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name: 01_Botschaft Strassengeviert Barblan-, Giacometti-, Rheinstrasse und Myrthenweg; Planungsvereinbarung, Verlängerung Baurechtsverträge und Vorvertrag zur Begründung eines neuen selbstständigen und dauernden Baurechts

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text: \n \n\n \n\nBotschaft \n\ndes Stadtrates an \n\nden Gemeinderat \n\n \ncdcf94d4-52a5-40d1-8a27-116fd875e170 \n\n \n119040 / 512.20.03 \n\n \n\n \n\nStrassengeviert Barblan-, Giacometti-, Rheinstrasse und \n\nMyrthenweg; Planungsvereinbarung, Verlängerung \n\nBaurechtsverträge und Vorvertrag zur Begründung eines \n\nneuen selbstständigen und dauernden Baurechts \n\nAntrag \n\n1. Von der Absichtserklärung wird Kenntnis genommen. \n\n2. Dem Stadtrat wird die Kompetenz erteilt, eine entsprechende Planungsvereinbarung zu \n\nunterzeichnen. \n\n3. Den Nachträgen zu den Baurechtsverträgen, inklusive der Verlängerung um weitere fünf \n\nJahre ab Dezember 2020, sowie dem Vorvertrag zur Begründung eines neuen selbst-\n\nständigen und dauernden Baurechts wird zugestimmt. \n\n4. Sollten die neuen Baurechtsverträge durch die zuständige behördliche Instanz nach Ab-\n\nlauf der um fünf Jahre verlängerten aktuellen Baurechtsverträge nicht genehmigt werden, \n\ndann verpflichtet sich die Stadt Chur, die angefallenen Kosten aus dem genehmigten \n\nQuartierplan zu übernehmen. Allfällige Rechte und Pflichten aus dem Quartierplan gehen \n\nin diesem Fall auf die Baurechtsgeberin über. Die daraus anfallenden Kosten von ge-\n\nsamthaft Fr. 820'000.-- werden genehmigt. \n\n5. Die jetzigen Baurechtsnehmer beteiligen sich im Falle der vorgesehenen Neuvergabe \n\nder Baurechte an den anfallenden Kosten für die Areal- oder Quartierplanung (Kosten \n\nRichtkonzept, Erarbeitung Areal- oder Quartierplan und Umsetzung desselben) zu 55 %. \n\nDer damit auf die Baurechtsnehmer fallende Anteil der Gesamtkosten von Fr. 450'000.-- \n\nwird zur Kenntnis genommen. \n\n\n\nSeite 2 von 11 \n\n \n\n \n\nZusammenfassung \n\nMit SRB.2018.790 vom 6. November 2018 wurden die Rahmenbedingungen und das weitere \n\nVorgehen zur baulichen Erneuerung und Neugestaltung des Strassengevierts Barblan-,  \n\nGiacometti-, Rheinstrasse und Myrthenweg beschlossen. \n\nDie auf den Grundstücken erstellten Bauten stammen teilweise aus den 1960er Jahren und \n\nsind renovations- bzw. sanierungsbedürftig. Im Quartier wird günstiger Wohnraum ange-\n\nboten. Das Quartier weist eine ungenügende bauliche Ausnützung auf. Die Stadt Chur \n\nstrebt in diesem Gebiet eine bauliche Erneuerung und Neugestaltung des Quartiers an. An-\n\ngesichts dessen haben die heutigen Baurechtsnehmer bzw. Eigentümer gegenüber der \n\nStadt Chur ihre Absicht erklärt, eine bauliche Erneuerung und Neugestaltung des Quartiers \n\nauf ihre Kosten zu realisieren. Geplant ist eine bessere Ausnützung des Bodens (Landum-\n\nlegung, bauliche Verdichtung), damit inskünftig mehr günstiger Wohnraum angeboten wer-\n\nden kann und die grossen finanziellen Investitionen (von schätzungsweise 80 Mio. Fran-\n\nken) auch langfristig amortisiert werden können. Angesichts des Planungsaufwands und \n\nder grossen Investitionen, welche mit der Planung, dem Abbruch der bestehenden Wohn-\n\nbauten und der Neuerstellung derselben verbunden sind, wird im Interesse der Planungssi-\n\ncherheit (parallel zur Planung der Quartiererneuerung) der Abschluss neuer Baurechtsver-\n\nträge angestrebt. Um einen einheitlichen Heimfallzeitpunkt in diesem Quartier zu erreichen, \n\nwurden sämtliche Baurechte bis Ende Dezember 2020 verlängert.  \n\nWährend den vergangenen eineinhalb Jahren sind umfassende Verhandlungen mit den \n\nBaurechtsnehmern und deren Vertretern zur Ausarbeitung eines Vertragskonstrukts ge-\n\nführt worden. Eine Absichtserklärung und ein Entwurf der Planungsvereinbarung betref-\n\nfend die Quartierplanentwicklung sowie ein Entwurf Nachtrag zum Baurechtsvertrag und \n\nVorvertrag zur Begründung eines neuen selbstständigen und dauernden Baurechts liegen \n\nvor (Gesamtvertrag). Ziel dieses Vorgehens ist, den jeweiligen heutigen Baurechtsnehmern \n\neine Zusicherung - nach der Quartierplanentwicklung - ein neues Baurecht (vorbehältlich \n\nder zu genehmigenden Instanz) sowie eine Verlängerung des bestehenden Vertrags für die \n\nEntwicklungszeit abzugeben. Aufgrund dieser Sachlage erklären die involvierten Bau-\n\nrechtsnehmer und Grundeigentümer ihre Absicht, gemeinsam eine bauliche Erneuerung \n\nund Neugestaltung des Quartiers zu realisieren. \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite 3 von 11 \n\n \n\n \n\nBericht \n\n1. Ausgangslage \n\nIm Strassengeviert Barblan-, Giacometti-, Rheinstrasse und Myrthenweg in Chur befin-\n\nden sich 11 Grundstücke in der Wohnzone W4 mit einer Gesamtfläche von 18'155 m2. \n\nEin Teil dieser Grundstücke gehört der Stadt Chur, welche sie im Baurecht an Private \n\nund der Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur (WSC) abgegeben hat. \n\n \n\nGrundstück  Eigentümer / Baurechtsnehmer Fläche aktuell  BRZ aktuell \n\n4863 (BR 8948) Genossenschaft für Beschaffung billiger \nWohnungen \n\n1'632 m² Fr. 26'763.-- \n\n1293 (BR 8942) Weibel Immo Chur AG 1'730 m² Fr. 29'757.-- \n\n4864 (BR 8949) Dr. Peter Curdin Conrad 1'066 m² Fr. 16'198.-- \n\n4808 (BR 8943) Stiftung für Förderung des sozialen  \nWohnungsbaues \n\n1'326 m² Fr. 22'281.-- \n\n4810 (BR 8944) Stiftung für Förderung des sozialen  \nWohnungsbaues \n\n1'443 m² Fr. 24'230.-- \n\n4357 (Eigentum) Neubach AG 1'975 m² ----------- \n\n4817 (BR 8941) Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur 2'067 m² Fr. 31'418.-- \n\n3344 (Eigentum) Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur 1'165 m² ----------- \n\n4256 (BR 8909) Wohnbaugenossenschaft Giacometti-\nstrasse  \n\n1'784 m² Fr. 18'389.-- \n\n4815 (Eigentum) Genossenschaft für Beschaffung billiger \nWohnungen  \n\n1'381 m² ----------- \n\n5032 (BR 9017) Sennenstein AG  2'586 m² Fr. 26'688.-- \n\n Total bebaubare Fläche 18'155 m²  \n\n Total Baurechtszinseinnahmen / Jahr ------------- Fr. 195'724.-- \n\n Total städtische Baurechtsflächen 13'634 m² ------------- \n\n \n\n \n\n\n\nSeite 4 von 11 \n\n \n\n \n\n \n\nDa im Quartierplanverfahren die Grössen der Baurechtsgrundstücke nicht bereits vorbe-\n\nstimmt sind und somit die planerische Freiheit gewährt wird, wird das gesamte Vorhaben \n\n(Planungsvereinbarung und Vorverträge) dem Gemeinderat vorgelegt.   \n\nDie Grundlagen der Absichtserklärung und der Entwurf der Planungsvereinbarung sowie \n\nder Vorvertrag zum Abschluss eines Baurechtsvertrags wurden zwischen den Baurechts-\n\nnehmern bzw. den Grundeigentümern und der Dienststelle Immobilien und Bewirtschaf-\n\ntung erarbeitet. Das Grundeigentum der Stadt Chur sowie der WSC wurde durch die \n\nDienststelle Immobilien und Bewirtschaftung vertreten. Die Anliegen beider Parteien \n\n(Stadt und Baurechtsnehmer/Grundeigentümer) sind in die Vertragsentwürfe eingeflos-\n\nsen. Wie eingangs erwähnt, umfasst das gesamte Areal 18'155 m². Davon sind 14'799 \n\nm² im Eigentum der Stadt Chur (städtische Baurechtsgrundstücke 13'634 m² und Grund-\n\nstück im Eigentum der WSC 1'165 m²). Gesamthaft sind es elf Parzellen, wovon acht \n\ndurch die Stadt im Baurecht abgegeben sind. \n\n \n\n\n\nSeite 5 von 11 \n\n \n\n \n\n1.1 Absichtserklärung \n\nDie von den Baurechtsnehmern und Grundeigentümern unterzeichnete Absichtserklä-\n\nrung basiert auf folgenden Grundlagen:  \n\nDie auf den Grundstücken erstellten Bauten stammen teilweise aus den 1960er Jahren \n\nund sind renovations- bzw. sanierungsbedürftig. Im Quartier wird günstiger Wohnraum \n\nangeboten. Das Quartier weist eine ungenügende bauliche Ausnützung auf. Die Stadt \n\nChur strebt in diesem Gebiet eine bauliche Erneuerung und Neugestaltung des Quartiers \n\nan. Angesichts dessen haben die heutigen Baurechtsnehmer bzw. Eigentümer gegen-\n\nüber der Stadt Chur ihre Absicht erklärt, eine bauliche Erneuerung und Neugestaltung \n\ndes Quartiers auf ihre Kosten zu realisieren. Geplant ist eine bessere Ausnützung des \n\nBodens (Landumlegung, bauliche Verdichtung), damit inskünftig mehr günstiger Wohn-\n\nraum angeboten werden kann und die grossen finanziellen Investitionen (von schät-\n\nzungsweise 80 Mio. Franken) auch langfristig amortisiert werden können. Angesichts des \n\nPlanungsaufwands und der grossen Investitionen, welche mit der Planung, dem Abbruch \n\nder bestehenden Wohnbauten und der Neuerstellung derselben verbunden sind, wird im \n\nInteresse der Planungssicherheit (parallel zur Planung der Quartiererneuerung) der Ab-\n\nschluss neuer Baurechtsverträge angestrebt. Um einen einheitlichen Heimfallzeitpunkt in \n\ndiesem Quartier zu erreichen, wurden sämtliche Baurechte bis Ende Dezember 2020 \n\nverlängert. Die Planung der Erneuerung der fraglichen Siedlung ist mit grossem Aufwand \n\nund daher mit hohen Kosten verbunden. Angesichts dessen besteht seitens aller Betei-\n\nligten das Bedürfnis, vor Beginn mit den Planungsarbeiten im Rahmen dieser Grundsatz-\n\nvereinbarung die Absicht zu dokumentieren, gemeinsam die Siedlungserneuerung anzu-\n\ngehen und einige Eckpunkte der Zusammenarbeit sowie das weitere Vorgehen festzule-\n\ngen. Damit soll für alle Beteiligten ein genügendes Mass an Planungssicherheit erreicht \n\nwerden. \n\n1.2 Entwurf Planungsvereinbarung \n\nGrundlage für die Realisierung des skizzierten Vorhabens bildet ein zu erstellender priva-\n\nter Quartierplan, mit welchem die raumplanerischen Voraussetzungen für die Neugestal-\n\ntung des Quartiers geschaffen werden. \n\nDie Vertragsparteien verfolgen mit dem Gegenstand dieser Vereinbarung bildenden \n\nQuartier- oder Arealplanverfahren im Wesentlichen folgende Planungsziele:  \n\n- Schaffung der Planungsgrundlagen für die Gesamterneuerung der bestehenden \n\nBausubstanz und die qualitative Aufwertung des Quartiers;  \n\n\n\nSeite 6 von 11 \n\n \n\n \n\n- Schaffung der Planungsgrundlagen für die bauliche Verdichtung; \n\n- Schaffung geeigneter Grundstücksflächen und -grenzen; \n\n- Schaffung der Planungsgrundlagen für die zentrale unterirdische Erschliessung des \n\nQuartiers. \n\n1.3 Gegenüberstellung / Potenzial Baurechte  \n\nFür die Stadt Chur stehen nach der Planung abzugebende Baurechtsflächen von rund \n\n13'634 m² zur Verfügung, welche ein Ertragspotenzial in Form von Baurechtszinsen zwi-\n\nschen Fr. 0.33 Mio. und Fr. 0.75 Mio. aufweisen. Die Erträge sind abhängig von den je-\n\nweiligen Baurechtszinsberechnungen und dem eingesetzten Faktor (siehe Ziffer 2.3.1). \n\nDerzeit generiert die Stadt Chur rund Fr. 0.20 Mio. aus den Baurechtszinseinnahmen, \n\nwas pro m² Baurechtsfläche rund Fr. 14.30 ausmacht. Unter Berücksichtigung der zu-\n\nkünftig erzielbaren Baurechtszinseinnahmen kann davon ausgegangen werden, dass je \n\nnach Faktor Baurechtszinseinnahmen zwischen Fr. 24.-- bis Fr. 55.-- pro m² Baurechts-\n\nfläche erzielt werden.  \n\n1.4 Quartierplan \n\nDer Quartierplan soll durch die involvierten Parteien im Rahmen einer kooperativen Pla-\n\nnung gemeinsam erarbeitet werden. \n\nDamit das skizzierte Vorhaben realisiert werden kann, müssen die raumplanerischen Vo-\n\nraussetzungen für die Neugestaltung des Quartiers geschaffen werden. Angesichts des-\n\nsen sind die Parteien übereingekommen, einen Quartierplan auf der Basis der jetzt gel-\n\ntenden Nutzungsordnung zu erarbeiten. Konkret wird der Erlass eines privaten Quartier-\n\nplans unter Beanspruchung des höchstmöglichen Ausnützungsbonus angestrebt. Im Hin-\n\nblick auf die Erarbeitung des privaten Quartierplans legen die Parteien im Rahmen dieser \n\nVereinbarung die Planungsziele fest, regeln den Ablauf der Planung und definieren die \n\nanzustrebende Siedlungsqualität. Die nachfolgend beschriebene Etappierung bildet ei-\n\nnen integrierenden Bestandteil des Quartierplans.  \n\n1.5 Etappierung \n\nAngesichts der Grösse der Siedlung und des unterschiedlichen baulichen Zustands der \n\nWohnbauten ist eine etappenweise Realisierung der Siedlungserneuerung innerhalb ei-\n\nnes Zeitraums von schätzungsweise zehn Jahren ab dem Jahr 2021 beabsichtigt.  \n\n\n\nSeite 7 von 11 \n\n \n\n \n\nFür den Fall, dass das gemeinderätliche Genehmigungsverfahren nicht bis Ende Dezem-\n\nber 2020 abgeschlossen werden kann, räumt die Stadt Chur den Bauberechtigten einen \n\nAnspruch auf Verlängerung der Baurechte um weitere drei Jahre, bis zum 31. Dezember \n\n2023, ein. Im Falle der Genehmigung durch den Gemeinderat verlängert die Stadt Chur \n\ndie heute bestehenden Baurechtsverträge um weitere fünf Jahre ab Dezember 2020, da-\n\nmit für die Durchführung des Quartierplanverfahrens und der Baubewilligungsverfahren \n\ngenügend Zeit zur Verfügung steht. Vor Ablauf der um fünf Jahre verlängerten Bau-\n\nrechtsverträge steht den Baurechtsnehmern zudem das Recht zu, von der Stadt Chur \n\neinseitig eine weitere Verlängerung derselben für jene Grundstücke zu verlangen, welche \n\ngemäss dem Etappierungsplan erst nach Ablauf der fünf Jahre überbaut werden. Die \n\nDauer der Verlängerung hat in Abstimmung mit dem Etappierungsplan zu erfolgen. \n\n1.6 Verbindlichkeiten \n\nSollte die Quartiererneuerung nicht im Sinne der vorliegenden Absichtserklärung reali-\n\nsiert werden oder sollten die Baurechtsnehmer die Absicht bekunden, ihre Objekte zu \n\nveräussern, dann wird nach Ablauf der um fünf Jahre verlängerten Baurechte der ordent-\n\nliche Heimfall ausgelöst. Mit Beendigung des Baurechts gehen die Gebäude und Anla-\n\ngen in das Eigentum der Stadt Chur über. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich \n\nnach dem dannzumaligen Verkehrswert der Gebäude, beträgt aber in keinem Fall mehr \n\nals die ausgewiesenen Erstellungskosten unter Berücksichtigung der inzwischen allen-\n\nfalls eingetretenen Geldentwertung. Sollten die neuen Baurechtsverträge durch die zu-\n\nständige behördliche Instanz nach Ablauf der um fünf Jahre verlängerten aktuellen Bau-\n\nrechtsverträge nicht genehmigt werden, dann verpflichtet sich die Stadt Chur, die ange-\n\nfallenen Kosten aus dem genehmigten Quartierplan anteilsmässig zu übernehmen. Allfäl-\n\nlige Rechte aus dem Quartierplan gehen in diesem Fall auf die Baurechtsgeberin über.  \n\n1.7 Kosten  \n\nSämtliche Kosten der Areal- oder Quartierplanung (Kosten Richtkonzept, Erarbeitung \n\nAreal- oder Quartierplan und Umsetzung desselben) sowie jene der Rechtsberatung wer-\n\nden zu 45 % durch die Stadt Chur und zu 55 % durch die übrigen Parteien getragen. Die \n\nprognostizierten Kosten liegen gemäss einer Hochrechnung bei Fr. 820'000.--. Die Stadt \n\nChur beteiligt sich mit Fr. 370'000.--. \n\n\n\nSeite 8 von 11 \n\n \n\n \n\n2. Entwurf Vorvertrag für Baurecht \n\nDie neuen Baurechtsverträge, welche aufgrund des durch den Gemeinderat genehmig-\n\nten Vorvertrags abgeschlossen werden, gelten ab dem Zeitpunkt des Vorliegens einer \n\nrechtskräftigen Baubewilligung für die Überbauung der einzelnen Baurechtsgrundstücke. \n\n2.1 Dauer Baurecht und Option auf Verlängerung \n\nDas Baurecht wird für die Dauer von 60 Jahren eingeräumt. Es beginnt am Tage des Ein-\n\ntrags des durch die Parteien abzuschliessenden Baurechtsvertrags (Hauptvertrags) in \n\ndas Grundbuch der Stadt Chur und erlischt durch Zeitablauf.  \n\nDie Vertragsparteien verpflichten sich, den Hauptvertrag bis spätestens einen Monat \n\nnach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Erstellung der Bauten abzu-\n\nschliessen. Die Grundeigentümerin räumt der Bauberechtigten im Sinne einer Option das \n\nRecht ein, den Baurechtsvertrag um weitere 20 Jahre zu verlängern. Fünf Jahre vor Ver-\n\ntragsablauf hat die Bauberechtigte mit eingeschriebenem Brief der Grundeigentümerin \n\nmitzuteilen, ob sie die Verlängerungsoption ausübt oder nicht.  \n\nDas gesetzliche Vorkaufsrecht der Bauberechtigten wird aufgehoben. Die Aufhebung ist \n\nauf der baurechtsbelasteten Liegenschaft vorzumerken. \n\nDas gesetzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsgeberin wird wie folgt geändert: \n\nMassgebend für den Kaufpreis ist grundsätzlich der bei der Ausübung vorliegende öffent-\n\nlich beurkundete Kaufvertrag, wobei die Höhe des Kaufpreises für die Ausübung des \n\nVorkaufsrechts auf den Verkehrswert der dannzumaligen aktuellen amtlichen Schätzung \n\nlimitiert ist, auch wenn ein höheres Kaufangebot vorliegt. Die Limitierung des gesetzli-\n\nchen Vorkaufsrechts der Baurechtsgeberin ist auf dem Baurechtsgrundstück vorzumer-\n\nken. \n\n2.2 Bestehende Bauten, Restwerte \n\nBezugnehmend auf die Neuüberbauung und der Einräumung der neuen Baurechte ist \n\ndem Umstand Rechnung zu tragen, dass die alten bestehenden Wohnbauten bis dato \n\nnicht bzw. nur teilweise amortisiert worden sind. In teilweiser Abgeltung des Restnut-\n\nzungswerts der derzeit auf dem baurechtsbelasteten Grundstück stehenden Baute leistet \n\ndie Grundeigentümerin der Bauberechtigten eine Entschädigung von 5 % des Zeitwerts \n\nder Baute gemäss der neuesten vorliegenden amtlichen Schätzung. Dieser Betrag wird \n\nratenweise mit dem durch die Baurechtsnehmerin zu entrichtenden Baurechtszins ver-\n\nrechnet, und zwar in zehn gleichmässigen jährlichen Raten. \n\n\n\nSeite 9 von 11 \n\n \n\n \n\nDie Baurechtsnehmer verzichten bis zum Abschluss der neuen Baurechtsverträge auf \n\nwertvermehrende Investitionen in die heute bestehenden Baurechtsobjekte. \n\n2.3 Baurechtszins \n\nDer ab Bezug der Neubauten geltende neue Baurechtszins wird anhand des sog. "Basler \n\nModells" ermittelt. Für die Einräumung des Baurechts hat die Bauberechtigte einen jährli-\n\nchen Baurechtszins zu entrichten. Vom Zeitpunkt des Abschlusses des neuen Baurechts-\n\nvertrags bis zur Bezugsbereitschaft hat die Bauberechtigte einen Baurechtszins in Höhe \n\nder Hälfte des nach dem neuen Baurechtsvertrag geschuldeten Baurechtszins zu ent-\n\nrichten. Die volle Zinspflicht beginnt am Tage der Bezugsbereitschaft der auf dem Bau-\n\nrechtsgrundstück neu erstellten Baute. \n\n2.3.1 Bonus - Malus - System  \n\nDas Baurecht wird für die Erstellung von Wohnungen eingeräumt, die Baurechtsnehmer \n\nbeabsichtigen, diese zu günstigen Bedingungen zu vermieten. Die Vertragsparteien le-\n\ngen bei Abschluss des Hauptvertrags den durchschnittlichen Mietzins pro Quadratmeter \n\nNettogeschossfläche für 1.5- bis 5.5-Zimmerwohnungen als Anfangsmietzins fest (Refe-\n\nrenzmietwert). Dabei muss der Referenzmietwert 95 % der durchschnittlichen Mietzin-\n\nseinnahmen für vermietete Neubauprojekte in Chur entsprechen, welche in den vergan-\n\ngenen fünf Jahren erstellt wurden. Entsprechen die Mietzinseinnahmen den Vorgaben, \n\ndann gelangt der Faktor a = 1.00 zur Anwendung.  \n\nWeicht der Mietzins von 95 % des durchschnittlichen Mietzinses ab, dann wird der Faktor \n\nfolgendermassen angepasst: \n\n100 % der durchschnittlichen Mietzinseinnahmen Faktor a = 1.50 \n\n90 % der durchschnittlichen Mietzinseinnahmen Faktor a = 0.75 \n\n85 % der durchschnittlichen Mietzinseinnahmen Faktor a = 0.50 \n\nDer Baurechtszins kann bis maximal zum Faktor a = 0.50 reduziert werden. \n\nDie definitive Baukostenabrechnung wird erst nach Bezug der Mietwohnungen vorliegen. \n\nBei Bezug der Mietwohnungen wird der Faktor aufgrund der Baukostenprognose proviso-\n\nrisch berechnet. Nach Vorlage der definitiven Baukostenabrechnung wird der Faktor defi-\n\nnitiv festgelegt. Allfällig entstehende Differenzen zu den bereits getätigten Baurechtszins-\n\nzahlungen werden rückwirkend ausgeglichen. \n\n\n\nSeite 10 von 11 \n\n \n\n \n\n2.3.2 Konventionalstrafe  \n\nSofern die Mieten über 100 % des vorerwähnten Referenzwerts (durchschnittliche Miet-\n\nzinseinnahmen) liegen und die Bauberechtigte die Mietzinsen nicht aufgrund einer ent-\n\nsprechenden Anzeige der Baurechtsgeberin innert drei Monaten anpasst, hat die Baube-\n\nrechtigte zusätzlich zum Baurechtszins eine Konventionalstrafe (Art. 160 ff OR) an die \n\nBaurechtsgeberin zu bezahlen. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich in der Diffe-\n\nrenz zwischen den vertraglich vereinbarten zulässigen Höchstmieten von 95 % und den \n\ntatsächlich vereinnahmten Mietzinsen. Die Konventionalstrafe ist von der Bauberechtig-\n\nten ab dem Monat des Ablaufs der dreimonatigen Frist zur Senkung der Mietzinse zu be-\n\nzahlen und solange geschuldet, bis die Mieten auf das Niveau von mindestens 100 % \n\nder durchschnittlichen Mietzinsen in Chur gesenkt wurden. Der Betrag der Strafe ist von \n\nder Baurechtsgeberin jeweils zusammen mit dem Baurechtszins in Rechnung zu stellen.  \n\n2.4 Anpassung des Baurechtszinses \n\nDer Baurechtszins wird alle fünf Jahre, erstmals zehn Jahre nach Eintragung des Bau-\n\nrechts im Grundbuch, den im Anpassungszeitpunkt geltenden Werten (Bruttoertrag, ab-\n\nsoluter Verkehrswert des Bodens, Substanzwert der Baute und Faktor) angepasst. Für \n\nden Fall, dass im Anpassungszeitpunkt keine aktuelle amtliche Schätzung vorliegen \n\nsollte, erfolgt eine Anpassung der Werte gemäss der vorliegenden amtlichen Schätzung \n\nanhand des Landesindexes der Konsumentenpreise HVPI, Gruppe 04 Wohnen und \n\nMiete (nach Basler Modell). \n\n3. Fazit \n\nIn Bezug auf das Weissbuch wurden verschiedene Visionen und Szenarien zu Handen \n\ndes Gemeinderates abgebildet (16. November 2016). Die Variante Neuvergabe respek-\n\ntive Wiedervergabe der Baurechte an die jetzigen Baurechtsnehmer erscheint aus Sicht \n\ndes Stadtrates als die sinnvollste. Die im Weissbuch enthaltene Heimfallvariante hat da \n\nund dort Unbehagen ausgelöst, insofern sieht sich die Stadt Chur auch nicht in der Rolle \n\ndes grossen Immobilienplayers. Der Stadtrat hat einen für alle Parteien pragmatischen \n\nMittelweg mit den bisherigen Baurechtsnehmern gewählt, was einerseits der Praxis der \n\nStadt Chur entspricht und andererseits dem Willen des Volkes, gemäss dem Gesetz über \n\nden sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau (Volksabstimmung vom 12. Juni 1994), \n\nRechnung trägt. Die langjährig bewährten Baurechtsnehmer können weiter investieren, \n\ndurch den Quartierplan erfolgt eine Aufwertung des öffentlichen Raums und durch die \n\nNeubauten wird wieder günstiger Wohnraum geschaffen.  \n\n\n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nÖffentliche Urkunde \n\n \n\nNACHTRAG ZUM BAURECHTSVERTRAG \n\nSOWIE \n\nVORVERTRAG \n\nZUR BEGRÜNDUNG EINES NEUEN \n\nSELBSTÄNDIGEN UND DAUENRDEN BAURECHTES \n\n \n\n \n\n \n\nDie Stadt Chur, UID CHE-150.232.731, \n\nvertreten mit schriftlicher Vollmacht des Stadtrates durch  \n\n \n\nEigentümerin der baurechtsbelasteten Liegenschaft Grundstück Nr. xxxx, Grundbuch Chur, und \n\nsomit Baurechtsgeberin, \n\n \n\nund \n\n \n\ndie …………………………………., \n\n \n\nEigentümerin des Baurechts-Grundstücks Nr. xxxx, Grundbuch Chur, und somit Bauberechtigte, \n\n \n\nerklären, den folgenden Nachtrag zum Baurechtsvertrag sowie folgenden Vorvertrag zum Ab-\n\nschluss eines neuen Baurechtsvertrages abzuschliessen: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n 2 \n\nI. \n\n \n\nVerlängerung Baurecht \n\n \n\nDer Baurechtsvertrag vom ………………. über das auf Grundstück Nr. xxxx errichtete, im Sinne \n\nvon Art. 779 Abs. 3 und Art. 943 Abs. 1 Zf. 2 ZGB sowie von Art. 22 der eidgenössischen Grund-\n\nbuchverordnung als selbständig und dauernd im Grundbuch Chur am ………………. unter  \n\nNr. xxxx eingetragenen Baurechtes, wird im gegenseitigen Einvernehmen wie folgt abgeändert: \n\n \n\n \n\nBaurechtsdauer \n\n \n\nVerlängerung \n\n1. Das Baurecht bis 31. Dezember 2020 wird hiermit um fünf Jahre verlängert und dauert neu \n\nbis 31. Dezember 2025. \n\n \n\nVerlängerungsanspruch \n\n2. Die Grundeigentümerin räumt der Bauberechtigten im Sinne einer Option das Recht ein, \n\nden Baurechtsvertrag zu verlängern, sofern gemäss dem Etappierungsplan des Strassen-\n\ngevierts Barblan-/Giacometti/Rheinstrasse und Myrthenweg erst nach Ablauf der fünf Jahre \n\nüberbaut werden kann. Die Dauer der Verlängerung hat in Abstimmung mit dem Etappie-\n\nrungsplan zu erfolgen. \n\n Ein Jahr vor Ablauf des Baurechts hat die Bauberechtigte der Grundeigentümerin mit ein-\n\ngeschriebenem Brief mitzuteilen, ob die Option ausgeübt wird oder nicht.  \n\n \n\n \n\nWeitere Bestimmungen \n\n \n\nAbsichtserklärung/Rahmen- und Planungsvereinbarung \n\n3. Die Vertragsparteien unterzeichnen gleichzeitig mit diesem Nachtrag zur Verlängerung des \n\nBaurechtes eine Absichtserklärung sowie eine Rahmen- und Planungsvereinbarung in  \n\nHinblick auf die Erneuerung des Strassengevierts Barblan-/Giacometti/Rheinstrasse und \n\nMyrthenweg.  \n\n \n\n \n\n\n\n 3 \n\n \n\n Sollte die Quartiererneuerunq nicht im Sinne der Absichtserklärung realisiert werden oder \n\nsollte die Bauberechtigte die Absicht bekunden, ihr Baurechts-Grundstück zu veräussern, \n\nerfolgt nach Ablauf der Baurechtsdauer der ordentliche Heimfall. Mit Beendigung des  \n\nBaurechts gehen die Gebäude und Anlagen in das Eigentum der Stadt Chur über. Die Höhe \n\nder Heimfallentschädigung bemisst sich nach dem dannzumaligen Verkehrswert des  \n\nGebäudes, beträgt jedoch in keinem Fall mehr als die ausgewiesenen Erstellungskosten \n\nunter Berücksichtigung der inzwischen eingetretenen Geldentwertung. \n\n \n\nBestehende Bauten, Restwerte \n\n4. Bezugnehmend auf die Neuüberbauung und der Einräumung eines neuen Baurechtes \n\nwird dem Umstand Rechnung getragen, dass die alte bestehende Wohnbaute bis dato \n\nnicht bzw. nur teilweise amortisiert worden ist. In teilweiser Abgeltung des Restnutzungs-\n\nwertes der derzeit auf dem baurechtsbelasteten Grundstück stehenden Baute leistet die \n\nGrundeigentümerin der Bauberechtigten eine Entschädigung von 5 % des Zeitwertes der \n\nBaute, gestützt auf die neueste vorliegende amtliche Schätzung. Dieser Betrag wird  \n\nratenweise mit dem durch die Bauberechtigte zu entrichtenden Baurechtszins verrechnet, \n\nund zwar in 10 gleichmässigen jährlichen Raten ab dem Jahr 2021. \n\n·  Die Bauberechtigte verzichten dagegen bis zum Abschluss des neuen Baurechtsvertra-\n\nges oder bis zum ordentlichen Heimfall des heutigen Baurechtes auf wertvermehrende \n\nInvestitionen in die heute bestehende Wohnbaute.  \n\n \n\nBestimmungen des Baurechtsvertrages \n\n5. Alle übrigen Bestimmungen des Baurechtsvertrages vom ………………. bleiben unverän-\n\ndert bestehen und behalten für beide Parteien ihre volle Gültigkeit. \n\n \n\nEntschädigung für Verlängerung \n\n6. Für die Verlängerung des Baurechtes hat die Bauberechtigte keine Entschädigung zu  \n\nbezahlen. \n\n \n\nGrundbuchanmeldung \n\n7. Die Parteien melden hiermit die Verlängerung des Baurechtes zur Eintragung ins Grund-\n\nbuch Chur an. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n 4 \n\nII. \n\n \n\nVorvertrag zum Abschluss eines neuen Baurechtsvertrages \n\n \n\nDie Vertragsparteien vereinbaren hiermit vorvertragsmässig, den folgenden Baurechtsvertrag  \n\nzur Begründung eines neuen selbständigen und dauernden Baurechtes abzuschliessen und im \n\nGrundbuch zur Eintragung anzumelden, sobald folgende Bedingungen erfüllt sind: \n\n \n\n Der private Quartierplan mit der Baulandumlegung im Bereich des Strassengevierts Barblan-\n\n/Giacometti-/Rheinstrasse und Myrthenweg muss in Rechtskraft erwachsen und im Grund-\n\nbuch angemerkt worden sein; \n\n \n\n die Baurechtsfläche und das mit dem Baurecht zu belastende Grundstück müssen identisch \n\nsein; \n\n \n\n es muss ein gültiger Etappierungsplan vorliegen, welcher die etappenweise Realisierung der \n\nSiedlungserneuerung verbindlich festlegt. \n\n \n\nDer neue Baurechtsvertrag ist innert einem Jahr nach der Erfüllung der vorerwähnten Bedingun-\n\ngen zu unterzeichnen (Beurkundung), sofern der Neubau in der ersten Etappe realisiert werden \n\nsoll. Sollte das neue Gebäude in den darauffolgenden Etappen realisiert werden, ist der neue \n\nBaurechtsvertrag vor Einreichung des Baugesuchs zu unterzeichnen (Beurkundung). Der defini-\n\ntive Baurechtsvertrag hat sodann folgende Bestimmungen zu enthalten: \n\n \n\n \n\nAbreden mit dinglicher Wirkung \n\n \n\nArt \n\n1. Die Stadt Chur als Grundeigentümerin räumt zugunsten der ………………………………… \n\nein selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 und 779 ff ZGB \n\nein. Die Baurechtsfläche ergibt sich aus dem Neuzuteilungsplan des Quartierplanes. \n\n \n\nInhalt \n\n2. Der Bauberechtigten wird das Recht eingeräumt, auf der mit dem Baurecht belasteten  \n\nFläche ein Wohn- und Geschäftshaus gemäss geltendem Baugesetz und Quartierplan zu \n\nerstellen sowie die nicht überbaute Fläche als Umschwung zu benutzen. \n\n\n\n 5 \n\n \n\nBaurechtsdauer \n\n3. Das Baurecht wird für die Dauer von sechzig Jahren eingeräumt.  \n\n \n\n \n\nAbreden mit realobligatorischer Wirkung \n\n \n\nBaubeginn \n\n4. Mit dem Bau des projektierten Gebäudes und der Anlagen ist innerhalb eines Jahres seit \n\nEintragung des Baurechtes (siehe Ziffer 17 hiernach) im Grundbuch zu beginnen, andern-\n\nfalls kann die Baurechtsgeberin die Löschung des Baurechtes im Grundbuch verlangen. \n\n \n\nVerlängerung Baurechtsdauer \n\n5. Die Grundeigentümerin räumt der Bauberechtigten im Sinne einer Option das Recht ein, \n\nden Baurechtsvertrag um weitere 20 Jahre zu verlängern.  \n\n Fünf Jahre vor Vertragsablauf hat die Bauberechtigte der Grundeigentümerin mit einge-\n\nschriebenem Brief mitzuteilen, ob die Option ausgeübt wird oder nicht.  \n\n \n\nBaurechtszins \n\n6. Für die Einräumung des Baurechtes hat die Bauberechtigte einen jährlichen Baurechtszins \n\nzu entrichten Ab dem Tage der Eintragung des neuen Baurechtes im Grundbuch bis zur \n\nBezugsbereitschaft des neuen Gebäudes hat die Bauberechtigte einen Baurechtszins in \n\nHöhe der Hälfte des geschuldeten Baurechtszinses zu entrichten. Die volle Zinspflicht be-\n\nginnt am Tage der Bezugsbereitschaft der auf dem Baurechtsgrundstück neu erstellten \n\nBaute.  \n\n.  Der Baurechtszins wie folgt berechnet:  \n\n \n\nBaurechtszins = a x Net x \nAVBt \n\nAVBt + SWBt \n\n \n\n \n\nDabei ist verstanden unter \n\nNEt Nettoertrag: der um die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie \n\ndie Abschreibungen (branchenüblicher Prozentsatz für Altersentwertung und \n\nAbnützung) geminderte Jahresertrag, der nach kaufmännischer Bewirtschaf-\n\n\n\n 6 \n\ntung erzielt wird, beziehungsweise erzielt werden könnte und für die Verzin-\n\nsung des Bodens und der Bauten und Anlagen zur Verfügung steht. Sollten \n\nbei teilweiser oder gänzlicher Vermietung des Baurechtsgrundstücks die Miet-\n\nzinse deutlich (über 10 % Abweichung) tiefer sein als die orts- und quartierüb-\n\nlichen Mietzinse, so hat die Baurechtsgeberin das Recht, die Mietzinse an-\n\nhand von Schätzungen des kantonalen Amtes für Immobilienbewertung anzu-\n\nwenden.  \n\nJahresertrag:  (=Bruttoertrag), der nach kaufmännischer Bewirtschaftung  \n\n im Anpassungszeitraum erzielt wird beziehungsweise erzielt \n\nwerden könnte und für die Verzinsung des Bodens, der Bau-\n\nten und Anlagen zur Verfügung steht.  \n\n./. 10 % des Jahresertrages als Pauschalabzug für die Unterhalts-, \n\nBetriebs- und Verwaltungskosten sowie die Abschreibun-\n\ngen. Ein höherer Pauschalabzug ist seitens des Bauberech-\n\ntigten zu belegen. \n\n= Nettoertrag \n\n  \n\nAVBt  Absoluter Verkehrswert des Bodens: der Preis, den ein Dritter für den Erwerb \n\neines gleichen oder ähnlichen Grundstücks in unbebautem Zustand unter nor-\n\nmalen Verhältnissen zahlen würde. \n\nSWBt Substanzwert (= Zeitwert) der Baute: der um den branchenüblichen Prozent-\n\nsatz für Altersentwertung und Abnützung (Abschreibungen) geminderte Preis, \n\nder für die Wiederherstellung der Bauten und Anlagen unter normalen Ver-\n\nhältnissen zu zahlen wäre. \n\na Faktor gemäss den folgenden Bedingungen: \n\nSoweit das Baurecht für die Erstellung von Wohnungen eingeräumt wird, müs-\n\nsen diese zu günstigen Bedingungen vermietet werden. Die Vertragsparteien \n\nlegen bei Abschluss des Hauptvertrages den durchschnittlichen Mietzins pro \n\nQuadratmeter Nettogeschossfläche für 1,5 bis 5,5-Zimmerwohnungen als  \n\nAnfangsmietzins fest. Dabei muss der Referenzmietwert 95 % der durch-\n\nschnittlichen Mietzinseinnahmen für vermietete Neubauprojekte in Chur ent-\n\nsprechen, welche in den vergangenen 5 Jahren erstellt wurden. Entsprechen \n\ndie Mietzinseinnahmen den Vorgaben, dann gelangt der Faktor a = 1.00 zur \n\nAnwendung.  \n\n \n\n \n\n\n\n 7 \n\nWeicht der Mietzins von 95 % des durchschnittlichen Mietzinses ab, dann \n\nwird der Faktor folgendermassen angepasst:  \n\n100 % der durchschnittlichen Mietzinseinnahmen:  Faktor a = 1.50  \n\n90 % der durchschnittlichen Mietzinseinnahmen:  Faktor a = 0. 75  \n\n85 % der durchschnittlichen Mietzinseinnahmen:  Faktor a = 0.50  \n\nDer Baurechtszins kann bis maximal zum Faktor a = 0.50 reduziert werden.  \n\n \n\nErfüllungsgarantie / Konventionalstrafe: \n\nSofern die Mieten über 100 % des vorerwähnten Referenzwertes (durch-\n\nschnittliche Mietzinseinnahmen) liegen und die Bauberechtigte die Mietzinsen \n\nnicht aufgrund einer entsprechenden Anzeige der Baurechtsgeberin innert 3 \n\nMonaten anpasst, hat die Bauberechtigte zusätzlich zum Baurechtszins eine \n\nKonventionalstrafe (Art. 160 ff OR) an die Baurechtsgeberin zu bezahlen. Die \n\nHöhe der Entschädigung bemisst sich in der Differenz zwischen den vertrag-\n\nlich vereinbarten zulässigen Höchstmieten von 95 % und den tatsächlich ver-\n\neinnahmten Mietzinsen. Die Konventionalstrafe ist von der Bauberechtigten \n\nab dem Monat des Ablaufs der dreimonatigen Frist zur Senkung der Mietzinse \n\nzu bezahlen und solange geschuldet, bis die Mieten auf das Niveau von min-\n\ndestens 100 % der durchschnittlichen Mietzinsen in Chur gesenkt wurden. Der \n\nBetrag der Strafe ist von der Baurechtsgeberin jeweils zusammen mit dem \n\nBaurechtszins in Rechnung zu stellen.  \n\n \n\nDie definitive Baukostenabrechnung wird erst nach Bezug der Mietwohnun-\n\ngen vorliegen. Bei Bezug der Mietwohnungen wird der Faktor aufgrund der \n\nNettomietzinsen provisorisch berechnet. Nach Vorlage der definitiven Bau-\n\nkostenabrechnung wird der Faktor definitiv festgelegt. Allfällig entstehende \n\nDifferenzen zu den bereits getätigten Baurechtszinszahnlungen werden rück-\n\nwirkend ausgeglichen.  \n\n \n\nAnpassung des Baurechtszinses \n\n7. Der Baurechtszins wird alle fünf Jahre, erstmals zehn Jahre nach Eintragung des Baurechts \n\nim Grundbuch, den im Anpassungszeitpunkt geltenden Werten (Bruttoertrag, absoluter Ver-\n\nkehrswert des Bodens, Substanzwert der Baute, Faktor unter Einbezug der durchschnittli-\n\nchen Mietzinsen in Chur, z.B. nach durchschnittlichen m² Preisen) angepasst.   \n\nFür den Fall, dass im Anpassungszeitpunkt keine aktuelle amtliche Schätzung vorliegen \n\nsollte, erfolgt die Anpassung der Werte der vorliegenden amtlichen Schätzung anhand des \n\nLandesindexes der Konsumentenpreise HVPI, Gruppe 04, Wohnen und Miete. \n\n\n\n 8 \n\n \n\nOrdentlicher Heimfall \n\n8. Beim ordentlichen Heimfall, d.h. beim Erlöschen des Baurechts infolge Zeitablaufes oder \n\nVereinbarung der Beteiligten gehen sämtliche im Baurecht erstellten Gebäulichkeiten und \n\nAnlagen in das Eigentum der Baurechtsgeberin über. Fünf Jahre vor dem Heimfalltermin \n\nnehmen die Parteien entsprechende Verhandlungen auf. \n\n Sind Gebäude und Anlagen im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts nicht vollständig \n\nwertlos, ist die Baurechtsgeberin unter Vorbehalt von Referendumsrechten und Finanzkom-\n\npetenzen gemäss der Stadtverfassung bereit, für die übernommenen Gebäude und Anla-\n\ngen der Bauberechtigten eine Entschädigung zu entrichten. Die Heimfallentschädigung \n\nwird fällig auf den Tag des Erlöschens des Baurechts oder auf den Tag der Übertragung \n\ndes Baurechts auf die Baurechtsgeberin. Die Entschädigungsansprüche der Bauberechtig-\n\nten bleiben in erster Linie den Hypothekargläubigern verhaftet, ohne deren Einwilligung eine \n\nAuszahlung der Entschädigungssumme nicht stattfinden kann.  \n\n \n\n Bemessungsgrundlagen für die Ermittlung des dannzumaligen Marktwertes sind der dann-\n\nzumalige Substanzwert der Baute und der dannzumalige absolute Verkehrswert des Bo-\n\ndens. Die Heimfallentschädigung entspricht jenem Anteil am Marktwert der Liegenschaft, \n\nwelcher dem Anteil des Substanzwertes der Baute an der Wertsumme von Substanzwert \n\nder Baute und absolutem Verkehrswert des Bodens entspricht und mit Hilfe der nachfol-\n\ngenden Formel ermittelt wird: \n\n \n\nHeimfallentschädigung = \na x \n\nMWLt \nx \n\nSWBt \n\nSWBt + AVBt \n\n \n\n \n\nDabei ist verstanden unter \n\n MWLt Marktwert der Liegenschaft: der Preis, der bei einem Verkauf der Liegenschaft \n\nals Ganzes (das heisst Boden und Baute) unter normalen Verhältnissen im \n\nHeimfallzeitpunkt erzielt würde. \n\n SWBt Substanzwert der Baute: der um den branchenüblichen Prozentsatz für Alters-\n\nentwertung und Abnutzung (Abschreibung) geminderte Preis, der für die Wie-\n\nderherstellung der Bauten und Anlagen unter normalen Verhältnissen im \n\nHeimfallzeitpunkt zu zahlen wäre. \n\n\n\n 9 \n\n AVBt Absoluter Verkehrswert des Bodens: der Preis, den ein Dritter für den Erwerb \n\neines gleichen oder ähnlichen Grundstücks in unbebautem Zustand unter nor-\n\nmalen Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt zahlen würde. \n\n a Faktor: Durch die marktkonforme Baute ist der Faktor für den ordentlichen \n\nHeimfall mit 0.7 begründet. \n\n \n\n Die Ermittlung des Marktwertes der Liegenschaft, des Substanzwertes der Baute und des \n\nabsoluten Verkehrswertes des Bodens erfolgt durch das kantonale Amt für Immobilienbe-\n\nwertung, Bewertungsbüro Chur. \n\n Die Kosten für die Schätzung übernehmen die Parteien je zur Hälfte.  \n\n \n\n Alle auf dem Baurechtsgrundstück lastenden dinglichen Rechte (Grundpfandrechte, Grund-\n\nlasten und Dienstbarkeiten) sind durch die Bauberechtigte auf Vertragsende abzulösen \n\nbzw. aufzuheben. \n\n \n\nVorzeitiger Heimfall \n\n9. Beim vorzeitigen Heimfall des Baurechtes gemäss Art. 779 f ZGB gilt für die Heimfallent-\n\nschädigung der Grundsatz von Art. 779 g ZGB. Die Bezahlung der Heimfallentschädigung \n\nerfolgt Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung betreffend Übertragung des Baurechtes \n\nan die Baurechtsgeberin zuhanden des Grundbuchamtes.  \n\n \n\nAltlasten  \n\n10. Bei einem allfällig erforderlichen Rückbau der heimfallenden Bauwerke (z.B. gemäss  \n\nBundesgesetz über den Umweltschutz) hat die Bauberechtigte als Verursacherin für die \n\nKosten der Entsorgung aufzukommen. Die Baurechtsgeberin als Grundeigentümerin hat in \n\ndiesem Fall das Recht, auf die Bauberechtigte Rückgriff zu nehmen, sollte sich  \n\nherausstellen, dass Verunreinigungen im Boden vorhanden sind oder Materialien  \n\nverwendet wurden, die nach den dannzumal geltenden Bestimmungen entsorgt werden \n\nmüssen. \n\n \n\nZweck \n\n11. Die Bauberechtigte darf an den im Baurecht erstellten Gebäuden und Anlagen ohne Zu-\n\nstimmung der Grundeigentümerin keine Veränderungen vornehmen, die Charakter und \n\nZweckbestimmung der Anlagen grundlegend ändern. Über die Aufteilung der Nutzfläche \n\nals Wohn- und Geschäftshaus kann die Bauberechtigte entscheiden. \n\n \n\n\n\n 10 \n\nÜbertragbarkeit \n\n12.  Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Die Übertragung des Baurechts bedarf der \n\nGenehmigung der Baurechtsgeberin. Die Genehmigung kann nur verweigert werden, wenn \n\nder Erwerber nicht kreditwürdig ist. \n\n \n\nWeitere beschränkte dingliche Rechte \n\n13. Bei der Einräumung von Unterbaurechten darf kein Baurechtszins vereinbart werden, wel-\n\ncher den Baurechtszins pro Quadratmeter des vorliegenden Vertrages übersteigt. Bei Ver-\n\nletzung dieser Verpflichtung steht der Baurechtsgeberin gegenüber der Bauberechtigten \n\neine Konventionalstrafe in der Höhe der entsprechenden Zinsdifferenz zu. \n\n \n\nVormerkung \n\n14. Die obligatorischen Bestimmungen sind für deren Verbindlichkeit auch für Rechtsnachfol-\n\nger und sonstige künftige Berechtigte am Baurechtsgrundstück oder an der belasteten Lie-\n\ngenschaft im Grundbuch vorzumerken.  \n\n \n\n \n\nWeitere Bestimmungen \n\n \n\nVorkaufsrechte \n\n15. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Bauberechtigten wird aufgehoben. Die Aufhebung ist \n\nauf der baurechtsbelasteten Liegenschaft vorzumerken. \n\n \n\nFür die Dauer des Baurechtes wird das gesetzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsgeberin \n\nwie folgt geändert:  \n\nMassgebend für den Kaufpreis ist grundsätzlich der bei der Ausübung vorliegende öffentlich \n\nbeurkundete Kaufvertrag, wobei die Höhe des Kaufpreises für die Ausübung des Vorkaufs-\n\nrechtes auf den Verkehrswert der dannzumaligen aktuellen amtlichen Schätzung limitiert \n\nist, auch wenn ein höheres Kaufangebot vorliegt. Die Limitierung des gesetzlichen Vor-\n\nkaufsrechtes der Baurechtsgeberin ist auf dem Baurechtsgrundstück vorzumerken. \n\n \n\nPfandrecht \n\n16. Die Bauberechtigte hat den Anspruch der Grundeigentümerin auf den Baurechtszins durch \n\neine Grundpfandverschreibung in Form einer Maximalhypothek in der Höhe des dreifachen \n\njährlichen Baurechtszinses, lastend an 1. Pfandstelle, sicherzustellen.  \n\n \n\n\n\n 11 \n\nGrundbuchanmeldung \n\n17. Die Abgabe der Grundbuchanmeldung zur Eintragung des neuen Baurechtes hat innert  \n\neinem Monat nach vorliegenden der rechtskräftigen Baubewilligung zur Erstellung der \n\nneuen Baute zu erfolgen.  \n\nGleichzeitig mit der Eintragung des neuen Baurechtes ist das bestehende Baurecht Grund-\n\nstück Nr. xxxx im Grundbuch zu löschen.   \n\nBeim beurkundeten Baurechtsvertrag handelt es sich nicht um ein Fixgeschäft. Nach Ablauf \n\ndes vereinbarten Verfalltages gerät die säumige Partei ohne Mahnung in Verzug. Bei Ver-\n\nzug ist eine Nachfrist im Sinne von Art. 107 OR anzusetzen.   \n\nSollte das neue Baurecht nicht zur Eintragung gelangen, bleibt das bisherige Baurecht  \n\nbestehen und es kommen sodann die Heimfallbestimmungen zur Anwendung. \n\n \n\n \n\nIII. \n\n \n\nSCHLUSSBESTIMMUNGEN \n\n \n\nKosten und Gebühren  \n\n1. Die Kosten dieses Vertrages (Nachtrag und Vorvertrag) und des neuen Baurechtsvertrages \n\ngehen zulasten der Baurechtsgeberin, die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren dieses \n\nVertrages und des neuen Baurechtsvertrages sowie sämtliche Vermessungs- und Vermar-\n\nkungskosten sind von der Bauberechtigten zu bezahlen. \n\n \n\nEinleitung Baubewilligungsverfahren \n\n2. Die Bauberechtigte verpflichtet sich, unmittelbar nach Vorliegen eines rechtskräftigen Quar-\n\ntier- oder Arealplans die Baueingaben vorzubereiten und die Baubewilligungsverfahren ent-\n\nsprechend dem Etappierungsplan einzuleiten. \n\n \n\nGenehmigungen \n\n3. Dieses Rechtsgeschäft resp. vorliegender Vertrag (Nachtrag und Vorvertrag) ist zusammen \n\nmit allen anderen gleichlautenden Verträgen im Strassengeviert Barblan-/Giacometti-\n\n/Rheinstrasse und Myrthenweg vom Gemeinderat der Stadt Chur zu genehmigen.   \n\nDen Vertragsparteien ist bekannt, dass der definitive Baurechtsvertrag zu seiner Gültigkeit \n\nder Genehmigung durch die zuständigen Organe der Stadt Chur bedarf. Für den Fall, dass \n\nder Abschluss des neuen Baurechtsvertrages nach Erfüllung der Bedingungen gemäss Ziff. \n\nII/Ingress hiervor durch die dafür zuständige Genehmigungsinstanz rechtskräftig abgelehnt \n\n\n\n 12 \n\nwerden sollte, tritt der Heimfall mit den im bisherigen, verlängerten Baurechtsvertrag fest-\n\ngelegten Rechtsfolgen (Entschädigungsregelung) ein. Zudem tritt die Baurechtsgeberin in \n\nalle Rechte und Pflichten aus dem dannzumal vorliegenden, rechtskräftigen Quartierplan \n\nein und übernimmt sämtliche mit dem Quartierplanverfahren entstandenen und auf das \n\nbaurechtsbelastete Grundstück entfallenden Kosten. \n\n \n\nChur, den  \n\n \n\nDie Baurechtsgeberin Die Bauberechtigte \n\nStadt Chur  \n\n \n\n_____________________ _____________________ \n\n \n\n \n\n_____________________ _____________________ \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n     \n\n \n\nABSICHTSERKLÄRUNG/RAHMENVEREINBARUNG \n \n\nDie nachgenannten Parteien, nämlich: \n\n1.   Genossenschaft für Beschaffung billiger Wohnungen in Chur \n\n2. Stiftung Fösowoba \n\n3. Neubach AG \n\n4. Sennenstein AG \n\n5. Wohngenossenschaft Giacomettistrasse 21/23, Chur  \n\n6. Weibel Immo Chur AG \n\n7. Dr.iur. Peter Curdin Conrad \n\n8. Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur \n\n9. Stadt Chur \n\n \n\ngeben die nachfolgende Absichtserklärung ab und schliessen folgende Rahmenvereinbarung \n\nim Hinblick auf die Erneuerung des Strassengevierts Myrthenweg / Barblanstrasse / Giaco-\n\nmettistrasse / Rheinstrasse in Chur ab: \n\n \n\nI. Ausgangslage und Zweck der Vereinbarung \n\n \n\n1 Im Strassengeviert Barblan-, Giacometti-, Rheinstrasse und Myrthenweg in Chur befin-\n\nden sich 11 Grundstücke in der Wohnzone W4 mit einer Gesamtfläche von 18‘155 m2 \n\nund einer AZ von 0,8. Ein Teil dieser Grundstücke gehört der Stadt Chur, welche sie im \n\nBaurecht an Private und der Wohnbaugenossenschaft der Stadt Chur abgegeben hat. Be-\n\nteiligt sind folgende Grundstücke, Eigentümer und Baurechtsnehmer: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n2 \n \n\nGrundstück Eigentümer/Baurechtsnehmer Fläche \n\n4863 Genossenschaft für  \n\nBeschaffung billiger Woh-\n\nnungen \n\n1632 m2 \n\n1293 Weibel Immo Chur AG 1730 m2 \n\n4864 Dr. Peter Curdin Conrad 1066 m2 \n\n4808 Stiftung Fösowoba 1326 m2 \n\n4810 Stiftung Fösowoba 1443 m2 \n\n4357 Neubach AG 1975 m2 \n\n4817 Wohnbaugenossenschaft \n\nStadt Chur \n2067 m2 \n\n3344 Wohnbaugenossenschaft  \n\nStadt Chur \n1165 m2 \n\n5032 Sennenstein AG 2586 m2 \n\n4256 WBG Giacomettistrasse 1784 m2 \n\n4815 Genossenschaft für  \n\nBeschaffung billiger Woh-\n\nnungen \n\n1381 m2 \n\n \n\n2 Die auf den vorgenannten Grundstücken erstellten Bauten stammen teilweise aus den \n\n1960er Jahren und sind renovations- bzw. sanierungsbedürftig. Im fraglichen Quartier \n\nwird günstiger Wohnraum angeboten. Das Quartier weist eine ungenügende bauliche \n\nAusnützung auf. Die Stadt Chur strebt in diesem Gebiet eine bauliche Erneuerung und \n\nNeugestaltung des Quartiers an. Angesichts dessen haben die eingangs aufgeführten Par-\n\nteien gemäss Ziff. 1-7 gegenüber der Stadt Chur ihre Absicht erklärt, eine bauliche Er-\n\nneuerung und Neugestaltung des Quartiers auf ihre Kosten zu realisieren. Dieses Ziel ver-\n\nfolgen die Parteien gemäss Ziff. 1-7 nach wie vor. Geplant ist eine bessere Ausnützung \n\ndes Bodens (Landumlegung, bauliche Verdichtung), damit inskünftig mehr günstiger \n\nWohnraum angeboten werden kann und die grossen finanziellen Investitionen (von schät-\n\nzungsweise 80 Mio. Franken) auch langfristig amortisiert werden können. Angesichts des \n\nPlanungsaufwandes und der grossen Investitionen, welche mit der Planung, dem Abbruch \n\nder bestehenden Wohnbauten und der Neuerstellung derselben verbunden sind, wird im \n\nInteresse der Planungssicherheit (parallel zur Planung der Quartiererneuerung) der Ab-\n\nschluss neuer Baurechtsverträge angestrebt. Angesichts des Umstandes, dass die Bau-\n\nrechtsdauer der meisten Baurechtsverträge per Ende 2018 auslief, hat der Stadtrat Chur \n\ndie bestehenden Baurechtsverträge zu den bisherigen Bedingungen für die Dauer bis 31. \n\nDezember 2020 verlängert. \n\n\n\n3 \n \n\n \n\n3 Damit das skizzierte Vorhaben realisiert werden kann, müssen die raumplanerischen Vo-\n\nraussetzungen für die Neugestaltung des Quartiers geschaffen werden. Angesichts dessen \n\nsind die Parteien gemäss Ziff. 1-7 übereingekommen, im Sinne einer Minimallösung ei-\n\nnen Quartierplan auf der Basis der jetzt geltenden Nutzungsordnung zu erarbeiten. Konk-\n\nret wird der Erlass eines privaten Quartierplans unter Beanspruchung des höchstmögli-\n\nchen Ausnützungsbonus angestrebt. Parallel dazu soll – unter Einbezug der Hochbau-\n\ndienste der Stadt Chur – eine mögliche Aufzonung des Areals durch Revision von Art. \n\n88a BauG geprüft werden.  \n\n \n\n4 Die Planung der Erneuerung der fraglichen Siedlung ist mit grossem Aufwand und daher \n\nmit hohen Kosten verbunden. Angesichts dessen besteht seitens aller Beteiligten das Be-\n\ndürfnis, vor Beginn mit den Planungsarbeiten im Rahmen dieser Grundsatzvereinbarung \n\ndie Absicht zu dokumentieren, gemeinsam die Siedlungserneuerung anzugehen und eini-\n\nge Eckpunkte der Zusammenarbeit sowie das weitere Vorgehen festzulegen. Damit soll \n\nfür alle Beteiligten ein genügendes Mass an Planungssicherheit erreicht werden. \n\n \n\nII. Absichtserklärung und Grundsatzvereinbarung \n\n \n\n5 Die eingangs aufgeführten Parteien als Grundeigentümer, Baurechtsgeber und Baurechts-\n\nnehmer beabsichtigen, gemeinsam die bauliche Erneuerung und Neugestaltung des Stras-\n\nsengevierts Barblan-, Giacometti-, Rheinstrasse und Myrthenweg zu planen und zu reali-\n\nsieren. Angesichts der Grösse der Siedlung und des unterschiedlichen baulichen Zustan-\n\ndes der Wohnbauten ist eine etappenweise Realisierung der Siedlungserneuerung inner-\n\nhalb eines Zeitraums von schätzungsweise 10 Jahren ab dem Jahr 2021 gemäss Ziff. 7 \n\nhiernach beabsichtigt.  \n\n \n\n6 Im Hinblick auf die Erarbeitung des privaten Quartierplans legen die Parteien gemäss \n\nZiff. 1-9 im Rahmen einer separaten Planungsvereinbarung u.a. die Planungsziele fest, \n\nregeln den Ablauf der Planung und definieren die anzustrebende Siedlungsqualität. Im \n\nÜbrigen sichern sich die genannten Parteien Unterstützung je im Rahmen ihrer Möglich-\n\nkeiten gegenseitig zu.  \n\n \n\n7 Bevor die Parteien gemäss Ziff. 1-7 die Planungsarbeiten in Angriff nehmen, werden \n\nVorverträge über den Abschluss neuer Baurechtsverträge für die Dauer von 60 Jahren mit \n\nOption auf Verlängerung um 20 Jahre abgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind die \n\nNeubach AG als Eigentümerin von Grundstück Nr. 4357, die Genossenschaft für Be-\n\nschaffung billiger Wohnungen in Chur als Eigentümerin von Grundstück Nr. 4815 und \n\n\n\n4 \n \n\ndie Sennenstein AG bezüglich des Grundstückes Nr. 5032, weil die Dauer des entspre-\n\nchenden Baurechts erst im Jahre 2060 abläuft. Ein Mustervorvertrag wird durch den \n\nStadtrat dem Gemeinderat von Chur noch in diesem Jahr zur Genehmigung vorgelegt. \n\nSobald der rechtskräftige Beschluss des Gemeinderates vorliegt, schliessen die Stadt Chur \n\nund die Baurechtsnehmer die entsprechenden Vorverträge ab. Der neue Baurechtsvertrag \n\nist innert einem Jahr nach Erfüllung der vorerwähnten Bedingungen (Quartierplan und \n\nEtappierungsplan) und unter Vorbehalt der Genehmigung desselben durch die dafür zu-\n\nständige Instanz zu unterzeichnen (Beurkundung). Die Parteien gemäss Ziff. 1-7 ver-\n\npflichten sich, unmittelbar nach Vorliegen der Genehmigung des Mustervorvertrages \n\ndurch den Gemeinderat ein Quartierplanverfahren einzuleiten und die entsprechenden \n\nPlanungsarbeiten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren abzuschliessen, dh. dem Stadt-\n\nrat zur Genehmigung vorzulegen. Weiter verpflichten sich die Parteien gemäss Ziff. 1-7, \n\nunmittelbar nach Vorliegen eines rechtskräftigen Quartierplan die Baueingaben vorzube-\n\nreiten und die Baubewilligungsverfahren entsprechend dem auf 5 Jahre seit Vorliegen des \n\nrechtskräftigen Quartierplans ausgerichteten Etappierungsplans einzuleiten.  \n\n8 Die Stadt Chur als Baurechtsgeberin verlängert die Ende 2020 auslaufenden Baurechte \n\num 5 Jahre bis 31. Dezember 2025 zu den gleichen Bedingungen, wie sie bisher galten. \n\nDie Stadt Chur verpflichtet sich zum Abschluss der entsprechenden Verlängerungsver-\n\neinbarungen mit den Baurechtsnehmern bis 30. November 2020.   \n\n \n\n Vor Ablauf der um 5 Jahre verlängerten bisherigen Baurechtsverträge steht den Bau-\n\nrechtsnehmern das Recht zu, von der Stadt Chur einseitig eine weitere Verlängerung der-\n\nselben für jene Grundstücke zu verlangen, welche gemäss dem Etappierungsplan erst \n\nnach Ende 2025 überbaut werden. Die Dauer der Verlängerung hat in Abstimmung mit \n\ndem Etappierungsplan zu erfolgen.     \n\n \n\n9 Die neuen Baurechtsverträge, welche aufgrund der durch den Gemeinderat genehmigten \n\nMustervorvertrages abgeschlossen werden, gelten ab dem Zeitpunkt des Vorliegens einer \n\nrechtskräftigen Baubewilligung für die Überbauung der einzelnen Baurechtsgrundstücke. \n\nVom Zeitpunkt des Abschlusses des neuen Baurechtsvertrages bis zur Bezugsbereitschaft \n\nhat die Bauberechtigte einen Baurechtszins in Höhe der Hälfte des nach dem neuen Bau-\n\nrechtsvertrag geschuldeten Baurechtszins zu entrichten.  \n\n\n\n5 \n \n\n \n\n10 Der ab Bezug der Neubauten geltende neue Baurechtszins wird anhand des sog. Basler \n\nModells ermittelt. Bei der Festlegung desselben ist dem Umstand Rechnung zu tragen, \n\ndass die Erneuerungsinvestitionen der Baurechtsnehmer in die Wohnbauten bis dato nicht \n\nbzw. nur teilweise amortisiert worden sind. Der Restwert der seinerzeit im Baurecht er-\n\nstellten Gebäude wird durch die Stadt Chur durch eine angemessene Entschädigung abge-\n\ngolten. \n\n \n\n11 Die Baurechtsnehmer verzichten bis zum Abschluss der neuen Baurechtsverträge auf \n\nwertvermehrende Investitionen in die heute bestehenden Baurechtsobjekte. \n\n \n\n12 Sollte die Quartiererneuerung nicht im Sinne der vorstehenden Absichtserklärung reali-\n\nsiert werden und sollten die Baurechtsnehmer die Absicht bekunden, ihre Objekte zu ver-\n\näussern, dann steht der Stadt Chur als Baurechtsgeberin das Vorrecht auf käuflichen Er-\n\nwerb der fraglichen Bauten zu den Bedingungen gemäss den dannzumal gültigen Bau-\n\nrechtsverträgen zu.  \n\n \n\nIII.  Finanzielle Beteiligung der Vertragsparteien, Kostenregelung \n\n \n\n13 Die bauliche Erneuerung des Quartiers wird durch die Eigentümer der Wohnbauten bzw. \n\ndurch die Baurechtsnehmer und somit auf privater Basis finanziert.  \n\n \n\n14 Die sich aus der Umsetzung dieser Vereinbarung ergebenden Kosten werden durch die \n\nVertragsparteien wie folgt übernommen: \n\n \n\n a) Sämtliche Kosten der Areal- oder Quartierplanung (Kosten Richtkonzept, Erarbeitung \n\nAreal- oder Quartierplan und Umsetzung desselben) sowie jene der Rechtsberatung \n\nwerden zu 45% durch die Stadt Chur einerseits und zu 55% durch die Parteien gemäss \n\nZiff. 1-7 andererseits getragen. Die Aufteilung der Kosten unter den Parteien gemäss \n\nZiff. 1-7 erfolgt im Verhältnis der Grundstücksflächen.  \n\n \n\n b) Die übrigen Kosten sowie die mit der Verlängerung der Baurechte sowie dem Ab-\n\nschluss neuer Baurechtsverträge zusammenhängenden Kosten (Notariats- und Grund-\n\nbuchgebühren) gehen je zur Hälfte zu Lasten der Stadt Chur einerseits und zu Lasten \n\nder Parteien gemäss Ziff. 1-7 andererseits. Nicht beteiligen an diesen Kosten müssen \n\nsich die Neubach AG, die Sennenstein AG und die Genossenschaft für Beschaffung \n\nbilliger Wohnungen in Chur bezüglich des Grundstückes Nr. 4815. \n\n\n\n6 \n \n\n \n\n Die IBC Energie Wasser Chur ist von jeder Kostenbeteiligung befreit. \n\n  \n\n Die Vertragsparteien richten ein gemeinsames Bankkonto für die Bestreitung der anfal-\n\nlenden Kosten ein, auf welches die Parteien die durch sie zu leistenden Akontozahlungen \n\neinbezahlen. \n\n \n\n \n\n\n\n7 \n \n\n \n\nDie Vertragsparteien \n\n \n\n \n\nGrundstück 4863, Baurechtsgrundstück 8948 \n\nGrundstück 4815 \n\nGenossenschaft für Beschaffung billiger Wohnungen in Chur \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\nJürg Tobler  Markus Plüss \n\n \n\n \n\n \n\nGrundstück 4808, Baurechtsgrundstück 8943 \n\nGrundstück 4810, Baurechtsgrundstück 8944 \n\nStiftung für Förderung des sozialen Wohnungsbaus \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\nPeter Hoffmann  Marco Lütscher \n\n \n\n \n\n \n\nGrundstück 4357  \n\nNeubach AG \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\nMarco Lütscher  Luzi Willi \n\n \n\n \n\n\n\n8 \n \n\n \n\nGrundstück 5032, Baurechtsgrundstück 9017 \n\nSennenstein AG \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\nPeter Hoffmann  Marco Lütscher \n\n \n\n \n\n \n\nGrundstück 4256, Baurechtsgrundstück 8909 \n\nWohngenossenschaft Giacomettistrasse 21/23, Chur \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\nMarina Savio  Beat Bardill \n\n \n\n \n\n \n\nGrundstück 1293, Baurechtsgrundstück 8942 \n\nWeibel Immo Chur AG \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   \n\nBenno Hogg    \n\n \n\n \n\n\n\n9 \n \n\n \n\nGrundstück 4864, Baurechtsgrundstück 8949 \n\nDr. iur. Peter Curdin Conrad \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________  \n\nDr. iur. Peter Curdin Conrad \n\n \n\n \n\n \n\nGrundstück 4817, Baurechtsgrundstück 8941 \n\nGrundstück 3344 \n\nWohnbaugenossenschaft der Stadt Chur \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\nUrs Marti  Christopher Richter \n\n \n\n \n\nStadt Chur \n\n \n\nChur,  _______________________  \n\n \n\n \n\n ____________________________   ___________________________  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n


name: 02_Antwort zur Interpellation Fraktion Freie Liste Verda zum Agglomerationsprogramm Chur der 4. Generation

text: \nAntwort \n\ndes Stadtrates an \n\nden Gemeinderat\n\n409ae985-8ac4-4ab0-bb35-40efe7f9e8b9\n\n142621 / 633.00\n\nInterpellation Fraktion Freie Liste Verda und Mitunterzeichnende \n\nbetreffend\n\nAgglomerationsprogramm Chur der 4. Generation  \n\n1. Ausgangslage \n\nDer Kanton Graubünden und die Regionen Landquart, Imboden und Plessur haben das \n\nAgglomerationsprogramm Chur der 4. Generation (AP 4G Chur) erarbeitet. \n\nNach der öffentlichen Mitwirkung, welche vom 13. April bis 12. Mai 2021 durch den Kan-\n\nton durchgeführt wird, wird das AP 4G Chur nochmals bereinigt. Im Anschluss wird es \n\ndurch den Steuerungsausschuss des AP 4G Chur verabschiedet und von den Regionen \n\nund Gemeinden sowie der Regierung des Kantons Graubünden beschlossen. Spätes-\n\ntens am 15. September 2021 wird das Programm bei den Bundesbehörden zur Prüfung \n\neingereicht. Der Entwurf Prüfbericht des AP 4G Chur durch das ARE Bund erfolgt ab Juli \n\n2022 und der abschliessende Entscheid des Bundesparlaments im Sommer 2023. \n\n2. Beantwortung der Fragen \n\n2.1 Welche Projekte sind im Agglomerationsprogramm Chur enthalten? \n\nIm AP 4G Chur sind insgesamt 101 Massnahmen für den Fuss- und Veloverkehr, öffent-\n\nlichen Verkehr aber auch zur Verbesserung des Verkehrsflusses des motorisierten Ver-\n\nkehrs enthalten. 20 Massnahmen betreffen die Stadt Chur und sind mit einem Gesamtbe-\n\ntrag von ca. Fr. 130 Mio. veranschlagt. Massnahmen des Agglomerationsprogrammes \n\nwerden vom Bund mit bis zu 40 % Kostenbeteiligung unterstützt. Bei Projekten des Fuss- \n\nund Veloverkehrs (FVV) kann gestützt auf Art. 58 Abs. 1 lit. a des kantonalen Strassen-\n\n\n\nSeite 2 von 6 \n\ngesetzes (StrG; BR 807.100) in Verbindung mit Art. 31 Abs. 1bis lit. b der Strassenverord-\n\nnung (StrV; BR 807.110) mit weiterer finanzieller Unterstützung durch den Kanton (TBA \n\nGR, Abt. Langsamverkehr) der Restkosten bis zu 75 % gerechnet werden. Zur klaren \n\nÜbersicht und Verständnis nachstehend die 20 Massnahmen des Agglomerationspro-\n\ngramms Chur 4. Generation (AP 4G Chur): \n\nÖffentlicher Verkehr: \n\n- ÖV4.3 Multimodale Verkehrsdrehscheibe Bahnhofstation Chur West \n\n- ÖV4.6 Busspur Kasernenstrasse \n\n- ÖV4.7 Tangentialbuslinie Chur – West – Obere Au – Rheinquartier – Spitäler \n\n- ÖV 4.8 Busoptimierungen (Verkehrsmanagement) und E-Mobilität Busse \n\nGesamtverkehr: \n\n- GV4.1 Verkehrsmanagementkonzept \n\n- GV4.2 Parkraummanagement \n\n- GV4.3 Mobilitätsmanagement \n\n- GV4.4 Parkierungsmanagement \n\n- GV4.6 Einbahnregime / Pförtneranlage Welschdörfli \n\n- GV4.7 Betriebs- und Gestaltungskonzept Ring- und Kasernenstrasse, Stadt Chur \n\n(Abtausch Grabenstrasse / Ringstrasse) \n\n- GV4.10 Optimierung Quartier- und Nebenstrassen \n\nMotorisierter Individualverkehr: \n\n- MIV4.1 Julierstrasse / Malixerstrasse, Anschluss Rosenhügel, Stadt Chur / TBA GR \n\nFuss- und Veloverkehr (FVV): \n\n- FVV4.1 Pauschales Massnahmenpaket A, Langsamverkehr: Velo- und Fussnetzinf-\n\nrastruktur kurzfristig \n\n- FVV4.2 Pauschales Massnahmenpaket B: Langsamverkehr: Velo- und Fussnetzinf-\n\nrastruktur mittelfristig \n\n- FVV4.3 Pauschales Massnahmenpaket A, Langsamverkehr: Alltagsveloverkehrsrou-\n\nte \n\n- FVV4.4 Veloachse Nord – Süd (Obere Au – Rheinpromenade) \n\n- FVV4.5 Veloachse Ost – West, Bahnhof Chur (Zentrum) bis Bahnhof Chur West \n\n- FVV4.6 Pauschales Massnahmenpaket, Langsamverkehr: Veloabstellanlagen und  \n\n-stationen \n\n- FVV4.7 Bestimmungen Abstellanlagen Zweiräder \n\n\n\nSeite 3 von 6 \n\nVerkehrssicherheit: \n\n- VS4.1 Behebung Unfallschwerpunkte und -häufigungsstellen \n\n2.2 Welche konkreten Massnahmen für die Förderung des Langsamverkehrs und zur \nEntlastung der Quartiere sind im Agglomerationsprogramm enthalten? \n\nVon den 20 Massnahmen sind sieben Massnahmen reine Fuss- und Velo Verkehrs-\n\nmassnahmen (FVV), sieben Massnahmen des Gesamtverkehrs, vier Massnahmen des \n\nöffentlichen Verkehrs und eine Massnahme des motorisierten Verkehrs mit dem Linksab-\n\nbieger Rosenhügel, der auch die Quartiere längs der Kasernenstrasse vom Verkehr ent-\n\nlasten soll. \n\nIm Fokus stehen sichere und direkte Fuss- und Veloverbindungen. Als Alternative zur \n\nVeloverbindung Ringstrasse ist geplant ab der Saluferstrasse – Unterführung Haltestelle \n\nChur Wiesental der RhB – Lacuna – Albulastrasse – Fortunastrasse – Plessurbrücke \n\nFelsenau – FHGR – Kleinbruggen bis zur Raschärenstrasse und Bahnhof Chur West ei-\n\nne Velokomfortroute zu erstellen, die mit dem Neubau Schul- und Sportanlage Ring-\n\nstrasse und Ausbau FHGR an Wichtigkeit gewinnt. Als weitere FVV-Verbindung wird der \n\nStampaweg ab Schellenbergweg bis Hof Masans verlängert. Damit kann eine weitere \n\nNetzlücke geschlossen werden. \n\nMit der geplanten Verbindung ab der Schanfiggerstrasse (Aroserstrasse / Brandacker) \n\nbis Maladers kann eine neue FVV zum neuen Stadtteil Maladers geschaffen werden. \n\nDas neue Quartier Chur West soll inskünftig mit zwei FVV-Verbindungen einerseits längs \n\ndem Bahntrassee zum Zentrum Bahnhof und andererseits über den geplanten Westweg \n\nzur Italienischen Brücke geführt werden. Erstere ist auch als mögliche Route für autono-\n\nme Fahrzeuge angedacht. \n\n2.3 Was schreibt der Stadtrat in seiner Stellungnahme zum Agglomerationspro-\ngramm? \n\nIm Rahmen der Vernehmlassung wurde das Agglomerationsprogramm Chur, 4. Genera-\n\ntion mit den 20 Massnahmen vom Stadtrat in seiner Sitzung vom 23. Februar 2021 zur \n\nKenntnis genommen und mit folgenden Punkten zuhanden des Amtes für Raumentwick-\n\nlung (ARE GR) verabschiedet: \n\n1. Autobahnanschluss Chur Nord und Chur Mitte muss als Handlungsbedarf für \n\nkommende AP-Generationen unter dem Titel "Ausblick Entwicklung Nationalstras-\n\nse" berücksichtigt werden. Die innerstädtischen Verkehrsprobleme auf der \n\nMasanserstrasse müssen ernsthaft angegangen werden. \n\n\n\nSeite 4 von 6 \n\n2. Generell gilt der Vorbehalt der Projektgenehmigung der einzelnen Projekte durch \n\ndie zuständigen Gremien entsprechend der Finanzkompetenzen. \n\n3. Die Tiefbaudienste der Stadt Chur werden beauftragt die 20 Massnahmen im Fi-\n\nnanzplan 2023 – 2032 (sowie Budgetplanung 2022 – 2025 und später) mit den ent-\n\nsprechenden Agglomerations- und Kantonsbeiträgen aufzunehmen und mit der Ab-\n\nteilung Finanzen abzugleichen. \n\n4. Im Hinblick auf die Umsetzung des AP 4G Chur soll die Mobilitätsstrategie 2030 im \n\nJahr 2023/2024 aktualisiert, konkretisiert und dem Gemeinderat vorgelegt werden. \n\n2.4 Ist der Autobahnanschluss Mitte im Agglomerationsprogramm enthalten und hat \nder Stadtrat in seiner Stellungnahme den Verzicht auf den neuen Autobahnan-\nschluss beantragt, im Sinne seiner Aussage im Bericht zum Abtausch Graben-\nstrasse/Ringstrasse? \n\nIn den 20 Massnahmen AP 4G Chur sind der Autobahnanschluss Chur Mitte und Auto-\n\nbahnanschluss Chur Nord nicht als Massnahme enthalten, sondern sollen als Hand-\n\nlungsbedarf für kommende AP-Generationen unter dem Titel "Ausblick Entwicklung Nati-\n\nonalstrasse" als Projekt ausgewiesen werden. Ein Autobahnanschluss muss über das \n\nASTRA beim Bund beantragt werden und der Planungs- und Umsetzungsprozess dürfte \n\nca. 10 - 15 Jahre dauern. Eine Aussage betreffend den Verzicht des Autobahnanschlus-\n\nses Chur Mitte durch den Stadtrat ist im Bericht Abtausch Grabenstrasse / Ringstrasse \n\nnicht enthalten. \n\n2.5 Wie ist das Agglomerationsprogramm auf das überkommunale und städtische \nSiedlungsentwicklungskonzept abgestimmt? \n\nDie Siedlungs- und Verkehrsentwicklung wurde mit der Mobilitätsstrategie 2030, dem \n\nStadtentwicklungskonzept 2050 und der Landschaftsplanung wirkungsvoll aufeinander \n\nabgestimmt. Die Massnahmen sind thematisch weit gefächert und enthalten den Frei-\n\nraum, die Siedlungsqualität sowie Umgestaltung von Strassenräumen. Schwerpunkte \n\nsind attraktive und gut erreichbare Zentren. Wichtig ist dabei die Anbindung in der Ag-\n\nglomeration Chur mit den Regionen Landquart, Plessur und Imboden. Weiter ist es das \n\nZiel, die Verkehrsabwicklung siedlungsverträglicher zu gestalten. Ab 2028 werden weite-\n\nre Generationen der Agglomerationsprogramme folgen. \n\n\n\nSeite 5 von 6 \n\n2.6 Wie wurden die Klimaziele des Bundes darin berücksichtigt? \n\nGemäss Verkehrsprognosen Bund 2040 wird der öffentliche Verkehr um 51 %, der Fuss- \n\nund Veloverkehr um 32 % und der motorisierte Verkehr um 18 % zunehmen. Dabei sind \n\ndie Ausrichtung auf Fuss- und Veloverkehrsmassnahmen (FVV) und Projekte des öffent-\n\nlichen Verkehrs (ÖV) ein klares Ziel des Bundes, um den zukünftigen Verkehrsfluss zu \n\noptimieren und garantieren. Nur mit diesen Zielen können in Chur die geplanten 2000 \n\nWatt Areale Chur West und Kleinbruggen erreicht werden. Dabei spielen auch multimo-\n\ndale Verkehrsdrehscheiben, wie bei der geplanten Bahnstation Chur West oder die  \n\nE-Mobilität eine wichtige Rolle. \n\n2.7 Wann können sich interessierte Kreise und die Bevölkerung zum Agglomerations-\nprogramm vernehmen lassen? \n\nVom 6. Januar bis zum 26. Februar 2021 konnten Gemeinden, Regionen und betroffene \n\nkantonale Fachstellen anlässlich einer Vernehmlassung zum Programmentwurf Stellung \n\nnehmen. Die Massnahmen können, vorausgesetzt der Bund stimmt dem AP 4G Chur zu, \n\nab 2023 geplant, durch den Stadtrat und Gemeinderat und gegebenenfalls durch die Be-\n\nvölkerung genehmigt, und ab 2024 umgesetzt werden. Die Realisierung der 20 Mass-\n\nnahmen wird sich über den Zeitraum 2024 - 2032 erstrecken. \n\nDas bereinigte AP 4G Chur wurde für die Bevölkerung vom 13. April bis zum 12. Mai \n\n2021 vom Kanton für die öffentliche Mitwirkung aufgelegt und mit einer Medienorientie-\n\nrung kommuniziert. Diese öffentliche Auflage wurde durch das Amt für Raumentwicklung \n\nGraubünden terminiert und umgesetzt.  \n\n2.8 Wie gedenkt der Stadtrat in Zukunft den Einbezug der Bevölkerung bei der \nAusarbeitung des Agglomerationsprogrammes sicherzustellen? \n\nDie Agglomerationsprogramme werden durch das Amt für Raumentwicklung Graubünden \n\ngeplant und umgesetzt. Der Einbezug der Bevölkerung und die Vernehmlassung sind für \n\nteilnehmende Gemeinden entsprechend vorgegeben. \n\nDie Erarbeitung der Massnahmen erfolgt durch die Stadt, stellvertretend durch die Tief-\n\nbaudienste, zusammen mit den städtischen Fachstellen (z. Bsp. Stadtentwicklung, Stadt-\n\npolizei). Die Anliegen der Bevölkerung und der Gemeinden werden vom Stadtrat durch \n\ndas Stadtentwicklungskonzept 2050, der Mobilitätsstrategie 2030 und dem Gesamtver-\n\nkehrskonzept 2030, berücksichtigt. \n\n\n\nI,/il"I pl\n\n11'*'11 Seite 6 von 6\n\nPolitische Anliegen und Vorstösse können über den Stadtrat, Gemeinderat und über\nVolksabstimmungen eingebracht werden Die Bevölkerung kann sich in den zahlreichen\n\nMitwirkungsprojekten, Quartierplänen, Projektauflagen, persönlichen Gesprächen mit\n\ndem Stadtrat einbringen.\n\nChur, 18. Mai 2021\n\nNamens des Stadtrates\n\nDr Slfdt,ryigl~ Der Stadtschreiber-Stv\n\n0rs Marti Patrick Benz\n\nAktenauflage\n- Agglomerationsprogramm Chur, 4. Generation, Übersichtplan 1:5'000\n- Agglomerationsprogramm Chur, 4. Generation, Massnahmendokumentation Verkehr - Entwurf,\nVersion für die öffentliche Mitwirkung vom 9. April 2021\n\n\n\n\n\n\n


name: 01_IBC Energie Wasser Chur, Budget 2021; Kenntnisnahme

text: \nBeschluss des Stadtrates\n\nSitzung vom 3. November 2020\n\nSRB.2020.898\n\nlili lili lili\n\nlili*lili Stadt Chur\n\nIBC Energie Wasser Chur, Budget 2021; Kenntnisnahme\n\nGemäss Art. 15, Abs. 1 IBC-Gesetz wahrt der Stadtrat die Eigentümerinteressen der Stadt und\nübernimmt die Aufsichtsfunktion über die IBC Energie Wasser Chur. Gemäss der Eigentümerstra-\ntegie der IBC Energie Wasser Chur (S. 5 "Reporting") ist das Budget dem Stadtrat zusammen mit\neinem Vorschlag für die Dividende im Herbst für das Folgejahr vorzulegen und durch den Verwal-\ntungsrat persönlich zu erläutern. Das Budget ist anschliessend dem Gemeinderat zur Kenntnis-\nnahme zu unterbreiten.\n\nAnlässlich seiner Sitzung vom 26. August 2020 hat der Verwaltungsrat der IBC Energie Wasser\nChur beschlossen:\n\ndas Budget 2021 der Erfolgsrechnung mit einem Unternehmensergebnis von Fr. 10.3 Mio. zu\ngenehmigen\ndas Investitionsbudget 2021 von Fr. 39.9 Mio. zu genehmigen und die Investitionsplanung\n2022-2025 zur Kenntnis zu nehmen\ndas gesamte Budget 2021 dem Stadtrat zur Kenntnisnahme vorzulegen\n\nMittelrückfluss an die Stadt\nIn der Eigentümerstrategie, welche vom Gemeinderat an seiner Sitzung vom 22. Juni 2017 zur\nKenntnis genommen wurde, wird unter dem Kapitel "Finanzen" die finanzielle Abgeltung geregelt.\nDiese Abgeltung setzt sich wie folgt zusammen.\n\nVerzinsung Dotationskapital (Art. 36 IBC-Gesetz und Ziff. 7 Konzession)\nKonzessionsgebühren (Art. 34 IBC-Gesetz und Ziff 6 Konzession)\nDividende aus dem Bilanzgewinn (Art. 37 IBC-Gesetz und S. 4 Elgentümerstrategie)\nJe nach Eigenkapltalquote werden gemäss Eigentümerstrategie bis 2/3 des Bilanzgewinns an\ndie Stadt abgeliefert. (EK bis 50 %, Dividende =0 U EK 50 bis 60 %, Dividende= 1/2 //EK >60 %\nDividende = 2/3).\n\nUnter Berücksichtigung der vorgesehenen Gewinnverteilung präsentiert sich der Mittelrückfluss an\ndie Stadt als Eigentümerin wie folgt (ohne Kontokorrent- und Darlehenszinsen, welche nicht als\nAblieferung betrachtet werden):\n\nPositionen\n(Beträge in Tfr.)\n\nKonzessionsgebühr\nVerzinsung Dotationskapital\nD,v,dende\n\nMittelrückfluss an Stadt Chur\n\nRechnung\n2019\n\n4'581\n2'298\n5'900\n\n12'779\n\nBudget\n2020\n\n10'218\n\n4'620\n2998\n3'300\n\nBudget\n2021\n\n4'588\n2'336\n4100\n\n11'024\n\n\n\npy IYP'l\n\nlili*lili Seite 2 von 3\n\nDie Plan-Bilanz weist eine EK-Quote von 57.2 % aus, damit wird % des Bilanzgewinns an die Stadt\nabgeliefert Das finanzielle Ziel gemäss Eigentümerstrategie wird im Budget 2021 eingehalten.\n\nErfolgsrechnung\nDie Erfolgsrechnung weist folgende Werte aus:\n\nPositionen\n(Beträge in TFr.)\n\nBetriebsertrag\n\nAufwand für Energie, Material, Dienstleistungen\nPersonalau~and\nSonstiger Betriebsaufwand\nBetriebsau~and\n\nRechnung\n2019\n\n78'786\n\n-42'518\n-9'169\n-2'595\n\n-54'282\n\nBETRIEBSERGEBNIS (EBITDA) 24'504\nAbschreibungen -10'189\nFinanzerfolg -786\nAusserordentliche Aufwände/Erträge 464\nUNTERNEHMENSERGEBNIS ~P' 4. 13'993\n\nBudget\n2020\n\n77'012\n\n44'744\n-9'592\n-2'806\n\n-57'142\n\n19'870\n-10'268\n\n-899\n0\n\n.*: 8'703\n\nBudget\n2021\n\n81'741\n\n-47'156\n-9'896\n-2'743\n\n-59'795\n\n21'946\n-10'816\n\n-874\n0\n\n10'256\n\n• Der Betriebsertrag erhöht sich gegenüber dem Vorjahres-Budget um Fr. 4.7 Mio. (+6.1 %)\nDabei steigt das Stromgeschäft um Fr. 1.7 Mio., das Erdgasgeschäft steigt um Fr 0.6 Mio.,\ndas Wassergeschäft um Fr. 0.7 Mio. und das Wàrmegeschäft um Fr. 0.7 Mio. Die Aktivierung\nvon Eigenlelstungen steigen um Fr. 1.0 Mio.\n\n• Der Betriebsaufwand erhöht sich um Fr. 2.7 Mio. (4.6 %)\n• Der höhere Betriebsaufwand kann mit dem höheren Betriebsertrag gegenüber dem Budget\n\ndes Vorjahres wettgemacht werden. Es resultiert ein um Fr. 1.6 Mio. (+17.8 %) höheres Un-\nternehmensergebnis.\n\n• Der Personalaufwand steigt gegenüber dem Budget 2020 um Fr 0.3 Mio. (+3.2 %), dies bein-\nhaltet den Stufenanstieg und eine zusätzliche Stelle im 2021.\n\n• Die Abschreibungen erhöhen sich investitionsbedingt gegenüber dem Budget 2020 um Fr  0.5\nMio.\n\n• Der Finanzaufwand bleibt stabil\n\nInvestitionen\nDer Nachholbedarf im Investitionsbereich ist nach wie vor sehr hoch. Im Budgetjahr 2021 sind In-\nvestitionen von Fr. 39.9 Mio. vorgesehen. In den nächsten 5 Jahren sind es Fr. 161.6 Mio.\n\n\n\nI"I ri'"I\n\nlili*1'1 Seite 3 von 3\n\nBeschluss\n\n1. Vom Budget 2021 der IBC Energie Wasser Chur wird Kenntnis genommen\n\n2. Das Budget 2021 der IBC Energie Wasser Chur wird dem Gemeinderat zur Kenntnis-\nnahme vorgelegt.\n\n3. Mitteilung an\n\nGemeinderat\nVerwaltungsrat IBC Energie Wasser Chur\nIBC Energie Wasser Chur (IBCGL)\nDepartement Finanzen Wirtschaft Sicherheit (FWSS)\nFinanzkontrolle (FIKOA)\nFinanzen und Steuern (FISTS)\n\nNamens des Stadtrates\n\ner Sta pr,£~£itl~- i ~,]~~[Jrs Marti / Markus Frauenfelder\n\n\n


name: 01_Schreiben Stadtrat betr. Festlegung Aufgabenbereiche der Departemente

text: \nStadtrat\n\nlili lili lili\n\n111*111 Stadt Chur\n\nStadtrat. Rathaus, Poststrasse 33, Postfach 810,7001 Chur\n\nMitglieder des Gemeinderates\n\nChur, 22. Dezember 2020\n\nFestlegung der Aufgabenbereiche der Departemente\nfür die Legislatur 2021 - 2024\n\nSehr geehrter Herr Gemeinderatspräsident\nSehr geehrte Damen und Herren Gemeinderäte\n\nZu Beginn jeder Legislaturperiode legt der Gemeinderat gestützt auf Art. 40 Abs. 2 der Stadtver-\nfassung die Aufgabenbereiche der Departemente fest.\n\nIm Departement Finanzen Wirtschaft Sicherheit werden die Einwohnerdienste per 1. Januar 2021\nneu der Dienststelle Finanzen und Steuern unterstellt (bisher Allgemeine Verwaltung). Die Kon-\ntaktstelle Wirtschaft wurde zur Region Plessur verschoben, da diese für die Umsetzung des Regi-\nonalmanagements zuständig ist und dafür Beiträge des Kantons erhält. Im Departement Bildung\nGesellschaft Kultur werden die Schulzahnklinik, die Sportfachstelle und die Fachstelle Alter und\nGesundheit in die Dienststelle Gesellschaft integriert (bisher: Soziale Dienste)\n\nDer Stadtrat unterbreitet Ihnen den Antrag, die Aufgabenbereiche der drei Departemente wie folgt\nfestzulegen:\n\n/fWE/lj 141129 / 211.00\n\n\n\n1,1~p,1\nI IAI I Seite 2 von 4\n\nDepartement Finanzen Wirtschaft Sicherheit (FWS)\n\nStadtpräsident\nStellvertreter\n\nAllgemeine Verwaltung\n• Stadtkanzlei\n• Quartieramt\n• Rechtskonsulent\n• Stadtarchiv\n\nUrs Marti\nStadtrat Patrik Degiacomi\n\nStadt Chur Informatik\n• Fachapplikationen\n• Plattform\n• Kundenservice & Betrieb\n\nPersonaldienste\n\nFinanzkontrolle\n\nSport- und Eventanlagen Obere Au\n\nFinanzen und Steuern\n• Rechnungswesen\n• Controlling\n• Steuerveranlagungen\n• Rechnungswesen Steuern\n• Einwohnerdienste\n\nImmobilien und Bewirtschaftung\n\nStadtpolizei\n• Polizeikommando\n• Support und Gewerbepolizei\n• Verkehrs- und Sicherheitspolizei\n• Verkehrstechnik und Logistik\n\nFeuerwehr\n\n\n\n1 I/ll 1 Seite 3 von 4\n\nDepartement Bildung Gesellschaft Kultur\n\nStadtrat\nStellvertreterin\n\nKulturfachstelle\n\nStadtschule\n\nPatrik Deglacomi\nStadträtin Dr. Sandra Maissen\n\n• Vizedirektorin (SchulsozialarbeiUKindertagesstätten)\n• Stab\n• 13 Schuleinheiten\n\nGewerbliche Berufsschule Chur\n\n• Zentrale Dienste\n• Allgemeinbildung\n• Fachunterricht\n• Berufsmaturität\n• Berufswahlschule\n\nGesellschaft\n\n• Kind Jugend Familie\n• Schulzahnklinik\n• Sport\n• Gesundheit und Alter\n• Sozialleistungen\n\n\n\nDepartement Bau Planung Umwelt\n\nStadträtin\nStellvertreter\n\nGrün und Werkbetrieb\n\n• Wald und Alpen\n• Werkbetrieb\n• Stadtgärtnerei\n\nHochbaudienste\n\n• Hochbau\n• Bausekretariat\n• Stadtentwicklung\n• Freiraumplanung\n\nTiefbaudienste\n\n• Tiefbau\n• Vermessung\n• Geoinformatik\n• ARA\n\nGrundbuchamt Chur\n\nDr. Sandra Maissen\nStadtpräsident Urs Marti\n\nIgl"Iptl\n\nSeite 4 von 4\n\nFreundliche Grüsse\n\nNamer¥les Stadtrates\n\n~er Stadlprp9)~~t Der Stadt~hr*er ~\n\n~Urs Marti & Markus Frauenfelder\n\n\n