parent_type: affair

name: Weisung 8 Teilrevision Nutzungsplanung AuPark-Areal; Festsetzung

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text: \n \n\n \n\n \n\nWeisung 8 \n \n\nvom 22. Oktober 2018 \n\n2016.41 \n\n \n\n04.05.20 Teilbauordnungen, Gestaltungspläne, Sonderbauvorschriften \n\n in eD chr \n\nTeilrevision der Nutzungsplanung, Gebiet AuPark-Areal \n\nFestsetzung \n\nAntrag des Stadtrats an den Gemeinderat \n\n \n\n1. Die Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal vom 12. Oktober 2018 \n\nbestehend aus der Bau- und Zonenordnung, nachgeführt bis 20. Januar 2018 und \n\ndem Zonenplan, nachgeführt bis 20. Januar 2018, wird festgesetzt: \n\na) Bau- und Zonenordnung: Änderungen vom 12. Oktober 2018 \n\n- Zielsetzungen Gestaltungsplangebiet „AuPark-Areal“ (Art. 26a) \n\n- Einführung der Baubegriffe und Messweisen (Art. 34) \n\n- Neunummerierung aufgrund Einführung Art. 34 (Art. 35) \n\nb) Zonenplan: \n\n- Umzonung Grundstück Kat.-Nr. 12211 von der Industriezone IC in Wohnzone \n\nmit Gewerbe WG5/85% mit Gestaltungsplanpflicht \n\n2. Vom erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Nutzungsplanung, \n\nGebiet AuPark-Areal vom 12. Oktober 2018 wird zustimmend Kenntnis genommen. \n\n3. Vom Bericht zu den Einwendungen nach § 7 PBG zur Teilrevision Nutzungsplanung, \n\nGebiet AuPark-Areal vom 12. Oktober 2018 wird zustimmend Kenntnis genommen. \n\n4. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird beantragt, die vorliegende Teilrevision der \n\nNutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal zu genehmigen.  \n\n5. Die Festsetzung erfolgt unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Festsetzung des pri-\n\nvaten Gestaltungsplans AuPark.  \n\n6. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen an der vorliegenden Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung Gebiet AuPark-Areal in eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie \n\nsich als Folge von Auflagen aus den Genehmigungsverfahren oder allfälligen Rechts-\n\nmittelverfahren als zwingend erweisen. Solche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zu \n\nmachen. \n\n7. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n \n\n  \n\nBericht \n\n1. Ausgangslage \n\nAuf dem Areal der SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, dem ehemaligen Al-\n\ncatel-Areal, befindet sich der Gebäudekomplex AuCenter. Das AuCenter wird heute als \n\nBüro-, Gewerbe- und Lagerfläche genutzt, weist jedoch einen erheblichen Leerstand auf. Es \n\nbefindet sich gemäss rechtsgültiger Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Wädenswil in \n\n\n\n2/4 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\nder Industriezone C. Die Eigentümerin beabsichtigt die bestehenden Gebäude des AuCen-\n\nters mittelfristig abzubrechen und das Areal etappenweise einer neuen Nutzung zuzuführen. \n\nEs wird ein Mischgebiet mit Wohnnutzung und ergänzenden Nutzungen angestrebt. Auf-\n\ngrund der anspruchsvollen Aufgabe führte die Eigentümerin 2012/13 ein zweistufiges Studi-\n\nenauftragsverfahren durch. Ziel des Verfahrens war die Erarbeitung eines qualitätsvollen, \n\nwirtschaftlichen und umsetzbaren Bebauungskonzepts. Das Siegerprojekt AuPark wurde \n\nvon den Architekten weiterbearbeitet und optimiert. Es diente als Grundlage für den vorlie-\n\ngenden Gestaltungsplan.  \n\n \n\nZur Deckung von zusätzlichem Schulraumbedarf plant der Kanton Zürich in der Region Zim-\n\nmerberg eine neue Kantonsschule. Regierungsrat und Kantonsrat haben sich im Frühling \n\n2018 für den Standort AuPark Wädenswil entschieden, d.h. die Kantonsschule Zimmerberg \n\nwird dort realisiert, sofern die BZO-Revision und der Gestaltungsplan AuPark rechtskräftig \n\nwerden. Der Kanton Zürich erwirbt hierzu ca. 10'880 m2 Land von der Grundeigentümerin.  \n\n \n\nUm die beabsichtige Nutzungsänderung zu Wohnen, Gewerbe und Bildung (Kantonsschule) \n\nzu ermöglichen, ist eine Umzonung des Areals von der heutigen Industriezone C in eine \n\nzweckmässige Mischzone Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% vorgesehen. Mit der Umzo-\n\nnung wird für das Areal eine Gestaltungsplanpflicht erlassen.  \n\n \n\nParallel zur Nutzungsplanänderung wurde daher als bau- und planungsrechtliche Grundlage \n\nfür die Realisierung der geplanten Neubebauung ein privater Gestaltungsplan gemäss § 85 \n\ndes kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) ausgearbeitet, um die städtebaulichen \n\nund aussenräumlichen Qualitäten des optimierten Siegerprojekts (Richtprojekt) sicherzustel-\n\nlen. Die Festsetzung des privaten Gestaltungsplans AuPark wird dem Gemeinderat mittels \n\neiner separaten Weisung vorgelegt. \n\n \n\n2. Zonenplan, Bau und Zonenordnung \n\nDie Umzonung von der Industriezone C in die Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% mit Ge-\n\nstaltungsplanpflicht umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 12211. Dazu wird der Zonenplan ange-\n\npasst und die Bau- und Zonenordnung mit dem Art. 26a "Zielsetzungen Gestaltungsplange-\n\nbiet AuPark-Areal" ergänzt. \n\n \n\nDie Ausgangslage, die Ziele, die über- und nebengeordneten Festlegungen sowie weitere \n\nAusführungen sind im erläuternden Bericht nach Art. 47 Raumplanungsgesetz (RPG) um-\n\nschrieben. Die Umzonung berücksichtigt die übergeordnete Festlegung aus kantonaler, regi-\n\nonaler und kommunaler Richtplanung und sichert einen Mindestanteil von 25% der anre-\n\nchenbaren Geschossflächen für Arbeiten. Mit der Umzonung des Areals von der Industrie-\n\nzone C in die zweckmässige Mischzone WG5/85% mit Gestaltungsplanpflicht werden die \n\nübergeordneten Festlegungen an eine Zentrumszone mit hoher Dichte erfüllt. Die Misch-\n\nzone WG5/85% ermöglicht mittels der Arealüberbauung eine maximale Ausnützung von \n\n110%. Mittels Gestaltungsplan, welcher die Ziele von Art. 26a Abs. 2 Bau und Zonenord-\n\nnung erfüllt, ist eine maximale Ausnützung von 133% möglich. Die Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung Gebiet AuPark-Areal begrenzt die Gebäudehöhe auf maximal 25 Meter und \n\nschliesst Hochhäuser aus. Die Gebäudehöhen des Richtprojekts, gemessen ab dem ge-\n\nwachsenen Boden, betragen zwischen ca. 13 Metern und 23 Metern. \n\n\n\n3/4 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\n3. Öffentliche Auflage, Anhörungen und Vorprüfung \n\nDie vorliegende Teilrevision der Nutzungsplanung und der dazugehörige private Gestal-\n\ntungsplan AuPark haben bereits die Vorprüfung, die öffentliche Auflage sowie die Anhörun-\n\ngen durchlaufen. Der Stadtrat reichte am 7. November 2016 die Vorlage zur Teilrevision der \n\nNutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal sowie zum privaten Gestaltungsplan AuPark zur \n\nkantonalen Vorprüfung ein. Die Baudirektion nahm mit Bericht vom 14. März 2017 umfas-\n\nsend Stellung. Darin wird unter anderem festgehalten, dass mit der eingereichten Vorlage \n\neine Ausnutzung erreicht wird, die ihrer Lage gerecht wird. Zudem wird die räumliche Vertei-\n\nlung der verschiedenen Nutzungen im Perimeter als zweckmässig erachtet. Weiter wurden \n\nverschiedene Anträge und Hinweise vorgebracht, welche in die weitere Überarbeitung der \n\nNutzungsplanung eingeflossen sind. \n\n \n\nAm 13. November 2017 verabschiedete der Stadtrat die Vorlagen zur Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung sowie zum privaten Gestaltungsplan AuPark zur öffentlichen Auflage und zur \n\nAnhörung gemäss § 7 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich (PBG). Die Akten lagen vom \n\n24. November 2017 bis 26. Januar 2018 zur Einsicht auf. Während der Auflage konnte sich \n\njedermann zu den Vorlagen äussern und schriftliche Einwendungen dagegen vorbringen. Es \n\ngingen Einwendungen von Parteien, Verbänden / Interessensgemeinschaften, den Werken \n\nder Stadt Wädenswil sowie Privatpersonen ein.  \n\n \n\nIm Rahmen der Anhörung nahmen die Gemeinden Schönenberg, Horgen und Richterswil, \n\ndie Regionalplanungsgruppe ZPZ (Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg), die Stadt Wä-\n\ndenswil und der Kanton Zürich, Abteilung Raumentwicklung, Stellung.  \n\n \n\nEinige Einwendungen konnten ganz oder teilweise berücksichtigt werden, indem der Zonen-\n\nplan oder der Planungsbericht der Teilrevision Nutzungsplanung angepasst wurden. Insbe-\n\nsondere wurde die Höhe der Gebäude auf max. 25 Meter begrenzt und Hochhäuser explizit \n\nausgeschlossen. Im Bericht zu den Einwendungen vom 12. Oktober 2018 wird zu allen ein-\n\ngegangenen Anliegen Stellung genommen. \n\n \n\n4. Ausgleich planungsbedingter Vorteile / öffentlich-rechtlicher Vertrag \n\nAufgrund der Umzonung und der höheren möglichen Ausnützung durch den Gestaltungs-\n\nplan ergibt sich für die Grundeigentümerin ein Mehrwert. Der Ausgleich dieser planungsbe-\n\ndingten Vorteile hat der Stadtrat in einem Vertrag mit der Grundeigentümerin SGI Schweize-\n\nrische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich, geregelt. Der Vertrag liegt der separaten Wei-\n\nsung zum privaten Gestaltungsplan AuPark bei. \n\n \n\n5. Weitere Verfahrensschritte \n\nDie Festsetzung der Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal erfolgt unter \n\ndem Vorbehalt der rechtskräftigen Festsetzung des privaten Gestaltungsplans AuPark. Die-\n\nser wird dem Gemeinderat zeitgleich mittels separater Weisung vorgelegt. Der Festset-\n\nzungsbeschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. Weiter kann gegen den Beschluss \n\nRekurs sowie Rekurs in Stimmrechtssachen beim Bezirksrat erhoben werden. Nach der \n\n\n\n4/4 \n\n22. Oktober 2018 \n\nrechtskräftigen Festsetzung sind die Teilrevision der Nutzungsplanung sowie der private Ge-\n\nstaltungsplan AuPark der Baudirektion zur Genehmigung einzureichen. Danach kann Re-\n\nkurs beim Baurekursgericht erhoben werden.  \n\n6. Gesamtbeurteilung Teilrevision Nutzungsplanung \n\nMit der Umzonung des Gebiets AuPark-Areal von der Industriezone C in die Wohnzone mit \n\nGewerbe WG 5/85% wird ein weiteres ehemaliges Industrieareal einer gemischten Nutzung \n\nzugeführt. Der Stadtrat unterstützt die geplante Entwicklung, die mit der Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung Gebiet AuPark-Areal sowie dem dazugehörigen Gestaltungsplan ermöglicht \n\nwird. Die geplante Nutzung ist quartierverträglich und ein positiver Impuls für den Ortsteil Au.  \n\nDer Stadtrat empfiehlt die Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal wie auch \n\nden dazugehörigen Gestaltungsplan AuPark zur Annahme.  \n\n22. Oktober 2018 \n\nsca/era \n\nStadtrat Wädenswil \n\nPhilipp Kutter\nStadtpräsident \n\nHeinz Kundert\nStadtschreiber \n\nReferent des Stadtrats \n\nHeini Hauser  \nStadtrat Planen und Bauen \n\nBeilagen: \n\n- Änderung Zonenplan, 12. Oktober 2018 \n\n- Änderung Bau- und Zonenordnung, 12. Oktober 2018 \n\n- Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV, 12. Oktober 2018 \n\n- Bericht zu den Einwendungen nach § 7 PBG, 12. Oktober 2018 \n\n\n\nDokument:\nLayout-Ebene:\nGrundlage:\n\nDatenherkunft Übersichtsplan:         ARE GIS-ZH, 21.08.2017\n\nGenehmigungsinhalt\n(geänderter Zonenplan)\n\nMst. 1 : 5'000  (A3)\n\nRechtskräftiger Zonenplan\n(vom 17. Januar 1994, Nachführungsstand 20. Januar 2018)\n\nbeantragte Festlegungen\n\n28008_05A_181012_ZP-Plan.vwx\n00 [Zonenplanänderung] \n28006_29A_170821_UeP_5000_GIS-ZH\n\nIndustriezone IC / BMZ 5m3/m2 / ES IV \n\nTeilrevision der Nutzungsplanung, Gebiet «AuPark-Areal»\n\n1:5'000 \n\nVom Gemeinderat festgesetzt am:\n\n Die Präsidentin:\n\n Genehmigung:\n\n GRB Nr.\n\n Von der Baudirektion genehmigt am:\n\n Für die Baudirektion:\n\n BDV Nr.\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n..............................................................................................................................................................................\n\nzweigeschossige Wohnzone W2 / 30% / ES II\n\nKernzone KC / ES III\n\nzweigeschossige Wohnzone W2 / 40% / ES II\n\ndreigeschossige Wohnzone W3 / 55% / ES II\n\nFreihaltezone kommunal F / ES III\n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe / ES II-III\n\n  \n\nN\n\n250 150m50 75 100\n\nN\n\n250 150m50 75 100\n\nÄnderung Zonenplan  WG5/85% \n\n KC \n\n W2/30% \n\n Oe \n\n Fk \n\nLk \n\n IC / 5m3/m2 \n\n W2/40% \n\n R \n\n W3/55%  F \n\nDie Sekretärin:\n\nFestlegungen:\n\nFestlegungen:\n\nArealüberbauung nicht zulässig\n\nReservezone R\n\nGewässer\n\nWald\n\nInformationsinhalte:\n\nFreihaltezone kantonal Fk / ES III \n\nLandwirtschaftszone kantonal Lk / ES III\n\nKanton Zürich\n\n  \nGestaltungsplanpflicht\n\nfünfgeschossige Wohnzone \nmit Gewerbe WG5 / 85% / ES III\n\nErstellungsdatum: 12.10.2018\nDruckdatum:            12.10.2018\n\n KC \n\n W2/30% \n\n Oe \n\n Fk \n\nLk \n\n IC / 5m3/m2 \n\n W2/40% \n\n R \n\n W3/55%  F \n\nInformationsinhalte:\n\n Vorprüfungsbericht vom: 14. März 2017\n\n Mitwirkung und öffentliche Auflage vom: 24. November 2017 bis 26. Januar 2018\n\n12. Oktober 2018\n\n\n\n \n\nTeilrevision der Nutzungsplanung, Gebiet «AuPark-Areal» \n\nÄnderung Bau- und Zonenordnung \n\n \n\n \n\n  \n\nVorprüfungsbericht vom:     14. März 2017 \n\n \n\nMitwirkung und öffentliche Auflage vom:   24. November 2017 bis 26. Januar 2018 \n\n \n\n \n\n Vom Gemeinderat festgesetzt am:    .......................................................................... \n\n \n\nDie Präsidentin:      Die Sekretärin: \n\n \n\n ..........................................................................  .......................................................................... \n\n \n\n Genehmigung:      .......................................................................... \n\n \n\n GRB Nr.       .......................................................................... \n\n \n\n \n\n Von der Baudirektion genehmigt am:    .......................................................................... \n\n \n\n Für die Baudirektion:     ..........................................................................  \n\n  \n\n BDV Nr.       .......................................................................... \n\n12. Oktober 2018 \n\n \n\n                 \n\n               Kanton Zürich     \n                              \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 2 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nHinweise:  \n\nBau- und Zonenordnung rechtskräftige Fassung, erlassen am \n17. Januar 1994, nachgeführt bis 20. Januar 2018.  \n[in schwarzer Schriftfarbe] \n\nÄnderungen gemäss Teilrevision der Nutzungsplanung, Gebiet \n«AuPark-Areal» \n[in roter Schriftfarbe]  \n\nI.  Zonenplan \n\nArt. 1  Zonen \n\n \n\nDas Gemeindegebiet ist, soweit es nicht kantonalen und regiona-\nlen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen \neingeteilt: \n\nZonen Abkürzung Empfindlichkeitsstufe (ES)  \ngemäss Lärmschutzverordnung \n\nKernzone A KA III \n\nKernzone B  KB III \n\nKernzone C  KC III \n\nKernzone D  KD III \n\nKernzone E  KE III \n\nZweigeschossige Wohnzone  W2 / 30% II \n\nZweigeschossige Wohnzone  W2 / 40% II \n\nDreigeschossige Wohnzone  W3 / 55% II \n\nViergeschossige Wohnzone  W4 / 70% II \n\nDreigeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG3 / 55% III \n\nViergeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG4 / 70% III \n\nFünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG5 / 85% III \n\nGewerbezone A GA III \n\nGewerbezone B GB III \n\nIndustriezone A IA IV \n\nIndustriezone B IB IV \n\nIndustriezone C IC IV \n\nGrundsatz \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 3 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe II / III \n\nErholungszone  E III \n\nFreihaltezone F III \n\nReservezone R  \n\nLandwirtschaftszone (kommunal) L(k) III \n\nFestgesetzte Gestaltungspläne  \nund Sonderbauvorschriften \n\n  \n\nPflicht zum Bauen nach Gestaltungsplan   \n\nArealüberbauung nicht zulässig   \n\nLärmvorbelastete Wohnzone mit ES III   \n\n \n \n \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 4 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nII.  Bauzonen \n\nA.  Wohnzonen \n\nArt. 3  Grundmasse \n\n \n1  In den einzelnen Zonen gelten folgende Vorschriften: \n\n \nZonen W2 / 30% W2 / 40% W3 / 55% W4 / 70% \n\nAusnützungsziffer 30% 40% 55% 70% \n\nZuschlag für Gewerbe, max. (Art.7) --- --- --- --- \n\nEmpfindlichkeitsstufe II II II II \n\nVollgeschosse max. 2 2 3 4 \n\nanrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 * 2 2 \n\nanrechenbare Untergeschosse max. --- 1 * 1 1 \n\nzusätzlich mögliche Vollgeschosse bei \nArealüberbauung (Art. 25) \n\n--- \n \n\n1 \n \n\n1 \n \n\n2 \n \n\nGebäudehöhe bei Normalbebauung max. 7.5 m 7.5 m 10.5 m 13.5 m \n\nFirsthöhe max. 5.5 m 5.5 m 6.5 m 6.5 m \n\nGebäudelänge max. \n \n\n30 m \n \n\n30 m ** \n \n\n40 m \n \n\n50 m \n\nGesamtlänge bei geschlossener  \nÜberbauung bzw. Grenzbau max. \n\n30 m 40 m 50 m 60 m \n\nGrundgrenzabstand klein min. 4 m 4 m 5 m 6 m \n\nGrundgrenzabstand gross min. 8 m 8 m 10 m 12 m \n\n \n \n* In Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, \ndürfen die Nutzflächen im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG zusammen-\ngerechnet max. die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutz-\nflächen betragen. \n \n** Im Quartierplan-Gebiet Mühlebach-Baumgarten gilt eine max. Ge-\nbäudelänge von 20 m. \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nGrundmasse \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 5 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nZonen WG3 / 55% WG4 / 70% WG5 / 85% \n\nAusnützungsziffer 55% 70% 85% \n\nZuschlag für Gewerbe, max. (Art.7) 15% 15% 15% \n\nEmpfindlichkeitsstufe III III III \n\nVollgeschosse max. 3 4 5 \n\nanrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 2 \n\nanrechenbare Untergeschosse max. 1 1 1 \n\nzusätzlich mögliche Vollgeschosse bei \nArealüberbauung (Art. 25) \n\n1 \n \n\n2 \n \n\n1 \n \n\nGebäudehöhe bei Normalbebauung max. 10.5 m 13.5 m 16.5 m \n\nFirsthöhe max. 6.5 m 6.5 m 6.5 m \n\nGebäudelänge max. 40 m 50 m 60 m \n\nGesamtlänge bei geschlossener  \nÜberbauung bzw. Grenzbau max. \n\n50 m 60 m nicht beschränkt \n\nGrundgrenzabstand klein min. 5 m 6 m 7 m \n\nGrundgrenzabstand gross min. 10 m 12 m 14 m \n\n \n \n2  In den Zonen W2/30% und W2/40% erhöht sich die Ausnüt-\nzungsziffer um 5 Prozentpunkte, sofern \n\n– bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher, behindertenge-\nrechter Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem \nZugang geschaffen wird. \n\n– bei Neubauten pro 500 m2 anrechenbarer Grundstücks-\nfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit \nseparatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird. \n\nArt. 7  Wohnzone mit Gewerbe (WG3/55%,  \n  WG4/70% und WG5/85%) \n\n \n1  In den Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70% und \nWG5/85%) gelten zusätzlich zur Grundordnung gemäss Art. 3 \nfolgende Bestimmungen: \n\n– Es sind höchstens mässig störende Betriebe gestattet. Es \nsind insbesondere auch Schulen und Ausbildungsstätten \nzulässig. \n\n  \n\nZulässigkeit von Gewerbe \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 6 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n2  Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile erhöht sich die \nAusnützungsziffer um 15% gemäss Art. 3. \n3  Für ausschliesslich gewerblich genutzte Gebäudeteile im Erd-\ngeschoss bzw. bis zu 4 m Gebäudehöhe, reduziert sich der  \nGrenzabstand auf 4 m. \n\nIII.  Besondere Institute \n\nE.  Arealüberbauungen \n\nArt. 25  Besondere Bauvorschriften \n\n \n\n 1  Die zulässige Gebäudehöhe beträgt: \n\n– in der Zone W2/40%: max. 10.50 m \n\n– in den Zonen W3/55%, WG3/55%: max. 13.50 m \n\n– in den Zonen W4/70%, WG4/70% und WG5/85%:  \nmax. 19.50 m \n\n 2  Die Ausnützungsziffer der Regelbauweise darf um maximal \n1/10 erhöht werden. \n\n 3  Die Gebäude- und Gesamtlänge sind, ausser bei Terrassen-\nhäusern i.S.v. Art. 6 BZO, nicht beschränkt. \n\n 4  Die zonengemässen Abstände gelten nur gegenüber Nach-\nbargrundstücken. \n\n 5  Freiflächen sind zusammenhängend zu gestalten und haben \nder Arealüberbauung als benützbare Aussenräume zu dienen. \n\nF.  Gestaltungspläne und Sonder- \n  bauvorschriften \n\nArt. 26  Gestaltungspläne und Sonder- \n  bauvorschriften \n\n \n1 Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete müssen Gestal-\ntungspläne gemäss §§ 83 ff. PBG aufgestellt werden. Wo eine \nzweckmässige Unterteilung des Gebiets möglich ist, können meh-\nrere Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese müssen nicht für \nalle Teilgebiete gleichzeitig festgesetzt werden. \n2 Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind besonders \ngut zu gestalten sowie zweckmässig auszustatten und auszurüs-\n\nAusnützungsbonus für Gewerbe \n\nAbstandsreduktion für Gewerbe \n\nGebäudehöhe \n\nAusnützungszuschlag \n\nGebäudelänge \n\nAbstände \n\nFreifläche \n\nGestaltungsplanpflicht \n\nQualitative Grundanforderungen \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 7 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nten. Ausserdem ist eine nachhaltige Energielösung nachzuweisen. \nDie einzelnen Gestaltungspläne sind auf die nachstehenden ge-\nbietsspezifischen Ziele auszurichten. \n\nArt. 26 a Zielsetzungen für Gebiete mit  \n  Gestaltungsplanpflicht \n\n \n1 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das MEWA-Areal \nsind zumindest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln: \n\n– Quartier-, ortsbild- und landschaftsverträgliche Überbau-\nung, Gestaltung und Nutzweise unter Sicherstellung einer \nattraktiven Freiraumgestaltung, eines funktionierenden \nAnschlusses des Erdgeschosses an die Höhenlage der \nZugerstrasse und des notwendigen und städtebaulich \nzweckmässigen Lärmschutzes für die Wohnnutzung. \n\n– Sicherstellung von mindestens 20% der Gesamtnutzflä-\nchen für Arbeiten. \n\n– Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind im gesamten \nGestaltungsplangebiet ausgeschlossen. \n\n– Sichern des erforderlichen Gewässerraums für den Gul-\nmen- und den Muslibach unter Beachtung einer naturna-\nhen Ausgestaltung der gewässernahen Freiräume sowie \ndes hinreichenden Hochwasserschutzes und der Integra-\ntion ins Bebauungskonzept. \n\n– Sichern von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen \nzu den Nachbarquartieren. \n\n– Sicherstellen eines zweckmässigen, öffentlichen Wegnet-\nzes für den Langsamverkehr im Areal mit sicheren und \ngeeigneten Übergängen in die Nachbarquartiere. \n\n– Energetische Vorgaben: Mindestens Minergiestandard \noder alternativ SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040). \n\n– Die Option zur Unterteilung des Gestaltungsplangebiets \nund die Aufstellung mehrerer Gestaltungspläne nach \nArt. 26 Abs. 1 findet keine Anwendung. \n\n2 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das AuPark-Areal \nsind zumindest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln: \n\n– Sicherstellung eines Zentrumsgebiets mit gemischter \nNutzweise (Wohnen, Arbeiten, Bildung), mit mindestens \n25% der anrechenbaren Geschossflächen für Arbeiten. \n\n– hohe Nutzungs- / Bebauungsdichte und eine haushälteri-\nsche Bodennutzung. \n\nMEWA-Areal  \n(privater Gestaltungsplan) \n\nAuPark-Areal  \n(privater Gestaltungsplan) \n\n\n\n BAU- UND ZONENORDNUNG (BZO) 8 \n\n \n \n\n28008_05A_180812_ZP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n– Sicherstellung einer städtebaulich, architektonisch und \nfreiräumlich besonders gut gestalteten Überbauung (Ge-\nbäude und Aussenräume). \n\n– Sicherstellung einer guten Durchwegung mit Anbindung \nan die Nachbarquartiere. \n\n– Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte  \nNaturräume im Nahbereich des Areals. \n\n3 Sofern die Ziele gemäss Abs. 2 erreicht werden, kann im \nRahmen eines Gestaltungsplans für das AuPark-Areal die Aus-\nnützungsziffer auf maximal 133% und die Gebäudehöhe auf \nmaximal 25 m erhöht werden. Hochhäuser im Sinne von § 282 \nPBG sind nicht zulässig. \n\nV.  Schlussbestimmungen \n\nArt. 34  Baubegriffe und Messweisen \n\n \n\nEs gelten die Baubegriffe und Messweisen des Planungs- und \nBaugesetzes vom 7. September 1975 mit Änderungen bis zum \n28. Februar 2017 samt zugehöriger Verordnungen. \n\nArt. 34 35 Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges  \n  Recht \n\n \n1  Diese Bauordnung wird am Tag nach der öffentlichen  \nBekanntmachung der rechtskräftigen Genehmigung durch die \nBaudirektion verbindlich und ersetzt die Bauordnung mit Zonen-\nplan vom 17. Januar 1994. Der Stadtrat publiziert das Datum der \nInkraftsetzung. \n2  Der Stadtrat ist berechtigt, der Baudirektion Teilgenehmigun-\ngen der Bau- und Zonenordnung zu beantragen. \n3  Erlassen vom Gemeinderat am 17. Januar 1994. Vom Regie-\nrungsrat am 15. Juni 1994 mit Beschluss Nr. 1716 genehmigt; \nin Kraft seit dem 11. Juli 1994. \n4  Teilrevisionen nach dem 11. Juli 1994 siehe folgende Seiten. \n\nAusnützungsziffer  \nund Gebäudehöhe \n\nBaubegriffe und Messweisen \n\nInkrafttreten Ersatz  \nfür bisheriges Recht \n\nTeilgenehmigung \n\nErlass / Genehmigung \n / Inkraftsetzung \n\nTeilrevisionen \n\n\n\n \n\nTeilrevision der Nutzungsplanung,  \nGebiet «AuPark-Areal» \n-  Änderung Zonenplan \n-  Änderung Bau- und Zonenordnung \n\nPlanungsbericht gemäss Art. 47 RPV \n12. Oktober 2018 \n\n                                                                           \n\n \n\n  \nKanton Zürich  \n\n   \n\n\n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nIMPRESSUM \n \n \nAuftraggeberin \nSGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG \nPuls 5, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, 8031 Zürich \nvertreten durch:  \n- Christian Baldinger, Intershop Management AG,  \n  Leiter Bau und Entwicklung, Mitglied Geschäftsleitung \n \nAuftragnehmerin \nPlanpartner AG, Obere Zäune 12, 8001 Zürich \nBearbeitung:  \n- Christoph Stäheli, dipl. Ing. Raumplaner FH, FSU / REG A \n- Wolfgang Letsche, dipl. Ing. Raumplaner TH \n \n \nTitelbild \nAusschnitt rechtskräftiger und geänderter Zonenplan, Gebiet «AuPark», Au-Wädenswil \n \n28008_05A_Abbildungen \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 3 \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\n1\t Ausgangslage 4\t\n1.1\t Anlass und Absicht 4\t\n1.2\t Kantonsschule Zimmerberg 5\t\n1.3\t Änderungen Nutzungsplanung 6\t\n\n2\t Über- und nebengeordnete Festlegungen 7\t\n2.1\t Vorrang übergeordneten Rechts 7\t\n2.2\t Kantonale Richtplanung 7\t\n2.3\t Regionale Richtplanung 7\t\n2.4\t Kommunale Festlegungen 9\t\n2.5\t Weitere Festlegungen / Fachbereiche 12\t\n\n3\t Änderungen der Nutzungsplanung 18\t\n3.1\t Zonenplan 18\t\n3.2\t Bau- und Zonenordnung 20\t\n\n4\t Auswirkungen der Änderungen 22\t\n\n5\t Verfahren 23\t\n5.1\t Kantonale Vorprüfung 23\t\n5.2\t Mitwirkung und öffentliche Auflage 23\t\n5.3\t Anhörung 23\t\n5.4\t Ablauf und Termine 24\t\n \n \n \n \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 4 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n1 AUSGANGSLAGE \n\n1.1 Anlass und Absicht \n\nDas Areal «AuPark» (ehemaliges Alcatel-Areal resp. AuCenter-\nAreal) an der Seestrasse 295 in Wädenswil befindet sich ge-\nmäss rechtsgültiger Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt \nWädenswil in der Industriezone C und ist im Besitz der SGI \nSchweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich. Die \nEigentümerin SGI beabsichtigt, das ehemalige Industrieareal \nneu zu nutzen. \n\n \nAbb. 1: Planungsperimeter Areal AuPark, Wädenswil-Au; auf Orthofoto \n \n \n\n \nAbb. 2: Planungsperimeter Areal AuPark, Wädenswil-Au; auf Übersichtsplan \n \n\nLage des Areals, Eigentümerin \n \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 5 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nHeute befindet sich auf dem Areal der Gebäudekomplex \nAuCenter. Das AuCenter wird heute für Büro-, Gewerbe- und \nLagerflächen genutzt, weist jedoch einen erheblichen Leer-\nstand auf. Die Gebäudehülle und die Haustechnik entsprechen \nnicht mehr den Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energie-\neffizienz. Eine Umnutzung des AuCenters (Baujahr 1959, Er-\nweiterungsbau 1970) wurde mittels Machbarkeitsstudie geprüft, \njedoch nicht als zweckmässig erachtet. Es hat sich gezeigt, \ndass die Gebäudestruktur mit den tiefen Grundrissen und die \nBelichtung für künftige Nutzungen ungeeignet sind oder erheb-\nlichen Investitionen erforderlich wären.  \n\nDie Eigentümerin SGI beabsichtigt daher die bestehenden Ge-\nbäude des AuCenters mittelfristig abzubrechen und das Areal \netappenweise einer neuen Nutzung zuzuführen. Es wird ein \nMischgebiet mit Wohnnutzung und ergänzenden Nutzungen \n(Gewerbe, Verkauf, Kantonsschule, etc.) angestrebt. \n\nAufgrund der anspruchsvollen Aufgabe führte die Eigentümerin \n2012/13 ein zweistufiges Studienauftragsverfahren (Wettbe-\nwerb) durch. Es wurden sechs fachlich qualifizierte Architektur-\nbüros1 für das Verfahren eingeladen. In der Jury nahmen aus-\ngewiesene Fachleute Einsitz. Ziel des Verfahrens war die Er-\narbeitung eines qualitätsvollen, wirtschaftlichen und umsetzba-\nren Bebauungskonzepts. Im Juli 2013 wurde die Studie «Au-\nPark» von Meier Hug Architekten, Zürich und Müller Illien \nLandschaftsarchitekten, Zürich von der Jury als Siegerprojekt \nausgewählt und zur weiteren Bearbeitung empfohlen.  \n\nDas Siegerprojekt wurde 2013 bis 2018 von Meier Hug Archi-\ntekten und Müller Illien Landschaftsarchitekten weiterbearbeitet \nund optimiert sowie den aktuellen Vorgaben des Kantons an \ndie Kantonsschule Zimmerberg (neues Gymnasium) angepasst. \nDas weiterentwickelte Projekt dient als Grundlage für den Ge-\nstaltungsplan (Richtprojekt). \n\n \n\n1.2 Kantonsschule Zimmerberg \n\nZur Deckung von zusätzlichem Schulraumbedarf plant der Kan-\nton Zürich in der Region Zimmerberg eine neue Mittelschule \n(Kantonsschule / Gymnasium). Die Stadt Wädenswil strebt an, \ndie geplante Kantonsschule auf dem AuPark-Areal anzusiedeln, \nund hat sich mit dem Areal als neuen Schulstandort beworben.  \n\n                                                        \n1  Bauart Architekten, Fischer Architekten, huggenbergfries Archi-\n\ntekten, Jäger Zäh Architekten, Meier Hug Architekten, Adrian \nStreich Architekten \n\nBestand \n\nAbsicht \n\n2-stufiger Studienauftrag \n(Wettbewerb) \n\nProjektoptimierung \n\nAuPark als Standort für die  \nKantonsschule Zimmerberg \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 6 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nRegierungs- und Kantonsrat des Kantons Zürich haben sich \nzwischenzeitlich für den Standort AuPark Wädenswil entschie-\nden2, d.h. die Kantonsschule wird dort gebaut, sofern die BZO-\nRevision und der Gestaltungsplan AuPark rechtskräftig werden. \nDer Kanton Zürich erwirbt hierzu ca. 10'880 m2 Land von der \nSGI. \n\n \n\n1.3 Änderungen Nutzungsplanung \n\nUm die beabsichtige Nutzungsänderung zu Wohnen und Bil-\ndung (Kantonsschule) zu ermöglichen, ist eine Umzonung des \nAreals von der heutigen Industriezone C in eine zweckmässige \nMischzone (WG5) vorgesehen. Mit der Umzonung wird für das \nAreal eine Gestaltungsplanpflicht erlassen. \n\nParallel zur Nutzungsplanänderung wird daher als bau- und \nplanungsrechtliche Grundlage für die Realisierung der geplan-\nten Neubebauung ein privater Gestaltungsplanung gemäss  \n§ 85 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) aus-\ngearbeitet, um die städtebaulichen und aussenräumlichen Qua-\nlitäten des optimierten Siegerprojekts (Richtprojekt) sicherzu-\nstellen. \n\n                                                        \n2  Regierungsratsentscheid vom 8. November 2017, Kantonsrats-\n\nentscheid vom 16. April 2018 \n\nÄnderung Nutzungsplanung, \nGestaltungsplan-Pflicht \n\nGestaltungsplan \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 7 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN \n\n2.1 Vorrang übergeordneten Rechts \n\nBestimmungen durch übergeordnetes (kantonales, eidgenössi-\nsches oder internationales) Recht gehen Bestimmungen auf \nkommunaler Ebene vor, d.h. bei abweichenden Bestimmungen \ngilt vorrangig das übergeordnete Recht. Insbesondere ist das \nkantonale Planungs- und Baurecht zu beachten (u.a. Planungs- \nund Baugesetz, PBG). \n\nVon dem Grundsatz, dass das übergeordnete Recht in der \njeweils aktuellen Fassung gilt, weicht Art. 34 ab. Demnach \ngelten die Baubegriffe und Messweisen des PBGs vom  \n7. September 1975 mit Änderungen bis zum 28. Februar 2017 \nsamt zugehöriger Verordnungen. Dies ist aufgrund einer Über-\ngangsfrist möglich. Demzufolge gelten weiterhin die Baubegrif-\nfe und Messweisen gemäss PBG vom 7. September 1975 mit \nÄnderungen bis zum 1. Juli 2015, ABV vom 22. Juni 1977 mit \nÄnderungen bis zum 1. Juli 2009, BBV I vom 6. Mai 1981 mit \nÄnderungen bis zum 1. März 2015 und die BBV II vom  \n26. August 1981 mit Änderungen bis zum 1. November 2009. \n\n2.2 Kantonale Richtplanung \n\nIm kantonalen Richtplan, festgesetzt vom Kantonsrat des Kan-\ntons Zürich am 24.3.2014, ist das AuPark-Areal dem Sied-\nlungsgebiet zugewiesen und liegt an einer Hauptverkehrsstras-\nse (Seestrasse) sowie an einer mehrspurigen Bahnlinie. Das \nAreal wird von einer Wassertransportleitung, die eine Seewas-\nserfassung mit einer Wasseraufbereitungsanlage weiter oben \nam Hang verbindet, tangiert. Entlang der Alten Landstrasse \nverläuft eine Erdgastransportleitung. \n\n2.3 Regionale Richtplanung \n\nIm regionalen Richtplan Zimmerberg, festgesetzt vom Regie-\nrungsrat des Kantons Zürich mit RRB 11/2018 am 9.1.2018, ist \nfür das Bahnhofsgebiet Au bis einschliesslich AuPark ein Zent-\nrumsgebiet von regionaler Bedeutung festgelegt.  \n\nZentrumsgebiete regionaler Bedeutung sollen in ihrer Funktion \ngestärkt und substanziell verdichtet werden. Die Gemeinden \nsind angewiesen, im Rahmen der kommunalen Planung die für \ndie Erfüllung der Zentrumsaufgaben zweckmässigen planeri-\n\nVorrang übergeordneten Rechts \n\nBaubegriffe und Messweisen \ngemäss bisherigem Recht \n\nKantonaler Richtplan \n\nRegionaler Richtplan: Zentrums-\ngebiet von regionaler Bedeutung \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 8 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nschen Festlegungen zu treffen. In geeigneten Gebieten sind \nBauzonen mit hoher baulicher Dichte auszuscheiden und Best-\nimmungen für die Erhaltung bzw. Förderung von zentralen Ein-\nrichtungen und Versorgung sowie publikumsorientierten Erdge-\nschossnutzungen zu treffen. Kanton und Bund sollen bei ihren \nPlanungen und Investitionen der regionalen Zentrumsstruktur \nRechnung tragen. \n\nDas Zentrumsgebiet Au (Gebiet Nr. 5) hat folgende Funktionen \n/ Ziele: \n\n– bestehendes Subzentrum von überkomm. Bedeutung \n\n– Stärkung der Funktion und Verdichtung \n\n– städtebauliche Akzentuierung Gesamtgebiet \n\n– urbane Verzahnung von Siedlung / Erholung am See \n\n– gute Erschliessung mit möglichem Schulstandort \n\n \nMassnahmen für Zentrumsgebiete sind: \n\n– Stärkung der heutigen Zentrumsfunktion (zentrale  \nEinrichtungen und Versorgung für die Region, urbane \nGestaltung und bauliche Verdichtung; Sicherung und \nFörderung publikumsintensiver Erdgeschossnutzun-\ngen) \n\n– Förderung der Ausdehnung der Zentren \n\n– Förderung der baulichen Verdichtung und Sichern  \neines Mindestanteils von 20% für Arbeiten \n\n– Strukturierung der einzelnen Gebiete in einem Gebiets-\nrahmenplan (Masterplan / Entwicklungsrichtplan) \n\nDer regionale Richtplans sieht zudem für das AuPark-Areal \neine hohe bauliche Dichte vor. \n\nGebiete mit hoher baulicher Dichte sind jene Siedlungsgebiete, \ndie sich für eine städtebauliche Akzentuierung eignen und mit \nöffentlichem Verkehr besonders gut erschlossen sind und wo \ndeshalb aus regionaler Sicht eine hohe bauliche Dichte grund-\nsätzlich erwünscht ist. Diese generelle Festlegung ist eine An-\nweisung an die Gemeinden, in den bezeichneten Gebieten in \nortsplanerisch zweckmässiger Weise Zonen mit eher hoher \nBebauungsdichte und städtischer Bauweise auszuscheiden \nsowie für die nötige Erschliessung und Infrastruktur zu sorgen. \n\nBebauungsdichte \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 9 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nEs sind auch jene Gebiete, in welchen in erster Linie mit Ge-\nstaltungsplänen eine höhere Bebauung mit entsprechend hö-\nherer Dichte ermöglicht werden kann. Die Gemeinden scheiden \nin den Gebieten hoher baulicher Dichten die nötigen Zonen aus \n(i.d.R. örtlich differenzierte Zonierung mit Zentrums-, Misch-, \nWohn- und Arbeitszonen hoher baulicher Dichte). Auf Richt-\nwerte für die bauliche Dichte wird verzichtet, weil deren ge-\nbietsgerechte Eruierung und eigentümerverbindliche Fest-\nlegung Aufgabe der kommunalen Planung ist. \n\nDas Richtprojekt des Gestaltungsplans «AuPark» sieht eine \nhohe bauliche Dichte mit 133% Ausnützung vor. \n\nDie kantonalen Handlungsräume werden zudem hinsichtlich \nder angestrebten Dichten mit regionalen Nutzungsdichtestufen \n(Einwohner + Beschäftigte = Köpfe) differenziert. Diese Dichte-\nstufen ergänzen die Festlegungen zur baulichen Dichte, welche \nstädtebauliche Anforderungen umschreiben. Der regionale \nRichtplan sieht für das AuPark-Areal im westlichen Arealteil \neine hohe Nutzungsdichte von 150 - 300 Köpfe / ha Bauzone \nund im östlichen Arealteil eine geringe Nutzungsdichte von \n50 - 100 Köpfe / ha Bauzone vor. \n\nDas Richtprojekt des Gestaltungsplan «AuPark» sieht eine \nNutzungsdichte von ca. 500 Köpfe / ha Bauzone vor (Kantons-\nschule mit 1'500 Schülern). Wird nur der Grundausbau der \nKantonsschule mit 1'000 Schülern realisiert, liegt die Nut-\nzungsdichte bei ca. 380 Köpfe / ha Bauzone. Es ist also von \neiner hohen bis sehr hohen Nutzungsdichte auszugehen, d.h. \ndie regionalen (Mindest-)Vorgaben werden erfüllt. \n\nFür das Au-Park-Areal besteht im regionalen Richtplan zudem \nder Eintrag einer kantonalen Bildungseinrichtung. Die See-\nstrasse ist als kantonale Hochleistungsstrasse ausgewiesen. \n\n2.4 Kommunale Festlegungen \n\nIm kommunalen Richtplan Siedlung («Kommunaler Gesamt-\nplan, Siedlung und Landschaft»), festgesetzt vom Gemeinderat \nam 15. März 1982, ist das AuPark-Areal dem Industriegebiet \nzugewiesen. Das über 30 Jahre alte Planungsinstrument wird \nden gestellten Anforderungen gemäss PBG nicht mehr gerecht \nund wird derzeit revidiert (vgl. nachfolgende Ausführungen). \n\nIm kommunalen Richtplan Verkehr, festgesetzt vom Gemeinde-\nrat am 23. Januar 2006, sind im Bereich des AuPark-Areals die \nSeestrasse als Hauptverkehrsstrasse mit regionalem Radweg \nund die Austrasse bzw. Alte Landstrasse als Sammelstrasse \n\nNutzungsdichte \n\nWeitere Festlegungen  \ndes Regionalen Richtplans \n\nKommunaler Richtplan Siedlung \n\nKommunaler Richtplan Verkehr \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 10 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nausgewiesen. Von der Brücke Seestrasse / Austrasse verläuft \nentlang der Austrasse und der Alten Landstrasse weiter den \nHang hoch zum Toblerweg ein kommunaler Fussweg. \n\nIn der «Räumlichen Entwicklungsstrategie» (RES) der Stadt \nWädenswil von 2012 sind grundsätzliche, raumstrategische \nZiele für Wädenswil formuliert. Das RES stellt die konzeptionel-\nle Grundlage für eine Überprüfung der Richt- und Nutzungspla-\nnung dar. \n\nFür den Ortsteil Au wird in der RES u.a. die künftige Positionie-\nrung von publikumsorientierten Nutzungen an der Seestrasse \nzwischen dem Bahnhof Au und dem AuCenter angeregt. Zu-\ndem wird eine siedlungsorientierte Gestaltung der Seestrasse \nim Bereich der gesamten Ortsdurchfahrt von Au forciert. Es \nwird ausserdem empfohlen, auf dem AuCenter-Areal weiterhin \nauch Arbeitsnutzungen vorzusehen. Eine teilweise Öffnung des \nAreals für Wohnungsbau wird als möglich erachtet. Das Areal \nwird zudem als «Ort für Umstrukturierung» aufgeführt, also \neinem Ort, an dem stadtbildprägende Umstrukturierungen / \nUmnutzungen stattfinden können. Zudem wird das Areal als \nmöglicher Standort für neue Bildungseinrichtungen genannt. \n\nAls Konkretisierung der RES hat die Stadt Wädenswil 2013 - \n2014 eine «Innenentwicklungsstrategie» (IES) erarbeiten las-\nsen, die Erneuerungs- und Verdichtungsmöglichkeiten im Sied-\nlungsgebiet untersucht. Ziel der IES ist eine qualitätsorientierte \nSiedlungsentwicklung nach innen. Es wird aufgezeigt, wo und \nwie in Wädenswil Innenentwicklung stattfinden soll und welche \nNutzungsspielräume und Qualitätsanforderungen daran ge-\nknüpft werden. \n\nDie Entwicklung und Transformation des AuCenter-Areals wird \nin der Innenentwicklungsstrategie als Chance für das Quartier \nAu genannt (u.a. zwecks Durchmischung und um attraktive \nFreiräume zu schaffen). Das Areal wird des weiteren als Gebiet \nfür Nachverdichtung und als Gebiet, dessen Weiterentwicklung \nbesondere qualitative Anforderungen stellt, ausgewiesen.  \n\nFür das Areal wird gemäss Innentwicklungsstrategie ein \nMischgebiet mit Wohn- und Gewerbenutzung und eine hohe \nDichte von mehr als 160 Einwohner + Beschäftigte pro Hektar \nangestrebt. Die angestrebte Nutzungsdichte liegt damit höher \nals der heutige Bestand und kann mit der bestehenden Aus-\nnützung gemäss gültiger BZO nicht erreicht werden. Eine der \nIES entsprechende Nutzungsdichte kann nur über eine andere \nZone mit höherer baulicher Dichte erreicht werden. \n\n \n\nRäumliche Entwicklungsstrategie \n(RES) \n\nInnenentwicklungsstrategie  \n(IES) \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 11 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nNach Genehmigung der Innenentwicklungsstrategie beschloss \nder Stadtrat im Jahr 2015 als nächsten Schritt im Hinblick auf \neine qualitätsorientierte Siedlungsentwicklung die in die Jahre \ngekommene kommunale Richtplanung gesamthaft zu revidie-\nren. Die Gesamtrevision soll den geänderten Verhältnissen und \nneuen Herausforderungen gerecht werden sowie die Basis für \neine qualitätsvolle und nachhaltige Weiterentwicklung für Wä-\ndenswil legen. \n\nDer kommunale Richtplan3 besteht aus drei Teilen: \n\n– Siedlung und Landschaft \n\n– Verkehr \n\n– Öffentliche Bauten und Anlagen / Ver- und Entsorgung \n\nDer kommunale Richtplan Siedlung und Landschaft sieht für \ndas AuPark-Areal ein Zentrumsgebiet / Eignungsgebiet für \nMischnutzung mit der Stossrichtung «Neuorientieren und Neu-\nentwickeln» vor. Ziele dieser Entwicklungsstrategie sind: \n\n– Zentrumsentwicklung \n\n– Verdichten von Quartieren, Umnutzen von Brach-\nflächen, Schaffen neuer Nutzungsvielfalt, Anstreben \nvon Mischnutzung \n\n– Entwickeln Quartierszentrum / Scharnierfunktion Wohn- \nund Gewerbegebiet \n\n– Entwicklung regionales Arbeitsgebiet \n\nDas Gebiet um Bahnhof und Zentrum Au, zu dem auch der \nAuPark gehört, wird als stark verändertes Wohn- und Arbeits-\ngebiet an zentraler Lage bezeichnet, mit der Entwicklungsmög-\nlichkeit die Nutzungsdichte zu erhöhen und / oder die Nut-\nzungsart durch eine Umzonung zu ändern. Dem AuPark-Areal \nwird eine anzustrebende hohe Nutzungsdichte von min. 150 \nKöpfe (Einwohner + Beschäftigte) pro ha Bauzone zuge-\nwiesen. Diese Mindestdichte wird mit dem Richtprojekt, das \ndem Gestaltungsplan zugrunde liegt und das mit der geplanten  \nUmzonung ermöglicht werden soll, klar erreicht (vgl. Kap. 2.3). \n\nAls überkommunales Zentrumsgebiet soll das Gebiet um den \nBahnhof Au gestärkt, gestalterisch aufgewertet, arrondiert und \nan geeigneten Stellen verdichtet werden. Zu diesem Ziel wer-\nden eine mittlere bis hohe Nutzungsdichte, städtische Struktu-\nren, Versorgungsvielfalt für Einkauf und Dienstleistungen, Er-\n\n                                                        \n3 Stand: Festsetzung, Weisung 25 / 4.12.2017 des Stadtrates Wä-\n\ndenswil an den Gemeinderat, Kommunaler Richtplan 24.11.2017 / \nFestsetzung durch den Gemeinderat am 9. Juli 2018 \n\nGesamtrevision  \nKommunale Richtplanung \n\nSiedlung und Landschaft  \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 12 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nhalt bzw. Förderung von zentralen Einrichtungen und Versor-\ngungen angestrebt. Dazu gehören auch publikumsorientierte \nErdgeschossnutzungen und eine gute Anbindung an die Bahn-\nhöfe Wädenswil und Au. Es ist ein Gewerbeanteil von mindes-\ntens 20% anzustreben.  \n\nAls Massnahme wird erläutert, dass im Zentrumsgebiet Au eine \ngute bis sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr er-\nwartet wird. Um diesen Vorgaben gerecht zu werden, sind ein \nBushauptkorridor mit optimierten Taktverbindungen sowie die \nMachbarkeit und der Nutzen einer Vertikalverbindung zu prüfen. \n\nDer Kommunale Richtplan Verkehr weist die Seestrasse als \nHauptverkehrsstrasse mit geplanter überkommunaler Radroute \nund die Au-Strasse / Alte Landstrasse als Sammelstrassen aus. \nAu-Strasse und Alte Landstrasse sind überlagert mit der Fest-\nlegung «Umgestaltung Strassenraum» und entlang diesen \nStrassen ist ein Fussweg ausgewiesen, entlang der Alten \nLandstrasse zudem eine geplante Radroute. Von der Alten \nLandstrasse zur Seestrasse ist quer durch das Areal ein ge-\nplanter kommunaler Fussweg festgelegt. Ausserdem wird im \nAuPark-Areal eine Parkierungsanlage (geplant) ausgewiesen. \nDie Bushaltestelle an der Seestrasse wird als «Wichtige Bus-\nhaltestelle» vermerkt. \n\nIm Kommunalen Richtplan Öffentliche Bauten und Anlagen / \nVer- und Entsorgung wird der AuPark durch eine Wassertrans-\nportleitung gequert und auf dem Areal werden eine Berufsbil-\ndungseinrichtung (bestehend), ein Kindergarten (K19, geplant) \nund Spielplatz / Parkanlagen (P19, geplant) ausgewiesen. \n\n2.5 Weitere Festlegungen / Fachbereiche \n\nIm Sinne des Vorsorgeprinzips der Umweltschutzgesetzgebung \nwurden die Umweltauswirkungen des Vorhabens AuPark in \neinem Umweltgutachten untersucht. Das Umweltgutachten \nkommt zu dem Schluss, dass es durch den Bau und den Be-\ntrieb des AuParks zwar zu einer Erhöhung der Luft- und Lärm-\nbelastung kommt, diese aber innerhalb des gesetzlichen Rah-\nmens liegt. \n\nIn Ergänzung zum Umweltgutachten wurden die Aspekte Na-\ntur-, Moorschutz- und Biodiversität sowie Vorkehrungen zur \nMinimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Natur-\nräume im Nahbereich des AuPark-Areals (u.a. auf Flachmoore \nauf der Halbinsel Au) mittels Gutachten separat untersucht. \nBasierend auf der Analyse der verschiedenen Aspekte werden \nim Gutachten diverse Empfehlungen und Massnahmen vorge-\n\nVerkehr \n\nÖffentliche Bauten und Anlagen / \nVer- und Entsorgung \n\nUmweltgutachten \n\nGutachten Natur-, Moorschutz- \nund Biodiversitätsaspekte \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 13 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nschlagen. Diese wurden im Gestaltungsplan berücksichtigt und \nin den Vorschriften des Gestaltungsplan verbindlich verankert.  \n\nInsgesamt hat das Vorhaben AuPark nur geringe Umweltaus-\nwirkungen. Mit der Berücksichtigung der vorgeschlagenen \nMassnahmen kann das Ziel: „Minimierung von negativen Aus-\nwirkungen auf geschützte Naturräume im Nahbereich des Au-\nPark-Areals“ erfüllt und umgesetzt werden. Im Weiteren wird \ndamit auch eine Verbesserung und Förderung der Biodiversität \nim Gestaltungsplanperimeter gegenüber dem heutigen Zustand \nerreicht. Mit den vorgesehenen Massnahmen werden die Um-\nweltschutzvorschriften eingehalten. \n\nAuf der Halbinsel Au, die nordwestlich des AuPark-Areals liegt, \nbefindet sich ein Landgut (Jagdschloss) mit Park, ein Rebberg \nam Auhügel mit Weinbaumuseum, ein kleiner Binnensee (Na-\nturweiher), ein Landgasthof auf dem Hügelrücken sowie eine \nSchiffsstation der Zürcher Schifffahrtsgesellschaft ZSG. Die \nHalbinsel Au ist vor allem im Sommer ein beliebtes Erholungs- \nund Ausflugsziel für Wädenswil und die Region Zimmerberg. \nAuf der Halbinsel gibt es zahlreiche Spazierwege, Höhlen, Bu-\nchenwälder, eine Bade- und Spielwiese sowie verschiedene, \nteilweise geschützte Naturräume. \n\n \n \nAbb. 3: Halbinsel Au, Blick über die Halbinsel nach Nordwesten \n\nAuf der Halbinsel Au befinden sich gemäss Natur- und Land-\nschaftsschutzinventar des Kantons Zürich mehrere Feucht-\ngebiete (Naturschutzobjekte) sowie grossflächig ein geo-\nlogisch-geomorphologisches Objekt (Landschaftsschutzobjekt \nHalbinsel Au). Gemäss der Hinweiskarte Neophytenverbreitung \nsind diverse Neophyten auf der Halbinsel vorhanden (prioritäre \nArten wie z.B. Knöterich, Götterbaum und Essigbaum, weitere \nwichtige Arten der Schwarzen Liste bzw. Beobachtungsliste). \n\nIn rund 80-100 m Distanz zum AuPark-Areal beginnt das 5.3 ha \ngrosse Flachmoor Nr. 87 «Vorderer Au», in knapp 700 m  \n\nFazit \n\nErholungsraum Halbinsel Au \n\nNaturräume Halbinsel Au \n\nMoore \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 14 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDistanz liegt das 3.4 ha grosse Flachmoor Nr. 88 «Am Ausee». \nBeide Flachmoore befinden sich auf der Halbinsel Au, sind im \nBundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung und \nsind gemäss Flachmoorverordnung geschützt. Flachmoore \nsind Überreste der ursprünglichen Natur- und Kulturlandschaft \nund sind stark im Rückgang begriffen. Sie beherbergen hoch-\nangepasste Lebensgemeinschaften von Pflanzen und Tieren. \nKnapp 1'200 Flachmoore von nationaler Bedeutung stehen in \nder Schweiz unter Schutz. \n\nDie BZO schreibt als Ziel für den Gestaltungsplan u.a. die Mi-\nnimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Naturräume \nim Nahbereich des Areals vor (Art. 26a Abs. 2). Es sind die \nAnforderungen gemäss  § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 Abs. 2 \nlit. a der Verordnung über den Schutz der Flachmoore von \nnationaler Bedeutung vom 7. September 1994 (Flachmoorver-\nordnung) zu erfüllen. \n\nDie geplante Umzonung sowie der Gestaltungsplan sind die \nGrundlagen für den Abbruch der bestehenden Industriebauten \nund den Neubau einer gemischten Siedlung (Wohnen, Gewer-\nbe, Verkauf, Bildung). Die künftigen Nutzungen generieren \nweniger Immissionen als die bisher zulässigen stark störenden \nIndustriebetriebe, führen aber voraussichtlich zu mehr Men-\nschen auf dem Areal. Allerdings ist das Areal durch eine stark \nbefahrene Kantonsstrasse und eine Eisenbahnlinie vom Moor \ngetrennt. Auch sieht das Konzept des AuParks explizit gross-\nzügige, durchgrünte Aussen- und Freiräume mit besonderer \nAufenthaltsqualität im Inneren des Areals vor (u.a. Park, Pro-\nmenade, Gartenhöfe, Schulhof), die der Erholung der künftigen \nBewohner resp. Beschäftigten / Schüler dienen. Diese Aussen-\nräume werden durch den Gestaltungsplan sichergestellt. \n\nDie BZO sieht in Art. 26a Abs. 2 generelle Qualitätssiche-\nrungsmassnahmen sowie als Ziel die Minimierung negativer \nAuswirkungen auf geschützte Naturräume im Nahbereich des \nAreals vor. Der Gestaltungsplan sieht Qualitätssicherungs-\nmassnahmen in den Art. 1, Art. 12, Art. 13, Art. 15, Art. 16 und \nArt. 17 vor. Zudem sieht der Gestaltungsplan explizite Umwelt- \nund Naturschutzmassnahmen vor, in Art. 12, Art. 15, Art. 16, \nArt. 18, Art. 20, Art. 21, Art. 23, Art. 24, Art. 25 und Art. 26. \n\nMit den vorgesehenen Massnahmen werden die Umwelt- und \nNaturschutzvorschriften eingehalten. Auf die Naturräume und \nSchutzobjekte der Halbinsel Au (insbesondere die Flachmoore) \nwurde besondere Rücksicht genommen. Es ist nicht von einer \nschädlichen Mehrbelastung der Naturräume im Nahbereich des \nAreals auszugehen. Den Anliegen des Umwelt- und Natur-\nschutzes wurde angemessen Rechnung getragen. \n\nUmgang mit den Naturräumen \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 15 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nAuf dem AuPark-Areal sind gemäss dem Kataster für belastete \nStandorte des Kantons Zürich4 zwei belastete Standorte einge-\ntragen, von denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkun-\ngen zu erwarten sind. Es handelt sich um zwei ehemalige Be-\ntriebsstandorte (Chemikalienlager im Hofbereich resp. \nTurmumgebung Abluft) die zwar als belastet gelten, jedoch \nweder überwachungs- noch sanierungsbedürftig sind. Für die \nTeilrevision der Nutzungsplanung haben diese Standorte keine \nAuswirkungen. \n\nDas Areal AuPark ist durch Verkehrslärm der umgebenden \nStrassen sowie der Eisenbahnlinie Zürich – Chur belastet. Die \nstärkste Lärmbelastung ist entlang der Seestrasse zu ver-\nzeichnen. Das weiterbearbeitete Siegerprojekt aus dem der \nUmzonung vorausgegangenen Studienauftrag wurde in einem \nLärmgutachten der magma AG, Zürich, vom 19.02.2015 unter-\nsucht. Demnach können die Immissionsgrenzwerte bzgl. Stras-\nsenverkehrs- und Eisenbahnlärm eingehalten werden. Die zu-\nsätzlichen Lärmimmissionen durch projektinduzierten Mehrver-\nkehr können die Planungswerte sowohl auf dem Areal als auch \nbei den benachbarten Liegenschaften einhalten. An allen Dritt-\nliegenschaften werden zudem die Immissionsgrenzwerte ein-\ngehalten. Insgesamt wurde auf die Lärmbelastung angemes-\nsen reagiert. Die Lärmschutzvorschriften werden eingehalten. \n\nDie Produktion, die Lagerung und der Transport von Treibstof-\nfen, Brennstoffen und Chemikalien sind mit Risiken verbunden. \nDabei eintretende Unfälle, welche erhebliche Auswirkungen auf \ndie Bevölkerung und die Umwelt haben, werden als Störfälle \nbezeichnet. Die Umweltschutzgesetzgebung verpflichtet zur \nStörfallversorge, d.h. zur Verhinderung von schweren Schäden \ndurch Störfälle. \n\nDie Eisenbahnlinie Zürich – Chur, die nahe am Areal vorbei-\nführt, ist als Transportroute für Gefahrengüter5 eine störfallrele-\nvante Anlage. Bis 100 m ab dieser Bahnlinie gilt der sogenann-\nte Konsultationsbereich. Bei Planungen innerhalb dieses Be-\nreichs ist eine Betrachtung der Störfallvorsorge erforderlich. Im \nvorliegenden Fall liegen Teile des AuPark-Areals innerhalb des \nKonsultationsbereichs. Das vorhandene Risiko wird für das \nAuPark-Areal seitens kantonalem Amt für Abfall, Wasser, \nEnergie und Luft (AWEL), Sektion Störfallvorsorge, aus folgen-\nden Gründen generell als gering bis mittel eingeschätzt: \n\n– Transportmenge und Fahrtenzahlen der Eisenbahnlinie \nsind eher niedrig \n\n                                                        \n4  Abfrage GIS-Browser Kanton Zürich 24.06.2014, Bearbeitungs-\n\nstand Kataster: April 2012 \n5  gemäss kantonalem Chemierisiko-Kataster \n\nBelastete Standorte \n\nLärmschutz \n\nStörfallvorsorge \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 16 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n– ansteigendes Gelände von der Gefahrenquelle weg, ver-\ntiefte Lage der Bahnlinie (→ geringes Risiko von Flüssig-\nkeitsverteilungen auf dem Areal) \n\n \nDie Baubereiche des Gestaltungsplans sind 65 m oder mehr \nvon der Gefahrenquelle entfernt angeordnet. Der Vorbereich an \nder Seestrasse wird von Bebauungen freigehalten. Dies min-\ndert das Risiko zusätzlich. Durch entsprechende Schutzmass-\nnahmen kann und soll den verbleibenden Störfallrisiken be-\ngegnet werden. Die weitere Planung orientiert sich an der Pla-\nnungshilfe6 «Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge». \n\nDie Risikokarte Hochwasser des Kantons Zürich7 weist topo-\ngraphiebedingt für den nördlichen bzw. östlichen Rand des \nAreals ein kleines bis mittleres Risiko für Überschwemmungen \ndurch Hochwasser aus. Das Risiko resultiert durch den teilwei-\nse offen fliessenden Mittelortbach, der in ca. 100 m Entfernung \nsüdöstlich des Areals verläuft. Die synoptische Naturgefahren-\nkarte des Kantons Zürich8 weist zudem die Parzellengrenze zur \nSeestrasse im östlichen Arealteil (entlang der Böschung / \nStützmauer) sowie Teile der Seestrasse dem Hinweisbereich \n(geringe Gefährdung durch Naturgefahren) zu. Geeignete \nMassnahmen zum Schutz vor Hochwasser sind im Rahmen \ndes Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen. \n\nDas AuPark-Areal befindet sich in der Nähe der elektrifizierten \nBahnlinie Zürich – Chur. Die Eisenbahn-Fahrleitungen (Strom-\nleitungen) erzeugen nichtionisierende Strahlungen. Die Immis-\nsionsgrenzwerte gemäss eidg. Verordnung über den Schutz \nvor nichtionisierender Strahlung (NISV) müssen überall einge-\nhalten werden, wo sich Menschen aufhalten können. Erfah-\nrungsgemäss sind die Immissionsgrenzwerte bei den Fahrlei-\ntungen der SBB an allen zugänglichen Orten mit grosser Re-\nserve eingehalten.  \n\nUm dem in der Umweltschutzgesetzgebung festgeschriebenen \nVorsorgeprinzip Rechnung zu tragen, müssen die Fahrlei-\ntungsanlagen an sogenannten Orten mit empfindlicher Nut-\nzung 9  die vorsorglichen Emissionsbegrenzungen (Anlage-\ngrenzwerte resp. Vorschriften über die technische Ausrüstung \nder Anlage) gemäss NISV einhalten. Gemäss Amt für Abfall, \nWasser, Energie und Luft (AWEL), Abteilung Lufthygiene, wird \n\n                                                        \n6  Planungshilfe «Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge», \n\nARE / BAFU / BAV / BFE / ASTRA, Oktober 2013 \n7   Abfrage GIS-Browser Kt. Zürich, http://maps.zh.ch, 13.10.2014 \n8   Abfrage GIS-Browser Kt. Zürich, http://maps.zh.ch, 13.10.2014 \n9  Räume in Gebäuden, in denen sich Personen regelmässig wäh-\n\nrend längerer Zeit aufhalten, sowie öffentliche oder private, raum-\nplanerisch festgesetzte Kinderspielplätze, resp. dort wo solche \nNutzungen zugelassen wären. \n\nNaturgefahren / Hochwasser \n\nNichtionisierende Strahlung \n\n\n\n2 ÜBER- UND NEBENGEORDNETE FESTLEGUNGEN 17 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nim vorliegenden Fall der Anlagengrenzwert ab einer Distanz \nvom 30 m eingehalten. Da alle Baubereiche des Gestaltungs-\nplans min. 65 m von den Fahrleitungen entfernt sind, ist der \nEmissionsgrenzwert eingehalten. Der Belastung durch nichtio-\nnisierende Strahlung wurde insgesamt angemessen Rechnung \ngetragen. \n\n\n\n3 ÄNDERUNGEN DER NUTZUNGSPLANUNG 18 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n3 ÄNDERUNGEN DER NUTZUNGSPLANUNG \n\n3.1 Zonenplan \n\nEs sind die folgenden Zonenplanänderungen für das Gebiet \n«AuPark-Areal» vorgesehen: \n\nParzelle Zone bisher Zone neu \n\n12211 (Au-Center) Industriezone C, \nES IV \n\nWG5 / 85%, ES III, \nmit Gestaltungs-\nplanpflicht \n\nBemerkungen / Begründung: Das Grundstück des Au-Centers \nsoll von einer Arbeitsplatzzone in eine Mischzone umgezont \nwerden, um weitere Nutzungen (u.a. Wohnen und Schul-\nnutzung) zuzulassen. «Siedlungsentwicklung nach Innen» / \n«Verdichtung» und «haushälterischer Umgang mit dem Bo-\nden» sind übergeordnete Vorgaben (Raumplanungsgesetz, \nkantonaler und regionaler Richtplan), die durch diese Zone \nunterstützt werden. Die Zone ist abgestimmt mit den überge-\nordneten Vorgaben (kantonaler Richtplan, regionaler Richt-\nplan, kommunaler Richtplan) und zweckmässig für angestreb-\nte Nutzungsart und angestrebtes Nutzungsmass. \n\nMit der Gestaltungsplanpflicht soll sichergestellt werden, dass \nmit einem Gestaltungsplan die Rahmenbedingungen für eine \nattraktive, zweckmässige und wirtschaftlich tragfähige Nut-\nzung, Bebauung, Gestaltung und Erschliessung des Gesamt-\nareals geschaffen werden. \n\n \n\nteilweise 12210 \n(Austrasse),  \nteilweise 12212 \n(Alte Landstr.) \n\nIndustriezone C, \nES IV \n\nWG5 / 85%, ES III \n\nBemerkungen / Begründung: Anpassung der Zonenzuweisung \nan die Umgebung. Betroffen sind nur Teile von Strassenpar-\nzellen. \n\n \n\n \n\nÄnderung Zonenplan \n\n\n\n3 ÄNDERUNGEN DER NUTZUNGSPLANUNG 19 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n \n\n \nAbb. 4: oben: Ausschnitt aus rechtskräftigem Zonenplan / unten: Ausschnitt \naus revidiertem Zonenplan. Die weiss punktierte Umrandung schreibt eine \nGestaltungsplanpflicht für die Parzelle des Au-Centers vor. \n\n\n\n3 ÄNDERUNGEN DER NUTZUNGSPLANUNG 20 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n3.2 Bau- und Zonenordnung \n\nFür das Gebiet «AuPark-Areal» wird im Zonenplan eine Gestal-\ntungsplanpflicht festgeschrieben, um an dieser besonderen \nLage städtebauliche, architektonische und freiräumlichen Qua-\nlitäten sowie eine zweckmässige Erschliessung sicherstellen \nzu können. Der Rahmen für diesen Gestaltungsplan wird in der \nBau- und Zonenordnung (BZO) in Art. 26a Abs. 2 und 3 gesetzt. \n\nIn Art. 26a Abs. 2 werden qualitative Zielsetzungen vorgege-\nben, welche mit dem Gestaltungsplan zu erreichen sind. Es \nwerden folgende Ziele festgeschrieben: \n\n– Sicherstellung eines Zentrumsgebiets mit gemischter \nNutzweise (Wohnen, Arbeiten, Bildung), mit mindestens \n25% der anrechenbaren Geschossflächen für Arbeiten \n\n– hohe Nutzungs- / Bebauungsdichte und eine haushälte-\nrische Bodennutzung \n\n– Sicherstellung einer städtebaulich, architektonisch und \nfreiräumlich besonders gut gestalteten Überbauung \n(Gebäude und Aussenräume) \n\n– Sicherstellung einer guten Durchwegung mit Anbindung \nan die Nachbarquartiere \n\n– Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Na-\nturräume im Nahbereich des Areals \n\n \nArt. 26a Abs. 3 ermöglicht – unter der Voraussetzung dass die \nZiele gemäss Abs. 2 erreicht werden – im Rahmen eines  \nGestaltungsplans eine Erhöhung der Ausnützungsziffer auf \nmaximal 133% und eine Erhöhung der Gebäudehöhe auf  \nmaximal 25 m. Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG (d.h. Ge-\nbäude mit einer Gebäudehöhe von mehr als 25 m) werden \nexplizit ausgeschlossen. \n\nDie von der Eigentümerin SGI angestrebte Entwicklung des \nAreals ist ein Mischgebiet mit Wohnnutzung und ergänzenden \nNutzungen. Aufgrund der anspruchsvollen Aufgabe führte die \nEigentümerin ein 2-stufiges Studienauftragsverfahren durch. \nDas Siegerprojekt wurde weiterentwickelt und diente als \nGrundlage für den Gestaltungsplan. Es sieht eine Ausnützung \nvon 133% und Gebäudehöhen bis zu 23 m vor. Die Jury wür-\ndigte die Vorzüge des Siegerprojekts und seinen städtebauli-\nchen Ansatz. Die aufgezeigte Dichte wurde für diesen Ort als \nverträglich beurteilt und entspricht den übergeordneten Vorga-\nben (kantonaler, regionaler und kommunaler Richtplan). Auch \ndie Stadtbild- und Denkmalpflegekommission (SDK) der Stadt \nWädenswil anerkennt die städtebaulichen, architektonischen \n\nErgänzungen  \nin der BZO \n\n\n\n3 ÄNDERUNGEN DER NUTZUNGSPLANUNG 21 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nund freiräumlichen Qualitäten des Siegerprojekts und empfiehlt \nderen Sicherstellung durch eine Zonenplanrevision und einen \nGestaltungsplan. \n\nMit den Änderungen gemäss BZO § 26a Abs. 3 werden die \nrechtlichen Grundlagen geschaffen, dass im Rahmen eines \nGestaltungsplans eine erhöhte Ausnützung und Gebäudehöhe \nmöglich ist, sofern die Zielsetzungen gemäss § 26a Abs. 2 \nerreicht werden.  \n\nDas weiterentwickelte Siegerprojekt von Meier Hug Architekten \nerfüllt diese Anforderungen. Mit dem parallel zur Umzonung \nerarbeiteten Gestaltungsplan werden die städtebaulich wesent-\nlichen Elemente des Siegerprojekts für die weitere Projektie-\nrung gesichert und verbindlich festgelegt. \n\n\n\n4 AUSWIRKUNGEN DER ÄNDERUNGEN 22 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n4 AUSWIRKUNGEN DER ÄNDERUNGEN \n \n\nMit der vorgesehenen Zonenänderung des AuPark-Areals von \neiner Industriezone C (ES IV) in eine Wohnzone mit Gewerbe \nWG5/85% (ES III), verbunden mit einer Gestaltungsplanpflicht, \nwerden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine \nstädtebauliche, architektonische und freiräumliche Neufassung \nund Umstrukturierung des für die Entwicklung der Stadt Wä-\ndenswil wichtigen Areals geschaffen. Neu soll u.a. ein Anteil \nWohnnutzung auf dem Areal möglich sein sowie Schulnutzung \n(Kantonsschule Zimmerberg). \n\nDie neue Mischzone und die Zielsetzungen für den Gestal-\ntungsplan tragen dem Grundsatz der haushälterischen Boden-\nnutzung Rechnung, indem innerhalb der bestehenden Bauzo-\nnen eine verdichtete und qualitätsvolle Bauweise gefördert wird. \nDie planerischen Festlegungen schaffen ausserdem die Mög-\nlichkeit, qualitativ hochstehende, attraktive Aussen- und Frei-\nräume sowie verbesserte Wegeverbindungen für den Lang-\nsamverkehr durch das Areal anzubieten. \n\nAuswirkungen der  \nNutzungsplanungsrevision \n\n\n\n5 VERFAHREN 23 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n5 VERFAHREN \n\n5.1 Kantonale Vorprüfung \n\nDie kantonale Vorprüfung fand von November 2016 bis März \n2017 statt (vgl. Amt für Raumentwicklung, Kanton Zürich, Stel-\nlungnahme 14. März 2017). Zudem wurden ergänzend schriftli-\nche Hinweise zu Dokumenten der öffentlichen Auflage ange-\nbracht (vgl. Amt für Raumentwicklung, Kanton Zürich, Schrei-\nben 22. Februar 2018). \n\nDie vorgebrachten Anträge und Hinweise sind in die Überarbei-\ntung der Zonenplan-Revision eingeflossen. \n\n5.2 Mitwirkung und öffentliche Auflage \n\nDie Mitwirkung und öffentliche Auflage fand vom 24. November \n2017 bis zum 26. Januar 2018 statt. Es gingen Einwendungen \nein. Einige der vorgebrachten Anträge konnten ganz oder teil-\nweise berücksichtigt werden und sind im Rahmen der Überar-\nbeitung der Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet «AuPark-\nAreal» integriert worden. \n\nGemäss § 7 PBG ist in einem Bericht zu den Anliegen bzw. \nden nicht berücksichtigten Einwendungen Stellung zu nehmen \n(vgl. separater Bericht zu den Einwendungen). \n\n5.3 Anhörung \n\nDie Anhörung der Planungsträger erfolgte gleichzeitig mit der \nÖffentlichen Auflage. Die Gemeinden Schönenberg, Horgen \nund Richterswil, die Regionalplanungsgruppe ZPZ (Zürcher \nPlanungsgruppe Zimmerberg), die Stadt Wädenswil und der \nKanton Zürich, Abteilung Raumentwicklung, haben Stellung \ngenommen.  \n\nDie vorgebrachten Anträge und Hinweise sind in die Überarbei-\ntung der Zonenplan-Revision eingeflossen. \n\nKantonale Vorprüfung \n\nMitwirkung und  \nöffentliche Auflage \n\nAnhörung \n\n\n\n5 VERFAHREN 24 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n5.4 Ablauf und Termine \n\nWas Wann \n\nMachbarkeitsstudie 2010 / 2011 \n\n2-stufiger Studienauftrag \n(Wettbewerb) \n\n2012 / 2013 \n\nProjektoptimierung / Ausarbeitung \nGestaltungsplan und ZP-Änderung \n\nseit 2013 \n\nBeschluss Stadtrat: Verabschie-\ndung zhd. kantonaler Vorprüfung \n\n7. November 2016 \n\nKantonale Vorprüfung November 2016 -  \nMärz 2017 \n\nBehandlung in Stadtrat /  \nBeschluss zur Öffentliche Auflage \n\n13. November 2017 \n\nÖffentliche Auflage (60 Tage)  \nund Anhörung Planungsträger \n\n24. November 2017 - \n26. Januar 2018 \n\nBehandlung der Einwendungen / \nAnhörung \n\nFebruar 2018 -  \nAugust 2018 \n\nBeratung in den Kommissionen \n(Stadtbild- und Denkmalpflege-\nkommission / Baukommission) \n\n5. September 2018 \n8. September 2018 \n\nBeschluss Stadtrat / Verabschie-\ndung zhd. Gemeinderat \n\n22. Oktober 2018 \n\nFestsetzung durch Gemeinderat \n \n\n \n\nReferendums- und Rekursfrist \nsowie Rechtskraftbescheinigung \n\n \n\nGenehmigung durch Baudirektion \nKanton Zürich \n\n \n\nInkraftsetzung durch Stadtrat  \n\n \n\nAblauf und Termine \n\n\n\n \n\nTeilrevision Nutzungsplanung  \nGebiet «AuPark-Areal» \n\nBericht zu den Einwendungen \n12. Oktober 2018 \n\n      \n \n \n \n \n\n  \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\n \n \nAuftraggeberin \nSGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG \nPuls 5, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, 8031 Zürich \nvertreten durch:  \n- Christian Baldinger, Intershop Management AG,  \n  Leiter Bau und Entwicklung, Mitglied Geschäftsleitung \n \nAuftragnehmerin \nPlanpartner AG, Obere Zäune 12, 8001 Zürich \nBearbeitung:  \n- Christoph Stäheli, dipl. Ing. Raumplaner FH, FSU / REG A \n- Wolfgang Letsche, dipl. Ing. Raumplaner TH \n\n\n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\nI Einleitung 4 \n\n \nII Auswertung Einwendungen 5 \n\n \n\n 1  Zonierung 5 \n\n 2  Städtebau / Architektur und Nutzung 5 \n\n 3  Ausnützung 7 \n\n 4  Umwelt 9 \n\n 5  Sonstiges 11 \n\n \n\n\n\nI EINLEITUNG 4 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nI EINLEITUNG \n\n1.1 Öffentliche Auflage \n\nDie öffentliche Auflage und Anhörung gemäss § 7 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich \n(PBG) fand vom 24. November 2017 bis zum 26. Januar 2018 statt. Während der Auflage \nkonnte sich jedermann zur Vorlage äussern und schriftliche Einwendungen dagegen vorbrin-\ngen. Gemäss § 7 PBG ist in einem Bericht zu den Anliegen Stellung zu nehmen (vgl. \nvorliegender Bericht). \n\nWährend dieser Zeit gingen zum Privaten Gestaltungsplan «AuPark» und der parallel laufen-\nden Teilrevision der Nutzungsplanung «Gebiet AuPark-Areal» insgesamt 16 Einwendungen \nvon Parteien, Verbänden / Interessensgemeinschaften, den Werken der Stadt Wädenswil und \nPrivatpersonen ein. Einige der vorgebrachten Einwendungen konnten ganz oder teilweise \nberücksichtigt werden, indem der Situationsplan / Zonenplan, die Vorschriften oder der \nPlanungsbericht des Gestaltungsplans resp. der Teilrevision Nutzungsplanung angepasst wur-\nden. \n\nDie Einwendungen zum Privaten Gestaltungsplan «AuPark» und Teilrevision der Nutzungs-\nplanung «Gebiet AuPark-Areal» werden jeweils in separaten Berichten behandelt. Einwen-\ndungen die beide Planungen betreffen werden in beiden Berichten behandelt. \n\n1.2 Anhörung Planungsträger \n\nGemäss § 7 PBG sind Planungsträger bei der Aufstellung von Nutzungsplänen rechtzeitig \nanzuhören. Die Anhörung erfolgte gleichzeitig mit der Öffentlichen Auflage. Die Gemeinden \nSchönenberg, Horgen und Richterswil, die Regionalplanungsgruppe ZPZ (Zürcher Planungs-\ngruppe Zimmerberg), die Stadt Wädenswil (Stadtbild- und Denkmalpflegekommission SDK / \nBaukommission BK) und der Kanton Zürich, Abteilung Raumentwicklung, haben Stellung \ngenommen. Die vorgebrachten Anträge und Hinweise sind in die Überarbeitung des privaten \nGestaltungsplans «AuPark» und die Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet «AuPark-Areal» \neingeflossen. \n\n1.3 Thematische Gliederung / Systematik \n\nDie Einwendungen werden nach folgenden Hauptthemen gegliedert: \n\n– Zonierung \n– Städtebau / Architektur und Nutzung \n– Ausnützung \n– Umwelt \n– Sonstiges \n\nDie Anträge sind kursiv dargestellt, ergänzt durch eine Begründung (sofern die Anträge \nbegründet wurden). Daran anschliessend wird der Umgang mit der Einwendung erläutert.  \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 5 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN \n\n \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n1 ZONIERUNG \n\n1.1 keine neue Wohn- und Gewerbezone WG5  \n\nAuf die neue Zone WG5 / 85% ist zu verzichten. Als Zone höchs-\nter Dichte soll weiterhin die Zone WG4 / 70% beibehalten werden. \n\n \n\nBegründung: Bewahrung / Schutz des einheitlichen, idyllischen \nOrtsbilds der Gemeinden rund um den Zürichsee, kein öffentli-\nches Interesse für erhöhte Verdichtung an diesem Ort, kein Prä-\nzedenzfall für überdimensionierte Bauprojekte schaffen, keine \nPrivilegierung von einzelnem Grundeigentümer, Interessen der \nAnwohner wahren, erwartetes Bevölkerungswachstum soll nicht \nzum Grossteil von Wädenswil-Au getragen werden \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Zone WG5 / 85% ist in der BZO der Stadt Wädenswil bereits \nenthalten und rechtskräftig (Teilrevision Mewa-Areal). \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» / «Verdichtung» und «haus-\nhälterischer Umgang mit dem Boden» sind übergeordnete Vorga-\nben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regionaler Richtplan). \nDie geplante Zone WG5 trägt zur Erreichung dieser Ziele bei und \nist im Einklang mit einer zeitgemässen Raumplanungspolitik. Die \nZone ist abgestimmt mit den übergeordneten Vorgaben (kantona-\nler, regionaler und kommunaler Richtplan) und zweckmässig für \ndie angestrebte Nutzungsart und das angestrebte Nutzungsmass. \n\n«Die Mischzone und die Zielsetzungen für den Gestaltungsplan \ntragen dem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung Rech-\nnung.» (Stellungnahme Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg,  \n8. Februar 2018) \n\n \n\n  x ZP \n\n2 STÄDTEBAU / ARCHITEKTUR UND NUTZUNG \n\n2.1 Höhenentwicklung \n\nÄnderung BNO: Auf dem ganzen Areal ist die maximale Höhen-\nkote auf 430 m.ü.M. zu beschränken, unabhängig von der Errei-\nchung der Gestaltungsziele gemäss Art. 26a Abs. 2 BNO. \n\nÄnderung GP-Vorschriften: Die obere Dachkantenhöhe aller Bau-\nkörper resp. die maximale Höhenkote für alle Gebäudeteile ist auf \n\n x  ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 6 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n430 m.ü.M. zu begrenzen (statt bis zu 442.80 m.ü.M. wie bis an-\nhin vorgesehen). \n\n \n\nBegründung: Hohe kubische Baukörper in eher dörflich gewach-\nsenen Strukturen und im Seeuferbereich sind heikel (Orts-, Quar-\ntiers- und Landschaftsbild). Der Übergang von der Bauzone W2 \nmit einer Reihe neu erstellter Doppeleinfamilienhäuser (2011) am \nAublickweg erfordert eine erhöhte Rücksichtnahme. Deren Aus-\nsicht soll nicht eingeschränkt werden. Dies dient auch dem Erhalt \ndes Mittelortwegs als Panoramaweg, welcher mit Kinderwagen \nund Rollstuhl befahren werden kann. Die im Planungsbericht ge-\nzeigten Fotomontagen sind irreführend. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» / «Verdichtung» und «haus-\nhälterischer Umgang mit dem Boden» sind wesentliche überge-\nordnete Vorgaben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regiona-\nler Richtplan) und Ziele zeitgemässer Raumplanungspolitik. Mit \neiner maximalen Höhenkote von lediglich 430 m.ü.M. kann diesen \nVorgaben nicht entsprochen werden. Die Konzentration auf ver-\ndichtete Volumen ist eine bewusste städtebauliche Konzeption, \num grosszügige Aussenräume zu ermöglichen. Städtebau und \nArchitektur des Richtprojekts sind das Ergebnis eines mehrstufi-\ngen Studienauftrags (Wettbewerb) mit sechs fachlich qualifizierten \nArchitekturbüros und einer Jury mit ausgewiesenen Fachleuten.  \n\nDer Stadt Wädenswil und der Grundeigentümerin ist es ein Anlie-\ngen, dass die Aussicht der Anwohner nicht beeinträchtigt wird. \nDiese Anforderung wurde deshalb in die Beurteilung der Wettbe-\nwerbsprojekte miteinbezogen. Die Stadt Wädenswil wurde eng in \nden Wettbewerb, die Weiterentwicklung des Projekts nach dem \nWettbewerb sowie in die Erarbeitung des Gestaltungsplans ein-\ngebunden. Städtebau, Architektur und Freiräume werden von den \nstädtischen Behörden sowie den politischen Gremien (Stadtrat / \nStadtbild- und Denkmalpflegekommission / Baukommission) ge-\nschätzt und positiv gewürdigt. \n\nDas bestehende Au-Center hat eine Gebäudehöhe von \n436.67 m.ü.M., einzelne Gebäudeteile sind bis zu 439 m.ü.M. \nhoch. Dadurch, dass die neuen Gebäude (Richtprojekt) in den \nBaubereichen E und C mit einer Höhenkote von 442.50 m.ü.M. \nweiter hinten gegen den Hang stehen, beeinträchtigen sie die \nAussicht von den Parzellen am Aublickweg nicht (vgl. Schema-\nschnitte bzgl. Sichtbeziehungen, Abbildung 5 in Kap. 2.3, Pla-\n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 7 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nnungsbericht). Diese Abbildung zeigt bewusst den ungünstigsten \nFall, d.h. von allen anderen, höherliegenden Liegenschaften am \nAublickweg ist die Aussichtssituation aufgrund des Terrainverlaufs \ngleich gut oder besser (vgl. Abbildung 6). \n\nDie Gebäudehöhen wurden in der Überarbeitung der Zonenplan-\nRevision und des Gestaltungsplans nach der öffentlichen Auflage \nüberprüft. Es hat sich gezeigt, dass bei den Geschosshöhen der \nWohnbauten ein kleiner Spielraum besteht. Zugunsten einer bes-\nseren Wohnqualität bzw. Belichtung, die im Gestaltungsplan ge-\nfordert wird, werden die Geschosshöhen bei Richtprojekt nicht \nreduziert. \n\nDer Einwendung kann dahingehend entsprochen werden, dass \nneu ausdrücklich auf Gebäude mit mehr als 25 m verzichtet wird \n(expliziter Ausschluss von Hochhäusern im Gebiet AuPark in der \nBZO und im GP). Die Höhenkote des Baubereichs D1 wurde zu-\ndem um 1.5 m von 436.5 m.ü.M. auf 435.0 m.ü.M. reduziert, die \nHöhenkote des Baubereichs F um 4.9 m von 439.9 m.ü.M. auf \nebenfalls 435.0 m.ü.M.  \n\nDie Gebäudehöhen (GH) des Richtprojekts, gemessen ab dem \ngewachsenen Boden (§ 280 PBG), sind bei den einzelnen Bau-\nkörpern aufgrund der Hanglage des AuPark-Areals unterschied-\nlich. Die Gebäudehöhen werden im Richtprojekt bzw. Planungsbe-\nricht, Kap. 2.6 aufgezeigt: \n\nEntlang der Alten Landstrasse:  ca. 15-20 m \n\nEntlang innerer Promenade: ca. 13 m (tal- / seeseitig) \n  ca. 15-22 m (hangseitig) \n\nEntlang der Seestrasse: ca. 20-23 m \n\n \n\n3 AUSNÜTZUNG \n\n3.1 Reduktion Ausnützung \n\nÄnderung BNO / GPV: Die max. zulässige anrechenbare Ge-\nschossfläche (aGF) ist auf total 40'000 m2 zu reduzieren (statt \n60'000 m2). Die Ausnützungsziffer ist auf maximal 100% (statt \n140%) zu beschränken, vergleichbar mit den umliegenden Quar-\ntieren. \n\n \n\nBegründung: Die Bevölkerung hat sich klar gegen übermässige \nVerdichtung ausgesprochen (Umfrage Quartierverein Au und Ein-\nwendungen zum kommunalen Richtplan).  \n\nDie geplante Überbauung wirkt im Ortsbild von Au wie ein über-\n\n x  ZP / GP \n\n \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 8 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\ndimensionierter Klotz und verunstaltet das Ortsbild entlang des \nSees. Eine Ausnutzung von 140% ist extrem hoch und in den \nSeegemeinden zwischen Kilchberg und Richterswil untypisch. Die \nStadt Wädenswil und das Quartier Au haben einen ländlichen \nCharakter, welchen die Bevölkerung sehr schätzt. Die geplante \nÜberbauung (im Seeufergebiet) stellt einen grossen Eingriff in das \nOrts-, Quartier- und Landschaftsbild dar. Es werden negative \nAuswirkungen auf die bestehende Infrastruktur / Verkehrswege \nund auf die Umwelt- / Lebensqualität erwartet. Es besteht die Ge-\nfahr der Übernutzung des Naturschutzgebiets Halbinsel Au. Es \ngibt kein öffentliches Interesse für erhöhte Verdichtung an diesem \nOrt. Kein Präzedenzfall für überdimensionierte Bauprojekte schaf-\nfen, keine Privilegierung von einzelnem Grundeigentümer, Inte-\nressen der Anwohner wahren, erwartetes Bevölkerungswachstum \nsoll nicht zum Grossteil von Wädenswil-Au getragen werden. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Dichte wurde in der Überarbeitung der Zonenplan-Revision \nund des Gestaltungsplans nach der öffentlichen Auflage überprüft \nund reduziert. Die BZO sieht neu eine reduzierte Dichte von ma-\nximal 133% (statt 140% wie bis anhin) vor. Die zulässige Ausnüt-\nzung im Gestaltungsplan wurde von 60'000 m2 aGF (= 140%) \nanalog um 5% auf neu 57'000 m2 aGF (= 133%) reduziert. \n\nDie im Richtprojekt aufgezeigte bauliche Dichte von 133% wird an \ndiesem Ort als verträglich erachtet und entspricht den übergeord-\nneten Vorgaben. Gemäss Zonenplan wäre in der heutigen Indust-\nriezone C eine höhere Baumasse von 5 m3/m2 zulässig. Die Bau-\nmasse des Richtprojekts liegt mit ca. 4 m3/m2 deutlich darunter. \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» / «Verdichtung» und «haus-\nhälterischer Umgang mit dem Boden» sind übergeordnete Vorga-\nben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regionaler Richtplan) \nund Ziele zeitgemässer Raumplanungspolitik. Hohe bauliche \nDichte / Nutzungsdichte ist eine übergeordnete Vorgabe (regiona-\nler und kantonaler Richtplan). Mit einer maximalen Ausnützung \nvon nur 100% resp. 40'000 m2 aGF kann dieser Vorgabe nicht \nentsprochen werden. \n\nDie Festlegungen der revidierten BZO und des Gestaltungsplans \nsowie das Richtprojekt entsprechen den aktuellen Erkenntnissen \nbzgl. zeitgemässem Städtebau, Architektur und Freiraumplanung. \nDie Umweltauswirkungen wurden sorgfältig und umfassend in \ndiversen Fachgutachten untersucht (u.a. Umweltgutachten, Lärm-\ngutachten, Verkehrsgutachten). Negative gesundheitliche Auswir-\n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 9 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nkungen werden nicht erwartet. \n\nDie Stadt Wädenswil wurde eng in den Studienauftrag (Wettbe-\nwerb), die Weiterentwicklung des Projekts nach dem Wettbewerb \nsowie die Erarbeitung des Gestaltungsplans eingebunden. Städ-\ntebau, Architektur und Freiräume werden von den städtischen \nBehörden sowie den politischen Gremien (Stadtrat / Stadtbild- und \nDenkmalpflegekommission / Baukommission) geschätzt und posi-\ntiv gewürdigt. \n\nDurch die Realisierung des AuParks wird es zu einer leichten Be-\nvölkerungszunahme im Quartier Au kommen. Es ist aber nicht \ndavon auszugehen, dass diese leichte Bevölkerungszunahme die \nHalbinsel Au unter Druck setzt. Immerhin ist die Halbinsel Au \nschon heute ein bekanntes überregionales Erholungsgebiet, das \nMenschen aus dem ganzen Kanton Zürich anzieht. \n\n \n\n4 UMWELT \n\n4.1 Naturschutz: Auswirkungen auf Flachmoor / Halbinsel Au \n\nDie Auswirkungen der geplanten Bauten, Bautätigkeiten, des zu-\nsätzlichen Verkehrs sowie der grossen Anzahl zusätzlicher Nutzer \nund Besucher auf das Naturschutzgebiet von nationaler Bedeu-\ntung sowie auf das Naherholungsgebiet Halbinsel Au müssen von \nunabhängiger Stelle geklärt werden. Es ist ein unabhängiges Gut-\nachten zu erstellen, das die erwarteten Einflüsse auf das Gebiet \nder Halbinsel Au untersucht. Dem Naturschutz ist Priorität einzu-\nräumen.  \n\nEs ist uns ein grosses Anliegen, dass die Kantonsschüler nicht in \ngrosser Zahl die schönen Anlagen der Halbinsel Au bevölkern und \nverunstalten. Wir erwarten, dass die Stadt Wädenswil hier eine \nsehr hohe Messlatte an das Schulprojekt stellt und klare Schutz-\nmassnahmen getroffen werden. \n\nWir erachten es als sinnvoll, die Schulleitung zu verpflichten, da-\nfür zu sorgen, dass die Halbinsel Au nur sehr sporadisch durch \nAktivitäten der Kantonsschule in Anspruch genommen wird. \n\n \n\nBegründung: Bei der Halbinsel Au liegen die ausgedehntesten \nnaturnahen Uferbereiche am Zürichsee (auf Zürcher Kantonsge-\nbiet). Die Flachufer und Verlandungsbereiche, welche als kanto-\nnale Naturschutzgebiete unter Schutz stehen, umfassen Röhrich-\nte, Riedwiesen, feuchte Wiesen, Waldflächen sowie stehende und \nfliessende Gewässer. In den Riedwiesen kommen acht Pflanzen-\narten und acht Heuschreckenarten vor, die sich auf der Roten \n\n x  ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 10 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nListe befinden. Die Bedeutung der Feuchtgebiete wird unterstri-\nchen durch deren Aufnahme in das Inventar der Flachmoore von \nnationaler Bedeutung. Doch auch das übrige Gebiet der Halbinsel \nAu ist als Naherholungsgebiet einmalig am Zürichsee. \n\nStarke Verdichtung in der Nähe eines beliebten Naturschutz- und \nNaherholungsgebietes führt zwangsläufig zu einem Konflikt. Die \nGefahr einer übermässigen, schädlichen Nutzung des Gebietes \nder Halbinsel Au, vor allem im Sommer, liegt auf der Hand. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung: \n\nDurch die Realisierung des AuParks wird es zu einer leichten Be-\nvölkerungszunahme im Quartier Au kommen. Es ist aber nicht \ndavon auszugehen, dass diese Bevölkerungszunahme die Halb-\ninsel Au unter Druck setzt. Immerhin ist die Halbinsel Au schon \nheute ein bekanntes überregionales Erholungsgebiet, das Men-\nschen aus dem ganzen Kanton Zürich anzieht. \n\nDas gleiche gilt für die Kantonsschüler. Die Erfahrung der  \nBildungsdirektion Kt. Zürich zeigt, dass diese ihr Schulareal i.d.R. \nnicht verlassen. Bei Bedarf kann und wird die Schulleitung ent-\nsprechende Massnahmen vorsehen. \n\nDie Umweltauswirkungen des Vorhabens wurden umfassend un-\ntersucht und in diversen Fachgutachten qualifiziert beurteilt (vgl. \nPlanungsbericht GP, Anhang A3: Umweltnotiz Basler & Hofmann, \nMärz 2015 und Gutachten Naturschutz-, Moorschutz- und Bio-\ndiversitätsaspekte, AquaTerra, August 2018). Die Umweltgutach-\nten kommen zum Schluss, dass durch den Bau und Betrieb des \nAuParks nur geringe Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Mit \nden vorgesehenen Massnahmen werden die Umweltschutzvor-\nschriften in der Planung, beim Bau und im Betrieb der Überbau-\nung eingehalten. Auf die Naturräume und Schutzobjekte der Halb-\ninsel Au (insbesondere die Flachmoore) wurde besondere Rück-\nsicht genommen. Die erforderlichen Massnahmen zum Natur- und \nMoorschutz sowie den Biodiversitätsaspekten gemäss Fachgut-\nachten wurden in den Vorschriften zum Gestaltungsplan verbind-\nlich verankert. Den Anliegen des Umwelt- und Naturschutzes wur-\nde angemessen Rechnung getragen. \n\nVgl. BZO Art. 26a Abs. 2 sowie GPV Art. 1, Art. 12 Abs. 1 - 3, \nArt.  13, Art. 15 Abs. 2 und 3, Art. 16 Abs. 1 - 9 und Abs. 9, \nArt.  17, Art. 18, Art. 20 Abs. 3 und 4, Art. 21, Art. 23, Art. 24, \nArt.  25, Art. 26 \n\n \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 11 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n4.2 Naturschutz: Licht / Beleuchtung \n\nÄnderung BZO, Art. 26a Abs. 2 Zielsetzungen / Änderung GP-\nVorschriften Art. 25: Erarbeitung eines Beleuchtungskonzepts und \nVorgaben im Gestaltungsplan bzgl. Lichtimmissionen / Lichtver-\nschmutzung erlassen \n\n \n\nBegründung: Der AuPark in unmittelbarer Nähe zur Halbinsel Au \nund zu bedeutenden Feuchtgebieten ist ein sensibler Ort (u.a. für \nZug-vögel und Fledermäuse). Es ist daher im Betrieb (und ideal-\nerweise bereits während der Planung) der Anlage darauf zu ach-\nten, dass keine übermässigen Lichtemission während der Nacht-\nstunden auftreten. Beim Beleuchtungskonzept / Konzept zur Ver-\nmeidung von Lichtverschmutzung sind kantonale Vorgaben und \ndas Umweltschutzgesetz zu beachten. Die Gemeindelegislative \nhat die Kompetenz im Rahmen der Nutzungsplanung Vorschriften \nzu erlassen (vgl. «Lichtverschmutzung vermeiden», Kt. Zürich). \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit den Einwendungen: \n\nDie Vermeidung unnötiger Lichtemissionen der Beleuchtungen im \nAussenraum ist neu in Art. 26 GPV geregelt:  \n\n„Die Ausgestaltung und der Betrieb von Beleuchtungen im Aus-\nsenraum haben den Vollzugshilfen und Vorschriften zur Vermei-\ndung unnötiger Lichtemissionen von Bund und Kanton zu ent-\nsprechen. Mit der ersten Hauptetappe ist der Baubewilligungsbe-\nhörde ein Beleuchtungskonzept über den ganzen Perimeter vor-\nzulegen. Ziel des Beleuchtungskonzepts ist die Minimierung von \nunnötigen und schädlichen Lichtemissionen.“ \n\nDer Gestaltungsplan muss einen angemessenen Spielraum für \ndie nachfolgende Projektierung gewährleisten. Im Rahmen der \nnachfolgenden Projektierung sind die Beleuchtungen detailliert zu \nplanen um unnötige und schädliche Lichtemissionen zu vermei-\nden. \n\n \n\n x  ZP / GP \n\n5 SONSTIGES \n\n5.1 (Infrastruktur-)Folgekosten / Auswirkung auf Steuern \n\nEs ist eine realistische und für jedermann nachvollziehbare  \nBerechnung der zu erwartenden Infrastrukturkosten und Steuer-\neinnahmen vorzulegen. Die Folgekosten (für den Steuerzahler) für \neinen zukünftigen Ausbau einer sicheren Strassen- und Fussgän-\ngerinfrastruktur (Schulwege!) sind im Detail auszuweisen. \n\n  x ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 12 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nDas Konzept und die Folgekosten (für den Steuerzahler) für einen \nzukünftigen Ausbau der Schulen und Kindergärten sollen nach-\nvollziehbar ausgewiesen werden. \n\n \n\nBegründung: Der GP AuPark gehört zum Konzept der Stadt Wä-\ndenswil, wonach aufgrund kantonaler Vorgaben ein permanentes \nWachstum stattzufinden hat. Dies erfordert verdichtetes Bauen, \nwie das im AuPark vorgesehen ist, nicht zuletzt zum  \nNutzen des Investors. Hohes Bevölkerungswachstum zieht aber \nunweigerlich vermehrte Infrastrukturkosten (z.B. Bildung, Ge-\nsundheit, Verkehr) nach sich. Diese zusätzlichen Kosten sind ge-\nmäss Aussagen des Zürcher Finanzdirektors Stocker etwa 3x \nhöher als die zu erwartenden Mehreinnahmen aus Steuererträgen \nvon natürlichen Personen. Also sind für die Einwohner der Stadt \nWädenswil höhere Steuern zu erwarten, weil steuerkräftiges Ge-\nwerbe sich auf der zur Verfügung stehenden Fläche nur ungenü-\ngend entwickeln kann. Stimmbürger und Anwohner müssen die \nKatze im Sack kaufen resp. die Kröte des Stadtrats schlucken, \ndenn es wurden keine Berechnungen bzgl. zusätzlichen Infra-\nstrukturkosten / zu erwartenden Steuereinnahmen vorgestellt. \n\nFalls die Kantonsschule realisiert wird, muss geplant werden, wie \n1'500 Schülern vom Bahnhof Au zur Schule gelangen. Braucht es \neine Unter- / Überführung? Was kostet diese? Wer bezahlt das? \n\nFalls Wohnungen gebaut werden, muss ein Verkehrskonzept auf-\nzeigen, wie der anfallende Mehrverkehr geregelt werden kann. \nWelche Auswirkungen hat dieser Verkehr auf die Alte Landstras-\nse, die Steinacherstrasse und das Rondell mit der Zugerstrasse? \n\nIst die Alte Landstrasse für die Kinder, die zum Schulhaus Ort \ngehen, durch das erhöhte Verkehrsaufkommen noch sicher? \nBraucht es Anpassungen? Wie hoch sind diese Kosten im Detail? \nWer trägt diese Kosten? \n\nWelche Auswirkungen hat ein allfällig erhöhtes Verkehrsaufkom-\nmens durch zusätzliche Pendler auf die Steinacherstrasse? \nBraucht es Anpassungen? Wie hoch sind diese Kosten im Detail? \nWer trägt diese Kosten? \n\nWie wirkt sich das erhöhte Verkehrsaufkommen auf die Kreuzung \nSteinacher- / Zugerstrasse aus?  \n\nWie sieht das Verkehrskonzept aus? \n\nBeim bestehenden Schulhaus Mittelort, ursprünglich ausgelegt \nauf nur wenige Klassen, fehlen bereits heute zahlreiche für den \nUnterricht benötigte Nebenräume (Werkräume, Musikräume, \nGruppenräume, Zimmer für Stütz- / Förderunterricht, Räume für \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 13 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nSchulsozialarbeit, etc.) sowie Infrastruktur (sanitäre Anlagen, \nTurnhallen, Bibliothek, Lehrervorbereitung, Spielplatz Kindergar-\nten, etc.). Der steigenden Schülerzahl wird mit immer neuen Pro-\nvisorien entgegengetreten. Es fehlt ein zukunftsfähiges Gesamt-\nkonzept für die Schulen im Quartier Au.  \n\nNach unserer Einschätzung müssen für 200 Whg. zusätzlich 2 - 3 \nPrimarklassen, 1 Oberstufenklasse und 1 Kindergarten eröffnet \nund das Angebot an Betreuungsangeboten (Stützunterricht,  \nMittagstisch, Schulpsychologie, etc.) erweitert werden.  \n\nWir erwarten einen realistischen Vorschlag, wie dieser zusätzliche \nBedarf abgedeckt werden soll und was dies für die Finanzen der \nStadt Wädenswil bzw. für die künftige Steuerbelastung der Ein-\nwohner bedeutet. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie zu erwartenden Folgekosten sind nicht quantifizierbar. Die \nzusätzlichen kommunalen Steuereinnahmen sind von allfälligen \nZuzügern aus anderen Gemeinden in den AuPark abhängig. \nDemzufolge können auch keine Angaben zur künftigen Steuerbe-\nlastung gemacht werden. Grundsätzlich kann die allgemeine Aus-\nsage von Finanzdirektor Stocker zum Verhältnis von Steuerein-\nnahmen und Ausgaben weder auf die kommunale Ebene noch auf \nein konkretes Projekt heruntergebrochen werden. Auf kommuna-\nler Stufe sind Einnahmen und Ausgaben anders zusammenge-\nsetzt als auf kantonaler. \n\nIn einer Fusswegstudie wurden die möglichen Verbindungen \nBahnhof Au − AuPark von einem Fachbüro für Verkehrsfragen \nuntersucht. Eine neue Unter- oder Überführung über die See-\nstrasse ist demnach nicht nötig. \n\nGanz allgemein besteht aufgrund der Vergangenheit des Areals - \nzu industriellen Spitzenzeiten arbeiteten dort rund 2'000 Personen \n- kein Bedarf für einen grösseren Ausbau der Verkehrswege, \nweswegen diesbezüglich auch keine Folgekosten zu erwarten \nsind.  \n\nFür den heute absehbaren Bedarf in Wädenswil-Au ist ausrei-\nchend Schul- und Sportanlageninfrastruktur vorhanden. Bei kon-\nkretem (Mehr-)Bedarf reagiert die Stadt Wädenswil nachfrageori-\nentiert, allenfalls kurzfristig auch mit mobilen, anpassbaren Lö-\nsungen. «Bauen auf Vorrat» ist teuer und nicht mehr zeitgemäss. \n\n \n\n \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 14 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n5.2 Mehrwerte adäquat abschöpfen, Abschöpfung offenlegen \n\nDie Folgekosten der Arealentwicklung müssen durch den Investor \nvollumfänglich gedeckt werden. Der durch die Umzonung resultie-\nrende Mehrwert muss von der Stadt angemessen abgeschöpft \nwerden. \n\nDie geplante Umnutzung des Areals bringt für die Grundeigentü-\nmer einen grossen Mehrwert. Ein Teil ist davon abzuschöpfen. \nDem Gemeinderat ist gleichzeitig mit dem Gestaltungsplan eine \nVorlage über die Mehrwertabschöpfung zu unterbreiten. Sowohl \nder Vertrag über die Mehrwertabschöpfung und die Verwendung \ndieser finanziellen Mittel durch die Stadt als auch der Vertrag über \nden Unterhalt der Grünanlagen durch die Stadt und deren finanzi-\nelle Auswirkungen sind mit dem Gestaltungsplan dem Gemeinde-\nrat vorzulegen.  \n\n \n\nBegründung: Durch den Umzonungsentscheid geniert die Eigen-\ntümerin des AuParks einen geschätzten Gewinn von weit über 40 \nMio. CHF (Gewerbelandpreis < 600 CHF/m2, Baulandpreis ca. \n1'800 CHF/m2, somit also 40'000 x 1'200 CHF = ca. 48 Mio. CHF). \nWir sehen die Stadtregierung in der Pflicht, für die Steuerzahler \ndas bestmögliche Geschäft zu verhandeln. Die vorhandenen ge-\nsetzlichen Möglichkeiten, einen für beide Seiten fairen Teil des \nGewinns abzuschöpfen, müssen genützt werden. \n\nEs ist mit einer Mehrbelastung der Stadtfinanzen durch eine zu-\nkünftige Erweiterung der städtischen Infrastruktur rechnen. Der \nInvestor muss diese Folgekosten decken. Es kann nicht sein, \ndass Gewinne durch die Umzonung privatisiert und zukünftige \nKosten für den Infrastrukturausbau unter den Steuerzahlern  \nsozialisiert werden. Die Einwohner und Steuerzahler von Wä-\ndenswil haben ein Recht auf eine verbindliche und präzise Aus-\nsage, wie viel genau abgeschöpft wird und wie viel gesetzlich \nmöglich ist. Die Aussage von Stadtpräsident Kutter «wir reden \nnicht nur von einigen Tausend Franken» ist keine brauchbare \nAntwort. Wir erwarten, dass die Stadtregierung die konkreten Zah-\nlen zur Mehrwertabschöpfung transparent offen legt. \n\nEine Verabschiedung des Gestaltungsplans wirkt sich hier - im \nGegensatz zu anderen Gestaltungsplänen - finanziell konkret auf \ndie Stadtkasse aus. Auch der in den Medien verkündete Unterhalt \nder Grünanlagen hat Auswirkungen auf die Stadtfinanzen. Dem-\nentsprechend sind die beiden Punkte Mehrwertabschöpfung und \nUnterhalt Freiräume - im Sinne der Einheit der Materie - integrie-\nrender Bestandteil des Gestaltungsplans. \n\nx   GP / ZP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 15 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie entsprechenden Vereinbarungen zwischen Stadt Wädenswil \nund den Grundeigentümern werden mit dem Stadtratsbeschluss \n(= Weisung an den Gemeinderat) öffentlich gemacht. \n\n\n\n 16 \n\n \n\n28008_05A_180812_ZP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\n \n\n\n\tWeisung 8 Teilrevision Nutzungsplanung AuPark Beilage 1 Änderung Zonenplan.pdf\n\t00 [Zonenplanänderung]\n\t1/00\n\t1/02\n\n\n\n