name: Weisung 17 Beilage 3 Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV mit Anhang 30. September 2019

text: \n    \n  \n\nKanton Zürich \n \n\n \n \n \n \n \n \n\nSUTER  \nVON KÄNEL \nWILD \nPlaner und Architekten AG \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich \n+41 44 315 13 90, www.skw.ch \n\n \n32611 – 30.9.2019 \n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan  \nZugerstrasse/Poststrasse \n\n  ERLÄUTERNDER BERICHT  \n\nGEMÄSS ART. 47 RPV \n\n   \n\n   \n\n  \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    2 \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\nAuftraggeber  Einfache Gesellschaft Blattmann/Blattmann \n\nc/o di ema Entwicklungsmanagement GmbH, Wädenswil \n\nChristof Diener \n\n   \nBearbeitung  SUTER • VON KÄNEL • WILD \n\nPeter von Känel, Projektleiter  \n\nBeat Jossi, Sachbearbeiter \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    3 \n\nInhalt  1 EINLEITUNG 5\n\n1.1 Ausgangslage 5\n1.2 Verfahren 5\n\n2. PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 6\n\n2.1 Überkommunale Richtplanung 6\n2.2 Kommunale Vorgaben 8\n\n3 RICHTPROJEKT 14\n\n3.1 Vorgeschichte 14\n3.2 Bebauung und Nutzung 15\n3.3 Freiraum 20\n3.4 Erschliessung und Parkierung 22\n\n4 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BESTIMMUNGEN 24\n\n4.1 Zweck 24\n4.2 Bestandteile und Geltungsbereich 24\n4.3 Ergänzendes Recht 25\n4.4 Gestaltung 25\n4.5 Bebauung 26\n4.6 Nutzung 28\n4.7 Freiraum 28\n4.8 Verkehrserschliessung und Parkierung 30\n4.9 Umwelt 32\n4.10 Versorgung und Entsorgung 34\n4.11 Etappierung 36\n4.12 Schlussbestimmung 36\n\n5 AUSWIRKUNGEN 37\n\n5.1 Umsetzung der Richtplanung 37\n5.2 Nutzungsdichte 37\n5.3 Umwelt 38\n5.4 Fazit 39\n\n6 VERFAHREN 40\n\n6.1 Koordination Gewässerraumfestlegung und \nGestaltungsplan 40\n\n6.2 Öffentliche Auflage 41\n6.3 Anhörung 42\n6.4 Erste Vorprüfung durch das ARE 42\n6.5 Empfehlungen der Stadt 45\n6.6 Zweite Vorprüfung durch das ARE 46\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    4 \n\nBEILAGEN \nA Richtprojekt Architekturbüro Hotz Partner AG SIA, \n\nWädenswil  \n\nB Richtprojekt vetschpartner Landschaftsarchitekten AG, \n\nZürich, 13.10.2017 \n\nC Verkehrsgutachten, R+K Büro für Raumplanung AG, \n\nPfäffikon, 13.10.2017 \n\nD Lärmgutachten, Ingenieurbüro Andreas Suter, Thalwil, \n\n13.10.2017 \n\nE Lärmgutachten Tiefgarage, Ingenieurbüro Andreas Suter, \n\nThalwil, 26.9.2018 \n\nF Objektschutzkonzept, Basler&Hofmann, Esslingen, \n\n25.7.2019 \n\n \n   \n\n \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    5 \n\n  1 EINLEITUNG \n\n  1.1 Ausgangslage \n\nNeues Wohn- und Gewerbehaus  Das Areal im Zentrum der Stadt Wädenswil ist heute mit dem Coop-\nGebäude, dem ZKB-Gebäude und zwei weiteren Punktbauten entlang \nder Zugerstrasse mehrheitlich mit Gewerbebauten bebaut.  \n\nDie Entwicklungsstrategie für das Areal sieht vor, die bestehenden \nBauten abzubrechen und mit einer gegliederten Grossform neu zu \nbebauen. \n\nAufgrund der ortsbaulich sensiblen Lage und den städtebaulichen \nDiskussionen mit Vertretern der Stadt Wädenswil und dem Kanton \nZürich wird ein privater Gestaltungsplan aufgestellt. \n\nHeutige Situation mit Gestaltungsplan-\nperimeter \n\n \n\n \n   \n\n  1.2 Verfahren \n\nPrivater Gestaltungsplan  Gestützt auf § 85 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) \nstellen die Grundeigentümer einen privaten Gestaltungsplan auf. Mit \ndem Gestaltungsplan wird bei der Gebäudehöhe, der Dachform und \ndem Grenzabstand von der Regelbauweise abgewichen. Daher be-\ndarf der Gestaltungsplan der Zustimmung des Gemeinderats (Parla-\nment). Anschliessend muss er von der Baudirektion des Kantons \nZürich genehmigt werden. Der Gestaltungsplan enthält den in § 83 \nAbs. 2 PBG vorgeschriebenen Projektierungsspielraum. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    6 \n\n  2. PLANUNGSRECHTLICHE \n\nRAHMENBEDINGUNGEN \n\n  2.1 Überkommunale Richtplanung \n\nKantonaler Richtplan  Im kantonalen Richtplan ist das Gestaltungsplangebiet als Siedlungs-\ngebiet bezeichnet. \n\nAusschnitt Richtplankarte  \n(Festsetzung 31.8.2016) \n \n \n\n \n \n\n \n\n   \nRaumordnungskonzept Kanton Zürich  Die Gemeinde Wädenswil gehört gemäss kantonalem Raumord-\n\nnungskonzept zum Handlungsraum "urbane Wohnlandschaft", in \ndem die Entwicklung im Bereich Wohnen im Vordergrund steht. Wei-\ntere Handlungsschwerpunkte bilden unter anderem die Aktivierung \nund Erhöhung der Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen \nim Bahnhofumfeld, die Siedlungsentwicklung nach innen, der Erhalt \nvon Arbeitsplätzen mit Förderung der Lageoptimierung sowie die \nSchaffung von öffentlichen Begegnungsräumen. \n\n   \nRegionaler Richtplan  Der regionale Richtplan trifft in Ergänzung zum kantonalen Richtplan \n\nfür die Region relevante Festlegungen. Das Gestaltungsplangebiet ist \nim rechtskräftigen regionalen Richtplan (Festsetzung am 9. Januar \n2018) als Zentrumsgebiet und als ein Gebiet mit hoher baulicher \nDichte festgelegt.  \n\nIn Zentrumsgebieten ist im Rahmen der Nutzungsplanung ein Min-\ndestgewerbeanteil im Ausmass von 20 % der Gesamtnutzflächen für \nArbeiten zu sichern.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    7 \n\n  Im regionalen Richtplan sind als Gebiete mit hoher Dichte jene Sied-\nlungsgebiete bezeichnet, die mit öffentlichem Verkehr besonders gut \nerschlossen sind. Diese generelle Festlegung ist eine Anweisung an \ndie Gemeinden, in den bezeichneten Gebieten in ortsplanerisch \nzweckmässiger Weise Zonen mit eher hoher Bebauungsdichte aus-\nzuscheiden und für die dazu nötige Erschliessung und Infrastruktur \nzu sorgen. Es sind auch jene Gebiete, in welchen in erster Linie mit \nSondernutzungsplänen eine höhere Bebauung mit entsprechend \nhöherer Dichte ermöglicht werden kann. Die angestrebte hohe Nut-\nzungsdichte beträgt 150-300 Einwohner und Beschäftigte pro ha \nBauzone. \n\nAusschnitt regionaler Richtplan Siedlung \nund Landschaft \n(Festsetzung 9.1.2018) \n \n\n \n\n \n\n \n   \nRegionales Raumordnungs-\nkonzept (Regio-ROK) \n\n Das regionale Raumordnungskonzept (Regio-ROK) Zimmerberg von \n2015 bildet den konzeptionellen Überbau für den neuen regionalen \nRichtplan. Das Regio-ROK hat den Status eines Leitbildes. Es weist \ndas betroffene Gebiet als Gebiet mit hoher Dichte aus. Das Zent-\nrumsgebiet mit Fortsetzung bis zum Bildungscluster "Wädenswil Ost“ \neignet sich für weitere bauliche Verdichtungen. Mit der laufenden \nZentrumsplanung und der Gebietsplanung Wädenswil Ost erarbeiten \nStadt und Kanton entsprechende Planungsstrategien. \n\nAusschnitt regionales Raumordnungs-\nkonzept (Regio-ROK) mit Dichtestufen \n\n \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    8 \n\nZukunftsbild 2030, Verdichtung Bahn-\n\nhofgebiet Wädenswi \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n  2.2 Kommunale Vorgaben \nKommunaler Richtplan  Die Gesamtrevision des kommunalen Richtplans wurde vom Ge-\n\nmeinderat am 9. Juli 2018 festgesetzt und von der Baudirektion am \n\n29. Januar 2019 genehmigt. Der kommunale Richtplan stützt sich \n\nprimär auf die Innenentwicklungsstrategie (IES) und die räumliche \n\nEntwicklungsstrategie (RES) unter besonderer Beachtung der Thema-\n\ntiken "Entwicklung nach Innen“ und "Sicherung von Arbeitsplätzen“. \n\nMit der Innenentwicklungsstrategie verfolgt die Stadt Wädenswil das \n\nZiel einer qualitätsorientierten Siedlungsentwicklung nach innen. Der \n\nhistorische und vor allem in den letzten 50 Jahren gewachsene Sied-\n\nlungsraum der Stadt bildet die Ausgangslage für eine behutsame und \n\nlangfristige Transformation, stete Erneuerung und Weiterentwick-\n\nlung. Dabei sollen die Qualitäten der Stadt und ihrer Quartiere erhal-\n\nten und gleichzeitig Spielräume für eine qualitätsorientierte Erneue-\n\nrung und Verdichtung geschaffen werden. Die Innenentwicklungs-\n\nstrategie zeigt auf, wie die Weiterentwicklung des Siedlungsraums \n\nerfolgen soll, welche Potentiale bestehen und welche funktionalen \n\nund qualitativen Rahmenbedingungen und Anforderungen dabei zu \n\nberücksichtigen sind. \n\nDer Potenzialplan zeigt die unterschiedlichen Potenziale für die In-\n\nnenentwicklung innerhalb des bestehenden Siedlungsraums. Im \n\nGestaltungsplangebiet wird ein Potenzial mit speziellen Entwick-\n\nlungsanforderungen erkannt. Die Kategorie Potentiale mit speziellen \n\nEntwicklungsanforderungen sind Gebiete, deren Weiterentwicklung \n\nbesondere qualitative Anforderungen stellt. Das Gestaltungsplange-\n\nbiet Zugerstrasse/Poststrasse ist eines dieser Entwicklungsgebiete. \n\n   \n \n\n \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    9 \n\nAusschnitt Potenzialplan \n\n \n \n\n \n\n \n\n   \nBau- und Zonenordnung  Die betroffenen Grundstücke liegen in der Kernzone A (KA) und sind \n\nder Empfindlichkeitsstufe III zugeteilt. In den Kernzonen sind Bauten, \nAnlagen und deren Umgebung so zu gestalten, dass zusammen mit \nder baulichen Umgebung eine besonders gute Gesamtwirkung ent-\nsteht. Dies gilt in Bezug auf Anordnung und Stellung der Bauten, \nMassstäblichkeit, Volumen, Dachformen, Material- und Farbwahl und \nDetailgestaltung. \n\nFür im Kernzonenplan nicht speziell bezeichnete Gebäude sind Um- \nund Ersatzbauten nur zulässig, sofern sich solche Gebäude gut ins \nOrtsbild einordnen. \n\nAuszug Zonenplan  \n \n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    10 \n\nAuszug Kernzonenplan \n \n \n\n \n\n \n   \nGrundmasse  In der Kernzone A ist gemäss BZO keine Nutzungsziffer festgelegt. Es \n\ngilt eine Gebäudehöhe von 13.5 m und es sind maximal vier Vollge-\nschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares \nUntergeschoss zulässig. Der allseitige Grundgrenzabstand beträgt \n6.0 m. Das Bauen bis auf die Strassengrenze ist unter Vorbehalt von \nVerkehrssicherheit und Wohnhygiene gestattet, wenn damit eine \nbesonders gute Gesamtwirkung erreicht wird.  \n\nAls Dachform sind in der Regel Schrägdächer vorzusehen. Andere \nDachformen, insbesondere Mansardendächer, sind zulässig, wenn \nsie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfer-\ntigen. Bei Mehrfamilienhäusern sind an geeigneter Lage Spiel- und \nRuhe- oder Gartenflächen im Ausmass von mindestens 20 % der zum \nWohnen genutzten Bruttogeschossfläche herzurichten. Bei Mehrfa-\nmilienhäusern und Arealüberbauungen sind an geeigneter Lage Plät-\nze für Kompostieranlagen bereitzustellen. \n\nNutzweise  In den Kernzonen ist mässig störendes Gewerbe zulässig. \n\n   \nAbstellplätze  Die Parkierung richtet sich nach der Verordnung über Fahrzeugab-\n\nstellplätze vom 10. Juli 2017 der Stadt Wädenswil. Für die geplanten \nNutzungen gelten folgende Grenzbedarfs-Werte: \n\n  Kundenintensive Verkaufsgeschäfte:  \nPersonal, 2 AP pro 100 m2 Verkaufsfläche \nKunden, 4 AP pro 100 m2 Verkaufsfläche \nKundenintensive Dienstleistungsbetriebe: \nPersonal, 2 AP pro 100 m2 mGF \nKunden, 1 AP pro 100 m2 mGF  \nübrige Dienstleistungsbetriebe: \nPersonal, 2 AP pro 100 m2 mGF \nKunden, 0.5 AP pro 100 m2 mGF \nWohnen: \nBewohner, 1 AP pro 100 m2 mGF, min. 1 AP pro Whg. \nBesucher, 0.1 AP pro 100 m2 mGF \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    11 \n\nMassgeblicher Bedarf an Abstellplätzen \n\nfür Personenwagen  \n Der massgebliche Bedarf an Abstellplätzen berechnet sich aus dem \n\nGrenzbedarf und der Güteklasse des öffentlichen Verkehrs. Die Gü-\n\nteklassen des öffentlichen Verkehrs sind, entsprechend den jeweils \n\naktuellen Verhältnissen, in einem Übersichtsplan festgehalten. Der \n\nMindestbedarf an Abstellplätzen entspricht dem unteren Grenzwert, \n\ndie maximal zulässige Gesamtzahl dem oberen Grenzwert der nach-\n\nstehenden Tabelle (je in % des Grenzbedarfs). Das Gestaltungsplan-\n\ngebiet liegt gemäss ÖV-Güteklassenplan in der Güteklasse A. \n\n   \nMotorräder  Für Motorräder ist eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen be-\n\nreitzustellen. Die Anzahl darf einen Zehntel der für Personenwagen \n\nminimal erforderlichen Abstellplätze nicht unterschreiten. \n\nBestimmung des massgeblichen Bedarfs \n\nin % des Grenzbedarfs \n \n\n \n   \nPlanausschnitt Güteklassenplan  \n\nder Erschliessung mit öffentlichem Ver-\n\nkehr (Planlegende siehe Tabelle oben) \n\n \n\n \n   \nVeloabstellplätze  Erforderliche Abstellplätze für Velos sind in der Regel auf dem \n\nGrundstück selbst zu erstellen. Die Abstellplätze für Velos müssen \n\ngut zugänglich an zweckmässiger Lage angeordnet werden. Der \n\nRichtwert bezeichnet die je Nutzungseinheit erforderliche Anzahl \n\nAbstellplätze für Velos. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    12 \n\nRichtwerte für Veloabstellplätze  \n\n \n   \n  Mit Ausnahme der Nutzung "Wohnen", wird der Mindestbedarf an \n\nAbstellplätzen für Velos aus dem Richtwert und der Erschliessungs-\n\nqualität berechnet. Die Erschliessungsqualität ist im Guteklassenplan \n\ndes öffentlichen Verkehrs festgehalten. Das Gestaltungsplangebiet \n\nliegt gemäss ÖV-Güteklassenplan in der Erschliessungsqualität A für \n\nVelos. \n\nMindestbedarf in % des Richtwerts  \n\n \n   \n  Besteht ein uberwiegendes öffentliches Interesse zum Schutz von \n\nWohngebieten, Natur- und Heimatschutzobjekten, Gewässern, \n\nschutzwürdigen Freiräumen, Quartieren oder Ortsbildern, kann von \n\nden zu erstellenden Abstellplätzen abgewichen oder die Erstellung \n\nvon Abstellplätzen untersagt werden. \n\n   \nSchutzobjekte  Das Gestaltungsplangebiet grenzt an das schutzwürdige Ortsbild von \n\nüberkommunaler Bedeutung (regionale Bedeutung). \n\nIn der unmittelbaren Nachbarschaft befinden sich die überkommu-\n\nnalen Schutzobjekte „Haus zur Gerbe“ jenseits der Zugerstrasse und \n\ndas Stadthaus „Zum Freihof“ sowie die beiden kommunalen Schutz-\n\nobjekte „Villa Flora“ und „Haus zur Treu“. Der Schutzzweck der \n\nObjekte ist grundsätzlich das integrale Erhalten der Wohnhäuser und \n\nder Nebengebäude samt Details sowie das Erhalten des Gartens \n\nsamt Gartenzaun und Brunnen bei der „Villa Flora“.  \n\nBei der städetbaulichen Konzeption des Gestaltungsplangebiets ist \n\ngemäss Bauordnung darauf zu achten, dass Bauten, Anlagen und \n\nderen Umgebung so zu gestalten sind, dass eine besonders gute \n\nGesamtwirkung entsteht. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    13 \n\nPlanausschnitt schutzwürdiges Ortsbild \n\nvon überkommunaler Bedeutung \n\n(regionale Bedeutung) \n\nBDV Nr. 125 vom 4.2.2002 \n\n \n\n \n   \nVilla Flora“ mit Nebengebäude im Vor-\n\ndergrund und rechts die für das beste-\n\nhende Coop-Gebäude abgebrochenen \n\nBlattmann-Häuser, \n\nArchiv Peter Ziegler, ca. 1969 \n\n \n\n \n   \n„Haus zur Treu”,  \n\nAnsicht Florhofstrasse, \n\ngoogle.maps, ca. 2014 \n\n \n\n \n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    14 \n\n  3 RICHTPROJEKT \n\n  3.1 Vorgeschichte \n\nZentrumsplanung Poststrasse \n2010–2012 \n\n Im Rahmen der Zentrumsplanung haben fünf Architektenteams für \n\ndas Teilgebiet “Poststrasse und Umgebung“ Ideen zur städtebauli-\n\nchen Entwicklung erarbeitet und die Machbarkeit für einen Coop-\n\nNeubau untersucht. Aus dieser Machbarkeitsstudie hat das Beurtei-\n\nlungsgremium, bestehend aus Vertretern der Stadt Wädenswil sowie \n\ndes Kantons Zürich, aus Fachexperten sowie Investoren und Grund-\n\neigentümern, Empfehlungen für die weitere Planung abgegeben. \n\n   \n\nStudienauftrag 2013  Die Grundeigentümerin des Coop-Areals hat im Jahr 2013 einen Stu-\n\ndienauftrag mit drei eingeladenen Architekturbüros durchgeführt. \n\nDas Architekturbüro Hotz Partner AG SIA, Wädenswil, das siegreich \n\naus dem Studienauftrag hervorgegangen ist, wurde mit der weiteren \n\nBearbeitung des Projekts beauftragt. \n\nBei der weiteren Projektbearbeitung erfolgte in den Jahren 2014 bis \n\n2016 eine intensive und enge Zusammenarbeit mit dem Amt für \n\nRaumentwicklung des Kantons Zürich, der kantonalen Natur- und \n\nHeimatschutzkommission (NHK) sowie der kommunalen Stadtbild- \n\nund Denkmalpflegekommission (SDK) an mehreren Workshops. Da-\n\nbei wurden die Themen der städtebaulichen Gliederung, der Volu-\n\nmenstaffelung, der Ausformulierung der Baukörper, der Übergänge \n\nzur „Villa Flora“ und zum „Haus zur Treu“ sowie der Aussenraumge-\n\nstaltung weitgehend gelöst. \n\n   \n\nWeiterentwickelte Projektstudie \nals Richtprojekt \n\n Die Projektstudie wurde in Zusammenarbeit mit der NHK und der \n\nSDK zu einem Richtprojekt weiterentwickelt, das als Grundlage für \n\nden Gestaltungsplan dient. Das Landschaftsarchitekturbüro vetsch-\n\npartner AG, Zürich erarbeitete ein Freiraumkonzept.  \n\nDer folgende Projektbeschrieb ist in leicht gekürzter Form dem Richt-\n\nprojekt des Architekturbüros Hotz Partner AG SIA, Wädenswil und \n\nvetschpartner Landschaftsarchitekten AG, Zürich vom 13. Oktober \n\n2017 entnommen. \n\nRichtprojekt, Ansicht Poststrasse  \n\n \n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    15 \n\n  3.2  Bebauung und Nutzung \n\nKubische Gliederung  Der geplante Ersatzneubau für den Grossverteiler Coop und für die \n\nBank ZKB liegt im Zentrum von Wädenswil in direkter Lage an der \n\nZugerstrasse und erstreckt sich über die gesamte Länge der Post-\n\nstrasse. Die nähere Umgebung ist geprägt durch öffentliche Gebäude \n\nwie die Post, die Stadtverwaltung, das Notariat sowie historische Ge-\n\nbäude und grössere Wohn- und Geschäftshäuser aus den 1970er- \n\nund 1980er-Jahren. \n\nDie Grundidee der kubischen Gliederung des Bauvolumens besteht \n\ndarin, zwischen den verschiedenen städtebaulichen Körnungen zu \n\nvermitteln. Als Ausgangspunkt steht die Aufgabe eines Ersatzneubaus \n\nfür den bestehenden Grossverteiler und für die Zürcher Kantonal-\n\nbank, welche die räumliche Organisation eines Grossverteilers, einer \n\nBank, von Gewerberäumen sowie von zusätzlichen Wohnungen im \n\nZentrum und einer Tiefgarage miteinander verknüpft. \n\nHeutige Situation mit Richtprojekt  \n\n \n   \n\nArchitektonischer Ausdruck der \nGebäude \n\n Der Grossverteiler und die Bank werden auf Erdgeschossniveau or-\n\nganisiert. Auf diesem Geschoss werden zwei orthogonale Punktbau-\n\nten und ein Längsbau mit Wohn- und Gewerbenutzungen sowie der \n\nBankfiliale gesetzt. Dabei sind die Punktbauten bis zum Strassenni-\n\nveau ablesbar. Der in drei ablesbare Kuben gegliederte Baukörper an \n\nder Zugerstrasse orientiert sich in der Höhenstaffelung an die Trauf-\n\nhöhe des benachbarten Notariatsgebäudes und erhöht sich um zwei \n\nGeschosse gegen den Postplatz hin. Hier wird der Eingang des \n\nGrossverteilers durch einen Einschnitt auf Strassenniveau hervorge-\n\nhoben. Dieser Einschnitt wird als Kolonnade parallel zur Zugerstrasse \n\nweitergeführt und verstärkt die Verbindung zwischen Poststrasse und \n\nFlorhofstrasse. Der Gebäudekörper und die äussere Gebäudeform \n\nsind klar definiert und bilden einen städtebaulichen Akzent.  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    16 \n\nMit den tieferen Gebäudehöhen der zwei Punktbauten zur Poststras-\n\nse hin reagieren die Körper auf die Höhe der näheren Umgebungs-\n\nbauten. Zugleich werden die Länge des Baukörpers und insbesonde-\n\nre das Erdgeschossniveau durch zweigeschossige und zwischen den \n\nAufbauten eingeschobene Körper vertikal gegliedert.  \n\nIm rückwärtigen Bereich des Projektes zur „Villa Flora“ und dem \n\n„Haus zur Treu“ hin tritt der Neubau mit einer ruhigen Fassadenflucht \n\nund reduziert in Erscheinung. Somit wird das neue Projekt, dem his-\n\ntorischen Bestand und Charakter des Gebietes gerecht und vermag \n\nzwischen Bestehendem und Neuem zu vermitteln. Die „Villa Flora“, \n\n1880 gebaut, wendet sich von den bestehenden Gewerbe- und In-\n\ndustriebauten im Osten ab und richtet sich konsequent auf ihre be-\n\nwusst nach Südwesten angelegte Gartenanlage aus. Der Grünraum \n\nder „Villa Flora“ wird über den im Grenzbereich entstehenden Sockel \n\nerweitert. \n\nFür das Gesamtprojekt sollen hohe energetische Anforderungen \n\nerreicht werden, die den Richtwerten der Energiestadt Wädenswil \n\nentsprechen. So ist mindestens der Minergie-Standard zu erfüllen. \n\nGrundriss Erdgeschoss,  \n\noberes Niveau \n \n\n \n   \nRichtprojekt, Ansicht Zugerstrasse  \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    17 \n\nDenkmalpflege  In der unmittelbaren Nachbarschaft des Gestaltungsplanperimeters \n\nbefinden sich mehrere denkmalpflegerisch wertvolle Gebäude. Nach-\n\nstehend sind einige davon namentlich erwähnt: \n\nSchutzobjekte von überkommunaler Bedeutung sind z.B. das \n\nStadthaus „Zum Freihof“ (Inventar-Nr. 7) und das Wohn- und Ge-\n\nschäftshaus „Zur Gerbe“ mit Nebengebäude (Inventar-Nr. 10).  \n\nDie nachstehend erwähnten Objekte sind Schutzobjekte von \n\nkommunaler Bedeutung: „Villa Flora“, (Inventar-Nr. 257), die zu-\n\ngehörige Remise (Inventar-Nr. 257), das Wohnhaus „Zur Eisenhal-\n\nle“ (Inventar-Nr. 305). Letzteres Objekt ist im Gebäudeinventar-\n\nplan zwar noch als Inventarobjekt bezeichnet. Das Objekt zur \n\n„Zur Eisenhalle“ wurde aber in der Zwischenzeit im Sinne von \n\n§ 205 PBG unter Schutz gestellt. \n\nDie nachstehend erwähnten Objekte sind Inventarobjekte von \n\nkommunaler Bedeutung: „Haus zur Treu“ (Inventar-Nr. 271) sowie \n\ndie Gebäude Inventar-Nr. 258 und Inventar-Nr. 306.  \n\nDas Objekt Inventar Nr. 272 wurde schon vor einiger Zeit aus \n\ndem Inventar entlassen. \n\nDie nachstehende Abbildung zeigt die Standorte dieser Bauten. \n\n   \nAusschnitt Gebäudeinventarplan Stadt \n\nWädenswil mit Legendenauszug: \n \n\n   \n\nWirkung im Strassenraum   Das Volumen des Richtprojektes wird mit einer Staffelung sowohl in \n\nder Höhe als auch in der Tiefe gegliedert. Damit wird eine verträgli-\n\nche Einordnung im Umfeld mehrerer Schutzobjekte angestrebt. \n\nNachfolgend wird die Wirkung des Richtprojektes bzw. der daraus für \n\nden Gestaltungsplan abgeleiteten Volumetrie auf die benachbarten \n\nSchutzobjekte Haus „Zur Gerbe“ und „Villa Flora“ aufgezeigt.  \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    18 \n\n  Das charakteristische Haus „Zur Gerbe“ bildet eine raumprägende \n\nFassade mit Blickfangwirkung vom Postplatz. Der sechsgeschossige \n\nKopfbau des Richtprojektes füllt im Einmündungsbereich Zuger-/ \n\nPoststrasse die bestehende Baulücke und schafft im Dialog mit dem \n\nHaus „Zur Gerbe“ und dem trichterförmigen Postplatz einen span-\n\nnungsvollen räumlichen Akzent.  \n\n   \nHeutiger Strassenraum der Zugerstrasse \n\nmit Haus „Zur Gerbe“ \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \nModellfotos mit Haus „Zur Gerbe“ und \n\nRichtprojekt  \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\nTrichterförmiger Postplatz mit raumprä-\n\ngender Fassade Haus „Zur Gerbe“ \n\n \n\n \n \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    19 \n\n  Die „Villa Flora“ wird vom Richtprojekt nur am Rande tangiert. Zum \n\nvorgelagerten Florapark, zum Stadthaus und zum Haus „Zur Treu“ \n\nbleiben die bestehenden räumlichen Qualitäten unverändert erhal-\n\nten. Lediglich mit Blick von Norden ergibt sich durch die strassennä-\n\nhere Stellung des Richtprojektes ein leicht reduzierter Sichtwinkel im \n\nStrassenraumes des Floraweges.  \n\n   \nHeutiger Strassenraum Floraweg mit  \n\n„Villa Flora“ und Stadthaus \n\n \n\n \n\n \n\n   \nModellfotos mit „Villa Flora“, Stadthaus \n\nund Richtprojekt \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\nBlickfang zur „Villa Flora“ bleibt im  \n\nStrassenraum erhalten \n\n \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    20 \n\n  3.3 Freiraum \nKontext  Der Neubau steht im Stadtzentrum zwischen den Grünräumen des \n\nNeuhofparks, der „Villa Flora“ und dem Rosenmattpark. Die Ge-\n\nstaltung reagiert auf die angrenzenden Freiräume mit einem rück-\n\nseitigen, weichen Park-Gartenraum sowie mit urbanen Plätzen ent-\n\nlang der Zugerstrasse und einem Boulevard auf der Poststrasse. \n\nDurch die Integration des Areals in die Umgebung werden harmoni-\n\nsche Übergänge zum städtischen Kontext geschaffen und ein attrak-\n\ntiver Freiraum etabliert. \n\nSituation Aussenraum  \n\n \n   \n\nPostplatz und Boulevard  Der offen gestaltete Postplatz mit der Skulptur "Aeschbacher" bildet \n\nden Auftakt des Boulevards, der Begegnungszone Poststrasse. \n\nBaumreihen begleiten den Boulevard und bilden eine Vorzone für die \n\nHauszugänge. Sitzmobiliar unter der Baumreihe bilden Treffpunkte, \n\nlassen die Poststrasse zum Aufenthaltsort werden und tragen zur \n\nBelebung der Begegnungszone bei. Der öffentliche Raum gewinnt \n\ndurch die Verwendung von hochwertigem Stadtmobiliar und der \n\nBaumreihe an Qualität und erhält durch die Einheitlichkeit eine \n\ndurchgängige Identität. \n\n   \n\nHirschenplatz  Der Hirschenplatz bildet eine wichtige Adresse für den neuen Ge-\n\nbäudekomplex. Zwischen der ZKB, dem „Haus zur Treu“ und dem \n\nFlorhof aufgespannt, bietet er eine grosszügige Freifläche mit hoher \n\nAufenthaltsqualität. Neben dem identitätsstiftenden räumlichen \n\nRahmen zeichnet die implementierte Pflästerung den Platz aus. Unter \n\neinem prägnanten Solitärbaum laden Sitzmobiliar und ein Trinkbrun-\n\nnen zum Verweilen ein. Die auf den Platz ausgerichtete publikums-\n\norientierte Nutzung trägt zur Belebung des Ortes bei. Sie lässt einen \n\nTreffpunkt, einen Ort der Kommunikation und der Erholung entste-\n\nhen.  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    21 \n\nSituation Hirschenplatz \n\n \n \n\n \n   \n\nGestaltungsvariante Hirschen-\nplatz \n\n Ein grosszügigerer Hirschenplatz könnte mit einer Bereinigung der \n\nGrenze entlang der Liegenschaft „Haus zur Treu“ mit einem neuen \n\nGrenzverlauf parallel zum Gebäude erreicht werden. Während des \n\nGestaltungsplanverfahrens konnte zwischen den betroffenen keine \n\nEinigung über die Grenzbereinigung erzielt werden. Im Rahmen des \n\nBaubewilligungsverfahrens kann diese Variante erneut geprüft wer-\n\nden. \n\nGestaltungsvariante Hirschenplatz  \n\nbei einer allfälligen Grenzbereinigung \n\nentlang des Grundstücks „Haus zur Treu“ \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    22 \n\nWestseite und  \n5. Fassade \n\n Die Westseite gliedert sich an den Grünraum des Neuhofparks und \n\nder angrenzenden „Villa Flora“ an. Ein dichter Vegetationskörper wirkt \n\nverbindend und bildet eine gut proportionierte Übergangszone. Auf \n\nder anschliessenden, erhöhten Ebene befinden sich die begehbaren \n\nGartenzimmer, die in einem intensiven Grünkörper mit Kleingehölzen \n\neingebettet sind. \n\nAls 5. Fassade gestaltet, generieren die Dachflächen der Zwischen-\n\nsockel ein grünes, attraktives Bild von den oberen Geschossen. In-\n\ntensiv begrünt und mit einem mineralischen Muster (z.B. Platten, \n\nKies) durchsetzt, sind sie von optisch hoher Qualität. \n\n   \nSchema Querschnitt auf Höhe  \n\nPoststrasse \n \n\n \n\n   \n\n  3.4  Erschliessung und Parkierung \nIndividualverkehr  Die verkehrsmässige Erschliessung der Verkaufs- und Dienstleis-\n\ntungsgeschosse erfolgt direkt von der Zugerstrasse über die Begeg-\n\nnungszone Poststrasse und über den Hirschenplatz. Die Ein- und \n\nAusfahrt der Tiefgarage mit den Kunden- und Bewohnerparkplätzen, \n\ndie LKW-Anlieferung des Grossverteilers und der Post sowie die Er-\n\nschliessung vom Reblaubenweg erfolgt über die Begegnungszone \n\nPoststrasse im Einbahnverkehr. \n\n   \n\nPoststrasse  Die Poststrasse wird weiterhin als Begegnungszone signalisiert und \n\nausgestaltet (max. 20 km/h). Sie muss die folgenden Funktionen \n\nwahrnehmen: \n\nErschliessung der Tiefgaragen vom Richtprojekt sowie vom Post- \n\nund Centralgebäude \n\nAnlieferung Coop und Post \n\nErschliessung der Aufbauten \n\nAufenthaltsqualität (Aufenthalt, Beobachten, Ruhen etc.) \n\nFussgängererschliessung \n\nVeloerschliessung \n\nKurzzeitparkierung für Postgebäude \n\nErschliessung Reblaubenweg \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    23 \n\n  Auf die Aussenraumgestaltung der Begegnungszone wird ein grosser \n\nWert gelegt, denn die Zone soll zwischen allen Funktionen gleicher-\n\nmassen vermitteln. Fussgängerinnen und Fussgänger haben gegen-\n\nüber dem Fahrverkehr Vortritt und können jederzeit und überall die \n\nZone queren, ohne vom Verkehr behindert zu werden. \n\n   \n\nÖffentlicher Verkehr  Die nächste Bushaltestelle (Haltestelle Coop, Buslinien Nrn. 123, 125, \n\n128, 150, 160) liegt direkt angrenzend an das Gestaltungsplangebiet \n\nan der Zugerstrasse. Zum Bahnhof Wädenswil beträgt die Distanz ca. \n\n200 m. \n\n   \n\nFuss- und Veloverkehr  Für Fussgänger und Velofahrer erfolgt der Zugang zu den Verkaufs- \n\nund Dienstleistungsgeschossen von der Zugerstrasse und der Be-\n\ngegnungszone Poststrasse. Der Zugang zu den Wohnungen erfolgt \n\nüber separate Treppen- und Liftanlagen. \n\n   \n\nParkierung  Heute bestehen im Gestaltungsplanperimeter 81 PP. Gemäss der \n\nkommunalen Verordnung über Fahrzeugabstellplätze sind für das \n\nRichtprojekt maximal 117 Autoabstellplätze (PP) zulässig und mindes-\n\ntens 57 PP erforderlich (siehe Verkehrsgutachten). Im Richtprojekt \n\nsind insgesamt 90 PP in der Tiefgarage vorgesehen. Dem erforder-\n\nlichen Parkplatzbedarf im Gestaltungsplangebiet wird somit ent-\n\nsprochen. Die bestehende Parkplatzsituation vor dem Postgebäude \n\nwird teilweise aufgehoben und auf ca. sieben Kurzzeitparkplätze re-\n\nduziert. \n\n   \nGrundriss 1. Untergeschoss  \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    24 \n\n  4 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN \n\nBESTIMMUNGEN \n\n  4.1 Zweck \n\nZiele \nZiff. 1 der Bestimmungen  Der private Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse bezweckt, die \n\nfolgenden Anforderungen gemäss Art. 14 Abs. 1 BZO zu erfüllen: \n\n„In den Kernzonen sind Bauten, Anlagen und deren Umgebung so zu \n\ngestalten, dass zusammen mit der baulichen Umgebung eine beson-\n\nders gute Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt in Bezug auf Anordnung \n\nund Stellung der Bauten, Massstäblichkeit, Volumen, Dachformen, \n\nMaterial- und Farbwahl sowie Detailgestaltung.“ \n\n \n Da eine besonders gute Gesamtwirkung gefordert wird, sind zur Be-\n\nurteilung des Bauprojekts die erhöhten Anforderungen an die Gestal-\n\ntung gemäss § 71 PBG zu erfüllen. Bauten und Anlagen sowie deren \n\nUmschwung müssen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig \n\nausgestattet und ausgerüstet sein. Auf folgende Merkmale ist zu ach-\n\nten: \n\nBeziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen \n\nUmgebung \n\nkubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäu-\n\nde \n\nLage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen \n\nWohnlichkeit und Wohnhygiene \n\nVersorgungs- und Entsorgungslösung \n\nArt und Grad der Ausrüstung \n\n \n Die Beurteilung des Richtprojekts im Rahmen des Gestaltungsplanes \n\nerfolgt durch die kommunale Baubehörde und die kantonale Baudi-\n\nrektion. \n\n   \n\n  4.2 Bestandteile und Geltungsbereich \n\nBestandteile \nZiff. 2 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Rechtsverbindlich sind die Bestimmungen und der zugehörige Situa-\n\ntionsplan 1:500. Der vorliegende Erläuternde Bericht dient den Be-\n\nhörden der Stadt Wädenswil und der kantonalen Genehmigungs-\n\nbehörde als Beurteilungshilfe und erlangt keine Rechtsverbindlich-\n\nkeit. \n\n   \n\nGeltungsbereich \nZiff. 2 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Kat. Nrn. 5997, 5999, \n\n6004 (Teilfläche), 6094, 7550, 8084, 9770 (Teilfläche), 12018, 12019 \n\nund 12020 mit einer Landfläche von insgesamt 6'576 m\n2\n. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    25 \n\n  4.3 Ergänzendes Recht \nVerhältnis zum übrigen Baurecht \nZiff. 3 der Bestimmungen \n \n \n\n Für die Beurteilung im Baubewilligungsverfahren gelten die rechtsgül-\ntigen Fassungen der Bau- und Zonenordnung vom 3. Oktober 2016 \n(BDV Nr. 421/17) und der Abstellplatzverordnung vom 10. Juli 2017 \n(BDV Nr. 1387/17) der Stadt Wädenswil sowie das übergeordnete \nkantonale und eidgenössische Recht. Aufgrund der Formulierung ist \nklargestellt, dass künftige Änderungen der Bau- und Zonenordnung \nund der Abstellplatzverordnung keine Auswirkungen im Gebiet des \nGestaltungsplans zur Folge haben, soweit nicht ausdrücklich etwas \nAbweichendes festgelegt ist. \n\nDa die Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Wädenswil noch \nnicht der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der \nBaubegriffe (IVHB) angepasst worden ist, stützt sich der Gestaltungs-\nplan hinsichtlich der Baubegriffe und Messweisen auf den Anhang \ndes kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), in welchem die bis \n28. Februar 2017 gültige Fassung festgehalten ist. \n\n   \n\n  4.4 Gestaltung \nAnforderungen \nZiff. 4 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Im Baubewilligungsverfahren wird gemäss § 238 Abs. 2 PBG eine \n"befriedigende" Gesamtwirkung mit besonderer Rücksicht auf Objek-\nte des Heimatschutzes (Kernzone, überkommunales Ortsbild) ver-\nlangt. Im Gestaltungsplan sind gemäss Art. 14 Abs. 1 BZO Bauten, \nAnlagen und deren Umgebung so zu gestalten, dass zusammen mit \nder baulichen Umgebung eine besonders gute Gesamtwirkung er-\nreicht wird. Dies gilt in Bezug auf Anordnung und Stellung der Bauten, \nMassstäblichkeit, Volumen, Dachformen, Material- und Farbwahl so-\nwie Detailgestaltung. Diese "besonders gute" Gestaltungsqualität \ngemäss § 71 PBG sicherzustellen, ist Sache der Baubehörde im Bau-\nbewilligungsverfahren.  \n\n   \nRichtprojekt \nZiff. 4 Abs. 2–3 der Bestimmungen \n\n Zur Vereinfachung des Vollzugs soll als Beurteilungsbasis das Richt-\nprojekt der Hotz Partner AG SIA, Wädenswil und der vetschpartner \nLandschaftsarchitekten AG, Zürich vom 13.10.2017 dienen. Dieses \nzeigt exemplarisch auf, wie die Wohn- und Gewerbeüberbauung ge-\nstaltet werden kann. Es hat auf diesen Grundstücken richtungswei-\nsenden Charakter für die Überbauung, insbesondere hinsichtlich \nBeziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen \nUmgebung, kubischen Gliederung, Freiraum und Erschliessung. \n\nStädtebauliche Verbesserungen sind wünschenswert und zu unter-\nstützen, Verschlechterungen sind abzulehnen. \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    26 \n\n  4.5 Bebauung  \nRückbau \n\nZiff. 5 Abs. 1 der Bestimmungen \n Die im Situationsplan mit "Rückbau zulässig" bezeichneten Bauten an \n\nder Zuger- und an der Poststrasse können rückgebaut werden. \n\n   \n\nBaubereiche \nZiff. 5 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Die Lage der Hauptgebäude wird im zugehörigen Plan mit Bauberei-\n\nchen festgelegt. Hauptgebäude müssen innerhalb dieser Bauberei-\n\nche errichtet werden. Die Begrenzungslinien der Baubereiche gehen \n\nden zonengemässen Grenz- und Gebäudeabständen sowie dem \n\nStrassenabstand vor. Dies bedeutet, dass keine Mehrhöhenzuschläge \n\nim Sinne von § 260 Abs. 2 PBG beachtet werden müssen. Mehrlän-\n\ngenzuschläge kommen ohnehin nicht zur Anwendung, da die BZO \n\nder Stadt Wädenswil diese nicht kennt. Auch von Verkehrsbaulinien \n\nmuss nicht dispensiert werden, weil im Geltungsbereich des Gestal-\n\ntungsplans keine solchen bestehen. Die Baubereiche bezeichnen \n\nsomit die maximal mögliche oberirdische Gebäudeausdehnung. \n\n   \n\nKolonnade \nZiff. 5 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Mit der durchgehenden Kolonnade erhält der Fussgängerbereich \n\nentlang der Zugerstrasse eine grosszügige Aufenthaltsfläche, sodass \n\nder Hirschenplatz mit der Poststrasse und dem Postplatz gradlinig \n\nverbunden wird. \n\n   \n\nBalkone und Vordächer \nZiff. 5 Abs. 4-5 der Bestimmungen \n\n Die Begrenzungen der Baubereiche sind als Grenzabstandslinien zu \n\nverstehen. Die Fassaden zum Garten der „Villa Flora“ hin sind als \n\n"weichere" Gartenseite auszugestalten, dies im Vergleich zu den ur-\n\nbaneren Fassaden an der Post- und Zugerstrasse. Deshalb sind bei \n\nden im Plan speziell bezeichneten Mantellinien der Baubereiche Bal-\n\nkone zulässig, die bis zu 2.0 m über die Mantellinien hinausragen \n\ndürfen. Einzelne Vordächer dürfen die Mantellinien bis zu 2.0 m \n\nüberragen. Weitere Erleichterungen gemäss § 260 Abs. 3 PBG finden \n\nkeine Anwendung. \n\n   \n\nNutzungsmasse und  \n\nTechnische Aufbauten \nZiff. 5 Abs. 6–7 der Bestimmungen \n\n Für jeden Baubereich werden, abgestimmt auf die Daten des Richt-\n\nprojekts, die notwendigen Gesamthöhen mittels Höhenkoten in Me-\n\nter über Meer sowie die Anzahl Voll- und Dachgeschosse festgelegt. \n\nDie Gesamthöhe, welche neu als Regelbauhöhe festgelegt wird, wird \n\nvon der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf \n\nden darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Bei begrün-\n\nten Flachdächern oder Terrassenbrüstungen wird die Gesamthöhe \n\nauf Oberkante Brüstung gemessen. Einzelne technisch bedingte Auf-\n\nbauten auf dem Flachdach (z.B. Staketen-Geländer, Erdhügel für Be-\n\ngrünung) sowie Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie \n\ndürfen die effektive Gesamthöhe überschreiten. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    27 \n\nUnterirdische Gebäude \nZiff. 5 Abs. 8–9 der Bestimmungen \n\n Unterirdische Gebäude sollen auf dem gesamten Areal angeordnet \n\nwerden können und sind deshalb auch ausserhalb der Baubereiche \n\nzulässig, soweit sie den Gewässerraum nicht in Anspruch nehmen.  \n\n \n\n Das Untergeschoss zwischen dem Baubereich F und den Nachbar-\n\ngrundstücken Kat.-Nrn. 5749 und 7551 ist nicht unterirdisch im Sinne \n\nvon Abs. 8, sondern ragt aus dem gewachsenen Boden hervor. Damit \n\nder Status als abstandsfreies Gebäude im Sinne des Richtprojektes \n\nbeansprucht werden kann, darf es die Höhe des gewachsenen Bo-\n\ndens auf den angrenzenden Grundstücken ausserhalb des Geltungs-\n\nbereiches um maximal 0.5 m überragen (§ 269 PBG). Im Baubewilli-\n\ngungsverfahren ist diesem Punkt entsprechende Beachtung zu \n\nschenken. \n\n   \n\nErdgeschosshöhe \nZiff. 5 Abs. 10 der Bestimmungen \n\n Die Erdgeschosse sollen eine hohe Nutzungsvariabilität bezogen auf \n\ndie Vielfalt der Nutzungsmöglichkeiten aufweisen. Die Erdgeschosse \n\nder jeweiligen Bauten sind zudem grosszügig in Erscheinung zu tre-\n\nten, weshalb die Erdgeschosse mit einer lichten Höhe von 3.5 m oder \n\nmehr zu erstellen sind. \n\n   \n\nBesondere Gebäude \nZiff. 5 Abs. 11 der Bestimmungen \n\n \n\n \n\n Das Richtprojekt und die Freiraumgestaltung sehen keine besonde-\n\nren Gebäude ausserhalb der Baubereiche vor. Einzelne besondere \n\nGebäude im Sinne von § 273 PBG sind daher nur für Velounterstän-\n\nde an der Poststrasse und am Floraweg zulässig.  \n\n   \n\nFassadengestaltung \nZiff. 5 Abs. 12–13 der Bestimmungen \n\n Die Überbauung gemäss Richtprojekt ist entlang der Zugerstrasse in \n\ndrei Häuser gegliedert, um den städtebaulichen Rhythmus der Kör-\n\nnung entlang der Zugerstrasse aufzunehmen. Da die Häuser in der \n\nHöhe nur geringfügig gestaffelt sind, ist es umso wichtiger, dass sich \n\ndie Fassadengestaltung der drei Gebäude deutlich unterscheidet. \n\nDie Fassadengestaltung des Baubereichs A muss deutlich auf den \n\nHirschenplatz Bezug nehmen und der besonderen Lage Rechnung \n\ntragen. Insbesondere das Erdgeschoss des Baubereichs A muss auf \n\nden Hirschenplatz reagieren und zu dessen Belebung beitragen. \n\n   \n\nDachgestaltung \nZiff. 5 Abs. 14–15 der Bestimmungen \n\n Im Interesse der Wasserretention und mit Rücksicht auf das Mikro-\n\nklima sowie aus gestalterischen Gründen sind die Flachdächer, wo \n\nmöglich, zu begrünen. Abweichungen sind zulässig, falls das Dach als \n\nTerrasse oder für technische Aufbauten genutzt wird. \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    28 \n\n  4.6 Nutzung  \nNutzweise \nZiff. 6 Abs. 1-3 der Bestimmungen \n\n Gemäss Art. 14 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung ist in den Kern-\n\nzonen mässig störendes Gewerbe zulässig. Die Nutzung im Gestal-\n\ntungsplangebiet richtet sich nach diesen Vorgaben, indem Wohnun-\n\ngen, Büros, Praxen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwal-\n\ntungen sowie höchstens mässig störende Betriebe zulässig sind. \n\nDer minimale Arbeitsanteil muss 20 % der Gesamtnutzfläche betra-\n\ngen, damit eine genügende Durchmischung gesichert ist. Dieser Wert \n\nist im regionalen Richtplan Zimmerberg für Zentrumsgebiete vorge-\n\ngeben. Das Erdgeschoss ist den typischen Zentrumsnutzungen mit \n\nPublikumsverkehr vorbehalten, etwa Verkaufsgeschäfte, Gastronomie \n\nund Dienstleistungsbetriebe. Wohnnutzungen sind daher nur in den \n\nObergeschossen zulässig, in welchen auch Büros und Praxen erlaubt \n\nsind. \n\n  \n \n\nBelebung Hirschenplatz \nZiff. 6 Abs. 4-5 der Bestimmungen \n\n Ein belebter Platz mit hoher Aufenthaltsqualität wird durch mehrere \n\nFaktoren beeinflusst. Eine Voraussetzung dafür ist eine publikums-\n\norientierte Nutzung im Erdgeschoss, welche der Belebung des Plat-\n\nzes dient. Eine alternative Lösungsvariante wäre eine saisonale, mobi-\n\nle, publikumsorientierte Nutzung auf dem Platz. Beide Lösungen be-\n\ndingen ein offen auf den Hirschenplatz ausgerichtetes Erdgeschoss \n\nmit entsprechender Nutzung. Angrenzend an den Hirschenplatz sind \n\ndeshalb im Erdgeschoss des Baubereiches A Flächen mit direkter \n\npublikumsorientierter Nutzung (z.B. Bistro, Espresso-Bar, Gelateria \n\netc.) vorzusehen oder Flächen, die mit ihrer Infrastruktur indirekt \n\neinen expliziten Beitrag zur Belebung des angrenzenden, öffentlichen \n\nHirschenplatzes bieten (z.B. Wasser- und Stromanschlüsse, Lager für \n\nmobile Infrastruktur, kleine Küche, Toiletten etc.). \n\n   \n\n  4.7 Freiraum  \nGrundsatz \nZiff. 7 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Als Grundsatz gilt für alle Bauvorhaben im Geltungsbereich des Ge-\n\nstaltungsplans, dass eine hohe Aufenthaltsqualität zu erreichen ist. \n\nDiese Gestaltungsqualität sicherzustellen, ist Sache der Baubehörde \n\nim Baubewilligungsverfahren. \n\n   \n\nHirschenplatz, Postplatz und \nPoststrasse \nZiff. 7 Abs. 2–4 der Bestimmungen \n\n Die im Plan bezeichneten öffentlich zugänglichen Freiräume \n\n(Hirschenplatz, Postplatz und Poststrasse) dienen vorwiegend dem \n\nAufenthalt und der Begegnung. Der Postplatz und die Poststrasse \n\nsollen deshalb weiterhin als Begegnungszone (Tempo 20) signalisiert \n\nwerden, wobei die Aufenthaltsqualität mit der Reduzierung der ober-\n\nirdischen Parkplätze und mit einer Neugestaltung der Begegnungs-\n\nzone erhöht wird. Es ist eine klare Unterscheidung zwischen privaten \n\nund öffentlich zugänglichen Freiflächen vorzunehmen. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    29 \n\nVisualisierung Hirschenplatz  \n\n \n   \nVisualisierung Postplatz  \n\n \n   \nPark, Garten  \nund 5. Fassade \nZiff. 7 Abs. 5–7 der Bestimmungen \n\n Im Parkstreifen zwischen dem Grundstück der Villa Flora und dem \nBaubereich F besteht ein Höhenabsatz (vgl. Abbildung auf Seite 27 zu \nunterirdischen Gebäuden). Eine ebenerdige Ausgestaltung ist auf-\ngrund der innenbetrieblichen Konzeption des Grossverteilers kaum \nmachbar. Der Absatz soll aber so klein wie möglich gehalten und \ndurch eine Bepflanzung optisch so kaschiert werden, dass er visuell \nkaum wahrnehmbar ist. \n\nIn Abstimmung auf die Gestaltung des angrenzenden Parks der „Villa \nFlora“ soll der im Plan als „Park“ bezeichnete Parkstreifen entlang der \nwestlichen Fassade des Baubereiches F bis auf die Höhe des südöst-\nlichen Grenzpunktes von Kat.-Nr. 13465 mit einem fliessenden Über-\ngang ausgestaltet und intensiv begrünt werden. Die restliche be-\nzeichnete Fläche dient als Fluchtweg und soll dementsprechend zu-\nrückhaltend begrünt werden. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    30 \n\n  Bei Mehrfamilienhäusern sind gemäss Art. 31 und 32 der Bau- und \nZonenordnung an geeigneter Lage Spiel- und Ruhe- oder Gartenflä-\nchen im Ausmass von mindestens 20 % der zum Wohnen genutzten \nBruttogeschossfläche herzurichten sowie an geeigneter Lage Plätze \nfür Kompostieranlagen bereitzustellen. Dies würde gemäss Richtpro-\njekt einer Fläche von 1'200 m2 entsprechen (20 % von ca. 6'000 m2). \nMit der Annahme, dass nebst dem Garten auch die öffentlichen Frei-\nräume mit einer Fläche von ca. 1'800 m2 (Hirschenplatz, Postplatz \nund Poststrasse) an die Spiel- und Ruhe- oder Gartenflächen ange-\nrechnet werden können, sind die Bestimmungen eingehalten.  \n\nFreiraumtypologien  \n\n   \nBepflanzung \nZiff. 7 Abs. 6 und 8 der Bestimmungen \n\n Es sind standortgerechte Pflanzenarten zu verwenden und nach \nMöglichkeit einheimische Pflanzen zu wählen. Für die intensive Be-\npflanzung der Dachflächen von Park, Garten und 5. Fassade ist genü-\ngend Aufbauhöhe (Erdüberdeckung) vorzusehen. \n\n   \n\n  4.8 Verkehrserschliessung und Parkierung \nZu- und Wegfahrt Strassennetz \nZiff. 8 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Die Zufahrt in das Gestaltungsplangebiet erfolgt von der Zugerstras-\nse her. Die Wegfahrt ist über den Floraweg zur Seestrasse oder zur \nFlorhofstrasse vorgesehen. Der öffentlich zugängliche Strassenraum \nder Poststrasse soll als eine Begegnungszone signalisiert und ent-\nsprechend gestaltet werden. \n\nGemäss dem Verkehrsgutachten der Firma R+K Büro für Raumplan-\nung AG, Pfäffikon, vom 13.10.2017 ist die Verkehrszunahme auf dem \nübergeordneten Verkehrsnetz infolge der Überbauung im Gestal-\ntungsplangebiet nicht massgeblich. Ausschlaggebend für die teilweise \nentstehenden Rückstaus sind die allgemeine Verkehrsentwicklung auf \ndem übergeordneten Verkehrsnetz und die beiden stark begangenen \nFussgängerstreifen auf der Zugerstrasse. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    31 \n\nEin- und Ausfahrt Parkierung \nZiff. 8 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Die Parkplätze für Bewohner, Beschäftigte, Besucher und Kunden \n\nwerden in der Tiefgarage im Untergeschoss angeordnet (Zufahrt von \n\nder Begegnungszone Poststrasse). Um die Verkehrsströme von und \n\nzu den Tiefgaragenrampen zu steuern, ist im Situationsplan die Lage \n\nder Ein- und Ausfahrt festgehalten. Die genaue Lage ist Gegenstand \n\nder Detailprojektierung. \n\n   \n\nAnlieferung \nZiff. 8 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Aufgrund der geplanten Nutzungen wie Verkaufsgeschäfte, Büros, \n\nDienstleistungsbetriebe etc. ist mit einem gewissen Anteil an Anliefe-\n\nrungsverkehr am Gesamtverkehrsaufkommen zu rechnen. Die Anlie-\n\nferung erfolgt von der Zugerstrasse über die Poststrasse sowie über \n\nden Hirschenplatz. Die Anforderungen gemäss der Verkehrssicher-\n\nheitsverordnung sind zu erfüllen. \n\n   \n\nNotzufahrt \nZiff. 8 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Die Poststrasse von der Zugerstrasse bis zum Floraweg dient zugleich \n\nals Notzufahrt zu den geplanten Wohn- und Gewerbebauten und ist \n\nentsprechend zu dimensionieren und auszubauen. \n\n   \n\nBushaltestelle \nZiff. 8 Abs. 5 der Bestimmungen \n\n Die Bushaltestelle "Coop" soll im Rahmen des Strassenprojekts der \n\nZugerstrasse bergaufwärts an die im Plan schematisch vorgesehene \n\nLage verschoben werden. Der entsprechende Raum muss bei der \n\nUmgebungsgestaltung berücksichtigt und freigehalten werden. \n\n   \n\nVeloabstellplätze \nZiff. 8 Abs. 6 der Bestimmungen \n\n Für die Berechnung der erforderlichen Anzahl Veloabstellplätze ist \n\ndie Abstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Juli 2017 \n\nmassgebend. Für Velos sind allgemein gut zugängliche Abstell-\n\nmöglichkeiten vorzusehen. Die Veloabstellplätze für die Bewohner \n\nund Beschäftigten sind mehrheitlich mit einem Witterungsschutz \n\nauszustatten. \n\n   \n\nAutoabstellplätze \nZiff. 8 Abs. 7 der Bestimmungen \n\n Für die Berechnung der erforderlichen Anzahl Autoabstellplätze ist \n\ndie Abstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Juli 2017 \n\nmassgebend. Der Aussenraum ist mit Ausnahme von einzelnen Ab-\n\nstellplätzen für den Güterumschlag und die Besucher frei von Park-\n\nplätzen, weshalb die Parkplätze innerhalb der Gebäude anzuordnen \n\nsind. \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    32 \n\n  4.9 Umwelt \nWärmebedarf und Energie \nZiff. 9 Abs. 1–2 der Bestimmungen \n\n Seit 2010 ist Wädenswil eine Energiestadt. Basierend auf dem Ener-\n\ngieleitbild 2009 wurden in den letzten Jahren zahlreiche Projekte im \n\nEnergiebereich umgesetzt. Das Energieleitbild 2009 wird durch den \n\nMasterplan Energie 2020 abgelöst. Der Masterplan ist das Instrument \n\nfür die Energie- und Klimapolitik der Stadt Wädenswil und enthält Ziele \n\nfür eine nachhaltige Entwicklung für die Zeiträume 2020, 2035 und \n\n2050. Mit dem mindestens am Minergie-Standard orientierten Ener-\n\ngiekonzept können die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. \n\nIm Baubewilligungsverfahren ist der Nachweis einer fortschrittlichen \n\nEnergielösung zu erbringen. Dabei ist Umweltwärme in Kombination \n\nmit einer Gasheizung denkbar. Zudem ist anzustreben, den Strom-\n\nverbrauch in der Tiefgarage mit optimierten Leuchtmitteln, Leuchten \n\nund Steuerungen zu begrenzen. \n\n   \n\nLärm \nZiff. 9 Abs. 3–4 der Bestimmungen \n\n Das Areal liegt in der Lärmempfindlichkeitsstufe III. Im Betrach-\n\ntungsperimeter werden heute die Immissionsgrenzwerte (IGW) ent-\n\nlang der Zugerstrasse überschritten. \n\nGemäss Lärmgutachten vom 13.10.2017 (siehe Beilage) kann der \n\nGrossteil des Gestaltungsplanperimeters hinsichtlich der Lärmbelas-\n\ntungen ohne weitere Massnahmen überbaut werden. Eine Betriebs-\n\nnutzung kann im ganzen Perimeter ohne weitere Massnahmen an-\n\ngeordnet werden. Der massgebende Pegel von 70 dB(A) am Tag wird \n\nnirgends überschritten. Betreffend Wohnnutzung liegen an der stras-\n\nsenzugewandten Fassade im 2. und 3. OG minimale IGW-Überschrei-\n\ntungen von 1 dB(A) vor. Die Grenzwerte können aber mit zusätzlichen \n\nMassnahmen wie z.B. Umwandlung von Wohnen zu Betrieb sowie \n\nGrundrissanpassungen eingehalten werden. Im Sinne eines phasen-\n\ngerechten Vorgehens werden die Grundrisse und Fassaden des \n\nRichtprojekts im Rahmen des Gestaltungsplans noch nicht angepasst. \n\nDies erfolgt spätestens mit der Baueingabe.  \n\n   \nFassadenbelastungen im 2. Ober \n\ngeschoss (links Tag, rechts Nacht) \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \n  Eine Abschätzung zeigt, dass die IGW beim „Haus zur Treu“ von 65 dB \n\ntags und 55 dB nachts auch nach dem Abbruch des bestehenden \n\nGebäudes auf dem künftigen Hirschenplatz problemlos eingehalten \n\nwerden können. Die entsprechenden Emissionswerte in der Südfas-\n\nsade betragen am Tag rund 60 dB und in der Nacht rund 50 dB.  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    33 \n\nDer Abstand von 30 m von der Achse der Zugerstrasse sowie die \n\nAspektwinkelreduktion durch die flankierenden Gebäude ZKB und \n\nFlorhof wirken lärmdämpfend. \n\n   \n\nHochwasserschutz \nZiff. 9 Abs. 5 der Bestimmungen \n\n Die Gefahrenkarte zeigt, welche Gebiete durch Naturgefahren ge-\n\nfährdet sind. Gemäss Vorgaben des Bundes werden vier verschiede-\n\nne Gefahrenstufen unterschieden, welche aus der Untersuchung der \n\nbeiden Hauptprozesse Hochwasser (Hochwasser, Fliessgewässer und \n\nSeehochwasser) sowie Massenbewegungen (Steinschlag/Blockschlag, \n\nRutschungen permanent, Rutschungen spontan und Hangmuren) \n\nresultieren. \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt entlang der Zugerstrasse im Ein-\n\nflussbereich des Töbelibaches und ist lediglich mit einem schmalen \n\nStreifen als Gebiet mit geringer Gefährdung in der Gefahrenkarte \n\neingetragen (gelbes Gefahrengebiet). Das angrenzende blaue Gefah-\n\nrengebiet liegt grüsstenteils innerhalb des Strassengrundstückes der \n\nZugerstrasse. Personen innerhalb von Gebäuden sind nicht gefähr-\n\ndet. Schäden an Gebäuden sind nicht auszuschliessen. Plötzliche \n\nGebäudezerstörungen sind in diesem Gebiet nicht zu erwarten, falls \n\ngewisse Auflagen bezüglich der Bauweise beachtet werden. Das gel-\n\nbe Gebiet ist im Wesentlichen ein Hinweisbereich, in dem Schäden \n\ndurch geeignete Vorsorgemassnahmen vermieden werden können. \n\nIm Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind Massnahmen an der \n\nZugerstrasse durch die Grundeigentümer eigenverantwortlich zu \n\nprüfen und umzusetzen. \n\nAusschnitt Gefahrenkarte \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \nObjektschutzkonzept Hochwasser  Im Objektschutzkonzept Hochwasser vom 25. Juli 2019 sind die für \n\ndas Richtprojekt zu treffenden und auch umsetzbaren baulichen \n\nMassnahmen zum Hochwasserschutz näher umschrieben. Erforder-\n\nlich sind insbesondere Massnahmenkombinationen bei der Gestal-\n\ntung des Hirschenplatzes, bei den Eingängen zur ZKB sowie beim \n\nHaupteingang zum Coop. Die folgende Tabelle fasst die entspre-\n\nchenden Zielvorgaben zusammen: \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    34 \n\n  \n\n \n   \n\nLichtemissionen  \nZiff. 9 Abs. 6 der Bestimmungen \n\n Unnötige Lichtemissionen sollen nachts vermieden werden, um die \n\nNachtruhe nicht zu beeinträchtigen. Leuchtreklamen sind für die \n\nBevölkerung nicht sicherheitsrelevant und in der Nacht ist auch keine \n\nLeuchtwerbung erforderlich. Zur Vermeidung störender Lichtemissi-\n\nonen ist anzustreben, Leuchtreklamen nachts soweit als möglich \n\nauszuschalten und auch die übrigen Lichtemissionen minimal zu \n\nhalten. Im Übrigen sind die „Empfehlungen zur Vermeidung von \n\nLichtemissionen“ des BUWAL und das Merkblatt „Lichtverschmutzung \n\nvermeiden“ der kantonalen Baudirektion zu beachten. \n\n   \n\n  4.10 Versorgung und Entsorgung \nWerkleitungen \n \n\n Das Gestaltungsplangebiet gilt bezüglich Werkleitungen (Kanalisation, \n\nWasser, Elektrizität) als erschlossen. Das Areal wird im Trennsystem \n\nentwässert. Die Erschliessung erfolgt über das öffentliche Netz mit \n\nSticherschliessungen bzw. mit einer Ringleitung für die Wasserver-\n\nsorgung im Bereich der Poststrasse. Das Areal ist nicht an ein Nah-\n\nwärmeversorgungsnetz angeschlossen. Die Grundstücks- und Haus-\n\nanschlüsse werden soweit notwendig ersetzt und dem neusten Stand \n\nder Technik angepasst.  \n\nIm Hinblick auf die Baubewilligungsverfahren sind allfällig notwendige \n\nDurchleitungsrechte für die erforderlichen Ver- und Entsorgungslei-\n\ntungen mit der Stadt vertraglich zu vereinbaren. \n\nAufgrund der Anweisung des Amtes für Raumentwicklung (ARE) in der \n\nVorprüfung wird im Rahmen des Gestaltungsplans auch der Gewäs-\n\nserraum des Töbelibaches festgelegt. Dies erfolgt in einem separaten \n\nVerfahren, das auf dasjenige des Gestaltungsplan abgestimmt ist (vgl. \n\nKap. 6.1, Koordination Gewässerraumfestlegung und Gestaltungs-\n\nplan). \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    35 \n\nPlanausschnitt \nWasserversorgung \n\n \n\n \n   \nPlanausschnitt \nWasserversorgung \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    36 \n\nAbfälle \nZiff. 10 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n \n\n Die Abfallentsorgungsanlagen sind im Bereich des Postplatzes und \n\nder Poststrasse anzuordnen. Vorgesehen ist eine Quartier-Wertstoff-\n\nsammelstelle und eine Unterflur-Sammelstelle. Unterflur-Abfall-\n\nentsorgungsanlagen sind besonders gut in die Umgebung einzuord-\n\nnen und müssen ein Bestandteil des Freiraumkonzepts sein. \n\nDie Platzverhältnisse für den Bau und Betrieb der Unterflur-Con-\n\ntainer sind wegen dem ausgedehnten Untergeschoss unter der Post-\n\nstrasse sehr begrenzt. Insbesondere auf den Baumbestand sowie auf \n\ndie Wohnnutzung direkt anstossender Grundstücke ist gebührend \n\nRücksicht zu nehmen. Die Zeit bis zur Baueingabe soll genutzt wer-\n\nden, in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Wädenswil die Raum-\n\nverhältnisse im Detail zu überprüfen, geeignete Massnahmen einzu-\n\nleiten und die Bedenken der Anwohner (vgl. Bericht zu den Einwen-\n\ndungen) zu berücksichtigen. \n\n   \n\n  4.11 Etappierung \nBauten und Anlagen \nZiff. 11 der Bestimmungen \n\n Die Wohn- und Gewerbeüberbauung erfolgt voraussichtlich in einem \n\nSchritt. Trotzdem ist eine Etappierung zulässig. Die Etappenfolge rich-\n\ntet sich nach dem marktwirtschaftlichen Umfeld. Eine funktionstüch-\n\ntige Überbauung muss auch während den Etappierphasen gewähr-\n\nleistet sein. Die Erschliessung (u.a. auch Baustellenzufahrt) hat für \n\njeden Teilbereich nach Möglichkeit auf dem entsprechenden Grund-\n\nstücksteil zu erfolgen. \n\n   \n\n  4.12 Schlussbestimmung \nInkrafttreten \nZiff. 12 der Bestimmungen \n\n Mit dem privaten Gestaltungsplan werden die Voraussetzungen zur \n\nErreichung der in Ziffer 1 der Bestimmungen umschriebenen Ziele \n\ngeschaffen. \n\nDer Gestaltungsplan schafft die Voraussetzungen für eine Wohn- und \n\nGewerbeüberbauung, die ortsbaulich überzeugend sowie nachhaltig \n\nund kostenbewusst ist und damit sowohl die Anforderungen der \n\nStadt Wädenswil als auch diejenigen der Bauherrschaft erfüllt. Die \n\nöffentlichen Anliegen und die Bedürfnisse der privaten Investoren \n\nsind aufeinander abgestimmt. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    37 \n\n  5 AUSWIRKUNGEN \n  5.1 Umsetzung der Richtplanung \nKantonaler Richtplan  Der kantonale Richtplan enthält abgesehen von den Festlegungen \n\nSiedlungsgebiet und Hauptverkehrsstrasse (Zugerstrasse) keine Vor-\ngaben zum Planungsgebiet.  \n\n   \nRegionaler Richtplan  \n \n \n\n Der Gestaltungsplanperimeter ist im regionalen Richtplan Zimmer-\nberg dem Zentrumsgebiet mit hoher Nutzungsdichte zugewiesen. \nDie entsprechenden Vorgaben werden mit dem Gestaltungsplan \nvollumfänglich umgesetzt: \n\nDie Nutzungsdichte von 150-300 E+B (Einwohner und Beschäftig-\nte) wird vom Richtprojekt mit einer abgeleiteten Ausnützungszif-\nfer von 120 % erreicht (vgl. Kap. 5.2). \nIn jedem Etappierungszustand wird ein Mindestgewerbeanteil \nvon 20 % verlangt und die publikumsorientieren Erdgeschossnut-\nzungen sind gesichert. \n\n   \nKommunaler Richtplan  \n \n \n\n Der kommunale Richtplan der Stadt Wädenswil sieht vor, dass im \nStadtzentrum (Zentrumsgebiet) eine hohe Dichte, unterschiedliche \nNutzungen, städtische Strukturen, Versorgungsvielfalt für Einkauf und \nDienstleistungen, Aufwertung im öffentlichen Raum und eine gute \nAnbindung an die Bahnhöfe angestrebt werden. Auch der kommuna-\nle Richtplan verlangt eine eigentümerverbindliche Sicherung des \nMindestgewerbeanteils von 20 % in jeder Bauetappe. Der Gestal-\ntungsplan ist mit den genannten Zielen des kommunalen Richtplans \nkonform. \n\n   \n\n  5.2 Nutzungsdichte \nBauliche Ausnützung  Gemäss GIS-Browser besteht heute im Planungsgebiet eine Nut-\n\nzungsdichte von 279 Einwohnern und Beschäftigten pro Hektare. Im \nregionalen Richtplan wird für Zentrumsgebiete und im kommunalen \nRichtplan für das Stadtzentrum Nutzungsdichte von 150-300 E+B pro \nHektare vorgegeben. Diese entspricht gemäss dem Nutzungsdichte-\ndiagramm im Richtplantext einer Brutto-Ausnützungsziffer von 80-\n160 % bzw. einer Ausnützungsziffer in der Bandbreite von 70-140 %. \n\nDas Richtprojekt, das dem Gestaltungsplan zugrunde liegt, weist Ge-\nschossflächen im Umfang von rund 8’000 m2 auf. Der Geltungsbe-\nreich des Gestaltungsplans umfasst einschliesslich der Poststrasse \neine Fläche von 6’576 m2. Daraus ergibt sich eine richtplankonforme \nAusnützungsziffer von rund 120 %.  \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    38 \n\n  Sollte die Poststrasse als nicht an die massgebliche Grundfläche an-\n\nrechenbares Strassengebiet qualifiziert werden (vgl. Skizze zu § 259 \n\nPBG im Anhang der ABV), wäre die massgebliche Grundfläche um \n\nrund 1'500 m\n2\n kleiner und die Ausnützungsziffer würde dadurch auf \n\nrund 160 % ansteigen. Selbst diese Dichte ist jedoch gemäss Aussage \n\nder ZPZ in der Anhörung vertretbar, weil das Gebiet in der Güteklas-\n\nse A liegt und damit sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlos-\n\nsen ist.   \n\n   \n\n  5.3 Umwelt \nVerkehr  Das Verkehrsgutachten weist nach, dass die Verkehrsmenge im Ver-\n\ngleich zum Bestand nur marginal zunimmt. Die begrenzte Kapazität \n\nder Zugerstrasse resultiert aus der allgemeinen Verkehrszunahme \n\nund ist nicht eine Folge des Gestaltungsplans. \n\n   \n\nLärm  Das Lärmgutachten zeigt auf, dass die Immissionsgrenzwerte mit \n\nentsprechenden Schalldämmnachweisen eingehalten werden kön-\n\nnen. Eine abschliessende Beurteilung muss im Baubewilligungsver-\n\nfahren erfolgen, weil das Richtprojekt noch keine detaillierten Woh-\n\nnungsgrundrisse enthält. \n\nDas zusätzlich erstellte Lärmgutachten zur Tiefgarage weist nach, \n\ndass die Planungswerte bei der Einfahrt und der Ausfahrt eingehal-\n\nten werden können. \n\n   \n\nHochwasserschutz  Im zusätzlich erstellten Objektschutzkonzept zum Hochwasser wer-\n\nden die zu treffenden Massnahmen aufgezeigt. An drei Stellen des \n\nRichtprojektes sind entsprechende Massnahmenkombinationen um-\n\nzusetzen, dies betrifft die Gestaltung des Hirschenplatzes, die Ein-\n\ngänge zur ZKB sowie den Haupteingang zum Coop.  \n\n   \n\nGewässerraum  Der Gewässerraumfestlegung für den unter der Zugerstrasse verlau-\n\nfenden Töbelibach erfolgt im Rahmen des vorliegenden Gestaltungs-\n\nplans und ist auf diesen abgestimmt. \n\n   \n\nOrtsbild  In räumlicher und volumetrischer Hinsicht integriert sich das Richt-\n\nprojekt durch seine Höhen- und Breitenstaffelungen verträglich in \n\ndas Orts- und Strassenbild. Es stärkt die räumliche Spannung am \n\nPostplatz und versucht, die städtebauliche Situation mit einer Neuin-\n\nterpretation des Hirschenplatzes aufzuwerten. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    39 \n\n  5.4 Fazit \n\nEinhaltung übergeordnete  \nVorgaben \n\n Der vorliegende private Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse \nentspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung. Sachpläne \nund Konzepte des Bundes werden nicht tangiert. Die verbindlichen \nVorgaben von kantonalen, regionalen und kommunalen Richtplänen \nwerden respektiert.  \n\nDie im Kreisschreiben der Baudirektion vom 4. Mai 2015 umschrie-\nbenen Anforderungen an Richt- und Nutzungsplanungen werden \nhinsichtlich der Übereinstimmung mit Art. 15 RPG sinngemäss wie \nfolgt erfüllt: \n\nDie Massnahmen und die Koordinationshinweise der übergeord-\nneten Richtpläne werden vollumfänglich umgesetzt. Der Gestal-\ntungsplan entspricht auch den Zielen der kommunalen Richtpla-\nnung. \nDie "urbane Wohnlandschaft" wird insbesondere mit einer Akti-\nvierung und Erhöhung der Potenziale in den bereits überbauten \nBauzonen im Bahnhofumfeld sowie mit der Schaffung von öffent-\nlichen Begegnungsräumen gestärkt. \nHeute liegt der Ausbaugrad gemäss GIS-Browser bei rund 80 %, \nwobei keine Nutzungsziffer festgelegt ist (Kernzone). Mit dem im \nGestaltungsplan definierten Bebauungsspielraum wird faktisch \nein Ausbaugrad von 100 % erreicht. Im Vergleich mit dem kanto-\nnalen (80.7 %), regionalen (82.4 %) und kommunalen (89.8 %) Mit-\ntel für Mischgebiete (Stand 2016) ist dieser Ausbaugrad über-\ndurchschnittlich hoch. \nDie im regionalen Richtplan vorgesehene hohe Nutzungsdichte \nvon 150-300 E+B/ha, die einer Ausnützungsziffer von 70-140 % \nentspricht, wird mit 120 % erreicht. Diese bauliche Dichte ist im \nStadtzentrum angemessen.  \nEine Gesamtschau liegt mit der Innenentwicklungsstrategie (IES), \nder räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) und dem kommuna-\nlen Richtplan 2018 vor. Der Gestaltungsplan setzt die entspre-\nchenden Ziele dieser kommunalen Planungsinstrumente um. \nDer Gestaltungsplan bedingt keine besondere Abstimmung über \ndie Gemeindegrenzen hinweg, da die Planungsinhalte nicht mit \nNachbargemeinden abgestimmt werden müssen. \n\nInsgesamt leistet der private Gestaltungsplan Zugerstrasse/ Post-\nstrasse quantitativ und qualitativ einen wesentlichen Beitrag an die \nSiedlungsentwicklung nach Innen. \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    40 \n\n  6 VERFAHREN \n  6.1 Koordination Gewässerraumfestlegung \n\nund Gestaltungsplan \nFestlegung Gewässerraum zu-\nsammen mit dem Gestaltungs-\nplan \n\n Im Rahmen der ersten Vorprüfung hat das Amt für Raumentwicklung \n\n(ARE) verlangt, entweder die Baubereiche A, B und C ausserhalb des \n\nUferstreifens des Töbeli-/Leihof-/Mülibaches anzuordnen oder im \n\nRahmen des Gestaltungsplans den Gewässerraum festzulegen. Da \n\neine derartige Anpassung der Baubereiche nicht in Frage kommt, \n\nwird die zweite Variante gewählt. \n\nDies führt dazu, dass zwei unterschiedliche planungsrechtliche Ver-\n\nfahren inhaltlich und zeitlich koordiniert werden müssen. Der private \n\nGestaltungsplan wird von den Grundeigentümern aufgestellt, erfor-\n\ndert die Zustimmung des Stadtparlamentes und wird durch die Bau-\n\ndirektion genehmigt. Der Gewässerraum wird dagegen direkt durch \n\ndie Baudirektion festgelegt. Die Gewässerraumfestlegung erfordert \n\neine weitere öffentliche Auflage und Vorprüfung. Diese kann dazu \n\ngenutzt werden, den überarbeiteten Gestaltungsplan gleichzeitig \n\neiner zweiten Vorprüfung zu unterziehen.  \n\nDas folgende Ablaufschema zeigt, wie die beiden Verfahren zur Ge-\n\nwässerraumfestlegung und zum privaten Gestaltungsplan aufeinan-\n\nder abgestimmt sind. \n\n   \n\n  Gewässerraumfestlegung \nnach Art. 41 a und 41b GSchV \n\n Privater Gestaltungsplan  \nZugerstrasse/Poststrasse \nnach § 83 ff PBG \n\n       \n\nJanuar 2014 – Juni 2017     Erstellung Richtprojekt \n\n       \n\nMai – Dezember 2017     Gestaltungsplanaufstellung durch \n\nGrundeigentümer mit Einbezug \n\nBaukommission sowie Stadtbild- \n\nund Denkmalpflegekommission \n\n       \n\nDezember 2017     Eingabe Gestaltungsplanentwurf an \n\ndie Stadt durch Grundeigentümer  \n\n       \n\nJanuar 2018     Verabschiedung z.H. Mitwirkungs-\n\nverfahren durch Stadtrat \n\n       \n\nJanuar – März 2018     Öffentliche Auflage und Anhörung \n\ngemäss § 7 PBG während 60 Tagen \n\n       \n\nJanuar – Mai 2018     1. Vorprüfung durch ARE  \n\n       \n\nJuli – Oktober 2018  Entwurf Gewässerraumfestlegung \n\ndurch die Grundeigentümer \n\n Behandlung Einwendungen und \n\nÜberarbeitung Gestaltungsplan \n\n       \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    41 \n\n       \n\nNovember 2018  Einreichen der beiden Vorlagen an die Stadt \n\n       \n\nDezember 2018  Verabschiedung z.H. Mitwirkungsverfahren durch Stadtrat \n\n       \n\nJanuar – April 2019  Vorprüfung im Sinne von § 15 Abs. \n\n2 lit. 2 HWSchV und zeitgleiche \n\nöffentliche Auflage während 60 \n\nTagen im Sinne von § 15b Abs. 2 \n\nHWSchV \n\n 2. Vorprüfung durch ARE \n\n       \n\nJuni – September 2019  Bereinigung Gewässerraum  Bereinigung Gestaltungsplan \n\n       \n\nDezember 2019     Einreichen GP an die Stadt \n\n       \n\nJanuar 2020     Beratung in der Raumplanungs-\n\nkommission \n\n       \n\nMai – Juni 2020     Zustimmung durch Gemeinderat \n\n       \n\nAugust 2020  Gesuch um Verfügung  Gesuch um Genehmigung \n\n       \n\nOktober – November 2020  Verfügung Baudirektion mit Ent-\n\nscheid zu den Einwendungen  \n\n(gemäss § 15h HWSchV) \n\n Genehmigung Baudirektion \n\n(gemäss § 89 PBG) \n\n       \n\nNovember – Dezember 2020  Gemeinsame Publikation durch die Gemeinde  \n\n(gemäss § 15i Abs. 2 HWSchV bzw. § 5 Abs. 3 PBG) \n\n       \n\nDezember 2020 –  Januar 2021  Rechtsmittel 30 Tage \n\n(gemäss § 18a Abs. 5 WWG) \n\n Rechtsmittel 30 Tage \n\n(gemäss § 329 PBG) \n\n       \n\nFebruar 2021  Rechtskraftbescheinigung  Rechtskraftbescheinigung \n\n       \n\nMärz 2021  Inkrafttreten / Baubewilligungsverfahren \n\n   \n  6.2 Öffentliche Auflage  \n\nÖffentliche Auflagen  Die Unterlagen des Gestaltungsplans wurden während 60 Tagen, \n\nvom 19. Januar 2018 bis 20. März 2018, öffentlich aufgelegt.  \n\n   \n\nEinwendungen  Das Einwendungsverfahren dient der Mitwirkung der Bevölkerung im \n\nSinne von Art. 4 RPG und § 7 PBG. Es ist kein Rechtsmittelverfahren. \n\nWährend der Auflagefrist konnte sich jedermann zum Gestaltungs-\n\nplan äussern und schriftliche Einwendungen dagegen vorbringen. In \n\ndieser Zeit sind sieben schriftliche Stellungnahmen mit insgesamt 36 \n\nEinwendungen eingegangen. Sämtliche Einwendungen wurden ein-\n\ngehend geprüft. Soweit sich die Grundeigentümer der Meinung der \n\nEinwender anschliessen konnten, wurden entsprechende Korrektu-\n\nren der Planungsunterlagen vorgenommen.   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    42 \n\n  3 Einwendungen waren bereits berücksichtigt, 6 Einwendungen wur-\n\nden ganz oder teilweise berücksichtigt und 24 Einwendungen konn-\n\nten nicht berücksichtigt werden.  \n\nWeitere 3 Einwendungen betrafen Anliegen, über welche die Grund-\n\neigentümer nicht eigenständig entscheiden können, weil sie nicht \n\nden Gestaltungsplan betreffen und in die Zuständigkeit der Stadt \n\nWädenswil fallen. \n\nAlle Anliegen sind im Bericht zu den Einwendungen zusammenge-\n\nfasst. Die Ablehnung der nicht berücksichtigten Einwendungen wird \n\ndarin begründet.  \n\n   \n  6.3 Anhörung \n\nZürcher Planungsgruppe Zim-\nmerberg \n\n Die Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) hat sich mit Stellung-\n\nnahme vom 12. April 2018 (Delegiertenversammlung) positiv zum \n\nGestaltungsplan geäussert. Die zwei gestellten Anträge (Mindestge-\n\nwerbeanteil mit publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen sowie \n\nNutzungsdichte und Ausnützung) wurden aufgenommen und be-\n\nrücksichtigt.  \n\n   \n\nNachbargemeinden  Die Nachbargemeinden haben keine Anliegen zum Gestaltungsplan \n\nvorgebracht, da sie von diesem nicht tangiert werden. \n\n   \n  6.4 Erste Vorprüfung durch das ARE \n\nVorgaben des ARE  Parallel zur öffentlichen Auflage und zur Anhörung wurde der private \n\nGestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse dem kantonalen Amt für \n\nRaumentwicklung (ARE) zur Vorprüfung eingereicht. Das ARE hat im \n\nersten Vorprüfungsbericht vom 17. Mai 2018 verschiedene Anpas-\n\nsungen verlangt. In der nachstehenden Zusammenstellung wird auf-\n\ngezeigt, welche Anliegen in die Vorlage eingeflossen sind und be-\n\ngründet, warum einzelne Vorgaben nicht umgesetzt worden sind. \n\nBerücksichtigte Anliegen  Folgende Vorgaben des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurden \n\nberücksichtigt: \n\nDie Plandarstellung ist mit der Nennung des Erstellungs- und \n\nDruckdatums auf die Vorgaben der VDNP abgestimmt. \n\nDer Gewässerraumfestlegung für den Töbeli-/Leihof-/Mülibach \n\nist im Rahmen des privaten Gestaltungsplans erfolgt und die er-\n\nforderlichen Dokumente liegen vor. \n\nDie Lage der Tiefgarageneinfahrt ist hinsichtlich Lärmschutz \n\ngeprüft und die Einhaltung der Planungswerte im ergänzenden \n\nLärmgutachten Tiefgarage vom 26. September 2018 nachgewie-\n\nsen.  \n\nIn Art. 3 der Bestimmungen ist die massgebende Fassung der \n\nAbstellplatzverordnung vom 17. Juli 2017 definiert. \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    43 \n\n  In Art. 5 Abs. 8 (unterirdische Gebäude) ist präzisiert, dass der \n\nGewässerraum von diesen Gebäudeteilen nicht tangiert werden \n\ndarf. \n\nIn Art. 5 Abs. 4 (Balkone) wird festgelegt, dass Balkone zwar zu-\n\nlässig, aber nicht mehr vorgeschrieben sind. \n\nIn Art. 5 Abs. 7 (Technische Aufbauten) ist präzisiert, dass auch \n\ndie maximalen Höhenkoten gemäss Art. 5 Abs. 6 um 1.0 m über-\n\nschritten werden dürfen. \n\nIn Art. 6 Abs. 2 ist die Vorgabe der regionalen Richtplanung be-\n\ntreffend minimaler Arbeitsanteil von 20 % in Zentrumsgebieten \n\nfür jeden Etappierungszustand grundeigentümerverbindlich \n\numgesetzt. \n\nIn Art. 6 Abs. 3 sind in den Erdgeschossen aller Baubereiche nur \n\nbetriebliche Nutzungen zugelassen, indem die Wohnnutzung \n\nausgeschlossen wird. \n\nIn Art. 9 Abs. 5 (Hochwasserschutz) wird der Grundsatz der Ei-\n\ngenverantwortlichkeit aufgenommen. Gleichzeitig wurde das ver-\n\nlangte Objektschutzkonzept Hochwasser mit Datum vom \n\n10. September 2018 erarbeitet. \n\nDer zweite Satz von Art. 10 Abs. 1 (Durchleitungsrechte Werklei-\n\ntungen) ist gestrichen. \n\nIn Art. 10 Abs. 2 (Abfälle) ist die Formulierung so angepasst, dass \n\nsie sich lediglich auf die Raumsicherung der Entsorgungsanlagen \n\nbezieht und nicht auf deren Erstellungspflicht.  \n\nIn den Erläuterungsbericht sind weitere materielle Hinweise zu \n\nden Themen Regionaler Richtplan, Dichtevorgaben, Denkmal-\n\nschutz, Lichtimmissionen und nichtionisierende Strahlung einge-\n\nflossen. \n\n   \n\nTeilweise berücksichtigte  \n\nAnliegen \n\n Einige Vorgaben des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurden teil-\n\nweise oder in anderer Weise aufgenommen. \n\n   \nSituationsplan: Publikumsorientierte \n\nNutzung \n Vorgabe ARE: \n\nDer Bereich für „Publikumsorientierte Nutzung“ sei wesentlich zu \n\nvergrössern (inkl. Grossverteiler). \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \n\nDer Begriff Publikumsorientierte Nutzung wird nicht mehr verwendet, \n\nda er unscharf ist. Stattdessen wird die Nutzweise präzisiert (Art. 6 \n\nAbs. 2 +3) und das Ziel einer gastronomischen Nutzung zur Belebung \n\ndes Hirschenplatzes offener formuliert. \n\n   \nSituationsplan: Bäume  Vorgabe ARE: \n\nDie gemäss Richtprojekt vorgesehenen Bäume auf der Hofseite seien \n\nim Gestaltungsplan zu verankern (Plan und Bestimmungen). \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \n\nDas Richtprojekt ist kein Bau- bzw. Ausführungsprojekt, sondern \n\ndient der Illustration einer möglichen Umsetzung. Ob die Bäume in \n\nden Boden gepflanzt, in Hochbeeten integriert oder in Pflanzkübeln \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    44 \n\ngesetzt werden, ist stufengerecht im Rahmen der Baubewilligungs-\n\nverfahren festzulegen. Anstelle der verlangten Festlegung der Bäume \n\nwird in Art. 7 Abs. 5-7 die Anforderung verschärft, auf den entspre-\n\nchenden Flachdächern einen genügenden Überbau (Erdüberde-\n\nckung) für die Bepflanzung zu sichern. \n\n   \nArt. 5 Abs. 11: Besondere Gebäude  Vorgabe ARE: \n\nAngesichts der begrenzten Freiraumfläche und im Sinne des Richt-\n\nprojektes sei auf Besondere Gebäude ausserhalb der Baubereiche zu \n\nverzichten.  \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \n\nEine absolute Streichung der Zulässigkeit von Besonderen Gebäuden \n\nist nicht zweckmässig. Im Rahmen der konkreten Gestaltung der Be-\n\ngegnungszone Poststrasse soll der Spielraum offengehalten werden, \n\ndie Veloabstellplätze in Form von Unterständen überdachen zu kön-\n\nnen. Die Zulässigkeit von Besonderen Gebäuden wird entsprechend \n\neingeschränkt und präzisiert. \n\n   \nArt. 10 Abs. 1: Werkleitungskorridore  Vorgabe ARE: \n\nDie Werkleitungskorridore seien im Plan auszuweisen bzw. genauer \n\nzu bestimmen.  \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \n\nArt. 10 Abs. 1 mit den Werkleitungskorridoren und der Regelung der \n\nDurchleitungsrechte wird ganz gestrichen. Diese Fragen sind im Bau-\n\nbewilligungsverfahren mit den Werken der Stadt Wädenswil zu klä-\n\nren. \n\n   \n\nNicht berücksichtigte  \nAnliegen \n\n Einige Vorgaben des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurden nicht \n\numgesetzt. Nachfolgend wird auf diese Anliegen eingegangen und die \n\nNichtberücksichtigung begründet. \n\n   \nSituationsplan: Weisse Flächen  Vorgabe ARE: \n\nEs sei zu prüfen, inwiefern den weissen Flächen innerhalb des Gestal-\n\ntungsplanperimeters eine Nutzung (mit entsprechender Bestim-\n\nmung) zugeordnet werden kann. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nEs handelt sich um die übrigen Umgebungsflächen, die keiner ande-\n\nren Festlegung zuzuordnen sind. Diese Flächen sind befahr- oder \n\nbegehbar und in der Regel allgemein zugänglich. Eine Festlegung im \n\nGestaltungsplan ist unnötig. Die Flächennutzung wird im Rahmen des \n\nBaubewilligungsverfahrens geklärt. \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    45 \n\nArt. 5 Abs. 4+5: Balkone und Vordächer  Vorgabe ARE: \n\nDie Zulässigkeit der Balkone sei aus gestalterischen Gründen auf die \n\nhofseitigen Fassaden zu beschränken. Gleichzeitig sei die Zulässigkeit \n\nder Vordächer örtlich zu differenzieren und einzuschränken. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nDer Nachweis der besonders guten Gestaltung und die entsprechen-\n\nde Beurteilung durch die Baubehörde erfolgt im Baubewilligungsver-\n\nfahren. Eine Vorwegnahme dieser Beurteilung im Gestaltungsplan ist \n\nnicht sachgerecht und nicht stufengerecht. Der Spielraum für die \n\nProjektierung von Balkonen und Vordächern soll nicht zum Vornhe-\n\nrein eingeschränkt werden. \n\n   \nArt. 8 Abs. 6+7: Fahrzeugabstellplätze  Vorgabe ARE: \n\nIm Gestaltungsplan seien die minimal erforderlichen und maximal \n\nzulässigen Fahrzeugabstellplätze sowie die erforderliche Anzahl an \n\nVeloabstellplätzen im Sinne der „Wegleitung zur Regelung des Park-\n\nplatzbedarfs in kommunalen Erlassen“ zu regeln.  \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nDas Stadtparlament hat es seinerzeit abgelehnt, die vom ARE emp-\n\nfohlene Wegleitung zu übernehmen. Daher gilt für den Geltungsbe-\n\nreich des Gestaltungsplans die Parkierungsverordnung der Stadt \n\nWädenswil vom 17. Juli 2017. Diese gibt die Bandbreiten der zu er-\n\nstellenden Abstellplätze vor. Gegenüber dem bestehenden Zustand \n\nim Gestaltungsplanperimeter entsteht kaum Mehrverkehr (bisher 81 \n\nPP, neu 90 PP). Zusammen mit dem vorgesehenen Parkleitsystem \n\nund der beabsichtigten Parkplatzbewirtschaftung kann der Parkie-\n\nrungsverkehr angemessen gesteuert werden.  \n\n   \n  6.5 Empfehlungen der Stadt \n\nStellungnahme der SDK  Parallel zur öffentlichen Auflage und Anhörung hat die Stadtbild- und \n\nDenkmalpflegekommission (SDK) mit Schreiben vom 6. Dezember \n\n2017 zum privaten Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse Stel-\n\nlung genommen.  \n\n   \n\nTeilweise berücksichtigte  \n\nAnliegen \n\n \n\nErdgeschoss Poststrasse \n\n Empfehlung SDK: \n\nZur Aufwertung des Strassenraumes an der Poststrasse seien die \n\nErdgeschossfenster dauerhaft optisch transparent zu halten und den \n\nErdgeschossräumen der Wohnhäuser seien „halböffentliche“ Nut-\n\nzungen zuzuweisen. Das dargestellte Richtprojekt werde jedoch nicht \n\ndurch eine rechtsverbindliche Festlegung in den Vorschriften des \n\nGestaltungsplans gestützt. \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \n\nIn Art. 4 Abs. 2 ist rechtsverbindlich vorgegeben, dass das Richtpro-\n\njekt richtungsweisend ist. Eine dauerhaft optisch transparent gehal-\n\ntene Erdgeschossfassade kann gestützt auf Art. 4 Abs. 1+3 bei Bedarf \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    46 \n\nauch auflageweise im Baubewilligungsverfahren verlangt werden. \n\nHingegen erscheint eine Nutzung der 10-30 m\n2\n grossen Nebenräume \n\nbeidseits der Treppenhäuser als „halböffentliche Räume“ (was heisst \n\ndas genau?) kaum zweckmässig umsetzbar, zumal diese für Verkaufs-\n\nräume zu klein sind und als Abstellräume für Velos und Kinderwagen \n\nfür die darüberliegenden Wohnungen benötigt werden dürften.  \n\n   \nBelebung Hirschenplatz  Empfehlung SDK: \n\nDie Voraussetzungen für einen belebten Hirschenplatz mit hoher \n\nAufenthaltsqualität seien einerseits eine klare architektonische und \n\nstädtebauliche Ausrichtung des ganzen Gebäudes im Baubereich A \n\nsowie eine publikumsorientierte Erdgeschossnutzung, die der Bele-\n\nbung dieses Platzes dient. In den Bestimmungen würden diese zwei \n\nelementaren Voraussetzungen erheblich abgeschwächt. \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \n\nDer Begriff Publikumsorientierte Nutzung ist in Art. 6 Abs. 4 so präzi-\n\nsiert, dass für das Erdgeschoss des Baubereiches A explizit eine Nut-\n\nzung zur Belebung des angrenzenden Hirschenplatzes verlangt wird. \n\nDie geforderte Ausrichtung des ganzen Gebäudes auf den Hirschen-\n\nplatz ist mit Art. 5 Abs. 13 möglich. In Art. 4 Abs. 1+2 ist rechtsver-\n\nbindlich vorgegeben, dass eine besonders gute Gesamtwirkung er-\n\nreicht werden muss und das Richtprojekt richtungsweisend ist. Dar-\n\nüber hinaus erlaubt Art. 4 Abs. 3 Abweichungen unter der Vorausset-\n\nzung einer mindestens gleichwertigen Lösung. Gestützt auf diese \n\nBestimmungen kann die Baubehörde im Baubewilligungsverfahren \n\nauf eine bestmögliche Abstimmung mit dem Hirschenplatz hinwirken. \n\n   \n  6.6 Zweite Vorprüfung durch das ARE \n\nVorgaben des ARE  Nach der öffentlichen Auflage und Anhörung wurde der überarbeite-\n\nte private Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse dem kantonalen \n\nAmt für Raumentwicklung (ARE) zusammen mit der Gewässerraum-\n\nfestlegung zu einer zweiten Vorprüfung eingereicht.  \n\nDas ARE hat im zweiten Vorprüfungsbericht vom 30. April 2019 er-\n\nneut mehrere Anpassungen verlangt. In der nachstehenden Zusam-\n\nmenstellung wird aufgezeigt, welche dieser Anliegen Berücksichti-\n\ngung fanden und welche nicht. \n\n   \n\nBerücksichtigte Anliegen  Folgende Vorgaben des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurden \n\nberücksichtigt: \n\nDas separate Schreiben des AWEL zur Ausscheidung des Gewäs-\n\nserraums vom 22. März 2019 wurde berücksichtigt und der tech-\n\nnische Bericht zur Gewässerraumfestlegung modifiziert. \n\nIm Situationsplan wurden die Balkonmarkierungen auf der Seite \n\nPoststrasse zurückgenommen und überschreiten die Fassaden-\n\nflucht der Baubereiche E1 bis E3 nicht mehr. \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    47 \n\n  In Art. 9 Abs. 2 (Energie) sind die Vorgaben zum Minergie-\n\nStandard offener formuliert, indem auch energetisch gleichwerti-\n\nge Massnahmen zugelassen werden.  \n\nIm Erläuterungsbericht (Kap. 3.2) wird zwischen einem Abschnitt \n\nzur Denkmalpflege mit dem vom ARE vorgeschlagenen Text und \n\neinem Abschnitt zur Wirkung im Strassenraum unterschieden. \n\nDas Objektschutzkonzept ist mit präzisierenden Angaben ergänzt \n\n(Gefahrenkarte, Sonderrisiko-Objekt, permanente Schutzmass-\n\nnahmen). \n\n   \n\nNicht berücksichtigte  \nAnliegen \n\n Einige Vorgaben des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurden nicht \n\numgesetzt. Nachfolgend wird auf diese Anliegen eingegangen und die \n\nNichtberücksichtigung begründet. \n\n   \nArt. 4 Abs. 2: Richtprojekt  Vorgabe ARE: \n\nEs sei zu prüfen, inwiefern das Richtprojekt dahingehend angepasst \n\nwerden könne, dass der Übergang zwischen der Parkanlage und dem \n\nFreiraum-Streifen fliessend, d.h. grundsätzlich ebenerdig ist. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nDer Sachverhalt wurde schon früher geprüft und die Höhe des Über-\n\nganges soweit als möglich reduziert. Eine ebenerdige Ausgestaltung \n\nist jedoch nicht machbar, weil die Raumhöhe der darunterliegenden \n\nVerkaufs- und Lagerflächen bereits jetzt nur noch rund 2.30 m be-\n\nträgt. Die Bauherrschaft akzeptiert keine weiteren Höhenreduktio-\n\nnen, weil diese die Voraussetzungen für den Grossverteiler massiv \n\nbeeinträchtigen würden.  \n\nIm Übrigen ist anzumerken, dass der Höhenversatz mit der parkseitig \n\nvorgelagerten dichten Bepflanzung kaum wahrnehmbar sein wird. \n\nBedauerlicherweise waren das ARE und die kantonale Denkmalpflege \n\nnicht bereit, den von den Grundeigentümern angestrebten klärenden \n\nAugenschein an Ort vorzunehmen. \n\n   \nArt. 5 Abs. 5: Vordächer  Vorgabe ARE: \n\nIn Art. 5 Abs. 5 sei zu ergänzen, dass Vordächer nicht in den Gewäs-\n\nserraum ragen dürfen. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nVordächer dürfen bis zu 2.0 m über die Mantellinien der Baubereiche \n\nhinausragen. Der Gewässerraum liegt jedoch in einer Distanz von \n\nrund 4.0 m von den Baubereichen A-C. Vordächer können somit gar \n\nnicht in den Gewässerraum ragen, weshalb sich die verlangte Ergän-\n\nzung von Art. 5 Abs. 5 erübrigt.  \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    48 \n\nArt. 7 Abs. 5: Park  Vorgabe ARE: \n\nIn Art. 7 Abs. 5 sei zu ergänzen, dass der Parkstreifen zum angren-\n\nzenden Park der „Villa Flora“ nicht nur mit einem fliessenden Über-\n\ngang auszugestalten und intensiv zu begrünen, sondern grundsätz-\n\nlich auch ebenerdig vorzusehen sei. Ausserdem sei die Bepflanzung \n\nauf die Parkanlage abzustimmen.  \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nWie bereits in der obigen Begründung zu Art. 4 Abs. 2 erwähnt, ist es \n\nnicht möglich, den Übergang ebenerdig vorzusehen. Dies würde eine \n\nmassive Projektänderung bedingen. Nachdem sowohl die kantonale \n\nNatur- und Heimatschutzkommission (NHK) als auch die kommunale \n\nStadtbild- und Denkmalpflegekommission (SDK) dem mehrfach über-\n\narbeiteten Richtprojekt zugestimmt haben, wäre ein solches Vorge-\n\nhen unverhältnismässig. Die geforderte besonders gute Gesamtwir-\n\nkung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG ist stufengerecht im Rahmen des \n\nBaubewilligungsverfahrens nachzuweisen. Dazu gehört nötigenfalls \n\nauch die Abstimmung der Bepflanzung auf die Parkanlage. \n\n   \nErläuterungsbericht  Vorgabe ARE: \n\nDer Text zur Wirkung im Strassenraum müsse mit der Beurteilung \n\nzur Gebäudehöhe und zur Hierarchie ergänzt werden (inkl. Visualisie-\n\nrungen). Sollte sich zeigen, dass das Gebäude im Baubereich C die \n\nDenkmalschutzobjekte deutlich überragt und dadurch das Haus „Zur \n\nGerbe“ beeinträchtigt, sei in Absprache mit der kantonalen Denkmal-\n\npflege nach geeigneten Anpassungsmöglichkeiten zu suchen. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \n\nEs werden keine zusätzlichen Visualisierungen angefertigt. Die Wir-\n\nkung im Strassenraum kann im vorliegenden Modell 1:500 beurteilt \n\nwerden. Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass die kantonale Natur- \n\nund Heimatschutzkommission (NHK) in ihrem Ergänzungsgutachten \n\nvom 22. Februar 2017 zum überarbeiteten Richtprojekt unter ande-\n\nrem festhält, dass das Gebäude im Baubereich C mit den zwei zusätz-\n\nlichen Geschossen einen klaren städtebaulichen Akzent setzt.  \n\nDiese Aussage ist als Gutheissung zu werten, zumal die NHK keine \n\nexpliziten Vorbehalte zur Vereinbarkeit mit dem Haus „Zur Gerbe“ \n\noder mit anderen Schutzobjekten vorbringt.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    49 \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Zugerstrasse/Poststrasse, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\nSUTER • VON KÄNEL • WILD    50 \n\n  BEILAGEN \n\n  A Richtprojekt Architekturbüro Hotz Partner \n\nAG SIA, Wädenswil und vetschpartner \n\nLandschaftsarchitekten AG, Zürich, \n\n13.10.2017 \n\nB Verkehrsgutachten, R+K Büro für Raum-\n\nplanung AG, Pfäffikon, 13.10.2017 \n\nC Lärmgutachten, Ingenieurbüro Andreas \n\nSuter, Thalwil, 13.10.2017 \n\nD Lärmgutachten Tiefgarage, Ingenieurbüro \n\nAndreas Suter, Thalwil, 26.9.2018 \n\nE Objektschutzkonzept, Basler&Hofmann, \n\nEsslingen, 25.7.2019 \n\nF Gewässerraumfestlegung, 15.11.2018 \n\n \n\n \n\n\n