Erläuterungsbericht

text:
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

Erläuterungsbericht

Die Planung besteht aus:
•• Überbauungsordnung Nr. 70
•• Zonenplanänderung
•• Anpassung Richtplan Ortskern

weitere Unterlagen:
•• Erläuterungsbericht
•• Schlussbericht Workshopverfah-

ren vom Nov. 2017
•• Lärmgutachten vom Nov. 2017
•• Abbruchgesuch vom Feb. 2020

Juli 2020

BESCHLUSSFASSUNG

Gemeinde Lyss

Überbauungsordnung Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-Haupt-
strasse»
mit Zonenplanänderung und Änderung Richtplan Ortskern

Lyss/Gnossi Areal «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstra-
sse» 05983/4/5_EB/05983_EB_200728_BE/dm

Impressum

Planungsbehörde:
Gemeinde Lyss, Abteilung Bau + Planung
Bahnhofstrasse 10, 3250 Lyss

Bearbeitung:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Richard Trachsel, Fürsprecher
Danielle Meyer, Raumplanerin BSc

Arni Architekten AG, Bielstr. 40b, 3250 Lyss
Peter Arni und Martin Schnegg

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage	 5
1.1	 Situation und Absicht	 5
1.2	 Planungsrechtliche Situation	 5

2.	 Zielbild	 7
2.1	 Workshopverfahren	 7
2.2	 Weiterentwicklung des Bebauungs- und Gestaltungskonzept zum

Zielbild	 8
2.3	 Gestaltung und Nutzung	 8
2.4	 Erschliessung und Parkierung	 12

3.	 Anpassung Richtplan Ortskern	 13

4.	 Zonenplanänderung	 15

5.	 Überbauungsordnung Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»	 15

5.1	 Art und Mass der Nutzung	 15
5.2	 Baugestaltung	 18
5.3	 Aussenraumgestaltung	 19
5.4	 Erschliessung und Parkierung	 19
5.5	 Umwelt	 20
5.6	 Abbruch Schulgasse 17, koordiniertes Verfahren	 20

6.	 Auswirkungen auf die Umwelt	 21
6.1	 Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht	 21
6.2	 Siedlungsentwicklung nach innen /

haushälterische Nutzung des Bodens	 21
6.3	 Verfügbarkeit der Bauzone	 21
6.4	 Orts- und Landschaftsbild	 22
6.5	 Verkehr	 24
6.6	 Lärm und Luft	 24
6.7	 Naturgefahren	 25
6.8	 Gewässer / Gewässerraum	 26
6.9	 Planungsbedingter Mehrwert	 26

7.	 Verfahren	 26
7.1	 Übersicht und Termine	 26
7.2	 Mitwirkung	 27
7.3	 Vorprüfung	 27
7.4	 Auflage und Einsprachen	 28
7.5	 Beschlussfassung und Genehmigung	 29

Anhang	 30
Anhang 1	 Dokumentation Zielbild und Möglichkeiten zum Teilausbau,

Februar 2020	 30
Anhang 2	 Dokumentation Richtkonzept und Möglichkeiten zum

Teilausbau im UeO-Perimeter, Februar 2020	 31

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

5	 ecoptima

1.	 Ausgangslage

1.1	 Situation und Absicht

Die Gemeinde strebt eine bauliche Weiterentwicklung des Gebiets «Schul-
gasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» auf Grundlage einer gesamtheitlichen
Betrachtung und Beplanung mittels städtebaulichem Gesamtkonzept an.

Das Gebiet befindet sich im Zentrum von Lyss und liegt zwischen der
Hauptstrasse, der Kreuz-, und der Schulgasse sowie dem Altersheim Lyss-
Busswil.

Das Areal soll weiterhin gemischt genutzt, jedoch erneuert und verdichtet
werden. Das Gesamtkonzept soll sich gut in das Ortsbild integrieren und
in Etappen umsetzbar sein. Für einen Teilbereich bestehen konkrete Reali-
sierungsabsichten.

Zur Gewährleistung einer hohen ortsbaulichen Qualität des Gesamtkon-
zepts wurde 2017 ein Workshopverfahren durchgeführt. Die vorliegende
Planung basiert auf dem im Rahmen des Workshopverfahrens erarbeite-
ten Bebauungs- und Gestaltungskonzept für das gesamte Geviert. Dieses
wurde anschliessend zu einem Zielbild weiterentwickelt und die massge-
benden Inhalte werden für einen Teilbereich grundeigentümerverbindlich
gesichert.

1.2	 Planungsrechtliche Situation

Das betreffende Geviert befindet sich gemäss geltendem Zonenplan 1 der
Gemeinde Lyss in der Mischzone Kern MKb (braun) und zu geringem Teil
im Wirkungsbereich der UeO Nr. 55 (gelb). Es wird im südöstlichen Bereich
durch ein Ortsbildschutzgebiet OSG (blau) überlagert.

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Alte Aare

Gislere

Fänchere

Leimere

Rikartsland

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Halleregge

Zälgli

Längfuure

Rütele

Mösli

Hardern

Gräntschelmatt

Gräntschelrain

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Dreihubel

Vögelirain

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Underfeld

Sunnhalde

Kiesgrube

Chrützhöchi

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Windbrächer

Alter Friedhof

Hutti

Grüenau

Zeughaus

Kaserne

Büne

Stägmatt

Feldegg

Chrumme

Leuere

Breite

Wannersmatt

Hole

Munimatte

Büüne Giesse

Schürriedere

Blaumatt

Räbe

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Schatthole

Murgeli

Eschegrien

Rikartsholz

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Schache

Chrützwald

Dickhard

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Wallisloch

Chilchefeld

Fäligrien

Siechebach

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Amseltal

Schönau

Im undere Grien

Grien

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Dürrematte

Stiglimatt

Uf em Esel

Schwieracher

Oberfeld

Fulematt

Weidabtuschland

Am Lyssbach

Mösli

Buechwald

Oberi Aumatt

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Dreihubelwald

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UeO 39

UeO 32

UeO 44

UeO 52

UeO 28

UeO 5

UeO 42

UeO 20

UeO 36

UeO 17

UeO 16

UeO 19

UeO 9

UeO 10

UeO 3

UeO 7UeO 8

UeO 6

UeO 4

UeO 41

UeO 31

UeO 24

UeO 14

UeO 33

UeO 11

UeO 12

UeO 21

UeO 23

UeO 38

UeO 25

UeO 26

UeO 1

UeO 2

UeO 49

UeO 13

UeO 40

UeO 45

UeO 34

UeO 51

UeO 22

ZPP «Bernstrasse /
Sägeweg / Oeleweg»

ZPP «Areal Knecht»

C

A

ZPP «Kiesgrube Bangerter»

ZPP «ESP Bahnhof-
gebiet» West

A

B

ZPP «Grien Süd»

ZPP «ESP Bahn-
hofgebiet» Ost

ZPP «Hübeli»

ZPP «Beundengasse - Kappelenstrasse»

ZPP «Kornweg»

ZPP «Mittlere Mühle
- Eissporthalle»

A
ZPP «Libellenweg»

B
D

C

C

ZPP «Areal Aemmer»

ZPP «Areal alte
Armaturenfabrik»

ZPP «Grentschel»

B

ZöN 46

ZöN 25

ZöN 21

ZöN 24

ZöN 7

ZöN 43

ZöN 22

Zö
N 2

0

ZöN 32

ZöN 33
ZöN 4

ZöN 13

ZöN 8

ZöN 12

ZöN 3

Zö
N 27

ZöN 15

ZöN 26

ZöN 35

ZöN 6

ZöN 5

ZöN 10

ZöN 34

ZöN 38

ZöN 2

ZöN 50

ZöN 42

ZöN 51

ZöN 36

ZöN 41

ZöN 48

ZöN 47

ZöN 29

ZöN 14

ZöN 1

ZöN 18

ZöN 31

ZöN 19

ZöN 30

ZöN 37

ZöN 45

ZöN 9

ZöN 39

ZöN 28

ZPP «Altersheim -
Untere Mühle»

UeO 55

A

B

E

A

C

ZPP «Alpenstrasse»

67.01

ZPP «Gerber Areal»

53.00

24.00

23.00

15.0030.00

48.00

5.00

42.5
0

41.00

10.00

5.00

25.00

30.00

50.34°

D

22.00

22.00

ZPP «Rossi»

7.
50A

ZPP «Auto-
bahn-Garage»

BA

ZPP «Hirschen-
platz Ost»

18.00

ZPP «ESP Bahnhof-
gebiet» Mitte

30.73

A

12.50
17.95

20.00

20.17

9.44

ZöN 23

A

ZöN 11

UeO 58

UeO 54

UeO 52

UeO 29

ZöN 17

UeO 59

UeO
 57

11.50

5.50

UeO 56

17.00

8.08

67.00

57.00

14.14

5.00

42.10

ZöN 16

ZPP
«Wannersmatt»

Der Ortsteil Busswil verfügt über eine
gültige Ortsplanung von 2002

17.00

18.00

C

35.86

1.62

6.50

6.50

1.25

30.00

30.00

1.20

1.20

6.60

16.63

7.58

ZöN 34

ZöN 6

ZöN 6

ZöN 5

UeO
 59

UeO noch

ausst
ehend

BA

N

Mischzone M3b

Legende

Inhalte:

Hinweise:

Wald

Wirkungsbereich Zonenplan Ortsteil Lyss

Mischzone Kern MKb

Mischzone Kern MKa

Wohnzone 3 W3

Wohnzone 2 W2

Wohnzone 1 W1

Wohn-, Misch- und Arbeitszonen

Mischzone M3a

Mischzone M2

Arbeitszone Ab

Arbeitszone Aa

Grünzone GrZ

Zone für Sport- und Freizeitanlagen ZSF

Zone für öffentliche Nutzung ZöN

weitere Nutzungszonen im Baugebiet

Landwirtschaftszone LWZ

Nutzungszonen im Nichtbaugebiet

A B C

Zone mit Planungspflicht ZPP mit Begrenzung
und Bezeichnung der Bereiche

Bestehende Überbauungsordnung UeO

besondere baurechtliche Ordnungen

Uferschutzplan SFG (UeO 48)

Siedlungsschutzgebiet SSG

Ortsbildschutzgebiet OSG

überlagernde Schutzgebiete

Aufgestuftes Gebiet nach Art. 43
Abs. 2 Lärmschutzverordnung LSV

Landschaftsschongebiet

Landschaftsschutzgebiet

Intensivlandwirtschaftszone ILWZ

Weilerzone WeZ

Waldfeststellung

Waldgrenze gemäss Waldfeststellung
nach Art. 10 Abs. 2 WaG

Zone für Parkierungsanlagen ZFP

Zonen für öffentliche Nutzungen, für Sport-
und Freizeitanlagen sowie für Parkierungsanlagen

A B

GENEHMIGUNG
Februar 2013

Gemeinde
Lyss

Auftraggeber Gemeinde Lyss
Bau+Planung
Beundengasse 1
3250 Lyss

Bearbeitung ecoptima ag
Spitalgasse 34
Postfach 5965
3001 Bern
Tel. 031 310 50 80 / Fax 031 310 50 81
info@ecoptima.ch

AV-Daten Stand Mai 2012 (RSW)

lyss/lyss op/4/pläne/3817_130222_ge.vwx/ph

Hecken-, Feld- und Ufergehölz

offenes Gewässer amtliche Vermessung
(Lage exakt)

offenes / eingedoltes Gewässer GN5
(Lage ungenau)

A  Zonenplan 1 1:2500 mit Änderung
     der Uferschutzplanung

Die Revision der Grundordnung besteht aus:

A   Zonenplan 1 mit Änderung der Uferschutzplanung
B   Zonenplan 2
C   Zonenplan Naturgefahren
D   Baureglement

weitere Unterlagen:
•  Erläuterungsbericht
•  Mitwirkungsbericht

Grundordnung Ortsteil Lyss

Mitwirkung vom 19. Oktober bis 10. Dezember 2010

Vorprüfung vom 29. September 2011

1. öffentliche Auflage
Publikation im amtl. Anzeiger vom 18. und 25. November 2011

Publikation im Amtsblatt vom 16. November 2011

Öffentliche Auflage vom 18. November bis 19. Dezember 2011

Einspracheverhandlungen am 1. / 7. / 9. / 14. / 27. Februar 2012

Erledigte Einsprachen 13

Unerledigte Einsprachen 4

Rechtsverwahrungen 4

Beschlossen durch den

Gemeinderat am 14. Mai 2012

Beschlossen durch den

Grossen Gemeinderat am 18. Juni 2012

Präsidentin Sekretär

Kathrin Hayoz Bruno Bandi

2. öffentliche Auflage
Publikation im amtl. Anzeiger vom 12. und 19. Oktober 2012

Publikation im Amtsblatt vom 10. Oktober 2012

Öffentliche Auflage vom 12. Oktober bis 12. November 2012

Einspracheverhandlungen am 13. Dezember 2012

Erledigte Einsprachen 1

Unerledigte Einsprachen 7

Rechtsverwahrungen 1

Beschlossen durch den

Gemeinderat am 4. Februar 2013

Genehmigungsvermerke

Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt,

Lyss,

Gemeindeschreiber

Daniel Strub

Genehmigt durch das kantonale Amt für
Gemeinden und Raumordnung

Genehmigt durch das kantonale Amt für Wald

Abb. 1	 Ausschnitt rechtskräftiger Zonenplan 1, Stand 2013

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

6	 ecoptima

Das Geviert liegt teilweise im Bauinventar (Baugruppe A, Lyss am Lyss-
bach). Im Gebiet befinden sich verschiedene schützenswerte resp. erhal-
tenswerte Bauten: Schulgasse 15 (erhaltenswertes Stöckli), Schulgasse 17
(erhaltenswertes ehem. Bauernhaus, wurde bereits einmal zum Abbruch
freigegeben), Schulgasse 19 (schützenswertes ehem. Bauernhaus) und
Hauptstrasse 38 (erhaltenswertes Käsereigebäude). Gemäss ISOS liegt das
Gebiet teilweise in der Baugruppe A mit dem Erhaltungsziel B. Die Vor-
gaben zum Bauabstand von Gewässern werden derzeit im Rahmen einer
Teilrevision der Ortsplanung überarbeitet (siehe auch Ziffer 6.8).

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Gräntschel

Alte Aare

Gislere

Fänchere

Leimere

Rikartsland

Eigenacher

Brüel

Halleregge

Zälgli

Längfuure

Rütele

Mösli

Hardern

Gräntschelmatt

Gräntschelrain

Chlyne Gräntschel

Rossi

Dreihubel

Vögelirain

Rosematt

Underfeld

Sunnhalde

Kiesgrube

Chrützhöchi

Eschegrien

Im undere Grien

Im Bödeli

Windbrächer

Alter Friedhof

Hutti

Grüenau

Zeughaus

Kaserne

Büne

Stägmatt

Feldegg

Chrumme

Leuere

Mutzmatt

Hänimatt

Finiz

Hasenacher

Lyssholz

Eichmatt

Breite

Wannersmatt

Hole

Munimatte

Büüne Giesse

Schürriedere

Blaumatt

Räbe

Grien

Im alte Grien

Schatthole

Murgeli

Eschegrien

Rikartsholz

Stigli

Buechzopfe

Erli

Industriering

Schache

Chutzewäldli

Chrützwald

Dickhard

Chalchgrabe

Brandholz

Längmoos

Schürmatt

Fänchere

Uf em Hutti

Wallisloch

Chilchefeld

Fäligrien

Siechebach

Leen

Amseltal

Schönau

Im undere Grien

Grien

Spinsmatte

Dürrematte

Stiglimatt

Uf em Esel

Schwieracher

Oberfeld

Fulematt

Boonli

Aumattegrien

Grübelacher

Weidabtuschland

Banholz

Zilacher

Bärglisacher
Riederbach

Aumatt

Bärgli

Mandschurei

Im Ban

Am Lyssbach

Mösli

Buechwald

Oberi Aumatt

Lyss

Finiz

Dreihubelwald

Weingarten-Einschlag

Bagul

Dreihubel

Leueren

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306

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15
2

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2043

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2258

2116 1930

2030 2012

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133

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4

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58

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130

130

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170

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2914

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57

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56

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55

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50

50

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376

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261

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370

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450

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27

27

27

27

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1

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679

318

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591

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597

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598

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319

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708

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613

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588
589

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593

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586
587

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577

326

325
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8

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51

59

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180

306

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44

44

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49

49

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60

60

60

60

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54

54

54

54

54

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45

45

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65

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97

109

24

251

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48

48

48

48

48

6

6

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74

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580

58
5

46
0

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575

582

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584

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323

683

324
32

327

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159

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28

28

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211

179

61

23

23

23

25

25

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456

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281

283

282

286

285

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758

358

157

99

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19
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3970

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1329

3126

3126

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20
6

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44

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25
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3264

3

644

1695

706

2470

3282

2631

N

AV-Daten Stand Mai 2012 (RSW)

lyss/lyss op/4/pläne/3817_130222_ge.vwx/ph

Inhalte Hinweise

Wald

offenes Gewässer amtliche Vermessung
(Lage exakt)

Wirkungsbereich Zonenplan Ortsteil Lyss

Uferschutzplan SFG (UeO 48)

Landschaftsschongebiet

Landschaftsschutzgebiet

Hecken-, Feld und Ufergehölz

Gruben / Rohbodenfläche

archäologische Fundstelle

historische Verkehrswege IVS mit
Substanz/viel Substanz von nationaler/
lokaler Bedeutung

Gewässerschutzzone S2 / S3
Amt für Wasser und Abfall Kt. Bern AWA

schützenswerte / erhaltenswerte
Objekte (Bauinventar)

kantonales Naturschutzgebiet «Auengebiet alte Aare»
Naturschutzinspektorat Kt. Bern NSI ; Amt für Geoinformation Kt. Bern

Auengebiet von nationaler Bedeutung
Bundesinventar; BAFU, Amt für Geoinformation Kt. Bern

Trockenstandort von regionaler und nationaler Bedeutung
Naturschutzinspektorat Kt. Bern NSI ; Amt für Geoinformation Kt. Bernarchäologisches Schutzgebiet

Bauzone

Perimeter mit Anschlusspflicht
an einen Wärmeverbund

Grünzone

Intensivlandwirtschaftszone ILWZ

Weilerzone WeZ

Kiesgrube Bangerter

offenes / eingedoltes Gewässer GN5
(Lage ungenau)

Amphibienlaichgebiet von nationaler Bedeutung,
ortsfeste Objekte Bereich A / Bereich B
BAFU, Amt für Geoinformation Kt. Bern

Landwirtschaftszone LWZ

Objektfläche des kantonalen Waldnaturschutzinventars
Naturschutzinspektorat Kt. Bern NSI ; Amt für Geoinformation Kt. Bern

Energieversorgung

Legende

Mitwirkung vom 19. Oktober bis 10. Dezember 2010

Vorprüfung vom 29. September 2011

1. öffentliche Auflage
Publikation im amtl. Anzeiger vom 18. und 25. November 2011

Publikation im Amtsblatt vom 16. November 2011

Öffentliche Auflage vom 18. November bis 19. Dezember 2011

Einspracheverhandlungen am 1. / 7. / 9. / 14. / 27. Februar 2012

Erledigte Einsprachen 13

Unerledigte Einsprachen 4

Rechtsverwahrungen 4

Beschlossen durch den

Gemeinderat am 14. Mai 2012

Beschlossen durch den

Grossen Gemeinderat am 18. Juni 2012

räterkeSnitnedisärP

Kathrin Hayoz Bruno Bandi

2. öffentliche Auflage
Publikation im amtl. Anzeiger vom 12. und 19. Oktober 2012

Publikation im Amtsblatt vom 10. Oktober 2012

Öffentliche Auflage vom 12. Oktober bis 12. November 2012

Einspracheverhandlungen am 13. Dezember 2012

Erledigte Einsprachen 1

Unerledigte Einsprachen 7

Rechtsverwahrungen 1

Beschlossen durch den

Gemeinderat am 4. Februar 2013

3. öffentliche Auflage
Publikation im amtl. Anzeiger vom

Publikation im Amtsblatt vom

Öffentliche Auflage vom

Einspracheverhandlungen am

Erledigte Einsprachen

Unerledigte Einsprachen

Rechtsverwahrungen

Beschlossen durch den

Gemeinderat am

Genehmigungsvermerke

Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt,

Lyss,

Gemeindeschreiber

Daniel Strub

Genehmigt durch das kantonale Amt für
Gemeinden und Raumordnung

15.00 m

11.00 m

7.00 m

5.50 m

Bauabstände von Gewässern

GENEHMIGUNG
Februar 2013

Gemeinde
Lyss

Auftraggeber Gemeinde Lyss
Bau+Planung
Beundengasse 1
3250 Lyss

Bearbeitung ecoptima ag
Spitalgasse 34
Postfach 5965
3001 Bern
Tel. 031 310 50 80 / Fax 031 310 50 81
info@ecoptima.ch

B Zonenplan 2 1:5000

Die Revision der Grundordnung besteht aus:

A   Zonenplan 1 mit Änderung der Uferschutzplanung
B Zonenplan 2
C   Zonenplan Naturgefahren
D   Baureglement

weitere Unterlagen:
•  Erläuterungsbericht
•  Mitwirkungsbericht

Grundordnung Ortsteil Lyss

Abb. 2	 Ausschnitt rechtskräftiger Zonenplan 2, Stand 2013

Ausserdem liegt das Geviert im Wirkungsbereich des behördenverbind-
lichen Richtplans Ortskern, in welchem Grundprinzipien für die künftige
Bebauung festgelegt wurden.

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

7	 ecoptima

Abb. 3	 Ausschnitt Richtplan Ortskern

2.	 Zielbild

2.1	 Workshopverfahren

Zur Qualitätssicherung der künftigen Überbauung wurde im Rahmen eines
Workshopverfahrens mit drei Workshops ein Bebauungs- und Gestaltungs-
konzept als Basis für die Umsetzung in die Richt- und Nutzungsplanung
erarbeitet. Im Rahmen der Workshops wurden die von einem Architek-
tenteam erarbeiteten Varianten mit Vertretern der Gemeinde, der Bau-
herrschaft, dem Ortsplaner sowie externen Experten aus den Bereichen
Architektur und Denkmalpflege beraten und weiterentwickelt.

Die Begleitgruppe setzte sich wie folgt zusammen:
–– Rolf Christen, Gemeinderat Ressort Bau (Vorsitz)
–– Ruedi Frey, Leiter Abteilung Bau und Planung
–– Hansruedi Schmutz, Grundeigentümer
–– Ursula Stücheli, Architektin
–– Ralph Schmidt, KDP
–– Richard Trachsel, Ortsplaner

Mit der Erarbeitung des Bebauungs- und Gestaltungskonzept wurde die
Arni Architekten AG beauftragt.

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Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

8	 ecoptima

Die Ergebnisse des Workshopverfahrens sind im Schlussbericht vom No-
vember 2017 (vgl. Beilage) zusammengefasst.

2.2	 Weiterentwicklung des Bebauungs- und
Gestaltungskonzept zum Zielbild

Aufgrund von Stellungnahmen der Denkmalpflege und der OLK im Rahmen
der kantonalen Vorprüfung wurde das im Workshopverfahren entwickelte
Bebauungs- und Gestaltungskonzept weiterentwickelt.

Bei der Überarbeitung des Konzepts wurde ein besonderes Augenmerk
auf die Etappierung inkl. deren Ortsbildverträglichkeit und die bestehen-
den Eigentumsverhältnisse (Parzellen und Gebäude) gerichtet. An den
im Workshopverfahren entwickelten Grundprinzipien hat sich dadurch
nichts geändert. Die Dimension und die Lage der drei Längsbauten an der
Hauptstrasse wurden so angepasst, dass die Ausführung der einzelnen
Neubauten in Etappen möglich ist. So kann beispielsweise das bestehende
Käsereigebäude in die Bebauungsstruktur eingebunden werden und damit
über Jahre erhalten bleiben, ohne die Entwicklung des Areals als Ganzes
zu behindern. Die einzelnen Etappen sind jeweils mit dem Ortsbild ver-
träglich.

Dem sorgfältigen Umgang mit den schützens- und erhaltenswerten Bau-
ten an der Schulgasse wird durch die Setzung, Körnung und Höhenent-
wicklung der Bauvolumen sowie die hochwertigen Freiräume Rechnung
getragen. Anders als entlang der Hauptstrasse bleiben hier die Höhen und
Volumen der umliegenden Neubauten reduziert und nehmen so Rücksicht
auf die geschützten Bauten. Die Körnigkeit im Bereich der bestehenden
Gebäude Schulgasse 23 und Kreuzgasse 5 wurde reduziert und nimmt nun
Rücksicht auf die heutige Körnung, welche den Charakter des Ortes stark
prägt. Gegen Südosten wurden die Längsbauten zusätzlich in ihrer Höhe
reduziert, wodurch der Übergang zum Altersheim verbessert wird.

Resultat ist ein Zielbild über das gesamte Geviert. Die Verankerung im
Richtplan Ortskern gewährleistet dessen langfristige Umsetzung.

2.3	 Gestaltung und Nutzung

2.3.1	 Ortsbauliche Idee

Das Zielbild begründet sich durch die sehr unterschiedliche Ausgangslage
der Arealseiten an der Hauptstrasse sowie am Lyssbach. Eine dichtere,
städtischere und höhere Bebauung entlang der Hauptstrasse und eine
Folge von Einzelbauten und eine offene Bebauungsstruktur entlang des
Lyssbaches (Schulgasse), die auch die schützens- und erhaltenswerten
Gebäude einbezieht und die vorhandene Struktur aufnimmt. Der rückwär-
tige, lyssbachseitige Bereich des Areals weist dadurch ruhige und hoch-
wertige Aussenräume zu den Gebäuden auf.

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Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

9	 ecoptima

Abb. 4	 Visualisierung Zielbild (Quelle: Arni Architekten, Februar 2020)

Trotz Umgestaltung und Verkehrsberuhigung mittels Geschwindigkeitsre-
duktion bleibt die Hauptstrasse in Lyss die Hauptverkehrsachse für den
motorisierten Individualverkehr. Entsprechend ist in diesem Bereich die
Verkehrs- und die damit verbundene Lärmbelastung relativ gross. Dies
schränkt die Bebauungsmöglichkeiten entlang der Hauptstrasse insbeson-
dere bezüglich Wohnnutzung stark ein. Die Nutzung wird aus ortsbauli-
chen Gründen und wie bereits im Richtplan Ortskern vorgesehen dennoch
an der Hauptstrasse konzentriert und damit das rückwärtige Areal vor
Lärm geschützt.

2.3.2	 Setzung der Bauten und Baugestaltung

Die Setzung und Höhenentwicklung wird mit dem Zielbild ortsspezifisch
gelöst. Drei stirnseitig zur Hauptstrasse positionierte Längsbauten dringen
in die Tiefe des Areals und gliedern sich aufgrund ihrer Höhe und Form
differenziert in die Umgebung ein. Der qualitätsvolle Bau des Altersheimes
aus den 80er- Jahren wird grosszügig einbezogen, ebenfalls wird der we-
niger prätentiöse Bürobau an der Ecke Hauptstrasse/ Kreuzgasse Teil der
neuen Abfolge entlang der Hauptstrasse.

Die senkrecht zur Hauptstrasse ausgerichteten Volumen gliedern den
Strassenraum ohne dabei massiv zu wirken. Die visuelle und räumliche
Durchlässigkeit des «Kamms» ist trotz der grossmassstäblichen Volumen
durch die Schlankheit der Baukörper gewährleistet.

Durch die Ausrichtung der Bauten senkrecht zur Strasse sind die Längs-
fassaden der Gebäude dem Lärm abgewandt und damit aufgrund der
geringeren Lärmbelastung vielseitiger nutzbar. Gewohnt wird entlang der
lärmbelasteten Hauptstrasse bloss in den obersten Geschossen. In den
übrigen Geschossen befinden sich an den strassenseitigen Stirnseiten der
Gebäude nur lärmunempfindliche Räume. Der bisherige Durchblick in der
Ost-/Westachse bleibt gewährt.

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

10	 ecoptima

Die drei neuen Volumina kragen ab dem 2. Vollgeschoss vor über das 1.
Vollgeschoss hinaus. Dieses Konzept ist auch im bestehenden Richtplan
Ortskern zu finden, wonach die Anordnung von Lauben / Arkaden überall
gestattet und an gewissen Stellen gar vorgeschrieben ist. Mit differenziert
gestalteten und allenfalls von der Fassade der Hauptgebäude zurückver-
setzten Zwischenbauten wird ein verbindender Sockel geschaffen. Dabei
wirken die Hauptgebäude analog der bestehenden Situation als auf dem
Boden stehende Solitäre. Die Bauvolumen von Haupt- und Zwischenbau-
ten reagieren präzise auf die Nachbarbauten, bindet diese ein und schüt-
zen die privaten Aussenbereiche im rückwärtigen Bereich des Areals vor
Einblick und Lärm. Vgl. Abb. 5 und 6.

Abb. 5	 Visualisierung Zielbild Strassenraum I (Quelle: Arni Architekten, Februar 2020)

Abb. 6	 Visualisierung Zielbild Strassenraum II (Quelle: Arni Architekten, Februar 2020)

Durch die Rückversetzung des Attikageschosses entsteht gegenüber dem
Hof eine Höhenstaffelung. Sie folgt der Logik räumlicher Überlegungen
und ist trotz einer gewünschten inneren Verdichtung ortsspezifisch und
ortsverträglich. Die höchsten Gebäude befinden sich im Norden des Are-
als. In diesem Bereich wird punktuell eine maximale Höhe von 5 Geschos-
sen erreicht. Entlang der Hauptstrasse treten die Neubauten einheitlich
als viergeschossige Baukörper in Erscheinung. Richtung Südosten sowie
zum Lyssbach hin nimmt die Geschossigkeit ab.

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

11	 ecoptima

Abb. 7	 Visualisierung Zielbild Hof (Quelle: Arni Architekten, Februar 2020)

Der beschauliche Charakter auf der Seite zum Lyssbach wird mit der
Bebauungsstruktur aufgenommen. Eine Aneinanderreihung von Solitä-
ren unterschiedlicher Dimensionen bildet entlang der Schulgasse eine
stimmungsvolle Abfolge. Durch den Wegfall der «Krebshütte» (Schulgasse
17) kann der Hof massiv aufgewertet und zugänglich gemacht werden.
Zwischen Lyssbach und der neuen Überbauung entsteht ein attraktiver
Aufenthaltsbereich. Dadurch werden das geschützte Bauernhaus (Alte
Krone) und das Stöckli freigespielt, aber durch die angrenzenden Gebäude
räumlich gefasst.

Das Zielbild geht davon aus, dass das bestehende Gnossi-Gebäude erhal-
ten und im Bestand umgebaut werden kann. Ersatzneubauten im Bereich
des Gnossi-Gebäudes oder der Parzelle Nr. 353 mit ähnlichem Volumen
wie die bestehenden Gebäude sind möglich und haben sich in Charakter
und Grösse in das historische Umfeld einzuordnen.

2.3.3	 Nutzung

Das Zielbild sieht die Realisierung von Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss
und Büros in den Obergeschossen entlang der Hauptstrasse vor. Im rück-
wärtigen Bereich des Areals sind primär Wohnungen vorgesehen.

Die Gewerbeeinheiten sind entlang der Hauptstrasse angeordnet, wo sie
von den Kundenströmen profitieren und die Wohnnutzungen vor Strassen-
lärm abschirmen. Das durchgängige Ladengeschoss und die rechtwinklig
zur Strasse liegenden Längsfassaden der Wohngeschosse darüber schir-
men den rückwärtigen Bereich des Bearbeitungsperimeters gegen die
Lärmbelastung ab, ermöglichen aber den Durchblick in der Ost/Westachse.
Die Längsfassaden sind dem Lärm abgewandt und damit vielseitig nutzbar.

Die Wohnungen sind je nach Lage und Geschossigkeit so ausgerichtet,
dass sie von den unterschiedlichen Qualitäten der Umgebung profitieren
können und ein ausreichender Lärmschutz gewährleistet ist.

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Erläuterungsbericht

12	 ecoptima

2.4	 Erschliessung und Parkierung

Die Kreuzgasse als Verbindungsachse zwischen Hauptstrasse, Schulgas-
se und Herrengasse erschliesst die bestehende Einstellhalle Marktplatz /
Weisses Kreuz sowie den Parkplatz Marktplatz. Hier ist auch die Einfahrt
für die unterirdische Einstellhalle vorgesehen. Die Einstellhalle ist so
konzipiert, dass sie in Etappen realisiert und erweitert werden kann. Für
Besucher und Kunden sind oberirdische Abstellplätze entlang der Haupt-
strasse, der Kreuz- und der Schulgasse möglich. Die Realisierung von
oberirdischen Abstellplätzen entlang der Hauptstrasse erfolgt im Zusam-
menhang mit der Umgestaltung der Hauptstrasse durch den Kanton.

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Erläuterungsbericht

13	 ecoptima

3.	 Anpassung Richtplan Ortskern

Das entwickelte Zielbild für das gesamte Geviert soll im behördenverbind-
lichen Richtplan Ortskern verankert werden.

Der rechtskräftige Richtplan Ortskern beschreibt für das Geviert eine
parallel zur Hauptstrasse orientierte, mehrgeschossige Bebauung. Auf
der gegenüberliegenden Strassenseite geht er von einer senkrecht zur
Hauptstrasse orientierten Bebauung teilweise mit Verbindungsbauten im
Erdgeschoss aus.

Legende

Wirkungsbereich der RP-Änderung

Inhalte: Hinweise:

Alter Zustand Neuer Zustand

NN

Abb. 8	 Ausschnitt Richtplan Ortskern, alter Zustand

Die mit dem Zielbild vorgesehenen Volumen mit senkrechter Ausrichtung
zur Hauptstrasse gliedern den Strassenraum und wirken dabei gleichzeitig
weniger massiv als eine Bebauung gemäss bestehendem Richtplan Orts-
kern. Im Gegensatz zu einer Bebauung gemäss bestehendem Richtplan
Ortskern gewährleistet das Zielbild die visuelle und räumliche Durchläs-
sigkeit. Trotz der grossmassstäblichen Volumen werden durch die Schlank-
heit der Baukörper Durchsichten gewährleistet. Das Zielbild entspricht
auch dem Ziel der Gemeinde, eine vielfältige Bebauungsstruktur entlang
der Hauptstrasse zu gewährleisten.

Der bestehende Richtplan Ortskern geht gemäss dazugehörigem Erläute-
rungsbericht von einer 3 1/2- geschossige Bebauung aus. Die Richtlinien
und Massnahmenblätter machen jedoch bezüglich Geschossigkeit keine
Vorgaben. Das Zielbild sieht entlang der Hauptstrasse Gebäude vor, die
partiell 4-geschossig in Erscheinung treten. Die aus städtebaulicher Sicht
«richtige» Höhe wurde im Zusammenhang mit den bestehenden Bauten

Gemeinde Lyss
Überbauungsordnung Nr. 70
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

14	 ecoptima

entlang der Hauptstrasse evaluiert. 3 Geschosse an der Hauptstrasse
würden den Strassenraum nur ungenügend fassen und im Zusammenhang
mit den bestehenden Bauten (insbesondere Bank und Käserei) zu klein-
massstäblich wirken. 4 wahrnehmbare Geschosse mit rückversetzten und
damit nicht wahrnehmbaren Attikageschossen werden daher entlang der
Hautpstrasse als bessere Antwort für diesen Ort erachtet.

Im Erläuterungsbericht zum bestehenden Richtplan Ortskern wird für das
Gebiet eine parzellenweise Erneuerung ausgehend von den bestehenden
Bauten beschrieben. Die Richtlinien und Massnahmenblätter machen
diesbezüglich jedoch keine expliziten Vorgaben. Das Zielbild kann als
solche schollenförmige Bebauung mit unterschiedlich grossen Baukörpern
und Gruppen mit parzellenweiser resp. punktueller Erneuerung gelesen
werden. Ein Abbruch des erhaltenswerten Käserei-Gebäudes ist denkbar,
jedoch für das Funktionieren des Gesamtkonzepts nicht zwingend.

Das Zielbild geht damit aus Sicht der Gemeinde insgesamt besser auf die
örtlichen Gegebenheiten und Qualitäten ein, als eine Bebauung gemäss
rechtskräftigem Richtplan Ortskern es tun würde. Dementsprechend wird
der bestehende Richtplan auf das Zielbild abgestimmt.

Legende

Wirkungsbereich der RP-Änderung

Inhalte: Hinweise:

Alter Zustand Neuer Zustand

NN Abb. 9	 Ausschnitt Richtplan Ortskern, neuer Zustand

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Erläuterungsbericht

15	 ecoptima

4.	 Zonenplanänderung

Gestützt auf das mit dem Zielbild ermittelte Richtkonzept (vgl. Anhang 2)
und den mit der UeO Nr. 70 (vgl. Ziffer 5) festgelegten Perimeter wird für
einen Teilbereich der Zonenplan angepasst.

Anstelle der bestehenden Mischzone MKb wird in diesem Teilbereich die
UeO Nr. 70 erlassen.

1305

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Herrengasse

Herrengasse

Schulgasse

Kreuzgasse

Schwanengasse

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5

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15

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9

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2435

1778

UeO 32

ZöN 46

ZöN 24

ZöN 7

ZöN 43

ZPP «Altersheim -
Untere Mühle»

UeO 55

UeO 70

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Herrengasse

Herrengasse

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3147

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2435

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UeO 32

ZöN 46

ZöN 24

ZöN 7

ZöN 43

ZPP «Altersheim -
Untere Mühle»

UeO 55

Legende

N

Wirkungsbereich der Zonenplanänderung

Inhalte: Hinweis:

N

Mischzone M3b

Wirkungsbereich Zonenplan Ortsteil Lyss

Mischzone Kern MKb

Mischzone Kern MKa

Wohnzone 3 W3

Wohnzone 2 W2

Mischzone M3a

Zone für öffentliche Nutzung ZöN

Zone mit Planungspflicht  ZPP

Überbauungsordnung  UeO

Ortsbildschutzgebiet  OSG

Aufgestuftes Gebiet nach Art. 43
Abs. 2 Lärmschutzverordnung  LSV

offenes Gewässer amtliche Vermessung
(Lage exakt)

offenes / eingedoltes Gewässer GN5
(Lage ungenau)

Verkehrsfläche

Alter Zustand Neuer Zustand

Abb. 10	 Ausschnitt Zonenplan 1, neuer Zustand

5.	 Überbauungsordnung Nr. 70 «Schulgasse-
Kreuzgasse-Hauptstrasse»

Gestützt auf das mit dem Zielbild ermittelte Richtkonzept (vgl. Anhang 2)
wird für einen Teilbereich die UeO Nr. 70 erlassen.

Der Erlass der UeO basiert auf dem an die BMBV angepassten Bauregle-
ment, welches am 16. September 2019 durch den Grossen Gemeinderat
beschlossen und im Dezember 2019 beim AGR zur Genehmigung einge-
reicht wurde.

5.1	 Art und Mass der Nutzung

5.1.1	 Art der Nutzung

Die Überbauungsvorschriften legen fest, dass im Wirkungsbereich der UeO
Nutzungen gemäss den Bestimmungen über die Mischzone Kern b (Woh-
nen sowie mässig störende Arbeitsnutzungen) zulässig sind.

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Erläuterungsbericht

16	 ecoptima

Das Richtkonzept sieht im Bereich der vorliegenden UeO ca. 29 neue
Wohnungen (davon ca. 16 Familienwohnungen), eine Gewerbeeinheit im
Erdgeschoss und Büros in den Obergeschossen entlang der Hauptstrasse
vor. Die Anzahl Familienwohnungen wird in den Überbauungsvorschriften
für den Wirkungsbereich der UeO auf maximal 29 Familienwohnungen
nach Art. 43 Abs. 3 BauV begrenzt (vgl. Ziffer 5.3.2).

5.1.2	 Mass der Nutzung

In der UeO wird das Nutzungsmass durch die Baubereiche, die maximalen
Dachkoten (entspricht dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion) sowie
durch die Festlegung einer minimalen und maximalen GFZo definiert.
Als unterer Referenzpunkt wird das massgebende Terrain mit einer Kote
festgelegt. Diese wird aus technischen Gründen (Hochwasserschutz) auf
445.25 m ü. M. definiert. Die Anordnung und Abmessung der Baubereiche
richten sich nach dem Richtkonzept und den entsprechenden ortsbauli-
chen Überlegungen.

In den Baubereiche 2, 3 und 4 ist das oberste Geschoss zwingend als
Attikageschoss nach Art. A135 Baureglement zu gestalten. Die Gebäude
integrieren sich damit gut in den bestehenden Kontext (vgl. Ziffer 2.3).

Das erhaltenswerte Stöckli im Baubereich 6 kann im Rahmen der Schutz-
bestimmungen baulich angepasst und erweitert werden.

Im Sinne einer Siedlungsentwicklung nach innen wird ein minimales Nut-
zungsmass respektive eine oberirdische Geschossflächenziffer (GFZo) von
minimal 0.90 festgelegt (vgl. Ziffer 6.2). Bei einer anrechenbaren Grund-
stücksfläche von rund 4'680 m² ergibt sich eine minimale oberirdische
Geschossfläche (GFo) von 4'355 m². Die maximale GFZo wird auf 1.30 fest-
gelegt. Mit den bestehenden Bauten sowie den Neubauten gemäss Richt-
konzept wird eine Geschossfläche von ca. 5'850 m² erreicht, was einer
Geschossflächenziffer oberirdisch von rund 1.25 entspricht. Gegenüber
dem Baubestand werden damit zusätzlich rund 1'180 m² GFo ermöglicht.

Die Bebauung kann in Etappen realisiert werden, wobei die Bebauung des
Baubereichs 5 erst im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau auf dem
an den UeO-Perimeter angrenzenden Teil der Parzelle Nr. 888 realisiert
werden darf. Damit wird sichergestellt, dass sich die Bebauung auch in
der ersten Etappe in das bestehende Ortsbild einfügt und es wird verhin-
dert, dass der Annexbau als Fragment in Erscheinung tritt. Andererseits
schliesst es eine spätere Realisierung im Zusammenhang mit der weiteren
Umsetzung des Zielbilds nicht aus.

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17	 ecoptima

5.1.3	 Baulinien mit Anbaupflicht

Für die Positionierung der Fassaden werden entlang der Hauptstrasse
sowie der Kreuzgasse Baulinien mit Anbaupflicht festgelegt. Zusätzlich
wird im Baubereich 4 mit einer Baulinien mit Anbaupflicht für das 2. und
darüberliegende Vollgeschosse eine Auskragung entlang der Hauptstrasse
zur Fassung des Freiraums festgelegt.

Die Fassaden dürfen einen maximalen Abstand von 20 cm zu den Bauli-
nien mit Anbaupflicht aufweisen. Damit wird ein angemessener Projek-
tierungsspielraum gewährt und gleichzeitig die Idee des Richtkonzeptes
gewahrt.

Das Attikageschoss im Baubereich 4 ist gegenüber der strassenseitigen
Baulinie mit Anbaupflicht für das 2. und darüberliegende Vollgeschos-
se um min. 4.0 m und um max. 5.0 m und gegenüber der bachseitigen
Baulinie mit Anbaupflicht für um min. 10.0 m zurückzusetzen. Das Atti-
kageschoss ist durch diese Rückversetzung vom Strassenraum her kaum
wahrnehmbar.

5.1.4	 Bauten und Anlagen ausserhalb der Baubereiche

Die Erstellung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Baubereiche wird
begrenzt. Damit soll verhindert werden, dass die Gestaltung, die Funktio-
nalität und die Aufenthaltsqualität des Aussenraums durch solche Bauten
und Anlagen beeinträchtigt wird. Das Richtkonzept illustriert die mögliche
Lage einiger Bauten und Anlagen (z.B. Zugang Einstellhalle) ausserhalb der
Baubereiche.

An- und Kleinbauten, Unterniveaubauten sowie unterirdische Bauten nach
den Bestimmungen des Baureglements sowie technisch und funktional
bedingte Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit der Aussenraumge-
staltung, dem Hochwasserschutz und der Einstellhalle (z.B. oberirdische
Zugänge, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen oder Oblichter) sind im Umge-
bungsbereich zulässig. Sie sind gut in die Bau- und Aussenraumgestaltung
einzupassen und dürfen deren Nutzung und Gestaltung nicht beeinträch-
tigen.

Über die Baubereiche hinausragende Balkone sind nicht zulässig. Vor-
springende Gebäudeteile in Form von Vordächern im Bereich von Haus-
zugängen dürfen bis maximal 1.5 m über die Baubereichsbegrenzung hi-
nausragen sofern sie eine Breite von max. 5.0 m respektive max. 50% des
zugehörigen Fassadenabschnitts sowie eine Tiefe von max. 3.0 m aufwei-
sen. Vorbehalten bleiben die Strassenabstände gemäss Strassengesetz.

5.1.5	 Lärmschutz

Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III gemäss Art. 43 LSV. Die Einhal-
tung der massgebenden Immissionsgrenzwerte ist entlang der Kantons-
strasse mit einer Grundrissoptimierung (keine lärmempfindlichen Räume

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18	 ecoptima

gegen Strasse) oder weiteren Massnahmen am Gebäude (z.B. Loggias,
schalldichte Brüstungen, etc.) sicherzustellen (vgl. Ziffer 6.6) und im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen.

5.2	 Baugestaltung

Die Überbauung ist so zu gestalteten, dass zusammen mit der bestehen-
den Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Zur Qualitätssicherung
der Überbauung soll das Richtkonzept vom Februar 2020 in der weiteren
Bearbeitung als illustrierende Beilage beigezogen werden. Für die Beurtei-
lung von Vorhaben im Wirkungsbereich der UeO wird im Baubewilligungs-
verfahren die Fachgruppe Ortsbild beigezogen.

5.2.1	 Baugestaltung

Im Bezug auf die Gesamtwirkung der Überbauung sowie die Einordnung
in das Ortsbild kommt der Bau- und Fassadengestaltung eine wichtige
Bedeutung zu. Entsprechend sollen die Fassaden unter Berücksichtigung
der umgebenden Bauten und Aussenräume gestaltet werden. Zudem soll
durch die Fassadengestaltung insbesondere im Bereich der Baulinien mit
Anbaupflicht ein Bezug zu den Aussen- und Innenräumen geschaffen wer-
den. Die der Hauptstrasse zugewandten Fassaden sind als Hauptfassaden
zu gestalten und entsprechend zu gliedern und zu befenstern.

Der Setzung und Gestaltung des Zwischenbaus (Baubereich 5) kommt bei
der Gliederung der Bauten entlang der Hauptstrasse eine grosse Bedeu-
tung zu. Er ist als formal abgesetzter und allenfalls von der Fassade des
Hauptgebäudes zurückversetzter Baukörper zu gestalten. Die Fassade des
Zwischenbaus ist gestalterisch von der Fassade des Hauptebäudes (Bau-
bereich 4) zu differenzieren.

Unterniveaubauten sind bezüglich Volumetrie und Gestaltung auf die
Hauptbauten abzustimmen und sollen eine hohe Qualität der Aussenräu-
me gewährleisten. Dies ist insbesondere im zentralen Bereich des Areals
im Umfeld der grösseren Spielfläche von grosser Bedeutung. Es ist zu
gewährleisten, dass in diesem Bereich ein gut gestalteter Übergang zwi-
schen unterschiedlichen Geländeniveaus entsteht.

5.2.2	 Dachgestaltung

Auf Bauten entlang der Hauptstrasse (Baubereiche 2, 3, 4 und 5) sind aus-
schliesslich Flachdächer zulässig. Im Baubereich 1 ist die Dachform frei.
Die Dachform des erhaltenswerten Stöcklis (Baubereiche 6) richtet sich
nach dem Bestand. Alle Flachdächer auf Hauptbauten die nicht begehbar
und nicht mit Solaranlagen belegt sind, müssen extensiv begrünt werden.

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19	 ecoptima

5.3	 Aussenraumgestaltung

Aussenräume sowie Terrainveränderungen sind so zu gestalten, dass zu-
sammen mit den umgebenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Die Baubereiche sind durch ein gesamtheitliches, durchlässig gestaltetes
Freiraumkonzept zusammenzubinden und von Fassade zu Fassade zu
gestalten.

5.3.1	 Umgebungsbereich

Der Umgebungsbereich dient der Erschliessung der Überbauung für den
Langsamverkehr, der oberirdischen Parkierung sowie als Notzufahrt und
als Aufenthalts- und Spielbereich. Im Weiteren dient der Umgebungs-
bereich als privater und/oder gemeinschaftlicher Aussenraum zu den
Hauptbauten. Er ist durch eine Bepflanzung mit standortgerechten Arten
attraktiv und abwechslungsreich zu gestalten und angemessen zu durch-
wegen.

Um die grosszügige Wirkung zu stärken, sind arealtrennende Elemente
und private Abgrenzungen wie Hecken oder Zäune nur zulässig, wenn sie
Teil des Umgebungsgestaltungskonzepts sind.

5.3.2	 Aufenthaltsbereiche, Kinderspielplätze und grössere Spiel-
fläche

Die gemäss Baugesetzgebung (Art. 44, 45 und 46 BauV) erforderlichen
Aufenthaltsbereiche, Kinderspielplätze und die grössere Spielfläche sind
im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. Die grössere Spielfläche
muss den Bewohnern zum Zeitpunkt der Realisierung der 20. Familien-
wohnung zur Verfügung stehen. Aufgrund des Wohnungsspiegels des
Richtkonzepts ist im Wirkungsbereich der UeO von ca. 16 Familienwoh-
nungen auszugehen. Die zulässige Anzahl Familienwohnungen wird im
Wirkungsbereich der UeO auf maximal 29 Familienwohnung begrenzt und
die dafür erforderliche Fläche von 400 m² für eine grössere Spielfläche
planungsrechtlich sichergestellt.

5.4	 Erschliessung und Parkierung

5.4.1	 Erschliessung MIV / Auto- und Veloabstellplätze

Die Parkierung für Bewohner ist für die Baubereichen 2, 3, 4 und 5 sowie
soweit möglich auch für die Baubereiche 1 und 6 mit einer unterirdischen
Einstellhalle mit Zufahrt ab der Kreuzgasse zu lösen. Für die Erschliessung
der Baubereiche 1 und 6 sind in den im Überbauungsplan bezeichne-
ten Bereichen oberirdische Zufahrten über die Schulgasse zulässig. Die
Einstellhalle ist so konzipiert, dass sie in Etappen realisiert und erweitert
werden kann. Oberirdische Besucher- und Kundenparkplätze sind entlang
der Hauptstrasse, der Kreuzgasse sowie der Schulgasse zulässig. Entlang
der Hauptstrasse wird die Anzahl und Lage der Parkplätze mit dem kanto-

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20	 ecoptima

nalen Strassenplan festgelegt. Entlang der Kreuzgasse und der Schulgasse
wird die Anzahl und Lage der Parkplätze im Baubewilligungsverfahren
festgelegt. Die Berechnung der notwendigen Auto- und Veloabstellplätze
erfolgt gemäss Art. 49 ff BauV.

5.4.2	 Erschliessung Langsamverkehr

Die Erschliessung für den Langsamverkehr erfolgt ab der Hauptstrasse so-
wie ab der Kreuz- und Schulgasse. Die bestehenden öffentlichen Fussweg-
verbindungen entlang der Hauptstrasse, der Kreuz- und der Schulgasse
werden weiterhin gewährleistet. Entlang der Hauptstrasse ist die öffentli-
che Fussgängerverbindung auf den Strassenplan Hauptstrasse abzustim-
men.

5.5	 Umwelt

5.5.1	 Energie- und Wärmeversorgung

Die Bauten und Anlagen sind so zu planen und auszuführen, dass sie mög-
lichst energiesparend erstellt, betrieben und unterhalten werden können.
Es gelten die Bestimmungen der Grundordnung und der übergeordneten
Gesetzgebung. Demnach dürfen bei Neubauten höchstens 80 Prozent des
zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht erneuer-
barer Energie gedeckt werden.

5.5.2	 Naturgefahren

Im Baubewilligungsverfahren sind geeignete Massnahmen zum Hochwas-
serschutz nachzuweisen.

5.6	 Abbruch Schulgasse 17, koordiniertes Verfahren

Das Gebäude Schulgasse 17 wurde bereits einmal zum Abbruch freigege-
ben, der Abbruch wurde jedoch bis jetzt nicht durchgeführt. Die Abbruch-
bewilligung ist daher abgelaufen und für den Abbruch ist deshalb aus
formellen Gründen nocheinmal ein Baubewilligungsverfahren durchzufüh-
ren Die Bewilligung für den Abbruch des im Überbauungsplan bezeichne-
ten Gebäudes (Schulgasse 17) erfolgt im koordinierten Verfahren nach Art.
5 des Koordinationsgesetzes vom 21. März 1994. Die Genehmigung der
Überbauungsordnung gilt gleichzeitig als ordentliche Baubewilligung für
den Gebäudeabbruch.

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6.	 Auswirkungen auf die Umwelt

6.1	 Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht

Mit der UeO werden für das Areal die planungsrechtlichen Voraussetzun-
gen für die bauliche Entwicklung gemäss den Zielsetzungen des Bundes
und des Kantons (Siedlungsentwicklung nach Innen) sowie der Gemein-
de (Siedlungsentwicklungskonzept 2035) geschaffen. Zur Zeit werden in
der Gemeinde Lyss das Baureglement auf die BMBV angepasst und ein
städtebaulicher Richtplan Zentrum auf Basis des städtebaulichen Leitplans
Zentrum erarbeitet. Die Baureglementsänderung wurde vom GGR am 19.
September beschlossen. Der städtebaulicher Richtplan Zentrum liegt zur
Zeit zur öffentlichen Mitwirkung auf. Die UeO ist darauf abgestimmt.

6.2	 Siedlungsentwicklung nach innen /
haushälterische Nutzung des Bodens

Mit der planungsrechtlichen Umsetzung des Zielbilds mit dem Richtplan
Ortskern und des Richtkonzepts mit der UeO werden die Voraussetzungen
für eine massgebliche Innenentwicklung im Zentrum von Lyss geschaffen.

Das Mass der Nutzung wird gegenüber der rechtskräftigen Mischzone
Kern (MKb) erhöht, wobei die bestehende Bebauung die heutigen bauli-
chen Möglichkeiten der MKb bei weitem nicht ausschöpft. Die vorgesehe-
ne bauliche Dichte des Richtkonzepts beträgt für den Wirkungsbereich der
UeO 1.25 GFZo. Das Maximum wird in den Überbauungsvorschriften auf
1.30 GFZo festgelegt. Zusätzlich wird zur Gewährleistung einer haushälte-
rischen Nutzung des Bodens eine minimale GFZo von 0.90 festgelegt. Es
ist in jedem Zwischenzustand nachzuweisen, dass die minimale GFZo im
Endzustand eingehalten werden kann.

Auch das Zielbild über das gesamte Geviert sieht eine Erneuerung im Sin-
ne der Siedlungsentwicklung nach innen vor.

6.3	 Verfügbarkeit der Bauzone

Das Planerlassverfahren zur vorliegenden UeO erfolgt im Hinblick auf
konkrete Bauabsichten. Die UeO berücksichtigt die bestehende Parzellen-
struktur und die Grundeigentumsverhältnisse. Die zur Entwicklung vorge-
sehenen Grundstücke sind rechtlich und tatsächlich verfügbar.

Eine Entwicklung gemäss den im Richtplan verankerten Zielbild ist durch
die entsprechenden Grundeigentümer langfristig möglich.

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22	 ecoptima

6.4	 Orts- und Landschaftsbild

Die vorgesehene Erneuerung und Verdichtung im Gebiet Schulgasse-
Kreuzgasse-Hauptstrasse erfolgt unter Berücksichtigung der vorhandenen
ortsbaulichen Qualitäten und richtplanerischen Grundlagen. Der ortsbauli-
che Vorschlag geht auf den vorhandenen Kontext ein und überzeugt, weil
er dem ISOS, dem geschützten Ensemble und dem Situationswert gebüh-
rend Rechnung trägt und auch für die Aufgabe der inneren Verdichtung
mit der Bebauungsstuktur entlang der Hauptstrasse eine logische Antwort
findet. Der Vorschlag überzeugt auch, weil die Idee als Zielbild robust ist
und die Realisierung in Etappen erfolgen kann.

Das Bebauungs- und Gestaltungskonzept wurde im Rahmen de Planungs-
arbeiten zum städtebaulichen Leitplan aber auch zum neuen städtebau-
lichen Richtplan Zentrum Lyss, welcher den Richtplan Ortskern ablösen
wird, überprüft und in das zukünftig geltende Richtplaninstrument aufge-
nommen.

Entlang der Hauptstrasse soll durch eine angemessene Dichte eine räumli-
che Prägnanz entwickelt werden. Demgegenüber soll mit einer lockereren
Bebauungsstruktur entlang des Lyssbaches eine höhere Durchlässigkeit
erreicht werden. Diese Dualität wird als dem Ort innewohnende Qualität
aufgenommen und ausgearbeitet.

Die Gestik der Auskragung zur Strasse hin versteht sich als gelungene
Akzentuierung im Strassenraum. Deren funktionale Verbindlichkeit sowie
die architektonische Gestaltung sind in der Phase Vorprojekt weiterzu-
entwickeln und nachzuweisen. Die vorgesehene Gebäudeflucht soll die
gewünschte Stärkung und Dichte der Hauptstrasse unterstützen. Mit
differenziert gestalteten und allenfalls von der Fassade der Hauptgebäude
zurückversetzten Zwischenbauten wird ein verbindender Sockel geschaf-
fen. Dabei wirken die Hauptgebäude analog der bestehenden Situation als
auf dem Boden stehende Solitäre.

Ortsbildschutzgebiet (entlang Lyssbach) / Bauinventar
Das Bebauungsmuster im Ortsbildschutzgebiet wird an das historische
Lyss entlang dem Lyssbach angepasst. Die vorgesehene Körnung liest sich
als Abfolge unterschiedlicher Solitäre und ist bezüglich Abmessungen auf
die bestehenden Gebäude abgestimmt, so dass sich allfällige Neubauten
gut in die bestehende Struktur integrieren und die feine Gliederung und
Gestaltung der Bauten entlang des Lyssbachs gewahrt bleibt. Der Baube-
reich 1 orientiert sich an der Fassade des bestehenden Gnossi-Gebäudes
(ohne Rampe und ohne auslandende Vordächer) und wahrt damit die
bestehende bachseitige Gebäudeflucht. Ein zukünftiges Volumen wird so-
wohl in der Grunddimension als auch in der Höhe vom heutigen Gebäude
abgeleitet. Ein allfälliger Ersatzbau wird sich mit diesen Rahmenbedingun-
gen an der Kreuzung verträglich in die historische Struktur einpassen. Das

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23	 ecoptima

Ortsbild mit seinen Einzelbauten, insbesondere dem gegenüberliegenden
schützenswerten Gebäude (Schulgasse 11), wird dadurch nicht negativ
beeinträchtigt.

Auswirkungen einer Etappierung
Eine Umsetzung des Zielbildes mit drei in die Tiefe des Grundstückes
führenden Zeilenbauten wird unter anderem aufgrund der Grundeigen-
tumsverhältnisse in Etappen erfolgen. Das Käsereigebäude soll bis auf
weiteres erhalten bleiben. Dennoch vermag die mit der UeO planungs-
rechlich umgesetzte erste Etappe zu bestehen, indem sie dem überge-
ordneten städtebaulichen Leitplan folgt und die beiden städtebaulichen
Hauptcharakteristika, die Differenzierung und die Durchlässigkeit, einhält.
Betrachtet man das Geviert Hauptstrasse - Kreuzgasse - Schulgasse /
Lyssbach einschliesslich des qualitätsvollen und städtebaulich wirksamen
Kopfes des Altersheims wird bereits mit der Setzung des ersten Baukör-
pers zum einen die Differenz der prägnanteren Hauptstrasse gegenüber
dem naturnahen Gewässerraum etabliert, zum andern wird die gewünsch-
te Durchlässigkeit in Querrichtung gestärkt. Das stirnseitig in die Tiefe des
Grundstückes reichende Volumen ist sinnigerweise als weiterer Einzelbau
in einer Abfolge zu lesen. Der Annexbau (Baubereich 5) ist erst im Zusam-
menhang mit weiteren Bauten gemäss Zielbild zulässig. Damit wird verhin-
dert, dass die 1. Etappe der Überbauung als Fragment in Erscheinung tritt.

Abb. 11	 Visualisierung Strassenraum gemäss UeO mit Auskragung (Quelle: Arni Architekten,
Februar 2020)

Krebshütte (Schulgasse 17)
Das Gebäude wurde bereits einmal zum Abbruch freigegeben, der Ab-
bruch wurde jedoch bis jetzt nicht durchgeführt. Die Abbruchbewilligung
ist aber abgelaufen. Für den Abbruch ist deshalb aus formellen Gründen
nocheinmal ein Baubewilligungsverfahren koordiniert mit dem Planerlass-
verfahren durchzuführen (Koordiniertes Verfahren im Sinne des Koordina-
tionsgesetzes KoG).

Qualitätssicherung
Mit dem gewählten Vorgehen, in welchem in einem Workshopverfahren
zusammen mit der Grundeigentümerschaft, der Gemeinde, einem Archi-
tekten, dem Ortsplaner sowie externen Fachexperten ein Zielbild erarbei-

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24	 ecoptima

tet wurde, wird die Einpassung des Gesamtkonzepts in das Ortsbild ge-
währleistet. Die Weiterentwicklung des Zielbilds zum Richtkonzept erfolgte
zusammen mit der Begleitgruppe.

Die planungsrechtliche Umsetzung in den Richtplan Ortskern und die UeO
wurde durch die kommunale Fachgruppe Ortsbild mit unabhängigen Fach-
personen sichergestellt.

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird die Qualitätssicherung
durch die Planungsinstrumente, insbesondere die Überbauungsordnung,
sowie durch die kommunale Fachgruppe Ortsbild mit unabhängigen Fach-
personen gewährleistet.

6.5	 Verkehr

Die zentrale Erschliessung des Areals für den motorisierten Verkehr ab
der Kreuzgasse in die Einstellhalle trägt der Tatsache Rechnung, dass über
die Schulgasse eine für die Gemeinde wichtige Naherholungsroute ver-
läuft. Die Hauptstrasse wird durch keine zusätzlichen Strassenanschlüsse
belastet. Im Bereich der Hauptstrasse wird der Strassenplan berücksich-
tigt.

Mit der UeO wird das Nutzungsmass gegenüber der bisherigen Mischzone
Kern massgeblich erhöht, wodurch Mehrverkehr verursacht wird. Die Ab-
schätzung des Mehrverkehrs erfolgt basierend auf der Mehrnutzung des
Richtkonzepts gegenüber dem Baubestand von rund 1'180 m² GFo inner-
halb des Wirkungsbereichs der UeO. Es wird davon ausgegangen, dass die
Mehrnutzung primär als Wohnraum realisiert wird. Entsprechend erfolgt
die Abschätzung des zusätzlichen Verkehrsaufkommens. Gemäss VSS-
Norm (SN 640 290) ist ein Parkfeld je 80 bis 100 m², plus 10% für Besucher
vorzusehen, dies entspricht bei einer zusätzlichen GFo von maximal rund
1'180 m² ca. 12 bis 15 zusätzlichen Parkfeldern. Bei ca. 5 Fahrten pro
Tag resultiert ein Mehrverkehr von ca. 60 bis 75 Fahrten, die via Kreuz-
gasse auf der Hauptstrasse anfallen. Sowohl die Kreuzgasse als auch die
Hauptstrasse können dieses Verkehrsaufkommen aufnehmen, ohne dass
dadurch die Verkehrsqualität beeinträchtigt wird. Die Zufahrt von der
Kreuzgasse in die Hauptstrasse und umgekehrt ist schon heute mit einer
Lichtsignalanlage gesteuert.

6.6	 Lärm und Luft

Die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) der mit der UeO festge-
legten der Lärmempfindlichkeitsstufe ES III gemäss Art. 43 der kantonalen
Lärmschutzverordnung werden entlang der Hauptstrasse um bis zu 4 dB
überschritten, können aber mit organisatorischen und baulichen Massnah-
men an den Gebäuden eingehalten werden. Detaillierte Angaben zu den
IGW-Überschreitungen sowie zu möglichen Massanahmen zur Einhaltung

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25	 ecoptima

der IGW finden sich in der Lärmuntersuchung der Grolimund + Partner AG
vom 24. November 2017 (vgl. Beilage). Im Baubewilligungsverfahren muss
der Nachweis der Einhaltung der vorgegebenen Lärmpegel durch die Bau-
herrschaft erbracht werden.

Der voraussichtlich Mehrverkehr von ca. 60 bis 75 Fahrten im Bereich der
Überbauungsordnung wird keine unzulässigen Lärm- und Luftbelastungen
verursachen.

6.7	 Naturgefahren

Gemäss Zonenplan Naturgefahren liegt das Planungsgebiet innerhalb des
Überflutungsgebiets eines 300-jährlichen Hochwassers. Die Höhenlinien
eines 300-jährlichen Hochwassers wurden beim Bebauungs- und Gestal-
tungskonzept berücksichtigt.

Abb. 12	 Visualisierung 300-jährliches Hochwasser (Quelle: Arni Architekten, Februar 2020)

Auf die Festlegung einer Hochwasserschutzkote wird aufgrund der unter-
schiedlich hohen massgebenden Hochwasserschutzkoten im Planungspe-
rimeter verzichtet. Die Hochwasserschutzkoten sind im Baubewilligungs-
verfahren für jedes Gebäude separat und gemäss geltender Grundordnung
(Zonenplan Naturgefahren und Bauregelement) zu berücksichtigen und
geeigneten Massnahmen zum Hochwasserschutz vorzusehen.

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6.8	 Gewässer / Gewässerraum

Auf der gegenüberliegenden Seite der Schulgasse fliesst der Lyssbach.
Der rechtskräftige Gewässerabstand tangiert den Perimeter der UeO. Mit
der laufenden Teilrevision der Ortsplanung werden die Gewässerräume
gemäss der geänderten übergeordneten Gesetzgebung ausgeschieden.
Der neue Gewässerraum wird im massgebenden Bereich aufgrund der
dichten Überbauung auf 17 m festgelegt. Damit wird der Perimeter der
UeO nicht mehr tangiert.

6.9	 Planungsbedingter Mehrwert

Das kommunale Reglement über die Mehrwertabgabe (MWAR) vom 1. Mai
2017 sieht eine Mehrwertabgabe von 30% für Ein-, Um- und Aufzonungen
vor. Grundlage zur Bemessung der Mehrwertabgabe bildet eine Verkehrs-
wertschätzung nach einer anerkannten Methode. Ob und in welchem
Umfang durch die vorliegende Planungsmassnahme ein planungsbeding-
ter Mehrwert entsteht, welcher gestützt auf das kommunale Reglement
abegegolten werden muss, wird im Hinblick auf die öffentliche Auflage
durch die Gemeinde ermittelt.

7.	 Verfahren

7.1	 Übersicht und Termine

Die UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» und die damit ver-
bundene Zonenplanänderung sowie die Anpassung des Richtplans Orts-
kern haben das ordentliche Verfahren mit einer öffentlichen Mitwirkung
und kantonaler Vorprüfung durchlaufen. Die Anpassung des Richtplans
Ortskern wird vom Gemeinderat beschlossen. Die UeO «Schulgasse-
Kreuzgasse-Hauptstrasse» und die damit verbundene Zonenplanänderung
werden öffentlich aufgelegt. Zuständig für die Beschlussfassung der UeO
sowie die Zonenplanänderung ist der Grosse Gemeinderat.

Da mit der vorliegenden Planung gleichzeitig das Abbruchgesuch für das
als erhaltenswert eingestufte Gebäude Schulgasse 17) eingereicht wird,
handelt es sich um ein koordiniertes Verfahren (KoG).

Terminplan:
–– Entwurf		  bis Ende November 2017
–– Beschluss Bau- und Planungskommission (BPK)        6. Dezember 2017
–– Beschluss Gemeinderat (GR)	  18. Dezember 2017
–– Mitwirkung	 15. Januar – 28. Februar 2018
–– Auswertung und Bereinigung	 März 2018
–– Beschlüsse BPK und GR	 11. und 23. April 2018
–– Kantonale Vorprüfung I	 3. Mai bis 30. August 2018

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27	 ecoptima

–– Auswertung und Bereinigung	 bis März 2019
–– Beschlüsse BPK und GR	 ab April 2019
–– Kantonale Vorprüfung II	 Mai bis September 2019
–– Auswertung und Bereinigung	 bis März 2020
–– Beschlüsse BPK und GR	 April 2020
–– Öffentliche Auflage	 April / Mai 2020
–– Einspracheverhandlungen	 Juni 2020
–– Beschlussfassung GR	 August 2020
–– Beschlussfassung GGR	 September 2020
–– Genehmigung AGR	 anschliessend

7.2	 Mitwirkung

Die öffentliche Mitwirkung erfolgte vom 12. Januar bis 28. Februar 2018.
Am 10. Januar 2018 fand eine Informationsveranstaltung statt, an der über
die Planung orientiert wurde.

Während der öffentlichen Mitwirkung ging lediglich eine schriftliche Mit-
wirkungseingabe durch das Altersheim Lyss Busswil ein. Das Altersheim
Lyss Busswil begrüsst, das sich das Quartier in einer qualitativ guten Art
und Weise weiterentwickeln soll. Es wird jedoch gefordert, dass die Fläche
des betroffenen Parzellenspickels (Parzelle Nr. 1271) in ähnlicher Distanz
zum Hauptgebäude vollumfänglich ersetzt werden.

Die Grundeigentumsverhältnisse werden durch die vorliegende Planung
nicht verändert. Ob und wann auf den einzelnen Parzellen eine bauliche
Entwicklung vorgenommen wird, ist Sache der jeweiligen Grundeigentü-
mer. Für bestehende Bauten und Anlagen wird der Besitzstand gewahrt.
Erst bei künftigen Vorhaben sind die Vorgaben der vorliegenden Planung
einzuhalten. Der genannte Parzellenspickel (Parzelle Nr. 1271) kann
deshalb bis auf weiteres unverändert belassen und genutzt werden, ein
Ersatz der Fläche ist nicht erforderlich.

7.3	 Vorprüfung

Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) hat die Planungsinstru-
mente im Rahmen der Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit geprüft.

Resultate der Vorprüfung I
Aufgrund des Vorprüfungsberichts vom 30. August 2018 wurde die Pla-
nung grundsätzlich überarbeitet. Neu wird auf den Erlass einer ZPP über
das gesamte Geviert verzichtet und der Wirkungsbereich auf die Grund-
stücke mit konkreten Bauabsichten reduziert. Weiter wurden insbesondere
folgende Anpassungen vorgenommen:

–– Die Lage und Dimensionierung (Höhe) der Bauten entlang der Haupt-
strasse wurden überprüft und teilweise reduziert.

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–– Durch eine Abstufung gegen Südosten wird der Übergang zum Alters-
heim verbessert.

–– Auf die bestehenden und erhaltenswerten Bauten wird Rücksicht ge-
nommen.

–– Den geschützten Bauten an der Schulgasse wird durch eine bessere
Gestaltung des Hofes Rechnung getragen.

–– Die Bebauung wird etappenweise realisiert.

Resultate der Vorprüfung II
Die Hinweise aus der zweiten Vorprüfung vom 17. September 2019 und
insbesondere der Fachbericht OLK wurden im Begleitgremium diskutiert.
Weiter fanden Gesprächen zwischen der Gemeinde, dem AGR und der
OLK statt. Gestützt darauf wurden insbesondere folgende Anpassungen
vorgenommen:

–– Begrenzung der Familienwohnungen auf maximal 29 innerhalb der UeO
–– Die Körnigkeit im Bereich der bestehenden Gebäude Schulgasse 23 und

Kreuzgasse 5 wurde reduziert und nimmt nun Rücksicht auf die heutige
Bebauung, welche den Charakter des Ortes stark prägt.

–– Der Annexbau (Baubereich 5) ist erst im Zusammenhang mit weiteren
Bauten gemäss Zielbild zulässig, um nicht als Fragment in Erscheinung
zu treten.

–– Ergänzung von Vorgaben zur Gestaltung von Hauptfassaden gegenüber
der Hauptstrasse und zur Anordnung und Gestaltung von Unterniveau-
bauten.

Im Anschluss an die Vorprüfung II fanden Gespräche zwischen der Ge-
meinde und AGR sowie der OLK statt, an denen die Planung weiter konso-
lidiert wurde.

Die aufgrund der Vorprüfung bereinigten Planungsinstrumente wurden
vom Gemeinderat zuhanden der öffentlichen Auflage beschlossen.

7.4	 Auflage und Einsprachen

Im Rahmen der öffentlichen Auflage vom 24. April bis 25. Mai 2020 konn-
ten von Personen, die von der Planung betroffen sind und von berech-
tigten Organisationen Einsprachen gegen die UeO Nr. 70 «Schulgasse-
Kreuzgasse-Hauptstrasse» und die damit verbundene Zonenplanänderung
erhoben werden. Die Einsprachebefugnis richtet sich nach Art. 35 ff. BauG.

Während der öffentlichen Auflage ist eine Einsprache mit Rechtsverwah-
rung eingegangen. Die Einsprache konnte im Rahmen der Einsprachever-
handlungen erledigt werden.

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29	 ecoptima

7.5	 Beschlussfassung und Genehmigung

Nach der Beschlussfassung durch den Grossen Gemeinderat wird das
AGR im Genehmigungsverfahren erstinstanzlich über allfällige unerledigte
Einsprachen entscheiden.

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30	 ecoptima

Anhang

Anhang

Anhang 1	 Dokumentation Zielbild und Möglichkeiten
zum Teilausbau, Februar 2020

Visualisierung IST-Zustand

Visualisierung Zielbild, möglicher
Teilausbau I*

Visualisierung Zielbild, möglicher
Teilausbau II*

Visualisierung Zielbild

* Die dargestellten Möglichkeiten zum Teilausbau sind nicht abschliessend.

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31	 ecoptima

Anhang

Anhang 2	 Dokumentation Richtkonzept und
Möglichkeiten zum Teilausbau im UeO-
Perimeter, Februar 2020

Visualisierung Ist-Zustand

Visualisierung Richtkonzept
Teilausbau I

Visualisierung Richtkonzept
Teilausbau II

Visualisierung Richtkonzept
Vollausbau

* Die dargestellten Möglichkeiten zum Teilausbau sind nicht abschliessend und haben zeitlich nicht zwin-

gend in der dargestellten Reihenfolge zu erfolgen.

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38	 ecoptima

Anhang

Visualisierung Strassenraum I
IST-Zustand

Visualisierung Strassenraum I
Vollausbau UeO

Visualisierung Strassenraum II
IST-Zustand

Visualisierung Strassenraum II
Vollausbau UeO

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39	 ecoptima

Anhang

Visualisierung Hof
IST-Zustand

Visualisierung Hof
Teilausbau UeO

Visualisierung Hof
Vollausbau UeO

format: application/pdf

parent_type: agenda