name: Anhang 2 Planungsbericht nach Art. 47, Stand 14. März 2024

text: \n \n\n \n\n \n\n 2 \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n  \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n\nTEILREVISION §17 BNO, \n\nGARTENSTADTZONEN  \n  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \nStand 9. September 2024 \n\n \n\nVom Stadtrat zur Genehmigung verabschiedet am xx. xxx 2024 \n\n \n\nVom Departement Bau, Verkehr und Umwelt \n\nGenehmigt am xx.xx.xxxx \n\n \n\n \n\n \n\nE \n\n \n-- \n\n\n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nImpressum \n \nTrägerin \nStadt Aarau, vertreten durch den Stadtrat \n \n\nProjektleitung \nAnna Borer, Co-Leiterin Stadtentwicklung, Stadt Aarau \nLea Good, Projektleiterin Stadtentwicklung, Stadt Aarau \n\n \nProjektgruppe \nHanspeter Thür, Stadtrat, Stadt Aarau \n\nJan Hlavica, Stadtbaumeister, Stadt Aarau \n \nNik Brändli, Rechtsanwalt, Schärer Rechtsanwälte \n\nMartin Eggenberger, Projektverantwortlicher, Planteam S AG (bis 2023) \nThomas Frei, Projektleiter, Planteam S AG (bis öffentliche Auflage) \nKatrin Keiser, Fachmitarbeiterin, Planteam S AG \n\n \nDatei \naar_op_rpb_gartenstadtzonen_öffentliche Auflage_240314.docx \n\n \nBerichtversion \nBeschluss Einwohnerrat, 09.09.2024 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 3 \n\nInhaltsverzeichnis \n\nAbbildungen ................................................................................................................. 5 \n\nAbkürzungen ................................................................................................................ 6 \n\n1. Planungsgegenstand ......................................................................................... 7 \n1.1. Ausgangslage.......................................................................................................... 7 \n1.2. Bestandteile der Vorlage ........................................................................................ 7 \n1.3. Begrifflichkeiten in § 17 Abs. 2 BNO....................................................................... 7 \n1.4. Perimeter Zonen Gartenstadt 2- & 3-geschossig (GS2 / GS3) ................................ 8 \n\n2. Bisheriger Planungsprozess ............................................................................... 9 \n2.1. Erarbeitung Gartenstadtrichtlinien ........................................................................ 9 \n2.2. Planungsprozess der Gesamtrevision .................................................................... 9 \n2.3. Kommunale Nutzungspläne vor der Gesamtrevision ........................................... 10 \n2.3.1. Zonenplan ............................................................................................................ 10 \n2.3.2. Bau- und Nutzungsordnung ................................................................................. 11 \n2.4. Bestimmungen im Rahmen der letzten Gesamtrevision ...................................... 12 \n2.4.1. Bau- und Nutzungsordnung ................................................................................. 12 \n2.5. Regierungsratsbeschluss (Genehmigung Gesamtrevision) .................................. 12 \n2.6. Urteil des Verwaltungsgerichts ............................................................................ 13 \n2.7. Umgang mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts ............................................... 14 \n\n3. Planerische Grundlagen .................................................................................. 15 \n3.1. Rahmenbedingungen Bund .................................................................................. 15 \n3.1.1. Raumplanungsgesetz ........................................................................................... 15 \n3.1.2. ISOS ...................................................................................................................... 15 \n3.1.3. ICOMOS ................................................................................................................ 16 \n3.2. Rahmenbedingungen Kanton ............................................................................... 17 \n3.2.1. Kantonaler Richtplan ............................................................................................ 17 \n3.2.2. Baugesetz (BauG) ................................................................................................. 17 \n3.2.3. Inventar der kantonalen Baudenkmäler .............................................................. 17 \n3.2.4. Bauverordnung (BauV) ......................................................................................... 18 \n3.3. Rahmenbedingungen Gemeinde ......................................................................... 19 \n3.3.1. Gartenstadtquartiere Aarau – Richtlinien für Bauvorhaben ................................ 19 \n3.3.2. Raumentwicklungsleitbild .................................................................................... 20 \n3.3.3. Klimaanpassungsstrategie .................................................................................... 21 \n3.3.4. Inventare der Objekte von kommunaler Bedeutung ........................................... 23 \n3.3.5. Kommunale Nutzungsplanung ............................................................................. 23 \n3.3.6. GIS-Auswertung Gartenstadt ............................................................................... 25 \n3.3.7. Planungszone Gartenstadt ................................................................................... 27 \n\n4. Abgrenzung Perimeter .................................................................................... 29 \n4.1. Fragestellung ........................................................................................................ 29 \n4.2. Struktur und Abgrenzung der Zonierung ............................................................. 29 \n4.3. Zwischenfazit ....................................................................................................... 31 \n\n5. Umsetzung Klimaanpassungsstrategie ............................................................ 32 \n5.1. Fragestellung ........................................................................................................ 32 \n5.2. Sicherung der Grünraumstruktur ......................................................................... 32 \n5.3. Zwischenfazit ....................................................................................................... 33 \n\n6. Überbauungs- und Grünflächenziffer .............................................................. 34 \n6.1. Wirksamkeit / Zusammenspiel der Nutzungsziffern ............................................ 34 \n\n\n\n \n\n \n4 \n\n6.1.1. Von der Ausnützungsziffer zur Überbauungsziffer ............................................... 34 \n6.1.2. Grünflächenziffer .................................................................................................. 35 \n6.1.3. Berechnungsbeispiel ............................................................................................. 35 \n6.2. GIS-Auswertung .................................................................................................... 36 \n6.2.1. Ziffern unterschieden nach Lage innerhalb/ausserhalb des ISOS ......................... 36 \n6.2.2. Auswertungen zur Grünflächenziffer (GZ) ............................................................ 37 \n6.2.3. Auswertungen zur Überbauungsziffer (ÜZ) .......................................................... 38 \n6.2.4. Räumliche Auswertung ......................................................................................... 40 \n6.2.5. Abhängigkeit der Nutzungsziffern von der Parzellengrösse ................................. 41 \n6.2.6. Überlegungen mit Blick auf die Ausbaureserven .................................................. 43 \n6.3. Fazit zur GIS-Auswertung ...................................................................................... 44 \n\n7. Interessenabwägung ....................................................................................... 46 \n7.1. Ermittlung der relevanten Interessen ................................................................... 46 \n7.2. Bewertung und Gewichtung der Interessen ......................................................... 46 \n7.3. Lösungsfindung: Bemessung der ÜZ und GZ......................................................... 47 \n7.4. Ausnahmebestimmung ......................................................................................... 50 \n\n8. Revision Bau- und Nutzungsordnung («Ergebnis») .......................................... 51 \n\n9. Fazit / Zusammenfassung................................................................................ 52 \n\n10. Nutzungsplanverfahren .................................................................................. 53 \n10.1. Planbeständigkeit ................................................................................................. 53 \n10.2. Planungsablauf ..................................................................................................... 53 \n10.2.1. Kantonale Vorprüfung .......................................................................................... 53 \n10.2.2. Mitwirkung und öffentliche Auflage ..................................................................... 53 \n10.2.3. Beschlussfassung und Genehmigung .................................................................... 54 \n10.3. Prozessübersicht ................................................................................................... 55 \n\n\n\n \n\n 5 \n\nAbbildungen \n\nAbbildung 1 Gebiet Zelgli, Google Maps (Stand Juni 2013) .......................................... 8 \nAbbildung 2 Gebiet Gönhard, Google Maps (Stand Juni 2013) .................................... 8 \nAbbildung 3 Gebiet Rössligut, Google Maps (Stand Mai 2013) .................................... 8 \nAbbildung 4 Orthofoto mit markiertem Perimeter ...................................................... 8 \nAbbildung 5 Ausschnitt Zonenplan (Stand Dez. 2011) mit markierten rechtskräftigen \n\nGartenstadtzonen .................................................................................. 11 \nAbbildung 6 Ortsbildaufnahme der Stadt Aarau im ISOS (Gartenstadtzonen blau \n\neingefärbt).............................................................................................. 16 \nAbbildung 7 Ausschnitt aus dem Geoportal Kanton Aargau mit Darstellung der \n\nKantonalen Denkmalschutzobjekte ........................................................ 18 \nAbbildung 8 Geltungsbereiche der Gartenstadtrichtlinien mit markierten \n\nGartenstadtzonen .................................................................................. 19 \nAbbildung 9 Gebiete in Ruhe ...................................................................................... 20 \nAbbildung 10 Geltungsbereiche Leitbild mit markierten Gartenstadtzonen, REL ........ 21 \nAbbildung 11 Ausschnitt Teilkonzept Hitzeminderung (Stand Sep. 2022) mit markierten \n\nGartenstadtzonen .................................................................................. 22 \nAbbildung 12 Ausschnitt Teilkonzept Entlastungssystem (Stand Sep. 2022) mit \n\nmarkierten Gartenstadtzonen ................................................................ 22 \nAbbildung 13 Bau- und Garteninventar mit markiertem Perimeter............................. 23 \nAbbildung 14 Ausschnitt der Bauzonenübersicht mit Baumassen und \n\nLärmempfindlichkeitsstufen gemäss § 9 Abs. 1 BNO ............................. 24 \nAbbildung 15 Zusammengefügte Ausschnitte der Bauzonenpläne Nord und Süd ....... 25 \nAbbildung 16 Übersicht der Rechtmässigkeit mit den Bestimmungen aus der BNO ... 26 \nAbbildung 17 Übersicht der Rechtmässigkeit mit den ursprünglichen Anträgen der \n\nBeschwerdeführenden ........................................................................... 27 \nAbbildung 18 Situationsplan Planungszone ................................................................. 28 \nAbbildung 19 Vergleich der Perimeter ISOS (grau) und Gartenstadtzonen (blau) ....... 29 \nAbbildung 20 Vergleich der Perimeter Gartenstadtrichtlinie (grau) und \n\nGartenstadtzonen (blau) ........................................................................ 29 \nAbbildung 21 Schwarzplan mit eingezeichneten Perimeter Gartenstadt ..................... 30 \nAbbildung 22 Orthofoto mit eingezeichneten Perimeter Gartenstadt ......................... 30 \nAbbildung 23 Ehemaliger Zonenplan mit überlagertem ISOS und den Gartenstadtzonen\n\n ............................................................................................................... 31 \nAbbildung 24 Städtebauliche Regelbauweise (©Gartenstadtquartiere Aarau, \n\nRichtlinien für Bauvorhaben, 2012) ....................................................... 32 \nAbbildung 25 Grünräume, Kaltluftströme und Strömungsrichtung \n\n(©Klimaanpassungsstrategie, 2022) ...................................................... 32 \nAbbildung 26 Umrechnung der AZ in die min. notwendige ÜZ, um die AZ erreichen zu \n\nkönnen ................................................................................................... 34 \nAbbildung 27 Schematisches Berechnungsbeispiel für die Typologie Gartenstadt ...... 35 \nAbbildung 28 Quantitative Verteilung der Grünflächenziffer bei den Parzellen in den \n\nGartenstadtzonen .................................................................................. 38 \nAbbildung 29 Quantitative Verteilung der Überbauungsziffer bei den Parzellen in den \n\nGartenstadtzonen .................................................................................. 39 \nAbbildung 30 GIS-Auswertung GZ 0.5 / ÜZ 0.30 ........................................................... 40 \nAbbildung 31 GIS-Auswertung GZ 0.55 / ÜZ 0.3 ........................................................... 41 \nAbbildung 32 Verteilung der ÜZ (y-Achse) nach Grundstücksflächen (x-Achse) .......... 42 \n\n\n\n \n\n \n6 \n\nAbbildung 33 Verteilung der GFZ (y-Achse) nach Grundstücksflächen (x-Achse) ........ 42 \nAbbildung 34 Abhängigkeit der Überbauungsziffer und der Grünflächenziffer ........... 43 \nAbbildung 35 Überbauungspotenziale mit 0.25 und 0.3 auf zwei beispielhaften \n\nGrundstücken ........................................................................................ 44 \nAbbildung 36 GIS-Auswertung GFZ 0.5 / ÜZ 0.30......................................................... 49 \n \n \n \n\nAbkürzungen \n\nABauV Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (Kanton Aargau) vom 23.Februar 1994 \nARE Bundesamt für Raumentwicklung / Abteilung Raumentwicklung \nBauG Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz Kanton Aargau) vom \n\n19. Januar 1993 \nBNO Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Aarau \nBVUARE Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung des Kan-\n\ntons Aargau \nFGPK Finanz- und Geschäftsprüfungskommission \nGS2 Gartenstadtzone zweigeschossig \nGS3 Gartenstadtzone dreigeschossig \nISOS  Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, 1988 \nIVHB Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, 2010 \nKG  Kulturgesetz (Kanton Aargau) vom 31.März 2009 \nKV  Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 \nNHG  Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1.Juli 1966 \nNHV  Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (Bund) vom 16.Januar 1991 \nREL Raumentwicklungsleitbild  \nRPG Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 \nRPV RPV Raumplanungsverordnung (Bund) vom 28. Juni 2000 \nRRB Regierungsratsbeschluss \n \n \n\n\n\n \n\n 7 \n\n1. Planungsgegenstand \n\n1.1. Ausgangslage \n\nDie Gemeinden Aarau und Rohr haben im Jahr 2010 fusioniert. Mit der Gesamtrevision \nNutzungsplanung Siedlung und Kulturland wurden die kommunalen Planungsinstrumente \nzusammengeführt aktualisiert und an die übergeordneten raumplanungsrechtlichen Vor-\ngaben angepasst.  \n \nDer Regierungsrat genehmigte am 18. Dezember 2019 und 11. März 2020 die vom Ein-\nwohnerrat am 27. August 2018 und 28. Oktober 2019 beschlossene Gesamtrevision und \nwies eine bezüglich der Gartenstadtzonen erhobene Beschwerde ab. In der Folge erhoben \ndie Beschwerdeführenden ihre Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Mit Entscheid vom \n20. Oktober 2021 hob das Verwaltungsgericht den Beschluss und die Genehmigung des \nRegierungsrats betreffend § 17 Abs. 2 BNO auf und wies die Bestimmung zu neuem Ent-\nscheid an die Stadt Aarau zurück. \nAls Folge des Entscheids verfügte der Stadtrat am 8. November 2021 eine Planungszone \nüber das Gebiet der Zonen Gartenstadt zwei- und drei-geschossig (GS2 und GS3).  \n \nMit der vorliegenden Teilrevision der Nutzungsplanung soll § 17 Abs. 2 BNO im Sinne der \nErwägungen des Verwaltungsgerichts überarbeitet werden. \nDer vorliegende Planungsbericht erläutert den Inhalt der Teilrevision der Nutzungspla-\nnung. Dieser zeigt auf, wie das Planungsergebnis zustande gekommen ist und wie die \nraumplanerischen Interessen innerhalb der übergeordneten Rechts- und Planungsgrund-\nlagen und den kommunalen Zielen wahrgenommen und die Interessenabwägungen vor-\ngenommen wurden. Damit der Prozess der Teilrevision nachvollzogen, die Auswirkungen \nbeurteilt und die Recht- und Zweckmässigkeit der Nutzungsplanung geprüft werden kön-\nnen, legt die Gemeinde, gestützt auf Artikel 47 der eidgenössischen Raumplanungsverord-\nnung (RPV), zuhanden der kantonalen Genehmigungsbehörde im vorliegenden Bericht \ndar, wie sie sich mit dem relevanten Thema auseinandergesetzt hat. \n \n \n\n1.2. Bestandteile der Vorlage \n\nMit der vorliegenden Anpassung der Nutzungsplanung werden die folgenden grundeigen-\ntümerverbindliche Bau- und Nutzungsordnung (§ 17 Abs. 2) überarbeitet: \n \nZur Orientierung dient der vorliegende Planungsbericht nach Art. 47 RPV. \nIn den Bauzonen- und Kulturlandplänen werden keine Änderungen vorgenommen.  \n \n \n\n1.3. Begrifflichkeiten in § 17 Abs. 2 BNO \n\nDer zu überarbeitende Absatz in der Bau- und Nutzungsordnung weist für GS2 und GS3 \nVorschriften bezüglich Gebäudelänge, Überbauungsziffer und Grünflächenziffer auf. Diese \nBegriffe dienen folgenden Zwecken: \n \nBegrenzung der Gebäudedimensionen, Beschränkung der Längenausdehnung \n \nBegrenzung des Fussabdrucks der Baute, Erhaltung der Körnigkeit in der Siedlung \n \nSicherung des Grünraumanteils in der Siedlung \n \nDie kantonalen Bestimmungen zur Ermittlung dieser Planungsbegrifflichkeiten werden in \nKapitel 3.2.4 erläutert. \n\nGebäudelänge \n\nGrünflächenziffer \n\nÜberbauungsziffer \n\n\n\n \n\n \n8 \n\n1.4. Perimeter Zonen Gartenstadt 2- & 3-geschossig (GS2 / GS3) \n\nDie Gartenstadtzonen teilen sich in die drei Gebiete «Zelgli», «Gönhard» und «Rössligut» \nauf. Die Teilgebiete «Zelgli» und «Gönhard» liegen südlich der Bahnlinie, während sich das \nQuartier «Rössligut» nördlich der Bahnlinie und östlich des Zentrums befindet. Die Ge-\nbiete der «Gartenstadt» sind für die Stadt charakter- und identitätsbildend sowie baukul-\nturell bedeutsam. Das Erscheinungsbild zeichnet sich durch eine hohe Durchgrünung und \nkleinteilige, umzäunte Parzellen mit punktartiger Bebauung aus. Die ausgeprägten Vor-\ngärten und Vorgartenbegrenzungen, wie Gartenmauern, Zäune, Hecken usw., gestalten \nden Übergang zwischen dem öffentlichen und privaten Raum. Die Wohnquartiere erlang-\nten ihre städtebauliche Struktur am Ende des 19. und in der ersten Hälfte des 20. Jahrhun-\nderts. Die zentrumsnahen Gebiete weisen eine hohe Wohnqualität auf. \n \n\n \nAbbildung 4 Orthofoto mit markiertem Perimeter \n\n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \nAbbildung 1 Gebiet Zelgli, Google Maps \n\n(Stand Juni 2013) \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \nAbbildung 2 Gebiet Gönhard, Google Maps \n\n(Stand Juni 2013) \n\n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \nAbbildung 3 Gebiet Rössligut, Google Maps \n\n(Stand Mai 2013) \n\n \n\nZelgli \n\nGönhard \n\nRössli-\ngut \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 9 \n\n2. Bisheriger Planungsprozess \n\nIn den nachfolgenden Kapiteln wird der bisherige Planungsprozess aufgerollt. Nach einem \nGesamtüberblick werden die Zwischenstände und Erkenntnisse bezüglich Grünflächenzif-\nfer und Überbauungsziffer in den einzelnen Planungsphasen der Gesamtrevision näher \nbeschrieben. \n \n\n2.1. Erarbeitung Gartenstadtrichtlinien \n\n \n \n\nEnde 2009 / Anfang 2010: Begehren betreffend Überprüfung und Erhal-\ntung der Gartenstadtquartiere in Aarau aus der Bewohnerschaft mit ins-\ngesamt 90 Einsenderinnen und Einsender. \n\n2010 Ortsbildstudie Gartenstadtquartiere Aarau (Gebiete Zelgli u. Gönhard) \nDiese Studie diente als Arbeitsgrundlage für das Stadtbauamt und wurde \n2012 ergänzt. \n\nMai 2010: Auftrag an Kunsthistoriker Michael Hanak Grundlagen zu den \ngartenstadt-ähnlichen Quartiere zu schaffen \n\nDezember 2010: Fertigstellung der Studie \n\n2011- \n2012 \n\nErarbeitung von Richtlinien für Bauvorhaben in den Gartenstadtquartie-\nren \n\n16. November 2011: Informationsveranstaltung über die Ergebnisse der \nUntersuchung zu den Aarauer Gartenstadtquartieren sowie das weitere \nVorgehen \n\n1. Dezember 2012: Das Dokument «Richtlinien für Bauvorhaben in den Gar-\ntenstadtquartieren» erlangt Rechtkraft mit Behördenverbindlichkeit \n\n \n \n\n2.2. Planungsprozess der Gesamtrevision \n\n2011 Start der Gesamtrevision im Zusammenhang mit der Gemeindefusion \nAarau / Rohr \n\n2013 14. Januar – 28. Februar 2013: Öffentliche Vernehmlassung zu den Grund-\nlagen der Gesamtrevision \n\n6. Mai 2013: Gutheissung des Verpflichtungskredits durch den Einwohner-\nrat \n\n2013- \n2014 \n\nAusarbeitung des Raumentwicklungsleitbilds mit Zielen und Strategien für \ndie Gesamtrevision der Nutzungsplanung (siehe Kap. 3.3.2) \n\n23. Juni 2014: Beschluss \n\n2014- \n2015 \n\nErstellung des Bauinventars und des Inventars der historischen Gärten \nund Anlagen (siehe Kap. 3.3.4) \n\n2015- \n2017 \n\nVorprüfung der Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kultur-\nland  \n\n29. Juni 2015: Einreichung der Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung \nund Kulturland zur Vorprüfung \n\n23. Juni – 30. September 2015: Öffentliche Mitwirkung \n\n10. April 2017: Abschliessender Vorprüfungsbericht \n\n\n\n \n\n \n10 \n\n2017 Öffentliche Auflagen \n\n2. Juni - 3. Juli 2017: 1. Öffentliche Auflage1 \n\n17. November - 18. Dezember 2017: 2. Öffentliche Auflage mitsamt den \nÄnderungen aus den Einigungsverhandlungen und der Bearbeitung von Ge-\nwässerraumen.  \n\n2018 7. Mai 2018: Antrag des Stadtrats an den Einwohnerrat zum Beschluss der \nUnterlagen der Gesamtrevision \n\n2018 Beschlussfassung \n27. August 2018: Beschluss Einwohnerrat  \n\n10. Dezember 2018: Einreichung der Unterlagen der Gesamtrevision zur \nTeilgenehmigung (ausgenommen die vom Einwohnerrat zurückgewiese-\nnen Teile) \n\n2019 2. Juli 2019: Entscheid des Regierungsrats über die Beschwerden \n\nGenehmigung \n18. Dezember 2019 und 11. März 2020: Genehmigung der Unterlagen zur \nGesamtrevision Nutzungsplanung durch den Regierungsrat des Kanton Aar-\ngaus. \n\n2020 /  \n2021 \n\nVerwaltungsgerichtsprozess \n6. Juli 2020: Erstellung GIS-Auswertung Gartenstadt (Grünflächen- und Ge-\nbäudeziffern, Gebäudelängen) \n\n20. Oktober 2021: Verwaltungsgerichtsentscheid mit Aufhebung von § 17 \nAbs. 2 BNO  \n\n2021 Planungszone \n8. November 2021: Beschluss einer Planungszone über die Zonen Garten-\nstadt zwei- und dreigeschossig (GS2, GS3) bezüglich Gebäudelänge (GL), \nÜberbauungsziffer (ÜZ) und Grünflächenziffer (GZ) durch den Stadtrat \nAarau \n\n19. November - 20. Dezember 2021: öffentliche Auflage der Planungszone \nEs resultierten keine Einwendungen. \n\n \n \n\n2.3. Kommunale Nutzungspläne vor der Gesamtrevision  \n\n2.3.1. Zonenplan \n\nVor der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland erfass-\nten die Nutzungspläne noch keine Gartenstadtzonen. Im Zonenplan2 mit Stand vom De-\nzember 2011 waren die Gebiete der heutigen Gartenstadtzonen der Einfamilienhauszone \n(E) und den verschiedenen Wohnzonen (W2, W3 und W3bis) zugewiesen. Lediglich für die \nWohnzone W3bis galten spezielle gebietsspezifische Gestaltungsvorschriften (siehe Kap. \n2.3.2). \n\n \n1  Aufgrund von Änderungen und einer Anweisung des BVUARE bezüglich Gewässerräume wurde eine \n\n2. öffentlichen Auflage notwendig. \n2 Der Begriff Zonenplan wurde in der Gesamtrevision durch Bauzonen- und Kultlandplan ersetzt. \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 11 \n\n \nAbbildung 5 Ausschnitt Zonenplan (Stand Dez. 2011) mit markierten rechtskräftigen Gartenstadtzonen  \n\n \n \n\n2.3.2. Bau- und Nutzungsordnung \n\nGemäss der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Aarau (in Kraft seit 24. März 2003, \nStand 1. Februar 2013) galten innerhalb des Perimeters der Gartenstadtzonen folgende \nBestimmungen: \n \n1 Die Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt.  \n\n2 In der Zone E sind Ein- und Zweifamilienhäuser gestattet. Am Hungerberg sind auch ter-\nrassierte Bauten mit bis zu 4 Wohnungen zulässig, sofern sich diese gut ins gewachsene \nTerrain einfügen und der Umschwung zusammenhängende, ökologisch wertvolle Flächen \nfreihält. \n\n3 Der Anteil der Wohnnutzung an der realisierten Bruttogeschossfläche hat in den Zonen \nE, W2, W3 und W3bis mindestens 60 % zu betragen. \n\n4 Übertragungen von Wohnanteilen sind, wie solche von Ausnützung, zulässig, wenn keine \nüberwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Der Stadtrat kann Reduktionen \nder verlangten Wohnanteile bis zur Hälfte zugunsten gewerblicher und geschäftlicher Nut-\nzung gestatten, wenn ein Betrieb in erster Linie der Quartierversorgung dient oder die an-\ngemessene Entwicklung eines Kleinbetriebes dies erforderlich macht, namentlich wenn die \nInhaberin resp. der Inhaber im gleichen Gebäude wohnt und keine öffentlichen und Quar-\ntierinteressen entgegenstehen. \n\n5 Bei Bauvorhaben in lärmvorbelasteten Gebieten wird auf Gesuch hin der vorgeschriebene \nWohnanteil reduziert, wenn die Lärmimmissionen trotz geeigneter Grundrissanordnung \nund Schallschutzmassnahmen nicht auf das nach Lärmschutzverordnung zulässige Mass \nherabgesetzt werden können. \n \n1 Die Wohnzone W3bis dient der strukturellen Erhaltung und massvollen Verdichtung der \nzentrumsnahen, durch eine starke Durchgrünung geprägten Wohnquartiere mit weitge-\nhend einheitlicher Bebauungsstruktur. \n\n2 Die Durchgrünung mit Bäumen, Sträuchern, Hecken usw. ist soweit möglich zu erhalten \noder entsprechend neu zu gestalten. Flachdächer sind soweit möglich zu begrünen. \n\nLegende \n   \n  Einfamilienhauszone E \n  Wohnzone 2-geschossig W2 \n  Wohnzone 3-geschossig W3 \n  Wohnzone 3-geschossig W3bis \n\nZone mit Einschränkungen und Auf-\n\nlagen \n  rechtskräftiger Perimeter der Gar-\n\ntenstadtzonen \n\n§ 6 Nutzungen \n\n§ 7 W3bis im Besonderen \n\n \n\n\n\n \n\n \n12 \n\n3 Die Vorgärten und die Art der Abschlüsse gegenüber dem Strassenraum sind quartierty-\npisch zu gestalten. Höhenunterschiede gegenüber der Strasse sind mit Stützmauern zu ge-\nstalten, welche direkt an die Grundstücksgrenze anschliessen. Zugänge, Zufahrten und Ab-\nstellplätze dürfen in der Regel höchstens ein Drittel der Grundstücksbreite beanspruchen. \n\n4 Wo städtebauliche Interessen im Sinne von Abs.1 es erfordern, kann von den Grundmas-\nsen abgewichen werden. \n\n5 Mit dem Baugesuch ist ein Plan über die Umgebungsgestaltung einzureichen. \n \n E W2 W3 W3bis \nAusnützungsziffer  0,4 0,5 0,6 0,6 \nAnzahl Vollgeschosse  2 2 3 3 \nGrenzabstand einheitlich  4 4 – – \n\nkleiner  – – 5 5 \ngrösser – – 8 8 \n\nmax. Gebäudelänge  – 50 m 60 m 30 m \nmax. Gebäudetiefe  – 15 m 15 m – \n \nDie Grünflächenziffer und die Überbauungsziffer sollten somit mit der Gesamtrevision neu \nin die Zonenvorschriften Einzug finden. \n \n \n\n2.4. Bestimmungen im Rahmen der letzten Gesamtrevision \n\n2.4.1. Bau- und Nutzungsordnung \n\nDie Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wies während der 2. öffentliche Auflage den fol-\ngenden konkreten Wortlaut zu den zwei- und dreigeschossigen Gartenstadtzonen auf: \n \nEs sind eine Gebäudelänge (GL) von 22 m, eine Überbauungsziffer (ÜZ) von 0.35 und eine \nGrünflächenziffer von 0.45 einzuhalten. Falls im Einzelfall die strukturelle Erhaltung und \ndie grosszügige Durchgrünung durch die volle Ausschöpfung der Grundmasse beeinträch-\ntigt würden, kann der Stadtrat reduzierte Grundmasse (GL und ÜZ) und eine erhöhte Grün-\nflächenziffer festlegen. \n \nDie übrigen Baumasse, welche in Anhang 1 der BNO ersichtlich sind, entsprechen bereits \ndem heute rechtsgültigen Stand. \n \n \n\n2.5. Regierungsratsbeschluss (Genehmigung Gesamtrevision) \n\nDer Regierungsrat hat mit Beschluss vom 18. Dezember 2019 die Nutzungsplanung Sied-\nlung und Kulturland (Gesamtrevision) der Stadt Aarau, bereinigt durch die Beschwerde-\nentscheide sowie einzelne Rückweisungen, genehmigt (Regierungsratsbeschluss [RRB] Nr. \n2019-001549). Dabei hat er zu den Gebieten der Gartenstadt festgehalten, dass diese für \nAarau «baukulturell sehr bedeutsam sowie identitätsbildend/prägend» seien. Die beste-\nhende Bebauung weiche «vielfach von den heute wie künftig zulässigen baulichen Mög-\nlichkeiten ab», wodurch (indirekt) Ersatzbauten gefördert würden. Dies sei «raumplane-\nrisch nicht grundsätzlich problematisch (Weiterentwicklung)». Fraglich bleibe aber «zu ei-\nnem gewissen Grad, inwiefern die wichtigen strukturellen Qualitäten tatsachlich ange-\nmessen gewahrt werden können». Dies sei aus den Unterlagen nicht abschliessend er-\nsichtlich. Im Nachgang zur abschliessenden Vorprüfung wurden die Bestimmungen zu den \nGartenstadtzonen ergänzt (§ 17 BNO), so dass der Stadtrat zugunsten der strukturellen \nErhaltung im Einzelfall die Ausschöpfung der Grundmasse untersagen und fallweise eine \nreduzierte ÜZ oder erhöhte GZ verlangen kann. Dies sei gemäss kantonaler Genehmigung \nvom 18. Dezember 2019 «vertretbar, soweit das Ermessen pflichtgemäss ausgeübt und \ndadurch jeweils eine gleichbehandelnde und rechtskonforme Auslegung gewährleistet \nist».  \n \n\n§ 8 Grundmasse \n\n2. öff. Auflage: § 17 Abs. 2 \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 13 \n\nAus dieser Beurteilung im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses wird ersichtlich, dass \nder Regierungsrat den konkreten Bestimmungen für die Gartenstadtzonen eine hohe Be-\ndeutung beimisst, gleichzeitig der Stadt als Planungs- und Vollzugsbehörde ihre Verant-\nwortung für eine sachgemässe und gleichbehandelnde Umsetzung zusätzlich bewusst \nmacht. \n \n \n\n2.6. Urteil des Verwaltungsgerichts \n\nDer oben erwähnte RRB vom 18. Dezember 2019 (Genehmigungsentscheid) sowie der vo-\nrangegangene RRB vom 2. Juli 2019 (Beschwerdeentscheid) wurde von den Beschwerde-\nführenden beim Verwaltungsgericht angefochten. Diese Beschwerde wurde vom Verwal-\ntungsgericht mit Urteil vom 20. Oktober 2021 teilweise gutgeheissen: Die Genehmigung \ndes Regierungsrats wurde insoweit aufgehoben, als damit § 17 Abs. 2 BNO beschlossen \nund genehmigt wurde. Die Bestimmung wurde damit zu neuem Entscheid (im Sinne der \nverwaltungsgerichtlichen Erwägungen) an die Stadt Aarau zurückgewiesen. \n \nIm Rahmen des Urteils wurde die beabsichtigte Überbauungsziffer von 0.35 als zu hoch, \ndie beabsichtigte Grünflächenziffer von 0.45 als zu niedrig erachtet. Zusammenfassend \nkommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die Stadt Aarau im Planungsprozess zu \nwenig geprüft habe, welche Auswirkungen von den in § 17 Abs. 2 BNO vorgesehenen Nut-\nzungsziffern (ÜZ von 0.35, GZ von 0.45) auf die in § 17 Abs. 1 BNO gemäss Richtplanbe-\nschluss (Kapitel S 1.5, Beschluss 1.2) vom ISOS übernommenen Erhaltungsziele der Bewah-\nrung der bestehenden Bebauungsstruktur und der grosszügigen Durchgrünung der Gar-\ntenstadtquartiere ausgehen. Es fehle an einer genügenden Ermittlung des beteiligten Er-\nhaltungsinteresses als Voraussetzung für eine vollständige und korrekte Bewertung und \nGewichtung dieses Interesses. Damit fehle auch die rechtsgenügliche Abwägung dieses \nInteresses mit den gegenläufigen Interessen an der inneren Siedlungsverdichtung und an \nden privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer an einer minimalen Einschrän-\nkung der Nutzung ihrer Grundstücke. Dies stelle eine Verletzung von Art. 3 RPV dar.  \n \nDie Stadt habe daher die erforderliche Interessenabwägung nachzuholen und darauf be-\ndacht zu sein, dass sich zwischen den selbst gesetzten Erhaltungs- und Verdichtungszielen \nund dem Instrumentarium für deren Umsetzung keine unauflösbaren Widersprüche erge-\nben. \n \nIm Rahmen des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht hat die Stadt Aarau \nvom Ingenieurbüro Ackermann + Wernli AG eine GIS-Analyse über die Gartenstadtzonen \nerstellen lassen. Die Auswertung umfasst die Ermittlung der Grünflächenziffer, Überbau-\nungsziffer und Gebäudelänge.  \nDie für die Berechnung notwendige Gebäudefläche und Grundstücksfläche konnte den \nDaten der amtlichen Vermessung entnommen werden. Diese Daten liessen abschliessend \nerst die Bestimmung der Gebäudelängen auf allen Bauparzellen zu. Zur Berechnung der \nNutzungsziffern wurden die befestigten Flächen und Grünflächen anhand von hochauflö-\nsenden Orthofotos und einem Kriterienkatalog des Stadtbauamts ermittelt. Den Nut-\nzungsziffern und der Gebäudelänge liegt die Berechnungsmethode nach IVHB und der \nkantonalen Bauverordnung zu Grunde. Die Resultate der Auswertung, werden in Kapitel \n3.3.6 erläutert und in Kapitel 6.2 vertieft. \n \nIm Nachgang zum Urteil des Verwaltungsgerichts hat der Stadtrat am 8. November 2021 \ndie Errichtung einer Planungszone über die Zonen Gartenstadt zwei- und dreigeschossig \nbezüglich Gebäudelange, Überbauungsziffer und Grünflächenziffer beschlossen. Die Do-\nkumente lagen vom 19. November bis am 20. Dezember 2021 auf, womit die Planungs-\nzone eine Gültigkeit bis längstens im November 2026 aufweist. Die Bestimmungen der \nPlanungszone werden in Kap. 3.3.7 erläutert. \n \n\nGIS-Auswertung \n\nPlanungszone \n\n\n\n \n\n \n14 \n\n2.7. Umgang mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts \n\nAufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts wurden verschiedene Überlegungen vorge-\nnommen: So wurden, nebst der eigentlichen Überprüfung der Überbauungs- und Grünflä-\nchenziffer, auch die Abgrenzung des Perimeters der Gartenstadt noch einmal verifiziert \nund die Umsetzung der Klimaanpassungsstrategie vor dem Hintergrund der vorliegenden \nFragestellung beurteilt (Kapitel 4 und 5). Die vertiefte Überprüfung und Bewertung der \nÜberbauungs- und der Grünflächenziffer wird in Kapitel 6 erläutert. Hierbei erfolgt auch \neine detaillierte Auseinandersetzung mit der im Zuge des Verfahrens vor Verwaltungsge-\nricht erstellten GIS-Analyse und den dazu seither erfolgten Ergänzungen und Auswertun-\ngen. Diese bilden einen wichtigen Teil der Interessenabwägung. All diese Erkenntnisse \nmünden in der zusammenfassenden Interessenabwägung samt Fazit in Kapitel 7. \nVorab werden im folgenden Kapitel 3 die relevanten planerischen bzw. rechtlichen Grund-\nlagen wiederholt.  \n \n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 15 \n\n3. Planerische Grundlagen \n\n3.1. Rahmenbedingungen Bund \n\n3.1.1. Raumplanungsgesetz \n\nDie Ziele der Raumplanung umfassen unter anderem die Lenkung der Siedlungsentwick-\nlung nach innen, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität und die \nSchaffung von kompakten Siedlungen (Art. 1 RPG). Siedlungen, Bauten und Anlagen sollen \nsich unter anderem in die Landschaft einordnen und viele Grünflächen und Bäume ent-\nhalten (Art. 3 RPG). \n \n \n\n3.1.2. ISOS  \n\nDie schützenswerten Dauersiedlungen der Schweiz werden im Inventar der schützenswer-\nten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) erfasst. Das ISOS dient als Entscheidungsgrundlage und \nwirkt auf kommunaler Ebene in mittelbarer Weise. Im Rahmen kommunaler Planungen ist \ndas ISOS zu berücksichtigen und zu konkretisieren.  \n \nDas Gebiet der Gartenstadtzonen überschneidet sich teilweise oder vollständig mit fol-\ngenden schützenswerten Gebieten, Baugruppen, Umgebungs-Zonen, Umgebungs-Rich-\ntungen und Einzelelementen: \n \n\nTyp Nr. Benennung \nErhal-\ntungsziel \n\nGebiet 9 Herrschaftliche Wohnbauten an der Bach- und Ent-\nfelderstrasse 2. H. 19. Jh. \n\nB \n\nGebiet 12 Wohnquartier Rössliguet, Kleinvillen A. 20. Jh. B \n\nGebiet 13 Wohnquartier Neugut, Angestelltenhäuser um 1900 B \n\nGebiet 14 Wohnbebauung Gönertfeld, Arbeiter und Angestell-\ntenhäuser 1. Q. 20. Jh. \n\nB \n\nGebiet 15 Wohnüberbauung Zelgli, Angestelltenhäuser und \nKleinvillen 1. Q. 20. Jh. \n\nB \n\nBaugruppe 0.5 Vorstadterweiterung am Rain, Wohn- und Gewerbe-\nbauten 19. Jh. \n\nB \n\nBaugruppe 0.7 Wohnkolonie Herzoggut, um 1920 A \n\nUmgebung VII Umgebung Bachstrasse, offener Lauf des Stadtba-\nches mit Baumalleen, Bauentwicklungsachse 19. Jh. \n\na \n\nUmgebung XVII Umgebung Buchenhof, ehemaliger Park ostseitig der \nEntfelderstrasse \n\nb \n\nUmgebung XXIII Umgebung an der Herzogstrasse, partiell bebaut b \n\nUmgebung XXV Wohnüberbauungen im Süden ungefähr ab 1930 b \n\nEinzelelement 12.0.41 Altbauten des ehemaligen Rössliguetes A \n\n \nDas Erhaltungsziel B dient gemäss den Erläuterungen zum ISOS dem Erhalt der Struktur, \nwomit die Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume zu bewahren sowie die für \ndie Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral zu erhalten sind. Generell sei \nder Abbruch von Altbauten nur in Ausnahmefällen zu gestatten und besondere Vorschrif-\nten für Umbauten und zur Eingliederung von Neubauten zu erlassen.  \n \nFür den Umgebungsbereich VII (Erhaltungsziel a) gilt die Erhaltung der Beschaffenheit als \nFreifläche als Ziel. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten sind zu \n\n\n\n \n\n \n16 \n\nbewahren sowie störende Veränderungen zu beseitigen. Die festgelegten Zonen sind \ngrundsätzlich als kein Baugebiet auszuweisen, zudem sind strenge Gestaltungsvorschrif-\nten für standortgebundene Bauten und spezielle Vorschriften für Veränderungen an Alt-\nbauten zu erlassen. Beim Erhaltungsziel b gilt es die Eigenschaften, welche für die angren-\nzenden Ortsbildteile wesentlich sind, zu erhalten. Es sind Gestaltungsvorschriften und Auf-\nlagen für Neubauten, Bepflanzung usw. zu erlassen. Für die Umgebung ist folgender spe-\nzieller Erhaltungshinweis zu beachten: «Erhalten der alten Parkanlagen als wichtiger Um-\nraum der wertvollen Altbauten sowie als wichtige Gliederungselemente im additiven \nStadtgefüge. Im Besonderen keine Veränderungen der Umgebung Bachstrasse (U-Ri VII).»  \n \n\n \nAbbildung 6 Ortsbildaufnahme der Stadt Aarau im ISOS (Gartenstadtzonen blau eingefärbt) \n\n \n \n\n3.1.3. ICOMOS \n\nDie Liste der historischen Gärten und Anlagen des «Conseil international des monuments \net des sites» (ICOMOS) bildet eine systematische Erfassung von potenziell schutzwürdigen \nFreiräumen. Sie weist selber keine Rechtskraft auf. Durch die Aufnahme in Inventare kön-\nnen die Gärten auf kantonaler oder kommunaler Ebene behördenverbindlich abgesichert \nwerden. Durch die Umsetzung in der Nutzungsplanung werden sie grundeigentümerver-\nbindlich. In den Gartenstadtgebiete liegen folgende Objekte: \n \n\n- Objektnummer 11 Balänenweg \n\n- Objektnummer 24 Jurastrasse 51-71 \n\n- Objektnummer 30 Südallee \n\n- Objektnummer 31 Westallee \n\n- Objektnummer 32 Jurastrasse 23-34 \n\n- Objektnummer 33 Weltistrasse 17-32 \n\n- Objektnummer 38 Signalstrasse 19 \n\n- Objektnummer 42 Zelglistrasse 45 \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 17 \n\n3.2. Rahmenbedingungen Kanton \n\n3.2.1. Kantonaler Richtplan \n\nDer behördenverbindliche kantonale Richtplan beschliesst in Kapitel S 1.5 den Schutz und \ndie Erhaltung beutender Ortsbilder und Kulturgüter, den Einbezug von Inventaren als \nGrundlage von Planung und Projektierung und deren Berücksichtigung bei der Interessen-\nabwägung. Des Weiteren gilt der Grundsatz, dass bei historischer Bausubstanz unter Be-\nrücksichtigung der Nutzungsbedürfnisse und des Ortsbildschutzes die Möglichkeit zur zeit-\ngemässen Umnutzung, Erneuerung oder baulichen Erweiterung bestehen soll, wobei der \nDenkmalschutz vorbehalten bleibt. Gemäss Planungsgrundsatz 1.2 sorgen die Gemeinden \nmit planerischen Instrumenten für die angemessene Umsetzung der Ziele des ISOS, wobei \ndie seit der Erstellung des ISOS erfolgten Entwicklungen, bei der Interessenabwägung zu \nberücksichtigen sind. \n \n \n\n3.2.2. Baugesetz (BauG) \n\nDas Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau (BauG, Stand vom \n1. Juli 2020) hält in § 40 fest, dass die Erhaltung, Pflege und Gestaltung von Ortsbildern in \nZuständigkeit des Kantons und der Gemeinde liegen. Diese treffen Massnahmen um \n«Ortsbilder entsprechend ihrer Bedeutung zu bewahren und Siedlung so zu gestalten, \ndass eine gute Gesamtwirkung entsteht.» Die Sicherstellung zur Erfüllung dieser Aufgaben \nerfolgt insbesondere durch: \n \n[…] \na) Schutzzonen ausscheiden; \nb) Vorschriften oder Verfügungen über den Schutz, die Gestaltung und den Unterhalt von \nSchutzobjekten erlassen; \nc) Vereinbarungen über die Bewirtschaftung und die Erhaltung abschliessen; \nd) die Kosten für den Schutz, die Gestaltung und den Unterhalt von Schutzobjekten ganz \noder teilweise übernehmen. \n \nZudem findet sich eine Festlegung zur Verdichtung im Baugesetz: \n1 Die Gemeinden fördern insbesondere eine verdichtete Bauweise, die Schliessung von Bau-\nlücken sowie die vollständige Ausnutzung bestehender Gebäude. \n \nDie kantonale Gesetzgebung zu den Planungszonen wird in Kap. 3.3.7 erläutert. \n \n \n\n3.2.3. Inventar der kantonalen Baudenkmäler \n\nDie kantonale Denkmalpflege ist für den Schutz und die Pflege der Baudenkmäler von kan-\ntonaler Bedeutung zuständig und führt diesbezüglich das Inventar der kantonalen Denk-\nmäler. Diese Schutzobjekte sind orientierend als Anhang 4 in der BNO gelistet und im Zo-\nnenplan dargestellt. Es gelten die kantonalen Schutzvorschriften (§§26-33 KG). Im Perime-\nter der Gartenstadt liegen zwei Denkmalschutzobjekte von kantonaler Bedeutung: Wel-\ntistrasse 24 und 27. Beide werden als profane Wohnbauten genutzt und stehen unter in-\ntegralem Schutz. \n \n\n§ 40 Abs. 3  \n\n§ 46 Verdichtung \n\n\n\n \n\n \n18 \n\n \nAbbildung 7 Ausschnitt aus dem Geoportal Kanton Aargau mit Darstellung der Kantonalen Denkmal-\n\nschutzobjekte  \n\n \n \n\n3.2.4. Bauverordnung (BauV) \n\nDie Bauverordnung des Kantons Aargau (BauV) legt in Anhang 1 Vorschriften fest, welche \ndie Begriffe und Messweisen festlegen. Die Bestimmungen entsprechen Anhang 1 zur In-\nterkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe. Folgend die für \ndiese Teilrevision relevanten Bestimmungen: \n \nDie Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain. \n \nDie projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der \namtlichen Vermessung. \n \nDie Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die \nprojizierte Fassadenlinie umfasst. \n \nDie Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) \nzur anrechenbaren Grundstücksfläche. \n\nÜberbauungsziffer (ÜZ) =\nanrechenbare Gebäudefläche \n\nanrechenbare Grundstücksfläche\n=\n\naGbF\n\naGSF\n \n\nAls anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie. \n \nDie Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zur an-\nrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder \nbepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Ab-\nstellflächen dienen. \n\nGrünflächenziffer  (GZ) =\nanrechenbare Grünfläche\n\nanrechenbare Grundstücksfläche\n=\n\naGrF\n\naGSF\n \n\n \nZum Vergleich: Mit den veralteten Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Bau-\ngesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994 konnten Parkplätze mit Rasengittersteinen und be-\ngrünte Flächen auf Tiefbauten zur Hälfte angerechnet werden. Die Gemeinden konnten \n\nLegende \n   \n\n   kantonale Denkmalschutzobjekte \n   \n   \n   \n\n3.2 Fassadenlinie \n\n3.3 Projizierte Fassadenlinie \n\n4.1 Gebäudelänge \n\n8.4 Überbauungsziffer \n\n8.5 Grünflächenziffer \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 19 \n\nzudem weitere Elemente (Bäume usw.) und Flächen als anrechenbare Grünfläche bezeich-\nnen. \nDie Einhaltung von höheren Ziffern ist dadurch seit Umsetzung der IVHB der schwieriger \ngeworden. \n \n \n\n3.3. Rahmenbedingungen Gemeinde \n\n3.3.1. Gartenstadtquartiere Aarau – Richtlinien für Bauvorhaben \n\nDie vor der Gesamtrevision behördenverbindlichen Gartenstadtrichtlinien von 2012 um-\nfassen nicht den ganzen Perimeter der heutigen Gartenstadtzonen, da das Quartier «Röss-\nligut» ausserhalb des Geltungsbereichs liegt.  \n \nIn den Richtlinien wird bezüglich Geltung der Bestimmungen zwischen den Bereichen I \nund II unterschieden. Für die Gebiete in Richtung des Zentrums (I) besteht das Ziel der \nintegralen Erhaltung der Quartierstruktur. Diese zeichnet sich durch die spezifische Sied-\nlungsform, die Durchgrünung und die historisch wertvollen baulichen Ensembles aus. Eine \nmassvolle Weiterentwicklung findet unter Wahrung des Charakters statt. Im Wirkungsbe-\nreich II sind hohe Anforderungen an den Aussenraum und die Bebauung zu erfüllen. Zu-\ndem soll sich die Aussenraumgestaltung grundsätzlich an die Richtlinien anlehnen. \n \n\n \nAbbildung 8 Geltungsbereiche der Gartenstadtrichtlinien mit markierten Gartenstadtzonen \n\n \nDie Richtlinien zeigen anhand von Spielregeln das Zusammenspiel von Aussenraum und \nBebauung auf. Diese beruhen auf den folgenden Zielen: \n \n\n• Bewahrung eines gesamthaft durchgrünten Quartiercharakters  \n\n• Bewahrung einer auf den Siedlungstyp abgestimmten Aussenraumgestaltung \n\n• Erhaltung einer städtebaulichen Komposition, welche sich von den bestehenden \nstädtebaulichen Spielregeln ableitet.  \n\n \nDie Bestimmungen in den Gartenstadtrichtlinien beziehen sich auf die wesentlichen Ele-\nmente: Anteil Grünfläche, Umfriedung, Grünfläche aussen, Grünfläche innen, Bepflan-\nzung, Typologie und Dichte, Bauflucht aussen sowie Bauflucht innen. Für die vorliegende \nTeilrevision sind besonders die Erläuterungen zum Grünflächenanteil (Grünflächenziffer) \n\nLegende \n   \n\nI  Uneingeschränkte Geltung der Richtli-\nnien. Integrale Erhaltung Quartier-\nstruktur \n\nII  Eingeschränkte Geltung. Grundsätzli-\nche Anlehnung der Aussenraumgestal-\ntung an die Richtlinien. Hohe Anforde-\nrungen an Aussenraum und Bebauung \n\n   \n   \n   \n   \n    \n\n\n\n \n\n \n20 \n\nrelevant Aufgrund einer GZ von rund 0.7 in quartiertypischen Bereichen soll für Bauvor-\nhaben ein Richtwert von GZ 0.6 nicht unterschritten werden. Diese Kennwerte basieren \nauf den alten Bestimmungen zur Grünflächenziffer nach ABauV (siehe Kap. 3.2.4).  \nHinweis: Gemäss der umfangreichen GIS-Auswertung (siehe Kap. 6.2) liegt eine durch-\nschnittliche GZ im Quartier bei 0.55.  \n \n \n\n3.3.2. Raumentwicklungsleitbild \n\nDas Raumentwicklungsleitbild von 2014 besagt, dass das prognostizierte Bevölkerungs-\nwachstum für die Stadt weitestgehend in festgelegten Entwicklungsschwerpunkten \n(bspw. Torfeld Süd, Torfeld Nord, Kasernenareal, Telli Ost) und nicht in den traditionellen \nWohnquartieren stattfinden soll. Zu den Schwerpunkten gehören mehrheitlich ehemalige \nIndustrieareale. In den Gartenstadtquartieren soll hingegen die vorhandene Qualität und \ndie Identität geschützt werden. Das «Zelgli», «Gönhard» und «Rössligut» werden somit \nden Gebieten in Ruhe zugeordnet. ln allen Gebieten «in Ruhe» sollen keine Änderungen \nin grösserem Ausmass stattfinden. Die Nutzung ist weitgehend beizubehalten und mass-\nvoll zu verdichten. Es gilt den Bestand zu pflegen.  \n \n\n \nAbbildung 9 Gebiete in Ruhe \n\n \nIn den städtebaulichen Leitlinien für die Quartiere wird festgehalten, dass die Gartenstadt \ndifferenziert zu entwickeln sei. Das durchgrünte Quartier kann heutigen Ansprüchen, z.B. \ngesteigertes Flächenbedürfnis, gerecht werden und den Charakter der Gartenstadt be-\nwahren. Die angestrebte Entwicklung basiert auf den Erläuterungen in den Richtlinien \n«Gartenstadtquartiere». Die Handlungsempfehlungen für die Gartenstadtquartiere lau-\nten:  \n \n\n▪ Die Hauptelemente der vom Stadtrat bereits beschlossenen Richtlinien „Gartenstadt-\nquartiere“ in der BNO grundeigentümerverbindlich umsetzen  \n\n- Eine zeitgemässe Weiterentwicklung und angepasste Verdichtung werden ermög-\nlicht, soweit die Freiraumqualität nicht beeinträchtigt wird.  \n\n- Prüfen, ob einzelne Zonen vereinigt werden können.  \n\n- Die Grünflächenziffer in die BNO übertragen und dabei deren Mass überprüfen. \nEine Reduktion der Gebäudelängen prüfen.  \n\n- Eine Reduktion der gemäss BNO verlangten Pflichtparkplatzzahl prüfen.  \n\n- Die Gebiete mit bestehenden Sondernutzungsplänen (Geltungsbereich S), welche \nals Gesamtüberbauungen realisiert worden sind, können mit neuen Gestaltungs-\nplänen verdichtet werden.  \n\n- Die Gestaltung des Strassenraumes sichern.  \n\n▪ Die Planung mit den Nachbargemeinden abstimmen. \n \n\nLegende \n   \n\n  Gebiete in Ruhe: Nutzung weitge-\nhend beibehalten, nur massvoll ver-\ndichten \n\n  Besonders wertvolle Quartiere er-\nhalten \n\n  Besonders wertvolle Freiräume \n(Umgebung) erhalten \n\n   \n   \n   \n   \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 21 \n\n \nAbbildung 10 Geltungsbereiche Leitbild mit markierten Gartenstadtzonen, REL \n\n \n \n\n3.3.3. Klimaanpassungsstrategie \n\nDie Stadt Aarau erstellte in Anlehnung an den Leitfaden für hitzeangepasste Siedlungsent-\nwicklung des Kantons eine Klimaanpassungsstrategie, welche am 19. September 2022 \nvom Stadtrat beschlossen wurde. Mit dem Konzept sollen vier übergeordnete Ziele zur \nhitzeangepassten Siedlungsentwicklung erreicht werden: \n\nI. Klimatisches Kaltluftsystem erhalten \nII. Entlastungswirkung mit Grün- und Freiraumstrukturen schaffen \n\nIII. Hitzeminderung mit Wasser, Pflanzen und Materialisierung fördern \nIV. Klimaangepasstes Verhalten, Entwickeln und Realisieren fördern \n\n→ Unter gleichzeitiger Erhöhung von Aufenthaltsqualität und Biodiversität \n \nFür den Siedlungstyp «Grüne Wohnstadt» respektive Gartenstadt werden folgende Mass-\nnahmen des Konzepts als besonders relevant angesehen:  \n\n▪ Kaltluftentstehungsgebiete sichern und mit dem Siedlungsraum verknüpfen \n\n▪ Frischluftkorridore bzw. Kaltluftleitbahnen von Bebauung freihalten \n\n▪ Verkehrsinfrastruktur verschatten \n\n▪ Flächensparende (Mobilitäts-)Infrastruktur mit geringer Versiegelung erstellen \n\n▪ Regenwasser speichern und wiederverwenden \n\n▪ Klima- und standortangepasste Vegetation verwenden \n \nIm konkretisierenden Beschrieb der Massnahmen hält die Klimaanpassungsstrategie fest, \ndass im Zusammenhang mit dem raumplanerischen Auftrag der Innenentwicklung Mass-\nnahmen bezüglich Grenzabstände für Baumpflanzungen und Grünflächenziffern zu prüfen \nsowie bei neuen Siedlungen grosse Grünflächenanteile einzuplanen sind und Gehölze er-\nhalten und ergänzt werden sollen.  \n \n \n\nLegende \n   \n\n \n \n\n Kernbereich Gartenstadt  \n(innerer Geltungsbereich I) \n\n  Kernbereich Gartenstadt um die \nBachstrasse  \n(innerer Geltungsbereich I) \n\n  Äusserer Bereich Gartenstadt  \n(äusserer Geltungsbereich II) \n\n  Parks, Grünstreifen  \n(innerer Geltungsbereich I) \n\n  Gebiete mit bestehenden Son-\ndernutzungsplänen (Geltungsbe-\nreich S) \n\n\n\n \n\n \n22 \n\n \nAbbildung 11 Ausschnitt Teilkonzept Hitzeminderung (Stand Sep. 2022) mit markierten Gartenstadtzo-\n\nnen \n\n \n \n\n \nAbbildung 12 Ausschnitt Teilkonzept Entlastungssystem (Stand Sep. 2022) mit markierten Gartenstadt-\n\nzonen \n\n \nAls Umsetzungsempfehlungen auf gesetzlicher Stufe werden das Einbinden hitzerelevan-\nter Belange in die BNO (z.B. Grünflächenziffer, Freihaltung Kaltluftkorridore, Baumpflanz-\npflicht), die Prüfung von Grenzabständen für Baumpflanzungen und die Thematisierung \nresp. Unterbindung der Verbauung innenliegender Freiräume von parzellenübergreifende \nGrünraumverbunden festgehalten.  \n \n\nLegende \n   \n  Hot Spot in der Nacht (Wohnumfeld) \n  Hot Spot am Tag (Wohnumfeld / Auf-\n\nenthalt am Tag) \n  3.1 Gartenstadt \n   \n\nLegende \n   \n  Gebäude in Siedlungsräumen mit \n\nGrünraumdefizit \n  Grünraumvernetzung als bioklimati-\n\nsche Entlastungsachsen und zur För-\n\nderung der ökologischen Vernetzung \nstärken \n\n  Gartenstadt: innenliegende Grün-\n\nräume und Baumbestände erhalten \nund fördern \n\n   \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 23 \n\n3.3.4. Inventare der Objekte von kommunaler Bedeutung \n\nDas Bauinventar und das Garteninventar sind in der kommunalen Nutzungsplanung bisher \nnicht umgesetzt, da die kommunalen Kulturschutzobjekte von der Gesamtrevision ausge-\nkoppelt wurden. Die planungsrechtliche Umsetzung erfolgt in einer separaten Teilrevision. \nIm Perimeter der Gartenstadt weisen die Inventare folgende Einträge auf: \n \n\nBauinventar  \nDiverse schützenswerte und erhaltenswerte Baudenkmäler liegen innerhalb der Garten-\nstadtgebiete. Die Objekte wurden durch Fachleute nach fachlichen Kriterien (Zeitzeugen \nder Stadtentwicklung) erhoben (siehe Abbildung 13). \n \n\nGarteninventar \nIm kommunalen Inventar der historischen Gärten und Anlagen mit besonderen Objekten \nund Inventarobjekten finden sich mehrere Besondere Objekte und Inventarobjekte, wel-\nche im Bereich der Gartenstadt liegen. Das Inventar wurde auf Basis der Liste historische \nGärten und Anlagen der Schweiz (ICOMOS), Kanton Aargau erstellt (siehe Abbildung 13).  \n \n\n \nAbbildung 13 Bau- und Garteninventar mit markiertem Perimeter  \n\n \n \n\n3.3.5. Kommunale Nutzungsplanung \n\nGemäss der rechtsgültigen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Aarau vom 27. \nAugust 2018 (genehmigt am 11. März 2020) gelten für die zwei- und dreigeschossige Gar-\ntenstadtzone folgende Bestimmungen (ausser Absatz 2 in blau): \n \n1 Die Zonen dienen mit unterschiedlicher Nutzungsintensität vorrangig der Wohnnutzung. \nZudem bezwecken sie die strukturelle Erhaltung und massvolle Verdichtung der von gross-\nzügiger Durchgrünung geprägten Wohnquartiere. \n\n2 Es sind eine Gebäudelänge (GL) von 22 m, eine Überbauungsziffer (ÜZ) von 0.35 und eine \nGrünflächenziffer von 0.45 einzuhalten. Falls im Einzelfall die strukturelle Erhaltung und \ndie grosszügige Durchgrünung durch die volle Ausschöpfung der Grundmasse \n\nLegende \n   \n\nBauinventar \n  Kantonale Schutzobjekte \n  Kommunale Substanzschutzobjekte \n  Inventarobjekte \n  Ensembles \n   \n\nGarteninventar  \n  Besondere Objekte \n  Inventarobjekte  \n\n§ 17 Zonen Gartenstadt zwei- und drei-\ngeschossig (GS2, GS3) \n\n\n\n \n\n \n24 \n\nbeeinträchtigt würden, kann der Stadtrat reduzierte Grundmasse (GL und ÜZ) und eine er-\nhöhte Grünflächenziffer festlegen.3 \n\n3 Sämtliche Bauten und Anlagen müssen sich harmonisch in die bestehende Quartierstruk-\ntur einordnen. Der Stadtrat setzt zur Beurteilung quartierrelevanter Themen eine Fach-\nkommission ein. \n\n4 Die bestehenden strassenbegleitenden Baufluchten sind von Gebäuden freizuhalten, aus-\ngenommen sind Klein- und Anbauten bis zu einer Gebäudefläche von 20 m². \n\n5 Abgrabungen und Aufschüttungen sind möglichst zu vermeiden. \n\n6 Im Raum zwischen Strasse und Gebäude dürfen Zugänge, Zufahrten und Hartbeläge in \nder Regel höchstens einen Drittel der gemeinsamen Grenze mit der Strasse in Anspruch \nnehmen. \n\n7 Höhenunterschiede gegenüber den Strassen sind mit Stützmauern auszugleichen, welche \nan die Grundstücksgrenze zu stellen sind. Soweit die übrige Abgrenzung gegenüber den \nStrassen nicht mit einer Mauer oder einem Zaun vorgenommen wird, ist sie mit einer Hecke \nherzustellen. Einfriedungen sind strassentypisch zu erstellen und dürfen nur für Zugänge \nund Zufahrten unterbrochen werden. \n\n8 Die Umgebung ist soweit möglich ökologisch wertvoll zu begrünen. Die Bepflanzung mit \nBäumen und Sträuchern ist zu erhalten oder wiederherzustellen. Dabei sind einheimische, \nstandortgerechte Pflanzenarten zu bevorzugen.  \n \nDie Baumasse werden gemäss § 9 Abs. 1 BNO in Anhang 1 geregelt. Folgend ein Ausschnitt \nder Nutzungsvorschriften zu der zwei- und dreigeschossigen Gartenstadtzone:  \n \n\n \n\n \nAbbildung 14 Ausschnitt der Bauzonenübersicht mit Baumassen und Lärmempfindlichkeitsstufen gemäss § 9 Abs. 1 BNO \n\n \nDer rechtsgültige Bauzonen- und Kulturlandplan weist in den Gartenstadtzonen eine Be-\nstimmung zum Verzicht auf überlagernden Gewässerraum (Stadtbach) und als orientie-\nrende Inhalte, kantonale Denkmalschutzobjekte und eine archäologische Fundstelle im \n„Rössligut“ aus. Diese Einträge sind für die vorliegende Teilrevision jedoch nicht relevant. \n \n\n \n3 Die Genehmigung dieses Absatzes wurde durch das Verwaltungsgericht aufgehoben. \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 25 \n\n \n\n \nAbbildung 15 Zusammengefügte Ausschnitte der Bauzonenpläne Nord und Süd \n\n \n \n\n3.3.6. GIS-Auswertung Gartenstadt \n\nDie im Zuge der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (siehe Kap. 2.6) erstellte GIS-Auswer-\ntung zeigt die nachfolgenden Ergebnisse auf: \n \nIn einen widerrechtlichen Zustand fallen mit den ursprünglich beabsichtigten Bestimmun-\ngen, also einer minimalen Grünflächenziffer von 0.45, einer maximalen Überbauungsziffer \nvon 0.35 und einer maximale Gebäudelänge von 22 m, gesamthaft 236 respektive 27% \nder Parzellen in den Gartenstadtzonen.  \nBei separater Betrachtung der einzelnen Ziffern werden die nachfolgende Anzahl der Par-\nzellen widerrechtlich: \n\n- 185 Parzellen unterschreiten die Grünflächenziffer (22%) \n\n- 26 Parzellen überschreiten die Überbauungsziffer (3%) \n\n- 71 Parzellen weisen eine zu hohe Gebäudelänge auf (8%) \n  \n\nLegende \n   \n\n  Zone Gartenstadt zweigeschossig \n  Zone Gartenstadt dreigeschossig \n\n  Zone Gewässerraum / -verzicht \nauf üGR \n\n  kantonale Denkmalschutzobjekte \n\n  Archäologische Fundstelle aus-\nserhalb Altstadt \n\n    \n    \n    \n\nUrsprüngliche Bestimmungen aus der \nGesamtrevision  \n\n\n\n \n\n \n26 \n\n \nAbbildung 16 Übersicht der Rechtmässigkeit mit den Bestimmungen aus der BNO  \n\n \n \nIn einen widerrechtlichen Zustand fallen mit den ursprünglichen Anträgen der Beschwer-\ndeführenden, also einer minimalen Grünflächenziffer von 0.60, einer maximalen Überbau-\nungsziffer von 0.25 und einer maximale Gebäudelänge von 22m, gesamthaft 555 respek-\ntive 65% der Parzellen in den Gartenstadtzonen.  \n\nBei separierter Betrachtung der Ziffern werden die nachfolgende Anzahl der Parzellen wi-\nderrechtlich: \n\n- 532 Parzellen unterschreiten die Grünflächenziffer (62%) \n\n- 169 Parzellen überschreiten die Überbauungsziffer (20%) \n\n- 71 Parzellen weisen eine zu hohe Gebäudelänge auf (8%) \n \nHinweis: Nach Vorliegen dieser GIS- Auswertung reduzierten die Beschwerdeführenden \nim Antrag die minimale GZ auf 0.55. \n  \n\nLegende \n   \n\n \n\n   \n\n   \n\nUrsprüngliche Nutzungsziffern der Be-\nschwerdeführenden \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 27 \n\n \nAbbildung 17 Übersicht der Rechtmässigkeit mit den ursprünglichen Anträgen der Beschwerdeführenden  \n\n \n \n\n3.3.7. Planungszone Gartenstadt \n\nFür die Planungszone Gartenstadt zwei- und dreigeschossig (GS2, GS3), bezüglich Gebäu-\ndelänge (GL), Überbauungsziffer (ÜZ) und Grünflächenziffer (GZ), gilt folgendes überge-\nordnetes Recht: \n \n1 Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen vorbereitet wird, können Pla-\nnungszonen für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um Vorkehren zu verhindern, \nwelche die Verwirklichung des Zwecks dieser Pläne erschweren. Zuständig ist der Regie-\nrungsrat bei kantonalen und kommunalen, der Gemeinderat bei kommunalen Nutzungs-\nplänen. \n\n2 Planungszonen werden mit der öffentlichen Auflage wirksam und gelten bis zum Inkraft-\ntreten der Nutzungspläne, deren Zweck sie sichern, längstens 5 Jahre. Bewilligungen für \nBauten und Anlagen in der Planungszone dürfen nur erteilt werden, wenn feststeht, dass \nsie die Verwirklichung der neuen Pläne nicht erschweren. Die Bewilligungen bedürfen der \nZustimmung der Behörde, welche die Planungszone erlassen hat.  \n\n[…] \n\n \n \n\nLegende \n   \n\n \n\n   \n\n   \n\nBauG § 29 Planungszonen \n\n\n\n \n\n \n28 \n\nWährend der Geltungsdauer von längstens fünf Jahren wendet die Stadt gemäss eigenem \nBeschluss vorläufig die von den Beschwerdeführenden gestellten Forderungen an: \n \n\n- Grünflächenziffer (GZ) von 0.55 \n\n- Überbauungsziffer (ÜZ) von 0.25 \n \nDie Anwendung erfolgt jeweils im Einvernehmen mit den Baugesuchsstellenden damit die \nBaugesuche nicht blockiert werden, aber die neue Ordnung nicht präjudiziert wird.  \n \n\n \nAbbildung 18 Situationsplan Planungszone  \n\n \n \n  \n\nLegende \n   \n  Perimeter Planungszone \n  Zone Gartenstadt  \n\nzweigeschossig \n\n  Zone Gartenstadt  \ndreigeschossig \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 29 \n\n4. Abgrenzung Perimeter \n\n4.1. Fragestellung \n\nVorliegend wird überprüft, ob sich aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts eine An-\npassung des Perimeters der Gartenstadtzone aufdrängt. \n \nDer Perimeter der aktuell rechtskräftigen Gartenstadtzonen basiert auf dem ISOS, der \nOrtsbildstudie Gartenstadt von 2010/2012 und den Gartenstadtrichtlinien 2012 sowie auf \nden Planungszielen und Handlungsempfehlungen des REL. Es sind Abweichungen bei der \nräumlichen Dimensionierung zwischen diesen Planungsinstrumenten feststellbar. So rei-\nchen die Geltungsbereiche der Richtlinien weiter als die Fläche der Gartenstadtzonen (mit \nAusnahme des Rössliguts). Das ISOS grenzt den Raum im Süden hingegen stärker ein. Die \nUnterschiede sind in der nachfolgenden Grafik abgebildet. \n \n\n  \nAbbildung 19 Vergleich der Perimeter ISOS \n\n(grau) und Gartenstadtzonen \n\n(blau) \n\nAbbildung 20 Vergleich der Perimeter Garten-\n\nstadtrichtlinie (grau) und Gar-\n\ntenstadtzonen (blau) \n\n \nIm Vergleich zu den Gartenstadtrichtlinien wurden gestützt auf eine städtebauliche Ana-\nlyse, welche im Rahmen der Gesamtrevision erfolgte, folgende Bereiche vom Perimeter \nausgenommen: die Zonen für öffentliche Nutzung, die Überbauungen Goldern, Binzenhof \nund Distelbergstrasse sowie der Schild zwischen Bachmattweg und Bahnhof. Diese Ge-\nbiete verfügen nicht über die Gartenstadt-typische Struktur mit Punktbauten, viel Grün-\nraum, kleinteiligen Parzellen und Vorgärten mit Hecken, Zäunen oder Gartenmauern. \nDas Rössligut wurde hingegen ergänzt. Das Quartier verfügt über die Bebauungs- und Frei-\nraumstruktur der Gartenstadt und wird im ISOS auch gleich wie die Gartenstadtquartiere \nim Zelgli und Gönhard qualifiziert.  \n \n\n4.2. Struktur und Abgrenzung der Zonierung \n\nEine Zone zeichnet sich in der Regel aus durch ihre ähnliche Typologie, Körnigkeit der Bau-\nten und Umgebungsgestaltung. Die Zusammengehörigkeit sind in nachfolgendem \nSchwarzplan und dem Luftbild auch für die Gartenstadt ablesbar. \n\n\n\n \n\n \n30 \n\n \nAbbildung 21 Schwarzplan mit eingezeichneten Perimeter Gartenstadt \n\n \n\n \nAbbildung 22 Orthofoto mit eingezeichneten Perimeter Gartenstadt \n\n \nDie dreigeschossige Gartenstadtzone umfasst die zentrumsnahmen Gartenstadtgebiete \nder W3bis, der W3 an der Bachstrasse und im Rössligut sowie der, an die W3bis grenzen-\nden, W2 an der Hohlgasse aus dem früheren Zonenplan. Die zweigeschossige Gartenstadt-\nzone (§ 17 nBNO) umfasst die Gartenstadtgebiete der ehemaligen Zonen E (ISOS-Gebiet \n15) und W2 im Zelgli sowie die ehemalige Zone E (ISOS-Gebiet 14) im Gönhard. \n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 31 \n\n \nAbbildung 23 Ehemaliger Zonenplan mit überlagertem ISOS und den Gartenstadtzonen \n\n \n \n\n4.3. Zwischenfazit \n\nDie im Rahmen der Gesamtrevision vorgenommene Zuteilung der Zonierung der beiden \nGartenstadtzonen (GS2 und GS3) wird nach wie vor als sachgerecht beurteilt. Die Zonie-\nrung der Gartenstadt wird somit so beibehalten, wie sie genehmigt worden und rechts-\nkräftig ist. \n \nDer Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass eine Änderung aufgrund der \nPlanbeständigkeit nach so kurzer Zeit ohnehin nur sehr schwer zu begründen wäre (vgl. \nArt. 21 Abs. 2 RPG). Das Urteil des Verwaltungsgerichts verändert die entsprechende Aus-\ngangslage nicht. Hinzu kommt, dass auch die Bestimmungen zur strukturellen Erhaltung \nder Gartenstadt (§ 17 Abs. 1 sowie Abs. 3 bis 7 BNO) ebenso in Rechtskraft erwachsen \nsind. \n \nIn Kapitel 6.2.1 wird, in Ergänzung zur hier diskutierten Zonierung die Frage diskutiert, ob \ninner- und ausserhalb des ISOS-Perimeters unterschiedliche Ziffern festgelegt werden sol-\nlen. \n\nLegende \n   \n  Einfamilienhauszone E \n  Wohnzone 2-geschossig W2 \n  Wohnzone 3-geschossig W3 \n  Wohnzone 3-geschossig W3bis \n\nZone mit Einschränkungen  \n\nund Auflagen \n  ISOS Perimeter \n   \n  Gartenstadtzone dreigeschossig \n  Gartenstadtzone zweigeschossig \n   \n\n\n\n \n\n \n32 \n\n5. Umsetzung Klimaanpassungsstrategie \n\n5.1. Fragestellung \n\nIn diesem Kapitel wird der Frage nachgegangen, inwieweit die Klimaanpassungsstrategie \nder Stadt Aarau eine Unterstützung im Hinblick auf die Festlegung der Grünflächen- und \nÜberbauungsziffer liefern kann. \n \n \n\n5.2. Sicherung der Grünraumstruktur  \n\nIn den Gartenstadtgebieten bilden häufig punktförmige Bauten einen strassenabgewand-\nten Grünraumverbund, welcher gemäss Klimaanpassungsstrategie als Kaltluftkorridor und \nKaltluftentstehungsgebiet fungiert. Die untenstehenden Abbildungen zeigen dieses Prin-\nzip anhand von (verschiedenen) Gevierten im Gebiet Zelgli auf. \n \n\n \n\n \n\n \nAbbildung 24 Städtebauliche Regelbauweise \n\n(©Gartenstadtquartiere Aarau, \n\nRichtlinien für Bauvorhaben, \n\n2012) \n\n Abbildung 25 Grünräume, Kaltluftströme und \n\nStrömungsrichtung (©Klimaan-\n\npassungsstrategie, 2022) \n\n \nDie Sicherung dieser typischen Struktur erfolgt einerseits durch die Festlegung von Nut-\nzungsziffern, andererseits über die folgenden, bereits rechtskräftigen, ergänzenden Best-\nimmungen aus § 17 BNO:  \n \n3 Sämtliche Bauten und Anlagen müssen sich harmonisch in die bestehende Quartierstruk-\ntur einordnen. Der Stadtrat setzt zur Beurteilung quartierrelevanter Themen eine Fach-\nkommission ein. \n\n4 Die bestehenden strassenbegleitenden Baufluchten sind von Gebäuden freizuhalten, aus-\ngenommen sind Klein- und Anbauten bis zu einer Gebäudefläche von 20 m². \n\n8 Die Umgebung ist soweit möglich ökologisch wertvoll zu begrünen. Die Bepflanzung mit \nBäumen und Sträuchern ist zu erhalten oder wiederherzustellen. Dabei sind einheimische, \nstandortgerechte Pflanzenarten zu bevorzugen.  \n \n \n\nLegende \n   \n  Grünfläche innen \n  Grünfläche aussen \n  Umfriedung \n  Bauflucht aussen \n  Bauflucht innen \n  Gartenstadt: innenliegende Grün-\n\nräume und Baumbestände erhalten \nund fördern \n\n   \n   \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 33 \n\n5.3. Zwischenfazit \n\nMit den oben erwähnten Bestimmungen können Elemente der Klimaanpassungsstrategie \nfür die Gartenstadt in gewisser Weise faktisch als umgesetzt betrachtet werden. Die Um-\nsetzung für die übrigen Gebiete der Stadt wird zu gegebener Zeit im Rahmen von laufen-\nden Projekten oder künftigen Planungsverfahren erfolgen.  \n \nEs bleibt festzuhalten, dass die Festlegung einer sachgerechten Überbauungs- und Grün-\nflächenziffer die Klimaanpassungsstrategie mit unterstützt: Je mehr Grünfläche erhalten \nbleibt bzw. geschaffen werden kann, umso besser ist dies für das Stadtklima.  \n \n \n\n\n\n \n\n \n34 \n\n6. Überbauungs- und Grünflächenziffer \n\nIm vorliegenden Kapitel folgt eine vertiefte Überprüfung und Bewertung der Überbau-\nungs- und der Grünflächenziffer. Hierbei werden auch verschiedene Auswertungen aus \nder GIS-Analyse erläutert, die einen wichtigen Bestandteil der Interessenabwägung bil-\nden.  \n \nZu Beginn wird das Zusammenspiel der beiden Nutzungsziffern erläutert (Kapitel 6.1), be-\nvor in Kapitel 6.2 die vertiefte Auseinandersetzung verschiedener Ziffern auf Basis der GIS-\nAnalyse und in Kapitel 6.3 schliesslich ein Zwischenfazit folgen. \n \n \n\n6.1. Wirksamkeit / Zusammenspiel der Nutzungsziffern \n\n6.1.1. Von der Ausnützungsziffer zur Überbauungsziffer \n\nIn der dreigeschossigen Gartenstadtzone gilt eine Ausnützungsziffer (AZ) von maximal 0.6 \nund in der zweigeschossigen eine solche von 0.5.  \nDie Ausnützungsziffer bildet sich aus dem Verhältnis der anrechenbaren Geschossflächen \nzur anrechenbaren Grundstücksfläche.  \nDie Überbauungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechen-\nbaren Grundstücksfläche (siehe Kap. 3.2.4).  \nDie Umrechnung zwischen diesen Ziffern funktioniert jedoch nicht einfach, indem die Aus-\nnützung durch die Anzahl Voll- und Dachgeschosse gerechnet werden kann und so die \nÜberbauungsziffer resultieren würde. Dies u.a., da zur Überbauungsziffer die gesamte Flä-\nche innerhalb der projizierten Fassadenlinie gehört (Definition nach IVHB, siehe Kap. \n6.1.3). \nDurch die rechtskräftig festgelegte AZ resultiert in der Zone GS2 bei der Umrechnung, mit \nBerücksichtigung eines möglichen Ausbaus des Dachgeschosses, eine Überbauungsziffer \nfür das Hauptgebäude von mindestens 0.19 (wenn alle Vollgeschosse gleich gross überei-\nnander angeordnet werden), in der Zone GS3 eine solche von mindestens 0.17 (siehe Ab-\nbildung 26). \n \n\n \nAbbildung 26 Umrechnung der AZ in die min. notwendige ÜZ, um die AZ erreichen zu können \n\n \nAnbauten, Kleinbauten wie Garagen und Carports, aber auch vorspringende Gebäude-\nteile, die das Mass von 1,2 m überschreiten (z.B. Balkone), deren Gebäudefläche bei der \nÜberbauungsziffer ebenfalls zu berücksichtigen sind, sind dabei noch nicht eingerechnet. \nEs ist deshalb mit weiteren rund 0.1 anrechenbare Gebäudefläche zu rechnen (vgl. dazu \nKapitel 7.3). Vor diesem Hintergrund wird eine Überbauungsziffer von 0.3 als realistisch \nund sachgerecht erachtet: \n\n→ 0.19 + 0.1 = 0.29  aufgerundet 0.30 \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 35 \n\n6.1.2. Grünflächenziffer \n\nZur anrechenbaren Grünfläche zählen nur natürliche Bodenflächen (siehe Kap. 3.2.4), wo-\nmit versiegelte Flächen wie Abstell- oder Gartensitzplätze, Vorplätze, Fusswege sowie \nPlatzgestaltungen, Steingärten und Pools nicht angerechnet werden können. Diese betra-\ngen regelmässig rund 20%. Die Grünflächenziffer ist somit nicht einfach der Umkehrwert \nder Überbauungsziffer.  Daraus ergibt sich, dass die Überbauungsziffer und die Grünflä-\nchenziffer zusammengerechnet jeweils rund 80% der Parzellenfläche ausmachen. \n \n\n6.1.3. Berechnungsbeispiel \n\nIn den nachfolgenden Grafiken wird die Wirksamkeit der Überbauungsziffer und der Grün-\nflächenziffer anhand der Typologie Gartenstadt visualisiert.  \n \n\n \n\n   \nAbbildung 27 Schematisches Berechnungsbeispiel für die Typologie Gartenstadt \n\n  \n\nResultierende Nutzungsziffern \nÜberbauungsziffer von 0.27 \n160𝑚2  ÷  588𝑚2 = 0.27 \n\n \nGrünflächenziffer von 0.59 \n348𝑚2  ÷  588𝑚2 = 0.59 \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nLegende \n   \n  anrechenbare Gebäudefläche \n  anrechenbare Grünfläche \n  projizierte Fassadenlinie \n\n \n \n\n\n\n \n\n \n36 \n\n6.2. GIS-Auswertung \n\nDie ermittelten Resultate der Berechnungen bezüglich Grünflächenziffer, Überbauungs-\nziffer und Gebäudelänge werden in der in Kapitel 3.3.6 erwähnten GIS-Auswertung par-\nzellenspezifisch in Tabellen und in Plänen verortet zusammengefasst. Die Daten zeigen \nden Zustand im April 2020 auf (die Orthofotos wurden am 22. und 23. April aufgenommen, \ndie AV-Daten haben den Stand 23. April 2020).  \n \nAuf Basis dieser Daten werden in den nachfolgenden Unterkapiteln verschiedene Kennzif-\nfern zur Grünflächen- und Überbauungsziffer ausgewertet und dargestellt. Dabei wird \nauch geprüft, inwiefern die einzelnen Ziffern dem Bestand entsprechen bzw. diesem wi-\ndersprechen. \n \n\n6.2.1. Ziffern unterschieden nach Lage innerhalb/ausserhalb des ISOS \n\nDie rechtskräftigen und beizubehaltenden Gartenstadtzonen decken sich nicht mit dem \nGartenstadtperimeter im ISOS (d.h. namentlich mit den Gebieten 14 und 15, siehe Kapitel \n3.1.2 sowie Kapitel 4.1 und Abb. 19).  \n \nEs stellt sich deshalb die Grundsatzfrage, ob für die Gebiete inner- und ausserhalb des \nISOS-Perimeters unterschiedliche Überbauungs- bzw. Grünflächenziffern festgelegt wer-\nden sollen (dann würden innerhalb der Gartenstadt sogar vier unterschiedliche Regelun-\ngen gelten: GS2 und GS3 mit jeweils unterschiedlichen Ziffern inner- und ausserhalb). \n \nNachfolgend werden deshalb verschiedene denkbare Überbauungs- und Grünflächenzif-\nfern aufgeteilt nach ihrer Lage inner- bzw. ausserhalb des ISOS-Perimeters dargestellt.  Die \nSpalte «rechtmässig» zeigt, wie viele Grundstücke die jeweilige Ziffer erfüllen, die Spalte \n«widerrechtlich» zeigt jeweils, wie viele die jeweilige Ziffer nicht erreichen.   \n \nInsgesamt liegen 599 Grundstücke in der Gartenstadtzone innerhalb des ISOS-Perimeters \nund 260 Grundstücke in der Gartenstadtzone ausserhalb desselben. \n \nGrünflächenziffer innerhalb ISOS \n \n\n rechtmässig  widerrechtlich \n\n absolut  relativ absolut  relativ \n\n0.40 515 86% 84 14% \n\n0.45 463 77% 136 23% \n\n0.50 397 66% 202 34% \n\n0.55 306 51% 293 49% \n\n0.60 221 37% 378 63% \n\n \nGrünflächenziffer ausserhalb ISOS \n \n\n rechtmässig  widerrechtlich \n\n absolut  relativ absolut  relativ \n\n0.40 235 90% 25 10% \n\n0.45 211 81% 49 19% \n\n0.50 183 70% 77 30% \n\n0.55 150 58% 110 42% \n\n0.60 106 41% 154 59% \n\n \nDie Auswertung der verschiedenen Grünflächenziffern zeigt, dass die Grössenordnungen \nbzw. die relativen Anteile, ob eine Ziffer erreicht oder nicht erreicht wird, in den Grund-\nstücken innerhalb des ISOS-Perimeters sehr vergleichbar sind mit den Grundstücken aus-\nserhalb. Die grösste Differenz zeigt sich bei einer Grünflächenziffer von 0.55 mit 7 \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 37 \n\nProzentpunkten Unterschied. Nur knapp die Hälfte der Parzellen innerhalb des ISOS Ge-\nbiets weisen eine Grünfläche von mindestens 55% der Grundstücksfläche auf. \n \nÜberbauungsziffer innerhalb ISOS \n \n\n rechtmässig  widerrechtlich \n\n absolut  relativ absolut  relativ \n\n0.20 353 59% 246 41% \n\n0.25 475 79% 124 21% \n\n0.30 549 92% 50 8% \n\n0.35 583 97% 16 3% \n\n \nÜberbauungsziffer ausserhalb ISOS \n \n\n rechtmässig  widerrechtlich \n\n absolut  relativ absolut  relativ \n\n0.20 141 54% 119 46% \n\n0.25 215 83% 45 17% \n\n0.30 240 92% 20 8% \n\n0.35 250 96% 10 4% \n\n \nAuch bei der Betrachtung der verschiedenen Überbauungsziffern zeigt sich kein wesentli-\ncher Unterschied zwischen den Grundstücken inner- oder ausserhalb des ISOS-Perime-\nters. So hätten beispielsweise bei einer ÜZ von 0.3 in beiden Gebieten nur rund 8% die \nZiffer bereits ausgereizt. Bei einer ÜZ von 0.25 sind es um die 20%. Interessant ist, dass \nausserhalb des ISOS-Perimeters mehr Parzellen eine ÜZ von maximal 0.25 einhalten könn-\nten wie innerhalb. \n \nAnhand dieser Zahlen lässt sich kein relevanter Unterschied zwischen den betrachteten \nFlächen feststellen. Die Strukturen der Gartenstadt sind über den Perimeter der rechts-\nkräftigen Gartenstadtzone hinweg sehr vergleichbar, wie dies auch in Kapitel 4.1.1 festge-\nstellt wird.  Gesamtheitlich betrachtet können keine Gebiete klar von anderen abgegrenzt \nwerden. Dies gilt für die obigen Darstellungen aufgrund der GIS-Auswertung und zeigt sich \nauch in der Realität. So ist zum Beispiel die Grenze zwischen den Gebieten innerhalb des \nISOS-Perimeters und denjenigen ausserhalb desselben (siehe oben, Kapitel 3.1.2) vor Ort \nnicht erkennbar. Zudem finden sich in den Gebieten innerhalb des ISOS-Perimeters ver-\nschiedene, für die Gartenstadt eher «untypische» Überbauungen, während solche sich in \nden Gebieten ausserhalb des ISOS-Perimeters weniger häufig sind. Aus diesem Grund er-\nscheint es sinnvoll, die gleiche Überbauungsziffer und Grünflächenziffer für den gesamten \nPerimeter Gartenstadt festzulegen.  \n \nIm Folgenden werden die verschiedenen denkbaren Ziffern daher jeweils über die ge-\nsamte Gartenstadtzone hinweg ausgewertet, sowohl quantitativ wie räumlich. \n \n\n6.2.2. Auswertungen zur Grünflächenziffer (GZ) \n\nDie Auswertungen stellen den heutigen Bestand dar. \n \n\n rechtmässig  widerrechtlich \n\n absolut  relativ absolut  relativ \n\n0.40 750 87% 109 13% \n\n0.45 674 78% 185 22% \n\n0.50 580 68% 279 32% \n\n0.55 456 53% 403 47% \n\n0.60 327 38% 532 62% \n\n\n\n \n\n \n38 \n\nAus der tabellarischen Auflistung ist erkennbar, dass 423 der insgesamt 859 Parzellen, also \nknapp 50% eine Grünflächenziffer zwischen 0.4 und 0.6 aufweisen. Während eine Ziffer \nvon 0.5 noch von ca. 2/3 der Grundstücke eingehalten werden kann, so sind es bei der \nZiffer 0.55 ein wenig mehr als die Hälfte. \n \n\n \nAbbildung 28 Quantitative Verteilung der Grünflächenziffer bei den Parzellen in den Gartenstadtzonen \n\n \nDie quartiertypische GZ liegt gemäss der quantitativen Verteilung zwischen 0.45 und 0.65. \nDer Mittelwert kommt bei rund 0.55 zu liegen. \n \n \n\n6.2.3. Auswertungen zur Überbauungsziffer (ÜZ) \n\nDie Auswertungen stellen den heutigen Bestand dar. \n \n\n rechtmässig  widerrechtlich \n\n absolut  relativ absolut  relativ \n\n0.20 494 58% 365 42% \n\n0.25 690 80% 169 20% \n\n0.30 789 92% 70 8% \n\n0.35 833 97% 26 3% \n\n \nDie tabellarische Zusammenstellung zeigt auf, dass etwas mehr als ein Fünftel der Grund-\nstücke eine Ziffer zwischen 0.20 und 0.25 aufweisen (196 von 859 Grundstücken) und so-\nmit etwas weniger als ein Viertel der Parzellenfläche überbaut haben. Während die Über-\nbauungsziffer 0.25 von rund 80% der Grundstücke eingehalten werden kann, können fast \nalle (97%) die Ziffer 0.35 einhalten. Auf all diesen Parzellen bestehen somit bauliche Wei-\nterentwicklungsmöglichkeiten, d.h. es könnte mehr Fläche überbaut werden. Es wird im \nFolgenden darum gehen zu prüfen, welche Auswirkungen dies auf den beabsichtigten Er-\nhalt der Gartenstadtstruktur hat. \n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 39 \n\n \nAbbildung 29 Quantitative Verteilung der Überbauungsziffer bei den Parzellen in den Gartenstadtzonen \n\n \nDie quartiertypische ÜZ liegt gemäss der quantitativen Verteilung zwischen 0.15 und 0.25 \nDer Mittelwert kommt bei rund 0.2 zu liegen. Diesen Wert erwähnt auch das Urteil des \nVerwaltungsgerichts (Erwägung 5.3.1, S. 37). \n \n  \n\n\n\n \n\n \n40 \n\n6.2.4. Räumliche Auswertung \n\nIn der Auswertung von 2020 werden die Überbauungsziffern 0.25 und 0.35 sowie die \nGrünflächenziffern 0.45 und 0.6 räumlich dargestellt (siehe Kap. 3.3.6). Die nachfolgenden \nGrafiken zeigen in der gleichen Optik die Zwischengrössen auf. \n \n\n \nAbbildung 30 GIS-Auswertung GZ 0.5 / ÜZ 0.30 \n\n \nDie Grundstücke, welche die max. Überbauungsziffer von 0.3 überschreiten, weisen meist \neine Grünflächenziffer von unter 0.5 auf. Sie fallen in dieser Konstellation «doppelt» ins \nWiderrecht. Der widerrechtliche Anteil beträgt in Kombination dieser Nutzungsziffern un-\ngefähr ein Drittel aller Parzellen. \n\nLegende \n   \n  GZ < 0.50 \n  GZ ≥ 0.50 \n  ÜZ ≤ 0.30 \n  ÜZ > 0.30 \n\n \n\nGrünflächenziffer 0.50 \n\n  Anzahl Prozent \n\nrechtmässig 580 68% \n\nwiderrechtlich 279 32% \n\nTotal 859 100% \n\n \n\nÜberbauungsziffer 0.30 \n\n  Anzahl Prozent \n\nrechtmässig 789 92% \n\nwiderrechtlich 70 8% \n\nTotal 859 100% \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 41 \n\n \nAbbildung 31 GIS-Auswertung GZ 0.55 / ÜZ 0.3 \n\n \nDie Grundstücke, welche die max. Überbauungsziffer von 0.3 überschreiten, weisen auch \neine Grünflächenziffer von unter 0.55 auf. In dieser Kombination fallen rund 47% der Par-\nzellen ins Widerrecht. Eine Grünflächenziffer von min. 0.55 fällt besonders für das Rössli-\ngut, für mehrere Quartiere des Gebiets Zelgli und für den nördlichen Bereich des Gebiets \nGönhard zu hoch aus. \n \n \n\n6.2.5. Abhängigkeit der Nutzungsziffern von der Parzellengrösse \n\nEine höhere Grünflächenziffer wird auf grossen Parzellen einfacher erreicht als auf kleine-\nren. Der Fussabdruck eines Gebäudes nimmt in der Regel nicht proportional zur Parzellen-\nfläche zu und die Erschliessungsfläche bleibt jeweils ungefähr gleich gross (kein proporti-\nonales Verhalten). Bei der Festlegung einer angemessenen GZ muss somit das Augenmerk \nspeziell auf den kleineren Grundstücken liegen. \n \nDie beiden nachfolgenden Darstellungen zeigen die Verteilung der ÜZ sowie der GFZ auf-\ngeteilt nach Grundstücksgrössen.  \n \nMarkiert sind zwei denkbare und im Folgenden diskutierte Werte für die ÜZ und die GFZ.  \n \n\nLegende \n   \n  GZ < 0.55 \n  GZ ≥ 0.55 \n  ÜZ ≤ 0.30 \n  ÜZ > 0.30 \n\n \n\nGrünflächenziffer 0.55 \n\n  Anzahl Prozent \n\nrechtmässig 456 53% \n\nwiderrechtlich 403 47% \n\nTotal 859 100% \n\n \n\nÜberbauungsziffer 0.30 \n\n  Anzahl Prozent \n\nrechtmässig 789 92% \n\nwiderrechtlich 70 8% \n\nTotal 859 100% \n\n \n\n\n\n \n\n \n42 \n\n \nAbbildung 32 Verteilung der ÜZ (y-Achse) nach Grundstücksflächen (x-Achse) \n\n \n\n \nAbbildung 33 Verteilung der GFZ (y-Achse) nach Grundstücksflächen (x-Achse) \n\n \nDie beiden Abbildungen zeigen, dass unterhalb einer Grundstücksgrösse von rund 400 m2 \ndie Streuung der aktuell existierenden Werte (ÜZ bzw. GFZ) zunimmt.  \n \nEs zeigt sich, dass kleinere Grundstücke eine ÜZ von maximal 0.25 relativ gut einhalten \nkönnen, dass aber die Einhaltung einer GFZ von mindestens 0.55 schwierig ist. Mit einer \nGFZ von mindestens 0.5 kann eine deutlich höhere Anzahl auch der kleineren Grundstücke \ndie Forderung erfüllen (rund 100 Grundstücke mehr). Dies lässt eine GFZ von 0.5 als sach-\ngerecht erscheinen. Zudem ist gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts (Erwägung \n5.3.5, S. 45) davon auszugehen, dass sich der Unrechtstatbestand einer zu geringen GFZ \nohne allzu starken Eingriff in die Eigentumsfreiheit heilen liesse. \n \nDie folgende Abbildung zeigt, dass die ÜZ und die GFZ miteinander korrelieren (je grösser \ndie GFZ umso kleiner die ÜZ), dass diese Korrelation bei kleineren Grundstücken (hellere \nPunkte) tendenziell aber abnimmt (die kleinen Parzellen weisen tendenziell eine grössere \nStreuung auf). \n \nBesonders gekennzeichnet werden wiederum die bereits oben erwähnten und nachfol-\ngend vorwiegend diskutierten Werte. Es zeigt sich, dass eine Wahl zwischen diesen Wer-\nten sachlich richtig sein dürfte. \n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 43 \n\n \n von kleinen zu grossen Parzellen \n\nAbbildung 34 Abhängigkeit der Überbauungsziffer und der Grünflächenziffer \n\n \n \n\n6.2.6. Überlegungen mit Blick auf die Ausbaureserven \n\nWie oben ausgeführt beträgt die durchschnittliche aktuelle (reale) Überbauungsziffer \nrund 0.2 (ohne dass die rechtskräftige AZ ausgeschöpft ist). Das Verwaltungsgericht führt \nin seinem Urteil aus, dass die Erhöhung der Überbauungsziffer auf 0.35 eine horizontale \nAusdehnung der bestehenden Überbauungen um durchschnittlich beinahe 75% zur Folge \nhabe. Ob unter diesen Vorzeichen noch davon gesprochen werden könne, dass die beste-\nhenden Gartenstadtzonen so «auch nur einigermassen» beibehalten werden könne und \nnur eine «massvolle» Verdichtung stattfinde, sei fraglich. \n \nAuch wenn die bauliche Dichte in erster Linie durch die AZ bestimmt wird, ist dem Verwal-\ntungsgericht zuzustimmen, dass die ÜZ mithilft, die horizontale Ausdehnung von Bauten \nzu limitieren. In Kombination mit einer GFZ eignet sie sich zur Sicherung einer kompakten \nBauweise und ausreichender Grünflächen. \n \nSeitens Stadtrats kann nachvollzogen werden, dass im Lichte dieser Überlegungen (Aus-\nbaupotenzial von 75%) eine ÜZ von 0.35 als zu hoch erachtet wird. Wie oben ausgeführt \nist mit einer realistischen ÜZ aber jedenfalls ein Ausbaupotenzial vorhanden: Mit 0.25 \nergibt sich rein theoretisch ein solches von noch 25%, mit 0.3 ein solches von rund 50% \n(gegenüber dem aktuellen Durchschnittswert von 0.2).  \n \nUm diese theoretischen Überlungen mit einem konkreteren Beispiel zu untermalen, \nwurde das mögliche Ausbaupotenzial für zwei reale, aber anonymisierte Grundstücke \n(einmal rund 900 m2, einmal rund 650 m2 Fläche) schematisch dargestellt (Abb. 35). \n \n\n\n\n \n\n \n44 \n\n \nAbbildung 35 Überbauungspotenziale mit 0.25 und 0.3 auf zwei beispielhaften Grundstücken \n\n \nDie beiden Beispiele zeigen, dass der Unterschied der überbaubaren Fläche (Fussabdruck) \nnicht dermassen gross ist, dass die Struktur der Gartenstadt im Falle der höheren darge-\nstellten ÜZ in relevanter Weise gefährdeter wäre als im Falle der tieferen ÜZ. Der grössere \nUnterschied liegt vielmehr in der denkbaren Veränderung gegenüber dem heutigen Zu-\nstand, unabhängig des gewählten Werts. \n \nFestzuhalten ist darüber hinaus, dass die übrigen, vorstehend erwähnten strukturieren-\nden Bestimmungen dazu führen, dass derartige Erweiterungen als nicht realistisch be-\ntrachtet werden können (Einpassungsvorschriften gemäss den §§ 17 Abs. 3 bis 8 BNO, \nzwei- bzw. dreistöckige Bauweise etc.).  \n \n \n\n6.3. Fazit zur GIS-Auswertung \n\nDie Zahlen zeigen, dass eine unterschiedliche Festlegung von ÜZ und GZ für die Gebiete \ninner- und ausserhalb des ISOS-Gartenstadtperimeters nicht sachgerecht ist: Es ist insge-\nsamt – unabhängig von den konkreten Ziffern – jedenfalls anzustreben, für die gesamte \nGartenstadt sowohl eine einheitliche ÜZ wie eine einheitliche GZ festzulegen. \n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 45 \n\nDie Auswertungen über die gesamten Gartenstadtzonen hinweg haben gezeigt, dass eine \nhöhere Grünflächenziffer auf grossen Parzellen einfacher erreicht wird, als auf kleineren: \nBei der Festlegung einer angemessenen GZ muss somit das Augenmerk speziell auch auf \nden kleineren Grundstücken liegen. Dies lässt eine GFZ von 0.5 als sachgerecht erscheinen. \n \nWährend die GIS-Analyse damit einen Hinweis gibt, dass eine GFZ von 0.5 sachgerecht \nsein könnte, sind die ÜZ-Werte von 0.25 und 0.3 im Folgenden weiter zu vertiefen, bevor \neine Festlegung auf eine der Ziffern erfolgen kann. \n\n\n\n \n\n \n46 \n\n7. Interessenabwägung  \n\n7.1. Ermittlung der relevanten Interessen \n\nUm eine für die vorliegende Teilrevision adäquate Grünflächen- und Überbauungsziffer zu \nerhalten, sind die obigen Überlegungen im Rahmen einer vertieften Interessenabwägung \nzu beurteilen und zu konkretisieren. Nachfolgend werden im Sinne von Art. 3 RPV die be-\ntroffenen und relevanten Interessen ermittelt. \n \nEs stehen sich mehrere private und öffentliche Interessen gegenüber. Diese können in die \nErhaltungsinteressen (Bewahrung der Bebauungsstruktur und der grosszügigen Durchgrü-\nnung) sowie die haushälterische Nutzung des Bodens und die damit verbundene Sied-\nlungsentwicklung nach innen (Möglichkeiten der baulichen Erweiterung) eingeteilt wer-\nden. Die haushälterische Nutzung des Bodens und die Siedlungsentwicklung nach Innen \nbilden beide faktisch gleichzeitig ein öffentliches wie privates Interesse. Genauso können \nauch die Erhaltungsinteressen als gleichzeitig öffentliches (auf der übergeordneten Ebene) \nund privates Interesse (auf der Ebene der Nachbarschaft) angesehen werden. \n \nDie Erhaltungsinteressen ergeben sich auf einer übergeordneten Ebene aus den Schutzin-\nteressen wie dem Ortsbildschutz, dem Denkmal- und Umgebungsschutz, aber auch dem \ngenerellen Interesse an einer guten Gestaltung sowie dem Interesse an der Klimaanpas-\nsung. Diese Interessen werden in verschiedenen Dokumenten angesprochenen und je-\nweils auf den Ebenen Bund, Kanton und Stadt konkretisiert (u.a. RPG, ISOS, Richtplan, \nBauG, Gartenstadtrichtlinien, REL etc., siehe die planerischen Grundlagen in den Kapiteln \n3.1 bis 3.3).  \n \nDemgegenüber stehen die Nutzungsinteressen. Diese setzen sich einerseits zusammen \naus dem Interesse an der Erhöhung der Nutzungsdichte (Innenentwicklung, bauliche Er-\nweiterungsmöglichkeiten), anderseits aber auch aus dem Interesse an einer hohen Wohn-\nqualität und, im Sinne einer angemessenen Kombination dieser Aspekte, dem Interesse \nam Eigentum (Eigentumsgarantie).  \n \nDie ermittelten relevanten Interessen sind im nächsten Schritt zu bewerten und zu ge-\nwichten sowie, darauffolgend, gegenseitig abzuwägen, um abschliessend eine sachge-\nrechte, planerisch abgestimmte Lösungsfindung zu erreichen. \n \n \n\n7.2. Bewertung und Gewichtung der Interessen \n\nDie Stadt Aarau hat sich im Rahmen der Erarbeitung der Gartenstadtrichtlinien und der \nErarbeitung der Nutzungsplanung, namentlich auch mit dem vorgängig erstellten REL, in-\ntensiv mit der Gartenstadt auseinandergesetzt (siehe Kapitel 3.3.1 und 3.3.2). Diese Über-\nlegungen sowie die für die Gartenstadt relevanten Aussagen im ISOS (siehe Kapitel.3.1.2) \nhaben im Zuge der Gesamtrevision zur vorliegenden und rechtskräftigen räumlichen Ein-\nteilung der Gartenstadtzonen 2- und 3-geschosssig geführt. Daraus, namentlich aus den \nzugehörigen Bestimmungen in § 17 BNO, wird ersichtlich, dass dem Erhalt der Gartenstadt \nund ihren Elementen eine hohe, faktisch eine höhere Bedeutung zukommt («strukturelle \nErhaltung», siehe dazu nachfolgend), dass aber trotzdem eine «massvolle Verdichtung der \nvon grosszügiger Durchgrünung geprägten Wohnquartiere» bezweckt wird.  \n \nDie grundsätzliche Interessenabwägung hat demzufolge zu einem wesentlichen Teil schon \nim Rahmen der Gesamtrevision stattgefunden. Diese wird weder bestritten noch ist aus \nanderen Gründen, auch mit Blick auf die Planbeständigkeit, eine Anpassung des Perime-\nters der Gartenstadtzonen oder der übrigen Bestimmungen in § 17 BNO anzustreben \n(siehe Kapitel 4, aber auch Kapitel 6.2.1). \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 47 \n\n \nDie vorliegende Interessenabwägung hat daher insbesondere das Ziel, die konkreten \nGrünflächen- und Überbauungsziffern so zu wählen, dass diese sowohl den Erhaltungsin-\nteressen wie den Nutzungsinteressen gerecht werden.  \n \nIn diesem Sinne ist hier eine Bewertung und Gewichtung auf konkreterer Ebene vorzuneh-\nmen und das grundsätzlich überwiegende Erhaltungsinteresse ist mit dem Interesse an \nder inneren Siedlungsverdichtung (Verdichtungsinteresse) und dem Interesse der be-\ntroffenen Grundeigentümerschaften an einer minimalen Einschränkung der Nutzung ihrer \nGrundstücke abzuwägen. Dabei sind die Erkenntnisse aus Kapitel 6.2 in die Beurteilung \nmit einzubeziehen. \n \nWie aufgezeigt, steht das Interesse am Erhalt der Gartenstadtquartiere im Vordergrund. \nDas Ziel besteht dabei in der grundsätzlichen Bewahrung der Bebauungsstruktur und der \ngrosszügigen Durchgrünung.  \n \nDie rechtskräftigen Bestimmungen in § 17 BNO zeigen, dass verschiedene Paragrafen die-\nses Erhaltungsinteresse der typischen Gartenstadtelemente aufnehmen und sicherstellen:  \n \na) Aussenraum \n\n• Anteil Grünfläche (Grünflächenziffer, § 17 Abs. 2) \n\n• Umfriedung (§ 17 Abs. 7) \n\n• Grünfläche Aussen (§ 17 Abs. 5-7) \n\n• Grünfläche innen (§ 17 Abs. 1-3) \n\n• Bepflanzung (§ 16 Abs. 4)  \n\n \n\nb) Bebauung \n\n• Typologie und Dichte (§ 17 Abs. 1-3, Ensembles und Kulturobjekte gemäss In-\n\nventar) \n\n• Bauflucht aussen (§ 17 Abs. 4) \n\n• Bauflucht innen (§ 17 Abs. 1-3). \n\n \nDamit wird deutlich, dass die vorliegend fraglichen beiden Ziffern relevant sind, dass aber \nder ganze Strauss aller Bestimmungen gemeinsam dazu dient, die Gartenstadt zu sichern.  \n \nIm Zuge der Genehmigung wie auch im Verfahren vor Verwaltungsgericht wird festge-\nstellt, dass die bestehende Bebauung vielfach bereits von den heutigen (d.h. vor der Ge-\nsamtrevision) aber auch den künftig zulässigen baulichen Möglichkeiten abweicht, dass \ndiese faktisch nicht ausgeschöpft sind. So würden (indirekt) Ersatzbauten gefördert. Die \nMöglichkeit zur baulichen Entwicklung ist aus raumplanerischer Sicht grundsätzlich sinn-\nvoll (Weiterentwicklung, «massvolle Verdichtung»). Es sei aber in jedem Fall sicherzustel-\nlen, dass die erkannten wichtigen Qualitäten künftig tatsächlich angemessen gewahrt \nwerden können. Damit ist festgehalten, dass eine massvolle Weiterentwicklung unter \nWahrung der gewachsenen Strukturen möglich sein soll. Die GIS-Auswertungen zeigen \nbeispielsweise, dass sowohl mit einer ÜZ von beispielsweise 0.25 wie mit einer solchen \nvon 0.3 noch Spielraum für die bauliche Entwicklung besteht, da diese von der überwie-\ngenden Mehrheit der Grundstücke noch nicht ausgeschöpft wird (80% bzw. 92%). \n \n \n\n7.3. Lösungsfindung: Bemessung der ÜZ und GZ \n\nAus der GIS-Analyse hat sich ergeben, dass die 0.5 der sachgerechte Wert für die GFZ dar-\nstellen dürfte. Wie erfolgt nun die Bestimmung der sachgerechten ÜZ? Die Auswertung in \nKapitel 6.2.6 hat gezeigt, dass eine ÜZ unter 0.25 nicht in Frage kommen kann, ebenso \nwurde eine ÜZ von 0.35 im Zuge des Beschwerdeverfahrens als zu hoch eingeschätzt. Da-\nmit stehen realistischerweise die beiden Werte 0.25 oder 0.3 als künftige ÜZ zur Auswahl. \n\n\n\n \n\n \n48 \n\nUnter Berücksichtigung der Erläuterungen in Kapitel 6.1 und 6.2 werden die beiden Werte \nim Folgenden mit Blick auf die Ausbaureserven und den Spielraum für die architektonische \nGestaltung geprüft. Nach der Festlegung der so begründeten Ziffern folgt schliesslich eine \nAuseinandersetzung mit der Ausnahmeregelung. \n \nAusbaureserven \nUnbestrittenermassen verbleiben mit einer ÜZ von 0.3 mehr potenzielle Ausbaureserven \nals mit einem Wert von 0.25 (vgl. Kapitel 6.2.6). Die dargestellte Differenz der beiden Zif-\nfern erscheint im Ergebnis jedoch wie dargelegt nicht strukturbestimmend, sodass mit \ndem Kriterium der Ausbaureserven noch keine eindeutige Festlegung erfolgen kann.  \n \nSpielraum für die architektonische Gestaltung (Plastizität) \nEin wichtiges Thema betrifft den Spielraum in der Plastizität der Bauten (vgl. Kapitel 6.1.1). \nDie Wahl des ÜZ ist deshalb auch vor diesem Hintergrund zu beleuchten. Bei einer AZ von \n0.5 ergibt sich bei vollem Ausbaugrad und einem einfachen Baukörper (Rechteck bzw. \n«Kiste») eine ÜZ von 0.19. Quartiertypisch sind jedoch nicht solche einfachen Baukörper, \nvielmehr finden sich verschiedene Typologien in der Gartenstadt.  \n \nDie überwiegende Zahl der Bauten – gerade auch die historischen – sind denn auch gross-\nzügig plastiziert und entsprechen nicht einem einfachen Rechteck:   \n\n• Einige historische Bauten sind mit zwei Geschossen und einem Geschoss im \n\nSteildach realisiert, beispielsweise mit Quergiebel. \n\n• Einige historische Bauten verfügen im Erdgeschoss über eine gedeckte Laube. \n\n• Ortstypisch sind auch Vorbauten nur im Erdgeschoss mit einer Terrasse für das \n\n2. Geschoss.  \n\nEine zu knappe Bemessung der ÜZ würde somit praktisch keinen Spielraum in der Anord-\nnung des Volumens erlauben und zudem zu viele Bauten ins Unrecht setzen (siehe dazu \ndie Überlegungen in Kapitel 6.1).  \n \nNeben den gartenstadttypischen Bautypen, nämlich die hochrechteckigen Punktbauten, \nbeinhaltet die Gartenstadt auch neuere Typologien: \n \na) Nachkriegsbauten, seit 1945, sind ebenfalls ortstypisch und oft als wenig hohe Bauten \noder als Earthscraper konzipiert (flach); gerade diese finden sich auch im inneren Perime-\nter: \n\n• Bauten der 50er Jahre: Binzenhofstrasse / Kyburgerstrasse \n\n• Bauten der 60er Jahre: Flache Bauten an der Bergstrasse / Wasserfluhweg  \n\n• Bauten im Geviert Zelglistrasse / Hallwylstrasse / Hebelweg / Entfelderstrasse \n\n \n\nb) Neubauten der letzten Jahre: \n\n• Die neuere Siedlung Rössligut, welche in einem Wettbewerb ausgewählt wor-\n\nden ist, hat auf ihren 4 Parzellen eine ÜZ zwischen 0.17 und 0.28.  \n\n• Eine neuere Überbauung an der Hohlgasse (Parzelle 2406) hat eine ÜZ von \n\n0.26 (GZ von 0.51) \n\n• Burgmattstrasse 0.16 (0.62) \n\n \n\nJede Abweichung vom einfachen Rechteck und Nebenbauten führt zu einer höheren ÜZ. \nEine zu eng definierte ÜZ schränkt die Plastizität der Bauten entsprechend stark ein. \nEbenfalls sind Reihenhäuser zu berücksichtigen, bei denen die innenliegenden Einheiten \naufgrund des geringen Landanteils eine höhere ÜZ umfassen.  \n \nBei der Festlegung einer ÜZ von 0.3 bleibt Spielraum für eine vielfältigere gestalterische \nEntwicklung, sodass auch die historische bzw. typische Typologie mitberücksichtigt wird \n(vgl. auch Kapitel 6.1.1). Dieses Bauen in der historischen Typologie soll bewusst möglich \nbleiben und liegt im Interesse des Erhalts des Charakters der Gartenstadt. \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 49 \n\nInsgesamt erscheint damit die Festlegung einer GZ von 0.5 und einer ÜZ von 0.3 unter \nAbwägung der involvierten Interessen als adäquat und unter Berücksichtigung aller In-\nteressen als sachgerecht. \n \nDie festgelegten Nutzungsziffern können zudem von der Mehrheit der Parzellen eingehal-\nten werden.  \n \n\n \nAbbildung 36 GIS-Auswertung GFZ 0.5 / ÜZ 0.30 \n\n \nZwar kann eine GFZ von 0.5 ebenfalls von rund einem Drittel nicht eingehalten werden. \nDie Erfüllung der zu geringen GFZ dürfte sich nach Einschätzung des Verwaltungsgerichts \njedoch ohne allzu starken Eingriff in die Eigentumsfreiheit verwirklichen lassen (Erwägung \n5.3.5, S. 45). \n \nNotwendigkeit von Ausnahmen \nIn Kapitel 6.2 wurde festgestellt, dass sich über die ganze Gartenstadt hinweg je eine ein-\nheitliche Ziffer (ÜZ und GFZ) anbietet.  \n \nEine Differenzierung zwischen den inneren und äusseren Gebieten (gemäss ISOS) lässt sich \naufgrund der Auswertung und der Erscheinung vor Ort planerisch nicht rechtfertigen: Auf-\ngrund der GIS-Auswertung bzw. den Überlegungen zu den zu den unterschiedlichen Bau-\ntypologien zeichnet sich jedoch ab, dass für gewisse Bautypen oder Grundstücksgrössen \nAusnahmen von den definierten, einheitlichen Ziffern nötig werden dürften.  \n \n\nLegende \n   \n  GZ < 0.50 \n  GZ ≥ 0.50 \n  ÜZ ≤ 0.30 \n  ÜZ > 0.30 \n\n \n\nGrünflächenziffer 0.50 \n\n  Anzahl Prozent \n\nrechtmässig 580 68% \n\nwiderrechtlich 279 32% \n\nTotal 859 100% \n\n \n\nÜberbauungsziffer 0.30 \n\n  Anzahl Prozent \n\nrechtmässig 789 92% \n\nwiderrechtlich 70 8% \n\nTotal 859 100% \n\n\n\n \n\n \n50 \n\nDie Möglichkeit, aus diesem Grund doch unterschiedliche Ziffern festzulegen, z.B. nach \nder Grösse der Grundstücke oder nach Bautypologien, erscheint klar als nicht sachgerecht. \nSolche würden der angestrebten einheitlichen Erscheinung zuwiderlaufen, was aus städ-\ntebaulichen und planerischen Gründen nicht sinnvoll ist. Ebenso widersprechen sie dem \nAspekt der Gleichbehandlung. Schliesslich würden unterschiedliche Ziffern an Grund-\nstücksgrenzen zu nicht erwünschten potenziellen «Brüchen» in der baulichen Umsetzung \nführen.  \n \n \n\n7.4. Ausnahmebestimmung \n\nUm in den Fällen, wo Ausnahmen absehbar sind, trotzdem sachgerecht reagieren zu kön-\nnen, wird in der neu formulierten Bestimmung eine Ausnahmebestimmung festgelegt.  \n \nDie Ausnahmeregelung kommt nur zum Tragen, wenn das Grundstück eine gewisse \nGrösse nicht überschreitet und städtebauliche Gründe die Anwendung der gewählten \nNutzungsziffern zu einer unverhältnismässigen Einschränkung führen. Die Maximalgrösse \neines Grundstücks, für die eine Ausnahmeregelung in Frage kommt, ist so zu wählen, dass \nein vertretbarer Anteil der Parzellen potenziell ausnahmeberechtigt ist.  \n \nDie Darstellungen in Kapitel 6.2.5 zeigen, dass Grundstücke unter rund 400 m2 eine brei-\ntere Streuung der Nutzungsziffern (ÜZ bzw. GFZ) aufweisen; es erscheint deshalb sachge-\nrecht, die Ausnahmebestimmung für Grundstücke bis 400 m2 gelten zu lassen.  \n \nVon den insgesamt 859 Parzellen in der Gartenstadt (davon 853 überbaut) sind 109 kleiner \nals 400 m2. Dies entspricht rund 12%. Es bleibt jedoch zu berücksichtigen, dass ein Grund-\nstück aufgrund der Grenzabstände erst ab einer gewissen Grösse mit einem Wohnhaus \nbebaubar ist. Eine Wohneinheit in einem Reihenhaus (bei dem ein Grenzabstand nicht \nzum Tragen kommt) mit den Abmessungen 9 m x 9 m beansprucht bei minimalen Grenz-\nabständen von 4m eine mindestens 205 m2 grosse Parzellenfläche. Es kann damit ange-\nnommen werden, dass ein Grundstück mindestens 200 m2 gross sein muss, damit es noch \nbebaubar ist (kleinere Grundstücke ermöglichen kaum den Bau eines eigenständigen \nWohnhauses). Von den 859 Grundstücken in den Gartenstadtzonen sind 22 kleiner als 200 \nm2, womit noch 837 als bebaubar gelten können. 87 Grundstücke sind grösser als 200 m2, \njedoch kleiner als 400 m2. Die Ausnahmeregelung wurde damit potenziell ziemlich genau \n10 % der bebaubaren Grundstücke betreffen, was vertretbar erscheint. \n \nDie weiteren Bedingungen für eine Ausnahme definieren sich wie folgt: \n \n\n- Städtebauliche Gründe: Diese sind in vielfältiger Weise möglich, wie bspw.:  \no Das Gebäude weist einen, für die Gartenstadt, untypischen Bautyp (z.B. Rei-\n\nhen- oder Mehrfamilienhaus) auf.  \no Das Bauvorhaben führt zu einem stimmigeren Gesamtbild. \no Die Sicherheit wird durch erweiterte Sichtachsen erhöht. \n\n \n\n- Unverhältnismässige Einschränkung: Die geplanten bauliche Erweiterungen \nsind nur unter stark erhöhtem Kostenaufwand möglich.  \n \n\n- Struktur der Gartenstadt:  \no hohe Durchgrünung  \no kleinteilige, umzäunte Parzellen mit punktartiger Bebauung  \no ausgeprägte Vorgärten und Vorgartenbegrenzungen \n\n \nFestzuhalten bleibt, dass die Voraussetzungen der Parzellengrösse und der städtebauli-\nchen Gründe kumulativ erfüllt sein müssen. \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 51 \n\n8. Revision Bau- und Nutzungsordnung («Ergeb-\nnis») \n\n2 Es sind eine Gebäudelänge (GL) von 22 m, eine Überbauungsziffer (ÜZ) von 0.30 und eine \nGrünflächenziffer von 0.50 einzuhalten. Falls aus städtebaulichen Gründen und einer Par-\nzellengrösse von unter 400 m2 diese Baumasse eine unverhältnismässige Einschränkung \nbedeuten, kann der Stadtrat im Einzelfall die Überbauungsziffer bis 0.35 erhöhen und / \noder die Grünflächenziffer bis 0.45 senken, sofern die Struktur der Gartenstadt nicht be-\neinträchtigt wird. \n \n \n\n\n\n \n\n \n52 \n\n9. Fazit / Zusammenfassung \n\nMit der vorliegenden Teilrevision der Nutzungsplanung soll § 17 Abs. 2 BNO im Sinne der \nErwägungen des Verwaltungsgerichts überarbeitet werden. \n \nIn den vorherigen Kapiteln wurde aufgezeigt, dass die im Rahmen der Gesamtrevision vor-\ngenommene Zuteilung der Zonierung der beiden Gartenstadtzonen (GS2 und GS3) nach \nwie vor als sachgerecht beurteilt wird. Der Perimeter der beiden Gartenstadtzonen wird \ndaher beibehalten. \n \nEs wurde weiter dargelegt, dass eine einheitliche Festlegung der GZ und der ÜZ über die \nganze Gartenstadt sachlich geboten ist. Eine Differenzierung der Ziffern zwischen den in-\nneren und äusseren Gebieten gemäss ISOS lässt sich weder aufgrund der statistischen und \nräumlichen Auswertungen noch der tatsächlichen Erscheinung vor Ort rechtfertigen. \n \nDie Auswertungen sowie die vorgenommene Interessenabwägung führen schliesslich zur  \nFestlegung einer GZ von 0.5 und einer ÜZ von 0.3.  \n \nUm in Fällen, wo Ausnahmen absehbar sind, sachgerecht reagieren zu können, werden in \nder neu formulierten Bestimmung schliesslich eine Ausnahmeregelung festgelegt.  \n \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 53 \n\n10. Nutzungsplanverfahren \n\n10.1. Planbeständigkeit \n\nDie Planbeständigkeit wird mit der vorliegenden Planung nicht tangiert. Es wird lediglich \ndie im Rahmen des Beschwerdeverfahrens strittige Bestimmung revidiert.  \n \n \n\n10.2. Planungsablauf \n\n10.2.1. Kantonale Vorprüfung \n\nAm 25. September 2023 hat der Stadtrat das Planungsdossier zur kantonalen Vorprüfung \nverabschiedet. Der abschliessende Vorprüfungsbericht vom 14. Februar 2024 beinhaltet \nkeine Genehmigungsvorbehalte. Nebst einem redaktionellen Hinweis wird empfohlen die \nAusnahmebestimmung in § 17 Abs. 2 BNO mit den nachbarlichen Interessen zu ergänzen.  \nDiese Empfehlung wird aufgrund folgender Argumente nicht umgesetzt: \n\n- Im Vorprüfungsbericht ist die Ergänzung nicht als Vorbehalt, sondern nur als \nHinweis der BVUARE gekennzeichnet. \n\n- Bei der Umsetzung des ISOS im Zonenplan handelt es sich um ein öffentliches \nInteresse und nicht nachbarliches Interesse. \n\n- In der kantonalen Bauverordnung und der städtischen BNO werden nachbarli-\nche Interessen selten explizit erwähnt. Die Erwähnung wäre wesensfremd, zu-\ndem erhielten die privaten nachbarlichen Interessen ein unverhältnismässiges \nGewicht. \n\n- Die nachbarlichen Interessen sind ein kaum justiziabler, unbestimmter Rechts-\nbegriff. \n\n \n\n10.2.2. Mitwirkung und öffentliche Auflage \n\nDie breite Mitwirkung erfolgte bereits im Rahmen der Mitwirkung zur Gesamtrevision. Die \nMitwirkung zur Teilrevision wurde unter Rücksprache mit der Abteilung Raumentwicklung \ndes Kantons zusammen mit der öffentlichen Auflage durchgeführt.  \n \nAm 25. März 2024 hat der Stadtrat die Teiländerung der Nutzungsplanung zuhanden der \nöffentlichen Mitwirkung und öffentlichen Auflage verabschiedet. \n \nEine öffentliche Informationsveranstaltung lancierte das Auflageverfahren, welches vom \n26. April bis am 27. Mai 2024 dauerte. Während dieser Zeit hatte die Bevölkerung die \nGelegenheit, sich über das vorliegende Planungsvorhaben zu informieren und schriftlich \ndazu Stellung zu nehmen. Die Planungsakten konnten, während den ordentlichen Büro-\nzeiten im Stadtbüro des städtischen Rathauses eingesehen werden. Parallel wurden die \nDokumente auf der Homepage der Stadt Aarau aufgeschaltet.  \n \nInnerhalb der Auflagefrist sind insgesamt vier Mitwirkungseingaben und 19 Einwendun-\ngen bei der Stadtverwaltung eingegangen.  \nDie Mitwirkungseingaben werden nachfolgend behandelt. Zu den Einwendungen liegen \nvom Stadtrat verabschiedete Einwendungsentscheide vor. \nBemerkung: Die nachfolgend zusammengetragenen Mitwirkungseingaben wurden über-\nsichtshalber teilweise gekürzt, jedoch ohne die generelle Aussagekraft zu verändern. \n \n\n Eingabe durch Eingabe (zusammengefasst) Erwägung / Umsetzung \n\n1 Adrian Marc Michel Die Grünflächenziffer nicht nur als Zahl, sondern \nauch als Qualitätsmerkmal definieren. \n\nDieses Anliegen wird in §17 Abs. 8 BNO und §61 \nAbs. 2 bereits umgesetzt:  \n\n\n\n \n\n \n54 \n\n \n \n\n10.2.3. Beschlussfassung und Genehmigung \n\nDer Einwohnerrat beschloss am xx.xx.xxxx die Teilrevision der Nutzungsplanung, §§ 17 \nAbs. 2 BNO. Das vorliegende Planungsdossier wird mit dem Beschluss des Stadtrats vom \nxx.xx.xxxx dem Kanton zur Genehmigung durch den Regierungsrat eingereicht. \n \n  \n\n8 Die Umgebung ist soweit möglich ökologisch \nwertvoll zu begrünen. Die Bepflanzung mit Bäu-\nmen und Sträuchern ist zu erhalten oder wieder-\nherzustellen. Dabei sind einheimische, standort-\ngerechte Pflanzenarten zu bevorzugen. \n\n2 Grünräume sind ökologisch wertvoll zu gestal-\nten. \n\n2 Die Grüne Präzisierung des Absatzes: \n\n… sofern die Struktur der Gartenstadt und die \nElemente und Empfehlungen der Klimaanpas-\nsungsstrategie und des Biodiversitätskonzepts \nnicht beeinträchtigt wird werden. \n\nDie Umsetzung / Anwendung der Klimaanpas-\nsungsstrategie und des Biodiversitätskonzept \nkann nicht im Rahmen der vorliegenden Teilrevi-\nsion eingeführt werden, sondern soll über das \ngesamte Stadtgebiet erfolgen. Die Thematik \nwird von der Stadt unterstützt. \n\n3 GLP \n\n(Peter Jann) \n\nAus Sicht GLP ist es wichtig, dass der Stadtrat im \nRahmen von Projekteingaben Parzellen unter \n400 m2 Unterschreitungen der GFZ oder Über-\nschreitung der ÜZ besonders sorgfältig überprüft \nwerden. \n\nDie GLP empfiehlt für zur Gleichbehandlung und \nfür eine vereinfachte Rechtspraxis ein entspre-\nchendes Reglement zu erstellen. \n\nDer Stadt ist eine Gleichbehandlung dieser Aus-\nnahmen wichtig. Die Stadt prüft die Einführung \neiner Richtlinie. Mit einer solchen kann eine ein-\nheitliche Anwendung der Bestimmung sicherge-\nstellt werden. Im Rahmen der ersten Baugesuch \nist zudem eine Anwendungspraxis zu entwi-\nckeln.  \n\n4 Reto Bieli und  \nPetra Miersch \n\nUrs und Hélène \nKlemm-Haefeli \n\nMarkus und Ingeborg \nMeier-Kälin \n\nMonika Suter und  \nPeter Jann \n\nVerena Sommer- \nhalder Forestier \n\nVincent Siegenthaler \n\nBetrifft Parzellen unter 400 m2 bei Vorliegen ei-\nnes städtebaulichen öffentlichen Interesses: \n\nEs soll ein einfaches Reglement erstellt oder ein \nbestehendes Reglement ergänzt werden und da-\nrin die Bewilligungspraxis bei Unterschreitung \nder Grünflächenziffer und Überschreitung der \nÜberbauungsziffer im Einzelfall bei Vorliegen ei-\nnes städtebaulichen öffentlichen Interesses dar-\ngestellt und nachgeführt werden. \n\nDer Stadt ist eine Gleichbehandlung dieser Aus-\nnahmen wichtig. Die Stadt prüft die Einführung \neiner Richtlinie. Mit einer solchen kann eine ein-\nheitliche Anwendung der Bestimmung sicherge-\nstellt werden. Im Rahmen der ersten Baugesuch \nist zudem eine Anwendungspraxis zu entwi-\nckeln.  \n\n\n\n \n\nTeilrevision §17 BNO, Gartenstadtzonen 55 \n\n10.3. Prozessübersicht \n\nKantonale Vorprüfung \n- Vorprüfungsbericht des Kantons 14.02.2024 \n\n \n\nMitwirkung und öffentliche Auflage \n- Informationsveranstaltung 23.04.2024 \n- Mitwirkung und öffentliche Auflage vom 26.04.2024 bis 27.05.2024 \n-  \n- Entscheid über Einwendungen und Verabschiedung Botschaft  \n\nan Einwohnerrat mit Beschluss durch Stadtrat  xx.xx.xxxx \n- Beschluss durch Einwohnerrat  xx.xx.xxxx \n\n \n\nKantonale Genehmigung \n- Beschluss Stadtrat zur Einreichung der Genehmigungsakten  \n\nzuhanden Regierungsrat  xx.xx.xxxx \n- Genehmigung durch den Regierungsrat  xx.xx.xxxx \n\n \n \n\n\n\tInhaltsverzeichnis\n\tAbbildungen\n\tAbkürzungen\n\t1. Planungsgegenstand\n\t1.1. Ausgangslage\n\t1.2. Bestandteile der Vorlage\n\t1.3. Begrifflichkeiten in § 17 Abs. 2 BNO\n\t1.4. Perimeter Zonen Gartenstadt 2- & 3-geschossig (GS2 / GS3)\n\n\t2. Bisheriger Planungsprozess\n\t2.1. Erarbeitung Gartenstadtrichtlinien\n\t2.2. Planungsprozess der Gesamtrevision\n\t2.3. Kommunale Nutzungspläne vor der Gesamtrevision\n\t2.3.1. Zonenplan\n\t2.3.2. Bau- und Nutzungsordnung\n\n\t2.4. Bestimmungen im Rahmen der letzten Gesamtrevision\n\t2.4.1. Bau- und Nutzungsordnung\n\n\t2.5. Regierungsratsbeschluss (Genehmigung Gesamtrevision)\n\t2.6. Urteil des Verwaltungsgerichts\n\t2.7. Umgang mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts\n\n\t3. Planerische Grundlagen\n\t3.1. Rahmenbedingungen Bund\n\t3.1.1. Raumplanungsgesetz\n\t3.1.2. ISOS\n\t3.1.3. ICOMOS\n\n\t3.2. Rahmenbedingungen Kanton\n\t3.2.1. Kantonaler Richtplan\n\t3.2.2. Baugesetz (BauG)\n\t3.2.3. Inventar der kantonalen Baudenkmäler\n\t3.2.4. Bauverordnung (BauV)\n\n\t3.3. Rahmenbedingungen Gemeinde\n\t3.3.1. Gartenstadtquartiere Aarau – Richtlinien für Bauvorhaben\n\t3.3.2. Raumentwicklungsleitbild\n\t3.3.3. Klimaanpassungsstrategie\n\t3.3.4. Inventare der Objekte von kommunaler Bedeutung\n\t3.3.5. Kommunale Nutzungsplanung\n\t3.3.6. GIS-Auswertung Gartenstadt\n\t3.3.7. Planungszone Gartenstadt\n\n\n\t4. Abgrenzung Perimeter\n\t4.1. Fragestellung\n\t4.2. Struktur und Abgrenzung der Zonierung\n\t4.3. Zwischenfazit\n\n\t5. Umsetzung Klimaanpassungsstrategie\n\t5.1. Fragestellung\n\t5.2. Sicherung der Grünraumstruktur\n\t5.3. Zwischenfazit\n\n\t6. Überbauungs- und Grünflächenziffer\n\t6.1. Wirksamkeit / Zusammenspiel der Nutzungsziffern\n\t6.1.1. Von der Ausnützungsziffer zur Überbauungsziffer\n\t6.1.2. Grünflächenziffer\n\t6.1.3. Berechnungsbeispiel\n\n\t6.2. GIS-Auswertung\n\t6.2.1. Ziffern unterschieden nach Lage innerhalb/ausserhalb des ISOS\n\t6.2.2. Auswertungen zur Grünflächenziffer (GZ)\n\t6.2.3. Auswertungen zur Überbauungsziffer (ÜZ)\n\t6.2.4. Räumliche Auswertung\n\t6.2.5. Abhängigkeit der Nutzungsziffern von der Parzellengrösse\n\t6.2.6. Überlegungen mit Blick auf die Ausbaureserven\n\n\t6.3. Fazit zur GIS-Auswertung\n\n\t7. Interessenabwägung\n\t7.1. Ermittlung der relevanten Interessen\n\t7.2. Bewertung und Gewichtung der Interessen\n\t7.3. Lösungsfindung: Bemessung der ÜZ und GZ\n\t7.4. Ausnahmebestimmung\n\n\t8. Revision Bau- und Nutzungsordnung («Ergebnis»)\n\t9. Fazit / Zusammenfassung\n\t10. Nutzungsplanverfahren\n\t10.1. Planbeständigkeit\n\t10.2. Planungsablauf\n\t10.2.1. Kantonale Vorprüfung\n\t10.2.2. Mitwirkung und öffentliche Auflage\n\t10.2.3. Beschlussfassung und Genehmigung\n\n\t10.3. Prozessübersicht\n\n\n