name: Weisung 20 Teilrevision Nutzungsplanung, kommunaler Mehrwertausgleich, Festsetzung, inklusive Beilagen

text: \n \n\n \n\n \n\nWeisung 20 \n \n\nvom 11. Januar 2021 \n\n2019.12 \n\n \n\n04.05.10 Bauordnung, Zonenordnung, Verordnungen \n\nGesamtrevision der Nutzungsplanung \n\nTeilrevision Nutzungsplanung, kommunaler Mehrwertausgleich, Festsetzung \n\nAntrag des Stadtrats an den Gemeinderat \n\n \n\n1. Die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung betreffend Mehrwertausgleich wird fest-\n\ngesetzt. \n\n2. Die Freifläche als minimale Grundstücksgrösse (Schwellenwert), ab der die Mehr-\n\nwertabgabe erhoben wird, wird auf 2'000 m2 festgesetzt. \n\n3. Der Abgabesatz für den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- und Umzo-\n\nnungen entstehen, wird bei 30% festgesetzt. \n\n4. Vom Erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV wird Kenntnis genommen. \n\n5. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird beantragt, die Teilrevision der Bau- und Zo-\n\nnenordnung betreffend Mehrwertausgleich zu genehmigen.  \n\n6. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum \n\n \n\nBericht \n\n1. Ausgangslage \n\nMit dem revidierten Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) von 2014 wird den Kanto-\n\nnen vorgeschrieben, den Ausgleich von Planungsvorteilen und -nachteilen zu regeln. Mit \n\ndem kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der Mehrwertausgleichsverordnung \n\n(MAV) wird diese Vorgabe aus dem RPG im Kanton Zürich umgesetzt. Das MAG wurde im \n\nOktober 2019 vom Zürcher Kantonsrat und die MAV im September 2020 vom Regierungsrat \n\nbeschlossen. Beide Vorlagen, Gesetz und Verordnung, sind auf den 1. Januar 2021 in Kraft \n\ngetreten.  \n\n \n\nGemäss dem MAG erhalten die Gemeinden die Möglichkeit, eine kommunale Mehrwertab-\n\ngabe von bis zu 40 % auf Um- und Aufzonungen zu erheben. Damit diese eingefordert wer-\n\nden kann, muss eine Grundlage in der Bau- und Zonenordnung (BZO) geschaffen werden. \n\n2. Bisherige Praxis \n\nGestützt auf Art. 5 RPG und Stadtratsbeschluss vom 5. Oktober 2015 handelt die Stadt Wä-\n\ndenswil bei Gestaltungsplänen einen Ausgleich der Planungsvorteile im Rahmen von städte-\n\nbaulichen Verträgen mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern aus. Im Rah-\n\nmen solcher Verträge wurde bisher eine Mehrwertabgabe vereinbart. Ab dem Zeitpunkt des \n\nInkrafttretens des MAG ist dies nicht mehr möglich. Die Erhebung einer Mehrwertabgabe – \n\nauch im Rahmen von städtebaulichen Verträgen – benötigt zwingend eine Grundlage in der \n\nBZO. \n\n\n\n2/4 \n\n11. Januar 2021 \n\n \n\n3. Separate Teilrevision zur Gesamtrevision \n\nMit der vorliegenden Teilrevision der BZO wird diese Grundlage geschaffen. Ziel der Teilre-\n\nvision ist, die Bestimmungen zur Erhebung der kommunalen Mehrwertabgabe möglichst \n\nrasch nach Inkrafttreten des MAG zu erlassen. Die Mehrwertabgabe wird deshalb nicht in \n\ndie laufende Gesamtrevision der BZO von Wädenswil, Schönenberg und Hütten integriert, \n\nsondern in der vorgezogenen Teilrevision behandelt.  \n\n \n\nMit einer neuen rechtsgültigen Nutzungsplanung wird, sofern keine Rechtsmittel ergriffen \n\nwerden, im Laufe des Jahres 2023 gerechnet. Somit entsteht zwischen Inkrafttreten des \n\nMAG und Abschluss der Gesamtrevision der BZO eine Rechtslücke für die Erhebung kom-\n\nmunaler Mehrwertausgleiche von zwei bis drei Jahren, während derer auch keine städtebau-\n\nlichen Verträge möglich sind. Dies könnte wichtige Planungen für diesen Zeitraum blockie-\n\nren und die Verhandlungen mit privaten Entwicklern erschweren. \n\n \n\nDer Stadtrat stimmte deshalb einer vorgezogenen Teilrevision der Nutzungsplanung für die \n\nFestsetzung eines kommunalen Mehrwertausgleichs am 17. Oktober 2019 zu. \n\n4. Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) \n\nDas MAG und die MAV halten die wesentlichen Rahmenbedingungen für die Regelung der \n\nMehrwertabgabe in den Städten und Gemeinden des Kantons Zürich fest. Das am 28. Okto-\n\nber 2019 durch den Kantonsrat verabschiedete MAG sieht demnach zwei Arten der Mehr-\n\nwertabgabe vor: die kantonale und die kommunale Mehrwertabgabe. \n\n \n\nDie kantonale Mehrwertabgabe wird nur auf Einzonungen und Umzonungen einer Zone für \n\nöffentliche Bauten und Anlagen erhoben. Der Abgabesatz, also der Anteil des Grundstück-\n\nmehrwerts, der abgeschöpft wird, beträgt 20 %. Von der Abgabe befreit sind Mehrwerte un-\n\nter CHF 30'000.-. Der Erlös, der für den Kanton durch die Mehrwertabgabe entsteht, wird ei-\n\nnem kantonalen Mehrwertausgleichsfonds zugewiesen. Die kantonale Abgabe auf Einzo-\n\nnungen gilt unabhängig davon, ob die Stadt eine kommunale Abgabe einführt. \n\n \n\nDie kommunale Mehrwertabgabe kann auf Aufzonungen und Umzonungen, welche nicht die \n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen betreffen, erhoben werden. Das MAG gewährt \n\nStädten und Gemeinden die Möglichkeit, eine Mehrwertabgabe von bis zu 40 % auf den um \n\nCHF 100'000.- reduzierten Mehrwert einzuführen. Es steht den Gemeinden frei, auf die Ein-\n\nführung einer kommunalen Mehrwertabgabe zu verzichten. Der Erlös, der für die Gemein-\n\nden durch die Mehrwertabgabe entsteht, wird einem kommunalen Mehrwertausgleichsfonds \n\nzugewiesen. \n\n \n\nSofern die Gemeinden eine kommunale Mehrwertabgabe einführen, müssen sie eine mini-\n\nmale Grundstücksgrösse (Schwellenwert) zwischen 1'200 m2 und 2000 m2 festlegen, ab der \n\ndie Mehrwertabgabe erhoben wird. Die Befreiung von der Mehrwertabgabe für Grundstücke \n\nunterhalb der minimalen Grundstücksfläche gilt allerdings nur, wenn der Mehrwert geringer \n\nist als CHF 250'000.-. \n\n \n\nNeben der Erhebung einer Mehrwertabgabe mit dem ordentlichen Abgabesatz besteht ge-\n\nmäss MAG weiterhin die Möglichkeit, dass die Gemeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen \n\nvon städtebaulichen Verträgen regeln, etwa bei der Ausarbeitung von Gestaltungsplänen. \n\n\n\n3/4 \n\n11. Januar 2021 \n\n \n\nDie Abgabe bei städtebaulichen Verträgen kann von der ordentlichen Abgabe abweichen. \n\nEin vertraglicher Ausgleich ist nur anstelle der Abgabe zulässig. Das heisst, wenn es zu kei-\n\nner Einigung zwischen den Vertragspartnern kommt, muss eine ordentliche Abgabe geleis-\n\ntet werden. Die «Rückfallebene» der ordentlichen Abgabe anstelle eines städtebaulichen \n\nVertrags steht beiden Vertragsparteien offen. \n\n5. Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) \n\nDie MAV enthält die Ausführungsbestimmungen zum MAG. Die Verordnung regelt u.a. die \n\nBemessung, die Festsetzung und den Bezug des Mehrwerts, den kantonalen sowie den \n\nkommunalen Mehrwertausgleichsfonds, die Wirkungskontrolle und die Supportprozesse. \n\n \n\nEin wichtiger Aspekt, der in der MAV geregelt wird, betrifft die Verwendung der durch die \n\nkommunale Mehrwertabgabe entstandenen Erträge. Diese fliessen in den kommunalen \n\nFonds. Sie sind für kommunale Planungsmassnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG zu ver-\n\nwenden. Sie sollen in erster Linie für eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen \n\nund demzufolge für Massnahmen im Siedlungsgebiet eingesetzt werden. Die Einzelheiten \n\nzur Fondsverwaltung werden im kommunalen Fondsreglement geregelt. \n\n \n\nDas kommunale Fondsreglement ist nicht Bestandteil der vorliegenden Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung, da die zentralen Bestimmungen des Fondsreglements nicht direkt in der BZO \n\nverankert werden können. Zudem ist das kommunale Fondsreglement im Unterschied zu \n\nder BZO nicht durch den Kanton genehmigungsbedürftig und benötigt kein Nutzungspla-\n\nnungsverfahren mit öffentlicher Auflage. Die Erarbeitung erfolgt jedoch parallel zur Teilrevi-\n\nsion und wird dem Gemeinderat in einer separaten Weisung vorgelegt, zur gleichzeitigen \n\nFestsetzung. \n\n \n\n6. Öffentliche Auflage, Anhörungen und Vorprüfung \n\nDer Stadtrat verabschiedete den Teilrevisionsentwurf am 12. Mai 2020 für die öffentliche \n\nAuflage sowie zur Anhörung der nebengeordneten Planungsträger und der Region. Die Do-\n\nkumente lagen vom 19. Juni bis 20. August 2020 öffentlich auf. Insgesamt gingen zwei \n\nRückmeldungen von Nachbargemeinden zur Vorlage ein. Rückmeldungen von Parteien, \n\nVerbänden oder Privatpersonen gingen keine ein. Die Gemeinden Richterswil und Horgen \n\nteilten mit, dass sie von der Vorlage Kenntnis genommen hätten. Inhaltliche Rückmeldungen \n\noder Anträge wurden keine vorgebracht. \n\n \n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage und Anhörung wurde die Vorlage dem Kanton zur \n\nVorprüfung vorgelegt. Mit dem Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2020 hat das kantonale Amt \n\nfür Raumentwicklung (ARE) zur Vorlage Stellung genommen und beurteilt sie als genehmi-\n\ngungsfähig. Im Vorprüfungsbericht weist das ARE darauf hin, dass im Erläuterungsbericht \n\neine Anpassung hinsichtlich der Fälligkeit vorzunehmen ist. Gemäss MAG wird die kommu-\n\nnale Mehrwertabgabe nur bei der Überbauung fällig, nicht, wie im Erläuterungsbericht be-\n\nschrieben, auch bei einer Veräusserung. Die entsprechenden Stellen im Bericht sind in der \n\nZwischenzeit angepasst worden. \n\n \n\n\n\n4/4 \n\n11. Januar 2021 \n\n \n\n7. Erwägungen Stadtrat \n\nDer Stadtrat hält zusammenfassend fest, dass Wädenswil ein attraktiver Standort für Grund-\n\neigentümer mit Entwicklungsabsichten ist. Diese Ausgangslage lässt grundsätzlich einen hö-\n\nheren Abgabesatz zu, der sich im oberen Bereich bewegt. Mit dem beantragten Abgabesatz \n\nvon 30% berücksichtigt der Stadtrat zugleich eine gewisse Ausgewogenheit zwischen Aufla-\n\ngen/Risiken und Rendite aus Sicht der Grundeigentümer.  \n\n \n\nDie Freifläche, unterhalb derer Grundstücke von einer Mehrwertabgabe befreit sind, soll bei \n\n2'000 m2 festgesetzt werden. Diese gesetzlich mögliche Höchstgrenze wird als angemessen \n\nerachtet, da auf dem Gemeindegebiet von Wädenswil die Wertsteigerung eines Grund-\n\nstücks rasch die Betragsgrenze von CHF 250'000 überschreitet und somit ohnehin eine Ab-\n\ngabe fällig wird. \n\n \n\nDie abgeschöpften Mittel, geäufnet im kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, erscheinen \n\ndem Stadtrat sinnvoll einsetzbar, es wären auch schon einzelne Verwendungsmöglichkeiten \n\nvorhanden. \n\n11. Januar 2021 \n\nsca \n\nStadtrat Wädenswil \n\nPhilipp Kutter \nStadtpräsident \n\nEsther Ramirez \nStadtschreiberin \n\nReferent des Stadtrats \n\nHeini Hauser  \nStadtrat Planen und Bauen \n\n \n\nBeilagen: \n\n- Teilrevision Bau- und Zonenordnung (BZO) \n\n- Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n\n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBau- und Zonenordnung (BZO)  \nTeilrevision Mehrwertausgleich  \n \nVerabschiedung Stadtrat für den Erlass durch den Gemeinderat \n21. Dezember 2020 \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\n \n \n\n \n\n 1 \n\nAnpassungen an der BZO \n\nDie bestehenden Vorschriften der Bau- und Zonenordnung (BZO) von \n\nWädenswil, Schönenberg und Hütten werden im Rahmen der Teilrevision \n\nzum Mehrwertausgleich nicht angepasst. Neu gelten für alle drei Ortsteile \n\nunabhängig ihrer jeweils gültigen BZO die nachstehenden Vorschriften. \n\nDie Vorschriften werden nach deren Erlass in die Gesamtrevision der \n\nBZO integriert. Die Nummerierung des Abschnitts und der Artikel wird zu \n\ndiesem Zeitpunkt angepasst. \n\n \n\n \n\nV. Mehrwertausgleich \n\nArt. X Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\nAuf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen \n\nentstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des \n\nMehrwertausgleichsgesetzes (MAG) erhoben. \n\n \n\nDie Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 2’000 m2.  \n\n \n\nDie Mehrwertabgabe beträgt 30 % des um Fr. 100’000 \n\ngekürzten Mehrwerts. \n\nArt. Y Erträge \n\nDie Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den \n\nkommunalen Mehrwertausgleichsfonds und werden nach \n\nMassgabe des Fondsreglements verwendet. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nGrundsatz \n\nFreifläche \n\nAbgabesatz \n\nMehrwertausgleichsfonds \n\n\n\n\n\n \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\nFlorhofstrasse 3 \n\nPostfach \n\n8820 Wädenswil \n\nTelefon 044 789 73 11 \n\nplanenundbauen@waedenswil.ch \n\n\n\n \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\n \n\nTeilrevision Bau- und Zonenordnung: \nKommunaler Mehrwertausgleich \n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nVerabschiedung Stadtrat für den Erlass durch den Gemeinderat \n\n 21. Dezember 2020 \n\n  \n\n  \n    \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 2 \n \n\n \n\nAbteilung Planen und Bauen Stadt Wädenswil \n\nSandro Capeder \n\nRita Newnam \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\nPlanen und Bauen \n\nFlorhofstrasse 3 \n\nPostfach \n\n8820 Wädenswil \n\n \n\n \n\nProjektteam EBP \n\nLukas Beck \n\nValentina Grazioli \n\nJonas Hunziker \n\n \n\nEBP Schweiz AG \n\nMühlebachstrasse 11 \n\n8032 Zürich \n\nSchweiz \n\nTelefon +41 44 395 16 16 \n\ninfo@ebp.ch \n\nwww.ebp.ch \n\n \nDruck: 15. Dezember 2020 \n\nWaedenswil_Teilrev_BZO_MAG_Bericht_nach_Art_47_RPV_201221.docx \n\n \n\n \n\n \n\n \n\ngelb markierte Stellen werden aktualisiert \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 3 \n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1. Ausgangslage 4 \n\n1.1 Anlass der Teilrevision 4 \n\n1.2 Worum geht es bei der Mehrwertabgabe? 4 \n\n1.3 Planungsgegenstand 5 \n\n1.4 Ziele der Teilrevision 6 \n\n1.5 Planungsprozess 6 \n\n1.6 Inhalt und Aufbau des erläuternden Berichts 7 \n\n2. Anforderungen an die Teilrevision 8 \n\n2.1 Raumplanungsgesetz 8 \n\n2.2 Mehrwertausgleichsgesetz 8 \n\n2.3 Mehrwertausgleichsverordnung 10 \n\n3. Die Anpassungen der Bau- und Zonenordnung 11 \n\n3.1 Erhebung einer Mehrwertabgabe 11 \n\n3.2 Erträge 12 \n\n4. Auswirkungen der Teilrevision 13 \n\n4.1 Höhe der Mehrwertabgabe 13 \n\n4.2 Auswirkungen für Grundeigentümer 15 \n\n4.3 Auswirkungen für die Stadt Wädenswil 16 \n\n4.4 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 18 \n\n5. Dokumentation der Mitwirkung 19 \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung 19 \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung 19 \n\n \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 4 \n \n\n \n\n1. Ausgangslage \n\n1.1 Anlass der Teilrevision \n\nMit dem revidierten Raumplanungsgesetz (RPG) von 2014 wird den Kanto-\n\nnen vorgeschrieben, den Ausgleich von Planungsvorteilen und -nachteilen \n\nzu regeln. Mit dem kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der \n\nMehrwertausgleichsverordnung (MAV) wird diese Vorgabe aus dem RPG im \n\nKanton Zürich umgesetzt. Das MAG wurde im Oktober 2019 vom Zürcher \n\nKantonsrat beschlossen. Die MAV befindet sich aktuell in Erarbeitung. Beide \n\nVorlagen – Gesetz und Verordnung – sollen anfangs 2021 in Kraft treten.  \n\nGemäss dem MAG erhalten die Gemeinden die Möglichkeit, eine kommu-\n\nnale Mehrwertabgabe von bis zu 40 % auf Um- und Aufzonungen zu erhe-\n\nben. Damit diese erhoben werden kann, muss eine Grundlage in der Bau- \n\nund Zonenordnung (BZO) geschaffen werden.  \n\nDie Stadt Wädenswil hat bei Gestaltungsplänen bisher in der Regel städte-\n\nbauliche Verträge mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern \n\nausgehandelt. Im Rahmen solcher Verträge wurde bisher auch eine Mehr-\n\nwertabgabe ausgehandelt. Die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebau-\n\nlichen Verträgen wurde dabei direkt auf das RPG gestützt erhoben. Ab dem \n\nZeitpunkt des Inkrafttretens des MAG, ist dies nicht mehr möglich. Die Erhe-\n\nbung einer Mehrwertabgabe – auch im Rahmen von städtebaulichen Verträ-\n\ngen – benötigt dann zwingend eine Grundlage in der BZO. \n\nMit der vorliegenden Teilrevision der BZO wird diese Grundlage geschaffen. \n\nZiel der Teilrevision ist es, dass die Bestimmungen zur Erhebung der kom-\n\nmunalen Mehrwertabgabe möglichst rasch nach Inkrafttreten des MAG vor-\n\nliegen. Die Mehrwertabgabe wird aus diesem Grund auch nicht in die lau-\n\nfende Gesamtrevision der BZO von Wädenswil, Schönenberg und Hütten \n\nintegriert, sondern in der vorgezogenen Teilrevision behandelt. Da die Ge-\n\nsamtrevision erst circa im Jahr 2023 abgeschlossen und rechtskräftig wird, \n\nsofern keine Rechtsmittel ergriffen werden, vergehen zwischen Inkrafttreten \n\ndes MAG und Abschluss der Gesamtrevision rund zwei bis drei Jahre. Würde \n\ndie Mehrwertabgabe erst mit der Gesamtrevision geregelt, könnte die Stadt \n\nWädenswil in dieser Zeit keine Mehrwertabgabe mittels städtebaulicher Ver-\n\nträge erheben. Dies wäre für anstehende Planungsgeschäfte ein wesentli-\n\ncher Nachteil. \n\n \n\n1.2 Worum geht es bei der Mehrwertabgabe? \n\nPlanungsmassnahmen wie Ein-, Auf- oder Umzonungen können für Grund-\n\nstückseigentümer erhebliche Mehrwerte bewirken. Unter Mehrwert wird die \n\nDifferenz zwischen dem Wert eines Grundstücks vor und nach der Planungs-\n\nmassnahme verstanden. Der Grund für die Erhöhung des Grundstückswert \n\nist, dass mit Ein-, Auf- oder Umzonungen die Nutzungsmöglichkeiten – und \n\ndamit die erzielbaren Erträge – des Grundstücks verbessert werden. \n\nRegelung von Pla-\n\nnungsvor- und \n\nnachteilen \n\nKommunaler Mehr-\n\nwertausgleich auf \n\nUm- und Aufzonun-\n\ngen \n\nGesetzliche Grund-\n\nlage ab 2021 nötig \n\nSeparate Teilrevi-\n\nsion zur Gesamtre-\n\nvision \n\nPlanungsmassnah-\n\nmen können \n\nGrundstückswert \n\nerhöhen \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 5 \n \n\n \n\nDie so ausgelösten Mehrwerte bzw. Planungsvorteile entstehen einzig auf-\n\ngrund von staatlichem Handeln. Gleichzeitig ziehen die Planungsmassnah-\n\nmen in der Regel Kosten für Erschliessung und andere öffentliche Infrastruk-\n\nturen nach sich, die regelmässig von der öffentlichen Hand bezahlt werden. \n\nMit der Mehrwertabgabe wird ein Teil des durch Ein-, Auf- oder Umzonung \n\nentstandenen Mehrwerts abgeschöpft. Die Grundeigentümerinnen und \n\nGrundeigentümer beteiligen sich so an den Kosten, die durch die Planungs-\n\nmassnahmen für die öffentliche Hand entstehen. Für die Verwendung der \n\nErlöse aus der Mehrwertabgabe werden zweckgebundene Fonds eingerich-\n\ntet.  \n\n \n\nAbbildung 1 Planungsmassnahmen, die zu Mehrwerten führen (Quelle: Amt für Raumentwick-\n\nlung Kanton Zürich, 2016) \n\n \n\n1.3 Planungsgegenstand \n\nDie BZO ist Teil der kommunalen Nutzungsplanung und bildet das wichtigste \n\nkommunale Instrument zur Steuerung der räumlichen Entwicklung, indem \n\nsie die zulässige Art und das Mass der Nutzung des Bodens regelt. Damit \n\nsetzt die Stadt Wädenswil mit der BZO ihre eigenen räumlichen Ziele sowie \n\ndie übergeordneten Vorgaben in der Raumplanung grundeigentümerver-\n\nbindlich um. Die BZO besteht aus dem Reglement und dem Zonenplan samt \n\nden dazugehörigen Ergänzungsplänen.  \n\nDie Regelung der Mehrwertabgabe muss gemäss § 19 Abs. 1 MAG in der \n\nBZO erfolgen. Die vorliegende Teilrevision umfasst die Bestimmungen zum \n\nAbgabesatz, zur Freifläche, unterhalb der Grundstücke von der Mehrwertab-\n\ngabe befreit sind, sowie Bestimmungen zur Einrichtung des kommunalen \n\nMehrwertausgleichsfonds (vgl. Kapitel 2). Die Teilrevision beinhaltet nur \n\nneue Bestimmungen. Bestehende Bestimmungen der rechtskräftigen BZOs \n\nvon Wädenswil, Schönenberg und Hütten werden nicht angepasst. Am Zo-\n\nnenplan sowie an den Ergänzungsplänen werden keine Anpassungen vor-\n\ngenommen. Die Inhalte der Teilrevision gelten für die ganze Stadt Wädens-\n\nwil, d.h. auch für die seit 2019 zugehörigen Ortsteile Hütten und Schönen-\n\nberg. \n\nDer erläuternde Bericht ist zwingender Bestandteil der BZO-Revision und \n\nrichtet sich nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV). Der Bericht \n\nenthält ergänzende Informationen zu den Inhalten und dem Prozess der Teil-\n\nrevision und dokumentiert die vorgenommenen Anpassungen. Gemäss dem \n\nInformationsschreiben des Amts für Raumentwicklung des Kantons Zürich \n\nbetreffend Mehrwertausgleich vom 12. Februar 2020 kann sich der erläu-\n\nBeteiligung der \n\nGrundeigentümer \n\nan den Kosten \n\nBZO steuert räumli-\n\nche Entwicklung \n\ngrundeigentümer-\n\nverbindlich \n\nRegelung Mehr-\n\nwertabgabe in BZO \n\nErläuternder Be-\n\nricht \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 6 \n \n\n \n\nternde Bericht auf Ausführungen zum Verzicht bzw. zur Höhe des Abgabe-\n\nsatzes und zur Freifläche beschränken.  \n\nNeben den Anpassungen an der BZO muss ein Fondsreglement ausgear-\n\nbeitet, wo die Einzelheiten der Fondsverwaltung festgelegt werden. Diese \n\nAnpassungen sind nicht Bestandteil der vorliegenden Teilrevision der BZO, \n\nwerden aber parallel durchgeführt. Zuständig für den Erlass des Fondsreg-\n\nlements ist der Gemeinderat (Parlament). \n\n \n\n1.4 Ziele der Teilrevision \n\nDas Ziel der Teilrevision der BZO ist es, die gesetzliche Grundlage zu schaf-\n\nfen, um die Mehrwertabgabe in der Stadt Wädenswil einzuführen. Darüber \n\nhinaus gilt es, die Einrichtung eines Mehrwertausgleichsfonds zu regeln. \n\n \n\n1.5 Planungsprozess \n\nDas MAG sowie die MAV bilden die Grundlage für die vorliegende Teilrevi-\n\nsion. Das MAG wurde am 28. Oktober 2019 durch den Kantonsrat beschlos-\n\nsen. Die MAV wurde im Herbst 2019 in Vernehmlassung gegeben und be-\n\nfindet sich aktuell in Überarbeitung. Voraussichtlich werden beide Doku-\n\nmente anfangs 2021 in Kraft treten.  \n\nDamit die Grundlage in der BZO zur Erhebung der Mehrwertabgabe mög-\n\nlichst rasch vorliegt, beschloss der Stadtrat am 7. Oktober 2019, separat zur \n\nGesamtrevision eine vorgezogene Teilrevision der BZO durchzuführen.  \n\nDie Erarbeitung des Entwurfs der Teilrevision erfolgte zwischen Dezember \n\n2019 und April 2020. Der Stadtrat verabschiedete den Teilrevisionsentwurf \n\nam 12. Mai 2020 für die öffentliche Auflage und zur Vorprüfung durch den \n\nKanton. Die öffentliche Auflage und kantonale Vorprüfung fand vom 19. Juni \n\nbis 20. August 2020 statt. Am 8. Juli 2020 wurde eine Informationsveranstal-\n\ntung für Interessierte durchgeführt. Während der öffentlichen Auflage konnte \n\nsich jede und jeder zum Entwurf der Teilrevision äussern und Anträge zur \n\nAnpassung stellen. Die Anträge wurden gesammelt und einzeln geprüft. So-\n\nweit sie berücksichtigt wurden, sind sie in die anschliessende Überarbeitung \n\nder Vorlage eingeflossen. Die nicht berücksichtigten Einwendungen werden \n\nin Kapitel 5 des vorliegenden Berichts dokumentiert. \n\nVorgesehen ist, dass der Gemeinderat die Teilrevision im ersten Quartal \n\n2021 beschliesst. Vorbehältlich des fakultativen Referendums tritt die Teil-\n\nrevision ca. im zweiten Quartal 2021 in Kraft. Anschliessend werden im Rah-\n\nmen der Gesamtrevision die Bestimmungen zum Mehrwertausgleich in die \n\nneue BZO integriert. \n\nEs ist vorgesehen, dass der Gemeinderat gleichzeitig mit dem Erlass der \n\nTeilrevision auch das Fondsreglement erlässt.  \n\n \n\n \n\nWeiter Anpassun-\n\ngen \n\nGesetzliche Grund-\n\nlage für Mehr-\n\nwertabgabe schaf-\n\nfen \n\nMAG und MAV als \n\nGrundlage \n\nSeparate Teilrevi-\n\nsion \n\nErarbeitungspro-\n\nzess \n\nErlass durch Ge-\n\nmeinderat \n\nGleichzeitiger Er-\n\nlass Fondsregle-\n\nment \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 7 \n \n\n \n\n \n2019 2020 2021 \n\n \n\n3\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n4\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n1\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n2\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n3\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n4\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n1\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n2\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n3\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\n4\n. \n\nQ\nu\na\nrt\n\na\nl \n\nTeilrevision MAG           \n\nErarbeitung              \n\nÖff. Auflage und Vorprü-\nfung             \n\nÜberarbeitung und Verab-\nschiedung               \n\n \nZeitplan Teilrevision MAG \n\n \n\n1.6 Inhalt und Aufbau des erläuternden Berichts \n\nDer vorliegende erläuternde Bericht ist folgendermassen aufgebaut: Kapitel \n\n2 fasst die übergeordneten Anforderungen an den kommunalen Mehrwert-\n\nausgleich zusammen. Die neuen Bestimmungen in der BZO werden an-\n\nschliessend summarisch in Kapitel 3 dokumentiert. Deren Auswirkungen hält \n\ndas darauffolgende Kapitel 4 fest. In Kapitel 5 werden die im Rahmen der \n\nöffentlichen Auflage und kantonalen Vorprüfung eingegangenen Einwendun-\n\ngen erläutert. \n\n \n\n  \n\nKapitelstruktur \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 8 \n \n\n \n\n2. Anforderungen an die Teilrevision \n\n2.1 Raumplanungsgesetz \n\nArt. 5 des Raumplanungsgesetztes (RPG) beauftragt die Kantone, erhebli-\n\nche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach RPG entstehen, zu re-\n\ngeln. Mit der Revision des RPG 2014 wurde Art. 5 mit Mindestvorgaben \n\n(Art. 5 Abs. 1bis–1sexies RPG) ergänzt. Diese betreffen u. a. den Abgabe-\n\nsatz sowie die Verwendung der erhobenen Mittel.  \n\n \n\n2.2 Mehrwertausgleichsgesetz \n\nDas MAG und die MAV halten die wesentlichen Rahmenbedingungen für die \n\nRegelung der Mehrwertabgabe in den Städten und Gemeinden des Kantons \n\nZürich fest. Das am 28. Oktober 2019 durch den Kantonsrat verabschiedete \n\nMAG sieht demnach zwei Arten der Mehrwertabgabe vor: die kantonale und \n\ndie kommunale Mehrwertabgabe.  \n\nDie kantonale Mehrwertabgabe wird nur auf Einzonungen und Umzonung \n\neiner Zone für öffentlichen Bauten und Anlagen erhoben. Der Abgabesatz – \n\nalso der Anteil des Grundstückmehrwerts, der abgeschöpft wird – beträgt \n\n20 %. Von der Abgabe befreit sind Mehrwerte unter Fr. 30'000. Der Erlös, \n\nder für den Kanton durch die Mehrwertabgabe entsteht, wird einem kanto-\n\nnalen Mehrwertausgleichsfonds zugewiesen. Die kantonale Abgabe auf Ein-\n\nzonungen gilt unabhängig davon, ob die Stadt Wädenswil eine kommunale \n\nAbgabe einführt. \n\nDie kommunale Mehrwertabgabe kann auf alle Aufzonungen erhoben wer-\n\nden sowie auf Umzonungen, welche nicht die Zone für öffentliche Bauten \n\nund Anlagen betreffen. Das MAG gewährt Städten und Gemeinden die Mög-\n\nlichkeit, eine Mehrwertabgabe von bis zu 40 % auf den um Fr. 100'000.- re-\n\nduzierten Mehrwert einzuführen (vgl. § 19 Abs. 3 MAG). Es steht den Städ-\n\nten und Gemeinden frei, auf die Einführung einer kommunalen Mehrwertab-\n\ngabe zu verzichten. Der Erlös, der für die Städte und Gemeinden durch die \n\nMehrwertabgabe entsteht, wird einem kommunalen Mehrwertausgleichs-\n\nfonds zugewiesen.  \n\nVorgaben des RPG \n\nKantonales Mehr-\n\nwertausgleichsge-\n\nsetz \n\nKantonale Abgabe \n\nKommunale Ab-\n\ngabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 9 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 2 Prinzip der kommunalen Mehrwertabgabe im Kanton Zürich (Eigene Abbildung) \n\nSofern die Städte und Gemeinden eine kommunale Mehrwertabgabe einfüh-\n\nren, müssen sie gemäss § 19 Abs. 2 MAG eine minimale Grundstücksgrösse \n\n(Schwellenwert) festlegen, ab der die Mehrwertabgabe erhoben wird. Die \n\nminimale Grundstücksgrösse kann zwischen 1'200 m2 und 2000 m2 betra-\n\ngen. Ist eine Grundstücksfläche, die auf- oder umgezont wird, geringer als \n\ndie in der BZO bezeichnete minimale Grundstücksgrösse, so ist das Grund-\n\nstück grundsätzlich von der Mehrwertabgabe befreit.  \n\nDie Befreiung von der Mehrwertabgabe für Grundstücke unterhalb der mini-\n\nmalen Grundstücksfläche gilt allerdings nur, wenn der Mehrwert geringer ist \n\nals Fr. 250'000. Ist der Mehrwert grösser als Fr. 250'000 so müssen auch \n\nGrundstücke, die kleiner als die minimale Grundstücksgrösse sind, eine \n\nMehrwertabgabe entrichten. Dabei ist der effektive Mehrwert relevant und \n\nnicht der um Fr. 100'000 reduzierte Mehrwert. Der Abzug von Fr. 100'000 \n\nhat also keinen Einfluss auf die Beurteilung, ob die Grenze von Fr. 250'000 \n\nerreicht wird oder nicht. \n\nFestlegung mini-\n\nmale Grundstücks-\n\ngrösse \n\nMehrwerte grösser \n\nals Fr. 250'000 sind \n\nabgabepflichtig \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 10 \n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 3 Funktionsweise des Schwellenwerts und der Mehrwertgrenze von Fr. 250'000 (Ei-\n\ngene Abbildung) \n\nNeben der Erhebung einer Mehrwertabgabe mit dem ordentlichen Abgabe-\n\nsatz besteht gemäss MAG weiterhin die Möglichkeit, dass die Städte und \n\nGemeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen \n\nregeln, etwa bei der Ausarbeitung von Gestaltungsplänen. Die Abgabe bei \n\nstädtebaulichen Verträgen kann von der ordentlichen Abgabe abweichen. \n\nGemäss § 19 Abs. 6 MAG ist ein vertraglicher Ausgleich nur anstelle der \n\nAbgabe zu-lässig. Das heisst, dass wenn es zu keiner Einigung zwischen \n\nden Vertragspartnern kommt, eine ordentliche Abgabe geleistet werden \n\nmuss. Die «Rückfallebene» der ordentlichen Abgabe anstelle eines städte-\n\nbaulichen Vertrags steht beiden Vertragsparteien offen.  \n\n \n\n2.3 Mehrwertausgleichsverordnung \n\nDer Vernehmlassungsentwurf der MAV (VE-MAV) (Stand 15. September \n\n2019) enthält die Ausführungsbestimmungen zum MAG. Die Verordnung re-\n\ngelt u. a. die Bemessung, die Festsetzung und den Bezug des Mehrwerts, \n\nden kantonalen sowie den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, die Wir-\n\nkungskontrolle und die Supportprozesse (vgl. Abbildung).  \n\n \n\n \n\nAbbildung 4 Regelungsinhalt der Mehrwertausgleichsverordnung (Quelle: Bericht zur MAV, \n\nARE, 2019) \n\nMöglichkeit für \n\nstädtebauliche Ver-\n\nträge \n\nInhalte der Verord-\n\nnung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 11 \n \n\n \n\nEin wichtiger Aspekt, der in der MAV geregelt wird, betrifft die Verwendung \n\nder durch die kommunale Mehrwertabgabe entstandenen Erträge. Diese \n\nfliessen in den kommunalen Fonds. Sie sind für kommunale Planungsmass-\n\nnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG zu verwenden. Sie sollen in erster Linie \n\nfür eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen und demzufolge für \n\nMassnahmen im Siedlungsgebiet eingesetzt werden. Aus diesem Grund sind \n\nkeine Beiträge an Massnahmen zur Aufwertung der Landschaft vorgesehen.  \n\nMögliche Verwendungszwecke sind zum Beispiel Massnahmen für die Ge-\n\nstaltung des öffentlichen Raums (Erstellung, Gestaltung und Ausstattung \n\nvon Freiräumen) sowie für die Verbesserung der Zugänglichkeit zu den ÖV-\n\nHaltestellen und zu öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen. Mit \n\nden kommunalen Fondsmittel können auch soziale Infrastrukturen (z. B. \n\nQuartiertreffpunkte oder ausserschulische Einrichtungen) finanziert werden, \n\ndie nicht der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen. Die Mittel aus dem kom-\n\nmunalen Fonds können ebenfalls für die Verbesserung des Lokalklimas und \n\nder Bau- und Planungskultur, sowie für Überdeckungen von Verkehrsinfra-\n\nstrukturen verwendet werden. Die Einzelheiten zur Fondsverwaltung werden \n\nin den kommunalen Fondsreglementen geregelt. \n\n3. Die Anpassungen der Bau- und Zonenordnung \n\n3.1 Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\nDie Regelungen zum Mehrwertausgleich werden zu einem späteren Zeit-\n\npunkt voraussichtlich in einem neuen Abschnitt V eingeführt. Die Nummerie-\n\nrung wird bei Bedarf noch angepasst.  \n\nIn Artikel X wird festgehalten, dass auf Grundlage von § 19 des Mehrwert-\n\nausgleichsgesetzes (MAG) eine Mehrwertabgabe erhoben wird. Die Abgabe \n\nbeträgt 30 % des um Fr. 100’000 gekürzten Mehrwerts. Die Kürzung um Fr. \n\n100'000 ist durch das MAG vorgegeben und kann nicht verändert werden.  \n\nDie Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG wird auf 2’000 m2 festgesetzt. Dabei \n\nhandelt es sich um die höchstmögliche Freigrenze, die gemäss MAG vorge-\n\nsehen ist. Sofern ein Grundstück kleiner als 2'000 m2 ist und der durch die \n\nUm- oder Aufzonung ausgelöste Mehrwert (vor Abzug der Fr. 100'000) klei-\n\nner als Fr. 250'000 ist, wird keine Mehrwertabgabe erhoben.  \n\nEs gilt für alle Ortsteile dieselbe Freifläche. Ebenso ist der Abgabesatz auf \n\nallen Grundstücken, auf denen eine Mehrwertabgabe erhoben wird, gleich. \n\nEine einzelfall- oder gebietsweise Festlegung des Abgabesatzes oder der \n\nFreifläche ist nicht zulässig.  \n\nNach wie vor besteht gemäss MAG die Möglichkeit, dass die Städte und \n\nGemeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen \n\nregeln. Eine Bestimmung dazu in der BZO ist nicht nötig. Die Stadt Wädens-\n\nwil beabsichtigt, auch in Zukunft städtebauliche Verträge mit Investoren so-\n\nwie mit Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern auszuhandeln, wenn \n\ndies sinnvoll ist. Das kann vor allem bei grösseren und komplexeren Areal-\n\nentwicklungen, bei welchen z. B. Gestaltungspläne ausgearbeitet werden, \n\nVerwendung der \n\nAbgabe \n\nNummerierung \n\nAbgabesatz \n\nFreifläche 2'000 m2 \n\nUniverselle Freiflä-\n\nche und Abgabe-\n\nsatz  \n\nStädtebauliche \n\nVerträge \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 12 \n \n\n \n\nder Fall sein. Städtebauliche Verträge ermöglichen, dass die spezifischen \n\nAspekte einer Projektentwicklung (Erstellung der Erschliessung, Landabtre-\n\ntungen, Dienstbarkeiten, etc.) berücksichtigt werden können. Falls solche \n\nAspekte geregelt werden müssen, strebt die Stadt Wädenswil grundsätzlich \n\nan, dass weiterhin städtebauliche Verträge ausgehandelt werden. Bei ge-\n\nbietsweisen Auf- oder Umzonungen ist es dagegen nicht sinnvoll, mit sämt-\n\nlichen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern einzeln Verträge aus-\n\nzuhandeln, weshalb in diesen Fällen in der Regel eine ordentliche Abgabe \n\nerhoben werden soll.  \n\nGrundsätzlich gilt bei städtebaulichen Verträgen der gleiche Abgabesatz wie \n\nbei der ordentlichen Abgabe. § 19 Abs. 6 MAG hält aber fest, dass der Aus-\n\ngleich von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe abweichen \n\nkann. Ebenso können andere Vereinbarungen zur Kostenteilung der Mehr-\n\nwertschätzung getroffen werden (vgl. § 10 VE-MAV). Bedingung dafür ist die \n\nEinigung zwischen den Vertragspartnern. Falls keine Einigung erzielt wer-\n\nden kann, so wird eine ordentliche Mehrwertabgabe erhoben.  \n\n \n\n3.2 Erträge \n\nDie Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehr-\n\nwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements ver-\n\nwendet. Ziffer 12.2 schafft die gesetzliche Grundlage zur Einrichtung des \n\nFonds. Die Verwendung der Mittel richtet sich nach Art. 3 Abs. 3 RPG bzw. \n\nnach § 37 VE-MAV. Die Verwendung der Mittel wird in einem Fondsregle-\n\nment präzisiert. Sie muss aber innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rah-\n\nmens liegen.  \n\nDas Fondsreglement wird in einem separaten Verfahren parallel zur Ausar-\n\nbeitung der Teilrevision der BZO erarbeitet. Im Fondsreglement werden die \n\nEinzelheiten zur Fondsverwaltung präzisiert, u.a.: \n\n— Zuständigkeiten und Details des Mehrwertabgabeverfahrens  \n\n— Zuständigkeit für Entnahmen aus dem Fonds \n\n— Verwaltung des Fonds \n\nDer Gemeinderat (Parlament) ist zuständig für den Erlass des Fondsregle-\n\nments (unter Vorbehalt des fakultativen Referendums). \n\n \n\n  \n\nAbweichende Ab-\n\ngabesätze bei städ-\n\ntebaulichen Verträ-\n\ngen möglich \n\nErträge \n\nErarbeitung Fonds-\n\nreglement in sepa-\n\nratem Verfahren \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 13 \n \n\n \n\n4. Auswirkungen der Teilrevision \n\n4.1 Höhe der Mehrwertabgabe \n\nDie Höhe des Mehrwerts – also die Differenz des Landwerts vor und nach \n\nder Auf- oder Umzonung – und damit die Höhe der Mehrwertabgabe ist ab-\n\nhängig von einer Vielzahl an Faktoren. Ein entscheidender Einfluss besteht \n\ndarin, wie stark mit der Aufzonung die Nutzungsmöglichkeiten eines Grund-\n\nstücks verbessert werden.  \n\nDie nachfolgende Rechnung zeigt am Beispiel einer fiktiven Aufzonung auf, \n\nwie sich die Nutzungsmöglichkeit eines durchschnittlich grossen Grund-\n\nstücks erhöht, welche potenziellen Auswirkungen das auf den Landwert hat \n\nund wie sich daraus die Mehrwertabgabe errechnet. \n\n \n\n vor Aufzonung nach Aufzonung \n\nZone W2/40% W3/55 % \n\nAnnahme Grundstücksgrösse 1’100 m2 1’100 m2 \n\nTheoretische Erhöhung der vermiet-\n\nbaren Nutzfläche1 \n\n + 15 % \n\nSchätzung Grundstückswert  \n\npro Quadratmeter \n\nFr. 2'100 Fr. 2'400 \n\nMehrwert pro Quadratmeter  Fr. 300 \n\nMehrwert total  Fr. 330’000 \n\nMehrwertabgabe bei Abgabesatz \n\n30 % (30 % des um Fr. 100'000 redu-\n\nzierten Mehrwerts) \n\n Fr. 69’000 \n\nTabelle 1: Vereinfachtes Berechnungsbeispiel einer Aufzonung von einer Wohnzone \n\nW2/40 % zu einer Wohnzone W3/55 % \n\n  \n\n \n1  Die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks wurde basierend auf vereinfachten \n\nAnnahmen geschätzt. Einschränkende planerische Rahmenbedingungen wie z. B. Strassenab-\n\nstände o. dgl. sind darin nicht berücksichtigt. Die Erhöhung bezieht sich nicht auf die Erhöhung \n\ngegenüber der heute tatsächlichen Grundstücksnutzung, sondern gegenüber der bereits heute \n\ntheoretisch zulässigen Grundstücksnutzung. \n\nHöhe des Mehr-\n\nwerts abhängig von \n\nvielen Faktoren \n\nRechenbeispiel \n\nAufzonung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 14 \n \n\n \n\nDas Beispiel zeigt, dass bei Aufzonungen ohne Nutzungsänderung davon \n\nausgegangen werden kann, dass sich eine z. B. 15-prozentige Erhöhung der \n\nvermietbaren Nutzfläche auch in einer ca. 15-prozentigen Erhöhung des \n\nGrundstückswerts niederschlägt. Bei Umzonungen mit Nutzungsänderun-\n\ngen ist die Berechnung des Landwerts bzw. der Mehrwerte jedoch stark ab-\n\nhängig von den konkreten Nutzungen, die vor bzw. nach der Umzonung zu-\n\nlässig sind. Grosse Mehrwerte resultieren v.a. bei einer Umzonung von einer \n\nreinen Gewerbezone in eine reine Wohnzone. Die nachfolgende Schätzung \n\nzeigt, wie sich eine fiktive Umzonung von einer Gewerbezone in eine Wohn-\n\nzone auf den Grundstückswert und die Mehrwertabgabe auswirkt. \n\n \n\n vor Umzonung nach Umzonung \n\nZone Gewerbezone B W4/70 % \n\nAnnahme Grundstücksgrösse 2’000 m2 2’000 m2 \n\nAnnahme / Schätzung Grundstücks-\n\nwert pro Quadratmeter \n\nFr. 600-1’000 Fr. 2'760 \n\nMehrwert pro Quadratmeter  Fr. 1’760–2’160 \n\nMehrwert total  Fr. 3.5–4.3 Mio. \n\nMehrwertabgabe bei Abgabesatz \n\n30 % (30 % des um Fr. 100'000 redu-\n\nzierten Mehrwerts) \n\n Fr. 1.0–1.3 Mio. \n\nTabelle 2: Vereinfachtes Berechnungsbeispiel einer Umzonung von einer Gewerbezone in \n\neine Wohnzone W4/70 % \n\n \n\nDie Höhe des Mehrwerts gemäss Tabelle 1 basiert auf einer Abschätzung \n\nnach der sogenannten Residualwertmethode. In Tabelle 2 werden verschie-\n\ndene Abschätzungsmethoden angewendet2. Bei der Residualwertmethode \n\nwird abgeschätzt, welchen Preis ein Investor für ein Grundstück bezahlen \n\nkann. Der Grundstückswert ergibt sich bei dieser Methode aus dem Markt- \n\nbzw. Ertragswert der Bebauung abzüglich der Bau- und Entwicklungskos-\n\nten.3  \n\n \n\nAbbildung 5 Prinzip der Residualwertmethode \n\n \n\n \n2  Die Annahme des Grundstückswerts in der Gewerbezone B basiert auf Erfahrungswerten aus \n\nder Stadt Wädenswil. Der Grundstückswert in der W4/70 % basiert auf einer Abschätzung nach \n\nder Residualwertmethode. \n\n3  In der Schätzung nicht enthalten sind grundstücksspezifische Eigenschaften, die sich auf die \n\nErträge (z. B. Mikrolage) oder Kosten (z. B. Baugrundbeschaffenheit) auswirken können. \n\nMehrwertabschät-\n\nzung bei Umzo-\n\nnung abhängig von \n\nkonkreter Nutzung \n\nSchätzung gemäss \n\nResidualwertme-\n\nthode \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 15 \n \n\n \n\nBei der Residualwertmethode handelt es sich um eine anerkannte und relativ \n\nweitverbreitete Methode für die Abschätzung von Grundstückswerten. Zur \n\nErmittlung des Grundstückwerts nach dieser Methode müssen allerdings \n\nverschiedene Annahmen getroffen werden, die einen erheblichen Einfluss \n\nauf den ermittelten Wert haben. Zudem muss die Ermittlung für jeden Ein-\n\nzelfall neu vorgenommen werden und ist daher relativ aufwändig. \n\nDer Mehrwert von Grundstücken soll darum künftig gestützt auf ein Land-\n\npreismodell ermittelt werden. Dieses Landpreismodell ist als Teil einer Web-\n\nApplikation vorgesehen, die durch den Kanton Zürich entwickelt und den \n\nStädten und Gemeinden künftig zur Verfügung gestellt werden soll. Die Ap-\n\nplikation soll so konzipiert werden, dass mit Hilfe der Grundstücksidentifika-\n\ntion sämtliche wertbestimmenden Eigenschaften automatisch ermittelt wer-\n\nden; bei Bedarf ist eine manuelle Korrektur möglich. Nach Eingabe der durch \n\ndie Planungsmassnahme vorgenommenen planungsrechtlichen Änderun-\n\ngen soll die Applikation den erwarteten Mehrwert berechnen und diesen an-\n\nzeigen. Da diese Applikation und das Landpreismodell noch nicht verfügbar \n\nsind, wurde für das obige Beispiel auf eine eigene Schätzung zurückgegrif-\n\nfen. Es ist zu erwarten, dass die Werte gemäss Landpreismodell von den \n\nobigen Schätzungen abweichen werden.  \n\n \n\n4.2 Auswirkungen für Grundeigentümer \n\nMit der vorliegenden Teilrevision werden keine Auf- oder Umzonungen vor-\n\ngenommen. Entsprechend hat die vorliegende Teilrevision für die Grundei-\n\ngentümerinnen und Grundeigentümer keine direkten Auswirkungen. Für alle \n\nAuf- und Umzonungen, die nach der vorliegenden Teilrevision vorgenom-\n\nmen werden, wird grundsätzlich eine Mehrwertabgabe erhoben.  \n\nDas trifft insbesondere für die laufende Gesamtrevision der Nutzungspla-\n\nnung zu. Wird ein Grundstück im Rahmen der Gesamtrevision auf- oder \n\numgezont, müssen die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine \n\nMehrwertabgabe entrichten. Voraussetzung dafür ist, dass das Grundstück \n\ngrösser als 2'000 m2 ist oder der durch die Auf- oder Umzonung entstandene \n\nMehrwert grösser als Fr. 250'000 ist (vgl. Kapitel 2.2 und 3.1). Dasselbe gilt \n\nfür alle weiteren zukünftigen Um- und Aufzonungen, also auch für solche, \n\ndie bei der Erarbeitung von Gestaltungsplänen vorgenommen werden. \n\nDie Mehrwerte von zukünftigen Auf- und Umzonungen werden im Verlauf \n\ndes jeweiligen Planungsverfahrens mithilfe des Landpreismodells und der \n\nvorgesehenen Applikation geschätzt (vgl. Kapitel 4.1). Die definitiven Mehr-\n\nwerte für die einzelnen Grundstücke werden allerdings erst nach dem Erlass \n\nder Planungsmassnahme ermittelt. Die Mehrwertbemessung wird den be-\n\ntroffenen Grundeigentümern und Grundeigentümerinnen während der Auf-\n\nlage des Genehmigungsentscheids des Kantons bekanntgegeben. Sobald \n\ndie Planungsmassnahme in Kraft tritt, wird die Mehrwertabgabe pro Grund-\n\nstück verfügt. Die Mehrwertabgabe muss allerdings erst dann entrichtet wer-\n\nden, wenn das Grundstück überbaut wird.  \n\n \n\nSchätzung mit An-\n\nnahmen \n\nSchätzung künftig \n\nmit Landpreismo-\n\ndell \n\nKeine direkten Aus-\n\nwirkung für Grund-\n\neigentümer  \n\nMehrwertabgabe \n\nbei allen künftigen \n\nAuf- und Umzonun-\n\ngen \n\nFälligkeit der Mehr-\n\nwertabgabe erst \n\nbei Überbauung \n\ndes Grundstücks \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 16 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 6 Verfahrensablauf bei der Mehrwertabgabe gemäss Entwurf VE-MAV \n\n \n\nUnabhängig von der vorliegenden Teilrevision müssen Grundeigentümerin-\n\nnen und Grundeigentümer ab 1. Januar 2021 bei Einzonungen eine kanto-\n\nnale Mehrwertabgabe von 20 % entrichten (vgl. Kapitel 2.2). Die Mehr-\n\nwertabgabe von Einzonungen wird ebenfalls nach deren Rechtskraft verfügt \n\nund wird mit der Überbauung oder Veräusserung fällig. Die Erträge fliessen \n\ndabei nicht in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, sondern in einen \n\nkantonalen Mehrwertausgleichsfonds. \n\n \n\n4.3 Auswirkungen für die Stadt Wädenswil \n\nDie vorliegende Teilrevision schafft die rechtliche Grundlage für die Stadt, \n\num in Zukunft bei Um- oder Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu verlan-\n\ngen. Ebenso ermöglicht sie, dass z. B. im Rahmen von grösseren Arealent-\n\nwicklungen weiterhin städtebauliche Verträge mit Investoren ausgehandelt \n\nwerden können. Die Teilrevision ermöglicht entsprechend, dass sich dieje-\n\nnigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die von Planungsmass-\n\nnahmen profitieren, sich auch an den Folgekosten beteiligen.  \n\nDie Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer beteiligen sich damit an \n\nder Finanzierung von Investitionen, die für eine attraktive Stadtentwicklung \n\nnötig sind. Die Mehrwertabgabe trägt entsprechend dazu bei, dass eine qua-\n\nlitätsvolle Innenentwicklung stattfinden kann. Gemäss Entwurf der MAV kön-\n\nnen mit den Erträgen aus der Mehrwertabgabe z. B. Investitionen in die Ge-\n\nstaltung des öffentlichen Raums sowie von Parks, Plätzen oder Grünanlagen \n\nfinanziert werden. Weiter sind Investitionen in die Verbesserung des Lokal-\n\nklimas, die Verbesserung der Zugänglichkeit zu den Haltestellen des öffent-\n\nlichen Verkehrs und zu öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen \n\noder in die Verbesserung der Bau- und Planungskultur möglich (vgl. § 37 \n\nVE-MAV).  \n\nWie hoch die gesamten Erträge sind, die in den Mehrwertausgleichsfonds \n\nfliessen werden, kann zum aktuellen Zeitpunkt nicht abgeschätzt werden. \n\nDas ist erst dann möglich, wenn mehrwertabgabepflichtige Planungsmass-\n\nnahmen vorgenommen werden. Dabei gilt zu beachten, dass die Erträge aus \n\nder Mehrwertabgabe nicht sofort anfallen, sondern erst bei Überbauung ei-\n\nnes von einer Planungsmassnahme betroffenen Grundstücks. Gerade bei \n\nAufzonungen von Gebieten mit heterogener Eigentümerstruktur kann es \n\nsehr lange dauern, bis die Erträge anfallen, da es Grundeigentümerinnen \n\nKantonale Abgabe  \n\nRechtliche Grund-\n\nlage für Kostenbe-\n\nteiligung durch \n\nGrundeigentümer \n\nUnterstützung einer \n\nqualitätsvollen In-\n\nnenentwicklung \n\nPotenzielle Erträge \n\nfür die Stadt Wä-\n\ndenswil \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 17 \n \n\n \n\nund Grundeigentümern überlassen ist, ob und wann sie ein Grundstück \n\nüberbauen.  \n\nMit der Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe entstehen für die \n\nStadt Wädenswil administrative Kosten, z. B. für die Schätzung und Bemes-\n\nsung der Mehrwerte, die Aushandlung von städtebaulichen Verträgen, die \n\nVerfügung der Mehrwertabgabe oder die Verwaltung des Mehrwertaus-\n\ngleichsfonds. Es ist zu erwarten, dass die Kosten im Vergleich zu den Erträ-\n\ngen gering sind. Die Kosten können teilweise über den kommunalen Mehr-\n\nwertausgleichsfonds gedeckt werden (vgl. § 10 Abs. 5 VE-MAV).  \n\nDie politischen Gemeinden erheben im Kanton Zürich die Grundstückge-\n\nwinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen Erlös bei Ver-\n\näusserung eines Grundstücks und den sogenannten Anlagekosten. Unter \n\ndie Anlagekosten fallen der Erwerbspreis sowie die wertvermehrenden und \n\nanrechenbaren Aufwendungen. Der Grundstücksgewinn wird durch die wert-\n\nvermehrenden und anrechenbaren Aufwendungen reduziert. Der Grund-\n\nstücksgewinn entspricht damit nicht dem Mehrwert infolge einer Planungs-\n\nmassnahme. Der Steuertatbestand bei der Grundstücksgewinnsteuer liegt in \n\nHandänderungen von Grundstücken oder Anteilen an Grundstücken. Der \n\nAbgabetatbestand bei der Mehrwertabgabe liegt in der Handänderung oder \n\nÜberbauung des Grundstücks.  \n\nBei der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer wird die Mehrwertabgabe \n\nals anrechenbare Aufwendung abgezogen. Die doppelte Belastung von \n\nMehrwertabgabe und Grundstückgewinnsteuer wird dadurch gemildert. \n\nMehrwertabgaben im Rahmen von städtebaulichen Verträgen können eben-\n\nfalls als anrechenbare Aufwendungen abgezogen werden. \n\n \n\n \n\nAbbildung 7: Bemessung des Grundstücksgewinns (Quelle: Mehrwertausgleich: Umsetzung im \n\nKanton Zürich, Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich, 2016) \n\nBei der Handänderung von Grundstücken, bei denen eine Mehrwertabgabe \n\nverfügt wurde, reduzieren sich die potenziellen Erträge aus der Grundstücks-\n\ngewinnsteuer für die Stadt Wädenswil. Die Höhe dieser Reduktion kann ak-\n\ntuell nicht abgeschätzt werden, da die Höhe der Mehrwertabgabe erst \n\nMögliche Kosten \n\nUnterschied zwi-\n\nschen Grundstück-\n\ngewinnsteuer und \n\nMehrwertabgabe \n\nMehrwertabgabe \n\nals anrechenbare \n\nAufwendung \n\nAuswirkungen auf \n\ndie Erträge aus der \n\nGrundstücksge-\n\nwinnsteuer \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 18 \n \n\n \n\nabgeschätzt werden kann, wenn konkrete Auf- oder Umzonungen vorge-\n\nnommen werden. Die Reduktion ist jedoch relativ gering, da die Mehrwertab-\n\ngabe nicht direkt von der geschuldeten Grundstücksgewinnsteuer, sondern \n\nals anrechenbare Aufwendung vom Grundstücksgewinn abgezogen wird. \n\nDie Mindereinnahmen bei der Grundstücksgewinnsteuer korrespondieren \n\ndabei mit dem effektiven Abgabesatz der Grundstücksgewinnsteuer. Ange-\n\nnommen, der effektive Abgabesatz beträgt 25 %, dann entstehen pro Fran-\n\nken Mehreinnahmen durch die Mehrwertabgabe 0.25 Franken Minderein-\n\nnahmen bei der Grundstücksgewinnsteuer. Bei einem effektiven Abgabesatz \n\nvon 20 % entstehen Mindereinnahmen von 0.2 Franken pro Franken Mehr-\n\neinnahmen.  \n\n \n\n4.4 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt  \n\nIm Zusammenhang mit der Einführung einer Mehrwertabgabe wird häufig die \n\nBefürchtung geäussert, dass diese zu einem Anstieg der Bodenpreise führt. \n\nAus immobilienökonomischer Sicht ist diese Befürchtung unbegründet. Dazu \n\ngilt es zwei Dinge zu beachten. Zum einen muss die Mehrwertabgabe durch \n\ndenjenigen Eigentümer entrichtet werden, der das Grundstück zum Zeit-\n\npunkt der Ein- oder Aufzonung besitzt und nicht durch den zukünftigen Käu-\n\nfer des Grundstücks. Zum anderen ergibt sich der Preis, zu dem Boden ge-\n\nhandelt wird, gemäss immobilienökonomischer Theorie aus dem Zusam-\n\nmenspiel von Angebot und Nachfrage. Solange sich das Angebot und die \n\nNachfrage nicht wesentlich verändern, bleiben die Bodenpreise grundsätz-\n\nlich stabil.  \n\nDies ist bei der Einführung der Mehrwertabgabe der Fall. Sie hat keine we-\n\nsentliche Veränderung des Angebots zur Folge. Zwar reduziert die Mehr-\n\nwertabgabe den potenziellen Gewinn, den ein Grundeigentümer bei der Ver-\n\näusserung seines Grundstücks erzielen kann. Die Wertsteigerungen bei Auf-\n\nzonungen sind in der Stadt Wädenswil in der Regel aber so gross, dass auch \n\nnach der Entrichtung einer Mehrwertabgabe ein Gewinn resultiert (vgl. Rech-\n\nnungsbeispiele). Entsprechend ist nicht zu erwarten, dass Grundeigentümer \n\nwegen der Mehrwertabgabe in grossem Stil auf die Veräusserung von \n\nGrundstücken verzichten und so die Angebotsmenge an Land reduzieren. \n\nDas Angebot bleibt also stabil.  \n\nDabei gilt es auch zu beachten, dass die Mehrwertabgabe nur ein Faktor \n\nunter vielen ist, die einen Grundeigentümerentscheid beeinflussen. Gerade \n\nin attraktiven Wohnlagen wie in der Stadt Wädenswil dürfte dieser nur sehr \n\ngeringen Einfluss darauf haben, ob ein Grundstück veräussert wird oder \n\nnicht.  \n\nAuch auf die Nachfrage wirkt sich die Mehrwertabgabe nicht aus. Die Nach-\n\nfrage bzw. die Zahlungsbereitschaft eines Käufers ist abhängig vom Gewinn, \n\nden er oder sie auf einem Grundstück realisieren kann. Der Gewinn ergibt \n\nsich wiederum aus der Differenz zwischen den möglichen Erträgen aus der \n\nVermietung (oder der Eigennutzung) und den Kosten (Entwicklungs-, Bau-, \n\nFinanzierungskosten) (Residualwerttheorie, vgl. 4.1). Ein Grundeigentümer \n\nkann aufgrund der Mehrwertabgabe keine höheren Mieten verlangen. \n\nKeine Erhöhung \n\nder Bodenpreise \n\nAngebot verändert \n\nsich durch Mehr-\n\nwertabgabe nicht \n\nMehrwertabgabe \n\nnur ein Faktor un-\n\nter vielen \n\nAuch keine Verän-\n\nderung der Nach-\n\nfrage \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 19 \n \n\n \n\nGleichzeitig ist durch die Mehrwertabgabe aber auch keine Veränderung der \n\nErstellungskosten zu erwarten. Seine Zahlungsbereitschaft bleibt daher un-\n\nverändert (vgl. VLP-ASPAN, Inforaum, Nr. 1/13).  \n\n5. Dokumentation der Mitwirkung \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDer Stadtrat von Wädenswil verabschiedete den Teilrevisionsentwurf am 12. \n\nMai 2020 für die öffentliche Auflage sowie zur Anhörung der nebengeordne-\n\nten Planungsträger und der Region. Die Dokumente lagen vom 19. Juni bis \n\n20. August 2020 öffentlich auf. \n\nInsgesamt gingen zwei Rückmeldungen von Nachbargemeinden zur Vorlage \n\nein. Rückmeldungen von Parteien, Verbänden oder Privatpersonen gingen \n\nkeine ein. \n\nDie Gemeinden Richterswil und Horgen teilten mit, dass sie von der Vorlage \n\nKenntnis nehmen. Inhaltliche Rückmeldungen oder Anträge wurden keine \n\nvorgebracht.  \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung \n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage und Anhörung wurde die Vorlage \n\ndem Kanton zur Vorprüfung vorgelegt. Mit dem Vorprüfungsbericht vom 24. \n\nJuli 2020 hat das kantonale Amt für Raumentwicklung zur Vorlage Stellung \n\ngenommen und beurteilt sie als genehmigungsfähig.  \n\nIm Vorprüfungsbericht weist das ARE darauf hin, dass im Erläuterungsbe-\n\nricht eine Anpassung hinsichtlich der Fälligkeit vorzunehmen ist. Gemäss \n\nMAG wird die kommunale Mehrwertabgabe nur bei der Überbauung fällig, \n\nnicht – wie im Erläuterungsbericht beschrieben – auch bei einer Veräusse-\n\nrung. Die entsprechenden Stellen im Bericht wurden angepasst.  \n\n \n\n\n