name: 01_ Botschaft Revision Grundordnung (Phase 1)

text: \n \n\n \n\nBotschaft \n\ndes Stadtrates an \n\nden Gemeinderat \n\n \n750addfd-47b4-4069-95da-43ae66401e5c \n\n \n170782 / 631.10.20 \n\n \n\n \n\nRevision Grundordnung (Phase 1) \n\nAntrag \n\n1. Es wird eine Vorberatungskommission eingesetzt.  \n\n2. Der Gemeinderat nimmt Kenntnis vom Stand der Arbeiten und genehmigt das aufge-\n\nzeigte weitere Vorgehen. \n\n3. Die Grundsätze zu den sieben Kernthemen der Phase 1 der Revision Grundordnung \n\nwerden im Sinne der Ausführungen im Bericht genehmigt: \n\n3.1 Planungszone \n\n3.2 Empfehlende Gremien \n\n3.3 Baulandmobilisierung \n\n3.4 Mehrwertausgleich \n\n3.5 Zonierung \n\n3.6 Verdichtung \n\n3.7 Qualitative Aspekte \n\n4. Das Vorgehen zur Integration der Ortsplanung Tschiertschen-Praden wird zur Kenntnis \n\ngenommen.  \n\n5. Der Gemeinderat bewilligt einen Zusatzkredit von Fr. 120'000.-- und die Erhöhung des \n\nVerpflichtungskredits von bisher Fr. 1'750'000.-- auf neu Fr. 1'870'000.-- zu Lasten von \n\nKonto 5290.01, Kostenstelle 80.9010 und verlängert die Laufzeit des Rahmenkredits. \n\n\n\nSeite 2 von 33 \n\n \n\n \n\nZusammenfassung \n\nDie Revision der Grundordnung und die gleichzeitige Harmonisierung der Baugesetze \n\nChur, Haldenstein, Maladers, Praden und Tschiertschen ist anspruchsvoll und muss unter-\n\nschiedlichste Interessen umfassend gegeneinander abwägen. Der Gemeinderat hat am \n\n7. April 2022 (GRB.2022.13) den Stadtrat mit der Revision der Grundordnung beauftragt \n\nund das Vorgehen in zwei Phasen einstimmig genehmigt. Im Rahmen der Phase 1 werden \n\ndie wichtigsten Grundsätze für die Revision definiert und festgelegt. Gestützt darauf wer-\n\nden in der Phase 2 der Revision der Grundordnung die Planungsmittel, nämlich das Bau-\n\ngesetz, der Zonenplan und die Generellen Erschliessungs- und Generellen Gestaltungs-\n\npläne, sachbezogen und zielorientiert ausgearbeitet.  \n\nDer Stadtrat hat in den letzten zwei Jahren zu den sieben Kernthemen Planungszone, \n\nMehrwertausgleich, Baulandmobilisierung, empfehlende Gremien, qualitative Aspekte, Zo-\n\nnierung und Verdichtung Grundsätze erarbeitet und legt diese dem Gemeinderat zur Be-\n\nhandlung vor. Die Grundsätze berücksichtigen die verschiedenen Interessen und ermögli-\n\nchen, die Planungsmittel auf die angestrebte räumliche Entwicklung auszurichten. Im Rah-\n\nmen der vier Konferenzen des Soundingboards konnte der Steuerungsausschuss die \n\nGrundsätze mit Quartier- und Interessensvertretenden sowie Fachleuten diskutieren und \n\ndas daraus resultierende Stimmungsbild in die Erwägungen des Stadtrates einfliessen las-\n\nsen.  \n\nDurch die Fusion der Stadt Chur mit Tschiertschen-Praden per 1. Januar 2025 sieht sich \n\ndas Projekt Gesamtrevision mit einer zusätzlichen Herausforderung konfrontiert. Die Orts-\n\nplanung von Tschiertschen-Praden, welche durch die Gemeindeversammlung im Dezem-\n\nber 2024 abgelehnt wurde, ist nun in die Gesamtrevision der Stadt Chur zu integrieren. Die \n\nRevisionsinhalte der Ortsplanung Tschiertschen-Praden sind vor der Übernahme noch-\n\nmals im Kontext der Gesamtplanung und der Gesamtinteressen der Stadt Chur zu überprü-\n\nfen. Für die Integration der Ortsplanung Tschiertschen-Praden in die Gesamtrevision ist \n\nein Zusatzkredit erforderlich.  \n\nDer bisherige Projektverlauf zeigt auf, dass die Komplexität der Gesamtrevision der Grund-\n\nordnung sowie fehlende Grundlagen zu markanten Verzögerungen führen. Um die Komple-\n\nxität zu verringern und Pflichtaufgaben zeitnah in die Planungsinstrumente umzusetzen, \n\nwird die Gesamtrevision der Grundordnung unterteilt und neu in drei Phasen bearbeitet.  \n\nMit der vorliegenden Botschaft zur Phase 1 und den darin enthaltenen Grundsätzen wird \n\neine politisch abgestützte Grundlage für die Erarbeitung einer robusten, nachhaltigen und \n\nmehrheitsfähigen Grundordnung geschaffen. \n\n\n\nSeite 3 von 33 \n\n \n\n \n\nBericht \n\n1. Ausgangslage \n\n1.1 Auftrag des Gemeinderates \n\nDie Revision der Grundordnung der zusammengeschlossenen Stadt Chur ist wegen ver-\n\nschiedener Faktoren zu revidieren: Aufgrund des neu erlassenen, übergeordneten \n\nRaumplanungsrechts von Bund und Kanton, aufgrund der in Kraft gesetzten Interkanto-\n\nnalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), aufgrund der Zu-\n\nsammenschlussverträge zwischen der Stadt Chur und den ehemaligen Gemeinden Hal-\n\ndenstein und Maladers, auf Basis von angepasstem Spezialrecht auf Bundesebene (Ge-\n\nwässerschutzrecht, Umweltschutzrecht, Natur- und Heimatschutzrecht) und nicht zuletzt \n\nauch aufgrund von politischen Vorstössen aus dem Gemeinderat. Bei der Revision der \n\nGrundordnung gilt es zudem, das Stadtentwicklungskonzept 2050 (STEK) sowie die \n\nKommunalen Räumlichen Leitbilder (KRL) Haldensteins und Maladers zu berücksichti-\n\ngen. Der Gemeinderat beauftragte den Stadtrat mit Beschluss vom 7. April 2022 einstim-\n\nmig mit der Revision der Grundordnung (GRB.2022.13). Dabei werden folgende Zielset-\n\nzungen verfolgt: \n\n1. Konformität mit der übergeordneten Gesetzgebung von Bund und Kanton; \n\n2. Berücksichtigung der Stossrichtungen des STEKs 2050 und der KRL der beiden Ort-\n\nschaften Haldenstein und Maladers sowie der Inhalte der Zusammenschlussver-\n\nträge; \n\n3. Einbezug der Ergebnisse des Masterplans Energie und Klima sowie der Mobilitäts-\n\nstrategie; \n\n4. Nachhaltig ausgerichtete, robuste Grundordnung, auf welcher nachgelagerte Folge-\n\nplanungen und Bauprojekte aufbauen können. \n\nMit Beschluss vom 7. April 2022 hat der Gemeinderat auch das aufgezeigte Vorgehen \n\ngenehmigt. Das Vorgehen sah eine Unterteilung des Revisionsprozesses in zwei Phasen \n\nvor. In der Phase 1 werden anhand von sieben Kernthemen Grundsätze richtungswei-\n\nsend behandelt und definiert. In der Phase 2 sind, aufbauend auf den Grundsätzen der \n\nPhase 1, die eigentlichen raumplanerischen Instrumente (Baugesetz, Zonenpläne, Gene-\n\nrelle Gestaltungs- und Erschliessungspläne) auszuarbeiten.  \n\nDer in der Botschaft zur Revision Grundordnung kommunizierte Zeitplan sah vor, dem \n\nGemeinderat die Grundsatzentscheide zur Phase 1 anfangs 2023 vorzulegen. Parallel \n\n\n\nSeite 4 von 33 \n\n \n\n \n\ndazu sollten 2023 die Inhalte der Phase 2 erarbeitet werden, so dass 2024 das Vorprü-\n\nfungsverfahren beim Kanton sowie das Mitwirkungsverfahren mit der Bevölkerung hätte \n\nstattfinden können. Die Urnenabstimmung zur Revision der Grundordnung und somit der \n\nProjektabschluss war für das Jahr 2025 geplant.  \n\n1.2 Prozess und Arbeitsstand \n\n1.2.1 Phase 1 \n\nDie Erarbeitung der Phase 1 fand von August 2022 bis September 2023 statt. Zu den fol-\n\ngenden sieben Kernthemen gemäss Botschaft GRB.2022.13 wurden Faktenblätter erar-\n\nbeitet und Grundsätze festgelegt: \n\na) Regelung für die Übergangszeit (Planungszone) \n\nb) Verdichtung \n\nc) Zonierung \n\nd) Umgang mit qualitativen Aspekten \n\ne) Gremien \n\nf) Mehrwertausgleich \n\ng) Baulandmobilisierung \n\nDie inhaltliche Erarbeitung und fachliche Beratung erfolgte durch die Kerngruppe, beste-\n\nhend aus den betreffenden städtischen Fachstellen sowie externen Beratenden. Die wei-\n\nteren städtischen Fachstellen wurden im Rahmen von drei Sitzungen der erweiterten \n\nKerngruppe über das Vorgehen informiert und in die Erarbeitung miteinbezogen. Der \n\nSteuerungsausschuss, als Bindeglied zwischen operativer und strategischer Ebene, \n\nstellte den Einbezug der mitwirkenden Gremien sicher und bereitete unter Einbezug der \n\nAnregungen des Soundingboards die Vorlage zuhanden des Stadtrates vor. Im Verlauf \n\nder Phase 1 wurden vier Soundingboard-Konferenzen durchgeführt und dabei die sieben \n\nKernthemen der Revision der Grundordnung reflektiert und diskutiert. Die Zusammenset-\n\nzung des Soundingboards sowie die Ergebnisse der Konferenzen können der Beilage \n\nentnommen werden. \n\nIm Oktober 2023 reichte der Steuerungsausschuss dem Stadtrat die Botschaft zur \n\nPhase 1 ein. Dieser beriet die Botschaft Phase 1 von Oktober 2023 bis August 2024. Die \n\nKernthemen wurden dabei im Stadtrat intensiv diskutiert, anhand der strategischen Aus-\n\nrichtung der Stadt gespiegelt sowie die Rückmeldungen des Soundingboards in die \n\n\n\nSeite 5 von 33 \n\n \n\n \n\nÜberlegungen einbezogen. Im August 2024 beschloss der Stadtrat, dass der Abschluss \n\nder Phase 1 und die Verabschiedung der Botschaft zuhanden des Gemeinderats ab Ja-\n\nnuar 2025 durch den neuen Stadtrat zu erfolgen habe. Dieser nahm die abschliessende \n\nBeratung der Kernthemen im Mai 2025 vor. \n\nMit der vorliegenden Botschaft und den darin enthaltenen Anträgen werden dem Ge-\n\nmeinderat die wichtigsten Inhalte der Phase 1 als Grundsätze vorgelegt. Ziel ist es, die \n\nGrundsätze im Gemeinderat zu diskutieren und politisch abzustützen, bevor die Pla-\n\nnungsmittel ausgearbeitet werden.  \n\n1.2.2 Phase 2 \n\nParallel zur Behandlung der Botschaft Phase 1 im Stadtrat wurden im Jahr 2024 die Ar-\n\nbeiten zur Phase 2 in Angriff genommen. Die Phase 2 wurde in folgende sechs Arbeits-\n\npakete (AP) strukturiert: \n\n• AP0: Vorbereitung Phase 2 \n\n• AP1: Landschaftsraum \n\n• AP2: Verkehr, Energie, Ver- und Entsorgung (GEP) \n\n• AP3: Siedlungsraum, Entwicklung in bestehender Struktur (GGP) \n\n• AP4: Siedlungsraum, Verdichtungs- und Entwicklungsgebiete (ZP) \n\n• AP5: Baurecht und Verfahren \n\n \n\nAbbildung 1: Arbeitspakete Revision Grundordnung \n\n \n\n\n\nSeite 6 von 33 \n\n \n\n \n\nDie Arbeiten an den Arbeitspaketen 0, 1 und 2 sind bereits weit fortgeschritten. Die Ar-\n\nbeitspakete 3, 4 und 5 konnten noch nicht angegangen werden, da diese von den Grund-\n\nsatzentscheiden aus der Phase 1 sowie von noch nicht vorliegenden Grundlagenarbeiten \n\nabhängen.  \n\nDer aktuelle Stand der Phase 2 präsentiert sich wie folgt:  \n\n• AP0: In diesem Arbeitspaket werden die drei Baugesetze (Systematik) sowie die \n\nNutzungspläne von Chur, Haldenstein und Maladers zusammengeführt. Die Arbeiten \n\nsind in einem fortgeschrittenen Stadium. Pendent ist jedoch insbesondere noch die \n\nZusammenführung der Bauzonen, welche von den Grundsatzentscheiden der Phase \n\n1 abhängt. \n\n• AP1: Das Arbeitspaket befasst sich mit den Planungsinhalten im Landschaftsraum \n\nausserhalb des Siedlungsgebiets (Grund- und Quellwasserschutz, Wild, Archäologie, \n\nWald, Natur- und Landschaftsschutz, Gefahrenzone, Touristische Zonen und Naher-\n\nholung). Die Arbeiten sind weit fortgeschritten. \n\n• AP2: Das Arbeitspaket umfasst die Aktualisierung des GEP Verkehrs innerhalb und \n\nausserhalb des Siedlungsgebiets sowie die Neuerstellung eines GEP Energie und \n\nGEP Ver- und Entsorgung. Dabei werden die Mobilitätsstrategie Chur 2030 (MSC \n\n2030), der Masterplan Energie und Klima der Stadt Chur (2023), der Energiericht-\n\nplan 2024 sowie die Agglomerationsprogramme berücksichtigt. Grosse Teile des Ar-\n\nbeitspakets sind abgeschlossen. \n\n1.2.3 Stand der Arbeiten Teilrevisionen und Grundlagen \n\nDie Botschaft 2022 (GRB.2022.13) benannte vier Teilrevisionen, die aufgrund des bereits \n\nfortgeschrittenen Bearbeitungsstands und der Abgrenzbarkeit vorgängig zur Gesamtrevi-\n\nsion Grundordnung durchgeführt werden: \n\n• Teilrevision Brambrüeschbahn (Stand: Genehmigung am 4.4.2023) \n\n• Teilrevision Windenergieanlage Oldis II (Stand: Volksabstimmung am 9.2.2025) \n\n• Teilrevision Genereller Gestaltungsplan Underem Boga (Stand: sistiert) \n\n• Arealplangebiet Rückenbrecher (Stand: sistiert, Abklärung weiteres Vorgehen) \n\nWährend der laufenden Revision der Grundordnung sollten gemäss Botschaft 2022 \n\n(GRB.2022.13) keine weiteren Teilrevisionen mehr durchgeführt werden. Aufgrund blo-\n\nckierter Projekte und einer hohen Dringlichkeit wurde jedoch Ende 2022 eine weitere \n\nTeilrevision zur Festlegung der Gewässerräume beschlossen und der Revision \n\n\n\nSeite 7 von 33 \n\n \n\n \n\nvorgezogen. Die Teilrevision Gewässerräume wurde am 18. Februar 2025 von der Re-\n\ngierung genehmigt. Die aktuelle Verzögerung der Gesamtrevision der Grundordnung \n\nkann weitere Teilrevisionen erforderlich machen. \n\nDie Botschaft 2022 (GRB.2022.13) benannte den Masterplan Energie und Klima sowie \n\ndie Mobilitätsstrategie als räumlich wirksame Entwicklungsprojekte, welche parallel zur \n\nRevision der Grundordnung durchzuführen und inhaltlich auf die Revision abzustimmen \n\nsind: \n\n• Der Masterplan Energie und Klima wurde im Jahr 2023 abgeschlossen und vom Ge-\n\nmeinderat zur Kenntnis genommen. Der Gemeinderat hat eine Priorisierung der \n\nMassnahmen vorgenommen und unterstützt die formulierten Ziele (GRB.2023.31). \n\nAufgrund veränderter energiepolitischer Rahmenbedingungen (Netto-Null Ziel Bund, \n\nrevidiertes kantonales Energiegesetz) wurde im Jahr 2022 ein Auftrag zur Aktualisie-\n\nrung der städtischen Energierichtplanung vergeben. Die öffentliche Mitwirkungsauf-\n\nlage fand im Herbst 2024 statt, die Behandlung im Gemeinderat ist für den Sommer \n\n2025 vorgesehen.  \n\n• Die Mobilitätsstrategie 2040 ist aktuell in Bearbeitung und wird im Jahr 2026 dem \n\nGemeinderat zur Kenntnisnahme eingereicht. Die Revision Grundordnung stützt sich \n\nbezüglich Mobilität auf die aktuelle Mobilitätsstrategie 2030 sowie auf das in Erarbei-\n\ntung befindliche Lärmsanierungsprojekt und auf regionale und kantonale Grundlagen \n\n(bspw. Agglomerationsprogramme, Sachpläne). \n\nWährend der Bearbeitung der Revision Grundordnung wurden noch weitere, fehlende \n\noder aktualisierungsbedürftige Grundlagen erkannt, wie: \n\n• Aktualisierung Landschaftsinventar von 1991 (Stand: Erarbeitung abgeschlossen) \n\n• Erweiterung Stadtinventar auf Haldenstein und Maladers (Stand: in Erarbeitung) \n\n• Hitzemassnahmen (Stand: Erarbeitung abgeschlossen) \n\n• Vertiefung der Themen Innenentwicklung und Freiraum (Stand: Erarbeitung soge-\n\nnanntes Stadtraumkonzept geplant 2025) \n\nInfolge der Fusion mit Tschiertschen-Praden ist das Landschaftsinventar und das Stad-\n\ntinventar im Jahr 2025 noch auf die neuen Ortsteile zu erweitern.  \n\n1.3 Kostenstand \n\nDer Gemeinderat hat in seiner Botschaft vom April 2022 (GRB.2022.13) einen Rahmenk-\n\nredit von Fr. 1'750'000.- (inkl. MwSt.) mit einer Laufzeit bis 2025 genehmigt. Aufgrund der \n\n\n\nSeite 8 von 33 \n\n \n\n \n\naktuellen Projektverzögerung zeigt sich, dass der Projektabschluss nicht wie ursprünglich \n\ngeplant im Jahr 2025 erfolgen wird.  \n\nDer Kostenstand stellt sich per Ende 2024 wie folgt dar: \n\nIst-Stand (brutto) Ausgaben \nInvestitionskonto  \n\nKredit gemäss  \nBotschaft \n(inkl. 7.7 % MwSt.) \n\nOfferiert  \n(inkl. 7.7% MwSt.) \n\nAusgaben \ninkl. MwSt. (7.7 %;  \nab 1.1.2024 8.1 %) \n\nPlanerteam Phase 1  Fr.    269'250.00 Fr. 266'019.00 Fr.  305'669.14 \n\nPlanerteam Phase 2 Fr.    936'990.00 Fr. 799'349.40 Fr.  268'676.22 \n\nStakeholdermanagement  Fr.    107'700.00 \n \n\nFr.    11'022.70 \n\nProjektführungsunterstützung Fr.    161'550.00 Fr. 140'591.00 Fr.    70'403.85 \n\nReserven Fr.    140'010.00 \n \n\n \n\nNebenkosten Fr.    134'500.00 \n \n\nFr.    14'282.20 \n\n  Total Ausgaben Fr. 1'750'000.00 \n \n\nFr.  670'054.11 \n\n \n  Saldo Kredit - Ausgaben \n\n  \nFr. 1'079'945.89 \n\n \n\nAm 8.7.2022 hat der Stadtrat dem Büro STW AG den Auftrag für die Planerleistungen \n\nRevision Grundordnung Chur zum Angebotspreis von Fr. 1'065'400.-- (inkl. 7.7 % MwSt.) \n\nvergeben (SRB.2022.649). Per Ende 2024 wurden davon Fr. 574'345.36 bzw. 54 % des \n\nfreigegebenen Kredits (Kostendach) ausgegeben. Das Planerteam hat Mehrkosten von \n\nFr. 90'000.- ausgewiesen, die einerseits durch die Projektverzögerung entstanden sind. \n\nAndererseits führten fehlende oder nicht abgestimmte Grundlagen zu Mehraufwänden, \n\nda die Erarbeitung respektive Abstimmung im Rahmen der Revision der Grundordnung \n\nzu erfolgen hatte.  \n\nAm 9. August 2022 hat der Stadtrat den Auftrag Projektunterstützung Revision Grundord-\n\nnung Chur an die Firma Emch+Berger AG (EBIC), Zürich, zum Angebotspreis von \n\nFr. 140'591.-- (inkl. 7.7 % MwSt.) vergeben (SRB.2022.674). Per Ende 2024 wurden \n\nFr. 70'403.85 ausgegeben. \n\n1.4 Auswirkungen der Fusion mit Tschiertschen-Praden \n\nGemäss Fusionsvertrag war vorgesehen, dass die Gesamtrevision der Ortsplanung der \n\nGemeinde Tschiertschen-Praden Ende 2024 durch die Gemeindeversammlung be-\n\nschlossen wird, sodass die Stadt Chur eine moderne und den übergeordneten Vorgaben \n\nentsprechende Ortsplanung übernehmen kann. Die Ortsplanung der Gemeinde Tschiert-\n\nschen-Praden sollte die Gesamtrevision der Stadt Chur nicht verzögern. Die Gemeinde-\n\nversammlung Tschiertschen-Praden lehnte die Gesamtrevision der Ortsplanung mit \n\n\n\nSeite 9 von 33 \n\n \n\n \n\nEntscheid vom 4. Dezember 2024 jedoch ab. Dies hat zur Folge, dass die Stadt Chur \n\nnun ebenfalls über das weitere Vorgehen der Ortsplanung Tschiertschen-Praden befin-\n\nden muss. Zur Sicherung der voraussichtlichen Revisionsinhalte hat der Gemeindevor-\n\nstand von Tschiertschen-Praden die Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet \n\nmit Entscheid vom 20. Dezember 2024 verlängert. Die rechtskräftigen Ortsplanungen von \n\nTschiertschen und Praden stammen aus den Jahren 2002 (Tschiertschen) respektive \n\n1985 (Praden) und sind zwingend zu revidieren. \n\nAufgrund des Projektstands der Revision der Grundordnung kann die Gesamtrevision \n\nder Ortsplanung Tschiertschen-Praden ins laufende Projekt Revision Grundordnung Chur \n\nintegriert werden. So verfügt die Stadt Chur nach Abschluss der Revision über eine \n\nGrundordnung mit einheitlichen Bestimmungen und die Bauverwaltung kann bei der Bau-\n\ngesuchsprüfung mit einem einzigen Baugesetz arbeiten. Die Integration der Ortsplanung \n\nvon Tschiertschen-Praden entspricht ausserdem dem im Rahmen der Beschlussfassung \n\nzur Gesamtrevision der Ortsplanung Tschiertschen-Praden geäusserten Willen der Ge-\n\nmeindeversammlung, wonach die Inhalte nochmals im Kontext der Gesamtplanung und \n\nder Gesamtinteressen der Stadt Chur zu überprüfen sind. \n\n2. Weiteres Vorgehen - Erarbeitung der Revision der Grundordnung in drei \nPhasen \n\n2.1 Angepasstes Vorgehen - Revision in drei Phasen \n\nDie Revision der Grundordnung ist ein umfangreiches und komplexes Projekt. In den \n\nletzten zwei Jahren hat sich gezeigt, dass wichtige Grundlagen fehlen und der langwie-\n\nrige politische Prozess zur Phase 1 die inhaltliche Erarbeitung (Phase 2) blockierte. Um \n\ndie Revision zu beschleunigen, wird vorgeschlagen, die Inhalte der bisherigen Phase 2 \n\naufzuteilen und zwei separate Verfahren durchzuführen, ähnlich wie bei der letzten Ge-\n\nsamtrevision im Jahr 2007. Neu ergibt sich damit ein Vorgehen in insgesamt drei Pha-\n\nsen. So können dringende Aufgaben wie die Zusammenführung und Harmonisierung der \n\nPlanungsinstrumente der ehemaligen Gemeinden sowie Pflichtaufgaben aus dem über-\n\ngeordneten Recht und politisch weniger umstrittene Themen zeitnah revidiert werden. \n\nFür die erfahrungsgemäss kontroversen Themen der Siedlungsentwicklung und Sied-\n\nlungs-/Landschaftsqualität bleibt indes Zeit, die nötigen Grundlagen zu erarbeiten und \n\nGrundsätze zu diskutieren. Als neue Grundlage wird ein Stadtraumkonzept entwickelt, \n\ndieses dient insbesondere zur räumlichen Vertiefung des Stadtentwicklungskonzepts \n\n2050 mit Fokus auf die Themen Innenentwicklung, Freiraum und Städtebau. Die Inhalte \n\n\n\nSeite 10 von 33 \n\n \n\n \n\nder bisherigen Phase 2 «Planungsmittel ausarbeiten» werden somit unterteilt und die \n\nThemen zur Siedlungsentwicklung und -qualität in eine Phase 3 verschoben: \n\n \n\nAlt Neu \n\nPhase 1: Grundsätze definieren und \nfestlegen \n\nPhase 1: Grundsätze  \n\nPhase 2: Planungsmittel ausarbeiten \n\nPhase 2: Harmonisierung und Aktualisierung \n\nPhase 3: Entwicklung \n\n \n\nPhase 1: Grundsätze \n\n- Behandlung der Grundsätze zu den Kernthemen (vorliegende Botschaft) \n\n \n\nPhase 2: Harmonisierung und Aktualisierung \n\n- Baugesetze und Nutzungspläne der ehemaligen Gemeinden zusammenführen und \n\nharmonisieren \n\n- Pflichtaufgaben erfüllen (Anpassung an Interkantonale Vereinbarung über die Har-\n\nmonisierung der Baubegriffe IVHB, Anpassung an kantonalen Richtplan) \n\n- Sofortmassnahmen umsetzen (Spezialprojekte, Sofortmassnahmen Tschiertschen-\n\nPraden) \n\n \n\nPhase 3: Entwicklung \n\n- Thema Siedlungsentwicklung und Folgeplanung (planerische Umsetzung Stadtraum-\n\nkonzept) \n\n- Thema Siedlungsqualität umsetzen (Berücksichtigung ISOS, Umsetzung kommuna-\n\nles Stadt- und Landschaftsinventar) \n\n\n\nSeite 11 von 33 \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 2: Zuteilung Arbeitspakete zu den Phasen 2 und 3 der Revision der Grundordnung \n\n2.2 Zeitplan \n\nFür die drei Phasen sind nachfolgende Zeitpläne vorgesehen. Die Phasen überlagern \n\nsich, so dass beispielsweise Phasen der politischen Entscheidfindung für die Erarbeitung \n\nvon nachfolgenden Phasen genutzt werden können. In der Kommunikation nach aussen \n\nund der Einbindung von Bevölkerung und Interessierten werden Überlagerungen soweit \n\nmöglich verhindert, um den komplexen Prozess möglichst einfach und verständlich zu \n\nhalten. \n\n \n\n2.3 Information und Mitwirkung \n\nDie Prozesse zur Erarbeitung von Nutzungsplanungen verlangen nach Art. 4 KRG eine \n\nangemessene Information der Öffentlichkeit über die Grundlagen, Ziele und den \n\n\n\nSeite 12 von 33 \n\n \n\n \n\nPlanungsablauf. Die Behörden sorgen dafür, dass Interessierte bei der Planung in geeig-\n\nneter Weise mitwirken können.  \n\nSeit dem Projektstart fand am 29. November 2023 eine Informationsveranstaltung bei der \n\nBürgergemeinde und am 19. März 2024 eine Informationsveranstaltung bei den Quartier-\n\nvereinen statt. Bezüglich Mitwirkung wurde ein Soundingboard mit Interessenvertreten-\n\nden eingeführt, welches an vier Terminen zwischen November 2022 und Juni 2023 zu-\n\nsammenkam und über die Grundsätze der Phase 1 beriet. Die Konferenzen wurden pro-\n\ntokolliert und die Ergebnisse sind in Auswertungsberichten festgehalten worden und lie-\n\ngen dem Anhang bei. Mit der Übergabe der Botschaft Phase 1 an den Gemeinderat wird \n\nan einer Medienorientierung über den Projektstand informiert und erste Inhalte auf der \n\nneu eingeführten, digitalen Informations- und Mitwirkungsplattform bereitgestellt. \n\nIm Rahmenkredit gemäss Botschaft vom 7. April 2022 sind Fr. 107'700.-- für das Stake-\n\nholdermanagement vorgesehen, davon wurden bis heute Fr. 11'022.70 ausgegeben. Um \n\ndie für dieses Projekt sehr wichtige Kommunikation und Partizipation zu stärken, sieht \n\nder Stadtrat vor, zeitnah ein entsprechendes Konzept mit externer Unterstützung zu erar-\n\nbeiten. Der weitere Einbezug des Soundingboards sowie die Einführung von weiteren in-\n\nformellen Mitwirkungsformaten wird im Rahmen dieses Konzepts definiert. \n\n2.4 Organisation \n\nEntsprechend dem Beschluss des Gemeinderats zur Revision der Grundordnung vom \n\n7. April 2022 (GRB.2022.13) wird für die Erarbeitung der Revision eine Organisation, be-\n\nstehend aus Erarbeitende/Beratende und Begleitende/Mitwirkende eingesetzt. Die Revi-\n\nsion wird vom Departement Bau Planung Umwelt (BPU) geleitet und in die Entschei-\n\ndungsorgane gemäss Schema eingebracht. Das nachfolgende Organisationsschema \n\nstellt die Gremien und deren Einbindung in den Prozess der Erarbeitung der Revision der \n\nGrundordnung dar. Aufgrund der Erkenntnisse aus dem bisherigen Projektverlauf, perso-\n\nneller Veränderungen respektive einer Reorganisation im Departement BPU, wurde die \n\nZusammensetzung des Steuerungsausschusses geringfügig angepasst sowie die Kern-\n\ngruppe für die Phasen 2 und 3 in Arbeitsgruppen für die verschiedenen Arbeitspakete \n\naufgeteilt. \n\n\n\nSeite 13 von 33 \n\n \n\n \n\n \n\nAbb. Organigramm neu ab 2025 \n\n2.5 Finanzen \n\nDie Darlegung des Kostenstands in Kapitel 1.2 zeigt, dass das Projekt trotz zweijähriger \n\nVerzögerung finanziell auf Kurs ist. Die Mehraufwendungen, welche durch die Projektver-\n\nzögerung sowie zusätzlichen Koordinationsaufwand infolge fehlender und nicht abge-\n\nstimmter Grundlagen anfielen, können durch die Reserven aufgefangen werden. Vom \n\ngenehmigten Rahmenkredit über Fr. 1'750'000.-- (inkl. MwSt.) wurden Fr. 670'054.-- (inkl. \n\nMwSt.) ausgegeben. Es verbleiben Fr. 1'079'946.-- (inkl. MwSt.) für die ausstehenden \n\nArbeiten. \n\nDurch die Fusion mit Tschiertschen-Praden kommt eine neue Aufgabe auf die Gesamtre-\n\nvision der Stadt Chur zu. Statt drei Grundordnungen sind nun fünf Grundordnungen zu \n\nharmonisieren. Die Integration von Tschiertschen und Praden in die Gesamtrevision ver-\n\nursacht zusätzliche Kosten zu Lasten des Investitionskredits der Revision Grundordnung. \n\nAusserdem führt die vorgesehene Aufteilung des Planungsverfahrens dazu, dass ge-\n\nwisse Verfahrensschritte doppelt durchzuführen sind und eine Koordination zwischen \n\nden beiden Teilen zu erfolgen hat. Für diese Arbeiten fällt gemäss Offerte des externen \n\nPlanungsteams folgender zusätzliche Kostenaufwand für Drittleistungen an: \n\n- Integration Tschiertschen-Praden Fr. 70'000.-- \n\n- Auswirkungen Verzögerungen (Wiederaufnahme Projekt) Fr. 10'000.-- \n\n\n\nSeite 14 von 33 \n\n \n\n \n\n- Anpassung Verfahren (Unterteilung in Phase 2 und 3) Fr. 40'000.-- \n\nMit der vorliegenden Botschaft wird demzufolge ein Zusatzkredit zum Rahmenkredit in \n\nder Höhe von Fr. 120'000.-- beantragt. \n\nDa der ursprüngliche Rahmenkredit mit einer Laufzeit bis 2025 genehmigt wurde und die \n\nRevision der Grundordnung infolge der Projektverzögerung sowie gemäss aktualisiertem \n\nZeitplan frühstens 2028 abgeschlossen werden kann, wird mit der vorliegenden Bot-\n\nschaft eine Verlängerung der Laufzeit des Rahmenkredits beantragt. Der Rahmenkredit \n\ninklusive Zusatz beläuft sich auf insgesamt 1.87 Mio. Franken (inkl. MwSt.). \n\n3. Grundsätze zur Revision der Grundordnung \n\nDie Revision der Grundordnung und die gleichzeitige Zusammenführung und Harmoni-\n\nsierung der Baugesetze ist anspruchsvoll und muss verschiedenste Interessen umfas-\n\nsend gegeneinander abwägen. Mit der Phase 1 wird eine frühe Abstimmung über die \n\nwichtigsten Revisionsinhalte angestrebt. Diese Abstimmung erfolgt mittels Festlegung \n\nvon Grundsätzen zu den sieben Kernthemen. Nachfolgend werden die Kernthemen er-\n\nläutert sowie die Grundsätze abgeleitet. Detailliertere Erläuterungen finden sich in den \n\nFaktenblättern, die der vorliegenden Botschaft beiliegen (Hinweis: Die Faktenblätter ent-\n\nhalten keine Übersicht über die Ausgangslage von Tschiertschen und Praden, da sie vor \n\nder Fusion erstellt wurden). Sie enthalten die wichtigsten Informationen zur planerischen \n\nAusgangslage sowie die detaillierten Erwägungen des Stadtrats zum jeweiligen \n\nKernthema.  \n\nDie behandelten Kernthemen stehen in Beziehung zueinander und beeinflussen sich ge-\n\ngenseitig, sie können deshalb nicht isoliert betrachtet werden. So wird beispielsweise mit \n\nder gesetzlich geforderten Baulandmobilisierung der Immobilienmarkt angeregt. Der da-\n\nmit einhergehende Verdichtungsdruck wirkt wiederum auf die Freiräume. Durch die Ver-\n\ndichtung steigt die Anforderung an die Qualität des Freiraums und der Bebauung. Dabei \n\ngilt es neu auch Mehrwerte, die bei dieser Verdichtung entstehen, auszugleichen und \n\nbeispielsweise zur Qualitätssteigerung des allgemein zugänglichen Aussenraums einzu-\n\nsetzen. Damit all diese Anforderungen zeitgerecht und vertieft abgewogen werden kön-\n\nnen, resp. keine Fehlentwicklungen erfolgen, muss die Baubehörde allenfalls punktuell \n\ndas Instrument der Planungszone einsetzen.  \n\n \nNeben den in den nachfolgenden Kernthemen genannten Planungsinhalten umfasst die \n\nRevision der Grundordnung übergeordnet definierte Aufträge wie beispielsweise die Ge-\n\nfahrenzonenausscheidung, die Implementierung der Interkantonalen Vereinbarung über \n\n\n\nSeite 15 von 33 \n\n \n\n \n\ndie Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) oder die Berücksichtigung der Inventare von \n\nBund und Kanton. Ebenfalls sind die Inhalte der laufenden Grundlagenarbeiten (siehe \n\nKapitel 1.2.3) in der Revision der Grundordnung berücksichtigt. \n\n3.1 Kernthema Regelung für die Übergangszeit: Planungszone  \n\nIn einer Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Planung er-\n\nschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Die Planungszone dient dazu, behördlich \n\nfestzusetzen, dass bis zum Abschluss der Planung generell oder in Teilgebieten Bauvor-\n\nhaben nur dann bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgese-\n\nhenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (vgl. Art. 21 Abs. 2 Kantonales \n\nRaumplanungsgesetz, KRG). Die Behörde kann gestützt darauf faktisch jedes Bauvorha-\n\nben der Planungszone unterwerfen. Wird die Planungszone nur gebietsweise (bspw. ab-\n\ngegrenzte Entwicklungsschwerpunkte) begründet, greift sie auch nur in diesen Teilgebie-\n\nten. Mit einer Planungszone kann verhindert werden, dass mit der Revision der Grund-\n\nordnung angestrebte Entwicklungsabsichten durch laufende Projekte massgeblich er-\n\nschwert oder gar verhindert werden. Gerade aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen \n\nVerfahren und der damit verbundenen Planungsdauer ist es wichtig, dass sich die Stadt \n\nin dieser Übergangsphase zwischen Erarbeitung und Inkrafttreten der Revision der \n\nGrundordnung Einflussmöglichkeiten sichert und keine unerwünschten Präjudizien ge-\n\nschaffen werden. Wird durch eine Planungszone beispielsweise sichergestellt, dass ein \n\nGebiet erst nach Abschluss der Planung mit höherer Dichte gemäss revidierter Grund-\n\nordnung überbaut wird, kann eine Planungszone auch der Grundeigentümerschaft zu-\n\ngutekommen. Selbst wenn die Grundeigentümerschaft in der Regel nicht unmittelbar vom \n\nErlass einer Planungszone profitiert, sorgt diese zumindest für Transparenz. Die Stadt \n\nhat ihre Entwicklungsabsichten gegenüber der Grundeigentümerschaft darzulegen und \n\nklärt damit die Rahmenbedingungen in der Übergangsphase bis zum Inkrafttreten der re-\n\nvidierten Grundordnung. Aktuell ist in der Stadt Chur eine Planungszone vorhanden (er-\n\nlassen durch den Gemeinderat Tschiertschen-Praden); diese betrifft das gesamte Gebiet \n\nder ehemaligen Gemeinde Tschiertschen-Praden und sichert die Planungsinhalte der \n\npendenten Gesamtrevision der Ortsplanung und die künftige Bearbeitung ab. \n\n \nErwägungen \n\nDer Stadtrat strebt während der Revision der Grundordnung einen zurückhaltenden Ein-\n\nsatz von teilgebiets- und sachgebietsweisen Planungszonen an. Damit kann sich die \n\nStadt Einflussmöglichkeiten bei unerwünschter Entwicklung für die wichtigsten Themen \n\n\n\nSeite 16 von 33 \n\n \n\n \n\nund Gebiete sichern und gleichzeitig eine unnötige Betroffenheit verhindern. Das stufen-\n\nweise Vorgehen und die ungleiche Betroffenheit erfordern eine stete und transparente \n\nKommunikation zum Thema. \n\nMit der Variante einer lediglich auf bestimmte Quartiere oder von bestimmten Themen \n\nbetroffene Stadtteile/Flächen beschränkte Planungszone, kann der Fokus auf dynami-\n\nsche Räume, wie Entwicklungs- oder Verdichtungsschwerpunkte, etc. gelegt werden. Der \n\nStadtrat favorisiert diese Variante, weil sie nur in bestimmten, stadträumlich bedeutenden \n\nGebieten zu einer Einschränkung der baulichen Möglichkeiten und damit zu einem Ein-\n\ngriff in die Eigentumsrechte führt. Die Gebiete mit den grössten Veränderungsbestrebun-\n\ngen können bestimmt werden. Flächen für wichtige Vorhaben in öffentlichem Interesse \n\nkönnen ausgeklammert werden.  \n\nDer Erlass der Planungszonen erfolgt gestützt auf die Ergebnisse der jeweiligen Pla-\n\nnungsphasen stufenweise. Zu folgenden Zeitpunkten drängt sich eine Überprüfung des \n\nBedarfs nach teilgebietsweisen Planungszonen auf: \n\n− Zu Beginn von Phase 2 der Revision der Grundordnung: Ein Spezialfall stellt die be-\n\nreits heute bekannte Gefahrenzonierung der Gefahrenkommission dar. Es empfiehlt \n\nsich, eine Planungszone für Baugebiete in der Gefahrenzone I zu erlassen.  \n\n− Bei Einreichung der revidierten Grundordnung zur kantonalen Vorprüfung sowohl bei \n\nPhase 2 und Phase 3: Aufgrund des Entwurfs der Revision der Grundordnung kann \n\nbeurteilt werden, welche bestehenden oder zusätzlichen, teilgebietsweisen Pla-\n\nnungszonen notwendig sind, um das Planungsziel zu erreichen. Darauf ist jeweils \n\nbei markanten Anpassungen des Revisionsentwurfs zu prüfen, ob die Planungszo-\n\nnen angepasst, respektive ergänzt werden müssen. \n\n− Fallspezifisch: Allenfalls müssen aufgrund von konkreten Bau- oder Planungsvorha-\n\nben, die in ihrer Wirkungsweise den öffentlichen Interessen grundlegend widerspre-\n\nchen würden, kurzfristig weitere gebietsbezogene Planungszonen geprüft werden. \n\nZudem ist bei markanten Änderungen der Planungsvorlage im weiteren Verlauf des \n\nVerfahrens die Frage der Planungszonen im Auge zu behalten. \n\n \nGrundsatz zum Kernthema Regelung für die Übergangszeit: Planungszone \n\nVon einer generellen Planungszone über das gesamte Stadtgebiet wird abgesehen und \n\ndas Instrument daher nur teilgebietsweise oder sachbezogen eingesetzt.  \n\n\n\nSeite 17 von 33 \n\n \n\n \n\n3.2 Kernthema Empfehlende Gremien  \n\nKomplexe räumliche Aufgabenstellungen, welche sich insbesondere in Gebieten mit be-\n\nsonderem Qualitätsanspruch oder bei Folgeplanungen stellen, bringen auch im Baube-\n\nwilligungs- respektive Planungsverfahren erhöhte Anforderungen an die Stadt mit sich. \n\nDie Qualitätssicherung kann dabei bspw. durch eine fachliche Begleitung der Planungs- \n\nund Bauprojekte seitens eines von der Verwaltung unabhängigen Gremiums erfolgen. \n\nDies führt in der Regel zu einer höheren Akzeptanz und zusätzlicher Rechtssicherheit be-\n\nzüglich der Entscheide der Baubehörde zu den entsprechenden Projekten. Heute setzt \n\ndie Stadt Chur diesbezüglich die politisch gewählte Baukommission ein. Die Baukommis-\n\nsion besteht aus sieben Mitgliedern, welche jeweils vom Gemeinderat für vier Jahre ge-\n\nwählt werden. In der aktuellen Arbeit der Baukommission zeigt sich insbesondere betref-\n\nfend Effizienz der Verfahren, Unabhängigkeit sowie spezifischer Fachkenntnisse noch \n\nPotential zur Optimierung. Auch in Anbetracht des Paradigmenwechsels der Raumpla-\n\nnung hin zu einer Siedlungsentwicklung nach innen gilt es, die Art und Ausrichtung der \n\nGremien, die Aufgabengebiete und das Verfahren respektive den Zeitpunkt des Einbe-\n\nzugs kritisch zu hinterfragen und diese auf die künftige Entwicklung der Stadt auszurich-\n\nten. \n\n  \n\n\n\nSeite 18 von 33 \n\n \n\n \n\nErwägungen \n\nAus Sicht des Stadtrats ist es von Vorteil, wenn die personelle Zusammensetzung der \n\nGremien möglichst dauerhaft ausgerichtet ist. Längerfristig amtierende Gremien haben \n\nden Vorteil, dass sie mit der Materie, den gesetzlichen Rahmenbedingungen und dem \n\nProzess vertraut sind und eine Konstanz in die Beurteilung und Interessenabwägung ein-\n\nbringen. Dabei ist auch die Anzahl der Mitglieder entscheidend. Gerade zu viele Mitglie-\n\nder führen in der Tendenz dazu, dass die Effizienz in der Bearbeitung leidet.  \n\nBetreffend Aufgabengebiet des Gremiums werden die geltenden Bestimmungen bezüg-\n\nlich der Baukommission – auch bezogen auf die Ortsteile Haldenstein, Maladers, \n\nTschiertschen und Praden – grundsätzlich als sinnvoll erachtet. Das qualitätssichernde \n\nGremium soll insbesondere bei Folgeplanungen, nämlich Areal- und Quartierplänen so-\n\nwie in sensiblen Ortsteilen und bei wertvollen Bauten und Anlagen, eingesetzt werden. \n\nWettbewerbe, Studienaufträge und andere qualitätssichernde Verfahren sollen nicht in \n\ndie Zuständigkeit des Gremiums fallen, sondern von den dafür eingesetzten Jurys beglei-\n\ntet werden. So können Doppelspurigkeiten verhindert und die jeweiligen Jurys auf die \n\nkonkreten Fragestellungen der betreffenden Areale ausgerichtet werden. \n\nFür jegliche Qualitätssicherung ist es zielführend, wenn Gremien eingesetzt werden, die \n\nmit Personen besetzt sind, die über die notwendigen Fachkenntnisse mit entsprechen-\n\nden Erfahrungswerten verfügen. Somit sollte gegenüber der heutigen, rein politisch ge-\n\nwählten Baukommission eine fachliche Professionalisierung angestrebt werden. Die Be-\n\nurteilung soll auf mehrere Fachpersonen mit unterschiedlichen Fachkenntnissen abge-\n\nstützt werden. Ein interdisziplinär aufgestelltes Gremium bringt den Vorteil, dass gerade \n\nbei komplexen räumlichen Fragenstellungen, welche neben den architektonischen und \n\nstädtebaulichen Fragen auch die Erschliessung und den Freiraum betreffen, eine umfas-\n\nsende Beurteilung möglich ist und für Bauherrschaft und Stadt gute Lösungen erreicht \n\nwerden. Im Zusammenhang mit der technischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und \n\nökologischen Entwicklung werden die Aufgabenstellungen bei Bau- und Planungsverfah-\n\nren stetig komplexer, wodurch gegebenenfalls auch weitere fachliche Expertisen, bei-\n\nspielsweise aus den Bereichen Energie, Ökonomie oder Soziologie einzuholen sind. Ein \n\nsituativer Einbezug entsprechender Fachpersonen erlaubt dem Gremium und damit der \n\nBaubehörde eine Würdigung und Berücksichtigung aller massgeblichen Aspekte. Der \n\nStadtrat soll zukünftig für die Wahl der Personen des Gremiums zuständig sein. \n\nIn angezeigten Fällen soll der Einbezug des beurteilenden Gremiums bereits in einem \n\nfrühen Projektstadium möglich sein. So können Rahmenbedingungen für die Entwicklung \n\n\n\nSeite 19 von 33 \n\n \n\n \n\nbereits frühzeitig diskutiert und festgelegt werden, ohne dass bereits ein vollständig aus-\n\ngearbeitetes Projekt vorliegt, welches in der Folge angepasst werden müsste. \n\n \n\nGrundsätze zum Thema empfehlende Gremien  \n\n1. Es soll ein ständiges, empfehlendes Gremium durch den Stadtrat eingesetzt werden.  \n\n2. Die Verfahren und das Einsatzgebiet des Gremiums sind zu vereinfachen und zu ent-\n\nschlacken (Wegfall der Zuständigkeit für Vorentscheide, Einsprachen und Ausnahme-\n\nbewilligungen ausserhalb der Gebiete mit erhöhten Qualitätsanforderungen; Reduk-\n\ntion der Anzahl Pflichttermine bei Folgeplanverfahren). \n\n3. Das Gremium besteht aus fünf bis sieben verwaltungsexternen und unabhängigen \n\nFachleuten (u.a. aus den Fachbereichen Architektur, Städtebau, Raumplanung, \n\nLandschaftsarchitektur, Mobilität, Recht und Ökonomie etc.). Der Stadtrat kann auf-\n\ngabenspezifisch auf ein grösseres Netzwerk an Fachleuten aus weiteren Fachberei-\n\nchen zurückgreifen, welches das ständige Gremium fachbezogen unterstützt.  \n\n3.3 Kernthema Baulandmobilisierung \n\nDie Gemeinden sind seit der Anpassung der übergeordneten Gesetzgebung verstärkt \n\nverpflichtet, ihre bestehenden Baulandreserven zu mobilisieren und Massnahmen gegen \n\ndie Baulandhortung zu treffen. Gesetzlich verpflichtend ist eine solche Regelung für alle \n\nEin zonungen. Bei bestehenden, nicht überbauten und nur teilweise genutzten Bauzonen \n\nhaben die Gemeinden einen Ermessensspielraum für die Mobilisierung der Reserven. \n\nEinzonungen sind jedoch nur möglich, sofern auch die bestehenden Reserven konse-\n\nquent mobilisiert werden. Insofern besteht eine Abhängigkeit bzw. eine indirekte Ver-\n\npflichtung, auch bereits eingezonte Baulandreserven zu mobilisieren. Das Kantonale \n\nRaumplanungsgesetz (KRG) sieht für die Baulandmobilisierung insbesondere das Instru-\n\nment der gesetzlichen Bauverpflichtung vor. Nach Ablauf der Frist zur Bauverpflichtung \n\nsteht der Gemeinde gesetzlich und soweit raumplanerisch gerechtfertigt die Entlassung \n\nder betroffenen Flächen aus der Bauzone oder ein Kaufrecht zu. Letzteres erlaubt ihr \n\ndann, das Bauland selber zu bebauen, respektive mittels Veräusserung an Bebauungs-\n\nwillige seiner Bestimmung zuzuführen. Vertragliche Regelungen zur Verfügbarmachung \n\nvon Bauland sind ebenfalls möglich. \n\nDie Aktivierung von Baulandreserven oder inneren Nutzungsreserven mittels Durchfüh-\n\nrung von Folgeplanverfahren oder durch eine aktive Baulandpolitik, also den Erwerb von \n\nBauland durch die Stadt, ist weiterhin anzustreben. Sie ermöglichen eine Aktivierung der \n\n\n\nSeite 20 von 33 \n\n \n\n \n\nBaulandreserven im Konsens mit der Grundeigentümerschaft und führen in der Regel zu \n\nqualitativ guten Ergebnissen. \n\nErwägungen \n\nDer Stadtrat strebt einen gezielten Einsatz der neuen kantonalen Bestimmung für die \n\nFestlegung von Bauverpflichtungen an. Diese Bauverpflichtung soll insbesondere bei \n\ngrösseren nicht überbauten Flächen festgesetzt werden. \n\nEin überwiegender Teil der bisher nicht überbauten Bauzonenflächen gehört zu grösse-\n\nren zusammenhängenden, nicht überbauten Gebieten. Konzentriert man sich auf diese \n\ngrösseren zusammenhängenden Siedlungsbereiche mit einer Mindestausdehnung von \n\n2'000 – 5'000 m2, verringert sich die Anzahl von der Bauverpflichtung betroffener Einzel-\n\nparzellen markant. Die damit zur Mobilisierung vorgesehene Gesamtfläche verringert \n\nsich jedoch vergleichsweise nur geringfügig. Dieser zurückhaltende Einsatz des Instru-\n\nments der Bauverpflichtung auf mittelgrosse und grosse Flächen stellt einerseits eine \n\nEinflussmöglichkeit auf die wichtigsten, nicht überbauten Baulandreserven durch die \n\nStadt sicher und verhindert andererseits eine unnötige Betroffenheit von Eigentümer/-in-\n\nnen von Kleinparzellen. Damit auch in Haldenstein, Maladers sowie Tschiertschen und \n\nPraden die für die Entwicklung der Ortsteile wichtigen Bauzonenreserven zur Verfügung \n\nstehen, sind auf die Anforderungen der betreffenden Ortsteile angepasste Kriterien für \n\nBauverpflichtungen zu prüfen (bspw. kleinere Mindestausdehnung). \n\nDas grösste Innenentwicklungspotential Churs steckt allerdings nicht in unbebauten Re-\n\nserveflächen, sondern in Gebieten mit Verdichtungspotential. Dies zeigt beispielsweise \n\nder Masterplan Chur West auf, welcher für das Gebiet von einem Potential von rund \n\n4'000 zusätzlichen Einwohnenden und 550 zusätzlichen Arbeitsplätzen ausgeht. Auf-\n\ngrund der Bedeutung solcher Reserven im bereits bebauten Gebiet, soll ein Einsatz von \n\nMobilisierungsmassnahmen auch in strategisch wichtigen Verdichtungsgebieten im Rah-\n\nmen einer Interessenabwägung geprüft werden können. Es ist fraglich, ob die Festlegung \n\neiner Bauverpflichtung im Zonenplan mit darauf basierendem Kaufrecht bei bereits be-\n\nbauten und genutzten Parzellen sinnvoll eingesetzt werden kann. Alternativ sind geeig-\n\nnete Mobilisierungsmassnahmen vertraglich mit der Grundeigentümerschaft zu vereinba-\n\nren. In diesem Fall wäre das Vorliegen eines entsprechenden Vertrags ein Erfordernis für \n\ndie damit verbundene Planungsmassnahme (Auf- oder Umzonung). \n\nNeben dem Kaufrecht, respektive der Entlassung aus der Bauzone können Gemeinden \n\nweitere Mobilisierungsmassnahmen definieren, die bei unbenutztem Ablauf der Überbau-\n\nungsfrist zur Anwendung kommen können (Massgebend für die Einhaltung der Frist der \n\nBauverpflichtung ist der Baubeginn. Die Fristen stehen still, solange sich der Baubeginn \n\n\n\nSeite 21 von 33 \n\n \n\n \n\nwegen Rechtsmittelverfahren oder aus sonstigen Gründen verzögert, welche der oder \n\ndie Baupflichtige nicht zu verantworten hat). Dabei werden im kantonalen Recht finanzi-\n\nelle Massnahmen wie Lenkungs-, Ersatzabgaben sowie eine Erhöhung der Mehrwertab-\n\ngabe genannt. Grundsätzlich steht es den Gemeinden aber offen, eigene Massnahmen \n\nfestzulegen. Solche Massnahmen ohne direkten Eingriff ins Eigentum sind insbesondere \n\ndann prüfenswert, wenn nicht vom gesetzlichen Kaufrecht Gebrauch gemacht werden \n\nsoll. Dies könnte beispielsweise bei bereits bebauten Parzellen oder vergleichsweise klei-\n\nnen Flächen prüfenswert sein. Die Erträge aus einer entsprechenden Lenkungsabgabe \n\noder ähnlichem sind - vergleichbar mit der Mehrwertabgabe - zweckgebunden einzuset-\n\nzen.  \n\n \n\nGrundsätze zum Thema Baulandmobilisierung \n\n1. Bauverpflichtungen werden für grössere, nicht überbaute Parzellen und Teilparzellen \n\nfestgelegt. Die Festlegung der Bauverpflichtung erfolgt unter Berücksichtigung der \n\nspezifischen Anforderungen des Ortsteils sowie in Abstimmung mit laufenden Aktivie-\n\nrungsverfahren (bspw. laufende Quartierplanungen). \n\n2. Bei Verdichtungsgebieten gemäss Kapitel 3.6 sind Mobilisierungsmassnahmen gege-\n\nbenenfalls auch für bereits überbaute, aber noch nicht voll ausgenutzte Grundstücke \n\nim Einzelfall zu prüfen.  \n\n3. Weitere Mobilisierungsmassnahmen, wie bspw. Lenkungsabgaben gemäss Art. 19 f. \n\nKRG, sind bezüglich Zweckmässigkeit und geeignetem Einsatz zu prüfen und zweck-\n\ngebunden einzusetzen. \n\n4. Die Überbauungsfrist wird einheitlich (sowohl für bestehende wie neue Bauzonen) \n\nauf 8 Jahre festgelegt. \n\n3.4 Kernthema Mehrwertausgleich  \n\nDer Grundsatz der Mehrwertabgabe bei planungsbedingten Mehrwerten ist in der Bun-\n\ndesgesetzgebung schon seit 1980 verankert, wurde aber nur von wenigen Kantonen \n\nkonkret umgesetzt. Die Pflicht, planerische Mehrwerte zumindest teilweise abzuschöp-\n\nfen, wurde erst mit der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG 1) im \n\nJahr 2014 gesamtschweizerisch verbindlich festgelegt. Der Kanton Graubünden hat in \n\nder Folge sein KRG entsprechend den Vorgaben des Bundesrechts angepasst. Die Ge-\n\nmeinden sind gemäss kantonaler Raumplanungsgesetzgebung ihrerseits aufgefordert, \n\nverschiedene Details zum Thema Mehrwertausgleich in der kommunalen \n\n\n\nSeite 22 von 33 \n\n \n\n \n\nBaugesetzgebung zu regeln. Dies insbesondere bezüglich der Mehrwertabgabe bei Auf- \n\nund Umzonungen, welche vollständig in der Zuständigkeit der Gemeinden liegen und \n\ndementsprechend auch vollständig dem kommunalen Mehrwertabgabefonds zugutekom-\n\nmen. Bei Einzonungen ist der Mehrwertabgabesatz kantonal bei 30 % festgelegt, wovon \n\n75 % (also 22.5 %) in den kantonalen Mehrwertabgabefonds fliessen. Die Gemeinden \n\nkönnen diesen Abgabesatz zugunsten des kommunalen Fonds freiwillig erhöhen.  \n\nErwägungen \n\nMit der Mehrwertabgabe werden Mehrwerte ausgeglichen, welche dem/der Grundeigen-\n\ntümer/-in ohne besonderes Zutun entstehen. Aus diesem Grund ist eine Mehrwertabgabe \n\nauch bei Auf- und Umzonungen vorzusehen, zumal ein Grossteil des Mehrwerts beim \n\nGrundeigentümer verbleiben. Der Stadtrat vertritt die Haltung, dass die Mehrwertabgabe \n\nfür alle Tatbestände (Ein-, Um- und Aufzonungen) im Sinne der Gleichbehandlung ein-\n\nheitlich festgelegt werden soll. Deshalb wird die Abgabe generell bei 30 % des Mehr-\n\nwerts angesetzt. Mit diesem zurückhaltenden Einsatz wird der generierte Planungsmehr-\n\nwert bei sämtlichen Abgabetatbeständen zugunsten der öffentlichen Aufgaben in Zusam-\n\nmenhang mit der Raumplanung eingesetzt. Bestehen bei einer Planungsmassnahme be-\n\nsondere öffentliche Interessen, soll dies bei der Erhebung der Mehrwertabgabe berück-\n\nsichtigt werden können.  \n\nDa in Chur voraussichtlich Auf- und Umzonungen häufiger vorkommen als Einzonungen, \n\nwird ein bedeutender Teil der Mehrwertabgaben der Stadt zugutekommen und in einen \n\nkommunalen Fonds fliessen. Dieser dient prioritär den beiden Hauptzwecken gemäss \n\nKRG, nämlich der Entschädigung von allfälligen Auszonungsmassnahmen sowie den mit \n\nder Veranlagung der Mehrwertabgabe verbundenen Verwaltungskosten. Die weiteren \n\nMittel können für Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3 RPG eingesetzt werden, \n\nalso bspw. für die Aufwertung des öffentlichen Raums, für Massnahmen zur nachhaltigen \n\nSiedlungsentwicklung oder für Mobilitätsmassnahmen. Im Zuge des Erarbeitungsprozes-\n\nses zur Revision der Grundordnung kann es zielführend sein, die Stossrichtungen für die \n\ngeplante Verwendung der kommunalen Mehrwerterträge gesetzlich festzulegen. Im \n\nNachgang kann eine detailliertere Regelung in einem Fondsreglement erfolgen.  \n\nDie Mehrwertabgabe wird mit Inkrafttreten der entsprechenden Planungsmassnahme \n\nverfügt, die Fälligkeit tritt jedoch erst zum Zeitpunkt ein, in welchem der Mehrwert durch \n\ndie Grundeigentümerschaft generiert wird. Dies ist der Fall, wenn das Grundstück über-\n\nbaut oder veräussert wird. \n\n \n\n\n\nSeite 23 von 33 \n\n \n\n \n\nGrundsätze zum Kernthema Mehrwertausgleich \n\n1. Es ist eine Mehrwertabgabe für Ein-, Auf- und Umzonungen vorzusehen, wobei der \n\nAbgabesatz einheitlich auf 30 % festgelegt wird. \n\n2. Für Planungsmassnahmen in besonderem öffentlichem Interesse kann bei Auf- und \n\nUmzonungen die Abgabe reduziert werden.  \n\n3. Es wird die kantonale Freigrenze von Fr. 20'000.-- für alle Abgabetatbestände über-\n\nnommen. \n\n3.5 Kernthema Zonierung \n\nDie Zonierung ordnet die Nutzung des Bodens. In erster Linie wird mit der Zonierung das \n\nBaugebiet respektive das Nichtbaugebiet räumlich definiert. Im Baugebiet gilt es mit der \n\nZonierung die Rahmenbedingungen und Regeln für die Bebauung festzulegen. Dabei \n\nmüssen Zweck, Art der Nutzung und die Regelbauweise definiert werden. Es gilt für die \n\nBauzonen insbesondere Folgendes festzulegen: Zulässige Nutzungen, räumliche Rah-\n\nmenbedingungen (Dichte, zulässige Gebäudeabmessungen, Abstände, Qualitätsanfor-\n\nderungen…) und massgebende Verfahren. \n\nEine wichtige Aufgabe der Stadt Chur im Rahmen der Revision der Grundordnung ist es, \n\ndie fünf bestehenden Zonierungen aus den rechtskräftigen Baugesetzen (Chur, Halden-\n\nstein und Maladers sowie neu Tschiertschen und Praden) mit aktuell über 40 unter-\n\nschiedlichen Bauzonen zusammenzuführen und zu harmonisieren. Dabei ist insbeson-\n\ndere auch die Anpassung der Baubegriffe an die Interkantonale Vereinbarung über die \n\nHarmonisierung der Baubegriffe (IVHB) zwingend umzusetzen. \n\nDie Festlegung des Nutzungsmasses in den Bauzonen ist gesetzlich vorgeschrieben \n\n(Art. 25 KRG). Diese Festlegung dient der Steuerung der baulichen Dichte, der Rechtssi-\n\ncherheit zugunsten der Eigentümer/-innen und dem Schutz der Nachbarn. Mit dem Bei-\n\ntritt des Kantons Graubünden zum Konkordat über die Interkantonale Vereinbarung über \n\ndie Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) können Bündner Gemeinden nur noch die \n\ndarin definierten Nutzungsziffern sowie alternativ die kantonal definierte Ausnützungszif-\n\nfer (AZ) anwenden. Während Haldenstein und Maladers bereits die kantonal definierte \n\nAZ anwenden, wird in Chur und Tschiertschen noch eine kommunal definierte AZ ver-\n\nwendet. Das Baugesetz Praden definiert keine Nutzungsziffer. Die Nutzungsziffer ist im \n\nRahmen der Revision der Grundordnung für Chur und Tschiertschen aufgrund des über-\n\ngeordneten Rechts zwingend anzupassen. Die unterschiedlichen Nutzungsziffern \n\n\n\nSeite 24 von 33 \n\n \n\n \n\nunterscheiden sich massgeblich in ihrer Definition und damit einhergehend auch in der \n\nAnwendung, respektive den räumlichen Auswirkungen. \n\nErwägungen \n\nDie Nutzungszonen der ehemaligen Gemeinden Haldenstein und Maladers sowie neu \n\nTschiertschen und Praden werden mit den Nutzungszonen der Stadt Chur zusammenge-\n\nführt. Mit der Zusammenführung der Zonen sind auch die Messweisen bezüglich Gebäu-\n\ndeabmessungen, Grenzabstände und Nutzungsziffern zu vereinheitlichen. Dabei gilt es \n\ndie IVHB zu berücksichtigen und einfache und klare Regelungen zu finden, mit welchen \n\ndie ortstypische Bauweise umschrieben und sinnvoll weiterentwickelt werden kann.  \n\nIm Zuge dieser Harmonisierung soll aus Sicht des Stadtrats eine moderate Ausweitung \n\ngemischt genutzter Gebiete angestrebt werden. Bestehende gemischt genutzte Gebiete \n\nwerden, soweit sinnvoll, zusammengeschlossen. Diese Massnahme schafft die Voraus-\n\nsetzungen, damit die Quartiere belebt, nutzungsmässig durchmischt und die täglichen \n\nWegstrecken vom Wohnort zum Arbeitsort sowie zu Erholungszwecken verkürzt werden \n\nkönnen. Die damit einhergehende Ausweitung von Mischzonen trägt zu einer Vereinfa-\n\nchung der Zonierung bei und ist vor allem in Gebieten mit hoher baulicher Dichte (bei-\n\nspielsweise bei Wohnzonen 4 und 5) zu prüfen.  \n\nDie Innenentwicklung bringt verschiedene Aufgaben mit sich. Die Bautätigkeit erfolgt ver-\n\nmehrt im bereits bebauten und genutzten Gebiet. Dabei gewinnen auch Folgeplanungen \n\nzur gemeinsamen Entwicklung grösserer Gebiete an Bedeutung. In der Grundordnung \n\nsoll den Gebieten mit speziellen Entwicklungs- oder Schutzbedürfnissen besondere Be-\n\nachtung zukommen. Dabei wird auf dem bestehenden Instrumentarium aufgebaut. So \n\nwerden die Gebiete mit besonderer Wohnqualität aktualisiert und für Transformationsge-\n\nbiete werden spezifische Zonen in Kombination mit einer Arealplanpflicht geprüft. \n\nDie Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) wird primär für die Nutzung von Flä-\n\nchen für die Verrichtung öffentlicher Aufgaben ausgeschieden. Dazu gehören Bildungs-\n\neinrichtungen, Sportanlagen, Gesundheitseinrichtungen, Betreuungsangebote oder \n\nWerkhöfe. Da es sich bei den Betreibenden dieser öffentlichen Infrastrukturen insbeson-\n\ndere der Gesundheitseinrichtungen teilweise um private Unternehmungen oder Stiftun-\n\ngen handelt, die nicht ausschliesslich öffentliche Kernaufgaben erfüllen, führt die Zuwei-\n\nsung der entsprechenden Liegenschaften zur ZöBA teilweise zu Problemen bei der bauli-\n\nchen Entwicklung. Die Zonierung soll demnach in den für die Positionierung der Stadt \n\nChur wichtigen Gebieten geprüft werden. \n\n\n\nSeite 25 von 33 \n\n \n\n \n\nDie heute geltende Nutzungsziffer der Stadt Chur muss aufgrund der übergeordneten \n\nVorgaben zwingend angepasst werden. Für den Stadtrat ist neben der Anwendung der \n\nneuen Ausnützungsziffer nach Art. 37a KRVO auch eine Umstellung auf die Überbau-\n\nungsziffer (ÜZ) denkbar. Weitere Möglichkeiten von Nutzungsziffern wie die Einführung \n\neiner Baumassenziffer oder Geschossflächenziffer wurden in der Phase 1 geprüft und \n\naufgrund der Beurteilung der Risiken und Chancen verworfen. Die ÜZ entspricht dem \n\nVerhältnis der Gebäudefläche zur Grundstücksfläche. Zusammen mit der festgelegten \n\nmaximalen Gebäudehöhe legt die ÜZ für ein Grundstück fest, welches Bauvolumen ma-\n\nximal erstellt werden kann. Mit wenigen klar eingeschränkten Ausnahmen betreffend vor- \n\nund rückspringende Gebäudeteile werden alle Gebäudeflächen der ÜZ angerechnet. Der \n\nVorteil der ÜZ ist die vergleichsweise einfache Anwendung und die Förderung einer flä-\n\nchenschonenden Bauweise. Für die AZ spricht, dass diese in der Stadt Chur bereits be-\n\nkannt ist und einzig die Anrechenbarkeit von gewissen Flächen gegenüber der heutigen \n\nNutzungsziffer ändert. Beide Varianten bedingen eine aufwändige Überführung der heuti-\n\ngen Bestimmungen zur neuen Umsetzung. Dem Stadtrat sind die mit der Überführung \n\nder Nutzungsziffer verbundenen Herausforderungen bewusst und er wird beide zur Dis-\n\nkussion stehenden Nutzungsziffern einer eingehenden Prüfung unterziehen. Die Wah-\n\nrung des Besitzstandes ist in jedem Fall zu gewährleisten. Dem Erhalt der bestehenden \n\nEntwicklungsmöglichkeiten (vorhandene Nutzungsreserven) wird bei der Überführung in \n\neine neue Nutzungsziffer eine hohe Priorität beigemessen. \n\n \nGrundsätze zum Thema Zonierung \n\n1. Die Zonierungen der ehemaligen Gemeinden werden zusammengeführt, vereinfacht \n\nund harmonisiert. \n\n2. Hinsichtlich der neuen Anforderungen durch die Innenentwicklung, sind die Gebiete \n\nmit besonderer Wohnqualität zu aktualisieren und ein neues Instrument der Transfor-\n\nmationszonen zu prüfen.  \n\n3. Auf eine Unterscheidung in Wohnzonen und Gemischte Zonen ist künftig in Gebieten \n\nmit hoher baulicher Dichte zu verzichten. \n\n4. Die Positionierung der Stadt Chur als Zentrums-, Wohn-, Arbeits-, Bildungs- und \n\nGaststadt ist bei der Zonierung zu berücksichtigen und gegebenenfalls mittels Spezi-\n\nalzonen zu fördern. \n\n5. Als Nutzungsziffer werden die Ausnützungsziffer gemäss Art. 37a KRVO sowie die \n\nÜZ nach IVHB vertieft geprüft.  \n\n\n\nSeite 26 von 33 \n\n \n\n \n\n3.6 Kernthema Verdichtung \n\nMit der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG 1) wurde ein haus-\n\nhälterischer Umgang mit dem Boden verbindlich festgelegt. Die Siedlungsentwicklung ist \n\nnach innen zu lenken und es sind kompakte Siedlungen zu schaffen; dabei ist eine ange-\n\nmessene Wohnqualität zu berücksichtigen. Es lassen sich für die Verdichtung grob zwei \n\nZielsetzungen ableiten. Einerseits eine quantitative Verdichtung, welche auf eine Erhö-\n\nhung der Nutzerdichte respektive eine hinreichende Wohnraumversorgung abzielt und \n\nandererseits eine qualitative Verdichtung, welche die räumliche Qualität berücksichtigt \n\nund eine Steigerung respektive zumindest den Erhalt der Lebensqualität anstrebt. \n\nDie Stadt Chur geht in den nächsten Jahren von einem moderaten Wachstum von Bevöl-\n\nkerung und Beschäftigten aus. Damit dieses Wachstum im bestehenden Siedlungsgebiet \n\naufgenommen werden kann, bedarf es einer Strategie. Im STEK 2050 wird eine grossflä-\n\nchige Verdichtung innerhalb der gebauten Strukturen angestrebt. Mit dem Stadtraumkon-\n\nzept wird diese Strategie auf Stadtteilebene präzisiert und konkrete Innenentwicklungs-\n\npotentiale unter Berücksichtigung lokaler Qualitäten, Potentiale und Defiziten definiert. \n\nDies ermöglicht die Einbettung der Verdichtungsprojekte in die bestehende Stadtstruktur \n\nund die Abstimmung mit der erforderlichen Infrastruktur. Zudem ist eine robuste Strategie \n\nVoraussetzung, um zeitintensive Innenentwicklungsprojekte effizient abzuwickeln. \n\nBisher wurde in Chur insbesondere punktuell, also auf einzelnen Grundstücken und Are-\n\nalen sowie im Gebiet Chur West verdichtet. \n\n \nErwägungen \n\nAufgrund vorhandener Bauzonenreserven und des Innenentwicklungspotentials der \n\nStadt Chur wird keine Erweiterung der Siedlung im Rahmen der Revision der Grundord-\n\nnung vom Stadtrat angestrebt, zumal eine solche angesichts der übergeordneten Vorga-\n\nben auch nicht als RPG-konform eingestuft werden dürfte. Geringfügige Umlagerungen \n\nvon Bauzonen können im Rahmen der Revision der Grundordnung geprüft werden. \n\nDie angestrebte Verdichtung wird im Rahmen der Revision der Grundordnung auf geeig-\n\nnete Gebiete gelenkt. Damit können vorhandene städtische Kapazitäten genutzt und not-\n\nwendige Erschliessungs- und Infrastrukturinvestitionen effizient eingesetzt werden. Ziel \n\nist es, dass mit der Verdichtung Wohnraum für Wohnungssuchende geschaffen wird und \n\nnicht primär eine bauliche Verdichtung mit grösserem Wohnflächenverbrauch resultiert. \n\nEbenfalls soll die Verdichtung in den betreffenden Quartieren neben räumlichen Mehr-\n\nwerten auch eine soziale Durchmischung ermöglichen. \n\n\n\nSeite 27 von 33 \n\n \n\n \n\nMit der Verdichtung zusammenhängender zentrumsnaher Gebiete wird das Potential der \n\nvorhandenen Infrastrukturen, die sich insbesondere in den Zentren befinden, genutzt. \n\nDamit kann eine nachhaltige Mobilität gefördert und der zusätzliche Verkehr effizient be-\n\nwältigt werden. Neben dem Gebiet Chur West, wo bereits eine entsprechende Entwick-\n\nlung aufgegleist wurde, wird vor allem im Gebiet nördlich des Bahnhofs zwischen Plessur \n\nund Tittwiesenstrasse ein entsprechendes Verdichtungspotential verortet. Dieses soll im \n\nRahmen des Stadtraumkonzepts vertieft geprüft werden. \n\nMit der Verdichtung entlang attraktiver Achsen im Siedlungsgefüge wird eine hohe Quali-\n\ntät des Freiraums und der Erschliessung ermöglicht. Die Verdichtung kann für die Auf-\n\nwertung des öffentlichen Raums genutzt und damit private und öffentliche Investitionen \n\nsinnvoll koordiniert werden. Verdichtungspotential wird sowohl bei den Freiraumachsen \n\ndes Plessurraums und des Westwegs, als auch bei den Mobilitätsachsen der Kasernen-, \n\nRing- und Masanserstrasse sowie in kleinmassstäblicherem Umfang bei der Bahnhofs-\n\nstrasse in Haldenstein erwartet.  \n\nDie bereits im Stadtentwicklungskonzept 2050 festgelegten Entwicklungsschwerpunkte \n\n(ESP) sind im Prozess der Revision der Grundordnung ebenfalls als Verdichtungsgebiete \n\nzu prüfen. Dabei lassen sich einige der punktuellen Entwicklungsschwerpunkte mit einer \n\nder genannten Entwicklungsstrategien kombinieren. So liegen bspw. die beiden ESP Da-\n\nleu und Florentini im Gebiet Neustadt und im Falle des ESP Florentini zudem im Umfeld \n\nder Ringstrasse. Die beiden ESP Stadthallenareal und Kasernenareal grenzen an die \n\nKasernenstrasse und können bei einer Verdichtung entlang dieser Achse mitberücksich-\n\ntigt werden. \n\n  \n\n\n\nSeite 28 von 33 \n\n \n\n \n\nGrundsätze zum Thema Verdichtung \n\n1. Die Siedlungsentwicklung erfolgt mittels Entwicklung der vorhandenen Reserven und \n\neiner gezielten Verdichtung nach innen. Eine Siedlungserweiterung mittels Einzonun-\n\ngen ist nur in begründeten Einzelfällen vorzusehen. \n\n2. Die Verdichtung wird strategisch auf die folgenden, dazu geeigneten Gebiete gelenkt: \n\na. auf zentrumsnahe Gebiete mit hohem Verdichtungspotential  \n\nb. auf stadtbildprägende Achsen im Siedlungsgefüge  \n\nc. auf Entwicklungsschwerpunkte gemäss Stadtentwicklungskonzept 2050. \n\n3. Die Verdichtung stärkt die mittel- bis langfristige Wohnraumversorgung und bringt für \n\ndie betreffenden Ortsteile soziale und räumliche Mehrwerte, wie eine angemessene \n\nDurchmischung von Bevölkerungs- und Altersgruppen und eine Aufwertung des öf-\n\nfentlichen Raums. \n\n3.7 Kernthema Qualitative Aspekte \n\nDas Kernthema "Qualitative Aspekte" wurde im Rahmen der Bearbeitung speziell mit \n\nBlick auf die beiden Aspekte Freiräume und Baukultur bearbeitet. Dabei geht es um den \n\nUmgang mit bestehenden Qualitäten und die Förderung einer qualitätsvollen Entwick-\n\nlung. Die Themen Freiräume und Baukultur beeinflussen die Qualität des Lebensraums \n\nganz entscheidend und sind oftmals wichtige Kriterien bei Standortentscheiden für Woh-\n\nnungssuchende oder Arbeitnehmende. \n\nBaukultur umfasst alle menschlichen Tätigkeiten, die den gebauten Lebensraum verän-\n\ndern. Sie bezieht sich auf Vergangenes, Gegenwärtiges und Zukünftiges. Baukultur be-\n\nginnt bei der offenen Landschaft, umfasst das Gebaute, aber auch das Ungebaute. Bau-\n\nkultur betrifft die Planungs- und Bauprozesse und wirkt bis in das Zusammenleben hin-\n\nein. Vom handwerklichen Detail bis zur Siedlungsplanung sind alle planerischen und aus-\n\nführenden raumwirksamen Tätigkeiten Ausdruck von Baukultur. \n\nMit der Innenentwicklung akzentuieren sich auch die baukulturellen Fragestellungen und \n\nAufgaben. Die bauliche Entwicklung findet künftig nicht mehr primär am Siedlungsrand, \n\nsondern im bereits bebauten und genutzten Raum statt. Es gilt sorgfältig abzuwägen, \n\nwelche bestehenden baulichen Qualitäten erhalten werden sollen und welche mit der \n\nEntwicklung zu stärken sind. \n\nEin spezielles Augenmerk gilt dabei den Freiräumen, welche mit der Innenentwicklung \n\neinerseits unter Druck geraten und andererseits für eine hohe Lebensqualität in einer \n\n\n\nSeite 29 von 33 \n\n \n\n \n\nverdichteten Siedlung von hohem Stellenwert sind. Die Innenentwicklung betrifft neben \n\nder baulichen Verdichtung der Siedlung auch die Sicherung, Vernetzung und qualitative \n\nAufwertung von Frei- und Strassenräumen. Qualitativ hochwertige Frei- und Strassen-\n\nräume stärken die Standortattraktivität und die Lebensqualität, indem sie zur Wertschöp-\n\nfung, Identität, Erholung, Gesundheit und zum ästhetischen Genuss einen Beitrag leis-\n\nten. Im Zusammenhang mit der Verdichtung sind vernetzte Freiräume in der Stadt wich-\n\ntig. Sie verbinden Wohnorte, Arbeitsorte und Erholungsräume und fördern eine zukunfts-\n\norientierte Mobilität.  \n\nFreiräume sichern mit ihren grünen und blauen Infrastrukturen zudem die klimaange-\n\npasste Innenentwicklung und eine biodiverse Vegetation. Miteinander verbundene Grün-\n\nräume, wie Parks aber auch Baumalleen entlang von Strassen, schaffen als grüne Infra-\n\nstrukturen Aufenthalts- und Bewegungsräume für Mensch und Tier. Bäche und Flüsse \n\nvernetzen als blaue Infrastrukturen die Freiräume innerhalb der Siedlung und verbinden \n\nsie mit den umliegenden Naherholungsgebieten. Durch eine höhere Gewichtung der Bin-\n\ndung, Verdunstung, Versickerung, Speicherung und dem Zurückhalten von anfallendem \n\nMeteorwasser nach dem Prinzip der Schwammstadt, können die Frischwasserversor-\n\ngung sowie das Leitungs- und Gewässernetz geschont und die Siedlung natürlich ge-\n\nkühlt werden. Diese natürliche Reduktion des oberirdischen Abflussvolumens dient auch \n\ndem Hochwasserschutz und der Entlastung der ARA. \n\nErwägungen \n\nDie angestrebte Verdichtung bietet die Chance, die Stadt weiterhin attraktiv und lebens-\n\nwert zu gestalten. Für eine baulich sorgfältige Verdichtung sind kurze Wege zwischen \n\nWohnen, Arbeiten und Erholen, eine sorgfältige Gestaltung des öffentlichen Raums, \n\nWertschöpfung auf dem Immobilienmarkt und sozialer Zusammenhalt massgebend. Aus \n\nSicht des Stadtrats hat die Stadt Chur das Potential mit einer hohen Baukultur zu ihrer \n\nStandortattraktivität beizutragen. Besondere Bedeutung kommt hierbei grossräumlichen \n\nEntwicklungsgebieten und Arealentwicklungen zu. Diese bieten die Möglichkeit, die Stadt \n\nnachhaltig zu entwickeln und damit die Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstadt, aber \n\nauch als Bildungs- und Gaststadt weiter zu erhöhen. Zudem sind vielfältig gestaltete Frei-\n\nräume Voraussetzung für eine qualitätsvolle Innenentwicklung und Verdichtung sowie \n\nwichtige Ressource für physisches, psychisches und soziales Wohlbefinden. Sie beste-\n\nhen aus öffentlichen, halböffentlichen und privaten Freiräumen und wirken dank deren \n\nVernetzung. \n\nDie Baukultur dient neben der Standortattraktivität auch der Identitätsstiftung. Dafür gilt \n\nes, die wertvollen räumlichen Strukturen und Elemente der einzelnen Ortsteile und \n\n\n\nSeite 30 von 33 \n\n \n\n \n\nQuartiere Churs zu erhalten und neue identitätsstiftende Räume zu schaffen. Dies stei-\n\ngert die Lebensqualität der Einheimischen und das Wohlbefinden der Gäste und hilft da-\n\nbei, sich in der Stadt zu orientieren. Die Stadtgeschichte kann im Stadtbild abgelesen \n\nwerden. Wichtige Grundlagen bilden dabei die kürzlich aktualisierten Stadt- und Land-\n\nschaftsinventare der Stadt Chur sowie das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbil-\n\nder der Schweiz von nationaler Bedeutung für die Ortsteile Chur und Haldenstein. \n\nTschiertschen und Praden sind nicht Bestandteil dieser Inventare, werden aber noch auf-\n\ngearbeitet. \n\nEine Stadt ist ein Gemeinschaftswerk, welches umso besser gelingen kann, wenn ein ge-\n\nmeinsames Verständnis für eine ganzheitliche Baukultur besteht und gelebt wird. Damit \n\nwird die Prozessgestaltung mit Einbezug der Beteiligten zu einem wichtigen Aspekt im \n\nPlanungsprozess. Zum Gemeinschaftswerk Stadt tragen zudem durchmischte Quartiere \n\nbei. \n\nEin verstärkter Fokus soll künftig der Klimaanpassung sowie der Biodiversitätsförderung \n\nzukommen. Die Begrünung und ein funktionierender Wasserkreislauf (Schwammstadt-\n\nprinzip) fördern die Verdunstung und damit die Kühlung der Stadt. Der bewusste Einsatz \n\nvon Grün- und Wasserelementen als wichtige Freiraumelemente sind zentral für die \n\nKlimaanpassung sowie die Stärkung der biologischen Vielfalt.  \n\nDamit künftig das anfallende Regenwasser vermehrt für die lokale Nutzung zur Verfü-\n\ngung steht, gilt es den funktionierenden Wasserkreislauf mit der Revision der Grundord-\n\nnung zu stärken. Wichtige Aspekte sind die künftige Minimierung der Versiegelung, die \n\nBegrünung des Siedlungsraums (bspw. von Dächern) und die Steigerung des Rückhalte- \n\nund Speichervolumens. Damit kann kostbares Trinkwasser geschont und der Hochwas-\n\nserschutz entlastet werden.  \n\n  \n\n\n\nSeite 31 von 33 \n\n \n\n \n\nGrundsätze zum Kernthema qualitative Aspekte  \n\n1. Die Stadt erhält wichtige, bestehende Freiräume sowie Freiraumelemente und fördert \n\ndie Schaffung und Vernetzung von neuen Freiräumen mit hoher Aufenthaltsqualität, \n\ndies vor allem in Verdichtungsgebieten und in mit Freiräumen unterversorgten Gebie-\n\nten.  \n\n2. Im Folgeplanverfahren wird die Baukultur durch eine angemessene Freiraumqualität, \n\neinen funktionierenden Wasserkreislauf sowie attraktive öffentliche Räume gestärkt. \n\nDafür werden qualitätssichernde und partizipative Verfahren eingesetzt.  \n\n3. Einer zukunftsorientierten Mobilität kommt bei der Revision der Grundordnung ein be-\n\nsonderes Augenmerk zu. Dabei werden die Aufenthaltsqualität der Mobilitätsräume \n\ngestärkt und wichtige künftige Mobilitätsräume gesichert, beispielsweise durch den \n\ngeplanten "Westweg", der die Altstadt mit dem Areal Chur West verbinden wird. \n\n4. Grün- und Wasserelemente werden als wichtige Freiraumelemente zur Verbesserung \n\ndes Stadtklimas und der biologischen Vielfalt gestärkt (beispielsweise durch Begrü-\n\nnung von Flachdächern, einer qualitativen Weiterentwicklung der Grünflächenziffer, \n\nBaumförderung und -erhalt, Verwendung von wenig aufheizenden Materialien, etc.). \n\n5. Das Stadtraumkonzept (in Erarbeitung) sowie die Inventargrundlagen (ISOS, Stadt- \n\nund Landschaftsinventar) werden mit der Revision der Grundordnung unter Abwä-\n\ngung der Interessen grundeigentümerverbindlich umgesetzt. \n\n4. Integration Ortsplanung Tschiertschen-Praden \n\nWie in Kapitel 1.4 dargelegt, wurde die Gesamtrevision der Ortsplanung Tschiertschen-\n\nPraden von der Stimmbevölkerung abgelehnt. Eine Revision der beiden noch eigenstän-\n\ndigen Ortsplanungen von Tschiertschen und Praden ist jedoch zwingend erforderlich. \n\nWichtigste Inhalte der abgelehnten Gesamtrevision der Ortsplanung waren neben der \n\nZusammenführung der beiden Ortsplanungen die Pflichtaufgaben, welche im Rahmen \n\nder Revision der Grundordnung auch für das restliche Stadtgebiet Chur umgesetzt wer-\n\nden müssen. Dazu gehören die Berücksichtigung der übergeordneten Inventare zum Na-\n\ntur- und Heimatschutz oder die IVHB-Anpassung des Baugesetzes. Daneben sollten für \n\nTschiertschen und Praden die Gewässerräume gemäss Gewässerschutzgesetzgebung \n\nfestgelegt werden. Diese Aufgabe wurde im restlichen Stadtgebiet bereits erledigt. In \n\nTschiertschen und Praden stellt sich im Vergleich mit der Stadt Chur eine zusätzliche \n\nPflichtaufgabe, so sind aufgrund der negativen Bevölkerungsentwicklung und den ver-\n\ngleichsweise grossen Bauzonenreserven die Bauzonen zu verkleinern und entsprechend \n\n\n\nSeite 32 von 33 \n\n \n\n \n\ndem Bedarf auszuscheiden. Ein Teil dieser Reserven sollte gemäss Entwurf zur Gesamt-\n\nrevision der Ortsplanung in Resortzonen umgezont werden. Weitere ausserhalb der be-\n\nstehenden Siedlung gelegene Reserveflächen konnten nicht mehr der Bauzone zugewie-\n\nsen werden. Als weiterer Spezialfall sollten mit der Gesamtrevision der Ortsplanung Re-\n\ngelungen zum Zweitwohnungsbau getroffen werden. Dies wird erforderlich, da Tschiert-\n\nschen und Praden im Zuge der Fusion mit der Stadt Chur nicht mehr den Einschränkun-\n\ngen zum Zweitwohnungsbau gemäss dem Zweitwohnungsgesetz des Bundes unterste-\n\nhen. \n\nBezüglich der Dimensionierung der Bauzonen sowie den Regelungen zum Zweitwoh-\n\nnungsgesetz ist der Abwägungsspielraum für die Ortsteile Tschiertschen und Praden als \n\nFolge der Fusion mit der Stadt Chur grösser geworden. Aufgrund der abgelehnten Ge-\n\nsamtrevision der Ortsplanung sowie den fehlenden Festlegungen zur räumlichen Ent-\n\nwicklung im Zusammenschlussvertrag sieht es der Stadtrat als erforderlich, die Strategie \n\nder räumlichen Entwicklung von Tschiertschen und Praden im Kontext der Stadt Chur zu \n\nüberprüfen. Insbesondere ist hinsichtlich der künftigen Entwicklungsmöglichkeiten im tou-\n\nristischen Bereich die Frage zu klären, welche Profile die Ortsteile Tschiertschen und \n\nPraden künftig aufweisen sollen: Liegt der Fokus auf der Stärkung der Dörfer Tschiert-\n\nschen und Praden als zentrumsnahe ländliche Wohngebiete oder auf der Stärkung der \n\ntouristischen Wertschöpfung, beziehungsweise gibt es einen Mittelweg? Der Stadtrat \n\nstrebt an, diese grundsätzlichen Fragen partizipativ zu behandeln und basierend auf ge-\n\nschärften Profilen der beiden Dörfer die entsprechenden Planungsinhalte der Revision \n\nder Grundordnung zu überprüfen. \n\n5. Fazit \n\nDie Revision der Grundordnung ist ein komplexes Projekt von hohem politischem Inte-\n\nresse. Die weitere Entwicklung der Stadt Chur hängt massgeblich von den vorhandenen \n\nPlanungsgrundlagen ab. Während eines laufenden Revisionsprozesses kommt es bei \n\nvielen Bauprojekten zu Verzögerungen, weil auf vorgezogene Teilrevisionen möglichst \n\nverzichtet werden soll und eine gewisse Unsicherheit über die künftigen Planungsgrund-\n\nlagen herrscht. Um die Planungssicherheit für Behörden und Private wiederherzustellen, \n\nist es wichtig, den weiteren Ablauf bei der Revision der Grundordnung transparent darzu-\n\nlegen und die Revision möglichst zeitnah abzuschliessen.  \n\n \n\nDer Stadtrat strebt mit der Revision der Grundordnung ein robustes, nachhaltiges und \n\nmehrheitsfähiges Regelwerk für die künftige räumliche Entwicklung der Stadt Chur an. In \n\n\n\nSeite 33 von 33 \n\nder Phase 1 des Revisionsprozesses sind die Grundsätze zu definieren und festzulegen. \n\nDie sieben Kernthemen (Planungszone, Mehrwertausgleich, Baulandmobilisierung, emp \nfehlende Gremien, qualitative Aspekte, Zonierung, Verdichtung) und die dazugehörigen \n\nGrundsätze wurden sorgfältig abgewogen. \n\nMit der Behandlung der Grundsätze im Gemeinderat soll zudem eine frühzeitige politi \nsche Abstützung der Ausrichtung der Revision der Grundordnung ermöglicht werden. \n\nAufgrund der Komplexität der Themen beantragt der Stadtrat, eine Vorberatunqskomrnis \n\nsion einzusetzen. Parallel wird mit dem Stadtraumkonzept eine wichtige Grundlage unter \n\nEinbezug der Bevölkerung erarbeitet. Damit sind die nötigen Voraussetzungen erfüllt, um \n\ndie Phasen 2 und 3 ohne weitere Verzögerungen zu bearbeiten. \n\nWir bitten Sie, sehr geehrter Herr Präsident, sehr geehrte Mitglieder des Gemeinderates, den An \n\nträgen des Stadtrates zuzustimmen. \n\nChur, 20. Mai 2025 \n\nNamens des Stadtrates \n\nDer Stadtschreiber \n\nMarco Michel \n\nAnhang \n- Faktenblatt Planungszone \n\n- Faktenblatt Gremien \n\n- Faktenblatt Baulandmobilisierung \n\n- Faktenblatt Mehrwertausgleich \n\n- Faktenblatt Zonierung \n\n- Faktenblatt Nutzungsziffer \n\n- Faktenblatt Verdichtung \n\n- Faktenblatt Freiräume \n- Faktenblatt Baukultur \n\n\n\n \n \n\nAktenauflage  \n\n- Botschaft Revision Grundordnung (2022) \n\n- Zusammensetzung Soundingboard mit Namen \n\n- Auswertungsbericht Soundingboardkonferenz-Nr. 1 \n\n- Auswertungsbericht Soundingboardkonferenz-Nr. 2 \n\n- Auswertungsbericht Soundingboardkonferenz-Nr. 3 \n\n- Auswertungsbericht Soundingboardkonferenz-Nr. 4 \n\n- STEK 2050 Chur, Bericht, inkl. Karte \n\n- KRL Maladers \n\n- KRL Haldenstein, Bericht \n\n- KRL Haldenstein, Karte \n\n- BR 801.100 - Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG) \n\n- BR 801.110 - Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO) \n\n- Kantonale Richtplanung (separater Ordner) \n\n- IVHB Erläuterungsbericht \n\n- KRL Tschiertschen-Praden, Bericht \n\n- KRL Tschiertschen-Praden, Karte \n\n \n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.1 20230926_Faktenblatt_Planungszone.docx\n\nFaktenblatt Projekt Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Planungszone\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung / Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Varianten / Szenarien\n6. Erwägungen des Stadtrates\n7. Planungsprotokoll\n\nBeilagen\n\n1. Kurzfassung\n\nDie Planungszone dient dazu, behördlich festzusetzen, dass bis zum Abschluss der Planung generell oder in Teilgebieten\nkeine Baubewilligungen erteilt werden müssen, die der künftigen Planung widersprechen könnten (vgl. Art. 21 Kantonales\nRaumplanungsgesetz, KRG). Wird die Planungszone nur gebietsweise (bspw. abgegrenzte Entwicklungsschwerpunkte)\nbegründet, greift sie auch nur in diesen Teilgebieten. Mit einer Planungszone kann verhindert werden, dass mit der Revi-\nsion der Grundordnung angestrebte Entwicklungsabsichten durch laufende Projekte massgeblich erschwert oder gar ver-\nhindert werden. Gerade aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren und der damit verbundenen Planungsdauer\nist es wichtig, dass sich die Stadt in dieser Übergangsphase zwischen Erarbeitung und Inkrafttreten der Revision der\nGrundordnung die Einflussmöglichkeiten sichert. Wird durch eine Planungszone beispielsweise sichergestellt, dass ein\nGebiet erst nach Abschluss der Planung mit höherer Dichte gemäss revidierter Grundordnung überbaut wird, kann eine\nPlanungszone auch der Grundeigentümerschaft zu Gute kommen. Auch wenn die Grundeigentümerschaft in der Regel\nnicht unmittelbar vom Erlass einer Planungszone profitiert, sorgt diese zumindest für Transparenz. Die Stadt hat ihre\nEntwicklungsabsichten gegenüber der Grundeigentümerschaft darzulegen und klärt damit die Rahmenbedingungen in\nder Übergangsphase bis zum Inkrafttreten der revidierten Grundordnung.\n\n2. Ausgangslage\n\nDie Revision der Grundordnung ist für die Stadt Chur ein grosses Projekt mit den Hauptanliegen die Grundordnung den\nübergeordneten Vorgaben anzugleichen, die drei Grundordnungen von Chur, Haldenstein und Maladers zusammenzu-\nführen und zu harmonisieren und die Grundordnung auf die aktuellen, städtischen Strategien und Konzepte abzustimmen.\nMarkante Eingriffe bspw. an der Bauzonenausscheidung mit grossflächigen Ein- oder Auszonungen sind im Rahmen der\nRevision nicht vorgesehen. Es gilt die Thematik des Umgangs mit Bauprojekten während der Revision und damit den\nBedarf einer Planungszone in einem frühen Projektstand zu thematisieren, damit die Stadt dieses Instrument bei Bedarf\nzielgerichtet einsetzen kann.\n\nZweck der Planungszone\n\nInnerhalb einer Planungszone1 (kommunal oder kantonal) dürfen nur Bau- oder Planungsvorhaben bewilligt oder geneh-\nmigt werden, welche dem geltenden Recht entsprechen und dem neu geplanten Recht nicht widersprechen. Zulässig sind\n\n1 Die kantonale Planungszone wird vom zuständigen kantonalen Departement erlassen. Diese kommt jedoch nur selten, in der Regel\nnur bei absehbaren, relevanten planungsrechtlichen Fehlverhalten seitens der Gemeinden, zur Anwendung.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Planungszone\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.1 20230926_Faktenblatt_Planungszone.docx\n\ndamit nur solche Bau- und Planungsvorhaben, welche mit den zukünftig geplanten Entwicklungszielen vereinbar sind. Die\ngesetzlichen Grundlagen für den Erlass von Planungszonen finden sich in Art. 27 RPG [1] sowie in Art. 21 KRG [2].\n\nAbgrenzung der Planungszone\n\nDie Planungszone kann sich über das gesamte Gemeindegebiet erstrecken oder auf einzelne Quartiere, Zonen oder\nParzellen beschränken. Die Planungszone wird im besten Fall als Perimeter planlich festgelegt (mit Ausnahme der Fest-\nlegung über das gesamte Gemeindegebiet – hier reicht die textliche Umschreibung). So ist sichergestellt, dass der effek-\ntive Wirkungsbereich der Planungszone bekannt ist.\n\nBeispiele für teilgebietsweise Planungszone:\n\n Zonenbezogene Planungszonen aufgrund massgeblicher Anpassung der Regelbauvorschriften bspw. sämtliche\nMischzonen aufgrund der Festlegung eines minimalen Gewerbeanteils\n\n Gebiete in der Gefahrenzone rot aufgrund voraussichtlicher Auszonung\n\n Gebiete mit Umstrukturierungen bspw. voraussichtliche Umzonung von Arbeits- zu Wohnzone\n\n Verdichtungsgebiete bspw. bei voraussichtlich massgeblicher Erhöhung der Ausnutzung zur Verhinderung von Un-\nternutzung\n\nVerfahren zum Erlass der Planungszone\n\nDer Erlass der Planungszone erfolgt durch die Gemeinde selbst (Art. 21 KRG) oder durch den Kanton. Mit Publikation\ndes Erlasses im Publikationsorgan der Gemeinde und im Kantonsamtsblatt wird die Planungszone rechtskräftig und ist\nanzuwenden. Innert 30 Tagen ab Publikation können beschwerdeberechtigte Personen bei der Regierung Beschwerde\neinreichen (Art. 101 KRG).\n\nIn der Regel erfolgt der Erlass der Planungszone zu Beginn des Planungsverfahrens zur Revision der Grundordnung oder\nzu einer Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung). Der Erlass kann aber auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen,\nwenn die Notwendigkeit für den Erlass erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht. Dies einerseits, dadurch dass die Re-\nvisionsinhalte sich erst während dem Projekt klären oder als Reaktion auf ein neues Bau- oder Planungsvorhaben, wel-\nches den Zielen der neuen Planung widersprechen könnte.\n\nAb Publikationszeitpunkt ist die Planungszone zwei Jahre gültig und kann um eine angemessene Frist verlängert werden.\nEine Aufhebung ist nur durch die Instanz möglich, welche die Planungszone verfügt hat (mit Ausnahme von Anpassun-\ngen/Aufhebung durch die Regierung aufgrund gut geheissener Beschwerden).\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\n Soll für die Stadt Chur während der Revision der Grundordnung eine Planungszone erlassen werden?\n\n Wenn ja, wie soll diese ausgestaltet werden (teilgebietsweise oder über das gesamte Stadtgebiet)?\n\n Welches ist der richtige Zeitpunkt für den Erlass einer Planungszone?\n\n4. Grundlagen\n\nGesetzliche Grundlagen:\n\n[1] Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22.06.1979\n\n[2] Art. 21 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) vom 06.12.2004\n\n[3] Art. 101 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) vom 06.12.2004\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Planungszone\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.1 20230926_Faktenblatt_Planungszone.docx\n\n[4] Arbeitshilfe kommunale Planungszonen des Amts für Raumentwicklung GR von April 2022\n\nAktuelle Situation:\n\n aktuell gibt es für die Stadt Chur keine rechtsgültige Planungszone\n\n in der Vergangenheit wurden verschiedentlich Planungszonen erlassen. Zum Beispiel für die letzte Gesamtrevision\nder Ortsplanung, welche im 2001 startete und nach mehrmaligen Verlängerungen der Planungszone, im 2006 ge-\nnehmigt wurde. Zudem wurden auch für Teilgebiete (Chur West) oder Teilsachbereiche (Mobilfunkanlagen) spezifi-\nsche Planungszonen erlassen.\n\n5. Varianten / Szenarien\n\nI. Grundsatz:\nA. Es wird eine Planungszone über das gesamte Stadtgebiet erlassen\nB. Es werden teilgebietsweise Planungszone(n) erlassen\nC. Es wird keine Planungszone erlassen\n\nII. Zeitpunkt bei teilgebietsweisen Planungszonen:\nA. Im Rahmen der Phase I\nB. Auf Basis der Grobkonzeption (zu Beginn von Phase II)\nC. Bei Einreichung zur Vorprüfung (Phase II)\nD. zum Zeitpunkt der Eingabe eines als «kritisch» betrachteten Bau- oder Planungsvorhabens (reaktiv)\n\n6. Erwägungen des Stadtrates\n\nVorhaben müssen bei strenger Auslegung der Planungszone sowohl die Anforderungen des geltenden als auch des neu\nvorgesehenen Rechts erfüllen. Da die konkrete Ausgestaltung der neu in Erarbeitung befindlichen Planung zu Beginn des\nRevisionsprozesses oft noch nicht absolut gesetzt ist, resp. durchaus ändern könnte, oder auch nur punktuell im Laufe\ndes Planungszeitraums angepasst werden könnte, ist dieses Kriterium grundsätzlich schwierig zu erfüllen und kann zu\nmehr oder weniger starken Einschränkungen der Bautätigkeit führen. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass sich der\ngeplante Bearbeitungszeitraum für die Revision der Grundordnung bspw. aufgrund von Verzögerungen während der for-\nmellen Verfahrensschritte (z.B. Vorprüfungsverfahren, Mitwirkungsverfahren, etc.) durchaus verlängern kann. Entspre-\nchend liefert Variante A für die städtische Behörde die grössten Einflussmöglichkeiten betreffend unerwünschter bauli-\ncher Entwicklungen, aber gleichzeitig auch die grössten Einschränkungen hinsichtlich der wünschbaren baulichen Ent-\nwicklung. Betroffen sind nicht nur private, sondern auch Vorhaben in öffentlichem Interesse.\n\nMit Variante B würden lediglich bestimmte Quartiere oder von bestimmten Themen betroffene Stadtteile/Flächen mit einer\nPlanungszone belegt. Hier könnte beispielsweise der Fokus auf dynamische Räume, Entwicklungs- oder Verdichtungs-\nschwerpunkte, etc. gelegt werden. Vorteil bei dieser Variante ist, dass es nur in bestimmten Gebieten zu einer Einschrän-\nkung der baulichen Möglichkeiten während der Revision der Grundordnung kommt. Es können gezielt die Gebiete mit\nden grössten Veränderungsbestrebungen ausgewählt werden. Flächen für wichtige Vorhaben in öffentlichem Interesse\nkönnen ggf. ausgeklammert werden.\n\nKeine Planungszone zu erlassen, wie in Variante C angesprochen, ist nur in solchen Fällen zielführend, wo durch die\nAktualisierung der Planung keine grösseren Veränderungen vorgesehen sind. Dies ist eher im Falle von punktuellen Teil-\nrevisionen der Fall. Die Gemeinde hat bei dieser Variante wenig Einflussmöglichkeit die bauliche Entwicklung bereits in\nder Planungsphase in die gewünschten Bahnen zu lenken. Im schlechtesten Fall führt die Umsetzung einzelner Bau- oder\nPlanungsvorhaben dazu, dass konkrete Entwicklungsziele in einem Gebiet nicht oder nur teilweise umgesetzt werden\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Planungszone\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.1 20230926_Faktenblatt_Planungszone.docx\n\nkönnen. Die Möglichkeit die Planungszone zu einem späteren Zeitpunkt doch noch zu erlassen besteht jedoch auch bei\ndieser Variante.\n\nAufgrund der vorangegangenen Erläuterungen erachtet der Stadtrat Variante B als zielführend für die Stadt. Variante B\nbietet in dieser Hinsicht die grösste Flexibilität allerdings verbunden mit der Herausforderung den Erlass planerisch hin-\nreichend begründen zu können. Damit dies möglich ist, erfolgt der Erlass stufenweise gestützt auf die Ergebnisse der\njeweiligen Planungsphasen. Zu folgenden Zeitpunkten drängt sich eine Überprüfung des Bedarfs nach teilgebietsweisen\nPlanungszonen auf:\n\n Zu Beginn von Phase II zur Revision der Grundordnung: Einen Spezialfall stellt die bereits heute bekannte Gefah-\nrenzonierung der Gefahrenkommission dar. Es empfiehlt sich eine Planungszone für Baugebiete in der Gefahren-\nzone I zu erlassen.\n\n Bei Einreichung der revidierten Grundordnung zur kantonalen Vorprüfung: Aufgrund des ersten gesamtheitlichen\nEntwurfs zur Grundordnung kann beurteilt werden, welche zusätzlichen, teilgebietsweisen Planungszonen notwen-\ndig sind, um das Planungsziel zu erreichen.\n\n Allenfalls müssen aufgrund von konkreten Bau- oder Planungsvorhaben, die in ihrer Wirkungsweise den öffentli-\nchen Interessen grundlegend widersprechen würden, kurzfristig weitere gebietsbezogene Planungszonen geprüft\nwerden. Zudem ist bei markanten Änderungen der Planungsvorlage im weiteren Verlauf des Verfahrens die Frage\nder Planungszonen im Auge zu behalten.\n\nDas stufenweise Vorgehen und die ungleiche Betroffenheit der Variante B erfordert eine transparente und umfassende\nKommunikation zum Thema.\n\n7. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe August 2022\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss September & Oktober 2022\n\nVorstellung im Soundingboard 23.11.2022\n\nBehandlung im Stadtrat 24.11.2022\n\nChur, 26. September 2023\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\nFaktenblatt Projekt Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung / Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Varianten / Szenarien\n6. Erwägungen des Stadtrates\n7. Planungsprotokoll\n\nBeilagen\n\n1. Kurzfassung\n\nKomplexe räumliche Aufgabenstellungen, welche sich insbesondere in Gebieten mit besonderem Qualitätsanspruch oder\nbei Folgeplanungen stellen, bringen auch im Baubewilligungs- respektive Planungsverfahren erhöhte Anforderungen an\ndie Stadt mit sich. Die Qualitätssicherung kann dabei bspw. durch eine fachliche Begleitung der Planungs- und Baupro-\njekte seitens eines von der Verwaltung unabhängigen Gremiums erfolgen. Dies führt in der Regel zu einer höheren Ak-\nzeptanz und zusätzlicher Rechtssicherheit bezüglich der Entscheide der Baubehörde zu den entsprechenden Projekten.\nHeute setzt die Stadt Chur diesbezüglich die politisch gewählte Baukommission ein. In der aktuellen Arbeit der Baukom-\nmission zeigt sich insbesondere betreffend Effizienz der Verfahren, Unabhängigkeit sowie spezifischer Fachkenntnisse\nnoch Potential zur Optimierung. Auch in Anbetracht des Paradigmenwechsels der Raumplanung hin zu einer Siedlungs-\nentwicklung nach innen gilt es die Art und Ausrichtung der Gremien, die Aufgabengebiete und das Verfahren respektive\nden Zeitpunkt des Einbezugs kritisch zu hinterfragen und diese auf die künftige Entwicklung der Stadt auszurichten.\n\n2. Ausgangslage\n\nHeutige Gremien und Zuständigkeiten\n\nGemäss Baugesetz der Stadt Chur ist der Stadtrat die Baubehörde. Er kann bei Bedarf Fachpersonen beiziehen und\nSpezialkommissionen einsetzen und erlässt dazu die notwendigen Organisationsreglemente. Das Bausekretariat, ange-\nschlossen an die Hochbaudienste des Departements für Bau, Planung und Umwelt (Departement BPU), nimmt die for-\nmelle und materielle Prüfung der Bauvorhaben vorbereitend für die politischen Behörden vor und steuert die Verfahren.\nDas Bausekretariat wird durch weitere städtische Abteilungen unterstützt und zieht bei wichtigen Bauvorhaben gemäss\nArt. 3 Baugesetz der Stadt Chur (BauG) die Baukommission bei. Folgeplanungen (Arealpläne, Quartierpläne) werden\ndurch die Abteilung Stadtentwicklung der Stadt Chur begleitet und ebenfalls in der Baukommission behandelt.\n\nDie Baukommission ist ein permanentes Gremium, das den Stadtrat in seiner Entscheidfindung bei Bau- und Planungs-\nfragen unterstützt. In Art. 3 BauG sind die Zusammensetzung, die Amtsdauer, die Aufgaben und die Kompetenzen der\nBaukommission geregelt. Die Baukommission besteht aus sieben Mitgliedern, welche jeweils vom Gemeinderat für vier\nJahre gewählt werden (vgl. Art. 28 lit. e Stadtverfassung). Sie tagt in der Regel einmal pro Monat und beurteilt Baugesuche\nin der Altstadt, in Gebieten mit besonderer Wohnqualität und solche betreffend Inventarbauten. Sie behandelt im Weiteren\nVorentscheide, Ausnahmebewilligungen und Einsprachen bei Baugesuchen. Zudem beurteilt sie Quartier- und Are-\nalpläne. Sie stellt der Baubehörde (Stadtrat) Antrag. Bei Bauvorhaben in der Altstadt und in Gebieten mit besonderer\nWohnqualität sowie bei Inventarbauten nimmt zusätzlich eine Vertretung der kantonalen Denkmalpflege beratend Einsitz.\nDer Departementsvorsteher und die Leitung Hochbaudienste nehmen von Amtes wegen mit beratender Stimme Einsitz.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\nFür die Legislatur 2017 – 2020 wurde eine Spezialkommission im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BauG gebildet, die als Gestal-\ntungsbeirat benannt und durch den Stadtrat mandatiert wurde. Gleichzeitig wurde auch das zugehörige Organisations-\nreglement verabschiedet. Der Gestaltungsbeirat wurde von der Behörde projektspezifisch für die Begleitung künftiger,\nräumlicher Entwicklungen, welche für die Stadt von grosser Bedeutung sind, wie beispielsweise das Areal Chur West,\neingesetzt. Dessen Aufgabe bestand darin, als Gremium von unabhängigen, externen Fachleuten das Departement BPU\nbei der Beurteilung der städtebaulichen, architektonischen und gesellschaftlichen Qualitäten von Planungs- und Bauvor-\nhaben zu beraten. Für die Legislatur 2021 – 2024 wurde kein neuer Gestaltungsbeirat eingesetzt.\n\nBisherige Gremien (detaillierte tabellarische Übersicht in Beilage 1)\n\nBisherige Gremien Haldenstein und Maladers\n\nIn Haldenstein und Maladers wurden Bau- und Planungsgeschäfte jeweils von einer Baukommission (in Haldenstein Bau-\nund Planungskommission genannt) zuhanden der Baubehörde vorbereitet. Diese Kommissionen umfassten jeweils drei\nvon der Gemeindeversammlung gewählte Mitglieder und kümmerten sich im Gegensatz zur Baukommission der Stadt\nChur um sämtliche Bau- und Planungsgeschäfte. Zur Qualitätssicherung wurden in beiden Gemeinden Fachpersonen für\ndie Bauberatung respektive Gestaltungsberatung eingesetzt. Diese kamen insbesondere in gestalterisch sensiblen Ge-\nbieten respektive bei Bauvorhaben an wertvollen Bauten zum Einsatz.\n\nEinbezug Gremium bei Bau- und Planungsprojekten\n\nWährend bei den Folgeplanungen (Quartierpläne, Arealpläne) ein mehrstufiger Einbezug der Baukommission erfolgt (ers-\nter Einbezug beim Variantenstudium), wird diese bei anderen in ihrem Zuständigkeitsbereich liegenden, besonderen Bau-\nund Planungsvorhaben erst nach Einreichung des Baugesuchs einbezogen. Dies führt dazu, dass zu diesem Zeitpunkt\nbereits ein Grossteil der Projektierungskosten angefallen sind und die Projektierenden auf die fachlich kritische Rückmel-\ndung der Stadt - allein begründet durch den fortgeschrittenen Bearbeitungsstand - oft abwehrend reagieren. Andere Ge-\nmeinden kennen einen frühzeitigen Einbezug (bspw. eine Anzeigepflicht für Bauvorhaben in Gebieten mit erhöhten Qua-\nlitätsanforderungen) und damit bei ausgewiesenem Bedarf die Möglichkeit eines frühzeitigen Einbezugs des qualitätssi-\nchernden Gremiums. Dieses Vorgehen sorgt dafür, dass zu einem frühen Projektstadium gemeinsam Varianten und Lö-\nsungsansätze diskutiert und untersucht werden können. Damit steigt die Planungssicherheit für die Projektierenden und\ndie Stadt und senkt das Konfliktpotenzial.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\nAktuelle Herausforderungen betreffend Gremien\n\nIm Sinne einer stetigen Optimierung der Verfahren wurde der bisherige Einsatz der Baukommission im Steuerungsaus-\nschuss diskutiert. Insbesondere betreffend Effizienz, Unabhängigkeit und fachlicher Qualifikation wurde dabei Potential\nfür Verbesserungen erkannt.\n\nDie Effizienz der Baukommission hängt vor allem von der Definition der Zuständigkeiten der Baukommission ab. Der\nBaukommission sind aktuell viele unterschiedliche Aufgaben zugewiesen. Dies führt zu einer hohen Arbeitslast des ex-\nternen Gremiums, welches nur einmal monatlich tagt. Damit kommt es teilweise zu unnötigen Verzögerungen in den\nbetroffenen Projekten und Verfahren. Zudem werden in der Baukommission teilweise Sachverhalte beurteilt, welche be-\nreits durch eine Wettbewerbsjury abschliessend beurteilt wurden. Solche Mehrfachbeurteilungen von unterschiedlichen\nGremien, welche letztlich alle im Auftrag des Stadtrats tätig sind, sollten vermieden werden.\n\nBetreffend Unabhängigkeit und fachlicher Qualifikation gilt es Zusammensetzung und Funktion der Baukommission zu-\nsammen zu betrachten. Die Verwaltung der Stadt Chur kann das Baubewilligungs- und die Folgeplanverfahren weitest-\ngehend eigenständig bewältigen, die Baukommission sollte daher insbesondere zur Qualitätssicherung und bei komple-\nxen räumlichen Fragestellungen für die Einholung einer externen Fachmeinung eingesetzt werden können. Das politisch\ngewählte Gremium der Baukommission ist dazu jedoch nur bedingt geeignet, da dieses primär im Sinne einer politischen\nVertretung gewählt wird und die fachliche Qualifizierung dabei nicht im Vordergrund steht.\n\nBedeutung der Gremien angesichts der künftigen Innenentwicklung\n\nGremien unterstützen die Behörde und die Verwaltung in gestalterischen, baulichen und planerischen Fragen und sorgen\nfür eine unabhängige Beratung. Angesichts der Siedlungsentwicklung nach innen kommt der Qualitätssicherung im Rah-\nmen der Folgeplanungen und im Baubewilligungsverfahren eine immer grössere Bedeutung zu. Während bisher oft auf\nder «grünen Wiese» entsprechend der im Baugesetz definierten Regelbauweise gebaut wurde, kommen mit der Innen-\nentwicklung folgende Aspekte hinzu, welche nicht ausschliesslich anhand der Regelbauweise beurteilt werden können:\n\n Auseinandersetzung mit dem Bestand (Qualitäten der bestehenden Freiräume und Bebauung)\n\n Einbindung der Interessen der bestehenden Nutzerinnen und Nutzer\n\n Einpassung ins bestehende Ortsbild (Siedlung und Landschaft)\n\n Erhöhter Abstimmungsbedarf aufgrund verdichteter Nutzung\n\nInnenentwicklung greift immer in bestehende Bau-, Eigentümer- und Sozialstrukturen sowie in ein bestehendes Ortsbild\nein. Dem daraus entstehenden Spannungsfeld kann mit Beurteilungen von Vorhaben durch unabhängige, interdisziplinäre\nFachgremien begegnet werden und es können so qualitativ überzeugende Lösungen sichergestellt werden.\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\nBetreffend der künftigen Ausrichtung und Organisation von Gremien sind insbesondere folgende Grundsätze zu klären\nund festzulegen:\n\n Welche ständigen Gremien sind im Sinne der Qualitätssicherung zu bilden und einzusetzen? Wie sind die entspre-\nchenden Gremien zu besetzen?\n\n Welche Projekte sollen durch ein solches Gremium beurteilt werden? Wie kann der Beurteilungsprozess effizienter\ngestaltet werden?\n\n Zu welchem Zeitpunkt innerhalb des Planungs- und Baubewilligungsprozesses finden qualitätsfördernde Verfah-\nrensschritte bzw. Kontakte mit diesem Gremium statt?\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\n4. Grundlagen\n\n[1] Kantonales Raumplanungsgesetz (KRG)\n\n[2] Kantonale Raumplanungsverordnung (KRVO)\n\n[3] Baugesetz der Stadt Chur (BauG) - Art. 2 (Baubehörde), Art. 3 (Baukommission, Zusammensetzung), Art. 4 (Bau-\nkommission, Aufgaben) und Art. 5 (Bauamt), Art. 75ff (Inventare und Schutzobjekte)\n\n[4] Baugesetz Maladers\n\n[5] Baugesetz Haldenstein\n\n[6] Quartierplanverfahren – Ablaufschema; Stadt Chur vom September 2022\n\n[7] Prozessanalyse Baubewilligungsverfahren Stadt Chur\n\n5. Varianten / Szenarien\n\nZur Auswahl stehen zu jeder Frage unterschiedliche Varianten oder Szenarien:\n\nI. In welchen Fällen ist der Einsatz von Gremien im Rahmen der Grundordnung vorzusehen?\nA. In allen Folgeplanungen (Quartierplanung & Arealplanung)\nB. Vorhaben in Gebieten mit erhöhten Qualitätsanforderungen (Ortsbildschutzzonen, Altstadt, Gebiete mit beson-\n\nderer Wohnqualität, Inventarbauten)\nC. Bei Vorentscheiden, Ausnahmebewilligungen und Einsprachen im Baubewilligungsverfahren\n\nII. Welche qualitätsfördernden Gremien sollen künftig eingesetzt werden?\nA. Politisch gewähltes Gremium (Baukommission)\nB. Externes Fachgremium (Stadtbildkommission)\nC. Mischform (beispielsweise interdisziplinär aufgestellte Fachkommission ergänzt mit politisch gewählten Vertre-\n\ntungen)\nD. Zwei Gremien: politisch gewähltes Gremium und externes Fachgremium\n\nIII. Wie und wann werden die Gremien/Verfahren in den Prozess integriert?\nA. Status quo; d.h. in den laufenden Verfahren (Baubewilligungsverfahren, Folgeplanverfahren)\nB. Anmeldepflicht für Vorhaben in spezifischen Gebieten, in welchen eine besondere Qualität gefordert wird\nC. Einsatz alternativer Verfahren zur frühzeitigen Einbindung des qualitätssichernden Gremiums (bspw. Work-\n\nshopverfahren)\n\n6. Erwägungen des Stadtrates\n\nEs ist von Vorteil, wenn die personelle Zusammensetzung der Gremien möglichst dauerhaft ausgerichtet ist. Längerfristig\namtierende Gremien haben den Vorteil, dass sie mit der Materie, den gesetzlichen Rahmenbedingungen und dem Pro-\nzess vertraut sind und eine Konstanz in die Beurteilung und Interessenabwägung einbringen. Zudem ist auch die Anzahl\nder Mitglieder mitentscheidend. Zu viele Mitglieder führen in der Tendenz dazu, dass die Effizienz in der Bearbeitung und\ndie Motivation der einzelnen Mitglieder leidet. Die heutige Zusammensetzung der Baukommission mit sieben Mitgliedern\nwird bereits als gross beurteilt.\n\nFür jegliche Qualitätssicherung ist es zielführend, wenn Gremien eingesetzt werden, die mit Personen besetzt sind, die\nüber die notwendigen Fachkenntnisse mit entsprechenden Erfahrungswerten verfügen und die kommunikativ in der Lage\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\n5\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\nsind, die entsprechenden Argumente zu vermitteln. Somit sollte gegenüber der heutigen, rein politisch gewählten Bau-\nkommission eine fachliche Professionalisierung angestrebt werden.\n\nJe nach Tragweite des Vorhabens und je nach angesprochenen Fachthemen ist die Beurteilung auf mehrere Fachperso-\nnen mit unterschiedlichen Fachkenntnissen abzustützen. Ein interdisziplinär aufgestelltes Gremium ist insbesondere dann\nanzustreben, wenn nicht nur gestalterische Aspekte, wie beispielsweise bei Umbauten an einer geschützten Baute, zu\nbeurteilen sind, sondern auch weitere Aspekte, wie die Qualität der Aussenräume oder der Erschliessung bei einem\nQuartierplan, geprüft werden müssen. Im Zusammenhang mit der technischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und\nökologischen Entwicklung werden die Aufgabenstellungen bei Bau- und Planungsverfahren stetig komplexer, wodurch\ngegebenenfalls auch weitere fachliche Expertisen beispielsweise aus den Bereichen Energie, Soziologie oder Ökonomie\neinzuholen sind. Bei sämtlichen eingesetzten Fachleuten ist die Unabhängigkeit von grosser Bedeutung. Die Beurteilung\nim Gremium soll einer Fachmeinung ohne spezifische Interessen entsprechen.\n\nZur Steigerung der politischen Abstützung ist es denkbar, das eingesetzte Gremium neben externen Fachleuten auch mit\npolitischen Vertretungen zu besetzen. Damit kann eine Kontrollfunktion des Gemeinderates in diesem politisch wichtigen\nAufgabenfeld geschaffen werden. Dies wäre auch mit dem Einsatz zweier Gremien (einem politischen und einem fachli-\nchen Gremium) denkbar, was jedoch einen erhöhten administrativen und organisatorischen Aufwand mit sich bringt und\nworunter die Effizienz leidet. Zudem besteht die Gefahr, dass zwischen den Gremien eine Konkurrenzsituation entsteht.\nOb sich diese zusätzlichen Aufwände lohnen, wird in Frage gestellt.\n\nBetreffend Aufgabengebiet des Gremiums werden die geltenden Bestimmungen bezüglich der Baukommission - auch\nbezogen auf die Stadtteile Haldenstein und Maladers - grundsätzlich als sinnvoll erachtet. Vorentscheide, Ausnahmebe-\nwilligungen und Einsprachen, welche bisher generell in der Baukommission behandelt wurden, sollen künftig nur in be-\ngründeten Fällen und direktem Sachzusammenhang (also in Gebieten mit erhöhten Qualitätsanforderungen) vom ent-\nsprechenden Gremium behandelt werden. Dies erhöht die Effizienz des Gremiums und des Baubewilligungsverfahrens\nim Allgemeinen. Wettbewerbe, Studienaufträge und andere qualitätssichernde Verfahren sollen nicht in die Zuständigkeit\ndes Gremiums fallen, sondern von den dafür eingesetzten Jurys begleitet werden. In die Verantwortung des Gremiums\nsollte jedoch die Überprüfung der Konformität der Folgeplanungen mit den Ergebnissen der qualitätssichernden Verfahren\nfallen, also die Prüfung, ob die Qualitäten des Wettbewerbs- oder Studienauftragsergebnisses im Richtprojekt und in der\nFolgeplanung Eingang gefunden haben.\n\nDie Einführung einer Anmeldepflicht kann unterschiedlich beurteilt werden. Einerseits entspräche eine solche grössten-\nteils der heute gelebten Praxis (in ca. 90 % der Baubewilligungsverfahren werden bereits heute die Bauabsichten frühzei-\ntig gegenüber der Stadt kommuniziert). Damit würde sich mit der Anmeldepflicht nicht viel verändern und die Gleichbe-\nhandlung wäre sichergestellt. Zudem erhält die Stadt damit die Möglichkeit, die rechtlichen und planerischen Rahmenbe-\ndingungen frühzeitig gegenüber der Bauherrschaft zu kommunizieren. Andererseits kann einer Anmeldepflicht entgegen-\ngehalten werden, dass das Baubewilligungsverfahren nicht weiter verkompliziert werden sollte und schlussendlich vor\nallem auch die Bauherrschaft davon profitiert, wenn sie den frühzeitigen Austausch mit der Stadt sucht.\n\nIm Soundingboard wurde das Kernthema Gremien kontrovers diskutiert und es lässt sich keine einheitliche Haltung be-\nzüglich Aufgabenstellung und Zusammensetzung des qualitätssichernden Gremiums ableiten. Einig war man sich im\nSoundingboard lediglich darüber, dass das Gremium respektive die Mitglieder unabhängig sein müssen und über die\nnotwendige Fachkompetenz verfügen sollen.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\n6\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\n7. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe November 2022\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss Dezember - März 2023\n\nVorstellung im Soundingboard 09.02.2023\n\nBehandlung im Stadtrat 28.03.2023\n\nChur, 26. September 2023\n\n\n\nStadt Chur | 7\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Empfehlende Gremien\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\nBeilage 1: Tabellarische Übersicht: Gremien und deren Zuständigkeiten\n\nMandatierungsinstanz Baukommission (bisher) Gestaltungsbeirat (bisher) Vorschlag neues Gremium\nGemeinderat Stadtrat Stadtrat\n\nBeratungsinstanz Stadtrat Vorsteherin BPU Stadtrat\nBewilligungsinstanz Stadtrat / Baubehörde Stadtrat / Baubehörde Stadtrat / Baubehörde\nInhalte eingereichte Baugesuche Beurteilung Projekte von übergeordneter Bedeu-\n\ntung\neingereichte Baugesuche\n\nAltstadt Bauprojekte Altstadt\nGebiete mit besonderer Wohnqualität Quartierpläne Gebiete mit besonderer Wohnqualität\nInventarbauten Begleitung von Auswahlverfahren Inventarbauten\nAusnahmebewilligung Wettbewerbe\nEinsprachen Studienaufträge\n\nStadtentwicklung Weitere Aufgaben gemäss Zielsetzung Stadtentwicklung\nQuartierpläne (4 Termine) Quartierpläne (2 Termine)\nArealpläne Arealpläne\n\nZusammensetzung sieben stimmberechtigte Mitglieder drei bis fünf unabhängige Fachpersonen Fünf stimmberechtigte Mitglieder\nUnternehmer (M. Lütscher) aktuell nicht besetzt FP Architektur\nRaumplaner (S.Zaugg) FP Städtebau / Raumplanung\nRaumplaner (D. Lanfranchi) FP Landschaftsarchitektur\nBaujurstin (C. Ventrici) FP Mobilität\nBauingenieur (R. Good), Gemeinderat FP Ökonomie\nLandwirt (U. Rettich), Gemeinderat\nArchitekt (V. Cangemi), Gemeinderat\n\nDepartementsvorsteherin beratend Departementsvorsteherin beratend\nStadtarchitektin beratend Stadtarchitektin beratend\nDenkmalpflege beratend Denkmalpflege beratend\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3\n20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\nFaktenblatt Projekt. Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung / Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Varianten / Szenarien\n6. Erwägungen des Stadtrats\n7. Planungsprotokoll\n\n1. Kurzfassung\n\nDie Gemeinden sind seit der Anpassung der übergeordneten Gesetzgebung verstärkt verpflichtet ihre bestehenden Bau-\nlandreserven zu mobilisieren und Massnahmen gegen die Baulandhortung zu treffen. Gesetzlich verpflichtend ist eine\nsolche Regelung für alle Einzonungen. Bei bestehenden, nicht überbauten und nur teilweise genutzten Bauzonen haben\ndie Gemeinden einen Ermessensspielraum für die Mobilisierung der Reserven. Einzonungen sind jedoch nur möglich,\nsofern auch die bestehenden Reserven konsequent mobilisiert werden. Insofern besteht eine Abhängigkeit, bzw. eine\nindirekte Verpflichtung auch bereits eingezonte Baulandreserven zu mobilisieren. Das Kantonale Raumplanungsgesetz\n(KRG) sieht für die Baulandmobilisierung insbesondere das Instrument der gesetzlichen Bauverpflichtung vor. Nach Ab-\nlauf der Frist zur Bauverpflichtung steht der Gemeinde gesetzlich die Entlassung der betroffenen Flächen aus der Bauzone\n(soweit raumplanerisch gerechtfertigt) oder ein Kaufrecht zu. Letzteres erlaubt ihr dann, das Bauland selber zu bebauen\nrespektive mittels Veräusserung an Bebauungswillige seiner Bestimmung zuzuführen. Vertragliche Regelungen zur Ver-\nfügbarmachung von Bauland sind ebenfalls möglich.\n\nDie Aktivierung von Baulandreserven oder inneren Nutzungsreserven mittels Durchführung von Folgeplanverfahren, wie\nQuartierplanungen, oder durch eine aktive Baulandpolitik, also den Erwerb von Bauland durch die Stadt, ist weiterhin\nanzustreben. Sie ermöglichen eine Aktivierung der Baulandreserven im Konsens mit der Grundeigentümerschaft und\nführen in der Regel zu qualitativ guten Ergebnissen.\n\n2. Ausgangslage\n\nAllgemein\n\nMit dem revidierten RPG 1 verpflichtet der Bund die Kantone in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Massnahmen zu\ntreffen, um die Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen. Mit geeigneten Massnahmen sollen bestehende Baulandreser-\nven verfügbar gemacht und damit die Grundsätze des RPG, der Siedlungsentwicklung nach Innen sowie der Schaffung\nkompakter Siedlungen, erfüllt werden. So sind nach der aktuellen Rechtsprechung Einzonungen nur möglich, wenn für\ndie vorhandenen Baulandreserven entsprechende Mobilisierungsmassnahmen getroffen wurden.\n\nEntsprechend dem bundesgesetzlichen Auftrag fordert der Kanton Graubünden die Gemeinden im kantonalen Richtplan\n(KRIP) auf, die Bestimmungen zur Sicherstellung der Verfügbarkeiten durchzusetzen. Diese Bestimmungen werden in\nArt. 19a bis 19h des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) formuliert und betreffen sowohl neu eingezonte Bauzo-\nnen, als auch bestehende Bauzonenreserven. Die Sicherstellung der Verfügbarkeit bei Neueinzonungen ist gesetzlich\nverpflichtend geregelt. Das Gesetz räumt den Gemeinden jedoch die Möglichkeit ein auch für bestehende nicht überbaute\nBauzonen oder für stark unternutzte Grundstücke, Massnahmen zu treffen.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\nEinordnung Bestimmung KRG betreffend bestehender Bauzonen\n\nBei der Bestimmung gemäss Art. 19g KRG betreffend Sicherstellung der Verfügbarkeit bei bestehenden Bauzonen han-\ndelt es sich um eine Kann-Formulierung. Da gemäss dem RPG die Bauzonengrösse nach dem Bedarf der nächsten 15\nJahre auszurichten ist, ergibt sich in der Konsequenz eine Pflicht zur Mobilisierung der bestehenden Baulandreserven.\nDies mindestens dann, wenn die Reserven mittels Ein- und ggf. auch Um- oder Aufzonungen vergrössert werden. Ent-\nsprechend ist auch der Auftrag im KRIP an die Gemeinden deutlich formuliert. Ohne die Mobilisierung bestehender Bauzo-\nnenreserven, sind die Gemeinden in ihrer Entwicklung stark eingeschränkt, da Neueinzonungen nicht möglich sind.\n\nFestlegung und Fristen\n\nDie Festlegung von Bauverpflichtungen erfolgt in der Regel in der Grundordnung. Betroffene Flächen werden im Zonen-\nplan entsprechend gekennzeichnet. Es ist jedoch auch möglich vertragliche Vereinbarungen zu treffen. Dies kann insbe-\nsondere in Spezialfällen oder bei bereits überbauten Grundstücken Sinn machen. Grundstücke, die sich bereits im Eigen-\ntum der Stadt Chur befinden, sind von der Festlegung einer Bauverpflichtung ausgenommen, da bei diesen die Bauland-\nmobilisierung sichergestellt ist.\n\nGrundstücke, für die eine Bauverpflichtung festgelegt wurde, sind innerhalb von max. 8 Jahren, mit einer zweijährigen\nNachfrist zu überbauen. Bei Einzonungen kann die Frist auf 10 Jahre ausgedehnt werden. In allen Fällen ist eine Verkür-\nzung der Frist möglich.\n\nAls erfüllt gilt die Bauverpflichtung, wenn bei Einzonungen das zulässige Nutzungsmass zu 80 % und bei bestehenden\nBauzonen zu 50 % ausgeschöpft ist.\n\nMassnahmen nach Fristablauf\n\nLäuft die Frist zur Überbauung unerfüllt aus, kommt der Gemeinde bei dieser gesetzlichen Regelung ein Kaufrecht zu.\nDieses ermächtigt die Gemeinde entsprechende Grundstücke oder Grundstücksteile zum dannzumaligen Verkehrswert\nzu erwerben und sie einer Überbauung zuzuführen. Dieses Recht ist gemäss Art. 19d KRG an gewisse Bedingungen\ngeknüpft. So muss unter anderem die 2-jährige Nachfrist verstrichen sein, eine ausgewiesene Nachfrage nach Bauland\nund ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Übernahme durch die Gemeinde bestehen.\n\nAlternativ zum Kaufrecht kann die Gemeinde gemäss Art. 19e KRG auch eine entschädigungslose Entlassung des\nGrundstücks aus der Bauzone anordnen, sofern dies planerisch gerechtfertigt ist. Dies kann insbesondere bei Zonen\nam Rande der Siedlung Sinn machen.\n\nNeben den gesetzlich vorgegebenen Möglichkeiten, können die Gemeinden auch weitere Massnahmen für den Fall der\nNichterfüllung der Bauverpflichtung festlegen. Beispiele sind die Festlegung einer Lenkungsabgabe oder die Erhöhung\ndes Mehrwertabgabesatzes (vgl. Art. 19f KRG). Mit diesen Massnahmen kann der (finanzielle) Druck hinsichtlich einer\nÜberbauung der Grundstücke verstärkt werden, insbesondere dann, wenn die Gemeinde nicht vorsieht das Kaufrecht\nauszuüben. Im Kanton Graubünden kommen Ersatz- und Lenkungsabgaben aktuell insbesondere in Zusammenhang mit\nder Eindämmung der Zweitwohnungsnutzung zum Einsatz und werden in der Regel zweckgebunden zur Förderung des\nErstwohnungsbaus verwendet. Der Kanton Bern kennt Lenkungsabgaben im Zusammenhang Bauverpflichtungen, die\nAbgaben sind dort als jährlich wiederkehrende Abgaben mit Progression (1-5 % des Verkehrswertes) ausgestaltet. Diese\nAbgaben eröffnen der Gemeinde die Möglichkeit zusätzliche Mittel für die Steigerung der Verfügbarkeit von Wohnraum\neinzusetzen.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\nÜberprüfung rechtskräftige Zonierung\n\nIst es absehbar, dass ein Grundstück oder Grundstücksteil aus verschiedenen Gründen langfristig nicht überbaut werden\nkann oder wird, besteht alternativ die Möglichkeit die entsprechende Fläche von der betreffenden Bauzone in eine geeig-\nnetere Grundnutzungszone zu überführen und damit die Möglichkeit zu schaffen die betreffende Bauzone an einen ge-\neigneteren Ort zu verlagern. Die Praxis zeigt, dass in Anbetracht der potentiellen Festlegung von Bauverpflichtungen bei\nden Grundeigentümerschaften eine grössere Bereitschaft besteht, Ab- und Nichteinzonungen hinzunehmen.\n\nEbenso können Arealplanungen oder Quartierplanungen dazu führen, dass ungenutztes oder unternutztes Bauland auf\nden Markt gelangt.\n\nBei Einzonungen kann zudem das Instrument einer Befristung gemäss 19h KRG geprüft werden, dadurch kann die Bau-\nlandhortung schon bei der Zuweisung zur Bauzone vorausschauend verhindert werden.\n\nBaulandreserven Stadt Chur\n\nAktuell verfügt die Stadt Chur über rund 45 ha nicht überbaute Bauzonenreserven für Wohn- und Arbeitsnutzungen. Rund\n40 ha davon sind in der rechtskräftigen Grundordnung einer Wohn-, Misch- oder Zentrumszone (WMZ) und 5 ha einer\nArbeitszone zugewiesen. Bei rund 18 ha dieser nicht überbauten Bauzonenreserven laufen aktuell Aktivierungsprozesse,\ndiese haben allerdings ganz unterschiedliche Stände. Zudem sind im bebauten Gebiet auf rund 86 ha die Ausnutzungs-\nmöglichkeiten zu weniger als 50 % ausgeschöpft.\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\n Welche Kriterien sollen für die Auswahl der mit einer Bauverpflichtung zu belegenden Grundstücke angewendet\nwerden?\n\n Sollen Bauverpflichtungen auch bei bereits überbauten Grundstücken zur Anwendung kommen?\n\n Welche Fristen sollen angewendet werden?\n\n Sollen zusätzliche Massnahmen, über die gesetzlichen hinaus, nach Fristablauf ergriffen werden?\n\nBetreffend der genauen Umsetzung der Bauverpflichtungen ist eine detaillierte Analyse der nicht überbauten (Teil-)Grund-\nstücke vorzunehmen und zu prüfen inwiefern diese für eine Überbauung geeignet sind, wie die Flächen zukünftig genutzt\nwerden sollen oder ob allenfalls eine Zuweisung zu einer geeigneteren Grundnutzungszone in Betracht zu ziehen ist. Die\ndetaillierte Abwägung erfolgt in Phase II der Revision der Grundordnung.\n\n4. Grundlagen\n\nGesetzliche Grundlagen:\n\n[1] Art. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, Stand 01.01.2019\n\n[2] Art. 15a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, Stand 01.01.2019\n\n[3] Art. 19a-19h des Raumplanungsgesetzes Graubünden (KRG) vom 06. Dezember 2004; Stand 01. April 2019\n\n[4] Kap. 5.1.2 des kantonalen Richtplans Siedlung Graubünden (2018)\n\n[5] Übersicht Bauzonenkapazität (April 2022)\n\nAktuelle Situation:\n\nAktuell gibt es in der Stadt Chur keine Regelungen betreffend der Sicherstellung der Verfügbarkeit von Bauzonen.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\n5. Varianten / Szenarien\n\nI. Kriterien nicht überbaute Parzellen\nA. Parzellierung bei Festlegung von Bauverpflichtungen beachten.\nB. Grösse der Reservefläche als Kriterium zur Festlegung von Bauverpflichtungen beachten.\nC. Laufende Aktivierungsverfahren bei Festlegung von Bauverpflichtungen beachten.\n\nII. Kriterien Zonentypen\nA. Bauverpflichtungen nur für Wohnzonen festlegen.\nB. Bauverpflichtungen auch für weitere Zonentypen festlegen (z.B. Arbeitszonen, weitere).\n\nIII. Bauverpflichtungen bei bereits überbauten Grundstücken\nA. Keine Bauverpflichtungen für bereits überbaute Grundstücke festlegen.\nB. Bauverpflichtungen nur für ausgewählte Grundstücke/Fläche (bspw. Entwicklungsschwerpunkte, Aufzonungen)\n\nfestlegen\nC. Bauverpflichtungen generell für unternutzte Grundstücke festlegen.\n\nIV. Zusätzliche Massnahmen\nA. Keine zusätzlichen Massnahmen festlegen.\nB. Zusätzliche Massnahmen festlegen (bspw. Lenkungs-/Ersatzabgabe, Erhöhung Mehrwertabgabe etc.).\n\nV. Fristen\nA. Einheitliche Frist von 8 Jahren festlegen (Ansatz gemäss KRG).\nB. Fristen für Einzonungen auf 10 Jahre erhöhen.\nC. Fristen verkürzen.\n\n6. Erwägungen des Stadtrats\n\nBei der Festlegung der Bauverpflichtungen steht den Gemeinden ein gewisser Ermessensspielraum zu. Aufgrund der\nZielsetzung im STEK betreffend der Sicherstellung der Verfügbarkeit von neuen und bestehenden Bauzonen, wird davon\nausgegangen, dass sich die Grundsatzfrage, ob überhaupt Bauverpflichtungen festgelegt werden sollen, nicht mehr stellt.\n\nI. Kriterien nicht überbaute Parzellen\n\nUm zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten öffentlich-rechtlich sicherzustellen ist die Festlegung von Bauverpflichtungen\nfür nicht überbaute Grundstücke praktisch unumgänglich. In Chur sind eine Vielzahl kleinerer und grösserer Teilparzellen\nnicht überbaut. Letztere bieten teilweise genug Fläche um grössere Überbauungen zu realisieren.\n\nDie nachfolgenden exemplarischen Planausschnitte stellen die verschiedenen Fälle beispielhaft dar.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\n5\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\nDa die Parzellierung eine Momentaufnahme darstellt und Anpassungen jederzeit vorgenommen werden können, sollte\ndie Reserveflächen unabhängig von der Parzellierung betrachtet werden. Abzuwägen gilt es allerdings, ab welcher Grösse\ndiese Flächen durch die Stadt mittels Bauverpflichtung zu mobilisieren sind.\n\nDie nachfolgende Tabelle 1 zeigt für die Stadt Chur, wieviel Fläche abgestuft nach Gebietsgrösse mobilisiert werden\nkönnten. Ebenfalls vermittelt die Tabelle einen Eindruck bezüglich der Betroffenheit. Ausgenommen sind dabei Reserve-\nflächen im Umfang von 11.8 ha Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) sowie 1.3 ha Arbeitszonen, welche sich im\nEigentum der Stadt Chur befinden. Diese befinden sich grösstenteils in Aktivierung.\n\nTabelle 1: Gebietsbetrachtung nach Zonentyp\n\nAnzahl Parzellen Fläche [ha] Anzahl Parzellen\nin Aktivierung\n\nFläche in Aktivie-\nrung [ha]\n\nGebiete WMZ >5000 m2 57 13.0 41 6.7\n\nGebiete WMZ 2000 – 5000 m2 50 7.1 10 1.2\n\nGebiete WMZ 1000 – 2000 m2 98 3.9 4 0.4\n\nGebiete WMZ <1000 m2 112 4.1 2 0.2\n\nSumme WMZ 317 28.2 57 8.4\n\nGebiete Arbeit >5000 m2 2 2.7 0 0.0\n\nGebiete Arbeit 2000 – 5000 m2 2 0.4 0 0.0\n\nGebiete Arbeit 1000 – 2000 m2 7 0.3 0 0.0\n\nGebiete Arbeit <1000 m2 1 0.0 0 0.0\n\nSumme Arbeit 12 3.4 0 0.0\nBeide Tabellen basieren auf Stand Übersicht Bauzonenkapazität (UEB & NR) Oktober 2022\n\nBetreffend der Gebietsgrösse stellen sich die Fragen, wie viele Parzellen von der Bauverpflichtung betroffen sein sollen\nrespektive bei wie vielen Gebieten sich die Stadt die Einflussmöglichkeiten wahren will. Eine allgemeinverbindliche Aus-\nsage, ab welcher Gebietsgrösse der Eingriff in das Eigentum gerechtfertigt ist, kann nicht gemacht werden. Grundsätzlich\nkönnen Reserveflächen in der Regel bereits ab einer Grundfläche von rund 200 – 300 m2 eigenständig bebaut werden.\nSinnvoll scheint aber diese Pflicht erst bei grösseren Flächen zu implementieren. Tabelle 1 zeigt auf, dass bei Gebiets-\nflächen von unter 2'000 m2 die Betroffenheit (Anzahl Parzellen) markant steigt, jedoch die damit mobilisierbare Fläche\nabnimmt.\n\nEbenfalls in der Tabelle zu erkennen ist, dass sich die Flächen teilweise bereits in Aktivierung befinden. Das heisst, es\nlaufen bereits qualitätssichernde Verfahren, Folgeplanungen oder gar Baubewilligungsverfahren. Sollte dieser Umstand\n\nnicht überbaute Gesamt-\nparzelle, ausreichend\ngross\n\nZwei nicht überbaute\nKleinparzellen, welche als\nGebiet zusammen sinnvoll\nüberbaubar sind\n\nFür eine Überbauung aus-\nreichend grosse, nicht\nüberbaute Teilparzelle\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\n6\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\nbei der Festlegung von Bauverpflichtungen berücksichtigt werden, gilt es eine einheitliche Abgrenzung zu finden, welche\ndie Gleichbehandlung sicherstellt. So sollen Gebiete, bei welchen der Aktivierungsprozess einen gewissen Bearbeitungs-\nstand erreicht haben, nicht mit einer Bauverpflichtung belegt werden. Es ergibt sich daraus jedoch ein gewisses Risiko\nauf Umgehung der Bauverpflichtung, welches gesamtheitlich abzuwägen ist.\n\nDer Stadtrat hält im Grundsatz einen gezielten Einsatz des Instrumentes der Bauverpflichtung für zielführend und möchte\nsich daher auf grössere Gebiete konzentrieren. Damit kann eine grosse Betroffenheit von Eigentümerschaften durch die-\nses neue Mobilisierungsinstrument verhindert werden. Die Kriterien, welche im Rahmen der Revision der Grundordnung\nfür die Festlegung von Bauverpflichtungen zur Anwendung kommen sollen, sind die Grösse des Gebiets (unabhängig von\nder Parzellierung) und laufende Aktivierungsmassnahmen.\n\nDamit auch in Haldenstein und Maladers, die für die Entwicklung der Ortsteile wichtigen Bauzonenreserven zur Verfügung\nstehen, sind auf die Anforderungen der betreffenden Ortsteile angepasste Kriterien für Bauverpflichtungen zu prüfen\n(bspw. kleinere Mindestausdehnung).\n\nII. Kriterien Zonentypen\n\nDie Sicherstellung der Verfügbarkeit von Bauzonen ist vor allem die Wohn-, Misch- und Zentrumszonen notwendig, kann\naber auch bei anderen Zonentypen zur Anwendung kommen, wenn dies zielführend ist. In Chur können hierzu konkret\ndie Arbeitszonen in Betracht gezogen werden. Das Platzangebot in den Arbeitsplatzgebieten ist mittlerweile sehr be-\nschränkt, es bestehen kaum noch Entwicklungsmöglichkeiten in den vorhandenen Flächen. Vor diesem Hintergrund\nmacht die Sicherstellung der Verfügbarkeit von Bauzonen auch in den Arbeitszonen Sinn. So können noch vorhandene\nRestflächen aktiviert und bestmöglich genutzt werden. Zudem wird es bei allfälligen künftigen Einzonungsabsichten zu-\ngunsten von Arbeitsnutzungen ein wichtiges Argument sein, dass die vorhandenen Reserven mobilisiert sind. Auch für\nweitere Zonentypen mit hohem Nutzungsdruck kann die Festlegung von Bauverpflichtungen Sinn machen.\n\nIII. Bauverpflichtungen bei bereits überbauten Grundstücken\n\nDas KRG sieht neben Bauverpflichtungen für nicht überbaute Bauzonen auch die Möglichkeit vor, Verpflichtungen für\nbereits überbaute, aber unternutzte Grundstücke (Ausnützungsziffer zu weniger als 50 % ausgeschöpft) festzulegen. Dies\nkann punktuell dort Sinn machen, wo grössere Entwicklungs- und Verdichtungsschwerpunkte vorgesehen und wo grös-\nsere zusammenhängende Überbauungen betroffen sind. Die Festlegung von Bauverpflichtungen stellt einen relativ star-\nken Eingriff ins Eigentum dar und stösst bei den Betroffenen mutmasslich auf wenig Akzeptanz. In Gebieten mit geringem\nVerdichtungspotential ist daher die Festlegung einer Bauverpflichtung für unternutzte Bauzonen nicht als zielführend zu\nbetrachten. In diesen Gebieten kann die Verdichtung allenfalls schrittweise über Folgeplanverfahren (Quartierplanung,\nArealplanung) einvernehmlich unter den Eigentümern erzielt werden. Bauverpflichtungen für bereits überbaute Bauzonen\nsollten sich entsprechend höchstens auf grössere Überbauungsflächen und konkrete Entwicklungsschwerpunkte be-\nschränken. Hierzu könnte die vertragliche Sicherung der Verfügbarkeit ein geeignetes Instrument darstellen.\n\nIV. Weitere Massnahmen\n\nNach Ablauf der Überbauungsfrist von max. 8 resp. 10 Jahren zzgl. einer 2-jährigen Nachfrist, kommt der Gemeinde ein\ngesetzliches Kaufrecht für die jeweiligen Grundstücke zu. Gemäss KRG sind die Gemeinden frei weitere Massnahmen\nfestzulegen, welche nach Ablauf der Frist zur Anwendung kommen. Ein mögliches Instrument dabei ist die Erhebung\neiner Lenkungsabgabe. Nach Ablauf der Überbauungsfrist muss dann ein festgelegter Prozentsatz des Verkehrswerts\ndes Grundstücks an die Gemeinde abgegeben werden. Der Stadt käme zwar das Kaufrecht nach Ablauf der Frist zu, die\nAusübung dieses Kaufrechts erfolgt jedoch über den gängigen politischen Prozess, d.h. konkret auch über Finanzierungs-\nentscheide, welche je nach Höhe dem Stadtrat, dem Gemeinderat oder den Stimmberechtigten zusteht. Hier besteht ein\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Baulandmobilisierung\n\n7\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\ngewisses Risiko für die Stadt, dass die Ausübung politisch von der zuständigen Entscheidungsebene nicht getragen wird.\nMit der Lenkungsabgabe kann ein Anreiz auf die EigentümerInnen ausgeübt werden, von sich aus aktiv zu werden, ohne\ndass die Stadt die Grundstücke übernehmen muss. Diese Massnahme ist in Anbetracht der voraussichtlichen Wertstei-\ngerung der Grundstücke bei Verzögerung der Überbauung eine denkbare Ergänzung. Ein Einsatz solcher finanzieller\nMobilisierungsmassnahmen ist nach Ansicht des Stadtrats bei der Erarbeitung der Revision der Grundordnung vertieft zu\nprüfen.\n\nV. Fristen\n\nMit der gesetzlich vorgeschlagenen Frist von 8 Jahren für die Überbauung von Grundstücken steht den Eigentümerschaf-\nten ein angemessener Zeitraum (zuzüglich 2-jähriger Nachfrist) im Umfang von knapp einer Planungsperiode zu. Da es\nsich um ein neues Instrument der Raumplanung in Chur handelt, sollen die Fristen grundsätzlich möglichst langedauernd\nangesetzt werden. Von einer Verkürzung der Überbauungsfrist wird daher abgesehen. Auf eine Unterscheidung der Fris-\nten zum Vollzug bei neuen Bauzonen bzw. bestehenden Bauzonenreserven soll verzichtet werden, so laufen sämtliche\nmit der Revision der Grundordnung entstehenden Fristen gleichzeitig aus, was den Vollzug vereinfacht.\n\n7. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe September & Oktober 2022\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss Oktober & November 2022\n\nVorstellung im Soundingboard 09.02.2023\n\nBehandlung im Stadtrat 24.11.2022\n\nChur, 26. September 2023 (geringfügig aktualisiert 15. April 2025)\n\n\n\nFaktenblatt Projekt Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung / Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Varianten / Szenarien\n6. Erwägungen des Stadtrates\n7. Planungsprotokoll\n\nBeilagen\n\n1. Kurzfassung\n\nDer Grundsatz der Mehrwertabgabe bei planungsbedingten Mehrwerten ist in der Bundesgesetzgebung schon seit 1980\nverankert, wurde aber nur von wenigen Kantonen konkret umgesetzt. Die Pflicht, diese planerischen Mehrwerte zumindest\nteilweise abzuschöpfen, wurde erst mit der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG 1) im Jahr 2014\ngesamtschweizerisch verbindlich festgelegt. Der Kanton Graubünden hat in der Folge sein Kantonales Raumplanungs-\ngesetz (KRG) entsprechend den Vorgaben des Bundesrechts angepasst. Die Gemeinden sind gemäss kantonaler Raum-\nplanungsgesetzgebung ihrerseits aufgefordert, verschiedene Details zum Thema Mehrwertausgleich in der kommunalen\nBaugesetzgebung zu regeln. Dies insbesondere bezüglich der Mehrwertabgaben bei Auf- und Umzonungen, welche voll-\nständig in der Zuständigkeit der Gemeinden liegen.\n\n2. Ausgangslage\n\nAllgemein\n\nMit dem revidierten RPG 1 verpflichtet der Bund die Kantone konkrete Massnahmen zum Ausgleich planungsbedingter\nVor- und Nachteile zu treffen. Diese seit 1980 gesetzlich bestehende Auflage wurde in der Vergangenheit nur unzu-\nreichend umgesetzt. Auch der Kanton Graubünden hat im Nachgang zur Revision des RPG das kantonale Raumpla-\nnungsgesetz (KRG) angepasst und neue Bestimmungen zum Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nachteile resp. zum\nThema Mehrwertabgabe erlassen. So sind die Gemeinden dazu veranlasst, die Mehrwertabgabe baurechtlich zu veran-\nkern.\n\nDie entsprechenden Bestimmungen des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) finden sich in den Art. 19i bis 19u.\nVon der Mehrwertabgabe betroffen sind Flächen, die durch planerische Massnahmen einen Mehrwert erfahren. Gemäss\nKRG ist die Mehrwertabgabe verpflichtend für Mehrwerte zu erheben, die durch Einzonungen entstehen. Den Gemeinden\nin Graubünden steht es frei weitere Tatbestände für die Mehrwertabgabepflicht zu definieren. Im Fokus stehen hierbei\ninsbesondere Auf- und Umzonungen mit denen oftmals ebenfalls erhebliche Mehrwerte für die Eigentümerschaft geschaf-\nfen werden. Bei Aufzonungen werden die quantitativen Nutzungsmöglichkeiten erhöht, es darf als höher respektive dichter\ngebaut werden. Bei Umzonungen wird die Nutzungsart angepasst, so dürfen beispielweise gewerblich genutzte Gebiete\nneu auch wohnlich genutzt werden.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\n2\n\nFreigrenzen und Abgabesatz\n\nBei der Erhebung der Mehrwertabgabe werden Freigrenzen berücksichtigt. Liegt der planungsbedingte Mehrwert einer\nplanerischen Massnahme unter der Freigrenze ist keine Abgabe zu entrichten, liegt er darüber ist der vollständige Abga-\nbesatz fällig. Die Freigrenze für Einzonungen ist kantonal geregelt und liegt bei CHF 20'000. Die Freigrenze für alle übrigen\nPlanungsmassnahmen (z.B. Um- und Aufzonungen), die einen Mehrwert generieren, kann durch die Gemeinde erhöht\noder gesenkt werden (Vorschlag zwischen CHF 10'000 und CHF 30'000 gemäss Musterbaugesetz (MBauG) Graubün-\nden).\n\nDer kantonale Mindestabgabesatz für Einzonungen beträgt 30 % des entstandenen Mehrwertes auf einem Grundstück.\nDer Abgabesatz kann auf bis zu 50% erhöht werden. Für Mehrwerte, die aufgrund von Planungsmassnahmen in beson-\nderem öffentlichem Interesse entstehen, kann der Abgabesatz auf 20 % gesenkt werden. Bei allen übrigen Abgabetatbe-\nständen besteht für die Gemeinden mehr Spielraum. Wenn für diese Planungsmassnahmen eine Mehrwertabgabe fest-\ngelegt wird, kann diese gemäss Vorschlag im MBauG zwischen 10 % und 50 % liegen, mit Ausnahmen von Mehrwerten,\ndie aufgrund von Planungsmassnahmen in besonderem öffentlichem Interesse entstehen. Beispiele für die Höhe des\nMehrwertabgabesatzes in anderen Städten können der Liste in der Beilage entnommen werden.\n\nAbgabetatbestand Freigrenze Abgabesatz\n\nEinzonungen CHF 20’000 30 % - 50 %\n\nEinzonungen im öffentl. Interesse CHF 20’000 Senkung auf 20 % - 30 % möglich\n\nÜbrige Abgabetatbestände CHF 10'000 – CHF 30’000 10 % - 50 %\n\nÜbrige Abgabetatbestände in öffentl.\nInteresse CHF 10'000 – CHF 30’000 Verzicht möglich\n\nangegebene Werte gemäss Vorschlag Musterbaugesetz Kanton Graubünden\n\nBerechnung und Fälligkeit\n\nDie Berechnung des Mehrwerts erfolgt auf Basis der reinen Landwerte des betroffenen Grundstücks, vor und nach der\nPlanungsmassnahme. Der tatsächliche Mehrwert wird im Rahmen eines separaten Gutachtens ermittelt.\n\nUnmittelbar nach in Kraft treten der Nutzungsplanung wird die Mehrwertabgabe verfügt. Fällig wird sie jedoch erst bei\nÜberbauung und mit Rechtskraft der Baubewilligung sowie bei Veräusserung des Grundstücks. Als Veräusserung des\nGrundstücks gilt auch die Baurechtsvergabe.\n\nSpezialfall bestehende Baurechte\n\nIst ein Grundstück schon zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der mehrwertabgabepflichtigen Planungsmassnahme mit ei-\nnem Baurecht belastet, ist der Baurechtsnehmer/die Baurechtsnehmerin bei Überbauung des Grundstücks oder Ver-\näusserung des Baurechts mehrwertabgabepflichtig. Die Grundeigentümerschaft ist im Falle der Veräusserung des Grund-\nstücks mehrwertabgabepflichtig.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\n3\n\nVerwendung der Abgabe\n\nDie Erträge aus den Abgabezahlungen fliessen je nach Abgabetatbestand in einen zweckgebundenen kantonalen oder\nkommunalen Fonds. Dieser ist ausschliesslich für raumplanerische Massnahmen vorgesehen, welche der Allgemeinheit\nzu Gute kommen.\n\nMit Ausnahme von Einzonungen kommen alle Erträge, die aufgrund planungsbedingter Mehrwerte entstehen, aus-\nschliesslich der Gemeinde zu Gute (kommunaler Fonds).\n\nBei Einzonungen fliessen 75 % des Ertrags an den Kanton, wobei der Kanton immer einen Abgabesatz von 30 % annimmt.\nZusätzliche Erträge aufgrund eines höheren Abgabesatzes für Einzonungen kommen der Gemeinde zu Gute. Bei einem\nreduzierten Abgabesatz von 20 % fliessen die Erträge hingegen vollständig an den Kanton.\n\nZuweisung der Mehrwertabgaben zum kantonalen respektive kommunalen Abgabefonds\n\nDie Verwendung der Gelder der Mehrwertabgaben aus dem kantonalen und aus dem kommunalen Fonds sind in Art. 19r\nAbs. 1 Ziff. 1.-3 KRG im Grundsatz geregelt. Art. 19r Abs. 2 KRG gibt den Gemeinden die Kompetenz, im Baugesetz\nweitere Verwendungszwecke vorzusehen, wobei sie jedoch gleichzeitig sicherstellen müssen, dass dadurch die Zwecke\nnach Absatz 1 nicht gefährdet werden. Die künftige Praxis und Rechtsprechung wird aufzeigen, welche "weiteren Ver-\nwendungszwecke" ein kommunaler Fonds vorsehen kann und darf. Die Hauptzwecke der Mehrwertabgabe nach KRG\nbleiben aber die Finanzierung von allfälligen Auszonungskosten (1. Priorität), von Verwaltungskosten, die bedingt durch\nden Vollzug des Mehrwertausgleichs entstehen (2. Priorität) und Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3 des Bun-\ndesgesetzes über die Raumplanung (3. Priorität).\n\nEntschädigung von Minderwerten\n\nDas revidierte KRG sieht vor, dass die Planungsnachteile nur entschädigt werden, wenn sie eine materielle Enteignung\ndarstellen (vgl. Art. 19s Abs. 1 KRG). Dies entspricht der bisherigen Praxis und wird in einem der Revision der Grundord-\nnung nachgelagertem Verfahren bestimmt. Dabei wird bei Vorliegen einer materiellen Enteignung der Minderwert der\nLiegenschaft vollständig entschädigt und andernfalls erfolgt keine Entschädigung. Mit der Einführung der Mehrwertabgabe\nwird oftmals eine Angleichung der Entschädigung der Minderwerte an die Methodik der Mehrwertabgabe gefordert. Ge-\nstützt auf Art. 19r Abs. 2 KRG ist es denkbar, eine kommunale Vorschrift zu beschliessen, die es der Gemeinde erlaubt,\nbereits während einer Revision der Grundordnung mit Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern, die mit Planungs-\nnachteilen und Minderwerten zu rechnen haben, eine Vereinbarung abzuschliessen, wonach ein Teil dieser Minderwerte\nvom kommunalen Fonds übernommen werden, sofern die Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer die Planung\nakzeptieren. Allerdings darf die Gemeinde mit solchen Vereinbarungen die primären Zwecke des kommunalen Fonds,\ninsbesondere die Deckung der Kosten für Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung, nicht unterlaufen (siehe\ndazu: S. 91ff Handbuch zur Baulandmobilisierung und Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nachteile des Amts für\nRaumentwicklung Graubünden).\n\nhttps://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Handbuch%20BLM-MWA%20ARE.pdf\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\n4\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\n Für welche Abgabetatbestände soll die Mehrwertabgabe erhoben werden?\n\n Wie hoch soll die Mehrwertabgabe angesetzt werden?\n\n Soll bei Planungsmassnahmen in öffentlichem Interesse ein geringerer Abgabesatz festgelegt werden?\n\n Soll die Freigrenze gegenüber der kantonalen Grenze von CHF 20'000 für Einzonungen für die übrigen Abga-\nbetatbestände abweichend festgelegt werden?\n\n Soll das Fondsreglement zum kommunalen Mehrwertabgabefonds im Rahmen der Revision erarbeitet wer-\nden?\n\n Soll bei Minderwerten aufgrund von Planungsmassnahmen das Vorliegen einer materiellen Enteignung im\nRahmen des gängigen Entschädigungsverfahrens durch die Stadt generell nicht bestritten werden?\n\n4. Grundlagen\n\nGesetzliche Grundlagen:\n\n[1] Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, Stand 01.01.2019\n\n[2] Art. 19i-19u des Raumplanungsgesetzes Graubünden (KRG) vom 06. Dezember 2004; Stand 01. April 2019\n\nAktuelle Situation:\n\nAktuell gibt es für die Stadt Chur keine allgemeingültigen Regelungen betreffend den Ausgleich planungsbedingter Vor-\nund Nachteile.\n\n5. Varianten / Szenarien\n\nI. Grundsatzentscheid Abgabetatbestände\nA. Mehrwertabgabe nur für Einzonungen\n\nB. Mehrwertabgabe zusätzlich für Um- und Aufzonungen\n\nC. Mehrwertabgabe zusätzlich für alle planungsbedingten Massnahmen, durch die ein Mehrwert entsteht (bspw.\nFestlegungen im GGP, GEP oder Zuweisung zur Deponiezone, etc.)\n\nII. Höhe des Mehrwertabgabesatzes\nA. Minimaler Abgabesatz 30 %\n\nB. Maximaler Abgabesatz 50 %\n\nC. Gemittelter Abgabesatz 40 %\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\n5\n\nIII. Abgabesatz bei öffentlichem Interesse*\nA. Abgabesatz für Planungsmassnahmen im öffentlichen Interesse nicht anpassen\n\nB. Abgabesatz niedriger ansetzen (ein um 10 % geringerer Satz kann als gerechtfertigt betrachtet werden)\n\n* öffentliche Interessen können bspw. auch für Folgeplanungen oder Konkurrenzverfahren angenommen werden, sofern diese zu einer höheren\nstädtebaulichen Qualität oder Freiraumqualität beitragen, oder Massnahmen hinsichtlich Klimas oder Biodiversität vorsehen.\n\nIV. Freigrenze für übrige Abgabetatbestände\nA. Freigrenze für alle Abgabetatbestände auf den kantonalen Wert von CHF 20'000 festlegen\nB. Für übrige Abgabetatbestände (ausser Einzonungen) einen abweichenden Wert festlegen (CHF 10'000 – CHF\n\n30'000)\n\nV. Erarbeitung Fondsreglement\nA. Ja, das Fondsreglement ist gleichzeitig zur Revision der Grundordnung zu erarbeiten.\nB. Nein, das Fondsreglement soll nachgelagert und als eigenständiges Projekt erarbeitet werden.\n\n6. Erwägungen des Stadtrates\n\nMit der Mehrwertabgabe werden Mehrwerte ausgeglichen, welche dem Eigentümer ohne besonderes zutun entstehen.\nDie Mehrwertabgabe kompensiert die entstehenden Mehrwerte nur teilweise, je nach Abgabesatz verbleiben bis zu 70 %\ndes Mehrwerts, in einigen Fällen auch mehr, beim Eigentümer. Die Abgabehöhe gilt es im Verfahren politisch festzulegen.\nDer Vergleich mit anderen Städten (siehe Beilage) zeigt, dass die gerechtfertigte Höhe der Mehrwertabgabe unterschied-\nlich eingestuft wird. Es stellt sich die Frage, wie hoch die Beteiligung der von Planungsmassnahmen betroffenen Grund-\neigentümerschaften an Entschädigungs-, Planungs- und Infrastrukturkosten sein soll respektive wie stark die Steuerzahler\nvon diesen entlastet werden sollen. Eine Erhöhung des Abgabesatzes für Einzonungen, als auch sämtliche erhobenen\nMehrwertabgaben bei Um- und Aufzonungen kommen dem kommunalen Abgabefonds zu Gute.\n\nDer Entwicklungsfokus in Chur liegt nicht auf der Erweiterung der Siedlung, sondern auf der Innenentwicklung. Die Erhe-\nbung einer Mehrwertabgabe für Um- und Aufzonungen ist daher als zielführend zu erachten. Dies auch vor dem Hinter-\ngrund der allgemeinen Wertsteigerung der Grundstücke. Zudem wird damit die Rechtsgleichheit gewahrt.\n\nIm Hinblick auf eine hohe Siedlungs- und Freiraumqualität kann es zielführend sein, Folgeplanungen und Konkurrenzver-\nfahren mit Anreizen zu fördern. Berücksichtigen solche Planungen ein öffentliches Interesse, wie bspw. einen hohen\nAnspruch an die städtebauliche Qualität oder einen hohen Grünflächenanteil, kann ein niedrigerer Abgabesatz durchaus\nSinn machen, um diese Qualitäten gezielt zu fördern. Inwiefern eine doppelte Förderung mittels Ausnutzungsbonus (ge-\nmäss geltenden Churer Baugesetz bis zu 20 %) und Reduktion des Abgabesatzes (bis zu 10 %) gerechtfertigt ist, muss\nim Verfahren geklärt werden. Aus fachlicher Sicht scheint diese doppelte Förderung sofern diese sich so auswirkt, mit\nden heutigen Rahmenbedingungen nicht zielführend. Diese möglichen Abhängigkeiten gilt es im weiteren Verlauf der\nRevision der Grundordnung zu klären.\n\nEin bedeutender Teil der Mehrwertabgaben kommt der Gemeinde zu Gute und fliesst in einen kommunalen Fonds.\nDiese Mittel können bspw. für die Schaffung von Freiraumqualitäten, Grünflächen, Retentionsflächen, klimafördernde\nMassnahmen etc. eingesetzt werden, wobei die beiden Hauptzwecke gemäss KRG, nämlich die Entschädigung von all-\nfälligen Auszonungsmassnahmen und Verwaltungskosten verbunden mit der Erhebung der Mehrwertabgabe, Vorrang\nhaben. Im Zuge des Erarbeitungsprozesses zur Revision der Grundordnung, kann es zielführend sein, bereits die Stoss-\nrichtungen für die geplante Verwendung des Fonds gesetzlich festzulegen. Dies auch hinsichtlich der Transparenz ge-\ngenüber der Bevölkerung. Folgende drei Verwendungszwecke werden ergänzend zu den drei in Art. 19r KRG festgelegten\nHauptzwecken auf Basis des STEK vorgeschlagen:\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\n6\n\nAufwertungen des öffentlichen Raums: Entwicklung Quartierorte, Schaffung und Aufwertung von öffentlich zugänglichen\nGrünräumen und Naherholungsgebieten, Aufwertung von Strassenräumen (bspw. Baumpflanzungen, Begrünungen),\nErhalt prägender Quartierelemente, Zugänglichkeit von Natur- und Freiräumen,\n\nNachhaltige Siedlungsentwicklung: Siedlungsentwicklung nach innen, Optimierung der Regenwasserretention, Flä-\nchenentsiegelung, Förderung von Biodiversitätsflächen im Siedlungsgebiet, Massnahmen zur Hitzereduktion, Schutz\nvor Umweltbelastungen, Förderung von flächenschonenden Wohnprojekten mit Leuchtturmcharakter,\n\nMobilität: Massnahmen zur Verbesserung des Fuss- und Veloverkehrs und des öffentlichen Verkehrs, Verbesserung der\nSicherheit und des Lärmschutzes.\n\nAuf eine Regelung zur freiwilligen Entschädigung von Minderwerten soll verzichtet werden. Einerseits sieht das KRG\nnämlich vor, dass die Planungsnachteile nur entschädigt werden, wenn sie eine materielle Enteignung darstellen (vgl. Art.\n19s Abs. 1 KRG). Dies entspricht der bisherigen Praxis. Andererseits ist die freiwillige Entschädigung mit einigen rechtli-\nchen Unsicherheiten und erheblichen Mehraufwendungen verbunden. Es sind im Kanton Graubünden denn auch keine\naktuellen Beispiele bekannt, wo vergleichbare Entschädigungsregelungen zur Anwendung kommen. Entsprechend soll\nauf ein zusätzliches Verfahren zu Festlegung von Entschädigungen für Minderwerte verzichtet werden. Eine allfällige\nZugriffsmöglichkeit auf Gelder aus dem Mehrwertabgabefonds für Verhandlungslösungen betreffend Rückzonungen wäh-\nrend einer laufenden Revision ist im Rahmen der weiteren Bearbeitung zu prüfen.\n\n7. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe August 2022\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss September & Oktober 2022\n\nVorstellung im Soundingboard 23.11.2022\n\nBehandlung im Stadtrat 24.11.2022\n\nBeilage: Übersicht Mehrwertabgabesätze in anderen Städten\n\nChur, 26. September 2023 (geringfügig aktualisiert am 15. April 2025)\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Mehrwertausgleich\n\n7\n\nBeilage: Übersicht Mehrwertabgabesätze in anderen Städten\n\nKanton Stadt Einzonung Um-/Aufzonung Bemerkung\n\nZürich\nZürich\n\n20 %\n40 % Im Kanton Zürich wird die Abgabe für die\n\nEinzonung nur kantonal geregelt, bei Um-\n/Aufzonungen haben Gemeinden einen\nSpielraum bis 40%\n\nUster 40 %\n\nBern\n\nThun 40% 35 %\n\nMünchenbuchsee 40 % - 50 %\nprogressiv 30 %\n\nProgressive Mehrwertabgabe je nach Zeit-\npunkt der Bebauung (je später desto hö-\nher die Mehrwertabgabe)\n\nBiel 40 % 40 %\n\nBurgdorf 1/3 1/3\n\nLyss und Langenthal 30 % 30 %\n\nAargau\nBrugg 20 % 20 %\n\nAarau 30 % vertraglich\n\nSolothurn Solothurn und Olten 40 % 40 %\n\nWeitere Beispiele sind nicht einfach zu finden, da bspw. die Kantone Zug, St. Gallen, Thurgau, Baselland und Schwyz die\nMehrwertabgabe auf kantonaler Stufe (in der Regel mit einem Abgabesatz von 20 %) regeln. Zwar zeigt das BGer\n1C_245/2019 vom 19.11.2020 (Münchenstein BL), dass die Gemeinden grundsätzlich auch weitergehen können als die\nKantone dies vorsehen, davon wird aber in diesen Kantonen meist noch nicht Gebrauch gemacht.\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.5 20230926_Faktenblatt_Zonierung.docx\n\nFaktenblatt Projekt. Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Zonierung\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung/Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Erwägungen des Stadtrates\n6. Planungsprotokoll\n\n1. Kurzfassung\n\nDie Zonierung ordnet die Nutzung des Bodens. In erster Linie wird mit der Zonierung das Baugebiet respektive das Nicht-\nbaugebiet räumlich definiert. Im Baugebiet gilt es mit der Zonierung die Rahmenbedingungen und Regeln für die Bebau-\nung festzulegen. Dabei müssen Zweck, Art der Nutzung und die Regelbauweise definiert werden. Es gilt für die Bauzonen\ninsbesondere Folgendes festzulegen: Zulässige Nutzungen, räumliche Rahmenbedingungen (Dichte, zulässige Gebäu-\ndeabmessungen, Abstände, Qualitätsanforderungen…) und massgebende Verfahren.\n\nEine wichtige Aufgabe der Stadt Chur im Rahmen der Grundordnung ist es, die drei bestehenden Zonierungen aus den\nrechtskräftigen Baugesetzen (Chur, Haldenstein und Maladers) mit den insgesamt 36 Bauzonen zusammenzuführen und\nzu harmonisieren. Dabei ist insbesondere auch die Anpassung der Baubegriffe an die Interkantonale Vereinbarung über\ndie Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) zwingend umzusetzen.\n\n2. Ausgangslage\n\nAllgemein\n\nDie Zonierung ordnet die zulässige Nutzung des Bodens. Sie unterscheidet nach Bundesrecht in Bau-, Landwirtschafts-\nund Schutzzonen. Die Zonierung besteht einerseits aus der Definition der Zonenvorschriften im Baugesetz und der räum-\nlichen Zonenzuweisung im Zonenplan. Die Zonenvorschriften bestimmen nach Kantonalem Raumplanungsgesetz min-\ndestens den Zonenzweck, die zulässige Art der Nutzung und bei Bauzonen zusätzlich die Regelbauweise. Das Instru-\nmentarium der Zonierung ist heute noch geprägt von der Siedlungsentwicklung der letzten Jahrzehnte mit einem Fokus\nauf Neubaugebiete am Siedlungsrand.\n\nDie Bauzonen können grob in folgende Arten eingeteilt werden: Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ), Arbeitszonen,\nöffentliche Zonen (ZöBA) und Spezialbauzonen. Den WMZ und deren Dimensionierung kommt meist ein besonderes\nAugenmerk zu. Dies insbesondere seit der Revision des Raumplanungsgesetzes im Jahr 2014, mit welcher die Sied-\nlungsentwicklung nach innen gesetzlich explizit verankert und die Dimensionierung der Bauzonen (insbesondere der\nWMZ) detaillierter reglementiert wurde.\n\nZonenart Zonenzweck Art der Nutzung Regelbauweise\n\nZentrumszonen Hochwertige Entwicklung gemischt\ngenutzter Gebiete\n\nPräzisierung der zulässigen Nut-\nzungen und Definition der ange-\nstrebten Qualitäten\n\nAnlehnung an bestehende respek-\ntive angestrebte Bebauung, mini-\nmaler Einsatz von Massen\n\nWohnzonen Fokus auf Wohnnutzungen Einschränkung weiterer Nutzungen Festlegung von Massen\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Zonierung\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.5 20230926_Faktenblatt_Zonierung.docx\n\nMischzonen Gemischt genutzte Gebiete (Woh-\nnen und Gewerbe)\n\nPräzisierung der zulässigen Nut-\nzungen und ggf. Definition von Nut-\nzungsanteilen\n\nFestlegung von Massen\n\nArbeitszonen Fokus auf Arbeitsnutzungen Einschränkung weiterer Nutzungen Festlegung von Massen ausgerich-\ntet auf unterschiedliche Arbeitsnut-\nzungen\n\nWeitere Zonen Spezifischer Zonenzweck (bspw.\nöffentliche Nutzungen)\n\noft sehr allgemein oder projektspe-\nzifisch definiert\n\nAusgangslage Chur\n\nAufgrund der Fusionen mit Haldenstein und Maladers ergibt sich für die Stadt Chur eine besondere Ausgangslage für die\nRevision der Grundordnung. In den drei aktuell rechtskräftigen Baugesetzen werden insgesamt 36 Bauzonen definiert.\nDiese verteilen sich wie folgt auf die Zonenarten:\n\n 23 Wohn-, Misch- und Zentrumszonen\n\n 4 Arbeitszonen\n\n 9 weitere Zonen (öffentliche Zonen und Spezialzonen)\n\nDabei kommen aktuell in den drei Baugesetzen unterschiedliche Messweisen für die Definition der Regelbauweise zur\nAnwendung. Eine W2-Zone in Haldenstein ist also bspw. nicht gleich definiert wie eine W2-Zone in Chur.\n\nDer gebaute Raum weist eine grosse Heterogenität bezüglich Körnung, Dichte und Höhe auf, diese ist nur teilweise mit\nder Zonierung und der dazu definierten Regelbauweise zu begründen. Hinsichtlich der Nutzung unterscheiden sich die\nheutigen Mischzonen nur bedingt von Wohnzonen, klar erkennbar sind hingegen die Arbeitszonen. Die Zentrumszonen,\nwelche grösstenteils die historischen Kerngebiete umfassen, können grundsätzlich gut im gebauten Raum abgelesen\nwerden. Eine Ausnahme bildet die Zentrumszone Chur West, welche erst mit der letzten Revision der Grundordnung im\n2007 geschaffen wurde und sich grösstenteils noch in der Entwicklung befindet.\n\nAktuelle Herausforderungen\n\nMit der Siedlungsentwicklung nach innen stellen sich neue Anforderungen und Aufgaben:\n\n Auseinandersetzung mit dem Bestand (Qualitäten der bestehenden Freiräume und Bebauung)\n\n Einpassung ins bestehende Ortsbild\n\n Erhöhter Abstimmungsbedarf aufgrund verdichteter Nutzung\n\n Einbindung der Interessen der bestehenden Nutzerinnen und Nutzer\n\nDie Fokussierung auf Zonen und die Definition einer Regelbauweise stellt in diesem Kontext eine Herausforderung dar,\nda diese noch stark auf die Bebauung von Neubaugebieten (Siedlungserweiterung) und die Trennung von Wohnen und\nArbeiten (Schutz vor Immissionen) ausgerichtet ist. Vor allem dem Umgang mit dem Bestand und der Einordnung in den\nortsbaulichen Kontext ist angesichts der Innenentwicklung zunehmend Beachtung zu schenken und die Herangehens-\nweise entsprechend auszurichten.\n\nViele wichtige Innenentwicklungsprojekte erfolgen im Rahmen von Folgeplanungen. Dabei werden die detaillierten Vor-\ngaben aus der Grundordnung, die auf das Baubewilligungsverfahren ausgerichtet sind, teilweise als einschränkend emp-\nfunden.\n\nDie Innenentwicklung bietet aber auch zahlreiche Chancen, so steigt mit einer Verdichtung beispielsweise das Potential\nfür eine stärkere Nutzungsdurchmischung, diese trägt massgeblich zu einer Stadt der kurzen Wege bei.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Zonierung\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.5 20230926_Faktenblatt_Zonierung.docx\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\nFolgende Fragestellungen ergeben sich zum Thema Zonierung:\n\n Wie kann eine Vereinfachung und eine Modernisierung der Zonierung im Rahmen der Harmonisierung der Zo-\nnen erreicht werden?\n\n Soll künftig eine stärkere Nutzungsdurchmischung angestrebt werden?\n\n Wie wird auf die spezifischen Anforderungen an die Zonierung mit Blick auf die Innenentwicklung umgegan-\ngen?\n\n Wie ist mit den verschiedenen Nutzungen in der ZöBA umzugehen? Sind zur Differenzierung zusätzliche Spe-\nzialzonen notwendig?\n\n4. Grundlagen\n\nWichtigste Grundlagendokumente der Stadt:\n\n[1] Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG), Art. 14 ff.\n\n[2] Kantonales Raumplanungsgesetz (KRG), Art. 24 ff.\n\n[3] Stadtentwicklungskonzept 2050 (2021)\n\n[4] Kommunales Räumliches Leitbild Haldenstein (2020)\n\n[5] Kommunales räumliches Leitbild Maladers (2019)\n\n[6] Musterbaugesetz des Kantons Graubünden\n\n[7] Geltende Nutzungsplanungen Chur, Haldenstein, Maladers\n\n5. Erwägungen des Stadtrates\n\nEine einfache und robuste Zonierung über das gesamte Stadtgebiet\n\nDie Nutzungszonen der ehemaligen Gemeinden Haldenstein und Maladers werden mit den Nutzungszonen der Stadt\nChur zusammengeführt. Mit der Zusammenführung der Zonen sind auch die Messweisen bezüglich Gebäudeabmessun-\ngen, Grenzabständen, Nutzungsziffern zu vereinheitlichen. Dabei gilt es einfache und klare Regelungen zu finden, mit\nwelchen die ortstypische Bauweise umschrieben und sinnvoll weiterentwickelt werden kann. Die Ansatzpunkte für die\nUmsetzung im Rahmen der Revision der Grundordnung sind:\n\n Zusammenführung der bisherigen Nutzungszonen von Haldenstein und Maladers mit den Nutzungszonen der\nStadt Chur\n\n Anwendung der einheitlichen Baubegriffe nach IVHB und Messweise über das gesamte Stadtgebiet und Defini-\ntion von einfachen Regelbauvorschriften\n\nGemischt genutzte Quartiere und Ortsteile schaffen als zentrale Zielsetzung einer nachhaltigen räumlichen Ent-\nwicklung\n\nIm Zuge der Harmonisierung der Bauzonen soll aus Sicht des Stadtrates eine moderate Ausweitung gemischt genutzter\nGebiete angestrebt werden. Bestehende gemischt genutzte Gebiete werden, soweit sinnvoll, zusammengeschlossen.\nDiese Massnahme schafft die Voraussetzungen, damit die Quartiere belebt, nutzungsmässig durchmischt und die tägli-\nchen Wegstrecken vom Wohnort zum Arbeitsort sowie zu Erholungszwecken verkürzt werden können. Die damit einher-\ngehende Ausweitung von Mischzonen trägt zu einer Vereinfachung der Zonierung bei und ist vor allem in Gebieten mit\nhoher baulicher Dichte zu prüfen. Die Ansatzpunkte im Rahmen der Revision der Grundordnung sind:\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Zonierung\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.5 20230926_Faktenblatt_Zonierung.docx\n\n Ausweitung der Mischnutzung und Verbindung von bestehenden Mischzonen, insbesondere in Gebieten mit\nmittlerer bis hoher Dichte\n\n Prüfung von Vorgaben zu minimalen / bzw. maximalen Wohnflächen- respektive Arbeitsflächenanteilen sowie\nAnreizsysteme zur Lenkung/Förderung der Durchmischung\n\nWeiterentwicklung der Identitäten der Ortsteile und Quartiere und Modernisierung des Planungsinstrumentari-\nums hinsichtlich der Innenentwicklung\n\nDie Innenentwicklung bringt verschiedene Aufgaben mit sich. Die Bautätigkeit erfolgt vermehrt im bereits bebauten und\ngenutzten Gebiet. Dabei gewinnen auch Folgeplanungen zur gemeinsamen Entwicklung grösserer Gebiete an Bedeu-\ntung. In der Grundordnung sollen den Gebieten mit speziellen Entwicklungs- oder Schutzbedürfnissen spezielle Beach-\ntung zukommen, dabei wird auf dem bestehenden Instrumentarium aufgebaut und hinsichtlich der Transformationsgebiete\nergänzt. In Transformationsgebieten sollen anstelle einer detaillierten Ausformulierung der Regelbauweise mit Definierung\nvon Grenzabständen, Gebäudehöhen und zulässiger Ausnützung stärker auf die Definition von qualitativen Zielvorgaben\nfokussiert werden. Dies können Vorgaben zum Umgang mit den vorhandenen landschaftlichen Qualitäten oder dem Ge-\nbäudebestand, angestrebte Nutzungen oder Vorgaben zum Verfahren sein. Gewisse quantitativen Rahmenbedingungen\nsind ebenfalls festzulegen, können aber im Detail im Rahmen des zwingenden Arealplans fixiert werden. Die Ansatz-\npunkte für die Umsetzung im Rahmen der Revision der Grundordnung sind:\n\n Prüfung von Schwerpunkt-/Transformationszonen mit einhergehender Arealplanpflicht für Gebiete in welchen\neine Transformation der Struktur angestrebt wird\n\n Aktualisierung der Gebiete mit besonderer Wohnqualität\n\nDie Positionierung der Stadt Chur als Zentrums-, Wohn-, Arbeits-, Bildungs- und Gaststadt ist bei der Zonierung\nzu berücksichtigen und gegebenenfalls mittels Spezialzonen zu fördern\n\nDie Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) wird primär für die Nutzung von Flächen für die Verrichtung öffentli-\ncher Aufgaben ausgeschieden. Dazu gehören Bildungseinrichtungen, Sportanlagen, Gesundheitseinrichtungen oder Be-\ntreuungsangebote. Da es sich bei den Betreibenden dieser öffentlichen Infrastrukturen insbesondere der Gesundheits-\neinrichtungen teilweise um private Unternehmungen oder Stiftungen handelt, die nicht ausschliesslich öffentliche Kern-\naufgaben erfüllen, führt die gänzliche Zuweisung der entsprechenden Liegenschaften zur ZöBA teilweise zu Problemen\nbei der baulichen Entwicklung. Im Rahmen der Revision der Grundordnung ist demnach folgende Massnahme zu prüfen:\n\n Für spezifische Nutzungen im Gesundheits-, Bildungs- oder Forschungsbereich, die nicht von der öffentlichen\nHand betrieben werden, ist zu prüfen, ob die Zuweisung zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen den Be-\ndürfnissen entspricht oder eine Spezialzone zielführend ist\n\n6. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe März - Mai 2023\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss Mai & Juni 2023\n\nVorstellung im Soundingboard 15.06.2023\n\nBehandlung im Stadtrat 27.06.2023\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Zonierung\n\n5\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.5 20230926_Faktenblatt_Zonierung.docx\n\nChur, 26. September 2023 (geringfügig aktualisiert am 15. April 2025)\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.6 20230926_Faktenblatt_Nutzungsziffer.docx\n\nFaktenblatt Projekt. Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Nutzungsziffer\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung / Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Erwägungen des Stadtrates\n6. Planungsprotokoll\n\n1. Kurzfassung\n\nDie Festlegung des Nutzungsmasses in den Bauzonen ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Festlegung dient der Steue-\nrung der baulichen Dichte, der Rechtssicherheit der Eigentümer und dem Schutz der Nachbarn. Mit dem Beitritt des\nKantons Graubünden zum Konkordat über die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe\n(IVHB) können Bündner Gemeinden nur noch die darin definierten Nutzungsziffern respektive die kantonal definierte Aus-\nnützungsziffer (AZ) anwenden. Während Haldenstein und Maladers die AZ bereits ans kantonale Recht angepasst haben,\nwird in Chur noch eine kommunal definierte AZ verwendet. Die Nutzungsziffer ist im Rahmen der Revision der Grundord-\nnung für Chur aufgrund des übergeordneten Rechts zwingend anzupassen. Die unterschiedlichen Nutzungsziffern unter-\nscheiden sich massgeblich in ihrer Definition und damit einhergehend auch in der Anwendung respektive den räumlichen\nAuswirkungen.\n\n2. Ausgangslage\n\nDie Gemeinden sind gemäss Art. 25 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes Graubünden (KRG) angehalten im\nRahmen der Regelbauweise das Mass der Nutzung durch Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern zu bestimmen.\nAuf Nutzungsziffern kann nur verzichtet werden, wenn das Mass der Nutzung durch die Gebäudeabmessungen oder\nanderweitig hinreichend bestimmt ist (Art. 25 Abs. 3 KRG). In den drei in der Stadt Chur aufgrund der Fusion geltenden\nBaugesetzen kommt derzeit die Ausnützungsziffer mit unterschiedlichen Definitionen als Nutzungsziffer zur Anwendung.\n\nMit Entscheid zum Beitritt des Kantons Graubünden zum Konkordat über die Interkantonale Vereinbarung über die Har-\nmonisierung der Baubegriffe (IVHB) im Jahr 2006 und mit Inkrafttreten des Konkordates im Jahr 2011 wurde die Harmo-\nnisierung der Baubegriffe in den Baugesetzen in Graubünden als Pflichtaufgabe für die Gemeinden festgelegt. Dafür\nstehen den Gemeinden hinsichtlich Festlegung der baulichen Dichte einerseits die in der IVHB definierten Nutzungsziffern\nnämlich die Überbauungsziffer (ÜZ), die Geschossflächenziffer (GFZ) oder die Baumassenziffer (BMZ) zur Verfügung,\nandererseits können die Gemeinden auch die in der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) definierte Ausnüt-\nzungsziffer (AZ) anwenden. Die Anwendung einer kommunal definierten AZ, wie sie im rechtskräftigen Baugesetz der\nStadt Chur bis anhin zur Anwendung kommt, ist nicht mehr zulässig. Die Nutzungsziffer für die Stadt Chur muss\ndaher zwingend angepasst werden.\n\nVor der Harmonisierung der Baubegriffe kam im Kanton Graubünden grossmehrheitlich die AZ zur Anwendung. Allerdings\nmit sehr unterschiedlichen kommunalen Definitionen. Viele Bündner Gemeinden haben in den letzten Jahren ihr Bauge-\nsetz revidiert und an die harmonisierten Baubegriffe angepasst, dabei wurde in der Regel die Ausnützungsziffer gemäss\nKRVO als Nutzungsziffer gewählt, einige Gemeinden entschieden sich auch mit der ohnehin erforderlichen Anpassung\nneu die Überbauungsziffer (ÜZ) anzuwenden (bspw. Laax und Arosa).\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblattblatt Nutzungsziffer\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.6 20230926_Faktenblatt_Nutzungsziffer.docx\n\nZusätzlich zur aufgrund der übergeordneten Vorgaben verordneten Verwendung der Nutzungsziffern gemäss IVHB res-\npektive KRVO sind neu gemäss revidiertem Kantonalen Richtplan des Kantons Graubünden (KRIP-S) neben dem maxi-\nmal zulässigen Mass der Nutzung auch die einzuhaltenden Mindestdichten planungs- und baurechtlich abzusichern. Es\ngilt daher im Baugesetz festzulegen, dass bei der Bebauung von Grundstücken das maximal zulässige Nutzungsmass zu\nmindestens 80 % ausgeschöpft wird.\n\nNotwendige Überführung der bisherigen AZ\n\nDie bisher in Chur geltende Ausnützungsziffer kann künftig nicht mehr angewandt werden, wodurch die im Zonenschema\ndefinierten Nutzungsziffern in jedem Fall anzupassen sind. Die auf Basis der bisher festgelegten Nutzungsziffer erstellten\nBauvolumen können bei der Überführung in die neu festzulegende Nutzungsziffer lediglich angenähert werden, da sich\ndie Messweisen grundlegend unterscheiden. Dabei ist die technische Überführung von jeder geltenden Nutzungsziffer zu\neiner neuen Nutzungsziffer von der inhaltlichen Diskussion betreffend einer allfälligen Verdichtung mittels Erhöhung von\nNutzungsziffern zu trennen.\n\nKünftige Nutzungsziffer\n\nNachfolgend werden die Definitionen der Ausnützungsziffer nach KRVO und der Nutzungsziffern nach IVHB kurz erläu-\ntert. Bei der Ausnützungsziffer wird zur Erklärung die Ausnützungsziffer gemäss Art. 37a KRVO mit der bisherigen AZ-\nDefinition der Stadt Chur (gemäss Art. 61 Baugesetz) verglichen.\n\nDer Verzicht auf eine Nutzungsziffer und die Definition des Masses der Nutzung anhand der zulässigen Gebäudemasse\nim Generellen Gestaltungsplan (GGP) brächte zwar den Vorteil, dass räumliche Vorgaben zur baulichen Gestalt und der\ndaraus resultierenden Dichte gemacht und visualisiert werden könnten. Dies erfordert jedoch eine fundierte städtebauliche\nIdee und Konzeption. Ein flächendeckender Verzicht auf eine Nutzungsziffer und die Regelung des Masses der Nutzung\nausschliesslich über den GGP ist aktuell nicht umsetzbar. Dieses System könnte höchstens für allfällige Transformations-\ngebiete oder Gebiete von hoher Qualität mit dem Ziel zum Strukturerhalt ergänzend geprüft und eingesetzt werden.\n\nAusnützungsziffer (AZ) gemäss KRVO\n\nBei der AZ werden die Geschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche betrachtet. Dabei ist für die Berechnung\ninsbesondere von Bedeutung, welche Geschossflächen angerechnet werden und welche als nicht anrechenbar eingestuft\nwerden. Mit der einheitlichen Definition der AZ wird dabei die bisher sehr unterschiedliche Praxis bezüglich der Anrechen-\nbarkeit für den Kanton Graubünden harmonisiert und damit auch vereinfacht. Die AZ gemäss Art. 37a KRVO stützt sich\nbei der Definition der anrechenbaren Flächen insbesondere auf die SIA-Norm 416.\n\nNachfolgende Tabelle zeigt auf, welche Räume bei den beiden unterschiedlichen Definitionen als nicht anrechenbar fest-\ngelegt sind.\n\nAZ bisher\nNicht anrechenbar gemäss Art. 61 BauG Stadt Chur\n\nAZ neu\nNicht anrechenbar gemäss Art. 37a KRVO\n\nErstes Dachgeschoss (in der Regel Attikageschoss) Flächen unter 1.60 m lichter Höhe\n\nErstes Untergeschoss in der Zentrumszone City\n\nOffene Balkone, überdeckte Dachterrassen und Winter-\ngärten\n\nErschliessungsflächen (bspw. Korridore, Treppen u.ä.)\n\nAZ =\na୬rୣୡ୦ୣ୬ୠarୣ ୋୣୱୡ୦୭ୱୱ୤୪äୡ୦ୣ\n\na୬rୣୡ୦ୣ୬ୠarୣ ୋru୬dୱ୲ üୡ୩ୱ୤୪äୡ୦ୣ\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblattblatt Nutzungsziffer\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.6 20230926_Faktenblatt_Nutzungsziffer.docx\n\nWaschküchen, Estrich-, Keller-, Lager- und Gemein-\nschaftsräume\n\nFunktionsflächen (bspw. Räume für Haustechnikanlagen)\n\nFolgende Arten von Nebennutzflächen (NNF): Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume, Kehrichträume, Gartenhäus-\nchen für Gartengeräte und dergleichen, Holzschöpfe sowie Kleintierställe.\n\nDie Definition der neuen AZ gemäss der KRVO bringt gegenüber der bisherigen AZ eine klare Vereinfachung und Klärung.\nEs gibt weniger Geschossflächen, die nicht angerechnet werden und der Interpretationsspielraum der Regelung wird\ndamit verkleinert. Zudem richtet sich die Definition der Flächen nach der Norm SIA 416 (Art. 37a Abs. 4 KRVO).\n\nÜberbauungsziffer gemäss IVHB\n\nDie Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.\nZusammen mit der festgelegten maximalen Gebäudehöhe legt die ÜZ für ein Grundstück fest, welches Bauvolumen ma-\nximal erstellt werden kann.\n\nDie ÜZ unterscheidet sich insbesondere dahingehend von der AZ, dass die Nutzungsart der Räume keine Relevanz\naufweist. Das Nutzungsmass bezieht sich lediglich auf die Gebäudegrundfläche und in Kombination mit der Gebäudehöhe\nauf das daraus resultierende Gebäudevolumen. Die innere Gestaltung, Unterteilung und Nutzungsart des Gebäudes ist\nfür die Berechnung der ÜZ irrelevant. Mit wenigen klar eingeschränkten Ausnahmen betreffend vor- und rückspringender\nGebäudeteile werden alle Gebäudeflächen der ÜZ angerechnet. Diese Nutzungsziffer stellt einen einfachen und klaren\nVollzug im Baubewilligungsverfahren sicher, verschafft den Bauherrschaften und den Nachbarschaften Rechtssicherheit\nund grenzt die privaten und die öffentlichen Interessen ab. Es kann klar geregelt werden, welcher Flächenanteil pro\nGrundstück maximal bebaut werden kann.\n\nBaumassenziffer gemäss IVHB\n\nDie Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain (BVm) zur anrechen-\nbaren Grundstücksfläche.\n\nAls Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen. Die Volu-\nmen offener Gebäudeteile, werden zu einem festgelegten Anteil angerechnet. Die BMZ stellt wie die ÜZ einen volumetri-\nschen Ansatz zur Festlegung des Nutzungsmasses dar, regelt allerdings den Fussabdruck der entstehenden Volumen\nnicht.\n\nÜZ =\na୬rୣୡ୦ୣ୬ୠarୣ ୋୣୠäudୣ୤୪äୡ୦ୣ\n\na୬rୣୡ୦ୣ୬ୠarୣ ୋru୬dୱ୲ üୡ୩ୱ୤୪äୡ୦ୣ\n\nBMZ =\n୆au୴୭୪uMୣ୬ üୠୣr dୣM Maୱୱ୥ୣୠୣ୬dୣ୬ ୘ୣrra୧୬\n\na୬rୣୡ୦ୣ୬ୠarୣ ୋru୬dୱ୲ üୡ୩ୱ୤୪äୡ୦ୣ\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblattblatt Nutzungsziffer\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.6 20230926_Faktenblatt_Nutzungsziffer.docx\n\nGeschossflächenziffer gemäss IVHB\n\nDie Geschossflächenziffer (GF) ist das Verhältnis aller Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche.\n\nNicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter einem vorgegebenen Mindestmass liegt. Die GFZ stellt wie\ndie AZ einen geschossflächenbasierten Ansatz zur Festlegung des Nutzungsmasses dar, allerdings werden bei der GFZ\nsozusagen alle Geschossflächen angerechnet.\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\nEine Anpassung der Nutzungsziffer ist für Chur zwingend notwendig. Daraus ergeben sich folgende Fragestellungen:\n\n Welche Nutzungsziffer soll in Chur künftig zur Definition des Masses der Nutzung zur Anwendung kommen?\n\n Wie können die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten erhalten und der Vollzug vereinfacht werden?\n\n4. Grundlagen\n\nWichtigste Grundlagendokumente der Stadt:\n\n[1] Kantonales Raumplanungsgesetz (KRG), Art. 24 ff.\n\n[2] Kantonale Raumplanungsverordnung (KRVO); Art. 37a\n\n[3] Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)\n\n[4] Stadtentwicklungskonzept 2050 (2021)\n\n[5] Kommunales Räumliches Leitbild Haldenstein (2020)\n\n[6] Kommunales räumliches Leitbild Maladers (2019)\n\n[7] Musterbaugesetz des Kantons Graubünden\n\n[8] Geltende Nutzungsplanungen Chur, Haldenstein, Maladers\n\nGFZ =\na୪୪ୣ ୋୣୱୡ୦୭ୱୱ୤୪äୡ୦ୣ୬\n\na୬rୣୡ୦ୣ୬ୠarୣ ୋru୬dୱ୲ üୡ୩ୱ୤୪äୡ୦ୣ\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblattblatt Nutzungsziffer\n\n5\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.6 20230926_Faktenblatt_Nutzungsziffer.docx\n\n5. Erwägungen des Stadtrates\n\nDie Festlegung des Nutzungsmasses in den Bauzonen ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Festlegung dient der Steue-\nrung der baulichen Dichte. Das Mass der Nutzung kann über die Definition der maximal zulässigen Geschossfläche oder\nüber die Festlegung des maximal zulässigen Gebäudevolumens erfolgen. Die heute geltende Nutzungsziffer der Stadt\nChur muss aufgrund der übergeordneten Vorgaben zwingend angepasst werden. Als eine mögliche Alternative zur AZ,\nwelche in Chur bisher zur Anwendung kam, wird neben der neuen AZ nach Artikel 37a KRVO auch die ÜZ angesehen.\nMit der Definition der zulässigen Nutzung und der Förderung einer kompakten und flächensparenden Bauweise bildet\ndiese eine mögliche Alternative zur AZ. Die weiteren in der IVHB definierten Nutzungsziffern, nämlich die Geschossflä-\nchen- und Baumassenziffer kommen im Kanton Graubünden bisher kaum zur Anwendung und bringen gegenüber der AZ\nund der ÜZ keine erheblichen räumlichen oder prozessualen Vorteile mit sich. Auf weitere Ausführungen zu diesen beiden\nNutzungsziffern wird daher verzichtet.\n\nDie Regelung des Nutzungsmasses über die Geschossflächen mittels Anwendung der AZ ist in Chur bereits mit der\nbisherigen AZ bekannt. Mit der Harmonisierung der AZ nach Artikel 37a KRVO werden die Ausnahmen betr. Anrechen-\nbarkeit abschliessend geregelt und markant eingeschränkt. Die Definition der anrechenbaren Geschossflächen erfordert\ndie planerische Ausarbeitung der Geschossflächen inkl. deren Nutzung und führt damit zu einer Innenbetrachtung der\nGebäude. Die Definition der Freifläche kann mit einer geeigneten Grünflächenziffer geregelt werden.\n\nDie Regelung des Nutzungsmasses über das zulässige Gebäudevolumen mittels Anwendung der Überbauungsziffer\n(ÜZ) in Kombination mit der max. Gebäudehöhe führt zu einer verstärkten Aussenbetrachtung bei der Planung, Prüfung\nund Bewilligung der Gebäude. Mit der volumetrischen Definition des Nutzungsmasses entfällt der Bedarf nach detaillierter\nÜberprüfung der Nutzungsart einzelner Räume, was auch eine gewisse Flexibilität in der späteren Nutzung gewährleistet.\nEine Herausforderung der fehlenden Innenbetrachtung ist, dass mit der Optimierung der Ausnutzung die Qualität der\nInnenräume negativ beeinflusst werden könnte (bspw. aufgrund zu niedriger Raumhöhen). Diesem Umstand gilt es bei\nder Wahl der ÜZ Rechnung zu tragen, indem minimale lichte Raumhöhen oder max. Anzahl Geschosse definiert werden.\n\nDie ÜZ stellt eine Alternative zur AZ gemäss KRVO dar. Allerdings gilt es sorgfältig abzuwägen, ob sich ein Systemwech-\nsel wirklich lohnt, dies mit Blick auf die damit entstehende Unsicherheit bei Grundeigentümerschaft und Projektierenden\nsowie den Auswirkungen auf die bestehende Bausubstanz und geltende Folgeplanungen, die möglicherweise Nutzungs-\ntransfers beinhalten. Auch die Praxis der umliegenden Bündner Gemeinden ist in die Gesamtbetrachtung miteinzubezie-\nhen.\n\nAufgrund der aufgeführten Erwägungen sollen beide Nutzungsziffern, die vereinfachte AZ nach Artikel 37a KRVO und die\nÜZ, einer vertieften Prüfung mit speziellem Blick auf die genannten Aspekte unterzogen werden.\n\n6. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe März - Mai 2023\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss Mai & Juni 2023\n\nVorstellung im Soundingboard -\n\nBehandlung im Stadtrat 27.06.2023\n\nChur, 26. September 2023 (geringfügig aktualisiert am 15. / 23. April 2025)\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.7 20230926_Faktenblatt_Verdichtung.docx\n\nFaktenblatt Projekt. Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Verdichtung\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung/Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Erwägungen des Stadtrates\n6. Planungsprotokoll\n\n1. Kurzfassung\n\nMit der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG 1) wurde ein haushälterischer Umgang mit dem Bo-\nden verbindlich festgelegt. Die Siedlungsentwicklung ist nach innen zu lenken und es sind kompakte Siedlungen zu schaf-\nfen; dabei ist eine angemessene Wohnqualität zu berücksichtigen. Es lassen sich für die Verdichtung grob zwei Zielset-\nzungen ableiten. Einerseits eine quantitative Verdichtung, welche auf eine Erhöhung der Nutzerdichte abzielt und ande-\nrerseits eine qualitative Verdichtung, welche die räumliche Qualität berücksichtigt und eine Steigerung respektive zumin-\ndest den Erhalt der Lebensqualität anstrebt.\n\nDie Stadt Chur geht in den nächsten Jahren von einem moderaten Wachstum von Bevölkerung und Beschäftigten aus.\nDamit dieses Wachstum im bestehenden Siedlungsgebiet aufgenommen werden kann, bedarf es einer Strategie. Diese\nStrategie ermöglicht die Einbettung der Verdichtungsprojekte in die bestehende Stadtstruktur und die Abstimmung mit der\nerforderlichen Infrastruktur. Zudem ist eine robuste Strategie Voraussetzung, um zeitintensive Innenentwicklungsprojekte\neffizient abzuwickeln.\n\nBisher wurde in Chur insbesondere punktuell, also auf einzelnen Grundstücken und Arealen, sowie im Gebiet Chur West\nverdichtet.\n\n2. Ausgangslage\n\nAllgemein\n\nMit der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG 1) wurde ein haushälterischer Umgang mit dem Bo-\nden verbindlich festgelegt. Die Siedlungsentwicklung ist nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen,\ndabei ist eine angemessene Wohnqualität zu berücksichtigen. Es lassen sich für die Verdichtung grob zwei Zielsetzungen\nableiten. Einerseits eine quantitative Verdichtung, welche auf eine Erhöhung der Nutzungsdichte durch bauliche Mass-\nnahmen abzielt und andererseits eine qualitative Verdichtung, welche eine Steigerung der räumlichen Qualität und der\nLebensqualität anstrebt.\n\nMit der quantitativen Verdichtung wird das Ziel verfolgt die Anzahl der Einwohnenden und Arbeitnehmenden durch\nbauliche Massnahmen zu erhöhen ohne die Siedlungsfläche auszudehnen. Dabei geben grundsätzlich die Infrastrukturen\ndas Verdichtungspotential vor. Eine bauliche Verdichtung ermöglicht den effizienteren Betrieb der vorhandenen Infra-\nstruktur und führt in der Regel zu einem dichteren Angebot. Dies fördert unter anderem eine nachhaltige Mobilität, da\nbeispielsweise Bushaltestellen öfters bedient werden oder sich Angebote zur Versorgung mit Gütern des täglichen Be-\ndarfs, in kurzer Distanz erreichbar sind.\n\nMit der qualitativen Verdichtung wird eine Erhöhung räumlicher Qualitäten des Wohn-, Arbeits- sowie Freizeitumfelds\nsowie baukultureller Qualitäten der Quartiere und der spezifischen Orte angestrebt. Wichtig für die Lebensqualität ist\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Verdichtung\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.7 20230926_Faktenblatt_Verdichtung.docx\n\ninsbesondere ein hochwertiges Angebot an Freiräumen, eine effiziente Mobilitätsinfrastruktur und -dienstleistungen, so-\nziale Treffpunkte und hinreichende Versorgungseinrichtungen. Qualitative Verdichtungen auf funktionaler, sozialer, frei-\nräumlicher, baukultureller oder ökologischer Ebene erhöhen die Akzeptanz der quantitativ-baulichen Verdichtung.\n\nKlare, langfristige ausgerichtete Verdichtungsstrategien und darauf abgestimmte räumliche Konzepte ermöglichen die\nquantitative und qualitative Ausrichtung und Umsetzung der Verdichtung zu präzisieren und inhaltlich abzustimmen. Ins-\nbesondere kann damit die Einbettung in die bestehende Stadtstruktur und die Abstimmung mit der erforderlichen Infra-\nstruktur sowie mit gesellschaftlichen Entwicklungen (z.B. demografischer Wandel) sichergestellt werden. Neben der räum-\nlichen Abstimmung können mittels räumlicher Strategien und Konzepte auch zeitliche Aspekte der Planung und Umset-\nzung geklärt und aufeinander abgestimmt werden.\n\nAusgangslage Chur\n\nDer Stadtrat hat sich im Rahmen des Stadtentwicklungskonzepts 2050 (STEK 2050) intensiv mit der künftigen Siedlungs-\nentwicklung auseinandergesetzt. Künftig sollen in Chur in erster Linie vorhandene Reserven entwickelt oder bestehende\nSiedlungsteile verdichtet werden. Erst in zweiter Linie ist bei nachgewiesenem Bedarf eine Erweiterung der Siedlung\nopportun.\n\nDie rechtskräftige Bauzone in Chur verfügt über erhebliche Nutzungsreserven; so würden in den heute vorhandenen\nunbebauten und unternutzten Gebieten schätzungsweise 6'000 – 11'000 zusätzliche Einwohnende Platz finden. Die Re-\nlevanz dieser Reserven ergibt sich aus dem Vergleich mit dem prognostizierten Bevölkerungswachstum. Gemäss STEK\n2050 wird jährlich ein Bevölkerungswachstum von 0.75 – 1.25 % angestrebt, womit für die kommenden 15 Jahre, d.h. in\nder massgebenden Planungsperiode für die Revision der Grundordnung, von einem Bevölkerungszuwachs von 4'500 –\n8'000 Einwohnenden ausgegangen werden kann.\n\nNeben der Bevölkerungsentwicklung ist für Chur als Arbeits- und Zentrumsstadt auch die Beschäftigtenentwicklung von\ngrosser Bedeutung. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Stadt Chur bei heute (Stand 2021) 33'800 Beschäf-\ntigten ein vergleichbares Beschäftigtenwachstum erfährt und in den nächsten Jahren rund 4'000 – 7'000 zusätzliche Ar-\nbeitsplätze in Chur angesiedelt werden. Bei der Ansiedlung gilt es zu beachten, dass rund die Hälfte der Beschäftigten\nChurs ausserhalb von Chur wohnen und in die Stadt pendeln.\n\nEs kann festgestellt werden, dass die vorhandenen Bauzonenreserven bei entsprechender Mobilisierung das voraussicht-\nliche Wachstum der nächsten 15 Jahre (massgebende Planungsperiode) aufnehmen können. Eine Siedlungserweiterung\nwird daher als nicht notwendig und damit potentiell nicht genehmigungsfähig eingestuft.\n\nMit einer gezielten Verdichtung können weitere mittel- bis langfristig aktivierbare Reserven geschaffen werden. Damit\nkann einer potentiellen Angebotslücke, die beispielsweise bei geringem Mobilisierungserfolg einerseits oder bei stärkerem\nBevölkerungs- oder Beschäftigtenwachstum andrerseits, resultieren könnte, begegnet und es können zeitintensive Innen-\nentwicklungsprojekte frühzeitig angestossen werden. Der Blick auf aktuelle Verdichtungsprojekte in der Stadt Chur zeigt,\ndass solche Innenentwicklungsprojekte oftmals erheblich Zeit beanspruchen, bis sie realisiert werden können.\n\nDas aktuell bedeutendste Verdichtungsgebiet Churs ist das Areal Chur West. Es handelt sich um ein bisher vornehmlich\ngewerblich genutztes Gebiet mit grossflächigen Gewerbegebäuden mit grossen Aussenparkierungsanlagen, sowie teil-\nweise um Anlagen und Gebäude mit militärischer Nutzung. Die Entwicklung in diesem Gebiet wurde mit der Schaffung\nvon markanten Entwicklungsmöglichkeiten im Rahmen der letzten umfassenden Revision der Grundordnung (genehmigt\nim Jahr 2007) aufgegleist, damals wurde das Gebiet der Zentrumszone Chur West zugewiesen. Im Rahmen von Folge-\nplanungen (Arealplan 2017), eines Masterplans (2023) und der Schaffung der infrastrukturellen Voraussetzungen mit der\nVerlegung und dem Ausbau des Bahnhofs Chur West wird aktuell die effektive bauliche Entwicklung des Gebiets vorbe-\nreitet.\n\nWeitere Verdichtungsprojekte erfolgen punktuell über die Stadt verteilt. Dies einerseits aufgrund der Verlagerungen oder\ndem Wegfall von öffentlichen Nutzungen; konkrete Beispiele dafür sind das Areal der alten Kunsteisbahn und das Areal\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Verdichtung\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.7 20230926_Faktenblatt_Verdichtung.docx\n\nSennhof (davor Nutzung als Gefängnis), sowie das in Planung befindliche Areal Stadthalle. Andererseits laufen weitere\nEntwicklungsprojekte auf Basis von privaten Initiativen, fokussiert auf die Entwicklung einzelner Grundstücke und Areale.\n\nMögliche Verdichtungsstrategien\n\nKlare Verdichtungsstrategien ermöglichen eine abgestimmte räumliche Entwicklung. In Chur werden bisher zwei Verdich-\ntungsstrategien angewendet: Einerseits eine punktuelle Verdichtung mittels Arealentwicklungen, dort wo entsprechende\nProjekte von der Eigentümerschaft (teilweise auch von der Stadt als Eigentümerin) angestossen werden. Andererseits\ndie Verdichtung eines ganzen Gevierts respektive Quartiers, wie es die Stadt in Chur West anstrebt. Während mit der\npunktuellen Verdichtung in der Regel lediglich ein einzelnes Areal räumlich entwickelt wird (Inselentwicklung) wird mit der\nVerdichtung von Gevierten/Quartieren ein grösseres räumliches Gefüge mitsamt der Infrastruktur entwickelt.\n\nBei weiteren möglichen Verdichtungsstrategien stehen insbesondere attraktive Achsen im Siedlungsgefüge im Zentrum\nder Verdichtung. So kann eine Verdichtung beispielsweise entlang von Achsen mit hoher freiräumlicher Qualität erfolgen.\nAlso beispielsweise entlang von Fliessgewässern. Ebenfalls denkbar ist eine Verdichtung entlang von gut erschlossenen\nMobilitätsräumen, beispielsweise entlang einer leistungsfähigen Linie des öffentlichen Verkehrs.\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\nFolgende zentrale Fragestellungen ergeben sich zum Thema Verdichtung:\n\n Welche Zielsetzungen werden mit der Verdichtung verfolgt?\n\n Welche Gebiete eignen sich besonders für die angestrebte Verdichtung?\n\n Ist für die angestrebte Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung eine Siedlungserweiterung anzustreben?\n\n4. Grundlagen\n\nWichtigste Grundlagendokumente der Stadt:\n\n[1] Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG), Art.\n\n[2] Kantonales Raumplanungsgesetz (KRG), Art.\n\n[3] Stadtentwicklungskonzept 2050 (2021)\n\n[4] Kommunales Räumliches Leitbild Haldenstein (2020)\n\n[5] Kommunales räumliches Leitbild Maladers (2019)\n\n[6] Musterbaugesetz des Kantons Graubünden\n\n[7] Geltende Nutzungsplanungen Chur, Haldenstein, Maladers\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Verdichtung\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.7 20230926_Faktenblatt_Verdichtung.docx\n\n5. Erwägungen des Stadtrates\n\nSiedlungsentwicklung mittels Entwicklung vorhandener Reserven und gezielter Verdichtung\n\nAufgrund vorhandener Bauzonenreserven und des Innenentwicklungspotentials der Stadt Chur wird eine Erweiterung der\nSiedlung im Rahmen der Revision der Grundordnung nicht angestrebt. Geringfügige Bereinigungen der Zonierung sowie\nUmlagerungen von Bauzonen können im Rahmen der Revision der Grundordnung geprüft werden.\n\nAbstimmung mit dem Freiraum, der Mobilität und der weiteren Infrastruktur unter Berücksichtigung einer sozia-\nlen Durchmischung\n\nDie Verdichtung wird auf die übergeordnete Infrastruktur (Freiraum, Mobilität, Freizeit, …) ausgerichtet und damit eine\neffiziente Anbindung an die Zentren, den öffentlichen Verkehr und die Naherholungsgebiete sichergestellt. Durch diese\nzentrumsnahe Verdichtung werden der Fuss- und Veloverkehr gestärkt sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen\nVerkehr ermöglicht. Dies sorgt für eine effiziente und verträgliche Abwicklung des zusätzlichen Verkehrs. Bei der Verdich-\ntung werden bestehende Freiräume eingebunden respektive neue Freiräume geschaffen. Die Verdichtung erfolgt zudem\nunter Berücksichtigung der bestehenden Sozialstruktur und wird auf die Zielsetzung einer angemessenen sozialen Durch-\nmischung ausgerichtet.\n\nDamit die Abstimmung mit der Infrastruktur, aber auch die Berücksichtigung der baukulturellen Grundsätze (vergleiche\nFaktenblatt Baukultur) bei der Verdichtung gelingt, gilt es bei Verdichtungsgebieten eine arealübergreifende Abstimmung\nder städtebaulichen Entwicklung in Form von räumlichen Konzepten bzw. Zielbildern (Stadtraumkonzept) zu finden. Diese\nermöglicht neben der Abstimmung mit der Infrastrukturentwicklung auch eine zeitliche Planung der Verdichtung.\n\nStrategische Lenkung der Verdichtung auf geeignete Gebiete\n\nDie angestrebte Verdichtung wird im Rahmen der Revision der Grundordnung auf geeignete Gebiete gelenkt. Damit kön-\nnen vorhandene städtische Kapazitäten genutzt und notwendige Erschliessungs- und Infrastrukturkosten effizient einge-\nsetzt werden. Trotzdem ist es dem Stadtrat ein Anliegen, dass auch weiterhin über das gesamte Stadtgebiet eine ange-\nmessene Entwicklung möglich ist. Diesem Anliegen wird bei der notwendigen Überführung der Nutzungsziffer Rechnung\ngetragen (siehe Faktenblatt Nutzungsziffer).\n\nAls geeignete Gebiete für eine Verdichtung werden zentrumsnahe Gebiete mit hohem Verdichtungspotential, attraktive\nFreiraum- und Mobilitätsachsen und die Entwicklungsschwerpunkte gemäss STEK 2050 eingestuft.\n\nMit der Verdichtung zusammenhängender zentrumsnaher Gebiete wird das Potential der vorhandenen Infrastrukturen,\ndie sich insbesondere in den Zentren befinden, genutzt. Damit kann eine nachhaltige Mobilität gefördert und der zusätz-\nliche Verkehr effizient abgewickelt werden. Im Fokus stehen insbesondere Gebiete, die sich aufgrund des Gebäudealters\nrespektive dem Sanierungsbedarf, der bestehenden Dichte sowie der Parzellen- und Eigentumsstruktur für eine Verdich-\ntung eignen. Neben dem Gebiet Chur West, wo bereits eine entsprechende Entwicklung aufgegleist wurde, wird vor allem\nin der Neustadt (Gebiet nördlich des Bahnhofs Chur) ein entsprechendes Verdichtungspotential verortet. Dieses soll im\nRahmen einer stadträumlichen Analyse vertieft geprüft werden.\n\nMit der Verdichtung entlang attraktiver Achsen im Siedlungsgefüge wird eine hohe Qualität des Freiraums und der Er-\nschliessung ermöglicht. Die Verdichtung kann für die Aufwertung des öffentlichen Raumes genutzt werden und damit\nprivate und öffentliche Investitionen sinnvoll koordiniert werden. Die entsprechende Entwicklung gilt es mit den städtischen\nStrategien und Konzepten zu den Themen Freiraum, Mobilität und Soziales abzustimmen und auf geeignete Gebiete zu\nlenken. Verdichtungspotential wird insbesondere bei den Freiraumachsen des Westwegs und des Plessurraums, als auch\nbei den Mobilitätsräumen der Kasernen-, Masanser- und Ringstrasse sowie in kleinmassstäblicherem Umfang bei der\nBahnhofsstrasse in Haldenstein verortet.\n\nDie bereits im Stadtentwicklungskonzept 2050 festgelegten Entwicklungsschwerpunkte sind mit der Revision der Grund-\nordnung ebenfalls als Verdichtungsgebiete zu prüfen. Dabei lassen sich einige der punktuellen Entwicklungsschwer-\npunkte mit einer der genannten Entwicklungsstrategien kombinieren. So liegen bspw. die beiden ESP Daleu und Florentini\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Verdichtung\n\n5\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.7 20230926_Faktenblatt_Verdichtung.docx\n\nim Gebiet Neustadt und im Falle des ESP Florentini zudem im Umfeld der Ringstrasse. Die beiden ESP Stadthallenareal\nund Kasernenareal grenzen an die Kasernenstrasse und können bei einer Verdichtung entlang dieser Achse einbezogen\nwerden.\n\n6. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe April & Mai 2023\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss Juni 2023\n\nVorstellung im Soundingboard 15.06.2023\n\nBehandlung im Stadtrat 05.09.2023\n\nChur, 26. September 2023\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.8 20230926_Faktenblatt_Freiraeume.docx\n\nFaktenblatt Projekt. Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Freiräume\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung/Problemstellung\n4. Grundlagen\n5. Zielsetzungen\n6. Erwägungen des Stadtrats\n7. Planungsprotokoll\n\n1. Kurzfassung\n\nDie Innenentwicklung betrifft neben der baulichen Verdichtung der Siedlung auch die Sicherung, Vernetzung und qualita-\ntive Aufwertung von Freiräumen. Qualitativ hochwertige Freiräume stärken die Standortattraktivität und die Lebensquali-\ntät, indem sie zur Wertschöpfung, Identität, Erholung, Gesundheit und zum ästhetischen Genuss einen Beitrag leisten. Im\nZusammenhang mit der Verdichtung sind vernetzte Freiräume in der Stadt wichtig. Sie verbinden Wohnorte, Arbeitsorte\nund Erholungsräume und fördern eine zukunftsorientierte Mobilität.\n\n2. Ausgangslage\n\nAllgemein\n\nDie bauliche Innenentwicklung muss mit einer Sicherung, Vernetzung und qualitativen Aufwertung von Freiräumen einher\ngehen. Die Raumplanungsgesetzgebung räumt der Landschaft einen hohen Stellenwert ein. Darauf aufbauend konkreti-\nsiert das vom Bund 2020 verabschiedete, aktualisierte Landschaftsentwicklungskonzept u.a., dass qualitativ hochwertige\nFreiräume die Standortattraktivität und Lebensqualität stärken, indem sie zu Wertschöpfung, Identität, Erholung, Gesund-\nheit und ästhetischem Genuss einen wesentlichen Beitrag leisten. In Abstimmung mit der angestrebten Innenverdichtung\nsind komplementäre, vernetzte städtische Frei- und Grünraumsysteme wichtig, denn sie verbinden Wohnorte, Arbeitsorte\nund Erholungsräume und fördern eine nachhaltige Mobilität.\n\nQualitativ und quantitativ hochwertige Freiräume sichern mit ihren grünen und blauen Infrastrukturen die klimaangepasste\nInnenentwicklung. Eine biodiverse und klimaangepasste Vegetation durchzieht als grüne Infrastruktur den Siedlungsraum\nund hat eine stark kühlende Wirkung. Die Freiräume sind miteinander verbunden und schaffen damit die räumliche Grund-\nlage für wichtige Ökosystemleistungen. Gegenstand blauer Infrastrukturen ist die Ressource Wasser. Bäche und Flüsse\nvernetzen die Freiräume innerhalb der Siedlung und verbinden sie mit den umliegenden Naherholungsgebieten. Durch\neine höhere Gewichtung der Bindung, Verdunstung, Versickerung, Speicherung und dem Zurückhalten von anfallendem\nMeteorwasser nach dem Prinzip der Schwammstadt können die Frischwasserversorgung sowie das Leitungs- und Ge-\nwässernetz geschont und die Siedlung natürlich gekühlt werden. Die natürliche Reduktion des oberirdischen Abflussvo-\nlumens dient auch dem Hochwasserschutz.\n\nAusgangslage Chur\n\nDie städtischen Freiräume werden als integrales Neben- und Miteinander von öffentlichen, halböffentlichen und privaten\nFreiräumen erlebt. Sie umfassen Parkanlagen, Plätze, Strassenräume, Wegkorridore, Gewässerräume, Grünräume, Gar-\ntenanlagen, Baumalleen und Baumgruppen. Chur besitzt im Landschaftsumfeld eine gute Nahversorgung mit Freiräumen,\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Freiräume\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.8 20230926_Faktenblatt_Freiraeume.docx\n\nhat allerdings innerhalb des Siedlungsraums noch Potential. Im STEK wird ein öffentliches Freiraumangebot pro Raum-\nnutzer von 4-8 m2 angestrebt. Gemessen an dieser Zielsetzung ist in einzelnen Gebieten eine Unterversorgung mit öf-\nfentlichen Freiräumen festzustellen, dies beispielsweise im Umfeld der Kasernenstrasse und Chur West.\n\nDer Flussraum des Rheins und der Plessur sowie die offengelegten Bachabschnitte des Mühlbachs sind wichtige Frei-\nräume die vielerlei Funktionen abdecken. Sie dienen als Abflusskorridore bei Hochwasserereignissen, als willkommene\nOrte der Kühlung des Stadtklimas, als Vernetzungsstruktur für Flora und Fauna und als Kernelement eines durchgehen-\nden, grünen und blauen Netzes. Die Stadt Chur hat im Jahr 2020 die grosse Bedeutung des Themas Wasser erkannt und\ndieses als eines von fünf herausragenden Positionierungsfeldern benannt.\n\nQuellwasser und Grundwasser versorgen die Stadt mit nutzbarem Brauchwasser. Klimabedingte Extremereignisse (dazu\ngehören Hitze- und Trockenperioden sowie Starkniederschläge) beeinflussen das Stadtklima und damit auch den Was-\nserkreislauf. Dies stellt das Wassermanagement und den Hochwasserschutz der Stadt vor Herausforderungen. Chur hat\nzur Schaffung eines lebenswerten Stadtklimas gute Voraussetzungen, muss diese allerdings auch aktivieren. Die Stär-\nkung der Durchgrünung und Minimierung der Versiegelung bieten hierzu ein grosses Potential.\n\nDie geltenden Ortsplanungen von Chur, Haldenstein und Maladers kennen bereits verschiedenste planerische Festlegun-\ngen, welche bezüglich Freiräume und Wassermanagement relevant sind. Diese gilt es beizubehalten und in ihrer Wirkung\nzu sichern und weiterzuentwickeln.\n\n3. Fragestellung / Problemstellung\n\nFolgende Fragestellungen ergeben sich zum Thema Freiräume:\n\n Wie können Standortattraktivität, Lebensqualität und eine klimaangepasste Innenentwicklung durch das Kernthema\nFreiräume gefördert werden?\n\n Wie soll Chur die Voraussetzungen für ein optimiertes Wassermanagement schaffen?\n\n4. Grundlagen\n\nWichtigste Grundlagendokumente der Stadt:\n\n[1] Kantonales Raumplanungsgesetz (KRG), Kantonale Raumplanungsverordnung (KRVO)\n\n[2] Gewässerschutzgesetz des Bundes (GSchG), Gewässerschutzverordnung des Bundes (GSchV)\n\n[3] Bundesgesetz über den Wasserbau (WBG), Bundesverordnung über den Wasserbau (WBV)\n\n[4] Kantonaler Richtplan Graubünden (KRIP); Kap. 3.9 / 3.10\n\n[5] Naturgefahrenkarte des Kantons Graubünden (2022)\n\n[6] Stadtentwicklungskonzept 2050 (2021)\n\n[7] Kommunales Räumliches Leitbild Haldenstein (2020)\n\n[8] Kommunales räumliches Leitbild Maladers (2019)\n\n[9] Aktueller Leitungskataster (betreffend Wasser)\n\n[10] Gewässerentwicklungskonzept GEK (2023)\n\n[11] Genereller Entwässerungsplan (2016)\n\n[12] Hochwasserschutzkonzept (2018)\n\n[13] Freiraumkonzept der Stadt Chur (in Bearbeitung)\n\n[14] Churer Landschaftsinventar (1991, Aktualisierung vorgesehen)\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Freiräume\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.8 20230926_Faktenblatt_Freiraeume.docx\n\n5. Zielsetzungen\n\nAufgrund der erläuterten allgemeinen und spezifischen Ausgangslage sowie auf Basis der vorhandenen Grundlagen für\ndie Stadt Chur, insbesondere dem Stadtentwicklungskonzept 2050, ergeben sich folgende qualitätsorientierte Zielsetzun-\ngen zur Thematik Freiräume für die Revision der Grundordnung:\n\nI. Identität wahren – Standortattraktivität stärken: Die Freiräume tragen wesentlich zur Identität und Attraktivität Churs\nals Wohn-, Arbeits-, Bildungs- und Gaststadt bei.\n\nII. Gesundheit und Wohlbefinden fördern: Untereinander vernetzte Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität in ausrei-\nchender Menge (pro Raumnutzende 4-8 m2 öffentliche Freiräume) begünstigen eine wirksame Naherholung.\n\nIII. Ausgeglichenes Stadtklima und biologische Vielfalt sichern: Blaue und grüne Infrastrukturen werden ökologisch\nwirksam als Vernetzungselemente gestaltet und tragen zur Klimaanpassung bei.\n\nIV. Funktionierenden Wasserkreislauf sichern: Chur schafft die Voraussetzung für einen funktionierenden Wasserkreis-\nlauf nach den Prinzipien der Schwammstadt und stärkt damit auch den Hochwasserschutz.\n\n6. Erwägungen des Stadtrats\n\nNachfolgend werden die einzelnen Ziele konkretisiert und mögliche Umsetzungen im Rahmen der Revision der Grund-\nordnung aufgezeigt.\n\nI. Identität wahren – Standortattraktivität stärken\nAusgezeichnete, besonders identitätsstiftende Freiräume mit ihren wichtigen Elementen sind zu erhalten und zu pfle-\ngen. Dazu gehören sowohl historische Anlagen als auch neuzeitlich geschaffene Freiräume. Attraktive öffentliche\nFreiräume stärken die Standortattraktivität von Chur als Wohn-, Arbeits-, Bildungs- und Gaststadt.\n\nFolgende Massnahmen werden dazu im Rahmen der Revision der Grundordnung vorgeschlagen:\n\n Stadtbildprägende Elemente des Freiraums werden in der Grundordnung auf Basis des zu aktualisierenden\nund zu ergänzenden Landschaftsinventars gesichert\n\n Der Gestaltung des Siedlungsrandes wird besondere Sorgfalt getragen und auf eine gute Gesamtwirkung von\nStadtbild und Stadtsilhouette geachtet\n\n Zusammenarbeit und gemeinschaftliche Planung und Nutzung von öffentlich zugänglichen Freiräumen zwi-\nschen Privaten und Stadt fördern, bspw. mittels Anreizsystemen\n\nII. Gesundheit und Wohlbefinden fördern\nVielfältig gestaltete und multifunktionale Freiräume sind Voraussetzung für eine qualitätsvolle Innenentwicklung und\nVerdichtung und wichtige Ressource für psychisches, physisches und soziales Wohlbefinden. Sie bestehen aus öf-\nfentlichen, halböffentlichen und privaten Freiräumen sowie deren Vernetzung.\n\nFolgende Massnahmen werden dazu im Rahmen der Revision der Grundordnung vorgeschlagen:\n\nBezüglich Freiräume:\n\n Vorhandene Freiräume sichern und zusätzliche Freiräume (bspw. Badesee) evaluieren, insbesondere in unter-\nversorgten Gebieten sowie in Verdichtungsgebieten.\n\n Freiräume mittels qualitativer Anforderungen im Rahmen von Folgeplanverfahren fördern\n\n Sicherung von qualitativ angemessenen privaten Freiräumen mittels Grünflächenziffer\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Freiräume\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.8 20230926_Faktenblatt_Freiraeume.docx\n\nBezüglich Freiraumverbindungen:\n\n Die Aufenthaltsqualität von Strassen- und Mobilitätsräumen stärken – vermehrter Fokus auf Qualität des Stras-\nsenraumes bei Sanierungen\n\n Netz- und Korridorsicherung von Freiraumverbindungen (Strassen- und Mobilitätsräume überprüfen)\n\n Entwicklung des Raums entlang der Plessur für Bewegung und Aufenthalt sowie Sicherung des Westwegs von\nder Altstadt bis zu Chur West\n\nIII. Ausgeglichenes Stadtklima und biologische Vielfalt sichern\nDie Begrünung und ein funktionierender Wasserkreislauf fördern die Verdunstung und damit die Kühlung der Stadt.\nDie Minimierung der Versieglung und der bewusste Einsatz von Grün- und Wasserelementen als wichtige Freiraum-\nelemente (grüne und blaue Infrastruktur) sind zentral für die Klimaanpassung sowie die Stärkung der biologischen\nVielfalt.\n\nFolgende Massnahmen werden dazu im Rahmen der Revision der Grundordnung vorgeschlagen:\n\n Überprüfung und Weiterentwicklung des Baumschutzes und der Baumförderung inkl. Sicherung von Wurzel-\nraum,\n\n Klima- und standortangepasste Begrünung im Siedlungsraum und Wasserflächen fördern mittels qualitativer\nWeiterentwicklung der Grünflächen, Freiräume und Vorgaben zur Dachbegrünung,\n\n Sichern der Vernetzungselemente (Korridore und Trittsteine) für Flora und Fauna,\n\n Förderung der Verwendung von wenig aufheizende Materialien,\n\n Erhalten und weiterentwickeln der Erholungs- und Entlastungsräume, welche der Abkühlung an heissen Tagen\ndienen,\n\n Kaltluftentstehungsgebiete und -leitbahnen erhalten sowie Kaltluftzirkulation sicherstellen.\n\nIV. Funktionierenden Wasserkreislauf sichern\nDamit künftig das anfallende Regenwasser vermehrt für die lokale Nutzung zur Verfügung steht, müssen die Versie-\ngelung künftig minimiert, die Bindung und Verdunstung von Wasser ermöglicht und die Speicherung und Rückhaltung\ndes Wassers mitgedacht werden. Mit diesen Massnahmen kann kostbares Trinkwasser geschont und der Hochwas-\nserschutz unterstützt werden. Folgende gewässerbezogene Massnahmen sind aufgrund der übergeordneten Ge-\nsetzgebung vorgegeben:\n\n Umsetzung der kantonalen Gefahrenzonierung (unter anderem bezügl. Hochwasserschutz)\n\n Ausscheidung der Gewässerraumzonen nach Gewässerschutzgesetz (erfolgt in vorgezogener Teilrevision)\n\n Ausscheidung der Grund- und Quellwasserschutzzonen in besonders gefährdeten Bereichen gemäss Gewäs-\nserschutzgesetz\n\nFolgende Massnahmen werden dazu zusätzlich im Rahmen der Revision der Grundordnung vorgeschlagen:\n\n Sicherung einer ausreichenden Versickerung im Siedlungsraum mittels baurechtlicher Massnahmen\n\n Funktionierenden Wasserkreislauf fördern (Bindung, Versickerung, Wasserspeicherung und -rückhalt von Me-\nteorwasser bei der Planung mitdenken)\n\n Leitungsnetz Anergie, Fernwärme, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung im Generellen Erschlies-\nsungsplan sichern\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Freiräume\n\n5\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.8 20230926_Faktenblatt_Freiraeume.docx\n\n7. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe April 2023\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss April 2023\n\nVorstellung im Soundingboard 12.04.2023\n\nBehandlung im Stadtrat 11.05 2023\n\nChur, 26. September 2023\n\n\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.9 20230926_Faktenblatt_Baukultur.docx\n\nFaktenblatt Projekt. Nr. S2022-518\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Baukultur\n\nInhalte: 1. Kurzfassung\n2. Ausgangslage\n3. Fragestellung\n4. Grundlagen\n5. Zielsetzungen\n6. Erwägungen des Stadtrats\n7. Planungsprotokoll\n\nBeilagen\n\n1. Kurzfassung\n\nBaukultur umfasst alle menschlichen Tätigkeiten, die den gebauten Lebensraum verändern. Sie bezieht sich auf Vergan-\ngenes, Gegenwärtiges und Zukünftiges. Baukultur beginnt bei der offenen Landschaft, umfasst das Gebaute, aber auch\ndas Ungebaute. Baukultur betrifft die Planungs- und Bauprozesse und wirkt bis in das Zusammenleben hinein. Vom hand-\nwerklichen Detail bis zur Siedlungsplanung sind alle planerischen und ausführenden raumwirksamen Tätigkeiten Aus-\ndruck von Baukultur.\n\nMit der Innenentwicklung verändern sich auch die baukulturellen Fragestellungen und Aufgaben. Die bauliche Entwicklung\nfindet künftig nicht mehr primär am Siedlungsrand, sondern im bereits bebauten und genutzten Raum statt. Es gilt dabei\nsorgfältig abzuwägen, welche bestehenden baulichen Qualitäten erhalten werden sollen und welche mit der Entwicklung\nzu stärken sind.\n\n2. Ausgangslage\n\nAllgemein\n\nDie deutliche Annahme des revidierten Raumplanungsgesetzes durch das Schweizer Stimmvolk im Jahr 2013 hat die\nInnenentwicklung ohne Minderung des Wachstums zu einem wichtigen politischen Ziel gemacht. Raumplanerisch ist dies\neine grosse Herausforderung. Damit Standortattraktivität und wirtschaftliche Produktivität, Lebensqualität und lokale Iden-\ntitäten gewahrt und gesteigert werden können, gilt es den gestalterischen Werten, einer nachhaltigen Bauweise und der\nWertschätzung des historischen Bestandes Beachtung zu schenken. Vor diesem Hintergrund hat der Bund im November\n2020 mit seiner "Strategie Baukultur" die Kantone und Gemeinden aufgefordert, zukünftig höhere Qualitätsansprüche im\nPlanen und Bauen zu stellen. "Baukultur umfasst alle menschlichen Tätigkeiten, die den gebauten Lebensraum verän-\ndern. Sie […] bezieht sich auf Vergangenes, Gegenwärtiges und Zukünftiges. Baukultur beginnt bei der offenen Land-\nschaft, umfasst das Gebaute, aber auch das Ungebaute, das Dazwischen. Baukultur betrifft die Planungs- und Produkti-\nonsprozesse und wirkt bis in das Zusammenleben hinein. Vom handwerklichen Detail bis zur Siedlungsplanung sind alle\nplanerischen und ausführenden raumwirksamen Tätigkeiten Ausdruck von Baukultur." (BAK 2020, Strategie Baukultur,\nS.4). Der Umgang mit dem baukulturellen Erbe gründet insbesondere auf den Grundsätzen des Natur- und Heimatschutz-\ngesetzes von Bund und Kanton.\n\nAusgangslage Chur\n\nDie hohe räumliche Qualität und Bedeutung der Stadt Chur und seiner Ortsteile wird unterstrichen durch die Einstufung\nvon Teilen Churs und Haldensteins als Ortsbilder von nationaler Bedeutung im Bundesinventar der schützenwerten Orts-\nbilder der Schweiz (ISOS). Maladers weist ein Ortsbild von lokaler Bedeutung auf. Im Rahmen der letzten Revision der\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Baukultur\n\n2\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.9 20230926_Faktenblatt_Baukultur.docx\n\nGrundordnung der Stadt Chur wurden die Altstadt als generell geschützter Bereich sowie sechs Gebiete mit besonderer\nWohnqualität in Chur als Wohnschutzgebiete in den GGP aufgenommen, damit die spezifischen Quartieridentitäten er-\nhalten und baukulturell sorgsam weiterentwickelt werden können. Neben den Ortsbildern gibt es auch diverse Einzelob-\njekte von hoher Bedeutung, wie Parkanlagen, Plätze, Gärten, Einzelbauten oder Landschaftsobjekte. Während das Stad-\ntinventar von Chur im Jahr 2020 aktualisiert und zum Hinweisinventar 2022 weiterentwickelt wurde, besitzen Haldenstein\nund Maladers kein solches Planungsinstrument. Ebenso wenig besitzen die beiden ehemaligen Gemeinden ein Land-\nschaftsinventar. Dasjenige der Stadt Chur datiert von 1991.\n\nBaukultur im Planungsprozess wird in Chur durch das Gremium der Baukommission, in den ehemaligen Gemeinden\nHaldenstein und Maladers durch Fachpersonen zur Gestaltungs- und Bauberatung gesichert. Die Stadt Chur führt in der\nRegel qualifizierende Verfahren auf städtischen Grundstücken durch (Bspw. Trist, Stadthallenareal) und schafft in den\nFolgeplanungen mittels eines Bonussystems Anreize zur Schaffung einer hohen räumlichen Qualität. Es zeigt sich, dass\nqualifizierende Verfahren bei Quartierplanverfahren zu einer solchen hohen räumlichen Qualität massgeblich beitragen.\nPflicht sind qualitätssichernde Verfahren wie bspw. Wettbewerbe oder Studienaufträge bisher nur in ausgewählten Area-\nlen, wie Chur West. Neben diesen Verfahren und Gremien, welche vor allem die Kernbereiche der Siedlung betreffen,\nwerden in den Baugesetzen Bauvorschriften und eine Regelbauweise definiert, welche die Baukultur ebenfalls prägen.\n\nDas Zusammendenken von Innenentwicklung und Baukultur unterscheidet den derzeitigen Revisionsprozess von der\nRevision der Grundordnung der Stadt Chur aus dem Jahr 2007. Die Bedeutung der Baukultur hat in Verbindung mit den\nneuen Herausforderungen einen neuen Stellenwert bekommen. Das Stadtentwicklungskonzept 2050, welches vorgela-\ngert für die aktuelle Revision der Grundordnung erarbeitet wurde, hat deshalb die Erhaltung und Weiterentwicklung orts-\nbaulich typischer Stadtstrukturen durch hohe Baukultur als eine Stossrichtung formuliert.\n\n3. Fragestellung\n\n Welche übergeordneten Ziele verfolgt die Stadt Chur bezüglich Baukultur vor dem Hintergrund der angestreb-\nten Innenentwicklung?\n\n Wie soll künftig mit baukulturellen Fragen innerhalb des gesetzlichen Rahmens umgegangen werden? In wel-\ncher Form finden die Grundlagen und Inventare Eingang in die Grundordnung?\n\n Wie soll im Rahmen der Grundordnung mit den verschiedenen Ausgangslagen in Chur und seinen Ortsteilen\nHaldenstein und Maladers umgegangen werden?\n\n4. Grundlagen\n\nWichtigste Grundlagendokumente der Stadt:\n\n[1] Stadtentwicklungskonzept 2050 (2021)\n\n[2] Kommunales Räumliches Leitbild Haldenstein (2020)\n\n[3] Kommunales räumliches Leitbild Maladers (2019)\n\n[4] RPG, RPV, NHG, KNHG, USG\n\n[5] Kantonaler Richtplan Siedlung und Ausstattung (2019)\n\n[6] Baugesetze Chur, Haldenstein, Maladers\n\n[7] Planungshilfen Wohnschutzgebiete\n\n[8] Kantonale Schutzobjekte\n\n[9] Inventar Denkmalpflege\n\n[10] ISOS national Chur (2022) & Haldenstein (2021)\n\n[11] ISOS regional Maladers (1987)\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Baukultur\n\n3\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.9 20230926_Faktenblatt_Baukultur.docx\n\n[12] Hinweisinventar Stadt Chur (2022)\n\n[13] Landschaftsinventar Stadt Chur (1991)\n\n[14] Masterplan Energie und Klima\n\n5. Zielsetzungen\n\nI. Baukultur als Standortförderung: Chur steigert seine Attraktivität als Wohn-, Arbeits-, Bildungs- und Gaststadt\ndurch die Schonung natürlicher Ressourcen, die Schaffung wirtschaftlicher Mehrwerte und die Gestaltung von\nöffentlichen Räumen, welche die menschlichen Bedürfnisse nach Wohlbefinden und Zugänglichkeit erfüllen.\n\nII. Baukultur als Beitrag zur Identitätsstiftung: Chur pflegt eine bewusste Baukultur, welche das Orts- und Land-\nschaftsbild qualitätsvoll und identitätsstiftend weiterentwickelt. Dabei kommt der Gestaltungsqualität des öffentli-\nchen Raumes eine besondere Bedeutung zu.\n\nIII. Baukultur als Gemeinschaftswerk: Die räumliche Entwicklung von Chur basiert auf einem gemeinschaftlichen\nVerständnis von Baukultur und qualitätsvoller Innenentwicklung.\n\n6. Erwägungen des Stadtrats\n\nNachfolgend werden die einzelnen Ziele konkretisiert und mögliche Umsetzungen aufgezeigt.\n\nI. Baukultur als Standortförderung\n\nDas Wachstum und die gesellschaftliche Entwicklung bieten die Chance, die Stadt zukünftig noch attraktiver und\nlebenswerter zu gestalten. Für eine baulich sorgfältige Verdichtung sind kurze Wege zwischen Wohnen, Arbeiten\nund Erholen, eine sorgfältige Gestaltung des öffentlichen Raums, Wertschöpfung auf dem Immobilienmarkt, gesunde\nLebensstile und sozialer Zusammenhalt massgebend. Die Umsetzung im Rahmen der Grundordnung baut auf fol-\ngenden Massnahmen auf:\n\n Die Innenentwicklung wird unter Berücksichtigung der vorhandenen Infrastruktur (Verkehrssystem, Schulraum,\nFreiraumsystem, …) und der vorhandenen qualitätsvollen Bebauung aufgegleist und damit eine (finanziell)\nnachhaltige Entwicklung und ein ausgewogenes Wachstum gefördert.\n\n Bei der baulichen Verdichtung ist den Freiräumen und der ökologischen Vernetzung die notwendige Beach-\ntung zu schenken. Im Zuge der Innenentwicklung wird die Stadt der kurzen Wege und werden sorgfältig gestal-\ntete öffentliche Räume durch baurechtliche Anreize gefördert.\n\n Die baulich-räumliche Qualität erhält in den Areal- und Quartierplanungen einen hohen Stellenwert. Die Stadt\nChur nutzt die qualitätssichernden Verfahren in amtlichen Areal- oder Quartierplanverfahren.\n\n Grossräumliche Zielbilder stellen in Entwicklungsgebieten die Abstimmung mit Siedlung, Freiraum, Mobilität\nund der weiteren Infrastruktur sicher.\n\nII. Baukultur als Beitrag zur Identitätsstiftung\n\nDie Innenentwicklung bewahrt und fördert die identitätsstiftenden, baulichen und räumlichen Strukturen und Elemente\nder einzelnen Ortsteile und Quartiere Churs. Einheimische und Gäste fühlen sich in Chur wohl und können sich\norientieren. Die Umsetzung im Rahmen der Grundordnung baut auf folgenden Massnahmen auf:\n\n Der Erhalt wertvoller Objekte wird über die Grundordnung gesichert, die Objekte werden dazu als erhaltens-\noder schützenswert im Rahmen einer gesamtheitlichen Interessensabwägung eingestuft. Als Grundlage wird\ndas Stadtinventar Chur um die Ortsteile Haldenstein und Maladers erweitert.\n\n Wichtige Gestaltungsqualitäten und eine gute Gesamtwirkung werden baurechtlich gesichert und das Instru-\nment der Wohnschutzgebiete wird aktualisiert.\n\n\n\nStadt Chur |\n\nRevision Grundordnung Chur - Faktenblatt Qualitäten, Aspekt Baukultur\n\n4\n\nC:\\Users\\USR202~1\\AppData\\Local\\Temp\\PDFXEdit\\pdfx-{BE4B7558-912C-40F2-90A1FE93B768065D}\\df-1.9 20230926_Faktenblatt_Baukultur.docx\n\n Neben der Fokussierung auf einzelne Objekte sind bei Bau- und Planungsprojekten das Stadtbild und die\nStadtsilhouette attraktiv weiterzuentwickeln.\n\n Der Erhalt wertvoller Landschaftsstrukturen wird über die Grundordnung gesichert. Als Grundlage dazu wurde\ndas Landschaftsinventar Chur aktualisiert und um die Ortsteile Haldenstein und Maladers erweitert.\n\nIII. Baukultur als Gemeinschaftswerk\n\nEine Stadt ist ein Gemeinschaftswerk, welches umso besser gelingen kann, wenn ein gemeinsames Verständnis für\neine ganzheitliche Baukultur besteht und gelebt wird. Damit wird die Prozessgestaltung mit Einbezug der Beteiligten\nzu einem wichtigen Aspekt im Planungsprozess und in der Qualitätssicherung. Zudem fördern Folgeplanverfahren\nund ein frühzeitiger Austausch die Qualität der Planungs- und Bauvorhaben und damit die Qualität des Stadtbilds.\nDies insbesondere in den Verdichtungs- und Entwicklungsgebieten. Die Umsetzung im Rahmen der Grundordnung\nbaut auf folgenden Massnahmen auf:\n\n Soziale Durchmischung von Quartieren, günstiger Wohnraum und eine Diversifizierung des Wohnungsange-\nbots werden im Rahmen von Folgeplanungen unterstützt sowie bei der Vergabe von Baurechten (Spezialge-\nsetzgebung) und entsprechender Anreizsysteme gefördert.\n\n Die Information und Einbindung der Grundeigentümerschaft, künftiger Nutzenden und weiterer Anspruchsgrup-\npen bei stadträumlichen Projekten und die Beratung in Bau- und Planungsverfahren werden als qualitätsför-\ndernde Aspekte verstanden und situativ gefördert.\n\n7. Planungsprotokoll\n\nBehandlung in der Kerngruppe Januar 2023\n\nBehandlung im Steuerungsausschuss Februar 2023\n\nVorstellung im Soundingboard 12.04.2023\n\nBehandlung im Stadtrat 11.05.2023\n\nChur, 26. September 2023\n\n\n\t1.1 20230926_Faktenblatt_Planungszone.docx\n\t1.2 20230926_Faktenblatt_Gremien.docx\n\t1.3 20230926_Faktenblatt_Baulandmobilisierung.docx\n\t1.4 20230926_Faktenblatt_Mehrwertausgleich.docx\n\t1.5 20230926_Faktenblatt_Zonierung.docx\n\t1.6 20230926_Faktenblatt_Nutzungsziffer.docx\n\t1.7 20230926_Faktenblatt_Verdichtung.docx\n\t1.8 20230926_Faktenblatt_Freiraeume.docx\n\tAktenauflage\n\n