text: \nGEMEINDE\nNEUHAUSEN\nAM RHEINFALL\nCH-8212 Neuhausen am Rheinfall\nwww.neuhausen.ch\n\nGEMEINDERAT An den Einwohnerrat\nNeuhausen am Rheinfall\n\nNeuhausen am Rheinfall, 19. Dezember 2023\n\nBericht und Antrag\nbetreffend\n21. Teilrevision Zonenplan und 10. Teilrevision Bauordnung betreffend Sonderzonen Ebni\n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident\n\nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte\n\n1. Ausgangslage\n\nDie Bauordnung sowie der Zonenplan wurden letztmals am 1. September 1988 einer Gesamtrevi-\n\nsion unterzogen. In der Regel werden eine Bauordnung und ein Zonenplan alle 10 bis 15 Jahre\n\nangepasst. Die Gemeinde hat für den Zonenplan und die Bauordnung eine Gesamtrevision der Nut-\n\nzungsplanung über mehrere Jahre ausgearbeitet. An der Abstimmung vom 25. November 2018 hat\n\ndas Neuhauser Stimmvolk diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung (Zonenplan und Bauord-\n\nnung) abgelehnt. Aus diesem Grund konnten weder ein neuer Zonenplän noch die Bauordnung zur\n\nGenehmigung gebracht werden.\n\nDie Gemeinde hat mit den Arbeiten für eine erneute Gesamtrevision der Nutzungsplanung begon-\n\nnen. Der Gemeinderat hat die betreffenden Entwürfe mit Beschluss vom 12. April 2022 und vom\n\n14.Juni 2022 in 1. Lesung gutgeheissen. Darauffolgend wurde eine gemeinderätliche Kommission\n\neingesetzt. Diese hat an zehn Sitzungen die Entwürfe der Bauordnung und des Zonenplans beraten.\n\nIm Anschluss hat der Gemeinderat die Unterlagen zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung an sei-\n\nner Sitzung vom 4. Juli 2023 gutgeheissen. Derzeit findet die Vorprüfung für die Gesamtrevision der\n\nNutzungsplanung durch das Planungs- und Naturschutzamt statt. Da die Ausarbeitung einer Ge-\n\nsamtrevision der Nutzungsplanung einen sehr langen Planungsprozess über mehrere Jahre umfasst\n\nund die Planungen auf dem SIG-Areal zügig voranschreiten, soll mit einer erneuten Teilrevision des\n\n\n\nZonenplans und der Bauordnung das SIG-Areal von der Gesamtrevision abgekoppelt werden. Die\n\nInhalte der Teilrevision werden in die Gesamtrevision der Nutzungsplanung einfliessen.\n\nBei einem Verzicht auf die Teilrevision würde die SIG gemeinnützige Stiftung mit ihren dringenden\n\nAusbauprojekten mehrere Jahre blockiert, zumal auch die Genehmigung eines Quartierplans vom\n\nVollzug derTeilrevision abhängig ist. Diese Verzögerung ist für die SIG gemeinnützige Stiftung nicht\n\nzumutbar. Daher wurde in Abstimmung mit der Gemeinde und dem Planungs- und Naturschutzamt\n\nentschieden, die vorliegende Teilrevision der Bauordnung und des Zonenplans vorzunehmen.\n\n2. Beschluss Gemeinderat\n\nDer Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 27. Juni 2023 die 10. Teilrevision der Bauordnung und\n\ndie 21. Teilrevision des Zonenplans zuhanden der Vorprüfung verabschiedet.\n\n2.1 Kantonale Vorprüfung\n\nMit Schreiben vom 26. Oktober 2023 wurde für die 21. Teilrevision des Zonenplans und die 10. Teil-\n\nrevision der Bauordnung «Sonderzonen Ebni» eine Genehmigung in Aussicht gestellt. Hierfür muss-\n\nten insbesondere Anpassungen im Planungsbericht nachgeführt werden. Anhang C des Planungs-\n\nberichts zeigt eine Übersicht über die Berücksichtigung des Vorprüfungsresultats. Dort ist auch ver-\n\nmerkt, welche jeweiligen Abschnitte des Planungsberichts aufgrund des Vorprüfungsresultats ange-\n\npasst wurden.\n\n3. Einwendungsverfahren\n\nDer Gemeinderat hat mit Beschluss vom 7. November 2023 die Entwürfe für die 21. Teilrevision des\n\nZonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonderzoneh Ebni» mit Stand vom 1. Novem-\n\nber 2023 zuhanden des Einwendungsverfahrens gutgeheissen.\n\n3.1 Öffentliche Auflage\n\nDas gemäss Art. 11 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton\n\nSchaffhausen vom 1. Dezember 1997 (SHR 700.100) vorgesehene Einwendungsverfahren fand\n\nvom 10. November 2023 bis 11. Dezember 2023 statt (Amtsblatt des Kantons Schaffhausen Nr. 45,\n\n10. November 2023, S. 1953).\n\n3.2 Einwendungen\n\nIn der Auflagefrist ist eine Einwendung von Seiten der SBB AG mit Schreiben vom 8. Dezember\n\n2023 beim Gemeinderat eingegangen. Mit der Einwendung wurden zwei Anträge formuliert. Antrag\n\nNr. 1 bezog sich auf die Ausweisung eines Grenzabstandes zu den Grundstücken der SBB auf\n\n4.00 m. Antrag Nr. 2 bezieht sich auf die langfristige Berücksichtigung des Raumbedarfs der SBB.\n\nDie SBB macht im Rahmen Ihrer Einwendung nationale Interessen geltend. Diese sind gegenüber\n\nden kommunalen Interessen der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall höher zu gewichten. Aus die-\n\nsem Grund wurden die Anträge der SBB berücksichtigt. Der Art. 33g Abs. 2 der 10. Teilrevision der\n\nBauordnung wurde dahingehend ergänzt, dass gegenüber der Grundstücke der SBB ein Grenzab-\n\nstand von mindestens 4.00 m einzuhalten ist.\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend Seite 2 von 3\n21. Teilrevision Zonenplan und 10. Teilrevision Bauordnung betreffend Sonderzonen Ebni\n\n\n\n4. Zuständigkeit Einwohnerrat\n\nDer Einwohnerrat hat, unter dem Vorbehalt des fakultativen Referendums, über die 21. Teilrevision\n\ndes Zonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung zu beschliessen. Die Änderungen treten\n\nmit der Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Schaffhausen in Kraft (wobei ein Wei-\n\nterzug an ein höherinstanzliches Gericht vorbehalten bleibt).\n\n5. Antrag\n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nGestützt auf diese Ausführungen unterbreitet Ihnen der Gemeinderat den folgenden Antrag:\n\nDie 21. Teilrevision des Zonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung werden geneh-\nmigt.\n\nDieser Beschluss untersteht gemäss Art. 14 lit. a der Verfassung der Einwohnergemeinde Neuhau-\nsen am Rheinfall vom 29. Juni 2003 (NRB 101.000) dem fakultativen Referendum.\n\nMit fceyndtichen Grüssen\n\nNAMENS DES GEMEjNDERAtES\nNEUHAUSEN AM RHEINFALL/ ,'\n\n-\\;:^ y\n\n'•\\ly")\nFelix'teAger Barbara Tantli\nGemeindepräsident Gemeindeschreiberin\n\n1) Zonenplan, 21. Teilrevision vom 19. Dezember 2023\n2) Bauordnung, 10. Teilrevision Bauordnung vom 19. Dezember 2023\n3) Planungsbericht vom 19. Dezember 2023\n3.1) Planungsbericht Anhang A, GR Protokoll, 2. Lesung, 19. Dezember 2023\n3.2) Planungsbericht Anhang B, GR Protokoll, Einwendung SBB, 19. Dezember 2023\n3.3) Planungsbericht Anhang C, Übersicht Auswertung Vorprüfung\n3.4) Planungsbericht Anhang D, GR Protokoll, Fortsetzung 1. Lesung, 7. November 2023\n3.5) Planungsbericht Anhang E, Vorprüfungsbericht, 26. Oktober 2023\n3.6) Planungsbericht Anhang F, GR Protokoll 1.Lesung,27.Juni 2023\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend Seite 3 von 3\n21. Teilrevision Zonenplan und 10. Teilrevision Bauordnung betreffend Sonderzonen Ebni\n\n\n\nI I\nI I\n\nI II\n\nI I\n\nK I\n\nI III\n\nI II III\n\nI I\n\nI I\n\nI II\n\nI I\n\nI III\n\nK III\n\nK III\n\nK III\n\nK III\nK IIK I\n\nK IK I\n\nFh\n\nFh\n\nFh ÖBA Fh\n\nQur\nQur\n\nQur\n\nQur\nZfHrl\n\nBLN\n\nBLN\n\nI I\nI I\n\nI II\n\nI I\n\nI I\n\nI I\n\nI II\n\nSEB\n\nSEC\n\nI I\n\nK III\n\nK III\n\nK III\n\nK III\nK IIK I\n\nK IK I\n\nFh\n\nFh\n\nFh ÖBA Fh\n\nQur\nQur\n\nQur\n\nQur\nZfHrl\n\nBLN\n\nBLN\n\nQu Qu\n\nSEA\nQu\n\nLegende:\n\nKernzone I K I\nKernzone II K II\n\nSituation 1:2000\n\n(Parz. GB Nr. 728, 744, 857, 1435, 1977, 2306, 3583, 3600)\n\nMutation Grundnutzung\n\nBauzonen\n\nBeschluss Einwohnerrat\n\nIndustriezone I I I\n\nUm- / Einzonung gesamt 37'758 m2\n\nKernzone III K III\n\n21. Teilrevision Nutzungsplanung\n\nIndustriezone II I II\n\nSchutzzonen\nGewässer Gw\n\nIndustriezone III I III\n\nSonderzone Ebni C SEC\n\nWeitere Zonen\n\nStrassenzone\nBahnzone Bahn\n\nStr\n\nFreihaltezone Fh\n\nVerkehrsflächen\n\nNutzungsüberlagerungen\nQuartierplanpflicht Qu\n\nWeitere Informationen\nWald W\nBLN - Gebiet BLN\n\nBereich für Hochregallager\nWaldgrenze nach statischem Waldbegriff\n\nZonenplanänderung "Sonderzone Ebni"\n\nUmzonung I I\n5'267 m2\n\nEinzonung Fh\n\n2'738 m2\nUmzonung K I\n\n17 m2\n\n SEB\n SEB\n\n SEA\n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA\n\nQuartierplan rechtsgültig Qur\n\nUmzonung I II 3'096 m2 SEB\n\nUmzonung I III  SEC 5'518 m2\n\nSonderzone Ebni B SEB\nSonderzone Ebni A SEA\n\nUmzonung I I  SEC 10'763 m2\nUmzonung I III  SEB 5'145 m2\n\nUmzonung I III  SEA 5'214 m2\n\nZfHrl\n\nFarbe Lärmempfindlichkeitsstufen\n\nES III\nES III\nES III\n\n11.12.2023\n\n01223225 -\n\n60/63\n\n1:2000\n\nmr 19.12.2023\n\nPlan Nr.\n\nAusgabe\n\nrev.\n\nDat.\n\nAuftrags Nr.\n\nFormat\n\nMst.\n\nGez.\nWinzeler\n\nRheinweg 21\nRaumplanung und Regionalentwicklung\n\nBühl\n\n8200 Schaffhausen\n\nEinwendungsverfahren vom 10. November bis 11. Dezember 2023\n\nBeschlossen durch den Einwohnerrat am .................................\n\nDer Einwohnerratspräsident\n\nGenehmigt durch den Regierungsrat am .................................\n\nUrs Schüpbach\n..........................................\n\nÖffentliche Auflage vom ................................. bis .................................\n\nDer Staatsschreiber\n\nDr. iur. Stefan Bilger\n................................................\n\nIn Gruben 22\nCH - 8200 Schaffhausen\n\nT +41 52 633 06 66\ninfo@inexo.ch / inexo.ch\n\nDie Aktuarin\n\nBarbara Zanetti\n..........................................\n\nGeodaten des Kantons Schaffhausen\n\nW\n\nS\n\nO\n\nN\n\n0 50 m 100 m 150 m 200 m 250 m\n\nAusschnitt aus gültigem Zonenplan\n\nAntrag Zonenplanänderung\n\n\n\nPlanungsreferat Neuhausen am Rheinfall  |  Chlaffentalstrasse 108  |  8212 Neuhausen am Rheinfall \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBauordnung \n\nder Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \nvom 1. September 1988 (NRB 700.100) \n\n10. Teilrevision Art. 33e, 33f, 33g \n\n(Sonderzonen Ebni) \n\n \nVom Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall beschlossen am: 19.12.2023 \n\n \n\nGenehmigt durch den Einwohnerrat am:        \n\n \n\nDer Einwohnerratspräsident:    Die Aktuarin:   \n \n \n……………………………     ……………………………   \nUrs Schüpbach  Barbara Zanetti \n\n \nÖffentliche Auflage vom:          \n \n \n\nGenehmigt durch den Regierungsrat am: \n\n \n\nDer Staatsschreiber \n \n \n…………………………… \nDr. iur. Stefan Bilger \n\n \nStand: Beschluss Einwohnerrat \n  \n\n\n\n- 2 - \n\nDie Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 \n(NRB 700.100) wird wie folgt ergänzt: \n \nArt. 1 bis 26 [unverändert] \n \n\nErgänzung Bauordnung  \n\nArt. 27 Abs. 1 \n(einfügen nach Sonderzone RhyTech-Quartier B SRB) \n \nSonderzone Ebni A     SEA \nSonderzone Ebni B     SEB \nSonderzone Ebni C     SEC \n\n \nArt. 28 bis 33 [unverändert] \n \nArt. 33a bis 33d [unverändert] \n\n \nBauordnung neu \n\nArt. 33e Grundsatz \n1 Die Sonderzonen bezwecken die Neu- und Weiterentwicklung sowie die freiraumplanerische \nund architektonische Aufwertung für das Gebiet Ebni. Sie ermöglichen auch den Fortbestand \nvon Gewerbe- und Industriebetrieben sowie die Umnutzung der schutzwürdigen Gebäude unter \nWahrung der jeweiligen Schutzziele. \n \n2 In den Sonderzonen Ebni sind Wohnungen, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe \nsowie öffentliche Nutzungen zugelassen. \n \n3 Mit den Sonderzonen Ebni wird eine zusammenhängende, öffentlich nutzbare Parkanlage si-\nchergestellt. \n \nArt.33f Quartierplanpflicht \n1 In den Sonderzonen Ebni sind wesentliche bewilligungspflichtige Vorkehren nur im Rahmen \neines oder mehrerer Quartierpläne gestattet. Untergeordnete Massnahmen wie Fassadensanie-\nrungen, Umbauten und Umnutzungen innerhalb der bestehenden Gebäudevolumen, Bauten und \nAnlagen zur Freiraumgestaltung und energetische Verbesserungen sind davon ausgenommen, \nsofern dadurch kein hohes Verkehrsaufkommen verursacht wird. \n \n2 Die Quartierpläne können zeitlich gestaffelt für Teilgebiete erlassen werden. In den Quartier-\nplänen sind in Ergänzung zur Bauordnung Vorschriften zu erlassen, insbesondere über: \n \n\n Bauvolumen, Stellung der Bauten und Gesamthöhe \n\n Gestaltung und Materialisierung \n\n Nutzungsart und Anordnung \n\n Grünraum- und Freiraumgestaltung \n\n Fuss- und Radwegverbindungen sowie Anbindung an die Umgebung \n\n Verkehrserschliessung und Parkierung \n\n Ver- und Entsorgung \n\n Energieeffizienz und Nachhaltigkeit \n\n Umweltaspekte \n\n erhaltenswerte und schützenswerte Bauten und Plätze \n\n\n\n- 3 - \n\nArt. 33g Besondere Vorschriften \n\n1 In den Sonderzonen Ebni dürfen Neubauten und bestehende Bauten höchstens folgende Bau-\nmassenziffern erreichen: \n\n   4.8 m³/m² in der Sonderzone Ebni A \n\n 11.2 m³/m² in der Sonderzone Ebni B \n\n   6.6 m³/m² in der Sonderzone Ebni C \n\n2 Es gelten folgende Masse: \na) Grenzabstand bei offener Bauweise: mindestens 2.50 m. Es gilt der äusserste Bauteil. \nGrenzabstand gegenüber den Grundstücken der SBB (Bahngelände): mindestens 4.00 m. \nb) Gesamthöhe höchstens 30.00 m. \n \n3 Bauten von mehr als 25.00 m Höhe dürfen Wohnnutzungen durch Schattenwurf nicht wesent-\nlich beeinträchtigen. \n \n4 Keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf liegt vor, wenn der auf die betroffenen \nWohnbauten und zu Wohnzwecken bebaubare Bereich fallende Schatten an einem mittleren \nWintertag nicht mehr als zwei Stunden und an einem mittleren Sommertag nicht mehr als drei \nStunden beträgt. \n \n5 Weist ein betroffenes Gebäude einen Gewerbesockel auf, fällt dieser bei der Bemessung des \nSchattens ausser Ansatz. \n \n6 In der Sonderzone Ebni C ist eine öffentlich zugängliche, gut nutzbare Parkanlage mit einer \nFläche von mindestens 3’000 m2 anzulegen. Sie dient vorab den Wohnnutzungen in der Son-\nderzone Ebni C je nach deren Zweckbestimmung als Spiel- und/oder Erholungsraum. Es sind \nstandortgemässe, einheimische Pflanzen zu verwenden. \n \n\n \nArt. 34 bis 77 (unverändert) \n\n \nBauordnung neu \n\nArt. neu Zuweisung zu den Zonen (bei der Gesamtrevision der Nutzungsplanung im ent-\nsprechenden Artikel zu integrieren) \n1 Die Empfindlichkeitsstufen gemäss LSV werden wie folgt zugwiesen: \n\nBezeichnung Empfindlichkeitsstufe \n[…] \nSonderzone Ebni A (SEA) III \nSonderzone Ebni B (SEB) III \nSonderzone Ebni C (SEC) III \n[…] \n \n\n \n\n\n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n21. Teilrevision Zonenplan und  \n\n10. Teilrevision Bauordnung betreffend \n\nSonderzonen Ebni (SIG-Areal) \n\n \n\nPlanungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\nBeschluss Einwohnerrat \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               I \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n21. Teilrevision Zonenplan \n10. Teilrevision Bauordnung \nSonderzone Ebni (SIG-Areal) \n \nGemeinde Neuhausen am Rheinfall \nPlanungsreferat \nChlaffentalstrasse 108 \nNeuhausen am Rheinfall \n8212 \n \nBearbeitung:  \nPlanungsreferat Gemeinde Neuhausen am Rheinfall \nBürgin Winzeler Partner AG, Schaffhausen \nWinzeler + Bühl, Schaffhausen \n \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               II \n\n \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\n1 Darstellung der Ausgangslage .......................................................... 1 \n\n1.1 Zweck des Planungsberichts 1 \n1.2 Auftrag 1 \n1.3 Wichtige übergeordnete Planungsgrundlagen und -hilfen 4 \n1.4 Wichtige kommunale Planungsgrundlagen und -hilfen 5 \n1.5 Anlass der Planung 6 \n1.6 Umfang der Teilrevisionen 7 \n1.7 Bestandteile der Teilrevisionen 7 \n1.8 Verhältnis zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung 8 \n\n2 Darstellung des SIG-Areals ................................................................ 8 \n\n2.1 Arealgeschichte 8 \n2.2 Entwicklungsprozess 9 \n\n2.3 Strategie 11 \n2.4 Arbeitsplätze SIG-Areal 12 \n\n3 Darstellung der Vorgaben übergeordneter Planung ...................... 14 \n\n3.1 Kantonaler Richtplan (KRP) 14 \n3.2 Raumkonzept 18 \n\n4 Darstellung der allgemeinen kommunalen Ziele ............................ 19 \n\n4.1 Kommunale Ziele und Planungsgrundsätze 19 \n\n5 Darstellung der konkreten Planungsziele und -absichten ............. 21 \n\n5.1 Siedlungsentwicklungsstrategie 21 \n\n6 Darstellung der zentralen Sachthemen ........................................... 22 \n\n6.1 Bauzonenkapazität 22 \n6.2 Baumassen 24 \n6.3 Verkehr und Erschliessung 28 \n6.4 Abstimmung Siedlung und Verkehr 29 \n6.5 Denkmalschutz 33 \n6.6 Natur- und Landschaft 35 \n6.7 Naturgefahren 37 \n6.8 Lärm 37 \n6.9 Archäologische Fundstellen 39 \n6.10 Mehrwertabgabe 39 \n\n7 Teilrevision Bauordnung und Zonenplan (Sonderzonen Ebni) ..... 41 \n\n7.1 Perimeter 41 \n7.2 Bauordnung 42 \n\n8 Erläuterungen Zonenplanänderungen ............................................ 47 \n\n9 Interessenabwägung ........................................................................ 49 \n\n10 Planerische Gesamtsituation ........................................................... 54 \n\n11 Ablauf der Planung, Information und öffentliche Auflage ............. 55 \n\nVerzeichnis der Anhänge ................................................................................... 57 \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               1 \n\n \n\n1 Darstellung der Ausgangslage \n\n1.1 Zweck des Planungsberichts \n\nMit dem Planungsbericht erstattet die Gemeinde gemäss Art. 47 der Raumpla-\n\nnungsverordnung (RPV; SR 700.1) dem Regierungsrat als Genehmigungsbe-\n\nhörde der Nutzungsplanung Bericht für die Prüfung auf Recht- und Zweckmässig-\n\nkeit einer Vorlage. Somit dient der Planungsbericht dazu, wie mit der vorliegenden \n\nTeilrevision der Bauordnung und des Zonenplans die Ziele und Grundsätze der \n\nRaumplanung (Art. 1 und 3 RPG) sowie der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) be-\n\nrücksichtigt sind und wie diese hierbei den Anforderungen des übrigen Bundes-\n\nrechts Rechnung tragen.  \n\nArt. 47 RPV Berichterstattung gegenüber der kantonalen Genehmigungsbehörde \n\n1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungs-\n\nbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grunds-\n\nätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung \n\n(Art. 4 Abs 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richt-\n\nplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, \n\ninsbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.  \n\n3 Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen beste-\n\nhen und welche notwendigen Massnahmen in welcher zeitlichen Folge ergriffen werden, um \n\ndiese Reserven zu mobilisieren oder die Flächen einer zonenkonformen Überbauung zuzu-\n\nführen. \n\nDer Bevölkerung dient der Planungsbericht als Informationsinstrument und soll bei \n\nder Bearbeitung einer vollständigen und zweckmässigen Planung unterstützend \n\nwirken. \n\n1.2 Auftrag \n\n1.2.1 Nutzungsplanung \n\nGemäss Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche \n\nBaurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) \n\ngehört die Nutzungsplanung zu den Planungspflichten der Gemeinden. Diese lau-\n\nten wie folgt: \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               2 \n\n \n\nArt. 6  [I. Nutzungsplanung] \n\n1 Die Gemeinden ordnen die Nutzung ihres Gebietes im Rahmen der übergeordneten \n\nVorschriften und Planungsgrundsätze durch den Erlass von Bauordnungen, Zonenplä-\n\nnen, Baulinien-, Quartier- und Landumlegungsplänen. \n\n2 … \n\nBauordnung \n\nArt. 7  [II. Bauordnung]   \n\n1 Unter Vorbehalt der Baubegriffe und Messweisen gemäss Anhang zum Baugesetz und \n\nsoweit es ein überwiegendes öffentliches Interesse erfordert, können die Gemeinden in \n\nden Bauordnungen Vorschriften aufstellen über: \n\n1. die Information und Mitwirkung der Bevölkerung bei kommunalen Planungsvorhaben; \n\n2. Richtpläne des Gemeinderates über die angestrebte Siedlungs- und Landschaftsentwick-\n\nlung; \n\n3. die Gesamthöhen und Geschosszahlen sowie die Gebäudelängen und Gebäudebreiten; \n\n4. die Abstände zu anderen Gebäuden sowie zu den Grenzen privaten Grundeigentums; \n\n5. die Höchst- und Mindestausnützung des Baugrundes, die Stellung der Bauten sowie \n\nGrundstücksparzellierungen und Nutzungsübertragungen innerhalb der Bauzonen, wo-\n\nbei bei der Berechnung der Ausnützungsziffern die Wandquerschnitte der Aussenwände \n\nunberücksichtigt bleiben; \n\n6. die Pflicht zur Einhaltung der geschlossenen oder offenen Bauweise; \n\n7. die Grundsätze und Erleichterungen bei Verwirklichung verdichteter Wohn- und Sied-\n\nlungsformen; \n\n8. die Baukonstruktionen, Baumaterialien und die Anwendbarkeit von technischen Normen \n\nöffentlicher und privater Organisationen; \n\n9. die Erhaltung schöner oder geschichtlich wertvoller Kultur- und Baudenkmäler, Land-\n\nschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbilder sowie Naturobjekte und Schutzgebiete; \n\n10.  Einfriedungen und Geländeveränderungen; \n\n11.  Solaranlagen, Mobilfunk- und Aussenantennen, Art und Standort von Reklamen und Fir-\n\nmenschildern; \n\n12.  die Anlegung von Einstellräumen für Fahr- und Motorfahrräder auf privatem Grund bei \n\nNeu-, Umbauten und Zweckänderungen und über die Pflicht zur Erstellung von Abstell-\n\nplätzen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund bei Neu-, Umbauten und Zweckänderun-\n\ngen oder – falls die Abstellplätze nicht oder nicht in ausreichendem Masse bereitgestellt \n\nwerden können oder dürfen (Art. 36) – zum Einkauf in öffentliche und private Parkie-\n\nrungsanlagen oder zur Leistung einer zweckgebundenen Ablösungszahlung; \n\n13. die Anlegung oder Beibehaltung geeigneter Kinderspielplätze, die Errichtung von grös-\n\nseren Gemeinschaftsanlagen oder den Einkauf in bereits bestehende oder künftige öf-\n\nfentliche Kinderspielplätze; \n\n14.  die Anlegung von Abstellplätzen für Abfuhrgut und Kehrichtbehälter auf privatem Grund; \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               3 \n\n \n\n15.  die Sicherung angemessener Wohnflächenanteile; \n\n16.  behindertengerechtes Bauen;  \n\n17.  die Baukontrolle sowie die Voraussetzungen und das Verfahren zum Bezug neuer Woh-\n\nnungen und Arbeitsräume. \n\n2 Ausserdem erlassen die Gemeinden die Ausführungsbestimmungen, für die sie auf-\n\ngrund ausdrücklicher Gesetzesvorschrift zuständig sind. \n\nZonenplan \n\nArt. 8  [III. Zonenplan, Allgemeines] \n\n1 Mit dem Zonenplan unterteilen die Gemeinden ihr Gebiet durch das Ausscheiden von \n\nBauzonen und Landwirtschaftszonen in Baugebiet und Nichtbaugebiet und legen die \n\nerforderlichen Schutzzonen fest.  \n\n2 Neben diesen und den nachstehend umschriebenen Zonen können weitere Nutzungs-\n\nzonen festgelegt werden.  \n\n3 Für jede Zone sind die entsprechenden Bau- und Nutzungsvorschriften zu erlassen. \n\nZur Realisierung von Grossprojekten sind bedingte Einzonungen und Umzonungen zu-\n\nlässig, wenn sie auf die besondere Eignung des Standorts angewiesen sind. Die beding-\n\nten Einzonungen und Umzonungen fallen entschädigungslos dahin, wenn die Ausfüh-\n\nrung der Bauarbeiten nicht innert der festgelegten Frist begonnen und ohne erhebliche \n\nUnterbrechungen fertiggestellt wird. Der Gemeinderat kann die Sicherstellung der Kos-\n\nten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.  \n\n4 und 5 … \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               4 \n\n \n\n1.2.2 Handlungsspielraum \n\nDie Planungsaufgaben auf Stufe Gemeinde sind kein reiner Vollzug von überge-\n\nordneten Vorgaben. Innerhalb der Planungsebenen von Bund, Kanton und Ge-\n\nmeinde wird stets ein Ermessensspielraum eingeräumt. Mit der vorliegenden Teil-\n\nrevision der Bauordnung und des Zonenplans (Nutzungsplanung) sollen die Hand-\n\nlungsspielräume – insbesondere im Rahmen der übergeordneten Ziele und \n\nGrundsätze – ausgeschöpft werden, um die kommunalen Ziele der Gemeinde \n\nNeuhausen am Rheinfall zu erreichen.  \n\n1.3 Wichtige übergeordnete Planungsgrundlagen und -hilfen \n\n1.3.1 Bund \n\nBundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) \n\nRaumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) \n\nBundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG; SR 451) \n\nBundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG; SR 814.01) \n\nLärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) \n\nBundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung \n\n(BLN) \n1.3.2 Kanton \n\nGesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen \n\nvom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) \n\n \nVerordnung zum Baugesetz vom 15. Dezember 1998 (BauV; SHR 700.101) \n\n \nKantonaler Richtplan (KRP) \n\n \nGesetz über die Einführung des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom \n\n22. Januar 2007 (Einführungsgesetz USG; SHR 814.100) \n\nVerordnung zum Einführungsgesetz zum Umweltschutzgesetz vom 22. April 2008 \n\n(Kantonale Umweltschutzverordnung, USGV; SHR 814.101) \n\nGesetz über den Natur- und Heimatschutz im Kanton Schaffhausen vom 12. Feb-\n\nruar 1968 (NHG SH; SHR 451.100) \n\nVerordnung über den Naturschutz vom 6. März 1979 (Naturschutzverordnung; \n\nSHR 451.101) \n\nMehrwertausgleichsgesetz vom 2. Juli 2018 (MAG; SHR 700.200) \n\nNaturgefahrenkarte \n\nKantonales Naturschutzinventar \n\nKantonales Denkmalschutzinventar \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               5 \n\n \n\nRaum+ Schaffhausen \n\nArbeitshilfe kommunale Planung: Modul Rahmendokument \n\nArbeitshilfe kommunale Planung: Modul Zonenplan und Bauordnung \n\nArbeitshilfe kommunale Planung: Modul Planungsbericht \n\nArbeitshilfe Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen: Siedlungsmassnahmen \n\n \n\n1.4 Wichtige kommunale Planungsgrundlagen und -hilfen \n\n1.4.1 Gemeinde \n\nBauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September \n\n1988 (BauO; NRB 700.010) \n\nZonenplan der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September \n\n1988 (NRB 700.010) \n\nMehrwertabgabeverordnung vom 16. Mai 2006 (MAV; NRB 700.200) \n\nKommunaler Richtplan mit Siedlungsentwicklungsstrategie vom 31. August 2021 \n\nRichtplan Kernzone I vom 29. September 1992 \n\nDenkmalschutzinventar Gemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 25. Oktober 2011 \n\nund 3. Juni 2014 \n\nVerzeichnis der schützenswerten Baudenkmäler der Gemeinde Neuhausen am \n\nRheinfall vom 20. Dezember 2022 (VKD) \n\nNaturschutzinventar der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 20. Dezember \n\n2016 \n\nKommunaler Strassenrichtplan vom 8. Juli 1985 \n\n1.4.2 Weitere \n\nSchallemissionen des Rheinfalls, Relevanz von Industrie- und Gewerbelärm sowie \n\nvon Eisenbahnlärm, Magma AG (2014) \n\nMasterplan SIG-Areal (2015) \n\nVertrag über SIG-Arealentwicklung und Inventar mit Erhaltungszielen (2015) \n\nVerkehrliche Grob-Beurteilung Zentrumsverdichtung Neuhausen (2016) \n\nSIG-Areal - Bericht Verkehr (2020) \n\nEntwicklungsschwerpunkt SIG-Areal - Verkehrswirkung bei Erschliessung durch \n\nBadstrasse (2022) \n\nVerkehrswirkung bei Erschliessung durch Badstrasse \n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               6 \n\n \n\n1.5 Anlass der Planung \n\n1.5.1 Gesamtrevision der Nutzungsplanung \n\nDie Bauordnung sowie der Zonenplan wurden letztmals am 1. September 1988 \n\neiner Gesamtrevision unterzogen. In der Regel werden eine Bauordnung und ein \n\nZonenplan alle 10 – 15 Jahre angepasst. Die Gemeinde hat für den Zonenplan \n\nund die Bauordnung eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung über mehrere \n\nJahre ausgearbeitet. An der Abstimmung vom 25. November 2018 hat das Neu-\n\nhauser Stimmvolk diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung (Zonenplan und \n\nBauordnung) abgelehnt. Aus diesem Grund konnten weder ein neuer Zonenplan \n\nnoch die Bauordnung zur Genehmigung gebracht werden. \n\nDie Gemeinde hat mit den Arbeiten für eine erneute Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung begonnen. Der Gemeinderat hat die betreffenden Entwürfe mit Beschluss \n\nvom 12. April 2022 und vom 14. Juni 2022 in 1. Lesung gutgeheissen.  \n\nDarauffolgend wurde eine gemeinderätliche Kommission eingesetzt. Diese hat an \n\nzehn Sitzungen die Entwürfe der Bauordnung und des Zonenplans beraten. Im \n\nAnschluss hat der Gemeinderat die Unterlagen zur Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung an seiner Sitzung vom 4. Juli 2023 gutgeheissen. Derzeit findet die Vor-\n\nprüfung durch das Planungs- und Naturschutzamt statt. \n\nDa die Ausarbeitung einer Gesamtrevision der Nutzungsplanung einen sehr lan-\n\ngen Planungsprozess über mehrere Jahre umfasst und die Planungen auf dem \n\nSIG-Areal zügig voranschreiten, soll mit einer erneuten Teilrevision des Zonen-\n\nplans und der Bauordnung das SIG-Areal von der Gesamtrevision abgekoppelt \n\nwerden. Die Inhalte der Teilrevision werden in die Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung einfliessen. \n\nBei einem Verzicht auf die Teilrevision würde die SIG gemeinnützige Stiftung mit \n\nihren dringenden Ausbauprojekten mehrere Jahre blockiert, zumal auch die Ge-\n\nnehmigung eines Quartierplans vom Vollzug der Teilrevision abhängig ist. Diese \n\nVerzögerung ist für die SIG gemeinnützige Stiftung nicht zumutbar. Daher wurde \n\nin Abstimmung mit der Gemeinde und dem Planungs- und Naturschutzamt (PNA) \n\nentschieden, die vorliegende Teilrevision der Bauordnung und des Zonenplans \n\nvorzunehmen.  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               7 \n\n \n\n1.5.2 Teilrevisionen \n\nSeit der letzten Gesamtrevision wurde der Zonenplan zwanzigmal und die Bauord-\n\nnung neunmal einer Teilrevision unterzogen. Die 20. Zonenplanrevision «Hohfluh» \n\nbefindet sich derzeit im Genehmigungsverfahren.  \n\n1.5.3 Revisionsgründe \n\nDas SIG-Areal ist ein historisch gewachsener bedeutsamer Arbeitsstandort für die \n\nGemeinde Neuhausen am Rheinfall und für den Kanton Schaffhausen. Entwick-\n\nlungsmöglichkeiten müssen speditiv möglich sein. \n\nGemäss Art. 21 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 \n\n(RPG; SR 700) ist die Nutzungsplanung periodisch zu überprüfen und bei erheb-\n\nlich veränderten Verhältnissen nötigenfalls anzupassen. Betreffend dem SIG-Areal \n\nhaben sich tatsächliche Änderungen der Verhältnisse ergeben.  \n\nDie veränderten Verhältnisse werden durch die Ziele und Planungsgrundsätze des \n\nKantonalen Richtplans (KRP) und des kommunalen Richtplans begründet. Na-\n\nmentlich ist dies die Aufnahme des SIG-Areals als kantonaler Entwicklungs-\n\nschwerpunkt für Mischnutzungen.  \n\nGrundsätzlich begründet sich eine Teilrevision der Bauordnung und des Zonen-\n\nplans aber auch durch das Alter des Zonenplans und der Bauordnung von über 30 \n\nJahren Der Zonenplan und die Bauordnung sind den geänderten, tatsächlichen \n\nVerhältnissen für das SIG-Areal anzupassen.  \n\n1.6 Umfang der Teilrevisionen \n\nGemäss den Vorgaben aus Art. 21 RPG und dem Kantonalen Richtplan (KRP, \n\nKap. Nr. 2-3-2) wird eine Anpassung des Zonenplans und der Bauordnung vorge-\n\nnommen. Folgende Aufgaben sind hierbei zu erledigen: \n\n- Erfassung der Teilrevision des Zonenplans als INTERLIS-Datensatz für die \n\nIntegration in den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-\n\nkungen (ÖREB). \n\n- Aktualisierte Bauordnung (NHR 700.100) \n\n1.7 Bestandteile der Teilrevisionen \n\nDie Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung beinhaltet folgende allge-\n\nmeinverbindliche Unterlagen: \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               8 \n\n \n\n- Perimeter der Sonderzonen Ebni im Zonenplan \n\n- Perimeter der Quartierplanpflicht über die Sonderzonen Ebni \n\n- Zusatzartikel in der Bauordnung \n\nAls orientierender Inhalt dient dieser Planungsbericht nach Art. 47 Raumplanungs-\n\nverordnung und dessen Anhang. \n\n1.8 Verhältnis zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung \n\nDie vorliegende Teilrevision der Bauordnung und des Zonenplans steht nicht im \n\nWiderspruch zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung, sie geht vielmehr sinnge-\n\nmäss in dieser auf. Es entstehen insbesondere nach Ablösung der Teilrevision von \n\nBauordnung und Zonenplan durch die spätere Gesamtrevision der Nutzungspla-\n\nnung keine altrechtlichen Zustände. Auch bezüglich anderer Aspekte weist die \n\nTeilrevision der Bauordnung und des Zonenplans keine ungelösten Abhängigkei-\n\nten zur laufenden Gesamtrevision auf, da diese bei der Erarbeitung dieser Teilre-\n\nvision stets mitgedacht wurde. Sie kann somit vorgezogen werden. \n\n2 Darstellung des SIG-Areals \n\n2.1 Arealgeschichte \n\nAuf dem Hochplateau über dem Rheinfall entstanden Fabrikbauten für die 1853 \n\nneu gegründete Schweizerische Waggon-Fabrik, welche von Beginn weg auf ei-\n\nnen Grossbetrieb ausgelegt waren. Ausschlaggebend für die Standortwahl waren \n\ndie Wasserkraft und die Nähe zum bestehenden Eisenwerk, nicht aber der An-\n\nschluss an die Eisenbahn. Der Eisenbahnanschluss der Waggonfabrik erfolgte erst \n\nnach einigen Jahrzehnten 1897. Bereits 1860 wurde die Produktion um die Her-\n\nstellung von Handfeuerwaffen erweitert und 1863 die Namensänderung in Schwei-\n\nzerische Industrie-Gesellschaft (SIG) vollzogen. Charakteristisch für die Anlage \n\nder Fabrik waren vor allem zwei Merkmale: Erstens ein langgestrecktes Gebäude, \n\ndas bis an den Felsvorsprung über dem Rheinfall vorstiess, die die Richtung der \n\nvom Flusskraftwerk heraufführenden Transmissionswelle übernahm (am Ort des \n\nheutigen Mittelbaus); und zweitens zwei in etwa parallel zum Fluss gestellte Fab-\n\nrikhallen, die zwischen sich einen Platz mit einer Schiebebühne aufspannten. \n\nDiese auf Geleisen geführte Schiebebühne diente zum fabrikinternen Weitertrans-\n\nport der Bahnwagen. Der lange Platz prägt in derselben Ausrichtung, wenn auch \n\nparallel etwas nach Osten verrückt, die Arealstruktur bis heute. Die bauliche Ent-\n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               9 \n\n \n\nwicklung folgte stets den aktuellen Bedürfnissen der Produktion. Schrittweise ka-\n\nmen neue Fabrikgebäude hinzu und Neubauten ersetzten bereits wieder veraltete \n\nGebäude.  \n\nDas breite Fabrikationssortiment, das die SIG im Laufe ihrer Geschichte in Neu-\n\nhausen am Rheinfall produzierte, lässt sich in drei hauptsächliche Sparten auftei-\n\nlen: Bahnwagen und Fahrzeuge, Waffen und Verpackungsmaschinen. Die im Jahr \n\n2000 definierte Strategie des SIG-Konzerns mit einer Konzentration auf die Ver-\n\npackungsindustrie und dem Verkauf der weiteren Sparten führte dazu, dass auf \n\ndem Areal sich ab diesem Zeitpunkt unterschiedliche Firmen den Standort teilten \n\nund vermehrt auch Drittmieter Einzug hielten. Die SIG allCap als Hauptnutzer pro-\n\nduziert nach wie vor Verschlüsse und Deckel für Flüssigverpackungen vor Ort. \n\n \n\nAbbildung 1: Das Areal der Waggonfabrik um 1860 (SIG Archiv) \n\n2.2 Entwicklungsprozess \n\nMit dem Erwerb des Areals durch die SIG Gemeinnützige Stiftung 2011 wurde ab \n\n2012 die bereits auf einen langen Planungsprozess zurückblickende Arealentwick-\n\nlung neu aufgesetzt. Mit dem Leitbild 2014 wurden dabei die groben Zielsetzungen \n\nfür die zukünftige Entwicklung vorgegeben: \n\n«Das SIG-Areal wird zum offenen, freundlichen Quartier für Arbeit, Wohnen, Bil-\n\ndung und Freizeit und Ort der Begegnung innerhalb der Gemeinde Neuhausen am \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               10 \n\n \n\nRheinfall entwickelt; bestehende Arbeitsplätze sollen erhalten und Angebote für \n\nneue Arbeitsplätze geschaffen werden.» \n\nIm Rahmen einer Testplanung wurden die städtebaulichen Potenziale ausgelotet \n\nund daraus abgeleitet in einem Masterplan die Bebauungs- und Freiraumkonzep-\n\ntionen für eine langfriste Transformationsstrategie definiert. Diese orientieren sich \n\nweitgehend an der heutigen Bebauungsstruktur, so dass bisherige Nutzungen und \n\nNeuentwicklungen nebeneinander bestehen können. \n\n \n\nAbbildung 2: Masterplan SIG-Areal (2015) \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               11 \n\n \n\n2.3 Strategie \n\nDie relevantesten Erkenntnisse der bisherigen Planungen sowie der vorhandenen \n\nGebäude- und Nutzungsstrukturen auf dem Areal sind die folgenden: \n\nDUALSTRATEGIE AREAL \n\nIm Norden des Areals soll durch die Arealöffnung und die Ansiedlung neuer Nut-\n\nzungen (Wohnen, Sport, Kultur, Hotellerie, Gastronomie usw.) das Areal an das \n\nOrtszentrum angebunden werden. \n\nDer Südteil soll durch die Konzentration des produzierenden Gewerbes als Ar-\n\nbeits- und Produktionsstandort gewahrt und gestärkt werden. \n\nVERNETZUNG UND FREIRÄUME \n\nDie öffentlichen Räume sind zu stärken und die Freiräume besser zu vernetzen. \n\nWichtigster Platz für den Nordteil ist der neue Heinrich-Moser-Platz vor dem Grü-\n\nnerbaum, für den Südteil soll der Schiebebühneplatz langfristig charakterbildend \n\nbleiben. Die Aufwertung des Belvederes über dem Rheinfall und ein besserer Zu-\n\ngang zum Rheinuferweg sind sowohl für das Areal als auch für die Gemeinde als \n\nwichtig erkannt worden. \n\nDIVERSITÄT \n\nDie Baubereiche im Nordteil sind für Neuentwicklungen und die Nutzungsdurchmi-\n\nschung vorgesehen. Um einen hohen Vermietungsgrad zu erreichen, soll ein mög-\n\nlichst breites Nutzungsangebot geschaffen werden. Der Erhalt von günstigen \n\nMietflächen in Bestandesbauten ist ebenso wichtig wie die Ergänzung des Ange-\n\nbots durch Neuentwicklungen oder Umnutzungen. \n\nTransformation \n\nDer allgemeine Strukturwandel in der Industrie hat schon vor längerer Zeit dazu \n\ngeführt, dass das Werkareal von der SIG zu einem immer kleiner werdenden Aus-\n\nmass für industrielle Produktionszwecke genutzt wird. In der Folge hat sich das \n\neinst abgeschlossene Areal für Dritte geöffnet, welche sich in den Bestandesbau-\n\nten ansiedeln konnten und den Arbeitsstandort Neuhausen am Rheinfall weiterhin \n\nprägen. Mit dem Projekt Grünerbaum wurde ein neuer Abschnitt im Wandel des \n\nAreals eingeleitet und es wird nun auch gewohnt im ehemaligen Industrieareal. Die \n\nArealöffnung und der neue Heinrich-Moser-Platz machen das Areal für die Öffent-\n\nlichkeit zugänglich und ziehen neue Nutzungen und Mieter nach sich. Angebote \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               12 \n\n \n\nfür die lokale Bevölkerung und den Rheinfalltourismus haben Einzug gehalten und \n\nstärken den Arbeitsstandort zusätzlich. Die bisherigen Entwicklungen auf dem \n\nSIG-Areal wurden von der Raumplanungsgruppe Nordostschweiz (RPG NO, heute \n\nEspaceSuisse NO) mit dem Raumplanungspreis 2019 ausgezeichnet. Mit dem \n\ndurchgeführten Projektwettbewerb im Bereich Mittelbau direkt über dem Rheinfall \n\nfür den ersten Ersatzneubau seit Jahrzehnten wird der nächste grosse Transfor-\n\nmationsschritt eingeläutet. Ein Hotel am Rheinfall soll die in die Jahre gekommene \n\nund nur noch beschränkt nutzbare Altliegenschaft ersetzen. \n\n2.4 Arbeitsplätze SIG-Areal \n\nNeuhausen am Rheinfall weist rund 4'700 Arbeitsplätze auf. Auf dem SIG-Areal \n\nverorten sich derzeit rund 870 Arbeitsplätze. Der Anteil Arbeitsplätze am Standort \n\nSIG-Areal beträgt somit rund 18 % in der Gemeinde. Die wirtschaftliche Bedeutung \n\ndes Standorts SIG-Areal ist deswegen mit sehr hoch einzustufen. Für den Bereich \n\nder vorliegenden Teilrevision entfallen derzeit ca. 400 Arbeitsplätze. Diese schlüs-\n\nseln sich wie folgt auf (siehe hierzu auch Abbildung Nr. 3 SIG-Areal mit Bezeich-\n\nnung Gebäude und Hallen): \n\nGebäude Anzahl Arbeitsplätze \n\nLaufenhaus 82 \n\nBau Laufengasse 83 \n\nBau Rheinuferweg 40 \n\nMittelbau -- \n\nBau 53 64 \n\nVG 1 / VG 2 20 \n\nGrünerbaum 18 \n\nBau Rheinstrasse 96 \n\nHalle 4 -- \n\nGesamt 403 \n\n \n\nMit der Teilrevision sollen die Arbeitsplätze im SIG-Areal gehalten werden. Aus-\n\nwirkung und Veränderung auf die Gesamtgemeinde sind nicht zu erwarten. \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               13 \n\n \n\n \n\nAbbildung 3: SIG-Areal mit Bezeichnung Gebäude und Hallen \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               14 \n\n \n\n3 Darstellung der Vorgaben übergeordneter Planung \n\n3.1 Kantonaler Richtplan (KRP) \n\n3.1.1 Aufgaben Richtplan (Richtplankarte) \n\nDie Karte des Kantonalen Richtplans enthält Darstellungen über die Ausgangslage \n\nund die Planungsaufgaben gemäss Richtplantext. \n\n \n\n \n\nAbbildung 4: Auszug Kantonale Richtplankarte mit Legende \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               15 \n\n \n\n3.1.2 Aufgaben Richtplan (Richtplantext) \n\nFür die vorliegende Teilrevision des Zonenplans sind insbesondere folgende Vor-\n\ngaben auf Stufe Gemeinde des KRP (Kapitel Siedlung) von Bedeutung: \n\n- KRP Nr. 2-1-2 Entwicklungsschwerpunkte;  \n\n- KRP Nr. 2-1-2/3 Entwicklungsschwerpunkte für Mischnutzung;  \n\n- KRP Nr. 2-2-1/3 Erfassung / Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven; \n\n- KRP Nr. 2-2-4 Arbeitszonen; \n\n- KRP Nr. 2-3-1/1 Siedlungsentwicklungsstrategie; \n\n- KRP Nr. 2-3-2/5 Anforderungen an Umzonungen; \n\n- KRP Nr. 2-3-2/7 Erhöhte Wohn-, Grün- und Freiraumqualität. \n\n2-1-2 Entwicklungsschwerpunkte (ESP) \n\nEntwicklungsschwerpunkte für Mischnutzungen stellen Standorte dar, die unter-\n\nschiedliche Nutzungen aus den Bereichen Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Frei-\n\nzeit und Tourismus miteinander kombinieren. Der Kanton unternimmt zusammen \n\nmit den Standortgemeinden aktive Anstrengungen für die planerische Vorberei-\n\ntung von Arealen, so dass Bauvorhaben innerhalb kurzer Fristen verwirklicht wer-\n\nden können (zeit- und marktgerechte Entwicklung). Der KRP weist als ESP das \n\nSIG-Areal wie folgt aus: \n\n2-1-2/3 Entwicklungsschwerpunkte für Mischnutzung \n\n2-1-3/5 SIG-Areal Neuhausen am Rheinfall \n\n"Entwicklungsschwerpunkte sind Schlüsselflächen für künftige Siedlungsentwicklungen \n\nmit hoher Nutzungsdichte, die sich aufgrund ihrer Lage, Grösse und Erreichbarkeit be-\n\nsonders gut für solche Entwicklungen eignen. Hier werden attraktive Flächen für eine \n\nintensive bauliche Nutzung, wie grössere Wohn- und Gewerbeprojekte sowie publi-\n\nkumsintensive Nutzungen zur Verfügung gestellt. Die ESP sind mit dem öffentlichen \n\nVerkehr hervorragend erschlossen und tragen zur Entwicklung eines urbanen Umfeldes \n\nbei. Sie stellen besondere Anziehungspunkte innerhalb des Agglomerationskernraums \n\nund auch darüber hinaus dar. Eine hohe Siedlungsqualität ist dabei Voraussetzung." \n\n2-2-4 Arbeitszonen \n\nDer Anteil der Beschäftigten im 2. Sektor liegt im Kanton Schaffhausen mit über \n\n30 % über dem schweizerischen Durchschnitt. Dies widerspiegelt sich in einer \n\ndurchschnittlich höheren Flächenbeanspruchung pro Arbeitsplatz als im schweize-\n\nrischen Durchschnitt. Die Arbeitszonenreserven (unbebaute Bauzonen und Reser-\n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               16 \n\n \n\nven im Bestand) decken grundsätzlich die erwartete Flächennachfrage in den Ar-\n\nbeitszonen für den Richtplanhorizont. Räumlich deckt sich die erwartete Nachfrage \n\njedoch nicht überall mit dem bestehenden Angebot, denn insbesondere die unbe-\n\nbauten Arbeitszonen sind dispers verteilt. Analysen zeigen zudem, dass für beste-\n\nhende Betriebe oder Neuansiedlungen, die aufgrund technischer oder betrieblicher \n\nRestriktionen einen besonderen Raum- und Flächenbedarf aufweisen (z.B. Pro-\n\nduktionsflächen etc.), nur ungenügend bedarfsgerechte Flächen innerhalb des \n\nSiedlungsgebiets zur Verfügung stehen. Die Herausforderung besteht folglich da-\n\nrin, eine angemessene wirtschaftliche Entwicklung zu ermöglichen, ohne die Ziel-\n\nsetzung einer haushälterischen Bodennutzung zu untergraben. \n\nFolgende Planungsgrundsätze liegen den Arbeitszonen zugrunde: \n\n• Der Kanton unterstützt die wirtschaftliche Entwicklung. Dabei hat die Siedlungsentwicklung \n\nnach innen Priorität gegenüber der Entwicklung ausserhalb des weitgehend überbauten Ge-\n\nbiets. \n\n• Industriebrachen sind, sofern dort die Ansiedlung neuer Betriebe mittelfristig nicht möglich \n\nist, einer neuen Nutzung zuzuführen. Der Kanton fördert die Umnutzung von Industriebra-\n\nchen im Rahmen der Arbeitszonenbewirtschaftung. \n\n• Neue Entwicklungen auf unbebauten oder schlecht ausgenutzten Arbeitszonen erfolgen \n\nflächensparend und qualitativ ansprechend. \n\n \n\nAbbildung 5: Luftbild SIG-Areal \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               17 \n\n \n\n2-3-2/5 Anforderungen an Umzonungen \n\nFür Umzonungen unbebauter Bauzonen in eine Wohn-, Misch- oder Zentrums-\n\nzone müssen folgende Voraussetzungen/Anforderungen erfüllt sein: \n\n- Eignung der Fläche für Überbauung und bestehende entsprechende ÖV-\n\nAnbindung \n\n- Schaffen einer guten städtebaulichen Lösung mit hoher Dichte mit Über-\n\nbauungsverpflichtung \n\n- Nachweis, dass in der Gemeinde Flächen für die dem Zonenzweck ent-\n\nsprechende Nutzung langfristig nicht mehr gebraucht werden \n\n- Bedarfsnachweis gemäss 2-3-2/4 \n\n- Kompensation der Umzonung durch Rückzonung oder entgegengesetzte \n\nUmzonung andernorts (gemäss 2-3-2/4). \n\nFür Umzonungen bereits überbauter, nicht mehr genutzter Bauzonen (Brachen) ist \n\nkeine Kompensation erforderlich, wenn die Auslastung der Gemeinde über 95% \n\nliegt. Dies trifft für Neuhausen zu. Gemeinden deren Auslastung unter 95% liegt, \n\nmüssen die Umzonung in allen Fällen kompensieren. Umzonungen zur Umgehung \n\ndes Bedarfsnachweises sind nicht zulässig. Umzonungen in eine Wohn-, Misch- \n\noder Zentrumszone dürfen daher nicht zu einer Einzonung von nicht auslastungs-\n\nrelevanten Zonen (ZÖBA, Arbeitszonen etc.) führen. \n\n2-3-1/1 Siedlungsentwicklungsstrategie \n\nAls Grundlage für die Nutzungsplanung ist gemäss KRP eine Siedlungsentwick-\n\nlungsstrategie zu erstellen. Dazu sind in Abschnitt 2-3-1 KRP die folgenden Pla-\n\nnungsgrundsätze festgelegt. \n\n-  Die kommunalen Entwicklungsvorstellungen sind in einer Siedlungsentwicklungsstrategie \n\nfestzuhalten.  \n\n-  Mit der Siedlungsentwicklungsstrategie zeigen die Gemeinden insbesondere auf, wie sie \n\neine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen in der Gemeinde und in den einzelnen \n\nQuartieren erreichen.  \n\n-  Die Siedlungsentwicklungsstrategie ist eine wesentliche Grundlage für die Prüfung und \n\nGenehmigung von kommunalen Planungen. \n\nDie Gemeinde Neuhausen am Rheinfall hat eine Siedlungsentwicklungsstrategie \n\nerarbeitet. Diese ist im kommunalen Richtplan integriert und bildet betreffend den \n\nUmgang mit dem SIG-Areal eine wesentliche Grundlage für die 21. Teilrevision \n\ndes Zonenplans und der 10. Teilrevision der Bauordnung. Die Siedlungsentwick-\n\nlungsstrategie wird im Kapitel 5.1 des Planungsberichts näher beschrieben. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               18 \n\n \n\n3.2 Raumkonzept \n\nDer Kantonale Richtplan integriert das Raumkonzept für den Kanton Schaffhau-\n\nsen. Das Raumkonzept bildet den konzeptionellen Rahmen beziehungsweise die \n\nEntwicklungsidee ab, auf der die weiteren Richtplaninhalte aufbauen. \n\n \n\nAbbildung 6: Karte Raumkonzept \n\nÜbergeordnete Ziele \n\nMit dem Raumkonzept werden folgende übergeordnete Ziele verfolgt: \n\n Siedlungsentwicklung konzentrieren  \n\n Wachstum gezielt in die geeigneten Räume lenken  \n\n Siedlung und Verkehr aufeinander abstimmen  \n\n Ressourcenbeanspruchung minimieren  \n\n Nutzungsprioritäten setzen \n\n \n\nSiedlung \n\nDas Raumkonzept differenziert für den Siedlungsbereich drei Raumtypen mit ver-\n\nschiedenen Entwicklungszielen. Diese sind der Agglomerationskernraum, die re-\n\ngionalen Zentren sowie der ländlicher Raum. Damit soll insbesondere das künftige \n\nBevölkerungs- und Beschäftigtenwachstum des Kantons räumlich gesteuert wer-\n\nden. Das Konzept bedient sich hierbei anhand eines Verteilschlüssels. Dies führt \n\nzu der nachstehenden Verteilung. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               19 \n\n \n\nRaumtyp  Verteilung \n\n Agglomerationskernraum  73.5 % \n\n Regionale Zentren  6.5 % \n\n Ländlicher Raum  20.0 % \n\n \n\nAls Teil des Agglomerationskernraums wird Neuhausen am Rheinfall dabei mit \n\nden zu erfüllenden Aufgaben wie folgt charakterisiert: \n\n"Der Agglomerationskernraum besteht aus dem kantonalen Zentrum Schaffhausen so-\n\nwie den Gemeinden Neuhausen am Rheinfall, Thayngen und Beringen. Ein dichtes Netz \n\nim städtischen Nahverkehr und eine sehr gute Anbindung des kantonalen Zentrums an \n\nden Fernverkehr zeichnen den Agglomerationskernraum aus. In diesen Raum soll der \n\nwesentliche Anteil des erwarteten Bevölkerungswachstums gelenkt werden. Der Agglo-\n\nmerationskernraum soll in seinen urbanen Qualitäten gestärkt werden und sich durch \n\nhochwertige Wohn- und Mischquartiere mit einer hohen Nutzungsdichte (Einwohner und \n\nBeschäftigte / ha Bauzone) auszeichnen. Hier konzentrieren sich ausserdem wirtschaft-\n\nliche Entwicklungsschwerpunkte und zentralörtliche Einrichtungen für Gesundheit, Bil-\n\ndung und Kultur. Die Entwicklung soll in erster Linie durch konsequentes Ausschöpfen \n\nder bestehenden geeigneten inneren Nutzungsreserven unter Berücksichtigung einer \n\nqualitativ hochwertigen Umgebungsgestaltung erfolgen. Besondere Beachtung gilt da-\n\nbei der Erhaltung und Schaffung von hochwertigen Freiflächen." \n\n4 Darstellung der allgemeinen kommunalen Ziele \n\n4.1 Kommunale Ziele und Planungsgrundsätze \n\nDer kommunale Richtplan wurde am 31. August 2021 vom Gemeinderat verab-\n\nschiedet. Nachstehend werden die aus dem kommunalen Richtplan aufgeführten \n\nPlanungsziele und Planungsgrundsätze benannt, die für die Teilrevision der Bau-\n\nordnung und des Zonenplans von Bedeutung sind. Diese Ziele und Grundsätze \n\nsind mit den übergeordneten Zielen und Planungsgrundsätzen von Bund und Kan-\n\nton abgestimmt. \n\n4.1.1 Siedlung \n\nDer Gemeinderat strebt insbesondere die nachstehenden allgemeinen Planungs-\n\ngrundsätze und Ziele im Bereich der Siedlungsentwicklung an: \n\n- Ausrichtung auf qualitatives Wachstum, der Zielhorizont für die Einwohner-\n\nzahl liegt bei etwa 12'500 Einwohnerinnen und Einwohnern für 2040. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               20 \n\n \n\n- Lenken der Siedlungsentwicklung nach innen unter Berücksichtigung des \n\nGrundsatzes «Qualität vor Quantität». \n\n- Die Entwicklung konzentriert sich auf die gut erschlossenen Entwicklungs-\n\nschwerpunkte (ESP) sowie auf das Ortszentrum.  \n\n- Ausstatten des Siedlungsgebiets mit hochwertigen Grün- und Erholungs-\n\nräumen und Berücksichtigung für eine Verringerung der Bodenversiege-\n\nlung. \n\nMit der Siedlungsentwicklungsstrategie werden die allgemeinen Planungsgrund-\n\nsätze und Ziele nochmals konkretisiert: \n\n- Bewahren von qualitativ hochstehenden ortsbaulichen Strukturen, insbe-\n\nsondere der denkmalgeschützten Bauten und von wertvollen, zusammen-\n\nhängenden Bebauungen und geschlossenen Zeilen und Aktivieren von In-\n\nnenentwicklungspotenzialen sowie Aufwerten von Freiräumen und Steuern \n\nder Verdichtung, sodass gleichzeitig ein attraktives Freiraumnetz entsteht; \n\nSiedlungsentwicklung nach innen \n\n- Mit der inneren Entwicklung sollen die kantonalen Vorgaben erreicht wer-\n\nden. \n\n- Geringes Aufzonen in den Wohngebieten, Konzentration der Erhöhung der \n\nAusnützungsziffer in ausgewählten Arealen mit Aufwertungsbedarf und zur \n\nbesseren Auslastung der Infrastruktur (ÖV-Haltestellen, Ortszentrum etc.). \n\n4.1.2 Natur und Landschaft \n\n- Sicherstellen einer klaren Abgrenzung von Siedlung und Landschaft. \n\n- Erhalten der besonderen Qualitäten der Landschaften von nationaler Be-\n\ndeutung (BLN 1411 Untersee-Hochrhein und 1412 Rheinfall). \n\n- Verbessern der Zugänglichkeit zum Rhein. \n\n- Bei der Siedlungs- und Landschaftsentwicklung sind die Fledermaus-Flug-\n\nkorridore sowie Fledermausquartiere zu berücksichtigen, um eine erhebli-\n\nche Beeinträchtigung zu vermeiden. Die Abstimmung erfolgt mit der zu-\n\nständigen Stelle des Planungs- und Naturschutzamts (Koordinationsstelle \n\nFledermausschutz Schaffhausen). \n\n4.1.3 Verkehr \n\n- Abstimmen der Siedlungsentwicklung mit den Verkehrsinfrastrukturen. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               21 \n\n \n\n5 Darstellung der konkreten Planungsziele und -absichten \n\n5.1 Siedlungsentwicklungsstrategie \n\nBestandteil des kommunalen Richtplans ist die Siedlungsentwicklungsstrategie \n\ngemäss Festsetzung 2-3-1-/1 des Kantonalen Richtplans. Im Rahmen der Erarbei-\n\ntung des kommunalen Richtplans wurde die Siedlungsentwicklungsstrategie dem \n\nPlanungs- und Naturschutzamt zur freiwilligen Prüfung eingereicht. Der kommu-\n\nnale Richtplan wurde nach der Kenntnisnahme des Einwohnerrats vom 31. Au-\n\ngust 2021 dem Planungs- und Naturschutzamt zur Kenntnisnahme gebracht. \n\nPlanungsgrundsätze und Planungsziele \n\nIm kommunalen Richtplan werden im Rahmen der Siedlungsentwicklungsstrategie \n\nnachstehende Planungsgrundsätze und Planungsziele festgelegt: \n\n-  Festlegen der Randbedingungen für die Nutzungsplanung; \n\n-  Bewahren von qualitativ hochstehenden ortsbaulichen Strukturen, insbesondere der \n\ndenkmalgeschützten Bauten und von wertvollen, zusammenhängenden Bebauungen \n\nund geschlossenen Zeilen; \n\n-  Fördern von Strukturveränderungen in qualitativ defizitären oder unternutzten Gebie-\n\nten und Aktivieren von Innenentwicklungspotenzialen; \n\n-  Aufwerten von Freiräumen und Steuern der Verdichtung, sodass gleichzeitig ein at-\n\ntraktives Freiraumnetz entsteht; \n\n-  Schaffen von attraktiven Begegnungs- und Verweilorten; \n\n-  Sichern von Flächen für die langfristige Siedlungsentwicklung. \n\nAbsicht \n\nAnhand der Strategien «Erhalten, «Erneuern, Weiterentwickeln, Umstrukturieren \n\nund Neuentwickeln» formuliert der kommunalen Richtplan insbesondere die Mas-\n\nsnahmen für das Siedlungsgebiet (Stand 1. Juni 2022). Für das SIG-Areal wird die \n\nMassnahme 2.3.2/3 Umstrukturieren benannt. Als Konkretisierung wird die Mas-\n\nsnahme Nr. 2.4.1/1 Ergänzung des Ortszentrums festgelegt. Hierbei soll der \n\nNordteil des SIG-Areals einer Sonderzone oder der Zentrumszone zugewiesen \n\nwerden. \n\nZiel \n\nZiel ist die Ermöglichung einer Mischnutzung auf dem SIG-Areal. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               22 \n\n \n\n6 Darstellung der zentralen Sachthemen \n\n6.1 Bauzonenkapazität \n\nAusgangslage \n\nDie Berechnung der Bauzonenkapazität dient dazu, den Nachweis zu erbringen, \n\ndass durch die vorgesehene Umzonung keine negativen Auswirkungen auf die \n\nAuslastung und die Dichte der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall entstehen und \n\ndiese nicht im Widerspruch zum Kantonalen Richtplan und Art. 15 RPG stehen.  \n\nMit Ausnahme der Parzelle GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 728 (Parkplatz und \n\nGrünfläche südlich des Bahnhofs Neuhausen Rheinfall) sind sämtliche Parzellen \n\nüberbaut. \n\n \n\nAbbildung 7: Ausschnitt unüberbaute Parzelle GB Nr. 728 \n\nDer Perimeter der vorgesehenen Sonderzonen Ebni besteht heute aus unter-\n\nschiedlichen Zonen, welche grösstenteils nicht auslastungsrelevant sind. Einzig \n\ndie Kernzone I mit einer Fläche 5'267 m2 und 54 Raumnutzern (Quelle: SH-PNA; \n\nStand November 2019) ist auslastungsrelevant. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               23 \n\n \n\n \n\nAbbildung 8: Ausschnitt Zonenplan mit auslastungsrelevanter Zone K I \n\nBauzonenauslastung \n\nMit der Umzonung von der Industriezone I I, I II und I III sowie der Einzonung der \n\nFreihaltezone Fh in die Sonderzonen Ebni werden diese Flächen auslastungsrele-\n\nvant. Auf den 37'758 m2 der Sonderzonen Ebni sind 842 Raumnutzer (Quelle: SH-\n\nPNA; Stand November 2019) registriert. Mit der Annahme eines Wachstums von \n\n15 % in 15 Jahren steigt die Bauzonenauslastung im Perimeter der neuen Sonder-\n\nzonen Ebni von ca. 114 % auf ca. 115 %. Die Umzonung/Einzonung hat somit \n\npositive Auswirkungen auf die Auslastung der Gemeinde. \n\nBauzonendichte \n\nDer Richtwert für die Zieldichte (wie viele Raumnutzer sollen auf einer Hektare \n\nüberbauter, auslastungsrelevanter Bauzonenfläche leben) wird im Agglomerati-\n\nonskernraum im Kantonalen Richtplan mit 90 Raumnutzer/ha) ausgewiesen. Ge-\n\nmeinden, deren bestehende Nutzerdichte über der Zieldichte liegt, zu denen Neu-\n\nhausen am Rheinfall gehört, zeigen im Rahmen ihrer kommunalen Planungen auf, \n\nwie die heutige Nutzerdichte mindestens gehalten bzw. weiter gesteigert werden \n\nkann. Durch die Umzonung/Einzonung steigt die Dichte der auslastungsrelevanten \n\nBauzonenfläche im Perimeter der neuen Sonderzonen Ebni von ca. 102 Raumnut-\n\nzer/ha auf ca. 223 Raumnutzer/ha. Die Umzonung/Einzonung hat damit auch po-\n\nsitive Auswirkungen auf die Dichte der Gemeinde. \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               24 \n\n \n\n6.2 Baumassen \n\nBestand \n\nIm Perimeter der Sonderzonen Ebni sind folgende Baumassen durch die beste-\n\nhenden Gebäude respektive Hallen gegeben (Übersicht siehe Abb. 14): \n\nGebäude ungefähre Gebäudehöhe (gerundet) Baumasse (m3) \n\nLaufenhaus 22 19'470 \n\nGrünerbaum 24  52’280 \n\nVG1 11  4’736 \n\nVG2 14 9’900 \n\nBau Laufengasse 35  43’500 \n\nBau Rheinfallweg 10 2’280 \n\nMaterialprüfung 9 1’275 \n\nKompressorenhaus 5 450 \n\nMittelbau West 14 8’795 \n\nMittelbau Ost 21 24’297 \n\nSaal 66 7 5’993 \n\nGalvanik 6 3’400 \n\nElektrozentrale 8 2’588 \n\nBau 53 22 17'490 \n\nBau Rheinstrasse 30 41’600 \n\nHalle 4 16 17’200 \n\nITS2 -- 15’800 \n\nDie gesamte Baumasse im Bestand beträgt 271'053 m3. Umgerechnet auf die Bau-\n\nmassenziffer ergibt sich ein Wert von durchschnittlich 7.2 m3/m2 im Bestand. \n\nPlanung \n\nZur Festlegung der baulichen Dichte ist ein Dichtemass notwendig. Es gibt dabei \n\nverschiedene Möglichkeiten das Dichtemass zu regeln wie z.B. Ausnützungsziffer, \n\nBaumassenziffer etc. Für das Gebiet SIG-Areal eignet sich die Baumassenziffer \n\nam besten. Mit der Baumassenziffer können die maximal zulässigen Volumen de-\n\nfiniert werden, was insbesondere aufgrund der bereits bestehenden, teilweise sehr \n\ndichten Bebauung notwendig ist.  \n\nDie heute bestehenden Baumassen sind jedoch pro Gebiet sehr unterschiedlich, \n\nweshalb das Gebiet in 3 Teilgebiete, Sonderzone Ebni A (SEA), Sonderzone Ebni \n\nB (SEB) und die Sonderzone Ebni C (SEC) unterteilt wird. So kann für jedes Teil-\n\ngebiet individuell eine Baumassenziffer festgelegt werden.  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               25 \n\n \n\nAufgrund einer Volumenstudie wurden drei Varianten ausgearbeitet und daraus \n\ndie maximal möglichen Baumassenziffern abgeleitet. Diese wurden in die Bauord-\n\nnung übernommen.  \n\n \n\nAbbildung 9: Volumenstudie Variante 1 \n\n \n\nAbbildung 10: Volumenstudie Variante 2 \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               26 \n\n \n\n \n\nAbbildung 11: Volumenstudie Variante 3 \n\nBei allen drei Varianten ergab sich für den Bereich Sonderzone Ebni A ein Poten-\n\nzial von ca. 5'500 m3 für die Bebauung im Bereich des Parkplatzes zwischen Lau-\n\nfenhaus und Bahnhaltestelle Neuhausen Rheinfall. Zusammen mit dem Bestand \n\nergibt sich somit ein Gesamtpotenzial von 25'000 m3. Im Bereich Sonderzone Ebni \n\nB werden im Rahmen des Hotelprojekts beim Saal 66 die Aussenwände entfernt \n\nund es entsteht ein überdachter Bereich. Aufgrund dieses Rückbaus verringert \n\nsich die Baumasse um 2'997 m3. Für die Aufstockung des Gebäudes VG2 ergibt \n\nsich ein Potenzial von 5'500 m3. Zusammen mit dem Bestand ergibt sich somit ein \n\nGesamtpotenzial von ca. 180'100 m3. Im Bereich Sonderzone Ebni C ergibt sich \n\naufgrund der Volumenstudie ein Potenzial einer approximativen Baumasse von \n\n90'000 m3. Zusammen mit dem Bau ITS2 mit 15'800 m3 ergibt sich somit ein Ge-\n\nsamtpotenzial von ca. 105'800 m3.  \n\nZusammenfassend ergibt sich daher folgendes Potenzial: \n\nSonderzone Ebni A (Fläche: 5’231 m2) \n\nGebäude Baumasse  \n\nIST (m3) \n\nBaumassen- \n\nziffer IST \n\nBaumasse  \n\nPOTENZIAL  \n\n(m3) \n\nBaumassen- \n\nziffer  \n\nPOTENZIAL \n\nLaufenhaus 19'470  19'470  \n\nParkplatz südlich Bahnhof - - 5’500  \n\nTotal Sonderzone Ebni A 19’470 3.9 25’000 4.8 \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               27 \n\n \n\nSonderzone Ebni B (Fläche: 16’246 m2) \n\nGebäude Baumasse  \n\nIST (m3) \n\nBaumassen- \n\nziffer IST \n\nBaumasse  \n\nPOTENZIAL (m3) \n\nBaumassen- \n\nziffer POTEN-\n\nZIAL \n\nGrünerbaum 52’280  52’280  \n\nVG1 4’736  4’736  \n\nVG2 9’900  15’400  \n\nBau Laufengasse 43’500  43’500  \n\nBau Rheinfallweg 2’280  720  \n\nMaterialprüfung 1’275  1’650  \n\nKompressorenhaus 450  450  \n\nMittelbau West 8’795  8’795  \n\nMittelbau Ost 24’297  29’500  \n\nSaal 66 5’993  2’996  \n\nGalvanik 3’400  -  \n\nElektrozentrale 2’588  2’588  \n\nBau 53 17'490  17'490  \n\nTotal Sonderzone Ebni B 176’983 11.0 180’100 11.2 \n\n \n\nSonderzone Ebni C (Fläche: 16’281 m2) \n\nGebäude Baumasse  \n\nIST (m3) \n\nBaumassen- \n\nziffer IST \n\nBaumasse  \n\nPOTENZIAL (m3) \n\nBaumassen- \n\nziffer POTEN-\n\nZIAL \n\nBau Rheinstrasse 41’600  41’600  \n\nHalle 4 17’200    \n\nAbbruch / Ersatzbauten   50’000  \n\nITS2 15’800  15’800  \n\nTotal Sonderzone Ebni C 74’600 4.6 107’400 6.6 \n\n \n\nDas IST2 soll als Übergang zwischen der Sonderzone Ebni und der Kernzone III \n\n(gemäss laufender Gesamtrevision der Nutzungsplanung als Wohn- und Arbeits-\n\nzone vorgesehen) im Perimeter der Sonderzone Ebni aufgenommen werden. Die \n\nBaumassenziffer von heute 4.7 soll dabei für dieses Gebäude nicht verändert wer-\n\nden. Dafür ist auch der gemäss Zonenbestimmungen vorgeschriebene Park mit \n\neiner Fläche von 3'000 m2 vollumfänglich auf der Parzelle der SIG zu erstellen.  \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               28 \n\n \n\n6.3 Verkehr und Erschliessung \n\nÜbergeordnetes Strassennetz \n\nDas übergeordnete Strassennetz wird durch die Nationalstrasse A4 sowie der \n\nHauptachse Bargen Schaffhausen (H4, Schaffhauser-, Klettgauer- und Zoll-\n\nstrasse) und der Hauptachse Neuhausen-Erzingen (H13, Schaffhauser- und Klett-\n\ngauerstrasse) gebildet. Seit der Eröffnung des Galgenbucktunnels Ende 2019, als \n\ndirekter Zubringer aus dem Klettgau zur A4, hat die Verkehrsbelastung im Zentrum \n\nvon Neuhausen am Rheinfall stark abgenommen. \n\nHaupterschliessung SIG-Areal \n\nDas SIG-Areal wird über den Knoten Rheinstrasse/Badstrasse an das lokale Ver-\n\nkehrsnetz angebunden. Die Badstrasse bildet somit die Haupterschliessungs-\n\nachse zum Areal und erschliesst sowohl das Kernareal ab dem Verteilknoten «An-\n\nlieferung» im Bereich der Tunneleinfahrt als auch den tiefergelegenen Bereich \n\nVierling des SIG-Areals zusammen mit der ARA Röti und der IVF Hartmann AG. \n\nMobilitätsdrehscheibe Industrieplatz \n\nDer direkt an das SIG-Areal angrenzende Industrieplatz stellt aus verkehrsplane-\n\nrischer Sicht eine Mobilitätsdrehscheibe dar. Neben den Umsteigepunkten des öf-\n\nfentlichen Verkehrs eröffnet der Industrieplatz Räume für Erholung und Einkauf. \n\nBus, Bahn, Langsamverkehr \n\nIn unmittelbarer Nähe zum SIG-Areal befinden sich zwei Haltestellen, die von zwei \n\nverschiedenen Buslinien der VBSH bedient werden. Beide Haltestellen sind fuss-\n\nläufig vom SIG-Areal erreichbar. An den VBSH-Bushaltestellen «Industrieplatz» \n\nverkehrt die Buslinie 7, die eine Verbindung zwischen dem Bahnhof «Neuhausen \n\nSBB» sowie der S-Bahn Haltestelle «Rheinfall» und dem Bahnhof «Schaffhausen» \n\nherstellt. Die Buslinie 1 bedient die Haltestelle «Neuhausen Zentrum» und verkehrt \n\nvon «Herbstäcker» über das Zentrum von Neuhausen am Rheinfall und den Bahn-\n\nhof Schaffhausen bis zum Waldfriedhof. Während die Linie 1 werktags (6 – 20 Uhr) \n\nim 10-Minuten-Takt verkehrt, wird der 10-Minuten-Takt für die Linie 7 nur während \n\nder Hauptverkehrszeiten angeboten. Während der Nebenzeiten verkehrt die Linie \n\n7 im 20-Minuten-Takt.  \n\nDie im Rahmen des Agglomerationsprogramms der 1. Generation erstellte S-\n\nBahnhaltestelle «Neuhausen Rheinfall» stellt die direkte Anbindung zu Zürich (52 \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               29 \n\n \n\nMinuten) und Schaffhausen (7 Minuten) mit der S 9 her. Die Anbindung an Win-\n\nterthur erfolgt direkt über den Bahnhof «Schaffhausen» oder den Bahnhof «Neu-\n\nhausen SBB». \n\nDas SIG-Areal ist für den Langsamverkehr gut angebunden. Die Siedlungsent-\n\nwicklung erfolgt insbesondere durch die direkte Anbindung an den Industrieplatz \n\nan mit dem Fuss- und Veloverkehr gut erschlossenen Lagen. \n\n6.4 Abstimmung Siedlung und Verkehr \n\nFür die Abstimmung von Siedlung und Verkehr sind insbesondere die Strategie-\n\nansätze der Siedlungsentwicklungsstrategie «Weiterentwickeln, Umstrukturieren \n\nund Neuentwickeln» von Bedeutung. Dies deswegen, weil mit der Umsetzung die-\n\nser Strategieansätze eine Erhöhung der baulichen Dichte sowie eine Erhöhung der \n\nRaumnutzer einhergeht, was wiederum zu Mehrverkehr im Zentrum führen kann. \n\nDie grundsätzliche Frage der Erschliessungssituation stellt sich hierbei nicht, da \n\ndie Bauzonen in der Gemeinde erschlossen sind. Die Abstimmung von Siedlung \n\nund Verkehr ist aus diesem Grund auf die Siedlungsentwicklungsstrategie abge-\n\nstützt. Für die Gebiete, die von der Siedlungsentwicklungsstrategie nicht oder nur \n\nwenig betroffen sind, muss die Abstimmung von Siedlung und Verkehr nicht erfol-\n\ngen, da hierfür kein Handlungsbedarf besteht. Folgende Gebiete sind für die Ab-\n\nstimmung von Siedlung und Verkehr im Rahmen der vorliegenden Teilrevision der \n\nBauordnung und des Zonenplans von Bedeutung: Zentrum mit angrenzenden \n\nQuartieren, SIG-Areal und IVF Hartmann Areal sowie der Industrieplatz als Mobi-\n\nlitätsdrehscheibe. \n\nAbstimmung Siedlung und Verkehr Zentrumsgebiet \n\nDie Studie «Verträglichkeit Zentrumsverdichtung» bildet das gesamte Zentrum in-\n\nklusive dem SIG-Areal und der IVF Hartmann AG sowie das unmittelbare Umfeld \n\nab. Die Ergebnisse der Studie von 2016 zeigen auf, wie die Verträglichkeit auf den \n\nim Zentrum befindlichen Strassen bei der künftigen Siedlungsentwicklung (bauli-\n\nchen Entwicklung, Verdichtung) gegeben ist. Aufbauend auf dieser Studie wurde \n\nfür den Entwicklungsschwerpunkt «SIG-Areal» die Verkehrswirkung bei der Er-\n\nschliessung durch die Badstrasse abgeklärt. Die aktuelle Studie führt die Methodik \n\nder Analyse betreffend der verkehrlichen Grobbeurteilung Zentrumsverdichtung \n\naus 2016 fort und zeigt die Verkehrswirkungen der Erschliessung des SIG-Areals \n\nausschliesslich durch die Badstrasse auf und beurteilt diese. Hierbei werden auch \n\ndie Verkehrszahlen von 2016 mit den Zahlen von 2021/2022 verglichen. Der Zeit-\n\nhorizont für die Abschätzung der Verkehrsentwicklung ist 2040 (20 Jahre). Diese \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               30 \n\n \n\nbeiden Studien bilden eine wesentliche Grundlage, betreffend die Abstimmung von \n\nVerkehr und Siedlung. \n\n \n\n  \n\nAbbildung 12: Betrachtungsperimeter Verträglichkeit Zentrumsverdichtung \n\n \n\nPerimeter \n\nGebiete ohne grössere bauliche Verdichtung \n\nGebiete mit grösserer baulicher Verdichtung \n\n*Teilgebiet 4a: Nach der Abstimmung zur Burgunwiese erfolgt im Teilgebiet 4a keine \n\nbauliche Verdichtung. Das Gebiet bleibt frei von Neuüberbauungen. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               31 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 13: Prognostizierte Entwicklung Verkehrsbelastung Zentrumsentwicklung  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               32 \n\n \n\nNachstehend werden die wichtigsten Erkenntnisse aus der Studie aufgeführt, die \n\ngleichzeitig im direkten Zusammenhang mit der Siedlungsinnenentwicklung im \n\nZentrum der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall stehen: \n\n- Die Zunahme der Verkehrsbelastung im Zentrum durch die Siedlungsent-\n\nwicklung bis 2040 ist moderat (in Grössenordnung rund + 20%). \n\n- Die Zunahme des Motorfahrzeugverkehrs beträgt rund 1% pro Jahr, was \n\nder durchschnittlichen Verkehrszunahme in Agglomerationsräumen ent-\n\nspricht und somit keine Besonderheit für das Zentrum der Gemeinde dar-\n\nstellt.  \n\n- Die Verkehrsbelastung der Badstrasse – als Haupterschliessung des Ent-\n\nwicklungsschwerpunkts SIG-Areal – entspricht der einer Quartierstrasse \n\n(Erschliessungsstrasse), und am Knoten Bad-/Rheinstrasse ergeben sich \n\nkeine Leistungsprobleme. Für die Beurteilung der Verkehrswirkung der \n\nSiedlungsentwicklung im Zentrum ist die Badstrasse und der Anschluss an \n\ndie Rheinstrasse nicht massgebend. \n\n- Relevant sind die sensiblen Strassenräume im Zentrum. Aufgrund der an-\n\ngenommenen Verkehrsausrichtung und der Verkehrsumlegung auf das \n\nStrassennetz verteilt sich der Verkehr der Zentrumsentwicklung vor allem \n\nauf die Zentralstrasse (alle Abschnitte) und die Wildenstrasse. Die Zu-\n\nnahme des Verkehrs liegt im üblichen Bereich. \n\n- Die Verträglichkeit auf den Strassenräumen im Zentrum ist gegeben. Für \n\ndie noch aufzuwertenden Strassenräume sind Aufwertungsmassnahmen \n\nfür den Langsamverkehr besonders zu berücksichtigen (Zielformulierun-\n\ngen gemäss kommunaler Richtplan). Der Grenzwert für die strassenräum-\n\nliche Verträglichkeit liegt bei 8'000 – 10'000 Fahrzeuge (DWV). Für den \n\nZentrumsperimeter wird ein Grenzwert von 8'000 Fahrzeugen ausgegan-\n\ngen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               33 \n\n \n\n6.5 Denkmalschutz \n\n6.5.1 Denkmalschutzinventar mit öffentlich-rechtlichem Vertag \n\nDas ausgedehnte Fabrikareal der ehemaligen Schweizerischen Industrie-Gesell-\n\nschaft AG (SIG) ist im Wandel. Ehemalige Produktions- und Büroräume werden \n\numgenutzt und fremdvermietet. Umbau- respektive Neubauprojekte wurden reali-\n\nsiert oder sind geplant. Im Zuge des Wandels hat die kantonale Denkmalpflege \n\nden Gebäudebestand auf dem Areal gesichtet und bewertet. Die erhaltens- und \n\nschutzwürdigen Gebäude wurden nach denkmalpflegerischen Kriterien bestimmt.  \n\nIn der Folge wurde zwischen der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall, der SIG Ge-\n\nmeinnützigen Stiftung und der Kantonalen Denkmalpflege auf Basis des denkmal-\n\npflegerischen Grundlagenwerks «Arealentwicklung und Inventar mit Erhaltungs-\n\nzielen» –am 4. Mai 2015 ein öffentlich-rechtlicher Vertragzum Erhalt des histori-\n\nschen Erbes des SIG-Areals abgeschlossen. \n\nIn diesem wurden einerseits zu erhaltende Schutzobjekte definiert. Andererseits \n\nwurde festgehalten, dass mindestens ein Gebäude je Zeitepoche zu erhalten ist \n\nund dass potentielle Schutzobjekte bei Bauvorhaben auf ihre weitere Nutzung, Er-\n\nhaltung oder Teilerhaltung zu prüfen sind. \n\n \n\nAbbildung 14: Gebäudebezeichnungen SIG-Areal \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               34 \n\n \n\nGemäss Vertrag SIG-Areal sind die folgenden Gebäude Schutzobjekte von kanto-\n\nnaler Bedeutung und werden daher im kantonalen Inventar geführt: \n\n Kompressorenhaus; unterirdischer Luftschutzturm; Verwaltungsgebäude \n\n1; Halle 6; Halle 1; Laufenhaus; Hochbau; Grünerbaum sowie Weinberg. \n\n \n\nAbbildung 15: Historische Ansicht Kompressorenhaus (SIG Archiv) \n\n6.5.2 Verzeichnis der schützenswerten Baudenkmäler (VKD) \n\nMit dem VKD kommt die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall ihrem Auftrag ge-\n\nmäss NHG, ein Verzeichnis der schützenswerten Baudenkmäler zu führen, nach. \n\nIm Rahmen der Umsetzung des VKD wurden für die SIG folgende Anlagen und \n\nbauten inventarisiert: \n\n Bau 33; Bau Laufengasse, Schieberbühnenplatz, Industrieplatz, Heinrich-\n\nMoser-Platz. \n\nDer Schieberbühnenplatz sowie der Industrieplatz und der Heinrich-Moser-Platz \n\nsind für die Arealstruktur von hoher Bedeutung. Aufgrund dessen wurden diese im \n\nVKD auch von kantonaler Bedeutung eingestuft. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               35 \n\n \n\n6.6 Natur- und Landschaft \n\n6.6.1 Kantonales Naturschutzinventar \n\nAn das SIG-Areal grenzt das Schutzobjekt Rheinfall mit der Nr. 1-2-3-65. Mit der \n\nTeilrevision des Zonenplans und der Bauordnung werden keine erheblichen Aus-\n\nwirkungen hervorgebracht. In der Sondernutzungsplanung oder im Baubewilli-\n\ngungsverfahren sind Fledermaus-Nachweise abzuprüfen und entsprechend zu be-\n\nhandeln. \n\n \n\nAbbildung 16: Ausschnitt GIS SH mit kantonalem Naturschutzobjekt \n\nBLN-Gebiete \n\nDas BLN-Gebiet «1412 Rheinfall» ist unter anderem im kantonalen Richtplan dar-\n\ngestellt (KRP Nr. 1-3-1/3). Bauten und Anlagen haben den Schutzzielen des BLN-\n\nGebiets Rechnung zu tragen. Im Rahmen der Sondernutzungsplanung oder eines \n\nBaubewilligungsverfahrens sind die Schutzziele betreffend erheblicher Einwirkun-\n\ngen abzuprüfen.  \n\nDie Begründung der nationalen Bedeutung führt neben dem Naturereignis auch \n\nauf, dass es sich um einen bedeutenden Ort der schweizerischen Industriege-\n\nschichte handelt.  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               36 \n\n \n\n \n\nAbbildung 17: Ausschnitt GIS SH mit BLN-Perimeter \n\n6.6.2 Kommunales Naturschutzinventar \n\nVon der Teilrevision sind keine im Inventar geführten Schutzobjekte betroffen. An-\n\ngrenzend des SIG-Areals befinden sich vor allem im südwestlichen Bereich Jagd-\n\nhabitate der Nordfledermaus. Im Nordöstlichen Bereich befindet sich ein Flugkor-\n\nridor der Nordfledermaus, welcher sich quer durch das bestehende Areal zieht. Mit \n\nder Teilrevision werden keine erheblichen Auswirkungen betreffend Fledermaus-\n\nflugkorridore oder Fledermausjagdhabitate hervorgerufen. In der Sondernutzungs-\n\nplanung oder im Baubewilligungsverfahren sind Fledermaus-Nachweise abzuprü-\n\nfen und entsprechend der Planungsinhalte von möglichen Bauten und Anlagen zu \n\nbehandeln.  \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               37 \n\n \n\nAbbildung 18: Ausschnitt Fledermausflugkorridore \n\n6.7 Naturgefahren \n\nDie Nachführung der Gefahrenkarte des Kantons Schaffhausen für die Gemeinde \n\nNeuhausen am Rheinfall wurde im Zeitraum von Oktober 2015 bis Juli 2017 bear-\n\nbeitet. Im Rahmen der vom Stimmvolk abgelehnten Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung sollte diese Nachführung grundeigentümerverbindlich umgesetzt werden. \n\nDie Gefahrenkarte wurde bis anhin nicht grundeigentümerverbindlich umgesetzt \n\nund muss folgerichtig in der Gesamtrevision der Nutzungsplanung integriert wer-\n\nden. Die Nachführung erfolgt hierbei im Zonenplan sowie mit spezifischen Festle-\n\ngungen in der Bauordnung. In der Bauordnung werden die Festlegungen betref-\n\nfend die Naturgefahrenzonen getroffen, die durch Naturgefahren eine Gefährdung \n\naufweisen. Die Nachführung der Gefahrenkarte ist somit nicht Bestandteil der vor-\n\nliegenden Teilrevision der Bauordnung und des Zonenplans.  \n\n6.8 Lärm \n\nDer Perimeter der Sonderzonen Ebni liegt heute in der Industriezone III mit der \n\nEmpfindlichkeitsstufe (ES) IV. Der Bereich um das Gebäudeensemble «Grüner-\n\nbaum und Weinberg» befindet sich in der Kernzone I und ist der Empfindlichkeits-\n\nstufe (ES) III zugeordnet. Mit der Umzonung werden die Sonderzonen zukünftig, \n\nwie das Gebäudeensemble «Grünerbaum und Weinberg», in der ES III liegen. Das \n\nrestliche SIG-Areal liegt in der Industriezone I–III mit der ES IV. Zusätzlich grenzen \n\nan die Strassenabschnitte mit einer relevanten Verkehrszunahme Kernzonen I–III \n\nmit den ES II und ES III.  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               38 \n\n \n\nMit der parallel zu dieser Teilrevision laufenden Gesamtrevision der Nutzungspla-\n\nnung wird der heute separate Plan der Empfindlichkeitsstufen aufgehoben und die \n\nLärmempfindlichkeitsstufen neu in den Zonenplan sowie auch in die Bauordnung \n\nintegriert. Die Festlegung der Lärmempfindlichkeitsstufe für die Sonderzonen Ebni \n\nerfolgt daher im Zonenplan und in der Bauordnung.  \n\nIndustrie- und Gewerbelärm \n\nIm Rahmen von Vorabklärungen zu einer möglichen Wohnnutzung des SIG-Areals \n\nwurden im Jahr 2014 die Lärmquellen des Industrie- und Gewerbelärms auf dem \n\nAreal eruiert (vgl. Schallemissionen des Rheinfalls, Relevanz von Industrie- und \n\nGewerbelärm sowie von Eisenbahnlärm, Magma AG, 2014). Es konnten diverse \n\nLüftungs- und Klimageräte, Kompressoren und Absauggeräusche als Lärmquellen \n\nidentifiziert werden. Mehrheitlich waren diese Geräusche erst im Nahbereich wahr-\n\nnehmbar, da sie durch die Lärmimmissionen des Rheinfalls übertönt wurden. Es \n\nwird davon ausgegangen, dass es seit 2014 im Vergleich zum Ist-/Ausgangszu-\n\nstand keine relevanten Änderungen an den Lärmquellen gab. Die relevanten Lärm-\n\nquellen liegen auf dem südlichen Teil des SIG-Areals und sind im Bereich des \n\nMittelbaus praktisch nicht mehr wahrnehmbar. \n\nEisenbahnlärm \n\nStrecke Winterthur–Schaffhausen \n\nMit Beurteilung der Studie Schallemissionen des Rheinfalls, Relevanz von Indust-\n\nrie- und Gewerbelärm von 2014 wurde für die Eisenbahnlinie Winterthur Nord–\n\nSchaffhausen RB Ost, im Bereich des SIG-Areals (sowohl westlich als auch östlich \n\ndes Rötitunnels) ausgesagt, dass jegliche Belastungsgrenzwerte (Planungswerte \n\nund Immissionsgrenzwerte für alle Empfindlichkeitsstufen) nach Anhang 4 LSV be-\n\nreits an der Böschungsoberkante (Beginn Bauzone) eingehalten werden können. \n\nStrecke Bülach–Eglisau–Neuhausen \n\nResultierend der Studie Schallemissionen des Rheinfalls, Relevanz von Industrie- \n\nund Gewerbelärm (2014) wurde für die Lärmimmissionen bei der Planung von \n\nWohnnutzungen und Mischnutzungen an der Strecke Bülach–Eglisau–Neuhausen \n\nfolgendes eingeschätzt: \n\nA) Reine Wohnzone, ES II: Lärmempfindliche Nutzungen sind an der gleiszuge-\n\nwandten Fassade eines 3-geschossigen Gebäude erst ab einem Abstand von \n\netwa 40 m zur Böschungsoberkante bzw. zur nördlicher Parzellengrenze möglich. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               39 \n\n \n\nJedes weitere Geschoss erfordert einen zusätzlichen Abstand zum Gleis von etwa \n\n5 m. Für die ES II sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) während der Nacht (50 \n\ndB(A)) relevant. \n\nB) Bei Zonen mit gemischter Nutzung, ES III: Lärmempfindliche Nutzungen sind \n\nan der gleiszugewandten Fassade eines 3-geschossigen Gebäude ab einem Ab-\n\nstand von etwa 35 m zur Böschungsoberkante bzw. zur nördlicher Parzellengrenze \n\nmöglich. Höhere Gebäude mit lärmempfindlichen Wohnnutzungen können ab ei-\n\nnem Abstand von 45 m ohne Einschränkungen geplant werden. Für die ES III sind \n\ndie IGW während der Nacht (55 dB(A)) relevant. \n\n6.9 Archäologische Fundstellen \n\nInnerhalb der Sonderzonen Ebni befindet sich gemäss den Angaben des kantona-\n\nlen Amts für Denkmalpflege und Archäologie (siehe. Geoportal SH) nordwestlich \n\nvon VS Nr. 1535 eine archäologische Fundstelle (Überreste einer 1343 erstmals \n\nerwähnten Kapelle mit Friedhof). Diese ist im Zonenplan als Überlagernde Zone \n\narchäologischer Funde auszuscheiden. Derzeit lauten die Bestimmungen der Bau-\n\nordnung dazu wie folgt: \n\nArt. 55  Archäologische Fundstellen \n\nArchäologische Fundstellen sind vor ihrer Zerstörung oder Veränderung zu bewahren.  \n\nDiese Bestimmung entspricht nicht mehr dem heutigen Stand. Aufgrund der Ein-\n\nheit der Materie (Bauordnung und Zonenplan) wird die Fundstelle erst mit der Ge-\n\nsamtrevision der Nutzungsplanung als Zone Archäologischer Funde im Zonenplan \n\nmit aktuellen Bestimmungen in der Bauordnung aufgenommen. \n\n6.10 Mehrwertabgabe \n\nKantonale Mehrwertabgabe \n\nRechtliche Grundlage für die Erhebung einer Mehrwertabgabe ist das Mehrwert-\n\nausgleichsgesetz vom 2. Juli 2018 (MAG; SHR 700.200) \n\nII. Kantonaler Mehrwertausgleich, Art. 3 \n\n1 Kantonale Mehrwertabgaben gleichen Vorteile aus, die durch die neue Zuweisung von Bo-\n\nden zu Bauzonen oder zu Materialabbau- und Deponiezonen entstehen. \n\n2 Kantonale Mehrwertabgaben gleichen zudem Vorteile aus, die durch Umzonungen von ei-\n\nner Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besserer Nutzungsmöglichkeit entstehen. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               40 \n\n \n\nEs ist nach der Ein- und Umzonung zu prüfen, wie hoch der Mehrwert durch die \n\nTeilrevision ist und ob eine Abgabe gemäss Art. 1 ff. MAG zu erheben ist. Beträgt \n\nder Mehrwert weniger als 10'000 Franken, wird keine Abgabe erhoben. \n\nKommunale Mehrwertabgabe \n\nDie Gemeinde Neuhausen hat gestützt auf Art. 9 des Mehrwertausgleichsgesetzes \n\nvom 2. Juli 2018 die kommunale Mehrwertabgabeverordnung vom 16. Mai 2019 \n\nerlassen: \n\nArt. 1 Mehrwertabgabe \n\n1 Die kommunale Mehrwertabgabe bei Aufzonungen beträgt 20 %. Als Aufzonungen gelten \n\nnamentlich der Erlass eines Quartierplans, die Festlegung oder Änderung von Baulinien, die \n\nGewährung einer Ausnahmebewilligung, eine Landumlegung oder die Anpassung von Bau-\n\nvorschriften. \n\n2 Der Gemeinderat kann die Mehrwertabgabe als Teil eines städtebaulichen Vertrags vorse-\n\nhen, sofern der Gemeinde daraus kein Nachteil entsteht. \n\nEine kommunale Mehrwertabgabe wird mit der Teilrevision nicht fällig. Diese ist \n\nerst mit der Sondernutzungsplanung (Quartierplan) zu prüfen und ggf. zu erheben. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               41 \n\n \n\n7 Teilrevision Bauordnung und Zonenplan (Sonderzonen Ebni) \n\nSonderzonen können dem Umstand des Sonderfalls SIG-Areal als historisch ge-\n\nwachsene Struktur gerecht werden und die Voraussetzungen für eine weiterhin \n\nerfolgreiche Transformation des Entwicklungsschwerpunktes SIG-Areal gewähr-\n\nleisten. Die Sonderstellung ergibt sich aus der historischen Arealentwicklung, wel-\n\nche mit grossmassstäblichen Bebauungsstrukturen gegenüber der kleinteiligen \n\nSiedlungsstruktur ausserhalb des Areals innerhalb der Gemeinde immer auch eine \n\nbauliche Eigenständigkeit aufwies. Eine Differenzierung in der Bauzone kann die \n\nGeschichte des Areals optimal fortschreiben und sein Verhältnis zur Nachbar-\n\nschaft klären. Diese Nachbarschaft wird mit den Vorhaben um den Industrieplatz \n\npunktuelle und ausgeprägte Umstrukturierungen hervorbringen. \n\n7.1 Perimeter  \n\nDer Perimeter der Sonderzonen Ebni umfasst die Grundstücke GB Neuhausen am \n\nRheinfall Nrn. 728, 744, 857, 1426, 1435,1818, 1977, 3583, 3600. Die Gesamtflä-\n\nche beträgt 37'758 m2 und betrifft das Areal am Laufenhaus an der Laufengasse \n\nsowie den nördlichen Bereich des SIG-Areals südlich des Industrieplatzes und der \n\nRheinstrasse. Die Sonderzonen werden von den mittleren Hallen 1 und 11 sowie \n\nder Bahntrasse (Strassenzone) begrenzt. \n\n \n\nAbbildung 19: Perimeter Teilrevision Zonenplan - Sonderzonen Ebni \n\nDer Perimeter gliedert sich in drei Teilgebiete. Diese sind: \n\n Sonderzone Ebni A (SEA, Laufenhaus) \n\n Sonderzone Ebni B (SEB, Zentrum) \n\n Sonderzone Ebni C (SEC, Ost) \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               42 \n\n \n\n7.2 Bauordnung \n\nDie Umsetzung der IVHB ist nicht Bestandteil der vorliegenden Teilrevision der \n\nBauordnung. Diese erfolgt mit der Gesamtrevision der Nutzungsplanung.  \n\n7.2.1 Erläuterungen zu den materiellen Änderungen \n\nMit den Sonderzonen Ebni werden drei neue Bauordnungsartikel eingeführt. Damit \n\nsoll die Flexibilität für die bauliche Entwicklung und Nutzungsänderungen im ESP \n\n«SIG-Areal» geschaffen werden. Diese sind: \n\nArt. 33e Grundsatz \n\n1 Die Sonderzonen bezwecken die Neu- und Weiterentwicklung sowie die freiraum-\n\nplanerische und architektonische Aufwertung für das Gebiet Ebni. Sie ermöglichen \n\nauch den Fortbestand von Gewerbe- und Industriebetrieben sowie die Umnutzung \n\nder schutzwürdigen Gebäude unter Wahrung der jeweiligen Schutzziele. \n\n2 In den Sonderzonen Ebni sind Wohnungen, Gewerbe-, Dienstleistungs- und In-\n\ndustriebetriebe sowie öffentliche Nutzungen zugelassen. \n\n3 Mit den Sonderzonen Ebni wird eine zusammenhängende, öffentlich nutzbare \n\nParkanlage sichergestellt. \n\nArt. 33f Quartierplanpflicht \n\n1 In den Sonderzonen Ebni sind wesentliche bewilligungspflichtige Vorkehren nur \n\nim Rahmen eines oder mehrerer Quartierpläne gestattet. Untergeordnete Mass-\n\nnahmen wie Fassadensanierungen, Umbauten und Umnutzungen innerhalb der \n\nbestehenden Gebäudevolumen, Bauten und Anlagen zur Freiraumgestaltung und \n\nenergetische Verbesserungen sind davon ausgenommen, sofern dadurch kein ho-\n\nhes Verkehrsaufkommen verursacht wird. \n\n2 Die Quartierpläne können zeitlich gestaffelt für Teilgebiete erlassen werden. In \n\nden Quartierplänen sind in Ergänzung zur Bauordnung Vorschriften zu erlassen, \n\ninsbesondere über: \n\n-  Bauvolumen, Stellung der Bauten und Gesamthöhe \n\n-  Gestaltung und Materialisierung \n\n-  Nutzungsart und Anordnung \n\n-  Grünraum- und Freiraumgestaltung \n\n-  Fuss- und Radwegverbindungen sowie Anbindung an die Umgebung \n\n-  Verkehrserschliessung und Parkierung \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               43 \n\n \n\n-  Ver- und Entsorgung \n\n-  Energieeffizienz und Nachhaltigkeit \n\n-  Umweltaspekte \n\n-  erhaltenswerte und schützenswerte Bauten und Plätze \n\nArt. 33g Besondere Vorschriften \n\n1 In den Sonderzonen Ebni dürfen Neubauten und bestehende Bauten höchstens \n\nfolgende Baumassenziffern erreichen: \n\n-  4.8 m³/m² in der Sonderzone Ebni A \n\n-  11.2 m³/m² in der Sonderzone Ebni B \n\n-  6.6 m³/m² in der Sonderzone Ebni C \n\n2 Es gelten folgende Masse: \n\na) Grenzabstand bei offener Bauweise: mindestens 2.50 m. Es gilt der äusserste \n\nBauteil. Grenzabstand gegenüber den Grundstücken der SBB (Bahngelände): \n\nmindestens 4.00 m. \n\nb) Gesamthöhe höchstens 30.00 m. \n\n3 Bauten mit einer Höhe von mehr als 25.00 m dürfen Wohnnutzungen durch \n\nSchattenwurf nicht wesentlich beeinträchtigen. \n\n4 Keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf liegt vor, wenn der auf \n\ndie betroffenen Wohnbauten und zu Wohnzwecken bebaubare Bereich fallende \n\nSchatten an einem mittleren Wintertag nicht mehr als zwei Stunden und an einem \n\nmittleren Sommertag nicht mehr als drei Stunden beträgt. \n\n5 Weist ein betroffenes Gebäude einen Gewerbesockel auf, fällt dieser bei der Be-\n\nmessung des Schattens ausser Ansatz. \n\n6 In der Sonderzone Ebni C ist eine öffentlich zugängliche, gut nutzbare Parkan-\n\nlage mit einer Fläche von mindestens 3’000 m2 anzulegen. Sie dient vorab den \n\nWohnnutzungen in der Sonderzone Ebni C je nach deren Zweckbestimmung als \n\nSpiel- und/oder Erholungsraum. Es sind standortgemässe, einheimische Pflanzen \n\nzu verwenden. \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               44 \n\n \n\nGrundsatz und Zweck \n\nIn Art. 33e erfolgen die Festlegungen zum Grundsatz und zum Zweck. Die Son-\n\nderzonen bilden mit ihren Nutzungen von Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungs- und \n\nIndustriebetrieben einen diversifizierten Nutzungsmix ab. Die Nutzungen können \n\nin den bestehenden Baustrukturen (Industriebauten, Hallen) oder in Neubauten \n\neingerichtet werden. Dies betrifft auch Nutzungen aus den Bereichen Einzelhan-\n\ndel, Freizeit und Tourismus. Letztere werden aber nicht gesondert erwähnt, da mit \n\nden Bezeichnungen Gewerbe und Dienstleistung diese bereits abgedeckt sind. \n\nAuch wird eine mögliche Umnutzung der geschützten Gebäude unter Wahrung der \n\njeweiligen Schutzziele ermöglicht. Die Freiraumqualität soll insbesondere mit einer \n\nzusammenhängenden öffentlichen Parkfläche gesichert werden. Grundsatz und \n\nZweck tragen der hohen wirtschaftlichen Bedeutung des Standorts Rechnung. \n\nQuartierplanpflicht \n\nDie Sonderzonen werden durch Art. 33f mit einer Quartierplanpflicht belegt. Somit \n\nsind wesentliche bewilligungspflichtige Vorkehren nur im Rahmen eines oder meh-\n\nrerer Quartierpläne gestattet. Untergeordnete Massnahmen wie Fassadensanie-\n\nrungen, Umbauten und Umnutzungen innerhalb der bestehenden Gebäudevolu-\n\nmen, Bauten und Anlagen zur Freiraumgestaltung und energetische Verbesserun-\n\ngen sind davon ausgenommen, sofern dadurch kein hohes Verkehrsaufkommen \n\nverursacht wird. Die Quartierpläne können zeitlich gestaffelt für Teilgebiete erlas-\n\nsen werden. In den Quartierplänen sind in Ergänzung zur Bauordnung Vorschriften \n\nzu erlassen, insbesondere über: \n\n Bauvolumen, Stellung der Bauten und Gesamthöhe sowie Gestaltung und \n\nMaterialisierung \n\n Nutzungsart und Anordnung sowie Grünraum- und Freiraumgestaltung \n\n Fuss- und Velowegverbindungen sowie Anbindung an die Umgebung mit \n\nVerkehrserschliessung und Parkierung \n\n Ver- und Entsorgung Energieeffizienz und Nachhaltigkeit und Umweltas-\n\npekte sowie erhaltenswerte und schützenswerte Bauten und Plätze \n\nDurch die Benennung der Quartierplaninhalte wird ein breit abgestützter Qualitäts-\n\nanspruch sichergestellt.  \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               45 \n\n \n\nBesondere Vorschriften \n\nIn Art. 33g werden die besonderen Vorschriften festgelegt und der Perimeter der \n\nSonderzonen Ebni in drei Teilbereiche eingeteilt. Der Teilbereich A umfasst den \n\nPerimeter am Laufenhaus mit den Grundstücken GB Nrn. 728, 1977 und 2305 \n\n(Teilfläche). Die Grundstücke GB Nrn. 744, 1435 (Teilfläche) und 3583 umfassen \n\nden Teilbereich B mit dem Perimeter Zentrum. Der Teilbereich C umfasst den Pe-\n\nrimeter Ost mit den Grundstücken GB Nrn. 857 und 3600. \n\nBaumassenziffer \n\nIn den Sonderzonen Ebni dürfen Neubauten und bestehende Bauten höchstens \n\nfolgende Baumassenziffern erreichen: \n\n 4.8 m³/m² in der Sonderzone Ebni A \n\n 11.2 m³/m² in der Sonderzone Ebni B \n\n 6.6 m³/m² in der Sonderzone Ebni C \n\nGesamthöhe und Grenzabstand \n\nIn den Sonderzonen ist eine Gesamthöhe von höchstens 30.00 m möglich. Die \n\nGesamthöhe ist tiefer angesetzt als der bestehende Bau Laufengasse (34 m Ge-\n\nsamthöhe). Die Gesamthöhe kann ausschliesslich im Rahmen eines Quartierplans \n\numgesetzt werden. Hierfür bildet der Art. 33f einen ausreichenden Qualitätskatalog \n\nab. Der minimale Grenzabstand wird auf 2.50 m festgesetzt. Dies entspricht dem \n\nüblichen Grenzabstand bei Quartierplänen gemäss der rechtskräftigen Bauord-\n\nnung. Gegenüber den Grundstücken der SBB wird der minimale Grenzabstand zur \n\nWahrung der Interessen der SBB auf 4.00 m festgelegt. \n\nWohnhygiene und /-qualität (Schattenwurf) \n\nUm die Wohnqualität zu sichern, werden neben den Kriterienkatalog aus Art. 33f \n\nRegelungen zum Schattenwurf festgelegt. Bauten mit einer Höhe von mehr als \n\n25.00 m dürfen Wohnnutzungen durch Schattenwurf nicht wesentlich beeinträch-\n\ntigen. Keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf liegt vor, wenn der \n\nauf die betroffenen Wohnbauten und zu Wohnzwecken bebaubare Bereich fal-\n\nlende Schatten an einem mittleren Wintertag nicht mehr als zwei Stunden und an \n\neinem mittleren Sommertag nicht mehr als drei Stunden beträgt. Weist ein betroffe-\n\nnes Gebäude einen Gewerbesockel auf, fällt dieser bei der Bemessung des Schat-\n\ntens ausser Ansatz. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               46 \n\n \n\nParkanlage \n\nIn der Sonderzonen Ebni C ist eine öffentlich zugängliche, gut nutzbare, zusam-\n\nmenhängende Parkanlage mit einer Fläche von mindestens 3’000 m2 anzulegen. \n\nSie dient vorab den Wohnnutzungen in der Sonderzone Ebni C je nach deren \n\nZweckbestimmung als Spiel- und/oder Erholungsraum. Es sind standortgemässe, \n\neinheimische Pflanzen zu verwenden. \n\nZusammenhängend meint in diesem Zusammenhang, dass die Parkanlage nicht \n\naus einzelnen Plätzen respektive Freiräumen besteht, sondern als Gesamtanlage \n\nerlebbar ist.  \n\nDie Parkanlage soll insbesondere der Erholung und/oder dem Spiel dienen. Ande-\n\nrerseits soll die Parkanlage auch ökologischen Aspekten Rechnung tragen. Die \n\nBestimmung, wonach standortgemässe, einheimische Pflanzen zu verwenden \n\nsind, weist darauf hin, dass die einheimische Flora und Fauna besonders gefördert \n\nwerden sollen (Biodiversität). Der Versiegelungsgrad soll dazu auf das notwen-\n\ndigste Mass in der Parkanlage beschränkt werden. Im Grundsatz, ist die Parkan-\n\nlage auf die Nutzungen und die bestehenden Freiräume des Gesamtareals abzu-\n\nstimmen. Die konkreten Vorschriften sowie das Parkkonzept werden im nachfol-\n\ngenden Quartierplan festgelegt. \n\nVerhältnis zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung \n\nIm Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung werden in der Bauordnung \n\nmehrere materielle Änderungen angegangen. Beispielsweise werden die Indus–\n\ntriezonen I, II, III und IV zu den Arbeitszone 1 und 2 generalisiert und die Bestim-\n\nmungen der Sondernutzungsplanung (Quartierplan) werden neu ausgestaltet. \n\nDie vorliegende Änderung der Bauordnung kann im Wesentlichen dieselbe For-\n\nmulierung aufnehmen, wie diese in der vorgesehenen Gesamtrevision der Nut-\n\nzungsplanung für die Sonderzonen Ebni formuliert wird. Es werden somit keine \n\nmateriellen Änderungen im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung er-\n\nfolgen. \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               47 \n\n \n\n8 Erläuterungen Zonenplanänderungen \n\nBezeichnungen \n\nEinzonung \nFreihaltezone Fh zu SEA (17 m2) \n\nUmzonungen \nIndustriezone I III zu Sonderzone Ebni SEA (5'214 m2) \nKernzone K I zu Sonderzone Ebni SEB (5'267 m2) \nIndustriezone I I zu Sonderzone Ebni SEB (2'738 m2) \nIndustriezone I II zu Sonderzone Ebni SEB (3'096 m2) \nIndustriezone I III zu Sonderzone Ebni SEB (5'145 m2) \nIndustriezone I I zu Sonderzone Ebni SEC (10'763 m2) \nIndustriezone I III zu Sonderzone Ebni SEC (5'518 m2) \n\nFestlegung Quartierplanpflicht über gesamten Perimeter SEA, SEB und SEC.  \n\nBeschreibung \n\nDas SIG-Areal ist gemäss KRP ein Entwicklungsschwerpunkt für Mischnutzungen. \nDer Perimeter für die Sonderzonen beschränkt sich auf das Gebiet mit Transformati-\nonsabsichten. Die Integration der Industrienutzung ist notwendig, da diese derzeit \nnoch stattfindet.  \n\n \nSiedlungsentwicklungsstrategie «Um-\nstrukturieren» \n\n \nRevidierter Zonenplan \n\nBetreffende Grundstücke \n\n728, 744, 857, 1435, 1977, 3583, 3600 \n\nGrösse Perimeter \n37'758 m2\n\n \n\nBegründung \n\nMit der Einführung der Sonderzonen kann auf die verschiedenen Nutzungen auf dem \nSIG-Areal reagiert werden. Die Abgrenzung im Norden entspricht der wahrnehmbaren \nArealgrenze. Der Nordteil des SIG-Areals soll die Flexibilität für den Arbeitsmarkt si-\nchern. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               48 \n\n \n\nGemeinderätliche Kommission \n\nDie im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung eingesetzte gemeinderätli-\nche Kommission stimmte einer Sonderzone Ebni einstimmig zu. Auch sprach sich die \ngemeinderätliche Kommission für eine Abkopplung der Änderungen im Rahmen einer \nTeilrevision aus, um Projekte auf dem SIG-Areal schneller umsetzen zu können. \n\nNicht behandelte Inhalte \n\nMit dieser Teilrevision werden nur die Flächen für die Sonderzonen Ebni sowie \ndie überlagernde Zone Quartierplanpflicht ausgeschieden. Dadurch entstehen \nim Bereich des Bahnhofs Neuhausen Rheinfall (Industriezone I III) sowie im \nBereich des vorgesehenen Gleiswegs (Industriezonen I I und I III) Zonenrest-\nflächen, welche im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung berei-\nnigt werden.  \n\n \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               49 \n\n \n\n9 Interessenabwägung \n\nIm Rahmen der Teilrevision können Auswirkungen auf den Raum, die Erschlies-\n\nsung oder der Umwelt ausgelöst werden. Deswegen benötigt es eine Interessen-\n\nabwägung. Hierbei sind die in den Gesetzen und Verordnungen postulierten Ziele \n\nund Grundsätze, insbesondere gemäss Art. 1 und 3 RPG zu berücksichtigen. \n\nAuch sind die privaten und öffentlichen Interessen ausserhalb des Raumplanungs-\n\ngesetzes zu berücksichtigen (Koordinationsaufgabe), sofern ihnen im konkreten \n\nFall räumlich relevante Bedeutung zukommt. Gemäss Art. 3 Abs. 1 RPV gliedert \n\nsich der Prozess die Interessenabwägung in drei Schritte. In einem ersten Schritt \n\nwerden die Interessen ermittelt, die im konkreten Fall von Bedeutung sind. Im zwei-\n\nten Schritt werden die Interessen anhand ausgewiesener Wertmassstäbe bewer-\n\ntet. Im dritten Schritt erfolgt die Abwägung der vorgängig ermittelten und bewerte-\n\nten Interessen. Für die Bewertung der Interessen wird eine dreistufige Bewer-\n\ntungsskala (Bewertung gut, mittel, schlecht) verwendet. Nachfolgend wird für die \n\nZonenplanänderung die Interessenabwägung aufgeführt. \n\nRelevante Interessen RPG ((Planungsgrundsätze und -ziele) \n- haushälterische Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG) \n\n- Siedlungsentwicklung nach innen lenken (Art. 1 Abs. 2abis RPG) \n\n- Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen (Art. 3 Abs. 2 b RPG) \n\n- Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwerge-\n\nwichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemes-\n\nsen erschlossen sind (Art. 3 Abs. 3 Lit. a RPG) \n\n- Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung ungenügend genutzten Flä-\n\nchen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. \n\n3 Abs. 3 Lit. abis RPG) \n\n- Wohngebiete vor lästigen Einwirkungen schonen (Art. 3 Abs. 3 b RPG) \n\n- Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 Lit. e RPG) \n\n- Grundsatz für die Schaffung und den Erhalt von Rad- und Fusswegen \n\n(Art. 3 Abs. 3 c RPG) \n\n \nRelevante Interessen KRP (Planungsgrundsätze und -ziele) \n- 2-2-1 Verdichtung an gut erschlossenen Lagen (ÖV/LV) \n\n- 2-2-1/3 Erfassung und Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven \n\n- 2-2-2 Siedlungsqualität \n\n- 2-2-4 Arbeitszonen \n\n- 2-3-2/5 Anforderungen an Umzonungen, \n\n- 2-3-2/7 Erhöhte Wohn-, Grün- und Freiraumqualität. \n\n \nRelevante Interessen Kommunaler Richtplan (Planungsgrundsätze und -ziele) \n\n- 2.4.1 Das historisch gewachsene Industrieareal der SIG baulich und nutzungsmäs-\n\nsig weiterentwickeln und so in Neuhausen am Rheinfall ein neues, vielfältiges Quar-\n\ntier mit Mischnutzung entstehen lassen. \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               50 \n\n \n\nErmittlung der Interessen \n\nund deren Bewertung \n\nErläuterung / Begründung \n\nZiel der Raumplanung \n\nfür eine haushälterische \n\nBodennutzung. \n\nBund \n\nArt. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG \n\n \n\nBewertung: \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n \n\nQuantitative Betrachtungsweise: Mit Ausnahme einer minimalen Bereinigung \n\nmit einer Einzonung von der Freihaltezone in die Sonderzone (SEA) von \n\n17 m2 wird kein neues Bauland in Anspruch genommen.  \n\nQualitative Betrachtungsweise: Die Ausnützung (Baumassenziffer) in den \n\nSonderzonen werden auf die jeweiligen Nutzungen abgestimmt, um die Qua-\n\nlitätsansprüche sicherzustellen. \n\nKonzentrationsprinzip: Mit den Sonderzonen wird eine Mischnutzung ermög-\n\nlicht. Dies kann auch Nutzungen von Freizeit und Tourismus beinhalten. Da-\n\nmit kann einer lückenhaften Bebauung resultierend einer nicht mehr benötig-\n\nten Industrienutzung entgegengewirkt werden.  \n\n \n\n \n\nLenkung der Siedlungs-\n\nentwicklung nach innen \n\nunter Berücksichtigung \n\neiner angemessenen \n\nWohnqualität. \n\nBund \n\nArt. 1 Abs. 2 abis RPG \n\nArt. 3 Abs. 3 a RPG \n\nArt. 3 Abs. 3 abis RPG \n\nKanton \nKap.-Nr. 2-2-2 KRP \nKap.-Nr. 2-3-2/7 KRP \nKap.-Nr. 2-2-4 KRP \n\n \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nDie Gemeinde hat mit der Siedlungsentwicklungsstrategie die Siedlungsent-\n\nwicklung nach innen aufgezeigt und mit Massnahmen hinterlegt. Die Auswei-\n\nsung der Sonderzonen ist eine Massnahme davon. \n\nDas SIG-Areal ist ein kantonaler Entwicklungsschwerpunkt für Mischnutzun-\n\ngen. Entwicklungsschwerpunkte zeichnen sich durch eine gute – sehr gute \n\nErschliessung mit dem öffentlichen Verkehr aus. Wohnen und Arbeiten sind \n\nsomit zweckmässig an einer sehr gut erschlossenen Lage zugeordnet. Die \n\nMischnutzung erhöht den Handlungsspielraum und kann damit das Potential \n\nvon ungenutzten Flächen (z.B. für Arbeitsplätze) besser ausschöpfen. \n\nDem Planungsgrundsatz gemäss Kapitel Nr. 2-3-2/7 KRP an eine erhöhte \n\nWohnqualität wird insbesondere mit dem verpflichtenden Instrument der \n\nSondernutzungsplanung (Quartierplanpflicht) gewährleistet. Bereits wurden \n\nauf dem SIG-Areal für die Gesamtarealplanung ein Leitbild und eine Testpla-\n\nnung sowie ein Masterplan erstellt.  \n\nMit Wahrung der durch den Denkmalschutz bestehenden Vereinbarung \n\n(Schutzziele, Massnahmen) wird bei Bauvorhaben dem Denkmalschutz aus-\n\nreichend Rechnung getragen. Neue Bauvorhaben müssen sich harmonisch \n\nin die bestehenden baulichen Strukturen einfügen.  \n\nBauten von mehr als 25.00 m Höhe dürfen Wohnnutzungen durch Schatten-\n\nwurf nicht wesentlich beeinträchtigen.  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               51 \n\n \n\nErfassung und Mobili-\n\nsierung der inneren Nut-\n\nzungsreserven. \n\nKanton \n\nKap.-Nr. 2-2-1/3 \n\nKap.-Nr. 2-2-4 KRP \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nMit der Ausweisung des SIG-Areals als Entwicklungsschwerpunkt für Misch-\n\nnutzungen ist bereits auf Stufe des kantonalen Richtplans die Erfassung und \n\ndie Mobilisierung der inneren Nutzungsreserve bezeichnet worden (Sied-\n\nlungsreserven Raum+).  \n\nMit der Transformation für Mischnutzungen können auf dem Areal vielfältige \n\nBedürfnisse abgedeckt werden, die sich mit der kommunalen Siedlungsent-\n\nwicklungsstrategie decken. \n\nGrundsatz, dass Sied-\n\nlungen, Bauten und An-\n\nlagen sich in die Land-\n\nschaft einordnen (Orts-\n\nbild). \n\nBund \n\nArt. 3 Abs. 2 b RPG \n\nKanton \n\nKap.-Nr. 2-2-2 KRP \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nMit der Höhenbeschränkung von 30 m Gesamthöhe wird das bisherige Land-\n\nschaftsbild entlang des BLN-Objekts «Rheinfall» sowie das Ortsbild nicht er-\n\nheblich beeinträchtigt. Hauptgrund ist, dass bereits die bestehenden Bauten \n\nhoch in Erscheinung treten.  \n\nIm Rahmen der Quartierplanpflicht sind Neubauten auf die Auswirkungen \n\nauf das Landschafts- und Ortsbild zu überprüfen. Dies wird mit dem Anfor-\n\nderungskatalog (insbesondere durch Bauvolumen, Stellung der Bauten und \n\nGesamthöhe, Gestaltung und Materialisierung, Anordnung) sichergestellt. \n\nBeispielsweise hat bereits die projektbezogene Prüfung der ENHK für das \n\ngeplante Hotel mit einer Gesamthöhe von 30 m am Standort Mittelbau keine \n\nBeeinträchtigung des BLN-Objekts «Rheinfall» attestiert.  \n\n \n\nGrundsatz für die Schaf-\n\nfung und den Erhalt von \n\nRad und Fusswegen. \n\nBund \n\nArt. 3 Abs. 3 c \n\nKanton \n\nKap.-Nr. 2-2-1 KRP \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nDas SIG-Areal wurde bereits für die Öffentlichkeit geöffnet. Die Durchwe-\n\ngung im Areal wird für den Langsamverkehr stets verbessert. Geplant ist \n\nbeispielsweise eine neue Fussgänger- und Veloverbindung von der Bahn-\n\nhofstrasse in das SIG-Areal (alte Gleistrasse). Mit dieser Verbindung wür-\n\nden die Sonderzonen Ebni respektive das SIG-Areal eine deutliche Verbes-\n\nserung betreffend dem Langsamverkehr erhalten.  \n\nAuch soll das SIG-Areal mit einer neuen Fusswegeverbindung an das Brü-\n\nckenwegli angeschlossen werden, was wiederum eine Verbesserung für den \n\nLangsamverkehr darstellt. \n\nDie Siedlungsinnenentwicklung erfolgt somit auch an mit dem Fuss- und Ve-\n\nloverkehr gut erschlossenen Lagen. \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               52 \n\n \n\nGrundsatz, dass Sied-\n\nlungen viele Grünflä-\n\nchen und Bäume enthal-\n\nten sollen. \n\nArtenschutz \n\nNatur- und Landschafts-\n\nschutz \n\nBund \n\nArt. 3 Abs. 3 e RPG \n\nKanton \n\nKap.-Nr. 2-3-2/7 \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nIm Rahmen der Teilrevision werden Rahmenbedingungen an die Umge-\n\nbungsgestaltung in den Sonderzonen Ebni mittels Quartierplanpflicht aufge-\n\nführt. \n\nEin wesentlicher Bestandteil der Sonderzonen ist die Sicherstellung eines \n\nzusammenhängenden Parks, der öffentlich nutzbar sein soll. Die Parkanlage \n\nmuss eine Flächengrösse von mindestens 3'000 m2 aufweisen. Es sind \n\nstandortgemässe, einheimische Pflanzen zu verwenden. \n\nDie im Bereich des SIG-Areals verlaufenden Flugkorridore der Nordfleder-\n\nmaus. Diese werden durch die Teilrevision nicht erheblich beeinträchtigt. Im \n\nRahmen möglicher Quartierplanverfahren oder von Baubewilligungsverfah-\n\nren sind ggf. Massnahmen betreffend Fledermäuse zu treffen. \n\nDie Massvorschriften der Teilrevison führen zu keiner erheblichen Verände-\n\nrung des Landschaftsbilds. Das BLN-Gebiet «Rheinfall» wird nicht beein-\n\nträchtigt.  \n\nWohngebiete vor schäd-\n\nlichen oder lästigen Ein-\n\nwirkungen schonen. \n\nBund \n\nArt. 3 Abs. 3 b RPG \n\nArt. 24 USG \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nDie Sonderzonen Ebni mit Mischnutzung werden der Empfindlichkeitsstufe \n\n(ES) III zugeordnet. Im Rahmen künftiger Quartierplanverfahren oder Baube-\n\nwilligungsverfahren können bei konkreten Neunutzungs- respektive Umnut-\n\nzungsvorhaben weitere Lärmquellen hinzukommen oder bestehende wegfal-\n\nlen. Deswegen sind diese Abklärungen erst bei Vorliegen eines konkreten \n\nProjektes durchzuführen. \n\nIn 2014 wurde mit der Studie Beurteilung Schallimmissionen des Rheinfalls, \n\nRelevanz von Industrie- und Gewerbelärm sowie von Eisenbahnlärm Lärm-\n\nimmissionen untersucht. Die Ergebnisse zeigen, dass selbst reine Wohnnut-\n\nzungen auf dem Areal möglich sind. Bei Vorlage eines konkreten Projekts \n\nkönnen entsprechende Massnahmen vorgenommen werden, damit keine er-\n\nheblichen Beeinträchtigungen verbleiben. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               53 \n\n \n\nEinwendung der \n\nBevölkerung \n\nBund \n\nArt. 4 Abs. 2 RPG \n\nKanton \n\nArt. 11 Abs. 2 BauG \n\n \n\nBewertung: \n\n \n\n \n\ngut X \n\nmittel  \n\nschlecht  \n\nTeilrevision Zonenplan \n\nDas Einwendungsverfahren fand vom 10. November 2023 bis 11. Dezember \n\n2023 statt (Amtsblatt des Kantons Schaffhausen Nr. 45, 10. November 2023, \n\nS. 1953). In der Auflagefrist ist eine Einwendung von Seiten der SBB AG ein-\n\ngegangen. Mit der Einwendung wurden zwei Anträge formuliert. Antrag Nr. 1 \n\nbezog sich auf die Ausweisung eines Grenzabstandes zu den Grundstücken \n\nder SBB auf 4.00 m. Antrag Nr. 2 bezieht sich auf die langfristige Berücksich-\n\ntigung des Raumbedarfs der SBB. \n\nDie SBB macht im Rahmen Ihrer Einwendung nationale Interessen geltend. \n\nDiese sind gegenüber den kommunalen Interessen der Gemeinde Neuhau-\n\nsen am Rheinfall höher zu gewichten. Der minimale Grenzabstand gegen-\n\nüber den Grundstücken der SBB wurde deswegen auf 4.00 m angepasst.  \n\nFür die Sicherung des langfristigen Raumbedarfs wird die SBB eine Interes-\n\nsenlinie erarbeiten, welche eine Baulinie darstellt. Bei der Erarbeitung der \n\nQuartierpläne sind deshalb die Bedürfnisse der SBB zu berücksichtigen.  \n\nAufzählung der in Betracht kommenden Lösungen \n\nA) Nullvariante \n\nEs erfolgt keine Teilrevision des Zonenplans. Neuprojekte sind ausschliesslich im \n\nRahmen der geltenden Bauvorschriften möglich. \n\nB) Teilrevision \n\nIm Rahmen der Gesamtrevision könnte ein Teil des SIG-Areals der Zentrumszone \n\nzugeordnet werden. Die Zentrumszone ist für Mischnutzungen bestimmt und un-\n\nterliegt einer Regelbauweise. Abweichungen sind mit einem Quartierplan möglich. \n\nSchlussbetrachtung unter Abwägung der Interessen und Alternativen \n\nDie Einführung der Sonderzonen Ebni stellt die Vereinbarkeit mit der Gesamtrevi-\n\nsion der Nutzungsplanung sicher. Die relevanten Interessen können gut berück-\n\nsichtigt werden. Es werden keine öffentlichen Interessen negativ berührt. Die Vor-\n\nschriften der Bauordnung sind so präzise formuliert, dass Betroffene die Auswir-\n\nkung der Planänderung überprüfen und beurteilen können. Eine qualitätsvolle \n\nSiedlungsinnenentwicklung wird gewährleistet. Es können die Ziele und Grunds-\n\nätze aus der übergeordneten Planung (RPG, KRP) Folge geleistet werden. Die \n\nGemeinde kann mit der Teilrevision den Weg ebnen, damit zeitnah eine nachhal-\n\ntige Siedlungsentwicklung nach innen umgesetzt werden kann. Mittels Quartier-\n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               54 \n\n \n\nplan werden in den darauffolgenden Planungsprozessen erhöhte Qualitätsansprü-\n\nche betreffend Freiraum, Erschliessung, Energie sowie Umwelt und Architektur si-\n\nchergestellt. \n\n10 Planerische Gesamtsituation \n\nUmsetzung Gefahrenkarte, Oberflächenabfluss \n\nDie Erarbeitung der Gefahrenkarte ist abgeschlossen und wurde zum Ende des \n\nJahres 2020 angepasst. Die Sonderzonen Ebni sind davon einzig an der Hang-\n\nkante im Bereich des Brückenweglis durch eine Rutschgefahr betroffen, welche \n\ndie in diesen Zonen zulässigen Nutzungen nicht tangiert. Die grundeigentümerver-\n\nbindliche Umsetzung der Gefahrenkarte soll daher für das gesamte Gemeindege-\n\nbiet im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung erfolgen.  \n\nHingegen ist das Areal von Gefahren durch Oberflächenabfluss betroffen. Allfällige \n\nAbwehrmassnahmen sind in den nachfolgenden Quartierplänen festzulegen. \n\nKommunaler Strassenrichtplan \n\nDie Revision des Strassenrichtplans wird mit der Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung erstellt. Die Planungsarbeiten sind so weit vorangeschritten, dass der Ge-\n\nmeinderat die Entwürfe in 1. Lesung behandeln und im Anschluss die Vorprüfung \n\neingeleitet werden kann. Die Ergebnisse (Abstimmung Siedlung und Verkehr) sind \n\nin der Gesamtrevision der Nutzungsplanung abgebildet. \n\nGeodaten im Planungsbereich \n\nDie Digitalisierung der Geodaten der Quartierpläne ist erfolgt. Die Digitalisierung \n\nder Baulinienpläne soll 2023 erfolgen. \n\nGesamtrevision Nutzungsplanung \n\nDie Gesamtrevision der Nutzungsplanung wird nach dem Negativentscheid durch \n\ndie Volksabstimmung vom 25. November 2018 überarbeitet. Vorgängig wurde der \n\nkommunale Richtplan erstellt. Der kommunale Richtplan dient als strategisches \n\nPlanungsinstrument und integriert die Siedlungsentwicklungsstrategie der Ge-\n\nmeinde gemäss Festsetzung 2-3-1-/1 des KRP. Bestandteil der Siedlungsentwick-\n\nlungsstrategie sind insbesondere Ziele und Massnahmen für die Gesamtrevision \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               55 \n\n \n\nder Nutzungsplanung. Die Planungsarbeiten für die Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung haben im Oktober 2021 begonnen. Die Entwürfe wurden für die obligato-\n\nrische Vorprüfung dem Planungs- und Naturschutzamt im Juli 2023 eingereicht. \n\nUmsetzung der IVHB \n\nDie Bauordnungsbestimmungen der Sonderzonen entsprechen bereits den Begrif-\n\nfen und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonierung der \n\nBaubegriffe (IVHB) nicht. Die Umsetzung der IVHB soll jedoch erst mit der Gesam-\n\ntrevision der Nutzungsplanung erfolgen. \n\n11 Ablauf der Planung, Information und öffentliche Auflage  \n\nGemeinderat 1. Lesung \n\nDer Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 27. Juni 2023 die 10. Teilrevision der \n\nBauordnung und die 21. Teilrevision des Zonenplans zuhanden der Vorprüfung \n\nverabschiedet.  \n\nKantonale Vorprüfung \n\nMit Schreiben vom 26. Oktober 2023 wurde für die 21. Teilrevision des Zonenplans \n\nund die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonderzonen Ebni» eine Genehmigung \n\nin Aussicht gestellt. Hierfür mussten insbesondere Anpassungen im Planungsbe-\n\nricht nachgeführt werden. Anhang C des Planungsberichts zeigt eine Übersicht \n\nüber die Berücksichtigung des Vorprüfungsresultats. Dort ist auch vermerkt, wel-\n\nche jeweiligen Abschnitte des Planungsberichts aufgrund des Vorprüfungsresul-\n\ntats angepasst wurden. \n\nGemeinderat (1. Lesung, Fortsetzung) \n\nDer Gemeinderat hat mit Beschluss vom 7. November 2023 die Entwürfe für die \n\n21. Teilrevision des Zonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonder-\n\nzonen Ebni» mit Stand vom 1. November 2023 gutgeheissen. \n\nÖffentliche Auflage (Einwendungsverfahren Zonenplan- und Bauordnungs-\n\nänderung) \n\nDas gemäss Art. 11 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Bau-\n\nrecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (SHR 700.100) vorgese-\n\nhene Einwendungsverfahren fand vom 10. November 2023 bis 11. Dezember \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               56 \n\n \n\n2023 statt (Amtsblatt des Kantons Schaffhausen Nr. 45, 10. November 2023, S. \n\n1953). \n\nIn der Auflagefrist ist eine Einwendung beim Gemeinderat eingegangen. Die Ein-\n\nwendung wurde vom Gemeinderat berücksichtigt. Es wurde eine entsprechende \n\nAnpassung in Art. 33g Abs. 2 der 10. Teilrevision der Bauordnung vorgenommen. \n\nHinzugekommen ist, dass gegenüber der Grundstücke der SBB ein Grenzabstand \n\nvon mindestens 4.00 m einzuhalten ist (vgl. Planungsbericht Anhang B). Eine Wie-\n\nderholung des Einwendungsverfahrens ist nicht notwendig, da die Änderung des \n\nGrenzabstandes von 4.00 m nur die SIG Gemeinnützige Stiftung und die SBB be-\n\ntrifft. Gemäss der Mail von Michel Rubli (Geschäftsführer SIG Gemeinnützige Stif-\n\ntung) vom 13. Dezember 2023 ist die SIG Gemeinnützige Stiftung mit diesem Vor-\n\ngehen einverstanden. \n\nBeschluss Einwohnerrat \n\nFolgt \n\nÖffentliche Auflage (Rekursverfahren) \n\nFolgt \n\nGenehmigung Regierungsrat \n\nDer Regierungsrat kann die Änderung des Zonenplans genehmigen. \n\n \n\n  \n\n\n\n19.12.2023    21. Teilrevision Zonenplan / 10. Teilrevision Bauordnung                               57 \n\n \n\nVerzeichnis der Anhänge \n\n \n\nAnhang A, GR Protokoll, 2. Lesung, 19. Dezember 2023 \n\nAnhang B, GR Protokoll, Einwendung SBB, 19. Dezember 2023 \n\nAnhang C, Übersicht Auswertung Vorprüfung \n\nAnhang D, GR Protokoll, Fortsetzung 1. Lesung, 7. November 2023 \n\nAnhang E, Vorprüfungsbericht, 26. Oktober 2023 \n\nAnhang F, GR Protokoll 1. Lesung, 27. Juni 2023 \n\n\n\nGemeinderat Neuhausen am Rheinfall\nProtokollauszug vom 19. Dezember 2023\n\nSitzung Nr. 48\n\nBetrifft: Planungsreferat;\n10. Teilrevision Bauordnung und 21. Teilrevision des Zonenplans betref-\nfend Sonderzonen Ebni, SIG-Areal, 2. Lesung\n\n1. Der Gemeinderat hat mit Beschluss vom 7. November 2023 die Entwürfe für die 21.\n\nTeilrevision des Zonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonderzonen Ebni»\n\nmit Stand vom 1. November 2023 zuhanden des Einwendungsverfahrens gutgeheissen.\n\nDas gemäss Art. 11 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im\n\nKanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (Baugesetz; SHR 700.100) vorgesehene Ein-\n\nwendungsverfahren fand vom 10. November 2023 bis 11. Dezember 2023 statt (Amtsblatt\n\ndes Kantons Schaffhausen Nr. 45, 10. November 2023, S. 1953).\n\n2. In derAuflagefrist ist eine Einwendung von Seiten der SBB AG mit Schreiben vom 8. De-\n\nzember 2023 beim Gemeinderat eingegangen. Mit der Einwendung wurden zwei Anträge\n\nformuliert. Antrag Nr. 1 bezog sich auf die Ausweisung eines Grenzabstandes zu den\n\nGrundstücken der SBB auf 4.00 m. Antrag Nr. 2 bezieht sich auf die langfristige Berück-\n\nsichtigung des Raumbedarfs der SBB. Der Gemeinderat hat die Anträge mit Beschluss vom\n\n19. Dezember 2023 berücksichtigt (vgl. hierzu ausführlich, GR Protokoll vom 19. Dezember\n\n2023, Einwendung SBBAG).\n\n3. Das Planungsreferat hat den Bericht und Antrag an den Einwohnerrat für die 21. Teilre-\n\nVision des Zonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonderzonen Ebni» mit\n\nStand vom 19. Dezember 2023 erstellt und empfiehlt dem Gemeinderat diesen gutzuheis-\n\nsen.\n\nDer Gemeinderat beschliesst:\n\n1. Die 21. Teilrevision des Zonenplans mit Stand vom 19. Dezember 2023 sowie der\n10. Teilrevision der Bauordnung mit Stand vom 19. Dezember 2023 wird gutgeheis-\n\n. sen.\n\n2. Der Bericht und Antrag gemäss Ziffer 3 des vorliegenden Protokolls wird gutgeheis-\nsen.\n\n\n\n-2-\n\n3. Mitteilung an:\n\nPräsident Felix Tenger\nSozialreferentin Franziska Brenn\nBaureferent Christian Di Ronco\nBildungsreferent Ruedi Meier\nFreizeit- und Kulturreferent Andreas Neuenschwander\nLeiter Hochbau Patrick Güntert\nSachbearbeiter Raumplanung Thomas Felzmann (Akten)\n\nnndeschr^lb\n\n<<„\n\n)enn:\n\n\n\nGemeinderat Neuhausen am Rheinfall\nProtokollauszug vom 19. Dezember 2023\n\nSitzung Nr. 48\n\nBetrifft: Planungsreferat;\n10, Teilrevision Bauordnung und 21. Teilrevision des Zonenplans betref-\nfend Sonderzonen Ebni, SIG-Areal\nEinwendungsverfahren - Einwendung SBB AG\n\n1. Der Gemeinderat hat mit Beschluss vom 7. November 2023 die Entwürfe für die 21. Teil-\n\nrevision des Zonenplans und die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonderzonen Ebni» mit\n\nStand vom 1. November 2023 zuhanden des Einwendungsverfahrens gutgeheissen. Das\n\ngemäss Art. 11 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kan-\n\ntön Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (Baugesetz; SHR 700.100) vorgesehene Ein-\n\nwendungsverfahren fand vom 10. November 2023 bis 11. Dezember 2023 statt (Amtsblatt\n\ndes Kantons Schaffhausen Nr. 45, 10. November 2023, S. 1953).\n\n2. Innerhalb der Auflagefrist ging mit Schreiben vom 8. Dezember 2023 eine Einwendung\n\nvon der SBB AG mit folgenden Anträgen ein:\n\n1. Gegenüber den Grundstücken der SBB ist ein Grenzabstand von mindestens 4 Meter\n\neinzuhalten.\n\n2. Der langfristige Raumbedarf der SBB ist zu berücksichtigen.\n\n3. Das Planungsreferat hat die Einwendung der SBB AG vom 8. Dezember 2023 geprüft\n\nund kommt zu folgender Schlussfolgerung:\n\na) Die SBB macht im Rahmen Ihrer Einwendung nationale Interessen geltend. Diese\n\nsind gegenüber den kommunalen Interessen der Gemeinde Neuhausen am Rhein-\n\nfall höher zu gewichten.\n\nb) Es ist möglich, die Grenzabstände gegenüber den Grundstücken der SBB auf min-\n\ndestens 4.00 m auszudehnen. Bei den weiteren Grundstücksbereichen kann der\n\nGrenzabstand von mindestens 2.50 m belassen werden.\n\nc) Eine Wiederholung des Einwendungsverfahrens ist nicht notwendig, da die Ände-\n\nrung des Grenzabstandes von 4.00 m nur die SIG Gemeinnützige Stiftung und die\n\n\n\n-2-\n\nSBB betrifft. Gemäss der Mail von Michel Rubli (Geschäftsführer SIG Gemeinnüt-\n\nzige Stiftung) vom 13. Dezember 2023 ist die SIG Gemeinnützige Stiftung mit die-\n\nsem Vorgehen einverstanden.\n\nd) Für die langfristige Raumsicherung wird durch die SBB eine Interessenslinie erar-\n\nbeitet. Die Interessenslinie soll eine Baulinie darstellen. Die Interessenslinie kann\n\nsowohl im Quartierplanverfahren als auch im Baubewilligungsverfahren berücksich-\n\ntigt werden. Zum einen wird mit den Bestimmungen zu den Sonderzonen Ebni eine\n\nQuartierplanpflicht durch Art. 33f festgesetzt. Gemäss den Bestimmungen aus Art.\n\n33f sind in den Sonderzonen Ebni wesentliche bewilligungspflichtige Verkehren nur\n\nim Rahmen eines Quartierplans möglich. Deswegen kann eine Interessenslinie der\n\nSBB im Rahmen des Quartierplanverfahrens berücksichtigt werden. Zum anderen\n\nmüssen im Baubewilligungsverfahren Baulinien beachtet werden.\n\ne) Mit den Änderungen des Grenzabstandes zu Gunsten der SBB können die Interes-\n\nsen der SBB berücksichtigt werden. Der langfristige Raumbedarf kann darüber hin-\n\naus in den nachgelagerten Verfahren (Quartierplan, Baubewilligung) gefestigt wer-\n\nden.\n\n4. Gemäss den Schlussfolgerungen aus Ziffer 3 dieses Protokolls schlägt das Planungsre-\n\nferat nachstehende Änderung in Art. 33g Abs. 2 der 10. Teilrevision der Bauordnung vor\n\n(Änderungen kursiv). Weitere Änderungen sind nicht gegeben.\n\nArt. 33g Besondere Vorschriften\n\n2 Es gelten folgende Masse:\n\na) Grenzabstand bei offener Bauweise: mindestens 2.50 m. Es gilt der äusserste\n\nBauteil. Grenzabstand gegenüber den Grundstücken derSBB (Bahngelände): min-\n\ndestens 4.00 m.\n\nb) Gesamthöhe höchstens 30.00 m.\n\nDer Gemeinderat beschliesst:\n\n1. Dem Antrag Nr. 1 der SBB AG gemäss dem Einwendungsschreibeh vom 8. Dezem-\nber 2023 wird im Rahmen der 21. Teilrevision des Zonenplans sowie der 10. Teilre-\nVision der Bauordnung mit Stand vom 19. Dezember 2023 berücksichtigt. Die 10.\nTeilrevision der Bauordnung wird gemäss Ziffer 4 des vorliegenden Protokolls ge-\nändert.\n\n2. Dem Antrag Nr. 2 der SBB AG gemäss dem Einwendungsschreiben vom 8. Dezem-\nber 2023 kann in den nachgelagerten Verfahren, namentlich Quartierplan und Bau-\nbewilligung berücksichtigt werden.\n\n\n\n-3-\n\n3. Es werden keine Kosten erhoben.\n\n4. Der Gemeinderat setzt die SBB darüber in Kenntnis, dass die Gemeinde insbeson-\ndere auf dem Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 857 entlang der alten\nGleistrasse und angrenzend der aktiven Bahntrasse der SBB ein FUSS- und Veloweg\nin Planung ist. Die Unterlagen hierfür wurden derSBB AG Immobilien (z.Hd. Herrn\nUrs Koppel) mit Mail 10. November 2023 zur Vorvernehmlassung eingereicht.\n\n4. Die 21. Teilrevision des Zonenplans mit Stand vom 19. Dezember 2023 sowie der\n10. Teilrevision der Bauordnung mit Stand vom 19. Dezember 2023 wird gutgeheis-\nsen.\n\n5. Mitteilung an:\n\nPräsident Felix Tenger\nSozialreferentin Franziska Brenn\nBaureferent Christian Di Ronco\nBildungsreferent Ruedi Meier\nKulturreferent Andreas Neuenschwander\nLeiter Hochbau Patrick Güntert\nSachbearbeiter Raumplanung Thomas Felzmann (Akten)\nSBB AG, Immobilien - Grundstücksmanagement, Sven Zollinger, Vulkanplatz\n11, 8048 Zürich (per Einschreiben)\n\nNAMENS DES GEM^INDER^TES\nDer Präsident: /^-t^i@ Schreibest\n\n\\\n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplan Neuhausen: Anhang C \n\nÜbersicht über die Berücksichtigung der Vorprüfung \n \n\nVorprüfungsresultat Berücksichtigung \n\n3. Bau- und Nutzungsordnung  \n\n3.1  Art 33g Besondere Vorschriften  \n\nHinweis  \n\nEs wird darauf hingewiesen, dass sich die Sonderzone Ebni A \n(SEA) vollständig im BLN-Gebiet Rheinfall befindet. Kultureller Be-\nstandteil dieses BLN-Teilgebietes ist das bestehende Laufenhaus. \nEs handelt sich um einen charakteristischerweise an die Hangstufe \nangelehnter Solitärbau. Die Ausnutzung maximaler Volumen wird \nin der SEA, daher kritisch betrachtet. Die Bauvolumen gemäss Art. \n33g Abs. 1 dürfen die Schutzinteressen nicht beeinträchtigen. Im \nQuartierplanverfahren sind die Bauvolumen mit Blick auf die \nSchutzzielverträglichkeit zu behandeln und zu definieren \n\nKenntnisnahme. \nDies wird im Rahmen des in den \nSonderzonen Ebni zwingend zu \nerstellenden Quartierplans zu be-\nrücksichtigen sein. \n\n3.2 Art. 78  \n\nZwingende Vorgabe  \n\nDer Art. 78 ist nach unserer Auffassung ein neuer Artikel. Dement-\nsprechend ist er in der Zusammenstellung der Änderungen der \nBauordnung auch als Bauordnung neu zu bezeichnen und nicht als \nErgänzung. \n\n \n\nDies ist korrekt. Die Art. Nr. \nstammt aus dem Entwurf der lau-\nfenden Gesamtrevision der Nut-\nzungsplanung. \n\n \n\nLösung: \n\nBezeichnung als «Art. neu». \n\nIm Rahmen der Gesamtrevision \nwird dies dem entsprechenden Ar-\ntikel zugeordnet. \n\nHinweis  \n\nDie Mischnutzung von Wohnen bis und mit Industrie in derselben \nZone birgt Risiken. Wohnnutzungen in der Lärmempfindlichkeits-\nstufe (ES) III direkt neben einem Industriebetrieb, der die Beurtei-\nlungsgrenzwerte der Lärmschutzverordnung (LSV) ausschöpft, \nschränkt die Wohnqualität ein. Industriebetriebe mit Schichtarbeit \noder Arbeiten in der Nacht sollten deshalb eingeschränkt oder nicht \nzugelassen werden. Mögliche weitere Nutzungskonflikte sind zu \nberücksichtigen. \n\nDie Befürchtungen werden nicht \ngeteilt. Zum einen sind jetzt schon \nWohnnutzungen vorhanden (Ho-\nchbau), zum andern verhindern \nbei einer Änderung möglicher in-\ndustrieller Nutzungen Art. 7 und 8 \nLSV eine übermässige Lärmbe-\nlastung. Im Quartierplan ist aufzu-\nzeigen, wo welche Nutzungen zu-\nlässig sind. \n\n4. Planungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n4.1 Kap. 2.4  \n\nZwingende Vorgabe  \n\nDas Kapitel ist mit Aussagen zur Auswirkung und Veränderung \nauf die Gesamtgemeinde zu ergänzen. \n\nErgänzung Planungsbericht in Ab-\nschnitt 2.4 \n\n4.2 Kap. 3.1  \n\nZwingende Vorgabe  \n\nDas Kapitel ist mit folgenden Richtplankapiteln zu ergänzen: Ergänzung Planungsbericht in Ab-\nschnitt 3.1.2 \n\n KRP Kap. 2-1-2 Entwicklungsschwerpunkte; \n KRP Kap. 2-1-2/3 Entwicklungsschwerpunkte für Mischnut-\n\nzung; \n KRP Kap. 2-2-4 Arbeitszonen; \n\n \n\n\n\nVorprüfungsresultat Berücksichtigung \n\n Ggf. KRP Kap. 2-1-3 Verkehrsintensive Einrichtungen. \n \n\n4.3 Kap. 6.9  \n\nZwingende Vorgabe  \n\nDas Kapitel ist mit einer Aussage zur Einzonung der Freihaltezone \nzu ergänzen. \n\nErgänzung Planungsbericht in Ab-\nschnitt 6.10 \n\n4.4 Kap. 7.2  \n\nZwingende Vorgabe  \n\nGemäss KRP Kap. 2-1-2/3 sind in Entwicklungsschwerpunkten \nMischzonen auch Nutzungen u. a. aus den Bereichen Einzelhan-\ndel, Freizeit und Tourismus vorzusehen. Im Planungsbericht ist \npräziser zu erläutern, welche vorgesehene Nutzungen diese Nut-\nzungsbereiche gemäss KRP abdecken oder/und eine Erläuterung, \nwarum diese Nutzungen keinen Platz in der Sonderzone Ebni fin-\nden. \n\n \n\nErgänzung Planungsbericht in Ab-\nschnitt 7.2.1  \n\n4.5 Thema Archäologie  \n\nZwingende Vorgabe  \n\nDas Thema der Archäologie wird nicht abgehandelt. Mit der abge-\nlehnten Gesamtrevision der Nutzungsplanung wäre nordwestlich \ndes VS Nr. 1535 (vgl. Geoportal Kanton Schaffhausen) am Rhein-\nuferweg eine Archäologische Schutzzone eingeführt worden \n(Überreste einer 1343 erstmals erwähnten Kapelle mit Friedhof). \nFalls die Schutzzone erst in der Gesamtrevision eingeführt werden \nsoll, ist dies im Planungsbericht zu begründen. \n\n \n\nErgänzung Planungsgericht in Ab-\nschnitt 6.9. \n\n5. Fazit  \n\nAusgehend von den oben ausgeführten Beurteilungen kann für die \n21. Teilrevision Zonenplan und 10. Teilrevision Bauordnung «Son-\nderzonen Ebni» in der vorliegenden Form eine Genehmigung in \nAussicht gestellt werden. Die 21. Teilrevision Zonenplan und 10. \nTeilrevision Bauordnung «Sonderzonen Ebni» ist unter Berück-\nsichtigung der Erwägungen zu überarbeiten. \n\nMit der oben aufgeführten Berück-\nsichtigung (Überarbeitung) sind \ndie Vorgaben aus dem Vorprü-\nfungsbericht erfüllt und die 10. \nTeilrevision der Bauordnung so-\nwie die 21. Teilrevision scheinen \ngenehmigungsfähig zu sein. \n\n \n \n \n\n\n\nGemeinderat Neuhausen am Rheinfall\nProtokollauszug vom 7. November 2023\n\nSitzung Nr. 42\n\nBetrifft: Planungsreferat;\n10. Teilrevision Bauordnung und 21. Teilrevision des Zonenplans betref-\nfend Sonderzonen Ebni, SIG-Areal\nFortsetzung 1. Lesung\n\nMit Beschluss vom 27. Juni 2023 hat der Gemeinderat die 21. Teilrevision des Zonenplans\n\nmit Stand vom 15. Juni 2023 sowie die 10. Teilrevision der Bauordnung mit Stand vom 26.\n\nJuni 2023, betreffend die Sonderzonen Ebni, in 1. Lesung gutgeheissen und die obligatori-\n\nsehe Vorprüfung durch das Planungs- und Naturschutzamt eingeleitet.\n\nMit Vorprüfungsbericht vom 26. Oktober 2023 wurde für die 21 . Teilrevision des Zonenplans\n\nund die 10. Teilrevision der Bauordnung «Sonderzonen Ebni» eine Genehmigung in Aus-\n\nsieht gestellt. Hierfür ist die 21. Teilrevision des Zonenplans und die 10. Teilrevision der\n\nBauordnung «Sonderzonen Ebni» unter Berücksichtigung der Erwägungen gemäss Vor-\n\nprüfungsbericht zu überarbeiten. Die Erwägungen beziehen sich schwerpunktmässig auf\n\nden Planungsbericht. Die Erwägungen wurden berücksichtigt und insbesondere im Pla-\n\nnungsbericht mit Anhang C abgebildet. Anhang C des Planungsberichts zeigt eine Uber-\n\nSicht über die Berücksichtigung des Vorprüfungsresultats. Dort ist auch vermerkt, welche\n\njeweiligen Abschnitte des Planungsberichts aufgrund des Vorprüfungsresultats angepasst\n\nwurden.\n\nDer Gemeinderat beschliesst:\n\n1. Die 21. Teilrevision des Zonenplans mit Stand vom 1. November 2023 sowie die\n10. Teilrevision der Bauordnung mit Stand vom 1. November 2023 betreffend die\nSonderzonen Ebni werden gutgeheissen.\n\n2. Das Planungsreferat wird beauftragt, das Einwendungsverfahren gemäss Art. 1 1\ndes Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton\nSchaffhausen (BauG; SHR 700.1 00) vom 1. Dezember 1997 für die 21 . Teilrevision\ndes Zonenplans sowie die 10. Teilrevision der Bauordnung betreffend der Sonder-\nzonen Ebni durchzuführen.\n\n\n\n-2-\n\n3. Mitteilung an:\n\nGemeindepräsident Felix Tenger\nSozialreferentin Franziska Brenn\nBau- und Heimreferent Christian Di Ronco\nSchulreferent Ruedi Meier\nFreizeit- und Kulturreferent Andreas Neuenschwander\nLeiter Hochbau Patrick Güntert\nSachbearbeiter Raumplanung Thomas Felzmann (Akten)\n\nDie stv. Gemeindeschreiberin:\n\nn\\^Ai^a^<r\n\n\n\nKanton Schaffhausen \nPlanungs- und Naturschutzamt \n\nBeckenstube 11 \nCH-8200 Schaffhausen \nwww.sh.ch \n \nTelefon 052 632 73 23 \npna.planung@sh.ch \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nNr. 20151       Schaffhausen, 26. Oktober 2023 \n \n \n\nNeuhausen am Rheinfall; 21. Teilrevision Zonenplan, 10. Teilrevision Bauordnung \n«Sonderzone Ebni» (SIG-Areal) \n \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nMit Schreiben vom 29. Juni 2023 ersucht der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall um die \nVorprüfung der 21. Teilrevision Zonenplan und 10. Teilrevision Bauordnung «Sonderzonen \nEbni». Wir danken Ihnen für die Unterlagen. Gerne stellen wir Ihnen hiermit den \nVorprüfungsbericht zu.  \n\n Allgemeines \n\n1.1 Unterlagen \nFolgende Unterlagen wurden dem Planungs- und Naturschutzamt zur Vorprüfung \n\neingereicht: \n\nÄnderung Bau- und Nutzungsordnung, 26.06.2023 \n\n- 21. Teilrevision Nutzungsplanung, Zonenplanänderung «Sonderzonen Ebni»; \n\nSituations-Plan, Mst. 1:2000 \n\n- Bauordnung NRB 700.100, 10. Teilrevision, Art. 33e, 33f, 33g «Sonderzonen \n\nEbni» \n\n- Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nBeilagen: \n\n- Protokollauszug, Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall, 27. Juni 2023 \n\nPlanungs- und Naturschutzamt  \n\nGemeinderat \nNeuhausen am Rheinfall \nZentralstrasse 38 \n8212 Neuhausen am Rheinfall \n \n\n\n\n  2 \n\n1.2 Ablauf der Vorprüfung \nDas Planungs- und Naturschutzamt hat verschiedene mit raumwirksamen Aufgaben \n\nbetraute Stellen zur Prüfung und Stellungnahme eingeladen. Die Stellungnahmen sind \n\nim Vorprüfungsbericht berücksichtigt. \n\n Vorprüfung \n\n2.1 Formelles \nGemäss Art. 6 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche \n\nBaurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 sind \n\nZonenplanänderungen und Änderungen der Bau- und Nutzungsordnung vor dem \n\nBeschluss durch die Gemeinde dem Baudepartement zur Vorprüfung einzureichen. Im \n\nHinblick auf ein späteres Genehmigungsverfahren erweist sich eine Vorprüfung, die \n\neine Übereinstimmung mit geltendem Recht vornimmt und allfällige Planungsmängel \n\naufzeigt, als zweckmässig. Sie bietet Gelegenheit, auf mögliche Widersprüche oder \n\nunzweckmässige Anordnungen hinzuweisen. Das Vorprüfungsverfahren führt nicht zu \n\neinem Beschluss. Sowohl der Regierungsrat, der im Genehmigungsverfahren \n\nBeschlussinstanz ist, als auch die Gerichte können in einem späteren \n\nRechtsmittelverfahren zu anderen Schlüssen kommen. \n\n2.2 Materielles \nDie beigelegten Unterlagen lassen eine Überprüfung zu. \n\n2.3 Ausgangslage \nDer Perimeter der «Sonderzonen Ebni» im nördlichen Teil des SIG-Areals umfasst die \n\nGrundstücke GB Nr. 728, 744, 857, 1426, 1435,1818, 1977, 3583 und 3600. Die Ge-\n\nsamtfläche beträgt 37'758 m2. Der Perimeter gliedert sich in drei Teilgebiete. Die «Son-\n\nderzone Ebni A» (SEA, Laufenhaus), nördlich der Laufengasse, die «Sonderzone Ebni \n\nB» (SEB, Zentrum), südlich der Laufengasse sowie westlich der Badstrasse und die \n\n«Sonderzone Ebni C» (SEC, Ost), östlich der Badstrasse sowie südlich der \n\nRheinstrasse. Die Umzonung der SEA erfolgt von der Industriezone III. Zudem wird \n\neine Fläche von 17m2 Freihaltezone eingezont. Die Umzonung der SEB erfolgt von der \n\nKernzone I, der Industriezone I, II und III. Die Umzonung der Industriezonen im Peri-\n\nmeter der Sonderzonen geht mit einer niedrigeren Lärmempfindlichkeitsstufe in Nut-\n\nzungszonen - von der Empfindlichkeitstufe IV auf III - einher. \n\nMit den «Sonderzonen Ebni» SEA, SEB und SEC werden drei neue Bauordnungsarti-\n\nkel (Art. 33e, 33f und 33g) eingeführt. Mit der Teilrevision wird zudem eine Quartier-\n\nplanpflicht für den ganzen Perimeter und die Teilbereiche festgelegt.  \n\n\n\n  3 \n\nIn den «Sonderzonen Ebni» (SEA, SEB und SEC) sind Wohnungen, Gewerbe-, Dienst-\n\nleistungs- und Industriebetriebe sowie öffentliche Nutzungen zugelassen. Die Sonder-\n\nzone bezweckt die Neu- und Weiterentwicklung sowie die freiraumplanerische und ar-\n\nchitektonische Aufwertung des Gebietes. Das SIG-Areal ist gemäss KRP ein Entwick-\n\nlungsschwerpunkt für Mischnutzungen. Der Perimeter für die Sonderzonen beschränkt \n\nsich auf das Gebiet mit Transformationsabsichten mit der Integration der Industrienut-\n\nzung. Ziel ist die Ermöglichung einer Mischnutzung auf diesem Teilgebiet des SIG-\n\nAreals. \n\nDie Sonderzonen können der Transformation des SIG-Areals als historisch gewach-\n\nsene Struktur gerecht werden und die Voraussetzungen für eine weiterhin erfolgreiche \n\nTransformation des Entwicklungsschwerpunktes SIG-Areal gewährleisten. Die Sonder-\n\nstellung ergibt sich aus der historischen Arealentwicklung, welche mit grossmassstäb-\n\nlichen Bebauungsstrukturen gegenüber der kleinteiligen Siedlungsstruktur ausserhalb \n\ndes Areals innerhalb der Gemeinde immer auch eine bauliche Eigenständigkeit auf-\n\nwies. \n\nDie vorliegende Teilrevision wird aus zeitlichen Gründen der Gesamtrevision der Bau-\n\nordnung und des Zonenplans, welche an der Volksabstimmung vom 25. November \n\n2018 abgelehnt wurde, vorgezogen. Hauptgrund für die 21. Teilrevision ist die Anpas-\n\nsung der geänderten Verhältnisse des SIG-Areals sowie eine Verhinderung einer Blo-\n\nckade der laufenden Planungen auf dem Areal. \n\n Bau- und Nutzungsordnung \n\n3.1 Art 33g Besondere Vorschriften \nHinweis \n\nEs wird darauf hingewiesen, dass sich die Sonderzone Ebni A (SEA) vollständig im \n\nBLN-Gebiet Rheinfall befindet. Kultureller Bestandteil dieses BLN-Teilgebietes ist das \n\nbestehende Laufenhaus. Es handelt sich um einen charakteristischerweise an die \n\nHangstufe angelehnter Solitärbau. Die Ausnutzung maximaler Volumen wird in der \n\nSEA, daher kritisch betrachtet. Die Bauvolumen gemäss Art. 33g Abs. 1 dürfen die \n\nSchutzinteressen nicht beeinträchtigen. Im Quartierplanverfahren sind die Bauvolumen \n\nmit Blick auf die Schutzzielverträglichkeit zu behandeln und zu definieren. \n\n \n\n\n\n  4 \n\n3.2 Art. 78 \nZwingende Vorgabe \n\nDer Art. 78 ist nach unserer Auffassung ein neuer Artikel. Dementsprechend ist er in \n\nder Zusammenstellung der Änderungen der Bauordnung auch als Bauordnung neu zu \n\nbezeichnen und nicht als Ergänzung. \n\nHinweis \n\nDie Mischnutzung von Wohnen bis und mit Industrie in derselben Zone birgt Risiken. \n\nWohnnutzungen in der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III direkt neben einem Indust-\n\nriebetrieb, der die Beurteilungsgrenzwerte der Lärmschutzverordnung (LSV) aus-\n\nschöpft, schränkt die Wohnqualität ein. Industriebetriebe mit Schichtarbeit oder Arbei-\n\nten in der Nacht sollten deshalb eingeschränkt oder nicht zugelassen werden. Mögliche \n\nweitere Nutzungskonflikte sind zu berücksichtigen. \n\n Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n4.1 Kap. 2.4 \nZwingende Vorgabe \n\nDas Kapitel ist mit Aussagen zur Auswirkung und Veränderung auf die Gesamtge-\n\nmeinde zu ergänzen. \n\n4.2 Kap. 3.1 \nZwingende Vorgabe \n\nDas Kapitel ist mit folgenden Richtplankapiteln zu ergänzen: \n\n- KRP Kap. 2-1-2 Entwicklungsschwerpunkte; \n\n- KRP Kap. 2-1-2/3 Entwicklungsschwerpunkte für Mischnutzung; \n\n- KRP Kap. 2-2-4 Arbeitszonen; \n\n- Ggf. KRP Kap. 2-1-3 Verkehrsintensive Einrichtungen. \n\n4.3 Kap. 6.9 \nZwingende Vorgabe \n\nDas Kapitel ist mit einer Aussage zur Einzonung der Freihaltezone zu ergänzen. \n\n4.4 Kap. 7.2 \nZwingende Vorgabe \n\nGemäss KRP Kap. 2-1-2/3 sind in Entwicklungsschwerpunkten Mischzonen auch Nut-\n\nzungen u. a. aus den Bereichen Einzelhandel, Freizeit und Tourismus vorzusehen. Im \n\n\n\n  5 \n\nPlanungsbericht ist präziser zu erläutern, welche vorgesehene Nutzungen diese Nut-\n\nzungsbereiche gemäss KRP abdecken oder/und eine Erläuterung, warum diese Nut-\n\nzungen keinen Platz in der Sonderzone Ebni finden. \n\n4.5 Thema Archäologie \nZwingende Vorgabe \n\nDas Thema der Archäologie wird nicht abgehandelt. Mit der abgelehnten Gesamtrevi-\n\nsion der Nutzungsplanung wäre nordwestlich des VS Nr. 1535 (vgl. Geoportal Kanton \n\nSchaffhausen) am Rheinuferweg eine Archäologische Schutzzone eingeführt worden \n\n(Überreste einer 1343 erstmals erwähnten Kapelle mit Friedhof). Falls die Schutzzone \n\nerst in der Gesamtrevision eingeführt werden soll, ist dies im Planungsbericht zu be-\n\ngründen. \n\n Fazit  \nAusgehend von den oben ausgeführten Beurteilungen kann für die 21. Teilrevision \n\nZonenplan und 10. Teilrevision Bauordnung «Sonderzonen Ebni» in der vorliegenden \n\nForm eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden. Die 21. Teilrevision Zonenplan \n\nund 10. Teilrevision Bauordnung «Sonderzonen Ebni» ist unter Berücksichtigung der \n\nErwägungen zu überarbeiten.  \n\n \nFür allfällige Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. \n\nMit freundlichen Grüssen \n \n\nPlanungs- und Naturschutzamt \ndes Kantons Schaffhausen \n\n \n\n            \n\nDominique Brunner Claudia Härdi \n\nKantonsplaner Raumplanerin \n\n \n  \n\n \n\n\n\n  6 \n\nMitteilung an: \n– Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall (die genehmigten Unterlagen werden \n\ndurch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) \n\n– Rechtsdienst des Baudepartements (rechtsdienst.bd@sh.ch) \n\n– Planungs- und Naturschutzamt, (dominique.brunner@sh.ch; claudius.neu-\n\nkomm@sh.ch; claudia.haerdi@sh.ch; rolf.sonderegger@sh.ch; pna.sekreta-\n\nriat@sh.ch;), unter Beilage der genehmigten Akten \n\n– Planungs- und Naturschutzamt Ressort Naturschutz, (petra.bachmann@sh.ch) \n\n– Amt für Geoinformation (felix.berger@sh.ch) \n\n– Tiefbau Schaffhausen, Fachstelle Lärm (erich.fischer@sh.ch) \n\n– Tiefbau Schaffhausen, Verkehr und Infrastrukturbau (dino.giuliani@sh.ch) \n\n– Interkantonales Labor (kurt.seiler@sh.ch) \n\n– Elektrizitätswerke des Kantons Schaffhausen AG (matea.alilovic@eks.ch) \n\n– Amt für Denkmalpflege und Archäologie (flurina.pescatore@sh.ch) \n\n– Kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (knhk@sh.ch) \n\n– Bauinspektorat (roman.flueckiger@sh.ch) \n\nmailto:dino.giuliani@sh.ch\n\n\nGemeinderat Neuhausen am Rheinfall\nProtokollauszug vom 27. Juni 2023\n\nSitzung Nr. 25\n\nBetrifft: Planungsreferat;\n10. Teilrevision Bauordnung und 21. Teilrevision des Zonenplans betref-\nfend Sonderzonen Ebni, SIG-Areal, 1. Lesung\n\n1. Die Bauordnung sowie der Zonenplan wurden letztmals am 1. September 1988 einer\n\nGesamtrevision unterzogen. Die Gemeinde hat für den Zonenplan und die Bauordnung eine\n\nGesamtrevision der Nutzungsplanung über mehrere Jahre ausgearbeitet. An der Abstim-\n\nmung vom 25. November 2018 hat das Neuhauser Stimmvolk diese Gesamtrevision der\n\nNutzungsplanung (Zonenplan und Bauordnung) abgelehnt. Aus diesem Grund konnten we-\n\nder ein neuer Zonenplan noch die Bauordnung zur Genehmigung gebracht werden.\n\nDie Gemeinde hat mit den Arbeiten für eine erneute Gesamtrevision der Nutzungsplanung\n\nbegonnen. Der Gemeinderat hat die betreffenden Entwürfe mit Beschluss vom 12. Ap-\n\nril 2022 und vom 14. Juni 2022 in 1. Lesung gutgeheissen. Im Nachgang wurde die Bera-\n\ntung der Entwürfe im Rahmen einer gemeinderätlichen Kommission abgehalten.\n\nDer Gemeinderat wird im Juli 2023 die 2. Lesung der Gesamtrevision durchführen. Da die\n\nAusarbeitung einer Gesamtrevision der Nutzungsplanung einen sehr langen Planungspro-\n\nzess über mehrere Jahre umfasst und die Planungen auf dem SIG-Areal zügig voranschrei-\n\nten, soll mit einer erneuten Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung das SIG-Areal\n\nvon der Gesamtrevision abgekoppelt werden. Die Inhalte der Teilrevision werden in die\n\nGesamtrevision der Nutzungsplanung einfliessen.\n\nBei einem Verzicht auf die Teilrevision würde die SIG gemeinnützige Stiftung mit ihren drin-\n\ngenden Ausbauprpjekten mehrere Jahre blockiert, zumal auch die Genehmigung eines\n\nQuartierplans vom Vollzug der Teilrevision abhängig ist. Diese Verzögerung ist für die SIG\n\ngemeinnützige Stiftung nicht zumutbar. Daher wurde in Abstimmung mit der Gemeinde und\n\ndem Planungs- und Naturschutzamt (PNA) entschieden, die vorliegende Teilrevision der\n\nBauordnung und des Zonenplans vorzunehmen.\n\n2. Gemäss Art. 6 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht\n\nim Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 2007 (SHR 700.100; Baugesetz) bedürfen die\n\nBauordnungen und Zonenpläne der Gemeinden zu ihrer Verbindlichkeit der Genehmigung\n\ndes Regierungsrates, dem volle Uberprüfungsbefugnis zukommt. Sie sind vor dem Be-\n\nschluss durch die Gemeinde dem Baudepartement zur Vorprüfung einzureichen.\n\n\n\n-2-\n\n3. Die Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung beinhaltet folgende allgemeinver-\n\nbindliche Unterlagen:\n\nPerimeterderSonderzonen Ebni im Zonenplan (vgl. 21. Teilrevision, Situationsplan)\n\nPerimeter der Quartierplanpflicht über die Sonderzonen Ebni (vgl. 21. Teilrevision,\n\nSituationsplan)\n\nZusatzartikel in der Bauordnung (vgl. 10. Teilrevision Bauordnung)\n\nAls orientierender Inhalt dient der Planungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverord-\n\nnung vom 28. Juni 2000 (SR 700.1, RPV).\n\n4. Die vorliegende Teilrevision der Bauordnung und des Zonenplans steht nicht im Wider-\n\nSpruch zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung, sie geht vielmehr sinngemäss in dieser\n\nauf. Es entstehen insbesondere nach Ablösung der Teilrevision von Bauordnung und Zo-\n\nnenplan durch die spätere Gesamtrevision der Nutzungsplanung keine altrechtlichen Zu-\n\nstände. Auch bezüglich anderer Aspekte weist die Teilrevision der Bauordnung und des\n\nZonenplans keine ungelösten Abhängigkeiten zur laufenden Gesamtrevision auf, da diese\n\nbei der Erarbeitung dieser Teilrevision stets mitgedacht wurde. Sie kann somit vorgezogen\n\nwerden.\n\nDer Gemeinderat beschliesst:\n\n1. Die 21. Teilrevision des Zonenplans mit Stand vom 15.Juni 2023 sowie die 10. Teil-\nrevision der Bauordnung mit Stand vom 26. Juni 2023 betreffend die Sonderzonen\nEbni werden in 1. Lesung gutgeheissen.\n\n2. Das Planungsreferat wird beauftragt die Unterlagen der 21. Teilrevision des Zonen-\nplans sowie der 10. Teilrevision der Bauordnung betreffend der Sonderzonen Ebni\ndem Planungs- und Naturschutzamt zur obligatorischen Vorprüfung gemäss Art. 6\nAbs. 2 des Baugesetzes (SHR 700.100) einzureichen.\n\n3. Mitteilung an:\n\nGemeindepräsident Felix Tenger\nSozialreferentin Franziska Brenn\nBau- und Heimreferent Christian Di Ronco\nSchulreferent Ruedi Meier\nFreizeit- und Kulturreferent Andreas Neuenschwander\nLeiter Hochbau Patrick Güntert\nSachbearbeiter Raumplanung Thomas Felzmann (Akten)\n\nleindQsöhrei^erin:\n\n\n\tNeuhausen am Rheinfall; 21. Teilrevision Zonenplan, 10. Teilrevision Bauordnung «Sonderzone Ebni» (SIG-Areal)\n\t1. Allgemeines\n\t1.1 Unterlagen\n\t1.2 Ablauf der Vorprüfung\n\n\t2. Vorprüfung\n\t2.1 Formelles\n\t2.2 Materielles\n\t2.3 Ausgangslage\n\n\t3. Bau- und Nutzungsordnung\n\t3.1 Art 33g Besondere Vorschriften\n\t3.2 Art. 78\n\n\t4. Planungsbericht nach Art. 47 RPV\n\t4.1 Kap. 2.4\n\t4.2 Kap. 3.1\n\t4.3 Kap. 6.9\n\t4.4 Kap. 7.2\n\t4.5 Thema Archäologie\n\n\t5. Fazit\n\n\n