Alte Reithalle, Baukredit

text: \n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\n   \n  Stadtrat \n\nRathausgasse 1 \n5000 Aarau \n \nT  062 836 05 26 \nE  stadtrat@aarau.ch \nwww.aarau.ch \n\n \n\nAarau, 18. Dezember 2017  \nGV 2014 - 2017 / 456 \n \n \n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat \n\nAlte Reithalle; Baukredit \n\n \n\nVisualisierungen Innenraum Alte Reithalle (© Barão-Hutter.Atelier) \n\n \nSehr geehrte Frau Präsidentin \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nDie Stadt Aarau hat 2006 den Zuschlag für die vom Kanton ausgeschriebene „Mittlere Bühne Aar-\ngau“ erhalten. Der Einwohnerrat bewilligte am 31. März 2008 den Projektierungskredit von \n1,1 Mio. Franken. Daraufhin wurde ein Betriebskonzept erarbeitet, welches von zwei Bühnen in-\nnerhalb der Alten Reithalle sowie einem Annexbau mit Probebühne, Büros und Werkstätten auf \nder Fläche der Stallungen Süd ausging. 2011 bis 2012 wurde der Architekturwettbewerb für das \ndazumal sogenannte Theaterhaus "OXER" durchgeführt. Das Generalplanerteam Barão-\n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 2 von 24 \n\nHutter.Atelier wurde Anfang 2012 mit dem 1. Rang und dem 1. Preis ausgezeichnet. Das Preisge-\nricht empfahl dem Stadtrat einstimmig, dieses mit der Planung und Realisierung zu beauftragen. \n \nNachdem die Projektierung des Theaterhauses über mehrere Jahre verschoben worden war, kam es \nMitte 2015 zu einer Neuevaluation des Betriebskonzeptes. Auf dieser Basis erarbeitete das Gene-\nralplanerteam ARGE Barão-Hutter / Ghisleni im Jahr 2016 das Vorprojekt mit Kostenschätzung. \nDer Einwohnerrat bewilligte 12. Dezember 2016 den Zusatzkredit zur Projektierung der Phase \nBauprojekt in der Höhe von 1,2 Mio. Franken. \n \nDas Bauprojekt und der Kostenvoranschlag für den Baukredit liegen nun vor. Mit dieser Botschaft \nunterbreitet der Stadtrat dem Einwohnerrat den Baukredit für die Realisierung des Projekts Alte \nReithalle. \n \n \n1. Ausgangslage \n \n1.1 Projektentwicklung \n\nMitte 2015 kam es zu einer Neuevaluation des Betriebskonzeptes. Das ursprüngliche Konzept \neines einzigen Theater- und Tanzhauses "OXER" in der Alten Reithalle wird seither nicht mehr \nweiterverfolgt und durch das Konzept eines nicht selbständigen, an das Theater Tuchlaube be-\ntrieblich angegliederten und offenen Hauses "Alte Reithalle“ ersetzt. Die Alte Reithalle soll sich \nhierbei auf grössere Veranstaltungen sowie auf „Neues“, „Besonderes“ ausrichten. Für kleinere \nProduktionen und als Probeort soll weiterhin das Theater Tuchlaube zur Verfügung stehen. Das \nGebäude «Tuchlaube» gehört der Stadt Aarau. Eine Gesamtsanierung ist gemäss Liegenschaftspla-\nnung in den Jahren 2029/30 vorgesehen. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die bisherige Nutzung ohne \nzusätzliche Kostenfolge möglich. Dadurch sind im Bereich der Stallungen der Alten Reithalle keine \nNeubauten erforderlich, was das Gesamtprojekt finanziell entlastet. Der Einbezug des argovia \nphilharmonic als eines der Hauptnutzer der Halle führt zudem zu ganz neuen Möglichkeiten ei-\nnerseits bei der künstlerischen Ausrichtung und andererseits bei der Finanzierung (Beiträge Dritter \n/ Sponsoring) des Projektes Alte Reithalle. \n \nIn der Folge beauftragte der Stadtrat Ende 2015 das Generalplanerteam ARGE Barão-Hutter / \nGhisleni mit der Ausarbeitung des Vorprojektes mit Kostenschätzung. Das Vorprojekt mit Kosten-\nschätzung lag Mitte 2016 vor und wurde durch den Stadtrat gutgeheissen. Auch das Betriebskon-\nzept wurde Mitte 2016 weiter überarbeitet und ebenfalls durch den Stadtrat gutgeheissen. Nach-\ndem der Einwohnerrat Ende 2016 den Zusatzkredit zur Projektierung der Phase Bauprojekt \nbewilligt hatte, konnte von März bis September 2017 das Bauprojekt mit Kostenvoranschlag erar-\nbeitet werden. Wie in der Vorprojektphase wurden auch hier die Nutzer/-innen und Betreiber/-\ninnen eng in den Planungsprozess miteinbezogen. \n \n1.2 Projektorganisation \n\nDie Projektorganisation wurde seit dem Einwohnerratsbeschluss von Dezember 2016 nicht geän-\ndert (Aktenauflage 4). Die strategische Leitung für die baulichen und betrieblichen Belange liegt \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 3 von 24 \n\nweiterhin bei der Steuerungsgruppe. Die wichtige Koordination der baulichen mit den betriebli-\nchen Belangen erfolgte in der Projektdelegation Bau und im Kernteam Bau. \n \n \n2. Leitbild Kasernenareal \n \nDie Alte Reithalle begrenzt das historisch östlich, heute im Zentrum von Aarau gelegene Kaser-\nnenareal gegen Süden. In dem von Stadt und Kanton erarbeiteten Leitbild zur Arealentwicklung \nvon Dezember 2016 heisst es, dass die Alte Reithalle als wichtige Chance für das gesamte Kaser-\nnenareal genutzt werden soll. Die Nutzung für Theater, Konzerte und weitere kulturellen Aktivitä-\nten bietet die grosse Chance, in einer frühen Etappe eine erste starke Ankernutzung zu realisieren. \nDurch die Aufwertung des Umfeldes und der Zugänge kann dieses wichtige Teilgebiet in den \nStadtraum eingebunden werden (Kaserne Aarau, Leitbild der Arealentwicklung von Dezember \n2016, Aktenauflage 8). Die bisherigen Erkenntnisse aus der unter gemeinsamer Leitung von Stadt \nund Kanton laufenden Testplanung für das gesamte Areal bestätigen, dass die Umnutzung der \nAlten Reithalle eine zukunftsweisende und vielfältige Entwicklung des gesamten Areals unter-\nstützt.  \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAbbildung 2: Situationsplan Alte Reithalle \n\n \n  \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 4 von 24 \n\n3. Bauprojekt \n \n3.1 Zielsetzungen \n\nDie Alte Reithalle soll in ein Veranstaltungshaus für Konzert, Theater, Tanz und zeitgenössischen \nZirkus umgebaut werden. Ausserdem soll die Halle auch an Private vermietet werden. Die bauliche \nund technische Infrastruktur muss eine möglichste hohe Flexibilität für die Bespielung der Halle \ngewährleisten. Die weiteren betrieblichen und baulichen Ziele haben sich seit dem Einwohner-\nratsbeschluss von Dezember 2016 grundsätzlich nicht geändert (S. 4 Einwohnerratsbotschaft, \nAktenauflage 4). \n \nIn der Phase Bauprojekt ging es darum, die konstruktiv-architektonischen, haustechnischen und \nbauphysikalischen Belange, die Belange der Theater- und Medientechnik sowie die speziellen Be-\nlange der Konzertakustik auf einer detaillierten Ebene zu lösen. Diese Steigerung des Genauig-\nkeitsgrades von so vielen komplexen Fachgebieten, welche miteinander in Abhängigkeit stehen, \nbedurfte einer anspruchsvollen Kommunikation und Führung durch die Generalplanerin. Dieses \nZiel wurde erreicht.  \n \n3.2 Erweiterung Projektperimeter \n\nGemäss der Einwohnerratsbotschaft vom 17. Oktober 2016 wurde der heute verfügbare Bereich \nder Stallungen ("Stallungen Süd"), nördlich der Alten Reithalle als neuer Bestandteil in das Bau-\nprojekt einbezogen (S. 20, Aktenauflage 4). Die Stallungen Süd waren während der Vorprojektpha-\nse aus den Planungen ausgeklammert worden, werden aber zwingend zum Zwecke der Lagerung \nvon Theatertechnik und für einfache Gastronomieleistungen benötigt. Ohne die Vorbereitung der \nGetränke, des Geschirrs und einfachen Speisen in den Stallungen ist eine gastronomische Verpfle-\ngung der Alten Reithalle in den Veranstaltungspausen und nach einer Veranstaltung aus akusti-\nschen und räumlichen Gründen nicht möglich. \n \n3.3 Erschliessung \n\nIm Vergleich zum Vorprojekt hat sich das Erschliessungskonzept grundsätzlich nicht verändert. \nDas Bauprojekt beinhaltet keinen eigentlichen Haupteingang. Je nach Bespielung und Einrichtung \nder Halle sind wenige, oder aber alle Türen geöffnet. Innerhalb der Bauprojektphase wurde jedoch \nklar, dass die Seite gegen Apfelhausenweg eher als Zugangsseite genutzt wird als dies vom Innen-\nhof her der Fall sein wird. Je nach Veranstaltungsart und -Grösse wird aber auch der Innenhof als \nein attraktiver, lebendiger Aufenthaltsort genutzt, auch wenn hier teilweise Theatertechnik gela-\ngert wird. \n \nDa die Alte Reithalle vom Bahnhof Aarau zu Fuss in nur 4 Minuten erreichbar ist, soll die Anzahl \nan PW-Parkfeldern auf ein Minimum reduziert werden. Zurzeit sind 2 IV-PW-Parkfelder und 3 \nPW-Besucher-Parkfelder vorgesehen. Die Lage dieser Parkfelder ist noch nicht abschliessend defi-\nniert, wobei der Bereich zwischen der Alten Reithalle und der Strasse Apfelhausenweg grundsätz-\nlich von PW-Parkfeldern freigehalten werden muss, da sonst die LKW-Anlieferung und die \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 5 von 24 \n\nFluchtwege nicht funktionieren. Mit Einreichen des Baugesuches wird ein Mobilitätskonzept vor-\ngelegt, welches auch den Langsamverkehr einschliesst. \n \n3.4 Gebäudehülle Alte Reithalle \n\nDie Baumassnahmen an der Gebäudehülle haben sich gegenüber  dem Vorprojekt nur wenig ge-\nändert. Die Ausbildung eines Doppeldaches aus statischen, schall- und wärmedämmtechnischen \nGründen bleibt der zentrale bauliche Eingriff an der Gebäudehülle. Eine neue, frei spannende \nDachkonstruktion aus vorgefertigten Holzelementen liegt auf den historischen Mauern auf und \nentlastet die bestehende historische Dachkonstruktion von Ziegel-, Schnee- und Windlasten. \nDurch den neuen Dachaufbau steigt die Gebäudehöhe um 70 Zentimeter. \n \nIm Halleninnern wird der Untergrund aus Sägemehl und Pferdedung durch einen komplett neuen \nBodenaufbau ersetzt. Auf eine 25 Zentimeter starke, mit 14 Zentimetern unterdämmte Ortbeton-\nplatte wird ein beheizter Theaterboden aus Holz gebaut. \n \nDie derzeit sehr feuchten Aussenmauern werden durch spezielle Injektions-Massnahmen gegen \naufsteigende Feuchtigkeit geschützt. Dadurch trocknen die Bruchsteinmauern im Verlauf von rund \n2 Jahren aus. Wandinnenseitig, hinter dem geböschten Holztäfer bis auf eine Höhe von 2 Meter \nsowie an den Fensterlaibungen, ist ein mineralischer Wärmedämmputz von rund 5 Zentimetern \nvorgesehen. Die übrigen steinfolgend gekalkten Wandinnenflächen sowie die Dachuntersicht blei-\nben unverändert. Von aussen treten die acht Zugänge, die metallenen Schallschutzläden vor den \nhistorischen Fenstern, die neue Dachrinne vor dem Doppeldach-Absatz sowie zwei Fortluftkamine \nals bauliche Veränderungen in Erscheinung. Die Fassadenaussenseiten inklusive Sockelpartie und \nSandsteingewänden sollen aus denkmalpflegerischen Gründen nur punktuell in Stand gesetzt \nwerden. \n \nDie energetische Verbesserung der Fensterflächen ist noch nicht abschliessend definiert. Hierzu \ngab es Gespräche mit der kantonalen Denkmalpflege, welche seit Projektstart bauberatend tätig \nist. Der Baukredit (Kap. 6.2) beinhaltet mit dem gleichen Kostenwert entweder den Holzfensterer-\nsatz oder die Ertüchtigung der bestehenden Holzfenster, d.h. der im Jahr 2018 hierüber zu fällen-\nde Entscheid wird kostenneutral sein. Der Stadtrat präferiert den Fensterersatz, zugunsten einer \nenergetischen Verbesserung der Gebäudehülle und entsprechend tieferen, jährlichen Energiekos-\nten. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass verschiedene Hallennutzungen unter gleichzeitiger \nÖffnung der äusseren Fensterläden stattfinden. D.h. mit einer Fensterertüchtigung würde der \nEnergieverlust während dieser Zeiten deutlich höher sein als bei einem Fensterersatz. \n \n3.5 Anpassungen Raumprogramm und Grundriss \n\nUnter dem Einbezug der zukünftigen Nutzer/-innen und Betreiber/-innen wurden das Raumpro-\ngramm und die Grundrisse präzisiert und ergänzt. In den beiden Einbauten der Alten Reithalle \nnahm die totale Geschossfläche nur unwesentlich zu. Allerdings wurden die Obergeschossgrund-\nrisse zugunsten einer besseren Nutzbarkeit und aufgrund der hohen Schallschutzanforderungen \nangepasst. Hierdurch sind die Grundrisse der Einbauten nun weniger offen gestaltet. \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 6 von 24 \n\n3.5.1 Raumprogramm Alte Reithalle \n\nDie Nutzfläche des Einbaus West mit öffentlichen WCs und den Künstlergarderoben für Theater, \nTanz und zeitgenössischen Zirkus konnte um total 40 m² reduziert werden. Zum einen ist dies der \nseparaten Erschliessung der Einzelräume über einen grösseren Vorbereich (Akustikschleuse) ge-\nschuldet. Zum anderen wurde zur einfacheren Erreichbarkeit der Installationen eine Vorsatzschale \nauf der Innenseite der Umfassungsmauer platziert (vgl. Kap 3.11 Nachhaltigkeitsziele). Aufgrund \ndieser doppelwandigen Konstruktion erhöhte sich die Geschossfläche insgesamt geringfügig. \n \nDie Nutzfläche des Einbaus Ost mit öffentlichen WCs und den Künstlergarderoben für das Orches-\nter konnte um total 54 m² reduziert werden. Wie beim Einbau West werden auch hier nun alle \nEinzelräume über einen grösseren Vorbereich erschlossen und die Installationen in einer Vorsatz-\nschale platziert. Aufgrund dieser doppelwandigen Konstruktion erhöhte sich die Geschossfläche \nauch hier insgesamt geringfügig. \nTabelle 1: Raumprogramm Alte Reithalle \n\n* Vormals als Multifunktionsraum geplant \n** Geschlechterspezifische Nutzung möglich \n*** Vormals im 1. OG platziert \n\nAnzahl Raumnutzung Nutzfläche NF \n\nBauprojekt in m² \n\nVergleich NF \n\nVorprojekt in m² \n\n 2. Obergeschoss  \n\n1 Künstlergarderobe Theater u.a. 45  * 90 \n\n1 Besprechungszimmer Theater u.a. 13 0 \n\n2 Künstlergarderobe Orchester ** (16+18 m²) 34  * 90 \n\n2 Solistenzimmer 13  *** 16 \n\n Nebenräume 7 0 \n\n 1. Obergeschoss  \n\n1 Künstlergarderobe  Theater u.a. (inkl. Nebenräume) ** 23 27 \n\n1 Künstlergarderobe  Theater u.a. ** 18 24 \n\n1 Künstlergarderobe Orchester ** 19 24 \n\n1 Künstlergarderobe Orchester ** 16 24 \n\n1 Regiezimmer 9 0 \n\n1 Teeküche 6 3 \n\n2 Dusche (à 4 m²) 8 9 \n\n Nebenräume 9 12 \n\n Erdgeschoss  \n\n1 Veranstaltungsfläche (exkl. Einbauten) 1'200 1'200 \n\n1 WC-Anlage (Einbau West, für 600 Pers.) 56 46 \n\n1 WC-Anlage (Einbau Ost, für 250 Pers.) 47 33 \n\n2 Lagerräume (22+27 m²) 49  68 \n\n Untergeschoss  \n\n2 Technikraum (à 150 m²) 300 300 \n\n Total Nutzflächen Alte Reithalle 1'872 m² \n\n \n\n1'966 m² \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 7 von 24 \n\n3.5.2 Raumprogramm Stallungen Süd \n\nDie Nutzflächen der Stallungen Süd mit total 248 m² kamen neu hinzu. Während der Innenhof \nund der westliche Teil der Stallungen der Lagerung von Theater- und Medientechnik zur Verfü-\ngung stehen, wird der östliche Teil der Stallungen zu einem Drittel zugunsten einer einfachen \nGastroküche und zu zwei Dritteln zugunsten der bestehenden "Bar im Stall" umgebaut. Der Aus-\nbaustandard in den Stallungen ist bewusst einfach gehalten, um den Baukredit nur so wenig wie \nmöglich zu belasten. \n\nTabelle 2: Raumprogramm Stallungen Süd \n\n \n3.6 Grunddisposition \n\nEin wichtiges Ziel zugunsten der betrieblichen Wirtschaftlichkeit war es, zusammen mit den Nut-\nzer/-innen und Betreiber/-innen eine Grunddisposition für die Tribünen-, Bühnen- und Medien-\ntechnik zu finden, welche eine grosse Flexibilität für die Bespielung durch Theater, Tanz, zeitge-\nnössischen Zirkus und Orchester zulässt. \n \nIm Rahmen der Grunddisposition sollen rund 80 % der Veranstaltungen abgehalten werden, ohne \ndabei Foyerbereich und Tribünen stark umbauen zu müssen. Gegen Westen befindet sich dabei \neine fahrbare 100er-Tribüne vor einer freien Spielfläche. Gegen Osten steht eine fahrbare 200er-\nTribüne vor einer freien Spielfläche und einer dahinterliegenden, reduzierten Orchesterbühne. \nZwischen den Tribünen befindet sich an zentraler Stelle ein 12 Meter breiter Foyerbereich, wel-\ncher durch textile Vorhänge zoniert wird. Diese Grunddisposition ermöglicht bereits mit wenig \nPersonalaufwand viele Spielsituationen. Zugänge, Ticketing, Publikumsführung, Foyerzone, Grund-\nbeleuchtung, Grundbeschallung, Verdunkelung und vieles mehr stehen so als baulich-technisches \nGrundgerüst für die verschiedenen Inszenierungen bereit. \n \n \n \n  \n\nAnzahl Raumnutzung Nutzfläche NF \n\nin m² \n\nVergleich NF \n\nVorprojekt in m² \n\n Erdgeschoss  \n\n1 Lager Theater- und Medientechnik 119 0 \n\n1 Abfalldepot 11  0 \n\n1 Gastroküche 33  0 \n\n1 Bar 85 0 \n\n Total Nutzflächen Stallungen Süd 248 \n\n \n\n0 \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 8 von 24 \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAbbildung 3: Längsschnitt Alte Reithalle mit Grunddisposition, ohne Massstab \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAbbildung 4: Grundriss Alte Reithalle mit Grunddisposition, ohne Massstab \n\n \n3.7 Konzertakustik \n\nDie Konzertakustik stellt eine komplexe Fachdisziplin dar, welche in enger Abhängigkeit zur bauli-\nchen und technischen Gebäudestruktur steht. Für die Phase Bauprojekt wurde deshalb die erfah-\nrene Spezialistenfirma applied acoustics GmbH, Gelterkinden beauftragt, welche bereits mehrfach \nähnliche Projekte erfolgreich geplant und ausgeführt hat. \n \nFür die Orchesterkonzerte wird es nötig sein, den 75 Meter langen Innenraum der Reithalle mit \neiner mobilen, modularen und schweren Trennwand zu begrenzen. So kann für die Orchesterkon-\n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 9 von 24 \n\nzerte ein angemessenes Raumvolumen von ca. 7'500 m³ erzeugt werden. Bei der vorgesehenen \nmaximalen Publikumsgrösse von 600 Personen und einer Orchestergrösse von 60-80 Musiker/-\ninnen ergibt sich damit ein angemessenes Volumenverhältnis. Saalseitig weisen die Elemente eine \nkonvexe Geometrie auf und erzeugen somit eine diffuse Reflexion tiefer Frequenzen zurück in den \nSaal. Die Trennwand wird aus 63 Elementen aufgebaut, welche je ca. 50 kg wiegen. Der Aufbau \nder Trennwand kann durch 2 Personen vorgenommen werden und dauert total ca. 12 Stunden. \nDas gleiche gilt für den Abbau. Im demontierten Zustand können die Elemente auf Wagen verfah-\nren und in den Stallungen gelagert werden. Zur in Kap. 3.6 erläuterten Grunddisposition kann \nerwartet werden, dass auch die Trennwand fallweise für längere Zeiten stehen bleibt und somit \nder Auf- und Abbau nur selten nötig wird. \n \nWährend die Trennwand neu in das Projekt hinzukam, konnte auf die im Vorprojekt geplanten \nseitlichen Konzertbühnenvorhänge und Teile der mobilen Deckenreflektoren verzichtet werden Die \nMontage der im Projekt verbliebenen Deckenreflektoren kann ebenfalls durch 2 Personen vorge-\nnommen werden und dauert total ca. 4 Stunden. Das gleiche gilt für die Demontage. \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAbbildung 5: Querschnitt Alte Reithalle, mit Ansicht Trennwand, ohne Massstab \n\n \n \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 10 von 24 \n\n3.8 Theater- und Medientechnik \n\nDas Konzept für die Theater- und Medientechnik hat sich grundsätzlich nicht verändert. Die nöti-\ngen Präzisierungen der Spezialisten fanden unter engem Einbezug der Nutzer/-innen und Betrei-\nber/-innen statt. Ein besonderes Augenmerk der Phase Bauprojekt galt dem Tribünen- und Büh-\nnensystem, da dieses eine grösstmögliche Flexibilität, unter geringstmöglichem Personaleinsatz \nermöglichen muss. \n \nDemnach ist eine Zuschauertribüne mit maximal 15 Reihen und insgesamt 300 Sitzplätzen vorge-\nsehen. Die Tribüne besteht grundsätzlich aus Aluminium-Zargen, welche mit Steckrahmen in un-\nterschiedlichen Höhen aufgebaut werden. Die Gesamttribüne misst total 12 × 15 Meter und ist \neinfach in sechs einzelne Blöcke teilbar. Als geteilte 100er- (2 Blöcke) respektive 200-er-Tribüne \n(4 Blöcke) sind sie in der Halle frei dreh- und verfahrbar (vgl. Kap. 3.6). Im Vollausbau (alle 6 Blö-\ncke) werden die hintersten zwei Blöcke mittels Kettenzügen auf eine vier Meter hohe, fixierte \nUnterkonstruktion aus klappbaren Rahmen gesetzt. Diese aufgesetzten Tribünenblöcke sind so \nnicht mehr fahrbar. \n \nDie im Vorprojekt (Aktenauflage 4) bereits definierten Spielsituationen für die verschiedenen Hal-\nlennutzungen sind mit dem vorab beschriebenen Tribünensystem auf wirtschaftliche Art möglich: \n \n– Konzertsituation / Grosstheater (einseitige Tribüne für ca. 550 Gäste) \n– Kleintheater (einseitige Tribüne für 120-140 Gäste) \n– Arena (dreiseitige Tribüne für ca. 300 Gäste) \n– Tabula Rasa (für GVs, Messen o.ä., max. 1'500 Personen) \n \nWird die Halle für Generalversammlungen, Messen oder ähnliches genutzt, bei welchen der Hal-\nlenraum leer sein muss (Situation "Tabula Rasa"), so gehen die Kosten für die Demontage, die \nEinlagerung und die Remontage der mobilen Installationen (Tribünen, Bühnen etc.) zulasten der \nMieter/-innen, welche die jeweilige Veranstaltung durchführen. \n \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 11 von 24 \n\n \nAbbildung 6: Visualisierung Theaterbühne (© Barão-Hutter.Atelier) \n\n \n3.9 Haustechnik \n\nAuch die Konzepte für die Haustechnik und das Energiekonzept haben sich im Vergleich zum Vor-\nprojekt qualitativ unwesentlich verändert. Die Wärme- und Kältelieferung erfolgt über den Wär-\nme- und Kälteverbund Kasino der IBAarau AG. Die wärmedämmtechnischen Massnahmen an der \nAlten Reithalle äussern sich vor allem im neuen Dach- und Bodenaufbau. Auf wärmedämmtechni-\nsche Massnahmen an den Stallungen soll hingegen aus Kostengründen verzichtet werden. \n \nGrundsätzlich wird der Hallenraum mittels einer Bodenheizung grundtemperiert. Zusätzlich wird \ndie Raumtemperatur dynamisch über die mechanische Lüftungsanlage gesteuert. Die Luftmengen \nund Strömungsgeschwindigkeiten sowie die dadurch erforderliche Dimensionierung der Lüftungs-\nprofile tragen den sehr hohen Anforderungen an Schallschutz und Zugluft Rechnung. Aus diesem \nGrund haben sich die Haustechnikanlagen im Untergeschoss im Vergleich zum Vorprojekt mass-\ngeblich vergrössert. Das Vorprojekt basierte phasenbedingt noch auf weniger genauen Grundla-\ngen. Eine Luftbefeuchtungs- oder Entfeuchtungsanlage ist nicht geplant, kann aber bei Bedarf \nnachgerüstet werden.  \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 12 von 24 \n\n3.10 Gebäudestandard 2015 Energiestadt \n\nGemäss dem vom Stadtrat 2016 beschlossenen Gebäudestandard 2015 Energiestadt ist die Errei-\nchung des Energiestandards Minergie-Eco für Gebäudesanierungen oder -Umbauten zu prüfen. \nAuf eine entsprechende Zertifizierung des Umbaus der Alten Reithalle nach Minergie wird aber \nverzichtet, da die Ausgangssituation einer unbeheizten, sehr schlecht gedämmten und 70 Meter \nlangen Halle zu schwer wiegt, um diesen energetisch ambitionierten Status auf wirtschaftliche \nArt zu erreichen. \n\nTabelle 3: Zielerreichung Gebäudestandard 2015 Energiestadt \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nBereich / Kriterium Zielvorgaben gemäss \n\nGebäudestandard 2015 Energiestadt \n\nUmsetzung Zielvorgaben \n\nEnergiestandard Erreichung Minergie für Neubauten (1. Priori-\n\ntät) oder für Modernisierungen (2. Priorität) \n\nZielvorgabe wird nicht umgesetzt, keine \n\nZertifizierung nach Minergie \n\nEffizienter \n\nElektrizitätseinsatz \n\nHocheffiziente Beleuchtung, Haushalts- und \n\nBürogeräte \n\nZielvorgabe wird umgesetzt \n\nErneuerbare \n\nEnergien Wärme \n\nDeckung des Wärmebedarfs mit Abwärme \n\noder Energie aus erneuerbaren Ressourcen \n\noder Abfall \n\nZielvorgabe wird umgesetzt, \n\nAnschluss an Wärme-/Kälteverbund \n\nGesundheit und \n\nBauökologie \n\nGesundheitlich unbedenkliche und ökologisch \n\ngünstige Baustoffe gemäss ECO-BKP \n\nZielvorgabe wird umgesetzt \n\nMobilität Minimierung des Energiebedarfes aus \n\ngebäudestandortabhängiger Mobilität (ÖV, \n\nenergieeffiziente Mobilität) \n\nZielvorgabe wird umgesetzt, \n\nstandortgebundenes Mobilitätskonzept \n\naufgrund Bus- und Bahnhofsnähe (4 Min.) \n\nBewirtschaftung Energiebuchhaltung und energetische \n\nBetriebsoptimierung, Strombeschaffung nach \n\nökologischen Kriterien \n\nZielvorgabe wird umgesetzt \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 13 von 24 \n\n3.11 Nachhaltigkeitsziele \n\nÜber die weitgehende Erreichung der Zielvorgaben gemäss Gebäudestandard 2015 Energiestadt \nhinaus wird die Empfehlung SIA 112/1 "Nachhaltiges Bauen - Hochbau" hinzugezogen. Folgende \nZielvereinbarungen der Empfehlung SIA 112/1 sollen umgesetzt werden: \n\nTabelle 4: Zielvereinbarungen der Nachhaltigkeit \n\n \nBei der Materialisierung wurde auf Dauerhaftigkeit sowie auf ökologisch günstige Baustoffe ge-\nachtet. Insbesondere der Einsatz von Recycling-Beton in der Bodenplatte und in Teilen der Ein-\nbauten kann mit Abschluss des Bauprojektes definitiv in Aussicht gestellt werden. Die Gebäude- \nund Raumstruktur der Einbauten ist auf eine hohe Flexibilität und niedrige Unterhaltskosten aus-\ngelegt. \n \n\nZielkriterium Zielvereinbarung Bearbeitungsstand \n\nPartizipation Vertretung Nutzer und Betrieb im Planungs-\n\nprozess, um ein hohes Mass an Akzeptanz zu \n\nerzielen \n\nDie Nutzervertretungen wurden in den Phasen \n\nVor- und Bauprojekt regelmässig und intensiv \n\ngewährleistet. Das Gleiche ist für die Phase \n\nRealisierung geplant. \n\nRäumliche Identität, \n\nWiedererkennung \n\nGesamtkonzept zur räumlichen Identität und \n\nWiedererkennung im öffentlichen Raum \n\nDie Einzigartigkeit des Halleninnenraumes \n\nbedarf eines sensiblen baulichen Eingriffs. \n\nDies liegt mit dem vorliegenden Bauprojekt \n\nvor. \n\nZugänglichkeit und \n\nNutzbarkeit für alle \n\nAnforderungen der Nutzerinnen und Nutzer \n\ndefinieren, Standard und Qualität für die \n\nverschiedenen Bereiche festlegen \n\nDie Anforderungen wurden in einem Projekt-\n\npflichtenheft erfasst und dieses durch die \n\nNutzervertretungen unterschrieben. \n\nLärm Erschütterungen Anforderungen der Nutzerinnen und Nutzer \n\ndefinieren, Standard und Qualität für die \n\nverschiedenen Bereiche festlegen. Optimale \n\nakustische Auslegung und Detailplanung der \n\nLüftungsanlage, periodische Kontrollen nach \n\nBauvollendung \n\nDie Anforderungen an die Raumakustik mit \n\neinem maximalen Schalldruckpegel der Lüf-\n\ntung unter 25 dB (Orchesternutzung) sind \n\nsehr hoch. \n\nGebäudestruktur, Ausbau Bei der Planung der Installationen eine hohe \n\nFlexibilität über die Nutzungsdauer sicherstel-\n\nlen.  Bei der Detailplanung eine klare Tren-\n\nnung zwischen Tragstruktur und Ausbau \n\nberücksichtigen \n\nDie Systemtrennung in den Einbauten (Statik \n\n- Gebäudetechnik) ist gewährleistet. Die \n\nNutzungsflexibilität ist in allen Bereichen \n\nhoch. \n\nSpätere Instandsetzung Zugänglichkeit der Bauteile und Haustechnik-\n\nsysteme gewährleisten \n\nDie Systemtrennung in den Einbauten (Statik \n\n- Gebäudetechnik) ist gewährleistet. \n\nSchadstoffe Baustoffe hinsichtlich Schadstofffreiheit \n\nüberprüfen.  Allenfalls Schadstoffgehalt auf \n\ndas Notwendige reduzieren. Bei Schad-\n\nstoffverdacht Gebäudecheck durchführen \n\nEine Schadstoffanalyse am Gebäudebestand \n\nfiel negativ aus. Die neu zu verwendenden \n\nBaustoffe weisen eine gute Ökobilanz auf. \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 14 von 24 \n\n3.12 Umgebung \n\nIm Vergleich zum Vorprojekt fallen die baulichen Massnahmen für den Innenhof intensiver aus. \nAnstatt einer teilweisen Instandsetzung des Belags ("Flickarbeiten") soll nun der ganze Bereich \nzwischen den Stallungen Süd und der Alten Reithalle mit einem hellen Asphaltbelag erneuert \nwerden. Dies ist nötig, damit die Befahrbarkeit für Teile der Theater- und Medientechnik sowie \nden Gastrotransporten (via kleinen Servicewagen) aus den Stallungen gewährleistet wird. Der \nbestehende Belag ist dafür, selbst nach einer allfälligen Instandsetzung, nicht eben genug. \n \n \n4. Baurechtsvertrag Kanton-Stadt \n \nDie Ausarbeitung eines Baurechtsvertrages zwischen Kanton und Stadt soll anfangs 2018 abge-\nschlossen sein. Die Ausgangslage hat sich seit Oktober 2016 nicht geändert. Demnach wird das \nGebäude der Alten Reithalle mit der direkt angrenzenden Umgebung Richtung Westen und Süden \nder Einwohnergemeinde (EWG) im Baurecht übergeben. Der Innenhof und die Stallungen Süd \nwerden hingegen an die EWG vermietet. Nach aktuellem Stand wird die jährliche Entschädigung \nfür die Miete des Innenhofes und der Stallungen Süd ca. 33'000 Franken betragen. Der Baurechts-\nzins wird mit der Heimfallsentschädigung abgestimmt. Im Rahmen der vorliegend beantragten \nBeteiligung der Stadt Aarau und bei einer Vertragsdauer von 35 Jahren ist vorgesehen, dass das \nBaurecht unentgeltlich eingeräumt wird und der Heimfall ohne Entschädigung erfolgt. \n \n \n5. Betriebskonzept \n \nDas Betriebskonzept hat sich in seinen Grundzügen seit Oktober 2016 nicht geändert. Das Haus \nfür Theater, Tanz, Zirkus und Musik bespielt die Alte Reithalle mit flexiblen Zuschauersituationen \nmit bis zu 600 Plätzen sowie den Theatersaal des Theater Tuchlaube mit 117 Plätzen und den \nGalerieraum mit max. 80 Plätzen in der Metzgergasse 18 und verfügt über einen zusätzlichen \nProbenraum. Das Profil wurde mit Blick auf das angestrebte Mehrspartenhaus mit seiner künstle-\nrischen Vielfalt weiter geschärft. Die aktuelle Fassung des Betriebskonzeptes wurde am 25. Okto-\nber 2017 verabschiedet (Aktenauflage 2). \n \n \n6. Kosten \n \n6.1 Stand Projektierungskredit \n\nFür den Projektierungskredit ist zu erwarten, dass nicht alle Positionen ganz ausgeschöpft werden \nund eine Kreditunterschreitung von rund 200'000 Franken (8.7 %) erzielt wird. Dies zeigt die \nnachfolgende Endkostenprognose vom 10. November 2017. Der Kanton Aargau leistet über den \nSwisslos-Fonds einen Beitrag von 1,0 Mio. Franken an den Projektierungskredit (vgl. Kap. 6.5). Der \nKostenanteil der Stadt Aarau zum Projektierungskredit beträgt voraussichtlich rund 1,1 Mio. \nFranken. \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 15 von 24 \n\nTabelle 5: Endkostenprognose Projektierungskredit, Stand 10. November 2017 \n\n \n6.2 Baukredit \n\nZusammen mit dem Bauprojekt übergab die Generalplanerin anfangs September 2017 den Kos-\ntenvoranschlag zum Baukredit (Aktenauflage 1). Dieser sog. KV-Original entspricht 1:1 den Plänen \nund Beschrieben des detaillierten Bauprojektdossiers vom 22. September 2017. Der KV-Original \nmit 21,39 Mio. Franken erschien den Projektverantwortlichen im Vergleich zur Kostenschätzung \nvom 26. Mai 2016 mit 18,46 Mio. Franken als zu hoch. Dies auch unter der Tatsache, dass die \nProjektperimetererweiterung um Stallungen und Innenhof (Kap. 3.2) zu einer gewissen Investiti-\nonskostensteigerung führte. \n \nAus diesem Grund wurde umgehend über einen Katalog von möglichen Sparmassnahmen be-\nstimmt. Die so beschlossenen Sparmassnahmen, welche seitens der Nutzer/-innen und Betreiber/-\ninnen unterstützt werden, sind der nachfolgenden Tabelle 6 zu entnehmen werden. Auch nach \ndiesen Sparmassnahmen ist der Stadtrat der Meinung, dass die Investitionsmittel (sog. KV-\nRevidiert) ausreichen, um ein wirtschaftlich nachhaltiges, nutzer- und betreibergerechtes Projekt \nzu realisieren. Die deutliche Reduktion von BKP 6 Reserve mit -410'000 Franken lässt sich \ndadurch erklären, dass neubauähnliche Bauteile (u.a. Einbauten und Haustechnik) mit einer Reser-\nve von 5 % ausreichend abgesichert sind. Im Gegensatz dazu wird an einer Reserve von 10 % für \nBKP 3 Betriebseinrichtungen festgehalten, da in diesem Bereich viele technische Produkte aus \ndem EU-Raum dem instabilen Euro-Kurs unterworfen sind. \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nBKP Beschreibung Anteil Projektie-\n\nrungskredit in Fr. \n\nEndkostenprog-\n\nnose in Fr. \n\n1 Vorbereitungsarbeiten (Zustandsanalysen, Grundlagenplanung) 175'000 160'000 \n\n2 Gebäude (Honorare GP-Team, weitere Spezialisten) 1'620'000 1'435'000 \n\n5 Baunebenkosten (Wettbewerb, Vervielfältigungen, Sitzungsgelder, \n\nBetriebsplanung etc.) \n\n380'000 500'000 \n\n6 Reserve (gem. ER16-294 Zusatzkredit Projektierung) 100'000 0 \n\n9 Ausstattung (Honorare Kunst am Bau) 25'000 0 \n\n Total inkl. 8.0 % MwSt. 2'300'000 2'095'000 \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 16 von 24 \n\nTabelle 6: Sparmassnahmen an Kostenvoranschlag Baukredit (KV-Original) \n\n \nNach den vorstehenden Sparmassnahmen ergibt sich der KV-Revidiert im Betrag von 20,45 \nMio. Franken, welcher der nachfolgenden Tabelle 7 entnommen werden kann (s. detaillierter KV-\nRevidiert vom 14. September 2017, Aktenauflage 1). Der Kostenanteil der Stadt Aarau zum Bau-\nkredit beträgt voraussichtlich 7'725'000 Franken (vgl. Kap. 6.3). \n  \n\nBKP Beschreibung Sparmassnahme \n\nBetrag in Fr. \n\nBKP 1-stellig \n\nBetrag in Fr. \n\n1 Vorbereitungsarbeiten  0 \n\n Keine Sparmassnahmen 0  \n\n2 Gebäude inkl. Honorare  - 145'000 \n\n211.6 Maurerarbeiten:  Reduktion Glasbausteinwände 1. /2. OG Einbauten - 20'000  \n\n226.1 Äussere Verputzarbeiten:  Verzicht auf Dämmputz auf Stirnfassade - 25'000  \n\n233 Leuchten und Lampen:  Reduktion des Standards in Einbauten - 30'000  \n\n Leuchten und Lampen:  Verzicht auf Ersatz der Strassenbeleuchtung - 45'000  \n\n237 Gebäudeautomation:  Verzicht auf Gebäudeautomation in Stallungen - 10'000  \n\n272.1 Metallbaufertigteile:  Versetzen Fahrradunterstände anstatt Ersatz - 15'000  \n\n3 Betriebseinrichtungen  - 290'000 \n\n333 Bühnenbeleuchtung:  Reduktion Material - 50'000  \n\n339 Medientechnik:  Reduktion Ausstattung - 70'000  \n\n Medientechnik:  Verzicht auf Medientechnik in Stallungen - 70'000  \n\n358.0 Officeküche:  Reduktion Standard auf einfache Gastroküche - 100'000  \n\n4 Umgebung  0 \n\n Keine Sparmassnahmen 0  \n\n5 Baunebenkosten  0 \n\n Keine Sparmassnahmen 0  \n\n6 Reserve  - 410'000 \n\n60 Offene Reserve:   Reduktion um 5 % für neubauähnlichen Bauteile - 410'000  \n\n9 Ausstattung  - 95'000 \n\n903 Orchesterbestuhlung:  Reduktion - 30'000  \n\n980 Kunst am Bau:  Verzicht (evtl. Fremdfinanzierung möglich) - 65'000  \n\n Total inkl. 8.0 % MwSt.  - 940'000 \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 17 von 24 \n\nTabelle 7: Kostenvoranschlag (KV-Revidiert) für Baukredit, Genauigkeit +/- 10 % \n \n\n* Kostenstand 14. September 2017, Schweizerischer Baupreisindex Nordwestschweiz Hochbau, Stand April 2017 = 98.0 Punkte (Basis Oktober 2015 = 100.0 \nPunkte) \n\n Die Reduktion der MwSt. von 8.0 auf 7.7 % ab 1. Januar 2018 ist nicht Bestandteil des Kostenvoranschlages. Nach aktuellem Stand würde dies eine Reduktion um \nca. 57'000 Franken bedeuten. \n\n \nIm Vergleich zur Kostenschätzung vom 26. Mai 2016 mit 18,46 Mio. Franken ergibt sich so eine \nKostensteigerung von 1,99 Mio. Franken oder 10.8 %. Die Mehrkosten im Vergleich zum Vorpro-\njekt haben folgende Gründe: \n \n– Die Erweiterung des Projektperimeters um die Stallungen Süd kostet 630'000 Franken (vgl. \n\nKap. 3.2). \n– Im Zusammenhang zur Perimetererweiterung müssen die baulichen Massnahmen an der Um-\n\ngebung um 605'000 Franken intensiver ausfallen (vgl. Kap. 3.12). \n– Die im Bauprojekt erarbeiteten besonderen baulichen, technischen und ausstattungsmässigen \n\nAnforderungen, welche nur durch die Orchesternutzung bedingt sind, äussern sich in den \nMehrkosten von total 355'000 Franken (vgl. Kap. 3.7). In diesem Betrag enthalten sind Kosten \nfür die mobile, schwere Trennwand, die besonders schalldämmenden Fensterläden, den zusätz-\nlichen Bühnenbau und die zusätzliche Bestuhlung. \n\n– Des Weiteren entstehen Kostensteigerungen aus der Vergrösserung der Lüftungsprofile, wel-\nche den sehr hohen Anforderungen an Schallschutz und Zugluft Rechnung tragen (vgl. Kap. \n3.9). Ebenso haben die nun grösseren Wandanteile und deren schalldämmende Konstrukti-\nonsweise eine Kostensteigerung zur Folge. \n\n \n \n \n\nBKP Beschreibung Betrag in Fr. \n\n1 Vorbereitungsarbeiten 970'000 \n\n2 Gebäude inkl. Honorare 12'760'000 \n\n3 Betriebseinrichtungen 3'040'000 \n\n4 Umgebung 345'000 \n\n5 Baunebenkosten 620'000 \n\n6 Offene Reserve für Unvorhersehbares 1'480'000 \n\n9 Ausstattung 1'235'000 \n\n Total inkl. 8.0 % MwSt. zzgl. Teuerung * 20'450'000 \n\n Davon entfallen auf:  \n\n - Gebäudeperimeter Alte Reithalle 18'860'000 \n\n - Erweiterung Projektperimeter: Instandsetzung Stallungen Süd 630'000 \n\n - Erweiterung Projektperimeter: Instandsetzung Umgebung 605'000 \n\n - Besondere Anforderungen für Orchesternutzung 355'000 \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 18 von 24 \n\nFolgende Leistungen sind im Kostenvoranschlag zum Baukredit nicht enthalten: \n \n- Grundstückkosten (Baurechtszins) und Finanzierungen (nicht zu erwarten) \n- Abklärungen bezüglich Altlasten und Archäologie im Boden (keine Hinweise bekannt) \n- Sanierung und Entsorgung von allfälligen Altlasten im Boden (nicht zu erwarten) \n- Umzüge (nicht zu erwarten) \n- Provisorien (nicht vorgesehen) \n \nEbenfalls nicht enthalten sind folgende Leistungen, welche ausserhalb des Bauprojekts zu regeln \nsind: \n \n- Servitute, Parzellierungen, Nachbarschaftsabsprachen \n- Öffentlichkeitsarbeit (Lobbying und Marketing) \n- Theaterkonzeption \n- Überführungsarbeiten \n- Zwischennutzungen \n \n6.3 Investitionsbeiträge \n\nDie nachfolgende Tabelle 8 über die Investitionsbeiträge bezieht sich auf die Kosten der Phase \nBaukredit. Der kantonale Beitrag an den Projektierungskredit ist hierin nicht berücksichtigt \n(s. Kap. 6.1 und 6.4). Nach heutigem Stand müsste sich der kantonale Beitrag an den Baukredit \nvon 7'500'000 Franken um 225'000 Franken erhöhen, damit die Parität mit der Stadt Aarau ge-\nwahrt wird. \n \n\nOrganisation Betrag in Fr. \n\nKanton Aargau (Swisslos-Fonds) * 7'725'000 \n\nAargauer Kantonalbank ** 3'000'000 \n\nWeitere Beiträge Dritter (Schätzung) *** 2'000'000 \n\nTotal Beiträge inkl. MwSt. 12'725'000 \n\nAnteil Stadt Aarau 7'725'000 \n\nBaukredit inkl. MwSt. 20'450'000 \n\nTabelle 8: Investitionsbeiträge Baukredit \n \n\n* Bisher 7'500'000 Franken zugesichert, Beitragsgesuch der Stadt Aarau lautet neu über max. 8 Mio. Franken für die Phase Baukredit \n** Zugesichert bei Baubeginn bis Ende 2019 \n*** Davon 900'000 Franken bereits zugesichert \n\n \nNach heutigem Stand sind bereits Beiträge von total 11,4 Mio. Franken zugesichert. Diese \nsehr hohe Beitragssumme würde verfallen, wenn das Projekt Alte Reithalle nicht realisiert \nwürde. Bis Baubeginn ist eine Erhöhung der Beiträge auf die in Tabelle 8 geschätzten Beiträge \nvon total 12'725'000 Franken realistisch. Der Investitionsanteil für die Stadt Aarau kann mit aktu-\nell geschätzten 7'725'000 Franken als angemessen betrachtet werden. \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 19 von 24 \n\nDie Schätzungen der verschiedenen Investitionsbeiträge für die Phasen Projektierungs- und Bau-\nkredit zusammen entwickelten sich in den letzten Jahren wie folgt: \n \n\nOrganisation ERB 13.09.2010 \n\nBetrag in Fr. \n\nERB 17.10.2016 \n\nBetrag in Fr. \n\nERB 18.12.2017 \n\nBetrag in Fr. \n\nKanton Aargau (Swisslos-Fonds) 8'500'000 7'730'000 * 8'725'000 \n\nBeiträge Dritter (Schätzung) 2'000'000 5'000'000 5'000'000 \n\nAnteil Stadt Aarau 9'560'000 8'030'000 8'825'000 \n\nTotal Projektierungs- und Baukredit inkl. MwSt. 20'060'000 20'760'000 22'550'000 \n\nTabelle 9: Entwicklung Investitionsbeiträge Projektierungs- und Baukredit \n \n\n* Bisher 8'500'000 Franken zugesichert, Beitragsgesuch der Stadt Aarau lautet neu über max. 9 Mio. Franken für die Phasen Projektierungs- und Baukredit \n\n \n6.4 Investitionsplan \n\nIm Investitionsplan 2017 - 2022 sind die Kosten für die Alte Reithalle mit total 2,3 Mio. Franken \nfür die Projektierung und 18,46 Mio. Franken für die Realisierung enthalten. Ausserdem sind die \nverschiedenen Beiträge mit total 11,96 Mio. Franken dargestellt (Kanton total 8,5 Mio. und Dritte \n3,46 Mio.). \n \n2000 Kultur  bis 2017 2018  2019  2020 2021 2022 Total \n A60.5.013 Alte Reithalle \n Projektierung  2'200'000 100'000     2'300'000 \n*A60.5.015 Alte Reithalle  \n Realisierung   1'400'000 6'000'000 10'000'000 1'060'000  18'460'000 \n A60.5.013 Alte Reithalle  \n Beiträge Kanton   -1'000'000     -1'000'000 \n*A60.5.015 Alte Reithalle  \n Beiträge Kanton      -7'500'000  -7'500'000 \n*A60.5.016 Alte Reithalle \n Beiträge Dritter      -3'460'000  -3'460'000 \n \n\nTabelle 10: Investitionsplan 2017-2022 \n \n\n* Über die mit einem * bezeichneten Kredite kann nur verfügt werden, wenn der Einwohnerrat den entsprechenden Verpflichtungskredit gutheisst.  \n\n \nDas mit Ende des Vorprojekts gesteckte Ziel, dass die im Investitionsplan 2017-2022 dargestellten \nKostenbeträge für die Phasen Projektierung und Realisierung als Kostendach gelten, kann nicht \neingehalten werden. Während einerseits der Projektierungskredit um rund 200'000 Franken \n(8.7 %) unterschritten wird (vgl. Kap. 6.1), erhöht sich andererseits der Betrag für den Baukredit \num 1,99 Mio. Franken (10.8 %). \n \nVergleicht man allerdings das jetzige Total aller Investitionskosten von 22,55 Mio. Franken (2,1 \nMio. Franken Endkostenprognose Projektierung + 20,45 Mio. Franken Baukredit) mit der ursprüng-\nlichen Investitionsplanung im Budget 2017 von total 22,10 Mio. Franken, dann reduziert sich die \nKostensteigerung immerhin auf 0,45 Mio. Franken. \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 20 von 24 \n\n6.5 Folgekosten \n\nDie Alte Reithalle und die Stallungen Süd umfassen eine Geschossfläche von total 2’745 m². Aus \ndieser Geschossfläche ergeben sich Kosten für den baulichen Unterhalt. Dazu kommen die kalku-\nlatorischen Zinsen, die Abschreibungen gemäss HRM2 sowie die jährlichen Baurechtszinsen bzw. \nMietkosten des Kantons. Für den baulichen Unterhalt werden pauschal 100'000 Franken einge-\nsetzt. \n \n\nArt Berechnung Basis Ansatz Betrag/Jahr ** \n\nBaulicher \n\nUnterhalt (cash) \n\nPauschal auf 2’745 m² Geschossfläche inkl. \n\n (exklusive Projektierungskosten) \n\n20'450'000  pauschal 100'000 \n\nAbschreibungen \n\n(kalkulatorisch) \n\nHochbauten: 35 Jahre (Lebensdauer von gewissen \n\nBauteilen effektiv kürzer, inklusive Projektierungs-\n\nkosten) \n\n8'820'000. 35 Jahre 252'000 \n\nZinsen \n\n(kalkulatorisch) \n\nZinssatz AKB für Darlehen an öffentlich rechtl. \n\nKörperschaften (Stand Juli 2015) auf der halben \n\nInvestition (inklusive Projektierungskosten) \n\n * 4'410'000 2.75 % 121'000 \n\nBaurechtzins \n\nan Kanton (cash) \n\nGebäude, Innenhof und Stallungen Süd (Vertrags-\n\nverhandlungen im Gang / separater PA folgt) \n\n  33'000 \n\nBetriebskosten Umlagerung bestehende Betriebsbeiträge im Thea-\n\nterbereich (530'000 Franken), keine Mehrbelastung \n\n  0 \n\nTotal Folgekosten cash \n\nTotal Folgekosten kalkulatorisch \n\n133'000 \n\n373'000 \n\nTabelle 11: Grobschätzung Folgekosten \n \n\n* Durchschnittlich investiertes Kapital = 50 % der Investition \n** Beträge auf Tausend Fr. gerundet \n\n \n6.6 Betriebsbudget \n\nDas Betriebsbudget hat sich im Vergleich zum Oktober 2016 gesamthaft nicht geändert und \nbeträgt 1'767'000 Franken. Dieser Betrag ist auf der Basis der zugrundeliegenden politischen \nBeschlüsse für die Betriebsaufnahme als Kostendach zu verstehen. \n \nDer Programmaufwand wird mit 540'000 Franken budgetiert. Der Betriebsaufwand beträgt \n1'227'000 Franken, wobei ca. 870'000 Franken auf den Personalaufwand und die Sozialleistungen \nentfallen. Der Ertrag setzt sich zusammen aus den Publikumserlösen mit 320'000 Franken, den \nBetriebserträgen (vor allem Vermietungen) mit 240'000 Franken (davon Beitrag von argovia phil-\nharmonic mit 85‘000 Franken), den Subventionen seitens des Kantons Aargau und der Stadt Aarau \nmit jeweils 530'000 Franken sowie einem kleinen Beitrag seitens der Gemeinden der Region in \nHöhe von 5'000 Franken. An Drittmitteln aus dem Trägerverein, aus dem Sponsoring und den pro-\ngrammbezogenen Beiträgen von Stiftungen sind total 142'000 Franken budgetiert. Innerhalb des \nAufwandes und des Ertrages wird es zukünftig noch zu gewissen Verschiebungen kommen. Die \nSubventionsbeträge des Kantons Aargau und der Stadt Aarau mit jeweils 530'000 Franken \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 21 von 24 \n\nsind in den ersten Betriebsjahren als Fixbeiträge vorgesehen. Der Beitrag der Stadt Aarau finan-\nziert sich aus der Umlagerung aktueller Kulturförderbeiträge. \n \n\nTabelle 12: Betriebsbudget Theater- und Konzerthaus Alte Reithalle und Theater Tuchlaube \n \n\n* Beträge auf Tausend Franken gerundet \n\n \n\nHauptposition Unterposition Betrag in Fr. * Betrag in Fr. * \n\nAufwand   1'767'000 \n\n Programmaufwand 540'000  \n\n   - Personalaufwand 84'000  \n\n   - Gagen Programm 407'000  \n\n   - Sachkosten 10'000  \n\n   - Übrige Programmkosten 39'000  \n\n Betriebsaufwand 1'227'000  \n\n   - Personalaufwand 690'000  \n\n   - Sozialleistungen Festangestellte 180'000  \n\n   - Bar 28'000  \n\n   - Sachaufwand / Unterhalt 152'000  \n\n   - Abschreibungen Anlagevermögen 10'000  \n\n   - Verwaltungskosten 32'000  \n\n   - Werbung 115'000  \n\n   - Spesen / Weiterbildung 14'000  \n\n   - Trägerverein 6'000  \n\nErtrag   1'767'000 \n\n Erlös - 560'000  \n\n   - Publikumserlös - 320'000  \n\n   - Ertrag Fremdvermietungen - 155'000  \n\n   - Ertrag Vermietung argovia philharmonic - 85'000  \n\n Beiträge - 1'207'000  \n\n   - Stadt Aarau  - 530'000  \n\n   - Aargauer Kuratorium - 530'000  \n\n   - Weitere Gemeinden - 5'000  \n\n   - Trägerverein - 31'000  \n\n   - Sponsoring - 55'000  \n\n   - Programmbezogene Beiträge - 56'000  \n\nGewinn / Verlust  0 \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 22 von 24 \n\n6.7 Nutzungsverlagerung Kultur- und Kongresshauses (KuK) – Alte Reithalle \n\nDie Theatergemeinde Aarau zahlt für acht Theatergastspiele im KuK jährlich rund 26'000 Franken, \ndies für die Nutzung von Saal 1 inkl. Nebenräume, unter der Kategorie 2 "kulturelle / nicht kom-\nmerzielle Veranstalter und Veranstaltungen". Die Aufführungen finden an Wochentagen statt. \n \nDas argovia philharmonic nutzt das KuK für Konzerte, Proben und Vorspiele. So wird der Saal 4 \ninkl. Nebenräume bis zu 15mal jährlich gratis für Proben und Vorspiele des argovia philharmonic \ngenutzt. Für 15 Konzerte jährlich wird hauptsächlich Saal 1 (inkl. Garderoben und Sanitäranlagen) \nund Saal 3 für die Konzerteinführung genutzt, wobei die Grundleistungspakete im Rahmen der \nKategorie 2 "kulturelle / nicht kommerzielle Veranstalter und Veranstaltungen" verrechnet wer-\nden. Für die Saalnutzungen inkl. aller Zusatzkosten zahlt argovia philharmonic jährlich rund \n53'000 Franken. 10 Konzerte in Saal 1 inkl. Einführung in Saal 3 finden an einem Sonntag statt. \nDiese Einnahmen von rund 31'000 Franken kann das KuK nicht ohne weiteres von kommerziellen \nbzw. anderweitigen kulturellen Veranstaltungen kompensieren. Die frei werdenden Wochentag-\ntermine können jedoch gut für kommerzielle Anlässe vermietet werden. \n \nInsgesamt wird das KuK um sämtliche Theater- und alle argovia philharmonic-Aufführungen ent-\nlastet. Entlastet deshalb, weil diese Veranstaltungen bisher von den KuK-Kulturtarifen profitiert \nhaben, die nicht kostendeckend ausgestaltet sind. Dank der künftigen Nutzung der Alten Reithalle \nfür die Theater- und Orchester-Veranstaltungen gewinnt das KuK zusätzlich v.a. Wochentage, die \nkommerziell, d.h. zu kostendeckenden Tarifen vermietet werden können. Dieser Prozess folgt dem \nBericht von Heller Enterprises vom September 2015 (Aktenauflage 9). Selbstverständlich bleibt die \nerfolgreiche kommerzielle Vermietung von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. \nDie vergangenen 2 Jahre stimmen den Stadtrat aber zuversichtlich, dass eine weitere kommerziel-\nle Vermietung der KuK-Räumlichkeiten realistisch ist.  \n \n \n7. Termine \n \n\nDer nachfolgende Terminablauf ist unter der Voraussetzung der politischen Zustimmung und ohne \nEinwendungen und/oder Beschwerden (Baubewilligung, Vergaben etc.) möglich. \n \n\nER-Beschluss Baukredit 26. Februar 2018 \n\nRegierungsrats-Beschluss Beitragszusicherung Kanton (Anteil Baukredit) März 2018 \n\nVolksabstimmung Baukredit 10. Juni 2018 \n\nBaugesuch Juli 2018 \n\nAusschreibung und Ausführungsplanung ab 3. Quartal 2018 \n\nBaubewilligung 1. Quartal 2019 \n\nBaubeginn 2. Quartal 2019 \n\nInbetriebnahme 3. Quartal 2020 \n\nEröffnung und Start Veranstaltungsbetrieb 4. Quartal 2020 \n\nTabelle 13: Terminplan Projekt Alte Reithalle \n\n \n \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 23 von 24 \n\n8. Schlussbemerkungen \n \nGemäss Legislaturziel 2 des Stadtrates ist das Projekt Alte Reithalle bis Ende 2017 zur Realisie-\nrung vorzubereiten. Dieses Ziel ist erreicht. Das Bauprojekt beinhaltet die wichtigen Präzisierun-\ngen für die Gebäudestruktur und die verschiedenen Technikbereiche. \n \nMit dem vorliegenden Bauprojekt soll ein wirtschaftlicher Veranstaltungsbetrieb ermöglicht \nwerden, dies unter der Prämisse eines knappen, aber von mehreren Fachexperten verifizierten \nBetriebsbudgets. Die betrieblichen Einrichtungen und Ausstattungen sind für die hochwertigen \nNutzungen und das Betriebsbudget bemessen. Auch die Gebäudekonstruktion und die Haustech-\nnik nehmen Rücksicht auf die betrieblichen Anforderungen, insbesondere die akustischen Vorga-\nben für die Orchestermusik. Eine Reduktion des technischen Standards wird nicht empfohlen. \n \nDer Kostenvoranschlag zum Bauprojekt Alte Reithalle erreicht für den Gebäudeperimeter der Alten \nReithalle mit 18,86 Mio. Franken rund 0,4 Mio. Franken oder 2.2 % mehr als in der Kostenschät-\nzung des Vorprojektes. Nicht eingerechnet sind dabei die ab Anfang 2018 tieferen Sätze der \nMwSt. \n \nZusätzlich werden im Bauprojekt massvolle Sanierungseingriffe im Bereich der südlichen Stallun-\ngen und des Innenhofs vorgeschlagen. Sie führen zu zusätzlichen Investitionen von 1'235'000 \nFranken. Beide Eingriffe sind für den wirtschaftlichen Betrieb der Alten Reithalle als Veranstal-\ntungsort wesentlich. Zur Erfüllung der Anforderungen, welche die Orchestermusik an den Raum \nder Alten Reithalle stellt, sind im Bauprojekt Investitionen von weiteren 355'000 Franken einge-\nstellt. Sie stehen substantiellen Beiträgen aus dem Umfeld des Argovia Philharmonic gegenüber, \nwelche das Bauprojekt wesentlich vorangebracht haben.  \n \nVon privaten Sponsoren sowie von Seiten des Kantons sind bisher Beiträge von total 11,4 Mio. \nFranken für das Projekt «Alte Reithalle» zugesichert. Weitere Sponsoring-Beiträge werden ge-\nsucht, sobald das Bauprojekt von den politischen Behörden bewilligt ist. Ziel bleiben private Bei-\nträge von mindestens 5 Mio. Franken, was ein Total aller Beiträge von mindestens 12'725'000 \nFranken ergibt. Demnach ist mit einem städtischen Beitrag zum Baukredit von voraussichtlich \n7'725'000 Franken zu rechnen.  \n \nEin Trägerverein «Freunde der Alten Reithalle» wurde im September 2017 gegründet. Er wird sich \nder Bewerbung der Alten Reithalle widmen, unterstützt die Suche nach Sponsoren und Geldge-\nbern und wird im Rahmen der künftigen Trägerschaft der Alten Reithalle eine noch zu definieren-\nde Rolle übernehmen. \n \nDie Begeisterung für die Alte Reithalle als ein kulturelles Leuchtturmprojekt für Stadt und \nKanton ist schon seit längerem in weiten Teilen des privaten und öffentlichen Lebens in Aarau \nspürbar. Nun gilt es den nächsten Schritt zur Realisierung zu gehen. \n  \n\n\n\n \n\n   \n\n \n\n I:\\Daten\\BESCHLUS\\ER2017\\ER17-456.docx  /V1.0 \n\n \n\nSeite 24 von 24 \n\nDer Stadtrat stellt dem Einwohnerrat wie folgt \n \nA n t r a g :  \n \n1. Der Einwohnerrat bewilligt den Baukredit für die Alte Reithalle in der Höhe von 20'450'000 \n\nFranken inkl. MwSt. (Stand April 2017) zzgl. teuerungsbedingter Mehrkosten. \n \n2. Der Einwohnerrat ermächtigt den Stadtrat, mit der Grundeigentümerin Kanton Aargau für 35 \n\nJahre einen Baurechtsvertrag über die Begründung eines unentgeltlichen selbständigen und \ndauernden Baurechts auf LIG Aarau / 1044 abzuschliessen \n\n \n \nFreundliche Grüsse \nIm Namen des Stadtrats \n \nJolanda Urech Daniel Roth \nStadtpräsidentin Stadtschreiber \n \n \n \n \n \nVerzeichnis der aufliegenden Akten: \n \n1. Bauprojektdossier mit Kostenvoranschlag Baukredit, ARGE Barão-Hutter / Ghisleni, vom \n\n22. September 2017 \n2. Betriebskonzept für Alte Reithalle Tuchlaube Aarau, vom 25. Oktober 2017 \n3. Beschluss des Einwohnerrates: Alte Reithalle, Zusatzkredit Projektierung, vom 12. Dezember \n\n2016 \n4. Bericht und Antrag an den Einwohnerrat: Alte Reithalle; Zusatzkredit Projektierung, vom \n\n17. Oktober 2016 \n5. Bericht und Antrag an den Einwohnerrat: OXER - Aargauer Bühne Aargau; Zwischenbericht, \n\nvom 13. September 2010 \n6. Beschluss des Einwohnerrates: Mittlere Bühne Aargau; Projektierungskredit, vom 31. März \n\n2008 \n7. Bericht und Antrag an den Einwohnerrat: Mittlere Bühne Aargau; Projektierungskredit, vom \n\n10. März 2008 \n8. Kaserne Aarau, Leitbild der Arealentwicklung, Stadt Aarau und Kanton Aargau, vom 14. De-\n\nzember 2016 \n9. Schlussbericht Stabilo 2 / Auftrag 3: Kultur, Heller Enterprises, vom 2. September 2015 \n\n\n