name: 04_Botschaft Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur (WSC); angemessene Mitwirkung des Gemeinderates

text: \nBotschaft \n\ndes Stadtrates an \n\nden Gemeinderat\n\n7fecfee3-3d03-4bb2-923d-c603fd56ab9e\n\n119342 / 634.15\n\nWohnbaugenossenschaft der Stadt Chur (WSC); \n\nangemessene Mitwirkung des Gemeinderates \n\nAntrag \n\n1. Vom Stand der Überprüfungen der WSC wird Kenntnis genommen. \n\n2. Der Stadtrat wird beauftragt, die Bereinigung der Liegenschaftsportfolios zwischen der \n\nStadt und der WSC detailliert aufzuarbeiten und dem Gemeinderat vorzulegen. \n\n3. Für eine angemessene Mitwirkung des Gemeinderates an der WSC und unter Berück-\n\nsichtigung von Governance Grundsätzen sowie Art. 5 der Stadtverfassung wird der \n\nStadtrat beauftragt, detaillierte Abklärungen bezüglich Umwandlung der WSC in eine  \n\nAktiengesellschaft zu treffen und die Ergebnisse dem Gemeinderat zu unterbreiten. \n\nZusammenfassung \n\nDer abgeänderte Auftrag Oliver Hohl (BDP / neu FDP) und Mitunterzeichnende beauftragt \n\nden Stadtrat, durch eine schlanke Gesetzesvorlage oder auf andere, geeignete Weise einen \n\nVorschlag zuhanden des Gemeinderates auszuarbeiten, welcher dem Gemeinderat eine an-\n\ngemessene und nachhaltige Mitwirkung an der WSC verschafft. \n\nNachdem sich der Stadtrat eingehend mit der Analyse der WSC auseinandergesetzt hat, \n\nkommt er aus eigener Überzeugung zum Schluss, tiefgreifendere Veränderungen vorzu-\n\nschlagen. Dabei geht er wesentlich weiter als im Auftrag Hohl gefordert. \n\nDer Stadtrat favorisiert einen Lösungsansatz mit umfassender Bereinigung der Liegen-\n\nschaftsportfolios und schlägt anschliessend eine Umwandlung der Wohnbaugenossen-\n\nschaft der Stadt Chur (WSC) in eine Aktiengesellschaft vor. \n\n\n\nSeite 2 von 20 \n\nBericht \n\n1. Ausgangslage \n\n1956 wurde die "Wohnbaugenossenschaft Arbeiterwohnungen" durch Private gegründet. \n\nDie sich 1974 in finanziellen Schwierigkeiten befindende Genossenschaft wurde von der \n\nStadt übernommen. 1994 wurde der Name in Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur \n\n(WSC) geändert. Die WSC ist gemäss Statuten eine privatrechtlich organisierte Genos-\n\nsenschaft, welche im 100 %igen Besitz der Stadt ist. Sie bezweckt gemäss Art. 2 der \n\nStatuten den Kauf, die Überbauung, den Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. \n\nDie WSC finanziert ihre Bauvorhaben in der Regel über Hypotheken, führt eine eigene \n\nRechnung und wird durch eine externe Stelle revidiert. \n\nBezüglich Auslagerungen und Beteiligungen enthält erst die Stadtverfassung, welche am \n\n1. Juli 2005 in Kraft getreten ist, einen Grundsatzartikel. In Art. 5 Abs. 2 ist vorgesehen, \n\ndass bei Auslagerungen und Beteiligungen die Aufsicht durch den Stadtrat, eine ange-\n\nmessene Mitwirkung des Gemeinderates und der Rechtsschutz sichergestellt sein müs-\n\nsen. Diese Bestimmung hat jedoch nicht zur Folge, dass rückwirkend für bereits beste-\n\nhende, von der Stadt beherrschte juristische Personen (wie die WSC) neue rechtliche \n\nGrundlagen geschaffen werden müssten. Einzig bei zukünftigen Auslagerungen, also \n\nnach dem 1. Juli 2005, ist Art. 5 Abs. 2 Stadtverfassung Rechnung zu tragen. Beispiel-\n\nhaft kann dazu auf das IBC-Gesetz verwiesen werden. Darin sind sowohl die Aufsicht \n\ndurch den Stadtrat, eine Mitwirkung des Gemeinderates und der Rechtsschutz geregelt. \n\nEine stärkere Einflussnahme durch den Gemeinderat auf von der Stadt beherrschte Un-\n\nternehmungen fand vor dem Churer Stimmvolk kein Gehör, denn es lehnte am 30. No-\n\nvember 2008 das ihm unterbreitete Gesetz über die Ausübung von Rechten bei externen \n\nLeistungserbringern deutlich ab. \n\n\n\nSeite 3 von 20 \n\n2. Portrait WSC \n\n2.1 Gremien \n\nDie strategische und operative Führung der WSC unterliegt dem Vorstand der Genos-\n\nsenschaft. Aktuell sind dies: \n\n Stadtpräsident Urs Marti, Präsident \n\n Stadträtin Sandra Maissen, Vizepräsidentin \n\n Stadtrat Patrik Degiacomi, Mitglied \n\n Stadtschreiber Marco Michel, Aktuar \n\n Leiter Immobilien und Bewirtschaftung, Christopher Richter, Kassier \n\n2.2 Finanzzahlen (Jahresrechnung 2020) \n\nBetrieblicher Ertrag Fr. 4.91 Mio. \n\nBetrieblicher Aufwand Fr. 1.95 Mio. \n\nEBITDA* Fr. 2.95 Mio. \n\nAbschreibungen und Rückstellungen Fr. 1.38 Mio. \n\nFinanzaufwand und Fondseinlage Fr. 0.51 Mio. \n\na.o. Abschreibungen und Steuern Fr. 1.05 Mio. \n\nJahresgewinn Fr. 0.01 Mio. \n\nBilanzsumme Fr. 59.76 Mio. \n\n* Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen \n\n\n\nSeite 4 von 20 \n\n2.3 Portfolio \n\nDas Portfolio der WSC setzt sich aus reinen Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie \n\ngemischt genutzten Liegenschaften zusammen. \n\nLiegenschaft Buchwert Verkehrswert Nutzung \n\nAlbulastrasse 2/4 656'900 3'220'000 Wohnen \n\nGiacomettistrasse 25/27 341'900 2'635'000 Wohnen \n\nRheinstrasse 157/159 933'500 3'850'000 Wohnen \n\nGiacomettistrasse 57/59 1'371'600 4'875'000 Wohnen \n\nLindenquai 26/28 1'990'600 4'789'800 Wohnen \n\nPoststrasse 37 2'448'000 4'755'700 Wohnen / Büro (Stadt) \n\nLindenquai 18 1'425'100 2'792'800 Wohnen / Schulzahnklinik (Stadt) \n\nMasanserstrasse 2 - Stadthaus 4'050'200 10'168'000 Büro (Stadt) \n\nSchellenbergstrasse 18 2'207'800 4'497'000 Wohnen \n\nKasernenstrasse 2 199'100 335'000 Restaurant \n\nKasernenstrasse 2a 131'000 158'000 Lager \n\nCalandastrasse 52 4'365'400 4'440'900 Wohnen \n\nCalandastrasse 56 4'925'200 4'993'400 Wohnen \n\nCalandastrasse 58 4'938'700 5'007'000 Wohnen \n\nCalandastrasse 60 4'316'900 4'393'100 Wohnen \n\nCalandastrasse 62A 7'635'200 7'660'700 Wohnen \n\nCalandastrasse 62B 4'377'300 4'451'100 Wohnen \n\nEinstellhalle KEB 3'113'300 3'161'800 Tiefgarage \n\nParkhaus Obere Quader 2'467'800 5'192'000 Parkhaus \n\nTotal 51'895'500 81'376'300  \n\nLiegenschaften-Portfolio WSC in Franken\n\nNebst den Liegenschaften besitzt die WSC 54 % Aktienanteile an der Stadthalle Chur \n\nAG. Der Wert dieser Beteiligung ist in der Bilanz mit Fr. 3.5 Mio. aufgeführt. \n\n\n\nSeite 5 von 20 \n\n3. Auftrag Oliver Hohl und Mitunterzeichnende zur angemessenen Mitwirkung \ndes Gemeinderates bei der WSC \n\nDer abgeänderte Auftrag Oliver Hohl (BDP / neu FDP) und Mitunterzeichnende beauf-\n\ntragt den Stadtrat, durch eine schlanke Gesetzesvorlage oder auf andere, geeignete \n\nWeise einen Vorschlag zu Handen des Gemeinderates auszuarbeiten, welcher dem Ge-\n\nmeinderat eine angemessene und nachhaltige Mitwirkung an der WSC gemäss Art. 5 \n\nAbs. 2 der Stadtverfassung verschafft. \n\nIn Anbetracht der investierten Mittel, der aktiven Rolle der WSC im Auftrag des Gesetzes \n\nüber sozialen gemeinnützigen Wohnungsbau und auch im Hinblick auf Achtung der \n\nStadtverfassung ist es aus Sicht des Stadtrates unerlässlich, dass der Gemeinderat als \n\nVertreter des Volkes und Oberaufsicht über die Stadtverwaltung mehr Einfluss auf die \n\nGesellschaft erlangt. Der Auftrag wird unter anderem damit begründet, dass der Gemein-\n\nderat bislang nicht den geringsten Einfluss und keine Mitwirkung auf die privatrechtlich \n\norganisierte WSC hat. \n\nDefinition angemessene Mitwirkung des Gemeinderates\n\nBei der Definition angemessene Mitwirkung des Gemeinderates besteht ein Spielraum, \n\nwie die Mitwirkung von Stadtrat und Gemeinderat bei einer privatrechtlichen Gesellschaft \n\nwie der WSC ausgestaltet werden soll. Mit Blick auf die verfassungsrechtlichen Funktio-\n\nnen von Stadtrat und Gemeinderat ist die angemessene Mitbestimmung anhand der kon-\n\nkreten Verhältnisse zu bestimmen.  \n\nDie angemessene Mitwirkung des Gemeinderates ist weder in der Stadtverfassung noch \n\nin einem anderen Erlass näher umschrieben. Insbesondere handelt es sich nicht um ei-\n\nnen Begriff des Gesellschaftsrechts. Wenig Anhaltspunkte ergeben sich, wenn man die \n\nangemessene Mitwirkung des Gemeinderats ins Verhältnis zur verfassungsrechtlich vor-\n\ngesehenen Aufsichtstätigkeit des Stadtrats setzt, denn auch dieser Begriff ist unbestimmt \n\nund im Gesetz nicht definiert. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch könnte die Mitwir-\n\nkung ein Informationsrecht, ein Konsultationsrecht oder ein Mitentscheidungsrecht bein-\n\nhalten. Das Mitentscheidungsrecht wiederum könnte verstanden werden als blosses \n\nRecht zum Erlass allgemeiner Handlungsrichtlinien oder zur Mitwirkung in einem oder \n\nallen Gesellschaftsorganen. \n\n\n\nSeite 6 von 20 \n\nDie Mitwirkung bei der WSC soll angemessen sein, damit der Gemeinderat seine Ober-\n\naufsicht über die Stadtverwaltung gemäss der Stadtverfassung wahrnehmen kann. Im-\n\nmerhin ist zu bemerken, dass dem Gemeinderat gerade nicht die gleichen Kompetenzen \n\nzufallen sollen, welche er hätte, wenn die WSC nicht privatrechtlich organisiert wäre. Der \n\nSinn und Zweck der Organisationsprivatisierung, wie sie vorliegend gegeben ist, besteht \n\nin der Regel in einer Flexibilisierung und Entpolitisierung der Aufgabenerfüllung. Das \n\ndürfte auch für die WSC gelten. Immobiliengeschäfte der Stadt Chur sollen unkompliziert, \n\nd.h. ohne politischen Entscheidungsprozess getätigt werden können. \n\n(siehe auch Fallanalyse und Empfehlungen von Dr. iur. Severin Riedi vom 2. November 2020) \n\nFazit: \n\nDer Stadtrat möchte diesen Überlegungen der angemessenen Mitwirkung des Gemein-\n\nderates im Folgenden Rechnung tragen und sucht pragmatische und praktikable Lösun-\n\ngen. \n\n4. Grundlegende Abklärungen und Absichten des Stadtrates \n\nNachdem sich der Stadtrat eingehend mit der Analyse der WSC auseinandergesetzt hat, \n\nkommt er aus eigener Überzeugung zum Schluss, tiefgreifendere Veränderungen als im \n\nAuftrag Hohl gefordert, vorzuschlagen. \n\nInsbesondere zeigt die Analyse resp. Überprüfung der WSC folgenden Handlungsbedarf: \n\n1. Das über Jahre gewachsene Liegenschaftsportfolio der WSC muss bereinigt wer-\n\nden, weil heute nicht nur Wohnliegenschaften, sondern auch Gebäude im Verwal-\n\ntungsvermögen verwaltet werden. \n\n2. Die Organisations- resp. Rechtsform der WSC als Genossenschaft erfüllt die rechtli-\n\nchen Anforderungen nur bedingt, weil de facto mit der Stadt Chur nur ein Genossen-\n\nschafter vorhanden ist. \n\n3. Die aktuellen Statuten der WSC entsprechen nicht mehr den heute gängigen Vorga-\n\nben einer funktionierenden Corporate Governance, weil sich der Vorstand selber die \n\nDecharge erteilen kann. \n\nDer Stadtrat ist bereit und willens, diese tiefgreifenden Fragestellungen in Angriff zu neh-\n\nmen und dabei der im politischen Auftrag geforderten angemessenen Mitwirkung zukünf-\n\ntig Rechnung zu tragen. \n\n\n\nSeite 7 von 20 \n\n5. Entscheidungs-Schema Gemeinderat \n\nDer Stadtrat möchte in Teilschritten mit Entscheiden des Gemeinderates wie folgt die \n\nVeränderungen herbeiführen. \n\nE = Entscheidung Gemeinderat (vorbehältlich fakultatives/obligatorisches Referendum) \n\n\n\nSeite 8 von 20 \n\n6. Phase I Integration \n\nIn einem ersten Schritt gilt es zu entscheiden, ob die WSC als eigenständige juristische \n\nPerson weitergeführt oder durch Liquidation in die Stadtverwaltung integriert werden soll. \n\nIn letzterem Fall würde das gesamte Portfolio der WSC (Grundstücke, Liegenschaften \n\nund Beteiligungen wie Stadthalle Chur AG) in das städtische Liegenschaftsportfolio bzw. \n\nin die Bilanz überführt. Die Zuteilung ins Finanz- und Verwaltungsvermögen würde nach \n\nden gesetzlichen Grundlagen erfolgen. \n\nFür eine Integration sprechen die direkte Einflussnahme durch den Gemeinderat sowie \n\ndie Einhaltung der Governance-Grundsätze, so wie dies heute im Verwaltungsvermögen \n\nin der Regel bereits der Fall ist. \n\nGegen eine Integration spricht insbesondere im Bereich des Finanzvermögens, dass die \n\nStadtverwaltung kaum handlungsfähig wäre. Die Geschwindigkeit für marktfähige Ent-\n\nscheide wäre aufgrund der geltenden Kompetenzregelung zu langsam. Würde beispiels-\n\nweise eine Liegenschaft im Markt zum Kauf angeboten, müsste je nach Höhe des Kauf-\n\npreises ein Entscheid über den Gemeinderat oder über eine Volksabstimmung gefällt \n\nwerden. Es liegt auf der Hand, dass in solchen Fällen diese Liegenschaft im freien Markt \n\nlängst verkauft würde, bevor ein Entscheid vorliegt. \n\n7. Phase II Bereinigung \n\nIm Falle einer Bereinigung liegt der Fokus der WSC auf Wohn-Liegenschaften. Die heu-\n\ntige Beteiligung an der Stadthalle würde auf die Stadt übertragen. In einer separaten Bot-\n\nschaft könnte zu einem späteren Zeitpunkt geprüft werden, ob allenfalls für die Stadt-\n\nhalle, die Sportanlagen oder das Theater eine entsprechende Immobilien-Organisations-\n\neinheit gegründet werden soll.  \n\n7.1 Liegenschaften für Verwaltungszwecke \n\nWie unter Ziffer 2.3 aufgeführt, besitzt die WSC aktuell ein breit gefächertes Liegen-\n\nschaftsportfolio. Nebst den eigentlichen Wohnbauten sind auch öffentlich genutzte Lie-\n\ngenschaften in ihrem Besitz. Namentlich handelt es sich dabei um folgende Objekte: \n\n\n\nSeite 9 von 20 \n\nLiegenschaft Buchwert Verkehrswert Nutzung Mieteinnahmen \nBrutto \n\nPoststrasse 37 2'448'000 4'755'700 Wohnen / Verwaltung Stadt Chur 240'000 \n\nLindenquai 18 1'425'100 2'792'800 Wohnen / Schulzahnklinik 190'000 \n\nMasanserstrasse 2 - Stadthaus 4'050'200 10'168'000 Verwaltung Stadt Chur 720'000 \n\nTotal 7'923'300 17'716'500  1'150'000 \n\nWSC Liegenschaften für vorwiegend öffentliche Nutzungen in Franken per 31. Dezember 2020 \n\nDie Bereitstellung von Räumlichkeiten für die Ausübung der Aufgaben der Verwaltung \n\nobliegt grundsätzlich der Stadt. Solche Liegenschaften (Schulhäuser, Rathaus, Feuer-\n\nwehrlokale usw.) sind im dafür vorgesehenen Verwaltungsvermögen vereint. Folgerichtig \n\nwerden diese Liegenschaften im Zuge der Bereinigung zur Stadt transferiert.  \n\nDie beiden Liegenschaften "Masanserstrasse 2 - Stadthaus" und "Lindenquai 18" befin-\n\nden sich im Baurecht der Stadt Chur. Die Landwerte dieser Baurechtsparzellen sind im \n\nFinanzvermögen der Stadt Chur mit Fr. 7'398'000.-- (Masanserstrasse 2 - Stadthaus) und \n\nFr. 686'400.-- (Lindenquai 18) enthalten. Diese Umlagerung vom Finanz- ins Verwal-\n\ntungsvermögen muss in der städtischen Rechnung ebenfalls berücksichtigt werden. \n\n7.2 Überführung des Grundeigentums an die Stadt \n\nDes Weiteren soll eine Entflechtung zwischen Grundeigentum und Liegenschaften vorge-\n\nnommen werden. Dabei wird dem heute gelebten Grundsatz Rechnung getragen, dass \n\ndie Stadt sämtliches Grundeigentum besitzt und dieses im Baurecht abgibt. Zudem ist \n\naus einer Langzeitbetrachtung die Sicherung von Grundeigentum bei der Stadt anzustre-\n\nben (Bspw. bei Veräusserungen von WSC Liegenschaften). \n\n\n\nSeite 10 von 20 \n\nLiegenschaft Buchwert Verkehrswert Grundeigentum \nWert\n\nGrundstück \n\nAlbulastrasse 2/4 656'900 3'220'000 WSC 971'300 \n\nGiacomettistrasse 27/27 341'900 2'635'000 Baurecht Stadt \n\nRheinstrasse 157/159 933'500 3'850'000 WSC 1'165'000 \n\nGiacomettistrasse 57/59 1'371'600 4'875'000 Baurecht Stadt \n\nLindenquai 26/28 1'990'600 4'789'800 Baurecht Stadt \n\nPoststrasse 37 2'448'000 4'755'700 WSC (489'000) * \n\nLindenquai 18 1'425'100 2'792'800 Baurecht Stadt \n\nMasanserstrasse 2 - Stadthaus 4'050'200 10'168'000 Baurecht Stadt \n\nSchellenbergstrasse 18 2'207'800 4'497'000 Baurecht Stadt \n\nKasernenstrasse 2 199'100 335'000 WSC 302'900 \n\nKasernenstrasse 2a 131'000 158'000 WSC 93'600 \n\nCalandastrasse 52 4'365'400 4'440'900 Baurecht Stadt \n\nCalandastrasse 56 4'925'200 4'993'400 Baurecht Stadt \n\nCalandastrasse 58 4'938'700 5'007'000 Baurecht Stadt \n\nCalandastrasse 60 4'316'900 4'393'100 Baurecht Stadt \n\nCalandastrasse 62A 7'635'200 7'660'700 Baurecht Stadt \n\nCalandastrasse 62B 4'377'300 4'451'100 Baurecht Stadt \n\nEinstellhalle KEB 3'113'300 3'161'800 Baurecht Stadt \n\nParkhaus Obere Quader 2'467'800 5'192'000 Baurecht Stadt \n\nTotal 51'895'500 81'376'300  \n\nTotal WSC 4'368'500 12'318'700 2'532'800 \n\nWSC Grundstückseigentum (in Grau) in Franken \n\n* Grundeigentum wird vollumfänglich mit dem Kaufpreis abgegolten (vgl. Tabelle Ziffer 7.1) \n\nNach dieser Bereinigung würde die WSC weiterhin Besitzerin der Liegenschaften sein. \n\nDie Stadt hingegen wäre Grundeigentümerin und erteilt der WSC die jeweiligen Bau-\n\nrechte. Die Grundstücke der WSC weisen einen Marktwert von rund Fr. 2.5 Mio. auf. \n\n\n\nSeite 11 von 20 \n\n7.3 Überführung städtischer Liegenschaften in die WSC \n\nUm eine konsequente Bereinigung vorzunehmen (WSC: Mietobjekt für Wohnen; Stadt: \n\nLiegenschaften im Verwaltungsvermögen), müssen Liegenschaften aus dem Finanzver-\n\nmögen der Stadt, die Wohnzwecken dienen, an die WSC (oder Nachfolgeorganisation) \n\nübergehen.\n\nLiegenschaft Landwert \nVerkehrswert \n\nGebäude \nBemerkungen \n\nMieteinnahmen\nBrutto \n\nAustrasse 17 Pferdehof \n\nAustrasse 18/20 Rheinstrasse 177 4'400'000 5'700'000 Wohnhaus 470'000 \n\nBienenstrasse 5 * Altes Stadtspital \n\nBienenstrasse 9 Kulturhaus \n\nSägenstrasse 75 Haus der Visionäre \n\nBodmerstrasse 4  Wohnhaus, Türligarten \n\nCalandastrasse 48/50 800'000 2'300'000 Wohnhaus 80'000 \n\nCalandastrasse 48/50 ** 300'000 1'300'000 Kindergarten \n\nKasernenstrasse 6 Fuhrhalterei \n\nKupferschmiedeweg 54 1'000'000 2'700'000 Wohnhaus 80'000 \n\nMeiersboden 1 200'000 200'000 Wohnhaus 30'000 \n\nMeiersboden 2/4 1'000'000 600'000 Wohnhaus 70'000 \n\nPulvermühlestrasse 68 EWZ Schaltstation \n\nRheinstrasse 92 FW-Lokal, Wohnhaus \n\nRingstrasse 26 Lagerhalle, Büroprovisorium \n\nSegantinistrasse 12 600'000 1'400'000 Wohnhaus 100'000 \n\nTotal 8'300'000 14'200'000  830'000 \n\nLiegenschaften im städtischen Finanzvermögen in Franken \n\n* Verbleibt bis zur Strategieklärung im Dispositionsbestand der Stadt. \n\n** Klärung notwendig, ob Teil des Kindergartens separat abgegrenzt werden kann. \n\nDie Wohnliegenschaften im städtischen Finanzvermögen, die an die WSC übergehen \n\nsollen (in Weiss), stellen einen Gegenwert von Fr. 14.2 Mio. (Verkehrswert) dar. Die übri-\n\ngen Liegenschaften (in Grau) dienen entweder keinen Wohnzwecken oder befinden sich \n\nin Perimetern von zukünftigen Entwicklungsprojekten. \n\nDie Grundstücke verbleiben im Eigentum der Stadt und werden im Baurecht an die WSC \n\nabgegeben. \n\nIm Rahmen der Strategie im Umgang mit schützenswerten Bauten der Stadt Chur kann \n\nes noch zu Verschiebungen innerhalb des Immobilienportfolios kommen. \n\n\n\nSeite 12 von 20 \n\n8. Phase III Strategie \n\nGrundsätzlich stellt sich die Frage, ob die Liegenschaften und Grundstücke der WSC \n\nweiterhin im Eigentum der Stadt Chur (alleinige Genossenschafterin der WSC) bleiben \n\noder verkauft werden sollen. \n\nEinem Verkauf steht der Stadtrat aus zwei Gründen kritisch gegenüber: \n\nErstens gilt der Grundsatz, dass die Stadt Grundstücke nicht und Immobilien nur in Aus-\n\nnahmefällen verkauft. Zweitens hätte die Stadt nach einem Verkauf keinen Einfluss mehr \n\nauf das Angebot der WSC. Dies würde unter anderem dazu führen, dass die Stadt keine \n\nMöglichkeit mehr besässe, zahlbaren Wohnraum weiter zu fördern. \n\nDer Stadtrat spricht sich daher für den Verbleib der Liegenschaften und Grundstücke im \n\nEigentum der Stadt aus, weil die Erträge aus den Baurechtszinsen sowie Mieteinnahmen \n\neinen wertvollen Beitrag an die Erfolgsrechnung der Stadt Chur liefern und dadurch z.B. \n\nauch für die Bestimmung des Steuersatzes relevant sind. Weiter hat die Stadt, wie er-\n\nwähnt, die Möglichkeit zahlbaren Wohnraum zu fördern. Zusätzlich wird durch den Ver-\n\nbleib des Grundeigentums bei der Stadt Chur auch ein Handlungsspielraum für spätere \n\nGenerationen gewahrt. \n\n9. Phase IV Rechtsform \n\nDie WSC ist eine Genossenschaft im Sinne von Art. 828 ff. OR. Gemäss Statuten bilden \n\ndie Generalversammlung, die Verwaltung und die Revisionsstelle die Genossenschafts-\n\norgane. Die Verwaltung setzt sich aus den Mitgliedern des Stadtrates, dem Stadtschrei-\n\nber und dem Leiter der städtischen Immobilienverwaltung zusammen. Der Stadtrat vertritt \n\nausserdem die Rechte der Stadt Chur in der Generalversammlung. \n\n9.1 Merkmale einer Genossenschaft \n\nNach der üblichen Konzeption ist die Genossenschaft für die gemeinsame Selbsthilfe ei-\n\nner Personengruppe mit gleichen Bedürfnissen gedacht. Im Bereich der Wohnbaugenos-\n\nsenschaften sind in der Regel Bewohnende die Genossenschafter einer Überbauung. Im \n\nMittelpunkt steht oft das preisgünstige Wohnen. \n\nDie Lehre geht in allen Ausprägungen von diesem Selbsthilfegedanken und einem mit-\n\ngliedschaftlichen Charakter aus. Dies kommt auch bei den Gründungsvorschriften zum \n\nAusdruck, wo eine Mindestzahl von sieben Personen vorgeschrieben ist.  \n\n\n\nSeite 13 von 20 \n\n9.2 Handlungsbedarf \n\nNachdem die Stadt einzige Genossenschafterin der WSC ist, kommt dem Selbsthilfege-\n\ndanken keine Bedeutung mehr zu. Ausserdem droht die Gefahr, dass die WSC irgend-\n\nwann Massnahmen nach Art. 731b OR* zu gewärtigen hat. \n\nSofern die Stadt keine Absichten hegt, bei der WSC in naher Zukunft den Genossen-\n\nschaftsgedanken wiederaufleben und weitere Genossenschafter eintreten zu lassen, \n\nwäre es empfehlenswert, die WSC in eine zukunftsgerichtete Organisationsform zu über-\n\nführen. Aus rein rechtlichen Überlegungen wäre eine Überführung in eine Aktiengesell-\n\nschaft (AG) oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) die konsequente Hand-\n\nlungsmaxime. \n\n* Fehlt der Gesellschaft eines der vorgeschriebenen Organe oder ist eines dieser Organe nicht \n\nrechtmässig zusammengesetzt, so kann ein Aktionär, ein Gläubiger oder der Handelsregisterfüh-\n\nrer dem Richter beantragen, die erforderlichen Massnahmen zu ergreifen. … \n\n(siehe auch Fallanalyse und Empfehlungen von Dr. iur. Severin Riedi vom 2. November 2020) \n\n9.3 Überführung der WSC in eine zukunftsgerichtete Organisationsform \n\nDie Organisationsform der Genossenschaft ist, wie bereits erwähnt, nur schwerlich poli-\n\ntisch zu vertreten. Als alternative, zukunftsgerichtete Organisationsform versteht der \n\nStadtrat in erster Linie die GmbH oder AG. Beide sind in ihrer Funktionsweise und in ihrer \n\nOrganisation ähnlich. Die GmbH ist stärker auf die Mitwirkung der Gesellschafter ausge-\n\nrichtet, bei der AG beschränkt sich die Pflicht der Gesellschafter auf den finanziellen Bei-\n\ntrag. Entscheidend über die Wahl der Organisationsform ist oftmals das verfügbare Grün-\n\ndungskapital. Während bei der GmbH ein Gründungskapital von Fr. 20'000.-- ausreicht, \n\nmuss das Aktienkapital für die Gründung einer AG mindestens Fr. 100'000.-- betragen. \n\nEine Änderung der Rechtsform wäre nach den Regeln der Umwandlung im Sinne des \n\nFusionsgesetzes zu bewerkstelligen (Art. 53 ff. FusG). Eine Umwandlung von der Genos-\n\nsenschaft in eine AG (oder GmbH) ist in Art. 54 Abs. 3 FusG explizit vorgesehen. Zu be-\n\nachten wären die Gründungsvorschriften des OR. Konkret muss ein Genossenschaftska-\n\npital von Fr. 100'000.-- vorhanden sein.  \n\nDie Zweckbestimmung der WSC in einer neuen Rechtsform (AG) könnte in Anlehnung \n\nan das städtische Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau ausge-\n\nstaltet werden. Somit würde sich die WSC AG der Förderung von sozialem und gemein-\n\nnützigem Wohnungsbau zum Zweck der Verbilligung von Wohnungen für Familien und \n\nPersonen in bescheidenen finanziellen Verhältnissen verpflichten. \n\n\n\nSeite 14 von 20 \n\n9.4 Gegenüberstellung und Bewertung der Organisations- und Rechtsformen \n\nNachdem der Stadtrat zur Überzeugung gelangt ist, dass die Rechtsform der Genossen-\n\nschaft für die WSC rechtlich kaum tragbar ist, stellt er die möglichen Organisations- und \n\nRechtsformen sowie eine mögliche Liquidation der WSC gegenüber: \n\nOrganisations- /  \nRechtsformen \n\nVorteile Nachteile \nMitwirkung des  \nGemeinderates \n\nGenossenschaft \n(heutige Rechtsform) \n\nKeine Rechtsform- \nänderung notwendig. \n\nErfüllt die rechtlichen  \nVoraussetzungen nur  \nbedingt. \n\nSiehe Ziffer 9.5 \n\nAktiengesellschaft (AG) \nmit Bereinigung des  \nPortfolios \n\nZukunftsgerichtete  \nLösung. Wohnliegenschaf-\nten können im Marktum-\nfeld bewirtschaftet werden \n(Vermietung, Kauf, Ver-\nkauf, etc.). \n\nAdministrativer und juristi-\nscher Aufwand für Rechts-\nformänderung und Portfo-\nliobereinigung. \n\nMitwirkung, unter Einhal-\ntung der Corporate Gover-\nnance, gut lösbar (z.B. mit \nEignerstrategie). \n\nGesellschaft mit be-\nschränkter Haftung \n(GmbH) mit Bereinigung \ndes Portfolios \n\nDito Aktiengesellschaft. Strahlt jedoch in der äusseren Wahrnehmung, als Unterneh-\nmung der öffentlichen Hand, weniger Vertrauen aus. \n\nLiquidation der WSC und \nIntegration in die Stadt \nChur \n\nKeine Rechtsform- \nänderung notwendig. \nNach Übertrag des Portfo-\nlios einfache Liquidation \nmöglich. \n\n(Zu) grosser politischer \nEinfluss im Liegenschafts-\ngeschäft (eingeschränkte \nMarktfähigkeit sowie Ge-\nfahr der Marktverzerrung). \n\nGrösstmögliche Mitwir-\nkung (via Budgetprozess) \ndes Gemeinderates. \n\nÖffentlich-rechtliche  \nAnstalt \n\nFührt nach den Vorschrif-\nten über den Gemeinde-\nhaushalt einen eigenen \nHaushalt mit eigener Bi-\nlanz. \n\nVerfügt über keine demo-\nkratische Struktur. \n\nÜber Gesetzesgrundlage \nzur Schaffung Anstalt und \nEignerstrategie. \n\nFazit \n\nSoll die WSC als Immobiliengesellschaft eine neue Organisationsform erhalten, erscheint \n\ndem Stadtrat die Aktiengesellschaft die geeignete Form, da sie im Verkehr mit Dritten \n\nmehr Nachhaltigkeit ausstrahlt. Die GmbH hat immer noch einen leichten Anstrich der \n\nRechtsform für Start-ups, der nicht gut zum Immobiliensektor passt. \n\n\n\nSeite 15 von 20 \n\n9.5 Möglichkeiten für die Mitwirkung des Gemeinderats an der bestehenden WSC \n\nWie ausgeführt, erfüllt die WSC die Anforderungen an eine Genossenschaft nach Vorga-\n\nben des Obligationenrechts nur bedingt. Sollte der Gemeinderat dennoch an der Organi-\n\nsationsform der Genossenschaft festhalten, ergäben sich für eine vermehrte Einfluss-\n\nnahme durch den Gemeinderat folgende Lösungsansätze: \n\nVariante 1: \n\nEine mögliche Massnahme aus dem Auftrag Hohl könnte sein, dass die Organe inskünf-\n\ntig wie folgt besetzt werden: \n\n- der Stadtrat übt weiterhin die Gesellschafterrechte der Stadt Chur aus; \n\n- die Stadt ist mit einem Vertreter aus dem Stadtrat und dem Stadtschreiber im obers-\n\nten Leitungs- und Verwaltungsorgan vertreten, das im Übrigen mit ein bis zwei exter-\n\nnen Personen besetzt werden könnte; \n\n- der Leiter Immobilien könnte inskünftig mit der operativen Geschäftsführung betraut \n\nwerden, was die Mitglieder der Verwaltung von gewissen Aufgaben entlastet; \n\n- der Gemeinderat könnte in den Prozess um die Erarbeitung einer Eignerstrategie \n\neinbezogen werden, deren Einhaltung er jährlich überprüfen könnte. \n\nDie Eignerstrategie definiert die Leitplanken für das Unternehmen aus Sicht der Inhaber \n\nund Mitbesitzer. Diese sind nicht zwingend deckungsgleich mit der Führungsstrategie \n\ndes Unternehmens. Die Eignerstrategie hat sich mindestens über folgende Fragen zu \n\näussern: \n\na) Ziele und Wirkungen der Eignerstrategie \n\nb) Örtlicher, sachlicher und zeitlicher Geltungsbereich \n\nc) Verhältnis zu Gesetz und Statuten  \n\nd) Absicht des Eigners mit dem Unternehmen \n\ne) Ziele der Eigner, namentlich: \n\n1. die unternehmerischen Ziele; \n\n2. die wirtschaftlichen Ziele; \n\n3. die sozialen Ziele und \n\n4. die anzustrebenden Beteiligungsverhältnisse des Eigners. \n\nMit dieser Aufgabenteilung würde man den modernen Ansätzen der Corporate Gover-\n\nnance nachkommen. Der Auftrag Hohl verlangt eine angemessene und nachhaltige Mit-\n\nwirkung - die vorgeschlagene Aufgabenteilung wäre stufengerecht und findet ihre Abstüt-\n\nzung in der Lehre. \n\n\n\nSeite 16 von 20 \n\nVariante 2: \n\nSollte der Stadtrat weiterhin mit allen Mitglieder in der strategischen Führungsebene ver-\n\ntreten sein, wäre es mit Rücksicht auf die Corporate Governance möglich, die Stimm-, \n\nWahl-, Informations- und Kontrollrechte dem Gemeinderat zu überlassen. Im Sinne von \n\nUntervarianten könnten die vorgenannten Gesellschafterrechte dem Gemeinderat als \n\nGremium übertragen werden. Für den kommunalen Gesetzgeber dürfte diesbezüglich ein \n\nRegelungsfreiraum bestehen. \n\nVariante 2 könnte gegenüber Variante 1 auch dann weiterverfolgt werden, wenn dem \n\nGemeinderat nicht genügen würde, lediglich bei der Eignerstrategie mitzuwirken. \n\nFazit \n\nSollte die Organisationsform der Genossenschaft für die WSC keine Änderung erfahren, \n\nwürde der Stadtrat die Variante 1 bevorzugen. Dies deshalb, weil die Vertretung der Ge-\n\nsellschafterrechte wie in Variante 2 vorgesehen, nicht der "Flughöhe" des Gemeinderats \n\nentspricht. \n\n10. Konkreter Lösungsansatz des Stadtrates \n\nMit dem Zielbild einer Umwandlung der WSC in eine Aktiengesellschaft, unterbreitet der \n\nStadtrat dem Gemeinderat einen konsequenten, wenn auch radikalen Lösungsansatz. \n\nDie vorgeschlagenen Portfoliobereinigungen sollen steuerlich optimiert umgesetzt wer-\n\nden. Diese könnten in folgender Reihenfolge bereinigt werden: \n\n1. Bereinigung Grundeigentum (Grundstücke der WSC gehen an die Stadt, welche \n\nBaurechte erteilt). \n\n2. Bereinigung WSC Liegenschaften (Verwaltungsliegenschaften gehen an die Stadt). \n\n3. Bereinigung Liegenschaften der Stadt (Wohnliegenschaften gehen an die WSC). \n\n4. Nach der Bereinigung befinden sich nur noch marktfähige Mietliegenschaften im \n\nPortfolio der WSC, welches bewirtschaftet sowie durch Kauf von Liegenschaften op-\n\ntimiert werden kann. \n\n5. Nach diesem Schritt folgt eine Strategieklärung, welche Fragen wie die Förderung \n\nvon zahlbarem Wohnraum oder die Verwendung von Überschüssen klären muss. \n\n\n\nSeite 17 von 20 \n\n10.1 Schematische Darstellung Lösungsansatz des Stadtrates \n\n1) Grundstücke im Besitz der Stadt Chur, Abgabe an WSC im Baurecht \n\nVerwaltungsgebäude im Besitz der Stadt Chur \n\nWohnliegenschaften im Besitz der WSC \n\n2) Aktiengesellschaft mit formuliertem Zweck (Statuten) zum Beispiel zur Förderung des \n\nzahlbaren Wohnraums \n\n\n\nSeite 18 von 20 \n\n11. Finanzielle und steuerrechtliche Auswirkungen \n\nBei Portfoliobereinigungen werden bei Liegenschaften und Grundstücken konsequenter-\n\nweise die Verkehrswerte (nahe dem Marktwert) gemäss Schätzungen des Amtes für Im-\n\nmobilienbewertung Kanton Graubünden eingesetzt. Damit wird eine Verzerrung der Be-\n\nwertungen (vs. Buchwerte) verhindert. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, \n\ndass es aufgrund von Differenzen zwischen Buch- und Verkehrswert zu Buchgewinnen \n\nkommen wird, was letztlich auch steuerrelevante Konsequenzen hat. Nach den Bereini-\n\ngungen der Grundstücke und Liegenschaften der Stadt und WSC ergeben sich folgende \n\nVeränderungen in der Bilanz und Erfolgsrechnung: \n\n11.1 Bilanz \n\nFolgende Veränderung sind in der Bilanz der Stadt Chur zu verzeichnen: \n\n- Verwaltungsvermögen Zunahme Fr. 17.7 Mio. \n\n- Grundstücke Zunahme Fr. 2.5 Mio.  \n\n- Finanzvermögen Abnahme Fr. 14.2 Mio. \n\nDer Erwerb von Liegenschaften, die ins Verwaltungsvermögen fallen, werden über die \n\nInvestitionsrechnung gebucht. Zusätzlich zu diesen Fr. 17.7 Mio. fallen noch die Umlage-\n\nrung vom Finanzvermögen ins Verwaltungsvermögen der beiden Baurechtsparzellen \n\n"Masanserstrasse 2 - Stadthaus" mit Fr. 7.4 Mio. und "Lindenquai 18" mit Fr. 0.7 Mio. an.  \n\nDiese Veränderungen sollen weder die Mehrjahresplanung der Investition beim Plafond \n\nvon Fr. 60.0 Mio. pro Jahr noch die Mindest-Eigenkapitalquote von 60 % beeinträchtigen. \n\n11.2 Erfolgsrechnung \n\nWSC Stadt Chur Bemerkungen \n\nMieten Verwaltungsvermögen - 1'150'000 1'150'000 \nMinderaufwand wie auch Mehrertrag, \nwobei seitens Stadt Chur grösstenteils \ninterne Verrechnungen anfallen \n\nBaurecht Grundstücke - 75'000 75'000 \nAnnahme Baurechtszins 3 %  \nvon Fr. 2'500'000.-- \n\nMieten Finanzvermögen 830'000 - 830'000  \n\nBaurecht Finanzvermögen - 249'000 249'000 \nAnnahme Baurechtszins 3 %  \nvon Fr. 8'300'000.-- \n\nVeränderung Erfolgsrechnung - 644'000 644'000 \n\nZukünftiger Mittelfluss nach Grundstücks- und Liegenschaftsbereinigung in Franken \n\n\n\nSeite 19 von 20 \n\nFolgekosten durch Auflösung stiller Reserven, Abschreibungen, Zinsen und Unterhalt \n\nsind hier nicht aufgeführt. Diese werden selbstverständlich bei der späteren detaillierte-\n\nren Betrachtung berücksichtigt. \n\n11.3 Steuerliche Auswirkungen \n\nEine Änderung der Rechtsform in eine AG bringt steuerliche Konsequenzen mit sich, wel-\n\nche zu einem späteren Zeitpunkt mit der Kantonalen Steuerverwaltung in Form eines Ru-\n\nlings abgeklärt werden müssen. Betroffen sind die Gewinn- und Kapitalsteuern der neuen \n\nAG. Die Handänderungs- sowie Grundstücksgewinnsteuern könnten - je nach Vorge-\n\nhensweise - ebenfalls betroffen sein. Bei der Handänderungs- sowie Grundstücksge-\n\nwinnsteuer würde der eventuell anfallende Steuerbetrag ganz, beziehungsweise zur \n\nHälfte wieder an die Stadt Chur zurückfliessen. \n\n11.4 Entschädigungen WSC an die Stadt Chur \n\n2020 sind der Stadt Chur von der WSC Fr. 744'500.-- (Verwaltungskosten Fr. 194'500.--, \n\nAufwandentschädigung Fr. 200'000.-- und Gewinn Fr. 350'000.--) zugeflossen. Ab dem \n\nJahr 2022 wird von einem Gewinnanteil von Fr. 600'000.-- ausgegangen. Diese Abliefe-\n\nrungen sind auch für die Zukunft zu regeln. \n\n12. Konklusion und weiteres Vorgehen \n\nDer Stadtrat ist sich der Tragweite und Komplexität des vorgeschlagenen Lösungsansat-\n\nzes bewusst. Die Umsetzung mit einer umfangreichen Bereinigung der Portfolien sowie \n\nUmwandlung der Genossenschaft in eine Aktiengesellschaft wird anspruchsvoll sein und \n\ndie notwendige Zeit in Anspruch nehmen. \n\nDennoch ist der Stadtrat überzeugt, dass dieser Lösungsansatz Sinn macht, weil: \n\n- die heutige Genossenschaft umgewandelt wird, \n\n- eine zukunftsorientierte und tragfähige Rechtsform der heutigen WSC geschaffen, \n\n- eine Entflechtung der marktorientierten Tätigkeiten vollzogen, \n\n- die neue Gesellschaft nach den Grundsätzen einer funktionierenden Corporate \n\nGovernance aufgebaut und \n\n- dem Gemeinderat die geforderte angemessene Mitwirkung zugestanden werden \n\nkann. \n\n\n\n\n