text: \nSpitalgasse 34\n\nPostfach, 3001 Bern\n\nTelefon 031 310 50 80\n\nFax 031 310 50 81\n\nwww.ecoptima.ch\n\ninfo@ecoptima.ch\n\nRAUM · VERKEHR · UMWELT · RECHT\n\n0\n\nErläuterungsbericht\n\nDie Planung besteht aus:\nÄnderung baurechtliche Grundordnung\n\n\t• Zonenplanänderung\n\t• Änderung Baureglement\n\nÜberbauungsordnung\n\t• Überbauungsplan\n\t• Überbauungsordnung \n\nWeitere Unterlagen:\n\t• Erläuterungsbericht\n\t• Mitwirkungsbericht zur ZPP Q\n\t• Richtprojekt\n\t• Schlussbericht Workshopverfahren \n\t• Geotechnischer Bericht\n\t• Lärmgutachten \n\t• Bericht Verkehr\n\t• Massnahmenbericht Naturwerte\n\t• Geruchsgutachten\n\t• Ausnahmegesuch Eingriffe in Trocken-\n\nstandort \n \nOktober 2025\n\nÖFFENTLICHE AUFLAGE\n\nGemeinde Zollikofen\n\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube»\nmit Ausnahmebewilligung für technische Eingriffe in den kommunalen Trocken-\nstandort im koordinierten Verfahren nach KoG\n\n\n\nZollikofen\\Steinibachgrube 07509\\4_Resultat\\ \n07581_EB_251110_AL_sw\\hw\\jw\n\nImpressum\n\nAuftraggeberin:\nRamseier + Stucki Architekten AG \nThunstrasse 57 \n3074 Muri bei Bern\n\nPlanungsbehörde:\nGemeinde Zollikofen \nWahlackerstrasse 25 \n3052 Zollikofen\n\nAuftragnehmer:\necoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern\nTelefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81\nwww.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch\n\nBearbeitung:\nJulia Wömpner, Dipl-Ing. Architektin (FH)\nHansjakob Wettstein, Raumplaner FH,  \nMAS ETH, SIA\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n\t ecoptima\n\nInhalt\n\n1.\t Ausgangslage und Zielsetzungen\t 5\n1.1\t Standort\t 5\n1.2\t Vorhaben\t 6\n1.3\t Planungsziel\t 6\n1.4\t Planungsrechtliche Ausgangslage\t 6\n\n2.\t Richtprojekt\t 8\n2.1\t Workshopverfahren \t 8\n2.2\t Ergebnis Richtprojekt\t 8\n2.3\t Verbindlichkeit\t 8\n2.4\t Städtebauliche Idee und Nutzung\t 9\n2.5\t Frei- und Aussenraum\t 10\n2.6\t Erschliessung und Parkierung\t 11\n\n3.\t ZPP Q «Steinibachgrube»\t 11\n3.1\t Planungszweck\t 11\n3.2\t Art der Nutzung\t 11\n3.3\t Mass der Nutzung\t 11\n3.4\t Lärmempfindlichkeitsstufe\t 12\n3.5\t Gestaltungsgrundsätze\t 12\n3.6\t Erschliessungsgrundsätze und Parkierung\t 13\n3.7\t Energie\t 14\n3.8\t Qualitätssicherung\t 15\n\n4.\t Änderung der Grundordnung\t 15\n4.1\t Zonenplanänderung\t 15\n4.2\t Baureglementsänderung\t 16\n\n5.\t Überbauungsordnung (UeO) «Steinibachgrube»\t 16\n5.1\t Überbauungsplan\t 17\n5.2\t Überbauungsvorschriften\t 17\n\n6.\t Auswirkungen\t 25\n6.1\t Grundsatz\t 25\n6.2\t Vereinbarkeit mit dem übergeordnetem Recht\t 25\n6.3\t Beanspruchung von Kulturland\t 27\n6.4\t Qualitätssicherung zur Gewährleistung des Ortsbild-und \n\nLandschaftsschutzes\t 30\n6.5\t Natur\t 30\n6.6\t Verkehr\t 31\n6.7\t Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielfläche\t 33\n6.8\t Lärm\t 34\n6.9\t Geruchsbelastung\t 34\n6.10\t Baugrund und Altlasten\t 35\n6.11\t Ver- und Entsorgung\t 36\n6.12\t Planungsbedingter Mehrwert\t 36\n6.13\t Weitere Themen\t 37\n\n\n\n7.\t Verfahren\t 37\n7.1\t Zuständigkeiten\t 37\n7.2\t Mitwirkung\t 37\n7.3\t Vorprüfung\t 38\n7.4\t Auflage\t 38\n7.5\t Beschlussfassung und Genehmigung\t 38\n\nAnhang 1\t Baulandbedarf gemäss kant. Richtplan 2030\t 39\nAnhang 2\t Nachweis Baulandbedarf Wohnen\t 40\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n5\t ecoptima\n\n1.\t Ausgangslage und Zielsetzungen\n\n1.1\t Standort\n\nDas im südlichen Teil Zollikofens gelegene Planungsgebiet «Steinibach-\ngrube» ist im Richtplan Siedlung der Einwohnergemeinde Zollikofen als \nSiedlungserweiterungsgebiet ausgeschieden. Das für die Einzonung vor-\ngesehene Gebiet befindet sich an leicht exponierter Lage in der Landwirt-\nschaftszone (keine Fruchtfolgefläche) und umfasst die Parzelle Nr. 243 \nsowie die Verkehrsfläche des Steinibachwegs Nr. 1400 mit gesamthaft  \n24'328 m2. Die Fläche der Parzelle Nr. 243 umfasst 24'118 m2. Das Gebiet \nliegt zwischen der Stiftung Aviforum (Kompetenzzentrum der schweizeri-\nschen Geflügelwirtschaft in den Bereichen Bildung, Forschung und Dienst-\nleistungen mit eigenem Versuchs- und Produktionsbetrieb) im Osten, dem \nBurgerweg im Süden und dem heutigen kleinstrukturierten Siedlungsrand \nentlang der Bantigerstrasse im Westen. Es stellt eine attraktive Wohnlage \ndar und ist aufgrund seiner Lage im Einzugsgebiet der S-Bahnhaltestelle \nSteinibach und des ÖV-Knotens Worblaufen, mit dem öffentlichen Verkehr \nsehr gut erschlossen. Über den Burgerweg gelangt man zum Bildungs-, \nBeratungs- und Tagungszentrum INFORAMA Rütti und weiter in das Naher-\nholungsgebiet entlang der Aare. \n\n© CNES, Spot Image, swisstopo, NPOC\n\nwww.geo.admin.ch ist ein Portal zur Einsicht von geolokalisierten Informationen, Daten und Diensten, die von öffentlichen Einrichtungen zur Verfügung\ngestellt werden\nHaftung: Obwohl die Bundesbehörden mit aller Sorgfalt auf die Richtigkeit der veröffentlichten Informationen achten, kann hinsichtlich der inhaltlichen\nRichtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen keine Gewährleistung übernommen werden.Copyright,\nBundesbehörden der Schweizerischen Eidgenossenschaft. http://www.disclaimer.admin.ch\n\nAbb. 1\t Luftbild mit Perimeter der Zonenplanänderung (Quelle: Geoportal des Bundes)\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n6\t ecoptima\n\n1.2\t Vorhaben\n\nDie Grundeigentümerschaft beabsichtigt, auf dem Areal eine angemessen \ndichte und qualitätsvolle Wohnbebauung mit attraktiven Aussenräumen zu \nrealisieren. \n\nDie Gemeinde unterstützt das Vorhaben, welches den übergeordneten \nZielen für das Areal – Schaffung von neuem Wohnraum – entspricht. \n\nDas erarbeitete Richtprojekt sieht für das Areal eine Bebauung mit 10 Ein-\nzelgebäuden, angebunden an ein inneres Erschliessungssystem sowie den \nim inneren gelegenen Grünraum vor. Das Areal umfasst hauptsächtlich \nWohnnutzung, mit der Ausnahme der publikumsorientierten Nutzungen für \ndas Quartier angrenzend an den Quartierplatz. \n\n1.3\t Planungsziel\n\nAls Grundlage für die Bebauung der Steinibachgrube soll auf Basis des \nRichtprojekts von Ramseier + Stucki Architekten AG eine ZPP erlassen \nwerden. Dafür ist eine ordentliche Änderung der baurechtlichen Grundord-\nnung und des Zonenplans notwendig sowie die gleichzeitige Erarbeitung \nder Überbauungsordnung (UeO) vorgesehen.\n\n1.4\t Planungsrechtliche Ausgangslage\n\nDas Areal ist gemäss aktueller Nutzungsplanung einer Landwirtschafts-\nzone (keine Fruchtfolgefläche) zugewiesen und umfasst im Westen die \nVerkehrsfläche des angrenzenden Steinibachwegs. Der südliche Perimeter \nist als Trockenstandort ausgeschieden. \n\nLegende\n\n\t LWZ\n\n\t Landschaftsschongeb.\n\n\t Trockenstandort\n\nHinweis\n\n\t Wald\n\n\t\n\n\t\n\n\t\n\nAbb. 2\t Ausschnitt Zonenplan mit dem Planungsperimeter Steinibachgrube (rot gestrichelt)\nvor der Waldfeststellung vom September 2023\n\nDa das zu beplanende Gebiet, angrenzend an den Wald, momentan keiner \nNutzungszone zugewiesen ist, besteht in diesem Bereich auch keine ver-\nbindliche Waldgrenze nach Art. 10 Abs. 2 WaG (SR 921.0). Anlässlich einer \nEinzonung ist die Waldfeststellung durchzuführen. \n\nNutzungsplanung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n7\t ecoptima\n\nMit dem Beschluss des Gemeinderates vom 26. Juni 2023 stellte die Ein-\nwohnergemeinde Zollikofen das Gesuch, für die betroffene Parzelle Nr. \n243 eine Waldfeststellung durchzuführen. Im Rahmen der Waldfeststellung \nhat das Amt für Wald und Naturgefahren mit Verfügung vom 12. Septem-\nber 2023 festgestellt, dass das Stück nordwestlich des Burgerwegs per \nDefinition kein Wald, sondern eine bestockte Fläche darstellt. In diesem \nZusammenhang wurde nördlich des Burgerwegs eine weitere bestockte \nFläche festgestellt sowie die bestehende Fläche gegen Süden erweitert. \nDiese ingesamt zwei, oberhalb des Burgerwegs liegenden bestockten Flä-\nchen werden im Zonenplan hinweisend als Feldgehölze eingetragen.\n\nLegende\n\n\t LWZ\n\n\t Landschaftsschongeb.\n\n\t Trockenstandort\n\nHinweis\n\n\t Wald\n\n\t Feldgehölz\n\n\t\n\n\t\n\nAbb. 3\t Ausschnitt Zonenplan mit dem Planungsperimeter Steinibachgrube (rot gestrichelt)\ngemäss Waldfeststellungsverfügung vom September 2023\n\nGemäss dem Richtplan Siedlung bietet sich die Steinibachgrube aufgrund \nseiner sehr guten ÖV-Erschliessung und seiner Lage am Siedlungsrand \nfür eine landschaftverträgliche Wohnüberbauung mit hohem Wohnwert \nan. Das Massnahmenblatt (S-4b) sieht eine Einzonung in eine Zone mit \nPlanungspflicht (ZPP) und/oder Überbauungsordnung (UeO) vor. Hierfür ist \ndie Formulierung der ortsbaulichen Grundsätze für eine Anbindung an das \nbestehende Siedlungsgebiet sowie der Ermittlung des maximalen Nut-\nzungsmasses unter Einbezug der Grundeigentümer zu ermitteln.\n\nLegende\n\n\t Siedlungserweite- \n\n                      rungsgebiete Wohnen\n\n\t Wohnen\n\n\t langfristige Siedlungs- \n\n                      begrenzung \n\nHinweis\n\n\t Wald\n\nAbb. 4\t  Ausschnitt Richtplan Siedlung\n\nDie entlang der östlichen Perimetergrenze verlaufende Hecke ist als \nschützenswerter Lebensraum ausgewiesen. \n\nRichtplanung\n\nNatur- und Land-\n\nschaftsinventar\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n8\t ecoptima\n\n2.\t Richtprojekt\n\n2.1\t Workshopverfahren \n\nDie Gemeinde Zollikofen, die Grundeigentümerschaft sowie die Projektent-\nwicklerin haben im Prozess als ersten Planungsschritt der Gebietsentwick-\nlung vereinbart, das Richtprojekt im Rahmen eines Workshopverfahrens zu \nermitteln. \n\nDieses wurde von August 2022 bis Mai 2023 mit einem Bearbeitungsteam \ndurchgeführt. Im Rahmen des Workshopverfahrens wurde ein gesamt-\nheitliches Bebauungs-, Erschliessungs- und Aussenraumkonzepts für das \nPlanungsgebiet am Siedlungsrand von Zollikofen im Rahmen eines Richt-\nprojekts durch Ramseier + Stucki Architekten erarbeitet. \n\nDer Schlussbericht zum Workshopverfahren vom Juni 2023 (vgl. Beilage) \ndokumentiert und würdigt das Ergebnis und legt die Erkenntnisse und \nEmpfehlungen der Begleitgruppe für die weitere Projektentwicklung dar. \nDie im Verfahren vorgenommene breite Auslegeordnung der untersuchten \nVarianten wurde im Schlussbericht als Kapitel (Ergänzung zum Varianten-\nstudium vom 12.05.2025) ergänzt. Die Zustimmung der Sach- und Fachmit-\nglieder zur überarbeiteten Version liegt vor.\n\n2.2\t Ergebnis Richtprojekt\n\nNachgelagert zum Workshopverfahren wurde das mit dem Verfahren \nverabschiedete Richtprojekt in einer Überarbeitungsphase geringfügig \nangepasst. Die untergeordneten Änderungen betrafen:\n\n\t– den Abgleich der Plandarstellungen der Architekten mit den Gestal-\ntungsplänen zum Aussenraum in Bezug auf die Bepflanzung\n\n\t– die Aufnahme der verbindlichen und orientierenden Elemente in das \nDokument.\n\nDas Richtprojekt vom August 2023 bildet die Grundlage zur Ausarbeitung \nder Zone mit Planungspflicht und der Überbauungsordnung. Ausserdem \ndient es der Qualitätssicherung für die Bau- und Aussenraumgestaltung.\n\n2.3\t Verbindlichkeit\n\nDas Richtprojekt vom August 2023 illustriert die Bebauungsidee. Die darin \ndefinierten verbindlichen Elemente beschreiben die zentralen architek-\ntonischen und freiräumlichen Qualitäten des Richtprojekts, welche in der \nweiteren Planung zwingend beizubehalten sind.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n9\t ecoptima\n\nAls konstituierende Elemente zur Setzung und Ausbildung der Baukörper \nwerden die Anzahl, die Volumetrie in Bezug auf die Gebäudeabmessun-\ngen in der Situation und auf die Höhenmasse, die Dachform sowie die \nAdressierung der Bauten mit Anbdindung an das Wegnetz verbindlich \nfestgelegt.\n\nIm Hinblick auf die Freiraumgestaltung werden die abgestimmte Ge-\nstaltung der Erdgeschossnutzungen, die Prinzipien zur Schaffung eines \nverbindenden Freiraums (RIngsystem), die ungefähre Dimensionierung \nder verschiedenen Freiraumtypen sowie deren Nutzungsfunktion, die \noptische und funktionale Durchlässigkeit sowie die feingliedrige Durch-\nwegung für den Langsamverkehr sowie die Prinzipien der Begrünung \nund Bepflanzung verbindlich festgehalten. Die Anordnung der grösseren \nSpielfläche sowie die Erschliessung der Einstellhalle und der Besucher-\nparkplätze sind ebenfalls als verbindliche Elemente im Richtprojekt \naufgeführt. \n\nGemäss Art. 18 Abs. 3 RPG ist Waldareal durch die Forstgesetzgebung \numschrieben und geschützt. Das Richtprojekt vom August 2023 wird nur \nim Perimeter der ZPP und der Überbauungsordnung in Teilen als verbind-\nlich erklärt. Sowohl im ZPP- wie auch UeO-Perimeter besteht kein Walda-\nreal.\n\nBei massgeblicher Abweichung von den verbindlichen Elementen ist die \nZustimmung der Fachmitglieder aus dem Wokshopverfahren oder die \nFachberatung der Gemeinde sowie die Zustimmung des Gemeinderats \nerforderlich.\n\n2.4\t Städtebauliche Idee und Nutzung\n\nMit der geplanten Überbauung entsteht ein eigenständiges Wohnquartier, \ndas an der südlichen Gemeindegrenze zu einer markanten Erweiterung \ndes Siedlungsrandes führt. Zehn Mehrfamilienhäuser mit Geschosswoh-\nnungen umschliessen eine grüne Mitte, von der die Hauseingänge über \neinen geschwungenen Rundweg erschlossen sind. Deren Volumetrie und \nSetzung ist differenziert auf die jeweilige Lage im Siedlungsgefüge abge-\nstimmt. Mit Ausnahme eines zentral gelegenen, von den Projektverfas-\nsern als Haupthaus bezeichneten Gebäudes folgt die Anordnung der Bau-\nkörper zwei Prinzipien. Auf der Kuppe, im Norden und Osten der Anlage \nwird die Orthogonalität des Bebauungsmusters entlang der Bantigerstra-\nsse übernommen. Bei den etwas kleineren, am südlichen Hang gelegenen \nVolumen wird die lockere Aufreihung der Häuserzeilen zwischen Burger- \nund Steinibachweg fortgesetzt. Drei Wohnblocks grenzen mit sechs bzw. \nfünf Geschossen an das durch eine Hecke abgetrennte Grundstück des \nKantons. Die übrigen Gebäude sind viergeschossig geplant. Für weichere \nAnschlüsse an das bestehende Quartier erhalten die Baukörper auf der \nWestseite und entlang des Burgerwegs eine ortsbaulich sinnvolle, auf \ndrei Geschosse reduzierte Abstufung. \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n10\t ecoptima\n\nDer Steinibachweg mündet in einem gut proportionierten Ankunftsplatz, \nwelcher als gemeinschaftlicher Aufenthaltsort sowie Kunden- und/oder \nBesucherparkplätzen dient.\n\nIn Kombination mit der publikumsorientierten Nutzung im Erdgeschoss \ndes erwähnten Haupthauses entsteht sowohl ein stimmiger Auftakt zur \nneuen Siedlung als auch eine überzeugende Anknüpfung des grossmass-\nstäblichen Bebauungsmusters an das vorhandene Einfamilienhausquartier. \n\nAbb. 5\t Überbauungskonzept und Gebäudeausrichtung (Quelle: Richtprojekt, Ramseier + Stucki \nArchitekten)\n\n2.5\t Frei- und Aussenraum\n\nEine parkähnliche Umgebungsgestaltung umschliesst die Neubauten und \nsorgt mit einer differenzierten Raumabfolge für eine atmosphärische Dich-\nte. Im inneren Bereich wechseln sich offene und mit Bäumen dicht be-\npflanzte Flächen ab. Dabei entstehen spannende Aussenraumsequenzen \nfür gemeinschaftliche Nutzungen wie Spiel- und Aufenthaltsplätze,  \nAussensitzplätze für Gemeinschaftsräume, Kita und Café oder derglei-\nchen. Schattige und sonnige Bereiche bieten Aufenthaltsqualitäten zu \njeder Jahreszeit. Ausgehend vom Ankunftsplatz durchzieht ein geschwun-\ngener Rundweg die grüne Mitte und bildet eine klare Adressbildung. Am \nRundweg werden folgerichtig die funktionalen Anforderungen wie Feuer-\nwehrzufahrt, Feuerwehrstellflächen und ungedeckte Veloabstellplätze an-\ngeordnet. Die ganze innere Parkanlage ist frei vom motorisierten Verkehr. \nAusgehend vom inneren Rundweg schafft ein Stichweg einen Anschluss \nan den Burgerweg und damit eine durchgängige Ost-West-Verbindung vom \nbestehenden Quartier in die freie Landschaft. Die bestehende Wildhecke \nim Nordosten bleibt erhalten, die anderen Grünbereiche in der Peripherie \nder Bebauung schaffen mit Wiesen und eingestreuten Feldgehölzen einen \nsanften Übergang in die Landschaft sowie zum bestehenden Quartier und \nlassen Sichtbeziehungen offen.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n11\t ecoptima\n\n2.6\t Erschliessung und Parkierung\n\nDie Siedlung ist, bis auf die Kunden- und/oder Besucherparkplätze am \nQuartierplatz, autofrei gestaltet. Parkplätze für Bewohnende und Besucher \nsind unterirdisch auf dem Areal verteilt. Die Einstellhallenzufahrt befindet \nsich, getrennt vom öffentlichen Zutritt, diskret platziert am Burgerweg.\n\n3.\t ZPP Q «Steinibachgrube»\n\n3.1\t Planungszweck\n\nDie ZPP Steinibachgrube soll die Erstellung einer gesamtheitlich geplanten \nWohnüberbauung mit Anschluss an den bestehenden Siedlungsrand sowie \nunter Berücksichtigung des Orts- und Landschaftsbildes ermöglichen. Zu-\nsätzlich soll die Qualität und Nutzbarkeit der Aussenräume sichergestellt \nwerden. Zudem sollen mit der ZPP die Erschliessung und Parkierung zum \nAreal geregelt werden.\n\n3.2\t Art der Nutzung\n\nGemäss kommunalem Siedlungsrichtplan (Massnahmenblatt S-4b) ist im \nPlanungsperimeter die Schaffung von landschaftsverträglichen neuem \nWohnraum anzustreben, unter Berücksichtigung der topografischen Integ-\nration.\n\nAuf dem Areal sind, abgestimmt auf diesen Richtplaneintrag, Wohnnut-\nzungen nach der Nutzungsbestimmung der Wohnzonen (Art. 3 des Bau-\nreglements) erlaubt. Zugelassen sind Wohnnutzungen, der Wohnnutzung \ngleichgestellte Nutzungen (z.B. Gemeinschaftsräume zu Wohnsiedlungen, \nKindertagesstätte, etc.) sowie Arbeitsaktivitäten im Umfang von maximal \n20 Prozent der Geschossfläche oberirdisch. Um den Quartierplatz als An-\nkunftsort und den publikumsorientierten Charakter des Hauptgebäudes zu \nstärken, sind angrenzend an den Quartierplatz im Gebäude Nr. 10 (Bau-\nbereich J) und optional Nr. 9 (Baubereich I) publikumsorientierte Erdge-\nschossnutzungen, in Form eines Cafés oder Ähnlichem, erlaubt.\n\n3.3\t Mass der Nutzung\n\nGeschossfläche oberirdisch (GFo)\nAuf dem Areal (Parzelle Nr. 243) kann eine maximale oberirdische Ge-\nschossfläche von 25'810 m2 realisiert werden. Dies entspricht der im \nRahmen des Verfahrens als ortsverträglich ausgeloteten Dichte und einer \nGFZo von maximal 1.1 der anrechenbaren Grundstücksfläche der Parzelle \nNr. 243. Als minimale oberirdische Geschossfläche sind 21'110 m2, respek-\ntive eine GFZo von 0.9 zu erstellen, was der Anforderung für die Einzo-\nnung von Wohn-, Misch- und Kernzonen entspricht.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n12\t ecoptima\n\nGesamthöhe (GH)\nAuf die Festlegung von Vollgeschossen wird auf Stufe ZPP verzichtet. \nGestützt auf das Richtprojekt wird die maximale Gesamthöhe (GH) auf  \n18.50 m festgelegt. Um die im Rahmen des Richtprojekts entwickelte \nHöhenstaffelung sicherzustellen, wird definiert, dass diese dem Ergebnis \neines qualitätssicherndes Verfahrens entsprechen muss.\n\nim überbauungsplan festgelegt.\n\nAbb. 6\t Zulässige Anzahl Vollgeschosse pro Baukörper (Quelle: Richtprojekt, Ramseier + \nStucki Architekten AG)\n\n3.4\t Lärmempfindlichkeitsstufe\n\nIm gesamten Gebiet gilt die Lärmempfindlichkeitstufe ES II gemäss Lärm-\nschutzverordnung des Bundes (Art. 43 LSV). Darin sind keine störenden \nBetriebe zugelassen. Für die Einhaltung der Planungswerte wird auf Stufe \nZPP festgehalten, dass mögliche Massnahmen im Rahmen der Überbau-\nungsordnung zu regeln sind.\n\n3.5\t Gestaltungsgrundsätze\n\nDie Gestaltungsgrundsätze zur ZPP stellen sicher, dass die grundlegen-\nden Überlegungen zur Gestaltung aus dem Richtprojekt bei der bau- und \nplanungsrechtlichen Umsetzung berücksichtig werden. Diese beinhalten:\n\n\t– Die Bedeutung des Quartierplatzes sowie dessen Funktion als Verbin-\ndungsstück zum bestehenden Quartier.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n13\t ecoptima\n\n\t– Die feingliedrige Durchwegung in Ost-West-Richtung, um die Zugäng-\nlichkeit in das Naherholungsgebiet, abseits vom Burgerweg, zu stärken.\n\n\t– Die Gewährleistung einer angemessenen Bepflanzung über das Are-\nal. Unterniveaubauten sind auf ein Minimum zu beschränken. Es ist \nsicherzustellen, dass eine ausreichende Dimensionierung der Pflanz-\nbereiche für vorwiegend einheimische und standortgerechte grosskro-\nnige Bäume gewährleistet ist. Somit wird der Thematik Mikroklima und \nSchwammstadt Rechnung getragen, in dem Räume geschaffen werden, \ndie eine ausreichende Beschattung durch grosse Bäume ermöglichen \nsowie ausreichend durchgrünte und entsiegelte Flächen fördern.\n\n\t– Die Gestaltung der nördlichen und östlichen Siedlungsränder als über-\ngang zum offenen Kulturrand mit Landschaftselementen, wie Hecken \nsowie einer geeigneten Bepflanzung.\n\n3.6\t Erschliessungsgrundsätze und Parkierung\n\nDie Parkierung muss grundsätzlich unterirdisch erfolgen. Oberirdisch sind \nnur Besucherparkplätze zulässig sowie Parkplätze für publikumsorientier-\nte Nutzungen entlang des Quartierplatzes. Die Zufahrt zur Einstellhalle \nmuss - wie im Richtprojekt vorgesehen -  am Burgerweg angeordnet wer-\nden. Die am Quartierplatz angeordneten Kunden- und/oder Besucherpark-\nplätze können über den Steinibachweg erschlossen werden.\n\nDie zulässige Anzahl Autoabstellplätze pro Wohnung wird auf 1.25 be-\nschränkt, die alle unterirdisch unterzubringen sind. Gestützt auf das \nkantonale Energiegesetz sind ein angemessener Teil dieser Abstellplätze \nmit Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge auszurüsten. Zusätzlich zuläs-\nsig sind oberirdische Kunden- und/oder Besucherparkplätze. Zudem ist im \nZPP-Perimeter mindestens 1 Parkplatz für Carsharing-Fahrzeuge vorzuse-\nhen.\n\nZur Dimensionierung der Einstellhalle gibt das Richtprojekt Auskunft. Der \nInnenbereich des Planungsperimeters wird nur teilweise unterbaut. Somit \nkönnen grosszügige Pflanzbereiche innerhalb des inneren Grünbereichs, \ngemäss dem Richtprojekt vom August 2023, sichergestellt werden.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n14\t ecoptima\n\nAbb. 7\t Infrastruktur E -1, E22, unterirdische Autoabstellplätze (blau) und Velo (gelb) (Quelle: \nRichtprojekt, Ramseier + Stucki Architekten AG)\n\n3.7\t Energie\n\nDas revidierte kantonale Energiegesetz (KEnG) trat am 1. Januar 2023 in \nKraft. Für die kommunalen Energievorschriften wurden den Gemeinden \nMusterformulierungen zur Verfügung gestellt. In den ZPP-Bestimmungen \nsowie der Überbauungsordnung wird somit die Musterformulierung zur \nAnschlusspflicht an ein Fernwärmenetz übernommen. Dabei ist der \nkonkrete Wärmeverbund zu nennen und die entsprechende Distanz zur \nnächsten Hauptleitung von der Gemeinde einzusetzen.\n\nSo sind gemäss Abs. 7 BRÄ Neubauten an das Fernwärmenetz «Wärme-\nverbund Zollikofen» anzuschliessen, sofern zum Zeitpunkt der Baueingabe \neine Anschlussmöglichkeit vorhanden ist und kein unverhältnismässiger \nAufwand nachgewiesen wird. Die Anschlusspflicht gilt als gegeben, wenn \ndie Distanz zu einer Hauptleitung kleiner als 50 Meter (Distanz frei wähl-\nbar) ist.\n\nMehrkosten von weniger als 20% werden in der Regel als verhältnismä-\nssig betrachtet. Der Nachweis muss im Baubewilligungsverfahren oder im \nMeldeverfahren nach Art. 40a KEnG erbracht werden. Falls sich zeigt, dass \nder Anschluss an das Fernwärmenetz nicht verhältnismässig ist, kommt \ndas neue kantonale Energiegesetz zur Anwendung. So gilt Art. 40a womit \ndie gewichtete Gesamtenergieeffizienz gemäss Art. 42 den kantonalen \nAnforderungen entsprechen muss (vgl. Art. 42 revidiertes KEnG, 1.1.2023). \nUnter Umständen ist so der Einbau einer Öl- resp. Gasheizung zukünftig \nzwar noch möglich, bedingt jedoch grössere Kompensationsmassnahmen, \ndamit die kantonalen Grenzwerte überhaupt eingehalten werden können.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n15\t ecoptima\n\nKeine Anschlusspflicht besteht zudem für Gebäude, die bei der gewich-\nteten Gesamtenergieeffizienz in der höchsten Klasse sind (Klasse A des \nGebäudeenergieausweises der Kantone).\n\nSomit ist der Anschluss an das Fernwärmenetz in den Vorschriften als \nerste Priorität festgelegt. Besteht zum Zeitpunkt der Baueingabe jedoch \nkeine Anschlussmöglichkeit, ist ein beliebig anderer erneuerbarer Energie-\nträger möglich. Das Gesetz regelt die erneuerbaren Energieträger in Art. \n4 KEnG wie folgt: «...die Wasserkraft, die Sonnenenergie, die Geothermie, \ndie Umgebungswärme, die Windenergie und die Energie aus Biomasse und \naus Abfällen aus Biomasse». Gemäss dem Geothechnischem Bericht wird \naber die Wärmegewinnung aus dem Untergrund durch Erdwärmesonden \nund Grundwassernutzung im Gebiet ausgeschlossen.\n\nMit diesen Bestimmungen wird eine zukunftsgerichtete, nachhaltige Ener-\ngieversorgung des Areals sichergestellt.\n\n3.8\t Qualitätssicherung\n\nIn Abs. 8 wird festgehalten, dass als Grundlage für die UeO ein qualitätssi-\ncherndes Verfahren durchzuführen ist. Mit dem durchgeführten Workshop-\nverfahren und dem daraus resultierenden Richtprojekt vom August 2023 \nist diese Anforderung erfüllt. Umfassende Projektänderungen würden aber \nzu einem erneuten qualitätssichernden Verfahren führen.\n\n4.\t Änderung der Grundordnung\n\nDas Areal liegt heute in der Landwirtschaftszone und ist nicht als Frucht-\nfolgefläche ausgeschieden. Für die Umsetzung des Ergebnisses des Work-\nshopverfahrens (Richtprojekt) sollen eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) \nsowie eine Überbauungsordnung (UeO) erlassen werden. Die übergeord-\nneten planerischen Rahmenbedingungen werden in der ZPP geregelt, die \nin der neuen UeO im Sinne von Ausführungsbestimmungen weiter präzi-\nsiert werden.\n\n4.1\t Zonenplanänderung\n\nDie Zonenplanänderung umfasst die Parzelle Nr. 243 und Nr. 1400 (Ver-\nkehrsfläche Steinibachweg). Die ZPP Q «Steinibachgrube» ersetzt in ihrem \nWirkungsbereich die Landwirtschaftszone sowie die Verkehrsfläche im \nBereich der Strassenparzelle.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n16\t ecoptima\n\nDer ausgewiesene Trockenstandort im südlichen Perimeter wird aufgeho-\nben. \n\nAbb. 8\t Zonenplanänderung\n\nDie auf dem Areal bestehenden Naturwerte wie beispielsweise der \nTrockenstandort werden im Rahmen der Erarbeitung der UeO zur ZPP Q \naufgenommen und der Umgang damit zusammen mit den entsprechenden \nkantonalen Fachstellen geklärt.\n\n4.2\t Baureglementsänderung\n\nDie Schaffung einer neuen ZPP bedingt die Anpassung des kommunalen-\nBaureglements Kapitel III «Besondere baurechtliche Ordnungen», Abschnitt \n6 «Zonen mit Planungspflicht». Das Baureglement wird unter Art. 32a mit \nder ZPP Q «Steinibachgrube» ergänzt. Darin wird der Planungszweck, die \nArt und das Mass der Nutzung, die Lärmempfindlichkeitsstufe, die Gestal-\ntungsgrundsätze, die Erschliessung und Parkierung, Bestimmungen zur \nEnergie sowie das Verfahren zur Qualitätssicherung aufgenommen.\n\n5.\t Überbauungsordnung (UeO) «Steinibachgrube»\n\nDie künftige Entwicklung des Areals «Steinibachgrube» wird in der UeO \ngrundeigentümerverbindlich geregelt. Die UeO besteht aus dem Überbau-\nungsplan (UeP) und den Überbauungsvorschriften (UeV).\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n17\t ecoptima\n\n5.1\t Überbauungsplan\n\n876\n\n223\n\nSteinibach\n\nGeflügelzuchtschule\n\n618\n\n565\n\n1541\n\n1559\n\n1472\n\n1651\n\n1634\n\n551\n\n1400\n\n598\n\n583\n\n1445\n\n243\n\n597\n\n876\n\n1473\n\n1650\n\n1652\n1638\n\n1474\n\n968\n\n1539\n\n1540\n\n1469\n\n1537\n\n1538\n\n1558\n\n223\n\nBantigerstrasse\n\nSteinibachweg\n\nBu\nrg\n\ner\nw\n\neg\n\n8\n\n1\n5\n\n5b\n\n11\n\n10\n\n8a\n8\n\n22\na\n\n3a\n\n4\n2b\n\n6c\n\n24\n\n22\n\n22\nb\n\n20\n\n9\n\n2\n\n6\n\n6b\n\n3\n\n6a\n\n12b\n\n1b\n\n11b\n\n34a\n\nc 22d\n\n2a\n\n12a\n\n6\n\n12\n\n3b\n\n1a\n\n6a\n\n11a\n\n8b\n\n5a\n\n10a\n\nC\n\nC\n\n18\n.0\n\n0\n7.\n\n00\n38\n\n.0\n0\n\n7.\n50\n\n29\n.5\n\n0\n8.\n\n00\n21\n\n.0\n0\n\n8.00\n\n21.00\n\n23.00\n\n39.00\n\n41.50\n\n19\n.0\n\n0\n9.\n\n00\n28\n\n.0\n0\n\n12\n.0\n\n0\n\n5.00\n\n6.00 21.00 12.00 5.60\n\n5.00\n\n39.00\n\n33\n.0\n\n0\n\n21.00\n\n23.50\n\n8.75\n\n23.50\n\n8.75\n\n18.64\n\n5.\n00\n\n19\n.0\n\n0\n\n9.\n00\n\n5.\n00\n\n19\n.0\n\n0\n\n28\n.5\n\n0\n\n5.\n00\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9 10\n\n11\n\n12 13\n\n14 15\n\n16\n\n17\n\n18 19\n\n20\n\n21\n\n22\n23\n\n24\n\n25\n\n26\n\n27\n\n2829\n\n30\n\n31\n\n33\n\n34\n\n35\n\n37\n\n3839\n\n32\n\n41\n\n40\n\n44\n\n45\n\n46\n\n43\n\n42\n\n36\n\nA\n\nB C\n\nD\n\nE\n\nF\n\nG\n\nH\n\nI\n\nJ\n\n2\n\n16\n\n15\n\n13\n\n12\n\n7\n\n8\n\n11.00\n\n1.00\n\n25.00\n\n25.00\n\n1\n\n2\n\n26\n.0\n\n0\n\n36.00\n\n1\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n9\n\n10\n\n11\n\n14\n\n17\n\n19\n\n18\n\n20\n\n542.00 m.ü.m\n\n542.00 m.ü.m\n\n542.00 m.ü.m\n\n542.50 m.ü.m\n\n541.50 m.ü.m\n\n541.00 m.ü.m\n\n540.50 m.ü.m\n\n539.50 m.ü.m\n\n539.50 m.ü.m\n\n536.50 m.ü.m\n\n536.50 m.ü.m\n\n539.50 m.ü.m\n\n539.00 m.ü.m\n\n539.25 m.ü.m\n\n540.00 m.ü.m\n\n540.25 m.ü.m\n\n542.00 m.ü.m\n\n9.00\n\n16.31\n\n12.00\n\n10.40\n\n540.50 m.ü.m\n\n540.50 m.ü.m\n\n5.\n90\n\n6.00\n\n6.\n00\n\n6.78\n\n6.\n00\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n1112\n\n13\n\n14\n\n15\n\n16\n\n1\n2\n\n3\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n11\n\n536.00 m.ü.m\n\n47 48\n\n49\n\n17\n\nWirkungsbereich der Überbauungsordnung\n\nBaubereiche für Gebäude \nmit Begrenzung und Bezeichnung\n\nHinweise:\n\nA\n\nC\n\nLegende\n\nInhalte:\n\n541.00 m.ü.m\n\nGestaltungsbaulinie für oberstes Vollgeschoss\n\nBaubereich für unterirdische Bauten\n\nüberdeckte Zu- und Wegfahrt Einstellhalle\n\nBereich für gemeinschaftliche \nAussenräume\n\nBereich für Erschliessung\n\nBereich für Zu- und Wegfahrt zum Areal\n\nBereich für grössere Spielfläche\n\nWald-Baulinie gemäss Art. 34a KWaV \n\nKoten massgebendes Terrain \nAnschlusspunkte öffentlich\n\n2\n\ne\n\n2\n\nFuss- und Velowegverbindung\n\nErsatzmassnahmen Trockenstandort: \nBereich Realersatz / Bereich ökologische \nAufwertungsmassnahmen\n\nFuss- und Velowegverbindungen\n\nZu- und Wegfahrt zur Einstellhalle\n\nAbfallbereitstellungsplätze\n\nProjektlinien\n\nTreppenanlage gemäss Richtprojekt\n\nHauszugänge (ungefähre Anzahl und Lage)\n\nbestehende Hecke inkl. Krautsaum \n\nFeldgehölz\n\nWald\n\nGemeindegrenze\n\nKoordinatenbemassung\n\nBaubereich für Gebäude mit 1 2601624.642 1203626.571\nBegrenzung und Bezeichnung 2 2601666.142 1203644.571\n\n3 2601679.144 1203619.571\n4 2601658.144 1203581.571\n5 2601673.273 1203574.071\n6 2601696.273 1203544.571\n7 2601686.798 1203536.571\n8 2601647.798 1203515.571\n9 2601652.512 1203504.508\n10 2601622.356 1203488.264\n11 2601619.325 1203501.201\n12 2601589.656 1203495.458\n13 2601565.406 1203518.545\n14 2601595.076 1203524.288\n15 2601589.301 1203536.393\n16 2601620.020 1203560.608\n17 2601625.642 1203576.571\n18 2601586.642 1203595.571\n19 2601592.642 1203604.571\n20 2601613.642 1203632.571\n\nBaubereich für unterirdische 1 2601564.250 1203516.350\nBauten 2 2601596.259 1203576.571\n\n3 2601592.642 1203595.571\n4 2601611.465 1203632.571\n5 2601611.465 1203644.571\n6 2601629.842 1203626.571\n7 2601629.842 1203582.271\n8 2601679.144 1203574.571\n9 2601686.798 1203544.571\n10 2601660.998 1203536.571\n11 2601660.998 1203559.471\n12 2601619.622 1203559.471\n13 2601608.568 1203527.874\n14 2601614.631 1203492.372\n15 2601593.881 1203503.404\n16 2601573.661 1203514.156\n17 2601572.480 1203511.649\n\nüberdeckte Zu- und 1 2601560.537 1203497.558\n\nWegfahrt Einstellhalle 2 2601562.088 1203505.406\n\n3 2601570.901 1203503.664\n4 2601569.347 1203495.822\n\nBereich für Erschliessung 1 2601560.850 1203550.283\n2 2601563.732 1203548.751\n3 2601579.459 1203578.327\n4 2601603.356 1203576.571\n5 2601586.636 1203528.776\n6 2601559.705 1203543.095\n7 2601557.196 1203491.765\n8 2601558.290 1203498.004\n9 2601568.435 1203489.719\n10 2601570.344 1203485.454\n11 2601579.282 1203478.564\n\nRealersatz / 1 2601662.366 1203664.692\noekologische 2 2601698.163 1203595.875\nAusgleichsfläche 3 2601700.514 1203588.526\n\n4 2601699.882 1203582.329\n5 2601703.452 1203580.452\n6 2601707.245 1203570.817\n7 2601711.481 1203559.150\n8 2601716.522 1203547.240\n9 2601718.191 1203541.930\n10 2601719.765 1203542.237\n11 2601621.886 1203635.757\n12 2601621.886 1203647.822\n13 2601668.945 1203647.822\n14 2601668.945 1203622.492\n15 2601682.361 1203622.492\n16 2601682.361 1203577.534\n17 2601700.158 1203577.534\n18 2601700.158 1203545.931\n19 2601709.526 1203545.768\n20 2601710.452 1203541.009\n21 2601708.771 1203533.866\n22 2601707.451 1203531.225\n23 2601704.750 1203530.025\n24 2601700.728 1203527.324\n25 2601696.826 1203522.042\n26 2601694.726 1203517.660\n27 2601691.364 1203513.038\n28 2601682.493 1203509.882\n29 2601659.157 1203509.882\n30 2601640.194 1203475.613\n31 2601616.088 1203488.430\n32 2601611.543 1203479.882\n33 2601606.722 1203481.126\n34 2601605.554 1203465.629\n35 2601602.929 1203483.126\n36 2601593.376 1203486.684\n37 2601581.807 1203490.710\n38 2601583.556 1203504.642\n39 2601576.384 1203508.455\n40 2601576.229 1203509.787\n41 2601570.708 1203504.450\n42 2601560.029 1203506.453\n43 2601561.408 1203517.667\n44 2601571.573 1203536.785\n45 2601562.319 1203541.705\n46 2601583.680 1203577.295\n47 2601583.680 1203598.828\n48 2601589.548 1203598.828\n49 2601589.548 1203635.757\n\nKoordinatenbemassung\n\nBaubereich für Gebäude mit 1 2601624.642 1203626.571\nBegrenzung und Bezeichnung 2 2601666.142 1203644.571\n\n3 2601679.144 1203619.571\n4 2601658.144 1203581.571\n5 2601673.273 1203574.071\n6 2601696.273 1203544.571\n7 2601686.798 1203536.571\n8 2601647.798 1203515.571\n9 2601652.512 1203504.508\n10 2601622.356 1203488.264\n11 2601619.325 1203501.201\n12 2601589.656 1203495.458\n13 2601565.406 1203518.545\n14 2601595.076 1203524.288\n15 2601589.301 1203536.393\n16 2601620.020 1203560.608\n17 2601625.642 1203576.571\n18 2601586.642 1203595.571\n19 2601592.642 1203604.571\n20 2601613.642 1203632.571\n\nBaubereich für unterirdische 1 2601564.250 1203516.350\nBauten 2 2601596.259 1203576.571\n\n3 2601592.642 1203595.571\n4 2601611.465 1203632.571\n5 2601611.465 1203644.571\n6 2601629.842 1203626.571\n7 2601629.842 1203582.271\n8 2601679.144 1203574.571\n9 2601686.798 1203544.571\n10 2601660.998 1203536.571\n11 2601660.998 1203559.471\n12 2601619.622 1203559.471\n13 2601608.568 1203527.874\n14 2601614.631 1203492.372\n15 2601593.881 1203503.404\n16 2601573.661 1203514.156\n17 2601572.480 1203511.649\n\nüberdeckte Zu- und 1 2601560.537 1203497.558\n\nWegfahrt Einstellhalle 2 2601562.088 1203505.406\n\n3 2601570.901 1203503.664\n4 2601569.347 1203495.822\n\nBereich für Erschliessung 1 2601560.850 1203550.283\n2 2601563.732 1203548.751\n3 2601579.459 1203578.327\n4 2601603.356 1203576.571\n5 2601586.636 1203528.776\n6 2601559.705 1203543.095\n7 2601557.196 1203491.765\n8 2601558.290 1203498.004\n9 2601568.435 1203489.719\n10 2601570.344 1203485.454\n11 2601579.282 1203478.564\n\nRealersatz / 1 2601662.366 1203664.692\noekologische 2 2601698.163 1203595.875\nAusgleichsfläche 3 2601700.514 1203588.526\n\n4 2601699.882 1203582.329\n5 2601703.452 1203580.452\n6 2601707.245 1203570.817\n7 2601711.481 1203559.150\n8 2601716.522 1203547.240\n9 2601718.191 1203541.930\n10 2601719.765 1203542.237\n11 2601621.886 1203635.757\n12 2601621.886 1203647.822\n13 2601668.945 1203647.822\n14 2601668.945 1203622.492\n15 2601682.361 1203622.492\n16 2601682.361 1203577.534\n17 2601700.158 1203577.534\n18 2601700.158 1203545.931\n19 2601709.526 1203545.768\n20 2601710.452 1203541.009\n21 2601708.771 1203533.866\n22 2601707.451 1203531.225\n23 2601704.750 1203530.025\n24 2601700.728 1203527.324\n25 2601696.826 1203522.042\n26 2601694.726 1203517.660\n27 2601691.364 1203513.038\n28 2601682.493 1203509.882\n29 2601659.157 1203509.882\n30 2601640.194 1203475.613\n31 2601616.088 1203488.430\n32 2601611.543 1203479.882\n33 2601606.722 1203481.126\n34 2601605.554 1203465.629\n35 2601602.929 1203483.126\n36 2601593.376 1203486.684\n37 2601581.807 1203490.710\n38 2601583.556 1203504.642\n39 2601576.384 1203508.455\n40 2601576.229 1203509.787\n41 2601570.708 1203504.450\n42 2601560.029 1203506.453\n43 2601561.408 1203517.667\n44 2601571.573 1203536.785\n45 2601562.319 1203541.705\n46 2601583.680 1203577.295\n47 2601583.680 1203598.828\n48 2601589.548 1203598.828\n49 2601589.548 1203635.757\n\nN\n\n0 5 25 m10\n\nAbb. 9\t Überbauungsplan «Steinibachgrube» mit Legende\n\nDer Überbauungsplan regelt die verschiedenen Bereiche für Gebäude und \nAussenräume sowie die Erschliessung und Parkierung grundeigentümer-\nverbindlich und lagegenau.\n\nDie im Überbauungsplan hinweisend dargestellten Elemente haben keinen \nrechtsverbindlichen Charakter. Sie dienen als Information und zum besse-\nren Verständnis der Planung.\n\n5.2\t Überbauungsvorschriften\n\nDie Überbauungsvorschriften (UeV) regeln die rechtlichen Rahmenbedin-\ngungen zu den im Überbauungsplan dargestellten Elementen. Sie enthal-\nten insbesondere Bestimmungen zu Art und Mass der Nutzung, zur Bau- \nund Aussenraumgestaltung, zur Erschliessung und Parkierung sowie zu \nverschiedenen umweltrechtlichen Belangen.\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n18\t ecoptima\n\n5.2.1\t Art und Mass der Nutzung\n\nDer ZPP Q entsprechend ist Wohnen nach den Bestimmungen über die \nWohnzonen zugelassen. Ausgenommen sind das 1. Vollgeschoss (Erdge-\nschoss) der Baubereiche I und J, angrenzend an den Ankunftsplatz, wo \npublikumsorientierte Nutzungen (z.B. Café, Kita, Gemeinschaftsräume für \nAnwohnenden, etc) zulässig aber nicht zwingend sind.\n\nZur Sicherung einer haushälterischen Bodennutzung einerseits und der \nSicherstellung einer ortsverträglichen Dichte andererseits wird dass Nut-\nzungsmass gestützt auf die ZPP Q mit einer Bandbreite von min. 21'110 m2 \nbis max. 25'810 m2 GFo festgelegt (vgl. Kapitel 3.3).\n\nDie Ausdehnung der Neubauten in der Situation wird durch die entspre-\nchenden Baubereiche begrenzt. Die Begrenzung in der Höhe erfolgt pro \nBaubereich mit der Festlegung der maximalen Anzahl Vollgeschosse \nund einer maximalen Kote des höchsten Punktes der Dachkonstruktion \nin Metern über Meer. Letzterer entspricht im Falle eines Flachdachs der \nOberkante der Brüstung, resp. des Dachrands. Zusätzlich zur festgelegten \nAnzahl Vollgeschosse sind keine Attikageschosse zulässig. Für die Festle-\ngung des massgebenden Terrains im stark ansteigenden Geländeverlauf \nwerden die Koten entlang von jeweils zwei Fassadenfluchten festgelegt. \nDiese stellen sicher, dass der ursprüngliche Terrainverlauf nach Fertigstel-\nlung der Überbauung bestehen bleibt. \n\n876\n\n223\n\nSteinibach\n\nGeflügelzuchtschule\n\n618\n\n565\n\n1541\n\n1559\n\n1472\n\n1651\n\n1634\n\n551\n\n1400\n\n598\n\n583\n\n1445\n\n243\n\n597\n\n876\n\n1473\n\n1650\n\n1652\n1638\n\n1474\n\n968\n\n1539\n\n1540\n\n1469\n\n1537\n\n1538\n\n1558\n\n223\n\nBantigerstrasse\n\nSteinibachweg\n\nBu\nrg\n\ner\nw\n\neg\n\n8\n\n1\n5\n\n5b\n\n11\n\n10\n\n8a\n8\n\n22\na\n\n3a\n\n4\n2b\n\n6c\n\n24\n\n22\n\n22\nb\n\n20\n\n9\n\n2\n\n6\n\n6b\n\n3\n\n6a\n\n12b\n\n1b\n\n11b\n\n34a\n\n22c 22d\n\n2a\n\n12a\n\n6\n\n12\n\n3b\n\n1a\n\n6a\n\n11a\n\n8b\n\n5a\n\n10a\n\nC\n\nC\n\n18\n.0\n\n0\n7.\n\n00\n38\n\n.0\n0\n\n7.\n50\n\n29\n.5\n\n0\n8.\n\n00\n21\n\n.0\n0\n\n8.00\n\n21.00\n\n23.00\n\n39.00\n\n41.50\n\n19\n.0\n\n0\n9.\n\n00\n28\n\n.0\n0\n\n12\n.0\n\n0\n\n5.00\n\n6.00 21.00 12.00 5.60\n\n5.00\n\n39.00\n\n33\n.0\n\n0\n\n21.00\n\n23.50\n\n8.75\n\n23.50\n\n8.75\n\n18.64\n\n5.\n00\n\n19\n.0\n\n0\n\n9.\n00\n\n5.\n00\n\n19\n.0\n\n0\n\n28\n.5\n\n0\n\n5.\n00\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9 10\n\n11\n\n12 13\n\n14 15\n\n16\n\n17\n\n18 19\n\n20\n\n21\n\n22\n23\n\n24\n\n25\n\n26\n\n27\n\n2829\n\n30\n\n31\n\n33\n\n34\n\n35\n\n37\n\n3839\n\n32\n\n41\n\n40\n\n44\n\n45\n\n46\n\n43\n\n42\n\n36\n\nA\n\nB C\n\nD\n\nE\n\nF\n\nG\n\nH\n\nI\n\nJ\n\n2\n\n16\n\n15\n\n13\n\n12\n\n7\n\n8\n\n11.00\n\n1.00\n\n25.00\n\n25.00\n\n1\n\n2\n\n26\n.0\n\n0\n\n36.00\n\n1\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n9\n\n10\n\n11\n\n14\n\n17\n\n19\n\n18\n\n20\n\n542.00 m.ü.m\n\n542.00 m.ü.m\n\n542.00 m.ü.m\n\n542.50 m.ü.m\n\n541.50 m.ü.m\n\n541.00 m.ü.m\n\n540.50 m.ü.m\n\n539.50 m.ü.m\n\n539.50 m.ü.m\n\n536.50 m.ü.m\n\n536.50 m.ü.m\n\n539.50 m.ü.m\n\n539.00 m.ü.m\n\n539.25 m.ü.m\n\n540.00 m.ü.m\n\n540.25 m.ü.m\n\n542.00 m.ü.m\n\n9.00\n\n16.31\n\n12.00\n\n10.40\n\n540.50 m.ü.m\n\n540.50 m.ü.m\n\n5.\n90\n\n6.00\n\n6.\n00\n\n6.78\n\n6.\n00\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n1112\n\n13\n\n14\n\n15\n\n16\n\n1\n2\n\n3\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n11\n\n536.00 m.ü.m\n\n47 48\n\n49\n\n17\n\nWirkungsbereich der Überbauungsordnung\n\nBaubereiche für Gebäude \nmit Begrenzung und Bezeichnung\n\nBereich für Erschliessung\n\nHinweise:\n\nüberdeckte Zu- und Wegfahrt Einstellhalle\n\nHauszugänge (ungefähre Anzahl und Lage)\n\nA\n\nWald\n\nBereich für gemeinschaftliche\nAussenräume\n\nAbfallbereitstellungsplätze\n\nWald-Baulinie gemäss Art. 34a KWaV\n\nFuss- und Velowegverbindungen\n\nBereich für grössere Spielfläche\n\nC\n\nBaubereich für unterirdische Bauten\n\nbestehende Hecke inkl. Krautsaum\n\nZu- und Wegfahrt zur Einstellhalle\n\nFeldgehölz\n\nLegende\n\nInhalte:\n\nGemeindegrenze\n\nProjektlinien\n\nBereich für Zu- und Wegfahrt zum Areal\n\nKoten massgebendes Terrain541.00 m.ü.m\n\nGestaltungsbaulinie für oberstes Vollgeschoss\n\nAnschlusspunkte öffentliche\nFuss- und Velowegverbindung\n\nTreppenanlage gemäss Richtprojekt\n\nErsatzmassnahmen Trockenstandort: \nBereich Realersatz / Bereich ökologische \nAufwertungsmassnahmen\n\nKoordinatenbemassung\n\nBaubereich für Gebäude mit 1 2601624.642 1203626.571\nBegrenzung und Bezeichnung 2 2601666.142 1203644.571\n\n3 2601679.144 1203619.571\n4 2601658.144 1203581.571\n5 2601673.273 1203574.071\n6 2601696.273 1203544.571\n7 2601686.798 1203536.571\n8 2601647.798 1203515.571\n9 2601652.512 1203504.508\n10 2601622.356 1203488.264\n11 2601619.325 1203501.201\n12 2601589.656 1203495.458\n13 2601565.406 1203518.545\n14 2601595.076 1203524.288\n15 2601589.301 1203536.393\n16 2601620.020 1203560.608\n17 2601625.642 1203576.571\n18 2601586.642 1203595.571\n19 2601592.642 1203604.571\n20 2601613.642 1203632.571\n\nBaubereich für unterirdische 1 2601564.250 1203516.350\nBauten 2 2601596.259 1203576.571\n\n3 2601592.642 1203595.571\n4 2601611.465 1203632.571\n5 2601611.465 1203644.571\n6 2601629.842 1203626.571\n7 2601629.842 1203582.271\n8 2601679.144 1203574.571\n9 2601686.798 1203544.571\n10 2601660.998 1203536.571\n11 2601660.998 1203559.471\n12 2601619.622 1203559.471\n13 2601608.568 1203527.874\n14 2601614.631 1203492.372\n15 2601593.881 1203503.404\n16 2601573.661 1203514.156\n17 2601572.480 1203511.649\n\nüberdeckte Zu- und 1 2601560.537 1203497.558\n\nWegfahrt Einstellhalle 2 2601562.088 1203505.406\n\n3 2601570.901 1203503.664\n4 2601569.347 1203495.822\n\nBereich für Erschliessung 1 2601560.850 1203550.283\n2 2601563.732 1203548.751\n3 2601579.459 1203578.327\n4 2601603.356 1203576.571\n5 2601586.636 1203528.776\n6 2601559.705 1203543.095\n7 2601557.196 1203491.765\n8 2601558.290 1203498.004\n9 2601568.435 1203489.719\n10 2601570.344 1203485.454\n11 2601579.282 1203478.564\n\nRealersatz / 1 2601662.366 1203664.692\noekologische 2 2601698.163 1203595.875\nAusgleichsfläche 3 2601700.514 1203588.526\n\n4 2601699.882 1203582.329\n5 2601703.452 1203580.452\n6 2601707.245 1203570.817\n7 2601711.481 1203559.150\n8 2601716.522 1203547.240\n9 2601718.191 1203541.930\n10 2601719.765 1203542.237\n11 2601621.886 1203635.757\n12 2601621.886 1203647.822\n13 2601668.945 1203647.822\n14 2601668.945 1203622.492\n15 2601682.361 1203622.492\n16 2601682.361 1203577.534\n17 2601700.158 1203577.534\n18 2601700.158 1203545.931\n19 2601709.526 1203545.768\n20 2601710.452 1203541.009\n21 2601708.771 1203533.866\n22 2601707.451 1203531.225\n23 2601704.750 1203530.025\n24 2601700.728 1203527.324\n25 2601696.826 1203522.042\n26 2601694.726 1203517.660\n27 2601691.364 1203513.038\n28 2601682.493 1203509.882\n29 2601659.157 1203509.882\n30 2601640.194 1203475.613\n31 2601616.088 1203488.430\n32 2601611.543 1203479.882\n33 2601606.722 1203481.126\n34 2601605.554 1203465.629\n35 2601602.929 1203483.126\n36 2601593.376 1203486.684\n37 2601581.807 1203490.710\n38 2601583.556 1203504.642\n39 2601576.384 1203508.455\n40 2601576.229 1203509.787\n41 2601570.708 1203504.450\n42 2601560.029 1203506.453\n43 2601561.408 1203517.667\n44 2601571.573 1203536.785\n45 2601562.319 1203541.705\n46 2601583.680 1203577.295\n47 2601583.680 1203598.828\n48 2601589.548 1203598.828\n49 2601589.548 1203635.757\n\nKoordinatenbemassung\n\nBaubereich für Gebäude mit 1 2601624.642 1203626.571\nBegrenzung und Bezeichnung 2 2601666.142 1203644.571\n\n3 2601679.144 1203619.571\n4 2601658.144 1203581.571\n5 2601673.273 1203574.071\n6 2601696.273 1203544.571\n7 2601686.798 1203536.571\n8 2601647.798 1203515.571\n9 2601652.512 1203504.508\n10 2601622.356 1203488.264\n11 2601619.325 1203501.201\n12 2601589.656 1203495.458\n13 2601565.406 1203518.545\n14 2601595.076 1203524.288\n15 2601589.301 1203536.393\n16 2601620.020 1203560.608\n17 2601625.642 1203576.571\n18 2601586.642 1203595.571\n19 2601592.642 1203604.571\n20 2601613.642 1203632.571\n\nBaubereich für unterirdische 1 2601564.250 1203516.350\nBauten 2 2601596.259 1203576.571\n\n3 2601592.642 1203595.571\n4 2601611.465 1203632.571\n5 2601611.465 1203644.571\n6 2601629.842 1203626.571\n7 2601629.842 1203582.271\n8 2601679.144 1203574.571\n9 2601686.798 1203544.571\n10 2601660.998 1203536.571\n11 2601660.998 1203559.471\n12 2601619.622 1203559.471\n13 2601608.568 1203527.874\n14 2601614.631 1203492.372\n15 2601593.881 1203503.404\n16 2601573.661 1203514.156\n17 2601572.480 1203511.649\n\nüberdeckte Zu- und 1 2601560.537 1203497.558\n\nWegfahrt Einstellhalle 2 2601562.088 1203505.406\n\n3 2601570.901 1203503.664\n4 2601569.347 1203495.822\n\nBereich für Erschliessung 1 2601560.850 1203550.283\n2 2601563.732 1203548.751\n3 2601579.459 1203578.327\n4 2601603.356 1203576.571\n5 2601586.636 1203528.776\n6 2601559.705 1203543.095\n7 2601557.196 1203491.765\n8 2601558.290 1203498.004\n9 2601568.435 1203489.719\n10 2601570.344 1203485.454\n11 2601579.282 1203478.564\n\nRealersatz / 1 2601662.366 1203664.692\noekologische 2 2601698.163 1203595.875\nAusgleichsfläche 3 2601700.514 1203588.526\n\n4 2601699.882 1203582.329\n5 2601703.452 1203580.452\n6 2601707.245 1203570.817\n7 2601711.481 1203559.150\n8 2601716.522 1203547.240\n9 2601718.191 1203541.930\n10 2601719.765 1203542.237\n11 2601621.886 1203635.757\n12 2601621.886 1203647.822\n13 2601668.945 1203647.822\n14 2601668.945 1203622.492\n15 2601682.361 1203622.492\n16 2601682.361 1203577.534\n17 2601700.158 1203577.534\n18 2601700.158 1203545.931\n19 2601709.526 1203545.768\n20 2601710.452 1203541.009\n21 2601708.771 1203533.866\n22 2601707.451 1203531.225\n23 2601704.750 1203530.025\n24 2601700.728 1203527.324\n25 2601696.826 1203522.042\n26 2601694.726 1203517.660\n27 2601691.364 1203513.038\n28 2601682.493 1203509.882\n29 2601659.157 1203509.882\n30 2601640.194 1203475.613\n31 2601616.088 1203488.430\n32 2601611.543 1203479.882\n33 2601606.722 1203481.126\n34 2601605.554 1203465.629\n35 2601602.929 1203483.126\n36 2601593.376 1203486.684\n37 2601581.807 1203490.710\n38 2601583.556 1203504.642\n39 2601576.384 1203508.455\n40 2601576.229 1203509.787\n41 2601570.708 1203504.450\n42 2601560.029 1203506.453\n43 2601561.408 1203517.667\n44 2601571.573 1203536.785\n45 2601562.319 1203541.705\n46 2601583.680 1203577.295\n47 2601583.680 1203598.828\n48 2601589.548 1203598.828\n49 2601589.548 1203635.757\n\nN\n\n0 5 25 m10\n\nAbb. 10\t Ausschnitt Überbauungsplan: Baubereiche für Gebäude (orange) mit Gestaltungsbau-\nlinie für das oberste Vollgeschoss im Baubereich A bis C (blaue Strichpunktlinie, Kote \nmassgebendes Terrain (gelber Punkt)). \n\nUm eine abgestufte Höhenentwicklung zum Burgerweg und zur beste-\nhenden Bebauung sicherzustellen, legt die UeO eine Gestaltungsbaulinie \nfür das oberste Vollgeschoss fest, welche die maximale Ausdehnung des \nobersten Geschosses begrenzt. \n\nArt der Nutzung\n\nMass der Nutzung\n\nGestaltungsbau-\n\nlinie für das obers-\n\nte VG \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n19\t ecoptima\n\nUnterirdische Bauten und Unterniveaubauten sind im UeO-Perimeter im \nausgewiesenen Bereich gestattet. Der restliche Aussenraum darf nicht \nunterbaut werden, um grosszügige Aussenraumbepflanzungen u.a. mit \neinzelnen grossen Bäumen, zu ermöglichen. Die unterirdisch konzipierte \nEinstellhalle ist vollständig zu überdecken.\n\nFür die am Burgerweg gelegene Zufahrt zur unterirdischen Einstellhalle \nwird im Plan der Baubereich für die Einstellhallenzu- und Wegfahrt festge-\nlegt. Die zulässige Gesamthöhe von max. 4.0 m und anrechenbare Gebäu-\ndefläche von max. 70 m2 darf nicht überschritten werden.\n\nTechnisch bedingte Dachaufbauten (Liftüberfahrten, Lüftungen, Kamine \nfür Cheminée-Öfen, o.ä.) dürfen den höchsten Punkt der Dachkosntruktion \num das technisch bedingte Mass überschreiten. Die Höhen für Kaminan-\nlagen richten sich nach den Kaminempfehlungen des BAFU. Die Höhe für \nAnlagen zur Nutzung von Sonnenenergie ist auf max. 1.50 m beschränkt.\n\nOffene, filigrane und einheitlich gestaltete Vorkehrungen für den Sonnen-\nschutz sind in den Bereichen, in denen das oberste Vollgeschoss zurück \nversetzt ist, zulässig, wenn diese den höchsten Punkt der Dachkonstruk- \ntion im festgelegten Baubereich nicht überschreiten.\n\nTechnisch und funktional bedingte Bauten und Anlagen wie z.B. Treppen-\nanlagen, Lüftungs- und Lichtschächte, Notausstiege, Anlagen der Energie- \nund Wärmeversorung usw. sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. \nSie dürfen in der Aussenraumgestaltung nicht störend wirken. Das maxi-\nmale Mass wird auf 15 m2 anrechenbare Gebäudefläche und  \n1.20 m Gesamthöhe beschränkt.\n\nIm Weiteren ist ausserhalb der Baubereiche, in der Nähe der Hauseingän-\nge die Erstellung von gedeckten und ungedeckten Veloabstellplätzen und \nGeräteschuppen zulässig, wenn diese eingeschossig sind sowie weder \neine Gesamthöhe von 2.50 m, noch eine anrechenbare Gebäudefläche von \nje 25 m2 überschreiten.\n\n5.2.2\t  Baugestaltung\n\nMit allgemeinen Gestaltungsvorschriften sichert die UeO, dass die Bebau-\nung hinsichtlich Gesamterscheinung, Dach- und Fassadengestaltung sowie \nMaterial und Farbe eine hohe ortsbauliche und architektonische Qualität \naufweist und zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung \nentsteht. \n\nIn Bezug auf die An -und Kleinbauten wird zusätzlich festgehalten, dass \nsich diese gut in die Bau- und Aussenraumgestaltung einzufügen haben \nund als untergeordnete Baukörper zu gestalten sind.\n\nDer Fassaden- und Farbgestaltung kommt im Projekt eine wichtige Be-\ndeutung zu. Da sie nicht Bestandteil des qualitätssichernden Verfahrens \nwar, sind noch keine konkreten Festlegungen möglich. Es wird daher \n\nBaubereich für un-\n\nterirdische Bauten \n\nÜberdeckte Ein-\n\nstellhallenzu- und \n\nWegfahrt\n\nDachaufbauten \n\nund -nutzung\n\nBauten und An-\n\nlagen ausserhalb \n\nder Baubereiche\n\nAllgemeine Gestal-\n\ntungsvorschriften\n\nFassadengestal-\n\ntung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n20\t ecoptima\n\nfestgelegt, dass die Fassaden- und Farbgestaltung sowie Materialisierung \nsorgfältig und differenziert zu entwickeln sind und angemessen auf das \nGebäudevolumen und die Fernwirkung reagieren sollen. \n\nMit Verweis auf den Art. 29 UeV zur Qualitätssicherung wird für die \nBeurteilung der Fassadengestaltung festgelegt, dass ein Ausschuss des \nBegleitgremiums des Workshopsverfahrens, dem die Fachmitglieder ange-\nhören, oder die vom Gemeinderat eingesetzte Fachberatung gemäss Art. \n48 des Baureglements, vor der Baueingabe beizuziehen ist. \n\nArt. 14 UeV schreibt vor, dass Neubauten mit Flachdächern erstellt werden \nmüssen, die (sofern sie nicht begehbar sind) extensiv zu begrünen sind. \nAn Hauptdächern sind bis zu 80 cm über die Fassadenflucht hinausragen-\nde Dachvorsprünge zulässig. Diese dürfen auch über die ausgeschiedenen \nBaubereiche hinausragen, nicht jedoch über die Gestaltungsbaulinen für \ndas oberste Vollgeschoss. \n\n5.2.3\t Aussenraumgestaltung\n\nDie Aussenräume sind hinsichtlich ihrer Anordnung und Bepflanzung so zu \ngestalten, dass zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute Ge-\nsamtwirkung entsteht. Für die Bepflanzung müssen standortgerechte und \nüberwiegend einheimische Arten verwendet werden. Mit der Baueingabe \nist ein detaillierter Umgebungsgestaltungsplan einzureichen.\n\nHinsichtlich der Freiraumkonzeption sind im Richtprojekt vom August 2023 \ndie folgenden Elemente als verbindlich bezeichnet:\n\n\t– Abgestimmte Freiräume auf die jeweiligen Erdgeschossnutzungen\n\t– Die Prinzipien der Freiraumgestaltung zur Schaffung eines verbinden-\n\nden Freiraums (Ringsystem) mit differenziertem Öffentlichkeitsgrad, \ngestaltet von Fassade zu Fassade.\n\n\t– Die ungefähre Dimension der verschiedenen Freiraumtypen und Plätze \nsowie deren Nutzungsfunktion.\n\n\t– Die optische und funktionale Durchlässigkeit zwischen den Bauten über \nden Bebauungsperimeter hinweg.\n\n\t– Prinzipien der Begrünung und Bepflanzung\n\t– Anordnung der grösseren Spielfläche\n\t– Die feingliedrige Durchwegung für den Langsamverkehr.\n\nDie aufgeführten orientierenden Elemente (Anzahl und Standorte der Bäu-\nme, die weitere Bepflanzung, etc.) haben einen wegleitenden Charakter \nund illustrieren die Gestaltungsidee, sind jedoch nicht verbindlich.\n\nUm diese wichtigen verbindlichen Projektbestandteile zu sichern, werden \ndie Überbauungsvorschriften mit einem Anhang «Richtprojekt» ergänzt.\n\nDachgestaltung\n\nGesamtgestaltung \n\nAussenraum\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n21\t ecoptima\n\nDie Flächen des gemeinschaftlichen Aussenraumes dienen in erster Linie \nals Spiel- und Aufenthaltsfläche für die Bewohnenden sowie der Erschlie-\nssung durch den Langsamverkehr. Die Erschliessung der Bauten für Anlie-\nferung, Zügelfahrzeuge und Blaulichtorganisationen muss gewährleistet \nwerden.\n\nZusätzlich werden Festlegungen zur Bepflanzungart und -weise aufgenom-\nmen. Die versiegelten Flächen werden, mit Ausnahme der arealinternen \nWege, auf ein Minimum beschränkt. Diese Festlegungen sollen zu einem \nangenehmen Mikroklima beitragen.\n\nDie Bereiche für Realersatz und für ökologische Aufwertungsmassnahmen \ndienen dem Ersatz der Naturwerte, speziell als Ersatz des kommunalen \nTrockenstandortes. Die Massnahmen sowie der Mindestumfang sind in  \nArt. 28 UeV festgelegt. Die Bereiche der Ersatzmassnahmen Trockenstand-\nort sind genügend gross ausgeschieden\n\nDie gemäss kantonaler Bauverordnung geforderte grössere Spielfläche ist \nim UeO-Plan mit einem ausgewiesenen Bereich sichergestellt. Die exakte \nLage innerhalb des Bereiches ist im Baubewilligungsverfahren festzule-\ngen. Die Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze nach Art. 44 und 45 \nBauV sind im Bereich für gemeinschaftliche Aussenräume anzuordnen. Die \nFlächen müssen im Baubewilligungsverfahren nachgewiesen werden.\n\nIn Art. 19 UeV werden die Vorschriften zur Terraingestaltung geregelt. Das \nAreal liegt am Hang d.h. die Anschlüsse im Arealinnern und an den Rän-\ndern müssen sowohl funktional (bspw. Neigungsnormen bei Fusswegen) \nals auch gestalterisch (fliessende Übergänge, ansprechende Stützmauern) \ngelöst werden. Dabei ist das Terrain so zu gestalten, dass es sich nach \nMöglichkeit dem ursprünglichen Terrainverlauf annähert.\n\nDie im UeO-Plan entlang der Fassadenfluchten festgelegten Terrainkoten \nfür das massgebende Terrain (vgl. EB Kapitel 5.2.1, Art. 6 Abs. 2 UeV), dür-\nfen max. 50 cm über- oder unterschritten werden.\n\n5.2.4\t Erschliessung und Parkierung\n\nDer im UeO-Plan ausgewiesene Bereich für die Erschliessung dient haupt-\nsächlich der untergeordneten Erschliessung über den Steinibachweg auf \ndas Areal. Er dient der Anlieferung, für Zügelfahrzeuge, Notzufahrt, Entsor-\ngung sowie der Erstellung der wenigen oberirdischen Kunden- und/oder \nBesucherparkplätze (max. 15 PP). \n\nBereich für ge-\n\nmeinschaftliche \n\nAussenräume\n\nErsatzmassnah-\n\nmen Trocken-\n\nstandort: Bereiche \n\nRealersatz/ökol. \n\nAufwertungsmass-\n\nnahmen\n\nAufenthaltsberei-\n\nche, Kinderspiel-\n\nplätze und Bereich \n\nfür die grössere \n\nSpielfläche \n\nTerraingestaltung\n\nBereich für Er-\n\nschliessung \n\n(Art. 20 UeV)\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n22\t ecoptima\n\nAbb. 11\t Ausschnitt Situation Richtprojekt mit Überlegungen zur Platzgestaltung (Bereich für \nErschliessung in UeO). \n\nDie Flächen sind befestigt und hindernisfrei zu gestalten, wobei die ver-\nsiegelten Flächen auf ein Minimum zu beschränken sind. Das Richtprojekt \nsieht in der Platzmitte eine Aussenraumgestaltung vor, die mit der Weiter-\nbearbeitung des Projektes zu konkretisieren ist und mit dem Umgebungs-\ngestaltungsplan zur Baueingabe einzureichen ist.\n\nDer vom Vorplatz weiterführende innere Rundweg bleibt mit Ausnahme \nvon der Nutzung als Notzufahrt oder für Umzugswagen frei von motori-\nsiertem Verkehr.\n\nDie Machbarkeit ist durch den Verkehrsplaner im Rahmen der Erarbeitung \ndes Richtprojektes geprüft worden (vgl. Bericht Verkehr, Kapitel 3.5).\n\nMit Ausnahme der oberirdischen Kunden- und Besucherparkplätze sind \ndie Autoabstellplätze unterirdisch in einer Einstellhalle anzuordnen. Die \nErschliessung der Einstellhalle erfolgt ab dem Burgerweg. Für die Erschlie-\nssung der oberirdischen Kunden- und Besucherparkplätze oberhalb der \nHangkante ist eine Zu- und Wegfahrt über den Steinibachweg vorgesehen. \nDie Zu- und Wegfahrten zum Areal werden durch die Ausscheidung eines \nentsprechenden Bereichs verbindlich festgelegt.\n\nDie hindernisfreie Erschliessung des Areals für den Langsamverkehr wird \nmit der UeO sichergestellt. Grundsätzlich ist eine angemessene Durch-\nlässigkeit für Fussgänger:innen zu gewährleisten. Die konkrete Lage und \nWegführung soll jedoch erst im Rahmen des Bauprojektes festgelegt wer-\nden, weswegen die Fusswegverbindungen lediglich hinweisend im Plan \ndargestellt werden. \n\nNotzufahrt\n\nZu- und Wegfahrt \n\nmotorisierter \n\nVerkehr\n\nErschliessung \n\nLangsamverkehr\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n23\t ecoptima\n\nIn Verlängerung des Steinibachweges wird eine öffentliche Fuss- und Velo-\nwegverbindung an das angrenzende Naherholungsgebiet sichergestellt. \nDie Anschlusspunkte der Wegverbindung sind verbindlich im Plan aufge-\nnommen, in den Vorschriften sind Aussagen zur minimalen und maxima-\nlen Breite festgehalten. Konkretere Festlegungen können im Rahmen von \nprivatrechtlichen Vereinbarungen geregelt werden.\n\nDie Anzahl Autoabstellplätze für Wohnnutzung wird auf max. 1.25 Abstell-\npätze pro Wohnung beschränkt. Diese sind in der Einstellhalle vorzusehen.  \nZusätzlich sind max. 15 Kunden- und/oder Besucherparkplätze oberirdisch \nim Bereich der Erschliessung zulässig. Für die Gestaltung und Anordung \ndieser gilt das Richtprojekt vom August 2023 als orientierend (vgl. Abb. \n11).\n\nDie Berechnung der notwendigen Autoabstellplätze für Nicht-Wohnnut-\nzung erfolgt gemäss Art. 49 ff der kantonalen Bauverordnung. Mindestens \nein Parkplatz im Wirkungsperimeter der Überbauungsordnung ist für Car-\nsharing-Fahrzeuge vorzusehen. Ob dieser oberirdisch oder unterirdisch \nerstellt wird, ist in der weiteren Planung zu bestimmen.\n\nDie Berechnung der notwendigen Anzahl Veloabstellplätze erfolgt gemäss \nArt. 49 ff der kantonalen Bauverordnung (BauV). Ausnahme bilden Famili-\nenwohnungen, für welche 1 Veloabstellplatz pro Schlafzimmer vorzusehen \nist. Gemäss Art. 43 Abs. 3 gelten Wohnungen mit wenigstens 3 Zimmern \nals Familienwohnung. Veloabstellplätze sind sowohl oberirdisch (in der \nNähe der Hauszugänge und ins Gebäude integriert) als auch unterirdisch \nin der Einstellhalle vorgesehen.\n\nDie Bereitstellung des Abfalls erfolgt auf dem Vorplatz sowie am Burger-\nweg im Bereich der Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle, wobei die Contai-\nner ausserhalb der Bereitstellungszeiten in den Gebäuden (Baubereichen) \nund in der Einstellhalle platziert und nur zur Leerung an den Bereitstel-\nlungsstandort gebracht werden können. Die definitiven Standorte sind im \nRahmen des Baubewilligungsverfahrens zu klären.\n\n5.2.5\t Umwelt\n\nGestützt auf die Bestimmungen der ZPP Q wird für Heizung und Warm-\nwasseraufbereitung die Formulierung zur Anschlusspflicht an das Fern-\nwärmenetz übernommen. Es ist an einen Wärmeverbund anzuschliessen, \nder abgesehen von vorübergehenden Spitzenbelastungen und begrenzten \nAusnahmezeiten, ausschliesslich erneuerbare Energie nutzt. Gemäss \nArt. 24 Abs. 1 sind Neubauten an das Fernwärmenetz «Wärmeverbund \nZollikofen» anzuschliessen, sofern zum Zeitpunkt der Baueingabe eine \nAnschlussmöglichkeit vorhanden ist und kein unverhältnismässiger \nAufwand nachgewiesen wird. Die Anschlusspflicht gilt als gegeben, wenn \ndie Distanz zu einer Hauptleitung kleiner als 50 Meter ist. (vgl. Kapitel 3.7 \nErläuterungsbericht)\n\nAutoabstellplätze\n\nVeloabstellplätze\n\nEntsorgung\n\nEnergie- und Wär-\n\nmeversorgung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n24\t ecoptima\n\nDer Abstand für Gebäude zur verbindlichen Waldgrenze muss mindestens \n25 m betragen und wird mit der Festlegung der Baubereiche sicherge-\nstellt. \n\nDer von der geplanten Bebauung betroffene Trockenstandort ist gemäss \nArt. 28 im angegebenen Mindestumfang in den im Überbauungsplan \nbezeichneten Bereichen für Realersatz und für ökologische Aufwertungs-\nmassnahmen zu ersetzen. Bei den Ersatzmassnahmen wird zwischen  \ndem Realersatz mit Wiederansaat der Trockenstandort-Vegetation (Salbei-\nGlatthaferwiese) und dem Massnahmenpaket zur ökologischen Aufwer-\ntung mit je einem separatem bereich um Überbauungsplan unterschieden. \nDie Massnahmendefinition inkl. der Bilanzierung der relevanten Ersatz-\nmassnahmen ist im Massnahmenbericht Naturwerte vom September 2025 \nbeschrieben. \n\nFür das verbleibende Defizit ist ein Realersatz auf der im Besitz der \nEinwohnergemeinde Zollikofen befindlichen Parzelle Nr. 59 («UeO Nr. 28 \nSchäferei») vorgesehen, welche in rund 2 km Luftdistanz nordwestlich \nder Steinibachgrube liegt. Gemäss Bilanz im Massnahmenbericht werden \nrund 600 m2  extern zu leisten sein. Da bei der Bewertung der Lebensräu-\nme und der Umsetzung immer Unsicherheiten verbleiben, werden auf der \nParzelle der Schäferei 1'300 – 1'500 m2 für die Aufwertung reserviert. Mit \ndieser Fläche stehen auch bei einer sehr strengen Bewertung der bei der \nSteinibachgrube vorhandenen Naturwerte und Aufwertungsmassnahmen \nausreichend Reserven zur Verfügung, um eine ausgegliche Gesamtbilanz \nerreichen zu können. Die Detailplanung der Ersatzmassnahmen inkl. aktu-\nalisierter Bilanzierung wird im Rahmen des Baugesuches in Absprache mit \nder ANF des Kantons Bern erfolgen.\n\n5.2.6\t Weitere Bestimmungen\n\nArt. 29 UeV schreibt vor, dass zur Beurteilung von Bauvorhaben mit \nwesentlicher Relevanz für die Bau- und/oder Aussenraumgestaltung ein \nAusschuss des Begleitgremiums der im Workshopverfahren eingesetzten \nFachmitglieder oder die Fachberatung der Gemeinde vor der Baueingabe \nerneut beizuziehen ist. Damit soll sichergestellt werden, dass das Bau-\nprojekt dem Richtprojekt sowie den im Schlussbericht zum Workshopver-\nfahren und in der Würdigung formulierten gestalterischen Anforderungen \nentspricht.\n\nUnter Bauvorhaben von wesentlicher Relevanz werden Baugesuche \nverstanden, die wichtige verbindliche Projektbestandteile (verbindliche \nElemente des Richtprojektes) sowie die Gestaltungsfragen zur Fassaden-\ngestaltung umfassen. Kleinere Bauvorhaben wie Bauten und Anlagen au-\nsserhalb der Baubereiche müssen nicht durch ein Fachgremium beurteilt \nwerden.\n\nDie im Workshopverfahren eingesetzten Fachmitglieder (Regina Glatz, \nLorenz Frauchiger, Hans Klötzli) oder die Fachberatung der Gemeinde \nwerden das Projekt im Rahmen der Phasen Überbauungsordnung und \n\nWaldabstand\n\nErsatz Naturwerte\n\nQualitätssicherung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n25\t ecoptima\n\nBaubewilligungsverfahren weiter begleiten und damit die Qualitätssiche-\nrung sicherstellen. Das im Rahmen des Workshopverfahrens erarbeitete \nRichtprojekt (Stand August 2023) dient dabei als verbindliche Grundlage.\n\nAls Basis für das Baubewilligungsverfahren sind die gestalterischen The-\nmen wie Fassadengestaltung und Materialisierung sowie die Gestaltung \nder Dachflächen bzw. Dachaufbauten vertieft zu untersuchen sowie die \nEinbettung in das Orts- und Landschaftsbild aufzuzeigen.\n\nUnter der Bestimmung zur rechtlichen Sicherstellung wird die in Zollikofen  \nübliche Regelung aufgenommen. Privatrechtliche Vereinbarungen sind, \nsoweit notwendig, vor der Beschlussfassung sicherzustellen.\n\n6.\t Auswirkungen\n\n6.1\t Grundsatz\n\nMit der ZPP wird für das Areal die planungsrechtliche Voraussetzung für \ndie bauliche Entwicklung gemäss nationalen und kantonalen (Siedlungs-\nentwicklung nach Innen) sowie der kommunalen Planungsgrundlagen \n(REK, Richtplanung) und Zielsetzungen geschaffen. Die ZPP auf Basis eines \nWorkshopverfahrens gewährleistet eine hohe städtebauliche und aussen-\nräumliche Qualität.\n\n6.2\t Vereinbarkeit mit dem übergeordnetem Recht\n\nDie Ortsplanungsrevision der Gemeinde Zollikofen (2015 bis 2018) wurde \nim wesentlichen in zwei Phasen gegliedert. In der 1. Phase «Konzeptionel-\nle Planung» wurde ein räumliches Entwicklungskonzept (REK) erarbeitet, in \nwelchem die mittel- bis langfristigen Entwicklungsabsichten in den Berei-\nchen Siedlung, Landschaft, Verkehr und Energie aufgezeigt wurden. In der \n2. Phase «Richt- und Nutzungsplanung» wurden die Entwicklungsabsichten \naus dem REK in behördenverbindliche Richtpläne (Siedlung, Verkehr, Land-\nschaft, Energie) und die grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung \n(Zonenplan und Baureglement) umgesetzt.\n\nMit der Erstellung des räumlichen Entwicklungskonzepts (REK) von 2015 \nwurden die Rahmenbedingungen für die künftigen räumlichen und thema-\ntischen Entwicklungsschwerpunkte innerhalb der Gemeinde Zollikofen de-\nfiniert. Diese dienten als Grundlage für die anschliessende Erarbeitung der \nRichtpläne und der Nutzungsplanung. Das Räumliche Entwicklungskonzept \nsetzt die Anforderungen der SEin um.\n\nIm Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) wurde das Gebiet Steinibach-\ngrube als potenzielles Siedlungserweiterungsgebiet mit Zeithorizont 2040 \nim Bereich Wohnen ausgewiesen.\n\nVertragliche  \n\nSicherstellung\n\nAusgangslage\n\nRäumliches Ent-\n\nwicklungskonzept \n\n(REK) 2015\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n26\t ecoptima\n\nIm Richtplan Siedlung wird des Gebiet Steinibachgrube als Siedlungs-\nentwicklungsgebiet Wohnen ausgeschieden. Im Massnahmenblatt «S-4b: \nSteinibachgrube» wird für das Areal die Schaffung von neuem Wohnraum \nals Ziel formuliert mit einem mittelfristigem Realisierungshorizont (10 – 15 \nJahre).\n\nMassnahme Ortsbezeichung Koordinationsstand RP Siedlung\n\nS-4b Steinibachgrube Zwischenergebnis\n\nDie durch den kommunalem Richtplan Siedlung für das Gebiet Steinibach-\ngrube definierten Ziele werden mit der vorliegenden Planung erfüllt:\n\n\t– Schaffung von neuem Wohnraum mit Anbindung an das bestehende \nSiedlungsgebiet.\n\n\t– Landschaftsverträgliche Wohnüberbauung mit hohem Wohnwert mit \ntopografischer Integration sowie Ausformulierung des Siedlungsrandes.\n\nMit der Absichtserklärung der Grundeigentümerschaft das Gebiet zu ent-\nwickeln, wurde ein Workshopverfahren durchgeführt mit den dazu not-\nwendigen weiteren Abklärungen (ua. Untersuchung Altlasten, Naturwerte). \nAufgrund des aktuellen Planungsstandes wird der Koordinationsstand im \nMassnahmeblatt «S-4b: Steinibachgrube» des Richtplans Siedlung von \n«Zwischenergebnis» auf «Festsetzung» abgeändert. Die Anpassung des \nMassnahmenblatts «S-4b: Steinibachgrube» wird im Zuge der vorliegenden \nZonenplanänderung durch den Gemeinderat beschlossen.\n\nIm kommunalem Richtplan Landschaft ist das Gebiet Steinibachgrube als \nSiedlungserweiterungsgebiet ausgewiesen. Die darin definierten Ziele \nwerden mit der vorliegenden Planung erfüllt:\n\n\t– Hochwertige Gestaltung des Siedlungsrandes als wichtiges Element der \nökologischen Vernetzung.\n\n\t– Am Übergang zum Erholungsgebiet sind öffentlich zugängliche Über-\ngänge in die äussere Landschaft zu gestalten.\n\n\t– Erhaltung und Förderung von naturnahen Lebensräumen. Bei Verlust \nvon geschützten Naturwerten sind in der Umgebung geeignete Ersatz-\nmassnahmen zu definieren.\n\nIm Planungsgebiet kommen mit der trockenen Ausprägung der Talfett-\nwiese «Arrhenatheretum salvietosum» inklusive Übergangsbereich und \neiner Hecke zwei schützenswerte Lebensraumtypen vor. Die bestehende \ngeschützte Hecke am östlichen Planungsperimeter bleibt bestehen. Die \nAbstände für Hochbauten sowie Anlagen gemäss der Heckenrichtlinie \ndes Amts für Landwirtschaft und Natur sind eingehalten und im Überbau-\nungsplan vermasst. Innerhalb des inventarisierten kommunalen Trocken-\nstandortes ist nur ein verhältnismässig kleiner Bereich der Fläche als \ntatsächlich schützenswerter Lebensraum zu bezeichnen, für welchen die \nErsatzmassnahmen in der Überbauungsordnung definiert sind. \n\nIm kommunalem Richtplan Verkehr sind für das Areal keine speziellen \nZielsetzungen und Massnahmen definiert.\n\nRichtplan Siedlung \n\nRichtplan Land-\n\nschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n27\t ecoptima\n\nDer Richtplan Energie sieht für das Gebiet Steinibachgrube eine Wärmeer-\nzeugung mit Holz vor. Bereits im Workshopprogramm wurde die Vorgabe \nseitens Gemeinde korrigiert und als erste Priorität – der Anschluss an den \nFernwärmeverbund Zollikofen – ausgewiesen.\n\n6.3\t Beanspruchung von Kulturland\n\nDas Areal und seine direkte Umgebung weisen keine Fruchtfolgeflächen-\nQualität auf. Hingegen sind die Flächen dem Kulturland zugeordnet. Das \nGebiet wurde während eines grösseren Zeitraumes als Lehmgrube (vgl. \nKap. 5.9. Baugrund und Altlasten) betrieben, die nach der Stilllegung wie-\nder aufgefüllt wurde. Daher ist in der Hinweiskarte Kulturland der Hinweis \nauf anthropogene Böden, d.h. Böden die durch menschliche Eingriffe in \nihrer Ausprägung nachhaltig verändert wurden, aufgeführt.\n\n2\n\n3\n\n897\n\n968\n\n895894\n\n128\n\n968\n\n551\n\n968\n\n432\n\n433\n\n755\n\n759\n\n973\n\n861\n\n363\n495\n\n494\n\n876\n\n952\n\n951\n\n896\n\n565\n\n599\n\n528\n\n151\n\n237\n\n918\n\n243\n\n890\n\n710\n\n750\n\n150\n\n140972\n\n128\n\n223\n\n597\n\n828\n\n476\n\n504\n\n674\n\n756\n\n616\n\n538\n\n895\n\n892\n\n888\n\n550\n\n579\n\n242\n\n477\n\n523\n\n534\n\n474\n\n899\n\n898\n\n128\n\n947\n\n749\n754\n\n518\n\n581 974\n\n401\n\n475\n\n481\n\n618\n\n893\n\n889\n\n875\n184\n\n149\n913\n\n932\n\n898\n\n941\n\n887\n\n598\n\n676\n\n517\n\n107\n\n363\n184\n\n3733\n\n3709\n\n3709\n\n7024\n\n6135\n\n7098\n\n3382\n\n7227\n\n3383\n\n6166\n\n6215\n\n6327\n6320\n\n6156\n6152\n\n6179\n\n6188\n\n6245\n\n7007\n\n6221\n6317\n\n6333\n6227\n\n6226\n\n1131\n\n1256\n\n1483\n1484\n\n1468\n\n1604\n\n1632\n\n1541\n\n16511634\n\n1462\n\n1387\n\n6313\n\n3738\n\n6127\n\n3284\n\n617262056209\n\n6213\n6330\n\n6249\n\n6197\n\n6185\n\n6244\n\n6240\n6297\n\n6230\n\n6298\n\n1128\n\n1072\n\n15751630\n\n1603\n1602\n\n1540\n\n1400\n\n1650\n\n1869\n\n1441\n\n7448\n\n3684\n\n5571\n\n1104\n\n3700\n\n6150\n\n6131\n\n3900\n\n6195\n\n7028\n\n6319\n\n6388\n\n2877\n\n1543\n\n15741471\n\n1539\n1473\n\n1652\n\n7002\n\n1459\n\n3477\n6124\n\n7207\n\n7077\n\n6163\n\n6126\n6141\n\n7108\n\n7002\n\n7107\n\n6165\n\n6339\n\n1070\n\n1159\n\n2225\n\n1558\n\n1538\n\n1454\n\n1100\n\n7194\n\n2530\n\n3723\n\n4367\n\n7165\n\n7076\n\n6203\n\n6192\n\n7079\n\n1149\n\n1764\n\n1469\n\n1600\n1456\n\n1386\n\n7306\n\n4007\n\n6479\n\n3700\n\n612561456186\n\n5811\n\n6234\n\n1445\n\n6384\n\n1363\n\n1474\n\n6314\n\n3684\n\n4549\n\n1950\n\n7002\n\n6181\n7225\n\n2254\n\n1160\n\n1115\n\n1757\n\n3638\n\n6315\n\n3702\n\n7207\n\n5810\n\n1157\n\n1130\n\n1401\n\n4592\n\n(7455)\n\n(395)\n\n(386)\n\n(7136)\n(4010)\n\n(7415)4007\n\nKartenherr:\n\nFür Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen. Rechtlich verbindliche Auskünfte sind beim Kartenherrn einzuholen.\nErstellt für Massstab 1:5 000\n\nDetaillierte Angaben zu Copyright und Legende sind dem verlinkten Dokument zu entnehmen:\n\nErstellungsdatum 21.06.2023\n\nFreier Text mit max. 120 Zeichen\n\n© Kanton Bern / © swisstopoCopyright:\n\nhttps://www.map.apps.be.ch/pub/pub/doku/kultland_de.pdf\n\nBemerkungen:\nAmt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern\n\nHinweiskarte Kulturland des Kantons BernAbb. 12\t Auszug Kulturland (gelb schraffiert) / Hinweis auf anthropogene Böden (violett schraf-\nfiert) (Quelle: Geoportal des Kantons Bern, Stand 21.6.2023)\n\nDie Beanspruchung von Kulturland durch die geplante Einzonung richtet \nsich nach den Bestimmungen des Baugesetzes (Art. 8a BauG). Diese ver-\nlangen einerseits den Nachweis, dass der verfolgte Zweck ohne Beanspru-\nchung von Kulturland nicht sinnvoll erreicht werden kann, andererseits, \ndass die Nutzung kompakt und flächensparend sowie die Erschliessung \ngut ist.\n\n6.3.1\t Standortnachweis\n\nMit dem räumlichen Entwicklungskonzept (REK) von 2015 wurden poten-\nzielle Siedlungserweiterungen für Wohn-, Misch- und Kernzonen geprüft.  \nDas Gebiet Steinibachgrube wurde zusammen dem Gebiet Buschi als \npotenzielles Siedlungserweiterungsgebiet mit einem mittelfristigem Re-\nalisierungshorizont (2040) ausgewiesen. Bei der Ermittlung des Mengen-\ngerüsts 2040 (vgl. Erläuterungsbericht zum REK, Kap. 1.2.7.) wurde darauf \nhingewiesen, dass das ermittelte Defizit nur teilweise durch Umstrukturie-\nrungen/Verdichtungen abgedeckt werden kann. Die restliche Bedarfslücke \nsoll durch massvolle Siedlungsergänzungen abgedeckt werden. Dafür \nkommen kurzfristig die potenziellen Einzonungsgebiete Steinibachgrube \n\nRichtplan Energie\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n28\t ecoptima\n\nund Buschi in Frage. Eine allfällige Einzonung der Gebiete Steinibachgrube \nund Buschi wird gestützt auf die Richtplanung nach der generellen OPR je \nals Einzelvorlage detailliert ausgearbeitet.\n\nDas im Rahmen der letzten Ortplanungsrevision ausgewiesene Mengenge-\nrüst zu Nutzungsreserven und -potenzialen wurde überprüft und aktua-\nlisiert (vgl. Anhang 2 «Nachweis Baulandbedarf»). Die Überprüfung zeigt, \ndass der Bedarf der Steinibachgrube als Einzonungsgebiet nach wie vor \ngegeben ist. \n\n6.3.2\t Haushälterische Nutzung des Bodens\n\nGemäss Massnahmenblatt A_01 des kantonalen Richtplans ist bei der \nEinzonung von Kulturland für Wohn-, Misch- und Kernzonen die minima-\nle Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) je Raumtyp festgelegt. Der \nRaumtyp «Urbane Kerngebiete der Agglomerationen», dem Zollikofen \ngemäss Massnahmenblatt C_02 des kantonalen Richtplans zugeordnet ist, \nfordert eine Mindestdichte von 0.9. Die erforderliche Mindestdichte bei \nEinzonungen zur Sicherstellung eines haushälterischem Umgangs mit dem \nBoden wird in der vorliegenden ZPP mit der Festlegung einer minimalen \nGFZo von 0.9 verankert.\n\nDie gemäss Richtprojekt geplante oberirdische Geschossfläche (GFo) be-\nträgt ca. 21'848 m2. Bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche1 der Par-\nzelle Nr. 243 von 23'457 m2  entspricht diese einer Dichte von 0.93 GFZo. \nDie maximale GFo wird in der ZPP auf 25'810 m2 festgelegt, welches einer \nGFZo von 1.1 entspricht.\n\n6.3.3\t Wohnbaulandbedarf\n\nDer kantonale Richtplan (Massnahmenblatt A_01) weist Zollikofen einen \nmaximalen, theoretischen Wohnbaulandbedarf von 18.9 ha zu. Von diesem \nKontingent sind die unüberbauten Wohn-, Misch- und Kernzonen abzuzie-\nhen. In den drei Zonen (Wohn-, Misch- und Kernzone) sind nur noch ein-\nzelne kleinere unüberbaute Flächen vorhanden, die gemäss Überprüfung \n(Stand August 2023) bei rund 1.1 ha (vgl. Anhang 2, Ziffer A.2.3) liegen.\n\nDas vom kantonalen Richtplan 2030 vorgegebene Wachstum der Raumnut-\nzer von 11% bis ins Jahr 2030 wird durch die unüberbauten Wohn-, Misch- \nund Kernzonen sowie die vorhandenen Nutzungsreserven (vgl. Ziffer A.2.3 \nund A.2.4) nicht abgedeckt. Selbst mit der geplanten Einzonung «Steini-\nbachgrube» mit einer Fläche von ca. 2.4 ha dürfte das vom Kanton abge-\nstrebte Wachstum nicht zu erreichen sein.\n\n1\t Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen \noder Grundstücksteile. Nicht angerecht werden Flächen der Basiserschliessung (Strassenparzelle Nr. 1400) sowie \nbestockte Flächen (Feldgehölze).\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n29\t ecoptima\n\n6.3.4\t  ÖV-Erschliessung Einzonung\n\nGemäss Massnahmenblat A_01 des kantonalen Richtplans müssen min-\ndestens 80% der neuen Wohngebiete folgende Anforderungen an die \nErschliessung mit dem öffentlichen Verkehr aufweisen:\n– Mindestens ÖV-Güteklasse F\n– Einzonungen zwischen 0.5 ha und 1 ha mindestens ÖV-Güteklasse E\n– Einzonungen grösser als 1 ha mindestens ÖV-Güteklasse D\n\nDie ÖV-Erschliessung wird in Zollikofen durch die Bahn (überregionale Er-\nschliessung), die RBS und das regionale Busnetz (regionale Erschliessung) \nsowie den Ortsbus (lokale Erschliessung) gewährleistet. Wie die unten \nstehende Abbildung zeigt, verfügt Zollikofen insbesondere das betroffene \nGebiet, über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr.\n\nAbb. 13\t ÖV-Güteklassen Zollikofen (Quelle: Geoportal des Kantons Bern, Stand 25.5.2023)\n\nDie Einzonung Steinibachgrube mit einer Grösse von ca. 2.4 erfüllt die \nAnforderungen an die ÖV-Güteklasse gemäss kantonalem Richtplan.\n\n6.3.5\t Verfügbarkeit der Bauzone\n\nDas Planerlassverfahren der vorliegenden Planungsinstrumente erfolgt \nim Hinblick auf konkrete Bauabsichten. Die Planung berücksichtigt die \nGrundeigentumsverhältnisse. Die Grundstücke sind rechtlich und tatsäch-\nlich verfügbar.\n\nFür die rechtliche Sicherstellung der Bebaubarkeit wird mit der Grund-\neigentümerschaft eine vertragliche Bauverpflichtung (Art. 126b BauG) \nabgeschlossen.\n\nRechtliche Sicher-\n\nstellung\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n30\t ecoptima\n\n6.3.6\t Weitere übergeordnete Vorgaben\n\nDie Vereinbarkeit mit den die umweltrechtlichen Belangen betreffenden-\nübergeordneten Gesetzgebungen wird nachfolgend erläutert.\n\n6.4\t Qualitätssicherung zur Gewährleistung des Ortsbild-\nund Landschaftsschutzes\n\nDie Möglichkeiten einer an diesem Ort aus städtebaulicher Sicht ange-\nmessenen Siedlungsentwicklung nach innen sind im Rahmen des Work-\nshopverfahrens zusammen mit dem interdisziplinär zusammengesetzten \nPlanungsteam und der breit abgestützten Begleitgruppe ermittelt worden.\nDas im Rahmen des Workshopverfahrens erarbeitete Richtprojekt gewähr-\nleistet eine gute Einordnung der Bebauung in die Umgebung. Die bau- und \nplanungsrechtlichen Festlegungen in der ZPP und UeO sowie die darin \nverlangte Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachpersonen gewährleis-\ntet die Umsetzung der wesentlichen Qualitäten und Bestandteile des Re-\nsultates des Workshopverfahrens sowie eine hohe gestalterische Qualität \ndes finalen Bauprojekts.\n\n6.5\t Natur\n\nZu Beginn des Workshopverfahrens wurde beim Amt für Wald und Natur-\ngefahren (AWN) eine Voranfrage bezüglich der qualitativen Einschätzung \nzur 661 m2 grossen Waldfläche im südöstlichen Randbereich der Parzelle  \nNr. 243 eingereicht. Gemäss Rückmeldung des Amtes für Wald und Natur-\ngefahren vom 5. August 2022, wird diese Fläche – entgegen der amtlichen \nVermessung – nicht als Wald, sondern als bestockte Fläche angesehen. \nGrund hierfür ist, dass die quantitativen Kriterien an ein Waldareal (Art. 3 \nKWaG) zum heutigen Zeitpunkt noch nicht erfüllt sind.\n\nIm Juli 2023 wurde seitens der Gemeinde Zollikofen und der Grundeigen-\ntümer die Waldfeststellung für die Parzelle Nr. 243 veranlasst. Am 12. Sep-\ntember 2023 wurde vom Amt für Wald- und Naturgefahren verfügt, dass \ndie Bestockungen auf der Parzelle Nr. 243 nicht als Waldareal sondern als \nbestockte Fläche gelten. Dafür wurden in diesem Zusammenhang nördlich \ndes Burgerwegs noch eine weitere bestockte Fläche festgestellt sowie die \nbestehende Fläche gegen Süden erweitert. Diese zwei, oberhalb des Bur-\ngerwegs liegenden bestockten Flächen werden im Zonenplan hinweisend \nals Feldgehölze eingetragen.\n\nGemäss Art. 25 des kantonalen Waldgesetzes (KWaG) und Art. 34 der \nkantonalen Waldverordnung (KWaV) müssen alle bewilligungspflichtigen \nBauten und Anlagen grundsätzlich einen Abstand zum Wald von mindes-\ntens 30 m einhalten. Bauten und Anlagen in Waldnähe sind zulässig, wenn \nsie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. \nLiegen besondere Verhältnisse vor, kann der gesetzliche Mindestabstand \nvon 30 m durch die Festlegung einer Wald-Baulinie unterschritten werden. \nUm trotz der geforderten Dichte von GFZo 0.9 eine harmonische Integra-\n\nBestockte Fläche / \n\nFeldgehölz\n\nWaldabstand, \n\nWald-Baulinie\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n31\t ecoptima\n\ntion in die Umgebung und angemessene Übergänge zum angrenzenden \nWohnquartier zu gewährleisten, wird der Waldabstand in Absprache mit \ndem Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) auf 25 m reduziert. Dies \nermöglicht, die ortspezifische Setzung des südlichen Siedlungsrandes \nfortzuführen und bietet die Möglichkeit den Raum besser auszunutzen. \n\nMit der Überbauungsordnung wird eine Wald-Baulinie mit 25 m Abstand \nzum Waldrand festgelegt. Dieser verläuft parallel zum Waldareal auf der \nParzelle Nr. 876, das durch den Burgerweg begrenzt wird. Durch die Lage \ndes Waldes an einer vom Planungsgebiet abfallenden Hanglage, würden \ndie Bäume im Falle einer Gefahrenlage entgegengesetzt zum Baugebiet \numstürzen.\n\nDer im Zonenplan ausgewiesene Trockenstandort von kommunaler Be-\ndeutung umfasst eine Fläche von rund 9’000 m2. Entgegen dem im 2021 \nerstellten Fachgutachten von Roland Luder kommt die erneute Überprü-\nfung zum Schluss, dass rund 1'475 m2 Fläche einem Trockenstandort mit \nschützenswerter Lebensraumausprägung (Salbei-Glatthaferwiese) ent-\nspricht. Rund um den Trockenstandort wurde ein Übergangsbereich von \n955 m2 festgestellt. Somit sind auf dem Areal 2'430 m2 schützenswerter \nLebensraum vorhanden, die ersetzt werden müssen. Der Umfang der \nErsatzmassnahmen gemäss Massnahmenbericht Naturwerte ist in den \nÜberbauungsvorschriften grundeigentümerverbindlich geregelt (vgl. Ziff. \n5.2.5. «Ersatz Naturwerte»).\n\nDie geschützte Hecke entlang der östlichen Parzellengrenze, ist im \nkommunalem Natur- und Landschaftsinventar bezeichnet. Die geltenden \nAbstände werden eingehalten. \n\nBei der Freiraumgestaltung des Richtprojektes wurde von Beginn weg \ndarauf geachtet, die zukünftigen Grünflächen naturnah zu gestalten. Die \nDurchgrünung des Planungsgebietes mit einer naturnahen Gestaltung \nist ein Resultat des qualitätssichernden Verfahrens und wurde durch das \nBegleitgremium gewürdigt und im Richtprojekt abgebildet. Die Prinzipien \nder Freiraumgestaltung sowie der Begrünung und Bepflanzung ist verbind-\nlicher Bestandteil der vorliegenden ZPP. \n\n6.6\t Verkehr\n\nDie Haupterschliessung für den Fuss- und Veloverkehr ist beim Steini-\nbachweg geplant. Über das bestehende Wegnetz wird das Areal optimal \nangebunden und über das arealintene Wegnetz können alle Hauszugänge \nzu Fuss und mit dem Velo erreicht werden. Der motorisierte Individual-\nverkehr – vornehmlich PKW – wird über den Steinibachweg als auch über \nden Burgerweg in das Areal geführt. Die Einfahrt in die Einstellhalle erfolgt \nüber den Burgerweg. \n\nTrockenstandort \n\nund Hecke\n\nFreiraumgestal-\n\ntung \n\nGrundsätze\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n32\t ecoptima\n\n6.6.1\t Abstellplätze Motorfahrzeuge\n\nDas Richtprojekt sieht die Erstellung von ca. 140 Wohnungen bei einer GFo \nvon über 21'000 m2 vor. Im Gebäude Nr. 10 (Baubereich J) und optinal Nr. 9 \n(Baubereich I) sind zudem weitere Nutzungen in kleinem Ausmass denk-\nbar. Es bestehen Ideen für einen Quartiertreff, eine Kita und weitere. Die \nFahrtenabschätzung geht von ca. 550 Fahrten pro Tag aus. Dabei handelt \nes sich um die Summe aus Zu- und Wegfahrten. Diese Fahrten verteilen \nsich auf den Burgerweg mit ca. 500 und auf den Steinibachweg mit ca. 50.\n\nAbb. 14\t Verkehrsaufkommen / Nutzungen (Quelle: Bericht Verkehr, Kontextplan)\n\nIm Richtprojekt sind 161 Parkfelder in der Einstellhalle vorgesehen sowie \n13 oberirdisch angeordnetet Parkplätze. Für Wohnnutzungen sollen maxi-\nmal 1.25 Parkfelder pro Wohnung erstellt werden. Für übrige Nutzungen \nberechnet sich die Anzahl Parkfelder gemäss kantonaler Bauverordnung.\nDa sich das Areal an einer Hanglage befindet, wird die Einstellhalle unter-\nirdisch auf zwei Ebenen aufgeteilt. Alle Bauten können direkt angeschlos-\nsen werden. \n\n6.6.2\t Veloabstellplätze\n\nAufgrund der guten Erschliessung des Areals für den Veloverkehr sollen \ngenügend gedeckte Abstellplätze realisiert werden. Dabei werden drei \nArten unterschieden: im Aussenraum, bei den Hauszugängen sowie in der \nEinstellhalle (vgl. Bericht Verkehr, Kontextplan). \n\n6.6.3\t Fussverkehr\n\nAus der Analyse der Fussverkehrsströme ist festzustellen, dass vom \nSteinibachweg vor allem Beziehungen zum Bahnhof Steinibach oder gegen \nSüden Richtung Worblaufen bestehen (vgl. Verkehrsbericht Kontextplan). \nBeobachtungen zeigen, dass der Fussverkehr am Knoten Steinibachweg \n/ Hübeliweg zwischen den Trottoirs schräg über die Fahrbahn erfolgt. Der \nKnoten befindet sich bereits in der Tempo-30-Zone und ist übersichtlich. \nDas entlang der Parzelle Nr. 529 verlaufende Trottoir endet auf dem Hü-\nbeliweg, da das bestehende Gebäude über die Parzellengrenze hinausragt. \nDiese Situation ist für den Fussverkehr nicht zufriedenstellend. Es wird \nempfohlen, eine Engstelle für den motorisierten Verkehr einzurichten, so-\ndass der östliche Fahrbahnrand entweder in ein bauliches oder markiertes \nTrottoir umgewandelt werden kann. \n\nVerkehrsaufkom-\n\nmen\n\nAngebot Autoab-\n\nstellplätze\n\nAngebot Veloab-\n\nstellplätze\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n33\t ecoptima\n\nDer Burgerweg ist heute nicht Teil der Tempo-30-Zone, welche weiter \nnördlich bereits vorhanden ist. Alle Beziehungen im Fussverkehr (auch \nSchüler:innen) queren in diesem Bereich den Burgerweg, wobei der Fuss-\nverkehr keinen Vortritt hat. In Anbetracht der schwachen Frequenz des \nmotorisierten Verkehrs wäre ein Fussgängerstreifen oder auch eine Trot-\ntoirüberfahrt unverhältnismässig. Um die Verkehrssicherheit zu erhöhen, \nwäre es jedoch denkbar, die Tempo-30-Zone vorzuziehen und damit den \nBurgerweg ebenfalls in die Zone zu integrieren, was allerdings nichts an \nder Vortrittregelung ändern würde. \n\nDer neue Zoneneingang sowie die Querung Steinibachweg/Hübeliweg ist \nim weiteren Projektverlauf zu klären.\n\n6.7\t Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere \nSpielfläche\n\nDie Flächen für die Aufenthaltsbereiche und Spielplätze gemäss Art. 44 \nund 45 der kantonalen Bauverordnung (BauV) sowie die gemäss Art. 46 \nBauV geforderte grössere Spielfläche sind im Baubewilligungsverfahren \nim erforderlichen Umfang nachzuweisen. Das Richtkprojekt verortet die \ngrössere Spielfläche im inneren Grünbereich (vgl. Richtprojekt).\n\nAbb. 15\t Raumkategorien mit der grösseren zusammenhängende Spielfläche (Quelle: Richtpro-\njekt vom Juni 2023)\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n34\t ecoptima\n\n6.8\t Lärm\n\nFür das Areal Steinibachgrube gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES II. Es \nsind die Planungswerte (PW) gemäss Lärmschutzverordnung einzuhalten. \nSie betragen für Wohnräume tagsüber 55 dBA und in der Nacht 45 dBA. \nDie Beurteilung des Richtprojekts bezüglich Lärmbelastung hat ergeben, \ndass die massgebenden Planungswerte (Nacht), der mit der ZPP festgeleg-\nten Lärmempfindlichkeitsstufe ES II bei den Richtung Osten ausgerichteten \nFassaden der Bauten entlang der östlichen Parzellengrenze, vor allem in \nden oberen Geschossen überschritten werden. \n\nUm die Planungswerte einzuhalten und Wohnnutzung zu ermöglichen, \nsind in der Weiterentwicklung des Projekts an den betroffenen Fassaden \nder Baubereiche geeignete Massnahmen wie z.B. Grundrissoptimierungen \n(keine lärmempfindlichen Räume gegen Strasse) oder Massnahmen an \nder Gebäuden wie Loggien, Erker, schalldichte Brüstungen oder Teil- resp. \nFestverglasungen gemäss Lärmgutachten vom Juli 2022 mit Ergänzung \nvom August 2023 umzusetzen.\n\nAbb. 16\t Lärmbeurteilung für Wohnnutzung, Ansicht aus Richtung Osten (Quelle: Bericht Groli-\nmund + Partner vom August 2023)\n\nFür die detaillierte Lärmbeurteilung wird auf das beiliegende Lärmgut-\nachten verwiesen. In der Weiterentwicklung des Projekts sind geeignete \nMassnahmen umzusetzen.\n\n6.9\t Geruchsbelastung\n\nAngrenzend an das Areal liegt das Kompetenzzentrum der schweizeri-\nschen Geflügelwirtschaft «Aviforum». Dieses darf durch die geplante Über-\nbauung in seinem Fortbestand nicht gefährdet werden. Das Aviforum als \nBildungs-, Dienstleistungs- und Forschungsbetrieb mit eigenem Versuchs- \nund Produktionsbetrieb führt mit seinen Tierhalteanlagen zu Geruchs-\nbelastungen. Um der Problematik der Geruchsemissionen vorzubeugen, \nwurden im Rahmen der Programmerarbeitung des Workshopverfahrens \ndie Mindestabstände zu den Tierhalteanlagen inklusive moderaten Reser-\n\nAviforum\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n35\t ecoptima\n\nven grob bestimmt. Als Grundlage wurden die projektierten neuen Stallan-\nlagen herangezogen. Die ermittelten Mindestabstände zu den Stallungen \ntangieren das Planungsgebiet nicht.\n\nAufgrund der Information des Aviforums im Jahr 2025, dass die projektier-\nten Stallanlagen nicht wie ursprünglich geplant umgesetzt werden, wurde \nein Geruchsgutachten in Auftrag gegeben. Mittels einer Ausbreitungs-\nrechnung wurden die Geruchsstunden an relevanten Immissionspunkten \nberechnet, an welchen Geruch vom Aviforum feststellbar sein könnte. Die \nBerechnung wurde für drei zukünftige Situationen des Aviforums durch-\ngeführt, da dieses aktuell seine Stallungen erneuert. Die Immissionsprog-\nnose hat ergeben, dass an keinen relevanten Immissionspunkten Gerüche \nfeststellbar sind. Weiter wurde die Situation hinsichtlich Kaltluftabflüsse \nanalysiert. Aufgrund der Orografie, der Windsituation und der fehlenden \nbodennahen Quellen während der Nacht ist eine Geruchsbelästigung \ndurch Kaltluftabflüsse äusserst unwahrscheinlich.\n\nÜbermässige Geruchsimmissionen an relevanten Immissionspunkten, die \nvom Aviforum her stammen, können ausgeschlossen werden.\n\n6.10\t Baugrund und Altlasten\n\nIm Gebiet Steinibachgrube wurde während vieler Jahre eine Lehmgrube \nbetrieben, welche nach der Stilllegung, in zwei Etappen (ab 1956 und ab \n1960), wieder aufgefüllt wurde. Die technische Voruntersuchung sowie \ndie Vorabklärungen Bodenschutz haben ergeben, dass die Deponie aus \nkünstlichen Auffüllungen (Bauschutt, Abbruchmaterial, ua.) mit variabler \nZusammensetzung besteht, mit darunter (mehrheitlich) folgenden Rück-\nfüllungen aus feinkörnigem Material mit lokalen Fremdbeimengungen (vgl. \nGeotechnischer Bericht vom Dezember 2022).\n\nIm Planungsgebiet besteht ein Eintrag im Kataster der belasteten Standor-\nte des Kantons Bern als Ablagerungsstandort (KbS). \n\nDer Baugrund kann der Baugrundklasse E zugeordnet werden. Der Bau-\ngrund ist bis in grössere Tiefen nicht tragfähig, die Lasten sind mit Pfählen \nin der Moräne abzutragen. Detaillierte Angaben zum Fundationsystem \nkönnen dem Untersuchungsbericht entnommen werden. \n\nDer südöstliche Randbereich der Parzelle Nr. 243 befindet sich im Grund-\nwasserschutzbereich «Au». In diesem Bereich dürfen keine Anlagen er-\nstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen, wobei \nAusnahmen bewilligt werden können, soweit die Durchflusskapazität des \nGrundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens  \n10 % vermindert wird. \n\nHintergrund\n\nAltlasten\n\nBaugrund\n\nGewässerschutz-\n\nschutz\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n36\t ecoptima\n\nSteinibach\n\nGeflügelzuchtschule\n3\n\n528\n\n243\n\n579\n\n432\n\n128\n\n618\n\n597\n\n551\n\n599\n\n538\n\n237\n\n550\n\n968\n\n401\n\n565\n\n968\n\n184\n\n895\n\n876433\n\n363\n\n583\n\n529\n\n598\n\n107\n\n7098\n\n5810\n\n6215\n\n1445\n\n1469\n\n1631\n\n1400\n\n1650\n\n1474\n\n4592\n\n7076\n\n1541\n\n1559\n\n1473\n\n1633\n\n1100\n\n1757\n\n7448\n\n7002\n\n1558\n\n7109\n\n6248\n6249\n\n1573\n\n1537\n\n1638\n\n1637\n\n1642\n1479\n\n3900\n\n7074\n\n1471\n\n1540\n\n1538\n\n1472\n\n1635\n\n1574\n\n1632\n\n1539\n\n7075\n\n7107\n\n6250\n\n1630\n\n1651\n1634\n\n2116\n1386\n\n1575\n\n16521639\n\n1387\n\n(395)\n\n(7110)\n\nB\nur\n\nge\nrw\n\neg\n\nBurgerweg\n\nB\ner\n\nns\ntr\n\nas\nse\n\nA\nlt\n\ne \nTi\n\nef\ne\nn\na\nu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\n5\n9\n\n8\n\n1\n\n2\n\n7\n\n6\n\n2\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n4\n\n4\n\n3\n\n5\n\n3\n\n1\n\n2\n\n82\n\n6\n\n60\n\n54\n\n6a\n\n2a\n\n6a\n\n7a\n\n3b\n\n30\n\n58\n\n8\na\n\n13\n12\n\n6c\n\n6b\n\n1a\n\n24\n\n34\n\n86\n\n2a\n\n14\n\n28\n\n56\n\n20\n\n2b\n\n5b\n\n32\n\n11\n\n12\n\n6a3a\n\n34\n\n62\n\n2b\n\n10\n\n13\n11\n\n5a\n\n5a\n\n34a\n\n22c\n\n22\na\n\n24\nb\n\n13b\n\n24\na\n\n12b\n\n11a\n\n22\nb\n\n11b\n\n12b\n\n13a\n\n10a\n\nRBS\n\nR\nB\n\nS RBS\n\nSteinibach\n\n7108\n\n1636\n\n16411640\n\nA\narestra\n\nsse\n\nSteinibachweg\n\nTie\nfen\n\nau\nstrasse\n\nB\nan\n\nti\ng\ne\nrs\n\ntr\na\nss\n\ne\n\n6\n\n1\n\n4\n\n5\n\n9\n\n79\n\n3\n\n82\n\n92\n\n104\na\n\n84\n\n1a\n\n3b\n\n20\n\n9a\n\n14\n\n26\n\n30\n\n11\n\n22\n\n8\nb\n\n7a\n\n5b\n\n3a\n\n1b\n\n13\na\n\n54a\n\n10\nb\n\n84a\n\n10\nc\n\n11\na\n\n12a\n\n30\na\n\n22d\n\n10\na\n\nKartenherr:\n\nFür Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen. Rechtlich verbindliche Auskünfte sind beim Kartenherrn einzuholen.\nErstellt für Massstab 1:2 000\n\nDetaillierte Angaben zu Copyright und Legende sind dem verlinkten Dokument zu entnehmen:\n\nErstellungsdatum 13.06.2023\n\nFreier Text mit max. 120 Zeichen\n\n© Kanton Bern / © swisstopoCopyright:\n\nhttps://www.map.apps.be.ch/pub/pub/doku/gsk25_de.pdf\n\nBemerkungen:\nAmt für Wasser und Abfall des Kantons Bern\n\nGewässerschutzkarte des Kantons Bern\nAbb. 17\t Ausschnitt aus der Gewässerschutzkarte (Quelle: Geoportal des Kantons Bern )\n\nGemäss der technischen Untersuchung konnte kein durchgehender \nGrundwasserspiegel nachgewiesen werden. Eine Grundwassernutzung ist \ndaher nicht möglich.\n\nIm vorliegenden Perimeter ist eine Versickerung verboten, da das darunter \nanstehende Material verschmutzt ist und die Parzelle auch nach dem Bau \nim Kataster der belasteten Standorte eingetragen bleibt. Das anfallende \nDachwasser inklusive dem Wasser von den Einstellhallendächern, ist zu \nretensieren und gedrosselt an den Vorfluter (Steinibach) abzugeben.\n\n6.11\t Ver- und Entsorgung\n\nGrundsätzlich ist die Ver- und Entsorgung durch das bestehende Wasser- \nund Abwassernetz sichergestellt. Einzig die Dimension der Abwasserlei-\ntung im Burgerweg ist im Zuge der Weiterbearbeitung zu prüfen und ggf. \nbaulich anzupassen.\n\n6.12\t Planungsbedingter Mehrwert\n\nIm Rahmen der, am 3. März 2013 vom Schweizer Stimmvolk, angenomme-\nnen Änderung des Raumplanungsgesetzes (RPG) wurde unter anderem \nder Gesetzgebungsauftrag über den Ausgleich planungsbedingter Mehr-\nwerte (Mehrwertabgabe) erteilt. Der Kanton Bern hat die entsprechende \ngesetzliche Grundlage im Art. 142 ff BauG erlassen. Bei Einzonungen ist \nder Ausgleich des planungsbedingten Mehrwerts Pflicht. Bei Um- und \nAufzonungen liegt es im Ermessen der Gemeinde, eine Mehrwertabgabe \nzu erheben. Das kommunale Reglement über die Mehrwertabgabe (MWAR) \nder Einwohnergemeinde Zollikofen vom 27. März 2019 ist seit 1. Juni 2019 \nin Kraft. Gemäss Reglement ist für Einzonungen bei Fälligkeit der Abgabe \nwährend der ersten fünf Jahre ab Rechtskraft der Einzonung 40 % des pla-\nnungsbedingten Mehrwerts und ab dem sechsten Jahr ab Rechtskraft der \n\nVersickerung\n\nKanalisation\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n37\t ecoptima\n\nEinzonung 50 % des planungsbedingten Mehrwerts vorzusehen. Der Mehr-\nwert entspricht der Differenz zwischem dem Verkehrswert des Landes mit \nund ohne Planänderung. Er ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen.\n\n6.13\t Weitere Themen\n\nFür die Überbauungsordnung sind folgende Themen nicht relevant, da am \nStandort resp. in der Umgebung keine entsprechenden Objekte, Bauten \noder Anlagen vorkommen:\n\n\t– Gewässer\n\t– Störfall\n\t– Naturgefahren\n\t– Fruchtfolgeflächen (FFF)\n\t– Archäologische Objekte\n\t– Nichtionisierende Strahlung (NIS)\n\n7.\t Verfahren\n\n7.1\t Zuständigkeiten\n\nDie vorliegende Erlass der ZPP Q «Steinibachgrube»  erfolgt im ordent-\nlichen Verfahren nach Art. 58 ff BauG mit Mitwirkung, Vorprüfung, öf-\nfentlichr Auflage und Beschlussfassung. Zuständig für den Beschluss ist \nder Grosse Gemeinderat (GGR) der Einwohnergemeinde Zollikofen, unter \nVorbehalt des fakultativen Referendums.\n\nEs ist folgender Zeitplan vorgesehen:\n\nBeschluss Mitwirkung durch Gemeinderat November 2023\n\nMitwirkungsauflage 16. November –  22. Dezember 2023\n\nVorprüfung Juni 2024 – Februar 2025\n\nÖffentliche Auflage 4. Quartal 2025/ 1. Quartal 2026\n\nEinspracheverhandlung 1. Quartal 2026\n\nBeschluss Grosser Gemeinderat 2. Quartal 2026\n\n7.2\t Mitwirkung\n\nDie öffentliche Mitwirkung der Änderung der Grundordnung (Zonenplanän-\nderung und Änderung Baureglement) fand vom 16. November bis 15. De-\nzember 2023 statt. Aufgrund der Vorweihnachtszeit wurde die Eingabefrist \nbis zum Freitag, 22. Dezember 2023 verlängert. \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n38\t ecoptima\n\nWährend der Mitwirkungsauflage hatten Interessierte die Möglichkeit, \nAnregungen und Bemerkungen zur Planung zu machen oder Einwände da-\ngegen zu erheben. Im Rahmen der Mitwirkung sind insgesamt 19 Eingaben \nvon Privatpersonen – darunter eine Eingabe der Interessengemeinschaft \nSteinibachgrube –, drei Eingaben von politischen Parteien (SVP, GLP, GFL) \nund eine Eingabe der Stiftung Aviforum eingegangen. Die Mitwirkungs-\neingaben wurden anschliessend vom Gemeinderat ausgewertet und sind \nsoweit möglich und sinnvoll in die Planung eingeflossen. Der Mitwirkungs-\nbericht vom März 2024 wird der Planung im Rahmen des weiteren Pla-\nnungsverfahrens beigelegt.\n\n7.3\t Vorprüfung\n\nIm Rahmen der kantonalen Vorprüfung prüfte das Amt für Gemeinden und \nRaumordnung (AGR) die Planung unter Einbezug der betroffenen Fach-\nstellen auf ihre Rechtmässigkeit. Als Ergebnis der Vorprüfung wurden im \nAnschluss in den Überbauungsvorschriften verschiedene nicht BMBV-kon-\nforme Begriffe durch BMBV konforme Begriffe ersetzt. Auf die Aufnahme \nverbindlicher Elemente des Richtprojektes auf Stufe ZPP wurde verzichtet. \nMit der Aufnahme des Artikels zur Qualitätssicherung wird die Ausarbei-\ntung eines im Rahmen eines qualitätssichernden Verfahrens ermittelten \nRichtprojekts als Grundlage der Überbauungsordung sichergestellt. Weiter \nwurden in den Vorschriften zur ZPP und zur UeO sowie im Erläuterungs-\nbericht Ergänzungen hinsichtlich Naturschutz und Verkehr aufgenommen \nsowie Präzisierungen hinsichtlich Wald, Lärmschutz, Vertragliche Siche-\nrung der Bebaubarkeit, Nutzungsmass, Signaturen und Verankerung der \nverbindlichen Elemente des Richtprojekts. Im Schlussbericht zum Work-\nshopverfahren wurde die im qualitätssichernden Verfahren vorgenomme-\nne, aber nicht dokumentierte Auslegeordnung der untersuchten Varianten \nergänzt.\n\n7.4\t Auflage\n\nNach Abschluss der Vorprüfung und Bereinigung der Planungsunterlagen \nfindet die öffentliche Auflage statt. Während der Auflagefrist kann durch \nlegitimierte Personen schriftlich Einsprache erhoben werden. Diese ist \nzu begründen. Die einsprachebefugnis richtet sich nach Art. 35 ff BauG. \nAllfällige Einspracheverhandlungen werden vor den Behördenbeschlüssen \ndurchgeführt.\n\n7.5\t Beschlussfassung und Genehmigung\n\nDie Beschlussfassung zum vorliegenden Erlass der ZPP erfolgt auf Antrag \ndes Gemeinderates durch den Grossen Gemeinderat, unter Vorbehalt des \nfakultativen Referendums. Über allfällige unerledigte Einsprachen ent-\nscheidet das AGR im Genehmigungsverfahren. \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n39\t ecoptima\n\nAnhang\n\nAnhang 1\t Baulandbedarf gemäss kant. Richtplan 2030\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n40\t ecoptima\n\nAnhang\n\nAnhang 2\t Nachweis Baulandbedarf Wohnen\n\nDie Gemeinden haben mit dem teilrevidierten Bundesgesetz über die \nRaumplanung (RPG) sowie dem kantonalen Richtplan den Auftrag erhalten, \ndie Siedlungsentwicklung nach innen (SEin), also eine bessere Ausnützung \nder bestehenden Bauzonen, gezielt zu fördern.\n\nGemäss Massnahmenblatt A_07 des Kantonalen Richtplans ist bei Pla-\nnungsgeschäften, welche auf den 15-jährigen Baulandbedarf Wohnen \nEinfluss haben, die SEin von den Gemeinden prioritär zu behandeln. Es ist \neine Gesamtübersicht über die vorhandenen Innenentwicklungspotenziale \nzu erstellen und aufzuzeigen, wie diese aktiviert und mobilisiert werden \nund die Siedlungs- und Wohnqualität gehalten resp. aufgewertet werden \nkann.\n\nMit der Siedlungsentwicklung nach innen werden zwei Hauptziele verfolgt:\n\t– Haushälterischer Umgang mit den Ressourcen\n\t– Verbesserung der Siedlungs- und Wohnqualität\n\nNutzungsreserven: Unüberbaute Bauzonen gemäss Ziffer A.2.3 (Baulandre-\nserven) und Nutzungsreserven auf überbauten Wohn-, Misch- und Kernzo-\nnen gemäss Ziffer A.2.4 (unternutzte Flächen).\n\nNutzungspotenziale (gemäss Ziffer A.2.5): Durch die Erhöhung des Nut-\nzungsmasses oder die Änderung der Nutzungsart entstehenden Nutzflä-\nchen.\n\nInnenentwicklungspotenzial: Summe der Nutzungsreserven und Nutzungs-\npotenziale.\n\nGeltende\nNutzungsplanung\n\nNutzungsreserven\n\nNutzungspotenziale\nUnüberbaute\nBauzone\n\nUmstrukturierungs-\ngebiet\n\nUnüberbaute Bauzonen\n(Baulandreserven)\nNutzungsreserven auf\nüberbauten Flächen\n(unternutze Flächen)\n\n1\n\n2\n\nPotenzial\n\n1\n\n2\n\n2\n\nAusgangslage \n\nZielsetzung SEin \n\nBegriffe \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n41\t ecoptima\n\nAnhang\n\nA.2.1 Bevölkerungsentwicklung\n\nDie Gemeinde Zollikofen wies zwischen 2002 und 2007 sowie im Jahr 2012 \neine starke Bautätigkeit auf. Diese widerspiegelt sich auch in der Entwick-\nlung der Bevölkerungszahl, die zwischen 1990 und 2014 um rund 15% auf \n10’319 Personen (Stand 31.12.2014) anstieg. Dies stellte in diesem Zeit-\nraum gegenüber der Kernagglomeration und dem Kanton Bern ein deutlich \nüberdurchschnittliches Wachstum dar (+ 1.1% bzw. + 6.2%).\n\nAuch in den Jahren ab 2015 wies Zollikofen bis heute weiterhin eine star-\nke Bautätigkeit auf. Als nördlicher Teil der Kernagglomeration von Bern \nübernimmt sie in dieser eine wichtige Rolle als Wohngemeinde. Dies zeigt \nsich auch in der Entwicklung der Bevölkerungszahl, die von 2015 bis 2023 \num rund 9% auf 11'391 Personen (Stand 11.08.2023) weiter gewachsen ist. \nDas besonders starke Wachstum im Jahr 2022 um rund 400 Personen ist \nauf die letzte Ortsplanungsrevision resp. auf den zuvor durch die Ortspla-\nnungsrevision verursachten «Stau» von Bauprojekten zurückzuführen.\n\nAbb. 18\t Bevölkerungsentwicklung von 2006 bis Juni 2023 (Quelle: https://www.zollikofen.ch/_\ndocn/4563242/Bevolkerungsstatistik.pdf, jeweiliger Stand am Ende des Jahres)\n\nAusgangslage \n\ngemäss OPR\n\nBevölkerungs-\n\nentwicklung 2016 \n\n– 2023\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n42\t ecoptima\n\nAnhang\n\nA 2.2 Entwicklungsmöglichkeiten gemäss kantonalem Richtplan\n\nGemäss kantonalem Richtplan 2030 soll die Siedlungsentwicklung primär \ndort stattfinden, wo eine gute Versorgungsinfrastruktur und ein gutes \nAngebot des öffentlichen Verkehrs bestehen. Zollikofen als Gemeinde der \nKernagglomeration Bern erfüllt diese Voraussetzungen.\n\nDer kantonale Richtplan weist die Gemeinde Zollikofen den «urbanen \nKerngebieten der Agglomerationen» zu. Damit wird der Gemeinde für die \nnächsten 15 Jahre in Bezug auf die Berechnung des Baulandbedarfs Woh-\nnen eine Bevölkerungsentwicklung (Zunahme der Raumnutzer1) von 11% \nzugestanden. Der entsprechende theoretische Baulandbedarf Wohnen \ngemäss kantonalem Richtplan beträgt 18.9 ha (Datenstand 1.1.2022): \n\nIst-Zustand (Statistik Amt für Gemeinden und Raumordnung AGR)\n\t– Anzahl Raumnutzer in Wohn-, Misch- und Kernzonen (WMK)\t 14'302\n\t– Raumnutzerdichte der Gemeinde (RN/ha)\t\t  102.4\n\nVorgaben gemäss kantonalem Richtplan\n\t– Massgebende Bevölkerungsentwicklung\t\t  11%\n\t– Richtwert Raumnutzerdichte RND/ha\t\t  85\n\t– Zusätzliche Raumnutzer \t\t\t   1'611\n\nBerechnung theoretischer Baulandbedarf Wohnen in ha\n\n1’611 / 85 (g / f) = 18.9 ha\n\nAbzüglich der unüberbauten Wohn-, Misch- und Kernzonen (1.1 ha gemäss \nZiffer A.2.3) ergibt sich ein tatsächlicher Wohnbaulandbedarf von 18.0 ha \nfür die nächsten 15 Jahre. \n\nBerechnung tatsächlicher Baulandbedarf Wohnen in ha\n\n18.9 ha - 1.1 ha = 17.8 ha\n\nDa die Raumnutzerdichte von Zollikofen mit 102.4 Raumnutzern (RN) \npro Hektare höher liegt als der vom kantonalen Richtplan vorgegebene \nRichtwert von 85 RN/ha, müssen vom theoretischen Baulandbedarf keine \nNutzungsreserven innerhalb der überbauten Wohn-, Misch- und Kernzo-\nnen abgezogen werden.\n\n1\t Die Raumnutzer bilden sich aus der Summer der Einwohner:innen und der Beschäftigten.\n\nTheoretischer \n\nBaulandbedarf \n\nWohnen\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n43\t ecoptima\n\nAnhang\n\nA.2.3 Nutzungsreserven auf unüberbauten Wohn-, Misch- und \nKernzonen (Nutzungsreserven)\n\nDie Überprüfung der unüberbauten Wohn-, Misch- und Kernzonen hat auf-\ngezeigt, dass in der Gemeinde Zollikofen heute 1.1 ha unüberbaute Wohn-, \nMisch- und Kernzonen bestehen. In den drei Zonen sind nur noch einzelne \nkleinere unüberbaute Flächen vorhanden.\n\nN\n\nUnüberbaute Bauzonen\n\nZonen für öffentliche\nNutzung\n\nLegende\n\nInhalte:\n\nHinweise:\n\nBauzone\n\nWald\n\nGewässer\n\nMischzonen\n\nWohnzonen\n\nArbeitszonen\n\nGebäude bestehend\n\nGemeindegrenze 200 m0 10050\n\nAbb. 19\t Unüberbaute Bauzonen (Stand August 2023)\n\nA.2.4 Nutzungsreserven auf überbauten Wohn-, Misch und Kernzo-\nnen\n\nIm Rahmen der letzten Ortplanungsrevision wurden Umstrukturierungs- \nund Verdichtungsgebiete auf ihre Eigung für die Innenentwicklung geprüft \nund damals in die Nutzungsplanung aufgenommen (Quelle: Erläuterungs-\nbericht der Ortsplanungsrevision der baurechtlichen Grundordnung, \nNovember 2017). Die Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete wurden \nauf ihren aktuellen Planungsstand und die daraus resultierenden Raum-\nnutzer (RN) überprüft. \n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n44\t ecoptima\n\nAnhang\n\nKurzfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete (Umsetzung \nbis 2027)\n\nDie Abschätzung der Raumnutzerdichte in den Arealen mit laufender Pla-\nnung resp. Umsetzung (Bezug innert 1 bis 4 Jahren) ist im nachfolgendem \nMengengerüst aufgeführt:\n\nStandort Flächen (ha) Anzahl Raumnutzer \n\n(RN)\n\nRaumnut-\n\nzerdichte  \n\n(RN /ha)\n\n(d / a)\n\nBemerkungen Jahr des \n\nBezugs\n\nA\nre\n\na\nlf\n\nlä\nch\n\ne\n\nzu\nsä\n\ntz\nli\n\nch\ne\n\n W\nM\n\nK \n\n(e\nh\n\ne\nm\n\nal\ns \n\nA\nrb\n\ne\nit\n\nsz\no\n\nn\ne\n\n)\n\nR\nN\n\n a\nkt\n\nu\ne\n\nll\n\nto\nta\n\nl \nkü\n\nn\nft\n\nig\ne\n\n R\nN\n\nzu\nsä\n\ntz\nli\n\nch\ne\n\n R\nN\n\n(d\n –\n\n c\n)\n\na b c d e\n\nZPP O «Kreuzstrasse»  \n\n(Teil-UeO Dreieck Süd)  \n\n–Kreuzstrasse 1 – 7\n\n– Bernstrasse 162 – 164\n\n2.4 0.0 620 817 197 340\n\nRN aktuell: Berechnung auf-\ngrund der Raumnutzerdichte \ngemäss AGR in diesem Gebiet \nvon 258.28 RN/ha, Fläche 2.4 \nha = 620 RN\ntotal künftige RN: Abschät-\nzung aufgrund des vorliegen-\nden Projektstandes.\n\n2025/2026: \n\nKreuzstrasse\n\n2026/2027:\n\nBernstrasse\n\nZPP N «Webergut Nord» \n\n(Teil-UeO Webergut \n\nNord)\n\n1.08 0.0 339 284 -56 263\n\nRN aktuell: Berechnung auf-\ngrund der Raumnutzerdichte \ngemäss AGR in diesem Gebiet \nvon 314.26 RN/ha, Fläche 1.08 \nha = 339 RN\ntotal künftige RN: Abschät-\nzung aufgrund des vorliegen-\nden Projektstandes.\n\n2026/2027\n\nehemaliger  \n\nKindergarten  \n\nLindenweg 2\n\n0.24 0.0 14 44 30 183\n\nRN aktuell: Berechnung auf-\ngrund der Raumnutzerdichte \ngemäss AGR in diesem Gebiet \nvon 58.59 RN/ha, Fläche 0.24 \nha = 14 RN\nzusätzliche RN: Abschätzung \naufgrund des vorliegenden \nProjektstandes.\n\n2024\n\nZPP C «Bernstrasse – \n\nMolkereistrasse»  \n\n(Teil-UeO; Baufeld E)\n\n0.15 0.0 21 94 73 627\n\nRN aktuell: Berechnung auf-\ngrund der Raumnutzerdichte \ngemäss AGR in diesem Gebiet \nvon 144.92 RN/ha, Fläche 0.15 \nha = 21 RN\nzusätzliche RN: Abschätzung \naufgrund des vorliegenden \nProjektstandes.\n\n2026/2027\n\nTotal zusätzliche WMK      3.87\n\nTotal zusätzliche Raumnutzer\n\n0.0\n\n244\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n45\t ecoptima\n\nAnhang\n\nMittel- bis langfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete \n(Umsetzung ab 2028)\n\nIm Rahmen der Ortsplanungsrevision wurden die mittel- bis langfristigen \nUmstrukturierung- und Verdichtungsgebiete bereits angedacht und in der \nRichtplanung, teilweise sogar in der Nutzungsplanung (Hirzenfeld) umge-\nsetzt. In der Zwischenzeit wurden auch die Gebiete in den ZPPs F, N und \nO in der Nutzungsplanung umgesetzt. Die mittel-bis langfristigen Um-\nstrukturierung- und Verdichtungsgebiete sind im folgenden Mengengerüst \naufgeführt:\n\nStandort Flächen (ha) Anzahl Raumnutzer \n\n(RN)\n\nRaumnut-\n\nzerdichte  \n\n(RN /ha)\n\n(d / a)\n\nBemerkungen\n\nA\nre\n\na\nlf\n\nlä\nch\n\ne\n\nzu\nsä\n\ntz\nli\n\nch\ne\n\n W\nM\n\nK\n\nR\nN\n\n a\nkt\n\nu\ne\n\nll\n\nto\nta\n\nl \nkü\n\nn\nft\n\nig\ne\n\n R\nN\n\nzu\nsä\n\ntz\nli\n\nch\ne\n\n R\nN\n\n(d\n –\n\n c\n)\n\na b c d e\n\nBernstrasse 87+ / \n\nReichenbachstrasse  \n\n(ZPP F Bärenareal)  \n0.65 0.0 23 209 186 322\n\nRN aktuell: Berechnung aufgrund der \nRaumnutzerdichte gemäss AGR in diesem \nGebiet von 35.71 RN/ha, Fläche 0.65 ha  = \n23 RN\ntotal künftige RN: Grobabschätzung auf-\ngrund des vorliegenden Projektstandes\n\nZPP N «Webergut Süd» 1.77 0.0 556 398 -158 225\n\nRN aktuell: Berechnung aufgrund der \nRaumnutzerdichte gemäss AGR in diesem \nGebiet von 314.26 RN/ha, Fläche 1.77 ha  = \n556 RN\ntotal künftige RN: Grobabschätzung auf-\ngrund des vorliegenden Projektstandes.\n\nZPP O «Kreuzstrasse»\n\n(Teil-UeO Dreieck Nord)  0.7 0.0 181 473 292 675\n\nRN aktuell: Berechnung aufgrund der \nRaumnutzerdichte gemäss AGR in diesem \nGebiet von 258 RN/ha, Fläche 0.7 ha  = \n181 RN\ntotal künftige RN: Grobabschätzung auf-\ngrund des vorliegenden Projektstandes\n\nHirzenfeld \n\n– Ost\n0.84 0.0 100 71 -29 85\n\nRN aktuell: Berechnung aufgrund der \nRaumnutzerdichte gemäss AGR in diesem \nGebiet von 119.57 RN/ha, Fläche 0.84 ha \n= 100 RN\ntotal künftige RN: Grobabschätzung \naufgrund des kantonalen Richtwertes zur \nkünftigen Raumnutzerdichte (85 RN/ha)\n\nHirzenfeld \n\n– West\n0.70 0.0 21 60 39 85\n\nRN aktuell: Berechnung aufgrund der \nRaumnutzerdichte gemäss AGR in diesem \nGebiet von rund 30 RN/ha, Fläche 0.70 ha \n= 21 RN\ntotal künftige RN: Grobabschätzung \naufgrund des kantonalen Richtwertes zur \nkünftigen Raumnutzerdichte (85 RN/ha)\n\nTotal zusätzliche WMK     4.66\n\nTotal zusätzliche Raumnutzer\n\n0.0\n\n330\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n46\t ecoptima\n\nAnhang\n\nA.2.5 Nutzungspotenziale (in der Richtplanung vorgesehene Sied-\nlungserweiterungsgebiete Wohnen)\n\nIm Richtplan Siedlung wurde zusätzlich zum Gebiet Steinibachgrube, das \n1.5 ha grosse Gebiet «Buschi» als Siedlungserweiterungsgebiet Wohnen \nausgeschieden. Die geplante Einzonung «Steinibachgrube» betrifft eine \nFläche von ca. 2.4 ha.\n\nA.2.6 Fazit \n\nDas vom kantonalen Richtplan 2030 vorgegebene Wachstum der Raumnut-\nzer von 11% bis ins Jahr 2030 wird durch die vorhandenen Nutzungsreser-\nven (vgl. Ziffer A.2.3 und A.2.4) nicht abgedeckt. Die Abbildungen zeigen \ndie Abdeckung des Baulandbedarfs sowie das theoretische und geschätz-\nte Wachstum der Raumnutzer in Wohn-, Misch- und Kernzonen. \n\nUnüberbaute Wohn-, Misch- und Kernzonen \ngemäss Erhebung der Gemeinde \n\nkurzfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete  \n(Umsetzung bis 2027), Nutzungsreserven kurzfristig   \n\nmittel- bis langfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete \n(Umsetzung ab 2028), Nutzungsreserven  mittel- bis langfristig  \n\nNutzungspotenziale (in der Richtplanung vorgesehen) \nGebiet Buschi / Steinibachgrube  \n\nTheoretischer Baulandbedarf Wohnen\n\nAbdeckung des Baulandbedarfs in Wohn-, Misch- und Kernzonen \n\n18.9 ha Baulandbedarf Wohnen gemäss kantonalem Richtplan\n(Horizont 15 Jahre, ausgehend von 85 RN)\n\n 1.1 ha\n\nca. 3.9 ha\n\n1.5 ha     2.4 ha       = 3.9 ha\n\nUnüberbaute Wohn-, Misch- und Kernzonen\ngemäss Erhebung der Gemeinde \n\nkurzfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete  \n(Umsetzung bis 2027), Nutzungsreserven kurzfristig  \n\nmittel- bis langfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete  \n(Umsetzung ab 2028), Nutzungsreserven mittel- bis langfristig  \n\nNutzungspotenziale (in der Richtplanung vorgesehen) \nGebiet Buschi / Steinibachgrube \n\nTheoretisches Wachstum der Raumnutzer (RN) in Wohn-, Misch- und Kernzonen (WMK)\n\nGeschätztes Wachstum der Raumnutzer in Wohn-, Misch- und Kernzonen \n\n1611 RN Anzahl zusätzliche Raumnutzer gemäss kantonalem Richtplan\n(Horizont 15 Jahre,)\n\n244 RN\n\n330 RN\n\n128 RN\n\n 94 RN\n\nca. 4.7 ha\n\n294 RN\n\n1090 Raumnutzer \n\n5 ha \n\nAbb. 20\t Theoretischer Baulandbedarf Wohnen und entsprechende Abdeckung nach kantonalem Richtplan. Die Umstruk-\nturierungs- und Entwicklungsgebiete gelten nicht als anrechenbare Wohn-, Misch- und Kernzonen, da sie heute \nbereits bebaut und genutzt werden. In Umstrukturierungsgebieten wird von einer Verschiebung von Arbeits-\nplätzen zu Wohnungen ausgegangen, was sogar zu einer Abnahme der Raumnutzer führen kann (beispielswei-\nse Webergut Süd).\n\n\n\nGemeinde Zollikofen\nZPP Q und UeO Nr. 36 «Steinibachgrube» \nErläuterungsbericht\n\n47\t ecoptima\n\nAnhang\n\nUnüberbaute Wohn-, Misch- und Kernzonen \ngemäss Erhebung der Gemeinde \n\nkurzfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete  \n(Umsetzung bis 2027), Nutzungsreserven kurzfristig   \n\nmittel- bis langfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete \n(Umsetzung ab 2028), Nutzungsreserven  mittel- bis langfristig  \n\nNutzungspotenziale (in der Richtplanung vorgesehen) \nGebiet Buschi / Steinibachgrube  \n\nTheoretischer Baulandbedarf Wohnen\n\nAbdeckung des Baulandbedarfs in Wohn-, Misch- und Kernzonen \n\n18.9 ha Baulandbedarf Wohnen gemäss kantonalem Richtplan\n(Horizont 15 Jahre, ausgehend von 85 RN)\n\n 1.1 ha\n\nca. 3.9 ha\n\n1.5 ha     2.4 ha       = 3.9 ha\n\nUnüberbaute Wohn-, Misch- und Kernzonen\ngemäss Erhebung der Gemeinde \n\nkurzfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete  \n(Umsetzung bis 2027), Nutzungsreserven kurzfristig  \n\nmittel- bis langfristige Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiete  \n(Umsetzung ab 2028), Nutzungsreserven mittel- bis langfristig  \n\nNutzungspotenziale (in der Richtplanung vorgesehen) \nGebiet Buschi / Steinibachgrube \n\nTheoretisches Wachstum der Raumnutzer (RN) in Wohn-, Misch- und Kernzonen (WMK)\n\nGeschätztes Wachstum der Raumnutzer in Wohn-, Misch- und Kernzonen \n\n1611 RN Anzahl zusätzliche Raumnutzer gemäss kantonalem Richtplan\n(Horizont 15 Jahre,)\n\n244 RN\n\n330 RN\n\n128 RN\n\n 94 RN\n\nca. 4.7 ha\n\n294 RN\n\n1090 Raumnutzer \n\n5 ha \n\nAbb. 21\t Vom kantonalen Richtplan angestrebtes Wachstum (oben) sowie aufgrund der bekannten Entwicklungen erwar-\ntetes Wachstum der Raumnutzer in Wohn-, Misch- und Kernzonen (unten). \n\nDie ermittelte Balkenlänge zeigt, dass sowohl der Baulandbedarf als auch \ndas zu erwartende Wachstum der Raumnutzerdichte unten den kantona-\nlen Richtwerten liegt. Selbst mit der geplanten Einzonung «Steinibach-\ngrube» mit einer Fläche von ca. 2.4 ha wird das vom Kanton angestrebte \nWachstum der Raumnutzer voraussichtlich nicht erreicht werden können.\n\n7.5.1\t Geschätzter Schülerzuwachs\n\nGemäss der Abschätzung der Gemeinde ist von 2023 bis und mit 2027 \nbei einem Realisierungsgrad von 80% der geplanten Überbauungen mit \neinem Zuwachs von rund 61 Schülern zu rechnen (SuS Prognose 2023 der \nGemeinde Zollikofen). \n\nBei den mittel- bis langfristigen Umstrukturierungs- und Verdichtungsge-\nbieten ab 2028, ist mit weiteren rund 35 bis 40 Schülern zurechnen. Nicht \nberücksichtigt aufgrund der fehlenden Projektabsichten wurde das Gebiet \nHirzenfeld.\n\nDas Richtprojekt zur Einzonung «Steinibachgrube» sieht die Erstellung \nvon ca. 140 Wohnungen vor. Bei der Annahme der Gemeinde von 0.2 \nSchüler:innen pro Wohnung, ergibt dies eine Zunahme der Schülerzahl von  \n28 Schüler:innen in dem Gebiet. Die Annahme beruht auf Erfahrungswer-\nten aus den Neubauquartieren «Schäferei» und «Lättere».\n\n\n