name: Weisung 9 Privater Gestaltungsplan AuPark; Festsetzung

text: \n \n\n \n\n \n\nWeisung 9 \n \n\nvom 22. Oktober 2018 \n\n2016.41 \n\n \n\n04.05.20 Teilbauordnungen, Gestaltungspläne, Sonderbauvorschriften \n\n in eD chr \n\nPrivater Gestaltungsplan AuPark \n\nFestsetzung \n\nAntrag des Stadtrats an den Gemeinderat \n\n \n\n1. Der private Gestaltungsplan AuPark bestehend aus dem Situationsplan 1:500 und den \n\nVorschriften vom 12. Oktober 2018 wird festgesetzt. \n\n2. Der Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV vom 12. August 2018 mit Anhang zum \n\nprivaten Gestaltungsplan AuPark wird zur Kenntnis genommen. \n\n3. Der Bericht zu den Einwendungen nach § 7 PBG zum privaten Gestaltungsplan \n\nAuPark vom 12. Oktober 2018 wird zur Kenntnis genommen. \n\n4. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird beantragt, den vorliegenden privaten \n\nGestaltungsplan AuPark zu genehmigen.  \n\n5. Die Festsetzung erfolgt unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Festsetzung der Teil-\n\nrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal.  \n\n6. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan AuPark in \n\neigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von Auflagen aus den \n\nGenehmigungsverfahren oder allfälligen Rechtsmittelverfahren als zwingend erweisen. \n\nSolche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zu machen. \n\n7. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n   \n\nBericht \n\n1. Ausgangslage \n\nAuf dem ehemaligen Alcatel-Areal, im Eigentum der SGI Schweizerische Gesellschaft für \n\nImmobilien AG, befindet sich der Gebäudekomplex AuCenter. Das AuCenter wird heute als \n\nBüro-, Gewerbe- und Lagerfläche genutzt, weist jedoch einen erheblichen Leerstand auf. \n\nDie Grundeigentümerin beabsichtigt die bestehenden Gebäude mittelfristig abzubrechen \n\nund das Areal etappenweise einer neuen Nutzung zuzuführen. Es wird ein Mischgebiet mit \n\nWohnnutzung und ergänzenden Nutzungen angestrebt. Aufgrund der anspruchsvollen Auf-\n\ngabe führte die Grundeigentümerin 2012/13 ein zweistufiges Studienauftragsverfahren \n\ndurch. Ziel des Verfahrens war die Erarbeitung eines qualitätsvollen, wirtschaftlichen und \n\numsetzbaren Bebauungskonzepts. Zudem war mit den vorgegebenen Nutzungen auf dem \n\nAreal die städtebaulich und wirtschaftlich optimale Bebauungsdichte aufzuzeigen. Einerseits \n\nsollten hohe architektonische und aussenräumliche Qualitäten sichergestellt werden, ande-\n\nrerseits war als Grundlage für eine wirtschaftliche Lösung eine entsprechende Ausnützung \n\nzu erreichen. Im Juli 2013 wurde von der Jury die Studie AuPark von Meier Hug Architekten, \n\nZürich und Müller Illien Landschaftsarchitekten, Zürich als Siegerprojekt ausgewählt und zur \n\nweiteren Bearbeitung empfohlen. Das Siegerprojekt wurde 2013/14 von den Architekten \n\n\n\n2/6 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\nweiterbearbeitet und optimiert. Das weiterentwickelte Projekt diente als Grundlage für den \n\nvorliegenden Gestaltungsplan.  \n\n \n\nParallel zur Erarbeitung des Gestaltungsplans ist die Umzonung des Areals von der heuti-\n\ngen Industriezone C in die Mischzone Wohnen mit Gewerbe WG5/85% vorgesehen. Die \n\nFestsetzung der Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal wird dem Gemein-\n\nderat mittels einer separaten Weisung vorgelegt \n\n \n\n2. Planungsverlauf \n\nIm Planungsverlauf wurde das geplante Richtprojekt sowie der private Gestaltungsplan von \n\nder Stadtbild- und Denkmalpflegekommission (SDK) der Stadt Wädenswil beurteilt und un-\n\nterstützt.  \n\nAnpassungen ergaben sich aus der Tatsache, dass der Kanton Zürich in der Region Zim-\n\nmerberg eine neue Kantonsschule ansiedeln will. Die Grundeigentümerin prüfte in einer \n\nMachbarkeitsstudie, ob eine Kantonsschule im AuPark möglich ist und kam zu einer positi-\n\nven Einschätzung. Der Stadtrat unterstützte diese Einschätzung. Er ist überzeugt, dass mit \n\ndem Areal AuPark in Wädenswil ein nahezu ideales Grundstück für die Kantonsschule Zim-\n\nmerberg vorhanden ist. Regierungsrat und Kantonsrat des Kantons Zürich haben sich im \n\nFrühling 2018 für den Standort AuPark Wädenswil entschieden, d.h. die Kantonsschule Zim-\n\nmerberg wird dort gebaut, sofern die BZO-Revision und der Gestaltungsplan AuPark rechts-\n\nkräftig werden. Der Kanton Zürich erwirbt hierzu ca. 10'880 m2 Land von der Grundeigentü-\n\nmerin.  \n\n \n\n3. Planinhalt \n\nDer Perimeter des privaten Gestaltungsplans AuPark umfasst das Grundstück Kat.-Nr. \n\n12211. Die rechtsverbindlichen Bestandteile sind der Situationsplan 1:500 und die Vorschrif-\n\nten. Die Ausgangslage, die Ziele, das Richtprojekt und die weiteren Ausführungen sind im \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPG umschrieben. Um die verkehrlichen Auswirkungen des \n\nProjekts auf das umliegende Strassennetz abzuschätzen, wurde zusätzlich ein verkehrs-\n\ntechnisches Gutachten erstellt. Weiter wurden die Umweltauswirkungen des Vorhabens \n\nanalysiert und in einer Umweltnotiz zusammengefasst sowie ein Lärmgutachten zur Beurtei-\n\nlung der durch das Projekt zu erwartenden zusätzlichen Lärmimmissionen erstellt. Des Wei-\n\nteren wurde auch ein Gutachten betreffend Natur-, Moorschutz- und Biodiversitätsaspekte \n\nerstellt mit dem Ziel zur Minimierung von negativen Auswirkungen auf geschützte Natur-\n\nräume im Nahbereich des AuPark-Areals sowie auch einer Verbesserung und Förderung \n\nder Biodiversität im Gestaltungsplanperimeter gegenüber dem heutigen Zustand. \n\n \n\nDie sorgfältigen und umfangreichen Auseinandersetzungen mit dem Areal und dessen Um-\n\ngebung, die Auslotung eines qualitätsvollen Bebauungskonzepts anhand eines zweistufigen \n\nStudienauftragsverfahrens sowie dessen Weiterbearbeitung und Optimierung des Richtpro-\n\njekts werden seitens der Stadt begrüsst. Die Projektentwicklung, die Art und Mass der Nut-\n\nzung sowie das aktuelle Richtprojekt werden im Planungsbericht nach Art. 47 RPV ausführ-\n\nlich beschrieben und aufgezeigt.  \n\n \n\n\n\n3/6 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\nDas Richtprojekt sieht anstelle des grossflächigen Gewerbekomplexes eine neue, durchläs-\n\nsige Siedlungsfigur mit sieben Hauptbaukörpern vor, deren Zentrum eine weiträumige Park-\n\nanlage bildet. Durch die Ausbildung eines Sockelbauwerks zum neuen Au-Platz an der See-\n\nstrasse stehen die Gebäude in erhöhter Lage zur Strasse und Bahnlinie, mit freier Sicht auf \n\ndie Seelandschaft und den Rebhügel der Halbinsel Au. Während sich die Bebauungsstruktur \n\nan den Rändern und zum See hin öffnet, bilden drei Wohngebäude entlang der Alten Land-\n\nstrasse den südlichen Abschluss des Areals.  \n\n \n\nDer Gestaltungsplan berücksichtigt die übergeordnete Festlegung aus kantonaler, regionaler \n\nund kommunaler Richtplanung und sichert einen Mindestanteil von 25% der anrechenbaren \n\nGeschossflächen für Arbeiten. Mit der Umzonung des Areals von der heutigen Industriezone \n\nC in die zweckmässige Mischzone WG5/85% mit Gestaltungsplanpflicht werden die überge-\n\nordneten Festlegungen an eine Zentrumszone mit hoher Dichte erfüllt. Die Mischzone \n\nWG5/85% ermöglicht mittels der Arealüberbauung eine maximale Ausnützung von 110%. \n\nMittels Gestaltungsplan, welcher die Ziele von Art. 26a Abs. 2 Bau und Zonenordnung er-\n\nfüllt, ist eine maximale Ausnützung von 133% möglich. In den Vorschriften des Gestaltungs-\n\nplans wird eine maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche von 57'000 m2 festgehal-\n\nten, was einer Ausnützung von ca. 133% entspricht. Die maximale Gebäudehöhe wird in al-\n\nlen Baufeldern durch die Mantellinien begrenzt. Die Gebäudehöhen des Richtprojekts, ge-\n\nmessen ab dem gewachsenen Boden, betragen zwischen ca. 13 Metern und 23 Metern. Die \n\nGebäudehöhe wird auf maximal 25 Meter begrenzt. Zudem werden in den Vorschriften zum \n\nGestaltungsplan Hochhäuser ausgeschlossen. \n\n \n\n4. Öffentliche Auflage, Anhörungen und Vorprüfung \n\nDer Stadtrat hat am 7. November 2016 die Vorlage zum privaten Gestaltungsplan AuPark \n\nund zur Teilrevision der Nutzungsplanung AuPark-Areal zur kantonalen Vorprüfung einge-\n\nreicht. Die Baudirektion nahm mit Bericht vom 14. März 2017 umfassend Stellung. Darin \n\nwird unter anderem festgehalten, dass mit der eingereichten Vorlage eine Ausnutzung er-\n\nreicht wird, die ihrer Lage gerecht wird. Zudem wird die räumliche Verteilung der verschiede-\n\nnen Nutzungen im Perimeter als zweckmässig erachtet. Weiter wurden verschiedene An-\n\nträge und Hinweise vorgebracht, welche in die weitere Überarbeitung des Gestaltungsplans \n\neingeflossen sind. \n\n \n\nAm 13. November 2017 verabschiedete der Stadtrat die Vorlage zum privaten Gestaltungs-\n\nplan AuPark sowie zur Teilrevision der Nutzungsplanung AuPark-Areal zur öffentliche Auf-\n\nlage und zur Anhörung gemäss § 7 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich (PBG). Die Ak-\n\nten lagen vom 24. November 2017 bis zum 26. Januar 2018 zur Einsicht auf. Während der \n\nAuflage konnte sich jedermann zu den Vorlagen äussern und schriftliche Einwendungen da-\n\ngegen vorbringen. Es gingen Einwendungen von Parteien, Verbänden / Interessensgemein-\n\nschaften, den Werken der Stadt Wädenswil und Privatpersonen ein.  \n\n \n\nIm Rahmen der Anhörung nahmen die Gemeinden Schönenberg, Horgen und Richterswil, \n\ndie Regionalplanungsgruppe ZPZ (Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg), die Stadt Wä-\n\ndenswil und der Kanton Zürich, Abteilung Raumentwicklung, Stellung.  \n\n \n\n\n\n4/6 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\nEinige Einwendungen konnten ganz oder teilweise berücksichtigt werden, indem der Situati-\n\nonsplan, die Vorschriften oder der Planungsbericht des Gestaltungsplans angepasst wur-\n\nden. Insbesondere wurde die Höhe der Gebäude auf max. 25 Meter begrenzt und Hochhäu-\n\nser explizit ausgeschlossen. Im Bericht zu den Einwendungen vom 12. Oktober 2018 wird \n\nzu allen eingegangenen Anliegen Stellung genommen. \n\n \n\n5. Ausgleich planungsbedingter Vorteile / öffentlich-rechtlicher Vertrag \n\nPlanungsvorteile (Mehrwert) und deren Ausgleich werden parallel zur Beurteilung eines Ge-\n\nstaltungsplans geklärt. Die Berechnung des Bodenwerts vor und nach der Umzonung sowie \n\ndie Berechnung des Mehrwerts infolge des Gestaltungsplans, erfolgt durch eine ausgewie-\n\nsene Firma im Bereich Immobilienbewertung / Bauentwicklung. Der Auftrag für diese Be-\n\nrechnungen wurde gemeinsam von der Stadt Wädenswil und der Grundeigentümerin an \n\nFahrländer Partner AG, Zürich, erteilt. Fahrländer Partner AG hat diverse Szenarien berech-\n\nnet. Der Mehrwert des Durchschnittszenarios beträgt rund CHF 20 Mio. Im Laufe der Ver-\n\nhandlungen wurde der Grundeigentümerin mitgeteilt, dass die Stadt Wädenswil einen Aus-\n\ngleich der Planungsvorteile von rund 20%-30% erwartet.  \n\n \n\nDie Grundeigentümerin erachtete, auf Basis des erarbeiteten privaten Gestaltungsplans Au-\n\nPark und der Teilrevision der Nutzungsplanung, eine Mehrwertabgabe in der Grössenord-\n\nnung von CHF 5 Mio. als ökonomisch angemessen. Dies entspricht bei einem Mehrwert von \n\nca. 20 Mio. einer Abgabe von 25%.  \n\n \n\n6. Bezahlbarer Wohnraum \n\nIn den weiteren Verhandlungen zwischen der Stadt und der Grundeigentümerin konnte der \n\nAnteil an bezahlbaren Wohnungen auf 20% festgelegt werden, was gestützt auf das aktuelle \n\nRichtprojekt einer Fläche von ca. 5'700 m2 entspricht. Damit verbunden ist eine zweckge-\n\nbundene Verwendung der Mehrwertabgabe. Der Stadtrat hat sich mit folgenden Beiträgen \n\nder Mehrwertabgabe einverstanden erklärt: \n\n- Ein Anteil von CHF 0.5 Mio. wird als Beitrag an Infrastrukturen verwendet. Damit sind \n\nder Minderwert sowie Mehraufwand zufolge Öffentlichkeit von AuPark und AuProme-\n\nnade, etwa zusätzliche Ausstattung, Beleuchtung, Bänke und dergleichen pauschal \n\nabgegolten. \n\n- Ein Anteil von CHF 4.5 Mio. (variabel) ist für die 20% bezahlbares Wohnen zu verwen-\n\nden. Der Anteil ist von der Grundeigentümerin natural zu erbringen. \n\n \n\nDer finanzielle Beitrag für bezahlbares Wohnen, und mit ihm der Gesamtbeitrag, ist abhän-\n\ngig von der realisierten anrechenbaren Geschossfläche (aGF) Wohnen des Gesamtprojekts.  \n\nDie Leistung wird für 1 m2 aGF bezahlbares Wohnen fix mit CHF 677.- angerechnet.  \n\n \n\nUnter dem Begriff bezahlbarer Wohnraum werden Mietwohnungen für die mittleren Einkom-\n\nmensschichten verstanden. Diese Umsetzung des bezahlbaren Wohnens soll wenn möglich \n\ndurch den Verkauf einer schlüsselfertigen Liegenschaft an einen gemeinnützigen Wohnbau-\n\nträger erfolgen oder ist unter Auflagen durch die Grundeigentümerin zu erstellen. Dabei wer-\n\nden die durchschnittliche maximale zulässige Miete pro Quadratmeter (CHF 250.-) und die \n\n\n\n5/6 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\nWohnungsgrössen vorgegeben. Die Regelungen werden zudem im Grundbuch angemerkt \n\nund so gesichert. Die durchschnittlich maximal zulässige Nettomiete für eine 4.5 Zimmer-\n\nwohnung beläuft sich, je nach Wohnungsgrösse, auf ca. CHF 1'880.- bis 2'297.-. \n\n \n\nWeiter wurde ein Finanzierungsschlüssel vereinbart zu den Investitionen und dem Unterhalt \n\ndes öffentlichen Parks. Gemäss diesem Schlüssel übernimmt die Stadt 40%, Kanton und \n\nSIG übernehmen je 30% der Kosten, wobei dies über eine Einmalzahlung in der Höhe von \n\nCHF 1.65 Mio. abgegolten wird.    \n\n \n\nAlle finanziellen Regelungen werden in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der \n\nheutigen Eigentümerin und der Stadt geregelt. Dieser ist mit dem privaten Gestaltungsplan \n\nAuPark und der Teilrevision der Nutzungsplanung untrennbar verknüpft. Der Stadtrat hat \n\ndiesem Vertrag zugestimmt. Er liegt der vorliegenden Weisung bei. \n\n \n\n7. Weitere Verfahrensschritte \n\nDie Festsetzung des Gestaltungsplans erfolgt unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Fest-\n\nsetzung der Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal. Diese wird dem Ge-\n\nmeinderat zeitgleich mittels separater Weisung vorgelegt. Der Festsetzungsbeschluss unter-\n\nliegt dem fakultativen Referendum. Weiter kann gegen den Beschluss Rekurs sowie Rekurs \n\nin Stimmrechtssachen beim Bezirksrat erhoben werden. Nach der rechtskräftigen Festset-\n\nzung sind sowohl der Gestaltungsplan AuPark als auch die Teilrevision der Nutzungspla-\n\nnung Gebiet AuPark-Areal der Baudirektion zur Genehmigung einzureichen. Danach kann \n\nRekurs beim Baurekursgericht erhoben werden. \n\n \n\n8. Gesamtbeurteilung Gestaltungsplan \n\nDer Stadtrat unterstützt die geplante Entwicklung, die mit der Teilrevision der Nutzungspla-\n\nnung Gebiet AuPark-Areal sowie dem dazugehörigen Gestaltungsplan ermöglicht wird. Die \n\ngeplante gemischte Nutzung ist quartierverträglich und ein positiver Impuls für den Ortsteil \n\nAu. Sie stärkt den Bildungsstandort durch die Kantonsschule Zimmerberg und beinhaltet \n\nweitere Elemente, die von allgemeinem Interesse sind. Die Bevölkerung profitiert insbeson-\n\ndere von zusätzlicher Infrastruktur. So entstehen mit der Kantonsschule eine Aula, eine \n\nMensa und zwei Turnhallen, die von der Öffentlichkeit mitbenutzt werden können. Geplant \n\nsind weiter ein öffentlich zugänglicher Park mit Spielplatz sowie ein oder mehrere Läden \n\n(Grossverteiler).  \n\n \n\nStadt und Grundeigentümerin haben sich zudem auf einen Ausgleich der planungsbeding-\n\nten Vorteile im Umfang von 25% bzw. auf einen Betrag in der Grössenordnung von CHF 5 \n\nMio. geeinigt. Damit ist gesichert, dass die Allgemeinheit am Wertzuwachs aufgrund der Pla-\n\nnungsbeschlüsse partizipiert. Der Mehrwertausgleich wird in erster Linie für die Schaffung \n\nvon bezahlbarem Wohnraum verwendet. Damit kann einem grossen Bedürfnis in der Bevöl-\n\nkerung entsprochen werden. Die Grundeigentümerin verpflichtet sich, 20% der Wohnungen \n\nim bezahlbaren Segment zu erstellen. Darunter werden Mietwohnungen für die mittleren \n\nEinkommensschichten verstanden. Die durchschnittlich maximal zulässige Nettomiete für \n\neine 4.5 Zimmerwohnung wird sich, abhängig von der Wohnungsgrösse, auf ca. CHF \n\n1'880.- bis 2'297.- belaufen.  \n\n\n\n6/6 \n\n22. Oktober 2018 \n\n \n\n \n\nSpeziell zu beachten ist, dass aufgrund der Rückmeldungen aus der Öffentlichen Auflage \n\nund aus der Anhörung am Gestaltungsplan wesentliche Anpassungen vorgenommen wur-\n\nden. Erstens wird die Gebäudehöhe auf 25 Meter begrenzt. Hochhäuser sind explizit ausge-\n\nschlossen. Dies ergab sich einerseits aus dem Standortentscheid betr. Kantonsschule. An-\n\ndererseits wird damit den Bedenken aus der Nachbarschaft Rechnung getragen. Zweitens \n\nbeträgt der Anteil an bezahlbaren Wohnungen nun 20% statt 12,5%. Dafür wird für die Aus-\n\ngestaltung des öffentlichen Parks weniger Geld verwendet. Und es wird auf eine weitere fi-\n\nnanzielle Abgabe für Infrastruktur verzichtet. Drittens werden höhere Anforderungen an die \n\nEnergieversorgung gestellt.  \n\n \n\nDer Stadtrat empfiehlt den Gestaltungsplan AuPark wie auch die dazugehörige Teilrevision \n\nder Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal zur Annahme. Der Ortsteil Au wird damit gestärkt \n\nund an Ausstrahlung gewinnen. \n\n \n\n22. Oktober 2018 \n\nsca/era \n\nStadtrat Wädenswil \n\nPhilipp Kutter \nStadtpräsident \n\nHeinz Kundert \nStadtschreiber \n\nReferent des Stadtrats \n\nHeini Hauser  \nStadtrat Planen und Bauen \n\n \n\nBeilagen: \n\n- Situationsplan, 1:500, 12. Oktober 2018 \n\n- Vorschriften, 12. Oktober 2018 \n\n- Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV, 12. Oktober 2018 \n\n- Bericht zu den Einwendungen nach § 7 PBG, 12. Oktober 2018 \n\n- Vertrag über den Ausgleich planungsbedingter Vorteile \n\n\n\n+ 436.67\n\n+ 439.00\n\n+ 436.20\n+ 434.90 + 434.28\n\n+ 412.25 + 412.70\n\n435.00 m.ü.M\nBaubereich B\n\n418.00 m.ü.M\nBaubereich D2\n\n435.00 m.ü.M\nBaubereich D1\n\n435.00 m.ü.M\nBaubereich F\n\n+ 418.00\n\n+ 434.00 + 434.00\n\n+ 408.00\n\n+ 410.90\n\n+ 408.00\n\n+ 414.30\n\n+ 418.00\n\n+ 407.50\n\n+ 410.90\n\n+ 416.40\n\n+ 422.90\n\n+ 426.30\n\n+ 430.20\n\n+ 428.20\n\n+ 424.80\n\n+ 418.00\n\n+ 421.40\n\n+ 414.30\n\n+ 407.50\n\n+ 410.90\n\n+ 432.00\n\n+ 410.90\n\n+ 416.40\n\n+ 436.67 + 436.20+ 435.95\n+ 434.76\n\n+ 412.25+ 412.70\n\n+ 439.00\n\n442.80 m.ü.M\nBaubereich E\n\n435.00 m.ü.M\nBaubereich D1\n\n442.80 m.ü.M\nBaubereich C\n\n418.00 m.ü.M\nBaubereich D2\n\n+ 410.90\n\n+ 442.50\n\n+ 415.90\n\n+ 420.00+ 420.40\n\n+ 423.50\n\n+ 417.20\n\n+ 414.70\n\n+ 420.00\n\n+ 434.00\n+ 432.50\n\n+ 425.85 Alte Landstrasse\n\n+ 408.00\n\n+ 415.60\n\n+ 432.00\n\n+ 419.20\n\n+ 416.40\n\n+ 409.00 Seestrasse\n\n+ 439.00\n\n+ 435.90\n\n+ 432.80\n\n+ 429.70\n\n+ 426.60\n\n+ 436.67 + 436.20+ 435.95\n+ 434.76\n\n+ 412.25\n\n+ 439.00\n\n442.80 m.ü.M\nBaubereich E\n\n435.00 m.ü.M\nBaubereich F\n\n+ 420.00\n\n+ 434.00\n\n+ 420.00\n\n+ 432.50\n\n+ 414.30\n\n+ 418.00\n\n+ 407.50\n\n+ 414.30\n+ 415.90\n\n± 423.50\n+ 422.60\n\n+ 418.00\n+ 417.20\n\n+ 421.40\n\n+ 424.80\n\n+ 442.50\n\n+ 420.40\n\n+ 428.20\n\n+ 410.90 + 409.00 Seestrasse\n\n+ 426.00  Alte Landstrasse\n\n+ 439.00\n\n+ 435.90\n\n+ 432.80\n\n+ 429.70\n\n+ 426.60\n\n+ 436.67 + 436.20+ 435.95\n+ 434.76\n\n+ 412.25 + 412.70\n\n+ 439.00\n\n442.80 m.ü.M\nBaubereich C\n\n439.70 m.ü.M\n\n435.00 m.ü.M\n\nBaubereich A\n\nBaubereich B\n435.00 m.ü.M\nBaubereich D1\n\nBaubereich D2\n418.00 m.ü.M\n\n+ 426.00  Alte Landstrasse\n\n+ 415.90\n\n+ 439.40\n\n+ 423.50\n\n+ 420.40\n\n+ 417.20\n\n+ 426.60\n\n+ 429.70\n\n+ 432.80\n\n+ 435.90\n\n+ 414.70\n\n+ 442.50\n\n+ 420.00\n+ 419.20\n\n+ 415.30\n\n+ 418.70\n\n+ 410.90\n\n+ 408.00\n\n+ 434.00\n\n+ 410.90\n\n+ 421.70\n\n+ 424.70\n\n+ 427.70\n\n+ 430.70\n\n+ 416.40\n\n+ 408.00\n\n+ 434.00\n+ 432.50 + 432.00\n\n+ 409.00 Seestrasse\n\n10497\n\n13030\n\n11\n04\n\n3\n\n12212\n\n12210\n\n6760\n\n8368\n\n6742\n\n9025\n\n67\n54\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13078\n\n13081\n13082\n\n13080\n13079\n\n1307313092\n\n13072\n\n13086\n\n13083\n\n13074\n\n13084\n13085\n\n13092\n\n13092\n\n13093\n\n13092\n\n13075\n\n13077\n\n10478\n\n3849\n\n8370\n\n3848\n\n4049\n\n10484\n\n9026\n\n11715\n\n6768\n\n6741\n\n5654\n\nM\nitt\n\nel\nor\n\ntb\nac\n\nh\n\n20a\n\n18b\n\n16b\n\n16\n\n8\n6\n\n4\n\n24\n22\n\n20\n18\n\n14\n\n12\n10\n\n2\n\n50\n\n52\n\n54\n\n56\n\n80\n\n8\n\n3\n\n4\n\n5\n\n11\n\n5\n\n6\n\n7\n\n9\n\n297\n\n78\n\n10\n\n2\n\n7\n\n2068\n\n588\n\n1528\n\n1680\n\n3136\n\n1647\n\n1646\n\n1866\n\n1639\n\n1638\n\n1645\n\n4706\n\n4710\n\n4709\n\n4711\n\n2398\n\n1651\n\n1654\n\n4546\n\n4787\n\n1636\n1640\n\n1636\n\n4753\n\n4712\n\n40\n33\n\n4787\n\n5003\n\n5003\n\n5003\n\n5006\n\n5062\n\n5063\n\n5035 5034\n\n5033 5032\n\n5031 5030\n\n5029 5028\n\n5027 5026\n\n5025\n5024\n\nSBB\n\nMittelortweg\n\nAlte Landstrasse\n\nAublickweg\n\nMittelortweg\n\nSc\nhe\n\nlle\nrs\n\ntra\nss\n\ne\n\nSeeweg\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeestrasse\n\nRiedhofstrasse\n\nVD Nr: 5118 2012\n\nVD Nr: 5118 2012\n\nToblerweg\n\nBU\nS\n\nBU\nS\n\nBUS\n\nBUS\n\nPP\n\nPP\n\nPP\nVP\n\nVP\n\nVP\nD2\n\nB\n\nA\n\nC\n\nE\n\nE\n\nE\n\nF\n\n442.80 m.ü.M\n\n442.80 m.ü.M\n\n439.70 m.ü.M\n\n435.00 m.ü.M\n\n435.00 m.ü.M\n\n435.00 m.ü.M\n\nmin. 12.0m\nLage schematisch\n\nmin. 12.0m\nLage schematisch\n\n6m\n\n6m 418.00 m.ü.M\n\n8m\n\n12211\n\n5m\n\n5m\n\n11.2m\n\nD1\n\nE\n\nE\n\nE\n\nW\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n9\n\n10\n\n11\n\n12\n\n13\n\n16\n\n17\n\n18\n\n19\n\n20\n\n21\n\n22\n\n23\n\n24\n\n25\n\n26\n\n27\n\n28\n\n29\n\n30\n\n31\n\n14\n\n15\n\n32\n\n33\n\n34\n\n35\n\nD\n\nD\n\nC\n\nC\n\nB\n\nB\n\nA\n\nA\n\nFusswegverbindung (Lage schematisch)\n\nzentrale Veloabstellplätze (Lage schematisch)VP\n\nParkierung (Lage schematisch)PP\n\nPerimeter \n\nBaubereiche\n\nEin-/ Ausfahrt MIV (Lage schematisch)\n\nFestlegungen:\n\nPark / Promenade\n\nArt. 3\n\nInformationsinhalte: \n\nGärten\n\nArt. 4\n\nArt. 16\n\nArt. 16\n\nArt. 19\n\nArt. 21\n\nArt. 22\n\nArt. 27\n\nGebäudemantellinie Art. 4\n\nPrivater Gestaltungsplan «AuPark»\nmit öffentlich-rechtlicher Wirkung gemäss § 85 Planungs- und Baugesetz (PBG)\n\nSituationsplan 1:500 \nWeitere verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans:\n- Vorschriften\n\nZustimmung des Gemeinderats am:\n\n Die Präsidentin:\n\n Genehmigung:\n\n GRB Nr.\n\n Von der Baudirektion genehmigt am:\n\n Für die Baudirektion:\n\n BDV Nr.\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n.......................................................................................\n\n..............................................................................................................................................................................\n\nDie Sekretärin:\n\nKanton Zürich\n\nVerkehrsbaulinie (Verfügung Nr. 5118 / 21. März 2012)\n\nStrassenabstand (6.0m)\n\nVorzone\n\nPflichtbaulinie Art. 6\n\nArt. 16\n\nGliederung Baubereiche, \nGebäudeabstand min. 12.0m (Lage schematisch)\n\nRichtprojekt "Schule 1500" (10. August 2018)\n\nKoordinatenverzeichnis Baubereiche\n(Amtliche Vermessungskoordinaten LV95)\n\nPunkt Nr. E - Koordinate N - Koordinate Punkt Nr. E - Koordinate N - Koordinate\n\n1 2'691'651.58 1'233'459.75 19 2'691'650.76 1'233'348.59\n2 2'691'700.50 1'233'431.88 20 2'691'659.02 1'233'343.88\n3 2'691'727.54 1'233'416.49 21 2'691'719.63 1'233'309.37\n4 2'691'781.97 1'233'385.50 22 2'691'738.32 1'233'298.73\n5 2'691'842.54 1'233'351.01 23 2'691'746.66 1'233'293.98\n6 2'691'831.68 1'233'331.93 24 2'691'776.20 1'233'345.86\n7 2'691'783.79 1'233'359.20 25 2'691'801.23 1'233'331.61\n8 2'691'771.11 1'233'366.42 26 2'691'771.68 1'233'279.73\n9 2'691'762.22 1'233'321.31 27 2'691'799.46 1'233'263.91\n10 2'691'695.10 1'233'359.53 28 2'691'790.14 1'233'246.43\n11 2'691'685.97 1'233'343.50 29 2'691'728.52 1'233'281.52\n12 2'691'658.94 1'233'358.89 30 2'691'709.83 1'233'292.16\n13 2'691'589.09 1'233'398.67 31 2'691'649.22 1'233'326.68\n14 2'691'601.85 1'233'421.09 32 2'691'645.70 1'233'328.68\n15 2'691'622.78 1'233'409.17 33 2'691'643.48 1'233'324.77\n16 2'691'580.43 1'233'383.46 34 2'691'628.31 1'233'333.41\n17 2'691'638.11 1'233'350.61 35 2'691'570.63 1'233'366.25\n18 2'691'648.54 1'233'344.67\n\nArt. 5\n\nArt. 20\n\nAbbruch bestehender Gebäude (Au-Center)\n\nprojektierter Verkehrsanschluss Seestrasse (Stand 16. Januar 2013)\n\nGewässer\n\nBaubereich D2 (unter gestaltetem Terrain)\n\nEntsorgung (Lage schematisch)E\n\nDokument:\nLayout-Ebene:\nGrundlage:\n\nDatenherkunft Amtliche Vermessung LV95:         \nPlanen und Bauen Wädenswil, 26.06.2017\n\n28006_05A_181012_GP-Plan.vwx\n00 [GP] \n28006_29A_170626_AV-LV95\n\nErstellungsdatum: 12.10.2018\nDruckdatum:            12.10.2018\n\nWertstoff-Sammelstelle (Lage schematisch) Art. 27W\n\nN\n\nO\n\nS\n\nW0 10 205 25 50 Meter \n\nSchnitt C\n\nSchnitt B\n\nSchnitt D\n\nSchnitt A\n\n Vorprüfungsbericht vom: 14. März 2017\n\n Mitwirkung und öffentliche Auflage vom: 24. November 2017 bis 26. Januar 2018\n\n12. Oktober 2018\n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «AuPark»  \nmit öffentlich-rechtlicher Wirkung gemäss § 85 Planungs- und Baugesetz (PBG) \n\nVorschriften \n \nWeitere verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans:  \n- Situationsplan (1:500) \n \n\n \n\n  \n\nVorprüfungsbericht vom:     14. März 2017 \n\n \n\nMitwirkung und öffentliche Auflage vom:   24. November 2017 bis 26. Januar 2018 \n\n \n\n \n\nZustimmung des Gemeinderats am:    .......................................................................... \n\n \n\n Die Präsidentin:      Die Sekretärin: \n\n \n\n ..........................................................................  .......................................................................... \n\n \n\n Genehmigung:      .......................................................................... \n\n \n\n GRB Nr.       .......................................................................... \n\n \n\n \n\n Von der Baudirektion genehmigt am:    .......................................................................... \n\n \n\n Für die Baudirektion:     ..........................................................................  \n\n  \n\n BDV Nr.       .......................................................................... \n\n \n\n12. Oktober 2018 \n\n \n\n                           \n\n              Kanton Zürich    \n\n\n\n1 ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN 2 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nINHALTSVERZEICHNIS  \n\n1\t Allgemeine Bestimmungen 3\t\n\n2\t Bau- und Nutzungsvorschriften 3\t\n\n3\t Gestaltung 7\t\n\n4\t Aussenraum 8\t\n\n5\t Verkehr 10\t\n\n6\t Umwelt / Ver- und Entsorgung 12\t\n\n7\t Schlussbestimmungen 13\t\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n\n\n1 ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN 3 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n1 ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN \n\nArt. 1 Ziele \n\nMit dem Gestaltungsplan werden die Ziele gemäss Bau- und \nZonenordnung (BZO) Art. 26a Abs. 2 umgesetzt. \n\nArt. 2 Bestandteile \n\n1 Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindli-\nchen Bestandteilen: \n\n– Vorschriften \n\n– Situationsplan 1:500 \n\n Folgende Bestandteile haben orientierenden Charakter: 2\n\n– Bericht nach Art. 47 RPV (Planungsbericht) \n\n– Überbauungs- und Aussenraumkonzept «AuPark» \n(Richtprojekt) \n\nArt. 3 Geltungsbereich, geltendes Recht \n\n1 Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 be-\nzeichneten Perimeter. \n\n Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten 2\n\ndie Bestimmungen der BZO und der Abstellplatzverordnung \n(APV) der Stadt Wädenswil in der Fassung, die bei Inkraftset-\nzung des Gestaltungsplans gilt. \n\n Übergeordnetes Recht bleibt vorbehalten. 3\n\n2 BAU- UND NUTZUNGSVORSCHRIFTEN \n\nArt. 4 Baubereiche, Höhenkoten,  \n Gebäudemantellinien \n\n1 Die maximal zulässige Ausdehnung der Gebäude und die \nminimalen Grenzabstände werden durch die im Situationsplan \n1:500 festgelegten Baubereiche und die nachstehenden maxi-\nmalen Höhenkoten in m ü. M. bestimmt. \n\n Die äussere Begrenzung der Baubereiche und die jeweiligen 2\n\nHöhenkoten bilden die Gebäudemantellinien. Gebäude und \n\nZiele  \n\nVerbindliche Bestandteile \n\nOrientierende Bestandteile \n\nGeltungsbereich \n\nGeltendes Recht \n\nBaubereiche,  \nHöhenkoten,  \n\nGebäudemantellinien \n\n\n\n2 BAU- UND NUTZUNGSVORSCHRIFTEN 4 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nGebäudeteile sind ﹣ mit Ausnahme von Art. 7 ﹣ nur innerhalb \nder Gebäudemantellinien zulässig. \n\n \n\nBaubereich max. Höhenkote [m ü. M.] \n\nA 439.70 \n\nB 435.00 \n\nC 442.80 \n\nD1 435.00 \n\nD2 418.00 \n\nE 442.80 \n\nF 435.00 \n\n \n\n Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind nicht zulässig. 3\n\n Innerhalb des Perimeters können die Grenz- und Gebäude-4\n\nabstände unterschritten werden, sofern gesundheits- und feuer-\npolizeiliche Anforderungen gewahrt bleiben. Aus Grundstücks-\nunterteilungen resultierende Abstandsunterschreitungen sind \nzulässig. \n\n Die geschlossene Bauweise ist ﹣ mit Ausnahme von Art. 5 5\n\nAbs. 1 ﹣ zulässig. Die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Die \nGeschosszahl ist frei. \n\nArt. 5 Gliederung Baubereiche \n\n1 Innerhalb der im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten \nBereiche gilt ein Gebäudeabstand von mindestens 12.0 m. \n2 In den Baubereichen A und E sind die Gebäude auf der Seite \nzur Alten Landstrasse pro Baubereich mit je einem Gebäude-\nrücksprung von mindestens 3.0 m zu gliedern. \n\nArt. 6 Pflichtbaulinie \n\n1 Wo im Situationsplan 1:500 eine Pflichtbaulinie bezeichnet \nist, muss der Gebäudesockel, resp. das unterste, freiliegende \nGeschoss auf diese gestellt werden. Der Gebäudesockel muss \neine Geschosshöhe von mindestens 4.0 m aufweisen, um den \nGeländesprung zwischen Vorzone und Park zu überwinden. \n\nGliederung Baubereiche \n\nPflichtbaulinie \n\n\n\n2 BAU- UND NUTZUNGSVORSCHRIFTEN 5 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n2 Es ist zulässig den Gebäudesockel parallel zur Pflichtbaulinie \num maximal 3.0 m zurückzusetzen, wenn dies auf der ganzen \nLänge der Pflichtbaulinie erfolgt. \n3 Untergeordnete Gebäuderücksprünge oder -vorsprünge (z.B. \nfür Eingänge, Treppenanlagen, Rampen und dgl.) sind zulässig. \nVordächer dürfen bis 3.5 m über die Pflichtbaulinie hinausragen. \n\nArt. 7 Gebäude und Gebäudeteile ausserhalb der \n Gebäudemantellinien \n\nFolgende Gebäude und Gebäudeteile dürfen - vorbehältlich \n§ 100 PBG (Baulinienbereich) - über die Gebäudemantellinien \nhinausragen oder ausserhalb der Gebäudemantellinien erstellt \nwerden: \n\n– Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie ober-\nirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als \neinen halben Meter überragen; \n\n– Besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG bzw. \nKlein- und Anbauten, diese aber mit insgesamt maximal \n800 m2 Grundfläche; \n\n– Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für die Anlieferung \nund die Verkehrserschliessung (Zufahrten, Zugänge, \nTreppen, Rampen und dgl.), für die Ver- und Entsorgung \nsowie für die Energie- und Wärmeversorgung, auch in-\nnerhalb des Strassenabstands; \n\n– Gebäudevorsprünge gemäss § 260 Abs. 3 PBG; \n\n– Vordächer gemäss Art. 6 Abs. 3 entlang der Pflichtbauli-\nnie; \n\n– Kamine, Entlüftungsanlagen, technisch bedingte Auf-\nbauten (Liftüberfahrten, Treppenausstiege und dgl.), \nOberlichter, Fassadenreinigungsanlagen, Anlagen für \ndie Nutzung / Umwandlung von erneuerbarer Energie; \n\n– Zweiradunterstände; \n\n– Einrichtungen für Parknutzungen, Kinderspielplätze und \ndgl. \n\nArt. 8 Nutzungen \n\n1 Es sind folgende Nutzungen zulässig: \n\n– Wohnen / Alterswohnen \n\n– Arbeiten wie bspw.: \n\nGebäude und Gebäudeteile  \nausserhalb Gebäudemantellinien \n\nNutzungen \n\n\n\n2 BAU- UND NUTZUNGSVORSCHRIFTEN 6 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n• Bildung und Kinderbetreuung \n\n• Dienstleistungen und Handel \n\n• Gewerbe \n\n• Pflegeeinrichtungen \n\n• Hotel und Gastronomie \n\n• Verkauf \n\n In folgenden Bereichen ist Wohnnutzung nicht zulässig: 2\n\n– Im Sockelgeschoss der Baubereiche B, D1, D2 und F, \nangrenzend an die Vorzone gemäss Art. 16 Abs. 2 \n\n Mindestens 1/4 der realisierten anrechenbaren Geschossflä-3\n\nchen sind im Endausbau als Arbeitsnutzung vorzusehen. Es ist \nzulässig, einzelne Hauptetappen ohne oder mit zu geringem \nArbeitsanteil zu realisieren, wenn gewährleistet ist, dass mit \nkünftigen Hauptetappen der Arbeitsanteil im Gesamten erreicht \nwird. Die Gewährleistung erfolgt durch grundbuchrechtliche \nSicherung im Rahmen der ersten Hauptbauetappe.  \n\n In der ersten Hauptetappe sind mindestens 2'500 m2 anre-4\n\nchenbare Geschossflächen als Arbeitsnutzung vorzusehen. \n\n Es sind insgesamt maximal 4'000 m2 Netto-Verkaufsflächen 5\n\nzulässig. \n\nArt. 9 Ausnutzung \n\n1 Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) \ninnerhalb des Perimeters beträgt 57'000 m2 und verteilt sich wie \nfolgt auf die einzelnen Baubereiche: \n\n \n\nBaubereiche max. aGF \n\nA 10'700 m2 \n\nB 7'300 m2 \n\nC 7'500 m2 \n\nD1 + F 22'575 m2 \n\nD2 2'525 m2 \n\nE 6'400 m2 \n\nAusnutzung \n\n\n\n3 GESTALTUNG 7 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nTotal 57'000 m2 \n\n \n\n Ein Flächentransfer zwischen den einzelnen Baubereichen 2\n\nist erlaubt, sofern in keinem Baubereich die maximal zulässige \nanrechenbare Geschossfläche um mehr als 10% erhöht wird. \n\nArt. 10 Etappierung \n\n1 Eine etappenweise Ausführung der Überbauung in maximal \nfünf Hauptetappen ist zulässig (zwei davon für die Baubereiche \nD1 und F). Sie setzt jedoch den Nachweis einer guten städte-\nbaulichen, architektonischen und aussenräumlichen Teiletappe \nsowie einer funktionsfähigen Erschliessung voraus.  \n2 Im Zusammenhang mit einer zweckmässigen Erschliessung \nsind temporäre Erschliessungslösungen zulässig. \n\nArt. 11 Bezahlbares Wohnen \n\nMindestens 20% der realisierten anrechenbaren Geschossflä-\nchen Wohnen sind als bezahlbares Wohnen vorzusehen. Es ist \nzulässig, Hauptetappen ohne oder mit zu geringem Anteil be-\nzahlbares Wohnen zu realisieren, wenn dabei der Nachweis \nerbracht wird, wo und wie der geforderte Anteil realisiert wer-\nden kann. \n\n3 GESTALTUNG \n\nArt. 12 Gestaltungsqualität und Gesamtwirkung \n\n1 Bauten, Anlagen und Aussenräume sind für sich und in ihrem \nZusammenhang so zu gestalten, dass sie sich gut in die Umge-\nbung und das Landschaftsbild einfügen und eine besonders \ngute städtebauliche, architektonische und aussenräumliche \nGesamtwirkung erreicht wird. \n2 Die Gestaltung der Bauten soll hinsichtlich Massstäblichkeit, \nFormensprache, Gliederung, Materialwahl, Fassadengestaltung, \nFarbgebung und Beleuchtung zu einem harmonischen Gesamt-\nbild führen.  \n3 Gebäudefassaden sind zur Minimierung des Kollisionsrisikos \nvogelverträglich auszugestalten.  \n\nEtappierung  \n\nBezahlbares Wohnen  \n\nGestaltungsqualität  \nund Gesamtwirkung \n\n\n\n4 AUSSENRAUM 8 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nArt. 13 Richtprojekt und Qualitätssicherung \n\n1 Hinsichtlich der Gestaltung der Bebauung und der Aussen-\nräume gilt das Richtprojekt als wegleitend. Abweichungen sind \nzulässig, sofern die Qualitätsanforderungen gemäss Art. 12 \nAbs. 1 erfüllt sind. \n\n Wesentliche Vorteile des Richtprojekts sind der Seebezug, 2\n\ndas Vorsehen von Zentrumsfunktionen an der Seestrasse (wie \nz.B. publikumsintensive Einrichtungen, Läden, etc.), die ver-\nkehrsfreie Siedlung, die grosszügigen Freiräume, die Etappier-\nbarkeit und die Flexibilität der Gesamtanlage. Diese Vorteile \nsind umzusetzen. \n\nArt. 14 Wohnqualität \n\nEs ist eine hohe Wohnqualität anzustreben. An Lagen mit er-\nhöhtem Publikumsverkehr oder hohem Öffentlichkeitsgrad ist \nder Wohnqualität besondere Aufmerksamkeit zu schenken. \n\nArt. 15 Dachgestaltung \n\n1 Dach- und Attikageschosse sind nicht zulässig. Die äusseren \nFassaden der Gebäude inklusive allfälliger vorgesetzter Fassa-\ndenschichten (z.B. Balkone) dürfen im obersten Geschoss ge-\ngenüber der Hauptfassade nicht zurückversetzt werden. \n2 Es sind nur Flachdächer zulässig. Ausgenommen davon sind \nKlein- und Anbauten. Es ist eine ruhige, klare Dachlandschaft \nanzustreben. Dachaufbauten dürfen nicht kubusbildend wirken. \nFlächig in Erscheinung tretende Anlagen für die Nutzung / Um-\nwandlung erneuerbarer Energien dürfen maximal 0.5 m über die \nGebäudemantellinien hinausragen. \n3 Alle Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Davon ausge-\nnommen sind begehbare Dachflächen (z.B. öffentlicher Frei-\nraum über Baubereich D2), Dachflächen von Klein- und Anbau-\nten und Vordächer. \n\n4 AUSSENRAUM \n\nArt. 16 Aussen- und Freiräume \n\n1 Die Aussen- und Freiräume sind sorgfältig, von sehr guter \nräumlicher und gestalterischer Qualität, naturnah und entspre-\n\nRichtprojekt und  \nQualitätssicherung \n\nWohnqualität \n\nDachgestaltung \n\nAussen- und Freiräume \n\n\n\n4 AUSSENRAUM 9 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nchend ihrer Funktion zu gestalten. Auf die Förderung der Bio-\ndiversität wird spezielles Gewicht gelegt. Mit der ersten Haupte-\ntappe ist der Baubewilligungsbehörde ein Grün- und Freiraum-\nkonzept über den ganzen Perimeter vorzulegen, in dem die \nAspekte «Materialisierung», «Förderung der Biodiversität», \n«Arten- und Lebensraumvielfalt», «Bepflanzung», «Pflege und \nUnterhalt», «Versickerung / Umgang mit Regenwasser», «In-\nformation / Kommunikation» behandelt werden. Dabei ist auch \naufzuzeigen, wie die verschiedenen Themen umgesetzt werden.  \n2 Die im Situationsplan 1:500 bezeichnete «Vorzone» ist als \nbefestigter, platzartiger Bereich mit Bauminseln zu gestalten. \nDieser Bereich dient der Erschliessung (für Autos, Velos und \nFussgänger), der Parkierung und dem Aufenthalt. Bei dessen \nGestaltung ist der Aufenthalts- und der Verkehrsfunktion gebüh-\nrend Rechnung zu tragen. In der Vorzone entlang der Seestras-\nse ist eine Baumbepflanzung mit Strauchschicht zu pflanzen, \nsodass negative Auswirkungen auf geschützte Naturräume \nnördlich der Strasse wirksam minimiert werden. \n3 Der im Situationsplan 1:500 bezeichnete «Park» im Inneren \ndes Areals ist ein naturnah begrünter Freiraum mit parkähnli-\nchem Charakter. Dieser ist mit mittleren und grossen Bäumen \nzu bepflanzen und soll eine hohe Aufenthaltsqualität und einen \nöffentlichen Charakter aufweisen. Der Park ist mit der ersten \nHauptetappe zu erstellen. \n4 Die an den Park angrenzenden EG-Nutzungen sollen zur \nBelebung des Parks punktuell einen öffentlichen Charakter auf-\nweisen (mindestens 400 m2 anrechenbare Geschossflächen, \ndavon 1 Kindergarten). Diese Nutzungen sind mit Bezug zum \nPark zu gestalten. \n5 Die im Situationsplan 1:500 bezeichnete «Promenade» ist \ndie Verbindung des Parks mit der Austrasse. Sie ist als gross-\nzügiger, befestigter Fussweg mit Baumreihe zu gestalten. \n6 Park und Promenade sind dauernd zugänglich und behinder-\ntengerecht zu gestalten. Die Übergänge zu angrenzenden Nut-\nzungen im Erdgeschoss sind besonders sorgfältig zu gestalten. \n7 Die im Situationsplan 1:500 bezeichneten «Gärten» an den \nRändern des Areals sollen einen gartenähnlichen Charakter \naufweisen. Diese Bereiche sind überwiegend zu begrünen und \nzu bepflanzen. Entlang der Alten Landstrasse sind Bäume zu \npflanzen. Die Gärten dienen verschiedenen Funktionen, u.a. \ndem Aufenthalt und der Erholung, als Rückzugs- und Spielorte \naber auch als gestaltete Vorgärten. \n8 Im Baubereich F sind mindestens 1'200 m2 von oberirdischen \nGebäuden freizuhalten und als Aussenraum mit hoher Aufent-\nhaltsqualität zu gestalten. \n\n\n\n5 VERKEHR 10 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n9 Für die Aussen- und Freiräume ist im Rahmen des Baubewil-\nligungsverfahrens ein Bepflanzungskonzept zu erstellen, das \nsich nach der Zielsetzung «Förderung der Siedlungsökologie», \n«Arten- und Lebensraumvielfalt» ausrichtet. Es sind weitmög-\nlichst standortgerechte, einheimische Pflanzen zu verwenden. \nInvasive, gebietsfremde Pflanzen (invasive Neophyten) aus der \n«Schwarzen Liste» oder der «Beobachtungsliste» dürfen nicht \ngepflanzt werden und müssen bekämpft werden. \n10 Die Planung und Umsetzung des Grün- und Freiraumkon-\nzepts erfolgt unter Beizug von ausgewiesenen Fachleuten. \n\nArt. 17 Terraingestaltung \n\nTerrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen) sind \nzulässig. Hinsichtlich der Terraingestaltung gilt das Richtprojekt \nals wegleitend. Terrainveränderungen dürfen die Nachbar-\nschaft nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich in die \nUmgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht \nbeeinträchtigen. \n\n5 VERKEHR \n\nArt. 18 Mobilitätskonzept \n\nMit der ersten Hauptetappe ist der Baubewilligungsbehörde ein \nMobilitätskonzept vorzulegen, in dem nachgewiesen wird, wie \ndie Mobilität aller Nutzergruppen bewältigt wird. Ziel des Mobili-\ntätskonzepts ist eine Stärkung des Langsamverkehrs und des \nÖffentlichen Verkehrs. Es ist eine Beschränkung der Anzahl \nAbstellplätze für Motorfahrzeuge und Motorräder, ein bedarfs-\ngerechtes Carsharing-Angebot sowie die Schaffung von Anrei-\nzen zum Benützen des Langsamverkehrs und des Öffentlichen \nVerkehrs zu prüfen. \n\nArt. 19 Erschliessung motorisierter Verkehr \n\nDie Erschliessung für den motorisierten Verkehr (MIV) ist an \nden im Situationsplan 1:500 bezeichneten Stellen zulässig. \n\nTerraingestaltung \n\nMobilitätskonzept \n\nErschliessung MIV \n\n\n\n5 VERKEHR 11 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nArt. 20 Parkierung Motorfahrzeuge, Motorräder \n\n1 Für die Bemessung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahr-\nzeuge und Motorräder gilt die Abstellplatzverordnung (APV) der \nStadt Wädenswil. \n2 Die Parkierung für Motorfahrzeuge und Motorräder ist grund-\nsätzlich unterirdisch oder in Gebäuden anzuordnen. \n3 Oberirdisch im Freien dürfen Motorfahrzeug-Abstellplätze nur \nfür Kunden und Besucher erstellt werden. Diese oberirdischen \nAbstellplätze dürfen an den im Situationsplan 1:500 bezeichne-\nten Stellen in untergeordnetem Umfang sowie innerhalb des mit \n«Vorzone» bezeichneten Bereichs angeordnet werden. \n4 Oberirdische Abstellplätze für Motorräder sind zulässig, so-\nfern sich diese gut in die Umgebung einfügen und die Aufent-\nhaltsqualität nicht beeinträchtigen. \n5 Die Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind den Nutzungen \nzuzuordnen. Kunden- und Besucherparkplätze sind von jenen \nfür Beschäftigte und Bewohner zu trennen. \n6 Im Hinblick auf eine Verkehrsumlagerung auf öffentliche Ver-\nkehrsmittel und Langsamverkehr sind Kunden- und Besucher-\nparkplätze der Verkaufseinrichtungen lenkungswirksam zu be-\nwirtschaften: Gebührenpflicht degressiv, ab der 1. Minute, wirk-\nsame Gebühren, keine Gratisparkplätze. \n\nArt. 21 Parkierung Velos \n\n1 Für die Bemessung der Anzahl Abstellplätze für Velos gilt die \nAbstellplatzverordnung (APV) der Stadt Wädenswil. \n2 Die Abstellplätze für Velos sind gut zugänglich an zweck-\nmässiger Lage anzuordnen. \n3 An den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Stellen sind \nzentrale Veloabstellplätze in ausreichender Anzahl anzuordnen. \nWeitere untergeordnete Veloabstellplätze sind zulässig. \n\nArt. 22  Fusswege \n\n1 Die im Situationsplan 1:500 eingetragenen Fusswegverbin-\ndungen sind jeweils zusammen mit einer angrenzenden Haupt-\netappe zu erstellen. Die Fusswegverbindungen sind sicher und \ngut zu gestalten. Die minimale Wegbreite beträgt 2.0 m. \n\n Die Fusswegverbindungen sind dauernd als durchgehende 2\n\nVerbindungen frei zu halten und hindernisfrei zu gestalten. \n\nParkierung Motorfahrzeuge,  \nMotorräder \n\nParkierung Velos \n\nFusswege \n\n\n\n6 UMWELT / VER- UND ENTSORGUNG 12 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\n6 UMWELT / VER- UND ENTSORGUNG \n\nArt. 23 Versickerung / Umgang mit Regenwasser \n\nDas innerhalb des Perimeters anfallende unverschmutzte Re-\ngenwasser ist mit geeigneten Massnahmen für Rückhaltung \nund Versickerung dem Grundwasser zuzuführen. Die Versicke-\nrung und der Umgang mit Regenwasser sind Bestandteile des \nGrün- und Freiraumkonzepts gemäss Art. 16 Abs. 1. \n\nArt. 24 Nachhaltigkeit, Energie \n\n1 Neubauten müssen \n\n– mindestens den Energiewerten des Minergie-Standards \nentsprechen oder ökologisch oder energetisch gleichwer-\ntig sein \n\n– oder die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften des \nKantons Zürich um mindestens 20% unterschreiten. \n\n Die Energieversorgung muss mehrheitlich mit erneuerbaren 2\n\nEnergien erfolgen. Der Nachweis einer fortschrittlichen, nach-\nhaltigen Energielösung ist pro Hauptetappe mit einem Energie-\nkonzept im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbrin-\ngen. \n\nArt. 25 Lärmschutz \n\nMit dem Baugesuch ist ein Lärmgutachten einzureichen, wel-\nches die Einhaltung der massgeblichen Immissionsgrenzwerte \ngemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung vom 15. De-\nzember 1986 nachweist. \n\nArt. 26 Lichtemissionen \n\nDie Ausgestaltung und der Betrieb von Beleuchtungen im Aus-\nsenraum haben den Vollzugshilfen und Vorschriften zur Ver-\nmeidung unnötiger Lichtemissionen von Bund und Kanton zu \nentsprechen. Mit der ersten Hauptetappe ist der Baubewilli-\ngungsbehörde ein Beleuchtungskonzept über den ganzen Pe-\nrimeter vorzulegen. Ziel des Beleuchtungskonzepts ist die Mi-\nnimierung von unnötigen und schädlichen Lichtemissionen.  \n\n \n\nVersickerung / Umgang  \nmit Regenwasser \n\nNachhaltigkeit, Energie \n\nLärmschutz \n\nLichtemissionen \n\n\n\n7 SCHLUSSBESTIMMUNGEN 13 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Vorschriften.docx Planpartner AG \n\nArt. 27 Entsorgung \n\n1 Für die Entsorgung von Abfällen sind gemeinsame Entsor-\ngungssammelstellen an geeigneter Lage vorzusehen. Die \nSammelstellen sind an den im Situationsplan 1:500 bezeichne-\nten Stellen sowie innerhalb des mit «Vorzone» bezeichneten \nBereichs zulässig. \n2 Für Kehricht von Haushalten sind Unterflurcontainer vorzu-\nsehen. Betriebsabfälle sind separat in geeigneter Weise zu \nentsorgen. \n3 Für die Sammlung von Wertstoffabfällen wie bspw. Glas, Alu \nund Weissblech ist innerhalb des mit «Vorzone» bezeichneten \nBereichs eine Wertstoff-Sammelstelle vorzusehen. \n4 Sammelstellen sind so anzuordnen und auszugestalten, dass \nkeine nachteiligen Auswirkungen auf die Umgebung entstehen. \n\n7 SCHLUSSBESTIMMUNGEN \n\nArt. 28 Besitzstand \n\nBestehende Gebäude dürfen im Rahmen des zwingenden \nübergeordneten Rechts um- und ausgebaut, fortgenutzt sowie \nanderen Nutzungen zugeführt werden, soweit dadurch die \nÜberbauung nach den Gestaltungsplanvorschriften nicht nach-\nteilig beeinflusst wird. \n\nArt. 29 Baubegriffe und Messweisen \n\nEs gelten die Baubegriffe und Messweisen des Planungs- und \nBaugesetzes vom 7. September 1975 mit Änderungen bis zum \n28. Februar 2017 samt zugehöriger Verordnungen. \n\nArt. 30 Inkrafttreten \n\nDer private Gestaltungsplan «AuPark» wird am Tag nach der \nöffentlichen Bekanntmachung der rechtskräftigen Genehmi-\ngung durch die Baudirektion des Kantons Zürich verbindlich. \nDer Stadtrat Wädenswil publiziert das Datum der Inkraftset-\nzung. \n\nEntsorgung \n\nBesitzstand \n\nBaubegriffe und Messweisen \ngemäss bisherigem Recht \n\nInkrafttreten \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «AuPark» \n\nPlanungsbericht gemäss Art. 47 RPV  \n12. Oktober 2018 \n\n       \n\n \n\n \n\n  \nKanton Zürich \n\n\n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nIMPRESSUM \n \n \nAuftraggeberin \nSGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG \nPuls 5, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, 8031 Zürich \nvertreten durch:  \n- Christian Baldinger, Intershop Management AG,  \n  Leiter Bau und Entwicklung, Mitglied Geschäftsleitung \n \nAuftragnehmerin \nPlanpartner AG, Obere Zäune 12, 8001 Zürich \nBearbeitung:  \n- Christoph Stäheli, dipl. Ing. Raumplaner FH, FSU / REG A \n- Wolfgang Letsche, dipl. Ing. Raumplaner TH \n \nTitelbild \nVisualisierung Richtprojekt «AuPark», "Schule 1500",  \nMeier Hug Architekten AG, Zürich mit Müller Illien Landschaftsarchitekten, Zürich,  \nAugust 2018 \n \n28006_05A_Abbildungen \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 3 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\n1\t Ausgangslage 4\t\n\n2\t Gestaltungsplan 8\t\n2.1\t Bau- und planungsrechtliche Vorgaben 8\t\n2.2\t Ziele 15\t\n2.3\t Richtprojekt 15\t\n2.4\t Etappierung 25\t\n2.5\t Kantonsschule Zimmerberg 25\t\n2.6\t Mass der Nutzung 26\t\n2.7\t Art der Nutzung 29\t\n2.8\t Bezahlbares Wohnen 30\t\n2.9\t Gestaltung 31\t\n2.10\tWohnqualität 33\t\n2.11\t Denkmalschutz 33\t\n\n3\t Aussenraum 35\t\n\n4\t Verkehr 40\t\n4.1\t Mobilitätskonzept 40\t\n4.2\t Erschliessung (MIV) 40\t\n4.3\t Parkierung 41\t\n4.4\t Langsamverkehr 42\t\n4.5\t Öffentlicher Verkehr (ÖV) 43\t\n\n5\t Umwelt 44\t\n5.1\t Umweltgutachten 44\t\n5.2\t Halbinsel Au 45\t\n5.3\t Grundwasser, Baugrund, Entwässerung 48\t\n5.4\t Bodenbelastungen, Altlasten 49\t\n5.5\t Nachhaltigkeit, Energie 49\t\n5.6\t Lärm 50\t\n5.7\t Gefahrenvorsorge 51\t\n\n6\t Verfahren 55\t\n6.1\t Kantonale Vorprüfung 55\t\n6.2\t Mitwirkung und öffentliche Auflage 55\t\n6.3\t Anhörung der Planungsträger 55\t\n6.4\t Ablauf und Termine 56\t\n\nA\t Anhang 57\t\nA1\t Richtprojekt 57\t\nA2\t Verkehrsgutachten 57\t\nA3\t Umweltgutachten 57\t\nA4\t Lärmgutachten 57\t\n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 4 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n1 AUSGANGSLAGE \n \n\nDie Stadt Wädenswil mit ca. 21'000 Einwohnern sieht sich als \nvitale Kleinstadt mit erheblichen Entwicklungspotenzialen. Die \nBevölkerung hat in den letzten Jahren zugenommen. Gemäss \nder räumlichen Entwicklungsstrategie der Stadt Wädenswil wird \neine Positionierung von Wädenswil als dritte Kraft am Zürich-\nsee, neben Zürich und Rapperswil, angestrebt.  \n\nDas Areal «AuPark» (ehemaliges Alcatel-Areal resp. AuCenter-\nAreal) liegt im Quartier Au-Wädenswil zwischen der Halbinsel \nAu und rückwärtig angrenzenden Wohngebieten mit direktem \nAnschluss an die Seestrasse. Das Areal ist über den nahe ge-\nlegenen Bahnhof Au an die Bahnlinie Zürich – Thalwil – Zie-\ngelbrücke – Chur angebunden. Das Zentrum von Wädenswil \nliegt ca. 2.5 km in süd-östlicher Richtung entfernt. \n\n \nAbb. 1: Lage Areal AuCenter / AuPark, Wädenswil-Au \n \n\nDas Areal «AuPark», Parzelle Kat.-Nr. 12211 an der Seestras-\nse 295, Wädenswil, mit einer Fläche von 42'965 m2 befindet \nsich gemäss Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Wä-\ndenswil in der Industriezone C und ist im Besitz der SGI, \nSchweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, mit Sitz in \nZürich. \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\nLage Areal «AuPark» \n\nEigentümerin \n\nWädenswil,  \nStadtzentrum \n\nHalbinsel Au \n\nAreal AuPark \n\nBahnhof Au \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 5 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer Perimeter des Gestaltungsplans «AuPark» (Geltungsbe-\nreich) entspricht der Parzelle Kat.-Nr. 12211. \n\n \nAbb. 2: Planungsperimeter Areal AuPark, Wädenswil-Au; auf Orthofoto \n\n \n\n \nAbb. 3: Planungsperimeter Areal AuPark, Wädenswil-Au; auf Übersichtsplan \n \n\nAuf dem Areal befindet sich der Gebäudekomplex AuCenter. \nDas AuCenter wird heute für Büro-, Gewerbe- und Lagerflä-\nchen genutzt, weist jedoch einen erheblichen Leerstand auf. \nDie Gebäudehülle und die Haustechnik entsprechen nicht mehr \nden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. \nEine Umnutzung des AuCenters (Baujahr 1959, Erweiterungs-\nbau 1970) wurde mittels Machbarkeitsstudie 2009 geprüft, je-\ndoch als nicht zweckmässig erachtet. Dabei hat sich gezeigt, \ndass die Gebäudestruktur mit den tiefen Grundrissen und die \nBelichtung für künftige Nutzungen ungeeignet sind und erhebli-\nche Investitionen erforderlich wären. \n\nPlanungsgebiet \n\nBestand \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 6 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie Eigentümerin beabsichtigt die bestehenden Gebäude des \nAuCenters mittelfristig abzubrechen und das Areal etappen-\nweise einer neuen Nutzung zuzuführen. Aufgrund der Lage mit \nSeesicht hat das Areal als «Landmark» und «Tor zu Wädens-\nwil» Entwicklungspotenzial. Es wird ein Mischgebiet mit Wohn-\nnutzung und ergänzenden Nutzungen (Gewerbe, Verkauf, Bil-\ndung, etc.) angestrebt. \n\nAufgrund der anspruchsvollen Aufgabe führte die Eigentümerin \n2012/13 ein zweistufiges Studienauftragsverfahren (Wettbe-\nwerb) durch. Es wurden sechs fachlich qualifizierte Architektur-\nbüros1 für das Verfahren eingeladen. In der Jury nahmen aus-\ngewiesene Fachleute Einsitz.2 Ziel des Verfahrens war die Er-\narbeitung eines qualitätsvollen, wirtschaftlichen und umsetzba-\nren Bebauungskonzepts. Die Teilnehmer sollten mit den vor-\ngegebenen Nutzungen auf dem Areal die städtebaulich und \nwirtschaftlich optimale Bebauungsdichte aufzeigen. Einerseits \nsollten hohe architektonische und aussenräumliche Qualitäten \nsichergestellt werden, andererseits war als Grundlage für eine \nwirtschaftliche Lösung eine entsprechende Ausnützung zu er-\nreichen.  \n\nDa zu diesem Zeitpunkt der Standortentscheid für eine Kan-\ntonsschule auf dem AuPark-Areal noch nicht gefällt war, wur-\nden zwei Szenarien erarbeitet: \n\n– Szenario A: „mit Schule“ \n\n– Szenario B: „ohne Schule“ (bzw. Gewerbe anstelle Schule) \n\nIm Juli 2013 wurde von der Jury die Studie «AuPark» von Mei-\ner Hug Architekten, Zürich und Müller Illien Landschaftsarchi-\ntekten, Zürich als Siegerprojekt ausgewählt und zur weiteren \nBearbeitung empfohlen. \n\nDas Siegerprojekt wurde 2013 bis 2018 von Meier Hug Archi-\ntekten und Müller Illien Landschaftsarchitekten weiterbearbeitet \nund optimiert sowie den aktuellen Vorgaben des Kantons an \ndie Kantonsschule Zimmerberg (neues Gymnasium) angepasst. \nDas weiterentwickelte Projekt dient als Grundlage für den Ge-\nstaltungsplan (vgl. Kap. 2.3 Richtprojekt). \n\n                                                        \n1  Bauart Architekten, Zürich; Fischer Architekten, Zürich; huggen-\n\nbergfries Architekten, Zürich; Jäger Zäh Architekten, Zürich; Meier \nHug Architekten, Zürich; Adrian Streich Architekten, Zürich  \n\n2  Jakob Steib, Jakob Steib Architekten; Roberto Pelizzari, Dachtler \nPartner; Marie-Noëlle Adolph, Manoa Landschaftsarchitekten; \nChristian Baldinger, Intershop Management AG, Leiter Bau und \nEntwicklung; Cyrill Schneuwly, Intershop Management AG, CEO; \nAndreas Wirz, Intershop Management AG, Leiter Portfolioma-\nnagement; Gilbert Brossard, Stadt Wädenswil, Leiter Bauen und \nPlanen \n\nAbsicht \n\n2-stufiger Studienauftrag  \n(Wettbewerb) \n\nzwei Szenarien \n\nProjektoptimierung \n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE 7 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer private Gestaltungsplan gemäss § 85 Planungs- und Bau-\ngesetz (PBG) dient der Sicherstellung der städtebaulichen und \naussenräumlichen Qualitäten des Projekts und stellt die bau- \nund planungsrechtliche Grundlage für die Umsetzung der künf-\ntigen Neubebauung dar. \n\nParallel zur Erarbeitung des Gestaltungsplans ist eine Umzo-\nnung des Areals von der heutigen Industriezone C in eine \nzweckmässige Mischzone vorgesehen (separates Verfahren). \n\nPrivater \nGestaltungsplan \n\nÄnderung \nNutzungsplanung \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 8 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2 GESTALTUNGSPLAN \n\n2.1 Bau- und planungsrechtliche Vorgaben \n\nDer Gestaltungsplan «AuPark» überlagert als Sonder-\nnutzungsplanung die allgemeine Nutzungsplanung der Stadt \nWädenswil, d.h. grundsätzlich gelten die Bestimmungen des \nGestaltungsplans (Situationsplan, Vorschriften). Für Inhalte, für \ndie der Gestaltungsplan keine Regelung trifft, gelten die Vor-\nschriften der allgemeinen Nutzungsplanung. \n\nBestimmungen durch übergeordnetes (kantonales, eidgenössi-\nsches oder internationales) Recht gehen Bestimmungen auf \nkommunaler Ebene vor, d.h. bei abweichenden Bestimmungen \ngilt vorrangig vor den Bestimmungen des Gestaltungsplanes \ndas übergeordnete Recht (vgl. GP-Vorschriften Art. 3).  \n\nInsbesondere ist hierbei das kantonale Planungs- und Baurecht \nzu beachten. Die Bestimmungen des Planungs- und Baugeset-\nzes (PBG) sind einzuhalten. Baulinien sind zu beachten. Der \nkantonale Mindestgrenzabstand gegenüber Nachbarparzellen \nbeträgt 3.5 m (zzgl. allfälligem Mehrhöhenzuschlag gemäss \nPBG § 270 Abs. 2). \n\nVom Grundsatz, dass das übergeordnete Recht in der jeweils \naktuellen Fassung gilt, weicht Art. 29 der GP-Vorschriften \n(GPV) ab. Demnach gelten die Baubegriffe und Messweisen \ndes PBGs vom 7. September 1975 mit Änderungen bis zum \n28. Februar 2017 samt zugehöriger Verordnungen. Dies ist \naufgrund einer Übergangsfrist möglich.  \n\nDemzufolge gelten für das AuPark-Areal die Baubegriffe und \nMessweisen gemäss PBG vom 7. September 1975 mit Ände-\nrungen bis zum 1. Juli 2015, ABV vom 22. Juni 1977 mit Ände-\nrungen bis zum 1. Juli 2009, BBV I vom 6. Mai 1981 mit Ände-\nrungen bis zum 1. März 2015 und die BBV II vom 26. August \n1981 mit Änderungen bis zum 1. November 2009. \n\nIm kantonalen Richtplan, festgesetzt vom Kantonsrat des Kan-\ntons Zürich am 24.3.2014, ist das AuPark-Areal dem Sied-\nlungsgebiet zugewiesen und liegt an einer Hauptverkehrsstras-\nse (Seestrasse) sowie an einer mehrspurigen Bahnlinie. Das \nAreal wird von einer Wassertransportleitung, die eine Seewas-\nserfassung mit einer Wasseraufbereitungsanlage weiter oben \nam Hang verbindet, tangiert. Entlang der Alten Landstrasse \nverläuft eine Erdgastransportleitung. \n\n \n\nGestaltungsplan überlagert  \nallgemeine Nutzungsplanung \n\nVorrang übergeordnetes Recht \n\nBaubegriffe und Messweisen \ngemäss bisherigem Recht \n\nKantonaler Richtplan \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 9 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nIm regionalen Richtplan Zimmerberg, festgesetzt vom Regie-\nrungsrat des Kantons Zürich mit RRB 11/2018 am 9.1.2018, ist \nfür das Bahnhofsgebiet Au bis einschliesslich AuPark ein Zent-\nrumsgebiet von regionaler Bedeutung festgelegt.  \n\nZentrumsgebiete regionaler Bedeutung sollen in ihrer Funkti-\non gestärkt und substanziell verdichtet werden. Die Ge-\nmeinden sind angewiesen, im Rahmen der kommunalen Pla-\nnung die für die Erfüllung der Zentrumsaufgaben zweckmässi-\ngen planerischen Festlegungen zu treffen. In geeigneten Ge-\nbieten sind Bauzonen mit hoher baulicher Dichte auszuschei-\nden und Bestimmungen für die Erhaltung bzw. Förderung von \nzentralen Einrichtungen und Versorgung sowie publikumsorien-\ntierten Erdgeschossnutzungen zu treffen. Kanton und Bund \nsollen bei ihren Planungen und Investitionen der regionalen \nZentrumsstruktur Rechnung tragen. \n\nDas Zentrumsgebiet Au (Gebiet Nr. 5) hat folgende Funktionen \n/ Ziele: \n\n– bestehendes Subzentrum von überkomm. Bedeutung \n\n– Stärkung der Funktion und Verdichtung \n\n– städtebauliche Akzentuierung Gesamtgebiet \n\n– urbane Verzahnung von Siedlung / Erholung am See \n\n– gute Erschliessung mit möglichem Mittelschulstandort \n\n \nMassnahmen für Zentrumsgebiete sind: \n\n– Stärkung der heutigen Zentrumsfunktion (zentrale Ein-\nrichtungen und Versorgung für die Region, urbane Ge-\nstaltung und bauliche Verdichtung; Sicherung und För-\nderung publikumsintensiver Erdgeschossnutzungen) \n\n– Förderung der Ausdehnung der Zentren \n\n– Förderung der baulichen Verdichtung und Sichern  \neines Mindestanteils von 20% für Arbeiten \n\n– Strukturierung der einzelnen Gebiete in einem Gebiets-\nrahmenplan (Masterplan / Entwicklungsrichtplan) \n\n \nDer regionale Richtplans sieht zudem für das AuPark-Areal \neine hohe bauliche Dichte vor.  \n\nGebiete mit hoher baulicher Dichte sind jene Siedlungsgebiete, \ndie sich für eine städtebauliche Akzentuierung eignen und mit \nöffentlichem Verkehr besonders gut erschlossen sind und wo \ndeshalb aus regionaler Sicht eine hohe bauliche Dichte grund-\n\nRegionaler Richtplan: Zentrums-\ngebiet von regionaler Bedeutung \n\nBebauungsdichte \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 10 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nsätzlich erwünscht ist. Diese generelle Festlegung ist eine  \nAnweisung an die Gemeinden, in den bezeichneten Gebieten \nin ortsplanerisch zweckmässiger Weise Zonen mit eher hoher \nBebauungsdichte und städtischer Bauweise auszuscheiden \nsowie für die nötige Erschliessung und Infrastruktur zu sorgen. \nEs sind auch jene Gebiete, in welchen in erster Linie mit Ge-\nstaltungsplänen eine höhere Bebauung mit entsprechend  \nhöherer Dichte ermöglicht werden kann. Die Gemeinden schei-\nden in den Gebieten hoher baulicher Dichten die nötigen Zonen \naus (i.d.R. örtlich differenzierte Zonierung mit Zentrums-, \nMisch-, Wohn- und Arbeitszonen hoher baulicher Dichte). Auf \nRichtwerte für die baulichen Dichte wird verzichtet, weil deren \ngebietsgerechte Eruierung und eigentümerverbindliche Fest-\nlegung Aufgabe der kommunalen Planung ist. \n\nDas Richtprojekt des Gestaltungsplans «AuPark» (vgl. Anhang \nA1) sieht entsprechend eine hohe bauliche Dichte mit 133% \nAusnützung vor. \n\nDie kantonalen Handlungsräume werden zudem hinsichtlich \nder angestrebten Dichten mit regionalen Nutzungsdichtestufen \n(Einwohner + Beschäftigte = Köpfe) differenziert. Diese Dichte-\nstufen ergänzen die Festlegungen zur baulichen Dichte, welche \nstädtebauliche Anforderungen umschreiben. Der regionale \nRichtplan sieht für das AuPark-Areal im westlichen Arealteil \neine hohe Nutzungsdichte von 150 - 300 Köpfe / ha Bauzone \nund im östlichen Arealteil eine geringe Nutzungsdichte von \n50 - 100 Köpfe / ha Bauzone vor. \n\nDas Richtprojekt des Gestaltungsplan «AuPark» sieht eine \nNutzungsdichte von ca. 500 Köpfe / ha Bauzone vor (Kantons-\nschule mit 1'500 Schülern). Wird nur der Grundausbau der \nKantonsschule mit 1'000 Schülern realisiert, liegt die Nut-\nzungsdichte bei ca. 380 Köpfe / ha Bauzone. Es ist also von \neiner hohen bis sehr hohen Nutzungsdichte auszugehen, d.h. \ndie regionalen (Mindest-)Vorgaben werden erfüllt. \n\nIm kommunalen Richtplan Siedlung («Kommunaler Gesamt-\nplan, Siedlung und Landschaft»), festgesetzt vom Gemeinderat \nam 15. März 1982, ist das AuPark-Areal dem Industriegebiet \nzugewiesen. Das über 30 Jahre alte Planungsinstrument wird \nden gestellten Anforderungen gemäss PBG nicht mehr gerecht \nund wird derzeit revidiert (vgl. nachfolgende Ausführungen). \n\nIm kommunalen Richtplan Verkehr, festgesetzt vom Gemeinde-\nrat am 23. Januar 2006, sind im Bereich des AuPark-Areals die \nSeestrasse als Hauptverkehrsstrasse mit regionalem Radweg \nund die Austrasse bzw. Alte Landstrasse als Sammelstrasse \nausgewiesen. Von der Brücke Seestrasse / Austrasse verläuft \n\nNutzungsdichte \n\nKommunaler Richtplan Siedlung \n\nKommunaler Richtplan Verkehr \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 11 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nentlang der Austrasse und der Alten Landstrasse weiter den \nHang hoch zum Toblerweg ein kommunaler Fussweg. \n\nIn der «Räumlichen Entwicklungsstrategie» (RES) der Stadt \nWädenswil von 2012 sind grundsätzliche, raumstrategische \nZiele für Wädenswil formuliert. Das RES stellt die konzeptionel-\nle Grundlage für eine Überprüfung der Richt- und Nutzungspla-\nnung dar. \n\nFür den Ortsteil Au wird im RES u.a. die künftige Positionie-\nrung von publikumsorientierten Nutzungen an der Seestrasse \nzwischen dem Bahnhof Au und dem AuCenter angeregt. Zu-\ndem wird eine siedlungsorientierte Gestaltung der Seestrasse \nim Bereich der gesamten Ortsdurchfahrt von Au forciert. Es \nwird ausserdem empfohlen, auf dem AuCenter-Areal weiterhin \nauch Arbeitsnutzungen vorzusehen. Das Areal wird zudem als \n«Ort für Umstrukturierung» aufgeführt, also einem Ort, an dem \nstadtbildprägende Umstrukturierungen / Umnutzungen stattfin-\nden können. Zudem wird das Areal als möglicher Standort für \nneue Bildungseinrichtungen genannt. \n\nAls Konkretisierung der RES hat die Stadt Wädenswil 2013 - \n2014 eine «Innenentwicklungsstrategie» (IES) erarbeitet, die \nErneuerungs- und Verdichtungsmöglichkeiten im Siedlungsge-\nbiet untersucht. Ziel der IES ist eine qualitätsorientierte Sied-\nlungsentwicklung nach innen. Es wird aufgezeigt, wo und wie \nin Wädenswil Innenentwicklung stattfinden soll und welche \nNutzungsspielräume und Qualitätsanforderungen daran ge-\nknüpft werden. \n\nDie Entwicklung und Transformation des AuCenter-Areals wird \nin der IES als Chance für das Quartier Au genannt (u.a. \nzwecks Durchmischung und um attraktive Freiräume zu schaf-\nfen). Das Areal wird des Weiteren als Gebiet für Nachverdich-\ntung und als Gebiet, dessen Weiterentwicklung besondere \nqualitative Anforderungen stellt, ausgewiesen. Für das Areal \nwird gemäss IES ein Mischgebiet mit Wohn- und Gewerbenut-\nzung und eine hohe Dichte von mehr als 160 Einwohner +  \nBeschäftigte pro Hektar angestrebt. Die angestrebte Nutzungs-\ndichte liegt damit höher als der heutige Bestand und kann mit \nder bestehenden Ausnützung gemäss gültiger BZO nicht er-\nreicht werden. Eine der IES entsprechende Nutzungsdichte \nkann nur über eine andere Zone mit höherer baulicher Dichte \nerreicht werden. \n\nNach Genehmigung der Innenentwicklungsstrategie beschloss \nder Stadtrat im Jahr 2015 als nächsten Schritt im Hinblick auf \neine qualitätsorientierte Siedlungsentwicklung die in die Jahre \ngekommene kommunale Richtplanung gesamthaft zu revidie-\nren. Die Gesamtrevision soll den geänderten Verhältnissen und \n\nRäumliche Entwicklungsstrategie \n(RES) \n\nInnenentwicklungsstrategie  \n(IES) \n\nGesamtrevision  \nKommunale Richtplanung \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 12 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nneuen Herausforderungen gerecht werden sowie die Basis für \neine qualitätsvolle und nachhaltige Weiterentwicklung für Wä-\ndenswil legen. \n\nDer aktuelle kommunale Richtplan3 besteht aus drei Teilen: \n\n– Siedlung und Landschaft \n\n– Verkehr \n\n– Öffentliche Bauten und Anlagen / Ver- und Entsorgung \n\nDer kommunale Richtplan Siedlung und Landschaft sieht für \ndas AuPark-Areal ein Zentrumsgebiet / Eignungsgebiet für \nMischnutzung mit der Stossrichtung «Neuorientieren und Neu-\nentwickeln» vor. Ziele dieser Entwicklungsstrategie sind: \n\n– Zentrumsentwicklung \n\n– Verdichten von Quartieren, Umnutzen von Brach-\nflächen, Schaffen neuer Nutzungsvielfalt, Anstreben \nvon Mischnutzung \n\n– Entwickeln Quartierszentrum / Scharnierfunktion Wohn- \nund Gewerbegebiet \n\n– Entwicklung regionales Arbeitsgebiet \n\nDas Gebiet um Bahnhof und Zentrum Au, zu dem auch der \nAuPark gehört, wird als stark verändertes Wohn- und Arbeits-\ngebiet an zentraler Lage bezeichnet, mit der Entwicklungsmög-\nlichkeit die Nutzungsdichte zu erhöhen und / oder die Nut-\nzungsart durch eine Umzonung zu ändern. Dem AuPark-Areal \nwird eine anzustrebende hohe Nutzungsdichte von min. 150 \nKöpfe (Einwohner + Beschäftigte) pro ha Bauzone zugewiesen. \nDiese Mindestdichte wird mit dem Richtprojekt, das dem Ge-\nstaltungsplan zugrunde liegt und das mit der geplanten  Umzo-\nnung ermöglicht werden soll, erreicht. \n\nAls überkommunales Zentrumsgebiet soll das Gebiet um den \nBahnhof Au gestärkt, gestalterisch aufgewertet, arrondiert und \nan geeigneten Stellen verdichtet werden. Zu diesem Ziel wer-\nden eine mittlere bis hohe Nutzungsdichte, städtische Struktu-\nren, Versorgungsvielfalt für Einkauf und Dienstleistungen, Er-\nhalt bzw. Förderung von zentralen Einrichtungen und Versor-\ngungen angestrebt. Dazu gehören auch publikumsorientierte \nErdgeschossnutzungen und eine gute Anbindung an die Bahn-\nhöfe Wädenswil und Au. Es ist ein Gewerbeanteil von mindes-\ntens 20% anzustreben.  \n\n                                                        \n3 Stand: Festsetzung, Weisung 25 / 4.12.2017 des Stadtrates Wä-\n\ndenswil an den Gemeinderat, Kommunaler Richtplan 24.11.2017 / \nFestsetzung durch den Gemeinderat am 9. Juli 2018 \n\nSiedlung und Landschaft  \n\nStärkung Bahnhofsgebiet Au \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 13 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nAls Massnahme wird erläutert, dass im Zentrumsgebiet Au eine \ngute bis sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr er-\nwartet wird. Um diesen Vorgaben gerecht zu werden, sind ein \nBushauptkorridor mit optimierten Taktverbindungen sowie die \nMachbarkeit und der Nutzen einer Vertikalverbindung zu prüfen. \n\nDer Kommunale Richtplan Verkehr weist die Seestrasse als \nHauptverkehrsstrasse mit geplanter überkommunaler Radroute \nund die Au-Strasse / Alte Landstrasse als Sammelstrassen aus. \nAu-Strasse und Alte Landstrasse sind überlagert mit der Fest-\nlegung «Umgestaltung Strassenraum» und entlang diesen \nStrassen ist ein Fussweg ausgewiesen, entlang der Alten \nLandstrasse zudem eine geplante Radroute. Von der Alten \nLandstrasse zur Seestrasse ist quer durch das Areal ein ge-\nplanter kommunaler Fussweg festgelegt. Ausserdem wird im \nAuPark-Areal eine Parkierungsanlage (geplant) ausgewiesen. \nDie Bushaltestelle an der Seestrasse wird als «Wichtige Bus-\nhaltestelle» vermerkt. \n\nIm Kommunalen Richtplan Öffentliche Bauten und Anlagen / \nVer- und Entsorgung wird der AuPark durch eine Wassertrans-\nportleitung gequert und auf dem Areal werden eine Berufsbil-\ndungseinrichtung (bestehend), ein Kindergarten (K19, geplant) \nund Spielplatz / Parkanlagen (P19, geplant) ausgewiesen. \n\nGemäss rechtskräftigem Zonenplan der Stadt Wädenswil liegt \ndas Areal heute in einer Industriezone C.  \n\nParallel zum Verfahren des Gestaltungsplans läuft ein Verfah-\nren zur Umzonung des Areals von der Industriezone C in eine \nMischzone WG5 mit Lärmempfindlichkeitsstufe ES III, um \nWohn- und Schulnutzungen als neue Nutzungen auf dem Areal \nzu ermöglichen. \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\nVerkehr \n\nÖffentliche Bauten und Anlagen / \nVer- und Entsorgung \n\nAllgemeine Nutzungsplanung / \nZonenplan \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 14 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n \n\n \nAbb. 4: oben: Ausschnitt aus rechtskräftigem Zonenplan / unten: Ausschnitt \naus revidiertem Zonenplan. Die weiss punktierte Umrandung schreibt eine \nGestaltungsplanpflicht für die Parzelle des Au-Centers vor. \n\nAllgemeine Nutzungsplanung / \nZonenplan \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 15 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2.2 Ziele \n\nMit dem Gestaltungsplan werden die Ziele gemäss BZO \nArt. 26a Abs. 2 umgesetzt. Diese Ziele sind: \n\n– Sicherstellung eines Zentrumsgebiets mit gemischter \nNutzweise (Wohnen, Arbeiten, Bildung), mit geeigneter \nräumlicher Anordnung und mit mindestens 25% der an-\nrechenbaren Geschossflächen für Arbeiten \n\n– Ermöglichung einer hohen Nutzungs- / Bebauungsdichte \nund einer haushälterischen Bodennutzung \n\n– Sicherstellung einer städtebaulich, architektonisch und \nfreiräumlich besonders gut gestalteten Überbauung \n(Gebäude und Aussenräume) \n\n– Sicherstellung einer guten Durchwegung des Areals mit \nAnbindung an die Nachbarquartiere. \n\n– Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Na-\nturräume im Nahbereich des Areals \n\n2.3 Richtprojekt \n\nDer Gestaltungsplan setzt einen Rahmen für die künftige Be-\nbauung und Nutzung der Parzelle Kat.-Nr. 12211, auf Grundla-\nge des 2012/13 weiterbearbeiteten Wettbewerbsprojekts (vgl. \nKap. 1).  \n\nDie beiden Szenarien (Szenario A: „mit Schule“ und Szena-\nrio B: „ohne Schule“, bzw. Gewerbe anstelle Schule) wurden im \nAnschluss an das Wettbewerbsverfahren optimiert. Insbeson-\ndere wurde im Hinblick auf den Standortentscheid für eine Kan-\ntonsschule das Szenario A: „mit Schule“ den Vorgaben des \nKantons angepasst (vgl. Kap. 2.5) und zum vorliegenden \nRichtprojekt "Schule 1500" entwickelt (vgl. Anhang A1); nach-\nfolgend als Richtprojekt bezeichnet. \n\nNach dem positiven Standortentscheid des Zürcher Kantons-\nrates vom 16. April 2018 stellt das Szenario B: „Gewerbe an-\nstelle Schule“ lediglich ein Rückfallszenario dar. Gemäss den \nBestimmungen des Gestaltungsplans «AuPark» ist dieses \nSzenario bzw. diese Nutzungsoption nach wie vor zulässig. \n\n  \n\nZiele \n\nGestaltungsplan als rechtlicher \nRahmen für die Bebauung \n\nRichtprojekt "Schule 1500" \nals Hauptszenario \n\nGewerbe anstelle Schule als \nRückfallszenario \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 16 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nMit der Festlegung von Baubereichen und Mantellinien, Ein- \nund Ausfahrten, Aussenräumen, Wegeverbindungen, etc. wer-\nden mit dem Gestaltungsplan «AuPark» die städtebaulichen \nund aussenräumlichen Qualitäten des weiterentwickelten Wett-\nbewerbsprojekts, bzw. des Richtprojekts sichergestellt. \n\nDer Gestaltungsplan lässt gemäss § 83 Abs. 2 des kantonalen \nPlanungs- und Baugesetzes (PBG) einen angemessenen \nSpielraum bei der künftigen Projektierung zu. \n\nDas Richtprojekt wird vorbehältlich einer sorgfältigen Weiter-\nbearbeitung als genehmigungsfähig und zur Sicherstellung der \nGestaltungsqualität der Bebauung und der Aussenräume als \nwegleitend erachtet (vgl. Art. 13 GPV). Es hat Richtcharakter \nund dient der Baubehörde als Beurteilungsgrundlage im Rah-\nmen des Bewilligungsverfahrens. Es kann davon abgewichen \nwerden, sofern die Qualitätsanforderungen gemäss Art. 12 Abs. \n1 GPV («besonders gute städtebauliche, architektonische und \naussenräumliche Gesamtwirkung») erfüllt sind. \n\nDas Richtprojekt sieht anstelle des grossflächigen Gewerbe-\nkomplexes des AuCenters eine neue, durchlässige Siedlungs-\nfigur mit sieben Hauptbaukörpern vor, deren Zentrum eine \nweiträumige Parkanlage bildet. Durch die Ausbildung eines \nSockelbauwerks zum neuen Au-Platz an der Seestrasse ste-\nhen die Gebäude in erhöhter Lage zur Strasse und Bahnlinie, \nmit freier Sicht auf die Seelandschaft und den Rebhügel der \nHalbinsel Au.  \n\nWährend sich die Bebauungsstruktur an den Rändern und zum \nSee hin öffnet, bilden drei Wohngebäude entlang der Alten \nLandstrasse den südlichen Abschluss des Areals. Die Gebäu-\ndevolumen wurden sorgfältig in das Gelände gesetzt, wobei die \nheutige und künftige Seesicht der Umgebung berücksichtigt \nwurde (vgl. nachstehende Abb. 5 und 6 sowie Abb. 15 und 16).  \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\nGP-Festlegungen zur  \nQualitätssicherung \n\nAngemessener  \nProjektierungsspielraum  \n\nWegleitender Charakter  \ndes Richtprojekts \n\nÜberbauung: Grundidee,  \nGebäudesetzung \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 17 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n \n\n \nAbb. 5: heutige (oben) und künftige (unten) Sicht von der Liegenschaft Aublickweg 4 (rot) und vom Mittelortweg (blau) \n \n \n\n \n \n\n \nAbb. 6: heutige (oben) und künftige (unten) Sicht von der Liegenschaft Aublickweg 14 (rot) und vom Mittelortweg (blau) \n\n \n\n  \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 18 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie sensible Setzung der Baukörper schafft eine Abfolge von \ndrei Raumkammern mit verschiedenartigen Typologien der \nAussenräume. Auf den nordwestlich gelegenen Baubereichen \nF und D1 umschliessen die Gebäude der Kantonsschule einen \nerhöhten Platz und bilden zugleich den Abschluss zur Austras-\nse.  \n\nDie offene und zentrale Mitte («Park») der Gesamtanlage im \nSinne einer pflege-extensiven Parkanlage verleiht Identität und \nstellt eine vielseitig benutzbare Fläche für das Quartier zur \nVerfügung. Durch die erhöhte Lage über dem Sockelbauwerk \nwird der Au-Park zur Terrasse am See.  \n\nDie östliche Raumkammer schafft durch die Gartenlandschaft \nmit Heckenzimmern den Übergang zu den ländlichen, kleintei-\nligen Bauten der Kirche und des benachbarten Alterszentrums. \nDie Stirnseite von Gebäude B reagiert dabei auf die benach-\nbarten Bauten. Auf die Ausbildung eines Kopfbaus wurde hier \nverzichtet, da dies gestalterisch zu Konflikten mit der Nachbar-\nschaft führen könnte. Die Stirnseite wurde daher bewusst \nschmal und mit einem Versatz ausgebildet (vgl. nachfolgende \nAbbildung 7). \n\n \nAbb. 7: Visualisierung weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug \nArch., Stand August 2018; Blick von Osten auf die Stirnseite Gebäude B \n \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 19 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie baumbestandene «Promenade» führt als Erschliessungs-\nrückgrat von der Austrasse ins Zentrum der Anlage. Sie ist die \nHaupterschliessung für die Bewohner und verbindet die unter-\nschiedlichen Raumkammern miteinander.  \n\nAm Au-Platz («Vorzone») entlang der Seestrasse sind sämtli-\nche Zentrumsfunktionen wie Geschäfte, Lebensmittelmarkt und \nGewerbeflächen angeordnet. Der grosszügige, mit Bauminseln \nbestandene Platz ist als Mischverkehrsfläche mit Aufenthalts-\nqualitäten konzipiert: entlang der Seestrasse finden sich Park-\nplätze für Besucher und Kunden, der Bereich zwischen den \nBauminseln und den Gebäuden ist den Fussgängern vorbehal-\nten. Die nordwestliche Ecke des Au-Platzes wird zum Vor- und \nEingangsbereich der Kantonsschule. Denkbar ist, dass dieser \nBereich z.B. durch ein eingezogenes Erdgeschoss betont wird. \n\nDer Park in der Mitte der Anlage ist durch eine grosse Treppe \nmit der Vorzone verbunden. In Ost-West-Richtung verläuft eine \nFreiraumachse durch das Areal («Promenade»), die den Park \nmit der Austrasse verbindet. Von der Alten Landstrassen füh-\nren zwei Fusswege zur Promenade. \n\nDie Wohngebäude entlang der Alten Landstrasse (Haus A, C \nund E) weisen eine erhöhte topographische Lage auf. Mittels \nzweigeschossiger Wohnungen in den zwei unteren Ebenen \nwird auf die unterschiedlichen Terrainhöhen der Hanglage rea-\ngiert. Die Wohnungen im Erdgeschoss entlang der Promenade \nsind als Maisonette-Wohnungen ausgebildet, die sensibleren \nWohn- und Schlafräume befinden sich jeweils im 1. OG. \n\n \n\n \nAbb. 8: Schnitt weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug Arch., \nStand August 2018; Schnitt durch Gebäude C mit Blickrichtung Promenade \nRichtung Westen, Maisonette-Wohnungen entlang Promenade \n \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 20 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n \nAbb. 9: Weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug Arch., Stand \nAugust 2018; Grundriss EG und 1.OG Maisonette-Wohnungen entlang der \nPromenade \n \n \n\n \nAbb. 10: Visualisierung weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug \nArch., Stand August 2018; Blick längs der Promenade Richtung Westen, links \ndie erhöhte Vorzone (kleines Hochparterre) vor den Wohnungen \n \nDie Erschliessung der Wohnhäuser A, C und E erfolgt dabei \nvon der Promenade aus. Das bodennahe Wohnen wird durch \nvorgelagerte, um 40 cm erhöhte Terrassen vom allgemein zu-\ngänglichen Bereich abgesetzt («kleines Hochparterre»). Der \nPrivatbereich kann beispielsweise mit Pflanztrögen und -kübeln \nweiter abgegrenzt werden. Je nach Lage der Baumreihe in der \n\n \nNutzungsverteilung,  \n\nErschliessung \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 21 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nPromenade kann zudem eine Zonierung der Promenade ge-\nschaffen werden, sodass der Fussgängerverkehr nicht direkt \nan diesen Vorbereichen vorbeigeführt werden muss. Der Vor-\nbereich schafft so Privatsphäre und ermöglicht doch einen di-\nrekten Bezug zum Park und den Gartenanlagen.  \n\nDie Wohnungen der Regelgeschosse sind mehrheitlich zwei-\nseitig orientiert. Dabei wird auf die Seesicht und die gut  \nbesonnte Seite im Südwesten je mit einem unterschiedlich \ndimensionierten Aussenbereich reagiert. \n\nDie Hauptzugänge für die Bewohner von Haus B liegen am \nPark bzw. am Gartenhof. \n\nDie Erschliessung und Anlieferung der Gewerbe- und Laden-\nflächen sowie des Lebensmittelmarkts am Au-Platz erfolgt von \nder Seestrasse aus und stellt so eine optimale Trennung der \nWohnüberbauung und der ergänzenden Nutzungen sicher. \n\n \nAbb. 11: Schema zu Arealzufahrten (hellblaue Pfeile), Erschliessungssystem \nund Adressierung der Gebäude \n \n \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 22 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \nAbb. 12:  Visualisierung weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug Arch., Stand August 2018; Blick längs \nder Promenade, rechts der innenliegende Park \n \n\n \nAbb. 13:  Visualisierung weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug Arch., Stand August 2018; Blick auf \nVerkaufsnutzung im Sockel, mit darüberliegendem Park \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 23 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \nAbb. 14:  Visualisierung weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug Arch., Stand August 2018; Blick über \nden Schulhof / Baubereich F in Richtung Zürichsee \n \n\n \nAbb. 15:  Visualisierung weiterbearbeitetes Siegerprojekt «AuPark», Meier Hug Arch., Stand August 2018; Blick entlang \nder Alten Landstrasse Richtung Südwest \n \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 24 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \nAbb. 16:  Foto, Seesicht von der Terrasse eines Wohnhauses am Aublickweg 22 heute \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nAbb. 17:  Fotomontage, Seesicht von der Terrasse eines Wohnhauses am Aublickweg 22 künftig  \n(ohne Überbauung Drittparzelle am Hang), Stand Richtprojekt Juni 2014 \n \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 25 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2.4 Etappierung \n\nGrosse Überbauungen werden i.d.R. etappiert, d.h. in mehre-\nren Bauabschnitten, erstellt. Die einzelnen Bauetappen sind \nabhängig von der gesellschaftlichen Entwicklung (Nachfragesi-\ntuation) und sollten eine wirtschaftlich tragfähige Grösse auf-\nweisen. Im vorliegenden Fall ist eine Etappierung des Gesamt-\nüberbauung vorgesehen. Es sind maximal fünf Hauptetappen \nzulässig, zwei davon für die Baubereiche D1 und F (GP-\nVorschriften Art. 10. Abs. 1). Kleinere Um-/Ausbauten sind \njederzeit möglich. Folgende Hauptetappen sind geplant: \n\n1. Etappe: Baubereiche A / B / D2 und Park \n2. Etappe: Baubereich C \n3. Etappe: Baubereich E \n4. Etappe: Baubereiche D1 / F (Kantonsschule Grundausbau) \n5. Etappe: Baubereiche D1 / F (Kantonsschule Erweiterung) \n \nDie etappenweise Ausführung setzt den Nachweis einer guten \nstädtebaulichen, architektonischen und aussenräumlichen Teil-\netappe und eine funktionsfähige Erschliessung voraus. Tempo-\nräre Erschliessungslösungen sind ausdrücklich zulässig, auch \nausserhalb der Gebäudemantellinien (GP-Vorschriften Art. 4). \n\nDer genaue Realisierungszeitraum ist abhängig von der Nach-\nfrage und kann daher nicht abschliessend festgelegt werden. \nEs ist im Interesse der Bauherrschaft die Bauzeit so kurz wie \nmöglich zu halten und die Realisierung verträglich mit der \nNachbarschaft zu gestalten. \n\n2.5 Kantonsschule Zimmerberg \n\nZur Deckung von zusätzlichem Schulraumbedarf plant der Kan-\nton Zürich in der Region Zimmerberg eine neue Mittelschule \n(Kantonsschule / Gymnasium). Die Stadt Wädenswil strebt an, \ndie geplante Kantonsschule auf dem AuPark-Areal anzusiedeln, \nund hat sich mit dem Areal als neuen Schulstandort beworben.  \n\nRegierungs- und Kantonsrat des Kantons Zürich haben sich \nzwischenzeitlich für den Standort AuPark Wädenswil entschie-\nden4, d.h. die Kantonsschule wird dort gebaut, sofern die BZO-\nRevision und der Gestaltungsplan AuPark rechtskräftig werden. \n\n                                                        \n4  Regierungsratsentscheid vom 8. November 2017, Kantonsrats-\n\nentscheid vom 16. April 2018 \n\nEntwicklung in  \nmehreren Schritten \n\nAuPark als Standort für die  \nKantonsschule Zimmerberg \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 26 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer Kanton Zürich erwirbt hierzu ca. 10'880 m2 Land von der \nSGI (Baubereiche F und D1). \n\n \nAbb. 18: Schemaskizze Kantonsschule für 1'000 Schüler mit Erweiterungsoption um 500 Schüler \n\n \n\nDas Richtprojekt (vgl. Anhang A1) erfüllt die Anforderungen \nund den prognostizierten Bedarf der Bildungsdirektion Kanton \nZürich. Die konkrete Ausgestaltung und exakte Grösse der \nSchule ist noch nicht abschliessend geklärt. Das Richtprojekt \ngemäss Gestaltungsplan sieht in den Baubereichen F und D1 \ndie Kantonsschule Zimmerberg mit 1'500 Schülern vor. \n\n2.6 Mass der Nutzung \n\nDie im Situationsplan bezeichnete äussere Begrenzung der \nBaubereiche und die jeweiligen Höhenkoten bilden die Gebäu-\ndemantellinien. Gebäude sind nur innerhalb der Gebäudeman-\ntellinien zulässig (Art. 4 GPV). Es darf auf die Gebäudemantel-\nlinien gebaut werden. Die Gebäudemantellinien beinhalten \neinen angemessenen Projektierungsspielraum, orientieren sich \naber am vorliegenden Richtprojekt.  \n\nDie geschlossene Bauweise ist grundsätzlich zulässig, d.h. die \nGebäude können aneinander gebaut werden. Eine Ausnahme \nbildet hier die Gliederung der Baubereiche gemäss Art. 5 \n\nBaubereiche und Höhenkoten \nbilden Gebäudemantellinien \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 27 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nAbs. 1 GPV, wo jeweils ein Gebäudeabstand von min. 12 m gilt. \nDie Gebäudelänge ist nicht beschränkt. \n\nZur Anzahl der Geschosse und zur Gebäudehöhe werden  \nkeine Vorgaben gemacht, d.h. die Höhe der Gebäude wird \ndurch die Höhenkoten in m.ü.M. (also die Gebäudemantel-\nlinien) bestimmt. Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG (d.h. \nGebäude mit einer Gebäudehöhe von mehr als 25 m) werden \nexplizit ausgeschlossen (Art. 4. Abs. 3 GPV). Das Richtprojekt \nsieht je nach Baubereich teilweise maximale Gebäudehöhen \nvon bis zu rund 23 m vor. \n\nDie Gebäudehöhen (GH) des Richtprojekts, gemessen ab dem \ngewachsenen Boden (§ 280 PBG), sind bei den einzelnen \nBaukörpern aufgrund der Hanglage des AuPark-Areals unter-\nschiedlich und betragen rund: \n\n– Entlang der Alten Landstrasse:  ca. 15-20 m \n– Entlang innerer Promenade: ca. 13 m (tal-/seeseitig) \n ca. 15-22 m (hangseitig) \n– Entlang der Seestrasse: ca. 20-23 m \n\nBaubereich GH GH \n bergseitig talseitig \n [ca. m] [ca. m] \n\nA Alte Landstrasse 15.0-16.4 15.8-16.6 \n T-Gebäude Park  22.5-22.8 \n\nB  Au Platz 18.0-19.3 20.9-21.0 \n\nC Alte Landstrasse 18.5-20.5 20.5-22.0 \n\nD1 Schule 12.5 19.4-19.7 \n\nD2 Gebäudesockel - 5.5 \n\nE Alte Landstrasse 20.0-20.5 22.0 \n\nF Schule Promenade 13.10-13.3 15.0-15.5 \n Schule Au Platz 18.6 22.6 \n\n \nFolgende Gebäude und Gebäudeteile dürfen über die Gebäu-\ndemantellinien hinausragen oder ausserhalb der Gebäudeman-\ntellinien erstellt werden (Art. 7 GPV): \n\nGebäudehöhen  \nRichtprojekt \n\nAusserhalb der  \nGebäudemantellinien \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 28 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n– Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdi-\nsche, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als ei-\nnen halben Meter überragen; \n\n– Besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG bzw. Klein- \nund Anbauten, diese aber mit insgesamt maximal 800 m2 \nGrundfläche; \n\n– Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für die Anlieferung \nund die Verkehrserschliessung (Zufahrten, Zugänge, \nTreppen, Rampen und dgl.), für die Ver- und Entsorgung \nsowie für die Energie- und Wärmeversorgung, auch in-\nnerhalb des Strassenabstands; \n\n– Gebäudevorsprünge gemäss § 260 Abs. 3 PBG; \n\n– Vordächer gemäss Art. 6 Abs. 3 GPV entlang der Pflicht-\nbaulinie; \n\n– Kamine, Entlüftungsanlagen, technisch bedingte Aufbau-\nten (Liftüberfahrten, Treppenausstiege und dgl.), Ober-\nlichter, Fassadenreinigungsanlagen, Anlagen für die Nut-\nzung und Umwandlung von erneuerbarer Energie; \n\n– Zweiradunterstände; \n\n– Einrichtungen für Parknutzungen, Kinderspielplätze und \ndgl. \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» und «haushälterischer \nUmgang mit dem Boden» sind wesentliche übergeordnete Vor-\ngaben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regionaler Richt-\nplan). Für das AuPark-Areal fordern kantonaler und regionaler \nRichtplan eine hohe bauliche Dichte und Nutzungsdichte. \n\nIm Rahmen des Studienauftrags war es Aufgabe der Architek-\nten, unter Berücksichtigung der verschiedenen Anforderungen, \nmit den vorgegebenen Nutzungen auf dem Areal eine städte-\nbaulich und wirtschaftlich optimale Bebauungsdichte aufzeigen \n(Ausloten der verträglichen Dichte). Die Studie AuPark», das \ndem Gestaltungsplan zugrundeliegenden Richtprojekt, erfüllte \ndie Vorgaben am besten und wurde vom Beurteilungsgremium \nzum Sieger gekürt.  \n\nDie im Richtprojekt aufgezeigte bauliche Dichte von 133% wird \nan diesem Ort als verträglich erachtet und entspricht den über-\ngeordneten Vorgaben. Gemäss Zonenplan wäre in der heuti-\ngen Industriezone C eine höhere Baumasse von 5 m3/m2 zu-\nlässig. Die Baumasse des Richtprojekts liegt mit ca. 4 m3/m2 \ndeutlich darunter. \n\nDie Baumasse ist nicht nur durch die Gebäudemantellinien, \nsondern auch durch die zulässige Ausnützung beschränkt \n(Art. 9 GPV). Die Ausnützung wird durch maximal zulässige \n\nDichte \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 29 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nanrechenbare Geschossflächen pro Baubereich definiert. Die \nzulässigen anrechenbaren Geschossflächen beinhalten einen \nangemessenen Projektierungsspielraum (u.a. im Zusammen-\nhang mit Nutzflächen in den Untergeschossen, aber auch im \nZusammenhang mit der noch offenen, spezifischen Ausgestal-\ntung der Kantonsschule), orientieren sich aber am vorliegen-\nden Richtprojekt. Zwischen den Baubereichen kann in gerin-\ngem Umfang ein Transfer der anrechenbaren Geschossflächen \nstattfinden. \n\n2.7 Art der Nutzung \n\nDas AuPark-Areal soll als Mischgebiet mit verschiedenen Nut-\nzungen entwickelt werden. Basierend auf den Erkenntnissen \neiner Machbarkeitsstudie und den Diskussionen mit der Stadt-\nentwicklungskommission Wädenswil, wird ein Wohnanteil von \nca. 3/4 und ein Anteil ergänzender Nutzungen von ca. 1/4 als \nangemessen für das Areal beurteilt. Der Gestaltungsplan er-\nmöglicht gemäss Art. 8 GPV neben Wohnen / Alterswohnen \nu.a. folgende Arbeitsnutzungen: Bildung und Kinderbetreuung, \nDienstleistungen und Handel, Gewerbe, Pflegeeinrichtungen, \nHotel und Gastronomie, Verkauf. Das städtebaulich-\narchitektonische Konzept des Richtprojekts sieht verschiedene \nBaukörper mit unterschiedlichen Nutzungen vor (differenzierte \nNutzungsanordnung). Arbeitsnutzungen sind überwiegend zur \nSeestrasse orientiert, während in den rückwärtigen, weniger \nlärmexponierten Bereichen überwiegend Wohnen angeordnet \nist. Die Gesamtüberbauung wird etappiert erstellt. \n\nMindestens 1/4 der realisierten anrechenbaren Geschoss-\nflächen sind im Endausbau als Arbeitsnutzung vorzusehen. Es \nist zulässig, einzelne Hauptetappen ohne oder mit zu geringem \nArbeitsanteil zu realisieren, wenn gewährleistet ist, dass mit \nkünftigen Hauptetappen der Arbeitsanteil im Gesamten erreicht \nwird (Art. 8 Abs. 3 GPV). Die Gewährleistung erfolgt durch \ngrundbuchrechtliche Sicherung im Rahmen der ersten Haupte-\ntappe. In der ersten Hauptetappe sind mindestens 2'500 m2 \nanrechenbare Geschossflächen als Arbeitsnutzung vorzusehen. \nZiel ist es, dass bereits in der ersten Etappe ein relevanter Teil \nder Arbeitsnutzungen erstellt wird (voraussichtlich im Sockel). \n\nEs sind insgesamt maximal 4'000 m2 Netto-Verkaufsflächen \nzulässig (Art. 8 Abs. 4 GPV). Als Netto-Verkaufsflächen gelten \nin Anlehnung an § 3 Abs. 3 BBV II die Flächen der Räume, in \ndenen regelmässig Waren oder Dienstleistungen angeboten \nwerden, inklusive innerer Trennwände, exklusive Erschlies-\nsungsflächen und Sanitärräume. Nicht angerechnet werden \nRäume, die für die Lagerung bestimmt sind. \n\nMischgebiet: Wohnen und  \nergänzende Nutzungen \n\n \n\nArbeitsanteil \n \n\nNetto-Verkaufsflächen \n \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 30 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2.8 Bezahlbares Wohnen \n\nMindestens 20% der realisierten anrechenbaren Geschossflä-\nchen Wohnen sind als bezahlbares Wohnen vorzusehen \n(Art. 11 GPV). Bezogen auf das Richtprojekt entspricht das ca. \n5'720 m2 aGF für bezahlbares Wohnen, was je nach Woh-\nnungsmix rund 50 - 60 bezahlbare Wohnungen ergibt (bei \nWohnungsgrössen von ca. 75 - 100 m2 NF). \n\nEs ist zulässig, Hauptetappen ohne oder mit zu geringem An-\nteil bezahlbares Wohnen zu realisieren, wenn dabei der Nach-\nweis erbracht wird, wo und wie der geforderte Anteil realisiert \nwerden kann. Dies bedeutet, dass der Mindestanteil nicht in \njeder einzelnen Hauptetappe erreicht werden muss, sondern \ndass - sofern der entsprechende Nachweis erbracht wird - der \nMindestanteil allenfalls auch erst in einer späteren Hauptetap-\npe erfüllt werden kann. Es wäre also möglich, in einer ersten \nHauptetappe z.B. ein normales Wohngebäude (ohne bezahlba-\nres Wohnen) zu erstellen, sofern in den restlichen Bauberei-\nchen in einer späteren Hauptetappe der Mindestanteil über das \nGanze erfüllt werden kann.  \n\nDie Kriterien für bezahlbares Wohnen und die konkrete Umset-\nzung sind in einem separaten Vertrag zwischen der Eigentüme-\nrin und der Stadt Wädenswil geregelt.5 \n\n  \n\n                                                        \n5 Vertrag über den Ausgleich planungsbedingter Vorteile zwischen \n\nder SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG und der \nStadt Wädenswil \n\nBezahlbares Wohnen \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 31 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2.9 Gestaltung \n\nGemäss Art. 12 Abs. 1 GPV sind Bauten, Anlagen und Aussen-\nräume für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, \ndass sie sich gut in die Umgebung und das Landschaftsbild \neinfügen und eine besonders gute städtebauliche, architektoni-\nsche und aussenräumliche Gesamtwirkung erreicht wird. Dies \nist für das Richtprojekt gegeben. Daher ist dieses gemäss GP-\nVorschriften Art. 13 wegleitend hinsichtlich der Gestaltung der \nBebauung und der Aussenräume. Abweichungen sind zulässig, \nsofern die Qualitätsanforderungen gemäss Art. 12 Abs. 1 GPV \nerfüllt sind. Gemäss Art. 12 Abs. 2 GPV soll die Gestaltung der \nBauten hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliede-\nrung, Materialwahl, Fassadengestaltung, Farbgebung und Be-\nleuchtung zu einem harmonischen Gesamtbild führen. \n\nGemäss Art. 5 Abs. 2 GPV sind die Gebäude in den Bauberei-\nchen A und E auf der Seite der Alten Landstrasse pro Baube-\nreich mit je einem Gebäuderücksprung von mindestens 3.0 m \nzu gliedern. Zweck der Rücksprünge ist die Gliederung der \nBaukörper, damit nicht zu lange Volumen bzw. zu  einheitliche \nFassadenbilder entstehen. Die Rücksprünge sind ungefähr in \nder Mitte der Hauptbaukörper in den Baubereichen A und E \nvorgesehen, die genaue Lage und Ausgestaltung ist abhängig \nvom konkreten Projekt. \n\nGemäss Art. 15 GPV sind Dach- und Attikageschosse ausge-\nschlossen. Alle oberirdischen Geschosse sind demnach als \nVollgeschosse mit kubusbildender Wirkung auszugestalten. Die \nHauptbaukörper sollen als Volumen ausgestaltet werden, die \nüber alle Geschosse möglichst gleichmässig ausgebildet sind.  \n\nDarauf zielt auch die Präzisierung ab, dass die äusseren Fas-\nsaden der Gebäude im obersten Geschoss nicht zurückver-\nsetzt werden dürfen (z.B. für kleine Rücksprünge, einzelne \nBalkone, etc.). Es ist dabei allerdings möglich, dass das obers-\nte Geschoss in einzelnen Situationen nicht vollständig oder nur \nteilweise ausgebildet wird, z.B. um eine grossflächige, begeh-\nbare Dachterrasse zu ermöglichen. Entscheidend ist dabei die \narchitektonische Gesamtwirkung der Gebäude. Die Volumen \nder Hauptgebäude sollen als klare und eindeutig ablesbare \nKuben ausgebildet werden. Vgl. in diesem Zusammenhang \nauch Art. 15 Abs. 2 GPV, der auf eine ruhige, klare Dachland-\nschaft abzielt.  \n\n \n\n  \n\nGestaltungsqualität  \nund Gesamtwirkung \n\nGebäuderücksprünge  \nin den Baubereichen A und E \n\nDachgestaltung \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 32 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDes Weiteren ist die Flachdachpflicht gemäss Art. 15 Abs. 2 \nGPV zu beachten, von welcher nur für Klein- und Anbauten \nbzw. besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG abgewi-\nchen werden darf. \n\nAlle Flachdächer sind extensiv zu begrünen (Art. 15 Abs. 3 \nGPV). Dies gilt nicht für begehbare Dachflächen (z.B. öffentli-\ncher Freiraum über dem Baubereich D2, Dachterrassen und \ndgl.), für Vordächer und für die Dachflächen von Klein- und \nAnbauten bzw. besonderen Gebäuden im Sinne von § 273 \nPBG. \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 33 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n2.10 Wohnqualität \n\nGemäss Art. 14 GPV ist eine hohe Wohnqualität anzustreben. \nWas hohe Wohnqualität bedeutet, bedarf einer qualitativen \nBeurteilung des konkreten Projekts und kann auf Stufe Gestal-\ntungsplan nicht abschliessend festgelegt werden. An Lagen mit \nerhöhtem Publikumsverkehr oder hohem Öffentlichkeitsgrad ist \nder Wohnqualität besondere Aufmerksamkeit zu schenken. \nDies zielt insbesondere auf die Vermeidung von Störungen ab, \nd.h. es ist u.a. darauf zu achten, dass diesen Wohnungen die \nnötige Privatsphäre zugestanden wird, unerwünschte Einseh-\nbarkeiten vermieden werden und  die Orientierung / Grundriss-\ngestaltung der Wohnungen auf diese Situationen ausgelegt ist. \n\n2.11 Denkmalschutz \n\nÖstlich des Gestaltungsplanperimeters auf den Parzellen 9026 \nund 4049 liegen mehrere Denkmalschutzobjekte von kommu-\nnaler Bedeutung: \n\n– Ehemaliges Waschhaus (1746), heutiges Wohnhaus, \nSchellerstrasse 6, Gebäudevers.-Nr. 1647, Inv.-Nr. 136 \n\n– Ehemalige Sennhütte (Anf. 19. Jhdt.), heutiger Schopf, \nSchellerstrasse 5, Gebäudevers.-Nr. 1646, Inv.-Nr. 137 \n\n– Ehemaliges Bauernwohnhaus (1642), heutiges Alters-\nheim, Schellerstrasse 5, Gebäudevers.-Nr. 1645, Inv.-\nNr. 138 \n\n– Ehemaliges Versammlungsgebäude (1893), heutiges \nAltersheim, Schellerstrasse 7, Gebäudevers.-Nr. 1645, \nInv.-Nr. 139 \n\nDie Gebäude sind Teil des ehemaligen Weilers «Scheller» \nzwischen Seestrasse und Alter Landstrasse. Der ehemals bäu-\nerliche Weiler, bestehend aus zwei Bauernhöfen, hat durch die \nUmfunktionierung zu einem Alters- und Pflegeheim das bäuer-\nliche Gepräge komplett verloren.6 Die Denkmalschutzobjekte \nwurden teilweise durch spätere Um- und Anbauten ergänzt und \ndurch einen modernen Terrassenbau zusammengebaut. Die \nKirche (ebenfalls auf der Parzelle 9026) und die Mehrfamilien-\nhäuser in unmittelbarer Nachbarschaft (auf den Parzellen 9025 \nund 7050) verunklären die historische Situation.  \n\n                                                        \n6  vgl. kommunales Denkmalschutzinventar Stadt Wädenswil \n\nWohnqualität \n\nDenkmalschutzobjekte  \nvon kommunaler Bedeutung \n\n\n\n2 GESTALTUNGSPLAN 34 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie Einzelobjekte haben für sich und als Ensemble unbestritten \neinen gewissen Schutzwert, doch durch die später hinzuge-\nkommene Bebauung in unmittelbarer Nachbarschaft sowie \ndurch die An- und Umbauten der Objekte selbst liegen Beein-\nträchtigungen vor.  \n\nHeute schliesst auf dem AuPark-Areal ein massiger Gewerbe-\nkomplex sowie asphaltierte Parkierungsflächen an. Künftig sind \nin den Baufelder A und B Wohngebäude in park- bzw. garten-\nartiger, durchgrünter und gestalteter Umgebung zu erwarten, \nim Bereich der Vorzone an der Seestrasse im EG ergänzt \ndurch Dienstleistungen und Verkaufsnutzungen. Das Richtpro-\njekt ist aus einem qualifizierten, mehrstufigen Studienauftrag \n(Wettbewerb) unter Einbezug der Stadt Wädenswil hervorge-\ngangen und wurde anschliessend in Rücksprache mit der \nStadtbild- und Denkmalpflegekommission weiterbearbeitet und \noptimiert. Der Übergang zum angrenzenden Quartier und der \nUmgebung, insbesondere im Baufeld B, wurde dabei einge-\nhend thematisiert. Vgl. hierzu auch die Ausführungen zum \nRichtkonzept in Kap. 2.3 und insbesondere Abbildung 7 (Reak-\ntion durch Gestaltung Seitenfassade im Baufeld B). Dies gilt \nauch für den Aussenraum, vgl. Kap. 3 (Gartenhof als sanfter \nÜbergang zur Nachbarschaft). Für das Baufeld B wurde zudem \nbewusst ein grösserer Grenzabstand zur Nachbarschaft als im \nBaufeld A gewählt (11.2 m statt 8.0 m). \n\nEs sind die Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG zu erfül-\nlen. Der Gestaltungsplan sieht daher viele qualitätssichernde \nMassnahmen vor (u.a. Ziele gemäss Art. 1, die Regelungen zur \nEtappierung gemäss Art. 10 GPV, die Regelungen zur Gestal-\ntungsqualität und Gesamtwirkung gemäss Art. 12 GPV, das \nRichtprojekt gemäss Art. 13 GPV und die detaillierten Rege-\nlungen zu den Aussenräumen gemäss Art. 16 GPV). Besonde-\nres Gewicht hat hier der wegleitende Charakter des Richtpro-\njekts, das als Orientierungsrahmen hinsichtlich der gestalteri-\nschen Gesamtqualität dient. Der Gestaltungsplan schreibt vor, \ndass Bauten, Anlagen und Aussenräume für sich und in ihrem \nZusammenhang so zu gestalten sind, dass sie sich gut in die \nUmgebung und das Landschaftsbild einfügen und eine beson-\nders gute städtebauliche, architektonische und aussenräumli-\nche Gesamtwirkung erreicht wird. \n\nInsgesamt ist von keiner Beeinträchtigung der Umgebung, der \nangrenzenden Quartiere oder der Denkmalschutzobjekte aus-\nzugehen. Auf die Denkmalschutzobjekte wurde besondere \nRücksicht genommen. Den Anliegen des Denkmalschutzes \nwurde angemessen Rechnung getragen. \n\nbesondere Rücksichtnahme auf \ndie Denkmalschutzobjekte \n\n\n\n3 AUSSENRAUM 35 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n3 AUSSENRAUM \n \n\nDas Aussenraumkonzept (vgl. Anhang A1 resp. nachfolgende \nAbbildungen) ist Teil des Richtprojekts und sieht ein Zusam-\nmenspiel unterschiedlicher Freiraumtypologien vor.  \n\nDie Aussenräume bieten den verschiedenen Ansprüchen der  \nAnwohnerschaft (resp. Beschäftigten und Schülern) und der \nNachbarschaft differenzierte Räume. Städtebaulich binden die \nFreiräume das neue Quartier selbstbewusst in die Umgebung \nein, indem sie in individueller Weise einen Bezug zu den  \nangrenzenden Strukturen suchen. So reagiert der Entwurf bei-\nspielsweise im Südosten auf den offenen Kirchhof mit einem \nebenso offenen Gartenhof für die Anwohner. Statt einer rigiden \nGrenze entsteht eine optische Verzahnung. Der zentrale, offe-\nne Au-Park bietet als Seeterrasse freien Blick auf den Zürich-\nsee und damit Bezug zum grösseren, landschaftlichen Kontext. \nEr spielt so die Lagegunst des Areals aus. Im Nordwesten \nnehmen die Schulbauten und die zugehörigen Freiräume die \nGrossmassstäblichkeit der angrenzenden Bebauung auf. \n\n \n\n \nAbb. 19:  Gestaltungskonzept Aussenraum, Stand August 2018 \n\n \n\nGrundidee Aussenraum \n\n\n\n3 AUSSENRAUM 36 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nIm Detail sieht das Aussenraumkonzept die folgenden Frei-\nraumtypologien vor: \n\n– Au-Promenade (nördlich der Baubereiche E und C) \n– Au-Park (in der Arealmitte) \n– Au-Platz (die gemischt genutzte Vorzone) \n– Schulhof (im Baubereich F) \n– Gartenhof (östlich vom Gebäude A) \n– Gartenlandschaft (südlich der Gebäude A, C und E) \n– Privatgärten \n \n\n \n \nAbb. 20:  Aussenraum-Typologien, Stand August 2018 \n \n\n \nDie Au-Promenade ist für Fussgänger und Velos der Haupt-\nzugang zum neuen Quartier. Als Verbindungsachse bindet sie \ndie neue Überbauung des AuParks an die umgebende Sied-\nlung an. Eine Baumreihe markiert den breiten Flanierweg weit-\nhin sichtbar. \n\nAls offene Mitte ist der Au-Park das Herzstück und Zentrum \nder Aussenraumgestaltung. Die pflege-extensive Parkanlage \nwird den Platz des heutigen AuCenters einnehmen. Die gross-\nräumige Park-Terrasse mit Blick auf den See kann den konkre-\nten Bedürfnissen angepasst werden. Die grosszügige Parkan-\nlage des Au-Parks ist als allgemein zugänglicher Raum für die \nneue Siedlung konzipiert. Die Übergänge zu angrenzenden \nNutzungen im Erdgeschoss sind besonders sorgfältig zu ge-\nstalten (vgl. Art. 16 Abs. 6 GPV). \n\nTypologien Aussenraum  \n\n\n\n3 AUSSENRAUM 37 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer grosszügige, mit topografisch modellierten Bauminseln \nbestandene Au-Platz ist als Mischverkehrsfläche mit Aufent-\nhaltsqualitäten konzipiert. Er vereint die nötige Verkehrs-\nerschliessung mit der freundlichen Ausstrahlung eines Platzes \nund nutzt so die attraktive Lage auf der See-Ebene für einen \nbesonderen Ort, der über die reine Erschliessungsfunktion geht. \n\nDer Schulhof bietet einen gefassten, geschützten Hofraum, \nder im Sinne der Nutzung als Zugang, Pausenplatz und / oder \nSpielfläche gestaltet werden kann. \n\nIm Osten, an der gegenüberliegenden Arealseite, ist der Gar-\ntenhof situiert. Dieser wird zum gemeinschaftlichen, offenen \nGarten. Er sucht die Verbindung mit dem angrenzenden Aus-\nsenraum der Kirche. In den sanft abfallenden Hang gliedern \nsich Heckenzimmer als introvertierte Rückzugsorte für die Be-\nwohnerschaft ein. Der Innenraum der Gartenzimmer ist frei \nbespielbar und kann Angebote für verschiedene Alters- und \nInteressengruppen fassen: Ruhe-, Spiel und Grillplätze, Pflanz- \noder Blumengärten. \n\nDie Privatgärten sind den verschiedenen Gebäuden in jeweils \nindividueller Reaktion auf die konkrete Situation angegliedert. \nIhre differenzierte Platzierung und Dimensionierung stärkt die \nZweiseitigkeit der Baukörper. Die Zonierung dieser Räume \nschafft grüne Rückzugsorte und stärkt die Privatsphäre für die \nAnwohner im Erdgeschoss. \n\nDer Gestaltungsplan muss einen angemessenen Spielraum für \ndie nachfolgende Projektierung gewährleisten. Im Rahmen der \nProjektierung ist der Freiraum detailliert zu planen. \n\nGemäss Art. 16 Abs. 1 GPV sind die Aussen- und Freiräume \nsorgfältig, von sehr guter räumlicher und gestalterischer Quali-\ntät, naturnah und entsprechend ihrer Funktion zu gestalten. Auf \ndie Förderung der Biodiversität wird spezielles Gewicht gelegt.  \n\nMit der ersten Hauptetappe ist der Baubewilligungsbehörde ein \nGrün- und Freiraumkonzept über den ganzen Perimeter vorzu-\nlegen, in dem die Aspekte «Materialisierung», «Förderung der \nBiodiversität», «Arten- und Lebensraumvielfalt», «Bepflan-\nzung», «Pflege und Unterhalt», «Versickerung / Umgang mit \nRegenwasser», «Information / Kommunikation» behandelt \nwerden. Dabei ist auch aufzuzeigen, wie die verschiedenen \nThemen umgesetzt werden. \n\nDie Planung und Umsetzung des Grün- und Freiraumkonzepts \nerfolgt unter Beizug von ausgewiesenen Fachleuten. \n\n \n\nVorgaben Gestaltungsplan \n\n\n\n3 AUSSENRAUM 38 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie verschiedenen Freiraumbereiche werden im Situationsplan \nunterschieden. Die Art der Gestaltung und die jeweiligen Funk-\ntionen werden in den Art. 16 Abs. 2 - 7 GPV geregelt. \n\nPark und Promenade sind dauernd zugänglich und behinder-\ntengerecht zu gestalten. Die Sicherstellung und der Unterhalt \nder Freiräume mit öffentlichem Charakter werden in einem \nseparaten Vertrag zwischen der Eigentümerin und der Stadt \nWädenswil geregelt. \n\nDer Park im Inneren des Areals ist ein begrünter Freiraum mit \nparkähnlichem Charakter. Dieser Freiraum ist mit mittleren und \ngrossen Bäumen zu bepflanzen und soll eine hohe Aufent-\nhaltsqualität und einen öffentlichen Charakter aufweisen. Der \nPark dient dem Aufenthalt und der Erholung. Der Park ist mit \nder ersten Hauptetappe zu erstellen (Art. 16 Abs. 3 GPV).  \n\nDie an den Park angrenzenden EG-Nutzungen sollen zur Bele-\nbung des Parks punktuell einen öffentlichen Charakter aufwei-\nsen (Art. 16 Abs. 4 GPV). Es sind mindestens 400 m2 anre-\nchenbare Geschossflächen an EG-Nutzungen mit öffentlichem \nCharakter zu erstellen. Dies beinhaltet mindestens einen Kin-\ndergarten. Diese EG-Nutzungen sind mit Bezug zum Park zu \ngestalten. \n\nNutzungen mit öffentlichem Charakter sind i.d.R. publikums-\nwirksam. Ziel dieser Nutzungen ist eine Aktivierung und Bele-\nbung des Parks. Solche Nutzungen sind beispielsweise: Mensa \n/ Cafeteria / Cafe, Quartiertreff / Gemeinschaftsraum / Ver-\nsammlungsraum, Kindergarten / Kinderbetreuung und dgl., \nBibliothek, Co-working-Space, Fitness / Sport / Yoga. Mit Be-\nzug zum Park heisst, dass es einen Zugang zum Park gibt (Zu-\ngänglichkeit und Transparenz) und dass der Vorbereich im \nAussenraum als halböffentlicher Übergangsbereich zum Park \nausgestalten wird. Der Übergangsbereich ist eine Schnittstelle \nzum Park, die sowohl vom Gebäude aus als auch vom Park \nbespielt und genutzt werden kann (z.B. Aussenbestuhlung  \nCafe, Eingangsbereich Quartiertreff mit Sitzgelegenheiten, \nVorbereich Kindergarten). \n\nDie konkrete Ausgestaltung des Baubereichs F ist offen (vgl. \nKap. 2.5). Da dieser Baubereich einen Spielraum offen lässt, \nwird hier zur Qualitätssicherung ein minimaler Freiraumanteil \nvon 1'200 m2 festgelegt (Art. 16 Abs. 8 GPV). Dieser Freiraum \nist von oberirdischen Gebäuden freizuhalten und als Aussen-\nraum mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten. \n\nFür die Aussen- und Freiräume ist im Rahmen des Baubewilli-\ngungsverfahrens ein Bepflanzungskonzept zu erstellen, das \nsich nach der Zielsetzung «Förderung der Siedlungsökologie», \n\nBepflanzung \n\n\n\n3 AUSSENRAUM 39 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n«Arten- und Lebensraumvielfalt» ausrichtet. Es sind weitmög-\nlichst standortgerechte, einheimische Pflanzen zu verwenden. \nInvasive, gebietsfremde Pflanzen (invasive Neophyten) aus der \n«Schwarzen Liste» oder der «Beobachtungsliste» dürfen nicht \ngepflanzt werden und müssen bekämpft werden. \n\nAlle bestehenden Bäume wurden durch die Geoterra AG auf-\ngenommen.7 Im Situationsplan 1:500 ist das geplante Aussen-\nraumkonzept samt Bäumen ersichtlich. Im Inneren des Areals \nsoll der Freiraum einen parkähnlichen Charakter mit markanten \nEinzelbäumen aufweisen. Entlang der Alten Landstrasse ist der \nFreiraum mit Bäumen zu bepflanzen (Anlage eines optischen \nBaumfilters). \n\nVon Freiraum-Fachstellen wird für klein- bis mittelkronige \nBäume eine Überdeckung von min. 1.0 m über Untergeschos-\nsen und für grosskronige Bäume eine Überdeckung von min. \n1.5 m empfohlen. Das Richtprojekt gewährleistet dies für alle \nim Aussenraumkonzept vorgeschlagenen Bäume. Ausnahme \nist der Bereich der Promenade, wo grosskronige Bäume vorge-\nsehen sind, die projektierte Überdeckung aber teilweise nur \n1.3 m beträgt. Diese Unterschreitung um 20 cm wird als mach-\nbar angesehen. Um die Standorte für grosskronige Bäume in \ndiesem Bereich zu verbessern, soll hier grossflächig ein quali-\ntativ hochwertiges, mineralisches Pflanzensubstrat verwendet \nwerden. \n\nDurch eine organische Geländemodellierung im Bereich des \nzentralen Parks ist es zudem möglich und gewollt, partiell be-\nwusste Erhöhungen im Sinne der landschaftlichen Gestaltung \nvorzusehen. So kann die Substratstärke über Untergeschossen \nzusätzlich erhöht werden. \n\n                                                        \n7  Baumaufnahme vom 11. März 2014 \n\nBäume \n\nÜberdeckung über  \nUntergeschosse \n\n\n\n4 VERKEHR 40 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n4 VERKEHR \n\n4.1 Mobilitätskonzept \n\nMit der ersten Hauptetappe ist der Baubewilligungsbehörde ein \nMobilitätskonzept vorzulegen, in dem nachgewiesen wird, wie \ndie Mobilität aller Nutzergruppen bewältigt wird (Art. 17 GPV). \nZiel des Mobilitätskonzepts ist eine Stärkung des Langsamver-\nkehrs und des Öffentlichen Verkehrs. Es ist eine Beschränkung \nder Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Motorräder, \nein bedarfsgerechtes Carsharing-Angebot sowie die Schaffung \nvon Anreizen zum Benützen des Langsamverkehrs und des \nÖffentlichen Verkehrs zu prüfen. \n\n4.2 Erschliessung (MIV) \n\nDas Richtprojekt sieht folgende Erschliessungen für den Moto-\nrisierten Individualverkehr (MIV) vor: die Hauptzufahrt direkt \nvon der Seestrasse (neuer Vollanschluss mit Ein- und Aus-\nfahrt) und ergänzende Nebenzufahrten von den anderen, um-\nliegenden Strassen (Ein- und Ausfahrt auf den Abbieger zur \nSeestrasse, Ein- und Ausfahrt auf die Au-Strasse und Ein- und \nAusfahrt auf die Alte Landstrasse).8 Die Zufahrten sind auch \nauf Abbildung 11 in Kapitel 2.3 ersichtlich (hellblaue Pfeile). \n\nDer geplante neue Vollanschluss an die Seestrasse erfordert \naufgrund der Funktion der Strasse und der zu erwartenden \nVerkehrsmengen eine Anpassung der Seestrasse in Form ei-\nnes Vorsortierstreifens für Linksabbieger. Des Weiteren soll \neine Querungsstelle für Fussgänger samt Schutzinsel geschaf-\nfen werden, um eine direktere Fusswegverbindung zur Halte-\nstelle Aubrücke bzw. zum Bahnhof Au zu ermöglichen. \n\nDie Optimierung des Richtprojekts wurde in verkehrsplaneri-\nscher Hinsicht vom Fachbüro Team Verkehr begleitet. Die ver-\nkehrsplanerischen Aspekte wurden in einem Verkehrsgutach-\nten9 umfassend untersucht und dokumentiert. Das Gutachten \nhat im Rahmen einer Verkehrserhebung den Ist-Zustand 2014 \nerhoben und die verschiedenen Zustände einer Realisierung \ndes Richtprojekts dargestellt. Die allgemeine Verkehrsprogno-\nse und die erwartete Verkehrserzeugung des Projekts wurden \nauf das Verkehrsnetz verteilt. Darauf aufbauend wurde für die \n\n                                                        \n8  Das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht zur Zufahrt auf das \n\nAreal ab der Alten Landstrasse an den Schnittstellen der Parzel-\nlen 12211 und 9025 wird als Nebenerschliessung genutzt. \n\n9  vgl. Anhang A2 \n\nMobilitätskonzept \n\nHaupt- und Neben-\nerschliessungen MIV  \n\nAnpassung Seestrasse \n\nVerkehrsgutachten \n\n\n\n4 VERKEHR 41 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nAnschlüsse des AuParks eine Leistungsbeurteilung durchge-\nführt und konkrete Optimierungsmassnahmen vorgeschlagen. \n\nDas Gutachten kommt zum Schluss, dass auch in der Maxi-\nmalvariante des Projekts an allen Anschlussknoten eine aus-\ngezeichnete Verkehrsqualität (höchste Qualitätsstufe A) er-\nreicht wird. Lediglich in der Abendspitzenstunde weist der neue \nAnschluss an die Seestrasse abweichend davon die Qualitäts-\nstufe B auf, was aber immer noch einer guten bis sehr guten \nVerkehrsqualität entspricht. Demzufolge ist aufgrund des ge-\nplanten Projekts AuPark keine spürbare Beeinträchtigung der \nAnschlüsse resp. des Verkehrssystems zu erwarten. Die ver-\nkehrliche Leistungsfähigkeit wird in allen Etappen und Varian-\nten als sehr gut beurteilt. Einzelne Anschlüsse sind allerdings \nhinsichtlich der Sichtfelder zu verbessern, was in der weiteren \nProjektbearbeitung zu berücksichtigen ist. \n\n4.3 Parkierung \n\nEs sind ausreichend Abstellplätze für Motorfahrzeuge / Motor-\nräder bereitzustellen. Bzgl. der Anzahl Abstellplätze gilt die \nAbstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil (Art. 20 Abs. 1 \nGPV). \n\nDie Parkierung für Motorfahrzeuge / Motorräder ist grundsätz-\nlich unterirdisch oder in Gebäuden anzuordnen (Art. 20 Abs. 2 \nGPV).  \n\nOberirdisch im Freien dürfen nur Motorfahrzeug-Abstellplätze \nfür Kunden und Besucher vorgesehen werden. Diese oberirdi-\nschen Abstellplätze dürfen an den im Situationsplan 1:500 be-\nzeichneten Stellen (hier nur in untergeordnetem Umfang) sowie \ninnerhalb des mit «Vorzone» bezeichneten Bereichs (hier auch \nin grösserem Umfang) angeordnet werden (Art. 20 Abs. 3 \nGPV). \n\nAbstellplätze für Motorfahrzeuge sind den Nutzungen zuzuord-\nnen, um die funktionale Trennung zu gewährleisten. Kunden- \nund Besucherparkplätze sind von jenen für Beschäftigte und \nBewohner zu trennen. \n\nIm Hinblick auf eine Verkehrsumlagerung auf öffentliche Ver-\nkehrsmittel und Langsamverkehr sind gemäss Art. 20 Abs. 6 \nGPV alle Kunden- und Besucherparkplätze der Verkaufsein-\nrichtungen lenkungswirksam zu bewirtschaften (degressive \nGebührenpflicht, ab der 1. Minute, wirksame Gebühren, keine \nGratisparkplätze). \n\nParkierung MIV \n\n\n\n4 VERKEHR 42 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nEs sind ausreichend Abstellplätze für Velos bereitzustellen. \nBzgl. der Anzahl Abstellplätze gilt die Abstellplatzverordnung \nder Stadt Wädenswil (Art. 21 Abs. 1 GPV). \n\nDie Abstellplätze für Velos sind gut zugänglich an zweckmäs-\nsiger Lage anzuordnen (Art. 21 Abs. 2 GPV). Eine Anordnung \nin Eingangsnähe entspricht i.d.R. einer zweckmässigen Lage. \nZudem wird empfohlen die Abstellplätze mehrheitlich oberir-\ndisch anzuordnen, gedeckt und mit einer Sicherungsmöglich-\nkeit gegen Diebstahl auszuführen.  \n\nZentrale Veloabstellplätze in ausreichender Anzahl sind an den \nim Situationsplan bezeichneten Stellen vorzusehen (Art. 21 \nAbs. 3 GPV). Weitere untergeordnete Veloabstellplätze sind \nzulässig. \n\n4.4 Langsamverkehr \n\nDie Fusswegeverbindungen vom AuPark zum Bahnhof Au \nwurden in einem Fachbericht10 untersucht. Dabei wurden fünf \nVarianten überprüft (Südliches Trottoir Seestrasse, Nördliches \nTrottoir Seestrasse, Entlang Südseite Gleisanlage, Seeweg – \nNeue Langsamverkehrsbrücke, Seeweg – Aubrücke). Die bei-\nden Varianten entlang der Seestrasse (südliches bzw. nördli-\nches Trottoir) schneiden am besten ab, da es direkte, intuitive \nund akzeptierte Fussgängerverbindungen mit wenig Hindernis-\nsen und mit hohem sozialem Sicherheitsempfinden sind. Beide \nVarianten bestehen bereits heute. Am besten schneidet die \nVariante ab, bei der die Fussgänger die Unterführung Bahnhof \n/ Seestrasse nutzen, dem südlichen Trottoir entlang der See-\nstrasse folgen und die Austrasse entweder unterirdisch (beste-\nhende Unterführung) oder oberirdisch (Option neuer Fussgän-\ngerüberweg) queren. Für diese Best-Variante werden im Hin-\nblick auf eine optimale Fussgängerführung Schwachstellen \n(Unterführung Bahnhof / Seestrasse sowie deren Aufgang bei \nder Seestrasse zu eng, Engstelle Trottoir, wildes Queren der \nAustrasse, unattraktive Unterführung unter der Austrasse) auf-\ngezeigt, die es zu überprüfen und gegebenenfalls zu verbes-\nsern gilt. \n\nDas städtebauliche und aussenräumliche Grundkonzept sieht \neine räumliche Verschränkung mit der Umgebung vor. Funktio-\nnale Anbindungen an das bestehende Wegesystem der Umge-\nbung und eine Durchwegung des Areals sind im Konzept ange-\nlegt. Die Fusswegverbindungen innerhalb des Areals ermögli-\n\n                                                        \n10 Variantenprüfung Fussverbindung Bahnhof - Au Park, 23.02.2015, \n\nTeam Verkehr Zug AG, Cham \n\nParkierung Velos \n\nVerbindung AuPark - Bahnhof Au \n\nFusswege auf dem Areal \n\n\n\n4 VERKEHR 43 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nchen eine hohe Durchlässigkeit. Sie sind im Situationsplan \neingetragen und sind sie jeweils zusammen mit einer angren-\nzenden Hauptetappe zu realisieren. \n\nEs sind Fusswegverbindungen von der Austrasse zur Prome-\nnade (u.a. Anschluss an Fussweg zum Mittelort- / Toblerweg), \nüber die Promenade von der Austrasse zum Park als zentralen \nFreiraum, daran anschliessend durch den Park über die Vor-\nzone zur Seestrasse und vom Park zur benachbarten Kirche \nauf der Parzelle 9026 vorgesehen. Weitere Fusswege durch \ndas Areal sind möglich, z.B. zur Erschliessung des Schulhofs \nim Baufeld F. Diese sind aber projektabhängig und können \nzum jetzigen Zeitpunkt nicht abschliessend festgelegt werden. \n\nDie Fusswegverbindungen sind dauernd als durchgehende \nVerbindungen freizuhalten, d.h. sie dürfen nicht durch einen \nZaun abgegrenzt oder durch Verbote verunmöglicht werden. \nSie sind hindernisfrei zu gestalten, d.h. sie müssen stufenfrei \nüber Rampen für Velos und Kinderwägen erschlossen sein. \nÜber die Promenade ist der Park zudem behindertengerecht an \ndas öffentliche Wegnetz angeschlossen. \n\n4.5 Öffentlicher Verkehr (ÖV) \n\nDas AuPark-Areal ist über den Bahnhof Au und die Bushalte-\nstelle Au, Aubrücke an den öffentlichen Verkehr (ÖV) ange-\nbunden. Am ca. 400 m entfernten Bahnhof Au11 verkehrt die S8 \nim Halbstundentakt Richtung Zürich / Winterthur und Pfäffikon \nSZ. Die Bushaltestelle Au, Aubrücke befindet sich direkt am \nAreal an der Seestrasse. Es verkehren halbstündlich Busse \nRichtung Wädenswil und Horgen. Das Au-Park-Areal ist über-\nwiegend der ÖV-Güteklasse D und zu einem kleinen Teil der \nGüteklasse C zugeordnet.12 \n\nDie aktuelle ÖV-Erschliessung wird auch für die künftigen Nut-\nzungen des AuPark-Areals als ausreichend angesehen. Auch \nfür die geplanten Verkaufsnutzungen ist die ÖV-Erschliessung \ngewährleistet.  \n\nMittelfristig möchte aber die Stadt Wädenswil die Erschliessung \nmit ÖV im Quartier Au verbessern, insbesondere auch im Hin-\nblick auf die Realisierung der Kantonsschule. Auch im kommu-\nnalen Richtplan ist für das Gebiet eine Taktverdichtung des ÖV \nangedacht.  \n\n                                                        \n11  vgl. hierzu auch Kap. 4.3, Anbindung Bahnhof Au an den AuPark \n12  GIS-Browser Kanton Zürich, 29.06.2017 \n\nheutige ÖV-Anbindung \n\nTaktverdichtung wird angestrebt \n\n\n\n5 UMWELT 44 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n5 UMWELT \n\n5.1 Umweltgutachten \n\nIm Sinne des Vorsorgeprinzips der Umweltschutzgesetzgebung \nwurden die Umweltauswirkungen des Vorhabens AuPark in \neinem Umweltgutachten untersucht (vgl. Anhang A3.1). Das \nUmweltgutachten kommt zu dem Schluss, dass es durch den \nBau und den Betrieb des AuParks zwar zu einer Erhöhung der \nLuft- und Lärmbelastung kommt, diese aber innerhalb des ge-\nsetzlichen Rahmens liegt (vgl. hierzu auch Kap. 5.6). Auf dem \nAreal ist belasteter Boden (vgl. Kap. 5.4) vorhanden. Der Um-\ngang mit diesem belasteten Boden resp. dessen Entsorgung ist \ndurch private Kontrolle (d.h. durch eine qualifizierte Fachper-\nson) zu gewährleisten. \n\nIn Ergänzung zum Umweltgutachten wurden die Aspekte Na-\ntur-, Moorschutz- und Biodiversität sowie Vorkehrungen zur \nMinimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Natur-\nräume im Nahbereich des AuPark-Areals (u.a. auf Flachmoore \nauf der Halbinsel Au) mittels Gutachten separat untersucht (vgl. \nAnhang A3.2). Basierend auf der Analyse der verschiedenen \nAspekte werden im Gutachten diverse Empfehlungen und \nMassnahmen vorgeschlagen. Diese wurden im Gestaltungs-\nplan berücksichtigt und in den Vorschriften des Gestaltungs-\nplan verbindlich verankert.  \n\nInsgesamt hat das Vorhaben AuPark nur geringe Umweltaus-\nwirkungen. Mit der Berücksichtigung der vorgeschlagenen \nMassnahmen kann das Ziel: „Minimierung von negativen Aus-\nwirkungen auf geschützte Naturräume im Nahbereich des Au-\nPark-Areals“ erfüllt und umgesetzt werden. Im Weiteren wird \ndamit auch eine Verbesserung und Förderung der Biodiversität \nim Gestaltungsplanperimeter gegenüber dem heutigen Zustand \nerreicht. Mit den vorgesehenen Massnahmen werden die Um-\nweltschutzvorschriften eingehalten. \n\n  \n\nUmweltgutachten \n\nGutachten Natur-, Moorschutz- \nund Biodiversitätsaspekte \n\nFazit \n\n\n\n5 UMWELT 45 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n5.2 Halbinsel Au \n\n \n \nAbb. 21: Halbinsel Au nördlich von Au-Wädenswil, Orthofoto 2016 \n\nDie Halbinsel Au liegt nordwestlich des AuPark-Areals und ist \nvon diesem durch die Seestrasse und das Bahntrassee ge-\ntrennt. Die Halbinsel wird vor allem durch die Brücke der Au-\nStrasse erschlossen. \n\nAuf der Halbinsel Au befindet sich ein Landgut (Jagdschloss) \nmit Park, ein Rebberg am Auhügel mit Weinbaumuseum, ein \nkleiner Binnensee (Naturweiher), ein Landgasthof auf dem \nHügelrücken sowie eine Schiffsstation der Zürcher Schiff-\nfahrtsgesellschaft ZSG. Die Halbinsel Au ist vor allem im \nSommer ein beliebtes Erholungs- und Ausflugsziel für  \nWädenswil und die Region Zimmerberg. Auf der Halbinsel gibt \nes zahlreiche Spazierwege, Höhlen, Buchenwälder, eine Bade- \nund Spielwiese sowie verschiedene, teilweise geschützte  \nNaturräume (vgl. auch Gutachten Anhang A3.1). \n\n \n \nAbb. 22: Halbinsel Au, Blick über die Halbinsel nach Nordwesten \n\nLage der Halbinsel Au \n\nErholungsraum Halbinsel Au \n\n\n\n5 UMWELT 46 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nAuf der Halbinsel Au befinden sich gemäss Natur- und Land-\nschaftsschutzinventar des Kantons Zürich mehrere Feucht-\ngebiete (Naturschutzobjekte) sowie grossflächig ein geo-\nlogisch-geomorphologisches Objekt (Landschaftsschutzobjekt \nHalbinsel Au). Gemäss der Hinweiskarte Neophytenverbreitung \nsind diverse Neophyten auf der Halbinsel vorhanden (prioritäre \nArten wie z.B. Knöterich, Götterbaum und Essigbaum, weitere \nwichtige Arten der Schwarzen Liste bzw. Beobachtungsliste). \n\nIn rund 80-100 m Distanz zum AuPark-Areal beginnt das 5.3 ha \ngrosse Flachmoor Nr. 87 «Vorderer Au», in knapp 700 m  \nDistanz liegt das 3.4 ha grosse Flachmoor Nr. 88 «Am Ausee». \nBeide Flachmoore befinden sich auf der Halbinsel Au, sind im \nBundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung und \nsind gemäss Flachmoorverordnung geschützt. Flachmoore \nsind Überreste der ursprünglichen Natur- und Kulturlandschaft \nund sind stark im Rückgang begriffen. Sie beherbergen hoch-\nangepasste Lebensgemeinschaften von Pflanzen und Tieren. \nKnapp 1'200 Flachmoore von nationaler Bedeutung stehen in \nder Schweiz unter Schutz. \n\nDie revidierte BZO schreibt als Ziel für den Gestaltungsplan u.a. \ndie Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Natur-\nräume im Nahbereich des Areals vor (BZO Art. 26a Abs. 2). Es \nsind die Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 \nAbs. 2 lit. a der Verordnung über den Schutz der Flachmoore \nvon nationaler Bedeutung vom 7. September 1994 (Flach-\nmoorverordnung) zu erfüllen. \n\nDie geplante Umzonung sowie der Gestaltungsplan sind die \nGrundlagen für den Abbruch der bestehenden Industriebauten \nund den Neubau einer gemischten Siedlung (Wohnen, Gewer-\nbe, Verkauf, Bildung). Die künftigen Nutzungen generieren \nweniger Immissionen als die bisher zulässigen stark störenden \nIndustriebetriebe, führen aber voraussichtlich zu mehr Men-\nschen auf dem Areal. Allerdings ist das Areal durch eine stark \nbefahrene Kantonsstrasse und eine Eisenbahnlinie vom Moor \ngetrennt. Auch sieht das Konzept des AuParks explizit gross-\nzügige, durchgrünte Aussen- und Freiräume mit besonderer \nAufenthaltsqualität im Inneren des Areals vor (u.a. Park, Pro-\nmenade, Gartenhöfe, Schulhof), die der Erholung der künftigen \nBewohner resp. Beschäftigten / Schüler dienen. Diese Aussen-\nräume werden durch den Gestaltungsplan sichergestellt. \n\nDie revidierte BZO sieht in Art. 26a Abs. 2 generelle Qualitäts-\nsicherungsmassnahmen sowie als Ziel die Minimierung negati-\nver Auswirkungen auf geschützte Naturräume im Nahbereich \ndes Areals vor. \n\nNaturräume Halbinsel Au \n\nMoore \n\nUmgang mit den Naturräumen \n\n\n\n5 UMWELT 47 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer Gestaltungsplan sieht folgende Qualitätssicherungsmass-\nnahmen vor: \n\n– Umsetzung der Ziele gemäss BZO (u.a. Minimierung \nnegativer Auswirkungen auf geschützte Naturräume); \nArt. 1 GPV \n\n– gutes Einfügen in die Umgebung und das Landschafts-\nbild; Art. 12 Abs. 1 GPV \n\n– Gestaltungsqualität / besonders gute Gesamtwirkung; \nArt. 12 Abs. 1 GPV \n\n– harmonisches Gesamtbild; Art. 12 Abs. 2 GPV \n\n– Richtprojekt wegleitend für die Qualitätssicherung; Art. \n13 GPV \n\n– ruhige und klare Dachgestaltung; Art. 15 Abs. 2 GPV \n\n– extensive Flachdachbegrünung; Art. 15 Abs. 3 GPV \n\n– sorgfältige, qualitätsvolle Gestaltung der Freiräume / \nErstellung Grün- und Freiraumkonzept / naturnahe \nParkgestaltung / Förderung der Biodiversität, der Arten- \nund Lebensraumvielfalt; Art. 16 Abs. 1 GPV \n\n– Grün- und Freiraumkonzept mit der 1. Hauptetappe;  \n16 Abs. 1 GPV / Planung und Umsetzung erfolgt unter \nBeizug von ausgewiesenen Fachleuten; Art. 16 Abs. 10 \nGPV \n\n– grosszügig bemessene Aussen- und Freiräume; Art. 16 \nAbs. 2 – 8 GPV \n\n– Einordnung Terrainveränderungen; Art. 17 GPV \n\n \n\nDarüberhinaus sieht der Gestaltungsplan explizite Umwelt- und \nNaturschutzmassnahmen vor: \n\n– vogelverträgliche Fassadengestaltung, Art. 12 Abs. 3 \nGPV \n\n– Schutzpflanzung zwischen Vorzone und Seestrasse zur \nMinimierung negativer Auswirkungen auf geschützte \nNaturräume nördlich der Strasse auf der Halbinsel Au \n(Flachmoor Nr. 87); Art. 16 Abs. 2 GPV \n\n– Bepflanzungskonzept / Zielsetzung «Förderung der \nSiedlungsökologie», «Arten- und Lebensraumvielfalt» / \nstandortgerechte, einheimische Pflanzen / Bekämpfung \ninvasiver Neophyten, Art. 16 Abs. 9 GPV \n\n– Mobilitätskonzept; Art. 18 GPV \n\n\n\n5 UMWELT 48 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n– Beschränkung / Anforderungen an oberirdischer Ab-\nstellplätze; Art. 20 Abs. 3 und Abs. 4 GPV \n\n– Parkplatzbewirtschaftung; Art. 20 Abs. 6 GPV \n\n– Abstellplätze für Velos; Art. 21 GPV \n\n– Versickerung / Umgang mit Regenwasser; Art. 23 GPV \n\n– Nachhaltigkeit / Energie (Energiestandard Minergie,  \nerneuerbare Energien, nachhaltige Energielösung);  \nArt. 24 GPV \n\n– Lärmschutz; Art. 25 GPV \n\n– Minimierung von Lichtemissionen; Art. 26 GPV \n\nIm Weiteren vgl. auch Kapitel 5.1, 5.3 - 5.7. \n\nMit den vorgesehenen Massnahmen werden die Umwelt- und \nNaturschutzvorschriften eingehalten. Auf die Naturräume und \nSchutzobjekte der Halbinsel Au (insbesondere die Flachmoore) \nwurde besondere Rücksicht genommen. Es ist nicht von einer \nschädlichen Mehrbelastung der Naturräume im Nahbereich des \nAreals auszugehen. Den Anliegen des Umwelt- und Natur-\nschutzes wurde angemessen Rechnung getragen. \n\n5.3 Grundwasser, Baugrund, Entwässerung \n\nDie Seestrasse liegt auf ca. 410 m.ü.M. und der Grundwasser-\nspiegel liegt auf 408.5 m.ü.M., d.h. etwa 2.5 m über dem Spie-\ngel des Zürichsees (ca. 406 m.ü.M.). Hangseitig sind Gelände-\nablagerungen von 3 - 6 m Mächtigkeit über Fels zu erwarten. \nEin hangseitiges Ansteigen des Wasserspiegels mit dem Ter-\nrain wird angenommen. Das Areal AuPark liegt im Gewässer-\nschutzbereich Ao (Uferbereich Zürichsee) und damit ausserhalb \ndes Gewässerschutzbereich AU, welcher eine kantonale was-\nserrechtliche Bewilligung für Bauvorhaben im Grundwasser-\nschwankungsbereich erfordern würde. Bei Bauten im Hang- / \nbzw. Grundwasser ist im Rahmen der Baubewilligung aufzu-\nzeigen, wie der Grundwasserdurchfluss mit Hilfe geeigneter \nErsatzmassnahmen erhalten werden kann. \n\nDas innerhalb des Perimeters anfallende unverschmutzte Re-\ngenwasser ist mit geeigneten Massnahmen für Rückhaltung \nund Versickerung dem Grundwasser zuzuführen. Die Versicke-\nrung und der Umgang mit Regenwasser sind Bestandteile des \nGrün- und Freiraumkonzepts im Rahmen des Baubewilligungs-\nverfahrens der ersten Bauetappe. \n\nbesondere Rücksichtnahme auf \nNaturräume und Schutzobjekte \n\nGrundwasser, Baugrund \n\nEntwässerung \n\n\n\n5 UMWELT 49 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n5.4 Bodenbelastungen, Altlasten \n\nFür das Areal liegen gemäss dem Prüfperimeter für Bodenver-\nschiebungen des Kantons Zürich Belastungshinweise für den \nBoden vor. Es wird eine chemische Belastung des Bodens \ndurch die Nutzung als Bauzone, durch den Verkehrsträger \nSeestrasse und die Nutzung des Areals durch Spezialkulturen \n(ehemalige Rebberge) vermutet.13 \n\nGemäss dem Kataster für belastete Standorte des Kantons \nZürich sind zwei belastete Standorte auf dem Areal eingetra-\ngen. Von beiden Standorten sind keine schädlichen oder lästi-\ngen Einwirkungen zu erwarten. Es handelt sich um zwei ehe-\nmalige Betriebsstandorte (Chemikalienlager im Hofbereich resp. \nTurmumgebung Abluft) die zwar als belastet gelten, jedoch \nweder überwachungs- noch sanierungsbedürftig sind. 14  Für \nden Gestaltungsplan haben diese Standorte keine direkten \nAuswirkungen. \n\nDer Umgang mit belastetem Boden resp. dessen Entsorgung \nist durch private Kontrolle zu gewährleisten. Dem kantonalen \nAmt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) ist vor Bau-\nbeginn ein Aushub- und Entsorgungskonzept zur Genehmigung \neinzureichen. \n\n \n\n5.5 Nachhaltigkeit, Energie \n\nGemäss der kommunalen Energieplanung der Stadt Wädenswil \nliegt der Gestaltungsplanperimeter im Prioritätsgebiet „Um-\nweltwärme allenfalls in Kombination mit Erdgas“. 15 Aufgrund \nder Grösse des AuPark-Areals und der im jetzigen Zeitpunkt \nnoch nicht definierten Energieleistungen (u.a. Kantonsschule) \nwird eine Beschränkung auf Stufe Gestaltungsplan als nicht \nzweckmässig erachtet. \n\nIm Sinne der Zielsetzungen der kommunalen Energieplanung \nmuss gemäss Gestaltungsplan die Energieversorgung des \nAreals mehrheitlich mit erneuerbaren Energien erfolgen. Der \nNachweis einer fortschrittlichen, nachhaltigen Energielösung ist \npro Hauptetappe mit einem Energiekonzept im Rahmen des \nBaubewilligungs-verfahrens zu erbringen (Art. 24 Abs. 2 GPV). \n                                                        \n13  vgl. Anhang A3.1, Kap. 10 \n14  vgl. Anhang A3.1, Kap. 11 \n15 vom Stadtrat festgesetzt am 19.01.2009, vom Regierungsrat am \n\n22.04.2009 mit Beschluss Nr. 620 genehmigt \n\nBodenbelastungen \n\nBelastete Standorte \n\nPrivate Kontrolle \n\nKommunaler Energieplan \n\nRegelung Gestaltungsplan \n\n\n\n5 UMWELT 50 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie geplanten Neubauten sollen gemäss den heutigen Anfor-\nderungen des nachhaltigen, ökologischen Bauens realisiert \nwerden. Gemäss Art. 24 Abs. 1 GPV müssen Neubauten: \n\n– mindestens den Energiewerten des Minergie-Standards16 \nentsprechen oder ökologisch oder energetisch gleichwer-\ntig sein \n\n– oder die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften des \nKantons Zürich um mindestens 20% unterschreiten. \n\n5.6 Lärm \n\nDas Areal AuPark ist durch Verkehrslärm der umgebenden \nStrassen sowie der Eisenbahnstrecke Zürich – Chur belastet. \nDie stärkste Lärmbelastung ist entlang der Seestrasse zu ver-\nzeichnen. Die Belastung durch Strassenverkehrs- und Eisen-\nbahnlärm wurde durch ein Lärmgutachten der magma AG vom \n23.07.2012 untersucht. Bei Umzonung der bestehenden In-\ndustriezone in eine Mischzone (mit Wohn- und Schulnutzung) \ngelten gemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung (LSV) \nvom 15.12.1986 die Immissionsgrenzwerte (IGW) für die Emp-\nfindlichkeitsstufe ES III: 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts. \nDiese Lärmgrenzwerte gelten für Räume mit lärmempfindlichen \nNutzungen, d.h. Räume in Wohnungen, sofern es sich nicht um \nKüchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume oder Abstellräume \nhandelt. Schul- oder Hotelnutzung wird lärmschutzrechtlich wie \nWohnnutzung betrachtet. Bei gewerblichen Nutzungen gelten \nRäume dann als lärmempfindlich, wenn sich dort Personen \nregelmässig während längerer Zeit aufhalten. Bei gewerblichen \nNutzungen gelten um 5 dB(A) höhere Grenzwerte. \n\nIm Rahmen des Studienauftrags wurden alle Projekte hinsicht-\nlich der Einhaltung der Lärmschutzvorgaben überprüft. Der \nsiegreichen Studie von Meier Hug Architekten wurde beschei-\nnigt, dass diese die Anforderungen gemäss LSV einhält und \naus lärmschutzrechtlicher Sicht bewilligungsfähig ist. Das wei-\nterentwickelte Wettbewerbsprojekt wurde in einem vertieften \nLärmgutachten der magma AG17 erneut untersucht.  \n\nAn allen Fassaden des Projekts AuPark können demnach die \nImmissionsgrenzwerte bzgl. Strassenverkehrs- und Eisenbahn-\nlärm eingehalten werden. Die zusätzlichen Lärmimmissionen \ndurch projektinduzierten Mehrverkehr können die Planungswer-\n\n                                                        \n16  gemeint ist Minergie-Basisstandard \n vgl. https://www.minergie.ch/de/verstehen/baustandards/minergie/ \n vgl. https://www.minergie.ch/de/zertifizieren/minergie/ \n17  vgl. Anhang A4 \n\nNachhaltigkeit,  \nEnergie \n\nLärmbelastung \n\nLärmschutz \n\nVerkehrslärm \n\n\n\n5 UMWELT 51 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nte sowohl bei der Überbauung AuPark als auch bei den be-\nnachbarten Liegenschaften einhalten. An allen Drittliegenschaf-\nten werden zudem die Immissionsgrenzwerte eingehalten. Es \ntreten keine wahrnehmbar stärkeren Lärmimmissionen an  \nsanierungsbedürftigen Drittliegenschaften auf. \n\nDer vom AuPark ausgehende Betriebslärm setzt sich aus fol-\ngenden Lärmquellen zusammen: Güterumschlag, Parkierungs-\nanlagen, Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen. Der Güter-\numschlag wird beim vorliegenden Projekt lärmmässig als nicht \nrelevant beurteilt. Aufgrund von Parkierungslärm sind Anpas-\nsungen an einzelnen Wohnungen direkt über den Tiefgaragen-\nzufahrten nötig, was in der weiteren Projektbearbeitung zu \nberücksichtigen ist. Bei Planung der Heizungs-, Lüftungs- und \nKlimaanlagen sind die Vorschriften gemäss LSV, Anhang 6, \nmassgebend. \n\nInsgesamt wurde auf die Lärmbelastung angemessen reagiert. \nDie Lärmschutzvorschriften werden eingehalten.18 \n\nIm Rahmen der weiteren Projektierung sind die Grundprinzi-\npien der bewussten akustischen Gestaltung soweit wie möglich \nzu berücksichtigen. Dazu liefert die Publikation «Klangqualität \nfür öffentliche Stadt- und Siedlungsräume; Eine Planungshilfe \nfür das Ohr»19 praxisorientierte Hinweise. \n\n5.7 Gefahrenvorsorge \n\nIn Absprache mit der Feuerpolizei Wädenswil wurde ein Brand-\nschutzkonzept für das Richtprojekt erarbeitet, dass die erfor-\nderlichen Zufahrten und Abstände gewährleistet. Aufstell-\nflächen für die Feuerwehrfahrzeuge, die in Grünflächen liegen, \nmüssten befahrbar ausgebildet werden. Bei der Baumsetzung \nsind die Bedürfnisse der Feuerwehr zu berücksichtigen. \n\nDas AuPark-Areal befindet sich in der Nähe der elektrifizierten \nBahnlinie Zürich – Chur. Die Eisenbahn-Fahrleitungen (Strom-\nleitungen) erzeugen elektrische und magnetische Felder (nicht-\nionisierende Strahlungen). \n\nDie Immissionsgrenzwerte gemäss eidg. Verordnung über den \nSchutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) müssen überall \neingehalten werden, wo sich Menschen aufhalten können.  \n\n                                                        \n18  vgl. Anhang A4 und Anhang A3, Kap. 7 \n19  vgl. http://www.laerm.zh.ch/publikationen \n\nBetriebslärm \n\nAkustische Gestaltung \n\nBrandschutz \n\nNichtionisierende Strahlung \n\n\n\n5 UMWELT 52 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nErfahrungsgemäss sind die Immissionsgrenzwerte bei den \nFahrleitungen der SBB an allen zugänglichen Orten mit grosser \nReserve eingehalten. Um dem in der Umweltschutzgesetzge-\nbung festgeschriebenem Vorsorgeprinzip Rechnung zu tragen, \nmüssen Fahrleitungen zusätzlich die Emissionsbegrenzungen \ngemäss NISV einhalten. Gemäss Amt für Abfall, Wasser, \nEnergie und Luft, Abteilung Lufthygiene wird im vorliegenden \nFall der Anlagengrenzwert ab einer Distanz vom 30 m einge-\nhalten. Da alle Baubereiche min. 65 m von den Fahrleitungen \nentfernt sind, ist der Emissionsgrenzwert eingehalten. Der Be-\nlastung durch nichtionisierende Strahlung wurde insgesamt \nangemessen Rechnung getragen.20 \n\nDie Produktion, die Lagerung und der Transport von Treibstof-\nfen, Brennstoffen und Chemikalien sind mit Risiken verbunden. \nDabei eintretende Unfälle, welche erhebliche Auswirkungen auf \ndie Bevölkerung und die Umwelt haben, werden als Störfälle \nbezeichnet. Die Umweltschutzgesetzgebung verpflichtet zur \nStörfallversorge, d.h. zur Verhinderung von schweren Schäden \ndurch Störfälle. \n\nAuf dem Areal des AuParks sind keine Betriebe vorgesehen, in \ndenen die Mengenschwellen gemäss Störfallverordnung (StFV) \nüberschritten werden. Die Realisierung des AuParks unterliegt \nsomit nicht der StFV.  \n\nHingegen ist die Eisenbahnlinie Zürich – Chur, die nahe am \nAreal vorbeiführt, als Transportroute für Gefahrengüter21 eine \nstörfallrelevante Anlage. Bis 100 m ab dieser Bahnlinie gilt der \nsogenannte Konsultationsbereich. Bei Planungen innerhalb \ndieses Bereichs ist eine Betrachtung der Störfallvorsorge erfor-\nderlich. Im vorliegenden Fall liegen Teile des AuPark-Areals \ninnerhalb des Konsultationsbereichs.22 \n\n                                                        \n20  vgl. auch Anhang A3, Kap. 3.4.1 \n21  gemäss kantonalem Chemierisiko-Kataster \n22  vgl. auch Anhang A3, Kap. 3.4.4 \n\nStörfallvorsorge \n\n\n\n5 UMWELT 53 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n \nAbb. 23: Konsultationsbereich Störfallvorsorge, Richtprojekt August 2018 \n \nDas vorhandene Risiko wird für das AuPark-Areal seitens  \nkantonalem Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), \nSektion Störfallvorsorge, aus folgenden Gründen generell als \ngering bis mittel eingeschätzt: \n\n– Transportmenge und Fahrtenzahlen der Eisenbahnlinie \nsind eher niedrig \n\n– ansteigendes Gelände von der Gefahrenquelle weg, ver-\ntiefte Lage der Bahnlinie (→ geringes Risiko von Flüssig-\nkeitsverteilungen auf dem Areal) \n\nZudem sind die Baubereiche 65 m oder mehr von der Gefah-\nrenquelle entfernt angeordnet. Der Vorbereich an der See-\nstrasse («Au-Platz») wird von Bebauungen freigehalten. Dies \nmindert das Risiko zusätzlich. \n\nDurch entsprechende Schutzmassnahmen kann und soll den \nverbleibenden Störfallrisiken begegnet werden: \n\n– Zugänge und Sammelgaragenzufahrten nach Möglichkeit \nabgewandt oder seitlich von den Gefahrenquellen anord-\nnen, Schutzmassnahmen an den Sammelgaragenzufahr-\nten vorsehen (Gegenrampen). \n\n– Fluchtwege konsequent von den Gefahrenquellen weg \norientieren (seitlich oder auf die Gefahrenquellen abge-\nwandte Seite). \n\n– Räume mit hoher Personenbelegung nicht im Erd-\ngeschoss vorsehen und von den Gefahrenquellen weg \norientieren. \n\n\n\n5 UMWELT 54 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie weitere Planung orientiert sich an der Planungshilfe 23  \n«Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge». \n\nDie Risikokarte Hochwasser des Kantons Zürich24 weist topo-\ngraphiebedingt für den nördlichen bzw. östlichen Rand des \nAreals ein kleines bis mittleres Risiko für Überschwemmungen \ndurch Hochwasser aus. Das Risiko resultiert durch den teilwei-\nse offen fliessenden Mittelortbach, der in ca. 100 m Entfernung \nsüdöstlich des Areals verläuft. Die synoptische Naturgefahren-\nkarte des Kantons Zürich25 weist zudem die Parzellengrenze \nzur Seestrasse im östlichen Arealteil (entlang der Böschung / \nStützmauer) sowie Teile der Seestrasse dem Hinweisbereich \n(geringe Gefährdung durch Naturgefahren) zu. Geeignete \nMassnahmen zum Schutz vor Hochwasser sind im Rahmen \ndes Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen. \n\n                                                        \n23  Planungshilfe «Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge», \n\nARE / BAFU / BAV / BFE / ASTRA, Oktober 2013 \n24  Abfrage GIS-Browser Kt. Zürich, http://maps.zh.ch, 13.10.2014 \n25  Abfrage GIS-Browser Kt. Zürich, http://maps.zh.ch, 13.10.2014 \n\nNaturgefahren / Hochwasser \n\n\n\n6 VERFAHREN 55 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n6 VERFAHREN \n\n6.1 Kantonale Vorprüfung \n\nDie kantonale Vorprüfung fand von November 2016 bis März \n2017 statt (vgl. Amt für Raumentwicklung, Kanton Zürich, Stel-\nlungnahme 14. März 2017). Zudem wurden ergänzend schriftli-\nche Hinweise zu Dokumenten der öffentlichen Auflage ange-\nbracht (vgl. Amt für Raumentwicklung, Kanton Zürich, Schrei-\nben 22. Februar 2018). \n\nDie vorgebrachten Anträge und Hinweise sind in die Überarbei-\ntung des Gestaltungsplans eingeflossen. \n\n6.2 Mitwirkung und öffentliche Auflage \n\nDie Mitwirkung und öffentliche Auflage fand vom 24. November \n2017 bis zum 26. Januar 2018 statt. Es gingen Einwendungen \nein. Einige der vorgebrachten Anträge konnten ganz oder teil-\nweise berücksichtigt werden und sind im Rahmen der Überar-\nbeitung des Gestaltungsplans integriert worden.  \n\nGemäss § 7 PBG ist in einem Bericht zu den Anliegen bzw. \nden nicht berücksichtigten Einwendungen Stellung zu nehmen \n(vgl. separater Bericht zu den Einwendungen). \n\n6.3 Anhörung der Planungsträger \n\nDie Anhörung der Planungsträger erfolgte gleichzeitig mit der \nÖffentlichen Auflage. Die Gemeinden Schönenberg, Horgen \nund Richterswil, die Regionalplanungsgruppe ZPZ (Zürcher \nPlanungsgruppe Zimmerberg), die Stadt Wädenswil und der \nKanton Zürich, Abteilung Raumentwicklung, haben Stellung \ngenommen.  \n\nDie vorgebrachten Anträge und Hinweise sind in die Überarbei-\ntung des Gestaltungsplans eingeflossen. \n\nKantonale Vorprüfung \n\nMitwirkung und  \nöffentliche Auflage \n\nAnhörung \n\n\n\n6 VERFAHREN 56 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\n6.4 Ablauf und Termine \n\nWas Wann \n\nMachbarkeitsstudie 2010 / 2011 \n\n2-stufiger Studienauftrag \n(Wettbewerb) \n\n2012 / 2013 \n\nProjektoptimierung / Ausarbeitung \nGestaltungsplan und ZP-Änderung \n\nseit 2013 \n\nBeschluss Stadtrat: Verabschie-\ndung zhd. kantonaler Vorprüfung \n\n7. November 2016 \n\nKantonale Vorprüfung November 2016 -  \nMärz 2017 \n\nBehandlung in Stadtrat /  \nBeschluss zur Öffentliche Auflage \n\n13. November 2017 \n\nÖffentliche Auflage (60 Tage)  \nund Anhörung Planungsträger \n\n24. November 2017 - \n26. Januar 2018 \n\nBehandlung der Einwendungen / \nAnhörung \n\nFebruar 2018 -  \nAugust 2018 \n\nBeratung in den Kommissionen \n(Stadtbild- und Denkmalpflege-\nkommission / Baukommission) \n\n5. September 2018 \n8. September 2018 \n\nBeschluss Stadtrat / Verabschie-\ndung zhd. Gemeinderat \n\n22. Oktober 2018 \n\nFestsetzung durch Gemeinderat  \n \n\n \n\nReferendums- und Rekursfrist / \nRechtskraftbescheinigung \n\n \n\nGenehmigung durch Baudirektion \nKanton Zürich \n\n \n\nInkraftsetzung durch Stadtrat  \n\nAblauf und Termine \n\n\n\nA ANHANG 57 \n\n \n\n28006_05A_181012_GP-Bericht.docx Planpartner AG \n\nA ANHANG \n\nA1 Richtprojekt \n\nÜberbauungs- und Aussenraumkonzept «AuPark»  \n(Richtprojekt), "Schule 1500", 10. August 2018 \n\nMeier Hug Architekten, Zürich \nMüller Illien Landschaftsarchitekten, Zürich \n\n \n\nA2 Verkehrsgutachten \n\nVerkehrsgutachten, 23. Februar 2015 \nTeam Verkehr, Cham \n\n \n\nA3 Umweltgutachten \n\nA3.1 Umweltnotiz, 03. März 2015 \nBasler & Hofmann AG, Esslingen \n\nA3.2 Gutachten Natur-, Moorschutz- und Biodiversitäts-\naspekte, August 2018, AquaTerra, Dübendorf \n\n \n\nA4 Lärmgutachten \n\nLärmgutachten, 19. Februar 2015 \nMagma AG, Schaffhausen \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «AuPark» \n\nBericht zu den Einwendungen \n12. Oktober 2018 \n\n      \n \n \n \n \n\n  \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\n \n \nAuftraggeberin \nSGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG \nPuls 5, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, 8031 Zürich \nvertreten durch:  \n- Christian Baldinger, Intershop Management AG,  \n  Leiter Bau und Entwicklung, Mitglied Geschäftsleitung \n \nAuftragnehmerin \nPlanpartner AG, Obere Zäune 12, 8001 Zürich \nBearbeitung:  \n- Christoph Stäheli, dipl. Ing. Raumplaner FH, FSU / REG A \n- Wolfgang Letsche, dipl. Ing. Raumplaner TH \n\n\n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\nI Einleitung 4 \n\n \nII  Auswertung Einwendungen 5 \n\n \n\n 1  Zonierung 5 \n\n 2  Städtebau / Architektur und Nutzung 5 \n\n 3  Etappierung generell 12 \n\n 4  Ausnützung 12 \n\n 5  Arbeiten 14 \n\n 6  Bezahlbares Wohnen 14 \n\n 7  Freiraum 15 \n\n 8  Verkehr 17 \n\n 9  Umwelt 22 \n\n 10  Sonstiges 33 \n\n \n\n\n\nI EINLEITUNG 4 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nI EINLEITUNG \n\n1.1 Öffentliche Auflage \n\nDie öffentliche Auflage und Anhörung gemäss § 7 Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich \n(PBG) fand vom 24. November 2017 bis zum 26. Januar 2018 statt. Während der Auflage \nkonnte sich jedermann zur Vorlage äussern und schriftliche Einwendungen dagegen vorbrin-\ngen. Gemäss § 7 PBG ist in einem Bericht zu den Anliegen Stellung zu nehmen (vgl. \nvorliegender Bericht). \n\nWährend dieser Zeit gingen zum Privaten Gestaltungsplan «AuPark» und der parallel laufen-\nden Teilrevision der Nutzungsplanung «Gebiet AuPark-Areal» insgesamt 16 Einwendungen \nvon Parteien, Verbänden / Interessensgemeinschaften, den Werken der Stadt Wädenswil und \nPrivatpersonen ein. Einige der vorgebrachten Einwendungen konnten ganz oder teilweise \nberücksichtigt werden, indem der Situationsplan / Zonenplan, die Vorschriften oder der \nPlanungsbericht des Gestaltungsplans resp. der Teilrevision Nutzungsplanung angepasst wur-\nden. \n\nDie Einwendungen zum Privaten Gestaltungsplan «AuPark» und Teilrevision der Nutzungs-\nplanung «Gebiet AuPark-Areal» werden jeweils in separaten Berichten behandelt. Einwen-\ndungen die beide Planungen betreffen werden in beiden Berichten behandelt. \n\n1.2 Anhörung Planungsträger \n\nGemäss § 7 PBG sind Planungsträger bei der Aufstellung von Nutzungsplänen rechtzeitig \nanzuhören. Die Anhörung erfolgte gleichzeitig mit der Öffentlichen Auflage. Die Gemeinden \nSchönenberg, Horgen und Richterswil, die Regionalplanungsgruppe ZPZ (Zürcher Planungs-\ngruppe Zimmerberg), die Stadt Wädenswil (Stadtbild- und Denkmalpflegekommission SDK / \nBaukommission BK) und der Kanton Zürich, Abteilung Raumentwicklung, haben Stellung \ngenommen. Die vorgebrachten Anträge und Hinweise sind in die Überarbeitung des privaten \nGestaltungsplans «AuPark» und die Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet «AuPark-Areal» \neingeflossen. \n\n1.3 Thematische Gliederung / Systematik \n\nDie Einwendungen werden nach folgenden Hauptthemen gegliedert: \n\n– Zonierung \n– Städtebau / Architektur und Nutzung \n– Etappierung generell \n– Ausnützung \n– Arbeiten \n– Bezahlbares Wohnen \n– Freiraum \n– Verkehr \n– Umwelt \n– Sonstiges \n\nDie Anträge sind kursiv dargestellt, ergänzt durch eine Begründung (sofern die Anträge \nbegründet wurden). Daran anschliessend wird der Umgang mit der Einwendung erläutert.  \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 5 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN \n\n \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n1 ZONIERUNG \n\n1.1 Aufteilung öffentlich / privat \n\nDie Baubereiche F / D1 sind als «öffentliche Bauten und Anlagen / \nMittelschule» und die restlichen Baubereiche als «private Bauten \nund Anlagen / Wohnen und Gewerbe» zu bezeichnen und auszu-\nweisen (Aufteilung GP in zwei Teile). \n\n \n\nBegründung: Es ist darzulegen, wo öffentliche und wo private \nNutzung geplant ist. Öffentliche und private Interessen sind nicht \nzu vermischen. Es muss möglich sein, die Kantonsschule zu rea-\nlisieren, auch wenn die private Wohn- und Gewerbeüberbauung in \neinem Referendum abgelehnt würde (und umgekehrt). \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer Gestaltungsplan stellt ein Gesamtpaket unter Abwägung aller \nöffentlichen und privaten Interessen dar, das verschiedene Sach-\nverhalte miteinander koordiniert. Das Projekt wurde im Architek-\nturwettbewerb und der anschliessenden Projektierung immer als \nEinheit über das Gesamtareal geplant. Es handelt sich um ein eng \naufeinander abgestimmtes Projekt (koordiniert zwischen Stadt \nWädenswil, Grundeigentümerin und Bildungsdirektion Kt. Zürich), \nfür das ein gemeinsamer Gestaltungsplan zweckmässig und sach-\ngerecht ist.  \n\nZudem erstreckt sich die bestehende Bebauung des AuCenters \nüber die Baubereiche der Schule und die Baubereiche der Wohn- \nund Gewerbeüberbauung, was eine zweckmässige Auftrennung in \nzwei Planungen verunmöglicht. \n\n \n\n  x GP \n\n2 STÄDTEBAU / ARCHITEKTUR UND NUTZUNG \n\n2.1 (städtebauliche) Anordnung und Architektur \n\nDie Anordnung (Betonriegel) und Architektur ist ungenügend und \nphantasielos. Es fehlt jeder Charme. Bauten mit Schrägdächern \nwürden besser ins Landschaftsbild passen. Das Projekt entspricht \nnicht einer baulichen Verschönerung des Areals. \n\n \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 6 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDas AuCenter ist ein Industrieareal, auf dem seit Jahrzehnten \ngrossmassstäbliche Bauvolumen stehen. Das Richtprojekt AuPark \nsieht eine differenziertere, feinere Körnung vor. Städtebau und \nArchitektur des Richtprojekts sind das Ergebnis eines mehrstufi-\ngen Studienauftrags (Wettbewerb) mit sechs fachlich qualifizierten \nArchitekturbüros und einer Jury mit ausgewiesenen Fachleuten. \nDie Stadt Wädenswil wurde eng in den Wettbewerb, die an-\nschliessende Weiterentwicklung des Projekts (als Grundlage für \nden Gestaltungsplan) sowie in die Erarbeitung des Gestaltungs-\nplans eingebunden. Das Richtprojekt ermöglicht durch verdichte-\ntes Bauen die Schaffung grosszügiger, qualitätsvoller Freiräume. \nDas Projekt wird von den städtischen Behörden sowie den politi-\nschen Gremien (Stadtrat / Stadtbild- und Denkmalpflegekommis-\nsion / Baukommission) geschätzt und positiv gewürdigt. \n\n \n\n2.2 Redimensionierung Wohnüberbauung, mehr Fläche für Kan-\ntonsschule / Gewerbe \n\nDie geplante Verdichtung mit grossstädtischem Charakter ist  \nunerwünscht und muss redimensioniert werden. Demgegenüber \nbrauchen Kantonsschule und Gewerbe mehr Fläche. \n\nFür die Kantonsschule soll min. 20'000 m2 Grundstücksfläche \nbereitgestellt werden, um zukünftiges Wachstum zu ermöglichen. \nFalls dies nicht als nötig erachtet wird, soll dargelegt werden, wie \nder Bedarf von 1'500 Schülern an Sporthallen, Sportanlagen so-\nwie für Pausenbereiche im Aussenraum auf dem Areal gedeckt \nwird. Auf eine Umnutzung von Teilen des Schulareals Ort als \nSportanlage für die Kantonsschule ist zu verzichten. Falls zusätz-\nliche Arealfläche benötigt wird, soll der Kanton der Intershop mehr \nLand im AuPark abkaufen. \n\n \n\nBegründung: Es gibt negative gesundheitliche Folgen aufgrund \nhoher Verdichtung (Dichtestress, Luftverschmutzung / Feinstaub, \nLärm). Umwelt- / Lebensqualität und soziale Beziehungen sind \nbeeinträchtigt. Die Bevölkerungsdichte des AuParks (Bereich oh-\nne Schule) ist sehr hoch, höher als in Zürich, Turin oder Tokyo.  \n\nSchul- und Sportanlageninfrastruktur in Wädenswil-Au ist nicht \nbereit für Bevölkerungswachstum. \n\nNeue Kantonsschule ähnlicher Grösse am rechten Zürichseeufer \nhat ca. 3x so viel Grundstücksfläche zur Verfügung wie im Au-\nPark. Die baurechtlich zulässige Geschossfläche entspricht nicht \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 7 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\ndem Flächenbedarf des zeitgemässen Schulhausbaus. Keine \nWachstumsreserve vorhanden. Bedarf an Sporthallen / Aussen-\nsportanlagen und Pausenbereiche für 1'500 Schüler kann nicht \nauf dem Areal gedeckt werden. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» / «Verdichtung» und «haus-\nhälterischer Umgang mit dem Boden» sind übergeordnete Vorga-\nben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regionaler Richtplan). \nDie vorgesehene verdichtete Bauweise trägt zur Erreichung die-\nser Ziele bei und ist im Einklang mit einer zeitgemässen Raum-\nplanungspolitik. \n\nDie Dichte wurde in der Überarbeitung des Gestaltungsplans nach \nder öffentlichen Auflage überprüft und reduziert. Die zulässige \nAusnützung wurde von 60'000 m2 aGF (= 140%) um 5% auf neu \n57'000 m2 aGF (= 133%) reduziert. \n\nDie Festlegungen des Gestaltungsplans und das Richtprojekt ent-\nsprechen den aktuellen Erkenntnissen bzgl. zeitgemässem Städ-\ntebau, Architektur und Freiraumplanung. Die Umweltauswirkun-\ngen wurden sorgfältig und umfassend in diversen Fachgutachten \nuntersucht (u.a. Umweltgutachten, Lärmgutachten, Verkehrsgut-\nachten).  \n\nDie Bevölkerungsdichte für ein einzelnes Areal kann nicht mit den \nDurchschnittswerten für ganze Stadtgebiete (inkl. Verkehrsanla-\ngen, Freiräumen, Wald, Gewässer) verglichen werden. So gese-\nhen ergäbe ein Einfamilienhaus mit fünf Bewohnern und einer \nGrundstücksfläche von 400 m2 rechnerisch eine Bevölkerungs-\ndichte von 12'500 Einwohnern pro km2, fast dreimal so hoch wie \ndie aktuelle Bevölkerungsdichte der Stadt Zürich (4'600 Einwoh-\nner pro km2, Stand 2017, Statistisches Amt Kanton Zürich). \n\nFür den heute absehbaren Bedarf in Wädenswil-Au ist ausrei-\nchend Schul- und Sportanlageninfrastruktur vorhanden. Bei kon-\nkretem (Mehr-)Bedarf reagiert die Stadt Wädenswil nachfrage-\norientiert, allenfalls kurzfristig auch mit mobilen, anpassbaren \nLösungen. «Bauen auf Vorrat» ist teuer und nicht mehr zeitge-\nmäss. \n\nDas Grundstück wurde von der Bildungsdirektion des Kantons \nZürich umfassend geprüft und nach einem langen, qualifizierten \nEvaluationsprozess ausgewählt. Das Richtprojekt Kantonsschule \nerfüllt die Anforderungen und den prognostizierten Bedarf der \nBildungsdirektion. Zeitgemässer Schulhausbau geht in die Höhe \nund benötigt daher weniger Grundstücksfläche als früher. Auch \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 8 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\ngibt es heute einen geringeren Bedarf an Aussensportanlagen, da \nsich das Sportverhalten der Schüler verändert hat. Zudem erge-\nben sich zwischen der Stadt Wädenswil und dem Kanton Zürich \nSynergiemöglichkeiten im Betrieb der Sporthallen. Auch kann die \nAussensportanlage Steinacker mitgenutzt werden.  \n\nAuch im Aussenraum der Schule stehen gemäss der Evaluation \nder Bildungsdirektion genügend Flächen zur Verfügung. Schüler \nkönnen zudem den Park in der Arealmitte und den Platz zur See-\nstrasse nutzen. \n\n2.3 neue Projekte ausarbeiten und Abstimmung im Quartier Au \n\nEs sollen neue Architekturprojekte ausgearbeitet werden. Die \nneuen Projekte sollen sich mehr an den Kriterien «Charme» und \n«Piazza» orientieren und weniger an den Kriterien «maximale \nAusnützung» und «Verdichtung». \n\nÜber die neuen Projekte soll eine (zumindest konsultative)  \nAbstimmung im Au-Quartier durchgeführt werden. \n\n \n\nBegründung: Bspw. Bauten mit Schrägdächern würden besser in \ndas Landschaftsbild passen. Wunsch nach baulicher Verschöne-\nrung des Areals. Au-Quartier ist bevölkerungsreich, aber in den \npolitischen Institutionen untervertreten. Besser das Projekt breit in \nder Quartiersbevölkerung abstützen, als unklar legitimierten Ent-\nscheid durch Fachjury im Hinterzimmer herbeiführen. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie städtischen Behörden und politischen Gremien wurden  \nfrühzeitig in die Arealentwicklung einbezogen. Der Stadtrat hat \nZielvorgaben für die Arealentwicklung definiert. Städtebau und \nArchitektur des Richtprojekts sind das Ergebnis eines mehr-\nstufigen Studienauftrags (Wettbewerb) mit sechs fachlich qualifi-\nzierten Architekturbüros und einer Jury mit ausgewiesenen Fach-\nleuten. Die Stadt Wädenswil wurde eng in den Wettbewerb, die \nWeiterentwicklung des Projekts nach dem Wettbewerb sowie in \ndie Erarbeitung des Gestaltungsplans eingebunden. Städtebau \nund Architektur werden von den städtischen Behörden sowie den  \npolitischen Gremien (Stadtrat / Stadtbild- und Denkmalpflege-\nkommission / Baukommission) geschätzt und positiv gewürdigt. \n\nDer Stadt Wädenswil und der Grundeigentümerin ist der Einbezug \nder Bevölkerung wichtig. Es fanden deshalb bereits Informations-\nanlässe im Quartier statt. Auch hatte die Bevölkerung im Rahmen \ndes Gestaltungsplanverfahrens die Gelegenheit zur Mitwirkung. \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 9 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n2.4 Höhenentwicklung \n\nÄnderung BNO: Auf dem ganzen Areal ist die maximale Höhen-\nkote auf 430 m.ü.M. zu beschränken, unabhängig von der Errei-\nchung der Gestaltungsziele gemäss Art. 26a Abs. 2 BNO. \n\nÄnderung GP-Vorschriften: Die obere Dachkantenhöhe aller Bau-\nkörper resp. die maximale Höhenkote für alle Gebäudeteile ist auf \n430 m.ü.M. zu begrenzen (statt bis zu 442.80 m.ü.M. wie bis an-\nhin vorgesehen). \n\n \n\nBegründung: Hohe kubische Baukörper in eher dörflich gewach-\nsenen Strukturen und im Seeuferbereich sind heikel (Orts-, Quar-\ntiers- und Landschaftsbild). Der Übergang von der Bauzone W2 \nmit einer Reihe neu erstellter Doppeleinfamilienhäuser (2011) am \nAublickweg erfordert eine erhöhte Rücksichtnahme. Deren Aus-\nsicht soll nicht eingeschränkt werden. Dies dient auch dem Erhalt \ndes Mittelortwegs als Panoramaweg, welcher mit Kinderwagen \nund Rollstuhl befahren werden kann. Die im Planungsbericht ge-\nzeigten Fotomontagen sind irreführend. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» / «Verdichtung» und «haus-\nhälterischer Umgang mit dem Boden» sind wesentliche überge-\nordnete Vorgaben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regiona-\nler Richtplan) und Ziele zeitgemässer Raumplanungspolitik. Mit \neiner maximalen Höhenkote von lediglich 430 m.ü.M. kann diesen \nVorgaben nicht entsprochen werden. Die Konzentration auf ver-\ndichtete Volumen ist eine bewusste städtebauliche Konzeption, \num grosszügige Aussenräume zu ermöglichen. Städtebau und \nArchitektur des Richtprojekts sind das Ergebnis eines mehrstufi-\ngen Studienauftrags (Wettbewerb) mit sechs fachlich qualifizierten \nArchitekturbüros und einer Jury mit ausgewiesenen Fachleuten.  \n\nDer Stadt Wädenswil und der Grundeigentümerin ist es ein Anlie-\ngen, dass die Aussicht der Anwohner nicht beeinträchtigt wird. \nDiese Anforderung wurde deshalb in die Beurteilung der Wettbe-\nwerbsprojekte miteinbezogen. Die Stadt Wädenswil wurde eng in \nden Wettbewerb, die Weiterentwicklung des Projekts nach dem \nWettbewerb sowie in die Erarbeitung des Gestaltungsplans ein-\ngebunden. Städtebau, Architektur und Freiräume werden von den \nstädtischen Behörden sowie den politischen Gremien (Stadtrat / \nStadtbild- und Denkmalpflegekommission / Baukommission) ge-\nschätzt und positiv gewürdigt. \n\n x  ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 10 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nDas bestehende Au-Center hat eine Gebäudehöhe von \n436.67 m.ü.M., einzelne Gebäudeteile sind bis zu 439 m.ü.M. \nhoch. Dadurch, dass die neuen Gebäude (Richtprojekt) in den \nBaubereichen E und C mit einer Höhenkote von 442.50 m.ü.M. \nweiter hinten gegen den Hang stehen, beeinträchtigen sie die \nAussicht von den Parzellen am Aublickweg nicht (vgl. Schema-\nschnitte bzgl. Sichtbeziehungen, Abbildung 5 in Kap. 2.3, Pla-\nnungsbericht). Diese Abbildung zeigt bewusst den ungünstigsten \nFall, d.h. von allen anderen, höherliegenden Liegenschaften am \nAublickweg ist die Aussichtssituation aufgrund des Terrainverlaufs \ngleich gut oder besser (vgl. Abbildung 6). \n\nDie Gebäudehöhen wurden in der Überarbeitung der Zonenplan-\nRevision und des Gestaltungsplans nach der öffentlichen Auflage \nüberprüft. Es hat sich gezeigt, dass bei den Geschosshöhen der \nWohnbauten ein kleiner Spielraum besteht. Zugunsten einer bes-\nseren Wohnqualität bzw. Belichtung, die im Gestaltungsplan ge-\nfordert wird, werden die Geschosshöhen bei Richtprojekt nicht \nreduziert. \n\nDer Einwendung kann dahingehend entsprochen werden, dass \nneu ausdrücklich auf Gebäude mit mehr als 25 m verzichtet wird \n(expliziter Ausschluss von Hochhäusern im Gebiet AuPark in der \nBZO und im GP). Die Höhenkote des Baubereichs D1 wurde zu-\ndem um 1.5 m von 436.5 m.ü.M. auf 435.0 m.ü.M. reduziert, die \nHöhenkote des Baubereichs F um 4.9 m von 439.9 m.ü.M. auf \nebenfalls 435.0 m.ü.M.  \n\nDie Gebäudehöhen (GH) des Richtprojekts, gemessen ab dem \ngewachsenen Boden (§ 280 PBG), sind bei den einzelnen Bau-\nkörpern aufgrund der Hanglage des AuPark-Areals unterschied-\nlich. Die Gebäudehöhen werden im Richtprojekt bzw. Planungsbe-\nricht, Kap. 2.6 aufgezeigt: \n\nEntlang der Alten Landstrasse:  ca. 15-20 m \n\nEntlang innerer Promenade: ca. 13 m (tal- / seeseitig) \n  ca. 15-22 m (hangseitig) \n\nEntlang der Seestrasse: ca. 20-23 m \n\n \n\n2.5 Kindergarten / Kinderbetreuung \n\nEs sind Räumlichkeiten für Kindergärten und Kinderbetreuung \nauszuscheiden. \n\n \n\nBegründung: Mit dem Neubezug von ca. 200 Wohnungen ist mit \nvielen Kindern zu rechnen, die in den vorhandenen Kindergärten \n\nx   GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 11 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nder Umgebung nicht untergebracht werden können (mangelnde \nKapazität). Zudem wird ein Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen für \ndie Beschäftigten von Schule und Gewerbe erwartet. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer AuPark soll mit dem öffentlichen Park und der publikums-\norientierten Nutzung zur Seestrasse hin ein neues Zentrum für \ndas Quartier Au werden. Dieser Charakter soll auch durch punk-\ntuell öffentliche Nutzungen am Park (z.B. ein Café) sowie durch \neinen Kindergarten am Park unterstützt werden. Neu ist daher \nmindestens ein Kindergarten zu erstellen. \n\nDie Gestaltungsplanvorschriften wurden dementsprechend um \nden neuen Art. 16 Abs. 4 ergänzt: Die an den Park angrenzenden \nEG-Nutzungen sollen zur Belebung des Parks punktuell einen \nöffentlichen Charakter aufweisen (mindestens 400 m2 anrechen-\nbare Geschossflächen, davon 1 Kindergarten). Diese Nutzungen \nsind mit Bezug zum Park zu gestalten. \n\n \n\n2.6 Versammlungslokal Bevölkerung \n\nEs sind Räumlichkeiten für ein Versammlungslokal für die Bevöl-\nkerung auszuscheiden. \n\n \n\nBegründung: Die zentrale Lage des AuParks im Quartier Au und \ndessen Grösse ist prädestiniert eine Zentrumsfunktion für die oft \nvernachlässigte Bevölkerung im Quartier Au zu übernehmen. Ein \nVersammlungslokal für mehr als 100 Personen, auch als identi-\ntätsstiftender Ort, fehlt bis heute im Quartier. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nEine Doppelnutzung von Räumen der Kantonsschule (z.B. Mensa, \nFoyer und Sporthallen) als Ort für grössere Versammlungen ist \nvon der Bildungsdirektion Kt. Zürich gewünscht und explizit ge-\nwollt. Die Schule soll so näher an die Quartiersbevölkerung heran-\nrücken. Zudem sind neu mindestens 400 m2 anrechenbare Ge-\nschossflächen an öffentlichen EG-Nutzungen angrenzend an den \nPark zu erstellen. Es wird geprüft, ob in diesem Zusammenhang \nein Quartiertreff / Gemeinschaftsraum / Versammlungsraum oder \nähnliches eingerichtet werden kann. \n\n \n\n \n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 12 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n3 ETAPPIERUNG GENERELL \n\n3.1 Etappierungsdauer / Bauzeit \n\nDie Erstellung der Neubauten soll sich über max. 5 Jahren hinzie-\nhen, um die Anwohner nicht übermässig zu belasten. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Bauherrschaft versteht, dass eine kurze Bauzeit gewünscht \nwird und wird die Bedürfnisse der Bevölkerung bei der Planung \nberücksichtigen. Es ist auch im Interesse der Bauherrschaft die \nBauzeit so kurz wie möglich zu halten und die Realisierung ver-\nträglich mit dem Bestand und der Nachbarschaft zu gestalten. Der \nkonkrete Realisierungszeitraum kann in der jetzigen Planungs-\nphase jedoch noch nicht abschliessend festgelegt werden (u.a. \naufgrund Absichten der beiden Grundeigentümer und Marktnach-\nfrage). \n\n \n\n  x GP \n\n4 AUSNÜTZUNG \n\n4.1 Reduktion Ausnützung \n\nÄnderung BNO / GPV: Die max. zulässige anrechenbare Ge-\nschossfläche (aGF) ist auf total 40'000 m2 zu reduzieren (statt \n60'000 m2). Die Ausnützungsziffer ist auf maximal 100% (statt \n140%) zu beschränken, vergleichbar mit den umliegenden Quar-\ntieren. \n\n \n\nBegründung: Die Bevölkerung hat sich klar gegen übermässige \nVerdichtung ausgesprochen (Umfrage Quartierverein Au und Ein-\nwendungen zum kommunalen Richtplan).  \n\nDie geplante Überbauung wirkt im Ortsbild von Au wie ein über-\ndimensionierter Klotz und verunstaltet das Ortsbild entlang des \nSees. Eine Ausnutzung von 140% ist extrem hoch und in den \nSeegemeinden zwischen Kilchberg und Richterswil untypisch. Die \nStadt Wädenswil und das Quartier Au haben einen ländlichen \nCharakter, welchen die Bevölkerung sehr schätzt. Die geplante \nÜberbauung (im Seeufergebiet) stellt einen grossen Eingriff in das \nOrts-, Quartier- und Landschaftsbild dar. Es werden negative \nAuswirkungen auf die bestehende Infrastruktur / Verkehrswege \nund auf die Umwelt- / Lebensqualität erwartet. Es besteht die Ge-\nfahr der Übernutzung des Naturschutzgebiets Halbinsel Au. Es \ngibt kein öffentliches Interesse für erhöhte Verdichtung an diesem \nOrt. Kein Präzedenzfall für überdimensionierte Bauprojekte schaf-\n\n x  ZP / GP \n\n \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 13 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nfen, keine Privilegierung von einzelnem Grundeigentümer, Inte-\nressen der Anwohner wahren, erwartetes Bevölkerungswachstum \nsoll nicht zum Grossteil von Wädenswil-Au getragen werden. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Dichte wurde in der Überarbeitung der Zonenplan-Revision \nund des Gestaltungsplans nach der öffentlichen Auflage überprüft \nund reduziert. Die BZO sieht neu eine reduzierte Dichte von ma-\nximal 133% (statt 140% wie bis anhin) vor. Die zulässige Ausnüt-\nzung im Gestaltungsplan wurde von 60'000 m2 aGF (= 140%) \nanalog um 5% auf neu 57'000 m2 aGF (= 133%) reduziert. \n\nDie im Richtprojekt aufgezeigte bauliche Dichte von 133% wird an \ndiesem Ort als verträglich erachtet und entspricht den übergeord-\nneten Vorgaben. Gemäss Zonenplan wäre in der heutigen Indust-\nriezone C eine höhere Baumasse von 5 m3/m2 zulässig. Die Bau-\nmasse des Richtprojekts liegt mit ca. 4 m3/m2 deutlich darunter. \n\n«Siedlungsentwicklung nach Innen» / «Verdichtung» und «haus-\nhälterischer Umgang mit dem Boden» sind übergeordnete Vorga-\nben (Raumplanungsgesetz, kantonaler und regionaler Richtplan) \nund Ziele zeitgemässer Raumplanungspolitik. Hohe bauliche \nDichte / Nutzungsdichte ist eine übergeordnete Vorgabe (regiona-\nler und kantonaler Richtplan). Mit einer maximalen Ausnützung \nvon nur 100% resp. 40'000 m2 aGF kann dieser Vorgabe nicht \nentsprochen werden. \n\nDie Festlegungen der revidierten BZO und des Gestaltungsplans \nsowie das Richtprojekt entsprechen den aktuellen Erkenntnissen \nbzgl. zeitgemässem Städtebau, Architektur und Freiraumplanung. \nDie Umweltauswirkungen wurden sorgfältig und umfassend in \ndiversen Fachgutachten untersucht (u.a. Umweltgutachten, Lärm-\ngutachten, Verkehrsgutachten). Negative gesundheitliche Auswir-\nkungen werden nicht erwartet. \n\nDie Stadt Wädenswil wurde eng in den Studienauftrag (Wettbe-\nwerb), die Weiterentwicklung des Projekts nach dem Wettbewerb \nsowie die Erarbeitung des Gestaltungsplans eingebunden. Städ-\ntebau, Architektur und Freiräume werden von den städtischen \nBehörden sowie den politischen Gremien (Stadtrat / Stadtbild- und \nDenkmalpflegekommission / Baukommission) geschätzt und posi-\ntiv gewürdigt. \n\nDurch die Realisierung des AuParks wird es zu einer leichten Be-\nvölkerungszunahme im Quartier Au kommen. Es ist aber nicht \ndavon auszugehen, dass diese leichte Bevölkerungszunahme die \nHalbinsel Au unter Druck setzt. Immerhin ist die Halbinsel Au \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 14 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nschon heute ein bekanntes überregionales Erholungsgebiet, das \nMenschen aus dem ganzen Kanton Zürich anzieht. \n\n \n\n4.2 Ausweisung Ausnützung Kantonsschule \n\nDie maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) der \ngeplanten Kantonsschule ist gesamthaft aufzuführen. \n\n \n\nBegründung: Die Baubereiche F und D1 beinhalten die geplante \nKantonsschule. Es genügt wenn die Gesamt-aGF der Schule an-\ngegeben wird. Eine Aufteilung auf zwei Baubereiche erübrigt sich. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie aGF der beiden Baubereiche wird neu zusammengerechnet \nangegeben (vgl. Art. 9 Abs. 1 GPV). \n\nx   GP \n\n5 ARBEITEN \n\n - \n\n6 BEZAHLBARES WOHNEN \n\n6.1 Anteil und Etappierung \n\nDer Anteil preisgünstiges Wohnen ist von 1/8 auf 1/3 zu erhöhen. \n\nDer Anteil preisgünstiges Wohnen ist von 1/8 auf 1/4 zu erhöhen. \nDabei ist mindestens 1/10 bereits in der 1. Etappe zu realisieren. \n\nInnerhalb des Perimeters der nicht zur geplanten Kantonsschule \nzählt, ist der Anteil preisgünstiges Wohnen von 1/8 auf 1/4 zu \nerhöhen. \n\n \n\nBegründung: Im Quartier Au fehlen preisgünstige Genossen-\nschaftswohnungen mit neuerem Ausbaustandard. Zahlreiche bis-\nher preisgünstige Mietwohnungen in Wädenswil wurden und wer-\nden durch teurere Wohnungen im freien Wettbewerb ersetzt. Da-\nmit auch ärmere Bevölkerungsschichten in Wädenswil leben kön-\nnen, sind preisgünstige Wohnungen dringend nötig. Für zahlrei-\nche Familien und alleinstehende (ältere) Personen, die Ergän-\nzungsleistungen beziehen, können zu wenig preisgünstige Woh-\nnungen zur Verfügung gestellt werden. Ein entsprechendes An-\ngebot an preisgünstigen Wohnungen (mit Kostenmiete) soll gesi-\nchert werden. Allenfalls könnte als Kompensation für einen höhe-\nren Anteil an preisgünstigen Wohnungen ein zusätzliches Ge-\nschoss z.B. im Baufeld C gewährt werden. \n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 15 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer Stadt Wädenswil und der Bauherrschaft ist das Bedürfnis \nnach bezahlbaren Wohnungen in Wädenswil bewusst. Deshalb \nwurde im Rahmen der Mehrwertabgabe festgelegt, dass ein Teil \nder Abgabe über bezahlbares Wohnen abgegolten wird. Nach \nintensiven Verhandlungen haben sich die Stadt und die Grundei-\ngentümerin auf eine Erhöhung des bisherigen Anteils von 1/8  \n(= 12.5%) auf 20% geeinigt. Bezogen auf das Richtprojekt ent-\nspricht das ca. 5'720 m2 aGF für bezahlbares Wohnen, was je \nnach Wohnungsmix rund 50 - 60 bezahlbare Wohnungen ergibt \n(bei Wohnungsgrössen von ca. 75 - 100 m2 NF). \n\n7 FREIRAUM \n\n7.1 Mehr Aussenraum für die Kantonsschule \n\nFür die Kantonsschule soll min. 20'000 m2 Grundstücksfläche \nbereitgestellt werden, um zukünftiges Wachstum zu ermöglichen. \nFalls dies nicht als nötig erachtet wird, soll dargelegt werden, wie \nder Bedarf an Sporthallen, Sportanlagen sowie für Pausenberei-\nche im Aussenraum auf dem Areal gedeckt wird. Auf eine Umnut-\nzung von Teilen des Areals Schulhaus Ort als Sportanlage für die \nKantonsschule ist zu verzichten. \n\n \n\nBegründung: Die vorgesehene Arealgrösse ist für eine Kantons-\nschule zu klein. Der Bedarf an Sporthallen / Aussensportanlagen \nund Pausenbereiche für 1'500 Schüler kann auf dem Areal nicht \ngedeckt werden. Der Aussenraum ist so zu bemessen, dass die \nSchüler für Sport- und Pausenaktivitäten ganztägig auf dem Areal \nder Schule bleiben können. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung: \n\nDie Fachleute des Kantons Zürich haben den Standort im Rah-\nmen eines Evaluationsprozesses umfassend untersucht und be-\nwertet. Das Richtprojekt erfüllt dementsprechend die Anforderun-\ngen und den prognostizierten Bedarf der Bildungsdirektion Kanton \nZürich. Zeitgemässer Schulhausbau geht in die Höhe und benötigt \ndaher weniger Grundstücksfläche als früher. Auch gibt es heute \neinen geringeren Bedarf an Aussensportanlagen, da sich das \nSportverhalten der Schüler verändert hat. Bei Bedarf kann die \nAussensportanlage Steinacker mitgenutzt werden. Zudem werden \nz.Zt. weitere Synergien zwischen Stadt Wädenswil und Kanton \nZürich geprüft (z.B. Bau einer zusätzlichen, gemeinsamen Sport-\nhalle in Wädenswil). Im Aussenraum der Schule stehen darüber-\n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 16 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nhinaus genügend Flächen zur Verfügung. Schüler können zudem \nden Park in der Arealmitte und den Platz zur Seestrasse nutzen. \n\n \n\n7.2 Parkgestaltung ist nicht zweckmässig \n\nDer Park ist nutzlos. Wir wünschen uns eine Dorfpiazza, die zum \nTreffen und Verweilen einlädt, auf der vielleicht einmal ein Zirkus, \nein Openair-Kino oder ein Konzert stattfindet. Der vorgesehene \nPark bietet diese Möglichkeiten nicht. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Freiraumgestaltung ist das Ergebnis eines mehrstufigen Stu-\ndienauftrags (Wettbewerb) mit sechs fachlich qualifizierten Teams \naus Architektur- und Landschaftsarchitektur und einer Jury mit \nausgewiesenen Fachleuten. Die Stadt Wädenswil wurde eng in \nden Wettbewerb, die Weiterentwicklung des Projekts nach dem \nWettbewerb sowie in die Erarbeitung des Gestaltungsplans ein-\ngebunden. Die projektierten Freiräume werden von den städti-\nschen Behörden und den politischen Gremien geschätzt und posi-\ntiv gewürdigt. \n\n  x GP \n\n7.3 Park als private Grünfläche deklarieren \n\nDie private Grünfläche in der Mitte des Areals ist als solche zu \ndeklarieren und den Einwohner/-innen nicht als «öffentlicher \nPark» schmackhaft zu machen. \n\n \n\nBegründung: Die Intershop bezahlt der Stadt für Bewirtschaftung \n/ Unterhalt des Parks für die nächsten 40 Jahre 1'650'000 CHF. \nRechnet man diesen Betrag auf das Jahr herunter, sind dies \n41'250 CHF, pro Tag also 113 CHF. Eine solche Fläche lässt sich \naber mit diesem Betrag nicht bewirtschaften. \n\nDer Park bringt der Allgemeinheit keinen Mehrwert. Der von gros-\nsen Bauvolumen gesäumte Park hat angesichts seiner beschei-\ndenen Dimension und angesichts der Dimension der umgebenden \nGebäude nichts mit einem Park zu tun. Der geplante Park wird \ndurch die umgebenden Gebäude, der Lage und der Ausrichtung \nnach Norden ein unattraktiver und schattiger Innenhof werden. \n\nDem Quartier Au stehen bereits heute eine Vielzahl von Nah-\nerholungsgebieten zur Verfügung. Der geplante Park hat keinen \nkonkreten Nutzen und wird von der heutigen Quartierbevölkerung \nnicht benötigt. Voraussichtlich wird der Park daher ausschliesslich \nvon den Anwohnern des AuParks sowie den Schülern der Kan-\n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 17 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\ntonsschule genutzt wird. Es ist nicht nachvollziehbar, warum der \nUnterhalt des Parks auf Kosten der Steuerzahler zu erfolgen hat. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer Park wird durch die Grundeigentümer erstellt. Der Unterhalt \ndes Parks erfolgt mehrheitlich ebenfalls auf Kosten der Grundei-\ngentümer (Einmalzahlung von 1.65 Mio. CHF für 40 Jahre) und \neben nicht nur auf Kosten der Steuerzahler. Dieser Betrag wurde \nsorgfältig eruiert und beinhaltet über die nächsten 40 Jahre so-\nwohl Ersatzinvestitionen (z.B. Ersatz von Grünflächen bei Bedarf) \nals auch den regelmässigen, angemessenen Parkunterhalt. Die \nStadt Wädenswil stützt diese Einschätzung. \n\nDie Stadt Wädenswil und die Grundeigentümer sind überzeugt, \ndass der Park von der Bevölkerung genutzt wird. Der Park ist gut \nzugänglich vom umgebenden Quartier (Zugänge von allen Seiten) \nund auch von den Gewerbeeinrichtungen / Läden im Sockelge-\nschoss an der Seestrasse. Rund um den Park sind punktuell öf-\nfentliche Nutzungen wie ein Kindergarten und z.B. ein Cafe vor-\ngesehen. Der grosszügige Park wurde als wesentlicher Projekt-\nvorteil gewürdigt. Die Freiraumgestaltung des Richtprojekts ist \ndas Ergebnis eines mehrstufigen Studienauftrags (Wettbewerb) \nmit sechs fachlich qualifizierten Teams aus Architektur- und Land-\nschaftsarchitektur und einer Jury mit ausgewiesenen Fachleuten. \nDie Stadt Wädenswil wurde eng in den Wettbewerb, die Weiter-\nentwicklung des Projekts nach dem Wettbewerb sowie in die Er-\narbeitung des Gestaltungsplans eingebunden. Die vorgeschlage-\nnen Freiräume werden von den städtischen Behörden sowie den \npolitischen Gremien entsprechend geschätzt und befürwortet. \n\nDie Qualitätssicherung der Freiräume erfolgt v.a. über Art. 12 \nGPV und Art. 16 GPV. Hier wird auch die parkartige Gestaltung, \nder öffentliche Charakter sowie die dauernde Zugänglichkeit ge-\nregelt. Zudem werden punktuell öffentliche EG-Nutzungen an-\ngrenzend an den Park vorgeschrieben. \n\n \n\n8 VERKEHR \n\n8.1 Verkehrs- und Lärmgutachten aktualisieren \n\nDie zusätzliche Lärmbelastung resp. der verursachende Mehrver-\nkehr wurde nicht korrekt erhoben und die angeblich zulässigen \nLärmgrenzwerte sind gesundheitsschädigend. Es sind neue Gut-\nachten zu erstellen und nachzureichen. \n\n \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 18 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nBegründung: Luftverschmutzung und Feinstaub: Hohe Bevölke-\nrungsdichten bedeuten immer deutlich mehr motorisierten Ver-\nkehr. Dies geht mit dem vermehrten Auftreten von Feinstaub ein-\nher, was Atemwegserkrankungen und Herz-Kreislauf-Krankheiten \nbegünstigt. \n\nLärmbelastung: Gemäss einer Studie führt eine regelmässige \nStrassenlärmexposition von im Mittel 54 dB zu einem höheren \nRisiko an Diabetes zu erkranken. Zudem können nächtliche \nLärmpegel von 40 dB Schlaf- und Gesundheitsschäden verursa-\nchen. Die angegebenen Lärmgrenzwerte sind nicht realistisch. \nWeitere Studien belegen, dass bereits geringe dB-Werte gesund-\nheitsschädigend sein können. \n\nDas vorgelegte Lärmgutachten wird angezweifelt (zu hohe, ge-\nsundheitsschädigende Lärmgrenzwerte; falsche Verkehrsbelas-\ntungen als Grundlage des Lärmgutachtens; keine Berücksichti-\ngung der überproportionalen Verkehrszunahme aufgrund sehr \nhoher Bautätigkeit in Wädenswil). \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Festlegungen des Gestaltungsplans sowie das Richtprojekt \nentsprechen den aktuellen Erkenntnissen bzgl. zeitgemässem \nStädtebau, Architektur und Freiraumplanung. Die Umweltauswir-\nkungen wurden sorgfältig und umfassend in diversen Fachgutach-\nten untersucht (u.a. Umweltgutachten, Lärmgutachten, Verkehrs-\ngutachten). Alle gesetzlichen Normen und Vorschriften werden \nselbstverständlich eingehalten. \n\n \n\n8.2 Verkehrskonzept \n\nVor Realisierung des Gestaltungsplans muss anhand einer  \nvorausschauenden Studie zu den Verkehrsfrequenzen ein klares \nVerkehrskonzept erstellt und der Öffentlichkeit vorgestellt werden. \n\n \n\nBegründung: Die angestrebte Verdichtung an der Seestrasse \nführt zwangsläufig zu einer starken Verkehrszunahme bereits \nheute vielbefahrener Strassen (Seestrasse, Austrasse, Alte Land-\nstrasse, Steinacherstrasse). An diesen Strassen leben viele An-\nwohner und viele Kinder müssen diese Strassen auf dem Schul-\nweg queren. \n\nDa auch aus Wädenswil, wo ebenfalls viele neue Wohneinheiten \nerstellt werden, mit deutlich mehr Verkehr auf der Zugerstrasse zu \nrechnen ist, wird es in den Stosszeiten vor allem im Bereich des \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 19 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nRütihof-Kreisels zu massiven Rückstaus in die Zugerstrasse und \nSteinacherstrasse kommen. Diesbezüglich liegt kein Lösungskon-\nzept vor. Und auf der Autobahn A3 wird es wegen der höheren \nAnzahl Fahrzeuge noch häufiger zu Auffahrunfällen und Staus \nkommen. \n\nEine vollständige Abdeckung des Mehrverkehrs durch die Bahn \nist nicht realistisch (Kapazitätsengpässe zwischen Zürich und \nChur). Und die Ideen über die Autobahn ÖV-Busse Richtung  \nZürich fahren zu lassen, dürfte wegen des massiven Mehrver-\nkehrs eher unrealistisch sein. Zudem gehen viele Experten davon \naus, dass eine erste Generation autonomer Autos innerhalb 5 - 10 \nJahren serienreif sein wird, was zu einer zusätzlichen Steigerung \ndes Strassenverkehrs führen wird, weil die Vorteile des ÖVs durch \nautonome Fahrzeuge an Relevanz verlieren werden. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDas umliegende Strassennetz wurde im Rahmen des Verkehrs-\ngutachtens umfassend untersucht. Eine Überbeanspruchung des \nlokalen Verkehrssystems ist nicht zu erwarten. (Es gilt zu beden-\nken, dass früher täglich rund 2'000 Angestellte zum Areal pendel-\nten.) \n\nDas im Antrag gewünschte umfassende Verkehrskonzept betrifft \nvor allem das übergeordnete Verkehrssystem, das in der überre-\ngionalen Richt- und Sachplanung behandelt wird. Das Anliegen \nkann auf der kleinräumigen Ebene des Gestaltungsplans nicht \nberücksichtigt werden. \n\n \n\n8.3 Verkehrsbeeinträchtigung Nachbarschaft / Verkehrsführung \n\nFrage 1: Muss während der Bauphase mit einer temporären  \nSperrung der Schellerstrasse gerechnet werden, z.B. infolge Un-\nterhalts- oder Erneuerungsarbeiten an den Werkleitungen, die in \nder Schellerstrasse verlaufen? \n\nFrage 2: Die Bauarbeiten auf dem AuPark-Areal werden einen \ngrossen Werkverkehr auslösen. Wie wird dieser Werkverkehr \nhauptsächlich geführt? Erfolgt er primär über die eher schmale \nAlte Landstrasse? Aus unserer Sicht wäre eine Führung über die \nSeestrasse eindeutig zu bevorzugen. \n\nFrage 3: Gibt es für die Verkehrsführung nach der Bauvollendung \nein Konzept? Wir wünschen, dass ein möglichst grosser Anteil \ndes Individualverkehrs über die Seestrasse geführt wird. \n\n \n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 20 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung: \n\nFrage 1: Es ist während der Bauphase nicht mit einer temporären \nSchliessung der Schellerstrasse zu rechnen. Falls Beeinträchti-\ngungen der Schellerstrasse unabdingbar wären, würden die An-\nlieger frühzeitig und pro aktiv informiert. \n\nFrage 2: Der Baustellenverkehr ist abhängig von der Etappierung. \nSoweit möglich und zweckmässig, wird der Baustellenverkehr \nüber die Seestrasse oder die Ausstrasse geführt. Bei der Realisie-\nrung der Baufelder C und A ist allenfalls auch eine teilweise Inan-\nspruchnahme der Alten Landstrasse nötig. \n\nFrage 3: Das Verkehrsgutachten bildet die künftige konzeptionelle \nVerkehrsführung ab. Die konkrete, detaillierte Verkehrsführung ist \nabhängig vom konkreten Bauprojekt. Gemäss Gestaltungsplan \nsind eine Ein-/Ausfahrt an der Seestrasse, zwei Ein-/Ausfahrten \nan der Austrasse und eine Ein-/Ausfahrt an der Alten Landstrasse \nmöglich. Ein grosser Anteil des motorisierten Verkehrs soll über \nden neuen Anschluss an der Seestrasse geführt werden. Vgl. \nhierzu auch Abbildung 11 in Kap. 2.3, Planungsbericht (Areal-\nzufahrten = hellblaue Pfeile) resp. die Ausführungen in Kap 4.2, \nPlanungsbericht). \n\n \n\n8.4 Einfahrt Seestrasse \n\nVerschiebung der Lage der Einfahrt von der Seestrasse resp. \nVereinbarung einer einvernehmlichen Lösung mit der Nachbar-\nschaft \n\n \n\nBegründung: Zur Gewährleistung einer sicheren Einfahrt zu den \nParkplätzen des AuParks ist eine Verbreiterung der Seestrasse \nvorgesehen. Für diese Verbreiterung wird ein Spickel des Grund-\nstücks Kat.-Nr. 9026 benötigt. Damit sind wir nicht einverstanden. \nBestimmt gibt es auch eine Lösung, welche ohne Beanspruchung \ndes Grundstücks auskommt (z.B. Verschiebung der Einfahrt um \neinige Meter nach Westen). Sollte die Beanspruchung unseres \nGrundstücks unabdingbar sein, sind wir allenfalls bereit über  \neinen flächengleichen Landabtausch mit dem Nachbarn Intershop \nzu verhandeln. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer neue Anschluss an die Seestrasse wurde in Absprache mit \ndem Kanton projektiert. Im aktuellen Projektstand ist aus ver-\nkehrstechnischen Gründen eine Beanspruchung eines kleinen \n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 21 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nLandspickels der Parzelle 9026 für ein öffentliches Trottoir vorge-\nsehen. Es handelt sich aber nicht um ein konkretes Bauprojekt, \nsondern um einen Projektvorschlag, der bei der Realisierung des \nAuParks detaillierter ausgearbeitet wird. Die genaue Lage der \nEinfahrt ist demnach noch offen. Sollte eine Inanspruchnahme \nfremden Lands unabdingbar sein, wird die Intershop / die Stadt \nWädenswil mit dem betroffenen Nachbarn in entsprechende Ver-\nhandlungen treten, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. \n\n \n\n8.5 Fussweg zur Schellerstrasse \n\nFusswegverbindung vom Park zur Schellerstrasse so vorsehen, \ndass Weg auf der Parzelle 9026 über den Parkplatz führt. \n\n \n\nBegründung: Im GP endet die Fussweg-Verbindung vom Park \nzur Schellerstrasse direkt an die Grenze zu unserem Grundstück \nKat.-Nr. 9026. Über die Fortsetzung des Wegs auf unserem Land \nhaben bisher keine Abklärungen und keine Verhandlungen statt-\ngefunden. Grundsätzlich haben wir nichts dagegen einzuwenden, \nwenn Fussgänger an unser Kirche vorbei zur Schellerstrasse ge-\nlangen. Die intensive künftige Nutzung des AuPark-Areals lässt \naber befürchten, dass wir mit erheblichen Littering-Problemen \nkonfrontiert sein könnten, wenn der Weg weiterhin direkt an  \nunserer Kirche vorbeiführt. Wir wünschen daher eine Führung des \nFusswegs über unseren Parkplatz. Ein explizites Wegrecht wollen \nwir dafür nicht einräumen, würden aber den entsprechenden \nFussverkehr über unseren Parkplatz ohne weiteres dulden. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Lage der Fusswegverbindungen im Gestaltungsplan ist sche-\nmatisch. Die konkrete Fusswegführung wird im Rahmen der Pro-\njektierung in Absprache mit der Nachbarschaft vorgenommen. \n\nx   GP \n\n8.6 Trottoirverlängerung Austrasse \n\nDas seeseitige Trottoir der Alten Landstrasse ist bis zur ostseiti-\ngen Bushaltestelle an der Austrasse zu verlängern. \n\n \n\nBegründung: Aktuell endet das seeseitige Trottoir beim Zusam-\nmenschluss mit der Austrasse. Wegen der Sicherheit und wegen \nder Fussgängerbeziehung vom Toblerweg ist eine Verlängerung \ndes Trottoirs bis zur ostseitigen Bushaltestelle Austrasse sinnvoll \nund nützlich. Wer vom Toblerweg her ins AuPark-Gelände - vor \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 22 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nallem zur Kantonsschule - will, benützt kaum den längeren Rück-\nweg vom Durchgang zwischen den Baufeldern C und E. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nEs gibt zwei Möglichkeiten vom Toblerweg zu den Bushaltestellen \nin der Austrasse zu gelangen: Entweder auf öffentlichem Grund \nentlang des Trottoirs Alte Landstrasse sowie weiter auf dem west-\nseitigen Trottoir der Austrasse oder auf privatem Grund auf dem \nneuen Fussweg zwischen den Baufeldern C und E und entlang \nder Promenade zur Austrasse. Letztere Verbindung führt auch zu \nden Baubereichen F / D1 (Kantonsschule). Beide Fusswege sind \nkurze, direkte Verbindungen. Eine dritte Verbindung scheint vor \ndiesem Hintergrund nicht erforderlich. \n\n \n\n9 UMWELT \n\n9.1 Begrünung Dachflächen \n\nErgänzung GPV Art. 15: Die nicht begehbaren Dachflächen sind \nausnahmslos zu begrünen, Ausnahmen bzgl. der Nutzung von \nerneuerbaren Energien sind keine zu machen. \n\n \n\nBegründung: Dachflächen mit Solaranlagen können heute  \nproblemlos ebenfalls begrünt werden. Die ZHAW ist hierfür der \ngeeignete Ansprechpartner. Entsprechende Saatmischungen sind \nauf dem Markt verfügbar. Konsequente artenreiche Dachbegrü-\nnungen fördern die Verdunstung und die Biodiversität ebenfalls \nund sind Teil eines integralen Regenwassermanagements. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Einwendung wurde berücksichtigt und die Einschränkung in \nArt. 15 GPV gestrichen. \n\nx   GP \n\n9.2 Umgang mit Regenwasser \n\nErgänzung GP-Vorschriften Art. 22 (neu Art. 23): Erarbeitung ei-\nnes Entwässerungskonzepts mit oberirdischem Regenwasserma-\nnagement und zugehöriger standortgerechter Bepflanzung. \n\nErgänzung GP-Vorschriften Art. 22 (neu Art. 23): Das von den \nDächern anfallende, nicht verschmutzte Regenwasser ist teilweise \nin erdverlegte Behältern zu sammeln und für die Bewässerung der \nGrünanlagen einzusetzen. Flachdächer sind extensiv zu begrü-\nnen. \n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 23 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nBegründung: Der Klimawandel ist Tatsache. Neben Vermei-\ndungsmassnahmen ist auch auf Anpassungsmassnahmen zu ach-\nten.  \n\nBei höheren Sommertemperaturen und häufigeren Starknieder-\nschlagereignissen ist es daher sinnvoll ein integrales Regenwas-\nsermanagement mit zu planen. Dieses hat sicherzustellen, dass \nunverschmutztes Regenwasser lokal zur Versickerung gebracht \nwird. Als geeignetes Mittel können Sickergruppen dienen. Kombi-\nniert mit einer standortgerechten Bepflanzung können diese als \nwertvolle Biotope mit grossem ästhetischem Wert gestaltet wer-\nden. Dezentrales Regenwassermanagement entlastet die Kanali-\nsation. Die oberflächliche Wirkung (Versickerung, Verdunstung) \nkühlt dabei die Umgebung kann durch intelligente Bepflanzungs-\nsysteme zur Lebens- und Aufenthaltsqualität und zur Biodiversität \nbeitragen. Ein niedriger Versiegelungsgrad der Freiflächen unter-\nstützt Versickerung, Verdunstung und Biodiversität ebenfalls. \n\nMit der Sammlung von Regenwasser in Behältern und einer  \nextensiven Begrünung von Flachdächern kann die Schwallwas-\nsermenge bei Gewittern reduziert und die Überlastung der  \nAbwasserkanalisation vermieden werden. Dies führt zu einer Ver-\nkleinerung der Versickerungsanlagen und damit auch zu einer \nKostenreduktion der Infrastruktur. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer generelle Umgang mit Regenwasser wird neu in Art. 23 GPV \ngeregelt. Der Grundsatz wurde verschärft: «Das innerhalb des \nPerimeters anfallende unverschmutzte Regenwasser ist mit ge-\neigneten Massnahmen für Rückhaltung und Versickerung dem \nGrundwasser zuzuführen. Die Versickerung und der Umgang mit \nRegenwasser sind Bestandteile des Grün- und Freiraumkonzepts \ngemäss Art. 16 Abs. 1.»  \n\nAuf eine detaillierte Regelung wird jedoch bewusst verzichtet. Der \nGestaltungsplan muss einen angemessenen Spielraum für die \nnachfolgende Projektierung gewährleisten. Im Rahmen der Pro-\njektierung ist der Umgang mit Regenwasser detailliert zu planen. \n\nDie extensive Flachdachbegrünung ist bereits verbindlich vorge-\nschrieben (GPV Art. 15 Abs. 3). \n\n \n \n \n \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 24 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n9.3 Naturschutz: Auswirkungen auf Flachmoor / Halbinsel Au \n\nDie Auswirkungen der geplanten Bauten, Bautätigkeiten, des zu-\nsätzlichen Verkehrs sowie der grossen Anzahl zusätzlicher Nutzer \nund Besucher auf das Naturschutzgebiet von nationaler Bedeu-\ntung sowie auf das Naherholungsgebiet Halbinsel Au müssen von \nunabhängiger Stelle geklärt werden. Es ist ein unabhängiges Gut-\nachten zu erstellen, das die erwarteten Einflüsse auf das Gebiet \nder Halbinsel Au untersucht. Dem Naturschutz ist Priorität einzu-\nräumen.  \n\nEs ist uns ein grosses Anliegen, dass die Kantonsschüler nicht in \ngrosser Zahl die schönen Anlagen der Halbinsel Au bevölkern und \nverunstalten. Wir erwarten, dass die Stadt Wädenswil hier eine \nsehr hohe Messlatte an das Schulprojekt stellt und klare Schutz-\nmassnahmen getroffen werden. \n\nWir erachten es als sinnvoll, die Schulleitung zu verpflichten, da-\nfür zu sorgen, dass die Halbinsel Au nur sehr sporadisch durch \nAktivitäten der Kantonsschule in Anspruch genommen wird. \n\nBegründung: Bei der Halbinsel Au liegen die ausgedehntesten \nnaturnahen Uferbereiche am Zürichsee (auf Zürcher Kantonsge-\nbiet). Die Flachufer und Verlandungsbereiche, welche als kanto-\nnale Naturschutzgebiete unter Schutz stehen, umfassen Röhrich-\nte, Riedwiesen, feuchte Wiesen, Waldflächen sowie stehende und \nfliessende Gewässer. In den Riedwiesen kommen acht Pflanzen-\narten und acht Heuschreckenarten vor, die sich auf der Roten \nListe befinden. Die Bedeutung der Feuchtgebiete wird unterstri-\nchen durch deren Aufnahme in das Inventar der Flachmoore von \nnationaler Bedeutung. Doch auch das übrige Gebiet der Halbinsel \nAu ist als Naherholungsgebiet einmalig am Zürichsee. \n\nStarke Verdichtung in der Nähe eines beliebten Naturschutz- und \nNaherholungsgebietes führt zwangsläufig zu einem Konflikt. Die \nGefahr einer übermässigen, schädlichen Nutzung des Gebietes \nder Halbinsel Au, vor allem im Sommer, liegt auf der Hand. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung: \n\nDurch die Realisierung des AuParks wird es zu einer leichten Be-\nvölkerungszunahme im Quartier Au kommen. Es ist aber nicht \ndavon auszugehen, dass diese Bevölkerungszunahme die Halb-\ninsel Au unter Druck setzt. Immerhin ist die Halbinsel Au schon \nheute ein bekanntes überregionales Erholungsgebiet, das Men-\nschen aus dem ganzen Kanton Zürich anzieht. \n\n \n\n x  ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 25 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nDas gleiche gilt für die Kantonsschüler. Die Erfahrung der  \nBildungsdirektion Kt. Zürich zeigt, dass diese ihr Schulareal i.d.R. \nnicht verlassen. Bei Bedarf kann und wird die Schulleitung ent-\nsprechende Massnahmen vorsehen. \n\nDie Umweltauswirkungen des Vorhabens wurden umfassend un-\ntersucht und in diversen Fachgutachten qualifiziert beurteilt (vgl. \nPlanungsbericht GP, Anhang A3: Umweltnotiz Basler & Hofmann, \nMärz 2015 und Gutachten Naturschutz-, Moorschutz- und Bio-\ndiversitätsaspekte, AquaTerra, August 2018). Die Umweltgutach-\nten kommen zum Schluss, dass durch den Bau und Betrieb des \nAuParks nur geringe Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Mit \nden vorgesehenen Massnahmen werden die Umweltschutzvor-\nschriften in der Planung, beim Bau und im Betrieb der Überbau-\nung eingehalten. Auf die Naturräume und Schutzobjekte der Halb-\ninsel Au (insbesondere die Flachmoore) wurde besondere Rück-\nsicht genommen. Die erforderlichen Massnahmen zum Natur- und \nMoorschutz sowie den Biodiversitätsaspekten gemäss Fachgut-\nachten wurden in den Vorschriften zum Gestaltungsplan verbind-\nlich verankert. Den Anliegen des Umwelt- und Naturschutzes wur-\nde angemessen Rechnung getragen. \n\nVgl. BZO Art. 26a Abs. 2 sowie GPV Art. 1, Art. 12 Abs. 1 - 3, \nArt.  13, Art. 15 Abs. 2 und 3, Art. 16 Abs. 1 - 9 und Abs. 9, \nArt.  17, Art. 18, Art. 20 Abs. 3 und 4, Art. 21, Art. 23, Art. 24, \nArt.  25, Art. 26 \n\n \n\n9.4 Naturschutz: Umweltbaubegleitung \n\nErgänzung GP-Vorschriften Art. 16 : Beizug einer umweltbau-\nbegleitenden Person (UBB) für die Aussen- und Freiräume ge-\nmäss Handbuch Umweltverträglichkeitsprüfung (BAFU 2009) \n\n \n\nBegründung: Im Handbuch Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) \nist unter Kap. 3.1 festgehalten, dass darauf geachtet werden soll, \ndass eine Umweltbaubegleitung (UBB) dort zum Einsatz kommt, \nwo es auf Grund der Grösse und Art des Vorhabens gerechtfertigt \nist. Insbesondere seien u.a. folgende Kriterien zu beachten: Die \nSensitivität der Umgebung wie etwa die Nähe zu Feuchtgebieten, \nzu Gewässern oder zu dicht besiedelten Gebieten. Insbesondere \ndie Punkte «Nähe zu dicht besiedelten Gebieten» und «Nähe zu \nFeuchtgebieten» ist im AuPark-Areal gegeben, was einen Einsatz \neiner UBB rechtfertigt. Zudem wird mit einer UBB sichergestellt, \ndass alle natursensitiven Massnahmen während und nach Ab-\nschluss der Bauphase, welche die Aussen- und Freiräume betref-\n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 26 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nfen (z.B. die Ansaat von artenreichen Blumenwiesen, Ruderalflä-\nchen, Hecken und Säumen) korrekt und mit Aussicht auf Dauer-\nerfolgt umgesetzt werden. Eine UBB muss nicht zwingend an ein \nUVP-pflichtiges Projekt gekoppelt sein. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nUmweltschutz ist der Stadt Wädenswil und der Bauherrschaft ein \nwichtiges Anliegen. Die Umweltauswirkungen des Vorhabens \nwurden - wie für Projekte dieser Grössenordnung üblich - umfas-\nsend untersucht und in diversen Fachgutachten beurteilt (vgl. Pla-\nnungsbericht GP, Anhang A3: Umweltnotiz Basler & Hofmann, \nMärz 2015 und Gutachten Naturschutz-, Moorschutz- und Bio-\ndiversitätsaspekte, AquaTerra, August 2018). Das Umweltgutach-\nten kommt zu dem Schluss, dass durch den Bau und Betrieb des \nAuParks nur geringe Umweltauswirkungen zu erwarten sind.  \n\nAuf die Festschreibung einer Umweltbaubegleitung gemäss \nHandbuch Umweltverträglichkeitsprüfung (BAFU 2009) wird daher \nverzichtet. Ergänzend wird jedoch in den Vorschriften zum Gestal-\ntungsplan festgelegt, dass die Planung und Umsetzung des erfor-\nderlichen Grün- und Freiraumkonzepts unter Beizug von ausge-\nwiesenen Fachleuten zu erfolgen hat (vgl. Art. 16 Abs. 10 GPV). \n\n9.5 Naturschutz: Naturförderung / Artenvielfalt und Biodiversität \n\nErgänzung GP-Vorschriften Art. 16 und Art. 23:  Erarbeitung eines \nNaturförderungskonzepts für den AuPark und Ergänzung von Art. \n16 und Art. 23 um den Bereich «Artenvielfalt und Biodiversität» \n\n \n\nBegründung: Was heisst der Satz im Kap. 4 Planungsbericht zu \nArt. 16 Abs. 1 konkret? Aussen- und Freiräume sind sorgfältig, \nvon sehr guter räumlicher und gestalterischer Qualität ... ? Der \nBereich «Artenvielfalt und Biodiversität» wird im Planungsbericht \nweder erwähnt noch mitgeplant, dabei ist in einer Studie von \nGloor S. et al. (2010) dargelegt, dass die Bevölkerung artenreiche \nUmgebungsgestaltungen bevorzugt und sich die Aufenthaltsquali-\ntät damit erhöht. Dieser Punkt ist v.a. hinsichtlich der geplanten \nKantonsschule wichtig und unterstützt die Lebensqualität der \nkünftigen Einwohner. \n\nUm möglichst alle relevanten Teilbereiche der Biodiversitätsförde-\nrung abzudecken und mit zu planen, ist dieser Bereich zu ergän-\nzen und ein Gesamtkonzept zur Naturförderung zu erstellen. Die-\nses benennt die zu fördernden Ziellebensräume und die Ziel- und \nLeitarten (Naturschutz Wädenswil bietet seine Unterstützung an). \n\n x  GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 27 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nDas Naturförderungskonzept macht detaillierte Angaben zu den \nnötigen Massnahmen auf Flächen und an Fassaden, den Dimen-\nsionierungen, der Art der Begrünung, den benötigten Mitteln so-\nwie zur zugehörigen Pflege während der Betriebsphase (Pflege-\nkonzept). \n\nEine Umweltbaubegleitung (vgl. 9.4) hat dafür zu sorgen, dass die \nfür eine zielführende Umsetzung nötige Kompetenz zentrales Kri-\nterium bei der Auswahl der Gartenbauunternehmen ist. Die Grün-\nflächen müssen fast ausschliesslich standortgerecht und mit ein-\nheimischen Arten begrünt werden. Mager und extensive Standorte \nsind zu bevorzugen und auf humusierte Flächen ist möglichst zu \nverzichten. Die Auswahl der Baumarten ist ebenfalls zentral und \nsoll dem Spannungsfeld von Biodiversität und Klimaeignung \nRechnung tragen. Nisthilfen für Gebäudebrüter (Vögel und Fle-\ndermäuse) sind bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen. \nNaturschutz Wädenswil bietet hier gerne Beratung. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nIm Rahmen der Ausführung und der Bepflanzung der Aussen- und \nFreiräume des AuParks wird den berechtigten Naturschutzanlie-\ngen Rechnung getragen.  \n\nBei den Aussen- und Freiräumen des AuParks handelt es sich um \ngestalteten Aussenraum, der den Ansprüchen der Überbauung \nund des Quartiers Rechnung tragen muss. Die Anforderungen \ndurch die künftigen Nutzer (Bewohner / Beschäftigte des AuParks, \nSchüler der Kantonsschule, Quartierbewohner) sind vielfältig und \nkomplex. Die Naturschutzanliegen werden selbstverständlich be-\nrücksichtigt.  \n\nArt. 16 Abs. 1 GPV wird gemäss den Empfehlungen des Fachgut-\nachtens Natur-, Moorschutz- und Biodiversitätsaspekte vom Au-\ngust 2018 und den vorgebrachten Anliegen „Artenvielfalt und Bio-\ndiversität“ wie folgt ergänzt: „Die Aussen- und Freiräume sind \nsorgfältig, von sehr guter räumlicher und gestalterischer Qualität, \nnaturnah und entsprechend ihrer Funktion zu gestalten. Auf die \nFörderung der Biodiversität wird spezielles Gewicht gelegt. Mit \nder ersten Hauptetappe ist der Baubewilligungsbehörde ein Grün- \nund Freiraumkonzept über den ganzen Perimeter vorzulegen, in \ndem die Aspekte «Materialisierung», «Förderung der Biodiversi-\ntät», «Arten- und Lebensraumvielfalt», «Bepflanzung», «Pflege \nund Unterhalt», «Versickerung / Umgang mit Regenwasser», «In-\nformation / Kommunikation» behandelt werden. Dabei ist auch \naufzuzeigen, wie die verschiedenen Themen umgesetzt werden.“ \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 28 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n9.6 Naturschutz: Pflegekonzept \n\nErgänzung GP-Vorschriften Art. 16: Erarbeitung eines Pflegeplan-\nkonzeptes für alle Aussen- und Freiräume (Unterhalt) \n\n \n\nBegründung: Der GP enthält keinerlei Aussagen zur Art der \nGrünflächen, zu deren Qualität und Pflege. Dabei ist für eine \nwertvolle Entwicklung der Artenvielfalt die Pflege essentiell und \ndiese ist oft kostengünstiger als die konventionelle Intensivpflege. \nDie Pflege muss in einem detailliert ausgearbeiteten Pflegeplan \naufgelistet werden. Die Pflege muss extensiv, nachhaltig und bio-\nlogisch sein, und darf weder Kunstdünger noch Pestizide vorse-\nhen. Zudem ist darauf zu achten, dass die Pflege mit entspre-\nchend geeigneten Arbeitsgeräten auszuführen. Dem Zeitpunkt der \nPflegeeingriffe ist besonders hohe Bedeutung beizumessen. Sie \nmuss sich an den berücksichtigten Ziel- und Leitarten orientieren. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie Qualität der Freiräume ist der Stadt Wädenswil und den \nGrundeigentümern ein Anliegen. Auf der Stufe Gestaltungsplan \nkann dieses Anliegen jedoch nur teilweise berücksichtigt werden, \nda dieser nicht das geeignete Planungsinstrument hierfür ist. Die \ndetaillierte Planung ist noch nicht abschliessend bekannt.  \n\nFür alle öffentlich genutzten Bereiche der Aussen- und Freiräume \nwird zu gegebener Zeit ein Pflegekonzept erstellt, das die Basis \nfür die Unterhaltsmassnahmen durch die Stadt Wädenswil bildet. \n\nErgänzung Art. 16 Abs. 1 GPV: Mit der ersten Hauptetappe ist der \nBaubewilligungsbehörde ein Grün- und Freiraumkonzept über den \nganzen Perimeter vorzulegen, in dem die Aspekte ..., «Pflege und \nUnterhalt», ... thematisiert werden. \n\n \n\n x  GP \n\n9.7 Naturschutz: Licht / Beleuchtung \n\nÄnderung BZO, Art. 26a Abs. 2 Zielsetzungen / Änderung GP-\nVorschriften Art. 25: Erarbeitung eines Beleuchtungskonzepts und \nVorgaben im Gestaltungsplan bzgl. Lichtimmissionen / Lichtver-\nschmutzung erlassen \n\n \n\nBegründung: Der AuPark in unmittelbarer Nähe zur Halbinsel Au \nund zu bedeutenden Feuchtgebieten ist ein sensibler Ort (u.a. für \nZug-vögel und Fledermäuse). Es ist daher im Betrieb (und ideal-\nerweise bereits während der Planung) der Anlage darauf zu ach-\n\n x  ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 29 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nten, dass keine übermässigen Lichtemission während der Nacht-\nstunden auftreten. Beim Beleuchtungskonzept / Konzept zur Ver-\nmeidung von Lichtverschmutzung sind kantonale Vorgaben und \ndas Umweltschutzgesetz zu beachten. Die Gemeindelegislative \nhat die Kompetenz im Rahmen der Nutzungsplanung Vorschriften \nzu erlassen (vgl. «Lichtverschmutzung vermeiden», Kt. Zürich). \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit den Einwendungen: \n\nDie Vermeidung unnötiger Lichtemissionen der Beleuchtungen im \nAussenraum ist neu in Art. 26 GPV geregelt:  \n\n„Die Ausgestaltung und der Betrieb von Beleuchtungen im Aus-\nsenraum haben den Vollzugshilfen und Vorschriften zur Vermei-\ndung unnötiger Lichtemissionen von Bund und Kanton zu ent-\nsprechen. Mit der ersten Hauptetappe ist der Baubewilligungsbe-\nhörde ein Beleuchtungskonzept über den ganzen Perimeter vor-\nzulegen. Ziel des Beleuchtungskonzepts ist die Minimierung von \nunnötigen und schädlichen Lichtemissionen.“ \n\nDer Gestaltungsplan muss einen angemessenen Spielraum für \ndie nachfolgende Projektierung gewährleisten. Im Rahmen der \nnachfolgenden Projektierung sind die Beleuchtungen detailliert zu \nplanen um unnötige und schädliche Lichtemissionen zu vermei-\nden. \n\n \n\n9.8 Energie: 2000-Watt-Standard \n\nErgänzung GPV Art. 23: Die Bauten sind gemäss «2000-Watt-\nAreal»-Standard zu erstellen und zu betreiben. \n\nErgänzung GPV Art. 23: Die Zertifizierung des AuPark-Areals \ngemäss dem Standard «2000-Watt-Areal» ist zu prüfen. \n\n \n\nBegründung: Das Areal mit einer Grundstücksfläche von \n43'000 m2 und einer aGF von 60'000 m2 mit einer Mischnutzung \neignet sich von der Grösse her hervorragend für den fortschrittli-\nchen Energiestandard «2000-Watt-Areal». Z.Zt. sind in der \nSchweiz 19 Areale mit diesem Qualitätsstandard im Bau oder in \nBetrieb. In der Gemeinde Horgen ist 2016 das Trift-Areal mit einer \nvergleichbaren Grundstücksfläche und einer Mischnutzung von 74 \nWohnungen und Gewerberäumen als «2000-Watt-Areal» zertifi-\nziert worden. Das Manegg-Areal in Zürich ist mit einer Mischnut-\nzung und 750 Wohnungen ebenfalls in diesem Standard zertifi-\nziert. \n\n \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 30 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nMit einer vorbildlichen Energiestrategie durch eine private Träger-\nschaft kann die Energiestadt Wädenswil auf dem Weg zum Gold-\nlabel wertvolle Punkte sammeln. Das Label wird vom Bundesamt \nfür Energie getragen und vom Trägerverein Energiestadt im Sinne \neiner Qualitätssicherung vergeben. \n\nDas Zertifikat für 2000-Watt-Areale zeichnet grössere Überbau-\nungen aus, die einen nachhaltigen Umgang mit Ressourcen und \nEmissionen für die Erstellung und den Betrieb der Gebäude sowie \ndie vom Standort ausgehende Mobilität nachweisen können. Das \nZertifikat für 2000-Watt-Areale basiert auf dem bekannten Ener-\ngiestadt-Label für Gemeinden in Kombination mit dem SIA-\nEffizienzpfad Energie für Gebäude. Das Zertifikat wird vom Trä-\ngerverein Energiestadt vergeben. \n\n2000-Watt-Areale steuern die Lebensqualität eines Areals und \ndessen Quartier. Dazu gehören innovative Serviceangebote  \n(zentrale Funktionen, flexibel nutzbare Wohn- und Arbeitsflächen, \nProdukt Sharing, Ernährung und Verpflegung, Mobilität), welche \ndie Interaktion in 2000-Watt-Arealen fördern: Bewohner und Be-\nschäftigte leben in der wohltuenden Gewissheit, einen Beitrag zur \nRessourcenschonung und zum Klimaschutz zu leisten. Das  \nArbeitsmittel «Serviceangebote im 2000-Watt-Areal» von Energie-\nstadt unterstützt Investoren mit Lösungskonzepten und Fall-\nstudien beim frühzeitigen Aufbau eines Service-Konzepts. Mehr \nInformationen: www.2000watt.ch/fuer-areale/fuer-investoren \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nBei einer neuen, zeitgemässen Überbauung sind Umweltanliegen \nberechtigt, insbesondere auch im Bereich Energie. Für das Areal \nwird daher der Minergie-Basis-Standard (oder eine Unterschrei-\ntung der Anforderungen der kantonalen Wärmedämmvorschriften \num 20%) vorgeschrieben. Die Energieversorgung muss zudem \nmehrheitlich mit erneuerbaren Energien erfolgen. Eine fortschritt-\nliche, nachhaltige Energielösung ist im Rahmen des Baubewilli-\ngungsverfahrens nachzuweisen. Vgl. Art. 24 GPV. \n\n \n\n9.9 Energie: Nahwärmeverbund mittels Contracting \n\nErgänzung GPV Art. 23: In einem Energiekonzept ist der Einsatz \nvon erneuerbaren Energien und die Möglichkeit eines Nahwärme-\nverbunds mittels Contracting unten den Aspekten Etappierbarkeit, \nNachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. \n\n \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 31 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nBegründung: In dicht bebauten Gebieten mit vielen Abnehmern \nist ein Wärmeverbund die effizienteste Art, Gebäude mit Energie \nfür Kühlung, Heizung und Warmwasseraufbereitung zu versorgen.  \n\nKern eines Contracting-Geschäfts ist die Auslagerung der Investi-\ntionen für die Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heiz- \n/ Kühlanlagen vom Gebäudeeigentümer an den Contractor. Der \nGebäudeeigentümer räumt dem Contractor in einem Wärmeliefe-\nrungsvertrag mit langer Laufzeit (z.B. 10-15 Jahre) das exklusive \nRecht ein, seine Liegenschaft mit Heizwärme / Kühlung zu ver-\nsorgen. Der Wärme- / Kältelieferant (Contractor) ist durch die lan-\nge Laufzeit in der Lage, seine Investitionen in die Heiz- / Kühlan-\nlagen auf 10-15 Jahresraten umzulegen. Erneuerbare Energien in \neinem Nahwärmeverbund mittels Contracting zu nutzen ist für den \nInvestor die wirtschaftlich und ökologisch nachhaltigste Lösung. \nDer Investor profitiert von Versorgungs- und Betriebssicherheit, \nohne dafür selber Investitionen tätigen zu müssen. Zudem redu-\nziert er seinen CO2-Ausstoss markant. Die Wärme- und Kältekos-\nten sind langfristig kalkulierbar. Die Attraktivität der Liegenschaf-\nten wird durch den Einsatz erneuerbarer Energien und durch eine \nhohe Werthaltigkeit der Installationen gesteigert. \n\nBeim AuPark bietet sich die erprobte Seewassernutzung an. In \nWädenswil wird diese Technologie bereits auf der Halbinsel Gies-\nsen erfolgreich angewandt. Dabei ist es von Vorteil, dass bereits \neine Seewasserzufuhrleitung direkt durch das Grundstück des \nAuParks führt. Daher entfällt eine Seewasserfassung mit langen \nLeitungen unter dem SBB-Trassee und der Seestrasse. Der indi-\nviduelle Wärme- und Kältebedarf des AuParks könnte mit einem \nNahwärmeverbund aus der Seewasserleitung abgedeckt werden. \nKernstück einer solchen Anlage ist ein sogenannter Fernwärme-\nring. Das Seewasser wird in eine Übergabestation gepumpt, wo \ndem Seewasser im Winter Wärme entzogen und im Sommer \nWärme zugeführt wird. Der Fernwärmering transportiert die Ener-\ngie zu den angeschlossenen Gebäuden. Mittels Wärmepumpen \nwird die Energie auf ein nutzbares Niveau angehoben und in das \nHeizsystem eingespeist. Die Leistung der Wärmepumpen kann in \nEtappen erhöht werden. Die Spitzenabdeckung kann mit einem \nGaskessel gewährleistet werden. Ein Nahwärmeverbund ist eine \noptimale Voraussetzung um den Minergiestandard einzuhalten. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDas Festschreiben von Dienstleistungen der Werke der Stadt \nWädenswil in einem Gestaltungsplan wäre nicht sachgerecht und \nes gibt hierzu auch keine gesetzliche Grundlage. Zudem ist das \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 32 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nEnergiekonzept abhängig von der konkreten Nutzung, den Eigen-\ntumsverhältnissen und der Etappierung. Im Rahmen des Baube-\nwilligungsverfahrens wird ein Energiekonzept vorgelegt (vgl. GPV \nArt. 24 Abs. 2), in dem auch die Möglichkeit eines Nahwärmever-\nbundes geprüft wird. \n\n \n\n9.10 Wertstoffsammelstelle \n\nAuf dem AuPark-Areal ist eine richtige Quartiersammelstelle zu \nbezeichnen (zumindest beinhaltend Glascontainer, PET, Öl usw.). \n\nDie geplanten Verkaufsflächen erfordern geeignete Sammelein-\nrichtungen (Wertstoffsammelstelle) analog den städtischen Quar-\ntiersammelstellen. \n\n \n\nBegründung: zu E12.6: Im Quartier Au hat es gemäss dem  \naktuellen Abfallkalender immer noch sehr wenig Quartiersammel-\nstellen. Im AuPark werden auch Verkaufsgeschäfte erlaubt. \nGleichzeitig werden Wohnungen erstellt. Das AuPark-Gelände \nwird als zentraler Punkt im Ortsteil Au betrachtet. Da ist eine \nQuartiersammelstelle unabdingbar. \n\nzu E16.1: Gemäss PBG können Gemeinden Warenhäusern und \nEinkaufszentren vorschreiben, Sammeleinrichtungen zu erstellen \nund zu betreiben, die auch Kunden zur Verfügung stehen (vgl. \nwww.awel.zh.ch). Bei der Migros im Zentrum von Wädenswil wur-\nde eine Wertstoffsammelstelle erstellt, beim Coop-Neubau an der \nPoststrasse ist eine Wertstoffsammelstelle geplant. Verschiedene \nGesetze auf kantonaler Ebene und auf Bundesebene verpflichten \nHersteller und Händler, Waren und Verpackungen zurückzuneh-\nmen, wenn diese verwertet werden können oder zu Problemen bei \nder Entsorgung führen. \n\nDer Neubau einer derart grossen Zahl neuer Wohnungen recht-\nfertig ebenfalls eine Quartiersammelstelle. Die nächsten beste-\nhenden Sammelstellen Gwad, Alte Steinacherstrasse und See-\nguet sind 875 m bis 1'200 m entfernt. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung: \n\nDie Einwendung wird berücksichtigt. Ergänzung GPV, neuer Art. \n27 Abs. 3: Für die Sammlung von Wertstoffabfällen wie bspw. \nGlas, Alu und Weissblech ist innerhalb des mit «Vorzone» be-\nzeichneten Bereichs eine Wertstoff-Sammelstelle vorzusehen. \n\n \n\nx   GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 33 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n10 SONSTIGES \n\n10.1 (Infrastruktur-)Folgekosten / Auswirkung auf Steuern \n\nEs ist eine realistische und für jedermann nachvollziehbare  \nBerechnung der zu erwartenden Infrastrukturkosten und Steuer-\neinnahmen vorzulegen. \n\nDie Folgekosten (für den Steuerzahler) für einen zukünftigen  \nAusbau einer sicheren Strassen- und Fussgängerinfrastruktur \n(Schulwege!) sind im Detail auszuweisen. \n\nDas Konzept und die Folgekosten (für den Steuerzahler) für einen \nzukünftigen Ausbau der Schulen und Kindergärten sollen nach-\nvollziehbar ausgewiesen werden. \n\n \n\nBegründung: Der GP AuPark gehört zum Konzept der Stadt Wä-\ndenswil, wonach aufgrund kantonaler Vorgaben ein permanentes \nWachstum stattzufinden hat. Dies erfordert verdichtetes Bauen, \nwie das im AuPark vorgesehen ist, nicht zuletzt zum  \nNutzen des Investors. Hohes Bevölkerungswachstum zieht aber \nunweigerlich vermehrte Infrastrukturkosten (z.B. Bildung, Ge-\nsundheit, Verkehr) nach sich. Diese zusätzlichen Kosten sind ge-\nmäss Aussagen des Zürcher Finanzdirektors Stocker etwa 3x \nhöher als die zu erwartenden Mehreinnahmen aus Steuererträgen \nvon natürlichen Personen. Also sind für die Einwohner der Stadt \nWädenswil höhere Steuern zu erwarten, weil steuerkräftiges Ge-\nwerbe sich auf der zur Verfügung stehenden Fläche nur ungenü-\ngend entwickeln kann. Stimmbürger und Anwohner müssen die \nKatze im Sack kaufen resp. die Kröte des Stadtrats schlucken, \ndenn es wurden keine Berechnungen bzgl. zusätzlichen Infra-\nstrukturkosten / zu erwartenden Steuereinnahmen vorgestellt. \n\nFalls die Kantonsschule realisiert wird, muss geplant werden, wie \n1'500 Schülern vom Bahnhof Au zur Schule gelangen. Braucht es \neine Unter- / Überführung? Was kostet diese? Wer bezahlt das? \n\nFalls Wohnungen gebaut werden, muss ein Verkehrskonzept auf-\nzeigen, wie der anfallende Mehrverkehr geregelt werden kann. \nWelche Auswirkungen hat dieser Verkehr auf die Alte Landstras-\nse, die Steinacherstrasse und das Rondell mit der Zugerstrasse? \n\nIst die Alte Landstrasse für die Kinder, die zum Schulhaus Ort \ngehen, durch das erhöhte Verkehrsaufkommen noch sicher? \nBraucht es Anpassungen? Wie hoch sind diese Kosten im Detail? \nWer trägt diese Kosten? \n\nWelche Auswirkungen hat ein allfällig erhöhtes Verkehrsaufkom-\nmens durch zusätzliche Pendler auf die Steinacherstrasse? \n\n  x ZP / GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 34 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nBraucht es Anpassungen? Wie hoch sind diese Kosten im Detail? \nWer trägt diese Kosten? \n\nWie wirkt sich das erhöhte Verkehrsaufkommen auf die Kreuzung \nSteinacher- / Zugerstrasse aus?  \n\nWie sieht das Verkehrskonzept aus? \n\nBeim bestehenden Schulhaus Mittelort, ursprünglich ausgelegt \nauf nur wenige Klassen, fehlen bereits heute zahlreiche für den \nUnterricht benötigte Nebenräume (Werkräume, Musikräume, \nGruppenräume, Zimmer für Stütz- / Förderunterricht, Räume für \nSchulsozialarbeit, etc.) sowie Infrastruktur (sanitäre Anlagen, \nTurnhallen, Bibliothek, Lehrervorbereitung, Spielplatz Kindergar-\nten, etc.). Der steigenden Schülerzahl wird mit immer neuen Pro-\nvisorien entgegengetreten. Es fehlt ein zukunftsfähiges Gesamt-\nkonzept für die Schulen im Quartier Au.  \n\nNach unserer Einschätzung müssen für 200 Whg. zusätzlich 2 - 3 \nPrimarklassen, 1 Oberstufenklasse und 1 Kindergarten eröffnet \nund das Angebot an Betreuungsangeboten (Stützunterricht,  \nMittagstisch, Schulpsychologie, etc.) erweitert werden.  \n\nWir erwarten einen realistischen Vorschlag, wie dieser zusätzliche \nBedarf abgedeckt werden soll und was dies für die Finanzen der \nStadt Wädenswil bzw. für die künftige Steuerbelastung der Ein-\nwohner bedeutet. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie zu erwartenden Folgekosten sind nicht quantifizierbar. Die \nzusätzlichen kommunalen Steuereinnahmen sind von allfälligen \nZuzügern aus anderen Gemeinden in den AuPark abhängig. \nDemzufolge können auch keine Angaben zur künftigen Steuerbe-\nlastung gemacht werden. Grundsätzlich kann die allgemeine Aus-\nsage von Finanzdirektor Stocker zum Verhältnis von Steuerein-\nnahmen und Ausgaben weder auf die kommunale Ebene noch auf \nein konkretes Projekt heruntergebrochen werden. Auf kommuna-\nler Stufe sind Einnahmen und Ausgaben anders zusammenge-\nsetzt als auf kantonaler. \n\nIn einer Fusswegstudie wurden die möglichen Verbindungen \nBahnhof Au − AuPark von einem Fachbüro für Verkehrsfragen \nuntersucht. Eine neue Unter- oder Überführung über die See-\nstrasse ist demnach nicht nötig. \n\nGanz allgemein besteht aufgrund der Vergangenheit des Areals - \nzu industriellen Spitzenzeiten arbeiteten dort rund 2'000 Personen \n- kein Bedarf für einen grösseren Ausbau der Verkehrswege, \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 35 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nweswegen diesbezüglich auch keine Folgekosten zu erwarten \nsind.  \n\nFür den heute absehbaren Bedarf in Wädenswil-Au ist ausrei-\nchend Schul- und Sportanlageninfrastruktur vorhanden. Bei kon-\nkretem (Mehr-)Bedarf reagiert die Stadt Wädenswil nachfrageori-\nentiert, allenfalls kurzfristig auch mit mobilen, anpassbaren Lö-\nsungen. «Bauen auf Vorrat» ist teuer und nicht mehr zeitgemäss. \n\n \n\n10.2 Keine Beteiligung der Stadt am Unterhalt der Freiräume \n\nEine Beteiligung an den Unterhaltskosten des Parks durch die \nStadt Wädenswil ist ersatzlos zu streichen. \n\nDie Kosten für die Pflege der Aussenanlagen sind anteilsmässig \ndurch die Grundeigentümer zu übernehmen. \n\n \n\nBegründung: Es ist nicht Aufgabe der Allgemeinheit, private \nAussenanlagen mit Steuergeldern zu pflegen. Es profitieren aus-\nschliesslich die Bewohner des AuParks sowie die Schüler der \nKantonsschule vom sogenannten «Park». Daher soll die Pflege \nund der Unterhalt dieser privaten Anlage auch vollständig durch \ndie Eigentümer (Wohnungen) und den Kanton (Kantonsschule) \nfinanziert werden und nicht durch Steuergelder. Letztere sollten in \ndie Pflege und den Unterhalt bestehender Grünanlagen investiert \nwerden, die den Namen «Park» wirklich verdienen. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDer Park wird durch die Grundeigentümer erstellt. Der Unterhalt \ndes Parks erfolgt mehrheitlich ebenfalls auf Kosten der Grundei-\ngentümer (Einmalzahlung von 1.65 Mio. CHF für 40 Jahre) und \neben nicht nur auf Kosten der Steuerzahler. Dieser Betrag wurde \nsorgfältig eruiert und beinhaltet über die nächsten 40 Jahre so-\nwohl Ersatzinvestitionen (z.B. Ersatz von Grünflächen bei Bedarf) \nals auch den regelmässigen, angemessenen Parkunterhalt. Die \nStadt Wädenswil stützt diese Einschätzung. \n\nDie Stadt Wädenswil und die Grundeigentümer sind überzeugt, \ndass der Park von der Bevölkerung genutzt wird. Der Park ist gut \nzugänglich vom umgebenden Quartier (Zugänge von allen Seiten) \nund auch von den Gewerbeeinrichtungen / Läden im Sockelge-\nschoss an der Seestrasse. Rund um den Park sind punktuell öf-\nfentliche Nutzungen wie ein Kindergarten und z.B. ein Cafe vor-\ngesehen. \n\nDer grosszügige Park wurde als wesentlicher Projektvorteil im \n\n  x GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 36 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nArchitekturwettbewerb gewürdigt. Die Freiraumgestaltung des \nRichtprojekts ist das Ergebnis eines mehrstufigen Architekturwett-\nbewerbs mit sechs fachlich qualifizierten Teams aus Architektur- \nund Landschaftsarchitektur und einer Jury mit ausgewiesenen \nFachleuten. Die Stadt Wädenswil wurde eng in den Architektur-\nwettbewerb, die Weiterentwicklung des Projekts nach dem Wett-\nbewerb sowie die Erarbeitung des Gestaltungsplans eingebunden. \nDie vorgeschlagenen Freiräume werden von den städtischen Be-\nhörden sowie den politischen Gremien geschätzt. \n\nDie Qualitätssicherung der Freiräume erfolgt v.a. über Art. 12 und \nArt. 16 GPV. Hier wird auch die parkartige Gestaltung, der öffent-\nliche Charakter sowie die dauernde Zugänglichkeit geregelt. Zu-\ndem werden punktuell öffentliche EG-Nutzungen angrenzend an \nden Park vorgeschrieben. \n\n \n\n10.3 Beteiligung der Stadt am Unterhalt der Freiräume offenlegen \n\nBezüglich des geplanten Verrechnungssystems beim Unterhalt \nder Grünanlagen ist dem Gemeinderat eine entsprechende  \nWeisung zu unterbreiten. Sowohl der Vertrag über die Mehrwert-\nabschöpfung und die Verwendung dieser finanziellen Mittel durch \ndie Stadt als auch der Vertrag über den Unterhalt der Grün-\nanlagen durch die Stadt und deren finanzielle Auswirkungen auf \ndie Stadtfinanzen sind mit dem Gestaltungsplan dem Gemeinde-\nrat vorzulegen. \n\n \n\nBegründung: Eine Verabschiedung des Gestaltungsplans wirkt \nsich hier - im Gegensatz zu anderen Gestaltungsplänen - finanzi-\nell konkret auf die Stadtkasse aus. Auch der in den Medien ver-\nkündete Unterhalt der Grünanlagen hat Auswirkungen auf die \nStadtfinanzen. Dementsprechend sind die beiden Punkte Mehr-\nwertabschöpfung und Unterhalt Freiräume - im Sinne der Einheit \nder Materie - integrierender Bestandteil des Gestaltungsplans. \n\n \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie entsprechenden Vereinbarungen zwischen Stadt Wädenswil \nund den Grundeigentümern werden mit dem Stadtratsbeschluss \n(= Weisung an den Gemeinderat) öffentlich gemacht. \n\n \n\n \n\n \n\nx   GP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 37 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\n10.4 Mehrwerte adäquat abschöpfen, Abschöpfung offenlegen \n\nDie Folgekosten der Arealentwicklung müssen durch den Investor \nvollumfänglich gedeckt werden. Der durch die Umzonung resultie-\nrende Mehrwert muss von der Stadt angemessen abgeschöpft \nwerden. \n\nDie geplante Umnutzung des Areals bringt für die Grundeigentü-\nmer einen grossen Mehrwert. Ein Teil ist davon abzuschöpfen. \nDem Gemeinderat ist gleichzeitig mit dem Gestaltungsplan eine \nVorlage über die Mehrwertabschöpfung zu unterbreiten. Sowohl \nder Vertrag über die Mehrwertabschöpfung und die Verwendung \ndieser finanziellen Mittel durch die Stadt als auch der Vertrag über \nden Unterhalt der Grünanlagen durch die Stadt und deren finanzi-\nelle Auswirkungen sind mit dem Gestaltungsplan dem Gemeinde-\nrat vorzulegen.  \n\n \n\nBegründung: Durch den Umzonungsentscheid geniert die Eigen-\ntümerin des AuParks einen geschätzten Gewinn von weit über 40 \nMio. CHF (Gewerbelandpreis < 600 CHF/m2, Baulandpreis ca. \n1'800 CHF/m2, somit also 40'000 x 1'200 CHF = ca. 48 Mio. CHF). \nWir sehen die Stadtregierung in der Pflicht, für die Steuerzahler \ndas bestmögliche Geschäft zu verhandeln. Die vorhandenen ge-\nsetzlichen Möglichkeiten, einen für beide Seiten fairen Teil des \nGewinns abzuschöpfen, müssen genützt werden. \n\nEs ist mit einer Mehrbelastung der Stadtfinanzen durch eine zu-\nkünftige Erweiterung der städtischen Infrastruktur rechnen. Der \nInvestor muss diese Folgekosten decken. Es kann nicht sein, \ndass Gewinne durch die Umzonung privatisiert und zukünftige \nKosten für den Infrastrukturausbau unter den Steuerzahlern  \nsozialisiert werden. Die Einwohner und Steuerzahler von Wä-\ndenswil haben ein Recht auf eine verbindliche und präzise Aus-\nsage, wie viel genau abgeschöpft wird und wie viel gesetzlich \nmöglich ist. Die Aussage von Stadtpräsident Kutter «wir reden \nnicht nur von einigen Tausend Franken» ist keine brauchbare \nAntwort. Wir erwarten, dass die Stadtregierung die konkreten Zah-\nlen zur Mehrwertabschöpfung transparent offen legt. \n\nEine Verabschiedung des Gestaltungsplans wirkt sich hier - im \nGegensatz zu anderen Gestaltungsplänen - finanziell konkret auf \ndie Stadtkasse aus. Auch der in den Medien verkündete Unterhalt \nder Grünanlagen hat Auswirkungen auf die Stadtfinanzen. Dem-\nentsprechend sind die beiden Punkte Mehrwertabschöpfung und \nUnterhalt Freiräume - im Sinne der Einheit der Materie - integrie-\nrender Bestandteil des Gestaltungsplans. \n\nx   GP / ZP \n\n\n\nII AUSWERTUNG EINWENDUNGEN 38 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\nNr. Anträge und Hinweise \n\nbe\nrü\n\nck\nsi\n\nch\ntig\n\nt \n\nte\nilw\n\n. b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt \n\nni\nch\n\nt b\ner\n\nüc\nks\n\nic\nht\n\nig\nt betrifft \n\nErläuterung zum Umgang mit der Einwendung:  \n\nDie entsprechenden Vereinbarungen zwischen Stadt Wädenswil \nund den Grundeigentümern werden mit dem Stadtratsbeschluss \n(= Weisung an den Gemeinderat) öffentlich gemacht. \n\n\n\n 39 \n\n \n\n28006_05A_180812_GP-Einwendungsbericht.docx Planpartner AG \n\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\tWeisung 9 Privater Gestaltungsplan AuPark Beilage 1 Situationsplan.pdf\n\t00 [GP]\n\t3/00\n\t3/03\n\t3/05\n\t3/02\n\t2/00\n\n\n\n