name: 20190916; PA GGR; Zonenplan- und Baureglementänderung; Zone mit Planungspflicht ZPP Wohnen am Mühleplatz; Beschlussfassung

text:
Gemeinde Lyss

Traktandum / Einzelgeschäft

Dauer:

Sachbearbeiter:

Grosser Gemeinderat Sitzung vom: 16.09.2019

 GGR-Geschäfte 2015-760

228 050.54 Planung + Baubewilligungen; Raumplanung; Überbauungsordnungen Lyss B+P
 Zonenplan- und Baureglementänderung; Zone mit Planungspflicht ZPP Wohnen am Müh-

leplatz; Beschlussfassung

Ausgangslage / Vorgeschichte

Die Altersheim Lyss-Busswil AG betreibt in Lyss das bestehende Altersheim am Mühleplatz. Sie

möchte dieses mit weiteren altersgerechten Wohnungen mit Dienstleistungen ergänzen. Das

Potenzial am bestehenden Standort ist ausgeschöpft. Die Erweiterung soll deshalb auf den ge-

genüberliegenden Grundstücken Nrn. 1301, 1433 und 1755 an der Hauptstrasse durch einen

Investor realisiert werden.

Nach der Unterzeichnung der Planungsvereinbarung am 18.05.2015 wurden die Planungsarbei-

ten mit der eingesetzten Begleitgruppe aufgenommen. Das verlangte Bebauungs- und Er-

schliessungskonzept wurde in der Folge in einem Workshopverfahren erarbeitet und vom GR

an der Sitzung vom 10.10.2016 zur Kenntnis genommen und als Basis für die Ausarbeitung der

Planungsinstrumente verabschiedet.

Parallel zu den Planungsarbeiten wurden auch die Randbedingungen bezüglich Grundeigentum

und Erhalt der öffentlichen Parkplätze auf dem Mühleplatz vom GR geklärt (siehe entsprechen-

des Geschäft Landverkauf). Die vorliegenden Planungsinstrumente beinhalten keine Festlegun-

gen, welche im Widerspruch zu diesen Randbedingungen stehen. Nach der Durchführung der

nötigen Planungsverfahren liegt deren Beschlussfassung in der Zuständigkeit des GGR.

Grundlage der Planungsinstrumente und Planungsidee

Dem erwähnten und vom GR verabschiedeten Bebauungs- und Erschliessungskonzept ging

eine vertiefte Variantenstudie voraus. Um der gebauten Situation gegenüber den erforderlichen

Respekt zu zollen, wurde der Ansatz entwickelt, von der Strasse zurückzutreten und die Nut-

zung in der Höhe zu konzentrieren.

Situationsplan mit Bebauungs- und Erschliessungskonzept

Die Studie zeigte, dass eine flächige, tiefere Bebauung des Grundstücks zu einer Insellösung
führen würde, welche den Strassenraum betonen, die Dominanz des Durchgangskorridors er-
halten und das Mühle-Ensemble stark bedrängen würde. Um dies zu vermeiden wurde der er-
wähnte Ansatz entwickelt.
Einem auf das Mühle-Ensemble und das bestehende Wohngebäude auf der Nachbarparzelle
abgestimmten viergeschossigen Riegelgebäude wird zugunsten der Gesamtsituation und eines
grossen Freiraumes, ein achtgeschossiges Gebäude an die Seite gestellt. Bahnseitig werden
die beiden Baukörper durch ein Sockelgeschoss miteinander verbunden. Vor dem höheren Ge-
bäude wird somit ein grosszügiger Platz geschaffen, der die bestehenden und neuen Baukörper
über die Kantonsstrasse hinweg miteinander verbindet. Diese ortsbauliche Idee war Grundlage
der ZPP „Wohnen am Mühleplatz“ und wurde im Rahmen der Erarbeitung des städtebaulichen
Leitplanes Lyss bestätigt.

Inhalt der ZPP „Wohnen am Mühleplatz“
Nebst den angepassten Zonenplan- und Baureglementsinstrumenten, welche dem Geschäft
beiliegen, sind deren Inhalte im Erläuterungsbericht umschrieben.

Zonenplanänderung
Der gesamte Planungsperimeter wird der neuen ZPP «Wohnen am Mühleplatz» zugeordnet.
Die ZPP wird in die zwei Sektoren A und B unterteilt, innerhalb welcher gemäss ZPP-Bestim-
mungen unterschiedliche Gesamthöhen gelten.

Zonenplanänderung, links: alter Zustand - rechts: neuer Zustand

Baureglementsänderung
Im Baureglement wird ein neuer Art. 344 ZPP «Wohnen am Mühleplatz» hauptsächlich mit fol-
genden Bestimmungen ergänzt:
- In Abs. 1 wird der Planungszweck formuliert, dabei werden u.a. Vorgaben zur Verdichtung,

guten Gestaltung, altersgerechten Wohnungen, Berücksichtigung historische Bausubstanz
und Sicherstellung Parkierung gemacht.

- Die zulässigen Nutzungen werden in Abs. 2 auf altersgerechte Wohnungen, ergänzende
Dienstleistungen, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen sowie Restauration beschränkt.

- In Abs. 3 wird das Mass der Nutzung festgelegt: Die Gesamthöhe wird differenziert für die
Sektoren A (26.0 m) und B (14.0 m) festgelegt. Im Sektor A wird der Standort des höheren
Gebäudes auf den nördlichen Bereich des Perimeters eingeschränkt.

- In Abs. 5 werden die Grundsätze für die Gestaltung festgelegt. Um eine hohe architektoni-
sche und gestalterische Qualität der Bebauung und Freiräume, insbesondere des Platzes
sicherzustellen, wird vorgeschrieben, dass für die Überbauung und die Aussenraumgestal-
tung ein qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen ist.

- In Abs. 6 werden die Grundsätze für die Erschliessung festgelegt. Die Parkplätze (private
und öffentliche) sind in einer unterirdischen Einstellhalle unterzubringen, die ab der Haupt-
strasse zu erschliessen ist.

Zurzeit wird das Baureglement u.a. hinsichtlich der am 01.08.2011 in Kraft getretenen «Verord-
nung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen» (BMBV) überarbeitet. Die vorliegende
Änderung des Baureglements wurde auf die Revision des Baureglements abgestimmt, d.h. sie
stützt sich bereits auf die neue Fassung des Baureglements.

Öffentliches Mitwirkungsverfahren
Die öffentliche Mitwirkung zur Zonenplan- und Baureglementsänderung erfolgte vom 27.02. bis
24.03.2017. Die Planung lag während der Mitwirkungsfrist auf der Abteilung Bau + Planung zur
Einsicht auf. Zusätzlich fand am 08.03.2017 eine öffentliche Informationsveranstaltung statt.
Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens sind sieben schriftliche Stellungnahmen eingegangen.
Die Anliegen der Eingebenden sowie die Stellungnahme der Gemeinde sind im Mitwirkungsbe-
richt aufgeführt. Die öffentliche Mitwirkung führte zu keinen Anpassungen an der Planung.

Kantonales Vorprüfungsverfahrens
Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) prüfte die Planungsunterlagen im Rahmen
der Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit. Anschliessend wurden die Planungsinstrumente ge-
mäss den im ersten Vorprüfungsbericht vom 12.10.2017 sowie im abschliessenden Vorprü-
fungsbericht vom 20.03.2018 festgehaltenen Vorbehalten bereinigt. Eine abschliessende Vor-
prüfung wurde insbesondere nötig, da das Thema Störfallverordnung im Konsultationsbereich
der SBB-Bahnstrecke Bern – Biel aufgrund neuer Vorgaben nach der ersten Vorprüfung noch
vertiefter abgeklärt werden musste.

Planauflage- und Einspracheverfahren
Die öffentliche Planauflage der ZPP „Wohnen am Mühleplatz“ fand vom 21.06. bis 22.07.2019
statt. Während der Einsprachefrist gingen 3 Einsprachen ein, eine Kollektiveinsprache und zwei
Einzeleinsprachen. Zur Begründung werden in allen drei Einsprachen folgende Punkte aufge-
führt: Befürchtungen von Lärm und Schattenwurf, eingeschränkte Aussicht und Minderung der
Wohnqualität. Nach Durchführung der Einigungsverhandlungen, welche am 30.07.2019 stattge-
funden haben, sieht die Einsprachesituation wie folgt aus:

 Beide Einzeleinsprachen wurde zurückgezogen

 Die Kollektiveinsprache blieb aufrecht, obwohl einzelne Mitunterzeichnende ihre Einsprache
zurückgezogen resp. in eine Rechtsverwahrung umgewandelt haben.

Der GR beantragt dem AGR die Abweisung der aufrechterhaltenen Einsprachepunkte aus der
Kollektiveinsprache aus folgenden Gründen:
• Befürchtung von Schallrückschlag vom Zugsverkehr:

Für den Strassen- und Bahnlärm wurde im Rahmen der Planungsarbeiten ein umfassendes
Lärmgutachten von einem Fachbüro ausgearbeitet. Aus diesem geht klar hervor, dass alle
Lärmgrenzwerte in Bezug auf den Bahnverkehr eingehalten werden.

• Befürchtung von Schattenwurf
Gemäss kantonaler Baugesetzgebung muss der Schattenwurf erst bei Gebäuden ab 30.0 m
Höhe nachgewiesen werden. Obwohl die Baureglementsänderung die Gesamthöhe im Sek-
tor A auf 26.0 m limitiert, wurde dennoch im Rahmen der Planungsarbeiten ein Schatten-
wurfdiagramm durch ein Fachbüro erstellt. Dieses zeigt auf, dass die Beschattungsdauer ge-
mäss der kantonalen Bauverordnung bei den Liegenschaften der Einsprechenden eingehal-
ten wird.

• Einschränkung der Aussicht/Fernsicht und Minderung der Wohnqualität
Für die Wohnqualität/Wohnhygiene stehen gemäss den kantonalen Vorgaben vor allem die
Aspekte Gesundheit, Sicherheit und Immissionsschutz im Vordergrund. Durch die vorgese-
hene Zonenplan- und Baureglementsänderung entsteht keine Verschlechterung der genann-
ten Aspekte. Im Gegenteil kann bezüglich Immissionsschutz festgestellt werden, dass die
Ausbreitung des Strassenlärms von der Hauptstrasse auf das hinterliegende Wohngebiet
durch eine verdichtete Überbauung auf dem Mühleplatz eher positiv beeinflusst wird. Bezüg-
lich Aussicht/Fernsicht können öffentlich-rechtlich keine Ansprüche abgeleitet werden. Be-
reits im Rahmen der vorliegenden Planung wurde mit dem gewählten Workshopverfahren
der Einordnung der Bauten in die angrenzende Bebauung grosse Bedeutung beigemessen.
Auch in den weiteren Planungsschritten wird diesen Anliegen mit dem vorgesehenen Pro-
jektwettbewerb die nötige Beachtung geschenkt.

Die Einsprechenden haben zudem in einem späteren Baubewilligungsverfahren immer noch die
Möglichkeit, anhand des konkreten Baugesuches ihre Rechte wahrzunehmen.

Mehrwertabgabe
Wie im Landgeschäft umschrieben basiert, der Verkaufspreis auf der planungsrechtlichen Situa-
tion nach der vorliegenden Zonenplan- und Baureglementsänderung. Da das fragliche Areal
nicht unmittelbar zur Erfüllung eines öffentlichen Zwecks dient, wird die Gemeinde im Falle ei-
nes Verkaufs mehrwertabgabepflichtig.

Entwicklung des Standortes in Abstimmung mit dem Landverkauf

Parallel zum aufgezeigten ZPP-Planerlassverfahren wurden wie erwähnt auch die Landver-

handlungen für den Verkauf des im Perimeter liegenden Grundstückes durch die Präsidialabtei-

lung in enger Zusammenarbeit mit der Abteilung Bau + Planung geführt. So können nun dem

GGR der Planungsbeschluss wie auch das Landgeschäft an der gleichen Sitzung unterbreitet

werden. In den Landverhandlungen konnte mit der SUVA vereinbart werden, dass zur Quali-

tätssicherung gestützt auf die vorliegende Zonen- und Baureglementsänderung ein SIA-Projekt-

wettbewerb durchgeführt wird.

Eintreten

Eintreten ist unbestritten.

Erwägungen

Christen Rolf, Gemeinderat, BDP: Der Mühleplatz soll bebaut werden und die Frage war, in-

nerhalb des Baureglements oder anders. Dazu wurde eine Arbeitsgruppe eingesetzt. Diese hat

ein Workshopverfahren durchgeführt. Ein Workshopverfahren bedeutet, dass ein Architektur-

büro verschiedene Überbauungsweisen von einem zur Verfügung stehenden Terrain erarbeitet.

Die Beurteilung wird durch eine sogenannte Fach- und Sachkommission, bestehend aus ver-

schieden Architekten, Mitglieder politischer Behörden sowie aus Verwaltungspersonen vorge-

nommen. Das Resultat führt nun zur Änderung des bestehenden Baureglements ZPP Wohnen

am Mühleplatz, welches definiert, wie die Parzelle bebaut werden kann. Die Denkmalpflege war

ebenfalls in der Fach- und Sachkommission vertreten und konnte ihren Input betreffend den

schützenswerten Gebäuden in der Umgebung, einbringen. Dies hat nun zu zwei Baufeldern in-

nerhalb des Terrains von unterschiedlicher Höhe geführt. Hier geht es ebenfalls um eine Regle-

mentsänderung.

Nach dem Workshop fand ein öffentliches Mitwirkungsverfahren statt. Das kantonale Vorprü-

fungsverfahren sowie die Planauflage haben ebenfalls stattgefunden. Da die Planauflage zu

Einsprachen geführt hat, musste eine Einigungsverhandlung durchgeführt werden. Die Begrün-

dung der Einsprachen betreffen folgende Punkte: Befürchtung von Lärm, wegen Neubau und

durchfahrenden Zügen; Schattenwurf; eingeschränkte Aussicht und Minderung der Wohnquali-

tät. Beide Einzeleinsprachen wurden zurückgezogen. Die Kollektiveinsprache bleibt bestehen,

obwohl einzelne Mitunterzeichnende ihre Einsprache zurückgezogen haben. Der Schattenwurf

ist in diesem Fall nicht massgebend, da bei Gebäuden unter 30 Meter keine reglementarische

Beurteilung über den Schattenwurf vorgesehen ist. Trotzdem wurden die Schattendiagramme

erstellt und zeigten, dass für die betroffenen Liegenschaften kein Schattenwurf zu erwarten ist.

Betreffend Lärm konnte ebenfalls festgestellt werden, dass die Befürchtung von einem Schall-

rückschlag vom Zugsverkehr nicht gegeben ist. Der Lärm vom Zugsverkehr prallt in einem ge-

wissen Winkel an die Lärmschutzwand, wird im selben Winkel zurückgeschlagen und geht weit

über die geplanten Gebäude hinweg. Betreffend Bedenken über die Einschränkung der Aus-

sicht/Fernsicht und Minderung der Wohnqualität kann festgestellt werden, dass diesbezüglich

keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Der GR ist überzeugt, dass die Genehmi-

gung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) erteilt wird. Sobald der ZPP-Arti-

kel umgesetzt und im Baureglement aufgenommen ist, muss der Investor ein qualifiziertes Ver-

fahren durchführen. Ein qualifiziertes Verfahren besteht aus einem Wettbewerb, Studienauftrag

oder einem Workshop. Es muss noch einmal nachgewiesen werden, wie die Parzelle überbaut

werden soll. Der Redner bedankt sich für die Annahme.

Beschluss 36 : 0 Stimmen

Der GGR beschliesst die Zonenplan- und Baureglementänderung ZPP „Wohnen am Müh-

leplatz“.

Dieser Beschluss unterliegt der fakultativen Volksabstimmung gemäss Art. 45 Abs. 1 der

Gemeindeordnung (GO).

Beilagen Zonenplanausschnitt und Auszug Baureglement ZPP „Wohnen am Mühleplatz“ (Ex. Planauflage)

Erläuterungsbericht ZPP „Wohnen am Mühleplatz“ (Ex. Planauflage)