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text: \nGemeinde_Auftraggeber 1 ecoptima \nProjekt \nBericht_Offerte_Vorschriften \n\n \n\n \necoptima ·  Spitalgass e 34 ·  Post fach ·  3001 Bern ·  Telefon 031 310 50 80 ·  Fax 031 310 50 81 ·  www. ecopti ma.ch ·  info@ecopti ma.ch  \n\nÖFFENTLICHE AUFLAGE \n \n\nGemeinde Zollikofen \n \nÜberbauungsordnung Nr. 36 «Steinibachgrube» zur ZPP Q \n«Steinibachgrube»  \nmit Ausnahmebewilligung für technische Eingriffe in den kommunalen Trockenstandort im \nkoordinierten Verfahren nach KoG  \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n\nÜberbauungsvorschriften \n \nDie Planung besteht aus: \n• Überbauungsplan  \n• Überbauungsvorschriften \n \nWeitere Unterlagen: \n• Erläuterungsbericht \n• Mitwirkungsbericht zur ZPP Q \n• Richtprojekt Steinibachgrube \n• Schlussbericht Workshopverfahren \n• Geotechnischer Bericht \n• Lärmgutachten  \n• Bericht Verkehr  \n• Massnahmenbericht Naturwerte  \n• Geruchsgutachten  \n• Ausnahmegesuch für Eingriffe in  \n\nTrockenstandort \n \n10. November 2025 \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 2 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. … «Steinibachgrube» \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n  \n\nImpressum \n \nPlanungsbehörde: \nGemeinderat Zoll ikofen \nWahlackerstrasse 25 \n3052 Zoll ikofen \n \nAuftraggeber: \nRamseier + Stucki Architekten AG \nThunstrasse 57 \n3074 Muri bei Bern \n \nAuftragnehmer: \necoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern \nTelefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81 \nwww.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch \n \nBearbeitung: \nHansjakob Wettstein, Raumplaner FH, MAS ETH, SIA \nJulia Wömpner, Dipl-Ing. Architektin (FH) \n \n \n \n \n \n \n \n\nZol l ikofen/Steinibachgrube 07509 07581/4_Resultate/4 \n\nZPP, UeO/5 UeV/3 AL/07581_UeV_250909_AL_EW.docx \n\nhttp://www.ecoptima.ch/\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 3 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n1. Allgemeines \n\nArt. 1  \n \nDie Überbauungsordnung (UeO) Nr. 36 «Steinibachgrube» schafft die bau- \nund planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erstellung einer gesamt-\nhaft geplanten Wohnüberbauung. Die Überbauung zeichnet sich durch \neine hohe Wohn- und Aussenraumqualität sowie durch gut gestaltete \nSiedlungsränder aus. \n \n \nArt. 2   \n\n \nDer Wirkungsbereich der Überbauungsordnung ist im Überbauungsplan \nmit einem dunkelgrauen Perimeter gekennzeichnet. \n \n \nArt. 3   \n\n \nSoweit die vorliegende Überbauungsordnung nichts anderes bestimmt, \ngelten die Bestimmungen des Baureglements (BR, SSGZ 721.1) der Ge-\nmeinde Zollikofen. \n \n \nArt. 4  \n \n1 Im Überbauungsplan werden verbindlich festgelegt: \n- der Wirkungsbereich der Überbauungsordnung \n- die Baubereiche für Gebäude mit Begrenzung und Bezeichnung \n- Gestaltungsbaulinie für das oberste Vollgeschoss \n- der Baubereich für unterirdische Bauten \n- Überdeckte Zu- und Wegfahrt Einstellhalle  \n- der Bereich für gemeinschaftliche Aussenräume \n- der Bereich für Erschliessung  \n- der Bereich für Zu- und Wegfahrt zum Areal \n- der Bereich für die grössere Spielfläche \n- Wald-Baulinie gemäss Art. 34a KWaV (BSG 921.111) \n- Koten massgebendes Terrain \n- Anschlusspunkte öffentliche Fuss- und Velowegverbindung  \n- Ersatzmassnahmen Trockenstandort:  \n\nBereich Realersatz/Bereich ökologische Aufwertungsmassnahmen \n \n2 Mit hinweisendem Charakter werden dargestellt: \n- die Fuss- und Velowegverbindungen \n- die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle \n- die Abfallbereitstellungsplätze \n- die Projektlinien \n- die Treppenanlage gemäss Richtprojekt \n- die ungefähre Anzahl und Lage der Hauszugänge \n\nPlanungszweck \n\n \n\nWirkungsbereich \n\nStellung zur \n\nGrundordnung \n\nInhalt Überbau-\n\nungsplan \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 4 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n- die bestehende Hecke inkl. Krautsaum \n- das Feldgehölz \n- der Wald \n- die Gemeindegrenze \n \n \n\n2. Art und Mass der Nutzung \n\nArt. 5   \n \n1 Zugelassen ist Wohnnutzung nach den Bestimmungen über die Wohnzo-\nnen (Art. 3 BR, SSGZ 721.1). \n \n\n2  An der an die Erschliessungsfläche stossenden Fassaden der Bauberei-\nche I und J sind im 1. Vollgeschoss publikumsorientierte Nutzungen zuläs-\nsig.  \n\n \n \nArt. 6  \n \n1 Die maximale oberirdische Geschossfläche (GFo) beträgt 25'810 m2. Die \nminimale Geschossfläche ist auf 21'110 m2 festgelegt. Für die Baubereiche \n(BB) wird die Kote des höchsten Punktes der Dachkonstruktion sowie die \nmaximale Anzahl Vollgeschosse (VG) wie folgt festgelegt: \n \n\nBB \nKote höchster Punkt  \n\nder Dachkonstruktion \nVG \n\nA 548.50 m.ü.M. 4 \n\nB 549.00 m.ü.M. 4 \n\nC 552.00 m.ü.M. 5 \n\nD 552.80 m.ü.M. 4 \n\nE 558.50 m.ü.M. 6 \n\nF 556.50 m.ü.M. 5 \n\nG 554.50 m.ü.M. 4 \n\nH 554.50 m.ü.M. 4 \n\nI 554.20 m.ü.M. 4 \n\nJ 552.50 m.ü.M. 4 \n\n \n2 Für das massgebende Terrain (T) gelten die im Überbauungsplan festge-\nlegten Koten entlang der gesamten jeweiligen Fassadenflucht.  \n \n\n3  Über die zulässige Anzahl Vollgeschosse hinaus sind keine Attikage-\nschosse zulässig. \n \n \n\nArt der Nutzung \n\nMass der Nutzung \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 5 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\nArt. 7  \n \n1 Die Baubereiche für Gebäude bezeichnen die maximale Ausdehnung der \nGebäude. Innerhalb der festgelegten Baubereiche sind die Gebäudelänge \nund -breite frei. \n \n2 Die im Überbauungsplan bezeichnete Baulinie für das oberste Vollge-\nschoss in den Baubereichen A, B, C, H und I bezweckt die Regelung der \nabgestuften Höhenentwicklung. Die Gestaltungsbaulinie begrenzt die ma-\nximale Ausdehnung des obersten Vollgeschosses. Die übrigen Vollge-\nschosse dürfen über diese Unterteilung hinausragen. \n \n \nArt. 8  \n \n1 Die maximale Ausdehnung des Untergeschosses und der unterirdischen \nBauten ist im Überbauungsplan festgelegt. Die unterirdische Einstellhalle \nist vollständig zu überdecken. \n \n2 Unterniveaubauten sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig. \n \n \nArt. 9  \n\n \nDer Bereich der überdeckten Einstellhallenzufahrt und - wegfahrt dient \nder Erschliessung der unterirdischen Einstellhalle. Zulässig ist eine Ge-\nsamthöhe von max. 4.0 m und eine anrechenbare Gebäudefläche von max. \n70 m2. \n \n \nArt. 10  \n \n1 Technisch bedingte Dachaufbauten wie beispielsweise Liftüberfahrten, \nKamine für Cheminée-Öfen sowie Lüftungsanlagen dürfen den höchsten \nPunkt der Dachkonstruktion um das technisch bedingte Mass überschrei-\nten.  \n \n2 Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie dürfen den höchsten Punkt der \nDachkonstruktion um maximal 1.5 m überschreiten. \n \n3 Die Bereiche, in denen das oberstes Vollgeschoss gemäss Art. 7 Abs. 2 \nzurückversetzt ist, können als Dachterrasse genutzt werden. Vorkehrun-\ngen für Sonnenschutz sind zulässig, wenn sie offen, filigran und einheitlich \ngestaltet sind und den höchsten Punkt der Dachkonstruktion im Baube-\nreich nicht überschreiten. \n \n  \n\nBaubereiche für \n\nGebäude \n\nGestaltungsbau- \n\nlinie für das \n\noberste VG \n\nBaubereich für \n\nunterirdische \n\nBauten  \n\nÜberdeckte Ein-\n\nstellenhallenzu-\n\nund Wegfahrt \n\nDachaufbauten \n\nund -nutzung \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 6 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\nArt. 11  \n \n1 Ausserhalb der Baubereiche sind technisch und funktional bedingte Bau-\nten und Anlagen wie Lüftungs- und Lichtschächte, Notausstiege und -trep-\npen oder Oberlichter sowie Anlagen der Energie- und Wärmeversorgung, \nmit einer anrechenbaren Gebäudefläche bis jeweils max. 15 m2 und einer \nGesamthöhe von max. 1.20 m zulässig. Sie sind gut in die Bau- und Aus-\nsenraumgestaltung zu integrieren und dürfen diese nicht beeinträchtigen. \n \n2 Im Bereich für gemeinschaftliche Aussenräume und im Bereich für Er-\nschliessung sind zudem Bauten und Anlagen, wie beispielsweise gedeckte \nund ungedeckte Veloabstellplätze oder Geräteschuppen zulässig. Diese \nsind entlang der Fussweg- und Velowegverbindung sowie unmittelbar an-\ngrenzend an die Baubereiche anzuordnen. Sie dürfen nur eingeschossig, \nmit einer Gesamthöhe von max. 2.50 m und einer anrechenbaren Gebäu-\ndefläche von je 25 m2 erstellt werden. \n \n \n\n3.  Baugestaltung \n\nArt. 12  \n \n1 Bauten und Anlagen sind hinsichtlich Gesamterscheinung, Dach- und \nFassadengestaltung, Material und Farbe so zu gestalten, dass zusammen \nmit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. \n \n2 An- und Kleinbauten haben sich gut in die Bau- und Aussenraumgestal-\ntung einzufügen. Sie sind als untergeordnete Baukörper zu gestalten. \n \n \nArt. 13  \n \nFassaden- und Farbgestaltung sowie Materialisierung sind sorgfältig und \ndifferenziert zu entwickeln und sollen angemessen auf die Gebäudevolu-\nmen und die Fernwirkung reagieren. Zur Beurteilung der Fassadengestal-\ntung im Baubewilligungsverfahren gilt Art. 27. \n \n \nArt. 14  \n \n1 Es sind ausschliesslich Flachdächer zulässig.  \n \n2 Dachvorsprünge der Hauptdächer dürfen max. 80 cm über die Fassaden-\nflucht hinausragen, auch wenn diese über den Baubereich ragen.  \nHiervon ausgeschlossen sind die Dächer der obersten Vollgeschosse in \nden Baubereichen A, B, C, H und I, welche die Gestaltungsbaulinie des \noberstens Vollgeschosses nicht überragen dürfen. \n \n\nBauten und Anla-\n\ngen ausserhalb \n\nder Baubereiche \n\nAllgemeine Ge-\n\nstaltungsvor-\n\nschriften \n\nFassadengestal-\n\ntung \n\nDachgestaltung \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 7 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n3 Nicht begehbare Flachdächer von Hauptbauten sind extensiv zu be-\ngrünen. \n \n \n\n4. Aussenraumgestaltung \n\nArt. 15  \n \n1 Die Aussenräume sind hinsichtlich ihrer Anordnung und Bepflanzung so \nzu gestalten, dass zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute \nGesamtwirkung entsteht. Mit der Baueingabe ist ein detaillierter \nUmgebungsgestaltungsplan einzureichen. \n \n2 Die im Richtprojekt vom August 2023 (Anhang 1 dieser Vorschriften) ent-\nsprechend definierten Elemente für die Freiraumkonzeption sind verbind-\nlich. Im Weiteren illustriert das Richtprojekt vom August 2023 die Gestal-\ntungsidee (orientierende Elemente). \n \n3 Es ist eine Bepflanzung mit standortgerechten und überwiegend \neinheimischen Arten zu wählen. Die exakte Lage und Anzahl sind im Rah-\nmen des Baubewilligungsverfahrens im Umgebungsgestaltungsplan zu de-\nfinieren und deren Arten zu bezeichnen.  \n \n4 Vorbehalten bleiben die Anforderungen an die Flächen für den Ersatz der \nNaturwerte gemäss Art. 28. \n \n \nArt. 16  \n \n1 Der im Überbauungsplan bezeichnete gemeinschaftliche Aussenraum \ndient als Spiel- und Aufenthaltsfläche für die Bewohnerinnen und Bewoh-\nner sowie der Erschliessung für den Langsamverkehr. Die Erschliessung \nder Bauten für Anlieferung, Zügelfahrzeuge und Blaulichtorganisationen ist \nsicherzustellen. \n \n2 Der Bereich ist durch eine grosszügige Bepflanzung attraktiv und ab-\nwechslungsreich zu gestalten und angemessen zu durchwegen. Mit Aus-\nnahme von Bauten und Anlagen nach Art. 11 sowie den arealinternen We-\ngen sind versiegelte Flächen möglichst zu vermeiden. \n \n3 Pro Wohnung im 1. Vollgeschoss darf im gemeinschaftlichen Aussenraum \nausserhalb des Baubereichs je ein privater Garten-/Aussenbereich im Um-\nfang von maximal 30 m2 erstellt werden. Allfällige private Abgrenzungen \nzum gemeinschaftlichen Aussenraum sind einheitlich zu gestalten und in \ndas Umgebungskonzept zu integrieren. \n \n \n \n \n\nGesamtgestaltung \n\nAussenraum \n\nBereich für ge-\n\nmeinschaftliche \n\nAussenräume \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 8 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\nArt. 17  \n \nDie Bereiche Realersatz und ökologische Auswertungsmassnahmen die-\nnen dem Ersatz der Naturwerte gemäss Art. 28 und werden im Überbau-\nungsplan separat ausgewiesen. \n \n \nArt. 18  \n \n1 Die gemäss Art. 44 und 45 der kantonalen Bauverordnung (BauV, BSG \n721.1) geforderten Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze sind im  \nBereich für Erschliessung sowie im gemeinschaftlichen Aussenraum zuläs-\nsig. Sie sind im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. \n \n2 Die gemäss kantonaler Bauverordnung (BauV, BSG 721.1) geforderte \ngrössere Spielfläche ist im entsprechend bezeichneten Bereich zu erstel-\nlen. Die exakte Lage wird im Baubewiligungsverfahren festgelegt. \n \n \nArt. 19  \n \n1 Das Terrain ist so zu gestalten, dass arealinterne Niveauunterschiede \nund die Anschlüsse an die benachbarten Gebiete gestalterisch und funkti-\nonal gelöst werden können, so dass sich zusammen mit den Bauten und \nder Umgebung eine gute gestalterische Lösung ergibt. Dabei ist das Ter-\nrain so zu gestalten, dass es sich nach Möglichkeit dem ursprünglichen \nTerrainverlauf annähert. \n \n2 Das im Überbauungsplan festgelegte massgebende Terrain (Terrainkote) \ndarf max. 50 cm über- oder unterschritten werden. \n \n \n\n5. Erschliessung und Parkierung \n\nArt. 20  \n \n1 Der Bereich für Erschliessung dient der Erschliessung, der Anlieferung, \nder Realisierung von oberirdischen Autoabstellplätzen und als Notzufahrt. \n \n2 Die Flächen sind befestigt und durchgehend hindernisfrei zu gestalten. \nVersiegelte Flächen sind möglichst zu minimieren. \n \n3 Restflächen, welche nicht als Fahrwege oder Manövrierfläche dienen, \nsind als gemeinschaftlicher Aussenraum gemäss Art. 16 auszugestalten.  \n\nVerschiebungen an den Abgrenzungen zwischen dem Bereich für Er-\nschliessung und dem Bereich für gemeinschaftliche Aussenräume sind bis \nmax. 2.00 m zu Gunsten oder zu Lasten der jeweils benachbarten Fläche \nzulässig, soweit die Fläche des begrünten Aussenraums insgesamt nicht \n\nErsatzmassnah-\n\nmen Trocken-\n\nstandort \n\n \n\nAufenthaltsberei-\n\nche, Kinderspiel-\n\nplätze und Be-\n\nreich für die grös-\n\nsere Spielfläche  \n\nTerraingestaltung \n\nBereich für Er-\n\nschliessung  \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 9 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\nwahrnehmbar reduziert wird. \n \n4 Die Notzufahrt der Bauten und Anlagen ist sicherzustellen. \n \n \nArt. 21  \n \n1 Die Haupterschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab dem \nBurgerweg.  \n \n2 Die Zu- und Wegfahrt zur unterirdischen Einstellhalle erfolgt in dem im \nÜberbauungsplan hinweisend dargestellten Bereich.  \n \n3 Eine Zufahrt über den Steinibachweg zu den oberirdischen Kunden- \nund/oder Besucherparkplätzen sowie für Anlieferungen und Notzufahrten \nist zulässig.  \n \n \nArt. 22  \n \n1 Die hindernisfreie Erschliessung des Areals für den Langsamverkehr so-\nwie der Anschluss an die angrenzenden Gebiete und das übergeordnete \nLangsamverkehrsnetz der Gemeinde sind mit geeigneten Massnahmen si-\ncherzustellen. Arealintern ist eine angemessene Durchlässigkeit zu ge-\nwährleisten. \n \n2 Als Verlängerung des Steinibachwegs zum Burgerweg ist für zu Fussge-\nhende und Velofahrende eine öffentliche Verbindung an das angrenzende \nNaherholungsgebiet sicherzustellen, welche westlich und östlich an die im \nÜberbauungsplan bezeichneten Punkten an das öffentliche Strassennetz \nanschliesst. Die Mindestbreite beträgt 2.00 m, die maximale Breite 4.00 m.  \n \n \nArt. 23  \n \n1 Pro Wohnung sind maximal 1.25 Autoabstellplätze in der Einstellhalle zu-\nlässig. Oberirdisch sind zusätzlich max. 15 Kunden- und/oder Besucher-\nparkplätze zulässig.  \n \n2 Die Berechnung der notwendigen Anzahl Autoabstellplätze für Nicht-\nWohnnutzung richtet sich nach den Bestimmungen der kantonalen Bauver-\nordnung (BauV). \n \n3 Mit Ausnahme der oberirdischen Kunden- und/oder Besucherparkplätze \nsind die Abstellplätze für Motorfahrzeuge unterirdisch zu erstellen. Die \noberirdischen Abstellplätze sind im Überbauungsplan im bezeichneten Be-\nreich für Erschliessung zulässig. \n \n\nNotzufahrt  \n\nZu- und Wegfahrt \n\nmotorisierter Ver-\n\nkehr \n\nErschliessung \n\nLangsamverkehr \n\nParkierung  \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 10 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n4 Im Wirkungsperimeter der UeO ist mindestens 1 Parkplatz für Carsharing-\nFahrzeuge vorzusehen. \n \n5 Die Berechnung der  notwendigen Anzahl Veloabstellplätze richtet sich \nnach den Bestimmungen der kantonalen Bauverordnung (BauV) mit der \nAusnahme, dass für Familienwohnungen1 1 Veloabstellplatz pro Schlafzim-\nmer vorzusehen ist. Die gedeckten Veloabstellplätze sind bevorzugt in den \nBaubereichen sowie in der unterirdischen Einstellhalle anzuordnen. Ge-\ndeckte Veloabstellplätze im Aussenraum sind gemäss Art. 11 Abs. 2 zu di-\nmensionieren und anzuordnen.  \n \n \nArt. 24  \n \n1 Die notwendigen Containerstandplätze sind in der unterirdischen Ein-\nstellhalle, in der überdeckten Zu- und Wegfahrt Einstellhalle oder in den \nBaubereichen vorzusehen.  \n \n2 Die Abfallbereitstellungsplätze sind im Überbauungsplan hinweisend dar-\ngestellt. Für die Bereitstellung der Container ist im Bereich für Erschlies-\nsung am Burgerweg sowie am Steinibachweg im Baubewilligungsverfahren \neine entsprechende Fläche sicherzustellen. \n \n \n\n6. Umwelt \n\nArt. 25  \n \nNeubauten sind an das Fernwärmenetz «Wärmeverbund Zollikofen» anzu-\nschliessen, sofern zum Zeitpunkt der Baueingabe eine Anschlussmöglich-\nkeit vorhanden ist und kein unverhältnismässiger Aufwand nachgewiesen \nwird. Die Anschlussmöglichkeit gilt als gegeben, wenn die Distanz zu einer \nHauptleitung kleiner als 50 Meter ist. Vorbehalten bleibt Art. 16 kantonales \nEnergiesetz (KEnG, BSG 741.1). \n \n \nArt. 26  \n \n1 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES II gemäss Art. 43 Lärmschutzver-\nordnung (LSV, SR 814.41). \n \n2 Die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften für Wohnnutzungen an den \nOstfassaden der Baubereiche C bis F ist mit Grundriss- oder Gebäudeopti-\nmierungen oder anderen geeigneten Massnahmen am Gebäude (z.B. Log-\ngien, schalldichte Brüstungen, Teil- oder Festverglasungen) gemäss \n\n \n1 Als Familienwohnung gelten Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern (Art. 43 \nAbs. 3 BauV). \n\nAbstellplätze für \n\nVelo \n\nEntsorgung \n\nEnergie- und Wär-\n\nmeversorgung \n\nLärmschutz \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 11 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\nLärmgutachten vom Juli 2022 mit Ergänzung vom August 2023 (Lärmbeur-\nteilung Richtprojekt) im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. \n \n \nArt. 27  \n \n1 Der minimale Waldabstand beträgt für Gebäude 25 m.  \n \n2 Innerhalb der Wald-Baulinie sind folgende Nutzungen und Kleinbauten \nzulässig, sofern ein Mindestabstand von 5 m zur Waldgrenze eingehalten \nwird: \na. Familiengärten einschliesslich einfacher Geräteschuppen \n\n(max. anrechenbare Gebäudefläche: 25 m², Gesamthöhe: 2.50 m); \nb. Spielplatzgerätschaften  \nc. öffentliche Fuss- und Veloverbindung zur Erschliessung an das an-\n\ngrenzende Naherholungsgebiet \n \n \nArt. 28  \n \n1 Der bei einer Überbauung zu entfernende kommunale Trockenstandort \nmit einer anrechenbaren Gesamtfläche von 2‘430 m2 muss im Rahmen der \nneuen Endgestaltung mit folgenden Massnahmen und folgendem Mindest-\numfang innerhalb des UeO Perimeters ersetzt werden:  \n- Realersatz:      1‘700 m2  \n- Ökologische Aufwertungsmassnahmen:  4‘000 m2 \n \n2 Der Ersatz ist in den entsprechend im Überbauungsplan bezeichneten \nBereichen für Realersatz und ökologische Aufwertungsmassnahmen umzu-\nsetzen. \n \n3 Verschiebungen an den Abgrenzungen zwischen dem Bereich für ge-\nmeinschaftliche Aussenräume und den Bereichen für Realersatz und öko-\nlogische Aufwertungsmassnahmen sind bis max. 2.00 m zulässig, soweit \ndie in Abs.1 festgelegte minimale Ersatzfläche nicht unterschritten wird.  \n \n4 Die verbleibende Restfläche gemäss der Bilanzierung für den Ersatz des \nTrockenstandortes von max. 1'500 m2 ist ausserhalb des UeO-Perimeters \nauf der Parz. Nr. 59 (UeO Nr. 28 Schäferei) durch Dienstbarkeitsverträge zu \nsichern. Eine Reduktion der Fläche im Rahmen des Baugesuches ist zuläs-\nsig, wenn die Bilanzierung dies rechtfertigt. \n \n5 Die Umsetzung der Ersatzmassnahmen wird durch die zuständige Stelle \ndes Kantons Bern begleitet und kontrolliert. \n \n6 Die Ersatzmassnahmen erfolgen gemäss Auszug des Massnahmenbe-\nrichts Naturwerte vom September 2025 im Anhang 2 und in Absprache mit \nder zuständigen Stelle des Kantons Bern. Pflege und Unterhalt der ökologi-\nschen Ersatzmassnahme obliegen der Grundeigentümerin. \n\nWaldabstand \n\nErsatz  \n\nNaturwerte \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 12 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n \n7 Massnahmen zur Förderung der Kreuzkröte sind innerhalb des Bereichs \nfür Realersatz vorzusehen. \n \n8 Im Frühling vor Baubeginn ist ein Vorkommen der geschützten «Kleinen \nTraubenhyazinthe» zu überprüfen. Wird ein Vorkommen festgestellt, ist \neine Verpflanzung innerhalb des UeO Perimeters im Bereich «Ersatzmass-\nnahmen Trockenstandort: Bereich Realersatz/Bereich ökologische Aufwer-\ntungsmassnahmen» vorzunehmen. \n \n \n\n7. Weitere Bestimmungen \n\nArt. 29  \n \nFür die Beurteilung von Bauvorhaben mit wesentlicher Relevanz für die \nBau- und/oder Aussenraumgestaltung wird vorgängig zum Baubewilli-\ngungsverfahren ein Ausschuss des Begleitgremiums des Workshopverfah-\nrens, dem die Fachmitglieder angehören, oder die Fachberatung der Ge-\nmeinde beigezogen. \n \n \nArt. 30  \n \n\nDie öffentlichen Werkleitungen und ihre Bestandteile der Basis- und \nDetailerschliessung sind in ihrem Bestand geschützt. Allfällige Verlegun-\ngen gehen zu Lasten der jeweiligen Eigentümerschaften. \n \n \nArt. 31  \n \nSoweit notwendig ist der Vollzug der UeO durch privatrechtliche Verein-\nbarungen vor der Beschlussfassung sicherzustellen. \n \n \nArt. 32  \n \n1 Die UeO tritt am Tag nach der Publikation der Genehmigung durch das \nAmt für Gemeinden und Raumordnung in Kraft. \n \n2 Änderungen der UeO treten am Tag nach der Publikation ihrer Genehmi-\ngung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung in Kraft (Art. 110 \nBauV).  \n  \n\nQualitätssiche-\n\nrung  \n\nWerkleitungen \n\nVertragliche Si-\n\ncherstellung \n\nInkrafttreten \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 13 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 Steinibachgrube \nÜberbauungsvorschriften \n \n\n8. Genehmigungsvermerke \n\nVorprüfung vom 18.2.2025 \n\n  \n\nPublikation im amtlichen Publikationsorgan vom ... \n\nÖffentliche Auflage vom ... \n\n  \n\nEinspracheverhandlungen vom ... \n\nErledigte Einsprachen ... \n\nUnerledigte Einsprachen ... \n\nRechtsverwahrungen ... \n\n  \n\nBeschlossen durch den Gemeinderat am ... \n\n \nDer Präsident \n \n \n \n................................................. \nDaniel Bichsel \n\nDer Sekretär \n \n \n \n................................................. \nStefan Sutter \n\n \nDie Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt \nZollikofen, ................................................. \n \nGemeindeschreiber \n \n \n................................................. \nStefan Sutter \n\n \nGenehmigt durch das Kantonale Amt für  \nGemeinden und Raumordnung \n \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 14 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 «Steinibachgrube» \nÜberbauungsvorschriften \n \nAnhang \n\nAnhang 1 \n\nRichtprojekt «Steinibachgrube» vom August 2023 von ramseier + stucki \narchitekten ag, Muri bei Bern. \n \nDie gemäss den Vorschriften zur Überbauungsordnung Nr. 36 «Steinibach-\ngrube» in der weiteren Bearbeitung verbindlichen Elemente des Richtpro-\njekts sind: \n- Die Anzahl der Baukörper sowie ihre ortsbauliche Setzung. \n- Die Volumetrie hinsichtlich der Gebäudeabmessung in der Situation und \n\nin Geschosszahl. Leichte Anpassungen im Zuge der Detailplanung sind \nzulässig, sofern sie zu keiner konzeptionellen Änderung führen, nicht \nzulässig sind zusätzliche Baukörper oder Geschosse. \n\n- Die Dachform (Flachdächer). \n- Die Gebäudeadressierung mit Anbindung an das verbindende Wegesys-\n\ntem. \n- Auf die jeweiligen Freiräume abgestimmte Erdgeschossnutzungen. \n- Die Prinzipien der Freiraumgestaltung zur Schaffung eines verbinden-\n\nden Freiraums (Ringsystem) mit differenziertem Öffentlichkeitsgrad, ge-\nstaltet von Fassade zu Fassade. \n\n- Die ungefähre Dimension der verschiedenen Freiraumtypen und Plätze \nsowie deren Nutzungsfunktion. \n\n- Die optische und funktionale Durchlässigkeit zwischen den Bauten über \nden Bebauungsperimeter hinweg. \n\n- Prinzipien der Begrünung und Bepflanzung. \n- Anordnung der grösseren Spielfläche. \n- Die feingliedrige Durchwegung für den Langsamverkehr. \n- Die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle sowie die Erschliessung der Be-\n\nsucherparkplätze in ihrer ungefähren Lage. \n \nDie in der weiteren Bearbeitung orientierenden Elemente (wegleitender \nCharakter, nicht verbindlich) illustrieren die Absichten, die mit der Ge-\nsamtbebauungsidee verfolgt werden, haben aber noch nicht den notwen-\ndigen Reifegrad, um sie in ihrer Lage, Anzahl und Dimension als verbind-\nlich zu definieren : \n- die Anzahl und Standorte der Bäume \n- die weitere Bepflanzung \n- die Veloabstellplätze und oberirdischen Kurzzeitparkplätze \n- die Einstellhallen \n- die Massangaben \n \nUmgang mit Abweichungen von verbindlichen Elementen  \nBei massgeblicher Abweichung von den «verbindlichen Elementen» ist die \nZustimmung der Fachmitglieder aus dem Workshopverfahren 2022/2023 \noder die externe Fachberatung der Gemeinde sowie die Zustimmung des \nGemeinderats zur Anpassung oder dem nötigen Nachtrag des vorliegen-\nden Schlussberichts erforderlich. Geringfügige Abweichungen werden \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 15 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 «Steinibachgrube» \nÜberbauungsvorschriften \n \nAnhang \n\ninnerhalb der üblichen Prozesse im Planungs- und/oder im Baubewilli-\ngungsverfahren beurteilt. \n  \n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 16 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 «Steinibachgrube» \nÜberbauungsvorschriften \n \nAnhang \n\nPlangrundlagen zu Anhang 1 \n\n \n \n  \n\n\n\n\n\nÜberbauungskonzept\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nESH\n\nSituationsplan 1:1000\n\n1\n\n2\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\nKennzahlen\nLandfläche Total:  24'118m2\n\nLandfläche Wald:  661m2\n\nLandfläche bebaubar:  23'457m2\n\nGFo projektiert:   21'848m2\n\nGFZo:    0.93\nWohnungen:   140\n\n10m 20m 30m 40m 50m\n\n\n\nKonzept\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\n1\n\n3\n\n2\n\n4\n\n10\n\n5\n\n6\n9\n\n8\n\n7\n\nSüdwest-Blick auf das Areal\n\nSchwarzplan\n\nLegende\n\nKonzept:\n\n- Gebäudesetzung/Organisation entlang innerer\n\n Hoferschliessung mit grüner Mitte\n\nPro:\n\n- Grüne Mitte öffentlich erschlossen\n\n- Quartierplatz als Ausgangslage\n\n-  Organisation um zentrale, grüne Mitte\n\n-  Klare Siedlungsorganisation\n\n-  Grüner, weicher Siedlungsrand\n\n- Hecke und Eiche bleiben bestehen\n\nKontra:\n\n- Siedlungsrand privat\n\n- z.T. keine grösseren Gärten gegen Süd/West\n\nAdressierung / Erschliessung\n\nAussenraum / Raumgefüge / Leseart\n\nGrössere Bäume\n\nGrünräume\n\nMIV\n\nLangsamverkehr\n\nÖffentliche EG-Nutzung\n\nGebäudezugänge\n\nÖffentlicher Raum\n\nLeseart\n\n"Haupthaus"\n\n"Anknüpfen"\n\nH\ne\nc\nk\ne\n\nWäldli\n\nGehölz\n\nSteinibachweg\n\nBurgerweg\n\nB\na\n\nn\nti\ng\n\ne\nrs\n\ntr\na\n\ns\ns\ne\n\nGrüne\n\nMitte\n\nLandschaftsraum\n\nQuartier-\n\nplatz\n\n20m 40m 60m 80m 100m\n\n\n\nGeschossigkeit\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nESH\n\n1\n\n32\n\n4\n\n10\n\n5\n\n6\n\n9\n\n8\n\n7\n\nSüdost-Blick auf das Areal Nordost-Blick auf das Areal\n\nSüdwest-Blick auf das Areal Fernsicht auf das Areal\n\n- Haus 1 und 2 dreigeschossig + Attika\n\n (dreigeschossig entlang Steinibachweg)\n\n- Haus 3 viergeschossig + Attika\n\n (viergschossig entlang Steinibachweg)\n\n- Haus 4, 7 und 10 viergeschossig\n\n- Haus 5 sechsgeschossig\n\n- Haus 6 fünfgeschossig\n\n- Haus 8 und 9 dreigeschossig + Attika\n\n- Haus 1, 2, 3, 8 und 9 mit Attikabildung im obersten\n\n Geschoss, einseitig von aussen rückspringend (5m)\n\n- GFo: 21'848m2 / GFZo: 0.93\n\nBaustufe im obersten Geschoss\n\nVollgeschoss im obersten Geschoss\n\nÜbergang Siedlung\n\nÜbergang Landschaft\n\n\n\nNutzungen\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nESH\n\nInfra/\n\n70 Velos\n\n15PP\n\n17PP\n12PP\n\n5PP\n\n3PP\n\n17PP\n\n23PP\n\n26PP\n\n3\n\nESH\n\n1\n\n2\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n9\n\n8\n\n10\n\nNR NR NR\n\n16PP\n\n6PP\n\nESH\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n10\n\n13PP\n\n8PP\n\nESH\n\nInfrastruktur E-2/E-1\n\nNutzungen E0\n\nGebäudeausrichtung\n\nNutzungen E1 - E5\n\n= Velo AP\n\n= Auto PP (ESH)\n\n= Container AP\n\n= Besucher PP\n\n= Wohnen\n\n= Gewerbe/Dienstleistung\n\n10m 20m 30m 40m 50m\n\n\n\nSchnitte\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nTerrain gewachsen\n\nTerrain gewachsen\n\nTiefste Sohle Altlasten ca. 520 m.ü.M.\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nEinstellhalle\n\nEinstellhalle\n\nHofHofPrivatgarten\n\n4\n\n5\n\n6\n\n97\n\n3\n\nTerrain gewachsen\n\nTiefste Sohle Altlasten ca. 520 m.ü.M.\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nCaféKiTa\n\nEingang\n\nVeloraum\n\nContainerraum\n\nEinstellhalle\n13.5%\n\nBurgerweg\n\nQuartierplatz\nPrivatgarten\n\nEinfahrt\n\nEinstellhalle\n\n1\n2\n\n3\n4\n\n5\n\n6\n\n8 9\n\n10\n\n7\n\nSchnitt A-A\n\nSchnitt B-B\n\nA B\n\nA B\n\n1\n\n2 3\n\n5\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n4\n\n6\n\n10m 20m 30m 40m 50m\n\n\n\nSchnitte\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nTerrain gewachsen\n\nTiefste Sohle Altlasten ca. 520 m.ü.M.\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nEinstellhalle\n\nVorplatz\nPrivatgarten\n\n4\n\n5\n\n6\n\nTerrain gewachsen\n\nTerrain gewachsen\n\nTiefste Sohle Altlasten ca. 520 m.ü.M.\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nP\na\nrz\n\ne\nll\ne\nn\ng\nre\n\nn\nz\ne\n\nEinstellhalle\n\nGrosse Spielfläche\nHofPrivatgarten\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\nSchnitt C-C\n\nSchnitt D-D\n\nC D\n\nC D\n\n1\n\n2 3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n10m 20m 30m 40m 50m\n\n\n\nUmgebungskonzept 1\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nSituationsplan M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\n1.   “ummantelndes Grün”\n2.   funktionale Haupterschliessung als Adressbildung\n3.   atmosphärische Aufenthaltszone mit Platzsituationen\n4.   “innere Grün” - Park\n\nUmgebungskonzept - ein Ringsystem\n\n\n\nUmgebungskonzept 2\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nRingsystem - Schemaplan M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nRingsystem\n\nZiele:\n° Erhalt Wildhecke\n° Erweiterung Wald als grüner Rücken\n° möglichst wenig versiegelte Flächen erstellen\n° Quartierplatz als Auftakt und Verbindungsstück zur Umgebung\n° innere Siedlungswelt, grüner Park\n\nVISION - Nice to have!\nEweiterung Wald\n° Spazieren im Wald\n° Anknüpfung an den Bestand\n° Grüner Rücken\n\ninnere Welt\n° Park\n° Spielwelt\n° gemeinschaftlich\n\nWeite der Feldlandschaft als Qualität.\n° Gehölzstreuung - Feldgehölze\n° sanfter Übergang\nder Landschaftsformen\n\nErhalt Wildhekce\nErhalt der malerischen Eiche\n\nStrauchhang als Rahmen\n° mehr oder weniger dicht bepflanzt - Variation\n° Ausblicke in die Weite freihaltend\n\nSiedlungsauftakt bildet der  \nQuartierplatz!\n° Verknüpft die neue Siedlung mit dem \nQuartier.\n° Dementsprechende EG-Nutzungen sind\nim Gebäude vorzusehen.\n\nDen Bestand respektierender\n “grüner” Übergang.\n° bestehende Weide - eine räumliche Qualität\nfür den Quartierplatz\n\n\n\nUmgebungskonzept 3\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nRaumkategorien / Funktionen M / 1:1000\n\n930.00 m2\n\n1000.00 m2\n570.00 m2\n\n600.00 m2\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nRaumkategorien / Funktionen\n\n1\n\nQuartierplatz / Wasser, Gehölze, Café, etc.....\nSiedlungsplatz / Grillplatz, Spielbereich, Café, etc.\nPlätzchen beim Spielfeld\nFamiliengärtnern \nWaldspielplatz - Naturspiel\ngrosse Spielwiese\nKinderspielplatz am Park\n\nKinderspielplatz Soll Total 2’400.00 m2\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n\n\nUmgebungskonzept 4\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nMaterialisierung M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nMaterialisierung\n\nZiele:\n° Versiegelung auf ein Minimum reduzieren\n° Entwässerung über die Schulter\n° Spiel mit Materialien - Beton, Betonplatten, Kies, etc....\n\nbefestigter Hauptweg  / Asphalt \nbefestigte Platzumrandung und Eingänge / \nKlinker mit offenen Fugen\nunbefestigt Aufenthaltsbereiche / Kies, Brechschotter, \naus Klinkerschrot\n\n\n\nUmgebungskonzept 5\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nFunktionsband M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nFunktionsband\n\nZiele:\n° entlang des Funktionsbandes werden alle infrastrukturellen \nNutzungen platziert\n° Feuerwehrzufahrt / Stellplätze integriert\n\nWegausbildung mit Sichtkante / Vorteile für dem Umgang \nmit dem Terrain.\nKlinkerplätze mit Rasenfugen / offenen Fugen\n\nHaupterschliessung / 2.50 m bis 3.50m breit\nSchleppkurven Feuerwehr / Schotterrasen\nVelostellplätze / Innenseite des Funktionsbandes\n12er Päckchen - Total 120 Stück\n\nVelo\n\nVelo\n\nVelo\n\nContainer\n\n12 PP\n\n1 IV PP\n\nContainer\n\n\n\nUmgebungskonzept 6\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nVegetation M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nVegetation / Tiefgarage\n\nZiele:\n° viele Grossgehölze - Parkcharakter wird angestrebt\n° Erhalt Wildhecke - Integration dieser in Gesamtgestaltung\n° Strauchpflanzungen als Raumtrenner\n° Blumenwiesen\n\nVelo\n\nVelo\n\nVelo\n\nContainer\n\n13 PP\n\nContainer\n\n\n\nUmgebungskonzept 7\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nVegetation M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nVegetation \n\nVelo\n\nVelo\n\nVelo\n\nContainer\n\n13 PP\n\nContainer\n\nEichen, Ahorne als Platzgehölze\nParkgehölze - Eichen, Ahorn, Buchen, etc.\neinheimische mittelgrosse Gehölze / Sträucher, etc. \n- auch mehrstämmig\neinheimische Sträucher, Nutzsträucher, etc.\n\n\n\nUmgebungskonzept 8\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nSituationsplan M / 1:1000\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nUmgang mit dem Regenwasser / Klima / Biodiversität\n\nZiele:\n° Mulden, Retentionsbereiche in Umgebung integrieren\n° geringe Versieglung, wenig Wasserfassungsmassnahmen\n  (Aussnahme Platz)\n° Platz - Asphaltmulde, Brunnenspiel\n° Steinhaufen, Blumenwiesen, einheimische Gehölze, etc.\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\n\n\nUmgebungskonzept 9\n\nSteinibachgrube\n\nCopyright © ramseier + stucki architekten ag, muri\n\nA r c h i t e c t e s  Pa y s a g i s t e s\n\nL a n d s c h a f t s a r c h i t e k t e n\n\nDUO\n\nSteinibachgrube, Zollikofen\n\nUmgebungskonzept - ein Ringsystem\n\nUmgebungsplan 1:1000\n\n10m 20m 30m 40m 50m\n\n\n\nGemeinde Zoll ikofen 17 ecoptima \nÜberbauungsordnung Nr. 36 «Steinibachgrube» \nÜberbauungsvorschriften \n \nAnhang \n\nAnhang 2 \n\nMassnahmenkonzept ökologischer Ausgleich Steinibachgrube vom  \nNovember 2025 von SIGMAPLAN, Bern. \n \n\n\n\n \n\nGestaltungsmassnahmen Steinibachgrube MOU \n\n \n\nMassnahmenkonzept ökologischer Ausgleich Steinibachgrube,  \nZollikofen \n\nNachfolgend werden die Ersatzmassnahmen gemäss Art. 28 UeV zusammengefasst. \n\nAbb. 1 gibt einen Überblick über die räumliche Lage der einzelnen Massnahmenflächen Nr. 1-12 \nauf der Überbauungsparzelle. Die entsprechenden Massnahmen werden in Tab. 1 beschrieben. \n\n \nAbb. 1 Auf Grundlage des Überbauungsplans eingezeichnete Massnahmen mit ihrem entsprechenden \n\nPerimeter (Nr. 1-12). Gelb dargestellt ist zusätzlich der Trockenstandort von kommunaler Bedeu-\ntung. \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n 2 \n\nSigmaplan November 2025 \n\nTab. 1 Übersicht über die verschiedenen geplanten Massnahmen für den ökologischen Ausgleich und \ndie Ersatzmassnahmen auf der Parzelle der Steinibachgrube. Der Ausgangszustand beschreibt \nden im Sommer 2025 angetroffenen Lebensraum; der vorgesehene Endzustand entspricht dem \nmit den Massnahmen angestrebten Lebensraum. \n\nNr. Ausgangszustand Vorgesehener Endzustand Massnahmen \n1 Fettwiese schlechte Qualität Hecke mittlere-gute Qualität (Neuanlage) Neuanlage einer Hecke mit hohem Anteil an dornigen \n\nund früchtetragenden Sträuchern (Schwarz-/Weiss-\ndorn, Schneeball, Rosen) und Asthaufen \n\n2 Fettwiese schlechte Qualität Fettwiese mittlere Qualität Ansaat einer extensiv unterhaltenen Fettwiese mit regi-\nonalem Saatgut \n\n3 Fettwiese schlechte Qualität Fettwiese mittlere Qualität Ansaat einer extensiv unterhaltenen Fettwiese mit regi-\nonalem Saatgut \n\n4 Fettwiese schlechte Qualität Fettwiese mittlere Qualität Ansaat einer extensiv unterhaltenen Fettwiese mit regi-\nonalem Saatgut \n\n5 Fettwiese schlechte Qualität Fettwiese mittlere Qualität Ansaat einer extensiv unterhaltenen Fettwiese mit regi-\nonalem Saatgut \n\n6 Fettwiese schlechte-mittlere \nQualität \n\nSalbei-Glatthaferwiese (Realersatz) Oberbodenabtrag und Ansaat einer Salbei-Glatthafer-\nwiese mit von der Parzelle gewonnenem oder regiona-\nlem Saatgut als Realersatz \n\nFettwiese schlechte Qualität Krautsaum Trifolion medii, mittlere Quali-\ntät \n\nWo möglich Oberbodenabtrag, Ansaat eines blütenrei-\nchen Krautsaums mit regionalem Saatgut \n\nFettwiese schlechte Qualität Ruderalstandort mittlere Qualität Anlage mehrerer kiesiger/sandiger Ruderalinseln mit \nVersteck- und Jagdmöglichkeiten für die Kreuzkröte \n\n8 Feldgehölz schlechte-mitt-\nlere Qualität \n\nHecke mittlere-gute Qualität (Aufwertung) Aufwertung des bestehenden Feldgehölz durch Entfer-\nnen von Hartriegel-Nestern und Auflockerung, Anlage \nAsthaufen/Steinlinsen und ggf. Ergänzung mit dornigen \nSträuchern \n\n9 Magerwiese verbracht Salbei-Glatthaferwiese (Realersatz) Ansaat einer Salbei-Glatthaferwiese mit von der Par-\nzelle gewonnenem oder regionalem Saatgut als Rea-\nlersatz \n\nMagerwiese verbracht Halbtrockenrasen mittlere Qualität Ansaat einer Halbtrockenrasen-Vegetation zur Gestal-\ntung einer lückigen Wiese in der Südböschung, um \nPassierbarkeit und Nahrungsgrundlage für die Kreuz-\nkröte zu verbessern \n\n10 Feldgehölz schlechte-mitt-\nlere Qualität \n\nHecke mittlere-gute Qualität (Aufwertung) Aufwertung des bestehenden Feldgehölz durch Entfer-\nnen von Hartriegel-Nestern und Auflockerung, Anlage \nAsthaufen/Steinlinsen und ggf. Ergänzung mit dornigen \nSträuchern \n\n11 Fettwiese mittlere Qualität Fettwiese mittlere-gute Qualität Ansaat einer extensiv unterhaltenen Fettwiese mit regi-\nonalem Saatgut, gut besonnt und deshalb etwas höhe-\nres Qualitätspotenzial angenommen als in den nördli-\ncheren Wiesenbereichen \n\n12 Fettwiese schlechte-mittlere \nQualität \n\nGebüschgruppen/Hecke mittlere-gute \nQualität (Neuanlage) \n\nNeuanlage einer Hecke bzw. Gebüschgruppen mit ho-\nhem Anteil an dornigen und früchtetragenden Sträu-\nchern (Schwarz-/Weissdorn, Schneeball, Rosen) und \nAsthaufen \n\n \n\nErgänzende Hinweise zu Tab. 1: die Nummer („Nr.“) bezeichnet eine für die Bilanzierung verwen-\ndete Identifikationsnummer. Zur Kongruenz zwischen verschiedenen Bearbeitungsversionen \nwurde die ursprüngliche Nummerierung beibehalten, weshalb die dabei gestrichene Fläche 7 in \nder aktuellen Version nicht mehr aufgeführt wird.  \n\nInnerhalb der Flächen 6 und 9 ist die Erstellung unterschiedlicher Lebensräume geplant, weshalb \nfür diese Massnahmenflächen in Tab. 1 mehrere Zeilen existieren. Die genaue Lage jedes ein-\nzelnen Lebensraums wird im Rahmen der Bauprojekt-Ausarbeitung definiert. Deshalb wurde auf \neine separate Bezeichnung der verschiedenen Lebensräume in Abb. 1 verzichtet.  \n\nDer Realersatz für den Trockenstandort von kommunaler Bedeutung (Salbei-Glatthaferwiese) er-\nfolgt innerhalb der Massnahmenflächen 6 und 9 (vgl. Abb. 1 und Überbauungsplan).  \n\n\n\n 3 \n\nSigmaplan November 2025 \n\nDie geforderten und im Amphibienschutzkonzept beschriebenen Massnahmen zugunsten der \nstark gefährdeten Kreuzkröte (Epidalea calamita) werden innerhalb der Massnahmenflächen 6, \n8, 9 und 10 umgesetzt. \n\nAlle Massnahmenflächen sind extensiv und standortangepasst zu unterhalten. Dabei ist auf le-\nbensraum- bzw. artspezifische Anforderungen Rücksicht zu nehmen.  \n\n\n\n\n


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text: \nGrolimund + Partner AG\nWaldeggstrasse 42a, 3097 Liebefeld-Bern, T 031 356 20 00\nwww.grolimund-partner.ch\n\nBern, Aarau, Zürich, Deitingen, Neuchâtel Das Plus für Mensch und Umwelt\n\nRichtprojekt Arealentwicklung Steinibachgrube\nBeurteilung Strassenlärm (Modellansatz: sonROAD 18)\n\n1. Situation Richtprojekt\n\nAbbildung 1: Richtprojekt\n\n2. Lärmbeurteilung für Wohnnutzung\n\nAbbildung 2: Lärmbeurteilung für Wohnnutzung: Ansicht aus Richtung Nordosten\n\n\n\n2\n\nAbbildung 3: Lärmbeurteilung für Wohnnutzung: Ansicht aus Richtung Osten\n\nAbbildung 4: Lärmbeurteilung für Wohnnutzung: Ansicht aus Richtung Südosten\n\nKommentar:\n\n Die massgebenden Planungswerte ES II werden an den Ostfassaden der Häuser 3 bis 6 in der\nNacht aufgrund des Nationalstrassenlärms um max. 2 dBA überschritten.\n Davon sind vor allem die oberen Stockwerke betroffen.\n\n\n\n3\n\n3. Allgemeiner Massnahmenkatalog\nUm die Anforderungen der LSV bezüglich des Strassenverkehrslärms zu erfüllen, ist die Vollzugs-\nhilfe 2.00 des Cercle Bruit «Anforderungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten\nGebieten», 25. September 2020 (Version 2016) und die aktuellen Vorgaben der Fachstelle Lärm-\nschutz «Bauen in lärmbelasteten Gebieten - Praxis Kanton Bern vom 1.1.2023» zu berücksichtigen.\n\nZusammenfassend bieten für das Areal «Steinibachgrube» folgende Massnahmen, respektive Kom-\nbinationen davon eine Möglichkeit die Planungswerte einzuhalten.:\n\n Massnahmen am Gebäude:\n Anordnung und Dimension der Gebäudekörper\n\n. Geschlossene Gebäudeformen um einen Innenhof\n\n. Halb offene Gebäudeformen (z.B. U-Form) zur Vergrösserung der geschützten Bebauungs-\n fläche gegen die lärmabgewandten Fassaden.\n. Schlanke Gebäudekörper für durchgehende Wohnungsgrundrisse mit Lüftungsmöglichkeiten\n  auf der lärmabgewandten Seite.\n Grundrissgestaltung / Anordnung der lärmempfindlichen Räume\n\n. Lärmunempfindliche Räume gegen die Nationalstrasse (Bad, Küche, Reduit, Eingangsbereich,\n  Laubengänge, Treppenhaus, etc.)\n. Lärmabgewandte Orientierung von Wohn- und Schlafräumen\n Gestalterische Massnahmen\n\n. Loggien, teilweise verglast\n Festverglasungen\n\nFestverglasungen oder transparente Fassadenbestandteile gelten als Beurteilungspunkt. Damit\nist auch bei Überschreitungen an festverglasten Fenstern eine Ausnahme gemäss LSV\nArt. 31 Abs. 2 und ein Nachweis, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalteri-\nschen Massnahmen umgesetzt wurden, notwendig.\n\n4. Spezifische Massnahmen Richtprojekt\n\nLoggien mit teilweiser Abschirmung (Verglasung):\nAufgrund der grossen Distanz zur Lärmquelle und den bereits vorhandenen Lärmschutzwänden,\nwirkt der Lärm auf dem Areal Steinibachgrube diffuser als nahe in unmittelbarer Nähe zur Quelle.\nDeshalb sind Standardloggien mit schalldichter Brüstung und absorbierenden Balkonuntersichten\nnicht in gleichem Masse wirksam. Mit teilverglasten Loggien lässt sich der Lärm zusätzlich reduzie-\nren.\n\nEs ist davon auszugehen, dass mit einer Teilverglasung von ca. 50 % der offenen Fläche die erfor-\nderliche Reduktion von mindestens 2 dBA erreicht werden kann. Die Verglasung ist je nach Ausrich-\ntung der Loggia zur Lärmquelle und der Lage des zu schützenden Fensters im Bauprojekt fallweise\nauszugestalten.\n\nFolgende Beispiele zeigen, wie eine solche Teilverglasung in Abhängigkeit der Orientierung der Fas-\nsade in Richtung der Lärmquelle aussehen könnte.\n\n\n\n4\n\n . Loggien in den Gebäudeecken z.B. nach Süd hinzu der Nationalstrasse ausgerichtet. (Reduzierung\ndes Schalleinfallswinkels). Die Loggiadecke ist schallabsorbierend zu verkleiden. Die Brüstung\n(Absturzsicherung) des offenen Bereiches ist schalldicht zu gestalten.\n\n . Loggien an der Frontfassade gegen die Nationalstrasse ausgerichtet.  Die Verglasung muss mind.\n50% der offenen Fläche abdecken und wenn möglich auf der Seite des Fensters platziert werden.\nDie Deckenuntersicht ist schallabsorbierend zu verkleiden. Die Brüstung (Absturzsicherung) des\noffenen Bereiches ist schalldicht zu gestalten.\n\n Loggien mit komplett geschlossener Ausführung sind als Lärmschutzmassnahme nicht zulässig.\n\nLärm\n\nReduzierter Schalleinfallswinkel\n\nBalkontüre hin zur Loggia\n\nTeilverglasung Raumhoch\n\nLärm\n\nTeilverglasung Raumhoch Reduzierter Schalleinfallswinkel\n\nBalkontüre hin zur Loggia\n\n\n\n5\n\nAbwinkeln der Gebäudefassaden:\n\nUm die Lärmsituation ohne Loggien zu verbessern, können die z. B. die Gebäude 5 und 6 zusätzlich\ngegenüber der Lärmquelle abgewickelt werden. Die Wirkung wurde für das Richtprojekt grob be-\nrechnet und beträgt rund 0.5-1 dBA. Folgende Abbildung zeigt in Grün die gegenüber der Lärm-\nquelle abgewinkelten Gebäude.\n\nAbbildung 5: Abgewinkelte Gebäude 5 und 6.\n\n5. Fazit\nDurch die Kombination von einer Abwinkelung der Gebäudekörper zusammen mit teilweise verglas-\nten Loggien ist eine Lärmreduktion von ca. 2 bis 4 dBA zu erwarten. Damit können die Planungs-\nwerte, der ES II für Wohnnutzungen eingehalten werden.\n\nDurch teilverglaste Loggien lassen sich die Planungswerte auch bei der Anordnung der Gebäudeku-\nben gemäss Richtprojekt einhalten. Mit einem Abwinkeln der Fassade weg von der Lärmquelle kann\nder Anteil der Verglasung optimiert (verkleinert) werden.\n\nIm Rahmen der Weiterentwicklung des Nationalstrassennetzes zwischen den Anschlüssen Bern-\nWankdorf und Schönbühl ist ein Ausbauprojekt in Projektierung, bei dem zusätzliche Fahrstreifen\ngeplant sind und der Lärmschutz ausgebaut werden soll. Das Dossier wurde im Herbst 2022 öffent-\nlich aufgelegt. Die eingegangenen Einsprachen werden aktuell durch den Strasseneigentümer\n(ASTRA) behandelt. Wird der 8-Spurausbau der N1 wie im bereits aufgelegten Ausführungsprojekt\numgesetzt, würde sich die Lärmbelastung im Bereich des Areals Steinibachgrube aufgrund von hö-\nheren Lärmschutzwänden und eines lärmarmen Belages trotz der Kapazitätserweiterung auf 8-\nSpuren tendenziell reduzieren. Für das Areal Steinibachgrube wurden im Ausführungsprojekt keine\nexpliziten Berechnungen durchgeführt. Voraussichtlich wird sich die Lärmbelastung auf dem Areal\nSteinibachgrube um maximal 2 dBA reduzieren. Bei Erteilung der Plangenehmigungsverfügung\ndurch den Bund (UVEK) ist das Projekt entsprechend bei der weiteren Projektierung zu berücksich-\ntigen.\n\n\n\n6\n\nGrolimund + Partner AG\n\n28. August 2023\n\nSimon Friedli David Jean-Mairet\n\n\n