name: Botschaft Volksinitiative Für mehr bezahlbaren Wohnraum

text: \nStadt Chur\n\nBotschaft\ndes Stadtrates an\nden Gemeinderat\n\n106825 / 634.01\n\nStädtische Volksinitiative "Für mehr bezahlbaren Wohnraum"\n\nAntrag\n\n1. Die Volksinitiative "Für mehr bezahlbaren Wohnraum" wird als rechtsgültig erklärt.\n\n2. Die Volksinitiative "Für mehr bezahlbaren Wohnraum" wird der Volksabstimmung zur\n\nAblehnung empfohlen.\n\n3. Der Volksinitiative wird zuhanden der Volksabstimmung ein Gegenvorschlag im Sinne\n\neiner Teilrevision der Stadtverfassung gegenübergestellt:\n\nc) Förderung von bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum\n\nArt. 4a (neu)\n\n'Die Stadt setzt sich aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von\n\npreisgünstigen und qualitativ hochwertigen Wohnungen und Gewerberäumen ein.\n\n2Sie sorgt auch für eine Erhöhung der Anzahl Wohnungen, die sich im Eigentum von\n\ngemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern befinden, die ohne Gewinn-\n\nabsichten dem Prinzip der Kostenmiete verpflichtet sind.\n\n\n\nlehn\n\nI I\n\n1 Seite 2 von 20\n\nZusammenfassung\n\nWie Beispiele aus zahlreichen Schweizer Gemeinden und Städten belegen, geniesst die\n\nSchaffung von bezahlbarem Wohnraum seit einigen Jahren eine hohe Priorität. Die am\n\n31. Oktober 2014 eingereichte Volksinitiative will die Stadt verpflichten, sich mittels einer\n\nErgänzung der Stadtverfassung künftig aktiver für bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum\n\neinzusetzen. Wie dieses Ziel erreicht werden soll, ist grundsätzlich der Politik überlassen.\n\nGestützt auf das städtische Gesetz über sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau aus\n\ndem Jahre 1994 hat die Stadt in den letzten Jahren rund 1.3 Mio. Franken an Beiträgen an\n\ndie Wohnbauförderung geleistet. Sie hat zudem an 25 gemeinnützige Wohnbauträger Land\n\nim Baurecht abgegeben. Auf Land der Stadt wurden dadurch insgesamt 428 Wohnungen\n\nerstellt. Aktuell ist im Rahmen der Überbauung Alte Kunsteisbahn Calanda bei zwei Mehr-\n\nfamilienhäusern die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum vorgesehen. In der vor-\n\nliegenden Botschaft werden die Möglichkeiten, den Anteil an bezahlbarem Wohnraum zu\n\nerhöhen, behandelt. Im Vordergrund stehen raumplanerische Massnahmen.\n\nDer Stadtrat anerkennt die Wichtigkeit von bezahlbarem bzw. preisgünstigem Wohn- und\n\nGewerberaum. Er ist auch der Meinung, dass in diesem Bereich künftig vermehrte An-\n\nstrengungen nötig sind. Die Zielsetzung der Initianten kann allerdings durch eine Vielzahl\n\nvon Massnahmen erreicht werden. Wie dem lnitiativtext zu entnehmen ist, soll das Ziel je-\n\ndoch allein mittels gemeinnütziger Wohnbauträger, in der Regel Genossenschaften, er-\n\nreicht werden. Diese Einschränkung ist nach Ansicht des Stadtrates unzweckmässig. Es\n\nsind zahlreiche andere Trägerschaften bis hin zu Privaten denkbar, die in der Lage sind,\n\ndas Erfordernis des preisgünstigen Wohnraums zu erfüllen. Diesen Spielraum gilt es im\n\nSinne der Sache zu nutzen. Mit dem Gegenvorschlag des Stadtrates sollen die Grundsätze\n\ndes Anliegens auf Verfassungsstufe verankert werden. Im Rahmen des nachfolgenden\n\nGesetzgebungsprozesses sind die Einzelheiten zu regeln.\n\n\n\ni 1 Seite 3 von 20\n\nBericht\n\n1. Initiativbegehren\n\nDas Begehren wurde gestützt auf Art. 50 des Gesetzes über die Politischen Rechte in der\n\nStadt Chur (RB 112) der Stadtkanzlei zur Vorprüfung eingereicht und am 2. Mai 2014 im\n\nAmtsblatt publiziert. Es lautet wie folgt:\n\n"Die Verfassung der Stadt Chur (vom 5. Juni 2005) soll wie folgt geändert werden:\n\nc) Förderung von bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum\n\nArt. 4a (neu)\n\n'Die Stadt setzt sich aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von\n\nzahlbaren und qualitativ hochwertigen Wohnungen und Gewerberäumen ein.\n\n2Sie sorgt für eine stete Erhöhung der Anzahl Wohnungen, die sich im Eigentum von ge-\n\nmeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern befinden, die ohne Gewinnab-\n\nsichten dem Prinzip der Kostenmiete verpflichtet sind.\n\nÜbergangsbestimmungen zu Art. 4a\n\nArt. 58 (neu)\n\n'Die Stadt setzt sich als vorläufiges Ziel innert 20 Jahren nach Annahme der Initiative durch\n\ndas Stimmvolk einen Anteil von gemeinnützigen Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand\n\n(ausgenommen von dieser Berechnung sind Einfamilienhäuser und selbstgenutztes Wohn-\n\neigentum) von mindestens 12 Prozent zu erreichen.\n\n2Der Stadtrat erstattet dem Gemeinderat während der in Abs. 1 genannten Frist alle zwei\n\nJahre Bericht über das Erreichen dieser Ziele; namentlich über die Entwicklung des Anteils\n\ngemeinnütziger Wohnungen, zahlbaren Gewerberäumen sowie über die getroffenen Mass-\n\nnahmen zum Erhalt und zur Förderung preisgünstiger oder gemeinnütziger Wohnungen."\n\nDie Unterschriftenbogen zur städtischen Volksinitiative "Für mehr bezahlbaren Wohnraum"\n\nwurden am 31. Oktober 2014 der Stadtkanzlei übergeben. Mit Beschluss vom 4. November\n\n2014 stellte der Stadtrat fest, dass die Volksinitiative mit 2'307 gültigen Stimmen zustande\n\ngekommen ist. Gemäss Art. 10 Stadtverfassung hat der Stadtrat eine gültig zustande ge-\n\nkommene Initiative innert einem Jahr seit der Einreichung dem Gemeinderat zu unterbrei-\n\nten.\n\n\n\nrill 11\n\n1 1 Seite 4 von 20\n\n2. Rechtliche Gültigkeit\n\n2.1 Ziel der Volksinitiative\n\nDie vorliegend zu beurteilende Initiative verlangt im Sinne eines ausformulierten Rechtstex-\n\ntes die Anpassung der Stadtverfassung dahingehend, dass sich die Stadt aktiv für den\n\nSchutz, den Erhalt und die Erhöhung des Anteils von zahlbaren und qualitativ hochwertigen\n\nWohnungen und Gewerberäumen einsetzen soll. Dieses Ziel soll erreicht werden mit einer\n\nsteten Erhöhung der Anzahl gemeinnütziger Mietwohnungen, deren Anteil am städtischen\n\nGesamtwohnungsbestand innert 20 Jahren seit Annahme der Initiative mindestens 12 Pro-\n\nzent erreichen müsse. Zudem ist eine regelmässige Berichterstattung des Stadtrates an\n\nden Gemeinderat vorgesehen, um darüber zu informieren, ob die gesetzten Ziele auch er-\n\nreicht werden.\n\n2.2 Bestehende Rechtsgrundlagen\n\nZu den Aufgaben der Stadt gehört gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. f Stadtverfassung die soziale\n\nWohlfahrt und damit auch der soziale Wohnungsbau. Bereits seit den Jahren 1993/1994\n\nbestehen kommunale Rechtsgrundlagen, die verlangen, dass die Stadt den sozialen und\n\ngemeinnützigen Wohnungsbau zum Zweck der Verbilligung von Wohnungen für Familien\n\nund Personen in bescheidenen finanziellen Verhältnissen fördert. Das Gesetz über den so-\n\nzialen und gemeinnützigen Wohnungsbau (RB 381) und die dazugehörende Vollziehungs-\n\nverordnung (RB 382) umschreiben detailliert, wie die Förderung zu geschehen hat, und die\n\nStadt hat dies seither im Rahmen der sich bietenden Möglichkeiten auch erfolgreich prakti-\n\nziert. Die Initiative rennt insofern offene Türen ein. Aus diesem Grund könnte das von den\n\nInitianten angestrebte Ziel auch mit einer Anpassung des Gesetzes über den sozialen und\n\ngemeinnützigen Wohnungsbau erreicht werden.\n\n2.3 Einheit der Materie\n\nDer Grundsatz der Einheit der Materie wurde vom Bundesgericht aus der Wahl- und Ab-\n\nstimmungsfreiheit abgeleitet (Urteil des Bundesgerichts 1P.123/2002 vom 25. Juni 2003\n\nE. 3.2; PVG 2009 Nr. 1). Dieser Grundsatz verlangt, dass zwei oder mehrere Sachfragen\n\nund Materien nicht in einer Art und Weise miteinander zu einer einzigen Abstimmungsvor-\n\nlage verbunden werden, die die Stimmberechtigten in eine Zwangslage versetzen und\n\nihnen keine freie Wahl zwischen den einzelnen Teilen belassen (BGE 128 1190 E. 3.2;\n\nBGE 125 1227 E. 3c). Die Tragweite des Grundsatzes der Einheit der Materie wird in der\n\nPraxis differenziert gewichtet (BGE 116 la 466 E. 5; ZBI 96/1995 S. 470). So werden höhe-\n\n\n\ni 1 Seite 5 von 20\n\nre Ansprüche bei Partialrevisionen der Verfassung gestellt als an Gesetzesvorlagen. Eben-\n\nso werden ausformulierte Initiativen strenger beurteilt als allgemeine, einer Ausarbeitung\n\ndurch den Gesetzgeber erfordernde Anregungen, obgleich auch solche bereits der Volks-\n\nabstimmung unterbreitet werden können (vgl. Art. 10 Abs. 3 Stadtverfassung).\n\nIm vorliegenden Fall ist eine Initiative in der Form von zwei ausformulierten Verfassungsbe-\n\nstimmungen vorgesehen. Die neuen Artikel umfassen eine Materie, nämlich die Wohnbau-\n\nförderung bzw. den gemeinnützigen Wohnungsbau. Dies bedeutet, dass die Churer Stimm-\n\nbevölkerung sich dazu den Willen frei bilden und die Stimmabgabe unverfälscht abgeben\n\nkann. Ein Vorbehalt ist jedoch anzubringen: in Art. 4a Abs. 1 und im Zusammenhang mit\n\nder Berichterstattung (Abs. 2 Übergangsbestimmungen) ist von "Gewerberäumen" die Re-\n\nde, sonst nicht. Auch der Titel der Initiative erwähnt Gewerberäume nicht. Sollen nach Auf-\n\nfassung der lnitianten alle Bestimmungen dennoch sinngemäss für Gewerberäume gelten?\n\nHier wäre eine Überarbeitung des Randtitels und des Textes mit einer Klarstellung ange-\n\nzeigt, da ansonsten der Stimmabgabe Unklarheiten anhaften.\n\n2.4 Einheit der Form\n\nDer Grundsatz der Einheit der Form verlangt, dass eine Initiative nur entweder in der Form\n\neiner einfachen Anregung oder eines ausgearbeiteten Entwurfs erscheinen darf. Die klare\n\nUnterscheidung der beiden Formen ist notwendig, damit der/die Stimmbürger/in sich über\n\ndie Tragweite seiner/ihrer Stimmabgabe im Klaren sein kann (BGE 114 la 413). Diese Vo-\n\nraussetzung ist vorliegend erfüllt, werden doch zwei bereits ausformulierte Verfassungsarti-\n\nkel vorgeschlagen.\n\n2.5 Gültigkeit der Initiative\n\nZusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Initiative im Einklang mit dem über-\n\ngeordneten Recht steht und grundsätzlich als durchführbar zu bezeichnen ist.\n\n3. Inhaltliche Beurteilung\n\nIn formaler Hinsicht geht der lnitiativtext über eine Verfassungsbestimmung hinaus. Eine\n\nsolche soll die wichtigsten grundlegenden Normen enthalten, Details hingegen sind auf Ge-\n\nsetzesstufe zu regeln.\n\nSchutz, Erhalt und Erhöhung des Anteils von zahlbaren und qualitativ hochwertigen Woh-\n\nnungen und Gewerberäumen sollen gemäss Art. 4a Abs. 2 über gemeinnützige Wohnbau-\n\nträger erfolgen. Der Stadtrat erachtet diese Bestimmung als zu einschränkend, da damit\n\n\n\nSeite 6 von 20\n\nzum Beispiel Einzelpersonen oder gewinnorientierte Aktiengesellschaften zum vornherein\n\nausscheiden. Das Ziel der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum soll deshalb offener\n\nformuliert werden. Die Wahrscheinlichkeit, das Ziel zu erreichen, wird aus Sicht des Stadt-\n\nrates damit eindeutig erhöht. Es ist keineswegs sicher, dass Wohnbaugenossenschaften al-\n\nlein in der Lage sein werden, das im Initiativtext formulierte Ziel zu erreichen.\n\nAuch die ausschliessliche Einschränkung auf die Kostenmiete soll weggelassen werden.\n\nDer im Gegenvorschlag verwendete Begriff des "preisgünstigen Wohnraums" lehnt sich an\n\ndie Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz an. Der Stadtrat favorisiert\n\ndiesen Begriff, da seines Erachtens das Kriterium der Preisgünstigkeit objektiver ermittelbar\n\nist als jenes der Bezahlbarkeit. Das Ziel muss sein, Wohn- und Gewerberaum zu schaffen,\n\nder für städtische Verhältnisse klar als günstig bezeichnet werden kann; eine angemessene\n\nRendite soll damit nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Es existieren neuere Bei-\n\nspiele aus der Stadt Chur, in denen preisgünstiger Wohnraum durch andere als gemeinnüt-\n\nzige Wohnbauträgerschaften geschaffen wurde.\n\nDiesen Überlegungen folgend geht der Gegenvorschlag des Stadtrates weniger weit. Er\n\nhält die allgemeine Zielsetzung fest und trägt der Bedeutung gemeinnütziger Wohnbauträ-\n\nger in einem Abs. 2 Rechnung. Der Zusatz "auch" bringt zum Ausdruck, dass gemeinnützi-\n\nge Wohnbauträger zur Erreichung des Ziels beitragen sollen, jedoch auch andere Mittel zur\n\nZielerreichung offen stehen.\n\nAlle weiteren Einzelheiten werden auf Gesetzesstufe zu regeln sein.\n\n4. Ausgangslage - Situation in Chur\n\n4.1 Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau\n\n4.1.1 Entstehung\n\nDas geltende Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau wurde an der\n\nVolksabstimmung vom 12. Juni 1994 angenommen. Auslöser war eine Volksinitiative, in de-\n\nren Folge eine gemeinderätliche Vorberatungskommission einen Gegenvorschlag erarbeite-\n\nte. Darauf wurde die Volksinitiative zurückgezogen.\n\n\n\nSeite 7 von 20\n\n4.1.2 Zielsetzung\n\nDas Gesetz sieht vor, dass die Stadt den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau ei-\n\nnerseits gemäss der eidgenössischen und kantonalen Gesetzgebung unterstützt und ande-\n\nrerseits zusätzlich eigene Beiträge oder Verbilligungen an natürliche und juristische Perso-\n\nnen gewähren kann.\n\n4.1.3 Beiträge im Rahmen der Wohnbauförderung von Bund und Kanton\n\nGestützt auf das geltende Gesetz stehen der Stadt verschiedene Massnahmen zur Verbilli-\n\ngung von Wohnungen für Familien und Personen in bescheidenen finanziellen Verhältnis-\n\nsen zur Verfügung. Die Förderbeiträge sind an die Gewährung von Beiträgen des Bundes\n\nbzw. des Kantons geknüpft. Der Bund förderte den Wohnungsbau bzw. den Eigentumser-\n\nwerb aufgrund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG) seit dem\n\n1. Januar 1975. Verbilligungshilfen wurden für die Dauer von 25 bis 30 Jahren gewährt. Am\n\n31. Dezember 2001 wurde die Wohnbauförderung nach WEG eingestellt. Dies hatte jedoch\n\nkeinen Einfluss auf die Hilfen, die vorher gewährt wurden. Am 1. Oktober 2003 ist das Bun-\n\ndesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsge-\n\nsetz, WFG) in Kraft getreten. Als Fördermittel sind direkte und indirekte Hilfen vorgesehen.\n\nInfolge Sparmassnahmen wurden vorerst jedoch sämtliche Hilfen sistiert. Im Jahr 2007 be-\n\nschloss das Bundesparlament, frühestens im Finanzplan 2009 wieder Mittel für indirekte\n\nHilfen aufzunehmen und ganz auf Direktdarlehen zu verzichten. Im Zusammenhang mit der\n\nStruktur- und Leistungsüberprüfung zur Sanierung des Kantonshaushalts und weil zudem\n\nkeine neuen Bundesmittel mehr abgerufen werden konnten, hat sich der Kanton Graubün-\n\nden ebenfalls aus der Wohnbauförderung zurückgezogen. Eine Anschlusslösung an das\n\neidgenössische Wohnraumförderungsgesetz wurde seitens des Kantons nicht erlassen;\n\nneue Gesuche werden keine mehr behandelt. Die einschlägige Gesetzgebung des Bundes\n\noder des Kantons kommt aktuell nicht mehr zum Tragen, weshalb die Voraussetzungen im\n\nstädtischen Gesetz bezüglich Ausrichtung von Beiträgen nur noch teilweise gegeben sind.\n\nSeit Inkrafttreten des städtischen Gesetzes über den sozialen und gemeinnützigen Woh-\n\nnungsbau hat die Stadt in Anlehnung an die eidgenössische und kantonale Gesetzgebung\n\nDirektbeiträge von insgesamt Fr. 1'256'912.-- an die Wohnbauförderung geleistet.\n\n\n\n..11"11. 1\n7's 1 Seite 8 von 20\n\n4.1.4 Beteiligungen an Wohnbaugenossenschaften\n\nAuch wenn sich Bund und Kanton mittlerweile aus der Wohnbauförderung zurückgezogen\n\nhaben, kann die Stadt zur Förderung von günstigem Wohnraum weiterhin eigenständige\n\nLeistungen erbringen wie jährliche Beiträge an die Kapitalverzinsung, Überbrückungskredite\n\noder Darlehen an juristische Personen, welche von ihr beherrscht werden. Sie kann zudem\n\nAnreize schaffen durch Abgabe von Land im Baurecht zu ermässigten Baurechtszinsen, bei\n\nBedarf den Wohnraum selbst sicherstellen oder sich zu diesem Zweck an Überbauungen\n\noder Organisationen beteiligen.\n\nAktuell verfügt die Stadt über einige Anteile an Wohnbaugenossenschaften (Baugenossen-\n\nschaft Montalin Fr. 450'000.--, Baugenossenschaft für die Beschaffung billiger Wohnungen\n\nFr. 68'000.--, Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur (WSC) Fr. 146'000.--).\n\n4.1.5 Abgabe von Land im Baurecht\n\nDie Stadt hat acht gemeinnützigen Wohnbauträgern für 25 Liegenschaften Land im Bau-\n\nrecht zu Sonderkonditionen abgegeben. Auf Land der Stadt wurden dadurch insgesamt\n\n428 Wohnungen erstellt (vgl. Liste in der Aktenauflage).\n\nAls gemeinnützige Wohnbauträger gelten in der Regel Genossenschaften, Stiftungen, Ver-\n\neine und weitere Bauträger, die gemäss Statuten die Bereitstellung von preisgünstigen\n\nWohnungen bezwecken, die Ausschüttung von Gewinnbeiträgen beschränken und die Mit-\n\ntel zur Werterhaltung und -erneuerung einsetzen. Mit einer aktiven Umsetzung der Genos-\n\nsenschaftsidee kann sich eine Wohnbaugenossenschaft, die aus ihren Mieterinnen und\n\nMietern besteht, als dritten Weg zwischen Miete und Eigentum positionieren. Im Mittelpunkt\n\nstehen dabei die Interessen der Mieterinnen und Mieter und nicht die Rendite. Diese Form\n\nder Wohnbaugenossenschaften stammt aus den 1920er- und den 1950er-Jahren. In den\n\n1970er-Jahren wurde mit der Hilfe des WEG der Gedanke der Wohnbaugenossenschaft ak-\n\ntiv gefördert. Deren Besitzer und Besitzerinnen waren aber oft nicht mehr die Mietenden\n\nselbst, da sich unter diesen eine immer grössere Mobilität abzeichnete. Seit den 1990er-\n\nJahren stagniert - mit Ausnahme der Stadt Zürich - die genossenschaftliche Wohnbautätig-\n\nkeit.\n\n4.2 Anteil des genossenschaftlichen Wohnungsbaus\n\nIm Auftrag des Mieterinnen- und Mieterverbandes Graubünden hat die HTW Chur eine Stu-\n\ndie mit dem Titel "Das Potenzial des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Chur" erar-\n\nbeitet. Darin wird festgestellt, dass es für die Stadt Chur keine aktuellen Zahlen zum genos-\n\n\n\n1 1 Seite 9 von 20\n\nsenschaftlichen Wohnungsbau gibt. Deshalb wurden die einzelnen Genossenschaften an-\n\ngefragt. Dabei konnte ein Anteil von 1'528 genossenschaftlichen Wohnungen am Gesamt-\n\nwohnungsbestand von 18'690 Wohnungen ermittelt werden, was 8.2 % entspricht. Anläss-\n\nlich der letzten Volkszählung im Jahre 2000 wurde ein Anteil Genossenschaftswohnungen\n\nvon 9.8 % ermittelt. Daraus schliessen die Autoren der Studie, dass der Anteil des genos-\n\nsenschaftlichen Wohnungsbaus in den letzten 13 Jahren von 9.8 % auf 8.2 % gesunken ist.\n\nZudem wird vermutet, dass zahlreiche Genossenschaftswohnungen in Chur nicht zu Kos-\n\ntenmieten angeboten werden. Aus diesem Grund sei der Anteil gemeinnützigen Wohnungs-\n\nbaus am Gesamtwohnungsbestand durch die Stadt zu erheben.\n\nDie Studie kommt zum Schluss, dass angesichts bescheidener Landreserven im Besitz der\n\nStadt der Spielraum eng ist. Bei Neu-, Um- oder Aufzonungen sollen deshalb den Besitzen-\n\nden Auflagen gemacht werden, einen am spezifischen Ort sinnvollen und breiten Mix von\n\nverschiedenartigen Wohnungen sicherzustellen. Ein spezifisches Augenmerk sei dabei dem\n\nGebiet Chur West zu widmen. Angesichts der Grösse dieses Gebiets bestehe Platz für den\n\ngenossenschaftlichen Wohnbau.\n\n4.3 Angebot preisgünstiger Wohnungen nimmt tendenziell ab\n\nIn den letzten Jahren führten sehr aufwändig sanierte Altbauten zu Mieterwechseln, weil die\n\nrenovierten Objekte für die bisherigen Mieter und Mieterinnen nicht mehr erschwinglich wa-\n\nren. Auch der rege Wohnungsneubau der letzten Jahre baute vor allem das Angebot für\n\nwirtschaftlich besser gestellte Personen aus. Damit nimmt das Angebot preisgünstiger\n\nWohnungen tendenziell ab. Aus Sicht des Gemeinwesens stellt sich die Frage, ob individu-\n\nelle Hilfen zur Entlastung der Mieterschaft oder entsprechende Anreize zur Bereitstellung\n\nvon günstigem Wohnraum zielführend sein können. Aus der Sicht des Stadtrates wäre ein\n\nzusätzliches Angebot an günstigem Wohnraum grundsätzlich vorzuziehen, doch sind die\n\nEinflussmöglichkeiten der Stadt in dieser Hinsicht beschränkt. Bis heute kennt die Stadt\n\nkeine speziellen Zuschüsse an Mietende. Aber seit Jahren besteht in Form der Sozialhilfe\n\neine Lösung für die untersten Einkommensschichten. Die Existenzsicherung einer Person\n\numfasst auch deren Wohnkosten. Schwieriger gestaltet sich eine mögliche Unterstützung\n\njener Familien und Personen, welche sich mit finanziell beschränkten Mitteln ohne Sozialhil-\n\nfe über Wasser halten.\n\nAus der bisherigen Förderpraxis folgt, dass die bestehenden Förderinstrumente nicht aus-\n\nreichen werden, um das mit der Volksinitiative angestrebte Ziel der Schaffung von mehr be-\n\nzahlbarem Wohnraum zu erreichen.\n\n\n\n1 4e,\n\n75 I Seite 10 von 20\n\n5. Vorstösse im Gemeinderat\n\n5.1 Interpellation Tenchio (2009)\n\nDer Interpellant erkundigte sich nach dem Umfang der Förderung des sozialen und ge-\n\nmeinnützigen Wohnungsbaus seit dem Inkrafttreten des Gesetzes.\n\nDer Stadtrat rekapitulierte die bisherige Förderpraxis. Er anerkannte, dass heute teilweise\n\nFamilien und Einzelpersonen im Verhältnis zu ihrem Einkommen zu hohe Mietkosten finan-\n\nzieren müssen. Er befürwortete ein zusätzliches Angebot an günstigem Wohnraum, be-\n\nzeichnete die Einflussmöglichkeiten der Stadt in dieser Hinsicht jedoch als beschränkt.\n\n5.2 Auftrag Pult/Hensel (2009)\n\nDer Auftrag verlangte eine Totalrevision des Gesetzes, weil die eidgenössische und kanto-\n\nnale Förderpraxis abgeschafft oder massiv verändert worden sei, so dass ein grosser Teil\n\ndes städtischen Gesetzes zum toten Buchstaben geworden sei. Aus diesem Grund sei eine\n\nneue Initiative durch die Stadt erforderlich. Ein konkreter Ansatzpunkt wurde in der Wohn-\n\nbaugenossenschaft der Stadt Chur (WSC) gesehen. Diese solle stärker im städtischen Ge-\n\nsetz verankert werden.\n\nDer Stadtrat führte aus, auch wenn die eidgenössische und kantonale Gesetzgebung über\n\nden sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau abgeschafft oder massiv verändert wor-\n\nden sei, besässen die Artikel des städtischen Gesetzes nach wie vor eine gewisse Rele-\n\nvanz, da von den 13 Artikeln lediglich die Art. 2 Abs. 1 und Art. 3 an übergeordnetes Recht\n\nanknüpften.\n\nEine Verankerung der WSC im städtischen Gesetz, wie sie im Auftrag angeregt wird, be-\n\nzeichnete der Stadtrat als nicht notwendig. Er verwies auf Art. 4 Abs. 3, welcher die Mög-\n\nlichkeit vorsehe, dass die Stadt die von ihr beherrschten juristischen Personen mit Über-\n\nbrückungskrediten und Darlehen für die Wohnbauförderung im Rahmen der finanziellen\n\nMöglichkeiten gezielt fördern könne. Der Vergleich der Bruttomieten zeige überdies, dass\n\ndie Stadt selbst und über die WSC in den vergangenen Jahren günstigen Wohnraum ge-\n\nschaffen habe. Alle weitergehenden Massnahmen zur Förderung von günstigem Wohnraum\n\nwürden zu Mehrkosten führen; die entsprechenden Mittel wären im städtischen Voran-\n\nschlag bereitzustellen. Je nach Anzahl der Projekte und der Ausgestaltung des Leistungs-\n\nauftrags würde der Finanzbedarf den Haushalt der Stadt erheblich belasten. Hinzu komme,\n\ndass die knappen Landreserven nur noch wenig Spielraum für eine direkte Wohnbauförde-\n\nrung zuliessen. Eine Änderung oder Erweiterung der geltenden gesetzlichen Grundlagen in\n\n\n\n1 Seite 11 von 20\n\ndiesem Bereich führten deshalb dazu, dass die betreffenden Bestimmungen bald obsolet\n\nwären.\n\nDer Auftrag wurde mit 11 zu 9 Stimmen abgelehnt.\n\n5.3 Auftrag SP-Fraktion (2012)\n\nDer Auftrag der SP-Fraktion zielte auf die im Rahmen des Projekts "sinergia" frei werden-\n\nden kantonalen Liegenschaften in der Innenstadt. Der Stadtrat wurde aufgefordert, zu prü-\n\nfen, inwiefern diese Liegenschaften für die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum oder\n\nzur Deckung städtischer Bedürfnisse geeignet sind.\n\nIn seiner Antwort führte der Stadtrat aus, dass bei den kantonseigenen Liegenschaften die\n\nVoraussetzungen aufgrund der Zonenzugehörigkeit und den damit verbundenen Boden-\n\npreisen für die Schaffung von günstigem Wohnraum oder zur Deckung eigener öffentlicher\n\nBedürfnisse aus seiner Sicht gering seien. Das kantonale Hochbauamt sei von der Regie-\n\nrung beauftragt, die frei werdenden eigenen Liegenschaften gestaffelt auszuschreiben und\n\nzum höchsten Angebot zu verkaufen. Allenfalls könnten kantonseigene Gesellschaften wie\n\nz.B. die Gebäudeversicherung Graubünden oder die kantonale Pensionskasse, aber auch\n\ndie Stadt und Wohnbaugenossenschaften beim Verkauf bevorzugt werden, allerdings eben-\n\nfalls zum Preis des Meistbietenden. Der Stadtrat bezeichnete sich als an der Schaffung von\n\ngünstigem Wohnraum interessiert.\n\nDer Auftrag wurde mit 15 zu 3 Stimmen bei 1 Enthaltung abgelehnt.\n\n5.4 Auftrag SP-Fraktion (2013)\n\nDer Auftrag verlangte vom Stadtrat, dass vier der sieben Bauvolumen auf dem Areal der al-\n\nten Kunsteisbahn (KEB) für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum festgelegt werden.\n\nDabei sei in Zusammenarbeit mit einem oder mehreren gemeinnützigen Wohnbauträgern\n\nvorzusehen, dass für diese Bauvolumen auf dem stadteigenen Boden der alten Kunsteis-\n\nbahn (KEB) Wohn-Projekte entstünden, welche zum Ziel hätten, dass längerfristig deutlich\n\ngünstigere Wohnungen entstünden als marktüblich.\n\nIn seiner Antwort führte der Stadtrat aus, dass die Mietwerte der in den vergangenen drei\n\nJahren neu geschaffenen Wohnräume als zahlbar, nicht aber als günstig eingestuft werden\n\nkönnten. Sie seien aber sicherlich nicht dem oberen Preissegment zuzuordnen. Der Stadt-\n\nrat sei sich bewusst, dass heute teilweise Familien und Einzelpersonen im Verhältnis zu ih-\n\nrem Einkommen hohe Mietkosten finanzieren müssten. Nach allgemein anerkannter Praxis\n\nsolle der Mietzins nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens ausmachen. Bei\n\n\n\nSeite 12 von 20\n\ntieferen Einkommen empfehle es sich, einen Viertel des verfügbaren Einkommens einzu-\n\nsetzen. Die Zielsetzung des städtischen Gesetzes über den gemeinnützigen und sozialen\n\nWohnungsbau bestehe darin, günstigen und geeigneten Wohnraum für Familien und Per-\n\nsonen in bescheidenen finanziellen Verhältnissen bereitzustellen. Der Stadtrat erachte es\n\nzudem als notwendig, auch für den Mittelstand Wohnraum zu schaffen, um dessen Abwan-\n\nderung in die umliegenden Gemeinden und damit verbunden den Verlust des entsprechen-\n\nden Steuersubstrats zu verhindern. Dies, um der Tatsache entgegenzuwirken, dass wirt-\n\nschaftlich schlechter gestellte Sozialhilfebeziehende vor allem wegen der grösseren Ano-\n\nnymität vermehrt aus den Landgemeinden in die Stadt zögen. Der Stadtrat teilte die Auffas-\n\nsung der Unterzeichnenden, wonach in den verschiedenen Stadtquartieren eine gute sozia-\n\nle Durchmischung der Wohnbevölkerung mit Wohnungen im unteren, mittleren und oberen\n\nPreissegment anzustreben ist.\n\nDer Stadtrat führte weiter aus, mit der Abgabe des Areals "Alte Kunsteisbahn (KEB)" an der\n\nCalandastrasse vergebe die Stadt eine der letzten zentral gelegenen Baulandreserven für\n\nWohnzwecke. Bei der Vergabe dieses äusserst attraktiven Areals wolle der Stadtrat den für\n\ndie Stadt maximal möglichen Gesamtnutzen als Massstab nehmen. Die Erarbeitung des\n\nQuartierplans durch das städtische Hochbauamt ermögliche es, die städtischen Interessen\n\nhinsichtlich Bildung von zusätzlichem Freiraum, dem Erhalt von zwei Kindergärten und ei-\n\nnem Mittagstisch in Einklang mit städtebaulichen und räumlichen Rahmenbedingungen zu\n\nbringen. Der Stadtrat wolle innovative Projekte fördern, etwa solche, die neue Wohnkonzep-\n\nte umsetzten sowie sozialen und ökologischen Gesichtspunkten Rechnung trügen. Aus\n\ngrundsätzlichen Überlegungen und aufgrund der aktuellen Lage des städtischen Haushalts\n\nsollten nach dem Willen des Stadtrates bei der vorliegenden Landabgabe nebst sozialen\n\nund ökologischen Zielsetzungen in grösserem Umfang als bisher finanzielle Kriterien eine\n\nRolle spielen. Konkret sollten nicht nur der gebotene Baurechtszins, sondern auch andere,\n\nzuvor formulierte Kriterien, Bedingungen und Auflagen eine Rolle spielen. Die Stadt könne\n\nzum Beispiel vorgeben, ob Miete oder Stockwerkeigentum realisiert werde, oder aber, dass\n\nanstelle von Marktmieten Kostenmieten zu kalkulieren sind. In Abweichung von der langjäh-\n\nrigen Praxis der Stadt könne dadurch ein höherer Grundpreis von freien Investoren erzielt\n\nwerden. Die Unterzeichnenden forderten, dass von den verfügbaren sieben Baufeldern de-\n\nren vier dem freien Wettbewerb entzogen würden, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.\n\nGerade angesichts des finanziellen Potenzials dieses Areals erachtete der Stadtrat diese\n\nForderung als zu weitgehend. Er sei hingegen bereit, im Sinne einer guten sozialen Durch-\n\nmischung auf dem Areal "Alte Kunsteisbahn (KEB)" zwei Baufelder für die Schaffung von\n\ngünstigem Wohnraum zur Verfügung zu stellen.\n\nDer Auftrag wurde mit 10 zu 7 Stimmen bei 2 Enthaltungen abgelehnt.\n\n\n\n1 Seite 13 von 20\n\n6. Lösungsansätze: Lenken, Finanzieren, Kommunizieren\n\nDie Stadt Chur verfügt mit dem Gesetz über sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau\n\nüber eine gesetzliche Grundlage, um bezahlbaren Wohnraum zu fördern. Die Volksinitiative\n\ndagegen verlangt eine Verankerung des Anliegens in der Stadtverfassung in Form einer\n\nZielformulierung (12 % Anteil von gemeinnützigen Wohnungen am Gesamtwohnungsbe-\n\nstand), wohl bewusst, um dem Anliegen mittels Verfassungsrang das nötige Gewicht zu\n\nverleihen. Wie dieses Ziel erreicht werden soll, ist Sache der Politik. Aus diesem Grund sol-\n\nlen nachfolgend die anerkannten Instrumente zur Wohnraumförderung behandelt werden.\n\nDie Instrumente zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum können unter den Stichwor-\n\nten Lenken, Finanzieren und Kommunizieren subsummiert werden. Die drei Ansätze wer-\n\nden nachfolgend beschrieben und mit aktuellen Beispielen aus Schweizer Städten illustriert.\n\n6.1 Lenken\n\nLenken bedeutet, dass die Stadt durch raumplanerische und rechtliche Vorgaben in den\n\nImmobilienmarkt eingreift. Sie kann Anteile für preisgünstigen Wohnraum planerisch fest-\n\nschreiben, Nutzungsprivilegien beim Bau gewähren und Wohnungen über Bauverpflichtun-\n\ngen und Kaufrechte sichern. Im Einzelnen:\n\n- Nutzungsprivilegien\n\nBei der Realisierung eines zu definierenden Mindestanteils preisgünstiger Wohnungen\n\nwird ein Ausnützungsbonus gewährt.\n\n- Anteile in Nutzungsplanung\n\nIn bestimmten Zonen ist ein Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen zu realisieren.\n\n- Mengenausweitung\n\nBisheriges Nichtbauland wird eingezont; im bebauten Gebiet die Ausnützung erhöht.\n\n- Mehrwertabgabe\n\nAbschöpfung von Mehrwerten, die bei Ein- oder Aufzonungen entstehen. Ein Teil davon\n\nwird zur Förderung preisgünstigen Wohnraums verwendet.\n\n6.1.1 Beispiel Kanton Zürich (Lenken)\n\nBei Auf- oder Einzonungen sollen die Gemeinden einen Mindestanteil festlegen können, der\n\nfür preisgünstige Wohnungen reserviert bleibt. Damit soll der Handlungsspielraum der Ge-\n\nmeinden bei der Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus erweitert werden. An der\n\n\n\nSeite 14 von 20\n\nVolksabstimmung vom 28. September 2014 wurde folgende Ergänzung des Planungs- und\n\nBaugesetzes angenommen:\n\n'Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglich-\nkeiten, kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder teilweise für Wohn-\nzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.\n2 Die höchstzulässigen Mietzinse für preisgünstigen Wohnraum orientieren sich an den Investitionskosten, den\nlaufenden Kosten, den Rückstellungen für Erneuerung, den Abschreibungen und einer angemessenen Rendite.\nDie Mietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten in der Verordnung.\n3 Die Gemeinden erlassen Bestimmungen zur angemessenen Belegung der Wohnräume.\n\n6.1.2 Beispiel Stadt Bern (Lenken)\n\nAn der Volksabstimmung vom 27. März 2014 stimmte der Stadtberner Souverän einer\n\nVolksinitiative zu. Sie verlangte, dass bei Umzonungen und Neueinzonungen von Wohnzo-\n\nnen mindestens ein Drittel der Wohnnutzung mit preisgünstigen Wohnungen bebaut oder\n\nan gemeinnützige Wohnbauträger abgegeben wird. Zudem soll die Stadt bei künftigen Um-\n\noder Neubauten das Nutzungsmass um 20 Prozent erhöhen können, sofern die Wohnun-\n\ngen preisgünstig vermietet werden.\n\n6.1.3 Beispiel Stadt Zug (Finanzieren/Lenken)\n\nAn der Volksabstimmung vom 17. Juni 2012 stimmte der Stadtzuger Souverän einer Volks-\n\ninitiative zu. Sie umfasst sowohl klassische Förderinstrumente wie Beiträge und die Unter-\n\nstützung bei der Landbeschaffung, aber auch die Schaffung von Zonen für den preisgünsti-\n\ngen Wohnungsbau im Zonenplan:\n\n1. Die Stadt Zug trifft Massnahmen zum Erhalt und zur Schaffung von preisgünstigen Wohnungen und fördert\nden gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbau.\n2. Förderungsmassnahmen sind insbesondere\na) die Unterstützung von Wohnbaugenossenschaften und anderen gemeinnützigen Bauträgern bei der Landbe-\nschaffung,\nb) Beitragsleistungen an Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Bauträger für die Erstellung\nund die Renovation von preisgünstigem Wohnraum,\nc) die Schaffung weiterer Zonen für den preisgünstigen Wohnungsbau im Zonenplan.\n3. Die Volksinitiative tritt mit der Annahme durch das Volk sofort in Kraft.\n\n6.1.4 Beurteilung\n\n- Fehlende gesetzliche Grundlage\n\nDas geltende städtische Bau- und Planungsrecht (Baugesetz, Zonenplan, Genereller\n\nGestaltungsplan) enthält keine Möglichkeiten, lenkend in den Wohnungsmarkt einzugrei-\n\nfen. Ob solche Instrumente tatsächlich zu preisgünstigen Wohnungen führen, hängt da-\n\nvon ab, ob der/die Eigentümer/in trotz Verpflichtung zum Bau eines Anteils an preisgüns-\n\ntigen Wohnungen einen angemessenen Gewinn erzielen kann. Ist der Wertverlust zu\n\ngross, wird der/die Grundeigentümer/in keinen Wohnraum auf seinem/ihrem Grundstück\n\n\n\ni 1 Seite 15 von 20\n\nrealisieren, was wiederum Auswirkungen auf die gesamte Wohnbautätigkeit der Stadt\n\nhaben kann. Um günstige Mietwohnungen anbieten zu können, müssen Baukosten, Ka-\n\npitalkosten und/oder Bewirtschaftungskosten reduziert werden. Diese Kosten können\n\nbeispielsweise mit kleineren Wohnflächen oder einem tieferen Ausbaustandard gesenkt\n\nwerden. Umgekehrt besteht das Risiko, dass vergünstigter Wohnraum einen erhöhten\n\nWohnflächenkonsum pro Kopf auslöst, was wiederum zu einem höheren Siedlungsflä-\n\nchenverbrauch führen kann. Rein lenkende Massnahmen, mit dem Ziel, preisgünstigen\n\nWohnraum zu fördern, sind für die öffentliche Hand weitgehend kostenneutral; die Kos-\n\nten werden grösstenteils auf die Privaten überwälzt.\n\n- Anteil in der Nutzungsplanung\n\nDabei handelt es sich um eine eher langfristige Massnahme, die aber auch langfristige\n\nWirkung erzielen kann. Wie bereits erwähnt existiert aktuell keine gesetzliche Grundlage\n\nauf städtischer Ebene. Das heisst, ein solches Instrument müsste bei der anstehenden\n\nAnpassung der Grundordnung erfolgen. Die Massnahme wirkt vor allem in Märkten mit\n\nhohem Nachfragedruck und ist im Zusammenhang mit Ein- und Aufzonungen umzuset-\n\nzen.\n\nFalls eine solche Massnahme ergriffen werden sollte, wäre gleichzeitig ein zweckmässi-\n\nges Controlling vorzusehen, das sicherstellt, dass es sich bei den Mietenden auch tat-\n\nsächlich um Bevölkerungsteile handelt, die einen ausgewiesenen Bedarf nach günstigem\n\nWohnraum haben. Bei der Ausarbeitung der Umsetzung dieser Massnahmen ist auch\n\ndem Aspekt der Segregation Rechnung zu tragen. Aktuell besteht im Kanton Graubün-\n\nden aufgrund des fehlenden kantonalen Richtplans Siedlung eine hohe Unsicherheit be-\n\nzüglich der noch einzuzonenden Fläche auf Stadtgebiet.\n\n- Nutzungsprivilegien als Anreiz\n\nDas städtische Baugesetz sieht in Art. 88 Abs. 4 vor, dass ein Ausnützungsbonus von\n\n20 % gewährt werden kann, sofern Folgeplanungen eine sehr gute Beziehung der ge-\n\nplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander auf-\n\nweisen. Ein ähnliches Nutzungsprivileg in Form eines Bonus oder aber in Form von an-\n\nderen Privilegien (Grenzabstände, Gebäudehöhe, etc.) könnte für bezahlbaren Wohn-\n\nraum im Baugesetz verankert werden. Wie bereits oben erwähnt, wäre dafür eine Bau-\n\ngesetzänderung erforderlich.\n\n\n\n1 Seite 16 von 20\n\nBei dieser Massnahme ist insbesondere zu beachten, dass eine Inanspruchnahme eines\n\nNutzungsprivilegs nur erfolgen wird, wenn dies für den/die Grundeigentümer/in Vorteile\n\nbringt. Das heisst, ein entsprechender Anreiz sollte ausschliesslich für günstigen Wohn-\n\nraum erhältlich sein und nicht für eine andere Leistung wie z.B. die architektonische\n\nQualität Bei der Anwendung solcher pauschaler Nutzungsprivilegien besteht jedoch das\n\nRisiko, dass die städtebauliche/architektonische Qualität leidet. Entsprechend könnte ei-\n\nne Kombination beider Aspekte zielführend sein. Wie hoch jeweils der Ausnutzungsbo-\n\nnus ausfallen müsste, um für den/die Grundeigentümer/in im Minimum den Gewinn/\n\nVerlust in der Waage zu halten respektive einen Gewinn zu erzielen und damit interes-\n\nsant wäre, müsste im Detail noch geprüft werden. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass\n\nje grösser das Ausnützungspotenzial einer Überbauung ist, umso interessanter ein sol-\n\nches Privileg wäre.\n\nDiese Massnahme könnte situativ im Stadtgefüge eingesetzt werden und zu einer besse-\n\nren Bevölkerungsdurchmischung führen. Entsprechende Voraussetzungen wären im\n\nBaugesetz (Nutzungsprivileg als Ausnützungsbonus bei QP-Verfahren) und im Generel-\n\nlen Gestaltungsplan (Gebiete, QP-Pflicht) der Stadt vorzusehen. Parallel dazu müsste\n\nauch hier ein Controlling implementiert werden.\n\n- Erhöhung der Fläche für das Wohnen\n\nEine weitere planerische Möglichkeit könnte die Erhöhung der Wohnfläche mittels Ein-/\n\nAufzonungen im Zonenplan sein.\n\nBei einer Mengenausweitung im Bestand (Aufzonungen) und damit einhergehend höhe-\n\nren baulichen Dichten besteht die Gefahr, dass die städtebauliche Qualität leidet. Zudem\n\nhandelt es sich dabei in jedem Fall um bereits überbaute Gebiete, womit wiederum si-\n\ncherzustellen ist, dass die Mehrausnützung auch konsumiert wird. Wird grossflächig ein-\n\ngezont (Einzonungen), besteht ein Konflikt mit dem Ziel der haushälterischen Bodennut-\n\nzung respektive aufgrund der aktuellen Situation im Kanton Graubünden (Reserven in-\n\nnerhalb der Bauzonen + Bevölkerungswachstum) dürften in den nächsten 5 bis 10 Jah-\n\nren kaum zusätzliche Einzonungsflächen möglich sein. Im Weiteren ist damit zu rechnen,\n\ndass mit einer generellen Vergünstigung des Wohnraums ein Anstieg des Wohnflächen-\n\nbedarfs (aktuell in Chur bei ca. 55 m2) einhergehen dürfte.\n\n\n\nSeite 17 von 20\n\n- Mehrwertabschöpfung\n\nHierbei handelt es sich um eine Umlagerung der durch Ein- und Aufzonungen erhaltenen\n\nMehrwertabgaben zu Gunsten günstiger Wohnflächen, also um eine Quersubventionie-\n\nrung. Auch diese Mittelbeschaffung bedingt Auf- und Einzonungen in grossem Ausmass\n\n(ca. 10-18 m2 Einzonung für 1 m2 preisgünstiger Wohnraum), was aufgrund der oben\n\ngeschilderten Situation kurzfristig kaum möglich sein wird. Zudem wäre eine entspre-\n\nchende gesetzliche Grundlage erforderlich. Diese ist wieder von der aktuell in Arbeit be-\n\nfindlichen Umsetzung des KRG beim Kanton abhängig.\n\n6.2 Finanzieren\n\nUnter das Stichwort "Finanzieren" fallen Massnahmen wie\n\n- Subventionierung von Bauträgern (z.B. vergünstigte Abgabe von Land, Darlehen, Bei-\n\nträge);\n\n- Subjekthilfe (Sozialhilfe);\n\n- Verzicht auf Rendite bei Liegenschaften der öffentlichen Hand;\n\n- Mietzinsbeiträge.\n\n6.2.1 Beispiel Stadt Winterthur (Finanzieren)\n\nAm 30. November 2014 stimmte der Winterthurer Souverän einem Gegenvorschlag zu ei-\n\nner Volksinitiative zu. Dieser umfasste einen Rahmenkredit von 10 Millionen Franken, mit\n\ndem der gemeinnützige Wohn- und Gewerberaum in der Stadt Winterthur gefördert werden\n\nsoll. Aus dem Rahmenkredit können jährlich für mindestens 1 Million Franken rückzahlbare,\n\nzinslose Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger gewährt werden. Diese müssen das\n\nGeld für Massnahmen einsetzen, die den Bestand an gemeinnützigem Wohn- und Gewer-\n\nberaum erhöhen. Beitragsberechtigt sind Genossenschaften oder andere gemeinnützige\n\nWohnbauträger, die sich in ihren Statuten dazu verpflichten, ihre Wohnungen und Gewer-\n\nberäume nach den Grundsätzen der Kostenmiete zur Verfügung zu stellen. Der Sitz der\n\nTrägerschaft kann sowohl in als auch ausserhalb von Winterthur liegen. Die mit den Darle-\n\nhen finanzierten Massnahmen müssen aber für eine Vermehrung des gemeinnützigen\n\nWohn- bzw. Gewerberaums in der Stadt Winterthur verwendet werden. Dazu zählt primär\n\nder Erwerb von Bauland oder Liegenschaften. Auch eine finanzielle Unterstützung von Um-\n\nbauten, Erweiterungs- oder Ersatzneubauten ist zulässig, wenn damit zusätzliche gemein-\n\nnützige Wohnungen oder Gewerberäume entstehen. Nicht unterstützt werden hingegen\n\nMassnahmen, welche lediglich eine Erhöhung des Qualitätsstandards bewirken.\n\n\n\n1 Seite 18 von 20\n\n6.2.2 Beispiel Stadt Wädenswil (Finanzieren)\n\nAm 30. November 2014 stimmten die Wädenswiler Stimmberechtigten der Volksinitiative\n\n"Günstiger Wohnraum für Familien" zu. Sie fordert die Ausrichtung von Investitionsbeiträ-\n\ngen an Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Wohnbauträger. Mit einem\n\nRahmenkredit soll die Möglichkeit geschaffen werden, Investitionsbeiträge an Wohnbauge-\n\nnossenschaften und andere gemeinnützige Investoren auszurichten. Diese Beiträge sind für\n\ndie Sanierung oder Erstellung von günstigem, familienfreundlichem Wohnraum einzuset-\n\nzen.\n\n6.2.3 Beurteilung\n\nIn den letzten Jahren wurde vom Instrumentarium des Gesetzes über den sozialen und\n\ngemeinnützigen Wohnungsbau zurückhaltend Gebrauch gemacht. In Anbetracht der grös-\n\nseren stadteigenen Landreserven (Rückenbrecher, Austrasse, Chur West, Welschdörfli\n\nWest, Böschengut) bestünde im Bereich von "Finanzieren" einiges Potenzial. Gleiches gilt\n\nfür die grösseren, bereits überbauten Flächen im Rheinquartier. Hierbei handelt es sich um\n\nbestehende Wohnbaugebiete, deren Baurechtsverträge kurz- bis mittelfristig auslaufen und\n\nteilweise über ein Verdichtungspotenzial verfügen. Zu beachten sind dabei immer die As-\n\npekte der Durchmischung, Segregation oder allfällige Gentrifizierung. Ebenfalls könnten im\n\nBereich des Baulandmanagements gezielt Flächen erworben werden, die zu einer besseren\n\nBevölkerungsdurchmischung beitragen, dies insbesondere in bestehenden Stadtteilen.\n\n6.3 Kommunizieren\n\nMit diesem Handlungsfeld werden Massnahmen abgedeckt, die darauf abzielen, auf dem\n\nWeg von Verhandlungen oder Beratungstätigkeit Eigentümer, Bauträger und Investoren für\n\ndie Realisierung von preisgünstigem Wohnraum zu gewinnen. Dabei könnte die Stadt Vor-\n\nteile anbieten wie z.B. Tauschgeschäfte, Nutzungsprivilegien oder finanzielle Anreize.\n\nEs sind aber auch gezielt Informationen über die verschiedenen Medienkanäle denkbar,\n\nüber erfolgreiche Projekte respektive über die Wirkung von gezielter Förderung von preis-\n\ngünstigem Wohnraum. Dies müsste im Sinne eines Wissentransfers erfolgen.\n\nDiesem Aspekt ist in den letzten Jahren wenig Bedeutung beigemessen worden. Mit einem\n\nklaren gesetzlichen Auftrag und den für eine seriöse Behandlung erforderlichen Ressourcen\n\nkönnte innerhalb dieses Handlungsfeldes einiges bewegt werden. Wesentlich dafür ist aber\n\nunter anderem eine gezielte Evaluation, so dass konkrete Ergebnisse des Handels belegt\n\nund auch in der Kommunikation eingesetzt werden können.\n\n\n\nSeite 19 von 20\n\n7. Beurteilung\n\nDer Gegenvorschlag lässt ausreichend Spielraum, um die für die Stadt Chur geeignete\n\nKombination zwischen "Lenken", "Finanzieren" und "Kommunizieren" auf Gesetzesstufe\n\nauszuarbeiten. Mit welchen Instrumenten, die auch politisch getragen werden müssen, die\n\nangestrebten Ziele zu erreichen sind, ist vorgängig aufgrund einer fundierten Analyse abzu-\n\nklären. Hinsichtlich "Lenken" sind in den nächsten fünf bis sieben Jahren wesentliche An-\n\npassungen an der Grundordnung an die Hand zu nehmen (Revision Raumplanungsgesetz\n\n(RPG), qualitative innere Verdichtung, Mehrwertabschöpfung, Interkantonale Vereinbarung\n\nüber die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) etc.); in diesem Zusammenhang könnte\n\ndem Aspekt des bezahlbaren Wohnraums ebenfalls Rechnung getragen werden. Dazu ist\n\ndas Ausmass an Nutzungsreserven entscheidend, das heisst Einzonungsflächen für Wohn-\n\nnutzungen, über welche die Stadt kurz- bis mittelfristig verfügen kann. Dies wiederum ist\n\nabhängig vom Nutzungspotenzial der übrigen Gemeinden im Kanton. Was die Stadt Chur\n\nbetrifft, so deuten die aktuellen Rückmeldungen zur laufenden Teilrevision der Grundord-\n\nnung darauf hin, dass Chur aus Sicht des Amts für Raumentwicklung noch über erhebliche\n\ninnere Reserven verfügt und damit kurzfristig kaum zusätzliche Einzonungen möglich wer-\n\nden. Ansonsten bleibt lediglich der gezielte Umgang mit den bestehenden inneren Reser-\n\nven, die wie bereits erwähnt teilweise im Eigentum der Stadt liegen. Entsprechend wäre mit\n\ndem Aspekt "Finanzieren" respektive der Vergabe von Baurechten dem allfälligen Volkswil-\n\nlen nach "bezahlbaren Wohnraum" Rechnung zu tragen.\n\nWenn preisgünstiger Wohnraum in Chur gefördert werden soll, kann dies nur über die kon-\n\nsequente Anwendung einer auf die angestrebten Ziele abgestimmten Massnahmenpalette\n\n(Lenken, Finanzieren und Kommunizieren) erfolgen. Eine gezielte Evaluation der Wirkung\n\nder gewählten Instrumente bildet dabei einen zwingenden Bestandteil. Mit seinem Gegen-\n\nvorschlag zur Volksinitiative unterstreicht der Stadtrat seinen Willen, diese Herausforderung\n\nmit dem notwendigen Handlungsspielraum anzunehmen.\n\n\n\n1 Seite 20 von 20\n\nWir bitten Sie, sehr geehrter Herr Präsident, sehr geehrte Mitglieder des Gemeinderates, dem\n\nAntrag des Stadtrates zuzustimmen.\n\nChur, 15. September 2015\n\nNamens des Stadtrates\n\nDe Stad präsident\n\nrs Marti\n\nAnhang\n\nÜbersicht/Beurteilung Massnahmen\n\nDer adtschre\n\nMarkus Frauenfelder\n\nAktenauflage\n\n- Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz\n- HTW-Studie "Das Potential des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Chur"\n- Preisgünstiger Wohnraum - Ein Baukasten für Städte und Gemeinden (Bundesamt für Woh-\n\nnungswesen)\n- Preisgünstiger Wohnraum mittels raumplanerischer Massnahmen (Basler + Partner)\n- Liste Wohnbaugenossenschaften mit Baurechten der Stadt\n- Factsheet "Für mehr bezahlbaren Wohnraum" (Initiativkomitee)\n- Einschlägige Vorstösse aus dem Gemeinderat der Stadt Chur\n- Gutachten Rechtskonsulent\n\n\n\nSt\nad\n\nt \nC\n\nhu\nr\n\nVo\nrar\n\nbe\nite\n\nn\nGr\n\nun\ndla\n\nge\nna\n\nrb\neit\n\nAn\naly\n\nse\n \n\nW\noh\n\nnu\nng\n\nsm\nar\n\nkt\nZi\n\nele\n \n\nklä\nren\n\nZie\nle \n\nau\nsfo\n\nrm\nuli\n\nere\nn \n\nun\nd \n\nmi\nt \n\nan\ngr\n\nen\nze\n\nnd\nen\n\n \nPo\n\nliti\nkb\n\nere\nich\n\nen\n \n\nab\ngle\n\nich\nen\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n \nun\n\nd \nHa\n\nnd\nlun\n\ngs\nfel\n\nde\nr\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n/H\nan\n\ndl\nun\n\ngs\nfe\n\nld\ner\n\n \nab\n\nlei\nten\n\nEv\nalu\n\nati\non\n\n• \nEin\n\nric\nhte\n\nn \nEr\n\nfol\ngsk\n\non\ntro\n\nlle\n \n\nde\nr \n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n/H\nan\n\ndl\nun\n\ngs\nfe\n\nld\ner\n\n• \nBe\n\nrei\ntst\n\nell\nun\n\ng \nde\n\nr \nen\n\ntsp\nrec\n\nhe\nnd\n\nen\n \n\npe\nrso\n\nne\nlle\n\nn \nun\n\nd \nfin\n\nanz\niel\n\nle \nRe\n\nss\nou\n\nrc\nen\n\nas\ns \n\nh\n4 \n\nan\nte\n\n- (\n R\n\nis\nik\n\ne\nn\n\nH\na\nn\n\nd\nlu\n\nn\ng\n\ns\nb\n\ne\nd\n\na\nrf\n\nZe\nitr\n\nah\nm\n\nen\n1. \n\nFi\nna\n\nnz\nier\n\nun\ng\n\n• \nGe\n\nset\nzli\n\nch\ne \n\nGr\nun\n\ndl\nag\n\ne \nvo\n\nrh\nan\n\nde\nn\n\n• \nGr\n\nos\nse\n\n \nHa\n\nnd\nlun\n\ngs\nmö\n\ngli\nch\n\nke\nit, \n\nda\n v\n\niel\nBo\n\nde\nn \n\nin \nstä\n\ndti\nsc\n\nhe\nm \n\nEi\nge\n\nnt\num\n\n• \nBa\n\nure\nch\n\ntss\ntra\n\nteg\nie \n\n(w\nan\n\nn,\n \n\nw\nem\n\n, B\ned\n\ning\nun\n\n-\nge\n\nn)\nkur\n\nzfr\nisti\n\ng\n\n2. \nKo\n\nm\nm\n\nun\nik\n\nati\non\n\n• \nGr\n\nos\nse\n\ns \nPo\n\nten\ntia\n\nl\n• \n\nÜb\ner\n\nze\nug\n\nun\ng, \n\nke\nin \n\nZw\nan\n\ng \n(na\n\nch\nha\n\nltig\n)\n\n• \nRe\n\nsso\nur\n\nce\nnin\n\nten\nsiv\n\n• \nEin\n\nric\nhte\n\nn \nEr\n\nfol\ngsk\n\non\ntro\n\nlle\n \n\nde\nr \n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\nen\n\n-\npa\n\nke\nte\n\n• \nGe\n\nset\nzli\n\nch\ner \n\nAu\nftr\n\nag\n• \n\nBe\nrei\n\ntst\nell\n\nun\ng \n\nerf\nord\n\nerl\nich\n\ner \nRe\n\nss\nou\n\nrc\nen\n\nkur\nzfr\n\nisti\ng\n\n3. \nLe\n\nnk\nun\n\ng\n• \n\nKo\nste\n\nnn\neu\n\ntra\nl \n\n(K\nos\n\nten\n \n\nwe\nrd\n\nen\n \n\nvo\nn \n\nde\nn\n\nPr\niva\n\nten\n \n\nge\ntra\n\nge\nn)\n\n• \nK\n\nau\nm\n\n la\nng\n\nfris\ntig\n\ne \nEr\n\nfah\nru\n\nng\nen\n\n \nin \n\nC\nH\n\n• \nKe\n\nine\n \n\nge\nset\n\nzli\nch\n\ne \nGr\n\nun\ndl\n\nag\ne \n\nvo\nrh\n\nan\nde\n\nn\n(C\n\nhu\nr, \n\nka\nnto\n\nna\nle \n\nsin\nd \n\nvo\nrh\n\nan\nde\n\nn)\n\n• \nGe\n\nset\nzli\n\nch\ne \n\nGr\nun\n\ndl\nag\n\ne \nsch\n\naff\nen\n\n• \nKo\n\nns\neq\n\nue\nnt\n\ne \nUm\n\nse\ntzu\n\nng\n \n\n(B\nB\n\nV\n u\n\nnd\n C\n\non\ntro\n\nl-\nlin\n\ng)\n\nmit\ntelf\n\nrist\nig\n\n3.1\n \n\nNu\ntzu\n\nng\nsp\n\nlan\nun\n\ng\n• \n\nDu\nrc\n\nhm\nisc\n\nhu\nng\n\n \nde\n\nr \nBe\n\nvö\nlke\n\nru\nng\n\n• \nSta\n\nbil\ne \n\nBe\nvö\n\nlke\nrun\n\ngs\nstr\n\nuk\ntur\n\n• \nLä\n\nng\nerf\n\nris\ntig\n\ne \nAu\n\nsla\nstu\n\nng\n \n\nde\nr \n\nBi\nldu\n\nng\ns-\n\nins\ntitu\n\ntio\nnen\n\n• \nHo\n\nhe\nr \n\nNa\nch\n\nfra\nge\n\ndr\nuc\n\nk \nnö\n\ntig\n, \n\nda\nmi\n\nt \ndie\n\nM\nas\n\nsn\nah\n\nm\ne \n\nma\nssg\n\neb\nlic\n\nh \nwi\n\nrkt\n• \n\nAn\npa\n\nss\nun\n\ng \nde\n\nr \nGr\n\nun\ndo\n\nrd\nnu\n\nng\n \n\n(B\nau\n\nge\nse\n\ntz,\nEi\n\nn-\n/A\n\nuf\nzo\n\nnu\nng\n\n)\n• \n\nAu\nfb\n\nau\n \n\nCo\nntr\n\noll\ning\n\nmit\ntelf\n\nrist\nig\n\n3.2\n \n\nNu\ntzu\n\nng\nsp\n\nriv\nile\n\ngie\nn\n\nals\n \n\nAn\nrei\n\nz\n• \n\nSit\nuat\n\nive\nr \n\nun\nd \n\npu\nnk\n\ntue\nlle\n\nr \nEi\n\nns\natz\n\n• \nDu\n\nrc\nhm\n\nisc\nhu\n\nng\n \n\nde\nr \n\nBe\nvö\n\nlke\nru\n\nng\n• \n\nPo\nten\n\ntie\nlle\n\n \nQu\n\nali\ntät\n\nsm\nind\n\neru\nng\n\n \n(S\n\ntad\nträ\n\num\n-\n\nlic\nhe \n\nQu\nali\n\ntät\n)\n\n• \nAn\n\npa\nss\n\nun\ng \n\nde\nr \n\nGr\nun\n\ndo\nrd\n\nnu\nng\n\n \n(B\n\nau\nge\n\nse\ntz)\n\n• \nAu\n\nfb\nau\n\n \nCo\n\nntr\noll\n\ning\nmit\n\ntelf\nrist\n\nig\n\n3.3\n \n\nEr\nhö\n\nhu\nng\n\n \nde\n\nr\nW\n\noh\nnf\n\nläc\nhe\n\n• \nEi\n\nnz\non\n\nun\nge\n\nn \nun\n\nsic\nhe\n\nr \n(R\n\nev\n. \n\nR\nPG\n\n)\n• \n\nStä\ndte\n\nba\nuli\n\nch\ne \n\nQu\nali\n\ntät\n \n\nkö\nnn\n\nte \nlei\n\nde\nn\n\n• \nPo\n\nten\nzie\n\nlle\n \n\nEr\nhö\n\nhu\nng\n\n \nm\n\n2/P\ners\n\non\n\n• \nAn\n\npa\nss\n\nun\ng \n\nGr\nun\n\ndo\nrd\n\nnu\nng\n\n \n(E\n\nin-\n/A\n\nuf\nzo\n\nnu\nng\n\n)\n• \n\nAu\nfb\n\nau\n \n\nCo\nntr\n\noll\ning\n\nmit\ntelf\n\nrist\nig\n\n3.4\n \n\nM\neh\n\nrw\ner\n\ntab\nsc\n\nhö\np-\n\nfu\nng\n\n• \nFin\n\nan\nzie\n\nlle\n \n\nRe\nss\n\nou\nrc\n\nen\n \n\nkö\nnn\n\nen\n \n\nvo\nn \n\nSt\nad\n\nt\ngez\n\niel\nt \n\nein\nge\n\nset\nzt \n\nwe\nrd\n\nen\n \n\n(O\nbje\n\nkth\nilfe\n\n)\n• \n\nEi\nnz\n\non\nun\n\nge\nn \n\nun\nsic\n\nhe\nr \n\n(R\nev\n\n. \nR\n\nPG\n)\n\n• \nEi\n\nn-\n/A\n\nuf\nzo\n\nnu\nng\n\n \nim\n\n g\nro\n\nsse\nn \n\nM\nas\n\nse\n(1\n\n0-\n18\n\n \nm\n\n2 /\n 1\n\n m\n2 \n\ngü\nns\n\ntig\ner \n\nW\noh\n\nnr\nau\n\nm\n)\n\n• \nGe\n\nset\nzli\n\nch\ne \n\nGr\nun\n\ndl\nag\n\ne \nKa\n\nnt\non\n\n \nno\n\nch\n \n\nnic\nht\n\nvo\nrh\n\nan\nde\n\nn\n• \n\nM\neh\n\nrw\ner\n\ntab\nsc\n\nhö\npf\n\nun\ng \n\nka\nnn\n\n \nnic\n\nht \nnu\n\nr \nfür\n\nbe\nza\n\nhlb\nare\n\nn \nW\n\noh\nnr\n\nau\nm\n\n e\ning\n\nese\ntzt\n\n \nwe\n\nrd\nen\n\n• \nAn\n\npa\nss\n\nun\ng \n\nGr\nun\n\ndo\nrd\n\nnu\nng\n\n \n(E\n\nin-\n/A\n\nuf\nzo\n\nnu\nng\n\n)\nmit\n\ntelf\nrist\n\nig\n\n\n