name: 02_Bericht zum Auftrag Tino Schneider betr. Massnahmen des Aktionsplans Wohnungsknappheit für die Stadt Chur

text: \nBericht \n\ndes Stadtrates an \n\nden Gemeinderat\n\nbfff95ee-d701-4f43-a54d-849c17e8ecb2\n\n178992 / 634.15.00\n\nAuftrag Tino Schneider und Mitunterzeichnende\n\nbetreffend\n\nMassnahmen des «Aktionsplans Wohnungsknappheit» für die \n\nStadt Chur  \n\nAntrag \n\nDer Auftrag sei im Sinne der Erwägungen zu überweisen.  \n\nBegründung \n\n1. Ausgangslage \n\nAm 12. Mai 2023 hat auf eidgenössischer Ebene ein Runder Tisch zum Thema Woh-\n\nnungsknappheit stattgefunden. Eingeladen waren Vertreter/-innen der Kantone, der \n\nStädte und Gemeinden sowie der Immobilien- und Baubranche. Dabei entstand der "Ak-\n\ntionsplan Wohnungsknappheit", welcher am 13. Februar 2024 veröffentlicht wurde. Der \n\nAktionsplan enthält Massnahmen in folgenden Bereichen: \n\n Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen,\n\n Verfahren stärken und beschleunigen sowie  \n\n genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen.\n\nDer nun vorliegende Aktionsplan berücksichtigt die Rückmeldungen aus Konsultationen \n\nmit politischen Gremien, Kantonen, Städten und Gemeinden sowie weiterer interessierter \n\nKreise. Die Option "nichts tun" wurde in der Diskussion mit den interessierten Kreisen bei \n\n\n\nSeite 2 von 6 \n\nallen drei Themenbereichen im Vergleich mit den vorgeschlagenen Massnahmen am \n\nschlechtesten bewertet. \n\nAnlässlich der Gemeinderatssitzung vom 7. März 2024 haben Tino Schneider und Mitun-\n\nterzeichnende den Stadtrat beauftragt, insbesondere die Massnahmen des Aktionsplans \n\nauf Stufe Gemeinde vertieft zu prüfen und dem Gemeinderat Bericht zu erstatten, welche \n\ndavon zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in der Stadt Chur von Nutzen sein könn-\n\nten. \n\nFolgende gesetzliche Grundlagen bestehen bereits zu den drei Themenbereichen des \n\n"Aktionsplans Wohnungsknappheit":  \n\n- Die Themen "Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen" sowie "Ver-\n\nfahren stärken und beschleunigen" werden grundsätzlich in der Grundordnung ab-\n\ngehandelt. Die laufende Revision der Grundordnung bietet somit die Chance, auf die \n\nvorgeschlagenen Punkte des Aktionsplans zu reagieren. \n\n- Das Thema "genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstel-\n\nlen" wird gesetzlich geregelt. Das "Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen \n\nWohnungsbau" wurde in der Volkabstimmung vom 12. Juni 1994 beschlossen. \n\nIm Jahr 2016 wurde auf kommunaler Ebene über die Initiative "Für mehr bezahlbaren \n\nWohnraum" und den Gegenvorschlag des Gemeinderates abgestimmt. Die Initiative \n\nwurde mit 50.32 % abgelehnt, der Gegenvorschlag des Gemeinderates wurde mit \n\n61.81 % abgelehnt. \n\nDie Initiative sah vor, in der Verfassung zu verankern, dass sich die Stadt aktiv für den \n\nSchutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von bezahlbaren und qualitativ \n\nhochwertigen Wohnungen und Gewerberäumen einsetzt. Die Stadt sorgt für eine stete \n\nErhöhung der Anzahl Wohnungen, die sich im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbau-\n\nträgerinnen oder Wohnbauträgern befinden, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip der \n\nKostenmiete verpflichtet sind. Es wurde das Ziel formuliert, innert 20 Jahren nach An-\n\nnahme der Abstimmung einen Anteil von 12 Prozent an gemeinnützigen Wohnungen am \n\nGesamtwohnungsbestand zu erreichen. \n\nSituation in der Stadt Chur \n\nGemäss Nachfragemonitor.ch ist der Wohnungsmarkt in Chur angespannt: Im Verhältnis \n\nzur Grösse des Churer Wohnungsmarkts sind nur wenige Wohnungen auf dem Markt \n\n(knappes Angebot) und für diese Wohnungen werden schnell Mietende gefunden \n\n(schnelle Vergabe). Regionen mit angespanntem Markt haben nach Definition eine An-\n\n\n\nSeite 3 von 6 \n\ngebotsziffer1 unter dem Schwellenwert von 3.5 % und eine Insertionsdauer2 von unter \n\n26 Tagen. Eine tiefe Angebotsziffer deutet auf einen statischen Wohnungsmarkt hin, weil \n\nniemand freiwillig seine Wohnung verlässt, da er/sie keine kleinere oder grössere Woh-\n\nnung findet. \n\nLeerwohnungsbestand \n\nZwischen 2014 und 2022 schwankte der Leerwohnungsbestand in der Stadt Chur zwi-\n\nschen 142 (2014) und 246 (2020) Wohnungen. Bei einem Bestand von 20'552 Wohnun-\n\ngen und einem Leerbestand von 246 bedeutet dies eine Leerstandsquote von ca. 1.2 %, \n\nwas leicht über dem langjährigen Mittelwert der Schweiz liegt. Ein Einbruch des Ange-\n\nbots durch weniger neugebaute 2-, 3-, 4- und 5-Zimmerwohnungen führte 2021 zu einem \n\nAbsturz des Leerbestands (vermutlich wegen der COVID Pandemie). Bei einem Bestand \n\nvon 21'207 Wohnungen umfasste der Leerbestand 2021 nur noch 60 Wohnungen, was \n\neine Leerstandsquote von ca. 0.3 % bedeutet. \n\nNeubauten \n\nAb dem Jahr 2022 (181 fertiggestellte Wohnungen in Neubauten) entwickelten sich die \n\nNeubauten wieder ähnlich wie in den Jahren zwischen 2014 bis 2020. Die einzige Aus-\n\nnahme bilden die 1-Zimmerwohnungen. Während zwischen den Jahren 2014 bis 2020 \n\ninsgesamt 26 neue 1-Zimmerwohnungen gebaut wurden, was einem jährlichen Schnitt \n\nvon knapp 4 neugebauten 1-Zimmerwohnungen entspricht, wurden 2021: 23, 2022: 6 \n\nund 2023: 54 neue 1-Zimmerwohnungen erstellt. \n\nBevölkerungsentwicklung \n\nDie Bevölkerung wuchs von 2014 bis 2019 leicht mit einem jährlichen Schnitt von ca. 145 \n\nPersonen. Seit dem Jahr 2020 wächst die Bevölkerung (die Fusionen mit Maladers (527 \n\nneue Einwohnende) und Haldenstein (1121 neue Einwohnende) ausgeklammert) jährlich \n\num rund 300 Personen, zusätzlich kamen im Jahr 2022 492 Personen mit dem Schutz-\n\nstatus "S" dazu. \n\nWohnraumbedarf \n\nDer Bedarf an Wohnraum in Chur steigt stärker als das Angebot. Auffallend bei den Neu-\n\nbauten zwischen 2021 und 2023 ist die erhöhte Zahl bei fertiggestellten 1-Zimmerwoh-\n\nnungen. Diese Zahlen zeigen eine Veränderung im Nachfragebereich. Der genaue Be-\n\ndarf an Wohnraum kann aus den vorhandenen Daten nicht eruiert werden. \n\n1 Verhältnis zwischen der Anzahl angebotener Immobilien bzw. Flächen und dem Bestand\n2 Zeit, die ein Inserat aufgeschaltet ist\n\n\n\nSeite 4 von 6 \n\n2. Aktionsplan Wohnungsknappheit \n\nDer Aktionsplan Wohnungsknappheit hat auf Ebene Städte und Gemeinden 10 Punkte \n\nvorgeschlagen und zur Umsetzung empfohlen: \n\nA. Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen\n\n A2.1 Eine Studie zum Potential und den Grenzen einer höheren Durchlässigkeit und \n\nDurchmischung von Arbeits- und Wohnzonen in Auftrag geben; formulieren von \n\nEmpfehlungen \n\n A2.3 Prüfen und gegebenenfalls Anpassen der kommunalen Zonenpläne \n\n A3.2 Prüfen und gegebenenfalls Anpassen der kommunalen Baureglemente und \n\nNutzungspläne \n\n A4.1 Durchführen einer Wirkungsanalyse der Umsetzung des gesetzlichen Auftrags \n\nvon Art. 15a RPG (Baulandmobilisierung) in kantonalem und kommunalem Recht \n\n A4.2 Konsequente Umsetzung der Massnahmen zur Baulandmobilisierung \n\n A4.3 Prüfen von Anreizen oder Bestimmungen (z.B. Mindestausnützung), um bei un-\n\nternutzten Parzellen eine höhere Ausnutzung zu erreichen \n\n A4.4 Kommunikative Massnahmen und Beratung zur Förderung von Massnahmen \n\nim Bereich der Baulandmobilisierung (Kantone ˂- -˃ Gemeinden, Gemeinden -˃ \n\nBaulandeigentümer) \n\n A5 Prüfen eines Beratungsangebots für Eigentümerinnen und Eigentümer (wird nicht \n\nvon allen Organisationen als geeignet erachtet) \n\nB. Verfahren stärken und beschleunigen \n\n B3.1 Prüfen einer stärkeren Ressourcenausstattung der Bewilligungs- und Fachstel-\n\nlen sowie Ausbau der Beratung und Verfahrensbeteiligung der Projektträgerschaften \n\nC. Genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen \n\n C1.3 Prüfen von Fördermassnahmen, um die indirekte Förderung des Bundes zu er-\n\ngänzen \n\n2.1 A Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen \n\nDie Punkte A2.1 und A2.3 beziehen sich auf die Durchlässigkeit und Durchmischung der \n\nArbeitszonen und Wohnzonen. Im Zuge der Revision der Grundordnung wird diese The-\n\nmatik behandelt. Im Stadtentwicklungskonzept (STEK 2050) wird unter anderem als \n\n\n\nSeite 5 von 6 \n\nStossrichtung im Bereich Wohnen aufgeführt: "Chur fördert eine angemessene, dezent-\n\nrale räumliche Verteilung und eine soziale Durchmischung der Wohngebiete".  \n\nDer Punkt A3.2 bezieht sich auf die Erhöhung der Ausnützungsziffer sowie die Reduktion \n\nder Grenzabstände. Beide Themen werden in der Revision der Grundordnung behandelt.  \n\nDie Punkte A4.1, A4.2, A4.3 und A4.4 betreffen die Mobilisierung von Bauland. Die Mobi-\n\nlisierung von Bauland wird in der Revision der Grundordnung behandelt. Bestimmungen \n\nund Anreize werden im Zuge der Revision geprüft. Die konsequente Umsetzung der Bau-\n\nlandmobilisierung kann erst nach Abschluss der Revision umgesetzt werden.  \n\nDer Punkt A5 Beratungsangebot für Eigentümerinnen und Eigentümer wird seitens der \n\nStadt bisher nicht geprüft. \n\n2.2 B Verfahren stärken und beschleunigen \n\nDer Punkt B3.1 bezieht sich auf die effizientere Ausgestaltung von Planungs- und Bewil-\n\nligungsverfahren. Effizientere Planungsverfahren in Bezug auf übergeordnete Planungs-\n\nverfahren werden im Zuge der Revision erarbeitet. \n\n2.3 C Genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen \n\nDer Punkt C1.3 bezieht sich auf die Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus (sog. indi-\n\nrekte Förderung). Günstige Baurechtsvergabe für Genossenschaften gibt es in Chur (z.B. \n\nSiedlungsgenossenschaft Calanda, Geviert Barblan), allerdings sind die Tätigkeiten von \n\nGenossenschaften in Chur eher gering. Angebot und Nachfrage bestimmen den Markt.  \n\n3. Fazit \n\nVon den zehn Massnahmen auf Stufe Gemeinde werden fünf Massnahmen mittelfristig \n\nim Rahmen der Revision Grundordnung Chur behandelt: A2.1, A2.3, A4.2, A4.3 und \n\nB3.1. \n\nBei weiteren drei Massnahmen stellt sich die Frage, ob eine vertiefte Behandlung im \n\nRahmen der Revision Grundordnung Chur sinnvoll ist: \n\n A3.2 Ausnützungsziffer erhöhen oder Grenzabstände reduzieren wird im Rahmen \n\nder Revision bereits geprüft, allerdings wird die Frage nach einem Mindestanteil von \n\npreisgünstigem und/oder gemeinnützigem Wohnraum bisher nicht thematisiert  \n\n A4.1 Durchführung einer Wirkungsanalyse im Rahmen der Baulandmobilisierung \n\n\n\nI |\n\nA | Seite 6 von 6\n\ne A4.4 Kommunikative Massnahmen und Beratung zur Forderung von Massnahmen\n\nim Bereich Baulandmobilisierung\n\nZwei Massnahmenwerdenbisher nicht behandelt:\n\ne C1.3 Indirekte Wohnraumförderungstärken: Prüfen von Fördermassnahmen, um die\n\nindirekte Förderung des Bundeszu ergänzen\n\ne AS Beratungsangebotfür Eigentümerinnen und Eigentümer: Diese Massnahme wur-\n\nde nicht von allen Teilnehmendendes runden Tischs empfohlen\n\nEin Bericht zum "Aktionsplan Wohnungsknappheit" erachtet der Stadtrat nichtals zielfüh-\n\nrend. Jedochstellt sich die Frage nach der Erarbeitung einer Wohnraumstrategie, um der\n\nangespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zu begegnenundeinegezielte Bera-\n\ntung und Stärkung der Planungssicherheit der Investoren zu fördern. Der Aktionsplan\n\nempfiehlt diese Massnahme nur auf Kantonsebene (A1.2). Dabei wird jedoch die Ge-\n\nmeindeautonomie im Kanton Graubündenverkannt. Vergleichbare Städte wie Thun nut-\n\nzen eine solche Strategie in Zusammenarbeit mit den verschiedenen Akteuren im Woh-\n\nnungsmarkt zur aktiveren Mitsteuerung und Mitgestaltung des Wohnungsmarkts undals\n\nwichtige Grundlagefür die Ortsplanungsrevision.\n\nDerStadtrat prüft, für die nächste Legislatur eine Wohnraumstrategie zu erarbeiten.\n\nAus den erwähnten Gründen beantragt Ihnen der Stadtrat, sehr geehrte Frau Präsidentin, sehr\n\ngeehrte Damen und Herren des Gemeinderates, den Auftrag im Sinne der Erwägungenzu über-\n\nweisen.\n\nChur, 21. Mai 2024\n\nNamensdes Stadtrates\n\nnt Der Stadtschreiber\n\nUMA\nMarco Michel\n\n \n\nAktenauflage\n\nAktionsplan Wohnungsknappheit, Runder Tisch vom 13. Februar 2024\n\n\n\nDie Mitte) \nChur \n\nAuftrag Tino Schneider (Die Mitte) betreffend Massnahmen des «Aktionsplans \nWohnungsknappheit» für die Stadt Chur \n\nDie Wohnungsknappheit in der Schweiz nimmt mehr und mehr zu. Zwar ist die Situa \n\ntion auf gesamtschweizerischer Ebene noch nicht dramatisch; die für 2023 ausgewie \n\nsene Leerwohnungsziffer von 1, 15 liegt immer noch leicht über dem langjährigen Mit \n\ntelwert. Aber in manchen Regionen - insbesondere in Städten wie Chur und in Touris \n\nmusgemeinden - ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt bereits sehr angespannt. \n\nAus diesem Grund hat eine Arbeitsgruppe von Bund, Kantonen, Städten und Gemein \n\nden sowie der Bau- und Immobilienwirtschaft und der Zivilgesellschaft den sogenann \nten «Aktionsplan Wohnungsknappheit» 1 erarbeitet. Der Aktionsplan empfiehlt über 30 \n\nMassnahmen, damit das Wohnungsangebot erhöht und mehr qualitätsvoller, preis \ngünstiger und bedarfsgerechter Wohnraum geschaffen wird. \n\nDie Unterzeichnenden beauftragen den Stadtrat, die Massnahmen des Aktionsplans \nWohnungsknappheit- insbesondere diejenigen, welche auf Stufe Gemeinde angesie \n\ndelt sind - vertieft zu prüfen und dem Gemeinderat Bericht zu erstatten, welche davon \n\nzur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in der Stadt Chur von Nutzen sein könnten. \n\nChur, 07. März 2024, Tina Schneider \n\nStadt Chur \n\n1 https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/86057.pdf \n\n\n\n1\n\n1':@·:1, \n17-il Stadt Chur \n\nGemeinderat \n\nBeiblatt zu parlamentarischen Vorstössen \n\nji(Auftrag □ Interpellation \n\nErstunter \nzeichnende/r \n(ankreuzen) \n\nTitel l~\\AA'.\\?-r\\ ki b ~ ~A,v(~~ \n11 \n~ \n\n~L(_ ~ t'1~,,,,- \n\n□ \n□ \n□ \n\n□ \n\n□ \n□ \n□ \n□ \n\n□ \n□ \n□ \n\n□ \n□ \n\n□ \n□ \n□ \n\n□ \n□ \n□ \n□ \n\nName Partei eingesehen Unterschrift (Visum) - \nCabalzar Corina SP (~ (r;Aa \nCangemi Vincenzo SP ~ ),~~ \nCarigiet Fitzgerald Angela SP W'/a: »«: \nCasale Giulia SP (. ~ (~ u \nCurschellas Silvio Die Mitte \n\n~ l ~ • .. ..._ - - v- - "O ' ~ - Danuser Geraldine GLP \n\nGood Rainer FDP /; \\ \nHegner Waller SVP 1/. l \nHunger Hanspeter \n\n,.,.. \nSVP - >"" ..-, \n\nKamber Peter SVP \\!.~- \nKappeler Jürg, Dr. sc. techn. GLP c:/{/1), \nLütscher Daniel FDP bs V- - /i Menge Jean-Pierre, Dr. iur. SP /\\ \nNett Schatz Martina Freie Liste & i /11 . w //Pf /llttP ~ Grüne \n\nRimml Barbara SP ~. !/-.--< \nSalis Johann Ulrich I 1( / - --- SVP f4 \nSchneider Tino Die Mitte 0l~ \nSchnoz Andi Freie Liste & L4-v;i Grüne ,.., \nTrepp Gian-Reto FDP ~ \n\nvv \nWaser Norbert Die Mitte \n\nl ,4".l) ~ \nZ'Graggen Sandra FDP }-2. \n\nj \n\nDatum O 7-. O} ,'l..02...tj- \n\n\n