Erläuterungsbericht

text:
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

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Erstellungsdatum 28.06.2021

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© Kanton Bern / © swisstopoCopyright:

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Bemerkungen:
Amt für Geoinformation des Kantons Bern

Basiskarte des Kantons Bern

Erläuterungsbericht

Die UeO Nr. 70 besteht aus:
	• Überbauungsplan
	• Überbauungsvorschriften

weitere Unterlagen:
	• Erläuterungsbericht
	• Schlussbericht Studienauftrag
	• Richtprojekt
	• Factsheet Auslagerung grössere

Spielfläche
	• Lärmgutachten
	• Mitwirkungsbericht
	• Koordination Raumplanung und

Störfallvorsorge

weitere Planungsinstrumente:
	• Zonenplan- und Baureglements-

änderung

Juli 2024

BESCHLUSSFASSUNG

Gemeinde Lyss

Überbauungsordnung Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-Haupt-
strasse»
mit Zonenplan- und Baureglementsänderung

Aufträge aktuell\Lyss\Arealentwicklung «Schulgasse-
Kreuzgasse-Hauptstrasse» 07230 07390\4_Resulta-
te\12_UeO\03_EB\07230 EB 240711_BE.indd\bb

Impressum

Auftraggeberin:
PK Immo AG, Bahnhofstrasse 25, 3250 Lyss

Planungsbehörde
Gemeinde Lyss, Abteilung Bau + Planung
Bahnhofstrasse 10, 3250 Lyss

Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch

Bearbeitung:
Barbara Bütikofer, Geographin M.A.
Hansjakob Wettstein, Raumplaner FH,
MAS ETH, SIA

Abbildung Titelseite: Geoportal Kanton Bern
(eigene Darstellung)

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

	 ecoptima

Inhalt

1.	 Ausgangslage	 6

2.	 Standort	 6
2.1	 Lage	 6
2.2	 Nutzung	 7
2.3	 Erschliessung	 7

3.	 Bau- und planungsrechtliche Vorgaben	 7
3.1	 Baurechtliche Grundordnung	 7
3.2	 Städtebaulicher Richtplan Zentrum	 9
3.3	 Richtplan Verkehr	 10
3.4	 Richtplan Energie	 10
3.5	 Denkmalpflegerische Rahmenbedingungen	 10

4.	 Prozess	 11

5.	 Richtprojekt	 12
5.1	 Ortsbauliche Idee	 12
5.2	 Baugestaltung	 13
5.3	 Nutzung	 14
5.4	 Freiräume	 14
5.5	 Erschliessung	 16

6.	 Änderung der Grundordnung	 17
6.1	 Zonenplanänderung	 17
6.2	 Baureglementsänderung	 17

7.	 UeO «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»	 19
7.1	 Zielsetzungen	 19
7.2	 Überbauungsplan und -vorschriften	 19

8.	 Auswirkungen auf die Umwelt (Bericht nach
Art. 47 RPV)	 27

8.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht	 27
8.2	 Orts- und Landschaftsbild	 31
8.3	 Verkehr	 32
8.4	 Lärmschutz 	 34
8.5	 Luftreinhaltung	 34
8.6	 Hochwasserschutz	 34
8.7	 Geologie (Gewässer, Altlasten)	 35
8.8	 Beurteilung aus raumplanerischer Sicht	 35

9.	 Verfahren	 36
9.1	 Übersicht und Termine	 36
9.2	 Mitwirkung	 36
9.3	 Vorprüfung	 37
9.4	 Öffentliche Auflage	 37
9.5	 Beschlussfassung und Genehmigung	 38

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Anhang	 39
Anhang 1	 Factsheet Auslagerung grössere Spielfläche	 40
Anhang 2	 Lärmgutachten	 42

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1.	 Ausgangslage

Der VSAO (Verband Schweizerischer Assistenz- und Oberärztinnen und
-ärzte) ist Eigentümer der Parzellen Nrn. 16, 386, 888, 1558, 1567, 1599
und 4055 im Ortskern von Lyss zwischen Schulgasse, Kreuzgasse und
Hauptstrasse. Das Areal umfasst eine Fläche von 4'183 m2. Die Grund-
eigentümerin beabsichtigt, das Areal baulich und nutzungsmässig zu
verdichten und eine Wohnüberbauung mit Dienstleistungsanteil zu reali-
sieren.

Zur Sicherung einer hohen ortsbaulichen Qualität wurde 2021/22 ein
Studienauftrag mit 3 eingeladenen Teams durchgeführt. Das Beurtei-
lungsgremium empfahl der Auftraggeberin die Studie des Teams Bellorini
Architekten und Weber + Brönnimann Landschaftsarchitekten zur Weiter-
bearbeitung. Das Ergebnis des Studienauftrags wurde im Rahmen der Wei-
terbearbeitung anhand der Empfehlungen des Beurteilungsgremiums zum
Richtprojekt ausgearbeitet und dient im weiteren Verfahren als Grundlage
für die Erarbeitung der vorliegenden UeO mit Zonenplan- und Bauregle-
mentsänderung.

Im Auftrag des Vorbesitzers wurde für das Areal in den Jahren 2017 bis
2020 bereits ein Projekt ausgearbeitet und ein Planerlassverfahren durch-
geführt. Das Projekt gelangte jedoch nicht zur Umsetzung.

2.	 Standort

2.1	 Lage

Das Areal befindet sich südlich des Marktplatzes im historischen Sied-
lungskern von Lyss. Die Schulgasse, die Kreuzgasse und die Hauptstrasse
begrenzen das Areal gegen Westen, Norden und Osten. Im Süden grenzt
das Areal an die bestehende Bebauung. Mit dem Lyssbach befindet sich
westlich der Schulgasse ein beliebtes Naherholungsgebiet der Gemeinde
in unmittelbarer Nähe der Arealentwicklung.

Abb. 1	 Ausschnitt aus dem Schwarzplan der Gemeinde Lyss mit dem Planungsgebiet (rot).
(Quelle: Geoportal des Bundes 2022)

Qualitätssicherung

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7	 ecoptima

2.2	 Nutzung

Das Areal ist weitgehend bebaut und versiegelt. Das Gebäude Kreuzgasse
1 und 3 dient der Wohnnutzung. In der Liegenschaft Kreuzgasse 5 befindet
sich die Gnossi Lyss (Verkaufsnutzung). Die Gebäude an der Hauptstrasse
werden in den Erdgeschossen gewerblich genutzt, in den Obergeschossen
befinden sich Wohnungen. Die beiden Liegenschaften Schulgasse 15 und
17 sind aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands nicht mehr be-
wohnbar.

2.3	 Erschliessung

Die Gebäude werden heute über die Schulgasse, die Kreuzgasse und die
Hauptstrasse erschlossen. Es gibt keine bestehende Einstellhalle auf dem
Areal. Der Bahnhof und die Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind zu
Fuss in 5-10 Minuten erreichbar.

3.	 Bau- und planungsrechtliche Vorgaben

3.1	 Baurechtliche Grundordnung

Das Areal befindet sich gemäss geltendem Zonenplan 1 und Baureglement
der Gemeinde Lyss in der Mischzone Kern MKb (braun). Es wird teilweise
durch ein Ortsbildschutzgebiet OSG (blau, vgl. Ziff. Kap. 3.5) überlagert.

Legende

	 W3

	 M3b

	 MKa

	 MKb

	 ZöN

	 UeO

	 ZPP

	 Ortsbildschutzgebiet

Hinweise

	 Offenes Gewässer AV

	 Offenes/eingedoltes

	 Gewässer GN5

Abb. 2	 Ausschnitt Zonenplan 1 mit dem Perimeter der Arealentwicklung Schulgasse-Kreuz-
gasse-Hauptstrasse (weiss gestrichelt)

Zonenplan 1

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8	 ecoptima

Der Zonenplan 2 legt ein archäologisches Schutzgebiet (rot) sowie den
Gewässerraum (rot punktiert) fest. Die im kantonalen Bauinventar enthal-
tenen erhaltenswerten (blau) Objekte sind hinweisend dargestellt (vgl. Ziff.
Kap. 3.5).

Legende

	 Archäologisches

	 Schutzgebiet

	 Gewässerraum im

	 dicht überbauten

	 Gebiet

Hinweise

	 Schützenswerte/

	 erhaltenswerte

	 Objekte (Bauinventar)

	 Offenes Gewässer AV

	 Offenes/eingedoltes

	 Gewässer GN5

Abb. 3	 Ausschnitt Zonenplan 2 mit dem Perimeter der Arealentwicklung Schulgasse-Kreuz-
gasse-Hauptstrasse

Der Zonenplan Naturgefahren zeigt, dass das Areal im Bereich der Restge-
fährdung einer Überflutung durch den Lyssbach während eines 300-jähr-
lichen Ereignisses liegt. Die im Zonenplan Naturgefahren festgelegten
Hochwasserkoten sind zu berücksichtigen. Alle Bauten und Anlagen
müssen so ausgestaltet werden, dass sie ein 300-jährliches Hochwasser
schadlos überstehen. D.h. dass alle Öffnungen, insbesondre die Einstell-
halleneinfahrt, über der Hochwasserschutzkote zu liegen kommen müs-
sen.

Legende

	 Restgefährdung

Oberflächenabfluss (Fliesstiefe in m)

	 0 bis und mit 0.1

	 0.1 bis und mit 0.25

	 mehr als 0.25

Hinweise

	 Offenes Gewässer AV

	 Offenes/eingedoltes

	 Gewässer GN5

Abb. 4	 Ausschnitt Zonenplan Naturgefahren, Teilplan Süd mit dem Perimeter der Arealent-
wicklung Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse

Zonenplan 2

Zonenplan

Naturgefahren

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9	 ecoptima

3.2	 Städtebaulicher Richtplan Zentrum

Das Areal liegt im Übergangsbereich des Teilgebietes Hauptstrasse
(Massnahmenblatt S4) und Schulgasse (Massnahmenblatt S5) sowie im
Bereich der Massnahmenblätter S1 «Lyssbachraum als grünes Rückgrat»
und S2 «Bauen im städtischen Grundgerüst». Der städtebauliche Richtplan
Zentrum legt raumbildende Kanten und publikumsorientierte Nutzungen
im Bereich des Areals fest und bezeichnet die Schul- und die Kreuzgasse
wie auch die Hauptstrasse (in Abstimmung mit dem Richtplan Verkehr) als
wichtige Fuss- und Veloverbindung.

Die Massnahmenblätter enthalten Vorgaben und Zielsetzungen zu den
Planinhalten aber auch bezüglich der Bebauungsstruktur, der Förderung
einer energetisch effizienten und nachhaltigen Bauweise und der Gestal-
tung der (öffentlichen) Zwischenräume. Ebenfalls zu berücksichtigen ist
das Massnahmenblatt S14 «Siedlungsökologie».

Legende

	 Perimeter

	 Teilgebiet Regionalzentrum

	 Teilgebiet Hauptstrasse

	 Teilgebiet Schulgasse

	 Raumbildende Kante

	 Eignungsstandort baulicher

	 Akzent

	 Durchlässigkeit

	 (optisch, funktional)

	 Publikumsorientierte

	 Nutzung

	 Aufenthaltsbereich Platz

	 Orts- und quartierstrukturie-

	 render Strassenraum

	 Lyssbachraum

	 Fuss- und Veloverbindung

	 Feinmaschige Wegver-

	 bindung (mind. Fussweg)

Hinweise

	 Bus/Postautolinie mit Halte-

	 stelle

	 Bahnlinie mit Haltestelle

	 Gebäude schützenswert

	 Gebäude erhaltenswert

Abb. 5	 Ausschnitt Städtebaulicher Richtplan Zentrum mit dem Perimeter der Arealentwick-
lung Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse

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3.3	 Richtplan Verkehr

Die einzige, im Bereich des Areals «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
vorgesehene Massnahme, die Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungs-
konzepts Hauptstrasse, ist seit Herbst 2021 umgesetzt.

Legende

	 Ortsbus/Postauto

	 Kant. Veloroute

	 Velohauptroute

	 Velonebenroute

	 Schulwegverbindung

	 Zentrumsplanung

	 Tempo 30 umgesetzt

Massnahmen

	 Perimeter BGK

Abb. 6	 Ausschnitt Richtplan Verkehr 2013

3.4	 Richtplan Energie

Der Richtplan Energie 2022 sieht für das Areal den Anschluss an den
Wärmeverbund Lyss Nord vor. Der prioritäre Energieträger ist hochwertige
Abwärme des GZM Extraktionswerks.

Legende

	 Hochwertige Abwärme

	 Holz

	 Niederwertige Abwärme /

	 Gas

	 Wärmeverbund

Abb. 7	 Ausschnitt Richtplan Energie 2022

3.5	 Denkmalpflegerische Rahmenbedingungen

Gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) wird
Lyss als verstädtertes Dorf von regionaler Bedeutung bewertet. Entlang
des Lyssbachs liegt das Gebiet in der ISOS-Baugruppe 1 (historisches
Dorf), welche mit dem Erhaltungsziel B bewertet ist (erhalten der Struk-
tur). Entlang der Hauptstrasse befindet sich das Gebiet in der ISOS-Bau-
gruppe 2 mit dem Erhaltungsziel C (erhalten des Charakters). Das Gebäu-
de Schulgasse 15 ist im ISOS als Einzelobjekt 1.0.10. (Stöckli) mit dem
höchsten Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) aufgenommen.

ISOS

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11	 ecoptima

Die südwestliche Hälfte des Areals befindet sich in der Baugruppe A,
welche das historische Dorfzentrum von Lyss abbildet (vgl. Ziff. Kap. 3.1).
Die beiden Objekte Schulgasse 15 und 17 werden im Rahmen der aktuel-
len Teilrevision aus dem Bauinventar entlassen. Die abbruchreife Liegen-
schaft Schulgasse 17 soll der neuen Überbauung weichen. Demgegenüber
sieht das Richtprojekt vor, die Liegenschaft Schulgasse 15 zu erhalten. Die
ausserhalb des Planungsperimeters angrenzende Alte Krone ist insofern
zu berücksichtigen, dass sie durch die Arealentwicklung nicht von ihrer
Bedeutung und Substanz verlieren darf.

4.	 Prozess

Der städtebauliche Richtplan Zentrum schreibt vor, dass als Grundlage
für das Abweichen von der baurechtlichen Grundordnung ein qualitätssi-
cherndes Verfahren durchgeführt werden muss. Mit dieser Vorgabe sichert
der Richtplan langfristig eine gute Siedlungs- und Freiraumqualität.

Aufgrund der Grösse und der Lage des Areals im historischen Ortskern
wurde ein Studienauftrag nach SIA 143 (Stempel) mit 3 eingeladenen
Planungsteams (bestehend aus Architekten und Landschaftsarchitekten)
durchgeführt. Die Beiträge wurden von einem Beurteilungsgremium, be-
stehend aus Vertretungen der Gemeinde und der Grundeigentümerschaft
(Sachmitglieder), externen Fachmitgliedern aus den Bereichen Architek-
tur/Städtebau und Landschaftsarchitektur sowie einem Expertengremium
mit Vertretungen aus den Fachbereichen Raumplanung, Denkmalpflege,
Lärm und Bauökonomie beurteilt.

Der zur Weiterbearbeitung empfohlene Beitrag des Teams Bellorini Ar-
chitekten und Weber + Brönnimann Landschaftsarchitekten wurde an-
schliessend anhand der Empfehlungen des Beurteilungsgremiums zum
Richtprojekt weiterbearbeitet. Zwischenzeitlich konnte auch die Situation
mit der Alten Krone (Schulgasse 19) geklärt und das Richtprojekt darauf
abgestimmt werden. Da die Verkaufsverhandlungen zwischen den beiden
Grundeigentümerschaften gescheitert sind, ist die Alte Krone – anders als
noch im Studienauftrag vorgesehen – nicht Teil der Arealentwicklung.

Das Ergebnis der Weiterbearbeitung wurde im September 2022 vom Beur-
teilungsgremium als Grundlage für die Ausarbeitung der planungsrechtli-
chen Umsetzung beschlossen.

Kantonale

Denkmalpflege

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12	 ecoptima

5.	 Richtprojekt

Das Richtprojekt vom 22. November 2022 illustriert die Bebauungsidee.
Die darin definierten konstituierenden Elemente sind für die weitere Pla-
nung verbindlich.

5.1	 Ortsbauliche Idee

Das städtebauliche Konzept sieht vor, die Ränder des Areals an der
Hauptstrasse und der Kreuzgasse mit grösseren, unterschiedlich proporti-
onierten Volumen zu besetzen und dadurch den Binnenraum freizuspielen.
Dieser Hofbereich wird mit einer kleinmassstäblicheren Körnung besetzt,
die den Übergang zur Bestandsstruktur schafft. Die meisten Wohnungen
können von der Süd- und Westorientierung profitieren mit einem Weitblick
auf den Grüngürtel entlang des Lyssbachs und die Kirche.

Während das Team im Studienauftrag noch vorgeschlagen hat, das Ofen-
haus (Schulgasse 17) in Teilen zu erhalten, haben vertiefte Abklärungen
zwischenzeitlich ergeben, dass dies aufgrund der sehr schlechten Bau-
substanz nicht möglich ist. Das Volumen des Neubaus wird trotzdem
in Anlehnung an den Bestand gestaltet. So vermag es den Aussenraum
angemessen zu gliedern, bildet gut dimensionierte Zonen und trägt damit
zur Aussenraumqualität bei.

GSPublisherVersion 937.0.0.100

1:350
Bellorini

Architekten

ErdgeschossÜberarbeitung Studienauftrag
Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse, Lyss 23.02.24

1
8
.0

1
 %

8
.9

4
 %

8
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9
 %

4
.5

0
 %

12.00 %

12.00 %

12.00 %

6.00 %

4
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0
 %

6
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0
 %

6.0
0 %

3
.0

0
 %

3
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0
 %

6.00 %

7
.0

0
 %

3.3

4
.1

1
.5

+0.50-0.25

-0.50

-1.25

-1.02

-1.20

±0.00 = 445.00

+0.25

-0.25

±0.00 = 445.00

+0.25

-1.02

±0.00 = 445.00±0.00 = 445.00

-1.02-1.02

-0.25

20 F
ahrrad P

arkplätze

2
0

 F
ahrrad

 P
arkplätze

1
5

 F
ahrrad

P
arkplätze

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Abb. 8	 Situationsplan Erdgeschoss (Quelle: Richtprojekt Bellorini Architekten, Weber + Brönni-
mann Landschaftsarchitekten, Februar 2024)

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13	 ecoptima

5.2	 Baugestaltung

Die Bauten werden in Typologie, Materialisierung und Ausdruck unter-
schiedlich gestaltet und reagieren so spezifisch auf ihre Lage im städ-
tebaulichen Kontext. Bezüge zur lokalen Architektursprache werden
aufgenommen und übersetzt in den Neubauten angewendet. Das Projekt
reagiert mit Hochparterres auf die Hochwassergefährdung. Um im Hoch-
parterre die nötige Privatheit zu bieten werden hier Balkon- und Loggia-
zonen geschaffen. Aufgrund der Rückmeldung aus der kantonalen Vorprü-
fung muss auch der Hochwasserschutz des Ofenhauses mit permanenten
Massnahmen sichergestellt werden, weshalb auch hier (im Gegensatz zum
Richtprojekt vom 22.11.2022) ein Hochparterre vorgesehen wird. Bedeu-
tung kam bei der Konzeption sowie der Materialwahl auch der akustischen
Qualität der Aussenräume zu.

Abb. 9	 Übersicht über die Gebäude des Richtprojekts (Quelle: Richtprojekt Bellorini Architek-
ten, Weber + Brönnimann Landschaftsarchitekten, 22.11.2022)

Abb. 10	 Isometrie (Quelle: Richtprojekt Bellorini Architekten, Weber + Brönnimann Land-
schaftsarchitekten, 22.11.2022)

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14	 ecoptima

5.3	 Nutzung

Auf dem Areal sollen ca. 50 Wohnungen geschaffen werden. Die Woh-
nungstypen sind je Haus unterschiedlich und decken ein breites Spektrum
an Wohnbedürfnissen ab. Das Angebot liegt schwergewichtig bei 3.5- und
4.5-Zimmer-Wohnungen. Die zum Hof abgestufte Entwicklung des Gebäu-
des an der Hauptstrasse ermöglicht die Nutzung des rückwärtigen, zum
Hof gerichteten Daches als gemeinschaftlich genutzten Freiraum zu den
Wohnungen.

Die Wohnüberbauung wird an der Hauptstrasse punktuell durch gewerbli-
che Nutzungen resp. Dienstleistungsnutzungen ergänzt. Aufgrund der gut
frequentierten Lage und der Lärmvorbelastung sollen im 1. Vollgeschoss
(Erdgeschoss) des Stadthauses an der Hauptstrasse sowie allenfalls im
2. Vollgeschoss (ersten Obergeschoss) gewerbliche und/oder Dienstleis-
tungsnutzungen angeboten werden.

5.4	 Freiräume

Die gewachsene Struktur des historischen Dorfkerns bildet die Ausgangs-
lage für die Freiraumgestaltung. Die Setzung der Gebäude generiert eine
Vielzahl von unterschiedlichsten Freiräumen mit einer grossen Qualität
und Varianz an Aufenthalts- und Nutzungsqualitäten. Die grosse Durch-
lässigkeit der Freiräume in Nord-Süd und Ost-West Richtung schafft eine
allseitige Vernetzung und Anbindung an das umliegende Freiraumnetz.
Öffentliche und gemeinschaftliche Erdgeschossnutzungen verteilt im
Perimeter beleben den Aussenraum und schaffen Gemeinschaft. Die
Materialwahl von Belägen und die Artenwahl der Vegetation nimmt Bezug
zur dörflich, bäuerlich geprägten Geschichte des Ortes. Wo möglich sollen
sickerfähige Flächen geschaffen und ein Beitrag zur Biodiversität und zu
einem verbesserten Mikroklima geschaffen werden.

Die gemäss Art. 44 und 45 BauV erforderlichen Spielplätze werden im Hof
zur Verfügung gestellt (vgl. Abb. 11). Die erforderlichen Aufenthaltsberei-
che können mit den Balkonen abgedeckt werden.

Die grössere Spielfläche wird auf den Quartierspielplatz am Blumenweg
(ZöN 13 (Nelkenweg) / Bildung, Kultur, Freizeit) ausgelagert.

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15	 ecoptima

18.01 %

8.94 %

8.89 %

4.50 %

6.00 %

4.50 %

6.00 %

6.00 %

3.00 %

12.00 %

12.00 %

3.00 %

6.00 %

7.00 %

12.00 %

+0.50-0.25

-0.50

-1.25

-1.02

-1.20

±0.00 = 445.00

+0.25

-0.25

±0.00 = 445.00

+0.25

-1.02

±0.00 = 445.00±0.00 = 445.00

-1.02-1.02

-0.25

Spiel
615m²

Erforderlich: 15%  HNKF =
Nachweis:

Abb. 11	 Flächennachweis Kinderspielplätze (Quelle: Richtprojekt Bellorini Architekten, Weber +
Brönnimann Landschaftsarchitekten, März 2024)

Abb. 12	 Umgebungsplan (Quelle: Richtprojekt Bellorini Architekten, Weber + Brönnimann Land-

schaftsarchitekten, März 2024)

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16	 ecoptima

5.5	 Erschliessung

Die Erschliessung des Areals für den motorisierten Verkehr erfolgt in
erster Linie ab der Kreuzgasse in die Einstellhalle. Die gedeckten Velo-
abstellplätze in der Einstellhalle werden ab der Hauptstrasse über eine
separate Rampe an der Südfassade des Stadthauses erschlossen. Die
Erschliessung des Areals für den Langsamverkehr und die Durchlässigkeit
von der Hauptstrasse zum Lyssbach wird mit der neuen Freiraumgestal-
tung verbessert und hindernisfrei sichergestellt. Die Durchlässigkeit für
den Fussverkehr ab der Hauptstrasse wird entlang der Kreuzgasse bis zur
Schulgasse durchgängig auf 1.50 m Breite gewährleistet.

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17	 ecoptima

6.	 Änderung der Grundordnung

Das Areal liegt heute in der Mischzone Kern b MKb. Für die Umsetzung
des Ergebnisses des Studienauftrags (Richtprojekt) sollen eine Zone mit
Planungspflicht (ZPP) sowie eine Überbauungsordnung (UeO) erlassen
werden. Die übergeordneten planerischen Rahmenbedingungen werden in
der ZPP geregelt, die in der neuen UeO anhand des Richtprojekts präzi-
siert werden.

6.1	 Zonenplanänderung

Die ZPP A 334 «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» ersetzt in ihrem
Wirkungsbereich die Mischzone Kern b.

6.2	 Baureglementsänderung

Die Schaffung der neuen ZPP bedingt die Anpassung des Baureglements.
Anhang A3 wird mit der Ziffer A 334 mit den Bestimmungen zur ZPP
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» ergänzt.

6.2.1	 Planungszweck

Mit der ZPP A 334 «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» sollen die
bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erneuerung und
Verdichtung des Areals mittels gesamtheitlicher Planung und Erschlie-
ssung geschaffen werden. Ziel ist eine gut gestaltete, urban geprägte und
gemischt genutzte Überbauung die den Zielen der Siedlungsentwicklung
nach innen entspricht. Die Aussenraumgestaltung soll qualitativ hoch-
wertig, zusammenhängend und mit einer angemessenen Durchwegung
gestaltet werden, so dass sich die Bauten und Aussenräume insgesamt
gut in die umgebende Bebauung einordnen.

6.2.2	 Art und Mass der Nutzung, Lärmempfindlichkeitsstufe

Entlang der Hauptstrasse sind Mischnutzungen gemäss den Bestimmun-
gen des Baureglements der Gemeinde Lyss über die Mischzonen Kern MK
zulässig. Entsprechend sind hier im 1. Vollgeschoss publikumsorientier-
te Arbeitsnutzungen wie Läden, Dienstleistungs- und Handelsbetriebe,
Gastgewerbe oder ähnliche Nutzungen unterzubringen. Wohnen und dem
Wohnen gleichgestellte Nutzungen (Gemeinschaftsräume, Kindergärten,
KITAS, Altersheime oder Alterswohnungen u.ä.) müssen im Umfang von
mind. 35% der oberirdischen Geschossfläche aller Vollgeschosse ohne das
1. Vollgeschoss realisiert werden. Ebenfalls zulässig sind mässig störende
Arbeitsnutzungen und Verkaufsflächen ohne Beschränkung der Verkaufs-
fläche. Das 1. Untergeschoss kann für Läden und Handelsbetriebe genutzt
werden, sofern sie in direkter Verbindung mit der Geschossfläche des 1.

Art der Nutzung

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18	 ecoptima

Vollgeschosses stehen, max. jedoch 100% der gesamten Geschossfläche
des 1. Vollgeschosses. In allfälligen weiteren Untergeschossen sind Haus-
technik, Parkierung, Lagerräume u.ä. zulässig.

Im übrigen Gebiet gilt Wohnnutzung gemäss den Bestimmungen des Bau-
reglements der Gemeinde Lyss.

Das zulässige Mass der Nutzung wird (abgestimmt auf das Richtpro-
jekt) mit der Angabe der minimal und maximal zulässigen oberirdischen
Geschossfläche sowie der Festlegung der maximalen Gesamthöhe der
Gebäude definiert. Die minimale GFo beträgt 6'000 m2, die maximale
7'000 m2. Bei einer Grundstücksfläche von 4'183 m2 ergibt sich daraus
eine oberirdische Geschossflächenziffer (GFZo)1 von 1.43 resp. 1.67. Die
haushälterische Nutzung des Bodens ist damit sichergestellt. Aufgrund
der Hochwassersituation wird das massgebende Terrain, von wo aus die
Gesamthöhe gemessen wird, erst im Rahmen der UeO und detailliert pro
Baubereich festgelegt.

Im Wirkungsbereich der ZPP gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III ge-
mäss Art. 43 LSV.

Innerhalb des vom Konsultationsbereich der Bahnlinie Bern-Biel überla-
gerten Bereichs dürfen keine empfindlichen Einrichtungen2 neu erstellt
werden.

6.2.3	 Gestaltungsgrundsätze

Mit den Gestaltungsgrundsätzen werden die wichtigsten gestalterischen
Qualitäten des Richtprojekts gesichert und gleichzeitig auch die Erfüllung
der Zielsetzungen aus dem Städtebaulichen Richtplan Zentrum sicherge-
stellt.

Grundlage für das Abweichen von der baurechtlichen Grundordnung bildet
im jedem Fall ein qualitätssicherndes Verfahren. Die bauliche Verände-
rung muss Rücksicht nehmen auf die Lage des Areals zwischen dichtem
Regionalzentrum und der dörflich geprägten, historischen Dorfstruktur im
direkten Umfeld. Die Setzung, die Volumetrie, die Länge und die Dimensio-
nierung der Bauten hat dies zu berücksichtigen. Zur Belebung des öffent-
lichen Raums an der Hauptstrasse müssen hier im 1. Vollgeschoss (Erd-
geschoss) publikumsorientierte Nutzungen untergebracht werden. Grosse
Bedeutung kommt auch der Gestaltung und Nutzung der Aussenräume zu.
Sie sollen zusammenhängend gestaltet und abgestimmt auf die Nutzungen
in den Erdgeschossen vielfältig nutzbar sein. Die Vorgabe der qualitätsvol-

1	 Verhältnis der Summe aller oberirdischen Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

2	 Empfindliche Einrichtungen mit schwer evakuierbaren Personen sind bspw. Krankenhäuser, Schulen, Alters- und
Pflegeheime, Kultureinrichtungen, Kindergarten/KITA, Sportstadion, Gefängnis, Eventhalle, Gross-Einkaufszentren u.a.

Mass der Nutzung

Lärmempfindlich-

keitsstufe

Störfallvorsorge

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Hauptstrasse»
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19	 ecoptima

len Gestaltung bezieht sich nicht nur auf die optische und nutzungsmä-
ssige Qualität, sondern auch auf die Qualität im Zusammenhang mit der
Förderung der Biodiversität und der Verbesserung des Mikroklimas.

6.2.4	 Erschliessungsgrundsätze

Die Erschliessungsgrundsätze regeln in erster Linie die Erschliessung des
Areals für den motorisierten und den Langsamverkehr sowie die Parkie-
rung. Zugunsten einer vom Verkehr entlasteten Aussenraumgestaltung
hat die Parkierung in erster Linie unterirdisch zu erfolgen. Ein internes
Fusswegnetz soll die Durchlässigkeit des Areals und die optimale sowie
barrierefreie Anbindung an das übergeordnete Fusswegnetz der Gemeinde
sicherstellen. Zudem wird festgehalten, dass die Überbauung energetisch
effizient und nachhaltig sein muss.

6.2.5	 Naturgefahren

Der Schutz der Überbauung vor Überschwemmung wird im Grundsatz
ebenfalls in der ZPP geregelt. Die detaillierte Regelung für einzelne Ge-
bäude erfolgt in der UeO.

7.	 UeO «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»

7.1	 Zielsetzungen

Auf der Grundlage des Richtprojekts und der ZPP sollen mit der UeO
«Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» die bau- und planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Erneuerung und die bauliche sowie nutzungs-
mässige Verdichtung des Areals geschaffen werden. Ziel ist die Schaffung
einer qualitativ guten, in das Umfeld integrierten Wohnüberbauung mit
Dienstleistungs- und Gewerbenutzung entlang der Hauptstrasse und einer
zusammenhängenden Aussenraumgestaltung mit siedlungsökologischem
Wert. Die UeO berücksichtigt die unterschiedlichen Situationen entlang
der Hauptstrasse, der Kreuzgasse und der Schulgasse resp. des Lyssbachs
sowie der direkt an die Arealentwicklung angrenzenden schützenswerten
Alten Krone. Mit der UeO wird zudem die Voraussetzung für die Auslage-
rung der grösseren Spielfläche in die Zone für öffentliche Nutzung (ZöN)
Nr. 13 (Nelkenweg) / Bildung, Kultur, Freizeit auf der Parzelle Nr. 1205
geschaffen.

7.2	 Überbauungsplan und -vorschriften

Der Überbauungsplan definiert den Wirkungsbereich der UeO, legt die
Baubereiche mit Unterteilung, den Bereich für unterirdische Bauten
(Einstellhalle) sowie die Firstrichtungen der Schrägdächer fest. Um die
geplante Erweiterung der Einstellhalle auf die Nachbarparzelle Nr. 921
zu ermöglichen, wird der Anschlussbereich definiert. Zur Gliederung des

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20	 ecoptima

Aussenraums werden Bereiche für Erschliessungs- und Aufenthaltsflä-
chen, gemeinschaftliche Aussenräume und private Gärten sowie die
Bereiche für die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle und die oberirdischen
Parkplätze definiert.

Zur besseren Orientierung werden die projektierten Bauten und Anlagen,
die bestehenden und abzubrechenden Gebäude sowie der Lyssbach inkl.
Gewässerraum ausserhalb des UeO-Perimeters hinweisend dargestellt.

7.2.1	 Art und Mass der Nutzung

Gestützt auf die ZPP-Bestimmungen legt Art. 5 der Überbauungsvorschrif-
ten (UeV) fest, dass im Baubereich F die Bestimmungen über die Misch-
zone Kern und für die übrigen Baubereiche die Bestimmungen über die
Wohnzonen gelten. Diese Regelung ermöglicht die gewerbliche Nutzung
im 1. und 2. Vollgeschoss entlang der Hauptstrasse. Im Bereich der Wohn-
nutzung sind gemäss den Bestimmungen des Baureglements zusätzlich
bis zu 35% der GFo eines Gebäudes stille gewerbliche Nutzungen (z.B.
Coiffeur, Schneider- und Künstleratelier, Quartiergeschäfte, Arztpraxen
etc.) zulässig.

Das Richtprojekt sieht eine Geschossfläche oberirdisch (GFo) von gut
6'800 m2 vor. Zur Sicherstellung der haushälterischen Bodennutzung ei-
nerseits und der Sicherung einer verträglichen Dichte wird das Nutzungs-
mass gestützt auf die ZPP mit einer Bandbreite von min. 6'000 m2 bis max.
7'000 m2 GFo festgelegt.

Pro Gebäude wird ein Baubereich festgelegt, auch für das bestehende
Stöckli. Für die jeweiligen Baubereiche resp. Teilbaubereiche werden im
Überbauungsplan die maximalen Gesamthöhen sowie die Anzahl Vollge-
schosse definiert und zusätzlich das massgebende Terrain angegeben.
Diese wurde vom Richtprojekt mit entsprechender Reserve wie folgt
abgeleitet:

Baubereiche Gebäudehöhe
projektiert

Maximale Gesamthöhe
gemäss UeO

Anzahl
Vollgeschosse

A (Lyssbachhaus) 14.00 m (ohne Brüstung) 15.00 m (inkl. Brüstung)

16.70 m inkl. Pergola
4

B (Laubenhaus) 17.20 m 18.00 m 5

C (Kreuzgass-Haus) 12.00 m (ohne Attika)

15.40 m (inkl. Attika)

16.00 m (inkl. Attika)
4 + Attika

D (Stöckli) gemäss Bestand

E (Schüür, Scheune) 10.80 m 11.50 m 2

F1 (Stadthaus) 13.10 m (inkl. Rankgerüst) 14.0 m 3

F2 (Stadthaus) 16.40 m 17.0 m 5

Art der Nutzung

(Art. 5 UeV)

Geschossfläche

oberirdisch

(Art. 6 UeV)

Baubereiche

(Art. 7 Abs. 1 UeV)

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21	 ecoptima

Die in der ZPP definierte max. Gesamthöhe von 18.00 m wird nur für das
Laubenhaus ausgeschöpft. Die im Richtprojekt vorgeschlagenen Hoch-
parterre-Situationen angrenzend an den gemeinschaftlichen Aussenraum
wird mit der Bestimmung, dass Oberkant fertiger Boden mindestens dem
pro Baubereich festgelegten massgebenden Terrain entsprechen muss,
sichergestellt. Auf dem Dach des Lyssbachhauses darf eine Pergola mit
einer Höhe von max. 1.70 m (exkl. Brüstung) erstellt werden.

Zur Sicherung der wichtigsten Fassadenfluchten gemäss Richtprojekt wer-
den im Überbaungsplan und den Überbauungsvorschriften Baulinien mit
Anbaupflicht (Gestaltungsbaulinie gem. Art. 96b Abs. 1 BauV) festgelegt.

Das oberste Geschoss des Kreuzgass-Hauses soll als Attikageschoss
ausgestaltet werden. Das Attika gemäss Richtprojekt weist eine Fläche
von rund 226 m2 und eine Höhe von 3.0 m auf. Das Geschoss weist zudem
zweiseitig einen vollständigen Rücksprung von 2.9 m auf. Nach der Be-
rechnung des Baureglements wäre eine Fläche von 245 m2 zulässig. Damit
entspricht das Attika den Bestimmungen des Baureglements und ist in der
UeO nicht spezifisch zu regeln.

Der für die Scheune (Baubereich E) charakteristische Durchgang im 1. Voll-
geschoss (Hochparterre) wird mittels eines Bereichs im Überbauungsplan
und der Festlegung einer minimalen Breite in Art. 8 UeV sichergestellt.

Für die Einstellhalle resp. das Untergeschoss wird im Plan der Baubereich
für unterirdische Bauten (gem. Art. 96c Abs. 3 BauG) festgelegt. Gegen-
über der Hauptstrasse gilt für diesen der kantonale Strassenabstand von
5.0 m. Entlang der Kreuz- und der Schulgasse wird der kommunale Stra-
ssenabstand von 2.0 m übernommen und gegenüber den benachbarten
Grundstücke ein Grenzabstand von 1.0 m. Zudem wird festgehalten, dass
das Untergeschoss inkl. Überdeckung so ausgestaltet werden muss, dass
die gemäss Art. 19 UeV geforderten mind. drei mittel- bis grosskronigen
Bäume gepflanzt werden können. Beispielsweise mit einer entsprechen-
den Aufbauhöhe oder mittels Baumgruben in der Einstellhalle.

Mit der vorliegenden UeO soll die Möglichkeit geschaffen werden, dass
Gebäude auf der Nachbarparzelle Nr. 921 (Hauptstrasse 28) an die neue
Einstellhalle anzuschliessen. Das Wohn- und Geschäftshaus auf der Par-
zelle Nr. 921 besitzt keine Einstellhalle und nur beschränkte oberirdische
Parkierungsmöglichkeiten. In der neuen Einstellhalle werden den Nut-
zungen im Gebäude Hauptstrasse 28 ca. 10 unterirdische Parkplätze zur
Verfügung gestellt. Im Überbauungsplan wird ein entsprechender Bereich
für den Anschluss festgelegt (Art. 9 Abs. 2 UeV).

Ausserhalb der Baubereiche sind An- und Kleinbauten, Unterniveau-
bauten gemäss Baureglement sowie technisch und funktional bedingte
Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit der Gebäudeerschliessung,
der Aussenraumgestaltung, den Veloabstellplätzen, den Standplätzen für
Grüncontainern, dem Hochwasserschutz und der Einstellhalle zulässig. Sie

Baulinien

(Art. 7 Abs. 3 und

4 UeV)

Attika

(Art. 7 Abs. 5 UeV)

Durchgang

Baubereich E

(Art. 8 UeV)

Unterirdische

Bauten

(Art. 9 UeV)

Unterirdische

Verbindung

(Art. 9 Abs. 2 UeV)

Bauten und An-

lagen ausserhalb

der Baubereiche

(Art. 10 UeV)

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22	 ecoptima

sind im gesamten Wirkungsbereich der UeO zulässig. Im Bereich für priva-
te Gärten angrenzend an den Baubereich E können den Wohnungen im 1.
Vollgeschoss zugeordnete Terrassen erstellt werden.

Die An- und Kleinbauten gemäss Art. 214 Abs. 4 Baureglement dürfen
eine anrechenbare Gebäudefläche von 60 m2 und eine Fassadenhöhe
traufseitig von 4.0 m nicht überschreiten. Sie haben einen Grenzabstand
von 2.0 m zu wahren. Damit sind ebenfalls die vorgesehenen gedeckten
Veloabstellplätze im Aussenraum möglich.

Bei verschiedenen Baubereichen sind zudem Erschliessungsanlagen wie
Treppenzugänge und Rampen vorgesehen (bspw. Lyssbachhaus, Lauben-
haus, Kreuzgass-Haus, Scheune), welche ebenfalls unter diese Bestim-
mung fallen.

Das Richtprojekt sieht sowohl Dachvorsprünge wie auch vorspringende
Gebäudeteile vor. Diese sind in Art. 213 des Baureglement geregelt. Dach-
vorsprünge dürfen demnach auf ihrer ganzen Länge bis 1.20 m vorsprin-
gen und in den Grenzabstand ragen und werden in der UeO nicht separat
geregelt. Die Mehrheit der geplanten Balkone und Erker entsprechen
jedoch nicht den Bestimmungen gemäss Baureglement und werden wo
möglich direkt in die Baubereiche integriert.

Ausgenommen davon sind die Balkone an der Westfassade des Lyssbach-
hauses und an der Südseite des Stadthauses. Sie ragen in den Strassen-
resp. in den Grenzabstand und können nicht in die Baubereiche integriert
werden. In Art. 11 wird daher explizit geregelt, dass die Balkone entlang
der Schulgasse bis zu maximal einem Meter in den Strassenabstand ragen
dürfen. Für die Balkone an der Südseite des Stadthauses gilt Art. 79b EG
ZGB, wonach diese höchstens bis zu 1.20 m in den Grenzabstand ragen
dürfen (gem. Richtprojekt halten sie einen Grenzabstand von 2.0 m ein).
Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Baureglements der Gemein-
de Lyss bzgl. der vorspringenden Gebäudeteile sinngemäss auch für die
durch Baulinien definierten Grenzabstände.

Im Planungsperimeter gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III. Bei Bau-
bewilligungen im lärmvorbelasteten Gebiet müssen gemäss Art. 31 LSV
geeignete Massnahmen umgesetzt werden, damit die Immissionsgrenz-
werte eingehalten werden. Massgebend für die Beurteilung des Baupro-
jekts sind die zur Zeit der Baubewilligung bestehende Verkehrsbelastung,
der Belag sowie das Temporegime. Grenzwertüberschreitungen könnten
bei Wohnnutzungen für den Bereich des Stadthauses an der Hauptstrasse
vorliegen (vgl. Aussenlärmuntersuchung der Grolimund + Partner AG vom
März 2024). Unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Baueingabe
aktuellen Emissionen müssen deshalb zum Schutz der Wohnnutzungen
an der Hauptstrasse vor übermässigem Lärm folgende Massnahmen resp.
Kombinationen davon geprüft und getroffen sowie im Baubewilligungsver-
fahren nachgewiesen werden:

Vorspringende

Gebäudeteile

(Art. 11 UeV)

Lärmschutz

(Art. 12 UeV)

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23	 ecoptima

	– Anordnung der lärmempfindlichen Räume zu den lärmabgewandten
Seitenfassaden oder zur lärmberuhigten Rückfassade.

	– Balkone oder Loggien mit schalldichter Brüstung und schallabsorbie-
render Deckenunterschicht. Die Höhe der Brüstung ist im Baugesuch zu
dimensionieren.

	– Prüfen von Gewerbenutzung in den Geschossen mit Grenzwertüber-
schreitungen.

7.2.2	 Baugestaltung

In Art. 13 UeV wird die Verbindlichkeit des Richtprojekts definiert. Im
Dossier zum Richtprojekt sind die verbindlichen konstituierenden Elemen-
te aufgeführt. Mit der Verankerung des Richtprojekts in Art. 13 UeV wird
gewährleistet, dass die gebietsübergreifende Bebauungsidee bis und mit
Baubewilligung dem Richtprojekt entspricht (auch im Fall eines Investo-
ren- oder Planerwechsels). Die im Richtprojekt als verbindlich deklarierten
Elemente sind in der weiteren Bearbeitung zwingend zu berücksichtigen.
Die im Richtprojekt als orientierend definierten Elemente haben für die
weitere Bearbeitung wegleitenden Charakter.

Zusätzlich wird zur Beurteilung von Vorhaben im Wirkungsbereich der UeO
im Baubewilligungsverfahren entweder ein Ausschuss des Beurteilungs-
gremiums des Studienauftrags  dem die Fachmitglieder angehören oder
die Fachgruppe Ortsbild beigezogen.

Das Richtprojekt sieht sowohl Flachdächer wie auch geneigte Dächer mit
unterschiedlicher Gestaltung vor. Um eine komplizierte Regelung zu ver-
meiden, verweist Art. 14 UeV auf das Richtprojekt.

Um sicherzustellen, dass die technisch bedingten Dachaufbauten wie Lift-
aufbauten, Lichtkuppeln, (Licht-)Kamine und dergleichen zusammen mit
der Architektur eine überzeugende Gesamtgestaltung ergeben, wird in Art.
15 UeV festgelegt, dass sie die maximale Gesamthöhe um maximal 1.50 m
überragen dürfen.

Das Richtprojekt sieht vor, dass Teile der Dächer in den Baubereichen A, C
(mit Ausnahme des Flachdachs des Attikageschosses) und F1 als Dachter-
rassen genutzt werden können. Mit Art. 16 Abs. 1 UeV wird diese Nutzung
ermöglicht. In Abs. 2 wird festgelegt, dass sämtliche nicht begehbaren
Flachdächer, unabhängig davon ob sie mit Solaranlagen belegt sind oder
nicht, extensiv begrünt werden müssen. Damit soll ein Beitrag zur Ver-
besserung des Mikroklimas und der Erhöhung der Biodiversität geleistet
werden.

7.2.3	 Aussenraumgestaltung

Im Grundsatzartikel zur Aussenraumgestaltung (Art. 17 UeV) werden die
Prinzipien der Aussenraumgestaltung gemäss Richtprojekt verbindlich er-
klärt. Wichtig ist, dass die Aussenraumgestaltung zusammenhängend, von
Fassade zu Fassade und durchlässig erfolgt. Die Aussenraumgestaltung

Gesamtgestaltung

(Art. 13 UeV)

Dachform und

-gestaltung

(Art. 14 UeV)

Technisch beding-

te Dachaufbauten

(Art. 15 UeV)

Dachnutzung

(Art. 16 UeV)

Grundsätze

(Art. 17 UeV)

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24	 ecoptima

ist zudem so zu konzipieren, dass sie der ökologischen Vernetzung dient.
Dies z.B. durch die Schaffung von Kleinstrukturen und/oder Trittsteinen
(z.B. Ast- oder Steinhaufen, Wiesen, Krautsäume etc.).

Mit der Baueingabe muss ein Umgebungsgestaltungsplan gemäss Art. 14
Abs. 1 Ltd. D Dekret über das Baubewilligungsverfahren BewD eingereicht
werden.

Der Aussenraum wird in drei Bereiche unterteilt:
	– den Bereich für Erschliessungs- und Aufenthaltsflächen (im UeP grau

dargestellt)
	– den gemeinschaftlichen Aussenraum (im UeP hellgrün dargestellt)
	– die privaten Gärten (im UeP dünkelgrün dargestellt)

Der Bereich für Erschliessungs- und Aufenthaltsflächen wird entlang der
Strassenzüge, sowie im Bereich der Veloabstellplätze und der Zufahrt zur
unterirdischen Velostation ausgewiesen. Die Flächen dienen insbesondere
der Realisierung von oberirdischen Velo- und Autoabstellplätzen sowie
Standplätzen für Grüncontainer, der Bereitstellung von Sitzgelegenheiten,
Anlagen zur Entlüftung und Belichtung des Untergeschosses, als Notzu-
fahrt sowie als Spiel- und Aufenthaltsbereiche. Diese Flächen sind befes-
tigt und durchgehend hindernisfrei zu gestalten. Versiegelte Flächen sind
möglichst zu minimieren.

Der gemeinschaftliche Aussenraum liegt arealintern und bildet den Hof
der Überbauung. Die Gestaltung ist jeweils abgestimmt auf den Mikro-
Kontext der anstossenden Gebäude. Die Fläche dient insbesondere als
gemeinschaftlich genutzter Aussenraum, der Erschliessung für den Fuss-
und Veloverkehr, der Realisierung von Veloabstellplätzen sowie als Spiel-
und Aufenthaltsbereich. Zusätzlich werden Festlegungen zur Bepflanzung
aufgenommen, insbesondere wird festgehalten, dass die Bepflanzung mit
standortgerechten und überwiegend einheimische Arten erfolgen und
mindestens 3 mittel- bis grosskronige Bäume gepflanzt werden müssen.
Die versiegelten Flächen werden auf ein Minimum beschränkt. Diese Fest-
legungen sollen zu einem angenehmen Mikroklima und einer erhöhten
Biodiversität beitragen.

Die privaten Gärten wiederum dienen den direkt anstossenden Nutzungen
im 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) des Stöcklis und der Scheune. Auch die-
se Bereiche wurden in bewusster Abstimmung zum Charakter der beiden
Gebäude festgelegt. Um die Durchlässigkeit der Aussenraumgestaltung
sicherzustellen sind arealtrennende Elemente wie Hecken oder Zäune nur
zulässig, wenn sie gestalterisch in das Umgebungskonzept integriert sind.

Die kantonal geforderten Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze kön-
nen auf dem Areal bereitgestellt werden. Die Kinderspielplätze werden im
gemeinschaftlichen Aussenraum erstellt. Gemäss Art. 45 BauV müssen für
das Vorhaben 612.6 m2 für Spielplätze bereitgestellt werden. Im Projekt
sind 615 m2 geplant (vgl. Abb. 11). Die gemäss BauV erforderlichen

Erschliessungs-

und Aufenhtalts-

flächen

(Art. 18 UeV)

Gemeinschaftli-

cher Aussenraum

(Art. 19 UeV)

Private Gärten

(Art. 20 UeV)

Spielfläche

(Art. 21 UeV)

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230.8 m2 Aufenthaltsbereiche können mit der Anrechnung der mind. 2 m
tiefen Balkonen abgedeckt werden. Die Flächen sind im Baubewilligungs-
verfahren nachzuweisen.

Die grössere Spielfläche gemäss Art. 46 der kantonalen Bauverordnung
soll ausgelagert und ausserhalb des Wirkungsbereichs der UeO auf dem
Quartierspielplatz am Blumenweg (Parzelle Nr. 1205) sichergestellt werden
(vgl. Kap. 8.1.2). Die Fläche wird bereits heute entsprechend genutzt (Zone
für öffentliche Nutzung ZöN 13 (Nelkenweg) / Bildung, Kultur, Freizeit),
weist optimale Proportionen und Terrainverhältnisse auf, liegt in unmit-
telbarer Nähe des Planungsgebiets und ist über die bestehende, in der
Tempo-30-Zone liegende Kreuzgasse und den Blumenweg zu erreichen
und jederzeit zugänglich.

7.2.4	 Erschliessung und Parkierung

Die Zu- und Wegfahrt für den motorisierten Verkehr zur unterirdischen
Einstellhalle erfolgt ab der Kreuzgasse. Die Einstellhallenzufahrt wird in
den Baubereich C integriert, der Bereich für die Zufahrt ist im Plan ver-
bindlich festgelegt. Die unterirdischen Veloabstellplätze werden direkt ab
der Hauptstrasse über eine separate, ungedeckte Rampe erschlossen.

Die Berechnung der notwendigen Auto- und Veloabstellplätze erfolgt ge-
mäss Art. 49 ff der kantonalen Bauverordnung.

Die Autoabstellplätze sind mit Ausnahme von zwei oberirdischen Abstell-
plätzen in der unterirdischen Einstellhalle vorzusehen.

Veloabstellplätze sind sowohl oberirdisch (in der Nähe der Hauszugänge)
wie auch unterirdisch vorgesehen.

Die Machbarkeit der Notzufahrt ist im Richtprojekt zusammen mit der zu-
ständigen kommunalen Stelle geprüft und nachgewiesen worden.

Für die Entsorgung resp. die notwendige Anzahl Container wird im Unter-
geschoss genügend Raum sichergestellt. Die Bereitstellung für die Lee-
rung erfolgt an der Kreuzgasse im Bereich für Erschliessungs- und Auf-
enthaltsflächen. Die Grüncontainer können bei Bedarf auch im Bereich für
Erschliessungs- und Aufenthaltsflächen platziert werden.

7.2.5	 Umwelt

Art. 27 UeV sieht den Anschluss an das Fernwärmenetz Lyss Nord vor. Für
die Bestimmung ist die neue kantonale Mustervorschrift verwendet wor-
den.

Das Areal liegt im Gebiet mit Restgefährdung durch Überschwemmung
(vgl. Kap. 3.1). Entsprechend sind Hochwasserschutzmassnahmen vor-
zusehen und im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen (Art. 28 Abs. 1

Erschliessung

(Art. 22, 23 UeV)

Abstellplätze

(Art. 24 UeV)

Notzufahrt

(Art. 25)

Entsorgung

(Art. 26)

Energie- und

Wärmeversorgung

(Art. 27 UeV)

Naturgefahren

(Art. 28 UeV)

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UeV). Mobile Massnahmen sind nicht zulässig. Entsprechend muss auch
der Gemeinschaftsraum im Baubereiche E mit einem Hochparterre ausge-
stattet werden.

Innerhalb des vom Konsultationsbereich der Bahnlinie Bern-Biel überla-
gerten Bereichs dürfen keine empfindlichen Einrichtungen1 neu erstellt
werden.

Die Machbarkeit der Versickerung ist im Richtprojekt geprüft und nachge-
wiesen worden. Gemäss der Versickerungskarte des kantonalen Geopor-
tals liegt das Areal in einer gut durchlässigen Versickerungszone, weshalb
diesbezüglich keine Festlegungen aufgenommen werden.

7.2.6	 Weitere Bestimmungen

Unter den weiteren Bestimmungen werden die üblichen Regelungen zur
vertraglichen Sicherstellung und dem Inkrafttreten aufgeführt.

1	 Empfindliche Einrichtungen mit schwer evakuierbaren Personen sind bspw. Krankenhäuser, Schulen, Alters- und
Pflegeheime, Kultureinrichtungen, Kindergarten/KITA, Sportstadion, Gefängnis, Eventhalle, Gross-Einkaufszentren u.a.

Störfallvorsorge

(Art. 29 UeV)

Versickerung

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8.	 Auswirkungen auf die Umwelt (Bericht nach
Art. 47 RPV)

8.1	 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht

8.1.1	 Kommunale Richtplanung

Die das Areal «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» betreffenden, im
Städtebaulichen Richtplan Zentrum formulierten Ziele in den fünf mass-
gebenden Massnahmenblättern werden mit der vorliegenden ZPP und der
UeO erfüllt.

S1 «Lyssbachraum als grünes Rückgrat»
	– Lyssbachraum als quartierverbindendes Strukturelement stärken.
	– Gewässerumfeld inkl. Strassen- und Freiflächen als Erholungs- und

Aufenthaltsraum aufwerten.

Die Konzeption der Aussenraumgestaltung stärkt die Durchlässigkeit von
der Hauptstrasse durch das Areal zum Lyssbach und macht diesen für die
Bewohnenden unmittelbar erlebbar.

S2 «Bauweise im städtischen Grundgerüst»
	– Prägnante Fassaden an raumbildenden Kanten mit qualitativ hochwer-

tigen Gebäudevorzonen fassen den Strassenraum.
	– Aussenräume so gestalten und möblieren, dass sie zum Verweilen

und Flanieren einladen.
	– Konzentration und Orientierung der Bebauung und publikumsorien-

tierten Nutzungen prioritär zum öffentlichen Raum (Hauseingänge,
Geschäftseingänge und Schaufenster zum Strassenraum orientieren).

	– Optimale Voraussetzungen für publikumsorientierte Nutzungen im
Erdgeschoss (Höhe EG mind. 4,00 m).

	– Fassaden unter Berücksichtigung der angrenzenden Bauten und
Aussenräume sowie ihrer Nutzung gestalten und angemessen befens-
tern (keine blinde, verklebte oder nicht bewirtschaftete Fenster).

	– Energetisch effiziente und nachhaltige Bauweise fördern.

Das Massnahmenblatt S2 betrifft das Stadthaus an der Hauptstrasse. Das
Gebäude nimmt die im Richtplan definierte städtebauliche Kante auf und
prägt den öffentlichen Raum an der Hauptstrasse. Die städtisch geprägte
Fassadengestaltung entspricht der urbanen Lage an der Hauptstrasse.
Das 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) ist publikumsorientierten Nutzung
vorbehalten, wodurch eine Belebung des öffentlichen Raumes geschaffen
werden soll. Die zur Hauptstrasse orientierten Räume im 2. Vollgeschoss
können ebenfalls für publikumsorientierte Nutzungen vorgesehen werden.
Wohnnutzung ist in den weiteren Vollgeschossen und zum Binnenraum
der Überbauung vorgesehen. Die Überbauung wird an das Fernwärme-
netz Lyss Nord angeschlossen. Die Flachdächer werden, sofern sie nicht
begehbar sind, mit Solaranlagen belegt. Der energetischen Effizienz und
Nachhaltigkeit wird damit Rechnung getragen.

Städtebaulicher

Richtplan Zentrum

MB S1, S2, S4, S5,

S14

Zielsetzung

Umsetzung

Zielsetzung

Umsetzung

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28	 ecoptima

S4 «Teilgebiet Hauptstrasse»
	– Urban geprägte Mischnutzung in verdichteter Bauweise entlang der

Hauptstrasse.
	– Bauliche Veränderungen nehmen Rücksicht auf die besondere Lage

zwischen dichtem Regionalzentrum un der dörflichen Struktur um den
Lyssbach.

	– Anordnung von publikumsorientierten Nutzungen zur Hauptstrasse.
	– Energetisch effiziente und nachhaltige Bauweise fördern (2000-Watt-

Gesellschaft).

Das Stadthaus an der Hauptstrasse entspricht mit seiner prägnanten
Erscheinung, der auf das Umfeld abgestimmten Höhenentwicklung und
der gemischten Nutzung den Zielsetzungen des Massnahmenblattes S4.
Die Gebäude in der zweiten Bautiefe nehmen Rücksicht auf die dörfliche
geprägte Struktur um den Lyssbach. Der energetisch effizienten und nach-
haltigen Bauweise wird mit der Nutzung erneuerbarer Energien Rechnung
getragen.

S5 «Teilgebiet Schulgasse»
	– Die Bebauungsstruktur orientiert sich bezügliche Setzung, Volumetrie,

Länge und Dimensionierung an der dörflich geprägten und erhaltens-
werten Dorfstruktur des direkten Umfelds.

	– Gestaltung der Zwischenräume als hochwertige und vielfältig nutzba-
re Quartierfreiräume.

	– Energetisch effiziente und nachhaltige Bauweise fördern.

Die Bebauung an der Schulgasse und im Hof (Scheune) nimmt mit ihrer
gegenüber der Bebauung an der Hauptstrasse abgestuften Höhenent-
wicklung Rücksicht auf die umgebende dörfliche Bebauungsstruktur und
die Lage am Lyssbach. Die Aussenraumgestaltung nimmt Rücksicht auf
die spezifischen Situationen im Gebiet und bietet verschiedene Aufent-
halts- und Spielmöglichkeiten. Grosse Bäume sorgen für ein angenehmes
Mikroklima, die Durchwegung stellt die Anbindung der Überbauung an
die Umgebung sicher. Bzgl. der energetisch effizienten und nachhaltigen
Bauweise vgl. oben.

S14 «Siedlungsökologie»
	– Stabile Siedlungsökologie und klimaangepasste Siedlungsentwicklung.
	– Durchgrünung des Siedlungsgebiets erhalten und weiter fördern.
	– Grünkorridore sicherstellen.
	– Unversiegelte Flächen und naturnahe Gestaltung von Grünräumen.
	– Lyssbach sowie weitere Wasserflächen fördern und gezielt anlegen.
	– Ökologische Vernetzung Lyssbach mit der Umgebung (Quervernet-

zung).
	– Grossräumige Durchlüftung, Dach- und Fassadenbegrünungen in der

Siedlungsentwicklung berücksichtigen.

Zielsetzung

Umsetzung

Zielsetzung

Umsetzung

Zielsetzung

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

29	 ecoptima

Die Aussenraumgestaltung setzt auf einen möglichst hohen Grünanteil,
versiegelte Flächen werden wo möglich vermieden und grosse Bäume
tragen ebenfalls zu einem verbesserten Mikroklima bei. Die ökologische
Vernetzung soll mittels Kleinstrukturen gefördert werden. Die Durchwe-
gung durch das Areal stellt die Quervernetzung mit dem Lyssbach sicher.
Flachdächer die nicht begehbar sind werden extensiv begrünt.

Die einzige, im Bereich des Areals «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
vorgesehene Massnahme, die Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungs-
konzepts Hauptstrasse, ist seit Herbst 2021 umgesetzt.

Der im Richtplan Energie vorgesehene Anschluss an den Wärmeverbund
Lyss Nord wird in den UeV verbindlich umgesetzt.

8.1.2	 Auslagerung der grösseren Spielfläche nach Art. 46a BauV

Aufgrund der beschränkten Platzverhältnisse auf dem Areal sowie mit
Blick auf die übergeordnete Prämisse der Siedlungsentwicklung nach
innen erhielten die Teams des Studienauftrags «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse» den Auftrag zu prüfen, ob die grössere Spielfläche im
Planungsperimeter erstellt werden kann oder nicht. Alle Teams kamen
zum Schluss, dass die Realisierung der grösseren Spielfläche im Planungs-
perimeter einer angemessenen baulichen Verdichtung entgegen steht und
die Fläche nach Möglichkeit auf den in der unmittelbaren Nachbarschaft
liegenden Quartierspielplatz auf der Parzelle Nr. 1205 (ZöN 13) ausgelagert
werden soll.

Abb. 13	 Ausschnitt aus dem Zonenplan 1 mit dem Areal «Schulgasse-Kreuzgasse-Haupt-
strasse» und dem ca. 250 m entfernten Quartierspielplatz auf der Parzelle Nr. 1205
(ZöN 13) sowie ein Luftbild des Spielplatzes (Quelle: Geoportal des Kantons Bern)

Gemäss Art. 46a BauV kann die Bauherrschaft von der Pflicht der Erstel-
lung der grösseren Spielfläche befreit werden, wenn sichergestellt ist,
dass
a)	 in der Nähe des Baugrundstücks gut erreichbare grössere Spielflächen

vorhanden sind oder innert zwei Jahren ab Bewilligung der Wohnsied-
lung erstellt werden,

b)	diese genügend gross und gut ausgerüstet sind und
c)	deren Bestand, Benützung und Zugänglichkeit rechtlich sichergestellt

ist.

Umsetzung

Richtplan Verkehr

Richtplan Energie

Ausgangslage

Kantonale Bau-

verordnung

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30	 ecoptima

Die Parzelle ist der ZöN 13 (Nelkenweg) / Bildung, Kultur, Freizeit zugeord-
net und dient heute dem Kindergarten aber auch als Quartierspielplatz.

Die Anforderungen gem. Art. 46a BauV werden im AGR-Merkblatt vom Mai
20201 präzisiert. Die Anforderungen sind als Grundlage für den Studienauf-
trag «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» geprüft und die Machbarkeit
der Auslagerung im Factsheet in Anhang 1 zusammengefasst worden.

Die rechtliche Sicherstellung der Auslagerung erfolgt mit einer privat-
rechtlichen Vereinbarung zwischen der Gemeinde und der Bauherrschaft
inkl. Benutzungsreglement bis spätestens zur Genehmigung der vorliegen-
den Nutzungsplanung.

8.1.3	 Siedlungsentwicklung nach innen / haushälterische Boden-
nutzung

Mit der planungsrechtlichen Umsetzung des Richtprojekts im Rahmen
der ZPP und der UeO werden die Voraussetzungen für eine angemessene
Innenentwicklung im Zentrum von Lyss geschaffen.

Das Mass der Nutzung wird gegenüber der rechtskräftigen Mischzone
Kern (MKb) erhöht, wobei die bestehende Bebauung die heutigen bauli-
chen Möglichkeiten der MKb bei weitem nicht ausschöpft. Die vorgesehe-
ne oberirdische Geschossfläche (GFo) des Richtprojekts beträgt für den
Wirkungsbereich der ZPP resp. der UeO 6'821 m2, dies entspricht einer
Dichte von 1.6 GFZo. Die maximale GFo wird in den Überbauungsvorschrif-
ten auf 7'000 m2 (entspricht einer GFZo von 1.67) festgelegt. Zur Gewähr-
leistung einer haushälterischen Nutzung des Bodens wird zudem eine
minimale GFo von 6'000 m2 (entspricht einer GFZo von 1.43) festgelegt.

8.1.4	 Verfügbarkeit der Bauzone

Das Planerlassverfahren zur vorliegenden ZPP und UeO erfolgt im Hinblick
auf konkrete Bauabsichten. Die Planung berücksichtigt die Grundeigen-
tumsverhältnisse. Die zur Entwicklung vorgesehenen Grundstücke sind
rechtlich und tatsächlich verfügbar.

8.1.5	 Störfallvorsorge

Als Störfall gilt ein ausserordentliches Ereignis in einem Betrieb, auf
einem Verkehrsweg oder an einer Rohrleitungsanlage (z.B. bei der Pro-
duktion, der Lagerung und beim Transport von Treibstoffen, Brennstof-
fen sowie chemischen Grundstoffen), bei dem erhebliche Einwirkungen
ausserhalb der jeweiligen Anlage auftreten und das Schädigungen der
Bevölkerung und der Umwelt zur Folge haben kann (Art. 2 Abs. 4 und 5
StFV). Durch Siedlungsentwicklungen in der Umgebung einer Anlage, d. h.
wenn die Anzahl Personen, die im Falle eines Störfalls betroffen wären,
in einem Gebiet zunimmt, kann sich das Risiko bei einer Anlage erheb-

1	 Aufenthaltsbereiche, Spielplätze, grössere Spielflächen (Amt für Gemeinden und Raumordnung, Mai 2020)

Baurechtliche

Grundordnung

Nachweis der

Machbarkeit

Rechtliche Sicher-

stellung

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31	 ecoptima

lich erhöhen. Art. 11a der Störfallverordnung (StFV) schreibt vor, dass die
Kantone die Störfallvorsorge in der Richt- und Nutzungsplanung berück-
sichtigen müssen. Das Massnahmenblatt D_04 des kantonalen Richtplans
verlangt, dass die technischen Risiken, welche von Bahnlinien, Strassen,
Hochdruck-Gasleitungen und stationären Betrieben ausgehen im Rahmen
der Ortsplanungsrevision berücksichtigt und mit der Siedlungsentwicklung
abgestimmt werden. Die Abklärungen nach Planungshilfe «Koordination
Raumplanung und Störfallvorsorge» des Bundes (2013) sowie nach der
Arbeitshilfe «Koordination Störfallvorsorge in der Raumplanung» des AGR
und des kantonalen Labors (2018) wurden durchgeführt und sind gemäss
letzterer im Bericht des Büros Ecolot vom März 20241 dokumentiert.

Der Bericht kommt zum Schluss, dass das Vorhaben aufgrund des Per-
sonenaufkommens als risikorelevant gilt. Im Planungsperimeter beste-
hen keine empfindlichen Einrichtungen und es sind auch keine geplant.
Alternativstandorte für die Arealentwicklung kommen vorliegend nicht in
Frage (vgl. Bericht Ecolot). Zur Reduktion des Risikos wird jedoch in den
ZPP-Vorschriften vorgeschrieben, dass in dem vom Konsultationsbereich
überlagerten Planungsperimeter keine empfindlichen Einrichtungen neu
erstellt werden dürfen. Damit wird dem Anliegen der Koordination zwi-
schen Raumplanung und Störfallvorsorge im frühestmöglichen Verfahren,
der Genehmigung der Nutzungsplanung, Rechnung getragen.

8.1.6	 Weitere übergeordnete Vorgaben

Die Vereinbarkeit mit den die umweltrechtlichen Belangen betreffenden
übergeordneten Gesetzgebungen wird nachfolgend erläutert.

8.2	 Orts- und Landschaftsbild

Die Möglichkeiten einer an diesem Ort aus städtebaulicher Sicht ange-
messenen Innenentwicklung sind im Rahmen eines Studienauftrags mit
drei interdisziplinär zusammengesetzten Teams ermittelt worden. Gemäss
den Anforderungen des Städtebaulichen Richtplans Zentrum bildete das
qualitätssichernde Verfahren die Grundlage für die Änderung der kommu-
nalen Nutzungsplanung.

Das aus dem Studienauftrag hervorgegangene Richtprojekt erfasst und
kondensiert die vorhandenen ortsbaulichen Charaktere und leitet dar-
aus ein Bebauungskonzept ab, welches eine überzeugende Antwort auf
die Fragestellung der Siedlungsentwicklung nach innen in einem länd-
lich geprägten Ortsbild gibt. Die Ränder werden mit grösseren Volumen
unterschiedlicher Proportionen besetzt, während der Innenbereich des
Areals mit einer kleinmassstäblicheren Bebauung bespielt wird. Diese
kleinmassstäblichere Körnung schafft den Übergang zum Bestand mit dem
Stöckli an der Schulgasse und der ausserhalb des Planungsperimeters

1	 Ecolot (März 2024): UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse», Lyss: Koordination Raumplanung und Störfall-
vorsorge

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32	 ecoptima

direkt angrenzenden Alten Krone. Die Bauten werden in Typologie, Materi-
alisierung und Ausdruck entsprechend ihrer spezifischen städtebaulichen
Situation je unterschiedlich gestaltet und bieten auch unterschiedliche
Wohnungstypen an.

Ausgehend von der gewachsenen Struktur des historischen Dorfkerns
wird die Freiraumgestaltung durch verschiedene Freiräume mit unter-
schiedlichen Funktionen, einen hohen Grünanteil und eine hohe Durch-
lässigkeit in Ost-West-Richtung charakterisiert. Öffentliche und gemein-
schaftliche Erdgeschossnutzungen verteilt im Perimeter beleben den
Aussenraum und schaffen Gemeinschaft. Die Materialwahl von Belägen
und die Artenwahl der Vegetation nimmt starken Bezug zur dörflich, bäu-
erlich geprägten Geschichte des Ortes und soll einen Beitrag zur Verbes-
serung des Mikroklimas und einer erhöhten Biodiversität leisten.

8.2.1	 Umgang mit dem Ortsbildschutzgebiet

Die von der Hauptstrasse zum Lyssbach in der Höhe abgestufte Bebau-
ungsstruktur sowie die kleinmassstäblichere Körnung der Volumen am
Übergang zum Bestand nimmt Rücksicht auf das Ortsbildschutzgebiet
entlang des Lyssbachs. Das Stöckli an der Schulgasse wird als Identifika-
tionspunkt erhalten, das Volumen der Scheune wird in Reminiszenz an
die alte Krebshütte (Schulgasse 17) gestaltet. Die Freiraumgestaltung mit
Bezug zum Bestand bindet die Arealentwicklung in die umgebende, teils
historsiche Bebauungsstrurktur ein.

8.3	 Verkehr

Die zentrale Erschliessung des Areals für den motorisierten Verkehr ab
der Kreuzgasse in die Einstellhalle trägt der Tatsache Rechnung, dass über
die Schulgasse eine für die Gemeinde wichtige Naherholungsroute ver-
läuft. Die Hauptstrasse wird durch keine zusätzlichen Strassenanschlüsse
belastet.

Aufgrund der guten Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (öV-Güte-
klasse C, Bahnhof in 500 m Distanz, Haltestelle Ortsbus im Bereich des Al-
tersheims am Mühleplatz) wird angestrebt, dass der Modalsplit zugunsten
des Fuss- und Veloverkehrs und des öffentlichen Verkehrs verändert wird.

Gemäss Berechnung nach kant. Bauverordnung (Art. 49ff) müssen für die
geplanten ca. 50 Wohnungen und die ca. 260 m2 Gewerbefläche zwischen
25 und 109 Parkplätze (25 + 0 resp. 100 + 9 Stück) erstellt werden.

Das Richtprojekt sieht vor, in der Einstellhalle 43 Parkplätze zur Verfügung
zu stellen. Hinzu kommen die beiden oberirdischen Besucherparkplätze an
der Kreuzgasse. Davon ausgehend, dass 5 Parkplätze für die gewerbliche
Nutzung vorgesehen sind, stehen für die Wohnnutzung noch 40 Parkplätze
zur Verfügung. Bei ca. 50 Wohnungen ergibt sich demnach ein Schnitt von

Grundsätze

Bedarf Autoab-

stellplätze

Angebot Autoab-

stellplätze

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33	 ecoptima

0.8 Parkplätzen pro Wohnung. Damit befindet sich das Parkplatzangebot
im unteren Bereich der kantonalen Bandbreite und bildet eine gute Vor-
aussetzung für die angestrebte Veränderung des Modalsplits.

An der Hauptstrasse bestehen im Bereich des Stadthauses zudem zwei
öffentliche Parkplätze, die vornehmlich der publikumsorientierten Nutzung
im 1. und 2. Vollgeschoss dienen werden.

10 weitere Parkplätze in der Einstellhalle werden für die Nutzungen auf
der Nachbarparzelle Nr. 921 vorgesehen.

Die heutigen Nutzungen generieren ein maximales tägliches Verkehrsauf-
kommen von ca. 66 Fahrten (vgl. unten stehende Tabelle):

Nutzung PP Umschlag/Tag Fahrten/Tag Fahrten total/Tag

Wohnen 14 1.5 3 42

Gewerbe 2 6 12 24

TOTAL 18 66 Fahrten/Tag

Die unten stehende Tabelle weist die ungefähre Berechnung des durch die
neuen Nutzungen im Planungsperimeter zu erwartenden Verkehrsaufkom-
mens aus:

Nutzung PP Umschlag/Tag Fahrten/Tag Fahrten total/Tag

Wohnen 40 1.5 3 120

Gewerbe 5 6 12 60

TOTAL 45 180 Fahrten/Tag

Gegenüber den heute aus dem Areal generierten ca. 66 Fahrten pro Tag
ist durch die Arealentwicklung mit ca. 114 zusätzlichen Fahrten pro Tag zu
rechnen. Sowohl die Kreuzgasse als auch die Hauptstrasse können dieses
Verkehrsaufkommen aufnehmen, ohne dass dadurch die Verkehrsqualität
beeinträchtigt wird.

Der Bedarf an Abstellplätzen für Velos wird anhand von Art. 54 BauV
berechnet. Für die Wohnnutzung werden zwei Abstellplätze pro Wohnung,
für die gewerbliche Nutzung zwei Abstellplätze pro 100 m2 Geschossfläche
gerechnet. Der Bedarf an Veloabstellplätzen im Planungsperimeter liegt
demnach bei 106 Stück (100 + 6 Stück).

Das Richtprojekt sieht vor, oberirdisch im Bereich der Hauszugänge ca.
55 Veloabstellplätze bereitzustellen. Im Untergeschoss werden zusätzlich
80 Veloabstellplätze erstellt, die mit einer separaten Velorampe ab der
Hauptstrasse erschlossen sind.

Verkehrsauf-

kommen

Bedarf Veloabstell-

plätze

Angebot Veloab-

stellplätze

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34	 ecoptima

8.4	 Lärmschutz

Die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) der mit der ZPP festge-
legten der Lärmempfindlichkeitsstufe ES III gemäss Art. 43 der kantonalen
Lärmschutzverordnung werden entlang der Hauptstrasse für Wohnnutzung
um bis zu 3 dB überschritten. Mit der Anordnung von publikumsorientier-
ten resp. gewerblichen Nutzungen im 1. und ggf. 2. Vollgeschoss entlang
der Hauptstrasse wird auf die Lärmbelastung reagiert. Bei den Wohnnut-
zungen im 3. bis 5. Vollgeschoss wird mit baulichen Massnahmen sowie
mittels entsprechender Anordnung der lärmempfindlichen Räume reagiert.
Detaillierte Angaben zu den IGW-Überschreitungen sowie zu möglichen
Massnahmen zur Einhaltung der IGW finden sich in der Lärmuntersuchung
der Grolimund + Partner AG vom März 2024 in Anhang 2. Im Baubewil-
ligungsverfahren muss unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der
Baueingabe aktuellen Emissionen (Belag, Temporegime, Verkehrsentwick-
lung) der Nachweis der Einhaltung der vorgegebenen Lärmpegel durch die
Bauherrschaft erbracht werden.

Die IGW für Gewerbenutzung werden eingehalten.

8.5	 Luftreinhaltung

Ausgehend von einem heutigen DTV auf der Hauptstrasse von ca. 12'500
Fahrten ergibt sich gemäss Arbeitshilfe «Bestimmung der lokalen Belast-
barkeiten» des beco1 aus Sicht der Luftreinhaltung eine zusätzliche Be-
lastbarkeit von ca. 2'260 Fahrten. Der voraussichtlich Mehrverkehr von ca.
114 Fahrten im Bereich der Überbauungsordnung wird keine unzulässigen
Lärm- und Luftbelastungen verursachen.

8.6	 Hochwasserschutz

Gemäss Zonenplan Naturgefahren liegt das Areal in einem Gebiet mit
Restgefährdung durch die Überflutung eines 300-jährlichen Hochwassers
(vgl. Kap. 3.1). Die Höhenlinien eines 300-jährlichen Hochwassers wurden
bereits im Studienauftrag und auch bei der Ausarbeitung des Richtprojekts
berücksichtigt.

Auf die Festlegung einer Hochwasserschutzkote wird aufgrund der unter-
schiedlich hohen massgebenden Hochwasserschutzkoten im Planungspe-
rimeter verzichtet. Das pro Baubereich festgelegte massgebende Terrain
(vgl. Kap. 7.2.1) berücksichtigt die Hochwasserschutzkoten gemäss Zo-
nenplan Naturgefahren. Der im Richtprojekt vorgesehene ebenerdige, mit
mobilen Hochwasserschutzmassnahmen zu schützende Gemeinschafts-

1	 beco Berner Wirtschaft (November 2015): Bestimmung der lokalen Belastbarkeiten. Arbeitshilfe zur Berechnung der
Belastbarkeiten von Strassen aus Sicht der Luftreinhaltung.

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35	 ecoptima

raum im Baubereich E kann gemäss Rückmeldung au der kantonalen
Vorprüfung so nicht realisiert werden. Auch der Gemeinschaftsraum muss
durch permanente Massnahmen geschützt sein. Aus diesem Grund ist das
Richtprojekt in diesem Bereich angepasst und für den Gemeinschaftsraum
ebenfalls ein Hochparterre eingeplant worden.

8.7	 Geologie (Gewässer, Altlasten)

Das Areal liegt im Gewässerschutzbereich Au. Im Gewässerschutzbereich
Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grund-
wasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die
Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten
Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert wird. Das geplante Unterge-
schoss tangiert reicht nicht in das Grundwasser.

Gemäss Geoportal des Kantons Bern tangiert das Vorhaben einen im
Kataster der belasteten Standorte eingetragenen Standort (Parz. Nr. 1567:
Landwirtschaftliche Genossenschaft Lyss und Umgebung, Status Überwa-
chung, Sanierung nicht definiert), für welchen noch keine altlastenspe-
zifischen Untersuchungen durchgeführt worden sind. Bauvorhaben auf
belasteten Standorten sind vom Amt für Wasser und Abfall, Fachbereich
Grundwasser und Altlasten beurteilen zu lassen. Die erforderlichen Auf-
lagen werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. In
der Regel sind vor der Realisierung solcher Bauvorhaben historische und
technische altlasten- und/oder abfallrechtliche Untersuchungen notwen-
dig. Diese Abklärungen müssen von einer Fachperson für Altlastenfragen
durchgeführt werden. Das Vorgehen ist vorgängig vom AWA genehmigen
zu lassen.

8.8	 Beurteilung aus raumplanerischer Sicht

Aus raumplanerischer Sicht ist die bauliche und nutzungsmässige Ver-
dichtung im Zentrum von Lyss zu begrüssen. Mit der Durchführung des ge-
wählten qualitätssichernden Verfahrens sowie der Verankerung der zent-
ralen Elemente des Richtprojekts in der UeO wird die Qualität des Projekts
langfristig und bis zur Realisierung der Überbauung sichergestellt.

Grundwasser

Altlasten

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Erläuterungsbericht

36	 ecoptima

9.	 Verfahren

9.1	 Übersicht und Termine

Der Erlass der ZPP (Zonenplan und Baureglementsänderung) erfolgt im
ordentlichen Verfahren mit Mitwirkung, kantonaler Vorprüfung, öffentli-
cher Auflage, Beschlussfassung durch den Gemeinderat und den Grossen
Gemeinderat sowie kantonaler Genehmigung.

Die UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse» mit Zonenplan
und Baureglementsänderung durchläuft das ordentliche Verfahren mit
kantonaler Vorprüfung, öffentlicher Auflage, Beschlussfassung durch den
Gemeinderat und kantonaler Genehmigung.

Die beiden Verfahren werden parallel geführt.

Es ist folgender Terminplan vorgesehen:
	– Entwurf Änderung der Grundordnung

(ZPP) und UeO
	– Beschluss Bau- und Planungs-	 8. März 2023

kommission (BPK)
	– Beschluss Gemeinderat (GR)	 20. März 2023
	– Mitwirkung ZPP		  3. April bis 10. Mai 2023
	– Auswertung und Bereinigung inkl.	 Mai/Juni 2023

Mitwirkungsbericht
	– Beschluss BPK 		  21. Juni 2023
	– Beschluss GR		  3. Juli 2023
	– Kantonale Vorprüfung	 Juli 2023 bis Jan. 2024
	– Auswertung und Bereinigung	 Feb. bis April 2024
	– Beschlüsse BPK und GR	 April 2024
	– Öffentliche Auflage	 Mai/Juni 2024
	– Einspracheverhandlungen	 keine
	– Beschluss BPK (ZPP und UeO)	 24. Juli 2024
	– Beschluss GR (ZPP und UeO)	 5. August 2024
	– Beschluss GGR (ZPP)	 16. September 2024
	– Referendumsfrist	 Oktober 2024
	– Genehmigung AGR	 anschliessend

9.2	 Mitwirkung

Die Zonenplan- und Baureglementsänderung (ZPP) wurde vom 3. April
bis am 10. Mai während 30 Tagen auf der Abteilung Bau + Planung Lyss
zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konnten alle
Interessierten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Gemeinde
einreichen.

Gemeinde Lyss
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Erläuterungsbericht

37	 ecoptima

Im Rahmen der Mitwirkung wurden 6 Mitwirkungseingaben von 4 Parteien,
einem Verein und einer Privatperson eingereicht. Die Mitwirkungseinga-
ben wurden in einem Bericht zusammengefasst und beantwortet. Darin
sind auch die aus der Mitwirkung resultierenden Anpassungen an den
Planungsinstrumenten festgehalten.

Aus der Mitwirkung haben sich folgende Änderungen den Planungsinstru-
mente ergeben:

Zonenplan- und Baureglementsänderung
	– Ergänzung Abs. 6, 5. Lemma: «…über ein internes Fusswegnetz optimal

und barrierefrei an das übergeordnete Fusswegnetz anzubinden.»

Überbauungsplan
	– Keine Anpassungen.

Überbauungsvorschriften
	– Keine Anpassungen.

Erläuterungsbericht
	– Ergänzung unter Ziff. 5.5, dass die Durchlässigkeit des Fussverkehrs

entlang der Schulgasse mit dem Richtprojekt auf einer Breite von 1.50
m gewährleistet ist.

	– Ergänzung unter Ziff. 6.2.4, dass ein optimaler und barrierefreier An-
schluss des arealinternen Fusswegnetzes an das übergeordnete Fuss-
wegnetz der Gemeinde sichergestellt ist.

	– Im Rahmen der vertieften Bearbeitung des Richtprojekts konnte die
Anzahl oberirdischer Veloabstellplätze präzisiert und der Erläuterungs-
bericht unter Ziff. 8.3 entsprechend angepasst werden.

9.3	 Vorprüfung

Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) hat die ZPP und die UeO
im Rahmen der Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit geprüft. Die Planung
ist gemäss den im Vorprüfungsbericht festgehaltenen Vorbehalten berei-
nigt und vom Gemeinderat zuhanden der öffentlichen Auflage beschlos-
sen worden.

9.4	 Öffentliche Auflage

Im Rahmen der öffentlichen Auflage konnte schriftlich Einsprache erhoben
werden. Die Einsprachebefugnis richtete sich nach Art. 35 ff BauG. Wäh-
rend der Auflagefrist vom 17. Mai bis am 17. Juni 2024 sind keine Einspra-
chen eingereicht worden.

Gemeinde Lyss
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Erläuterungsbericht

38	 ecoptima

9.5	 Beschlussfassung und Genehmigung

Nach der Beschlussfassung durch den Gemeinderat (UeO) und den Gro-
ssen Gemeinderat (ZPP) werden die Planungsakten nach Ablauf der Refe-
rendumsfrist dem AGR zur Genehmigung eingereicht.

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

39	 ecoptima

Anhang

Anhang

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

40	 ecoptima

Anhang

Anhang 1	 Factsheet Auslagerung grössere Spielfläche

Gemeinde Lyss 1 ecoptima
Studienauftrag «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Factsheet Auslagerung grössere Spielfläche

Studienauftrag «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse», Lyss

Factsheet Auslagerung grössere Spielfläche

1. Kriterien gemäss AGR-Merkblatt

1.1 Nähe zum Baugrundstück (Art. 46a Abs. 1 Bst. a BauV)

«Bestehendes oder innert 2 Jahre realisiertes bzw. ergänztes Spielfeld darf in der Regel nicht
weiter als eine Wegdistanz von 400m vom Baugrundstück entfernt liegen.»

Die Parzelle Nr. 1205 liegt in ca. 250 m Fusswegdistanz vom Baugrundstück entfernt. Die Par-
zelle ist der ZöN 13 (Nelkenweg) / Bildung, Kultur, Freizeit zugeordnet und dient heute dem
Kindergarten aber auch als Quartierspielplatz.

1.2 Gute Erreichbarkeit (Art. 46a Abs. 1 Bst. a BauV)

«Die grössere Spielfläche muss sicher erreichbar sein. Bei verkehrsorientierten Strassen müs-
sen Trottoirs vorhanden sein. Strassenübergänge sind zu sichern. Bestehen Bedenken hin-
sichtlich Verkehrssicherheit, ist eine Fachstelle (bfu, etc.) beizuziehen.»

Der Quartierspielplatz kann vom Baugrundstück über die wenig von motorisiertem Verkehr
befahrenen Quartierstrassen Schulgasse/Kreuzgasse und Blumenweg erreicht werden. Im
ganzen Quartier gilt Tempo 30.

1.3 Genügend gross (Art. 46a Abs. 1 Bst. b BauV)

«Grössere Spielflächen dürfen nur ausgelagert werden, wenn ausserhalb des Baugrundstücks
bereits eine grössere Spielfläche von mindestens 600m2 vorhanden ist oder innert zwei Jah-
ren ab Bewilligung der Wohnsiedlung erstellt wird. Es wird empfohlen, die grössere Spielflä-
che für jede hinzukommende Siedlungseinheit angemessen zu erhöhen.»

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

41	 ecoptima

Anhang

Gemeinde Lyss 2 ecoptima
Studienauftrag «Schulgasse-Kreuzgasse-Hauptstrasse»
Factsheet Auslagerung grössere Spielfläche

Die Parzelle Nr. 1205 umfasst eine Fläche von rund 2'200 m2. Abzüglich der baumbestande-
nen Fläche am Nelkenweg sowie unter Berücksichtigung eines angemessenen Abstands zu
den angrenzenden Quartierstrassen und zum Kindergarten ist die Fläche immer noch ca.
1’500 m2 gross.

1.4 Gut ausgerüstet (Art. 46a Abs. 1 Bst. b BauV)

«Die grössere Spielfläche muss gut proportioniert, zusammenhängend und eben sein; sie darf
keine Hindernisse aufweisen (Geräteschuppen, Bäume, etc.). Nebst Rasen ist auch ein Hart-
platz für Ballspiele geeignet und daher möglich.»

Die Ersatzfläche ist eine ebene, zusammenhängende Rasenfläche frei von Hindernissen. Die
am Nelkenweg bestehenden 3 grossen Bäume behindern das Ballspiel nicht, im Gegenteil bie-
ten sie im Sommer Schatten.

1.5 Bestand, Benützung und Zugänglichkeit rechtlich sichergestellt

(Art. 46a Abs. 1 Bst. c BauV)

«Zugänglichkeit: Nachmittag, Abend, Wochenende, Ferienzeit.
Privates Spielfeld: Dienstbarkeit zu Gunsten der Gemeinde.
Öffentliches Spielfeld: Benutzungsreglement.»

Der Quartierspielplatz ist immer offen und zugänglich. Die Gemeinde ist bereit, mit der Bau-
herrschaft eine entsprechende Vereinbarung und ein Benutzerreglement abzuschliessen.
Diese wird zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der UeO vorliegen.

Gemeinde Lyss
UeO Nr. 70 «Schulgasse-Kreuzgasse-
Hauptstrasse»
Erläuterungsbericht

42	 ecoptima

Anhang

Anhang 2	 Lärmgutachten

Grolimund + Partner AG
Waldeggstrasse 42a, 3097 Liebefeld-Bern, T 031 356 20 00
www.grolimund-partner.ch

Bern, Aarau, Zürich, Deitingen, Neuchâtel Das Plus für Mensch und Umwelt

Überbauungsordnung Nr. 70 «Überbauung Schulgasse-Kreuz-
gasse-Hauptstrasse», 3250 Lyss
Aussenlärmuntersuchung

1. Ausgangslage
Auf einem Areal im Zentrum von Lyss, eingegrenzt durch die Kantonsstrasse Nr. 6 (Hauptstrasse) im
Osten, und durch die zwei Gemeindestrassen Kreuzgasse und Schulgasse im Norden und Westen, wird
eine neue Überbauung mit Mischnutzung geplant. Die bestehenden Gebäude werden grösstenteils
rückgebaut.

Eine im Jahr 2017 von Grolimund + Partner AG erarbeitete Untersuchung hat aufgezeigt, dass der
Strassenlärm der Kantonsstrasse in Abhängigkeit der Nutzung und der Distanz zu den Neubauten zu
Grenzwert-Überschreitungen führen kann. Die Bahnlinie DfA 260 führt nicht unmittelbar am Areal
vorbei und erfüllt die Anforderungen der Lärmschutz-Verordnung (LSV) deutlich.

Im Auftrag der Bauherrschaft wurde für den Studienauftrag, der in den Jahren 2021/2022 durchge-
führt wurde, eine Aussenlärmuntersuchung erarbeitet, um den Bearbeitungsteams aufzuzeigen, wo
eine Lärmproblematik vorhanden ist. Das Gewinnerteam hat anschliessend das Siegerprojekt zu ei-
nem Richtprojekt ausgearbeitet, dass nun der Zone mit Planungspflicht A334 und der Überbauungs-
ordnung Nr. 70 zu Grunde liegt. Um die Überbauungsvorschriften hinsichtlich Lärmes korrekt festle-
gen zu können, wird die für den Studienauftrag durchgeführte Aussenlärmuntersuchung aktualisiert.
Insbesondere beim Verkehr (neue Zählung aus dem Jahr 2023), beim Belag (lärmarmer Belag darf
gemäss aktueller Praxis des Kantons Bern neu berücksichtigt werden) und bei der Lärmberechnung
(seit 2023 gilt ein neues Emissionsmodell) sind seit 2023 Änderungen aufgetreten.
Nachfolgend wird aufgezeigt, in welchem Abstand zur Strasse mit Grenzwert-Überschreitungen zu
rechnen ist, und mit welchen Massnahmen die Anforderungen der LSV eingehalten werden können
(grober Massnahmenkatalog).

2. Massgebender Verkehr
In der nachfolgenden Tabelle sind die massgebenden Verkehrsdaten für die Hauptstrasse und die bei-
den Gemeindestrassen Kreuzgasse und Schulgasse zusammengestellt. Relevant für die Berechnung
der Strassenlärmemissionen ist der durchschnittliche tägliche Verkehr (DTV), der stündliche Verkehr
tags (Nt; 22‒6 Uhr) und nachts (Nn; 6‒22 Uhr), und der lärmige Anteil der Fahrzeuge tags (Nt2) und
nachts (Nn2).

Für die Hauptstrasse wurden die Verkehrsdaten durch den Oberingenieurkreis (OIK) III des Tiefbau-
amts des Kantons Bern zur Verfügung gestellt. Die Verkehrsdaten (Zählstelle 3250) aus dem Jahr
2023 wurden in Absprache mit dem OIK III mit einer Verkehrszunahme von 1% pro Jahr auf das Jahr
2026 hochgerechnet, da ein Bauprojekt vorher nicht umgesetzt wird (s. Tabelle 1).

Für die Gemeindestrassen existieren keine Verkehrszählungen. Aufgrund Lage und Ausbau der Stras-
sen ist das Verkehrsaufkommen im Vergleich zu der Hauptstrasse gering. Es wird daher in Absprache
mit der Abteilung Bau + Planung der Gemeinde Lyss ein maximaler DTV von 1000 Fz/Tag angenom-
men. Die Aufteilung auf die Tag- und Nachtperiode erfolgte auf Basis der LSV, Anhang 3. Der lärmige
Anteil der Fahrzeuge basiert auf Erfahrungswerten für kleinere Gemeindestrassen.

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Tabelle 1: Jahresdurchschnittlicher Verkehr im Jahr 2026 für die Hauptstrasse, Kreuzgasse und Schulgasse.

Strasse DTV
(Fz/Tag)

Geschw.
(km/h)

Nt
(Fz/h)

Nn
(Fz/h)

Nt2
(%)

Nn2
(%)

L,e
Tag        Nacht

Hauptstrasse (KS Nr. 6) 9‘682
50

566 78 7.8 6.9
74.9 66.0

30 71.5 62.5
Kreuzgasse / Schulgasse 1’000 30 58 9 6 1 60.1 48.2

Kommentar:
▪ Geschwindigkeit:
 Die signalisierte Geschwindigkeit beträgt auf der Hauptstrasse südlich der Kreuzgasse 50 km/h.

Auf der Hauptstrasse nördlich der Kreuzgasse bis Hirschenplatz gilt Tempo 30. Auf den beiden
Gemeindestrassen Schulgasse und Kreuzgasse gilt ebenfalls Tempo 30.

 Gemäss dem Bauinspektorat der Gemeinde Lyss ist auch auf der Hauptstrasse südlich der Kreuz-
gasse mittelfristig eine Temporeduktion auf 30 km/h vorgesehen. Da kein Zeitpunkt feststeht,
wurde diese geplante Temporeduktion in der Untersuchung nicht mit einbezogen.

▪ Belagskorrektur: In Absprache mit OIK III wird der SDA-4 Belag der Hauptstrasse berücksichtigt und
eine Belagskorrektur von -3 dBA eingesetzt.

3. Art und Ort der Ermittlung
Nur der nördliche Teil des Areals zwischen Hauptstrasse, Kreuzgasse und Schulgasse gehört zum
Perimeter der Überbauung (s. Perimeter der Flächenberechnung in Abb. 1). Auf der Höhe der Etagen
EG (1.5m über Terrain) bis 4. OG (13.5m über Terrain) wurden die Lärmbelastungen auf dem gesamten
Perimeter der Arealentwicklung für die Tages- und Nachtperiode berechnet. Zudem wurde im Ab-
stand von 5m ab Fahrbahnrand der Kantonsstrasse (gesetzlich einzuhaltender Bauabstand; in der UeO
als «Baulinie mit Anbaupflicht» gekennzeichnet) die Lärmbelastung für jede Etage tabellarisch aus-
gewiesen. Berücksichtigt wurde, dass die Gebäude an der Hauptstrasse 28 (Gebäude der BEKB), und
das Gebäude an der Schulgasse 15 (Stöckli) nicht rückgebaut werden, und somit für das restliche
Areal Hindernisse darstellen.

Der Strassenlärm wurde mit der Software SLIP G+P AG, basierend auf dem EMPA-Berechnungsmo-
dell sonROAD18 unter Berücksichtigung von Einfachreflexionen berechnet. Um die Veränderungen
des Fahrzeugparks in den letzten Jahrzehnten zu berücksichtigen sowie den Detaillierungsgrad der
Quellenbeschreibung zu erhöhen, entwickelte die Eidgenössische Materialprüfungs- und Forschungs-
anstalt (Empa) im Auftrag des Bundesamts für Umwelt (BAFU) das Strassenlärmemissionsmodell
SonROAD18, welches seit Juli 2023 auch für Kantonsstrassen im Kanton Bern angewendet werden
muss.

SonROAD18 verwendet die in der Schweiz gebräuchlichen SWISS10-Fahrzeugkategorien. Da gemäss
Kap. 2.4 bei den bisherigen Zählungen keine Differenzierung zwischen den SWISS10-Fahrzeugkate-
gorien vorgenommen wurde, wurde die Verkehrsverteilung in die SWISS10-Kategorien mittels des
vom BAFU zur Verfügung gestellten Konverters vorgenommen. Dieser berücksichtigt bei der Ver-
kehrsverteilung die stündlichen Teilverkehrsmengen (N1 und N2 tags und nachts, siehe Kap. 2.4) unter
Berücksichtigung des vorliegenden Strassentyps (Verbindungsstrasse VS, 50-60 km/h).

SonROAD18 ist in Terzbandspektren formuliert und berücksichtigt die Fahrgeschwindigkeit (20–
130km/h), die akustische Belagsgüte, die Steigung der Strasse in Abhängigkeit der Fahrtrichtung, die

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Bodenbeschaffenheit des Geländes und die Lufttemperatur. Darüber hinaus berücksichtigt Son-
ROAD18 eine präzisierte, vertikale Abstrahlcharakteristik.

4. Anforderungen
Gemäss USG Art. 22 müssen bei Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten die Immissionsgrenz-
werte (IGW) eingehalten werden. Sind diese überschritten, wird die Baubewilligung nur erteilt, falls
diese durch planerische, bauliche oder gestalterische Massnahmen eingehalten werden kann, oder
wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Be-
hörde zustimmt (LSV Art. 31).

Das Areal liegt gemäss Zonenplan der Gemeinde Lyss in einer Mischzone, für welches die Empfind-
lichkeitsstufe (ES) III gilt. Für Wohnräume gelten folgende IGW:

IGW ES III tags:  65 dBA
IGW ES III nachts:  55 dBA.

Für Räume in Betrieben (Gewerbe) gelten um 5 dBA höhere Grenzwerte.

5. Beurteilung Lärmsituation
Die Überschreitungen auf der nächstmöglichen Baulinie, 5m ab Fahrbahnrand der Kantonsstrasse,
sind in Tabelle 2 ersichtlich.

Tabelle 2: Lärmbelastungen (Lr) in dBA für den in Abb. 1 ersichtlichen Berechnungspunkt.

Etage IGW (dBA) Beurteilungspegel Lr (dBA)
[dBA]

IGW-Überschreitung (dBA)
 tags nachts tags nachts tags nachts
EG 65 55 65 56  1
1.OG 65 55 64 56  1
2.OG 65 55 63 55
3.OG 65 55 62 53
4.OG 65 55 61 53

Bemerkungen:
▪ Die Lage des Berechnungspunktes ist der Abb. 1 zu entnehmen.

Kommentar:
▪ Die Immissionsgrenzwerte sind für Wohnnutzung nachts auf der nächstmöglichen Baulinie von der

Kantonsstrasse weg maximal um 1 dBA überschritten (EG und 1. OG).

In der nachfolgenden Abb. 1 sind die Lärmbelastungen (Beurteilungspegel Lr) für das exponierteste
Geschoss 1. OG auf dem gesamten Areal ersichtlich.

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Abb. 1: Flächendarstellung der Lärmbeurteilungspegel auf dem zu bebauenden Areals für das 1. OG (exponiertestes
Geschoss) für die massgebende Nachtperiode. Ein Pegel von >55 bezeichnet eine IGW-Überschreitung (IGW-Ü). Grund-
sätzlich darf das Areal im Abstand von 5m ab Fahrbahnrand der Kantonsstrasse bebaut werden. Der Berechnungspunkt
wurde in diesem Abstand gesetzt.

Bemerkungen:
▪ Die Nachtperiode ist massgebend.
▪ IGW-Überschreitungen für Wohnnutzung sind auf Flächen zu verzeichnen, welche dunkelorange

(Belastung zwischen 65 und 70 dBA tags, bzw. 55 und 60 dBA nachts) gefärbt sind.
▪ Das Gebäude im Perimeter der Arealentwicklung, das nicht rückgebaut wird, ist weiss dargestellt.

Kommentar:
▪ Wohnnutzung:
 Die IGW für Wohnnutzung sind im EG und 1.OG (exponiertestes Geschoss) auf den ersten ca. 8m ab

Fahrbahnrand der Kantonsstrasse nachts überschritten (s. Flächendarstellung in Abb. 1). An der
Baulinie, 5m ab Fahrbahnrand, sind die IGW für Wohnnutzung im EG und 1. OG nachts um 1 dBA
überschritten.

 Auf den anderen Obergeschossen sind die IGW eingehalten.
▪ Gewerbenutzung: Die IGW für Gewerbenutzung sind überall eingehalten.

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6. Massnahmenkatalog
Für den Strassenlärm sind die gesetzlichen Anforderungen nach Art. 31 LSV nicht überall erfüllt. An
der Frontfassade im EG und 1. OG sind die massgebenden IGW um 1 dBA überschritten (s. Abb. 2). Es
sind Massnahmen erforderlich, um die Anforderungen gemäss Art. 31 Abs. 1 zu erfüllen.

Es gilt festzuhalten, dass die Prüfung der gesetzlichen Anforderungen nach Art. 31 LSV bei Bauein-
gabe erneut durchgeführt werden muss. Es ist möglich, dass dann mehr (bspw. bei einer Verkehrszu-
nahme) oder weniger (bspw. aufgrund Temporeduktion) Lärmprobleme vorhanden sind. Für das kon-
krete Bauvorhaben sind dann gemäss Vollzugshilfe 2.0 des Cercle Bruit «Anforderungen an Bauzonen
und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten», 25. September 2020 (Version 2016), folgende
Massnahmen, resp. Kombination davon, in Betracht zu ziehen. Falls die IGW mit der Umsetzung der
aufgeführten Massnahmen nicht eingehalten werden, muss nach aktueller Praxis im Kanton Bern eine
Ausnahmebewilligung beantragt werden. Die Ausnahmebewilligung ist jedoch nur unter der Voraus-
setzung zu erteilen, wenn gemäss Lärmschutz-Verordnung Art. 31 Abs. 2 ein überwiegendes Interesse
besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Zusammenfassend sind folgende Massnahmen, respek-
tive Kombinationen davon, denkbar.

▪ Massnahmen an der Quelle:
 Lärmarmer Belag: In Absprache mit OIK III wurde der SDA-4 Belag der Hauptstrasse berücksich-

tigt und eine Belagskorrektur von -3 dBA eingesetzt.
 Geschwindigkeitsreduktionen: Diese tragen aufgrund des verminderten Rollgeräusches zu einer

Lärmreduktion bei. Die signalisierte Geschwindigkeit auf der Kantonsstrasse südlich der Kreuz-
gasse beträgt 50 km/h. In Absprache mit dem Bauinspektorat der Gemeinde Lyss ist eine Tempo-
reduktion auf 30 km/h vorgesehen. Da kein Zeitpunkt feststeht, wurde diese geplante Tempore-
duktion in der Untersuchung nicht mit einbezogen. Es ist jedoch möglich, dass zurzeit der Eingabe
des Bauprojekts ab 2026 die Temporeduktion bereits umgesetzt wurde, und deshalb berücksichtigt
werden darf.

▪ Massnahmen im Ausbreitungsbereich:
 Lärmschutzbauten entlang der Kantonsstrasse sind grundsätzlich als Massnahme denkbar, wer-

den jedoch in Ortszentren aus städtebaulichen Gründen kaum umgesetzt. Zudem wäre für den
Schutz der obersten Etagen eine mehrere Meter hohe Lärmschutzwand notwendig (je nach Lage
der Baukörper), was gestalterisch und aus Sicht des Ortsbildschutzes nicht möglich ist.

▪ Massnahmen am Gebäude:
 Nutzungsanordnung: Berücksichtigung von Gewerbenutzung im EG sowie 1.OG. Gemäss heutiger

Planung ist im EG Gewerbe vorgesehen.

 Anordnung Gebäudekörper: Zurückversetzte Wohnnutzung bis auf ca. 8 m ab Fahrbahnrand der
Kantonsstrasse. Gemäss heutiger Planung (UeO) soll in den Obergeschossen auf der gesetzlichen
Baulinie, 5m ab Fahrbahnrand, gebaut werden.

 Grundrissgestaltung / Anordnung der lärmempfindlichen Räume: Lärmempfindliche Räume
(Wohn- und Schlafräume) sind zu den lärmabgewandten Seitenfassaden oder zur lärmberuhigten
Rückfassade zu orientieren; lärmunempfindliche Räume (Bad, Küche, Reduit, Eingangsbereich,
Laubengänge, Treppenhaus) eher zur Kantonsstrasse hin.

 Gestalterische Massnahmen:
 Balkone mit schalldichter Brüstung und schallabsorbierender Deckenuntersicht.

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 Loggien mit schalldichter Balkonbrüstung und hochabsorbierender Deckenverkleidung. Die Höhe
der Brüstung ist im Baugesuch zu dimensionieren.

 Festverglasungen: Gemäss dem neuen Merkblatt «Bauen in lärmbelasteten Gebieten – Praxis Kan-
ton Bern» gelten auch Festverglasungen oder transparente Fassadenbestandteile als Beurtei-
lungspunkt. Damit ist auch bei IGW-Überschreitungen an festverglasten Fenstern eine Ausnahme
gemäss LSV Art. 31 Abs. 2 und ein Nachweis, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und
gestalterischen Massnahmen umgesetzt wurden, notwendig.

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19. März 2024
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