name: 20220919; PA GGR; Postulat SP/Grüne; "Projekt Parkschwimmbad und Umgebung 2030 erarbeiten" (Nr. 13/2019); Stellungnahme

text:
Gemeinde Lyss

Traktandum / Einzelgeschäft

Dauer:

Sachbearbeiter:

Grosser Gemeinderat Sitzung vom: 19.09.2022

 GGR-Geschäfte 2017-280

81 012.18 Organisation; Behörde; Parlamentarische Vorstösse S,L+S
 Postulat SP/Grüne; "Projekt Parkschwimmbad und Umgebung 2030 erarbeiten" (Nr.

13/2019); Stellungnahme

Ausgangslage / Vorgeschichte

Die Fraktionen SP und Grüne haben an der GGR-Sitzung vom 16.09.2019 obenstehendes Pos-

tulat eingereicht.

Begründung

Die Bevölkerung in Lyss ist gewachsen, die Gesellschaft und der Siedlungscharakter verändert sich.

Heute wohnen mehr Leute auf wenig Raum; dies führt zu Dichtestress in Städten, Beton und Strassen

speichern die Hitze und hohe Temperaturen in den Quartieren haben Auswirkungen, die Bevölkerung al-

tert und entwickelt ein Bedürfnis von aktivem Leben auch im Alter, …

Bei der Suche nach Parkanlagen, wo Bäume die Temperatur angenehm halten, bei der Suche nach Ab-

kühlung im Wasser, bei der Suche nach gemütlichen Treffpunkten, bei der Suche nach einem Pausenort,

für Velofahrer unterwegs im Seeland, bei der Suche nach einem Ort, wo Kinder noch Rumtollen und

Schreinen dürfen, bei der Suche nach einer Grillstelle am Wasser, bei der Suche nach einem Beachvol-

leyfeld – immer kann oder könnte in Zukunft der Schwimmbad-Park (und seine Umgebung) auftrumpfen.

Mögliche Handlungsachsen im Rahmen einer visionären Planung gibt es viele: die Bad- und Schwimm-

anlagen selber, mögliche Saisonverlängerungen für einzelne Anspruchsgruppen, die Nutzung des

Schwimmbadparks ausserhalb der Badesaison, Überdenken der Nutzung der Wasserfläche, neue innova-

tive Ideen zur Erholung, Spiel, Sport und Spass im und am Wasser, Multifunktionsnutzungen in Kombi-

nation mit der «Alten Försterschule» - all die vielen Aspekte sollen im Rahmen der Planung einbezogen

werden. Ein solches Projekt braucht Zeit und muss reifen, deshalb ist es wichtig jetzt zu starten.

Das Gebiet Parkschwimmbad hat grosses Entwicklungspotenzial, denn es ist Erholungsraum und Sport-

stätte, ein Ort, welcher für alle Altersgruppen etwas bieten kann, für erreichbar ist und dies auch ideal zu

Fuss oder mit dem Fahrrad.

Am 02.11.2015 wurde beschlossen mit der Umstellung auf HRM2 das Verwaltungsvermögen vom

01.01.2016 im Umfang von rund Fr. 35 Mio. über 12 Jahr abzuschreiben. Damit findet die Abschreibung

bis und mit Rechnungsjahr 2027 statt.

Wenn Lyss eine Entlastung bezüglich Abschreibungen erfährt, ist dies sicher ab 2028 gegeben. Das Pro-

jekt Parkschwimmbad soll bis zu diesem Zeitpunkt soweit bereit sein, dass danach eine Realisierung

überhaupt möglich ist.

Antrag

Der Gemeinderat wird beauftragt bis 2027 ein umfassendes Infrastrukturentwicklungsprojekt für das

ganze Gebiet Parkschwimmbad auszuarbeiten, welches in konkreten Umsetzungsvorschlägen bzw. in ei-

nem oder mehreren Realisierungsprojekten endet.

Eine wohlüberlegt geplante, auf heutige und kommende Bedürfnisse zugeschnittene Schwimmbad-Park-

anlage, welche vielen Anspruchsgruppen gerecht wird, ist für das Lysser der Zukunft ein Muss. Jetzt ist

der Moment, die Planung an die Hand zu nehmen.

Rechtliche Grundlagen

Gemäss Art. 30 Bst. b der Geschäftsordnung GGR kann mittels Postulat verlangt werden, dass

der GR ein bestimmtes Geschäft aus dem Zuständigkeitsbereich der Stimmberechtigten, des

GGR oder des GR prüft. Der vorliegende Vorstoss kann rechtlich als Postulat behandelt wer-

den.

Beurteilung des GR

Für das Parkschwimmbad stehen grössere Investitionen an. Die Oberfläche des 50-m-

Schwimmbeckens muss ersetzt werden, das Angebot für Spielaktivitäten soll zeitgemäss opti-

miert, die Wasserzugänge barrierefrei gestaltet werden und die Breitwasserrutschbahn hat die

geplante Lebensdauer bereits überschritten. Im Herbst gegen Ende der Badesaison, wird eine

technische Zustandsanalyse durch einen Dienstleister erhoben.

Eine Einzelbetrachtung der Situation Parkschwimmbad ist nicht sinnvoll, da die Gemeinde Lyss

vor weiteren grossen Investitionen in der Seelandhalle und im Sportzentrum Grien steht. Eine

Erneuerung des Schwimmbads wird deshalb im Rahmen der «strategischen Arealentwicklung

des Sportzentrums Grien und Parkschwimmbad» entworfen. Diese beinhaltet unter anderem

Themen zum Bedarf von Infrastrukturen, Schwimmbad, Sporthallen, Fussballplätze, Aussen-

plätze, Skatepark, Gastronomie sowie Zufahrtswege und Freizeitsparks. In der Analyse sollen

auch die Sportplätze der Schulanlagen integriert werden. Zudem ist die Zufahrts- und Parkplatz-

situation im Sportzentrum Grien suboptimal und belastet das Wohnquartier. Die Nutzung / Ver-

wendung der alten Försterschule wird dabei mitentwickelt. Die mit den Vereinen erhobene Be-

dürfnisanalyse wird verwendet.

Im 2. Quartal 2022 startet die Phase Strategische Planung gemäss SIA-Norm. Anschliessend

startet die Phase Vorstudien welche im August 2023 durch den Auswahlentscheid im GGR ab-

geschlossen sein soll. Phasen gemäss SIA-Norm:

1. Strategische Planung Bedürfnisformulierung, Lösungsstrategien

2. Vorstudien  Definition des Vorhabens, Machbarkeitsstudie,

Auswahlverfahren

3. Projektierung  Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren

4.  Ausschreibung  Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag

5. Realisierung Ausführungsplanung, Ausführung, Inbetriebnahme

6. Bewirtschaftung Betrieb, Erhaltung

Die Strategische Planung erfolgt durch die Leitung Liegenschaften und Leitung Hochbau. Die

nachfolgenden Punkte 1-5 (vgl. untenstehende Auflistung) werden zusammen mit einem exter-

nen Planungsbüro erbracht werden. Folgendes Vorgehen ist geplant:

1. Initialisierung Ausschreibung der Planerarbeiten im Einladungsverfahren, um die öffentli-

che Ausschreibung Arealplanung zu erarbeiten; im Juli 2022

2. Antrag und Freigabe des Planungskredits und der Phasenplanung durch den Gemeinderat;

im September 2022

3. Einsetzung einer Planungskommission durch den Gemeinderat, im September 2022

4. Ausschreibung Arealplaner nach öffentlichem Beschaffungsrecht, im Oktober 2022.

5. Vergabe Arealplaner im Dezember 2022

6. Start Arealplanung ab Januar 2023

7. Ergebnisse Arealplanung mit Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit, Risiken und Terminprogramm

für den Entscheid im GGR bis August 2023.

7.1  Je nach Entscheid GGR könnte im ersten Quartal 2024 eine Volksabstimmung durchge-

führt werden.

Fazit GR

Der gesamtheitliche Blick auf die Lysser Sportanlagen ist wichtig, um den gesellschaftlichen,

wirtschaftlichen und ökologischen Bedürfnissen gerecht zu werden. Ein wichtiger Bestandteil

daran ist die Attraktivierung und Erneuerung des Parkschwimmbades. Der GR wird dem GGR

im nächsten Jahr ein Geschäft unterbreiten können.

Das Postulat der Fraktion SP/Grüne "Projekt Parkschwimmbad und Umgebung 2030 erarbei-

ten" (Nr. 13/2019) soll daher als erheblich erklärt und die Beantwortungsfrist bis am 31.12.2023

verlängert werden.

Erwägungen (siehe auch [ 80])

Meister Katrin, SP: Die Fraktion SP ist einverstanden, wie der GR mit diesem Postulat vorge-

hen will. Vielleicht können einfache Massnahmen, wie z.B. den Park im Winter geöffnet lassen,

bereits vorher diskutiert werden. Im Postulat steht geschrieben, dass ab dem Jahr 2028 ein

grösserer finanzieller Spielraum besteht, da dann die Abschreibungen vom HRM2 enden. Bis

dahin wird wahrscheinlich ein Vorschlag vom GR vorliegen. Die Fraktion SP ist mit der Erhebli-

cherklärung und der Fristverlängerung einverstanden.

Beschluss einstimmig

Der GGR erklärt das Postulat der Fraktion SP/Grüne "Projekt Parkschwimmbad und Um-

gebung 2030 erarbeiten" (Nr. 13/2019) als erheblich und verlängert die Beantwortungs-

frist bis am 31.12.2023.

Beilagen Keine

category_de: Stellungnahme


07098 EB 250617_BE

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ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

Erläuterungsbericht

Die Überbauungsordnung besteht
aus:

	• Überbauungsplan
	• Überbauungsvorschriften

Die Änderung der Grundordnung
besteht aus:

	• Zonenplanausschnitt 1:1000 und
Auszug Baureglement

weitere Unterlagen:
	• Erläuterungsbericht
	• Programm Workshopverfahren
	• Schlussbericht Workshopverfah-

ren mit Projektdokumentation
	• Lärmgutachten
	• Beurteilung Einbau ins Grund-

wasser
	• Störfallbericht
	• Mitwirkungsbericht

Juni 2025

BESCHLUSSFASSUNG

Gemeinde Lyss

Überbauungsordnung Nr. 72 «Hauptstrasse 39-41»
mit Zonenplan- und Baureglementsänderung A335

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Aufträge aktuell\Lyss\Arealentwicklung Hauptstrasse
39-41 07098\Resultate\3_UeO\3_Erläuterungsbe-
richt\07098 EB 250617_BE.indd\bb

Impressum

Auftraggeberinnen:
Hofstatt Immobilien AG, Rheinfelden AG
Elektro Hügli Lyss GmbH

Planungsbehörde
Gemeinde Lyss, Abteilung Bau + Planung
Bahnhofstrasse 10, 3250 Lyss

Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch

Bearbeitung:
Barbara Bütikofer, Geographin M.A.
Hansjakob Wettstein, Raumplaner FH,
MAS ETH, SIA

Abbildung Titelseite:  Luftbild mit Perimeter
des Planungsgebiets (Quelle: Geoportal des
Bundes, eigene Darstellung)

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UeO Nr. 72 «Hauptstrasse 39-41» mit
Zonenplan- und Baureglementsänderung A335
Erläuterungsbericht

	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage	 5

2.	 Standort	 5
2.1	 Lage	 5
2.2	 Nutzung	 6
2.3	 Erschliessung	 6

3.	 Bau- und Planungsrechtliche Vorgaben	 7
3.1	 Baurechtliche Grundordnung	 7
3.2	 Städtebaulicher Richtplan Zentrum	 8
3.3	 Richtplan Verkehr	 10
3.4	 Richtplan Energie	 10

4.	 Prozess	 11

5.	 Richtprojekt	 12
5.1	 Ortsbauliche Idee	 12
5.2	 Baugestaltung	 13
5.3	 Nutzung	 13
5.4	 Aussenraumgestaltung	 15
5.5	 Terraingestaltung	 16
5.6	 Erschliessung und Parkierung	 17
5.7	 Eingedolter Heilbach	 18
5.8	 Ver- und Entsorgung	 18

6.	 Änderung der Grundordnung	 19
6.1	 Zonenplanänderung	 19
6.2	 Baureglementsänderung	 19

7.	 UeO «Hauptstrasse 39-41»	 21
7.1	 Zielsetzungen	 21
7.2	 Überbauungsplan	 22
7.3	 Überbauungsvorschriften	 22

8.	 Auswirkungen auf die Umwelt (Bericht nach Art. 47 RPV)	 28
8.1	 Vereinbarkeit mit übergeordnetem Recht	 28
8.2	 Orts- und Landschaftsbild	 31
8.3	 Verkehr	 32
8.4	 Lärmschutz	 34
8.5	 Luftreinhaltung	 34
8.6	 Hochwasserschutz	 35
8.7	 Geologie (Altlasten, Gewässer)	 35
8.8	 Störfallvorsorge	 35

9.	 Verfahren	 37
9.1	 Übersicht und Termine	 37
9.2	 Mitwirkung	 37

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	 ecoptima

9.3	 Vorprüfung	 38
9.4	 Öffentliche Auflage	 38
9.5	 Beschlussfassung und Genehmigung	 38

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1.	 Ausgangslage

Das südlich des Bahnhofs Lyss zwischen der Hauptstrasse und der Bahn-
linie gelegene Planungsgebiet umfasst die Parzellen Nrn. 1663, 590 und
510 mit einer Fläche von 3'406 m2. Die Parzellen liegen im Eigentum der
Hofstatt Immobilien AG (Parzellen Nrn. 1663 und 590) sowie der Elektro
Hügli Lyss GmbH (Parzelle Nr. 510). Die Grundeigentümerschaften beab-
sichtigen, das Planungsgebiet im Sinne des Städtebaulichen Richtplans
Zentrum Lyss mit einer verdichteten, gemischt genutzten Bebauung sowie
einem städtebaulichen Akzent an der Ecke Hauptstrasse/Alpenstrasse von
bis zu 30 m Gesamthöhe zu entwickeln.

Zur Sicherung einer hohen ortsbaulichen Qualität wurde 2022 ein Work-
shopverfahren mit einem Planungsteam bestehend aus Sven D. Meller,
Architekt, Winterthur und Angelo Hug, Landschaftsarchitekt, grünwerk 1,
Olten durchgeführt. Das Planungsteam wurde durch eine breit abgestützte
Begleitgruppe, bestehend aus Vertretungen der Gemeinde und der Grund-
eigentümerschaften sowie externer Fachexperten aus den Bereichen Ar-
chitektur/Städtebau, Landschaftsarchitektur und Raumplanung begleitet.
Im Rahmen von vier Workshops wurden verschiedene Varianten geprüft,
anhand der Empfehlungen der Begleitgruppe selektioniert und weiterbear-
beitet. Nebst Architektur, Städtebau und Landschaftsarchitektur kam auch
der Bearbeitung der relevanten umweltrechtlichen Themen (Lärm, Störfall,
Gewässerraum) eine wichtige Bedeutung zu. Ergebnis des Workshopver-
fahrens ist das der vorliegenden Nutzungsplanung zugrunde liegende
Richtprojekt. Die vorliegende Nutzungsplanung wurde der Begleitgruppe
des Workshopverfahrens vor der Mitwirkung zur Beurteilung vorgelegt und
von dieser freigegeben.

2.	 Standort

2.1	 Lage

Das Gebiet entlang der Hauptstrasse ist die Verbindung zwischen dem
urbanen Zentrum von Lyss und dem noch dörflich geprägten Umfeld um
das historisch gewachsene Ensemble bei der Mühle. Das Zentrum von
Lyss mit den Einrichtungen zur Versorgung mit dem täglichen Bedarf und
dem Bahnhof befinden sich in Fusswegdistanz. Aufgrund der Lage zwi-
schen Hauptstrasse und Bahn sind die Grundstücke lärmvorbelastet. Von
der Bahnlinie gehen zudem nichtionisierende Strahlungen und ein Stör-
fallrisiko aus. Mit dem Lyssbach befindet sich westlich der Schulgasse ein
beliebtes Naherholungsgebiet der Gemeinde in unmittelbarer Nähe der
Arealentwicklung.

Qualitätssicherung

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Abb. 1	 Planungsgebiet (Quelle: Geoportal des Bundes, eigene Darstellung)

2.2	 Nutzung

Nebst dem Betrieb der Elektro Hügli Lyss GmbH befindet sich auf der Par-
zelle Nr. 1663 ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus im Planungsgebiet.
Die Parzelle Nr. 590 umfasst eine nur spärlich überbaute Freifläche mit
Baumbestand, auf welcher eine Garage, Parkplätze (auch für die benach-
barte Liegenschaft) und ein Schuppen stehen.

2.3	 Erschliessung

Die Gebäude werden heute ausschliesslich ab der Hauptstrasse erschlos-
sen. Die Anlieferung und Parkierung erfolgt ausschliesslich oberirdisch.
Der Bahnhof und die Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind zu Fuss in
5-10 Minuten erreichbar. Im Rahmen der Umsetzung des Betriebs- und Ge-
staltungskonzepts Hauptstrasse wurde auf Höhe der Parzelle Nr. 590 eine
Haltestelle des Ortsbusses realisiert.

[image: image1.png]

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3.	 Bau- und Planungsrechtliche Vorgaben

3.1	 Baurechtliche Grundordnung

Das Areal befindet sich gemäss geltendem Zonenplan 1 und Baureglement
der Gemeinde Lyss in der Mischzone Kern MKb. Die Parzelle Nr. 590 wird
am südlichen Rand vom eingedolten Heilbach durchquert.

Legende

	 Wohnzone W3

	 Mischzone M3b

	 Mischzone Kern MKb

	 ZöN

	 ZPP

	 Ortsbildschutzgebiet

Hinweise

	 Offenes Gewässer AV

	 Offenes/eingedoltes

	 Gewässer GN 5

Abb. 2	 Ausschnitt Zonenplan 1 mit dem Perimeter der Arealentwicklung Hauptstrasse 39-
41 (weiss gestrichelt)

Der Zonenplan 2 legt den Gewässerraum des eingedolten Heilbachs fest.

Legende

	 Archäologisches

	 Schutzgebiet

	 Gewässerraum im dicht

	 überbauten Gebiet

	 Schützenswerte/

	 erhaltenswerte Objekte

	 (Bauinventar)

Hinweise

	 Offenes Gewässer AV

	 Offenes/eingedoltes

	 Gewässer GN 5

Abb. 3	 Ausschnitt Zonenplan 2 mit dem Perimeter der Arealentwicklung Hauptstrasse 39-
41 (schwarz gestrichelt)

Der Zonenplan Naturgefahren zeigt, dass das Areal im Bereich der Rest-
gefärdung einer Überflutung durch den Lyssbach während eines 300-jähr-
lichen Ereignisses und auch im Bereich von Oberflächenabfluss liegt.
Die im Zonenplan Naturgefahren festgelegten Hochwasserkoten sind zu
berücksichtigen. Alle Bauten und Anlagen müssen so ausgestaltet werden,
dass sie ein 300-jährliches Hochwasser schadlos überstehen. D.h. dass
alle Öffnungen, insbesondre die Einstellhalleneinfahrt, über der Hochwas-
serschutzkote zu liegen kommen müssen.

Zonenplan 1

Zonenplan 2

Zonenplan

Naturgefahren

[image: image2.png][image: image3.png][image: image4.png][image: image5.png][image: image6.png][image: image7.png][image: image8.png][image: image9.png][image: image10.png][image: image11.png][image: image12.png][image: image13.png][image: image14.png]

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Legende

	 Restgefährdung

	 Koten Hochwasser

Hinweise

Oberflächenabfluss (Fliesstiefe in m)

	 0 bis und mit 0.1

	 0.1 bis und mit 0.25

	 mehr als 0.25

	 Offenes Gewässer AV

	 offenes/eingedoltes

	 Gewässer GN5

Abb. 4	 Ausschnitt Zonenplan Naturgefahren mit dem Perimeter der Arealentwicklung
Hauptstrasse 39-41 (schwarz gestrichelt)

3.2	 Städtebaulicher Richtplan Zentrum

Der Städtebauliche Richtplan Zentrum Lyss (vgl. Grundlage 2.5) weist das
Planungsgebiet dem Teilgebiet Hauptstrasse (Massnahmenblatt S4) sowie
dem Massnahmenblatt S2 «Bauweise im städtischen Grundgerüst» zu. Ge-
genüber der Hauptstrasse und der Alpenstrasse wird eine städtebauliche
Kante festgelegt, die zu berücksichtigen ist. Zudem schreibt der Richtplan
im Erdgeschoss gegenüber dem öffentlichen Strassenraum publikumso-
rientierte Nutzungen vor. Prägnante, angemessen befensterte Fassaden
mit qualitativ hochwertigen Gebäudevorzonen sollen den Strassenraum
fassen, der zum Flanieren einladen soll. An der Ecke Hauptstrasse/Alpen-
strasse besteht die Möglichkeit, einen städtebaulichen Akzent von max. 30
m Gesamthöhe zu realisieren (Massnahmenblatt S10). Dieser Akzent soll
im Verhältnis zum gegenüberliegenden Hochpunkt am Mühleplatz entwi-
ckelt werden. Orientierung und Adressierung erfolgen zum Strassenraum
und tragen zur Platzbildung am Mühleplatz bei («Aufenthaltsbereich Platz»
gemäss Richtplankarte).

Der Bereich entlang der Bahn soll für den Fussverkehr durchgängig sein.
Das Massnahmenblatt S4 hält zudem Vorgaben und Zielsetzungen be-
züglich der Bebauungsstruktur, der Förderung einer energetisch effizi-
enten und nachhaltigen Bauweise und der Gestaltung der (öffentlichen)
Zwischenräume fest. Ebenfalls stufengerecht zu berücksichtigen ist das
Massnahmenblatt S14 Siedlungsökologie.

[image: image15.png][image: image16.png][image: image17.png][image: image18.png][image: image19.png][image: image20.png][image: image21.png]

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Legende

	 Perimeter

	 Teilgebiet Hauptstrasse

	 Teilgebiet Schulgasse

	 Raumbildende Kante

	 Eignungsstandort baulicher
	 Akzent
	 Durchlässigkeit (optisch,
	 funktional)
	 Publikumsorientierte Nutzung

	 Aufenthaltsbereich Platz

	 Orts- und quartier-
	 strukturierender Strassenraum
	 Lyssbachraum

	 Fuss- und Veloverbindung
	 Feinmaschige Wegver-
	 bindungen (mind. Fussweg)

Hinweise

	 Bus-/Postautolinie mit
	 Haltestelle
	 Bahnlinie mit Haltestelle

	 Gebäude schützenswert

	 Gebäude erhaltenswert

Abb. 5	 Ausschnitt Städtebaulicher Richtplan Zentrum mit dem Perimeter der Arealentwick-
lung Hauptstrasse 39-41

[image: image22.png][image: image23.png][image: image24.png][image: image25.png][image: image26.png][image: image27.png][image: image28.png][image: image29.png][image: image30.png][image: image31.png][image: image32.png][image: image33.png][image: image34.png][image: image35.png][image: image36.png][image: image37.png][image: image38.png]

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3.3	 Richtplan Verkehr

Die einzige, im Bereich des Areals «Hauptstrasse 39-41» vorgesehene
Massnahme, die Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungskonzepts
Hauptstrasse, ist seit Herbst 2021 umgesetzt.

Legende

	 Ortsbus/Postauto

	 Kant. Veloroute

	 Velohauptroute

	 Velonebenroute

	 Schulwegverbindung

	 Zentrumsplanung

	 Tempo 30 umgesetzt

Massnahmen

	 Perimeter BGK

Abb. 6	 Ausschnitt Richtplan Verkehr 2013

3.4	 Richtplan Energie

Der Richtplan Energie 2022 sieht für das Areal den Anschluss an den
Wärmeverbund Lyss Nord vor. Der prioritäre Energieträger ist hochwertige
Abwärme des GZM Extraktionswerks.

Legende

	 Hochwertige Abwärme

	 Holz

	 Niederwertige Abwärme/

	 Gas

	 Wärmeverbund

Abb. 7	 Ausschnitt Richtplan Energie 2022

[image: image39.png][image: image40.png][image: image41.png][image: image42.png][image: image43.png][image: image44.png][image: image45.png][image: image46.png][image: image47.png][image: image48.png][image: image49.png][image: image50.png][image: image51.png][image: image52.png]

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4.	 Prozess

Der städtebauliche Richtplan Zentrum schreibt vor, dass als Grundlage
für das Abweichen von der baurechtlichen Grundordnung ein qualitätssi-
cherndes Verfahren durchgeführt werden muss. Mit dieser Vorgabe sichert
der Richtplan langfristig eine gute Siedlungs- und Freiraumqualität.

Aufgrund dieser Anforderung wurde ein Workshopverfahren durchge-
führt. Die Begleitgruppe wurde gemäss den Vorgaben nach SIA 143, Art.
10 zusammengesetzt (Mehrheit von Fachleuten, mehr als die Hälfte von
den Auftraggeberinnen unabhängig) und bestand aus je zwei Vertretun-
gen der Gemeinde und der Grundeigentümerschaft sowie vier externen
Expertinnen und Experten aus den Fachbereichen Architektur/Städtebau,
Landschaftsarchitektur und Ortsplanung. Das Planungsteam, bestehend
aus einem Architekten und einem Landschaftsarchitekten, verfügt über
langjährige Erfahrung in der Projektentwicklung in vergleichbaren Kontex-
ten. Das Workshopverfahren wurde basierend auf einem entsprechenden
Aufgaben- und Verfahrensprogramm durchgeführt (vgl. Programm zum
Workshopverfahren). Das Richtprojekt wurde im Rahmen von 4 Workshops
zusammen mit einer Begleitgruppe entwickelt. Im Rahmen der Workshops
wurden verschiedene Varianten geprüft, selektiert, weiterentwickelt und
vertieft. Das Richtprojekt wurde im Februar 2023 von der Begleitgruppe
als Grundlage für die Ausarbeitung der planungsrechtlichen Umsetzung
beschlossen (vgl. Schlussbericht zum Workshopverfahren). Im Schlussbe-
richt sind die konstituierenden Elemente des Richtprojekts definiert und
die Empfehlungen für die Weiterbearbeitung im Rahmen der UeO und des
Baubewilligungsverfahrens festgehalten. Die vorliegenden Planungsins-
trumente wurden der Begleitgruppe vor der Mitwirkung zur Beurteilung
vorgelegt und von dieser zuhanden des Planerlassverfahrens freigegeben.

Das durchgeführte Verfahren entspricht somit den Anforderungen nach
Art. 10 Abs. 5 BauG resp. Art. 99a BauV.

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5.	 Richtprojekt

Das Richtprojekt vom 06.02.2023 illustriert die Bebauungsidee. Die darin
definierten Elemente sind für die weitere Planung verbindlich.

5.1	 Ortsbauliche Idee

Das Richtprojekt sieht vor, an der Ecke Hauptstrasse-Alpenstrasse einen
städtebaulichen Akzent mit 30 m Höhe zu realisieren. Verbunden über
eine Wohngasse wird nördlich daran angrenzend ein zweites Wohn- und
Geschäftshaus an die Hauptstrasse gestellt. Beide Gebäude stehen an der
Hauptstrasse und betonen den Boulevard-Charakter des Strassenraumes.
Die Höhe des Hauses an der Hauptstrasse ist mit seinen 5 Vollgeschos-
sen abgestimmt auf das gegenüberliegende Haus der Arealentwicklung
Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse. Die Adressierung der Gewerbe- und
Gastronomienutzungen in den Erdgeschossen erfolgt ab der Hauptstrasse,
jene der Wohnungen ab der zwischen den beiden Gebäuden liegenden
Wohngasse.

Entwicklung Areal Hauptstrasse 39-41, Lyss grünwerk1 landschaftsarchitekten ag
17.11.22

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5 10 250 50Entwicklung Areal Hauptstrasse 39-41, Lyss I 2. Workshop A3 / M 1500Lageplan Variante 6 +

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Konzept Nutzung

Abb. 8	 Situation (Quelle: gruenwerk 1 landschaftsarchitekten ag, November 2022)

PlannummerPlandatum Massstab

Projekt I Phase PlaninhaltHintermühlenstrasse 4 I 8409 Winterthur
SDM - ARCHITEKT

17 11 2022 ohne 101

Vogelperspektive2020_019 - Lyss I Hofstatt I WV 4

Abb. 9	 Vogelperspektive (Quelle: SDM - ARCHITEKT, November 2022)

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Gemeinde Lyss
UeO Nr. 72 «Hauptstrasse 39-41» mit
Zonenplan- und Baureglementsänderung A335
Erläuterungsbericht

13	 ecoptima

Abb. 10	 Fussgängerperspektive (Quelle: SDM - ARCHITEKT, Oktober 2023)

5.2	 Baugestaltung

Die beiden Gebäude weisen je verschiedene Identitäten auf. Dies wider-
spiegelt sich auch in der Fassadengestaltung, ohne dass sich die beiden
Gebäude dadurch fremd werden.

Die Fassadengestaltung wird in der weiteren Planung konkretisiert und
einem Ausschuss der Begleitgruppe des Workshopverfahrens oder der
Fachgruppe Ortsbild vor dem Baubewilligungsverfahren zur Beurteilung
vorgelegt.

PlannummerPlandatum Massstab

Projekt I Phase PlaninhaltHintermühlenstrasse 4 I 8409 Winterthur
SDM - ARCHITEKT

17 11 2022 ohne 503

Perspektive2020_019 - Lyss I Hofstatt I WV 4

Abb. 11	 Schematische Fassadengestaltung (Quelle: SDM - ARCHITEKT, November 2022)

5.3	 Nutzung

Aufgrund der Lage zwischen Bahnlinie und Hauptstrasse ist das Areal
nicht geeignet für Familienwohnungen. Die optimale Erschliessung und
die Nähe zum Bahnhof bieten jedoch eine gute Ausgangslage für Klein-
wohnungen und Businessappartements, weshalb der Fokus auf dieses
Segment gelegt wird. Ergänzt wird das Wohnangebot durch einen kleinen
Anteil 3.5-Zimmer-Wohnungen.

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Gemeinde Lyss
UeO Nr. 72 «Hauptstrasse 39-41» mit
Zonenplan- und Baureglementsänderung A335
Erläuterungsbericht

14	 ecoptima

AP 29
.1

AP 29
.2

AP 29
.1

AP 30
.3

AP 29
.2

AP 29
.2

AP 29
.1

AP 29
.1

AP 29
.1

AP 29
.1

AP 29
.1

AP 29
.1

AP 29
.1

AP 29
.1

LICHTHOF

3 1/2
91.5 3 1/2

91.5

366.8
GEWERBE HÜGLI

55.0
2 1/2

62.9
2 1/2

Hauptstrasse

M
üh
le
pl
at
z

PlannummerPlandatum Massstab

Projekt I Phase PlaninhaltHintermühlenstrasse 4 I 8409 Winterthur
SDM - ARCHITEKT

17 11 2022 400 / A4

1 I G 1.1

1
I 1

.1
1

I 1
.2

1 I 1.3

1
I 1

.4

2
I 1

.1
2

I 1
.2

2
I 1

.3
2

I 1
.4

2
I 1

.5
2

I 1
.6

2
I 1

.7

2 I 1.8
2 I 1.9

2 I 1.10
2 I 1.11

2 I 1.12
2 I 1.13

2 I 1.14

203

Grundriss I 1 Obergeschoss2020_019 - Lyss I Hofstatt I WV 4

Abb. 12	 Grundrisse 1. Obergeschoss (Quelle: SDM - ARCHITEKT, November 2022)

Im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss des Hauses an der Hauptstrasse
wird die Firma Hügli untergebracht. Die Gewerbefläche im 1. OG kann zu
einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf zu Wohnen umgenutzt werden.

Im Erdgeschoss des städtebaulichen Akzents soll zur Hauptstrasse hin
eine gastronomische Nutzung angesiedelt werden, die zur Belebung des
Aussenraums und des öffentlichen Raums an der Hauptstrasse beiträgt
und gleichzeitig ein ergänzendes Angebot für die Appartements bietet.
In Abstimmung mit den geplanten Kleinwohnungen und Businessappar-
tements soll im hinteren Teil des Erdgeschosses zur Bahn ein Gemein-
schaftsraum und/oder Coworking Space mit Arbeitsplätzen, Aufent-
halts- und Kochgelegenheit angeboten werden. Die Arbeitsplätze sollen
öffentlich zugänglich sein.

Abb. 13	 Grundrisse Erdgeschoss mit Aussenraumgestaltung, Schleppkurven und Gewässer-
raum (Quelle: SDM - ARCHITEKT und grünwerk 1 landschaftsarchitekten ag, Juni 2023)

[image: image57.jpg]

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15	 ecoptima

Die vielen Kleinwohnungen bedingen viel Platz für Kellerräume. Das
Untergeschoss ist entsprechend zweigeschossig geplant: das 1. UG ist
der Parkierung für Autos, Motorräder und Velos sowie für die Container-
standplätze vorbehalten, im 2. UG sind die Kellerräume zu den Wohnungen
untergebracht.

5.4	 Aussenraumgestaltung

Mit dem Aussenraumkonzept wird der Fokus auf eine möglichst maximale
Entsiegelung des Areals gelegt. Der Aussenraum umspült die Gebäude. Die
Chaussierung wird zwischen Gebäude und Alpenstrasse bis an die Haupt-
strasse gezogen und ist von Grünelementen durchzogen, die einen Filter
zur Alpenstrasse bilden. Die Gestaltung zieht sich um den städtebaulichen
Akzent bis an den Bahndamm, wo er den von der Alpenstrasse herkom-
menden Fussweg sowie die Spiel- und Aufenthaltsflächen aufnimmt.

Dank des gegenüber der Bahn tiefer liegenden Terrains können auch hier
relativ hohe Bäume gepflanzt werden. Die Einstellhalle wird mit mind.
90 cm überdeckt. Mittels Geländemodellierung und/oder Baumgruben
in der Einstellhalle sollen punktuell grössere Bäume gepflanzt werden
können. Auch in der Wohngasse ist eine Chaussierung mit Bepflanzung,
Sitzgelegenheiten und veloabstellplätzen vorgesehen.

In der nordwestlichen Ecke des Areals, an der Grenze zur Nachbarparzelle
Nr. 509, wird der einzige oberirdische, nicht in ein Gebäude integrierter
Parkplatz erstellt. Er dient der Nutzung der Bachmann Lyss AG auf der
Parzelle Nr. 509.

Abb. 14	 Situationsplan mit Aussenraumkonzept und Dachgärten (Quelle: SDM - ARCHITEKT und
grünwerk 1 landschaftsarchitekten ag, Juni 2023)

[image: image58.jpg]

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16	 ecoptima

Die Dächer der Sockel des städtebaulichen Akzents und des Hauses Hügli
sollen als Dachgarten genutzt werden. Die Aufenthaltsqualität (Schatten,
Abgrenzung privat/gemeinschaftlich) wird in der weiteren Planung noch
sicherzustellen sein. Die obersten Dächer können für PV-Anlagen genutzt
werden.

Die Aussenraumgestaltung inkl. der begrünten Dächer tragen zu einem
guten Mikroklima und zur Förderung der Biodiversität auf dem Areal bei.

Die gemäss Art. 45 Abs. 1 und 2 BauV geforderten Kinderspielplätze
(198 m2) können mit der Spielfläche entlang des Bahndamms (510 m2)
abgedeckt werden, ohne den Gewässerraum des eingedolten Heilbachs
zu tangieren. Die gemäss BauV geforderten Aufenthaltsbereiche (259 m2)
können mit 50% der Balkonflächen und der beiden Dachterrassen (583 m2)
bereitgestellt werden.

5.5	 Terraingestaltung

Die Terraingestaltung muss (mindestens im Bereich mit Restgefährdung
durch Hochwasser) den Anforderungen des Zonenplans Naturgefahren
(Hochwasserschutzkoten) genügen. Oberkante fertiger Boden des 1. Voll-
geschosses der beiden Gebäude liegt jeweils über der Hochwasserschutz-
kote von 445.25. m. ü. M.

Abb. 15	 Längsschnitt (Quelle: SDM - ARCHITEKT, Februar 2023)

Der heute aus städtebaulicher Sicht unbefriedigenden Situation mit der
in die Unterführung abfallenden Alpenstrasse wird mit einer Öffnung
des Areals gegen die Alpenstrasse und der Schaffung eines öffentlichen
Zugangs (Treppe) zur publikumsorientierten Nutzung im Erdgeschoss des
städtebaulichen Akzents begegnet. Die grüne Aussenraumgestaltung wer-
tet diesen Raum zusätzlich auf.

[image: image59.png]

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17	 ecoptima

Abb. 16	 Schematische Visualisierung der Situation an der Alpenstrasse (Quelle: SDM - ARCHI-
TEKT, Februar 2023)

Ebenfalls Einfluss auf die
Terraingestaltung hat die
Bushaltestelle an der Haupt-
strasse, welche gegenüber
dem Areal leicht erhöht liegt.

Abb. 17	 Schnitt im Bereich der Bushaltestelle an der
Hauptstrasse (Quelle: grünwerk 1 land-
schaftsarchitekten ag, Februar 2023)

5.6	 Erschliessung und Parkierung

Die Erschliessung und die Anlieferung erfolgen direkt ab der Hauptstra-
sse mit einer Ein- bzw. Ausfahrt in die Einstellhalle resp. den Gewerbehof
(vgl. Abb. 8). Die Ein- und Ausfahrt wird gemeinsam mit der benachbarten
Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. 509 genutzt. Auf der Parzelle Nr.
509 befindet sich das Sanitärgeschäft Bachmann Lyss AG, welches bereits
heute über die gleiche Zufahrt ab der Hauptstrasse erschlossen ist. Die
gemeinsame Nutzung der Zu- und Wegfahrt (und damit implizit auch die
Einhaltung der Sichtweiten) ist zwischen den Grundeigentümerschaften
mit einer Dienstbarkeit gesichert worden. Mit Ausnahme der Anlieferung

[image: image60.png][image: image61.png]

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18	 ecoptima

und des gewerblichen Verkehrs ist das Areal verkehrsfrei. Die Funktio-
nalität der Erschliessung konnte nachgewiesen werden. Die oberirdische
Zufahrt in den Gewerbehof soll auch weiterhin gemeinschaftlich mit der
Nachbarschaft auf der Parzelle Nr. 509 erfolgen. Diesbezüglich wird eine
privatrechtliche Regelung ausgearbeitet.

Die Einstellhalle wird bereits darauf ausgelegt, dass sie dereinst auf die
Parzelle Nr. 509 erweitert werden könnte. Für die Realisierung wird zwi-
schen den Grundeigentümerschaften ein privatrechtliches Näherbaurecht
abgeschlossen. Die Einstellhalle wird mit der gemäss Art. 56a der kant.
Bauverordnung geforderten Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge ausge-
rüstet.

5.7	 Eingedolter Heilbach

Die Öffnung des Bachs ist im Rahmen des Workshopverfahrens geprüft
und aufgrund diverser Aspekte verworfen worden.

Das Gewässer liegt ca. 2.40 m unter Terrain. Zudem ist davon auszugehen,
dass der Bach relativ wenig Wasser führt. Der beschränkte Platz zwischen
Neubau und Alpenstrasse resp. Unterführung sowie die Tatsache, dass der
Bach zwischen Bahn und Hauptstrasse nur auf einem kurzen Abschnitt
geöffnet werden kann sprechen ebenfalls gegen eine Öffnung.

Die Setzung des städtebaulichen Akzents wurde in der Folge so vorge-
nommen, dass der Gewässerraum des eingedolten Heilbachs nicht tan-
giert wird (vgl. Abb. 12).

5.8	 Ver- und Entsorgung

Die Entsorgung erfolgt mit Containern. Die Container zu den Wohnungen
werden in der Einstellhalle im 1. Untergeschoss untergebracht. Die Grün-
container werden im Aussenraum an der Rückseite des Gebäudes Hügli
angeordnet. Zur Abholung werden die Container an die Hauptstrasse ge-
stellt. Der genaue Ablauf sowie die genaue Lage der Bereitstellungsplätze
müssen in der weiteren Planung noch mit der zuständigen kommunalen
Stelle geklärt werden.

Die Notzufahrt ist mit der zuständigen kommunalen Stelle geklärt und die
Machbarkeit bestätigt worden.

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19	 ecoptima

6.	 Änderung der Grundordnung

Das Areal liegt heute in der Mischzone Kern MKb. Für die Umsetzung des
Ergebnisses des Workshopverfahrens (Richtprojekt) sollen eine Zone mit
Planungspflicht (ZPP) sowie eine darauf basierende Überbauungsordnung
(UeO) erlassen werden. Die übergeordneten planerischen Rahmenbedin-
gungen werden in der ZPP geregelt, die in der neuen UeO anhand des
Richtprojekts präzisiert werden.

6.1	 Zonenplanänderung

Die ZPP «Hauptstrasse 39-41» ersetzt in ihrem Wirkungsbereich die Misch-
zone Kern b.

6.2	 Baureglementsänderung

Die Schaffung einer neuen ZPP bedingt die Anpassung des Bauregle-
ments. Anhang A3 wird mit der Ziffer A335 mit den Bestimmungen zur ZPP
«Hauptstrasse 39-41» ergänzt.

6.2.1	 Planungszweck

Mit der ZPP A335 «Hauptstrasse 39-41» sollen die bau- und planungsrecht-
lichen Voraussetzungen für die Erneuerung und Verdichtung des Areals
im Sinne der Siedlungsentwicklung nach innen mittels gesamtheitlicher
Planung und Erschliessung geschaffen werden. Ziel ist eine gut gestaltete,
urban geprägte und gemischt genutzte Überbauung mit einem städtebau-
lichen Akzent an der Ecke Hauptstrasse-Alpenstrasse. Die Aussenraum-
gestaltung soll qualitativ hochwertig, zusammenhängend und mit einer
angemessenen Durchwegung gestaltet werden, so dass sich die Bauten
und Aussenräume insgesamt gut in die umgebende Bebauung einordnen.

6.2.2	 Art und Mass der Nutzung, Lärmempfindlichkeitsstufe

Im Wirkungsbereich der ZPP sind Nutzungen gemäss den Bestimmungen
über die Mischzonen Kern MK des Baureglements der Gemeinde Lyss
zulässig. Entsprechend sind hier im 1. Vollgeschoss publikumsorientierte
Erdgeschossnutzungen wie Läden, Dienstleistungs- und Handelsbetriebe,
Gastgewerbe oder ähnliche Nutzungen unterzubringen. Wohnen und dem
Wohnen gleichgestellte Nutzungen (Gemeinschaftsräume, Kindergärten,
KITAS, Altersheime oder Alterswohnungen u.ä.) müssen im Umfang von
mind. 35% der oberirdischen Geschossfläche aller Vollgeschosse ohne
das 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) realisiert werden. Ebenfalls zulässig
sind mässig störende Arbeitsnutzungen und Verkaufsflächen ohne Be-
schränkung der Verkaufsfläche. Das 1. Untergeschoss kann für Läden und
Handelsbetriebe genutzt werden, sofern sie in direkter Verbindung mit der
Geschossfläche des 1. Vollgeschoss stehen, max. jedoch 100% der Ge-
schossfläche des 1. Vollgeschosses. In allfälligen weiteren Untergeschos-
sen sind Haustechnik, Parkierung, Lagerräume u.ä. zulässig.

Art der Nutzung

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20	 ecoptima

Das zulässige Nutzungsmass wird (abgestimmt auf das Richtprojekt) mit
der Angabe der minimal und maximal zulässigen oberirdischen Geschoss-
fläche GFo sowie der pro Sektor maximal zulässigen Gesamthöhe der
Gebäude definiert. Die minimale GFo beträgt 7'000 m2, die maximale
8'000 m2.

Bei einer Grundstücksfläche von 3'406 m2 ergibt sich daraus eine oberir-
dische Geschossflächenziffer (GFZo, Verhältnis der Summe aller oberirdi-
schen Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche) zwischen
2.05 und 2.35. Die haushälterische Nutzung des Bodens ist damit sicher-
gestellt.

Für die Realisierung des städtebaulichen Akzents an der Ecke Hauptstra-
sse-Alpenstrasse wird ein separater Sektor A mit einer maximalen Ge-
samthöhe von 30 m festgelegt. Das übrige Gebiet wird dem Sektor B mit
einer maximalen Gesamthöhe von 16.50 m zugewiesen. Die Gesamthöhe
wird ab dem massgebenden Terrain gemessen. Dieses wird im Rahmen
der Überbauungsordnung unter Berücksichtigung der Gefahrensituation
festgelegt.

Im Wirkungsbereich der ZPP gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III ge-
mäss Art. 43 LSV.

6.2.3	 Störfallvorsorge

Das Planungsgebiet liegt im Konsultationsbereich der SBB Bahnstrecke
Bern-Biel. Für empfindliche Einrichtungen müssen deshalb im Rahmen des
Planerlassverfahrens der UeO raumplanerische und bauliche Massnahmen
zur Verminderung des Risikos geprüft werden.

6.2.4	 Gestaltungsgrundsätze

Mit den Gestaltungsgrundsätzen werden die wichtigsten gestalterischen
Qualitäten des Richtprojekts gesichert und gleichzeitig auch die Erfüllung
der Zielsetzungen aus dem Städtebaulichen Richtplan Zentrum sicherge-
stellt.

Die bauliche Veränderung nimmt Rücksicht auf die Lage des Areals zwi-
schen dichtem Regionalzentrum und der dörflich geprägten, historischen
Dorfstruktur im direkten Umfeld. Wichtig ist dabei, dass zwischen der
Hauptstrasse und der Bahnlinie Sichtverbindungen offen gehalten wer-
den um eine Riegelwirkung zu verhindern. Zur Belebung des öffentlichen
Raums an der Hauptstrasse müssen hier im 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss)
publikumsorientierte Nutzungen mit Wechselwirkung zum öffentlichen
Raum untergebracht werden. Grosse Bedeutung kommt auch der Gestal-
tung und Nutzung der Aussenräume zu. Sie sollen zusammenhängend
gestaltet und abgestimmt auf die Nutzungen in den Erdgeschossen viel-
fältig nutzbar sein. Die Vorzone resp. der Aussenraum zum städtebauli-
chen Akzent soll auf die Nutzung im Erdgeschoss abgestimmt und durch
diese bespielt und belebt werden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist

Mass der Nutzung

Lärmempfindlich-

keitsstufe

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die optische und funktionale Durchlässigkeit zwischen Innen und Aussen.
Die Vorgabe der qualitätsvollen Gestaltung bezweckt aber nicht nur die
optische und nutzungsmässige Qualität, sondern auch auf die Qualität im
Zusammenhang mit der Förderung der Biodiversität und der Verbesserung
des Mikroklimas.

6.2.5	 Erschliessungsgrundsätze

Die Erschliessungsgrundsätze regeln in erster Linie die Erschliessung des
Areals für den motorisierten und den Langsamverkehr sowie die Parkie-
rung. Zugunsten einer vom Verkehr entlasteten Aussenraumgestaltung
hat die Parkierung in erster Linie unterirdisch zu erfolgen. Ausgenommen
davon sind max. 6 rückwärtig ins 1. Vollgeschoss des Gebäudes im Sektor
B integrierte Parkplätze die der Elektor Hügli Lyss GmbH zugeordnet sind
sowie ein ungedeckter Autoabstellplatz in der nordwestlichen Ecke des
Planungsperimeters. Ein internes Fusswegnetz sollen die Durchlässigkeit
des Areals und die Anbindung an das übergeordnete Fusswegnetz der
Gemeinde sicherstellen. Ab der Alpenstrasse muss ein fussläufiger Zugang
zum Areal geschaffen werden. Zudem wird festgehalten, dass die Über-
bauung energetisch effizient und nachhaltig sein soll.

6.2.6	 Naturgefahren

Um ein 300-jährliches Hochwasser schadlos überstehen zu können müs-
sen alle Öffnungen über der Hochwasserschutzkote von 445.25. m. ü. M.
erstellt werden. Mobile Hochwasserschutzmassnahmen sind nur mit Not-
fallkonzept zulässig.

7.	 UeO «Hauptstrasse 39-41»

7.1	 Zielsetzungen

Auf der Grundlage des Richtprojekts und der ZPP sollen mit der UeO
«Hauptstrasse 39-41» die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die Erneuerung und die bauliche sowie nutzungsmässige Verdichtung
des Areals geschaffen werden. Ziel ist die Schaffung einer qualitativ guten,
in das Umfeld integrierten Wohnüberbauung mit Dienstleistungs-, Gastro-
nomie und Gewerbenutzung in den Erdgeschossen entlang der Hauptstra-
sse. Die Überbauung soll eine zusammenhängende Aussenraumgestaltung
mit siedlungsökologischem Wert aufweisen, die auch zur Verbesserung
des Mikroklimas beiträgt.

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22	 ecoptima

7.2	 Überbauungsplan

Der Überbauungsplan (UeP) definiert den Wirkungsbereich der UeO, legt
die Baubereiche mit Unterteilung und Baulinien, den Bereich für unterir-
dische Bauten (Einstellhalle) und der Bereich für einen Parkplatz fest. Zur
Gliederung des Aussenraums werden Bereiche für Erschliessungs- und
Aufenthaltsflächen, Bereiche für gemeinschaftliche Aussenräume und der
Bereich für die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle definiert.

Zur besseren Orientierung werden die projektierten, abzubrechenden und
bestehenden Gebäude, das eingedolte Gewässer (Heilbach) mit Gewäs-
serraum innerhalb und ausserhalb des Wirkungsbereichs der UeO und die
Strassenraumgestaltung (Bushaltestellen, Fussgängerstreifen und dgl.)
hinweisend dargestellt.

7.3	 Überbauungsvorschriften

Die Überbauungsvorschriften (UeV) definieren die rechtlichen Rahmen-
bedingungen der im Überbauungsplan dargestellten Inhalte und halten
weitere Bestimmungen bezüglich der Art und des Masses der Nutzung,
Bau- und Aussenraumgestaltung, Erschliessung und Parkierung und Um-
welt fest.

7.3.1	 Art und Mass der Nutzung

Gestützt auf die ZPP-Bestimmungen legt Art. 5 fest, dass im gesamten
Wirkungsbereich der UeO die Bestimmungen über die Mischzonen Kern
MK gelten.

Das Richtprojekt sieht vor, hauptsächlich Kleinwohnungen für Berufstätige
und Studierende zu realisieren. Aus diesem Grund ist nicht geplant, auf
dem Areal eine grössere Spielfläche nach Art. 46 UeV bereitzustellen. Da
das Richtprojekt keine grössere Spielfläche vorsieht, muss das Wohnungs-
angebot in den UeV entsprechend fixiert werden. Art. 5 Abs. 2 legt fest,
dass maximal 20 Familienwohnungen nach Art. 43 Abs. 3 BauV zulässig
sind.

Das Richtprojekt sieht die Realisierung einer oberirdischen Geschoss-
fläche (GFo) von ca. 7'800 m2 vor. Zur Sicherung einer haushälterischen
Bodennutzung einerseits und der Sicherstellung einer verträglichen Dichte
andererseits wird dass Nutzungsmass gestützt auf die ZPP mit einer Band-
breite von min. 7'000 m2 bis max. 8'000 m2 GFo festgelegt.

Für die beiden geplanten Gebäude wird je ein Baubereich festgelegt. Zur
Festlegung der unterschiedlichen Höhenentwicklung der Gebäude werden
die Baubereiche jeweils in zwei Teilbaubereiche unterteilt und pro Teil-
baubereich die maximale Gesamthöhe sowie das massgebende Terrain

Art der Nutzung

(Art. 5 UeV)

Mass der Nutzung

(Art. 6 und 7 UeV)

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23	 ecoptima

definiert. Über die maximale Gesamthöhe hinaus sind keine Attikage-
schosse zulässig. Abgrabungen richten sich nach den Bestimmungen des
Baureglements.

Um für die Realisierung noch einen gewissen Projektierungsspielraum zu
gewährleisten wird festgehalten, dass die Unterteilung der Baubereiche
die jeweils maximale Ausdehnung des höheren Gebäudeteils beschränkt
und der jeweils tiefere Gebäudeteil entsprechend über die Begrenzung
hinausragen darf.

Zur Sicherung der wichtigsten Fassadenfluchten gemäss Richtprojekt wer-
den in diesen Bereichen Baulinien mit Anbaupflicht (Gestaltungsbaulinie
nach Art. 96b Abs. 1 BauV) festgelegt.

Die Baulinie für das 1. Vollgeschoss stellt das zurückspringende Erdge-
schoss des baulichen Akzents an der Hauptstrasse sicher.

Für die Einstellhalle resp. das Untergeschoss wird im Plan der Baubereich
für unterirdische Bauten (gem. Art. 96c Abs. 3 BauG) festgelegt. Gegenüber
der Hauptstrasse gilt für diesen der kantonale Strassenabstand von 5.0 m.
Gegenüber den benachbarten Grundstücke ist ein Grenzabstand von 1.0 m
einzuhalten. Ausgenommen davon ist der Grenzbereich zur Parzelle Nr.
509, hier kann der Grenzabstand mittels Näherbaurecht unterschritten
werden. Mit der vorliegenden UeO soll die Möglichkeit geschaffen werden,
das Untergeschoss im Falle einer künftigen Entwicklung auf der Parzelle
Nr. 509 auf diese Parzelle zu erweitern und eine gemeinsame Einstellhalle
zu schaffen. Gegenüber der Alpenstrasse wird der Bereich durch den Bau-
bereich A resp. den Gewässerraum des eingedolten Heilbachs begrenzt.

Ausserhalb der Baubereiche dürfen technisch und funktional bedingte
Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit der Einstellhalle wie beispiels-
weise Rauch- und Wärmeabzugsanlagen oder Oblichter im Bereich für
Erschliessungsflächen und im Bereich für gemeinschaftliche Spiel- und
Aufenthaltsflächen erstellt werden, wenn sie sich gut in die Bau- und
Aussenraumgestaltung integrieren. Das Richtprojekt sieht keine auskra-
genden Balkone vor, stattdessen verfügen die Wohnungen über Loggien.
Um jedoch für die Fassadengestaltung im Baubewilligungsverfahren einen
gewissen Projektierungsspielraum zu erhalten wird festgehalten, dass
Balkone und Elemente der Fassadengestaltung bis max. 50 cm über die
Baubereiche hinausragen dürfen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen
des Baureglements über die vorspringenden Gebäudeteile.

Ein gedeckter Abstellplatz für die Grüncontainer kann im nördlichen Be-
reich für gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsflächen erstellt werden.

Baubereiche

(Art. 7 Abs. 2 UeV)

Baulinien

(Art. 7 Abs. 3 und

4 UeV)

Unterirdische

Bauten

(Art. 8 Abs. 1 UeV)

Bauten und An-

lagen ausserhalb

der Baubereiche

(Art. 9 Abs. 1 und

2 UeV)

An- und Klein-

bauten

(Art. 9 Abs. 3 UeV)

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24	 ecoptima

7.3.2	 Baugestaltung

Art. 11 Abs. 2 definiert die Verbindlichkeit des Richtprojekts hinsichtlich
der Baugestaltung für dir weitere Planung. Im Richtprojekt-Dossier sind
die verbindlichen konstituierenden Elemente aufgeführt. Mit der Veranke-
rung des Richtprojekts in den Überbauungsvorschriften wird gewährleis-
tet, dass die gebietsübergreifende Bebauungsidee bis und mit Baubewil-
ligung dem Richtprojekt entspricht (auch im Falle eines Investoren- oder
Planerwechsels). Die im Richtprojekt als verbindlich deklarierten Elemente
sind in der weiteren Planung zwingend zu berücksichtigen. Die im Richt-
projekt als orientierend definierten Elemente haben für die weitere Bear-
beitung wegleitenden Charakter.

Zusätzlich wird zur Beurteilung von Vorhaben im Wirkungsbereiche der
UeO im Baubewilligungsverfahren entweder ein Ausschuss der Begleit-
gruppe des Workshopverfahrens dem die Fachmitglieder angehören oder
die Fachgruppe Ortsbild beigezogen.

Der Fassadengestaltung kommt eine wichtige Bedeutung zu, insbesonde-
re auch im Bereich der Erdgeschossnutzungen. Die Vorgabe, dass blin-
de, verklebte oder nicht bewirtschaftete Schaufenster gegenüber dem
öffentlichen Aussenraum nicht zulässig sind, sollen eine optische und
funktionale Durchlässigkeit zwischen den Erdgeschossnutzungen und der
angrenzenden Vorzone sicherstellen. Für eine erfolgreiche Belebung des
öffentlichen Raums ist dies entscheidend. Auch eine Fassadenbegrünung
soll geprüft werden. Im übrigen sind die entsprechenden konstituierenden
Elemente des Richtprojekts verbindlich.

Die Neubauten müssen mit Flachdächern erstellt werden, die (sofern sie
nicht begehbar sind) extensiv zu begrünen sind. Die Dächer der jeweils
tiefer liegenden Gebäudeteile können als Dachterrasse genutzt werden.
Offene, filigrane und einheitlich gestaltete Vorkehrungen für den Sonnen-
schutz sind inkl. Brüstung über die im Überbauungsplan festgelegte Ge-
samthöhe zulässig, wenn sie die pro Teilbaubereich festgelegte maximale
Gesamthöhe um nicht mehr als 3.50 m überschreiten.

Um sicherzustellen, dass die technisch bedingten Dachaufbauten wie
Liftaufbauten, Lichtkuppeln, (Licht-)Kamine, Anlagen zur Nutzung von Son-
nenenergie und dergleichen zusammen mit der Architektur eine überzeu-
gende Gesamtgestaltung ergeben, wird in den Überbauungsvorschriften
festgelegt, dass sie die maximale Gesamthöhe um maximal 1.50 m überra-
gen dürfen.

7.3.3	 Aussenraumgestaltung

Die Aussenräume und allfällige Terrainveränderungen müssen so gestal-
tet werden, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die Aussenräume
sollen von Fassade zu Fassade geplant werden und die Bauten durch ihre
gesamtheitliche Gestaltung zusammenbinden. Die durchlässige Gestaltung
soll zu einer guten fussläufigen Vernetzung des Areals mit der Umgebung

Gesamtgestaltung

(Art. 11 UeV)

Fassaden-

gestaltung

(Art. 12 UeV)

Dachgestaltung

(Art. 13 UeV)

Technisch beding-

te Dachaufbauten

(Art. 14 UeV)

Grundsätze

(Art. 15 UeV)

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25	 ecoptima

beitragen. Zudem muss die Aussenraumgestaltung so konzipiert werden,
dass sie der ökologischen Vernetzung dient (dies z.B. durch die Schaffung
von Kleinstrukturen und/oder Trittsteinen, z.B. Ast- oder Steinhaufen,
Krautsäume etc.) und der Verbesserung des Mikroklimas Rechnung trägt.
Stein- und Schottergärten sind nicht zulässig. Für die Bepflanzung müssen
standortgerechte und überwiegend einheimische Arten verwendet wer-
den. Die für die weitere Planung verbindlichen Prinzipien der Aussenraum-
gestaltung sind im Richtprojekt festgehalten.

Mit der Baueingabe muss ein Umgebungsgestaltungsplan gemäss Art. 14
Abs. 1 Ltd. D Dekret über das Baubewilligungsverfahren BewD eingereicht
werden.

Der Bereich für Erschliessungsflächen wird entlang der Hauptstrasse,
im Bereich der Anlieferung und in der Wohngasse zwischen den beiden
Gebäuden ausgewiesen. Die Flächen dienen in erster Linie der Erschlie-
ssung inkl. der Notzufahrt, der Anlieferung und der Parkierung. Um die
genannten Funktionen erfüllen zu können müssen die Flächen befestigt
und durchgehend hindernisfrei gestaltet werden. Versiegelte, wasserun-
durchlässige Flächen müssen auf ein Minimum beschränkt werden.

Der gemeinschaftliche Aussenraum umspült das Gebäude im Baubereich
A und begrenzt die Überbauung im Westen gegen die Bahn. Die Flächen
dienen in erster Linie als Spiel- und Aufenthaltsfläche, der Aussenbestuh-
lung der angrenzenden publikumsorientierten Erdgeschossnutzung im
Baubereich A, der Realisierung eines gedeckten Standplatzes für Grüncon-
tainer und der Erschliessung für den Fussverkehr.

Zusätzlich werden Festlegungen zur Bepflanzung aufgenommen, insbe-
sondere wird festgehalten, dass die Bepflanzung mit standortgerechten
und überwiegend einheimische Arten erfolgen und mindestens 3 mit-
tel- bis grosskronige Bäume gepflanzt werden müssen. Die versiegelten
Flächen werden auf ein Minimum beschränkt. Diese Festlegungen sollen
zu einem angenehmen Mikroklima und einer erhöhten Biodiversität beitra-
gen.

Aufgrund des angestrebten Wohnungsmixes (max. 20 Familienwohnungen
mit 3 oder mehr Zimmern) sieht das Richtprojekt keine grössere Spielflä-
che nach Art. 46 BauV vor (vgl. Ziff. 7.3.1). Die Aufenthaltsbereiche und
Kinderspielplätze nach Art. 44 und 45 BauV werden jedoch auf dem Areal
bereitgestellt. Die Flächen müssen im Baubewilligungsverfahren nach-
gewiesen werden. Bereiche, welche im überlagernden Gewässerraum zu
liegen kommen dürfen nicht an die Flächen angerechnet werden.

Erschliessungs-

flächen

(Art. 16 UeV)

Gemeinschaftliche

Spiel- und Aufent-

haltsflächen

(Art. 17 UeV)

Aufenthaltsberei-

che, Kinderspiel-

plätze

(Art. 18 UeV)

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26	 ecoptima

7.3.4	 Erschliessung und Parkierung

Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Hauptstra-
sse in die Einstellhalle oder den Anlieferungsbereich und die in das Ge-
bäude B integrierten oberirdischen Parkplätze. Der Bereich für die Zu- und
Wegfahrt zur Einstellhalle ist im Überbauungsplan bezeichnet.

Die Erschliessung für den Langsamverkehr erfolgt ab der Hauptstrasse
und der Alpenstrasse. Ab der Alpenstrasse muss gemäss Vorgabe des
städtebaulichen Richtplans Zentrum eine fussläufige Erschliessung des
Areals sichergestellt werden, die zu einem späteren Zeitpunkt auf die
nördlich angrenzenden Areale erweitert werden kann und die rückwärtige
Erschliessung des Areals sicherstellt.

Die gedeckten Veloabstellplätze in der Einstellhalle können über einen
Velolift im Gebäude A erreicht werden.

Die Berechnung der notwendigen Auto- und Veloabstellplätze erfolgt ge-
mäss Art. 49 ff der kantonalen Bauverordnung.

Die Autoabstellplätze sind mit Ausnahme von sechs in das 1. Vollgeschoss
des Gebäudes B integrierten Abstellplätzen sowie einem Autoabstellplatz
an der Grenze zur Parzelle Nr. 509 in der unterirdischen Einstellhalle vor-
zusehen.

Veloabstellplätze sind sowohl oberirdisch (in der Nähe der Hauszugän-
ge und ins Gebäude integriert) wie auch unterirdisch in der Einstellhalle
vorgesehen.

Die Machbarkeit ist geprüft und von der zuständigen kommunalen Stelle
bestätigt worden.

Für die Entsorgung resp. die notwendige Anzahl Container wird im Unter-
geschoss genügend Raum sichergestellt. Die Bereitstellung für die Lee-
rung erfolgt an der Hauptstrasse im Bereich für Erschliessungsflächen.
Die Grüncontainer können oberirdisch im nördlichen Bereich für gemein-
schaftliche Spiel- und Aufenthaltsflächen platziert werden.

7.3.5	 Umwelt

Art. 24 UeV sieht den Anschluss an das Fernwärmenetz Lyss Nord vor.
Für die Bestimmung ist die neue kantonale Mustervorschrift verwendet
worden.

Das Areal liegt teilweise im Gebiet mit Restgefährdung durch Über-
schwemmung sowie im Bereich mit Gefährdung durch Oberflächenabfluss
(vgl. Ziff. 3.1). Mit der Festlegung des massgebenden Terrains pro Baube-
reich wird dem Hochwasserschutz Rechnung getragen (vgl. Ziff. 6.2.2) .
Es gilt die Hochwasserschutzkote gemäss Zonenplan Naturgefahren von

Erschliessung

motorisierter Ver-

kehr, Einstellhalle,

Anlieferung

(Art. 19 UeV)

Erschliessung

Langsamverkehr

(Art. 20 UeV)

Abstellplätze

(Art. 21 UeV)

Notzufahrt

(Art. 22 UeV)

Entsorgung

(Art. 23 UeV)

Energie- und

Wärmeversorgung

(Art. 24 UeV)

Naturgefahren

(Art. 25 UeV)

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27	 ecoptima

445.25. m. ü. M. Im Baubewilligungsverfahren müssen (unter Berücksich-
tigung des Zonenplans Naturgefahren) Massnahmen zum Hochwasser-
schutz nachgewiesen werden.

Das Areal liegt im Konsultationsbereich Störfallvorsorge (SBB Bahnstrecke
Bern-Biel). Zum Schutz der künftigen Nutzenden und Bewohner:innen wer-
den Massnahmen festgelegt, die in der weiteren Planung zu berücksichti-
gen und umzusetzen sind. Die Errichtung neuer empfindlicher Nutzungen
ist in dem vom Konsultationsbereich nach Art. 11a StFV überlagerten
Bereich nicht zulässig.

7.3.6	 Weitere Bestimmungen

Unter den weiteren Bestimmungen werden die üblichen Regelungen zur
vertraglichen Sicherstellung und dem Inkrafttreten aufgeführt.

Störfall

(Art. 26 UeV)

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28	 ecoptima

8.	 Auswirkungen auf die Umwelt (Bericht nach
Art. 47 RPV)

8.1	 Vereinbarkeit mit übergeordnetem Recht

8.1.1	 Städtebaulicher Richtplan Zentrum

Die Zielsetzungen der vier für das Areal «Hauptstrasse 39-41» massgeben-
den Massnahmenblätter des städtebaulichen Richtplans Zentrum werden
mit der vorliegenden ZPP und der UeO erfüllt.

S2 Bauweise im städtischen Grundgerüst
	– Prägnante Fassaden an raumbildenden Kanten mit qualitativ hochwer-

tigen Gebäudevorzonen fassen den Strassenraum
	– Aussenräume so gestalten und möblieren, dass sie zum Verweilen

und Flanieren einladen
	– Konzentration und Orientierung der Bebauung und publikumsorien-

tierten Nutzungen prioritär zum öffentlichen Raum (Hauseingänge,
Geschäftseingänge und Schaufenster zum Strassenraum orientieren)

	– Optimale Voraussetzungen für publikumsorientierte Nutzungen im
Erdgeschoss (Höhe EG mind. 4.00 m)

	– Fassaden unter Berücksichtigung der angrenzenden Bauten und
Aussenräume sowie ihrer Nutzung gestalten und angemessen befens-
tern (keine blinde, verklebte oder nicht bewirtschaftete Fenster)

	– Erstellung von zurückversetzten Erdgeschossen an strategischen
Standorten

	– Energetisch effiziente und nachhaltige Bauweise fördern

Das Massnahmenblatt S2 betrifft die erste Bautiefe entlang der Haupt-
strasse. Die Fassadenfluchten sowohl des Gebäudes an der Hauptstrasse
und des städtebaulichen Akzents nehmen die im Richtplan definier-
te städtebauliche Kante auf und prägen den öffentlichen Raum an der
Hauptstrasse. Die städtisch geprägte Fassade entspricht der urbanen Lage
an der Hauptstrasse. Das Erdgeschoss beider Gebäude ist der publikums-
orientierten resp. der gewerblichen Nutzung vorbehalten, wodurch eine
Belebung des öffentlichen Raums gefördert werden soll. Die zur Haupt-
strasse orientierten Räume im zweiten Vollgeschoss des Gebäudes an der
Hauptstrasse können ebenfalls gewerblich genutzt werden. In den übrigen
Geschossen ist Wohnnutzung vorgesehen. Die Überbauung wird an das
Fernwärmenetz Lyss Nord angeschlossen. Die Flachdächer werden, sofern
sie nicht begehbar sind, mit Solaranlagen belegt. Der energetischen Effizi-
enz und Nachhaltigkeit wird damit Rechnung getragen.

MB S2, S4, S10,

S14

Zielsetzung

Umsetzung

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S4 «Teilgebiet Hauptstrasse»
	– Urban geprägte Mischnutzung in verdichteter Bauweise entlang der

Hauptstrasse
	– Bauliche Veränderungen nehmen Rücksicht auf die besondere Lage

zwischen dichtem Regionalzentrum und der dörflichen Struktur um
den Lyssbach

	– Anordnung von publikumsorientierten Nutzungen zur Hauptstrasse
	– Sichtverbindung und Durchlässigkeit zwischen Hauptstrasse und

Bahnlinie gewährleisten (keine Riegelwirkung)
	– Energetisch effiziente und nachhaltige Bauweise fördern (2000-Watt-

Gesellschaft)

Der städtebauliche Akzent und das Gebäude an der Hauptstrasse entspre-
chen mit ihrer Setzung (keine Riegelwirkung), der prägnanten Fassade, der
auf das Umfeld abgestimmten Höhenentwicklung und der gemischten Nut-
zung den Zielsetzungen des Massnahmenblattes S4. Die dörflich geprägte
Struktur um den Lyssbach hat an an diesem Standort auf der gegenüber-
liegenden Seite der Hauptstrasse keine prägenden Einfluss auf die Bebau-
ungsstruktur. Der energetisch effizienten und nachhaltigen Bauweise wird
mit der Nutzung erneuerbarer Energien und der Entsiegelung Rechnung
getragen.

S10 «Eignungsstandorte hohes Haus»
Kategorie: Hohe Häuser im Stadtnetz (max. 30m)

	– Rhythmisierung der Biel-, Haupt- und Aarbergstrasse durch gezielte
Setzung einzelner hoher Häuser

	– Akzentuierung von strategischen Stellen (Sichtachse, Kreuzung, Unter-
führung) durch hohe Häuser entlang des Rückgrats im Zusammenspiel
mit den örtlichen Gegebenheiten bezüglich Setzung und Volumen

	– Verbesserung der Gesamtsituation bezüglich Lesbarkeit des öffentli-
chen Raumes und der Platzsituation im direkten Umfeld

	– Schaffung publikumsorientierter Nutzungen im Erdgeschoss mit
Wechselwirkung zum Strassenraum

	– Schaffung einer hochwertig gestalteten Vorzone mit Vergrösserung
der Vorzone durch zurückversetzte Erdgeschosse

	– Energetisch effiziente und nachhaltige Bauweise fördern

An der Ecke Hauptstrasse-Alpenstrasse befindet sich gemäss städtebau-
lichem Richtplan Zentrum der Eignungsstandort L mit einer maximalen
Gesamthöhe von 30 m. Mit dem durchgeführten Verfahren (vgl. Ziff. 4)
sind die Anforderungen an die Qualitätssicherung erfüllt. Die Kreuzung
mit Unterführung wird mit dem geplanten städtebaulichen Akzent sowie
auch zusammen mit dem gegenüberliegenden Neubau des Altersheims
(max. Gesamthöhe 26 m) akzentuiert und der Strassenraum klar gefasst.
Die geplanten publikumsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss fördern
zusammen mit den Vorgaben bzgl. der Fassadengestaltung die Wechsel-
wirkung mit und die Belebung des Strassenraumes. Die Umgestaltung
des Aussenraums an der Alpenstrasse zu einer Art urbanen Garten mit
Bespielungsmöglichkeiten durch die Nutzungen im Erdgeschoss sowie die

Zielsetzung

Umsetzung

Zielsetzung

Umsetzung

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30	 ecoptima

Schaffung des direkten Zugangs von der Alpenstrasse ins Areal tragen zu
einer wesentlichen Verbesserung des öffentlichen und privaten Raums
bei. Bzgl. energetischer Effizienz und nachhaltiger Bauweise vgl. oben.

S14 «Siedlungsökologie»
	– Stabile Siedlungsökologie und klimaangepasste Siedlungsentwicklung
	– Durchgrünung des Siedlungsgebiets erhalten und weiter fördern
	– Grünkorridore sicherstellen
	– Unversiegelte Flächen und naturnahe Gestaltung von Grünräumen
	– Lyssbach sowie weitere Wasserflächen fördern und gezielt anlegen
	– Ökologische Vernetzung Lyssbach mit der Umgebung (Quervernet-

zung)
	– Grossräumige Durchlüftung, Dach- und Fassadenbegrünungen in der

Siedlungsentwicklung berücksichtigen

Die Aussenraumgestaltung zeichnet sich durch einen hohen Grünanteil
aus, versiegelte Flächen werden wo möglich vermieden. Auch grosse
Bäume und begrünte Dächer tragen zu einem guten Mikroklima bei. Die
ökologische Vernetzung soll mit der Bereitstellung von Kleinstrukturen
gefördert werden.

8.1.2	 Richtplan Verkehr

Die einzige, im Bereich des Areals «Hauptstrasse 39-41» vorgesehene
Massnahme, die Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungskonzepts
Hauptstrasse, ist seit Herbst 2021 umgesetzt.

8.1.3	 Richtplan Energie

Der im Richtplan Energie vorgesehene Anschluss an den Wärmeverbund
Lyss Nord wird in den Überbauungsvorschriften verbindlich umgesetzt.

8.1.4	 Siedlungsentwicklung nach innen / haushälterische Boden-
nutzung

Mit der planungsrechtlichen Umsetzung des Richtprojekts im Rahmen
der ZPP und der UeO werden die Voraussetzungen für eine angemessene
Innenentwicklung im Zentrum von Lyss geschaffen.

Das Mass der Nutzung wird gegenüber der rechtskräftigen Mischzone
Kern (MKb) erhöht, wobei die bestehende Bebauung die heutigen bauli-
chen Möglichkeiten nicht ausschöpft. Die gemäss Richtprojekt geplante
oberirdische Geschossfläche (GFo) beträgt ca. 7'800 m2. Bei einer anre-
chenbaren Grundstücksfläche von 3'406 m2 entspricht diese einer Dich-
te von 2.29 GFZo. Die maximale GFo wird in der ZPP und der UeO auf
8'000 m2 festgelegt, das entspricht einer GFZo von 2.35. Zwecks Gewähr-
leistung einer haushälterischen Bodennutzung wird auch eine minimale
GFo von 7'000 m2 festgelegt, was einer GFZo von 2.05 entspricht.

Zielsetzung

Umsetzung

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31	 ecoptima

8.1.5	 Verfügbarkeit der Bauzone

Das Planerlassverfahren der vorliegenden Planungsinstrumente erfolgt
im Hinblick auf konkrete Bauabsichten. Die Planung berücksichtigt die
Grundeigentumsverhältnisse. Die Grundstücke sind rechtlich und tatsäch-
lich verfügbar.

8.1.6	 Weitere übergeordnete Vorgaben

Die Vereinbarkeit mit den die umweltrechtlichen Belangen betreffenden
übergeordneten Gesetzgebungen wird nachfolgend erläutert.

8.2	 Orts- und Landschaftsbild

Die Möglichkeiten einer an diesem Ort aus städtebaulicher Sicht ange-
messenen Siedlungsentwicklung nach innen sind im Rahmen des Work-
shopverfahrens zusammen mit dem interdisziplinär zusammengesetzten
Planungsteam und der breit abgestützten Begleitgruppe ermittelt worden.
Gemäss den Anforderungen des Städtebaulichen Richtplans Zentrum bil-
dete das qualitätssichernde Verfahren die Grundlage für die Änderung der
kommunalen Nutzungsplanung.

Das Richtprojekt bietet einen Städtebau, welcher sowohl die vorhandenen
ortsbaulichen Charaktere als auch die laufenden Arealentwicklungen im
direkten Umfeld erfasst und arealspezifisch umsetzt. Die Arealentwicklung
Hauptstrasse 39-41 ist Teil des neuen, urbanen Gesichts der Hauptstra-
sse, welches sich mit dem Neubau des Altersheims am Mühleplatz und
der Arealentwicklung Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse Schrittweise
an Kontur gewinnt. Dies kommt auch in der Fassadengestaltung zum
Ausdruck. Der städtebauliche Akzent markiert zusammen mit dem Neu-
bau des Altersheims vis à vis die Kreuzung Hauptstrasse-Alpenstrasse
resp. den historischen Mühleplatz. Das in der Höhe abgestufte Haus an
der Hauptstrasse nimmt die Höhe des Stadthauses der Arealentwick-
lung Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse gegenüber auf, während der
rückwärtige, in der Höhe abgestufte Bereich den Übergang zur nördlich
angrenzenden Bebauung sucht. Im Rahmen des Workshopverfahrens
wurde zudem aufgezeigt, dass eine (im Zukunftsbild zum Städtebaulichen
Richtplan Zentrum angedeutete) Weiterentwicklung Richtung Norden in
einer ähnlichen Siedlungsstruktur und -typologie denkbar wäre.

Ausgehend von den vorgefundenen Freiraumstrukturen erfolgte die Um-
gebungsgestaltung. Insbesondere die heute für die Hauptstrasse cha-
rakteristischen Ein- und Ausblicke zwischen der Strasse und den dahin-
terliegenden Freiräumen oder der Bahnlinie und die daraus entstehende
Verzahnung von grünen und grauen Flächen wurde beibehalten und der
neuen städtebaulichen Situation angemessen umgesetzt. Publikumsorien-
tierte Nutzungen im Erdgeschoss sowie der direkte Zugang zum Areal ab
der Alpenstrasse beleben den Aussenraum an der Hauptstrasse. Im hinte-
ren Bereich des Areals werden die Spiel- und Aufenthaltsflächen zu den

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32	 ecoptima

Wohnungen angeboten. Der hohe Grünanteil und die auf das notwendige
Minimum beschränkten versiegelten Flächen tragen zu einem angeneh-
men Mikroklima und zur Förderung der Biodiversität bei.

8.3	 Verkehr

Die Erschliessung des Areals erfolgt bereits heute ab der Hauptstrasse
und soll (u.a. mangels Alternativen) auch künftig zentral ab der Hauptstra-
sse mit einer Ein- bzw. Ausfahrt in die Einstellhalle erfolgen. Die notwendi-
gen Sichtbermen sind eingehalten.

Aufgrund der guten Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (öV-Güte-
klasse C, Bahnhof in 500 m Distanz, Haltestelle Ortsbus direkt angrenzend
an das Areal) wird eine Veränderung des Modalsplit zugunsten des Fuss-
und Veloverkehrs sowie des öffentlichen Verkehrs angestrebt.

8.3.1	 Abstellplätze Motorfahrzeuge

Gemäss Berechnung nach kant. Bauverordnung (Art. 49ff BauV) müssen
für die geplanten Nutzungen zwischen 58 und 225 Parkplätze für die
Bewohner:innen, die Beschäftigten und die Besucher:innen erstellt wer-
den (vgl. nachfolgende Tabelle). In dieser Bandbreite ebenfalls enthalten
sind die Behindertenparkplätze. Nicht enthalten (und separat zu bewilli-
gen) sind betriebsnotwendige Fahrzeuge (Lieferwagen, Aussendienstfahr-
zeuge etc.) und Motorfahrzeuge mit über- oder unterdurchschnittlichem
Platzbedarf wie z.B. Motorräder.

Nutzung Einheit Anzahl Parkplätze

Min. Max.

Wohnen 90 Whg. 45 180

Gewerbe Hügli 930 m2 8 20

Büro/Co-Working 250 m2 0 9

Gastro 200 m2 5 16

Total Parkplätze 58 225

Das Richtprojekt sieht die Bereitstellung folgender Parkplätze vor (Pläne
Stand 16.05.23):

Nutzung Einstellhalle Oberirdisch

Wohnen 59

Gewerbe Hügli 4 6

Übriges Gewerbe/Büro 5

Bachmann Lyss AG 1

Motorräder 5

Total 75 + 5

Grundsätze

Bedarf Autoab-

stellplätze

Angebot Autoab-

stellplätze

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Pro Wohnung wird so im Durchschnitt 0.65 Parkplatz angeboten. Das
Parkplatzangebot befindet sich damit klar im unteren Bereich der kanto-
nalen Bandbreite und bildet eine gute Voraussetzung für die angestrebte
Veränderung des Modalsplits.

Die heutigen Nutzungen generieren ein maximales tägliches Verkehrsauf-
kommen von ca. 270 Fahrten (vgl. nachfolgende Tabelle):

Nutzung PP Umschlag/Tag Fahrten/Tag Fahrten total/Tag

Wohnen 10 1.5 3 30

Gewerbe 20 6 12 240

TOTAL 30 270 Fahrten/Tag

Die unten stehende Tabelle weist die ungefähre Berechnung des durch die
neuen Nutzungen im Planungsperimeter zu erwartenden Verkehrsaufkom-
mens aus:

Nutzung PP Umschlag/Tag Fahrten/Tag Fahrten total/Tag

Wohnen 59 1.5 3 177

Gewerbe,

Dienstleistung,

Gastro

16 6 12 192

TOTAL 81 369 Fahrten/Tag

Gegenüber den heute aus dem Areal generierten ca. 270 Fahren pro Tag
ist durch die Arealentwicklung mit ca. 100 zusätzlichen Fahrten pro Tag zu
rechnen. Die Hauptstrasse kann dieses zusätzliche Verkehrsaufkommen
aufnehmen, ohne dass dadurch der Verkehrsfluss beeinträchtigt wird.

8.3.2	 Veloabstellplätze

Der Bedarf an Abstellplätzen für Velos wird anhand von Art. 54c BauV
berechnet. Für die Wohnnutzung werden zwei Abstellplätze pro Wohnung,
für die gewerbliche und Dienstleistungsnutzung zwei Abstellplätze pro
100 m2 Geschossfläche und für die Gastronutzung drei Abstellplätze pro
100 m2 gerechnet.

Nutzung Berechnung Anzahl

Wohnungen

Geschoss-

fläche (m2)

Abstellplätze

Wohnen 2/Wohnung 90 180

Gewerbe/

Dienstleistung

2/100 m2 GF 1'180 24

Gastro 3/100 m2 GF 200 6

TOTAL 210

Der Bedarf an Veloabstellplätzen liegt demnach bei 210 Stück.

Verkehrsauf-

kommen

Bedarf Veloabstell-

plätze

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34	 ecoptima

Das Richtprojekt sieht vor, in der Einstellhalle einen grossen, mit einem
Lift erschlossenen Raum für 150 Velos bereitzustellen. Die übrigen Veloab-
stellplätze werden oberirdisch im Bereich der Hauszugänge resp. in einem
Veloraum im hohen Haus angeordnet.

8.4	 Lärmschutz

Die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) der mit der ZPP festgeleg-
ten Lärmempfindlichkeitsstufe ES III gemäss Art. 43 der kantonalen Lärm-
schutzverordnung LSV werden entlang der Hauptstrasse für Wohnnutzung
um bis zu 2 dBA überschritten. Entlang der Bahn sind die massgebenden
IGW eingehalten.

Das Richtprojekt reagiert mit der Anordnung der publikumsorientierten
Nutzungen im 1. und 2. Vollgeschoss entlang der Hauptstrasse auf die
Lärmbelastung. Bei den Wohnungen im 3. bis 5. Vollgeschoss wird mit
baulichen Massnahmen (Lärmloggien) sowie der Anordnung der lärmemp-
findlichen Räume reagiert.

Die IGW für Gewerbenutzungen werden eingehalten.

Detaillierte Angaben zu den IGW-Überschreitungen sowie zu möglichen
Massnahmen zur Einhaltung der IGW finden sich in der Lärmuntersuchung
der Grolimund + Partner AG vom 17. März 2025. Im Baubewilligungsver-
fahren muss der Nachweis erbracht werden, dass die massgebenden IGW
eingehalten sind.

8.5	 Luftreinhaltung

Ausgehend von einem heutigen DTV auf der Hauptstrasse von ca. 12'500
Fahrten ergibt sich gemäss Arbeitshilfe «Bestimmung der lokalen Be-
lastbarkeiten» des beco1 aus Sicht der Luftreinhaltung eine zusätzliche
Belastbarkeit von ca. 2'260 Fahrten. Der voraussichtliche Mehrverkehr
von ca. 100 Fahrten im Bereich der UeO auf der Hauptstrasse wird keine
unzulässigen Lärm- und Luftbelastungen verursachen.

1	 beco Berner Wirtschaft (November 2015): Bestimmung der lokalen Belastbarkeiten. Arbeitshilfe zur Berechnung der
Belastbarkeiten von Strassen aus Sicht der Luftreinhaltung.

Angebot Veloab-

stellplätze

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35	 ecoptima

8.6	 Hochwasserschutz

Gemäss Zonenplan Naturgefahren liegt das Areal in einem Gebiet mit
Restgefährdung durch Überflutung eines 300-jährlichen Hochwassers (vgl.
Ziff. 3.1). Die Hochwasserschutzkote liegt gemäss Zonenplan Naturgefah-
ren der Gemeinde Lyss bei 445.25 m. ü. M. Die Höhenlinien eines 300-jähr-
lichen Hochwassers wurden bereits im Workshopverfahren und auch bei
der Ausarbeitung des Richtprojekts berücksichtigt.

Das massgebende Terrain wird in Abstimmung mit dem Hochwasserschutz
pro Baubereich festgelegt. Das pro Baubereich festgelegte massgebende
Terrain berücksichtigt die Hochwasserschutzkoten gemäss Zonenplan
Naturgefahren.

8.7	 Geologie (Altlasten, Gewässer)

Das Areal liegt im Gewässerschutzbereich Au. Im Gewässerschutzbereich
Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grund-
wasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die
Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten
Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert wird.

Gemäss Gutachten der Geotest AG1 taucht das 2. UG vollständig in das
Grundwasser ein. Ersatzmassnahmen zur Aufrechterhaltung des Grund-
wasserdurchflusses werden nötig sein. Für das Baugesuch wird ein wei-
terführendes, detailliertes hydrogeologisches Gutachten zum Einbau ins
Grundwasser (10% Nachweis) auszuarbeiten sein.

Gemäss Geoportal des Kantons Bern tangiert das Areal keinen belasteten
Standort.

8.8	 Störfallvorsorge

Als Störfall gilt ein ausserordentliches Ereignis in einem Betrieb, auf
einem Verkehrsweg oder an einer Rohrleitungsanlage (z.B. bei der Pro-
duktion, der Lagerung und beim Transport von Treibstoffen, Brennstof-
fen sowie chemischen Grundstoffen), bei dem erhebliche Einwirkungen
ausserhalb der jeweiligen Anlage auftreten und das Schädigungen der
Bevölkerung und der Umwelt zur Folge haben kann (Art. 2 Abs. 4 und 5
StFV). Durch Siedlungsentwicklungen in der Umgebung einer Anlage, d. h.
wenn die Anzahl Personen, die im Falle eines Störfalls betroffen wären,
in einem Gebiet zunimmt, kann sich das Risiko bei einer Anlage erheb-
lich erhöhen. Art. 11a der Störfallverordnung (StFV) schreibt vor, dass die

1	 Geotest AG, Zollikofen, 04.05.2023: Lyss, Arealentwicklung Hauptstrasse 39-41. Vorbeurteilung Einbau ins Grundwas-
ser (10% Nachweis)

Grundwasser

Altlasten

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36	 ecoptima

Kantone die Störfallvorsorge in der Richt- und Nutzungsplanung berück-
sichtigen müssen. Das Massnahmenblatt D_04 des kantonalen Richtplans
verlangt, dass die technischen Risiken, welche von Bahnlinien, Strassen,
Hochdruck-Gasleitungen und stationären Betrieben ausgehen im Rahmen
der Ortsplanungsrevision berücksichtigt und mit der Siedlungsentwicklung
abgestimmt werden. Die Abklärungen nach Planungshilfe «Koordination
Raumplanung und Störfallvorsorge» des Bundes (2013) sowie nach der
Arbeitshilfe «Koordination Störfallvorsorge in der Raumplanung» des AGR
und des kantonalen Labors (2018) wurden durchgeführt und sind im Be-
richt des Büros Neosys vom März 20251 dokumentiert.

Der Bericht kommt zum Schluss, dass das Vorhaben aufgrund des Per-
sonenaufkommens als risikorelevant gilt. Im Planungsperimeter beste-
hen keine empfindlichen Einrichtungen und es sind auch keine geplant.
Entsprechend wird bereits in den ZPP-Vorschriften festgelegt, dass in dem
vom Konsultationsbereich überlagerten Bereich keine empfindlichen Ein-
richtungen neu erstellt werden dürfen.

Alternativstandorte für die Arealentwicklung kommen vorliegend nicht
in Frage. Das Planungsgebiet resp. der städtebauliche Akzent mit 30 m
Gesamthöhe wurde im Rahmen des 2021 genehmigten Städtebaulichen
Richtplans Zentrum basierend auf städtebaulichen Überlegungen fest-
gesetzt. Die Prüfung von Alternativstandorten war Gegenstand der Erar-
beitung des Richtplans. Die vorliegende ZPP und UeO vertiefen die in der
Richtplanung definierten Grundsätze.

Das Richtprojekt reagiert auf die Gefahrensituation mit der Anordnung
der Hauszugänge auf der bahnabgewandten Seite und einer zur Bahnlinie
abgestuften Höhenentwicklung der Gebäude. Empfindliche Einrichtungen
sind nicht geplant. In den Überbauungsvorschriften werden zudem plane-
rische und bauliche Massnahmen definiert, die das Risiko der künftigen
Nutzerinnen und Nutzer des Areals mindern. Empfindliche Nutzungen sind
nicht geplant.

1	 Neosys AG, Gerlafingen (12.03.2024): Raumplanerische Risikoanalyse Hauptstrasse 39-41, Lyss. Gefährdung durch
Bahnlinie.

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37	 ecoptima

9.	 Verfahren

9.1	 Übersicht und Termine

Der Erlass der ZPP (Zonenplan und Baureglementsänderung) A335 erfolgt
im ordentlichen Verfahren mit Mitwirkung, kantonaler Vorprüfung, öffentli-
cher Auflage, Beschlussfassung durch den Gemeinderat und den Grossen
Gemeinderat sowie kantonaler Genehmigung.

Die UeO Nr. 72 «Hauptstrasse 39-41» mit Zonenplan- und Baureglements-
änderung durchläuft das ordentliche Verfahren mit kantonaler Vorprüfung,
öffentlicher Auflage, Beschlussfassung durch den Gemeinderat und kanto-
naler Genehmigung.

Die beiden Verfahren sollen parallel geführt werden. Nach der Mitwirkung
zur ZPP werden die ZPP und die UeO gemeinsam zur kant. Vorprüfung
eingereicht und die Verfahren ab da parallel geführt.

Es ist folgender Terminplan vorgesehen:
	– Entwurf UeO und Änderung der 	 bis Juli 2023

Grundordnung (ZPP)
	– Beschluss Bau- und Planungskommission (BPK)	 23. August 2023
	– Beschluss Gemeinderat (GR)	 8. September 2023
	– Mitwirkung (ZPP)	 13. Okt.-10. Nov. 2023
	– Auswertung und Bereinigung inkl.	 Nov. 2023 - Apr. 2024

Mitwirkungsbericht
	– Beschlüsse BPK und GR	 Mai 2024
	– Kantonale Vorprüfung	 31. Mai 2024 bis

		  9. Jan. 2025
	– Auswertung und Bereinigung	 Jan.-März 2025
	– Beschlüsse BPK und GR	 April 2025
	– Öffentliche Auflage	 2. Mai bis 4. Juni 2025
	– Einspracheverhandlungen	 keine
	– Beschluss BPK (UeO)	 23. Juli 2025
	– Beschluss GR (ZPP und UeO)	 4. August 2025
	– Beschluss Parlamentskommission (ZPP)	 28. August 2025
	– Beschluss Grosser Gemeinderat (ZPP)	 15. September 2025
	– Referendumsfrist	 Oktober 2025
	– Genehmigung AGR	 anschliessend

9.2	 Mitwirkung

Die ZPP wurde während 30 Tagen auf der Abteilung Bau + Planung Lyss
zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konnten alle
Interessierten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Gemeinde ein-
reichen. Die Eingaben und Antworten wurden in einem Mitwirkungsbericht
zusammengefasst.

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 72 «Hauptstrasse 39-41» mit
Zonenplan- und Baureglementsänderung A335
Erläuterungsbericht

38	 ecoptima

9.3	 Vorprüfung

Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) hat die ZPP und die UeO
im Rahmen der Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit geprüft. Anschlie-
ssend wurde die Planung gemäss den im Vorprüfungsbericht festgehalte-
nen Vorbehalten bereinigt und vom Gemeinderat zuhanden der öffentli-
chen Auflage beschlossen.

9.4	 Öffentliche Auflage

Im Rahmen der öffentlichen Auflage konnte schriftlich Einsprache erhoben
werden. Die Einsprachebefugnis richtet sich nach Art. 35 ff BauG. Während
der Auflagefrist sind keine Einsprachen eingereicht worden.

9.5	 Beschlussfassung und Genehmigung

Nach der Beschlussfassung durch den Gemeinderat (UeO) und den Gro-
ssen Gemeinderat (ZPP) werden die Planungsakten dem AGR zur Genehmi-
gung überwiesen.

format: application/pdf

parent_type: agenda


text:
Überabuungsplan 1:500

Die UeO-Änderung besteht aus:
• Ausschnitt Überbauungsplan
• Überbauungsvorschriften

weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht

• Aufstockung/Erweiterung Altersheim
Lyss-Busswil. Richtprojekt 2024

• Schlussbericht Workshopverfahren 2024

20. November 2025

BESCHLUSSFASSUNG

Gemeinde Lyss

Änderung UeO Nr. 55 «Altersheim – Untere Mühle»

ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

Genehmigungsvermerke

Vorprüfung vom 14. Juli 2025

Publikation im amtlichen Anzeiger vom 19. September 2025

Publikation im Amtsblatt vom 17. September 2025

Öffentliche Auflage vom 19. September bis 24. Oktober 2025

Einspracheverhandlungen am -

Erledigte Einsprachen 0

Unerledigte Einsprachen 0

Rechtsverwahrungen 0

Beschlossen durch den Gemeinderat am 15. Dezember 2025

Der Präsident Der Sekretär

.......................................... ..........................................

Stefan Nobs Daniel Strub

Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt:

Lyss,

Der Gemeindeschreiber

..........................................

Daniel Strub

Genehmigt durch das kantonale Amt für

Gemeinden und Raumordnung

lyss/änderung_ueo_altersheim_untere_mühle_07754_08052
/4_resultate/2_änderung ueo/uep/08052_uep_251120_bf/lw/ns/lm

21

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n.n.

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Hauptstrasse

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Hauptstrasse

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Schulgasse

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2.
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2.00

7.
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1.90

13
.7

0

N

Alter Zustand Neuer Zustand

bestehende Bäume / ungef. Lage von
zusätzlichen Bäumen

halböffentlicher Aussenraum

Wirkungsbereich der Überbauungsordnung

Baubereich mit Bezeichnung und Baulinie
Baufeld mit Baufeldbegrenzung

öffentlicher Aussenraum mit ungefährer Lage
der Autoabstellplätze

Fahrbahn Basiserschliessung

Fahrbahn private Erschliessung

öffentliche Fuss- und Velowegverbindung

Ortsbildschutzperimeter

Zu- und Wegfahrt / Vorfahrt

Fläche mit einheitlicher Platzgestaltung

bestehende Absperrung

privater Aussenraum

Lyssbach

A1

P

Legende

Inhalte:

Hinweise:Wirkungsbereich der Änderung Bereich für Aussengeschossflächen

Sektorengrenze A-D


Länggasse Strassensanierung Abrechnung

text:
GEMEINDE LYSS

Abteilung Bau + Planung

ABRECHNUNG Gesamtsanierung und Tempo 30 Länggasse, Busswil

Kredit GGR vom 07.05.2012; Fr. 1'080'000.00 Rubrik Nr.  350.0.501.71

Kredit GR vom 11.06.2012; Fr. 49'700.00 Rubrik Nr.  350.0.501.71

Kredit GGR vom 07.05.2012; Fr. 207'500.00 Rubrik Nr.  350.0.501.71

Pos. Bezeichnung der Arbeiten Zahlungen Kostenvoranschlag Abrechnung +Mehrkosten

inkl. Mwst. inkl. Mwst. - Minderkosten

1 Baumeisterarbeiten 2, 9, 14, 20, 30, 31, 39 704'160.00              864'624.40       160'464.40

2 Strassenbeleuchtung 8 57'240.00                8'335.45           -48'904.55

3 Signalisation / Markierung 15, 21, 33, 34 65'880.00                33'322.00         -32'558.00

-
4 Bepflanzung 27 51'850.00                16'241.25         -35'608.75

5 Baunebenkosten 1, 5, 6, 7, 24, 29, 36, 37 20'520.00                21'399.85         879.85

-
6 Honorare 3, 11, 16, 23, 38 132'850.00              136'394.30       3'544.30

7 Unvorhergesehenes 4, 12, 13, 18, 19, 22, 25, 26, 32 97'200.00                16'272.20         -80'927.80

-
8 Strassenwasserleitung (50%) 207'500.00              218'751.75       11'251.75

Gesamterstellungskosten inkl. Mehrwertsteuer 1'337'200.00           1'315'341.20     -21'858.80

Begründungen der Kostenabweichungen:

1. Baumeisterarbeiten  + Fr. 160'464.40

2. Strassenbeleuchtung - Fr. 48'904.55

Es wurden ein Grossteil der bestehenden Kandelaber wiederverwendet und die vorhandenen Kabel

weiterverwendet.

Die Baumeisterarbeiten waren u.a. aufgrund der schlechten Witterung aufwändiger als üblich. Zudem war an

einigen Stellen ein Kofferersatz notwendig und die Anpassungsarbeiten auf den Privatparzellen waren

aufwendiger als angenommen.

3. Signalisation / Markierung

4. Bepflanzung - Fr. 35'608.75

5. Baunebenkosten + Fr. 879.85

 + Fr. 3'544.30

Keine

Bemer
7. Unvorhergesehenes - Fr. 80'927.80

Lyss, 14.10.2016 / at, ak

Die nicht einer bestimmten Position zuweisbaren Aufwendungen für Unvorhergesehenes blieben deutlich unter

dem üblicherweise veranschlagten Gesamtkostenanteil.

- Fr. 32'558.00

6. Honorare

Bei der Offertverhandlung konnte ein massiv günstigeres Angebot erreicht werden, als es die Annahmen des

Kostenvoranschlags erwarten liessen.

Die Böschung entlang des SBB-Trassees wurde weniger dicht als zuvor bepflanzt und es wurden auch deutlich

weniger Bäume als anfänglich geplant, gepflanzt.

Keine Bemerkung.


name: Stellungnahme zu GGR Geschäft Wärmeverbund BUSSWIL-a energie

text:
An den grossen Gemeinderat Lyss

Stellungnahme zum Protokoll GGR-Geschäft Wärmeverbund
Busswil

Zum Protokoll der GGR Sitzung vom 03.11.25 äussert sich die a energie wie folgt zu den
einzelnen Punkten/Traktanden:

Seite 1, Aussagen Rolf Christen zur Finanzierung: es muss nicht zwingend diese Lösung mit
0.4mio Darlehen und AK 0.15mio sein. Es gibt auch weitere Möglichkeiten, die man aber zuerst
erarbeiten müsste, z.B.:

1. 100% Fremdfinanzierung via Cosmofunding ZKB, dazu bräuchte es eine Heimfallgarantie
der Gmd. Gemäss Rolf Christen unmöglich, wir realisierten dasselbige aber in der Gmd.
Wohlen, initiert von Gmd.Präs.&Grossrat Bänz Müller. Die Zustimmung in der Bevölkerung
war gross. Das Projekt wurde umgesetzt, jedoch zusammen mit der UBS.

2. Spezialfinanzierung 100% Gemeinde: ebenfalls eine Möglichkeit mit dem Ansatz
nachhaltige und kostengünstige Energie für alle – der Wärmeverbund ist somit ein
öffentliches Werk ohne Renditeanspruch auf Kosten der Bevölkerung! Wir realisierten das
Prinzip in den Gemeinden Rapperswil und Seedorf.

3. Konglomerat aus privaten Kapitalgebern, Bank und Gemeinde (aktuell vorliegender Fall).

4. Ausschreibung zum Wärmecontracting via SIMAP: damit wird auf offiziellem Kanal ein
renditeorientierter Wärmecontractor gesucht, der anschliessend eine Konzession erhält.
Der Initialaufwand dazu ist gross, der Ausgang/Erfolg ungewiss und auf die Preisgestaltung
hat man keinerlei Einfluss.

Seite 4, Kosten: die Kostenstruktur kann noch weiter optimiert werden:

- PV Anlage, aktuell zu hoch budgetiert, Notwendigkeit optional

- Standortwechsel zu Schwalbenweg im Zusammenhang mit dem Umzug der a energie
würde nochmals ca. 200 kCHF einsparen, weil die bestehende Gebäudestruktur genutzt
werden kann. Der einzige Widerstand aktuell ist die Burgergemeinde Busswil.

Wir können aus Erfahrung sagen, dass die vorliegende Projektgrösse, auch ohne den neuen
Standort, unter 5mio. abschliessen wird.
Realisierte Projekte in gleichem Umfang, aus der nächsten Umgebung können das belegen. Die
Referenzen hierzu stehen zur Verfügung.

Seite 7, Aussagen Michael Rychen zur WKK:
Eine WKK Anlage ist eine sehr sinnvolle, zukunftsgerichtete Lösung, welche aktuell aber noch
nicht den politischen Rückhalt geniesst, den sie braucht. Die Netzabgaben und Nutzungsgebühren
der Evolon werden (wie auch von Rolf Christen beschrieben) so hoch sein, dass sich die Anlage
womöglich nicht rechnet – es sei denn, man tritt dem bewusst entgegen und baut den
Eigenstromverbrauch z.B. in der Industrie von Busswil, massiv aus und realisiert ein
Leuchtturmprojekt. Folgende Mittel müssten dazu berücksichtigt werden: Ladehubs für BEV’s,
Schnelllader, Batteriespeicher, etc.

p.s. wenn die a energie tatsächlich nach Busswil kommt, werden wir aus Eigeninteresse so oder
so eine Stromproduktion und Verteilung prüfen. Wir haben über 50 Fahrzeuge und sind diese
schrittweise auf Elektroantrieb am ersetzen. Zudem gibt es bereits eine Vereinbarung mit der
Firma SRS zur Erstellung einer grossflächigen PV Anlage mit Batteriespeicher auf dem Gelände.
Ebenfalls werden in dem Zusammenhang Ladestationen und Schnelllader für die eigene Flotte
aber auch für die Öffentlichkeit auf unserem Gelände geplant.

Seite 8, Aussage Philipp Rytz zur nicht nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeit (in Punkten):

1. Fehlende Abklärung mit dem bestehenden Verbund: das ist korrekt, es wurden keine
Abklärungen mit dem privaten, bestehenden Wärmeverbundbetreiber gemacht. Da wir aber
damals für den Verbund die Wärmeleitungen gebaut haben, wissen wir, welche
Dimensionen wo im Boden verbaut sind und dass diese nicht ausreichend sein werden um
die Energieversorgung von Busswil Zentrum zu gewährleisten. Die Wärmeleitung, welche
aktuell am nächsten der Schule liegt weist eine Dimensionierung von DN25 auf. Dort gehen
ohne Berücksichtigung der bereits angeschlossenen Bezüger, maximal 52kW hindurch.
Zum Vergleich: Die Schule benötigt 182kW

Man müsste die gesamte Leitung bis zur Zentrale zurückbauen und von dort eine neue
verlegen.

Ebenfalls müsste die Energiezentrale von Landwirt Siegfried Eggli massiv ausgebaut
werden, welche sich in der Landwirtschaftszone befindet. Ob das baurechtlich unter
aktueller Gesetzgebung überhaupt möglich ist, müsste mit dem AGR abgeklärt werden.

Natürlich: aus grösserer Distanz betrachtet, macht es kaum Sinn auf so kleinem Gebiet wie
Busswil zwei Wärmeverbünde zu betreiben. Langfristig könnte es die Absicht des neu
geplanten Verbundes sein, das bestehende Wärmenetz Busswil zu
integrieren/übernehmen um damit die Wärmegestehungskosten für ganz Busswil noch
weiter zu senken oder aber beide Netze zusammenzuschliessen und die Energiezentralen
parallel laufen zu lassen.

2. Fehlende Informationen zur Tragbarkeit des Projekts: Eine Bank würde unter keinen
Umständen eine Finanzierungsofferte ausstellen, wenn eine Tragbarkeitsrechnung fehlt.
Die Finanzierung via ABS steht. Mehr als die von uns erstellte Planerfolgsrechnung auf 20
Jahre ist nicht notwendig. Darin sind alle relevanten Informationen vorhanden. Die
Planerfolgsrechnung wurde am 16.07. an Rolf Christen und am 23.10. an Michael Rychen
gesandt. Den fehlenden Informationsfluss können wir nicht beeinflussen.

3. Wäre ebenfalls in dem zugestellten Excel „Masterfile Busswil“ ersichtlich gewesen*

4. Die Kosten dazu sind gem. unserem Wissensstand von Max Bernhardsgrütter, einem
unabhängigen Heizungsingenieur, berechnet worden.

5. Keine Angabe dazu.

Seite 9, Aussagen Roland Bangerter:

- Zu Synergien mit dem lokalen, bestehenden Verbund: siehe Antwort Nr. 1 an Philipp Rytz.

- Zur Aussage der Brennstofflokalität: wir unterhalten beste Beziehungen zu regionalen und
überregionalen Energieholzlieferanten wie bspw. der Burgergemeinde Pieterlen, der
Energieholz Mittelland AG oder Affolters Hackschnitzeldienst. Sie alle sind aus der
nächsten Umgebung. Entscheidend darf aber nicht die Herkunft sein, sondern der
Beschaffungspreis – und es ist wirtschaftlicher Fakt, dass in der Umgebung der bessere
Preis erzielt wird, als wenn das Holz überregional mit Logistikaufwand hergebracht werden
muss. Wir sind da aber völlig offen und transparent ggn. allen möglichen Partnern.
Schlussendlich wird die jährliche Menge von 3‘100m³ ausgeschrieben werden.

- Bezgl. Energiekosten: siehe Excel „Masterfile Busswil“ *

- Bezgl. Gasnetzausbau: ernsthaftes Anliegen? Da werden offensichtlich die letzten vier
Jahre weltpolitisches Geschehen ausgeblendet…

- Bezgl. Ausstieg Evolon und CKW: wenn man die beiden Unternehmen zitiert, sollte man
deren Strukturen kennen. Zu beiden unterhalten wir lange Kundenbeziehungen. Die Evolon
hat eine klare Renditeerwartung resp. rechnet ihre Opportunitätskosten ebenfalls mit ein.
Das heisst nichts anderes, als dass sie mit dem Geld das zur Verfügung steht, rentablere
Geschäfte umsetzen kann. Rolf Christen weiss das ebenfalls. Erfahren sind beide
Versorger zweifellos – hauptsächlich jedoch in der Stromversorgung. Die Evolon betreibt
zwei Wärmenetze, beide mit einer Energieerzeugung, die keine direkten Produktionskosten
aufweist, sondern grösstenteils Abwärme nutzt. Die CKW hat kaum Erfahrung im Aufbau

und Betrieb von Wärmenetzen – ist jedoch einer der grössten Stromanbieter schweizweit.
Die CKW betreibt aktuell 7 Verbünde, 4 davon hat sie in den letzten Jahren gekauft
(darunter die Fernwärme Uettligen AG, welche uns gehörte), einen hat sie selbst geplant
und erstellt und 2 sind erst noch in der Planung. Die CKW ist aus demselben Grund
ausgestiegen: zu tiefe Renditeerwartung. Wir sind jedoch überzeugt, dass eine CKW den
Wärmeverbund kaufen würde, sobald das Netz gebaut wurde und die Kunden erschlossen
sind.
Man muss grundsätzlich anerkennen, dass es sich um zwei völlig verschiedene Ansichten
handelt: Ein Energiecontractor oder ein EVU hat zu Recht eine Renditeerwartung. Wenn
jedoch die Gemeinde selbst als Versorger auftritt, ist eine Rendite gegenüber dem Volk
verfehlt. Es müssen alle Kosten gedeckt sein und Rückstellungen gebildet werden können
(wie es bspw. der Wärmeverbund Rapperswil oder Seedorf gemacht hat). Ähnliches Prinzip
gilt übrigens bei der allgemeinen Wasserversorgung oder dem Abwasser.

- Die Ersatzmassnahmekosten für die Schulanlage wurden von einem unabhängigen
Heizungsingenieur erstellt. Natürlich kann diesbezgl. noch eine Zweitmeinung konsultiert
werden, jedoch wird diese nicht gross differenzieren.

Unsere Überzeugung, dass der Wärmeverbund Busswil wirtschaftlich umsetzbar ist, resultiert aus
diversen, sehr ähnlichen Projekten die wir in den letzten 10 Jahren in der Umgebung realisiert
haben:

- Pieterlen
- Safnern
- Brügg
- Dotzigen
- Büren a.A.
- Schnottwil
- Rapperswil
- Schüpfen
- Seedorf
- Uettligen

All diese genannte Wärmeverbünde weisen ähnliche Perimeter, ähnliche Kosten und ähnliche
Leistungen auf (+-1.2 MW, ca. 3.5-4.5 mio., ca. 40-60 Hausanschlüsse). Sehr gerne stellen wir auf
Wunsch den Kontakt zu einem der genannten Betreiber her oder organisieren eine Besichtigung.

* Preise für die Schulanlage:
Anschlusskosten CHF 85‘000.—exkl. Mwst. Energie+Grundgebühr: ca. CHF 68‘000.—pro Jahr
exkl. Mwst. Vom Feuerwehrmagazin sind bis Dato noch keine Energieangaben bekannt.
Zur Preisentwicklung: der Energiepreis wird an die Energieholzpreise indexiert sein und die
jährliche Grundgebühr richtet sich nach dem LIK. Folgende Formel kommt üblicherweise zum
Einsatz:

Grundpreis:

Energiepreis:

Der Ölpreis wird immer ebenfalls miteinbezogen um den Grauenergiebedarf für Holzschlag und Logistik
resp. dessen Preisanstieg abzudecken.

Schüpfen, 05.01.2026

a energie ag

Dominik Clauss
Geschäftsführer