BNO). Zu diesen Anforderungen gehö-\nren zum Beispiel Hinweise zu den massgebenden Grundlagen, \nzum Betrachtungsperimeter, zu den zu berücksichtigenden \nQuerverbindungen (Durchgrünung, Sichtbezüge), zur Er-\nschliessung (inklusive Anforderungen an ein Mobilitätskonzept), \nzum Einbezug des Strassenraums und zur Gestaltung der Vor-\nzonen. \n\nMit diesem Vorgehen erhält die Gemeinde die Möglichkeit, ihre \nim Masterplan Landstrasse formulierten Zielsetzungen und \ngebietsspezifischen Anforderungen frühzeitig in eine Planung \neinzubringen. Eine wichtige Voraussetzung, damit die Qualität \nvon Planungen und Projekten von Beginn an gesichert und \ngleichzeitig Planungsprozesse beschleunigt werden können. \n\nArten von Gesamtbetrachtungen \n\nFörderung  \nGesamtbetrachtungen \n\nEinholen der zu berücksichtigen-\nden Anforderungen vor Pla-\n\nnungsbeginn \n\nQualitätssicherung und Be-\nschleunigung Planungsprozess  \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 27 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.3 Qualitätssicherung \n\n§ 8bis Abs. 5 BNO:  \nBeurteilung von Bauvorhaben durch die OBK \n\nDie Landstrasse nimmt als Zentrum und Rückgrat von Wettin-\ngen innerhalb der Gemeinde eine besondere Stellung ein. Die \nstädtebauliche und architektonische Qualität ist denn auch von \nbesonderer Bedeutung. \n\nDer Gemeinderat setzt für die qualitative Beurteilung von Neu- \nund Ersatzbauten sowie für grössere Umbauten an der Land-\nstrasse bereits heute die Ortsbildkommission (OBK) ein. Diese \nAufgabe wird sie auch in Zukunft wahrnehmen und Bauvorha-\nben nicht nur auf ihre Qualität, sondern auch auf ihren spezifi-\nschen Beitrag zur Aufwertung der Landstrasse und zur Zieler-\nfüllung überprüfen (§§ 3bis Abs. 2, 8bis Abs. 1 BNO). Die OBK \nstellt damit ein wichtiges Instrument zur Qualitätssicherung dar. \n\n4.4 Neue Zonenart: Zone Landstrasse \n\nDie Grundstücke entlang der Landstrasse von der Gemeinde-\ngrenze zu Baden bis zur Querachse Jurastrasse / Märzen-\ngasse sind im rechtsgültigen Bauzonenplan der Zentrumszone \nzugeteilt. Der anschliessende Abschnitt bis zur Querachse \nHalbartenstrasse liegt in der viergeschossigen Wohn-Gewerbe-\nzone und von dort bis zur Gemeindegrenze zu Würenlos in der \ndreigeschossigen Wohn-Gewerbezone. \n\n \nAbb.: Unterschiedliche Zonenarten entlang der Landstrasse im gültigen Bauzonenplan: Zentrumszone, WG4, WG3 \n\n \n\n \nAbb.: Einheitliche Zone entlang der Landstrasse im geänderten Bauzonenplan: Zone Landstrasse \n\n \n\nHoher Stellenwert Landstrasse, \nQualitätssicherung  \n\nBeurteilung durch OBK  \n(§ 8bis Abs. 5 BNO) \n\nRechtskräftiger Bauzonenplan \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 28 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nMit der Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse wird die \ngesamte Landstrasse von der Gemeindegrenze zu Baden bis \nnach Würenlos einer Zone zugeordnet, der neuen Zone Land-\nstrasse (ZL). Davon ausgenommen sind die Schulhäuser, die \nin der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) verblei-\nben. \n\nUm ortsspezifische Gegebenheiten und Zielsetzungen berück-\nsichtigen zu können, sind innerhalb der Zone Landstrasse Teil-\ngebiete («Zentrum», A bis D) ausgeschieden, für die jeweils \ndifferenzierte Vorschriften zur Anwendung gelangen. \n\nDie neue Zone Landstrasse umfasst nebst den Grundstücken \nder bisherigen Zentrumszone und den Wohn-Gewerbezonen \nWG4 und WG3 (siehe vorangehende Abbildungen) auch \nGrundstücke in anderen Zonen, wenn sie für die Umsetzung \nder Masterplaninhalte einbezogen werden müssen. \n\n4.5 Zone Bahnhofareal \n\nIm rechtskräftigen Bauzonenplan liegen zwei Gebiete in der \nZentrumszone: \n\n• Die Zentrumszone Landstrasse, die sich von der Gemein-\ndegrenze zu Baden bis zur Halbartenstrasse erstreckt; \n\n• die Zentrumszone Bahnhof, die das Bahnhofareal umfasst. \n\nDas Gebiet entlang der Landstrasse wird mit der vorliegenden \nTeiländerung zur Zone Landstrasse (siehe vorangehendes \nKapitel). Somit verbleibt allein das Bahnhofareal in der Zent-\nrumszone, was allerdings zu Missverständnissen führen kann, \ndenn mit Zentrum wird gemeinhin die Landstrasse verstanden. \nDie Zentrumszone am Bahnhof wird deshalb von «Zentrums-\nzone» in «Zone Bahnhofareal» (ZB) umbenannt. Die räumliche \nAbgrenzung sowie Art und Mass der Nutzung bleiben – mit \nnachfolgender Ausnahme – unverändert. \n\nMit der Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse wird ge-\nstützt auf die zeitgleich laufende Entwicklungsplanung für das \nBahnhofareal eine Anpassung von § 7 BNO, Einkaufszentren \nund Fachmärkte, vorgenommen. Im Gebiet nördlich des Bahn-\nhofs sollen künftig keine Nutzungen mehr mit hohem Perso-\nnenverkehr angesiedelt werden können (siehe Kapitel 4.10). \n\nZone Landstrasse \n\nDifferenzierte Regelungen \n\nZonenabgrenzung / -arrondierung \n\nZentrumszonen an zwei Lagen \n\nVon Zentrumszone in  \nZone Bahnhof \n\nEinkaufszentren und Fachmärkte \nnicht mehr zulässig \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 29 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n  \nAbb.: Bahnhof; links: Zentrumszone (Z) gemäss rechtskräftigem Bauzonen-\nplan; rechts: Zone Bahnhofareal (ZB) gemäss geändertem Bauzonenplan \n\n4.6 Nutzweise \n\n4.6.1 Allgemein \n \n\n§ 8bis Abs. 2 BNO:  \nDurchmischte Nutzweise – Arbeiten und Wohnen \n\nDie durchmischte Nutzweise ist in der gültigen Bau- und Nut-\nzungsordnung sowohl für die Zentrumszone (§ 8 BNO) als \nauch für die Wohn-Gewerbezonen (§ 14 BNO) als Zielsetzung \nformuliert. Diese Zielsetzung wird für die neue Zone Landstras-\nse beibehalten. \n\nZur Gewährleistung einer hohen Nutzungsflexibilität wird auf \ndie Festlegung eines Mindestanteils an Wohn- oder Arbeitsnut-\nzung verzichtet. Davon ausgenommen sind das Teilgebiet D \n(siehe Kapitel 4.7.3) und die Regelungen zu den Erdgeschos-\nsen (siehe Kapitel 4.6.2). \n\n§ 8bis Abs. 3 BNO:  \nKleine Verkaufsnutzungen bis zu 500 m2 NLF sind überall \nzulässig; grössere Verkaufsnutzungen nur im Teilgebiet \n«Zentrum» und in Gebieten mit höheren Gebäuden H1 \n\nIn der Zone Landstrasse sind kleine Verkaufsnutzungen bis zu \neiner Nettoladenfläche (NLF) von 500 m2 zulässig.9  \n\nIm Teilgebiet «Zentrum» und in den Gebieten für höhere Ge-\nbäude, H1 sind auch mittelgrosse Verkaufsnutzungen (über \n500 bis 3000 m2 NLF) sowie Nutzungen mit hohem Personen-\n\n                                                        \n9  Begriffsdefinition gemäss kantonalem Richtplan, Kapitel S 3.1, \n\n2011. \n\nFortführung der bestehenden \nZielsetzung einer durchmischten \n\nNutzweise \n\nVerzicht auf  \nNutzungsanteilsregelungen \n\nVerkaufsnutzungen  \n< 500 m2 NLF \n\nVerkaufsnutzungen  \n> 500 m2 NLF  \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 30 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nverkehr gemäss § 7 BNO zugelassen. Damit soll ein Beitrag zur \nZentrumsbildung und -stärkung geleistet werden. \n\nEntlang der Landstrasse bestehen mehrere Autobetriebe mit \ngrossen Showrooms. Einzelne neue Betriebe wurden erst vor \nkurzem erstellt (Neuhaus; City-Garage). Damit den spezifi-\nschen Flächenanforderungen des Autogewerbes entsprochen \nwerden kann, wird die Möglichkeit geschaffen, dass in der ge-\nsamten Zone Landstrasse mit einem Gestaltungsplan oder mit \neiner Arealüberbauung geschlossene und offene Verkaufs- und \nAusstellungsflächen für das Autogewerbe bis maximal 3000 m2 \nerstellen werden können, wenn die Erschliessungsvorausset-\nzungen erfüllt sind. \n\n4.6.2 Nutzweise der Erdgeschosse \n \n\n§ 8ter Abs. 1 BNO:  \nPublikumsorientierte Erdgeschosse zur Belebung der \nLandstrasse \n\nNebst dem allgemeinen Planungsgrundsatz der belebten Erd-\ngeschosse entlang der ganzen Landstrasse (§ 3bis Abs. 3 BNO) \nist die Publikumsorientierung der Erdgeschosse für das Teilge-\nbiet «Zentrum» und die wichtigen Orientierungsorte (Knoten \nStaffelstrasse, Alberich Zwyssigstrasse, Jurastrasse / Märzen-\ngasse und Halbartenstrasse) vorgeschrieben. \n\nNutzungen gelten als publikumsorientiert, wenn sie einen ho-\nhen Öffentlichkeitsgrad aufweisen wie Betriebe für den Detail-\nhandel (z. B. Lebensmittel-, Haushalt-, Verkaufsgeschäfte), für \nGastronomie (z. B. Restaurant, Café, Take-Away), für Dienst-\nleistungen (z. B. Optiker, Coiffeur) und für das Kleingewerbe \nmit Laufkundschaft (z. B. Druckerei). \n\n§ 6 Abs. 4 BNO:   \nErdgeschoss-Mindesthöhe  \n\nDamit sich entlang der Landstrasse in den Erdgeschossen \nauch tatsächlich publikumsorientierte Nutzungen ansiedeln \nkönnen, ist auf der gesamten Länge der Landstrasse eine mi-\nnimale Erdgeschosshöhe (gemessen von Oberkante bis Ober-\nkante der fertigen Böden) von 3.40 Metern vorgeschrieben. \nHöhere Erdgeschosse sind – unter Einhaltung der maximalen \nGebäudehöhe (§ 6 Abs. 1 BNO) – zulässig. Zur Herleitung der \nErdgeschoss-Mindesthöhen siehe Kapitel 4.7.2. \n\nVerkaufs- und Ausstellungsflä-\nchen für das Autogewerbe \n\nBezeichnung der Lagen mit \nzwingend publikumsorientierter \n\nEG-Nutzung \n\nBeispiele \n\nEG-Mindesthöhe  \nentlang Landstrasse: 3.40 m \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 31 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nIm Teilgebiet «Zentrum» sollen sich auch grössere Läden an-\nsiedeln können. Solche Betriebe müssen in der Regel spezifi-\nschen technischen Anforderungen genügen, die grössere Ge-\nschosshöhen voraussetzen. Im Teilgebiet «Zentrum» müssen \ndeshalb Erdgeschosse entlang der Landstrasse eine Ge-\nschosshöhe von mindestens 4.10 Metern (gemessen von \nOberkante bis Oberkante der fertigen Böden) aufweisen (§ 6 \nAbs. 4). \n\nBeide Vorgaben zur Erdgeschoss-Mindesthöhe beziehen sich \nausschliesslich auf die Bebauung unmittelbar entlang der \nLandstrasse. Dahinterliegende Parzellen der Zone Landstrasse \nsind von diesen Vorgaben ausgenommen. \n\n§ 8ter Abs. 2 BNO:  \nBeschränkung der Wohnnutzung im Erdgeschoss \n\nIm Abschnitt der Landstrasse von der Gemeindegrenze zu \nBaden bis auf Höhe Albertstrasse / Wiesenstrasse (Langen-\nstein) sowie an der Kreuzung Bahnhofstrasse / Landstrasse \nwird auf die Vorgabe der publikumsorientierten EG-Nutzung \nverzichtet. Diese Lagen sind für die Ansiedlung solcher Nut-\nzungen weniger prädestiniert, weshalb hier auch andere Nut-\nzungen, wie zum Beispiel Büros, erlaubt sind. \n\nAusgeschlossen ist an diesen Lagen hingegen das Wohnen im \nErdgeschoss in Räumen, die auf die Landstrasse ausgerichtet \nsind, weil Wohnen nicht zu einer Belebung der Landstrasse \nbeiträgt. Im rückwärtigen, von der Landstrasse abgewandten \nBereich ist Wohnen hingegen zulässig. \n\nStrassenseitig sollen in einem Bereich, der mindestens eine \nübliche Raumtiefe von 3 bis 5 Metern aufweist, insbesondere \nVerkaufs-, Büro- oder Dienstleistungsnutzungen erhalten bzw. \ngefördert werden. Das konkrete Mass hängt von der jeweiligen \nörtlichen Situation, der architektonischen Ausgestaltung und \nden Nutzungsanforderungen ab und wird deshalb im Einzelfall \ndurch den Gemeinderat im Rahmen des Baubewilligungsver-\nfahrens bestimmt. \n\n \n\nEG-Mindesthöhe  \nTeilgebiet «Zentrum»: 4.10 m \n\nEG-Mindesthöhe gilt nur für un-\nmittelbar an Landstrasse angren-\n\nzende Parzellen \n\nWohnen im Erdgeschoss nur an \nbestimmten Lagen zulässig \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 32 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.7 Grundmasse \n\n4.7.1 Regelbauweise \n \n\n§ 6 Abs. 1 BNO:   \nGrundmasse der Regelbauweise \n\nDie Regelbauweise in der Zone Landstrasse orientiert sich an \nden Grundmassen der Zentrumszone. Folgende Grundmasse \nder Zentrumszone werden für die Zone Landstrasse übernom-\nmen: \n\n• Anzahl Vollgeschosse: 4  \n• Ausnützungsziffer: 1.2 \n• Grenzabstand klein: 4.00 Meter \n• Lärm-ES: III \n\n \nFolgende Grundmasse der neuen Zone Landstrasse weichen \nvon den Grundmassen der Zentrumszone ab: \n\n• Vergrösserung der zulässigen Gebäudehöhe von \n14.00 Meter (Zentrumszone) auf neu 15.60 Meter (Zone \nLandstrasse). Dieses Höhenmass wurde wie folgt ermittelt: \n\nErhebung Untergeschoss: 0.80 m \nVG1: Erdgeschoss (OK-OK): 3.40 m  \n\n(§ 6 Abs. 4 BNO) \nVG 2-4: Obergeschosse (OK-OK): 3 * 3.40 m = 10.20 m \nDachgeschoss (Kniestock): 1.20 m \nTotal Gebäudehöhe: 15.60 m \n\n \n \n\n  \nAbb.: Vergleich maximale Gebäudehöhe Regelbauweise. Links gemäss geän-\nderter BNO; rechts gemäss gültiger BNO \n\nAnlehnung an Grundmasse  \nder Zentrumszone \n\nVon der Zentrumszone  \nabweichende Grundmasse \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 33 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n• Verzicht auf grossen Grenzabstand:  \nDer in der Zentrumszone gültige grosse Grenzabstand ist \nlediglich um einen Meter grösser als der kleine Grenzab-\nstand (5.00 statt 4.00 Meter). Zur Förderung der Siedlungs-\ninnenentwicklung und Verdichtung sollen in der Zone \nLandstrasse die Abstände vereinheitlicht werden; auf einen \ngrossen Grenzabstand wird verzichtet.  \nMit den Vorschriften bezüglich Wohnhygiene (§§ 41 und 42 \nBNO), den Anforderungen an die Freiraumgestaltung (§3bis \nAbs. 4) und der Beurteilung von Bauvorhaben durch die \nOrtsbildkommission (§ 8bis Abs. 5 BNO) können die Sied-\nlungs- und Wohnqualität gewährleistet werden. \n\n \n \n\n• Neuregelung des Gebäudeabstands:  \nGemäss § 20 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz \ndes Kantons Aargau (ABauV) ist der Gebäudeabstand \ngleich der Summe der vorgeschriebenen Grenzabstände, \nsofern die Gemeinden keine besonderen Vorschriften er-\nlassen. Die ABauV erteilt den Gemeinden somit die Kom-\npetenz, in ihrer Bau- und Nutzungsordnung auch eine an-\ndere Regelung zur Bemessung des Gebäudeabstands zu \ntreffen. Der Gemeinderat sieht deshalb als weiteres Mittel \nzur Förderung der Siedlungsinnenentwicklung in § 6 Abs. 1 \nBNO (Fussnote 1) neu vor, dass der Gebäudeabstand ge-\ngenüber Nachbargebäuden, die zu nahe an der Grund-\nstückgrenze stehen, nicht der Summe der vorgeschriebe-\nnen Grenzabstände entsprechen muss, sondern dass das \nprojektierte Neubauvorhaben lediglich den zonengemässen \nGrenzabstand einzuhalten hat. Die architektonischen, ge-\nsundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen bleiben \nvorbehalten. \n\n \n\n \nRegelfall: Grenzab-\nstand ist eingehalten  \nà Gebäudeabstand \nentspricht der Summe \nder vorgeschriebenen \nGrenzabstände (8 m); \n§ 20 Abs. 2 ABauV  \n \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 34 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nSonderfall: Das Nachbargebäude steht zu nahe an der Grenze \n \na) bisherige Regelung: \nNeubau muss um das \nentsprechende Mass \nvon der Grenze zurück-\ngesetzt werden  \nà Gebäudeabstand \n8 m; § 20 Abs. 2 ABauV  \n\n \nb) neue Regelung:  \nGebäudeabstand ent-\nspricht der Summe des \nvorhandenen Grenzab-\nstands und des zonen-\ngemässen Grenzab-\nstands des Neubauvor-\nhabens à Gebäudeab-\nstand 7 m; § 6 BNO \n\n \n\n \n\n4.7.2 Herleitung Erdgeschoss- und Gebäudehöhen \nIm Masterplan Landstrasse sind Richtmasse bezüglich Erdge-\nschosshöhen und maximale Gebäudehöhen enthalten. Diese \nsind im Rahmen der vorliegenden Teiländerung auf ihre Pra-\nxistauglichkeit hin überprüft und aufgrund neuer Erkenntnisse \nangepasst worden (siehe Beilage 3). \n\nZur Förderung publikumsorientierter Nutzungen müssen Erd-\ngeschosse auf der gesamten Länge der Landstrasse eine \nÜberhöhe aufweisen. In der BNO wird in Abhängigkeit der Erd-\ngeschossnutzung ein Mindestmass definiert, dem folgende \nAnnahmen zugrunde liegen: \n\n• Das Mindestmass im Teilgebiet «Zentrum» ist auf einen \neingeschossigen Laden ausgerichtet. Als zweckmässig und \npraktikabel wird eine lichte Raumhöhe von 3.50 Meter er-\nachtet. Im Übergang vom Laden im Erdgeschoss zu einer \nBüro- / \nWohnnutzung im ersten Obergeschoss ist eine Decke / \nKonstruktion von bis zu 0.60 Metern notwendig. \n\n• Für die übrige Landstrasse sind kleinere Läden sowie Bü-\nros und Wohnungen im Erdgeschoss wahrscheinlicher. Für \ndiese Nutzungen wird eine lichte Raumhöhe von \n3.00 Metern als zweckmässig und praktikabel erachtet.10 \nZudem ist die Decke / Konstruktion weniger aufwendig, so \ndass durchschnittlich 0.40 Meter für ausreichend einge-\nschätzt werden. \n\n                                                        \n10  Zu hohe lichte Raumhöhen sind aus energetischen Gründen nicht \n\nerwünscht. \n\nÜberprüfung und Anpassung der \nRichtmasse \n\nErdgeschosshöhen \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 35 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n \n \nLage \n\n \n \nEG-Nutzungen \n\n \nMinimale lichte \nRaumhöhe \n\n \nDeckenkon-\nstruktion \n\nMinimale EG-\nGeschosshöhe \n(OK-OK) \n\nTeilgebiet  \n«Zentrum» \n\n(grössere) Läden 3.50 m  0.60 m 4.10 m \n\nEntlang übrige \nLandstrasse \n\nKleinere Läden / Dienst-\nleistung / Büro / Wohnen \n\n3.00 m 0.40 m 3.40 m \n\n \n\nDie durchschnittliche Geschosshöhe eines Vollgeschosses be-\nträgt gemäss BauV (nach Einführung der IVHB) 3.20 Meter.11 \nFür Wohnnutzung wird dieses Mass als ausreichend beurteilt. \nFür Büronutzungen mit aufwändiger Technik in der Decke ist \neine Geschosshöhe von 3.40 Metern wünschenswert. Für die \nHerleitung der maximalen Gebäudehöhen wurde deshalb die-\nses Mass verwendet. \n\nUnter Anwendung einer Geschosshöhe von 3.40 Metern sind \nfür alle Teilgebiete – mit Ausnahme des Teilgebiets B – die \nmaximalen Gebäudehöhen in Abhängigkeit der jeweiligen Erd-\ngeschossnutzung und der Anzahl zulässiger Vollgeschosse \nfestgelegt worden (siehe Beilage 3). \n\nIm Teilgebiet B, das nicht unmittelbar an die Landstrasse \ngrenzt und rückwärtig liegt, wird von einer Wohnnutzung aus-\ngegangen. Aus diesem Grund wird für die Ermittlung der in \ndiesem Teilgebiet maximal zulässigen Gebäudehöhe von einer \ndurchschnittlichen Vollgeschosshöhe von 3.20 Metern (gemäss \nBauV nach Einführung IVHB) ausgegangen. \n\n                                                        \n11  Gemäss gültigem Recht beträgt die durchschnittliche Geschoss-\n\nhöhe 3.00 Meter (§ 14 Abs. 3 Anhang 3 zur BauV, vom 25. Mai \n2011). \n\nHöhen der Obergeschosse \n\nMaximale Gebäudehöhen \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 36 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.7.3 Differenzierung der Grundmasse \n \n\n§ 6 Abs. 1bis BNO:   \nDifferenzierte Grundmasse für Teilgebiete \n\nFür mehrere Teilgebiete gelten differenzierte, von der Regel-\nbauweise abweichende Grundmasse: \n\na) Teilgebiet «Zentrum» \n\n \nAbb.: Teilgebiet «Zentrum» (dunkelviolette Schraffur) gemäss Bauzonenplan \n \n\nDie maximale Gebäudehöhe im Teilgebiet «Zentrum» ist mit \n16.30 Metern um 0.70 Meter höher als gemäss Regelbauweise. \nDer Unterschied ist auf die Mindesthöhe des Erdgeschosses \nvon 4.10 Metern (statt 3.40 Meter entlang der übrigen Land-\nstrasse) zurückzuführen (siehe Ausführungen zu § 6 Abs. 4 \nBNO). \n\n  \n\nOrtsspezifische Regelungen \n\nMaximale Gebäudehöhe: \n16.30 m  \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 37 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nb) Teilgebiet B \n\n \nAbb.: Teilgebiet B (orange Schraffur) gemäss Bauzonenplan \n \n\nFür das Teilgebiet B werden die bislang in der zweigeschossi-\ngen Wohnzone gültigen Grundmasse übernommen (§ 6 Abs. 1 \nBNO), d.h.: \n\n• Anzahl Vollgeschosse: 2  \n• Ausnützungsziffer: 0.5 \n• Grenzabstand klein: 3.50 Meter \n• Grenzabstand gross: H+ [(L-10)/4] (max. 10 m) \n\nDie zulässige Gebäudehöhe wird auf 8.40 Meter erhöht, da neu \nvon einer durchschnittlichen Vollgeschosshöhe von 3.20 Me-\ntern statt von 3.00 Metern ausgegangen wird (siehe Kapitel \n4.7.2). \n\nVon diesen Grundmassen kann unter bestimmten Vorausset-\nzungen abgewichen werden (§ 8septies); siehe dazu Kapitel 4.9.3. \n\nAufgrund der Zuweisung dieses Gebiets in die neue Zone \nLandstrasse (Mischzone) wird das Teilgebiet B der Lärmemp-\nfindlichkeitsstufe (ES) III zugeteilt (bisher: ES II / Wohnzone). \n\n  \n\n \n\nÜbernahme Grundmasse W2 \n\nGrössere Gebäudehöhe \n\nAbweichungen  \nvon den Grundmassen \n\nLärm-ES \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 38 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nc) Teilgebiet C \n\n \nAbb.: Teilgebiet C (grüngraue Schraffur) gemäss geändertem Bauzonenplan \n \n\nDie Grundmasse für das Teilgebiet C orientieren sich an der \nrechtsgültigen Zonierung (Wohn-Gewerbezone WG3). Aus \ndiesem Grund sind denn auch folgende, von der Regelbauwei-\nse der Zone Landstrasse abweichende Grundmasse definiert: \n\n• Anzahl Vollgeschosse: 3 \n• Ausnützungsziffer: 0.75 \n• Maximale Gebäudehöhe: 12.20 Meter \n\n \n\nd) Teilgebiet D \n\n \nAbb.: Teilgebiet D (blaue Schraffur) gemäss geändertem Bauzonenplan \n \n\nDie Grundmasse für das Teilgebiet D, das als Mischgebiet mit \nSchwerpunktnutzung Arbeiten definiert ist (§ 8novies BNO), ori-\nentieren sich an den Regelungen für die Arbeitszone (§ 15 \nBNO); siehe dazu auch Kapitel 4.9.4. \n\n \n\nOrientierung an  \nrechtsgültiger Zonierung \n\nAnlehnung an die  \nRegelungen für die Arbeitszone \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 39 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n• Grundmasse:  \nAnstelle einer Ausnützungsziffer wird für das Teilgebiet D \nneu eine Baumassenziffer festgelegt. Auf die Vorgabe der \nAnzahl Vollgeschosse wird verzichtet. Die Erfahrung zeigt, \ndass sich Gebäude in Gebieten mit Arbeitsnutzungen auf-\ngrund der unterschiedlichen Nutzerbedürfnisse bezüglich \nGeschosszahlen und -höhen stark voneinander unterschei-\nden können. Mit einer Ausnützungsziffer und der Vorgabe \nder Vollgeschosszahl kann den unterschiedlichen Nutzer-\nbedürfnissen nur ungenügend entsprochen werden.  \nDie Baumassenziffer von 3.7 ist etwas höher angesetzt als \ndas in der dreigeschossigen Wohn-Gewerbezone zulässige, \nvergleichbare Ausnützungsmass (AZ 0.75). Diese geringe \nAusnützungserhöhung ist auf die Anpassung der maxima-\nlen Gebäudehöhe von 11.00 auf 12.20 Meter zurückzufüh-\nren (siehe Kapitel 4.7.2).  \nFür das Teilgebiet D gilt eine Gestaltungsplan-Verpflich-\ntung. Mit dem Gestaltungsplan (für das gesamte Gebiet) \noder mit einem Teil-Gestaltungsplan (für einen zweck-\nmässig abgrenzbaren Teilbereich des Teilgebiets D) kön-\nnen die Gebäudehöhe um maximal 3.20 Meter vergrössert \nund die Baumassenziffer (3.7) angemessen erhöht werden. \n\n4.8 Gebiete für höhere Gebäude \n\n4.8.1 BNO-Regelungen \n \n\n§ 8quinquies Abs. 1 BNO:  \nStädtebauliche Akzente in Form von höheren Gebäude \nschaffen Orientierung und Identität \n\nGemäss Masterplan Landstrasse sollen wichtige Strassenkreu-\nzungen zu Orientierungsorten entwickelt werden. Zu diesem \nZweck sind im Bauzonenplan Gebiete bezeichnet (H1 und H2), \nin denen städtebauliche Akzente in Form einzelner höherer \nGebäude möglich sind. \n\nDiese Gebiete sind nicht parzellenscharf abgegrenzt, da ein \nGrundeigentümer, dessen Grundstück sich in einem solchen \nGebiet befindet, keinen Anspruch auf ein höheres Gebäude \ngeltend machen kann. Voraussetzung für ein höheres Gebäude \nist die Einhaltung der erhöhten Anforderungen gemäss \n§ 8quinquies Abs. 2 BNO (siehe nachfolgend).  \nMit der schematischen Darstellung im Bauzonenplan wird somit \nnur angezeigt, in welchen Gebieten höhere Gebäude grund-\nsätzlich erlaubt sind. Der konkrete Standort wird im Rahmen \neiner Gesamtbetrachtung bestimmt (§ 3bis Abs. 5 und 6 BNO) \nund im Gestaltungsplan festgelegt. \n\nEntwicklung von  \nOrientierungsorten \n\nVoraussetzungen  \nfür höhere Gebäude \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 40 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 8quinquies Abs. 2 BNO:  \nEignung sowie Erfüllung erhöhter Anforderungen \n\na) Anforderungen an höhere Gebäude \n\nHöhere Gebäude sind nur mit einem Gestaltungsplan zulässig. \nDer Gestaltungsplan stellt die im BNO beschriebenen erhöhten \nAnforderungen sicher. Zu diesen Anforderungen zählen: \n• Präzise städtebauliche Setzung und volumetrische Ausbil-\n\ndung von Gebäuden unter Berücksichtigung der Umgebung \nund der Fernwirkung; \n\n• städtebauliche Begründung für die Höhe eines Gebäudes; \n• keine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft \n\ndurch Schattenwurf; \n• besonders gute Proportionierung, Gliederung und Gestal-\n\ntung des Gebäudes (z.B. Materialisierung, Fassadenstruk-\ntur); \n\n• sorgfältige Gestaltung des Erdgeschosses (Sockel); \n• Nutzungskonzept;  \n• publikumsorientiertes Erdgeschoss, das einen Bezug zwi-\n\nschen Innen- und Aussenraum ermöglicht; \n• Schaffung von attraktivem Aussenraum entlang der Land-\n\nstrasse mit hohem Öffentlichkeitsgrad; \n• rationelle, wenn möglich gemeinsame unterirdische Er-\n\nschliessungsanlagen; \n• Mobilitätskonzept gemäss § 45ter BNO. \n\nb) Schattenwurf \n\nDer Gestaltungsplan hat die für höhere Gebäude massgeben-\nden erhöhten Anforderungen zu sichern (siehe oben). Eines \nder Anforderungskriterien betrifft das Mass der Beschattung \nvon Nachbargebäuden durch höhere Gebäude.  \nDer Kanton Aargau kennt keine ausdrückliche Regelung zur \nBemessung der maximal zulässigen Beschattung durch höhere \nHäuser. Den «Erläuterungen zum Bau- und Nutzungsrecht des \nKantons Aargau (BNR)», Juni 2012 / Januar 2014, Seite 141 \nkann lediglich entnommen werden, \n• dass die Beschattung von Nachbargebäuden mit einem \n\nSchattendiagramm aufzuzeigen ist, \n• dass dabei die Zweistunden-Schattengrenze an einem mittle-\n\nren Wintertag – das sind der 29. Oktober und der 9. Februar \n– abzubilden ist, \n\n• und dass je nach topografischer Situation die Höhenkurven \nzu berücksichtigen sind, da Geländeunebenheiten den \nSchattenwurf beeinflussen. \n\nGestaltungsplanpflicht \n\nGrundlagen \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 41 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDiese Ausführungen im BNR beziehen sich allerdings nicht auf \nHochhäuser, sondern auf den Schattenwurf und den Lichtent-\nzug durch Attikageschosse.  \nEs ist somit den rechtsanwendenden Behörden überlassen, \ndas konkret zulässige Mass der Beschattung festzulegen. Die-\nse Kompetenzdelegation kann auch aus einem neueren Regie-\nrungsratsbeschluss entnommen werden (Nr. 2015–000319 \nvom 1. April 2015). \n\nDer in den kantonalen Erläuterungen zum Bau- und Nutzungs-\nrecht (BNR) erwähnte Zweistundenschatten wurde als Bemes-\nsungsgrundlage bereits in den 1960er-Jahren entwickelt, in \neiner Zeit also, in der noch „auf der grünen Wiese“ gebaut und \nauf die Nachbarschaft mit grosszügig bemessenen Grenz- und \nGebäudeabständen ausreichend Rücksicht genommen werden \nkonnte. Bereits 1967 wies jedoch das Amt für Regionalplanung \ndes Kantons Zürich in einer Studie darauf hin, dass eine zu \nkurze Schattendauer eine zu grosse Grundstücksfläche vor-\naussetze und dass unter Umständen an Zentrumslagen eine \nlängere als die Zweistunden-Schattendauer hingenommen \nwerden könne (der Kanton Bern beispielsweise bezieht sich zur \nBeurteilung der Beschattung zur mittleren Winterzeit auf eine \n2,5-Stunden-Beschattungsdauer). \n\nDie Grundstücke an der Landstrasse sind weitgehend und teil-\nweise auch dicht bebaut. Erste generelle Untersuchungen der \nBau- und Planungsabteilung haben gezeigt, dass die, mit dem \nMasterplan Landstrasse und der darauf abgestützten Teilände-\nrung der Nutzungsplanung angestrebte bauliche Verdichtung \nund Siedlungsinnenentwicklung mit höheren Häusern selbst an \ngeeigneten Lagen schwierig umsetzbar wird, falls der Zwei-\nstundenschatten auch in dicht bebauten Gebieten wie der \nLandstrasse berücksichtigt werden müsste. Höhere Häuser im \nSinne von § 8quinquies BNO werfen einen so grossen Zweistun-\ndenschatten, dass ein solches Gebäude nur in wenigen Fällen \n(wenn vis-à-vis die unteren Geschosse nicht bewohnt sind) \nmöglich ist. Die Situation entschärft sich wesentlich, wenn bei-\nspielsweise der Dreistundenschatten als Beurteilungsgrundlage \nhinzugezogen wird (siehe Abbildung). \n\n \n\nSituation an der Landstrasse \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 42 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n \nAbb.: Beispiel Schattendiagramm für die mittlere Winterzeit (29. Oktober / \n9. Februar) mit beschattetem Nachbargebäude; eigene Darstellung.   \nMess- und Konstruktionsweise gemäss Richtlinie zur Schattenkonstruktion, \nRegionalplanungsgruppe Nordwestschweiz, 1969. \n \n\nEine allzu liberale Regelung, wie sie beispielsweise der Kanton \nLuzern kennt, ist allerdings auch nicht zielführend. Das Luzer-\nner Modell enthält keine konkrete Bemessung der zulässigen \nBeschattung; es besagt lediglich, dass bei Hochhäusern die \nGrenz- und Gebäudeabstände unter Berücksichtigung des \nSchattenwurfs und des Lichtentzugs festzusetzen sind und \ndass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Schat-\ntenwurfdiagramm einzureichen ist. \n\nEs empfiehlt sich daher, den Spielraum, den die kantonale \nGesetzgebung bietet, zu Gunsten der Siedlungsinnenentwick-\nlung zu nutzen. Der Gemeinderat beabsichtigt deshalb, in der \nZone Landstrasse einen „Mittelweg“ einzuschlagen und sich \nauf den 2,5 Stundenschatten im Sinne des Berner Modells als \nBemessungsgrundlage abzustützen, wobei in begründeten \nFällen davon abgewichen werden kann. \n\nDas Thema der Beschattung von Nachbargebäuden durch \nhöhere Gebäude soll im Rahmen der vom Gemeinderat zu \nüberprüfenden und zu ergänzenden Vollzugsrichtlinie Land-\nstrasse konkreter behandelt werden. Die zulässige Beschat-\ntung soll darin nach folgenden Grundsätzen bestimmt werden: \n\n• Die Beschattung der bestehenden bewohnten oder der nach \nNutzungsplan möglichen bewohnbaren Gebäudeteile soll in \nder Regel in der mittleren Winterzeit (9. Februar) nicht länger \nals 2,5 h Stunden dauern. Gebäudeteile, die nicht bewohnt \nsind oder nicht bewohnt werden dürfen, können länger be-\nschattet werden. \n\n• In die Beurteilung sollen nebst Wohnräumen weitere Räume \nmiteinbezogen werden (zum Beispiel in Anlehnung an die \n\nBemessung der Schattendauer \n\nGrundsätze für die Beurteilung \ndes Schattenwurfs \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 43 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDefinition der lärmempfindlichen Räume gemäss Art. 2 \nAbs. 6 der Lärmschutzverordnung des Bundes, LSV). \n \n\n• Keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf liegt \nvor, wenn die bestehenden bewohnten oder die nach Nut-\nzungsplan möglichen bewohnbaren Gebäudeteile in der mitt-\nleren Winterzeit (massgebend für die Beurteilung ist der \n9. Februar) nicht länger als 2,5 h Stunden beschattet wer-\nden. Gebäudeteile, die nicht bewohnt sind oder nicht be-\nwohnt werden dürfen, können länger beschattet werden. \n \nDie Beschattung gilt auch dann als nicht wesentlich, wenn \nnachgewiesen wird, dass ein kubisches Vergleichsprojekt \nkeinen geringeren Dauerschatten nach sich zieht (siehe Ab-\nbildung). Das kubische Vergleichsprojekt entspricht einer hy-\npothetischen Lösung nach Regelbauweise oder, falls die re-\nlevanten Vorgaben erfüllt werden können, nach der Areal-\nüberbauung. Kubische Vergleichsprojekte müssen keine be-\nsonderen gestalterischen Anforderungen erfüllen. Projekte \nmit Ausnahmebewilligungen werden nicht berücksichtigt. \n \n\n \n \nAbb. Gegenüberstellung des Vergleichsprojektschattens und des zulässi-\ngen Hochhausschattens \n \n\n• Sofern im Rahmen einer Interessenabwägung nachgewiesen \nwird, dass die Beschattung für die Nachbarn zu keinen un-\nzumutbaren und gemessen an den Höherbauinteressen zu \nkeiner unverhältnismässigen zusätzlichen Beschattung führt, \nist eine mehr als zweieinhalb Stunden dauernde Beschattung \nzulässig. Der Dreistundenschatten muss aber eingehalten \nwerden; davon können lediglich kleinere oder unwesentliche \nFassadenteile ausgenommen werden. \n\n \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 44 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 8quinquies Abs. 3 und 4 BNO:  \nBei Erfüllung der Anforderungen sind höhere Gebäude \nzulässig \n\nIm Bauzonenplan sind die Kreuzungsbereiche Staffelstrasse \nund Alberich Zwyssigstrasse als H1-Gebiete bezeichnet. Inner-\nhalb dieser Gebiete sind einzelne Gebäude mit maximal neun \nVollgeschossen (kein zusätzliches Dach- / Attikageschoss) und \neiner Gebäudehöhe von höchstens 33.10 Metern erlaubt (siehe \nKapitel 3.1.3 und 4.7.2). \n\nIn den im Bauzonenplan als H2-Gebiete bezeichneten Kreu-\nzungsbereichen (Jurastrasse / Märzengasse und Halbarten-\nstrasse) sowie im Bereich der Migros (Kopf des zukünftigen \nDreiecksplatzes) sind einzelne Gebäude mit maximal sieben \nVollgeschossen (kein zusätzliches Dach- / Attikageschoss) und \neiner Gebäudehöhe von höchstens 25.60 Metern erlaubt. \n\nMit einem Gestaltungsplan muss die Ausnützungsziffer nicht \nberücksichtigt werden; das Nutzungsmass ist frei. Massgebend \nfür die Beurteilung der Verträglichkeit eines höheren Gebäudes \nist die Einhaltung der qualitativen, erhöhten Anforderungen, \nwie sie in der BNO festgehalten sind. \n\n§ 8quinquies Abs. 5 BNO:  \nEinforderung eines Konkurrenzverfahrens \n\nDer Gemeinderat verlangt in der Regel von Grundeigentümern, \ndie in den H1- und H2-Gebieten ein höheres Gebäude errich-\nten wollen, gestützt auf § 8quinqies Abs. 4 BNO die Durchführung \neines qualifizierten Konkurrenzverfahrens. Mit der Durchfüh-\nrung eines solchen Verfahrens soll gewährleistet werden, dass \ndie in der BNO vorgeschriebenen erhöhten Anforderungen \nerfüllt werden. Sofern die erhöhten Anforderungen in anderer \nWeise sichergestellt werden, kann der Gemeinderat von der \nVerpflichtung zur Durchführung eines qualifizierten Konkur-\nrenzverfahrens absehen. \n\nH1-Gebiete \n\nH2-Gebiete \n\nFreie Ausnützung  \nmit Gestaltungsplan \n\nQualitätsförderung mit qualifizier-\ntem Konkurrenzverfahren \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 45 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.8.2 Inventarobjekte \n \n\nDas EWW-Verwaltungsgebäude liegt im Nahbereich des Kno-\ntens Landstrasse / Alberich Zwyssigstrasse (Orientierungsort), \nin dem neu unter bestimmten Voraussetzungen (u. a. Gestal-\ntungsplanpflicht) auch höhere Gebäude bis 33.10 m zulässig \nsind (vgl. Bauzonenplan, Gebiet H1 sowie § 8quinquies BNO). \nDas EWW-Gebäude (erbaut zwischen 1929 und 1931) ist so-\nwohl im kommunalen Inventarplan Siedlung aus dem Jahr \n2000/2002 als auch im kommunalen Bauinventar 2015 aufge-\nführt. Es weist damit kommunale Bedeutung auf (siehe dazu \nauch § 27 BNO: Kulturobjekte mit Meldepflicht). In der Planung \nvon Bauvorhaben im näheren Umfeld des EWW-Gebäudes \nmuss deshalb der besondere Stellenwert des EWW-Gebäudes \nberücksichtigt werden (Gesamtbetrachtung). \n\nFür den Standort Landstrasse 89 / Zentrumsplatz wurde im \nRahmen einer städtebaulichen Machbarkeitsstudie12 die Mög-\nlichkeit von höheren Gebäuden unter Berücksichtigung des \nEWW-Gebäudes (ohne rückwärtige Anbaute) untersucht. Die \nMachbarkeitsstudie hat gezeigt, dass eine höhere Baute östlich \ndes EWW-Gebäudes aus städtebaulicher Sicht möglich ist, \nohne dass das EWW-Gebäude dadurch beeinträchtigt würde. \n\nSofern im Gebiet H1 ein höheres Gebäude beabsichtigt ist, \nmuss im Rahmen eines Gestaltungsplans nachgewiesen wer-\nden, dass ein höheres Gebäude städtebaulich und erschlies-\nsungstechnisch geeignet ist und erhöhten Anforderungen ge-\nnügt. Dazu zählen insbesondere die präzise städtebauliche \nSetzung und volumetrische Ausbildung mit Berücksichtigung \nder Umgebung und der Fernwirkung sowie die städtebauliche \nBegründung für die Höhe des Gebäudes (vgl. § 8quinquies Abs. 2 \nBNO). \n\nHöhere Gebäude sind im H1-Gebiet Landstrasse / Alberich \nZwyssig-Strasse unter den obgenannten Voraussetzungen \nzulässig, jedoch nicht vorgeschrieben. Ein Zielkonflikt zwischen \neinem inventarisierten Objekt und der Teiländerung Landstras-\nse besteht somit nicht. \n\n                                                        \n12  In der Studie wurden das Verdichtungspotenzial im Bereich des \n\nZentrumsplatzes und der Einfluss des EW-Gebäudes auf die städ-\ntebauliche Entwicklung untersucht. Studienverfasser: acb archi-\ntekten Brugg, März 2013, im Auftrag der Bau- und Planungsabtei-\nlung Wettingen. \n\nVerwaltungsgebäude EWW \n\nStädtebauliche Machbarkeits-\nstudie Zentrumsplatz \n\nNachweis im Rahmen Gestal-\ntungsplan erforderlich \n\nKein Zielkonflikt \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 46 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.9 Spezifische Regelungen für Teilgebiete \n\n4.9.1 Teilgebiet «Zentrum» \n \n\n§ 8quater Abs. 1 BNO:  \nStützenlose Arkaden im Teilgebiet «Zentrum» \n\nDer Strassenraum hat, vor allem auch im Zentrum, unter-\nschiedliche Funktionen wahrzunehmen. Der zur Verfügung \nstehende Raum ist jedoch begrenzt. Als Mittel zur Vergrösse-\nrung der Vorzonen und somit zur Schaffung von mehr Fläche \nfür Aufenthalt und Flanieren ist das Erdgeschoss so zurückzu-\nsetzen, dass (stützenfreie) Arkaden entstehen. \n\nBereits heute findet man an der Landstrasse Gebäude mit Ar-\nkaden in unterschiedlicher Ausprägung vor. Die Arkaden müs-\nsen stützenfrei ausgestaltet werden, damit sich die Vorzone \nauch tatsächlich vergrössern lässt. \n\n§ 8quater Abs. 2 BNO:  \nFestlegung des Masses für jeden Einzelfall \n\nDas Mass der heute vorzufindenden Arkaden variiert und zeigt, \ndass unterschiedliche Arkadentiefen nebeneinander zu beste-\nhen vermögen. In der BNO wird lediglich das als minimal not-\nwendig erachtete Mass von 1.50 Metern vorgeschrieben. Um \ndieses Mass muss das Erdgeschoss im Minimum von den dar-\nüber liegenden Erdgeschossen zurückgesetzt werden. \n\nGemäss Masterplan Landstrasse soll zudem eine maximale \nTiefe von 2.50 Metern nicht überschritten werden. Das konkre-\nte Mass der Arkadentiefe hängt von der jeweiligen örtlichen \nSituation, der architektonischen Ausgestaltung und den Nut-\nzungsanforderungen ab und wird deshalb im Einzelfall durch \nden Gemeinderat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens \nbestimmt. \n\nVerbreiterung Vorzonen \n\nStützenfreie Arkaden \n\nMindestmass: 1.5 m \n\nFestlegung konkretes Mass im \nBaubewilligungsverfahren \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 47 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.9.2 Teilgebiet A \n \n\n§ 8sexies Abs. 1 BNO:   \nBerücksichtigung der besonderen Gebietsqualitäten \n\nDie Gartenstadt stösst in dem im Bauzonenplan bezeichneten \nTeilgebiet A an die Landstrasse vor und manifestiert sich – \nbedingt u.a. durch die vielen Querverbindungen zur Landstras-\nse – in der Kleinteiligkeit und in der starken Durchgrünung. \nDiese Strukturen sollen erhalten bleiben.  \nDas Gebiet wird als Ensemble wahrgenommen. Vor allem ent-\nlang der Landstrasse sind mehrere Gebäude vorhanden, die im \nkommunalen Bauinventar 2015 aufgeführt sind.  \nVorhandene Qualitäten und Besonderheiten in diesem Gebiet \nsollen mit einer ortsspezifischen, der jeweiligen Situation ange-\npassten Bebauung angemessen berücksichtigt werden. Dabei \nsind bei Bauvorhaben die Massstäblichkeit und Typologie der \nBauten zu berücksichtigen. \n\n§ 8sexies Abs. 2 BNO:   \nOffene Bebauung \n\nGrundsätzlich ist in der Zone Landstrasse die offene und ge-\nschlossene Bauweise zulässig. Im Teilgebiet A soll jedoch, in \nAnlehnung an den Bestand, aus Rücksicht auf die rückwärtig \ngelegenen Quartiere und zur Wahrung der Körnigkeit und \nDurchgrünung, die offene Bauweise angewendet werden. \n\nIm Teilgebiet A soll die geschlossene Bauweise in der ersten \nBautiefe entlang der Landstrasse dann möglich sein, wenn der \nNachweis einer städtebaulich überzeugenden Lösung erbracht \nwerden kann. \n\n4.9.3 Teilgebiet B \n\n§ 8septies BNO:  \nAbweichungen von den Grundmassen unter Einhaltung \nspezifischer Anforderungen möglich \n\nBeim Teilgebiet B handelt es sich um ein Einfamilienhausquar-\ntier mit guter Wohnqualität. Für dieses Teilgebiet sollen die \nheute gültigen Grundmasse der Regelbauweise (Wohnzone \nW2) beibehalten werden.  \nEine moderate Verdichtung des Teilgebiets B ist dennoch an-\ngezeigt: Einerseits liegt dieses Gebiet im Nahbereich der \nLandstrasse und gehört damit quasi zum Zentrumsgebiet. An-\nderseits gilt es, zu grosse Dichtesprünge zwischen der Bebau-\nung entlang der Landstrasse und dem Teilgebiet B zu vermei-\nden. \n\nBestehende Qualitäten  \nberücksichtigen \n\nOffene Bauweise  \n\nAusnahme \n\nModerate Verdichtung erwünscht \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 48 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDie Möglichkeit zur Verdichtung wird im Sinne der Qualitätssi-\ncherung an Bedingungen verknüpft: \n\n• Es müssen mehr Wohneinheiten geschaffen werden als im \nBestand; \n\n• Nachweis der Erschliessung; \n\n• Nachweis einer guten architektonischen Gestaltung der \nBauten, Anlagen und Freiräume sowie einer guten Einord-\nnung in die Umgebung. \n\nSind diese Bedingungen erfüllt, können folgende Masse ange-\nwendet werden: \n• Ausnützungsziffer: 0.65 \n• Anzahl Vollgeschosse: 3 \n• Gebäudehöhe: 11.60 Meter \n• Grenzabstand: 4.00 Meter \n\nDiese Masse können im Rahmen von Arealüberbauungen oder \nSondernutzungsplanungen nicht weiter erhöht respektive ver-\nringert werden. \n\nAufgrund der kleinteiligen Parzellenstruktur ist in diesem Teil-\ngebiet eine zusammenhängende Neubebauung über mehrere \nGrundstücke unwahrscheinlich. Der vorgeschlagene Verdich-\ntungsmechanismus ist vergleichbar mit einer Arealüberbauung \n(ohne eine Mindestarealfläche einhalten zu müssen) und er-\nmöglicht die Verdichtung auf der Einzelparzelle, sofern die \nQualität gewährleistet ist. \n\n4.9.4 Teilgebiet D \n \n\n§ 8novies Abs. 1 BNO:  \nFestlegung eines Mischgebiets mit Schwerpunkt Arbeiten \n\nIm Teilgebiet D, zwischen Kreuzkapellenweg und der Bauge-\nbietsgrenze im Osten, steht die Arbeitsnutzung im Vordergrund. \nMit der Förderung der Arbeitsnutzung wird einerseits auf die in \ndiesem Abschnitt angesiedelten Betriebe Rücksicht genommen, \nanderseits kann dem generellen Bedürfnis nach Gewerbeflä-\nchen an einem dafür geeigneten Standort entsprochen werden. \n\nDas Teilgebiet D wird im Bauzonenplan aber nicht als Arbeits-\nzone ausgeschieden, sondern – unter Berücksichtigung des \nGrundsatzes, dass die Landstrasse auf ihrer gesamten Länge \nderselben Zone zugewiesen werden soll – ebenfalls der Zone \nLandstrasse zugeteilt. Die für das Teilgebiet D geltenden Bau- \nund Nutzungsvorschriften orientieren sich an den Regelungen \nfür die Arbeitszone (§ 15 BNO, siehe Kapitel 4.7.3). \n\nBedingungen \n\nErhöhung der Grundmasse \n\nBegründung  \n\nSchwerpunktnutzung Arbeiten \n\nAnlehnung an § 15 BNO,  \nArbeitszone \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 49 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 8novies Abs. 2 BNO:  \nKonkretisierung der Arbeitsnutzung \n\nIm Teilgebiet D sind nebst Wohnungen Betriebe aus den Be-\nreichen Gewerbe, Handel, Dienstleistung, Forschung, Entwick-\nlung und Produktion zulässig. Logistik- und produktionsunab-\nhängige Lagerbetriebe sind nicht gestattet. \n\n§ 8novies Abs. 3 BNO:  \nZwingende Realisierung der Arbeitsnutzung bei gemisch-\nten Überbauungen \n\nBei jedem Bauvorhaben ist wenigstens ein minimaler Anteil an \nArbeitsnutzung von 60% der zu realisierenden anrechenbaren \nGeschossfläche (unter Einbezug der Dach- und Attikaflächen) \nzu realisieren. Mit dieser Regelung kann vermieden werden, \ndass bei einer gemischten Überbauung in einer ersten Etappe \nnur die wirtschaftlich interessantere Wohnnutzung erstellt wird \nund auf die Arbeitsnutzung verzichtet wird. \n\n§ 8novies Abs. 3 und 4 BNO:  \nMaximalanteil an Wohnnutzung \n\nWie die Arbeitszone im Gebiet Jura- / Tägerhardstrasse be-\nweist, können Arbeits- und Wohnnutzung verträglich im selben \nGebiet angesiedelt werden. Es soll deshalb auch im Teilgebiet \nD möglich sein, bei Bedarf Wohnungen in einem begrenzten \nMass (maximal 40 % der zu realisierenden Bruttogeschossflä-\nche unter Einbezug der Dach- und Attikaflächen) anzusiedeln. \nDer Wohnanteil ist in § 37 BNO definiert.   \nZum Schutz der Arbeitsnutzung kann dieser Wohnanteil selbst \nmit einem Gestaltungsplan nicht erhöht werden. Eine Erhöhung \ndes Wohnanteils im Teilgebiet D ist lediglich durch eine Nut-\nzungsübertragung von in diesem Teilgebiet liegenden Grund-\nstücken möglich. \n\n4.9.5 Teilgebiet «Obere Geisswies» \n \n\n§ 8decies BNO:  \nGestaltungsplanpflicht «Obere Geisswies» \n\nDas im Bauzonenplan speziell bezeichnete Gebiet «Obere \nGeisswies» unterliegt der Gestaltungsplanpflicht, wobei zweck-\nmässig abgegrenzte Teil-Gestaltungspläne zulässig sind. \n\nFür den östlichen Teil des Gebiets, der teilweise unüberbaut ist, \nist bereits in der rechtskräftigen Nutzungsplanung eine Son-\ndernutzungsplanpflicht festgelegt. In der BNO wird diese Ver-\n\nZulässige Nutzungsarten \n\nPrioritäre Arbeitsnutzung \n\nBegrenzung des Masses an \nWohnnutzung \n\nGestaltungsplanpflicht \n\nÖstlicher Teil \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 50 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\npflichtung nun dahingehend konkretisiert, dass zur Erreichung \nder in der BNO beschriebenen Ziele ein Gestaltungsplan not-\nwendig ist. \n\nDer westliche Bereich ist heute heterogen und ohne erkennba-\nres Konzept bebaut. Für die Umwandlung dieses Gebiets in ein \nqualitätsvolles Arbeitsgebiet sind diverse Anforderungen zu \nerfüllen. Unter anderem gilt es auf die Kreuzkapelle als kanto-\nnales Schutzobjekt Rücksicht zu nehmen. \n\n§ 8decies Abs. 2 BNO:  \nAnforderungen an den Gestaltungsplan \n\nDie Anforderungen an einen Gestaltungsplan im Gebiet «Obe-\nre Geisswies» sind in Anlehnung an § 14 BNO formuliert und \nergänzt. Gefordert sind eine gute Einordnung und Gestaltung \nder Bebauung, die Sicherstellung einer qualitativ hochstehen-\nden Freiraumgestaltung, die Durchgrünung zwischen Sulperg \nund Ebene sowie eine rationelle Erschliessung. Weiter gilt es \nzu vermeiden, dass zwischen den verschiedenen Nutzungen \nKonflikte entstehen.  \nEine Herausforderung in diesem Teilgebiet ist der Umgang mit \nder Lärmproblematik, da die massgebenden Grenzwerte teils \nerheblich überschritten sind, wie Lärmmessungen 13  gezeigt \nhaben. Bebauung, Nutzweise und Lärmschutz sind mit dem \nGestaltungsplan in Einklang zu bringen, sodass die Anforde-\nrungen der Lärmschutzverordnung erfüllt sind. \n\nIm Vergleich zu den Gebieten H1 und H2, in denen mit einem \nGestaltungsplan auch höhere Gebäude vorgesehen werden \nkönnen und so ein grösseres Nutzungsmass (vor allem auch \nfür Wohnen) realisiert werden kann, wird im Gebiet «Obere \nGeisswies», in dem die Arbeitsnutzung überwiegt, auf die Ver-\npflichtung zur Ausarbeitung eines Mobilitätskonzepts im Rah-\nmen des Gestaltungsplans verzichtet. \n\nAls Folge der Integration des Gebiets «Obere Geisswies» in \ndie Zone Landstrasse (Teilgebiet D) entfällt § 14bis BNO (SNP-\nPflicht Obere Geisswies), bzw. dieser Paragraf wird sinnge-\nmäss als § 8decies in die BNO eingefügt. \n\n                                                        \n13  Die vorhandene Lärmbelastung sowie mögliche Massnahmen zur \n\nLärmreduktion wurden im Lärmgutachten «Einzonung Obere \nGeisswies, 5430 Wettingen» vom 17. August 2006 detailliert un-\ntersucht und aufgezeigt. \n\nWestlicher Teil \n\nAnforderungen Gestaltungsplan \nin Anlehnung an § 14 BNO  \n\nKeine Verpflichtung  \nfür Mobilitätskonzept \n\n§ 14bis BNO wird sinngemäss als \n§ 8decies in die BNO eingefügt \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 51 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.9.6 Abschnitt Nordstrasse bis Jurastrasse–Märzengasse \n \n\n§ 8undecies BNO:  \nFörderung der Siedlungsinnenentwicklung mit Gestal-\ntungsplänen \n\nEine von der Bau- und Planungsabteilung durchgeführte \nGrobanalyse hat gezeigt, dass vor allem im Abschnitt zwischen \nder Nordstrasse und dem Knoten Jurastrasse–Märzengasse \nzahlreiche übernutzte Grundstücke vorhanden sind, deren Bau-\nten sich trotz ihrer höheren baulichen Dichte gut in die städte-\nbauliche Situation integrieren.  \nDamit auch bei übernutzten Grundstücken die Möglichkeit be-\nsteht, Bauten und Anlagen im Sinne der Strategie des Ge-\nmeinderats zur Siedlungsinnenentwicklung zu erneuern und \nqualitativ aufzuwerten, wird mit dem neuen § 8undecies die recht-\nliche Grundlage geschaffen, dass – gestützt auf das Prinzip der \nGesamtbetrachtung – innerhalb des im Bauzonenplan be-\nzeichneten Gebiets zwischen der Nordstrasse und den Knoten \nJurastrasse–Märzengasse mit dem Mittel des Gestaltungsplans \nvon der Einhaltung einer Ausnützungsziffer befreit werden \nkann. Voraussetzung ist, dass sich der Gestaltungsplan auf ein \nzweckmässig abgegrenztes Areal bezieht und die in der Bau- \nund Nutzungsordnung formulierten Qualitätsanforderungen \ngesichert sind.  \nMit dieser Massnahme kann einer Vernachlässigung der Bau-\nsubstanz und damit einem schleichenden Zerfall von Gebäu-\nden entgegengewirkt werden. \n\nSiehe dazu ergänzende Erläuterungen auf den Seiten 75/76. \n\n4.10 Nutzungen mit hohem Personenverkehr \n\nGebiet für EKZ / FM > 3000 m2 NLF \n\nDie Möglichkeit für die Ansiedlung von Einkaufszentren und \nFachmärkten mit einer Nettoladenfläche grösser als 3000 m2 \nbesteht nach gültiger Nutzungsplanung im Gebiet nördlich des \nBahnhofs, in der Arbeitszone südlich des Bahnhofs, in der Ar-\nbeitszone Jura- / Tägerhardstrasse, und in der Zentrumszone \nLandstrasse. \n\nVerzicht auf AZ bei Einhaltung \nder Anforderungen im Rahmen \n\nvon Gestaltungsplänen \n\nGebiete für  \nEKZ / FM > 3000 m2 NLF \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 52 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nIm kantonalen Richtplan wurde die bisherige Definition von \nEinkaufszentren und Fachmärkten durch eine neue Umschrei-\nbung ersetzt.14 Es wird von Standorten mit hohem Verkehrs-\naufkommen gesprochen, die folgendermassen definiert sind: \n\n• hohes Personenverkehrsaufkommen mit mehr als 1500 \nPersonenwagenfahrten pro Tag (750 Zu- und 750 Wegfahr-\nten) \n\n• oder mehr als 300 Parkfelder \n• oder mehr als 3000 m2 Nettoladenfläche. \n\nIm Gebiet "Bahnhof" dürfen heute Einkaufszentren bis maximal \n10'000 m2 NLF und Fachmärkte bis maximal 20'000 m2 Netto-\nladenfläche erstellt werden. Gemäss dem für das Bahnhofareal \nvorliegenden Richtkonzept sind im Gebiet nördlich der Bahn-\ngleise zukünftig keine Nutzungen mit hohem Publikumsverkehr \nmehr vorgesehen, da gemäss Planungsstrategie des Gemein-\nderats eine Konkurrenzierung der Landstrasse vermieden wer-\nden soll, vor allem aber die Anbindung des motorisierten Indi-\nvidualverkehrs an den Bahnhof unter Berücksichtigung der \nheute geltenden verkehrsplanerischen Anforderungen solche \nNutzungen an diesem Standort nicht mehr rechtfertigen lässt. \nDie im Bauzonenplan eingetragene Schraffur wird deshalb \nnördlich der Bahngleise aufgehoben, womit Nutzungen mit \nhohem Personenverkehr im Bahnhofareal nördlich der Gleise \nin Zukunft nicht mehr möglich sind. \n\n§ 7 Abs. 1 BNO:   \nNutzungen mit hohem Personenverkehr sind nur im «Zent-\nrum» und in Gebieten mit höheren Gebäuden H1 zulässig \n\nIm Teilgebiet «Zentrum» sowie in den beiden H1-Gebieten \nsollen grössere Ladennutzungen auch künftig möglich sein. \nDas Zentrum ist sehr gut erschlossen und soll belebt sein. Aus \ndiesem Grund sollen an der Landstrasse Nutzungen mit hohem \nPersonenverkehr im Teilgebiet «Zentrum» und an den beiden \nOrientierungsorten H1, Alberich Zwyssigstrasse und Staffel-\nstrasse, konzentriert werden. \n\nVoraussetzung dafür ist unter anderem, dass für neue oder \nwesentlich geänderte Anlagen der Nachweis erbracht werden \nkann, dass trotz der Mehrbeanspruchung der Verkehrsanlage \ndie Anforderungen der Lärmschutzverordnung des Bundes \n(LSV) eingehalten werden können (vgl. Art. 9 LSV). \n\n                                                        \n14  Begriffsdefinition gemäss kantonalem Richtplan, Kapitel S 3.1 \n\nÄnderung der \nBegriffsdefinition \n\nAusschluss von Nutzungen mit \nhohem Personenverkehr im \n\nBahnhofareal \n\nBelebung / Stärkung Zentrum \n\nVoraussetzung \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 53 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 7 Abs. 1 und 4 BNO:   \nMobilitätskonzept für Nutzungen mit hohem Personenver-\nkehr \n\nBei der Ansiedlung von Nutzungen mit hohem Personenver-\nkehr ist ein Mobilitätskonzept gemäss § 45ter BNO zu erarbei-\nten. Diese Bestimmung kommt in der Zone Landstrasse im \nTeilgebiet «Zentrum» mit den beiden H1-Gebieten und in allen \nim Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebieten zur Anwen-\ndung (Arbeitszone Jura- / Tägerhardstrasse und Arbeitszone \nsüdlich des Bahnhofs). \n\nGemäss § 7 Abs. 3 der gültigen BNO kann der Gemeinderat \nbei Einkaufszentren und Fachmärkten die Bewirtschaftung der \nParkplätze ab der ersten Minute verlangen. Diese Regelung \nwird unverändert beibehalten. Es ist beabsichtigt, die Details im \nkommunalen Parkierungsreglement zu regeln. \n\nEinforderung eines Mobilitäts-\nkonzepts \n\nBewirtschaftung der Parkplätze \nvon Nutzungen mit hohem Per-\n\nsonenverkehr \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 54 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.11 Förderung Arealüberbauung \n\n§ 38 Abs. 1 BNO:  \nZulässigkeit von Arealüberbauungen \n\nArealüberbauungen sind heute in der Zentrumszone und in den \nWohn-Gewerbezonen zulässig (§ 38 Abs. 1 BNO). Sie sollen \nauch in der Zone Landstrasse möglich sein, weshalb die Auf-\nzählung in Absatz 1 um die Zone Landstrasse ZL ergänzt ist. \n\n§ 38 Abs. 2 BNO:  \nFestlegung der Mindestfläche bei 2000 m2 \n\nDie Mindestfläche für die Arealüberbauung beträgt für die Zent-\nrumszone nach gültiger BNO 3000 m2. Aufgrund der Kleintei-\nligkeit der Parzellenstruktur innerhalb der Zone Landstrasse \nund zwecks Förderung der Arealüberbauung als Instrument der \nGesamtbetrachtung und Qualitätssicherung (siehe Kapitel 4.2) \nwird die Mindestfläche für die neue Zone Landstrasse auf \n2000 m2 herabgesetzt. \n\n§ 38 Abs. 3 BNO:  \nAbweichungen von den zonengemässen Grundmassen \n\nIn der Zone Landstrasse können mit einer Arealüberbauung die \nAusnützungsziffer erhöht und ein zusätzliches Vollgeschoss \nmit einer Geschosshöhe von 3.20 Metern errichtet werden.  \nGemäss Anhang 3 der kantonalen Bauverordnung beträgt die \ndurchschnittliche Geschosshöhe eines Vollgeschosses \n3.00 Meter, sofern die Gemeinden in ihrer BNO nichts anderes \nfestlegen (§ 14 Abs. 3 ABauV).  \nDie Gemeinde Wettingen hat in ihrer BNO bisher kein anderes \nMass festgelegt. Das Mass für das im Rahmen einer Areal-\nüberbauung zusätzlich mögliche Vollgeschoss wird deshalb \nneu in Anlehnung an Art. 22 Abs. 2 BauV auf 3.20 Meter fest-\ngelegt.15 \n\n ZL W2 W3 WG2 WG3 WG4 A \nAZ * 0.60 0.80 0.60 0.90 1.20 -- \nBZ * -- -- -- -- -- 6.0 \nVG + 1 ** \nGH + 3.20 m ** \n\n \n\n                                                        \n15  Auch im Rahmen eines Gestaltungsplans kann gemäss § 8 Abs. 2 \n\nBauV ein zusätzliches Geschoss zugelassen werden. Dessen \nGeschosshöhe kann im Gestaltungsplan festgelegt werden und \nmuss deshalb nicht in der BNO verankert werden. \n\nErgänzung ZL \n\nHerabsetzung Mindestfläche \n\nNutzungserhöhung \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 55 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n* Zone Landstrasse, Teilgebiete AZ BZ \nTeilgebiet Zentrum 1.35  \nTeilgebiet A 1.35  \nTeilgebiet B **  \nTeilgebiet C 0.90  \nTeilgebiet D  – *** \nÜbrige Gebiete 1.35  \n\n** Im Teilgebiet B der Zone Landstrasse kann mit einer  \nArealüberbauung nur im Rahmen von § 8septies von den \nGrundmassen abgewichen werden. \n\n*** Gestaltungsplanpflicht \n\n4.12 Spiel- und Erholungsflächen \n\n§ 44 Abs. 2 BNO:  \nAbweichungen von der Mindestfläche \n\nIn § 44 Abs. 1 BNO wird die Mindestgrösse von Spiel- und Er-\nholungsflächen mit 15 % der für das Wohnen beanspruchten \nBruttogeschossfläche festgelegt (unter Einbezug der für das \nWohnen benötigten Flächen in Dach-, Attika- und Unterge-\nschossen). \n\nIn der Praxis hat es sich gezeigt, dass dieses Mindestmass bei \nBauvorhaben an der Landstrasse aufgrund der dort vorhande-\nnen kleinteiligen Parzellenstrukturen und der dichten Bauweise \nteilweise nicht eingehalten werden kann bzw. keine befriedi-\ngenden Spiel- und Erholungsflächen bereitgestellt werden kön-\nnen. Die Regelung zur Sicherung von Spiel- und Erholungsflä-\nchen wurde ursprünglich vor allem für die typischen Wohnzo-\nnen getroffen, denn in diesen Zonen stehen in der Regel auch \ngenügend Flächen für die zweckmässige Anordnung von sol-\nchen Anlagen zur Verfügung. In den dichteren Zonen sollte \ndeshalb zumindest die Möglichkeit geschaffen werden, von der \nRegel abweichen zu können.  \n\nDie BNO gibt deshalb dem Gemeinderat die Kompetenz, in \nbegründeten Fällen, insbesondere bei beengten Platzverhält-\nnissen, Abweichungen von diesem Mindestmass bewilligen zu \nkönnen. Diese Ausnahmeregelung gilt ausschliesslich für die \nZone Landstrasse und nicht für die Gesamtgemeinde. \n\nMinimale Fläche für Spiel- und \nErholungszwecke \n\nSchwierige Umsetzung aufgrund \nenger Platzverhältnisse \n\nKompetenz Abweichungen zu \nbewilligen \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 56 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 44 Abs. 3 BNO:  \nZweckgebundene Ersatzabgabe \n\nBewilligt der Gemeinderat eine Abweichung vom Mindestmass, \nso hat die Bauherrschaft eine Ersatzabgabe zu leisten. Die \nHöhe der Ersatzabgabe richtet sich nach den voraussichtlich \neingesparten Erstellungskosten der Spiel- / Erholungsanlage. \n\nDer Erlös aus dieser neu eingeführten Ersatzabgabe ist \nzweckgebunden für die Neuerstellung oder den Ersatz und die \nAufwertung bestehender, öffentlich zugänglicher Spiel- und \nErholungsflächen in der Zone Landstrasse und in ihrem Umfeld \neingesetzt werden. Die Formulierung «öffentlich zugänglich» \nlässt den gewünschten Spielraum offen, so dass Massnahmen \nsowohl auf öffentlichem als auch auf privatem Grund mitfinan-\nziert werden können. \n\nDer Masterplan Landstrasse zeigt Möglichkeiten zur Verbesse-\nrung der Freiraum- / Aufenthaltsqualität in der Landstrasse auf, \nu. a.: \n\n• Nischen im Sinne von Aufweitungen im Einmündungsbe-\nreich von Querstrassen im Zentrum; \n\n• Dreiecksplatz im Teilgebiet «Zentrum» (zwischen Migros \nund Staffelstrasse); \n\n• Begrünung / Baumkonzept; \n• Möblierung der Vorzone mit Veloabstellplätzen, Sitzbänken, \n\nu.s.w.. \n\nSolche Massnahmen könnten mit der neu eingeführten Ersatz-\nabgabe für Spiel- und Erholungsflächen mitfinanziert werden. \n\nDie konkreten Modalitäten dieser Ersatzabgabe wurden vom \nGemeinderat in einem Reglement16 festgelegt (siehe Kapitel \n6.3), das vom Einwohnerrat gleichzeitig mit der Vorlage für die \nTeiländerung Nutzungsplanung Landstrasse beschlossen wer-\nden soll. \n\n                                                        \n16  Reglement über die Spiel- und Erholungsflächen (Spiel- und Er-\n\nholungsflächenreglement) vom 17.11.2016 mit Erläuterungen vom \n17.11.2016 \n\nLeistung einer Ersatzabgabe \n\nZweckbindung \n\nMitfinanzierung von Massnahmen \n\nReglement \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 57 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n4.13 Parkierung und Mobilitätskonzept \n\n§ 45 Abs. 1 BNO:  \nBerechnung Parkfelder nach kantonalen Vorgaben  \n\nDie Ermittlung der Anzahl Parkfelder für Personenwagen rich-\ntet sich nach den kantonalen Vorgaben. Gemäss § 43 der Bau-\nverordnung (BauV) gilt für die Berechnung der Anzahl Parkfel-\nder die VSS-Norm SN 640 281 («Parkieren; Angebot an Park-\nfeldern für Personenwagen» vom 1. Februar 2006). \n\nGestützt auf § 55 Abs. 3 des kantonalen Baugesetzes (BauG) \nkann der Gemeinderat von der Pflicht zur Erstellung von Park-\nfeldern ganz oder teilweise befreien, wenn wichtige öffentliche \nInteressen, namentlich des Ortsbildschutzes oder der Ver-\nkehrssicherheit, entgegenstehen, oder der Aufwand für die \nErstellung der Parkfelder unzumutbar wäre. \n\nDer Nutzungsplan kann für bestimmte Gebiete ebenfalls von \nder Pflicht zur Erstellung von Parkfeldern ganz oder teilweise \nbefreien oder die Erstellung von Parkfeldern ganz oder teilwei-\nse untersagen (§ 55 Abs. 4 BauG). Für die Zone Landstrasse \nwird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. \n\n§ 45 Abs. 2 BNO:  \nReduzierter Bedarf an Parkfeldern \n\nDie für einzelne Zonenarten zulässigen Reduktionsfaktoren \nsind heute in § 45 Abs. 3 BNO aufgeführt. Die geltende Rege-\nlung mit Zuordnung der Reduktionsfaktoren zu den Zonentypen \nwiderspricht der kantonalen Regelung. Eine Reduktion der zu \nbeschaffenden Parkfelder soll aber auch künftig möglich sein. \nAus diesem Grund wird § 45 BNO gänzlich ersetzt und für die \nGesamtgemeinde neu geregelt. \n\nDie massgebende VSS-Norm enthält Richtwerte, die je nach \nQualität der Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr und \ndem Langsamverkehr um einen bestimmten Faktor reduziert \nwerden können. Die minimal erforderliche und maximal zuläs-\nsige Anzahl Parkfelder ist somit nicht – wie bisher – zonen- \nsondern standortabhängig. Entsprechend der Erschliessungs-\ngüte (Öffentlicher Verkehr, Langsamverkehr) werden verschie-\ndene Standort-Typen unterschieden. \n\nDer westliche Teil der Zone Landstrasse, von der Grenze zu \nBaden bis zur Bahnhofstrasse / Kirchstrasse, wird dem Stand-\nort-Typ A zugeordnet; der östliche Teil, von der Bahnhofstras-\nse / Kirchstrasse bis zur Gemeindegrenze zu Würenlos dem \nStandort-Typ B (siehe Anhang 9.3 der BNO-Synopse). \n\nErmittlung Parkfelder-Angebot \n\nGanz oder teilweise Befreiung \ndurch Gemeinderat möglich \n\nHerabsetzung der  \nParkfelderzahl im Nutzungsplan \n\nNeue Regelung für  \nGesamtgemeinde \n\nStandort-Typ basierend auf  \nErschliessungsgüte \n\nZone Landstrasse:  \nStandort-Typen A und B \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 58 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDie Standort-Typen-Karte wird im Parkierungsreglement ver-\nankert (siehe Kapitel 6.3). Für Anpassungen des Parkierungs-\nreglements ist der Einwohnerrat zuständig. \n\nIn der Regel gelangt zur Ermittlung des Parkfelder-Angebots \ndas vereinfachte Verfahren gemäss VSS-Norm SN 640 281 zur \nAnwendung. Für Nutzungen mit hohem Personenverkehr im \nSinne von § 7 BNO ist das detaillierte Verfahren durchzuführen. \n\nDie VSS-Norm enthält für Personal sowie Besuchende / \nKunden Reduktionsfaktoren. Diese minimalen und maximalen \nRichtwerte werden übernommen. Für Bewohnende sieht die \nVSS-Norm keine Reduktionsfaktoren vor. Die vorliegende Teil-\nänderung der BNO sieht demgegenüber eigene Richtwerte vor \n(siehe nachfolgende Tabelle). Das Parkfelder-Angebot sieht in \nProzent der Richtwerte (gemäss VSS-Norm SN 640 281) fol-\ngendermassen aus: \n\nStandort-Typ \n\nWohnnutzung \nParkfelder-Angebot für \n\nBewohnende (ohne Besuchende) \n\nÜbrige Nutzungen \nParkfelder-Angebot für \n\nPersonal  / Besuchende / Kunden  \n\nmin. max. min. max. \nA 70% 100% 20% 40% \n\nB 80% 100% 40% 60% \nC 90% 100% 50% 80% \n\n \n\nDie zulässige Anzahl Parkfelder liegt innerhalb der Bandbreite \nzwischen dem minimal erforderlichen und dem maximal zuläs-\nsigen Parkfelder-Angebot. \n\nDie Anzahl der Besuchenden-Parkfelder kann bei Wohnnut-\nzung nicht reduziert werden (siehe Anhänge 9.3 und 9.4 der \nBNO-Synopse). Bei den übrigen Nutzungen hingegen kann die \nParkfelderzahl für Besuchende/Kunden herabgesetzt werden. \n\n§ 45bis Abs. 1 bis 4 BNO:  \nAutoarme oder -freie Nutzungen \n\nDie BNO ermöglicht es neu, autoarme oder autofreie Nutzun-\ngen (Wohnen und Arbeiten) bewilligen zu können. Die minima-\nlen Richtwerte der VSS-Norm SN 640 281 können dazu unter \nbestimmten Voraussetzungen weiter reduziert werden. Bau-\nvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung der autoarmen \noder autofreien Nutzung sind somit auch an der Landstrasse \nzulässig. Bei der weitergehenden Reduktion der Parkfelder \nhandelt es sich um eine freiwillige Möglichkeit und nicht um \neine Pflicht. \n\nVerankerung  \nParkierungsreglement \n\nVereinfachtes Verfahren  \n\nReduktionsmass \n\nAnzahl / Bandbreite \n\nParkfelder für Besuchende \n\nFreiwillige Möglichkeit \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 59 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDas Parkfelder-Angebot für Bauvorhaben mit ausdrücklicher \nZielsetzung der autoarmen oder autofreien Nutzung in Prozent \nder Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 sieht folgen-\ndermassen aus:17 \n\nStandort-Typ \n\nWohnnutzung \nParkfelder-Angebot für \n\nBewohnende (ohne Besuchende) \n\nÜbrige Nutzungen \nParkfelder-Angebot für \n\nPersonal  / Besuchende / Kunden  \nmin. max. min. max. \n\nA 0% < 70% 10% 40% \n\nB 50% < 80% 20% 60% \nC 60% < 90% 30% 80% \n\n \n\nDie Herabsetzung der Parkfelderzahl gemäss oben stehender \nTabelle ist nur unter der Bedingung möglich, dass mit einem \nMobilitätskonzept der Nachweis erbracht wird, dass der resul-\ntierende Verkehr auch mit der geringeren Parkfelderzahl be-\nwältigt werden kann und der Gemeinderat seine Bewilligung \ndazu erteilt (§ 45bis Abs. 2). Die weitere Herabsetzung der \nParkfelderzahl bei autoarmen oder autofreien Nutzungen ist \nsomit unproblematisch.   \nDie Anforderungen an das Mobilitätskonzept sind in § 45ter \nBNO definiert. \n\nFür die Ermittlung der Parkfelderzahl für das Personal und die \nBesuchenden/Kunden wird der obere Grenzwert nicht zusätz-\nlich herabgesetzt. Er entspricht demjenigen gemäss Tabelle \nauf Seite 55, da die Einflussnahme eines Grundeigentümers \nauf das Verkehrsverhalten insbesondere von Besuchenden \nund Kunden sehr beschränkt ist. Zudem besteht so die Mög-\nlichkeit, auf die jeweilige Situation vor Ort und projektspezifisch \nreagieren zu können. \n\nFür Parkfelder, die gestützt auf ein Mobilitätskonzept nicht er-\nstellt werden, gilt keine Abgabepflicht (§ 45bis Abs. 4 BNO). \n\nFür kleinere Bauvorhaben kann die Forderung nach einem \nMobilitätskonzept allenfalls unverhältnismässig sein. Aus die-\nsem Grund besteht für den Gemeinderat die Möglichkeit, bei \nsolchen Vorhaben im Einzelfall von der Pflicht zur Erarbeitung \neines Mobilitätskonzepts zu befreien (§ 45bis Abs. 3 BNO). \n\n                                                        \n17  Die Standort-Typen-Karte wird im Parkierungsreglement veran-\n\nkert (siehe Kapitel 6.3). \n\nReduktionsmass \n\nVoraussetzung: Mobilitätskonzept \n\nOberer Grenzwert für Personal-, \nBesuchende- und Kundenpark-\n\nfelder wird nicht unverändert \n\nKeine Abgabepflicht \n\nBefreiung vom Mobilitätskonzept \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 60 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 45ter Abs. 1 bis 4 BNO:  \nMobilitätskonzept: Erfordernis und Anforderungen \n\nIn der Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse wird in fol-\ngenden Fällen ein Mobilitätskonzept gefordert: \n\na) in der Zone Landstrasse: \n\n• für Nutzungen mit hohem Personenverkehr (§ 7 Abs. 4 \nBNO) im Teilgebiet «Zentrum und in den Gebieten für hö-\nhere Gebäude, H1; \n\n• in den Gebieten für höhere Gebäude, H1 im Rahmen eines \nGestaltungsplans (§ 8quinquies Abs. 2). \n\nb) in der Gesamtgemeinde: \n• für autoarme / autofreie Nutzungen (§ 45bis) \n• für grössere Verkehrserzeuger (§ 45quater) \n\nIn folgenden Fällen kann von der Erarbeitung eines Mobilitäts-\nkonzepts abgesehen werden: \n\n• Für Nutzungen mit hohem Personenverkehr kann der Ge-\nmeinderat auf ein Mobilitätskonzept verzichten, wenn die \nNettoladenfläche überwiegend in Ausstellungsflächen be-\nsteht. Der Gemeinderat beurteilt die Notwendigkeit eines \nMobilitätskonzepts auf der Grundlage der vorhandenen Ver-\nkehrssituation am Betriebsstandort sowie des erwarteten \nVerkehrsaufkommens und dessen Auswirkungen. Der Ge-\nmeinderat kann beim Gesuchsteller als Grundlage für diesen \nEntscheid zusätzliche Unterlagen verlangen. \n\n• Der Gemeinderat kann auch bei kleineren Bauvorhaben im \nEinzelfall von der Pflicht zur Erarbeitung eines Mobilitätskon-\nzepts befreien (§ 45bis Abs. 3). \n\n• Weiter kann bei Bauvorhaben, die auf der Grundlage eines \nGestaltungsplans realisiert werden, auf ein Mobilitätskonzept \nverzichtet werden, sofern die Anforderungen des Mobilitäts-\nkonzepts bereits im Gestaltungsplan nachgewiesen sind \n(§ 45quater). Vorbehalten bleiben aber autoarme oder auto-\nfreie Nutzungen, für die das Mobilitätskonzept eine Bewilli-\ngungsvoraussetzung bildet (§ 45bis Abs. 2). \n\nMit dem Mobilitätskonzept ist aufzuzeigen, wie die Mobilität \naller Nutzergruppen (Bewohnende, Beschäftigte, Besuchende, \nKunden) organisiert und bewältigt wird. Es sind Massnahmen \naufzuzeigen, die den induzierten Verkehr mit den Strassenka-\npazitäten sowie mit dem öffentlichen Verkehr und dem Lang-\nsamverkehr abstimmen. \n\nForderung nach  \nMobilitätskonzepten \n\nAusnahmemöglichkeiten \n\nOrganisation der Mobilität aller \nNutzergruppen aufzeigen \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 61 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nIm Mobilitätskonzept sind die zu erreichenden Ziele und die \ndazu vorgesehenen Massnahmen, die maximal zulässige Park-\nfelderzahl für den MIV und die Minimalanforderungen an die \nAbstellplätze für den Veloverkehr zu definieren. \n\nEs sind insbesondere folgende Massnahmen zu prüfen: \n• Monetäre Parkraumbewirtschaftung mit verkehrswirksamer \n\nGebührenhöhe (ohne Bewohnende); \n• bedarfsgerechtes Carsharing-Angebot; \n• Anreize zum Benützen des öffentlichen Verkehrs sowie des \n\nFuss- und Veloverkehrs (z. B. Ökobonus). \n\nDas Mobilitätskonzept ist durch die Bauherrschaft zu erarbeiten. \nEs ist Bewilligungsvoraussetzung. \n\nDie Bauherrschaft stellt die Umsetzung des Mobilitätskonzepts \nsicher. Zeigt das Monitoring / Controlling wiederholt auf, dass \ndie anvisierten Ziele nicht erreicht wurden, kann der Gemein-\nderat entsprechende Massnahmen verlangen. \n\n§ 45quater BNO:  \nMobilitätskonzepte für grössere Verkehrserzeuger \n\nSowohl grosse Unternehmen als auch grosse Wohnüberbau-\nungen verursachen ein erhöhtes Verkehrsaufkommen. Aus \ndiesem Grund ist bei Bauvorhaben mit 50 oder mehr Parkfel-\ndern ein Mobilitätskonzept zu erstellen. Ausgenommen sind \nBauvorhaben, die gestützt auf einen Gestaltungsplan realisiert \nwerden sollen, sofern die Anforderungen an ein Mobilitätskon-\nzept, wie sie in § 45ter festgehalten sind, bereits im Gestal-\ntungsplan nachgewiesen sind.  \nFür autoarme oder autofreie Nutzungen muss in jedem Fall ein \nMobilitätskonzept erstellt werden (siehe § 45quater). \n\nDas Mass von 50 Parkfeldern bezieht sich auf den minimal \nreduzierten Bedarf nach § 45 Abs. 2 BNO. Wenn das Parkfel-\nder-Angebot nach der Reduktion gemäss Berechnung im An-\nhang 9.3 der BNO-Synopse 50 oder mehr Parkfelder beträgt, \nist ein Mobilitätskonzept nach § 45ter BNO zu erarbeiten. \n\nDie Bezugsgrösse für die Berechnung ist das einzelne Bauvor-\nhaben. Dadurch kann sichergestellt werden, dass sich die \nParkfelder-Berechnung auf ein Vorhaben bezieht und bei-\nspielsweise mehrere Unternehmungen in einem Gebäude ge-\nmeinsam betrachtet werden. Gleichzeitig kann den verschiede-\nnen Nutzungsarten resp. deren unterschiedlicher Parkplatzbe-\ndarf gemäss VSS-Norm SN 640 281 Rechnung getragen wer-\nden. \n\nInhalt Mobilitätskonzept \n\nErarbeitung Mobilitätskonzept \n\nUmsetzung / Massnahmen \n\nGrössere Verkehrserzeuger \n\nBerechnungsgrundlage:  \nminimal reduzierter Bedarf \n\nBezugsgrösse: Bauvorhaben \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 62 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n§ 45quinquies BNO:  \nParkleitsystem \n\nIm Zentrum sowie in den angrenzenden Abschnitten der Land-\nstrasse bestehen heute mehrere ober- und unterirdische Par-\nkierungsanlagen. Die Auslastung dieser Anlagen soll verbes-\nsert werden: so ist beispielsweise das Parkhaus am Zentrums-\nplatz trotz attraktiver Lage nicht ausgelastet, während dem \noberirdische Parkfelder übermässig beansprucht werden, was \nzeitweise zu Verkehrsbehinderungen führt. Im Masterplan \nLandstrasse wurde deshalb die Absicht formuliert, ein Parkleit-\nsystem einzuführen.18 Mit dem Parkleitsystem sollen der Park-\nsuchverkehr und verkehrsflusshemmende Wendemanöver \nvermindert werden, womit gleichzeitig die Verkehrssicherheit \nerhöht und die Lärmbelastung gesenkt werden können. Dies \nführt letztlich zu einem attraktiven und kundenfreundlichen \nZentrum.  \nMit dem Eintrag im kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV; \nHandlungsfeld I und Massnahmenbereich I3) wird die rechtli-\nche Grundlage für die Einführung eines Parkleitsystems ge-\nschaffen. Der KGV beschränkt die Möglichkeit, ein Parkleitsys-\ntem anzuordnen, auf den zentralen Bereich der Zone Land-\nstrasse, d. h. rund um das Teilgebiet «Zentrum», in dem Nut-\nzungen mit hohem Personenverkehr zugelassen sind. \n\nDamit der Gemeinderat die Möglichkeit erhält, Grundeigentü-\nmer zum Anschluss an ein Parkleitsystem zu verpflichten und \ndie notwendigen Massnahmen zur Integration ihrer Parkie-\nrungsanlage in das Parkleitsystem zu treffen, ist zusätzlich eine \nRegelung in der Bau- und Nutzungsordnung erforderlich. Diese \nRegelung wird mit der Ergänzung der BNO in § 45quinquies ge-\nschaffen. \n\n4.14 Bäume entlang der Landstrasse \n\nDer Masterplan Landstrasse sieht die Pflanzung von Bäumen \nentlang der Landstrasse und der Querachsen vor. Diese Bäu-\nme befinden sich teils auf öffentlichem Grund. Damit die Bäu-\nme wie geplant am vorgesehenen Standort gepflanzt werden \nkönnen, ist allenfalls eine Unterschreitung der gesetzlichen \nMindestabstände für hochstämmige Bäume notwendig. Eine \nsolche Unterschreitung soll möglich werden, wenn das Nach-\nbargrundstück durch Bäume nicht übermässig beeinträchtigt \nwird.  \n\n                                                        \n18  Bereits 2012 ist im Einwohnerrat ein Postulat zur Einführung ei-\n\nnes Parkleitsystems in der Gemeinde Wettingen eingereicht wor-\nden. Der Gemeinderat hat das Postulat am 15. Mai 2014 entge-\ngengenommen. \n\nGrundlagen: Masterplan Land-\nstrasse und Kommunaler Ge-\n\nsamtplan Verkehr \n\nBNO als eigentümerverbindliche \nRechtsgrundlage \n\nUnterschreitung der  \nMindestabstände ermöglichen \n\n\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU PLANUNGSINHALTEN 63 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDiese Thematik stellt sich nicht nur an der Landstrasse, son-\ndern auch an anderen Lagen, in denen Bäume entlang von \nStrassen gepflanzt werden sollen (z. B. im Bahnhofareal). Die \nvorgesehene Regelung wird deshalb so in die BNO-Systematik \neingeordnet, dass sie für die gesamte Gemeinde Gültigkeit \nerlangt (siehe § 53bis BNO). \n\nEs kann davon ausgegangen werden, dass der Gemeinderat \nsolche Baumstandorte nicht leichtfertig bestimmen wird. Sollte \nein Nachbargrundstück tatsächlich beeinträchtigt werden kön-\nnen, wird der Gemeinderat zuvor Alternativen zum vorgesehe-\nnen Standort prüfen. \n\nIm Übrigen sind Anlagen für die Einpassung in die Landschaft \nund für die städtebauliche Gestaltung des Strassenraums ge-\nmäss § 80 Abs. 2 lit. f. BauG Bestandteil der öffentlichen \nStrassen. Somit können Bäume bereits gestützt auf das Bau-\ngesetz an den aus gestalterischer Sicht erwünschten Standor-\nten gepflanzt werden.  \nAuch im Rahmen eines Gestaltungsplans können die Standorte \neiner derartigen Bestockung im Strassenbereich ohne Beach-\ntung allfälliger Abstandsvorschriften festgesetzt werden (§ 21 \nAbs. 2 BauG; § 8 Abs. 1 lit. a BauV). \n\n4.15 Weitere Planungsinstrumente \n\n§ 5bis BNO:  \nBerücksichtigung weiterer Grundlagen für qualitätsvolle \nPlanungen und Projekte \n\nNebst der Bau- und Nutzungsordnung mit ihren konkreten Bau-, \nNutzungs- und Schutzvorschriften existieren in der Gemeinde \nweitere Dokumente, die die BNO in Form von Abbildungen, \nPlänen und Beschrieben weiter konkretisieren und verdeutli-\nchen. Dazu gehören zum Beispiel bereits vorhandene Pla-\nnungsinstrumente zu Sachthemen, wie das kommunale Frei-\nraumkonzept, der kommunale Gesamtplan Verkehr, der Mas-\nterplan Landstrasse oder die gemeinderätliche Vollzugsrichtli-\nnie zum Bauen am Hang, aber auch neue Planungsinstrumente \nwie Richtpläne, die die gewünschte Entwicklung von Quartieren, \nTeilgebieten oder Arealen aufzeigen. \n\nDiese Planungsinstrumente bilden wertvolle Grundlagen für die \nEntwicklung guter Planungen und Projekte und leisten somit \neinen wichtigen Beitrag für eine nachhaltige Raumentwicklung. \n\nDiese weiteren Instrumente sind für die Behörden verbindlich; \nfür das betroffene Grundeigentum entfalten sie keine direkte \nRechtswirkung. \n\nPrüfung von Alternativen bei \ntatsächlicher Beeinträchtigung \n\nGrundlage: kantonale  \nBaugesetzgebung \n\nKonkretisierung und Verdeutli-\nchung der BNO \n\nFörderung einer nachhaltigen \nRaumentwicklung \n\nVerbindlichkeit \n\n\n\n5 BEURTEILUNG DER PLANUNGSVORLAGE 64 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n5 BEURTEILUNG DER PLANUNGSVORLAGE \n\n5.1 Interessenabwägung \n\nDie vorliegende Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse ist \nauf den Masterplan Landstrasse abgestützt. Der Masterplan \nwurde in einem mehrjährigen Prozess unter Beizug und Mitwir-\nkung der interessierten Bevölkerung, der über- und nebenge-\nordneten Planungsträger (Kanton, Region), der Verwaltung \nsowie externer Fachleute erarbeitet. Im Rahmen dieses Pro-\nzesses wurden für die verschiedenen Sachthemen wie Funkti-\nonen / Nutzungen, Freiraum, Verkehr und Bebauung im Rah-\nmen einer Testplanung und von Vertiefungsstudien unter-\nschiedliche Lösungsvorschläge erarbeitet und mit allen Betei-\nligten ausführlich diskutiert. Die Interessen der Öffentlichkeit, \nder Gewerbetreibenden, Anwohnenden sowie der Politik konn-\nten in diesem Planungsprozess somit angemessen eingebracht \nund gegeneinander abgewogen werden. \n\nDie vorliegende Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse, \ndie sich auf den Masterplan Landstrasse abstützt, berücksich-\ntigt die unterschiedlichen Interessen ausgewogen. \n\n5.2 Überprüfung der Vorlage anhand der Ziele \n\nDie vom Gemeinderat eingangs formulierten Zielsetzungen \n(siehe Kapitel 1.2) werden mit der vorliegenden Teiländerung \nNutzungsplanung Landstrasse wie folgt erfüllt bzw. umgesetzt: \n\nGesamtbetrachtung (Abstimmung): Mit der Verankerung der \nGesamtbetrachtung gemäss § 3bis Abs. 5 BNO wird dem Ziel, \nalle raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander abzustimmen, \nRechnung getragen. Der Gemeinderat kann weiter mit den von \nden Bauwilligen frühzeitig einzuholenden situationsbezogenen \nAnforderungen für Neu- und Ersatzbauten sowie für grössere \nUmbauten auf die Abstimmung, Planung und Projektierung \nEinfluss nehmen (§ 8bis Abs. 4 BNO). \n\nZentrumsfunktion, Identität: Das Teilgebiet «Zentrum» wird mit \nmehreren Vorschriften gestärkt: Publikumsorientierte und \nüberhohe Erdgeschosse tragen ebenso zur Belebung bei wie \ndie Möglichkeit zur Ansiedlung von Nutzungen mit hohem Pub-\nlikumsverkehr und Verkaufsnutzungen über 500 m2 Nettoladen-\nfläche (§§ 6 Abs. 4; 7 Abs. 1; 8ter  BNO). In baulicher Hinsicht \nwird sich das Zentrum mit städtebaulichen Akzenten in die \nHöhe an den beiden Kreuzungsorten (Staffel- und Alberich \n\nMasterplan als Grundlage \n\nBerücksichtigung unterschiedli-\ncher Interessen \n\nUmsetzung der Ziele  \ndes Gemeinderats \n\n\n\n5 BEURTEILUNG DER PLANUNGSVORLAGE 65 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nZwyssigstrasse) sowie mit offenen Arkaden manifestieren \n(§§ 8quater; 8quinqies BNO). \n\nNebst dem Zentrum werden weitere Orte (Gebiete für einzelne \nGebäude bis maximal sieben Vollgeschosse, § 8quinquies BNO) \ngestärkt, womit sie zur Identitätsbildung beitragen. Ebenfalls in \ndie selbe Richtung zielt die Berücksichtigung der bestehenden \nQualitäten im Teilgebiet A (§ 8sexies BNO). Das in sich stimmige \nGebiet soll mit den vorgeschlagenen Regelungen in seinem \nCharakter erhalten werden. \n\nDurchmischung: Die in § 8bis Abs. 2 BNO enthaltene offene \nFormulierung schafft die rechtliche Grundlage für die ge-\nwünschte Durchmischung. Gleiches gilt für die Überhöhe des \nErdgeschosses (§ 6 Abs. 4 BNO), die die Ansiedlung von pub-\nlikumsorientierten Nutzungen ermöglicht und damit zu einer \nBelebung und Durchmischung beiträgt. \n\nAufwertung Freiraum inkl. Strassenraum: Die Landstrasse ist \nals ein Raum zu betrachten, der von Fassade zu Fassade \nreicht; der Strassenraum ist Bestandteil des Freiraums. Dieser \nGrundsatz ist in § 3bis Abs. 4 BNO verankert. Eine Konkretisie-\nrung zur Gestaltung des Frei- und Strassenraums erfolgt in der \ngemeinderätlichen Vollzugsrichtlinie. \n\nStädtebauliche Mitte: Mit der Festlegung einer neuen Zone \nLandstrasse (§ 8bis BNO), d.h. eine Zone über die gesamte \nLänge der Landstrasse, wird signalisiert, dass es sich bei der \nLandstrasse um einen zusammenhängenden Raum handelt.  \nDer bisherige Planungsprozess unter Einbezug und Mitwirkung \nder Bevölkerung hat bereits dazu geführt, dass das Interesse \nvon Grundeigentümern und Investoren an der Entwicklung der \nLandstrasse gestiegen ist; mehrere, laufende Teilgebietspla-\nnungen zeugen von diesem Interesse. Es ist anzunehmen, \ndass diese Entwicklung anhalten wird und die Landstrasse ihre \nFunktion als städtebauliche Mitte in Zukunft noch stärker wahr-\nnehmen kann, sobald die ersten Projekte realisiert sind. \n\nEinbezug Akteure: Das frühzeitige Einholen von situationsbe-\nzogenen Anforderungen durch Bauwillige (§ 8bis Abs. 4 BNO) \nfördert den Dialog zwischen der Gemeinde und den Privaten. \nGleichzeitig kann damit der Blick über die einzelne Parzelle \nhinweg auf einen grösseren Raum gelenkt (siehe auch Ge-\nsamtbetrachtungen gemäss § 3 Abs. 5 BNO) und die Zusam-\nmenarbeit zwischen den Grundeigentümern / Nachbarn geför-\ndert werden. \n\n\n\n5 BEURTEILUNG DER PLANUNGSVORLAGE 66 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n5.3 Planbeständigkeit \n\nDie Allgemeine Nutzungsplanung der Gemeinde Wettingen \nstammt aus dem Jahr 2000 (Beschluss Einwohnerrat) bzw. \n2002 (Genehmigung Grosser Rat). Haben sich die Verhältnisse \nerheblich geändert, so sind Nutzungspläne gemäss dem \nRaumplanungsgesetz des Bundes zu überprüfen und nötigen-\nfalls anzupassen (Art. 21 RPG). Nutzungspläne beruhen auf \neinem Planungshorizont von 15 Jahren (Art. 15 RPG). Der \nGemeinderat beabsichtigt deshalb die Gesamtüberprüfung und \nAnpassung der Allgemeinen Nutzungsplanung, da einerseits \nder Planungshorizont erreicht ist, anderseits der Kanton die \nGemeinden dazu verpflichtet, ihre allgemeinen Nutzungspläne \nbis spätestens 2021 an die neuen Baubegriffe und Messweisen \nder Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der \nBaubegriffe (IVHB) anzupassen. Zudem verpflichtet der über-\narbeitete kantonale Richtplan, Teil Siedlungsgebiet, die Ge-\nmeinden zur Siedlungsinnenentwicklung mittels Siedlungser-\nneuerung und –verdichtung. Es ist somit angezeigt, die Allge-\nmeine Nutzungsplanung der Gemeinde Wettingen gesamthaft \nzu überprüfen und an veränderte Verhältnisse anzupassen. \nDer Gemeinderat beabsichtigt, diese Arbeiten ab 2017 anzu-\ngehen. \n\nDer Gemeinderat misst der Revitalisierung der Landstrasse \neine zentrale Bedeutung für die Gemeindeentwicklung und \ndamit auch eine hohe Dringlichkeit zu, weshalb die Teilände-\nrung der Nutzungsplanung Landstrasse der oben erwähnten \nGesamtüberprüfung der Allgemeinen Nutzungsplanung zeitlich \nvorgezogen wird. Dieses Vorgehen wurde mit der Abteilung \nRaumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt \n(BVU) abgesprochen.   \nDas gewählte Vorgehen ist umso begründeter, als die Gesamt-\nüberprüfung der Nutzungsplanung aufgrund ihrer Komplexität \nund ihres Umfangs mehrere Jahre in Anspruch nehmen wird \nund es deshalb zu vermeiden gilt, dass die für die Revitalisie-\nrung der Landstrasse notwendigen planungsrechtlichen An-\npassungen verzögert werden. Dies würde die bereits angestos-\nsenen Planungen und Projekte an der Landstrasse über Ge-\nbühr verzögern und damit die kommunalen Entwicklungsab-\nsichten gefährden. \n\nDas Gebiet «Obere Geisswies» wurde im Jahr 2007 nach ei-\nnem Verwaltungsgerichtsentscheid im Rahmen einer Teilände-\nrung der Nutzungsplanung einer dreigeschossigen Wohn-\nGewerbezone (WG3) zugeteilt und mit einer Sondernutzungs-\nplanpflicht überlagert. Dies, nachdem die Gemeinde das Gebiet \nanlässlich der Gesamtrevision der Nutzungsplanung \n(2000 / 2002) einer Nichtbauzone zugeteilt hatte und gegen \n\nAllgemeine  \nNutzungsplanung \n\nVorziehen der Teiländerung  \n\nGebiet «Obere Geisswies» \n\n\n\n5 BEURTEILUNG DER PLANUNGSVORLAGE 67 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\ndiese Zonenzuweisung Beschwerde erhoben wurde. Der Be-\nschwerdeführer rügte, das Gebiet sei weitgehend überbaut und \ngehörte somit zwingend in eine Bauzone, und zudem stünden \nin der Gemeinde Wettingen zu wenig unüberbaute Arbeits-\nplatzzonen zur Verfügung. Das Verwaltungsgericht folgte die-\nser Argumentation.  \nDie dreigeschossige Wohn-Gewerbezone ermöglicht sowohl \ndie Realisierung von Wohn- als auch von Arbeitsnutzung (ohne \nVorgabe konkreter Nutzungsanteile). Diese Nutzungsarten \nsollen auch in der neuen Zone Landstrasse zulässig sein. Im \nTeilgebiet D gemäss geändertem Bauzonenplan wird die Ar-\nbeitsnutzung jedoch neu die Schwerpunktnutzung bilden (min-\ndestens 60 %, § 8novies Abs. 3 BNO), weil in der Gemeinde Wet-\ntingen Flächen für Arbeitszwecke rar geworden sind und dieser \nStandort sich gut für die Ansiedlung von Arbeitsstätten eignet. \nIm Übrigen bildete der Mangel an unüberbauten Arbeitsplatz-\nzonen auch eines der Argumente des damaligen Beschwerde-\nführers gegen die Nichteinzonung.  \nIm Masterplan Landstrasse, den der Gemeinderat am 17. Juli \n2014 beschloss, ist das Gewerbegebiet im Osten von Wettin-\ngen (nördlich der Landstrasse) deshalb als Gebiet mit überwie-\ngender Arbeitsnutzung bezeichnet. Die Teiländerung Nut-\nzungsplanung Landstrasse setzt diese Vorgabe des Master-\nplans eigentümerverbindlich um und konkretisiert damit die \nbisherigen Nutzungsmöglichkeiten der Wohn-Gewerbezone \nWG3. \n\n\n\n6 WEITERER HANDLUNGSBEDARF 68 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n6 WEITERER HANDLUNGSBEDARF \n \n\nFür die Umsetzung der Inhalte des Masterplans Landstrasse \nsind nebst der vorliegenden Teiländerung der Allgemeinen \nNutzungsplanung Landstrasse noch weitere Anpassungen von \nPlanungsmitteln vorgesehen: \n\n6.1 Konkretisierung Masterplan Landstrasse \n\nDer Gemeinderat erliess 2009 Grundlagen eines Städtebauli-\nchen Leitbilds und – darauf basierend – ein Teilleitbild Land-\nstrasse. Die Inhalte des Teilleitbilds wurden mit einer gemein-\nderätlichen Richtlinie zur baulichen Verdichtung an der Land-\nstrasse ergänzt und konkretisiert. Diese Richtlinie bildete bis \nheute sowohl für den Gemeinderat als auch für die Ortsbild-\nkommission und die Verwaltung eine zweckmässige Grundlage \nbei der Beurteilung von Bauvorhaben und Bauprojekten. \n\nDer Masterplan Landstrasse kann als Weiterentwicklung des \nTeilleitbilds Landstrasse (2009) betrachtet werden. Der Ge-\nmeinderat wird dieses Teilleitbild deshalb im Zeitpunkt der Ver-\nabschiedung der Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse \nzuhanden des Einwohnerrats aufheben. \n\nDie Richtlinie zur baulichen Verdichtung an der Landstrasse \naus dem Jahre 2009 bildet eine Richtlinie zum Vollzug der \nBau- und Nutzungsordnung gemäss § 59 BNO. Die Richtlinie \nwurde vollständig überarbeitet und an den Masterplan Land-\nstrasse sowie an die Teiländerung Nutzungsplanung Land-\nstrasse angepasst. Der Gemeinderat wird die neue «Richtlinie \ndes Gemeinderats für Bauvorhaben in der Zone Landstrasse \n(Vollzugsrichtlinie gemäss § 59 BNO)» im Zeitpunkt des In-\nkrafttretens der Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse in \nKraft setzen. \n\n6.2 Erschliessungsplanung \n\nDer Gemeinderat beschloss 2006 eine Gesamtrevision der \nkommunalen Erschliessungspläne (Baulinien). Der Regierungs-\nrat genehmigte diese zwei Jahre später. Die seither geltenden \nAbstände von Bauten und Anlagen gegenüber Strassen müs-\nsen auf ihre Übereinstimmung mit den Absichten des Master-\nplans Landstrasse geprüft, bei Bedarf angepasst und ergänzt \nwerden. Weiter wird zu prüfen sein, ob neue Wegverbindungen \nund Freiräume mit Baulinien gesichert werden müssen. Der \n\nAnpassung weiterer  \nPlanungsmittel \n\nStädtebauliches Leitbild 2009; \nTeilleitbild Landstrasse;  \n\nRichtlinie zur Verdichtung \n\nAufhebung \n Teilleitbild Landstrasse \n\nRichtlinie für Bauvorhaben in der \nZone Landstrasse \n\nGesamtrevision 2006 / 2008 \n\n\n\n6 WEITERER HANDLUNGSBEDARF 69 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nZeitpunkt der Überprüfung und Anpassung der Erschlies-\nsungspläne ist noch nicht bestimmt. \n\nQuerverbindungen sind gemäss Masterplan Landstrasse für \ndie Erreichbarkeit, für den Langsamverkehr, für die Durchläs-\nsigkeit und die Gewährleistung von Sichtbezügen sowie als \nGrünachsen von grosser Bedeutung. Sie sollen mit unter-\nschiedlichen Massnahmen (z.B. Bepflanzung, Kleininfrastruktu-\nren, Beleuchtung) gestärkt und bei Bedarf mit Baulinien gesi-\nchert werden.19 \n\nEntlang der Landstrasse sollen Freiräume im Sinne von Ver-\nweilorten entstehen. Einzelne dieser Freiräume (insbesondere \nDreiecksplatz und Nischen im Teilgebiet «Zentrum») sollen mit \nBaulinien gesichert werden.   \nWeitere Freiräume können gemeinsam mit der Bebauung um-\ngesetzt werden. Die konkrete Lage und Grösse der Freiräume \nist von der zukünftigen Bebauung abhängig und kann daher \nnicht im Rahmen eines Erschliessungsplans gesichert werden. \n\n6.3 Weitere Regelungen \n\nFolgende Reglemente sollen als Folge der Teiländerung Nut-\nzungsplanung Landstrasse angepasst oder neu erlassen wer-\nden: \n\nDas Reglement über das Parkieren von Motorfahrzeugen auf \nöffentlichem Grund und die Leistung von Ersatzabgaben (Par-\nkierungsreglement, 4. Dezember 1997; Stand: 1. Juli 1998) soll \nüberprüft und aktualisiert werden. In das Reglement soll die \nStandort-Typen-Karte zur Ermittlung des reduzierten Park-\nplatzbedarfs integriert werden (siehe Kapitel 4.13). \n\nDer Gemeinderat kann in der Zone Landstrasse Abweichungen \nvon den geforderten Spiel- und Erholungsflächen bewilligen. \nWird vom geforderten Mass abgewichen, ist eine Ersatzabgabe \nzu leisten (siehe Kapitel 4.12). Die Details dazu wurden in ei-\nnem separaten Reglement geregelt, das vom Einwohnerrat \ngleichzeitig mit der Vorlage für die Teiländerung Nutzungspla-\nnung Landstrasse beschlossen werden soll. \n\n                                                        \n19  Die wichtigsten Querverbindungen sind bereits gesichert. \n\nQuerverbindungen \n\nFreiräume / Verweilorte \n\nParkierungsreglement \n\nSpiel- und Erholungsflächen-\nreglement \n\n\n\n7 BETEILIGTE 70 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n7 BETEILIGTE \n \n\nDie vorliegende Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse \nwurde von den nachstehenden Personen erarbeitet: \n\nBeteiligte \nMitglieder Planungs-\nkommission: \n\n- Dr. Markus Dieth (Vorsitz) \n- Jürg Baumann \n- Christian Casparis (bis 23.3.2016) \n- François Chapuis \n- Dr. Dacfey Dzung-Amacher \n- Daniel Frautschi \n- Christoph Gähler \n- Paul Koller \n- Kristin Lamprecht (ab 1.6.2016) \n- Marie-Louise Reinert \n\nBauverwaltung und  \nPlanung \n\n- Urs Heimgartner, Leiter  \n- Martin Valencak  \n- Thomas Berz \n\nExterne Fachberatung, \nSachbearbeitung: \n\nPlanpartner AG, Zürich:  \n- Heinz Beiner \nBallmer + Partner AG, Aarau: \n- Stefan Ballmer \n\n \n\nÜbersicht \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 71 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n8 PLANUNGSABLAUF \n\n8.1 Übersicht \n\nPos. Tätigkeit  Zuständigkeit Zeitrahmen \n1 Kantonale Vorprüfung (§ 23 BauG) und Stellungnahme Baden Regio \n1.1 Beratung Planungsentwurf und  \n\nVerabschiedung für die kantonale Vorprüfung \nGemeinderat 11.5.2015 \n\n1.2 Zustellung Planungsentwurf an BVU ARE (ViK) B+P / PP bis 28.5.2015 \n1.3 Verwaltungsinterne Konferenz (ViK) BVU ARE BVU ARE Anfang Juni 2015 \n1.4 Fachliche Stellungnahme und Besprechungs-\n\ngrundlage \nBVU ARE 3.8.2015 \n\n1.5 Bereinigung des Planungsentwurfs B+P / PP bis 13.8.2015 \n1.6 Einreichung des bereinigten Planungsentwurfs an \n\nBaden Regio zur Stellungnahme  \nB+P 14.8.2015 \n\n1.7 Behandlung des bereinigten Planungsentwurfs in \nder Planungskommission; Verabschiedung zuhan-\nden des Gemeinderats \n\nPlanungs-\nkommission \n\n2.9.2015 \n\n1.8 Beratung des bereinigten Planungsentwurfs im \nGemeinderat; Verabschiedung zuhanden der ab-\nschliessenden Vorprüfung \n\nGemeinderat 14.9.2015 \n\n1.9 Einreichung der bereinigten Dokumente zur ab-\nschliessenden Vorprüfung \n\nGemeinderat 15.9.2015 \n\n1.10 Stellungnahme Baden Regio (Vorstandssitzung) Baden Regio 16.9.2015 \n1.11 Abschliessender Vorprüfungsbericht BVU ARE 14.10.2015 \n2 Mitwirkung (§ 3 BauG) \n2.1 Start Mitwirkung: Informationsanlass für die Bevöl-\n\nkerung \nGemeinderat 10.12.2015 \n\n2.2 Mitwirkungsauflage während 30 Tagen Interessierte 11.12.2015 bis \n20.1.2016 \n\n2.3 Behandlung Mitwirkungseingaben; Mitwirkungsbe-\nricht; Anpassung des Planungsentwurfs \n\nB+P / PP  \n\n2.4 Beratung Mitwirkungsbericht und geänderter Pla-\nnungsentwurf in der Planungskommission; Verab-\nschiedung zuhanden des Gemeinderats \n\nPlanungskom-\nmission \n\n23.3.2016 \n\n2.5 Verabschiedung Planungsentwurf Gemeinderat 7. April 2016 \n3 Einwendungsverfahren (§ 24 BauG) \n3.1 Öffentliche Auflage des Planungsentwurfs Gemeinderat 2.5. bis 31.5.2016 \n3.2 Materielle Behandlung der Einwendungen B+P / PP 08-09/2016 \n3.3 Einigungsverhandlungen B+P 09-10/2016 \n3.4 Anpassung des Planungsentwurfs B+P / PP 09-10/2016 \n4 Beschlussfassung  /  Genehmigung (§ 25 ff. BauG)  \n4.1 Entscheid über Einwendungen Gemeinderat 10/2016 \n4.2 Verabschiedung Planungsvorlage an Einwohnerrat Gemeinderat 10/2016 \n4.3 Beschlussfassung Planungsvorlage Einwohnerrat 17.11.2016 \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 72 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nPos. Tätigkeit  Zuständigkeit Zeitrahmen \n4.4 Publikation des Beschlusses;  \n\nReferendumsmöglichkeit \nKanzlei  \n\n4.5 Publikation Rechtskraft des Beschlusses;  \nBeschwerdemöglichkeit \n\nKanzlei  \n\n4.6 Bereitstellung und Einreichung der Genehmi-\ngungsakten \n\nB+P / PP  \n\n4.7 Genehmigung Planungsvorlage Regierungsrat   \n\n \n\n8.2 Prüfung durch übergeordnete Stellen \n\n8.2.1 Kantonale Vorprüfung \nDer Gemeinderat verabschiedete den Planungsentwurf am \n11. Mai 2015 zuhanden der kantonalen Vorprüfung durch die \nAbteilung Raumentwicklung (ARE) des Departements Bau, \nVerkehr und Umwelt des Kantons Aargau. Am 3. August 2015 \nnahm die ARE erstmals zum Planungsentwurf Stellung. In der \nFolge wurde der Entwurf gestützt auf die Hinweise und Emp-\nfehlungen der ARE teilweise präzisiert und ergänzt und an-\nschliessend vom Gemeinderat am 15. September 2015 zur \nabschliessenden kantonalen Vorprüfung eingereicht.  \nDer abschliessende Vorprüfungsbericht der Abteilung Raum-\nentwicklung datiert vom 14. Oktober 2015. Die ARE kommt in \nihrem Bericht zum Schluss, dass die Vorlage nach Beurteilung \nder Verwaltung die Voraussetzungen zur Genehmigung erfülle. \nDie Beurteilungskriterien wie Rechtmässigkeit, Übereinstim-\nmung mit dem kantonalen Richtplan sowie angemessene Be-\nrücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen seien \nerfüllt und damit auch die Voraussetzungen für die Genehmi-\ngung der Planungsvorlage. Die Abteilung Raumentwicklung \nbeurteilt die vorliegende Planung als „innovativ und zukunfts-\nweisend“. \n\n8.2.2 Stellungnahme Baden Regio \nDer Planungsverband Baden Regio hat mit Schreiben vom \n16. September 2015 Stellung zum Planungsentwurf genommen. \nDie Planungsvorlage entspricht den regionalen Vorgaben und \nwird daher von Baden Regio unterstützt. \n\nÜbergeordnete Voraussetzungen \nfür die Genehmigung sind erfüllt \n\nRegionale Vorgaben sind erfüllt \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 73 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n8.3 Mitwirkung gemäss § 3 BauG \n\n8.3.1 Mitwirkungsauflage \nDer von der Abteilung Raumentwicklung vorgeprüfte Pla-\nnungsentwurf wurde der interessierten Bevölkerung zum Start \ndes Mitwirkungsverfahrens nach § 3 Baugesetz am \n10. Dezember 2015 an einer öffentlichen Informationsveran-\nstaltung vorgestellt. Vom 11. Dezember 2015 bis zum \n20. Januar 2016 hatte die Bevölkerung Gelegenheit, Stellung \nzum Planungsentwurf zu nehmen.  \nWährend dieser Frist wurden beim Gemeinderat 21 Mitwir-\nkungseingaben mit 54 Einzelanträgen / Stellungnahmen einge-\nreicht (Mitwirkungsbericht siehe Beilage 4): \n\n• Privatpersonen: 17 Eingaben \n• Juristische Personen (Firmen): 3 Eingaben \n• Quartierverein: 1 (Langenstein) \n• Parteien: – \n\nMit einer Ausnahme erfolgten sämtliche Eingaben durch Per-\nsonen/Institutionen innerhalb des Perimeters oder angrenzend \nan den Perimeter der Teiländerung Nutzungsplanung Land-\nstrasse. Bei den Privatpersonen handelt es sich überwiegend \num Grundeigentümer. Vereinzelte Eingaben stammten von \ngewerblicher Seite und von Mietern. \n\nDie Anträge und Stellungnahmen bezogen sich überwiegend \nauf Teilaspekte der Planungsentwürfe oder betrafen Partikula-\nrinteressen. Grundlegende Kritik an der Planungsvorlage oder \ngar Ablehnung wurde nur in Einzelfällen geäussert. \n\n8.3.2 Wichtigste Eingaben / Themen \nMehrere Eingaben erfolgten zu folgenden Themen: \n\na) Verdichtungsmöglichkeit für isolierte Einzelparzellen und für \nübernutzte Grundstücke; \n\nb) Gebäudehöhe und Beschattung; \n\nc) Erschliessung und Bebauung Winkelried Süd; \n\nd) Erschliessungskonzept 2030 / Erschliessung und Parkie-\nrung allgemein; \n\ne) Sicherung Dreiecksplatz. \n\nMitwirkungsmöglichkeit vom \n11.12.2015 bis 20.1.2016 \n\nWichtigste Themen \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 74 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\na) Verdichtungsmöglichkeit für isolierte Einzelparzellen und für \nübernutzte Grundstücke: \n\nTeilweise wurde bemängelt, dass die Teiländerung Nutzungs-\nplanung Landstrasse vor allem die bauliche Verdichtung von \nparzellenübergreifenden zusammenhängenden Gebieten im \nFokus habe. Solche Verdichtungsmöglichkeiten müssten je-\ndoch auch für isolierte Einzelparzellen und für übernutzte \nGrundstücke angeboten werden, ansonsten das Risiko bestehe, \ndass solche Liegenschaften nicht mehr erneuert und deshalb \ndas angestrebte Ziel der Verdichtung und qualitativen Aufwer-\ntung der Landstrasse nicht erreicht werden könne. \n\nEine von der Bau- und Planungsabteilung durchgeführte Grob-\nanalyse hat gezeigt, dass es sich bei den isolierten Einzelpar-\nzellen um Einzelfälle handelt, die es nicht rechtfertigen, den \nbisherigen Grundsatz aufzugeben, wonach auf eine flächende-\nckende undifferenzierte Aufzonung verzichtet werden soll und \nNutzungserhöhungen nur situationsbezogen und unter Siche-\nrung der Qualität mit geeigneten Mitteln zugestanden werden. \n\nAnders verhält es sich bei den übernutzten Parzellen: Die \nGrobanalyse hat dort gezeigt, dass vor allem im Abschnitt zwi-\nschen der Nordstrasse und dem Knoten Jurastrasse –\n Märzengasse zahlreiche übernutzte Grundstücke vorhanden \nsind, deren Bauten sich trotz ihrer höheren baulichen Dichte \ngut in die städtebauliche Situation integrieren.  \nWohl dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den \ngeltenden Plänen und Vorschriften widersprechen, gemäss \n§ 68 des kantonalen Baugesetzes unterhalten und zeitgemäss \nerneuert sowie angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem \nZweck geändert werden, wenn dadurch ihre Rechtswidrigkeit \nnicht wesentlich verstärkt wird und keine besonderen Nut-\nzungsvorschriften entgegenstehen (Besitzstandsgarantie). \nSolchen Änderungen sind jedoch enge Grenzen gesetzt.  \nDamit auch bei übernutzten Grundstücken die Möglichkeit be-\nsteht, Bauten und Anlagen im Sinne der Strategie des Ge-\nmeinderats zur Siedlungsinnenentwicklung zu erneuern und \nqualitativ aufzuwerten, sollen in der Bau- und Nutzungsord-\nnung die rechtlichen Grundlagen geschaffen werden. Im Vor-\ndergrund steht dabei – gestützt auf das Prinzip der Gesamtbe-\ntrachtung – das Mittel des Gestaltungsplans, mit dem von der \nEinhaltung einer Ausnützungsziffer befreit werden kann („GP \nplus“). Voraussetzung ist, dass sich der Gestaltungsplan auf \nein zweckmässig abgegrenztes Areal bezieht und die in der \nBau- und Nutzungsordnung formulierten Qualitätsanforderun-\ngen gesichert sind.  \nMit dieser Massnahme kann einer Vernachlässigung der Bau-\nsubstanz und damit einem schleichenden Zerfall von Gebäu-\nden entgegengewirkt werden. \n\nKritik \n\nBeurteilung der Kritik  \ndurch Gemeinderat \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 75 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nGestützt auf diese Erkenntnisse wurde der Planungsentwurf \nwie folgt angepasst: \n• Bezeichnung eines Gebiets im Bauzonenplan, in dem mit \n\nGestaltungsplänen die Siedlungsinnenentwicklung gefördert \nund unterstützt werden soll. Sofern ein Gestaltungsplan in \ndiesem Gebiet bestimmte Qualitätsanforderungen erfüllt \n(siehe dazu § 8undecies Abs. 2 BNO), ist die Ausnützung frei. \nDiese Qualitätsanforderungen orientieren sich an denjenigen \nfür die höheren Gebäude gemäss § 8quinquies Abs. 2 BNO. \n\n• Entsprechende Ergänzung der Bau- und Nutzungsordnung \nmit einem neuen Paragrafen (§ 8undecies). \n\nAls weitere Massnahme zur Förderung und Unterstützung der \nSiedlungsinnenentwicklung wurde folgende Regelung in die \nBNO aufgenommen (§ 6 Abs. 1; Bauzonenschema): \n• Gegenüber Nachbargebäuden, die zu nahe an der Grund-\n\nstückgrenze stehen, muss der Gebäudeabstand nicht der \nSumme der vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen; \ndas projektierte Neubauvorhaben muss lediglich den zonen-\ngemässen Grenzabstand einhalten (siehe Abbildungen auf \nden Seiten 33 und 34). Die architektonischen, gesundheits- \nund feuerpolizeilichen Anforderungen sind aber weiterhin zu \ngewährleisten. \n\nMit diesen Ergänzungen und Präzisierungen der Planungsvor-\nlage kann die vom Gemeinderat angestrebte qualitativ hoch-\nwertige Siedlungsinnenentwicklung zusätzlich gefördert und \nunterstützt werden. \n\nb) Gebäudehöhe und Beschattung: \n\nTeilweise wurde die Befürchtung geäussert, dass die in den \nGebieten für höhere Gebäude (H1/H2) zulässigen Gebäudehö-\nhen zu einer erheblichen Beschattung der benachbarten Lie-\ngenschaften führen würden. Auf die „Hochhaus-Regelun-\ngen“ solle deshalb verzichtet werden. \n\nEntlang der Landstrasse soll zwar gemäss Zielsetzung des \nGemeinderats dichter gebaut werden können. Die Landstrasse \nsoll sich aber nicht zu einem „Klein-Manhattan“ entwickeln. In \nden Planungsentwürfen war deshalb vorgesehen, dass in den \nGebieten mit höheren Gebäuden nur höher als nach Regel-\nbauweise oder nach Arealüberbauung gebaut werden darf, \nwenn solche Gebäude städtebaulich und erschliessungstech-\nnisch geeignet sind und erhöhten, in der BNO namentlich auf-\ngeführten Anforderungen genügten. Dazu zählt u.a. auch die \nAnforderung, dass höhere Gebäude die Nachbarschaft nicht \nwesentlich beeinträchtigen dürfen, insbesondere nicht durch \nSchattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Ge-\nbäuden. \n\nFolgen \n\nKommunale Regelung zur Be-\nmessung des Gebäudeabstands \n\nWürdigung \n\nKritik \n\nBeurteilung der Kritik  \ndurch Gemeinderat \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 76 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDie kantonale Baugesetzgebung kennt keine Vorschriften zur \nBemessung der maximal zulässigen Beschattung von Gebäu-\nden. Damit die Ermittlung des maximal zulässigen Schattens \nund die Beurteilung des Schattenwurfs in der Zone Landstras-\nse einheitlich gehandhabt werden und so Rechtssicherheit \ngewährleistet werden kann, ist es notwendig, dass das Thema \nBeschattung von Gebäuden auf kommunaler Stufe geregelt \nwird. Zu diesem Zweck beabsichtigt der Gemeinderat, die Voll-\nzugsrichtlinie Landstrasse mit den notwendigen Grundlagen zu \nergänzen (siehe dazu auch Kapitel 4.8.1). \n\nGestützt auf diese Erkenntnisse wurde der Planungsentwurf \nwie folgt angepasst: \nDer Gemeinderat wird das Thema Schattenwurf von Gebäuden \nin der Vollzugsrichtlinie Landstrasse behandeln und damit eine \nBeurteilungsgrundlage für die Behörde als auch eine Projektie-\nrungshilfe für Grundeigentümer und Bauherrschaften zur Ver-\nfügung stellen können. Die Grundzüge, wie mit diesem Thema \numgegangen werden soll, können diesem Planungsbericht \nentnommen werden (siehe Kapitel 4.8.1). \n\nc) Erschliessung und Bebauung Winkelried Süd: \n\nVerschiedentlich wurden Bebauungs- und Erschliessungsideen \nfür das Teilgebiet Winkelried Süd aus unterschiedlichen Stu-\ndien und Plänen kritisiert, so auch aus dem Masterplan Land-\nstrasse. \n\nDer Masterplan Landstrasse ist nicht Gegenstand der vorlie-\ngenden Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse. Er dient \ndem Gemeinderat als Führungs- und Koordinationsinstrument \nbei der Umsetzung der zur Zielerreichung notwendigen Mass-\nnahmen. Wichtigste Massnahme bildet die Anpassung der Nut-\nzungsplanung. Damit können die zentralen Elemente des Mas-\nterplans, soweit sie das Planungs- und Baurecht betreffen, \neigentümerverbindlich gesichert werden.  \nDie Entwicklung von konkreten Bebauungs- und Erschlies-\nsungslösungen für das Teilgebiet Winkelried Süd wird im Rah-\nmen eines Gestaltungsplanverfahrens erfolgen. In dieses Ver-\nfahren werden auch die betroffenen Grundeigentümer in \nzweckmässiger Weise miteinbezogen werden, und im Rahmen \ndes Mitwirkungsverfahrens nach § 3 des Baugesetzes werden \nsowohl die Nachbarschaft als auch die übrige Bevölkerung \nGelegenheit erhalten, sich zu den Bebauungs- und Erschlies-\nsungslösungen zu äussern. \n\nGestützt auf diese Erkenntnis konnte auf eine Änderung des \nPlanungsentwurfs verzichtet werden. \n\nFolge \n\nKritik 1 \n\nBeurteilung der Kritik 1  \ndurch Gemeinderat \n\nFolge \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 77 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nVerschiedentlich wurde die Befürchtung geäussert, dass die im \nH2-Gebiet für höhere Häuser (Winkelried Süd) zulässige Ge-\nbäudehöhe zu einer erheblichen Beschattung der benachbar-\nten Liegenschaften führen würden. Auf das H2Gebiet Winkel-\nried Süd solle deshalb verzichtet werden. \n\nDas H2-Gebiet im Schild Winkelried Süd basierte auf einem \nNutzungskonzept, das verschiedene Sondernutzungen im öf-\nfentlichen Interesse vorsah (Kino; Pflegewohnungen; Demenz-\nabteilung). Diese Sondernutzungen rechtfertigten an diesem \nStandort – ausserhalb des Zentrumsbereichs und der Orientie-\nrungsorte gelegen – ausnahmsweise eine Sonderbauform mit \nhöheren Gebäuden und einer höheren baulichen Dichte.  \nNach Angaben der Projektpromotoren kann an der bisherigen \nNutzungskonzeption nur noch teilweise festgehalten werden. \nDie bisherige Begründung der Sonderbauform und damit der \nhöheren Gebäude – nämlich die Sondernutzung – entfällt damit. \nIm Bereich des Gebiets Winkelried Süd (H2) ist deshalb eine \nstädtebauliche Akzentuierung mit höheren Gebäuden nicht \nmehr gerechtfertigt.  \nIn Abhängigkeit der konkreten Nutzungen wird der Gemeinde-\nrat im Rahmen des Gestaltungsplans Winkelried Süd prüfen, \nob und in welchem Umfang eine Sonderbauform (z. B. bezüg-\nlich Gebäudeform und Volumetrie) aufgrund von Sondernut-\nzungen noch gerechtfertigt ist. \n\nAuf das H2-Gebiet im Schild Winkelried Süd wird verzichtet. \nEntsprechend wird die Schraffur im Bauzonenplan gestrichen. \n\n \n\nd) Erschliessungskonzept 2030: \n\nIn mehreren Eingaben wurde auf das dem Planungsbericht \nbeigelegte Erschliessungskonzept 2030 (Beilage 2 zum Pla-\nnungsbericht) Bezug genommen und die Befürchtung geäus-\nsert, dass bestehende Zufahrten ab der Landstrasse aufgeho-\nben werden müssten und die Erschliessung der fraglichen \nGrundstücke neu geregelt werden müsste. \n\nDas Erschliessungskonzept 2030 ist nicht als konkrete Er-\nschliessungsplanung oder gar als Erschliessungsprojekt zu \nverstehen. Der Gemeinderat hat mit diesem Konzept gegen-\nüber dem Kanton insbesondere den Nachweis erbracht, dass \ndie Landstrasse, die in der Hoheit des Kantons liegt, ihre Funk-\ntion als kantonale Verbindungsachse auch mit der Teilände-\nrung Nutzungsplanung Landstrasse weiterhin wahrnehmen \nkann und die Grundstücke an der Landstrasse nach wie vor \nzweckmässig erschlossen werden können.  \n\nKritik 2 \n\nBeurteilung der Kritik 2  \ndurch Gemeinderat \n\nFolge \n\nKritik \n\nBeurteilung der Kritik  \ndurch Gemeinderat \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 78 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nBestehende Direkterschliessungen ab der Landstrasse können \nim Rahmen der Besitzstandswahrung erhalten bleiben. Allfälli-\nge Änderungen an der bestehenden Erschliessungssituation \nwerden erst aufgrund konkreter Planungen und Projekte und \nunter Einbezug der betroffenen Grundeigentümer geprüft. \n\nGestützt auf diese Erkenntnisse konnte auf die Anpassung des \nPlanungsentwurfs verzichtet werden. \n\n \n\ne) Sicherung Dreiecksplatz: \n\nIn verschiedenen Eingaben wurde der Dreiecksplatz – nördlich \nder Landstrasse, zwischen Staffelstrasse und Migros gelegen – \nthematisiert: so wurde u. a. gerügt, dass der Dreiecksplatz \nrechtlich nicht gesichert sei und dass dieser zum Beispiel mit \nBaulinien gesichert werden müsste. \n\nDie Gemeinde Wettingen hat zur Klärung der Grösse des Drei-\necksplatzes eine städtebauliche Studie in Auftrag gegeben. \nDiese ergab, dass der Dreiecksplatz in Abhängigkeit von der \nGebäudehöhe und den Nutzungsabsichten für die an den Platz \nangrenzenden Grundstücke unterschiedliche Ausmasse an-\nnehmen kann. Es ist deshalb nicht zweckmässig, im heutigen \nZeitpunkt eine Baulinie festzulegen, ohne dass die baulichen \nund nutzungsmässigen Absichten der vom Dreiecksplatz be-\ntroffenen Grundeigentümer bekannt sind.  \nDie Grösse des Platzes wird erst bei konkreten Bauabsichten \nund in Koordination mit den Grundeigentümerinnen und \nGrundeigentümern austariert und im Rahmen einer Gestal-\ntungsplanung unter Einbezug des angrenzenden H2-Gebiets \n(Migros) oder anlässlich einer Teilrevision der Erschliessungs-\nplanung Landstrasse gesichert werden. \n\nGestützt auf diese Erkenntnisse konnte auf die Anpassung des \nPlanungsentwurfs verzichtet werden. Der Dreiecksplatz wird im \nRahmen einer Sondernutzungsplanung (Gestaltungsplanung \noder Teilrevision Erschliessungsplanung) behandelt. \n\nFolge \n\nKritik \n\nBeurteilung der Kritik  \ndurch Gemeinderat \n\nFolge \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 79 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\n8.3.3 Weiteres Vorgehen \nGestützt auf die Erkenntnisse des Mitwirkungsverfahrens wur-\nden die Planungsentwürfe entsprechend angepasst (siehe da-\nzu auch Beilage 4: Mitwirkungsbericht). Die Änderungen wur-\nden mit dem zuständigen Kreisplaner der Abteilung Raument-\nwicklung des kantonalen Departements Bau, Verkehr und Um-\nwelt besprochen. Der Kreisplaner brachte zu den vorgenom-\nmenen Änderungen keine Vorbehalte an, weshalb der Ge-\nmeinderat den bereinigten Planungsentwurf am 7. April 2016 \nzuhanden des Einwendungsverfahrens gemäss § 24 des kan-\ntonalen Baugesetzes (öffentliche Auflage) verabschiedete. \n\n8.4 Einwendungsverfahren \n\n8.4.1 Allgemeines \nDer Gemeinderat Wettingen legte die Teiländerung Nutzungs-\nplanung Landstrasse vom 2. bis zum 31. Mai 2016 im Rahmen \ndes Einwendungsverfahrens gemäss § 24 des kantonalen Bau-\ngesetzes öffentlich auf. Während der Auflagefrist wurden sie-\nben Einwendungen eingereicht. Auf eine weitere Einwendung \nkonnte der Gemeinderat nicht eintreten, da sie nach Ablauf der \nAuflagefrist erhoben und damit verspätet eingereicht wurde. \nEin Gesuch um Wiederherstellung der Frist wurde nicht gestellt. \n\nNach sorgfältiger planerischer und juristischer Prüfung der \nEinwendungen hiess der Gemeinderat einzelne Anträge der \nEinwendenden gut. In der Folge wurde der Planungsentwurf \nder Teiländerung Nutzungsplanung Landstrasse entsprechend \nangepasst. \n\n8.4.2 Begründung der Änderungen \nDie vorgenommenen Änderungen lassen sich wie folgt begrün-\nden: \n\na) Zulässigkeit mittelgrosser Verkaufsnutzungen  \n(§ 8bis Abs. 3) \n\nIn zwei Einwendungen wurde bemängelt, dass mittelgrosse \nVerkaufsnutzungen (mehr als 500 m2 bis maximal 3000 m2 \nNettoladenfläche) nur im Teilgebiet «Zentrum» und im Gebiet \nfür höhere Gebäude, H1 zugelassen würden. \n\nAnlässlich der Beratung der Teiländerung Nutzungsplanung \nLandstrasse stellte die Planungskommission fest, dass die \nneueren, an der Landstrasse errichteten oder geplanten Be-\ntriebe für das Autogewerbe deutlich mehr als 500 m2 Ausstel-\nlungsfläche aufweisen würden. Ausstellungsflächen zählen per \n\nÖffentliche Auflage \n\nTeilweise Gutheissung  \neinzelner Anträge \n\nEinwendung \n\nBegründung der teilweisen  \nGutheissung und Änderung \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 80 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nDefinition zu den Verkaufsflächen. Die Planungskommission \nbeantragte deshalb dem Gemeinderat, dass Ausstellungsflä-\nchen von Autogaragen in ihrem Mass nicht begrenzt werden \nsollen bzw. über das für Verkaufsnutzungen zulässige Mass \nhinaus bewilligt werden können. Der Gemeinderat folgte da-\nmals diesem Antrag der Planungskommission. \n\nDie im Rahmen des Einwendungsverfahrens öffentlich aufge-\nlegte Fassung von § 8bis Abs. 4 BNO-E entspricht allerdings \nnicht den Intentionen der Planungskommission und des Ge-\nmeinderats, wie bei näherer Prüfung und anhand der Einwen-\ndungen festgestellt werden musste. Der letzte Satz von Abs. 4 \nbezieht sich auf sämtliche Ausstellungsflächen, also nicht nur \nauf diejenigen für das Autogewerbe. Solche Bewilligungen \nmüssen jedoch – wie bisher beabsichtigt – auf Betriebe des \nAutogewerbes beschränkt bleiben. \n\nBemängelt wurde in den Einwendungen auch die Rechtsunsi-\ncherheit, was insbesondere an der „Kann“-Formulierung des \nletzten Satzes von § 8bis Abs. 4 BNO-E gelegen haben dürfte. \nDer Gemeinderat beabsichtigte damit, einen gewissen Ermes-\nsensspielraum zu eröffnen, um qualitativ einwandfreie Lösun-\ngen für derart grosse Ausstellungsflächen garantieren zu kön-\nnen. Dieses Anliegen lässt sich nun aber auch im Rahmen \neiner Arealüberbauung oder eines Gestaltungsplans wahrneh-\nmen und gleichzeitig kann dem Gesuchsteller ein Anspruch auf \ndie fraglichen Ausstellungsflächen eingeräumt werden, wenn er \ndie mit diesen Instrumenten einhergehenden qualitativen An-\nforderungen erfüllt. Folglich wurde § 8bis Abs. 4 BNO-E ange-\npasst und klarer gefasst (neu: Abs. 3). \n\nEine generelle Zulassung von mittelgrossen Verkaufsnutzun-\ngen ausserhalb des Teilgebiets «Zentrum» und des Gebiets für \nhöhere Gebäude, H1 widerspricht den Planungsabsichten des \nGemeinderats, diese Nutzungen im eigentlichen Zentrumsbe-\nreich zu konzentrieren. In diesem Zentrumsbereich werden \ndenn auch spezifische Anordnungen getroffen (Arkaden; \nRaumhöhen Erdgeschoss), um die Attraktivität namentlich für \nden Langsamverkehr und die Zentrumsbildung zu fördern. Es \nwäre nicht zu rechtfertigen, ausserhalb dieser Bereiche weitere \nmittelgrosse Verkaufsnutzungen zuzulassen, weil damit insge-\nsamt die Erhaltung und Revitalisierung des Zentrums gefährdet \noder nicht erreicht werden könnte. \n\nEntsprechend hat der Gemeinderat Anträge auf Zulassung \nmittelgrosser Verkaufsnutzungen auch ausserhalb des Teilge-\nbiets «Zentrum» und der Gebiete für höhere Gebäude, H1 ab-\ngelehnt, während die Regelung der Ausstellungsflächen für das \nAutogewerbe rechtssicherer geregelt wurde und so das Anlie-\ngen teilweise berücksichtigt wurde. \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 81 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nb) Regelung Nutzungsanteile im Teilgebiet D (§ 8novies) \n\nIn zwei Einwendungen wurde der vorgegebene minimale Anteil \nan Arbeitsnutzung von 85% bemängelt. Es wurde ein grösserer \nHandlungsspielraum gefordert. \n\nIn Wettingen besteht seit Jahren eine Nachfrage nach zahlba-\nren Gewerbe- und Dienstleistungsflächen an geeigneten Lagen. \nDer Gemeinderat strebt daher mittelfristig an, im Rahmen der \nbevorstehenden Gesamtrevision der Allgemeinen Nutzungs-\nplanung die Voraussetzungen für die Gewerbeförderung zu \nverbessern. Hierzu steht im Gebiet «Gruebe» / «Obere Geiss-\nwies» eine Neueinzonung für eine reine Arbeitsplatzzone aus \nden richtplanerischen Reserven im Vordergrund. \n\nAls kurzfristige Gewerbeförderungsmassnahme wurde im \nRahmen der Masterplanung Landstrasse die Idee entwickelt, \ndas nördlich der Landstrasse gelegene, bereits heute gewerb-\nlich geprägte Gebiet zwischen dem Kreuzkapellenweg und der \nZentralgarage als Arbeitsplatzgebiet mit einem minimalen An-\nteil an Arbeitsnutzung von 75% auszuscheiden. \n\nAm 10. März 2015 wurde im Einwohnerrat ein Postulat einge-\nreicht, das mehr Gewerbe- und Dienstleistungsflächen in der \nGemeinde Wettingen verlangt. Der Einwohnerrat überwies das \nPostulat am 17. März 2016 an den Gemeinderat. Es war des-\nhalb naheliegend, dass der Gemeinderat die Forderung des \nPostulats im Rahmen der Teiländerung Nutzungsplanung \nLandstrasse geprüft und in der vorliegenden Teiländerung be-\nrücksichtigt hat. Gestützt auf die politische Forderung wurde \nder minimale Anteil an Arbeitsnutzung von 75% gemäss Mas-\nterplan Landstrasse auf 85% erhöht, womit kurzfristig günstige \nVoraussetzungen für die Gewerbeförderung geschaffen wer-\nden sollten. \n\nWie das Einwendungsverfahren zeigte, steht die Vorgabe eines \nminimalen Arbeitsplatzanteils von 85% den künftigen Entwick-\nlungsabsichten mehrerer Grundeigentümer im Teilgebiet D \nentgegen. Eine Realisierung des im Teilgebiet D vorgesehenen \nArbeitsschwerpunkts scheint daher in naher Zukunft als sehr \nunsicher. Es steht zu befürchten, dass die angestrebte Nut-\nzung nicht umgesetzt wird. \n\nUm die Realisierungschancen von Gewerbe- und Dienstleis-\ntungsflächen dennoch erhöhen zu können, soll als Anreiz der \nWohnanteil angemessen auf 40 % erhöht werden. Den ge-\nmeinderätlichen Absichten entsprechend eignet sich das Teil-\ngebiet D als Mischgebiet im Sinne eines Übergangsbereichs \nzwischen dem Teilgebiet C als überwiegendem Wohngebiet \nund dem angestrebten Gewerbegebiet im Osten. Mit einem \n\nEinwendung \n\nBegründung der teilweisen  \nGutheissung und Änderung \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 82 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nMischgebiet kann in baulicher und nutzungsmässiger Hinsicht \nzudem besser auf die angestrebte Wohnnutzung am Fusse des \nSulperghangs reagiert werden als mit einer rein gewerblichen \nNutzung. Mit einer nutzungsmässig durchmischten Überbau-\nung spezifisch auf der Liegenschaft 925 kann zudem bezüglich \nGestaltung und Anordnung der Bauten und Freiräume besser \nauf die Kreuzkapelle als kantonales Schutzobjekt reagiert wer-\nden als mit einem grossmassstäblichen Gewerbehaus. \n\nDem Auftrag des Einwohnerrats zur Schaffung ausreichender \nGewerbe- und Dienstleistungsflächen ist allerdings Rechnung \nzu tragen, indem der flächenmässige Schwerpunkt der Nut-\nzung beim Gewerbe und nicht beim Wohnen liegt und bei je-\ndem Bauvorhaben ein zwingend einzuhaltender minimaler Ge-\nwerbeanteil von 60% zu realisieren ist. Andernfalls muss damit \ngerechnet werden, dass die ökonomisch stärkere Wohnnut-\nzung die Gewerbenutzung verdrängt und so der Übergang hin \nzu der angestrebten Gewerbenutzung im Osten vereitelt wird. \nEs ist deshalb auch wichtig, dass der minimale Anteil an Ar-\nbeitsnutzung von 60% sichergestellt und nicht über den „Um-\nweg“ des Gestaltungsplanverfahrens herabgesetzt werden \nkann. \n\n§ 8novies BNO wurde deshalb im Sinne dieser Erwägungen an-\ngepasst. \n\nc) Notwendigkeit eines Mobilitätskonzepts (§ 7 Abs. 4 und \n§ 8decies Abs. 2 BNO) \n\nIn einer Einwendung wurde geltend gemacht, dass die Erstel-\nlung und Durchsetzung von Mobilitätskonzepten aufwändig und \ndaher unverhältnismässig sei. Obwohl der Gemeinderat die \nForderung der Einwenderin, an ihrem Standort auch Nutzun-\ngen mit hohem Personenverkehr zuzulassen, ablehnte, trat er \nauf das Anliegen der Einwenderin ein. \n\nDie Forderung, dass bei Nutzungen mit hohem Personenver-\nkehr ein Mobilitätskonzept zu erstellen ist, ist zulässig, wenn \nnicht gar umweltrechtlich im Sinne von Art. 11 Abs. 2 des Bun-\ndesgesetzes über den Umweltschutz (USG) geboten. Immerhin \nscheint bei Nutzungen, deren Verkaufsflächen primär in Aus-\nstellungsflächen bestehen, eine Ausnahmebestimmung oder \ngrundsätzlich ein anderer Schwellenwert für die Pflicht, ein \nMobilitätskonzept zu erarbeiten, angebracht. § 7 Abs. 4 BNO \nwurde deshalb im Sinne der Erwägungen ergänzt. \n\nNeue Standorte für Nutzungen mit hohem Personenverkehr \noder Erweiterungen bestehender Standorte mit Nutzungen von \ngleichem Ausmass sind gemäss kantonalem Richtplan (Kapitel \nS 3.1, Beschluss 1.1) primär in Kern- und Zentrumsgebieten \n\nEinwendung \n\nBegründung der teilweisen  \nGutheissung und Änderung \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 83 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nder urbanen Entwicklungsräume zugelassen. Als Kern- und \nZentrumsgebiete gelten die in der Nutzungsplanung festgeleg-\nten Kern-, Altstadt- und Zentrumszonen sowie Zonen an ent-\nsprechender Lage und mit entsprechender Nutzungseignung. \nDas Teilgebiet D der Zone Landstrasse (Obere Geisswies) \ngehört offensichtlich nicht zu den Kern- und Zentrumsgebieten \nder Gemeinde Wettingen, sondern liegt peripher.  \nEs widerspricht auch grundsätzlichen raumplanerischen Über-\nlegungen des Gemeinderats, ausserhalb des eigentlichen Zent-\nrums (Abschnitt zwischen Staffelstrasse und Alberich Zwyssig-\nStrasse) grosse Verkaufsnutzungen zuzulassen, da das der \ngeplanten Stärkung des eigentlichen Zentrums zuwider laufen \nwürde. Somit sprechen auch überwiegende öffentliche Interes-\nsen gegen die Ausscheidung eines solchen Standorts im Teil-\ngebiet D (Obere Geisswies). \n\nEs ist deshalb auch nicht notwendig, dass im Rahmen des \nGestaltungsplans «Obere Geisswies», der für dieses Gebiet \nvorgeschrieben ist (§ 8decies Abs. 1), zwingend ein Mobilitäts-\nkonzept zu erarbeiten ist. In Abs. 2 von § 8decies wurde deshalb \ndie Verpflichtung zur Erarbeitung eines Mobilitätskonzepts ge-\nstrichen. \n\nd) Wohnen im Erdgeschoss an der Landstrasse  \n(§ 8ter Abs. 2) \n\nIn einer Einwendung wurde die Aufhebung des in § 8ter Abs. 2 \nBNO-E vorgesehenen Verbots der Wohnnutzung im Erdge-\nschoss in den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Berei-\nchen gefordert, zumindest für die Liegenschaft der Einwenderin \nim Teilgebiet A. Mit dem fraglichen Verbot werde die flexible \nNutzung der Liegenschaft unverhältnismässig erschwert. Das \nVerbot sei zudem rechtsungleich, weil nicht alle im Teilgebiet A \nliegenden Parzellen von dieser Einschränkung betroffen seien. \n\nIn früheren Entwürfen der Teiländerung Nutzungsplanung \nLandstrasse war auch für diesen Abschnitt in Erdgeschossen \nentlang der Landstrasse eine publikumsorientierte Nutzung \n(Verkauf, Gastgewerbe) vorgeschrieben. Die vertiefte Diskus-\nsion zeigte aber, dass dieser Standort aufgrund der geringeren \nPassantenströme und Publikumsfrequenzen wohl weniger da-\nfür geeignet ist, publikumsorientierte Nutzungen wie Verkaufs-\ngeschäfte und dergleichen auf der gesamten Länge des be-\nzeichneten Abschnitts anzusiedeln. Stattdessen wurde die \ndamalige Regelung zur Nutzweise der Erdgeschosse auf den \nAusschluss der Wohnnutzung begrenzt. Somit sind auch \nDienstleistungs- und Gewerberäume im Erdgeschoss ohne \nKunden- und Besucherverkehr zulässig, was die Nutzungsfle-\nxibilität solcher Flächen massgeblich erhöht hat. \n\nEinwendung \n\nBegründung der teilweisen  \nGutheissung und Änderung \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 84 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nWohnen im Erdgeschoss entlang der Landstrasse soll an die-\nsen Lagen hingegen weiterhin ausgeschlossen bleiben, damit \nder vorherrschende Charakter dieses Strassenzugs erhalten \nwerden kann. \n\nEs besteht zudem auch ein erhebliches Interesse daran, Mög-\nlichkeiten und Raum für gewerbliche, weniger lärmempfindliche \nNutzungen zu bewahren, die ansonsten angesichts des Markt-\ndrucks Wohnungen weichen müssten, selbst an Orten, wo \nbloss eine sehr beschränkte Eignung für Wohnnutzungen be-\nsteht. \n\nSoweit die Einwenderin geltend macht, der Geltungsbereich \ndes Wohnnutzungsverbots sei unklar, kam der Gemeinderat \nzum Schluss, dass dieser Einwand nicht völlig zu Unrecht auf-\ngeworfen wurde; die Bestimmung des räumlichen Anwen-\ndungsbereichs im Einzelfall durch den Gemeinderat führt zu \neiner gewissen Rechtsunsicherheit. \n\nDer generelle Ausschluss von Wohnnutzung im Erdgeschoss \nan den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Bereichen ist \nzudem nicht in allen Fällen nötig, um den angestrebten Zweck \nder Belebung des Strassenraums zu erreichen. Es würde ge-\nnügen, wenn Wohnnutzung in Räumen ausgeschlossen würde, \ndie an die Landstrasse grenzen. So bestünde bei Grundstü-\ncken mit genügender Bautiefe die Möglichkeit, Wohnnutzung \nzumindest im rückwärtigen, von der Landstrasse abgewandten \nBereich vorzusehen. \n\nIn diesem Sinne und auch im Sinne des Verhältnismässigkeits-\nprinzips erachtete der Gemeinderat es als planerisch richtig, \ndie fragliche Bestimmung in § 8ter Abs. 2 BNO anzupassen. \n\ne) Planungsgrundsatz zur Gestaltung des Freiraums  \n(§ 3bis Abs. 4) \n\nIn einer Einwendung wurde die Bestimmung in § 3bis Abs. 3 \nBNO-E (neu: Abs. 4) als unverständlich und ungenügend be-\nstimmt gerügt, selbst unter Berücksichtigung der geplanten \nKonkretisierung in einer Vollzugsrichtlinie. \n\nDie im Rahmen der Masterplanung Landstrasse erfolgten \nÄusserungen der Bevölkerung zur Aufenthaltsqualität in der \nLandstrasse haben deutlich gemacht, dass die Bevölkerung \nder Gestaltung des Strassenraums insbesondere zur Verbes-\nserung der Aufenthaltsqualität der Landstrasse einen hohen \nStellenwert beimisst. Die Gestaltung der Vorzonen privater \nGrundstücke entlang der Landstrasse darf deshalb nicht allein \nmit Blick auf das eigene Grundstück erfolgen, sondern muss \nparzellenübergreifend konzipiert bzw. auf den gesamten Stras-\nsenraum und somit von Fassade zu Fassade abgestimmt sein. \n\nEinwendung \n\nBegründung der teilweisen  \nGutheissung und Änderung \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 85 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nHingegen besteht ein gewisses Verständnis für die Kritik der \nEinwenderin an der konkreten Formulierung des BNO-\nParagrafen. An sich geht es bei dieser Bestimmung um die \nFreiraumgestaltung unter besonderer Berücksichtigung einer \nAufwertung der Strassenräume (vgl. § 15 Abs. 3 BauG). Der \nGemeinderat passte deshalb den Wortlaut im Sinne der Erwä-\ngungen an (siehe § 3bis Abs. 4). \n\n8.5 Weitere Anpassungen \n\nDer öffentlich aufgelegte Planungsentwurf wurde gestützt auf \ndas Ergebnis des Einwendungsverfahrens im Weiteren wie \nfolgt angepasst: \n\n• Integration von § 8bis Abs. 3 BNO-E als Abs. 3 in § 3bis, da es \nsich bei der Zielsetzung, Erdgeschosse entlang der Land-\nstrasse durch publikumsorientierte Nutzungen zu beleben, \nweniger um eine allgemeinverbindliche Forderung handelt \nals vielmehr um einen Planungsgrundsatz, denn an ver-\nschiedenen Lagen an der Landstrasse sind auch Nutzungen \nohne Publikumsverkehr zulässig. \n\n• § 8novies: Auf die Berechnung der maximal zulässigen anre-\nchenbaren Geschossfläche für Wohnen im Teilgebiet D auf \nder Grundlage einer Ausnützungsziffer von 0.75 wird verzich-\ntet, da die Beschränkung des Wohnanteils bei maximal 40 % \nals Mittel zum Schutz der Arbeitsnutzung genügt und zwei \nBerechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohnanteilsfläche \nzu unterschiedlichen Resultaten führen würden. \n\n• § 8decies Abs. 2: Streichung der Vorgabe der zwingenden \nrückwärtigen Erschliessung unter den Anforderungen im Ge-\nstaltungsplanperimeter "Obere Geisswies". Mit der Gestal-\ntungsplanpflicht ist die kantonale Praxis einer rückwärtigen \nErschliessung entlang von Kantonsstrassen bereits hinrei-\nchend gesichert. Die Streichung stellt sicher, dass die zwin-\ngende Anforderung einer rückwärtigen Erschliessung nicht \nallenfalls weitere, ebenfalls denkbare oder gar sinnvollere \nErschliessungsvarianten, die sich im Verlaufe des Gestal-\ntungsplanverfahrens ergeben könnten, negativ präjudiziert. \n\n• Ergänzung von Abs. 2 in § 45ter, wonach die Bauherrschaft \nnebst der Erarbeitung des Mobilitätskonzepts auch dessen \nUmsetzung sicherzustellen hat, wozu auch das Monitoring \nund das Controlling zählen sowie die erforderlichen Mass-\nnahmen, falls die Ziele nicht erreicht werden. Diese Anforde-\nrungen waren bisher nur in der Hinweisspalte aufgeführt. \n\n• Verzicht auf die Einhaltung einer Grünflächenziffer von min-\ndestens 0.15 im Teilgebiet D. Dieses Mass entspricht demje-\nnigen in der Arbeitszone und ist für eine durchmischte Be-\n\nKleinere Anpassungen gestützt \nauf das Ergebnis des Einwen-\n\ndungsverfahrens \n\n\n\n8 PLANUNGSABLAUF 86 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nbauung mit bis zu maximal 40 % Wohnen nicht mehr sachge-\nrecht. Die gewünschte Begrünung kann mit dem erforderli-\nchen Gestaltungsplan nach § 8decies, der eine qualitativ gute \nFreiraumgestaltung und Durchgrünung zu gewährleisten hat, \nohnehin besser gesichert werden. Zudem müssen bei einer \nWohnnutzung gemäss § 44 auch Spiel- und Erholungsflä-\nchen bereitgestellt werden, was die Begrünung von Grund-\nstücken ebenfalls unterstützt. \n\n• Redaktionelle Anpassungen, Präzisierungen und Aktualisie-\nrungen. \n\n\n\n0 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 87 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nABKÜRZUNGSVERZEICHNIS \n \n\nABauV Allgemeine Verordnung zum Baugesetz des Kan-\ntons Aargau \n\nAbb. Abbildung \n\nAbs. Absatz \n\naGF anrechenbare Geschossfläche gemäss § 32 Abs. 2 \nBauV \n\nARE Abteilung Raumentwicklung, Departement Bau, Ver-\nkehr und Umwelt Kanton Aargau \n\nAZ Ausnützungsziffer \n\nB Beschäftigte \n\nBauG Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen des \nKantons Aargau (Baugesetz) vom 19. Januar 1993 \n(Stand 1. Januar 2011) \n\nBauV Bauverordnung des Kantons Aargau vom 25. Mai \n2011 (Stand 1. Januar 2015) \n\nBNO Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Wettin-\ngen vom 7. Dezember 2000 / 21. Mai 2002 mit di-\nversen Änderungen inklusive die Teiländerung Nut-\nzungsplanung Landstrasse 2016 \n\nBNO-E Teiländerung der Bau- und Nutzungsordnung; Ent-\nwurf für die öffentliche Auflage (Einwendungsverfah-\nren) vom 2. bis 31. Mai 2016 \n\nBVU  Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons \nAargau \n\nBZ Baumassenziffer \n\nB+P  Bau und Planung, Wettingen \n\nE Einwohnende \n\nEG Erdgeschoss  \n\nEKZ Einkaufszentrum \n\nES Lärm-Empfindlichkeitsstufe gemäss Art. 43 der \nLärmschutzverordnung des Bundes (LSV) vom \n15. Dezember 1986 (Stand 1. Februar 2015) \n\nESP Entwicklungsschwerpunkt \n\nFM Fachmarkt \n\nGH Gebäudehöhe \n\nGZ Grünflächenziffer \n\nH Höhe \n\nha Hektare \n\nH1 Gebiet mit einzelnen höheren Gebäuden bis zu ma-\nximal 9 Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe \nvon maximal 33.10 Metern \n\n\n\n0 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 88 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nH2 Gebiet mit einzelnen höheren Gebäuden bis zu ma-\nximal 7 Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe \nvon maximal 25.60 Metern \n\nGP Gestaltungsplan \n\nIVHB Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisie-\nrung der Baubegriffe \n\nKGV Kommunaler Gesamtplan Verkehr \n\nL Länge (Gebäudelänge) \n\nLV Langsamverkehr (Velo- und Fussverkehr) \n\nm Meter \n\nmax. maximal \n\nMIPA Mobilitätsmanagement in Planungsprozessen von \nneuen Arealen \n\nm2 Quadratmeter \n\nm3 Kubikmeter \n\nMIV Motorisierter Individualverkehr \n\nNLF Nettoladenfläche \n\nOBK Ortsbildkommission \n\nÖV Öffentlicher Verkehr \n\nREK Regionales Entwicklungskonzept Baden Regio \n\nRPG Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumpla-\nnungsgesetz) vom 22. Juni 1979 (Stand 1. Januar \n2016) \n\nRPV Raumplanungsverordnung des Bundes vom 28. Juni \n2000 (Stand 1. Januar 2016) \n\nSNP Sondernutzungsplan(ung) \n\nUG Untergeschoss \n\nViK Verwaltungsinterne Konferenz \n\nVG Vollgeschoss \n\nW Wohnzone \n\nWG Wohngewerbezone \n\nWSP Wohnschwerpunkt \n\nZ Zentrumszone \n\nz. B. zum Beispiel \n\nZB Zone Bahnhofareal \n\nZL Zone Landstrasse \n\n§ Paragraf \n\n\n\n0 BEILAGEN 89 \n\n \n\n25571_13A_161006_PB_ER.docx Gemeinderat Wettingen \n\nBEILAGEN \n \n\n• Beilage 1:   \nZukunft Wettingen, Masterplan Landstrasse - Zusammen-\nfassung, August 2014 \n\n \n• Beilage 2:  \n\nTeiländerung Nutzungsplanung Landstrasse: Teil 1: Leis-\ntungsberechnungen Knoten; Teil 2: Erschliessungskonzept \n2030, technischer Bericht, 28. April 2015 \n\n \n• Beilage 3:  \n\nHerleitung der maximalen Gebäudehöhen, 7. Mai 2015 \n \n\n• Beilage 4:  \nMitwirkungsbericht, 7. April 2016 \n\n\n\n<<\n  /ASCII85EncodePages false\n  /AllowTransparency false\n  /AutoPositionEPSFiles true\n  /AutoRotatePages /None\n  /Binding /Left\n  /CalGrayProfile (Dot Gain 20%)\n  /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \\050SWOP\\051 v2)\n  /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CannotEmbedFontPolicy /Error\n  /CompatibilityLevel 1.4\n  /CompressObjects /Tags\n  /CompressPages true\n  /ConvertImagesToIndexed true\n  /PassThroughJPEGImages true\n  /CreateJobTicket false\n  /DefaultRenderingIntent /Default\n  /DetectBlends true\n  /DetectCurves 0.0000\n  /ColorConversionStrategy /CMYK\n  /DoThumbnails false\n  /EmbedAllFonts true\n  /EmbedOpenType false\n  /ParseICCProfilesInComments true\n  /EmbedJobOptions true\n  /DSCReportingLevel 0\n  /EmitDSCWarnings false\n  /EndPage -1\n  /ImageMemory 1048576\n  /LockDistillerParams false\n  /MaxSubsetPct 100\n  /Optimize true\n  /OPM 1\n  /ParseDSCComments true\n  /ParseDSCCommentsForDocInfo true\n  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'knot':1453,1652,1668,4082,4155,4403,5236,5244,7061,11910,11989,16383 'knotenpunkt':4975 'knotensani':2022 'koll':16383 'kom':7762 'kommerziell':2121 'kommission':5593,16383 'kommt':752,5221,5711,12481,16383 'kommunal':115,127,2028,2068,2194,2201,2289,2387,3005,4748,4944,10258,10268,10276,10813,12548,14971,15180,15419,15423,16383 'kommunikation':3766 'kompetenz':13045,13085 'kompetenzdelegation':9252 'komplexitat':16345 'kon':8804,12979,15271,16383 'konferenz':16383 'konflikt':11684 'konkr':10693 'konkret':5361,7426,8941,9244,9559,9669,10733,13253,15381,16383 'konkretisi':5466,5509,15403,15955 'konkretisier':355,11292,15503,16383 'konkretisiert':4239,11566,16383 'konkur':10178 'konkurrenz':693 'konkurrenzier':12243 'konkurrenzv':3422 'konkurrenzverfahr':5961,6033,10105,10138,10195 'konn':9362,15615,16383 'konnt':2353,6024,9319,13239,16383 'konstruktion':8042,8083 'konstruktionsweis':9529 'konsultationsbereich':1605 'konzentration':4370 'konzentri':1786,16383 'konzentriert':12378 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'erdgeschoss-mindesthöhen':7179 'erdgeschossen':3079,5643,7132,10675,16383 'erdgeschosses':8384,9056,15900 'erdgeschosshöh':7149 'erdgeschosshöhen':8112 'erfahrung':8690 'erfolgen':1955,16383 'erfolgt':650,1057,1092,1377,5581,15963 'erfolgten':16383 'erford':16383 'erforderl':3036,13555 'erforderlic':4422,4591,5393,5914,10513,15063 'erforderlichen':13844,16383 'erfordernis':14292 'erfülle':16383 'erfüllen':9887,11606 'erfüllt':2382,2435,2880,3007,3220,3382,4558,7015,9872,10157,11074,11728,15670,16383 'erfüllung':8980,9970 'ergab':16383 'ergeben':16383 'ergebnis':16383 'ergreifen':2831,4201,5372 'ergänzen':16383 'ergänzend':12049 'ergänzenden':1844,9665 'ergänzt':11647,12621,16383 'ergänzung':12836,15069,16383 'ergänzungen':16383 'erhal':1174 'erhalten':4272,7421,10793,15873,16383 'erhaltung':490,16383 'erheblic':11702,16156 'erheblichen':16383 'erhebliches':16383 'erhebung':7572 'erhoben':16383 'erholungsanlag':13131 'erholungsflä':12988,16383 'erholungsflächen':314,12894,12976,13155,13249,13289,16383 'erholungszentrum':5268 'erholungszweck':13079 'erhält':6154,15030 'erhöhen':3270,16383 'erhöht':2852,8473,8818,11103,11465,12703,14951,16383 'erhöhten':3202,8912,9003,9103,10090,10155,10161,10394,16383 'erhöhter':8981 'erhöhtes':14676 'erhöhung':3461,3493,3587,5334,11269,11468 'erkennb':11589 'erkennen':145,2401 'erkenntnis':16383 'erkenntniss':859,7963,16383 'erlangt':15247 'erlassen':16383 'erlaubt':7360,8938,10013,10062 'erliess':16383 'erläuternd':1486 'erläuterung':4835 'erläuterungen':197,5395,5403,5621,5916,6213,6429,6714,6924,7210,7484,7632,7863,8114,8320,8411,8546,8661,8967,9139,9209,9273,9504,9754,9956,10197,10517,10738,11021,11281,11556,11869,12050,12128,12441,12566,12842,13090,13297,13309,13667,13981,14278,14551,14861,15193 'erläuterungsbericht':2620 'erlös':13133 'ermes':16383 'ermittelt':7571 'ermittlung':4626,8271,13330,13632,13701,14128,16383 'ermöglichen':5952,15191 'ermöglicht':9069,13899,15912,16383 'erneuern':11956,16383 'erneuert':1784,16383 'erreichbarkeit':1820,5450,16383 'erreichen':4080,16383 'erreichenden':14563 'erreicht':2781,2823,3304,4933,14651,16201,16383 'erreichung':11569 'erric':10125 'errichtet':3134,12714 'errichteten':16383 'ersatz':5596,6086,13146,13244 'ersatzabgab':13102,13115,13121,13138,13256,13302,16383 'ersatzabgaben':16383 'ersatzbauten':6270,15711 'erschlies':4244,10389,16383 'erschliessung':502,1818,4227,4303,4430,5818,5899,5979,11052,11673,13538,16383 'erschliessungs':13572,16383 'erschliessungsgüt':13657 'erschliessungsideen':16383 'erschliessungskonzept':182,1456,4212,4257,4296,16383 'erschliessungskorridor':1852 'erschliessungsplans':16383 'erschliessungsplanung':360,4953,16383 'erschliessungsplanungen':5970 'erschliessungsplän':569,16383 'erschliessungsprojekt':16383 'erschliessungssituation':16383 'erschliessungstec':16383 'erschliessungsvarianten':16383 'erschliessungsvorausset':4556,7013 'erschlossen':5293,5306,5321,12348,16383 'erschlossenen':2495,4394 'erschwert':744,16383 'ersetzt':13519 'ersetzt.14':12151 'erst':6959,16383 'erste':4221,9396 'erstel':16383 'erstellen':3000,7008,14693,16383 'erstellt':3295,3396,4552,6962,11380,12212,14735,16383 'erstellung':13391,13416,13432,13441 'erstellungskosten':13128 'ersten':8037,10907,11373,12534,16061 'erster':4971 'erstmals':16383 'erstreckt':6571 'erteilt':7757,14099 'erwarten':5346 'erwartet':2815 'erwarteten':14412 'erweitert':2673,16383 'erweiterungen':16383 'erwä':16383 'erwägungen':16383 'erwähnte':9280 'erwähnten':16308 'erwünscht':8106,11019 'erwünschte':740 'erwünschten':15326 'eröffnen':16383 'es':767,903,3154,3993,4033,4189,5001,5761,5932,5953,6078,7537,8526,8530,8544,9236,9564,9594,10273,10943,10993,11041,11416,11610,11676,12152,12542,12943,13900,13957,14518,14589,14629,15251,15991,16036,16251,16356,16383 'esp':16383 'etapp':11374 'etappen':5045 'etwa':5179 'etwas':8735 'ew':10479 'ew-gebäudes':10478 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'festg':2587 'festgehalten':868,10097,14716,16383 'festgeleg':16383 'festgelegt':2467,8241,8680,8958,11536,12754,12825,12924,13263 'festgesetzt':15349 'festgestellt':16383 'festl':3120 'festlegen':12738 'festlegung':6797,10623,10732,11159,12627,15972 'festlegungen':971 'festzulegen':9249,16383 'festzusetzen':901,9581 'feuerpolizeilichen':7839,16383 'ff':16383 'fikation':1274 'finanziell':6051 'finden':2599 'findet':1802,4743,10591 'findlichkeitsstuf':8525 'firmen':16383 'flanieren':10578 'flexibl':16383 'fläche':10574,13075,15764 'flächen':12932,13010,16383 'flächenanforderungen':6971 'flächenbedürfnissen':3783 'flächend':16383 'flächenmässig':16383 'flächenver':2655 'flüssig':4279 'fm':12063,12123,16383 'fokus':660,16383 'fokussiert':446 'fol':13791,14302 'folg':476,1082,1380,1403,1425,1639,2407,2779,3601,4057,5259,5434,7515,7539,7998,8586,11076,11787,14592,16383 'folgen':14014,16383 'folgenden':3517,9679,14362,16383 'folgendermassen':12162 'folglic':16383 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'für':10,156,255,270,453,483,543,615,736,930,1073,1195,1252,1629,1635,1967,2171,2330,2498,2733,2775,2839,2865,2917,3032,3307,3316,3354,3373,3451,3486,3568,3761,3814,4015,4197,4405,4410,4458,4511,4538,4577,4601,4635,4641,4693,5057,5200,5415,5429,5451,5462,5505,5712,5722,5736,5766,5937,6056,6263,6272,6471,6500,6537,6659,6762,6769,6782,6876,7001,7052,7084,7093,7102,7110,7189,7342,7467,7520,8049,8064,8091,8176,8184,8199,8219,8269,8337,8339,8428,8566,8619,8639,8657,8673,8772,8785,8795,8822,8904,8963,9028,9098,9326,9514,9748,9800,9913,10077,10311,10419,10527,10575,10626,10952,11247,11260,11517,11593,11757,11856,12061,12069,12121,12216,12386,12455,12635,12639,12675,12757,12919,12928,12994,13011,13065,13071,13076,13141,13246,13274,13334,13350,13369,13414,13424,13453,13472,13521,13650,13687,13718,13738,13751,13801,13810,13883,13976,13992,14025,14034,14126,14131,14186,14204,14221,14263,14313,14329,14337,14352,14357,14373,14425,14489,14575,14584,14663,14724,14790,14985,15124,15242,15287,15294,15369,15460,15473,15481,15485,15574,15708,15713,15829,15889,15896,16289,16363,16383 'gabelwert':4634,4640 'gain':16383 'ganz':13395,13435,13444,13636 'ganzen':7041 'gar':746,16383 'garag':6966 'garantieren':16383 'gartenstadt':10757 'gass':3364,6355,7067 'gastgewerb':16383 'gastronom':7094 'ge':443,452,817,1012,1344,1974,1982,2029,3416,4292,4589,5213,5867,5967,6012,6652,6878,6984,7241,7254,7803,7836,10396,10865,11951,14380,14418,14820,14990,15074,15181,15300,15891,16106,16242,16383 'geb':254,1772,1773,3122,3525,3533,4404,4569,4579,5565,6060,6494,6553,8821,8861,8878,9989,9994,10026,10183,10186,12120,12868,13426,15828,16383 'gebaut':9304,16383 'gebiet':1811,1930,2137,2147,3369,3485,3885,5986,6580,6672,8788,8892,10240,10368,10435,10796,10824,10979,11116,11401,11413,11502,11635,11764,12060,12088,12192,12223,15864,16383 'gebieten':1937,3167,4457,4486,4804,6847,6875,8696,8933,9442,10121,11734,12320,12335,12494,12502,14328,14336,16383 'gebiets':8512,11522,11597,11791,11983,16383 'gebietsqualitäten':10755 'gebietsspezifischen':6166 'gebietstypen':3158 'gebot':4322 'geboten':16383 'gebrauc':13461 'gebruik':16383 'gebäu':5554,12043,16383 'gebäud':257,3133,3180,4407,4460,4574,5157,8694,8824,8839,8874,8899,8907,8935,8965,8987,8989,9100,9121,9465,9654,9975,9997,10046,10124,10232,10248,10362,10372,10386,10430,10596,10809,11745,14332,14339,14819,15831,16383 'gebäudeab':7924 'gebäudeabstand':7740,7802,7849,7895,7905,16383 'gebäudeabstands':7726,7777,16383 'gebäudeabständ':9573 'gebäudeabständen':9314 'gebäudeform':16383 'gebäudehö':16383 'gebäudehöh':7170,7555,7604,7610,8278,8362,8407,8468,8537,8603,8761,8807,10008,10057,11086,16383 'gebäudehöhen':246,1468,3161,7934,7945,8204,8229,8318,16383 'gebäudeläng':16383 'gebäuden':6850,9018,10328,12323,16383 'gebäudes':9032,9048,10084,10298,10307,10334,10351,10423,10480 'gebäudeteil':9694,9713,9793,9817 'gebührenhöh':14600 'geeignet':3358,10391,16383 'geeigneten':2741,2970,4160,9429,11208,16383 'gefasst':16383 'gefordert':2508,11648,14307,16383 'geforderten':16383 'gefährden':16383 'gefährdet':16383 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'gemeindeentwicklung':16291 'gemeindegrent':5144,6383,6447,7313,13617 'gemeinden':2818,3850,3908,7749,7759,12732,16207 'gemeinderat':24,28,72,237,424,434,578,611,673,980,1070,1272,1495,1769,2065,2162,2198,2264,2312,2393,2642,2913,3235,3501,3829,4129,4443,4719,5034,5400,5626,5803,5921,6017,6218,6261,6434,6719,6929,7215,7448,7489,7637,7781,7868,8119,8325,8416,8551,8666,8972,9214,9509,9613,9660,9759,9961,10107,10170,10202,10522,10719,10743,11026,11286,11561,11874,12133,12446,12523,12571,12847,13043,13095,13105,13259,13314,13386,13641,13672,13986,14095,14223,14283,14395,14432,14556,14866,15027,15165,15198,15258,15275,15520,15654,15696,15811,16130,16187,16271,16280,16383 'gemeinderats':15804,16383 'gemeinderätl':15432 'gemeinderätlichen':5774,15966 'gemeinen':938 'gemeinhin':6614 'gemeinsam':1896,5972,9084,16383 'gemessen':5175,7150,7260,9921 'gemisc':11332 'gemischten':11369 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'gerechtfertigt':16383 'geregelt':13525,16383 'gering':4289,8752 'geringeren':9848,14087,16383 'gerügt':16383 'ges':16383 'gesamt':485,6443,8787,15244,15984,16339 'gesamtb':5836,16383 'gesamtbetrachtung':800,1259,4330,4965,5924,8947,10310,11976,12666,15673,15679 'gesamtbetrachtungen':513,4337,5913,5998,5999,6195,6197 'gesamten':7142,7978,11234,16383 'gesamtes':2747 'gesamtgemeind':3435,3492,13073,13523,13651,14351 'gesamthaft':586,3219,16262 'gesamtheitlic':4345,5823 'gesamtlösung':5843,6003 'gesamtplan':128,2195,2202,4945,14972,15424,16383 'gesamtplans':4749 'gesamtrevision':654,666,935,948,1023,1061,2104,16383 'gesamtverkehrssystem':4736,5011 'gesamtüberprüfung':16191,16309 'geschaffen':550,2730,2873,6980,11045,11969,13030,16383 'geschloss':4541 'geschlossen':6995,10903 'geschoss':7038,7975,8299,9477,12817 'geschossfläc':11351,16383 'geschosshöh':8132,8163,8194,8214,12710,12725,12821 'geschossnutzung':7993,8235 'geschosszahlen':8705 'geschäft':16383 'gesehenen':3459 'gesenkt':14955 'gesetz':15320,16383 'gesetzes':16383 'gesetzg':3958 'gesetzgebung':2084,9603 'gesetzlichen':15122 'gesetzt':4646,7892,16383 'gesichert':2972,5198,6186,12026,16383 'gesprochen':12160 'gestal':4678,9045,10228,10511,11888,14720,16383 'gestalten':4782 'gestalterisc':1188 'gestalterischen':9885 'gestalterischer':15324 'gestaltet':1292,1682,1746 'gestalteten':5740 'gestalteter':5890 'gestaltung':1352,5233,5701,5786,5880,6147,9054,11057,11654,15297,15958,16383 'gestaltungs':1727 'gestaltungsideen':771 'gestaltungsplan':3259,4594,4690,6990,8779,8784,8794,8957,8994,8997,9095,10065,10190,11463,11577,11628,11633,11717,11742,11848,12010,12824,14477,14701,16383 'gestaltungsplan-verpflic':8778 'gestaltungsplanpflicht':9206,11494,11507,11552,12890 'gestaltungsplans':3130,3250,4531,10379,11784,11996,12808,14344,14461,15335,16383 'gestaltungsplanung':3303,16383 'gestaltungsplanverfahrens':16383 'gestaltungsplän':3294,3374,3487,11514 'gestaltungsplänen':2986,3230,4562,12119,16383 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