name: 6.3 Erläuternder Bericht vom 6. Februar 2023

text: \n \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\n \n\nÖffentlicher Gestaltungsplan \nGerbeplatz \n\nErläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n6. Februar 2023  \n\n \n\n \n    \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 2 \n\n \n\nProjektteam \n\n \n\nKarin Rüthemann \n\nSara Hofmann \n\nChristina Kohl  \n\n \n\nEBP Schweiz AG \n\nMühlebachstrasse 11 \n\n8032 Zürich \n\nSchweiz \n\nTelefon +41 44 395 16 16 \n\ninfo@ebp.ch \n\nwww.ebp.ch \n\n \nDruck: 6. Februar 2023 \n\n230206_Erläuterungsbericht.docx \n\nProjektnummer: 213021 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 3 \n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1. Einleitung 5 \n\n1.1 Ausgangslage 5 \n\n1.2 Zielsetzung  5 \n\n1.3 Rechtsgrundlagen und Bestandteile des Gestaltungsplans  5 \n\n1.4 Aufbau des Berichts 6 \n\n2. Rahmenbedingungen 7 \n\n2.1 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse  7 \n\n2.2 Übergeordnete Vorgaben 9 \n\n2.3 Kommunale Vorgaben 10 \n\n2.4 Weitere Vorgaben 15 \n\n3. Vorhaben 22 \n\n3.1 Bisheriger Prozess  22 \n\n3.1.1 Zentrumsplanung  22 \n\n3.1.2 Erarbeitung des Gestaltungsplans  22 \n\n3.1.3 Volksinitiative 23 \n\n3.2 Beabsichtigte Entwicklung  23 \n\n3.2.1 Städtebauliches Konzept 23 \n\n3.2.2 Freiraumkonzept 24 \n\n3.2.3 Verkehrsgutachten 25 \n\n3.2.4 Parkierung während Realisierung  26 \n\n3.2.5 Abschätzung Dichte 27 \n\n3.2.6 Lärmbeurteilung / Grobe Interessenabwägung 28 \n\n3.2.7 Objektschutzkonzept  31 \n\n4. Erläuterungen zu den Festlegungen 35 \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen 35 \n\n4.2 Bau- und Nutzungsvorschrif ten 35 \n\n4.3 Freiraum 38 \n\n4.4 Gestaltung  39 \n\n4.5 Erschliessung und Parkierung 40 \n\n4.6 Umwelt  42 \n\n5. Fazit  43 \n\n6. Mehrwertausgleich 43 \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 4 \n\n \n\n7. Verfahren 44 \n\n7.1 Erste kantonale Vorprüfung 44 \n\n7.2 Überarbeitung 44 \n\n7.3 Öffentliche Auf lage 44 \n\n7.4 Zweite kantonale Vorprüfung  44 \n\n7.5 Überarbeitung 46 \n\n7.6 Festsetzung Gemeinderat  46 \n\n7.7 Weiteres Vorgehen 47 \n\n8. Bericht zu den Einwendungen 48 \n\n8.1 Vorbemerkung 48 \n\n8.2 Einwendung 1 48 \n\n8.3 Einwendung 2 49 \n\n8.4 Einwendung 3 51 \n\n9. Anhang  53 \n\n \n\nAnhang \n\nA1 Berechnung Abstellplätze Personenwagen 54 \n\nA2 Berechnung Abstellplätze Velo  56 \n\nA3 Sichtbermen Bankweg, Merkurst rasse 58 \n\n \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 5 \n \n\n \n\n1. Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDer Stadtrat von Wädenswil beschäf tigt sich seit längerer Zeit mit Fragen der baulichen Ver-\n\ndichtung und qualitativen Aufwertung im Bereich der Gerbestrasse und des Gerbeplatzes \n\nsowie mit den damit verbundenen Nutzweisen und der Verkehrsführung. Erste Lösungsan-\n\nsätze zu Hochhausplanungen von privaten Grundeigentümern scheiterten an Vorbehalten \n\nseitens der kantonalen Planungsinstanzen bzw. am Widerstand der Bevölkerung.  \n\nDaraufhin wurde unter Federführung der Stadt Wädenswil im Jahr 2011 eine Zentrumspla-\n\nnung für die zwei Teilgebiete Gerbestrasse und Poststrasse durchgeführt.  \n\nDie Grundzüge des städtebaulichen Konzepts des Teams ARGE Jakob Steib & Outumuro / \n\nDaluz / Gonzalez Architekten (vgl. Abbildung 1) aus der Zentrumsplanung für das Teilgebiet \n\nGerbestrasse sollen in einem öf fentlichen Gestaltungsplan umgesetzt werden. Der Stadtrat \n\nWädenswil hat am 12.11.2012 beschlossen, für das Gebiet Gerbeplatz den öf fentlichen Ge-\n\nstaltungsplan ausarbeiten zu lassen.  \n\n \n\nAbbildung 1 Städtebauliches Konzept (Stand Zentrumsplanung 2011) \n\n1.2 Zielsetzung \n\nZiel des öf fentlichen Gestaltungsplans ist, die aus der städtebaulichen Machbarkeitsstudie für \n\ndas Teilgebiet Gerbeplatz und seine Umgebung gewonnen Erkenntnisse planungsrechtlich \n\nund grundeigentümerverbindlich zu sichern.  \n\n1.3 Rechtsgrundlagen und Bestandteile des Gestaltungsplans \n\nGemäss § 83 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich vom 7. September 1975 \n\n(PBG, LS 700.1) werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, \n\näussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend fest-\n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 6 \n\n \n\ngelegt. Dabei darf  von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen \n\nMindestabständen abgewichen werden. \n\nDie Stadt Wädenswil kann, wenn ein wesentliches öf fentliches Interesse besteht, einen öf-\n\nfentlichen Gestaltungsplan im Sinne von § 84 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich \n\n(PBG) festsetzen. Die Zentrumsplanung zeigte, dass dieses wesentliche öf fentliche Interesse \n\naus folgenden Gründen vorhanden ist: \n\n— zentrale Lage des Planungsgebietes innerhalb des schutzwürdigen Ortsbildes von über-\n\nkommunaler Bedeutung, im Nahbereich von Schutzobjekten und inventarisierten Objekten \n\n— städtebaulich hochwertige, massvolle Verdichtung um den Gerbeplatz \n\n— verkehrsberuhigter Gerbeplatz mit hoher Aufenthaltsqualität zur öf fentlichen Nutzung (z.B. \n\nCafé/Restaurant, Samstagsmarkt, Chilbi, weitere Veranstaltungen, etc.)  \n\n— direkte unterirdische Verbindung zwischen Gerbeplatz und Bahnhof /See.  \n\nDer öf fentliche Gestaltungsplan umfasst folgende Bestandteile: \n\n— Situationsplan und Schnitte 1:500 (rechtlich verbindlich) \n\n— Vorschrif ten (rechtlich verbindlich) \n\n— Bericht nach Art. 47 RPV mit Beilagen (erläuternd) \n\nDer vorliegende Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 der Verordnung über die Raumplanung \n\n(RPV) gibt Auskunf t darüber, wie die Ziele und Grundsätze der Raumplanung, die Sachpläne \n\nund Konzepte des Bundes sowie der kantonale und regionale Richtplan Zimmerberg berück-\n\nsichtigt werden. Weiter zeigt er auf , wie den Anforderungen des Bundesrechts, insbesondere \n\nder Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung getragen wird.  Der Erläuterungsbericht richtet \n\nsich an die kantonale Genehmigungsbehörde. Zudem dient der Erläuterungsbericht den Ge-\n\nmeindebehörden als Beurteilungs- und Entscheidungsgrundlage für die nachfolgenden Pla-\n\nnungen und Projekte. \n\n1.4 Aufbau des Berichts \n\nIm Anschluss an die Einleitung in Kapitel 1 werden die Rahmenbedingungen formuliert (Kapi-\n\ntel 2). Kapitel 3 beschreibt das Vorhaben. Kapitel 4 erläutert die einzelnen Festlegungen. \n\nKapitel 5 beinhaltet das Fazit, Kapitel 6 Aussagen zum Mehrwertausgleich und Kapitel 7 do-\n\nkumentiert das Verfahren. In Kapitel 8 ist der Bericht zu den Einwendungen und in Kapitel 9 \n\nder Anhang enthalten. \n\nFolgende Beilagen ergänzen den Erläuterungsbericht:  \n\nB1  Konzept Zentrumsplanung Wädenswil1 \n\nB2  Freiraumkonzept mit zwei Zeitzuständen \n\nB3  Verkehrsgutachten Bankweg, Merkur- und Friedbergstrasse \n\nB4  Lärmbeurteilung \n\nB5  Auszug zu Landpreisen und Mehrwert aus dem «Vertrag betref fend Übertragung von  \n\n Eigentum und Vertrag betref fend Errichtung von Dienstbarkeiten» \n\n  \n \n\n1  Das Konzept «Zentrumsplanung Wädenswil» aus dem Jahr 2011 liegt dem Gestaltungsplan Gerbeplatz zu Grunde. Im Planungsver-\n\nlauf wurden jedoch Anpassungen am Projekt vorgenommen (insbesondere Einkürzung Baukörper im Baubereich 1).  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 7 \n \n\n \n\n2. Rahmenbedingungen \n\n2.1 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse \n\nDer Geltungsbereich für den öf fentlichen Gestaltungsplan Gerbeplatz wurde durch das Pla-\n\nnungsbüro Daniel Christof fel, in damaliger Funktion als Ortsplaner, in Optionen abgeklärt. Im \n\nDokument „Abgrenzung Geltungsbereich öf fentlicher Gestaltungsplan“ (04.10.2012) schlägt \n\ndas Planungsbüro Christof fel vor, die bezeichneten Bereiche A) und B) miteinzubeziehen \n\n(siehe Abbildung 2). Eine Erweiterung um den Strassenraum der Seestrasse, Bereich C) ge-\n\nnannt, wurde für die Umsetzung der Erkenntnisse aus der Zentrumsplanung nicht zwingend \n\nals notwendig erachtet. \n\n \n\nAbbildung 2 Abgrenzung Geltungsbereich öffentlicher Gestaltungsplan  \n\nNach Rücksprache der Abteilung Planen und Bauen der Stadt Wädenswil mit den betrof fenen \n\nGrundeigentümern wurden die Bereiche A) und B) als Geltungsbereich des öf fentlichen Ge-\n\nstaltungsplans festgelegt. Diese Abgrenzung wurde vom Stadtrat am 12. November 2012 \n\nbeschlossen. \n\nDer Geltungsbereich (siehe Abbildung 2) wird östlich durch die Seestrasse und nördlich \n\ndurch den Kreisel Seestrasse / Zugerstrasse begrenzt. Nordwestlich grenzt das Planungsge-\n\nbiet an die Liegenschaf ten an der Gerbestrasse 1, 2 und 3 sowie südwestlich an den Rosen-\n\nmattpark. Südlich grenzt das Planungsgebiet an die Liegenschaf ten der Friedbergstrasse 5 \n\nund Seestrasse 105. \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 8 \n\n \n\n \n\nAbbildung 3 Orthofoto mit Geltungsbereich öffentlicher Gestaltungsplan (rot) \n\nDer Geltungsbereich des öf fentlichen Gestaltungsplans liegt in der Kernzone A und B ge-\n\nmäss dem rechtgültigen Zonenplan und umfasst mehrere Parzellen, die im privaten und öf-\n\nfentlichen Eigentum sind. Nachfolgend sind die Eigentümer der jeweiligen Parzellen nach \n\nKat.-Nrn. aufgeführt, Farbangaben gemäss Abbildung 5 nachfolgend: \n\n \n\nKat.-Nrn.  Eigentümer Fläche Total \n\n \n1714, 6776, 6777, 13815 Stadt Wädenswil 1’347 m\n\n2 \n \n\n \n9695 Asga Pensionskasse 2‘732 m\n\n2\n \n\n \n9694 IZ Immobilien AG 233 m\n\n2\n \n\n \n1692 Premium Immobilien AG 400 m\n\n2\n \n\n \n10084 Donato Pisanelli 28 m\n\n2\n \n\nTotal -- -- 4’4740 m\n2\n \n\nAbbildung 4 Übersicht Flächen Grundeigentümer, Stand 2022 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 9 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 5 Übersicht Flächen Grundeigentümer, Stand 2022 \n\n2.2 Übergeordnete Vorgaben \n\n Kantonaler Richtplan \n\nAus den Inhalten des kantonalen Richtplans2 ergeben sich für das Planungsgebiet keine Ein-\n\nschränkungen. \n\n \n2  Kanton Zürich: Richtplan, Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), 28.Oktober 2019 \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 10 \n\n \n\n Regionaler Richtplan Zimmerberg \n\nAus den Inhalten des regionalen Richtplans3 ergeben sich für das Planungsgebiet keine Ein-\n\nschränkungen. Relevant ist jedoch das im regionalen Richtplan, Karte Siedlung und Land-\n\nschaf t, def inierte Gebiet „hohe bauliche Dichte“ im Zentrum von Wädenswil. Im regionalen \n\nRichtplan sind als Gebiete mit hoher Dichte jene Siedlungsgebiete bezeichnet, die mit dem \n\nöf fentlichen Verkehr besonders gut erschlossen sind und in denen deshalb aus regionaler \n\nSicht eine hohe bauliche Dichte erwünscht ist. In diesen Gebieten soll in erster Linie mit Son-\n\ndernutzungsplänen eine Bebauung mit höherer Dichte ermöglicht werden.  \n\nDer öf fentliche Gestaltungsplan Gerbeplatz schaf f t die Voraussetzung für die Umsetzung \n\neiner hohen baulichen Dichte im Zentrum. Es werden zwei Baufelder ausgeschieden, in de-\n\nnen Bauten mit vier respektive fünf  Vollgeschossen realisiert werden. Zur Sicherung der \n\nZentrumsfunktion werden mindestens 20% der Gesamtnutzf läche für Arbeiten gesichert und \n\npublikumsorientierte Erdgeschossnutzungen vorgeschrieben. Aufgrund der hervorragenden \n\nErschliessung des Gerbeplatzes durch den ÖV (ÖV-Güteklasse A), unmittelbar neben dem \n\nBahnhof , wird die zulässige Anzahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge auf  das berechnete \n\nMinimum festgelegt. Die Fuss- und Veloverbindungen sind durch die öf fentliche Zugänglich-\n\nkeit der Freiräume gesichert. Die Verbindungen Gessnerweg – Unterführung – Bahnhof  so-\n\nwie Friedbergstrasse sind als bestehende Fuss- und Wanderwege mit Hartbelag im regiona-\n\nlen Richtplan ausgewiesen. \n\nDas regionale Raumordnungskonzept4 sieht für die Region Zimmerberg und auch insbeson-\n\ndere für die Stadt Wädenswil eine „qualitätsorientierte Weiterentwicklung“ als Hauptstossrich-\n\ntung vor. Dabei steht die Schaf fung von Handlungsspielräumen für Schlüsselprojekte im Vor-\n\ndergrund, die der städtebaulichen Aufwertung dienen und die Stadt Wädenswil in ihrer Funk-\n\ntion als Regionalzentrum unterstützen. Die Umsetzung einer hohen Dichte im Innenstadt-/ \n\nBahnhofsbereich sowie die Stärkung konsum- und publikumsorientierter Nutzungen spielen \n\nim Rahmen der Weiterentwicklungen eine wichtige Rolle.  \n\n2.3 Kommunale Vorgaben \n\n Kommunaler Richtplan \n\nDer kommunale Richtplans5 def iniert das Planungsbiet als Zentrumsgebiet mit Eignung für \n\nMischnutzung. Zudem bestehen ein Eintrag für ein schutzwürdiges Ortsbild und für eine mit-\n\ntelf ristig geplante Parkierungsanlage auf  dem Gerbeplatz.  \n\n Bau- und Zonenordnung \n\nDie Stadt Wädenswil revidiert derzeit ihre Nutzungsplanung. In der rechtskräf tigen Bau- und \n\nZonenordnung6 (BZO) liegt der Bereich im und um das Baufeld 1 in der Kernzone A (KA), die \n\nrestliche Fläche des Geltungsbereichs liegt in der Kernzone B (KB) (siehe Abbildung 6).  \n\n \n3  Kanton Zürich: Regionaler Richtplan Zimmerberg (Festsetzung), 9. Januar 2018 (RRB Nr. 11/2018) \n\n4  Kanton Zürich: Regionales Raumordnungskonzept, 9. April 2015 \n\n5  Stadt Wädenswil: Kommunaler Richtplan, 9. Juli 2018 (BDV Nr. 1523/18) \n\n6  Stadt Wädenswil: Bau- und Zonenordnung, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 24. Juli 2020 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 11 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 6 Ausschnitt Zonenplan rechtskräftig \n\nFür beide Zonen gilt die Empf indlichkeitsstufe III gemäss Art. 47 der Lärmschutzverordnung \n\n(LSV). Im rechtskräf tigen Kernzonenplan werden weitere Festlegungen für die Kernzonen \n\ngetrof fen. Die westliche Ecke des Baufelds 1 ragt in den speziell bezeichneten Aussenraum \n\n(siehe Abbildung 7).  \n\nAb-\n\nbil-\n\ndung 7 : Ausschnitt Kernzonenplan rechtskräftig \n\nMit der Revision der Nutzungsplanung7 wird das Gebiet teilweise als Kernzone K4 und teil-\n\nweise als Kernzone K5 zugewiesen (siehe Abbildung 8). Mit der Revision erfolgt eine Aufzo-\n\nnung der bisher dreigeschossigen Kernzone KB im gesamten Zentrum von Wädenswil um ein \n\nGeschoss in die viergeschossige Kernzone K4. Ausserdem wird die bisherige Kernzone KA \n\nim Zentrum um ein Geschoss in die fünfgeschossige Kernzone K5 aufgezont. Mit dem Ent-\n\nwurf  der neuen Bau- und Zonenordnung sind in den Kernzonen K4 und K5 zukünf tig sowohl \n\nSchräg- als auch Flachdächer zulässig.  \n\n \n7  Stadt Wädenswil: Bau- und Zonenordnung, Entwurf öffentliche Auflage, 14.03.2022 \n\nKA/KB Kernzonen A, B \n\n Grenze Kernzone \n\n Speziell bezeichnete Aussenräume \n\nArt. 17/3 BZO \n\n Speziell bezeichnete „braune“ Gebäude \n\nArt. 15/1 BZO \n\n Wichtige Fassadenf luchten \n\nArt. 17/2 BZO \n\n Baufelder Gestaltungsplan \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 12 \n\n \n\n \n\nAbbildung 8 Ausschnitt Zonenplan in Revision \n\nIm revidierten Kernzonenplan (siehe Abbildung 9) wird das «Haus zum Friedberg» als Ge-\n\nbäude mit Prof ilerhalt Typ Charakter gekennzeichnet. Der Gerbeplatz wird als ausgeprägter \n\nPlatz- und Strassenraum ausgewiesen und der Rosenmattpark als wichtiger Freiraum. Mit \n\ndem Gestaltungsplan wird den Vorgaben des revidierten Kernzonenplans ents prochen.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 9 Ausschnitt Kernzonenplan in Revision  \n\n   \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 13 \n \n\n \n\nInventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung \n\nDas Zentrum von Wädenswil ist im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommu-\n\nnaler Bedeutung8 als Ortsbild von regionaler Bedeutung eingetragen. Es ist geprägt von \n\nParkanlagen, bedeutenden Einzelbauten und einem feingliedrigen Wege- und Strassennetz \n\ninkl. Passantenanschluss an den Bahnhof  und Seeplatz. Es besteht ein öf fentliches Interes-\n\nse, das Teilgebiet weiter zu stärken.  \n\nDer Geltungsbereich des Gestaltungsplans liegt vollständig innerhalb des Ortsbildperimeters \n\nDas 1811 erbaute «Haus Zum Friedberg» mit der Vers.-Nr. 311 (siehe Abbildung 10) prägt \n\ndie unmittelbare Umgebung und den Gerbeplatz mit. Beim «Haus Zum Friedberg» sind die \n\nFirstverläufe sowie die Nord- und Ostfassade als wichtige Begrenzungen des Aussenraums \n\ninventarisiert. Aus denkmalpf legerischer und städtebaulicher Sicht ist das Gebäude zu erhal-\n\nten.  \n\nMit dem Freiraumkonzept wird der Gerbeplatz so entwickelt, dass ein das Gebäude umspie-\n\nlender Freiraum entsteht. Das «Haus Zum Friedberg» erhält dadurch als f reistehendes Ele-\n\nment zusammen mit dem neu gestalteten Gerbeplatz eine hohe Qualität. Der Rosenmattpark \n\nwird als erhaltungswürdige Freif läche eingestuf t. Damit kommt dem Rosenmattpark eine be-\n\nsondere Bedeutung als öf fentliche Freif läche zu, die es im Rahmen der neuen Entwicklung \n\nGerbeplatz und Umgebung zu berücksichtigen gilt.  \n\n \n\nAbbildung 10 Ausschnitt Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, blauer Kreis: «Haus \n\nZum Friedberg» (Quelle: GIS Browser Kanton Zürich, Stand 24.05.2013)  \n\n  \n\n \n8  Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, 24. Mai 2013 \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 14 \n\n \n\nSchutzobjekte von überkommunaler Bedeutung \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 11 Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung (Quelle: GIS Browser Kanton Zürich, Stand 28.03.2022) \n\nDas Geschäf ts- und Wohnhaus «Zum Friedberg» Vers.-Nr. 311 ist im Inventar der Schutzob-\n\njekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet. Südwestlich an den Geltungsbereich an-\n\ngrenzend liegt die Parkanlage Rosenmatt mit dem Kirchgemeindehaus Vers. -Nr. 300. Die \n\nParkanlage und das Gebäude sind ebenfalls im Inventar der Schutzobjekte von überkommu-\n\nnaler Bedeutung verzeichnet und gleichzeitig formell geschützt.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 12 Ausschnitt Inventarblatt überkommunale Schutzobjekte Wädenswil (graugrün: erhaltungswürdige Freiflä-\n\nchen) \n\n \n\nLokalklima \n\nDie Abbildung 13 zeigt die klimatischen Belastungssituationen (Siedlungsräume) und Entlas-\n\ntungsfunktionen (Grünf lächen, bioklimatische Bedeutung) des Planungsgebiets auf . Es wird \n\ndif ferenziert zwischen der klimatischen Situation am Tag und der Situation in der Nacht.  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 15 \n \n\n \n\n \n\n  \n\nÜberwärmung im Siedlungsraum \n\n \nBioklimatische Bedeutung von \n\nGrünflächen \n\n \n\nAbbildung 13  Planhinweiskarte: Klimamodell. Tagsituation links (14 Uhr), Nachtsituation rechts (4 Uhr) \n\nGemäss der Planhinweiskarte «Klimamodell» des Kantons Zürich weisen der Gestaltungs-\n\nplanperimeter und die Umgebung heute tagsüber eine mässig bis sehr starke Wärmebelas-\n\ntung auf . Während der Nacht verbessert sich die Situation leicht und es werden mässige bis \n\nhohe Belastungswerte gemessen. \n\nDer an den Gerbeplatz angrenzende Rosenmattpark weist tagsüber sowie in der Nacht eine \n\nmittlere bis sehr hohe bioklimatische Bedeutung auf , welche sich kühlend auf  das Lokalklima \n\nauswirkt. \n\nGemäss dem Freiraumkonzept wird der Gerbeplatz zukünf tig mit Grünf lächen, grosskronigen \n\nBäumen und einem geringen Versiegelungsgrad gestaltet. Gegenüber der Bestandssituation \n\nwird der Platz zukünf tig deutlich klimafreundlicher gestaltet und trägt massgeblich zur Ver-\n\nbesserung des Lokalklimas und der Aufenthaltsbedingungen bei. \n\n2.4 Weitere Vorgaben \n\n Parkierung \n\nDas Planungsgebiet bef indet sich an zentraler Lage in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Wä-\n\ndenswil. Das somit ausgezeichnet erschlossene Gebiet liegt entsprechend in der ÖV-\n\nGüteklasse A (siehe Abbildung 14). \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 16 \n\n \n\n \n\nAbbildung 14 ÖV-Güteklassen (Quelle: GIS Browser Kanton Zürich, Stand 14.05.2022) \n\n Störfall \n\nDer Planungsperimeter liegt teilweise (Baubereich 1) im Konsultationsbereich der Eisen-\n\nbahnstrecke Horgen-Richterswil, die aufgrund des Transportes von jährlich 685 000 t Ge-\n\nfahrgut der Störfallverordnung unterstellt ist. Gemäss Planungshilfe Raumplanung und Stör-\n\nfallvorsorge (ARE/AWEL 2017) und Kapitel 3.1 1 des kantonalen Richtplans sind damit die \n\nAspekte der Störfallvorsorge im Rahmen von Raumplanungsverfahren zu berücksichtigen.  \n\nIn einer ersten Risikoeinschätzung gemäss Störfallverordnung auf  der Grundlage der Ergeb-\n\nnisse der Testplanung ist der Fachspezialist von EBP Schweiz AG zum Schluss gekommen, \n\ndass es keiner genaueren Betrachtung der Störfallthematik bedarf . Zwar wird es aufgrund der \n\nEntwicklung zu einer Erhöhung des Personenaufkommens kommen, da es sich jedoch \n\ngrundsätzlich um kleine Baufelder bzw. Nutzf lächen handelt , wird das Risiko als tragbar beur-\n\nteilt. \n\nGemäss den Resultaten des Screenings durch die kantonale Fachstelle (Vorprüfungsbericht), \n\nliegt im heutigen Zustand das Risiko der Störfallrisiken für den betrof fenen Streckenabschnitt \n\nHorgen-Richterswil im akzeptablen Bereich. Der minimale Abstand vom Baubereich 1 zum \n\nnächstgelegenen Bahngleis beträgt etwa 75 m, und es liegen zwischen dem Planungsgebiet \n\nund der Bahnlinie weitere Gebäude. Zudem wirken die vorgeschriebenen Lärmschutzmass-\n\nnahmen (Fassadengestaltung und Aus-richtung der Raumnutzungen) auch als Schutz gegen \n\nStörfallauswirkungen. Weiter erhöht der potenzielle Zuwachs an Personen (bei der ange-\n\nstrebten Nutzung etwa 100 bis 150 Personen) im Einf lussbereich der Bahnlinie durch das \n\nProjekt das Risiko nur geringfügig.  \n\n Hochwasserschutz \n\nDie revidierte Gefahrenkarte Wädenswil mit Erlassdatum 02.05.2019 weist für den nördlichen \n\nTeil des Areals sowie für eine kleine Fläche südlich (Tiefgaragenein- und ausfahrt) eine ge-\n\nringe Gefährdung durch Hochwasser auf . Die Personenunterführung zum See weist eine er-\n\nhebliche Gefährdung auf . Nördlich angrenzend an den Perimeter verläuf t die Zugerstrasse-\n\nEngelstrasse, welche eine mittlere Gefährdung durch Hochwasser aufweist.  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 17 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 15 Synoptische Gefahrenkarte (maps.zh.ch, Stand 28.03.2022). \n\nErgänzt mit Projektperimeter (rot umrandet) und Ein- und Ausfahrt Tiefgarage (violett). \n\nDie Flächen mit geringer Gefährdung werden durch Ausuferungen aus dem Töbelibach ver-\n\nursacht (Abbildung 16). Das Ausmass der Überf lutung des Gerbeplatzes ist unterschiedlich \n\nfür Ausuferungen ab HQ100 resp. ab HQ300. Die erhebliche Gefährdung der Personenunter-\n\nführung wird durch ein 30-jährliches Seehochwasser (HQ30) verursacht. Auch Ausuferungen \n\naus dem Töbelibach überf luten im Hochwasserfall die Unterführung.  \n\nDie Zugerstrasse-Engelstrasse (nördlich angrenzend an den Perimeter) ist ab HQ30 durch \n\nAusuferungen aus dem Töbelibach betrof fen, wobei der Projektperimeter nicht betrof fen ist. \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 18 \n\n \n\n \n\nAbbildung 16 Synoptische Gefahrenkarte (maps.zh.ch, Stand 28.03.2022) \n\nRote Punkte: Schwachstellen des Töbelibaches (ab HQ30). Die blaue Gefährdungsfläche oberhalb der \n\nFuhrstrasse wird durch Massenbewegungen verursacht. \n\nGemäss den Angaben des Gefahrenkarten-Erstellers betragen die Fliesstiefen auf  dem Areal \n\nbei HQ100 und HQ300 bis zu 10 cm. Lediglich entlang der Nord -/Ostseite des Bestandsge-\n\nbäudes Vers.-Nr. 365 (vgl. Abbildung 17) muss mit 15 cm Fliesstiefe gerechnet werden. Die \n\nFliessgeschwindigkeiten betragen ca. 1 m/s. Für das Extremhochwasser (EHQ, Jährlichkeit > \n\n500 Jahre) wurden keine Modellierungen durchgeführt. Die Fliessrichtungen wurden mit einer \n\nOrtsbegehung verif iziert. Grundsätzlich f liesst das Wasser von Westen nach Südosten (vgl. \n\nAbbildung 17). Eine Ausnahme bildet die Tiefgarage südlich des denkmalgeschützten Hau-\n\nses «Zum Friedberg» (Vers.-Nr. 311), wobei das Wasser dort von Osten her in die Einfahrt \n\nherunterf liessen kann. \n\nEin konkretes Projekt zum hochwassersicheren Ausbau des Töbelibachs liegt nic ht vor, somit \n\nist nicht von einer zeitnahen Änderung der Gefährdungssituation auszugehen.  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 19 \n \n\n \n\nGefährdungen durch Massenbewegungen liegen keine vor.  \n\n \n\n   \n\nAbbildung 17 Wassertiefenkarten HQ100 (links) und HQ300 (rechts) (maps.zh.ch, Stand 28.03.2022). Ergänzt mit Gel-\n\ntungsbereich (rot umrandet), Fliesswege (blaue Pfeile), keine Fliesswege (blaue Kreuze).  In der linken \n\nAbbildung sind die Gebäudeversicherungs-Nummern ergänzt. \n\nOberflächenabfluss \n\nZusätzlich zur Gefahrenkarte zeigt die Gefährdungskarte Oberf lächenabf luss des Bundesam-\n\ntes für Umwelt (BAFU) die erwarteten Fliesswege von oberf lächlich abf liessendem Wasser \n\nbei Wiederkehrperioden > 100 Jahre. Oberf lächenabf luss entsteht typischerweise bei Gewit-\n\nterregen. \n\nIm Nordteil des Areals sowie um das Bestandsgebäude Vers.-Nr. 365, sowie bei der Tiefga-\n\nragen-Einfahrt werden Fliesstiefen > 0.25 m erwartet. Durch Oberf lächenabf luss wird auch \n\ndie Südwestseite des Bestandsgebäudes Vers.-Nr. 3217 angeströmt und schaf f t so einen \n\nFliessweg entlang der Südostseite des Gebäudes, mit einer Fliesstiefe von 0.1 bis 0.25 m.  \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 20 \n\n \n\n \n\nAbbildung 18 Gefährdungskarte Oberflächenabfluss (maps.zh.ch, Stand 28.3.2022). Ergänzt mit Geltungsbereich (rot \n\numrandet). \n\n Energieplanung \n\nDie Energieplanung wird in Kapitel 4.6 beschrieben. \n\n Gewässerschutz  \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt im Gewässerschutzbereich üB. Gemäss kantonaler Angabe \n\n(Vorprüfungsbericht) ergaben Sondierbohrungen aus dem Jahr 1993, dass unter dem Gerbe-\n\nplatz ein nicht nutzbares Grundwasservorkommen in ca. 2 m Tiefe existiert. Für Bauten im \n\nGewässerschutzbereich üB ist im Schwankungsbereich des Grundwassers bzw. unter dem \n\nhöchsten Grundwasserspiegel keine wasserrechtliche Bewilligung erforderlich. \n\n Gewässerraum \n\nDurch das Planungsgebiet f liesst der eingedolte Töbelibach. Für die Festlegung des Gewäs-\n\nserraums läuf t ein separates Verfahren9 (Stand: Vorprüfung AWEL). Der geplante Gewässer-\n\nraum hat eine Breite von 7 m und wird entsprechend im Situationsp lan als Orientierungsinhalt \n\ndargestellt.  \n\n \n9  nrp ingenieure: Töbelibach (1-2), Gewässerraum-Festlegung im Rahmen des vereinfachten Verfahrens nach § 15 e HWSchV, Stand: \n\nVorprüfung \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 21 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 19 Beabsichtigte Festlegung Gewässerraum Töbelibach \n\n  \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 22 \n\n \n\n3. Vorhaben \n\n3.1 Bisheriger Prozess  \n\n3.1.1 Zentrumsplanung \n\nDer Stadtrat Wädenswil führte zusammen mit dem Amt für Raumentwicklung des Kantons \n\nZürich (ARE) 2011 eine Zentrumsplanung für die beiden Teilgebiete „Gerbestrasse und Um-\n\ngebung“ und „Poststrasse und Umgebung“ durch. Die Ergebnisse der Zentrumsplanung lie-\n\ngen im Schlussbericht (Januar 2012) der städtebaulichen Machbarkeitsstudie vor. Darin wird \n\naufgezeigt, an welchen Lagen und in welchem Umfang bauliche Ergänzungen und Verdich-\n\ntungen möglich sind. Angestrebt wurden qualitätsvolle städtebauliche Lösungen, die Rück-\n\nsicht auf  die vorhandenen Schutzobjekte nehmen, die Versorgungsfunktion d es Stadtzent-\n\nrums langfristig sichern und stärken sowie das Gebiet in seiner Gesamtheit aufwerten.  \n\nDer Geltungsbereich des vorliegenden öf fentlichen Gestaltungsplans liegt im Zentrum des \n\nTeil-gebiets „Gerbestrasse und Umgebung“ der städtebaulichen Machbarkeitsstudie.  \n\nDie Zentrumsplanung ergab in Phase I, dass im Gebiet der Gerbestrasse eine massvolle Ver-\n\ndichtung hauptsächlich an zwei Orten möglich ist. Zum einen handelt es sich um die Parzelle \n\nzwischen Seestrasse / Eintrachtstrasse / Friedbergstrasse (Kat.-Nr. 5011) im Südosten des \n\nGeltungsbereichs, zum anderen um den Bereich des heutigen Hauses Zum Zyt (Seestrasse \n\n107). Aus den Machbarkeitsstudien hat sich ergeben, dass der Ersatzbau für das Gebäude \n\nVers.-Nr. 365 sowie die Umgestaltung des Gerbeplatzes, inkl. Vorplatz der Asga Pensions-\n\nkasse , von zentraler Bedeutung sind. \n\nIn der Phase II (Vertiefungsphase) konzentrierten sich die Arbeiten auf  den Kernbereich rund \n\num den Gerbeplatz. Die teilnehmenden Teams vertief ten den städtebaulichen Konzeptent-\n\nwurf . Unter Berücksichtigung des Ortsbildschutzes wurde aufgezeigt, wie die Ideen der \n\nMachbarkeitsstudien in Bezug auf  folgende Punkte umgesetzt werden können:  \n\n— bauliche Dichte sowie Anordnung und kubische Gliederung der Bauten \n\n— architektonischer Ausdruck \n\n— Freiraumgestaltung und -nutzung sowie Wegverbindungen \n\n— Nutzweisen (Verkauf , Wohnen und andere) \n\n— Erschliessung und Parkierung \n\nInsbesondere die Machbarkeitsstudie des Teams ARGE Jakob Steib & Outu-muro / Daluz / \n\nGonzalez Architekten stellte einen überzeugenden Beitrag zur städtebaulichen Entwicklung \n\nWädenswils dar. Für das Teilgebiet „Gerbestrasse und Umgebung“ wurde daher die Projek-\n\ntidee der ARGE Jakob Steib & Outumuro / Daluz / Gonzalez Architekten weiterentwickelt \n\n(siehe Kap. 3.2.1 und Beilage 1). \n\n3.1.2 Erarbeitung des Gestaltungsplans \n\nAnfangs 2013 wurde die EBP Schweiz AG vom Stadtrat Wädenswil mit der Ausarbeitung des \n\nöf fentlichen Gestaltungsplanes Gerbeplatz beauf tragt. Als inhaltliche Grundlagen dienten \n\nhierfür die Ergebnisse der "Zentrumsplanung Wädenswil, Teilgebiet Gerbestrasse und Um-\n\ngebung" und insbesondere der Konzeptvorschlag des Teams ARGE Jakob Steib & Outumuro  \n\n/ Daluz / Gonzalez (siehe Kap. 3.2.1 und Beilage 1). Ergänzend dazu lag ein vom Studio Vul-\n\nkan, ehemals Büro Schweingruber Zulauf  Landschaf tsarchitekten eigens für den Gestal-\n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 23 \n \n\n \n\ntungsplan ausgearbeitetes Freiraumkonzept vor (siehe Kap. 3.2.2). Dieses wurde im Rahmen \n\nder Erarbeitung des Gestaltungsplans weiter konkretisiert (siehe Beilage 2). \n\nNach Vorliegen eines ersten Gestaltungsplanentwurfs stellte sich in der anschliessenden \n\nDiskussion heraus, dass es auf  privatrechtlicher Ebene noch verschiedene Themen wie z.B. \n\nLandabtausch, Dienstbarkeiten, Weg- und Überbauungsrechte etc. abzuklären respektive zu \n\nregeln galt. Diese Themen wurden in den Jahren 2014 bis 2020 geklärt und sind in einem \n\nVertrag zwischen den betrof fenen Grundeigentümern der Baufelder 1 und 2 und der Stadt \n\nWädenswil geregelt. Mit der Entwicklung des Gerbeplatzes und Umgebung ent stehen im \n\nZentrum Wädenswil und in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof  ein qualitätsvoller Platz für die \n\nÖf fentlichkeit sowie neuer Wohn- und Arbeitsraum. Mit einem öf fentlich beurkundeten Vertrag \n\nparallel zum Gestaltungsplan wird ein angemessener Ausgleich der Planungsvorteile zwi-\n\nschen den Interessen der Öf fentlichkeit und denjenigen der verschiedenen Grundeigentümer \n\ngesichert.  \n\nDas Baufeld 1 umfasst bestehende Strassen und Wege. Deshalb wurde im Jahr 2005 für ca. \n\n230 m2 der Parzelle Kat.-Nr. 6776 ein Entwidmungsverfahren nach § 38 Strassengesetz \n\ndurchgeführt. \n\n3.1.3 Volksinitiative \n\nPer 20.06.2013 wurde von der Grünliberalen Partei (GLP) der Stadt Wädenswil die Volksiniti-\n\native „Ja, zum of fenen Gerbeplatz“ lanciert. Die GLP verfo lgt das Ziel, den Gerbeplatz für die \n\nBevölkerung als multifunktionalen Freiraum zu gestalten. Im Initiativtext wird der Stadtrat auf-\n\ngefordert, den östlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 6776 (Gerbestrasse), welches sich im Ei-\n\ngentum der Stadt Wädenswil bef indet, def initiv f reizuhalten.  \n\nDer Gemeinderat hat das Geschäf t am 3. November 2014 beraten und dem Änderungsantrag \n\nder Raumplanungskommission zur Verkürzung des Baufeldes 1 bis Höhe Unterführung zuge-\n\nstimmt. Die Initiative und der Gegenvorschlag inkl. Änderungsantrag unterliegen der Urnen-\n\nabstimmung. Die Urnenabstimmung erfolgte am 14. Juni 2015. Der Gegenvorschlag inkl. \n\nÄnderungsantrag für das kürzere Baufeld 1 wurde angenommen, die Initiative abgelehnt.  \n\nDer Gestaltungsplanentwurf , welcher ursprünglich gemäss städtebaulichem Konzept des \n\nTeams ARGE Jakob Steib & Outumuro / Daluz / Gonzalez Architekten ein Baufeld für ein \n\nGebäude über die Unterführung hinweg vorsah, wird dementsprechend nicht in dieser Form \n\nin den Gestaltungsplan überführt, sondern das Baufeld wird eingekürzt. \n\n3.2 Beabsichtigte Entwicklung \n\n3.2.1 Städtebauliches Konzept \n\nDas städtebauliche Konzept basiert auf  der Machbarkeitsstudie des Teams ARGE Jakob \n\nSteib & Outumuro / Daluz / Gonzalez Architekten, welche im Bereich des Gerbeplatzes eine \n\nmassvolle Verdichtung angestrebt. Das städtebauliche Konzept ist in Beilage 1 enthalten, \n\nwobei die Einkürzung des Baukörpers zu berücksichtigen ist (vgl. Kap. 3.1.3).    \n\nAnstelle des Hauses Zum Zyt (Seestrasse 107) ist ein länglicher Baukörper vorgesehen, der \n\nsich nach den bestehenden Gebäudef luchten entlang der Seestrasse richtet. Der längliche \n\nGebäudekörper schliesst seeseitig den Bahnhofsplatz ab und bildet rückwärtig  einen lärmge-\n\nschützten städtischen Platz aus. Lage und Geometrie des Baufelds 1 gewährleisten die ge-\n\nwünschte Sichtachse „Gerbestrasse-Bahnhof“. Der Ersatzbau der Asga Pensionskasse def i-\n\nniert den Gerbeplatz südwestseitig. Mit Lage und Volumen des Ersatzbaus wird auf  den da-\n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 24 \n\n \n\nhinterliegenden Rosenmattpark Rücksicht genommen. Die bauhistorisch wertvolle Bausub-\n\nstanz, namentlich das Haus Zum Friedberg (Friedbergstrasse 7), wird nicht beeinträchtigt.  \n\nMit dem länglichen Baukörper an der Seestrasse wird bergseits ein neuer Aussenraum, der \n\nGerbeplatz, geschaf fen. Der Gerbeplatz wird durch das Gebäude der Asga Pensionskasse, \n\nbzw. dessen Ersatzneubau und durch das bestehende Gebäude an der Gerbestrasse 2 def i-\n\nniert. Das Haus Zum Friedberg bildet ein f reistehendes Element am Gerbeplatz. \n\nAufgrund der eingereichten Volksinitiative und in der Folge der Verkürzung des südöstlich \n\ngelegenen Gebäudes entspricht das städtebauliche Konzept nicht vollumfänglich dem nun \n\nvorliegenden Gestaltungsplan (siehe Kapitel 3.1.2). \n\n3.2.2 Freiraumkonzept \n\nDas Freiraumkonzept von Studio Vulkan Landschaf tsarchitektur Zürich, ist in Beilage 2 (ent-\n\nhalten. \n\nIn den folgenden Satzungen10 werden die Analyse & Herleitung des Konzeptes, die belags- \n\nund barrieref reie Gestaltung, die Schnittstelle zum Rosenmattpark und die Unterführung be-\n\nschrieben: \n\nAnalyse & Herleitung des Konzeptes \n\nLängs der Seestrasse gelegen, def iniert der Gerbeplatz die Schnittstelle zwischen dem \n\nBahnhofsbereich mit anschliessendem See und dem innerstädtischen Zentrum von Wädens-\n\nwil. Im Stadtgefüge von Wädenswil bildet der Gerbeplatz keinen abgeschlossenen Stadtplatz, \n\ner ist Teil eines zusammenhängenden Systems mit Gerbe- und Friedbergstrasse. Er gliedert \n\nsich beidseitig an die Gassen-/Strassenräume der Gerbe- und Friedbergstrasse an – und ist \n\ndennoch ein eigens geprägter und dif ferenziert gestalteter Raum. \n\nDie Gerbe-/ Friedbergstrasse mit dem angegliederten Gerbeplatz umschliessen den Rosen-\n\nmattpark mit hohem gartendenkmalpf legerischem Wert und ermöglichen den direkten Zu-\n\ngang. Die Haupterschliessung der Fuss- und Fahrradwege erfolgt über die Gerbe- und Fried-\n\nbergstrasse sowie über die bestehende Unterführung vom Bahnhof .  \n\nDer Gerbeplatz \n\nDie Dif ferenzierung Gassen / Strassenraum zu Platzraum Gerbeplatz wird mit der Gestaltung \n\nsichtbar gemacht. Die Gerbe-/ Friedbergstrasse ist als durchgehende und barrieref reie Be-\n\nlagsf läche auszugestalten. Der Gerbeplatz dif ferenziert sich davon durch einen Belag mit \n\nof fenen, sickerfähigen Fugen. Der Belag ist befahrbar, sodass auch Wochenmarkt und Chilbi \n\ndarauf  stattf inden können. Auf  dem Gerbeplatz werden zudem neu Bäume platziert, diese \n\nspenden Schatten und schaf fen im Sommer ein angenehmes Mikroklima.  Aufgrund räumli-\n\ncher Überlegungen werden klein- bis mittelkronige Bäume sowie fünf  grosskronige Bäume \n\ndef iniert. Der Kronendurchmesser von kleinkronigen sowie mittelkronigen Bäumen beträgt \n\nfünf  bis acht Meter. Ab zehn Meter Kronendurchmesser handelt es sich um einen grosskroni-\n\ngen Baum. Um genügend Aufbau für grosskronige und gesunde Bäume auf  der Tiefgarage \n\nzu gewährleisten, wird die Topograf ie als Gestaltungselement genutzt. Das heute vorhande-\n\nne Gefälle in West-Ost-Richtung wird durch Treppenstufen im westlichen Bereich erhöht ge-\n\nhalten. Diese Stufen sind zudem eine niederschwellige Möblierung des Platzes – auf  welchen \n\nohne Konsumationszwang verweilt werden kann. \n\n \n10  Text: Studio Vulkan Landschaftsarchitektur, Stand: Mai 2022 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 25 \n \n\n \n\nIm Knotenpunkt von Aufgang Unterführung, Gerbestrasse, Gerbeplatz und Gessnerweg wird \n\nzudem ein Pavillon angeordnet. Über diesen kann, falls zukünf tig ein Bedürfnis danach be-\n\nsteht, der Gerbeplatz weiter durch eine publikumsorientierte Nutzung aktiviert werden.  \n\nUnterführung – Anschluss Bahnhof /Seeplatz \n\nIm Anschluss an den Bahnhof  und im weiteren Verlauf  an den Seeplatz bildet die Unterfüh-\n\nrung bereits heute eine wichtige Erschliessung des zukünf tigen Gerbeplatzes sowie des \n\nZentrumsbereiches von Wädenswil. Als Eintritt in die Stadt ist die Unterführung Teil des \n\nStadtraumes und dementsprechend sowohl hochwertig als auch übersichtlich zu gestalten. \n\nHierzu wird um den Aufgang der Unterführung ein kleiner Platz gebildet. Die heute bereits \n\nbestehenden Bäume werden erhalten und punktuell ergänzt, der Bodenbelag sickerfähig \n\nausgestaltet und die bestehende Kleinbaute mit Gastronutzung in die Gestaltung integriert. \n\nDas «Haus zum Friedberg» \n\nDas «Haus zum Friedberg» richtet sich historisch mit dem Hauptzugang an der Friedberg-\n\nstrasse aus. Dieser Bezug wird erhalten. Hierzu wird die bereits bestehende Gestaltung um \n\ndas Gebäude lediglich leicht justiert. Zur Friedbergstrasse hin wird der bestehende Pf laster-\n\nbelag erhalten und neu auf  die Fassadenf lucht ausgerichtet. Die Freitreppe bleibt wie heute \n\nbestehen. An den Seiten wird die bestehende Hecke rundherum geführt und leicht aufgelo-\n\nckert. Diese bildet einen Puf ferbereich zu dem angrenzenden Gerbeplatz.  \n\nBaufeld 2 – Schnittstelle Rosenmattpark \n\nDie Gartenanlagen um den Gessnerweg herum bilden das grüne Zentrum inmitten von Wä-\n\ndenswil. Über die Rückseite von Baufeld 2 schliesst der Gerbeplatz unmittelbar an den erhal-\n\ntenswerten Rosenmattpark an. Bei einer Unterbauung des Schnittstellenbereiches ist der \n\ngenaue Wurzelbereich mit Hilfe eines Baumpf legers zu sondieren, um den Erhalt der Bäume \n\nzu sichern. Die Oberf lächengestaltung ist ebenfalls sorgsam abzuwägen und auszuwählen. \n\nDie Fusswegeverbindungen sind barrieref rei und durchgehend sicherzustellen. \n\n3.2.3 Verkehrsgutachten \n\nDie Erschliessung des Planungsgebiets durch den motorisierten Individualverkehr (Personen- \n\nund Lastwagen) erfolgt über die Merkur- und Friedbergstrasse und ist im Verkehrsgutachten \n\nin Beilage 3 beschrieben. \n\nDas Verkehrsgutachten hat Erschliessungen über den Bankweg, die Friedbergstrasse, die \n\nMerkurstrasse und Kombinationen davon geprüf t. Die Variante Zu-/ Wegfahrt Bankweg und \n\ndie Variante Zu-/ Wegfahrt Merkurstrasse weisen die höchste Verkehrsqualität auf . Die Vari-\n\nante Zu-/ Wegfahrt Merkurstrasse hat gegenüber der Variante Zu-/ Wegfahrt Bankweg den \n\nVorteil, dass der öf fentliche Verkehr (Zu-/ Ausfahrt Busbahnhof) nicht tangiert wird. Da davon \n\nauszugehen ist, dass das Verkehrsregime des öf fentlichen Verkehrs auf  absehbare Zeit so \n\nbleibt, überwiegt der genannte Vorteil den Nachteil des längeren Zufahrtswegs bis zur Tiefga-\n\nrage. Dennoch soll die Option auf  eine Zu- und / oder Wegfahrt über den Bankweg baulich \n\nnicht verhindert werden. Von diesem Ansatz prof itieren auch die Schrägparkfelder beim Ge-\n\nbäude Seestrasse 105, welche auf  die Seestrasse entleeren. Das Baufeld 1 wurde abge-\n\nstimmt auf  die Sichtbermen für das Ausfahren beim Bankweg. Die Sichtlinien im Anhang 3 \n\nwurden gemäss Vorgabe der Kantonspolizei Zürich konstruiert (siehe Verkehrsgutachten \n\nSeite 26). \n\nBei der Friedbergstrasse und der Merkurstrasse handelt es sich um öf fentliche Strassen. Der \n\nBankweg hingegen ist eine Privatstrasse, die bis anhin jedoch f rei befahrbar ist. Die Stadt \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 26 \n\n \n\nWädenswil prüf t derzeit, ob die Signalisierung eines Fahrverbots auf  dem Bankweg möglich \n\nund zweckmässig ist.  \n\n3.2.4 Parkierung während Realisierung \n\nDerzeit bef inden sich im Planungsgebiet oberirdisch 22 öf fentliche (blau markiert) und 26 \n\nprivate (rot markiert) Abstellplätze (siehe Abbildung 20). Weitere 16 private Abstellplätze be-\n\nf inden sich in der bestehenden Tiefgarage (Umriss Tiefgarage hellgrün gestrichelt). Für die \n\nAbstellplätze und die entsprechenden Zufahrten bestehen Dienstbarkeiten respektive Verträ-\n\nge zwischen den betrof fenen Grundeigentümern. Zudem gilt Besitzstandsgarantie. Die ober-\n\nirdischen Abstellplätze werden im Zuge der Realisierung teilweise aufgehoben.  Das Frei-\n\nraumkonzept nimmt Rücksicht auf  die weiterhin bestehenden Zufahrten und Dienstbarkeiten.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 20 Schemaskizze Ist-Situation Abstellplätze oberirdisch \n\nIdealerweise wird zusammen mit dem Neubau auf  dem Baufeld 1 die öf fentliche Tiefgarage \n\nerstellt und 15 öf fentliche oberirdische Abstellplätze in die Tiefgarage verlegt. Sollte die Tief -\n\ngarage nicht realisiert werden, werden die 15 öf fentlichen Abstellplätze ersatzlos aufgeho-\n\nben. Bei den 15 in die Tiefgarage verlegten Abstellplätzen handelt es sich um neun Abstell-\n\nplätze die heute im Umfeld des Gebäudes Vers.-Nr. 365 liegen, vier Abstellplätze entlang der \n\nUnterführung sowie zwei Abstellplätze nördlich des Baufeldes 1, welche für die Ausfahrt der \n\nverbleibenden Abstellplätze benötigt werden. Die restlichen 7 öf fentlichen und 2 privaten Ab-\n\nstellplätze nördlich des Baufeldes 1 bleiben bestehen. Von den 21 privaten oberirdischen \n\nAbstellplätze südlich des Baufeldes 2 bleiben 20 Abstellplätze bis zur Realisierung des Neu-\n\nbaus auf  dem Baufeld 2 erhalten (siehe Abbildung 21). \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 27 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 21 Schemaskizze oberirdische Parkplatzsituation mit Neubau Baufeld 1 und Platzgestaltung \n\nMit der Realisierung des Neubaus im Baufeld 2 wird ein Grossteil der privaten Abstellplätze \n\nsüdlich des Baufeldes 2 aufgehoben. Im Total bleiben noch sieben private Abstellplätze be-\n\nstehen, siehe Abbildung 22. \n\n \n\nAbbildung 22 Schemaskizze oberirdische Parkplatzsituation mit Neubau Baufeld 1 und 2  \n\n3.2.5 Abschätzung Dichte \n\nGemäss regionalem Richtplan11 ist der Geltungsbereich des Gestaltungsplans Gerbeplatz \n\ndem Gebiet mit hoher baulicher Dichte zugewiesen (vgl. Kap. 2.2). Für dieses ist eine hohe \n\nNutzungsdichte (150 – 300 Köpfe / ha Bauzone) festgehalten (Einwohner + Beschäf tigte = \n\nKöpfe, vgl. Kap. 2.6 reg. Richtplan). \n\nDer Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 4'740 m2 resp. 0.474 ha (vgl. Kap. 2.1). An-\n\nhand der Dichtevorgaben des regionalen Richtplans sollte eine Nutzungsdichte von ca. 70 – \n\n150 Köpfe erreicht werden.  \n\n \n11  Kanton Zürich: Regionaler Richtplan Zimmerberg (Festsetzung), 9. Januar 2018 (RRB Nr. 11/2018) \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 28 \n\n \n\nEine grobe Abschätzung der Dichte ergibt folgendes:  \n\nNutzung\n12\n\n Baufeld 1 (m2) Baufeld 2 (m2) Total (m2) \n\nDienstleistung kundenintensiv 230 210 440 \n\nDienstleistung übrige 460 500 960 \n\nWohnen 1’900 (22 Whg.) 2'430 (23 Whg.) 4'330 (45 Whg.) \n\nTotal 2’590 3’140 5’730 \n\nAbbildung 23:  Abschätzung Dichte (Quelle: EBP) \n\nDie Fläche von insgesamt 5'730 m2 setzt sich aus 1'400 m2 Dienstleistung und 4'330 m2 \n\nWohnen mit 45 Wohnungen zusammen. Beim Mindestanteil Arbeitsnutzung und dem daraus \n\nresultierenden maximal zulässigen Wohnanteil von maximal 80 % und der Annahme eines \n\nNutzf lächenverbrauchs von 45 m2 (ca. 60 m2 Geschossf läche) beträgt die Bevölkerungska-\n\npazität rund 100 Einwohnerinnen und Einwohner. Annäherungshalber wird bei der Dienstleis-\n\ntungsnutzung von einem gleichen Flächenverbrauch wie bei der Bevölkerung  ausgegangen \n\nworaus rund 30 zusätzliche Arbeitsplätze resultieren. Insgesamt resultiert also eine Nut-\n\nzungsdichte von ca. 130 Köpfen. Die Vorgabe des regionalen Richtplans wird somit umge-\n\nsetzt. \n\nDie oben aufgeführten Nutzf lächen von 5'730 m2 entsprechen einer Geschossf läche von \n\n7'448 m2 13. Bei einem Abzug von 10 % für die Aussenwände resultiert eine anrechenbare \n\nGeschossf läche von ca. 6'700 m2 und in der Folge eine Ausnützungszif fer von ca. 80 %. \n\n3.2.6 Lärmbeurteilung / Grobe Interessenabwägung \n\nDie Lärmbeurteilung ist in Beilage 4 enthalten. Die geplante Überbauung bef indet sich in ei-\n\nner verkehrsreichen Umgebung. Die Lärmbelastungen sind v.a. für Wohnnutzungen auf  Seite \n\nSeestrasse sehr hoch. \n\nIm Baufeld 2 können die geltenden Grenzwerte aufgrund der Abschirmung des Gebäudes in \n\nBaufeld 1 und der grossen Distanz zur Strasse eingehalten werden und es ist keine Ausnah-\n\nmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV erforderlich. \n\nDie Lärmbeurteilung von Grolimund und Partner vom 14.12.2022 kommt zum Schluss, dass \n\nin Baufeld 1 Wohnungen im ersten bis dritten Obergeschoss lärmrechtlich kritisch sind. Die \n\nIGW der ES III werden tags um bis zu 2 dBA und nachts um bis zu 4 dBA überschritten. Eine \n\nGewerbenutzung im EG (höhere Grenzwerte) und ein zurückversetztes Attikageschoss (Ab-\n\nschirmung durch Gebäudekante der unteren Geschosse) sind grundsätzlich unproblematisch. \n\nDurch die Überschreitung der Grenzwerte von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht \n\nan der zur Seestrasse orientierten Fassade ist für Wohnungen im ersten bis dritten Oberge-\n\nschoss voraussichtlich eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV erforderlich \n\n(nicht aber bei gewerblicher Nutzung). Eine solche Ausnahmebewilligung ist nicht Gegen-\n\nstand des Gestaltungsplans, sondern des späteren Baubewilligungsverfahrens. Nachfolgend \n\nwird auf  Basis des städtebaulichen Konzepts – ein Richtprojekt ist nicht vorhanden - grob \n\nerläutert, wie in Betracht fallende verhältnismässige bauliche und gestalterische Massnah-\n\nmen zur Reduktion der Lärmbelastung soweit möglich geprüf t wurden (vgl. dazu Merkblatt \n\nFALS vom März 2022). Zudem wird grob dargelegt, dass an der Errichtung des Gebäudes ein \n\nüberwiegendes Interesse besteht. Dabei werden die vorgenommenen Optimierungen aufge-\n\n \n12  Nutzungsmix und Nutzflächen gemäss Studie „Mehrwertermittlung Gerbeplatz Wädenswil“, Fahrländer Partner AG, 17.05.2016  \n\n13 Oberirdische Geschossfläche gemäss Studie «Mehrwertermittlung Gerbeplatz Wädenswil», Fahrländer Partner AG, 17.05.2016 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 29 \n \n\n \n\nzeigt und begründet, warum andere Massnahmen als nicht sinnvoll od er verhältnismässig \n\nerachtet werden.  \n\n Grobe Prüfung verhältnismässiger baulicher und gestalterischer Massnahmen \n\nNachfolgend wird auf  Basis des städtebaulichen Konzepts grob erläutert, wie die in Betracht \n\nfallenden verhältnismässigen baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Reduktion der \n\nLärmbelastung geprüf t wurden. \n\n— Anordnung Baukörper und Gebäudeform \n\n— Es wird ein länglicher Baukörper vorgesehen, der sich nach den bestehenden Gebäu-\n\ndef luchten entlang der Seestrasse richtet. Der längliche Gebäudekörper schliesst see-\n\nseitig den Bahnhofsplatz ab und bildet rückwärtig den lärmgeschützten städtischen \n\nGerbeplatz aus. Zudem entsteht damit eine lange, lärmabgewandte Fassade. \n\n— Mit dem unbebauten Bereich bei der Unterführung wird die gewünschte Sichtachse \n\n„Gerbestrasse-Bahnhof“ erhalten. Eine vollständig geschlossene Bebauung über die \n\ngesamte Anstosslänge zur Seestrasse hin ist somit aus städtebaulichen Gründen nicht \n\nmöglich. \n\n— Mit dem länglichen Baukörper an der Seestrasse wird bergseits der neue Gerbeplatz \n\ngeschaf fen. Der Gerbeplatz wird durch das Gebäude mit der Vers.-Nr. 3217 bzw. des-\n\nsen Ersatzneubau und durch das bestehende Gebäude an der Gerbestrasse 2 def iniert. \n\nDas wertvolle Haus Zum Friedberg mit der Vers.-Nr. 311 bildet ein f reistehendes Ele-\n\nment am Gerbeplatz und kann durch den gewählten Städtebau erhalten werden. \n\n— Die hinterliegende Bebauung inklusive des Haus zum Friedberg und des Baufelds 2 \n\nwird durch den Neubau besser vor Lärm geschützt.  \n\n— Distanz von der Lärmquelle \n\n— Das Gebäude rückt nicht von der Lärmquelle/Seestrasse ab da es die Flucht von den \n\nbestehenden Gebäuden auf nimmt.  \n\n— Ein Abrücken von der Lärmquelle ist zudem eine akustisch wenig wirksame Massnah-\n\nme (vgl. Merkblatt FALS vom März 2022). Damit die IGW eingehalten werden könnten \n\nmüsste das Gebäude einen Abstand von 29 m zur Mittelachse der Seestrasse einhal-\n\nten. Zudem erzeugt ein Abrücken vom Lärm belastete Aussenräume, die nur eine ge-\n\nringe Aufenthaltsqualität aufweisen würden. \n\n— Lärmschutzhindernisse und Massnahmen an der Lärmquelle \n\n— Eine bauliche Massnahme auf  dem Ausbreitungsweg ist aus Gründen des Ortsbildes \n\n(Siedlungsverträglichkeit, zudem Teil des KOBI) und der Zugänglichkeit (Gewerbenut-\n\nzungen im EG) nicht möglich und würde bei den Wohngeschossen (f rühestens ab 1. \n\nOG) keine sinnvolle Wirkung erzielen. \n\n— Die Herabsetzung von Tempo 50 auf  Tempo 30 auf  der Seestrasse und der Zuge-\n\nrstrasse wird untersucht14. Die Berechnung mit Tempo 30 im Vergleich zu Tempo 50 \n\nzeigt 4,3 dBA tiefere Emissionen. Mit dieser Massnahme wäre der IGW sowohl am Tag \n\nals auch in der Nacht in allen Geschossen eingehalten resp. um min. 1 dBA unterschrit-\n\nten. Ein Entscheid zur Temporeduktion wird im Frühjahr 2023 erwartet.  \n\n \n14  Schreiben des Kantons Zürich, Baudirektion, Tiefbauamt, Strasseninspektorat, Anfrage betreffend Massnahmen zum Lärmschutz an \n\nder Quelle, 16.11.2022 \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 30 \n\n \n\n— Der Einbau eines lärmarmen Belags auf  der Seestrasse und der Zugerstrasse werden \n\nuntersucht15. Der nächste Belagswechsel ist f rühestens 2032 (Seestrasse) und 2040 \n\n(Zugerstrasse) zu erwarten. Es kann davon ausgegangen werden, dass dann ein lärm-\n\narmer Belag mit einer akustischer Wirkung von mindestens -1 dB auf  das Rollgeräusch \n\n(von Belagskennwert Kb = 0 dB zu Kb = -1 dB) gegenüber dem heutigen Zustand ein-\n\ngebaut wird. \n\n— Nutzungsanordnung \n\n— Im Zentrum von Wädenswil wird eine gemischte Nutzung angestrebt. Dazu werden in \n\nden Festlegungen im Untergeschoss und ersten Vollgeschoss Wohnnutzung ausge-\n\nschlossen, im Erdgeschoss publikumsorientierte Nutzungen wie Verkaufsgeschäf te, \n\nGastwirtschaf tsbetriebe, Kleingewerbe, Banken u.ä. verlangt  und insgesamt einen Min-\n\ndestanteil an Arbeitsnutzung von 20 % festgelegt.  \n\n— Das Areal bef indet sich an zentraler Lage in der Kernzone. Eine rein gewerbliche Nut-\n\nzung wäre weder zweckmässig noch raumplanerisch sinnvoll. Die geplante Nutzungs-\n\ndurchmischung trägt zur Vielfalt und Urbanität, zur Sicherheit im öf fentlichen Raum und \n\nzu einer guten und gleichmässigen Auslastung der ÖV-Inf rastruktur bei. Die geplante \n\nWohnnutzung sorgt auch ausserhalb der Öf fnungszeiten der Verkaufsläden und Dienst-\n\nleistungsbetriebe für eine Belebung des Areals. Die eher hohe Lärmbelastung wird \n\ndurch eine attraktive, zentrale Lage mit gutem Inf rastrukturangebot aufgewogen. \n\n— Wohnungsgrundrisse, lärmwirksame Loggien oder Balkone \n\n— Es liegen noch keine Grundrisse vor. Die Gewerbenutzung im EG bedingt jedoch be-\n\nreits aufgrund des Publikumsverkehrs eine strassenseitige Erschliessung und damit ei-\n\nne nicht lärmempf indliche Nutzung im am stärksten belasteten Bereich. Erschliessung, \n\nNeben- und Sanitärräume sollten wo immer sinnvoll möglich zur Lärmquelle hin ange-\n\nordnet werden. Dies schaf f t Platz für lärmempf indliche Wohnräume auf  der ruhigen Sei-\n\nte. Alternativ können zur Lärmquelle hin auch gewerbliche Nutzungen angeordnet wer-\n\nden. \n\n— Mit akustisch wirksamen Loggien oder Balkonen könnten die Grenzwerte in Richtung \n\nSeestrasse eingehalten werden. Private Aussenräume sollen jedoch grundsätzlich auf  \n\nder ruhigen Seite angeordnet werden. Im vorliegenden Fall ergibt sich damit aufgrund \n\nder Südwestorientierung auch eine gute Besonnung. Es wäre somit nicht zweckmässig, \n\nAussenräume auf  die laute Seite zu orientieren, nur um die Grenzwerte bei jedem \n\nFenster einzuhalten. \n\nWeitere Massnahmen wie seitliche Rücksprünge, abgetreppte Baukörper und Erker sowie \n\nabsorbierende Fassaden, vorgelagerte Fassadenelemente können erst nach Vorliegen eines \n\nkonkreten Projekts beurteilt werden. \n\n Grobe Darlegung eines überwiegenden Interesses \n\nKönnen durch verhältnismässige Massnahmen die IGW nicht eingehalten werden, kann im \n\nBaubewilligungsverfahren eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt wer-\n\nden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht.  \n\nAufgrund des städtebaulichen Konzepts lassen sich zu den Anliegen des Lärmschutzes mit \n\nAusnahme der Quellenlärmbekämpfung (vgl. Massnahmenprüfung oben) und der Empf ind-\n\nlichkeitsstufe ES III keine Aussagen festhalten. Zu den Interessen an der Realisierung des \n\nGebäudes lässt sich hingegen festhalten, dass eine raumplanerisch sinnvolle Nutzungsan-\n\n \n15  Schreiben des Kantons Zürich, Baudirektion, Tiefbauamt, Strasseninspektorat, Anfrage betreffend Massnahmen zum Lärmschutz an \n\nder Quelle, 16.11.2022 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 31 \n \n\n \n\nordnung teilweise gesichert ist (vgl. Massnahmenprüfung oben), ein Beitrag zur Siedlungs-\n\nentwicklung nach innen mit der hohen baulichen Dichte geleistet wird und auch den Interes-\n\nsen Städtebau, Quartierqualitäten, Verbesserungen des Lärmschutzes durch Ersatzneubau \n\nvon Wohnungen und der Energieef f izienz sowie des Denkmalschutzes  Rechnung getragen \n\nwird. \n\nDie obenstehende Zusammenstellung weist im Ergebnis grob nach, dass das städtebauliche \n\nKonzept für das Baufeld 2 eine lärmschutztechnisch optimierte Überbauung unter Berück-\n\nsichtigung von raumplanerischen, städtebaulichen und architektonischen Aspekten ermög-\n\nlicht. Eine vertief te Prüfung der in Betracht fallenden verhältnismässigen baulichen und ge-\n\nstalterischen Massnahmen sowie Darlegung eines überwiegenden Interesses an der Errich-\n\ntung des Gebäudes ist im Rahmen des späteren Baubewilligungsverfahrens  erforderlich. Die \n\ngeplanten Grundrisse sind deshalb zu einem möglichst f rühen Zeitpunkt durch einen Akusti-\n\nker prüfen zu lassen und mit der Vollzugsbehörde abzustimmen um die Bewilligungsfähigkeit \n\nsicherzustellen. \n\n3.2.7 Objektschutzkonzept \n\nBezüglich Naturgefahren sind im Bauprojekt einerseits Massnahmen gegen Hochwasser und \n\nandererseits Massnahmen gegen Oberf lächenabf luss vorzusehen.  \n\nNachfolgend werden Angaben zum Hochwasserschutz auf  Konzeptstufe gemacht. Im Rah-\n\nmen des Bauprojekts sind die Objektschutzmassnahmen zu konkretisieren, in einem «Nach-\n\nweis Gebäudeschutzmassnahmen» inkl. Zusatzformular festzuhalten und vom AWEL ge-\n\nnehmigen zu lassen.  \n\n Vorgaben \n\nMassnahmen gegen Hochwasser und Oberf lächenabf luss sind bei den Neubauten in Bau-\n\nfeld 1 und Baufeld 2 vorzusehen. Da für das denkmalgeschützte Haus «Zum Friedberg» \n\nVers.-Nr. 365 keine Umbauten vorgesehen sind und wenn sich die Personenbelegung durch \n\nUmnutzungen nicht wesentlich vergrössert, sind für dieses Gebäude keine Massnahmen nö-\n\ntig. \n\nGemäss den Festlegungen des Gestaltungsplans sind in den Unter- und Erdgeschossen der \n\nNeubauten Dienstleistungs- und Gewerbenutzweisen sowie publikumsorientierte Nutzweisen \n\nvorgesehen. Mit aktuellem Stand ist davon auszugehen, dass für alle Neubauten eine hohe \n\nPersonenbelegung gemäss «Leitfaden Gebäudeschutz Hochwasser» (AWEL, 2017) vorlie-\n\ngen wird. Es handelt sich damit um Sonderrisiko -Objekte, die Massnahmen zum Hochwas-\n\nserschutz sind mindestens auf  ein HQ300 (300-jährliches Ereignis) zu dimensionieren. Zu-\n\nsätzlich ist der Schutz gegen ein Extremhochwasser EHQ zu prüfen. \n\n Schutzzielhöhe \n\nDie anzustrebende Schutzzielhöhe für die Neubauten auf  dem Gerbeplatz errechnet sich aus \n\nder Fliesstiefe beim Schutzziel (HQ300-Abf luss) zzgl. ein Freibord durch den Wellengang. \n\nSchutzzielhöhe = +20 cm über Terrainkote \n\nDiese Vorgabe bzgl. Schutzzielhöhe gilt gleichermassen für beide Baufelder. Da die Neubau-\n\nten noch nicht abschliessend projektiert und insbesondere die Höhenlage der Unter- und \n\nErdgeschosse noch nicht festgelegt sind, wird nicht eine absolute, sondern eine relative \n\nSchutzzielhöhe vorgegeben. \n\nDa im Rahmen der Gefahrenkartierung für das Extremhochwasser EHQ keine Überf lutungs-\n\nmodellierungen durchgeführt wurden und infolgedessen keine Wassertiefen vorliegen, wird \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 32 \n\n \n\ndie Erhöhung der Wassertiefen gegenüber einem HQ300 gutachterlich resp. mit einfachen \n\nHandrechnungen abgeschätzt: Bei HQ300 beträgt der Wasseraustritt aus dem Töbelibach 6.6 \n\nm3/s, bei EHQ beträgt er 8.8 m3/s. Diese zusätzlichen 2.2 m3/s verteilen sich im Gelände über \n\neine Abf lussbreite von mind. 150 m, was rechnerisch eine durchschnittliche Erhöhung der \n\nFliesstiefen von ca. 1 cm bewirkt. Da nirgendwo eine starke Abf lusskonzentration zu erwarten \n\nist, ist der Anstieg der Wassertiefen bei EHQ gegenüber einem HQ300 vernachlässigbar. Aus \n\ndiesem Grund wird an der oben genannten Schutzzielhöhe festgehalten.  \n\n Objektschutzmassnahmen Neubauten Baufelder 1 und 2  \n\nObjektschutzmassnahmen müssen auf  die Schutzzielhöhe ausgelegt werden. Dabei stehen \n\ndie folgenden Massnahmentypen im Vordergrund: \n\nObjektschutz (Beispiele): \n\n— Anheben der Gebäudeöf fnungen auf  die Schutzzielhöhe  \n\n— Anheben des Baugrundes \n\n— Umgebungsgestaltung als Teil der Lösung (Terraingefälle von Gebäude weg) \n\nArealschutz für Baufeld 2 (Abbildung 24): \n\nEntlang des Gessnerwegs kann ein niedriger Damm resp. eine niedrige Mauer erstellt wer-\n\nden, welche den Fliessweg nach rechts zum Baufeld 2 unterbindet.  Der heutige Zugang zur \n\nParzelle (Treppe) vom Gessnerweg aus müsste über diese Höhendif ferenz geführt oder auf-\n\ngehoben werden. Eine Mehrgefährdung der Parzellen auf  der linken Strassenseite ist auf-\n\ngrund der leichten Querneigung der Strasse zum Baufeld 2 hin sowie aufgrund der geringen \n\nabgeleiteten Wassermengen nicht zu erwarten. Durch die Massnahmen entstehen auch keine \n\nneuen Fliesswege. Die genaue Linienführung des Arealschutzes ist im Rahmen des Baupro-\n\njekts zu prüfen (notwendige Länge entlang Gessnerweg, ggf . Verlängerung senkrecht zum \n\nWeg auf  der südwestlichen Parzellengrenze. \n\n \n\n   \n\nAbbildung 24 Möglicher Arealschutz entlang des Gessnerwegs (gelbe Markierung): \n\nLinks: Wassertiefenkarte HQ300 mit Abschirmung (Mäuerchen oder niedriger Damm) \n\nRechts: Foto vom Gessnerweg in Richtung Nordosten \n\nEine Nassvorsorge in den Erd- und Untergeschossen (bewusste Zulassung Überschwem-\n\nmung mit Geringhaltung Schaden) wird vorliegend als Massnahme explizit nicht empfohlen. \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 33 \n \n\n \n\nEs sind nur permanente d.h. f ixe Massnahmen erlaubt, welche im Ereignisfall keine manuelle \n\nBetätigung erfordern. Die Massnahmen dürfen zu keiner Mehrgefährdung der benachbarten \n\nLiegenschaf ten führen. \n\nDie absoluten Schutzzielhöhen sowie die konkreten Massnahmen sind im Rahmen des Bau-\n\nprojekts festzulegen. \n\n Objektschutzmassnahmen Tiefgaragenein- und ausfahrt  \n\nDas Eindringen von Wasser in die Tiefgarage via die Ein- und Ausfahrt von der Friedberg-\n\nstrasse her (am südlichen Rand des Geltungsbereichs) muss verhindert werden. Die Ein- und \n\nAusfahrt wird nicht direkt angeströmt. Durch eine geeignete Terraingestaltung (z.B. Anpas-\n\nsung der Strassenneigung plus leichte Kuppe oder Asphaltbuckel vor der Ein- und Ausfahrt) \n\nkann sichergestellt werden, dass von Süden her f liessendes Wasser via Bankweg nach Os-\n\nten abläuf t und nicht in die Tiefgarage gelangt. Falls diese Anpassungen nicht bis zu einem \n\nSchutz vor HQ300 realisierbar sein sollten, ist im Rahmen des Bauprojekts d ie Installation \n\neines automatischen Klappschotts in Betracht zu ziehen. Als teilmobile Massnahme ist der \n\nEinsatz eines solchen Klappschotts nur für HQ300 zulässig; bis und mit HQ100 muss der \n\nSchutz der Tiefgarage durch eine permanente Massnahme sichergestellt sein. Das Delta h \n\ndieser Erhöhung in der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage muss gegenüber der Friedberg-\n\nstrasse mindestens der Schutzzielhöhe (0.2 m) entsprechen. \n\n \n\n \n\nAbbildung 25 Ein- und Ausfahrt Tiefgarage, blauer Pfeil zeigt Fliessrichtung bei Hochwasser. \n\n Personenunterführung \n\nDie Personenunterführung wird bereits durch ein 30-jährliches Seehochwasser gef lutet. Auch \n\nim Hochwasserfall des Töbelibachs kann die Personenunterführung nicht trockengehalten \n\nwerden, entsprechende Objektschutzmassnahmen wären unverhältnismässig.  \n\nEs muss sichergestellt werden, dass die Personenunterführung im Hochwasserereignisfall \n\ngesperrt und nicht begangen wird. \n\n Abstellplätze, Aussenbereich \n\nFür den nördlichen Teil des Areals (Abstellplätze) sowie den Aussenbereich (Gerbeplatz) \n\nsind keine Objektschutzmassnahmen nötig. \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 34 \n\n \n\n Massnahmen gegen Oberflächenabfluss  \n\nBei der Gefährdung durch Oberf lächenabf luss handelt es sich um Hinweisf lächen, für welche \n\nzurzeit keine Rechtsgrundlage für die Einforderung von Massnahmen durch den Kanton be-\n\nsteht. Es liegt in der Verantwortung der Gemeinde, im Rahmen des Baubewilligungsverfah-\n\nrens Massnahmen zu verlangen. Die nachfolgenden Vorschläge für Massnahmen sind dem-\n\nnach als Empfehlungen zu verstehen. \n\nDurch geeignete Objektschutzmassnahmen wie oben erwähnt, kann auch die Gefährdung \n\ndurch Oberf lächenabf luss grösstenteils minimiert werden. Weiter kann ihr durch eine opti-\n\nmierte Liegenschaf tsentwässerung und eine geeignete Terraingestaltung entgegengewirkt \n\nwerden. Es muss gewährleistet sein, dass der Oberf lächenabf luss ungehindert abf liessen \n\nkann und sich nirgends hoch aufstaut. \n\nEs wird empfohlen, die konkreten Massnahmen gegen Oberf lächenabf luss im Rahmen des \n\nBauprojekts festzulegen. \n\n Fazit Objektschutzkonzept \n\nIm Rahmen des Objektschutzkonzepts werden weder konkrete Objektschutzmassnahmen \n\nnoch eine absolute Schutzzielhöhe vorgegeben, da die Neubauten noch nicht abschliessend \n\nprojektiert und insbesondere die Höhenlage der Unter- und Erdgeschosse noch nicht festge-\n\nlegt sind. \n\nDie gemäss Objektschutzkonzept vorgesehene (relative) Schutzzielhöhe ist im Rahmen des \n\nzukünf tigen Bauprojekts umsetzbar. \n\nIm Rahmen des Bauprojekts ist ein «Nachweis Gebäudeschutzmassnahmen» inkl. Zusatz-\n\nformular gemäss kantonalen Vorgaben zu erarbeiten, welches dem AWEL zur Genehmigung \n\nvorzulegen ist.  \n\n  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 35 \n \n\n \n\n4. Erläuterungen zu den Festlegungen \n\nDie folgenden Erläuterungen beschreiben alle relevanten Festlegungen des Gestaltungsplans \n\n(Vorschrif ten und Situationsplan) sowie die zugrunde liegenden planerischen Überlegungen. \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen \n\n Art. 1 Zweck \n\nDer öf fentliche Gestaltungsplan Gerbeplatz sichert eine städtebaulich besonders gute sowie \n\nnachhaltige Überbauung und Platzgestaltung des Gerbeplatzes. Er schaf f t die planungsrecht-\n\nlichen Voraussetzungen für eine dauernde öf fentliche Zugänglichkeit  des Areals, eine gute \n\nErschliessung, für dem öf fentlichen Charakter entsprechende Nutzweisen sowie einen quali-\n\ntativ hochwertigen Gerbeplatz. Dem Lokalklima wird bei der Gestaltung des Gerbeplatzes \n\neine besondere Bedeutung beigemessen. Zudem wird mit dem Gestaltungsplan Rücksicht \n\nauf  das geschützte Objekt «Zum Friedberg» genommen und dieses sinnvoll in die Gestaltung \n\nintegriert.  \n\n Art. 2 Geltungsbereich, Bestandteile \n\nDer Geltungsbereich umfasst die in Kapitel 2.1 benannten Flächen. \n\nDas Freiraumkonzept gilt als richtungsweisend für das anschliessende Baubewilligungsver-\n\nfahren. Das Freiraumkonzept wurde bewusst so konzipiert, dass eine etappenweise Entwick-\n\nlung der Baufelder möglich ist (siehe Beilage 2: Freiraumkonzept in zwei Etappen) und das \n\nFreiraumkonzept nicht mit dem ersten Baugesuch vollständig umgesetzt werden muss. Vom \n\nFreiraumkonzept kann nur abgewichen werden, sofern nachweislich eine mindestens gleich-\n\nwertige Qualität erzielt wird. \n\n Art. 3 Geltendes Recht \n\nSolange der Gestaltungsplan in Kraf t ist, f inden die Bestimmungen der Bau- und Zonenord-\n\nnung der Stadt Wädenswil (BZO) im Geltungsbereich keine Anwendung. Vorgehendes kan-\n\ntonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten. Die Verordnung über Fahrzeugab-\n\nstellplätze (Abstellplatzverordnung) gilt, soweit in den Gestaltungsplanvorschrif ten nichts Ab-\n\nweichendes geregelt ist. Für den Gestaltungsplan gelten die Baubegrif fe gemäss Planungs - \n\nund Baugesetze (PBG) samt zugehöriger Verordnungen in der Fassung bis 28. Februar \n\n2017. \n\n4.2 Bau- und Nutzungsvorschriften \n\n Art. 4 Nutzweise \n\nIm Zentrum von Wädenswil wird eine gemischte Nutzung angestrebt. Die festgelegten Nutz-\n\nweisen entsprechen den zulässigen Nutzweisen der geltenden Bau- und Zonenordnung \n\n(BZO) der Stadt Wädenswil. Grundlage für die Nutzweisen bilden die Vorgaben und Resulta-\n\nte der Zentrumsplanung. \n\nIm ersten Vollgeschoss (Niveau Seestrasse und Gerbeplatz) des Baufeldes 1, im anrechen-\n\nbaren Untergeschoss des Baufeldes 1 entlang der Fussgängerunterführung s owie im anre-\n\nchenbaren Untergeschoss und ersten Vollgeschoss des Baufeldes 2 sind publikumsorientier-\n\nte Nutzungen erwünscht. Als publikumsorientiere Nutzungen gelten bspw. Verkaufsgeschäf-\n\nte, Gastwirtschaf tsbetriebe, Banken, Kleingewerbe, Kunsthandwerk und ähnliche. Wohnnut-\n\nzung wird in diesen Bereichen ausgeschlossen.  \n\nIn den darüber liegenden Geschossen sind Wohnnutzungen zulässig. Das Gebiet eignet sich \n\ndurch seine Lage in Fusswegdistanz zum Bahnhof  Wädenswil für „Wohnen im Zentrum“. Die \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 36 \n\n \n\nWohnnutzung wird zudem zur Belebung des Gebietes ausserhalb der Öf fnungszeiten der \n\nVerkaufsläden und Dienstleistungsbetriebe beitragen.  \n\nDen Vorgaben des regionalen Richtplans entsprechend  wird in beiden Baufeldern ein Min-\n\ndestanteil an Arbeitsnutzungen von 20 % festgelegt. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass \n\nmaximal 80 % der Geschossf lächen in beiden Gebäuden für Wohnen genutzt werden darf .  \n\n Art. 5, 6 und 8, Abstände / Baufelder / Pflichtbaulinie \n\nDie Positionierung der Baufelder strebt eine klare Fassung des öf fentlichen Gerbeplatzes und \n\nden Einbezug des Gebäudes Vers.-Nr. 311 an. Die Pf lichtbaulinie nimmt die bestehende \n\nFassadenf lucht an der Seestrasse auf  und führt diese fort. Insgesamt wird dadurch eine \n\nmassvolle Verdichtung, wie im städtebaulichen Konzept in Beilage 1 aufgezeigt, sicherge-\n\nstellt. \n\nMit dem Rücksprung der obersten Vollgeschosse wird eine Zäsur in der Höhenentwicklung \n\nder Fassaden eingeführt. Die Fassadenhöhe der Neubauten wird in ihrer optischen Wirkung \n\nverringert.  \n\nMit der Möglichkeit, dass Balkone die gesamte Fassadenlänge einnehmen dürfen, wird einer-\n\nseits der Wohnkomfort erhöht und andererseits eine besonders gute Einordnung angestrebt. \n\nDie zulässige Auskragung von einzelnen Vordächern dient dem Witterungs - und Sonnen-\n\nschutz. \n\nIm Geltungsbereich des Gestaltungsplans sollen besondere Gebäude im Sinne von § 273 \n\nPBG, wie z.B. Kiosk, Marronistand, Lif tausgänge etc. auch ausserhalb der Baufelder zulässig \n\nsein. Besondere Gebäude müssen eine besonders gute Gestaltung aufweisen und sich ins \n\nFreiraumkonzept einordnen. Die maximal zulässige Anzahl von besonderen Bauten aus-\n\nserhalb der Baufelder wird auf  drei beschränkt.  Dadurch wird gewährleistet, dass der Frei-\n\nraum nicht unverhältnismässig mit Kleinbauten verstellt wird.   \n\n Art. 7 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile \n\nZwischen den Untergeschossen der Baufelder besteht die Idee zur Erstellung einer öf fentli-\n\nchen Tiefgarage, welche die Tiefgaragen der Neubauten der Baufelder 1 und 2 miteinander \n\nverbindet.  \n\nUnterirdische Gebäude und Gebäudeteile haben besondere Rücksicht auf  das  Schutzobjekt \n\nvon überkommunaler Bedeutung «Zum Friedberg» Vers.-Nr. 311 zu nehmen. Das Unter-\n\nbauen des Gebäudes mit einem weiteren Untergeschoss ist nicht zulässig. Im Baubewilli-\n\ngungsverfahren ist durch den für die Planung und Ausführung der Baugrube verantwortlichen \n\nBauingenieur, der Fortbestand des Schutzobjekts «Zum Friedberg» Vers.-Nr. 311 samt Frei-\n\ntreppe, Balkon und Puf ferbereich nachzuweisen. \n\nFür die Lüf tungsanlage der Tiefgarage sind die Frischluf tfassungen und Fortluf tauslässe in-\n\nnerhalb der Gebäudevolumen auf  den Baufeldern 1 und 2 zu lösen. \n\nDas im Situationsplan ausgewiesene unterirdische Baufeld nimmt Rücksicht auf  die beab-\n\nsichtigte Gewässerraumfestlegung. Innerhalb des Gewässerraums sind keine unterirdischen \n\nBauten zulässig.  \n\nIm Bereich des Rosenmattparks Nord sind unterirdische Bauten grundsätzlich zulässig. Das \n\nUntergeschoss ist jedoch so zu bauen, dass auf  den Wurzelbereich der Bäume im Rosen-\n\nmattpark Rücksicht genommen wird. Ein Notaufgang aus der unterirdischen Einstellhalle ist \n\nim Rosenmattpark Nord zulässig. \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 37 \n \n\n \n\n Art. 9 Gewachsener Boden \n\nDie Eingangskoten der bestehenden Bauten, wie z.B. das Gebäude Vers. -Nr. 365 werden \n\ndurch das heutige Terrain def iniert. Da diese Gebäude auch zukünf tig in ihrer Funktion erhal-\n\nten bleiben und die Erschliessung über den Gerbeplatz erfolgt, wird der gewachsene Boden \n\ndurch das heutige Terrain def iniert. \n\n Art. 10 Abgrabungen, Aufschüttungen \n\nMit den erlaubten Abgrabungen auf  das Niveau Gerbeplatz und Seestrasse bleibt der Spiel-\n\nraum für die topograf ische Gestaltung der Aussenräume und den Anschluss der Gebäude \n\ngewährleistet.  \n\nMit der Vorschrif t zu den untergeordneten Abgrabungen werden die Zugänge zum Unterge-\n\nschoss sichergestellt und gleichzeitig verhindert, dass der Gerbeplatz und Rosenmattpark \n\nzwecks Tageslichtnutzung für unterirdische Räume abgegraben werden. \n\nAus Gründen des Hochwasserschutzes dürfen Abgrabungen im Geltungsbereich nicht zu \n\neiner massgeblichen Änderung der Fliesswege führen. Es dürfen auch keine Geländemulden \n\nentstehen, welche im Ereignisfall eines Hochwassers gefül lt werden. \n\n Art. 11 Masse \n\nDie maximal zulässigen Masse für die Gebäude in den Baufeldern 1 und 2 entwickelten sich \n\naus der Zentrumsplanung. Das Verfahren zeigte in Phase I, dass im Gebiet „Gerbestrasse“ \n\n(Abbildung 26, rot umrandet) eine massvolle Verdichtung an ausgewählten Orten möglich ist \n\n(siehe auch Kapitel 3.2.1). \n\nDie festgelegten maximalen Gebäudekoten sowie die maximale Anzahl Vollgeschosse ent-\n\nsprechen dem städtebaulichen Konzept. Das erste Untergeschoss ermöglicht im Baufeld 1 \n\npublikumsorientierte Nutzungen entlang der Unterführung. Das Baufeld 1 für den Gebäude-\n\nkörper entlang der Seestrasse wurde gegenüber der städtebaulichen Konzeptidee bis auf  \n\nHöhe der Unterführung gekürzt. Dies infolge der Volksinitiative (siehe Kapitel 3.1.3).  \n\n \n\nAbbildung 26 geeignete Orte für mögliche Verdichtung, Zentrumsplanung Januar 2012  \n\nUm in der Gestaltung des obersten Geschosses einen Spielraum zu gewährleisten, werden \n\ndie obersten Vollgeschosse nicht als Dachgeschosse im Sinne von PBG § 275 def iniert. Die \n\nmaximal angegebenen Geschossf lächen der obersten Vollgeschosse entsprechen dem städ-\n\ntebaulichen Konzept. \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 38 \n\n \n\n Art. 12 Dachgestaltung \n\nGemäss Art. 18 BZO (rechtskräf tig) sind in den Kernzonen in der Regel Schrägdächer vorzu-\n\nsehen. Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in Bezug auf  die bestehenden, um-\n\ngebenden Bauten rechtfertigen.  \n\nIm Rahmen der Erarbeitung des städtebaulichen Konzeptes wurden verschiedene Gestal-\n\ntungs- und Bebauungsoptionen geprüf t. Das präferierte städtebauliche Konzept, welches mit \n\ndem Gestaltungsplan planungsrechtlich gesichert werden soll, sieht eine Bebauung mit \n\nFlachdächern vor. Im Sinne des städtebaulichen Konzepts, werden mit dem Gestaltungsplan \n\nNeubauten mit Flachdächern zugelassen. Die gewählte Flachdachlösung gliedert sich gut in \n\ndas ortsbauliche Umfeld ein und trägt zu einer besseren Gesamtwirkung bei.  \n\n Art. 13 Dachaufbauten \n\nTechnisch bedingte Einrichtungen und Dachaufbauten dürfen über die im Gestaltungsplan \n\ndef inierte maximale Gebäudekote hinausragen. Da einerseits diese Bauwerke notwendig sind \n\nund anderseits die maximale Gebäudekote nicht erhöht werden sollte, wurde eine entspre-\n\nchende Ausnahme formuliert. \n\n4.3 Freiraum \n\n Art. 14 Gerbeplatz \n\nDer Gerbeplatz stellt einen attraktiven öf fentlichen Raum im Zentrum von Wädenswil dar und \n\ntritt daher anstelle der nach BZO erforderlichen Spiel-, Ruhe- und Gartenf lächen. Die Bele-\n\nbung des öf fentlichen Raumes soll mit publikumsorientierten Nutzweisen in den angrenzen-\n\nden Geschossen erfolgen sowie mit einer entsprechenden Platzgestaltung für Aussengastro-\n\nnomie (Café im EG der Baufelder, bestehende Nutzung «Martha’s Snack»), den Samstags-\n\nmarkt, die Chilbi, etc. sowie als Ort zum Verweilen und als Tref fpunkt.  \n\nDer Gerbeplatz ist als urbaner Ort mit hoher Aufenthaltsqualität auszubilden. Mit der Gestal-\n\ntung des Gerbeplatzes wird besondere Rücksicht auf  das Lokalklima genommen. So kann \n\neine Überwärmung im Sommer vermieden werden und die Aufenthaltsqualität ist auch an \n\nwarmen Tagen sichergestellt. Zudem wird der Gerbeplatz of fen gestaltet für eine vielfältige \n\nNutzung.  \n\n Art. 15 Pufferbereich «Haus zum Friedberg»  \n\nDer Haupteingang bzw. die Adressierung des Gebäudes «Zum Friedberg» Vers. -Nr. 311 wird \n\ndurch die Freitreppe und den Balkon architektonisch / gestalterisch markiert und richtet sich \n\ngegen Osten zur Friedbergstrasse. Die zum Gerbeplatz gerichtete Nordfassade des \n\nSchutzobjekts ist eine Seitenfassade. Eine unmittelbare Anbindung des Gerbeplatzes an das \n\nDenkmalschutzobjekt an dieser Fassade ist nicht zweckmässig. Gemäss § 203 lit. c PBG ist \n\ndie Umgebung, welche für die Wirkung der Schutzobjekte wesentlich ist, ebenfalls Bestand-\n\nteil des Schutzobjekts. An der Südfassade des Gebäudes «Zum Friedberg» Vers. -Nr. 311 ist \n\ndie Umgebung durch die Rampe zur Tiefgarage bereits beschnitten. Deswegen soll mit einem \n\nPuf ferbereich sichergestellt werden, dass die Umgebungs- und Platzgestaltung auf  das \n\nSchutzobjekt ausgerichtet wird. Mit dem Freiraumkonzept wird eine mögliche Gestaltung des \n\nPuf ferbereichs aufgezeigt. Das Freiraumkonzept ist gemäss Art. 2 richtungsweisend. Abwei-\n\nchungen sind nur bei nachweislich mindestens gleichwertiger Qualität zulässig.  \n\n Art. 16 Vorbereich \n\nIm Norden des Geltungsbereichs, im Kreuzungsbereich Zugerstrasse und Seestrasse sowie \n\nim Süden des Geltungsbereichs, im Bereich der Tiefgaragenein- und ausfahrt sind öf fentlich \n\nzugängliche Vorbereiche vorgesehen. Diese Vorbereiche dienen der Erschliessung für den \n\nmotorisierten Individualverkehr und der Parkierung.  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 39 \n \n\n \n\nIm Hinblick auf  die Rücksichtnahme auf  das Schutzobjekt ist im südlichen Vorbereich sowohl \n\ndie Chaussierung als auch die Kennzeichnung der Abstellplätze für Personenwagen festge-\n\nlegt. \n\n Art. 17 Vorzone \n\nEntlang der Seestrasse im südlichen Teilbereich des Baufelds 1 und entlang dem Gessner-\n\nweg im Bereich des Baufelds 2 wird eine Vorzone festgelegt. Diese Vorzone ist öf fentlich \n\nzugänglich und dient dem Aufenthalt und der Erschliessung des Gerbeplatzes für Fussgänge-\n\nrinnen und Fussgänger.  \n\n Art. 18 Rosenmattpark Nord \n\nSüdwestlich an das Baufeld 2 anschliessend ist der öf fentlich zugängliche Rosenmattpark \n\nNord vorgesehen. Der Rosenmattpark Nord ist in die Gestaltung des angrenzenden Rosen-\n\nmattparks einzubinden. Um eine angemessene Bepf lanzung des Rosenmattparks Nord zu \n\nermöglichen, ist f lächendeckend eine ausreichende Überdeckung von mindestens 1 m vorzu-\n\nsehen.  \n\nDie in Abs. 3 genannten zu erhaltenden Bäume sind dem Plan «Schutzwert» im «Entwick-\n\nlungskonzept Rosenmattpark Wädenswil» zu entnehmen. Die übrigen Gehölze sowie die \n\nAtmosphäre und die gestalterischen Qualitäten der Freiraumgestaltung sind gemäss Entwick-\n\nlungskonzept «Rosenmattpark Wädenswil» vorzusehen. \n\n Art. 19 Bepflanzung \n\nGemäss dem Freiraumkonzept sind im Geltungsbereich zwei bestehende Bäume zu erhalten. \n\nBei einem allfälligen Abgang der erhaltenswerten Bäume, ist ein gleichwertiger Ersatz zu \n\nschaf fen.  \n\nZudem sind im Geltungsbereich weitere grosskronige sowie klein- bis mittelkronige Bäume zu \n\npf lanzen. Die Lage dieser Bäume ist im Situationsplan schematisch dargestellt und ist im \n\nRahmen des Bauprojektes zu konkretisieren.  \n\nDie Bepf lanzung des Geltungsbereichs erfolgt mit standortgerechten, einheimischen Bäu-\n\nmen. Für grosskronige Bäume ist in unterbauten Bereichen ein Wurzelraum von mindestens \n\n15 m3 und eine Überdeckung von mindestens 1.5 m vorzusehen.  \n\n4.4 Gestaltung \n\n Art. 20 Gesamtwirkung \n\nDie gestalterischen Grundzüge des städtebaulichen Konzepts sowie das Freiraumkonzept \n\nwerden mit dem Gestaltungsplan gesichert. Im Sinne der geltenden Bau- und Zonenordnung \n\n(BZO) der Stadt Wädenswil bzgl. Kernzonen (Art. 14 Abs. 1 BZO) sowie des PGB § 71 bzgl. \n\nArealüberbauung sind Bauten, Anlagen und Freiräume für sich und im Zusammenhang „be-\n\nsonders gut zu gestalten“.  \n\nAufgrund der unterschiedlichen zeitlichen Planungshorizonte der beiden Baufelder, kann da-\n\nvon ausgegangen werden, dass die Baufelder nicht gemeinsam entwickelt werden und es \n\neinen relativ langen Zeitraum geben wird, in dem nur ein Baufeld, voraussichtlich das Bauf eld \n\n1, realisiert ist. Mit der Möglichkeit der Etappierung und der gleichzeitigen Sicherstellung ei-\n\nner städtebaulich guten Lösung wird der Bedeutung des Gerbeplatzes Rechnung getragen.  \n\nDas Freiraumkonzept wurde daher in zwei Varianten erarbeitet, sodass die Platzgestaltung \n\nauch funktioniert, solange bevor beide Baufelder entwickelt wurden.  \n\nBei Bauvorhaben im Geltungsbereich ist f rühzeitig die kantonale Denkmalpf lege sowie der \n\nOrtsbildschutz (ARE) einzubeziehen. \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 40 \n\n \n\n Sicherheit im öffentlichen Raum \n\nGut gestaltete öf fentliche Räume bieten mehr wahrnehmbare und gefühlte Sicherheit für das \n\npersönliche Bef inden und Verhalten der Menschen. Mit „öf fentlichem Raum“ sind in diesem \n\nZusammenhang jedoch nicht nur Aussenräume wie Strassen und Plätze, Zugänge und Weg e \n\nsowie Parkierungsanlagen gemeint, sondern auch halböf fentliche Bereiche und Innenräume, \n\nwie Hauszugänge, Treppenhäuser, Kellergeschosse, Tiefgaragen usw. Diese bedürfen alle \n\neiner besonderen Beachtung aus Sicht der Sicherheit im öf fentlichen Raum.  \n\nDie nachfolgend beschriebenen Prinzipien sind für die Sicherheit im öf fentlichen Raum zent-\n\nral und gelten im Rahmen der Erarbeitung der Bauprojekte als wegleitend für die Umsetzung.  \n\nÜbersichtlichkeit / Wegeführung \n\nDie Wege sind grosszügig, direkt und klar geführt. Der Weg selbst und das nähere Umfeld \n\nsind mit einem Blick überschaubar, Versteckmöglichkeiten durch bauliche Nischen oder wu-\n\nchernde Bepf lanzungen sind zu vermeiden. Eine gute Beschilderung hilf t zudem, sich in un-\n\nbekannten Arealen schnell zurechtzuf inden. Der Einsatz von transparenten Materialien und \n\nleichten Konstruktionen hilf t, Anlagen übersichtlich zu gestalten.  \n\nBeleuchtung \n\nDer öf fentliche Raum, insbesondere der Gerbeplatz, die Unterführung sowie die Tiefgarage \n\nmüssen gut beleuchtet sein. Ebenfalls ist bei Hauszugängen, Veloabstellplätzen und Trep-\n\npenhäusern der Beleuchtung grosse Beachtung zu schenken. Bei unterirdischen Bauten ist \n\ndie Beleuchtung, wo immer möglich, mit Tageslicht (verglaste Türen, Oberlichter usw.) zu \n\nergänzen. \n\nIdentif ikation \n\nDie Art und Weise, wie der öf fentliche Raum gestaltet wird, ist ein wichtiger Faktor für die \n\nIdentif ikation der Menschen mit einem Ort. Besonders wichtig sind dabei die Art und Anord-\n\nnung der Bepf lanzung und der Möblierung. Wiederkehrende gestalterische Elemente (z.B. \n\ngleicher Lampentyp, Rückendeckung bei Sitzgelegenheiten, usw.) sollen die Identif ikation mit \n\neinem Ort positiv beeinf lussen. \n\nUnterhalt \n\nSchmutz und Beschädigungen suggerieren die Anwesenheit von Gewalt und den Mangel an \n\nsozialer Kontrolle. Die Verwendung von leicht zu reinigenden und robusten Materialien hilf t \n\nmit, den Reinigungsaufwand zu senken und Beschädigungen zu vermeiden.  \n\n Hindernisfreies Bauen \n\nBauten, Anlagen und Freiräume sollen für alle nutzbar sein. Die Gestaltung dieser Bereiche \n\nsoll auch Nutzergruppen wie gehbehinderten und rollstuhlfahrenden Personen, älteren Men-\n\nschen, aber auch Kindern und Personen mit Kinderwagen oder Gepäck Rechnung tragen.  \n\nDie Vorgaben zum hindernisf reien Bauen sind in der Erarbeitung der Bauprojekte zu berück-\n\nsichtigen. \n\n4.5 Erschliessung und Parkierung \n\n Art. 21 Fuss- und Veloverkehr \n\nDie Fuss- und Veloverbindungen sind durch die öf fentliche Zugänglichkeit der Freiräume ge-\n\nsichert. Damit wird auch dem regionalen und kommunalen Richtplan Rechnung getragen: Die \n\nVerbindungen Gessnerweg – Unterführung – Bahnhof  sowie Friedbergstrasse sind als beste-\n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 41 \n \n\n \n\nhende Fuss- und Wanderwege mit Hartbelag im regionalen und die Gerbestrasse als beste-\n\nhender Fuss- und Wanderweg im kommunalen Richtplan ausgewiesen. \n\n Art. 22 Anschlusspunkt Öffentliche Fussgängerunterführung \n\nIm anrechenbaren Untergeschoss des Baufeldes 1 ist ein Anschluss an die bestehende \n\nFussgängerunterführung vom Gerbeplatz zum Bahnhof  / See zulässig. Die konkrete Ausge-\n\nstaltung ist wird im anschliessenden Bauprojekt def iniert.  \n\n Art. 23 Erschliessung motorisierter Verkehr \n\nDie Erschliessung für Personenwagen (Beschäf tigte, Kundschaf t, Anwohnende, Besuchende) \n\nund Lastwagen (Anlieferung) erfolgt von der Seestrasse über die Friedberg - und Mer-\n\nkurstrasse. Die Zufahrt zu den Abstellplätzen im nördlichen Vorbereich erfolgt über die Zuge-\n\nrstrasse, die Wegfahrt über die Seestrasse. Für die Anlieferung ist zusätzlich die Zufahrt über \n\ndie Gerbestrasse möglich damit das Wenden auf  dem Gerbeplatz vermieden werden kann \n\n(Zufahrt via Gerbestrasse, Wegfahrt via Friedberg- und Merkurstrasse). Es wurde jedoch \n\nauch geprüf t ob auf  diese Zufahrt verzichtet werden könnte. Dabei zeig te sich, dass dafür auf  \n\ndem Gerbeplatz ein Wendekreisdurchmesser von 25 m (Solo-LKW) oder einen Wendeham-\n\nmer erforderlich wäre. Beides würde zum Rückwärtsfahren im öf fentlichen, belebten Raum \n\nführen was ein erhebliches Sicherheitsrisiko darstellt (auch bei Wendekreis kann nicht aus-\n\ngeschlossen werden, dass jemand rückwärts setzt). Sofern die Anlieferung auf  Lieferwagen \n\nbeschränkt würde hätte dies einen Wendekreisdurchmesser von etwa 15 m und ebenfalls das \n\nRückwärtsfahren im öf fentlichen, belebten Raum zur Folge. Aus verkehrsplanerischer Sicht, \n\naus Sicht Verkehrssicherheit sowie aus gestalterischer Sicht ist deshalb die mit dem Gestal-\n\ntungsplan ermöglichte Lösung ohne Wenden vorzuziehen. Die Anlieferung über die Ger-\n\nbestrasse und den Gerbeplatz soll künf tig mittels Signalisation (evtl. auch mittels automati-\n\nschen Pollern) auf  die Zeit von 7:00 bis 10:00 Uhr beschränkt werden. \n\nDer Gerbeplatz ist für Personenwagen, Kleintransporter und Lastwagen zur Belieferung der \n\nNutzungen der Baufelder 1 und 2 sowie des Gebäudes Vers.-Nr. 311 befahrbar. Den Druck-\n\nbelastungen der anliefernden Fahrzeuge ist bei der Statik der Untergeschosse sowie in der \n\nMaterialgebung und Ausgestaltung des Belags des Gerbeplatzes Rechnung zu tragen. \n\nDie betonierte Ein-/ Ausfahrtsrampe der bestehenden Tiefgarage weist an der engsten Stelle \n\neine Fahrbahnbreite von ca. 4.1 m und zwei Schrammborde von 0,3 m und 0,2 m Breite auf . \n\nIm unteren Rampenbereich weist die Rampe eine 90°-Kurve mit einem Aussenradius von ca. \n\n8,0 m und eine konstante Fahrbahnbreite von 4,1 m auf . Gemäss der Norm SN 640‘291a sind \n\ndie vorliegenden Abmessungen für Fahrwege in Kurven im Einbahnverkehr ausreichend. Es \n\nist eine Regelung mit Lichtsignal erforderlich (siehe Verkehrsgutachten, Beilage 3). \n\nDie Parzelle mit der Tiefgarage inklusive Rampe ist im Eigentum der Asga Pensionskasse \n\nund die Parzelle des Baufelds 1 im Eigentum der Premium Immobilien AG. Die beiden \n\nGrundeigentümerinnen sowie die Stadt Wädenswil haben die Absicht, das Baufeld 1 über die \n\nbestehende Rampe erschliessen zu können. Die Erschliessung über die bestehende Rampe \n\nist über den Vertrag zwischen den Grundeigentümerinnen gesichert. \n\n Art. 24 Abstellplätze für Personenwagen, Anzahl \n\nEine detaillierte Berechnung der erforderlichen Abstellplätze der Baufelder 1 und 2 bef indet \n\nsich im Anhang 1. Dazu wurden Annahmen getrof fen für den Nutzungsmix und deren Flä-\n\nchen. Für die Neubauten auf  beiden Baufeldern resultiert mit diesen Annahmen ein Abstell-\n\nplatzbedarf  von gesamthaf t minimal 29 Abstellplätzen nach Abstellplatzverordnung. Davon \n\nentfallen 14 Abstellplätze auf  das Baufeld 1 und 15 Abstellplätze auf  das Baufeld 2.   \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 42 \n\n \n\nDa es sich bei dem Areal um ein sehr gut mit dem ÖV erschlossenes Areal in zentraler Lage \n\nder Stadt Wädenswil handelt (ÖV-Güteklasse A), soll der MIV-Verkehr respektive die Park-\n\nplatzanzahl möglichst minimiert werden. Deswegen wird in den Vorschrif ten festgelegt, dass \n\ndie maximal zulässige Anzahl Abstellplätze auf  das berechnete Minimum nach der Verord-\n\nnung über die Fahrzeugabstellplätze begrenzt wird. Die Parkplatzberechnung ist im Baupro-\n\njekt, entsprechend den tatsächlichen Nutzungen anzupassen.  \n\n Art. 25 Abstellplätze für Personenwagen, Anordnung \n\nDer öf fentliche Gerbeplatz wird nach der Realisierung des Baufelds 1 im Sinne eines f lexibel \n\nnutzbaren Stadtraums mit hoher Aufenthaltsqualität f rei von Abstellplätzen sein. Die privaten \n\nAbstellplätze werden etappenweise in die Tiefgarage verlegt.  \n\nDen Vorgaben des regionalen Richtplans, welcher mittelf ristig für die Zentrumsnutzung eine \n\nParkierungsanlage vorsieht, wird mit der unterirdischen Parkierungsanlage entsprochen. Auf-\n\ngrund der zentralen und mit dem ÖV gut erschlossenen Lage, wird jedoch keine Mindestan-\n\nzahl Abstellplätze festgelegt (vgl. auch Art. 24).  \n\nOberirdisch verbleiben nur einzelne Abstellplätze in den Vorbereichen im Norden und Süden. \n\nDiese dienen als Kurzzeitabstellplätze.  \n\n Art. 26 Abstellplätze für Velo \n\nNach der VSS Norm SN 40 06516 sind ca. 160 Abstellplätze für Velos innerhalb des Gel-\n\ntungsbereichs zu sichern. Eine detaillierte Berechnung der erforderlichen Abstellplätze der \n\nBaufelder 1 und 2 bef indet sich im Anhang 2. Dazu wurden analog zu den Abstellplätzen für \n\nPersonenwagen Annahmen getrof fen für den Nutzungsmix und deren Flächen.  Die Abstell-\n\nplatzberechnung ist im Bauprojekt, entsprechend den tatsächlichen Nutzungen anzupassen.  \n\nDie Veloabstellplätze sind innerhalb der Baufelder anzuordnen.  \n\nAbstellplätze für das Langzeitparkieren sind in die Gebäude der beiden Baufelder zu integrie-\n\nren. Das Kurzzeitparkieren für Besucher und Kundschaf t ist auch ausserhalb der Baufelder \n\nzulässig. \n\n4.6 Umwelt \n\n Art. 27 Energie \n\nMit den Festlegungen für die Energienutzung und Energielösung werden die Ziele der Ener-\n\ngieplanung und den Richtlinien für nachhaltige Energiekonzepte der Stadt Wädenswil17 all-\n\ngemeinverbindlich umgesetzt. Ziel der Energieplanung ist, eine umweltschonende Energie-\n\nversorgung sicherzustellen und den Energieverbrauch zu reduzieren.  Basierend auf  den Ana-\n\nlysen werden die Prioritäten der Energieträger für die Wärme- und Kälteversorgung sowie die \n\nräumlich relevanten Versorgungsgebiete festgelegt.  Gemäss kommunalem Energieplan ist \n\nein Anschluss an einen Seewasser-Energieverbund zu priorisieren. Mit dem Gestaltungsplan \n\nsetzt die Stadt Wädenswil zusammen mit den privaten Grundeigentümern diese erhöhten \n\nAnforderungen um. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahren ist der Nachweis einer fort-\n\nschrittlichen, nachhaltigen Energielösung zu erbringen. Grundlage dafür bildet die Richtlinie \n\nfür nachhaltige Energiekonzepte18. \n\n Art. 28 Lärm-Empfindlichkeitsstufe \n\nIn der ES III sind Wohnnutzungen und mässig störende Betriebe zugelassen. Die festgeleg-\n\nten Nutzweisen (siehe Art. 4) sind mit der ES III vereinbar. Der Geltungsbereich ist eingezont \n\n \n16  Bedarfsermittlung und Standortwahl von Veloparkierungsanlagen vom März 2019 \n\n17  Bericht zum Energieplan vom 9. August 2021 \n\n18  Richtlinie für nachhaltige Energiekonzepte im Zusammenhang mit Gestaltungsplänen vom 26. September 2019 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 43 \n \n\n \n\nund gilt umweltrechtlich als erschlossen. Gegenüber bestehenden Verkehrsanlagen (Strasse, \n\nBahn) kommen die Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss LSV zur Anwendung. Für neue An-\n\nlagen (Ein- und Ausfahrt Tiefgarage, Lüf tung) gelten die Planungswerte (PW). \n\n5. \n\n5. Fazit \n\nMit dem öf fentlichen Gestaltungsplan Gerbeplatz wird die Voraussetzung für die Umsetzung \n\nder Zentrumsplanung geschaf fen. Dies entspricht einer Klärung der derzeitigen Situation auf  \n\neiner baulichen, landschaf tlichen und verkehrlichen Ebene und stimmt mit den Vorgab en des \n\nkantonalen und regionalen Richtplans überein. \n\n6. Mehrwertausgleich \n\nMit dem revidierten Raumplanungsgesetz (RPG) von 2014 wird den Kantonen vorgeschrie-\n\nben, den Ausgleich von Planungsvorteilen und -nachteilen zu regeln. Mit dem kantonalen \n\nMehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) wird diese \n\nVorgabe aus dem RPG im Kanton Zürich umgesetzt.  \n\nDie Stadt Wädenswil hat bei Gestaltungsplänen bisher städtebauliche Verträge mit den \n\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümern ausgehandelt. Im Rahmen solcher Verträge \n\nwurde auch eine Mehrwertabgabe geregelt. Die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebau-\n\nlichen Verträgen wurde dabei direkt auf  das RPG gestützt erhoben. Für das Gebiet des Ge-\n\nstaltungsplans Gerbeplatz wurde ein «Vertrag betref fend  die Übertragung von Eigentum und \n\nVertrag betref fend Errichtung von Dienstbarkeiten» geschlossen. In diesem Vertrag wurde \n\neine Mehrwertabgabe in Höhe von 29'120 CHF, zahlbar 10 Tage nach Rechtskraf t des Ge-\n\nstaltungsplans, ausgehandelt.  \n\n \n\nAbbildung 27 Auszug, S. 15 «Vertrag betreffend die Übertragung von Eigentum und Vertrag betreffend Errichtung von \n\nDienstbarkeiten» \n\nDer Vertrag war bereits rechtsgültig, bevor die Stadt Wädenswil die BZO-Teilrevision Mehr-\n\nwertausgleich erlassen hat. Gemäss § 29 Abs. 2 MAG bleiben städtebauliche Verträge, die \n\nvor Inkraf ttreten des MAG geschlossen wurden, anwendbar. Gemäss § 19 Abs. 6 MAG ist der \n\nAusgleich mittels städtebaulicher Verträge anstatt der Abgabe gemäss dem def inierten Ab-\n\ngabesatz zudem auch zukünf tig weiterhin zulässig. Der Vertrag respektive die relevanten \n\nPassagen wird gemäss § 22 Abs. 1 MAG mit der Planungsmassnahme, also dem Gestal-\n\ntungsplan öf fentlich aufgelegt.  \n\n \n\n  \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 44 \n\n \n\n7. Verfahren \n\n7.1 Erste kantonale Vorprüfung \n\nMit Vorprüfungsbericht vom 25.10.2021 (ARE 21-0677) hat das Amt für Raumentwicklung \n\n(ARE) des Kantons Zürich zum öf fentlichen Gestaltungsplan «Gerbeplatz» Stellung genom-\n\nmen. Der öf fentliche Gestaltungsplan «Gerbeplatz» wird von der Baudirektion grundsätzli ch \n\ngutgeheissen. In der zur Vorprüfung eingereichten Form, wird der öf fentliche Gestaltungsplan \n\njedoch noch nicht als genehmigungsfähig beurteilt. Damit sich der Gestaltungsplan als \n\nrechtmässig, zweckmässig und angemessen gemäss § 5 PBG erweist, wurde er entspre-\n\nchend den Anträgen und Anmerkungen im Vorprüfungsbericht  überarbeitet.  \n\n7.2 Überarbeitung \n\nAufgrund der kantonalen Vorprüfung wurden am Gestaltungsplan Präzisierungen, Aktualisie-\n\nrungen und redaktionelle Anpassungen vorgenommen. \n\n7.3 Öffentliche Auflage \n\nDie öf fentliche Auf lage des öf fentlichen Gestaltungsplans «Gerbeplatz» (nachfolgend GP) \n\ngemäss § 7 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) fand während 60 Tagen vom 1. Juli 2022 \n\nbis 29. August 2022 statt. Die Unterlagen konnten während der Auf lage bei der Abteilung \n\nPlanen und Bauen der Stadt Wädenswil, Florhofstrasse 3, 8820 Wädenswil, oder im Internet \n\n(httwww.waedenswil.ch/amtpubarchiv) eingesehen werden. \n\nInnerhalb der Auf lagefrist sind insgesamt drei Einwendungsschreiben eingegangen mit ge-\n\nsamthaf t sieben Anträgen. Die Anträge sind im Kapitel 8, Bericht zu den Einwendungen im \n\nWortlaut abgedruckt. \n\n7.4 Zweite kantonale Vorprüfung \n\nParallel zur öf fentlichen Auf lage wurde der Entwurf  des Gestaltungsplans dem Kanton Zürich \n\nzur Vorprüfung eingereicht. Der vorliegende Gestaltungsplan wird von der Baudirektion in der \n\nVorprüfung vom 11.10.2022 als grundsätzlich positiv beurteilt. Damit sich der vorliegende \n\nGestaltungsplan als rechtmässig, zweckmässig und angemessen gemäss §5 PBG erweist \n\nund demzufolge als genehmigungsfähig eingestuf t wird, wurde er entsprechend den Anträgen \n\nund Anmerkungen im Vorprüfungsbericht überarbeitet.  \n\nNachfolgend sind die Anträge des ARE geordnet und die Begründung der Berücksichtigung  \n\noder teilweisen Berücksichtigung bzw. Nichtberücksichtigung umschrieben. \n\n Berücksichtigte oder teilweise berücksichtigte Anträge \n\nFolgende Vorgaben wurden berücksichtigt:  \n\n— Unterirdisches Baufeld: Zur besseren Verständlichkeit wurde das «unterirdische Baufeld» \n\nim Situationsplan schraf f iert dargestellt. Zur Sicherstellung des Fortbestands des \n\nSchutzobjekts «Zum Friedberg» spart das unterirdische Baufeld dieses aus und im Erläu-\n\nterungsbericht wurde  folgendes ergänzt: Im Baubewilligungsverfahren ist durch den für \n\ndie Planung und Ausführung der Baugrube verantwortlichen Bauingenieur, der Fortbe-\n\nstand des Schutzobjekts «Zum Friedberg» Vers.-Nr. 311 samt Freitreppe, Balkon und Puf-\n\nferbereich nachzuweisen (Kap. 4, zu Art. 7 Erläuterungsbericht). \n\n— Rosenmattpark: Im Situationsplan, Vorschrif ten sowie Erläuterungsbericht wurde die Be-\n\nzeichnung «Grünanlage» durch «Rosenmattpark Nord» ersetzt.  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 45 \n \n\n \n\n— Zu erhaltende Bäume: Aufgrund des veralteten Entwicklungskonzepts von 2004 können \n\nohne Zustandsabklärungen keine Festlegungen erfolgen. Deshalb wurd en die Vorschrif ten \n\nfolgendermassen ergänzt: Bei konkreter Planungsabsicht im Baufeld 2 hat eine Untersu-\n\nchung des Zustands der zu erhaltenden Bäume innerhalb des Geltungsbereichs durch ei-\n\nnen Baumpf leger zu erfolgen. Für abgegangene und abgehende Bäume ist ein Ersatz vor-\n\nzusehen. In der Planung und Ausführung ist der Schutz des Wurzelbereichs der zu erhal-\n\ntenden Bäume sicherzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 3 Vorschrif ten). Im Erläuterungsbericht \n\nwird ergänzt, dass die zu erhaltenden Bäume dem Plan «Schutzwert» im «Entwicklungs-\n\nkonzept Rosenmattpark Wädenswil» zu entnehmen sind und die übrigen Gehölze sowie \n\ndie Atmosphäre und die gestalterischen Qualitäten der Freiraumgestaltung gemäss Ent-\n\nwicklungskonzept «Rosenmattpark Wädenswil» vorzusehen sind  (vgl. Kap. 4, zu Art. 18 \n\nErläuterungsbericht). \n\n— Vorbereich: lm Situationsplan wurde die Schnittstelle der Signaturen «Gerbeplatz» und \n\n«Vorbereich» auf  den Belagswechsel im «Freiraumkonzept» verschoben. \n\n— Signatur «Haus zum Friedberg»: Im Situationsplan wurde das «Haus zum Friedberg» ge-\n\nmäss Legendeneintrag eingefärbt. \n\n— Das «Umgebungskonzept» (Beilage 2) wurde in «Freiraumkonzept» umbenannt (vgl. Art. 2 \n\nAbs. 3 Vorschrif ten).Der minimale Arbeitsanteil gemäss regionalem Richtplan wird pro \n\nBaufeld festgelegt (vgl. Art. 4 Abs. 3 Vorschrif ten). \n\n— Grosskronige Bäume: Das Freiraumkonzept wurde überarbeitet und aufgrund räumlicher \n\nÜberlegungen fünf  grosskronige Bäume def iniert und im Situationsplan festgelegt. Im Si-\n\ntuationsplan wird zwischen «grosskroniger Baum, zu pf lanzen» und «klein- bis mittelkroni-\n\nger Baum, zu pf lanzen» dif ferenziert. Im Kapitel 3.2.2 wurde die Kronendurchmesser der \n\nklein-, mittel- sowie grosskronigen Bäume ergänzt. \n\n— Chaussierung im südlichen Vorbereich: Im Hinblick auf  die Rücksichtnahme auf  das \n\nSchutzobjekt wurden die Vorschrif ten folgendermassen ergänzt: «Im südlichen Vorbereich \n\nist eine befahrbare Chaussierung vorzusehen und die Abstellplätze für Personenwagen \n\nsind am Boden diskret zu kennzeichnen» (vgl. Art. 16 Abs. 3 Vorschrif ten). \n\n— Um auf  die Objekte des Natur- und Heimatschutzes im Geltungsbereich besonders Rück-\n\nsicht zu nehmen wurde folgende Ergänzung vorgenommen: Bei Bauvorhaben im Gel-\n\ntungsbereich ist f rühzeitig die kantonale Denkmalpf lege sowie der Ortsbildschutz (ARE) \n\neinzubeziehen (vgl. Kap. 4.4, zu Art. 20 Erläuterungsbericht). \n\n— Abstellplätze für Personenwagen: Die Möglichkeit zur Aufhebung der öf fentlichen Abstell-\n\nplätze wurde gestrichen. Zwecks besserer Verständlichkeit wurden zudem die Art. 25, 26 \n\nund 27 in einem Artikel zu «Abstellplätze für Personenwagen, Anordnung» zusammenge-\n\nfasst (vgl. Art. 25 Vorschrif ten). \n\n— Abstellplätze für Velo: Zur Sicherung eines grosszügigen Freiraums und einer of fenen \n\nGestaltung des Gerbeplatzes wurden die Vorschrif ten folgendermassen ergänzt: Die Ab-\n\nstellplätze fürs Langzeitparkieren sind in die Gebäude der beiden Baufelder zu integrieren \n\n(vgl. Art. 26 Abs. 2 Vorschrif ten). \n\n— Energie: Die Prüfung des Artikels zur Energie hat ergeben, dass strengere Vorgaben als \n\ndiejenigen des neuen kantonalen Energiegesetzes sowohl bezüglich Energiequelle als \n\nauch bezüglich Energiestandard umgesetzt werden sollen. Dies wurde im Erläuterungsbe-\n\nricht ausgeführt (vgl. Kap. 4.6, zu Art. 27 Erläuterungsbericht). \n\n— Regionaler Richtplan, Dichte: Es wurde ergänzt inwiefern die Dichtevorgaben des regiona-\n\nlen Richtplans umgesetzt werden (vgl. Kap. 3.2.5 Erläuterungsbericht). \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 46 \n\n \n\n— Lärmschutz: Die Strassenlärmimmissionen wurden mit dem neuen Emissionsmodell \n\n«sonROAD18» neu ermittelt, die Massnahmen an der Quelle beim Anlagehalter abgefragt  \n\nsowie eine grobe Interessenabwägung für die verbleibenden IGW-Überschreitungen vor-\n\ngenommen (vgl. Beilage B4, Lärmbeurteilung und Kap. 3.2.6 Erläuterungsbericht). Zudem \n\nwurden die Empfehlungen umgesetzt. \n\n— Hochwasserschutz: Die Prüfung des Objektschutzkonzepts hinsichtlich eines Schutzes bei \n\nEHQ erfolgte (vgl. Kap. 3.2.6 Erläuterungsbericht). \n\n— Hochwasserschutz: Es wurde eine Schutzzielhöhe von +20 cm über Terrainkote ermittelt. \n\nDer Gestaltungsplan legt u.a. die Baufelder, die max. zulässigen Gebäudekoten und die \n\nAnzahl Geschosse fest. In der weiteren Projektierung der Neubauten wird u.a. die Höhen-\n\nlage der Unter- und Erdgeschosse bestimmt. In diesem Zusammenhang erfolgt auch die \n\nUmsetzung der Schutzzielhöhe, d.h. die Festlegung von absoluten Werten. Die Schutz-\n\nzielhöhe hat deshalb keine Auswirkungen auf  die Festlegungen des Gestaltungsplans  und \n\nes sind keine Anpassungen an den Festlegungen des Gestaltungsplans erforderlich.  \n\n— Hochwasserschutz: Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage kann auch bei einem EHQ-\n\nEreignis geschützt werden (vgl. Kap. 3.2.7 Erläuterungsbericht). Auf  die Festlegung einer \n\nabsoluten Schutzkote für die «Schwachstelle Tiefgarageneinfahrt» wird verzichtet, da die \n\nSchutzzielhöhe in der weiteren Projektierung sowieso umzusetzen ist (gesetzliche Anfor-\n\nderung). \n\n Nicht berücksichtigte Anträge \n\nEinzelne Anträge des ARE wurden nicht aufgenommen. Nachfolgend wird auf  diese Anträge \n\neingegangen und die Nichtberücksichtigung begründet.  \n\nVorgabe ARE: lm Situationsplan ist der Puf ferbereich (Art. 15) auf  die Grundstückgrenzen der \n\nLiegenschaf t «Zum Friedberg» Kat.-Nr. WE9694 zu vergrössern. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: Der Puf ferbereich wurde im Freiraumkonzept auf-\n\ngrund räumlicher Überlegungen (bestehende Hecke) festgelegt. Die Grundstücksgrenze hin-\n\ngegen ist vor Ort nicht wahrnehmbar und eine solche Abgrenzung nicht verständlich.  \n\n \n\nVorgabe ARE: Art. 2 GPV ist mit einem Verweis auf  das Entwicklungskonzept «Rossenmatt-\n\npark Wädenswil» im Sinne der Erwägungen zu ergänzen. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: Auf  die Aufnahme eines Verweises auf  das Entwick-\n\nlungskonzept «Rosenmattpark Wädenswil» wird aufgrund des orientierenden Status und des \n\nErstellungsdatums des veralteten Dokuments verzichtet. \n\n7.5 Überarbeitung \n\nAufgrund der öf fentlichen Auf lage sowie zweiten kantonaler Vorprüfung wurden am Gestal-\n\ntungsplan Präzisierungen, Aktualisierungen und redaktionelle Anpassungen vorgenommen.  \n\n7.6 Festsetzung Gemeinderat \n\nDer Gestaltungsplan bedarf  der Festsetzung durch den Gemeinderat.  \n\n  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 47 \n \n\n \n\n7.7 Weiteres Vorgehen \n\nReferendums- und Stimmrechtsbeschwerdefrist  \n\nNachdem der Gemeinderat den Gestaltungsplan festgesetzt hat, wird die Referendumsfrist \n\n(60 Tage) und die Frist für den Rekurs in Stimmrechtssachen (5 Tage) angesetzt. Diese be-\n\nginnen gleichzeitig.  \n\nGenehmigung Kanton  \n\nSind die beiden Fristen ungenutzt verstrichen oder ein allfälliges Referendum bzw. ein allfäl-\n\nliges Stimmrechtsrekursverfahren abgeschlossen, verfügt die kantonale Baudirektion die Ge-\n\nnehmigung des Gestaltungsplans.  \n\nRekursfrist  \n\nMit Bekanntmachung der Genehmigung durch die kantonale Baudirektion wird der Gestal-\n\ntungsplan während 30 Tagen zum Rekurs aufgelegt. \n\nInkraftsetzung \n\nIst die Rekursf rist ungenutzt verstrichen oder sind allfällige Rechtsmittelverfahren abge-\n\nschlossen, setzt der Stadtrat den Gestaltungsplan in Kraf t. Der Stadtratsbeschluss betref fend \n\nInkraf tsetzung wird während 30 Tagen zum Rekurs aufgelegt. Wird kein Rechtsmittel gegen \n\ndie Inkraf tsetzung ergrif fen, erlangt die Vorlage ihre Rechtskraf t.  \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 48 \n\n \n\n8. Bericht zu den Einwendungen \n\n8.1 Vorbemerkung \n\nDer vorliegende «Bericht zu den Einwendungen» nimmt im Sinne von § 7 Planungs - und \n\nBaugesetz (PBG) in anonymisierter Form Stellung zu den in der öf fentlichen Auf lage einge-\n\ngangenen Einwendungen. In Kapitel 8.2 wird zu den einzelnen Einwendungen Stellung ge-\n\nnommen und über deren Berücksichtigung Auskunf t gegeben. Insbesondere wird begründet  \n\nund erläutert, aus welchen Überlegungen eine Einwendung berücksichtigt, teilweise berück-\n\nsichtigt oder nicht berücksichtigt werden kann. \n\n8.2 Einwendung 1 \n\nAntrag 1 \n\nAntrag zu Art. 19. Bepf lanzung, Absatz 3 und 4. Die Nummerierung ist anzupassen. In der \n\nöf fentlichen Version wurden zwei Absätze mit der Nummer drei versehen.  \n\nBegründung \n\nKorrektur für Klarheit / Eindeutigkeit. \n\nStellungnahme \n\nDie Nummerierung des vierten Absatzes wird in den entsprechenden Dokumenten korrigiert.  \n\nEntscheid \n\nAntrag berücksichtigt. \n\n \n\n \n\nAntrag 2 \n\nAntrag zu Art. 19 Bepf lanzung, Absatz 5 (neu): Die Positionierung der neu zu pf lanzenden \n\nBäume hat unter Berücksichtigung allfällig zu erhaltender, bzw. künf tig zu erstellender Ret-\n\ntungszufahrten und Stellf lächen für Einsatzfahrzeuge zu erfolgen. Die erforderlichen Freiräu-\n\nme für Rettungsfahrzeuge sind einzuhalten. \n\nBegründung \n\nBei Realisierung gemäss Darstellung auf  dem Situationsplan ist eine vorschrif tsgemässe Ret-\n\ntungszufahrt, bzw. eine Stellf läche für die die Autodrehleiter, beim Baufeld 2 nicht realisier-\n\nbar. Dies steht im Widerspruch zur Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) vom \n\n17.04.2019. \n\nStellungnahme \n\nDie Lage der neu zu pf lanzenden Bäume im Situationsplan ist schematisch festgelegt (vgl. \n\nLegende Situationsplan). Weitere allenfalls die Rettungszufahrten tangierende Festlegungen \n\nsind nicht enthalten. Die Rettungszufahrten sind  im Rahmen des Bauprojektes unter Berück-\n\nsichtigung der geltenden Vorgaben zu konkretisieren. Rettungszufahrten und Stellf lächen für \n\nEinsatzfahrzeuge sind Teil der geltenden Vorgaben und damit Voraussetzung für die Bewilli-\n\ngung des Bauvorhabens. \n\nEntscheid \n\nAntrag teilweise berücksichtigt. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 49 \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAntrag 3 \n\nAntrag 3 zu Art. 23 Erschliessung motorisierter Verkehr, Absatz 5 (neu): Die Erschliessung \n\nfür Rettungsfahrzeuge ist bei der Planung von Bauten, sowie bei der Umgebungsgestaltung \n\nstets zu berücksichtigen. \n\nBegründung \n\nUm eine klare Ausgangslage für allfällige Bauprojekte im betref fenden Bereich zu schaf fen, \n\nsollte dieses wichtige Thema bereits im Gestaltungsplan erwähnt werden. Damit können spä-\n\ntere Umtriebe (Z.B. Umpf lanzungen) oder langwierige Diskussionen im Bewilligungsverfahren \n\nvermieden werden. \n\nStellungnahme \n\nDie Erschliessung für Rettungsfahrzeuge wird im Bauprojekt konkretisiert und ist Teil der \n\ngeltenden Vorgaben und damit Voraussetzung für die Bewilligung des Bauvorhabens (vgl. zu \n\nAntrag 2). Eine Festlegung zu den Rettungsfahrzeugen ist deshalb im Gestaltungsplan nicht \n\nerforderlich. \n\nEntscheid \n\nAntrag teilweise berücksichtigt. \n\n8.3 Einwendung 2 \n\nAllgemein \n\nEine Aufwertung des Gerbeplatzes ist begrüssenswert. Dies sollte aber auch mit einem redi-\n\nmensionierten Projekt möglich sein. \n\nAntrag 1 \n\nReduzierung der Baulinie/Baufeld 2 entlang des Gessnerweges. Beibehaltung des jetzigen \n\nGrenzabstandes und der Grünf läche zum Gessnerweg. \n\nBegründung \n\nDer aktuelle Abstand der CS gegenüber dem Gessnerweg beträgt zwischen 5m, Ecke Ger-\n\nbestrasse, und 7m bergseits. Neu würden diese Abstände auf  1m beziehungsweise 2m redu-\n\nziert. Durch eine extreme Verengung wird diese wichtige, vielbegangene, of fene und einla-\n\ndende Verbindung Richtung Kirche/Rosenmattpark und Richtung Gerbeplatz massiv abge-\n\nwertet. Die schöne Sicht vom Gerbeplatz zur Kirche wird verunmöglicht. Auch werden die \n\nhistorischen Häuser Gerbestrasse 1 und 3, welche rückwärtig am Gessnerweg liegen, durch \n\neinen zu nahen Neubau stark bedrängt. \n\nWie im Erläuterungsbericht (3.2.2. Freiraumkonzept Baufeld 2) erwähnt, bilden die Gartenan-\n\nlagen um den Gessnerweg herum das grüne Zentrum von Wädenswil. Dies sollte auch im \n\nBereich zwischen der CS und dem Gessnerweg erhalten bleiben. \n\nStellungnahme \n\nDas städtebauliche Konzept sieht ein Gebäude vor, welches  gegenüber des bestehenden \n\nGebäudes Vers.-Nr. 3217 näher an den Gessnerweg rückt. Dadurch nimmt es in Lage und \n\nVolumen auf  den dahinterliegenden Rosenmattpark Rücksicht (vgl. Kap. 3.2.1). Die Urnenab-\n\nstimmung zur Verkürzung des Baufelds 1 erfolgte auf  Basis dieses städtebaulichen Konzepts \n\n(vgl. Kap. 3.1.3) und nahm dieses somit zur Kenntnis. Der Gestaltungsplan legt gestützt auf  \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 50 \n\n \n\ndieses städtebauliche Konzept das Baufeld 2 fest. In der weiteren Planung sind die genaue \n\nLage und das Volumen des Gebäudes zu def inieren. \n\nIn den Kernzonen ist das Bauen bis auf  die Strassengrenze unter Vorbehalt von Verkehrssi-\n\ncherheit und Wohnhygiene gestattet, wenn damit eine besonders gute Gesamtwirkung er-\n\nreicht wird (vgl. Art. 17 Abs. 1 BZO resp. Art. 8 Abs. 1 BZO rev.).  Aufgrund des bestehenden \n\nFahrverbots auf  dem Gessnerweg ist die Verkehrssicherheit unproblematisch. Die Wohnhy-\n\ngiene gilt es im Rahmen der weiteren Planung zu berücksichtigen.Die Vorzone zwischen dem \n\nGebäude in Baufeld 2 und Gessnerweg dient dem Aufenthalt und der Erschliessung für \n\nFussgänger (vgl. Art. 17 Vorschrif ten). Die Gestaltung dieser Vorzone ist ebenfalls Teil der \n\nweiteren Planung. \n\nEntscheid  \n\nAntrag nicht berücksichtigt. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nReduktion des Baufeldes 1. \n\nBegründung \n\nDer bis anhin für ein natürliches Klima mitverantwortliche Seewind Richtung Gerbeplatz, wird \n\ndurch einen extrem langen und hohen Neubau blockiert, was sich negativ auf  das lokale Kli-\n\nma auswirken würde (Wärmestau); da nützen auch einige neu gepf lanzte Bäume nicht viel.  \n\nNicht nachvollziehbar ist die Aussage von Astrid Furrer, Zitat aus der Zürichsee-Zeitung vom \n\nDonnerstag, 7. Juli 2022 «es entstehe aber kein Riegel», denn weiterhin s ehe man von der \n\nGerbestrasse her den Bahnhof  und den See. \n\nStellungnahme \n\nZur Dimension des Baufelds 1 fand eine Urnenabstimmung statt . Diese Abstimmung führte \n\nzur Annahme des Gegenvorschlags inkl. Änderungsantrag für das kürzere Baufeld 1 und \n\nlehnte die Initiative «Ja, zum of fenen Gerbeplatz» ab (vgl. Kap. 3.1.3). \n\nDas städtebauliche Konzept sieht anstelle des Hauses Zum Zyt (Seestrasse 107) ein längli-\n\ncher Baukörper vor, der sich nach den bestehenden Gebäudef luchten entlang der Seestrasse \n\nrichtet. Der längliche Gebäudekörper schliesst seeseitig den Bahnhofsplatz ab und bildet \n\nrückwärtig einen lärmgeschützten städtischen Platz aus. Lage und Geometrie des Baufelds 1 \n\ngewährleisten die gewünschte Sichtachse „Gerbestrasse-Bahnhof“ (vgl. Kap. 3.2.1).  \n\nDer Gestaltungsplan legt darauf  gestützt das Baufeld 1 fest und def iniert insbesondere die \n\nPf lichtbaulinie entlang der Seestrasse zur Sicherung der Gebäudef lucht entlang der See-\n\nstrasse. Bezüglich Höhe orientiert sich das Baufeld 1 an der rechtskräf tigen BZO und lässt \n\nbei einer maximalen Höhenkote von 427.70 m ü. M., maximal fünf  Vollgeschosse und zwei \n\nUntergeschosse zu (Kernzone A: vier Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse \n\nund ein anrechenbares Untergeschoss). In der weiteren Planung sind die weit ere Lage und \n\ndas Volumen des Gebäudes zu def inieren. \n\nEntscheid \n\nAntrag nicht berücksichtigt. \n\n \n\n \n\nAntrag 3 \n\nDer Platz sollte so gestaltet werden, dass vom Bahnhof  und See eine sichtbare und einla-\n\ndende Verbindung zum Ortszentrum entsteht. \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 51 \n \n\n \n\nBegründung \n\nMit dem projektierten, langen Neubau an der Seestrasse, würde diese Verbundenheit für im-\n\nmer gekappt werden! \n\nStellungnahme \n\nPer 20.06.2013 wurde von der Grünliberalen Partei (GLP) der Stadt Wädenswil die Volksiniti-\n\native „Ja, zum of fenen Gerbeplatz“ lanciert. Die GLP verfolgt das Ziel, den Gerbeplatz für die \n\nBevölkerung als multifunktionalen Freiraum zu gestalten. Im Initiativtext wird der Stadtrat auf-\n\ngefordert, den östlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 6776 (Gerbestrasse), welches sich im Ei-\n\ngentum der Stadt Wädenswil bef indet, def initiv f reizuhalten.  \n\nDer Gemeinderat hat das Geschäf t am 3. November 2014 beraten und dem Änderungsantrag \n\nder Raumplanungskommission zur Verkürzung des Baufeldes 1 bis Höhe Unterführung zuge-\n\nstimmt. Die Initiative und der Gegenvorschlag inkl. Änderungsantrag unterliegen der Urnen-\n\nabstimmung. Die Urnenabstimmung erfolgte am 14. Juni 2015. Der Gegenvorschlag inkl. \n\nÄnderungsantrag für das kürzere Baufeld 1 wurde angenommen, die Initiative abgelehnt.  \n\nDer Gestaltungsplanentwurf , welcher ursprünglich gemäss städtebaulichem Konzept des \n\nTeams ARGE Jakob Steib & Outumuro / Daluz / Gonzalez Architekten ein Baufeld für ein \n\nGebäude über die Unterführung hinweg vorsah, wird dementsprechend nicht in dieser Form \n\nin den Gestaltungsplan überführt, sondern das Baufeld wird eingekürzt (vgl. Kap. 3.1.3). \n\nEntscheid \n\nAntrag nicht berücksichtigt. \n\n8.4 Einwendung 3 \n\nAllgemein \n\nDie Häuser in der Friedbergstrasse sind bereits jetzt extrem durch Märkte / Chilbi bean-\n\nsprucht. Denkmal / Ensembleschutz bedeutet nicht nur Fassade, sondern auch Grün / Ruhe / \n\nFussgängerzone. Parkhäuser sind Konzepte in Juhestädte aus der Vergangenheit. Wädens-\n\nwil als Energiestadt sollte es besser wissen und davon Abstand nehmen.  \n\nAntrag 1 \n\nHiermit wird beantragt, dass die Friedbergstrasse nicht als Zubringer für Parksituation Ger-\n\nbeplatz ausgebaut wird. \n\nBegründung \n\nEnsemble / Denkmalschutz / Ruhe / Fussgänger / Grünzone. Artenschutz in den Gärten (sel-\n\ntene Vögel / Pf lanzen). Schmutz, Lärm, Abgase, Fussgängergefährdung, Schäden an den \n\nhistorischen Zäunen, Tore und Gebäuden. \n\nStellungnahme \n\nDie Erschliessung des Areals Gerbeplatz erfolgt von der Seestrasse über die Merkur- und \n\nFriedbergstrasse. Die Friedbergstrasse bleibt dabei baulich unverändert. Die Tiefgaragener-\n\nweiterung wird über die bestehende Rampe (Erschliessung zur Tiefgarage unter Baufeld 2) \n\nerschlossen.  \n\nDas Verkehrsgutachten hat Erschliessungen über den Bankweg, die Friedbergstrasse, die \n\nMerkurstrasse und Kombinationen davon geprüf t. Die Variante Zu-/ Wegfahrt Bankweg und \n\ndie Variante Zu-/ Wegfahrt Merkurstrasse weisen die höchste Verkehrsqualität auf . Die Vari-\n\nante Zu-/ Wegfahrt Merkurstrasse hat gegenüber der Variante Zu-/ Wegfahrt Bankweg den \n\nVorteil, dass der öf fentliche Verkehr (Zu-/ Ausfahrt Busbahnhof) nicht tangiert wird. Dennoch \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 52 \n\n \n\nsoll die Option auf  eine Zu- und / oder Wegfahrt über den Bankweg baulich nicht verhindert \n\nwerden (vgl. Kap. 3.2.3). \n\nDerzeit bef inden sich im Planungsgebiet 64 Abstellplätze für Personenwagen (22 öf fentliche \n\nAbstellplätze und 42 private Abstellplätze) Mit dem Gestaltungsplan wird die Anzahl privater \n\nAbstellplätze für die Baufelder 1 und 2 auf  das Minimum nach Verordnung über Fahrzeugab-\n\nstellplätze begrenzt (vgl. Art. 24 Abs. 1 Vorschrif ten) da es sich um ein sehr gut mit dem ÖV \n\nerschlossenes Areal in zentraler Lage der Stadt Wädenswil handelt (ÖV-Güteklasse A) und \n\nder MIV-Verkehr resp. die Anzahl Abstellplätze möglichst minimiert werden soll . Mit den ge-\n\ntrof fenen Annahmen zum Nutzungsmix entspricht dies 29 Abstellplätzen für Personenwagen \n\n(vgl. detaillierte Berechnung im Anhang 1).  Die Anzahl öf fentlicher Abstellplätze dürfen er-\n\nsetzt oder aufgehoben werden (vgl. Art. 26 Abs. 2 Vorschrif ten). Damit sind insgesamt max . \n\n51 Abstellplätze für Personenwagen möglich. Eine weitere relevante Grösse bezüglich der \n\nVerkehrsbelastung stellt auch die Art der Abstellplätze dar. Abs tellplätze für Besuchende und \n\nKundschaf t generieren mehr Fahrten als solche für Bewohnende und Beschäf tigte. In der \n\nRegel werden Abstellplätze für Besuchende und Kundschaf t nach Möglichkeit oberirdisch \n\nangeordnet. Die maximal neun Abstellplätze im nördlichen Vorbereich werden jedoch über \n\nZuger- und Seestrasse erschlossen und belasten damit die Friedbergstrasse nicht. Trotz der \n\nReduktion der Anzahl Abstellplätze für Personenwagen und der teilweisen Erschliessung von \n\nAbstellplätzen über Zuger-/Seestrasse dürf te jedoch die Anzahl an Fahrten auf  der Fried-\n\nbergstrasse durch die Aufhebung der Zufahrt Seestrasse leicht zunehmen.  \n\nZudem wird durch die Reduktion der oberirdischen Abstellplätze (derzeit 48 Abstellplätze, \n\nzukünf tig max. 16 Abstellplätze gem. Art. 25 Abs. 2 Vorschrif ten) und der Neugestaltung des \n\nGerbeplatzes die Aufenthaltsqualität deutlich verbessert.  \n\nEntscheid \n\nAntrag nicht berücksichtigt. \n\n \n\n  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 53 \n \n\n \n\n9. Anhang \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 54 \n\n \n\nA1 Berechnung Abstellplätze Personenwagen \n\n Abstellplatzverordnung19, Vorgaben \n\nWohnen: Bewohner: 1 PP / 100 m2, min. 1 PP / Wohnung, Besucher: 0,1 PP der Bewohner-\n\nPP \n\nDienstleistungsbetriebe kundenintensiv: Beschäf tigte: 2 PP / 100 m2; Kunden: 1 PP / 100 m2 \n\nDienstleistungsbetriebe übrige: Beschäf tigte: 2 PP / 100 m2; Kunden: 0,5 PP / 100 m2 \n\nGüteklasse A:  Bewohner:  Max. 75 %, Min. 40 % \n\n   Personal:  Max. 45 %, Min. 20 % \n\n   Kunden / Besucher: Max. 60 %, Min. 30 % \n\n \n\n Baufeld 1 \n\nNutzungsmix\n20\n\n Kategorie Grenzbedarf Massgeblicher Bedarf  \n\nMax / Min \n\nDienstleistung kunden- Beschäftigte 4,6 2,07 / 0,92 \n\nintensiv Kunden 2,3 1,38 / 0,69 \n\n230 m\n2\n Total (gerundet)  3 (3,45) / 2 (1,61) \n\nDienstleistung übrige Beschäftigte 9,2 4,14 / 1,84 \n\n460 m\n2\n Kunden 2,3 1,38 / 0,69 \n\n Total (gerundet)  6 (5,52) / 3 (2,53) \n\nWohnen Bewohner 22 16,50 / 8,80 \n\n1’900 m\n2 \n\n/ 22 Whg. Besucher 2,2 1,32 / 0,66 \n\n Total (gerundet)  18 (17,82) / 9 (9,46) \n\n  Total Abstellplätze  \n\n(gerundet): \n\n27 / 14 \n\nAbbildung 28: Berechnung Abstellplätze Personenwagen Baufeld 1 (Quelle: EBP) \n\n  \n\n  \n\n \n19  Stadt Wädenswil: Verordnung über Fahrzeugabstellplätze (Abstellplatzverordnung), 10. Juli 2017 \n\n20  Nutzungsmix und Nutzflächen gemäss Studie „Mehrwertermittlung Gerbeplatz Wädenswil“, Fahrländer Partner AG, 17.05.2016 \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 55 \n \n\n \n\n Baufeld 2 \n\nNutzungsmix\n21\n\n Kategorie Grenzbedarf Massgeblicher Bedarf  \n\nMax / Min \n\nDienstleistung kunden- Beschäftigte 4,2 1,89 / 0,84 \n\nintensiv Kunden 2,1 1,2 / 0,63 \n\n210 m\n2\n Total (gerundet)  3 (3,15) / 1 (1,47) \n\nDienstleistung übrige Beschäftigte 10 4,5 / 2 \n\n500 m\n2\n Kunden 2,5 1,5 / 0,7 \n\n Total (gerundet)  6 (6,00) / 3 (2,75) \n\nWohnen Bewohner 24,3 18,23 / 9,72 \n\n2’430 / 23 Whg. Besucher 2,4 1,44 / 0,72 \n\n Total (gerundet)  20 (19,67)    / 10 (10,44) \n\n  Total Abstellplätze  \n\n(gerundet): \n\n29 / 15 \n\nAbbildung 29: Berechnung Abstellplätze Personenwagen Baufeld 2 (Quelle: EBP) \n\n  \n\n \n21  Nutzungsmix und Nutzflächen gemäss Studie „Mehrwertermittlung Gerbeplatz Wädenswil“, Fahrländer Partner AG, 17.05.2016 \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 56 \n\n \n\nA2 Berechnung Abstellplätze Velo \n\nSN 40 065-2019, Vorgaben \n\nWohnen: 1 Abstellplatz pro Zimmer (Abstellplätze für Besuchende inbegrif fen)  \n\nDienstleistungsbetriebe kundenintensiv: Beschäf tigte: 1 pro 100 m2 oder 2 pro 10 Mitarbei-\n\ntende; Kunden: 1.5 pro 100 m2 oder 3 pro 10 Mitarbeitende \n\nDienstleistungsbetriebe übrige: Beschäf tigte: 1 pro 100 m2 oder 2 pro 10 Mitarbeitende; Kun-\n\nden: 0.25 pro 100 m2 oder 0.5 pro 10 Mitarbeitende \n\n Baufeld 1 \n\nNutzungsmix\n22\n\n Kategorie Bedarf Abstellplätze \n\nDienstleistung kunden- Beschäftigte 2.3 \n\nintensiv Kunden 3.45 \n\n230 m\n2\n Total (gerundet) 6 \n\nDienstleistung übrige Beschäftigte 4.6 \n\n460 m\n2\n Kunden 1.15 \n\n Total (gerundet) 6 \n\nWohnen Bewohner 66 \n\n1900 m\n2 \n\n/ 22 Whg.  \n\n(Annahme für Berechnung: \n\nim Durchschnitt 3-Zimmer \n\nWohnungen) \n\nBesucher 0 \n\n Total (gerundet) 66 \n\n  Total Abstellplätze  \n\n(gerundet): 78 \n\nAbbildung 30: Berechnung Abstellplätze Velo Baufeld 1 (Quelle: EBP) \n\n  \n\n \n22  Nutzungsmix und Nutzflächen gemäss Studie „Mehrwertermittlung Gerbeplatz Wädenswil“, Fahrländer Partner AG, 17.05.2016  \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 57 \n \n\n \n\n Baufeld 2 \n\nNutzungsmix\n23\n\n Kategorie Bedarf Abstellplätze \n\nDienstleistung kunden- Beschäftigte 2.1 \n\nintensiv Kunden 3.15 \n\n210 m\n2\n Total (gerundet) 6 \n\nDienstleistung übrige Beschäftigte 5 \n\n500 m\n2\n Kunden 1.25 \n\n Total (gerundet) 7 \n\nWohnen Bewohner 69 \n\n2430 / 23 Whg. Besucher 0 \n\n(Annahme für Berechnung: \n\nim Durchschnitt 3-Zimmer \n\nWohnungen) \n\nTotal (gerundet) 69 \n\n  Total Abstellplätze  \n\n(gerundet): 82 \n\nAbbildung 31: Berechnung Abstellplätze Velo Baufeld 2 (Quelle: EBP) \n\n \n\n \n\n \n23  Nutzungsmix und Nutzflächen gemäss Studie „Mehrwertermittlung Gerbeplatz Wädenswil“, Fahrländer Partner AG, 17.05.2016  \n\n\n\n Öffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\nSeite 58 \n\n \n\nA3 Sichtbermen Bankweg, Merkurstrasse \n\n \n\n\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Gerbeplatz / Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV  \n\n \n\nSeite 59 \n \n\n \n\n \n\n\n\t\t2023-02-06T15:54:08+0100\n\n\n\n\n