Erlaeuterungsbericht.pdf

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text: \necoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch\n\nErläuterungsbericht\n\nDie Überbauungsordnung\nbesteht aus:\n\n • Überbauungsplan\n • Überbauungsvorschriften\n\nweitere Unterlagen:\n • Erläuterungsbericht\n • Zonenplanausschnitt\n\n8. März 2016\n\nAUFLAGE\n\nGemeinde Zollikofen\n\nÜberbauungsordnung Nr. 30 «Wahlacker West»\nmit Zonenplanänderung\n\n\n\nZollikofen/UeO «Scherzinger» 05549/4_Resultate/\nErläuterungsbericht/05549_EB_160308/dm\n\nImpressum\n\nAuftraggeber:\nGemeinde Zollikofen\nWahlackerstrasse 25\n3052 Zollikofen\n\nAuftragnehmer:\necoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern\nTelefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81\nwww.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch\n\nBearbeitung:\nHansjakob Wettstein, Raumplaner FH, MAS ETH\nDanielle Meyer, Raumplanerin BSc\n\nAbbildung Titelseite: Luftbild, swisstopo 2015\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n ecoptima\n\nInhalt\n\n1. Ausgangslage 5\n1.1 Problemstellung 5\n1.2 Planungsrechtliche Ausgangslage 6\n\n2. Vorhaben 7\n2.1 Variantenstudium 7\n2.2 Nutzung und Gestaltung 8\n2.3 Erschliessung und Parkierung 8\n2.4 Eigentumsverhältnisse 9\n\n3. Planungsrechtliche Umsetzung 9\n3.1 Zonenplan- und Baureglementsänderung 9\n3.2 Überbauungsordnung (UeO) 10\n3.3 Mehrwertabschöpfung 13\n\n4. Auswirkungen auf die Umwelt 13\n4.1 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht 13\n4.2 Orts- und Landschaftsbild 13\n4.3 Wald 14\n4.4 Verkehr 14\n4.5 Lärm und Luftreinhaltung 15\n4.6 Ver- und Entsorgung 15\n\n5. Verfahren 16\n5.1 Übersicht und Termine 16\n5.2 Mitwirkung 16\n5.3 Kantonale Vorprüfung 17\n5.4 Öffentliche Auflage 17\n5.5 Beschlussfassung und Genehmigung 17\n\n\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n5 ecoptima\n\n1. Ausgangslage\n\n1.1 Problemstellung\n\nAuf der Parzelle Nr. 346 (6959 m²) an der Wahlackerstrasse in Zollikofen \nwurde bis Mitte 2012 eine Gärtnerei betrieben. Seit der Betriebsaufgabe \nliegt das Areal mehrheitlich brach. Mit der vorliegenden Planung soll das \nerschlossene und zentral gelegene ehemalige Gärtnereiareal einer Wohn-\nnutzung, respektive entlang der Wahlackerstrasse einer Mischnutzung \nzugeführt werden.\n\nAbb. 1 Situation mit Planungsperimeter (Quelle: Bundesamt für Landestopografie swisstopo)\n\nDas Grundstück ist grundsätzlich erschlossen. Die heutige Zufahrt erfolgt \ndirekt von der Wahlackerstrasse über die bestehende Parkplatzeinfahrt \nder Kindertagesstätte (Zone für öffentliche Nutzung ZöN 9).\n\nUm die Bebaubarkeit des Grundstückes zu prüfen, wurde 2013 eine \nMachbarkeitsstudie durch das Architekturbüro Friedli + Genoux aus Bern \ndurchgeführt. Zu diese Machbarkeitsstudie konnte sich die Bevölkerung \nim Rahmen der öffentlichen Mitwirkung im Oktober / November 2014 \näussern.\n\nDamit die beabsichtigte Dichte realisiert und die Erschliessung festgelegt \nwerden kann, ist der Erlass einer Überbauungsordnung (UeO) vorgesehen. \n\nDa noch kein konkretes Bauvorhaben vorliegt, soll in der UeO ein ausrei-\nchender Projektierungsspielraum sichergestellt werden. Präzise zu klären \nist der Umgang mit dem Waldabstand gegenüber dem Buchrain.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n6 ecoptima\n\nDer Erlass der UeO erfolgt im ordentlichen Verfahren. In Absprache mit \ndem Grundeigentümer wird das Verfahren zeitlich vor der angelaufenen \nOrtsplanungsrevision durchgeführt. Die ersten Kontakte und Planungs-\nschritte erfolgten vor dem Start der Gesamtrevision.\n\n1.2 Planungsrechtliche Ausgangslage\n\nIm Zonenplan ist das Planungsgebiet bisher der Zone für Gartenbau Ga \nzugewiesen. In dieser Zone sind nur Bauten und Anlagen für die Gärtne-\nrei und betriebszugehörige Wohn- und Gewerbebauten zugelassen. Die \nWohn- und Gewerbebauten unterstehen den Vorschriften der Wohnzone \nWG2. Die Erschliessung erfolgt über die in der ZöN 9 liegenden Parzelle \nNr. 1016.\n\nWalacher\n\n1015 1696 1706\n\n877\n\n346148\n\n343\n\n792\n\n402\n\n1016\n\n446\n\n447\n\n354\n\n1554\n\n2080\n\n793\n\n878\n\n794\n\n2211\n\n286\n\n344\nLindenweg\n\nKir\n\nW\nahlackerstrasse\n\nZöN 9\n\nZöN 11\n\nAbb. 2 Ausschnitt Zonenplan alter Zustand\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n7 ecoptima\n\n2. Vorhaben\n\n2.1 Variantenstudium\n\nDie Machbarkeitsstudie des Architekturbüros Friedli + Genoux zeigt \nmehrere Varianten für eine mögliche Überbauung des Areals auf. Die \nGemeinde und die Grundeigentümerschaft haben sich gemeinsam für eine  \nder relativ ähnlichen Varianten 5 und 6 entschieden, die beide 6 Wohnge-\nbäude und einen gemischt genutzten Kopfbau an der Wahlackerstrasse \nvorsehen. Diese Varianten dienen als Richtkonzept für die UeO.\n\nBruttogeschossfläche\nBGF total:  5345m2\n\nW\nahlackerstrasse\n\n566\n\n565\n\n564\n\n565\n\n563\n\n56\n5\n\n56\n6\n\n56\n7\n\n56\n3\n\n562\n\n563\n\nParzelle\n6960m2\n\nA\n\nA\n\nGebäude 2\nBGF = 638m2\n\nGebäude 3\nBGF = 715m2\n\nGebäude 4\nBGF = 784m2\n\nGebäude 5\nBGF = 726m2\n\nGebäude 6\nBGF = 726m2\n\nGebäude 7\nBGF = 726m2\n\nGebäude 1\nBGF = 1030m2\n\nS       P       I       E       L       S       T        R       A       S       S       E\n\n560 m.ü.M. P\nar\n\nze\nlle\n\nP\nar\n\nze\nlle\n\nAbb. 3 Situation und Schnitt Variante 5 (Quelle: Friedli + Genoux Architekten)\n\nBruttogeschossfläche\nBGF total:  5320m2\n\nW\nahlackerstrasse\n\n566\n\n565\n\n564\n\n565\n\n563\n\n56\n5\n\n56\n6\n\n56\n7\n\n56\n3\n\n562\n\n563\n\nParzelle\n6960m2\n\nA\n\nA\n\nGebäude 5\nBGF = 726m2\n\nGebäude 6\nBGF = 726m2\n\nGebäude 7\nBGF = 726m2\n\nGebäude 4\nBGF = 782m2\n\nGebäude 3\nBGF = 710m2\n\nGebäude 2\nBGF = 636m2\n\nGebäude 1\nBGF = 1014m2\n\nS       P       I       E       L       S       T        R       A       S       S       E\n\n560 m.ü.M. P\nar\n\nze\nlle\n\nP\nar\n\nze\nlle\n\nAbb. 4 Situation und Schnitt Variante 6 (Quelle: Friedli + Genoux Architekten)\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n8 ecoptima\n\n2.2 Nutzung und Gestaltung\n\nVorgesehen ist eine Überbauung mit sieben Punktbauten die sich um \neine zentrale, verkehrsfreie Erschliessungsachse gruppieren. In sechs der \nsieben Baukörper ist eine Wohnnutzung, im östlichsten Baukörper an der \nWahlackerstrasse eine Mischnutzung vorgesehen. \n\nDie Varianten 5 und 6 der Überbauungsstudie erreichen eine oberirdische \nGeschossfläche von rund 5350 m². Dies entspricht unter Annahme einer \nNeuordnung der Grundstücke gemäss hinweisender Darstellung im Über-\nbauungsplan einer oberirdischen Geschossflächenziffer (GFZo) von 0.74.\n\nIn Anlehnung an die angrenzenden bestehenden Bauten sollen die neuen \nWohnbauten mit zwei Geschossen plus Attikageschoss realisiert werden. \nFür den gemischt genutzten Kopfbau sind drei Vollgeschosse ohne Attika-\ngeschoss vorgesehen.\n\n2.3 Erschliessung und Parkierung\n\nDas Areal ist bereits erschlossen. Die Zufahrt erfolgt direkt ab der Wahl-\nackerstrasse, wobei die bestehende Arealzufahrt zur besseren Gestaltung \nder Vorzone der Überbauung nach Süden verschoben wird.\n\nW\nahlackerstrasse\n\n1\n\nA\n\nAbb. 5 Verschiebung Strassenanschluss und mögliche Anordnung neuer Besucherparkplätze \n\nIn der Machbarkeitsstudie wurde die Einstellhalleneinfahrt nördlich des \nGebäudes 1 platzierte. Bei der Erarbeitung der UeO wurde diese in den \nSüden des Gebäudes verschoben, da diese Lage aus Sicht der Gemeinde \nmehr Potential bietet und ein Anliegen aus der öffentlichen Mitwirkung \naufnimmt.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n9 ecoptima\n\nDie Verschiebung des Strassenanschlusses und der Einstellhalleneinfahrt \nermöglich eine saubere Trennung des Langsamverkehrs (beige Fläche \nin Abb. 5) und des motorisierten Verkehrs (graue Fläche), wodurch das \nKonfliktpotential zwischen den Verkehrsteilnehmern minimiert wird. Für \nden Langsamverkehr wird ein attraktiver Zugang zur Siedlung und eine \nVorzone des gewerblich genutzten Erdgeschosses geschaffen. Zwischen \ndem Neubau und der Wahlackerstrasse können bis zu 14 Besucher- und \nKundenparkplätze realisiert werden. Die Zufahrt zum bestehenden Park-\nplatz und die Anlieferung der Kindertagesstätte sind weiterhin möglich, \nwobei vier bestehende Parkplätze aufgehoben werden müssen.\n\nDie Parkierung für Bewohner erfolgt ausschliesslich unterirdisch in einer \nEinstellhalle. Die zentrale Erschliessungsachse bleibt dem Langsamver-\nkehr vorbehalten und wird nur in Ausnahmefällen als Notzufahrt genutzt.\n\n2.4 Eigentumsverhältnisse\n\nDie Parzelle Nr. 346 auf welcher die Bebauung realisiert werden soll befin-\ndet sich im Eigentum von Joseph Scherzinger-Kohler. Die Parzelle Nr. 1016 \nwelche aufgrund der Arealzufahrt sowie der Besucher- und Kundenpark-\nplätze teilweise in die UeO einbezogen wird, befindet sich im Eigentum \nder Einwohnergemeinde Zollikofen.\n\nFür die Erstellung der Besucherparkplätze und die Verschiebung des \nStrassenanschlusses ist eine Neuordnung der beiden Grundstücke erfor-\nderlich. Eine mögliche Parzellierung ist im Überbauungsplan hinweisend \ndargestellt.\n\n3. Planungsrechtliche Umsetzung\n\n3.1 Zonenplan- und Baureglementsänderung\n\nIm Zonenplan ist der Wirkungsbereich bisher der Zone für Gartenbau Ga \nzugewiesen. Mit der Zonenplanänderung wird dieser Bereich als Zone mit \nbestehender Überbauungsordnung dargestellt.\n\nIm Weiteren wird entlang der neuen Zone mit bestehender Überbauungs-\nordnung eine verbindliche Waldgrenze nach Art. 10 Abs. 2 Waldgesetz \n(WaG) festgelegt. Die Festlegung der Waldgrenzen nördlich und südlich \ndes Perimeters der Zonenplanänderung erfolgt im Rahmen der laufenden \nOrtsplanungsrevision.\n\nIm Anhang III des rechtsgültigen Baureglements wird die UeO Nr. 30 \nergänzt sowie der Schutzzonenplan und der «Plan Zuordnung Empfindlich-\nkeitsstufen» im Wirkungsbereich der UeO aufgehoben.\n\nZone mit beste-\n\nhender Überbau-\n\nungsordnung\n\nWaldgrenze\n\nBaureglementsän-\n\nderung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n10 ecoptima\n\n3.2 Überbauungsordnung (UeO)\n\nDie künftige Entwicklung des Areals «Scherzinger» wird in der UeO grund-\neigentümerverbindlich geregelt. Die UeO besteht aus dem Überbauungs-\nplan (UeP) und den Überbauungsvorschriften (UeV).\n\nDer Überbauungsplan legt mit Baubereichen die Lage und Grösse der \nHauptbauten fest. Ausserdem definiert er die Lage der Erschliessung und \nder Wege sowie die wichtigsten Elemente der Aussenraumgestaltung und \n-nutzung. \n\nDie Überbauungsvorschriften regeln Art und Mass der Nutzung, Bauge-\nstaltung, Nutzung und Gestaltung der Aussenräume, Erschliessung und \nParkierung sowie weitere Themen. \n\nZulässig ist eine Wohnnutzung in sechs der sieben Baukörper sowie eine \nMischnutzung im östlichsten, an die Wahlackerstrasse angebundenen Bau-\nkörper, wobei dessen Erdgeschoss an der Ostfassade der gewerblichen \noder Dienstleistungsnutzung oder einem Gemeinschaftsraum vorbehalten \nist. \n\nDas Mass der Nutzung wird für die einzelnen Baukörper mit je eine mini-\nmalen und maximalen oberirdischen Geschossfläche festgelegt. Damit \nwird sichergestellt, dass die Nutzung nicht auf weniger als die insgesamt \n7 Baubereichen realisiert werden kann.\n\nDas maximale Nutzungsmass über das gesamte Areal (Annahme Neu-\nparzellierung gemäss Überbauungsplan) entspricht einer oberirdische \nGeschossflächenziffer (GFZo) von 0.74, das minimale Nutzungsmass ent-\nspricht einer GFZo von 0.66.\n\nIn den Baubereichen 2 bis 7 sind maximal 2 Vollgeschosse mit zusätzli-\nchem Attikageschoss zulässig. Im Baubereich 1 an der Wahlackerstrasse \nsind maximal 3 Vollgeschosse ohne zusätzliches Attikageschoss möglich. \n\nDie Attikageschosse sollen den gleichen Gestaltungsabsichten folgen, die \ndas künftige Baureglement der Gemeinde vorsieht. Daher werden die Atti-\nkavorschriften des Baureglemententwurfs (Stand öffentliche Mitwirkung \nvom November 2015) in die Überbauungsvorschirften übernommen. Die \nGeschossfläche des Attikageschosses darf neu maximal 65% des darun-\nterliegenden Vollgeschosses betragen. Dafür muss es nur noch auf einer \nSeite zurückversetzt werden (3.0 m).\n\nDie maximal zulässige Gesamthöhe orientiert sich an der zulässigen \nGesamthöhe der W2 gemäss Baureglementsentwurf welche 2 Vollge-\nschosse plus Attikageschoss ermöglicht. Für den Baubereich 1 wird diese \nHöhe um 1 m erhöht um für ein allenfalls begehbares Dach eine Brüstung \nzu ermöglichen.\n\nÜberbauungsplan\n\nÜberbauungsvor-\n\nschriften\n\nArt der Nutzung\n\nMass der Nutzung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n11 ecoptima\n\nVordächer, Dachvorsprünge und Aussentreppen dürfen über die Bauberei-\nche hinausragen. Vorspringende Gebäudeteile wie Balkone und Erker sind \nnur innerhalb der Baubereiche zulässig. Hierfür wurden die Baubereiche 2 \nbis 7 gegenüber der Machbarkeitsstudie gegen Westen jeweils um 3.0 m \nvergrössert.\n\nIm weiteren ist ausserhalb der Baubereiche, entlang der Erschliessungs-\nachse und in der Nähe der Hauseingänge die Erstellung von Velounter-\nständen und Containerabstellplätzen möglich. \n\nDie Empfindlichkeitsstufe (ES) gemäss Art. 43 LSV ist auf die Nutzungsart \nabgestimmt festgelegt. Im Baubereich mit Mischnutzung gilt die ES III, im \nreinen Wohngebiet ES II. Der Plan «Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen» \nwird im UeO-Perimeter aufgehoben.\n\nUm die Einbettung der neuen Bebauung in die bestehende Umgebung zu \ngewährleisten, werden für die Hauptbauten Gestaltungsgrundsätze festge-\nlegt, die eine einheitliche Gestaltung der Baukörper gemäss den Varianten \n5 oder 6 der Machbarkeitsstudie ermöglichen:\n\n – Es sind nur rechteckige Bauten zulässig.\n – Bauten in den Baubereichen 5 bis 7 sind senkrecht zur nördlichen Bau-\n\nbereichsbegrenzung, Bauten in den Baubereichen 1 bis 4 sind senk-\nrecht zur nördlichen (zur Realisierung von Variante 5) oder südlichen \nBaubereichsbegrenzung (für Variante 6) anzuordnen.\n\n – Die Bauten in den Baubereichen 1 bis 4 und 5 bis 7 sind parallel zuein-\nander anzuordnen.\n\n – Vorspringende Bauteile wie Balkone oder Dachvorsprünge haben paral-\nlel zur Fassadenlinie zu verlaufen.\n\nAuf Haupt- und Anbauten sind ausschliesslich Flachdächer zulässig. \nDadurch nimmt sich die Überbauung gestalterisch gegenüber den Bau-\ndenkmälern entlang der Wahlackerstrasse eher zurück. Für Kleinbauten, \nwie beispielsweise Velounterstände, sind andere Dachformen möglich.\n\nDie Aussenräume sind hinsichtlich ihrer Anordnung und Bepflanzung so \nzu gestalten, dass zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute \nGesamtwirkung entsteht und sie sich gut in die topographische Situation \neinordnen. Es ist eine standortgerechte, mehrheitlich durch einheimische \nArten geprägte Bepflanzung zu wählen. Um Widersprüche mit der bau-\nrechtlichen Grundordnung zu vermeiden, wird der Schutzzonenplan im \nUeO-Perimeter aufgehoben.\n\nDas Terrain im Wirkungsbereich der UeO steigt von Südosten nach Nord-\nwesten an. Deshalb kommt der vertikalen Setzung der Baukörper eine \ngrosse Bedeutung zu. \n\nDer Grünbereich Waldabstand dient der Sicherung des Waldabstandes \ngemäss Art. 25 kantonalem Waldgesetz (KWaG) sowie dessen Nutzung \ngemäss Art. 34 kantonaler Waldverordnung (KWaV). Demnach müssen bau-\n\nBauten und Anla-\n\ngen ausserhalb \n\nder Baubereiche \n\nfür Hauptbauten\n\nLärmschutz\n\nAllgemeine Gestal-\n\ntungsvorschriften\n\nDachgestaltung\n\nAussenraum- und \n\nTerraingestaltung\n\nGrünbereich Wald-\n\nabstand\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n12 ecoptima\n\nbewilligungspflichtige Bauten und Anlagen grundsätzlich einen Abstand \nzum Wald von mindestens 30 m einhalten. Die zuständige Stelle der Volks-\nwirtschaftsdirektion kann aber beim Vorliegen besonderer Verhältnisse \nAusnahmen bewilligen (Art. 26 KWaG). Liegen besondere Verhältnisse vor, \nkann der Waldabstand in Überbauungsordnungen und Baureglementen mit \nZustimmung der zuständigen Stelle der Volkswirtschaftsdirektion mittels \nBaulinien verkürzt werden.\n\nBesondere Verhältnisse liegen im vorliegenden Fall vor, da die Bauten des \nangrenzenden Quartiers insbesondere im Norden ebenfalls näher als 30 m \nan den Wald reichen. Zugunsten einer dichten Bebauung wird deshalb der \nWaldabstand auf 20 m reduziert und durch die Festlegung eines Grün-\nbereichs im Überbauungsplan gesichert, welcher unversiegelt bleibt und \nbewilligungspflichtige Vorhaben nicht zulässt. Die verlangten Baulinien \nwerden mittels Baubereiche festgelegt.\n\nIm Grünbereich richten sich die baulichen Möglichkeiten nach Art. 34 KWaV:\n\n1  Der gesetzliche Waldabstand gilt für alle baubewilligungspflichtigen\n   Vorhaben, mit Ausnahme\na) von Umbauten, Renovationen, Installationen im Gebäudeinnern sowie \n\nAnbauten, sofern der Waldabstand dadurch nicht verringert wird, der \nZugang zum Wald nicht erschwert und die Zweckbestimmung des \nGebäudes nicht verändert wird;\n\nb) der äusseren Umgestaltung von Gebäuden (Fassaden, Dachformen, \nMaterialien, Anstriche u. ä.);\n\nc) von Abbrüchen von Gebäuden und Gebäudeteilen;\nd) von Schiffsbojen und\ne) von Bauten, die nicht für den Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, \n\nLagergebäuden und ähnlichen Anlagen sowie unterirdischen Bauten, \nsofern ein minimaler Waldabstand von 15 Metern eingehalten wird und \ndie Zustimmung der betroffenenen Waldeigentümerin oder des Waldei-\ngentümers vorliegt.\n\n2  Die Waldabteilung befindet über die Ausnahmegesuche.\n\nDer Umgebungsbereich kann durch die Bewohner der Siedlung als privater \nund/oder gemeinschaftlicher Aufenthalts- und Erholungsbereich genutzt \nwerden. Eine genauere Festlegung der Nutzung und Gestaltung erfolgt im \nBaubewilligungsverfahren.\n\nDie gemäss Art. 44 und 45 der kantonalen Bauverordnung (BauV) gefor-\nderten Aufenthaltsbereiche und Spielplätze sind und im Grün- und Umge-\nbungsbereich zulässig. Da noch unklar ist, wieviele (Familien-)Wohnungen \nrealisiert werden, sind die Flächen, insbesondere auch die grössere Spiel-\nfläche nach Art. 46 BauV im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen.\n\nUmgebungs-\n\nbereich\n\nAufenthaltsberei-\n\nche, Spielplätze \n\nund grössere \n\nSpielfläche\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n13 ecoptima\n\nMit Ausnahme der oberirdischen Kunden- und Besucherparkplätze sind \ndie Autoabstellplätze unterirdisch in einer Einstellhalle anzuordnen. \nMindestens zwei Drittel der Velo-Abstellplätze sind oberirdisch und in der \nNähe der Hauseingänge anzuordnen.\n\nDie zentrale Erschliessungsachse bleibt mit Ausnahme von der Nutzung \nals Notzufahrt oder für Umzugswagen frei von motorisiertem Verkehr. \n\nDie Bereitstellung des Abfalls erfolgt an der Wahlackerstrasse, wobei die \nContainer ausserhalb der Bereitstellungszeiten in Gebäudenähe platziert \nund nur zur Leerung an den Bereitstellungsstandort gebracht werden \nkönnen.\n\nZur Deckung des Wärmebedarfs von Raumwärme und Warmwasser muss \nals Energieträger – wie im Entwurf des kommunalen Richtplans Energie \nvorgesehen – als Haupt-Energieträger Erdwärme eingesetzt werden. Vor-\naussetzung für die Nutzung der Geothermie ist die technische Machbar-\nkeit und eine Bewilligung des Amtes für Wasser und Abfall (AWA). Ist die \nNutzung technisch nicht machbar, ist ein anderer erneuerbarer Energieträ-\nger prioritär zu nutzen.\n\n3.3 Mehrwertabschöpfung\n\nDie Mehrwertabschöpfung wurde mit dem Planungs- und Mehrwertab-\nschöpfungsvertrag vom 13. Februar 2015 zwischen der Einwohnerge-\nmeinde Zollikofen und Joseph Scherzinger-Kohler vertraglich festgelegt.\n\n4. Auswirkungen auf die Umwelt\n\n4.1 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht\n\nDie UeO mit Zonenplanänderung steht den übergeordneten Vorgaben des \nBundes, des Kantons sowie den Planungsinstrumenten der Gemeinde \nnicht entgegen.\n\n4.2 Orts- und Landschaftsbild\n\nMit der Machbarkeitsstudie wurden verschiedenen Bebauungsmöglichkei-\nten geprüft. Die nun in der UeO umgesetzten Varianten 5 und 6 gliedern \nsich am besten in das bestehende Ortsbild ein. Die Bauten sind von der \nWahlackerstrasse zurückversetzt und treten gegenüber den bestehenden, \nteilweise schützens- und erhaltenswerten Bauten, an der Wahlackerstras-\nse in den Hintergrund. Der dreigeschossige Auftaktbau im Osten reiht sich \ngut ein in die Folge von grösseren Bauten, welche ebenfalls zurückver-\nsetzt sind (z.B. Kita, Kirche, Gemeindeverwaltung).\n\nErschliessung und \n\nParkierung\n\nAbfallbereitstel-\n\nlungsplatz\n\nEnergie- und\n\nWärmeversorgung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n14 ecoptima\n\nSämtliche Bauten entlang der Wahlackerstrasse sind wie die vorgesehene \nBebauung zwei- bis dreigeschossig. Durch die Gestaltung mit Flachdä-\nchern nimmt sich die Überbauung gestalterisch gegenüber den Baudenk-\nmälern entlang der Wahlackerstrasse eher zurück.\n\nAlle Bauten halten einen Grenzabstand von mindestens 5 Metern ein. Dies \nentspricht dem Abstand für die Wohnzone W2.\n\n4.3 Wald\n\nDirekt an den Wirkungsbereich der UeO angrenzend liegt der Buchrain. \nDer Waldabstand von 30 m gemäss Waldgesetz wird durch zwei Baukörper \nunterschritten. Eine Reduktion des Waldabstands ist nach Art. 26 KWaG \nbei besonderen Verhältnisse im Rahmen einer UeO mit Zustimmung der \nzuständigen Stelle der Volkswirtschaftsdirektion mittels Baulinien möglich.\n\nBesondere Verhältnisse liegen vor, da die Bauten des angrenzenden \nQuartiers insbesondere im Norden ebenfalls näher als 30 m an den Wald \nreichen. Zugunsten einer dichten Bebauung wird deshalb der Waldabstand \nauf 20 m reduziert und durch die Festlegung eines Grünbereichs in der \nUeO gesichert. Die verlangten Baulinien werden mittels Baubereichen \nfestgelegt.\n\n4.4 Verkehr\n\nDie neuen Nutzungen auf dem Areal werden gegenüber der heutigen Situ-\nation zu Mehrverkehr auf der Wahlackerstrasse führen. Für die Beurtei-\nlung des zusätzlichen Verkehrsaufkommens wird von 37 Wohnungen und \n150 m² gewerblicher oder Dienstleistungsnutzung ausgegangen. Daraus \nresultieren 46 Bewohner- und Besucher-PP sowie 5 Kunden-PP angenom-\nmen (Berechnung gemäss Art. 51 und 52 BauV, jeweiliger Mittelwert der \nBandbreiten). Erfahrungsgemäss werden Abstellplätze zu Wohnungen in \nAgglomerationen mit mässig guter Erschliessung durch den öffentlichen \nVerkehr 1–2 mal pro Tag umgeschlagen (Annahme 3 Fahrten pro Tag). Bei \nden Kundenparkplätzen werden 2–3 Belegungen pro Tag angenommen (5 \nFahrten pro Tag).\n\n46 Bewohner- und\n     Besucher-PP\n\nx 3 Fahrten 138 Fahrten/Tag\n\n5   Kunden-PP x 5 Fahrten 25 Fahrten/Tag\n\nSchätzung durchschnitt-\nliches tägliches Verkehrs-\naufkommen (DTV):\n\n                                  \n163 Fahrten/Tag\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n15 ecoptima\n\nGestützt auf diese Annahme wird durch die neue Nutzung ein durch-\nschnittlicher Täglicher Verkehr (DTV) von ca. 160 Fahrten generiert, auf \nder Wahlackerstrasse bzw. der Bernstrasse anfallen wird. Es kann davon \nausgegangen werden, dass die berechneten 160 Fahrten sowohl von der \nals Basiserschliessung geltenden Wahlackerstrasse als auch von der Bern-\nstrasse aufgenommen werden können. Dies insbesondere auch vor dem \nHintergrund, dass auf dem Areal, bis 2012 eine Gärtnerei und ein Blumen-\nladen bestanden, die auch Fahrten verursachten.\n\n4.5 Lärm und Luftreinhaltung\n\nDas Areal befindet sich in der Lärmempfindlichkeitsstufe ES II und III nach \nLSV. Dies bedeutet Planungswerte von 55 dBA für die ES II, respektive \n< 60 dBA für die ES III am Tag sowie 45 dBA für die ES II, respektive < 50 \ndBA für die ES III in der Nacht. Die Planungswerte werden am Standort \nnicht überschritten.\n\nDurch das berechnete Verkehrsaufkommen von ca. 160 MIV-Fahrten pro \nTag sind keine unzulässigen Auswirkungen bezüglich Lärm und Luftrein-\nhaltung auf die Umwelt zu erwarten.\n\n4.6 Ver- und Entsorgung\n\nDer kommunale Energierichtplan (Stand öffentliche Mitwirkung November \n2015) legt für den Bereich der UeO die Nutzung von Geothermie vor. Dies \nwird mit den Überbauungsvorschriften festgelegt. Diese Vorgabe wird mit \nder UeO für das Areal grundeigentümerverbindlich umgesetzt.\n\nEnergie\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n16 ecoptima\n\n5. Verfahren\n\n5.1 Übersicht und Termine\n\nFür den Erlass muss ein ordentliches Verfahren mit Mitwirkung, kantonaler \nVorprüfung, öffentlicher Auflage, Beschlussfassung und kantonaler Geneh-\nmigung durchgeführt werden. Zuständig für den Beschluss der UeO ist der \nGrosse Gemeinderat der Einwohnergemeinde Zollikofen. \n\nEs ist folgender Terminplan vorgesehen:\n\n – Entwurf UeO   Okt. / Nov. 2015\n – Beschluss Planungskommission (PK) 1. Dezember 2015\n – Beschluss Gemeinderat (GR)  14. Dezember 2015\n – Vorprüfung   Januar bis Febr. 2016\n – Auswertung und Bereinigung  März 2016\n – Öffentliche Auflage  April 2016\n – Beschluss PK   Mai 2016\n – Beschluss GR   Juni 2016\n – Beschluss GGR   August 2016\n – Genehmigung AGR  anschliessend\n\n5.2 Mitwirkung\n\nAllgemeines\nDie Machbarkeitsstudie wurde vom 23. Oktober bis am 21. November 2014 \nzur öffentlichen Mitwirkung gebracht. Die Mitwirkungseingaben – drei \nEingaben von Parteien und Institutionen und sechs Eingaben von Priva-\nten – wurden anschliessend vom Gemeinderat ausgewertet und in einem \nMitwirkungsbericht festgehalten. Die Ergebnisse sind soweit möglich und \nsinnvoll in die Planung eingeflossen.\n\nAufgrund der Mitwirkungseingaben und aus gestalterischen Gründen \nwurde die Einstellhalleneinfahrt an die südliche Parzellengrenze verscho-\nben.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nÜberbauungsordnung 30 «Wahlacker West»\nErläuterungsbericht\n\n17 ecoptima\n\n5.3 Kantonale Vorprüfung\n\nDas Amt für Gemeinde und Raumordnung AGR prüfte die UeO im Rahmen \nder Vorprüfung unter Einbezug weiterer Fachstellen auf ihre Rechtmä-\nssigkeit. Anschliessend wurde die UeO gemäss den im Vorprüfungsbericht \nfestgehaltenen Vorbehalten und Empfehlungen bereinigt und vom Gemein-\nderat zuhanden der öffentlichen Auflage beschlossen.\n\nAufgrund der Vorprüfung wurde der Schutzzonenplan und der «Plan \nZuordnung Empfindlichkeitsstufen» im Wirkungsbereich der UeO mit einer \nErgänzung des Anhangs III im Baureglement sowie dem neuen Art. 23 der \nÜberbauungsvorschriften aufgehoben. Darüber hinaus wurden noch einige \nDetailkorrekturen vorgenommen.\n\n5.4 Öffentliche Auflage\n\nNach Abschluss der Vorprüfung und Bereinigung der Planungsunterlagen \nfindet die öffentliche Auflage statt. Während der Auflagefrist kann schrift-\nlich Einsprache erhoben werden. Diese ist zu begründen. Die Einspra-\nchebefugnis richtet sich nach Art. 35 ff. BauG. Allfällige Einsprachever-\nhandlungen werden vor dem Beschluss durch den Grossen Gemeinderat \ndurchgeführt. \n\n5.5 Beschlussfassung und Genehmigung\n\nDie Beschlussfassung zur vorliegenden UeO mit Zonenplanänderung \nerfolgt durch den Grossen Gemeinderat. Über allfällige unerledigte Ein-\nsprachen entscheidet das AGR im Genehmigungsverfahren. \n\n\n\n<<\n  /ASCII85EncodePages false\n  /AllowTransparency false\n  /AutoPositionEPSFiles true\n  /AutoRotatePages /None\n  /Binding /Left\n  /CalGrayProfile (Dot Gain 20%)\n  /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \\050SWOP\\051 v2)\n  /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CannotEmbedFontPolicy /Error\n  /CompatibilityLevel 1.4\n  /CompressObjects /Tags\n  /CompressPages true\n  /ConvertImagesToIndexed true\n  /PassThroughJPEGImages true\n  /CreateJobTicket false\n  /DefaultRenderingIntent /Default\n  /DetectBlends true\n  /DetectCurves 0.0000\n  /ColorConversionStrategy /CMYK\n  /DoThumbnails false\n  /EmbedAllFonts true\n  /EmbedOpenType false\n  /ParseICCProfilesInComments true\n  /EmbedJobOptions true\n  /DSCReportingLevel 0\n  /EmitDSCWarnings false\n  /EndPage -1\n  /ImageMemory 1048576\n  /LockDistillerParams false\n  /MaxSubsetPct 100\n  /Optimize true\n  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'überbauung':542,778,899,1811,2611 'überbauungs':1195,1290 'überbauungsordnung':21,36,93,139,205,352,385,519,764,961,1184,1262,1270,1585,1962,2290,2582,2876,3089,3257 'überbauungsordnungen':2008 'überbauungsplan':24,1152,1298,1430,1574,2067 'überbauungsstud':813 'überbauungsvor':1575 'überbauungsvorschirften':1505 'überbauungsvorschriften':25,1295,1328,3073,3340 'übergeordneten':155,2472,2480 'übernommen':1506 'überschritten':3019 'übersicht':183,3099


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category_de: Beschluss

text: \n- 1 - \n\nG:\\00_Daten\\01_Präsidiales\\001_ZD\\0090_GGR\\0093_Sitzungen\\Beschlüsse_Vollzug\\11-11-23-beschlüsse.doc  \n\n \n\nSITZUNG DES GROSSEN GEMEINDERATES VOM 23. November 2011 \n\n \n\nB E S C H L Ü S S E \n \n1. Konstituierung des Grossen Gemeinderates \n\n \n 1.1 Wahl des Präsidenten des Grossen Gemeinderates \n Gewählt wird: \n Baumann Hans Peter, Zelgweg 19, SVP \n \n 1.2 Wahl des Vizepräsidenten und der Stimmenzähler \n Gewählt werden: \n \n\n1. Vizepräsidentin \n Stettler-Schwenter Marceline, Bernstrasse 117, GFL \n \n 2. Vizepräsidentin \n Thomann Lemann Johanna, Schulhausstrasse 26, FDP \n \n 2 StimmezählerInnen \n Zeiter Nicole, Linckweg 2, SP \n Jost Klaus, Kreuzstrasse 18, SVP \n \n2. Geschäftsprüfungskommission; Ersatzwahl \n\n \n Der vorgeschlagene Markus Dietiker, Alpenstrasse 65, Zollikofen, SP wird als Ersatz \n\nfür Hannah Einhaus, Kirchweg 9, Zollikofen, SP per 1. Januar 2012 bis 31. Januar \n2013 gewählt. \n\n \n3. Wärmeverbund Nord; Anschluss der Schulanlagen im Zentrum; Verpflich-\n\ntungskredit und Vereinbarung mit dem Contractor ewb \n \n Das Geschäft wird vom Gemeinderat zurückgezogen. \n \n4. Atemschutz- und Modultransportfahrzeug; Verpflichtungskredit \n\n \n Der Rat beschliesst mehrheitlich: \n \n Für die Ersatzbeschaffung eines Atemschutz- und Modultransportfahrzeuges wird \n\nein Verpflichtungskredit von Fr. 200'000.00 zu Lasten der Investitionsrechnung Feu-\nerwehr (Konto 140.506.06) bewilligt. \n\n \n5. Interpellation Elisabeth Wendelspiess betreffend "Wie sicher sind die Ange-\n\nstellten der Sozialdienste in Zollikofen?"; Antwort \n \nDie Interpellation Elisabeth Wendelspiess betreffend "Wie sicher sind die Angestell-\nten der Sozialdienste in Zollikofen?" wird vom Gemeinderat schriftlich beantwortet. \n\n \n6. Interpellation Elisabeth Wendelspiess betreffend "Wie sicher und wohnlich \n\nsind die Kindergärten am Lindenweg?"; Antwort \n \nDie Interpellation Elisabeth Wendelspiess betreffend "Wie sicher und wohnlich sind \ndie Kindergärten am Lindenweg?" wird vom Gemeinderat schriftlich beantwortet. \n\n\n\n- 2 - \n\nG:\\00_Daten\\01_Präsidiales\\001_ZD\\0090_GGR\\0093_Sitzungen\\Beschlüsse_Vollzug\\11-11-23-beschlüsse.doc  \n\n \n \n7. Parlamentarische Eingänge \n \n7.1. Interpellation Roland Stucki betreffend "Aufhebung der Kommission für öffentliche \n\nAnlässe" \n \n \nAusführliche Informationen zu den einzelnen Geschäften finden Sie unter folgendem Link: \nhttp://www.zollikofen.ch/de/politik/ggrmain/politbusiness/ \n \n \n\nRechtsmittelbelehrung \n \n\n⇒ Gegen Wahlen kann innert 10 Tagen seit der Publikation beim Regierungsstatthalter Be-\nschwerde geführt werden. \n \n\n⇒ Gegen Beschlüsse und Verfügungen kann innert 30 Tagen seit der vorliegenden Ver-\nöffentlichung Beschwerde beim Regierungsstatthalter geführt werden. \n \n\n \n \nZollikofen, Donnerstag, 24. November 2011 \n\n \n GROSSER GEMEINDERAT ZOLLIKOFEN \n\n\n