name: Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von Neuhausen am Rheinfall»

text: \n \n \n \n \n \n\nGEMEINDERAT \n\n \n  \n\nAn den Einwohnerrat \nNeuhausen am Rheinfall \n \n \n\n \n \n \n \n \nNeuhausen am Rheinfall, 31. Mai 2022 \n \n \n \nBericht und Antrag \nbetreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von Neu-\nhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative) \n\n \n\n \n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte \n\n \n\nDer Gemeinderat unterbreitet Ihnen den Bericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative \n\n«Für einen öffentlichen Park im Zentrum von Neuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-lnitiative). \n\n \n\nDie Initative hat folgenden Wortlaut: \n\n«Die unterzeichnenden Stimmberechtigten der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ver-\n\nlangen gestützt auf Art. 9 der Verfassung folgende Änderung der Verfassung: \n\nArt. 3a (neu) \n\nDie Gemeinde betreibt einen öffentlichen Park für Erholung und Spiel sowie als Begegnungsort auf \n\ndem Grundstück GB Nr. 513 (Burgunwiese) und dem nördlich angrenzenden Grundstück GB Nr. \n\n2967 (Burgunvilla) mit einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 12'000 Quadratmetern.» \n\n \n\nDie Initiative ist am 7. Juli 2021 mit 587 gültigen Unterschriften eingereicht worden. Der Gemeinderat \n\nhat die Initiative am 27. Juli 2021 als zustande gekommen erklärt.  \n\nDer Einwohnerrat hat das Geschäft fristgerecht innerhalb von sechs Monaten nach Einreichung des \n\nBegehrens am 9. Dezember 2021 behandelt und mit 14 zu 6 Stimmen beschlossen, der Initiative \n\neinen Gegenvorschlag gegenüberzustellen und den Gemeinderat mit der Ausarbeitung einer ent-\n\nsprechenden Vorlage bis zum 31. Mai 2022 beauftragt. \n\n \n\nDer Gemeinderat unterbreitet Ihnen nachstehend den Gegenvorschlag zur Initiative und beantragt \n\nIhnen, die Initiative den Stimmberechtigten mit dem Antrag auf Ablehnung und den Gegenvorschlag \n\nmit dem Antrag auf Annahme zu empfehlen. \n\n \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 2 von 11 \n\n1. Ausgangslage \n\n \n\n1.1 Ersatz Altersheim Schindlergut \n\nDas Altersheim Schindlergut mit Baujahr 1979 und der Erweiterungsbau aus dem Jahr 1992 ist in \n\ndie Jahre gekommen und genügt den heutigen Anforderungen an eine moderne Pflege- und Betreu-\n\nungseinrichtung nicht mehr. Nebst fehlenden Therapieräumen und zu kleinen Zimmern gibt es immer \n\nnoch Mehrbettzimmer. Hinzu kommt, dass viele Zimmer ohne Nasszellen, nicht rollstuhlgängig und \n\nnicht barrierefrei sind. \n\nDer Einwohnerrat hat an seiner Sitzung vom 2. Juli 2020 beschlossen, auf dem Areal der Burgun-\n\nwiese einen öffentlichen Park mit Pflegezentrum in Form einer Studie ausarbeiten zu lassen und hat \n\ndem Gemeinderat einen entsprechenden Auftrag erteilt.  \n\nDie Verwaltungskommission der selbstständigen öffentlich-rechtlichen Anstalt «Alterszentrum und \n\nSpitex Neuhausen am Rheinfall» hat im Dezember 2020 die Evaluation von drei verschiedenen \n\nStandorten für einen Neubau eines Pflegezentrums in Neuhausen am Rheinfall vorgenommen und \n\ndie Resultate am 28. Januar 2021 der Öffentlichkeit vorgestellt. Dabei hat sich der Standort Burgun-\n\nwiese als der bestmögliche Standort herausgestellt. \n\nDer Gemeinderat hat an seiner Sitzung vom 5. Januar 2021 die Ergebnisse der Evaluation zur \n\nKenntnis genommen und den Entscheid der Verwaltungskommission gestützt. Mit Blick auf die Al-\n\nterswohnraumstrategie gefällt insbesondere die Konzentration von Alterswohnungen (Rabenfluh-\n\nstrasse), des betreuten Wohnens (heutiges Altersheim Rabenfluh) und des Pflegezentrums (Bur-\n\ngunwiese) auf einem überschaubaren Perimeter. Dies ermöglicht sinnvolle Synergien und erleichtert \n\nder älteren Bevölkerung einen stufenweisen Übergang in verschiedene Wohnformen in gewohnter \n\nUmgebung. \n\n \n\nDie Verwaltungskommission hat im Rahmen eines Studienauftrages fünf Planerteams beauftragt \n\nihre Vorstellungen für einen Neubau eines Pflegezentrums und einer Neugestaltung der Burgun-\n\nwiese aufzuzeigen. Die Resultate wurden anfangs März 2022 bekanntgegeben. \n\n \n\n1.2 Frei - und Grünraumstrategie der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall \n\nZurzeit findet in Neuhausen am Rheinfall eine starke innere Verdichtung statt. Es befinden sich meh-\n\nrere Grossprojekte im Zentrum in der Planungs-, resp. Bauphase. Die anstehende Verdichtung ist \n\nmit entsprechen Massnahmen auszugleichen. Der Gemeinderat hat im Rahmen der Richtplanprä-\n\nsentation im Frühjahr 2021 seine Grünraumstrategie vorgestellt. Die Frei- und Grünräume in Neu-\n\nhausen am Rheinfall sollen vergrössert und die Aufenthaltsqualität soll insgesamt verbessert wer-\n\nden. Dabei sollen insbesondere die Frei- und Grünräume im Zentrum aufeinander abgestimmt und \n\nvernetzt werden. Die Burgunwiese erhält eine wichtige Funktion auf der Achse Parkanlage Charlot-\n\ntenfels-Rheinfallgebiet und soll zu einem Park und Spielplatz umgebaut werden. Eine gemeinderät-\n\nliche Kommission «Studienauftrag Burgunwiese» hat sich an zwei Sitzungen mit der Typologie und \n\nder Gestaltung eines Parks auf der Burgunweise auseinandergesetzt und zuhanden der Planerte-\n\nams Kriterien für einen «Park für Jung und Alt» verabschiedet. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 3 von 11 \n\nDarstellung 1: Verknüpfung der Frei- und Grünräume \n\n \n\n1.3 Studienauftrag «Neubau Pflegezentrum mit öffentlicher Parkanlage auf der Burgun-\n\nwiese» \n\nAnfangs 2022 konnte der Studienauftrag «Neubau Pflegezentrum mit öffentlicher Parkanlage auf \n\nder Burgunwiese» abgeschlossen werden. Das Projekt von Schärer Schmid Architekten und August \n\nund Margrith Künzel Landschaftsarchitekten wurde einstimmig zum Sieger gewählt. Das Projekt \n\nwurde dem Einwohnerrat am 10. März 2022 vorgestellt und im Anschluss der Bevölkerung präsen-\n\ntiert. \n\n \n\nDie wichtigsten Parameter des Projektes: \n\n \n\nPflegezentrum: \n\n Fünfgeschossiges Pflegezentrum mit rund 130 Pflegeplätzen und dazugehöriger Tiefgarage. \n\n Präzise Setzung des Gebäudevolumens und vielschichtige öffentliche Parkanlage, welche ei-\n\nnander verbinden und ergänzen. \n\n Pflegezentrum besteht aus versetzten Gebäudeflügeln und zwei winkelartigen Aussenräumen \n\n Demenzgarten im ersten Obergeschoss. \n\n Zentraler Innenhof (Atrium über alle Geschosse), welcher auch innenliegende Bereiche mit Ta-\n\ngeslicht versorgt. \n\n Attraktiver Eingangsbereich mit Cafeteria und Aufenthaltsraum. \n\n 1- und 2-Bett-Zimmer (für Ehepaare), jedes mit eigenem Zugang und Nasszelle, attraktive Ge-\n\nstaltung durch erkerartige Fensternische. \n\n \n\nParkanlage: \n\n Öffentliche Parkanlage (mit Spiel- und Flanierbereichen) von 8'556 m2. \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 4 von 11 \n\n Mit dem Verhältnis von 8'556 m2 zu 5'858 m2 übersteigt der Anteil der öffentlichen Parkanlage \n\ndie Vorgabe von mind. 50 % (7'207m2) Parkanteil an der gesamten Fläche der Burgunwiese \n\ndeutlich. \n\n Der Park entwickelt sich um eine Freifläche und unterschiedlich besetzten Randbereichen wel-\n\nche entsprechend ihrer Lage mit Spiel- und Flanierbereichen ausgestattet sind. \n\n Der Park und der Aussenraum des Pflegezentrums können so miteinander verwoben werden, \n\ndass ein gegenseitiger Mehrwert entsteht. \n\n Es können bestehende Bepflanzungen im neuen Konzept integriert werden. \n\n Der Park basiert auf einem robusten Konzept, mit welchem auf zukünftige wachsende Bedürf-\n\nnisse reagiert werden kann. \n\n \nDarstellung 2: Ansicht Pflegezentrum Burgunwiese \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n1.4 Areal Schindlergut - Verbot Wohnungsbau \n\nDer Gemeinderat hat am 1. Juni 2021 festgelegt, dass das Areal Schindlergut (rund 14'500 m2) nach  \n\neinem Wegzug des Altersheims den Einwohnerinnen und Einwohnern der Gemeinde Neuhausen \n\nam Rheinfall als Frei- und/oder Grünraum zur Verfügung stehen soll. Das Areal soll eine adäquate \n\nVerbindung des RhyTech-Areals mit dem Zentrum sicherstellen und zudem einen Ausgleich zur \n\nverdichteten Bauweise im Zentrum schaffen. Die definitive Ausgestaltung soll durch die Einwohner-\n\nschaft in einem Mitwirkungsverfahren festgelegt werden. Mit diesem Areal kann der Grünraumbe-\n\nreich und damit die Verweilqualität im Zentrum massiv erhöht werden. Der Gemeinderat legt dem \n\nEinwohnerrat parallel zum beiliegenden Bericht und Antrag einen Bericht zur Kenntnisnahme vor \n\n(Bericht zur Kenntnisnahme betreffend Areal Schindlergut nach dem Wegzug des Altersheims \n\nSchindlergut vom 31. Mai 2022.). Auf dem Areal Schindlergut dürfen privaten Bauten nur im Dienste \n\nder Öffentlichkeit erstellt werden, da das Areal in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt. \n\nUm sicherzustellen, dass in dieser Generation keine Wohnbauten erstellt werden können, wird der \n\nGemeinderat zudem im Grundbuch eine Dienstbarkeit eintragen lassen. Mit dieser soll Wohnungs-\n\nbau auf dem Areal Schindlergut (GB Nr. 700) während 25 Jahren verboten werden. \n\n \n\n \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 5 von 11 \n\n2. Volksinitiative Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von Neuhausen am \n\nRheinfall» (Burgunpark-lnitiative) \n\n \n\nDie Initiative verlangt einen öffentlichen Park für Erholung und Spiel sowie als Begegnungsort von \n\nmindestens 12'000 m2 auf der Burgunwiese. Der Gemeinderat teilt das Anliegen der Initianten, dass \n\nder Grünraumanteil in der Gemeinde erhöht werden soll. Die Initiative legt den Fokus jedoch einseitig \n\nauf die gesamte Burgunwiese als Park und trägt der Gesamtsicht auf die Entwicklung der Gemeinde \n\nzu wenig Rechnung. Die Gemeinde hat allen Bevölkerungsschichten Sorge zu tragen und für alle \n\nEinwohnerinnen und Einwohner angemessene Infrastrukturen und Frei- und Grünräume zur Verfü-\n\ngung zu stellen.  \n\nDas Altersheim Schindlergut muss ersetzt werden. Die Wohnformen im Alter werden zunehmend \n\nfliessend. Mit der Umsetzung der Alterswohnraumstrategie erhalten die Einwohnerinnen und Ein-\n\nwohner ein Pflegezentrum an einem attraktiven Ort zu vernünftigen Kosten. Eine Annahme der Ini-\n\ntiative würde die Alterswohnraumstrategie der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall gefährden und \n\nden Bau eines Pflegezentrums auf der Burgunwiese verunmöglichen. Damit würde den Einwohne-\n\nrinnen und Einwohnern der beste und attraktivste Pflegezentrum-Standort entzogen und es müsste \n\nauf deutlich unattraktivere und teurere Standorte ausgewichen werden. \n\n \n\nDie Ansprüche an den Grünraum im Zentrum haben sich erhöht. Für die Berufstätigen im Zentrum, \n\nfür die Ausgehwilligen, für die neuen und bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner im Zentrum und \n\nin der Gemeinde muss die Verweilqualität erhöht werden. Durch die Umsetzung der Frei - und Grün-\n\nraumstrategie erhält die Bevölkerung zusätzliche Frei- und Grünräume auf der Burgunwiese \n\n(8'556 m2) und dem Schindlergut-Areal (14'500 m2). Diese neue Frei- und Grünflächen sind um über \n\n10'000 m2 oder 90 % grösser als die von der Initiative geforderte Parkfläche auf der Burgunwiese. \n\nZudem sind die entstehenden Frei- und Grünflächen am geografisch richtigen Ort zur Kompensation \n\nder inneren Verdichtung und in angemessener Grösse zur nachgefragten Nutzung. \n\n \n\nEine Annahme der Initiative würde den geplanten Frei - und Grünraum im Zentrum der Gemeinde \n\nlimitieren und die gewünschte Vergrösserung in diesem Bereich erschweren oder gar verhindern. \n\n \n\nAus diesen Gründen beantragt der Gemeinderat dem Einwohnerrat und den Stimmberechtigen die \n\nAblehnung der Initiative. \n\n \n\n \n\n3. Der Gegenvorschlag \n\n \n\n3.1 Abgabe im Baurecht Teilgrundstück GB Nr. 2967 und GB Nr. 513 an die öffentlich-recht-\n\nliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall \n\n \n\nDer Gegenvorschlag zur Initiative beinhaltet einerseits die Abgabe von rund 6'000 m2 auf dem Areal \n\nder Burgunwiese zum Bau eines Pflegezentrums an die öffentlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum \n\nund Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall sowie eine Kreditvorlage für den Bau eines öf-\n\nfentlichen Parks auf der Burgunwiese von rund 8'556 m2. Die vorerst nutzbare Fläche des öffentli-\n\nchen Parks umfasst sogar 9'473 m2, 917 m2 sind für eine spätere Option des betreuten Wohnens \n\nzugunsten des Alterszentrums und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall reserviert. Für \n\ndiese Option wird ein Letter of Intent (Letter of Intent liegt im Entwurf bei) erstellt, worin die Eckdaten \n\nfür die Umsetzung festgehalten sind. \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 6 von 11 \n\n \n\n3.1.1 Eckdaten des Baurechtsvertrags (Baurechtsvertrag liegt im Entwurf bei) \n\nDie Grundstücke GB Nr. 2967 und GB Nr. 513 sind im Zonenplan der Einwohnergemeinde Neuhau-\n\nsen am Rheinfall vom 1. September 1988 (NRB 700.010) der Zone für öffentliche Bauten und Anla-\n\ngen zugeordnet. In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sind Bauten und Anlagen gemäss \n\nArt. 9 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaff-\n\nhausen vom 1. Dezember 1997 (SHR 700.100) zugelassen, da sie im Dienste der Öffentlichkeit sind. \n\nDie Erstellung eines Pflegezentrums auf den Grundstücken GB Nr. 2967 und GB Nr. 513 ist im \n\nDienste der Öffentlichkeit.   \n\n \n\n3.1.2 Projektperimeter \n\nAuf den Grundstücken GB Nr. 2967 und GB Nr. 513 (Plan: Entwurf Baurechtssituation Burgunwiese \n\ngemäss Schmid Schärer Architekten vom 16. Mai 2022) sind die Projektperimeter für das Pflege-\n\nzentrum und der späteren Option des betreuten Wohnens eingetragen und ausgewiesen. Die \n\nDienstbarkeiten für die öffentliche Benutzung der Wege innerhalb des Projektperimeter für das Pfle-\n\ngezentrum sind ebenfalls erfasst (Plan 103: Öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht vom 25. Mai \n\n2022). \n\n \n\n3.1.3 Konditionen des Baurechts \n\nDas Grundstück GB Nr. 2967 und GB Nr. 513 hat eine Gesamtfläche von 14'414 m2. Das Amt für \n\nGrundstückschätzungen des Kantons Schaffhausen hat am 15. April 2022 eine Bewertung der \n\nGrundstücke vorgenommen. Dies basierend auf der bisherigen Zonenzuordnung (Zone für öffentli-\n\nche Bauten). Bei einer Nutzfläche des Pflegeheims von 4'941m2 und einem Landwert von Fr. 745.-- \n\npro Quadratmeter ergibt dies eine Summe von Fr. 3'681'045.-- gerundet von Fr. 3'700'000.-- für den \n\nBaurechtslandwert. Die Vertreter des Gemeinderates und der öffentlich-rechtliche Anstalt Alters-\n\nzentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall haben sich auf diese Summe des Bau-\n\nrechtslandwert als Grundlage für die Berechnung des Baurechtszinses geeignet.  \n\n \n\nDer Baurechtslandwert wird alle zehn Jahre mittels Neuschätzung durch das Amt für Grundstück-\n\nschätzungen angepasst. Zudem wird der Baurechtslandwert fünf Jahre nach jeder Neuschätzung \n\nund erstmals fünf Jahre nach Baurechtsbeginn den Veränderungen des Landesindexes der Kon-\n\nsumentenpreise zu 100 % angepasst. \n\nDer jährlich geschuldete Baurechtszins wird basierend auf dem Landwert multipliziert mit dem mass-\n\ngebenden Zinssatz berechnet. Der massgebende Zinssatz besteht aus dem Basiszins zuzüglich \n\neinem Risikozuschlag. \n\nAls Basiszins wird der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes gemäss Art. 12a der Verordnung des \n\nBundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verwendet, min-\n\ndestens jedoch 1.25 % und wird jährlich am 1. Juni angepasst.  \n\n \n\nZum Basiszins wird ein Risikozuschlag nach Kategorie der Baute addiert. Es gilt ein Risikozuschlag \n\nvon 0.25 %.  \n\n \n\nSomit ergibt sich eine jährliche Baurechtszinszahlung von Fr. 55'500.--  \n\n \n\nDie Zinspflicht beginnt am Tage der Bezugsbereitschaft sämtlicher Nutzflächen.  \n\n \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 7 von 11 \n\nSollte die Baurechtsberechtigte nicht innerhalb von 2 Jahren seit Vorliegen der rechtskräftigen Bau-\n\nbewilligung begonnen haben, hat die Grundeigentümerin gegenüber der Baurechtsberechtigten An-\n\nspruch auf entschädigungslose Aufhebung des Baurechtsvertrages und somit auf Löschung der da-\n\nmit zusammenhängenden Grundbucheinträge; dies auf Kosten der Baurechtsberechtigten.  \n\n \n\nDas Baurecht dauert bis 31. Dezember 2121. Nach Ablauf der Baurechtsdauer oder im Fall des \n\nvorzeitigen Heimfalls hat die Grundeigentümerin eine Entschädigung zu entrichten in der Höhe von \n\n60 % des dannzumaligen Verkehrswertes der heimfallenden Gebäude, welcher mittels einer Ver-\n\nkehrswertschätzung durch das Amt für Grundstückschätzungen (AGS) oder einer Nachfolgeorgani-\n\nsation zu bestimmen ist. Der Verkehrswert ist nach den anerkannten Regeln der Schätzungspraxis \n\nzu ermitteln. \n\n \n\n3.2 Öffentlicher Park Burgunwiese \n\n3.2.1 Ausgangslage \n\nDie Burgunwiese hat im Rahmen der Grünraumstrategie eine wichtige Funktion auf der Achse Park-\n\nanlage Charlottenfels-Rheinfallgebiet und soll zu einem Park/Spielplatz umgebaut werden. \n\nEine gemeinderätliche Kommission «Studienauftrag Burgunwiese» hat sich an zwei Sitzungen mit \n\nder Typologie und der Gestaltung des Stadtparks auseinandergesetzt und folgende Kriterien defi-\n\nniert: \n\n \nZiele:  \n\n- Park für Jung und Alt, Generationenübergreifender Treffpunkt  \n- Viele soziale Interaktionen möglich \n- Partizipation in der Planung und in Teilbereich im Betrieb \n\n \nHauptnutzer  \n\n- Familien mit Kindern  \n- Ältere Personen  \n- Jugendliche  \n- Personen mit Einschränkungen (SIA 500) \n- Erwachsene  \n- Kinder \n\n \n\nRaumprogramm  \n- Maximal (sinnvoll) begrünt  \n- Naturnahe Pflanzungen flächig fördern  \n- Spannendes Wegesystem mit Plätzen  \n- Hauptwege behindertengängig nach den aktuellen Normen (SIA 500 und VSS Norm 675) \n- Gute Vernetzung mit dem Quartier (Wegverbindung für Langsamverkehr) \n- Sonnenschutz Sensibilisierung beachten, auch direkt nach Pflanzung \n- Regenschutz untergeordnet z.B. als Vordach umsetzen \n- Kinderspielplatz  \n- Wasser thematisieren: Wasserspiele und/oder Trinkmöglichkeit  \n- Unterschiedliche Sitzmöglichkeiten, evtl. mobil \n- Gutes Mikroklima = Schatten, Feuchtigkeit, gefühlte Temperatur etc. \n- Überdachte Velostellplätze  \n\n \n- Keine Grillstelle  \n- Keine Anlage die in der Nacht Lärm verursacht \n- Nicht überladen mit Ausstattungen \n\n \nÖkologie \n\n- Biodiversität fördern  \n- naturnah und strukturreiche Flächen  \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 8 von 11 \n\n- Bestehende Bäume: Inventar und erhaltenswerte definieren  \n- Ökologische Vernetzungsstrukturen aufbauen  \n- Nahrung und Nistmöglichkeiten für Wildbienen (ev. Dach AZ einbeziehen)  \n- Bedürfnisse (Nord-)Fledermäuse berücksichtigen  \n- Schaffung eines hohen Naturwertes  \n- Schaffung Insektenvielfalt  \n- Geringe Versiegelung  \n- Klimaresistenz  \n\n \n- Lichtemissionen vermeiden  \n\n \nIm Studienauftrag «Neubau Pflegezentrum mit öffentlicher Parkanlage auf der Burgunwiese» sind \ndiese Kriterien mitberücksichtigt worden. Das Projekt von Schärer Schmid Architekten und August \nund Margrith Künzel Landschaftsarchitekten wurde einstimmig zum Sieger gewählt. \n \nDie Ausführung des Projektes wird ca. 2025/26 erfolgen. \n\n \n\n3.2.2 Projektperimeter \n\nDer öffentliche Park Burgunwiese umfasst 8'556 m2. Auf dem Grundstück ist die Option eines Aus-\n\nbaus des betreuten Wohnens möglich. Solange diese Option nicht ausgeübt wird, verfügt der Park \n\nüber eine Grösse von 9'473 m2. \n\n \n\n3.2.3 Ausgestaltung \n\nIm Projekt von Schärer Schmid Architekten und August und Margrith Künzel Landschaftsarchitekten \n\nerfüllt die öffentliche Parkanlage alle gewichtigen Anforderungen und bietet vielschichtige Nutzungs-\n\nmöglichkeiten. Das Pflegezentrum und der Park harmonieren und erzeugen eine schlüssige, funkti-\n\nonierende und hochwerte Gesamtlösung. \n\nMit der knappen und präzisen Setzung des Bauvolumens für das Alterszentrum wird eine maximale \n\nParkfläche generiert (8'556 m2). Der Park entwickelt sich um eine Freifläche und unterschiedlich \n\nbesetzten Randbereichen. Sie werden entsprechend ihrer Lage mit Spiel- und Flanierbereichen aus-\n\ngestattet, wobei Bestand und Funktionen für die Gestalt massgebend sind. \n\nDie Parkgestaltung basiert auf einer offenen, grünen Grundfläche. Diese Grundfläche zoniert sich \n\nein in eine multifunktional nutzbare, zentrale Volkswiese, gerahmt von artenreichen Blumenwiesen-\n\nbereichen welche in einen mäandrierenden Saum aus niedrigen Gehölz- und Staudenpflanzungen \n\nübergehen. Ein Wegesystem mit befestigten, rollstuhlfreundlichen Primärwegen und wassergebun-\n\ndenen Sekundärwegen unterstützt diese Zonierung.  \n\nDer Parkerschliessung erfolgt von allen vier Ecken aus und mündet in ein klassisches zentrales \n\nWege-Oval. Die Anknüpfpunkte und Gabelungen werden zu Plätzen und Orten, der nördliche An-\n\nschlusspunkt zur Zentralstrasse verbindet sich mit der Erschliessung des Neubaus und weitet sich \n\nzu einem durchgrünten Platzgefüge auf. Dieses bildet einen vielfältigen, zentralen Ankunftsort und \n\nAdresse. Grüne Inseln im Belag verweben den Ankunftsort mit dem Park und schaffen eine Zonie-\n\nrung zum Haupteingang und Aussencafé. \n\nDie sekundären Wegenetze im westlichen und östlich- südöstlichen Parkbereich folgen einer ver-\n\nspielteren, organischen Formensprache. Entlang des leicht ansteigenden westlichen Parkrandes \n\nlädt ein feingliedriges Wegenetz Familien mit Kindern zum Erkunden der verschiedenen Spielstati-\n\nonen ein. Entlang der Zentralstrasse verläuft ein Weglein, begleitet von dem Gehölz- und Stauden-\n\nsaum und im Schatten von Bäumen und weitet sich zu kleineren, intimeren Aufenthaltsplätzen auf. \n\nGegen Süden in den offenen Parkbereich hinein streckt sich die Wegeführung etwas und öffnet sich \n\nzu einem Boule- und Aufenthaltsplatz.  \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 9 von 11 \n\nDer Park präsentiert sich zur Zentralstrasse hin mit einer doppelten Reihe von Hochstamm-, Winter-\n\nlindenbäumen und einer geschnittenen Feldahornhecke. Er erhält dadurch eine klare Fassung auf \n\nräumlich unterschiedlichen Ebenen und einen städtisch anmutenden Parkcharakter. Zur Arthur-Mo-\n\nser-Strasse hin führt die bestehende Tulpenbaumreihe den grünen Rahmen weiter. Entlang der Ost-\n\nseite bilden frei angeordnete, einheimische Laubbäume und einzelne Föhren, kombiniert mit Wild-\n\ngehölzen, einen natürlichen, grünen Rücken. Im offenen Parkinnern bilden Solitärbäume und mar-\n\nkante Baumgruppen im Sinne eines Landschaftsgartens räumliche Anker und schattige Orte. \n\nUm den Neubau und den Café- und Eingangsbereich binden einheimische Laubbäume wie Stielei-\n\nchen, Spitzahorn, Kirschen und Ulmen das Gebäude in den Park ein. Unterschiedliche Sitzmöglich-\n\nkeiten wie lange, geschwungene Bänke entlang den Belagsbereichen, Einzelbänke und mobiles \n\nParkmobiliar bieten differenzierte Aufenthaltsmöglichkeiten und reagieren auf die jeweilige Umge-\n\nbung. Als einziges Element innerhalb der offenen Volkwiese ist unter einer Eichengruppe ein Spiel-\n\nbrunnen mit Sitzbänken angeordnet, welchen man über ein Wechselflorbeet erreicht. Am südlichen \n\nParkeingang findet sich das Element Wasser als einfacher Trinkbrunnen wieder.  \n\nDurch die gezielte Setzung von differenzierten, fast ausschliesslich einheimischen Baumarten über \n\ndie gesamte Grünanlage wird ein neuer Naherholungsraum mit hohem Naturwert geschaffen. Mit \n\nsituativ durchmischten Wildgehölzgruppen an den Randbereichen wird eine nachhaltige Biodiversi-\n\ntät für die Umgebung angeboten und Lebensräume für verschiedene Vogelarten geschaffen. Diffe-\n\nrenzierte Nützlingsweiden fördern die Insektenvielfalt.  \n\n \nDarstellung 3: Referenzen Parknutzung \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von \nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)  Seite 10 von 11 \n\n \nDarstellung 4: Grundriss Pflegezentrum / öffentlicher Park Burgunwiese \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nDer öffentliche Park Burgunwiese berücksichtigt aufgrund seiner Konzeption und Grösse sowohl die \n\nökologischen als auch sozialen Aspekte der Gemeindeentwicklung und ergänzt die vorgesehene \n\nVerknüpfung der Frei- und Grünräume hervorragend. Der öffentliche Park Burgunwiese in der vor-\n\ngesehenen Grösse und Konzeption ist ein wichtiger Pfeiler in der nachhaltigen Entwicklung der Ge-\n\nmeinde Neuhausen am Rheinfall. \n\n \n\n2.2.4 Kosten \n\nDie Grobbaukosten der öffentlichen Parkanlage, auf der Basis des Siegerprojektes, liegen bei einem \n\nKostendach von Fr. 3'500'000.-- inklusive Mehrwertsteuer und einer Reserve von 5 %.  \n\n \n\nBKP 1: Vorbereitungsarbeiten, Abbruch des bestehenden Gebäudes Fr. 43'000.-- \n\nBKP 4: Umgebungsarbeiten, Installationen, Ausstattung und Honorare Fr. 2'883'500.-- \n\nBKP 5: Baunebenkosten Fr. 398'500.-- \n\nBKP 7: Reserve ca. +5 % Fr. 175'000.-- \n\nTotal = Abstimmungsbetrag inklusive 7.7 % MwSt. Fr. 3'500'000.-- \n\n \n\n2.2.5 Finanzierung \n\nDer Gemeinderat schlägt vor, die gesamten Kosten von Fr. 3'500'000.-- dem Gemeindentwicklungs-\n\nfonds zu entnehmen. Mit dieser Entnahme entstehen der Gemeinde keine Abschreibungskosten. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n4. Anträge\n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident\n\nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte\n\nGestützt auf diese Ausführungen unterbreitet Ihnen der Gemeinderat folgende Anträge:\n\n1. Die Volksinitiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von Neuhausen am Rheinfall (Bur-\ngunpark-lnitiative)» wird den Stimmberechtigten mit dem Antrag auf Ablehnung unterbreitet.\n\n2. Der Initative wird folgender Gegenvorschlag gegenübergestellt.\n\na. Der Baurechtsvertrag betreffend die Abgabe von der Parzelle GB-Nr. 2967 (Burgunvilla)\nund Teilabgabe der Parzelle GB-Nr. 513 (Burgunwiese) an die öffentlich-rechtliche Anstalt\nAlterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall zum Bau eines Pflege-\nZentrums wird gutgeheissen.\n\nÜber die nachfolgenden Punkte des Gegenvorschlags ist nur zu befinden, wenn der Abgabe im\nBaurecht (lit. a.) zugestimmt wird.\n\nb. Für die Gestaltung des öffentlichen Parks Burgunwiese auf der Parzelle 513 (Burgunwiese)\nwird gemäss dem Siegerprojekt des Studienauftrags ein Kredit von Fr. 3'500'000.- bewil-\nligt. Dieser Kredit basiert auf dem Stand des Zürcher Indexes der Wohnbaupreise vom April\n2021 mit 101.2 Punkten (Basis April 2020 mit 100 Punkten) und wird entsprechend der\nTeuerung angepasst.\n\nc. Zur Finanzierung der Gestaltung des Parks Burgunwiese werden dem Gemeindeentwick-\nlungsfonds maximal Fr. 3'500'000.~ entnommen.\n\n3. Der Gegenvorschlag wird den Stimmberechtigten mit dem Antrag auf Zustimmung unterbreitet.\n\n4. Für den Fall, dass sowohl die Volksinitiative als auch der Gegenvorschlag angenommen wer-\nden, empfiehlt der Einwohnerrat dem Gegenvorschlag in der Stichfrage den Vorzug zu geben.\n\nDiese Beschlüsse unterstehen gemäss Art. 11 e und Art. 11 g und h der Verfassung der Einwohner-\ngemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 29. Juni 2003 (NRB 101.000) dem obligatorischen Refe-\nrendum. Wird Ziffer 2b nicht angenommen, fällt Ziffer 2 c dahin.\n\nit freundlichen Grüssen\n\nNAMENS DES GEMEINDERATES\nNEUHAUSEN AM RHEINFALL,\n\nc\nl\n\nFelix Tenger Barbara Pantli\nGemeindepräsident Gemeindeschreiberin\n\nBeilagen\n- Entwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese vom 31. Mai 2022\n- Entwurf Baurechtsmutation Burgunwiese vom 16. Mai 2022\n- Entwurf Baurechtsmutation Burgunwiese - Flächenfüllung vom 16. Mai 2022\n- Entwurf Plan 103 Alterszentrum und Parkanlage Burgunwiese vom 25. Mai 2022\n- Entwurf Letter of Intent - Option Betreutes Wohnen vom 31. Mai 2022.pdf\n\nBericht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zentrum von\nNeuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-lnitiative) Seite 11 von 11\n\n\n\n \n\n4475-Baurecht.docx \n\nGemeinde Neuhausen am Rheinfall Beleg Nr.  \n\n vom  \n\nEntwurf vom 31.05.2022 \nnach Durchsicht Grundbuchamt M. Alder \n \n \nÖffentliche Beurkundung \n\n \n\nBaurechtsvertrag \n \n \n \n \n\nParteien \n\n \n\nDie \n\nEinwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \nöffentlich-rechtliche Körperschaft \n \nvertreten durch den Gemeinderat und dieser durch den Bevollmächtigten de Quervain \nPatrick, von Büttenhardt SH, in CH-8213 Neunkirch, Gächlingerstrasse 5a (Original-\nvollmacht siehe Beleg Nr.              / 2022) \n\n \nnachfolgend "Grundeigentümerin" bzw. "Baurechtsbelastete" genannt \n \n \nund das \n \n \nAlterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall \nInstitut des öffentlichen Rechts            (UID: CHE-238.933.378) \nmit Sitz in Neuhausen am Rheinfall \nOberbergweg 3, 8212 Neuhausen am Rheinfall  \n \nvertreten durch  \n \n\nPeter Hans Jörg Weber, von Winterthur, in Hallau, Vizepräsident der Verwaltungs-\nkommission, mit Kollektivunterschrift zu zweien, und \n\nBruno Mannhart, von Flums, in Neuhausen am Rheinfall, Mitglied der Verwaltungs-\nkommission, mit Kollektivunterschrift zu zweien \n \nnachfolgend "Baurechtsberechtigte" genannt \n\n\n\n- 2 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nA. Feststellung \n \n \nDie Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ist Eigentümerin der nachfolgend \nbeschriebenen Grundstücke GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 513 und 2967.  \n \nVorgängig des Vertragsvollzuges sind die beiden Grundstücke zu vereinigen, da \ndas Baurecht beide bisherigen Alt-Grundstücke beschlägt. \n \n \n \n\nVertragsobjekt \n\n \n\nGrundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. ………. \n\n \nbestehend aus:  \n \n \n1. Grundbuch Neuhausen am Rheinfall/alt 513 \n\nGrundstückbeschreibung \n \n\nGrundstücksart: Liegenschaft \n\nForm der Führung: Eidgenössisch \n\nLagebezeichnung Burgunwis  \n\nPlan-Nr. 1  \n\nFläche: 10’542 m² \n\nBodenbedeckung: Strasse, Weg, 606 m² \nTrottoir, 7 m² \nÜbrige befestigte Fläche, 9’508 m² \nGartenanlage, 372 m² \nGebäude, 49 m² \n\nGebäude: Klein-/Nebenbaute, Vers.-Nr. 1911, 49 m2 \n  Zentralstrasse 101, 8212 Neuhausen am Rheinfall \nUnterstand, 11 m2 \nUnterstand, 10 m2 \n\n \n \nAnmerkungen \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\n15.10.1940 3142  Bebauungsplan, ID.1000/001463 \n\n \n \n  \n\n\n\n- 3 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nVormerkungen  \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nDienstbarkeiten  \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\n30.12.1949 D UEB 8572 (L) Abwasserableitungsrecht, ID.1000/008572 \n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/1717 \n\n   \n12.03.1962 8624 (L) Kabelleitungsrecht, ID.1000/008573 \n\n  z.G. Elektrizitätswerk des Kantons Schaffhausen AG, Schaffhausen \n   \n07.03.1997 1997/826/0 (L) Baurecht für Transformatorenstation bis 31.12.2050, ID.1997/000107 \n\n  z.G. Kanton Schaffhausen, Schaffhausen \n\n \n \nGrundlasten \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nGrundpfandrechte \n \nDatum/Beleg Grundpfandrecht \n\nkeine  \n\n \n \n \n \n2. Grundbuch Neuhausen am Rheinfall/2967 \n\nGrundstückbeschreibung \n \n\nGrundstücksart: Liegenschaft \n\nForm der Führung: Eidgenössisch \n\nLagebezeichnung Neusatz  \n\nPlan-Nr. 1  \n\nFläche: 3’872 m² \n\nBodenbedeckung: Übrige befestigte Fläche, 347 m² \nGartenanlage, 3’525 m² \n\n \n \nAnmerkungen \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\n05.07.1990 20606  Baulinienplan, ID.1000/001578 \n\n \n\n\n\n- 4 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\n \nVormerkungen  \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nDienstbarkeiten  \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\n16.06.1960 D UEB 15406 (R) Fuss- und Fahrwegrecht, ID.1000/015406 \n  z.L. LIG Neuhausen am Rheinfall/456 \n\n   \n16.06.1960 D UEB 15407 (L) Fuss- und Fahrwegrecht, ID.1000/015407 \n\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/456 \n   \n16.06.1960 D UEB 15408 (L) Baubeschränkung, ID.1000/015408 \n\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/456 \n   \n25.08.1960 D UEB 20026 (L) Kabelleitungsrecht, ID.1000/020026 \n\n  z.G. Elektrizitätswerk des Kantons Schaffhausen AG, Schaffhausen \n   \n20.12.1990 D UEB 15413 (L) Durchleitungsrecht für Werkleitungen, ID.1000/015413 \n\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/455 \n   \n11.11.2016 2016/4439/0 (L) Fuss- und Fahrwegrecht mit Nebenleistungspflicht sowie Nutzungs-\n\nrecht, ID.2016/001031 \n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/455 \n\n   \n11.11.2016 2016/4439/0 (L) Ausnützungsbeschränkung, ID.2016/001034 \n\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/455 \n\n \n \nGrundlasten \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nGrundpfandrechte \n \nDatum/Beleg Grundpfandrecht \n\nkeine  \n\n \n \n \n \nBereinigung der Anmerkungen und Dienstbarkeiten \n \n\nIm Rahmen der vorgängig der Baurechtsabgabe stattzufindenden Grundstücks-verei-\nnigung sind die heute auf den Grundstücken GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 513 \nund 2967 bestehenden Anmerkungen und Dienstbarkeiten auf dem vereinigten Grund-\nstück nachzuführen.  \n \n \n\n\n\n- 5 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\n \nDazu sind alle Einträge formell auf das Gesamtgrundstück auszudehnen, materiell \naber auf die vorbestandene Belastungs-/Begünstigungsfläche zu limitieren, sofern \nnicht der jeweilige Belastete aus dem Eintrag einer materiellen Ausdehnung zustimmt. \n \n \n \n\nB. Baurecht \n \n \n\nI. Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung \n\n \n\nInhalt und Dauer des Baurechts \n\n \nArt. 1 \n \nDie Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \n \nals Eigentümerin des Grundstückes Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. ………. \n(bestehend aus dem Grundstück Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. 2967 und \nTeilgrundstück Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. 513), \n \nräumt dem  \n \nAlterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall, Institut des öf-\nfentlichen Rechts, mit Sitz in Neuhausen am Rheinfall \n \nnachfolgend Baurechtsberechtigte genannt,  \n \nim Sinne von Art. 675 und 779 ff. ZGB das übertragbare dingliche Recht ein, auf dem \nGrundstück Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. ………. gemäss den nachfolgen-\nden Vertragsvereinbarungen, den gesetzlichen Bestimmungen sowie den Auflagen \nund Bedingungen der Baubehörde Neuhausen am Rheinfall ein öffentliches Pflege-\nzentrum mit den zugehörigen Einrichtungen zu erstellen, fortbestehen zu lassen, \nzweckgebunden abzuändern sowie zu erneuern. \n \nDie nicht mit einem Gebäude überstellte Baurechtsfläche steht mit Ausnahme der im \nPlan 103_Alterszentrum und Parkanlage Burgunwiese vom 25. Mai 2022 eingezeich-\nneten öffentlichen Fuss- und Wegrechtsfläche, zur ausschliesslichen Benützung der \nBaurechtsberechtigten. Der vorbeschriebene Plan bildet Bestandteil dieser Urkunde. \n \nDie zu erstellenden Bauten stehen im Eigentum der Baurechtsberechtigten und sind \nwährend der ganzen Dauer des Baurechts von dieser ordnungsgemäss zu unterhal-\nten. \n \n \n  \n\n\n\n- 6 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 2 \n \nDie Baurechtsfläche ist Teil des Grundstückes GB Neuhausen am Rheinfall Nr. \n……….. (heute Grundstücke GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 513 und 2967). \n \nDas Baurecht umfasst eine Fläche von ca. 4'941 m2, gemäss Vertragsplan 103_Al-\nterszentrum und Parkanlage Burgunwiese vom 25. Mai 2022, welcher Bestandteil die-\nser Urkunde ist.  \n \nDen Parteien ist bekannt, dass nach erfolgter Zusammenlegung der Grundstücke GB \nNeuhausen am Rheinfall Nrn. 513 und 2967 und vorgängig der Baurechtseintragung \nim Grundbuch das Baurecht durch das Amt für Geoinformation mittels separater Mes-\nsurkunde zu vermessen ist. Eine allfällige Flächenabweichung von +/- 50 m2 zwischen \nder vorstehend ausgewiesenen Vertragsfläche und der vom Amt für Geoinformation \nermittelten Baurechtsfläche wird von den Parteien ohne Anpassung am Baurechtsver-\ntrag akzeptiert. \n \nDie ausschliesslich zu diesem Baurecht gehörende Nutzungsfläche (nicht überbaute \nBaurechtsfläche) steht der Baurechtsberechtigten vorbehältlich der öffentlichen Fuss- \nund Wegrechtsfläche als Umschwung zur ausschliesslichen Verfügung. Die Bau-\nrechtsberechtigte hat diese Fläche auf eigene Kosten stets einwandfrei zu unterhalten. \nDer ordnungsgemässe Unterhalt der öffentlichen Fuss- und Wegrechtsfläche obliegt \ndemgegenüber vollständig der Grundeigentümerin. \n \n \nArt. 3 \n \nDas Baurecht wird für die Dauer von 99 (neunundneunzig) Jahren eingeräumt, gerech-\nnet vom Tage seiner Aufnahme ins Grundbuch. \n \n \nArt. 4 \n \nDas Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch Neuhausen \nam Rheinfall aufzunehmen (Art. 779 Abs. 3 und Art. 943 Abs. 1 Ziffer 2 ZGB); es erhält \ndie Grundbuch-Nummer ………... \n \n \n \n\nII. Vereinbarungen mit realobligatorischer Wirkung \n\n \n \nArt. 5 -  Baurechtszins \n\nFür das Baurecht hat die Baurechtsberechtigte jährlich einen Baurechtszins (Boden-\nzins) berechnet von 100 % des Landwertes der mit dem Baurecht belasteten Grund-\nstücksfläche (effektive Nutzfläche) zu bezahlen. \n \n  \n\n\n\n- 7 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nLandwert \n\nDer Landwert wird auf CHF 745.00/m2 (Franken siebenhundertfünfundvierzig per \nQuadratmeter) festgelegt. Für die effektive Nutzfläche von 4'941 m2 ergibt sich ein \nLandwert von CHF 3'681'045.00 bzw. gerundet von derzeit CHF 3'700'000.00. \n \n \nAnpassung des Landwertes  \n\nDer Baurechtslandwert wird alle zehn Jahre mittels Neuschätzung durch das Amt für \nGrundstückschätzungen angepasst. Bei der Neuschätzung ist der von der Baurechts-\nberechtigten erstellte Gebäudebestand zu berücksichtigen.  \n \nZudem wird der Baurechtslandwert fünf Jahre nach jeder Neuschätzung und erstmals \nfünf Jahre nach Baurechtsbeginn (Eintragung des Baurechtes im Grundbuch) den Ver-\nänderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise zu 100 % angepasst.  \n \n \nMassgebender Zinssatz  \n\nDer jährlich geschuldete Baurechtszins wird basierend auf dem Landwert multipliziert \nmit dem massgebenden Zinssatz berechnet. Der massgebende Zinssatz besteht aus \ndem Basiszins zuzüglich einem Risikozuschlag. \n\nAls Basiszins wird der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes gemäss Art. 12a der \nVerordnung des Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräu-\nmen (VMWG) verwendet, mindestens jedoch 1.25 %, und wird jährlich am 1. Juni an-\ngepasst.  \n \nZum Basiszins wird ein Risikozuschlag nach Kategorie der Baute addiert. Es gilt ein \nRisikozuschlag von 0.25 %. \n \nFür den Fall, dass der erwähnte Referenzzinssatz im Mietrecht aufgehoben werden \nsollte, haben die Parteien im gegenseitigen Einvernehmen einen neuen Zinssatz zu \nvereinbaren, der mit dem bisherigen Zinssatz vergleichbar ist. \n \n \nBaurechtszins \n\nGemäss vorstehenden Grundlagen (Landwert: CHF 3'700'000.00 x 1,5 % Zins p.a.) \nwürde sich der jährliche Baurechtszins derzeit auf CHF 55'500.00 belaufen. \n \n \nBeginn der Zinspflicht / Fälligkeit \n\nDie Zinspflicht beginnt am Tage der Bezugsbereitschaft sämtlicher Nutzflächen.  \n\nDer Baurechtszins wird jährlich vorschüssig, auf Rechnungsstellung der Baurechts-\ngeberin zur Zahlung fällig. \n \n  \n\n\n\n- 8 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 6 - Heimfall / vorzeitiger Heimfall \n\nNach Ablauf der Baurechtsdauer oder im Fall des vorzeitigen Heimfalls hat die Grund-\neigentümerin eine Entschädigung zu entrichten in der Höhe von 60 % des dannzuma-\nligen Verkehrswertes der heimfallenden Gebäude, welcher mittels einer Verkehrswert-\nschätzung durch das Amt für Grundstückschätzungen (AGS) oder einer Nachfolgeor-\nganisation zu bestimmen ist. Der Verkehrswert ist nach den anerkannten Regeln der \nSchätzungspraxis zu ermitteln. \n \nDie Gebühren für diese Schätzung übernehmen die Parteien je zur Hälfte. \n \nDie Parteien wurden darauf aufmerksam gemacht, dass die gesetzlichen Regeln zum \nvorzeitigen Heimfall zwingendes Recht darstellen.  \n\n \n \nZu röm. II: Vormerkungsvereinbarung \n \nDie vorstehend unter Art. 5 und 6 getroffenen Vereinbarungen zum Baurechtszins und \nzum Heimfall sind anlässlich der Eintragung des Baurechtes im Grundbuch sowohl auf \ndem baurechtsbelasteten Grundstück wie auch auf dem Baurechtsgrundstück wie folgt \nvorzumerken: \n \nVereinbarungen zu Baurecht vom …………………… (Baurechtszins und Vereinba-\nrung zur Heimfallsentschädigung). \n \n \n\nIII. Vereinbarungen mit obligatorischer Wirkung  \n \n \nArt. 7 - Besitzesantritt / separate Abrechnung \n\nDer Antritt des Baurechtsgrundstücks durch die Baurechtsberechtigte in Rechten und \nPflichten, Nutzen, Lasten und Gefahr erfolgt mit der Anmeldung dieses Rechtsge-\nschäfts zur Grundbucheintragung.  \n \nDie Parteien rechnen mit separater Abrechnung über die laufenden Einnahmen und \nAusgaben per Stichtag Besitzesantritt ab. \n \n \n\nArt. 8 - Erschliessung \n\nDas Baurechtsgrundstück gilt zum Zeitpunkt der Baurechtsabgabe als erschlossen. \nDie Baurechtsberechtigte hat einzig die Anschlussgebühren und Aufwendungen für \ndie Werkleitungen zu übernehmen, die für ihre Bauten nötig sind. \n \n\n \n\n \n\n\n\n- 9 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 9 - Überlassung / Gewährleistung / Altlasten \n\nDen Parteien sind die Artikel 192 - 197 des Schweizerischen Obligationenrechtes (OR) \nüber die Rechtsgewährleistung sowie die Artikel 219 und 197 ff. OR über die Sachge-\nwährleistung (Mängelhaftung) bekannt. \n\nDie Überlassung des Baurechtsgrundstückes erfolgt in dem den Parteien bekannten \nheutigen Zustand und - mit Ausnahme der nachfolgenden Vereinbarung – ohne jegli-\nche Sach- und Rechtsgewähr der Grundeigentümerin, insbesondere hinsichtlich der \nEignung als Baugrund. Vorbehalten bleiben Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR. \n \nDie Grundeigentümerin bestätigt, dass ihr keine verdeckten Mängel betreffend der \nbaurechtsbelasteten Grundstücksfläche, insbesondere des Terrains (Absenkungen, \nAltlasten, belastetes Material etc.) bekannt sind.  \n \nDie Grundeigentümerin haftet im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen hinge-\ngen für Mängel, die aus allfälligen früheren Ablagerungen, Verunreinigungen etc. (Alt-\nlasten und sonstige Grundstücksbelastungen) entstanden sind. Im Kataster der belas-\nteten Standorte ist kein Eintrag über die Baurechtsfläche vorhanden. \n \nSollten wider Erwarten Entsorgungsmassnahmen zu treffen sein, sind diese im Ein-\nvernehmen mit der Grundeigentümerin festzulegen bzw. zu vergeben. Die nötigen Be-\nreinigungsmassnahmen sind durch die Baurechtsberechtigte vorzunehmen. In diesem \nFalle trägt die Grundeigentümerin die Entsorgungskosten, die CHF 50'000.00 (Fran-\nken fünfzigtausend) inkl. MwSt. übersteigen.  \n \nNicht unter die vorstehende Regelung fallen die sogenannten Bodenbelastungen ge-\nmäss der Verordnung über Belastungen des Bodens (VBBo). Diese sind stets Sache \nder Baurechtsberechtigten. \n \nDarüber hinaus ist ein allfälliges Entsorgungskonzept so zu wählen, dass die geringst-\nmöglichen Kosten daraus resultieren. Es ist also nicht eine Totalsanierung anzustre-\nben, sondern die Bereinigung ist so zu gestalten, dass die gesetzlichen Mindestvorga-\nben eingehalten werden. Dies schliesst mit ein, dass möglichst viel belastetes Material \nan Ort und Stelle belassen werden kann. Erfolgt keine Totalsanierung und verfügt das \nzuständige Amt eine Überwachung der verbleibenden Belastung, sind die Kosten \ndurch die Grundeigentümerin zu tragen. \n \nGleiches gilt für eine allfällige Verpflichtung der Sicherstellung der Kosten für Untersu-\nchung, Überwachung und Sanierung gemäss dem revidierten Art. 32dbis USG. \n \nDie während der Baurechtsdauer allfällig entstandenen oder vermuteten Verunreini-\ngungen und Altlasten, verursacht durch die Baurechtsberechtigte, sind vollständig auf \nderen Kosten zu beseitigen (Altlastensanierung). Flankierend kann die Grundei-\ngentümerin zu Lasten der Baurechtsberechtigten eine Boden- & Gebäudeanalyse \ndurch die zuständige Umweltbehörde verlangen, welche abschliessend über den Grad \nder Verunreinigung und die erforderlichen Massnahmen Auskunft gibt. \n \n \n  \n\n\n\n- 10 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 10 - Miete / Pacht \n \nDie Burgunwiese ist für die Parkierung der Rheinfalltouristen bis zum Beginn der Bau-\nausführung an den Kanton vermietet. Die Baurechtsberechtigte akzeptiert diese Ver-\nmietung ausdrücklich.  \n\nEs wird vereinbart, dass dieses Mietverhältnis bis zum Baubeginn in der Zuständigkeit \nder Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall verbleibt, welcher auch alle Mietein-\nnahmen zustehen. Andererseits ist die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \nfür die rechtzeitige Auflösung des Mietverhältnisses verantwortlich und hält die Bau-\nrechtsberechtigte bezüglich allfälligen Schadenersatzansprüchen aus der Grund- und \nWerkeigentümerhaftung schadlos. \n\nWeitere Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht. \n \n \nArt. 11 - Vorkaufsrecht \n\nGemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB haben sowohl die Baurechtsbelastete am selbständigen \nund dauernden Baurecht, als auch die Baurechtsberechtigte an dem mit dem Baurecht \nbelasteten Grundstück ein gesetzliches Vorkaufsrecht, welches ohne grundbuchliche \nVormerkung besteht. \n \n \nArt. 12 - Sicherung des Baurechtszinses \n\nZur Sicherung des Baurechtszinses im Sinne von Art. 779 i ZGB wird zu Gunsten der \nBaurechtsbelasteten eine Grundpfandverschreibung im Umfang von drei Jahreszinsen \nauf dem Baurechtsgrundstück eingetragen. \n \nDieses Pfandrecht wird von der Baurechtsberechtigten anlässlich der Eintragung des \nBaurechtes im Grundbuch als Grundpfandverschreibung für einen Höchstbetrag im \nSinne von Art. 794 Abs. 2 ZGB für CHF 166'500.00 (Franken einhundert-sechsund-\nsechzigtausendfünfhundert) Baurechtszinsenpfandrecht, zu Lasten des Baurechts-\ngrundstückes und zu Gunsten der Baurechtsbelasteten errichtet, und zwar an erster \nPfandstelle. \n \n \nArt. 13 - Salvatorische Klausel \n \nDie Parteien vereinbaren, fehlende, unklare oder ungültige Vertragsbestimmungen \neinvernehmlich im Sinne der Zielsetzung des Baurechtsvertrages zu ergänzen. \n \n \nArt. 14 - Gerichtsstand \n \nStreitigkeiten aus diesem Vertrag werden durch die ordentlichen Gerichte entschieden. \nGerichtsstand ist Schaffhausen. \n \n \n  \n\n\n\n- 11 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 15 - Gebühren \n \nDie Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sowie die Vermessungskosten werden \nvon den Vertragsparteien (unter solidarischer Haftung) je hälftig bezahlt. \n \nDie Kosten der Bewertungen des Landwertes alle zehn Jahre durch das Amt für \nGrundstückschätzungen werden von den Parteien ebenfalls je hälftig getragen.  \n \nDie Baurechtsbelastete erhebt für den Verwaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand \ndes Baurechtes bei der Baurechtsberechtigten eine jährliche Aufwandentschädigung \nvon CHF 300.00 (Franken dreihundert). Die Entschädigung wird zusammen mit dem \nBaurechtszins in Rechnung gestellt. Diese Gebühren können alle fünf Jahre vom Ge-\nmeinderat anpasst werden. \n \n \nArt. 16 - Abgaben und Haftung \n \nDie Baurechtsberechtigte trägt alle mit dem Baurechtsobjekt verbundenen öffentlich- \nund privatrechtlichen Verpflichtungen.  \n \nWerden Steuern und Abgaben, welche das Baurechtsobjekt betreffen, bei der Bau-\nrechtsbelasteten erhoben, so hat die Baurechtsberechtigte für diese in vollem Umfang \nErsatz zu leisten. Steuern und Abgaben, die sich auf den mit dem Baurecht belasteten \nBoden allein beziehen, werden von der Baurechtsbelasteten getragen. \n \nDie Baurechtsberechtigte übernimmt die gesetzliche Haftung (Werk- und Grundeigen-\ntümerhaftung) bezüglich der Gebäude und des baurechtsbelasteten Grundstückes, mit \nAusnahme der öffentlichen Fuss- und Wegrechtsfläche. Wird die Baurechtsbelastete \ntrotzdem als Eigentümerin des mit dem Baurecht belasteten Bodens von einem Dritten \nbelangt (z.B. gestützt auf Art. 679 und 684 ZGB oder Art. 58 OR), so steht ihr in vollem \nAusmass der Rückgriff auf die Baurechtsberechtigte zu. \n \n \nArt. 17 - Rechtseinräumung z.G. Einwohnergemeinde und Werke \n \nDie Baurechtsberechtigte duldet z.G. der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rhein-\nfall bzw. deren Werke entschädigungslos den Fortbestand allfälliger bestehender wie \nauch - im Zusammenhang mit der Neuüberbauung - die Erstellung neuer Leitungen \nund Anlagen. Auf Wunsch der Leitungsberechtigten sind diese Leitungen entschädi-\ngungslos als Dienstbarkeiten im Grundbuch einzutragen.  \n \nSofern im Rahmen des Neubauvorhabens allenfalls bestehende Leitungen und Anla-\ngen verlegt oder angepasst werden müssen, gehen die entsprechenden Kosten zu \nLasten der Baurechtsberechtigten.  \n \nSollte die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ferner zur Erfüllung öffentli-\ncher Aufgaben wie beispielsweise Strassenbau, Bau von Fusswegen, etc., einen Teil \ndes nicht überbauten Baurechtslandes benötigen, so hat die Baurechtsberechtigte das \nerforderliche Land entschädigungslos zur Verfügung zu stellen und das Baurecht auf \ndem betreffenden Grundstücksteil löschen zu lassen.  \n\n\n\n- 12 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\n \nDer Baurechtszins reduziert sich entsprechend dem Wegfall oder der Belastung des \nGrundstückes, wobei einerseits die Grösse der wegfallenden bzw. belasteten Fläche \nund andererseits eine allfällige Wertminderung der auf dem Baurechtsland errichteten \nBauten zu berücksichtigen ist. \n \n \nArt. 18 - BewG - Lex Koller \n \nDie Vertragsparteien sind auf die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Er-\nwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörende \nVerordnung hingewiesen worden. \n\nDie Baurechtsberechtigte erklärt, dass  \n\n der vorstehende Grundstückserwerb bzw. die Baurechtseinräumung für die öffent-\nlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am \nRheinfall und auf deren Rechnung erfolgt; \n\n die Überbauung des Grundstücks ausschliesslich aus Mitteln und durch Personen \nfinanziert wird, die für eine solche Finanzierung nicht unter die Bewilligungspflicht \nnach BewG fallen; \n\n am Gesellschaftskapital keine Personen beteiligt sind, die im Sinne von Art. 5 \nBewG als Personen im Ausland gelten, und \n\n ihr keine Darlehen oder Kredite von einer Person im Ausland im Sinne von Art. 5 \nBewG gewährt worden sind oder demnächst gewährt werden. \n\nDie Vertreter der Baurechtsberechtigen wie auch die Baurechtsberechtigte selbst las-\nsen sich bei diesen Erklärungen behaften. Für spätere, zustimmungsbedürftige Ände-\nrungen in der Gesellschaft sind die notwendigen Bewilligungen einzuholen.  \n\nDie Parteien kennen die zivil- und strafrechtlichen Folgen bei Verletzung des Bewilli-\ngungsgesetzes. \n \n \nArt. 19 - Übertragung des Baurechts / Weiterüberbindung \n\nDie Übertragung des Baurechts auf Rechtsnachfolger ist zulässig, bedarf aber der Zu-\nstimmung der Grundeigentümerin. Die Zustimmung darf nur verweigert werden, wenn \nder Rechtsnachfolger nicht alle obligatorisch wirkenden Vertragsbestimmungen über-\nnimmt, nicht kreditwürdig ist, der Zweck der Baute wie beschrieben nicht erfüllt wird \nund/oder Stockwerkeigentum bestellt werden soll. \n \nDie Baurechtsberechtigte ist deshalb verpflichtet, bei einer Übertragung des Baurechts \nauf einen Dritten sämtliche in diesem Vertrag begründeten Verpflichtungen zu über-\nbinden, mit der Auflage, alle späteren Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflich-\nten. \n \nBei einer Übertragung des Baurechts an einen Rechtsnachfolger ohne Zustimmung \nder Grundeigentümerin oder ohne vollständige Überbindung der obligatorischen Best-\nimmungen behält sich die Grundeigentümerin vor, wegen grober Verletzung der ver-\ntraglichen Verpflichtungen den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen. \n \n\n\n\n- 13 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 20 - Überbauung des Baurechtsgrundstücks \n \nDie Baurechtsabgabe erfolgt auf Basis des Ausschreibungsdossiers und unter der Be-\ndingung, dass die Überbauung gemäss dem Siegerprojekt aus dem Studienwettbe-\nwerb des Architekturbüros Schmid Schärer Architekten ETH SIA GmbH, Sihlfeld-\nstrasse 10, 8003 Zürich, dem präsentierten Konzept samt detailliertem Raumpro-\ngramm, Flächen und Volumenprogramm sowie dem Umgebungsplan entwickelt wird.  \n \nEine Projektänderung ist grundsätzlich möglich, bedarf aber der Zustimmung der \nGrundeigentümerin.  \n \nDie städtebauliche und architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Frei-\nräume hat mindestens die Qualität des Siegerprojekts aus dem Studienwettbewerb \naufzuweisen.  \n \nDie planerischen Grundlagen sind mit dem Baureferat vor Beginn der Projektierungs-\narbeiten abzusprechen. Bei Vergabeentscheiden ist bei annähernd gleichwertigen An-\ngeboten das ortsansässige Gewerbe zu berücksichtigen, sofern dies submissions-\nrechtlich zulässig ist.  \n \nDie Baurechtsbelastete ist berechtigt, bei einer Projektänderung / oder Projekterwei-\nterung, insbesondere auch zu einem späteren Zeitpunkt, den Landwert auf die neuen \nVerhältnisse anzupassen. Die Berechnung des neuen Verkehrswertes der Gebäude \nund der Landwertermittlung, wird durch das Amt für Grundstückschätzungen (AGS) \noder einer Nachfolgeorganisation bestimmt. Der Verkehrswert und Landwertermittlung \nist nach den anerkannten Regeln der Schätzungspraxis zu ermitteln. Die Gebühren für \ndiese Schätzung übernimmt die Baurechtsberechtigte. \n \n \nArt. 21 - Bauliche Vorgaben \n \nDie Parteien vereinbaren folgende Vorgaben bzw. Rahmenbedingungen für die Bau-\nrechtsbaute:  \n \n\n Nachhaltiges Bauen \n \n\nBei der Materialwahl sind die im Zeitpunkt des Baugesuchs gültigen Planungswerk-\nzeuge ECO-BKP Merkblätter (Merkblätter ökologisches Bauen nach Baukosten-\nplan BKP) sowie den eco-devis anzuwenden. Alternativ dazu können Planungs-\nwerkzeuge anderer anerkannter Standards zur Anwendung gelangen, sofern diese \nim Ergebnis weitgehend den Planungswerkzeugen ECO-BKP entsprechen.  \n\n \n\n Energie \n \n\nFür das Energiekonzept ist eine effiziente Energieverwendung und eine umwelt-\nschonende Wärmeerzeugung unter Einbezug ökologischer Baumaterialen sicher-\nzustellen.  \n \nDie Neubaute muss mindestens einen Minergie-P-Standard oder gleichwertigen \nStandard erreichen. \n \n\n\n\n- 14 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nDie Neubaute ist wenn möglich an den Energieverbund Neuhausen am Rheinfall \nAG (EVNH) anzuschliessen.  \n\n \n\n Dachflächen \n \n\nDie Dachflächen sind als fünfte Fassade ökologisch hochwertig mit einer struktur- \nund artenreichen extensiven Begrünung auszugestalten. Technische Aufbauten o-\nder Anlagen zur Nutzung von Solarenergie wie Sonnenkollektoren oder Photovol-\ntaik-Anlagen sind zulässig und sind mit der extensiven begrünten Dachausführung \nzu kombinieren. Für die Begrünung ist regionsspezifisches, standortangepasstes \nSaatgut zu verwenden. Technische Aufbauten oder Anlagen zur Nutzung von So-\nlarenergie wie Sonnenkollektoren oder Photovoltaik-Anlagen sind auf den Dachflä-\nchen so anzuordnen, dass diese nicht negativ in Erscheinung treten. \n\n \n\n Lichtemissionen \n \n\nLichtemissionen sind soweit zu begrenzen, als dass dies technisch und betrieblich \nmöglich und wirtschaftlich tragbar ist, mindestens aber so, dass sie für Menschen \nund Tiere weder schädlich noch lästig sind und die Umgebung nicht unnötig be-\nleuchtet wird. Aussenbeleuchtungen dürfen nicht nach oben abstrahlen. \n\n \n\n Freiraum und Bepflanzung \n \n\nEs ist ein Freiraumkonzept mit einem Freiraumplan zu erstellen. Für die Bepflan-\nzung sind vorzugsweise standortgerechte, einheimische Arten zu verwenden. Für \ndie jeweilige Bepflanzung ist ein ausreichender unterirdischer Wurzelraum zu rea-\nlisieren. Das mit dem Baugesuch einzureichende Freiraumkonzept muss hierfür \ndetaillierte Angaben aufzeigen. \n\n \nEs ist mit Pflanzung von Bäumen und Reduktion von versiegelten Flächen ein be-\nhagliches Mikroklima anzustreben.  \n\n \n \nArt. 22- Ausschluss von Stockwerkeigentum \n \nDie Begründung von Stockwerkeigentum am Baurechtsgrundstück ist ausgeschlos-\nsen. \n \n \nArt. 23 - Bereits vorliegende Bewilligungen \n \n\n Der Gemeinderat von Neuhausen am Rheinfall hat der vorbezeichneten Baurechts-\nvergabe an die öffentlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde \nNeuhausen am Rheinfall mit Beschluss vom 24. Mai 2022 zugestimmt und das \nGüterreferat beauftragt, den Baurechtsvertrag abzuschliessen (Protokollauszug s/ \nbei den Akten). \n\n  \n\n\n\n- 15 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\n Die öffentlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhau-\nsen am Rheinfall hat diesen Baurechtsvertrag genehmigt am 31. Mai 2022 (Proto-\nkollauszug s/ bei den Akten). \n\n \n\n Der Einwohnerrat der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall hat am xy.xy.xyxy der \nVorlage des Gemeinderates zur Abgabe eines Teils der heutigen Grundstücke GB \nNeuhausen am Rheinfall Nrn. 513 und 2967 im Baurecht an die öffentlich-rechtliche \nAnstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall, vorbe-\nhältlich der Zustimmung durch den Souverän (Urnenabstimmung) zugestimmt und \nden Gemeinderat mit dem Vollzug beauftragt (Protokollauszug s/ bei den Akten). \n\n \n \n \nArt. 24 - Erfüllungsbedingungen \n \nDer Abschluss dieses Baurechtsvertrages erfolgt unter folgenden Bedingungen:  \n \n\n Rechtskräftige Zustimmung durch den Souverän der Gemeinde Neuhausen am \nRheinfall zur Baurechtsabgabe; \n \n\n Rechtskräftige Umzonierung der auf dem Baurechtsareal als Strassengebiet zoni-\nerten Bereiche;  \n \n\n Rechtskräftige Baubewilligung für das Neubauprojekt der Baurechtsberechtigten. \n \n\nIst eine der vorstehenden Bedingungen, gleichgültig aus welchem Grunde, nicht bis \nam 31.12.2032 erfüllt, kann jede Partei (Zuständigkeit bei der Grundeigentümerin: Ge-\nmeinderat), die entschädigungslose Aufhebung des Vertrages verlangen.  \n \n \nArt. 25 - Vertragliches Rücktrittsrecht der Baurechtsberechtigten \n \nDie Baurechtsberechtigte hat vor erfolgtem Grundbucheintrag des Baurechts jederzeit \ndas Recht, gegen Leistung eines Betrages von CHF 20'000.00 an die Grundeigentü-\nmerin vom Baurechtsvertrag zurückzutreten.  \n \nNach dem grundbuchlichen Vollzug des Baurechtsvertrages ist ein Rücktritt nicht mehr \nmöglich. \n \n \nArt. 26 - Aufhebungsanspruch der Grundeigentümerin \n \nSollte die Baurechtsberechtigte nicht innerhalb von 2 Jahren seit Vorliegen der rechts-\nkräftigen Baubewilligung begonnen haben, hat die Grundeigentümerin gegenüber der \nBaurechtsberechtigten Anspruch auf entschädigungslose Aufhebung des Baurechts-\nvertrages und somit auf Löschung der damit zusammenhängenden Grundbuchein-\nträge; dies auf Kosten der Baurechtsberechtigten.  \n \n \n \n\n\n\n- 16 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nArt. 27- Vertragsvollzug \n \nDie Anmeldung dieses Baurechtsvertrags zur Eintragung in das Grundbuch hat innert \n30 Tagen nach Erfüllung der Bedingungen gemäss Ziff. 24 -vorn- zu erfolgen.  \n \nNach Ablauf dieser Frist befindet sich die säumige Partei in Verzug. Die erfüllungsbe-\nreite Partei hat der säumigen Partei eine Nachfrist im Sinne von Art. 107 OR zu setzen. \n \n \nSchaffhausen,  \n \nDie Grundeigentümerin bzw.  Die Baurechtsberechtigte: \nBaurechtsbelastete: \nEinwohnergemeinde  Alterszentrum und Spitex der Gemeinde \nNeuhausen am Rheinfall Neuhausen am Rheinfall  \n \nDer Bevollmächtigte: \n \n \n \nPatrick de Quervain Peter Weber                    Bruno Mannhart \n \n  \n  \n \n \n \n \n\n  \n\n\n\n- 17 - \n\nEntwurf Baurechtsvertrag Burgunwiese 31-05-2022.docx  \n \n\nBeurkundung \n \nDiese Urkunde enthält in Verbindung mit den beiden Vertragsplänen den mir mitgeteil-\nten Parteiwillen. Sie ist heute den in der Urkunde genannten erschienenen Personen \nvorschriftsgemäss zur Kenntnis gebracht, von diesen als richtig anerkannt und vor mir \nunterzeichnet worden.  \n \n\nSchaffhausen, \n\nGRUNDBUCHAMT  \nDES KANTONS SCHAFFHAUSEN \n\nDie Urkundsperson: \n\n \n \n\nMartin Alder, Grundbuchverwalter \n \n \n\n\n\nKanton Schaffhausen\n\nGemeinde\n\nNeuhausen am Rheinfall\n\nEntwurf Baurechtsmutation\ngemäss Plan von Schmid Schärer Architekten\n\nSituation 1:500\n\nKanton Schaffhausen\n\nAmt für Geoinformation\n\nMühlentalstrasse 105\n\nCH-8200 Schaffhausen\n\nDruckdatum:\n\n16.5.2022\n\nGezeichnet:\n\nRLUEC\n\nneues Baurecht\n\nneues Baurecht\n\nOption Alterswohnen\nFläche = ca. 917m²\n\nAlterszentrum\nFläche = ca. 4941m²\n\nPark + Pavillon\nFläche = ca. 8556m²\n\n\n\nKanton Schaffhausen\n\nGemeinde\n\nNeuhausen am Rheinfall\n\nEntwurf Baurechtsmutation\ngemäss Plan von Schmid Schärer Architekten\n\nSituation 1:500\n\nKanton Schaffhausen\n\nAmt für Geoinformation\n\nMühlentalstrasse 105\n\nCH-8200 Schaffhausen\n\nDruckdatum:\n\n16.5.2022\n\nGezeichnet:\n\nRLUEC\n\nneues Baurecht\n\nneues Baurecht\n\nOption Alterswohnen\nFläche = ca. 917m²\n\nAlterszentrum\nFläche = ca. 4941m²\n\nPark + Pavillon\nFläche = ca. 8556m²\n\n\n\nAr\nth\nur\n-M\nos\ner\n-S\ntr.\n\nZentral-Str.\n\nZu\nba\n-S\ntr.\n\nIT\n\nWC\nBesuch.\nD\n\nWC\nBesuch.\nH\n\nWC Pers. D\n\nWC\nPers.\nH\n\n39\nBüro Aktiv.21.5 m 2\n\n40\nTherapieraum30.5 m2\n\n28\nKoord. Altersfr.\n\n21.5 m 2\n\n22\nSekretariat/  Backoffice\n49.5 m2\n\n26\nSitzungszimmer\n33.5 m2\n\n44\nRaum der Stille\n\n21.5 m 2\n\n43\nWC/Du\n\n16.0 m2\n\n37\nStuhllager13.5 m 2\n\n20\nBüro Abt'leit.18.0 m 2\n\n21\nBüro Leitung Admin\n18.5 m2\n\n23\nBüro Gesch'fhg.\n23.0 m2\n\n51\nLager\n\n7.5 m2\n\n31\nLagerraum Cafeteria\n\n26.0 m 2\n\n30\nCafeteria/Kiosk\n\n200.0 m 2\n\n36\nMehrzweckraum\n\n121.0 m 2\n\nDrucker\n6.5 m2\n\n50\nBüro Küche21.5 m2\n\n33\nPutz\n\n6.5 m2\n\n20\nBüro Abt'leit.18.0 m 2\n\n20\nBüro Abt'leit.18.0 m 2\n\n20\nBüro Abt'leit.18.0 m 2\n\n49\nProduktionsküche250.0 m2\n\n25\nEmpfang\n15.5 m2\n\n67\nBüro Spitex18.0 m 2\n\n69\nArbeitsraum21.5 m2\n\n40\nTrainingsraum30.5 m2\n\n46+75\nAufenthalt Pers27.5 m2\n\n38\nAtelier\n\n30.5 m2\n\n38\nAtelier\n\n30.5 m2\n\n36\nOption grosser Saal\n\n205.0 m 2\n\n51\nLager\n\n8.0 m2\n\n68\nArbeitsraum 126.0 m2\n\n69\nArbeitsraum21.5 m2\n\n70\nBehand'raum24.5 m 2\n\n51\nLager\n\n9.5 m2\n\n73\nWC Kunden7.5 m2\n\n63\nAnlieferung18.0 m2\n\n61\nEntsorgung18.5 m2\n\n67\nBüro Spitex18.0 m2\n\n51\nTK Lager8.5 m2\n\n27\nSchulungsraum\n19.0 m2\n\nWC\n4.0 m2\n\n46+75\nRuheraum11.5 m2\n\n29\nEingangsbereich Lounge\n90.0 m2\n\n74\nWC Personal7.5 m2\n\n   Legende\n\n       Baurechtsgrenze\n\n       Öffentliches Fuss- und Wegrecht\n\n103_Alterszentrum und Parkanlage Burgunwiese\n\nSchmid Schärer Architekten\nSihlfeldstrasse 10, 8003 Zurich\n\nEmail: neuhausen@schmidschaerer.ch\n\nTel: +41 43 311 06 15\n\nARCHITEKT LANDSCHAFTARCHITEKT\nAugust + Margrith Kunzel Landschaftarchitekten\nSchweissbergweg 34, 4102 Binningen\n\nÖffentlich-rechtliches Fuss- Fahrwegrecht\n\nMASSTAB:                                 1:600 FORMAT:                                         A3\n\nREV./DRUCK:                     25.05.22\n\n\n\n \n\n4475-Baurecht.docx \n\nGemeinde Neuhausen am Rheinfall  \n\n  \n\nEntwurf vom 31. Mai 2022 \n \n \n \n \n\nLetter of Intent (LOI) \n \n \n \n \n\nParteien \n\n \n\nEinwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \nöffentlich-rechtliche Körperschaft \n \nvertreten durch das Güterreferat, Leiter Hochbau Patrick De Quervain, Chlaffentalstrasse 108, \n8212 Neuhausen am Rheinfall \n\n \n \nund \n \n \nAlterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall \nOberbergweg 3, 8212 Neuhausen am Rheinfall (UID: CHE-238.933.378) \n \nvertreten durch  \n \nPeter Weber, Vizepräsident der Verwaltungskommission von 8400 Winterthur in 8215 Hallau, \nSchöneckstrasse 31. \n\n \n\nBruno Mannhart, Mitglied der Verwaltungskommission von 8890 Flums in 8212 Neuhausen \nam Rheinfall, Bergstrasse 12 \n\n \n\neinigen sich im Zusammenhang mit der Option für betreutes Wohnen auf einer Teilfläche von \n917 m2 des Grundstücks GB Nr. 513 auf folgende Punkte: \n \n \n  \n\n\n\n--- 2 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nA. Feststellung \n \nDie Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ist Eigentümerin des folgenden Grund-\nstücks: \n \n \n\nGrundbuch Neuhausen am Rheinfall / Nr. 513  \n \nGrundstückbeschreibung GB Nr. 513 \n \n\nGrundstücksart: Liegenschaft \n\nForm der Führung: Kantonal \n\nLagebezeichnung Burgunwis  \n\nPlan-Nr. 1 \n\nFläche GB Nr. 513: 10’542 m² \n\nBodenbedeckung: Gebäude 49 m²  \n\nStrasse, Weg 606 m² \n\nTrottoir 7 m² \n\nÜbrige befestigte Fläche 9'508 m² \n\nGartenanlage 372 m² \n\n usw. \n\n \n \n\nB. Ausgangslage \n \nIn Neuhausen am Rheinfall hat die öffentlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der \nGemeinde Neuhausen am Rheinfall, auf der Burgunwiese einen Studienwettbewerb für das \nProjekt «Neubau Pflegezentrum mit Erweiterungsmöglichkeit für ein betreutes Wohnen» \ndurchgeführt.  \nFür den Neubau des Pflegezentrums wird ein Baurechtsvertrag abgeschlossen (siehe dazu \nBericht und Antrag an den Einwohnerrat vom 31. Mai 2022 und entsprechendem Entwurf des \nBaurechtsvertrags. \n \nDer öffentlich-rechtlichen Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am \nRheinfall soll zudem eine Option für den Bereich des betreuten Wohnens eingeräumt werden. \nDieses betreute Wohnen ist auf einer Teilfläche von 917 m2 des Grundstücks GB Nr. 513 \ngeplant. Diese Teilfläche ist bis zur Ausübung der Option Bestandteil des öffentlichen Parks \nBurgunwiese, für welchen dem Einwohnerrat mit Datum vom 31. Mai 2022 eine Vorlage (Be-\nricht und Antrag betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Für einen öffentlichen Park im Zent-\nrum von Neuhausen am Rheinfall» (Burgunpark-Initiative)) vorgelegt wurde. \n \nNachfolgend werden die Eckwerte des zukünftigen Baurechtsvertrages dargelegt, welche für \nbeide Vertragsparteien verbindliche Vertragsinhalte darstellen. \n \n\n  \n\n\n\n--- 3 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nC. Eckwerte des Baurechtsvertrages (betreutes Wohnen) \n \n \nParteien des Baurechtsvertrages: \n \nEinwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall, nachfolgend Grundeigentümerin bzw. Baurechtsbelas-\ntete genannt \n \nund \n \nAlterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall,  \nnachfolgend Baurechtsberechtigte genannt \n \n \nI. Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung \n\n \n\nInhalt und Dauer des Baurechts \n\n \nArt. 1 \n \nDie Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall,  \n \nals Eigentümerin der Grundstücke Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. 513  \n \nräumt der öffentlich-rechtlichen Anstalt   \n \nAlterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall, mit Sitz in 8212 Neuhausen \nam Rheinfall \n \nim Sinne von Art. 675 und 779 ff. ZGB das übertragbare dingliche Recht ein, auf dem Grundstück \nGrundbuch Neuhausen am Rheinfall Nrn. 513 gemäss den nachfolgenden Vertragsvereinbarungen und \nden gesetzlichen Bestimmungen (inkl. behördlicher Ausnahmebedingungen) sowie gemäss Auflagen \nder Ausschreibungsunterlagen ein Gebäude für betreutes Wohnen mit den zugehörigen Nebenbauten \nund Einrichtungen zu erstellen, zweckgebunden abzuändern und fortbestehen zu lassen sowie zu er-\nneuern und das nachfolgend umschriebene Umgelände auf diesem Grundstück ausschliesslich zu be-\nnützen. \n \nDie zu erstellenden Bauten stehen im Eigentum der Baurechtsberechtigten und sind während der gan-\nzen Dauer des Baurechts ordnungsgemäss zu unterhalten. \n \n \nArt. 2 \n \nDie Baurechtsfläche umfasst das Grundstück GB Nr. 513 mit einer Fläche von 917 m2 und ist aus der \nMessurkunde vom Amt für Geoinformation, Vertragsplan 103_Alterszentrum und Parkanlage Burgun-\nwiese vom 25. Mai 2022 ersichtlich. Die Messurkunde bildet Bestandteil des Vertrags. \n \nDie ausschliesslich zu diesem Baurecht gehörende Nutzungsfläche (nicht überbaute Baurechtsfläche) \nsteht der Baurechtsberechtigten als Umschwung zur Verfügung. Die Baurechtsberechtigte hat diese \nFläche auf eigene Kosten stets einwandfrei zu unterhalten.  \n \n \nArt. 3 \n \nDas Baurecht wird für die Dauer von 99 (neunundneunzig) Jahren eingeräumt, gerechnet ab dem Tage \nseiner Aufnahme im Grundbuch. \n \n  \n\n\n\n--- 4 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nArt. 4 \n \nDas Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch Neuhausen am Rheinfall auf-\nzunehmen (Art. 779 Abs. 3 und Art. 943 Abs. 1 Ziffer 2 ZGB. Es erhält die Grundbuchnummer ... \n \n \nII. Vereinbarungen mit realobligatorischer Wirkung \n\n \nArt. 5 -  Baurechtszins \n \nFür das Baurecht hat die Baurechtsberechtigte jährlich einen Baurechtszins (Bodenzins) gemäss nach-\nfolgender Berechnung zu bezahlen. \n \n \nLandwert \n\nDer Landwert ist auf Fr. XXX festgelegt. Für die effektive Nutzfläche von 917 m2 ergibt sich die Summe \nvon Fr. XXX bzw. gerundet Fr. XXX. \n \n \nAnpassung des Landwertes  \n\nDer Baurechtslandwert wird bei Anmeldung der Inanspruchnahme des Baurechts durch das Amt für \nGrundstückschätzungen neu ermittelt und alle zehn Jahre mittels Neuschätzung durch das Amt für \nGrundstückschätzungen angepasst. Bei der Neuschätzung ist der von der Baurechtsberechtigten er-\nstellte Gebäudebestand zu berücksichtigen. Zudem wird der Baurechtslandwert fünf Jahre nach jeder \nNeuschätzung und erstmals fünf Jahre nach Baurechtsbeginn den Veränderungen des Landesindexes \nder Konsumentenpreise zu 100 % angepasst. \n \n \nMassgebender Zinssatz  \n\nDer jährlich geschuldete Baurechtszins wird basierend auf dem Landwert multipliziert mit dem massge-\nbenden Zinssatz berechnet. Der massgebende Zinssatz besteht aus dem Basiszins zuzüglich einem \nRisikozuschlag. \n \nAls Basiszins wird der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes gemäss Art. 12a der Verordnung des \nBundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verwendet, mindes-\ntens jedoch 1.25 % und wird jährlich am 1. Juni angepasst.  \n \nZum Basiszins wird ein Risikozuschlag nach Kategorie der Baute addiert. Es gilt ein Risikozuschlag von \nmindestens 0.25 %. \n \nFür den Fall, dass der erwähnte Referenzzinssatz im Mietrecht aufgehoben werden sollte, haben die \nParteien im gegenseitigen Einvernehmen einen neuen Zinssatz zu vereinbaren, der mit dem bisherigen \nZinssatz vergleichbar ist. \n \n \nBeginn der Zinspflicht / Fälligkeit \n\nDie Zinspflicht beginnt am Tage der Bezugsbereitschaft sämtlicher Nutzflächen. \n \nDer Baurechtszins wird jährlich vorschüssig auf Rechnungsstellung der Baurechtsgeberin zur Zahlung \nfällig. \n \n \nArt. 6 - Heimfall / vorzeitiger Heimfall \n \nNach Ablauf der Baurechtsdauer oder im Fall des vorzeitigen Heimfalls hat die Grundeigentümerin eine \nEntschädigung zu entrichten in der Höhe von 60 % des dannzumaligen Verkehrswertes der heimfallen-\nden Gebäude, welcher mittels einer Verkehrswertschätzung durch das Amt für Grundstückschätzungen \n(AGS) oder einer Nachfolgeorganisation zu bestimmen ist. Der Verkehrswert ist nach den anerkannten \nRegeln der Schätzungspraxis zu ermitteln. \n \nDie Gebühren für diese Schätzung übernehmen die Parteien je zur Hälfte. \n \n  \n\n\n\n--- 5 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nIII. Vereinbarungen mit obligatorischer Wirkung  \n\n \nArt. 7 - Besitzesantritt / separate Abrechnung \n \nDer Antritt des Baurechtsgrundstücks durch die Baurechtsberechtigte in Rechten und Pflichten, Nutzen, \nLasten und Gefahr erfolgt mit der Anmeldung dieses Rechtsgeschäfts zur Grundbucheintragung. Die \nParteien rechnen mit separater Abrechnung über die laufenden Einnahmen und Ausgaben per Stichtag \nBesitzesantritt ab. \n \n \nArt. 8 - Erschliessung \n \nDas Baurechtsgrundstück gilt zum Zeitpunkt der Baurechtsabgabe als erschlossen. Die Baurechtsbe-\nrechtigte hat einzig die Anschlussgebühren und Aufwendungen für die Werkleitungen zu übernehmen, \ndie für ihre Bauten nötig sind. \n \n \nArt. 9 - Überlassung / Gewährleistung / Altlasten \n \nDen Parteien sind die Artikel 192 - 197 des Schweizerischen Obligationenrechtes (OR) über die Rechts-\ngewährleistung sowie die Artikel 219 und 197 ff. OR über die Sachgewährleistung (Mängelhaftung) be-\nkannt. \n \nDie Überlassung der baurechtsbelasteten Liegenschaft erfolgt in dem den Parteien bekannten heutigen \nZustand und - mit Ausnahme der nachfolgenden Vereinbarung – ohne jegliche Sach- und Rechtsgewähr \nder Grundeigentümerin, insbesondere hinsichtlich der Eignung als Baugrund. Vorbehalten bleiben Art. \n192 Abs. 3 und Art. 199 OR. \n \nDie Grundeigentümerin bestätigt, dass ihr keine verdeckten Mängel betreffend die Liegenschaft, insbe-\nsondere des Terrains (Absenkungen, Altlasten, belastetes Material etc.) bekannt sind.  \n \nDie Grundeigentümerin haftet im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen hingegen für Mängel, die \naus allfälligen früheren Ablagerungen, Verunreinigungen etc. (so genannte Altlasten und Grundstücks-\nbelastungen) entstanden sein könnten. Im Kantonalen Verdachtsflächenkataster ist kein Eintrag über \ndas Baurechtsobjekt vorhanden. \n \nSollten Entsorgungsmassnahmen zu treffen sein, sind diese im Einvernehmen mit der Grundeigentüme-\nrin festzulegen bzw. zu vergeben. Die nötigen Bereinigungsmassnahmen sind durch die Baurechtsbe-\nrechtigte vorzunehmen. In diesem Falle trägt die Grundeigentümerin die Entsorgungskosten, die \nFr. 50'000.00 (Franken fünfzigtausend) inkl. MwSt. übersteigen.  \n \nNicht unter die vorstehende Regelung fallen die sogenannten Bodenbelastungen gemäss Verordnung \nüber Belastungen des Bodens (VBBo). Diese sind stets Sache der Bauberechtigten. \n \nDarüber hinaus ist ein allfälliges Entsorgungskonzept so zu wählen, dass die geringstmöglichen Kosten \ndaraus resultieren. Es ist also nicht eine Totalsanierung anzustreben, sondern die Bereinigung ist so zu \ngestalten, dass die gesetzlichen Mindestvorgaben eingehalten werden. Dies schliesst mit ein, dass \nmöglichst viel belastetes Material an Ort und Stelle belassen werden kann. Erfolgt keine Totalsanierung \nund verfügt das zuständige Amt eine Überwachung der verbleibenden Belastung, sind die Kosten durch \ndie Grundeigentümerin zu tragen. \n \nGleiches gilt für eine allfällige Verpflichtung der Sicherstellung der Kosten für Untersuchung, Überwa-\nchung und Sanierung gemäss dem revidierten Art. 32dbis USG. \n \nDie während der Baurechtsdauer allfällig entstandenen oder vermuteten Verunreinigungen und Altlas-\nten, verursacht durch die Baurechtsberechtigte, sind vollständig auf deren Kosten zu beseitigen (Altlas-\ntensanierung). Flankierend kann die Grundeigentümerin zu Lasten der Baurechtsberechtigten eine Bo-\nden- & Gebäudeanalyse durch die zuständige Umweltbehörde verlangen, welche abschliessend über \nden Grad der Verunreinigung und die erforderlichen Massnahmen Auskunft gibt. \n \n \nArt. 10 - Miete/Pacht \n \nÜber das von der Baurechtsabgabe betroffene Land bestehen nach Fertigstellung des öffentlichen \nParks keine Miet- oder Pachtverhältnisse.  \n \n \n  \n\n\n\n--- 6 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nArt. 11 - Vorkaufsrecht \n \nGemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB haben sowohl die Baurechtsbelastete am selbständigen und dauernden \nBaurecht, als auch die Baurechtsberechtigte an dem mit dem Baurecht belasteten Grundstück ein ge-\nsetzliches Vorkaufsrecht, welches ohne grundbuchliche Vormerkung besteht. \n \n \nArt. 12 - Sicherung des Baurechtszinses usw. \n \nZur Sicherung des Baurechtszinses im Sinne von Art. 779 i ZGB wird zu Gunsten der Baurechtsbelas-\nteten eine Grundpfandverschreibung im Umfang von drei Jahreszinsen auf dem Baurechtsgrundstück \nGB Nr. 513 eingetragen. \n \nDieses Pfandrecht wird von der Baurechtsberechtigten im Grundbuch als Grundpfandverschreibung für \neinen Höchstbetrag im Sinne von Art. 794 Abs. 2 ZGB im Umfang von drei Jahreszinsen (Baurechts-\nzinsenpfandrecht) zu Lasten des Baurechtsgrundstückes und zu Gunsten der Baurechtsbelasteten er-\nrichtet, und zwar an erster Pfandstelle. \n \n \nArt. 13 - Salvatorische Klausel \n \nDie Parteien werden fehlende, unklare oder ungültige Vertragsbestimmungen einvernehmlich im Sinne \nder Zielsetzung ergänzen. \n \n \nArt. 14 - Gerichtsstand \n \nStreitigkeiten aus diesem Vertrag werden durch die ordentlichen Gerichte entschieden. Gerichtsstand \nist Schaffhausen. \n \n \nArt. 15 - Gebühren \n \nDie Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sowie die Vermessungskosten werden von den Vertrags-\nparteien (unter solidarischer Haftung) je hälftig bezahlt. \n \nDie Kosten der Bewertungen des Landwertes alle zehn Jahre durch das Amt für Grundstückschätzun-\ngen werden den Parteien ebenfalls je hälftig getragen.  \n \nDie Baurechtsbelastete erhebt für den Verwaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand des Baurechtes bei \nder Baurechtsberechtigten eine jährliche Aufwandentschädigung von mindestens Fr. 300.00 (Franken \ndreihundert). Die Entschädigung wird zusammen mit dem Baurechtszins in Rechnung gestellt. Diese \nGebühren werden bei Anmeldung der Inanspruchnahme des Baurechts neu berechnet und festgelegt \nund können alle fünf Jahre vom Gemeinderat anpasst werden. \n \n \nArt. 16 - Abgaben und Haftung \n \nDie Baurechtsberechtigte trägt alle mit dem Baurechtsobjekt verbundenen öffentlich- und privatrechtli-\nchen Verpflichtungen.  \n \nWerden Steuern und Abgaben, welche das Baurechtsobjekt betreffen, bei der Baurechtsbelasteten er-\nhoben, so hat die Baurechtsberechtigte für diese in vollem Umfang Ersatz zu leisten. Steuern und Ab-\ngaben, die sich auf den mit dem Baurecht belasteten Boden allein beziehen, werden von der Baurechts-\nbelasteten getragen. \n \nDie Baurechtsberechtigte übernimmt die gesetzliche Haftung (Werk- und Grundeigentümerhaftung) be-\nzüglich der Gebäude und des baurechtsbelasteten Grundstückes. Wird die Baurechtsbelastete trotzdem \nals Eigentümerin des mit dem Baurecht belasteten Bodens von einem Dritten belangt (z.B. gestützt auf \nArt. 679 und 684 ZGB oder Art. 58 OR), so steht ihr in vollem Ausmass der Rückgriff auf die Baurechts-\nberechtigte zu. \n \n  \n\n\n\n--- 7 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nArt. 17 – Rechtseinräumung zu Gunsten Einwohnergemeinde und Werke \n \nDie Baurechtsberechtigte duldet zu Gunsten der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall bzw. \nderen Werke entschädigungslos den Fortbestand allfälliger bestehender wie auch - im Zusammenhang \nmit der Neuüberbauung - die Erstellung neuer Leitungen und Anlagen. Auf Wunsch der Leitungsberech-\ntigten sind diese Leitungen entschädigungslos als Dienstbarkeiten im Grundbuch einzutragen. \n \nSofern im Rahmen des Bauvorhabens allenfalls bestehende Leitungen und Anlagen verlegt oder ange-\npasst werden müssen, gehen die entsprechenden Kosten zu Lasten der Baurechtsberechtigten. \n \nSollte die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ferner zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben wie \nbeispielsweise Strassenbau, Bau von Fusswegen, etc., einen Teil des nicht überbauten Baurechtslan-\ndes benötigen, so hat die Baurechtsberechtigte das erforderliche Land entschädigungslos zur Verfü-\ngung zu stellen und das Baurecht auf dem betreffenden Grundstücksteil löschen zu lassen.  \n \nDer Baurechtszins reduziert sich entsprechend dem Wegfall oder der Belastung des Grundstückes, \nwobei einerseits die Grösse der wegfallenden bzw. belasteten Fläche und andererseits eine allfällige \nWertminderung der auf dem Baurechtsland errichteten Bauten zu berücksichtigen ist. \n \n \nArt. 18 - BewG - Lex Koller \n \nDie Vertragsparteien kennen die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstü-\ncken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörende Verordnung. \n \nDie Baurechtsberechtigte erklärt, dass  \n\n der vorstehende Grundstückserwerb bzw. die Baurechtseinräumung für die öffentlich-rechtli-\nche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall und auf deren \nRechnung erfolgt; \n\n die Überbauung des Grundstücks ausschliesslich aus Mitteln und durch Personen finanziert \nwird, die für eine solche Finanzierung nicht unter die Bewilligungspflicht nach BewG fallen; \n\n am Gesellschaftskapital keine Personen beteiligt sind, die im Sinne von Art. 5 BewG als Per-\nsonen im Ausland gelten, und \n\n ihr keine Darlehen oder Kredite von einer Person im Ausland im Sinne von Art. 5 BewG ge-\nwährt worden sind oder demnächst gewährt werden. \n\n \nDie Vertreter der Baurechtsberechtigen lassen sich bei diesen Erklärungen behaften. Für spätere, zu-\nstimmungsbedürftige Änderungen in der Gesellschaft sind die notwendigen Bewilligungen einzuholen.  \nDie Parteien kennen die zivil- und strafrechtlichen Folgen bei Verletzung des Bewilligungsgesetzes. \n \n \nArt. 19 - Übertragung des Baurechts / Weiterüberbindung \n \nDie Übertragung des Baurechts auf Rechtsnachfolger ist grundsätzlich möglich, bedarf aber der Zustim-\nmung der Grundeigentümerin. Die Zustimmung darf jedoch nur verweigert werden, wenn der Rechts-\nnachfolger nicht alle obligatorisch wirkenden Vertragsbestimmungen übernimmt, nicht kreditwürdig ist, \nder Zweck der Baute wie beschrieben nicht erfüllt wird und/oder Stockwerkeigentum bestellt werden \nsoll. \n \nDie Baurechtsberechtigte ist deshalb verpflichtet, bei einer Übertragung des Baurechts auf einen Dritten \nsämtliche in diesem Vertrag begründeten Verpflichtungen zu überbinden, mit der Auflage, alle späteren \nRechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflichten. \n \nBei einer Übertragung des Baurechts an einen Rechtsnachfolger ohne Zustimmung der Grundeigentü-\nmerin oder ohne vollständige Überbindung der obligatorischen Bestimmungen behält sich die Grundei-\ngentümerin vor, wegen grober Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen den vorzeitigen Heimfall \nherbeizuführen. \n \n \nArt. 20 - Überbauung des Baurechtsgrundstücks \n \nDie Baurechtsabgabe erfolgt gemäss dem Ausschreibungsdossier. Sie erfolgt unter der Bedingung der \nAusschreibungsunterlagen und dass das Grundstück gemäss dem nachgelagerten Siegerprojekt aus \ndem Studienwettbewerb, des Architekturbüros Schmid Schärer Architekten ETH SIA GmbH, Sihlfeld-\nstrasse 10, 8003 Zürich, dem präsentierten Konzept samt detailliertem Raumprogramm, Flächen und \nVolumenprogramm sowie dem Umgebungsgestaltungsplan entwickelt wird. Eine Projektänderung ist \ngrundsätzlich möglich, bedarf aber der Zustimmung der Grundeigentümerin. Die städtebauliche und \n\n\n\n--- 8 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\narchitektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume hat mindestens die Qualität des Sie-\ngerprojekts aus dem Studienwettbewerb aufzuweisen.  \n \nDie Baurechtsgeberin ist berechtigt, bei einer Projektänderung / oder Projekterweiterung, insbesondere \nauch zu einem späteren Zeitpunkt, den Landwert auf die neuen Verhältnisse anzupassen.  \n \nDie planerischen Grundlagen sind mit der Abteilung des Baureferates vor Beginn der Projektierungsar-\nbeiten abzusprechen. Bei Vergabeentscheiden ist bei annähernd gleichwertigen Angeboten das orts-\nansässige Gewerbe zu berücksichtigen. \n \n \nArt. 21 - Ausschluss von Stockwerkeigentum \n \nDie Begründung von Stockwerkeigentum am Baurechtsgrundstück ist ausgeschlossen. \n \n \nArt. 22 - Allgemeine Baurechts-Bedingungen \n \nDie Parteien vereinbaren folgende Vorgaben bzw. Rahmenbedingungen für die Baurechtsbaute (diese \nallgemeinen Bedingungen gehen den individuellen Bestimmungen nach):  \n \n \nNachhaltiges Bauen: \n\nBei der Materialwahl sind die im Zeitpunkt des Baugesuchs gültigen Planungswerkzeuge ECO-BKP \nMerkblätter (Merkblätter ökologisches Bauen nach Baukostenplan BKP) sowie den eco-devis anzuwen-\nden. Alternativ dazu können Planungswerkzeuge anderer anerkannter Standards zur Anwendung ge-\nlangen, sofern diese im Ergebnis weitgehend den Planungswerkzeugen ECO-BKP entsprechen.  \n \n \nEnergie: \n\nFür das Energiekonzept ist eine effiziente Energieverwendung und eine umweltschonende Wärmeer-\nzeugung unter Einbezug ökologischer Baumaterialen sicherzustellen.  \n \nNeubauten müssen den höchsten Minergie-Standard (zum heutigen Zeitpunkt mindestens Minergie-P) \noder gleichwertigen Standard erreichen. \n \nNeubauten sind, wenn möglich an den Energieverbund Neuhausen am Rheinfall AG (EVNH) anzu-\nschliessen. \n \n \nDachflächen: \n\nDie Dachflächen sind als fünfte Fassade ökologisch hochwertig mit einer struktur- und artenreichen \nextensiven Begrünung auszugestalten. Technische Aufbauten oder Anlagen zur Nutzung von Solar-\nenergie wie Sonnenkollektoren oder Photovoltaik-Anlagen sind zulässig und sind mit der extensiven \nbegrünten Dachausführung zu kombinieren. Für die Begrünung ist regionsspezifisches, standortange-\npasstes Saatgut zu verwenden. Technische Aufbauten oder Anlagen zur Nutzung von Solarenergie wie \nSonnenkollektoren oder Photovoltaik-Anlagen sind auf den Dachflächen so anzuordnen, dass diese \nnicht negativ in Erscheinung treten. \n \n \nLichtemissionen: \n\nLichtemissionen sind soweit zu begrenzen, als dass dies technisch und betrieblich möglich und wirt-\nschaftlich tragbar ist, mindestens aber so, dass sie für Menschen und Tiere weder schädlich noch lästig \nsind und die Umgebung nicht unnötig beleuchtet wird. Aussenbeleuchtungen dürfen nicht nach oben \nabstrahlen. \n \n \nFreiraum und Bepflanzung: \n\nEs ist ein Freiraumkonzept mit einem Freiraumplan zu erstellen. Für die Bepflanzung sind vorzugsweise \nstandortgerechte, einheimische Arten zu verwenden. Für die jeweilige Bepflanzung ist ein ausreichen-\nder unterirdischer Wurzelraum zu realisieren. Das mit dem Baugesuch einzureichende Freiraumkonzept \nmuss hierfür detaillierte Angaben aufzeigen. \n \n\n\n\n--- 9 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nEs ist mit Pflanzung von Bäumen und Reduktion von versiegelten Flächen ein behagliches Mikroklima \nanzustreben. \n \n \nArt. 23 – Vertragliches Rücktrittsrecht der Baurechtsberechtigten \n \nDie Baurechtsberechtigte hat vor erfolgtem Grundbucheintrag des Baurechts jederzeit das Recht, ge-\ngen Leistung eines Beitrages von Fr. XXX an die Grundeigentümerin vom Baurechtsvertrag zurückzu-\ntreten. \n \nNach dem grundbuchlichen Vollzug des Baurechtsvertrages ist ein Rücktritt nicht mehr möglich.  \n \n \n\nD. Landwert \n \nDer Landwert ist zum heutigen Zeitpunkt auf Fr. 993.00/m2 (Franken neunhundertdreiundneunzig per \nQuadratmeter) festgelegt. Für die effektive Nutzfläche von 917 m2 ergibt sich die Summe von \nFr. 910'581.00 bzw. gerundet Fr. 911'000.00.Der Baurechtslandwert wird bei Anmeldung der Inan-\nspruchnahme des Baurechts durch das Amt für Grundstückschätzungen neu ermittelt und alle zehn \nJahre mittels Neuschätzung durch das Amt für Grundstückschätzungen angepasst. \n\n \n \n\nE. Neue Richtlinien \n \nAuf den Zeitpunkt der Veräusserung werden selbstverständlich neue Richtlinien, welche noch nicht \n\nauf das Baurechtsgrundstück Anwendung gefunden haben, in den Baurechtsvertrag aufgenommen. \n \n \n\nF. Schlussbestimmungen \n \nAusübung der Option: \n\nDie in der Absichtserklärung erwähnte Option für den Baurechtsvertrag für das Teilgrundstück von 917 \nm2 kann bis zum 31. Dezember 2042 ausgeübt werden. Wird die Option bis zu diesem Datum nicht \nausgeübt verfällt sie. Eine finanzielle Abgeltung ist in diesem Fall von keiner Partei geschuldet. \n \n \nZustimmung \n\nDie Eckwerte des Baurechtsvertrages verstehen sich vorbehältlich der erforderlichen Zustimmungen \ndurch die zuständigen Instanzen der öffentlich-rechtlichen Anstalt und der Einwohnergemeinde Neu-\nhausen am Rheinfall. \n \nDer Gemeinderat von Neuhausen am Rheinfall hat der vorbezeichneten, optionalen Baurechtsvergabe \nan die öffentlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall auf \nder Basis dieses Letter of Intent mit Beschluss vom 24. Mai 2022 zugestimmt und das Güterreferat \nbeauftragt, den Letter of Intent abzuschliessen (Protokollauszug s/ bei den Akten). \n \nDie öffentlich-rechtliche Anstalt Alterszentrum und Spitex der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall hat \ndiesen Letter of Intent genehmigt am 31. Mai 2022 (Protokollauszug s/ bei den Akten). \n \nZuständigkeit \n\nDie Gewährung dieses Baurechts wird gemäss Verfassung der Einwohnergemeinde Neuhausen am \nRheinfall vom 29. Juni 2003 (NRB 101.000) die Zustimmung des Einwohnerrates benötigen und wird \neiner obligatorischen Volksabstimmung unterliegen.  \n \n\nNeuhausen am Rheinfall, \n \n \n\n\n\n--- 10 - \n\nEntwurf Letter of Intent Burgunwiese 31-05-2022.docx \n\nDie Grundeigentümerin   Alterszentrum und Spitex der  \nEinwohnergemeinde   Gemeinde Neuhausen am  \nNeuhausen am Rheinfall  Rheinfall \n \n \nGüterreferat \nLeiter Hochbau Patrick De Quervain  \n\n \nPeter Weber, Vizepräsident der \nVerwaltungskommission \n\n \n \n\n \n \n \n \n \n\nBruno Mannhart, Mitglied der Ver-\nwaltungskommission \n\n\n\tFläche Schema 02\n\n


parent_type: affair

format: application/pdf

text: \n \n \n \n \n \n\nGEMEINDERAT \n\n \n\nAn den Einwohnerrat \nNeuhausen am Rheinfall \n \n \n\n \n \n \n \n \nNeuhausen am Rheinfall, 8. April 2009 \n \n \n \nBericht und Antrag \nbetreffend \nGemeindeanteile 2009 und 2010 an die IG Rheinfall \n \n \nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\n \n\n1. Ausgangslage \n\n \n\n Die Interessengemeinschaft Rheinfall (IG Rheinfall), bestehend aus den Kantonen Schaff-\n\nhausen und Zürich, der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall und der Kantonalen \n\nPensionskasse Schaffhausen, wurde am 10. Dezember 2007 offiziell gegründet. Der Ge-\n\nmeinderat hat mit seinem Bericht und Antrag an den Einwohnerrat vom 28. Mai 2008 über \n\ndiese Gründung und die Vertretung der Gemeinde in der IG Rheinfall informiert. Im Weitern \n\nwurden die Zuständigkeiten und Zielsetzungen der IG Rheinfall sowie die notwendigen finan-\n\nziellen Mittel für die Leistungserbringung der IG Rheinfall im Jahr 2008 dargelegt. Der Ein-\n\nwohnerrat hat gestützt auf diese Ausführungen am 12. Juni 2008 Folgendes beschlossen: \n\n„Für die IG Rheinfall werden für das Jahr 2008 finanzielle Mittel von Fr. 112’000.-- gespro-\n\nchen.“ \n\n \n\n\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat  Seite 2 von 3 \nbetreffend Gemeindeanteile 2009 und 2019 an die IG Rheinfall \n\n2. Budget 2009 \n\n \n\n Im Budget 2009 der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ist in der laufenden Rech-\n\nnung unter Konto 318.318.83 „Rheinfallgebiet“ ein Betrag von Fr. 150’000.-- aufgeführt. An-\n\ngaben über die einzelnen Massnahmen und deren Kosten konnte von der IG Rheinfall im \n\nZeitpunkt der Behandlung des Budgets 2009 im Einwohnerrat noch nicht gemacht werden. \n\nBaureferent Franz Baumann hat als Vertreter der Gemeinde in der IG Rheinfall dem Einwoh-\n\nnerrat diese Information in Aussicht gestellt. \n\n \n\n \n\n3. Kredit Gemeindeanteil 2009 \n\n \n\n Geschäftsführung  \n\n Die Kosten des Leistungsauftrages der IG Rheinfall an die  \n\n Frei & Partner Werbeagentur AG betragen 2009 total inkl. MwSt. ca.  Fr. 91’600.00 \n\n \n\n Internet-Auftritt \n\n Die Kosten für den von der IG Rheinfall beschlossenen Internet-Auftritt \n\n betragen 2009 total inkl. MwSt.  ca. Fr. 53’800.00 \n\n \n\n Basismassnahmen \n\n Die Kosten für die von der IG Rheinfall beschlossenen  \n\n Basismassnahmen betragen 2009 inkl. MwSt. wie folgt: \n\n Fussgängerleitsystem am Rheinfall ca. Fr. 291’234.00 \n\n Abfalleimer ca. Fr. 124’897.00 \n\n Ersatz Rettungsringe mit Kästen und Diverses ca. Fr. 20’773.00 \n\n  __________________________ \n\n Die Gesamtkosten der IG Rheinfall betragen somit für 2009 ca. Fr. 582’304.00 \n\n \n\n Der Gemeindeanteil beträgt 25 % oder ca. Fr. 145’576.00 \n\n \n\n Von diesem Gemeindeanteil können der Anteil der Gemeinde an die Kreditrestanzen per \n\n31. Dezember 2008 in der Höhe von total Fr. 31’768.25 und ein Betrag von Fr. 7’800.--, der \n\nzusätzlich vom Kanton Schaffhausen getragen wird, abgezogen werden. Der Gemeindeanteil \n\nfür 2009 beträgt somit noch ca. Fr. 106’008.--. \n\n \n\n \n\n4. Kredit Gemeindeanteil 2010 \n\n \n\n Der Gemeinderat möchte bereits heute sicherstellen, dass die IG Rheinfall ihre Arbeit zur \n\nEntwicklung des Rheinfallgebietes auch 2010 weiterführen kann. Über die Höhe des Ge-\n\nmeindeanteils für 2010 können heute noch keine Angaben gemacht werden. Der Gemeinde-\n\nrat geht davon aus, dass dieser in etwa im gleichen Rahmen sein wird. \n\n \n\n\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat  Seite 3 von 3 \nbetreffend Gemeindeanteile 2009 und 2019 an die IG Rheinfall \n\n5. Anträge \n\n \n Sehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \n Sehr geehrte Damen und Herren \n \n Gestützt auf diese Ausführungen unterbreitet Ihnen der Gemeinderat folgende Anträge: \n \n a) Es wird ein Kredit in der Höhe von Fr. 106’000.-- als Anteil der Einwohnergemeinde \n\nNeuhausen am Rheinfall an die IG Rheinfall für 2009 bewilligt. \n \n b) Es wird ein Kredit in der Höhe von Fr. 110’000.-- als Anteil der Einwohnergemeinde \n\nNeuhausen am Rheinfall an die IG Rheinfall für 2010 bewilligt. Der Kredit bedarf der \nFreigabe durch den Gemeinderat. \n\n \n Diese Beschlüsse unterstehen gemäss Art. 14 lit. d der Verfassung der Einwohnergemeinde \n\nNeuhausen am Rheinfall vom 29. Juni 2003 dem fakultativen Referendum. \n \n \n \n Mit freundlichen Grüssen \n \n NAMENS DES GEMEINDERATES \n NEUHAUSEN AM RHEINFALL \n \n \n \n \n Dr. Stephan Rawyler Olinda Valentinuzzi \n Gemeindepräsident Gemeindeschreiberin \n\n \n\n\n