name: Bericht und Antrag Verlängerung Baurechtsvertrag GB Nr. 2074 Chlaffental Immobilien AG B+A

text: \nGEMEINDE\nNEUHAUSEN\nAM RHEINFALL\nCH-8212 Neuhausen am Rheinfall\nwww.neuhausen.ch\n\nGEMEINDERAT An den Einwohnerrat\nNeuhausen am Rheinfall\n\nNeuhausen am Rheinfall, 7. November 2023\n\nBericht und Antrag\nbetreffend\nVerlängerung Baurechtsvertrag GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 2074 mit der Chlaffental Im-\nmobilien AG\n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident\n\nSehr geehrte Damen und Herren\n\n1. Ausgangslage\n\nDie Gemeinde Neuhausen am Rheinfall ist Eigentümerin des Grundstücks GB Neuhausen am\n\nRheinfall Nr. 2074. Das Grundstück ist mit einem Baurecht zu Gunsten der Chlaffental Immobilien\n\nAG, welche Arnold Isliker, Neuhausen am Rheinfall gehört, belastet. Das Baurecht läuft am 31. De-\n\nzember 2023 aus. Die Chlaffental Immobilien AG hat mit Schreiben vom 20. September 2021 frist-\n\ngerecht den Antrag auf Verlängerung des Baurechtes eingereicht.\n\n2. Anpassung Grundstücksfläche/VerIängerung des verkleinerten Baurechts\n\nIm Juni 2016 hat die damalige Isliker Transporte AG den Gemeinderat angefragt, ob der Baurechts-\n\nvertrag um weitere 25 Jahre verlängert und auf eine noch zu gründende juristische Person übertra-\n\ngen werden könnte. Nachdem das Güterreferat und die damalige Isliker Transporte AG die entspre-\n\nchenden Verhandlungen aufgenommen hatten, teilte diese mit, sie favorisiere für das Teilgrundstück\n\nvon rund 2'000 m2, auf dem das Bürogebäude und die Lagerhalle stehen, einen Verkauf. Die Kauf-\n\ninteressentin, die Rolf Bürgler AG, Strassenbau/Gartenbau, Im Hohberg 1, 8207 Schaffhausen,\n\nwolle das Bürogebäude und die Lagerhalle nur zusammen mit dem Land erwerben.\n\nDa die Gemeinde das Grundstück GB 2074 weder ganz noch teilweise benötigte, namentlich auch\n\nnicht im Zusammenhang mit dem Projekt für einen neuen Werkhof an der Chlaffentalstrasse 108,\n\nhat das Güterreferat daraufhin mit der Rolf Bürgler AG Gespräche geführt und die entsprechenden\n\nVerträge ausgearbeitet. Dem Verkauf des Grundstücks GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 3862 mit\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend Seite 1 von 3\nVerlängerung Baureechtsvertrag GB Nr. 2074 Chlaffental Immobilien AG\n\n\n\neiner Fläche von rund 2'039 m2 zum Preis von Fr. 387'410.~ (entspricht Fr. 190.-/m2) = Fr. 190.-\n\nm2) an die Rolf BürglerAG oder an eine von dieser bezeichneten natürlichen oder juristischen Per-\n\nsan hat der Einwohnerrat in seiner Sitzung vom 11 . Mai 2017 zugestimmt.\n\nDie Anpassung des Baurechts für die geänderte Grundstücksfläche mit der Chlaffental Immobilien\n\nAG für den Zeitraum ab dem 28. Juni 2017 bis zum 31. Dezember 2023 hat der Gemeinderat in\n\nseiner Kompetenz mit Beschluss vom 31. August 2021 festgelegt und den Marktwert auf den dama-\n\nligen Preis von Fr. 200.- pro m2 angepasst.\n\nFür die Berechnung des Baurechtszinses für die Verlängerung des Baurechts auf der Restfläche\n\nvon 3'167 m2 ab dem 1. Januar 2024 hat das Güterreferat dem Amt für Grundstückschätzungen des\n\nKantons Schaffhausen den Auftrag erteilt, eine Landwertermittlung vorzunehmen.\n\nDie Landwertermittlung geht von Einnahmen von rund Fr. 120'OOQ.- aus, was einen Landwert von\n\nFr. 275.-/m2 bedeuten würde. Dieser Landwert hat sich aus folgenden Gründen als nicht realisierbar\n\nerwiesen:\n\nDie Landwertermittlung basiert auf einem konzeptunbelasteten (grüne Wiese) Grundstück,\n\nwas vorliegend nicht der Fall ist\n\nDie erzielten Einnahmen liegen deutlich tiefer als für die Landwertermittlung angenommen\n\nVergleichbaren Transaktionen in diesem Gebiet wurden zu deutlich tieferen Landkosten ab-\n\ngeschlossen\n\nNach längeren Verhandlungen einigten sich die Parteien darauf, einen Landwert von Fr. 245.-/m2\n\nzu berücksichtigen. Der Gemeinderat beurteilt diesen Preis als fair und angemessen.\n\nDie Festlegung und Berechnung des Baurechtszinses wurden aktualisiert:. Der massgebende Zins-\n\nsatz besteht aus dem Basiszins zuzüglich einem Risiko- bez. ,Gewerbezuschlag. Die Baurechts-\n\ndauer soll auf 50 Jahre festgelegt werden.\n\nAls Basiszins wird, wie heute üblich, der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes gemäss Art. 12a\n\nder Verordnung des Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen\n\n(VMWG) verwendet, mindestens jedoch 1 .75 %, und dieser wird alle 10 Jahre auf den 1.Juni ange-\n\npasst. Zum Basiszins wird ein Risiko- bez. Gewerbezuschlag von 0.25 % addiert.\n\nDer Baurechtszins beträgt künftig Fr. 15'518.30 (3'167 m2x Fr. 245.-= Fr. 775'915-x 2.00 % Zins\n\n= Fr. 15'518.30.-). Der Betrag von Fr. 1 5'518.30 ist jährlich zu bezahlen und wird durch das Bausek-\n\nretariat Neuhausen am Rheinfall ab Mitte September 2024 in Rechnung gestellt.\n\nMit der Chlaffental Immobilien AG wurde gemäss der oben dargestellten Zinsberechnung sowie den\n\nweiteren Eckpunkten (Baurechtsdauer 50 Jahre, Zinsanpassung alle 10 Jahre) eine Einigung ge-\n\ntroffen und sie hat durch deren berechtigten Vertreter dem Entwurf des neuen Baurechtsvertrags\n\nvom 24. Oktober 2023 per E-Mail vom 1. November 2023 zugestimmt.\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend Seite 2 von 3\nVerlängerung Baureechtsvertrag GB Nr. 2074 Chlaffental Immobilien AG\n\n\n\nDer Gemeinderat ist der Ansicht, dass der ausgehandelte nun im Entwurf vorliegenden Baurechts-\n\nvertrag dem wirtschaftlichen Umfeld für Gewerbetreibende Rechnung trägt.\n\n3. Zuständigkeit\n\nDer Wert des Baurechts beträgt Fr. 775'915.- und liegt nach Art. 25 lit. g der Verfassung der Ein-\n\nwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 29. Juni 2003 (NRB 101.000) unter Referendums-\n\nvorbehält in abschliessender Kompetenz beim Einwohnerrat.\n\n4. Antrag\n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident\n\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nGestützt auf diese Ausführungen unterbreitet Ihnen der Gemeinderat folgenden Antrag:\n\nDer Einwohnerrat stimmt dem Entwurf des neuen Baurechtsvertrags vom 24. Oktober 2023 zwi-\nsehen der Chlaffental Immobilien AG, Chlaffentalstrasse 106, 8212 Neuhausen am Rheinfall und\nder Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall betreffend dem Grundstück GB Nr. 2074 zu.\n\nDieser Beschluss untersteht gemäss Art. 14 lit. e und Art. 25 lit. g der Verfassung der Einwohnerge-\nmeinde Neuhausen am Rheinfall vom 29. Juni 2003 (NRB 101.000) dem fakultativen Referendum.\n\nMit freundlichen Grüssen\n\nNAMENS DES GEMEINDERATES\n5ENAMRHEINFALL\n\n\\. ^\\^\\\\^^T'\nFelix Tenger Ester Wermelinger\nGemeindepräsident stv. Gemeindeschreiberin\n\nBeilage:\n1) Baurechtsvertrag im Entwurf vom 24. Oktober 2023\n2) Gutachten Landwertermittlung vom 21. Mai 2023\n3) Messurkunde vom 15. März 2017\n\nBericht und Antrag an den Einwohnerrat betreffend Seite 3 von 3\nVerlängerung Baureechtsvertrag GB Nr. 2074 Chlaffental Immobilien AG\n\n\n\n \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nGemeinde Neuhausen am Rheinfall Beleg Nr.  \n\n vom  \n\n \n \n \n\nÖffentliche Beurkundung    Entwurf vom 24.10.2023 \n\n \n\n \n\nBaurechtsvertrag \n \n\n \n \n \n\nParteien \n\n \n\nEinwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \nöffentlich-rechtliche Körperschaft, \nCH-8212 Neuhausen am Rheinfall \n\nvertreten durch den Gemeinderat, in dessen Namen handelnd der bevollmächtigte \nChristian Di Ronco, Güterreferent, gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 8. November \n2023 (Protokollauszug s/ bei den Akten) \n \nnachfolgend Grundeigentümerin bzw. Baurechtsbelastete genannt \n \n \nund \n \n \nChlaffental Immobilien AG \nChlaffentalstrasse 106, 8212 Neuhausen am Rheinfall \n \nvertreten durch Arnold Isliker, von Kleinandelfingen, in Neuhausen am Rheinfall, \neinzelzeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates \n \n \n \nnachfolgend Baurechtsberechtigte genannt \n\n  \n\n\n\n- 2 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nA. Feststellungen \n \n \nI. \n \nDie Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall ist Eigentümerin des folgenden \nGrundstücks: \n  \n \nGrundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. 2074 (2076) \n\nGrundstückbeschreibung \n \n\nGrundstücksart: Liegenschaft \n\nForm der Führung: Eidgenössisch \n\nLagebezeichnung   \n\nFläche: 3167 m2 \n\nMessurkunde: 2017-004 Amt für Geoinfomation vom 15. März 2017 \n\n  \n\nAnmerkungen \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nVormerkungen  \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nDienstbarkeiten  \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nGrundlasten \n \nDatum/Beleg  Bezeichnung \n\nkeine   \n\n \n \nGrundpfandrechte \n \nDatum/Beleg Grundpfandrecht \n\nkeine  \n\n \n\n \n\n\n\n- 3 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nB. Baurecht \n \n \n\nI. Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung \n\n \n\nInhalt und Dauer des Baurechts \n\n \n \nArt. 1 \n \nDie Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall,  \n \nals Eigentümerin des Grundstücks Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nummer 2074 \n(2076) \n \n \nräumt der Baurechtsberechtigten, \n \n \nChlaffental Immobilien AG  \n \n \nim Sinne von Art. 675 und 779 ff. ZGB weiterhin das übertragbare dingliche Recht ein, \ndas auf dem Grundstück Grundbuch Neuhausen am Rheinfall Nr. 2074 (2076) \nbestehende Gebäude (Gewerbehalle) gemäss den nachfolgenden \nVertragsvereinbarungen und den gesetzlichen Bestimmungen fortbestehen zu lassen \nund ausschliesslich zu benützen sowie zu erneuern. \n \nDie Baurechtsberechtigte ist verpflichtet, das ihr gehörende Gebäude und die Anlagen \nsowie das zur ausschliesslichen Nutzung zur Verfügung gestellte Umgelände auf \neigene Kosten während der ganzen Dauer des Baurechts ordnungsgemäss und ihrem \nZweck entsprechend zu unterhalten. Die Baurechtsbelastete ist berechtigt zu \nkontrollieren, ob die Baurechtsberechtigte diese Verpflichtung einhält. \n \n \nArt. 2 \n \nDer mit dem Baurecht (Baurecht und Umgelände) belastete Teil des Grundstücks GB \nNr. 2074 (2076) ist in der Messurkunde Amt für Geoinformation vom 15. März 2017 \neingezeichnet und misst 3167 m2. Die Messurkunde sowie der beiliegend \nSituationsplan Massstab 1:500 bildet Bestandteil Vertrages. \n\n \nArt. 3 \n \nDas Baurecht wird für die Dauer von 50 Jahren eingeräumt, gerechnet ab 1. Januar \n2024.  \n\n\n\n- 4 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nArt. 4 \n \nDas Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch Schaffhausen \naufzunehmen (Art. 779 Abs. 3 und Art. 943 Abs. 1 Ziffer 2 ZGB); es erhält die \nGrundbuch-Nummer xx. \n \n \n \n \n\nII. Vereinbarungen mit realobligatorischer Wirkung \n\n \n \nArt. 5  -  Baurechtszins \n \n\nAnfänglicher Baurechtszins \n\n \n\nDer jährlich geschuldete Baurechtszins wird basierend auf dem Landwert multipliziert mit dem \n\nmassgebenden Zinssatz berechnet. Beide Parteien anerkennen die Landbewertungen des \n\nAmts für Grundstückschätzungen des Kantons Schaffhausen vom 21. Juni 2023.   \n\n \n\nMit Blick auf die in der Landbewertung des Amts für Grundstückschätzungen vom 23. Mai \n\n2023 berücksichtigte Ertragssituation, welche sich zurzeit nicht realisieren lässt, einigen sich \n\ndie Parteien darauf, einen Landwert von Fr. 245.-- pro m2 zu berücksichtigen. \n\n \n\nDer massgebende Zinssatz besteht aus dem Basiszins zuzüglich einem Risikozuschlag. \n\n \n\nAls Basiszins wird der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes gemäss Art. 12a der Verordnung \n\ndes Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) \n\nverwendet, mindestens jedoch 1.75 % und wird alle 10 Jahre auf den 1. Juni angepasst. \n\n \n\nZum Basiszins wird ein Risikozuschlag nach Kategorie der Baute addiert. Es gilt ein \n\nRisikozuschlag von 0.25 %. Für den Fall, dass der erwähnte Referenzzinssatz im Mietrecht \n\naufgehoben werden sollte, haben die Parteien im gegenseitigen Einvernehmen einen neuen \n\nZinssatz zu vereinbaren, der mit dem bisherigen Zinssatz vergleichbar ist. \n\n \n\nDer Baurechtszins beträgt Fr. 15'518.30 (3‘167 m2 x Fr. 245.-- = Fr. 775'915.-- x 2.00 % Zins \n\n= Fr. 15'518.30.--). Der Betrag von Fr. 15'518.30 ist jährlich zu bezahlen und wird durch das \n\nBausekretariat Neuhausen am Rheinfall ab 2024 Mitte September in Rechnung gestellt.  \n\n \n\nAnpassung des Baurechtszinses \n\n \nDer Baurechtszins wird alle 10 Jahre auf den 1. Juni an den Stand des \nReferenzzinssatzes gemäss Art. 12a der Verordnung des Bundesrates über die Miete \nund Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) angepasst, sofern dieser        \n1.75 % übersteigt.  \n \n\n\n\n- 5 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nArt. 6  -  Zeitablauf / Heimfall  \n \n\nErlöschen des Baurechts \n\n \n\nDas Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern sich die Parteien nicht vor Ablauf über \neine Verlängerung des Baurechts und des Baurechtsvertrags verständigt haben und \ndiese vor Ablauf im Grundbuch eingetragen worden ist. Die Baurechtsberechtigte hat \nspätestens bis zum 31. Dezember 2071 einen schriftlichen Antrag auf Verlängerung \nzu stellen. \n \nVorzeitiger Heimfall \n\n \nDie Baurechtsbelastete ist berechtigt, die Übertragung des Baurechts mit allen \nRechten und Pflichten ohne Entschädigung auf sich selber zu verlangen (vorzeitiger \nHeimfall), wenn die Baurechtsberechtigte das ihm eingeräumte Baurecht in grober \nWeise überschreitet, insbesondere, wenn die Baurechtsberechtigte \n \na) mit seinen Zahlungsverpflichtungen mehr als ein Jahr in Verzug ist; \n \nb) den ihm durch diesen Vertrag auferlegten Verpflichtungen oder sich auf \n\nBestimmungen dieses Vertrages stützenden Weisungen trotz eingeschriebener \nMahnung nicht nachkommt; \n\n \nc) unzulässige Bauten erstellt oder Bauten ohne Zustimmung der \n\nBaurechtsbelasteten ihrem Zweck entfremdet. \n \n\nDieses Begehren der Baurechtsbelasteten setzt eine förmliche Mahnung voraus und \nmuss zudem der Baurechtsberechtigten mittels eingeschriebenen Briefes mindestens \nsechs Monate vorher angedroht worden sein. Wird die Verletzung oder Überschreitung \ninnert dieser Frist behoben, so entfällt das Recht, für diesen Fall den vorzeitigen \nHeimfall zu verlangen. \n \nBei Konkurs oder fruchtloser Pfändung der Baurechtsberechtigten sowie bei \nGrundpfandverwertung kann die Baurechtsbelastete durch eingeschriebenen Brief \nden sofortigen Heimfall herbeiführen. \n \nSollte das Baurecht vorzeitig beendet oder aufgelöst werden, so sind die bestehenden \nBauwerke (inkl. Tankstelle und im Erdreich liegenden Tankanlagen) und \nUmzäunungen durch die Baurechtsberechtigte bis Vertragsende, jeweils bis zum       \n31. Dezember des betreffenden Jahres zu entfernen und das Grundstück in seinen \nursprünglichen Zustand zurückzuführen und eine Renaturierung nach Anweisung des \nBaureferats vorzunehmen. Es sei denn die Baurechtsbelastete entscheidet sich, die \nbestehenden Bauten und Anlagen zu übernehmen. \n \nDie Entschädigung im Fall des vorzeitigen Heimfalls bemisst sich nach der gleichen \nBerechnungsgrundlage wie beim ordentlichen Heimfall. Ebenso richtet sich die \nSanierung und Entsorgung von Altlasten nach den gleichen Kriterien wie beim \nordentlichen Heimfall. \n \n \n\n\n\n- 6 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nOrdentlicher Heimfall \n\n \nBei ordentlichem Heimfall, das heisst bei Erlöschen des Baurechts infolge Zeitablaufs \noder aufgrund einer Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf der \nBaurechtsparzelle stehenden Gebäude und Anlagen in das Eigentum der \nBaurechtsbelasteten über. \n \nDie bestehenden Bauwerke (inkl. Tankstelle und im Erdreich liegenden Tankanlagen) \nund Umzäunungen durch die Baurechtsberechtigte bis Vertragsende, jeweils bis zum \n31. Dezember des betreffenden Jahres entschädigungslos zu entfernen und das \nGrundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuführen und eine Renaturierung \nnach Anweisung des Baureferats vorzunehmen. Es sei denn die Baurechtsbelastete \nentscheidet sich, die bestehenden Bauten und Anlagen zu übernehmen. \n \nFür das heimfallende Bauwerk hat der Grundeigentümer dem bisherigen \nBaurechtsberechtigten eine Entschädigung gemäss nachstehender Berechnungs-\ngrundlage zu leisten: Massgebend für die Höhe der Entschädigung ist der \nVerkehrswert des Baugrundstücks (ohne Bodenwert) im Zeitpunkt des Erlöschens des \nBaurechts. Der Verkehrswert wird im Schätzungsverfahren vom Amt für Grund-\nstückschätzungen des Kantons Schaffhausen ermittelt. Für jedes Jahr der Baurechts-\ndauer kommen je ½% in Abzug.  \n  \nDie Heimfallentschädigung darf vom Grundeigentümer dem Baurechtsberechtigten \nnur mit Zustimmung der Gläubiger von den auf dem Baurechtsgrundstück einge-\ntragenen Grundpfandrechten ausbezahlt werden, in der Meinung, dass der Grund-\neigentümer vorerst die Gläubiger befriedigt und allfällig noch bestehende Grund-\npfandrechte ablöst.  \n \nDie Sanierung und Entsorgung von Altlasten ist Sache des Baurechtsberechtigten. \nDas Grundstück ist altlastenfrei, allfällige Baugruben wieder aufgefüllt, verdichtet und \nmit Netstaler-Kies ausgebildeter und befahrbarer Oberfläche der Grundeigentümerin \nzu übergeben. Der Nachweis der Sanierung der Altlasten ist durch die Begleitung \neines Fachingenieurs und des Interkantonalen Labors des Kantons Schaffhausen \n(IKL) auf Kosten des Baurechtsberechtigten sicherzustellen und zu protokollieren. \n \n \nVormerkungsvereinbarung \n \nDie vorstehend unter Art. 5 und 6 getroffenen Vereinbarungen zum Baurechtszins und \nzum Heimfall sind sowohl beim baurechtsbelasteten Grundstück GB Nr. 2074 (2076) \nals auch beim Baurechtsgrundstück GB Nr. xx wie folgt vorzumerken: \n \nVereinbarungen zum Baurecht vom ………….. (Baurechtszins und \nHeimfallvereinbarung). \n \n \nBemerkung \n \nBzgl. der von Gesetzes wegen bestehenden Realobligationen (gesetzliches \nVorkaufsrecht und Anspruch auf Pfandrecht für Baurechtszins) siehe Art. 13 und 14 \nnachstehend. \n\n\n\n- 7 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nIII. Vereinbarungen mit obligatorischer Wirkung  \n \n \nArt. 7  -  Zweck, Inhalt und Umfang des Baurechts \n \nZweck \n\n \nDas Baurecht wird zum Zweck der Beibehaltung, Nutzung und Erneuerung der \nGewerbeliegenschaft auf GB Nr. 2074 (2076) eingeräumt. Dieser Zweck darf ohne \nvorherige schriftliche Zustimmung der Baurechtsbelasteten nicht geändert werden. Die \nbau- und zonenrechtlichen Vorschriften sowie die Umweltschutzbestimmungen \nbleiben vorbehalten.  \n \nGenehmigung \n\n \nVor der Errichtung neuer Bauten oder bedeutender Unterhaltsarbeiten sind die Pläne \nder Baurechtsbelasteten zur Genehmigung vorzulegen. Die Genehmigung ist stets vor \nEinreichung des Baugesuchs einzuholen. Dies gilt auch für alle späteren Änderungen \nan den Bauten und Anlagen (einschliesslich Zweckänderungen im Sinne von \nVeränderungen der Nutzungsart oder des Nutzungsmasses, selbst wenn sich diese \nlediglich auf das Innere einer Baute oder Anlage beziehen) und an der Gestaltung der \nGrünflächen und Freiräume. Die Genehmigung ist stets vor der Vornahme von \nÄnderungen, auch von Änderungen gegenüber bewilligten Plänen, einzuholen. Die \nBaurechtsberechtigte hat der Baurechtsbelasteten jeweils unaufgefordert eine \nvollständige Kopie der Baubewilligungsgesuchunterlagen mit Kopien aller Pläne \nabzugeben, aus denen die Nutzflächen ersichtlich sind. Sofern das ausgeführte Werk \nvon den eingereichten Plänen abweicht, sind der Baurechtsbelasteten die geänderten \nPläne nachzureichen, ebenso im Falle späterer Änderungen. \n \nDie Baurechtsbelastete kann die Genehmigung aus wichtigen Gründen verweigern. \nEin solcher Grund liegt insbesondere vor, wenn die Interessen anderer \nBaurechtsberechtigter oder der Baurechtsbelasteten erheblich beeinträchtigt werden.  \n \nNutzungspflicht \n\n \nDie Baurechtsberechtigte ist verpflichtet, genehmigte Bau- und Umbauprojekte innert \nangemessener Frist zu beginnen und ohne wesentliche Unterbrüche zu Ende zu \nführen. \n \n \nZweckänderung und bauliche Veränderungen \n\n \nSollte die Baurechtsberechtigte zu einem späteren Zeitpunkt eine Zweckänderung \nwünschen, so ist die Baurechtsbelastete bereit, eine solche Zweckänderung \nunvoreingenommen zu prüfen. Beide Parteien werden die Verhandlungen über einen \nentsprechenden Nachtrag zu diesem Baurechtsvertrag in guten Treuen führen. Sofern \neine solche Zweckänderung zu einer höheren und/oder höherwertigen Nutzung führt, \nist der Baurechtszins entsprechend anzupassen. \n \n \n \n\n\n\n- 8 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nBelastung mit dinglichen Rechten \n\n \nJede Belastung der Baurechtsparzelle mit einem beschränkten dinglichen Recht oder \neiner Vormerkung bedarf der Zustimmung der Baurechtsbelasteten. Diese \nZustimmung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. Ein wichtiger Grund \nliegt insbesondere vor, wenn Pfandgläubiger den Rücktritt hinter das \nBaurechtzinspfandrecht ganz oder teilweise verweigern. \n \nDie auf dem Baurecht lastenden Grundpfandrechte (ohne Berücksichtigung des \nBaurechtszinspfandrechtes) müssen mit Blick auf den Heimfall vollständig abgelöst \nsein. Die Baurechtsberechtigte hat strikte darauf zu achten, dass diese Verpflichtung \nerfüllt wird und entsprechende Massnahmen (Amortisationen) getroffen werden. Als \nGrundpfandschulden gelten auch Verpflichtungen, zu deren Sicherung \nFaustpfandrechte an Grundpfandtiteln begründet sind. \n \n \nArt. 8  -  Überlassung / Gewährleistung \n \nDie Baurechtsbelastete übernimmt keine Gewähr für die Tauglichkeit des Baugrundes. \nSie übernimmt weder Gewähr noch Garantie für die Durchführbarkeit von \nBauvorhaben, welche die Baurechtsberechtigte plant oder in Zukunft planen wird. \nÖffentliche Nutzungsbeschränkungen, die die Durchführung von Bauvorhaben \nerschweren oder verunmöglichen, wie sie etwa Änderungen von Bau-, Zonen- und \nUmweltschutzvorschriften hervorrufen, entbinden die Baurechtsberechtigte nicht von \nder Erfüllung ihrer Pflichten aus diesem Vertrag. \n \nDie Sanierung und Entsorgung von Altlasten ist Sache der Baurechtsnehmerin oder des \nBaurechtsnehmers. Der Nachweis der Sanierung der Altlasten ist durch die Begleitung eines \nFachingenieurs und des Interkantonalen Labors des Kantons Schaffhausen (IKL) auf Kosten \nder Baurechtsnehmerin oder des Baurechtsnehmers sicherzustellen und zu protokollieren.  \n \nDie Schächte und die Abwasseranlage müssen der Norm SN 592000 des Verbandes \nSchweizerischer Abwasserfachleute (VSA) entsprechen. Alle Abwässer müssen bei der \nÜbergabe des Grundstücks der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR \n814.201) und der Verordnung über die Siedlungsentwässerung vom 17. Januar 2001 (NRB \n814.200) entsprechen oder alles zurückgebaut werden.  \n\n \nDie während der Baurechtsdauer allfällig entstandenen oder vermuteten \nVerunreinigungen und Altlasten, verursacht durch die Baurechtsberechtigten, sind \nvollständig auf deren Kosten zu beseitigen (Altlastensanierung). Flankierend kann die \nBaurechtsbelastete zu Lasten der Baurechtsberechtigten eine Boden- & \nGebäudeanalyse durch die zuständige Umweltbehörde verlangen, welche \nabschliessend über den Grad der Verunreinigung und die erforderlichen Massnahmen \nAuskunft gibt. \n \n \nArt. 9  - Erschliessung \n \nDas Baurechtsgrundstück gilt zum Zeitpunkt der Baurechtsabgabe als erschlossen. \nDie Baurechtsberechtigte hat einzig die Anschlussgebühren und Aufwendungen für \n\n\n\n- 9 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\ndie Werkleitungen (Gas, Wasser, Elektrizität, Kanalisation usw.) zu übernehmen, die \nihre Bauten bedingen. \n \n \nArt. 10  - Dulden von Leitungen / Anschlusspflicht an zentrale Wärmeversorgung \n \nDie Baurechtsberechtigte ist verpflichtet, auf dem zum Baurecht übergebenen Areal \ndas Legen und Durchleiten von Kanalisationsleitungen, Gas- und Wasserleitungen, \nelektrischen und ähnlichen Leitungen sowie entsprechende öffentliche Anlagen zu \ndulden, immerhin in dem Sinne, dass seine Bauten nicht übermässig beeinträchtigt \nwerden. Die Baurechtsberechtigte ist weiter verpflichtet, die Errichtung von \nSicherheitseinrichtungen wie die Anbringung von Toren und Abschrankungen, \nVideoüberwachung und Beleuchtung zu dulden und gegebenenfalls die \nentsprechenden Rechte auf seiner Baurechtsparzelle zu gestatten, wiederum mit der \nMassgabe, dass seine Bauten nicht übermässig beeinträchtigt werden. \n \nSofern die Baurechtsberechtigte die Möglichkeit hat, bei Neubauten oder einem Ersatz \nder Heizanlage die für Heizung und Warmwasser benötigte Wärme von einer nicht \nprimär auf fossilen Brennstoffen basierenden zentralen Energieversorgung zu \nwirtschaftlich vertretbaren Bedingungen zu beziehen (Nah- oder Fernwärmenetz), so \nverpflichtet sich die Baurechtsberechtigte, diese zu nutzen. Ausgenommen sind \nSanierungen von Energieerzeugungsanlagen, deren Nutzungsdauer gemäss SIA \nnicht erreicht ist. Von der Anschlusspflicht ferner ausgenommen sind Bauten, die auf \nbesonders umweltschonende Weise beheizt werden, insbesondere durch Wärme-\nKraft-Kopplungsanlagen oder Anlagen, die mit Abwärme-, Sonnen- oder \nUmweltenergie betrieben werden. Die Baurechtsberechtigte verpflichtet sich in diesem \nFall, zur Eintragung der üblichen Dienstbarkeiten Hand zu bieten (insbesondere zur \nEintragung eines Verbotes der Erstellung einer eigenen Heiz- und \nWarmwasseraufbereitungsanlage auf der Baurechtsparzelle und den mit der zentralen \nWärmeversorgung zusammenhängenden Leitungsdienstbarkeiten). \n \n \nArt. 11  - Nutzung des nicht überbauten Teils des Baurechtsgrundstücks \n \nDer nicht überbaute Teil des Baurechtsgrundstücks kann von der \nBaurechtsberechtigten benützt werden.  \n \n \nArt. 12  -  Miete / Pacht \n \nÜber das von der Baurechtsabgabe betroffene Land bestehen keine Miet-, Pacht- oder \nsonstigen Nutzungsverhältnisse. \n \n \nArt. 13  -  Vorkaufsrecht \n \nGemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB haben sowohl die Baurechtsbelastete am selbständigen \nund dauernden Baurecht, als auch die Baurechtsberechtigte an der mit dem Baurecht \nbelasteten Grundstückfläche, ein gesetzliches Vorkaufsrecht, welches ohne \ngrundbuchliche Vormerkung besteht \n\n\n\n- 10 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nArt. 14  -  Sicherung des Baurechtszinses usw. \n \nZur Sicherung des Baurechtszinses im Sinne von Art. 779 i ZGB wird zu Gunsten der \nBaurechtsbelasteten eine Grundpfandverschreibung in der dreifachen Höhe des \nBaurechtszinses, also im Betrag von Fr.  48'969.--, auf dem Baurechtsgrundstück GB \nNr. 2074 (2076) eingetragen. \n \nDieses Pfandrecht wird von der Baurechtsberechtigten als Grundpfandverschreibung \nfür einen Höchstbetrag im Sinne von Art. 794 Abs. 2 ZGB für Fr. 48'969.--, \nBaurechtszinsenpfandrecht, zu Lasten des Grundstücks GB Nr. 2074 (2076)4451 und \nzu Gunsten der Baurechtsbelasteten errichtet und zwar an erster Pfandstelle. \n \nSollte der Baurechtszins erhöht werden, so verpflichtet sich die Baurechtsberechtigte, \nalle Erklärungen abzugeben, um das Pfandrecht entsprechend zu erhöhen und die \ndann allenfalls noch erforderlichen Rücktritte anderer Grundpfandgläubiger auf eigene \nKosten zu beschaffen. \n \n \nArt. 15  -  Abgaben und Haftung \n \nAbgaben und Lasten auf den Bauten \n\n \nAlle öffentlichen Abgaben und Lasten, die auf den Bauten und Einrichtungen erhoben \nwerden oder an deren Erstellung, Bestand, Übergang oder Untergang anknüpfen, sind \nvon der Baurechtsberechtigten zu tragen. Wird eine solche Abgabe kraft Gesetzes bei \nder Baurechtsbelasteten erhoben, so wird die Baurechtsberechtigte ersatzpflichtig. Die \nBaurechtsberechtigte trägt alle mit dem Baurechtsobjekt verbundenen öffentlich- und \nprivatrechtlichen Verpflichtungen.  \n \nHaftung und Schadloshaltung \n\n \nDie Baurechtsberechtigte haftet für alle Schäden, für die der Grund- oder \nWerkeigentümer einzustehen hat. Sie ist verpflichtet, sich gegen diese Risiken \nangemessen zu versichern. Sollte die Baurechtsbelastete für Schäden, die durch den \nBestand oder die Benutzung der Gebäude entstehen, in Anspruch genommen werden, \nso hat ihr die Baurechtsberechtigte hierfür vollen Regress zu leisten. \n \n \nArt. 16  -  Übertragung des Baurechts / Weiterüberbindung \n \nDie Übertragung des Baurechts auf Rechtsnachfolger ist grundsätzlich möglich, bedarf \naber der Zustimmung der Baurechtsbelasteten. Die Zustimmung darf jedoch nur \nverweigert werden, wenn der Rechtsnachfolger nicht alle obligatorisch wirkenden \nVertragsbestimmungen übernimmt, nicht kreditwürdig ist und der Zweck der Baute wie \nbeschrieben nicht erfüllt wird. \n \nDie Baurechtsberechtigte ist deshalb verpflichtet, bei einer Übertragung des Baurechts \nauf einen Dritten sämtliche in diesem Vertrag begründeten Verpflichtungen zu \nüberbinden, mit der Auflage, alle späteren Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu \nverpflichten. \n \n\n\n\n- 11 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nArt. 17  -  Gerichtsstand \n \nFür alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag unterwerfen sich die Parteien dem \nGerichtsstand am Ort der gelegenen Sache. \n \n \nArt. 18  -  Gebühren \n \nDie Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sowie die Vermessungskosten werden \nvon den Vertragsparteien (unter solidarischer Haftung) je hälftig bezahlt. \n \n \nArt. 19  -  Genehmigungen \n \n- Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall \n- Chlaffental Immobilien AG \n\n \n \nGrundbuchanmeldung  \n \nDas vorbeschriebene Rechtsgeschäft wird wie folgt zur Eintragung in das Grundbuch \nNeuhausen am Rheinfall angemeldet: \n \n \n1. Personaldienstbarkeit: Baurecht für die Chlaffental Immobilien AG, mit \n\nBenützungsrecht am Umgelände, übertragbar, dauernd bis 31. Dezember 2053 \n(30 Jahre, ab 1, Januar 2024), zu Lasten des Grundstücks GB Nr. 2074 (2076), \nzu Gunsten der Chlaffental Immobilien AG, resp. der Eigentümerin des \nverselbständigten Rechts  –  verselbständigt unter GB Nr. XXX \n\n \n2. Aufnahme des Baurechts im Grundbuch unter der GB Nr. XXX wie folgt: \n\nSelbständiges und dauerndes Baurecht für Gebäude (Gewerbehalle)  \nmit Benützungsrecht am Umgelände, übertragbar, zu Lasten GB Nr. 2074 (2076), \ndauernd bis 31. Dezember 2053 (30 Jahre, ab 1. Januar 2024), mit dem \nEigentumsrecht Chlaffental Immobilien AG. \n\n \n3. Vormerkung bei GB Nr. 2074 (2076) und xxx  \n\nVereinbarungen zum Baurecht vom xx.xx.xxxx (Baurechtszins und \nHeimfallentschädigung). \n\n \n4. Grundpfandverschreibung für Fr. 48'969.--, zur Sicherung des \n\nBaurechtszinses, Höchsthypothek, haftend an 1. Pfandstelle auf dem \nBaurechtsgrundstück GB XX, zu Gunsten der Einwohnergemeinde Neuhausen \nam Rheinfall. \n\n \n \n \n \n \n \n\n\n\n- 12 - \n\n1110x-Baurecht.docx \n\nSchaffhausen,  \n \n \nDie Grundeigentümerin bzw.   Die Baurechtsberechtigte: \nBaurechtsbelastete: \nEinwohnergemeinde   \nNeuhausen am Rheinfall   Chlaffental Immobilien AG  \n \nDer bevollmächtigte Güterreferent: \nChristian Di Ronco \n\n \n        Arnold Isliker \n\n  \n  \n\n \n\n \nBeurkundung \n \nDiese Urkunde enthält in Verbindung mit der Mutationsurkunde 2017-004 den mir \nmitgeteilten Parteiwillen. Sie ist heute den in der Urkunde genannten erschienenen \nPersonen vorschriftsgemäss zur Kenntnis gebracht, von diesen als richtig anerkannt \nund vor mir unterzeichnet worden.  \n \nSchaffhausen,  \n\nGRUNDBUCHAMT  \nDES KANTONS SCHAFFHAUSEN \nDie Urkundsperson: \n\n \n \n\n, Grundbuchverwalter/in \n \n\n\n\nLandwertermittlung «Baurechtsgrundstück, Bestand Gewerbezone G II» \n\nLiegenschaft\t Bestand\t«Gewerbeliegenschaft\tmit\tManövrierflächen»,\tGewerbezone\tG\tII\t88 Optik «Market Value Land»\n 8 Optik «Market Value Land» partnerschaftliches Baurecht, Landwertanpassung Baurecht «Bestand»\n GB Neuhausen am Rheinfall 2‘074* (baurechtsbelastetes Grundstück)\n GB Neuhausen am Rheinfall 2‘076* (baurechtsberechtigtes Grundstück)\n Chlaffentalstrasse \n 8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nEigentümer / in Land Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall\n Zentralstrasse 38\n 8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nEigentumsform Alleineigentum\n\n \nAuftraggeber / in Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall\n Baureferat\n Herrn Patrick Güntert\n Chlaffentalstrasse 108\n 8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nExperte\t Kant.\tAmt\tfür\tGrundstückschätzungen\tSchaffhausen\t\n Beat Häberli\n Immobilienbewertungsexperte\n\t Kantonaler\tGrundstückschätzungsexperte,\tSchaffhausen\n\t Mitglied\tder\tEidgenössischen\tSchätzungskommission\tKreis\t11\t(ESchK)\n\t akkreditierter\tGerichtsgutachter,\tKantonsgericht\tSchaffhausen\n akkreditierter Gutachter Finanzierungsinstitute \n\t Mitglied\tSchweiz.\tVereinigung\tkant.\tGrundstückbewertungsexperten\tSVKG\n\t Mitglied\tSchweizer\tImmobilienschätzer-Verband\tSIV\n\t Prüfungsexperte,\tSchweiz.\tFachprüfungskommission\tder\tImmobilienwirtschaft\n Hohbergstrasse 28\n\t 8207\tSchaffhausen\n\nStichtag Gutachten 21. Mai 2023 1/64\n\nKanton Schaffhausen\nAmt für Grundstückschätzungen\nMühlentalstrasse 105\n8200 Schaffhausen\n\nBasis «Gewerbe- & Lagerhaltungsbaute»\n\nWertfestlegung Landwert für Baurechtsanpassung    \n«Nutzungskonzept Gewerbeliegenschaft mit Manövrierflächen» \n\n«Gewerbe-,\tLager-,\tDienstleistungs-\t&\tNebennutzungen»\n\nunter Einbezug einer «partnerschaftlichen Optik» \nnicht diskontierte Betrachtung, inkl. Aktivierung szenarische\n\n\tInstandhaltungs-\t&\tInstandstellungszyklen\n  exkl.\tallfällige\tAltlastenentsorgungskosten \n\n\n\n2/64\n\n          Management-Summary\n \n Allgemeines:\tDas\tGrundstück\tbefindet\tsich\tim\thinteren\tsüdwestlichen\tGewerbegebiet\t«Chlaffental»\tder\tEinwohnergemeinde\t\n\nNeuhausen\tam\tRheinfall.\t\tDie\tBaurechtsparzelle*\terscheint\tgesamtheitlich\tbetrachtet\tdurch\tihre\tLage\tund\tihre\tinnere\tGeometrie\tals\t\n tendenziell durchschnittlich interessant und gilt deshalb für zu realisierende «gewerblich ausgerichtete Betreiberobjekte» als\n\t durchaus\t investitionswürdig.\tDem\tBaurechtsgrundstück*\tmit\t seinen\t3‘167.00\tm2\t (Baurechtsfläche)\tdürfte\tdurch\t seine\tLage,\n\t\t sowie\tder\tfür\tdie\tzonenkonformen\t«Mischnutzungen»\teiner\tGewerbezone\tG\tII\teine\tinteressante\tInvestoren\t-Attraktivität\tzuzuordnen\tsein.\t\n\n Liegenschaftstypus: \tDas\t für\t die\t aktuelle\t bauliche\tAusrichtung\t genutzte\tNutzungskonzept\t einer\t «Gewerbe-\t &\t Lagerhalle\n\t\t mit\t Manövierflächen»\t und\t einer\t hieraus\t resultierenden\t er tragsfokussier ten\t «gemischten\t Gewerbe-\t &\t Dienstlei-\n\nstungsnutzungsausrichtung», mit ihrer klar strukturier ten und für unternehmernsfokussier te «Renditeliegenschaften»\n\t\t eher\t extensiver\t Bebauungsstruktur,\t dürfte\t sich\t ein\t Interessentenkreis\t tendenziell\t etwas\t leichter\t finden\t lassen.\t Die\n  zu Grunde gelegten Mischnutzungen (Bestandesbasis) werden im hier vorliegenden Gutachten u.a. durch eine differenzierte\n\t\t Nutzungsstruktur\t(Nutzermix)\thergeleitet,\tum\tdie\tszenarische\tRentabilität\tder\tvorgefundenen\tMischnutzungsbebauung\tabbilden\n\t\t zu\t können.\tDie\t gewählten\tAnnahmen\t haben\t einen\t quartiersüblichen\tMarktbezugscharakter,\t um\t die\t abgefragten\tWertver-\n\nhältnisse\tdes\tbauberechtigten\t Landanteils\t zu\tplausibilisieren.\tDie\t vorliegende\tNutzungsstruktur\t vermag\t jedoch\tdie\tmaximal\n\t\t mögliche\tAusnutzung\tgemäss\tBauordnung\tbei\tWeitem\tnicht\tauszuschöpfen,\twas\tden\tGutachter\tdazu\tbewogen\that,\teine\toffensichtlich\n\t\t gewünschte,\t«partnerschaftliche\tBetrachtungsoptik»\tanzuwenden.\tDas\tGrundstück\twird\tzum\t«Market\tValue\tBR-Land» bewertet. \n\n Chancen:\tDa\tdie\tFragestellung\tdes\tAuftraggebers\tauf\tdie\tUntersuchung\tdes\tzukünftigen\t«Landwertes»\tder\tbauberechtigten\tund\n\t\t zu\tGrunde\tgelegten\tLiegenschaftsteile\t (Teilbebauung)\tabzielt,\t sind\tauch\tdie\thier\t als\tBasis\tdienenden,\t zukünftigen\tNutzungs-\n\t intensitäten\t als\t hypothetische\t Betrachtungen\t einer\tMischstruktur\tmit\tNutzungen\t aus\tDienstleistungs-\t &\t Fahrzeughallen-\n angeboten zu verstehen. In den vergangenen Jahren hat sich dieses, u.a. auch unterstützt durch die seit langem vorhandene\n  Erschliessung, etwas zurückversetzte Gewerbegebiet gut in den Markt integrieren können und dürfte hiermit eine positive\n\t\t Ansiedlungsentwicklung\t erkennen\t lassen.\tDas\t vor\t einigen\t Jahren\t noch\t eher\tweniger\t beachtete\tGebiet\t dürfte\t in\t Zukunft\n\t\t an\tBedeutung\tgewinnen.\tBedingt\tdurch\tdie\tlange\tstagnierenden\t«Aberkäufe»\tvon\tLandparzellen\tim\thinteren\tChlaffental\thaben\n\t\t die\tLandwerte\t im\tgesamten\tKanton\tSchaffhausen\t in\tden\tvergangenen\t Jahren\teine\tmarkante\tpreisliche\tErholung\tund\tdamit\n\t\t einhergehend\t eine\t «Wiederbelebung»\t des\t Baulandmarktes\t erfahren.\t Die\t preisliche\t Stagnation\t dürfte\t seit\t einigen\n\t\t Jahren\tauch\tbei\tIndustrie-\t&\tGewerbeparzellen\taber\tdefinitiv\tüberwunden\tsein.\n  \n Risiken: Gewerblich\tgenutzte\tBebauungskonzepte,\twelche\tdem\tStatus\teiner\tklassischen\tBetreiberliegenschaft\tgeschuldet\tsind,\t\t\n\t unterliegen\t einem\t nicht\t zu\t unterschätzenden\t Einfluss\t von\tAngebot\t und\tNachfrage.\tDie\tWerte\t für\t die\t Baurechtsoptik\t sind\n\t\t jedoch\t so\t ausgestaltet,\t dass\t die\t zukünftige\tNutzungsausrichtung\t ihre\t Berechtigung\t haben\t dürften.\tDie\tAusweisung\t eines\n\t\t «Market\tValue\tLand»\tbasiert\tfolgerichtig\tauf\teiner\tzonenkonformen\t«Gewerbe-Nutzung».\tDiese\tFaktoren\tsind,\tsoweit\taus\theutiger\n  Perspektive möglich, in den Gesamtlandwert eingepreist worden. Vergleichbare, «konzeptunbelastete» Grundstücke vermögen \n\nin\tdieser\tGegend\tbei\teiner\tdurchgängigen\tGewerbenutzungsstruktur\tLandwerte\tvon\t~\tCHF\t275.00\t-\t320.00\t/\tm2 zu erzielen. \n \n Bewertungsbasis: Das\tGutachten\t bildet\t den\t aktuellen\t Landwert\t ab.\t Eigentümerspezifische\t Preferenzen\twerden\t hier\t nicht\n  einbezogen. Die\tDauer\tdes\tUkraine-Konflikts\tund\tdie\taktuell\tschwer\teinzuschätzenden\tGeldmarktverwerfungen\t(Zinsfront)\twerden\n\t\t massgeblich\t bestimmen,\t wie\t stark\t die\t Immobilienmärkte\t beeinflusst\t werden.\t Kurzzeitige\t Konjunkturrückgänge\n\t\t kann\tdie\tWirtschaft\tdurchaus\tverkraften.\tDer\tGutachter\tgeht\tdavon\taus,\tdass\tdiese\tglobale\tund\tvolatile\tSituation\tnoch\tmehrere\t\n Monate andauern dürfte und eine Erholung erst im zweiten Halbjahr 2023 eintritt. Vorstellbar sind auch negativere oder \n\t positivere\tSzenarien.\tDas\tGutachten\tist\tunter\tdieser\tvolatilen\tOptik\tzu\tverstehen.\tDie\tExpertise\tgeht\tvon\teiner\t1.\tHypothek\tmit\t\n\neiner Laufzeit von 10 Jahren und deren aktuellen Verzinsungsraten, sowie einer durchschnittlichen Jahresteuerung von 0.00 % \n\t (für\t\t21.00\tJahre)\taus.\t\tDiese\tAussage\t\tbasiert\tnicht\tauf\tdem\tAufsetzpunkt\tdes\tabgefragten\tGutachtens,\tsondern\tauf\tdie\theutige\tLage.\n\n Kennzahlen: \n\t Volumen\tBausubstanz\tSIA\t416\t(Basis\tMarktwert\tBestandesbauten)\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t7‘995.00\tm3 (Basis Landwertgutachten) \n\t ausgewiesene\tGeschossflächen\tGF\tohne\tAussenflächen\t(Basis\tLandwert)\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t916.50\tm2  (Basis Landwertgutachten)\n Hauptnutzflächen\tHNF\t&\tNNF\tgesamt\toberirdisch\t(Basis\tMarktwert)\t \t \t\t\t\t\t962.30\tm2 (Basis Landwertgutachten) \n\n Durchschnittlicher\t«Soll-Marktmietwert»\terneuert\tBestand\t\t CHF\t \t\t\t\t\t\t123.50\t/\tm2 ((Basis Landwertgutachten)\n Durchschnittlicher\t«Ist-Marktmietwert»\tProjekt-Zustand\t\t\t CHF\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t0.00\t (Basis\t\taktuelles\t~\tMietbetreffnis)\n\t Durchschnittlicher\t«Soll-Marktmietwert»\terneuerter\tZustand\t\t\t CHF\t\t\t\t\t\t\t\t124‘270.00\t (Basis Landwertgutachten)\n Diskontsatz\t1.\t-\t9.\tBewertungsjahr\t«Ist-Zustand»\t\t \t %\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t4.10\t (Basis Landwertgutachten)\n\t Diskontsatz\t10.\t-\t17.\tBewertungsjahr\t«Ist-Zustand»\t\t \t %\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t4.26\t (Basis Landwertgutachten)\n\t Diskontsatz\t18.\t-\tExit\tBewertungsjahr\t«Ist-Zustand»\t\t \t %\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t4.41\t (Basis Landwertgutachten)\n\n \n\n Landwert Grundstück GB 2‘076* «partnerschaftliche Optik»   CHF        870‘900.00  oder  CHF 275.00 / m2   \n (Landfläche\t3‘167.00\tm2,\tDienstleistungs-\t&\tLagerhallennutzflächen,\tinkl.\tAktivierung\tvon\tnicht\tkonsumierten\tLandflächen\tmit\tpartnerschaftlicher\tOptik)\n\n \n Verkaufspreis\t«Neubau-Zustand\tLiegenschaft»\tinkl.\tParkierung\t CHF\t\t\t\t\t\t\t\t\t~\t2‘575.00\t/\tm2   (Basis Landwertgutachten)\n Bruttorendite\t«Neubau-Zustand\tLiegenschaft»\tinkl.\tParkierung\t %\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t5.01\t (Basis Landwertgutachten)\n Nettorendite vom Anlagewert «Gesamtliegenschaft»  %            4.02 (inkl. Landanteil, Basis Landwert)\n\n \n \n\n \n\nMarket Value 88\n\n\n\n3/64\n\nGrafik\tdiskontierter\tCashflow\tunter\tEinbezug\tsteigender\tNettokapitalzinssätze\t(\t1.\t-\t21.\tBewertungsjahr)\tBestand\tGewerbeliegenschaft\n\n10’000 \n\n20’000 \n\n30’000 \n\n40’000 \n\n50’000 \n\n60’000 \n\n70’000 \n\n80’000 \n\n90’000 \n\n100’000 \n\n1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21\n\nLegende: 4.10% \n\n4.26% \n\n4.41% \n\nProjektphase zyklische Erneuerungen\n\nRealisationsphase zyklische Erneuerungen\n\n* Faktor für eine andere Zahlungsweise: Mietzinseinnahmen nachschüssig monatlich, zum Festgeldsatz 3 Monate\n\nRückstellungskonto, Zinssatz langfristig defensiv, zu 1.50 %\n\nRendite Bundesobligationen durchschnittlich, Quelle SNB Finanzmärkte\n\nTeuerungsprognosen aktuell zum Bewertungszeitpunkt,  Quelle Bundesamt für Statistik\n\nGutachterliche Dienstleistung \t Wie\t bei\t gutachterlichen\t Bewertungen\t üblich,\t bietet\t der\t beautragte\t Experte\t der\tAuftraggeber/in,\n\t\t sol lte\t dies\t gewünscht\t werden,\t weiter\t gehende\t Beratungsgespräche\t mit\t er läuternden\t\n Zusatzinformationen  an.  \n\nDisclaimer  Es wird darauf hingewiesen, dass der ermittelte «Market Value Land» explizit auf den Besonderheiten\n  eines «Bestandesszenarios»\t und\t einer\t ertragsorientierten\tOptik\t aufgebaut\twurde.\tDie\tWerte\t sind\n\t\t so\tausgestaltet,\tdass\tdabei\tdie\tauf\tden\tLandwert*\tentfallenden\tAnteile\tam\tzu\terwirtschaftenden\tjähr-\n\t lichen\t«Nettonutzen»\tabgegolten\twerden\tkönnen.\tDie\tgewählten\tParameter\tentsprechen\tden\tzu\ter-\n\nwartenden\tökonomischen,\tgemischten\tFahrzeughallen-,\tDienstleistungs-\t&\tNebennutzungsverhältnissen.\t\nGrundstücke\tmit\tdieser\tNutzungsausrichtung\tunterliegen\tsomit\tzwangsläufig\tnicht\tnur\tden\tEinflussfaktoren\t\nvon\tAngebot\tund\tNachfrage.\tVielmehr\tist\tdabei\tzu\tbemerken,\tdass\tWert\tund\tPreis\tzwei\tverschiedene\n\n  Mechanismen darstellen. Die\t Parzelle\t darf,\t dies\t bei\t einem\t angemessenen\tMarket\tValue,\t als\t noch\tnur \nnoch immer nachhaltige\t Investition\t im\t Segment\t eines\t klar\t erkennbaren\t ertragsorientierten\tNetto-\n\n\t nutzens\tgewertet\twerden.\tEs\tmuss\tobjektiverweise\tmit\teiner\tkürzeren\t-\tdurchschnittlichen\t\tVeräusserungsfrist\t\n\t und\tmit\tflankierenden\tVerkaufs-\t&\tVertragsausfertigungsbemühungen\tgerechnet\twerden.\t\n\n Der\t Experte\t hat\t die\t zum\t heutigen\tZeitpunkt\t zugänglichen\t Informationen\t und\tAnnahmen\t in\t seinen\n\t Wertermittlungen\t berücksichtigt\t und\t gewürdigt.\t Sollten\t die\t vorgenannten\t Parameter\t und\t die\t\n\nwertrelevanten,\t als\t Berechnungsbasis\t dienenden\t Eingangsgrössen\t verändert\t werden,\t so\twird\t da-\nmit das gesamte Gutachten in Frage gestellt und verliert somit seine Verbindlichkeit. Führten neue \nErkenntnisse\t zu\t Informationsasymetrien,\t so\t verlier t\t dieses\t Gutachten\t ebenfalls\t seine\tGültigkeit.\t\t\t\n\n Der\t vorstehend\tausgewiesene\tLandwert\t ist\t unter\tBerücksichtigung\t aller\tobjektiven\tEinflüsse\termittelt\t\n\t worden,\t kann\t jedoch\tnie\tden\tauf\tdem\tMarkt\t zu\terzielenden\tPreis\t vorwegnehmen.\tWie\tbei\teiner\tBe-\n wer tung üblich, handelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen, im Rahmen des \n\t Ermessensspielraums\tfestgelegten\tWert.\tDie\tWeitergabe\tund\tVervielfältigung\tdieses\tGutachtens\tbedarf\t\n der ausdrücklichen Zustimmung des Experten unter Bekanntgabe des zugedachten Verwendungszweckes.    \n\n\t Der\tExperte:\n \n \n\t Beat\tHäberli\t \t \t \t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tSchaffhausen,\t22.\tMai\t2023\n\n\n\nInhaltsverzeichnis\n\n0 Management Summary         2\n\n1 Auftrag           6\n\n Auftraggeber / in          6\n\t Auftragsdefinition\t/\tBewertungszweck\t \t \t \t \t \t \t \t 6\n\n2 Grundlagen           6\n\n\t Dokumente\tund\tUnterlagen\t \t \t \t \t \t \t \t \t 6\n Besichtigung Objekt          6\n Angewendete Normen          6\n Bewertungsstandards          6\n\t Währungsbasis\tGutachten\t \t \t \t \t \t \t \t \t 6\n\t Beigezogene\tDrittpersonen\t \t \t \t \t \t \t \t \t 6\n\n3 Wertbeeinflussende Vorgabe         7\n\n Vorgaben Auftraggeber          7\n Behördliche Vorgaben          7\n\n4 Vollmachten           7\n\n Vollmachten des Gutachters         7\n\n5 Rechtliche Aspekte          7\n\n\t Sachfragen\t/\tRechtsfragen\t \t \t \t \t \t \t \t \t 7\n\t Haftungsbeschränkung\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t 7\n\t Sorgfaltspflicht\tdes\tGutachters\t \t \t \t \t \t \t \t \t 7\n\t Weiterverwendung\tder\tExpertise\t \t \t \t \t \t \t \t 8\n\n6 Gutachterliche Bewertungsannahmen       8\n\n Bewertungsmethodik          8\n Bewertungsannahmen unüberbauter und/oder überbauter Grundstücke    8 \n Eingangsgrössen und Vorgehen         8\n\t Parzellenspezifische\tBewertungsannahmen\t \t \t \t \t \t \t 9\n Referenzzinssatz                               10\n Mehrwertsteueroptierung                  10\n\n7 Grundstückbeschrieb                        10\n \n Parzelle                      10\n Topographie, Baugrund                    10\n\t Stahlungen\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t11\n Gefahren                     11\n Geologie                     11\n \n \n\n4/64\n\n\n\n           \n\n\t Berechnungsgrundlagen\tfür\tdie\tLandflächen\t \t \t \t \t \t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t11\n Grundstückerschliessung / Medien                   11\n\n8 Altlastenkataster          12\n \n Altlasten           12\n Altlastenentsorgung          12\n\n9 Behördliche Unterlagen         12\n\n Bauvorschriften           12\n\t Gebäudeversicherungswerte\t \t \t \t \t \t \t \t \t 12\n\t Fiskalische\tWerte\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t 12\n\t Denkmalpflegerische\tAspekte\t \t \t \t \t \t \t \t \t 12\n Angrenzende Grundstücke         13\n\n \n10 Grundbuchdaten          13\n\n\t Würdigung\tGrundbuchdaten\t \t \t \t \t \t \t \t \t 13\n\t Wertbeeinflussungen\tder\tGrundbucheinträge\t \t \t \t \t \t \t 13\n\n11 Ökonomische Betrachtungen         14\n\n Ausgangslage überregional         14\n Makroökonomische Beurteilung         14\n\t Mikroökonomische\tBeurteilung\t \t \t \t \t \t \t \t \t 15\n\t Quartierinfrastrukturen\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t 15\n\t Parzellenlage\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t \t 15\n\t Bevölkerungsdaten\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t 15\n\t Steuerfüsse\t \t \t \t \t \t \t \t \t \t \t 15\n\t Wohnungsangebot\t/\tLeerstandsziffern\t \t \t \t \t \t \t \t 15\n    \n\n12 Landwertberechnungen Gewerbeliegenschaft mit Manövierflächen        16\n\n13 Eingangsgrössen Gewerbeliegenschaft mit Manövierflächen              23\n\n14 Rekapitulationen          38\n\n15 Schlussbetrachtung          39\n\n16 Sensitivitätsanalyse Kapitalverzinsung        40\n\n17 Begrifflichkeiten          41\n\n18  Immobiliencharts                    42\n\n19 Beilagen           43\n \n\n5/64\n\n\n\n1. Auftrag\nAuftraggeber / in Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall\n Baureferat\n Herrn Patrick Güntert\n Chlaffentalstrasse 108\n 8212 Neuhausen am Rheinfall\n  \nAuftrag / Bewertungszweck Ermittlung des aktuellen Landwertes*\tdes\tBaurechtsgrundstückes\tGB\tNr.\t2‘076*\tauf\tGB\tNr.\t2‘074*,\tGrund-\n\t buch\tNeuhausen\tam\tRheinfall.\tDas\tGutachten\tdient\tals\tBasis\tfür\tinterne\tZwecke\tund\tfür\teine\tallgemeine\tWertfest-\n stellung, sowie im Zusammenhang mit einer durch eine baurechtsvertragsbedingte Landwertanpassung, bzw.\n\t\t der\t hieraus\t resultierenden\t Eingangsgrössen\t eines\t zukünftigen,\tmarktbezogenen\t Landwertes\tmit\t partner-\n schaftlicher Optik (aktuelle Nutzung).\n\t Der\tLandwert\tist\tunter\tder\tOptik\teines\t«bestehenden\tFahrzeughallen-,\tDienstleistungs-\t&\tNebennutzungeskonzeptes*,\t\n\t inkl.\t Partizipation\t an\t ertragsoptimierten\tNutzungsstrukturen»\t auszuweisen\t (Betrachtungsoptik\t bei\t zonen-\n\t verträglicher\tAusnutzung).\tDer\tMarket\tValue\tLand\twird\tunter\tder\tOptik\tder\tIst-Situation\t(erneuert)\tausgewiesen,\t\n\nwie\tauch\tunter\tdem\tGesichtspunkt\teiner\tpartnerschaftlichen\tWertschöpfungsherleitung,\tStichtag\t21.05.2023.\n *  Der\tLandwert\twird\tgrundsätzlich\tauf\tder\tBasis\teines\tbestenhenden\tund\tnicht\terweiterten\tBebauungsszenarios\tmit\t«Gewerbecharakter»\taufgebaut.\t\n\t \t\t \t Die\t gemäss\t Bauordnung\t gegebenen,\t bestimmenden\t Bebauungsmöglichkeiten\t bilden\t einen\t integrierenden\t Bestandteil\t des\t Bewertungs-\n    szenarios, wie auch die behördlichen Vorgaben.\n\t \t\t \t Der\tMarktwert\t«Land»\tist\tauf\tder\tBasis\teiner\tGesamtüberbauung\tmit\tertragsorientiertem\tNutzungscharakter\termittelt\tund\tauszuweisen.\tDas\n\t\t \t\t \t Baurechtsgrundstück\t wird\t mit\t einer\t Landfläche\t von\t 3‘167.00\t m2  bewer tet, wobei mit der vorhandenen Nutzungsstruktur die \n\t \t\t \t vollumfängliche\tNutzung\t solcher\tAnlagen\t nicht\t abschliessend\t konsumiert\t worden\t sein\t dürfte.\tAllfällig\t nicht\t konsumierte\t Landflächen\n     wären\twertmässig\tzum\tvollen\tLandwert\tzu\twürdigen,\tbzw.\teinzupreisen,\tda\tnicht\tnur\tdie\tbewusst\textensive\tNutzung\tim\tVordergrund\tstehen\tdürfte.\n\t \t\t \t Der\thier\termittelte\tWert\tist\tausschliesslich\tauf\teiner\t«Bestandesoptik»\tinkl.\tder\tAktivierung\tvon\tInstandhaltungsmassnahmen\t(Neuwert)\taufge-\n\t \t\t \t baut.\tDas\tGutachten\t basiert\t demnach\t auf\t dem\t aktuellen\tMarktgefüge.\tAllfällige,\t sich\t hieraus\t und\t in\t diesem\tStadium\tder\tAbklärungen\t er-\n\t \t\t \t gebende\tAsymetrien\t werden\t wegbedungen.\t Der\t Gutachter\t basier t\t auf\t den\t ihm\t zur\tVerfügung\t gestellten\tAkten\t und\t Unterlagen.\n\t\t \t\t \t Die\t Richtigkeit\t &\tVollständigkeit\t wird\t vorausgesetzt.\t Betriebliche\t Einrichtungen,\t Mobiliar\t &\t Zugehör\t finden\t in\t diesem\tGutachten\n     keine Berücksichtigung und sind separat auszuweisen.\n    \n\n 2. Grundlagen\n\nDokumente und Unterlagen\t Katasterplan\t1\t:\t500\t \t \t \t \t \t 21.05.2023\n\t Bauordnung\tNeuhausen\tam\tRheinfall\t \t \t \t 01.09.1988\t/\t17.11.2020\n\t Zonenplan\tNeuhausen\tam\tRheinfall\t\t \t \t \t 01.09.1998\n\t Auszug\tlärmbelastete\tGebiete\tder\tEinwohnergemeinde\tNeuhausen\t aktuelle\tAusgabe\n\t Kant.\tLärmschutzverordnung\t \t \t \t \t 05.10.2004\n Gefahrenkarte Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall  aktuelle Ausgabe\n\t Richtlinie\tfür\tFeuerwehrzufahrten\t \t \t \t \t 06.03.2015\n\t Energiegesetz\tdes\tKantons\tSchaffhausen,\tMuKEn\t \t \t 01.04.2021\n \n Ostschweizerbaupreisindex mit 113.00 Punkten   30.04.2023  (100.00% = 10.2020) \n\t Landesindex\tder\tKonsumentenpreise\t106.0\tPunkte\t\t \t \t 01.05.2023\t (100.00 Pkt. = 12.2020) \n\t Dividendenrendite\tSMI-Titel\t \t \t \t \t 01.01.2023\n\t Teuerungsprognosen,\tBundesamt\tfür\tStatistik\t \t \t \t 01.04.2023 \n\t Zürcher\tKantonalbank,\tHypothekarzinssätze\t \t \t \t 21.05.2023\n\t Fremdfinanzierungsmodelle,\tZürcher\tKantonalbank\t \t \t 21.05.2023\n\t Referenzzinssatz\t \t \t \t \t \t 21.05.2023\n\t Grundbuchauszug\t\tIntercapi\t \t \t \t \t 22.05.2023\n\t Gebäudeversicherungsauszug\tIndexstand\t136.00\tPunkte\t\t \t 22.05.2023\n\t ÖREP-Kataster\t \t \t \t \t \t \t 21.05.2023\n Planunterlagen\t1\t:\t100\t/\t1\t:\t50\t \t \t \t \t diverse\tDaten\n\t Baurechtvertrag\t\t \t \t \t \t \t 25.08.2017\t\n\t Gebäudeaufnahmen\t \t \t \t \t \t 25.10.2021\n\t Investitions-Grobkostenschätzung,\tImmowert,\tSchaffhausen\t \t 21.05.2023\n\t Baukosten-Grobkostenschätzung,\tImmowert,\tSchaffhausen\t \t 21.05.202\t3\n \n\t Schriftlicher\tAuftrag,\tHerrn\tPatrick\tGüntert\t \t \t \t 04.05.2023\n   \n\n \nBesichtigung Objekt\t Augenschein\t \t \t \t \t \t \t 25.10.2021\t10:00\tH\n  \nAngewendete Normen\t Flächen\tund\tVolumen\tvon\tGebäuden,\tSIA\t416\t \t \t \t Ausgabe\t2003\n  \nBewertungsstandards\t Swiss\tValuation\tStandards\tSVS\t \t \t \t \t 3.\tAusgabe\t2017\n\nWährungsbasis Gutachten\t Sämtliche\tWerte\tund\tEingangsgrössen\twerden\tin\tCHF\tausgewiesen.\n\nBeigezogene Drittpersonen Keine\n6/64\n\n\n\n7/64\n\n3. Wertbeeinflussende Vorgaben\n\nVorgaben Auftraggeber\t Die\tAuftraggeber/in\twünscht\t eine\tAbbildung\t eines\t quartier-\t &\t zonenbezogenen\t sowie\t objektiven\n  Marktwertes*. \n  \n\t Der\tGutachter\that\tfolgende\tVorgaben\toder\tAuflagen\tzu\tberücksichtigen:\n \n - Landwert per Stichtag 21.05.2023, inkl. Berücksichtigung einer partnerschaftlichen Optik\n\n\t Es\t wird\t davon\t ausgegangen,\t dass\t die\tAusarbeitung\t des\t Gutachtens\tmit\t Zustimmung\t des\t jeweiligen\t Liegenschaftseigen-\n\t tümers\t erfolgt.\t Es\t ist\t Sache\t des\t Auftraggebers,\t die\t notwendigen\t Bewil l igungen\t einzuholen.\t \t (Anm.\t Exper te)\n\n Die\tVorgaben\tbeeinflussen\tdie\tBewertungsmethodik\tund\tdie\tMarktwertdefinition\tder\tSwiss\tValuation\n\t\t Standard\tSVS\tnicht.\n\nBehördliche Vorgaben\t Der\tGutachter\that\tkeine\tdahingehenden\tVorgaben\tzu\tberücksichtigen.\n\n \n\n4. Vollmachten\n\nVollmachten des Gutachters\t Die\tAuftraggeber/in\tbevollmächtigt\tden\tExperten\tzum\tZweck\tder\tAusübung\tseiner\tgutachterlichen\t\nTätigkeit\tzur\tEinsichtnahme\tin\tdie\tbehördlichen\tRegister\t(Grundbuch,\tSteuerregister,\tAltlastenkataster,\t\nDenkmalschutzinventare\tudgl.),\tsofern\tdies\tfür\tdie\tWertermittlung\tund\tAuftragserfüllung\tnotwendig\tist.\n\n\t Die\tVollmacht\twurde\tdem\tGutachter\tmit\tAuftragserteilung\tselbstredend\tübertragen.\n\n5. Rechtliche Aspekte\n\nSachfragen / Rechtsfragen\t Liegenschaftsbewertungen\t (hier\t Landwert*)\t haben\t in\t aller\t Regel\t nur\t Sachfragen\t zu\t beantworten.\t\nRechtliche\tAspekte\t bleiben\t Juristen\t vorbehalten.\tWo\t sich\t die\t vorliegende\t Expertise\t zu\t Rechts-\n\n\t fragen\täussert,\tgeschieht\tdies\tim\tHinblick\tauf\tdie\tBeantwortung\tvon\tSachfragen.\n\nHaftungsbeschränkung\t Dieses\tGutachten\twird\t unter\t Berücksichtigung\t der\t dem\t Experten\t zur\tVerfügung\t gestellten\tUnter-\n lagen und der ihm bekannten Gegebenheiten erstellt.\n \n\t Allfällige\t Gebäudeaufnahmen\t und\t die\t Beurteilung\t der\t Gebäudesubstanz\t erfolgt\t auf\t der\t Basis\n\t\t einer\t einfachen\tObjektbesichtigung.\t Nicht\t zugängliche\tTeile,\t wie\t z.B.\t unter\t Putz\t verlegte\t Leit-\n\t ungen,\t verkleidete\t Bauteile\t u.s.w.,\t können\t dabei\t nicht\t beurteilt\t werden.\t Sollten\t in\t diesen\t Be-\n\t reichen\tMängel\t oder\t Schäden\t vorhanden\t sein,\t welche\t sich\t auf\t den\t zu\t ermittelnden\tMarktwert\t\n\nnachteilig\t auswirken,\tmüssen\t alle\t diesbezüglichen\t Forderungen\t gegenüber\t dem\t Experten\t aus-\n drücklich wegbedungen werden. Es erfolgen keine statischen Berechnungen von tragenden\n  Bauteilen, bzw. Bodenpressungsversuchen.\n\n\t Die\t Bewertung\t versteht\t sich\t im\t Ergebnis\t auf\t den\t Stichtag\t bezogen,\t und\t zwar\twas\t den\t baulichen\t\nZustand,\t die\t wertmässigen\t Eingangsgrössen,\t wie\t auch\t die\tmarktrelevanten\t Betrachtungen\t an-\nbelangt.\t Die\tHaftung\t aus\t diesem\tAuftrag\twird\t im\t gesetzlich\tmöglichen\t Rahmen\twegbedungen.\n\nSorgfaltspflicht des Gutachters\t Gemäss\t BGE\t 127\t III\t 328\t ist\t grundsätzlich\t die\t Sorgfalt,\twelche\t ein\t gewissenhafter\tVertragspartner\t\nin\t der\t gleichen\t Lage\t bei\t der\t Erstellung\t einer\tMarktwertschätzung\t anzuwenden\t pflegt,\t gefordert.\n\n\t Der\tGutachter\tverpflichtet\tsich\tgegenüber\tder\tAuftraggeber/in,\tin\tkeiner\twirtschaftlichen\tAbhängigkeit\n\t\t und/oder\tin\teinem\tInteressenkonflikt\tseitens\tden\tinvolvierten\tParteien\tzu\tstehen.\tSollten\tsolche\tbe-\n stehen oder sich im Verlaufe seiner Auftragsausführung auftreten, legt der Experte diese unverzüglich\n\t\t offen.\tDer\tGutachter\tkennt\tdie\tEigentümerschaft,\twie\tauch\tdie\tAuftraggeber/in\tnicht\tpersönlich\tund\t\n\t handelt\t demzufolge\t vollumfänglich\t unabhängig.\t Eine\twirtschaftliche\tAbhängigkeit\t oder\tVerknüpfung\n ist ebenfalls nicht gegeben.\n\n  \n\n\n\nWeiterverwendung der\nExpertise\t Dieses\t Gutachten\twird\tmit\t dem\t eingangs\t erwähnten\t Bewertungsgrund\t zu\t handen\t der\tAuftrag-\n\t geber/in\t erstellt.\t Eine\tWeitergabe\tdieser\t Expertise\t als\tGanzes\toder\t in\tTeilen,\t sowohl\t im\tOriginal,\twie\t\n\nauch\t als\t Kopie,\t bedarf\t des\t expliziten\t Einverständnisses\t des\tGutachters.\tDabei\t ist\t klar\t zu\t deklarieren,\n  wer das Gutachten erhalten und mit welchem Verwendungszweck dies geschehen soll.\n\n\t Die\tGültigkeit\tdieses\tGutachtens\t ist\t aufgrund\tder\t volatilen\tZinssituation\tauf\t3.00\tMonate\tab\tStichtag\n limitiert. \n\t Es\twird\tein\tOriginalgutachten,\tsowie\teine\tPDF-Datei\tausgefertigt\tund\tausgeliefert.\t\n\n6. Gutachterliche Bewertungsannahmen\n\nBewertungsmethodik\t Dynamisches\tBewertungsmodell\tDCF( I )\n\nBewertungsannahmen\nunbebauter und/ oder \nbebauter Grundstücke\t Der\tGutachter\t ist\t für\t die\t Festlegung\t der\tWertverhältnisse\t unter\t den\t gegebenen\tUmständen\t ge-\n\t zwungen,\teine\tBerechnung\tanhand\teiner\t«Ist-Situation\tBestandesnutzung»\tvorzunehmen.\tHierbei\twurde\tauf\n\t die\tAusgewogenheit\tder\tNutzung\tgeachtet.\tDie\t«Fahrzeughallen-\t&\tNebennutzungen\tmit\tDienstleistung»\t\n\t stützen\t sich\t in\t ihrer\tArt\t und\tWeise\t auf\t die\t in\t der\t direkten/indirekten\tNachbarschaft\t anzutreffenden\t\n\nVergleichsbauten ab, wobei ein ausgewogenes Nutzungskonzept mit einer realistischen Ertragsge-\nnerierung\t im\t Einklang\t zu\t stehen\t hat.\tHierbei\t sind\t vorgängig\t die\t Reproduktionskosten\t einer\t aktuell\t\nbestehenden\tWohnnutzung\tzu\termitteln.\tEs\t ist\thernach\tzu\tprüfen,\tbzw.\tdarzulegen,\t inwieweit\t \tAbwei-\nchungen\t zwischen\t dem\t ermittelten\tAnlagewert\t und\t dem\t ertragsorientierten\tWert\t aufzutreten\t ver-\nmögen.\tBestehen\thier\tnur\tgeringe\tAbweichungen,\tso\twird\tdie\tkapitalisierte\tRente\tals\tMarktwert\tausge-\n\n\t wiesen.\t Im\t ertragsorientier ten\t Segment\t wird\t in\t der\t Regel\t der\tWert\t aus\t dem\t Kapitalwert\t eines\t\nMarktmietwertes im erneuerten Zustand herangezogen, wobei die anstehenden Investitionen ge-\nstaffelt\t einzupreisen\t sind.\tDie\tWertverhältnisse\t der\t Parzelle\twerden\t als\t voll erschlossen ausgewiesen. \n\n 8 Interne\tFeinerschliessungsaufwendungen\tsind\tin\tden\tKostenanalysen\tberücksichtigt.\n \n\t Durch\t die\t angedachte\t und\t offensichtlich\tmarkant\t ertragsorientierte\tNutzungsstruktur\t hat\t sich\t der\t\n\nGutachter\t bei\t der\t Ermittlung\t des\tMarktwertes\t als\t Plausibilisierungsberechnung\t auf\t das\t dynamische\n\t\t Bewertungsverfahren\t der\tDCF\t ( I )\t -\tMethode\t abgestützt.\tWie\t bei\t solchen\t gemischt\t genutzen\tAn-\n\t lagen\t und\t Bauten\t üblich,\t ist\t der\t Plausibilisierung\t der\tWerte\t ein\t ökonomischer\t Betrachtungshorizont\n\t\t von\t125.00\tJahren\t(maximaler\tHorizont\tfür\tLandwerte)\tzugrunde\tgelegt\t\tworden.\tDie\tgewählten\tNetto-\n\t zinssätze\tentsprechen\tden\tzu\terwartenden,\tdurchschnittlichen\tZinssätzen\tfür\t«Fahrzeughallen-\t&\tNebennutz-\n\t ungsbauten».\tDie\tnach\theutigem\tErmessen\tzeitlich\tbegrenzte\tund\tdie\tzum\tZeitpunkt\tdes\tGutachtens\n vorherrschende aussergewöhnliche  Volatilität\tder\tFinanzmärkte, wie auch die sich in gewissen Regionen\n\t\t festsetzende\t Unsicherheit\t der\t Immobilienbranche\t findet\t in\t diesem\tGutachten\t keinen\t dominie-\n\nrenden\tNiederschlag.\t Es\t werden\t eher\t längerfristige\t Zinssatzszenarien\tmit\t gestaffelten,\t tendenziell\t\nsteigenden\tZinsentwicklungsprognosen\t einbezogen\t (ab\t 10.\t Jahr\t+\t 0.10\t%\t&\t ab\t 18.\t Jahr\t+\t 0.10\t%).\n\n \n\nEingangsgrössen & Vorgehen\t Die\t als\tNeuwert\t ausgewiesenen\t Baukosten\t in\t der\t Region\t Schaffhausen\t liegen\t zur\tZeit\t leicht\t unter\t\ndem\tNiveau\t jener\t der\t Stadt\t Zürich,\twelche\t den\t oben\t ausgewiesenen\t Baukostenindex\t bestimmen.\t\nDas\t in\t der\t Region\t Schaffhausen\t herrschende\t Preisniveau\t dürfte\t etwa\t bei\t 112.80\t Indexpunkten\t an-\n\n\t zusiedeln\t sein.\t Bei\t den\t ermittelten\t hypothetischen\t Erstellungs-\t und\t Baukosten\twurde\t von\t einem\n zweckmässigen,\t jedoch\t unterdurchschnittlichen\tGewerbe-\t &\tNebennutzungsliegenschaftsstandard\n\t\t (max.\t100.00\t%\tfossile\tWärme,\tsowie\t~\t0.00%\talternativ\terneuerbare\tEnergie,\tSonnenkollektoren,\tFern-\n\t wärme\t\tudgl.)\tausgegangen.\n\t Der\tExperte\tstützt\tsich\tbei\tder\tBeurteilung\tund\tder\tdaraus\tresultierenden\tErmittlung\tdes\tMarktwertes\t\n\nauf eine aktuelle und angetroffene bauliche\t Situation\t ab.\tWeiter\t geht\t der\tGutachter\t in\t seiner\t Beur-\n\t teilung\tdavon\taus,\tdass\tdas\tBaurechtsgrundstück\tGB\tNr.\t2‘076*\tnach\tbaurechtlich\tüblichen\tRahmenbeding-\n\t ungen\tüberbaut\tworden\tist.\tBei\tder\tBesichtigung\twurde\tfestgestellt,\tdass\tdie\tNutzungsintensität\tund\tdie\t\n\ndamit\tverbundene\tErtragskraft\tdes\tGrundstückes\tim\tFalle\teiner\tertragsorientierten\tWeiterführung\tvon\t\nGewerbe-\t&\tNebennutzungen\tnicht\tin\tallen\tTeilen\tgegeben\tsein\tdürfte\t(Unternutzung).\tDie\tWertverhältnisse\t\ndes Grundstückes werden «gesamtheitlich» betrachtet und nicht unter der Optik einer ggf. angedachte\n\n8/64\n\n\n\n9/64\n\n\t Abparzellierung\t in\t mögliche\t Einzelparzellen\t abgebildet.\t Der\t Exper te\t zeigt\t in\t seiner\t Gesamt-\nbewer tung die Zuordnung der Bauten mit gleichen m3  \t -\tAnsätzen\t auf,\t ohne jedoch eine \nwer tmässige Gewichtung\t allfällig\t angedachten,\t hypothetischen\t Einzelparzellen\t vorzunehmen.\t\n\n Mögliche\tWertverschiebungen\tbei\teiner\tallfälligen\tAbtrennung\tin\tangedachte\tEinzelparzellen\tsind\tnicht\t\nGegenstand\tdieser\tBewertung.\tAls\tBasis\tder\tBewertung\tdient\teine\tüberbaubare\tLandfläche\tvon\t total\t\t\n\n 3‘167.00 m2  (Gewerbezone G II), wovon 0.00 m2\tals\tBaulandflächen\tfür\tdas\tpartnerschaftliche\tKonzept\tim\t\nGutachten\teingepreist\tworden\tsind\t(nicht\tvollkonsumiert).\tDer\tausgewiesene\tMarket\tValue\tbezieht\tsich\t\n\n\t auf\tdie\tgrundbuchlich\teingetragenen\tFlächen\t(Baurechtsfläche)\tund\tdamit\tauf\tdie\tvollumfänglich\tnutzbaren\tund\t\n\t nicht\t bebaubaren/bebauten\t Flächen.\tDie\tWertverhältnisse\twerden\t über\t die\t ausgewiesene\t Parzelle\n\t\t GB\t2‘076*\t(baurechtsberechtigtes\tGrundstück\tmit\tvoll\tnutzbarer\tBaurechtsfläche)\tabgebildet.\n  \n\t Der\t Experte\t bewertet\t auftragsgemäss\t die\t nicht\t vollumfängliche\tÜberbaubarkeit, jedoch mit bewusst\n\t\t ertragsorientiertem\tCharakter\tdes\tBaurechtsgrundstückes.\tDas\tGutachten\tberücksichtigt\tund\twürdigt\tdie\n\t\t geographischen\tVerhältnisse.\t Mögliche\tAuswirkungen\t einer\t anderweitigen\t oder\t gestaffelten\n  Realisierungsoptik und deren Betrachtungsweisen werden in diesem Gutachten nicht\t einzeln\t berück-\n\t sichtigt.\t Ebenso\t findet\t die\t direkte\tGegenüberstellung\t und\tAuslotung\t einer,\t theoretisch\tmöglichen\n  andersar tigen Nutzungskonzeption in der hier vorliegenden Bewer tung keinen Niederschlag.\n\t\t Da\t eine\t aussagekräftige\tWertermittlung\t nur\t unter\t dem\tGesichtspunkt\t einer\t «gesamtheitlichen»\t\n\t Realisierung\tder\tbestehenden\tNutzflächen\tsinnvoll\terscheint,\twird\tder\tMarktwert\tnach\tdem\toben\taufge-\n\nführten\tSzenario\termittelt.\tBei\tder\tFestlegung\tder\tnachhaltig\tzu\tgenerierenden\tErträge\tstellt\tder\tExperte\t\nauf keinem verwertbaren externen Mietzinsansatz, sondern auf die eigenen getroffenen Annahmen \nim erneuerten Zustand\tab.\tDiese\tbasieren\tauf\tmarktüblichen\tVergleichswerten.\tFür\tdie\tErmittlung\tder\t\nMietzinsausfalls-,\tBetriebs-\tund\tVerwaltungskosten,\tsowie\tdie\tAufwendungen\tfür\tden\tlaufenden\tUnterhalt,\t\nbedient\t sich\t der\tGutachter\t hypothetisch\t anfallenden\tAufwendungen\tmit\t Bezug\t auf\tVergleichsobjekte.\t\nDiese\tdürften\tsomit\tals\tobjektkonform\tbetrachtet\twerden.\tBezüglich\tder\tprognostizierten\tRückstellungen\t\nfür\tAmortisationen\t und\t grosszyklische\t Renovationen\t stellt\t der\t Experte\t ebenfalls\t auf\t die\t eigenen\t er-\n\n\t rechneten\t Kosten\t ab.\tDie\t Beurteilungskriterien\t im\t Bereich\t der\t Erneuerungszyklen,\t Bildung\t von\t dis-\nkontierten\t Rückstellungen\t (Speisung\t des\t hypothetischen\t Erneuerungsfonds),\t sowie\t die\t Festlegung\t /\n\n\t\t Bestimmung\t der\t grosszyklischen\t Renovationsintervallen\t entsprechen\t gutachterischen\t Eingangs-\n grössen mit Bezug auf Vergleichsbauten. \n\nParzellenspezifische \nBewertungsannahmen\t Um\t eine\twertmässige\tGegenüberstellung\t der\t unter\t den\t zukünftigen\tGegebenheiten\t betriebenen\t\n\t Liegenschaften\tmit\teiner\tertragsorientieren\tWertschöpfung\tauf\tden\tauf\tdas\tLand\tentfallenden\tAnteil\tam\t\n\nwirtschaftlichen\tLeistungsvermögen\tdes\t«szenarischen\tNeu-Bestandes»\taufzeigen\tzu\tkönnen,\tsind\tzwingend\t\nmögliche «Einzelnutzungswerte» zu ermitteln (szenarische Nutzungsstrukturen).\n\n\t Der\tGutachter\t aktiviert\t die\t grosszyklischen\t Erneuerungskosten\tmittels\t einer\t langfristigen\t Betrach-\ntungsoptik.\tHierbei\tfliessen\tdie\tperiodisch\tanfallenden\tgrosszyklischen\tSanierungen\tin\tdas\tBewertungs-\n\n\t szenario\t ein.\tMit\t anderen\tWorten\t heisst\t dies\t auch,\t dass\t unter\t gestaffelter\t Sanierungsoptik\t der\t latent\t\nvorhandene\t aufgeschobene\tUnterhaltsbedarf\t bestehen\t bleibt.\tDabei\twird\t auf\t einem\twiederkehren-\n\n\t den\t Renovationsintervall\t von\t 39.00\t Jahren\t abgestellt.\t In\t diesem\tZeitraum\t sind\t die\t ausgewiesenen\t\nRückstellungen zu einem reduzierten, defensiven Anlagestrategiezinssatz von 2.00 % in die Bewertung \neingeflossen.\tEs\tversteht\tsich\thingegen\tvon\tselbst,\tdass\tein\tInvestor\tin\tseinen\tDispositionen\tfrei\tist\tund\t\nauch\t eine\t anderweitig\t gestaffelte\t Sanierungslösung\t denkbar\twäre.\t Es\t ist\t jedoch\t zu\t vergegenwärtigen,\t\ndass\t bei\t solchen\t Szenarien\t die\t erzielbaren\tMietbetreffnisse\t im\tGleichschritt\t einherzugehen\t haben.\t\n\n\t Da\t erfahrungsgemäss\t bei\t der\t Festlegung\t der\t Erträge\t die\t Eingangsgrössen\t im\t Bereich\t der\t ertrags-\n\t lastigen\tFahrzeughallen-\t&\tDienstleistungsnutzungen\tvon\tvielen\tRahmenfaktoren\tgetragen\twerden\tund\tdie\t\n\t spezifischen\tKennziffern\tvorsichtig\tauszuloten\tsind,\that\tsich\tder\tGutachter\tauf\tanerkannte\tDurchschnitts-\n\nwerte\t der\t Immobilienbranche\t abgestützt.\t Diese\t könnten\t insbesondere\t in\t den\t Bereichen\tAusbau-\n\t standard,\t Konstruktionswahl,\t Umschwunggestaltung,\t Finanzierungs-\t und\t allgemeinen\t Betriebs-\n\t kosten\t zu\tAbweichungen\t der\t aktuellen\tDaten\t bei\t den\tAnsätzen\t führen.\tHierbei\t werden\t auch\t die\n\t\t ortsüblichen\tTrendziffern\tplafonierend\tin\tdie\tÜberlegungen\teinfliessen.\n \n\t Der\tGutachter\t zeichnet\t in\t seinen\tNutzungs-Annahmen\t keine\t agressiven\t Bewirtschaftungsoptimier-\n\t ungen\t auf,\twelche\t sich\t in\t der\t Realität\tmöglicherweise\t nicht\t realisieren\t liessen.\t Bei\t Bewertungen\t von\t\n\nGewerbenutzungsliegenschaften\tmuss\t vergegenwärtigt\t werden,\t dass\t ausschliesslich\t die\t Immobilie\t\nund\t nicht,\twie\t oftmals\t fälschlicherweise\t ein\t allfälliger,\t zusätzlicher\tUpgrad\t eines\t «Mieters\t /\tNutzers»\t\nzu\t berücksichtigen\t ist.\t In\t diesem\t Falle\t ist\t die\t persönliche\t «Wertschöpfung»\t des\tNutzers\t auszu-\n\n\t blenden\t und\t unter\t allen\t Umständen\t das\t realistische\t Er tragspotential\t der\t Liegenschaft\t mit\t ihrer\t\n\t aktuellen\tAusbaustruktur\t und\t ihr\t allfälliges\t Entwicklungspotential\t in\t den\tVordergrund\t zu\t stellen.\t\n\n  \n  \n\n \n \n\n\n\n Es bleibt anzumerken, dass lediglich und ausschliesslich der auf die Liegenschaften entfallende An-\nteil\t am\t zu\t erwir tschaftenden\tNettonutzen\tmassgebend\t ist\t und\t keinesfalls\t «ar tfremde»\t Er träge\n\n  auf die Liegenschaft transferiert werden dürfen.\n\t Der\t Gutachter\t weist\t ausschliesslich\t \tWer te\t aus.\t Liebhaberzuschläge oder rein spekulative, \n rechnerisch nicht belegbare Grössen werden nicht  abgebildet oder gar «plausibilisier t».\n\nReferenzzinssatz\t Der\tvom\tEidgenössischen\tVolkswirtschaftsdepartement\t (EVD)\tper\tVerordnung\teingeführte\tReferenz-\nzinssatz\t tritt\t an\tdie\tStelle\tder\tbisher\tmassgebenden\tZinssätze\t für\t variable\tHypotheken.\tDer\tvon\tder\t\nNationalbank\t ermittelte\t Referenzzinssatz\t stützt\t sich\t auf\t den\t vier teljährlich\t erhobenen\t volumen-\ngewichteten\tDurchschnittszinssatz\t der\t auf\t Schweizer\t Franken\t lautenden\t inländischen\tHypothekar-\n\n\t forderungen\t der\t Banken\t in\t der\t Schweiz.\t Die\t finanzierenden\t Bankinstitute\t legen\t hingegen\n\t\t weiterhin\tobjekt-\t&\trisikobezogene\tHypothekarzinssätze\tindividuell\tfest.\tDer\tGutachter\tbasiert\tauf\tdiesen\n  branchenüblichen, Modellen.\n\nMehrwertsteueroptierung\t Die\t Liegenschaft\twird\t nicht\t der\tMehrwertsteueroptierung\t unterstellt.\t Demnach\t sind\t die\t \t im\t vor-\n liegenden Gutachten erarbeiteten Eingangsgrössen nicht um den Mehrwertsteuersatz reduziert zu verstehen.\n \n\t Unterliegt\t eine\t Par tei\t der\t Mehrwer tsteuerpflicht,\t so\t hat\t sich\t diese\t eigenverantwor tlich\t um\t\n\nden\t Sachverhalt\t in\tAbsprache\t und\t nach\t den\t geltenden\t Richtlinien\t des\t Eidgenössischen\t Finanz-\n\t departments\t EFD\t zu\t bemühen.\tDie\t Eräuterungen\t hierzu\t sind\t unter\twww.estv.admin.ch\t ersichtlich.\n\n7. Grundstückbeschrieb\n\nParzelle Grundbuch Neuhausen am Rhf. 2‘076* (GB Neuhausen am Rhf. 2‘074* baurechtsbelastetes GB) \n \n 3‘167.00 m2\t*\tGrundstücksfläche\t\n Zufahr t zum Grundstück über den Zubringer «Chlaffentalstrasse» mit öffentlichem Charakter, \n befestigt.\n  \n\nTopographie, Baugrund Grundbuch\tSchaffhausen\tGB\t13‘824*\t(GB\tSchaffhausen\t21‘151*\tbaurechtsbelastetes\tGrundstück)\t\n\n\t Mehreckiges,\tgrossmehrheitlich\tebenes\tGrundstück.Grundstück.\tÜber\tden\tBaugrund\tsind\tkeine\tnach-\n\t teiligen\t Informationen\t erhältlich.\tAn\t den\t «Nachbargebäuden»\t sind\t kleinere visuell erkennbare\n  Risse\t auszumachen.\t Sie\t dürften\t aber\t keinen\tAnhaltspunkt\t auf\t einen\tminderwertigen\t Baugrund\n  geben. Für die vorliegende Bewertung wurden keine Bodenuntersuchungen vorgenommen. Es wird\n  von einem standfesten Baugrund ausgegangen. \n \n Es hat keine Konsultation eines Bauingenieurbüros stattgefunden, wonach baugrundspezifischen \n\t Er schwernissen\t nachgegangen\t wurde ,\t welche\t sich\t unter\t Umständen\t negativ\t auf\t den\n  Marktwert auswirken könnten. \n \n\t Insbesondere\t \t sind\t die\t Fragen\t über\t wasserführende\t Schichten\t oder\t aussergewöhliche\t Felsvor-\n\t kommen\t nicht\t beur teilt\t worden.\t Felsvorkommen\tmüssen\t per\t se\t nicht\t zwangsläufig\t zu\t einer\n\t\t Wer tminderung\t führen.\t Je\t nach\t Projektkonzept\t kann\t sich\t eine\t stabile\t Baugrundsituation\t\n\t auch\tpositiv\täussern.\n\n \n\n 10/64\n\n\n\n\t Am\t 1.1.2018\twurde\t der\tGrenzwert\t von\t 1000\t Bq/m3\t durch\t einen\t Referenzwert\t von\t 300\t Bq/m3 für \ndie\t über\t ein\t Jahr\t gemittelte\t Radongaskonzentration\t in\t «Räumen,\t in\t denen\t sich\t Personen\t regelmässig\t\nwährend\tmehreren\t Stunden\t pro\tTag\t aufhalten»\t ersetzt.\tNeben\t diesem\tReferenzwert\t gilt\t an\t radon-\n\n\t exponierten\tArbeitsplätzen\tein\tSchwellenwert\tvon\t1000\tBq/m3 für die über ein Jahr gemittelte Radon-\ngaskonzentration.\t Im\t Rahmen\t der\t Bewertung\twurde\t auf\t eine\tMessung\t der\t Radonexposition\t gemäss\n\n\t\t Strahlenschutzverordnung\tvon\t2018\tverzichtet.\n\nStrahlungen\t Das\tUmgelände\twurde\tnicht\tauf\telektromagnetische\tStrahlung\thin\tuntersucht.\t\n\nErdbebensicherheit\t Der\tGutachter\tkann\thierzu\tkeine\tvertieften\tAussagen\tmachen.\tEine\tHaftung\twird\tausdrücklich\twegbedungen.\n\nGefahren\t Das\tGrundstück\tunterliegt\tgemäss\tGefahrenkarte\tkeiner\tGefahrenstufe.\n\nGeologie Nicht bekannt. \n\n Ein geologisches Gutachten liegt nicht vor. \n\nBerechungsgrundlage für die\nLandfläche\t Überbaubarer\tLandanteil*:\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t3‘167.00\tm2 Baurechtsgrundstück\n \n\n\t Konsumierte\tLandfläche\tProjekt:\t \t\t\t\t\t\t\t\t~2‘350.00\tm2 Bestandesnutzung  \n \n\n\t Vorgartenland:\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t \t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t0.00\tm2 bei aktueller Nutzung (aktiviert bei Bestandesliegenschaft)\n \n\t Baulandreserve:\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t817.00\tm2 zu konsumieren, theoretisch, keine Aktivierung\n\nErschliessung des Grundstückes\n\nStrasse\t Das\tGrundstück\tist\tüber\tdie\tQuartierstrasse\t«Chlaffentalstrasse»\terschlossen.\n\nKanalisation\t Anschluss\tin\tder\tStrasse\tvorhanden\n\nElektrizität\t Anschluss\tin\tder\tStrasse\tvorhanden\n\nWasser\t Anschluss\tin\tder\tStrasse\tvorhanden\n\nGas / Wärmeverbund\t Anschluss\tin\tder\tStrasse\tvorhanden\t/\tAnschluss\tin\tder\tStrasse\tnicht\tvorhanden\n\nErschliessungsfrage\t Das\tGrundstück\t gilt\t nach\tAuslegung\t der\t Rahmenbedingungen\t des\t Kantonalen\t Baugesetzes\t als\t grund-\n\t sätzlich\t erschlossen.\t Die\t interne\t Erschliessung\t wurde\t im\t Zuge\t der\t Gesamtüberbauung\t gelöst.\t Die\t\n\t anteiligen\tKosten\tsind\twertmässig\teingeflossen.\n\n Es\twurden\t auf\t dem\t Baurechtsgrundstück\t zu\t Lasten\tGB\t 2‘074*\t drei\t Dienstbarkeiten,\t jedoch\t keine\n  Anmerkung errichtet. \n\t Die\twertmässige\tWürdigung\t allfälliger\t Einträge\t zu\tGunsten\t /\t zu\t Lasten\t des\t bewerteten\tGrundstückes\n  ist im ermittelten Marktwert eingepreist, wo sie eine Relevanz zu entwickeln vermögen.\n\n11/64\n\n\n\n \n\n8. Altlastenkataster\nAltlasten Es sind keine Altlasten bekannt.\tDem\tGutachter\t steht\t grundsätzlich\t kein\t vertieftes\tAuskunftsrecht\t\n\nüber\t den\t Kantonalen\tAltlasten-Verdachtskataster\t zu.\tDiese\tAbklärungen\t ist\t Sache\t des\tGrundstück-\neigentümers.\t Schadenersatzforderungen,\t welche\t im\tZusammenhang\tmit\tAltlastenbeseitigung\t und\t\n\n diesem Gutachten in Verbindung gebracht werden, muss der Experte ausdrücklich wegbedingen.\n\n\t Insbesondere\t ist\t der\t Frage\t nachzugehen,\t inwieweit\t sich\t in\t der\tVergangenheit\t allfällig\t eingesetzte\n  Baumaterialien auf eventuelle Aufschüttungen, bzw. auf den Baugrund ausgewirkt haben. Hierbei \n dürften die frühere Nutzungen im Fokus stehen. \n\n\t Das\t Gutachten\t bildet\t keine\t dahingehenden\t Untersuchungen\t und\t deren\t finanziellen\tAuswirk-\n\t ungen\t ab.\t Die\t Kosten\t für\tAltlastensanierungen\t wären\t dem\t ausgewiesenen\tWert\t zu\t belasten.\n\nAltlastenentsorgung\t Allfällige\tEternit-\t&\tKleberkonstruktionen\t/\tIsolationen\tudgl.\tstammen\tnoch\taus\tden\tJahren\t>\t1990.\tDas\theisst,\n\t\t dass\tdieses\tMaterial\tkontaminiert/asbesthaltig\t(gebunden)\tsein\tkönnte\tund\tsomit\tbei\teiner\tSanierung\tals\t\n\t «Sondermüll»\t zu\t deklarieren\t ist,\twas\tmit\t leicht\t erhöhten\t Entsorgungskosten\t verbunden\t sein\twird.\n Gebundener Asbest (Eternitplatten/Isolationen udgl.) darf nur angefeuchtet abgebrochen und \n\ntranspor tier t\t werden.\t Staubbildung\t beim\tTranspor t\t und\t bei\t der\tAblagerung\t ist\t zuverlässig\t zu\t\nvermeiden.\t Die\tDeponierung\t ist\t in\t zugelassenen\t Inertstoffdeponien\t gestattet.\tMassnahmen\t auf-\ngrund\t von\t Schadstoffbelastungen\t aus\t der\t bestehenden\t Bausubstanz\t /\tAufschüttung\t sind\t im\t Falle\t\neiner\t Bebauung\t einzuleiten.\t Der\t Gutachter\t würde\t allfällig\t zu\t erwartende\tMehrkosten\t im\t Bau-\nlandszenario\t \t dargestellen\t und\t dem\t Landwer t,\t soweit\t die\t Kosten\t abschätzbar\t sind,\t belasten.\t\t\n\n9. Behördliche Unterlagen\n \nBauvorschriften Gewerbezone G II (für\tdie\tBemessung\tim\tGutachten:\t«Gewerbezone\tG\tII»)\n\n\t Grund-Ausnützung:\tAZ\tkeine,\tGrenzabstände,\tohne\tQP-Bonus\n\t Die\tLiegenschaft\tbefindet\tsich\tnicht\tim\tVerzeichnis\tschützenswerter\tKulturdenkmäler\tVKD.\n Es sind die baugesetzlichen Vorgaben und Vorschriften zu beachten.  \n\nGebäudeversicherungswert\t Baukostenindex\t\tKant.\tGebäudeversicherung\t2023:\t\t\n\t (Neuwert\taus\tder\tGebäudeversicherung\tübernommen)\n\n\t bestehende\tBauten\tGeb.\tVers.\tNr.\t1‘945\t \t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t998‘000.00\t\t\t\t nicht\trelevant\n\n Entwertungssatz 2023                                                30.00 % nicht relevant\n\nFiskalische Werte\t Amtlicher\tVerkehrswert\tGB\t2‘076*\t\t CHF\t\t\t\t\t835‘608.00\t \t nicht\trelevant\n\n\t Amtlicher\tSteuerwert\t \t \t CHF\t\t\t\t\t835‘000.00\t \t nicht\trelevant\n\n Mietwert / Eigenmietwert  p.a.  CHF       67‘732.00   nicht relevant \n \n\nDenkmalpflegerische\nAspekte\t Es\tist\tkeine\tSchutzwürdigkeit\tgegeben\t(siehe\tDenkmal-Objekte\t/\tVKD).\n\n\t Im\tFalle\teines\t«Abverkaufs»\tdes\tGrundstückes\twird\tjedoch\tdringend\tangeraten,\tden\tgenauen\tSachver-\n\t halt\tin\tBezug\tauf\tallfällige\tNeubeurteilungen\tabklären\tzu\tlassen.\t\n\n\t Hieraus\t resultierende\t neue\t Erkenntnisse\t im\t Falle\t einer\t allfälligen\t Unterschutzstellung\t und/\noder einhergehender, wer tbeeinflussender Auflagen und der damit verbundenen Sonderauf-\n\n wendungen werden hier jedoch nicht berücksichtigt.\n \n \n\n  \n\n12/64\n\n\n\nAngrenzende Grundstücke\t Die\thier\tvorliegende\tLandwertbewertung\tkann\tnicht\tals\tBasis\t für\tweitere,\t sich\tallfällig\t im\tBesitze\tder\t\nEigentümerschaft\tbefindlichen\tGrundstücke\tin\tdiesem\tbegrenzten\tGewerbegebiet\therangezogen\twerden.\t\n\n  \n\n10. Grundbuchdaten\n\nAnmerkungen Grundbuch Neuhausen am Rhf. 2‘076* (GB Neuhausen am Rhf. 2‘074* baurechtsbelastetes GB) \n\n\t -\tsiehe\tGrundbuchauszug\tim\tAnhang\n\n  Grundbuch Neuhausen am Rhf. 2‘076* (GB Neuhausen am Rhf. 2‘074* baurechtsbelastetes GB) \n \n Recht\n \n\t -\tsiehe\tGrundbuchauszug\tim\tAnhang\n\n Last\n \n\t -\tsiehe\tGrundbuchauszug\tim\tAnhang\n\n \n\n \nVormerkungen Grundbuch Neuhausen am Rhf. 2‘076* (GB Neuhausen am Rhf. 2‘074* baurechtsbelastetes GB) \n\n\t -\tsiehe\tGrundbuchauszug\tim\tAnhang\n\nWürdigung Grundbuchdaten\t Es\tbestehen\teinige\tersichtliche\tgrundbuchliche\tEintragungen\twelche\tdie\tPflichten\tzu\tLasten\tund\tzu\tGunsten\n\t\t der\tbewerteten\tBaurechts-Parzelle\tregeln.\n \n\t Dem\tGrundstück\t erwachsen\t hierdurch\t aktuell\t keine\t additionalen\tNachteile.\t Die\t Rahmenbeding-\n ungen sind soweit ersichtlich in der Bewertung eingepreist. \n\nWertbeeinflussung\t Eintragungen\t könnten\t den\t ausgewiesenen\t Marktwer t\t grundsätzlich\t nur\t dann\t negativ\t beein-\n flussen, wenn neue, dem Gutachter unbekannte Verbindlichkeiten zu Tage geförder t würden. \n \n\nGrundbuchdaten GB 2‘076*\t Allfällige\tDetaildaten\t (Registerauszüge\t udgl.)\t des\tGrundstückes\tGB\t 2‘076*\t (bewertetes\tGrundstück)\t\n\t werden\t hier\t nicht\t weiter\t erwähnt.\t Interessier ten\t wird\t nach\tVoranmeldung\t beim\t Grundbuch-\n\t amt\tEinblick\tin\tdas\tGrundbuch,\tbzw.\tin\tdie\tDetailregister\termöglicht. \n\n13/64\n\n\n\n11. Ökonomische Betrachtungen 2023\n\nAusgangslage überregional\t \t \t Das\tSchweizer\tBruttoinlandprodukt\twuchs\t2022\treal\tum\t2.10\t%.\tDurch\teine\tbesonders\tstarke\n\t\t \t \t Dynamik\tzeichneten\tsich\tder\tprivate\tKonsum\t(+4.00\t%)\tund\tdie\tExporte\t(+5.80\t%)\taus.\n\t \t \t Für\tdas\t laufende\tJahr\tsind\tdie\tAussichten\tverhalten\tpositiv.\tFür\tdie\tgesamte\tSchweizer\t\n\t \t \t Wirtschaft\twird\tein\treales\tWachstum\tvon\t0.80\t%\terwartet.\tAllerdings\tbesteht\tweiterhin\tein\n\t\t \t \t erhöhtes\tRisiko\tfür\teinen\twirtschaftlichen\tRückschlag.\tDie\tBeschäftigung\tprofitierte\tim\tletzten\t\n\t \t \t Jahr\tvom\tWirtschaftswachstum\t(+2.40\t%\t),\tund\tsie\tdürfte\t2023\tweiterhin\tzunehmen,\twenn\n\t\t \t \t auch\tnur\tnoch\tum\tgeschätzte\t1.10\t%.\tDer\tHöhepunkt\tder\tInflation\tdürfte\tüberschritten\n    sein, und es wird erwartet, dass die Teuerung im Laufe des Jahres sinkt. Zu verdanken ist dies\n\t\t \t \t der\t verbesserten\t Situation\t bei\t den\t internationalen\t Lieferketten\t und\t der\t Entwicklung\n\t\t \t \t der\tEnergiepreise.\t\tDer\tSchweizer\tMietwohnungsmarkt\tist\tweiterhin\tangespannt.\tEin\tHaupt-\n\t \t \t grund\t für\t die\t eingeschränkte\tMarktliquidität\t stellt\t die\t rückläufige\tNeubautätigkeit\t dar,\n\t\t \t \t wobei\tdie\tAnzahl\tder\terteilten\tNeubaubewilligungen\tschon\tseit\t2018\tsinkt:\tIm\tletzten\tJahr\n\t\t \t \t wurden\t lediglich\t 42‘200\tWohneinheiten\t gezählt\t −\t der\t niedrigste\tWert\t seit\t 2003.\n\t\t\t \t \t Im\tersten\tQuartal\t2023\tverzeichneten\tdie\tPreise\tfür\tEFH\teinen\tAnstieg\tvon\t0.40\t%\tim\tVer-\n\t \t \t gleich\tzum\tVorquartal.\tIm\tgleichen\tZeitrahmen\tstiegen\tdie\tPreise\tfür\tSTOWEG\tum\t0.6%.\n\t \t \t Die\t Erwartung,\t dass\t die\tHypothekarzinsen\t im\t Laufe\t dieses\t Jahres\t nochmals\t leicht\n\t\t \t \t ansteigen\twerden,\t ist\trealistisch.\tUnd\tder\tAnstieg\tdürfte\tden\tDruck\tauf\tdie\tNachfrage\n\t\t \t \t nach\tWohneigentum\tweiter\t erhöhen.\t Es\t gibt\t auch\t einige\tArgumente\t dafür,\t dass\n\t\t \t \t sich\tdie\tPreise\tfür\tWohneigentum\tmittelfristig\trobust\tentwickeln.\tDazu\tzählen\tz.B.\tder\tlang-\n\t \t \t fristige\tInflationsschutz,\tder\tMietwohnungsmangel\tund\tdie\tgeringe\tNeubautätigkeit.\tDer\n\t \t\t \t Abwärtstrend\tbei\tder\tErstellung\tneuer\tSTOWEG\tsetzt\t sich\t fort.\t In\tden\tvergangenen\n\t\t \t \t 4\tQuartalen\twurden\tnur\tknapp\t11‘000\tneue\tSTOWEG\tbaubewilligt.\tBei\tden\tEFH\tzeigt\tsich\n\t \t \t eine\tSeitwärtsentwicklung\tauf\ttiefem\tNiveau.\tTrotz\tder\tTatsache,\tdass\tHomeoffice\tweit-\n\t \t \t herum\tgebräuchlich\tist\tund\timmer\tmehr\tUnternehmungen\tDesksharing\teinführen,\thaben\n\t\t \t \t die\tLeerstände\tim\tBüromarkt\tim\tletzten\tJahr\tabgenommen.\tGründe\tfür\tdas\tgute\tAbschneiden\n\t\t \t \t des\tBüroflächenmarktes\tsind\tdas\tstarke\tBeschäftigungswachstum\tund\tdie\tgeringe\tNeu-\n\t \t \t bautätigkeit.\tDie\tAngebotspreise\tdürften\tim\tlaufenden\tJahr\tgesamtschweizerisch\tnominal\n\t\t \t \t eine\tAufwärtstendenz\tzeigen\t(Prognose:\t+1.00\t%).\tReal\tbedeutet\tdies\teinen\tleichten\tRück-\n\t \t \t gang\t(Inflationsprognose:\t+2.10\t%).\t\t\t \t \t \t Quelle:\tWüest\t&\tPartner\t2023/2\n\nMakroökonomische  \nBeurteilung Agglomeration Schaffhausen \n   Am Rheinknie der Ostschweiz erhebt sich ein malerisches Relikt aus dem Mittelalter – die\n\t\t \t \t Stadt\t Schaffhausen.\tMit\t der\t Festung\tMunot,\t dem\t Kloster\tAllerheiligen\t und\t seinen\n\t\t \t \t pompösen\t Patr izierhäusern\t reiht\t sich\t Schaffhausen\t zu\t den\t besterhaltenen\n\t\t \t \t Städten\t aus\t dem\tMittelalter.\tAls\t prächtiger\t Zeitzeuge\t entpuppt\t sich\t die\t historische\n\t\t \t \t Altstadt.\t Romantische\tGassen\t und\tTore,\t gesäumt\t von\t stattlichen\t Bürgerhäusern\t aus\n\t\t \t \t Gotik\tund\tBarock,\ttragen\tlängst\tvergangene\tEpochen\tin\tihrem\tMauerwerk.\tGenau\twie\n\t\t \t \t die\t171\tErker\tund\t12\tZunfthäuser,\tdie\tStatussymbole\teines\twohlhabenden\tBürgertums.\n\t \t \t Die\t wahren\t drei\t Schätze\t von\t Schaffhausen\t aber\t sind\t das\t Kloster\tAllerheiligen,\n\t\t \t \t die\tMünsterkirche\tund\tder\tMunot.\tDie\teinstige\tBenediktinerabtei\tAllerheiligen,\t1048\tvon\n\t\t \t \t Graf\t Eberhard\t von\t Nellenburg\t gestiftet,\t lädt\t mit\t seiner\t kulturgeschichtlichen\n\t\t \t \t Sammlung\tund\tseinen\trenommierten\tKunstausstellungen\tzu\teinem\thistorischen\tRund-\n\t \t \t gang\tein.\tGenau\twie\tdie\tMünsterkirche,\teine\tder\tbedeutendsten\tromanischen\tBaudenk-\n\t \t \t mäler\t der\t Schweiz.\t Ein\t poetisches\tDenkmal\t setzt\t die\t Riesenglocke\t an\t der\t Südwand\n\t\t \t \t des\tMünsters,\tdie\tFriedrich\tSchiller\tzu\tseinem\tMeisterwerk\t„Lied\tvon\tder\tGlocke“\tbe-\n\t \t \t wegte.\t Unverzichtbar\t für\t das\t alter tümliche\t Stadtbild\t ist\t die\t von\t 1564\t bis\t 1589\n\t\t \t \t errichtete\t Festung\tMunot.\t Eindrucksvoll\t wacht\t sie\t über\t die\t Bürger\t Schaffhausens\n\t\t \t \t und\t gewährt\t ihnen\t einen\t faszinierenden\t Blick\t über\t das\t Stadtbild\t und\t den\t Rhein.\t\n\t \t \t Doch\t auch\t ausserhalb\t der\t Stadtgrenzen\t gibt\t sich\t Schaffhausen\t von\t seiner\t schönsten\n\t\t \t \t Seite.\tGerade\tder\tRheinfall,\tder\tgrösste\tWasserfall\tEuropas,\tbesticht\tmit\tseiner\tnatürlichen\n\t\t \t \t Schönheit.\t Mit\t seiner\t idyllischen\t Kulisse,\t geschmückt\t von\t saftigen\tWeinreben,\n\t\t \t \t lädt\taber\tauch\tdas\tKlettgau\tein.\tDie\tHeimat\tdes\tBlauburgunders\tmacht\tmit\thistorischen\t\n\t \t \t Dörfern\tund\tschmucken\tGaststätten\tvon\tsich\treden.\tZugleich\terfreuen\tsich\tNaturlieb-\n\t \t \t haber\t an\t den\t grünen\tWeiten\t auf\t den\t Randenhöhen\t und\t in\t der\t Region\t des\t Reiat.\n\t\t \t \t Selbst\tmit\t einer\t der\t schönsten\t Stromstrecken\tweltweit\t kann\t Schaffhausen\t dienen.\n\t\t \t \t Die\tSchifffahrt\t rheinaufwärts\t zum\tgemütlichen\tStädtchen\tStein\tam\tRhein\tgilt\t als\teine\n    der schönsten Flusslandschaften Europas.   \n\t \t \t Die\tZubringer\t zu\t den\twichtigsten\tHauptverkehrsträgern\t sind\t vorhanden.\tDurch\t den\n\t \t\t \t Ausbau\tder\tA\t4\tRichtung\tWinterthur\tauf\tvier\tSpuren\tdürfte\tsich\t in\tZukunft\tauch\tdie\n\t\t \t \t Individualverkehrsanbindung\t an\t den\tWir tschaftsgrossraum\t Zürich\t merklich\t ver-\n\t \t \t bessern.\t Der\tAnschluss\t an\t das\t deutsche\t SchnelIstrassennetz\t ist\t vollumfänglich\t ge-\n\t \t \t geben.\t Im\tBereich\tdes\töffentlichen\tVerkehrs\t ist\t der\t Flughafen\tmit\t einem\tSchienenan-\n\t \t \t schluss\tmit\tTaktfahrplan\tab\tSchaffhausen\tvia\tWinterthur\terreichbar.\n\n   \n  \n     \n\n14/64\n\n\n\nMikroökonomische\nBeurteilung «Gewerbegebiet Chlaffental»   \n\t \t \t Das\t«Gewerbegebiet\tChlaffental»\tverfügt\tüber\tmittlere\t-\tdurchschnittliche\tInfrastrukturen.\t\n\t \t \t Die\tDienstleistungsunternehmungen\tsind\tin\tmittelbarer\t-\tleicht\terhöhter\tEntfernung\tver-\n\t \t \t treten\t und\t decken\t die\tGrundbedürfnisse\t des\tGewerbes\t dort\t ab.\tDie\t geographische\n\t\t \t \t Lage\t des\t Standortes\t bietet\t ein\t ansprechendes\t -\t gutes\tMass\t an\t «Produktionsqualität».\n\t\t \t \t Durch\tdie\ttendenziell\tmittel\t&\tnahe\tgelegenen\t«Sportanlagen\t&\tSchulen»\tgilt\tdas\t«Gebiet»\n\t\t \t \t noch\timmer\tals\tansprechender\tStandort.\tEin\truhesuchender\tInvestor\tsollte\tsich\tüber\tdie\n\t \t \t beeinflussenden\t Faktoren,\t wie\t die\t beschränkten\t Lärmimmissionen\t aus\t dem\t an-\n   stösserbedingten, dem generellen Quartierverkehr, jedoch auch der südwestlichen\n\t\t \t \t Werkhofnutzung,\twie\tauch\tdes\tLufschalls\tim\tKlaren\tsein.\t \t\n\t \t \t Das\tGrundstück\tgilt\tals\ttendenziell\tdurchschnittlich\tansprechend\tund\tliegt\tdemnach\tfür\t\n\t \t \t Gewerbe-\t &\t Lagerhaltungsnutzungen\t im\t doch\t noch\t \t ansprechenden\t Bereich\t guter\t\n\t \t \t Gewerbelagen.\t Dieser\t Umstand\t ist\t insbesondere\t für\t Gewerbenutzungen\t von\n\t\t \t \t grosser\t Bedeutung.\tDie\t «nördlichen\t&\t südlichen\tGewerbenutzungen»\t gelten\t als\t eine\n\t\t \t \t gute\t -\t durchschnittliche\t und\t tendenziell\t mittel\t nachgesuchte\tAdresse\tNeuhausen‘s.\n\t \t \t Die\t Ressourcen\t des\t unmittelbaren\tArbeitsplatzangebotes\t sind\t durch\t die\t Struktur\t der\n\t \t \t entfernteren\t Umgebung\t vollumfänglich\t gegeben.\t Ein\tAusweichen\t auf\t die\tAgglo-\n\t \t \t merationen\t und\t Industr iegebiete\t der\t Stadt\t Schaffhausen\t und\tWinter thur\n\t\t \t \t erweist\t sich\t durch\t die\t mittlere\t -\t gute\t Fahrplandichte\t des\t öffentlichen\tVerkehrs\n    als nur bedingt nachteilig.    \n\t \t \t Die\t grosszügigen\t Parkierungsmöglichkeiten\t dürften\t zu\t einer\t noch\t immer\t ver-\n\t \t \t tretbaren\t -\t guten\tAttraktivität\t führen,\t da\t die\t eigenen\t Parkierungsflächen\t in\n    genügender Anzahl vorhanden sind.\n\n \nQuartierinfrastrukturen            Einkaufsmöglichkeiten\tsind\tim\terweiterten\tQuartier\tnur\t in\tgewisser\tAnzahl\tvorhanden.\tDie\tPost\tund\tdie\t\n\nDetailhandelsgeschäfte\t sind\t zu\t Fuss\t leicht\t erschwert\t zu\t erreichen.\t Kindergarten\t und\t Schulen\t stehen\t in\t\nder\tmittelbaren\tUmgebung\t zur\tVerfügung.\tDie\t öffentlichen\tVerkehrsmittel\tweisen\t eine\t hohe\t Fahrplan-\n\n\t \tdichte\tauf.\tDie\tBushaltestelle\t«Durstgraben»\tist\tvom\tGrundstück\taus\tzu\tFuss\tnur\tmittelbar\tzu\terreichen.\n\nSport\t Schwimmbad,\t Fussballplatz,\t Spor thalle,\t diverse\t Spor tvereine.\t Details\t sind\t über\t die\t Gemeindever-\n\t waltung\toder\twww.neuhausen.ch\terhältlich.\t\n\nParzellenlage/\nSubstanz                      Durch\t die\t erschliessungstechnisch\t leicht\t beeinträchtigte\t und\t in\t der\t 1.\t Bautiefe\t eingeglieder te,\t mit\n\t etwas\t reduzier ter\t Passantenfrequentierung\t versehene,\t doch\t durch\t die\t individual-verkehrstechnisch\t\n\neher\t einfach\t zu\t erreichende\t Lage\t des\tGrundstückes,\t gilt\t der\t Standort\t für\tGewerbe-\t &\t Lagerhaltungs-\n\t nutzungen\t als\t ansprechend\t attraktiv.\tDie\t aktuell\t kontrollierte\t Bautätigkeit\t in\t der\t umliegenden\tNachbar-\n schaft, sowie der in geringer Entfernung liegende Randen und dessen Naherholungsgebiete vemögen diese\n\t leichten\tZugangs-Defizite\t des\tGrundstückes\t grossmehrheitlich\t zu\t kompensieren.\tDie\tAussichtslage\t nach\t\n\t Süden\tund\tOsten\tkann\tals\tbeeinträchtigt\tgewertet\twerden.\t\n\n\t\t Die\tgegebene\tParzellenform\tund\tdie\ttopographischen\tVerhältnisse\tmit\tihrer\thistorisch\tbedingten\tGeome-\ntrie\tbeeinflusst\tdas\tGrundstück\t im\tBereich\tder\tuneingeschränkten\tBebaubarkeit\tnicht\t in\tnegativem\tSinne.\n\nEinwohnergemeinde\n\nBevölkerung                               11‘049\tPersonen\t \t\tStand\t31.12.\t2022\n\t Ausländeranteil:\t \t \t\t44.43\t%\n\nSteuerfuss\t Gemeindesteuerfuss\t \t\t96.00\t%\tfür\tnatürliche\tPersonen\t(2023)\n\t Kantonssteuerfuss\t \t\t89.00\t%\tfür\tnatürliche\tPersonen\t(2023)\n\n   \nWohnungsangebot\t Zur\tZeit\tbeträgt\tder\tGesamtleerwohnungsbestand\t\n\t im\tKanton\tSchaffhausen\t1.65%,\twas\tgesamthaft\n\t\t ~\t729\tEinheiten\t(zu\tvermieten\t&\tzu\tverkaufen) entspricht.\n Leerstandsziffer Neuhausen am Rheinfall 1.88 %\n \n\t Der\tTotabestand\tbeträgt\t44‘195\tEinheiten.\n (Erhebungen publiziert 1. Juni 2022).\n \n\t Der\tgesamtschweizerische\tDurchschnitt\t\n\t liegt\tbei\t1.31\t%\tLeerständen\tbei\t4‘688‘288\tEinheiten.\n\n15/64\n\n\n\n12. Landwertberechnungen «BR-GB 2‘076* Gewerbe- &  Lagerhaltungsliegenschaft, Chlaffentalstrasse, 8212 Neuhausen» \n\n«Grundstück\tBestand\tMischnutzung\tGewerbe-\t&\t\tLagerhaltungsliegenschaft,\tGB\t2‘076*,\tChlaffentalstrasse,\t8212\tNeuhausen\tam\tRhf.»\n\ntotal 3‘167.00 m2\tLandfläche\t(Baurecht)\n\n«Optik\tGewerbe-,\tLagerhaltungs-\t&\tNebennutzungen,\tAutogewerbeeinstellhallennutzung»\n\n-\tLandwert\t-\tBerechnung\tDCF\t( I )\n\n16/64\n\n\n\nDCF (I) - Berechnung «Landwert Baurecht Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*»\n\nErmittlung & Zusammenstellung der Eingangsgrössen\n\nLiegenschaft Reproduktionskosten neuwertig\n\nBaurechtparzelleGB  2'076* m2 3’167.00     BKP 1 CHF 26’300.00\n\nausgenutzte Fläche / Baumasse ~ m2 3’167.00     BKP 2 ohne Betriebseinrichtungen CHF 1’141’700.00\n\nGebäudevolumen aller Bauten (Bestand) m3 7’995.00     BKP 4 CHF 398’200.00\n\nGebäudekosten «Gewerbe» SIA 416 CHF/m3 152.00        BKP 5 CHF 40’100.00\n\nGebäudekosten «NNF / Lager» SIA 416 CHF/m3 121.00        TOTAL Reproduktionskosten CHF 1’606’300.00\n\nErneuerungszyklen & Anteile Technische Entwertung\n\nGLD  125.00 Jahre Zukünftige Erneuerungskosten  \n\nRND ø  125.00 Jahre 42.00% von BKP 2 - 5 1’558’000 CHF 654’000.00\n\nLetzte grosszyklische Erneuerung vor  ø 0.00 Jahre Abzüglich aufsparbare Rückstellungen CHF\n\nNächste grosszyklische Erneuerung   ø 39.00 Jahre* REF (NS) x Rückstellungen in CHF 11’230.00 CHF -654’000.00\n\nGrosszyklische Renovationsintervalle 39.00 Jahre Rückstellungsmanko Erneuerungsfond CHF 0.00\n\nAnteil Grundbestand > 50 Jahre ø 58.00 % Baukosten «Projekt Sanierung Bestand» CHF 0.00\n\nAnteil grosszyklischer Erneuerungskosten 42.00 % Diskont per Stichtag 0.462 CHF 0.00\n\nEinnahmen soll nachhaltige Mietbetreffnisse erneuert Bewirtschaftungskosten (Ø 10 Jahre) Gewerbe / Büro / Lager\n\nHNF Werkstatt m2 101.60 CHF 15’530.00       Betriebskosten in % 4.75 5’376.00        \n\nHNF Büro m2 16.30 CHF 3’380.00         Instandhaltung in % 1.40 1’585.00        \n\nHNF Lager m2 1’204.00 CHF 94’260.00       Mietzinsrisiko in % 2.00 2’263.00        \n\nNNF Archive Mt / m2 0.00 CHF -                 Verwaltungskosten in % 3.00 3’395.00        \n\nNNF PP / Lager Mt / m2 546.00 CHF 11’100.00       Total in % 11.15 12’619.00     \n     \n\nTOTAL Einnahmen CHF 124’270.00     Total Instandsetzung grosszyklisch CHF 8’422.00\n\nNettozinssätze (- 9. Jahr, Zuschlag ab 10. Jahr 0.10 % & ab 18. Jahr 0.10 %) Bewirtschaftungskosten (Ø 10 Jahre) NNF / PP / Lager\n\nFremdkapital 100.00% 2.87% gültig 21.05.2023 Betriebskosten in % 4.25 472.00           \n\n(Belehnungsmodell ZKB, Zinssatz 1. Hypo 10 Jahre) Instandhaltung in % 1.85 205.00           \n\nObjektrisikozuschlag 100.00% 1.35% Mietzinsrisiko in % 1.75 194.00           \n\n(Belehnungsmodell KB SH, objektbezogen) Verwaltungskosten in % 3.00 333.00           \n\nZinssatz Fremdkapital 59.00% 4.22% 2.49% Total in % 10.85 1’204.00        \n\nEigenkapital Mischwert 38.00% Total Instandsetzung grosszyklisch CHF 2’808.00\n\nDividendenrendite SMI 2.758% 2023: 20 liquideste Unternehmen\n\nRisikokorrektur -1.379% 50.00 % der Dividendenrendite Landwert «relativ» Basis ausgenützte Fläche\n\nKorrigierte Zinssatz Dividendenrendite 1.379% Standort Pt. 4.65\n\nLage- & objektbezogene Komponente Marktfähigkeit Pt. 4.55\n\nWerkstatt  (Rendite) 12.50% 2.75% Mittelwert Pt. 4.60\n\nDienstleistung (Rendite) 2.72% 2.50% Land-/Strukturwert: In % der Neubaukosten % 40.35\n\nGewerbe (Rendite) 75.85% 2.60% TOTAL Landwert relativ rund CHF 648’000.00\n\nLagerhaltung(Rendite) 0.00% 0.00% 8 CHF / m2 205.00           \n\nParkierung / Lager 8.93% 1.75% Zinssatz Rückstellungen: Teuerung Ø : 1.- 21. Jahr\n\nNebennutzungen 0.00% 0.00% 2.00% 1.00%\n\nEigenkapital 41.00% 3.92% 1.61% Zins kurzfristige Anlage: Bewertungsstichtag:\n\nNettozinssatz (- 9.Jahr) gerundet 4.10% 0.75% 21.05.2023\n\n\n\nDCF (I) - Detailberechnung Anpassungsprozess an Marktmieten\n\nÜbernahme- Konsolidierungs-Stabilisierungs-\nphase phase phase\n\n6 6 6                             Anpassungsprozess an Marktmieten\n6 6 6 6 6 6 6\n\nEnter 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr 6. Jahr 7. Jahr\n\nErtrag Ertrag  SOLL teuerungsadjustiert 124’270  124’767  125’266  125’767  126’270  126’775  127’282  \n\nReduziert- Vollertrag / Minderertrag G /Büro 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nDifferenz Neunutzung Minderertrag NNF / Lager 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\n* Faktor Zahlungsweise 1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  \n\nErtrag SOLL bereinigt 124’700  125’200  125’700  126’200  126’700  127’210  127’720  \n       \n\nKosten Bewirtsch. NNF / PP / L 100.00 % - 0.00 % -1’081.00  -1’102.00  -1’122.00  -1’163.00  -1’184.00  -1’204.00  -1’204.00  \n\nBewirtsch. G / Büro 100.00 % - 0.00 % -11’668.00  -12’144.00  -11’985.00  -12’302.00  -12’461.00  -12’619.00  -12’619.00  \n\nRückstellungen NNF/PP/L100.00 % - 0.00 % -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  \n\nRückstellungen Büro/G 100.00 % - 0.00 % -6’738.00  -7’159.00  -7’580.00  -8’001.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  \n\nVermarktungshonorar 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nInvestitionen Instandhaltung 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nInstandstellung 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n \nCashflow 0.00  102’405  101’987  102’205  101’926  101’825  102’157  102’667  \n\nDiskontsatz Nettozinssatz (differenziert) 4.10% 4.10% 4.10% 4.10% 4.10% 4.10% 4.10% 4.10% \n\nErtragswert\n\nDiskontfaktor 1.0000 0.9606 0.9228 0.8865 0.8516 0.8181 0.7859 0.7550 \n\nDiskontierter Cashflow CHF 0.00 98’375 94’118 90’607 86’804 83’305 80’288 77’513 \n\n                            Anpassungsprozess an Marktmieten\n\n6 6 6 6 6 6 6 6\n\n8. Jahr 9. Jahr 10. Jahr 11. Jahr 12. Jahr 13. Jahr 14. Jahr 15. Jahr\n\nErtrag Ertrag  SOLL 127’792  128’303  128’816  129’331  129’849  130’368  130’889  131’413  \n\nReduziert- Vollertrag / Minderertrag G /Büro 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nDifferenz Neunutzung Minderertrag NNF / Lager 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\n* Faktor Zahlungsweise 1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  \n\nErtrag SOLL bereinigt 128’230  128’740  129’260  129’780  130’300  130’820  131’340  131’870  \n       \n\nKosten Bewirtsch. NNF / PP / L -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  \n\nBewirtsch. G / Büro -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  \n\nRückstellungen NNF/PP/L -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  \n\nRückstellungen Büro/G -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  \n\nVermarktungshonorar 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nInvestitionen Instandhaltung 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nInstandstellung 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nCashflow 103’177  103’687  104’207  104’727  105’247  105’767  106’287  106’817  \n\nDiskontsatz Nettozinssatz (differenziert) 4.10% 4.10% 4.26% 4.26% 4.26% 4.26% 4.26% 4.26% \n\nErtragswert\n\nDiskontfaktor 0.7253 0.6967 0.6592 0.6323 0.6065 0.5817 0.5580 0.5352 \n\nDiskontierter Cashflow CHF 74’832 72’243 68’691 66’216 63’829 61’526 59’304 57’167 \n\n\n\nletztes volles Ablauf\n\n                            Anpassungsprozess an Marktmieten Ertragsjahr RND\n\n6 6 6 6 6 6 6 6\n\n16. Jahr 17. Jahr 18. Jahr 19. Jahr 20. Jahr 21. Jahr Exit 124. Jahr Exit bis 125. Jahr\n\nErtrag Ertrag  SOLL 131’939  132’466  132’996  133’528  134’062  134’599  134’599  134’599.00  \n\nReduziert- Vollertrag / Minderertrag G /Büro 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nAnpassung - Vollertrag Minderertrag NNF / Lager 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\n* Faktor Zahlungsweise 1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  1.00344  \n\nErtrag SOLL bereinigt 132’390  132’920  133’450  133’990  134’520  135’060  135’060  135’060.00  \n       \n\nKosten Bewirtsch. NNF / PP / L -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -1’204.00  -550.00  \n\nBewirtsch. G / Büro -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -12’619.00  -5’785.00  \n\nRückstellungen NNF/PP/L -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  -2’808.00  0.00  \n\nRückstellungen Büro/G -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  -8’422.00  0.00  \n\nVermarktungshonorar 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nInvestitionen Instandhaltung 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nInstandstellung 0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  0.00  \n\nCashflow 107’337  107’867  108’397  108’937  109’467  110’007  110’007  128’725  \n\nDiskontsatz Nettozinssatz (differenziert) 4.26% 4.26% 4.41% 4.41% 4.41% 4.41% 4.41% 4.41% \n\nRentenbarwert 103.00 Jahre 2’463’000  \n\nDiskontfaktor 0.5133 0.4924 0.4595 0.4401 0.4215 0.4037 0.4037 0.4037 \n\nDiskontierter Cashflow CHF 55’101 53’112 49’810 47’940 46’140 44’400 994’205 51’960.00 \n\nTotal DCF(I) Wert, Marktwert I roh CHF 2’477’500.00 \n \n\nGrafik diskontierter Cashflow unter Einbezug steigender Nettokapitalzinssätze  ( 1. - 21. Bewertungsjahr, inkl. Exit-Wert)\n\nLegende: 4.10% \n\n4.26% \n\n4.41% \n\nProjektphase zyklische Erneuerungen\n\nRealisationsphase zyklische Erneuerungen\n\n* Faktor für eine andere Zahlungsweise: Mietzinseinnahmen nachschüssig monatlich, zum Festgeldsatz 3 Monate\n\nRückstellungskonto, Zinssatz langfristig defensiv, zu 1.50 %\n\nRendite Bundesobligationen durchschnittlich, Quelle SNB Finanzmärkte\n\nTeuerungsprognosen aktuell zum Bewertungszeitpunkt,  Quelle Bundesamt für Statistik\n\n10’000 \n\n20’000 \n\n30’000 \n\n40’000 \n\n50’000 \n\n60’000 \n\n70’000 \n\n80’000 \n\n90’000 \n\n100’000 \n\n1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21\n\n\n\nCHF\n  \n\nMarktwert I «Bestand Baurecht Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*»\n\nDCF(I) Marktwert I «Bestand Baurecht Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*» Ist- Zustand inkl.  Landverzinsung 2’477’500.00\n\nBaulandreserven / Landabtretungen   \n\nKonsumierte BMZ 916.50  m2 x  AZ/BMZ 0.29  = 3’167.00    m2 konsumiert Mischausnutzung über alles\n\n  \n«Baulandreserve» anteilig nicht konsumierter Landanteil 0.00  m2 à CHF -            = gerundet 0.00\n\n«Mehrumschwung anteilig nicht konsumierter Landanteil 0.00  m2 à CHF -            = gerundet 0.00\n\nTOTAL Marktwert II «Bestand Baurecht Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*» 2’477’500.00\n\nAbzüge zur Erreichung des «heutigen Zustandes»\n\nBKP 1 Vorbereitungsarbeiten / Baugrunderschwernisse \n\nVorbereitungsarbeiten 3’167.00      m2 à CHF 8.30  = 26’300.00\n\nQuartierplanverfahren -               m2 à CHF 0.00  = 0.00\n\nMarkleraufwand / Verkauf udgl. 1.00 CHF 0.00  = 0.00\n\nTotal BKP 1 Vorbereitungsarbeiten / Baugrunderschwernisse ./.  26’300.00\n\nBKP 2 Gebäudekosten\n\nReproduktionskosten «Gewerbe, Chlaffentalstrasse, 8212 Neuhausen am Rhf.»\n\nLagerhalle / Gewerbe 4’810.00    m3  à CHF / m3 135.00       =         ./. 649’000.00\n\nBüroräume / NNF 70.00         m3  à CHF / m3 545.00       =         ./. 38’000.00\n\nWerkstatt / Lager 725.00       m3  à CHF / m3 230.00       =         ./. 167’000.00\n\nVordach «Nord» 380.00       m3  à CHF / m3 105.00       =         ./. 40’000.00\n\nVordach «West» 1’675.00    m3  à CHF / m3 90.00         =         ./. 151’000.00\n\nSchutzraum UG 30.00         m3  à CHF / m3 440.00       =         ./. 13’000.00\n\nPneulager / Putzgrube 305.00       m3  à CHF / m3 275.00       =         ./. 84’000.00  \n\nBKP 4 Umgebungskosten ./. 398’200.00\n \n\nBKP 5 Baunebenkosten ./. 40’100.00 \n\nTotal Reproduktionsaufwand 1’606’600.00\n\n \n\nReproduktionsaufwand BKP 1 - 5 8 1’606’600.00 CHF  x  DF 1.0000  = ./. 1’606’600.00\n\nLandwert III «Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*» Ist-Zustand Immobilie gerundet 870’900.00\n\nErmittlung Landwert «Best Use» (aktueller Bestandes-Zustand)  \n\n\n\nCHF\n  \n \nLandwertanteil «Bestand Baurecht Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*» gerundet 870’900.00\n\nWeitere Wertberichtigungen  \n \n\nRückbaukosten Sanierungsarbeiten 0.00% von Renovationskosten 0.00 x 1.0000 ./. 0.00\n\ndiskontierter Wert auf 0.00  Jahr (nächster grosszyklischer Sanierungsintervall)  8 0.00  Jahr\n\nAltlastenentsorgung\n\nDiskontierter  Kapitalwert Altlastenentsorgung (wird nicht ausgewiesen, ist durch die Parteien im Kaufvertrag zu regeln)\n\nZeitpunkt Sanierung  ø 0.00 Jahr\n\nDiskontierungsbasiszinssatz Basis Dividendenrendite 50 % 1.379 %\n\nEntsorgungskosten geschätzt 0.00 CHF / Stk.\n\nFläche / Masseinheit 1.00 m2 / P\n\nAltlastenaufarbeitung 8 0.00 CHF  x  DF 1.0000 ./. 0.00\n\nBaugrunduntersuchungen / Rückbauten / Bauerschwernisse\n\nKapitalwert zusätzlicher Kosten \n(Mehrkosten, für die Erstellung der Bauten infolge Bodenpressungsabklärungen notwendig werden, exkl.  Altlastenuntersuchungen, Rückbauten zur Baureife udgl.)\n\nRückbau 0.00 CHF/m3 0.00 CHF\n\nWerkleitungsabtrennungen Strassentrasse 0.00 CHF\n\nSanierung Umgebung, Rodungen udgl. 0.00 CHF\n\nBaugrunduntersuchungen / Rückbauten 8 0.00 CHF  x  DF 1.0000 ./. 0.00\n\nLandwert IV gerundet CHF 870’900.00\n\nFeuerpolizeiliche Auflagen (Kostenanteil zur Neunutzung Gewerbe, wie Anpassungen an Fluchtwege)\n\nDiskontierter  Kapitalwert der Zusatzinvestitionen\n\nZeitpunkt Sanierung 0.00 Jahre\n\nDiskontierungsbasiszinssatz Basis Dividendenrendite 50 % 1.379 %\n\nAufrüstung anteilig Mehrwert geschätzt 0.00 CHF / P\n\nFläche / Masseinheit 1.00 m2 / P\n\nFeuerpolizeiliche Auflagen 8 0.00 CHF  x  DF 1.0000 ./. 0.00\n\n  \n\nLandwert V «Baurecht Gewerbe, Chlaffentalstr., 8212 Neuhausen am Rhf., GB 2'076*» gerundet CHF 870’900.00\n\n\n\nOptik «Landwertbasis unbebaut & lastenfrei» CHF \n\nMarktwert Land I (effektive Bebauungsfläche) Preis / m2  CHF 275.00      3'167.00 m2 gerundet 870’900.00\n\nWeitere Wertberichtigungen  \n\nZusätzliche Landflächen  \n\nKonsumierte BGF 916.50  m2 x  AZ/BMZ 0.29  = 3’167.00    m2 konsumiert ohne Baulandreserve\n\n«Baulandreserve» anteilig minderwertiger Landanteil  0.00  m2 à CHF -            = gerundet 0.00\n\nLandwert  nutzbar II Landfläche: 3’167.00   m2 CHF 870’900.00\n \nLandwert Parzelle, lastenfrei III Basis 100.00 % 3'167.00 m2 Preis / m2  CHF 275.00        gerundet CHF 870’900.00\n\nOptik «Verkaufsbasis» CHF \n\nMarktwert Land IV Gesamtparzelle Preis / m2  CHF 275.00      3'167.00 m2 gerundet 870’900.00\n\nLandwert Verkauf V Landfläche: 3'167.00 m2\nPreis / m2  CHF 275.00  gerundet CHF 870’900.00\n\nTerrainbereinigungen  (Rückbauten)\nKapitalwert zusätzlicher Kosten, anteilige Rückbau- & Rekultivierungskosten\n\n(Mehrkosten, welche für die zu überbauende Landflächen erforderlich werden)\n\nRückbauten CHF\n\nVers. Nr. Vol. 0.00 m3 0.00 CHF / m3 0.00\n\nVers. Nr. Vol. 0.00 m3 0.00 CHF / m3 0.00\n\nVers.Nr. Vol. 0.00 m3 0.00 CHF / m3 0.00\n\nDiverses Länge: 0.00 m1 0.00 CHF / m1 0.00\n\nRückbauaufwendungen innerhalb des Grundstückes 8 0.00 entspricht 0.00 CHF / m2\n\nErschliessungsbeiträge unerschlossene Landparzellen\nBeitragssätze gem. Verordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall\n(Mehrkosten, welche für die zu überbauende Landflächen erforderlich werden, exkl. Altlastenentsorgungskosten)\n\nBeitragsrelevante Parzellenfläche: 0.00 m2\n100.00%/50.00 % 0.00 m2 2. Bautiefe\n\nArbeitsgattung Ansatz CHF/m2 CHF Ansatz CHF/m2 CHF Total CHF\n\nTrottoir einseitig 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00\n\nKanalisationsleitung 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00\n\nWasserleitung 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00\n\nm2 CHF / m2\n\nLanderwerb Trottoir 0.00 0.00 0.00\n\nRückbaukosten innerhalb Grundstück 8 0.00 entspricht 0.00 CHF / m2\n\nDiskontierung (unter Berücksichtigung der Quartierplananpassung, bzw. möglicher Termin grundbuchlicher Eigentumsübertrag)\n\nRealisierungsjahr 2023\n\nKapitalaktivierung im Mittel 0.00 Jahre\nNettozinssatz Basis 50.00 % Dividendenrendite 1.379 %\n\nDiskontierungsfaktor (DF) 1.0000\n\nAbschlag / diskontierter Landwert diskontiert auf Beginn Nutzung 8 870’900.00 x 1.0000 888  ./. 0.00\n\nLandwert VI Landfläche: 3’167.00    m2 Preis / m2  CHF 275.00         gerundet CHF 870’900.00\n\n\n\n13. Eingangsgrössen «BR-GB 2‘076* Gewerbe- &  Lagerhaltungsliegenschaft, Chlaffentalstrasse, 8212 Neuhausen» \n\n«Grundstück\tBestand\tMischnutzung\tGewerbe-\t&\t\tLagerhaltungsliegenschaft,\tGB\t2‘076*,\tChlaffentalstrasse,\t8212\tNeuhausen\tam\tRhf.»\n\ntotal 3‘167.00 m2\tLandfläche\t(Baurecht)\n\n«Optik\tGewerbe-,\tLagerhaltungs-\t&\tNebennutzungen,\tAutogewerbeeinstellhallennutzung»\n\n23/64\n\n- Reproduktionskosten mit Mietwertermittlung\n\n- Baukostenermittlung SIA 416\n\n- Ermittlung technische Entwertung «aktuelle Situation»\n\n- Plausibilisierung Rückstellungsbedarf (langfristig) «Ist-Situation»\n\nDie\t Reproduktionskosten\t repräsentieren\t den\t aktuellen\t Standard\t der\t bestehenden\t und/oder\t bei\t szenarischen\nMechanismen\t die\t hypothetische\t Bausubstanz,\t ohne\t al l fä l l ig\t angedachte\t Komfor tverbesserungen.\t Die\nBaukostenher le i tungen\t bas ieren\t auf \t den\t Deta i lauswer tungen\t des\t Zürcher\t Baupreis indexes\t gemäss\nBKP\t 4-stellig.\t Spezifische\t objekttypische\t Korrekturen\t sind\t berücksichtigt\t und\t aktivier t\t worden.\t Im\t weiteren\nist\t von\t mittleren\t Gestehungskosten\t am\t Standor t\t des\t zu\t bewer tenden\t Gebäudes\t auszugehen.\t Die\t Re-\nproduktionskostenermittlung\t dient\t \t u.a.\t als\t Basis\t für\t die\t nach\t folgenden\t Rückstellungsberechnungen\t und\t als\t Plausibili-\nsierung der technischen Entwertung. \n\nFür\t die\t Herleitung\t der\t technischen\t Entwer tung\t ist\t die\t Restnutzungsdauer\t und\t der\t bauliche\t Zustand\t zum\t Be-\nwertungsstichtag\tdes\tjeweiligen\tGebäudebestandteils\tmassgebend.\t\n\nBei\tder\tFestlegung\tder\tnachhaltig\t zu\tgenerierenden\tErträge\twird\tauf\tdie\tortsüblichen\tAnfangsmietwerte\t im\ter-\nneuerten\tZustand\t abgestützt.\tHierbei\t repräsentieren\t die\t ausgewiesenen\tMietwerte\t den\tAusbaustandard\t zum\nZeitpunkt\tdes\tStichtages.\n\nDie\t hypothetisch\t ermittelten\t und\t ausgewiesenen\t Instandhaltungs-\t &\t Instandsetzungsaufwendungen\t fussen\t auf\t den\t\nLebenszyklustabellen\tdes\tHauseigentümerverbandes.\tDie\tRückstellungen\twerden\tin\tzwei\tKategorien\tunterteilt,\twobei\tdiese\nuntereinander\tleichten\tVerschiebungen\tunterworfen\tsein\tkönnen.\tIn\tden\tRückstellungsansätzen\tsind\tdie\terhöhten\tReali-\nsierungskosten\tinfolge\tSanierungsoptik\teingepreist.\n\n\n\nReproduktionskosten / Basisdaten für Landwertberechnungen\n\nAusnützungsziffer / BMZ 0.00 m3/m2 Gewerbezone G II\n\nGeschosszahl «Ist - Zustand» 1.00 Vollgeschosse\n\nGebäudevolumen SIA 416 7’995.00 m3 Total m3  SIA 416 \n\nLandfläche «Baulandanteil» 3’167.00 m2 Grundstücksfläche «bebaubare Landfläche» Baurecht \n\nausnutzbare HNF 0.00 m2 HNF bei voller Konsumierung der AZ\n\nLandfläche «Baulandreserve» 0.00 m2 Baulandreserve\n\nGebäudekosten Mischnutzung  ø 152.00 CHF / m3 «Bestand» SIA 416\n\nGebäudekosten Keller / NNF  ø 121.00 CHF / m3 «Bestand» SIA 416\n\nGebäude\n\nVers. Nr. Beschrieb Inhalt Ansatz Entwertung Neuwert Zeitwert \n\n m3 CHF/m3 % CHF CHF         \n\nBKP 2 Gewerbe- & Dienstleistungsnutzungen\n\n1’945 Lagerhalle EG «Bestand» 4’810.00 135.00 0.00 649’000.00 649’000.00\n\nBüroräume / NNF EG «West» «Bestand» 70.00 545.00 0.00 38’000.00 38’000.00\n\nWerkstatt / Lager EG «Süd» «Bestand» 725.00 230.00 0.00 167’000.00 167’000.00\n\nNebennutzflächen\n\n1’945 Vordach «Nord» EG «Bestand» 380.00 105.00 0.00 40’000.00 40’000.00\n\nVordach «West» EG «Bestand» 1’675.00 90.00 0.00 151’000.00 151’000.00\n\nZivilschutzraum 1. UG «Bestand» 30.00 440.00 0.00 13’000.00 13’000.00\n\nPneulager / Putzgrube 1. UG «Bestand» 305.00 275.00 0.00 84’000.00 84’000.00       \n\nTotal Gebäudewert 1’142’000.00 1’142’000.00\n\nBKP 4 Umgebungsarbeiten\n\n1’945 Beläge 2’305.00 m2 à CHF 165.00  = 0.00 380’300.00 380’300.00\n\nBeläge teilversiegelt 0.00 m2 à CHF 100.00  = 0.00 0.00 0.00\n\nGartenanlage 0.00 m2 à CHF 75.00  = 0.00 0.00 0.00\n\nStützmauern udgl. 0.00 m2 à CHF 785.00  = 0.00 0.00 0.00\n\nWerkleitungen 12.50 m1 à CHF 1’415.00  = 0.00 17’700.00 17’700.00\n\nTotal Umgebungsarbeiten 398’000.00 398’000.00\n\nBKP 5 Baunebenkosten\n\n1’945 Gebühren / Nebenkosten 2.65 % von CHF 1’142’000.00  = 0.00 30’300.00 30’300.00\n\nBauzinsen (180 Tage) 2.50 % von CHF 777’000.00  = 0.00 10’000.00 10’000.00\n\nTotal Baunebenkosten 40’000.00 40’000.00\n        \n\nTOTAL Reproduktionskosten «Bestand  Gewerbe- & Lagernutzungen, erneuerter Zustand» 1’580’000.00 1’580’000.00\n\n\n\nMietwertberechnung  \n\nMutmassliche, nachhaltige Mietwerte im erneuerten Zustand «Bestandes-Basis»\n\nLage Nutzungsbeschrieb Art Anzahl Ansatz CHF CHF/Jahr\n\n1’945 «gewerbliche Nutzungen» Chlaffentalstrasse 106     \n\n«Bestand» «Lagerräume» Chlaffentalstrasse 106             \n\n1. UG Pneulager NNF «Bestand» m2 71.50 80.00 5’720.00        \n\nTreppe VF «Bestand» m2 5.10 55.00 281.00           \n\nArchiv / Schutzraum NNF «Bestand» m2 7.80 100.00 780.00           \n\nEG Einstellhalle / Lager HNF «Bestand» m2 714.20 110.00 78’562.00       \n\naussen Aussenlager überdacht NNF «Bestand» m2 329.20 22.00 7’242.00        \n\nAussenlager überdacht NNF «Bestand» m2 76.20 22.00 1’676.00        \n      \n\n«Bestand» TOTAL «Lagernutzungen» Chlaffentalstrasse 106 m 2 1’204.00  94’260.00            \n \n\nLage Nutzungsbeschrieb Art Anzahl Ansatz CHF CHF/Jahr\n\n1’945 «gewerbliche Nutzungen» Chlaffentalstrasse 106         \n\n«Bestand» «Werkstatt» Chlaffentalstrasse             \n\nEG Werkstatt HNF «Bestand» m2 94.10 155.00 14’590.00       \n\nPutzgrube HNF «Bestand» m2 7.50 125.00 940.00                \n\n«Bestand» TOTAL «Werkstattnutzungen» Chlaffentalstrasse 106 m 2 101.60  15’530.00            \n \n\nLage Nutzungsbeschrieb Art Anzahl Ansatz CHF CHF/Jahr\n\n1’945 «Büronutzungen» Chlaffentalstrasse 106         \n\n«Bestand» «Büros / Dienstleistung» Chlaffentalstrasse 106             \n\nEG Garderobe / Büro HNF «Bestand» m2 10.00 215.00 2’150.00        \n\nSeparat WC HNF «Bestand» m2 1.90 195.00 370.00           \n\nDusche / Waschraum HNF «Bestand» m2 4.40 195.00 860.00           \n      \n\n«Bestand» TOTAL «Büronutzungen» Chlaffentalstrasse 106 m 2 16.30  3’380.00              \n \n\n\n\nLage Nutzungsbeschrieb Art Anzahl Ansatz CHF CHF/Jahr\n\n1’945 «Nebennutzflächen» Chlaffentalstrasse 106     \n    \n\n«Bestand» «Parkierung / Lager» Chlaffentalstrasse 106             \n\naussen Parkierung NNF «Bestand» Monate 96.00 50.00 4’800.00        \n\nAussenlager / Abstellflächen NNF «Bestand» m2 450.00 14.00 6’300.00        \n      \n\n«Bestand» TOTAL «Nebennutzungen» Chlaffentalstrasse 106 m 2 546.00  11’100.00            \n \n\nZusammenstellung Mietwerte «erneuerte Bestandes - Situation» CHF\n\nMietwert «Lagerhaltung, erneuerter Zustand» Lager 94’260.00       \n\nMietwert «Werkstattnutzungen, erneuerter Zustand» Werkstatt 15’530.00       \n\nMietwert «Büronutzungen, erneuerter Zustand» Büro 3’380.00        \n\nMietwert «Nebennutzungen, erneuerter Zustand» PP / NNF 11’100.00       \n\nTOTAL Mietwert «Bestand GB 2'076*, Gewerbe- & Lagernutzungen, erneuert» CHF 124’270.00  \n\n\n\nFlächenstruktur «GB 2'076*, Mischnutzung, erneuerter Zustand» Ertragsstruktur «GB 2'076*, Mischnutzung, erneuerter Zustand»\n\nBaukostenstruktur «GB 2'076*, Mischnutzung, erneuerter Zustand» Mietwertstruktur «GB 2'076*, Mischnutzung, erneuerter Zustand»\n\n0.\n00\n\n30\n0.\n\n00\n60\n\n0.\n00\n\n90\n0.\n\n00\n1’\n\n20\n0.\n\n00\n\nLager Werkstatt Büro PP / NNF\n\n0.00\n\n130’000.00\n\n260’000.00\n\n390’000.00\n\n520’000.00\n\n650’000.00\n\n - 33’000.00 66’000.00 99’000.00 \n\nLager\n\nWerkstatt\n\nBüro\n\nPP / NNF\n\nLager\n\nWerkstatt\nBüro\n\nPP / NNF\n\n\n\nAnalyse Betriebskosten objektspezifische Daten von Mischliegenschaften (statistische Werterhebungen in % der Nettomieten)\n\nKostenstelle 30.00 % Quantil 30.00 % Quantil in CHF 70.00 % Quantil 70.00 % Quantil in CHF\n\nHauswartung 0.30         373.00    0.70       870.00           \n\nVersicherungen 0.60         746.00    0.90       1’118.00        \n\nWasser 0.30         373.00    1.80       2’237.00        \n\nEnergie allgemein 0.10         124.00    0.40       497.00           \n\nBewirtschaftung 3.50         4’349.00  4.40       5’468.00        \n\nVermietung -           -         0.20       249.00           \n\nSteuern / Abgaben 0.90         1’118.00  2.50       3’107.00        \n\nSonstiges 0.40         497.00    3.90       4’847.00        \n\nTotal % 6.10         CHF 7’580.00    % 14.80     CHF 18’393.00       \n\nQuantil 70.00 %\n\nQuantil 30.00 %\n\nBasis Gutachten\n\n CHF-\n\nCHF1’100.00 \n\nCHF2’200.00 \n\nCHF3’300.00 \n\nCHF4’400.00 \n\nCHF5’500.00 \n\nHau\nsw\n\nart\nun\n\ng\n\nVers\nich\n\neru\nng\n\nen\n\nW\nass\n\ner\n\nEn\nerg\n\nie \nall\n\nge\nmein\n\nBe\nwirts\n\nch\naft\n\nun\ng\n\nVerm\niet\n\nun\ng\n\nSte\nue\n\nrn \n/  A\n\nbga\nben\n\nSo\nns\n\ntig\nes\n\n\n\nErmittlung der Baukosten BKP 2 nach Zürcher Index der Wohnbaupreise 2022/23\n\nZu bewertende Liegenschaft :  «Bestand» Gewerbeliegenschaft, Chlaffentalstrasse, NH\n\nAnlagekosten BKP 1,2,4 & 5, SIA 416, ZH Index Wohnbaupreise : 7’995.00    m3 x CHF / m3 917.00 = 7’331’415.00        \nAnlagekosten BKP 2, SIA 416, ZH Index Wohnbaupreise 2023 : 7’995.00    m3 x CHF / m3 832.00 = 6’651’840.00       \n\nAnlagekosten BKP 2, SIA 416 objektbereinigt : 7’995.00    m3 x CHF / m3  143.00 = 1’141’700.00       \n\n \nBKP Bauleistung Gewicht in % Indexanteil an  Korrektur in %  \n\nnach Index Gebäude in CHF  objektbezogen  Gebäude in CHF\n\n1 Vorbereitungsarbeiten 6.9658 510’680.00      -6.6069 26’300.00          \n17 Spezialtiefbau    \n\n171 Pfähle 3.7010 271’340.00      -3.7010 -                     \n172 Baugrubenabschlüsse 1.3732 100’670.00      -1.3732 -                     \n174 Anker 0.1629 11’940.00        -0.1629 -                     \n175 Grundwasserabdichtungen 0.4178 30’630.00        -0.4178 -                     \n176 Wasserhaltung 0.2320 17’010.00        -0.2320 -                       \n19 Honorare    \n\n191 Architekt 0.5050 37’020.00        -0.2700 17’200.00        \n192 Bauingenieur / Vermessung 0.5739 42’070.00        -0.4500 9’100.00          \n\n2 Gebäude 84.6672 6’207’290.00  -69.0920 1’141’700.00  \n  \n\n20 Baugrube\n\n201 Baugrubenaushub\n201.0 Baustelleneinrichtung 0.3682 26’990.00        -0.3400 2’100.00          \n201 Erdarbeiten 4.5057 330’330.00      -3.8500 48’100.00          \n21 Rohbau I    \n\n211 Baumeisterarbeiten    \n211.0 Baustelleneinrichtung 2.7571 202’130.00      -2.6000 11’500.00        \n211 Gerüste 0.8586 62’950.00        -0.4500 30’000.00        \n211 Baumeisteraushub 0.3452 25’310.00        -0.2000 10’600.00        \n211 Kanalisation im Gebäude 1.3581 99’570.00        -1.0000 26’300.00        \n212 Beton- & Stahlbetonarbeiten 10.6510 780’870.00      -7.5000 231’000.00     \n212 Maurerarbeiten 2.8320 207’630.00      -2.6000 17’000.00        \n\n212 Montagebau Beton & vorfabriz. Mauerwerk\n212 Elemente aus Beton 0.1123 8’230.00           -0.1123 -                     \n\n214 Montagebau in Holz / in Stahl\n214 Traggerippe (Holzbaukonstruktion) 0.0000 -                     2.7000 197’900.00     \n214 Äussere Bekleidungen, Gesime, Treppen 0.2875 21’080.00        -0.2500 2’700.00          \n\n216 Natur- & Kunststeinarbeiten\n216 Kunststeinarbeiten 0.9598 70’370.00        -0.9598 -                     \n  \n\n\n\n \nBKP Bauleistung Gewicht in % Indexanteil an  Korrektur in %  Anteil effektiv an \n\nnach Index Gebäude in CHF  objektbezogen  Gebäude in CHF\n\n22 Rohbau II\n221 Fenster, Aussentüren, Tore\n221 Fenster aus Holz / Metall / Kunststoff 2.7351 200’520.00      -2.3500 28’200.00        \n222 Aussentüren, Tore aus Metall 1.1461 84’030.00        0.0100 84’800.00        \n\n222 Spenglerarbeiten 1.3928 102’110.00      -1.1000 21’500.00        \n\n224 Bedachungsarbeiten\n224 Plastische & elastische Dichtungsbeläge /Ziegeldach 2.1712 159’180.00      -1.5200 47’700.00        \n\n225 Spezielle Abdichtungen & Dämmungen\n225 Fugendichtungen 0.1771 12’980.00        -0.1550 1’600.00          \n225 Brandschutzbekleidungen 0.2420 17’740.00        -0.2100 2’300.00          \n\n226 Fassadenputze\n226 Verputze Fassade 0.9765 71’590.00        -0.9765 -                     \n226 Verputzte Aussenwärmedämmungen 3.2099 235’330.00      -3.2099 -                     \n\n227 Äussere Oberflächenbehandlungen\n227 Äussere Malerarbeiten 0.4099 30’050.00        -0.3700 2’900.00          \n227 Graffitischutz 0.0527 3’860.00           -0.0527 -                     \n\n228 Äussere Abschlüsse, Sonnenschutz\n228 Rollläden / Fensterläden 0.0000 -                     0.0000 -                     \n228 Lamellenstoren 0.4586 33’620.00        -0.4586 -                     \n228 Sonnenstoren / Markisen 0.1614 11’830.00        -0.1614 -                     \n\n23 Elektroanlagen\n\n231 Starkstromanlagen 0.6162 45’180.00        -0.3700 18’000.00        \n232 Starkstrominstallationen 1.8912 138’650.00      -1.4800 30’100.00        \n233 Leuchten & Lampen 0.2452 17’980.00        -0.0700 12’800.00        \n236 Schwachstrominstallationen 0.5617 41’180.00        -0.4400 8’900.00          \n238 Provisorische Installationen 0.1288 9’440.00           -0.1100 1’400.00          \n\n24 Heizungs-,Lüftungs-,Klima-& Kälteanlagen\n242 Wärmeerzeugung 1.9147 140’370.00      -1.5000 30’400.00        \n243 Wärmeverteilung 1.4090 103’300.00      -1.1500 19’000.00        \n244 Lufttechnische Anlagen 2.4726 181’280.00      -2.4726 -                       \n25 Sanitäranlagen\n\n251 Allgemeine Sanitärapparate 1.4539 106’590.00      -1.3500 7’600.00          \n253 Versorgungs- & Entsorgungsanlagen 0.3502 25’670.00        -0.2800 5’100.00          \n254 Sanitärleitungen 0.9198 67’430.00        -0.8700 3’700.00          \n255 Dämmungen Sanitärinstallationen 0.1482 10’870.00        -0.1100 2’800.00          \n256 Sanitärinstallationselemente 1.9369 142’000.00      -1.9000 2’700.00          \n258 Kücheneinrichtungen 2.8777 210’980.00      -2.8777 -                        \n26 Transportanlagen\n\n261 Aufzüge 0.8422 61’750.00        -0.8422 -                     \n  \n\n\n\n \nBKP Bauleistung Gewicht in % Indexanteil an  Korrektur in %  Anteil effektiv an \n\nnach Index Gebäude in CHF  objektbezogen  Gebäude in CHF\n\n27 Ausbau I  \n\n271 Gipserarbeiten  \n\n271.0 Verputzarbeiten innere 2.5585 187’570.00       -2.4800 5’800.00          \n271.1 Trockenbauarbeiten 1.2372 90’700.00         -1.2372 -                        \n\n272 Metallbauarbeiten  \n\n272 Metallbaufertigteile 0.1942 14’240.00         0.0200 15’700.00        \n272 Allgemeine Schlosserarbeiten 1.5221 111’590.00       -1.1800 25’100.00        \n272 Schutzraumbauteile / Ersatzleistung 0.2566 18’810.00         -0.2500 500.00                  \n\n273 Schreinerarbeiten  \n\n273.0 Innentüren aus Holz 1.5304 112’200.00       -1.4500 5’900.00          \n273 Allgemeine Schreinerarbeiten 0.7384 54’140.00         -0.6700 5’000.00           \n\n275 Schliessanlagen 0.1416 10’380.00         -0.0600 6’000.00              \n\n28 Ausbau II  \n\n281 Bodenbeläge  \n\n281.0 Unterlagsböden 1.7087 125’270.00      -1.6400 5’000.00          \n281 Fugenlose Bodenbeläge 0.6101 44’730.00        -0.6101 -                     \n281 Bodenbeläge aus Textilien 0.0520 3’810.00           -0.0520 -                     \n282 Bodenbeläge aus Kunststein 0.6863 50’320.00        -0.6500 2’700.00          \n282 Bodenbeläge Plattenarbeiten 0.6593 48’340.00        -0.6200 2’900.00          \n282 Bodenbeläge aus Holz 1.8122 132’860.00      -1.8122 -                     \n\n282 Wandbeläge, Wandbekleidungen\n282 Wandbekleidungen aus Keramik & Holzwerkstoffen 0.3369 24’700.00        -0.2900 3’400.00           \n283 Deckenbekleidungen\n283 Deckenbekleidungen aus Gips 0.0702 5’150.00           -0.0702 -                     \n283 Deckenbekleidungen aus Holz 0.2016 14’780.00        -0.2016 -                        \n285 Innere Oberflächenbehandlungen\n285 Innere Malerarbeiten 1.0508 77’040.00        -1.0000 3’700.00           \n287 Baureinigung 0.2794 20’480.00        -0.2500 2’200.00            \n29 Honorare\n291 Architekt 9.1379 669’940.00      -7.5000 120’100.00     \n292 Bauingenieur 1.8527 135’830.00      -1.6000 18’500.00        \n293 Elektroingenieur 0.5515 40’430.00        -0.5000 3’800.00          \n294 HLKK - Ingenieur 0.8415 61’690.00        -0.8000 3’000.00          \n295 Sanitäringenieur 0.7000 51’320.00        -0.6500 3’700.00          \n\n4 Umgebung 5.0276 368’600.00      0.4035 398’200.00       \n42 Gartenanlagen\n421 Gärtnerarbeiten / Kanalisationen 2.9845 218’810.00      -2.3150 49’100.00        \n422 Einfriedungen / Trassenbau 0.8750 64’150.00        3.7600 339’800.00     \n423 Ausstattungen, Geräte 0.0775 5’680.00           -0.0775 -                     \n\n44 Installationen\n443 Elektroanlagen 0.1435 10’520.00        -0.1435 -                       \n\n\n\n \nBKP Bauleistung Gewicht in % Indexanteil an  Korrektur in %  Anteil effektiv an \n\nnach Index Gebäude in CHF  objektbezogen  Gebäude in CHF\n\n49 Honorare\n491 Architekt 0.1766 12’950.00        -0.0500 9’300.00          \n493 Elektro- & Sanitäringenieur 0.1552 11’380.00        -0.1552 -                     \n496 Landschaftsarchitekt 0.6153 45’110.00        -0.6153 -                     \n\n5 Baunebenkosten / Übergangskonten 3.3208 243’470.00      -2.7750 40’100.00          \n51 Bewilligungen\n511 Bewilligungen, Baugespann, Anschlussgebühren 0.8099 59’380.00        -0.4450 26’800.00        \n\n53 Versicherungen\n531 Bauzeitversicherung 0.0885 6’490.00           -0.0450 3’200.00          \n\n54 Finanzierung ab Baubeginn\n542 Baukreditzinsen, Bankspesen 2.4224 177’600.00      -2.2850 10’100.00        \n\n9 Übriges 0.0000 -                     0.0000 -                       \n99 Objektspezifische Ausbauten\n999 Diverse objektbezogene Spezialarbeiten 0.0000 -                     0.0000 -                     \n\nZürcher Index der Wohnbaupreise 2014 -  2022\n\n                                       Veränderung der Baupreise 2018 / 2019 / 2020 / 2021 / 2022\n\n94.00\n\n96.00\n\n98.00\n\n100.00\n\n102.00\n\n104.00\n\n106.00\n\n108.00\n\n110.00\n\nJahr\n2014\n\nJahr\n2015\n\nJahr\n2016\n\nJahr\n2017\n\nJahr\n2018\n\nJahr\n2019\n\nJahr\n2020\n\nJahr\n2021\n\nJahr\n2022\n\n90.00\n\n92.00\n94.00\n96.00\n98.00\n\n100.00\n102.00\n104.00\n106.00\n\n108.00\n110.00\n\nBKP 1 BKP 2 BKP 4 BKP 5\n\n2018\n\n2019\n\n2020\n\n2021\n\n2022\n\n\n\nDetailbaupreise BKP 2, Basis SIA 416, Musterimmobilie Zürcher Wohnbaupreisindex 2022 / 23\n\nDetailbaukosten BKP 2, Basis SIA 416, bewertete Liegenschaft am Stichtag\n\nQuelle: Statistisches Amt Stadt Zürich\n\n -\n\n300’000.00 \n\n600’000.00 \n\n900’000.00 \n\n1’200’000.00 \n\n1’500’000.00 \n\nBK\nP 2\n\n0 B\naug\n\nrub\ne\n\nBK\nP 2\n\n1 R\nohb\n\nau\n I\n\nBK\nP 2\n\n2 R\nohb\n\nau\n I I\n\nBK\nP 2\n\n3 E\nlek\n\ntro\n\nBK\nP 2\n\n4 H\nKK\n\nL\n\nBK\nP 2\n\n5 S\nani\n\ntär\n\nBK\nP 2\n\n6 A\nufz\n\nüg\ne\n\nBK\nP 2\n\n7 A\nusb\n\nau \nI\n\nBK\nP 2\n\n8 A\nusb\n\nau \nII\n\nBK\nP 2\n\n9 H\non\n\nora\nre\n\nBK\nP 9\n\n9 S\npe\n\nz.A\nusb\n\nau\n\n -\n\n110’000.00 \n\n220’000.00 \n\n330’000.00 \n\n440’000.00 \n\n550’000.00 \n\nBK\nP 2\n\n0 B\naug\n\nrub\ne\n\nBK\nP 2\n\n1 R\nohb\n\nau\n I\n\nBK\nP 2\n\n2 R\nohb\n\nau\n I I\n\nBK\nP 2\n\n3 E\nlek\n\ntro\n\nBK\nP 2\n\n4 H\nKK\n\nL\n\nBK\nP 2\n\n5 S\nani\n\ntär\n\nBK\nP 2\n\n6 A\nufz\n\nüg\ne\n\nBK\nP 2\n\n7 A\nusb\n\nau \nI\n\nBK\nP 2\n\n8 A\nusb\n\nau \nII\n\nBK\nP 2\n\n9 H\non\n\nora\nre\n\nBK\nP 9\n\n9 S\npe\n\nz.A\nusb\n\nau\n\nIndex der Wohnbaupreise: Der Zürcher Index der Wohnbaupreise ist ein Preis- und nicht ein Kostenindex, wie sein früherer, \nbis 2005 verwendeter Name, Zürcher Index der Wohnbaukosten, vermuten liess. Erstmals veröffentlicht wurde er 1932 mit \nErgebnissen seit 1920 auf der Basis 1914. Der Index, der nach der Offertenmethode berechnet wird, ist mehrmals revidiert und \nauf eine neue Basis gestellt worden. Letztmals im April 2010. \n\nIndexhaus: Ein Indexhaus ist ein bestehendes Mehrfamilienhaus, für dessen fiktiven Bau Statistik Stadt Zürich sich jedes Jahr von \nBauunternehmen aus dem Raum Zürich die Preise für alle Bauleistungen offerieren lässt. Seit April 2005 dient für die Berechnung \ndes Zürcher Index der Wohnbaupreise ein dreiteiliges Mehrfamilienhaus mit 23 Wohnungen und 47 Tiefgaragenplätzen in Zürich \nSchwamendingen als Referenzobjekt. Das Haus wurde 2002/2003 gebaut. 2010 wurde der Baubeschrieb überarbeitet und den \naktuellen Baunormen und -vorschriften angepasst. Die Liegenschaft erfüllt damit theoretisch die Minergie-Anforderungen (Norm \nSIA 380/1:2009) und die aktuellen Vorgaben an die Erdbebensicherheit. \n\nOffertenmethode: Die Preise für die Berechnung des Zürcher Index der Wohnbaupreise werden in der Regel nach der \nOffertenmethode erhoben. Jedes Jahr werden mit Stichtag 1. April bei den Berichterstattern - den Bauunternehmen - \nPreisofferten für genau definierte Bauleistungen an einem Referenzgebäude, dem lndexhaus in Zürch Schwamendingen, \neingeholt. Aus diesen Angaben wird anschliessend die Entwicklung der Wohnbaupreise berechnet. Nicht nach der \nOffertenmethode werden die Honorare erfasst. Diese werden nach der Methode berechnet, wie sie das Amt für Hochbauten \nder Stadt Zürich bei seinen Bauprojekten anwendet; das heisst sie werden nach einen bestimmten Schlüssel aufgrund der \nBausumme hochgerechnet. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nRÜCKSTELLUNGSRATENBERECHNUNG NACH LEBENS - / NUTZUNGSZYKLEN\n \n\nZu bewertende Liegenschaft :   «Bestand» Gewerbeliegenschaft, Chlaffentalstrasse, NH\n\nZinssatz : % 2.00          (Nettozinssatz Kapitalkosten)\n\nReproduktionskosten BKP 2 : CHF 1’141’700    \n\nTotal Zyklusgruppen in : % 109.09       Soll = 21.21\n\nBewertungsjahr : 2023 Legende:\n\nBaujahr / Totalumbau :  2023 GND Gesamtnutzungsdauer\n\nNW Neuwert\n\nRSR Rückstellungsrate\n\nBW Barwert\n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 1.1, Verschleissteile\n\nLebensdauer < 12 Jahre   \n\nBodenbeläge 11.00 -        -            9.787 0.00\n\nMalerarbeiten 10.00 % 10.00 0.3573   4’079.00    8.983 335.70\n\nDiverses 12.00 0.2855   3’260.00    10.575 243.00 \n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 1.2, Verschleissteile\n\nLebensdauer < 18 Jahre   \n\nHeizungsbrenner 15.00 0.5926   6’766.00    12.849 391.00\n\nKüchengeräte 20.00 % 17.00 -        -            14.292 0.00\n\ndiverse Elektrogeräte 16.00 0.4869   5’559.00    13.578 298.00\n\nDiverses 18.00 0.2572   2’936.00    14.992 137.00\n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 1.3, Verschleissteile\n\nLebensdauer < 23 Jahre    \n\nWarmwasseraufbereitung 21.00 0.4877   5’568.00    17.011 216.00\n\nArmaturen Sanitär 23.00 0.1059   1’209.00    18.292 42.00\n\nDiverses 22.00 0.3124   3’567.00    17.658 131.00 \n\nTotal in % der Repro-Kosten NW Projekt 2.89      \n\nUnterhaltskosten in CHF : 1’790.00  \n\n\n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 2.1, Ersatzteile\n\nLebensdauer < 30 Jahre   \n\nKüche komplett, ohne Geräte 20.00 % 30.00 1.1925   13’615.00   22.396 268.80\n\nOberflächen aussen 30.00 0.2961   3’381.00    22.396 83.00\n\nBodenbeläge fugenlos 28.00 -        -            21.281 0.00\n\nDiverses 29.00 0.4123   4’707.00    21.844 121.00\n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 2.2, Ersatzteile\n\nLebensdauer < 35 Jahre   \n\nHeizung 30.00 % 30.00 2.3038   26’302.00   22.396 453.60\n\nFenster 50.00 % 35.00 2.8257   32’261.00    24.999 322.50\n\nElektroinst. ohne Leitungen 35.00 1.2955   14’791.00   24.999 296.00\n\nSanitäre Apparate ohne Arm. 31.00 0.6119   6’986.00    22.938 165.00\n\nLüftungsanlagen 10.00 % 32.00 -        -            23.468 0.00\n\nAufzüge 35.00 -        -            24.999 0.00\n\nDiverses 35.00 0.3574   4’080.00    24.999 82.00\n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 2.3, Ersatzteile\n\nLebensdauer < 45 Jahre   \n\nRadiatoren 45.00 1.0090   11’520.00   29.490 160.00\n\nBodenbeläge Holz  / Stein 40.00 % 45.00 0.2630   3’003.00       29.490 25.20\n\nSpenglerarbeiten 42.00 2.0760   23’702.00   28.235 365.00\n\nFensterläden / Storen / Markisen 45.00 -        -            29.490 0.00\n\nVerputze Fassaden 60.00 % 45.00 -        -                 29.490 0.00\n\nObjektspezifische Ausbauten 40.00 % 42.00 -        -            28.235 0.00\n\nSchwach- & Starkstrominstallation 45.00 3.8562   44’026.00   29.490 612.00\n\nAllgemeine Metallbauarbeiten 45.00 3.8750   44’241.00    29.490 615.00\n\nDeckenbekleidungen Holz/Gips 44.00 -        -            29.080 0.00\n\nDiverses 42.00 0.5891   6’726.00    28.235 104.00\n\nTotal in % der Repro-Kosten NW Projekt 20.96    \n\n\n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 3, Umbauteile\n\nLebensdauer < 55 Jahre   \n\nBeläge Wand innen 55.00 0.3023   3’451.00    33.175 35.00\n\nBeläge Decken innen 55.00 0.2497   2’851.00    33.175 29.00\n\nBedachung 20.00 % 52.00 4.5185   51’588.00   32.145 458.40\n\nLeitungsnetz Elektro 50.00 1.5381   17’561.00   31.424 208.00\n\nLeitungsnetz Heizung 52.00 0.7673   8’760.00    32.145 97.00\n\nLeitungsnetz Sanitär / Grundinst. 40.00 % 52.00 0.8632   9’855.00       32.145 65.40\n\nSchreinerarbeiten 30.00 % 55.00 1.2501   14’272.00    33.175 101.50\n\nAussentüren / Tore aus Metall 51.00 8.1094   92’585.00   31.788 1’061.00\n\nPlattenbeläge 50.00 0.6081   6’943.00    31.424 82.00\n\nHonorare Planer 60.00 % 50.00 13.0595 149’100.00       31.424 704.00\n\nDiverses 52.00 1.1662   13’314.00   32.145 148.00\n\nTotal in % der Repro-Kosten NW Projekt 32.43    \n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe 4, Grundbestand\n\nLebensdauer 56 - 95 Jahre   \n\nDachkonstruktion 30.00 % 97.00 18.3894 209’952.00  42.676 504.70\n\nBaustelleneinrichtungen 99.00 1.2269   14’008.00    42.960 46.00\n\nInnenwände 30.00 % 96.00 0.8437   9’632.00       42.529 23.80\n\nAussenwände 30.00 % 94.00 0.6903   7’881.00       42.228 20.30\n\nTragkonstruktion vertikal 30.00 % 98.00 8.2558   94’257.00    42.820 221.20\nTragkonstruktion horizontal 30.00 % 98.00 12.3838 141’386.00  42.820 331.80\n\nFundationen 99.00 -        -                 42.960 0.00\n\nKanalisation 60.00 2.3731   27’094.00    34.761 238.00\n\nErdarbeiten 80.00 % 95.00 5.2443   59’874.00    42.380 49.45\n\nDiverses 90.00 3.4019   38’839.00    41.587 157.00 \n\nTotal in % der Repro-Kosten NW Projekt 52.81    \n\n  GND  %-Anteil NW in CHF   GND BW  RSR in CHF \n\nZyklusgruppe  Umgebung / Baunebenkosten\nsiehe Eingangsgrössen\n\nUmgebungsarbeiten BKP 4 ø 52.00 40.00 % 398’200.00       32.145 2’652.00\n\nBaunebenkosten BKP 5 ø 55.00 20.00 % 40’100.00         33.175 328.00\n\nRückstellungsbedarf grosszyklisch in CHF BKP 2 - 5: 11’230.00      \n\n\n\nKostenanteile an den Gesamtanlagekosten inkl. BKP 1, 2, 4 & 5, in % (Basis Referenzobjekt ZIWP)\n\nAnteil der hypothetisch anfallenden Rückstellungsaufwendungen pro Anlagekostengruppe in CHF p.a.\n\n1’790.00 \n\n8’250.00 \n\n2’652.00 \n\n328.00 \n\nINSTANDHALTUNGSBEDARF IN\nCHF P.A.\n\nINSTANDSTELLUNGSBEDARF\nBKP 2 GROSSZYKLISCH IN\n\nCHF P.A.\n\nRÜCKSTELLUNGSBEDARF BKP \n4  IN CHF P.A.\n\nRÜCKSTELLUNGSBEDARF BKP \n5 IN CHF P.A.\n\n0.36 \n\n2.05 \n\n3.93 \n\n5.75 \n\n7.94 \n\n5.43 \n\n0.55 \n\nBKP 1\n\nZYKLU\nSGRU\n\nPPE\n 1.1 -\n\n1.3, V\nERS\n\nCHLE\nISSTE\n\nILE\n\nZYKLU\nSGRU\n\nPPE\n 2.1 -\n\n2.3, E\nRS\n\nATZ\nTE\n\nILE\n\nZYKLU\nSGRU\n\nPPE\n 3, U\n\nMBAUTE\nILE\n\nZYKLU\nSGRU\n\nPPE\n 4, G\n\nRU\nNDBESTA\n\nND\nBKP 4\n\nBKP 5\n\n\n\n14. Rekapitulation\n\n \nEckwerte Baurechts-Parzelle GB Neuhausen am Rhf. 2‘076* 88 Grundstück\t(Basisdaten\tOptik\tIst-Zustand,\t«Gewerbezone\tII,\tohne\tQP-Pflicht»)\n* Grundstücksdaten unter GB Neuhausen am Rhienfall 2‘076* zusammengefasst dargestellt.\n\nReproduktionskosten Grundbuch Nr. 2‘076* CHF 1‘606‘300.00 «Gewerbenutzungen, ohne Landanteil»\n\n \n\n  \nDCF ( I ) - Wert vor Anpassungen Grundbuch Nr. 2‘076*\t CHF\t 2‘477‘500.00\t «Gewerbenutzungen, inkl. Landanteil»\n\nMietwert p.a. Bruttoertrag erneuert soll Grundbuch Nr. 2‘076* CHF   124‘270.00 «Gewerbenutzungen, inkl. Landanteil, erneuert»\n\nMietzins p.a. aktuell Grundbuch Nr. 2‘076* CHF 0.00 «Gewerbenutzungen, inkl. Landanteil, aktuell»\n\n \nLandwert  Partnerschaftliche Optik \t Grundbuch\tNr.\t2‘076*\t CHF\t 870‘900.00\t «Gewerbenutzungen, erschlossen»\n\n  \n\nLandwert Partnerschaftliche Optik  Grundbuch Nr. 2‘076* CHF/m2\t 275.00\t «Gewerbenutzungen, erschlossen»\n\nBerechnungszinssatz\nBasiswert ø Mischnutzung\t(-9.\tJahr) Grundbuch Nr. 2‘076* % 4.10 \n\nBerechnungszinssatz\nBasiswert ø Mischnutzung (ab 10. Jahr)  Grundbuch Nr. 2‘076* % 4.26 \n\n   \n\nHerkömmlicher Kap.-Satz Grundbuch Nr. 2‘076* % 5.01\t «Kap.-Satz\tfür\therkömmliche\tErtragskapitalisierung,\t\n\t \t \t \t \tMischoptik,\texkl.\tBaulandreserve\t&\tVorgartenland»\n\nNachhaltigkeit der Werte\t Grundsätzlichen\t unterliegt\t der\t Liegenschaftshandel\t bebauter\tGrundstücke\t gegenüber\t unbebauten\t\n\t Parzellen\t einer\t leicht\t geringeren\tVolatilität.\t Die\tWer te\t sind\t mit\t dem\t dynamischen\t Modell\n\t\t so\t ausgestaltet\t und\t abgesicher t,\t dass\t die\t Nachhaltigkeit\t auch\t über\t einen\t längeren\t Zeitraum,\n\t\t dies\t immer\t unter\t der\tVoraussetzung\t eines\t stabilen\tMarktumfeldes,\t gewährleistet\t ist.\t Um\t gewisse\t\n\t Auswirkungen\t von\t Schwankungen\t am\t Kapitalmarkt\t auffangen,\t bzw.\t abbilden\t zu\t können,\t ist\n\t\t im\tAnhang\t eine\t Sensitivitätsanalyse\t beigefügt,\t welche\t die\tVeränderungen\t der\t Finanzierung\n  aufzuzeigen vermögen.\n\t Die\tVerknappung\tder\tinteressanten\tLiegenschaften\tund\tder\teinhergehende\tAnlagedruck\tder\tInvestoren,\n\t\t auch\tim\tKanton\tSchaffhausen\tund\tdie\tsich\thieraus\tergebende\tschmale\t-\tmittlere\tMarkt-Liquidität\tdürfte\n\t\t ebenfalls\t zu\t einer\t eher\t stabileren\t Preisentwicklung\tmit\t tendenziell\t längerfristigem\t Bestandespoten-\n\ntial führen. Der\tMarktwert\t «Land»\t gilt\t als\t erhärtet,\t dies\t solange\t die\tAuswirkungen\t der\t Ukraine-\n\t Konflikt\tkeine\tgravierenden\twirtschaftlichen\tund\tgeldpolitischen\tFolgen\taufweisen.\tZum\tZeitpunkt\tder\t\n\nAusarbeitung\tdes\tGutachtens\tkann\tdies\tnicht\tabgeschätzt\twerden,\twomit\tdie\thier\tausgewiesenen\tWerte\t\nnach\tAbklingen\tder\tVersorgungskrise\tggf.\terneut\tzu\tprüfen\twären.\t(Stand\t21.05.2023)\n\n\t Das\tGesamtgrundstück*\tentspricht\teinem\tdurchschnittlichen\tund\ttendenziell\tjedoch\tetwas\tinteressanteren\n\t\t Investoren-Charakter,\t welches\t der\t Immobilienmarkt\t wohl\t noch\t immer\t sehr\t positiv\t aufzunehmen\t\n\nvermag (Baurechtsgrundstückspreis Ver tragsanpassung). Ein «Liebhaberaspekt» dürfte in einem \nBieterverfahren\twohl\t zur\t Folge\t haben,\t dass\t sich\t die\t bezahlten\t Preise\t vom\t ermittelten,\t gutachter-\n\n\t lichen\t Standpunkt\t unter\t Umständen\t leicht\t entfernen\t könnten.\t Gutachten\t haben\t jedoch\t eine\t re-\nalistische\t Kapitalanlage\t auch\t in\t einem\t weniger\t «überhitzten»\t Marktumfeld\t zu\t gewährleisten.\n\n38/64\n\n\n\n        \n15. Schlussbetrachtung\n \n\t Das\tGrundstück\tbefindet\tsich\t im\thinteren\tsüdwestlichen\tGewerbegebiet\t«Chlaffental»\tder\tEinwohnergemeinde\t\n\t Neuhausen\t am\tRheinfall.\t \tDie\t Baurechtsparzelle*\t erscheint\t gesamtheitlich\t betrachtet\t durch\t ihre\t Lage\t und\t ihre\n\t\t innere\tGeometrie\tals\ttendenziell\tdurchschnittlich\tinteressant\tund\tgilt\tdeshalb\tfür\tzu\trealisierende\t«gewerblich\tausge-\n\t richtete\t Betreiberobjekte»\t als\t durchaus\t investitionswürdig.\tDem\tBaurechtsgrundstück*\tmit\t seinen\t 3‘167.00\tm2\n\n\t\t (Baurechtsfläche)\tdürfte\tdurch\tseine\tLage,\tsowie\tder\tfür\tdie\tzonenkonformen\t«Mischnutzungen»\teiner\tGewerbezone\n\t G\tII\teine\tinteressante\tInvestoren\t-Attraktivität\tzuzuordnen\tsein.\t\n\n Das\tGrundstück\tGB\t2‘076*\tverfügt\tbezogen\tauf\tseine\tbebaute\tund\taktuell\treduziert\tgenutzte\tinnere\tGeometrie\tüber\t\n\t eine\tfür\tdiese\tZone\tausgesprochen\textensive\tBebauungsstruktur\tund\tmit\tder\tRealisierung\tder\t«Fahrzeugeinstell-\n hallenausrichtung» eine erkennbare ertragsorientier te Charakteristik.\t Die\t geordnete\t und\t im\tUmfeld\t über-\n\t sichtlich\t gegliederte\tUmgebungsbebauung\t spricht\t ebenfalls\t für\tdas\t zu\tbewertende\tGrundstück*.\tDie\t südöstlich\t\n\ngelegenen Zubringer «Chlaffentalstrasse», aber auch die östliche «Zollstrasse» vermögen das Gesamtbild für die \n\t bestehende\tNutzung\t nicht\t zu\t schmälern\t und\t sind\twertmässig\t im\t vorliegenden\tGutachten\t angemessen\t ge-\n\nwürdigt\t und\t eingepreist\tworden.\tDie\t Liegenschaft\twird\t unter\t dem\tGesichtspunkt\t eines\tMarket Value «Land»\n\t\t und\tunter\tdem\tFokus\teiner\tparnterschaftlichen\tProjekt-Optik\tbewertet.\t\n \n Gewerbe-\t&\tDienstleistungsausrichtungen\tund\tderen\tStandorte,\t insbesondere\t in\tRandlagen\tu.a.\tmit\t publikums-\n\t schwächeren\t Frequentierungen\t und\t Infrastrukturen,\t stellen\t aus\t gutachterlicher\tOptik\t eine\t gewisse,\t nicht\n\t\t zu\t unterschätzende\tVolatilität\t dar.\t Bei\t der\t zu\t bewertenden\t partnerschaftlichen\t Liegenschaftskonzeption\t fallen\n  neben den mittleren Bewirtschaftungsaufwendungen auch die extensiven Bebauungsstrukturen und die sich damit\n  ergebenden, nicht konsumierten Landreserven auf. \n \n «Privatrechtliche»\tGewerbe-Mischliegenschaftskonzepte\t unterliegen\t einem\t nicht\t zu\t unterschätzenden\t Einfluss\t\n\nvon\tAngebot\t und\tNachfrage.\tDabei\t ist\t zu\t bemerken,\t dass\tWert\t und\t Preis\t zwei\t verschiedene\tMechanismen\t\ndarstellen.\t Grundstücke\tmit\t der\t vorliegenden\tAusrichtung\t dürften\t ausschliesslich\t den\t Regeln\t der\t markt-\n\n\t wirtschaftlichen\tNachfrage\tund\tderen\tGesetzmässigkeiten\tunterworfen\tsein.\tDie\tLandwertbetrachtungen\tsind\tso\t\nausgestaltet,\tdass\tdabei\tder\tauf\tdie\tBaurechtsparzelle\tentfallende\tAnteil\tam\tzu\terwirtschaftenden\tjährlichen\t«Netto-\n\n\t nutzen»\t abgegolten\t werden\t kann,\t dies\t unter\t der\t Prämisse\t einer\t Freihandverkaufs-Optik.\t Die\t gewählten\t\n\t Parameter\t entsprechen\t den\t zu\t erwar tenden\t ökonomischen,\t gemischten\t Nutzungsverhältnissen.\t Dieser\t\n\nOptik\t wurde\t in\t der\t vorliegenden\t Bewer tung\t im\t Bereich\t «Würdigung\t der\tWertschöpfungsverhältnisse»\n  Rechnung getragen. Das\t Grundstück\t kann,\t dies\t \t bei\t einem\t angemessenen\t Market\tValue,\t als\t durchaus\n\t\t nachhaltige\t Investition\t im\t Segment\t eines\t klar\t erkennbaren\t Mischnutzens\t gewer tet\t werden,\t zumal\n\t\t die\t Ertragsfähigkeit\t der\t genutzten\t und\t zugrunde\t gelegten\t Bauten\t die\tmaximalen\tWertschöpfung\twohl\t zu\t er-\n wir tschaften vermögen. Unbelastete\t Gewerbe-Landparzellen\t dürften\t je\t nach\tVolatilität\t eines\t «Vergleichs-\n\t marktes»\tzwischen\tCHF\t275.00\t/\tm2\t-\tCHF\t320.00\t/\tm2 einzupreisen sein.  \n   \n Es wird darauf hingewiesen, dass der ermittelte Landwert explizit auf den Besonderheiten eines «Bestandes-\n szenarios»\tund\tauf\tden\tdem\tGutachter\tzur\tVerfügung\tgestellten\trevidierten\tUnterlagen\taufgebaut\twurde.\tDer\tExperte\that\n\t\t die\tzum\theutigen\tZeitpunkt\tzugänglichen\tInformationen\tund\tAnnahmen\tin\tseinen\tWertermittlungen\tberücksichtigt\n\t\t und\t gewürdigt.\t Sollten\t die\t vorgenannten\t Parameter\t und\t die\twertrelevanten,\t als\t Berechnungsbasis\t dienenden\n\t\t Eingangsgrössen\t verändert\twerden,\t so\twird\t damit\t das\t gesamte\tGutachten\t in\t Frage\t gestellt\t und\t verliert\t somit\n\t\t seine\tVerbindlichkeit.\t Führ ten\t neue\t Erkenntnisse\t zu\t Informationsasymetrien,\t so\t verlier t\t dieses\t Gutachten\n  ebenfalls seine Gültigkeit.       \n   \n \n\t Aufgrund\tder\theutigen\tLage\tauf\tdem\tLiegenschaftsmarkt\terachtet\tder\tExperte\teinen\tunter\tnormalen\tMarktbe-\n dingungen erzielbaren\n \n Landwert Grundstück GB 2‘076* «partnerschaftliche Optik» CHF      870‘900.00  oder  CHF 275.00 / m2   \n (Landfläche\t3‘167.00\tm2,\tDienstleistungs-\t&\tLagerhallennutzflächen,\tinkl.\tAktivierung\tvon\tnicht\tkonsumierten\tLandflächen\tmit\tpartnerschaftlicher\tOptik)\n\n als gerechtfertigt. \n\n \n\t Der\t vorstehend\t ausgewiesene\t Landwert\t ist\t unter\t Berücksichtigung\t aller\t objektiven\t Einflüsse\t ermittelt\tworden,\n\t\t kann\t jedoch\t nie\t den\t auf\t dem\tMarkt\t zu\t erzielenden\t Preis\t vorwegnehmen.\tWie\t bei\t einer\t Bewer tung\n\t\t üblich,\t handelt\t es\t sich\t um\t keine\t absolute\t Grösse,\t sondern\t um\t einen,\t im\t Rahmen\t des\t Ermessens-\n\t spielraums\t festgelegten\tWer t.\t Die\tWeitergabe\t und\tVervielfältigung\t dieses\t Gutachtens\t bedarf\t der\t aus-\n\ndrücklichen Zustimmung des Exper ten unter Bekanntgabe des zugedachten Verwendungszweckes.  \n\n\t Der\tExperte:\n\n \n\t Beat\tHäberli\t \t \t \t \t \t \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tSchaffhausen,\t22.\tMai\t2023\n\n39/64\n\nMarket Value 88\n\n\n\n16. Sensitivität Kapitalverzinsung\n  \n\n\t \t Eine\tSensitivitätsanalyse\tdient\tder\tReduzierung\tvon\tUnsicherheiten\tund\tder\teinfachen\tAbschätzung\tvon\tChancen\t\t\n  und Risiken im Rahmen des vorliegenden Bewertungsmodells. \n\n\t \t Die\thier\tdargestellte\tSensitivitätsanalyse\tbezieht\tsich\tausschliesslich\tauf\tdas\tAufzeigen\tdes\tEinflusses\tder\tÄnder-\n\t \t ungen\tvon\tKapitalzins-Variablen\tauf\tdas\tErgebnis.\n\n  \n\n  Auswirkungen auf die Kapitalverzinsungsparameter GB 2‘076*\n\n  \n\n  Diagramm Sensitivität volatile Kapitalverzinsung Marktwert GB 2‘076*\n\n40/64\n\n      \n\nVeränderungen in %        \n\nVeränderung Fremdkapitalverzinsung -0.15  -0.10  -0.10  0.00  0.10  0.10  0.15  \n\nVeränderung Eigenkapitalverzinsung -0.10  -0.10  0.00  0.00  0.00  0.10  0.10  \n\nVeränderungen Kapitalverzinsung in % -0.25  -0.20  -0.10  0.00  0.10  0.20  0.25  \n           \nMarktwert sensitiv CHF 944’600 927’500 903’800 870’900 838’300 816’300 800’600 \n\nCHF 240.00\n\nCHF 260.00\n\nCHF 280.00\n\nCHF 300.00\n\n-0.25 % -0.20 % -0.10 % 0.00 % +0.10 % + 0.20 % +0.25 %\n\n\n\n17. Begrifflichkeiten\n\nMarktwertbegriff\t Der\tMarktwert*\t ist\t der\t geschätzte\tBetrag,\t für\twelchen\t ein\t Immobilienvermögen\t am\tTag\tder\tBe-\nwertung\t zwischen\t einem\t verkaufsbereiten\tVeräusserer\t und\t einem\t kaufbereiten\t Erwerber,\t nach\t\nangemessenem\tVermarktungszeitraum,\t in\t einer\tTransaktion\t im\t gewöhnlichen\tGeschäftsverkehr\t\nausgetauscht\twerden\tsollte,\twobei\tjede\tPartei\tmit\tSachkenntnis,\tUmsicht\tund\tohne\tZwang\thandelt.\t\n\n (The\t Royal\t Institution\t of\t Chartered\t Surveyors,\t RICS\t 2007)\t \t *\tDer\t «Marktwert»\twird\t im\t allgemeinen\tVerständnis\t auch\t\n «Verkehrswert» genannt, bzw. mit diesem gleichgesetzt.\n\n\t Ungewöhnliche\tUmstände,\t die\t den\t Kaufpreis\t erhöhen\t oder\t vermindern\t könnten,\twerden\t aus-\n\t geklammert.\tDarunter\t fallen\t z.B.\t besondere\t Finanzierungsmodalitäten,\t synergiereiche\tArrondier-\n\t ungen,\t ein\t unter\t Zwang\t stehender\tVerkäufer\t oder\t Sale-\t &\t Lease-Back-Geschäfte.\t Bei\t der\t Beur-\n\t teilung\t des\tMarktwertes\t ist\t nicht\t nur\t auf\t die\t gegenwärtige\tNutzung\t abzustellen.\tVon\twesent-\n\nlicher\t Bedeutung\t ist\t die\t voraussehbare\t künftige\tNutzung\t ev.\t vorhandener\tGebäude.\t Es\t ist\t des-\n halb zu untersuchen, ob diese einen nachhaltig erzielbaren Ertrag erbringen, oder ob der Boden \n\nmittels\t «Gebäudeabbruch»\t und\t anschliessender\tNeuüberbauung\t besser\t genutzt\twerden\t könnte.\n\nReproduktionskosten/Substanz\t Die\t Reproduktionskosten\t setzen\t sich\t aus\t den\tVorbereitungsarbeiten,\t dem\tNeuwert\t der\t Ge-\n\t bäude\t und\t der\tTiefbau-\t und\t Umgebungsarbeiten,\t sowie\t den\t Baunebenkosten\t zusammen.\t\n\t Der\tZeitwert\t der\t Liegenschaft\t resultiert\t aus\t dem\tNeuwert,\t abzüglich\tMinderwert\t infolge\tAlter-\n ung der baulichen Anlagen.\n\nMietwerte\t Die\t ermittelten\t Nettomieter träge\t entsprechen\t den\t nachhaltig\t erzielbaren\t jährlichen\tMiet-\nwer ten\t aus\t Fremd-\t und\t /oder\t Eigennutzung,\t wobei\t im\t Bedarfsfalle\t oder\t bei\t fehlenden,\n\n  bzw. nicht nachhaltigen Mietbetreffnissen auf einen marktkonformen Ansatz zurück-\ngegr iffen\t wird.\t Bei\t den\t ausgewiesenen\t Nutzflächen\t handelt\t es\t sich\t um\t Zirkamasse .\n\nGrundsätze zum Landwert \nnicht überbauter Grundstücke\t Der\tLandwert\twird\tu.a.\tmit\tHilfe\tder\tLageklassemethode\tund/oder\teinem\tsehr\tertragsorientierten\t\n\nBewertungsmodell\t ermittelt,\t wenn\t keine,\t oder\t keine\t repräsentativen\tVergleichszahlen\t aus\t dem\t\nHandel\tmit\tBauland\t verfügbar\t sind.\tDer\t Landwert\t eines\t nicht\t überbauten\tGrundstückes\t sollte\t in\n\n\t einem\t eng\t begrenzten\tVerhältnis\t zu\t den\t zu\t erwartenden\t und\t auf\t den\t Bewertungsstichtag\t dis-\nkontier ten Er tragssüberschüssen einer möglichen «Neuüberbauung» stehen; das heisst, der \nBoden\t ist\t soviel\twert,\twie\ter\t inskünftig\t genutzt\twerden\t könnte.\tNebst\tden\tMarktregeln\t von\tAn-\n\n gebot und Nachfrage sind die baugesetzlichen Vorschriften und die Zoneneinteilung von \n wesentlicher Bedeutung.\n\nGrundsätze zum Landwert \nüberbauter Grundstücke\n\t Der\t Landwert\t eines\t überbauten\tGrundstückes\t steht\t in\t einer\t engen\t Beziehung\t zum\tWert\t der\t\n\t Gesamtliegenschaft.\tDas\t heisst\t der\tWert\t ist\t abhängig\t von\t der\tNutzung,\twie\t sie\tmit\t einem\t vor-\n\t handenen\t Gebäude\t erzielt\t werden\t kann.\t Ist\t ein\t solches\t wegen\t geringer\t Überbauung\t sehr\t\n\t extensiv,\t steht\t es\t dem\t Eigentümer\t frei,\t das\t Gebäude\t abzubrechen\t (sofern\t die\t Bauvorschrif-\n\nten dies zulassen) und den Boden im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften einer intensiveren \n Nutzung zuzuführen.\n\nGrundsätze zu möglichen \nBaurechtsverhältnissen\t Im\t Baurechtsverhältnis\t besteht\t diese\tMöglichkeit\t nicht.\t Die\tVer tragspar teien\t vereinbaren\t in\t\n\nder Regel Art und Grösse der im Baurecht zu erstellenden Bauten. Bis zum Ablauf der lang-\nfristigen\t Baurechtsdauer\t kann\t eine\t Par tei\t alleine\t keine\t Nutzungsänderung\t herbeiführen.\n\n\t Das\tSchicksal\tdes\tBodens\t ist\tdeshalb\teng\tmit\tdemjenigen\tdes\tGebäudes\tverbunden.\tLetztendlich\t\nhat\tdie\tParzelle\tso\tviel\tWert,\twie\tsie\tan\twirtschaftlicher\tNutzung\tzulässt.\tAus\tdiesem\tGrunde\tmuss\t\nzur Festlegung des Landwertes zuerst der «Marktwert» der Gesamtliegenschaft ermittelt werden. \n\n \n\t Mit\t anderen\tWorten\t heisst\t das,\t dass\t der\t Landwer t\t dem\tAnteil\t der\t Baurechtsparzelle\t am\t\n\nMarktwert\t der\t überbauten\t Liegenschaft\t entspricht.\t Diese\t Sichtweise\tmuss\t auch\t der\t korrekte\t\nAnsatz sein, da sie explizit verbindet, was ökonomisch ohnehin zusammengehör t (Litera-\nturnachweis\t «Der\t Schweizer\t Immobilienwert»\tAusgabe\t 2005).\t Bei\t der\t Festlegung\t des\t Bau-\nrechtslandwertes\t wird\t von\t einer\t grundsätzlich\t erneuerten\t Substanz\t ausgegangen.\tTechnische\t\nEntwertungen\t dürfen\t keinen\t direkten\t Einfluss\t auf\t den\t zu\t ermittelnden\t Landwert\t haben,\t da\t die\t\nSubstanz\t ja\t jederzeit\t durch\t grosszyklische\t Investitionen\t neuwertig\t gehalten\twerden\t könnten.\t\n\n \n41/64\n\n\n\n18. Immobiliencharts 2023\n \n\n42/64\n\n\n\n19. Beilagen\n -\tGrundbuchauszug\tIntercapi\n\n\t -\tSituationsplan\n\n\t -\tSchema\töffentlicher\tVerkehr\n\n\t -\tExkurs\tNettozinssatzherleitung\n\n\t -\tBaurechtsvertrag\n\n\t -\tÖREP\n\n \n\n43/64\n\n\n\nGrundbuchauszug Liegenschaft Neuhausen am Rheinfall / \n2074\nDieser Auszug hat keine rechtsgültige Wirkung!\n\nGrundstückbeschreibung\nGemeinde 2937 Neuhausen am Rheinfall\nGrundstück-Nr 2074\nForm der Führung Eidgenössisch\nE-GRID CH 75760 87154 70\nFläche 3'167 m², \nMutation Geometergeschäft: 2017/2/0, AV-Mutation \nPlan-Nr. 1\nBelastete Teilflächen\nLagebezeichnung Chlaffetaal\nBodenbedeckung Gebäude, 859 m²\n\nÜbrige befestigte Fläche, 2'308 m²\nGebäude / Bauten Industrie-/Gewerbebaute, \n\nVersicherungs Nr.: 1945\n \n\n  Gesamtfläche 859 m²\n  (auf mehreren \nGrundstücken)\nUnterstand  \n  Gesamtfläche 75 m²\n  (auf mehreren \nGrundstücken)\nUnterstand  \n  Gesamtfläche 335 m²\n  (auf mehreren \nGrundstücken)\n\nBemerkungen AV\nBemerkungen Grundbuch\nDominierte Grundstücke Keine\n\nEigentum\nAlleineigentum 06.10.1951 5688 Tausch\n  Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall, Neuhausen am \nRheinfall, \n\nAnmerkungen (Nur öffentliche Anmerkungen gemäss Art. 26 Abs. 1 c der Grundbuchverordnung)\nKeine\n\nDienstbarkeiten\n29.10.1971 D UEB 470 (L) SDR Baurecht für eine Autoeinstellhalle, bis \n\n31.12.2023 ID.1000/000470, 3162\n  z.G. SDR Neuhausen am Rheinfall/2076\n  Im Nachgang zu Dienstbarkeit ID.1000/001187 29.10.1971 D UEB 470\n  Im Nachgang zu Dienstbarkeit ID.1000/009887 29.10.1971 D UEB 470\n\n08.05.1984 D UEB 1187 (L) Fuss- und Fahrwegrecht ID.1000/001187, \n4048\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/1321\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/2034\n\n08.05.1984 D UEB 9887 (L) Näherbaurecht ID.1000/009887, 4050\n  z.G. LIG Neuhausen am Rheinfall/1321\n\nGrundlasten\nKeine\n\nVormerkungen\n(Nachrückungsrechte siehe Pfandrechte)\nGemäss Grundbuch\n\nGrundpfandrechte\nGemäss Grundbuch\n\nLegende:\n1. Zu "Anmerkungen", "Dienstbarkeiten", "Grundlasten" und Vormerkungen": Die linke Kolonne enthält Datum und Beleg der Eintragung (rangbegründend). \n\nDie rechte Kolonne enthält das Datum und die Angabe von weiteren Belegen.\n2. Zu "Anmerkungen", "Dienstbarkeiten", "Grundlasten", "Vormerkungen": L = Last; R = Recht; L/R = Last und Recht.\n3. ID = Identifikations Nummer, L = Löschgeschäft\n\n\n\nLegende:\n1. Zu "Anmerkungen", "Dienstbarkeiten", "Grundlasten" und Vormerkungen": Die linke Kolonne enthält Datum und Beleg der Eintragung (rangbegründend). \n\nDie rechte Kolonne enthält das Datum und die Angabe von weiteren Belegen.\n2. Zu "Anmerkungen", "Dienstbarkeiten", "Grundlasten", "Vormerkungen": L = Last; R = Recht; L/R = Last und Recht.\n3. ID = Identifikations Nummer, L = Löschgeschäft\n\nDieser Auszug wurde mit folgenden Optionen erstellt:\nHistorische Daten: nicht anzeigen\nLöschgeschäfte: nicht anzeigen\nErweitertes Eigentum: nicht anzeigen\nServitut-ID's: anzeigen\nPfandrecht-ID's: anzeigen\nWeitere Rechtsgründe: anzeigen\nGegeneinträge von Lasten/Rechten: anzeigen\nGegeneinträge von Pfandrechten: anzeigen\n\n\n\nGrundbuchauszug Selbständiges und dauerndes Recht \nNeuhausen am Rheinfall / 2076\nDieser Auszug hat keine rechtsgültige Wirkung!\n\nGrundstückbeschreibung\nGemeinde 2937 Neuhausen am Rheinfall\nGrundstück-Nr 2076\nForm der Führung Eidgenössisch\nE-GRID CH 36710 85476 95\nSD-Recht\n\n29.10.1971 D UEB 470\n(R) SDR Baurecht für eine \nAutoeinstellhalle, bis 31.12.2023 \nID.1000/000470, 3162\n  z.L. LIG Neuhausen am \nRheinfall/2074\n\nFläche 3'167 m², \nMutation Geometergeschäft: 2017/2/0, AV-Mutation \nPlan-Nr. 1\nBelastete Teilflächen\nLagebezeichnung Chlaffetaal\nBodenbedeckung\nGebäude / Bauten Industrie-/\n\nGewerbebaute, \nVersicherungs Nr.: 1945\n\n \n\n  Gesamtfläche 859 m²\n  (auf mehreren \nGrundstücken)\nUnterstand  \n  Gesamtfläche 75 m²\n  (auf mehreren \nGrundstücken)\nUnterstand  \n  Gesamtfläche 335 m²\n  (auf mehreren \nGrundstücken)\n\nBemerkungen AV\nBemerkungen Grundbuch\nDominierte Grundstücke Keine\n\nEigentum\nAlleineigentum 29.07.1993 22097 Sacheinlage\n  Chlaffental Immobilien AG, Neuhausen am Rheinfall (UID: \nCHE-106.925.138), 28.06.2017 2017/2613/0 Firmaänderung\n\nAnmerkungen (Nur öffentliche Anmerkungen gemäss Art. 26 Abs. 1 c der Grundbuchverordnung)\nKeine\n\nDienstbarkeiten\nKeine\n\nGrundlasten\nKeine\n\nVormerkungen\n(Nachrückungsrechte siehe Pfandrechte)\nGemäss Grundbuch\n\nGrundpfandrechte\nGemäss Grundbuch\n\nLegende:\n1. Zu "Anmerkungen", "Dienstbarkeiten", "Grundlasten" und Vormerkungen": Die linke Kolonne enthält Datum und Beleg der Eintragung (rangbegründend). \n\nDie rechte Kolonne enthält das Datum und die Angabe von weiteren Belegen.\n2. Zu "Anmerkungen", "Dienstbarkeiten", "Grundlasten", "Vormerkungen": L = Last; R = Recht; L/R = Last und Recht.\n3. ID = Identifikations Nummer, L = Löschgeschäft\n\nDieser Auszug wurde mit folgenden Optionen erstellt:\nHistorische Daten: nicht anzeigen\nLöschgeschäfte: nicht anzeigen\nErweitertes Eigentum: nicht anzeigen\nServitut-ID's: anzeigen\nPfandrecht-ID's: anzeigen\nWeitere Rechtsgründe: anzeigen\nGegeneinträge von Lasten/Rechten: anzeigen\nGegeneinträge von Pfandrechten: anzeigen\n\n\n\nSituationsplan\nBR Grundbuch Neuhausen am Rheinfall GB 2‘076* \n\nMassstab ~1 : nicht massstäblich\n\ngezeichnet: B. Häberli, 21. Mai 2023\n\nLorem ipsum dolor \n\nNORD\n\n2\n\n2‘076*\n\nLegende:\n\n  Landfläche gemäss GIS 3‘167.00 m  \n\n  projektierte Liegenschaften\n\n    \n\n  \n\n \n\n\n\nW A L E N S E E\n\nW A L E N S E E\n\nW\nÄ\n\nG\nI T A\n\nL E R S E E\n\nO B E R S E E\n\nZ Ü R I C H S E E\n\nB O D E N S E E\n\nB O D E N S E E\n\nB O D E N S E E\n\nU N T E R S E E\n\nU N T E R S E E\n\nU N T E R S E E\n\nPfäffikon / Zürich\n\nPfäffikon / Zürich\nEinsiedeln / Luzern\n\nZürich\n\nUster–Zürich\n\nWinterthur\n\nWinterthur\n\nWinterthur\n\nTurbenthal\n\nSingen–Engen\n\nBregenz\n\nS21\n\nS21\n\nS23\n\nS\n23\n\nS\n23\n\nS\n23\n\nS24\n\nS29\n\nS29\n\nS8\n\nS8\n\nIR\nS14\n\nIR\nS14\n\nRE S8\n\nRE\nS8\n\nR\nE\n\nS\n8\n\nIC S7 S10 S23IC S7 S10 S23\n\nIR S14\n\nIC IR S24 S30S23\n\nS\n15\n\nIC\nIR\n\nS24 S30\n\nS10\n\nIC S7 S5 S10\n\nS5\n\nS\n5\n\nS\n5\n\nS\n10\n\nS15\n\nIC IR S12 S35\n\nIC\nIR\n\nS12 S35\n\nS15\n\nS\n9\n\nS\n9\n\nIC IR S1\n\nIC IR S1 IC IR S1 S5\n\nS21 S22\n\nS21\n\nS20\n\nS20\n\nS20\n\nS20\n\nS22\n\nREIR S2 S4 S81\n\nIR\nS2\n\nS4\n\nIR\nS2\n\nS4\n\nS23\n\nS7\n\nS7\nS25\n\nS\n26\n\nS25\n\nIR S2 S3 S4\n\nIR\nS2\n\nS3\nS4\n\nIR\nS2\n\nS4\n\nIR\nS2\n\nS4\n\nÎR\nS\n\n4\n\nS2\n\nS4\n\nIR\n\nS6IR\n\nS\n6\n\nS\n4\n\nS\n25\n\nS\n6\n\nIRIC S4RE\n\nS\n25\n\nS25\n\nIR\n\nIC\n\nS2\n\nRE\n\nRJX\n\nS27\n\nS25\n\nS\n15\n\nS\n5\n\nS7\n\nS5\nS40\n\nIR\n\nÎR\nS\n\n4\n\nÎR\nS\n\n4\n\nIR\nS\n\n4\n\nIRIC S4RE\n\nIR\n\nIC\n\nS12\n\nRE\n\nS23\n\nRJX\n\nRJX\n\nR\nJX\n\nIC\nR\n\nE\nS\n\n9\n\nS12 S24 S33\n\nS8\n\nPfäffikon\n\nAndelfingen\n\nElgg\n\nHohenems\n\nLustenau–Dornbirn\n\nZähringerplatz\n\nRüti\n\n727\n\n845\n\n820\n\n835\n\n741\n\n741\n\n398\n\n432 Schulhaus\n\nWeisstannen, Oberdorf\n\nLogs\n\nVorsiez\n\n845\n\n834\n\n810\n\n810\n821\n\n820\n\n820\n\n820\n\n837\n\n838\n\n848 847\n\n830\n\n840\n\n833 833\n\n740\n\n740\n\n74\n0\n\n94\n3\n\n950\n\n950\n\n950\n\n724\n727\n\n727\n\n728\n\n72\n8\n\n72\n4\n\n72\n7\n\n726726\n\n726\n722\n\n72\n2\n\n734\n\n734\n\n734\n\n806\n\n806 735\n\n736\n\n736\n\n736\n\n73\n6\n\n736\n\n733\n\n733\n\n73\n3\n\n733\n\n702\n\n735\n\n735735 70\n1\n\n701\n\n70\n2\n\n702\n\n70\n6\n\n706\n\n705\n\n705\n\n703 72\n6\n\n725\n725\n\n724\n\n729\n\n724\n\n72\n5\n\n725\n\n728\n\n724\n\n728\n729\n\n726726\n\n72\n9\n\n74\n1\n\n740\n\n725\n724\n\n730\n\n730\n\n75\n0\n\n751\n\n75\n1\n\n184\n\n184\n\n751\n\n750\n741\n\n767\n\n767\n\n76\n7\n\n765\n\n771\n\n77\n2\n\n77\n0\n\n77\n0\n\n62\n2\n\n770\n\n770\n\n870\n\n870\n\n790\n\n790\n\n780\n\n780\n\n790\n\n772\n\n765\n\n766\n\n76\n6\n\n76\n8\n\n761\n\n761\n\n73\n2\n\n729\n\n704\n\n242\n\n121\n\n12\n1\n\n151\n\n10\n\n10\n\n12\n\n12\n\n10\n\n5\n240\n\n210\n\n200\n\n7\n\n7\n\n1\n\n241\n\n180\n\n18\n0\n\n120\n\n120\n121\n\n211\n\n240\n210\n\n241\n211\n\n2\n201\n\n201\n\n11\n\n11\n\n11\n\n4\n\n200\n\n200\n\n9\n\n9\n\n1\n\n2\n\n5\n\n8\n\n2\n\n3\n\n15\n8\n\n132\n\n13\n2\n\n132\n154\n\n154\n\n154\n\n12\n1\n\n121\n\n1\n\n24\n0\n\n21\n0\n\n210\n\n211\n\n20\n1\n\n24\n1\n\n21\n1\n\n201\n\n201\n\n20\n0\n\n94\n1\n\n21\n0940\n\n242 120 120\n\n12\n1\n\n23\n0\n\n229\n\n226\n\n226\n\n227\n\n227\n\n227\n\n33\n2\n\n332 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13E\n\n14\n14\n\n36\nE\n\n36\nE\n\n36\nE\n\n12\nE\n\n40\n\n40\n\n21\n\n12\n\n12\n\n11\n11\n\n13\n\n26\n\n13E\n\n13\n13\n\nE\n\n12\n\n21\n\n22\n\n22\n\n22\n\n24\n\n13\n\n13\n\n13E\n\n11\n\n11\n12E\n\n12E\n\n20\n0\n\n200\n\n15\n4\n\n4\n\n205\n\n921\n\n935\n\n838\n\n722932\n\n935\n\n935\n\n935\n\n833\n\n186\n\n186\n\n186\n\n920\n\n920\n\n703\n\n703\n\n920\n\n630\n\n634\n\n7331\n\n73\n31\n\n73\n47\n\n7347\n\n7347\n\n7347\n\n7347\n\n73\n47\n\n7347\n670\n\n545\n\n28\n\n22\n\n21\n\n21\n\n27\n\n27\n\n22\n3\n\n3\n\n9\n\n8\n\n5\n\n5\n\n1\n\n1\n\n1\n\n25\n\n25\n\n6\n\n6\n\n24\n\n24\n\n23\n\n4\n\n4\n\n7351\n\n7349\n\n73\n49\n\n21\n\n4\n23\n\n7349\n\nDorf\n\nMühle\nAuboden\n\nRüti Schönenbühl\n\nPostgarage\n\nStafel\nDorf\n\nWohnheim\nTeufen (Tüfi)\n\nBrisig\n\nAdler\n\nTobelacker\n\nRisi\n\nHalden\n\nDorf\n\nHohrain\n\nJohannesbad\n\nGlattmüli\n\nSchloss\n\nRamsen\n\nRamsenhof\n\nTüfenau\n\nPsychiatrisches Zentrum\n\nHuebstr. Müli\nObere Fabrik\n\nCilander\n\nKreuzweg\n\nGeissberg\n\nTalstr.\n\nMultstr.\n\nRietwis\n\nTüfi\n\nStelz\n\nFennhof\n\nBurghalde\n\nRütihalde\n\nNordhalde\nTalwegFriedhofEbnet\n\nWiesental\n\nWalke\n\nUfem Berg\n\nSaum\n\nKaserne\n\nGemeindehaus\n\nScheibe\n\nEgg\nW\n\nitenschwendi\n\nDreilinden\n\nSteinegg\n\nBergstr.\n\nRohren\n\nHeinrichsbad\n\nObermoosberg\nSportzentrum\n\nMigros/\nSpitalObstmarkt\n\nToracker\n\nAm Bach\n\nIfang\n\nBruggeregg\n\nLandersberg\n\nSommertal\n\nDorf\n\nHirschenkreuzung\n\nAuerhof\n\nDorf\n\nSonderau\n\nDorf\n\nRose\n\nRämsen-Störgel\n\nSchwanen\n\nBattenhaus\n\nLustmühle\n\nalte Post\nHauteten\n\nHagtobel Schachen\n\nAuerhof\n\nSäge\n\nScheidweg\n\nLangelen\n\nLederbach\n\nSonnenberg\n\nPost/Casino\n\nWinkfeld\n\nEinsiegele\n\nRotschwendi\n\nFurth\n\nSpreitenbach\n\nAnker\n\nGrütli\n\nMetzwil\n\nDorf\n\nTobelacker\n\nWigetshof\n\nLangensteig\n\nSteigrüti\n\nSt. Loreto\n\nHof\n\nObertor\n\nUntertor\n\nRosengarten\n\nBunt\n\nSchmidenbach\n\nRestaurant\nBahnhöfli\n\nGurtbergHintergurtberg\n\nFabrik Feldmoos\n\nMühle\n\nRössli\n\nGurtbergwald\n\nNeudietfurt\n\nPflegeheim\n\nDorf\n\nWinkeln\n\nTüfiHauptstr.\nFreihofMühleDorf\n\nHulftegg\n\nAufeld\n\nDietenwil\n\nDorf\n\nLindenboden\n\nVorderhofen\n\nHinterhofen\n\nSchreinersberg\n\nWeiher\n\nHofwiesen\n\nEngi\n\nOetschwilerstr.\n\nHirschen\n\nalte Post\n\nGrund\n\nDorf\n\nAbzw. Tufertschwil\n\nGrünhügel\n\nUnterrindal\n\nKreisel\nSonne\n\nWinkel\n\nOberbettenau\n\nKapelle\n\nSchwarzenbach, Thurbrücke\n\nWilfeld\n\nSchönengrundweg\n\nFlurhof\n\nW\naldau\n\nRudenzb\nurg\n\nW\neidle\n\nKlosterwiese\n\nStadtm\narkt\n\nReuttistr.\n\nW\nilerwald\n\nWilerstr.\n\nPost\nDrogerie\n\nSchöntal\n\nPost\nBienenstr.\n\nGaswerk\n\nMarienfried\n\nWespiwiese\nAugartenLuxenburg\n\nKirchplatz\n\nWirmeten\n\nFelsegg\n\nNiederuzwil, Friedeck\n\nBuchental\nGlattfeld\n\nPost\n\nNiederuzwil, Sonnmatt\n\nGupfenstr.\n\nCoop\n\nGemeindehaus\n\nSonnenbergstr.\n\nWaldhof\n\nOberberg\n\nAlgetshausen Dorf\n\nOberstetten Dorf\n\nFlawilerstr.\n\nMühlehof\n\nRain\n\nDorf Riggenschwil\n\nLuegisland\n\nTorackerstr.\n\nSchützenhaus\n\nEvangelische\nKirche\n\nSteinacker\n\nGrütli Oberrindal Landhaus Ramsau Ritzenhüsli Buebental\nOberstr.\n\nIsnyplatz\n\nAlterssiedlung\n\nAlpsteinstr.\n\nMaestrani\nUnterstr.\n\nBahnhofstr.\n\nWilerstr.\n\nLindengutBadstr.\n\nReithalle Birkenstr.\nBurgau\n\nOberglattGlatthalde\n\nSchändrich\n\nSpital\n\nBärenplatz\n\nRütistr.\n\nHerrensberg\n\nScheidweg\nBotsberg\n\nNiederberg\n\nHochhaus\n\nIfa\nng\n\nOchse\nn\n\nBreiti\nHuse\n\nnRemis\n\nW\naldwies\n\nSchmid Garage\nDorf\n\nSports\ntr.\n\nDietsc\nhwil\n\nKirchberg, Post\n\nNeudorf\n\nWolfikon, Freihof\n\nWolfikon, Engel\n\nLamperswil\n\nStelz\n\nBreite\n\nRickenbach, Zentrum\nalte Post\n\nRapp\nLindenhof\n\nRössliKantonsschule\n\nGallusstr.\n\nSchwanen\n\nRose\n\nAdler Spital\n\nBienenstr. Ulrich-Röschstr.\n\nBuebenlooRosenberg\n\nNeulandenKapuziner\nKloster\n\nBreitenloo\n\nOberdorf\nGrundstr. Furtbach\n\nRislen Obermörenau,\nHasenloh\n\nUntermörenau\n\nIm Rank\n\nSchönholzerswilen, Hagenwil\n\nWartenwil\n\nHagenbuch\n\nToos\n\nHäusern\n\nSchönholzerswilen, Schulhaus\n\nNiederhof, Feuerwehrdepot\n\nStehrenberg, Dorf\n\nDorf\n\nFriltschen, Dorf\n\nHauptstr.\n\nUnterdorf\n\nMettlen, Wilerstr.\n\nKirche\n\nNeukirch a.d. Thur,\nDorf\n\nOberdorf\nDorf\n\nHinterbach\n\nSchönholzerswilen,\nGemeindehaus\n\nRitzisbuhwil\nKlingen\n\nOberbussnang,\nFeuerwehrdepot\n\nRothenhause\nn,\n\nDorf\n\nThurland\n\nAlterszentrum\n\nFeldhof\n\nAmlikon, Mitte\nOberdorfJunkholz\n\nBissegg, W\nilerstr.\n\nBänikon\n\nUnterdorf\n\nStadler\n\nDunantstr.\n\nDufourstr.\n\nWilerstr.\n\nGemeindehaus\n\nBrunnenwies\n\nAbzw. Welfensberg\n\nHosenruck, Post\n\nWuppenau,\nGemeindehaus\n\nNeugruben\n\nRossrüti, Altersheim\n\nKrebsbach-\nbrücke\n\nNeualtwil\n\nHofberg\nStädeli\n\nQuellenstr.\n\nAltgruben\n\nOelberg\n\nHöhenstr.\n\nGruben\n\nLangegg/\nTurm Hofberg\n\nFriedberg\n\nZentrum\n\nSchulhaus\n\nSt. Gallerstr.\n\nW\neieren\n\nLindenbaum\n\nGrünegg\nIndustrie\n\nSchule\n\nGemeindehaus\n\nSonnental,\nSchulhaus\n\nGemeinde\n\nWaldhof\n\nSproochbruggBläuel\n\nDorf\n\nDorf\n\nWiesental\n\nTaa\n\nKloster Glattburg\n\nStaubhusen\n\nWerkhof\n\nOberstufe\nThurzelg Eich/Au\n\nNellen\n\nFreizeitpark\n\nDorf\n\nHusen\n\nMuseum\n\nWaldschenke\n\nSchwimmbad\n\nNord\n\nObertor\n\nStocken\n\nEberswil,\nAbzweigung Lütschwil\n\nRehalp\n\nWilen (Gottshaus)\n\nHoferberg\n\nLauften\n\nPflegeheim\n\nSattelbogen\n\nIbergstr.\n\nBruggfeld\n\nLandhaus\n\nSitterdorf, Alte Post\n\nSorntal\n\nUnterzil\n\nRüti\n\nBergwis\n\nEichen\n\nGerenstr.\n\nBischofs-\nzellerstr.\n\nWatt\n\nLangfeld\n\nGeretschwilerstr.\n\nRestaurant Ilge\n\nWeideggstr.\n\nRickenhueb\n\nRonwil\n\nFriedegg\n\nFillisweid\n\nNiederwil\n\nObergrimm\n\nSäntispark\n\nAusserdorf\n\nWiesenbach/Cinedome\n\nAltenwegen\n\nArena St. Gallen\n\nWinkeln\nWinkeln Bahnhof\n\nBiderstr.\n\nW\nestcenter\n\nMövenstr.\n\nScheidweg\n\nKräzern\n\nUntere Kräzern\n\nHinterberg\n\nHinterbergstr.\n\nRickenweg\n\nW\nolfganghof\n\nOberhofstetten\n\nHafnerwaldstr.\n\nOberhofstettenweg\n\nFähnernstr.\n\nSolitüdenstr.\nAetschberg\n\nBoppartshof\n\nSchlössli\n\nHaggen Haselstr.\n\nBernhardswies\n\nSporthalle\nVonwilW\n\naldacker\n\nMoos\n\nHechtacker\n\nAhorn\nRuhsitz\n\nFriedberg\n\nRuckhalde\n\nGeltenwilerstr.\n\nSt. Leonhard\n\nSt. L\neonhard\n\nRose\nnbergstr\n\n.\n\nOberstr.\n\nMelonenstr.\n\nRuhbergstr.\n\nHochwacht\nRiethüsli\n\nEinstein\n\nStiftsbezirk\n\nKarlstor\n\nMühleggbahn\n\nBerneggstr.\n\nPost \nSt. G\n\neorgen\n\nMühlegg\n\nKirc\nhe St. G\n\neorgen\n\nEtze\nlbünt\n\nSteingrüebli\n\nBach St. G\neorgen\n\nBleicheli\n\nRosenbüchelW\nalserstr.\n\nStocken\nKirc\n\nhe Bruggen\n\nFri\nedhof B\n\nruggen\n\nMoosw\neiher\n\nGröbli-\n\nstr\n.\n\nIndustriestr.\n\nW\nendeplatz Stocken\n\nFürstenlandbrücke\n\nBruggen\n\nLerchenfeld\n\nSchönenwegen\n\nW\naldau\n\nLachen\nStahl K\n\nV-S\nchuleSpise\n\ngg\n\nSömmerli\nStahl\n\nRose\nnbergstr\n\n.\n\nBlumenberg\n\nUni/Gatterstr.\n\nW\naldgutstr.\n\nUni/Dufourstr.\n\nUni/Curtistr.\n\nSchoren Tigerberg\n\nTelltreppe\nNussbaumstr.\n\nRöteli\n\nHölzli\n\nDietlistr.\n\nObere Leimat\n\nHeimatstr.\n\nLanggass\n\nSchützengarten Rosenheimstr.\n\nLindenhof\nSpitalstr.\n\nSonnenhalde\n\nStorchenstr.\n\nRotmonten\n\nSeeblick\n\nSonne Heiligkreuzstr.\n\nBruggwaldpark\n\nBruggwald\n\nGrünau\nLee\n\nAbacus-Platz\n\nIddastr.\n\nGoethestr.\n\nDierauerst\nr.\n\nW\ninke\n\nlrie\ndstr\n\n.\n\nOlma Messen\n\nPelik\nanstr\n\n.\n\nHeilig\nkre\n\nuz\n\nSonnrainwegBruggbach\n\nGemeindehaus\n\nSporta\nnlagen\n\nIm\n Grüntal\n\nKronbühl,\n\nalte\n Post\n\nTalstr.\n\nGrütlistr.\n\nKrontal\n\nBruggwiesen\n\nHagenbuch\n\nFlurhof\nSt. Fiden Zentrum\n\nAm W\neg\n\nGallu\nsm\n\narkt\n\nBlumenwies\n\nAchslen\n\nHalden\nGrütli\n\nVogelherd\n\nSchachenbüel\n\nUnterschachen\n\nMartinsbrücke\n\nHinterhof\n\nMittlerhof\n\nGemeindehaus\n\nVorderhof\n\nVogelherd\n\nSonnental\n\nUntereggerstr.\n\nRosenacker\n\nZelgstr.\n\nRose\nnegg\n\nBleichi\n\nGemeindehaus\n\nZentra\nlfri\n\nedhof\n\nSonnenhof M\nZH Burg\n\nBernerhüsli\n\nPflegeheim Spital\nLangmoosstr.\n\nAppenzeller Strasse\n\nBahnhof Stadt\n\nSignalstr.Trischlistr.\n\nBodanLa\nndhaus\n\nLö\nwengarte\n\nnStelzenreben\n\nRotensteinKronenplatz\nSchulstr.\n\nKäserei\n\nBifang\n\nPost Hafen\nKirche\n\nFriedenstr.\n\nSchloss\n\nBahnhof Ost\n\nRütiwiese\n\nEvang. Kirche\n\nSonne\n\nRosenackerstr.\nTZM/Kellen\n\nGrünau\n\nSonnenhalde\n\nKlosterstr.\nSternen\n\nRathaus\n\nRaiffeisenbank\n\nFuchsschwanz\n\nFriedau\n\nWaldegg\n\nBahnhofstr.\n\nBahnhof\n\nFavrestr.\nFavrestr.\n\nW\nilen\n\nOestr\nan\n\nEbne Eggersr\niet\n\nTa\nnnacke\n\nr\n\nW\niese\n\nn\nPost\n\nRiemen\nHalte\n\nn\n\nKrähtobel\n\nGrub AR, E\nbne\n\nGrub SG\n\nLindenplatz\n\nDorf\n\nSchaugenhofGrossackerKantonsspitalTheater\n\nSt. Fiden Zentrum\n\nAthletik Zentrum\n\nSingenberg\nKantonsschuleSchibenertor\n\nPoststr.\n\nHarzbüchelstr.\n\nNeudorf\n\nLin\ndenstr\n\n.\n\nZil\n\nSchuppiss\ntr.\n\nSchuppis \nNord\n\nKlin\nik \n\nStephansh\norn\n\nRemish\nueb/\n\nKlin\nik\n\nStephansh\norn\n\nRiederenholz\n\nObere Waid\n\nSaturn\nOstf\n\nrie\ndhof\n\nHütte\nnwiesGuggeien\n\nAlberenberg\n\nLantschen\n\nBitzi\nFahrn\n\nRiederen\n\nAltes Gemeindehaus\n\nKreuzegg\n\nSeeblick\n\nRomanshornerstr.\n\nOchsen\n\nPost\n\nFrohheim\n\nMuseum Momö\n\nSeemoosh\nolz\n\nScheidweg\nRotbuch\n\nSternen\nEbnet\n\nOst\n\nDorf\n\nHaldenring\n\nErdhausen\n\nDorf\n\nAlmensberg\n\nHemmerswil\n\nBahnhofstr.\n\nSonnental\n\nHagenwil, Käserei\n\nSt. Gallerstr.\n\nMarktplatz\n\nMaihalde\nZentrumKirchstr.\n\nSchlösslipark\n\nSchrofen\n\nEngishofen,\nDorfplatz\n\nOberdorf\nKümmertshausen,\n\nHauptstr.\n\nKümmertshausen,\nOberlöwenhaus\n\nSäntisstr.\n\nMetropol\n\nMoos\n\nSonne\n\nAuenhofen\n\nSonnenberg\n\nBrüschwil\n\nHamisfeld\n\nOberdorfstr.\n\nKirche\n\nObersommeri, Dorf\n\nRutishausen\n\nNeuhof\n\nWaldhof\n\nLangrickenbach\n\nHerrenhof, Dorf\n\nZentru\nmSchulhaus\n\nLängiacker\n\nUnterhof\nAltnau, ZentrumKreuzst\n\nr.\nRöss\n\nliSchmitte\nweg\n\nKirc\nhe\n\nZuben, K\näse\n\nrei\n\nSchönenbaumgarte\nn\n\nQuellenhof\n\nMühlebach\n\nSchocherswil, Alte Post\n\nOberdorf\n\nZihlschlacht, Post\n\nFriedheim/Klinik\n\nKöpplishaus\n\nGrenzstr.\n\nHirschenDorf\n\nFrasnacht, Post\n\nDomino\n\nWiedehorn\n\nBuech\n\nKreisel\n\nMooswiesen\n\nKehlhof\n\nBodana\n\nBirkenweg\n\nSeestr.\n\nHofstr.\n\nSalmsacherstr.\n\nCoop\n\nAlleestr.BlumenwegHolzensteinWeitenzelg\n\nHueb\n\nHolzgasse\n\nGärtliszelg\n\nSpitz\n\nOberhüseren\n\nHatswil\n\nArbonia\n\nBruderer\n\nAlpenblick\n\nAlter Werkhof\n\nBergli\n\nRomansh\nornerst\n\nr.\n\nStahelplatz\n\nWildpark\nBündnerhof\n\nLandquartstr.\nKupferwiese\n\nSchöntal\n\nScheidweg\n\nDorfplatz\n\nTäschlihus\n\nUnterlören\n\nOberlören\n\nAgen\n\nKirche\nMörschwil\n\nNaturm\nuse\n\num\n\nKoloss\neumstr\n\n.\n\nHodlerst\nr.\n\nBachstr\n.\n\nLin\ndentalst\n\nr.\n\nErlachstr.\n\nIm Feld\n\nRussen\n\nDorf\n\nGemeindehaus\n\nWerkhof\n\nEdlischwil Bisihus\n\nMollishaus\n\nKurhaus\n\nTrön\n\nLandhaus\n\nRothen\n\nDorf\n\nToregg\n\nEngi\n\nSchöntal\n\nBernhardsrüti\n\nHohfirst\n\nLocherhof\n\nEngelburg Dorfplatz\n\nSchulhaus\n\nAbzweigung Spisegg\n\nDufourpark\n\nSt. Josefen\n\nHüslenweg\n\nSonnenberg\n\nZentrumpark\n\nGrund\nFriedhof\n\nGemeindehaus\n\nAbtwil Dorf\n\nChapf\n\nFreihof\nLindenwies\n\nEbnet\nFarnenOtmarsegg\n\nSt. Margreten\n\nW\nalter Zoo\n\nZeughausstr.\n\nVogelsangweg\n\nUlmenstr.\nLerchenstr.\n\nFriedhofHofegg\n\nMooswies\n\nMettendorf\n\nMigros BZ\n\nCoop BZ\n\nOberdorf\n\nKühlhausstr.\n\nSchlachthofstr.\n\nSchoretshuebstr.\n\nBruggwis\n\nFalkenstr.\n\nMigros-Markt\n\nGerbhof\n\nPost\n\nLinden\n\nGrünau\n\nLindenhof\n\nHerisauerstr.\nKirchstr.\n\nPoststr.\n\nHarschwilerstr.\n\nWiesental\n\nDegenau\n\nOberhus\n\nNiederwil, Dorf\n\nNeudorf\n\nDorf\n\nPflegezentrum\n\nZürcherst\nr.\n\nPsy\nchiatrie\n\nBergholz\n\nScheidweg\n\nSonnenplatz\nEngi\n\nLangwiesen\n\nGemeinde-\nzentrum Wilen\n\nKreuzstr.\n\nBad\n\nWeberei\n\nBahnhof Süd\nIndustrie\n\nSchulhaus\n\nIfw\nil,\n\nAadorfe\nrst\n\nr.\n\nFrohsinn\n\nIfwil, Ausserdorf\n\nEttenhausen, Elggerstr.\n\nForschungsanstalt\n\nAadorf, Matthofstr.\n\nZentrum\n\nMorgental\n\nEgghof\n\nHagenbuch, Dorf\n\nGerlik\non, D\n\norf\nTro\n\ntte\n\nKath. K\nirc\n\nhe\nZentru\n\nm\n\nSandbüel\n\nW\nannenfeld\n\nIm\n Steinacke\n\nr\n\nDorf\n\nEibenstr.\n\nLaubgasse\n\nEgelsee\n\nMess\nenrie\n\nt\n\nSchönenhof\n\nLä\nrchenweg\n\nStaudenweg\n\nTa\nlbach\n\nKurzf\neld\n\nAhornweg\n\nW\nestf\n\neld\n\nOberw\niese\n\nn\n\nSonnenhofstr.\n\nHilzinger\nGraströchni\n\nSchulhaus\nDorfbrunnen\n\nHorgenbach, Hauptstr.\nThurbrücke\n\nNiederneunforn, Dorf\n\nHochberg\nOberneunforn, Gemeindehaus\n\nLangmüli\n\nWaltalingen\n\nGuntalingen\n\nHeld\n\nKindergartenweg\nFallentor\n\nOberschlatt TG, Dorf\n\nBenken ZH, Dorf\n\nTurnhallenstr.\n\nLandi\n\nGrüt\n\nUnterdorf\n\nHauptstr.\n\nSchlatt,\nGemeindehaus\n\nMettschlatt\n\nWildensbuch, Dorf\n\nOberneunforn,\nDorf\n\nNussbaumen, Schulhaus\n\nOberstammheim, Post\n\nFrohsinn\n\nTobelbrunnen\n\nStutheien\n\nZollhausweg\n\nDietingen,\n\nAbzweigung\n\nTrüfelbach\n\nTrüttlikon\n\nBerlingerhof\n\nIselisberg, Abzweigung\n\nBuch bei\n\nFrauenfeld, Dorf\n\nHüttwilen,\nZentrum\n\nOberdorf\n\nNeumühle\n\nBurgerholz\n\nEichholz\n\nMaiholzs\ntr.\n\nGrünmattweg\n\nNeuhofst\nr.\n\nSonnmatt\n\nOste\nrhalden\n\nNeue\n\nSchule\n\nEise\nnwerk\n\nSchaffh\nause\n\nrplatz\n\nThurstr.\n\nSportplatz\n\nAuenfeld\n\nRorerbrücke\n\nGemeindehaus\n\nOberdorf\n\nMehrzweckhalle\n\nWeiningen TG, Dorfplatz\n\nWeiningen TG, Weckingen\n\nHerdern, Dorf\n\nKalchrain\n\nHörnliwald\n\nBornhausen\n\nBarriere\n\nHöfen\n\nEschenz, Mettlen\n\nBreite\nRohr\n\nKreuzKartause\nIttingen\n\nAlte\nrsz\n\nentru\nm Park\n\nOchsen\n\nSchlosspark\nHauptpost\n\nBrotegg\n\nAltstadt\n\nRathaus\n\nNeuhause\nrst\n\nr.\n\nSternwarte\nstr\n\n.\n\nWeinacker\n\nHuben Bühl\n\nRötelimoos Dorf\n\nKöll\n\nVorstadt\n\nFreudenberg\n\nBrand\n\nStählibuck\n\nDorfz\nentru\n\nm\n\nLe\ntte\n\nnstr\n.\n\nKalth\näuse\n\nrn, D\norf\n\nBrücke\n\nKratte\nnbach\n\nAffe\nltra\n\nngen, D\norf\n\nLo\nmmis,\n\n M\natzi\n\nngerst\nr.\n\nIldbach\n\nBrückenwaage\n\nFriedbergstr.\n\nAufhofen\n\nLustdorf\n\nW\nolfikon TG\n\nStrohwilen-W\nolfikon, Käserei\n\nStrohwilen, Dorf\n\nVogelsang\n\nHub\n\nFimmelsberg, Kreuz\n\nObholz\n\nMittelrüti\n\nSpitzrüti\n\nWiesrain\n\nArche Noah\n\nOberfeldstr.\nAlgisser\n\nStaubeggstr.\n\nKantonsschule\n\nOberkirchstr.\n\nFriedhofSpeerstr.\n\nKehlhof\n\nLangdorf\n\nThurgi-Park\n\nW\nellauer\n\nScheidweg\n\nRömerstr.\n\nUnterdorf\n\nLöwen\n\nBiberpfad\n\nBürgi\n\nOst\nPfyn, Gemeinde\n\nFrohsinn\n\nLinde\n\nSchweikhof\n\nHörhausen, Dorf Hörhausen, Käsereistr.\n\nHomburg, Dorf\n\nLöhren\n\nAlte\nrss\n\niedlung\n\nFe\nlse\n\nnau\n\nDorf\n\nGrüneck\n\nHimmelbrunnen\n\nKirche\n\nRosengasse\n\nBahnhofstr.\n\nKellhof\n\nLamperswil, Illhartstr.\n\nIllhart, Sternen\n\nIm Wiel\n\nSchulhaus\n\nRaperswilen, Dorf\nHattenhausen, Dorf\n\nGolfpanorama\n\nKreuzung\n\nOberfruthwilen\n\nSchreinerei\n\nSalenstein, Dorf\n\nSchloss Arenenberg\n\nFriedhof\n\nAdler\nRathaus\n\nOberdorf\n\nConny Land\n\nFabrikstr.\n\nEngwangerstr.\nDorf\n\nSchulweg\n\nOberhörstetten, Abzw.\n\nim Rank\n\nHaldenberg Scheitingen\n\nSchulhaus Hub\n\nFeldbach\n\nUnterhörstetten, Dorf\n\nHungerbüel\n\nHörhausen, alte Post\n\nSteinberg\n\nEugerswil\nHörhausen,\nHaidenhaus Obersalen\n\nUntersalen\nReutenen\n\nJagdhaus\n\nFreihof\n\nHochstr.\n\nEichhölzli\n\nSportplatz Emmig\n\nLanzenneunforn, Dorf\n\nLanzenneunfornstr.\n\nWellhausen,\nWeinfelderstr.\n\nSchulhaus\n\nOst\n\nZielweg\n\nFriedhof\n\nObergriesen\n\nPlättli Zoo\nBannhaldenstr.\n\nWellhauserweg\nOststr.\n\nIm Moos\n\nFlurhof\n\nSoldatendenkmal\n\nJugendmusikschule\n\nW\nyd\n\nenstr\n.\n\nAllm\nendweg\n\nFe\nldgass\n\ne\n\nBuebenweg\n\nPaulisguet\n\nJuch\n\nPaketpost\n\nIm Alexander\n\nLangfeld-\nkreisel\n\nErchingerhof\n\nMarkt-\nplatz\n\nLindenplatz\n\nOberw\nile\n\nrst\nr.\n\nHofen\n\nOberw\nil, \n\nDorf\n\nBause\nl\n\nHäuslenen, Zentrum\n\nMoos\n\nAumühle\n\nThundorferstr.\n\nReutenenstr.\n\nRose\nnbergstr\n\n.\n\nGeneral-\n\nW\neber-S\n\ntr.\n\nKantonss\npita\n\nl\n\nHuggenbergerhaus\n\nBruder-Klaus Kapelle\n\nFliederstr.\nTalackerstr.\n\nWalzmühle\n\nRietwies\n\nBalterswil, Dorf\n\nBichelsee, Dorf\n\nItaslen\n\nSchulhaus\n\nVolg\n\nNiederhofen-Höfli\n\nStrandbad\nBichelsee\n\nTannegg\n\nDussnang,\nBrückenwaage\n\nSchlangenzoo\n\nWiezikon, Weingarten\n\nWiezikon,\nWidenackerWies\n\nGrueb\n\nOberwangen,\nSonnenhof\n\nDussnang,\nRehaklinik\n\nFrohsinn\n\nScheidweg\n\nSonne\n\nGrüner Baum\n\nFischingen, Kloster\n\nGloten\n\nKläffler\nBreite\n\nOberhofen\n\nEschlikonerstr.\n\nSirnach,\nPumpwerkstr.\n\nKett\nHofen\n\nRosenberg\n\naltes Schulhaus\n\nMitteldorf\n\nHub Dorfplatz\n\nBusswil, Hauptstr.\n\nSonnenmatt\n\nLittenheid Klinik\n\nLerchenfeld\n\nWilenstr.\n\nW\ninke\n\nlrie\ndstr\n\n.\n\nLenzenbüel\n\nBildfeld, Süd\n\nBildfeld, Mitte\n\nKreuzackerstr.\n\nEggfeld\n\nLetten\n\nBildfeld, Nord\n\nSt. Margarethen TG,\nDorf Im Mösli\n\nGemeindehaus\n\nWüre Feuerwehrdepot\n\nMaugwil\n\nHittingen\n\nBraunau, Dorf Ebnet\n\nEggwilstr.\n\nHimmelrich\n\nSTIHL\n\nBahnhof Süd\n\nFlorastr.\n\nStrick\n\nTüfrüti\n\nSalen\n\nAu\n\nGrütli\n\nAlters- u. Pflegeheim\n\nBächlistr.\n\nSchwindel\n\nDorf\n\nFreihof\n\nStrickwald\n\nSäge-Waldbach\n\nZiegelhütte\n\nWolfhag\n\nPost\n\nHinterschwil\n\nIfang\n\nKreuzstr.\n\nalte Post\n\nMagdenau\n\nPost\n\nGieselbach\n\nRieden, Dorf\n\nBahnhof\n\nSonnenberg\n\nSchönenbühl\n\nAlte\n Post\n\nHueb\n\nFa\nlke\n\nn\n\nHinteregg\n\nMoos\n\nDorfLuchten\nW\n\nüschbach\n\nLedi\n\nGüetli\n\nHasenbrunnenLip\npenreute\n\nGemsli\n\nZelg\n\nMühlto\nbel\n\nAllmendsberg\n\nEngi, L\nandesp\n\nlatte\nnberg\n\nMatt, Dorf\n\nStation\n\nBrummbach\n\nMeissenboden\n\nSchwändi\n\nElm, Station\n\nElm, Dorf\n\nAltersheim\n\nObmoos\n\nSportbahnen\n\nChappelen\n\nRüfi\n\nSteinibach\n\nW\nichlen (P\n\nanze\nrplatz)\n\n/Panixe\nrpass\n\nVilters, \nZentrum\n\nOberdorf\n\nRosengarten\n\nHärtistr.\n\nElm, Obererbs\n Skihütte\n\nElm\n, O\n\nbererbs H\nöhenwegUrnerboden DorfKlausenpass/\n\nFlüelen\n\nSonne\n\nArgseeli\n\nKantonsgrenze\n\nFrittern\n\nStichplattenkehre\n\nOberberg\nBergli\n\nBebie\n\nPost\n\nSchulhaus\n\nSchulhaus\n\nSchulhaus/Hauptstr.\n\nRössliplatz\n\nFeuerwehrgebäude\n\nSchulhaus\n\nRestaurant Freihof\nZünli\n\nKies\n\nHinterhaslen\n\nAbzweigung Haslen\n\nHauptstrasse\n\nAu W\nart\n\nVorderdorf\n\nW\neberei\n\nEngi, D\norf\n\nHinterdorf\n\nUntersool\nAlter Löwen\n\nKirche\n\nSchulhaus\nSchulhaus\n\nSeilb\nahn\n\nW\niese\n\n/Salem\n\nGemeindehaus\n\nRathaus\n\nSchütze\nnhaus\n\nFri\nedhof\n\nPfru\nndhaus\n\nVilla\nstr\n\n.\n\nStampf\nKantonss\n\nchule/Spita\nl\n\nBuchholz\n\nRiedern,\n\nSchulhaus\n\nLandstr.\n\nLurigenstr.\n\nLerchen\n\nAltersheim\n\nGemeinde\n\nWiggis Park\n\nKrumm\n\nOberdorf\n\nKanalstr.\n\nHaltli\n\nBeglingen\n\nChapellenstutz\n\nWinden\n\nRömerturm Garage Filzbach,\nSportzentrum\n\nMilchzentrale\nReutegg\n\nPost\n\nWalenguflen\n\nBödeli/S\ntocke\n\nn\n\nBeerenboden\n\nHohrain\nStutz\n\nOberdorf\n\nUnterterzen, Friedberg\n\nQuarten, Kirche\n\nQuarten, Dorf\n\nOberterzen, Dorf\n\nDorf\n\nPost \nMollis\n\nKirchplatz\n\nPost\nNäfels\n\nOberrütelistr.\n\nKino\n\nFreulerpalast\n\nLetz\n\nSchönegg\n\nLintharena\n\nIm Grütli\n\nFeuerwehrplatz\n\nim Horn\n\nFriedhof\n\nOchsenplatz\n\nAbzw\n. S\n\neggenstr\n.\n\nZentru\nm\n\nBadstr\n.\n\nZiegelbrückstr.\n\nSägestr\n.\n\nGrabenstr.\n\nUss\nbühl\n\nAllmeind\n\nKreuzw\nies\n\nPost\n\nStaumauer\n\nSchweig\n\nBächweidstr.\n\nPost\n\nSchweizerhof\n\nSonne\n\nEinschnitt\n\nRempen\n\nFlühbödeli\n\nGfell\n\nMühle\n\nDorf\n\nAlte\nrsh\n\neim\n\nButtik\non, D\n\norfp\nlatzMühlemoos\n\nGutenbrunnen\nGramatt\n\nDorf\nW\n\nest\n\nOberhöfli\n\nBettn\nau\n\nZentralhof\n\nAlte Post\n\nWangen, Zentrum\n\nKirc\nhe N\n\nuolen\n\nOchse\nnboden\n\nKapelle\n\nKirc\nhe\n\nRotbach\n\nBitz\ni\n\nSchweize\nrhofplatz\n\nStoglen\n\nTa\nlst\n\nr.\n\nLe\ntzi\n\nLid\nwil\n\nTe\nva\n\ng Schlöss\nliw\n\neg\n\nLa\nchen Bahnhof\n\nAlte\nndorf \n\nBahnhof\n\nEsc\nhenweg\n\nHöfli\nLochgasse\n\nHoleneich\n\nEgg\n\nMühlenen\n\nRüteli\n\nKesmalon\n\nSchlüsselweg\n\nObstlager\n\nGallusplatz\n\nLinthhof\n\nRüschenzopf\n\nKapellhof\n\nGrynau\n\nGiessen\n\nNeubruch\n\nSand\n\nRöten\n\nSchönau\n\nStiggleten\n\nBenken, Post\n\nAeuli\n\nKaltbrunn, Dorf\nSonnhalde\n\nFischhausen\nRotfarb\n\nSpital Ost\nSpital West\n\nTor\n\nNeumühle\n\nSonnenhof Schönenbach\n\nKistler\n\nGauenhof\n\nGommiswald, Dorf\n\nKinderheim\n\nAlpenblick\n\nFreigaden\n\nErnetschwil,\nDorf\n\nSteg\n\nHof\n\nBerg\nSternen\n\nSäge\n\nBildstöckli\n\nStich\n\nHirschen\n\nPost\n\nWeier\nOberfeld\n\nHäblingen\n\nGebertingen,\nSchulhaus\n\nFrohe Aussicht\n\nBetzikonUnterdorf\n\nSt. Gallenkappel,\nPost\n\nGebertingen,\nAbzw. Schulstr.\n\nHinter-\nernetschwil\n\nSt. Otmarsberg\n\nBreiten\n\nHinterer Schümberg\n\nHinterer Schümberg\n\nRittmarren\n\nBildhaus\n\nBrunnacker\n\nBerg-Sion-Str.\n\nSäge\n\nBirkenhalde\nOttenhofen\n\nUetliburg,\nGiegen\n\nFreudwil\n\nSeeblick\n\nGublen\n\nMettlen\n\nDorftreff\n\nAlte\n Post\n\nKäse\nrei\n\nBuechstr. Ost\n\nHummelberg\nHummelwaldstr.\n\nJona-Center\nFeldli\n\nKreuz\n\nSchachen\n\nGrünfeld\n\nW\neiden\n\nBuss\nkir\n\nchstr\n.\n\nOberse\neplatz\n\nSporta\nnlagen Li\n\ndo\n\nKinderzo\no\n\nRappersw\nil, \n\nBahnhof S\nüd\n\nGeberit\n\nMolkerei-\nstr.\n\nBollwies\n\nGreithstr.\n\nScheidweg\n\nSchulstr.\n\nHanfländer\n\nSchönau\nBelsito\n\nRüti\n\nLenggisrain\n\nFluhstr.\n\nHanfländerstr.\n\nHans-Rathgeb-Weg\n\nAttenhoferstr.\n\nKreuzliplatz\nSonnenhof\n\nGlärnischstr.\nCityplatz\n\nSonnenblickstr.\n\nSpitzenwies\n\nWohnheim Balm\n\nNeuhof\n\nAllmeindstr.\n\nAubrig\nstr\n\n.\n\nGrüt\n\nKreuza\ncke\n\nrst\nr.\n\nLe\nnggise\n\nrst\nr.\n\nRaineggstr\n.\n\nRanks\ntr.\n\nTägernau\n\nAltersheim\nMeienberg\n\nKempraten,\nBahnhof\n\nVita-Parcours\n\nZeughaus Feldlistr.\nLangrütistr.\n\nKindergarten\n\nHummelberg\n\nBuechstr. W\nest\n\nBuech Industrie\n\nSt. W\nendelin\n\nSt. D\nionys\n\nErle\nn\n\nBild\nau\n\nEW Vogelau\n\nSt. Josef\nBrücke\n\nUznabergstr.\n\nIndustrie\n\nOchsenTwirren\n\nBürg Schwärzi\n\nBreitenPostRietKählen\n\nFerrach\n\nLöwenRüti\n\nLettengasse\n\nNeuhaus,\nPost\n\nLenzikon\n\nKreuzkirche\n\nMürtschenstr.\n\nLanzenmoosstr.\n\nBurgerfeld\n\nSteinenbrücke\n\nMüllisperg\n\nGasterstr.\n\nStarrberg\n\nLö\nwenfeld\n\nGätzi\nbach\n\nNeudörfli\n\nSchulhaus\n\nAabrückeSchorenstr\n.\n\nStegweg\nKirc\n\nheDigaSpreiteSpita\nl\n\nOberse\ne-C\n\nenter\n\nHornbach\n\nGerbi\n\nUnterbilte\nn\n\nLinth-Escherstr.\nPost\n\nWindegg/Winkeln\n\nMühlegasse\n\nWarthausen\n\nOberbirg\n\nSchänis, Rathaus\n\nBiäsc\nhe\n\nW\neese\n\nn, P\nost\n\nSee\nAutis Hirschen\n\nFli\n\nLehni\n\nBellevue\n\nFo\nrte\n\nn\nArve\n\nnbüel\n\nObern\nSell\n\nSoldanella\n\nHinterst\nein\n\nMennweg\n\nStocks\nitte\n\nn\n\nVorderdorf\n\nAmden, D\norf\n\nBrugg\nMontana\n\nBahnhof\n\nStaldengarten\nLöntschtobel\n\nRhodannenberg\n\nVorauen\n\nEggliberg\n\nSchwändeliRichisau\nPragel –\n\nMuotathal\nPlätz\n\nChappeli\n\nAlpsteg\n\nFryberg\n\nSpittel\n\nSchulhauss\ntr.BuchenThonAdlerPostGüetliLa\n\nss\nigen\n\nAbzweigung Haslen\n\nBraunwald\n\nElm\n, B\n\nüelst\nafel\n\nSargans, Post\n\nCaste\nls\n\nMels,\n Post\n\nHuob\nAlte\n\nrsh\neim\n\nOberdorf\n\nFabrik\n\nAussicht\n\nSteigs\n\nLütsch\n\nSchurs\n\nWaldheim\n\nHienzi\n\nMühleboden\n\nSchwendi i. W., Dorf\n\nTschudi\n\nHolzbrücke\n\nGemse\n\nHalle\nnbad\n\nSchwarza\ncke\n\nrst\nr.\n\nFe\nldacke\n\nrst\nr.\n\nPizo\nlpark\n\nPizo\nlcenter\n\nSargans, Post\n\nGutshof\n\nRose\n\nVild\n\nMarkthalle\n\nTrübbach, Bahnhof\n\nTrübbach, Post\n\nDornau\nFährhütte Balzers,\n\nSportplatz\n\nOberstufenzentrum\nGagoz\n\nalte Gasse\n\nWeitegartenweg\n\nFontnas\n\nLonna/Heuwiese\n\nPlattis\n\nPost Alte\nRheinbrücke\n\nVaduz, S\nchwefel\n\nTri\nese\n\nnberg, T\näsc\n\nherlo\nch\n\nRütelti\n\nAlm\neina Masescha, Kapelle\n\nMasescha, Foppa\n\nGaflei, Matu\n\nGaflei, Klinik\n\nBalis\nchguad\n\nSteg, H\notel\n\nMalbun, J\nugendheim\n\nSchneeflu\ncht\n\nBergbahnen\n\nJöraboda\n\nMalbun, Z\nentru\n\nm\n\nSteg, T\nunnel\n\nTri\nese\n\nn, M\neierhof\n\nMatsc\nhils\n\nTri\nese\n\nn, V\nasc\n\nhiel\n\nRheinpark Stadion\n\nLettstr.\n\nSevelen, Büeli\n\nRathaus\n\nVeltur\n\nRietli\n\nAbzw. Bad Rans\n\nWeidweg\nSchulhaus Räfis\n\nGretschins, Dorf\n\nSchwimmbadAbzw. Rest. Aufstieg\n\nAbzw. Hotel Alvier\n\nSchnapsgrotzen\n\nGonzen Palfris,\nScheidweg\n\nOberschan,\nalte Post\n\nMuseum\n\nBettlerstein\n\nMalans\n\nGatina\n\nAzmoos, Post\n\nHaus Dr. Sulser\n\nGretschins,\nMagletsch\n\nDiesbach-Betschwanden\n\nLuchsingen-Hätzingen\n\nSchwanden Bahnhof\n\nMitlödi\n\nEnnenda\n\nBahnhof\n\nGlarus B\nahnhof\n\nLeuggelbach\n\nNidfurn-Haslen\n\nLinthal Bahnhof\n\nLinthal Braunwaldbahn\n\nRüti GL\n\nWinterthur\n\nRest. Adler\n\nNesslau-Neu St. Johann,\nBahnhof\n\nKlosterkirche\n\nDicken\n\nGermen\n\nDorf\n\nMühlewies\n\nStarkenbach\nHorb\n\nDorf\n\nPost\nStofel\n\nWäldli Schönau Lisighaus Dorf\n\nBreitenau\n\nStocken\n\nDorf\n\nGillsäge\n\nSeebensäge\n\nRietbad Bernhalde/Lutert.\n\nSchiltmoos\n\nKleinwaldKräzerli\n\nSteinfluh\n\nRossfall\n\nHüsli\n\nDürrenbach\n\nFrohsinn\n\nSonne Thal\n\nAnker\n\nHofbach\n\nPasshöhe\n\nSchwägalp,\nSäntis-Schwebebahn\n\nKublihoschet\nWydeli\n\nNetstal\n\nNieder- und\nOberurnen\n\nMühlehorn\n\nMurg\n\nUnterterzen Bahnhof\n\nWalenstadt\nBahnhof\n\nFlums Bahnhof\n\nMels Bahnhof\n\nSevelen\nBahnhof\n\nSargans\n\nBad Ragaz\nBahnhof\n\nMols\n\nQuinten\n\nNäfels-\nMolli\n\ns\n\nZiegelbrücke\nBahnhof\n\nZiegelbrücke\nBahnhof Nord\n\nSchänis\n\nBilten\n\nReichenburg\n\nSiebnen-Wangen Bahnhof\n\nBenken\n\nKaltbrunn\nUznach\nBahnhof\n\nSchmerikon\nBahnhof\n\nSchübelbach-\nButtikon\n\nWeesen\n\nBilten\n\nDorf b. Schänis, Landi\n\nFreihof\n\nWiesental\n\nRufi/Maseltrangen\n\nSonne\n\nRufi, Post\n\nSchübelbach\n\nSiebnen\n\nWangen\n\nTuggen\n\nGalgenen\n\nLachen\n\nInnerthal\n\nVorderthal\n\nBaumgartenstr.\n\nVorderhof\n\nEschenbach\n\nErmenswil\n\nWagen\n\nUnterdorf\n\nRiedern\n\nEnnetbach\n\nOberdorf\n\nAtzmännigstr.\nHintergoldingen, Sonne\n\nKapell\nAustr.\n\nVordersagen\n\nBaumgarten\n\nEgligen\nWolfertingenLöffel\n\nBlumenau\n\nJona\nBahnhof\n\nKempraten\n\nRapperswil\nBahnhof\n\nUnterterzen (Talstation)\n\nHafen\n\nRathausplatz\n\nZollacher\n\nStauffacherAlpenblick\nReha-Klinik\n\nWalenstadtberg,\nalte Post\n\nSchnabelweid\n\nTisa\n\nStutz Tscherlach, Dorf\n\nSteibünt\n\nBerschis, Unterdorf\n\nLochriet\n\nGalserschstr.\n\nWiesental\n\nSchulhaus Hochwiese\n\nRagnatsch\n\nRekrutierungszentrum\n\nPlons, Dorf\n\nBahnhofstr.\n\nKaserne\n\nHeiligkreuz, Untergasse\nMels, Staatsstr.\n\nOberheiligkreuz\n\nStadterwingert\n\nNeue\nStadtergasse\n\nZürcherstr.\nSargans, Bahnhof\n\nKantonsschule\nWolfriet\n\nParkhotel\n\nSternen\n\nWangs, Post\n\nWangs, Pizolbahn\n\nLaurentius\n\nFlums, Post\n\nFlums, Rathaus\n\nFlums, Kirchplatz\n\nFlumserberg, Stegen\n\nHof\n\nPlatten\n\nGasella\nRuslen\n\nBrünsch\nDavadell\n\nPlattewieseTannenbodenwiese\n\nTannenboden Dorf\n\nFlumserberg,\nTannenboden\n\nBergheim\nTa\n\nnnenheim\n\nMitte\nnwald\n\nOberberg\nFlumserberg,\nAlpenhof\n\nMuttenRutzHöfli\n\nFlums, Alpenrösli\n\nRichtersrank\n\nPortels Dorf Saxli\n\nSaxlirank\n\nFürscht\n\nOberterzen (Mittelstation)\n\nSportplatz\n\nBahnhofstr.\n\nSt. Leonhard\n\nPizolbahn\n\nMaienfeldestr. Flu\nppi\n\nBidems\n\nTamina Therme\n\nWiesli\nKlinik\n\nGrosswies\nSchwattenfall\n\nTaminabrücke\n\nTobelbrücke\n\nVadura, Dorf\n\nMapragg\n\nVättis, Dorf\nGigerwald,\nRestaurant\n\nGigerwald,\nStaudamm\n\nSt. Margrethenberg, Dorf\n\nEselrankPfäfers,\nAltes Bad\n\nRagol\n\nAbzweigung Bläs\n\nPfäfers,\nPostplatz\n\nWartenstein\n\nBad Ragaz, Post\n\nIm Ochsenbrunnen\n\nSchulhaus Kleinfeld\n\nFreihof\n\nZentrum\n\nDorfbad\n\nBalen-Gassaura, Alpenrösli\n\nValens, Sandgrueb\n\nValens,\nPost\n\nKlinik\n\nDuonig\n\nTschenner\n\nVasön, Dorf\n\nBalen-Gassaura, Dorf\n\nLangwiesen Schlatt Bahnhof\n\nMarthalen Bahnhof Stein am RheinUnterstammheim\n\nSchlattingen\n\nSchlatt\n\nBasadingen\n\nRicken,\n Uznacherstr.\n\nKirche\n\nHinterer Hummelwald\n\nMittlerer Hummelwald\n\nVorderer Hummelwald\n\nBrendi\n\nSpital\n\nRietwis\n\nWis\n\nUlis\nbach\n\nHegis\n\nKapplerhof\n\nAu\n\nKappel\nAcke\n\nr\n\nBahnhof\n\nMühlau\n\nGemeindehaus\nW\n\nier\n\nPost\n\nTüetlisberg\n\nUntereggberg\n\nEggberg\n\nKrummbach\n\nalte\n Post\n\nW\neier\n\nSchlatt\n\nDietsc\nhwil\n\nRohr\nDorf\n\nRütelira\nnk\n\nSchwandsb\nrugg\n\nHarzenmoos\n\nDorf\n\nWies\n\nEvang.\nKirche Wanne\n\nWattwil Bahnhof\n\nBrunnadern-Neckertal\nBahnhof\n\nMogelsberg\n\nDegersheim\nBahnhof\n\nSchachen\n(Herisau)\n\nDietfurt Bahnhof\n\nBütschwil\nBahnhof\n\nLütisburg\n\nBazenheid\nBahnhof\n\nWil Bahnhof\n\nSirnach\nBahnhof\n\nMünchwilen,\nBahnhof\n\nMünchwilen,\nPflegeheim\n\nRosental\n\nWängi\n\nWiesengrund\n\nJakobstal\n\nMatzingen\n\nWeberei Matzingen\n\nFrauenfeld Bahnhof\n\nFelben-Wellhausen Hüttlingen-Mettendorf Müllheim-Wigoltingen\nBahnhof\n\nLüdem\n\nEschlikon\n\nGuntershausen\n\nAadorf Bahnhof\n\nUzwil Bahnhof\n\nLichtensteig Bahnhof\n\nEbnat-Kappel\n\nKrummenau\n\nNesslau-Neu St. Johann\nNeu St. Johann\n\nNesslau\n\nStein SG\n\nUnterwasser\n\nAlt St. Johann\n\nEnnetbühl\n\nUrnäsch\n\nUrnäsch\nBahnhof\n\nZürchersmühle\n\nWaldstatt\n\nHaggen\nBahnhof\n\nWilen\n\nDusi\n\nBären\n\nTobelsäge Schutzgunten Zollhaus\n\nChrezibach\n\nSimmirank\n\nZentrum\n\nSchulhaus Höfli\n\nHueb\n\nSchäfli\n\nStig\n\nFrümsen Rathaus\n\nLuftseilbahn Staubern\n\nFrol\n\nLöwen\n\nDornen\n\nKirche\n\nLienz, Dorf\n\nBahnhofstr.\n\nBüchel b. Rüthi\n\nFeffetstr.\n\nRüthi, Dorf\n\nIndustrie\n\nHirschensprung\n\nMoos\n\nOberdorf\n\nOberriet, Rathaus\n\nEichenwies\n\nSekundarschule\n\nKobelwald\n\nKobelwies\n\nMettlen\n\nFranziskusstr.\n\nOberriet, Finkenweg\n\nWiesenweg\n\nMontlingen, Bitziweg\n\nHirschen\n\nTänneli\n\nMontlingen, Reitzentrum\n\nLetzau\nFleuben\n\nEichbergerstr.\n\nHirschen\n\nBreite\nTraube\n\nWieswanne\n\nBächler\n\nZiel-Kornberg\n\nSägentobel\n\nSpital/Heime\n\nSportanlage/GESA\n\nWannenlocher\n\nBruggtobel\n\nGrütli\n\nMohren\n\nSturzenhard\n\nBellevue\n\nSteinegacht\nDorf\n\nHinterdorf\n\nalte\n Post\n\nBrücke\nSonderegg\n\nTaa\nNeugass\n\nSchloss\nbrücke\n\nRose\nnberg\n\nW\naldegg\n\nSchulen\n\nDornacherhof\n\nRosenau\n\nUnterdorf\n\nVisc\nose\n\nW\niese\n\nnrain Zoll\n\nBünteli\nWidnau, Schlatt\n\nGirle\nn\n\nMaienhalde\n\nRathausUnterdorf\n\nPost\n\nBiss\nau\n\nAsylstr.\n\nRosentalSpital\n\nPost\n\nRosengarten\n\nWaldegg\n\nHirschli\n\nUnterrechstein, Heilbad\n\nKaien\n\nW\näss\n\nern\n\nRiethof\n\nRutle\nnstr\n\n.\n\nBäumen\n\nEugst\n\nKapf\n\nTannenbaum\nBaumert\n\nErgeten-Loch\nErgeten\n\nRuppenhalde\nRuppendörfli\n\nRuppen\n\nLandmark\n\nHonegg\n\nHaggen\n\nKapelle\n\nSt. Anton\n\nUnterlitten\n\nAltersheim Forst\n\nWidenbach/Bächis\n\nHinterforst, Post\n\nOberrüti\n\nEichberg, Dorf\n\nSüesswinkel\n\nHärdli\n\nEichberg, Post\n\nAnger\n\nBaggersee\n\nSchützenwiese\n\nKriessern, Dorf\nGassermadstr.\n\nBleichi\n\nOberki\nrle\n\nn\n\nKloste\nrguet\n\nRathaus\n\nElse\nnacke\n\nr\n\nFe\nldstr\n\n.\n\nDepot\n\nKesselbrücke\n\nLüchingen, Dorf\n\nGehren\n\nMarbach, Dorf\n\nRanft\n\nBetten\n\nRebstein, Dorf\n\nAusserdorf\n\nSteinacker\n\nBad\n\nBalgach, Rathaus\n\nDorf\n\nLändern\n\nOptik\n\nSchloss\n\nRhyd\norf\n\nGemeindehaus\n\nW\nidnau, P\n\nost\n\nAuenstr\n.\n\nGüetli\n\nHennemoos\n\nDiepoldsa\nu, D\n\norf\n\nStorchenbühl\n\nHeim\nstr\n\n.\n\nSchweize\nr Z\n\noll\n\nZoll\n\nEmsp\nark\n\nLoogarten\n\nForstegg\n\nÄugstisriet\n\nSennwald, Post\n\nSchlössli\n\nRofisbach\n\nFarnen\n\nGamschol\n\nGasenzen\n\nWiden\n\nKarmaad\n\nGolfplatz\n\nFeld\n\nGeriäls\n\nFeldgatter\n\nLangäulistr.\n\nHochhaus\n\nSpital\n\nPflegeheim\n\nLims\n\nWerdenberg\n\nKath. Kirche\n\nSekundarschule\n\nKreuzgasse\n\nGätterli\n\nRöllweg\n\nRheinaustr.\n\nHallenbad Flös\n\nRäfis, Bäckereistr.\n\nStationsstr.\n\nDistelweg\nLilienweg\n\nAckerweg\n\nFlösweg\n\nRathaus\n\nZentrum\n\nEW\nGrünaustr.\n\nBahnhofstr. Ost\n\nBuchs SG,\nBahnhof\n\nWiedenstr.\n\nSternstr.\nNTB/BZB\n\nStüdtli\nHaus Wieden\n\nAeuli\nBrunnenstr.\n\nUnterdorf\n\nMühlbachstr.\n\nPost\n\nKohlplatzSäntisstr.\nAbzw.\n\nLeversberg\n\nAmasisForst\n\nWinnewies\n\nGrabserberg, Schluss\n\nBoden\n\nMadang\n\nHöhi\n\nVoralp Kurhaus\n\nRogghalm\n\nLehn\n\nEggenberg\n\nHeiterswil\n\nHemberg\n\nSt. Peterzell\n\nDietfurt\n\nNecker\n\nOberhelfenschwil\n\nLichtensteig\n\nKrinau\n\nDicken\n\nSchönengrund\n\nBächli\n\nLibingen\n\nMosnang\n\nBütschwil\n\nGanterschwil\n\nHoffeld\n\nDegersheim\n\nLütisburg\n\nGähwil\n\nRindal\n\nJonschwil\n\nSchwarzenbach\n\nBronschhofen\n\nSirnach\n\nWallenwil\n\nEttenhausen\n\nTänikon\n\nHagenbuch ZH\n\nDingenhart\n\nThundorf\n\nStettfurt Weingarten Lommis\n\nGerlikon\n\nFelben\n\nPfyn\n\nMüllheim\n\nWigoltingen\n\nDettighofen\n\nHörhausen\n\nReckenwil\n\nHomburg\n\nSteckborn\n\nGachnang\n\nBichwil\n\nOberuzwil\n\nUzwil\n\nNiederuzwil\n\nOberbüren\n\nHenau\n\nMühlrüti\n\nDreien\n\nBronschhofen\n\nBronschhofen AMP\n\nBettwiesen\n\nTägerschen\n\nMärwil\n\nWeinfelden\nBahnhof\n\nMärstetten\nBahnhof\n\nOppikon\n\nBussnang\n\nBürglen\n\nSulgen\n\nKradolf\n\nTobel-Affeltrangen\nBahnhof\n\nZuzwil\n\nSchönholzerswilen\n\nWeingarten\nbei Märwil\n\nAmlikon\n\nBissegg\n\nReuti\n\nWeinfelden\n\nOttoberg\n\nMärstetten\n\nSonterswil\n\nLipperswil\n\nIllhart\n\nRaperswilen\n\nHelsighausen\n\nHattenhausen\n\nFruthwilen\n\nEngwilen\n\nTägerwilen\n\nMettlen Buhwil\n\nZüberwangen\n\nIslikon\nBahnhof\n\nWarthUesslingen\n\nOberneunforn\n\nWeiningen TG\n\nHüttwilen\n\nNussbaumen TG\n\nStammheim\n\nEschenz\n\nEschenz Mammern\nStammheim Bahnhof\n\nGrabs\n\nWildhaus\n\nBuchs SG\n\nSalez-Sennwald\nBahnhof\n\nThalisstr.\n\nHaag-Center\n\nRheinstr.\n\nHaag, Dorf\n\nGrabs, Industrie\n\nBuchs SG\n\nSchaan Bahnhof\n\nNendeln\nBahnhof\n\nBalzers, Schlossweg\n\nSchlossweg\n\nBächlegatter\n\nSonnenkreisel\n\nMaschlina\n\nVaduz, Rütti\n\nSpital\n\nVaduz, Post\n\nStädtle\n\nEbenholz/Universität\n\nVaduz, Mühleholz\n\nTheater\n\nSchaan, Hilti\n\nSebastianstr.Eschen,\nSportpark\n\nPresta\n\nSchaan, Zentrum/LKW\n\nEintracht\n\nEschen, Post\nEschen, Kohlplatz\n\nGamprin, Haldenstr.\n\nRofenberg Kapelle\n\nKindergarten\n\nSchönabüel\n\nPrimarschule\n\nGrossabünt\n\nBendern, Post\n\nMühlegass\n\nJedergass\n\nGamprin, Badäl\n\nRuggell, Kreuzstr.\n\nOberwiler\n\nSennerei\n\nGiessa\n\nFlandera\n\nIndustriering\n\nNoflerstr.\n\nRuggell,\nRathaus\n\nStelzagass\nGemeindehaus\n\nBühl\n\nWaldeck\n\nSim\nmasg\n\nuet\n\nAbzw\n. B\n\nadäl-S\nchlatt\n\nUnterbühl\nMichel-Oehri\n\nRuggell,\nZollamt\n\nNofels, Oberer Hasenbach\nBergäcker\n\nGisingen, Flurgasse\n\nFabrikweg\nHochhaus\n\nOberhausstr.\n\nNofels, Kirche\nGisingen, \nMilchhof\n\nGhf Bad Nofels\n\nEschner Rütte\n\nWidumLoch\n\nMauren, Fallsgass\n\nWegacker Freiendorf\n\nFreihof\n\nMauren, Binza\n\nMauren, Kirche\n\nKrummenacker\n\nMauren, auf Berg\n\nSchellenberg,\nEgerta\n\nStotz\n\nLimsenegg\n\nSägaplatz\n\nHinterschloss\n\nObergut\n\nHinterschellenberg\n\nTannwald\n\nKlenn\n\nSchellenberg, Post\n\nSchaanwald, Waldstr.\n\nKohlmahd\n\nSchaanwald, Zuschg\n\nSchaanwald, Zollamt\n\nFeldkirch, Bahnhof\n\nKatzenturm/Busplatz\n\nLandesgericht\n\nFeldkirch, Schulzentrum\n\nTisis, Leopold-Scheel-Weg\n\nLetzestr.\n\nRappenwaldstr.\n\nTisis, Töbeleweg\n\nZiel\nIndustrie\n\nMauren, Post\n\nQuäderle\n\nHofkellerei\n\nSchaan, Quader\n\nLaurentiusbad\n\nRossfeld/Obergrass\n\nIm Rossfeld\n\nDuxgass/Kresta\n\nPlanknerstr./Kresta\n\nKinderheim\n\nSchaan, Fürstenweg\n\nPlanken, Vorderplanken\n\nAbzw. Egerta\n\nSchulhaus\n\nPlanken, Saroja\n\nBierkeller\n\nIm Besch\n\nNendeln, Oberwiesen\n\nNendeln, Tonwarenfabrik\n\nIvoclar\n\nHilcona\n\nIndustriestr.\n\nSchaan, Rosengarten\n\nUnder Atzig\n\nBendern, Pinocchio\n\nBendern,\nWidagass\n\nEschen,\nBrühl\n\nHaldengass\n\nMalarsc\nh\n\nZolls\ntr.\n\nSchaan, R\nheindenkm\n\nal\n\nRheinau\n\nTriesen, Messina\n\nTriesen, Post\n\nAu\n\nSchule\n\nFeldstr.\n\nVanetscha\n\nLanggasse\n\nPoska\n\nTriesenberg, Post\n\nObergufer\n\nSteinort\n\nTriesenberg, Rizlina\n\nGuferwald\n\nTriesenberg, Abzw. Masescha\n\nTristel\n\nEgga\n\nSamina\n\nTriesen Säga\nGartnetschhof\n\nArgweg\n\nRheinstr.\n\nBrückle\n\nHöfle\n\nAlter Pfarrhof\n\nEgerta\n\nMälsnerdorf\n\nRietstr.\n\nRüthi SG\n\nOberriet\nBahnhof\n\nAltstätten Bahnhof\n\nRebstein-Marbach\n\nHeerbrugg\nBahnhof\n\nAu, SG\n\nSt. Margrethen\nBahnhof\n\nRheineck\nBahnhof\n\nStaad\nBahnhof\n\nSeebleiche\n\nSandbüchel\n\nWartensee\n\nWienacht-Tobel\n\nSchwendi b. Heiden\n\nHeiden\n\nBahnhof\n\nRuder-\nbach\n\nWalzenhausen\n\nAltstätten Stadt\n\nAlter Zoll\n\nWarmesberg\n\nKreuzstr.\n\nLüchingen\n\nMarbach\n\nSt. Anton\n\nOberegg\n\nWald AR\n\nRehetobel\n\nSpeicherschwendi\n\nHeiden\n\nRorschacherberg\n\nRorschach\n\nAltenrhein\n\nUntereggen\n\nFreidorf TG\n\nHäggenschwil\n\nWittenbach\n\nBerg SG Tübach\n\nRoggwil TG\n\nStachen\n\nNeukirch\n\nMuolen\n\nSteinebrunn\n\nAmriswil\n\nOberaach\n\nSommeri\n\nLangrickenbach\n\nAltnau\n\nGüttingen\n\nBottighofen\n\nHefenhofen\n\nDozwil\n\nRomanshorn\n\nHorn\n\nArbon\n\nGrub AREggersriet\n\nReute\n\nSchachen Berneck\n\nAu\n\nHeerbrugg\n\nMohren\n\nDiepoldsau\n\nHohenems\n\nNeuwies\n\nKloteren\n\nZinggen\n\nOberdorf\n\nMonstein\n\nGaismoos\n\nLeuchenLandhaus\n\nUnterer Platz\n\nBild\n\nHeldsbergRheinpark\n\nIndustriestr.\n\nÄueli\n\nNebengraben\n\nBrüggershofstr.\n\nBuechen\n\nRisegg\n\nSchönenbach\n\nFriedegg\nAltersheim\n\nBrendenHaufenHellbüchel\nBruggmühleLindenberg\n\nFriedberg\n\nNational\n\nAsylstr.\n\nLöwen\n\nalte Post\n\nLinde\n\nNagelstein Altensteig\n\nSchwimmbad\n\nBuriet\n\nHegi\nFlugplatz\n\nMarkthalleSpeckHafenHörnlibuck\n\nSeebleicheBachwiesWachsbleichestr.\n\nHaupt-\nBahnhof Süd\n\nMühle-\ntobelstr.\n\nSwissair\n\nSeehalde\nWilen\n\nWilenrain\n\nAm Rhein\n\nSchulhaus\n\nDorf\n\nMineralbad\nApfelberg\n\nSchäflisberg\n\nCentral\n\nGletscherhügel\n\nGemeindehaus\n\nLutzenberg\n\nWolfhalden\n\nZelg\n\nLachen\n\nThal\n\nWasserauen\n\nSchwende\n\nSteinegg\n\nWeissbad Bahnhof\n\nAppenzell\nBahnhof\n\nHirschberg\n\nSammelplatz\n\nGais Stoss AR\n\nZweibrücken\n\nStrahlholz\n\nHebrig Schachen (Gais) Rietli\n\nBühler\n\nSteigbach\n\nLustmühle,\nBahnhof\n\nSchülerhaus\n\nSpisertor\n\nM\narktplatz/\n\nBohl\n\nBirnbäumen\n\nNotkersegg\n\nSchwarzer Bären Vögelinsegg\n\nSchützengarten\n\nBendlehn\n\nGfeld\n\nTrogen Bahnhof\n\nSpeicher\nBahnhof\n\nStern\nen bei T\n\neufen\n\nStofel\n\nTeufen\nBahnhof\n\nGontenbad\n\nJakobsbad\n\nGonten\n\nKastenbahn\n\nBerg\n\nBötz\n\nZidler\n\nAdlerplatz\nKreuzhof\n\nZiel\n\nMettlenbrücke Hallenbad\n\nAlpsteinstr. Moren\n\nSpital\n\nHirschenberg, Station\nEleuer\n\nZentraleSchönenbüelBleichenwald\n\nLädeli Kreuzstr.\n\nKirche\n\nAppenzell\n\nWaldstatt\n\nSchwellbrunn\nHundwil\n\nStein AR\n\nNiederteufen\n\nAbtwil\n\nEggerstanden\n\nWeissbad\n\nBrülisau\n\nGisingen\n\nNofels\n\nFeldkirch\n\nTisis\n\nSchönbühl\n\nVorderhaus\n\nGählern\n\nAbzweigung\nObertobel\n\nSteinegg\nFeuerwehrhaus\n\nSitz\n\nAlmenweg\n\nReutenen\n\nBuchen\n\nLandsgemeindeplatz\n\nSchopfacker\n\nBleiche\nGrunholz\n\nUnterdorf\n\nNasen\n\nSchweizerbund\n\nHopsbermoos\n\nDorf\n\nSandegg\n\nLindenbüel Eugst\n\nHüttschwendi\n\nOberstall\n\nStoss\n\nHalden\n\nBäre\nn\n\nSonne\n\nZweibrü\ncke\n\nn\n\nHörn\nlira\n\nnk\n\nRobach\n\nMidegg\n\nSchütze\nnhaus\n\nSonder\n\nDorf\nSchulhaus\n\nSäntis\nAuss\n\nerka\nien\n\nHinter dem Ack\n\nKastbühl\n\nHüsli\n\nList\n\nSchiessegg\n\nTanne\n\nUnterschlatt\n\nLank\n\nSteig\n\nLinde\n\nDorf Haslen AR\n\nEnggenhütten\n\nTeufen AR\n\nSt. Gallen Bahnhof\n\nFe\nlse\n\nnstr\n.\n\nSchulhaus\n\nWald\n\nGaishaus\n\nEngwang, Dorf\n\nWagerswil\n\nGemeindehaus\n\nHauptstr.\n\nWäldi,\nDorfplatz\n\nVolg\n\nMuggenwinggel\n\nObstgarten\n\nPost\n\nLa\nnggass\n\ne\n\nUnterdorf\n\nSchlatt\nDotnacht, Dorfplatz\n\nAlterswilen\n\nSchwaderloh\n\nEllighausen\n\nKäserei\n\nDorf\n\nKirche Bernrain\n\nJakobshöhe\n\nSeeblickstr.\n\nBergstr.\nFe\n\nlse\nnburg Remisb\n\nergstr\n.\n\nKäsb\nach\n\nEkkharthof\n\nBottig\nhofen, P\n\nost\n\nScheidweg\n\nScherzi\nngen, P\n\nost\n\nNonnenpförtli\n\nSpita\nleingang\n\nSchulst\nr.\n\nVorderdorf\n\nTu\nrnhalle\n\nKirc\nhe\n\nBäcke\nrst\n\nübli\n\nBlin\ndenze\n\nntru\nmRohrenze\n\nlg\n\nBesm\ner\n\nBurggraben\n\nBurg\n\nSeminarBärenplatz\n\nBlaues-H\naus-\n\nPlatz BreitePaulis\ntr.\n\nKantonsschule\n\nW\nase\n\nnstr\n.\n\nBodense\ne Arena\n\nNeudorfs\ntr.\n\nSonnenwiese\nnstr\n\n.\n\nSchwim\nmbad Hörnli\n\nZihlst\nr.\n\nSeepark\nKurzrickenbach\n\nEngelse\ne\n\nW\nolfa\n\ngger\n\nSägenösc\nh\n\nGaiss\nberg\n\nRothaus\n\nMöösli\nweg\n\nWilen\n\nIllighausen, Dorf\n\nLe\nngwil, \n\nDorf\n\nOberhofen\n\nDettighofen\n\nLa\nnghalden\n\nGaissbergstr.\n\nAlte Bergstr.\nRosenegg\n\nAlterszentrum\n\nSonnenweg\n\nFli\negaufst\n\nr.\n\nRebsto\nckp\n\nlatz\n\nMowag\n\nRibistr.\n\nGlase\nrst\n\nr.\n\nSportp\nlatzIndustr\n\nie\n\nRuet\nZentrum\n\nHertler\n\nKirche\n\nErnst Kreidolfstr.\n\nGuggenbühl Esslenstr.\n\nBrunegg\n\nGranegg\n\nKoloss\neumplatz\n\nLö\nwenstr\n\n.\n\nGrenzstr.\nDufourstr.\n\nKonstanzerstr.\n\nHelvetiaplatz\n\nHauptzoll\n\nKaruss\nell\n\nW\neiherstr.\n\nRebstock-\nplatz\n\nSpiesshaldenstr.\n\nBernegg\n\nSeeschau\n\nRosenweg\n\nFriedbergstr.\n\nSonnenplatz\n\nHumana\n\nAeuli\n\nPfle\ngeheim\n\nGüttin\ngersr\n\neuti\n\nGiess\nen\n\nMauren TG, D\norf\n\nOpfersh\nofen, D\n\norf\n\nLe\nim\n\nbach, K\nreuzu\n\nng\n\nDonzh\nause\n\nn, D\norfp\n\nlatz\n\nKreuzung\n\nVolg\n\nEckartshausen\n\nMattwil,\nSchule\n\nOchsen\n\nBirwinken, Käserei\n\nKlarsreuti, Linde\n\nHapperswil\n\nHugelshofen\n\nNeuwilen Illighausen\n\nNiederhelfenschwil\n\nNiederbüren\n\nArnegg\n\nFlawil\n\nAndwil\n\nWaldkirch\n\nBernhardzell\n\nBischofszell\n\nZihlschlacht\n\nLenggenwil\n\nZuckenriet\n\nArnegg Bahnhof\n\nFlawil Bahnhof\n\nBischofszell Stadt\nBahnhof\n\nHauptwil\n\nSitterdorf Bahnhof\n\nBischofszell Nord\n\nWinkeln Bahnhof\n\nBruggen\n\nSt. F\niden Bahnhof\n\nHäggenschwil-Winden\nBahnhof\n\nMörschwil\n\nRoggwil-Berg\n\nGoldach\n\nHorn Bahnhof\n\nSteinach Bahnhof\n\nArbon\nBahnhof\n\nRorschach\nStadt\n\nRorschach\n\nRorschach Hafen\n\nNeukirch Bahnhof\n\nAmriswil\nBahnhof\n\nErlen\n\nBerg\n\nKehlhof\n\nSiegershausen\n\nLe\nngwil B\n\nahnhof\n\nKreuzlingen Bernrain Bahnhof\n\nKreuzlingen Hauptbahnhof\n\nTägerwilen-Dorf\nBahnhof\n\nMuolen\nBahnhof\n\nEgnach Bahnhof\n\nArbon,\nSeemoosriet\n\nRomanshorn\nBahnhof\n\nHeimenhofen\n\nMattwil\n\nAndwil\n\nErlen\n\nSteckborn Bahnhof\n\nBerlingen Mannenbach-Salenstein\nErmatingen Bahnhof\n\nKurzr\nickenbach Seepark\n\nBotti\nghofen\n\nM\nünste\n\nrli\nngen-S\n\ncherzi\nngen\n\nM\nünste\n\nrli\nngen, S\n\npita\nl\n\nLa\nndsc\n\nhlacht\n\nAltn\nau B\n\nahnhof\n\nGütti\nngen B\n\nahnhof\n\nKess\nwil\n\nUttwil\n\nKre\nuzli\n\nngen H\nafen\n\nKonstanz Bahnhof\n\nTägerwilen-\nGottliebenTriboltingen\n\nStein am Rhein\nBahnhof\n\nEtzwilen\n\nSchlattingen\n\nSt. Katharinental\n\nNeubrunn-\nUlmenhof\n\nAdler\n\nAtzmännig, Schutt\n\nFlumserberg,\nTannenboden\n\nDiessenhofen Bahnhof\n\nSchänis, Gemeindehaus\n\nHefenhausen,\nIllhartstrasse\n\nZentrum\n\nKantonalbank\n\nHofen\n\nWittenbach\nBahnhof\n\nGommenschwil\n\nSchule\n\nMaienrain\nSchlossgasse\n\nBachtobelstr.\n\nvorderes Bachtobel\n\nWeinberg\n\nGlarus\n\nEnnenda\n\nOberaach Bahnhof\n\nSteinebrunn\nBahnhof\n\nGrütli\n\nChur\n\nMaienfeld\n\nGossau Bahnhof\n\nHerisau Bahnhof\n\nHerblingen\nBahnhof\n\nSchloss Laufen am Rheinfall\n\nBahnhof\nJestetten\nBahnhof\n\nLottstetten Bahnhof\n\nRafz Bahnhof\n\nBahnhof\n\nNeuhausen Rheinfall\n\nNeuhausen Bad Bahnhof\nBeringerfeld\n\nSchaffhausen\n\nBahnhof\n\nBahnhof \nNord\n\nNeunkirch \nBahnhof\n\nWilchingen-Hallau,\nBahnhof\n\nBeringen Bad\nBahnhof\n\nThayngen Bahnhof\n\nBülach/Zürich\n\nTrasadingen\n\nGriessen Bahnhof\n\nErzingen Bahnhof\n\nBasel\n\nSingen\n\nSingen\n\nTrottengasse\n\nAtlingen Schulstr.\n\nHöfe\n\nDorf\n\nSiblingerstr.\n\nAm Stei\n\nSiblin\ngerhöheNäppentalHohbrugg\n\nNeumühle\n\nDorf\n\nAdlerstr.\n\nSchweizerbund\n\nAltersheim\n\nMattenhofGemeindehausPoststr.\n\nJulio\nmagusBahnhofst\n\nr.\n\nDorf\n\nDorf\n\nHägli\n\nBifa\nng\n\nBelve\ndere\n\nOberst\nieg\n\nEggeweg\n\nNeuweg\nRain\n\nRauhergete\n\nHerbstäcker Neuhausen\nBahnhof\n\nDurstgraben\n\nGemeindewiesen\nRhenania\n\nNeue Welt\n\nDorf\n\nEnge\nEngestr.\n\nScheidegg\n\nPromenade\n\nFernblick\n\nZuba\n\nHohfluh\n\nTrubegüetli\n\nStokarbergstr.\n\nWiesli\nHallenbad\n\nNordstr.\n\nDurachste\ng\n\nTalberg\n\nLogierhaus\n\nBuchbergstr.\n\nUhrenmanufaktur\n\nBirch\n\nPilg\nerbrunnen\n\nFe\nlse\n\nntäli\n\nPlatte\nnweg\n\nKantonale Verw\naltu\n\nng\n\nBreite\nsti\n\neg\n\nim Kerr\n\nBrunngasse\n\nGemeindehaus\n\nEichwis\n\nSchlauch\n\nSchinderwies\nDorf\n\nGewerbe-\n\nze\nntru\n\nm\n\nPsychiatrie-\nzentrum\n\nSteigbrunnen\n\nSchütze\nnhaus\n\nQuellenstr.\n\nRiet\n\nHohlenbaum\n\nWeinberg\n\nNeubrunn\nPlatte\n\nnhalde\n\nHeubergSommerw\nies\n\nSommerhalde\n\nKleinbuchberg\n\nHochrahn\nGehren\n\nDorfp\nlatz\n\nMühlentor\n\nBachstr\n.\n\nSchiffl\nände\n\nKegelgäss\nchen\n\nBruderhöfli\n\nPost\n\nBuchthalen\n\nRose\nntal-\n\ngäss\nchen\n\nLin\ndli\n\nRebhangstr\n.\n\nVögelin\ngäss\n\nchen\n\nIm\n Fr\n\neien\n\nSchifflände\n\nStrandbad\n\nKirche St. Michael\n\nUnterberg\n\nPost\n\nNeuhus\n\nOrts\nmitte\n\nOttil\nienstr\n\n.\n\nzu\nm Grenzst\n\nein\n\nDorf\nBrücke\n\nRamse\nn, B\n\nrücke\n\nDorf\n\nZoll\n\nSonne\n\nPetersb\nurg\n\nRathaus\nSchule\n\nHofwiesenstr.\n\nDorf\n\nUnterto\nr\n\nAltersheim\nGrenzstein\n\nStra\nndbad\n\nLaag\nAltersheim\n\nLöwen Ramsenerstr.\nBierkellerweg\n\nFeuerwehrgerätehaus\nSagenbuckweg\n\nJugendwerk\n\nOberdorf\n\nKirche\n\nRheinbühl\n\nRheinhalde M\nitte\n\nRheinhalde Grenze\nStemmer\n\nW\niesli\n\nBürgerhaus\n\nDurach\n\nSeidenhof\nHornbergstieg\n\nFinsterwaldstr.\nWiesenweg\n\nGeissberg\nCilag\n\nSteingut\n\nGemsstübli\n\nSandlöchli Glockengut\n\nKinepolis\nErnst-Homberger-Str.\n\nBusdepot\n\nHohenstoffel\nNiklausen\n\nBirkenstr.\n\nWaldfriedhof\nAlpenblick\n\nHägli\n\nPost Einkaufszentren\nForsthaus\n\nBraati\n\nSonne\n\nStaaringelacker\n\nDorfKreuz\n\nDorf\n\nReiathöfe\n\nReiatstube\nDorf\n\nDorf\n\nReiatschulhaus\n\nDorf\n\nHüttenleben\n\nDorf\n\nRietwis\n\nVorderdorf\n\nFallenwiese\nSchule\n\nJunkholz\n\nDorf\n\nWeierli\n\nGeisshof\n\nEbnatring\n\nPilgerweg\nGrafenbuckstieg\nJ.J. Wepferstr.\n\nKantonsspital\nPflegezentrum\nSpiegelgutstr.\n\nSchweizersbild\n\nGräfler\n\nFalkeneck\n\nEbnat\n\nCMC\n\nFu\nlachbrückeGrünau\nSennerei\n\nSt.P\neter\n\nSchönenberg\n\nKronen-\nhalde\n\nHohberg\nTrüllenbuck\n\nHanfpünt\n\nKrummacker\n\nOtteregass\n\nDachsenbüel\n\nKlingenstr.\n\nFeuerwehr-\n\nzentrum\n\nFrohberg\n\nKünzle-\nheim\n\nGruben-\nstieg\n\nStim\nmerst\n\nr. Gruben\nWinkelriedstr.\n\nZündelgut\nGrenzstr.\n\nRosenbergstr.\nSäntisstr.\n\nHuus E\nmmersb\n\nerg\n\nFe\nldstr\n\n.\n\nRhybadi/\nIW\n\nC\nKreuzst\n\nr.\n\nRhyte\nch\n\nZentru\nm Industrieplatz\n\nStumpenboden\n\nZentrum\nKohlfirst\n\nKirchstr.\n\nAROVA\n\nRebhof\n\nKapelle\n\nUnterdorf\n\nRhymarkt\n\nRheinfall\n\nLindenstr.\n\nLindenbuck\n\nGemeindehaus\nRheinhof\n\nBahnhofstr.\n\nBurgunwiese\nKreuz\n\nBrüggli\n\nRheinstr.\n\nHöhenweg\n\nSonne\n\nBrandplatz\nOberdorf\n\nGemeindehaus\n\nBrugg\n\nKapellenweg\n\nKlettgauer Hof\n\nLinde\nUnterri\n\nedern\n\nSternen\n\nDorf\n\nRathaus\n\nRealsc\nhule\n\nOrt\n\nNägelehof\n\nGrundschule\n\nRathaus\n\nOberriedern\n\nNotburgastr.\n\nSäge\n\nLöwen\n\nEichberg\n\nKirchholz\n\nOrt\nRathaus\n\nNeue Welt\n\nZollamt Wangental\n\nOsterfingerstr.\n\nSäge\n\nIndustr\niegebiet\n\nRathaus\n\nSchule Grosse Breite\n\nAnwandel\n\nRealschule\nHauptschule\n\nRathaus\n\nIndustriegebiet\n\nHauptschule\n\nGrundschule\n\nHauptstr.\n\nAbzw. Nacker Mühle\n\nNack Ortsmitte\n\nSpitzrüti\n\nUsserdorf\n\nFriedhof\n\nBleiki\n\nPost\n\nPflegeheim\nPeteracker\n\nHeim\nstä\n\ntte\n\nBrücke\nnwaage\n\nGemeindehaus\nSteinenkreuz\n\nKirche\n\nEngel\n\nBalm Ortseingang\nKindergarten\n\nZollamt Hardt\n\nRathaus\nZollhaus\n\nBühl Abzw.\n\nDorf\n\nSiedlung\n\nAbzweigung\n\nAltenwohnstift\n\nBürgerhaus\n\nDorf\nLindenhof\n\nOberhallau\n\nSchleitheim\n\nBeggingen\n\nGächlingen\n\nSiblingen\n\nLöhningen\n\nGuntmadingen\n\nGuntmadingen\n\nBüsingen\n\nFeuerthalen\n\nUhwiesen\nDachsen\n\nDörflingen\n\nGailingen\n\nRandegg\n\nMurbach Buch\n\nRamsenBeringen\n\nHemmental\n\nBüttenhardt\n\nOpfertshofen\n\nAltdorf\n\nHofen\n\nBibern\n\nBarzheim\n\nThayngen\n\nLohn\n\nStetten\n\nMerishausen\n\nBargen\n\nHallau\n\nWilchingen\n\nGriessen\n\nRiedern\n\nGeisslingen\n\nDettighofen\n\nBerwangen\n\nBaltersweil\nJestetten\n\nLottstetten\n\nRafz\n\nBuchberg\n\nRüdlingen\n\nAltenburg\n\nBühl\n\nRechberg\nWeisweil\n\nErzingen\n\nOsterfingen\n\n4\n\nHemishofen\n\nWaldshut\n\nWinterthur\n\nHüntwangen-Wil\n\nRadolfzell\n\nGottmadingen\n\nStein am Rhein\nBahnhof\n\nNeutal\nUnterdorf\n\nBerghaldenweg\nSchlossweiher\n\nHerblingen\n\n                             Grundstück GB Neuhausen am Rhf. 2‘076*, Chlaffentalstrasse, 8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nSchema öffentlicher Verkehr Liniennetz OSTWIND\n\n\n\n*IDX1_START;1;Schätzung;37;2076;;*IDX1_END\n\n....................\n\nGemeinde: Neuhausen am Rheinfall Grundbuchnummer: 2076Schätzung\n\n....................\nLeerzeile\nVerbundene Grundstücke\nLeerzeile\nGB-Nr.                   Flurbezeichnung                     Anteil 1            Anteil 2\n                                                                  0/0\nLeerzeile\nErtragswert (E)\nLeerzeile\nNutzung\nVs.Nr.  Geschoss   Anzahl   Einheit  Raumprogramm             Eff. m²     m²NWF   Fr/Jahr\n1945    UG            7.8   m2       Lager                                              0\n        UG           76.0   m2       Lager                                           1900\n        EG           96.0   m2       Werkstatt                                       8640\n        EG           16.8   m2       Nebenräume                                       672\n        EG          664.0   m2       Halle                                          43160\n        im Freien   336.0   m2       Vordach                                        11760\n        im Freien    80.0   m2       Unterstand                                      1600\nLeerzeile\nLeerzeile\nEinstellhalle                                                                      67'732\nLeerzeile\nTotal Ertragswert               Mittlerer Kapitalisierungssatz   7.00  %          967'600\nLeerzeile\nRealwert (R)\nLeerzeile\nGebäude\nVs.Nr.   Adresse                Art / Zweck                   Neuwert            Zeitwert\n1945     Chlaffentalstrasse     Einstellhalle                 904'000             633'000\nLeerzeile\nVersicherung basiert auf 123.2 Baukostenindexpkte\nZusatzkosten\nNebenkosten (Gebühren, Umgebung)                              145'000             105'000\nTotal Gebäude- und Zusatzkosten                             1'049'000             738'000\nAbzug\nWirtschaftliche Entwertung        0 % von Fr. 0  Neuwert Gebäude                        0\nZeitwert bereinigt                                     81.6  %                    738'000\nLandwert                                               18.4  %                    236'539\nRealwert 1                                            100.0  %                    974'539\nRealwert 2 total                                                                  974'539\nLeerzeile\nLeerzeile\nAmtlicher Verkehrswert (VW)\nLeerzeile\nBerechnungsvariante  ((m x Ertragswert) + Realwert) / (m + 1))   Gew.Koeffizient m = 1.00\nEW/RW in %  99.29\nLeerzeile\nGebäude mit notwendigem Umschwung\nGebäude                                                                           971'070\nKapitalwert Baurecht: Restzeit 3 J.  Baurechtszins 9501 Fr./a  Zinssatz 1.50 %    -27'648\nVerkehrswert 1                                                                    943'000\nLeerzeile\nVerbundene Grundstücke                                                                  0\nLeerzeile\nZusätzliche Landflächen\n                                                         m²    à Fr\nBaugebiet       Land baureif                                                0\n                 Diskontierung: Jahre 0 à 0.00 %  =  DF 1.000000 x 0                    0\n                Land unreif                                    0.00         0\n                 Diskontierung: Jahre 0 à 0.00 %  =  DF 1.000000 x 0                    0\n                Sondernutzung                                                           0\n                Gebäudeabruchkosten  0 m³  à  Fr. 0.00                                  0\nNichtbaugebiet  Feld                                                                    0\n                Reben                                                                   0\n                Wald                                                                    0\n                Übrige                                                                  0\nLeerzeile\n                                                                                0\nAmtlicher Verkehrswert total (gerundet)                                           943'000\nLeerzeile\nLeerzeile\nLeerzeile\nLeerzeile\nBerechnung des Verkehrswertes als Baurechtsnehmer                Heimfalldatum:28.06.2017\nRestlaufzeit in Jahre        3\n\n\n\n*IDX1_START;1;Schätzung;37;2076;;*IDX1_END\n\n....................\n\nGemeinde: Neuhausen am Rheinfall Grundbuchnummer: 2076Schätzung\n\n....................\nHeimfall                     75% vom Verkehrswert\nZinsfuss %                   1.50\nLeerzeile\nBruttomietwert                                                           67'732\n./.   Baurechtszins in Fr.                                         -      9'501\n./.   Bewirtschaftungskosten in % 15   %     =                     -     10'160\n./.   Rückstellungen in %         0    %     =                     -          0\nMassgebender Nettoertrag                                           =     48'071\nLeerzeile\nBarwert = Nettoertrag Fr. 48'071 x Barwertfaktor 2.91 =                           139'887\nLeerzeile\nWert der Heimfall-Entschädigung:\nEntschädigung = 75% von Fr. 970'000 x Abzinsungsfaktor 0.956317 =                 695'721\n                                                                                0\nLeerzeile\nVerkehrswert                                                                      835'608\nLeerzeile\nSteuerwert (S)\nLeerzeile\nGebäude mit notwendigem Umschwung\nFormel               (3  x  E) + V1 : 4                                           968'468\nSteuerwert verbundener Grundstücke                                                      0\nKapitalwert Baurecht                                                                    0\nLeerzeile\nZusätzliche Landflächen\nBaugebiet            66.66 % von V 2 =  0                                               0\nNichtbaugebiet       Ertragswert                                                        0\nSteuerwert total                                                                  835'000\n\n\n\nGebäudeversicherung Gemeinde: 1945Vers.-Nr.:Neuhausen am Rheinfall\n\nSchätzdatum:des Kantons Schaffhausen 2076Grundbuch Nr.:21.12.2017\n\nHerrenacker 9 136.00 Baukostenindex:Mit Besichtigung: Ja\n\nSchätzungsgrund: RevisionCH-8200 Schaffhausen\n\n052 632 68 68Telefon: Gebäudezweck:\n\nAdresse: Chlaffentalstrasse, 8212 Neuhausen am Rheinfall\n\nEinstellhalle\n\nE-Mail: info.gv@sh.ch\n\nPolice\n\nChlaffental Immobilien AG\n\nChlaffentalstrasse 106\n\n8212 Neuhausen am RheinfallGedruckt am:\n\nAnmeldung Schätzung: 25.08.2017\n\nBaulicher Mehrwert:\n\nGebäudeeigentümer/in:\n\nChlaffental Immobilien AG, Chlaffentalstrasse 106, 8212 Neuhausen am Rheinfall\n\n22.05.2023\n\nBezeichnung:\n\nKlasseVers.?Zeitwert Fr.Entwer-Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr.GebäudebeschriebLauf- Baujahr/\n\ntung % Bau BetrRaum m3Nr. Umbauj.\n\n1972  5'500  30 1 2Einstellhalle\n\nLager\n\nUeberdachung\n\nNW 10  166  911'000  638'000\n\n 240  30 1 2Keller\n\nLager\n\nLuftschutzkeller\n\nNW 20  363  87'000  61'000\n\nTotal:\n\nTotal Versicherungswert:\n\nIst die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert.\n\n 998'000\n\nLegende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert\n\n 699'000 998'000\n\nGebäudeversicherung des Kantons Schaffhausen\n(Anzeige ohne Unterschrift)\n\nPrämientarif:\n\nVersicherungsprämie in Fr. pro Fr. 1000 Versicherungswert Brandschutzabgabe in Fr. pro Fr. 1000 Versicherungswert\n\n 1.03 0.63 0.40 0.192 0.94 0.60 0.40 0.242\n\n 0.50  0.90 0.50 0.27 0.34  0.10 0.16  0.82 11\n\n43221 43 1\n\nBauklassen BetriebsklassenBetriebsklassenBauklassen\n\ngvvspo01.300\n\n\n\nImmobiliencharts\n \nÜbersicht Leerwohnungsziffer Schweiz Stand 1. Juni 2022\n \n\nQuelle bfs.admin.ch\n\nÜbersicht Leerwohnungsziffer Kanton Schaffhausen\n \n\nVerteilung der leer stehenden Miet- & Eigentumswohnungen Stand 01. Juni 2022\n \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n    \n \n\nGutachterliche Herleitung Nettozinssatz\n\nProblemstellung Realzinssatz\t Die\t heutige\t Problematik\t der\t transparenten\tZinssatzbildung\t liegt\t darin,\t dass\t die\t effektiven\tZinsen\n\t\t nicht\t zu\t nachhaltigen\t Immobilienpreisen\t führen.\t Die\tVerwendung\t effektiver\t Zinsen\t trägt\t zur\t\n\ntransparenten\t Zinssatzbildung\t bei.\tDabei\t darf\t nicht\t ausser\tAcht\t gelassen\twerden,\t dass\t auf\t der\t\nheutigen\t theoretischen\t Basis\t grosse\t Schwankungen\t der\t Immobilienwerte\t entstehen.\tUm\t dieser\t\nProblematik entgegenzuwirken, ist einen Ansatz mit Komponenten, die ebenfalls der aktuellen \nWirtschaftslage\t zugrunde\t liegen,\t abzubilden\t vermögen.\tDa\t die\tmeisten\t Immobilien\t über\t Fremd-\t\nund\tEigenkapital\tfinanziert\twerden,\twird\teine\tHerleitung\tüber\tden\tgewichteten\tFremd-\tund\tEigen-\n\n\t kapitalzinssatz\tals\tsinnvoll\terachtet.\tUnter\tEinbezug\tder\tAnlageabsichten\tvon\tInvestoren\twird\tbeim\t\nEigenkapitalzinssatz\tvon\teinem\tAnsatz\tüber\tdie\tOpportunitätskosten\tausgegangen.\tDabei\twird\tein\t\nobjekttypischer\tAnteil\t Fremdkapital\t anhand\t der\t am\t Stichtag\t geltenden\t Finanzierungsregeln\t der\t\nBank\tund\tder\tverbleibende\tAnteil\tEigenkapital\tanhand\teiner\talternativen\tAnlagemöglichkeiten\tdefi-\nniert.\tDaraus\tresultiert\tein\tMischzinssatz,\tbasierend\tauf\tden\tFremdkapitalkosten\tund\tder\tjährlichen\t\nVerzinsung des Eigenkapitals. Bei diesem Ansatz wird der Anteil des Fremdkapitals bis zu einer \nBelehnungsgrenze\t einer\t 1.\tHypothek\t (idR.\t 65.00%)\t ausgegangen.\tAufgrund\t von\tAmortisationsvor-\nschriften\tkann\t langfristig\tbetrachtet\tdie\t2.\tHypothek\t (idR.\t15.00%)\tzum\tEigenkapital\t (~\t20.00%\t+\t\n15.00%\t=\t35.00%)\tgezählt\twerden.\tSomit\twird\tnur\tdie\t1.\tHypothek\tals\tFremdkapitalanteil\tangesehen.\n\nZinssatz Fremdkapital Obwohl der Anteil des Fremdkapitals den weitaus grösseren Beitrag zur Bildung des Nettozins-\nsatzes\t ausmacht,\t wird\t diesem\t oftmals\t eine\t verhältnismässig\t geringe\tAufmerksamkeit\t geschenkt.\t\nDie\tAnnahmen\t zur\t Fremdkapitalisierung\t werden\t beinahe\t als\t selbstverständlich\t angesehen.\t\nDer\t Referenzzinssatz\t drängt\t sich\t zur\t Berechnung\t der\t Fremdkapitalisierung\t in\t den\tVordergrund.\n\nObjektrisikozuschlag\t Das\tRisiko\tbeeinflusst\tnicht\tnur\tdie\tForderung\tnach\tmehr\tEigenkapital,\t sondern\terhöht\t zusätzlich\n\t\t den\tZinssatz\t für\t das\t Fremdkapital,\t was\t im\tUmkehrschluss\t dessen\tWert\t verringert.\tNach\t Rück-\n\nsprache mit Banken, welche aus Ver traulichkeitsgründen nicht namentlich genannt werden\n\t\t können,\tsind\tsituativ\tAnpassungen\tder\tZuschläge\tnotwendig.\t\n\nZinssatz Eigenkapital\t Nebst\t der\tHerleitung\t des\t Fremdkapitalzinses\t ist\t auch\t die\tHerleitung\t des\t Eigenkapitalzinses\t not-\n\t wendig,\t welcher\t mittels\t des\tOpportunitätskostenansatzes\t sinnvoll\t dargestellt\t werden\t kann.\n\t Der\t Oppor tunitätskostenansatz\t zeigt\t dem\tAnleger\t eine\t alternative\tAnlagemöglichkeit\t für\n\t\t sein\t Eigenkapital\t auf.\tDie\tVergleichsrendite\t setzt\t sich\t aus\t der\t Rendite\t risikoäquivalenter\tAnlagen\n  und einem Risikozuschlag zusammen.\n\nDividendenrendite\t Anhand\t von\tDividenden\t lassen\t sich\t die\t Renditen\t verschiedener\t Unternehmungen\tmiteinan-\nder\t vergleichen.\tVeröffentlichte\tDividendenrenditen\t beziehen\t sich\t auf\t die\t zuletzt\t von\tUnter-\n\n\t nehmungen\t ausbezahlten\t Dividenden\t an\t ihre\tAktionäre\t und\t den\t aktuellen\tAktienkursen.\n\t Dividendenrenditen\t spiegeln\t somit\t die\twir tschaftliche\t Stärke\t eines\t Unternehmens\twider.\t Die\t\n\nim\t SMI\t 20\t liquidesten\t und\t zu\t einem\t Index\t zusammengeführ ten\t Unternehmen\t spiegeln\t die\n\t\t Dividenden\tder\t20\t grössten\tbörsenkotierten\tUnternehmungen\tder\t Schweiz\t ab.\tDie\tDividenden-\n\t rendite\t des\t SMI\t ist\t durchschnittlich\t gesehen\t stabil.\t Bei\t tiefen\tAktienkursen\twird\t eine\t tiefere\n\t\t Dividende\t ausbezahlt.\t In\t einem\t positiven\tWirtschaftsumfeld\t sind\t die\tAktienkurs\t höher,\twodurch\n\t\t die\tUnternehmung\t höhere\tAusschüttungen\t den\tAktionären\t zukommen\t lassen.\t Rechnerisch\t be-\n\t trachtet\t kommen\t somit\t gleiche\t oder\t ähnliche\tVerhältnisse\t zustande.\t Die\t Dividenden-\n rendite gehört in der heutigen Zeit zu den stabilen Anlagemöglichkeiten. Betrachtet man die \n\t Dividendenrendite\tdes\tSMI\tfür\tdas\tJahr\t2023\t(Stand\t31.12.2022),\tso\tergibt\tsich\teine\tBasis\tfür\tden\n\t\t Eigenkapitalzinssatz\tvon\t2.758%.\n\nRisikozuschlag\t Eine\t wichtige\t Eigenschaft\t der\t alternativen\tAnlage\t ist\t die\t Risikoäquivalenz\t zwischen\t der\t zu\n  bewer tenden Immobilie und der alternativen Anlage. Bekannterweise ist das Risiko einer\n\t\t Aktie\thöher\tals\tdas\teiner\tImmobilienanlage.\tBetrachtet\tman\tdie\tEntwicklung\tder\tDividendenrendite\t\n\ndes\tSMI,\tder\tBundesobligation\tund\tdes\tNetto\tCashflows\tvon\tWohnliegenschaften,\twird\tklar,\tdass\tdie\t\nVolatilität\tdes\tNetto\tCashflows\tvon\tWohnliegenschaften\t trotz\tdes\tkurzen\tBetrachtungshorizontes\t\nam\ttiefsten\tist.\tDie\tVolatilität\tist\tausschlaggebend\tfür\tdie\tRisikobezeichnung\teiner\tAnlage.\tEine\thöhere\t\nVolatilität\tlässt\tauf\tein\thöheres\tRisiko\tschliessen,\twelche\tmit\teiner\thöheren\tzu\terwartenden\tRendite\t\nausbezahlt\twird.\tEine\ttiefere\tRendite\tbedeutet\tdas\tGegenteil.\tAnhand\teines\tRisk-Return-Profils\tkann\t\nermittelt\twerden,\twie\thoch\tdas\tRisiko\tbei\teinem\tgewissen\tErtrag\tist.\tDamit\twird\tein\tAbschlag\tfür\tden\t\nRisikounterschied\thergeleitet,\twelcher\t von\tder\tDividendenrendite\t abgezogen\twird.\tUnter\tBerück-\nsichtigung\tder\tletzten\tfünf\tJahre\tstand\tdas\tRisiko\tdes\tSMI\tund\tdes\tSXI\tReal\tEstate®\tim\tVerhältnis\t2:1.\n\n\t Das\t bedeutet,\t dass\t die\t Rendite,\twelche\t in\tAbhängigkeit\t zum\tRisiko\t steht,\t von\t einer\tDividenden-\n\t rendite\tzu\teiner\tImmobilienrendite\tebenfalls\tim\tVerhältnis\tvon\t2:1\tsteht.\n \nObjektrisikozuschlag Kein Objekt ist identisch, da jede Liegenschaft einzigartig ist, sei es der Markt am jeweiligen\n\t\t Standort,\tdie\tNutzung\toder\tdie\tLage.\tObjektzuschläge\tsind\tdurch\tden\tGutachter\tsituativ\tfestzulegen.\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\nQuellennachweis:\tFHS\tSt.\tGallen,\tB.\tBöhler\t/\tA.\tVenzin,\t28.09.2016\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nWüest Partner Standortinformation\n\nStandortinformation\nGewählte Regionen\n\n■ Gemeinde Schaffhausen\n\nInhaltsverzeichnis\n\nPreise 3\n\nAnhang 4\n\nAbfragedatum: 24. Februar 2023 Business intelligence by Wüest Partner 1 / 4\n\n\n\nWüest Partner Standortinformation\n\nPreise\n\nPreisspektren Geschäft: Gewerbeflächen\n\nGewerbeflächen: Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr)\n\nSchaffhausen MS-Reg. Schaffhaus Schweiz\n90% Quantil 288 252 270\n\n70% Quantil 163 150 185\n\n50% Quantil 128 120 140\n\n30% Quantil 92 94 109\n\n10% Quantil 63 50 80\n\nGewerbeflächen: quartalsweise Entwicklung der Preisspektren (Nettomiete in CHF pro m² und Jahr), Schaffhausen\n\n10% Quantil 30% Quantil 50% Quantil 70% Quantil 90% Quantil\n2020/3 66 96 130 207 281\n\n2020/4 63 94 127 203 281\n\n2021/1 61 91 122 194 270\n\n2021/2 60 92 123 190 266\n\n2021/3 59 91 122 185 264\n\n2021/4 57 89 121 175 260\n\n2022/1 57 91 120 171 274\n\n2022/2 60 88 121 165 281\n\n2022/3 59 88 124 161 281\n\n2022/4 63 92 128 163 288\n\nVeränderungen zum Vorquartal (QOQ) und zum Vorjahr (YOY)\n\n10% Quantil 30% Quantil 50% Quantil 70% Quantil 90% Quantil\nQOQ 6.8% 4.5% 3.2% 1.2% 2.5%\n\nYOY 10.5% 3.4% 5.8% -6.9% 10.8%\n\nAbfragedatum: 24. Februar 2023 Business intelligence by Wüest Partner 3 / 4\n\n\n\nAuszug aus dem Kataster der\nöffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n(ÖREB-Kataster) mit reduzierter Information\n\nGrundstück-Nr. 2074\n\nE-GRID CH757608715470\n\nGemeinde (BFS-Nr.) Neuhausen am Rheinfall (2937)\n\nFläche 3167 m²\n\nAuszugsnummer 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1\n\nErstellungsdatum des Auszugs 21.05.2023\n\nKatasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation, Mühlentalstrasse 105, 8200 Schaffhausen\n\n21.05.2023 12:10:15 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1 Seite 1/6\n\n\n\nÜbersicht ÖREB-Themen\n\nHaftungsausschluss Kataster der belasteten Standorte (KbS)\r \nDer Kataster der belasteten Standorte (KbS) wurde anhand der vom\nBundesamt für Umwelt BAFU festgelegten Kriterien erstellt und wird\nfortwährend aufgrund neuer Erkenntnisse (z.B. Untersuchungen)\naktualisiert. Die im KbS eingetragenen Flächen können vom\ntatsächlichen Ausmass der Belastung abweichen. Erscheint ein\nGrundstück nicht im KbS, besteht keine absolute Gewähr, dass das\nAreal frei von jeglichen Abfall- oder Schadstoffbelastungen ist.\nBahnbetrieblich, militärisch und für die Luftfahrt genutzte Standorte\nliegen im Zuständigkeitsbereich des Bundes. Für weitere Informationen\nwenden Sie sich an die kantonale Altlastenfachstelle, Interkantonales\nLabor (umwelt@ktsh.ch).\n\nAllgemeine Informationen\r \nDer Inhalt des ÖREB-Katasters wird als bekannt vorausgesetzt. Der\nKanton Schaffhausen ist für die Genauigkeit und Verlässlichkeit der\ngesetzgebenden Dokumente in elektronischer Form nicht haftbar. Der\nAuszug hat rein informativen Charakter und begründet insbesondere\nkeine Rechte und Pflichten. Rechtsverbindlich sind diejenigen\nDokumente, welche rechtskräftig verabschiedet oder veröffentlicht\nworden sind. Mit der Beglaubigung des Auszugs wird die\nÜbereinstimmung des Auszugs mit dem ÖREB-Kataster zum Zeitpunkt\nder Auszugserstellung bestätigt. Weitere Informationen zum ÖREB-\nKataster finden Sie auf unserer Webseite (www.agi.sh.ch).\r \n\r \nGrundlagedaten\r \nDaten der amtlichen Vermessung. Stand der amtlichen Vermessung:\n21.05.2023.\n\nÖffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück 2074 in Neuhausen am \nRheinfall betreffen\n\n3 Nutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\n4 Lärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)\n\n5 Statische Waldgrenzen\n\nSeite\n\nÖffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen\n\nÖffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind\n\nVorpublikation Nutzungsplanung (kantonal/kommunal) (laufende Änderung)\n\nPlanungszonen (kantonal/kommunal)\n\nProjektierungszonen Nationalstrassen\n\nBaulinien Nationalstrassen\n\nProjektierungszonen Eisenbahnanlagen\n\nBaulinien Eisenbahnanlagen\n\nProjektierungszonen Flughafenanlagen\n\nBaulinien Flughafenanlagen\n\nSicherheitszonenplan\n\nKataster der belasteten Standorte\n\nKataster der belasteten Standorte im Bereich des Militärs\n\nKataster der belasteten Standorte im Bereich der zivilen Flugplätze\n\nKataster der belasteten Standorte im Bereich des öffentlichen Verkehrs\n\nGrundwasserschutzzonen\n\nVorpublikation Grundwasserschutzzonen (laufende Änderung)\n\nGrundwasserschutzareale\n\nGewässerraum\n\nWaldabstandslinien\n\nWaldreservate\n\nProjektierungszonen Leitungen mit einer Nennspannung von 220 kV oder höher\n\nBaulinien Starkstromanlagen\n\n21.05.2023 12:10:15 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1 Seite 2/6\n\n\n\nNutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nVollständige Legende https://wms.geo.sh.ch/wms?\nversion=1.3.0&service=WMS&request=GetLegendGraphic&sld_version=1.1.0&layer=sh.n\nutzungsplanung.rechtsgueltig.grundnutzung%\n2Csh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.ueberlagernde_nutzung%\n2Csh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.linenbezogene_festlegung%\n2Csh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.objektbezogene_festlegung&format=image/png&STY\nLE=default&\n\nRechtsvorschriften 23/370 Zonenplan (1989) Änderung 11. Teilrevision:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1992\n\n23/370 Pläne: Zonenplanänderungen:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1993\n\n700.100 Neuhausen Bauordnung 1989, Stand 2019:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/2390\n\nGesetzliche Grundlagen SHR 700.100 Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht\nim Kanton Schaffhausen: https://www.lexfind.ch/tolv/224589/de\n\nSHR 700.101 Verordnung zum Baugesetz:\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/224557/de\n\nSR 700 Bundesgesetz über die Raumplanung:\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/220739/de\n\nLegende beteiligter Objekte Gewerbezone II [G II] 3167 m² 100 %\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich) Gewerbezone I [G I]\nStrassenzone [Str]\nWald [W]\nWaldzone [W]\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Kanton Schaffhausen, Planungs- und Naturschutzamt:\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-\nrde/Verwaltung/Baudepartement/Planungs--und-Naturschutzamt-3592-DE.html\n\n21.05.2023 12:10:15 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1 Seite 3/6\n\nhttps://wms.geo.sh.ch/wms?version=1.3.0&service=WMS&request=GetLegendGraphic&sld_version=1.1.0&layer=sh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.grundnutzung%2Csh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.ueberlagernde_nutzung%2Csh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.linenbezogene_festlegung%2Csh.nutzungsplanung.rechtsgueltig.objektbezogene_festlegung&format=image/png&STYLE=default&\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1992\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1993\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/2390\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/224589/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/224557/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/220739/de\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Baudepartement/Planungs--und-Naturschutzamt-3592-DE.html\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Baudepartement/Planungs--und-Naturschutzamt-3592-DE.html\n\n\nLärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nVollständige Legende https://wfs.geodienste.ch/npl_laermempfindlichkeitsstufen_v1_2_0/deu?\nversion=1.3.0&service=WMS&request=GetLegendGraphic&sld_version=1.1.0&layer=laer\nmempfindlichkeitsstufen&format=image/png&STYLE=default&\n\nRechtsvorschriften 23/370 Zonenplan (1989) Änderung 11. Teilrevision:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1992\n\n23/370 Pläne: Zonenplanänderungen:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1993\n\n700.100 Neuhausen Bauordnung 1989, Stand 2019:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/2390\n\nGesetzliche Grundlagen SHR 814.100 Gesetz über die Einführung des Bundesgesetzes über den\nUmweltschutz: https://www.lexfind.ch/tolv/74576/de\n\nSHR 814.101 Verordnung zum Einführungsgesetz zum\nUmweltschutzgesetz: https://www.lexfind.ch/tolv/71965/de\n\nSR 814.41 Lärmschutz-Verordnung: https://www.lexfind.ch/tolv/229912/de\n\nLegende beteiligter Objekte Empfindlichkeitsstufe IV 3167 m² 100 %\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich)\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Kanton Schaffhausen, Planungs- und Naturschutzamt:\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-\nrde/Verwaltung/Baudepartement/Planungs--und-Naturschutzamt-3592-DE.html\n\n21.05.2023 12:10:15 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1 Seite 4/6\n\nhttps://wfs.geodienste.ch/npl_laermempfindlichkeitsstufen_v1_2_0/deu?version=1.3.0&service=WMS&request=GetLegendGraphic&sld_version=1.1.0&layer=laermempfindlichkeitsstufen&format=image/png&STYLE=default&\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1992\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/1993\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/2390\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/74576/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/71965/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/229912/de\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Baudepartement/Planungs--und-Naturschutzamt-3592-DE.html\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Baudepartement/Planungs--und-Naturschutzamt-3592-DE.html\n\n\nStatische Waldgrenzen\n\nTyp Anteil Anteil in %\n\nVollständige Legende https://wfs.geodienste.ch/npl_waldgrenzen_v1_2_0/deu?\nversion=1.3.0&service=WMS&request=GetLegendGraphic&sld_version=1.1.0&layer=wald\ngrenzen&format=image/png&STYLE=default&\n\nRechtsvorschriften Neuhausen am Rheinfall; GB-Nr. 9, 45, 2255:\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/47\n\nGesetzliche Grundlagen SHR 921.100 Kantonales Waldgesetz: https://www.lexfind.ch/tolv/73985/de\n\nSHR 921.101 Kantonale Waldverordnung: https://www.lexfind.ch/tolv/74143/de\n\nSR 921.0 Bundesgesetz über den Wald: https://www.lexfind.ch/tolv/212562/de\n\nSR 921.01 Verordnung über den Wald: https://www.lexfind.ch/tolv/207456/de\n\nLegende beteiligter Objekte in Bauzonen 52 m\n\nÜbrige Legende (im sichtbaren Bereich)\n\nWeitere Informationen und Hinweise -\n\nZuständige Stelle Kantonsforstamt Schaffhausen:\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-\nrde/Verwaltung/Baudepartement/Kantonsforstamt-3610-DE.html\n\n21.05.2023 12:10:15 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1 Seite 5/6\n\nhttps://wfs.geodienste.ch/npl_waldgrenzen_v1_2_0/deu?version=1.3.0&service=WMS&request=GetLegendGraphic&sld_version=1.1.0&layer=waldgrenzen&format=image/png&STYLE=default&\nhttps://oereblex.sh.ch/api/attachments/47\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/73985/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/74143/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/212562/de\nhttps://www.lexfind.ch/tolv/207456/de\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Baudepartement/Kantonsforstamt-3610-DE.html\nhttps://sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Baudepartement/Kantonsforstamt-3610-DE.html\n\n\nAbkürzungen\n\nAltlV:  Verordnung vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung) (SR\n814.680)\n\nBauG:  Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz, SHR\n700.100)\n\nBFS-Nr.:  Gemeindenummer aus amtlichem Gemeindeverzeichnis\n\nE-GRID:  Eidgenössischer Grundstücksidentifikator\n\nEBG:  Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 1957 (SR 742.101)\n\nGeoIG:  Bundesgesetz über Geoinformation (Geoinformationsgesetz, SR 510.62)\n\nGeoIV:  Verordnung über Geoinformation (Geoinformationsverordnung, SR 510.620)\n\nGSchG:  Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz) (SR 814.20)\n\nGSchV:  Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201)\n\nKGeoIG:  Kantonales Geoinformationsgesetz vom 2. Juli 2012 (KGeoIG, SHR 211.500)\n\nKGeoIV:  Kantonale Geoinformationsverordnung vom 3. Dezember 2013 (KGeoIV, SHR 211.501)\n\nLFG:  Bundesgesetz vom 21. Dezember 1948 über die Luftfahrt (Luftfahrtgesetz) (SR 748.0)\n\nLSV:  Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)\n\nNSG:  Bundesgesetz vom 8. März 1960 über die Nationalstrassen (SR 725.11)\n\nNSV:  Nationalstrassenverordnung vom 7. November 2007 (SR 725.111)\n\nÖREB:  Öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums\n\nÖREB-Kataster:  Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen\n\nÖREBKV:  Verordnung vom 2. September 2009 über den Kataster der öffentlich-rechtlichen\nEigentumsbeschränkungen (SR 510.622.4)\n\nRPG:  Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) (SR 700)\n\nRRB:  Regierungsratsbeschluss\n\nUSG:  Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) (SR 814.01)\n\nVIL:  Verordnung vom 23. November 1994 über die Infrastruktur der Luftfahrt (RS 748.131.1)\n\nWaG:  Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz) (SR 921.0)\n\nWaV:  Verordnung vom 30. November 1992 über den Wald (Waldverordnung) (SR 921.01)\n\n21.05.2023 12:10:15 5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1 Seite 6/6\n\n\n\n\n\n\n\t5c2ef33f-70f7-4d7b-9adc-cb732cc40bf1.pdf\n\tTitelblatt\n\tInhaltsverzeichnis\n\tEigentumsbeschränkung\n\tNutzungsplanung (kantonal/kommunal)\n\tLärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)\n\tStatische Waldgrenzen\n\n\tGlossar\n\n\tStandortinformation-Schaffhausen-Gewerbe.pdf\n\tTitelseite\n\tPreise\n\n\n