Bericht nach Art. 47 RPV komplett

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text: \n \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\n \n\nGesamtrevision Nutzungsplanung \n\nErläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\nBeschluss Stadtrat zuhanden Gemeinderat \n\n6. März 2023 \n\n \n\n \n\n \n \n    \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 2 \n\n \n\nProjektsteuerung Stadt Wädenswil \n\nJonas Erni, Stadtrat Werke (ab 2022) \n\nAstrid Furrer, Stadträtin Planen und Bauen (ab 2022) \n\nHeini Hauser, Stadtrat Planen und Bauen (bis 2022) \n\nPhilipp Kutter, Stadtpräsident \n\nErnst Brupbacher, Stadtrat Werke (bis 2022) \n\nRita Newnam, Leiterin Planen und Bauen \n\nSandro Capeder, Projektleiter Gesamtrevision Nutzungsplanung \n\n \n\n \n\nProjektteam Stadt Wädenswil \n\nRita Newnam, Leiterin Planen und Bauen \n\nSandro Capeder, Projektleiter Gesamtrevision Nutzungsplanung \n\nJeannine Zeller, Leiterin Bewilligungen Planen und Bauen \n\nJan Meyer, Leiter Bausekretariat \n\n \n\n \n\nBearbeitung EBP \n\n \n\nNouri Abdelgadir \n\nLukas Beck \n\nValentina Grazioli \n\nJonas Hunziker \n\nLaura Kühner \n\n \n\n \n\nEBP Schweiz AG \n\nMühlebachstrasse 11 \n\n8032 Zürich \n\nSchweiz \n\nTelefon +41 44 395 16 16 \n\ninfo@ebp.ch \n\nwww.ebp.ch \n\n \nDruck: 23. März 2023 \n\nWaedenswil_Gesamtrevision_BZO_Bericht_nach_Art_47_RPV_230306_Stadtrat.docx \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nGelbe Stellen werden aktualisiert \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 3 \n \n\n \n\nZusammenfassung  \n\n2019 fand der Gemeindezusammenschluss der Gemeinden Schönenberg \n\nund Hütten mit der Stadt Wädenswil statt. Zurzeit gelten die drei rechtskräf-\n\ntigen Bau- und Zonenordnungen (BZO) der zusammengeschlossenen Ort-\n\nsteile, die eine Vielzahl an unterschiedlichen Bestimmungen enthalten. Mit \n\ndem Gemeindezusammenschluss erhielt Wädenswil vom Kanton den Auf-\n\ntrag, die drei BZOs zu einer BZO zusammenzufassen und die Bestimmun-\n\ngen zu harmonisieren.  \n\nDie BZOs der drei Ortsteile sind unterschiedlich alt. Obschon über die letzten \n\nJahre verschiedene Teilrevisionen erfolgten, besteht Anpassungsbedarf an \n\nden Bestimmungen. Die Stadt Wädenswil hat vor einigen Jahren damit be-\n\ngonnen, ihre raumplanerischen Instrumente zu aktualisieren. 2018 wurde \n\nder kommunale Richtplan festgesetzt, der gestützt auf die Innenentwick-\n\nlungs- und die Raumentwicklungsstrategie (IES und RES) die Grundlage für \n\ndie Revision der Bau- und Zonenordnung bildet.  \n\nMit dem kommunalen Richtplan zeigt die Stadt Wädenswil auch auf wie sie \n\ndie neuen raumplanerischen Anforderungen umsetzen will, die sich aus dem \n\nBundesgesetz über die Raumplanung (RPG) und dem kantonale Richtplan \n\n(KRP) aber auch aus dem Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich \n\n(PBG) sowie dem regionalen Richtplan der Region Zimmerberg (RRP ZPZ) \n\nergeben. Die Vorgaben dieser Gesetze und Planungsinstrumente müssen in \n\nallen drei Ortsteilen umgesetzt werden.  \n\nEbenso müssen verschiedene aktuelle Herausforderungen angegangen \n\nwerden, die zukünftig noch mehr an Bedeutung gewinnen werden, z. B. der \n\nhaushälterische Umgang mit der Ressource Boden und die damit verbun-\n\ndene Innenentwicklung, die Anpassung an den Klimawandel oder der Schutz \n\nder Biodiversität. \n\nAufgrund der Harmonisierung und dem Umfang des Anpassungsbedarfs ent-\n\nschied sich die Stadt Wädenswil eine Gesamtrevision der BZO durchzufüh-\n\nren. Der Entwurf der Gesamtrevision der BZO wurde zwischen Herbst 2019 \n\nund Frühling 2022 unter der Federführung der Abteilung Planen und Bauen \n\nerarbeitet. Die Erarbeitung wurde von einem breiten Mitwirkungsprozess be-\n\ngleitet. Es wurden drei Dialoge, sechs Workshops, vier Quartierspazier-\n\ngänze sowie eine Informationsveranstaltung zu Beginn durchgeführt. Somit \n\nhatte die Bevölkerung die Möglichkeit sich stets über den Stand der Arbeiten \n\nzu informieren und sich dabei aktiv einzubringen. Der Mitwirkungsprozess \n\nwurde auf einer eigenen Webseite laufend dokumentiert (www.stadtneu-\n\nland.ch).  \n\nParallel zur Erarbeitung der Gesamtrevision wurde 2020 eine vorgezogene \n\neine Teilrevision der BZO zum Mehrwertausgleich erarbeitet. Diese wurde \n\nim Juli 2021 vom Gemeinderat der Stadt Wädenswil festgesetzt.  \n\nDie BZO-Revision wurde vom 1. April bis 31. Mai 2022 öffentlich aufgelegt. \n\nGleichzeitig fand die Anhörung der Region und der nebengeordneten Pla-\n\nnungsträger sowie die Vorprüfung durch den Kanton statt. Die dabei einge-\n\ngangenen Einwendungen wurden einzeln im Detail geprüft. Zudem fanden \n\nHarmonisierung \n\nder BZO mit Schö-\n\nnenberg und Hüt-\n\nten \n\nÜberprüfung der \n\nraumplanerischen \n\nInstrumente \n\nUmsetzung neuer \n\nraumplanerischer \n\nAnforderungen \n\nAktuelle Herausfor-\n\nderungen angehen \n\nErarbeitung Ent-\n\nwurf Gesamtrevi-\n\nsion 2019-2022 \n\nSeparate Teilrevi-\n\nsion zum MAG \n\nÖffentliche Auflage \n\n2022 \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 4 \n\n \n\nverschiedene detaillierte Abklärungen statt. Aufgrund dessen wurden ver-\n\nschiedene Anpassungen an der Vorlage vorgenommen. \n\nDie Planung wurde im Anschluss vom Stadtrat am 6. März 2023 zuhanden \n\ndes Gemeinderats verabschiedet.  \n\n \n\n  \n\nVerabschiedung \n\nzuhanden Gemein-\n\nderat \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 5 \n \n\n \n\nDie wichtigsten Änderungen im Überblick  \n\nMit der BZO-Revision werden die folgenden drei Hauptziele verfolgt: Beste-\n\nhende Qualitäten erhalten, neue bauliche Möglichkeiten schaffen, städte-\n\nbauliche Herausforderungen angehen und neue Qualitäten schaffen. Die \n\nwichtigsten Änderungen an der BZO zu diesen drei Themen werden nach-\n\nfolgend zusammengefasst. \n\n Bestehende Qualitäten erhalten \n\nDie Stadt Wädenswil zeichnet sich durch eine Vielfalt von Qualitäten aus, \n\ndie weiterhin bestehen bleiben sollen. Dies betrifft zum Beispiel den Erhalt \n\nvon Grünräumen und wertvollen Baumbeständen. Dazu wird u.a. eine Grün-\n\nflächenziffer eingeführt. Mit der Grünflächenziffer wird gefordert, dass je \n\nnach Zone 20 bis 60 % der Grundstücksfläche begrünt werden muss. Mit \n\neiner separaten Unterbauungsziffer wird zudem sichergestellt, dass ein mi-\n\nnimaler Teil des Grundstücks von Unterbauungen freibleibt und so qualitativ \n\nhochwertige Grünräume und Bäume entstehen. Darüber hinaus müssen \n\nauch Flachdächer neu begrünt werden. Zudem werden gegenüber dem heu-\n\ntigen Kernzonenplan zusätzliche ortsbildprägende Grünflächen im Kernzo-\n\nnenplan bezeichnet und gesichert. Im Weiteren soll mit der neuen BZO auch \n\ndie Biodiversität gefördert werden. So wird ist neu je nach Zone bis zu 25% \n\nder anrechenbaren Grundstücksfläche naturnah zu gestalten. Zudem wer-\n\nden für grössere Bäume in Baumschutzgebieten (d.h. in Kernzonen, Zonen \n\nfür öffentliche Bauten und Anlagen, Erholungszonen sowie Freihaltezonen) \n\nAnforderungen an das Fällen eingeführt. Auch wird neu in den Wohnzonen, \n\nin den Wohn- und Gewerbezonen sowie in den Industrie- und Gewerbezo-\n\nnen verlangt, dass pro 300 m2 anrechenbare Grundstücksfläche mindestens \n\nein Baum oder ein hochwachsender Busch gepflanzt wird.  \n\nEbenso trägt die BZO-Revision dazu bei, die städtebaulichen Qualitäten ins-\n\nbesondere in den historischen Gebieten zu erhalten. Die Bestimmungen des \n\nInventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung \n\n(KOBI) werden grundeigentümerverbindlich in die Kernzonenpläne umge-\n\nsetzt. Diese und die zugehörigen Bestimmungen werden überprüft und über-\n\narbeitet. Es werden zusätzliche ortsbildprägende Gebäude (sog. « Gebäude \n\nmit Profilerhalt» sowie «Gebäude mit Profilangleichung») bezeichnet, des-\n\nsen wesentlichen Merkmalen bei baulichen Massnahmen erhalten werden \n\nsollen. Auch zusätzliche wichtige Freiräume und ausgeprägte Platz- und \n\nStrassenräume wurden ergänzt. Diese sollen in ihrem Charakter erhalten \n\nbleiben und dürfen grundsätzlich nicht bebaut werden. \n\nDie Stadt Wädenswil verfügt ausserdem über mehrere Aussichtspunkte von \n\ndenen man die Stadt, den Zürichsee aber auch die umgebende Landschaft \n\nbis hin zu den Alpen betrachten kann. Mit der BZO-Revision wird die Aus-\n\nsicht von diesen Punkten mit dem Ergänzungsplan Aussichtsschutz gesi-\n\nchert. Die Bestimmungen beschränkt die maximale Höhe von Bauten, Anla-\n\ngen und Bepflanzungen, welche die Aussicht schmälern würden.  \n\n \n\nZiele \n\nDurchgrünung und \n\nBiodiversität erhal-\n\nten \n\nErhalt von histori-\n\nschen Gebieten \n\nSicherung der Aus-\n\nsichtspunkte \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 6 \n\n \n\n Neue bauliche Möglichkeiten schaffen \n\nNeben dem Erhalt von bestehenden Qualitäten soll in ausgewählten Gebie-\n\nten die bauliche Entwicklung gefördert werden. Dies ermöglicht, das prog-\n\nnostizierte Bevölkerungswachstum aufzunehmen und dass die städtebauli-\n\nche Qualität verbessert wird.  \n\nUm dies zu erreichen, werden in insgesamt fünf Gebieten in der Wohnzone \n\nsowie in Teilen der Kernzonen im Zentrum eine Aufzonung um ein Geschoss \n\nvorgenommen. Daneben werden die zulässige Ausnützung in der Industrie-\n\nzone Hintere Rüti und Moosacher erhöht. Die Gebiete, die eine Aufzonung \n\nerfahren, leiten sich i.d.R. aus dem kommunalen Richtplan ab. Sie wurden \n\nim Rahmen der Erarbeitung der BZO-Revision einzeln auf ihre Eignung für \n\neine Aufzonung geprüft.  \n\nIn der Au werden basierend auf einer zwischen 2019 und 2020 durchgeführ-\n\nten Testplanung ebenfalls verschiedene Um- und Aufzonungen vorgenom-\n\nmen, welche die Entwicklung des Gebiets zu einem gemischt genutzten, \n\ndichteren Zentrumsgebiet unterstützen soll.  \n\nDaneben ergeben sich mit der Zusammenführung der drei Bau- und Zonen-\n\nordnungen einzelne Abweichungen gegenüber den heutigen baulichen Mög-\n\nlichkeiten. Diese wurden so gering wie möglich gehalten.  \n\n Städtebauliche Herausforderungen angehen und neue Qualitäten \n\nschaffen \n\nDie BZO ermöglicht eine qualitätsvolle Weiterentwicklung der Wädenswiler \n\nQuartiere und Ortsteile. Unbefriedigende Situationen sollen verbessert und \n\nneue Qualitäten geschafft werden. So ist das Errichten von Wohnungen bzw. \n\nWohnnutzungen in Untergeschossen, sowie die dafür nötigen Terrainabgra-\n\nbungen mit der neuen BZO nicht mehr erlaubt. Um dabei Einschränkungen \n\nder baulichen Ausnutzung zu verhindern, wird anstelle des anrechenbaren \n\nUntergeschosses ein zusätzliches Vollgeschoss erlaubt. Die realisierbare \n\nWohnfläche verändert sich nicht, sie ist jedoch oberirdisch zu errichten. \n\nGleichzeitig wird die traufseitige Fassadenhöhe i.d.R. um 1.5 Meter angeho-\n\nben, so dass alle Vollgeschosse tatsächlich vollständig oberirdisch realisiert \n\nwerden können. Auch der Ersatz des grossen Grenzabstandes durch einen \n\nallgemein gültigen Grenzabstand und die Einführung des Mehrlängenzu-\n\nschlags sind wichtige Änderungen, die ermöglichen sollen, dass sich die \n\nWohnquartiere auch zukünftig qualitativ weiterentwickeln. Durch den Ersatz \n\ndes grossen Grenzabstandes durch einen allgemein gültigen Grenzabstand \n\nkönnen Grundstücke baulich flexibler genutzt und die Gebäude freier gestal-\n\ntet werden. Der Mehrlängenzuschlag dient dazu, den Bau von sehr langen \n\noder monotonen Fassaden nahe an der Grundstücksgrenze zu verhindern. \n\nWeiter soll mit der Einführung von Vorgaben zum preisgünstigen Wohnraum \n\nein Beitrag zu einer ausgewogenen Bevölkerungszusammensetzung geleis-\n\ntet werden. In vier Gebieten werden Grundstücke bezeichnet, auf denen \n\nmind. 20 % der Wohnfläche dem preisgünstigen Wohnraum dienen soll.  \n\nDas Zentrum von Wädenswil wird mit der BZO-Revision gestärkt. Dazu wird \n\nauf spezifisch festgelegten Grundstücken ein minimaler Nichtwohnanteil von \n\n20 % gesichert. Zudem wird an spezifischen Lagen verlangt, dass im Erdge-\n\nBauliche Entwick-\n\nlung an ausgewähl-\n\nten Orten fördern \n\nAufzonungen in \n\nverschiedenen Ge-\n\nbieten \n\nEntwicklung Au zu \n\neinem Zentrumsge-\n\nbiet \n\nBauliche Mehraus-\n\nnützung durch Har-\n\nmonisierung \n\nAnpassung der \n\nVorschriften in \n\nWohnzonen \n\nVorgaben zum \n\npreisgünstigen \n\nWohnraum \n\nStärkung des Zent-\n\nrums von Wädens-\n\nwil \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 7 \n \n\n \n\nschoss publikumsorientierte EG-Nutzungen realisiert werden. Auch die Be-\n\nschränkung von Verkaufsflächen in den Industriezonen trägt zur Stärkung \n\ndes Zentrums bei. Sie verhindert, dass in den peripher gelegenen Industrie-\n\nzonen auf Kosten des Zentrums Einkaufsnutzungen entstehen.  \n\n \n\n Formale Ziele \n\nNeben diesen inhaltlichen Zielen wird mit der BZO-Revision u.a. eine Har-\n\nmonisierung der Vorschriften der BZOs der drei Ortsteile Schönenberg, Hüt-\n\nten und Wädenswil angestrebt. Daraus ergeben sich verschiedene kleinere \n\nAbweichungen von den heutigen Bestimmungen. Zudem werden die neuen \n\nBegriffe und Messweisen gemäss PBG und der allgemeinen Bauverordnung \n\n(ABV) eingeführt. Diese Anpassungen an die Begriffe und Messweisen sind \n\nin den meisten Fällen redaktioneller Natur.  \n\n \n\n \n\nHarmonisierung \n\nund Umsetzung \n\nIVHB \n\n\n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 9 \n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis  \n\n1. Ausgangslage 11 \n\n1.1 Anlass der Gesamtrevision 11 \n\n1.2 Planungsgegenstand 11 \n\n1.3 Ziele der Gesamtrevision 13 \n\n1.4 Planungsprozess 14 \n\n1.5 Inhalt des erläuternden Berichts 15 \n\n2. Stadtentwicklung Wädenswil 17 \n\n2.1 Bevölkerungsentwicklung 17 \n\n2.2 Beschäftigte 17 \n\n2.3 Siedlungsstruktur und -entwicklung 18 \n\n2.4 Bevölkerungs- und Beschäftigtendichte 20 \n\n2.5 Reserven mit bestehender BZO 21 \n\n3. Rahmenbedingungen für die Gesamtrevision 23 \n\n3.1 Kommunale Rahmenbedingungen 23 \n\n3.2 Konzepte, Sachpläne und Inventare des Bundes 29 \n\n3.3 Kantonaler Richtplan 29 \n\n3.4 Kantonale Inventare 31 \n\n3.5 Regionaler Richtplan 32 \n\n3.6 Weitere Anforderungen 33 \n\n4. Die Anpassungen an der Bau- und Zonenordnung 38 \n\n4.1 Anpassungen am Reglement 38 \n\n4.2 Anpassungen am Zonenplan 86 \n\n4.3 Anpassungen an den Ergänzungsplänen 104 \n\n5. Verordnung zur Umsetzung und Kontrolle bei preisgünstigem \n\nWohnraum im Sinne von § 49b PBG 108 \n\n5.1 Ausgangslage 108 \n\n5.2 Übersicht der Regelungsbereiche 108 \n\n5.3 Erläuterungen zum Inhalt der Umsetzungsverordnung 108 \n\n6. Ergänzungsplan Städtebau Mittelort / Riedhof 112 \n\n6.1 Ausgangslage 112 \n\n6.2 Konzept Umsetzung 112 \n\n6.3 Festlegungsinhalte kommunale BZO 113 \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 10 \n\n \n\n6.4 Festlegungsinhalte öffentlicher Gestaltungsplan 113 \n\n6.5 Öffentliches Interesse an Erlass der \n\nErgänzungsplanvorschriftten 116 \n\n7. Auswirkungen der revidierten Bau- und Zonenordnung 117 \n\n7.1 Geschossflächen- und Bevölkerungskapazität 117 \n\n7.2 Qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen und \n\nOrtsbildschutz 120 \n\n7.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr 121 \n\n7.4 Arbeitsplatz- und Bildungsstandort 122 \n\n7.5 Umwelt 123 \n\n7.6 Mehrwertausgleich 127 \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 11 \n \n\n \n\n1. Ausgangslage  \n\n1.1 Anlass der Gesamtrevision \n\n2019 fand der Gemeindezusammenschluss der Gemeinden Schönenberg \n\nund Hütten mit der Stadt Wädenswil statt. Zurzeit gelten die drei rechtskräf-\n\ntigen Bau- und Zonenordnungen (BZO) der zusammengeschlossenen Ort-\n\nsteile, die eine Vielzahl an unterschiedlichen Bestimmungen enthalten. So \n\nbestehen beispielsweise insgesamt 12 verschiedene Arten von Wohnzonen. \n\nDa mit dem Zusammenschluss die Anwendung im Planungs- und Baubewilli-\n\ngungsverfahren durch eine Baubehörde erfolgt, muss die BZO umfassend har-\n\nmonisiert werden. \n\nIm Weiteren stammt die BZO von Hütten aus dem Jahr 1993, die von Wä-\n\ndenswil von 1994. Auch wenn seit deren Inkrafttreten verschiedene Teilrevi-\n\nsionen erfolgt sind, haben sich die Ortsteile in verschiedener Hinsicht wei-\n\nterentwickelt, so dass verschiedene Bestimmungen zu prüfen und anzupas-\n\nsen sind. Die Stadt Wädenswil ist seit mehreren Jahren daran, ihre raumpla-\n\nnerischen Instrumente zu aktualisieren. 2018 wurde der kommunale Richt-\n\nplan festgesetzt, der gestützt auf die Innenentwicklungs- und die Raument-\n\nwicklungsstrategie (IES und RES) die strategischen Stossrichtungen der \n\nStadt definiert. Die BZO von Schönenberg wurde zwar zusammen mit dem \n\nkommunalen Richtplan erst im Jahr 2017 revidiert. Durch die Zusammenfüh-\n\nrung mit Hütten und Wädenswil erweist sich eine Anpassung der BZO jedoch \n\nals notwendig. \n\nIn den letzten Jahren haben sich darüber hinaus die übergeordneten recht-\n\nlichen sowie planerischen Rahmenbedingungen und Anforderungen stark \n\nverändert. Insbesondere wurden das Bundesgesetz über die Raumplanung \n\n(RPG), der kantonale Richtplan (KRP), das Planungs- und Baugesetz des \n\nKantons Zürich (PBG) sowie der regionale Richtplan der Region Zimmerberg \n\n(RRP ZPZ) revidiert. Die Vorgaben dieser Gesetze und Planungsinstru-\n\nmente müssen in der BZO umgesetzt werden.  \n\nAuch müssen verschiedene aktuelle Herausforderungen angegangen wer-\n\nden, die zukünftig noch mehr an Bedeutung gewinnen werden, z. B. der \n\nhaushälterische Umgang mit der Ressource Boden und die damit verbun-\n\ndene Innenentwicklung, die Anpassung an den Klimawandel, der Schutz der \n\nBiodiversität und die nachhaltige Entwicklung generell. \n\nVor diesem Hintergrund ist eine Gesamtrevision der BZO notwendig. Mit der \n\nÜberarbeitung wird auf die beschriebenen wesentlich veränderten Rahmen-\n\nbedingungen reagiert. Die drei rechtskräftigen BZOs werden harmonisiert \n\nund auf die zu erwartende Entwicklung ausgerichtet. \n\n1.2 Planungsgegenstand \n\nDie BZO ist Teil der kommunalen Nutzungsplanung und bildet das wichtigste \n\nkommunale Instrument zur Steuerung der räumlichen Entwicklung der Stadt, \n\nindem sie die zulässige Art und das Mass der Nutzung des Bodens ordnet. \n\nZusammenschluss \n\nvon Schönenberg, \n\nHütten und Wä-\n\ndenswil \n\nWesentliche Verän-\n\nderung der Verhält-\n\nnisse in den drei \n\nOrtsteilen \n\nNeue planerische \n\nRahmenbedingun-\n\ngen \n\nNeue Herausforde-\n\nrungen angehen \n\nGesamtrevision der \n\nBZO notwendig \n\nBZO steuert räumli-\n\nche Entwicklung \n\ngrundeigentümer-\n\nverbindlich \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 12 \n\n \n\nDamit setzt die Stadt mit der BZO ihre eigenen räumlichen Ziele sowie die \n\nübergeordneten Vorgaben grundeigentümerverbindlich um. Die BZO besteht \n\naus dem Reglement und dem Zonenplan samt den dazugehörigen Ergän-\n\nzungsplänen.  \n\nDie Gesamtrevision betrifft das ganze Gemeindegebiet von Wädenswil, in-\n\nklusive der ehemaligen Gemeinden Schönenberg und Hütten. Dabei werden \n\ndie Bauordnungen, die Kernzonenpläne sowie die Zonenpläne der drei Ort-\n\nsteile angepasst. Neue Ergänzungspläne werden eingeführt.  \n\nDie neue BZO umfasst die nachfolgend aufgeführten Bestandteile. Sie er-\n\nsetzen die heute rechtskräftigen Bau- und Zonenordnungen der Stadt Wä-\n\ndenswil sowie der Gemeinden Schönenberg und Hütten samt den zugehöri-\n\ngen Zonenplänen und Ergänzungsplänen: \n\nVerbindliche Bestandteile \n\n— Bau- und Zonenordnung vom XX.YY.ZZZZ \n\n— Zonenplan Wädenswil im Massstab 1:5’000 vom XX.YY.ZZZZ \n\n— Zonenplan Schönenberg / Wädenswilerberg im Massstab 1:5’000 vom \n\nXX.YY.ZZZZ  \n\n— Zonenplan Hütten im Massstab 1:5’000 vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Kernzonenplan 1 im Massstab 1:3’000 vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Kernzonenplan 2 im Massstab 1:2’500 vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Kernzonenplan 3 im Massstab 1:2’500 vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Ergänzungsplan Aussichtschutz im Massstab 1:3'000 vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Ergänzungsplan Mischnutzung und Erdgeschossnutzung im Massstab \n\n1:3'000 vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Ergänzungsplan Preisgünstiger Wohnraum im Massstab 1:2'500 vom \n\nXX.YY.ZZZZ  \n\n— Ergänzungsplan Städtebau Mittelort / Riedhof samt Vorschriften im Mas-\n\nsstab 1:500 vom XX.YY.ZZZZ (beinhaltet zudem Teilanordnungen eines \n\nöffentlichen Gestaltungsplans gestützt auf §83 Abs. 4 PBG i.V.m. §84 \n\nAbs.1 PBG) \n\n \n\nErläuternde Bestandteile \n\n— Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV vom XX.YY.ZZZZ (vorliegend) \n\n— Zonenpläne Wädenswil, Schönenberg / Wädenswilerberg und Hütten inkl. \n\nÜbersicht Anpassungen vom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Bau- und Zonenordnung, synoptische Darstellung Ortsteil Wädenswil \n\nvom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Bau- und Zonenordnung, synoptische Darstellung Ortsteil Schönenberg \n\nvom XX.YY.ZZZZ  \n\n— Bau- und Zonenordnung, synoptische Darstellung Ortsteil Hütten vom \n\nXX.YY.ZZZZ  \n\nGesamtes Gemein-\n\ndegebiet im Fokus \n\nBestandteile der \n\nBZO \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 13 \n \n\n \n\n— Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen vom XX.YY.ZZZZ \n\n— Verordnung Umsetzung und Kontrolle zu preisgünstigem Wohnraum im \n\nSinne von § 49b PBG vom XX.YY.ZZZZ \n\n \n\nDer vorliegende erläuternde Bericht ist zwingender Bestandteil der BZO-Re-\n\nvision und richtet sich nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV). \n\nDer Bericht enthält ergänzende Informationen zu den Inhalten und dem Pro-\n\nzess der Teilrevision und dokumentiert die vorgenommenen Anpassungen. \n\n1.3 Ziele der Gesamtrevision \n\nMit der Gesamtrevision werden die folgenden Ziele verfolgt. Sie ergeben \n\nsich zum einen aus den veränderten übergeordneten Gesetzen und Vorga-\n\nben (RPG, kantonaler Richtplan), zum anderen leiten sie sich aus den stra-\n\ntegischen Zielen der Stadt gemäss dem kommunalen Richtplan und den \n\ngrundsätzlichen Anforderungen an eine nachhaltige Stadtentwicklung ab.  \n\n— Bestehende Qualitäten erhalten: Die Stadt Wädenswil zeichnet sich \n\ndurch eine Vielfalt von Qualitäten aus, die weiterhin bestehen bleiben sol-\n\nlen. Dies betrifft neben landschaftlichen Qualitäten auch Qualitäten im \n\nSiedlungsgebiet, wie zum Beispiel die durchgrünten Quartiere oder wert-\n\nvolle historische Strukturen (ortsbildprägende Gebäude, Frei-, Platz und \n\nStrassenräume). \n\n— Neue bauliche Möglichkeiten schaffen: Neben dem Erhalt von beste-\n\nhenden Qualitäten soll in ausgewählten Gebieten die bauliche Entwick-\n\nlung gefördert werden. Dies ermöglicht, das prognostizierte Bevölke-\n\nrungswachstum aufzunehmen und die Siedlungsstruktur aus städtebauli-\n\ncher Sicht qualitativ zu ergänzen. Um dies zu erreichen, werden im Zent-\n\nrum von Wädenswil sowie in bestimmten Wohnquartieren und Industrie-\n\nzonen Aufzonungen vorgenommen. \n\n— Städtebauliche Herausforderungen angehen: Mit der BZO soll sicher-\n\ngestellt werden, dass sich die Stadt in den nächsten 15 Jahren städte-\n\nbaulich qualitativ hochwertig weiterentwickelt und dass unbefriedigende \n\nSituationen verbessert werden können. So soll es z. B. zukünftig nicht \n\nmehr möglich sein, in Untergeschossen Wohnungen zu errichten. Auch \n\nTerrainveränderungen werden eingeschränkt. Darüber hinaus soll das \n\nZentrum samt seinen Misch- und Erdgeschossnutzungen gestärkt wer-\n\nden. Weiter wird mit der BZO ein Beitrag zu einer ausgewogenen Bevöl-\n\nkerungszusammensetzung geleistet. Die BZO beinhaltet darum Vorga-\n\nben zum preisgünstigen Wohnraum.  \n\nNeben diesen inhaltlichen Zielen werden folgende formale Ziele verfolgt: \n\n— Harmonisierung der Vorschriften der BZOs der drei Ortsteile Schönen-\n\nberg, Hütten und Wädenswil \n\nErläuternder Be-\n\nricht \n\nInhaltliche Ziele der \n\nGesamtrevision \n\nFormale Ziele \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 14 \n\n \n\n— Anpassung an die neuen Begriffe und Messweisen gemäss PBG und \n\nder allgemeinen Bauverordnung (ABV)1 \n\n— Anpassung der Zonenpläne an die Verordnung über die Darstellung \n\nvon Nutzungsplänen (VDNP)  \n\n— Redaktionelle Anpassungen sowie Anpassung der Reihenfolge der Ar-\n\ntikel der Bauordnung zur Verbesserung der Lesbarkeit, der Verständlich-\n\nkeit sowie der Anwendung durch die Baubehörde.  \n\n1.4 Planungsprozess \n\nBasierend auf der Räumlichen Entwicklungsstrategie (erarbeitet im Jahr \n\n2012) sowie auf der Innenentwicklungsstrategie (2014) erarbeitete die Stadt \n\nWädenswil 2018 einen kommunalen Richtplan. Dieser ist eine der zentralen \n\nGrundlagen für die BZO-Revision.  \n\nDie Gemeinde Schönenberg revidierte ihre BZO sowie ihren kommunalen \n\nRichtplan im Jahr 2017.  \n\n2020 wurde eine Teilrevision der BZO zum Mehrwertausgleich erarbeitet und \n\nim Juli 2021 vom Gemeinderat der Stadt Wädenswil festgesetzt sowie am \n\n28.01.2022 durch den Kanton genehmigt. Die Änderung trat am 23. April \n\n2022 in Kraft. Mit dieser Teilrevision wurde die rechtliche Grundlage für die \n\nErhebung einer kommunalen Mehrwertabgabe in der Stadt Wädenswil ge-\n\nschaffen. Die Bestimmungen gelten für die drei Ortsteile Wädenswil, Schö-\n\nnenberg und Hütten. Sie werden mit der Gesamtrevision in die neue BZO \n\nintegriert.  \n\nZwischen April 2019 und Juni 2020 wurde mittels einer Testplanung analy-\n\nsiert, ob und wie das Gebiet um den Bahnhof Au zu einem Mischquartier \n\ntransformiert und verdichtet werden kann. Die Erkenntnisse der Testplanung \n\nwurden anschliessend vertieft. Mit den Anpassungen an der BZO im Rah-\n\nmen der Gesamtrevision wird die beabsichtigte Entwicklung im Gebiet Au \n\ngemäss den Erkenntnissen der Testplanung teilweise ermöglicht.  \n\nDer Entwurf der Gesamtrevision der BZO für die öffentliche Auflage und Vor-\n\nprüfung wurde zwischen Herbst 2019 und Frühling 2022 unter der Federfüh-\n\nrung der Abteilung Planen und Bauen erarbeitet. Die Projektsteuerung nahm \n\ndie politische und strategische Projektführung wahr.  \n\nDie Erarbeitung der Gesamtrevision wurde von der Stadtentwicklungskom-\n\nmission begleitet. Diese wurde regelmässig über den Stand der Arbeiten in-\n\nformiert und diente als «Soundingboard» für die verschiedenen Schwer-\n\npunktthemen.  \n\nDie Planungsarbeiten wurden durch das Planungsbüro EBP unterstützt. In \n\nder ersten Phase der Gesamtrevision wurde das Planerteam von der Metron \n\nAG unterstützt. Metron erarbeitete verschiedene Analysen, die als Grund-\n\nlage für die Anpassung der Bauordnung und des Zonenplans dienten.  \n\n \n1  Seit 1. März 2017 gelten die neuen Begriffe und Messweisen gemäss PBG und ABV bzw. ge-\n\nmäss der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe. Diese müs-\n\nsen bis 2025 von den Gemeinden umgesetzt werden.  \n\nKommunaler Richt-\n\nplan 2018  \n\n2018 BZO-Revision  \n\nSchönenberg  \n\nTeilrevision Mehr-\n\nwertabgabe \n\nTestplanung Zent-\n\nrum Ortsteil Au \n\nFederführung  \n\nBegleitung durch \n\ndie Stadtentwick-\n\nlungskommission \n\nExterne Unterstüt-\n\nzung durch EBP in \n\nZusammenarbeit \n\nmit Metron \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 15 \n \n\n \n\nDie Erarbeitung wurde von einem breiten Mitwirkungsprozess begleitet, der \n\nvon Michael Emmenegger (Ampio Partizipation GmbH) gemeinsam mit ver-\n\nschiedenen an der Planung Beteiligten konzipiert und moderiert wurde. Es \n\nwurden drei Dialoge, sechs Workshops, vier Quartierspaziergänze sowie \n\neine Informationsveranstaltung zu Beginn durchgeführt. Zum Start der öf-\n\nfentlichen Auflage wurden ausserdem zwei Informationsveranstaltungen or-\n\nganisiert. Somit hatte die Bevölkerung die Möglichkeit sich stets über den \n\nStand der Arbeiten zu informieren und sich dabei aktiv einzubringen. Auf-\n\ngrund der Covid-19 Pandemie musste ein Quartierspaziergang abgesagt \n\nwerden, zwei Workshops fanden digital statt. Der Mitwirkungsprozess wurde \n\nauf einer eigenen Webseite laufend dokumentiert (www.stadtneuland.ch).  \n\nDie Anforderungen des Kantons an die Gesamtrevision der BZO wurden im \n\nRahmen von vier Gesprächen mit dem Amt für Raumentwicklung (ARE) im \n\nJuni 2020, im Februar, Mai und September 2021 besprochen.  \n\nDie Unterlagen zur Gesamtrevision wurden gemäss §7 PBG während 60 Ta-\n\ngen vom 1. April bis 31. Mai 2022 öffentlich aufgelegt. Während der Aufla-\n\ngefrist konnte sich jedermann zur Vorlage äussern und Einwendungen da-\n\ngegen einreichen. Im selben Zeitraum wurde die Vorlage der Region und \n\nden Gemeinden zur Anhörung unterbreitet. Die dabei eingegangenen Ein-\n\nwendungen wurden einzeln geprüft. Zudem fanden verschiedene detaillierte \n\nAbklärungen statt. Aufgrund dessen wurden verschiedene Anpassungen an \n\nder Vorlage vorgenommen. Im separaten Bericht über die nicht berücksich-\n\ntigten Einwendungen wird der Umgang mit den Einwendungen, die nicht be-\n\nrücksichtigt wurden, dokumentiert und begründet.  \n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage wurde die Revisionsvorlage dem \n\nARE zur Vorprüfung eingereicht. Der Vorprüfungsbericht liegt mit Datum \n\nvom 22.07.2022 vor. Die Einwendungen des Kantons wurden parallel zur \n\nAuswertung der öffentlichen Auflage geprüft. Zudem fand im Herbst 2023 \n\nein Gespräch mit dem ARE statt, in dem Fragen zur Vorprüfung geklärt wur-\n\nden. Der Umgang mit den Anliegen des Kantons wird ebenfalls im Bericht \n\nüber die nicht berücksichtigten Einwendungen dokumentiert und begründet. \n\nDie Vorlage wurde anschliessend überarbeitet und finalisiert. Der Stadtrat \n\nverabschiedete die Planung am 6. März 2023 zuhanden des Gemeinderats.  \n\n \n\n1.5 Inhalt des erläuternden Berichts \n\nDer erläuternde Bericht ist zwingender Bestandteil der BZO-Revision und \n\nrichtet sich nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV). Der Bericht \n\nenthält ergänzende Informationen zu den Inhalten und dem Prozess der Ge-\n\nsamtrevision und dokumentiert die vorgenommenen Anpassungen.  \n\nMit dem erläuternden Bericht ist gemäss Art. 47 RPV der kantonalen Geneh-\n\nmigungsbehörde aufzuzeigen, wie die Nutzungsplanung insbesondere fol-\n\ngende Themen und Aspekte berücksichtigt:  \n\n— Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss Art. 1 und 3 Raumpla-\n\nnungsgesetzes (RPG)  \n\nMitwirkungspro-\n\nzess  \n\nOrtsplanungsge-\n\nspräche ARE \n\nÖffentliche Auflage \n\nKantonale Vorprü-\n\nfung \n\nVerabschiedung \n\nzuhanden Gemein-\n\nderat \n\nZweck des erläu-\n\nternden Berichts \n\nInhalt gemäss Art. \n\n47 RPV \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 16 \n\n \n\n— Anregungen aus der Bevölkerung gemäss Art. 4 Abs. 2 RPG  \n\n— Sachpläne und Konzepte des Bundes gemäss Art. 13 RPG sowie den \n\nkantonalen Richtplan (Art. 8 RPG)  \n\n— Anforderungen des übrigen Bundesrechts  \n\n— Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen und Massnahmen zur \n\nMobilisierung dieser Reserven  \n\nDer Bericht dient daneben den Grundeigentümerinnen und Grundeigentü-\n\nmern sowie Bauherrschaften und weiteren Interessierten als Orientierungs-\n\nhilfe. Darüber hinaus dient er der Baubehörde bei der künftigen Anwendung \n\nder BZO. In einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gibt der Erläuterungsbe-\n\nricht Auskunft über die Absichten und Erwägungen des Gesetzgebers. Der \n\nBericht dokumentiert entsprechend die vorgenommenen Interessenabwä-\n\ngungen. \n\nDer Bericht ist folgendermassen aufgebaut: Zur besseren Einordnung der \n\nÄnderungen werden in Kapitel 2 der räumliche Kontext und die bestehenden \n\nVerhältnisse im Gemeindegebiet erläutert. Kapitel 3 fasst die kommunalen \n\nund übergeordneten planungsrechtlichen Anforderungen zusammen. Die \n\nvorgenommenen Anpassungen an der BZO werden anschliessend in Kapitel \n\n4 bis 6 dokumentiert. Deren Auswirkungen hält das darauffolgende Kapitel \n\n7 fest.  \n\nDie nicht berücksichtigten Einwendungen, welche im Rahmen der öffentli-\n\nchen Auflage und Anhörung eingebracht wurden, sind im separaten Bericht \n\nüber dokumentiert und begründet. Dort wird auch die kantonale Vorprüfung \n\ndokumentiert.  \n\n \n\n  \n\nDokumentation für \n\nBZO-Anwendung \n\nund in Rechtsmit-\n\ntelverfahren  \n\nBerichtsstruktur \n\nBericht über die \n\nnicht berücksichtig-\n\nten Einwendungen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 17 \n \n\n \n\n2. Stadtentwicklung Wädenswil  \n\n2.1 Bevölkerungsentwicklung \n\nNach einer Phase starken Bevölkerungswachstums in Wädenswil in den \n\n1960er und 1970er Jahren stagnierte die Bevölkerung längere Zeit, bis die \n\nBevölkerung um 2008 wieder etwas stärker zu wachsen begann. 2018 be-\n\ntrug die Bevölkerungszahl ca. 21'600. Mit den Eingemeindungen von Schö-\n\nnenberg und Hütten Anfang 2019 kamen nochmals 2’730 Einwohner dazu. \n\nZwischen 2013 und 2018 nahm die Bevölkerung von Wädenswil, Schönen-\n\nberg und Hütten um ca. 600 Personen zu, was einem Wachstum von knapp \n\n3 % entspricht. Ende 2021 betrug die Bevölkerungszahl gesamthaft 24'931.  \n\n \n\nAbbildung 1 Bevölkerungsentwicklung Wädenswil (inkl. Schönenberg & Hütten) 1962-2019 (Da-\n\nten: Statistik ZH, 2020) \n\nDie Bevölkerungsprognose des Kantons Zürich geht für die Region Zimmer-\n\nberg von einem anhaltenden Wachstum aus. Bis 2040 wird gemäss dem \n\nmittleren Szenario ein Bevölkerungswachstum um ca. 26‘000 Personen bzw. \n\n21 % erwartet2. Damit liegt die Region etwa im kantonalen Durchschnitt. \n\nAusgehend von der kantonalen Bevölkerungsprognose ist zu erwarten, dass \n\ndas Bevölkerungswachstum in Wädenswil weiter anhält (vgl. Kapitel 7.1, Ab-\n\nschätzung Bevölkerungskapazität).  \n\n2.2 Beschäftigte \n\nIn Wädenswil arbeiten knapp 10'000 Beschäftigte in ca. 1’900 Arbeitsstätten. \n\nDie Anzahl Beschäftigte war in den letzten Jahren stabil. Der Anteil des \n\nDienstleistungssektor liegt mit knapp 80 % geringfügig unter dem kantonalen \n\nDurchschnitt. Demgegenüber weisen der Sekundär- und insbesondere der \n\nPrimärsektor überdurchschnittliche Anteile auf (Gemeindeporträt, Statistik \n\nZH, 2018). Der grösste Teil der Betriebe sind sogenannte Mikrobetriebe mit \n\n \n2  Bevölkerungsprognosen des Kantons Zürich 2018-2040 (Statistik ZH, 2019). \n\nBevölkerungs-\n\nwachstum seit der \n\nJahrtausendwende \n\nAnhaltendes Bevöl-\n\nkerungswachstum  \n\nKnapp unterdurch-\n\nschnittlicher Anteil \n\nDienstleistungs-\n\nsektor \n\n \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 18 \n\n \n\nweniger als neun Vollzeitäquivalenten (VZÄ). Sie machen 91 % aller Be-\n\ntriebe aus. Grossbetriebe mit 250 oder mehr VZÄ sind in Wädenswil keine \n\nvorhanden (Gemeindeporträt, Statistik ZH, 2018).  \n\n2.3 Siedlungsstruktur und -entwicklung \n\nDie konstante Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit widerspiegelt \n\nsich auch im Siedlungswachstum der Stadt. Das Ortszentrum von Wädens-\n\nwil entwickelte sich über die letzten ca. 150 Jahre von einem Bauerndorf zu \n\neinem wichtigen Zentrum am Zürichseeufer. Der Stadtkern von Wädenswil \n\nverfügt mit zahlreichen Bauwerken aus dem 17., 18. und 19. Jahrhundert \n\nüber ein historisches Ortsbild von regionaler Bedeutung.  \n\nIn den letzten 60 Jahren dehnte sich die Siedlungsfläche stark aus. Insbe-\n\nsondere während des Baubooms in den 1960er bis 1980er Jahren entstan-\n\nden zahlreiche neue Quartiere.  \n\n \n\nAbbildung 2 Gebäudealter: Anteil Gebäude mit Baujahr vor 1945 (Daten: Statistik ZH, Quartier-\n\nanalyse 2018) \n\nHistorisches Orts-\n\nbild im Zentrum  \n\nSiedlungswachs-\n\ntum ab 1960 \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 19 \n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 3 Gebäudealter: Anteil Gebäude mit Baujahr vor 1976 (Daten: Statistik ZH, Quartier-\n\nanalyse 2018) \n\nDie Ortsteile der Stadt Wädenswil unterscheiden sich zum Teil deutlich hin-\n\nsichtlich ihrer Siedlungsstruktur. Der Stadtkern Wädenswil und die angren-\n\nzenden Zentrumsgebiete zeichnen sich durch eine historisch gewachsene, \n\nurbane Bebauung aus, die über viele historische Strukturen verfügt. Der \n\nOrtsteil Au ist geprägt von Einfamilienhausgebieten und von Mehrfamilien-\n\nhaussiedlungen aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Daneben exis-\n\ntieren grössere Neubaugebiete aus dem 21. Jahrhundert, etwa entlang der \n\nJohannes-Hirt-Strasse. Ausserhalb des Stadtzentrums liegen verschiedene \n\nStadt- und Gartenquartiere an den Hanglagen, die grösstenteils zwischen \n\n1950 und 1990 gebaut wurden.  \n\nSchönenberg und Hütten sind vor allem durch Wohnnutzungen geprägt. Sie \n\nverfügen neben den überschaubaren historischen Ortskernen über grössere \n\nEinfamilienhausquartiere und einzelne Mehrfamilienhaussiedlungen. Land-\n\nwirtschaftliche Nutzungen sind innerhalb des Siedlungsgebiets kaum vor-\n\nhanden.  \n\n \n\nUnterschiedliche \n\nSiedlungsstruktu-\n\nren in verschiede-\n\nnen Teilen der \n\nStadt  \n\nSchönenberg und \n\nHütten \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 20 \n\n \n\nNeben den Hauptsiedlungsgebieten in Wädenswil, Schönenberg und Hüt-\n\nten, gibt es auf dem Gemeindegebiet eine Vielzahl von kleineren Ortsteilen \n\nund Weilern, die ländlich und teilweise noch landwirtschaftlich geprägt sind.  \n\nDie Bautätigkeit in Wädenswil war in den vergangenen Jahren hoch. Dies \n\nliegt zum einen an der attraktiven Wohnlage. Zum anderen befinden sich \n\nviele Quartiere aufgrund des Gebäudealters in einer Sanierungs- und Erneu-\n\nerungsphase.  \n\n \n\nAbbildung 4 Anzahl Neubauten zwischen 2013 und 2018 (Daten: Statistik ZH, Quartieranalyse \n\n2018)  \n\n2.4 Bevölkerungs- und Beschäftigtendichte \n\nWädenswil ist seit dem Gemeindezusammenschluss mit Schönenberg und \n\nHütten Anfang 2019 flächenmässig die drittgrösste Gemeinde des Kantons. \n\nDie höchsten Bevölkerungs- und Beschäftigtendichten werden mit teilweise \n\nüber 500 Einwohnerinnen und Beschäftigten pro Hektare im Stadtkern von \n\nWädenswil erreicht. Ebenfalls hohe Dichten bestehen östlich des Stadtzent-\n\nrums von Wädenswil, im Quartier Tiefenhof sowie vereinzelt in der Au.  \n\nWeiler ausserhalb \n\ndes Hauptsied-\n\nlungsgebiets \n\nBautätigkeit der \n\nletzten Jahre  \n\nBevölkerungs- und \n\nBeschäftigtendichte  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 21 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 5 Einwohnerinnen und Beschäftigte pro Hektare (Daten: Statistik ZH, Quartieranalyse \n\n2018) \n\nInsgesamt ist die Bevölkerungs- und Beschäftigtendichte im Zentrum von \n\nWädenswil höher als in den umliegenden Quartieren und als in der Au, in \n\nSchönenberg und in Hütten. Dies liegt vor allem an höheren Anteilen an Ein-\n\nfamilienhäusern ausserhalb des Stadtzentrums.  \n\n2.5 Reserven mit bestehender BZO \n\nDie gebaute Geschossfläche in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen be-\n\ntrug 2020 rund 1.6 Millionen Quadratmeter. Die bestehende BZO umfasst \n\nrund 0.14 Millionen Quadratmeter Geschossflächenreserven im Bestand. \n\nDas umfasst sowohl Reserven auf unbebauten Grundstücken sowie Ge-\n\nschossflächenreserven auf überbauten, aber nicht vollständig ausgenützten \n\nGrundstücken. Der Ausbaugrad, also der Anteil der gebauten Geschossflä-\n\nche an der baurechtlich insgesamt zulässigen Geschossfläche, beträgt da-\n\nmit rund 80 %.  \n\nHohe Bevölke-\n\nrungs- und Be-\n\nschäftigtendichte \n\nim Zentrum  \n\nInsgesamt eher ho-\n\nher Ausbaugrad  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 22 \n\n \n\n \n\nAbbildung 6 Ausbaugrad in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen; Reservezonen sind mit ei-\n\nnem Ausbaugrad von 0 % dargestellt (Daten: Statistik ZH, Quartieranalyse 2018) \n\nDer Ausbaugrad variiert allerdings stark von Ortsteil zu Ortsteil und von \n\nQuartier zu Quartier. Insbesondere im historischen Ortskern mit alter Bau-\n\nsubstanz sowie in den neueren Quartieren in der Au und östlich des Zent-\n\nrums von Wädenswil ist der Ausbaugrad sehr hoch. In diesen Gebieten be-\n\nstehen heute oft keine Geschossflächenreserven mehr. Demgegenüber sind \n\nin den Einfamilienhausgebieten und in einzelnen, älteren Mehrfamilienhaus-\n\nquartieren noch grössere Reserven vorhanden.  \n\n \n\n  \n\nEinzelne, vor allem \n\nperiphere Gebiete \n\nmit grossen Reser-\n\nven  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 23 \n \n\n \n\n3. Rahmenbedingungen für die Gesamtrevision  \n\n3.1 Kommunale Rahmenbedingungen \n\n3.1.1 RES und Innenentwicklungsstrategie \n\nDie räumliche Entwicklungsstrategie wurde im Jahre 2012 vom Stadtrat ge-\n\nnehmigt und bezeichnet drei Entwicklungsgrundsätze : «Mehr als Wohnen» \n\n(Bewahrung der Wohnquartiere mit geringer und mittlerer Dichte, Entwick-\n\nlung der Zentren), «Energiestadt» (Steigerung der Energieeffizienz sowie \n\nPflege der Grünräume) sowie «Qualität gestalten» (Fokus auf qualitative \n\nSiedlungsentwicklung). \n\nDie Innenentwicklungsstrategie (IES) wurde aufbauend auf der RES 2014 \n\nerarbeitet. Die IES orientiert sich dabei an einer Vision der räumlichen Ent-\n\nwicklung, welche eine grobe Einteilung der Stadt in die drei Gebiete «urba-\n\nnes Stadtzentrum», «Ortsteil Au» sowie «Ortsteil Wädenswil Ost» vorsieht.  \n\n \n\nAbbildung 7 Vision der räumlichen Entwicklung, (Quelle: IES, 2014) \n\nDie IES legt verschiedene Ziele für die Siedlungsentwicklung fest: \n\n— Siedlungswachstum durch Innenentwicklung \n\n— Differenzierte Siedlungsentwicklung \n\n— Stadt der kurzen Wege \n\n— Freiräume und Ökologie als Teil einer qualitätsvollen Siedlungsentwick-\n\nlung \n\n— Zukunftsweisender Bildungs- und Forschungsstandort und innovativer \n\nGewerbe- und Dienstleistungsstandort \n\nRäumliche Ent-\n\nwicklungsstrategie \n\n(RES) 2012 \n\nInnenentwicklungs-\n\nstrategie (IES) \n\n2014 \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 24 \n\n \n\n— Wohnen für alle Bevölkerungskreise \n\n3.1.2 Kommunaler Richtplan Wädenswil \n\nDer Kommunale Richtplan wurde 2018 vom Gemeinderat festgesetzt. Er \n\nkonkretisiert sowohl die Vorgaben aus dem regionalen Richtplan (vgl. Kapi-\n\ntel 3.5) wie auch aus der RES und der IES und bildet die zentrale Grund-\n\nlage für die Erarbeitung der BZO-Revision. Wichtige Inhalte sind dabei die \n\nStrategien für die differenzierte Siedlungsentwicklung samt den Zielsetzun-\n\ngen für die einzelnen Gebiete sowie das Zielbild Nutzungsdichte.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 8 Strategien für die differenzierte Siedlungsentwicklung gemäss kommunalem Richt-\n\nplan Wädenswil \n\nKommunaler Richt-\n\nplan als zentrale \n\nGrundlage \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 25 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 9 Differenzierung des Stadtkörpers, Zielbild Nutzungsdichte gemäss kommunalem \n\nRichtplan Wädenswil \n\nEinige der wichtigsten Aufträge aus der kommunalen Richtplanung für die \n\nBZO-Revision sind:  \n\n— Qualitätsvolle Verdichtung sichern und fördern \n\n— Misch- und Zentrumsgebiete umsetzen und minimalen Gewerbeanteil von \n\n20-25 % sichern (gemäss regionalem Richtplan) \n\n— Zentrumsnutzung mit dem schutzwürdigen Ortsbild abstimmen \n\n— Entwicklungsplanung Zentrumsgebiet Ortsteil Au umsetzen \n\n— Kernzonenbestimmungen und Kernzonenpläne überprüfen und anpassen \n\n— Nutzweise in Industrie- und Gewerbezonen differenzieren \n\n— Aussichtspunkte sichern, Aussichtschutzpläne erstellen \n\n— Erholungsgebiete durch Erholungs- und Freihaltezonen sowie Einträge in \n\nden Kernzonenplänen sichern \n\n— Landschafts- und Naturschutzgebiete mittels Freihaltegebieten sichern \n\n— Vernetzungskorridore auch innerhalb des Siedlungsgebietes umsetzen \n\n \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 26 \n\n \n\n3.1.3 Kommunale Vorgaben in Schönenberg und Hütten \n\nDer kommunale Richtplan Schönenberg fusst auf einer Entwicklungsstrate-\n\ngie aus dem Jahr 2013 und bildete die Grundlage für die 2017 durchgeführte \n\nBZO-Revision in Schönenberg. Schönenberg verfügt damit über ein relativ \n\naktuelles Planungswerk. Im Rahmen der BZO-Revision steht die Zusam-\n\nmenführung mit Wädenswil und Schönenberg sowie die Umsetzung der \n\nübergeordneten Vorgaben (neue Begriffe und Messweisen) im Vordergrund. \n\n \n\n \n\nAbbildung 10 Entwicklungsstrategie Schönenberg ZH gemäss kommunalem Richtplan Schönen-\n\nberg \n\nKommunaler Richt-\n\nplan Schönenberg \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 27 \n \n\n \n\nHütten verfügt demgegenüber über keinen kommunalen Richtplan.  \n\n3.1.4 Kommunale Inventare \n\nDas Inventar der schützenswerten Bauten in Wädenswil hat die Grundlage \n\nin den frühen 1980er Jahren auf Basis von bestehenden Sammlungen. Es \n\numfasst etwa 500 Inventarblätter mit rund 700 Gebäuden, was einem Inven-\n\ntarisierungsgrad von rund 15 % aller Gebäude entspricht, zusätzlich sind \n\nrund 4 % der Bauten im überkommunalen Inventar enthalten. Die festgesetz-\n\nten Inventare (Listen und Inventarblätter) sind öffentlich. \n\nSämtliche inventarisierten Gebäude der Stadt Wädenswil sind im digitalen \n\nStadtplan auf der Website www.waedenswil.ch aufgeschaltet. Zusätzlich \n\nkönnen die einzelnen Inventarblätter aufgerufen werden. Das Inventar be-\n\nschreibt grundsätzlich zu erhaltende Objekte in Bezug auf Stellung, Volu-\n\nmen, und Erscheinungsbild und benennt wichtige Aussenräume und Fassa-\n\ndenfluchten. Wird neu gebaut oder umgebaut, werden im Rahmen der Ab-\n\nklärungen zur Schutzwürdigkeit zulässige Abweichungen festgelegt.  \n\n3.1.5 Testplanung Au \n\nDas heute mehrheitlich gewerblich-industriell genutzte Gebiet um den Bahn-\n\nhof Au wird sowohl im regionalen wie auch im kommunalen Richtplan als \n\nZentrumsgebiet bezeichnet. Damit wird dem grosse Veränderungspotenzial \n\nAusdruck verliehen. Um Ideen für eine mögliche Bebauung, Erschliessung, \n\nNutzung und Freiraumgestaltung zu erhalten, hat die Stadt Wädenswil zwi-\n\nschen April 2019 und Juni 2020 eine Testplanung mit drei Planungsteams \n\ndurchgeführt. Ziel war es, herauszufinden, ob sich das Gebiet für eine Ver-\n\ndichtung und eine Entwicklung zu einer gemischt genutzten "Neuen Mitte" \n\nfür das Quartier Au eignet.  \n\nDie Testplanung für das heute noch mehrheitlich der Industriezone zuge-\n\nteilte Gebiet um den Bahnhof Au zeigte, dass sich der heutige Bestand bau-\n\nlich verdichten lässt und die erwünschte Zentrumsfunktion mit neuen Ein-\n\nkaufs- und Dienstleistungsangeboten und dem Öffnen des Gebietes für eine \n\nWohnnutzung entwickelt werden kann. Dabei wurde auch deutlich, dass sich \n\ndie baulichen Entwicklungsmöglichkeiten und die Nutzungen im Gebiet je \n\nnach Bereich unterscheiden. Der Stadtrat hat den Schlussbericht der Test-\n\nplanung im März 2020 und den Bericht zur Vertiefung im März 2021 zur \n\nKenntnis genommen. \n\nKommunales Denk-\n\nmalinventar \n\nDurchführung einer \n\nTestplanung \n\nVerdichtung und \n\nEntwicklung eines \n\nZentrums \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 28 \n\n \n\n \n\nAbbildung 11 Teilbereiche gemäss Testplanung Au \n\nDie wichtigsten Aussagen gemäss der Testplanung sind: \n\n— Die Seestrasse soll aufgewertet und als siedlungsorientierte Strasse ge-\n\nstaltet werden. Die sanierungsbedürftige Aubrücke soll rückgebaut wer-\n\nden. \n\n— Im Bereich «Unterort» soll sich die bestehende Nutzung Wohnen weiter-\n\nentwickeln können.  \n\n— Im Bereich «Landschaftsfenster» soll eine Zäsur im Siedlungsgebiet ent-\n\nstehen, welche die Landschaftskammer Schönbüel-Steinacher mit der \n\nHalbinsel Au mittels unbebauten Grünräumen verbindet. Der Bereich \n\nLandschaftsfenster soll frei von Bauten bleiben.  \n\n— Im Bereich «Bahnhof Au» besteht das Potenzial für die Entwicklung eines \n\nkleinen und kompakten Zentrums mit Geschäften, Läden und Cafés und \n\nTreffpunktfunktion.  \n\n— Der Bereich Mittelort eignet sich für eine gemischte Nutzungen. Kurz- bis \n\nmittelfristig soll ein höherer Gewerbeanteil bestehen bleiben. Mittel- bis \n\nlangfristig soll ein höherer Wohnanteil realisiert werden können. Aller-\n\ndings ist der Stadtrat der Ansicht, dass entgegen dem Zielbild der Test-\n\nplanung Au, der Nutzungsschwerpunkt im Gebiet auch mittel- bis langfris-\n\ntig auf gewerblichen Nutzungen liegen soll. \n\nIm Rahmen der BZO-Revision sollen die planungsrechtlichen Voraussetzun-\n\ngen für die angestrebte Entwicklung geschaffen werden. Der Vertiefungsbe-\n\nricht untersucht die mögliche Umsetzung in der BZO und macht konkrete \n\nVorschläge.  \n\n \n\nUntersuchung der \n\nUmsetzung in Ver-\n\ntiefungsbericht \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 29 \n \n\n \n\n3.1.6 Kommunaler Mehrwertausgleich \n\nDie Stadt Wädenswil hat 2021 mit der Teilrevision der BZO zum kommuna-\n\nlen Mehrwertausgleich die planungsrechtliche Grundlage für den kommuna-\n\nlen Ausgleich von planungsbedingten Mehrwerten geschaffen. Der Gemein-\n\nderat hat die Teilrevision am 12. Juli 2021 festgesetzt. Die Vorlage trat am \n\n23. April 2022 in Kraft. Es wurde ein Abgabesatz von 30 % und eine Freiflä-\n\nche gemäss §19 des kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz von 2'000 m2 \n\nfestgelegt. Im Rahmen der Gesamtrevision der BZO werden die Bestimmun-\n\ngen zum Mehrwertausgleich in die neue BZO integriert. Der Gemeinderat \n\nhat gleichzeitig mit dem Erlass der Teilrevision auch das Fondsreglement \n\nerlassen.  \n\n3.2 Konzepte, Sachpläne und Inventare des Bundes \n\nDer Ortsteil Wädenswil grenzt am südwestlichen Rand an die Moorland-\n\nschaft von nationaler Bedeutung Hirzel (Nr. 37) und an die Glaziallandschaft \n\nzwischen Lorzentobel und Sihl Höhronenkette (BLN 1307). Die Ortsteile \n\nSchönenberg und Hütten liegen zu einem grossen Teil innerhalb des BLN-\n\nGebiets 1307. Folgende Gebiete sind im Flachmoor-Inventar von nationaler \n\nBedeutung erfasst:  \n\n— Ausee und Vorder Au \n\n— Chaltenboden \n\n— Geeristeg-Sennhusrain-Spitzenmoos \n\n— Rechbergmoosbachriede \n\n— Hinterbergried \n\n— Gubelried \n\n— Sagenhölzliriede \n\n— Mülibachried \n\n— Hüttner Seeli \n\nIn Wädenswil sind auch zwei Einträge im Inventar der historischen Verkehrs-\n\nwege von nationaler Bedeutung vorhanden: \n\n— ZH 12 (Zürich -) Oberrieden - Schindellegi (- Einsiedeln) \n\n— ZH 116.1 Alte Landstrasse \n\n3.3 Kantonaler Richtplan \n\nDas kantonale Raumordnungskonzept (ROK) ist Bestandteil des kantonalen \n\nRichtplans. Es teilt das Kantonsgebiet in verschiedene Raumtypen ein und \n\nformuliert für diese unterschiedliche Handlungsanweisungen. Das Sied-\n\nlungsgebiet von Wädenswil ist der «urbanen Wohnlandschaft» zugeteilt. die \n\nHügellagen werden als «Landschaft unter Druck» bezeichnet. Schönenberg \n\nund Hütten befinden sich in den Raumtypen Kulturlandschaft und Naturland-\n\nschaft. \n\n \n\n30 % kommunaler \n\nMehrwertausgleich  \n\nBLN & Flachmoore \n\nIVS \n\nKantonales Raum-\n\nordnungskonzept \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 30 \n\n \n\nWährend sich die urbanen Wohnlandschaften massvoll entwickeln und zu-\n\nsammen mit den Stadtlandschaften einen grossen Anteil (80%) des prog-\n\nnostizierten Bevölkerungswachstums aufnehmen sollen, stehen für die \n\nLandschaft unter Druck der Erhalt von landwirtschaftlichen Flächen und die \n\nSicherung von landschaftlichen Qualitäten im Vordergrund. In diesen Räu-\n\nmen sollen gemäss kantonalem Raumordnungskonzept noch verbliebene \n\nunverbaute Landschaftskammern erhalten und ausgeräumte Landschaften \n\naufgewertet werden. In den Ortskernen soll die Nutzung brachliegender Ge-\n\nbäude ermöglicht werden. In den Naturlandschaften stehen der Schutz und \n\ndie naturnahe Aufwertung der Gebiete im Vordergrund. \n\n \n\n \n\nAbbildung 12 Ausschnitt kantonales Raumordnungskonzept (Quelle: Kantonaler Richtplan Zürich) \n\nDer kantonale Richtplan legt das Siedlungsgebiet abschliessend fest. Ge-\n\nmeinden müssen ihre Bau- und Reservezonen innerhalb dieses Gebiets an-\n\nordnen. Das bedeutet, dass Einzonungen nur innerhalb des Siedlungsge-\n\nbiets möglich sind. Bestehende Reservezonen ausserhalb des Siedlungsge-\n\nbiets sind aufzuheben.  \n\nDas Gebiet Neubühl soll als Arbeitsplatzgebiet genutzt werden. Es wird als \n\nkantonales Arbeitsplatzgebiet festgelegt. Der kantonale Richtplan hält dazu \n\nfest, dass verkehrsintensive Einrichtungen, Wohnnutzungen und Dienstleis-\n\ntungen auszuschliessen sind. Darüber hinaus soll eine Abstimmung mit De-\n\nponiestandorten erfolgen, die Beteiligung mehrerer Gemeinden vorgesehen \n\nund die Verfügbarkeit der Grundstücke sichergestellt werden.  \n\nGemäss kantonalem Richtplan stellen die Regionen für ihr Gebiet die regio-\n\nnale Arbeitszonenbewirtschaftung gemäss Art. 30a Abs. 2 der schweizeri-\n\nschen Raumplanungsverordnung (RPV) sicher und sorgen damit für eine \n\nZiele für unter-\n\nschiedliche Raum-\n\ntypen \n\nSiedlungsgebiet \n\nKantonale Vorga-\n\nben Arbeitsplatz-\n\ngebiet Neubühl \n\nArbeitszonenbe-\n\nwirtschaftung \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 31 \n \n\n \n\nhaushälterische Nutzung der Arbeitszonen. Dazu muss bei Anpassungen an \n\nArbeitszonen eine Stellungnahme der Region eingeholt werden (vgl. Merk-\n\nblatt zur Arbeitszonenbewirtschaftung des Amts für Raumentwicklung).  \n\n3.4 Kantonale Inventare \n\nDer Kanton führt ein kantonales Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von \n\nüberkommunaler Bedeutung (kantonales Ortsbildinventar, KOBI). Neben \n\ndem Stadtzentrum von Wädenswil ist auch der Ortskern Giessen im KOBI \n\nenthalten. Das Inventar beschreibt die wichtigsten Elemente, die die Struktur \n\nund die Erscheinung des Ortes prägen. Darunter fallen z. B. prägende First-\n\nrichtungen, Fassaden, Plätze und Strassenräume sowie wichtige Freiräume. \n\nDas KOBI wurde kürzlich überarbeitet und 2020 durch das Amt für Raum-\n\nentwicklung festgesetzt. Das KOBI muss im Rahmen der BZO-Revision \n\nsachgerecht umgesetzt werden, d.h. es muss grundeigentümerverbindlich \n\ngesichert werden. Der Inventarplan und der Ortsbildbeschrieb zum KOBI \n\nsind auf dem kantonalen GIS-Browser einsehbar. \n\n \n\n \n\n \n\nDas Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von überkom-\n\nmunaler Bedeutung (Inventar der überkommunalen Denkmalschutzobjekte) \n\nlistet diejenigen Bauten und Gärten auf, die aufgrund ihrer geschichtlichen \n\noder baukünstlerischen Bedeutung wichtige Zeugen vergangener Epochen \n\nsind. Auf dem Gemeindegebiet von Wädenswil sind aktuell 284 Objekte im \n\nInventar der überkommunalen Schutzobjekte aufgeführt. Der Kanton Zürich \n\nüberprüft dieses Inventar zurzeit. Die Revision berücksichtigt Bauten und \n\nGärten, die bis ca. 1980 erstellt wurden. Nach dessen Festsetzung ist zu \n\nüberprüfen, ob und wie Anpassungen an der BZO vorzunehmen sind. \n\n \n\nInventare  \n\nKOBI Wädenswil \n\nund Giessen \n\nInventar der über-\n\nkommunalen Denk-\n\nmalschutzobjekte \n\nAbbildung 13 KOBI Wädenswil (festgesetzt durch das Amt für Raumentwicklung am 3.2.2020) \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 32 \n\n \n\nDie Naturschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung werden im entspre-\n\nchenden kantonalen Inventar (Inventar der Natur- und Landschaftsschutzob-\n\njekte von überkommunaler Bedeutung (Inventar 80)) bezeichnet und sind \n\nüber die entsprechende Schutzverordnung und die dafür ausgewiesenen \n\nSchutzzonen geschützt. Total 29 Naturschutzgebiete sind auf dem Gebiet \n\nvon Wädenswil als von überkommunaler Bedeutung bezeichnet. Dazu ge-\n\nhören neben den Gebieten der Moorlandschaft Hirzel z. B auch die Feucht-\n\ngebiete Naglikerried, Auried & Seeried. Neu sind die Landschaftsschutzob-\n\njekte von überkommunaler Bedeutung nicht mehr im Inventar der Natur- und \n\nLandschaftsschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung von 1980, son-\n\ndern im kantonalen Inventar der Landschaftsschutzobjekte bezeichnet (fest-\n\ngesetzt im Januar 2022). Dieses scheidet für Wädenswil vier geomorpholo-\n\ngisch geprägte Landschaften in den Ortsteilen Au, Schönenberg und Wä-\n\ndenswil aus, zwei Gewässerlandschaften (das Sihltal und der Aabachtobel \n\nbei Horgen) sowie zwei Hochstammobstlandschaften, insbesondere Hoch-\n\nstammobstlandschaft Steinacher & Haldenhof im Ortsteil Au. \n\n3.5 Regionaler Richtplan \n\nDie Vorgaben des kantonalen Richtplans werden im regionalen Richtplan \n\n(RRP) der Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) differenziert und präzisiert. \n\nIm November 2016 hat die Delegiertenversammlung der ZPZ den gesamt-\n\nhaft revidierten regionalen Richtplan zuhanden des Regierungsrats des Kan-\n\ntons Zürich verabschiedet, welcher diesen 2018 festsetzte. Der RRP enthält \n\ndie folgenden wichtigsten Festlegungen aus Sicht Wädenswil:  \n\nDas Bahnhofsgebiet Au bis Areal Aupark sowie das Bahnhofsgebiet Wä-\n\ndenswil/Zugerstrasse/Oberdorfstrasse werden als Zentrumsgebiete von re-\n\ngionaler Bedeutung bezeichnet. Die beiden Gebiete sollen in ihrer Funktion \n\ngestärkt und verdichtet werden. In den regionalen Zentrums- und Mischge-\n\nbieten gelten minimale Gewerbeanteile von 20-25 %. Sie werden im kom-\n\nmunalen Richtplan übernommen. \n\nDer regionale Richtplan legt anzustrebende bauliche Dichten fest. In den \n\nEinzugsbereichen um die Bahnhöfe Au und Wädenswil sowie in den Gebie-\n\nten Seestrasse – Tiefenhof, Neubüel und Steinacher ist eine hohe bauliche \n\nDichte festgelegt. Im Baugebiete nördlich der Hauptstrasse in Hütten, in den \n\nGebieten Sunnenrain- / Kirchhügel in Schönenberg sowie in den Gebieten \n\nIm Boden / alte Landstrasse, Hangenmoos / Zopf – Gwad, Fuhr – Leihof und \n\nMeierhof-Säntis in Wädenswil wird eine niedrige Dichte festgelegt. In den \n\nübrigen Gebieten wird eine mittlere bauliche Dichte vorgegeben. In den Ge-\n\nbieten mit niedriger Dichte ist eine Unterschreitung der gemäss PBG vorge-\n\nsehenen Mindestdichte möglich.  \n\nInventar der Natur- \n\nund Landschafts-\n\nschutzgebiete \n\nGesamtrevision \n\nRRP \n\nZentrums- und \n\nMischgebiete \n\nAnzustrebende \n\nbauliche Dichten \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 33 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 14 Ausschnitt regionaler Richtplan ZPZ \n\n \n\nDas Gewerbegebiet Hinter Rüti, das Arbeitsplatzgebiet Neubüel sowie das \n\nGebiet Steinacher (südlich Strasse) werden als Arbeitsplatzgebiete von re-\n\ngionaler Bedeutung bezeichnet. Deren Nutzung soll primär auf produzie-\n\nrende und gewerbliche Betriebe ausgerichtet sein.  \n\nDaneben bestehen im regionalen Richtplan verschiedene weitere Festlegun-\n\ngen in den Bereichen Siedlung, Landschaft, Verkehr, Ver- und Entsorgung \n\nund Öffentliche Bauten und Anlagen. Sie sind für die BZO-Revision von un-\n\ntergeordneter Bedeutung und werden aus diesem Grund hier nicht näher \n\nerläutert. \n\n3.6 Weitere Anforderungen \n\n3.6.1 Fruchtfolgeflächen \n\nDie Übersichtskarte Fruchtfolgeflächen (FFF) gibt Auskunft über Lage, Um-\n\nfang und Qualität der FFF im Kanton Zürich. Gemäss Kapitel 3.2 des \n\nkantonalen Richtplans gewährleisten die Gemeinden, dass im Rahmen der \n\nNutzungsplanung die Qualität der zu beanspruchenden Böden in die Inte-\n\nressensabwägung einbezogen wird. Einzonungen sollen vorrangig auf \n\nanthropogenen Böden – d. h. Böden, die durch menschliche und v.a. bauli-\n\nche Eingriffe in Struktur, Aufbau oder Mächtigkeit wesentlich verändert wur-\n\nden – oder in bereits belasteten Gebieten erfolgen. Die FFF in Wädenswil \n\nbefinden sich grösstenteils zwischen Wädenswil und Schönenberg am so-\n\ngenannten Wädenswilerberg. \n\nRegionale Arbeits-\n\nplatzgebiete \n\nWeitere Festlegun-\n\ngen \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 34 \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 15 Übersichtskarte FFF (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.6.2 Gewässer \n\nAm 1. Januar 2011 ist die Revision des eidgenössischen Gewässerschutz-\n\ngesetzes (GSchG) in Kraft getreten. Das Gesetz wird mit der Gewässer-\n\nschutzverordnung (GSchV) konkretisiert, welche auf den 1. Juni 2011 durch \n\nden Bundesrat in Kraft gesetzt wurde. Die Kantone müssen demnach ent-\n\nlang allen Gewässern den sogenannten Gewässerraum festlegen. Dieser \n\nverhindert, dass die Gewässer stärker zugebaut werden, und schützt ihre \n\nUferbereiche. Im Kanton Zürich wird zunächst der Gewässerraum im Sied-\n\nlungsgebiet festgelegt. Die Gewässer ausserhalb des Siedlungsgebiets fol-\n\ngen zu einem späteren Zeitpunkt. \n\nDie Gemeinden müssen den Gewässerraum von kleinen Gewässern im \n\nSiedlungsgebiet selbst ausscheiden. Die Festlegung des Gewässerraums \n\nbildet nicht Teil der BZO-Revision, sondern wird in einem separaten Verfah-\n\nren verfolgt. Bis der Gewässerraum rechtskräftig festgelegt ist, gelten für den \n\nFestlegung des \n\nGewässerraums \n\nSeparates Verfah-\n\nren \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 35 \n \n\n \n\nAbstand von Bauten und Anlagen zum Gewässer die Übergangsbestimmun-\n\ngen der Gewässerschutzverordnung. Die Übergangsbestimmungen sehen \n\nin der Regel grössere Abstandsvorschriften vor als der Gewässerraum. \n\nBei Planungen und Bauvorhaben sind die Gewässerschutzbereiche gemäss \n\nAnhang 4 zur GSchV sowie allfällige Grundwasserschutzzonen zu beachten \n\n(vgl. maps.zh.ch). \n\n3.6.3 Störfall \n\nDer Risikokataster des Kantons Zürich stellt stationäre und mobile chemi-\n\nsche Risiken im Kanton Zürich dar. Im Kataster sind auf dem Gebiet Wä-\n\ndenswils verschiedene Einträge für störfallrelevante Anlagen vorhanden: \n\n— Nationalstrasse A3 \n\n— Eisenbahnstrecke 720 ZH Langstrasse – Thalwil – Ziegelbrücke  \n\n— Chemiebetrieb Blattmann Schweiz AG \n\nGebiete mit sehr hoher und hoher baulicher Dichte sind so zu entwickeln, \n\ndass die Störfallvorsorge sichergestellt ist. Bei planerischen Vorhaben – ins-\n\nbesondere bei Ein- und Aufzonungen – innerhalb der Konsultationsbereiche \n\ndieser Anlagen, ist in Zusammenarbeit mit der kantonalen Fachstelle Stör-\n\nfallvorsorge nachzuweisen, dass durch die Planung das Störfallrisiko tragbar \n\nbleibt. \n\n \n\n \n\nAbbildung 16 Ausschnitt Chemierisikokataster des Kantons Zürich (Quelle: maps.zh.ch) \n\nGewässerschutz \n\nChemie-Risikoka-\n\ntaster \n\nRisiko muss trag-\n\nbar bleiben \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 36 \n\n \n\n3.6.4 Archäologie \n\nDie archäologischen Zonenpläne stellen ein Informations- und Koordina-\n\ntionsinstrument dar, in dem bekannte und vermutete archäologische Fund-\n\nstellen verzeichnet sind. Bodeneingriffe innerhalb der Verdachtsflächen \n\nbedürfen einer Bewilligung durch die Baudirektion. In Wädenswil sind zahl-\n\nreiche Verdachtsflächen vorhanden.  \n\n \n\nAbbildung 17 Archäologische Zonen (pink schraffiert) und überkommunale Denkmalschutzobjekte \n\n(rote Punkte) (Quelle: maps.zh.ch) \n\n3.6.5 Neue Begriffe und Messweisen (IVHB) \n\nDie Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe \n\n(IVHB) hat zum Ziel, die wichtigsten Baubegriffe und Messweisen schweiz-\n\nweit zu vereinheitlichen. Der Kanton Zürich ist dem IVHB-Konkordat nicht \n\nbeigetreten, hat sich jedoch entschieden die Harmonisierung umzusetzen. \n\nPer 1. März 2017 traten die Anpassungen an den entsprechenden Erlassen \n\nZahlreiche \n\nVerdachtsflächen \n\nvorhanden \n\n \n\nIVHB \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 37 \n \n\n \n\n– namentlich am PBG, an der ABV sowie an der Bauverfahrensordnung \n\n(BVV) und der Besonderen Bauverordnung II (BBV II) – in Kraft. \n\nDie Änderungen werden in den einzelnen Gemeinden erst wirksam, wenn \n\ndiese ihre Bau- und Zonenordnungen ebenfalls harmonisiert haben. Die Ge-\n\nmeinden haben dazu bis am 25. Februar 2025 Zeit. Im Rahmen der vorlie-\n\ngenden Gesamtrevision wird die BZO an die neuen Baubegriffe angepasst \n\n(vgl. Kapitel 4.1.1).  \n\n \n\n3.6.6 Planen und Bauen am Zürichsee \n\nIn den Jahren 2014/15 wurde eine regionsübergreifende Gebietsplanung \n\nauf der Basis des Leitbildes Zürichsee 2050 durchgeführt. Dabei wurden \n\nPrinzipien für die Bebauung entlang des Zürichseeufers ausgearbeitet. Mit \n\n§ 67a PBG wurde die rechtliche Grundlage für die Umsetzung dieser Prin-\n\nzipien in den BZOs der Gemeinden. Die Umsetzung erfolgt basierend auf \n\nder Einteilung der Seeuferabschnitte gemäss dem regionalen Richtplan. \n\nDie entsprechende Revision des regionalen Richtplans wird 2023 erwartet.  \n\n3.6.7 Weitere \n\nDaneben gilt es verschiedene weitere Grundlagen zu beachten. Diese wer-\n\nden in der nachfolgenden Liste summarisch aufgeführt. Eine detaillierte Er-\n\nläuterung an dieser Stelle wird als nicht zielführend beurteilt.  \n\n— Gefahren: Naturgefahrenkarte des Kantons Zürich (AWEL, Kanton Zü-\n\nrich) \n\n— Luft: Umweltschutzgesetz (USG), Umweltschutzverordnung (USV) \n\n— Lärm: Lärmbelastungskataster von Kantons- und Gemeindestrassen \n\n(Tiefbauamt, Kanton Zürich), Gebiet mit höheren Anforderungen an \n\nSchallschutz nach 5. und 6. Kapitel LSV. \n\n  \n\nAnpassung kom-\n\nmunale BZO bis \n\n2025 \n\nUmsetzung bauli-\n\nche Prinzipien ent-\n\nlang Zürichseeufer \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 38 \n\n \n\n4. Die Anpassungen an der Bau- und Zonenordnung \n\n4.1 Anpassungen am Reglement  \n\nNachfolgend werden die wesentlichen Anpassungen am Reglement be-\n\nschrieben. Kapitel 4.1.1 und Kapitel 4.1.2 erläutern die neuen Begriffe und \n\nMessweisen sowie die Harmonisierung der Zonensystematik. Diese Anpas-\n\nsungen betreffen alle Zonen. Ab Kapitel 4.1.3 werden die Anpassungen an \n\nden einzelnen Zonen bzw. Abschnitten des Reglements erläutert.  \n\nKleinere Anpassungen sowie redaktionelle Anpassungen am Reglement \n\nwerden in der Synopse erläutert. Die Anpassungen am Zonenplan oder an \n\nden Ergänzungsplänen sind in den nachfolgenden Kapiteln beschrieben.  \n\nDie Reihenfolge der Abschnitte und der Artikel im Entwurf der BZO orientiert \n\nsich grundsätzlich an der heutigen BZO von Wädenswil. In Schönenberg und \n\nHütten ergeben sich dadurch einige Anpassungen in der Struktur. Auch die \n\nReihenfolge der BZO von Wädenswil erfährt einige Veränderungen. Die Rei-\n\nhenfolge wird so gewählt, dass die Struktur möglichst einfach nachvollzieh-\n\nbar ist. Die Verschiebungen können in der Synopse nachvollzogen werden.  \n\n4.1.1 Anpassungen aufgrund neuer Begriffe und Messweisen  \n\nDie Anpassung der BZO an die neuen Begriffe und Messweisen (IVHB) (vgl. \n\nKapitel 4.1.1) führen neben den rein begrifflichen Anpassungen teilweise \n\nauch zu materiellen Änderungen.  \n\n— Kleinbauten: Bisher wurde der Begriff «Besondere Gebäude» verwen-\n\ndet. Dieser wird gemäss IVHB durch den Begriff «Kleinbauten» ersetzt. \n\nDie Grösse von besonderen Gebäuden wurde im Planungs- und Bauge-\n\nsetz (PBG) bisher nicht begrenzt. Gemäss IVHB dürfen Kleinbauten neu \n\neine Grundfläche von 50 m2 nicht überschreiten und die Gesamthöhe darf \n\nhöchstens 4 m bzw. 5 m bei Schrägdächern betragen. Sie dürfen nur Ne-\n\nbennutzflächen umfassen (z. B. Waschküchen, Abstellräume, Schutz-\n\nräume, Garagen etc.).  \n\n— Fassadenhöhe: Mit der IVHB ersetzt der Begriff der «traufseitigen Fas-\n\nsadenhöhe» die bisherige «Gebäudehöhe». Als oberer Messpunkt der \n\ntraufseitigen Fassadenhöhe wird neu die Schnittlinie zwischen der Fas-\n\nsadenflucht und der Oberkante der Dachkonstruktion verwendet. Bisher \n\nwurde die Schnittlinie zwischen der Fassadenflucht und dem Dachaufbau \n\nverwendet (vgl. Abbildung 18). Aufgrund des neuen Messpunkts können \n\nGebäude zukünftig geringfügig höher werden. Bei Flachdachbauten wird \n\ndie Fassadenhöhe gemäss IVHB neu bis zur Oberkante der Brüstung \n\nbzw. des Geländers gemessen, es sei denn, die Brüstung oder das Ge-\n\nländer ist um mindestens 1 m gegenüber der Fassadenflucht zurückver-\n\nsetzt. \n\nAllgemeine und zo-\n\nnenspezifische An-\n\npassungen \n\nDokumentation \n\nkleinere Anpassun-\n\ngen in Synopse \n\nAnpassung Kapitel-\n\nreihenfolge \n\nWichtigste Ände-\n\nrungen aufgrund \n\nder neuen Begriffe \n\nund Messweisen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 39 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 18 Änderung des Messpunkts Gebäudehöhe vs. traufseitige Fassadenhöhe \n\n— Giebelseitige Fassadenhöhe: Bisher ergab sich die zulässige Höhe des \n\nGiebels bzw. des Firsts aus der Gebäudehöhe plus Firsthöhe. Den Begriff \n\nder Firsthöhe gibt es gemäss IVHB nicht mehr. An seine Stelle tritt die \n\n«giebelseitige Fassadenhöhe». Sie wird gleich gemessen wie die trauf-\n\nseitige Fassadenhöhe. Das Mass der giebelseitigen Fassadenhöhe wird \n\nin der BZO spezifisch pro Zone festgelegt. Bei Attikageschossen wird in \n\nder BZO keine Bestimmung zur giebelseitigen Fassadenhöhe festgelegt. \n\nEs gilt entsprechend § 279 PBG, wonach sich die traufseitige Fassaden-\n\nhöhe bei Attikageschossen auf den fassadenbündigen Seiten um 3.3 m \n\nerhöht.  \n\n— Dachgestaltung: Mit der Einführung der neuen Begriffe und Messweisen \n\nwerden Bestimmungen zum Dachprofil nötig. Ohne eine Bestimmung in \n\nder BZO könnten Schrägdächer gemäss IVHB deutlich steiler als heute \n\ngestaltet werden und dadurch dominanter in Erscheinung treten. In der \n\nBZO wird die Neigung der Dachfläche von Schrägdächern aus diesem \n\nGrund auf 45° beschränkt. In Kernzonen und Zentrumszonen sind Aus-\n\nnahmen davon möglich, wenn damit eine bessere Einordnung in das Orts-\n\nbild gewährleistet wird. Die Ausnahmebestimmung ermöglicht, dass z. B. \n\nim Zentrum weiterhin Mansarddächer erstellt werden können.  \n\n \n\nAbbildung 19 Mögliche Erscheinung des Daches gemäss der aktuellen Regelung (links) und ge-\n\nmäss IVHB (rechts) \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 40 \n\n \n\n— Dachaufbauten: Gemäss IVHB darf die zulässige Breite von Dachauf-\n\nbauten neu die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge umfassen. Bisher \n\nwar es ein Drittel. Die Verbreiterung der Dachaufbauten hat einen gerin-\n\ngeren Einfluss auf die Erscheinung des Dachgeschosses als eine steilere \n\nNeigung der Dachfläche. Aus diesem Grund wird zwar die Dachneigung \n\nauf 45° begrenzt (vgl. oben), das Mass für Dachaufbauten wird mit der \n\nBZO aber nicht verschärft. Dachaufbauten dürfen neu also die Hälfte der \n\nbetreffenden Fassadenlänge umfassen. \n\n— Attika: Heute muss ein Attikageschoss auf den fiktiven Traufseiten um \n\ndas Mass seiner Höhe (d.h. 45°-Winkel) zurückversetzt werden. Gemäss \n\nIVHB muss es nur noch um die halbe Höhe zurückversetzt werden und \n\nkönnte deutlich dominanter in Erscheinung treten. Die Gemeinden des \n\nKantons Zürich können gemäss §49 PBG Dachgestaltungsbestimmungen \n\nerlassen. Die Gestaltung des Attikageschosses ist für die Dachgestal-\n\ntung, die Erscheinung der Gebäude sowie der Dachlandschaften zentral. \n\nAttikageschosse sollen folglich nicht dominanter als heute in Erscheinung \n\ntreten. Gestützt auf §49 PBG wird in der BZO folglich eine Bestimmung \n\nergänzt, die besagt, dass auch die Neigung der fiktiven Dachflächen bei \n\nAttikageschossen maximal 45° betragen darf. Die fiktive Dachfläche von \n\nAttikageschossen bestimmt sich durch die Verbindung der maximalen \n\ntraufseitigen Fassadenhöhe sowie den traufseitigen Messpunkten der \n\nGesamthöhe bei einem Attikageschoss.  \n\n—  \n\nAbbildung 20 Erscheinung des Attikas gemäss der neuen Regelung gemäss BZO (links) und ge-\n\nmäss IVHB (rechts) \n\n— Vorspringende Gebäudeteile: Vorspringende Gebäudeteile dürfen ge-\n\nmäss IVHB max. 2 m von der Fassadenflucht herausragen und in den \n\nAbstandsbereich ragen. Gemäss IVHB sind vorspringende Gebäudeteile \n\nneu auf der Hälfte des betreffenden Fassadenabschnitts zulässig (bisher \n\nein Drittel). Im Unterschied zur bisherigen Regelung umfasst der Begriff \n\nder vorspringenden Gebäudeteile mit IVHB auch eigentliche, bis auf das \n\nTerrain reichende Fassadenausbuchtungen (z. B. ganze Treppenhäu-\n\nser). Der Abstand von vorspringenden Gebäudeteilen gegenüber Nach-\n\nbargrundstücken wird in der BZO darum verschärft. Vorspringende Ge-\n\nbäudeteile müssen neu mindestens den minimalen kantonalrechtlichen \n\nAbstand gemäss § 270 PBG einhalten. \n\n— Massgebendes Terrain: Gemäss IVHB wird anstelle des «gewachsenen \n\nBodens» der Begriff «massgebendes Terrain» verwendet. Als massge-\n\nbendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Das heisst, \n\nmax. trauf-\n\nseitige Fas-\n\nsadenhöhe \n\nTraufseitiger Mess-\n\npunkt Gesamthöhe \n\nAttikageschoss \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 41 \n \n\n \n\nes ist nicht mehr der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf \n\ndes Bodens massgeblich, sondern der natürlich gewachsene bzw. der \n\n«historische Verlauf» des Terrains. Das massgebende Terrain wird weder \n\ndurch Abgrabungen noch durch Aufschüttungen verändert.  \n\n4.1.2 Harmonisierung der Zonensystematik  \n\nDie drei BZOs der Ortsteile Wädenswil, Schönenberg und Hütten werden im \n\nRahmen der BZO-Revision zu einer BZO für das gesamte Gemeindegebiet \n\nzusammengeführt. Dabei werden die heute sehr unterschiedlichen Zonenty-\n\npen und die Zonenbestimmungen vereinheitlicht. Ziel ist es, die Bestimmun-\n\ngen möglichst weitgehend zu harmonisieren und die Anzahl unterschiedli-\n\ncher Zonen auf das notwendige Minimum zu reduzieren. Gleichzeitig wird \n\ndas Ziel verfolgt, die materiellen Abweichungen gegenüber den heutigen \n\nBauvorschriften so gering wie möglich zu halten.  \n\nAus der Harmonisierung ergeben sich auch Anpassungen, die die ehemalige \n\nGemeinde Schönenberg betreffen, obwohl dessen BZO erst kürzlich revi-\n\ndiert wurde. Im Rahmen der vorliegenden BZO-Revision wurde darauf ge-\n\nachtet, dass die Planbeständigkeit möglichst weitgehend gewährleistet wer-\n\nden kann. Der Zusammenschluss mit Wädenswil und Hütten und die sich \n\ndaraus ergebende Zusammenführung der BZOs ist als wesentliche Verän-\n\nderung der Verhältnisse zu betrachten. Die erneute Revision ist dadurch aus \n\nrechtlicher Sicht als verhältnismässig einzustufen. \n\nIn allen Wohnzonen sowie in den Wohn- und Arbeitszonen wird neu die Aus-\n\nnützungsziffer verwendet. In Wädenswil kommt bereits heute die Ausnüt-\n\nzungsziffer zur Anwendung. In Schönenberg wurde bisher in der Regel die \n\nBaumassenziffer verwendet, in Hütten die Überbauungsziffer. Die Überset-\n\nzung von der Baumassen- und Überbauungsziffer zur Ausnützungsziffer er-\n\nfolgte rechnerisch.  \n\nZonen mit ähnlichem baulichem Charakter und ähnlichen Zonenbestimmun-\n\ngen werden mit der BZO-Revision zusammengefasst. Nachfolgende Tabelle \n\nzeigt, welche Zonen wie zusammengefasst werden. Eine detaillierte Über-\n\nsicht der Harmonisierung mit den sich daraus ergebenden Anpassungen \n\nbzw. den Abweichungen an den Zonenvorschriften befindet sich in Anhang \n\nA1):  \n\nBezeichnung rechts- \n\nkräftiger Zonentyp  \n\nOrtsteil Bezeichnung Zonentyp gemäss \n\nBZO-Revision  \n\nKernzonen   \n\nKernzone Hütten Kernzone 2 \n\nKernzone I Schönenberg Kernzone 3 \n\nKernzone II Schönenberg Kernzone 2 \n\n- - Kernzone 5 (neu) \n\nKernzone A Wädenswil Kernzone 4 \n\nKernzone B Wädenswil Kernzone 3 \n\nKernzone C Wädenswil Kernzone 2 \n\nKernzone D Wädenswil Spezialkernzone S \n\nHarmonisierung \n\nder Zonentypen \n\nund Vorschriften \n\nPlanbeständigkeit \n\nim Ortsteil Schö-\n\nnenberg \n\nAusnützungsziffer \n\nals Hauptnutzungs-\n\nziffer für alle Ort-\n\nsteile \n\nZusammenfassung \n\nvon Zonen \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 42 \n\n \n\nBezeichnung rechts- \n\nkräftiger Zonentyp  \n\nOrtsteil Bezeichnung Zonentyp gemäss \n\nBZO-Revision  \n\nKernzone E Wädenswil Kernzone B (Brauerei-Areal) \n\nZentrumszone   \n\n- - Zentrumszone 5 (neu) \n\nWohnzonen   \n\nW1A, W1B und W2C Hütten \n\nW2 30 % W2A  Schönenberg \n\nW2 30 % Wädenswil \n\nW2B  Schönenberg W3A / 35 % \n\nW2C Schönenberg \nW3B / 45 % \n\nW2 40 % *   Wädenswil \n\nW2A, W2B Hütten \nW3C / 60 % \n\nW2 40 % * Wädenswil \n\nW3 55 % Wädenswil W4 / 70 % \n\nW4 70 % Wädenswil W5 / 85 % \n\nWohn- und Gewerbezo-\n\nnen \n  \n\nWG2 Schönenberg \nWG3A / 45 % \n\nWG3A Schönenberg \n\nWG3B Schönenberg \nWG3B / 70 % \n\nWG3 55 % Wädenswil \n\nWG4 70 % Wädenswil WG4 / 85 % \n\nWG5 85 % Wädenswil WG5 / 100 % \n\nQuartiererhaltungszone   \n\nQ  Hütten aufgehoben \n\nIndustrie- und Gewerbe-\n\nzonen \n  \n\nIA Wädenswil IGA \n\nIB Wädenswil aufgehoben \n\nIC Wädenswil IGB \n\nGA Wädenswil IGB \n\nGB Wädenswil aufgehoben \n\nGewerbezone Hütten aufgehoben \n\nZonen für öffentliche \n\nBauten und Anlagen \n  \n\nOe \nWädenswil, Schönenberg, \n\nHütten \nOe \n\nErholungszonen   \n\nE \nWädenswil, Schönenberg, \n\nHütten \nE \n\nProvisorische Weiler-\n\nzone \n  \n\n- - Prov. WZ \n\nFreihaltezone   \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 43 \n \n\n \n\nBezeichnung rechts- \n\nkräftiger Zonentyp  \n\nOrtsteil Bezeichnung Zonentyp gemäss \n\nBZO-Revision  \n\nF \nWädenswil, Schönenberg, \n\nHütten \nF \n\nReservezone   \n\nR \nWädenswil, Schönenberg, \n\nHütten \nR \n\nLandwirtschaftszone \n\nkommunal \n  \n\nL (k) Wädenswil \nL (k) \n\nLw Hütten \n\nTabelle 1 Übersicht Harmonisierung der Zonensystematik (* Die W2 40 % wird im Regelfall \n\nder W3C zugewiesen und nur in ausgewählten Fällen der W3B, vgl. Kapitel 4.2.5)  \n\n \n\nBedingt durch die Harmonisierung der drei BZO, erfährt die W2 40 % in Wä-\n\ndenswil, dort wo diese in eine W3C 60 % umgezont wird, eine geringfügige \n\nErhöhung der tatsächlich zulässigen Ausnützung um ca. 10 %. Die Anzahl \n\nzulässiger Wohngeschosse (in Voll- oder Untergeschossen) wird hingegen \n\nnicht verändert. In den übrigen Zonen sind die Anpassungen an der Ausnüt-\n\nzung marginal \n\nIn Kapitel 4.1.8 wird erläutert, dass aufgrund der Zusammenführung das Gebiet \n\nin der Industriezone IC zwischen Seestrasse und Gleisanlage in der Au eine \n\nReduktion der Baumassenziffer erfährt.  \n\n \n\n \n\n  \n\nGeringfügige Ände-\n\nrungen der bauli-\n\nchen Ausnützung  \n\nReduktion der BMZ \n\nin der IC \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 44 \n\n \n\n4.1.3 Kernzonen  \n\nDie nachfolgenden Erläuterungen treffen auf die Kernzonen K2 – K5 und \n\nenthalten allgemeine Erläuterungen. Die Spezialkernzonen und die Kern-\n\nzone Brauereiareal werden in Kapitel 4.1.4 erläutert. \n\n Harmonisierung der Vorschriftenart sowie redaktionelle und inhaltli-\n\nche Präzisierungen \n\nDie Kernzone bezweckt u.a. den Schutz des Ortsbilds und die Bewahrung \n\ndes Charakters der historischen Bebauung. Die Kernzone umfasst aus die-\n\nsem Grund neben konkreten, quantitativ überprüfbaren Vorschriften auch \n\nverschiedene qualitative Bestimmungen und Einordnungsvorgaben. Die drei \n\nBZOs von Wädenswil, Schönenberg und Hütten unterscheiden sich heute \n\njedoch in Bezug auf die Art der Vorschriften. So beinhalten die Kernzonen-\n\nvorschriften von Schönenberg und Hütten etwa detaillierte, quantitative \n\nDachgestaltungsbestimmungen. In Wädenswil sind die Kernzonenvorschrif-\n\nten dagegen eher qualitativer Natur und etwas offener formuliert. Mit der \n\nBZO-Revision wird die Art der Vorschriften an jene von Wädenswil ange-\n\nlehnt. Dies bedeutet nicht, dass die Vorschriften zwingend lockerer werden.  \n\n \n\nAbbildung 21 Einschätzung Genauigkeit und Strenge der heutigen Kernzonenvorschriften \n\nEs ist vorgesehen, dass für ausgewählte Teile der Kernzonen künftig orts-\n\nbauliche Leitbilder ausgearbeitet werden. Diese Leitbilder halten die wich-\n\ntigsten Charakteristika der Gebiete fest, die es bei Bauvorhaben zu berück-\n\nsichtigen gilt. Zudem sollen sie die Ziele beschrieben werden, die mit der \n\nbaulichen Entwicklung verfolgt werden. Diese Inhalte können nicht in der \n\nBZO aufgenommen werden, sondern müssen in einem separaten Instrument \n\nfestgehalten werden. Die ortsbaulichen Leitbilder sollen sowohl Bauherr-\n\nschaften als auch den beurteilenden Instanzen (Baubewilligungsbehörde, \n\nStadtbild- und Denkmalpflegekommission) als Hilfestellung dienen.  \n\n \n\nUnterschiedliche \n\nVorschriftenarten, \n\nähnliche «Vor-\n\nschriften-Strenge» \n\nPräzisierung der \n\nKernzonenbestim-\n\nmungen mittels \n\nLeitbilder \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 45 \n \n\n \n\n Erhalt von ortsbaulich wertvollen bestehenden Gebäuden  \n\nIn den Kernzonen bzw. im Kernzonenplan werden bestehende Gebäude be-\n\nzeichnet, die in ihrer Gesamtheit für das Ortsbild bzw. Teile des Ortsbilds \n\nwichtig sind. Die wesentlichen Merkmale dieser Gebäude müssen darum bei \n\nbaulichen Massnahmen erhalten werden. Sowohl in Wädenswil («braune» \n\nund «gelbe» Gebäude) wie auch in Schönenberg und Hütten werden in den \n\nheute rechtskräftigen Kernzonenplänen solche Gebäude bezeichnet.  \n\nDie Bestimmungen für diese Gebäude werden angepasst und harmonisiert. \n\nDie BZO unterschiedet neu zwischen Gebäuden vom Typ «Profilerhalt» und \n\n«Profilangleichung». Bei Gebäuden der ersten Kategorie müssen bei Ersatz- \n\noder Umbauten die Stellung und Kubatur sowie die wesentlichen Elemente \n\ndes Erscheinungsbilds des bestehenden Gebäudes übernommen werden. \n\nZur Stellung gehört die Lage des Gebäudes. Zur Kubatur zählen Länge, \n\nHöhe, Breite des Baukörpers, inkl. Vor- und Rücksprünge sowie Firstrich-\n\ntung, Dachform inkl. Aufbauten oder Einschnitten. Zu den wesentlichen Ele-\n\nmenten des Erscheinungsbilds zählen insbesondere die Anzahl Geschosse \n\noder der Verlauf der Trauflinie.  \n\nGeringfügige Abweichungen vom Profilerhalt sind möglich, wenn dies im In-\n\nteresse der gestalterischen Verbesserung gegenüber dem heutigen Zustand \n\nist oder wenn dies überwiegenden Interessen der Verkehrssicherheit dient, \n\nd.h. die Abweichung führt zu einer besonders wichtigen oder notwendigen \n\nVerbesserung der Verkehrssicherheit.  \n\nGebäude vom Typ «Profilangleichung»  müssen sich bei Um- und Ersatz-\n\nbauten an Stellung und Kubatur sowie an den wesentlichen Elementen des \n\nErscheinungsbilds des bestehenden Gebäudes orientieren. D.h. es besteht \n\neine grössere Flexibilität als bei Gebäuden vom Typ «Profilerhalt». Die Ge-\n\nbäude sind aber (wie in der ganzen Kernzone) so zu gestalten, dass eine \n\nbesonders gute Gesamtwirkung resultiert.  \n\n \n\nAbbildung 22 Gebäude mit Profilerhalt an der Schönenbergstrasse in Wädenswil (die ersten vier \n\nGebäude von links nach rechts) (Quelle: EBP) \n\nBezeichnung von \n\nGebäuden, die für \n\ndas Ortsbild wichtig \n\nsind \n\nGebäude mit Profil-\n\nerhalt  \n\nGeringfügige Ab-\n\nweichungen  \n\nGebäude mit Pro-\n\nfilangleichung \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 46 \n\n \n\n \n\nAbbildung 23 Gebäude mit Profilangleichung an der Glärnischstrasse in Wädenswil (Quelle: EBP) \n\nFür die übrigen Gebäude, die im Kernzonenplan nicht bezeichnet werden, \n\ngelten die zonengemässen Bauvorschriften. Gemäss diesen Bauvorschriften \n\nkann auch gebaut werden, wenn ein Grundstück in der Kernzone unbebaut \n\noder nicht vollständig überbaut ist und keine anderweitigen Einschränkun-\n\ngen (z. B. Bezeichnung eines Freiraums) dagegensprechen. Spezielle Best-\n\nimmungen gelten hingegen für die nicht bezeichneten Gebäude in der Spe-\n\nzialkernzone (siehe Kapitel 4.1.4). \n\nDie Zuteilung der Gebäude zum Profilerhalt bzw. zur Profilangleichung \n\nwurde gesamthaft in allen Kernzonen überprüft. Die Überlegungen dazu wer-\n\nden in Kapitel 4.3.1 erläutert.  \n\nNeben den Gebäuden mit Profilerhalt oder Profilangleichung gibt es auch \n\nGebäude, die mit einer Pflichtbaulinie bezeichnet sind. Hauptgebäude müs-\n\nsen bei Ersatz oder Neubau an die Pflichtbaulinie gebaut werden. \n\n Erhalt von wichtigen Freiräumen und ausgeprägten Platz- und Stras-\n\nsenräumen \n\nNeben bestehenden Gebäuden werden in den Kernzonen bzw. im Kernzo-\n\nnenplan auch bestehende wichtige Freiräume sowie ausgeprägte Platz- und \n\nStrassenräume bezeichnet, die für das Ortsbild bzw. Teile des Ortsbilds \n\nwichtig sind. Dies ist bereits in den bestehenden Kernzonenplänen der Fall. \n\nDiese Räume gilt es weiterhin zu erhalten. Sie sollen nach Möglichkeit an-\n\ngemessen aufgewertet werden. D.h. dass im Rahmen von Bauvorhaben eine \n\nortsbildkonforme Gestaltung zu realisieren ist oder dass bestehende Stö-\n\nrelemente entfernt werden. Die einzelnen Räume wurden gesamthaft über-\n\nprüft. Dabei wurden Ergänzungen sowie Entlassungen vorgenommen. Die \n\nÜberlegungen dazu werden in Kapitel 4.3.1 erläutert.  \n\nIn den speziell bezeichneten Freiräumen sind grundsätzlich keine Bauten \n\nund Anlagen zulässig. Tlw. sind in diesen Freiräumen aber bereits heute \n\nÜbrige Gebäude  \n\nAnpassungen der \n\nGebäudezuteilung \n\nPflichtbaulinie \n\nSicherung von spe-\n\nzifischen Freiräu-\n\nmen sowie Platz- \n\nund Strassenräu-\n\nmen \n\nUntergeordnete \n\nKleinbauten und \n\nAnlagen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 47 \n \n\n \n\nkleinere Gebäude oder Anlagen vorhanden. Entsprechend können dem Frei-\n\nraum untergeordnete Kleinbauten, Anbauten oder Anlagen zugelassen wer-\n\nden. Unter dem Begriff «untergeordnet» ist u.a. zu verstehen, dass solche \n\nBauten und Anlagen sehr zurückhaltend dimensioniert werden müssen, den \n\nCharakter als Freiraum nicht einschränken dürfen oder die Sicht auf ihn oder \n\nauf ortsbaulich wichtige Elemente der Umgebung nicht beeinträchtigen dür-\n\nfen. Es dürfen keine ortsbildfremden Bauten und Anlagen erstellt werden. \n\n \n\nAbbildung 24 Wichtiger Freiraum an der Türgass in Wädenswil (Quelle: EBP) \n\nNeben der Sicherung der im Kernzonenplan spezifisch bezeichneten Frei-\n\nräume wird neu eine Grünflächenziffer von 20 % auf Grundstücken mit einer \n\nanrechenbaren Grundstücksfläche von über 500 m2 eingeführt. Die Rege-\n\nlung bezweckt, dass auf grösseren Grundstücken in der Kernzone ein Mini-\n\nmum an Grünflächen realisiert bzw. gesichert wird. Grünflächen sind gerade \n\nin der Kernzone im Zentrum sowohl für das Ortsbild als auch für das Lokal-\n\nklima wichtig. Auf kleineren Grundstücken gestaltet es sich in der Kernzone \n\nallerdings schwierig, Grünflächen zu erstellen. Grundstücke unter 500 m2 \n\nwerden aus diesem Grund von der Regelung befreit.  \n\n Erhalt der historischen Umgebungsgestaltung \n\nDie Kernzonen von Wädenswil verfügen häufig über eine gut erhaltene his-\n\ntorische Umgebungsgestaltung mit entsprechenden Elementen. Dazu zäh-\n\nlen etwa Einzelbäume, Mauern oder Einfriedungen oder Brunnen. Die Um-\n\ngebungsgestaltung ist jedoch nicht überall von gleich hoher Qualität. Die his-\n\ntorischen Elemente befinden sich verstreut über die Kernzone. Entspre-\n\nchend wird ein allgemeiner Grundsatz formuliert wonach die historischen Ei-\n\ngenarten der Umgebungsgestaltung zu erhalten sind.  \n\n Abgrenzung der Kernzonen überprüfen \n\nVerschiedene Bereiche der heutigen Kernzonen weisen keine historische \n\nBebauung auf oder verfügen nicht über besondere ortsbauliche und histori-\n\nsche Qualitäten. Die Abgrenzung der Kernzonen wird aus diesem Grund so \n\nEinführung einer \n\nGrünflächenziffer \n\nab 500 m2 Grund-\n\nstücksgrösse \n\nHistorische Umge-\n\nbungsgestaltung \n\nFokussierung der \n\nKernzone auf Ge-\n\nbiete mit histori-\n\nschen Qualitäten \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 48 \n\n \n\nangepasst, dass die Kernzone die Gebiete umfasst, die über historische \n\nQualitäten verfügen. Die Gebiete und Überlegungen dazu werden in Kapitel \n\n4.2.2 erläutert.  \n\n Aufzonung in der Kernzone im Zentrum Wädenswil \n\nIm Zentrum von Wädenswil wird im Bereich der Kernzone ausserhalb des \n\nPerimeters des Ortsbilds von kantonaler Bedeutung (KOBI) eine Aufzonung \n\num ein Geschoss vorgenommen, um einen Anreiz zur Erneuerung und orts-\n\nbaulichen Verbesserung zu schaffen. Die Überlegungen dazu werden in Ka-\n\npitel 4.2.1 erläutert. Es gilt zu beachten, dass auf inventarisierte und ge-\n\nschützte Gebäude besonders Rücksicht zu nehmen ist (vgl. §238 PBG). Die \n\nMassvorschriften für Neubauten gemäss Art. 7 nBZO können nur so weit in \n\nAnspruch genommen werden, wie die Rücksichtnahme auf geschützte Ge-\n\nbäude gewährleistet ist. Entsprechend wird in Art. 4 nBZO ein neuer Artikel \n\nzum Verhältnis zu geschützten Objekten eingefügt.  \n\n Diverse weitere Anpassungen \n\nDie Kernzonen weisen historisch eine dichte Bebauung auf. Viele Gebäude \n\nstehen auf oder nahe an den Strassen- oder Grundstücksgrenzen. Diese \n\nbauliche Eigenschaft soll erhalten werden. Die heute relativ grossen Grenz-\n\nabstände wirken dem entgegen. Bei Neubauten oder Ersatzbauten von nicht \n\nbezeichneten Gebäuden gelten daher neu in allen Kernzonen die gemäss \n\nPBG geltenden Mindestgrenzabstände von 3.5 m. Aus demselben Grund \n\nwird in Art. 8 Abs. 3 nBZO eine Regelung zur zustimmungsfreien Bautiefe \n\nbeim Grenzbau eingeführt. \n\nHeute sind in allen Kernzonen zwei «anrechenbare Dachgeschosse» zuläs-\n\nsig. Das sind Dachgeschosse, in denen Wohn- und Arbeitsräume zulässig \n\nsind. Aufgrund der Belichtungsvorschriften für Wohn- und Arbeitsräume ist \n\nes häufig schwierig, vorschriftsgemässe Räume im zweiten Dachgeschoss \n\nzu erstellen. Bei Neubauten mit zwei anrechenbaren Dachgeschossen in der \n\nKernzone entstehen Konflikte mit den Dachgestaltungsvorgaben. Um die \n\nBelichtung des zweiten Dachgeschosses zu ermöglichen, müssen Dach-\n\nfenster, Dacheinschnitte oder Dachaufbauten erstellt werden. Diese sind in \n\nder Kernzone aus ortsbaulichen Überlegungen aber nur eingeschränkt mög-\n\nlich. Neu ist aus diesem Grund in allen Zonen nur ein anrechenbares Dach-\n\ngeschoss zulässig. Damit kann gleichzeitig die Dachgeschosszahl in allen \n\nZonen harmonisiert werden. Auch mit dieser Anpassung ist es möglich, ein \n\nzweites Dachgeschoss zu erstellen und z. B. als Estrich zu nutzen. Das \n\nzweite Dachgeschoss darf aber keine Wohn- und Arbeitsräume (sog. Anre-\n\nchenbare Räume) umfassen.  \n\nDie Kernzone dient sowohl dem Wohnen als auch Gewerbe- bzw. Arbeits-\n\nnutzungen. In gewerblich genutzten Gebäuden werden Flächen, die mit den \n\nGewerbenutzungen im Zusammenhang stehen häufig im Untergeschoss an-\n\ngeordnet. Es handelt sich etwa um Toiletten eines Geschäfts oder einer \n\nGaststätte. Diese Flächen gelten als «anrechenbare Flächen». In der Kern-\n\nzone ist ein anrechenbares Untergeschoss zulässig, d. h. ein Unterge-\n\nschoss, in dem anrechenbare Flächen erlaubt sind. Ohne das anrechenbare \n\nUntergeschoss müssten diese Flächen im Erdgeschoss oder in den Oberge-\n\nschossen angeordnet werden und würden so zulasten von Verkaufs- oder \n\nAufzonung um ein \n\nGeschoss als Er-\n\nneuerungsanreiz \n\nReduktion des \n\nGrenzabstands und \n\nErmöglichung \n\nGrenzbau \n\nAufhebung zweites \n\nanrechenbares \n\nDachgeschoss \n\nAusschluss von \n\nWohnnutzung im \n\nanrechenbaren Un-\n\ntergeschoss \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 49 \n \n\n \n\nGaststättenflächen gehen. In den Kernzonen von Wädenswil ist bereits \n\nheute ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. In den Kernzonen von \n\nSchönenberg und Hütten ist dies neu. Das anrechenbare Untergeschoss soll \n\njedoch in erster Linie für Flächen verwendet werden, die im Zusammenhang \n\nmit Gewerbenutzungen stehen. Wohnnutzungen sollen dagegen nicht im \n\nUntergeschoss angeordnet werden. Wohnnutzungen werden im anrechen-\n\nbaren Untergeschoss aus diesem Grund ausgeschlossen. Einzelne dem \n\nWohnen dienende Räume sollen dagegen weiterhin möglich sein. \n\nEine neue Bestimmung unter Art. 9 nBZO bezweckt, dass die Höhenlage der \n\nErdgeschosse in den Kernzonen möglichst ebenerdig (bzw. max. 1.5 m über \n\nder Fassadenlinie oder max. 0.5 m darunter3) angesetzt wird. Das Erdge-\n\nschoss muss zudem mehrheitlich über dem massgebenden Terrain liegen. \n\nDas PBG legt in §275 Abs. 3 fest, wann ein Geschoss als Untergeschoss \n\ndefiniert wird und wann als Vollgeschoss. In Art. 9 nBZO wird hingegen die \n\nHöhenlage des Erdgeschossfussbodens festgelegt. Die Regelung führt \n\ndazu, dass das Erdgeschoss in jedem Fall gemäss der Definition in §275 \n\nPBG als Vollgeschoss zu definieren ist. Die Bestimmung gemäss §275 PBG, \n\nwann ein Geschoss als Untergeschoss und wann als Vollgeschoss gilt, wird \n\nmit Art. 9 nBZO jedoch nicht tangiert oder angepasst.  \n\nEs bestehen heute zahlreiche verschiedene Dachgestaltungsbestimmun-\n\ngen. Mit der BZO-Revision werden in der Kernzone die heute rechtskräftigen \n\nBestimmungen gemäss der BZO von Wädenswil übernommen. Zudem wer-\n\nden Präzisierungen in Bezug auf Dachaufbauten oder Dachfenster vorge-\n\nnommen. Nachfolgende Übersicht zeigt den Vergleich zwischen den Best-\n\nimmungen zur Dachform auf Hauptgebäude heute und gemäss Entwurf \n\nBZO:  \n\n KS K2 K3 K4  K5 KB \n\nBestehende \n\nBZO \n\nWädenswil (KB, KC, KD): i.d.R. \n\nSchrägdächer, andere zulässig, wenn \n\nsie sich aus der Umgebung ergeben \n\n(Mansard) \n\nSchönenberg (KI, KII): nur Satteldä-\n\ncher mit beidseitig gleicher Neigung \n\nvon 35-50° \n\nHütten (K): nur Satteldächer  \n\nWädenswil: i.d.R Schrägdächer, an-\n\ndere zulässig, wenn sie sich aus der \n\nUmgebung ergeben (Mansard) \n\nSchönenberg und Hütten: keine K4, \n\nK5, KB bezeichnet \n\nEntwurf BZO In der Regel Schrägdächer. Andere Dachformen, wenn sie sich in Bezug auf \n\ndie umgebenden Bauten rechtfertigen. Auf Hauptgebäuden keine gemischten \n\nDachformen. In Schönenberg und Hütten nur Satteldächer mit ortsüblicher Ge-\n\nstaltung. \n\nTabelle 2 Übersicht Bestimmungen zur Dachform gemäss heutigen BZO und Entwurf BZO \n\nZur Zulässigkeit von Balkonen und Erkern werden konkrete Bestimmungen \n\naufgenommen, da dies in der BZO von Wädenswil bisher ungenügend gere-\n\ngelt war.  \n\n \n3  Die Fassadenlinie bezeichnet den Bereich, wo die Fassadenflucht (d.h. die Fassade) und das \n\nmassgebende Terrain sich schneiden. \n\nHöhenlage der Erd-\n\ngeschosse \n\nVerhältnis zu §275 \n\nAbs. 3 PBG \n\nAnpassung der \n\nDachgestaltungs-\n\nvorgaben \n\nKlärung Zulässig-\n\nkeit von Balkonen  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 50 \n\n \n\n4.1.4 Spezialkernzone und Kernzone Brauereiareal  \n\n Spezialkernzone KS \n\nDie heutige KD entlang der Seestrasse bzw. am Seeufer werden in die Spe-\n\nzialkernzone KS umbenannt. Die heutige KD umfasst weiter auch Kleinsied-\n\nlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets (Zollingerhüser, Strasshus und \n\nBeichlen). In diesen Gebieten gelten ab Inkrafttreten der kantonalen Über-\n\ngangsordnung zu den Kleinsiedlungen (vgl. Kapitel 4.1.11) Fehler! Verweis-\n\nquelle konnte nicht gefunden werden.die Bestimmungen dieser Über-\n\ngangsordnung. Entsprechend befinden sich nur noch einzelne Gebiete ent-\n\nlang der Seestrasse bzw. am Seeufer in der KD bzw. in der neu benannten \n\nKS.  \n\nAufgrund der sensiblen Lage am Seeufer dürfen Gebäude dort nur umgebaut \n\noder erneuert werden. In den Bestimmungen zur KS wird entsprechend prä-\n\nzisiert, dass – im Falle von Wohngebäuden – keine Erhöhung der Anzahl \n\nWohneinheiten stattfinden darf. Neubauten oder Ersatzneubauten sind wie \n\nbisher nicht zulässig. Die Umnutzung ist in der geltenden BZO unzureichend \n\ngeregelt. Eine Umnutzung von Gebäuden zu Wohnnutzungen wird neu ex-\n\nplizit ausgeschlossen. \n\n \n\nAbbildung 25 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich der KS Seestrasse \n\n Kernzone Brauereiareal \n\nBei der heutigen KE handelt es sich um eine massgeschneiderte Spezial-\n\nkernzone, die das Brauerei-Areal umfasst. Sie wird umbenannt in KB. Es \n\nwerden lediglich marginale Anpassungen an der KE bzw. neu KB vorgenom-\n\nmen, die sich aus anderen Anpassungen an der BZO oder übergeordneten \n\nVorgaben ergeben (Umsetzung Baubegriffe und Bezeichnung von Nut-\n\nzungsanteilen, vgl. Kapitel 4.1.16). \n\nUmbenennung KD \n\nzu KS \n\nPräzisierung und \n\nVerschärfung der \n\nBestimmungen \n\n \n\nUntergeordnete \n\nAnpassungen \n\nKernzone Brauerei-\n\nAreal \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 51 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 26 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich Kernzone Brauereiareal KB \n\n4.1.5 Zentrumszone  \n\nIn der BZO wird neu eine Zentrumszone eingeführt. Sie wird in einem Be-\n\nreich südseitig der Oberdorfstrasse (Bereich Migros und angrenzende \n\nGrundstücke) sowie am Bahnhof Au festgelegt. \n\nBei der Zentrumszone handelt es sich um eine Mischzone, d. h. es sind so-\n\nwohl Wohnnutzungen als auch höchstens mässig störende Arbeitsnutzun-\n\ngen zulässig. Die Grundmasse der Zentrumszone sind gleich wie in der \n\nKernzone 5.  \n\n Zentrumszone 5 Kernzone 5 \n\nEmpfindlichkeitsstufe gemäss \n\nLärmschutzverordnung \n\nIII III \n\nVollgeschosse max. 5 5 \n\nAnrechenbare Dachge-\n\nschosse max. \n\n1 1 \n\nAnrechenbare Unterge-\n\nschosse ohne Wohnnutzung \n\nmax. * \n\n1 1 \n\nTraufseitige Fassadenhöhe 16.5 m 16.5 m \n\nGiebelseitige Fassadenhöhe 22 m 22 m \n\nGrenzabstand min. 3.5 m 3.5 m \n\nGrünflächenziffer  20 % 20 % \n\nTabelle 3 Vergleich der Grundmasse der Zentrumszone 5 und der Kernzone 5 gemäss Ent-\n\nwurf neue BZO \n\nDie Zentrumszone soll eine dichte Bebauung und gemischte Nutzungen er-\n\nmöglichen. Der Erhalt des Ortsbilds steht nicht im Vordergrund. In der Zent-\n\nrumszone gilt entsprechend § 238 PBG, wonach Bauten, Anlagen und Um-\n\nschwung eine befriedigende Gesamtwirkung erzielen müssen. In der Kern-\n\nzone müssen Bauten und Anlagen dagegen eine besonders gute Gestaltung \n\naufweisen.  \n\nEinführung einer \n\nZentrumszone \n\nGleiche Grund-\n\nmasse wie K5 \n\nBefriedigende statt \n\nbesonders gute \n\nGestaltung \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 52 \n\n \n\n \n\nAbbildung 27 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich der Zentrumszone Z5 im Zentrum von Wä-\n\ndenswil \n\n4.1.6 Wohnzonen  \n\n Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses \n\nIn Wädenswil weisen die Erdgeschosse in den Wohnzonen häufig eine un-\n\ngenügende Qualität auf. Sie sind nicht ebenerdig, sondern liegen etwas un-\n\nterhalb des Strassenniveaus. Der Grund liegt zum einen darin, dass zusätz-\n\nlich zur vorgegebenen Anzahl Vollgeschosse ein sogenanntes «anrechen-\n\nbares Untergeschoss» erstellt werden darf. Dabei handelt es sich um ein \n\nUntergeschoss, in dem Wohn- oder Arbeitsnutzungen erlaubt sind. In einer \n\ndreigeschossigen Wohnzone sind damit de facto nicht drei, sondern vier Ge-\n\nschosse mit Wohn- oder Arbeitsnutzungen zulässig. Zum andern ist aber die \n\nGebäudehöhe so geregelt, dass nur drei Geschosse vollständig oberirdisch \n\nrealisiert werden können. Das Erdgeschoss wird darum oft in den Boden \n\ngebaut und kommt teilweise unterhalb des Strassenniveaus zu liegen. Damit \n\ntrotzdem genug Licht in die Wohnungen gelangt, werden häufig grosszügige \n\nAbgrabungen vorgenommen. Diese Situation ist stadträumlich unattraktiv \n\n(grosse Abgrabungen, Erdgeschosse sind aufgrund der Einsehbarkeit oft ab-\n\ngeschottet) und führt gleichzeitig zu wenig attraktiven Wohnräumen (Lage \n\nunterhalb Erdgeschossniveau). \n\nHäufig geringe \n\nQualität der Erdge-\n\nschosse  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 53 \n \n\n \n\n  \n\nAbbildung 28 Beispiele von Untergeschossen mit Wohnnutzungen (Quelle: EBP) \n\nDie neue BZO ändert dies und verbessert so die Siedlungs- und Wohnqua-\n\nlität. Die Erdgeschosse sollen in Zukunft möglichst ebenerdig angesetzt wer-\n\nden. Das ermöglicht eine direkte Beziehung des Erdgeschosses mit dem \n\numgebenden Strassen- oder Freiraum und eine klare Adressierung der Ge-\n\nbäude. In den Wohnzonen wird dazu die bisher gültige Regelung, dass in \n\nUntergeschossen Wohnnutzung zulässig sind (Zulässigkeit eines anrechen-\n\nbaren Untergeschosses), aufgehoben. Damit in diesen Zonen gleich viel \n\nWohnraum wie bisher erstellt werden kann, erhalten die entsprechenden Zo-\n\nnen ein zusätzliches Vollgeschoss. Gleichzeitig wird die Gebäudehöhe (neu: \n\ntraufseitige Fassadenhöhe) i.d.R. um 1.5 Meter angehoben. So ist es mög-\n\nlich, dass alle Vollgeschosse vollständig oberirdisch realisiert werden kön-\n\nnen. Die Gebäude können damit aber 1.5 Meter höher in Erscheinung treten \n\n(vgl. Abschnitt Reduktion Firsthöhe unten). \n\nDie Anpassung hat zur Folge, dass die zulässige Ausnützungsziffer ange-\n\npasst werden muss. Gemäss PBG müssen grundsätzlich nur Flächen in Voll-\n\ngeschossen an die Ausnützungsziffer angerechnet werden. Untergeschosse \n\nmüssen i.d.R. nicht angerechnet werden. Da das anrechenbare Unterge-\n\nschoss durch ein Vollgeschoss ersetzt wird, wird die zulässige Ausnützungs-\n\nziffer im Umfang eines Vollgeschosses erhöht. Das insgesamt zulässige \n\nMass an Wohn- und Arbeitsflächen wird dadurch nicht vergrössert. \n\n \n\nAufhebung anre-\n\nchenbares Unter-\n\ngeschoss und \n\nKompensation \n\ndurch zusätzliches \n\nVollgeschoss \n\nKeine Anpassung \n\ndes zulässigen \n\nUmfangs an Wohn- \n\nund Arbeitsflächen \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 54 \n\n \n\n \n\nAbbildung 29 Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses am Beispiel der W3 55 % (neu: \n\nW4 70 %), die Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses wird auch in ande-\n\nren Zonen vorgenommen (siehe Anhang A1) (Quelle: EBP) \n\nIn Wohnzonen, in denen heute kein anrechenbares Untergeschoss zulässig \n\nist, wird die beschriebene Anpassung nicht vorgenommen. In diesen Zonen \n\nsind wie bisher zwei Vollgeschosse zulässig. Zur Harmonisierung der Zo-\n\nnensystematik wird in diesen Zonen die Gebäudehöhe um 1.5 m reduziert. \n\nDie Gebäudehöhe in diesen Zonen war bisher so ausgestaltet, dass das Erd-\n\ngeschoss um 1.5 m angehoben werden kann. Neu wird die Gebäudehöhe in \n\nallen Zonen mit 3 m pro zulässiges Vollgeschoss angesetzt.  \n\n Aufhebung zweites anrechenbares Dachgeschoss \n\nWie in der Kernzone sind in verschiedenen Wohnzonen zwei sogenannte \n\n«anrechenbare Dachgeschosse» zulässig. Auch in der Wohnzone ist es auf-\n\ngrund der Belichtungsvorschriften für Wohn- und Arbeitsräume häufig \n\nschwierig, vorschriftsgemässe Räume im zweiten Dachgeschoss zu erstel-\n\nlen. Neue Gebäude in der Wohnzone werden darum in der Regel nur mit \n\neinem Dachgeschoss oder einem Attikageschoss erstellt. Bei Neubauten mit \n\nzwei anrechenbaren Dachgeschossen wird die Dachgestaltung häufig auf \n\nunbefriedigende Art und Weise gelöst. Es werden häufig grosse Dachfens-\n\nter, Dacheinschnitte oder Dachaufbauten erstellt.  \n\nWie in den übrigen Zonen ist neu auch in den Wohnzonen nur ein anrechen-\n\nbares Dachgeschoss zulässig. Auch mit dieser Anpassung ist es möglich, \n\nein zweites Dachgeschoss zu erstellen und z. B. als Estrich zu nutzen. Das \n\nzweite Dachgeschoss darf aber keine Wohn- und Arbeitsräume (sog. Anre-\n\nchenbare Räume) umfassen.  \n\n Aufhebung Unterscheidung zwischen grossem und kleinem Grenzab-\n\nstand  \n\nDie BZOs von Wädenswil, Schönenberg und Hütten unterscheiden heute \n\nzwischen einem grossen und einem kleinen Grenzabstand. An welcher Ge-\n\nbäudeseite der grosse und an welchen Seiten der kleine Grenzabstand ein-\n\nzuhalten ist, wird in allen drei BZOs anders geregelt. Zudem unterscheiden \n\nsich die konkreten Masse. Die Grenzabstandsbestimmungen in der Wohn-\n\nKeine Anpassung \n\nder Geschossigkeit \n\nin W2 30 %, Har-\n\nmonisierung Gebä-\n\ndehöhe \n\nUnterschiedliche \n\nRegelungen und \n\nunbefriedigende \n\nGestaltung \n\nReduktion auf ein \n\nanrechenbares DG \n\nin allen Zonen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 55 \n \n\n \n\nzone werden mit der BZO-Revision vereinheitlicht. Dazu wird die Unterschei-\n\ndung zwischen grossem und kleinem Grenzabstand aufgehoben. Neu gilt mit \n\nAusnahme der neuen W2 30 % in allen Zonen ein allseitiger Grenzabstand \n\nvon 5 m. Die Aufhebung des grossen Grenzabstands ermöglicht, dass die \n\nGrundstücke baulich flexibler genutzt und die Gebäude freier gestaltet wer-\n\nden können.  \n\n \n\nAbbildung 30 Aufhebung des grossen Grenzabstands: Unterschied Grenzabstand gemäss neuer \n\nund rechtskräftiger BZO, beispielhaft an einer W4 (Quelle: EBP) \n\n Grünflächenziffer und Unterbauungsziffer \n\nIn den Wohnzonen (wie auch in anderen Zonen) werden eine Grünflächen-\n\nziffer und Bestimmungen zum ökologischen Ausgleich eingeführt. Diese An-\n\npassungen werden in Kapitel 4.1.13 erläutert. Ergänzend dazu wird eine Un-\n\nterbauungsziffer eingeführt. In den vergangenen Jahren wurde festgestellt, \n\ndass in Wädenswil häufig grosse Teile der Grundstücke unterbaut werden \n\n(etwa mit Tiefgaragen oder anderen unterirdischen Gebäudeteilen). Dies \n\nschränkt zum einen den natürlichen Bodenaufbau und die Versickerung ein. \n\nZum anderen ist die Grünraumqualität auf unterbauten Flächen geringer. So \n\nwachsen kaum grosskronige Bäume und in sommerlichen Trockenphasen, \n\ntrocknen solche Flächen rasch aus. Die Unterbauungsziffer schränkt den un-\n\nterbaubaren Teil eines Grundstücks ein und stellt so sicher, dass qualitativ \n\ngute Grünflächen entstehen und Bäume gut gedeihen können. Das Mass der \n\nUnterbauungsziffer orientiert sich an der Höhe der Grünflächenziffer. Je hö-\n\nher die Grünflächenziffer, desto tiefer die Unterbauungsziffer.  \n\n Harmonisierung und Anpassung der Dachgestaltungsbestimmungen \n\nDie Bestimmungen zur Dachgestaltung in der Wohnzone werden präzisiert \n\nund u.a. aufgrund der Zusammenführung der drei BZO harmonisiert. Die \n\nUnterbauung zu-\n\ngunsten Grünflä-\n\nchen und Bäumen \n\neinschränken \n\nOrientierung an \n\nheutiger BZO \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 56 \n\n \n\nneuen Bestimmungen orientieren sich dabei an den heute geltenden Regeln. \n\nWährend in Wädenswil die Wahl der Dachform wie bisher grundsätzlich frei \n\nist, sind in Schönenberg und Hütten wie bisher nur Schrägdächer zulässig. \n\nNeu wird eine allgemeine Einordnungsbestimmung eingeführt. Sie verlangt, \n\ndass sich die Dachgestaltung in Wohnzonen harmonisch ins Gebäudevolu-\n\nmen einfügt und in den ortsbaulichen Kontext einordnet. Insbesondere sollen \n\nin allen Ortsteilen gemischte Dachformen ausgeschlossen werden. Die neue \n\nBestimmung vermeidet, dass auf einem Gebäude oder auf einem Gebäude-\n\nteil mehrere unterschiedliche Dachtypen miteinander kombiniert werden. \n\nUnterschiedliche Dachtypen sind zum Beispiel: Tonnendach, Satteldach, \n\nMansarddach, Pultdach. \n\nFür Dachaufbauten von Attikageschossen an Hanglagen wird eine Regelung \n\neingeführt, die mehr bauliche Flexibilität ermöglicht. Die Anpassungen wer-\n\nden in Kapitel 4.1.15 erläutert.  \n\n Aufzonungen in der Wohnzone \n\nIn den Wohnzonen werden in Übereinstimmung mit dem kommunalen Richt-\n\nplan punktuelle Aufzonungen um ein Geschoss vorgenommen. Die Gebiete \n\nund Überlegungen dazu werden in Kapitel 4.2.1 erläutert. \n\n Diverse weitere Anpassungen \n\nDie Firsthöhe in den unterschiedlichen Wohnzonen von Wädenswil, Schö-\n\nnenberg und Hütten beträgt heute zwischen 4.5 m und 7 m. Aufgrund der \n\nZusammenführung und Harmonisierung wird dieses Mass in allen Zonen auf \n\n5.5 m festgelegt. Dies hat in verschiedenen Zonen eine Reduktion oder ge-\n\nringfügige Erhöhung zur Folge (vgl. Übersicht Zonensystematik Anhang A1). \n\nDie Firsthöhe wird aufgrund der neuen Begriffe und Messweisen nicht mehr \n\nals eigenes Mass festgelegt, wird aber durch die Festlegung einer giebel- \n\nund traufseitigen Fassadenhöhe bestimmt. \n\nAufgrund der Harmonisierung der Zonenbestimmung und der Unterge-\n\nschossregelung reduziert sich in einigen Zonen die Gebäudehöhe (neu = \n\ntraufseitige Fassadenhöhe) um 1.5 m (vgl. Abschnitt «Aufhebung des anre-\n\nchenbaren Untergeschosses»). Dies kann bei Gebäuden in steileren Hang-\n\nlagen zu Schwierigkeiten führen, da die traufseitige Fassadenhöhe von Ge-\n\nbäuden dort häufig höher als 6 m ist. Aus diesem Grund wird eine Spezial-\n\nregelung eingeführt: Beträgt die durchschnittliche Hangneigung eines \n\nGrundstücks in Richtung der Falllinie gemessen mehr als 30 %, ist in den \n\nZonen W2 30 % eine traufseitige Fassadenhöhe von max. 7.5 m bzw. eine \n\nmax. giebelseitige Fassadenhöhe von 13 m zulässig.  \n\nDie Gebäudelängen werden ebenfalls harmonisiert. Die Gebäudelänge ori-\n\nentiert sich dabei neu an der bisherigen Gesamtlänge bei geschlossener \n\nBauweise. Es wird keine Differenzierung mehr vorgenommen zwischen der \n\nzulässigen Gebäudelänge bei offener oder bei geschlossener Bauweise.  \n\nIn den Wohnzonen sowie in den Wohn- und Gewerbezonen wird ein Mehr-\n\nlängenzuschlag auf den Grundgrenzabstand eingeführt. Längere Gebäude \n\nmüssen damit entweder «abgestuft» oder gesamthaft von der Grundstücks-\n\ngrenze zurückversetzt werden. Der Mehrlängenzuschlag verhindert, dass \n\nsehr lange oder monotone Fassaden nahe an der Grundstücksgrenze liegen. \n\nEinordnungsbe-\n\nstimmung zur \n\nDachgestaltung \n\nFlexibilisierung Er-\n\nstellung von Dach-\n\naufbauten an \n\nHanglagen \n\nHarmonisierung \n\nder Firsthöhe \n\nSonderregelung \n\nzur Fassadenhöhe \n\nim Gelände in der \n\nW2 30 % \n\nHarmonisierung \n\nund Anpassung \n\nGebäudelängen \n\nEinführung eines \n\nMehrlängenzu-\n\nschlags \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 57 \n \n\n \n\nGegenüber Strassen- und Wegabstand und Verkehrsbaulinien gilt der Mehr-\n\nlängenzuschlag nicht. Ebenso muss bei Arealüberbauungen kein Mehrlän-\n\ngenzuschlag eingehalten werden. \n\n4.1.7 Wohn- und Gewerbezonen  \n\n Aufhebung des Gewerbebonus  \n\nBei den Wohnzonen mit Gewerbe (neu: Wohn- und Gewerbezonen bzw. \n\nWG-Zonen) handelt es sich um sogenannte Mischzonen, in denen sowohl \n\nWohnnutzungen als auch (höchstens mässig störende) Arbeitsnutzungen \n\nzulässig sind.  \n\nIn der Wohnzone mit Gewerbe der BZO Wädenswil galt bisher ein Ausnüt-\n\nzungsbonus für Gewerbe (Gewerbebonus). Für dauernd gewerblich ge-\n\nnutzte Gebäudeteile erhöhte sich demnach die Ausnützungsziffer um 15 %. \n\nAuch in den WG-Zonen in Schönenberg besteht gemäss aktueller BZO ein \n\nsolcher Ausnützungsbonus. Mit der Regelung wurde ein Anreiz zur Realisie-\n\nrung von Arbeits-/ Gewerbenutzungen geschaffen. Die Regelung stellte al-\n\nlerdings nicht sicher, dass auch tatsächlich Arbeitsnutzungen realisiert wer-\n\nden. Wenn der Ausnützungsbonus nicht in Anspruch genommen wurde, war \n\nes möglich, dass in einem Gebäude keine Arbeitsnutzungen und stattdessen \n\nzu 100 % Wohnnutzungen realisiert werden.  \n\nDie Wohn- und Gewerbezone beinhaltet keinen Gewerbebonus mehr. Statt-\n\ndessen werden neu in ausgewählten Gebieten minimale Nichtwohnanteile \n\nfestgelegt. Somit wird die gemäss regionalem Richtplan geforderte Siche-\n\nrung von Nichtwohnnutzungen umgesetzt (vgl. Kapitel 4.2.3). Die Nicht-\n\nwohnanteile müssen in jedem Fall eingehalten werden und ersetzen den bis-\n\nherigen Anreizmechanismus.  \n\nDa der Ausnützungsbonus in vielen Gebieten in Anspruch genommen \n\nwurde, wird die Ausnützungsziffer in den Wohn- und Gewerbezonen im Um-\n\nfang des bisherigen Bonus erhöht. Damit wird sichergestellt, dass die Ge-\n\nbiete mit der Aufhebung des Bonus keine Abzonung erfahren. Die maximal \n\nmögliche Ausnützungsziffer bleibt in diesen Gebieten also gleich wie heute. \n\nDies trifft auch für jene Gebiete zu, in denen kein minimaler Nichtwohnanteil \n\nfestgelegt wird.  \n\n Gemeinsame Anpassungen Wohnzone und WG-Zone  \n\nDie Wohn- und Gewerbezone (WG-Zone) ist eine Unterzone der reinen \n\nWohnzone. Entsprechend werden die folgenden Anpassungen in beiden Zo-\n\nnen vorgenommen (siehe Kapitel 4.1.6):  \n\n— Aufhebung zweites anrechenbares Dachgeschoss \n\n— Aufhebung Unterscheidung zwischen grossem und kleinem Grenzab-\n\nstand \n\n— Harmonisierung und Anpassung der Dachgestaltungsbestimmungen \n\n— Einführung Mehrlängenzuschlag \n\n— Grünflächenziffer und ökologischer Ausgleich \n\n— Einführung Unterbauungsziffer \n\nMischzonen \n\nGewerbebonus ver-\n\nhindert nicht 100 % \n\nWohnen \n\nMinimale Nicht-\n\nwohnanteile statt \n\nAnreiz \n\nVerhinderung von \n\nAbzonung \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 58 \n\n \n\n Weitere Anpassungen in der Wohn- und Gewerbezone \n\nIn gewerblich genutzten Gebäuden werden Flächen, die im Zusammenhang \n\nmit Arbeitsnutzungen stehen häufig im Untergeschoss angeordnet. Es han-\n\ndelt sich etwa um Toiletten eines Geschäfts oder einer Gaststätte. Diese \n\nFlächen gelten als «anrechenbare Flächen». In der WG-Zone ist ein anre-\n\nchenbares Untergeschoss zulässig, d. h. ein Untergeschoss, in dem anre-\n\nchenbare Flächen erlaubt sind. Ohne das anrechenbare Untergeschoss \n\nmüssten diese Flächen im Erdgeschoss oder in den Obergeschossen ange-\n\nordnet werden und würden so zulasten der Verkaufs- oder Gaststättenfläche \n\ngehen. Im Unterschied zur reinen Wohnzone wird das anrechenbare Unter-\n\ngeschoss in der Wohn- und Gewerbezone darum nicht aufgehoben. Wohn-\n\nnutzungen werden im anrechenbaren Untergeschoss in der WG-Zone je-\n\ndoch ausgeschlossen.  \n\n4.1.8 Industrie- und Gewerbezonen  \n\n Zusammenlegung und Umbenennung \n\nMit der Zusammenführung von Schönenberg, Hütten und Wädenswil werden \n\nauch die Industrie- und Gewerbezonen zusammengeführt und harmonisiert. \n\nAufgrund der verschiedenen Um- und Aufzonungen fallen gewisse Zonen \n\nweg (vgl. Kapitel 4.1.2). Neu wird es darum nur noch zwei Industrie- und \n\nGewerbezonen geben. Diese werden umbenennt in Industrie- und Gewer-\n\nbezone A (IGA) und B (IGB). In der IGA sind stark störende Betriebe zuläs-\n\nsig, während in der IGB höchstens mässig störendes Gewerbe erlaubt ist.  \n\nAufgrund der Harmonisierung wird die heutige IC in eine IGB überführt. Da-\n\nmit erfahren jene Gebiete, die heute in der IC liegen und nicht in eine andere \n\nZone umgezont werden, eine Reduktion der Baumassenziffer von heute \n\n5.0 m3/m2 auf 4.0 m3/m2. Dies betrifft nur den Bereich zwischen Seestrasse \n\nund Gleisanlage in der Au, der heute in der IC liegt.  \n\n Erhöhung der Baumassenziffer in IGA  \n\nIn der heutigen IA (neu: IGA) gilt eine Baumassenziffer von 6.0 m3/m2 sowie \n\neine Gebäudehöhe (bei Flachdächern) von 22 m. Im Vergleich zu anderen \n\nIndustriezonen mit enstprechender Gebäudehöhe ist dies eine eher geringe \n\nBaumassenziffer. Die Baumassenziffer wird darum auf 8.0 m3/m2 erhöht. \n\nSämtliche Grundstücke, die heute in der IA liegen und nicht in eine andere \n\nZone umgezont werden erfahren damit eine Aufzonung. Die Aufzonung \n\nverbessert die Ausnützungsmöglichkeit der Grundstücke in der Industrie-\n\nzone A ohne, dass die Gebäude höher werden. Sie ermöglicht damit eine \n\nVerdichtung in der IGA und mehr somit Spielraum für die Entwicklung des \n\nGewerbes.  \n\n IGA  \n\n(Wädenswil \n\nEntwurf BZO) \n\nIA  \n\n(Wädenswil \n\nheute) \n\nI7  \n\n(Horgen) \n\nIC  \n\n(Kilchberg) \n\nI  \n\n(Dietikon) \n\nGebäudehöhe \n\nmax. \n\n22 m 22 m 21.5 m  21.5 m 21.5 m \n\nBaumassenziffer \n\nmax. (m3/m2) \n\n8.0 6.0 7.0 9.0 8.0 \n\nTabelle 4 Vergleich der Baumassenziffer in Industriezonen mit rund 20-22 m Gebäudehöhe \n\nKeine Aufhebung \n\nanrechenbares UG  \n\n2 statt 6 Industrie- \n\nund Gewerbezonen  \n\nReduzierung der \n\nbaulichen Möglich-\n\nkeiten in der IC \n\nVerdichtung ohne \n\nErhöhung der Ge-\n\nbäudehöhe \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 59 \n \n\n \n\n Um- und Aufzonungen in den Industrie- und Gewerbezonen \n\nNeben der Erhöhung der Baumassenziffer in der IA werden einzelne Um- \n\nund Aufzonungen vorgenommen, die zu einer Veränderung der baulichen \n\nMöglichkeiten führen. Diese werden in Kapitel 4.2 erläutert. \n\n Umsetzung Misch- und Zentrumsgebiete gemäss Richtplanung \n\nVerschiedene Gebiete in den Industrie- und Gewerbezonen werden gemäss \n\nregionalem und kommunalem Richtplan als Mischgebiet oder Zentrumsge-\n\nbiet bezeichnet. Sie werden entsprechend in Mischzonen umgezont. Damit \n\nsind Wohnnutzungen bis zu einem gewissen Anteil erlaubt. Die Überlegun-\n\ngen dazu werden in Kapitel 4.2.3 erläutert.  \n\n Überprüfung der Nutzungsbestimmungen  \n\nIndustrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 PBG in erster Linie für die \n\nAnsiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der Gü-\n\ntergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. Zulässig \n\nsind ferner betriebs- und unternehmenszugehörige Verwaltungs-, For-\n\nschungs- und technische Räume, Wohlfahrtseinrichtungen, in ausgedehnten \n\noder abgelegenen Industriezonen auch kleinere Läden für den täglichen Be-\n\ndarf und sonstige den Beschäftigten nützliche Dienstleistungsgewerbe. \n\nDiese Nutzungen sind entsprechend auch in den IG-Zonen in Wädenswil \n\nzulässig. \n\nIn der BZO werden darüber hinaus grundsätzlich auch Handels- und Dienst-\n\nleistungsbetriebe zugelassen. Spezielle Bestimmungen gelten dabei aber für \n\nVerkaufsgeschäfte (siehe unten).  \n\nDer kommunale Richtplan hält fest, dass Einschränkungen für Dienstleistun-\n\ngen erlassen werden sollen. Die IG-Zonen sind allerdings weitgehend be-\n\nbaut. Es befinden sich in diesen Gebieten bereits heute überwiegend produ-\n\nzierende Betriebe. Das Risiko einer Ansiedlung eines reinen Dienstleis-\n\ntungsbetriebs wird aufgrund der Lage der IG-Zonen als gering eingestuft. \n\nZudem bestehen Abgrenzungsschwierigkeiten, was als Dienstleistungsbe-\n\ntrieb zu betrachten ist. Der Nutzen einer Einschränkung von Dienstleistun-\n\ngen in der IG-Zone wird darum als gering angesehen. An der BZO wird keine \n\nAnpassung in dieser Hinsicht vorgenommen. \n\n Begrenzung von Verkaufsflächen \n\nHeute sind in allen Industrie- und Gewerbezonen (IG-Zonen) Verkaufsge-\n\nschäfte des Detailhandels bis max. 1'000 m2 Verkaufsfläche zulässig. Dies \n\nmöchte die Stadt ändern. Verkaufsflächen stellen in verschiedener Hinsicht \n\neine Herausforderung dar: Sie ziehen i.d.R. ein hohes Verkehrsaufkommen \n\nnach sich und tragen so zur Verkehrsproblematik in den Gebieten Moosa-\n\ncher und Hintere Rüti bei. Diese Gebiete weisen zwar eine gute MIV-Er-\n\nschliessung, jedoch nur eine ungenügende oder mittlere ÖV-Erschliessung \n\nauf. Zudem befindet sich die Verkehrskapazität zwischen dem Kreisel Zuger-\n\n/ Steinacherstrasse und Autobahnanschluss an der Belastungsgrenze. Dar-\n\nüber hinaus konkurrenzieren Verkaufsflächen in den Industrie- und Gewer-\n\nbegebieten mit Verkaufsflächen im Zentrum.  \n\nUm- und Auf-\n\nzoungenn \n\nÖffnung Arbeits-\n\nplatzgebiete für \n\nWohnnutzungen  \n\nGrundsatz gemäss \n\nPBG \n\nHandels- und \n\nDienstleistungsbe-\n\ntriebe zulässig \n\nKeine Einschrän-\n\nkung für Dienstleis-\n\ntungen \n\nVerkaufsflächen \n\ni.d.R. nur in Zu-\n\nsammenhang mit \n\nGewerbebetrieb \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 60 \n\n \n\nIn Zukunft sind mit einigen Ausnahmen Verkaufsflächen und ähnliche Flä-\n\nchen in den IG-Zonen stark begrenzt, ausser sie stehen in einem Zusam-\n\nmenhang mit einem Industrie- oder Gewerbebetrieb. Konkret dürfen Fabrik-\n\nläden, Ausstellungsräume und übrige betriebsnotwendige Verkaufsge-\n\nschäfte bzw. Verkaufsflächen nur von vor Ort produzierenden oder tätigen \n\nBetrieben realisiert werden. Die Bestimmung «vor Ort produzierend oder tä-\n\ntig» soll sicherstellen, dass jene Betriebe ihre Verkaufsflächen in den IG-\n\nZonen realisieren können, die z. B. in Wädenswil eine Forschungs- und Ent-\n\nwicklungsabteilung betreiben aber andernorts produzieren. Die Flächen sind \n\nausserdem auf maximal ein Drittel der realisierten oberirdischen Geschoss-\n\nfläche pro Gebäude begrenzt. Für übrige Betriebe, wie zum Beispiel reine \n\nDetailhandelsgeschäfte, gilt eine maximale Verkaufsfläche von 150 m2. Die \n\nRegelung ist angelehnt an die Regelung gemäss dem Gestaltungsplan \n\n«Werkstadt Zürichsee».  \n\n \n\nAbbildung 31 Industriegebiet Hintere Rüti (Quelle: Metron AG) \n\nVerkaufsläden mit einem sperrigen Warenangebot wie Automobile, Werk-\n\nzeugmaschinen und Möbel dürfen eine Verkaufsfläche von max. 1'000 m2 \n\npro Objekt realisieren, sofern sie im Vergleich zu reinen Detailhandelsge-\n\nschäften keine entsprechende Personenbelegung und damit keinen entspre-\n\nchenden Publikumsverkehr generieren. Die Ausnahme stellt sicher, dass Lä-\n\nden in der Industriezone realisiert werden können, die aufgrund ihres Wa-\n\nrenangebots viel Platz brauchen wie etwa ein Verkaufsgeschäft für Landma-\n\nschinen. Die Regelung und die Begrifflichkeiten sind angelehnt an §4 Abs. 2 \n\nder Verordnung über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschrif-\n\nten für besondere Bauten und Anlagen (Besondere Bauverordnung II). \n\nAusgenommen von dieser Regelung ist ausserdem die IGA in der Au. Diese \n\nIndustriezone liegt direkt angrenzend an den Bahnhof bzw. das Zentrum Au. \n\nVerkaufsgeschäfte des Detailhandels tragen zur Zentrumsfunktion bei und \n\nwerden dort aus diesem Grund weiterhin zugelassen. Die maximale Grösse \n\nwird wie heute auf 1'000 m2 pro Objekt begrenzt.  \n\n \n\nVerkaufsflächen bis \n\nmax. ein Drittel der \n\noberirdischen Ge-\n\nschossfläche \n\nAusnahme für Ver-\n\nkaufsläden mit \n\nsperrigem Waren-\n\nangebot \n\nAusnahme im Zent-\n\nrum Au \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 61 \n \n\n \n\nDie Stadt stellt mit der Begrenzung von Verkaufsflächen sicher, dass die IG-\n\nZonen dem Gewerbe und der Industrie vorbehalten bleiben und keine Ver-\n\ndrängung durch wertschöpfungsstärkere Verkaufsnutzungen stattfindet. \n\nGleichzeitig wird damit das Zentrum von Wädenswil und in der Au gestärkt. \n\nVerkaufsgeschäfte sollen vorwiegend in den Zentren liegen und nicht in den \n\nperiphereren Industrie- und Gewerbegebieten.  \n\nDarüber hinaus tragen die Anpassungen dazu bei, dass die Verkehrsproble-\n\nmatik in den Arbeitsplatzgebieten, insbesondere im Gebiet Hintere Rüti, wo \n\nKapazitätsengpässe an Kreuzungen und Zufahrten bestehen, entschärft \n\nwird. Heute bestehen in einzelnen Arbeitsplatzgebieten Kapazitätsengpässe \n\nund Leistungsgrenzen an Kreuzungen/Zufahrten.  \n\nAufgrund der Anpassungen bei den Verkaufsflächenbestimmungen werden \n\ndie heute geltenden Sonderbauvorschriften Hintere Rüti aufgehoben. Die \n\nÜberlegungen dazu befinden sich in Kapitel 4.1.18.  \n\n Einführung von Grünflächenbestimmungen und Unterbauungsziffer \n\nWie in den Wohnzonen oder WG-Zonen sollen auch in den IG-Zonen Anfor-\n\nderungen zum Grünraum und zum ökologischen Ausgleich bestehen (vgl. \n\nKapitel 4.1.14). Damit qualitativ hochwertige Grünflächen entstehen, wird \n\ndarüber hinaus wie in den anderen Zonen eine Unterbauungsziffer einge-\n\nführt.  \n\n Weitere Anpassungen und bestehende planerische Festlegungen  \n\nDie folgenden bestehenden Festlegungen und Anpassungen an der BZO \n\nhaben Auswirkungen auf die Industrie- und Gewerbezonen bzw. die entspre-\n\nchenden Gebiete: \n\n— Bereits erfolgte Festlegung der Planungszone Gebiet «Hintere Rüti / Neu-\n\nbüel vom 23. Juni 2020: Die Planungszone östlich der Zugerstrasse kann \n\naufgehoben werden, sobald die vorliegende BZO-Revision in Kraft tritt. \n\nDie Erschliessungsfragen im westlichen Teil sind in einem separaten Ver-\n\nfahren zu klären. \n\n4.1.9 Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen \n\n Präzisierungen zum Grenzabstand \n\nDie Bestimmungen zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ÖBA) er-\n\nfahren mit der neuen BZO lediglich zwei Anpassungen. Einerseits soll der \n\nGrenzabstand neu die Hälfte der «effektiven Gesamthöhe», anstatt der «Ge-\n\nbäudehöhe» betreffen. Somit wird der Begriff «Gebäudehöhe», der von der \n\nIVHB nicht mehr vorgesehen ist, mit «Gesamthöhe» ersetzt. Dies hat keine \n\nmateriellen Folgen, denn in den Zonen für öffentliche Bauten entspricht die \n\nGebäudehöhe (bzw. neu gemäss IVHB «Fassadenhöhe») in der Regel auch \n\nder Gesamthöhe. Andererseits wird präzisiert, dass die tatsächlich reali-\n\nsierte Gesamthöhe (und nicht die maximal realisierbare Gesamthöhe ge-\n\nmäss PBG) für die Berechnung massgebend ist.  \n\nDarüber hinaus wird neu auch in den Zonen für öffentliche Bauten ein mini-\n\nmaler Anteil an ökologischer Ausgleichsfläche gefordert. Diese Bestimmung \n\nermöglicht, auf den relativ grossen Parzellen dieser Zonen einen Beitrag zur \n\nSchutz des Gewer-\n\nbes, Stärkung des \n\nZentrums \n\nEntschärfung Ver-\n\nkehrsproblematik \n\nHintere Rüti \n\nAufhebung SBV \n\nGFZ und ökologi-\n\nscher Ausgleich \n\nPräzisierung Be-\n\nstimmung zum \n\nGrenzabstand \n\nÖkologischer Aus-\n\ngleich \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 62 \n\n \n\nBiodiversität zu leisten, ohne die Bebaubarkeit der Grundstücke einzu-\n\nschränken. \n\n4.1.10 Erholungszone  \n\nDer kommunale und der regionale Richtplan bezeichnen wichtige Erholungs-\n\nräume sowohl innerhalb als auch ausserhalb des Siedlungsgebiets und de-\n\nfinieren ihre Funktion. Diese Räume sind in der BZO mit Erholungszonen zu \n\nsichern. In den Erholungszonen sind nur die den Vorgaben der Richtplanung \n\nentsprechenden Bauten und Anlagen zulässig. Die Gemeinden erlassen die \n\nnötigen Bauvorschriften. \n\n \n\nAbbildung 32 Erholungszone Strandbad Seegüetli (Quelle: Metron AG) \n\nDie Harmonisierung der BZOs von Wädenswil, Schönenberg und Hütten ist \n\nbzgl. den Erholungszonen ohne grössere Abweichungen möglich, insbeson-\n\ndere weil die Bestimmungen spezifisch pro Gebiet festgelegt werden. Die \n\nzulässigen Nutzungen für jedes Gebiet wurden entsprechend den Vorgaben \n\nder Richtplanung überprüft und präziser formuliert. Ebenfalls werden die Ge-\n\nbietsbezeichnungen präzisiert. Die baulichen Möglichkeiten für Bauten und \n\nAnlagen in diesen Gebieten werden teilweise geringfügig gelockert. Es sind \n\nallerdings nur Bauten und Anlagen zulässig, die den in der BZO konkret be-\n\nschriebenen Nutzungen dienen. Mit dieser Anpassung wird ermöglicht, dass \n\nBauten und Anlagen, die dem Zweck der Zonen dienen ohne übermässige \n\nEinschränkungen realisiert werden können. In einzelnen Zonen wird neu die \n\nGesamthöhe begrenzt.  \n\nNeben der Harmonisierung der Bestimmungen werden gewisse Gebiete neu \n\nder Erholungszone zugewiesen (Siehe Kapitel 4.2.5). Eine Übersicht der Er-\n\nholungszonen und deren Benennung ist in Anhang A2 ersichtlich.  \n\n4.1.11 Provisorische Weilerzone \n\nIn Wädenswil und Schönenberg gibt es verschiedene Kleinsiedlungen, die \n\nsich ausserhalb des Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan befin-\n\nden, aber einer rechtskräftigen Bauzone (Kernzonen) zugewiesen sind. Es \n\nZweck der Erho-\n\nlungszone \n\nPräzisierung der \n\nBestimmungen \n\nKleinsiedlungen \n\nausserhalb Sied-\n\nlungsgebiet \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 63 \n \n\n \n\nhandelt sich um die Gebiete Zollingerhüser, Strasshus, Tanne und Beichlen. \n\nIn den entsprechenden Zonen gelten tlw. spezielle Bestimmungen.  \n\nGemäss bundesrechtlichen Kriterien gelten Kleinsiedlungen ausserhalb des \n\nSiedlungsgebiets als Nichtbauzonen, in denen Neubauten unzulässig sind. \n\nDie Baudirektion überprüft aus diesem Grund derzeit sämtliche eingezonten \n\nKleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets im Kanton Zürich auf ihre \n\nZonenzugehörigkeit.  \n\nDie Baudirektion erarbeitet zudem eine Übergangsregelung, welche die zu-\n\nlässigen baulichen Massnahmen in diesen Kleinsiedlungen definiert. Klein-\n\nsiedlungen, die gemäss den bundesrechtlichen Kriterien als Weiler einge-\n\nstuft werden können, werden mit der Übergangsordnung einer sogenannten \n\nprovisorischen kantonalen Weilerzone mit detaillierten Bestimmungen zuge-\n\nwiesen.  \n\nDie Übergangsregelung tritt per 1. Juni 2023 in Kraft. Die Übergangsrege-\n\nlung übersteuert die kommunale BZO. Entsprechend definiert sie, welche \n\nBauvorschriften in den Wädenswiler Kleinsiedlungen Zollingerhüser, Strass-\n\nhus, Tanne und Beichlen gelten werden. Die Übergangsregelung gilt so \n\nlange, bis die Gemeinden Weilerzonen mit bundesrechtskonformen Bestim-\n\nmungen erlassen. Solche Weilerzonen können aktuell aber noch nicht erlas-\n\nsen werden, weil dafür die Rechtsgrundlage im PBG fehlt.  \n\nGemäss Kreisschreiben vom 21. August 2021 empfiehlt das Amt für Raum-\n\nentwicklung des Kantons Zürich den Gemeinden darum vorerst keine An-\n\npassungen an den baulichen Bestimmungen für Kleinsiedlungen ausserhalb \n\ndes Siedlungsgebiets vorzunehmen.  \n\nMit der BZO-Revision und insbesondere aufgrund der Zusammenführung \n\nder drei BZOs werden allerdings umfassende Anpassungen an der Struktur \n\nund den Bestimmungen der Kernzone vorgenommen. Dies hat auch Auswir-\n\nkungen auf die Gebiete Zollingerhüser, Strasshus, Tanne und Beichlen. Mit \n\nder neuen Struktur der BZO ist es nicht möglich, die Bestimmungen für diese \n\nGebiete unverändert zu belassen bzw. in die neue BZO zu integrieren. Die \n\nIntegration der bisherigen Bestimmungen würde zu Unklarheiten etwa be-\n\ntreffend die allgemeinen Kernzonenvorschriften oder die allgemeinen Bau-\n\nvorschriften führen. Entsprechend werden die vier Gebiete mit der BZO-Re-\n\nvision einer provisorischen Weilerzone zugewiesen. Die BZO hält fest, dass \n\nfür die provisorische Weilerzone die Bestimmungen der kantonalen Über-\n\ngangsordnung gelten. Mit der BZO-Revision wird entsprechend keine mate-\n\nrielle Anpassung gegenüber dem vorgenommen, was gemäss kantonaler \n\nGesetzgebung ohnehin bereits gilt. Sobald die kantonale Gesetzgebung an-\n\ngepasst wird, kann die Stadt Wädenswil, die definitiven Zonenbestimmungen \n\nin diesen Gebieten in der BZO festlegen und den Verweis auf die Übergangs-\n\nordnung streichen. \n\n4.1.12 Freihaltezone \n\nNeben den Erholungsgebieten werden mit der BZO auch kommunale und \n\nkantonale Freihaltegebiete sowie Naturschutzgebiete gesichert, die in den \n\nRichtplänen festgelegt sind. Die BZO enthält keine Bestimmungen zu den \n\nFreihaltezonen. Damit gelten die Bestimmungen gemäss § 61 ff. PBG. Die \n\nÜberprüfung der \n\nKleinsiedlungen \n\ndurch Kanton \n\nÜbergangsregelung \n\ndefiniert Bauvor-\n\nschriften in Klein-\n\nsiedlungen \n\nÜbergangsregelung \n\nübersteuert BZO \n\nKreisschreiben \n\nARE \n\nÜbernahme heuti-\n\nger Bestimmungen \n\nnicht möglich \n\nBestimmungen ge-\n\nmäss PBG \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 64 \n\n \n\nAnpassungen an den Perimetern der Freihaltezonen werden in Kapitel 4.2.5 \n\ndokumentiert. \n\n4.1.13 Reservezone  \n\nMit der Reservezone werden mittel- bis langfristige Entwicklungsoptionen \n\nkenntlich gemacht. Die Reservezonen zeigen auf, wo in Zukunft Einzonun-\n\ngen geprüft werden sollen. Da Einzonungen nur innerhalb des im kantonalen \n\nRichtplan definierten Siedlungsgebiets möglich sind, werden die bestehen-\n\nden Reservezonen im Rahmen der BZO-Revision mit dem Siedlungsgebiet \n\nsowie mit den strategischen Absichten gemäss dem kommunalen Richtplan \n\nabgeglichen. Die Erläuterungen zu den einzelnen Umzonungen der Reser-\n\nvezonen sind in Kapitel 4.2.5 enthalten. Es gilt allerdings festzuhalten, dass \n\ndurch die Ausscheidung von Reservezonen kein Anspruch für spätere Ein-\n\nzonungen abgeleitet werden kann. Es muss bei einer tatsächlichen Einzo-\n\nnung in jedem Fall geprüft werden, ob diese nach Art. 15 Abs. 4 RPG zuge-\n\nlassen werden kann.  \n\n4.1.14 Baumschutz, Begrünung, Umgebungsgestaltung  \n\nDer grosse Anteil an Grün- und Freiräumen sowie die Baumbestände sind \n\nwichtige Merkmale von Wädenswil. Grün- und Freiräume und deren hohe \n\nQualität sollen mit der BZO-Revision gesichert und gefördert werden. Das \n\nwar auch ein zentrales Anliegen aus den Workshops mit der Bevölkerung \n\nzur Gesamtrevision der Nutzungsplanung. Hochwertige Grün- und Frei-\n\nräume sind nicht nur ein wichtiger Beitrag für den Erhalt des typischen Orts-\n\nbildes und der Wohnqualität, es können damit auch das Stadtklima verbes-\n\nsert und die Biodiversität gefördert werden. \n\n Schutz von Bäumen und Baumneupflanzungen \n\nDie Gemeinden können in ihrer BZO den Schutz näher bezeichneter Baum-\n\nbestände festlegen. Mit der BZO-Revision werden die folgenden Zonen in-\n\ntegral zu Baumschutzgebieten erklärt: \n\n— Kernzonen: In den Kernzonen gibt es in vielen Bereichen einen wertvol-\n\nlen, historischen Baumbestand, der sowohl aus ökologischer Sicht wie \n\nauch aus Ortsbildgründen wichtig ist. Gerade in der Kernzone im Zentrum \n\nvon Wädenswil leisten die dort vorhandenen Bäume einen wichtigen Bei-\n\ntrag zur Hitzeminderung und gegen den Wärmeinseleffekt. Der Baumbe-\n\nstand in diesen Gebieten geniesst mit der Einführung von Baumschutz-\n\ngebieten erhöhten Schutz. \n\n— Zone für öffentliche Bauten und Anlagen: Zwar weisen die Zonen für öf-\n\nfentliche Bauten und Anlagen i.d.R. keine überdurchschnittlichen Baum-\n\nbestände auf. Mit der Bezeichnung eines Baumschutzgebiets in diesen \n\nZonen leistet die öffentliche Hand oder andere öffentliche Nutzungen \n\nebenfalls einen Beitrag zum Erhalt des Baumbestands.  \n\n— Erholungszonen und Freihaltezonen: Diese Zonen sind generell von ei-\n\nnem hohen Grünanteil und grösseren Baumbeständen geprägt, die es zu \n\nerhalten gilt. \n\n \n\nAbgleich Reserve-\n\nzonen \n\nGrün- und Frei-\n\nräume als Qualität \n\nDrei Zonen integral \n\nals Baumschutzge-\n\nbiete bezeichnet \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 65 \n \n\n \n\nIn Baumschutzgebieten ist das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang \n\nvon mehr als 60 cm (einen Meter über dem massgebenden Terrain gemes-\n\nsen) bewilligungspflichtig. Die Erteilung der Bewilligung ist an Vorgaben ge-\n\nknüpft. Gleichzeitig muss ein nach Standort und Baumart angemessener Er-\n\nsatz geleistet werden. Das heisst, es muss ein Standort gewählt werden, an \n\ndem die Ersatzpflanzung so gedeiht, dass sie den gefällten Baum dereinst \n\ntatsächlich angemessen ersetzen kann. Die Ersatzpflanzung wird im Grund-\n\nbuch vermerkt. Massnahmen, welche die bewilligungspflichtigen Bäume \n\noder Baumgruppen negativ beeinflussen, wie etwa Grabungsarbeiten, die \n\ndas Wurzelwerk der Bäume beschädigen, sind zu unterlassen. \n\n \n\nAbbildung 33 Die Kernzone von Wädenswil mit ihrem wertvollen Baumbestand (Quelle: Metron \n\nAG) \n\nNeu verlangt die BZO auch, dass in verschiedenen Zonen neue Bäume oder \n\nhochwachsende Büsche gepflanzt werden. Bisher wurde dies lediglich in \n\nden Industrie- und Gewerbezonen von Wädenswil verlangt. Der Stadtrat \n\nkann in einem Ausführungsreglement die detaillierten Anforderungen festle-\n\ngen, etwa dazu, welche Buscharten zulässig sind. \n\n Einführung einer Grünflächenziffer \n\nViele Quartiere in Wädenswil weisen hohe Anteile an Grünräumen auf. Der \n\nkommunale Richtplan bezeichnet denn auch Gartenquartiere, in denen der \n\nhohe Grünanteil erhalten werden soll. Ebenso bezeichnet er Vernetzungs-\n\nkorridore im Siedlungsgebiet.  \n\nAllerdings gibt es auch einzelne Grundstücke, auf denen der Grünflächen-\n\nanteil sehr gering ist, etwa weil die gesamte Umgebungsfläche versiegelt ist. \n\nZudem gibt es viele Grundstücke, die zu einem grossen Teil unterbaut sind. \n\nGerade bei jüngeren Überbauungen ist dies häufig der Fall. Die darüber lie-\n\ngenden Flächen sind aufgrund der geringeren Mächtigkeit des Bodens häu-\n\nfig schwierig zu begrünen. Grosskronige Bäume wachsen auf unterbauten \n\nFlächen kaum.  \n\nBewilligungspflicht \n\nund Ersatzpflan-\n\nzung \n\nNeupflanzung von \n\nBäumen \n\nHoher Grünanteil \n\nZunahme von stark \n\nversiegelten und \n\nunterbauten Grund-\n\nstücken \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 66 \n\n \n\n \n\nAbbildung 34 Falschfarbeninfrarotaufnahme des Zentrums von Wädenswil  vom Sommer 2020. In \n\ndieser Darstellungsart werden bewachsene Flächen rot dargestellt. Befestigte Flä-\n\nchen erscheinen grau-blau. Die Abbildung lässt erkennen, dass Wädenswil einen \n\nhohen Anteil an Grünflächen aufweist, insbesondere in den weniger dichten Quar-\n\ntieren am Hang (Quelle: www.maps.zh.ch)  \n\nIn verschiedenen Zonen wird zum Erhalt der Grünräume eine Grünflächen-\n\nziffer (GFZ) vorgegeben, die auf die spezifische Ausgangslage der Gebiete \n\nabgestimmt ist. Die GFZ wird übergeordnet, d.h. im PBG definiert. Auf kom-\n\nmunaler Ebene besteht kein Regelungsspielraum betreffend die Anrechen-\n\nbarkeit von Flächen an die GFZ. Die GFZ ist der Anteil der Grünfläche an \n\nder Grundstücksfläche (anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grund-\n\nstücksfläche). Als anrechenbare Grünfläche gelten gemäss §57 PBG natür-\n\nliche und bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt \n\nsind und nicht als Abstellfläche genutzt werden. Parkplätze, Terrassen oder \n\nEinfahrten zählen nicht zur Grünfläche. Wo die Grünflächen auf dem Grund-\n\nstück angeordnet werden, kann der Grundeigentümer oder die Grundeigen-\n\ntümerin grundsätzlich selbst bestimmen.  \n\nDie Grünflächenziffer beträgt in den Wohnzonen zwischen 40 und 60 %. In \n\nden dichteren bzw. höher zonierten Gebieten ist die GFZ mit 40 % etwas \n\ntiefer. Art. 36 nBZO enthält zudem präzisierende Bestimmungen zur quanti-\n\ntativen Vorgabe:  \n\n— Es wird klargestellt, dass die Grünflächenziffer nicht nur bei der Baube-\n\nwilligung / Bauabnahme nachgewiesen werden muss, sondern dauerhaft \n\nzu erhalten ist. Dies bedingt auch, dass die Grünflächen fachgerecht un-\n\nterhalten werden. Dies kann durch die Grundeigentümerinnen und Grund-\n\neigentümer selbst erfolgen und muss nicht durch Beizug einer speziali-\n\nsierten Fachperson geschehen. \n\n— Um eine grössere Flexibilität zu ermöglichen, kann in jenen Zonen, wo \n\neine GFZ von 60 % gilt (W2, W3A, W3B, W3C), die GFZ auf 50 % redu-\n\nziert werden. Im Gegenzug muss die Mindestfläche, die im Sinne des \n\nökologischen Ausgleichs zu gestalten ist (siehe unten), im gleichen Um-\n\nfang (d.h. um gleich viele Quadratmeter) erhöht werden. \n\nDefinition der GFZ \n\nPräzisierende Best-\n\nimmungen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 67 \n \n\n \n\nDie Höhe der GFZ wird so gewählt, dass die zulässige Ausnützung in den \n\njeweiligen Zonen nicht eingeschränkt wird. Auch bei einer Grünflächenziffer \n\nvon 60 % kann die zulässige Ausnützung grundsätzlich realisiert werden – \n\nvorausgesetzt die Gebäudegrundfläche wird möglichst geringgehalten. Al-\n\nlerdings kommt es mit der GFZ zu Einschränkungen bei der Umgebungsge-\n\nstaltung. Gerade auf Grundstücken, die heute stark versiegelt oder unterbaut \n\nsind, werden damit gegenüber dem heutigen Zustand stark eingeschränkt. \n\nDie Umgebungsgestaltung bzw. Unterbauung könnte dort künftig nicht mehr \n\ngleich erstellt werden – was auch dem Zweck der Regelung entspricht. Auf \n\nsolchen Grundstücken gilt jedoch die Bestandsgarantie gemäss § 357 PBG. \n\n Vorgaben zum ökologischen Ausgleich \n\nZusätzlich zur Grünflächenziffer muss je nach Zone ein Anteil von 15 – 25 % \n\nder anrechenbaren Grundstücksfläche im Sinne des ökologischen Aus-\n\ngleichs naturnah gestaltet werden (ökologische Ausgleichsfläche). Damit \n\nwird der ökologische Ausgleich im Sinne von Art. 15 der Natur- und Heimat-\n\nschutzverordnung sichergestellt.  \n\nEinschränkungen \n\nv.a. bei der Umge-\n\nbungsgestaltung \n\nMinimale ökologi-\n\nsche Ausgleichsflä-\n\nche \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 68 \n\n \n\n \n\nAbbildung 35 Zusammenspiel GFZ und ökologische Ausgleichfläche am Beispiel der W3: Mög-\n\nlichkeit zur Reduktion der GFZ wenn die ökologische Ausgleichfläche erhöht wird \n\n(Quelle: EBP) \n\nDie konkreten Anforderungen an die naturnahe Gestaltung werden durch \n\nden Stadtrat in einem Ausführungsreglement bestimmt. Darin ist auch zu \n\ndefinieren, wie vertikale Elemente wie z. B. Bäume flächenmässig angerech-\n\nnet werden. Grundsätzlich gilt, dass jene Flächen angerechnet werden kön-\n\nnen, die einen hohen ökologischen Wert aufweisen und zu einer grösseren \n\nBiodiversität beitragen. Darunter können z. B. einheimische Bäume, Hecken \n\naus einheimischen Sträuchern, Blumenwiesen oder Blumenrasen fallen. Es \n\nsind in erster Linie einheimische Arten zu verwenden. Die Arten müssen zu-\n\ndem standortangepasst sein, um die Langlebigkeit zu gewährleisten. Als \n\nökologisch wertvoll sind aber auch Strukturen zu zählen wie z. B. naturnahe \n\nTeiche oder naturnahe Steinmauern. \n\n \n\nAnrechenbarkeit \n\nvon Flächen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 69 \n \n\n \n\n Ökologischer Ausgleich und Dachbegrünung \n\nGemäss der neuen BZO sind Flachdächer sowie Dächer von Tiefgaragen-\n\neinfahrten grundsätzlich zu begrünen. Sofern diese Grünflächen ökologisch \n\nwertvoll ausgestaltet werden, können sie zu höchstens 50 % an die gefor-\n\nderte minimale ökologische Ausgleichsfläche angerechnet werden. Das \n\nheisst, 50 % der minimal geforderten ökologischen Ausgleichsflächen muss \n\nweiterhin am Boden realisiert werden. Die konkreten Anforderungen an die \n\nGestaltung solcher Flächen werden ebenfalls im oben erwähnten Ausfüh-\n\nrungsreglement festgehalten. \n\n Pflanzenarten \n\nWeiter wird die Verwendung von invasiven und potenziell invasiven Arten \n\nausgeschlossen. Die Verwendung bestimmter Pflanzen wird bereits durch \n\ndie eidgenössische Freisetzungsverordnung verboten. Ergänzend dazu wird \n\nin der BZO die Verwendung der Arten gemäss der Liste der gebietsfremden \n\nArten des Bundesamts für Umwelt untersagt.  \n\n Schotterbeete \n\nIn der Vergangenheit wurden vermehrt Schotterbeete (Steingärten) in der \n\nUmgebungsgestaltung verwendet. Schotterbeete sind sowohl aus ökologi-\n\nscher wie auch aus ortsbaulicher Sicht höchst problematisch. Gestützt auf \n\n§238 PBG, der eine befriedigende Gesamtwirkung von Bauten, Anlagen und \n\nUmgebungsgestaltung verlangt, wird in der BZO präzisiert, dass Schotter-\n\nbeete nur in untergeordnetem Ausmass zulässig sind. Darunter ist zu ver-\n\nstehen, dass grossflächige Schotterbeete oder Schotterbeete, die die Aus-\n\nsenraumgestaltung dominieren, nicht zulässig sind. Einzelne, kleinere Be-\n\nreiche der Umgebungsgestaltung können jedoch weiterhin als Schotterbeet \n\ngestaltet werden. \n\n Mauern und Einfriedungen \n\nEbenfalls gestützt auf §238 PBG werden höhere freistehende Mauern, Stütz-\n\nmauern und geschlossene Einfriedungen aufgrund ihrer ortsbaulich proble-\n\nmatischen Wirkung gegenüber Strassen und Plätzen eingeschränkt. Höhere \n\nMauern sind durch Abstufung zu gliedern und zu begrünen. Die Bestimmun-\n\ngen der kantonalen Verkehrserschliessungsverordnung gehen der BZO vor. \n\n Sorgfältige Gestaltung des Siedlungsrands \n\nWädenswil, Schönenberg und Hütten weisen zahlreiche ortsbaulich und \n\nlandschaftlich sensible Lagen am Siedlungsrand auf. In der BZO werden \n\nBestimmungen aufgenommen, die eine sorgfältige Gestaltung von Bauten \n\nund der Umgebung am Siedlungsrand gewährleisten sollen. Die Vorgaben \n\nsind qualitativer Natur, da im Einzelfall beurteilt werden muss, welche Art \n\nder Gestaltung der Siedlungsrandlage gerecht wird.  \n\n Einschränkung von Terrainveränderungen \n\nIn der BZO von Wädenswil existieren heute keine Bestimmungen zu Terrain-\n\nveränderungen. Aufgrund der weit verbreiteten Hanglagen werden häufig \n\nsehr umfangreiche Terrainveränderungen vorgenommen: So werden tlw. \n\nganze Geschosse durch Abgrabungen freigelegt oder umfangreiche Auf-\n\nschüttungen zur Nivellierung des Geländes vorgenommen. Dies führt häufig \n\nzu ortsbaulich unerwünschten Situationen wie etwa die Freilegung von Un-\n\ntergeschossen. Mit der BZO wird das Ziel verfolgt, dass Gebäude sich dem \n\nÖkologisch wert-\n\nvolle Dachflächen \n\nkönnen angerech-\n\nnet werden \n\nAusschluss von in-\n\nvasiven und poten-\n\nziell invasiven Ar-\n\nten \n\nEinschränkung von \n\nSchotterbeeten \n\nHöhenbegrenzung \n\nMauern und Ein-\n\nfriedungen \n\nQualitative Vorga-\n\nben zur Gestaltung \n\ndes Siedlungs-\n\nrands \n\nHöchstens gering-\n\nfügige Terrainver-\n\nänderungen zuläs-\n\nsig \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 70 \n\n \n\nGelände anpassen und nicht umgekehrt (vgl. Aufhebung anrechenbares Un-\n\ntergeschoss in den Wohnzonen). Terrainveränderungen werden aus diesem \n\nGrund in allen Zonen eingeschränkt. Neu sind nur noch «geringfügige» Ab-\n\ngrabungen und Aufschüttungen zulässig. Auf einen quantitativen Wert wird \n\nverzichtet. Der zulässige Umfang von Terrainveränderungen ist je nach Si-\n\ntuation und Topografie im Einzelfall festzulegen. Weitergehende Terrainver-\n\nänderungen können aber aus den in der BZO erwähnten Gründen bewilligt \n\nwerden. \n\n \n\nAbbildung 36 Beispiel einer Freilegung des Untergeschosses mittels einer Abgrabung (Quelle: \n\nEBP) \n\n Ausführungsbestimmungen  \n\nDie Vorgaben zur Begrünung bedürfen tlw. einer Präzisierung, die allerdings \n\nin der BZO als nicht stufengerecht beurteilt wird. Der Stadtrat erlässt aus \n\ndiesem Grund ein Ausführungsreglement, in dem die Anforderungen an den \n\nökologischen Ausgleich präzisiert werden. Soweit notwendig können darin \n\nauch weitere Ausführungsbestimmungen zum Baumschutz und weiteren \n\nUmgebungsgestaltungsvorgaben gemacht werden. \n\n Unterbauungsziffer \n\nUm qualitativ hochwertige Grünflächen zu sichern, wird ergänzend zu den \n\nGrünflächenbestimmungen in verschiedenen Zonen eine Unterbauungsziffer \n\neingeführt. Die Erläuterungen dazu befinden sich in Kapitel 4.1.6 sowie im \n\nKapitel 4.1.8 .Hinweise zur Zulässigkeit der Vorgaben zu Baumschutz, Be-\n\ngrünung und Umgebungsgestaltung. \n\nDas Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) sowie seine aus-\n\nführenden Verordnungen erlauben den Gemeinden heute nur wenig Spiel-\n\nraum bei der Festlegung von Vorgaben in der BZO zum Grünraum oder zum \n\nökologischen Ausgleich. Mit der PBG-Revision «klimaangepasste Sied-\n\nlungsentwicklung», zu der im Sommer 2021 die Vernehmlassung stattfand \n\nund die der Regierungsrat am 14. September 2022 an den Kantonsrat über-\n\nwies, soll dies ändern. Mit der Revision erhalten die Gemeinden erweiterte \n\nMöglichkeiten, um die Klimaanpassung voranzutreiben oder dem Biodiversi-\n\ntätsverlust entgegenzuwirken. Diese Möglichkeiten stehen den Gemeinden \n\nPräzisierung not-\n\nwendig \n\nQualitativ hochwer-\n\ntige Grünflächen si-\n\nchern \n\nPBG-Revision \n\nKlima \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 71 \n \n\n \n\naber erst zu, wenn die PBG-Revision rechtskräftig wird. Die Vorlage der \n\nPBG-Revision wird aktuell im Kantonsrat beraten. \n\nDer Entwurf der BZO-Revision zeigt die von der Stadt Wädenswil beabsich-\n\ntigten Vorgaben und Regelungen zu den Grünthemen. Die Regelungen stüt-\n\nzen sich auf den Entwurf der PBG-Revision gemäss Antrag des Regierungs-\n\nrats vom 14. September sowie direkt auf das Natur- und Heimatschutzge-\n\nsetz. Die konkrete Ausgestaltung des PBG ist aktuell aber noch nicht klar. \n\nVor der Festsetzung der BZO-Revision müssen die entsprechenden Bestim-\n\nmungen aus diesem Grund mit dem dannzumal gültigen PBG abgestimmt \n\nwerden.  \n\n4.1.15 Allgemeine Bauvorschriften  \n\n Flexibilisierung der Anordnung des Attikageschosses \n\nNeben den Anpassungen, die aufgrund der neuen Begriffe und Messweisen \n\nnötig sind (vgl. Kapitel 4.1.1) wird die Anordnung des Attikageschosses fle-\n\nxibilisiert. Die neue Regelung erlaubt, dass bei Attikageschossen Dachauf-\n\nbauten berg-/hangseitig 100 % der zugehörigen Fassadenlänge betragen \n\ndürfen. Voraussetzung ist, dass auf dieser Seite unter Einbezug des Attika-\n\ngeschosses die zulässige traufseitige Fassadenhöhe eingehalten. Damit \n\nkann das Attikageschoss hangseitig als Vollgeschoss in Erscheinung treten. \n\nDie Regelung ermöglicht entsprechend mehr bauliche Flexibilität, ohne dass \n\nGebäude hangseitig dominanter in Erscheinung treten.  \n\n    \n\nAbbildung 37: «Reguläre» Anordnung der Dachaufbauten beim Attikageschoss (links) sowie kom-\n\nplette hangseitige Anordnung der Dachaufbauten (rechts) (Quelle: EBP) \n\n Diverse weitere Anpassungen der allgemeinen Bauvorschriften \n\nNeben den aufgrund der neuen Begriffe und Messweisen vorgenommenen \n\nAnpassungen werden Vorgaben zu folgenden Themen geändert: \n\n— Anpassung Gestaltung von Schrägdächern, vgl. Kapitel 4.1.6. \n\n— Die Differenzierung der Gebäudelänge bei geschlossener und offener Be-\n\nbauung wird gestrichen. Die maximale Gebäudelänge gilt künftig generell.   \n\n— Vorgaben zu Lichtemissionen werden ergänzt: Unnötige Lichtemissionen \n\nsind gemäss den Empfehlungen von Bund und Kanton, bzw. den Grunds-\n\nätzen der Norm SN 586 491 SIA «Vermeidung unnötiger Lichtemissionen \n\nim Aussenraum» zu vermeiden.  \n\nAllfällige Abstim-\n\nmung mit PBG-Re-\n\nvision nötig \n\nErmöglichung einer \n\nhangseitigen An-\n\nordnung \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 72 \n\n \n\n— Weitere Anpassungen: siehe Erläuterung in der Synopse. \n\n4.1.16 Besondere Nutzungsbestimmungen  \n\n Umsetzung Misch- und Zentrumsgebiete gemäss Richtplanung: Fest-\n\nlegung von Nichtwohnanteilen \n\nDer regionale Richtplan und der kommunale Richtplan legen Mischgebiete \n\nfest. Mischgebiete eignen sich für eine Kombination von Wohnen und Arbei-\n\nten und sollen langfristig gesichert werden. Mischgebiete tragen tendenziell \n\nzu einer Verkehrsverminderung und zu einer gleichmässigeren Auslastung \n\ndes öffentlichen Verkehrs bei. Sie leisten somit einen Beitrag zur besseren \n\nAbstimmung von Siedlung und Verkehr. Gemäss regionalem Richtplan darf \n\nder minimale Anteil der Flächen für Arbeiten in den regionalen Mischgebie-\n\nten 20 % nicht unterschreiten.  \n\nZudem bezeichnen der regionale und kommunale Richtplan zwei Zentrums-\n\ngebiete: eines im Zentrum von Wädenswil und eines in der Au. Zur Siche-\n\nrung der Zentrumsfunktionen sind im Stadtzentrum Wädenswil gemäss den \n\nRichtplänen mindestens 20 % und im Gebiet Seestrasse / Bahnhof Au / Au-\n\nPark mindestens 25 % der Gesamtnutzfläche für Arbeiten zu sichern. \n\nDie Misch- und Zentrumsgebiete gemäss Richtplanung werden im Rahmen \n\nder BZO-Revision in der Regel Mischzonen zugeteilt, d. h. Zonen, die sowohl \n\nWohnen als auch mässig störendes Gewerbe erlauben (Zentrumszone, \n\nKernzone, Wohn- und Gewerbezone). Die Anpassungen an der Zonierung \n\nwerden in Kapitel 4.2.3 erläutert.  \n\nDie BZO bzw. der neu eingeführte Ergänzungsplan «Mischnutzungen und \n\nErdgeschossnutzungen» legt in ausgewählten Teilen der regionalen Misch- \n\nund Zentrumsgebiete minimale Nichtwohnanteile fest. Damit werden die Flä-\n\nchenvorgaben des regionalen Richtplans umgesetzt. Ebenso werden in \n\nSchönenberg minimale Nichtwohnanteile bezeichnet, wo gemäss der beste-\n\nhenden BZO bereits heute Vorgaben zu den Nutzungsanteilen gemacht wer-\n\nden. Die minimalen Nichtwohnanteile stellen sicher, dass keine reinen \n\nWohnnutzungen realisiert werden. Ob es sich dabei um Arbeitsnutzungen \n\noder andere Nichtwohnnutzungen wie etwa Ausbildungsstätten handelt wird \n\nbewusst offengelassen.  \n\nDie festgelegten minimalen Nichtwohnanteile beziehen sich auf die tatsäch-\n\nlich realisierten anrechenbaren Flächen. Dabei orientiert sich die Definition \n\nan §255 Abs. 2 PBG. Im Unterschied zu §255 Abs. 2 PBG werden allerdings \n\nFlächen in Voll-, Dach- und Untergeschossen zu den anrechenbaren Flä-\n\nchen gezählt und nicht nur jene in Vollgeschossen. Der minimale Nichtwohn-\n\nanteil muss auch dann eingehalten werden, wenn die maximal zulässige \n\nAusnützung auf einem Grundstück nicht erreicht wird. Die minimalen Nicht-\n\nwohnanteile müssen pro Grundstück nachgewiesen werden. Die Bestim-\n\nmung gelangt bei Neubauten oder wesentlichen Anpassungen zur Anwen-\n\ndung. Dazu zählen auch Nutzungsänderungen. Für bestehende Nutzungen \n\ngilt die erweiterte Bestandsgarantie gemäss § 357 PBG. Abweichungen sind \n\nmöglich bei geschützten Gebäuden. Falls die Einhaltung des Nichtwohnan-\n\nteils dazu führt, dass der Schutzwert des Gebäudes nachweislich negativ \n\ntangiert wird, kann vom festgelegten Nichtwohnanteil abgewichen werden.  \n\nSicherung von \n\nMischgebieten \n\nSicherung von \n\nZentrumsgebieten \n\nZuweisung zu einer \n\nMischzone \n\nMinimale Nicht-\n\nwohnanteile statt \n\nMindestanteile für \n\nArbeitsnutzungen \n\nFunktionsweise der \n\nRegelung \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 73 \n \n\n \n\nDie Höhe der Nichtwohnanteile orientiert sich grundsätzlich an den Vorga-\n\nben der Richtplanung. In gewissen Fällen wird davon jedoch abgewichen: \n\n— Misch-/ Zentrumsgebiet Wädenswil und Seestrasse: min. Nichtwohnanteil \n\nvon 20 % nur in ausgewählten Gebieten (siehe unten), sowie vereinzelt \n\n40 %.  \n\n— Misch-/ Zentrumsgebiet Au: min. Nichtwohnanteil von 20 – 80 % je nach \n\nGebiet gemäss den vertieften Erkenntnissen der Testplanung Au \n\n— Mischgebiet TUWAG: min. Nichtwohnanteil von 80 % gemäss den heute \n\ngeltenden Nutzungsvorgaben im Gestaltungsplan TUWAG-Areal \n\n— Mischgebiet Schönenberg: min. Nichtwohnanteil von 50 % gemäss den \n\nbereits heute geltenden Nutzungsbestimmungen der BZO von Schönen-\n\nberg \n\nU. a. aufgrund des hohen Wohnanteils in einigen Gebieten des Zentrumsge-\n\nbiets Wädenswil – Seestrasse wird auf die Festlegung eines flächendecken-\n\nden Nichtwohnanteils verzichtet. Stattdessen wird ein Nichtwohnanteil von \n\nmindestens 20 % dort festgelegt, wo es städtebaulich sowie aus Lärmsicht \n\nzweckmässig erscheint (i.d.R. in der ersten Bautiefe entlang von Strassen \n\nund grösseren Wegen) sowie dort, wo sich bestehende Nichtwohnnutzungen \n\nbefinden, die voraussichtlich längerfristig erhalten werden (z. B. städtische \n\nVerwaltung oder Gebäude mit reinen Arbeitsnutzungen). Die Differenzierte \n\nFestlegung ermöglicht, dass auf die heutige Situation (Lärm, Bestand an \n\nNichtwohnnutzungen) Rücksicht genommen werden kann. Die Anzahl \n\nGrundstücke, wo die neue Regelung heute oder in Zukunft zu Schwierigkei-\n\nten führen könnte (z. B. wenn auf einem Grundstück heute nur Wohnnutzun-\n\ngen bestehen), wird damit ebenfalls reduziert.  \n\n \n\nAbbildung 38 Ausschnitt Ergänzungsplan «Mischnutzung und Erdgeschossnutzung» im Zentrum. \n\nDer Ausschnitt zeigt Gebiete mit und ohne Nichtwohnanteil. Ebenfalls erkennbar \n\nsind Bereiche für publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen (siehe unten) \n\nNutzungstransfers sind grundsätzlich möglich. Falls auf einem Grundstück \n\nmehr als der minimal geforderte Anteil Nichtwohnnutzungen realisiert wurde, \n\nDifferenzierte Fest-\n\nlegung Nichtwohn-\n\nanteil im Zentrum \n\nWädenswil \n\nNutzungstransfers \n\nzulässig \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 74 \n\n \n\nkann die Differenz zum Mindestanteil auf ein anderes Grundstück übertra-\n\ngen werden. Die realisierten Nichtwohnnutzungen werden dann dem entge-\n\ngennehmenden Grundstück zugeschrieben. Der Nutzungstransfer muss \n\nspätestens vor Baubeginn im Grundbuch vermerkt werden. Es dürfen nur \n\ntatsächlich realisierte Flächen transferiert werden. Nutzungstransfers im Zu-\n\nsammenhang mit den minimalen Nichtwohnanteilen dürfen nur innerhalb des \n\njeweiligen Zentrums- und Mischgebiets erfolgen. Der Perimeter der Gebiete \n\nwird im Ergänzungsplan «Mischnutzung und Erdgeschossnutzung» darge-\n\nstellt.  \n\n \n\nAbbildung 39 Schematische Funktionsweise eines Nutzungstransfers (Quelle: EBP) \n\n Sicherung von preisgünstigem Wohnraum  \n\nDer Erhalt einer guten Durchmischung der Wädenswiler Bevölkerung trägt \n\nzu einer vielfältigen und lebendigen Stadt bei und ist eines der Ziele der \n\nWohnraumstrategie des Stadtrats. Dieses Ziel wird auch im kommunalen \n\nRichtplan von Wädenswil festgehalten. \n\nDer Erhalt oder die Neuschaffung von preisgünstigem Wohnraum ist eine \n\nMöglichkeit, mit der ein Beitrag zur Durchmischung geleistet werden kann. \n\n2014 haben die Stimmberechtigten des Kantons Zürich eine Ergänzung des \n\nPlanungs- und Baugesetzes (§ 49b PBG) angenommen, die es den Gemein-\n\nden ermöglicht, bei zusätzlichen Ausnutzungsmöglichkeiten einen Mindes-\n\ntanteil an preisgünstigem Wohnraum vorzuschreiben. Die Vorlage wurde in \n\nWädenswil mit knapp 60 % Ja-Stimmen angenommen. Im Rahmen der BZO-\n\nRevision wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. \n\nNeu wird ausgehend von einer umfassenden Interessensabwägung und un-\n\nter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse in ausgewählten Gebieten \n\nein Mindestanteil von 20 % an preisgünstigem Wohnraum gemäss § 49b \n\nPBG eingefordert. Der Mindestanteil bezieht sich auf die tatsächlich für \n\nWohnnutzungen realisierten anrechenbaren Flächen. Es wird dieselbe Flä-\n\nchendefinition verwendet wie bei den Mischnutzungsanteilen. Demnach als \n\nanrechenbare Flächen zählen alle dem Wohnen dienenden oder hierfür ver-\n\nwendbaren Flächen in Voll-, Dach- und Untergeschossen unter Einschluss \n\nder dazugehörigen Erschliessungsflächen, Sanitärräume samt inneren \n\nTrennwänden. Werden Flächen für Arbeitsnutzungen (z. B. aufgrund eines \n\nDurchmischte Be-\n\nvölkerung als Ziel \n\nder Wohnraument-\n\nwicklung \n\nPreisgünstiger \n\nWohnraum als Bei-\n\ntrag zur Durchmi-\n\nschung \n\n20 % preisgünsti-\n\nger Wohnraum in \n\nausgewählten Ge-\n\nbieten \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 75 \n \n\n \n\nminimalen Nichtwohnanteils) erstellt, reduzieren sich die zu erstellenden \n\nFlächen für preisgünstigen Wohnraum. \n\nIn § 49b PBG bzw. in der zugehörigen kantonalen Verordnung PWV werden \n\ndie Grundsätze für die Festlegung von Mindestanteilen, die baulichen und \n\nfinanziellen Anforderungen sowie die Berechnung der höchstzulässigen \n\nMietzinse näher geregelt. Für die Mietzinse der entstehenden preisgünstigen \n\nWohnungen gilt der Grundsatz der Kostenmiete.  \n\nDie Pflicht zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum ist nur in dem Um-\n\nfang zulässig, wie durch die Planungsmassnahme zusätzliche Ausnützungs-\n\nmöglichkeiten geschaffen werden. Ausnützungsmöglichkeiten gemäss der \n\ngeltenden BZO dürfen nicht nachträglich mit einer Pflicht zur Schaffung von \n\npreisgünstigem Wohnraum verknüpft werden (Bestandsgarantie).  \n\nDer Mindestanteil wird gestützt auf diese Vorgabe in Wädenswil nur auf aus-\n\ngewählten Grundstücken verlangt, die im Rahmen der vorliegenden BZO-\n\nRevision von reinen Arbeitszonen in Mischzonen oder in reine Wohnzonen \n\numgezont werden. Die Öffnung von reinen Arbeitszonen für Wohnnutzungen \n\nhat eine grosse Erhöhung des (finanziellen) Nutzungspotenzials zur Folge \n\nund führt voraussichtlich zu einer baulichen Transformation der Gebiete, die \n\ndie Erstellung von preisgünstigem Wohnraum auch tatsächlich möglich \n\nmacht.  \n\n \n\nAbbildung 40 Gebiete mit einem Mindestanteil von 20 % preisgünstigem Wohnraum gemäss Er-\n\ngänzungsplan  \n\nDer Mindestanteil wird ausserdem nur auf Grundstücken bzw. zusammen-\n\nhängenden Gebieten festgelegt, die mindestens 2‘000 m2 gross sind. Bei \n\nGrundstücken, die kleiner sind als 2‘000 m2 würde beim gewählten Mindes-\n\ntanteil von 20 % nur eine sehr kleine Anzahl an Wohnungen erstellt. Der mit \n\nder Erstellung verbundene Aufwand würde auf diesen Grundstücken nicht \n\nim Verhältnis zum Nutzen stehen. Die Grundstücke, auf denen der Mindes-\n\ntanteil gilt, werden im Ergänzungsplan bezeichnet. Der Prozentsatz von \n\n20 % stützt sich auf die Erfahrungen aus dem privaten Gestaltungsplan Au-\n\nPark und wird als zweckmässig und – insbesondere aufgrund der durch die \n\nÖffnung für Wohnnutzungen bedingte grosse Wertsteigerung – als ange-\n\nmessen betrachtet.  \n\nZusätzlich zu den im Ergänzungsplan PGW festgelegten Gebieten und An-\n\nteilen zur Sicherung von preisgünstigem Wohnraum wird im Rahmen der \n\nSonderbauvorschriften Mittelort verlangt, dass 20 % preisgünstiger Wohn-\n\nraum erstellt wird (vgl. Kapitel 4.1.18). \n\nPreisgünstig = Kos-\n\ntenmiete \n\nPreisgünstiger \n\nWohnraum nur bei \n\nAusnützungserhö-\n\nhung \n\nBezeichnung der \n\nGebiete in Ergän-\n\nzungsplan \n\nBeschränkung auf \n\nGebiet mit mind. \n\n2’000 m2 \n\nPreisgünstiger \n\nWohnraum \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 76 \n\n \n\nZusätzlich zur Festlegung innerhalb der BZO müssen die Gemeinden «Best-\n\nimmungen zur angemessenen Belegung» der preisgünstigen Wohnungen \n\nerlassen. Dazu wurde eine Umsetzungsverordnung erarbeitet. Gemäss die-\n\nser Umsetzungsverordnung sind folgende Belegungsvorschriften zu Beginn \n\nund während eines Mietverhältnisses vorgesehen: \n\n— Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner darf die Zahl ganzer Zimmer \n\num höchstens eins unterschreiten. \n\n— Die Bewohnerinnen und Bewohner müssen ihren zivil- und steuerrechtli-\n\nchen Wohnsitz in der Stadt Wädenswil haben und die Wohnung als ein-\n\nzigen Wohnsitz dauerhaft nutzen und behördlich angemeldet sein. \n\n— Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Bewohnerinnen und Bewohner müs-\n\nsen in einem angemessenen Verhältnis zum Mietzins stehen (Einkom-\n\nmens- und Vermögenslimiten). \n\n— Die Verordnung beinhaltet weitere Bestimmungen zur Kontrolle der Ein-\n\nhaltung der genannten Belegungsvorschriften sowie der Mietzinse und zu \n\nweiteren Aufgaben der städtischen Vollzugsbehörden. \n\nDie Umsetzungsverordnung wird zeitgleich mit der planungsrechtlichen \n\nFestlegung des Mindestanteils erlassen. Als Teil der Festlegung durchläuft \n\ndie Umsetzungsverordnung das gleiche Verfahren wie die Gesamtrevision \n\nder BZO. Das heisst, dass die Umsetzungsverordnung sowohl öffentlich auf-\n\nzulegen als auch dem Kanton zur Vorprüfung und Genehmigung einzu-\n\nreichen sind. Die Verordnung bedarf der Festsetzung durch den Gemeinde-\n\nrat.  \n\n Sicherung von Publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen  \n\nDer Kern von Wädenswil soll gemäss kommunalem Richtplan als Zentrum \n\ngestärkt werden. Dazu werden der Erhalt und die Förderung von publikums-\n\norientierten Erdgeschossnutzungen angestrebt.  \n\n \n\nAbbildung 41 Die Gerbestrasse mit ihren publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen (Quelle: \n\nEBP) \n\nBelegungsvorga-\n\nben in separater \n\nVerordnung \n\nUmsetzungsverord-\n\nnung durchläuft \n\ngleiches Verfahren \n\nwie BZO \n\nStärkung des Zent-\n\nrums \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 77 \n \n\n \n\nAn ausgewählten Lagen im Zentrum von Wädenswil verlangt die BZO neu, \n\ndass in Erdgeschossen, die den im Ergänzungsplan «Erdgeschossnutzung» \n\nbezeichneten, massgeblichen Strassenräumen und Plätzen zugewandt sind, \n\nin der ersten Raumtiefe nur publikumsorientierte Nutzungen realisiert wer-\n\nden. Als publikumsorientiert gelten Nutzungen, wenn beide nachfolgenden \n\nAspekte erfüllt sind: \n\n— Hoher Öffentlichkeitsgrad: grundsätzlich öffentlich zugänglich; aber Be-\n\nschränkung auf Personen möglich, die entsprechende Dienstleistungen \n\nin Anspruch nehmen (z. B. Restaurantbesucher) \n\n— Nutzung bewirkt Publikumsverkehr. Nicht jede Dienstleistung, die von Pri-\n\nvatpersonen in Anspruch genommen werden kann, kann direkt als Nut-\n\nzung mit Publikumsverkehr angesehen werden. Der Begriff Publikums-\n\nverkehr verlangt ein «Kommen und Gehen» mit einer gewissen Intensität \n\nund Regelmässigkeit.  \n\nBeispiele sind Gaststätten, Verkaufsgeschäfte, Abholstationen, Postschal-\n\nter, Arztpraxen oder Fitnessstudios. Die Beurteilung der Zulässigkeit be-\n\nstimmter Nutzungen obliegt der Baubehörde. \n\nBei den bezeichneten Lagen handelt es sich um die ersten Bautiefen im Um-\n\nfeld von fünf zentralen Platzsituationen sowie die beiden wichtigsten Fuss-\n\ngängerachsen Gerbestrasse und Rosenbergstrasse. Sie werden im Ergän-\n\nzungsplan «Mischnutzung und Erdgeschossnutzung» festgelegt. \n\n \n\nAbbildung 42 Bezeichnete Erdgeschosse gemäss Ausschnitt Ergänzungsplan «Mischnutzung \n\nund Erdgeschossnutzung» \n\n Aussichtschutz  \n\nNeu wird ein Ergänzungsplan Aussichtschutz erarbeitet. In diesem Plan wer-\n\nden die Aussichtspunkte, die in den kommunalen Richtplänen von Wädens-\n\nwil und Schönenberg bzw. in den bestehenden BZOs bezeichnet sind, gesi-\n\nchert.  \n\nPublikumsorien-\n\ntierte Erdgeschoss-\n\nnutzungen sichern \n\nBeispiele \n\nBezeichnete Ge-\n\nbiete \n\nErarbeitung eines \n\nAussichtschutz-\n\nplans \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 78 \n\n \n\nUm eine Beeinträchtigung der Aussicht durch Bauten oder Pflanzen zu ver-\n\nhindern, wird für jene Aussichtspunkte, die sich innerhalb von Bauzonen \n\noder in deren Nähe befinden, ein Aussichtsschutzbereich ausgeschieden. \n\nFür die Parzellen, welche sich innerhalb dieses Bereiches befinden, gilt eine \n\nBauhöhenbeschränkung. Bauten, Anlagen und Bepflanzungen dürfen in ih-\n\nrer Höhe die Aussichtschutzebene nicht durchstossen. Die Ausschichtschut-\n\nzebene wird durch die im Plan eingetragene Augenhöhe, Falllinie sowie den \n\nNeigungswinkel definiert.  \n\nAusserhalb oder am Rand der Bauzone werden Aussichtspunkte ohne Aus-\n\nsichtsschutzbereich bezeichnet. Dort gilt eine qualitative Bestimmung, wo-\n\nnach dem Erhalt der Aussicht auf die primären Landschaftsmerkmale wie \n\nden See und die offene Landschaft angemessen Rechnung zu tragen ist. \n\n \n\nAbbildung 43 Ausschnitt aus dem Ergänzungsplan Aussichtschutz \n\n4.1.17 Arealüberbauung  \n\nMit dem Institut der Arealüberbauung wird eine qualitätsvolle Überbauung \n\nvon grösseren Arealen gefördert. Sofern die Mindestarealfläche erreicht und \n\ndie qualitativen Anforderungen erfüllt werden, kann eine höhere Ausnützung \n\nin Anspruch genommen werden. Neben kleineren Präzisierungen werden die \n\nfolgenden materiellen Anpassungen an den Arealüberbauungsbestimmun-\n\ngen vorgenommen:  \n\nBisher war die Arealüberbauung überall zulässig, ausser in den Gebieten, \n\ndie speziell im Zonenplan gekennzeichnet waren. Die Arealüberbauung wird \n\nneu auf die dichteren bzw. höher zonierten Zonen beschränkt (W3, W4, W5, \n\nWG3, WG4, WG5, Z5). Aufgrund der ortsbaulich sensiblen Ausgangslage ist \n\ndie Arealüberbauung in den Kernzonen nicht mehr zulässig. Zudem werden \n\nim Zentrum von Wädenswil Aufzonungen vorgenommen (vgl. Kapitel 4.2.1). \n\nBauhöhenbe-\n\nschränkung in Aus-\n\nsichtschutzberei-\n\nche \n\nAussichtspunkte \n\nohne Aussichts-\n\nschutzbereich \n\nInstrument der Are-\n\nalüberbauung \n\nEinschränkung auf \n\nbestimmte Zonen  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 79 \n \n\n \n\nEine zusätzliche Erhöhung der Ausnützung und der Gebäudehöhe durch In-\n\nanspruchnahme der Arealüberbauung ist ortsbaulich nicht verträglich und \n\nwird darum – im Vergleich zur rechtskräftigen BZO von Wädenswil – ausge-\n\nschlossen. Auch in der zweigeschossigen Wohnzone wird der Arealüberbau-\n\nungsbonus ortsbaulich nicht als zweckmässig beurteilt. Mit den Anpassun-\n\ngen ist die Arealüberbauung in Hütten ganz ausgeschlossen.  \n\nDie Anforderungen an die Arealüberbauung werden an die Anforderungen \n\nangeglichen, die auch für Gestaltungspläne gelten. Konkret muss neu der \n\nNachweis einer nachhaltigen Energielösung und eines Mobilitätskonzepts \n\nmit dem Ziel der Reduktion des MIV-Verkehrsaufkommens erbracht werden. \n\nDie konkreten Anforderungen an diese Nachweise werden in den Richtlinien \n\nfür nachhaltige Energiekonzepte der Stadt Wädenswil von 2019 präzisiert. \n\nDie Richtlinien gelten heute nur für Gestaltungspläne und werden mit der \n\nBZO-Revision angepasst. Es wird ausserdem neu verlangt, dass das Lokal-\n\nklima sowie die Förderung der Biodiversität beachtet werden muss.  \n\nDiese Anforderungen gelten ergänzend zu den unter §71 PBG aufgelisteten \n\nAspekten. Gemäss §71 PBG gilt, dass die Bauten und Anlagen sowie deren \n\nUmschwung bei einer Arealüberbauung besonders gut gestaltet sowie \n\nzweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Bei der Beurtei-\n\nlung sind gemäss PBG insbesondere die nachfolgend aufgeführten Merk-\n\nmale zu beachten:  \n\n— Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Um-\n\ngebung \n\n— kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude \n\n— Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Umgebungsan-\n\nlage \n\n— Wohnlichkeit und Wohnhygiene \n\n— Versorgungs- und Entsorgungslösung \n\n— Art und Grad der Ausrüstung \n\nDie Ergänzung in der BZO wird gestützt auf §71 Abs. 2 PBG vorgenommen. \n\nAus dem Wortlaut «insbesondere» kann geschlossen werden, dass bei der \n\nBeurteilung weitere Merkmale beachtet werden können, damit ein Vorhaben \n\ndas Prädikat «besonders gut» erhält, und entsprechende Ergänzungen in \n\nder BZO zulässig sind.  \n\nDer Ausnützungsbonus ist neu in allen Zonen gleich gross. Es ist überall ein \n\nzusätzliches Vollgeschoss, eine um 3 m grössere traufseitige Fassadenhöhe \n\nsowie eine um 1/10 höhere Ausnützungsziffer möglich. Das heisst, dass zum \n\nBeispiel die Ausnützungsziffer von 70 % in der W4 von 70 % auf 77 % an-\n\ngehoben werden kann. Bisher konnten mit der Arealüberbauung in der W4 \n\n70 % sowie in der WG4 70 % zwei zusätzliche Vollgeschosse gebaut wer-\n\nden. \n\nMit der BZO-Revision wird präzisiert, dass die zulässigen, nicht an die Aus-\n\nnützungsziffer anrechenbaren Flächen in Dach- und Untergeschossen ge-\n\nmäss § 255 Abs. 2 PBG ausgehend von der effektiven Anzahl an projektier-\n\nten Vollgeschossen erfolgt und nicht von der maximal zulässigen Anzahl, \n\nAnforderungen an \n\nGP angleichen \n\nVerhältnis zu §71 \n\nPBG \n\nErgänzung in BZO \n\nzulässig \n\nAusnützungsbonus \n\nüberall gleich \n\nBerechnung der \n\nFläche in Dach- \n\nund Untergeschos-\n\nsen \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 80 \n\n \n\nwie dies in § 255 Abs. 2 festgehalten wird. Verzichtet eine Bauherrin oder \n\nein Bauherr bei der Arealüberbauung auf das zusätzlich zulässige Vollge-\n\nschoss würde die nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnende Fläche in \n\nDach- und Untergeschossen geringer. Diese Reduktion müsste vorgenom-\n\nmen werden, obschon auf ein zusätzliches Vollgeschoss verzichtet wird.4  \n\n4.1.18 Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften  \n\n Präzisierung Anforderungen an Gestaltungspläne \n\nBauten und Anlagen, die von einem Gestaltungsplan erfasst werden, sind \n\ngemäss heutiger BZO besonders gut zu gestalten. Diese Vorschrift wird re-\n\ndaktionell präzisiert. Zur Umschreibung wird ausserdem neu auf § 71 PBG \n\nverwiesen, der auch für die Arealüberbauung gilt. Zusätzlich zu den Anfor-\n\nderungen müssen Gestaltungspläne den Nachweis einer nachhaltigen Ener-\n\ngielösung und eines Mobilitätskonzepts mit dem Ziel der Reduktion des MIV-\n\nVerkehrsaufkommens erfüllen. Der Nachweis eines Mobilitätskonzepts wird \n\nheute zwar nicht explizit verlangt. Die Richtlinien für nachhaltige Energie-\n\nkonzepte, welche die Anforderungen an eine nachhaltige Energielösung prä-\n\nzisieren, enthalten aber Vorgaben, die auch die Mobilität betreffen. Konkret \n\nwerden Massnahmen für ein möglichst nachhaltiges Mobilitätsverhalten ver-\n\nlangt. Diese Anforderung wird neu explizit in der BZO festgehalten. Beide \n\nThemen nachhaltige Energielösung und Mobilität können auch in Zukunft in \n\neinem Konzept nachgewiesen werden. Ebenso wird bei Gestaltungsplänen \n\nneu verlangt, dass das Lokalklima sowie die Förderung der Biodiversität be-\n\nrücksichtigt wird.  \n\n Festlegung neuer GP-Pflichtgebiete \n\nDie BZO kann gemäss § 48 Abs.3 PBG bestimmte Bereiche festlegen, für \n\ndie ein Gestaltungsplan erarbeitet werden muss. Dafür muss ein wesentli-\n\nches öffentliche Interesse bestehen. Mit der BZO-Revision wird neu für den \n\nBereich Bahnhof Au sowie für das Landschaftsfenster Au eine Gestaltungs-\n\nplanpflicht festgelegt. Die Bauordnung hält fest, welche Ziele für diese Ge-\n\nbiete verfolgt werden. Eine Pflicht zur Erstellung eines Gestaltungsplans gilt \n\ngemäss den rechtskräftigen BZOs bereits für die Gebiete MEWA-Areal so-\n\nwie Vorderschönenberg. \n\nDas wesentliche öffentliche Interesse an einer qualitätsvollen Transforma-\n\ntion im Bereich Bahnhof Au wurde im Rahmen der Testplanung Au und der \n\nstädtebaulichen Vertiefung ermittelt. Das Verfahren der Testplanung wurde \n\nim Hinblick auf die Gesamtrevision gestartet und beinhaltet Empfehlungen \n\nzuhanden der BZO-Revision. Die Testplanung zeigt das Potenzial dieses \n\nGebiets auf, als Ort mit höherem Anspruch an den öffentlichen Raum und \n\nZentrumfunktionen. Auch gemäss regionalem und kommunalem Richtplan \n\nist der Ortsteil Au ein Zentrumsgebiet, das gestärkt, gestalterisch aufgewer-\n\ntet, arrondiert und an geeigneten Stellen verdichtet werden soll. Mit der Um-\n\nzonung und der Gestaltungsplanpflicht wird die Grundlage für eine qualitäts-\n\nvolle Transformation dieses Gebietes geschaffen. Der Gestaltungsplan soll \n\ndie Realisierung eines qualitätsvollen Zentrumsgebiets und Ankunftsort am \n\n \n4  Vgl. hierzu auch Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Mai 2014, BRGE II Nr. 0071 / 2014 \n\nNachhaltige Ener-\n\ngielösung und Mo-\n\nbilität \n\nFestlegung neuer \n\nGP-Pflichtgebiete \n\nGP-Pflicht Bahnhof \n\nAu \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 81 \n \n\n \n\nBahnhof Au, mit hoher Nutzungs- und Bebauungsdichte im Sinne der Er-\n\nkenntnisse der Testplanung sicherstellten. Ebenfalls sollen mit dem Gestal-\n\ntungsplan sorgfältig gestaltete Übergänge zu den Nachbarquartieren gesi-\n\nchert und die negativen Auswirkungen auf geschützte Naturräume (Flach-\n\nmoor von nationaler Bedeutung) im Nahbereich des Areals minimiert wer-\n\nden. Auch die Anforderungen des Lärmschutzes bedürfen Festlegungen \n\nüber die Zonenbestimmungen hinaus. \n\n \n\nAbbildung 44 Situationsplan des Testplanungsbeitrags vom Team pool Architekten gemeinsam \n\nmit Maurus Schifferli Landschaftsarchitekt sowie Basler & Hofmann (Quelle: Test-\n\nplanung Zentrum Ortsteil Au, Schlussbericht, Mai 2020) \n\nIm westlichen Bereich des Ortsteils Au besteht ein wesentliches öffentliches \n\nInteresse an der Sicherung eines von Bauten freigehaltenen Bereichs. Es \n\nhandelt sich beim entsprechenden Abschnitt um einen der letzten Orte am \n\nlinken Zürichseeufer, wo eine praktisch unverbaute Verbindung zwischen \n\nder bergseitigen Moränenlandschaft mit der Uferlandschaft des Zürichsees \n\nbesteht. Mit dem Freispielen des Bereichs von den wenigen bereits beste-\n\nhenden Bauten kann eine Freiraumverbindung zwischen dem Landschafts-\n\nraum Schönbühl und der Halbinsel Au und seinen Naturschutzobjekten von \n\nkantonaler Bedeutung geschaffen werden. Das wesentliche öffentliche Inte-\n\nresse an der Freispielung des Landschaftsfensters wird im kommunalen \n\nRichtplan kundgetan. Dieser legt im entsprechenden Bereich den kommuna-\n\nlen Vernetzungskorridor Schönbüel-Steinacher-Halbinsel Au fest, mit dem \n\nZiel einer Aufwertung und Verbesserung der Durchlässigkeit des Gewerbe-\n\n/Industriegebiets. Darüber hinaus zeigen die Planhinweiskarten des Kantons \n\nzum Siedlungsklima, dass im fraglichen Bereich Grünflächen mit hoher bi-\n\noklimatischer Bedeutung sowie grosse Kaltluftströme vorhanden sind. Ge-\n\nmäss Testplanung und dessen Vertiefung wird das Freispielen eines Land-\n\nschaftsfensters in diesem Bereich entsprechend als grosse Chance für die \n\nVernetzung, die Siedlungstrennung sowie die naturräumliche Inszenierung \n\nGP-Pflicht Land-\n\nschaftsfenster Au: \n\nwesentliches öf-\n\nfentliches Interesse \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 82 \n\n \n\nund als zentrales Element in der zukünftigen Entwicklung des Ortsteils Au \n\nbetrachtet.  \n\nDie Testplanung zeigt auf, dass die Realisierung möglicher Neubauten in \n\nkonzentrierter Form an den Rändern des Bereichs und damit das Freispielen \n\neines unbebauten Teils möglich ist. In der BZO wird dies anhand von zwei \n\ndirekt miteinander verknüpften Anpassungen umgesetzt bzw. gesichert: \n\n— Umzonung der Industriezone in eine Wohn- und Gewerbezone (vgl. Ka-\n\npitel 4.2.3): Mit der Umzonung wird das (finanzielle) Ausnützungspoten-\n\nzial substanziell erhöht. Dadurch kann das Landschaftsfenster ohne Ein-\n\nschränkung der Ausnützung realisiert werden \n\n— Festlegung der Gestaltungsplanpflicht \n\nDie Gestaltungsplanpflicht soll einen Freihaltebereich über eine minimale \n\nLänge von 100 Metern sichern. Dabei sind die räumlichen und landschaftli-\n\nchen Qualitäten des Landschaftsfensters gemäss den Erkenntnissen der \n\nTestplanung umzusetzen. Im Rahmen des Gestaltungsplans ist aufzuzeigen \n\nwie der Freihaltebereich als qualitativ hochwertiger naturnaher oder land-\n\nwirtschaftlich geprägter Grünraum ausgestaltet werden kann. Zudem ist eine \n\nsorgfältige Gestaltung der Übergänge des Landschaftsfensters zur angren-\n\nzenden Bebauung vorzusehen. Mit der Festsetzung einer Gestaltungsplan-\n\nflicht, kann das kommunale Ziel für den Vernetzungskorridor unter Berück-\n\nsichtigung eines angemessenen Anordnungsspielraums für die Grundeigen-\n\ntümerschaft erreicht werden. Sie ermöglicht den betroffenen Eigentümern \n\ndie Findung einer für sie optimalen Lösung, stellt jedoch auch sicher, dass \n\nbei Veränderungen über die Bestandesgarantie hinaus, die Herstellung ei-\n\nnes Landschaftsfensters sichergestellt wird. \n\n Aufhebung von GP-Pflichtgebieten \n\nAuf dem Areal «AuPark» besteht gemäss rechtskräftiger BZO eine Gestal-\n\ntungsplanpflicht. Für das Areal ist eine Transformation zu einem Mischgebiet \n\nvorgesehen, für die der private Gestaltungsplan «AuPark» basierend auf ei-\n\nnem Studienauftrag und einem Richtprojekt erarbeitet wurde. Der Gestal-\n\ntungsplan wurde 2020 genehmigt. Mit der Erarbeitung des privaten GP Au-\n\nPark ist die Pflicht gemäss BZO erfüllt und wird deshalb aufgehoben. \n\n Aufhebung von Sonderbauvorschriften  \n\nIm Gebiet Hintere Rüti bestehen seit 2001 Sonderbauvorschriften, die Ver-\n\nkaufsflächen im Umfang von 35 % der Grundstücksfläche zulassen. Im be-\n\nreits überbauten Gebiet, das von den Sonderbauvorschriften erfasst wird, \n\nwurde das zulässige Mass an Verkaufsflächen realisiert. Auf den nicht über-\n\nbauten Flächen hätten die Verkaufsflächen bisher weiterhin erstellt werden \n\nkönnen. Eine zusätzliche Realisierung von Verkaufsflächen hätte zu einer \n\nVerschärfung der Verkehrsproblematik und zu einer weiteren Konkurrenzie-\n\nrung von Verkaufsflächen im Zentrum geführt. Um dies zu verhindern, legte \n\ndie Stadt Wädenswil im nicht überbauten Teil im Juni 2020 eine Planungs-\n\nzone fest. Im Rahmen der BZO-Revision wurde eine Gesamtbetrachtung zu \n\nden Verkaufsflächenbestimmungen vorgenommen. Ausgehend davon sind \n\nVerkaufsflächen nur noch in bestimmten Fällen zulässig (vgl. Kapitel 4.1.8). \n\nDie neuen Bestimmungen der BZO sind einschränkender als die bestehen-\n\nUmsetzung in BZO \n\nAufhebung GP-\n\nPflichtgebiet Areal \n\nAupark \n\nAufhebung SBV \n\nHintere Rüti  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 83 \n \n\n \n\nden SBV. Die SBV werden entsprechend aufgehoben. Die gemäss den Best-\n\nimmungen der SBV realisierten Verkaufsflächen geniessen eine erweiterte \n\nBestandsgarantie gemäss § 357 PBG.  \n\n \n\nAbbildung 45 Ausschnitt des rechtskräftigen Zonenplans im Bereich Hintere Rüti. Der Perimeter \n\nder aufzuhebenden Sonderbauvorschriften Hintere Rüti östlich der Zugerstrasse ist \n\nrot gepunktet dargestellt.  \n\nFür das das ganze Gebiet des Alterszentrums Fuhr gelten seit 2001 Sonder-\n\nbauvorschriften (SBV), welche die planungsrechtliche Voraussetzung für die \n\nErweiterung des Altersheims auf die W2 40 % schufen. Die Erweiterung des \n\nAlterszentrum ist erfolgt. Die SBV wurden in Anspruch genommen. Mit der \n\nneuen BZO werden die SBV entsprechend aufgehoben.  \n\n Einführung Sonderbauvorschriften Mittelort \n\nIn einem Teilbereich des Gebiets Mittelort werden gestützt auf die Erkennt-\n\nnisse der Testplanung Au neue Sonderbauvorschriften (SBV) eingeführt. Die \n\ndetaillierten Überlegungen zur Umsetzung der Testplanung Au sind in der \n\nVertiefungsstudie zur Testplanung Au vom März 2021 sowie in Kapitel 6 zu \n\nfinden.  \n\nAus den geführten Gesprächen mit den betroffenen Grundeigentümern ging \n\nhervor, dass derzeit das Interesse an einer Erhöhung der Wohnnutzung, wie \n\ndies im Rahmen der Testplanung aufgezeigt wurde, nicht gross ist. Es wur-\n\nden Befürchtungen geäussert, dass ein hoher Wohnanteil bzw. ein tiefer \n\nNichtwohnanteil zu einem Preisdruck führen könnte, was wiederum den \n\nDruck auf die Gewerbebetriebe an diesem Standort erhöhen würde. Die mit \n\neinem tiefen Nichtwohnanteil geschaffenen Anreize würden den Erneue-\n\nrungsprozess beschleunigen. In Neubauten würde dann unter Umständen \n\ndas jetzt ansässige Gewerbe nicht mehr bestehen können. Die Vertiefungs-\n\narbeiten im Bereich Mittelort schlagen aus diesem Grund vor, dass zusätz-\n\nlich zum Ergänzungsplan Sonderbauvorschriften im Gebiet erlassen werden, \n\nmit denen die Nutzung bedarfsgerecht gewählt werden kann.  \n\nWird innerhalb des Geltungsbereichs der Sonderbauvorschriften (siehe Pe-\n\nrimeter Zonenplan) eine neue Bebauung errichtet, können die Grundstücke \n\nAufhebung SBV Al-\n\nterszentrum Fuhr \n\nEinführung SBV \n\ngestützt auf Test-\n\nplanung Au \n\nInteresse an kurz-\n\nfristiger Erhöhung \n\nder Wohnnutzung \n\ngering \n\nBebauung nach \n\nBZO oder SBV \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 84 \n\n \n\nnach der BZO oder nach den Sonderbauvorschriften im Sinne von § 79 ff. \n\nPBG gemäss Art. 57 nBZO überbaut werden.  \n\nDie Sonderbauvorschriften sind eine Möglichkeit für die Eigentümerschaften, \n\neinen tieferen Nichtwohnanteil zu realisieren und ermöglichen zudem eine \n\nhöhere Ausnützung. Im Gegenzug wird eine besonders gute Qualität gefor-\n\ndert, die Erstellung von preisgünstigem Wohnraum, der Nachweis einer fort-\n\nschrittlichen und nachhaltigen Energielösung, der Nachweis eines nachhal-\n\ntigen Mobilitätskonzepts, die Berücksichtigung des Lokalklimas und Förde-\n\nrung der Biodiversität sowie die Durchführung eines Konkurrenzverfahrens. \n\nDie Eigentümer sind auch nicht an die Sonderbauvorschriften gezwungen, \n\nwenn ein Grundeigentümer bereits danach gebaut hat. Die Sonderbauvor-\n\nschriften gelten nicht im westlichsten Teil der WG5, da in diesem Bereich ein \n\nzwingend ein hoher Nichtwohnanteil erhalten werden soll. \n\nDie Sonderbauvorschriften erlauben folgende Abweichungen von der Grund-\n\nordnung:  \n\n— Die Ausnützungsziffer kann auf max. 130 % erhöht werden. Die Ausnüt-\n\nzung in der WG5 liegt bei 100 %.  \n\n— Die mögliche Vollgeschosszahl kann auf max. 6 erhöht werden. In der \n\nWG5 sind 5 Vollgeschosse zulässig.  \n\n— Die Gesamthöhe wird erhöht und darf eine Kote von 433 m. ü. M. nicht \n\nüberschreiten. Die Kote darf von technisch bedingten Aufbauten über-\n\nschritten werden.  \n\n— Der minimale Nichtwohnanteil kann auf 30 % reduziert werden. Der Nicht-\n\nwohnanteil in der WG5 liegt bei 80 %.  \n\nIm Gegenzug müssen die folgenden Anforderungen eingehalten werden:  \n\nIm Sinne von § 49b sind 20 % der realisierten anrechenbaren Geschossflä-\n\nchen für Wohnen als preisgünstigen Wohnraum zu erstellen. Die Regelung \n\nwird analog zu Art. 50 nBZO gehandhabt. \n\nBauten, Anlagen und Freiräume müssen eine besonders gute Gesamtwir-\n\nkung erreichen. Zusätzlich muss der Nachweis einer nachhaltigen Energie-\n\nlösung, der Nachweis eines nachhaltigen Mobilitätskonzepts sowie die Be-\n\nrücksichtigung des Lokalklimas und die Förderung der Biodiversität erfolgen. \n\nDiese Bestimmung ist analog zu den Anforderungen an Arealüberbauungen \n\nbzw. Gestaltungspläne formuliert.  \n\nWird nach den Sonderbauvorschriften gebaut, sind die Eigentümerschaften \n\nverpflichtet, ein Konkurrenzverfahren durchzuführen. Dazu werden Regeln \n\ndefiniert, die die Qualität sicherstellen sollen, sowie faire Verfahren garan-\n\ntieren.  \n\n— Ein Konkurrenzverfahren liegt vor, wenn mind. drei Projektentwürfe von \n\nunterschiedlichen, fachlich qualifizierten Büros vorliegen.  \n\n— Die Baukommission sowie allenfalls weitere von ihm bestimmte Gremien \n\nan der Vorbereitung des Konkurrenzverfahrens und an der Jurierung be-\n\nteiligt ist.  \n\n— Die Baukommission kann einen der drei Projektverfasser bestimmen. \n\nFunktionsweise der \n\nRegelung  \n\nPreisgünstiger \n\nWohnraum \n\nBesonders gute \n\nGesamtwirkung \n\nKonkurrenzverfah-\n\nren \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 85 \n \n\n \n\n Ergänzungsplan Städtebau Mittelort / Riedhof \n\nZur Sicherung der städtebaulichen Qualität im Gebiet Mittelort / Riedhof wer-\n\nden spezielle Bestimmungen erlassen. Diese Bestimmungen stellen sicher, \n\ndass die städtebaulichen Ziele gemäss der Testplanung Au erreicht werden \n\nkönnen. Die Bestimmungen sowie die räumlichen Festlegungen werden im \n\nsogenannten Ergänzungsplan «Städtebau Mittelort / Riedhof» festgehalten. \n\nIn der BZO wird auf diesen Ergänzungsplan und die zugehörigen Bestim-\n\nmungen verwiesen.  \n\nDie Regelungen, die im Ergänzungsplan getroffen werden, stützen sich zum \n\neinen auf §45-48 PBG. Dies sind Festlegungsinhalte, die von den Gemein-\n\nden in der kommunalen BZO getroffen werden können. Zum anderen stützen \n\nsich die Regelungen auf §84 PBG. Dabei handelt es sich Festlegungsinhalte, \n\ndie aufgrund eines öffentlichen Interesses mit einem öffentlichen Gestal-\n\ntungsplan getroffen werden können. Beide Festlegungsinhalte werden in ei-\n\nnem Ergänzungsplan gemäss §10 der Verordnung über die Darstellung von \n\nNutzungsplänen dargestellt. \n\nDie Festlegungsinhalte der kommunalen BZO umfassen die folgenden As-\n\npekte. Die entsprechenden Regelungen gehen der BZO vor: \n\n— Der im Plan bezeichnete Bereich ist angemessen mit Bäumen zu bepflan-\n\nzen. Die Bestimmung ersetzt die quantitative Regelung gemäss Art. 35 \n\nnBZO. \n\n— Die traufseitige und giebelseitige Fassadenhöhe gemäss Art. 21 nBZO \n\nwerden aufgehoben. Stattdessen gilt eine Gesamthöhe, die eine Kote von \n\n430 m. ü. M. nicht überschreiten darf. Davon ausgenommen sind tech-\n\nnisch bedingte Aufbauten. Dies ergibt bei einer Kote von 411 m. ü. M. der \n\nSeestrasse eine Gesamthöhe von 22.0 m. Diese Deckelung stellt sicher, \n\ndass rückwärtig nicht höher gebaut wird. Die Gebäudehöhe orientiert sich \n\nam benachbarten AuPark. \n\n— Dachgeschosse sind abweichend zu Art. 21 nBZO nicht zulässig. Die ge-\n\nmäss BZO zulässigen 5 Vollgeschosse können ab der Seestrasse inner-\n\nhalb der Gesamthöhe von 22.0 m realisiert werden. Rückwärtig kann die \n\nin der BZO zulässige Geschossigkeit nicht voll ausgeschöpft werden.  \n\nDie Festlegungsinhalte des öffentlichen Gestaltungsplans sowie weitere Er-\n\nläuterungen befinden sich in Kapitel 6. \n\n  \n\nUmsetzung städte-\n\nbauliche Ziele \n\nTestplanung Au \n\nmittels Ergän-\n\nzungsplan \n\nKombinierte Dar-\n\nstellung unter-\n\nschiedlicher Festle-\n\ngungsinhalte  \n\nFestlegungsinhalte \n\nBZO \n\nFestlegungsinhalte \n\nöff. GP \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 86 \n\n \n\n4.2 Anpassungen am Zonenplan \n\nMit der Gesamtrevision werden neben den Bauordnungen auch die Zonen-\n\npläne von Schönenberg, Hütten und Wädenswil geprüft und ggf. angepasst. \n\nNachfolgend werden die wichtigsten Anpassungen am Zonenplan erläutert.  \n\nAlle Anpassungen am Zonenplan werden in den Dokumenten «Zonenpläne \n\nWädenswil, Schönenberg / Wädenswilerberg und Hütten mit Änderungen» \n\ndargestellt und gemäss der Liste in Anhang A3 erläutert.  \n\n4.2.1 Aufzonungen  \n\nDer kommunale Richtplan der Stadt Wädenswil zeigt auf, wo eine Verdich-\n\ntung in Wädenswil angestrebt wird. Mit der Gesamtrevision der BZO werden \n\ndie Aussagen des kommunalen Richtplans überprüft und, wo aus raumpla-\n\nnerischer und städtebaulicher Sicht sinnvoll, mittels Aufzonungen umge-\n\nsetzt. Dabei wurden die Gebiete gemäss kommunalem Richtplan bezüglich \n\nLage, Erschliessung, vorhandenen baulichen Reserven, Gebäudealter, orts-\n\nbauliche Qualität und Parzellenstruktur einzeln beurteilt. Aufzonungen, die \n\nden Quartiercharakter zu stark verändern und einen Verlust an besonderen \n\nQualitäten auslösen, werden nicht vorgenommen. Mit den Aufzonungen wird \n\njeweils ein zusätzliches Vollgeschoss und eine entsprechende Erhöhung der \n\nAusnützungsziffer zugelassen (Aufzonung um eine Zonenstufe).  \n\n Aufzonungen in den Wohnzonen \n\nIn den Wohnzonen werden die folgenden Gebiete aufgezont. Dabei handelt \n\nes sich um Teilbereiche der im kommunalen Richtplan identifizierten Ver-\n\ndichtungs- oder Weiterentwicklungsgebiete. Die Ortsteile Schönenberg und \n\nHütten erfahren in den Wohnzonen keine Aufzonungen. \n\n— Au, Mittelort: Alte Steinacherstrasse und Johannes-Hirt-Strasse \n\n— Wädenswil: Holzmoosrüti Pfannenstilstrasse und Holzmoosrütistrasse \n\n— Wädenswil: Hangenmoos Zugerstrasse und Hangenmoosstrasse \n\n— Wädenswil: Bürglimatte Bürglimatte \n\n— Wädenswil: Fuhr oberhalb Auerenstrasse  \n\nWie im Kapitel 4.1.6 erläutert, wird mit der Gesamtrevision das bisher zuläs-\n\nsige anrechenbare Untergeschoss in allen Wohnzonen aufgehoben. Damit \n\nin diesen Zonen gleich viel Wohnraum wie bisher erstellt werden kann, wird \n\nin diesen Zonen das anrechenbare Untergeschoss durch ein zusätzliches \n\nVollgeschoss ersetzt. Damit ändert sich die Zonenbezeichnung. So heisst \n\nz. B. die W3 55% neu W4 70%. Dabei handelt es sich um eine Anpassung \n\nder Zonenvorschriften, die keine Erhöhung der baulichen Nutzung mit sich \n\nbringt und somit keine Aufzonung darstellt. In Gebieten, wo eine Aufzonung \n\nvorgenommen wird, wird neben dem Vollgeschoss, welches das anrechen-\n\nbare Untergeschoss ersetzt, ein zusätzliches Vollgeschoss zugelassen. In-\n\nfolgedessen wird z. B. ein Gebiet in der heutigen Zone W3 55%, das eine \n\nAufzonung erfährt, zukünftig der Zone W5 85% zugewiesen. Obschon die \n\nZonenbezeichnung von W3 auf W5 springt, bedeutet dies, dass gegenüber \n\nder heutigen Regelung nur ein zusätzliches Wohngeschoss erstellt werden \n\nDokumentation der \n\nwichtigsten Anpas-\n\nsungen \n\nErläuterungen zu \n\nallen Anpassungen \n\nim Anhang \n\nKommunaler Richt-\n\nplan als Grundlage \n\nfür die Aufzonun-\n\ngen \n\nFünf Aufzonungs-\n\ngebiete \n\nZusammenspiel \n\nAufhebung des an-\n\nrechenbaren Unter-\n\ngeschosses mit \n\nAufzonungen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 87 \n \n\n \n\ndarf (das zweite Wohngeschoss kann heute bereits als anrechenbares UG \n\nrealisiert werden).  \n\n \n\nAbbildung 46 Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses und Aufzonung am Beispiel der \n\nW3 55%. Durch die Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses wird die W3 \n\n55% neu zu einer W4 70%. Dies ist keine Aufzonung, da sich die Anzahl realisier-\n\nbarer Wohngeschossen und die realisierbare Wohnfläche damit nicht verändern. \n\nDurch eine Aufzonung wird dann die W4 70% zu einer W5 85%, mit einem zusätz-\n\nlichen Geschoss und ca. 17% mehr AZ. (Quelle: EBP) \n\n Aufzonungen in den Kernzonen \n\nIn den Kernzonen steht auf vielen Grundstücken der Erhalt von ortsbildprä-\n\ngenden Gebäuden sowie Grün- und Freiflächen im Vordergrund (vgl. Erläu-\n\nterungen zum Profilerhalt in Kapitel 4.1.3 und 4.3.1). Auf den übrigen Grund-\n\nstücken im Zentrum von Wädenswil soll dagegen die bauliche Entwicklung \n\ngefördert werden. So wird im Zentrum von Wädenswil die viergeschossige \n\nKA teilweise zur K5 aufgezont (mit Ausnahme des nördlichen Bereichs an \n\nder Oberdorfstrasse sowie Teilen entlang der Seestrasse), die dreigeschos-\n\nsige KB teilweise zur K4, die zweigeschossige KC zur K3. Der südliche Teil \n\nder Oberdorfstrasse wird ausserdem von der viergeschossigen KA bzw. der \n\ndreigeschossigen KB in eine fünfgeschossige Zentrumszone umgezont. In \n\nden Bereichen der KA sowie der KB, die innerhalb des Perimeters des In-\n\nventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung \n\n(KOBI) westlich der Seestrasse werden keine Aufzonungen vorgenommen.  \n\nDie Aufzonungen schaffen einen Anreiz zur Erneuerung, Verdichtung und \n\nfür ortsbauliche Verbesserungen. Damit wird das Zentrum als Wohn-, Ar-\n\nbeits- und Begegnungsort gestärkt. Zudem wird angestrebt, dass das Zent-\n\nrum städtebaulich aufgewertet und so die historische Substanz qualitativ er-\n\ngänzt wird. In Vergangenheit wurden im Zentrum von Wädenswil Gebäude \n\nerstellt, die wenig Rücksicht auf die ortsbaulichen Eigenheiten nehmen. \n\nDiese Gebäude erreichen oder überschreiten teilweise bereits heute die ge-\n\nmäss der BZO zulässigen Abmessungen (v.a. Geschossigkeit und Höhen) \n\n(vgl. Abbildung 48). Mit den Aufzonungen besteht für diese Gebäude ein An-\n\nreiz zur Erneuerung, der mit der heutigen BZO nicht existiert.  \n\nAufzonungen im \n\nZentrum von Wä-\n\ndenswil  \n\nStärkung des Zent-\n\nrums und Anreiz \n\nzur Erneuerung \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 88 \n\n \n\n \n\nAbbildung 47 Der Gebäudekomplex an der Zugerstrasse 11 (sogenannter Usterbau) aus den \n\n1970er Jahren nimmt keinen Bezug auf die historische Bebauung des Zentrums \n\nWädenswil \n\nDie Aufzonungen tragen auch den Zielsetzungen des kommunalen Richt-\n\nplans Rechnung, wonach das Zentrum Wädenswil «gestärkt, gestalterisch \n\naufgewertet, arrondiert und an geeigneten Stellen verdichtet werden» soll. \n\nIm regionalen Richtplan Zimmerberg wird das Zentrum als Gebiet hoher bau-\n\nlicher Dichte definiert.  \n\nEin Teil der Kernzonen im Zentrum von Wädenswil ist allerdings im KOBI als \n\nOrtsbild regionaler Bedeutung erfasst. Ebenfalls sind mehrere Gebäude im \n\nkommunalen Inventar der schützenswerten Bauten sowie im Inventar der \n\nDenkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung aufgenommen. Um \n\nden Charakter des Ortsbildes zu bewahren, wird innerhalb des Perimeters \n\ndes KOBI westlich der Seestrasse die Geschossigkeit gegenüber heute nicht \n\nerhöht und auf eine Aufzonung verzichtet. Östlich der Seestrasse wird auf-\n\ngrund des Charakters der bestehenden Bausubstanz eine Aufzonung als \n\nverträglich erachtet. Weiter sind die im KOBI erfassten Gebäude sowie Ge-\n\nbäude, welche einen bedeutenden Situationswert gemäss dem kommunalen \n\nInventar aufweisen, im Kernzonenplan als «Gebäude mit Profilerhalt» be-\n\nzeichnet. Diese sind von der Aufzonung nicht betroffen, da deren Umbau \n\nund Ersatz beschränkt wird (Art. 5 nBZO) (vgl. Kapitel 4.1.3 und 4.3.1). Dar-\n\nüber hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG und Art. 4 nBZO auf Objekte des \n\nNatur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach ist \n\ndie Verträglichkeit von Bauvorhaben in der Nähe von Schutzobjekten und \n\ndessen tatsächlichen max. zulässigen Masse im Einzelfall zu prüfen.  \n\nZiele Richtplan um-\n\nsetzen \n\nBerücksichtigung \n\nvom KOBI und von \n\nSchutzobjekten \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 89 \n \n\n \n\n  \n\nAbbildung 48 Überprüfung Verträglichkeit der Aufzonung in den Kernzonen im Zentrum von Wä-\n\ndenswil \n\n Aufzonungen in den IG-Zonen \n\nDas Gewerbegebiet Moosacher wird der kommunalen Richtplanung entspre-\n\nchend von der Gewerbezone GB mit einer Baumassenziffer von 2.5 m3/m2 \n\nzu einer IGB mit einer Baumassenziffer von 4.0 m3/m2 aufgezont.  \n\nWie in Kapitel 4.1.8 erläutert, wird ausserdem die Baumassenziffer der IGA \n\n(ehem. IA) generell von 6.0 auf 8.0 m3/m2 erhöht. Die Gebiete, die sich in \n\nder IGA befinden, erfahren somit eine Aufzonung.  \n\nAufzonungen auf-\n\ngrund der kommu-\n\nnalen Richtplanung \n\nErhöhung BMZ in \n\nIA \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 90 \n\n \n\n \n\nAbbildung 49 Übersicht der Gebiete der Gebiete, die eine Aufzonung erfahren (Quelle: EBP) \n\n4.2.2 Anpassung der Kernzonengrenzen  \n\nVerschiedene Bereiche der heutigen Kernzonen weisen keine historische Be-\n\nbauung auf oder verfügen nicht über besondere ortsbauliche und historische \n\nQualitäten. Die Abgrenzung der Kernzonen wird aus diesem Grund so ange-\n\npasst, dass die Kernzone die Gebiete umfasst, die über historische Qualitäten \n\nverfügen. Gebiete, die keine historische Qualitäten aufweisen und nicht zum \n\neigentlichen historischen Kern gehören, werden von den Kernzonen entlas-\n\nsen und in Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen oder in die Zentrums-\n\nzone umgezont. Dabei wird darauf geachtet, dass es zu keinen wesentlichen \n\nmateriellen Veränderungen der baulichen Möglichkeiten kommt.  \n\nDie Kernzonen von Wädenswil präsentieren sich sehr heterogen. Es beste-\n\nhen an verschiedenen Orten kernzonenfremde Bauten und Gebiete, die sich \n\neingestreut in die historische Bebauung befinden. Diese Gebiete werden \n\nnicht aus der Kernzone entlassen, um zu vermeiden, dass isolierte Gebiete \n\nentstehen, die einer anderen Zone zugehören (z. B. Zentrums- oder Wohn-\n\nzone). Auch wenn diese Gebiete kernzonenfremde Bauten beinhalten, wird \n\nes als Vorteil erachtet, diese in der Kernzone belassen, da in der Kernzone \n\nerhöhte gestalterische Anforderungen gelten.  \n\n Gebiet Grünaustrasse \n\nEntlang der Grünaustrasse wird ein Teil der Kernzone B in eine WG4 85% \n\numgezont. Dieses Gebiet ist nicht Teil des eigentlichen historischen Kerns \n\ndes Ortsteils Wädenswil. Die vorhandene Bebauung stammt vorwiegend aus \n\nden 1950-60er Jahren. Ältere Gebäude weisen keine besondere historische \n\nortsbauliche Bedeutung auf, die mittels Kernzonen erhalten werden muss. \n\nEinige Gebäude wurden aus dem kommunalen Denkmalschutzinventar ent-\n\nlassen.  \n\nMit einer Umzonung in eine WG4 85% wird dem eigentlichen Charakter des \n\nGebiets, welches sich eher an der anderen Strassenseite der Grünaustrasse \n\norientiert, besser entsprochen. Die Wahl einer Wohn- und Gewerbezonen \n\nEntlassung von \n\nGebieten ohne his-\n\ntorische Qualitäten \n\nVermeidung von \n\nKleinstzonen \n\nUmzonung von KB \n\nzu WG4 85% \n\nCharakter berück-\n\nsichtigen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 91 \n \n\n \n\nergibt sich daraus, dass im Gebiet auch Gewerbe vorhanden ist und auf-\n\ngrund von der Nähe zum regionalen Mischgebiets weiterhin möglich sein \n\nsollte.  \n\n \n\nAbbildung 50 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich der Grünaustrasse \n\n Gebiet Oberdorfstrasse \n\nDie westliche Strassenseite der Oberdorfstrasse (KA bzw. KB) wird in eine \n\nZentrumszone umgezont. Dieses Gebiet grenzt an den historischen Ortskern \n\nvon Wädenswil an, ist jedoch nicht Teil davon und weist keine historische \n\nSubstanz auf. Der Charakter der Strasse ist vorwiegend durch Gebäude ge-\n\nprägt, welche in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts erbaut wurden. Die \n\nZentrumszone ermöglicht in diesem Bereich eine dichte Bebauung mit ge-\n\nmischten Nutzungen, da es sich um eine Strasse mit wichtigen Zentrums-\n\nfunktionen handelt.  \n\n \n\nAbbildung 51 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich der Oberdorfstrasse \n\nUmzonung von \n\nKA/KB zu Z \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 92 \n\n \n\n Kernzone Büelen \n\nDie Grünfläche auf der Parzelle Kat. Nr. WE11476 ist bereits heute ein Spiel-\n\nplatz und eine Fläche für Familiengärten. Sie befindet sich in der Kernzonen \n\nB und ist gemäss rechtskräftigem Kernzonenplan ein speziell bezeichneter \n\nAussenraum. Mit der Umzonung in die Erholungszone wird der bestehenden \n\nund weiterhin angestrebten Nutzung als Spielplatz und Familiengärten \n\nRechnung getragen. Die Fläche wird mit der Bezeichnung als Erholungs-\n\nzone weiterhin als Grünraum gesichert.  \n\n  \n\nAbbildung 52 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich der Kernzone Büelen \n\n Kernzone Oberort \n\nDer Grossteil der Kernzone B und C im Oberort weist keinen historischen \n\nCharakter auf. Abgesehen von einer Gruppe an historischen Gebäuden sind \n\ndie bestehenden Wohnhäuser nach 1960, teilweise auch nach 2000 erbaut \n\nworden. Neu wird lediglich der vorhandene historische Kern, samt umgeben-\n\nden Grünflächen der Kernzone zugewiesen. Dieser Teil wird entsprechend \n\nder heutigen Bebauung der Kernzone K2 zugewiesen. Der Rest der rechts-\n\nkräftigen Kernzone B und C wird in eine W4 70% umgezont.  \n\n  \n\nAbbildung 53 Ausschnitt des Zonenplans im Bereich der Kernzone Oberort \n\nUmzonung von KC \n\nzu E \n\nUmzonung von \n\nKB/KC zu W4 70% \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 93 \n \n\n \n\n Kernzone Unterort \n\nDer Teil der Parzelle Kat. Nr. WE12274, der sich heute in der W2 30% be-\n\nfindet, wird dem Rest der Parzelle entsprechend in die Kernzone umgezont. \n\nDabei handelt es sich um einen ortsbildprägenden Freiraum, der als solches \n\nerhalten bleiben soll und mit dem Gebäude auf derselben Parzelle zusam-\n\nmenhängt.  \n\nAuch der Teil der Parzelle WE11169, der gemäss rechtskräftigem Zonenplan \n\nin der Wohnzone (W2 40%) ist, wird in die Kernzone umgezont. Ein Teil da-\n\nvon wird im neuen Kernzonenplan als wichtiger Freiraum bezeichnet. \n\n \n\nAbbildung 54 Ausschnitt Zonenplan im Bereich der Kernzone Unterort \n\n Schönenberg \n\nDie Bebauung in der KI und KII in Schönenberg westlich der Hüttnerstrasse \n\nund nördlich der Haslaubstrasse weist kaum noch historische Substanz auf. \n\nDie bestehenden Wohngebäude wurden vorwiegend nach dem Jahr 2000 \n\nerbaut. Das Gebiet wird entsprechend der heute zulässigen Baumöglichkei-\n\nten in die W3B umgezont. \n\nWeiter wird in Schönenberg die Parzelle Kat. Nr. SO3381 von der Zone Oe \n\nin die Kernzone umgezont. Die Fläche kann damit als ausgeprägter Platz- \n\nund Strassenraum gesichert werden.  \n\nUmzonung von W2 \n\n30% zu K2 \n\nUmzonung von W2 \n\n40% zu K2 \n\nUmzonung von KII \n\nzu W3B \n\nUmzonung von Oe \n\nzu K3 \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 94 \n\n \n\n  \n\nAbbildung 55 Ausschnitt Zonenplan im Bereich der Kernzone in Schönenberg \n\n Hütten \n\nDer Charakter der Kernzone an der Haldenstrasse in Hütten entspricht eher \n\nder angrenzenden dreigeschossigen Wohnzone. Infolgedessen wird das Ge-\n\nbiet in eine W3C umgezont.  \n\n  \n\nAbbildung 56 Ausschnitt Zonenplan im Bereich der Kernzone in Hütten \n\n Ergänzung Kernzone Glärnisch-/ Neudorfstrasse \n\nDarüber hinaus wird die ehemalige Arbeitersiedlung an der oberen Glär-\n\nnischstrasse von der W3 55 % in eine dreigeschossige Kernzone umgezont. \n\nSie weist gemäss Gebäudeinventar der Stadt Wädenswil einen erhaltens-\n\nwerten Situationswert auf. Durch die Umzonung soll die Einheit und die \n\nStruktur dieser historischen Siedlung, analog zur anderen Siedlung an der \n\nGlärnisch-/Fabrikstrasse erhalten werden.  \n\nAnpassung an \n\nCharakter \n\nErgänzung Kern-\n\nzone  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 95 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 57 Ausschnitt Zonenplan im Bereich der Siedlung an der Glärnisch-/Neudorfstrasse \n\n4.2.3 Umsetzung Misch- und Zentrumsgebiete und weitere Nut-\n\nzungsvorgaben  \n\n Umsetzung Misch- und Zentrumsgebiete \n\nDer regionale Richtplan und der kommunale Richtplan legen Misch- und \n\nZentrumsgebiete fest (vgl. Kapitel 3.1.2). Die Misch- und Zentrumsgebiete \n\ngemäss Richtplanung sind Mischzonen zuzuteilen, d. h. Zonen, die sowohl \n\nWohnen als auch mässig störendes Gewerbe erlauben (Zentrumszone, \n\nKernzone, Wohn- und Gewerbezone). Bei den meisten Mischgebieten ist \n\ndies bereits heute der Fall. Es bestehen jedoch verschiedene Gebiete, die \n\nsich heute in der Industrie- oder Gewerbezone befinden. Diese Gebiete wer-\n\nden in eine Zentrumszone oder in eine Wohn- und Gewerbezone i.d.R. mit \n\neinem minimalen Nichtwohnanteil umgezont. Es handelt sich um die in der \n\nnachfolgenden Abbildung dargestellten Gebiete. \n\n \n\nAbbildung 58 Übersicht der Gebiete in Industrie- und Gewerbezonen, die in eine Mischzone (ent-\n\nweder mit Fokus Wohnen (d.h. tiefer Nichtwohnanteil) oder Fokus Arbeiten (d.h. \n\nhoher Nichtwohnanteil)) oder in eine reine Wohnzone umgezont werden \n\nUmzonung von der \n\nIndustrie- oder Ge-\n\nwerbezone in eine \n\nMischzone \n\nK3 \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 96 \n\n \n\nMehrere dieser Gebiete befinden sich heute zwar in der Industrie- und Ge-\n\nwerbezone, werden aber von Gestaltungsplänen überlagert, die Wohnnut-\n\nzungen zulassen. Damit verliert die Zuteilung der Gebiete zur Industrie- und \n\nGewerbezone ihren Sinn, denn gemäss Planungs- und Baugesetz sind in \n\nIndustrie- und Gewerbezonen Wohnnutzungen generell nicht zulässig. Mit \n\nder Zuweisung zu Wohn- und Gewerbezonen wird dieser Missstand beho-\n\nben und Rechtssicherheit in diesen Gebieten geschaffen. Materiell ändert \n\nsich für diese Gebiete allerdings nichts. Massgeblich sind weiterhin die \n\nrechtskräftigen Gestaltungspläne.  \n\n Umsetzung Misch- und Zentrumsgebiete in der Au \n\nIn der Au werden differenzierte Umzonungen vorgenommen. Grundlage da-\n\nfür bilden die Erkenntnisse der Testplanung Au sowie die in diesem Zusam-\n\nmenhang getätigten vertieften Abklärungen.  \n\n Umsetzung weitere Nutzungsvorgaben \n\nDas Gewerbegebiet ProCiné (Holzmoosrüti / Zugerstrasse) wird im kommu-\n\nnalen Richtplan von Wädenswil als neu zu orientierendes Entwicklungsge-\n\nbiet definiert. Entsprechend den Vorgaben des kommunalen Richtplans wird \n\nes in eine reine Wohnzone umgezont.  \n\n \n\n4.2.4 Technische Bereinigung der Bauzonengrenzen \n\nDie Bauzonengrenzen gemäss rechtskräftiger BZO verlaufen in vielen Be-\n\nreichen nicht entlang der Parzellengrenzen. Dies kann zu Schwierigkeiten in \n\nder Baubewilligung führen. Im Rahmen der Gesamtrevision werden die Bau-\n\nzonengrenzen aus diesem Grund bereinigt, d. h. soweit möglich in Überein-\n\nstimmung mit den Parzellengrenzen gebracht. Dafür gelten folgende Prinzi-\n\npien: \n\n— Anpassungen werden nur vorgenommen, sofern sie geringfügig sind, \n\nd.h.:  \n\n— Die Bereinigung führt nicht zu wesentlicher Veränderung (Reduktion \n\noder deutliche Erhöhung) der Bebaubarkeit.  \n\n— Die anzupassenden Flächen sind i.d.R. nicht grösser als 50 m2 (dies \n\nwird jedoch im Einzelfall beurteilt: bei nicht bebaubaren Flächen sind \n\nauch Anpassungen von mehr als max. 50m2 möglich). \n\n— Es werden grundsätzlich keine Anpassungen bei Grenzen gegenüber \n\nNichtbauzonen (Wald, Landwirtschaftszonen) vorgenommen. Bei Erho-\n\nlungs- und Freihaltezonen werden Anpassung fallweise vorgenommen. \n\n— Es werden Keine Anpassungen vorgenommen, wo der Geländeverlauf, \n\ndie Bebauungsstruktur oder die Strassen eine sinnvollere Zonengrenze \n\nbilden als die Parzelle.  \n\nAlle erfolgten Anpassungen sind in den Plänen «Dokumentation technische \n\nBereinigung der Bauzonengrenzen» im Anhang A6 dokumentiert. \n\nEinige Anpassungen der Zonenperimeter überschreiten in ihrem Umfang die \n\nFlächenobergrenze von 50 m2, die als Richtwert für die «technische Bereini-\n\ngung», festgelegt wurden. Dies ist beispielsweise der Fall in der Kernzone \n\nWohnnutzungen in \n\nverschiedenen Ge-\n\nbieten bereits \n\nheute zulässig \n\nUmsetzung der \n\nTestplanung Au \n\nÖffnung für Woh-\n\nnen \n\nAbgleich Bauzonen \n\nund Parzellen-\n\ngrenze \n\nAnpassungen an \n\nZonenperimeter, \n\ndie mehr al 50m2 \n\nbetreffen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 97 \n \n\n \n\nUnterort sowie Meierhof bei den Parzellen WE9542, WE13122, WE10695 \n\n(KC zu respektive W3A, W3B bzw. W4). Allerdings ergibt sich daraus keine \n\ndeutliche Veränderung der Bebaubarkeit. Ausserdem handelt es sich um un-\n\nüberbaute Flächen, die mit den vorhandenen, nicht ortsbildprägenden Über-\n\nbauungen dieser Parzellen, zusammenhängen. Umgekehrt wird ein Teil der \n\nParzelle WE11139 von der W3 in die K2 umgezont. Ebenfalls wird ein Teil \n\nder Strassenparzelle WE13451 von der IB zur IGB umgezont. Auch in diesen \n\nFällen erfährt die Parzelle keine deutliche Veränderung der Bebaubarkeit. \n\n4.2.5 Diverse weitere Anpassungen am Zonenplan  \n\n Umzonung von einigen Gebieten der W2 40 % in W3B statt W3C  \n\nDie W2 40 % wird gemäss der Harmonisierung der Zonensystematik grund-\n\nsätzlich in eine W3C 60 %überführt. Damit geht eine leichte Erhöhung der \n\nAusnützungsmöglichkeit einher (vgl. Anhang A1). Diese Erhöhung wird in \n\nden meisten Gebieten als ortsbaulich verträglich angesehen – zumal sie in \n\nden meisten Fällen nicht unmittelbar konsumiert werden dürfte. In einzelnen \n\nGebieten wird eine Erhöhung der Ausnützung hingegen als nicht zweckmäs-\n\nsig angesehen. Diese Gebiete werden statt in eine W3C 60 % in eine W3B \n\n45 % umgezont. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Gebiete, die ge-\n\nmäss dem kommunalen Richtplan der Stadt Wädenswil mit einer niedrigen \n\nDichte bezeichnet werden und gleichzeitig noch über bauliche Reserven ver-\n\nfügen.  \n\nZwar bedeutet die Umzonung in die W3B 45% eine geringfügige Reduktion \n\nder gemäss BZO möglichen Ausnützung. Da in den betroffenen Gebieten in \n\nder Regel aber noch bauliche Reserven bestehen, wird die geringfügige Re-\n\nduktion der Ausnützungsziffer als vertretbar beurteilt. \n\n Umzonung WG2 Mattenstrasse / Wädenswilerstrasse Schönenberg in \n\nW3A \n\nDie WG2 an der Mattenstrasse / Wädenswilerstrasse in Schönenberg wird \n\nmit der neuen BZO in eine W3B umgezont. Damit wird sichergestellt, dass \n\ndieses Gebiet infolge der Harmonisierung der BZOs der drei Ortsteile keine \n\nErhöhung der Ausnützungsmöglichkeiten erfährt. Das Gebiet befindet sich \n\ngemäss dem kantonalen Raumordnungskonzept (ROK) ausserhalb der ur-\n\nbanen Wohnlandschaften. In diesen Gebieten werden keine Kapazitätserhö-\n\nhungen angestrebt. Zudem wird es im Regionalen Richtplan als Gebiet nied-\n\nriger baulicher Dichte und als Gebiet mit einer sehr geringen Nutzungsdichte \n\nausgewiesen. Im Gebiet sind keine gewerblichen Nutzungen vorhanden, \n\nweshalb eine Umzonung von einer Wohn- und Gewerbezone in eine reine \n\nWohnzone als zweckmässig erachtet wird.  \n\n Umzonung Quartiererhaltungszone Hütten zu Wohnzone  \n\nDas Gebiet «Vordere Hanfländer» in Hütten befindet sich gemäss rechts-\n\nkräftiger BZO in der Quartiererhaltungszone. Gemäss § 50a PBG umfassen \n\nQuartiererhaltungszonen «in sich geschlossene Ortsteile mit hoher Sied-\n\nlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhal-\n\nten oder erweitert werden sollen».  \n\nDie Quartiererhaltungszone Vordere Hanfländer besteht aus kleineren, zwei-\n\ngeschossigen Wohnhäusern. Sie bildet kein in sich geschlossener Ortsteil. \n\nUmzonung zu W3A \n\nstatt W3B \n\nVertretbare Reduk-\n\ntion der Ausnüt-\n\nzung \n\nAngleichung an \n\nVorgaben regiona-\n\nler Richtplan \n\nQuartiererhaltungs-\n\nzone Vordere Han-\n\nfländer \n\nCharakter einer \n\nWohnzone \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 98 \n\n \n\nVielmehr ist sie eine Fortsetzung der Siedlung von Hütten. Die fast aus-\n\nschliesslich zwischen 1999 und 2004 errichteten Gebäuden kennzeichnen \n\nsich zwar durch ähnliche Gebäudetypologien und ein ähnliches Erschei-\n\nnungsbild aus (zweigeschossige Punktbauten mit Satteldach). Das Gebiet \n\nist in seinem Charakter aber kaum von anderen zweigeschossigen Wohnzo-\n\nnen zu unterscheiden und weist keine besondere ortsbauliche oder architek-\n\ntonische Qualität auf. Infolgedessen erscheint auch die Vorschrift der rechts-\n\nkräftigen BZO von Hütten, gemäss der sich bauliche Massnahmen in ihrer \n\nGestaltung gut in das vorherrschende Erscheinungsbild der bestehenden \n\nBebauung einzuordnen haben, nicht nachvollziehbar.  \n\n  \n\nAbbildung 59: Verschiedene Gebäude in der Quartiererhaltungszone «Vordere Hanfländer». \n\n(Quelle: EBP, Ampio Partizipation GMBH) \n\nMit der Gesamtrevision wird die Zone deshalb in eine W2 umgezont. Die W2 \n\nentspricht dem Charakter der bestehenden Bebauung. Die Umzonung in die \n\nW2 hat keine wesentliche Veränderung der Nutzungsmöglichkeiten zur \n\nFolge. Die rechtskräftige BZO von Hütten schreibt vor, dass bei Ersatz- oder \n\nNeubauten in dieser Zone, eine Überbauungsziffer von 30 % gilt. Mit einer \n\nGrünflächenziffer von 60% und einer AZ von 30% wird diese Regelung an-\n\nnähernd übernommen. Obwohl gemäss der rechtskräftigen BZO für Neubau-\n\nUmzonung Q in W2 \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 99 \n \n\n \n\nten grössere Ausnützungsmöglichkeiten zulässig wären, können diese auf-\n\ngrund der geltenden Gestaltungsvorschriften in der Quartiererhaltungszone \n\nkaum ausgeschöpft werden..  \n\n \n\nAbbildung 60: Ausschnitt Zonenplan im Bereich des Gebiets «Vordere Hanfländern» in Hütten.  \n\n Auszonung Gewerbezone Hütten \n\nDas Grundstück in der Gewerbezone in Hütten liegt am Dorfeingang von \n\nSchönenberg herkommend. Es befindet sich jedoch ausserhalb des kanto-\n\nnalen Siedlungsgebiets. Die topografische Lage und die Situation am Dorf-\n\neingang werden als schwierig und sehr sensibel beurteilt.  \n\nIm Rahmen der Erarbeitung der BZO-Revision wurde eine Arrondierung der \n\nParzelle geprüft. Dabei sollte die Zone nicht mehr quer zur Schönenberg-\n\nstrasse liegen, sondern längs der Strasse angeordnet werden, um so der \n\ntopografischen Lage und örtlichen Situation besser gerecht zu werden. Das \n\nAmt für Raumentwicklung beurteilte eine Arrondierung im Rahmen der ver-\n\ntieften Abklärungen als nicht genehmigungsfähig, da sich die Zone aus-\n\nserhalb des kantonalen Siedlungsgebiets befindet.  \n\nAufgrund der schwierigen Bebaubarkeit der Parzelle, der Lage ausserhalb \n\ndes kantonalen Siedlungsgebiets und der sensiblen Situation entschied sich \n\nder Stadtrat , eine Auszonung des Gebiets vorzunehmen. Da sich die Ge-\n\nwerbezone ausserhalb des Siedlungsgebiets befindet, soll sie der kantonale-\n\nn Landwirtschaftszone zugewiesen werden. Dies erfolgt im Nachgang zur \n\nBZO-Revision, im Rahmen einer Revision des Plans der kantonalen und re-\n\ngionalen Nutzungszonen, weshalb das Gebiet vorerst keiner Nutzungszone \n\nzugeteilt wird («nicht zoniert» im Zonenplan). Die Auszonung ist entschädi-\n\ngungspflichtig, die entsprechende Finanzierung wird durch den kantonalen \n\nMehrwertausgleichsfonds gedeckt.  \n\n Anpassungen an Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen  \n\nDas Alterszentrum Fuhr befindet sich heute teilweise in der Zone ÖBA, teil-\n\nweise in der W2 40 %. Für das ganze Gebiet des Alterszentrums gelten seit \n\n2001 Sonderbauvorschriften (SBV), welche die planungsrechtliche Voraus-\n\nsetzung für die Erweiterung des Altersheims auf die W2 40 % schufen. Die \n\nErweiterung ist erfolgt. Die SBV wurden in Anspruch genommen. Die SBV \n\nkönnen entsprechend aufgehoben werden (siehe Kapitel 4.1.18). Die ÖBA \n\nSchwierige städte-\n\nbauliche Situation \n\nArrondierung nicht \n\nmöglich \n\nAuszonung mit \n\nKompensation \n\nAufhebung SBV Al-\n\nterszentrum Fuhr \n\nund Anpassung \n\nÖBA  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 100 \n\n \n\nwird ausserdem auf den Perimeter des Alterszentrums bzw. auf den Perime-\n\nter der SBV in der Wohnzone W2 40 % ausgedehnt. Damit wird das Alters-\n\nzentrum Fuhr integral der ÖBA zugewiesen.  \n\nWie bereits erwähnt (vgl. 4.2.2) wird in Schönenberg die Parzelle Kat. Nr. \n\nSO3381 von der Zone Oe in die Kernzone umgezont.  \n\nEbenfalls wird in Schönenberg ein Teil der Parzelle Kat.-Nr. SO2819 von der \n\nOe in die W2 umgezont. Diese Fläche dient nicht mehr dem öffentlichen \n\nZweck der Katholischen Kirche. In dem sanierungsbedürftigen Gebäude sol-\n\nlen stattdessen Wohnnutzungen ermöglicht werden.  \n\n \n\n Anpassungen an den Erholungszonen  \n\nDie in den rechtskräftigen BZOs definierten Erholungszonen wurden mit dem \n\nkommunalen und regionalen Richtplan abgeglichen. Die grössten Änderun-\n\ngen, die die Erholungszonen betreffen, sind die Umzonung des Gebiets \n\nMeilibach, der Grünfläche an der Büelenstrasse sowie des Walfischparks \n\nvon Wohn- bzw. Kernzonen in die Erholungszone.  \n\nDas Grundstück Meilibach am See soll weiterhin so genutzt werden wie \n\nheute (Gastronomiebetrieb und Badeanlage). Eine Wohnnutzung ist gemäss \n\nRichtplan dort nicht angestrebt.  \n\nEin Teil der Parzelle Kat. Nr. WE11476 an der Büelenstrasse wird bereits \n\nheute als Spielplatz und für Familiengärten genutzt und soll weiterhin diese \n\nFunktion behalten. Darüber hinaus weist diese Fläche gemäss des Klimamo-\n\ndells des Kantons Zürich (Planhinweiskarte) eine sehr hohe bioklimatische \n\nBedeutung auf. Durch die Umzonung in einer Erholungszone wird sowohl \n\nder Grünraum als auch dessen Funktionen gesichert (vgl. Kapitel 4.2.2.).  \n\nDie Parzelle Kat. Nr. WE110661 ist ebenfalls bereits heute als Freiraum \n\n(«Walfischpark») genutzt. Die Fläche dient u.a. einem Kinderspielplatz.  Mit \n\nder Umzonung von der WG 3 55% in die Erholungszone sollen diese Nut-\n\nzungen langfristig gesichert werden . Der Walfischpark ist eine wichtige \n\nGrünfläche im Siedlungsgebiet, welche neben Erholungsfunktionen dank der \n\nbestehenden Vegetation auch eine hohe ökologische sowie bioklimatische \n\nBedeutung hat (vgl. Planhinweiskarte des Klimamodells des Kantons Zü-\n\nrichs). Das öffentliche Interesse am Erhalt dieses Freiraums wird durch den \n\nEintrag im kommunalen Richtplan als Spielplatz / Parkanlage ausgewiesen \n\nund wurde durch den Kanton mit der Genehmigung des Richtplans bestätigt.  \n\nUmzonung Oe zu \n\nK3 \n\nUmzonung Oe zu \n\nW2 \n\nUmzonungen in die \n\nErholungszonen \n\nGebiet Meilibach \n\nGebiet an der \n\nBüelenstrasse \n\nWalfischpark \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 101 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 61 Orthofoto des Walfischparks in Wädenswil (Quelle: GIS Kt. ZH) \n\n \n\nAbbildung 62 Umzonung Walfischpark \n\nEbenfalls werden Anpassungen an den Perimetern von bestehenden Erho-\n\nlungszonen vorgenommen. So werden die Erholungszonen Schönegg sowie \n\nZopf in zwei unterschiedlichen Erholungszonen mit unterschiedlichen \n\nZweck- und Baubestimmungen aufgeteilt.  \n\nDie Erholungszone Grüntal wird in eine Freihaltezone umgezont (vgl. Kapitel \n\n«Anpassungen an den Freihaltezonen»)  \n\n Anpassungen an den Freihaltezonen \n\nDie Sicherung der regionalen und kantonalen Freihaltegebiete erfolgt bereits \n\nheute mittels Freihaltezonen sowie Erholungs- oder Landwirtschaftszonen. \n\nAuch die kantonalen, regionalen sowie kommunalen Naturschutzgebiete \n\nsind mit Freihaltezonen oder über spezifische Schutzbestimmungen gesi-\n\nchert. Somit besteht kein Anpassungsbedarf in der Nutzungsplanung. Einzig \n\nPerimeteranpas-\n\nsungen \n\nUmzonung Erho-\n\nlungszone Grüntal \n\nin Freihaltezone \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 102 \n\n \n\ndie Erholungszone Grüental, welche aktuell der Nutzung Familiengärten zu-\n\ngeordnet ist, aber nicht als solche benutzt wird, wird in eine Freihaltezone \n\numgezont. Damit wird sichergestellt, dass das Gebiet langfristig nicht über-\n\nbaut wird.  \n\n Reservezonen  \n\nDie folgenden zwei Gebiete werden von der Landwirtschaftszone in eine Re-\n\nservezone umgezont. Es handelt sich dabei nicht um eine Einzonung. Beide \n\nGebiete befinden sich innerhalb des Siedlungsgebiets gemäss kantonalem \n\nRichtplan:  \n\n— Gebiet Hintere Rüti: Das Gebiet befindet sich in der Landwirtschaftszone \n\nund soll gemäss dem kommunalen Richtplan von Wädenswil als neues \n\nArbeitsplatzgebiet entwickelt werden. Es handelt sich darüber hinaus um \n\nein regionales Arbeitsplatzgebiet. Für das Gebiet wurde eine Verkehrs-\n\nstudie erarbeitet, die die Erschliessungsmöglichkeiten aufzeigt. Gestützt \n\ndarauf soll eine Machbarkeitsstudie erarbeitet werden (u.a. im Zusam-\n\nmenhang mit den Einfahrten und der Lichtsignalanlage). Die weitere Ent-\n\nwicklung des Gebiets wird im Rahmen der BZO aber nicht vorangetrie-\n\nben, da in erster Linie die Flächen im Gebiet Werkstatt Zürichsee entwi-\n\nckelt werden sollen. Die weiteren Schritte werden im Nachgang zur BZO-\n\nRevision geprüft. \n\n— Gebiet Grüental: Diese Fläche war bisher in der Landwirtschaftszone und \n\nsoll gemäss dem kommunalen Richtplan von Wädenswil als langfristige \n\nReserve für die Hochschule ZHAW dienen.  \n\nDie weiteren Flächen, für die gemäss den kommunalen Richtplänen Entwick-\n\nlungsoptionen vorgesehen sind, sind heute schon im Zonenplan als Reser-\n\nvezone definiert. \n\nDas Gebiet Chalchtaren in Schönenberg wird im kommunalen Richtplan von \n\nSchönenberg als Siedlungserweiterungsgebiet bezeichnet. Ein Teil davon \n\nbefindet sich in der Landwirtschaftszone, ein Teil in der Reservezone. Im \n\nRahmen der BZO-Revision kommt die Gemeinde zum Schluss, dass das \n\nGebiet nicht mehr als langfristige Entwicklungsoption zu betrachten ist. Ei-\n\nnerseits befindet sich der Ortsteil Schönenberg gemäss dem kantonalen \n\nRaumordnungskonzept ausserhalb der «urbanen Wohnlandschaften», wes-\n\nhalb keine Erhöhung der baulichen Möglichkeiten angestrebt werden sollten. \n\nAndererseits regte sich gegen die im Entwurf der BZO-Revision vorgese-\n\nhene Bezeichnung als Reservegebiet Widerstand im Rahmen der öffentli-\n\nchen Auflage. Infolgedessen wird der südliche Teil der Fläche von der Re-\n\nservezone in die kommunale Landwirtschaftszone umgezont. Der nördliche \n\nTeil verbleibt in der kommunalen Landwirtschaftszone.  \n\nDaneben werden mit der BZO-Revision bestehende Reservezonen  in Land-\n\nwirtschaftszonen umgezont, sofern der kommunale Richtplan es vorsieht \n\n(z. B. Gebiete Oberort sowie Meierhof in Wädenswil). Im Ortsteil Hütten, für \n\nden kein kommunaler Richtplan besteht, werden fast alle bestehenden Re-\n\nservezonen in Landwirtschaftszonen umgezont, da sie sich ausserhalb des \n\nSiedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan befinden. Gebiete, die sich \n\ninnerhalb des Siedlungsgebiets befinden, werden in die kommunale Land-\n\nwirtschaftszone L(k) umgezont. Flächen ausserhalb des Siedlungsgebiets \n\nUmzonung von \n\nLandwirtschafts-\n\nzone in Reserve-\n\nzone \n\nWeitere Flächen \n\nschon als R ausge-\n\nschieden \n\nGebiet Chalchtaren \n\nin Schönenberg \n\nUmzonung von Re-\n\nservezonen in \n\nLandwirtschaftszo-\n\nnen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 103 \n \n\n \n\nsollen in einem zur BZO nachgelagerten Verfahren der kantonalen Landwirt-\n\nschaftszone zugewiesen werden, weshalb sie vorerst keiner Nutzungszone \n\nzugeteilt werden («nicht zoniert» im Zonenplan) (z. B. Gebiete Haldenhof \n\nund Steinacher).  \n\n \n\n  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 104 \n\n \n\n4.3 Anpassungen an den Ergänzungsplänen \n\n4.3.1 Ergänzungsplan Kernzonen  \n\nMit der Harmonisierung der drei BZOs und der Einführung der neuen Best-\n\nimmungen zu den Kernzonen werden die Kernzonenpläne (neu: Ergän-\n\nzungsplan Kernzonen) überarbeitet und zusammengeführt.  \n\n Erhalt von wertvollen bestehenden Gebäuden (Profilerhalt)  \n\nDie rechtskräftigen Zonenpläne von Wädenswil, Schönenberg und Hütten \n\nbezeichnen bereits Gebäude, für dessen Umbau und Ersatz besondere Vor-\n\nschriften gelten. Die neue BZO bezeichnet diese Gebäude als Gebäude mit \n\n«Profilerhalt» bzw. mit «Profilangleichung» (vgl. Kapitel 4.1.3). Die Zuteilung \n\nder Gebäude  wurde gesamthaft in allen Kernzonen überprüft. Als Gebäude \n\n«mit Profilerhalt / mit Profilangleichung» werden historische, ortsbildprä-\n\ngende Einzelbauten oder Ensembles bezeichnet. Dabei wurden sämtliche, \n\nim Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung \n\n(KOBI) erfassten Gebäude, übernommen. Ebenfalls wurden Gebäude mit \n\n«Profilerhalt / Profilangleichung» bezeichnet, die gemäss kommunalem Ge-\n\nbäudeinventar einen bedeutenden Situationswert aufweisen. Einzelne Ge-\n\nbäude, die als nicht ortsbildprägend beurteilt werden, werden nicht mehr be-\n\nzeichnet. \n\n \n\nAbbildung 63 Ausschnitt Differenzplan Gebäude im Bereich des Zentrums vom Wädenswil  (die \n\nweiteren Differenzpläne sind im Anhang A5 ersichtlich) \n\nÜberarbeitung \n\nKernzonenpläne \n\nÜberprüfung der in \n\nden Kernzonen \n\nspeziell bezeichne-\n\nten Gebäuden \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 105 \n \n\n \n\nGemäss dem Differenzplan in Anhang A5 ist ersichtlich, dass Im Zentrum \n\nvon Wädenswil verschiedenen neue Gebäude mit Profilerhalt bezeichnet \n\nwerden. Entlassungen betreffen hingegen insbesondere die Kernzonen von \n\nSchönenberg und Hütten.  \n\nEbenfalls sind in den Kernzonenplänen die Pflichtbaulinien dargestellt. Da-\n\nbei handelt es sich um wichtige Fassadenfluchten, die bei Ersatz oder Neu-\n\nbau von Hauptgebäuden eingehalten werden müssen. Die in den rechtskräf-\n\ntigen Kernzonenplänen bezeichneten wichtigen Fassadenfluchten bzw. Bau-\n\nbegrenzungslinien wurden überprüft und teilweise übernommen oder er-\n\ngänzt. «Wichtige Begrenzungen von Strassen-, Platz- und Freiräumen» ge-\n\nmäss KOBI wurden ebenfalls übernommen. Fassadenfluchten bzw. Baube-\n\ngrenzungslinien, welche Gebäude mit Profilerhalt betreffen, wurden nicht \n\nübernommen, da bei Um- oder Ersatzbau die Stellung des bestehenden Ge-\n\nbäudes übernommen werden muss.  \n\nErhalt von wertvollen Freiräumen \n\nNeben bestehenden Gebäuden werden im Kernzonenplan auch bestehende \n\nFrei- und Grünräume bezeichnet, die für das Ortsbild bzw. Teile des Orts-\n\nbilds wichtig sind. Sie werden unterteilt in «wichtige Freiräume» und «aus-\n\ngeprägte Platz- und Strassenräume». Die Unterscheidung orientiert sich am \n\nKOBI.  \n\nDie Aufnahme dieser Elemente im Kernzonenplan beruht wie im Fall der Ge-\n\nbäude mit Profilerhalt auf einer ortsbaulichen Analyse der Kernzonen. Wich-\n\ntige Grundlagen dieser Analyse bildet das KOBI, sowie Aussagen aus dem \n\nkommunalen Gebäudeinventar zu den Gärten. Die im KOBI oder im Gebäu-\n\ndeinventar bezeichneten Elemente wurden in der Regel übernommen. In den \n\nDifferenzplänen im Anhang A5 sind die Differenzen zwischen den in den \n\nrechtskräftigen und den neuen Kernzonenplänen ersichtlich.  \n\nErgänzungen und \n\nEntlassungen von \n\nGebäude mit Profil-\n\nerhalt \n\nBaubegrenzungsli-\n\nnien \n\nWichtige Frei-\n\nräume, ausge-\n\nprägte Platz- und \n\nStrassenräume  \n\nOrtsbauliche Ana-\n\nlyse \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 106 \n\n \n\n \n\nAbbildung 64 Ausschnitt Differenzplan Aussenräume im Bereich des Zentrums vom Wädenswil  \n\n \n\n Umsetzung KOBI  \n\nMit dem Kernzonenplan werden die Inhalte des KOBI grundeigentümerver-\n\nbindlich gesichert. Aus diesem Grund werden, wie bereits erwähnt, alle Ge-\n\nbäude, die im KOBI als «prägend oder strukturbildend» bezeichnet sind, als \n\nGebäude mit Profilerhalt festgelegt. Ebenfalls wurden «Wichtige Begrenzun-\n\ngen von Strassen-, Platz- und Freiräumen» als Pflichtbaulinien (sofern sie \n\nnicht Gebäude mit Profilerhalt betreffen) im Kernzonenplan eingetragen. Die \n\nim KOBI definierten «prägenden Firstrichtungen» sind mit den Vorschriften \n\nzum Profilerhalt gesichert. Bei einzelnen Gebäude, für die das KOBI «prä-\n\ngende Firstrichtungen» bezeichnet, die aber nicht als «prägend oder struk-\n\nturbildend» erfasst sind, wurde die ortsbauliche Qualität allerdings als nicht \n\nausreichend beurteilt, weshalb sie nicht als Gebäude mit Profilerhalt festge-\n\nlegt wurden. Bei deren Ersatz oder Umbau muss jedoch trotzdem gemäss \n\nArt. 4 nBZO eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht werden. «Wichtige \n\nFreiräume» sowie «Ausgeprägte Platz- und Strassenräume» sind ebenfalls \n\nmittels entsprechender Einträge im Kernzonenplan gesichert. Markante \n\nBäume und Baumgruppen sind im Kernzonenplan als Informationsinhalt er-\n\nsichtlich. Darüber hinaus wird mit Art. 15 vorgeschrieben, dass historische \n\nEigenarten der Umgebungsgestaltung (Einzelbäume, Mauern, Einfriedun-\n\ngen Brunnen) zu erhalten sind. \n\nElemente des KOBI \n\nim Kernzonenplan \n\ngesichert \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 107 \n \n\n \n\n4.3.2 Neue Ergänzungspläne  \n\nIm Rahmen der BZO-Revision werden verschiedene neue Ergänzungspläne \n\neingeführt. Es handelt sich um die folgenden Pläne. Die Erläuterungen dazu \n\nbefinden sich in den entsprechenden Kapiteln zum Reglement bzw. in den \n\nnachfolgend angegebenen Kapiteln: \n\nErgänzungspläne mit Festlegungsinhalten der kommunalen BZO: \n\n— Ergänzungsplan Mischnutzung und Erdgeschossnutzung (vgl. Kapitel \n\n4.1.16) \n\n— Ergänzungsplan preisgünstiger Wohnraum (vgl. Kapitel 4.1.16) \n\n— Ergänzungsplan Aussichtsschutz (vgl. Kapitel 4.1.16) \n\n \n\nErgänzungsplan mit Festlegungsinhalten kommunale BZO und öffentlicher \n\nGestaltungsplan: \n\n— Ergänzungsplan Städtebau Mittelort / Riedhof (vgl. Kapitel 6) \n\n  \n\nVier neue Ergän-\n\nzungspläne \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 108 \n\n \n\n5. Verordnung zur Umsetzung und Kontrolle bei \n\npreisgünstigem Wohnraum im Sinne von § 49b \n\nPBG \n\n5.1 Ausgangslage \n\nDie «Verordnung zur Umsetzung und Kontrolle bei preisgünstigem Wohn-\n\nraum im Sinne von § 49b des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zü-\n\nrich (PBG)» (kurz «Umsetzungsverordnung») soll alle wesentlichen Regulie-\n\nrungen für die Umsetzung dieses Planungsinstruments in der Stadt Wädens-\n\nwil enthalten, die nicht Bestandteil der Vorschrift in der Gesamtrevision der \n\nNutzungsplanung sind. Weniger wichtige Regulierungen und Organisations-\n\nbestimmungen zu den Zuständigkeiten innerhalb der Stadtverwaltung wer-\n\nden auf Stufe Stadtrat erlassen. Sie sind nicht Bestandteil der öffentlichen \n\nAuflage und des vorliegenden Berichts und werden erst erlassen, wenn die \n\nVorlagen zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung und zum Erlass der Um-\n\nsetzungsverordnung dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt \n\nwerden. \n\n5.2 Übersicht der Regelungsbereiche \n\nIn der Umsetzungsverordnung werden folgende Regelungsbereiche gere-\n\ngelt, die nachstehend kurz erörtert werden: \n\n— Anforderungen an die Bewohnerinnen und Bewohner, nämlich: \n\n— Wohnsitzverpflichtung (keine Ferien- oder Zweitwohnung) \n\n— Mindestbelegung (Personenzahl = mindestens Zimmerzahl minus 1) \n\n— Einkommenslimiten (steuerbare Einkommen zur Bruttomiete) \n\n— Folgen der Nichteinhaltung der Anforderungen an die Bewohnerschaft; \n\nVerantwortung der Vermieterschaft und behördliche Kontrolle \n\n— Investitionskosten- und Mietzinsvorgaben \n\n— Investitionskosten- und Mietzinskontrolle \n\n— Anmerkungen im Grundbuch \n\n5.3 Erläuterungen zum Inhalt der Umsetzungsverordnung \n\n5.3.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nDer Zweck der Verordnung ist die Regelung der Umsetzung und Kontrolle \n\nbei preisgünstigem Wohnraum im Sinne von § 49b PBG. Einzelheiten und \n\nAusnahmen sowie die Zuständigkeiten regelt der Stadtrat. \n\n5.3.2 Anforderungen an die Bewohnerinnen und Bewohner \n\nGemäss § 49b Abs. 3 PBG erlassen die Gemeinden «Bestimmungen zur \n\nangemessenen Belegung» der preisgünstigen Wohnungen. \n\nIn § 2 Abs. 2 der Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) \n\nsteht dazu: \n\nWesentlichen Re-\n\ngulierungen für die \n\nUmsetzung  \n\nFünf Regelungsbe-\n\nreiche  \n\nZweckartikel \n\nBestimmungen zur \n\nangemessenen Be-\n\nlegung  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 109 \n \n\n \n\n«Sie (gemeint die Gemeinden) erlassen mit der Festlegung (gemeint von \n\nMindestanteilen an preisgünstigem Wohnraum) Vorschriften zur Sicherstel-\n\nlung einer angemessenen Belegung der preisgünstigen Wohnungen». \n\nWeder im Gesetz (PBG), noch in der Ausführungsverordnung des Regie-\n\nrungsrats (PWV) findet sich eine Umschreibung dessen, was unter einer \n\n«angemessenen Belegung» zu verstehen ist. Aus den Materialien, v.a. aus \n\nder Abstimmungszeitung der kantonalen Volksabstimmung 28.September \n\n2014 ergibt sich jedoch, dass mit den Belegungsvorschriften sichergestellt \n\nwerden soll, dass die preisgünstigen Wohnungen ausschliesslich Personen \n\nzur Verfügung stehen, die darauf angewiesen sind. \n\nAus der Abstimmungszeitung: \n\n«Legt eine Gemeinde Mindestanteile für preisgünstigen Wohnraum fest, \n\nmuss sie auch Bestimmungen zur angemessenen Belegung der Wohnräume \n\nerlassen (Absatz 3). Sogenannte Belegungsvorschriften sollen sicherstellen, \n\ndass der preisgünstige Wohnraum auch der vorgesehenen Zielgruppe zur \n\nVerfügung steht». \n\n«Die Pflicht, Belegungsvorschriften zu erlassen, schliesst eine Lücke in der \n\nVolksinitiative. Sie stellt sicher, dass nicht Personen mit hohem Einkommen \n\nin den Genuss von preisgünstigem Wohnraum kommen». \n\nEs folgt daraus, dass die kommunalen Belegungsvorschriften eine Regelung \n\nhinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse der Bewohnerinnen und Be-\n\nwohner (Einkommens- und Vermögenslimiten), der Anzahl Personen, die in \n\neiner Wohnung aufgrund deren Grösse mindestens wohnen müssen sowie, \n\ndass die Wohnungen nicht als Ferien- oder Zweitwohnungen genutzt werden \n\n(sog. Wohnsitzverpflichtung), vorsehen müssen. Die zwei zuletzt genannten \n\nVorgaben ergeben sich aus der Überlegung, dass es nicht zielgruppenkon-\n\nform ist, wenn Personen eine preisgünstige Wohnung lediglich als Zweit- \n\noder Ferienwohnung nutzen oder Wohnungen offensichtlich «unterbelegt» \n\nsind. Eine Unterbelegung liegt vor, wenn die Zahl der Bewohnerinnen und \n\nBewohner einer Wohnung im Verhältnis zur Zimmerzahl zu klein erscheint. \n\nDa das kantonale Recht keine konkretisierenden Vorschriften zu den kom-\n\nmunalen Belegungsvorschriften im weiteren Sinne (einschliesslich der \n\nWohnsitzverpflichtung und Einkommensvorgaben) enthält, besteht für die \n\nGemeinden dazu eine weitgehende Rechtsetzungsautonomie, die sie nach \n\npflichtgemässem Ermessen und unter Abwägung der unterschiedlichen In-\n\nteressen umzusetzen haben. Nachstehend werden die für die Umsetzungs-\n\nverordnung vorgesehenen Regelungen kurz erläutert. \n\n Wohnsitzverpflichtung \n\nDie Regelung soll verhindern, dass die Wohnungen als Zweit- oder Ferien-\n\nwohnungen benutzt werden, was Sinn und Zweck von § 49b PBG zuwider-\n\nlaufen würde.  \n\n Mindestbelegung \n\nDie Formel «Zimmerzahl minus eins» stützt sich auf die Regelung gemäss \n\nder kantonalen Wohnbauförderungsverordnung (WBFV) und derjenigen \n\nzahlreicher Wohnbaugenossenschaften. \n\nSinn von Bele-\n\ngungsvorschriften  \n\nAbstimmungszei-\n\ntung der kantona-\n\nlen Volksabstim-\n\nmung vom 28.Sep-\n\ntember 2014  \n\nRechtsetzungsau-\n\ntonomie der Ge-\n\nmeinden \n\nKeine Zweit- oder \n\nFerienwohnungen  \n\nMindestbelegung: \n\nZimmerzahl minus \n\neins  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 110 \n\n \n\n Einkommenslimiten \n\nWie bereits ausgeführt, ergibt sich aus den Materialien zu § 49b Abs. 3 PBG, \n\ndass unter den von den Gemeinden zu erlassenden Belegungsvorschriften \n\nauch Vorgaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Mieterinnen und \n\nMieter bzw. Bewohnerinnen und Bewohner preisgünstiger Wohnungen zu \n\nverstehen sind. Mit den obigen Bestimmungen ist anvisiert, dass die preis-\n\ngünstigen Wohnungen nicht von Bewohnerinnen und Bewohnern belegt wer-\n\nden, die aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse nicht auf preisgünstigen \n\nWohnraum angewiesen sind.  \n\nDie gewählte Einkommenslimitenregelung lehnt sich an die Umsetzungsver-\n\nordnung bei preisgünstigem Wohnraum im Sinne von § 49b PBG der Stadt \n\nZürich und der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung an. \n\nDie Differenzierung, dass höhere Limiten während des Mietverhältnisses als \n\nbeim Bezug (steuerbare Einkommen maximal 6-fache Bruttomiete statt 4-\n\nfache bei Mietantritt) gelten, hat neben einer verbesserten Rechtssicherheit \n\nfür die Mieterschaft, auch den Vorteil der einfacheren Bewirtschaftung der \n\nWohnungen, indem damit Kündigungen aus Gründen der finanziellen Ver-\n\nhältnisse, deren Beurteilung oftmals nicht einfach ist, nicht oft vorkommen \n\ndürften.  \n\n5.3.3 Folgen der Nichteinhaltung der Anforderungen an die Bewoh-\n\nnerschaft; Verantwortung der Vermieterschaft und behördliche \n\nKontrolle \n\nZur Einhaltung der Vorgabe, dass die preisgünstigen Wohnungen dauerhaft \n\ndurch Bewohnerinnen und Bewohner belegt werden, die den in der Verord-\n\nnung definierten Anforderungen entsprechen, bestehen folgende Obliegen-\n\nheiten der Vermieterschaft: \n\n— Auswahl von Mieterinnen und Mietern, die den Anforderungen gemäss \n\nder vorliegenden Verordnung entsprechen. \n\n— Erwähnung der Anforderungen als Mietbedingungen im Mietvertrag sowie \n\nReaktion im Rahmen des Mietrechts, falls die Anforderungen nach Fest-\n\nstellungen der Kontrollbehörde der Stadt nach Ablauf der Fristen gemäss \n\nArt. 6 nicht mehr eingehalten sind (Auflösung des Mietverhältnisses). \n\nDie Stadt richtet eine behördliche Kontrolle ein, womit die Einhaltung der \n\nBelegungsvorschriften periodisch überprüft werden (mindestens alle zwei \n\nJahre). Die Verordnung regelt nur die wichtigsten Punkte, worunter die Mög-\n\nlichkeit der behördlichen Kontrolle im Abrufverfahren fällt. Einzelheiten wer-\n\nden, soweit erforderlich auf Stufe Stadtrat geregelt. \n\n5.3.4 Investitionskosten- und Mietzinsvorgaben \n\nHinsichtlich der Investitionskosten und Mietzinse bei den preisgünstigen \n\nWohnungen hat der Regierungsrat gestützt auf § 49b Abs. 2 und § 359 lit. o \n\nPBG detaillierte Ausführungsbestimmungen in der PWV erlassen, die nur \n\nwenig Raum lassen für kommunale Vorschriften. In der vorliegenden Ver-\n\nordnung ist nur geregelt, dass die Erhöhung der zulässigen Investitionskos-\n\nten gemäss § 4 Abs. 4 PWV (bis maximal 20%) nur berücksichtigt wird, wenn \n\nVorgaben zu den \n\nwirtschaftlichen \n\nVerhältnissen  \n\nDifferenzierung \n\nwährend des Miet-\n\nverhältnisses als \n\nbeim Bezug  \n\nObliegenheiten der \n\nVermieterschaft  \n\nPeriodische be-\n\nhördliche Kontrolle  \n\nInvestitionskosten \n\nund Mietzinse wer-\n\nden kantonal gere-\n\ngelt \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 111 \n \n\n \n\ndie Bauherrschaft ein betreffendes Gesuch schon im Rahmen der Bauein-\n\ngabe stellt. Damit soll vermieden werden, dass nach Bauabschluss Diskus-\n\nsionen entstehen über die Investitionskosten, die tatsächlich entstanden \n\nsind. Die Regelung dient nicht zuletzt der Planungssicherheit der Bauherr-\n\nschaft. Diese soll zudem die Möglichkeit erhalten, ihr Bauvorhaben hinsicht-\n\nlich der Einhaltung der Vorgaben zu den Investitionskosten und Mietzinsen \n\nder preisgünstigen Wohnungen im Rahmen einer informellen Vorprüfung \n\nvon der zuständigen Fachbehörde vorgängig zum Baugesuch prüfen zu las-\n\nsen. Zur Einhaltung der Investitionskosten bei den preisgünstigen Wohnun-\n\ngen ist trotz detaillierter Regelung in der PWV die Umsetzung noch nicht \n\nrestlos geklärt. D.h. es wird sich dazu eine Praxis entwickeln müssen, die \n\nauch Praktikabilitätsaspekten Rechnung trägt.  \n\n5.3.5 Investitionskosten- und Mietzinskontrolle \n\nWie bereits erwähnt, sind die Themen Investitionskosten und Mietzinse \n\n(Kostenmiete) bei den preisgünstigen Wohnungen in der PWV weitgehend \n\nabschliessend geregelt. Die vorliegende Verordnung enthält ergänzend \n\ndazu Regelungen zur Einreichung wichtiger Dokumente der Bauherrschaft \n\nan die zuständigen städtischen Behörden sowie die Möglichkeit, vor Einrei-\n\nchung eines Baugesuchs eine informelle Vorprüfung hinsichtlich der Einhal-\n\ntung der Vorgaben zu den Investitionskosten und Mietzinsen bei einem ge-\n\nplanten Bauprojekt durch die dafür zuständige Fachbehörde prüfen zu las-\n\nsen. Die Vorprüfung ist informell, weil kein eigenständiges Rechtsschutzver-\n\nfahren geschaffen werden kann, für den Fall, dass eine Bauherrschaft mit \n\nder (negativen) Einschätzung der Behörde nicht einverstanden ist. Die Bau-\n\nherrschaft kann gegebenenfalls das Baugesuch trotzdem einreichen und er-\n\nhält damit die Rechtsschutzmöglichkeiten gemäss Baubewilligungsverfah-\n\nren. Zudem ist die Baubehörde an die Einschätzung der Fachbehörde im \n\nRahmen der Vorprüfung nicht gebunden. \n\n5.3.6 Anmerkungen im Grundbuch \n\n§ 13 PWV sieht vor, dass die Baubehörde die wichtigsten Vorgaben dieser \n\nVerordnung (Anteil preisgünstiger Wohnungen und andere Verpflichtungen) \n\nals Nebenbestimmungen zu erlassen hat und diese zur dauerhaften Sicher-\n\nstellung im Grundbuch anzumerken sind. Dasselbe muss auch für die Anfor-\n\nderungen an die Bewohnerinnen und Bewohner gelten, wozu die PWV aber \n\nkeine Regelungen enthält. Daher ist dazu eine entsprechende Regelung in \n\nder Umsetzungsverordnung vorgesehen. Die Regelung stimmt mit § 321 \n\nAbs. 2 PBG überein (Anmerkung von Eigentumsbeschränkungen). \n\n \n\n  \n\nRegelungen zur \n\nEinreichung wichti-\n\nger Dokumente der \n\nBauherrschaft  \n\nDauerhafte Sicher-\n\nstellung im Grund-\n\nbuch  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 112 \n\n \n\n6. Ergänzungsplan Städtebau Mittelort / Riedhof \n\n6.1 Ausgangslage \n\nIm Bereich Mittelort wurden die Erkenntnisse aus der Testplanung Au im \n\nAnschluss an das Verfahren vertieft. Basierend auf dem Beitrag von pool \n\nArchitekten galt es neben der inhaltlichen Vertiefung (Mögliche Kombinatio-\n\nnen von Wohnen und Gewerbe) insbesondere zu klären, welche Elemente \n\ndes städtebaulichen Konzepts in der Gesamtrevision der Nutzungsplanung \n\ngesichert werden sollen und welche planerischen Instrumente sich für die \n\ngrundeigentümerverbindliche Umsetzung eignen.  \n\n \n\nAbbildung 65 Konzept des Testplanungsteams pool / Schifferli / B+H  \n\n6.2 Konzept Umsetzung \n\nFür den Bereich Mittelort zeigte sich, dass im Rahmen der Nutzungsplanung \n\neine Umzonung von der Industriezone IC in eine Mischzone (Wohn- und Ge-\n\nwerbezone WG5) notwendig ist, um die beabsichtigte Gebietsentwicklung zu \n\nerreichen. Die in der WG5 definierte Ausnützungsziffer von 100 % entspricht \n\nder Dichte, welche sich im Rahmen der Vertiefung für dieses Gebiet als ver-\n\nträglich gezeigt hat (ca. Baumasse von 6 m3/m2). Entsprechend der heute \n\nvorherrschenden gewerblichen Nutzung gilt ein minimaler Nichtwohnanteil \n\nvon 80 %. Mit den Sonderbauvorschriften kann dieser reduziert werden, \n\nwenn im Gegenzug erhöhte Anforderungen eingehalten werden (vgl. Kapitel \n\n4.1.18).  \n\nDie zu sichernden städtebaulichen Aspekte gemäss der Testplanung Au \n\nwerden im sogenannten Ergänzungsplan «Städtebau Mittelort / Riedhof» mit \n\nseparaten Vorschriften geregelt. Diese Vorschriften stellen sicher, dass die \n\nstädtebaulichen Ziele gemäss der Testplanung Au erreicht werden können.  \n\nDie Regelungen, die im Ergänzungsplan getroffen werden, stützen sich zum \n\neinen auf §45-48 PBG. Dies sind Festlegungsinhalte, die von den Gemein-\n\nden in der kommunalen BZO getroffen werden können. Zum anderen stützen \n\nsich die Regelungen auf §84 PBG. Dabei handelt es sich Festlegungsinhalte, \n\ndie aufgrund eines öffentlichen Interesses mit einem öffentlichen Gestal-\n\ntungsplan getroffen werden können. Beide Festlegungsinhalte werden in ei-\n\nnem Ergänzungsplan gemäss §10 der Verordnung über die Darstellung von \n\nVertiefung der \n\nTestplanung Au mit \n\nBlick auf BZO-Re-\n\nvision \n\nUmzonung von In-\n\ndustriezone in \n\nWohn- und Gewer-\n\nbezone \n\nSicherung städte-\n\nbauliche Aspekte in \n\nErgänzungsplan \n\nKombinierte Dar-\n\nstellung unter-\n\nschiedlicher Festle-\n\ngungsinhalte  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 113 \n \n\n \n\nNutzungsplänen dargestellt. Neben ergänzenden Inhalten zur Grundord-\n\nnung wie z. B. spezifische Regelungsgegenstände zu den Kernzonen oder \n\nzum Baumschutz und zur Begrünung, können in Ergänzungsplänen auch \n\nRegelungsgegenstände von Gestaltungsplänen aufgenommen werden. Sol-\n\nche Ergänzungspläne sind zweckmässigerweise in der Bauordnung bei den \n\nübrigen massgebenden Ergänzungsplänen aufzuführen.  \n\n6.3 Festlegungsinhalte kommunale BZO  \n\nArtikel 5 und Artikel 7 gemäss Ergänzungsplan beschreiben die Festle-\n\ngungsinhalte der kommunalen BZO. Diese werden in Kapitel 4.1.18 be-\n\nschrieben.  \n\n6.4 Festlegungsinhalte öffentlicher Gestaltungsplan  \n\nDie Festlegungsinhalte des öffentlichen Gestaltungsplans werden nachfol-\n\ngend erläutert. Es handelt sich dabei um Teilanordnungen gestützt auf §83 \n\nAbs. 4 PBG i.V.m. §84 Abs.1 PBG.  \n\n Geltungsbereich  \n\nDie Bestimmungen des Ergänzungsplans gelten innerhalb des bezeichneten \n\nPerimeters. Der Perimeter orientiert sich an dem im Rahmen der Testpla-\n\nnung definierten Bereich Mittelort, welcher eine städtebauliche und typologi-\n\nsche Einheit bildet. Der Perimeter umfasst die erste Parzellenreihe ab der \n\nSeestrasse und wird östlich durch die Austrasse begrenzt. Westlich bildet \n\ndie Zonengrenze zur heutigen Kernzone A (gemäss Entwurf BZO-Revision \n\nZentrumszone) die Perimeterbegrenzung. Die Seestrasse liegt innerhalb \n\ndes Perimeters, da die Seestrasse ein wichtiges Rückgrat für die Entwick-\n\nlung der Bebauung innerhalb des Perimeters bildet (publikumsorientierte \n\nStrassenraumgestaltung, Bewegungsraum mit Aufenthaltsqualität). Die \n\nstrassenseitigen Baulinien sowie der Strassenquerschnitt werden zurzeit in \n\neinem Betriebs- und Gestaltungskonzept festgelegt.  \n\n Geltendes Recht  \n\nDer Ergänzungsplan enthält ortsspezifische Ergänzungen zur kommunalen \n\nBZO sowie Vorschriften zur Bebauungsstruktur, zum Freiraum, zum Stras-\n\nsenraum und zu den Fuss- und Velowegverbindungen. Soweit der Ergän-\n\nzungsplan keine Regelungen enthält, kommen die Bestimmungen der Bau- \n\nund Zonenordnung in der jeweils gültigen Fassung zur Anwendung. \n\n Freiraum  \n\nDie Bebauungsstruktur wird über die Festlegung von Bereichen, die nicht \n\nüberbaut werden dürfen, geregelt. Da die genaue Parzellierung und damit \n\nauch die Bebauungsmöglichkeiten pro Eigentümer durch einen Quartierplan \n\ngeregelt werden, wird ein von der definitiven Parzellierung unabhängiger ein-\n\nzuhaltender Grenzabstand von 10.0 m festgelegt. Der Mehrlängenzuschlag \n\ngemäss Art. 21 Abs. 2 nBZO gelangt nicht zur Anwendung. Gemäss § 271 \n\nPBG hat der Abstand zwischen zwei Gebäuden ohne Rücksicht auf Grund-\n\nstücksgrenzen der Summe der beidseitig nötigen Grenzabständen zu be-\n\nsprechen. Im vorliegenden Fall entsteht dadurch ein Freiraum von 20.0 m. \n\nMit diesen grosszügigen Zwischenräumen wird der visuellen Durchlässigkeit \n\nsowie der Gewährleistung der Blickbeziehungen zwischen Hangbebauung \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 114 \n\n \n\nund der Halbinsel Au/Seeufer Rechnung getragen. Zudem wird der Raum \n\nfür die vertikalen Fusswegverbindungen genutzt. Damit wird den Zielen des \n\nregionalen Richtplans für das Gebiet (urbane Verzahnung von Siedlung und \n\nErholung am See, Gute Erschliessung) entsprochen.  \n\nWestlich sind gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb des Gel-\n\ntungsbereichs die zonengemässen Abstände einzuhalten. Im Osten grenzt \n\nder Perimeter an die Austrasse, weshalb dort der Strassenabstand (§ 265 \n\nAbs.1 PBG: 6.0 m) einzuhalten ist. Rückwärtig im Süden ist eine neue Fuss- \n\nund Velowegverbindung vorgesehen, weshalb hier der Wegabstand einzu-\n\nhalten ist (§ 265 Abs.1 PBG: 3.5 m).  \n\nDamit im Freiraum genügend Entwicklungsraum für neu gepflanzte Bäume \n\nbesteht, darf der Freiraum nur für zweckmässige Verbindungen (zum Bei-\n\nspiel eine Verbindung zwischen zwei Tiefgaragen) unterbaut werden. Mit ei-\n\nner Überdeckung von 0.5 m der unterbauten Bereiche können jedoch auch \n\ndiese Bereiche mit Bäumen bepflanzt werden.  \n\n Vorzone \n\nDie Vorzone soll als grosszügig bemessener Bewegungsraum für Fussgän-\n\nger aber auch für die Anlieferung und Erschliessung des Gewerbes dienen. \n\nDer genaue Stassenraumquerschnitt ist im Verlauf der Planung zu definieren \n\nund auf die Gestaltung des davor liegenden Strassenraums abzustimmen. \n\nSicherzustellen ist eine grosszügige Vorzone, welche ausreichend Raum \n\nbietet für das zu erwartende Fussgängeraufkommen, wenn die Kantons-\n\nschule im AuPark eröffnet wird. Die genaue Bereite der Vorzone bestimmt \n\nsich durch das BGK. Die Vorzone soll mittels einer Baumallee von der Fahr-\n\nbahn abgetrennt werden. Die Bestimmungen von Art. 25 nBZO gelten nicht \n\ninnerhalb des Perimeters des Ergänzungsplans. \n\n Terrainveränderungen \n\nAufgrund der vorherrschenden Topgrafie (steil gegen Süden ansteigend) \n\nwerden in Abweichung zu Art. 40 nBZO Terrainveränderungen unbegrenzt \n\nzugelassen. Entlang der Vorzone sind solche für eine gute Gestaltung der \n\nAnschlüsse der Hauptgebäude an die Seestrasse zulässig. Im übrigen Be-\n\nreich darf das Terrain für die Sicherstellung eines harmonischen Gelände-\n\nverlaufs verändert werden.  \n\n Gebäudesockel \n\nEin durchgehender Gebäudesockel entlang der Seestrasse wurde in den \n\nVertiefungsarbeiten als wichtiges städtebauliches Prinzip definiert. Damit \n\nwird der Strassenraum der Seestrasse gefasst und eine ruhige, verbindende \n\nGesamtwirkung über die unterschiedlichen Baukörper erreicht. Die festge-\n\nlegte Sockelhöhe von 10.0 m leitet sich aus dem überhohen Erdgeschoss \n\nfür mögliche Gewerbenutzungen und einem darüberliegenden Mezzaninge-\n\nschoss für Büro- und Dienstleistungsnutzungen ab.  \n\nDer Gebäudesockel darf maximal 2 Geschosse aufweisen, damit wird ein \n\nüberhohes Erdgeschoss bewirkt. Die resultierende grosse Geschosshöhe \n\neignet sich für eine Galerie, die jedoch nicht die ganze Fläche des Erdge-\n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 115 \n \n\n \n\nschosses einnehmen darf, sondern nur 50 % der anrechenbaren Geschoss-\n\nfläche des Erdgeschosses. Damit zählt die Galerie auch nicht zu den im So-\n\nckel maximal zulässigen 2 Vollgeschossen.  \n\nDas Gebiet Mittelort liegt im regionalen Richtplan in einem Zentrumsgebiet.  \n\nIn diesen sind unter anderem die Sicherung und Förderung von publikums-\n\norientierten Erdgeschossnutzungen von besonderer Bedeutung. Deshalb \n\nsind Wohnnutzungen und Dienstleistungsbetriebe ohne Interkationen im \n\nErdgeschoss nicht zulässig. Unter Dienstleistungsbetriebe ohne Interaktio-\n\nnen werden übrige Dienstleistungsbetriebe verstanden wie sie zum Beispiel \n\nin der VSS-Norm SN 640 281 aufgeführt sind.  \n\nZur Belebung des Strassenraums und insbesondere der Vorzone wird die \n\nAdressierung von der Seestrasse vorgeschrieben.  \n\n Pflichtbaulinie \n\nEine durchgehende Gebäudeflucht an der Seestrasse ist ein weiteres wich-\n\ntiges städtebauliches Prinzip, welches im Ergänzungsplan mit einer Pflicht-\n\nbaulinie gesichert wird. Die dadurch bewirkte städtebauliche Akzentuierung \n\nist im regionalen Richtplan gefordert.  \n\nAusnahmen sind für untergeordnete vorspringende und rückspringende Ge-\n\nbäudeteile (z. B. für Eingänge, Treppenanlagen, Rampen, Loggien und dgl.) \n\nzulässig. Balkone sind jedoch nicht zulässig, da diese das gesamtheitliche \n\nErscheinungsbild über die Bauten hinweg zu stark stören würden.  \n\nDie Sicherung der Durchlässigkeit zwischen Hangbebauung und Halbinsel \n\nAu/Seeufer ist eine wichtige Erkenntnis der Testplanung und der Vertiefung. \n\nDeshalb soll für die Sockelaufbauten nicht die ganze Sockelgrundfläche ge-\n\nbraucht werden dürfen, sondern es ist mindestens 1/3 der Fassadenlinie auf \n\nder Pflichtbaulinie in der ganzen Tiefe des Gebäudesockels von Bauten frei-\n\nzuhalten. Gemäss § 6 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) ist die Fassa-\n\ndenlinie die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain.  \n\n Mittelweg  \n\nEine rückwärtige öffentliche Erschliessung dient der zur Seestrasse paralle-\n\nlen Erschliessung des Gebiets für den Fuss- und Veloverkehr. Diese hat eine \n\nMindestbreite von 3.0 m aufzuweisen. Der Mittelweg ist öffentlich und wird \n\nentsprechend abparzelliert. Es ist der Wegabstand gemäss § 265 Abs.1 PBG \n\nvon 3.5 m einzuhalten. \n\n Vertikale Fusswegverbindungen  \n\nDie steile Hanglage bildet neben der Bahnlinie, der Seestrasse und der vor-\n\nherrschenden dichten Bebauung ein Hindernis zwischen der Au und der \n\nHalbinsel Au. Die Durchlässigkeit wird erhöht mit Fusswegverbindungen, die \n\ndurch die Freiräume verlaufen. Diese Fusswegverbindungen sind frei zu-\n\ngänglich (Regelung mittels Dienstbarkeiten). Die vertikalen Verbindungen \n\nsind mit einer Mindestbreite von 1.80 m zu erstellen. Es ist der Wegabstand \n\ngemäss § 265 Abs.1 PBG von 3.5 m einzuhalten. \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 116 \n\n \n\n6.5 Öffentliches Interesse an Erlass der Ergänzungsplanvorschrift-\n\nten \n\nFür die für das Gebiet Mittelort vorgeschlagene Umsetzung in grundeigentü-\n\nmerverbindliche Instrumente besteht ein wesentlich öffentliches Interesse. \n\nSo wird die für das Gebiet anzustrebende räumliche Entwicklung im regio-\n\nnalen Richtplan aufgezeigt. Dieser teilt das Gebiet einem Zentrumsgebiet \n\nund Gebiet mit hoher baulicher Dichte zu. Der Regionale Richtplan emp-\n\nfiehlt, Zentrumsgebiete vorzugsweise mittels Gebietsrahmenplanung zu-\n\nkunftstauglich zu strukturieren. Der kommunale Richtplan folgt diesem Ein-\n\ntrag und bezeichnet das Gebiet um den Bahnhof Au als stark veränderter \n\nGebietstypus. Als wichtiges Element beinhaltet der kommunale Richtplan \n\nzudem, dass die Seestrasse umgestaltet werden soll und dass damit eine \n\npublikumsorientierte Strassenraumgestaltung angestrebt wird.  \n\nUm mögliche Entwicklungsvorstellungen für dieses Gebiet zu erhalten, hat \n\nsich die Stadt Wädenswil entschieden, eine Testplanung durchführen. Die \n\nTestplanung machte deutlich, dass nicht der ganze als Zentrumsgebiet be-\n\nzeichnete Bereich gleichermassen umstrukturiert werden kann und es ent-\n\nsprechend auch unterschiedliche Planungsinstrumente braucht. Die für das \n\nGebiet gemäss kommunalem Richtplan vorgesehene Neuorientierung zu ei-\n\nnem Zentrumsgebiet wird mit der Umzonung in eine Mischzone ermöglicht. \n\nEine differenzierte Umstrukturierung und schrittweise Transformation des \n\nGebiets bedarf spezifischer (v.a. städtebauliche) Festlegungen über die Zo-\n\nnenbestimmungen hinaus. Dies wird mit dem Ergänzungsplan sichergestellt.  \n\nMit dem Ergänzungsplan wird sichergestellt, dass die zwingenden städte-\n\nbaulichen Prinzipien bei der Transformation in der Au umgesetzt werden und \n\ndie Entwicklung mit einer hohen städtebaulichen Qualität einhergeht. Zudem \n\nkönnen mit dem Ergänzungsplan Regelungen über den Übergang Ge-\n\nbäude/Seestrasse wie die Nutzung im Erdgeschoss und die Adressierung \n\nder Gebäude getroffen werden (Ziel aus kommunalem Richtplan). \n\n  \n\nÖffentliches Inte-\n\nresse in regionaler \n\nund kommunaler \n\nRichtplanung aus-\n\ngewiesen \n\nSpezifische städte-\n\nbauliche Erkennt-\n\nnisse gemäss Test-\n\nplanung Au \n\nSicherung hohe \n\nQualität  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 117 \n \n\n \n\n7. Auswirkungen der revidierten Bau- und Zonenord-\n\nnung  \n\n7.1 Geschossflächen- und Bevölkerungskapazität  \n\n Abschätzung der Geschossflächenkapazität und -reserven \n\nIm Rahmen der Erarbeitung der BZO-Revision wurde abgeschätzt, wie sich \n\ndie Geschossflächenkapazität (d.h. die Geschossfläche, die gemäss den \n\nbaulichen Bestimmungen der BZO insgesamt realisiert werden könnte) und \n\ndie Geschossflächenreserven (die Differenz zwischen der Geschossflächen-\n\nkapazität und dem Umfang der heute gebauten Geschossflächen) mit der \n\nBZO-Revision entwickeln. Darauf aufbauend wurde abgeschätzt wie sich \n\ndas Personenfassungsvermögen der Bauzonen (die sogenannte Bevölke-\n\nrungskapazität) verändert. \n\nDie Abschätzung wurde basierend auf der Quartieranalyse des Kantons Zü-\n\nrich vorgenommen, welche für jedes Quartier von Wädenswil die gemäss \n\nbestehender BZO vorhandene Geschossflächenkapazität und -reserven \n\nausweist. Die Geschossflächenkapazität der künftigen BZO wurde anhand \n\nvon Annahmen zur Veränderung der Kapazität in den einzelnen Zonen und \n\nGebieten abgeschätzt.  \n\nEs ist nicht realistisch, dass die Geschossflächenkapazität der BZO auf allen \n\nGrundstücken komplett ausgeschöpft wird. Aufgrund der örtlichen Gegeben-\n\nheiten der Grundstücke, wegen Schutzvorschriften, aufgrund der vorherr-\n\nschenden Marktbedingungen oder den finanziellen Möglichkeiten der Bau-\n\nherrschaften werden die Gesamtreserven der BZO kaum je vollständig aus-\n\ngeschöpft werden. In den folgenden Berechnungen wird aus diesem Grund \n\nangenommen, dass die Geschossflächenkapazität der BZO durchschnittlich \n\nhöchstens zu 80 % ausgeschöpft wird (Ausbaugrad von 80 %).  \n\nHeute (Stand 2018) bestehen in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen von \n\nWädenswil insgesamt 1.5 Mio. m2 gebaute Geschossflächen. Bis zu einem \n\nAusbaugrad von 80 % bestehen noch rund 140'000 m2 Geschossflächenre-\n\nserven. Mit der BZO-Revision werden die Geschossflächenreserven auf ca. \n\n290’000 m2 erhöht. Dies entspricht einer Erhöhung der Geschossflächenka-\n\npazität um 9 %. Mit der BZO-Revision werden rund 145’000 m2 zusätzliche \n\nReserven geschaffen.  \n\nAbschätzung der \n\nGeschossflächen \n\nAbschätzung ba-\n\nsierend auf Quar-\n\ntieranalyse \n\nAnnahme Ausbau-\n\ngrad von 80 % \n\nModerate Erhö-\n\nhung der Ge-\n\nschossflächenka-\n\npazität im Rahmen \n\nder Revision \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 118 \n\n \n\n \n\nAbbildung 66 Geschossflächenkapazität (realisierte Geschossflächen und Geschossflächenre-\n\nserven) der heutigen BZO (Daten: Quartieranalyse Kanton Zürich)  \n\n \n\nAbbildung 67 Geschossflächenkapazität (realisierte Geschossflächen und Geschossflächenre-\n\nserven) der revidierten BZO (Daten: Quartieranalyse Kanton Zürich)  \n\nDie zusätzlichen Reserven von rund 145’000 m2, die im Rahmen der BZO-\n\nRevision geschaffen werden, entstehen vorwiegend in den heutigen Wohn-\n\nzonen (79’000 m2) und in den Kernzonen (66’000 m2). Die zusätzlichen Re-\n\n1’556’850\n\n143’350\n\n0\n\n200’000\n\n400’000\n\n600’000\n\n800’000\n\n1’000’000\n\n1’200’000\n\n1’400’000\n\n1’600’000\n\n1’800’000\n\n2’000’000\n\nQ\nu\n\na\nd\n\nra\ntm\n\ne\nte\n\nr \nG\n\ne\ns\nc\nh\n\no\ns\ns\nfl\n\nä\nc\nh\n\ne\n\nGeschossflächenreserven gemäss heutiger BZO bei einem\nAusbaugrad von 80 %\n\nHeute realisierte Geschossflächen\n\n1’556’850\n\n290’235\n\n0\n\n200’000\n\n400’000\n\n600’000\n\n800’000\n\n1’000’000\n\n1’200’000\n\n1’400’000\n\n1’600’000\n\n1’800’000\n\n2’000’000\n\nQ\nu\n\na\nd\n\nra\ntm\n\ne\nte\n\nr \nG\n\ne\ns\nc\nh\n\no\ns\ns\nfl\n\nä\nc\nh\n\ne\n\nGeschossflächenreserven gemäss künftiger BZO bei einem Ausbaugrad von 80 %\n\nHeute realisierte Geschossflächen\n\nArt der zusätzli-\n\nchen Reserven \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 119 \n \n\n \n\nserven werden zu ca. 2/3 durch «gewollte» Um- und Aufzonungen verur-\n\nsacht. Rund 1/3 der zusätzlichen Reserven sind der Harmonisierung ge-\n\nschuldet. \n\n \n\nAbbildung 68 Zusätzliche durch BZO-Revision geschaffene Geschossflächenreserven nach Zo-\n\nnenart und nach Typ (Daten: Quartieranalyse Kanton Zürich) \n\n \n\n Abschätzung der Bevölkerungskapazität \n\nGestützt auf die Abschätzung der Geschossflächenreserven kann abge-\n\nschätzt werden, wie gross das Personenfassungsvermögen der Bauzonen, \n\ndie sogenannte Bevölkerungskapazität, ist. Unter Annahme eines durch-\n\nschnittlichen Wohnanteils in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen von \n\n85 % (entspricht ca. heutigem Anteil) und einem Geschossflächenverbrauch \n\nvon 60 m2 beträgt die Bevölkerungskapazität der BZO heute rund 27’000 \n\nPersonen. Das heisst, die heutige BZO könnte noch ca. 2’000 Personen zu-\n\nsätzlich fassen. Mit der BZO-Revision erhöht sich die Bevölkerungskapazität \n\nauf ca. 29’100 Personen. Die Bevölkerungskapazität mit der neuen BZO wird \n\nfolglich um etwa 2’100 Personen erhöht.  \n\n \n\n66’473\n\n79’427\n\n986\n\nKernzonen Wohnzonen Wohn- und Gewerbezonen\n\n54’531\n\n92’354\n\nHarmonisierung Um-/Auf-Abzonung\n\nBevölkerungskapa-\n\nzität von ca. 29'100 \n\nPersonen \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 120 \n\n \n\n \n\nAbbildung 69 Abschätzung der Bevölkerungskapazität der neuen BZO (Daten: Quartieranalyse \n\nKanton Zürich) \n\nDieser Wert korrespondiert mit der Bevölkerungsprognose des Kanton Zü-\n\nrich6. Diese schätzt die Bevölkerung von Wädenswil 2040 auf ca. 29’000 \n\nEinwohner. \n\n7.2 Qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen und Ortsbild-\n\nschutz  \n\nDie BZO-Revision trägt wesentlich dazu bei, dass eine qualitätsvolle Sied-\n\nlungsentwicklung nach innen erfolgt. Sie ermöglicht, dass bestehende Qua-\n\nlitäten gerade bei der Innenentwicklung erhalten werden, und führt Anreize \n\nzur Beseitigung von unbefriedigenden ortsbaulichen Situationen ein. \n\nEin besonderes Augenmerk erhalten die Kernzonen. Insbesondere im Zent-\n\nrum von Wädenswil wird das Ziel verfolgt, Innenentwicklung mit dem Orts-\n\nbildschutz zu vereinen. Für alle drei Ortsteile werden die Vorschriften sowie \n\nder Kernzonenplan grundlegend überprüft und so angepasst, dass beste-\n\nhende, ortsbildprägende Gebäude und Freiflächen erhalten werden können. \n\nVerschiedene, im Kernzonenplan bezeichnete Gebäude und Freiflächen \n\nwerden ergänzt. Dabei werden für das Zentrum von Wädenswil die Festle-\n\ngungen des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler \n\nBedeutung (KOBI) übernommen. Ebenfalls werden die Vorschriften für den \n\nNeu- und Umbau weiterer Gebäude, revidiert (z. B. Reduktion Anzahl Dach-\n\ngeschosse, Gestaltungsvorschriften).  \n\nDaneben wird im Rahmen der BZO-Revision der Erhalt von Grünflächen und \n\ndie Förderung der Biodiversität im Siedlungsgebiet besonders gewichtet. \n\n \n6 Prognoselauf BP2020, Szenario «Trend ZH 2020» (Juli 2020, STAT) \n\n24931\n\n2072\n\n2123\n\n0\n\n5000\n\n10000\n\n15000\n\n20000\n\n25000\n\n30000\n\nB\ne\nv\n\nö\nlk\n\ne\nru\n\nn\ng\n\ns\nk\na\np\n\na\nz\nit\n\nä\nt\n\nZusätzliche Bevölkerungskapazität mit BZO-Revision\n\nRealistische Bevölkerungskapazität mit heutiger BZO\n\nEinwohner im Bestand\n\nQualitäten erhalten \n\nund unbefriedi-\n\ngende Situationen \n\nverbessern \n\nKernzonen \n\nErhalt von Grünflä-\n\nchen und Biodiver-\n\nsität \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 121 \n \n\n \n\nNeben der Ergänzung im Kernzonenplan von weiteren, ortsbildprägenden \n\nGrünflächen, die in ihrem Charakter erhalten bleiben sollen, werden in allen \n\nBauzonen verschiedene neue Vorschriften zum Grünraum eingeführt. Bei-\n\nspielsweise werden eine Grünflächenziffer sowie eine Bestimmung zum öko-\n\nlogischen Ausgleich erlassen. Ebenfalls werden Baumschutzgebiete ausge-\n\nschieden.  \n\nIm Weiteren erzielen verschiedene Anpassungen die Verbesserung von \n\nortsbaulich unbefriedigenden Situationen. Konkret ist es in allen Zonen in \n\nUntergeschossen oder im zweiten Dachgeschoss nicht erlaubt, Wohnungen \n\nzu errichten. Zudem wird das Ausmass von Terrainveränderungen einge-\n\nschränkt. Diese Regelungen wirken sich sowohl auf die Wohn-, als auch auf \n\ndie städtebauliche Qualität auf (Belichtung der Wohnräume, Sicherstellung \n\nvon qualitätsvolle Dach- und Fassadengestaltungen, Gewährleistung der \n\nBeziehung des Erdgeschosses zum Stadtraum, Verhinderung von Abgra-\n\nbungen). \n\nDie neue BZO führt ebenfalls eine Bestimmung ein, gemäss der in Erdge-\n\nschossen, welche den im Ergänzungsplan Erdgeschossnutzungen bezeich-\n\nneten, massgeblichen Strassenräumen und Plätzen zugewandt sind, nur \n\npublikumsorientierte Nutzungen zulässig sind. Damit soll das Zentrum von \n\nWädenswil als solches gestärkt und belebt werden.  \n\n7.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr  \n\nDie BZO-Revision schafft die Grundlage für ein weiteres massvolles Wachs-\n\ntum der Bevölkerung und der Arbeitsplätze in Wädenswil. Das zusätzliche \n\nBevölkerungspotenzial ist gegenüber der heutigen BZO relativ gering (vgl. \n\nKapitel 7.1).  \n\nMit Wachstum ist in der Regel auch eine Zunahme des Verkehrs zu erwar-\n\nten. Die BZO-Revision trägt jedoch wesentlich dazu bei, dass dieses Ver-\n\nkehrswachstum möglichst gering ist bzw. gegenüber dem potenziellen Ver-\n\nkehrswachstum, das durch die heutige BZO ausgelöst werden könnte, redu-\n\nziert wird. Die folgenden Festlegungen machen das möglich: \n\nDie punktuellen Aufzonungen erfolgen an den vom kommunalen Richtplan \n\nvorgegebenen Orten. Die Auswahl dieser Orte erfolgte u.a. aufgrund der ÖV-\n\nErschliessungsgüte. Insbesondere mit der Aufzonung im Zentrum Wädens-\n\nwil oder mit der Öffnung der Industrie- und Gewerbegebiete in der Au werden \n\nan sehr zentraler Lage neue bauliche Möglichkeiten geschaffen. Der von den \n\nzusätzlichen Bewohnerinnen und Bewohnern an diesen Orten ausgelöste \n\nMehrverkehr dürfte aufgrund der guten ÖV-Anbindung und der kurzen Wege \n\nzu Einkaufsmöglichkeiten und zentralen Dienstleistungen wesentlich gerin-\n\nger sein als andernorts.  \n\nDie Sicherung von Nichtwohnanteilen und publikumsorientierten Erdge-\n\nschossnutzungen in den Zentrums- und Mischgebieten trägt dort zu einer \n\nStadt der kurzen Wege bei. Die BZO fördert damit, dass in räumlicher Nähe \n\nsowohl Wohnnutzungen, Arbeitsnutzungen und zentralörtliche Funktionen \n\nrealisiert werden. Das ermöglicht, dass dort wo gewohnt wird auch gearbei-\n\ntet und eingekauft wird. \n\nAufhebung des an-\n\nrechenbaren UG \n\nund Reduktion auf \n\nein anrechenbares \n\nDG. \n\nPublikumsorien-\n\ntierte Erdgeschoss-\n\nnutzungen \n\nMehrverkehr zu er-\n\nwarten \n\nVerkehrszunahme \n\nwird mit BZO ge-\n\nbremst \n\nAbstimmung ÖV \n\nund Aufzonungen \n\nFörderung einer \n\nStadt der kurzen \n\nWege  \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 122 \n\n \n\nIn den Industriegebieten werden Verkaufsflächen eingeschränkt. Damit wird \n\nverhindert, dass in diesen eher peripher gelegenen Gebieten weitere Ver-\n\nkaufs- und insbesondere Einkaufsnutzungen für den täglichen Bedarf reali-\n\nsiert werden, die häufig ein grosses Verkehrsaufkommen nach sich ziehen. \n\nInsbesondere im Gebiet Hintere Rüti wird damit das bestehende Kapazitäts-\n\nproblem auf der Zugerstrasse entschärft. \n\nBei Gestaltungsplänen und bei der Arealüberbauung entstehen grössere \n\nÜberbauungen, die in der Regel entsprechenden Mehrverkehr generieren. \n\nUm diesen Mehrverkehr besser zu steuern und den motorisierten Mehrver-\n\nkehr zu minimieren werden bei solchen Bauvorhaben bzw. Planungen der \n\nNachweis eines nachhaltigen Mobilitätskonzepts verlangt. \n\n7.4 Arbeitsplatz- und Bildungsstandort  \n\nMit Umsetzung der regionalen Mischgebieten werden, verschiedene Indust-\n\nrie- oder Gewerbezonen zu Mischzonen (WG, Z oder K) umgezont und somit \n\nfür Wohnnutzungen geöffnet. In der Industrie- und Gewerbezonen verblei-\n\nben das Gebiet Hintere Rüti und das Gebiet Moosacher, welche regionale \n\nArbeitsplatzgebiete sind, sowie das Gebiet zwischen Seestrasse und Gleis-\n\nanlage in der Au und ein kleiner Bereich der im Gebiet Giessen.  \n\nDie BZO-Revision hat folglich die Reduktion reiner Arbeitszonen zur Folge. \n\nDiese Umzonungen bewirken aber höchstens teilweise eine Abnahme an \n\nFlächen für Arbeitsplätze. Dies liegt daran, dass in verschiedenen umgezon-\n\nten Industriezonen bereits heute Gestaltungspläne gelten, die zu einem ge-\n\nwissen Teil auch Wohnnutzungen ermöglichen. In den umgezonten Gebie-\n\nten wird ein minimaler Nichtwohnanteil festgelegt, der sich am Nichtwohn-\n\nanteil gemäss diesen Gestaltungsplänen orientiert. \n\nDie Umzonungen von reinen Arbeitszonen zu Mischzonen bedeutet, dass in \n\ndiesen Gebieten zukünftig keine stark störenden Betriebe mehr zulässig sein \n\nwerden und dafür auch Wohnnutzungen zulässig sind. Dies führt voraus-\n\nsichtlich zu einer Verschiebung von Arbeitsflächen für das produzierende \n\nGewerbe zugunsten von Arbeitsflächen im Dienstleistungssektor. Dies wi-\n\nderspiegelt jedoch die Tendenz in der Beschäftigtenentwicklung, gemäss \n\nder ein Rückgang der Beschäftigten im 2. Sektor zugunsten vom 3. Sektor \n\nfestgestellt werden kann. \n\nDie grössten Veränderungen erfahren die Gebiete im Zentrum Au, der west-\n\nliche Bereich der IC und GA in der Au, das Gebiet Blattmann an der See-\n\nstrasse sowie und die GA an der Holzmoosrütistrasse (Umzonung in reine \n\nWohnzone). Für die ersten drei gilt ein Nichtwohnanteil von 20 %, die GA an \n\nder Holzmoosrütistrasse wird in eine reine Wohnzone umgezont. Daher er-\n\ngeben sich in Zukunft mehr Möglichkeiten, Wohnungen zu errichten. Auf-\n\ngrund der Boden- und Mietpreise ist entsprechend davon auszugehen, dass \n\neine Reduktion von Arbeitsplätzen in diesen Gebieten erfolgen wird. \n\nMit dem neu eingeführten Ergänzungsplan «Mischnutzungen und Erdge-\n\nschossnutzungen» werden im Zentrum Arbeitsflächen gesichert, was bisher \n\nnicht der Fall war. Damit wird sichergestellt, dass neben Wohnungen tat-\n\nsächlich auch Arbeitsflächen realisiert werden. Mit dieser Stärkung des Zent-\n\nrums von Wädenswil gewinnt es auch an Attraktivität als Arbeitsort.  \n\nVerkaufsflächenbe-\n\nschränkung in In-\n\ndustriegebieten \n\nMobilitätskonzepte  \n\nUmzonung von In-\n\ndustrie- und Ge-\n\nwerbezonen zu \n\nMischzonen \n\nKeine grosse Re-\n\nduktion der Arbeits-\n\nplätze in verschie-\n\ndenen Gebieten, \n\naufgrund von be-\n\nstehenden GP-\n\nBestimmungen \n\nVerlust an Arbeits-\n\nflächen im 2. Sek-\n\ntor zugunsten von \n\nArbeitsflächen im \n\n3. Sektor \n\nReduktion von Ar-\n\nbeitsplätzen in eini-\n\ngen Industrie- und \n\nGewerbezonen \n\nEinführung von mi-\n\nnimale Nichtwohn-\n\nanteile \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 123 \n \n\n \n\nGleichzeitig werden in den Industrie- und Gewerbezonen grössere Ausnüt-\n\nzungsmöglichkeiten gewährt. So erhöht sich die BMZ im Gebiet Hintere Rüti \n\nvon 6.0 m3/m2 auf 8.0 m3/m2 und im Gebiet Moosacher von 2.5 m3/m2 auf 4.0 \n\nm3/m2. Damit soll die Entwicklung des Gewerbes in diesen Gebieten geför-\n\ndert werden. Betriebliche Erweiterungen sollen nicht durch eine zu geringe \n\nBaumasse verhindert werden. Darüber hinaus besteht mit den Verkaufsflä-\n\nchenbeschränkungen ein gewisser Schutz des Gewerbes gegenüber Ver-\n\nkaufsnutzungen, die häufig eine höhere Zahlungsbereitschaft haben als Ge-\n\nwerbe- und Industriebetriebe. \n\nMit der BZO-Revision wird darüber hinaus auch der Bildungsstandort Wä-\n\ndenswil gestärkt, in dem die Flächen für die ZHAW und andere Bildungsein-\n\nrichtungen gesichert werden. Im Falle der ZHAW werden mit der BZO-Revi-\n\nsion langfristige Reserven für die Entwicklung der ZHAW auf dem Campus \n\nGrüental ermöglich. \n\n7.5 Umwelt  \n\n Boden und Fruchtfolgeflächen \n\nDie Siedlungsentwicklung von Wädenswil erfolgt in den bestehenden Bauzo-\n\nnen. Es werden mit der BZO-Revision keine Einzonungen vorgenommen. \n\nMit der Auszonung der Gewerbezone in Hütten kann zudem ein heute land-\n\nwirtschaftlich genutztes Gebiet weiterhin als solches genutzt werden. Mit der \n\nBZO-Revision werden entsprechend keine Fruchtfolgeflächen (FFF) bean-\n\nsprucht. Die Einführung einer Grünflächenziffer und die Aufzonungen in aus-\n\ngewählten Gebieten stellen zudem sicher, dass auch in den bestehenden \n\nBauzonen Grünflächen erhalten bleiben. Sie tragen wesentlich zur haushäl-\n\nterischen Bodennutzung bei. \n\n Lärm \n\nDie am stärksten von Lärm belasteten Gebiete in Wädenswil sind die Korri-\n\ndore entlang der Hauptverkehrsachsen, namentlich die Autobahn, die Zuge-\n\nrstrasse, die Seestrasse und die Schönenbergstrasse. Die BZO-Revision hat \n\nkeine wesentlichen Auswirkungen auf die Lärmverursachung. Die Aufzonun-\n\ngen in heute bereits von Lärm belasteten Gebieten erfordert im Rahmen der \n\nBaubewilligungsverfahren allerdings vertiefte Abklärungen in Bezug auf den \n\nLärm. Das Bundesgericht hat diesbezüglich jüngst festgehalten, dass hohe \n\nAnforderungen bestehen an die Untersuchung der Lärmproblematik und die \n\nMinimierung der Lärmbelastung in Planungs- und Baubewilligungsprozes-\n\nsen (vgl. Bundesgerichtsentscheid 1C_275/2020 vom 6. Dezember 2021). \n\nDie mit der BZO-Revision festgelegten minimalen Nichtwohnanteile im Zent-\n\nrum vermeidet, dass der Umfang an lärmbelasteten Wohnnutzungen über-\n\nmässig zunimmt. Bei der Festlegung der Anteile spielten die Überlegungen \n\nzum Lärm eine wichtige Rolle.  \n\nAuch im Rahmen der Testplanung Au wurden vertiefte Abklärungen zum \n\nLärm vorgenommen. Es besteht eine Lärmuntersuchung, welche durchder \n\nTestplanung durch Grolimund + Partner AG eine durchgeführt. Eine detail-\n\nlierte Beschreibung eines möglichen Bebauungskonzept ist in der Lärmun-\n\ntersuchung erläutert. Die Testplanungsergebnisse wurden in Kenntnis dieser \n\nLärmuntersuchung entwickelt. Gestützt darauf wurde in jenen Bereichen, in \n\ndenen die Lärmbelastung am höchsten ist, auf substanzielle Wohnanteile \n\nAufzonungen in In-\n\ndustriezonen \n\nStärkung des Bil-\n\ndungsstandorts \n\nkeine Beanspru-\n\nchung von FFF \n\nMinimierung Lärm-\n\nbelastung durch \n\nFestlegung von \n\nNichtwohnanteilen \n\nAbklärung im Rah-\n\nmen Testplanung \n\nAu \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 124 \n\n \n\nverzichtet. Namentlich ist im Bereich direkt südlich angrenzend an die Gü-\n\nterumschlaganlage ein Nichtwohnanteil von mindestens 80 % vorgesehen. \n\nIm Rahmen der Gestaltungspläne Landschaftsfenster Au sowie Bahnhof Au \n\nmuss ein adäquater Lärmschutz sichergestellt werden.  \n\n Störfall  \n\nGebiete mit sehr hoher und hoher baulicher Dichte sind so zu entwickeln, \n\ndass die Störfallvorsorge sichergestellt ist. Bei planerischen Vorhaben – ins-\n\nbesondere bei Ein- und Aufzonungen – innerhalb der Konsultationsbereiche \n\ndieser Anlagen, ist in Zusammenarbeit mit der kantonalen Fachstelle Stör-\n\nfall-vorsorge nachzuweisen, dass durch die Planung das Störfallrisiko trag-\n\nbar bleibt. Die folgenden Um- oder Aufzonungen gemäss der BZO-Revision \n\nbefinden sich innerhalb eines Konsultationsbereichs: \n\n— Au, Unterort: Alte Landstrasse und Seestrasse (vgl. Kapitel 4.2.1) \n\n— Aufzonung Kernzone Zentrum (vgl. Kapitel 4.2.1) \n\n— Um- und Aufzonungen im Zusammenhang mit der Testplanung Au (vgl. \n\nKapitel 4.2.3) \n\nIm Rahmen der Vorprüfung wies der Kanton darauf hin, dass für die obigen \n\nGebiete im Konsultationsbereich der Eisenbahnstrecke 720 ZH Langstrasse \n\n– Thalwil – Ziegelbrücke das zukünftige Personenaufkommen im Konsultati-\n\nonsbereich der Bahn abzuschätzen ist. Liegt das zukünftige Personenauf-\n\nkommen im Konsultationsbereich über einer Dichte von 100 Personen pro \n\nHektare, sind für die betroffenen Gebiete die zukünftigen Störfallrisiken der \n\nBahn in einer Risikoabschätzung zu ermitteln. \n\nDie Abklärung der Personendichte wurde in Rücksprache mit der Fachstelle \n\nfür Störfallvorsorge (Telefonat vom 17. Februar 2023) gemäss der Methodik \n\nder Planungshilfe des Bundes vorgenommen7. Dabei wurde ein sogenann-\n\ntes dynamisches Konsultationsbereichsraster verwendet. Dieses Raster \n\nwird mittels quadratisch gewählten Zellen (sogenannte Scanner-Zellen) auf-\n\ngebaut. In jeder Scanner-Zelle wurde geprüft, ob die Personendichte ge-\n\nstützt auf Annahmen zur Dichte künftig erreicht wird. \n\nDie Untersuchung ergab, dass in sämtlichen Scanner-Zellen eine mittlere \n\nPersonendichte von weniger als 100 Personen pro Hektare zu erwarten ist8. \n\nDie detaillierten Berechnungen sind in Anhang A7 zu finden. Die geringe \n\nPersonendichte in den untersuchten Bereichen stammt daher, dass der stör-\n\nfallrelevante Bereich in der Regel nur einseitig bebaut ist. Die Risikorelevanz \n\nder Auf- und Umzonungen ist entsprechend nicht gegeben und es sind keine \n\nergänzenden Untersuchungen nötig.  \n\n \n7  Methode für die Beurteilung der Risikorelevanz. Anhang 2, Planungshilfe Koordination Raum-\n\nplanung und Störfallvorsorge, UVEK, 2022 \n\n8  Unter Annahme der maximalen Personendichten, ist die Personendichte von 100 Personen pro \n\nHektare in zwei Scanner-Zellen geringfügig überschritten. Unter Annahme eines mittleren \n\nWerts liegt die Personendichte aber unter 100 Personen. \n\nEinzelne Um- und \n\nAufzonungen in \n\nKonsultationsberei-\n\nchen \n\nHinweis Kanton im \n\nRahmen Vorprü-\n\nfung \n\nAbklärung Risikore-\n\nlevanz \n\nPersonendichte \n\nnicht überschritten \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 125 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 70 Ausschnitt Chemierisiko-Kataster im Zentrum Wädenswil. Der Bereich ist nur ein-\n\nseitig bebaut. Entsprechend ergeben sich tiefe Personendichten. \n\n Naturgefahren \n\nEinige Auf- und Umzonungen liegen in hochwassergefährdeten Gebieten. In \n\ndiesen Gebieten bestehen geringe und mittlere Gefährdungen durch Hoch-\n\nwasser (gelbe und blaue Bereiche gemäss Gefahrenkarte BDV Nr. 277 vom \n\n2. Mai 2019). Weitere Gebiete befinden sich in Bereichen mit einer Gefähr-\n\ndung durch Massenbewegungen. Gemäss kantonalem Richtplan müssen \n\ndie Gemeinden bei planungs- und baurechtlichen Entscheiden die Gefähr-\n\ndungen durch Hochwasser berücksichtigen. Zudem ist festgelegt, dass im \n\nBericht nach Art. 47 RPV darzulegen ist, wie mit den Bestimmungen der \n\nBau- und Zonenordnung möglichen Gefahren Rechnung getragen wird. \n\nNachfolgend werden die einzelnen Gebiete aufgelistet und dargelegt, wie \n\nmit den Naturgefahren umgegangen wird. \n\n \n\nGebiet Ausschnitt Gefahrenkarte Umgang \n\nBahnhof \n\nAu \n\n \n\nDie betroffenen Flächen mit mitt-\n\nlerer Gefährdung sind punktueller \n\nArt. Sie befinden sich teilweise in-\n\nnerhalb von Gebieten mit Gestal-\n\ntungsplanpflicht. Im Rahmen der \n\nAusarbeitung des Gestaltungs-\n\nplans ist ggf. aufzuzeigen, wie auf \n\ndie Gefährdung reagiert werden \n\nkann. Eine Ergänzung in den Ge-\n\nstaltungsplanpflichten wird dage-\n\ngen als nicht notwendig erachtet. \n\nDie Umzonung der IC zu einer \n\nWG5 mit Nichtwohnanteil von \n\nmind. 80 % orientiert sich an der \n\nheute zulässigen Dichte. Entspre-\n\nchend ist dort keine substanzielle \n\nErhöhung des Risikos zu erwar-\n\nten.  \n\nUmgang mit Natur-\n\ngefahren \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 126 \n\n \n\nGiessen \n\n \n\nIm Gebiet Giessen wird im Be-\n\nreich einer mittleren Gefährdung \n\nfür Hochwasser eine Umzonung \n\nvon der IA in die WG3B vorge-\n\nnommen. Das Gebiet wird aber \n\nvon einem rechtskräftigen GP \n\nüberlagert. Die neue Zonierung \n\nder WG3B bildet die gemäss GP \n\nzulässigen baulichen Möglichkei-\n\nten ab. Es findet entsprechend \n\nkeine Erhöhung des Risikos statt.  \n\nDie wasserbaulichen Massnah-\n\nmen am Reidbach werden die Si-\n\ntuation zudem verbessern. \n\nEinsied-\n\nlerstrasse \n\n \n\nIm Gebiet Einsiedlerstrasse wird \n\nim Bereich einer mittleren Gefähr-\n\ndung für Hochwasser eine Umzo-\n\nnung von der IA in die WG3B vor-\n\ngenommen. Das Gebiet wird aber \n\nvon einem rechtskräftigen GP \n\nüberlagert. Die neue Zonierung \n\nder WG3B bildet die gemäss GP \n\nzulässigen baulichen Möglichkei-\n\nten ab. Es findet entsprechend \n\nkeine Erhöhung des Risikos statt \n\nTabelle 5: Umgang mit Bereichen mit mittlerer Gefährdung gemäss Naturgefahrenkarte \n\n(Quelle Abbildungen: www.maps.zh.ch) \n\nNeben den oben aufgeführten Bereichen bestehen einzelne Gebiete mit pla-\n\nnerischen Anpassungen, die eine geringe Gefährdung aufweisen oder eine \n\nräumlich sehr begrenzte mittlere Gefährdung aufweisen (z. B. mittlere Ge-\n\nfährdung entlang von Strassen sowie der unmittelbar angrenzenden Berei-\n\nche). Teilweise befinden sich die Gebiete gerade am Rand der Gebiete mit \n\nmittlerer Gefährdung (z. B. Steinacherstrasse). In diesen Gebieten ist im \n\nRahmen des Baubewilligungsverfahrens ggf. aufzuzeigen, wie Gebäude ge-\n\ngen das Risiko mit baulichen Massnahmen geschützt werden.  \n\nGeringe Gefähr-\n\ndung oder punktu-\n\nelle mittlere Ge-\n\nfährdung \n\nhttp://www.maps.zh.ch/\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 127 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 71 Ausschnitt Gefahrenkarte gemäss maps.zh.ch im Zentrum von Wädenswil: geringe \n\nGefährung oder höchstens punktuelle mittlere Gefährdung. \n\n Entwässerung \n\nDie generellen Entwässerungspläne von Schönenberg und Hütten werden \n\naktuell angepasst. Im Rahmen dieser Überarbeitung wird die BZO-Revision \n\nberücksichtigt. Aufgrund der moderaten Kapazitätserhöhung der Bauzonen \n\n(vgl. Kapitel 7.1) erkennt die Stadt Wädenswil derzeit keinen Anpassungs-\n\nbedarf an den generellen Entwässerungsplänen, auch nicht in Wädenswil. \n\n7.6 Mehrwertausgleich  \n\nPlanungsmassnahmen wie Ein-, Auf- oder Umzonungen können für Grund-\n\nstückseigentümer erhebliche Mehrwerte bewirken. Unter Mehrwert wird die \n\nDifferenz zwischen dem Wert eines Grundstücks vor und nach der Planungs-\n\nmassnahme verstanden. Der Grund für die Erhöhung des Grundstückswert \n\nist, dass mit Ein-, Auf- oder Umzonungen die Nutzungsmöglichkeiten – und \n\ndamit die erzielbaren Erträge – des Grundstücks verbessert werden. \n\nDie so ausgelösten Mehrwerte bzw. Planungsvorteile entstehen einzig auf-\n\ngrund von staatlichem Handeln. Gleichzeitig ziehen die Planungsmassnah-\n\nmen in der Regel Kosten für Erschliessung und andere öffentliche Infrastruk-\n\nturen nach sich, die regelmässig von der öffentlichen Hand bezahlt werden. \n\nAnfangs 2021 traten das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und \n\ndie Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) in Kraft. Sie regeln den Ausgleich \n\nvon Planungsvor- und Nachteilen mittels der Mehrwertabgabe. Mit der Mehr-\n\nwertabgabe wird ein Teil des durch Ein-, Auf- oder Umzonung entstandenen \n\nMehrwerts abgeschöpft. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer \n\nbeteiligen sich so an den Kosten, die durch die Planungsmassnahmen für \n\ndie öffentliche Hand entstehen. Für die Verwendung der Erlöse aus der \n\nMehrwertabgabe werden zweckgebundene Fonds eingerichtet. \n\n \n\nRegelung von Pla-\n\nnungsvor- und \n\nNachteilen \n\nPlanungsmassnah-\n\nmen können \n\nGrundstückswert \n\nerhöhen \n\nBeteiligung der \n\nGrundeigentümer \n\nan den Kosten \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 128 \n\n \n\n7.6.1 Kantonale Mehrwertausgleichsprognose \n\nDie kantonale Mehrwertabgabe wird nur auf Einzonungen und Umzonungen \n\nvon Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen erhoben. Der Abgabesatz – \n\nalso der Anteil des Grundstückmehrwerts, der abgeschöpft wird – beträgt 20 \n\n%. Von der Abgabe befreit, sind Mehrwerte unter Fr. 30’000. Der Erlös, der \n\ndurch die Mehrwertabgabe entsteht, wird einem kantonalen Mehrwertaus-\n\ngleichsfonds zugewiesen. Die Mittel im kantonalen Fonds können z. B. für \n\nEntschädigungen für Auszonungen verwendet werden. Über die Verwen-\n\ndung der Mittel entscheidet der Kanton nach Massgabe der gesetzlichen \n\nVorgaben. Die kantonale Abgabe auf Einzonungen gilt unabhängig davon, \n\nob die Stadt Wädenswil eine kommunale Abgabe einführt. \n\nMit der Gesamtrevision der BZO werden Umzonungen von Zonen für öffent-\n\nliche Bauten und Anlagen. Allerdings sind keine Grundstücke von einer kan-\n\ntonalen Mehrwertabgabe betroffen. Die von den Umzonungen betroffenen \n\nGrundstücken sind von der Abgabe befreit. \n\n7.6.2 Kommunale Mehrwertausgleichsprognose \n\nDie kommunale Mehrwertabgabe kann auf Aufzonungen und Umzonungen, \n\ndie nicht die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen betreffen, erhoben \n\nwerden, sofern die Gemeinden dies in ihrer BZO regeln. Die Stadt Wädens-\n\nwil hat mit der Teilrevision der BZO zum kommunalen Mehrwertausgleich \n\n(am 12. Juli 2021 festgesetzt) die planungsrechtliche Grundlage für den \n\nkommunalen Ausgleich von planungsbedingten Mehrwerten geschaffen. Es \n\nwurde ein Abgabesatz von 30 % und eine Freifläche gemäss §19 des kan-\n\ntonalen Mehrwertausgleichsgesetz von 2’000 m2 festgelegt.  \n\nDer Erlös, der für die Stadt durch die Mehrwertabgabe entsteht, wird einem \n\nkommunalen Mehrwertausgleichsfonds zugewiesen. Die Mittel im kommu-\n\nnalen Fonds können für kommunale Planungsmassnahmen gemäss Art. 3 \n\nAbs. 3 RPG verwendet werden. Über die Verwendung der Mittel entscheidet \n\ndie Stadt nach Massgabe der gesetzlichen Vorgaben und der Bestimmungen \n\ndes erarbeiteten Fondsreglements. \n\nIm Rahmen der Gesamtrevision der BZO werden die Bestimmungen zum \n\nMehrwertausgleich in die neue BZO integriert. Mit der BZO werden mehr-\n\nwertabgabepflichtige Planungsmassnahmen vorgenommen (verschiedene \n\nUm- und Aufzonungen). Der voraussichtliche Mehrwert von allen Grundstü-\n\ncken, die zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage von einer Mehrwertabgabe \n\nbetroffen sind, beträgt: Fr. 174’340’470.- \n\nDen Eigentümern betroffener Grundstücke von einer für den Mehrwertaus-\n\ngleich relevanten (vorgesehenen) Planungsmassnahme wurde das Ergebnis \n\nder Einzel-Mehrwertprognose gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage mit-\n\ngeteilt (§ 11 Abs. 4 MAV). Dadurch konnten sie sich während der Auflagefrist \n\nzu dieser Prognose äussern (§ 11 Abs. 5 MAV).  \n\n  \n\nKantonale Abgabe \n\nKantonale Mehr-\n\nwertausgleichs-\n\nprognose \n\nKommunale Ab-\n\ngabe gemäss Teil-\n\nrevision der BZO \n\nKommunaler Mehr-\n\nwertausgleichfonds \n\nKommunale Mehr-\n\nwertausgleichs-\n\nprognose \n\nMitteilung an den \n\nbetroffenen Grund-\n\neigentümer \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 129 \n \n\n \n\n \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 130 \n\n \n\nA1 Übersicht Harmonisierung der Zonen \n\n\n\nK3\n\n3 VG\n1 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\n\nKB\nAZ im Gebiet Oberort 120% (AZ PBG 90%)\n3 VG\n2 DG\n1 UG\n\nKI Schönenberg\n\n3 VG\n2 DG\n0 UG \n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\n06.03.2022, S. 1 von 2\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\n \n\n7.5 m \n\n5 m \n\n \n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares UG \n\nDG\nnicht anr.\n\n K2\n\n2 VG\n1 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\n\n K Hütten \n \n2 VG\n1 DG\n0 UG \n\nKII Schönenberg, AZ ca. 40% \n(AZ PBG ca. 40%)\n2 VG\n2 DG\n0 UG\n\nGrenzabstand: 5 m \nGebäudelänge: 22 m\nGebäudebreite: 12.5 m \nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m \nGebäudelänge: 25 m\nGebäudebreite: -\nFreiflächenziffer: - \n\nKC, AZ 75% (AZ PBG 50%) \n \n2 VG\n2 DG\n1 UG\nGrenzabstand: 5 m \nGebäudelänge: -\nGebäudebreite: -\nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 5 m \nGebäudelänge: - \nGebäudebreite: -\nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m \nGebäudelänge: 25 m \nGebäudebreite: -\nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 3.5 m\nGebäudelänge: -\nGebäudebreite: -\nGrünflächenziffer: 20%\n\nGrenzabstand: 3.5 m\nGebäudelänge: -\nGebäudebreite: -\nGrünflächenziffer: 20%\n\nZonensystematik Kernzonen \n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\n7.5 m \n\n7 m \nanrechenbares DG\n\nnicht anrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nDG\nanr.\n\n7.5 m \n\n7 m \nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nanr.\n\n \n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n(ohne Wohnnutzung)\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\n7.5 m \n\n 13 m(5.5 m) \n\n10.5 m \n\n 16 m\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\n(5.5 m) \n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nanrechenbares UG \n(ohne Wohnnutzung) \n\nanrechenbares DG\n\nDG\nnicht anr.\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n10.5 m \n\n7 m \n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nVG\n\nanrechenbares DG\n\nDG\nanr.\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe 11 m \n\n7 m \nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nDG\nanr.\n\nVG\n\nHinweis zu den Angaben zur Ausnüt-\nzungsziffer (AZ)\nIm anrechenbaren Untergeschoss sind \ngemäss Planungs- und Baugesetz des Kt. \nZürich (PBG) Wohnnutzungen möglich, die \nnicht zur AZ gerechnet werden. In Klam-\nmern wird die AZ gemäss PBG, d.h. ohne \nanr. UG angegeben. Um die tatsächlichen \nAusnützungsmöglichkeiten der einzelnen\nZonen vergleichen zu können, wurde die \neffektive Ausnützungsziffer berechnet. In \nZonen, in denen ein anr. UG zulässig ist, \nwurde die max. mögliche Ausnützung eines \nanr. UG zur AZ dazugezählt. Die Baumas-\nsenziffern in Schönenberg wurden in die AZ \numgerechnet. Für die miesten Kernzonen \nlegt jedoch die BZO keine max. Ausnüt-\nzungsziffer fest.\n\n\n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\nKA\n4 VG\n2 DG\n1 UG\n\nK4\n4 VG\n1 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\n\nK5\n5 VG\n1 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\n\nGrenzabstand: 3.5 m\nGebäudelänge: -\nGebäudebreite: -\nGrünflächenziffer: 20 %\n\nZonensystematik Kernzonen\n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\nGrenzabstand: 6 m \nGebäudelänge: -\nGebäudebreite: -\nFreilächenziffer: -\n\n06.03.2022, S. 2 von 2            \n\n \n\n13.5 m \n\n7 m \n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nanr.\n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nDG\nanr.\n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n(ohne Wohnnutzung)\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\n13.5 m \n\n 19 mmax. giebelseitige\nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige\nFassadenhöhe\n\n(5.5 m) \n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n(ohne Wohnnutzung)\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\n16.5 m \n\n 22 mmax. giebelseitige\nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige\nFassadenhöhe\n\n(5.5 m) \n\nGrenzabstand: 3.5 m \nGebäudelänge: -\nGebäudebreite: -\nGrünflächenziffer: 20 % \n\n\n\nHinweis zu den Angaben zur Ausnüt-\nzungsziffer (AZ)\nIm anrechenbaren Untergeschoss sind \ngemäss Planungs- und Baugesetz des Kt. \nZürich (PBG) Wohnnutzungen möglich, die \nnicht zur AZ gerechnet werden. In Klam-\nmern wird die AZ gemäss PBG, d.h. ohne \nanr. UG angegeben. Um die tatsächlichen \nAusnützungsmöglichkeiten der einzelnen\nZonen vergleichen zu können, wurde die \neffektive Ausnützungsziffer berechnet. In \nZonen, in denen ein anr. UG zulässig ist, \nwurde die max. mögliche Ausnützung eines \nanr. UG zur AZ dazugezählt. Die Überbau-\nungsziffern in Hütten und die Baumassen-\nziffern in Schönenberg wurden in die AZ \numgerechnet. \n\n06.03.2023, S. 1 von 3\n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\n W1A Hütten, AZ ca. 32%\n(AZ PBG 16%)\n1 VG\n1 DG\n1 UG\n\nGrenzabstand: 5 m\n\n W1B Hütten, AZ ca. 32% \n(AZ PBG 16%)\n1 VG\n1 DG\n1 UG\n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\n W2A Schönenberg, AZ ca. 23%\n(AZ PBG ca. 23%)\n2 VG\n1 DG\n0 UG\n\n W2C Hütten, AZ ca. 32% \n(AZ PBG ca. 32%)\n2 VG\n1 DG\n0 UG\n\n W2 30% Wädenswil, AZ 30% \n(AZ PBG 30%)\n2 VG\n2 DG\n0 UG \n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\n7 m  \n\n7.5 m  \n\n7 m  \n\n5 m  \n\n7 m  \n\n4.5 m  \n\n7 m  \n\n7.5 m  \n\n5.5 m  \n\n7.5 m  \n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nanr.\n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\n \n\n 11.5 m \n\n6 m \n\n45°\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n(5.5 m)  \n\nGebäudelänge: 15 m\nFreiflächenziffer: 30 %\n\nGrenzabstand: 8 m\nGebäudelänge: 15 m\nFreiflächenziffer: 40 %\n\nGrenzabstand: 5 m / 10 m\nGebäudelänge: 20 m\nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: 20 m\nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m\nGebäudelänge: 30 m\nFreiflächenziffer: - \n\nGrenzabstand: 4 m\nGebäudelänge: Wädenswil 30 m, Schönenberg und Hütten 20m\nGrünflächenziffer: 60 %\n\nZonensystematik Wohnzonen \n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\nW2 30%, AZ 30% \n2 VG\n1 DG\n0 UG \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n \n\n7.5 m \n\n7 m \nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nanr.\n\nW2B Schönenberg, AZ ca. 34%\n(AZ PBG ca. 23%)\n2 VG\n2 DG\n1 UG \nGrenzabstand: 5 m / 10 m\nGebäudelänge: 24 m\nFreiflächenziffer: - \n\n45°\n\n9 m \n\n 14.5 m\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\n(5.5 m)  \n\n W3A 35%, AZ 35% (AZ PBG 35%)\n3 VG\n1 DG\n0 UG\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: Schönenberg 25 m\nGrünflächenziffer: 60%\n\n\n\nHinweis zu den Angaben zur Ausnüt-\nzungsziffer (AZ)\nIm anrechenbaren Untergeschoss sind \ngemäss Planungs- und Baugesetz des Kt. \nZürich (PBG) Wohnnutzungen möglich, die \nnicht zur AZ gerechnet werden. In Klam-\nmern wird die AZ gemäss PBG, d.h. ohne \nanr. UG angegeben. Um die tatsächlichen \nAusnützungsmöglichkeiten der einzelnen\nZonen vergleichen zu können, wurde die \neffektive Ausnützungsziffer berechnet. In \nZonen, in denen ein anr. UG zulässig ist, \nwurde die max. mögliche Ausnützung eines \nanr. UG zur AZ dazugezählt. Die Überbau-\nungsziffern in Hütten und die Baumassen-\nziffern in Schönenberg wurden in die AZ \numgerechnet. \n\nW3C 60%, AZ 60% (AZ PBG 60%)\n3 VG\n1 DG\n0 UG\n\nW3C 60%, AZ 60% (AZ PBG 60%)\n3 VG\n1 DG\n0 UG\n\nW2 40% Wädenswil, AZ ca. 50%\n(AZ PBG ca. 40%)\n2 VG\n2 DG\n1 UG\n\n45°\n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\nW2A Hütten, AZ ca. 67%\n(AZ PBG ca. 45%)\n2 VG\n1 DG\n1 UG \n\n7.5 m \n\n7 m \n\nW2B Hütten, AZ ca. 60%\n(AZ PBG ca. 40%)\n2 VG\n1 DG\n1 UG \n\n5.5 m \n\n7.5 m \n\n7 m \n\n7.5 m \n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nnicht anr.\n\n 14.5 m \n\n9 m 9 m \n\n 14.5 m\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\n06.03.2023, S. 2 von 3\n\n45°\n\n45°\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nUG (ersetztes VG)\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n(5.5 m)  (5.5 m)  \n\n45°\n\n 14.5 m \n\n9 m 9 m \n\n 14.5 m\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\n45°\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nUG (ersetztes VG)\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n(5.5 m)  (5.5 m)  \n\n7.5 m \n\n7 m \n\n \n\nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nanr.\n\n W3B 45%, AZ 45% (AZ PBG 45%)\n3 VG\n1 DG\n0 UG\n\nW3B45%, AZ 45% (AZ PBG 45%)\n3 VG\n1 DG\n0 UG\n\n  W2 40% Wädenswil*, AZ ca. 50%\n(AZ PBG ca. 40%)\n2 VG\n2 DG\n1 UG \n\n5.5 m \n\n7.5 m \n\n45°\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n* Die W2 40 wird in der \nRegel zu einer W3C. \nAusgewählte Gebiete, \nfür die der kommunale \nRichtplan eine niedrige \nDichte vorsieht, werden \njedoch zur  W3B.\n\nGebäudelänge: 25 m\nGrenzabstand: 6 m\n\nFreiflächenziffer: 25 %\n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: 20 m\nFreiflächenziffer: 30 %\n\nW2C Schönenberg, AZ ca. 45%\n(AZ PBG ca. 31%)\n2 VG\n2 DG\n1 UG\nGrenzabstand: 5 m / 10 m\nGebäudelänge: 24 m\nFreiflächenziffer: -\n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m\nGebäudelänge: 30 m\nFreiflächenziffer: -\n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m\nGebäudelänge: 30 m\nFreiflächenziffer: -\n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: Wädenswil 40 m\nGrünflächenziffer: 60 %\n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: Schönenberg 25 m\nGrünflächenziffer: 60%\n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: Hütten 25 m\nGrünflächenziffer: 60 %\n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: Wädenswil 40 m\nGrünflächenziffer: 60 %\n\nZonensystematik Wohnzonen \n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\n\n\nHinweis zu den Angaben zur Ausnüt-\nzungsziffer (AZ)\nIm anrechenbaren Untergeschoss sind \ngemäss Planungs- und Baugesetz des Kt. \nZürich (PBG) Wohnnutzungen möglich, die \nnicht zur AZ gerechnet werden. In Klam-\nmern wird die AZ gemäss PBG, d.h. ohne \nanr. UG angegeben. Um die tatsächlichen \nAusnützungsmöglichkeiten der einzelnen\nZonen vergleichen zu können, wurde die \neffektive Ausnützungsziffer berechnet. In \nZonen, in denen ein anr. UG zulässig ist, \nwurde die max. mögliche Ausnützung eines \nanr. UG zur AZ dazugezählt. Die Überbau-\nungsziffern in Hütten und die Baumassen-\nziffern in Schönenberg wurden in die AZ \numgerechnet. \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\n10.5 m \n\n6.5 m \n\n13.5 m \n\n6.5 m \n\nW4 70%, AZ 87% (AZ PBG 70%)\n4 VG\n2 DG\n1 UG\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nW3 55%, AZ 73% (AZ PBG 55%)\n3 VG\n2 DG\n1 UG\n\n12 m \n\n 17.5 m \n\nW4 70%, AZ 70 % (AZ PBG 70%)\n4 VG\n1 DG\n0 UG\n\n15 m  \n\n 20.5 m \n\nW5 85%, AZ 85% (AZ PBG 85%)\n5 VG\n1 DG\n0 UG\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nUG (ersetztes VG)\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nGrenzabstand: 6 m / 12 m\n\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: 50 m\nGrünflächenziffer: 40 %\n\nGrenzabstand: 5 m\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\nZonensystematik Wohnzonen \n\n45°\n\n45°\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nUG (ersetztes VG)\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n45°\n\n45°\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n(5.5 m)  \n\n(5.5 m)  \n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\nGebäudelänge: 50 m\nFreiflächenziffer: -\n\nGebäudelänge: 60 m\nGrünflächenziffer: 40 %\n\nGrenzabstand: 5 m / 10 m\nGebäudelänge: 40 m\nFreilächenziffer: -\n\n06.03.2023, S. 3 von 3             \n\n\n\nHinweis zu den Angaben zur Ausnüt-\nzungsziffer (AZ)\nIm anrechenbaren Untergeschoss sind \ngemäss Planungs- und Baugesetz des Kt. \nZürich (PBG) Wohnnutzungen möglich, die \nnicht zur AZ gerechnet werden. In Klam-\nmern wird die AZ gemäss PBG, d.h. ohne \nanr. UG angegeben. Um die tatsächlichen \nAusnützungsmöglichkeiten der einzelnen\nZonen vergleichen zu können, wurde die \neffektive Ausnützungsziffer berechnet. In \nZonen, in denen ein anr. UG zulässig ist, \nwurde die max. mögliche Ausnützung eines \nanr. UG zur AZ dazugezählt. Die Baumas-\nsenziffern in Schönenberg wurden in die AZ \numgerechnet. \n\nWG3 55% Wädenswil, AZ 73% (AZ PBG 55%)\nGewerbebonus + 15% AZ\n \n\n3 VG\n2 DG\n1 UG\n\n10.5 m \n\n 16 m\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nmax. giebelseitige\nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige\nFassadenhöhe\n\n(5.5 m) \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\n WG2 Schönenberg, AZ ca. 46%\n(AZ PBG ca. 31%)\nGewerbebonus + ca. 8% AZ\n \n\n2 VG\n2 DG\n1 UG\n\n7.5 m \n\n7 m \nanrechenbares DG\n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nDG\nanr.\n\n \n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\nWG3B Schönenberg AZ ca.  47%, \n(AZ PBG ca. 47%)\n \n\n3 VG\n2 DG\n0 UG\n\n \n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\n45°\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nanrechenbares UG \n(ohne Wohnnutzung) \n\n11 m \n\n7 m \n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nDG\nanr.\n\nVG\n\n \n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe\n\n11 m \n\n7 m \n\nanrechenbares DG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nDG\nanr.\n\nVG\n\nWG3A Schönenberg AZ ca. 40%,\n(AZ PBG ca. 40%)\nGewerbebonus + ca. 8% AZ\n \n\n3 VG\n2 DG\n0 UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares \nUG\n\n10.5 m \n\n6.5 m \n\nanrechenbares UG\n\nVG\n\nVG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nVG\n\n45°\n\nAttika\n\nZonensystematik Wohn- und Gewerbezonen \n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\n06.03.2023, S. 1 von 2             \n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m\nGebäudelänge: 24 m\nFreilächenziffer: -\n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m\nGebäudelänge: 30 m\nFreilächenziffer: -\n\nGrenzabstand: 4 m / 8 m\nGebäudelänge: 30 m\nFreilächenziffer: -\n\nGrenzabstand: 5 m / 10 m\nGebäudelänge: 40 m\nFreilächenziffer: -\n\nWG3B 70%, AZ 93% (AZ PBG 70%)\n \n\n3 VG\n0 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\nGrenzabstand: 5 m \nGebäudelänge: 40 m\nGrünflächenziffer: 40 % \n(bzw. 15% bei Nichtwohnanteil ≥ 80 %)\n\n10.5 m \n\n 16 m\n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nmax. giebelseitige\nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige\nFassadenhöhe\n\n(5.5 m) \nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\n45°\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nanrechenbares UG \n(ohne Wohnnutzung) \n\nWG3A 45%, AZ 60% (AZ PBG 70%)\n \n\n3 VG\n0 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\nGrenzabstand: 5 m \nGebäudelänge: 40 m\nGrünflächenziffer: 40 % \n(bzw. 15% bei Nichtwohnanteil ≥ 80 %)\n\n\n\nHinweis zu den Angaben zur Ausnüt-\nzungsziffer (AZ)\nIm anrechenbaren Untergeschoss sind \ngemäss Planungs- und Baugesetz des Kt. \nZürich (PBG) Wohnnutzungen möglich, die \nnicht zur AZ gerechnet werden. In Klam-\nmern wird die AZ gemäss PBG, d.h. ohne \nanr. UG angegeben. Um die tatsächlichen \nAusnützungsmöglichkeiten der einzelnen\nZonen vergleichen zu können, wurde die \neffektive Ausnützungsziffer berechnet. In \nZonen, in denen ein anr. UG zulässig ist, \nwurde die max. mögliche Ausnützung eines \nanr. UG zur AZ dazugezählt. Die Überbau-\nungsziffern in Hütten und die Baumassen-\nziffern in Schönenberg wurden in die AZ \numgerechnet. \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe 16.5 m \n\n6.5 m \n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\n13.5 m \n\n 19 m \n\n16.5 m \n\n 22m \nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nmax. giebelseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. traufseitige \nFassadenhöhe\n\nmax. giebelseitige\nFassadenhöhe \n\nmax. traufseitige\nFassadenhöhe \n\n06.03.2023, S. 2 von 2\n\n45°\n\n45°\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\nVG\n\n45°\n\n(5.5 m) \n\n(5.5 m) \n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nanrechenbares UG \n(ohne Wohnnutzung) \n\nnicht anrechenbares\nUG \n\nanrechenbares UG \n(ohne Wohnnutzung) \n\nMax. Firsthöhe\n\nmax. Gebäudehöhe 13.5 m \n\n6.5 m \n\nVG\n\nVG\n\nAttika\n\nVG\n\nVG\n\nanrechenbares UG\n\nnicht anrechenbares\nUG \n\n45°\n\nVG\n\nZonensystematik Wohn- und Gewerbezonen \n\nrechtskräftige BZO neue BZO \n\nWG4 70%, AZ 87% (AZ PBG 70%)\nGewerbebonus + 15% AZ\n \n\n4 VG\n2 DG\n1 UG\nGrenzabstand: 6 m / 12 m\nGebäudelänge: 50 m\nFreilächenziffer: -\n\nWG5 85%, AZ 102% (AZ PBG 85%)\nGewerbebonus + 15% AZ\n \n\n5 VG\n2 DG\n1 UG\nGrenzabstand: 7 m / 14 m\nGebäudelänge: 60 m\nFreilächenziffer: -\n\nWG4 85%, AZ  106% (AZ PBG 85%)\n4 VG\n1 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\nGrenzabstand: 5 m\nGebäudelänge: 50 m\nGrünflächenziffer: 40 % \n(bzw. 15% bei Nichtwohnanteil ≥ 80 %)\n\nWG5 100%, AZ 120% (AZ PBG 100%)\n \n\n5 VG\n1 DG\n1 UG (ohne Wohnnutzung)\nGrenzabstand: 5 m \nGebäudelänge: 60 m\nGrünflächenziffer: 40 % \n(bzw. 15% bei Nichtwohnanteil ≥ 80 %)\n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 131 \n \n\n \n\nA2 Übersicht Erholungszonen \n\n \n\n \n\n\n\nHalbinsel Au\n\nBeichlen\n\nSchönegg I\n\nSchönegg II\n\nNaglikon \nWest\n\nStrandbad-Seegüetli\n\nSeeplatz\n\nMeilibach\n\nRothus\n\nGerenholz\n\nBachgaden\n\nHottenmoos\n\nGerberacher\n\nZopfbach\n\nZopfweg\n\nBüelen\n\nNeubüel\n\nWalfischpark\n\nNaglikon \nOst\n\nErholungszonen\nWädenswil\n\nN\n\nMst. 1:20'000\n\n\n\nHütten\n\nSchönenberg\n\nSchönenberg\nGolfplatz\n\nErholungszonen\nSchönenberg und Hütten\n\nN\n\nMst. 1:20'000\n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 132 \n\n \n\nA3 Ergänzende Erläuterungen zu den Anpassungen am \n\nZonenplan \n\nDie folgenden Erläuterungen beziehen sich auf die Dokumente ««Zonen-\n\npläne Wädenswil, Schönenberg / Wädenswilerberg und Hütten inkl. Über-\n\nsicht Anpassungen» sowie die darin enthaltenen Nummerierungen.  \n\nEs werden nur jene Anpassungen erläutert, die sich aus einer Um-, Auf-, \n\nAus- oder Abzonung sowie durch die Anpassung eines Perimeters ergeben. \n\nDie Zonenänderungen, die sich aufgrund der Harmonisierung und Zusam-\n\nmenführung der drei BZOs ergeben, werden nicht beschrieben. Ebenso wer-\n\nden die technischen Bereinigungen nicht einzeln beschrieben.  \n\nNr. Beschreibung \n\nErholungszonen  \n\nE_1 Umzonung der heutigen Badewiese samt Spielplatz und zugehörigem Restau-\n\nrant in die Erholungszone. Bezeichnung in Bauordnung: Erholungszone «Meili-\n\nbach» \n\nE_2 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Erholungszone. \n\nE_3 Umzonung der Garten- und Parkanlage samt Spielplatz von der Kernzone C in \n\nErholungszone «Büelen». \n\nE_4 Umzonung heutiger Park von WG3 / 55% in Erholungszone.   \n\nE_5 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Erholungszone. Der rechtskräftige Gestal-\n\ntungsplan geht der BZO vor. \n\nE_6 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Erholungszone. \n\nE_7 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Erholungszone. \n\nE_8 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Erholungszone. \n\nE_9 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Erholungszone. \n\nFreihaltezone \n\nF_1 Umzonung der Erholungszone Grüental in die Freihaltezone. Die Erholungs-\n\nzone ist in der rechtskräftigen BZO der Nutzung Familiengärten zugeordnet, \n\nwird aber nicht als solche genutzt. Mit der Umzonung wird sichergestellt, dass \n\ndas Gebiet langfristig nicht überbaut wird und die Aussicht vom Aussichtspunkt \n\ngesichert wird. \n\nF_2 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Freihaltezone. \n\nF_3 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Freihaltezone. \n\nF_4 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur Freihaltezone. \n\nKernzone \n\nK_1 Zuweisung des gesamten Grundstücks WE 12274 zur K2. Es handelt es sich \n\num einen ortsbildprägenden Freiraum (im Kernzonenplan als wichtiger Freiraum \n\nbezeichnet), der als solches erhalten bleiben soll und mit dem Gebäude auf der-\n\nselben Parzelle zusammenhängt.  \n\nK_2 Zuweisung des Teils der Parzelle WE11169, der gemäss rechtskräftigem Zo-\n\nnenplan in der Wohnzone (W2 40%) ist, zur Kernzone. Ein Teil davon wird im \n\nneuen Kernzonenplan als wichtiger Freiraum bezeichnet. \n\nErläuterungen zu \n\nZonenplananpas-\n\nsungen \n\nKeine Erläuterung \n\nder Harmonisie-\n\nrung und techni-\n\nschen Bereinigung \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 133 \n \n\n \n\nK_3 Zuweisung des südwestlichen Teils des in der Kernzone Oberort verbleibenden \n\nTeils von der dreigeschossigen KB zur zweigeschossigen K2. Die bestehenden \n\nhistorischen Gebäude weisen höchstens zwei Vollgeschosse auf.   \n\nK_4 Die Siedlung an der oberen Glärnischstrasse weist gemäss Gebäudeinventar \n\nder Stadt Wädenswil einen erhaltenswerten Situationswert auf. Sie gehört zum \n\nhistorischen Ortsbild des Zentrums Wädenswil und wird darum von der W3 / \n\n55 % zur Kernzone K3 umgezont. \n\nK_5 Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Aufzonung innerhalb des Ortsbildes \n\nvon überkommunaler Bedeutung (KOBI) verzichtet. KB wird gemäss Zonensys-\n\ntematik zu K3 \n\nK_6 Aufzonung der viergeschossigen Kernzone KA im Zentrum um ein Geschoss in \n\ndie fünfgeschossige Kernzone K5. \n\nK_7 Aufzonung der zweigeschossigen Kernzone KC an der Schlossbergstrasse in \n\ndie dreigeschossige Kernzone K3 gemäss kommunalem Richtplan. \n\nK_8 Umzonung des Parkplatzes in der ÖBA zur K3. Es handelt sich um einen Be-\n\nreich innerhalb des historischen Kerns und nicht um eine öffentliche Anlage im \n\neigentlichen Sinn. Der Bereich wird mit im Kernzonenplan als ausgeprägter \n\nPlatz ausgeschieden. \n\nK_9 Zuweisung der KD am See zur neuen Spezialkernzone KS. \n\nK_10 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet (Dorfstrasse Hütten) zur K2. \n\nK_13 Zuweisung der KD am See zur neuen Spezialkernzone KS. \n\nK_16 (im \n\nPlan nicht \n\nmehr aufge-\n\nführt) \n\nNach der öffentlichen Auflage wird auf die Umzonung der Parzellen S02748, \n\nS02432 und S02505 von der KII in die W3B 45% verzichtet. Die Parzellen wer-\n\nden gemäss der Zonensystematik K2 zugewiesen. \n\nK_17 (im \n\nPlan nicht \n\nmehr aufge-\n\nführt) \n\nNach der öffentlichen Auflage wird auf die Umzonung der Parzellen S03063, \n\nS01492 und S03199 von der KI in die W3B 45% verzichtet. Die Parzellen wer-\n\nden gemäss der Zonensystematik K3 zugewiesen. \n\nK_18  Aufzonung der dreigeschossigen Kernzone KB im Zentrum von Wädenswil (mit \n\nAusnahme vom Perimeter des Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung) um \n\nein Geschoss in die viergeschossige Kernzone K4. \n\nK_19  Aufzonung der dreigeschossigen Kernzone KB im Zentrum von Wädenswil (mi t \n\nAusnahme vom Perimeter des Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung) um \n\nein Geschoss in die viergeschossige Kernzone K4. \n\nK_20 Aufzonung der dreigeschossigen Kernzone KB im Zentrum von Wädenswil (mit \n\nAusnahme vom Perimeter des Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung) um \n\nein Geschoss in die viergeschossige Kernzone K4. \n\nProvisorische Weilerzone \n\nWZ_1 Zuweisung der KD Strasshus zur neuen provisorischen Weilerzone prov. WZ. \n\nWZ_2 Zuweisung der KD Beichlen zur neuen provisorischen Weilerzone prov. WZ. \n\nWZ_3 Zuweisung der KII Tanne zur neuen provisorischen Weilerzone prov. WZ. \n\nWZ_4 Zuweisung der KD Zollingerhüser zur neuen provisorischen Weilerzone prov. \n\nWZ. \n\nWohnzone \n\nW_1  Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Aufzonung des Gebiets entlang See-\n\nstrasse von der W2 / 40 % in eine W4verzichtet. . Das Gebiet wird gemäss der \n\nZonensystematik der W3C 60% zugewiesen. \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 134 \n\n \n\nW_2 Das Gebiet an der Unterortstrasse / Gottshaldenweg liegt am Siedlungsrand \n\nund ist gemäss kommunalem Richtplan der niedrigen Dichte zugewiesen. Die \n\nW2 / 40 % wird darum hier nicht wie im Regelfall der W3C sondern der W3B mit \n\neiner Ausnützungsziffer von 45 % statt 60 % zugewiesen. \n\nW_3 Aufzonung des Gebiets an der General Werdmüller-Strasse von W2 / 40 % in \n\nW4. \n\nW_4 Das Gebiet im Bereich Steinacherstrasse – Appitalstrasse ist gemäss kommu-\n\nnalem Richtplan der niedrigen Dichte zugewiesen und weist heute noch erhebli-\n\nche bauliche Reserven auf. Die W2 / 40 % wird darum hier nicht wie im Regel-\n\nfall der W3C sondern der W3B mit einer Ausnützungsziffer von 45 % statt 60 % \n\nzugewiesen. \n\nW_5 Entlassung aus der Kernzone KB und Zuweisung der W4, da Gebiet nicht zum \n\nhistorischen Kern zählt und keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist.  \n\nW_6 Das Gebiet im Bereich der Quellenstrasse / Im Gwad ist gemäss kommunalem \n\nRichtplan der niedrigen Dichte zugewiesen. Die Siedlung im Gwad ist inventari-\n\nsiert. Um auf den Schutzabsichten des Inventars zu berücksichtigen wird das \n\nGebiet  \n\nhier nicht wie im Regelfall von der W2 / 40% der W3B bzw. W3C zugewiesen, \n\nsondern der W2. Die baulichen Möglichkeiten gemäss Schutzabklärung werden \n\ndamit nicht eingeschränkt. \n\nW_7 Umzonung der Gewerbezone GA Pro-Ciné zur W4, um Wohnnutzungen zu er-\n\nmöglichen. Angleichung an Zonierung der angrenzenden Wohnzone südwest-\n\nlich davon. Der rechtskräftige Gestaltungsplan Pro-Ciné geht der BZO aktuell \n\nnoch vor. Mit der Umzonung zu einer Wohnzone wird dieser obsolet und wird \n\ndarum separat aufgehoben.  \n\nW_8 Aufzonung des Gebiets zwischen Holzmoosrütistrasse und Pfannenstilstrasse \n\ngemäss kommunalem Richtplan von der W2 / 30 % zur W3B / 45 %. aufgrund \n\nder städtebaulich sensiblen Lage wird die W3B 45% anstatt die W3C 60% ge-\n\nwählt.  \n\nW_9 Aufzonung des Gebiets zwischen Zugerstrasse und Hangenmoostrasse von der \n\nW2 30% zur W3C gemäss kommunalem Richtplan. \n\nW_10 Das Gebiet entlang der Büelerebnestrasse ist gemäss kommunalem Richtplan \n\nder niedrigen Dichte zugewiesen. Die W2 / 40 % wird darum hier nicht wie im \n\nRegelfall der W3C sondern der W3B mit einer Ausnützungsziffer von 45 % statt \n\n60 % zugewiesen. \n\nW_11  Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Aufzonung des Gebiets zwischen \n\nNeudorfstrasse und Grünaustrasse von der W3 / 55 % zur W5 verzichtet. Das \n\nGebiet wird gemäss der Zonensystematik der W4 zugewiesen. \n\nW_12 Das Gebiet entlang der Tobelrainstrasse ist gemäss kommunalem Richtplan der \n\nniedrigen Dichte zugewiesen und weist heute noch erhebliche bauliche Reser-\n\nven auf. Die W2 / 40 % wird darum hier nicht wie im Regelfall der W3C sondern \n\nder W3B mit einer Ausnützungsziffer von 45 % statt 60 % zugewiesen. \n\nW_13 Beim Gebiet im Umfeld der Unteren und Oberen Weidstrasse (Fuhr) sowie im \n\nBereich der Mühlebachstrasse und Im unteren Baumgarten handelt es sich um \n\nein durchgrüntes Quartier. Es wird gemäss kommunalem Richtplan der niedri-\n\ngen Dichte zugewiesen. Der kommunale Richtplan bezeichnet zudem einen \n\nVernetzungskorridor. Die W2 / 40 % wird darum hier nicht wie im Regelfall der \n\nW3C sondern der W3B mit einer Ausnützungsziffer von 45 % statt 60 % zuge-\n\nwiesen. \n\nW_14 Beim Gebiet im Umfeld der Unteren und Oberen Weidstrasse (Fuhr) sowie im \n\nBereich der Mühlebachstrasse und Im unteren Baumgarten handelt es sich um \n\nein durchgrüntes Quartier. Es wird gemäss kommunalem Richtplan der niedri-\n\ngen Dichte zugewiesen. Der kommunale Richtplan bezeichnet zudem einen \n\nVernetzungskorridor. Die W2 / 40 % wird darum hier nicht wie im Regelfall der \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 135 \n \n\n \n\nW3C sondern der W3B mit einer Ausnützungsziffer von 45 % statt 60 % zuge-\n\nwiesen. \n\nW_15 Aufzonung des Gebiets oberhalb der Auerenstrasse von der W2 / 40 % zur W4 \n\ngemäss kommunalem Richtplan. \n\nW_16 Das Gebiet im Umfeld der Neuguetstrasse ist gemäss kommunalem Richtplan \n\nder niedrigen Dichte zugewiesen und weist heute noch erhebliche bauliche Re-\n\nserven auf. Die W2 / 40 % wird darum hier nicht wie im Regelfall der W3C son-\n\ndern der W3B mit einer Ausnützungsziffer von 45 % statt 60 % zugewiesen. \n\nW_17 Aufzonung des Gebiets Bürglimatte von der W2 / 30 % zur W3C gemäss kom-\n\nmunalem Richtplan. \n\nW_18 Entlassung aus der Kernzone KII, da Gebiet nicht zum historischen Kern zählt \n\nund keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist.  Zuweisung der Wohn-\n\nzone W3B.  \n\nW_19 Entlassung aus der Kernzone KI, da Gebiet nicht zum historischen Kern zählt \n\nund keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist.  Zuweisung der Wohn-\n\nzone W3B. \n\nW_21 Umzonung der Quartiererhaltungszone in Hütten in eine Wohnzone W2. \n\nW_22 Entlassung aus der Kernzone K, da Gebiet nicht zum historischen Kern zählt \n\nund keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist.  Zuweisung der Wohn-\n\nzone W3C. \n\nW_23 Entlassung aus der Kernzone K, da Gebiet nicht zum historischen Kern zählt \n\nund keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist.  Zuweisung der Wohn-\n\nzone W3C. \n\nW_24 Entlassung aus der Kernzone KC, da Gebiet nicht zum historischen Kern zählt \n\nund keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist.v Zuweisung der Wohn-\n\nzone W4. \n\nW_25 Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Aufzonung des Gebiets nördlich der \n\nRötibodenstrasse von der W2 / 40 % in eine W4  verzichtet. Das Gebiet wird ge-\n\nmäss der Zonensystematik der W3C zugewiesen. \n\nW_26 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet zur W2. \n\nW_27 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet (Dorfstrasse Hütten) zur W3C. \n\nW_28 Zuweisung nicht zoniertes Gebiet (Dorfstrasse Hütten) zur W3C. \n\nW_29 Umzonung eines Teils der Parzelle S02819 von der Oe in die W2. Die Fläche \n\ndient nicht mehr dem öffentlichen Interesse. Mit der Umzonung wird die Erstel-\n\nlung von Wohnungen möglich.  \n\nW_30 Nach der öffentlichen Auflage Einführung einer neuen W3A 35%. Die W2B in \n\nSchönenberg (Gebiet Vordere Ferneggstrasse) wird gemäss Zonensystematik \n\nder W3A zugewiesen.  \n\nW_31 Umzonung der WG2 an der Mattenstrasse / Wädenswilerstrasse in Schönen-\n\nberg in die W3B sicherzustellen, dass dieses Gebiet infolge der Harmonisierung \n\nder BZOs keine Erhöhung der Ausnützungsmöglichkeiten erfährt. Im Gebiet \n\nsind keine gewerblichen Nutzungen vorhanden.  \n\nW_32 Nach der öffentlichen Auflage wurde ein Teil der Parzelle WE13362 aus der \n\nKernzone B entlassen und der W4 zugewiesen, analog zu den angrenzenden \n\nParzellen (vgl. W_5). Die bisherige Ausbuchtung der Kernzonengrenze ist aus \n\nortsbaulicher Sicht nicht erforderlich, die Fläche (Grünfläche) weist keinen histo-\n\nrischen oder besonderen ortsbaulichen Charakter auf. \n\nW_33 Nach der öffentlichen Auflage wurde die Zuweisung der Gebiete in der W3C \n\n60% bzw. W3B 45% nochmals überprüft. Die Parzellen WE11011 und WE10303 \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 136 \n\n \n\nwurden der W3C 60% (gemäss Zonenystematik) zugewiesen. Mit der Anpas-\n\nsung folgt die Grenze zw. W3B und W3C einem zweckmässigeren Verlauf.  \n\nWohn- und Gewerbezone \n\nWG_1 Umzonung von GA zu WG5 / 100 % mit GP-Pflicht zur Sicherung der beabsich-\n\ntigten Entwicklung hin zu einem Mischgebiet und Sicherung eines Landschafts-\n\nfensters gemäss Erkenntnissen der Testplanung Au. Es gelten minimale Nicht-\n\nwohnanteile gemäss Ergänzungsplan Mischnutzungen. \n\nWG_2 Umzonung von IC zu WG5 / 100 % mit GP-Pflicht zur Sicherung der beabsich-\n\ntigten Entwicklung hin zu einem Mischgebiet und Sicherung eines Landschafts-\n\nfensters gemäss Erkenntnissen der Testplanung Au. Es gelten minimale Nicht-\n\nwohnanteile gemäss Ergänzungsplan Mischnutzungen.  \n\nWG_3 Umzonung von IC zu WG4 / 85 % mit GP-Pflicht zur Sicherung der beabsichtig-\n\nten Entwicklung hin zu einem Mischgebiet und Sicherung eines Landschafts-\n\nfensters gemäss Erkenntnissen der Testplanung Au. Es gelten minimale Nicht-\n\nwohnanteile gemäss Ergänzungsplan Mischnutzungen. \n\nWG_4 Umzonung von IC zu WG4 / 85 % zur Sicherung der beabsichtigten Entwicklung \n\nhin zu einem Mischgebiet gemäss Erkenntnissen der Testplanung Au. Es gelten \n\nminimale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungsplan Mischnutzungen. \n\nWG_5 Umzonung von IC zu WG5 / 100 % zur Sicherung der beabsichtigten Entwick-\n\nlung hin zu einem Mischgebiet. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss \n\nErgänzungsplan Mischnutzungen. Im Gebiet gelten zudem besondere städte-\n\nbauliche Bestimmungen gemäss Ergänzungsplan Mittelort / Riedhof sowie die \n\ndazugehörigen Vorschriften \n\nWG_6 Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Öffnung des Industrie- und Gewerbe-\n\ngebiets Tiefenhof für Wohnnutzungen zur Sicherung der beabsichtigten Ent-\n\nwicklung hin zu einem Mischgebiet verzichtet. Umzonung von der IB zur IGB. \n\nFolglich wird ebenfalls auf die  minimale Nichtwohnanteile sowie auf die Vorga-\n\nben zur Erstellung von preisgünstigem Wohnraum verzichtet. \n\nWG_7 Öffnung des Industrie- und Gewerbegebiets Tiefenhof für Wohnnutzungen zur \n\nSicherung der beabsichtigten Entwicklung hin zu einem Mischgebiet gemäss \n\nkommunalem Richtplan. Umzonung von der IB zur WG4 / 85%. Es gelten mini-\n\nmale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungsplan Mischnutzungen. \n\nWG_8 Entlassung des Gebiets unterhalb der Auerenstrasse aus der Kernzone KB, da \n\ndas Gebiet nur bedingt einen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist und \n\naus Ortsbildschutzsicht nicht als schützenswert eingestuft wird. Zuweisung ei-\n\nner WG4 85%. \n\nWG_9 Umzonung von reiner Wohnzone in Wohn- und Gewerbezone WG3B / 70 %. \n\nUmsetzung Mischgebiete gemäss kommunalem Richtplan. \n\nWG_10 Umzonung IA in WG3B / 70% zum Abgleich zwischen rechtskräftigem Gestal-\n\ntungsplan und Zonenplan. Umsetzung Mischgebiete gemäss kommunalem \n\nRichtplan. \n\nWG_11 Umzonung Ib in WG4 / 85% zum Abgleich zwischen rechtskräftigem Gestal-\n\ntungsplan und Zonenplan. Umsetzung Mischgebiete gemäss kommunalem \n\nRichtplan. \n\nWG_12 Umzonung W2 40% in WG4 85% zum Abgleich zwischen rechtskräftigem Ge-\n\nstaltungsplan TUWAG und Zonenplan. Umsetzung Mischgebiete gemäss kom-\n\nmunalem Richtplan. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungs-\n\nplan Mischnutzungen. \n\nWG_13 Umzonung W2 30% in WG4 85% zum Abgleich zwischen rechtskräftigem Ge-\n\nstaltungsplan TUWAG und Zonenplan. Umsetzung Mischgebiete gemäss kom-\n\nmunalem Richtplan. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungs-\n\nplan Mischnutzungen. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 137 \n \n\n \n\nWG_14 Umzonung IA in WG4 / 85% zum Abgleich zwischen rechtskräftigem Gestal-\n\ntungsplan TUWAG und Zonenplan. Umsetzung Mischgebiete gemäss kommu-\n\nnalem Richtplan. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungsplan \n\nMischnutzungen. \n\nWG_17 Umzonung von reiner Wohnzone in Wohn- und Arbeitszone WG3B / 70 %. Um-\n\nsetzung Mischgebiete gemäss kommunalem Richtplan. \n\nWG_18 Entlassung des Gebiets an der Grünaustrasse aus der Kernzone KB, da das \n\nGebiet keinen erkennbaren Kernzonencharakter aufweist und aus Ortsbild-\n\nschutzsicht nicht als schützenswert eingestuft wird. Zuweisung zur WG4 / 85%.  \n\nWG_19 Umzonung Kleinfläche an der Austrasse / Riedhofstrasse von der W2 / 40 % zur \n\nWG3B / 70 % zur Angleichung an nördlich angrenzendes Gebiet an der See-\n\nstrasse. \n\nWG_20  In Folge der öffentlichen Auflage wird auf die Einführung der GP-Pflicht im In-\n\ndustrie- und Gewerbegebiet Tiefenhof verzichtet. \n\nWG_21 Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Einführung der GP-Pflicht im Indust-\n\nrie- und Gewerbegebiet Tiefenhof verzichtet. \n\nWG_22 Umzonung von IC zu WG5 / 100 % zur Sicherung der beabsichtigten Entwick-\n\nlung hin zu einem Mischgebiet. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss \n\nErgänzungsplan Mischnutzungen. Im Gebiet gelten zudem besondere städte-\n\nbauliche Bestimmungen gemäss Ergänzungsplan Mittelort / Riedhof sowie die \n\nSonderbauvorschriften Mittelort. \n\nWG_23  Nach der öffentlichen Auflage wird eine neue WG3A eingeführt, Die bisherige \n\nWG3A in Schönenberg wird gemäss Zonensystematik der neuen WG3A zuge-\n\nwiesen. \n\nWG_24 Nach der öffentlichen Auflage wird eine neue WG3A eingeführt, Die bisherige \n\nWG3A in Schönenberg wird gemäss Zonensystematik der neuen WG3A zuge-\n\nwiesen. \n\nZentrumszone \n\nZ_1 Umzonung des Gebiets um den Bahnhof Au von der IC in die neu geschaffene \n\nZ5 mit GP-Pflicht. Sicherung der Entwicklung hin zu einem dichten, gemischt \n\ngenutzten Zentrumsgebiet.  \n\nZ_2 Umzonung des Gebiets um den Bahnhof Au von der KA in die neu geschaffene \n\nZ5 mit GP-Pflicht. Sicherung der Entwicklung hin zu einem dichten, gemischt \n\ngenutzten Zentrumsgebiet. \n\nZ_3 Umzonung bzw. Aufzonung des Gebiets südlich der Oberdorfstrasse von der \n\ndreigeschossigen Kernzone KB zu einer fünfgeschossigen Zentrumszone Z5 zur \n\nStärkung der Zentrumsfunktion. Das Gebiet weist keinen erkennbaren Kernzo-\n\nnencharakter mehr aufweist und wird aus Ortsbildschutzsicht als nicht schüt-\n\nzenswert eingestuft. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungs-\n\nplan Mischnutzungen. \n\nZ_4 Umzonung bzw. Aufzonung des Gebiets südlich der Oberdorfstrasse von der \n\nviergeschossigen Kernzone KA zu einer fünfgeschossigen Zentrumszone Z5 zur \n\nStärkung der Zentrumsfunktion. Das Gebiet weist keinen erkennbaren Kernzo-\n\nnencharakter mehr aufweist und wird aus Ortsbildschutzsicht als nicht schüt-\n\nzenswert eingestuft. Es gelten minimale Nichtwohnanteile gemäss Ergänzungs-\n\nplan Mischnutzungen sowie Bereiche in denen publikumsorientiere Erdge-\n\nschossnutzungen vorgeschrieben werden. \n\nIndustrie- und Gewerbezone \n\nIG_1 Umzonung bzw. Abzonung der Bereiche entlang der Bahnlinie und der See-\n\nstrasse von der IC in eine IGB. Damit einher geht eine Reduktion der Baumas-\n\nsenziffer von heute 5 m3/m2 auf neu 4.0 m3/m2. Aufgrund der sensiblen Lage am \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 138 \n\n \n\nSiedlungsrand und im Bereich des Naturschutzgebiets in der Au wird die bauli-\n\nche Dichte reduziert.  \n\nIG_2 Aufzonung Gebiet Moosacher von GB zu IGB gemäss kommunalem Richtplan, \n\nErhöhung der Baumassenziffer von 2.5 m3/m2 auf 4 m3/m2.  \n\nIG_3 Aufhebung Sonderbauvorschriften Hintere Rüti. \n\nIG_4 Aufzonung Gebiet Langwis von GB zu IBG. Angleichung an Zonierung im Ge-\n\nbiet Moosacher (vgl. IG_2). \n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen \n\nOe_1 Umzonung von Verkehrsfläche zu Oe. Angleichung an angrenzende Zone. \n\nOe_2 Zuweisung des gesamten Bereichs des Alterszentrums Fuhr zur Zone für öffent-\n\nliche Bauten und Anlagen. Umzonung des in der W2 / 40 % liegenden Bereichs \n\nzur Oe. Die Sonderbauvorschriften werden aufgehoben. Die Sonderbauvor-\n\nschriften ermöglichten die Erweiterung des Alterszentrums. Da diese erfolgt ist, \n\nkönnen die Sonderbauvorschriften aufgehoben werden.  \n\nLandwirtschaftszone \n\nL_1 Umzonung von der Reservezone zur kommunalen Landwirtschaftszone. Die \n\nFläche ist für die mittel- bzw. langfristigen Entwicklung des Ortsteils nicht not-\n\nwendig. \n\nL_2 Umzonung von der Landwirtschaftszone zur Reservezone, gemäss kommuna-\n\nlem Richtplan der Stadt Wädenswil. \n\nL_3 Nach der öffentlichen Auflage wird auf die Umzonung von der Landwirtschafts-\n\nzone zur Reservezone, gemäss dem kommunalen Richtplan von Schönenberg \n\nverzichtet. Das Gebiet bleibt in der kommunalen Landwirtschaftszone. \n\nL_4 Umzonung von der Reservezone zur kommunalen Landwirtschaftszone. Die \n\nFläche ist für die mittel- bzw. langfristigen Entwicklung des Ortsteils nicht not-\n\nwendig. \n\nReservezone \n\n  \n\nR_2 Umzonung von der Landwirtschaftszone zur Reservezone. Das Gebiet soll ge-\n\nmäss dem kommunalen Richtplan von Wädenswil als langfristige Reserve für \n\ndie Hochschule ZHAW dienen. \n\nR_3 Umzonung von der Landwirtschaftszone zur Reservezone. Das Gebiet soll ge-\n\nmäss dem kommunalen Richtplan von Wädenswil als neues Arbeitsplatzgebiet \n\nentwickelt werden. Es handelt sich darüber hinaus um ein regionales Arbeits-\n\nplatzgebiet. \n\nNicht Zonierte Gebiete \n\nNZ_1 Umzonung von der Reservezone zur Landwirtschaftszone. Die Fläche ist für die \n\nmittel- bzw. langfristigen Entwicklung des Ortsteils nicht notwendig und befindet \n\nsich ausserhalb des Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan. Flächen \n\nausserhalb des Siedlungsgebiets sollen in einem zur BZO nachgelagerten Ver-\n\nfahren der kantonalen Landwirtschaftszone zugewiesen werden, weshalb sie \n\nvorerst keiner Nutzungszone zugeteilt werden («nicht zoniert» im Zonenplan) . \n\nNZ_2 Auszonung der Gewerbezone in Hütten, aufgrund schwieriger Bebaubarkeit und \n\nsensibler Lage am Dorfrand. Das Gebiet befindet sich ausserhalb des Sied-\n\nlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan. Flächen ausserhalb des Siedlungs-\n\ngebiets sollen in einem zur BZO nachgelagerten Verfahren der kantonalen \n\nLandwirtschaftszone zugewiesen werden, weshalb sie vorerst keiner Nutzungs-\n\nzone zugeteilt werden («nicht zoniert» im Zonenplan). \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 139 \n \n\n \n\nNZ_3 Umzonung von der Reservezone zur kommunalen Landwirtschaftszone. Die \n\nFläche ist für die mittel- bzw. langfristigen Entwicklung des Ortsteils nicht not-\n\nwendig und befindet sich ausserhalb des Siedlungsgebiets gemäss kantonalem \n\nRichtplan. Flächen ausserhalb des Siedlungsgebiets sollen in einem zur BZO \n\nnachgelagerten Verfahren der kantonalen Landwirtschaftszone zugewiesen \n\nwerden, weshalb sie vorerst keiner Nutzungszone zugeteilt werden («nicht zoni-\n\nert» im Zonenplan). \n\nNZ_4 Umzonung von der Reservezone zur kommunalen Landwirtschaftszone. Die \n\nFläche ist für die mittel- bzw. langfristigen Entwicklung des Ortsteils nicht not-\n\nwendig und befindet sich ausserhalb des Siedlungsgebiets gemäss kantonalem \n\nRichtplan. Flächen ausserhalb des Siedlungsgebiets sollen in einem zur BZO \n\nnachgelagerten Verfahren der kantonalen Landwirtschaftszone zugewiesen \n\nwerden, weshalb sie vorerst keiner Nutzungszone zugeteilt werden («nicht zoni-\n\nert» im Zonenplan). \n\nNZ_5 Umzonung von der Reservezone zur kommunalen Landwirtschaftszone, ge-\n\nmäss kommunalem Richtplan der Stadt Wädenswil. Flächen ausserhalb des \n\nSiedlungsgebiets sollen in einem zur BZO nachgelagerten Verfahren der kanto-\n\nnalen Landwirtschaftszone zugewiesen werden, weshalb sie vorerst keiner Nut-\n\nzungszone zugeteilt werden («nicht zoniert» im Zonenplan). \n\nNZ_6 Umzonung von der Reservezone zur kommunalen Landwirtschaftszone, ge-\n\nmäss kommunalem Richtplan der Stadt Wädenswil. Flächen ausserhalb des \n\nSiedlungsgebiets sollen in einem zur BZO nachgelagerten Verfahren der kanto-\n\nnalen Landwirtschaftszone zugewiesen werden, weshalb sie vorerst keiner Nut-\n\nzungszone zugeteilt werden («nicht zoniert» im Zonenplan). \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 140 \n\n \n\nA4 Dokumentation Annahmen Reserven und Bevölke-\n\nrungskapazität \n\nDie folgenden Annahmen wurden zur Abschätzung der Flächenreserven und \n\nder Bevölkerungskapazität verwendet. \n\n— Für die Abschätzung der zusätzlichen Reserven, die mit der BZO-Revi-\n\nsion geschaffen werden, wurden i.d.R. Annahmen zur prozentualen Er-\n\nhöhung der Geschossflächenkapazität getroffen (z. B. Aufzonung von \n\nKernzone K3 zu Kernzone K4 entspricht einer Erhöhung der Geschoss-\n\nflächenkapazität um 25 %). \n\n— Die Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses ist nicht Geschoss-\n\nflächenrelevant. \n\n— Es wird angenommen, dass die Geschossflächenkapazität der BZO \n\ndurchschnittlich höchstens zu 80 % ausgeschöpft wird (Ausbaugrad von \n\n80 %). Ein Ausbaugrad von 100 % ist dagegen unrealistisch. \n\n— Geschossflächenverbrauch: 60 m2 pro Person. \n\n— Durchschnittlicher Wohnanteil in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen: \n\n85 % (entspricht ca. dem heutigen Anteil). \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 141 \n \n\n \n\nA5 Differenzpläne Kernzonen \n\n\n\n91\n\n92\n\n93\n\n94a\n\n95\n\nTö\nbe\n\nlib\nac\n\nh\n\nGulmenbach\n\nOber Leihof\n\nEdelweissweg\n\nKr\neu\n\nzs\ntra\n\nss\ne\n\nGrünaustrasse\n\nFabrik\nstr\n\nass\ne Stegstrasse\n\nStegstrasse\n\nFlorhofstrasse\n\nStampfweg\n\nGlärnischstrasse\n\nWeisshutweg\n\nLättenweg\n\nUnterm\nosenstra\n\nsse\n\nN\neudorfstrasse\n\nGrünaustrasse\n\nZugerstrasse\n\nRotweg\n\nZugerstrasse\n\nRosenbergstra\nsse\n\nOberdorfstrasse\n\nRotweg\n\nFu\nhr\n\nw\neg\n\nRotweg\n\nH\nos\n\nliw\neg\n\nTürgass\n\nFuhrstrasse\n\nFuhrstrasse\n\nAuerenstrasse\n\nFuhrweg\n\nUntere Weidstrasse\n\nSon\nnm\n\nat\nts\n\ntra\nss\n\ne\n\nAnkerweg\n\nBahnhofplatz\n\nReblaubenweg\n\nBahnweg\n\nSeeweg\n\nFrie\ndeggweg\n\nBahnweg\n\nHafenstrasse\n\nHoffnungsweg\n\nRotweg\n\nObstg\narte\n\nn\n\nFuhrstrasse\n\nLeihofweg\n\nTö\nbe\n\nliw\neg\n\nTöb\neli\n\nweg\n\nSpeerstrasse\n\nSpeerstrasse\n\nR\nötibodenholzstrasse\n\nIm\n B\n\nun\nge\n\nrt\n\nR\nöt\n\nib\nod\n\nen\nho\n\nlz\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nUntere Leihofstrasse\n\nSchützenm\nattstrasse\n\nWalfischweg\n\nG\nam\n\nbr\nin\n\nus\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nLuftstrasse\n\nEintrachtstrasse\n\nHar\nm\n\non\nie\n\nweg\n\nOberdorfstrasse\n\nSeestrasse\n\nSch\nlo\n\nss\nbe\n\nrg\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nLuftstrasse\n\nEtzelstrasse\n\nPalm\nenweg\n\nAs\nyl\n\nw\neg\n\nSchlossbergstrasse\n\nSch\nlos\n\nsg\nas\n\ns\n\nWalfischweg\n\nRebbergstrasse Buc\nks\n\ntra\nss\n\ne\n\nEtzelstrasse\n\nWiesenstrasse\n\nGartenstrasse\n\nSonnhaldenstrasse\n\nSchlossgass\n\nSchönenbergstrasse\n\nFuhrstrasse\n\nLeigass\n\nEtzelstrasse\n\nSchönenbergstrasse\n\nLeigass\n\nBuechenrain\n\nMüh\nleb\n\nac\nhw\n\neg\n\nRebstockweg\n\nSch\nlos\n\nsg\nas\n\ns\n\nS\nch\n\nlo\nss\n\nbe\nrg\n\nw\neg\n\nHoffnungsweg\n\nSeestrasse\n\nFl\nor\n\naw\neg\n\nPoststrasse\n\nTr\nub\n\nen\nga\n\nss\n\nFlorhofstrasse\n\nFloraweg\n\nBankweg\n\nGerbestrasse\n\nEidmattstrasse\n\nEngelstrasse\n\nB\nahnhofstrasse\n\nSeeplatz\n\nMerkurstrasse\n\nFriedbergstrasse\n\nEintra\nchtstra\n\nsse\n\nSeehofstrasse\n\nB\nahnhofstrasse\n\nSeestrasse\n\nMerkurstrasse\n\nMatte\nnweg\n\nReblaubenweg\n\nZugerstrasse\n\nGessnerw\neg\n\nFlorhofstrasse\n\nSc\nhö\n\nne\nnb\n\ner\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nLindenstrasse\n\nBlumenstrasse\n\nGerbestrasse\n\nKirc\nhweg\n\nKirc\nhw\n\neg\n\nE\nid\n\nm\nat\n\nts\ntra\n\nss\ne\n\nZugerstrasse\n\nSon\nne\n\nnr\nain\n\nSeidenweg\n\nSunneweg\n\nGrünenbergstrasse Seestrasse\n\nSeeweg\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nBürglistrasse\nBürglimatte\n\nG\nlärnischstrasse\n\nBürglipark\n\nNeudorfstrasse\n\nNordstrasse\n\nBürglipark\n\nNordstr\nass\n\ne\n\nSeeweg\n\nLeihofweg\n\nBue\nch\n\nen\nra\n\nin\n\nNeue Festlegungen\n\nN\n\nZonengrenze\n\nDifferenzplan Gebäude\nWädenswil (1) Zonengrenze\n\nWichtige Fassadenfluchten\n\nGelbe Gebäude\n\nBraune Gebäude\n\nPflichtbaulinie\n\nGebäude mit Profilangleichung\n\nGebäude mit Profilerhalt\n\nrechtskräftige Festlegungen\n\nMst. 1:5000\n\n\n\n91\n\n92\n\n93\n\n94a\n\n95\n\nTö\nbe\n\nlib\nac\n\nh\n\nGulmenbach\n\nOber Leihof\n\nEdelweissweg\n\nKr\neu\n\nzs\ntra\n\nss\ne\n\nGrünaustrasse\n\nFabrik\nstr\n\nass\ne Stegstrasse\n\nStegstrasse\n\nFlorhofstrasse\n\nStampfweg\n\nGlärnischstrasse\n\nWeisshutweg\n\nLättenweg\n\nUnterm\nosenstra\n\nsse\n\nN\neudorfstrasse\n\nGrünaustrasse\n\nZugerstrasse\n\nRotweg\n\nZugerstrasse\n\nRosenbergstra\nsse\n\nOberdorfstrasse\n\nRotweg\n\nFu\nhr\n\nw\neg\n\nRotweg\n\nH\nos\n\nliw\neg\n\nTürgass\n\nFuhrstrasse\n\nFuhrstrasse\n\nAuerenstrasse\n\nFuhrweg\n\nUntere Weidstrasse\n\nSon\nnm\n\nat\nts\n\ntra\nss\n\ne\n\nAnkerweg\n\nBahnhofplatz\n\nReblaubenweg\n\nBahnweg\n\nSeeweg\n\nFrie\ndeggweg\n\nBahnweg\n\nHafenstrasse\n\nHoffnungsweg\n\nRotweg\n\nObstg\narte\n\nn\n\nFuhrstrasse\n\nLeihofweg\n\nTö\nbe\n\nliw\neg\n\nTöb\neli\n\nweg\n\nSpeerstrasse\n\nSpeerstrasse\n\nR\nötibodenholzstrasse\n\nIm\n B\n\nun\nge\n\nrt\n\nR\nöt\n\nib\nod\n\nen\nho\n\nlz\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nUntere Leihofstrasse\n\nSchützenm\nattstrasse\n\nWalfischweg\n\nG\nam\n\nbr\nin\n\nus\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nLuftstrasse\n\nEintrachtstrasse\n\nHar\nm\n\non\nie\n\nweg\n\nOberdorfstrasse\n\nSeestrasse\n\nSch\nlo\n\nss\nbe\n\nrg\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nLuftstrasse\n\nEtzelstrasse\n\nPalm\nenweg\n\nAs\nyl\n\nw\neg\n\nSchlossbergstrasse\n\nSch\nlos\n\nsg\nas\n\ns\n\nWalfischweg\n\nRebbergstrasse Buc\nks\n\ntra\nss\n\ne\n\nEtzelstrasse\n\nWiesenstrasse\n\nGartenstrasse\n\nSonnhaldenstrasse\n\nSchlossgass\n\nSchönenbergstrasse\n\nFuhrstrasse\n\nLeigass\n\nEtzelstrasse\n\nSchönenbergstrasse\n\nLeigass\n\nBuechenrain\n\nMüh\nleb\n\nac\nhw\n\neg\n\nRebstockweg\n\nSch\nlos\n\nsg\nas\n\ns\n\nS\nch\n\nlo\nss\n\nbe\nrg\n\nw\neg\n\nHoffnungsweg\n\nSeestrasse\n\nFl\nor\n\naw\neg\n\nPoststrasse\n\nTr\nub\n\nen\nga\n\nss\n\nFlorhofstrasse\n\nFloraweg\n\nBankweg\n\nGerbestrasse\n\nEidmattstrasse\n\nEngelstrasse\n\nB\nahnhofstrasse\n\nSeeplatz\n\nMerkurstrasse\n\nFriedbergstrasse\n\nEintra\nchtstra\n\nsse\n\nSeehofstrasse\n\nB\nahnhofstrasse\n\nSeestrasse\n\nMerkurstrasse\n\nMatte\nnweg\n\nReblaubenweg\n\nZugerstrasse\n\nGessnerw\neg\n\nFlorhofstrasse\n\nSc\nhö\n\nne\nnb\n\ner\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nLindenstrasse\n\nBlumenstrasse\n\nGerbestrasse\n\nKirc\nhweg\n\nKirc\nhw\n\neg\n\nE\nid\n\nm\nat\n\nts\ntra\n\nss\ne\n\nZugerstrasse\n\nSon\nne\n\nnr\nain\n\nSeidenweg\n\nSunneweg\n\nGrünenbergstrasse Seestrasse\n\nSeeweg\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nBürglistrasse\nBürglimatte\n\nG\nlärnischstrasse\n\nBürglipark\n\nNeudorfstrasse\n\nNordstrasse\n\nBürglipark\n\nNordstr\nass\n\ne\n\nSeeweg\n\nLeihofweg\n\nBue\nch\n\nen\nra\n\nin\n\nNeue Festlegungen\n\nN\n\nZonengrenze\n\nDifferenzplan Aussenräume\nWädenswil (1) Zonengrenze\n\nSpeziell bezeichnete Aussenräume\n\nWichtige Freiräume\n\nRechtskräftige Festlegungen\n\nMst. 1:5000\n\nAusgeprägte Platz- \nund Strassenräume\n\n\n\nUnterort\n\nUnterort\n\nUnterort\n\nNaglikon\n\nSeestrasse\n\nIm\n Bode\n\nSeeguetstrasse\n\nUnterortstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nR\nai\n\nnw\neg\n\nRai\nnw\n\neg\n\nA\nlte\n\n U\nnt\n\ner\nor\n\nts\ntra\n\nss\ne\n\nAm Rain\n\nIm\n M\n\nei\nlib\n\nac\nhd\n\nör\nfli\n\nAlte Landstrasse\n\nG\not\n\nts\nha\n\nld\nen\n\nw\neg\n\nU\nnt\n\ner\nor\n\nts\ntra\n\nss\ne\n\nErlenweg\n\nIm\n M\n\nei\nlib\n\nac\nhd\n\nör\nfli\n\nUnterortstrasse\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nNaglikonerweg Seestrasse\n\n85\n\n86\n\n87b\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nMittelort\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nS\nte\n\nin\nac\n\nhe\nrw\n\neg\n\nAlte Steinacherstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nS\nte\n\nin\nac\n\nhe\nrw\n\neg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nGeneral-Werdmüller-Strasse\n\nW\nal\n\nde\nrw\n\neg\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nP\nos\n\ntw\neg\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nS\nch\n\nüt\nze\n\nns\nte\n\nig\n\nUnterort\n\nOberort\n\nS\neestrasse\n\nS\neew\n\neg\n\nZopfst\nra\n\nss\ne\n\nZopfweg\n\nSeestrasse\nSeeweg\n\nRietliaustrasse\n\nSeehaldenweg\n\nApfelmatte\n\nAlte Landstrasse\n\nOberortweg\n\nBrunnenhof Oberort\n\nN\n\nDifferenzplan Gebäude\nWädenswil (2)\n\nMst. 1:5000\n\nAuried\n\nMittelortweg\n\nAlte Landstrasse\n\nGrundsteinstrasse\n\nTob\nler\n\nweg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nSeestrasse\n\nSeeweg\n\nS\nch\n\nel\nle\n\nrs\ntra\n\nss\ne\n\nSeehaldenweg\n\nAlte Landstrasse\n\nIm\n A\n\nur\nie\n\nd\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nScheller\n\nZugerstrasse\n\nWeisshutweg\n\nN\neudorfstrasse\n\nTi\nef\n\nen\nho\n\nfs\ntra\n\nss\ne\n\nMuslistrasse\n\nStoffelweg\n\nGrünenbergstrasse Seestrasse\n\nSeeweg\n\nBürglistrasse\n\nNeudorfstrasse\n\nB\nlattm\n\nannw\neg\n\nFluhweg\n\nBürglipark\n\nNeudorfstrasse\n\nNordstrasse\n\nDahlie\nnstr\n\nass\ne\n\nWeststrasse\n\nBüelenstrasse\n\nBürglipark\n\nBüelenweg\n\nB\nüe\n\nle\nnw\n\neg\n\nTannstrasse\n\nEinsiedlerstrasse\n\nSeestrasse\n\nM\nei\n\ner\nho\n\nf-G\nrü\n\nen\nta\n\nl-W\neg\n\nSchmidgass\n\nEtzelstrasse\n\nEinsiedlerstrasse\n\nSäntisstrasse\n\nM\neie\n\nrh\nof\n\nweg\n\nMeierhofrain\n\nMeierhofstrasse\n\nMeierhofrain\n\nEtzelstrasse\n\nBollerweg\n\nMeierhofrain\n\nSeestrasse\n\nEinsiedlerstrasse\n\nRothusweg\n\nGiessen\n\nBrauerei-Areal und Meierhof Büelen\n\nWichtige Fassadenfluchten\n\nGelbe Gebäude\n\nBraune GebäudePflichtbaulinie\n\nGebäude mit Profilangleichung\n\nrechtskräftige FestlegungenNeue Festlegungen\nZonengrenzeZonengrenze\n\nGebäude mit Profilerhalt \n\n\n\nSpeziell bezeichnete Aussenräume\n\nUnterort\n\nUnterort\n\nUnterort\n\nNaglikon\n\nSeestrasse\n\nIm\n Bode\n\nSeeguetstrasse\n\nUnterortstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nR\nai\n\nnw\neg\n\nRai\nnw\n\neg\n\nA\nlte\n\n U\nnt\n\ner\nor\n\nts\ntra\n\nss\ne\n\nAm Rain\n\nIm\n M\n\nei\nlib\n\nac\nhd\n\nör\nfli\n\nAlte Landstrasse\n\nG\not\n\nts\nha\n\nld\nen\n\nw\neg\n\nU\nnt\n\ner\nor\n\nts\ntra\n\nss\ne\n\nErlenweg\n\nIm\n M\n\nei\nlib\n\nac\nhd\n\nör\nfli\n\nUnterortstrasse\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nNaglikonerweg Seestrasse\n\n85\n\n86\n\n87b\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nMittelort\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nS\nte\n\nin\nac\n\nhe\nrw\n\neg\n\nAlte Steinacherstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nS\nte\n\nin\nac\n\nhe\nrw\n\neg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nGeneral-Werdmüller-Strasse\n\nW\nal\n\nde\nrw\n\neg\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nP\nos\n\ntw\neg\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nS\nch\n\nüt\nze\n\nns\nte\n\nig\n\nUnterort\n\nOberort\n\nS\neestrasse\n\nS\neew\n\neg\n\nZopfst\nra\n\nss\ne\n\nZopfweg\n\nSeestrasse\nSeeweg\n\nRietliaustrasse\n\nSeehaldenweg\n\nApfelmatte\n\nAlte Landstrasse\n\nOberortweg\n\nBrunnenhof Oberort\n\nN\n\nDifferenzplan Aussenräume\nWädenswil (2)\n\nMst. 1:5000\n\nAuried\n\nMittelortweg\n\nAlte Landstrasse\n\nGrundsteinstrasse\n\nTob\nler\n\nweg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nSeestrasse\n\nSeeweg\n\nS\nch\n\nel\nle\n\nrs\ntra\n\nss\ne\n\nSeehaldenweg\n\nAlte Landstrasse\n\nIm\n A\n\nur\nie\n\nd\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nScheller\n\nZugerstrasse\n\nWeisshutweg\n\nN\neudorfstrasse\n\nTi\nef\n\nen\nho\n\nfs\ntra\n\nss\ne\n\nMuslistrasse\n\nStoffelweg\n\nGrünenbergstrasse Seestrasse\n\nSeeweg\n\nBürglistrasse\n\nNeudorfstrasse\n\nB\nlattm\n\nannw\neg\n\nFluhweg\n\nBürglipark\n\nNeudorfstrasse\n\nNordstrasse\n\nDahlie\nnstr\n\nass\ne\n\nWeststrasse\n\nBüelenstrasse\n\nBürglipark\n\nBüelenweg\n\nB\nüe\n\nle\nnw\n\neg\n\nTannstrasse\n\nEinsiedlerstrasse\n\nSeestrasse\n\nM\nei\n\ner\nho\n\nf-G\nrü\n\nen\nta\n\nl-W\neg\n\nSchmidgass\n\nEtzelstrasse\n\nEinsiedlerstrasse\n\nSäntisstrasse\n\nM\neie\n\nrh\nof\n\nweg\n\nMeierhofrain\n\nMeierhofstrasse\n\nMeierhofrain\n\nEtzelstrasse\n\nBollerweg\n\nMeierhofrain\n\nSeestrasse\n\nEinsiedlerstrasse\n\nRothusweg\n\nGiessen\n\nBrauerei-Areal und Meierhof Büelen\n\nrechtskräftige FestlegungenNeue Festlegungen\nZonengrenzeZonengrenze Ausgeprägte Platz- \n\nund Strassenräume\nWichtige Freiräume\n\n\n\nFriedhof\n\nMattenbach\n\nZweierhof\n\nUnter Neuguet\n\nLangwis\n\nBalmisacher\nHumbel\n\nMatten\n\nSchönenberg\n\nChalchtaren\n\nBuechen\n\nSCHÖNENBERG\n\nH\nüttnerstrasse\n\nHas\nla\n\nub\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nPalmisackerstrasse\n\nHumbelst\nrass\n\ne Hum\nbelstrasse\n\nHumbelrain\n\nRotenblattstrasse\n\nGottlie\nb Bachmann-Stra\n\nsse\n\nEtzelweg\n\nFerneggw\neg\n\nFerneggw\neg\n\nKirchrain\n\nHum\nbelweg\n\nBuechenstrasse\n\nBuechenstrasse\n\nH\nöhenw\n\neg\n\nW\niesengrundweg\n\nH\nöhenw\n\neg\n\nRiedstrasse\n\nMatte\nnstra\n\nsse\n\nWädenswilerstra\nsse\n\nW\nädensw\n\nile\nrst\n\nra\nss\n\ne\n\nKirc\nhg\n\nas\nse\n\nIm\n Sunnegarte\n\nKalchtaren\n\nVor\nde\n\nre\n F\n\ner\nne\n\ngg\nstr\n\nas\nse\n\nHintere Ferneggstrasse\n\nSonnenrainweg\n\nSonnenrainweg\n\nR\nossbergw\n\neg\n\nS\nonnenblick\n\nSonnenra\nin\n\nSchulhausweg\n\nFreihof\n\nP\nalm\n\nisackerstrasse\n\nTirggelweg\n\nHirzelstrasse\n\nAlte Buechen\n\nBuchenrain\n\nBuechen\n\nGisihegi\n\nMatte\n\nNeuhof\n\nStollenweid\n\nUnteres Neugut\n\nWiesengrund\n\nKirc\nhrain\n\nHumbelst\nra\n\nss\ne\n\nEtzelweg\n\nH\nanfländerbächli\n\nWäschbach\n\nH\nanfländerbächli\n\nHalden\n\nSchanz\n\nHanfländer\n\nHeiten\n\nAuf der Au\n\nHüttnerboden\n\nDörfli\n\nOber Rebgarten\n\nUnter Rebgarten\n\nHÜTTEN\n\nRebgartenstrasse\n\nUnterer Gifangweg\n\nOberer Gifangweg\n\nVorder L\nangmooss\n\ntra\nss\n\ne\n\nJohannisburg\n\nH\nal\n\nde\nns\n\ntra\nss\n\ne\n\nIm Seeblick\n\nSeelihalde\n\nIm Boden\n\nVord\nere\n\n H\nanflä\n\nnder\n\nH\nei\n\nte\nns\n\ntra\nss\n\ne\n\nIn den H\nanfländern\n\nW\neg zu\n\nr S\nihl\n\nW\neg\n\n zu\nr S\n\nch\nan\n\nz\n\nA\nuf der A\n\nu\n\nRebgartenweg\n\nDorfstrasse\n\nBoden\n\nRebgarten\n\nAm Bodenrain\n\nHalden\n\nHaldenstrasse\n\nSchönenbergstrasse\n\nChneusstrasse\n\nR\neb\n\nga\nrte\n\nns\ntra\n\nss\ne\n\nNeue Festlegungen\n\nZonengrenze\nDifferenzplan Gebäude\nSchönenberg und Hütten Zonengrenze\n\nWichtige Fassadenfluchten\n\nGebäude Typ B Schönenberg\n\nGebäude Typ A Schönenberg / \nGrau bezeichnete Gebäude Hütten\n\nPflichtbaulinie\n\nGebäude mit Profiilangleichung\n\nGebäude mit Profilerhalt\n\nrechtskräftige Festlegungen\n\nSchönenberg\n\nHütten\n\n\n\nFriedhof\n\nMattenbach\n\nZweierhof\n\nUnter Neuguet\n\nLangwis\n\nBalmisacher\nHumbel\n\nMatten\n\nSchönenberg\n\nChalchtaren\n\nBuechen\n\nSCHÖNENBERG\n\nH\nüttnerstrasse\n\nHas\nla\n\nub\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nPalmisackerstrasse\n\nHumbelst\nrass\n\ne Hum\nbelstrasse\n\nHumbelrain\n\nRotenblattstrasse\n\nGottlie\nb Bachmann-Stra\n\nsse\n\nEtzelweg\n\nFerneggw\neg\n\nFerneggw\neg\n\nKirchrain\n\nHum\nbelweg\n\nBuechenstrasse\n\nBuechenstrasse\n\nH\nöhenw\n\neg\n\nW\niesengrundweg\n\nH\nöhenw\n\neg\n\nRiedstrasse\n\nMatte\nnstra\n\nsse\n\nWädenswilerstra\nsse\n\nW\nädensw\n\nile\nrst\n\nra\nss\n\ne\n\nKirc\nhg\n\nas\nse\n\nIm\n Sunnegarte\n\nKalchtaren\n\nVor\nde\n\nre\n F\n\ner\nne\n\ngg\nstr\n\nas\nse\n\nHintere Ferneggstrasse\n\nSonnenrainweg\n\nSonnenrainweg\n\nR\nossbergw\n\neg\n\nS\nonnenblick\n\nSonnenra\nin\n\nSchulhausweg\n\nFreihof\n\nP\nalm\n\nisackerstrasse\n\nTirggelweg\n\nHirzelstrasse\n\nAlte Buechen\n\nBuchenrain\n\nBuechen\n\nGisihegi\n\nMatte\n\nNeuhof\n\nStollenweid\n\nUnteres Neugut\n\nWiesengrund\n\nKirc\nhrain\n\nHumbelst\nra\n\nss\ne\n\nEtzelweg\n\nH\nanfländerbächli\n\nWäschbach\n\nH\nanfländerbächli\n\nHalden\n\nSchanz\n\nHanfländer\n\nHeiten\n\nAuf der Au\n\nHüttnerboden\n\nDörfli\n\nOber Rebgarten\n\nUnter Rebgarten\n\nHÜTTEN\n\nRebgartenstrasse\n\nUnterer Gifangweg\n\nOberer Gifangweg\n\nVorder L\nangmooss\n\ntra\nss\n\ne\n\nJohannisburg\n\nH\nal\n\nde\nns\n\ntra\nss\n\ne\n\nIm Seeblick\n\nSeelihalde\n\nIm Boden\n\nVord\nere\n\n H\nanflä\n\nnder\n\nH\nei\n\nte\nns\n\ntra\nss\n\ne\n\nIn den H\nanfländern\n\nW\neg zu\n\nr S\nihl\n\nW\neg\n\n zu\nr S\n\nch\nan\n\nz\n\nA\nuf der A\n\nu\n\nRebgartenweg\n\nDorfstrasse\n\nBoden\n\nRebgarten\n\nAm Bodenrain\n\nHalden\n\nHaldenstrasse\n\nSchönenbergstrasse\n\nChneusstrasse\n\nR\neb\n\nga\nrte\n\nns\ntra\n\nss\ne\n\nDifferenzplan Aussenräume\nSchönenberg und Hütten\n\nSchönenberg\n\nHütten\n\nNeue Festlegungen\n\nZonengrenzeZonengrenze\n\nSpeziell bezeichnete \nAussenräume Wädenswil /\nFreiflächen Hütten\n\nWichtige Freiräume\n\nRechtskräftige Festlegungen\n\nAusgeprägte Platz- \nund Strassenräume\n\n\n\nSpeziell bezeichnete Aussenräume\n\nRechtskräftige FestlegungenNeue Festlegungen\n\nZonengrenzeZonengrenze\n\nWichtige Freiräume\n\nAusgeprägte Platz- und Strassenräume\n\nNeuhusrain\n\nNidersaum\n\nTanne\n\nTannenmattli\n\nTannenhof\n\nTanne\n\nE\nrniw\n\neg\n\nIm\n Tannenboden\n\nTanne\n\nTannenhof\n\nEgg\n\nGisenrütistrasse\n\nEggstrasse\n\nN\n\nDifferenzplan Aussenräume\nKernzonen ausserhalb des Siedlungsgebiets\n\nMst. 1:5000\n\nFelsenmatt\n\nHänsital\n\nUnter Felsen\n\nZollingerhüser\n\nG\ner\n\nbe\nra\n\nch\ner\n\nw\neg\n\nObere Felsenstrasse\n\nZollin\ngerw\n\neg\n\nFe\nlse\n\nnw\neg\n\nEich\nho\n\nfw\neg\n\nFelsenmatt\n\nZollingerhüser\n\nG\ner\n\nbe\nra\n\nch\ner\n\nw\neg\n\nWalther-Hauser-Strasse\n\nFr\neih\n\ner\nre\n\nns\ntra\n\nss\ne\n\nW\naisenhausstrasse\n\nG\ner\n\nbe\nra\n\nch\ner\n\nw\neg\n\nW\naisenhausstrasse\n\nFreiherre\nnstra\n\nsse\nWaisenhausweg\n\nJohanniterstrasse\n\nOber Beichlen\n\nBeichlen\n\nHimmeri\n\nSc\nhö\n\nne\nnb\n\ner\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nFeldweidweg\n\nGere\nnstr\n\nass\ne\n\nS\nch\n\nön\nen\n\nbe\nrg\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nStrasshus\n\nAamüli\n\nAamüli\n\nH\ninterw\n\neg\n\nAamüli\n\nO\nbere E\n\ninsiedlerstrasse\n\nStrasshus\n\nHegimoosstrasse\n\nAamüliweg\n\nStrasshus Beichlen\n\nZollingerhüser Tanne\n\nNeue Festlegungen\n\n\n\nNeuhusrain\n\nNidersaum\n\nTanne\n\nTannenmattli\n\nTannenhof\n\nTanne\n\nE\nrniw\n\neg\n\nIm\n Tannenboden\n\nTanne\n\nTannenhof\n\nEgg\n\nGisenrütistrasse\n\nEggstrasse\n\nN\n\nDifferenzplan Gebäude\nKernzonen ausserhalb des Siedlungsgebiets\n\nMst. 1:5000\n\nFelsenmatt\n\nHänsital\n\nUnter Felsen\n\nZollingerhüser\n\nG\ner\n\nbe\nra\n\nch\ner\n\nw\neg\n\nObere Felsenstrasse\n\nZollin\ngerw\n\neg\n\nFe\nlse\n\nnw\neg\n\nEich\nho\n\nfw\neg\n\nFelsenmatt\n\nZollingerhüser\n\nG\ner\n\nbe\nra\n\nch\ner\n\nw\neg\n\nWalther-Hauser-Strasse\n\nFr\neih\n\ner\nre\n\nns\ntra\n\nss\ne\n\nW\naisenhausstrasse\n\nG\ner\n\nbe\nra\n\nch\ner\n\nw\neg\n\nW\naisenhausstrasse\n\nFreiherre\nnstra\n\nsse\nWaisenhausweg\n\nJohanniterstrasse\n\nOber Beichlen\n\nBeichlen\n\nHimmeri\n\nSc\nhö\n\nne\nnb\n\ner\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nFeldweidweg\n\nGere\nnstr\n\nass\ne\n\nS\nch\n\nön\nen\n\nbe\nrg\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nStrasshus\n\nAamüli\n\nAamüli\n\nH\ninterw\n\neg\n\nAamüli\n\nO\nbere E\n\ninsiedlerstrasse\n\nStrasshus\n\nHegimoosstrasse\n\nAamüliweg\n\nStrasshus Beichlen\n\nZollingerhüser Tanne\n\nNeue Festlegungen\n\nZonengrenzeZonengrenze\n\nGebäude mit Profilangleichung\n\nGebäude mit Profilerhalt Gelbe Gebäude / Bauten Typ B Schönenberg\n\nBraune Gebäude / Bauten Typ A Schönenberg\n\nrechtskräftige Festlegungen\n\nWichtige Fassadenfluchten / Pflichtbaulinie\n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 142 \n\n \n\nA6 Dokumentation technische Bereinigung der Bauzo-\n\nnengrenzen \n\n\n\nW3C/60%\n\nK2\n\nK2\n\nK2\nK2\n\nKS\n\nKS\n\nK4\n\nK5\n\nK3\n\nK2\n\nKB\n\nprov. WZ\n\nZ5\n\nZ5\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30% W2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW3C/60%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW4/70%\n\nW5/85%\n\nW5/85%\n\nW5/85%\n\nW5/85%\n\nW5/85%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nWG3B/70%\n\nW3C/60%\n\nOe III\n\nOe III\n\nOe III\n\nOe III\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe III\n\nOe III\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe III\nOe II\n\nOe III\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe III\n\nWG4/85%\n\nWG4/85%\n\nWG4/85%\n\nWG4/85%\n\nWG4/85%\n\nWG4/85%\n\nW4/70%\nWG5/100%\n\nWG5/100%\n\nWG5/100%\n\nIGB 4.0\n\nIGB 4.0\n\nIGB 4.0\n\nIGB 4.0\n\nIGA 8.0\n\nIGA 8.0\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nE\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nL(k)\n\nR\n\nR\n\nR\n\nR\n\nR\n\nR\n\nR\n\nNZ\n\nNZ\n\nL(k)\n\nL(k)\n\nW3C/60%\n\nK3\n\nF\n\nF\n\nW3B/45%\n\nW3C/60%\n\nW2/30%\n\nW3C/60%\n\nK4\n\nK4W3C/60%\n\nK3\n\nLandwirtschaftszone §§ 36ff PBG\n\nÜberkommunale Festlegungen\n\nKernzone 4 III\n\nKernzone 5 III\n\nKommunale Festlegungen               ES*   ES*\n\nZentrumszone 5 III\n\nSpezialkernzone III\n\nWohnzone 3A / 35 %          II\n\nWohnzone 2 / 30 %                  II\n\nWohnzone 4 / 70 % II / III **\n\nWohnzone 3C / 60 %                        II\n\nWohn- und Gewerbezone 3A / 45 % III\n\nWohnzone 5 / 85 % II / III **\n\nWohn- und Gewerbezone 5 / 100 % III\n\nFreihaltezone III\n\nErholungszone III\n\nBereich mit \nGestaltungsplanpflicht\n\nReservezone –\n\nGestaltungsplan bestehend\n\nWald\n\nGewässer\n\n*  ES = Empfindlichkeitsstufe\n** ES-Zuteilung: gemäss Bezeichnung im Zonenplan\n\nK5\n\nK4\n\nKS\n\nZ5\n\nW2\n\nW3B\n\nW3C\n\nW4\n\nW5\n\nWG3A\n\nWG5\n\nF\n\nE\n\nR\n\nÜberkommunale Informationsinhalte\n\nKommunale Informationsinhalte\n\nKernzone 2 III\n\nKernzone 3 IIIK3\n\nK2\n\nFreihaltezoneFkantonal\n\nVerkehrsfläche\n\nZusätzlich zum Zonenplan gelten die rechtskräftigen Ergänzungspläne.\n\nWohn- und Gewerbezone 4 / 85 % IIIWG4\n\nKernzone Brauerei-Areal IIIKB\n\nLandwirtschaftszone (kommunal) IIIL(k)\n\nIndustrie- und Gewerbezone B III\n\nIGA\n\nIGB\n\nIndustrie- und Gewerbezone A IV\n\nLärmvorbelastete Wohnzone III\n\nOe Zone für öffentliche \nBauten und Anlagen  II / III **\n\nAussichtspunkt –\n\nAussichtsschutzbereich –\n\nWohn- und Gewerbezone 3B / 70 % III\n\nProv. Weilerzone\n\nNicht zoniert                                   –NZ\n\nWG3B\n\nWZ\n\nPlanungszone –\n\nBereich mit \nSonderbauvorschriften\n\nWohnzone 3B / 45 %           II\n\nW3A\n\nN\n\nGESAMTREVISION NUTZUNGSPLANUNG WÄDENSWIL\n\n1:5'000\n\nKanton Zürich\n\nBeschluss Stadtrat zuhanden Gemeinderat - 13.03.23\n\nZonen\n\nErläuterungen zum Plan\n\nZONENPLAN WÄDENSWIL\nDokumentation technische Bereinigung \nder Bauzonengrenzen\n\nFestgesetzt durch den Gemeinderat am XX.YY.ZZZZ\nVon der Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung Nr. XX/YYYY \ngenehmigt am XX.YY.ZZZZ\n\nParzellen-\ngrenzen\n\nBereich in dem die \nAnpassung vorgenommen wurde\n\nR\n\n\n\nprov. WZ\nprov. WZ\n\nprov. WZ\n\nK3\n\nK3\n\nK2\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW3A/35%\n\nW3B/45%\n\nW3B/45%\n\nWG3A/45%\n\nWG3A/45%\n\nWG3B/70%\n\nOe II\n\nOe III\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe II\n\nOe III\n\nOe III\n\nIGB 4.0\n\nE\n\nE\n\nE\n\nE\n\nF\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nF\n\nFkantonal\n\nE\n\nW3B/45%\n\nGESAMTREVISION NUTZUNGSPLANUNG WÄDENSWIL\n\n1:5'000\n\nKanton Zürich\n\nBeschluss Stadtrat zuhanden Gemeinderat - 13.03.23\n\nZonen\n\nErläuterungen zum Plan\n\nZONENPLAN SCHÖNENBERG / \nWÄDENSWILERBERG\nDokumentation technische Bereinigung \nder Bauzonengrenzen\n\nFestgesetzt durch den Gemeinderat am XX.YY.ZZZZ\nVon der Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung Nr. XX/YYYY \ngenehmigt am XX.YY.ZZZZ\n\nParzellen-\ngrenzen\n\nBereich in dem die \nAnpassung vorgenommen wurde\n\nLandwirtschaftszone §§ 36ff PBG\n\nÜberkommunale Festlegungen\n\nKernzone 4 III\n\nKernzone 5 III\n\nKommunale Festlegungen               ES*   ES*\n\nZentrumszone 5 III\n\nSpezialkernzone III\n\nWohnzone 3A / 35 %          II\n\nWohnzone 2 / 30 %                  II\n\nWohnzone 4 / 70 % II / III **\n\nWohnzone 3C / 60 %                        II\n\nWohn- und Gewerbezone 3A / 45 % III\n\nWohnzone 5 / 85 % II / III **\n\nWohn- und Gewerbezone 5 / 100 % III\n\nFreihaltezone III\n\nErholungszone III\n\nBereich mit \nGestaltungsplanpflicht\n\nReservezone –\n\nGestaltungsplan bestehend\n\nWald\n\nGewässer\n\n*  ES = Empfindlichkeitsstufe\n** ES-Zuteilung: gemäss Bezeichnung im Zonenplan\n\nK5\n\nK4\n\nKS\n\nZ5\n\nW2\n\nW3B\n\nW3C\n\nW4\n\nW5\n\nWG3A\n\nWG5\n\nF\n\nE\n\nR\n\nÜberkommunale Informationsinhalte\n\nKommunale Informationsinhalte\n\nKernzone 2 III\n\nKernzone 3 IIIK3\n\nK2\n\nFreihaltezoneFkantonal\n\nVerkehrsfläche\n\nZusätzlich zum Zonenplan gelten die rechtskräftigen Ergänzungspläne.\n\nWohn- und Gewerbezone 4 / 85 % IIIWG4\n\nKernzone Brauerei-Areal IIIKB\n\nLandwirtschaftszone (kommunal) IIIL(k)\n\nIndustrie- und Gewerbezone B III\n\nIGA\n\nIGB\n\nIndustrie- und Gewerbezone A IV\n\nLärmvorbelastete Wohnzone III\n\nOe Zone für öffentliche \nBauten und Anlagen  II / III **\n\nAussichtspunkt –\n\nAussichtsschutzbereich –\n\nWohn- und Gewerbezone 3B / 70 % III\n\nProvisorische Weilerzone\n\nNicht zoniert                                   –NZ\n\nWG3B\n\nWZ\n\nPlanungszone –\n\nBereich mit \nSonderbauvorschriften\n\nWohnzone 3B / 45 %           II\n\nW3A\n\nN\n\nK3\n\nK3L(k)\n\nL(k)\n\n\n\nK2\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW2/30%\n\nW3C/60%\n\nW3C/60%\n\nOe II\n\nOe II\n\nE\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nFkantonal\n\nF\nF\n\nF\n\nF\n\nFkantonal\n\nNZ\n\nL(k)\n\nR\n\nNZ\n\nN\n\nLandwirtschaftszone §§ 36ff PBG\n\nÜberkommunale Festlegungen\n\nKernzone 4 III\n\nKernzone 5 III\n\nKommunale Festlegungen               ES*   ES*\n\nZentrumszone 5 III\n\nSpezialkernzone III\n\nWohnzone 3A / 35 %          II\n\nWohnzone 2 / 30 %                  II\n\nWohnzone 4 / 70 % II / III **\n\nWohnzone 3C / 60 %                        II\n\nWohn- und Gewerbezone 3A / 45 % III\n\nWohnzone 5 / 85 % II / III **\n\nWohn- und Gewerbezone 5 / 100 % III\n\nFreihaltezone III\n\nErholungszone III\n\nBereich mit \nGestaltungsplanpflicht\n\nReservezone –\n\nGestaltungsplan bestehend\n\nWald\n\nGewässer\n\n*  ES = Empfindlichkeitsstufe\n** ES-Zuteilung: gemäss Bezeichnung im Zonenplan\n\nK5\n\nK4\n\nKS\n\nZ5\n\nW2\n\nW3B\n\nW3C\n\nW4\n\nW5\n\nWG3A\n\nWG5\n\nF\n\nE\n\nR\n\nÜberkommunale Informationsinhalte\n\nKommunale Informationsinhalte\n\nKernzone 2 III\n\nKernzone 3 IIIK3\n\nK2\n\nFreihaltezoneFkantonal\n\nVerkehrsfläche\n\nZusätzlich zum Zonenplan gelten die rechtskräftigen Ergänzungspläne.\n\nWohn- und Gewerbezone 4 / 85 % IIIWG4\n\nKernzone Brauerei-Areal IIIKB\n\nLandwirtschaftszone (kommunal) IIIL(k)\n\nIndustrie- und Gewerbezone B III\n\nIGA\n\nIGB\n\nIndustrie- und Gewerbezone A IV\n\nLärmvorbelastete Wohnzone III\n\nOe Zone für öffentliche \nBauten und Anlagen  II / III **\n\nAussichtspunkt –\n\nAussichtsschutzbereich –\n\nWohn- und Gewerbezone 3B / 70 % III\n\nProvisorische Weilerzone\n\nNicht zoniert                                   –NZ\n\nWG3B\n\nWZ\n\nPlanungszone –\n\nBereich mit \nSonderbauvorschriften\n\nWohnzone 3B / 45 %           II\n\nW3A\n\nGESAMTREVISION NUTZUNGSPLANUNG WÄDENSWIL\n\n1:5'000\n\nKanton Zürich\n\nBeschluss Stadtrat zuhanden Gemeinderat - 13.03.23\n\nZonen\n\nErläuterungen zum Plan\n\nZONENPLAN HÜTTEN\nDokumentation technische Bereinigung \nder Bauzonengrenzen\n\nFestgesetzt durch den Gemeinderat am XX.YY.ZZZZ\nVon der Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung Nr. XX/YYYY \ngenehmigt am XX.YY.ZZZZ\n\nParzellen-\ngrenzen\n\nBereich in dem die \nAnpassung vorgenommen wurde\n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 143 \n \n\n \n\nA7 Beurteilung Risikorelevanz Störfall \n\n \n\n\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 / 30%\nW3C / \n\n60%\nW5 / 85%\n\nWG3B / \n\n70%\n\nWG4 / \n\n85%\n\nWG5 / \n\n100%\nZ5 IGA IGB\n\nNutzungsdichte gemäss Quartieranalyse; E+B pro \n\nHektare Kleinquartierfläche \n210 250 300* - 45 55 - 85 - - - -\n\nBrutto AZ gemäss Publikation "Dichtevorgaben \n\numsetzen"\n- - - - 40-50 75-85 100-105 80-95 100-105 115-125 - -\n\nNutzungsdichte gemäss Publikation "Dichtevorgaben \n\numsetzen"\n- - - - 25-50 100-150 150-200 125-175 150-200 175-225 - -\n\nAnnahme minimale Nutzungsdichte Annahme (E+B \n\npro Hektare Kleinquartierfläche)\n200 220 280 200 40 55 105 85 105 120 280 40 40\n\nAnnahme maximale Nutzungsdichte Annahme (E+B \n\npro Hektare Kleinquartierfläche)\n250 270 330 250 50 100 150 125 150 175 330 100 100\n\n* K4 x 20 %\n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 5631 4725 0 0 0 0 0 1489 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n113 104 0 0 0 0 0 13 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n141 128 0 0 0 0 0 19 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 2646 4846 2504 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n53 107 70 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n66 131 83 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 269 2376 5920 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n5 52 166 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n7 64 195 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 120 568 8271 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n2 12 232 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n3 15 273 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 6140 6081 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 135 170 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 166 201 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 11842 593 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 261 17 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 320 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 14146 0 1402 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 311 0 28 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 382 0 35 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 14744 0 1700 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 324 0 34 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 398 0 43 0 0 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\n67\n\n266\n\n56\n\n223\n\n40000\n\n73\n\n291\n\n62\n\n246\n\n40000\n\n229\n\n57\n\n40000\n\n70\n\n280\n\n57\n\n230\n\n40000\n\n287\n\n72\n\nBereich Zentrum Wädenswil\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 3\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 4\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 5\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 6\n\n92\n\n366\n\n76\n\n305\n\n40000\n\n85\n\n339\n\n69\n\n277\n\n40000\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 7\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 8\n\n104\n\n417\n\n85\n\n339\n\n40000\n\n110\n\n441\n\n90\n\n358\n\n40000\n\n\n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 11074 0 1857 2849 1204 720 0 185 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 244 0 37 11 7 8 0 2 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 299 0 46 14 12 11 0 3 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 3728 0 3751 7252 4808 920 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 82 0 75 29 26 10 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 101 0 94 36 48 14 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 2864 0 7977 10520 3604 0 0 2062 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 63 0 160 42 20 0 0 22 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 77 0 199 53 36 0 0 31 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 1142 0 3286 11975 0 0 0 4881 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 25 0 66 48 0 0 0 51 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 31 0 82 60 0 0 0 73 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K3 K4 K5 KS W2 W3C W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 10349 0 0 0 14918 0 0 0 2380\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 41 0 0 0 157 0 0 0 10\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 52 0 0 0 224 0 0 0 24\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\n246\n\n47\n\n190\n\n40000\n\n75\n\n299\n\n52\n\n208\n\n40000\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 9\nS\n\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n0\n\n96\n\n385\n\n77\n\n308\n\n40000\n\n73\n\n293\n\n56\n\n222\n\n40000\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n3\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n1\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n2\n\n99\n\n396\n\n77\n\n306\n\n40000\n\n62\n\n\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 / 30%\nW3C / \n\n60%\nW4 / 70% W5 / 85%\n\nWG3B / \n\n70%\n\nWG4 / \n\n85%\n\nWG5 / \n\n100%\nZ5 IGA IGB\n\nNutzungsdichte gemäss Quartieranalyse; E+B pro \n\nHektare Kleinquartierfläche \n- 210 250 300* - 45 55 - - 85 - - - -\n\nBrutto AZ gemäss Publikation "Dichtevorgaben \n\numsetzen"\n- - - - - 40-50 75-85 85-90 100-105 80-95 100-105 115-125 - -\n\nNutzungsdichte gemäss Publikation "Dichtevorgaben \n\numsetzen"\n- - - - - 25-50 100-150 125-175 150-200 125-175 150-200 175-225 - -\n\nAnnahme minimale Nutzungsdichte Annahme (E+B \n\npro Hektare Kleinquartierfläche)\n150 200 220 280 200 40 55 85 105 85 105 120 280 40 40\n\nAnnahme maximale Nutzungsdichte Annahme (E+B \n\npro Hektare Kleinquartierfläche)\n200 250 270 330 250 50 100 125 150 125 150 175 330 100 100\n\n* K4 x 20 %\n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 452 0 0 0 0 0 0 6073 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n7 0 0 0 0 0 0 52 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n9 0 0 0 0 0 0 76 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 4004 0 0 0 0 0 0 7956 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n60 0 0 0 0 0 0 68 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n80 0 0 0 0 0 0 99 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 4004 0 0 0 0 0 0 8768 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n60 0 0 0 0 0 0 75 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n80 0 0 0 0 0 0 110 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 7340 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 62 0 0 0 0 0 0 0\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 92 0 0 0 0 0 0 0\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5379 0 0 4772\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 65 0 0 19\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 94 0 0 48\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5484 0 0 5729\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 66 0 0 23\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96 0 0 57\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4955 4668 0 3673\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 59 131 0 15\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 87 154 0 37\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11760 0 1015\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 329 0 4\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 388 0 10\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n1\n\n40000\n\n333\n\n83\n\n398\n\n100\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n0\n\n40000\n\n205\n\n51\n\n277\n\n69\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n9\n\n40000\n\n89\n\n22\n\n153\n\n38\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n8\n\n40000\n\n84\n\n21\n\n142\n\n35\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n7\n\n40000\n\n62\n\n16\n\n92\n\n23\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n6\n\n40000\n\n135\n\n34\n\n190\n\n47\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n5\n\n40000\n\n128\n\n32\n\n180\n\n45\n\nBereich Au\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 1\n4\n\n40000\n\n58\n\n15\n\n85\n\n21\n\n\n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3663 0 8378 0 2888\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 38 0 235 0 12\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 55 0 276 0 29\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8971 0 1285 0 5800\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 94 0 36 0 23\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 135 0 42 0 58\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11840 0 0 0 5340\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 124 0 0 0 21\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 178 0 0 0 53\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9314 3992 0 0 1311\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 98 48 0 0 5\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 140 70 0 0 13\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2057 1848 9376 0 0 636\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 19 113 0 0 3\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 26 28 164 0 0 6\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nGesamtfläche Scannerzeile\n\nZone K2 K3 K4 K5 KS W2 W3C W4 W5 WG3B WG4 WG5 Z5 IGA IGB\n\nNutzbare Zonenfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7785 0 5322 0 0 263\n\nMin. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x min. \n\nzonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 66 0 64 0 0 1\n\nMin. Summe Personenpotenzial\n\nMin. Nutzungsdichte \n\nMax. Personenpotenzial (= Nutzbare Zonenfläche x \n\nmax. zonenspezifische Nutzungsdichte)\n0 0 0 0 0 0 0 0 0 97 0 93 0 0 3\n\nMax. Summe Personenpotenzial\n\nMax. Nutzungsdichte \n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n7\n\n40000\n\n131\n\n33\n\n193\n\n48\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n6\n\n40000\n\n152\n\n38\n\n224\n\n56\n\n38\n\n56\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n5\n\n40000\n\n151\n\n223\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n4\n\n40000\n\n146\n\n36\n\n231\n\n58\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n3\n\n40000\n\n153\n\n38\n\n235\n\n59\n\nS\nc\na\nn\nn\ne\nrz\n\ne\nile\n\n 2\n2\n\n40000\n\n285\n\n71\n\n360\n\n90\n\n\n\n Gesamtrevision Nutzungsplanung / Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 144 \n\n \n\nA8 Ergänzende Dokumente \n\n— Stadt Wädenswil, 2021: Testplanung Zentrum Ortsteil Au - Vertiefung der \n\nTestplanungsergebnisse und Konzept für die planerische Umsetzung  \n\n— Stadt Wädenswil, 2020: Testplanung Zentrum Ortsteil Au – Schlussbe-\n\nricht \n\n— Stellungnahme der Region mit Bericht zur Arbeitszonenbewirtschaftung \n\n \n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Weiler_Gebäude_AnhangA5_230313.pdf\n\t14 [Differenzplan_Weiler_Gebäude]\n\tKP15\n\tKP16\n\tKP17\n\tKP21\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Weiler_Freiräume_AnhangA5_230313.pdf\n\t15 [Differenzplan_Weiler_Aussenräume]\n\tKP33\n\tKP34\n\tKP35\n\tKP36\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Wädenswil2_Gebäude_AnhangA5_230313.pdf\n\t11 [Differenzplan_Wädenswil2_Gebäude]\n\tKP20\n\tKP19\n\tKP22\n\tKP18\n\tKP23\n\tKP24\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Wädenswil2_Freiräume_AnhangA5_230313.pdf\n\t12 [Differenzplan_Wädenswil2_Aussenräume]\n\tKP27\n\tKP28\n\tKP29\n\tKP30\n\tKP31\n\tKP32\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Wädenswil1_Gebäude_AnhangA5_230313.pdf\n\t4 [Differenzplan_Wädenswil_Gebäude]\n\tKP11\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Wädenswil1_Freiräume_AnhangA5_230313.pdf\n\t8 [Differenzplan_Wädenswil_Aussenräume]\n\tKP14\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Schönenberg_Hütten_Gebäude_AnhangA5_230313.pdf\n\t17 [Differenzplan_Schönenberg_Hüttenr_Gebäude]\n\tKP25\n\tKP26\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrevision_BZO_Differenzplan_Schönenberg_Hütten_Freiräume_AnhangA5_230313.pdf\n\t18 [Differenzplan_Schönenberg_Hüttenr_Aussenräume]\n\tKP37\n\tKP38\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrev_BZO_Zonenplan_Wädenswil_Technische Bereinigung_AnhangA6_230313.pdf\n\tTechnische Bereinigung 1 [Überischt]\n\t5/01_Zonenplan Wädenswil-4\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrev_BZO_Zonenplan_Schönenberg_Technische Bereinigung_AnhangA6_230313.pdf\n\tTechnische Bereinigung 2 [Überischt]\n\t3/01_Zonenplan Wädenswil-11\n\n\n\tWädenswil_Gesamtrev_BZO_Zonenplan_Hütten_Technische Bereinigung_AnhangA6_230313.pdf\n\tTechnische Bereinigung 3 [Überischt]\n\t3/01_Zonenplan Wädenswil-15\n\n\n\n\t\t2023-03-24T11:04:09+0100\n\n\n\n\n