20. Teilrevision Zonenplan - Hohfluh

text: \n \n \n \n \n \nGEMEINDERAT \n\n \n  \n\nAn den Einwohnerrat \nNeuhausen am Rheinfall \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \nNeuhausen am Rheinfall, 8. Februar 2022 \n \n \n \nBericht und Antrag \nbetreffend \n20. Teilrevision Zonenplan Hohfluh \n \n \n \nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte \n \n \n1. Ausgangslage \nMit einem Quartierplan soll auf den Parzellen GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 345, 346 und 3868 \nan der Hohfluhstrasse unterhalb des Galgenbucks eine der Lage entsprechende hochwertige Über-\nbauung ermöglicht werden. Der kommunale Richtplan der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall sieht \nfür dieses Gebiet im Rahmen der Siedlungsentwicklungsstrategie als Massnahme eine Umstruktu-\nrierung vor (vgl. Kommunaler Richtplan vom 31. August 2021, Massnahme Nr. 2.3.2/3, S. 22).  \n \nAuf dem Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 3868 ist die heutige Stichstrasse (Erschlies-\nsungsstrasse) gemäss Zonenplan der Zone «Verkehrsfläche» zugeordnet. Sie ist nicht abparzelliert, \nhat keine öffentliche Funktion und dient ausschliesslich der Feinerschliessung für das benannte \nGrundstück sowie den beiden Grundstücken GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 345 und 346.  \n \nDie Grundstücke GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 345, 346 und 3868 an der Hohfluhstrasse liegen \nin der Wohnzone II. Die Verkehrsfläche (Strassenzone) betrifft das Grundstück GB Neuhausen am \nRheinfall Nr. 3868 und soll im Rahmen der vorliegenden 20. Teilrevision des Zonenplans der Wohn-\nzone II zugeordnet werden (Umzonung).  \n  \n\n\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend  Seite 2 von 3 \n20. Teilrevision Zonenplan - Hohfluh \n\n2. Ziel \nMit der Umzonung soll im Rahmen der Siedlungsentwicklung nach innen das Planungsziel gemäss \nkommunalen Richtplan verfolgt werden, dass eine hohe Siedlungs- und Lebensqualität sichergestellt \nund gefördert wird (vgl. Kommunaler Richtplan vom 31. August 2021, Planungsziele, Nr. 2.3, S. 22). \nZudem soll mit der Umzonung der Verkehrsfläche in die Wohnzone (WII) die Grundlage für die Re-\nalisierung einer Überbauung auf den Grundstücken GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 345, 346 und \n3868 gemäss dem städtebaulichen Konzept «Überbauung Hohfluh» ermöglicht werden. Die Siche-\nrung der Qualitäten des städtebaulichen Konzepts «Überbauung Hohfluh» erfolgt mit einem Quar-\ntierplan. \n \n2.1 Quartierplan \nDie Klaiber Immobilien AG als Grundeigentümerin beabsichtigt, auf dem Quartierplanperimeter ca. \n30 Wohnungen (vorwiegend 3½- und 4½- Zimmerwohnungen, vorzugsweise im Eigentum) und eine \nAutoeinstellhalle zu realisieren. Hierfür beauftragte sie das Architekturbüro Bergamini Partner Archi-\ntekten sowie das Landschaftsarchitekturbüro Bösch Landschaftsarchitektur, beide Schaffhausen, \nmit der Ausarbeitung des Richtprojekts. Ziel war es, von den Vorzügen der Lage (Weitsicht im Osten, \nhangseitige Abendsonne) zu profitieren und ein ortsbaulich und architektonisch gutes, der Lage und \nUmgebung gerechtes Bebauungskonzept zu erarbeiten.  \n \nUm die Qualität des Bebauungskonzepts zu wahren, hat die Gemeinde für die Ausarbeitung des \nRichtprojekts ein Beurteilungsgremium eingesetzt, bestehend aus Katrin Jaggi, Dipl. Arch. ETH / \nSIA, Patrick Altermatt, Dipl. Landschaftsarchitekt FH / BSLA und Prof. Peter Märkli, Dipl. Arch. ETH \n/ BSA. Es fanden Sitzungen am 26. August 2019 und am 23. Oktober 2019 für die Beurteilung des \nRichtprojekts statt (vgl. Beilage 2, Planungsbericht, Richtprojekt Quartierplan «Hohfluh», S. 5 ff).  \n \nDas Bau- und Planungsreferat unterstützen das Richtprojekt und sprechen sich für dessen Qualitä-\nten aus. Hervorzuheben ist das Freiraumkonzept, das eine hohe Aufenthaltsqualität gewährleisten \nsoll und dem sensiblen Siedlungsrand am Galgenbuck Rechnung trägt (vgl. Beilage 2, Planungsbe-\nricht, Umgebungsgestaltung, S. 9 ff). Zudem wurde für das Projekt ein erhöhter Energiestandard \nfestgelegt, welcher durch die Quartierplanvorschriften gesichert werden soll. \n \n \n3. Mehrwertabgabe \nDie Gemeinde Neuhausen am Rheinfall hat gestützt auf Art. 9 des Mehrwertausgleichsgesetzes \nvom 2. Juli 2018 eine kommunale Mehrwertabgabeverordnung erlassen (NRB 700.200). Die kom-\nmunale Mehrwertabgabe kommt im Rahmen des Quartierplans zum Tragen.  \n \n \n4. Verfahren \nBei Anpassungen des Zonenplans sind die entsprechenden Unterlagen während 30 Tagen öffent-\nlich aufzulegen. Die Auflage ist im Amtsblatt des Kantons Schaffhausen bekanntzumachen. Jeder-\nmann kann innerhalb der Auflagefrist beim Gemeinderat Einwendungen erheben (vgl. Art. 11 des \nGesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. De-\nzember 1997 (Baugesetz; SHR 700.100). Anpassungen des Zonenplans sind vor dem Beschluss \ndurch die Gemeinde dem Baudepartement des Kantons Schaffhausen zur Vorprüfung einzureichen. \n \n  \n\n\n\n4.1 Vorprüfung Baudepartement\n\nDer Gemeinderat hat mit Beschluss vom 7. April 2020 die 20. Teilrevision des Zonenplans zuhanden\n\nder obligatorischen Vorprüfung verabschiedet. Mit Vorprüfungsbericht vom 30. September 2020\n\nwurde vom Planungs- und Naturschutzamt insbesondere verdeutlicht, dass mit der Zonenplanände-\n\nrung die rechtliche Grundlage für einen künftigen Quartierplan Hohfluh geschaffen werden soll. Auf-\n\ngrund dessen, sind die Zonenplanänderung und derQuartierplan gemeinsam zurVorprüfung einzu-\n\nreichen. Zudem sind die notwendigen Anpassungen der Baulinien mit dem Zonenplanverfahren und\n\ndem Quartierplanverfahren zu koordinieren. Der Quartierplan wurde dem Baudepartement zur Vor-\n\nPrüfung nachgereicht. Sowohl der Zonenplanänderung als auch dem Quartierplan wurde eine Ge-\n\nnehmigung in Aussicht gestellt (vgl. Beilage 3, 20. Teilrevision Zonenplan Vorprüfungsbericht vom\n\n30. September 2020 und Beilage 4, Quartierplan Hohfluh Vorprüfungsbericht vom 21. Dezember\n\n2020).\n\n4.2 Einwendungsverfahren\n\nDie öffentliche Auflage für das Einwendungsverfahren der Teilrevision des Zonenplans «Hohfluh»\n\nerfolgte mit Ausschreibung im Amtsblatt des Kantons Schaffhausen vom 30. Juli 2021 (öffentliche\n\nAuflage vom 30. Juli 2021 bis 30. August 2021). Es gingen keine Einwendungen beim Gemeinderat\n\nein.\n\n5. Antrag\n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident\n\nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte\n\nGestützt auf diese Ausführungen unterbreitet Ihnen der Gemeinderat folgenden Antrag:\n\nDie 20. Teilrevision des Zonenplans wird genehmigt.\n\nDieser Beschluss untersteht gemäss Art. 14 lit. a der Verfassung der Einwohnergemeinde Neuhau-\n\nsen am Rheinfall vom 29. Juni 2003 (NRB 101.000) dem fakultativen Referendum.\n\nMit freundlichen Grüssen\n\nNAMENS DES GEMEINDERATES\nNEUHAUSEN AM RHEINFALL\n\nv\n\nl\nFelix Tenger\nGemeindepräsident\n\nBarbara Pantli\nGemeindeschreiberin\n\nBeilagen:\n1) 20. Teilrevision Zonenplan Situationsplan\n2) 20. Teilrevision Zonenplan Planungsbericht\n3) 20. Teilrevision Zonenplan Vorprüfungsbericht\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend\n20. Teilrevision Zonenplan - Hohfluh\n\nSeite 3 von 3\n\newerm\nSchreibmaschinentext\n4) 20 . Teilrevision Zonenplan Quartierplan «Hohfluh» Vorprüfung\n\n\n\nBürgin Winzeler Partner AG\n\n8200 Schaffhausen   |   www.bwpag.ch\n\nBauingenieure und Planer\n\nSituation 1:1000\n\n20. Teilrevision der Nutzungsplanung\nZonenplanänderung "Hohfluh"\n\n................................................\n\n\n\n \n\n \n \n \n\n20. Teilrevision der Nutzungsplanung \n \n\nZonenplanänderung „Hohfluh“ \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n \n \n \n \n \n                                   Stand  \n218314.02                  08.02.2022 \n\n\n\n2 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 3 \n \n \n\n \n \n\nInhaltsverzeichnis Seite \n\n1. Planungsgegenstand und Ziele ............................................................................................ 4 \n1.1 Ausgangslage ................................................................................................................... 4 \n1.2 Planungsziele und -absichten ........................................................................................... 4 \n\n2. Richtprojekt, Quartierplan ..................................................................................................... 5 \n2.1 Herleitung des Projektes ................................................................................................... 5 \n2.2 Städtebauliches Konzept „Überbauung Hohfluh“ (Bergamini Partner Architekten, \nSchaffhausen) ............................................................................................................................. 7 \n2.3 Freiraumkonzept (Bösch Landschaftsarchitektur, Schaffhausen) ...................................... 9 \n2.4 Quartierplan (Bürgin Winzeler Partner AG, Schaffhausen) ............................................. 12 \n\n3. Grundlagen, Rahmenbedingungen ..................................................................................... 14 \n3.1 Baulinienplan .................................................................................................................. 14 \n3.2 Kommunaler Strassenrichtplan ....................................................................................... 14 \n3.3 Quartierplan .................................................................................................................... 15 \n3.4 Koordinierung der Verfahren ........................................................................................... 15 \n3.5 Bodenbelastung .............................................................................................................. 15 \n\n4. Zonenplanänderung ............................................................................................................ 16 \n\n5. Interessensabwägung, Fazit ............................................................................................... 16 \n\n6. Mehrwertabgabe .................................................................................................................. 17 \n6.1 Kantonale Mehrwertabgabe ............................................................................................ 17 \n6.2 Kommunale Mehrwertabgabe ......................................................................................... 17 \n\n7. Verfahren .............................................................................................................................. 17 \n7.1 Planungsrechtliche Vorgaben ......................................................................................... 17 \n7.2 Kantonale Vorprüfung ..................................................................................................... 18 \n7.3 Öffentliche Planauflage des Einwendungsverfahrens ..................................................... 18 \n7.4 Beschlussfassung Einwohnerrat ..................................................................................... 18 \n7.5 Öffentliche Auflage des Rekursverfahrens ...................................................................... 18 \n7.6 Genehmigung ................................................................................................................. 18 \n\nVerzeichnis der Anhänge: .......................................................................................................... 19 \nAnhang 1: Koordination Ablauf Anpassung Planungsinstrumente ............................................. 20 \nAnhang 2: Auswertung Vorprüfungsbericht ............................................................................... 22 \n\n \n\n\n\n4 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\n1. Planungsgegenstand und Ziele \n\n1.1 Ausgangslage \nMit einem Quartierplan soll auf den Parzellen GB Nrn. 345, 346 und 3868 an der Hohfluhstra-\nsse unterhalb des Galgenbucks eine der Lage entsprechende sinnvolle und hochwertige Über-\nbauung ermöglicht werden. Auf dem (Privat-)Grundstück GB Nr. 3868 ist die heutige Stich-\nstrasse gemäss Zonenplan der Zone „Verkehrsfläche“ zugeordnet. Sie ist nicht abparzelliert, \nhat keine öffentliche Funktion und dient ausschliesslich der Feinerschliessung der genannten \nParzelle sowie den beiden Grundstücken GB Nrn. 345 und 346.  \n\n \nAbb. 1: Lage Zonenplanänderung (Quelle GIS \nSH) \n\n \nAbb. 2: Ausschnitt Zonenplan (Quelle: Bürgin Winzeler Partner \nAG / AV-Daten des Kantons Schaffhausen) \n\n \n\n1.2 Planungsziele und -absichten \nDurch die Zonenplanänderung soll die Grundlage für die Realisierung einer Überbauung der \nParzellen GB Nrn. 345, 346 und 3868 gemäss Quartierplan «Hohfluh» ermöglicht werden.  \n\nDie Überbauung sieht die Erstellung von drei freistehenden Mehrfamilienhäusern mit hoher \nAussenraumqualität vor (siehe Kap. 2 «Richtprojekt»). Die auf den Parzellen GB Nrn. 345 und \n346 befindlichen Mehrfamilienhäuser bleiben bestehen. Die über die Stichstrasse erschlosse-\nnen Garagenanlagen auf GB Nr. 345 sowie die im Südwesten befindlichen Bauten auf GB Nr. \n3868 sollen abgebrochen werden. Im Quartierplan Hohfluh ist eine unterirdische Tiefgarage \nmit einer kurzen Zufahrtsstrasse von der Hohfluhstrasse vorgesehen, welche die verkehrs-\ntechnische Erschliessung der ganzen Quartierüberbauung (GB Nrn. 345, 346 und 3868) ga-\nrantieren soll. Für die Bewohner bzw. den Langsamverkehr dient eine Spielstrasse als Aufent-\nhalts- und Erschliessungsfläche. Die heutige Erschliessungsstrasse wird daher nicht mehr be-\nnötigt und soll im Rahmen des Projektes rückgebaut werden.  \n\nDie im rechtsgültigen Zonenplan eingetragene Verkehrsfläche tangiert überdies einen projek-\ntierten Baubereich für Hauptbauten des Quartierplans. Gemäss Art. 18 Abs. 1 BauG können \nim Quartierplan die Bau-, Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung \ngeändert, ergänzt oder ausser Kraft gesetzt werden. Vom Zweck der Zone darf nicht abgewi-\nchen werden. Damit eine Überbauung gemäss Quartierplan realisiert werden kann, braucht es \ndie Umzonung der insgesamt 241 m2 grossen Fläche von der Zone «Verkehrsfläche» in die \n«Wohnzone WII.  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 5 \n \n \n\n \n \n\n2. Richtprojekt, Quartierplan \n\n2.1 Herleitung des Projektes \nDie Klaiber Immobilien AG als Grundeigentümerin beabsichtigt, das Grundstück mit ca. 30 \nWohnungen (vorwiegend 3 ½ und 4 ½ Zimmerwohnungen, vorzugsweise im Eigentum) und \neiner Autoeinstellhalle zu realisieren. Sie beauftragte das Architekturbüro Bergamini Partner \nArchitekten, Schaffhausen sowie das Landschaftsarchitekturbüro Bösch Landschaftsarchitek-\ntur, Schaffhausen mit der Ausarbeitung des Richtprojektes (siehe Abb. 9 bis 12). Ziel war, von \nden Vorzügen der Lage (Weitsicht im Osten, hangseitige Abendsonne) zu profitieren und ein \nortsbaulich und architektonisch gutes, der Lage und Umgebung gerechtes Bebauungskonzept \nzu erarbeiten.  \n\nDie Ausarbeitung des Richtprojekts wurde vom Beurteilungsgremium der Baukommission der \nGemeinde Neuhausen am Rheinfall, bestehend aus Katrin Jaggi, Dipl. Arch. ETH / SIA, Patrick \nAltermatt, Dipl. Landschaftsarchitekt FH / BSLA und Prof. Peter Märkli, Dipl. Arch. ETH / BSA \nbegleitet. Es fanden zwei Sitzungen am 26. August und 23. Oktober 2019 statt.  \n\n  \nAbb. 3: Variante 1  \n(Quelle Bergamini Partner Architekten AG) \n\nAbb. 4: Variante 2  \n(Quelle Bergamini Architekten AG) \n\n  \nAbb. 5: Variante 3  \n(Quelle Bergamini Partner Architekten AG) \n\nAbb. 6: Variante 4  \n(Quelle Bergamini Architekten AG) \n\nIn der ersten Phase wurden unter Berücksichtigung der Lage und Umgebung verschiedene \nVarianten erarbeitet. Die Variante 3 überzeugte insbesondere aufgrund des grosszügigen von \n\n\n\n6 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\nNord nach Süd verlaufenden Grünraums. Des Weiteren ordnen sich die Bauten in ihrer Stel-\nlung klar der umgebenden Struktur unter.  \n\nDas Projektteam stellte an der Sitzung vom 26. August 2019 einen ersten Entwurf des Bebau-\nungskonzept der Baukommission, bestehend aus Vertretern des Gemeinderates sowie dem \nBeurteilungsgremium, vor (siehe Abb. 13 und 14). \n\n  \nAbb. 7: Bebauungskonzept Entwurf  \n(Quelle Bergamini Partner Architekten AG) \n\nAbb. 8: Perspektive  \n(Quelle Bergamini Architekten AG) \n\n \n\nIm Dialog zwischen der Baukommission und des Planungsteam wurden die Kriterien für die \nweitere Ausgestaltung und Entwicklung des Projektes festgelegt. Hauptpunkte für die Weiter-\nentwicklung waren insbesondere folgende Punkte (Auszug): \n\n Das vorherrschende Bebauungsmuster soll aufgenommen und weiterentwickelt wer-\nden. Jede Setzung der Volumen soll dem Grundmuster entsprechen. \n\n Die Wohnnutzung legitimiert keine ortsbauliche Ausnahme, kein Ausscheren aus der \nvorgegebenen Siedlungsstruktur. \n\n Der Lage am Siedlungsrand ist auch in der architektonischen Ausbildung der Fassaden \nzu entsprechen. Die Fassade zum Stadtrand muss als Beginn der Stadt erkennbar \nsein. \n\n Das bestehende Wohnhaus wird integriert in die Bebauung. Später kann dieses ersetzt \nwerden. \n\n Die Höhe des oberen Baukörpers sollte in der weiteren Planung nicht überschritten \nwerden. \n\n Der Freiraum muss geschützt werden. \n Die Erschliessung der Häuser muss die Struktur des Ortsbaus unterstützen. \n\nZur Umgebungsgestaltung wurden folgende Hinweise angebracht: \n\n Die Erschliessung der Häuser soll auch aus dem Zentrum erfolgen und nicht – wie \nbeim hinteren Baukörper der Fall – rückseitig. \n\n Auto- und Langsamverkehr könnten auch zusammengefasst und im Sinne einer \nWohnstrasse ausformuliert werden. \n\n Zum EKS und zum Aussichtspunkt ist die extensive Gestaltung als Übergang denkbar. \nZu den Gärten der bestehenden Bebauung ist ein stärker gestalteter Übergang zu prü-\nfen (z.B. Hecke). \n\n Aufenthaltsbereich, Nutzgarten und Spielbereiche könnten sich mehr an die umliegen-\nden Gartenstrukturen respektive ihren Proportionen anpassen. \n\n Der Übergang zur Landschaft ist klar auszuformulieren. \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 7 \n \n \n\n \n \n\nDas Projektteam hat in der Folge die Kritikpunkte aus der ersten Präsentation aufgenommen \nund praktisch vollständig umgesetzt.  \n\n \nAbb. 9: Bebauungskonzept mit Umgebungsgestaltung 2. Entwurf  \n(Quelle Bösch Landschaftsarchitektur) \n\nAn der zweiten Sitzung vom 23.10.2019 wurde das revidierte Projekt der Kommission vorge-\nstellt. Die Kommission kam zu einer positiven Beurteilung und verabschiedete das Projekt un-\nter Berücksichtigungen von Erwägungen zur Weiterbearbeitung. Aus dieser Besprechung re-\nsultierte der Schlussbericht des Beurteilungsgremiums (siehe Anhang 1).  \n\nAuf Grundlage des bestehenden Bebauungskonzepts und der Rückmeldung der Kommission \nerarbeitete das Planungsteam das Richtprojekt aus (siehe folgende Kapitel). Die erforderlichen \nplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Richtprojekts wird durch die se-\nparate Quartierplanung geschaffen (siehe Kap. 4).  \n\n \n\n2.2 Städtebauliches Konzept „Überbauung Hohfluh“ \n(Bergamini Partner Architekten, Schaffhausen) \n\nAusgangslage: \nDie Grundstücke des Projektierungsperimeters befinden sich am nordwestlichen Ortsrand von \nNeuhausen am Rheinfall und grenzen an die Freihaltezone und das Naherholungsgebiet Gal-\ngenbuck. Die Situation ist geprägt von einer durchgehenden, leicht geneigten, begrünten Ost-\nhanglage mit schöner Aussicht in Richtung Schaffhausen, Hegau und Jura. Die Erschliessung \nerfolgt ab der Hohfluhstrasse, zudem begleitet der Armsünderweg als Fussweg das Grund-\nstück oberhalb des Hangs im Westen. \n\nDas bauliche Umfeld ist klar strukturiert, Wohnbauten werden als Einzelvolumen durch die \ndem Hangverlauf folgenden Quartierstrassen erschlossen. Ein 3-4-geschossiges Mehrfamili-\nenhaus besetzt die nordöstliche Ecke des Perimeters. Im Nordwesten, oberhalb des Hangs, \nbefindet sich in ebenem Gelände das Areal der Netzleitstelle EKS in der Zone für öffentliche \nBauten und Anlagen.  \n\nStädtebau und Architektur:  \nDie klare Struktur des vorhandenen Bebauungsmusters wird mit dem Projektansatz respektiert \nund ergänzt. Über eine auf mittlerer Grundstückshöhe situierte und analog den umliegenden \n\n\n\n8 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\nQuartierstrassen, dem Hangverlauf folgende Spielstrasse werden 3 markante Gebäude ab der \nHohfluhstrasse erschlossen. Diese Spielstrasse wird von Fussgängern und Velofahrern be-\nnutzt, nicht aber vom motorisierten Individualverkehr. Sie gliedert die Bebauung in 2 Gebäude \nunten am Hang auf Niveau des bestehenden Mehrfamilienhauses und eines oben auf Gelän-\ndehöhe des EKS-Gebäudes.  \n\n \nAbb. 10: Modell Städtebauliches Konzept (Quelle Bergamini Partner Architekten) \n\n \nAbb. 11: Querschnitt mit Höhenangaben Richtprojekt (Quelle Bergamini Partner Architekten) \n\nDie zwei unteren, in sich gleich konzipierten, 3-geschossigen (plus Attika) Gebäude vervoll-\nständigen das vorhandene Bebauungsmuster. Die Grundrisse sind in den Regelgeschossen \nso als 3-Spänner um ein mittiges Treppenhaus organisiert, dass alle Wohnungen von der \nschönen Aussicht profitieren und gut besonnt sind. Die grosszügigen, gedeckten Aussen-\nräume sind ost- und westseitig angeordnet und als Loggias oder vorgebaute Terrassen ge-\nplant. Die Attikas sind asymmetrisch positioniert und als Gebäudemodulation gestaltet. Auf \ndem Niveau des untersten Wohngeschosses dieser beiden Gebäude ist eine Autoeinstellhalle \nfür die gesamte Bebauung geplant. Diese tritt an der nordostseitigen Grundstücksecke als \neingeschossige Sockelbaute in Erscheinung und bildet zusammen mit dem bestehenden \nMehrfamilienhaus einen Hofraum aus, über welchen die Zufahrt erfolgt. Die Möglichkeit eines \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 9 \n \n \n\n \n \n\nzukünftigen Ersatzes des bestehenden Mehrfamilienhauses durch einen Neubau ist gewahrt. \nDas oben am Hang positionierte Gebäude vervollständigt den Siedlungsrand gegen die Frei-\nhaltezone Galgenbuck und steht durch Lage, Ausrichtung und Volumetrie in Bezug zum EKS-\nGebäude. \n\n \nAbb. 12: Ebene 3 Städtebauliches Konzept (Quelle Bergamini Partner Architekten) \n\nDurch den Verzicht auf Attikas und die Ausbildung als längsgestreckte, 3-geschossige Baute \nbleibt die Aussicht vom Galgenbuck in Richtung Schaffhausen unbeeinträchtigt. \nDie Grundrisse sind als 2-Spänner um je 2 Treppenhäuser pro Geschoss organisiert. Die Vor-\nzüge der Situation mit Weitsicht im Osten und Abendsonne auf der Hangseite Richtung Gal-\ngenbuck werden innerhalb der Wohnungen mit durchgehenden Wohn-Ess-Räumen aufge-\nnommen. Diesen Räumen ist je beidseitig ein gedeckter Aussenraum vorgelagert. Ostseitig, \nin Richtung Aussicht und bebautem Quartier, sind dies vorgebaute Terrassen. Westseitig wird \ndurch eingezogene Loggias der Gebäudekörper, seiner Lage am Siedlungsrand entspre-\nchend, gestärkt.  \n\nDie einheitliche Materialisierung der 3 Gebäude verstärkt die ruhige Gesamtwirkung, welche \ndurch die sorgfältige und der vorhandenen Bebauungsstruktur entsprechenden Setzung der \nneuen Volumen erreicht wird. Die raumbildend strukturierten Fassaden, z.B. aus Beton und \nBackstein konstruiert, wirken auf zurückhaltende Art vornehm und repräsentieren den Ort an-\ngemessen.  \n\n \n\n2.3 Freiraumkonzept \n(Bösch Landschaftsarchitektur, Schaffhausen) \n\nAusgangslage: \nAus freiraumgestalterischer Sicht liegt der Projektperimeter am Übergang der Siedlungsstruk-\ntur zur angrenzenden Kulturlandschaft und dem historisch geprägten Hügel des «Galgen-\nbuck».  \nMit der projektierten Überbauung schliesst sich der Siedlungsrand und stärkt so die deutlichen \nSiedlungsstrukturen bestehend aus einer regelmässigen Körnung von Gebäuden, den Höhen-\n\n\n\n10 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\nlinien folgenden und stichartig, in der Falllinie verlaufenden Strassen und den vielen Garten-\nanlagen, welche die Individualität von Ein- und Mehrfamilienhäusern wiederspiegelt und \ngleichzeitig einen durchgehenden, mit Gehölzen durchzogenen Grünraum bilden. Dieser wird \nnur von den jeweiligen, den Strassen zugewandten Vorplätzen der Gebäude unterbrochen. \n\nGegen Westen erfolgt der direkte Anschluss an die Magerwiesen, die wenigen landwirtschaft-\nlich genutzten Flächen und den im Hintergrund liegenden Wald. Topografiebedingt sind vom \nProjektperimeter aus nur die hangseitig liegenden und im Galgenbuck endenden Wiesen mit \neinzelnen Bäumen und der im Hintergrund liegende Wald wahrnehmbar. \n\n  \nAbb. 13: Ausgangslage Freiraumsituation (Quelle Bösch Landschaftsarchitektur) \n\n \nCharakter Freiraumkonzept:  \nDas Freiraumkonzept orientiert sich an den vorhandenen Landschaftsstrukturen und schafft \nergänzend zu den Bauten einen attraktiven, vielseitig nutzbaren Freiraum mit Übergängen zu \nGärten und Kulturlandschaft. \n\n \nAbb. 14: Freiraumkonzept (Quelle Bösch Landschaftsarchitektur) \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 11 \n \n \n\n \n \n\nDer Freiraum des Projektperimeters wird durch eine aus den westlich angrenzenden Wiesen \nhergeleiteten Grünfläche durchzogen. Diese wird an einzelnen Stellen durch eine lockere, ein-\nheimische Gehölzverwendung strukturiert und bietet gleichzeitig sensiblen Wohnsituationen \neinen gewissen Schutz.  \n\nGegen Osten, im Bereich der Bauten B und C wird die Wiese durch private Aussenbereiche \nabgelöst. Es ist der freiraumgestalterische Übergang in die vorherrschende Gartenstruktur der \nSiedlungs-Umgebung. Es ist auch der Bereich, in dem die freiwachsenden Sträucher durch \neinheimische Schnitthecken abgelöst werden. \n\nErschliessung/Anbindung: \nDie Umgebung ist autofrei, was einer der besonderen Freiraumqualitäten der Überbauung \nausmacht. Die mit Kletterpflanzen begrünte Zufahrt in die Einstellhalle und der Zugang zu den \nGebäuden durch diese erfolgt über eine kurze Zufahrt von der Hohflustrasse her. Sie hebt sich \nwie die anderen Vorplätze in Form und Materialisierung (z.B. Verbundsteine) vom Strassen-\nraum ab und stärkt so die vorhandenen Strukturen.  \n\nDie Stichstrasse (Asphalt), ebenfalls aus den vorhandenen Bebauungsstrukturen abgeleitet, \nist die fussläufige Erschliessung und grosszügige Spielstrasse und darf nur für Umzüge und \nim Notfall befahren werden. Sie führt auf einer Zwischenhöhe in den mittig gelegenen Raum \nder drei Gebäude und endet in einer platzartigen Situation (Chaussierung) mit Gehölzen, die \nnebst Spielen auch Aufenthaltsqualität im Alltag oder bei Anlässen wie einem Fest bietet. Die \nGebäude sind von hier über Treppenzugänge nach oben oder unten erschlossen. Ein rollstuhl-\ngängiger Zugang ist durch Rampen (Haus B und C) oder den direkten Zugang zu den gross-\nzügigen Kellerräumen und der Erschliessungskerne möglich (Haus A). \n\nMit einer privat nutzbaren Anbindung (Chaussierter Weg mit Stufen) an den Armsünderweg \nhaben die Bewohner einen direkten Zugang zum vielseitigen und attraktiven Naherholungsge-\nbiet.  \n\nGemeinschaftliche Nutzungen:  \nDie Ausweitung der Spielstrasse zu einem platzartigen Freiraum bildet das gemeinschaftliche \nZentrum des Freiraums. Hier führen die Hauszugänge zusammen, die oberirdischen Velostell-\nplätze sind hier angelegt, Sitzgelegenheiten in den Mäuerchen und die Platzgehölze in einem \nKiesbelag bieten einen angenehmen Aufenthalt. \n\nDie Möglichkeit zur Bewirtschaftung eines Nutzgartens bietet sich in der Verlängerung der \nSpielstrasse und hat zum Ziel eine gemeinschaftliche Aktivität und einem zunehmenden Be-\ndürfnis an gärtnerischer Tätigkeit zu fördern. Sollte dafür kein Interesse bestehen, kann der \nBereich gut wieder in eine Wiese überführt werden oder umgekehrt. \n\nNebst der Spielstrasse, die durch ihre Dimension und Form mit «Minivelo-Fahrbahn» und \nPlatzsituation eine gute Spielmöglichkeit bietet, befindet sich über der Einstellhallenzufahrt \nauch ein möblierter Spielbereich. Diese ist wie die Hauszugänge über Treppen oder Rampen \nerreichbar.  \n\n \n\n\n\n12 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\n \nAbb. 15: Referenzen Freiraumkonzept (Quelle Bösch Landschaftsarchitektur) \n \nBepflanzung: \nDas Freiraumkonzept sieht eine ausschliesslich einheimische und standortgerechte (sonnig, \ntrocken, kalkhaltig) Gehölzbepflanzung (Bäume und Sträucher und Schnitthecken) vor. \nDie Wiese wird als Magerwiese angelegt und gepflegt.  \n\n \n\n2.4 Quartierplan \n(Bürgin Winzeler Partner AG, Schaffhausen) \n\nZweck des Quartierplans:  \nDer Quartierplan «Hohfluh» bezweckt die Herbeiführung der planungsrechtlichen Vorausset-\nzungen zur Realisierung der angedachten Bebauungskonzeption und Aussenraumgestaltung \nunter Berücksichtigung einer haushälterischen Nutzung des Bodens und einer qualitativ guten \nWohnnutzung sowie eine gute Einpassung in die Umgebung. Die Erschliessung und Energie-\nnutzung sollen möglichst rationell erfolgen.  \n\nZielsetzung der Quartierplanung:  \nMit dem Quartierplan soll ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis er-\nzielt werden, als es mit der Regelbauweise nach Zonenplan möglich wäre. Mit der Sicherung \nder besseren Qualität kann im Gegenzug eine höhere Ausnützung generiert und es dürfen in \nder Wohnzone II ein weiteres Vollgeschoss gebaut sowie die Grenzabstände innerhalb des \nQuartierplanperimeters verringert werden. Überdies wird mit einem Quartierplan für ein mass-\ngeschneidertes Projekt die Planungssicherheit langfristig gewährleistet.  \n\nUm von der Regelbauweise abweichen zu können, wird jedoch ein wesentliches öffentliches \nInteresse vorausgesetzt. Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes 2014 besteht ein öf-\nfentliches Interesse, besonders haushälterisch mit dem Boden umzugehen. Gerade auf Par-\nzellen, die ein wesentliches Nachverdichtungspotenzial wie vorliegend aufweisen, ist ein Quar-\ntierplan nicht nur legitimiert, sondern gar wünschenswert. Aufgrund der erhöhten Lage nahe \nGalgenbuck ist eine der Lage angemessene Fassaden- bzw. Gesamthöhe sowie eine ange-\nmessen hohe Dichte anzustreben und diese mittels Quartierplan zu sichern.  \n\nQuartierplaninhalte:  \nMit dem Quartierplan werden die für die Realisierung des Richtprojekts notwendigen Vorschrif-\nten erlassen. Dabei stellt der Quartierplan sicher, dass die Qualitäten des Richtprojekts umge-\nsetzt werden müssen. So werden beispielsweise Baubereiche festgelegt, welche die Bebau-\nbarkeit des Quartierplanperimeters regeln oder die Nutzung der Spielstrasse und der Erhalt \nvon Grünflächen wird verbindlich festgelegt. Neben den Qualitätsanforderungen stellt der \nQuartierplan auch die verkehrstechnische und werkleitungstechnische Erschliessung des \nQuartierplangebietes sicher.  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 13 \n \n \n\n \n \n\n    \nAbb. 16: Ausschnitt Quartierplan Hohfluh (Quelle Bürgin Winzeler Partner AG) \n\nAbweichungen gegenüber Regelbauweise im Quartierplan  \n\nMit dem Quartierplan kann betreffend Ausnützungsziffer und Geschossigkeit sowie Grenzab-\nstände von der Regelbauweise abgewichen werden. Voraussetzung ist gemäss Art. 40, 41 \nund Art. 61 ff. der Bauordnung der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall, dass gegenüber der \nRegelbauweise eine bessere städtebauliche und architektonische Lösung erzielt wird. \n\nDurch den Quartierplan soll 1 Geschoss mehr generiert werden. Somit werden 3 Vollge-\nschosse realisiert anstatt 2 Vollgeschosse. Im Baubereich A wird zudem auf die Ausbildung \neines Attika Geschosses verzichtet. Die Ausnützungsziffer erhöht sich von 0,5 auf ca. 0.6. \n\nDie Geschossigkeit und Höhenkoten werden im Rahmen der Quartierplanung so festgelegt, \ndass keine (höhen-) dominanten Baukörper entstehen können.  \n\nDie Abstandsvorschriften werden auf die minimalen Masse für den Grenzabstand von 2.50 m, \nbzw. 5.0 m Gebäudeabstand festgelegt. Der Grenzabstand von 2.50 m gilt ab dem äussersten \nBauteil. Die Baubereiche für Hauptbauten sind jedoch zwingend einzuhalten. Im Richtprojekt \nsind Grenz- und Gebäudeabstände auch gemäss der Regelbauweise eingehalten. So wird \nbeispielsweise für den Grenzabstand bei den Baukörpern im Baubereich B und C (Baubereich \nfür Hauptbauten) des Quartierplans einen Abstand von mehr als 7 Meter zu den südöstlichen \nGrundstücken (insb. Parzellen 3826, 3825) sichergestellt. Der Gemeinderat hat zudem eine \nweitere Rückversetzung der Hauptbauten für die Baubereiche B und C am 8. September 2020 \nbeschlossen. Diese Rückversetzung kann im Baubereich für Hauptbauten vollzogen werden. \n\nAuch wurde die bestehende Bestockung erfasst und geprüft. Besonders wertvolle Bestockun-\ngen wurden in den Quartierplan integriert und bezeichnet und sind damit uneingeschmälert zu \nerhalten. Diese haben eine wichtige ökologische Funktion und dienen als Sichtschutz gegen-\nüber den angrenzenden Parzellen (insb. Parzellen GB Nrn. 350, 352). Abgehende Bäume und \nSträucher sind deshalb auch an selbiger Stelle zu ersetzen. \n\n\n\n14 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\n3. Grundlagen, Rahmenbedingungen \n\n3.1 Baulinienplan \nDie Parzelle GB Nr. 3868 wird von zwei Baulinienplänen, Baulinienplan Nr. 19 und Nr. 20, \ntangiert.  \n\nNotwendige Planungsmassnahme (zur Erreichung des Planungsziels)  \nAufhebung Baulinienplan Nr. 19 und Anpassung Baulinienplan Nr. 20 \n\n \nAbb. 18: aufzuhebende Baulinie (rot) \n\n \n\n3.2 Kommunaler Strassenrichtplan \nDie Verbindung zwischen der Hohfluhstrasse und der Bergstrasse ist als Erschliessungs-\nstrasse im kommunalen Strassenrichtplan eingetragen.  \n\nNotwendige Planungsmassnahme (zur Erreichung des Planungsziels)  \nAufhebung der Erschliessungsstrasse Hohfluhstrasse – Bergstrasse \n\n \nAbb. 19: anzupassender Bereich des Strassenrichtplans \n \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 15 \n \n \n\n \n \n\n3.3 Quartierplan \n\nNotwendige Planungsmassnahme (zur Erreichung des Planungsziels)  \nDurch die Erstellung eines Quartierplans soll eine der Lage entsprechende sinnvolle und hoch-\nwertige Überbauung gesichert werden (siehe Kap. 1.2 «Planungsziele und -absichten»).  \n\n3.4 Koordinierung der Verfahren \nFür die Umsetzung des Bauvorhabens bzw. zur Genehmigung des Quartierplans sind direkt \nabhängige Planungsmassnahmen vorgängig zu vollziehen (Strassenrichtplan, Baulinien-\nplanänderung). Da die Verfahren Zonenplanänderung / Erlass Quartierplan nicht identisch sind \nund für die Genehmigung andere Zuständigkeiten bestehen, muss verfahrensrechtlich sicher-\ngestellt werden, dass die Zonenplanänderung und der Quartierplan gemeinsam und als Einheit \nrechtskräftig werden. Die Koordination der Verfahren ist im Anhang 1 ersichtlich.  \n\n3.5 Bodenbelastung \nAufgrund der ehemaligen Nutzung als Familiengartenareal der durch die Überbauung betref-\nfenden Parzellen besteht ein Verdacht auf Bodenbelastungen. Bei Bodenverschiebungen sind \ndie entsprechenden Auflagen zu beachten. \n\n  \n\n\n\n16 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\n4. Zonenplanänderung \n\nIm rechtsgültigen Zonenplan wird eine Teilfläche von 241 m2 auf GB 3686 unter „Verkehrsflä-\nche, Strassen und Wege“ aufgeführt. Diese Fläche wird aufgrund der geplanten Quartierüber-\nbauung (vgl. Kapitel 2: Richtprojekt) nicht mehr benötigt. Deshalb wird die Teilfläche wird im \nRahmen dieser Zonenplanänderung in die Wohnzone WII umgezont (vgl. Plan Nr. 218314.02 \nZonenplanänderung «Hohfluh»). Fortan gelten auf dieser Teilfläche die entsprechenden Vor-\nschriften der WII. In der Bauordnung sind keine Änderungen nötig.  \n\n \nAbb. 17: Umzonung Verkehrsfläche in Wohnzone WII (blaue Umrandung) \n\n \n\n5. Interessensabwägung, Fazit \n\nArt. 3 RPV Interessenabwägung \n\n1 Stehen den Behörden bei Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungsspielräume \nzu, so wägen sie die Interessen gegeneinander ab, indem sie: \na. die betroffenen Interessen ermitteln; \nb. diese Interessen beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden räum-\nlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen; \nc. diese Interessen auf Grund der Beurteilung im Entscheid möglichst umfassend berücksichtigen. \n\n2 Sie legen die Interessenabwägung in der Begründung ihrer Beschlüsse dar.  \n\n \n\nBei der vorliegenden Zonenplanänderung handelt es sich um eine geringfügige Anpassung \ndes Zonenplans. Die umzuzonende Fläche beträgt lediglich 241 m2. Es ist äusserst selten und \nunüblich, dass auf privatem Grund öffentliche Strassenflächen ausgeschieden werden. Dies \nmacht nur dort Sinn, wo es sich um eine private Strasse im öffentlichen Gemeingebrauch han-\ndelt.  \n\nDurch die Umzonung wird die anrechenbare Landfläche bzw. damit auch die anrechenbare \nBruttogeschossfläche zwar vergrössert, aber der Sinn und Zweck der anrechenbaren Landflä-\nche nicht unterwandert, da diese ausschliesslich parzellenintern ist.  \n\nMit der neuen Überbauung wird das Erschliessungsregime neu geregelt, womit auch die be-\nstehende Stichstrasse entfällt. Nur schon aus diesem Grund wird die neue Situation dem Zo-\nnenzweck nicht gerecht und ist deshalb in die Wohnzone II umzuzonen.  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 17 \n \n \n\n \n \n\nDurch die Umzonung wären die auf GB Nr. 345 liegenden Garagenanlagen bis zur Genehmi-\ngung des Quartierplanes rechtlich nicht mehr erschlossen. Die Genehmigung der Zonen-\nplanänderung und des Quartierplanes hat damit zwingend gleichzeitig zu erfolgen (siehe dazu \nAnhang 1)  \n\n \n\n6. Mehrwertabgabe \n\nMit der vorliegenden Planung ist zu prüfen ob eine Mehrwertabgabe erhoben werden muss \noder nicht.  \n\n6.1 Kantonale Mehrwertabgabe \n\nII. Kantonaler Mehrwertausgleich \n\nArt. 3 \n\n1 Kantonale Mehrwertabgaben gleichen Vorteile aus, die durch die neue Zuweisung von Boden zu \nBauzonen oder zu Materialabbau- und Deponiezonen entstehen. \n\n2 Kantonale Mehrwertabgaben gleichen zudem Vorteile aus, die durch Umzonungen von einer Bauzone \nzu einer anderen Bauzonenart mit besserer Nutzungsmöglichkeit entstehen. \n\nBeurteilung: \nDa mit der Zonenplanänderung von der Verkehrsfläche in die Wohnzone WII eine Umzonung \ngemäss Art. 3 Abs. 2 MAG vorliegt und durch diese Änderung eine bessere Nutzungsmöglich-\nkeit entsteht, ist eine kantonale Mehrwertabgabe zu entrichten. Gemäss Art. 4 Abs. 1 MAG \nbeträgt die Höhe der Abgabe bei Umzonungen 20 % des Bodenmehrwerts.  \n\nFür die Erhebung ist das zuständige Departement des Kantons zuständig.  \n\n6.2 Kommunale Mehrwertabgabe \nDie Gemeinde Neuhausen hat gestützt auf Art. 9 des Mehrwertausgleichsgesetzes vom 2. Juli \n2018 eine kommunale Mehrwertabgabeverordnung erlassen:  \n\nArt. 1 Mehrwertabgabe  \n\n1 Die kommunale Mehrwertabgabe bei Aufzonungen beträgt 20 %. Als Aufzonungen gelten namentlich \nder Erlass eines Quartierplans, die Festlegung oder Änderung von Baulinien, die Gewährung einer Aus-\nnahmebewilligung, eine Landumlegung oder die Anpassung von Bauvorschriften.  \n\n2 Der Gemeinderat kann die Mehrwertabgabe als Teil eines städtebaulichen Vertrags vorsehen, sofern \nder Gemeinde daraus kein Nachteil entsteht. \n\nBeurteilung: \nEine kommunale Mehrwertabgabe wird im Rahmen der Quartierplanung erhoben. \n\n \n\n7. Verfahren \n\n7.1 Planungsrechtliche Vorgaben \nDas Zonenplanverfahren richtet sich nach Art. 6 Abs. 2 und Art. 11 des kantonalen Baugeset-\nzes: \n\nArt. 6 Abs. 2 \nDie Bauordnungen und Zonenpläne der Gemeinden bedürfen zu ihrer Verbindlichkeit der \nGenehmigung des Regierungsrates, dem volle Überprüfungsbefugnis zukommt. Sie sind vor \ndem Beschluss durch die Gemeinde dem Baudepartement zur Vorprüfung einzureichen. \n\n\n\n18 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\nArt. 11 \n1 Bei Änderungen des Zonenplanes sind die entsprechenden Planunterlagen samt den da-\nzugehörigen Vorschriften während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Die Auflage ist im Amts-\nblatt bekanntzumachen. \n\n2 Jedermann kann innerhalb der Auflagefrist beim Gemeinderat Einwendungen erheben. Ein-\nwendungen und Stellungnahmen sind in einem kurzen Planungsbericht zusammenzufassen. \n\n3 Nach Vorliegen des Planungsberichtes entscheidet das zuständige Organ über die Ände-\nrungen. Der Beschluss ist im Amtsblatt auszuschreiben und während 20 Tagen mit den Un-\nterlagen und dem Planungsbericht öffentlich aufzulegen. \n\n4 Die Gemeinden können in ihren Bauordnungen für kleine Änderungen des Zonenplanes ein \nvereinfachtes Verfahren vorsehen und den Gemeinderat zur Beschlussfassung für zuständig \nerklären. \n\n5 Gegen die Änderung von Zonenplänen kann Rekurs beim Regierungsrat erheben, wer da-\nvon berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Be-\nschlusses dartut. Das Verfahren richtet sich nach dem Gesetz über den Rechtsschutz in Ver-\nwaltungssachen. \n\nDa die Gemeinde Neuhausen kein vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 11 Abs. 4 Baugesetz \nkennt, ist das ordentliche Verfahren durchzuführen.   \n\n7.2 Kantonale Vorprüfung \nDie Zonenplanänderung wurde dem Planungs- und Naturschutzamt des Kantons Schaffhau-\nsen zur Vorprüfung vorgelegt. Die Auswertung der Vorprüfung ist im Anhang 2 ersichtlich.  \n\n7.3 Öffentliche Planauflage des Einwendungsverfahrens \nDie öffentliche Auflage für das Einwendungsverfahren der 20. Teilrevision des Zonenplans \n«Hohflue» erfolgte mit Ausschreibung im Amtsblatt des Kantons Schaffhausen vom 30. Juli \n2021 (öffentliche Auflage vom 30. Juli 2021 bis 30. August 2021).  \n\nEs gingen keine Einwendungen beim Gemeinderat ein. \n\n7.4 Beschlussfassung Einwohnerrat \nwird später ergänzt… \n\n7.5 Öffentliche Auflage des Rekursverfahrens \nDie Unterlagen lagen vom xx.xx.2021 bis xx.xx.2021 auf der Gemeindeverwaltung zur Einsicht \nauf. Allfällige Rekurse sind innert Auflagefrist schriftlich beim Regierungsrat zu erheben. \n\nwird später ergänzt… \n\n7.6 Genehmigung \nwird später ergänzt… \n\n \n \n\n \n\n \n \nSchaffhausen, 12.01.2022 Bürgin Winzeler Partner AG  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 19 \n \n \n\n \n \n\nVerzeichnis der Anhänge:  \nAnhang 1: Koordination Ablauf Anpassung Planungsinstrumente \nAnhang 2: Auswertung Vorprüfungsbericht \n  \n\n\n\n20 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\nAnhang 1: Koordination Ablauf Anpassung Planungsinstrumente \n \n\n  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 21 \n \n \n\n \n \n\n \n  \n\n\n\n22 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\nAnhang 2: Auswertung Vorprüfungsbericht \n \n\nKap. Bemerkung Vorprüfungsbericht Notiz / Vorschlag \n\n3. Koordinationsbedarf \n3.1 Ausgangslage  \n Auf den Grundstücken GB Nrn. 345, 346 und 3868 soll ein \n\nQuartierplan erlassen werden. Die heutige Stichstrasse auf \nGB Nr. 3868 ist der Verkehrsfläche zugeordnet. Da diese für \ndie angedachte Überbauung nicht benötigt werde, soll sie \nvon der Verkehrsfläche in die Wohnzone umgezont werden. \nAusserdem sollen mit dem Quartierplanverfahren vorhan-\ndene Baulinien aufgehoben werden. Die Anpassung des in-\nzwischen 35 Jahre alten kommunalen Strassenrichtplanes \nsoll im Rahmen einer nicht näher definierten Überarbeitung \nstattfinden. \n\nDie Gesamtrevision des \nStrassenrichtplans soll mit \nder kommenden Gesamtre-\nvision der Nutzungsplanung \nvollzogen werden. Für die \nAnpassung im Bereich \nHohfluh wird eine Teilrevi-\nsion des Strassenrichtplans \nvollzogen.  \n\n3.2 Strassenrichtplan  \n Das kantonale Strassengesetz verpflichtet die Gemeinde, ei-\n\nnen Strassenrichtplan aufzustellen. Dieser ist nach den Vor-\nschriften des Bundes und des Kantons in die Raumplanung \neinzuordnen und muss spätestens alle zehn Jahre überprüft \nund nötigenfalls den veränderten Verhältnissen angepasst \nwerden. \n\nDer kommunale Strassenrichtplane enthält das Netz der be-\nstehenden und künftigen Gemeindestrassen. Der Strassen-\nrichtplan ist für sämtliche Instanzen des Kantons, der Ge-\nmeinden und anderer öffentlich-rechtlicher Körperschaften \nverbindlich. Die Änderung der funktionsgemässen Bestim-\nmung oder Ausbauform sowie die Aufhebung einer Gemein-\ndestrasse bedürfen einer Änderung des kommunalen Stras-\nsenrichtplans. \n\n \n\nIm rechtskräftigen Strassenrichtplan von 1985 ist vorgese-\nhen, die heutige Stichstrasse zu verlängern und als Sammel-\nstrasse an die Bergstrasse anzubinden. Da raumwirksame \nTätigkeiten von Gesetzeswegen koordiniert werden müssen, \nwäre es nicht zulässig, eine Zonenplanänderung vorzuneh-\nmen, welche den Festlegungen eines kommunalen Stras-\nsenrichtplans zuwiderläuft. Der kommunale Strassenricht-\nplan muss vorgängig angepasst werden. \n\nDie Teilrevision des Stras-\nsenrichtplans wird vorgän-\ngig der Anpassung des Zo-\nnenplans umgesetzt.  \n\n  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 23 \n \n \n\n \n \n\n3.3 Baulinienplan  \n Der Platzbedarf der im kommunalen Strassenrichtplan fest-\n\ngelegten Sammelstrasse wird auf der ganzen Länge durch \nzwei Baulinien mit 15m Abstand gesichert. Da die entspre-\nchenden Flächen ohne die Aufhebung der Baulinien nicht \nbebaut werden können, ist die Änderung des Baulinienpla-\nnes mit der Zonenplanänderung zu koordinieren. Die Koordi-\nnation kann nicht erst auf Stufe Quartierplan stattfinden. \n\nIm Zusammenhang mit der Änderung des Baulinienplanes \n20 ist auch zu prüfen, ob für die betroffenen Grundstücke \neine Mehrwertabgabe nach kommunaler Mehrwertabgabe-\nverordnung zu erheben ist. \n\nDie Revision bzw. Aufhe-\nbung der Baulinienpläne er-\nfolgt zeitlich nach der Teil-\nrevision des Strassenricht-\nplans und vor der Zonen-\nplanänderung. Die Prüfung \nzur Mehrwertabgabe wird \ngemacht.  \n\n3.4 Quartierplan  \n Im vorliegenden Fall müsste die Änderung des Zonenplans \n\nund der zu erlassende Quartierplan grundsätzlich koordiniert \nerlassen werden. Da aber die Verfahren Zonenplanänderung \n/ Erlass Quartierplan nicht identisch sind und für die Geneh-\nmigung andere Zuständigkeiten bestehen, müsste verfah-\nrensrechtlich sichergestellt werden, dass die Zonenplanän-\nderung und der Quartierplan gemeinsam und als Einheit \nrechtskräftig würden. Es ist zu prüfen, ob die rechtlichen Vo-\nraussetzungen dazu bestehen und wenn ja, wie vorzugehen \nwäre. \n\nWird gemacht.  \n\n4. Koordination \n4.1 Art. 25a RPG  \n Die Koordination i.S.v. Art. 25 RPG scheidet vorliegend aus, \n\nda damit eine Koordination auf Stufe Baubewilligung verlangt \nwird. Es bleibt zu prüfen, ob sich eine Möglichkeit der Ab-\nstimmung aus dem planerischen Stufenbau ergibt. \n\nOK \n\n4.2 Raumplanerischer Stufenbau  \n Das System der Raumplanung ist hierarchisch aufgebaut, \n\nweshalb man auch vom planerischen Stufenbau spricht. In-\nnerhalb dieses Stufenbaus erfüllt jedes Element eine spezifi-\nsche Funktion. Demzufolge dient der Richtplan der überge-\nordneten strategischen Planung und Koordination. Der Nut-\nzungsplan dient der Festlegung der parzellenscharfen Zuord-\nnung der Nutzweisen. Die Baubewilligung schliesslich dient \nder individuell-konkreten Bewilligung eines Projekts. Ein Re-\nsultat der planerischen Stufenfolge ist, dass Vorhaben mit \ngewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt einer \nGrundlage im Richtplan bedürfen (vgl. BGE 137 Il 254). Beim \nplanerischen Stufenbau werden die einzelnen Stufen von \noben nach unten - vom Allgemeinen zum Besonderen - fest-\ngelegt. Es erfolgt nicht ein koordinierter Entscheid über die \ngesamte Stufenfolge. Erst wenn eine Stufe abgeschlossen \nist, erfolgt die nächste. Eine Koordination über den raumpla-\nnerischen Stufenbau scheidet somit auch aus. \n\nDie Koordination der An-\npassung der einzelnen Pla-\nnungsinstrumente wird in \neinem Ablaufprogramm \ndargestellt.  \n\n  \n\n\n\n24 Zonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 \n \n \n\n \n \n\n4.3 Bedingte Umzonung  \n Gemäss Art. 8 Abs. 3 BauG sind zur Realisierung von \n\nGrossprojekten bedingte Einzonungen und Umzonungen zu-\nlässig, wenn sie auf die besondere Eignung des Standorts \nangewiesen sind. Die bedingten Einzonungen und Umzonun-\ngen fallen entschädigungslos dahin, wenn die Ausführung \nder Bauarbeiten nicht innert der festgelegten Frist begonnen \nund ohne erhebliche Unterbrechungen fertiggestellt wird. Der \nGemeinderat kann die Sicherstellung der Kosten für die Wie-\nderherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Der \nGemeinderat erlässt einen Feststellungsentscheid über das \nDahinfallen der Zonenplanänderung und publiziert diesen. \n\nOb es sich vorliegend um ein Grossprojekt handelt und die-\nses auf die besondere Eignung des Standortes angewiesen \nist, ist einerseits fraglich und andererseits geht dazu aus dem \nPlanungsbericht nichts hervor. Sind aber die Voraussetzun-\ngen von Art. 8 Abs. 3 BauG nicht gegeben, so scheidet eine \nbedingte Umzonung aus. \n\nVorliegend handelt es sich \nnicht um eine bedingte Um-\nzonung. Dies wird auch nir-\ngends so erwähnt. Das or-\ndentliche Verfahren ist an-\nzuwenden.  \n\n5. Zonenplanänderung \n Gemäss Planungsbericht soll mit der Zonenplanänderung die \n\nrechtliche Grundlage für einen künftigen Quartierplan Hoh-\nfluh geschaffen werden. Die Zonenplanänderung und der \nQuartierplan sollen daher gemeinsam zur Vorprüfung einge-\nreicht werden. Es scheint unbestritten, dass nur ein koordi-\nniertes Vorgehen zweckmässig erscheint. Da aber der Quar-\ntierplan noch nicht zur Vorprüfung eingereicht wurde, kann \nkeine fundierte Vorprüfung durchgeführt werden. \n\nIst mittlerweile erfolgt.  \n\n Es wird empfohlen, den Quartierplan zusammen mit der Zo-\nnenplanänderung zu einer freiwilligen Vorprüfung einzu-\nreichen. Parallel dazu könnte die Anpassung des Strassen-\nrichtplanes in die Wege geleitet werden. \n\nIst bereits erfolgt.  \n\n6. Planungsbericht \n Im Planungsbericht muss eine vertieftere Auseinanderset-\n\nzung mit den vorhandenen Rahmenbedingungen stattfinden \nund wie damit umgegangen wird. Insbesondere ist aufzuzei-\ngen, wie die verschiedenen Verfahren koordiniert werden. \n\nWird abgehandelt \n\n Ausserdem könnte noch erwähnt werden, dass für die be-\ntroffenen Parzellen aufgrund der ehemaligen Nutzung als Fa-\nmiliengartenareal ein Verdacht auf Bodenbelastungen be-\nsteht. Bei Bodenverschiebungen sind die entsprechenden \nAuflagen zu beachten. \n\nWird abgehandelt \n\n7. Bemerkung zum Quartierplan \n Die nachfolgenden Bemerkungen beziehen sich auf die Dar-\n\nstellung des Quartierplanes im Planungsbericht zur Zonen-\nplanänderung. \n\nMit der planerischen Aufhebung der Stichstrasse und dem ge-\nplanten Abbruch des Garagengebäudes VS-Nr. 34A verlieren \n\nWird abgehandelt und im \nQuartierplan berücksichtigt.  \n\n\n\nZonenplanänderung «Hohfluh»: Planungsbericht Stand: 8. Februar 2022 25 \n \n \n\n \n \n\ndie Gebäude VS-Nrn. 33 und 34 ihre verkehrliche Erschlies-\nsung (inkl. Garagen, Hof- und Abstellplätze, Art. 64 und 65 \nBau- und Nutzungsordnung). \n\nIm Rahmen des Quartierplans ist der Ersatz durch eine Tief-\ngarage vorgesehen. Es ist sicherzustellen, dass im Rahmen \nder Realisierung des Quartierplans diese Erschliessung so-\nwohl planerisch wie auch tatsächlich und rechtlich gesichert, \nwieder vollständig hergestellt wird. Dies gilt insbesondere \nauch für die Übergangszeit zwischen dem aktuellen Zustand \nund dem geplanten Endzustand gemäss Quartierplan. Insbe-\nsondere sind im Ausschnitt des Quartierplans im Planungs-\nbericht keine offenen, frei zugänglichen Besucher-Parkplätze \nersichtlich. \n\n Im Quartierplan ist für alle Gebäude (neue wie bestehende) \nein entsprechender Parkplatz-Nachweis gemäss Art. 24, 64 \nund 65 der Bau- und Nutzungsordnung zu erbringen. \n\nWird gemacht.  \n\n8. Fazit \n Solange der Quartierplan nicht zur Vorprüfung vorliegt, kann \n\ndie geplante Zonenplanänderung nicht beurteilt werden. \n\nSofern der Strassenrichtplan vorgängig überarbeitet wird und \ndie Zonenplanänderung mit dem Quartierplan und der Ände-\nrung der Baulinie koordiniert wird, scheint eine weitere An-\npassung des Zonenplanes vertretbar. Dies jedoch nur unter \nder Voraussetzung, dass der Quartierplan genehmigt werden \nkann. \n\nZur Kenntnisnahme \n \nErgänzung: \nDie Unterlagen zur Quar-\ntierplanung wurden am 8. \nOktober 2020 zur Vorprü-\nfung beim Kanton einge-\nreicht. Mit Schreiben vom \n21. Dezember 2020 wurde \ndem Quartierplan eine Ge-\nnehmigung in Aussicht ge-\nstellt. \n\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nKanton Schaffhausen\nPlanungs- und Naturschutzamt\n\nBeckenstube 11\nCH-8200 Schaffhausen\nwww.sh.ch\n\nTelefon 052 632 73 23\npna.planung@ktsh.ch\n\n^.-,\n\nf— j n j ./«,. i™ ^. fl l» j .iH.. "• '̂R,\n\nf.. i?l- /Uifli\n\nNr.20064\n\nPlanunas- und Naturschutzamt\n\nGemeinderat\nGemeinde Neuhausen a. Rheinfall\nZentralstrasse 52\n8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nSchaffhausen, 21. Dezember 2020\n\nNeuhausen am Rheinfall, Quartierplan «Hohfluh», Vorprüfung\n\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nMit Schreiben vom 8. Oktober 2020 ersucht das Planungsbüro Bürgin Winzeler Partner AG,\nim Auftrag der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall, um Vorprüfung des Quartierplans «Hoh-\nfluh». Gerne stellen wir Ihnen hiermit den Vorprüfungsbericht zu.\n\n1. Allgemeines\n\n1.1 Unterlagen\n\nFolgende Unterlagen wurden dem Planungs- und Naturschutzamt zur Vorprüfung ein-\ngereicht:\n\n• Schreiben Bürgin Winzeler Partner AG\n\n• Protokollauszug Gemeinderat vom 08.09.2020\n\n• Sonderbauvorschriften Stand 05.10.2020\n\n• Erschliessung und Bebauung Situation 1:500\n\n• Ver- und Entsorgung, Notzufahrt Situation 1:500\n\n• Aufhebung Baulinienplan Nr. 19\n\n• Änderung Baulinienplan Nr. 20 Situation 1:500\n\n• Planungsbericht Stand 05.1 0.2020\n\n• Richtprojekt Pläne 6.1 bis 6.9 Situation 1:200\n\n• RRB vom 21.09.1962 (NAR_019_EN_1)\n\n• Baulinien Plan Nr. 1 9 zu RRB vom 21 .09.1962 (NAR_019_PL_1 )\n\n1.2 Ablauf der Vorprüfung\n\nDas Planungs- und Naturschutzamt hat die verschiedenen mit raumwirksamen Auf-\ngaben betraute kantonalen Stellen zur Prüfung und Stellungnahme des Quartierplans\n(QP) eingeladen. Die Stellungnahmen sind in den vorliegenden Vorprüfungsbericht\neingeflossen.\n\n\n\n2. Vorprüfung\n\n2.1 Formelles\n\nDie Vorprüfung eines Quartierplanes stützt sich nicht auf eine gesetzliche Grundlage.\nIm Hinblick auf ein späteres Genehmigungsverfahren erweist sich eine Vorprüfung\nauf Übereinstimmung mit geltendem Recht jedoch als zweckmässig. Sie bietet Gele-\ngenheit, auf mögliche Widersprüche, allfällige Planungsmängel oder unzweckmäs-\nsige Anordnungen hinzuweisen. Das Vorprüfungsverfahren führt nicht zu einem Be-\nschluss. Sowohl das Baudepartement im Genehmigungsverfahren als auch die Ge-\nrichte im Falle späterer Rechtsmittelverfahren können zu anderen Schlüssen kom-\nmen.\n\nDie folgenden Unterlagen wurden vorgeprüft:\n\n• Sonderbauvorschriften Stand 05.10.2020\n\n• Erschliessung und Bebauung Situation 1:500\n\n• Ver- und Entsorgung, Notzufahrt Situation 1:500\n\n• Aufhebung Baulinienplan Nr. 19\n\n• Änderung Baulinienplan Nr. 20 Situation 1:500\n\n• Planungsbericht Stand 05.1 0.2020\n\nDie weiteren eingereichten Unterlagen wurden für das Verständnis des Quartierplans\nbeigezogen, jedoch nicht formell vorgeprüft.\n\n2.2 Materielles\n\nDie beigelegten Unterlagen lassen eine Überprüfung zu.\n\n3. Quartierplan\n\n3.1 Allgemeine Hinweise\n\nDienstbarkeiten\n\nHinweis: Im Planungsbericht wird korrekterweise festgehalten, dass verschiedene\nDienstbarkeiten zu bereinigen sind. Dies betrifft insbesondere die Dienstbarkeit zu\nLasten von GB Nr. 3868: «Benützungsrecht an Parkplatzfläche z. G. GB Nr.339»,\ndat. 23.05.2018, It. l D. 1000/000668 (vgl. Planungsbericht Ziff. 3.6). Die Parkplatzflä-\nehe tangiert die als gemeinschaftliche Grünfläche deklarierte Fläche von GB Nr.\n3868.\n\nUmzonung Strassenzone\n\nHinweis: Im Planungsbericht wird ebenfalls korrekterweise erwähnt, dass die Stras-\nsenzone in eine Wohnzone II umgezont werden muss. Die Umzonung muss zum\nZeitpunkt der Genehmigung des Quartierplans rechtskräftig sein.\n\n3.2 Sonderbauvorschriften\n\nZiffer 4.1\n\nAntrag: Das Richtprojekt erstreckt sich aktuell über mehrere Parzellen. Um allfällige\nKonflikte mit den Bauvorschriften (z. B. Grenzabstände, Ausnützungsziffer) zu ver-\nmeiden, sollte die Parzellierung bereinigt werden oder die nötigen Anpassungen an\nden Bauvorschriften vorgenommen werden (z. B. Aufhebung der Grenzabstände im\nBereich der Baubereiche, Definition der Ausnutzung für gesamten QP-Perimeter).\n\n\n\nZiffer 4.2\n\nAntrag: Es wird aus der Formulierung nicht klar, unter welchen Umständen Wasser in\ndie Kanalisation geleitet werden kann oder nicht. Die Formulierung «nach Möglich-\nkeit» lässt erheblichen Spielraum offen, der in den Vorschriften oder mindestens im\nPlanungsbericht zu präzisieren ist.\n\nZiffer 5.2\n\nAntrag: Im zweiten Satz wird auf die VSA-Richtlinie «Versickerung, Retention und Ab-\nleitung von Niederschlagswasser in Siedlungsgebieten» verwiesen. Nach Auskunft\ndes l KL Schaffhausen ist diese Richtlinie veraltet und wurde durch die neue VSA-\nRichtlinie «Abwasserbewirtschaftung bei Regenwetter» ersetzt.\n\nHinweis: Bei der Verwendung von privaten Normen muss die Gemeinde dafür zu sor-\ngen, dass diese auch allgemein zugänglich sind. Dies trifft auch auf Ziffer 8.14 zu, in\nder die SIA-Norm 500 erwähnt wird.\n\nAntrag: Im fünften Satz wird auf den Generellen Entwässerungsplan (GEP) der Ge-\nmeinde Neuhausen verwiesen. Die konkrete Fassung ist zu bezeichnen.\n\nZiffer 5.3\n\nHinweis: Wie bzw. durch wen die Kosten zur Anpassung an den Leitungen zu beglei-\nchen sind, muss nicht in den Quartierplanvorschriften geregelt werden.\n\nAntrag: Der Abschnitt ist zu präzisieren. Es ist nicht klar, was unter «wo nötig» zu ver-\nstehen ist und wie entschieden wird, ob der Abbruch einer Leitung nötig ist oder nicht.\nEs ist zudem zu prüfen, ob der zweite Satz konkretisiert werden kann: Bestehende\nAnschlüsse an aufzuhebende Leitungen, die weiterhin benötigt werden, sind zwin-\ngend an die neuen Leitungen anzuschliessen.\n\nZiffer 5.6\n\nAntrag: Ziffer 5.6 ist sinngemäss wie folgt neu zu formulieren: «Die Pflicht- und Besu-\ncherparkplätze sind für Personenwagen in sämtlichen Baubereichen in einer Tiefga-\nrage zu erstellen. Dabei ist sicherzustellen, dass die Besucherparkplätze offen zu-\ngänglich sind. Für die Elektromobilität (MIV und Velo) sind entsprechende Anschlüsse\nvorzusehen. Um eine vollständige Nachrüstung zu ermöglichen, sind alle Plätze zu-\nmindest mit Leerrohrinstallationen auszurüsten».\n\nZiffer 5.7\n\nAntrag: Die Vorschrift ist anzupassen und zu präzisieren. Es wird nicht klar, aufwel-\nehe Zimmerzahl sich die Berechnung der Anzahl Veloabstellplätze bezieht. Der dritte\nSatz ist zudem unvollständig.\n\nHinweis: Im Planungsbericht S. 28 wird erwähnt, dass die Veloabstellplätze für Besu-\neher gut zugänglich in der Nähe der Hauszugänge anzuordnen sind. Im Richtprojekt\nsind die Veloabstellplätze eingezeichnet. In den Vorschriften und im Situationsplan\n\n\n\nfehlen allerdings entsprechende Vorgaben. Es ist zu prüfen, ob solche Vorgaben auf-\ngenommen werden können.\n\nZiffer 5.8\n\nAntrag: Die Vorschrift ist zu konkretisieren. Die Formulierung «... in ausreichender\nAnzahl...» lässt grossen Ermessenspielraum zu. Mindestens für Motorräder sind kon-\nkrete Vorgaben aufzuführen oder auf entsprechende Normen zu verweisen. Motorrä-\nder werden auch zum MIV gerechnet. Entsprechend ist Ziffer 5.6 dahingehendanzu-\npassen, dass es sich um Vorgaben für Personenwagen handelt (vgl. obiger Hinweis).\n\nZiffer 5.10\n\nHinweis: Es ist zu prüfen, ob im Zusammenhang mit der allfälligen Erstellung von\nWärmepumpen entweder in den Vorschriften Ziffer 5.7 oder in Kapitel 6.7 im Pla-\nnungsbericht ein Hinweis auf den Baulinienplan des Galgenbucktunnels anzubringen\nist, um auf allfällige Konflikte aufmerksam zu machen.\n\nZiffer 6.1\n\nAntrag: Der Abschnitt ist zu präzisieren. Sofern das Richtprojekt kein verbindlicher\nBestandteil des QP ist bzw. solange die verbindlichen Bestandteile des Richtprojekts\nnicht klar beschrieben werden, kann das Richtprojekt höchstens bei Ermessensfra-\ngen wegleitend sein. Dies gilt auch für die Erwähnung des Richtprojekts in Ziffer 9.2\nund 9.5.\n\nZiffer 7.1\n\nHinweis: Für den Nachweis einer besonders guten Gesamtwirkung sind insbesondere\nauch Umgebungspläne zentral. Das gemäss Art. 9.2 geforderte Umgebungskonzept\nsollte in der Auflistung ergänzt werden bzw. darauf verwiesen werden.\n\nZiffer 8.2\n\nAntrag: Es ist zu präzisieren, dass es sich um die Regelbauweise gemäss Bauord-\nnung der Gemeinde Neuhausen handelt.\n\nZiffer 8.3\n\nAntrag: Die zulässige Bebauung ausserhalb der Baubereiche ist unpräzis formuliert.\nDie Bestimmungen sind sehr offen ausgestaltet. So ist etwa die Grosse von Bauten\nmit Erschliessungsflächen oder mit Nebennutzflächen nicht festgelegt. Gleichzeitig ist\nnicht klar, warum die Beschränkung auf ein «untergeordnetes Mass» sowie die «gute\nEinpassung» gemäss dem zweiten Satz nur für Nebenbauten gelten soll. Die Vor-\nschrift gilt gemäss der aktuellen Formulierung sowohl für oberirdische als auch unter-\nirdische Bauten und Anlagen. Die Vorschrift ist so auszugestalten, dass keine Kon-\nflikte bzw. Unklarheiten betreffend die Erstellung der Tiefgarage sowie allfällige bauli-\nehe Anpassungen an der Transformatorenstation entstehen.\n\n\n\nAntrag: Es ist unklar, welche Bauvorschriften gelten. Die bestehende Bauordnung der\nGemeinde Neuhausen kennt nur An- und Nebenbauten, deren Definition nicht derje-\nnigen der Kleinbauten des kantonalen Baugesetzes entspricht. Es ist klar zu benen-\nnen, welche Begriffe und Messweisen zur Anwendung gelangen (betrifft auch Ziffer\n8.13). Es ist zudem nicht klar, ob es sich bei der Fussnote um einen Hinweis oder\neine Bestimmung handelt. In zweitem Fall ist sie nicht als Fussnote zu formulieren.\n\nZiffer 8.4\n\nHinweis: Der Hinweis betreffend die Dienstbarkeiten ist nicht verständlich. Es gilt zu\nberücksichtigen, dass Dritte nicht mittels Quartierplanvorschriften zum Abschluss ei-\nner Dienstbarkeit verpflichtet werden können. Die Vorschriften des Quartierplans sind\ngrundsätzlich so zu formulieren, dass keine Dienstbarkeiten benötigt werden zur Rea-\nlisierung der vorgesehenen Bauten und Anlagen.\n\nZiffer 8.5\n\nHinweis: Sofern die Tiefgarage das Terrain um mehr als 50 cm überragt, so gelten\ndie entsprechenden Gebäudeteile nicht mehr als «unterirdisch», wodurch die Ab-\nstandsprivilegierung gemäss Art. 21 a BauO der Gemeinde Neuhausen entfällt.\n\nZiffer 8.6\n\nAntrag: Im Quartierplan sind die Masse (Grenzabstände) und nicht die Messweisen\nzu definieren. Die Klammerbemerkung ist zu streichen.\n\nZiffer 8.9\n\nAntrag: Es ist unklar, was mit «sinngemäss» gemeint ist. Bedeutet die Formulierung,\ndass die maximalen Höhenkoten auch für Liftaufbauten gelten? Falls ja, so kann auf\ndiese Formulierung verzichtet werden. Gemäss der aktuellen Formulierung in Ziffer\n8.9 gelten die Höhenkoten für sämtliche Gebäudeteile. Es ist nicht nachvollziehbar,\nwieso Liftaufbauten speziell erwähnt werden müssen. Die Vorschrift ist entsprechend\nzu überprüfen.\n\nZiffer 8.12\n\nHinweis: Aus ökologischer wie energetischer Sicht schliessen sich eine extensive Be-\ngrünung und Fotovoltaikanlagen oder Sonnenkollektoren nicht aus und können kom-\nbiniert werden. Es ist zu prüfen, ob die Vorschrift entsprechend angepasst werden\nkann.\n\nHinweis: Um mit der Begrünung der Flachdächer eine ökologische Aufwertung zu er-\nzielen können, soll regionsspezifisches, standortangepasstes Saatgut verwendet wer-\nden.\n\nZiffer 9.2\n\nAntrag: Es ist nicht klar, was mit einer «guten Einbindung» gemeint ist. Die Formulie-\nrung ist zu präzisieren.\n\n\n\nHinweis: vgl. Antrag betreffend Richtprojekt in Ziffer 6.1\n\nZiffer 9.5\n\nAntrag: Die Vorgaben zu den gemeinschaftlichen Grünflächen bzw. den privaten Aus-\nsenräumen sind sehr offen formuliert. Insbesondere ist nicht festgelegt, wie gross die\nprivaten Freiflächen sein dürfen. Auch das Richtprojekt macht dazu keine eindeutigen\nAussagen. Damit die Aussenraumqualitäten gemäss dem Umgebungsgestaltungs-\nkonzept gesichert werden können, ist zu prüfen, ob der Umfang der privaten Freiflä-\nchen zu konkretisieren ist.\n\nHinweis: vgl. Antrag betreffend Richtprojekt in Ziffer 6.1. Falls konkrete Bestandteile\ndes Richtprojekts gesichert werden sollen, sind diese im Situationsplan zu bezeich-\nnen.\n\nZiffer 9.6\n\nHinweis: Zu den «sichtbaren Teilen» der Tiefgarage: siehe Hinweis zu Ziffer 8.5\n\n3.3 Pläne (Erschliessung und Bebauung Situation 1:500, Ver- und Entsorgung, Notzu-\nfahrt Situation 1:500)\n\nAbgleich Pläne und Vorschriften\n\nAntrag: Die Bezeichnungen in den Vorschriften und auf den Plänen sind aufeinander\nabzustimmen. Verschiedene Verweise und Begrifflichkeiten sind unpräzis. Es ist da-\nrauf zu achten, dass einerseits klarwird, aufweichen Plan sich die Vorschriften und\nVerweise beziehen (Plan 1, Plan 2). Die Pläne sollten dazu klar und einheitlich be-\nzeichnet werden. Andererseits muss klar sein, aufweiche Planfestlegungen sich die\nVorschriften beziehen. Dabei sollten in den Vorschriften die gleichen Begrifflichkeiten\nwie auf den Plänen verwendet werden. Dies betrifft u.a. (nicht abschliessende Auf-\nZahlung):\n\n• Ziffer 5.5\n\n• Ziffer 8.1\n\n• Ziffer 9.11\n\n3.4 Weitere Themen\n\nParkierung für Gebäude in Baubereich D\n\nAntrag: Die Gebäude in Baubereich D sollen vorerst bestehen bleiben. Es ist davon\nauszugeben, dass diese beiden Gebäude aufgrund der alten Bausubstanz zumindest\nmittelfristig ebenfalls durch Neubauten ersetzt werden. Für diesen Fall sollte der\nQuartierplan ein Anschluss an die Tiefgarage sowie die Vergrösserung derselben um\ndie ungefähr erforderliche Anzahl Plätze ermöglichen.\n\n\n\nBodenschutz / Altlasten\n\nHinweis: Für die Parzelle GB Nr. 3868 besteht aufgrund der Lage im städtischen\nSiedlungsgebiet und der ehemaligen Nutzung als Familiengartenareal ein Verdacht\nauf Bodenbelastungen. Bei Bauprojekten sind entsprechende Auflagen bezüglich Bo-\ndenverwertung und -entsorgung zu beachten.\n\nRückbau\n\nHinweis: Die mineralischen Rückbaumaterialien sind beim Neubauprojekt in Form\nvon gebundenen Recyclingbaustoffen zu verwerten.\n\nVersorgungsleitungen\n\nHinweis: Im Bebauungsperimeter des Quartierplans liegen wichtige Versorgungslei-\ntungen vom elektrischen Versorgungsnetz der EKS AG, die vor dem Bauvorhaben\nverlegt werden müssen. Zudem befindet sich am Rande des Perimeters eine beste-\nhende Trafostation, die nicht versetzt werden kann.\n\nIm Kaufvertrag wurde mit der Käuferpartei vereinbart, dass die Trafostation bestehen\nbleibt und die Einhaltung der geltenden Vorschriften bezüglich der elektromagneti-\nsehen Strahlungen (NISV) auch nach der Bebauung eingehalten werden.\n\nDie Kabelleitungen werden auf Kosten der Bauherrschaft durch die EKS AG verlegt.\nHierzu soll der EKS AG eine geeignete und wirtschaftlich sinnvolle Durchleitung auf\ndem Grundstück gewährt werden.\n\nWir bitten daher um frühzeitigen Einbezug in die Planung, oder um Bekanntmachung\ndes Baubeginns mindestens sechs Monate im Voraus.\n\nNaturschutz\n\nHinweis: Es sind keine Naturschutzinventarobjekte direkt betroffen. Angrenzend an\nden Planperimeter befindet sich das kantonale Naturschutzinventarobjekt Galgen-\nbück (Obj. Nr. 124/163). Diese wertvolle Magerwiese darf durch die Umsetzung von\nBauvorhaben nicht beeinträchtigt werden.\n\nHinweis: Durch das Richtobjekt wird die aus naturschützerischer Sicht interessante\nBöschung an der Buchenstrasse beeinträchtigt. Es wird begrüsst, dass gemäss dem\nUmgebungsgestaltungskonzept durch die Schaffung von neuen Magerwiesen und\nBöschungen Ersatz geleistet wird. Der Grünraum soll als Magerwiese mit standortge-\nrechter Gehölzbepflanzung angelegt werden und zudem extensiv bewirtschaftet wer-\nden. Für die Magerwiese soll regionsspezifisches, standortangepasstes Saatgut ver-\nwendet werden.\n\nRichtprojekt\n\nHinweis: Die Stütze im Bereich der Tiefgaragenzufahrt / Besucherparkplätze, südlich\nder Treppe, ist bezüglich der Fahrgeometrie (Schleppkurven) sehr ungünstig ange-\nordnet. Wir empfehlen, die Stütze möglichst weit nach Westen zu versetzen oder -\nwenn dies statisch möglich ist - ganz auf diese Stütze zu verzichten.\n\n7\n\n\n\n3.4 Baulinienpläne Nr. 19 und Nr. 20\n\nDie Aufhebung des Baulinienplans Nr. 19 bzw. die Anpassung an Baulinienplan Nr.\n20 werden zur Kenntnis genommen. Es bestehen keine Hinweise oder Anträge dazu.\n\n3.5 Planungsbericht\n\nHinweis: Zum letzten Satz: «Einige Parkplätze sind entsprechend mit Anschlüssen an\ndie Stromversorgung auszurüsten.» Es wird empfohlen, dass möglichst viele - nicht\nnur einige - Parkplätze an die Stromversorgung angeschlossen werden. Zumindest\nsind die entsprechenden Leerrohrinstallationen für alle Plätze einzuplanen. Vgl. Hin-\nweis zu Ziffer 5.6.\n\n4. Fazit\nUnter Berücksichtigung der oben erläuterten Hinweise und Anträge kann eine Genehmigung\nin Aussicht gestellt werden. Für allfällige Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir\nwünschen für die weitere Bearbeitung viel Erfolg.\n\nMit freundlichen Grüssen\nPlanungs- und Naturschutzamt\ndes Kantons Schaffhausen\nDie Kantonsplanerin\n\nSusanne Gatti\n\nKopie an:\n\n- Rechtsdienst des Baudepartements (rechtsdienst.bd@ktsh.ch)\n\n- Amt für Geoinformation (hannes.schaerer@ktsh.ch)\n\n- Tiefbau Schaffhausen (Gewässer & Strassen) (dino.giuliani@ktsh.ch)\n\n- Planungs- und Naturschutzamt (petra.bachmann@ktsh.ch)\n\n\n\tGR 080222 B+A 20. Teilrevision Zonenplan Hohfluh\n\tGR 080222 Beilage 1 20. Teilrevision Zonenplan Situationsplan\n\tGR 080222 Beilage 2 20 Teilrevision Zonenplan Planungsbericht\n\tGR 080222 Beilage 3 20 Teilrevision Zonenplan Vorpruefungsbericht\n\n\n\n


Der Winter naht

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text: \nFDP.Die Liberalen T +41 52 672 65 93\nNeuhausen am Rheinfall peterfischli@bluewin.ch\n\nDie Liberalen peter Fischli, Präsident www.fdp-neuhausen.ch\n\nNeuhausen am Rheinfall Gajgenbuckstrass_ei ^^\n8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nFDP. Die Liberalen, Galgenbuckstr. 3, 8212 Neuhausen a/Rhf 03. Juli 2022\n\nHerr Einwohnerratspräsident\n\nDr. Urs Hinnen\n\nc/o Gemeindekanzlei\n\nZentralstrasse 38\n\n8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nKleine Anfrage an den Gemeinderat in Sachen "Der Winter naht"\n\nSehr geehrter Herr Gemeindepräsident, geschätzter Gemeinderat\n\nVon den direkten Gasimporten der Schweiz stammen 47 Prozent aus Russland. Russland ist\n\ndamit der mit Abstand wichtigste Gaslieferant der Schweiz. Sollte also Russland im Zuge der\nUkrainekrise die Gaslieferungen in den Westen stoppen oder kürzen, würde das auch in der\n\nSchweiz zu Problemen führen.1\n\nWladimir Putin hat Europa und die Schweiz in eine unerwartete Energiekrise gestürzt - dabei\n\nwar die Situation schon vor dem Ukrainekrieg angespannt. Sollte es zum Äussersten kommen,\nwären die Konsequenzen für die Bevölkerung einschneidend.2\n\nWohngebciude mit Rasheizungen. pro Gemeinde. Anteil in Pro/ent\n\nü l ä 10 20 30 40 öü Max ^\n\nTrauenfeld\n\n^;'^^\n5^-. •'* 3^^\n\n'•\\ La u sännet\n\n-^.^\n^\\ La u sännet -f ^^.; ^^ f^M\n\nW; X"••" A :A^ ;^^Br'ö\nGenf\n\n1 Quelle: srfnews, Artikel Gaslieferant Russland, Lukas Füglister, 28.01.2022\n\n2 Quelle: Schaffhauser Nachrichten, Artikel Beobachten, appellieren - und dann rationieren, Benjamin Rösch, 30.06.2022\n\n\n\nFDP.Die Liberalen T +41 52 672 65 93\nNeuhausen am Rheinfall peterfischli@bluewin.ch\n\nDie Liberalen Peter Fischli, Präsident www.fdp-neuhausen.ch\n\nNeuhausen am Rheinfall GaJgenbuckstrasse.L,....\n8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nGemäss der Grafik, welche ebenfalls im Artikel der SN vom 30.06.2022 publiziert wurde, sind\nGasheizungen in Neuhausen und der restlichen Agglomeration der Stadt Schaffhausen weit\nverbreitet. Die Betroffenheit wäre dementsprechend gross und die Auswirkungen gravierend.\n\nMehr als ausreichende Gründe für mich um dem Gemeinderat folgende Fragen zu stellen:\n\n1. Ist die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall vorbereitet?\n\n2. Was können wir heute (kurzfristig auf den kommenden Winter),\n\nmorgen (mittelfristig bis in einem Jahr),\n\nübermorgen (längerfristig auf Jahre hinaus)\ntun, um uns heizenergiemässig unabhängiger und widerstandsfähiger (resilienter) zu\n\nmachen?\n\n3. Weiss die Gemeinde Neuhausen welche Gebäude auf ihrem Gemeindegebiet mit\nErdgas beheizt werden?\n\n4. Kennt die Gemeinde Neuhausen die alternativen Möglichkeiten, welche bei den heute\nmit erdgasbeheizten Gebäuden in Frage kommen könnten?\n\n5. Gibt es Pläne (oder zumindest Überlegungen), welche die Gemeinde im\nZusammenhang mit einer resilienteren Heizenergieversorgung ausarbeitet?\n\n6. Wenn ja, wann liegen Ergebnisse vor?\n\n7. Wenn nein, bis wann können wir Einwohnerräte und die Hauseigentümer mit\n\nentsprechenden Informationen rechnen?\n\n8. Könnte die Gemeinde den im eigenen Forst nachwachsenden Brennstoff «Holz» mehr\nfördern?\n\n9. Wäre eine Holzpellet-Produktion in Neuhausen denkbar?\n\n10. Könnte eine Werbung oder Förderung von Energieverbünden angezeigt sein?\n\n11. Wäre eine Ausbau des Versorgungsnetzes der Energieverbund Neuhausen AG\ndringlich?\n\nHerzlichen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.\n\nFreundliche Grüsse\n\nFDP.Die Liberalen\n\nN^ubausen ay\\ Rheinfall\n\nPeter Fischli\nEinwohnerrat\n\n\n


Besoldungsreglement Komissionsfassung

text: \nBesoldungsreglement für den Einwohnerrat der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall - \n \n\n \n \n\nBesoldungsreglement für den Einwohnerrat der Gemeinde Neuhausen am \nRheinfall [Kommissionsfassung] \n\nvom XX.XX.XXXX [Datum des ER-Beschlusses] \n\nGestützt auf Art. 4 der Geschäftsordnung für den Einwohnerrat der Gemeinde Neuhausen am \nRheinfall (171.110) erlässt der Einwohnerrat folgendes Besoldungsreglement. \n\n \n\nI. Allgemeine Bestimmungen \n\nArt. 1 Besoldungsgrundsatz \n\nDie Mitglieder des Einwohnerrats, des Einwohnerratsbüros und von Kommissionen sowie die Aktuarin \noder Aktuar beziehen für ihre Arbeitsleistungen eine Besoldung, wie sie in der Geschäftsordnung oder \ndurch übergeordnete Vorgaben umschrieben sind. \n\nII. Sitzungsgeld und Entschädigungen  \n\nArt. 2  Sitzungsgelder \n\n1 Die Mitglieder des Einwohnerrats, des Einwohnerratsbüros und von Kommissionen beziehen ein \nSitzungsgeld von Fr. 75.00 pro Stunde.  \n\n2 Die Präsidentin oder der Präsident sowie die Protokollführerin oder der Protokollführer des \nEinwohnerrats, des Einwohnerratsbüros und von Kommissionen erhalten ein Sitzungsgeld von Fr. \n150.00 pro Stunde. Ausgenommen davon ist die Protokollführung der Einwohnerratssitzung durch das \nAktuariat. \n\n3 Die Auszahlung erfolgt jährlich jeweils im Dezember. \n\n4 Das Sitzungsgeld untersteht nicht der Teuerungsanpassung. \n\nArt. 3 Entschädigungen  \n\n1 Die Mitglieder des Einwohnerrats erhalten eine Spesenentschädigung von Fr. 301.00 (Stand \n01.01.2024) pro Jahr. \n\n2 Die Präsidentin oder der Präsident des Einwohnerrats erhält zusätzlich zur Spesenentschädigung \neine Funktionszulage von Fr. 3'181.00 (Stand 01.01.2024) pro Jahr. \n\n3 Die Aktuarin oder der Aktuar des Einwohnerrats bezieht eine Entschädigung von Fr 8’301.00 (Stand \n01.01.2024) pro Jahr.  \n\n4 Die Präsidentin oder der Präsident der Geschäftsprüfungskommission erhält zusätzlich zur \nSpesenentschädigung eine Funktionszulage von Fr. 1’564.00 (Stand 01.01.2024) pro Jahr. \n\n5 Die Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission erhalten zusätzlich zur Spesenentschädigung eine \nFunktionszulage von Fr. 1'043.00 (Stand 01.01.2024) pro Jahr. \n\n6 Die Auszahlung erfolgt jährlich jeweils im Dezember. \n\n7 Die Entschädigungen des Einwohnerrats der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall basieren auf dem \nLandesindex per September 2004 (Basis- Index Mai 2000 = 100). Im Anhang 2 des \nPersonalreglements der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall 180.101 werden der Ausgleich der \nTeuerung sowie die Reallohnveränderung aufgezeigt. \n\n  \n\n\n\nBesoldungsreglement für den Einwohnerrat der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall - \n \n\n \n \n\nIII. Ausserordentliche Entschädigungen \n\nArt. 4 Ausserordentliche Entschädigungen in den Kommissionen \n\nFür besondere Vorarbeiten und ausführliche schriftliche Berichte wird eine Entschädigung ausbezahlt, \ndie auf Antrag der Kommission vom Einwohnerratsbüro festgelegt wird. \n\nIV. Schlussbestimmungen \n\nArt. 5 Inkrafttreten  \n\nDieses Besoldungsreglement tritt nach Erlass durch den Einwohnerrat per 01.01.2025 in Kraft. \n\n \n\n\n