name: Erläuterungsbericht Mitwirkung Auflage 02.06.2025

text: \necoptima · Spitalgasse 34 · 3001 Bern · Industriestrasse 5a · 6210 Sursee · Tel. 031 310 50 80 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch\n\nErläuterungsbericht\n\nDie Planung besteht aus:\n\nÄnderung Grundordnung\n• Änderung Zonenplan\n• Änderung Baureglement\n\nÜberbauungsordnung\n• Überbauungsplan\n• Überbauungsvorschriften\n\nWeitere Unterlagen\n• Erläuterungsbericht\n\nMai 2025\n\nMITWIRKUNG\n\nGemeinde Zollikofen\n\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\n\n\n\nImpressum\n\nPlanungsbehörde:\nGemeinde Zollikofen\nWahlackerstrasse 25\nPostfach 366\n3052 Zollikofen\n\nAuftraggeberin:\nfenaco Genossenschaft\nEichenweg 49\n3052 Zollikofen\n\nAuftragnehmerin:\necoptima ag\nSpitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern\nIndustriestrasse 5a, 6210 Sursee\nTelefon 031 310 50 80\nwww.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch\n\nBearbeitung:\nHansjakob Wettstein, Raumplaner FH, MAS ETH, SIA\nCorinna Bühlmann, Raumplanerin BSc\n\nAbbildung Titelseite: Luftbild des \nPlanungsgebiets (Quelle: swisstopo)\n\nAufträge aktuell\\Zollikofen/ZPP mit UeO Eichenweg \n07164 07433 08324/4_Resultate/07_EB/08324_EB_20250527_MW/\nhw,cb\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n ecoptima\n\nInhalt\n\n1. Ausgangslage 5\n1.1 Standort und Vorhaben 5\n\n2. Qualitätssicherndes Verfahren und Richtprojekt 6\n2.1 Verfahren und Ablauf 6\n2.2 Geprüfte Varianten 6\n2.3 Richtprojekt 9\n\n3. Planungsrechtliche Situation 13\n3.1 Zonenplan 13\n3.2 Baureglement 13\n\n4. Planungsrechtliche Umsetzung und Ziele 15\n\n5. Änderung Baureglement und Zonenplan 16\n5.1 Änderung Zonenplan 16\n5.2 Änderung Baureglement:\n\nZone mit Planungspflicht R «Eichenweg»  16\n\n6. Überbauungsordnung Nr. 37 «Eichenweg» 19\n6.1 Überbauungsplan 19\n6.2 Richtprojekt 19\n6.3 Überbauungsvorschriften 19\n\n7. Auswirkungen auf die Umwelt \n(Bericht nach Art. 47 RPV) 24\n\n7.1 Übereinstimmung mit den übergeordneten Planungen 24\n7.2 Übereinstimmung mit den kommunalen Planungen 25\n7.3 Bauinventar 31\n7.4 Wald 32\n7.5 Verkehr und Erschliessung 33\n7.6 Leitungskataster 36\n7.7 Versickerung 37\n7.8 Schutzräume 38\n7.9 Ausgleich von Planungsmehrwerten 38\n7.10 Weitere Themen 38\n\n8. Verfahren 39\n8.1 Zuständigkeiten und Termine 39\n8.2 Mitwirkung 40\n8.3 Vorprüfung 40\n8.4 Öffentliche Auflage 40\n8.5 Beschlussfassung und Genehmigung 40\n\n\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n5 ecoptima\n\n1. Ausgangslage\n\n1.1 Standort und Vorhaben\n\nDer bestehende LANDI-Laden liegt an der nördlichen Gemeindegrenze \nzu Münchenbuchsee im Gebiet «Meielen-Nord». Die Grundeigentümerin \nfenaco Genossenschaft AG hat dieses Grundstück an den Bund verkauft. \nDie LANDI Moossee als Mieterschaft wurde vom Bund übernommen. Der \nbestehende Mietvertrag galt bis 2021 und wird seither jeweils um ein Jahr \nverlängert.  \n\nAbb. 1 Luftbild mit dem Planungsperimeter (weiss gestrichelt) und dem heutigen LANDI-Laden \n(Stern), Geoportal des Bundes\n\nNun beabsichtigt die LANDI Moossee, das Ladenlokal auf das nördlich \nangrenzende Areal, das im Besitz der fenaco Genossenschaft AG ist, \nzu verlegen. Auf dem Gebiet des geplanten LANDI-Ladens befindet sich \nheute das Eichen Service Center (Garage, Carwash und Tankstelle) sowie \nAussenparkplätze der frigemo AG (Herstellung von frischen Convenience-\nProdukten) und der Gourmador Zollikofen (Vertriebseinheit).\n\nStandort\n\nVorhaben \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n6 ecoptima\n\n2. Qualitätssicherndes Verfahren und Richtprojekt\n\nDie Gemeinde Zollikofen, die fenaco Genossenschaft AG als Grundeigentü-\nmerin und die LANDI Moossee Genossenschaft als Betreiberin des heuti-\ngen LANDI-Ladens haben beschlossen, zu Beginn des Planungsprozesses \nein Verfahren zur Qualitätssicherung durchzuführen, in welchem das \nBebauungs- und Erschliessungskonzept ermittelt bzw. das Richtprojekt er-\narbeitet wird. Die Ergebnisse sind im Dossier zum Richtprojekt zusammen-\ngestellt und werden nachfolgend kurz erläutert. Das Richtprojekt bildet die \nGrundlage für das vorliegende Planungsdossier. \n\n2.1 Verfahren und Ablauf\n\nDas Verfahren wurde als Workshopverfahren, im Sinne von Art. 99a Abs. \n2 BauV, mit dem Planungsteam «Architekturbüro E. Bornand SIA» durch-\ngeführt, welches sich mit der w+s Landschaftsarchitekten AG verstärkte. \nDas Begleitgremium setzte sich insbesondere aus drei stimmberechtigten \nFachmitgliedern und zwei stimmberechtigten Sachmitgliedern zusammen. \nDie Verfahrensbegleitung erfolgte durch die ecoptima ag. \n\n – Daniel Bichsel, Gemeindepräsident Zollikofen\n – Adrian Grossenbacher, Geschäftsleitung LANDI Moossee\n\n – Christine Odermatt, Fachexpertin Architektur/Städtebau\n – Gianni Chini, Fachexperte Architektur/Städtebau\n – Pascal Weber, Fachexperte Landschaftsarchitektur\n\n – Sabine Breitenstein, Bauverwalterin Zollikofen\n – Marcel Burkart, Leiter Areale und Technik, fenaco Genossenschaft\n – Matthias Wyss, fenaco Genossenschaft\n – Kurt Stettler, LANDI Moossee\n – Christian Walther, LANDI Moossee\n\nDie Rahmenbedingungen wurden vor dem Verfahren an der Programm-\nsitzung im Januar 2018 diskutiert und in einem Verfahrensprogramm \nfestgehalten. Im Zeitraum von März bis Juni 2023 fanden vier Workshops \nstatt, an welchen verschiedene Bebauungs- und Erschliessungsvarianten \nvorgestellt und diskutiert wurden. Das Begleitgremium gab jeweils Emp-\nfehlungen für die Weiterbearbeitung. \n\n2.2 Geprüfte Varianten\n\nGestützt auf eine vertiefte ortsbauliche Analyse wurden drei Grundvarian-\nten zur Diskussion gestellt:\n\n – Variante «zwei Volumen»: zwei Einzelvolumen mit Verbindungsbau \n – Variante «Zwilling»: zusammengesetztes zweiteiliges Volumen\n – Variante «Doppelauge»: Längsbau\n\nVerfahren, \n\nBeteiligte \n\nSachmitglieder\n\nFachmitglieder, \n\nFachberatung d. \n\nGemeinde\n\nWeitere Beteiligte\n\n(ohne Stimmrecht)\n\nAblauf \n\nGrundvarianten\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n7 ecoptima\n\nAbb. 2 Variante «zwei Volumen», \n2. Workshop, April 2023\n\nAbb. 3 Variante «Zwilling», \n2. Workshop, April 2023\n\nAbb. 4 Variante «Doppelauge», \n2. Workshop, April 2023\n\nDie Variante «Zwilling» macht mit den zwei Volumen eine strassenbeglei-\ntende Architektur möglich und schafft mit den Vor- und Rücksprüngen \nspannende Aussenbereiche, welche zur Adressbildung beitragen. Die \nVariante wurde vom Begleitgremium favorisiert und zur Weiterbearbeitung \nempfohlen.\n\nIn Bezug auf das westlich liegende Areal der fenaco Genossenschaft AG \nwurde zudem geprüft, wie sich das Areal langfristig weiterentwickeln \nkönnte. Beide Varianten wurden mit je einer Untervariante (zusammenge-\nsetztes Gebäude, zwei separate Gebäude) geprüft. \n– Orientierung der Ersatzneubauten am Neubau LANDI\n– Orientierung der Ersatzneubauten an den Bestandesbauten des angren-\n\nzenden BBL-Areals\n\nDamit wurde insbesondere auch aufgezeigt, dass eine Entwicklung des \nvorliegenden Areals eine spätere Entwicklung nicht verunmöglicht. Ab-\nsichten zur Entwicklung bestehen auf dem bahnseitigen Areal noch keine.\n\nFavorisierte \n\nVariante\n\nEntwicklungsmög-\n\nlichkeiten nicht \n\nverunmöglichen\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n8 ecoptima\n\nAbb. 5 Variante «Zwilling» mit Ersatzbauten \norientiert am LANDI-Laden, \n2. Workshop, April 2023\n\nAbb. 6 Variante «Zwilling» mit Ersatzbauten \norientiert an den Bestandesbauten, \n2. Workshop, April 2023\n\nDer Richtplan ESP Bahnhof Zollikofen/Münchenbuchsee legt bereits Richt-\nwerte für mögliche Gesamthöhen fest. Die benachbarten Neubauten des \nBBL stellen dabei mit 30.0 m das mögliche Maximum dar. Für den Pla-\nnungsperimeter und das westlich angrenzende Areal der fenaco, gilt ein \nRichtwert von 24.0 m (Richtplankarte) resp. 28.0 m (Massnahmenblatt Nr. \nZ2). Das Begleitgremium beurteilt eine Reduktion der Gesamthöhe Rich-\ntung Eichenweg und Schlösslistrasse von 16.0 m auf 12.0 m als adäquat.\n\nDie Diskussion zeigt, dass gegenüber der Schlösslistrasse minimal zwei \nund im restlichen Planungsperimeter minimal drei Geschosse realisiert \nwerden sollten. Als Maximalvariante sind vier Geschosse verträglich, \nwobei gegenüber der bestehenden Bebauung an der Schlösslistrasse eine \nReduktion auf drei Geschosse erfolgt.\n\nAbb. 7 Minimalvariante mit Bestand, \n2. Workshop, April 2023\n\nAbb. 8 Maximalvariante mit Bestand, \n2. Workshop, April 2023\n\nStädtebauliche \n\nDichte\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n9 ecoptima\n\nAbb. 9 Minimalvariante mit möglicher Ent-\nwicklung fenaco Areal, 2. Workshop, \nApril 2023\n\nAbb. 10 Maximalvariante mit möglicher Ent-\nwicklung fenaco Areal, 2. Workshop, \nApril 2023\n\nDie Variante «Zwilling» wurde im Rahmen des dritten und vierten Work-\nshops insbesondere hinsichtlich Gesamthöhen, Terrainverlauf, Bepflan-\nzung, Erschliessung, Durchblick im Erdgeschoss, Adressierung und \nAnlieferung verfeinert und zum nachfolgend beschriebenen Richtprojekt \nausgearbeitet.\n\n2.3  Richtprojekt\n\nDas Richtprojekt sieht zwei Ausbauvarianten vor, welche aus der Sicht des \nBeurteilungsgremiums verträglich sind. \n– Variante «MINI» 16.0 m und 12.0 m (GFZo 1.25)\n– Variante «MAXI» 20.0 m und 16.0 m (GFZo 1.75)\n\nDie Variantenwahl soll sich nach der Nachfrage für zusätzliche Geschoss-\nflächen richten, wobei die Variante «MINI» das städtebauliche Minimum \ndarstellt und zu Gunsten einer haushälterischen Bodennutzung und zur \nausreichenden Siedlungsentwicklung nach innen mit der Planung sicher-\nzustellen ist. Die Variante «MAXI» stellt in Bezug auf die ortsbauliche \nDichte das verträgliche Maximum dar und ist ebenfalls mit der Planung \nfestzulegen.\n\nAbb. 11 Variante «MINI», Richtprojekt \nDezember 2024\n\nAbb. 12 Variante «MAXI», Richtprojekt \nDezember 2024\n\nIm Erdgeschoss ist der LANDI-Laden mit dazugehörigen Lagerflächen und \nder Anlieferung vorgesehen. Im südlichen Gebäudeteil sieht das Richtpro-\njekt eine Tankstelle mit dazugehörigem Shop vor.\n\nStädtebau und\n\nArchitektur\n\nNutzung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n10 ecoptima\n\nAbb. 13 Situation mit Erdgeschoss, Richtprojekt Dezember 2024\n\nIm Untergeschoss sind ca. 70 – 75 Abstellplätze für die Kunden des LANDI-\nLadens geplant. Im ersten Obergeschoss können die aktuell auf dem Areal \nbestehenden Abstellplätze der Mitarbeitenden der frigemo AG wieder \nsichergestellt werden. Diese könnten bei Bedarf auch in einem zweiten \nUntergeschoss angeordnet werden, so dass das 1. Obergeschoss ander-\nweitig genutzt werden kann. Das Geschoss wird somit gleich wie das 2. \nObergeschoss flexibel gebaut, damit diese Geschosse auch einer heute \nnoch unbekannten Arbeitsnutzung dienen können. \n\n50\n4.\n\n50\n9.\n\n00\n9.\n\n00\n9.\n\n00\n5.\n\n50\n6.\n\n70\n5.\n\n50\n50\n\n50\n4.\n\n50\n9.\n\n00\n9.\n\n00\n9.\n\n00\n5.\n\n50\n50\n\n6.\n20\n\n5.\n50\n\n50\n\n3.20 6.60 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00\n\n3.20 6.60 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00 9.00\n\n63.80 36.00\n\n63.80 36.00\n\n99.80\n\n99.80\n\n5.\n00\n\n45\n.2\n\n0\n\n38\n.0\n\n0\n12\n\n.2\n0\n\nCHEMIN PIÉTON\n\nA\nB\n\nC\nD\n\nE\nF\n\nG\nH\n\nA\nB\n\nC\nD\n\nE\nF\n\nG\nH\n\n1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13\n\n1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13\n\n72 71 70\n\n01 02 03\n\n63 62 61 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46\n\n04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15\n\n37 38 39 40 41 42 43 44 45\n\n24 23 22 21 20 19 18 17 16\n\n34 35 36\n\n27 26 25\n\n31 32 33\n\n30 29 28\n\nFLUCHT-\nTREPPENHAUS\n\nMITTE\nRAMPE\n\nEV. LAGER\nODER GEWERBE\n\n(TAGESLICHT)\n\nEV. LAGER\nODER GEWERBE\n\n(TAGESLICHT)\n\nNATÜRLICHE\nBELICHTUNG MÖGLICH\n\nPARKING\nCA. 72 PARKPLÄTZE\n\nTECHNIK\n\nTECHNIK\n\n66 65 6469 68 67\n\nTREPPENHAUS\nSÜD\n\nTREPPENHAUS\nNORD\n\nAbb. 14 Grundriss Untergeschoss, Richtprojekt Dezember 2024\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n11 ecoptima\n\nDas Dach wird nicht begehbar ausgestaltet und soll insbesondere zur \nEnergiegewinnung mit Photovoltaikanlagen ausgestattet werden sowie der \nRegenwasserrückhaltung dienen. \n\nAbb. 15 Situation mit Dachaufsicht, Richtprojekt Dezember 2024\n\nIm Aussenraum sind neben wenigen Kundenparkplätzen ausreichend \nFahrradabstellplätze und dem Laden zugeordnete Aussenverkaufsflä-\nchen vorgesehen. Zudem sind Aufenthaltsbereiche, insbesondere für die \nzukünftigen Mitarbeitenden, geplant und mit ausreichend Grünflächen und \nBepflanzungen soll eine möglichst hohe Aussenraumqualität sichergestellt \nwerden.\n\nDie Parkierung erfolgt mit Ausnahme von etwa 12 Kundenparkplätzen \ninkl. Ladestationen im Aussenbereich, gebäudeintegriert bzw. im Unterge-\nschoss. Die beiden Parkgeschosse werden über zwei Rampen erschlossen, \nwelche in das Gebäude integriert werden.\n\nDie Haupterschliessung erfolgt über die bestehende Stichstrasse im Süden \ndes Areals, welche im Zuge der Entwicklung ausgebaut werden soll. Diese \nZu- und Wegfahrt dient insbesondere den Kunden des LANDI-Ladens, der \nTankstelle und des Shops. Eine weitere Zufahrt (Einbahn) zur Anlieferung \nund zum zweiten Parkgeschoss im Obergeschoss erfolgt im Norden des \nAreals. Zudem wird für die Tankstelle eine separate Ausfahrt (Einbahn) \nauf den Eichenweg vorgesehen, damit umständliche Wendemanöver im \nBereich der Tankstelle vermieden werden können.\n\nFreiraum\n\nParkierung und \n\nErschliessung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n12 ecoptima\n\nStichstrasse:\nBreite 6.00m für Begegnungsfall\nLkw/Lkw bei Geschwindigkeit\n30 km/h ausreichend.\n\nEinmündung EIchenweg:\nBegegnungsfall Pw/Lkw plausibel.\nBegegnungsfall Lkw/LkW nicht\ngegeben. Definition Auslegung\nEinfahrtstrichter.\nKeine Trottoirüberfahrt (VSS 40 242)\nfür Gewerbe- und Industriegebiete.\n\nAusfahrt Tankstelle:\nVerkehrsregime und Ausfahrt\nals Trottoirüberfahrt wird als\nsinnvoll erachtet.\nInsbesondere auch bezüglich\nHierarchie zu Stichstrasse.\n\nZufahrt fenaco (Einbahnstrasse)\nGenerell plausibel und sinnvoll,\nkönnte alternativ auch als normale\nEinfahrt (ohne Trottoirüberfahrt)\nausgestaltet werden\n\nAbb. 16 Verkehrsregime und Schleppkurven, Richtprojekt Dezember 2024\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n13 ecoptima\n\n3. Planungsrechtliche Situation\n\n3.1 Zonenplan\n\nDas Areal der fenaco Genossenschaft AG liegt gemäss rechtskräftigem \nZonenplan in der Arbeitszone A3.\n\nAbb. 17 Ausschnitt aus dem geltenden Zonenplan der Gemeinde Zollikofen\n\n3.2 Baureglement\n\nDie wichtigsten Bestimmungen zur Arbeitszone A3 sind in Art. 5 und 6 des \nBaureglements festgelegt. \n\nArt. 5 regelt die Art der Nutzung wie folgt:\n\n1 Die Arbeitszonen A1, A2 und A3 sind Arbeitsaktivitäten vorbehalten. An \nWerkstätten oder ähnliche Bearbeitungsnutzungen gebundene kleinere \nLaden- oder Ausstellungsräume sowie einzelne Fachmarktnutzungen bis \nmaximal einer Verkaufsfläche von 500 m2 sind gestattet.\n\n2 Bei Inkrafttreten dieses Reglementes vorhandene Verkaufsnutzungen \nkönnen erneuert und die bestehende Verkaufsfläche bis 20 % erweitert \nwerden.\n\n3 Wohnungen für das aus betrieblichen Gründen an den Standort gebunde-\nne Personal sind zugelassen, sofern für wohnhygienisch tragbare Verhält-\nnisse gesorgt ist.\n\nArbeitszone A3\n\nArt der Nutzung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n14 ecoptima\n\n4 In den Arbeitszonen A3 östlich der SBB-Bahnlinie gilt die Lärmempfind-\nlichkeitsstufe ES IV.\n\n5 In den übrigen Arbeitszonen gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III.\n\nArt. 6 regelt die baupolizeilichen Masse. Demnach gelten für die Arbeits-\nzone A3 folgende Masse:\n\n – kleiner Grenzabstand: 5 m\n – grosser Grenzabstand: keiner\n – Fassadenhöhe traufseitig (Fh tr): 18.0 m\n – Gesamthöhe (GH): 20.5 m\n – Grünflächenziffer (GZ): 10%\n\nMass der Nutzung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n15 ecoptima\n\n4. Planungsrechtliche Umsetzung und Ziele\n\nDetailhandelseinrichtungen, welche über 1'000 m2 Geschossfläche aufwei-\nsen und ausserhalb von Geschäftsgebieten liegen, gelten nach Art. 19 Abs. \n2 Baugesetz (BauG) als «besondere Bauten und Anlagen». Diese dürfen \nnach Art. 19 Abs. 1 BauG nur aufgrund einer Überbauungsordnung (UeO) \nbewilligt werden. Damit das Richtprojekt mit dem geplanten LANDI-Laden \nrealisiert werden kann, ist eine Änderung der baurechtlichen Grundord-\nnung resp. eine Umzonung der bestehenden Arbeitszone A3 notwendig. \nDas Areal wird in eine neue Zone mit Planungspflicht (ZPP) umgezont und \nes wird eine entsprechende Überbauungsordnung (UeO) nach Art. 93 ff. \nBauG erlassen. \n\nDie bestehende baurechtliche Grundordnung wurde in den Jahren 2014 \nbis 2017 erarbeitet und im November 2017 beschlossen bzw. im Oktober \n2018 genehmigt, womit die Grundsätze der Planbeständigkeit zu be-\nrücksichtigen sind und aufzuzeigen ist, inwieweit sich die Verhältnisse \nseither geändert haben. Die Handänderung des vom heutigen LANDI-\nLadens betroffenen Grundstücks (Zollikofen-GBBL Nr. 1388) von der fenaco \nGenossenschaft zur Schweizerischen Eidgenossenschaft erfolgte nach \nAbschluss der Ortsplanungsrevision mit Grundbucheintrag vom 4. Januar \n2018. Der bestehende Mietvertrag für den LANDI-Laden lief 2021 aus und \nwird seither nur noch jährlich verlängert. Der LANDI-Laden kann somit \nlängerfristig nicht am bestehenden Standort weiterbetrieben werden, \nweshalb ein Ersatzstandort sichergestellt werden muss. Im Rahmen der \nOrtsplanungsrevision waren diese geänderten Verhältnisse noch nicht \nabsehbar.\n\nPlanbeständigkeit\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n16 ecoptima\n\n5.  Änderung Baureglement und Zonenplan\n\n5.1 Änderung Zonenplan\n\nDie Zonenplanänderung entspricht dem Wirkungsbereich der neuen UeO \nNr. 37 und umfasst damit die Parzellen Zollikofen Gbbl.-Nrn. 628, 947 und \nden westlichen Teil der Parzelle Zollikofen Gbbl.-Nr. 1069 mit einer Fläche \nvon 9'076 m2.\n\nDer gesamte Planungsperimeter wird von der Arbeitszone A3 neu in die \nZone mit Planungspflicht (ZPP) R «Eichenweg» umgezont.\n\n47\n\n39\n\n61\na\n\n49\n\n60\n\n60a\n\n61\n\n41\na\n\n41\n\nEi\nch\n\nen\nw\neg\n\nEi\nch\n\nen\nw\neg\n\nEi\nch\n\nen\nw\neg\n\n1388\n\n1069\n\n639\n\n947\n\n628\n\nSB\nB\n\nSB\nB\n\nZPP R\n\nGemeindegebiet Münchenbuchsee\n\n47\n\n39\n\n61\na\n\n49\n\n60\n\n60a\n\n61\n\n41\na\n\n41\n\nEi\nch\n\nen\nw\neg\n\nEi\nch\n\nen\nw\neg\n\nEi\nch\n\nen\nw\neg\n\n1388\n\n1069\n\n639\n\n947\n\n628\n\nSB\nB\n\nSB\nB\n\nGemeindegebiet Münchenbuchsee\n\nN N\n\nAbb. 18 Änderung Zonenplan mit altem Zustand (links) und neuem Zustand (rechts)\n\n5.2 Änderung Baureglement:\nZone mit Planungspflicht R «Eichenweg» \n\nIm Baureglement (BR) werden die Bestimmungen zur Zone mit Planungs-\npflicht (ZPP) R «Eichenweg» in Art. 32a ergänzt. Nachfolgend werden die \nwichtigsten Bestimmungen kurz erläutert.\n\nDer Planungszweck wird angelehnt an bereits bestehende ZPPs der Ge-\nmeinde definiert. Im vorliegenden Fall sind insbesondere die Nähe zum \nBahnhof Zollikofen, die Lage im Entwicklungsschwerpunkt und am Sied-\nlungsrand bei der Überbauung und Erschliessung angemessen zu berück-\nsichtigen. Zudem wird die geplante Verkaufsnutzung im Planungszweck \naufgenommen.\n\nDie heute geltende Arbeitszone wird in Bezug auf die Bestimmungen zur \nNutzungsart übernommen und mit der geplanten Verkaufsnutzung er-\ngänzt. \n\nGeschossfläche oberirdisch (GFo) und Gesamthöhe (GH)\nDas Mass der Nutzung wird gestützt auf das Richtprojekt festgelegt. Wobei \ndie beiden Varianten «MINI» und «MAXI» für die Festlegungen massgebend \nsind. \n\nPlanungszweck\n\nArt der Nutzung\n\nMass der Nutzung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n17 ecoptima\n\nDie minimale Geschossfläche oberirdisch (GFo) wird basierend auf einer \nzweigeschossigen Bebauung mit 8'400 m2 festgelegt, da die Realisierung \nvon höheren Geschossen, welche bei Arbeitsnutzungen nicht untypisch \nsind, möglich bleiben soll. Damit dennoch das Volumen städtebaulich ge-\nsichert werden kann, werden gestützt auf das Richtprojekt die minimalen \nund maximalen Gesamthöhen (GH) von 9.0 m bzw. 22.0 m festgelegt. Die \nmaximalen Gesamthöhen werden gegenüber dem Richtprojekt um jeweils \nzwei Meter erhöht, dafür wird auf Stufe UeO geregelt, dass nicht tech-\nnisch bedingte Dachaufbauten unterhalb der maximalen Gesamthöhe zu \nliegen kommen müssen.\n\nVerzicht auf Festlegung von Geschossen\nUm eine möglichst hohe Nutzungsflexibilität sicherzustellen, wird auf die \nFestlegung von Vollgeschossen verzichtet, da auch überhohe Geschosse \nmöglich bleiben sollen. \n\nGeschossfläche Verkauf\nDie Festlegung der Geschossfläche Verkauf stützt sich auf Art. 20 Abs. \n3 BauG, wonach Detailhandelseinrichtungen als «besondere Bauten und \nAnlagen» dienen, wenn ihre Geschossfläche ausserhalb von Geschäftsge-\nbieten grösser als 1000 m² ist. Die festgelegte Geschossfläche Verkauf von \nmaximal 3'000 m2 umfasst alle der Verkaufsnutzung dienenden, vollständig \numschlossenen Geschossflächen wie die Innenverkaufs- und Aussenver-\nkaufsflächen, die Lagerflächen, die Umschlags- und Entsorgungsflächen, \nden Tankstellenshop und dazugehörige Nebenräume. Nicht angerechnet \nwerden die unterirdischen Flächen für das Parkieren von Fahrzeugen. \n\nGrünflächenziffer (GZ)\nDie in der Arbeitszone geltende Grünflächenziffer (GZ) von 10% wird in die \nZPP übernommen. Die GZ ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche \n(aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF), im vorliegenden Fall \nzum Wirkungsbereich der ZPP. Als anrechenbare Grünfläche gelten nach \nArt. 31 BMBV natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grund-\nstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen. \nBegrünte Dachflächen und/oder Parkplätze können daher nicht angerech-\nnet werden.\n\nDie Gestaltungsgrundsätze werden abgestützt auf bereits bestehende \nZPPs der Gemeinde festgelegt. Spezifisch für die vorliegende ZPP wird \ndie Sicherstellung attraktiver Zwischenstände, die ökologisch wertvolle \nGestaltung der Aussenräume, die Minimierung der Bodenversiegelung \nund die Realisierung der Baumreihe entlang des Eichenwegs gemäss dem \nkommunalen Richtplan festgelegt (siehe Kap. 7.2.1 «Richtplan ESP Bahnhof \nZollikofen / Münchenbuchsee, Teil Zollikofen»). \n\nIn den Erschliessungsgrundsätzen wird geregelt, dass die Erschliessung \nab dem Eichenweg und die Parkierung mit Ausnahme von maximal 15 \nKundenparkplätzen unterirdisch und/oder gebäudeintegriert erfolgen \nmuss. Damit wird insbesondere Art. 19 Abs. 5 BauG bzw. Art. 21 Abs. 3 \n\nGestaltung\n\nErschliessung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n18 ecoptima\n\nBauV Rechnung getragen, wonach Parkplätze von Detailhandelseinrichtun-\ngen im Gebäudeinnern bzw. in der Regel in Untergeschossen zu erstellen \nsind. \n\nEs wird festgelegt, dass die Energieversorgung nach einem gesamtheitli-\nchen Konzept geplant und erstellt werden soll und der Wärmebedarf voll-\nständig mit erneuerbarer Energie zu decken ist. Für weitere Erläuterungen \nsiehe Kap. 6.3.6 «Umwelt» und Kap. 7.2.3 «Richtplan Energie».\n\nNach Art. 31a KEnV besteht bei Neubauten mit einer anrechenbaren Ge-\nbäudefläche von mehr als 300 m2 gemäss Artikel 45a EnG die Pflicht, Son-\nnenenergie zu nutzen, wobei mindestens zehn Prozent der anrechenbaren \nGebäudefläche mit Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen auszurüsten \nsind. Eine grossflächige Photovoltaikanlage auf dem Dach wird damit \neinen erheblichen Beitrag zur Reduktion der gewichteten Gesamtenergie-\neffizienz leisten.\n\nIn Abs. 8 wird festgehalten, dass als Grundlage für die UeO ein quali-\ntätssicherndes Verfahren durchzuführen ist. Damit wird der im Richtplan \nenthaltenen Massnahme Rechnung getragen (siehe Kap. 7.2.1 «Richtplan \nESP Bahnhof Zollikofen / Münchenbuchsee, Teil Zollikofen»). \n\nEnergie\n\nVerfahren\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n19 ecoptima\n\n6.  Überbauungsordnung Nr. 37 «Eichenweg»\n\nDie Überbauungsordnung (UeO) Nr. 37 «Eichenweg» besteht aus dem \nÜberbauungsplan, den Überbauungsvorschriften mit den konstituierenden \nElementen des angehängten Dossiers zum Richtprojekt. Nachfolgend sind \ndie wichtigsten Festlegungen zusammengefasst.\n\n6.1 Überbauungsplan\n\nDer Überbauungsplan (UeP) legt als Inhalte insbesondere die Baubereiche \nfür Hauptgebäude, Anlieferung, unterirdische Gebäudeverbindung und \nunterirdische Bauten bzw. Unterniveaubauten verbindlich fest. Im Weite-\nren wird die Umgebung in die Bereiche für Detailerschliessung, Erschlie-\nssung, Trottoir und Grün unterteilt. Überlagernd werden die Bereiche für \ndie Kundenparkplätze, die südliche Zu- und Wegfahrten und die nördliche \nZufahrt verortet.\n\nDie im Überbauungsplan (UeP) unter den Hinweisen aufgeführten Elemen-\nten haben keinen rechtsverbindlichen Charakter. Sie dienen als Informati-\non und zum besseren Verständnis der Planung.\n\n6.2  Richtprojekt\n\nDas Dossier Richtprojekt vom Dezember 2024 wird als Anhang den Über-\nbauungsvorschriften angehängt, gilt jedoch nicht als Ganzes verbindlich. \nAls verbindlich gelten die auf der Seite 24 aufgeführten konstituierenden \nElemente aus dem Workshopverfahren. Diese wurden gemeinsam mit dem \nRichtprojekt im Dezember 2024 durch das Begleitgremium des Workshop-\nverfahrens verabschiedet. Das Dossier ist somit zur Veranschaulichung \nder konstituierenden Elemente Bestandteil der Planung.\n\n6.3 Überbauungsvorschriften\n\nDie Überbauungsvorschriften (UeV) regeln die rechtlichen Rahmenbedin-\ngungen zu den im Überbauungsplan dargestellten Inhalten. Sie enthalten \nnamentlich Bestimmungen zu Art und Mass der Nutzung, zur Gestaltung, \nErschliessung und Parkierung sowie zu den umweltrechtlichen Belangen. \nDie wichtigsten Festlegungen werden nachfolgend erläutert.\n\n6.3.1 Allgemeines\n\nDer Planungszweck und der Wirkungsbereich werden von der neuen ZPP \nübernommen.\n\nInhalte\n\nHinweise\n\nKonstituierende \n\nElemente\n\nPlanungszweck, \n\nWirkungsbereich \n\netc.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n20 ecoptima\n\nErfolgen in der UeO keine speziellen Festlegungen gelten die Bestimmun-\ngen des Baureglements und der übergeordneten Gesetzgebung. Auf die \nWiederholung von übergeordnetem Recht wird damit bewusst verzichtet.\n\n6.3.2 Art und Mass der Nutzung\n\nDie Arbeitsnutzung wird präzisiert und es wird festgelegt, dass die Detail-\nhandelsnutzung im ersten Vollgeschoss auf Strassenniveau anzuordnen \nist, um einen Bezug zur Öffentlichkeit zu schaffen. Die allfällige Tankstelle \nmit Shop wird im Süden des Baubereichs A verortet, um eine zusätzliche \nVerkehrsbelastung des nördlichen Abschnitts des Eichenwegs zu vermei-\nden. \n\nIn der UeO werden zwei Baubereiche für Hauptgebäude (A und B) festge-\nlegt und die in der ZPP festgelegten Gesamthöhen (GH) konkretisiert, so \ndass die Staffelung des Richtprojekts in der Höhe und Situation festgelegt \nist (siehe auch Kap. 6.2 «Richtprojekt»).\n\nDamit das 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) vom Eichenweg zurückversetzt \nist und ein geschützter Vorbereich entsteht, wird in der UeO eine Baulinie \nfür das 1. Vollgeschoss festgelegt.\n\nDamit über dem gesamten Bereich der Anlieferung und Entsorgung ein \nVordach, insbesondere zum Witterungsschutz, erstellt werden kann, wird \nein Baubereich für Anlieferung/Entsorgung festgelegt.\n\nDer Bereich für unterirdische Bauten und Unterniveaubauten wird ab-\ngestimmt auf die Hauptgebäude festgelegt. Damit wird vor allem sicher-\ngestellt, dass der Aussenraum ausreichend bepflanzt werden kann und \nmöglichst nicht vollständig unterbaut wird.\n\nDamit die Mitarbeitenden der frigemo AG auf dem westlich angrenzenden \nAreal vom Parkgeschoss des Hauptgebäudes direkt zum Produktions-\ngebäude gelangen können, soll eine unterirdische Gebäudeverbindung \nrealisiert werden. \n\nAusserhalb der Baubereiche sind technisch und funktional bedingte \nBauten und Anlagen wie beispielsweise Lüftungs- und Lichtschächte zur \nEinstellhalle, Notausstiege aus allfälligen Schutzräumen, Solaranlagen, \nTanks zur Regenwasserspeicherung etc. zulässig. Die Aufzählung ist nicht \nabschliessend, bei allfällig weiteren Bauten und Anlagen ist nachzuwei-\nsen, dass diese technisch und funktional bedingt sind.\n\nZudem sind ausserhalb der Baubereiche An- und Kleinbauten gemäss \nBaureglement zulässig. Diese sind unbewohnt, dürfen die maximal anre-\nchenbare Grundfläche von 60 m2 sowie die maximale Gesamthöhe (GH) \nvon 4.0 m nicht überschreiten und müssen einen Grenzabstand von 2.0 m \neinhalten.\n\nArt der Nutzung\n\nMass der Nutzung, \n\nBaubereiche\n\nBaulinie für das 1. \n\nVollgeschoss\n\nBaubereich für \n\nAnlieferung/\n\nEntsorgung\n\nBaubereich für Un-\n\nterniveaubauten \n\nund unterirdische \n\nBauten\n\nBaubereich für \n\nunterirdische Ge-\n\nbäudeverbindung\n\nBauten und An-\n\nlagen ausserhalb \n\nder Baubereiche\n\nAn- und \n\nKleinbauten\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n21 ecoptima\n\nFür vorspringende Gebäudeteile gilt Art. 7 Abs. 6 BR, wonach diese eine \nmaximale Tiefe von 3.0 m über die Fassadenlinie aufweisen und maximal \n50% der Fassade bedecken dürfen.\n\nDer Strassenabstand wird in der UeO nicht abweichend geregelt und \nrichtet sich nach Art. 7 Abs. 9 und Anhang 2 des Baureglements, wonach \ngegenüber dem Eichenweg ein Abstand von 5.0 m gilt. Die Hauptgebäu-\nde weisen einen Abstand von 6.0 m auf. Für allfällige An- und Kleinbau-\nten kann das zuständige Gemeinwesen nach Art. 81 Strassengesetz und \nArt. 28 BauG Ausnahmen bewilligen. Der Verkehrssicherheit wird unter Be-\nrücksichtigung der einschlägigen VSS-Normen (z.B. Grundstückszufahrten, \nSichtweiten) Rechnung getragen.\n\n6.3.3 Baugestaltung\n\nArt. 11 Abs. 1 stellt sicher, dass die beiden Gebäudeteile sowohl in der \nSituation als auch in der Höhe gestaffelt werden und eine Aufstockung \nauch möglich bleibt, wenn in einer ersten Etappe nur die Variante «MINI» \nrealisiert wird. \n\nIn Abs. 2 wird die Verbindlichkeit des Richtprojekts geregelt. Auf Seite 23 \ndes Dossiers zum Richtprojekt sind die verbindlichen konstituierenden \nElemente aufgeführt. Diese beschreiben die zentralen städtebaulichen, \narchitektonischen und freiräumlichen Qualitäten des Projekts und sind für \ndie weitere Projektierung verbindlich.\n\nZur Sicherung der Qualität wird das Bauprojekt im Rahmen des Baubewilli-\ngungsverfahrens durch die Fachberatung der Gemeinde beurteilt. \n\nDa die weiteren Nutzungen noch nicht bekannt sind, soll insbesondere bei \nden Geschosshöhen und der Fassadengestaltung ein grösserer Spielraum \neingeräumt werden, da diese je nach Nutzungsart unterschiedlich ge-\nstaltet werden können. Die Geschosshöhen gemäss Richtprojekt wurden \ndaher in der UeO bewusst nicht verbindlich festgelegt. Die Prinzipien der \nFassadengestaltung stellen mögliche Typologien dar, die in der weiteren \nProjektierung zu berücksichtigen sind, wobei die Fassaden je nach Nut-\nzungsart auch anders gestaltet werden können.\n\nUm ein einheitliches und ruhiges Erscheinungsbild zu erreichen, sind \nfür Hauptgebäude Flachdächer und für An- und Kleinbauten Flach- und \nSchrägdächer zulässig.\n\nHinsichtlich Dachbegrünung gilt Art. 43 des Baureglements, wonach nicht \nbegehbare Flachdächer und Dächer mit einer Neigung von bis zu 5°, deren \nFläche 50 m2 übersteigt, zu begrünen sind. \n\nHinsichtlich Reklamen gilt Art. 44 ff. des Baureglements. Darin werden die \nGrundsätze, die Standorte, die Gestaltungsvorschriften und der Unterhalt \ngeregelt. \n\nVorspringende \n\nGebäudeteile\n\nStrassenabstand\n\nRichtprojekt\n\nFassadengestal-\n\ntung, Geschoss-\n\nhöhen\n\nDachgestaltung \n\nund -aufbauten\n\nDachbegrünung\n\nReklame\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n22 ecoptima\n\n6.3.4 Aussenraumgestaltung\n\nIn Art. 40 ff. des Baureglements sind die Bestimmungen zur Umgebungs-\ngestaltung festgelegt. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsgestaltungs-\nplan einzureichen. \n\nErgänzend werden «klimaangepasste» Hölzer genannt, um bei der Aus-\nwahl der Bepflanzung darauf zu achten, dass auch hitzeresistente Arten \ngepflanzt werden. Die Bepflanzung wird im Überbauungsplan hinweisend \ndargestellt, damit auf eine lagegenaue Festlegung verzichtet werden kann.\n\nDie Grünbereiche werden abgestützt auf das Richtprojekt festgelegt und \ndie Grünflächenziffer (GZ) gemäss ZPP-Bestimmungen übernommen.\n\n6.3.5 Erschliessung und Parkierung\n\nDie Erschliessungsflächen sind so zu optimieren, dass versiegelte Flächen \nmöglichst minimiert werden können. \n\nIm Richtprojekt werden dazu die Prinzipien der Erschliessung, insbeson-\ndere die aufeinander abgestimmten Zu- und Wegfahrten zur Einstellhalle, \nTankstelle und Anlieferung sowie die gebäudeintegrierte Rampe zu den \nParkplätzen als verbindlich festgehalten.\n\nDer Bereich Detailerschliessung dient der Erschliessung der Grundstü-\ncke ab dem Eichenweg und der frigemo AG. Die Zufahrt wird gestützt auf \nArt. 109 BauG durch die Grundeigentümer geplant und eine entsprechen-\nde Baubewilligung zur Realisierung eingeholt. \n\nUm genügend Spielraum für die Projektierung der Erschliessungsflächen \nzu haben, können die Abgrenzungen der Grün- und der Erschliessungsbe-\nreiche um bis zu 2.0 m verschoben werden, wenn die Fläche des Grün-\nbereichs insgesamt nicht markant reduziert wird. Mit der Festlegung der \nminimalen Grünflächenziffer wird zudem ein Mindestgrünanteil von 10% \nsichergestellt.\n\nIm Überbauungsplan werden für die Festlegung der beiden Zufahrten und \nder Wegfahrten zwei Bereiche ausgeschieden. Im nördlichen Bereich sind \nnur Zufahrten, im südlichen Bereich sind sowohl Zu- als auch Wegfahrten \nzulässig. Weiter wird festgelegt, dass die Zufahrten zur unterirdischen \nbzw. gebäudeintegrierten Parkierung in die Baubereiche zu integrieren \nsind. \n\nIm Überbauungsplan wird das bereits bestehende Trottoir mit einer mini-\nmalen Breite von 2.0 m festgelegt. Im Rahmen des Baubewilligungsverfah-\nrens ist zu klären, wo das Trottoir als Trottoirüberfahrt realisiert werden \nsoll.\n\nFestlegungen \n\nBaureglement\n\nBepflanzung\n\nGrünbereich\n\nGrundsatz\n\nDetail-\n\nerschliessung\n\nErschliessungs-\n\nbereich\n\nZu- und Weg-\n\nfahrten\n\nTrottoir\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n23 ecoptima\n\nDie Parkierung erfolgt grösstenteils gebäudeintegriert resp. unterirdisch. \nFür die Kundenparkplätze im Aussenbereich wird südseitig des Gebäudes \nein Bereich definiert, in welchem maximal 15 Abstellplätze zulässig sind. \n\nDie Anzahl der Abstellplätze wird gestützt auf Art. 49 ff. BauV berechnet, \nwobei für die Kundschaft des LANDI-Ladens eine angemessene Anzahl \nAbstellplätze für Spezialfahrräder sicherzustellen sind. \n\nDie Möglichkeit für Notzufahrten ist im Rahmen des Baubewilligungsver-\nfahrens nachzuweisen.\n\nDie Entsorgung für den LANDI-Laden erfolgt durch die LANDI und es muss \nlediglich für die weiteren Nutzungen eine Zufahrt für Gemeindefahrzeuge \nsichergestellt werden. \n\n6.3.6  Umwelt\n\nIn den Überbauungsvorschriften wird festgelegt, dass bei Neubauten oder \nGebäuden deren Heizungen oder zentrale Anlagen zur Warmwasserauf-\nbereitung zu wesentlichen Teilen ersetzt werden, für die Heizung und \nWarmwasseraufbereitung Abwärme von eigenen und benachbarten Kühl-\nanlagen zu nutzen ist, sofern dafür kein unverhältnismässiger Aufwand \nnachgewiesen wird. Reicht die zur Verfügung stehende Abwärme nicht \naus, ist die Differenz zum Wärmebedarf mit einem anderen erneuerbaren \nEnergieträger zu decken. Möglich ist beispielsweise der Anschluss an den \nim Richtplan Energie vorgesehenen Wärmeverbund «Meielen Ost, Eichen-\nweg».\n\nDie umweltrechtlichen Themen sind insbesondere in Kap. 7.2.3 «Richtplan \nEnergie» und Kap. 7.7 «Versickerung» erläutert.\n\nParkierung\n\nNachweis\n\nNotzufahrten\n\nEntsorgung\n\nEnergie und \n\nEntwässerung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n24 ecoptima\n\n7. Auswirkungen auf die Umwelt \n(Bericht nach Art. 47 RPV)\n\n7.1 Übereinstimmung mit den übergeordneten Planungen\n\n7.1.1 Kantonaler Richtplan\n\nZollikofen ist im kantonalen Richtplan als Entwicklungsschwerpunkt \nDienstleistung (ESP-D) mit Koordinationsstand «Festsetzung» aufgeführt. \nDer ESP-D sieht als Schwerpunktnutzungen Dienstleistung, Freizeit und \nDetailhandel vor. Die Planung entspricht damit den Vorgaben des kantona-\nlen Richtplans. \n\nDa es sich vorliegend bereits um Arbeitszone handelt, welche zudem be-\nreits vollständig überbaut ist, ist aus rechtlicher Sicht keine Mindestdichte \nnachzuweisen und es sind keine spezifischen Anforderungen in Bezug auf \ndie Erschliessung zu erfüllen. Dennoch wird der haushälterischen Nutzung \nRechnung getragen. Die Planung sieht eine minimale GFo von 8'400 m2 \nvor, was einer GFZo von gut 0.9 entspricht und damit den im kantonalen \nRichtplan für die Gemeinde Zollikofen als urbanes Kerngebiet definierten \nRichtwert von 0.8 überschreitet.\n\n7.1.2 Kant. Baugesetz und Bauverordnung\n\nGemäss Art. 19 Abs. 4 BauG sind «Besondere Bauten und Anlagen» mehr-\ngeschossig zu realisieren. Die Variante «MINI» des Richtprojekts sieht zwei \nGeschosse vor. Die UeO legt eine minimale Gesamthöhe von 9.0 m fest, \nwas zwei Geschossen mit einer Höhe von 4.5 m entspricht. \n\nGemäss Art. 21. Abs. 2 BauV werden durch das Vorhaben keine öffentli-\nchen Interessen beeinträchtigt und keine wesentlichen privaten Interes-\nsen verletzt.\n\nGemäss Art. 19 Abs. 5 BauG sind die Parkplätze ins Gebäude zu integrie-\nren und gemäss Art. 21 Abs. 3 BauV ist bei der Anordnung der Parkplätze \ndem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung Rechnung zu tragen. \nParkplätze sind in der Regel in Untergeschossen anzuordnen. \n\nMit dem Projekt werden einerseits die heute bestehenden Aussenpark-\nplätze der frigemo AG in das Gebäude integriert und andererseits die für \nden LANDI-Laden notwendigen Parkplätze im Untergeschoss angeordnet, \nwomit die Anforderungen erfüllt werden. \n\n7.1.3 Regionales Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept (RGSK)/ \nAgglomerationsprogramm (AP)\n\nIm Regionalen Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept (RGSK) 2025 und \nAgglomerationsprogramm (AP) 5. Generation sind die Gebiete Meielen Süd \n(BM.S-UV.1.137) und Bernstrasse-Bahnlinie-Kreuzstrasse (BM.S-UV.1.135) \nals Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete mit Koordinationsstand \n\nESP-D\n\nHaushälterische \n\nBodennutzung\n\nMehrgeschossig\n\nBeeinträchtigung \n\nöff. Interesse\n\nGebäudeinteg-\n\nrierte Parkierung, \n\nHaushälterische \n\nBodennutzung\n\nRGSK, AP\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n25 ecoptima\n\n«Festsetzung» ausgewiesen. Weiter ist das Gebiet Meielen Ost und Süd als \nVorranggebiet Arbeiten (BM.S-VA.1.032) mit Koordinationsstand «Vorori-\nentierung» aufgeführt. Für das Planungsgebiet selbst sind keine Massnah-\nmen aufgeführt.\n\nAbb. 19 Ausschnitt Übersichtskarte zum RGSK 2025\n\n7.2 Übereinstimmung mit den kommunalen Planungen\n\n7.2.1  Richtplan ESP Bahnhof Zollikofen / Münchenbuchsee, Teil \nZollikofen\n\nIm kommunalen Richtplan ESP Bahnhof Zollikofen/Münchenbuchsee ist \ndas Areal dem Teilgebiet «L» zugeordnet. Als kurzfristige Zielsetzungen \ngelten damit gemäss Massnahmenblatt Nr. Z2 der Weiterbestand der \ngewerblichen Nutzung (Gourmador) sowie die Sicherstellung der Fuss-\nwegverbindung zum Bahnhof Zollikofen mit Anschluss an die bestehende \nPasserelle. Als langfristige Zielsetzung ist die Ansiedlung arbeitsplatzin-\ntensiver Nutzungen in den Bereichen Dienstleistung, Bildung, Forschung \nund Entwicklung oder Gastro aufgeführt sowie die Erstellung der Detailer-\nschliessungsstrasse im Übergangsbereich der Gebiete «L» und «M». \n\nSBB\n\nRBS\n\nAlpen\n\npenblickstrasse\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\nEichenweg\n\nSchlösslistrasse\n\nhe\nnw\n\neg\n\nSchlössli\n\nStation Zollikofen\n\nEichenweg\n\nI\n\nP\n\nL\n\nM nord\nH\n\nG\n\nAbb. 20 Ausschnitt Karte «Perimeter», Richtplan ESP Bahnhof Zollikofen / Münchenbuchsee, \n25. November 2016\n\nPlanungsziele \n\nTeilgebiet L\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n26 ecoptima\n\nAls wichtige Rahmenbedingungen wird für die Bebauung die maximale \nGesamthöhe von 24/28 m (Richtwert langfristiger Ausbauzustand) festge-\nhalten. Zudem werden gewerbliche Nutzungen als Überlagerung zu ange-\nstrebten dienstleistungsorientierten Nutzungen zugelassen.\n\nDie Verkaufsnutzung ist im Richtplan Siedlung als zulässige Nutzungsüber-\nlagerung aufzunehmen. \n\nDie UeO sieht eine maximale Gesamthöhe von 22 m vor, was nahezu dem \nRichtwert gemäss Karte entspricht. Die Unterschreitung entspricht der \nverträglichen Dichte, die aus dem durchgeführten qualitätssichernden \nVerfahren resultierte. Das Massnahmenblatt sieht ein Richtwert von 28 m \nvor und stimmt somit nicht mit dem Richtwert gemäss der Karte «Richt-\nwert Gesamthöhe» überein. Es wird daher vorgeschlagen den Richtwert im \nMassnahmenblatt auf 24 m gemäss Karte zu korrigieren. \n\nIm Massnahmenblatt Nr. Z9 «Verkehrserzeugung und Verkehrsmanage-\nment» ist die Massnahme zur Sicherstellung der Einhaltung der Fahrten-\nkontingente durch Verpflichtung zum betrieblichen Mobilitätsmanagement \nfestgehalten. Für das Teilgebiet «L» wird kurzfristig (10 – 15 Jahre) der \nWeiterbetrieb der bestehenden Nutzungen, ohne wesentliche Intensivie-\nrung vorgesehen. Langfristig (ab 15 Jahren) wird die Ansiedlung arbeits-\nplatzintensiver Nutzungen (insb. Dienstleistung) angestrebt. Das Verkehrs-\naufkommen für das Teilgebiet «L» wurde somit langfristig auf 400 Fahrten \nfür den durchschnittlichen Werktagsverkehr (DWV) festgelegt.\n\nTe\nilg\n\neb\nie\n\nt\n\nNutzungsentwicklung gemäss Richtplan Verkehrsentwicklung\n\nIs\nt-Z\n\nus\nta\n\nnd\n(A\n\nbs\nch\n\nät\nzu\n\nng\n)\n\nKu\nrz\n\n-b\nis\n\n m\nitt\n\nel\nfri\n\nst\nig\n\ne\nEn\n\ntw\nic\n\nkl\nun\n\ng\n\nLa\nng\n\nfri\nst\n\nig\ne\n\nEn\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\nIs\nt-Z\n\nus\nta\n\nnd\n(A\n\nbs\nch\n\nät\nzu\n\nng\n)\n\nKu\nrz\n\n-b\nis\n\n m\nitt\n\nel\nfri\n\nst\nig\n\ne \nEn\n\ntw\nic\n\nkl\nun\n\ng\n(ü\n\nbl\nic\n\nhe\n V\n\ner\nke\n\nhr\nse\n\nr-\nze\n\nug\nun\n\ng)\n\nKo\nnt\n\nin\nge\n\nnt\nZu\n\nsa\ntz\n\nfa\nhr\n\nte\nn\n\nFa\nhr\n\nte\nnk\n\non\ntin\n\nge\nnt\n\n \nto\n\nta\nl(\n\nFE\nST\n\nLE\nG\n\nUN\nG\n\n)\n\nFussnoten) siehe \nnächste Seite oben\n\n1) \n\nNutzflä-\nche\n\n1) \n\nArbeits-\nplätze \n\n(DL/IG)\n\n2)\n\nzusätzl.\nNutz-\nfläche\n\n2) \n\nzusätzl.\nArb’plätze\n\n(DL/IG)\n\n3) 4)\n\nzusätzl.\nNutz-\nfläche\n\n3) 4)\n\nzusätzl.\nArb’plätze\n\nDL/IG\n\n5) \n\nMIV\n(DWV)\n\n5)\n\nzusätzl.\nFahrten \n(DWV)\n\n6) \n\nzusätzl.\nFahrten\n(DWV)\n\n7)\n\nTotal.\nFahrten\n(DWV)\n\nGFo m2 ca. Anz GFo m2 ca. Anz. GFo m2 ca. Anz. Fz./Tag Fz./Tag Fz./Tag Fz./Tag\n\nTeilgebiet L 12’000 135 0 0 26’000 1’135 380 0 20 400\n\nAbb. 21 Ausschnitt Karte «Öffentlicher Verkehr / Fussverkehr», Richtplan ESP Bahnhof Zolli-\nkofen / Münchenbuchsee, 25. November 2016\n\nDas zugeteilte Fahrtenkontingent reicht nicht aus und bedingt voraus-\nsichtlich eine Änderung des Richtplans. Es wird geklärt, auf welcher \nGrundlage die Fahrten berechnet wurden, wie viele Fahrten für die be-\nstehende LANDI angenommen wurden und wie viele Fahrten der neuen \nNutzung zugesprochen werden können. \n\nRahmenbeding-\n\nungen\n\nÄnderung \n\nRichtplan ESP, \n\nTeilgebiet L\n\nFahrtenkontin-\n\ngente\n\nÄnderung \n\nRichtplan ESP, \n\nFahrtenkontingent\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n27 ecoptima\n\nFür den Eichenweg wird im Massnahmenblatt Nr. Z10 «Strassenverkehr: \nBasiserschliessung» das Planungsziel festgehalten, diesen im Abschnitt \nNord (bestehender LANDI-Laden bis Schlösslistrasse) zu sanieren. Dabei \nwerden folgende Massnahmen vorgesehen:\n– Erarbeitung Strassenprojekt\n– Anordnung Fussweg westseitig (siedlungsorientiert)\n– Berücksichtigung Veloverkehr (Velowanderroute Schweiz Mobil)\n– Strassenbegleitende Bäume ab Stichstrasse Eichenweg (Teilgebiet Q/\n\nHöhe bestehender LANDI-Laden) bis Gemeindegrenze\n– Projektierungsgeschwindigkeit Tempo 50 km/h.\n\nIm Massnahmenblatt Nr. Z11 «Strassenverkehr: Detailerschliessung» wird \ndie bestehende Stichstrasse als neue Verbindung Detailerschliessung \naufgeführt. Mit der Sicherstellung der Detailerschliessungsstrasse soll das \nTeilgebiet M nord im Mischverkehr erschlossen werden. Ergänzend wird \nfestgelegt, dass Massnahmen zur strassenbegleitenden gestalterischen \nund ökologischen Aufwertung der Detailerschliessungsstrasse zu realisie-\nren sind. Unter Massnahmen und Vorgehen wird festgehalten: \n– Projektierung und Realisierung einer attraktiven rückwärtigen Erschlie-\n\nssungsstrasse und Vernetzungsachse für Fuss- und Veloverkehr im \nBereich der heutigen Parzellengrenze BBL/fenaco. \n\n– Sicherstellung der Wegrechte zur Sicherstellung der direkten Vernet-\nzung mit den Bahnhofzugängen Oberzollikofen und Zollikofen\n\n– Projektierung Detailerschliessung\n– Anordnung Fusswege beidseits der Detailerschliessungstrasse\n– Grüngestaltung mit standortgerechter Bepflanzung\n– Anordnung der Arealerschliessungen (Pfeile)\n– Abstimmung mit Bebauung beidseits der Detailerschliessungsstrasse\n\nAbb. 22 Ausschnitt aus der Richtplan ESP Bahnhof Zollikofen/Münchenbuchsee, Massnahmen-\nblatt Nr. Z11 \n\nIn den Massnahmenblättern Nr. Z12 «Fuss- und Veloverkehr» und Z13 \n«öffentlicher Verkehr» werden die beiden Massnahmen L06 und V04 aufge-\nführt, welche die Sicherstellung attraktiver, direkt geführter und sicherer \nFuss- und Veloverkehrswege sowie das Sicherstellen der Wanderwegver-\nbindungen und der Velowanderroute zum Ziel hat. Mittelfristig soll damit \n\nErschliessung\n\nDetailerschlie-\n\nssung, Teilgebiet \n\nM nord\n\nFuss- und\n\nVeloverkehr\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n28 ecoptima\n\neine Netzergänzung für Fussgänger:innen und Velofahrer:innen im Zusam-\nmenhang mit der Detailerschliessung zur Vernetzung des Teilgebiets M \nnord und einer optimalen Anbindung an den ÖV sichergestellt werden.  \n\nAbb. 23 Auszug Massnahmenblatt Nr. Z12 «Fuss- und Veloverkehr», Richtplan ESP Bahnhof \nZollikofen / Münchenbuchsee, 25. November 2016\n\nIn der Karte «Öffentlicher Verkehr / Fussverkehr» sind die Schlösslistra-\nsse und die inzwischen realisierte Passerelle als Hauptachsen bezeichnet \n(hellgrün). Der bestehende Zubringer ist als neue Nebenverbindung resp. \nNebenachse bezeichnet (hellblau, blau gestrichelt).\n\nSBB\n\nRBS\n\nAlpen\n\npenblickstrasse\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\nEichenweg\n\nSchlösslistrasse\n\nhe\nnw\n\neg\n\nSchlössli\n\nStation Zollikofen\n\nEichenweg\n\nAbb. 24 Ausschnitt Karte «Öffentlicher Verkehr / Fussverkehr», Richtplan ESP Bahnhof Zolli-\nkofen / Münchenbuchsee, 25. November 2016\n\nDie notwendigen Änderungen im Richtplan ESP werden zurzeit abgeklärt \nund im Rahmen der öffentlichen Auflage der ZPP und UeO zur Mitwirkung \ngebracht. \n\n7.2.2 Richtpläne Siedlung und Landschaft\n\nDer Richtplan Siedlung sowie der Richtplan Landschaft weisen keine \nInhalte auf, welche das Areal direkt betreffen. Im Richtplan Landschaft ist \ndas angrenzende Siedlungserweiterungsgebiet sowie die Velofreizeit- und \nalltagsroute, welche über den Eichenweg führt, erfasst. Im Richtplan Sied-\n\nÖffentlicher Ver-\n\nkehr / Fussverkehr\n\nÄnderung \n\nRichtplan ESP\n\nMassnahmen\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n29 ecoptima\n\nlung sind die direkt angrenzenden Gebiete S-5a (Umstrukturierungsgebiet \nArbeiten (Dienstleistung), blau schraffiert) und S-5c (Siedlungserweiterung \nMeielen Ost S-5a, orange) aufgeführt.\n\nAbb. 25 Ausschnitt aus der Richtplankarte Siedlung der Gemeinde Zollikofen\n\nGemäss Art. 25 Abs. 1 BauV muss der Standort für Detailhandelseinrich-\ntungen dem Siedlungskonzept entsprechen, wie es in den Richt- und \nNutzungsplänen der Sitzgemeinde, der benachbarten Gemeinden und der \nPlanungsregion bzw. der Regionalkonferenz festgelegt ist.\n\nMit der Aufnahme im Richtplan ESP wird die kantonale Anforderung erfüllt. \n\n7.2.3  Richtplan Energie\n\nDie Massnahme «M5» des kommunalen Richtplans Energie sieht für das \nGebiet vor, die Realisierung einer Holzschnitzelfeuerung am Standort der \nKompostiergruppe (Meielen Ost, Eichenweg) zu prüfen (überlagernd rot/\norange schraffiert). Das Areal des neuen LANDI-Ladens liegt im Bereich \ndes potenziellen Fernwärmenetzes und könnte davon profitieren. \n\nAbb. 26 Ausschnitt aus der Richtplankarte Energie der Gemeinde Zollikofen\n\nÄnderung Richt-\n\nplan Siedlung\n\nWärmeverbund\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n30 ecoptima\n\nDie Anschlussmöglichkeit an das Fernwärmenetz kann zum aktuellen Zeit-\npunkt nicht zugesichert werden. In der Richtplankarte ist für das Gebiet \nHolz – Gas (violett/grün schraffiert) vorgesehen. Die Bauherrschaft verfügt \njedoch über ein grosses Abwärmepotenzial, das voraussichtlich für den \nBedarf des Neubaus ausreichen wird. In den Überbauungsvorschriften \nwird daher die Abwärme als verbindlicher Energieträger festgelegt. Reicht \ndie zur Verfügung stehende Abwärme nicht aus, ist die Differenz zum \nWärmebedarf mit einem anderen erneuerbaren Energieträger zu decken. \nMöglich ist beispielsweise der Anschluss an den im Richtplan Energie vor-\ngesehenen Wärmeverbund «Meielen Ost, Eichenweg».\n\nNach Art. 31a KEnV besteht für Neubauten mit einer anrechenbaren Ge-\nbäudefläche von mehr als 300 m2 die Pflicht, Sonnenenergie zu nutzen, \nwobei mindestens 10% der anrechenbaren Gebäudefläche mit Photovol-\ntaik- oder Solarthermieanlagen auszurüsten sind. Auf eine entsprechende \nBestimmung in der ZPP und UeV kann daher verzichtet werden.\n\n7.2.4 Richtplan Verkehr\n\nDas Areal betreffend enthält der Richtplan Verkehr die Massnahme \nM-MIV-01 (blau schraffiert), die sich der Parkplatzbewirtschaftung wid-\nmet. Das Areal ist Teil des Gebiets mit Handlungsdruck für die Parkierung.  \nDie Gemeinde hat ein Parkplatzreglement erlassen. Im vorliegenden Fall \nhandelt es sich jedoch um private Parkplätze, für die keine Massnahmen \nerforderlich sind.\n\nAbb. 27 Ausschnitt aus der Richtplankarte Verkehr der Gemeinde Zollikofen\n\nDer Richtplan Fussverkehr weist das bestehende einseitig geführte Trot-\ntoir am Eichenweg aus.\n\nDer Richtplan Veloverkehr zeigt die heutige Verkehrsführung des Velos im \nMischverkehr und weist auf die Veloland-Route Nr. 34 (Estavayer-le-Lac \n–Baden) auf dem Eichenweg hin, welche bereits im Sachplan Veloverkehr \nals Alltagsroute mit kantonaler Netzfunktion (Hauptverbindung) festgelegt \n\nAbweichung \n\nRichtplan\n\nPflicht zur Nut-\n\nzung von Sonnen-\n\nenergie\n\nMotorisierter\n\nIndividualverkehr\n\nFussverkehr\n\nVeloverkehr\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n31 ecoptima\n\nund im kantonalen Richtplan als Vorrangroute mit Koordinationsstand \n«Vororientierung» aufgeführt ist. Auf attraktive Zugänge für den Velover-\nkehr sollte daher geachtet werden.\n\n7.2.5 Fazit Übereinstimmung\n\nDie Planung entspricht den kommunalen Anforderungen bzw. diese \nkönnen im Hinblick auf die detaillierten Bauvorhaben vollständig erfüllt \nwerden.\n\n7.3 Bauinventar\n\nAuf dem Areal befindet sich kein inventarisiertes Objekt. Im Umfeld stehen \nauf Gemeindegebiet Münchenbuchsee eine schützenswerte Villa (K-Ob-\njekt) an der Schlösslistrasse 18 sowie zwei Objekte, die als erhaltenswert \neingestuft werden: ein ehemaliges Bauernhaus an der Schlösslistrasse 16 \nund daneben ein Ofenhaus.\n\n \n\nAbb. 28 Auszug aus dem Bauinventar mit schützenswertem Objekt (rot), erhaltenswerten Ob-\njekten (blau) und Bearbeitungsperimeter (schwarz), Geoportal Kanton Bern\n\nBaudenkmäler\n\nSchlössli\n\nSchattrainStation Zollikofen\n\n73\n\n71\n\n856\n\n852\n\n493\n\n947\n\n929\n\n855\n\n803\n\n247\n\n385\n\n854\n\n915\n\n937\n\n889\n\n363\n\n428\n\n628\n\n179\n\n490\n\n253\n\n467\n\n857\n\n602\n\n177\n\n639\n\n808711\n\n178\n\n492\n\n972\n\n509\n\n254\n2012\n\n2153\n\n1896\n\n1066\n\n1897\n\n20022014\n\n2667\n\n2288\n\n1343\n\n2315\n\n1994\n\n18891068\n\n1069\n\n1388\n\n1045\n\n2230\n\n1161\n\n1342\n\n1527\n1453\n\n1046\n\n1677\n\n1341\n\n1971\n\n1489\n\n(1162)\n\nEic\nhe\n\nnw\neg\n\nBe\nrn\n\nstr\nas\n\nse\nSchlösslistrasse\n\n8\n\n3\n\n5\n\n3\n3\n\n6\n\n1\n\n2\n\n3\n\n6\n\n9\n\n1\n\n8\n\n9\n\n1\n\n7\n\n7\n\n4\n\n12\n\n16\n\n1a\n\n49\n47\n\n13\n16\n\n9a\n\n4b\n\n60\n\n12\n\n15\n17\n\n23\n\n23\n\n15\n\n9b 41\n\n13\n\n21\n\n14\n\n4a\n\n6c\n\n2a\n\n59\n\n61\n\n3a\n\n9c\n\n10\n\n18\n\n6b\n\n10\n\n11\n\n9d\n\n11\n\n25\n\n12b\n\n41\na\n\n21\n5\n\n61\na\n\n20\n0\n\n20\n5\n\n18a\n\n16\na\n\n21\n4\n\n11a\n\n18\n0\n\n178\n\n20\n7\n\n20\n4\n\n12a\n\n20\n9\n\n20\n6\n\n20\n3\n\n18\n2\n\n173\n\n60a\n\n21\n1\n\n20\n2\n\n10a\n\n215\na\n\n21\n4d\n\n21\n4a\n\n16\n3a\n\n21\n4b\n\n21\n4\n\nSB\nB\n\nSB\nB\n\nSB\nB\n\nSB\nB\n\nRB\nS\n\nSB\nB\n\nSB\nB\n\n4\n\n2774\n\nRin\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nBe\nrn\n\nstr\nas\n\nse\n\nSt\n\nasseAlpenb\n\n8\n\n8\n\n2\n\n11\n\n4a\n\n18\n\n19\n\n6a\n\n27\n\n10\n\n20\n1\n\n10a\n\n19\n9\n\n10b\n\n13a\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n32 ecoptima\n\na) b)\n\nc)\n\nAbb. 29 a) schützenswerte Villa, b) erhaltenswerter ehemaliger Bauernhof, c) erhaltenswertes \nOfenhaus, Objektblätter kantonales Bauinventar\n\nIm Rahmen des Workshopverfahrens wurde mittels verschiedener Vari-\nanten geprüft, welches ortsbauliche Mass für die Entwicklung verträglich \nist. Dabei wurden sowohl das bebaute Umfeld als auch dessen mögliche \nEntwicklung berücksichtigt. Das Richtprojekt sieht in den Varianten «MINI» \nund «MAXI» eine Abstufung der Gesamthöhe in Richtung Norden vor, wo-\nmit auf die bestehenden Bauten Rücksicht genommen und eine optimale \nEinbettung in das Umfeld, auch unter Berücksichtigung des Siedlungsran-\ndes, erzielt wird. Mit der Anbindung des Richtprojekts an die UeO und dem \nBeizug der Fachberatung im Baubewilligungsverfahren wird sichergestellt, \ndass die Qualitäten beibehalten werden.\n\n7.4 Wald\n\nDer «Hofwilwald/Meielewald» liegt nordöstlich der zu bebauenden Par-\nzelle. Nach Rücksprache mit dem Amt für Wald beträgt die zu erwartende \nBestandeshöhe rund 25 bis 30 m. Somit müssen gestützt auf die Lage \nund die Bestandeshöhe für die folgenden Arten von Bauten die folgenden \nminimalen Waldabstände eingehalten werden:\n– 20 m für Wohn-, Büro- und Gewerbebauten\n– 15 m für Lagerbauten oder unterirdische Bauten\n– 5 m für Erschliessungs- und Parkierungsflächen\n\nDie Abstände werden mit dem vorliegenden Projekt problemlos eingehal-\nten. Da die geplanten Baubereiche die Abstände einhalten, wird auf eine \nDarstellung der Waldabstände in der UeO verzichtet.\n\nQualitätssicherung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n33 ecoptima\n\n41a\n\nEichenweg\nEichenweg\nEichenweg\n\n62\n8\n\nB\nmax. GH: 18m\n\nmin. GH: 9m\n\n5.\n00\n\n20.00\n\n5.00\n\n15.00\n\nAbb. 30 Ausschnitt Überbauungsplan mit Waldabständen \n\n7.5 Verkehr und Erschliessung\n\nNachweis genügender Abstellplätze\nDie Berechnung der Anzahl Abstellplätze richtet sich nach Art. 49 ff. BauV. \nDie Bandbreite für den LANDI-Laden mit einer für die Parkplatzberech-\nnung massgebenden Verkaufsfläche von rund 2'000 m2 (exkl. Lager, etc.) \nliegt damit zwischen 42 und 65 Parkplätzen. Für die restlichen 6'400 bis \n13'900 m2 übrige Arbeitsnutzung sind zwischen 55 und 172 Parkplätze \nsicherzustellen. Die Bandbreite umfasst damit insgesamt minimal 97 und \nmaximal 237 Parkplätze. \n\nDas Richtprojekt sieht im Untergeschoss und im 1. Obergeschoss je ca. 70 \nAbstellplätze vor. Zusätzlich sind 12 Aussenparkplätze geplant. Damit wer-\nden gesamthaft 152 Abstellplätze vorgesehen, womit genügend Abstell-\nplätze nachgewiesen werden können.\n\nAuswirkungen auf das Strassennetz\nBereits heute wird vom Areal bzw. vom bestehenden LANDI-Laden ein ge-\nwisses Verkehrsaufkommen verursacht. Mit dem Vorhaben werden die 70 \nAussenparkplätze der frigemo AG sowie der bestehende LANDI-Laden in \nden Neubau integriert. Das Eichen Service Center mit den Waschanlagen \nentfällt ersatzlos. Das zusätzliche Fahrtenaufkommen ergibt sich wie folgt: \n\nBauverordnung\n\nRichtprojekt\n\nVerkehrsauf-\n\nkommen\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n34 ecoptima\n\nNutzung Fahrten pro Tag\n\nNeue Nutzungen \n\nLANDI-Laden (Annahme) +1'300\n\nÜbrige Arbeitsnutzung (Annahme) +150\n\nEntfallende/bereits bestehende Nutzungen\n\nAbstellplätze der frigemo AG (unverändert) 0\n\nEichen Service Center (entfällt) –80 bis –120 \n\nBestehender LANDI-Laden (ersetzt) –660\n\nTotal zusätzliches Fahrtenaufkommen +670 bis +710\n\nDas Projekt führt zu einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen von ca. 670 \nbis 710 Fahrten, wobei bereits bestehende Nutzungen teilweise kompen-\nsiert berücksichtigt wurden.\n\nDie Anlieferung verlagert sich vom bestehenden LANDI-Laden an den vor-\nliegenden neuen Standort und bleibt somit in etwa gleich.\n\nIm Dezember 2023 wurden am Eichenweg in Fahrtrichtung Industriestra-\nsse Verkehrszählungen vorgenommen. Der durchschnittliche Tagesverkehr \n(DTV) lag bei ca. 4'100 Fahrten pro Tag, der Schwerverkehrsanteil lag bei \n7%. \n\nMit dem Vorhaben steigt der DTV von ca. 4'100 Fahrten pro Tag auf ca. \n6'800 Fahrten pro Tag, was einer Steigerung von ca. 17% entspricht.\n\nDie Planung sieht Erschliessungsflächen vor, womit insbesondere die be-\nstehende Stichstrasse ausgebaut werden kann und genügend Stauräume \nausserhalb des öffentlichen Strassennetzes für zu- und wegfahrende Fahr-\nzeuge vorgesehen werden können. Damit wird gemäss Art. 27 Abs. 1 BauV \ngewährleistet, dass der verursachte Motorfahrzeugverkehr der Detailhan-\ndelseinrichtung das öffentliche Strassennetz nicht überlastet.\n\nIm Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist die Einhaltung der Sichtber-\nmen nachzuweisen und aufzuzeigen, wie die Verkehrssicherheit gewähr-\nleistet werden kann. In diesem Zusammenhang ist auch aufzuzeigen, \nwelche Bepflanzungen, An- und Kleinbauten realisiert und wie die Kun-\ndenparkplätze konkret angeordnet werden, so dass nachgewiesen werden \nkann, dass die Sichtweiten nicht eingeschränkt werden und die Verkehrs-\nsicherheit gewährleistet ist.\n\nÖffentlicher Verkehr\nMit der direkten Nähe zum Bahnhof Zollikofen ist das Areal optimal durch \nden öffentlichen Verkehr erschlossen. So verkehrt die S-Bahn und RBS \nnach Bern/Belp, Schönbühl RBS/Jegenstorf und Münchenbuchsee im \n\nAnlieferung, \n\nSchwerverkehr\n\nFazit, Verkehrssi-\n\ncherheit\n\nErschliessungsgü-\n\nteklasse\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n35 ecoptima\n\nViertelstundentakt, nach Biel/Bienne und Bätterkinden im Halbstundentakt \nund nach Bern/Thun und Langnau i.E. im Stundentakt. Zusätzlich verkeh-\nren die Buslinie Nr. 36 und 41 nach Bern/Breitenrain resp. Münchenbuch-\nsee/Hüslimoos im Viertelstundentakt, die Postautolinien Nr. 106 und 107 \nnach Bern im Halbstundentakt und die Buslinie Nr. 898 nach Büren a. Aare \nim Minimum stündlich. Somit verfügt das Areal über eine ÖV-Erschliessung \nder Erschliessungsgüteklasse A.\n\nAbb. 31 Karte «Öffentlicher Verkehr» mit Erschliessungsgüteklasse A (rot) und B (hellrot), \nGeoportal Kanton Bern\n\nNach Art. 26 Abs. 2 BauV ist sicherzustellen, dass der Ladeneingang so \nplatziert wird, dass die Distanz für Fussgänger:innen zum Bahnhof Zolli-\nkofen maximal 300 m beträgt. Diese Anforderung wird erfüllt. \n\nFuss- und Veloverkehr\nDie Erschliessung des Areals für den Fuss- und Veloverkehr erfolgt über \nden Eichenweg, der auf der Arealseite ein Trottoir und auf der gegenüber-\nliegenden Seite einen Radstreifen aufweist. Unter Berücksichtigung der \nübergeordneten Alltagsroute und der Velolandroute ist im Rahmen des \nBauprojekts bei der Ausgestaltung der strassennahen Räume auf attrakti-\nve Anschlüsse zu achten.\n\nFür den Veloverkehr sind ausreichend Fahrradabstellplätze vorzusehen, \ninsbesondere auch für Spezialfahrräder wie Lastenfahrräder und Fahr-\nräder mit Anhänger. Diese sind so anzulegen, dass sie in Bezug auf die \nLaden- und Hauszugänge auf kurzem und sicherem Weg erreicht werden \nkönnen. Abgestützt auf Art. 54c Abs. 2 muss die Hälfte davon überdacht \nsein (bspw. im Untergeschoss oder in An- und Kleinbauten).\n\nParkierung \n\nVeloverkehr\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n36 ecoptima\n\n7.6 Leitungskataster\n\nIm nachfolgenden Übersichtsplan sind die Leitungen zur Information \ndargestellt, wobei gemäss Auszug aus dem Leitungskataster insbesonde-\nre Abwasser-, Wasser-, Elektrizität- und Kommunikationsleitungen (grün) \ndurch das Areal führen.\n\n – Abwasser (violette)\n – Wasser (blau)\n – Elektrizität (rot)\n – Kommunikation (grün)\n – Gas (dunkelrot, ausserhalb Perimeter)\n\nAbb. 32 Übersichtsplan Leitungskataster (Auszug Stand 25. November 2022)\n\n7.6.1 Lärm\n\nIn der ZPP wird die Lärmempfindlichkeitsstufe IV festgelegt, gleich wie in \nder aktuell rechtskräftigen Arbeitszone A3. Damit bleiben die Anforderun-\ngen unverändert und es sind keine zusätzlichen Abklärungen und Mass-\nnahmen notwendig. Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der \nImmissionsgrenzwerte nachzuweisen.\n\n7.6.2  Störfall\n\nAls Störfall gilt ein ausserordentliches Ereignis in einem Betrieb, auf einem \nVerkehrsweg oder an einer Rohrleitungsanlage (z.B. bei der Produktion, \nder Lagerung und beim Transport von Treibstoffen, Brennstoffen sowie \nchemischen Grundstoffen), bei dem erhebliche Einwirkungen ausserhalb \nder jeweiligen Anlage auftreten und das Schädigungen der Bevölkerung \nund der Umwelt zur Folge haben kann (Art. 2 Abs. 4 und 5 Störfallverord-\nnung, StFV). Durch Arealentwicklungen in der Umgebung einer Anlage und \nder damit verbundenen Bevölkerungszunahme kann sich das Risiko u.U. \nerheblich erhöhen.\n\nES IV\n\nRisikorelevanz\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n37 ecoptima\n\nDas Planungsgebiet liegt östlich der Bahnlinie Zollikofen – Bern und \nüberlagert mit einer Fläche von ca. 160 m² den Konsultationsbereich der \nBahnanlage, die der Störfallverordnung unterliegt. Die UeO sieht in diesem \nBereich nur Erschliessungsflächen und keine Bauten vor, so dass die \nÜberbauung zu keiner Bevölkerungszunahme in diesem Bereich führt. Das \nVorhaben ist somit nicht risikorelevant und es sind keine weiteren Abklä-\nrungen notwendig. \n\n61a\n\n10\n69\n\nB\nax. GH: 18mn. GH: 9m\n\n10\n69\n\nB\nax. GH: 18mn. GH: 9m\n\n61a\n\nAbb. 33 Überbauungsplan mit überlagertem Konsultationsbereich von Eisenbahnanlagen (oran-\nge), Geoportal Kanton Bern\n\n7.6.3 Belastete Standorte\n\nGrundsätzlich wird der Umfang von Altlasten der bestehenden Autowerk-\nstatt und der Tankstelle als überschaubar beurteilt, weitere Abklärungen \nerfolgen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. \n\n7.7  Versickerung\n\nGemäss Versickerungskarte im Geoportal befindet sich das Areal in einer \nVersickerungszone mit schlecht durchlässigem Untergrund. Es wird ge-\nprüft, ob das Regenwasser in einer Zisterne gesammelt und direkt wieder \nverwendet werden kann (bspw. Toiletten, Bewässerung, Verdunstung etc.). \nIn der UeO wird festgelegt, dass Anlagen zur Retention, Versickerung und \nEntwässerung im gesamten Wirkungsbereich zulässig sind. So kann ein all-\nfällig notwendiger Tank im gesamten Wirkungsbereich, insbesondere auch \nausserhalb der Baubereiche, angeordnet werden.\n\nSchlecht \n\ndurchlässig\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n38 ecoptima\n\n7.8 Schutzräume\n\nDa vorliegend keine Wohnhäuser vorgesehen werden, sind keine Schutz-\nräume sicherzustellen. \n\n7.9 Ausgleich von Planungsmehrwerten\n\nGemäss dem Reglement über den Ausgleich von Planungsvorteilen (Mehr-\nwertabgabereglement, MWAR) der Gemeinde Zollikofen wird bei Umzo-\nnungen eine Mehrwertabgabe von 30% des planungsbedingten Mehrwerts \nerhoben. Beträgt der Mehrwert weniger als 20'000 Franken (Freigrenze), \nwird keine Abgabe erhoben. Der Mehrwert wird im Auftrag der Gemeinde \ngeschätzt und der Grundeigentümerin nach Genehmigung der Zonen-\nplanänderung verfügt.\n\n7.10 Weitere Themen\n\nWeitere (Umwelt-)Aspekte werden durch die vorliegende Planung nicht \ntangiert. Insbesondere liegt das Areal in keinem Gefahrengebiet, es sind \nkeine Gewässer, Gewässerschutzbereiche resp. Grundwasserschutzzonen, \nschützenswerte Landschafts- oder Naturelemente, historischen Verkehrs-\nwege (IVS), schützenswerte Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS), \narchäologische Schutzgebiete und/oder Kulturland- resp. Fruchtfolgeflä-\nchen betroffen. Auch die Themen der Erschütterung, nichtionisierende \nStrahlung (NIS) und Luftreinhaltung sind vorliegend nicht relevant. \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n39 ecoptima\n\n8. Verfahren\n\n8.1 Zuständigkeiten und Termine\n\nDie Verfahren zur Änderung der baurechtlichen Grundordnung resp. Umzo-\nnung in die neue ZPP Nr. R «Eichenweg» und zum Erlass der zugehörigen \nUeO Nr. 37 werden parallel geführt. Der vorliegende Erläuterungsbericht \nbehandelt sowohl die ZPP (siehe insb. Kap. 5 «Änderung Baureglement und \nZonenplan»), als auch die UeO (siehe insb.  Kap. 6 «Überbauungsordnung \nNr. 37 «Eichenweg»»).\n\nFür die Baureglements- und Zonenplanänderung ist ein ordentliches Ver-\nfahren mit Mitwirkung, Vorprüfung, öffentlicher Auflage sowie Beschluss-\nfassung durch den Grossen Gemeinderat mit fakultativem Referendum \nund Genehmigung durch den Kanton notwendig. Die UeO wird ebenfalls \nim ordentlichen Planerlassverfahren erlassen, wobei die Beschlusskompe-\ntenz beim Gemeinderat liegt (Art. 66 Abs. 3 BauG).\n\nDie Anpassung des Richtplans ESP Bahnhof Zollikofen/Münchenbuchsee \nerfolgt in Absprache mit der Gemeinde Münchenbuchsee und wird für \ndie Vorprüfung vorbereitet. Das Verfahren ist gegebenenfalls in beiden \nGemeinden durchzuführen und kann die nachfolgenden Termine beein-\nflussen. Das Mitwirkungsverfahren nach Art. 58 BauG wird im Rahmen der \nöffentlichen Auflage durchgeführt.\n\nEs ist folgender Terminplan vorgesehen:\n\nErarbeitung der Planung bis bis April 2025\n\nBehandlung durch die Gemeindebehörden Mai 2025\n\nMitwirkung Juni 2025\n\nMitwirkungsbericht, evtl. Bereinigung, \n\nFreigabe durch Gemeindebehörden\n\nbis September 2025\n\nKantonale Vorprüfung Oktober 2025 bis Frühling 2026\n\nBereinigung, Freigabe durch \n\nGemeindebehörden\n\nbis Sommer 2026\n\nÖffentliche Auflage (ZPP und UeO), \n\nMitwirkung (Änderung Richtplan)\n\nSommer 2026\n\nEvtl. Einspracheverhandlungen Sommer/Herbst 2026\n\nBeschluss Gemeinderat ZPP, UeO und \n\nÄnderung Richtplan\n\nWinter 2026\n\nBeschluss Grosser Gemeinderat ZPP Winter 2026\n\nBeschwerdefrist Winter 2027\n\nGenehmigungsverfahren anschliessend\n\nBaureglements- \n\nund Zonenplan-\n\nänderung\n\nRichtplan ESP\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP R und UeO Nr. 37 «Eichenweg»\nErläuterungsbericht\n\n40 ecoptima\n\n8.2 Mitwirkung\n\nDie Mitwirkung wird anhand einer öffentlichen Auflage gewährt. Im Rah-\nmen der Mitwirkung können alle Interessierten und Betroffenen Eingaben \nund Anregungen zuhanden der Planungsbehörde einreichen. Die Ergebnis-\nse der Mitwirkung werden ein einem Mitwirkungsbericht festgehalten.\n\n8.3 Vorprüfung\n\nDas Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) prüft die Planung im \nRahmen der Vorprüfung unter Einbezug der betroffenen Fachstellen auf \nihre Rechtmässigkeit. Die Ergebnisse der Vorprüfung werden in einem Vor-\nprüfungsbericht festgehalten. Die Planungsinstrumente werden anschlie-\nssend aufgrund der Vorbehalte und Empfehlungen des AGR bereinigt. \n\n8.4 Öffentliche Auflage\n\nNach der Bereinigung aufgrund der Vorprüfung werden die Bauregle-\nments- und Zonenplanänderung und die UeO im amtlichen Anzeiger pub-\nliziert und während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. Im Rahmen der Auflage \nkann von Personen, die von der Planung betroffen sind, und von berech-\ntigten Organisationen Einsprache erhoben werden.\n\n8.5 Beschlussfassung und Genehmigung\n\nNach der Beschlussfassung durch den Gemeinderat bzw. die Gemeinde-\nräte Zollikofen (ZPP, UeO und Änderung Richtplan) und Münchenbuchsee \n(Änderung Richtplan) sowie durch den Grossen Gemeinderat von Zolli-\nkofen (ZPP) wird die Planung nach Ablauf der 30-tägigen Beschwerdefrist \ndem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Genehmigung ein-\ngereicht. Im Genehmigungsverfahren entscheidet das AGR über allfällige \nunerledigte Einsprachen.\n\n\n\n<<\n  /ASCII85EncodePages false\n  /AllowTransparency false\n  /AutoPositionEPSFiles true\n  /AutoRotatePages /None\n  /Binding /Left\n  /CalGrayProfile (Dot Gain 20%)\n  /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \\050SWOP\\051 v2)\n  /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CannotEmbedFontPolicy /Error\n  /CompatibilityLevel 1.4\n  /CompressObjects /Tags\n  /CompressPages true\n  /ConvertImagesToIndexed true\n  /PassThroughJPEGImages true\n  /CreateJobTicket false\n  /DefaultRenderingIntent /Default\n  /DetectBlends true\n  /DetectCurves 0.0000\n  /ColorConversionStrategy /CMYK\n  /DoThumbnails false\n  /EmbedAllFonts true\n  /EmbedOpenType false\n  /ParseICCProfilesInComments true\n  /EmbedJobOptions true\n  /DSCReportingLevel 0\n  /EmitDSCWarnings false\n  /EndPage -1\n  /ImageMemory 1048576\n  /LockDistillerParams false\n  /MaxSubsetPct 100\n  /Optimize true\n  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