name: Beilage 3: Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

text: \n  \n\n \n\n  \n  \n\nKanton Zürich \nStadt Wädenswil \n\n \n \n \n \n \n \n\nSUTER  \nVON KÄNEL \nWILD \nPlaner und Architekten AG \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich \n+41 44 315 13 90, www.skw.ch \n\n \n32706 – 4.5.2022 \n\n\t\n\n  Privater Gestaltungsplan MEWA \n\n  ERLÄUTERNDER BERICHT  \nGEMÄSS ART. 47 RPV \n\n   \n\n   \n\n  \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    2 \n\n   \n\nAuftraggeber  MEWA Metallwarenfabrik AG / Baukonsortium B6/8 / Stadt Wädenswil \n\n   \nBearbeitung  SUTER • VON KÄNEL • WILD \n\nPeter von Känel, Projektleiter  \nBeat Jossi, Sachbearbeiter \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    3 \n\nInhalt  1\t EINLEITUNG 4\t\n1.1\t Ausgangslage 4\t\n1.2\t Aufgabenstellung 7\t\n\n2\t ANFORDERUNGEN UND RAHMENBEDINGUNGEN 9\t\n2.1\t Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 9\t\n2.2\t Schadstoffbelastung Erdreich 14\t\n2.3\t Archäologie und Denkmalschutz 15\t\n2.4\t Naturgefahren 16\t\n2.5\t Öffentliche Gewässer 16\t\n2.6\t Lärmsituation 18\t\n2.7\t Weitere Grundlagen 19\t\n\n3\t RICHTPROJEKT 20\t\n3.1\t Projektstudienauftrag 20\t\n3.2\t Weiterentwicklung zum Richtprojekt 24\t\n\n4\t ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BESTIMMUNGEN 28\t\n4.1\t Zweck (Art. 1) 28\t\n4.2\t Allgemeines (Art. 2) 28\t\n4.3\t Gestaltung (Art. 3) 32\t\n4.4\t Bebauung (Art. 4) 35\t\n4.5\t Nutzung (Art. 5) 40\t\n4.6\t Freiraum (Art. 6) 43\t\n4.7\t Erschliessung und Parkierung (Art. 7) 47\t\n4.8\t Umwelt (Art. 8) 50\t\n4.9\t Entsorgung (Art. 9) 54\t\n4.10\tEtappierung (Art. 10) 56\t\n4.11\tSchlussbestimmungen (Art. 11) 57\t\n\n5\t AUSWIRKUNGEN 58\t\n5.1\t Umsetzung Richt- und Nutzungsplanung 58\t\n5.2\t Nutzungsdichte 58\t\n5.3\t Städtebau 60\t\n5.4\t Umwelt 60\t\n5.5\t Mehrwertabgabe 62\t\n5.6\t Fazit 62\t\n\n6\t VERFAHREN 64\t\n6.1\t Koordination Gewässerraumfestlegung und \n\nGestaltungsplan 64\t\n6.2\t Öffentliche Auflage und Anhörung 66\t\n6.3\t Erste Vorprüfung ARE 66\t\n6.4\t Zweite Vorprüfung ARE 69\t\n6.5\t Erste Stellungnahme SDK 70\t\n6.6\t Zweite Stellungnahme SDK 76\t\n6.7\t Stellungnahme Werke 80\t\n\nBEILAGEN 81\t\n \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    4 \n\n  1 EINLEITUNG \n  1.1 Ausgangslage \nHistorischer Abriss  Die Blattmann Metallwarenfabrik AG (MEWA) in Wädenswil schaut auf \n\neine mehr als 180-jährige Geschichte zurück. Begonnen hat die Firma \nmit einem kleinen Spenglereibetrieb 1838. Später ist ein florierender \nHandel mit eigenen und fremden Geräten für den Haushalt, die Land-\nwirtschaft und das Gewerbe dazugekommen. 1935 ging die Leitung \ndes Unternehmens an die beiden Brüder Paul und Willi Blattmann \nüber. Sie beauftragten den Architekten Hans Fischli, an der Zuger-\nstrasse einen modernen Fabrikneubau in Stahlbaukonstruktion zu \nerstellen. Der Designklassiker "Landi-Stuhl" von Hans Coray wurde ab \n1939 in Wädenswil produziert. 1951/1952 wurden die Werkstätten \ndurch eine Fabrikationshalle zur Muslistrasse hin erweitert. Das La-\ngerhaus und zusätzliche Fabrikationsräume auf der Seite der Nord-\nstrasse wurden 1956 bis 1959 errichtet. Die MEWA hat somit ein \ngrosses Stück der industriellen und städtebaulichen Entwicklung von \nWädenswil mitgeprägt. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nBeginn mit Spenglereibetrieb 1838  \n(Ausschnitt Siegfriedkarte, 1880) \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n Bauliche Erweiterungen MEWA-Areal  \n(Ausschnitt Siegfriedkarte, 1930) \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n Fabrikneubau und Erweiterungen \n(Ausschnitt Alte Landeskarte 1956-65)  \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n   \nRevitalisierung MEWA-Areal  Der Betrieb auf dem MEWA-Areal an der Zugerstrasse ist heute ein-\n\ngestellt. Die verschiedenen Räumlichkeiten sind vermietet und wer-\nden zwischengenutzt bis die künftige Nutzung des Areals bestimmt \nund umgesetzt ist. Das Areal soll von der ehemaligen industriellen \nNutzung zu einer zukunftsgerichteten, attraktiven und konkurrenzfä-\nhigen Mischnutzung transformiert werden.  \n\nBestehende Fabrikanlage auf dem  \nMEWA-Areal um 1980 (rechts) \n\n \n\n \nMakrolage Planungsperimeter \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    5 \n\nBisherige Planungsschritte  Bereits zu einem früheren Zeitpunkt wurden für die Arealentwicklung \ndie wesentlichen Rahmenbedingungen in einer Bebauungs- und \nErschliessungsstudie geklärt und die kommunale Richt- und Nut-\nzungsplanung revidiert. Dabei wurde das Areal einer Wohnzone mit \nGewerbe zugewiesen. Zudem gilt eine Gestaltungsplanpflicht. \n\nProjektstudienauftrag  Als Meilenstein im Transformationsprozess des MEWA-Areals führte \ndie Blattmann Metallwarenfabrik AG einen zweistufigen Projektstudi-\nenauftrag mit sieben eingeladenen Planerteams (Architektur und \nLandschaftsarchitektur) durch. Das Beurteilungsgremium bestimmte \ndas Projekt des Teams Hosoya Schaefer Architects mit Müller Illien \nLandschaftsarchitekten zum Siegerprojekt. Den Verfassern gelingt es, \nein stimmiges und neues identitätsstiftendes Ensemble zu erzeugen, \nwelches über zahlreiche Alleinstellungsmerkmale verfügt und eine \nhohe Markttauglichkeit erwarten lässt. \n\n   \n\n \nModellfoto Siegerprojekt (Blick von Südwesten) \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    6 \n\nÜbersicht Planungsschritte  Nachstehend sind die bisherigen Verfahrensschritte summarisch \naufgeführt. Die Projektphasen A bis C wurden bereits umgesetzt. Die \nvorliegende Planung bezieht sich auf den Schritt D. Dieser umfasst \ndie Aufstellung des Gestaltungsplans und die Festlegung des Gewäs-\nserraums im Rahmen des Wasserbauprojekts. \n\n  \n\n \n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    7 \n\n  1.2 Aufgabenstellung \nPlanungsschritt D \nAufstellung privater Gestaltungsplan \n\n Aufgrund der Gestaltungsplanpflicht und zwecks planungsrechtlicher \nSicherung der Erkenntnisse aus dem Projektstudienauftrag ist die \nAufstellung eines privaten Gestaltungsplans notwendig. Der Gestal-\ntungsplan besteht aus den folgenden Bestandteilen: \n\n• Plan 1:500  \n• Bestimmungen  \n• Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen (wird nach \n\nder öffentlichen Auflage erstellt) \n• Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV mit Beilagen \n\nDas überarbeitete Siegerprojekt aus dem Studienauftrag (Stand \n25. Juni 2019) dient dabei als Richtprojekt für den vorliegenden Ge-\nstaltungsplan.  \n\n  Bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans gilt es, die privaten und \nöffentlichen Interessen aufeinander abzustimmen. Neben einer ge-\nsamtheitlichen, städtebaulichen, freiräumlichen und verkehrstechni-\nschen Betrachtung werden die Eckwerte bezüglich maximaler Dichte, \nNutzung, Grundmasse der Bauten und Abstände etc. definiert. \n\nFestlegung Gewässerraum  Der Muslibach und der Gulmenbach durchqueren den Gestaltungs-\nplanperimeter. Für beide Fliessgewässer ist noch kein Gewässerraum \nnach § 15 der Hochwasserschutzverordnung (HWSchV) festgelegt. \nDieser Planungsschritt soll gleichzeitig mit dem Gestaltungsplan im \nFestsetzungsverfahren des Wasserbauprojekts nach § 18 WWG erfol-\ngen. Der Gewässerraum wird dabei ebenfalls auf das Siegerprojekt \nabgestimmt. \n\nWeitere Anforderungen  Neben der Gewässerraumfestlegung sind noch weitere Anforderun-\ngen bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans zu berücksichtigen. \nDies betrifft insbesondere die Umsetzung des Richtprojekts, den \nLärmschutz, den Hochwasserschutz sowie Auflagen der Stadt Wä-\ndenswil und des Kantons. \n\n  \n\n \n  \n\n \n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    8 \n\nZuständigkeit  Gemäss § 86 PBG bedürfen private Gestaltungspläne der Zustim-\nmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung (BZO) zustän-\ndigen Organs. Überschreiten sie den für Arealüberbauungen im be-\ntreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die Zustimmung \ndes Stadtrats. Sollte die angestrebte Bebauung jedoch Abweichun-\ngen von der BZO vorsehen, wie z.B. eine zusätzliche Ausnützung, eine \ngrössere Gebäudehöhe oder eine andere Erleichterung, ist der pri-\nvate Gestaltungsplan dem Gemeinderat (Parlament) zur Zustimmung \nzu unterbreiten. Allenfalls ist der private Gestaltungsplan aus politi-\nschen Überlegungen ohnehin dem Gemeinderat vorzulegen. \n\nDer Gewässerraum braucht keine Zustimmung des Stadtrats oder \ndes Gemeinderats. Er wird durch die Baudirektion festgelegt. \n\n   \nGeltungsbereich  Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans entspricht dem im Studi-\n\nenauftrag festgelegten Bearbeitungsperimeter und beinhaltet neben \ndem Fabrikareal der Blattmann Metallwarenfabrik AG auch die nörd-\nlich angrenzenden Grundstücke mit bestehenden Wohnbauten. Der \nPerimeter umfasst eine Fläche von insgesamt 17’312 m2.  \n\nSituation Geltungsbereich \n(Quelle: maps.google.ch) \n \n \nBenachbarte Grundstücke mit  \nWohnbauten \n \nFabrikareal der Blattmann Metallwaren-\nfabrik AG \n \n \n \nSchulhaus Glärnisch \n\n \n\n \n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    9 \n\n  2 ANFORDERUNGEN UND \nRAHMENBEDINGUNGEN \n\n  2.1 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen \nRaumordnungskonzept Kanton \nZürich \n\n Die Stadt Wädenswil gehört gemäss dem kantonalen Raumord-\nnungskonzept zum Handlungsraum "urbane Wohnlandschaft", in \ndem die Entwicklung im Bereich Wohnen im Vordergrund steht. Wei-\ntere Handlungsschwerpunkte bilden unter anderem die Aktivierung \nund Erhöhung der Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen \nim Bahnhofumfeld, die Siedlungsentwicklung nach innen, der Erhalt \nvon Arbeitsplätzen mit Förderung der Lageoptimierung sowie die \nSchaffung von öffentlichen Begegnungsräumen. \n\nAusschnitt kantonaler Richtplan \n\n \n \n \n \n \nHauptverkehrsstrasse \n  \nGestaltungsplan \n \nSiedlungsgebiet \n\n \n\n \n   \nRegionaler Richtplan \n \n\n Das MEWA-Areal befindet sich gemäss regionalem Richtplan Zim-\nmerberg (Festsetzung vom 9. Januar 2018) im Zentrumsgebiet und im \nGebiet hoher baulicher Dichte. Diese Gebiete sind für eine städte-\nbauliche Akzentuierung geeignet und mit dem öffentlichen Verkehr \nbesonders gut erschlossen. Der Eintrag beinhaltet den Einzugsbe-\nreich um den Bahnhof Wädenswil bis zum MEWA-Areal und wird als \nbestehendes Zentrum von überkommunaler Bedeutung definiert. \nDas Ziel ist die qualitative und quantitative Förderung der Verdich-\ntung und die urbane Verzahnung von Siedlung und Erholung am See. \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    10 \n\n  Der Gestaltungsplan MEWA-Areal ist im Bericht als Koordinationshin-\nweis aufgeführt. Im Bereich Verkehr enthält der regionale Richtplan \neinen Eintrag zur Umgestaltung des Strassenraums entlang der Zu-\ngerstrasse. Der Karteneintrag ist mittels Baulinien grundeigentümer-\nverbindlich zu sichern. Im Weiteren ist entlang der Zugerstrasse eine \nbestehende regionale Radroute eingetragen. \n\n   \nRäumliche Entwicklungsstrategie \n(RES) Stadt Wädenswil, 2012 \n \n\n Orte für Umstrukturierung \n\n Die gesamtstädtische räumliche Entwicklungsstrategie (RES) orientiert \nsich an den Grundsätzen "Mehr als Wohnen", "Energiestadt" und \n"Qualität gestalten". Diese Positionen stehen für den Willen, als \nWohn-, Forschungs- und Bildungsstadt eine gut vernetzte und den-\nnoch einzigartige Position im Metropolitanraum Zürich und als dritte \nKraft am Zürichsee zu besetzen. Das MEWA-Areal wird im RES als \neines von vier Umstrukturierungsgebieten der Stadt Wädenswil auf-\ngeführt.  \n\n   \nInnenentwicklungsstrategie  \n(IES) Stadt Wädenswil, 2014 \n\n Mit der Innenentwicklungsstrategie (IES) verfolgt die Stadt Wädenswil \ndas Ziel einer qualitätsorientierten Siedlungsentwicklung nach innen. \nDie Innenentwicklungsstrategie zeigt auf, wie die Weiterentwicklung \ndes Siedlungsraums erfolgen soll, welche Potenziale bestehen und \nwelche funktionalen und qualitativen Rahmenbedingungen und An-\nforderungen dabei zu berücksichtigen sind. Die IES ist ein behörden-\nleitendes Steuerungsinstrument des Stadtrats und auf der gleichen \nPlanungsstufe angeordnet wie das Landschaftsentwicklungskonzept \n(LEK), das die angestrebte Entwicklung der Natur- und Kulturland-\nschaft aufzeigt. Beide Instrumente sind auf die RES abgestimmt.  \n\n  Für das MEWA-Areal sieht das IES ein Mischgebiet mit Wohn- und \nGewerbenutzungen hoher Dichte vor (>160 E+B/ha). In diesem Ge-\nbiet gilt es vor allem qualitative Aspekte zu berücksichtigen und durch \nKonkurrenzverfahren zu sichern, wozu Planungsinstrumente wie \nArealüberbauungen oder Gestaltungspläne erforderlich sind.  \n\nAusschnitt Umsetzungsplan IES \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    11 \n\n  Entlang des MEWA-Areals ist eine innerortsorientierte Gestaltung des \nStrassenraums der Zugerstrasse vorgesehen. Konzeptionelle Merk-\nmale sind sichere Querungsstellen an wichtigen Orten (einmündende \nWege/Erschliessungsstrassen, Bushaltestellen), attraktive Längsver-\nbindungen für den Fuss- und Veloverkehr und die stete Befahrbarkeit \nfür den MIV und den ÖV. \n\n   \nKommunaler Richtplan \n \n\n Die Gesamtrevision des kommunalen Richtplans wurde vom Ge-\nmeinderat am 9. Juli 2018 festgesetzt und von der Baudirektion am \n29. Januar 2019 genehmigt. Sie ist rechtsgültig. Mit dem revidierten \nkommunalen Richtplan wird eine wichtige Voraussetzung für die an-\ngestrebte Entwicklung des MEWA-Areals geschaffen. Der Entwick-\nlungsperimeter ist im Teilrichtplan Siedlung und Landschaft neu mehr-\nheitlich als Zentrumsgebiet (hohe Nutzungsdichte (ab 150 E+B/ha) \nbezeichnet. In Zentrumsgebieten ist ein Gewerbeanteil von mindes-\ntens 20 % anzustreben. Das nördliche Teilgebiet ist als Wohngebiet \nmittlerer Dichte (100-150 E+B/ha) definiert. Ein weiterer relevanter \nEintrag betrifft die Revitalisierung des Gulmenbachs. Als Massnahme \nist die Aufweitung und Verlegung des Gerinnes vorgesehen.  \n\nIm Teilrichtplan Verkehr sind die kommunalen Radrouten entlang der \nMuslistrasse, des Büelenwegs, der Nord- und Büelenstrasse sowie \nder kommunale Fuss- und Wanderweg entlang der Muslistrasse und \ndes Büelenwegs bezeichnet. Die Umgestaltung des Strassenraums \nder Zugerstrasse ist als geplante übergeordnete Festlegung eingetra-\ngen. \n\n \n\n \n\n \nAusschnitt kommunaler Richtplan Siedlung und Landschaft  Ausschnitt kommunaler Richtplan Verkehr  \n   \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    12 \n\nZonenplan  Die revidierte Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil wurde \nam 3. Oktober 2016 vom Gemeinderat festgesetzt. Seither ist das \nMEWA-Areal nicht mehr der Industriezone A, sondern einer neu ge-\nschaffenen, fünfgeschossigen Wohnzone mit Gewerbe WG5/85 zu-\ngewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Der Peri-\nmeter der Gestaltungsplanpflicht entspricht dem Planungsperimeter \ndes Projektstudienauftrags und enthält somit auch Grundstücke in \nder Wohnzone W3/55. \n\n \nAusschnitt alter Zonenplan \n\n \n\n \nAusschnitt rechtskräftiger Zonenplan mit WG5/85 und Gestaltungsplanpflicht \n\n   \nBau- und Zonenordnung \nGrundmasse Art. 3 \n\n Gemäss Art. 3 und Art. 25 der rechtsgültigen Bau- und Zonenord-\nnung (Festsetzung 3.10.2016) gelten für den Gestaltungsplanperime-\nter in Anwendung der Arealüberbauungsvorschriften die folgenden \nGrundmasse: \n\n   \n\n  Grundmasse WG5/85 W3/55 \n\n  Ausnützungsziffer inkl. Zuschlag max. 93.5 %  60.5 % \n\n  Zuschlag für Gewerbe max.  15 % --- \n\n  Empfindlichkeitsstufe (ES) III II \n\n  Vollgeschosse max. 6 4 \n\n  Anrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 \n\n  Anrechenbare Untergeschosse max. 1 1 \n\n  Gebäudehöhe max. 19.5 m 13.5 m \n\n  Firsthöhe max. 6.5 m 6.5 m \n\n  Gebäudelänge max. nicht beschränkt nicht beschränkt \n\n  Gesamtlänge geschlossene Über-\nbauung bzw. Grenzbau max. \n\nnicht beschränkt nicht beschränkt \n\n  Grundgrenzabstand klein min. 7.0 m 5.0 m \n\n  Grundgrenzabstand gross min. 14.0 m 10.0 m \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    13 \n\nGestaltungsplanpflicht Art. 26/26a  Die Bau- und Zonenordnung regelt in Art. 26 die Aufstellung bzw. den \nErlass von Gestaltungsplänen. Die mit der Gestaltungsplanpflicht \nverbundenen minimalen Zielsetzungen werden in Art. 26a spezifisch \nfür das MEWA-Areal wie folgt definiert: \n\n• Quartier-, ortsbild- und landschaftsverträgliche Überbauung, Ge-\nstaltung und Nutzweise unter Sicherstellung einer attraktiven \nFreiraumgestaltung, eines funktionierenden Anschlusses des Erd-\ngeschosses an die Höhenlage der Zugerstrasse und des notwen-\ndigen und städtebaulich zweckmässigen Lärmschutzes für die \nWohnnutzung. \n\n• Sicherstellen von mindestens 20 % der Gesamtnutzfläche für \nArbeiten. \n\n• Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind im gesamten Gebiet \nausgeschlossen. \n\n• Sichern des erforderlichen Gewässerraums für den Gulmen- und \nden Muslibach unter Beachtung einer naturnahen Ausgestaltung \nder gewässernahen Freiräume sowie des hinreichenden Hoch-\nwasserschutzes und der Integration ins Bebauungskonzept. \n\n• Sichern von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen zu den \nNachbarquartieren. \n\n• Sicherstellen eines zweckmässigen, öffentlichen Wegnetzes für \nden Langsamverkehr im Areal mit sicheren und geeigneten Über-\ngängen in die Nachbarquartiere. \n\n• Energetische Vorgaben: Mindestens Minergiestandard oder al-\nternativ SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040). \n\n• Die Option zur Unterteilung des Gestaltungsplangebiets und die \nAufstellung mehrerer Gestaltungspläne nach Art. 26 Abs. 1 der \nrevidierten BZO findet keine Anwendung. \n\n   \nBaulinien  Durch den Planungsperimeter verläuft die kantonale Verkehrsbauli-\n\nnie VD Nr. 5124 entlang der Zugerstrasse und die kommunale Ver-\nkehrsbaulinie RRB Nr. 835 entlang der Büelenstrasse. Diese gilt es zu \nbeachten. Gegenüber der Nordstrasse gilt der Strassenabstand von \n6.0 m gemäss § 265 PBG. \n\nAuszug ÖREB-Kataster, Strassen \n\n(Quelle: maps.zh.ch) \n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    14 \n\n  2.2 Schadstoffbelastung Erdreich \nKataster der belasteten Standorte  Im Kataster der belasteten Standorte (KbS) sind gemäss GIS ZH in-\n\nnerhalb des Gestaltungsplangebiets acht belastete Standorte einge-\ntragen.  \n\nAuszug "Kataster der belasteten  \nStandorte"  \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \n7 Standorte ohne schädliche/lästige \nEinwirkungen \n\n Sieben Betriebsstandorte weisen Belastungen auf, bei denen keine \nschädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind und die \nentsprechend nicht untersucht werden müssen. Für diese Altlasten \ninnerhalb des Gestaltungsplangebiets besteht kein aktueller Hand-\nlungsbedarf. Bei Bauvorhaben muss die Verordnung über die Sanie-\nrung von belasteten Standorten (AltlV) berücksichtigt werden und der \nbelastete Aushub fachgerecht entsorgt werden. \n\n1 Standort belastet und sanierungs-\nbedürftig \n\n Der Standort Nr. 0142/I.0055 wurde von der zuständigen Behörde \nuntersucht und als belasteter und sanierungsbedürftiger Betriebs-\nstandort beurteilt. Die Grundeigentümerin hat den belasteten Stand-\nort im Rahmen des Bauprojekts vollständig gemäss den Vorgaben \nder Verordnung über die Sanierung von belasteten Standorten (AltlV) \nzu sanieren und den Aushub fachgerecht zu entsorgen. Für diesen \nbelasteten Standort liegt eine Detailuntersuchung vor (vgl. Kap. 4.9).  \n\n   \nVerfahren bei Hinweisen auf \nSchadstoffbelastungen des  \nErdreichs \n\n Gemäss der Karte "Verfahren bei Hinweisen auf Schadstoffbelastun-\ngen des Erdreichs" sind innerhalb des Gestaltungsplangebiets meh-\nrere Flächen mit Hinweisen auf Schadstoffbelastungen des Bodens \nüber dem Richtwert gemäss Verordnung über Belastungen des Bo-\ndens eingetragen, die sich insbesondere aufgrund der ausgewählten \nNutzungszone (Bauzone) und der Altbaugebiete bei Stadtkernen \nergeben. Die Belastungen entstehen in der Regel durch Emissionen \naus Industrie, Gewerbe und dem Bauwesen sowie aufgrund der Ver-\nkehrsträger (im Bereich der Zugerstrasse). Für die gesetzeskonforme \nVerwertung bzw. Entsorgung von Aushubmaterial aus solchen Flä-\nchen muss vorgängig die tatsächliche Belastung erhoben werden. Im \nBaubewilligungsverfahren sind allfällige Massnahmen sowie ein sach-\ngerechter Umgang mit dem belasteten Bodenaushub nachzuweisen.  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    15 \n\n  2.3 Archäologie und Denkmalschutz  \nKeine Denkmalschutzobjekte \noder archäologischen Zonen \n\n Im Jahr 2011 wurde auf Antrag der Eigentümerin der Schutzstatus \nsämtlicher Fabrikationshallen, des Lagerhauses sowie des Hauses \n"Myrte" an der Zugerstrasse geklärt. Gemäss den Gutachten Nr. 23-\n2010 A und B der kantonalen Denkmalpflegekommission vom \n1. Februar 2011 erfüllten die Bauten die Kriterien nicht, woraufhin \ndas Haus "Myrte" aus dem Inventar entlassen und die übrigen Ge-\nbäude nicht ins Inventar aufgenommen wurden. Es sind somit weder \nObjekte des Denkmalschutzes noch archäologische Zonen vorhan-\nden. \n\nIn der Entwurfsidee des Richtprojekts kommen dem Haus "Myrte" als \nraumbildendes städtebauliches Element sowie der "Schmetterlings-\nhalle" als Identitätsmerkmal eine besondere Bedeutung zu, weshalb \ndiese Bauten bestehen bleiben sollen. \n\n   \nBüelenhaus  Das Büelenhaus (Vers.-Nr. 800) auf dem Grundstück WE 9008 ist ein \n\nSchutzobjekt von regionaler Bedeutung und im überkommunalen \nInventar enthalten. Das Haus steht als Teil der alten Gebäudegruppe \ndes ehemaligen "Hof Büelen" rund 26 m von der nördlichen Grund-\nstücksgrenze des städtischen Grundstücks WE 5281 bzw. 19 m von \nder nördlichen Grenze des Grundstücks WE 9007 entfernt.  \n\nAuszug "Archäologische Zonen und \nDenkmalschutzobjekte"  \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n \n\n \n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    16 \n\n  2.4 Naturgefahren  \nGefahrenkarte Hochwasser \n \n\n \n \ngelb = geringe Gefährdung \n\nblau = mittlere Gefährdung \nrot = erhebliche Gefährdung \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n Die Gefahrenkarte für Wädenswil wurde revidiert und neu festge-\nsetzt. Die entsprechenden Änderungen sind in der Karte im kantona-\nlen GIS-Browser nachgeführt.  \n\nGemäss aktuellem Stand der Gefahrenkarte ist für einzelne Grund-\nstücke im Planungsperimeter eine geringe bis erhebliche Gefährdung \ndurch Hochwasser vorhanden. Insbesondere der zu kleine Einlass-\nquerschnitt im Übergang vom offenen Fliessgewässer in die Dole des \nGulmenbachs kann einen entsprechenden Rückstau mit Über-\nschwemmungen verursachen. Der Technische Bericht Gefahrenkar-\ntierung Naturgefahren (Emch + Berger AG, 1. Februar 2019) gibt Aus-\nkunft darüber, wie der Hochwasserschutz zu bewerkstelligen ist. Be-\nreits ausgeführt sind einzelne Hochwasserschutzmassnahmen am \nMuslibach und Gulmenbach.  \n\nEs ist davon auszugehen, dass sich die Gefährdungen im Gestal-\ntungsplanperimeter durch die Umlegung und Ausdolung des Gul-\nmenbachs reduzieren werden. Der Gestaltungsplan ist erst genehmi-\ngungsfähig, wenn ein festsetzungsfähiges Wasserbauprojekt inkl. \nGewässerraumfestlegung vorliegt und der Gewässerraum durch die \nBaubereiche und sonstigen Festlegungen des Gestaltungsplans be-\nrücksichtigt wird.  \n\n   \n\n  2.5 Öffentliche Gewässer \nGewässerökomorphologie  Durch das MEWA-Areal fliessen die beiden öffentlichen Gewässer \n\nGulmenbach Nr. 5.0 und Muslibach Nr. 5.1. Der Muslibach (eingedolt \nmit eigener Parzelle) vereinigt sich im MEWA-Areal mit dem Gulmen-\nbach. Der Gulmenbach verläuft innerhalb des Gestaltungsperimeters \noffen mit eigener Parzelle und innerhalb des Entwicklungsperimeters \neingedolt mit eigener Parzelle. Die strukturelle Ausprägung des Gul-\nmenbachs und dessen Uferbereichs wird, wo dieser offen verläuft, als \nkünstlich und naturfremd eingestuft. Im offenen Abschnitt weist der \nGulmenbach eine Gerinnesohlenbreite von 0.9 m und keine Breiten-\nvariabilität auf. Es ist daher von einer natürlichen Gerinnesohlenbrei-\nte von 1.8 m (0.9 m x Faktor 2) auszugehen. Der eingedolte Abschnitt \nliegt 2–3 m unter dem Boden. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    17 \n\n \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n \n\n \n   \nGewässerraumfestlegung  Die notwendigen Gewässerräume für die Abschnitte des Gulmen- \n\nund des Muslibachs innerhalb des Planungsperimeters werden paral-\nlel zum Gestaltungsplan im Festsetzungsverfahren von Wasserbau-\nprojekten nach § 18 WWG festgelegt. Für den offenen Abschnitt des \nGulmenbachs ist gemäss Art. 41a Abs. 2 GSchV bei einer natürlichen \nGerinnesohlenbreite von 1.8 m ein minimaler Gewässerraum von \n11.0 m vorzusehen. Dieser Raum darf weder mit ober- noch unter-\nirdischen Bauten und Anlagen überstellt werden. Für die eingedolten \nAbschnitte beträgt der minimale Gewässerraum gemäss Art. 15 k \nAbs. 3 HWSchV ebenfalls 11.0 m. \n\nSofern der Hochwasserschutz gewährleistet wird, kann in dicht über-\nbauten Gebieten die Breite des Gewässerraums angepasst werden.  \n\nPrinzipien minimaler Gewässerraum \n(Darstellung schematisch) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  Eindolung   Offener Abschnitt Gulmenbach  \n   \n  Diese Angaben sind als Koordinationshinweise zu verstehen. Die Ge-\n\nwässerraumfestlegung erfolgt mit dem Wasserbauprojekt nach § 18 \nWWG in einem separaten Verfahren. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    18 \n\n  2.6 Lärmsituation \nLärmübersicht \n\n \n\n \n(Quelle: maps.zh.ch) \n\n Gemäss dem Strassenlärm-Emissionsauszug weist die Zugerstrasse \nals Kantonsstrasse und Autobahnzubringer heute einen Emissions-\npegel von 76.8 dB(A) am Tag und 65.9 dB(A) in der Nacht auf. Zu die-\nsen Werten ist im Planungsverfahren 1 dB für die zukünftige Ver-\nkehrsentwicklung hinzuzuzählen. Die massgebenden Emissionen \nbetragen somit 77.8 dB(A) am Tag und 66.9 dB(A) in der Nacht. Die \nZuweisung der bis anhin in der Industriezone A gelegenen Grundstü-\ncke in die fünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG5/85 führt zu \nerhöhten Anforderungen an die Belastungsgrenzwerte für Strassen-\nlärm. Massgebend sind die Immissionsgrenzwerte der Empfindlich-\nkeitsstufe ES III von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts. \n\nEntlang der Zugerstrasse werden die Immissionsgrenzwerte gemäss \nArt. 43 Lärmschutzverordnung (LSV) deutlich überschritten. Da sich \ndie Lärmquelle auf der gut besonnten Südseite befindet, sind abge-\nstimmte Massnahmenkombinationen mit baulich integriertem Lärm-\nschutz, innenliegenden Balkonen und weitgehend lärmabgewandter \nAusrichtung der lärmempfindlichen Räume vorzusehen. \n\n   \nBundesgerichtsentscheid 2016  Seit dem Bundesgerichtsentscheid vom 16. März 2016 wird das Lüf-\n\ntungsfenster nicht mehr als Massnahme zur Einhaltung der Grenz-\nwerte akzeptiert. Seither gilt Folgendes: \n\n• An jedem Fenster eines lärmempfindlichen Raumes ist der \nGrenzwert einzuhalten. \n\n• Bei verbleibenden Überschreitungen sind alle Massnahmen am \nGebäude nach LSV auszuschöpfen. \n\n• Das Lüftungsfenster gilt als Massnahme zur Optimierung und \nArgument bei der Interessenabwägung zur Erteilung einer Aus-\nnahmebewilligung. \n\n• Ausnahmebewilligungen sind für alle lärmempfindlichen Räume \nmit Fenstern über dem Grenzwert notwendig. \n\nFür jede Ausnahmebewilligung muss die kommunale Behörde ein \nüberwiegendes Interesse geltend machen. Zudem wird die Zustim-\nmung der kantonalen Behörde benötigt.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    19 \n\n  2.7 Weitere Grundlagen \nChemie-Risikokataster  Das Gestaltungsplangebiet tangiert gemäss Chemie-Risikokataster \n\nkeinen Konsultationsbereich. Es bestehen keine chemischen Risiken. \n\n   \nGrundwasser/ \nGewässerschutz \n\n Innerhalb des Geltungsbereichs zum Gestaltungsplan befindet sich \nkein Grundwasservorkommen. \n\n   \nEnergieplan Kanton Zürich  Gemäss Energieplan des Kantons Zürich liegt der Gestaltungsplanpe-\n\nrimeter innerhalb eines Gebiets, \n\n• in dem sich Teilbereiche mit hoher Wärmedichte zur Versorgung \nmit leitungsgebundenen Energieträgern (Erdgas/Wärmeverbun-\nde) eignen und \n\n• in dem sich Teilbereiche mit hoher Wärmedichte zur Versorgung \nmit Wärme aus Oberflächengewässern eignen. \n\n   \nFruchtfolgeflächen  Das Gestaltungsplangebiet liegt in der Bauzone und somit im Sied-\n\nlungsgebiet. Es sind keine Fruchtfolgeflächen betroffen. \n\n \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    20 \n\n  3 RICHTPROJEKT \n\n  3.1 Projektstudienauftrag \n\nProjektstudienauftrag  In den Jahren 2017/18 hat die Blattmann Metallwarenfabrik AG einen \nzweistufigen Projektstudienauftrag mit sieben eingeladenen Planer-\nteams (Architektur und Landschaftsarchitektur) durchgeführt. Das \nBeurteilungsgremium bestimmte das Projekt des Teams Hosoya \nSchaefer Architects mit Müller Illien Landschaftsarchitekten zum Sie-\ngerprojekt.  \n\n   \nErläuterung Siegerprojekt   Die nachfolgenden Erläuterungen in Kursivschrift stammen aus dem \n\nBericht des Beurteilungsgremiums zum Projektstudienauftrag.  \n\n   \n\n \nVisualisierung Siegerprojekt \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    21 \n\nStädtebau \n \n\n \n \nÜbersicht Schwarzplan \n\n Ausgangslage für die ortsbauliche Setzung bildet die intensive Auseinan-\ndersetzung mit der vorhandenen Bebauung und deren räumlicher, bild-\nhafter, aber auch historischer Bedeutung. Die Verfasser schlagen auf dem \nAbdruck des bestehenden MEWA-Areals ein Gefüge unterschiedlicher Ge-\nbäude vor, welche zusammen mit dem Haus Myrte und einem Teil der \nSchmetterlingshalle ein stimmiges, identitätsstiftendes Ensemble generie-\nren. Durch das präzise Ineinandergreifen bestehender architektonischer \nElemente mit neuen Gebäudetypen, erfährt das einstige Fabrikareal eine \nangemessene Neuinterpretation. Zwischen den Bauten befinden sich gut \naustarierte Aussenräume, welche in engem Bezug zu den Erdgeschossnut-\nzungen stehen. Aufgrund der Körnung der einzelnen Gebäude, welche sich \num einen zentralen Binnenraum organisieren, entstehen immer wieder \nspannungsvolle Durchblicke zwischen Strassenraum, Innenhof und Grün-\nraum.  \n\nGrundriss Erdgeschoss mit Umgebung  \n\n \n   \nArchitektur und Lärm \n \n\nQuerschnitt mit Glashalle und Neubau \n("Schmetterlingshalle") \n\n \n \n \n\n Entsprechend der städtebaulichen Setzung leiten die Verfasser den gestal-\nterischen Ausdruck einerseits aus der filigranen Architektursprache der \nFabrikgebäude, andererseits von den Produkten, welche in diesen Hallen \ngefertigt wurden, ab. Dadurch erhalten die Gebäude einen einheitlichen, \neleganten Charakter. Kritisch beurteilt wird der sehr hohe Glasanteil, wel-\ncher sowohl in Bezug auf die Kosten, aber auch hinsichtlich bauphysikali-\nscher Aspekte Fragen aufwirft. Dem Erhalt der Schmetterlingshalle wird \nRechnung getragen, indem die Halle mit hochwertigen Materialien ertüch-\ntigt wird.  \n\nDas Haus Myrte und die Glashalle verhelfen der Anlage zu einer guten \nAdressbildung und dienen als Kristallisationspunkt für die publikumsbe-\nzogenen Nutzungen innerhalb der Anlage. Talseitig generiert ein markan-\nter Kopfbau mit Gewerberäumen im Erdgeschoss eine repräsentative \nAdresse zur Stadt. Ein lärmgeschützter, begrünter Binnenraum bildet das \nZentrum der Wohnanlage und schützt gleichzeitig die Erdgeschosswoh-\nnungen vor direkten Einblicken. Nicht zu überzeugen vermag dessen ab-\nrupter Übergang zum Vorplatz der Schmetterlingshalle.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    22 \n\nWohnungstypen \n\n \n \n\n \n\n Durch eine differenzierte Ausformulierung unterschiedlicher Bebauungs-\nmuster tragen die Verfasser der Dualität des Ortes Rechnung. Im Gegen-\nsatz zum MEWA-Areal werden auf den Parzellen der Stadt und des Bau-\nkonsortiums B6/8 expressive Wohngebäude vorgeschlagen, welche sich \nmit dem parkartigen Aussenraum verzahnen.  \n\nMit den unterschiedlichen Gebäuden auf dem MEWA-Areal wird ein vielfäl-\ntiges Angebot gewerblicher Nutzungen und spannungsvoller Wohnungs-\ntypen geschaffen.  \n\nDie Einheit von Multifunktionsraum Wintergarten und Foyer ist flexibel \nnutzbar und aufgrund der räumlichen und architektonischen Qualitäten \nin ihrer Art einmalig. Die Verfasser reagieren mit einem differenzierten \nWohnungsangebot auf die unterschiedlichen Rahmenbedingungen auf \ndem Areal. Die Zugänge zu den Gebäuden erfolgen jeweils von den Rän-\ndern her. Je nach Lage weisen die einzelnen Wohnungen spezifische räum-\nliche oder funktionale Qualitäten auf. Entlang der Zugerstrasse wird ein \ndurchgesteckter Lärmtyp vorgeschlagen, welcher von der guten Beson-\nnung und der Aussicht auf die Berge profitiert. Hofseitig befinden sich \ngrössere Familienwohnungen, welche sich durch gut möblierbare \nRaumsequenzen auszeichnen. Eine spannende Ergänzung zu den eher \nkonventionellen Wohnungstypen bilden die Maisonettewohnungen in den \noberen Geschossen des markanten Gebäudes im Südosten des Areals. \nDreh- und Angelpunkt der Wohnungen der Stadt Wädenswil und der Tu-\nwag bildet jeweils eine auf den Grünraum orientierte Loggia, welche den \nWohnraum in einen Ess- und einen Wohnbereich gliedert.  \n\n   \nFreiraum / Gulmenbach \n \n\n Der offengelegte, sorgfältig, gestaltete Bach schafft eine natürliche Zäsur \nzwischen den Teilarealen, gleichzeitig verbindet der qualitätsvolle Frei-\nraum das ehemalige Industrieareal mit den nördlich gelegenen Wohnbau-\nten zu einem neuen Ganzen mit hoher Qualität. \n\n  \n\n \n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    23 \n\nErschliessung \n \n\n Der Erschliessung der Anlage, der Parkierung und der Anlieferung wird \ngrosse Beachtung geschenkt. Ein angemessenes Angebot an Besucher-\nparkplätzen in der Tiefgarage wird mit einer kleinen Anzahl Kurzzeitpar-\nklätze entlang der Zugerstrasse ergänzt. In Bezug auf die Kosten wird das \n2. Untergeschoss kritisch beurteilt. Die Anlieferung zu den einzelnen Ge-\nwerbenutzungen ist durchdacht. Nicht zu überzeugen vermag die auf-\nwendige, kostenintensive Erschliessung der nördlichen Liegenschaft über \ndie Tiefgarage unter dem MEWA-Areal. \n\n   \nEtappierung  Die Etappierung der Bebauung kann phasenweise erfolgen und lässt den \n\neinzelnen Bauträgern genügend Autonomie und Handlungsspielraum. In \njeder Teilphase bleibt das städtebauliche Muster erkennbar, so dass die \nräumlichen Qualitäten zu jedem Zeitpunkt gegeben sind. \n\n   \nWirtschaftlichkeit  In Bezug auf die Wirtschaftlichkeit wirken sich insbesondere die kostspieli-\n\nge Fassade, das 2. Tiefgaragengeschoss und eine nur mässige Flächeneffi-\nzienz negativ aus. \n\n   \nGesamtwürdigung  Mit der städtebaulichen Setzung gelingt es den Verfassern, aus den vor-\n\nhandenen architektonischen und räumlichen Elementen ein identitätsstif-\ntendes Ensemble mit einem Angebot einmaliger Multifunktionsräume, \nattraktiver Gewerberäume und qualitativ hochstehender Wohnungen zu \ngenerieren. \n\n   \nEmpfehlungen  Das Siegerprojekt bildet eine solide Grundlage für die Ausarbeitung des \n\nGestaltungsplans und die weiteren Projektierungsarbeiten. Im Rahmen \nder weiteren Projektbearbeitung empfiehlt das Beurteilungsgremium ins-\nbesondere folgende Aspekte bei der Weiterentwicklung zu beachten:  \n\n• Die Setzung und volumetrische Ausbildung der Bauten in der zweiten \nReihe ab der Zugerstrasse ist noch etwas stärker zu differenzieren. \nGleichzeitig ist die Flächeneffizienz dieser Bauten im Zusammenspiel \nmit dem Haus der MEWA an der Büelenstrasse zu optimieren. \n\n• Die Wohnungsstandards sind auf die Lagequalitäten der einzelnen \nWohnungen abzustimmen. \n\n• Die Fassaden weisen tendenziell einen zu hohen Glasanteil auf. Dieser \nist zu Gunsten bauphysikalischer Aspekte und im Hinblick auf eine \nKostenoptimierung zu überprüfen. \n\n• Der Übergang vom privaten Bereich in den öffentlichen Platzbereich \nist klarer auszubilden. \n\n• Das Haus der MEWA an der Büelenstrasse ist über eine eigenständige \nParkierungslösung oder allenfalls zusammen mit dem Stadtgrund-\nstück zu erschliessen. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    24 \n\n  3.2 Weiterentwicklung zum Richtprojekt \nÜberarbeitung Siegerprojekt   Gestützt auf die Empfehlungen des Beurteilungsgremiums wurde das \n\nSiegerprojekt durch das Team Hosoya Schaefer Architects und Müller \nIllien Landschaftsarchitekten, umfassend überarbeitet und zu einem \nRichtprojekt weiterentwickelt (vgl. Beilagen A1/A2). Damit bildet es \neine fundierte Grundlage für den vorliegenden privaten Gestaltungs-\nplan. Die Weiterentwicklung erfolgte in enger Zusammenarbeit mit \nden Grundeigentümern und den beigezogenen Fachplanern.  \n\nIn der Grundkonzeption ist das Projekt weitgehend unverändert ge-\nblieben. Im Detail ergaben sich jedoch infolge der komplexen örtli-\nchen Verhältnisse zahlreiche Anpassungen und Optimierungen.  \n\n   \nBebauungskonzept  Das aktuelle Richtprojekt der Hosoya Schaefer Architects vom 8. April \n\n2021 umfasst sämtliche Grundrisse, die wesentlichen Fassaden und \nSchnitte sowie die Tiefgarageneinfahrt im Bereich des Büelenhauses.  \n\nDarüber hinaus sind zahlreiche Abklärungen getätigt worden, unter \nanderem zum Baugrund, zur Statik, zum Hochwasserschutz, zur Er-\nschliessung, zum Lärmschutz oder zur Etappierung. Ebenso erfolgten \ndetaillierte Berechnungen zu den Parkplätzen, Veloabstellplätzen, \nNutzflächen, Gewerbenutzungen, Wohnungen und nicht zuletzt zu \nden Kosten. \n\n   \nSchaubild mit den Gebäuden und ihren \nTrägerschaften \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    25 \n\n \nGrundriss Erdgeschoss   \n   \n\n \nGrundriss Untergeschoss   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    26 \n\n \nFassaden Hofhäuser (Ansicht Zugerstrasse) \n\n   \n\n \nFassaden Gartenhäuser (Ansicht Büelenstrasse) \n\n   \nFreiraumkonzept  Im Freiraumkonzept der Müller Illien Landschaftsarchitekten vom \n\n3. Mai 2022 ist die Umgebungsgestaltung detailliert dargestellt.  \n\n   \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    27 \n\nErschliessungskonzept  Das Erschliessungskonzept der IBV Hüsler vom 15. Oktober 2021 \nbildet das Rückgrat der Arealerschliessung. Darin sind in Abstimmung \nauf das Richtprojekt sämtliche relevanten Sachverhalte für die Ver-\nkehrserschliessung, Parkierung, Anlieferung, Feuerwehr und Entsor-\ngung abgebildet. Dieses Konzept bildet die Grundlage für entspre-\nchende Festlegungen im Gestaltungsplan. \n\nDas vorliegende Erschliessungskonzept entspricht dem aktuellen \nStand des Richtprojekts. Unter anderem sind einige der eingezeich-\nneten Fusswege nicht möglich, weil sie im Gewässerraum liegen oder \ndie Privatsphäre übermässig tangieren.  \n\n   \n\n \n   \n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    28 \n\n  4 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN \nBESTIMMUNGEN \n\n  4.1 Zweck (Art. 1) \n\nZiele  Der Zweckartikel stützt sich auf Art. 26a BZO und gewährleistet die \nRealisierung einer hochwertigen Zentrumsüberbauung, welche sich \nbesonders gut in den ortsbaulichen Kontext von Wädenswil einord-\nnen lässt. \n\n   \n\n  4.2 Allgemeines (Art. 2) \nBestandteile \nAbs. 1 \n\n Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den \nBestimmungen, welche der Genehmigung durch die Baudirektion \nunterliegen. Der vorliegende Bericht dient der Erläuterung und er-\nlangt keine Rechtsverbindlichkeit. \n\n   \nGeltungsbereich \nAbs. 2 \n\n Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans weist eine Gesamtfläche \nvon 17’312 m2 auf. Die nachfolgend aufgeführten Grundstücke liegen \ninnerhalb des Geltungsbereichs. \n\n   \n  Kat. Nr. Zone Eigentümer Fläche  \n\n  1541 W5/85 Blattmann Metallwarenfabrik AG 1'226 m2 \n\n  1911 W5/85 Blattmann Metallwarenfabrik AG 581 m2 \n\n  1940 W3/55 Blattmann Metallwarenfabrik AG 501 m2 \n\n  1941 W3/55 Blattmann Metallwarenfabrik AG 499 m2 \n\n  7861 W5/85 Blattmann Metallwarenfabrik AG 360 m2 \n\n  7864 W5/85 Blattmann Metallwarenfabrik AG 7'487 m2 \n\n  5281 W3/55 Politische Gemeinde Wädenswil 2'832 m2 \n\n  6967 W3/55 Politische Gemeinde Wädenswil 29 m2 \n\n  12674 W5/85 Politische Gemeinde Wädenswil  \n(Teilstück Muslistrasse) \n\n335 m2 \n\n  6968 W3/55 D. Werner Tennisbau GmbH 436 m2 \n\n  9007 W3/55 Baukonsortium B6/8 2'743 m2 \n\n  1538 W5/85 Kanton Zürich (AWEL) 159 m2 \n\n  1539 Gewässer Kanton Zürich (AWEL) 124 m2 \n\n  Total 17’312 m2 \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    29 \n\nAlter Bestand mit heutigen Gebäuden  Nachstehend ist der heutige Bestand der Parzellierung mit den \nschmalen Gewässerparzellen dargestellt.  \n\n \n   \nNeue Parzellierung mit Richtprojekt \n(schematisch) \n\n Mit der Umlegung und Offenlegung des Gulmenbachs ist eine Neu-\nparzellierung mit Verbreiterung des Bachgrundstückes erforderlich. \nDie nachfolgende Abbildung ist schematisch und zeigt lediglich das \nPrinzip, massgebend ist der detaillierte Landerwerbsplan im Rahmen \ndes Wasserbauprojekts (vgl. Abbildung nächste Seite). \n\n \n   \nHinweise   Die wegen der grösseren Bachparzelle entstehende Verkleinerung \n\nder Baugrundstücke auf der nördlichen Bachseite hat keinen Einfluss \nauf die Festlegungen des Gestaltungsplans. Die Berechnung der Aus-\nnützung basiert auf dem Altbestand und die Landfläche für die Ver-\nbreiterung der Gewässerparzelle kann auf die Bauparzellen übertra-\ngen werden.  \n\nAn der Zugerstrasse verläuft ein Teil des Trottoirs heute über das \nprivate Grundstück der MEWA. Zurzeit ist noch offen, ob eine Abtre-\ntung an den Kanton erfolgt oder ob das öffentliche Fusswegrecht wie \nbisher mit einer Dienstbarkeit geregelt wird. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    30 \n\nLanderwerbsplan  Im Rahmen des Wasserbauprojekts zur Umlegung und Offenlegung \ndes Gulmenbachs wurde in Abstimmung auf den Gewässerraum ein \ndetaillierter Landerwerbsplan erarbeitet, datiert vom 6. Mai 2022. \nDieser hat keine direkten Auswirkungen auf die Inhalte des Gestal-\ntungsplans, ist aber auf diesen abgestimmt. \n\n \n   \n \n \n \n\n \n\n \n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    31 \n\nErgänzendes Recht \nAbs. 3 \n\n Wo dies der Gestaltungsplan nicht anders regelt, gelten die rechtsgül-\ntigen Fassungen der Bau- und Zonenordnung vom 3. Oktober 2016 \nund der Abstellplatzverordnung vom 10. Juli 2017 der Stadt Wädens-\nwil sowie das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht. \nAufgrund der Formulierung ist klargestellt, dass Änderungen der Bau- \nund Zonenordnung oder des übergeordneten Rechts auch im Gebiet \ndes Gestaltungsplans Auswirkungen haben, soweit nicht ausdrücklich \netwas Abweichendes festgelegt ist. \n\nDa die Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Wädenswil noch \nnicht der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der \nBaubegriffe (IVHB) angepasst worden ist, stützt sich der Gestaltungs-\nplan hinsichtlich der Baubegriffe und Messweisen auf den Anhang \ndes kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), in welchem die bis \n28. Februar 2017 gültige Fassung festgehalten ist. \n\n   \nGewachsener Boden \n \n\n Der Fussabdruck des abzubrechenden Fabrikkomplexes hinterlässt \neine grossflächige Vertiefung, was Fragen zum massgebenden ge-\nwachsenen Boden aufwirft. Gemäss der Rechtsprechung des Verwal-\ntungsgerichts (VB.2008.00432) ist bei Neubauten für die Bestimmung \ndes gewachsenen Bodens vom Terrainverlauf auszugehen, wie er sich \nheute darstellt. Im Grundrissbereich von abzubrechenden Gebäuden \nund bei unmittelbar an sie angrenzenden Garageneinfahrten, Keller-\nabgängen und dergleichen ist der gewachsene Boden grundsätzlich \ndurch Interpolation festzulegen, wobei der Bodenverlauf entlang der \nbestehenden Fassaden als Referenz dienen kann (VB.2010.00704).  \n\nDer gewachsene Boden ist im Richtprojekt gemäss diesen Grundsät-\nzen dargestellt. Auf eine Neufestlegung des künftigen gewachsenen \nBodens mit dem Gestaltungsplan im Sinne von § 5 Abs. 2 lit. a ABV \nwird verzichtet.  \n\nAuszug digitales Geländemodell vom \n11.2.2019 als Basis für den gewachsenen \nBoden (Quelle: Terradata AG) \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    32 \n\n  4.3 Gestaltung (Art. 3) \nAnforderungen \nAbs. 1 \n\n Im Gegensatz zu einer Überbauung in Regelbauweise wird nicht nur \neine befriedigende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG, \nsondern eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG \neingefordert. Diese Vorgabe entspricht den Absichten der Grundei-\ngentümer und steht im Einklang mit den Zielen der Gestaltungsplan-\npflicht. Die Gestaltungsqualität hat sich an derjenigen von Arealüber-\nbauungen zu orientieren. Mit dem aus einem zweistufigen Konkur-\nrenzverfahren hervorgegangenen Richtprojekt, das durch ein fachlich \nkompetentes Beurteilungsgremium gewürdigt worden ist, bestehen \nsehr gute Voraussetzungen zur Erfüllung dieser Anforderungen. \n\nDer Materialisierung und Gestaltung der Fassade bezüglich Akustik ist \nim Baubewilligungsverfahren ein besonderes Augenmerk zu schen-\nken. Bei ungünstiger Wahl von Material und Textur könnte ein uner-\nwünschter Halleffekt im Platz- und Hofraum entstehen. Allerdings \nhandelt es sich beim Richtprojekt noch nicht um ein Bauprojekt. Die \ndefinitive Materialwahl erfolgt im Sinne einer stufengerechten Pla-\nnung erst im Baubewilligungsverfahren. \n\n   \nBüelenhaus \nAbs. 2 \n\n Der ehemalige "Hof Büelen", bestehend aus dem voluminösen Wohn-\nhaus, dem stattlichen Ökonomiegebäude, dem wohlproportionierten \nNebengebäude und dem ehemaligen Stall mit Remise, markiert zu-\nsammen mit dem südlich davorstehenden sogenannten "Alten Büe-\nlenhaus" den einstigen westlichen Stadtrand von Wädenswil. Heute \nsteht die Häusergruppe im Schatten von grossflächigen Neubausied-\nlungen. \n\nStandort "Altes Büelenhaus" \n(regional schutzwürdiges Objekt) \n\n \n\n \n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    33 \n\n \nSituationsschema mit Büelenhaus  \n(oben links) \n\n Das Büelenhaus (Vers.-Nr. 800) auf dem Grundstück WE 9008 ist ein \nSchutzobjekt von regionaler Bedeutung und im überkommunalen \nInventar (Inv.-Nr. 24) enthalten. Das Haus steht rund 26 m von der \nnördlichen Grundstücksgrenze des städtischen Grundstücks \nWE 5281 bzw. 25 m von der nördlichen Grenze des Grundstücks \nWE 9007 entfernt. Zudem besteht entlang diesen Grenzen eine sehr \ndichte Baum- und Heckenbepflanzung, die zurzeit praktisch keinen \nSichtbezug ermöglicht. Im Inventarblatt vom April 1982 ist als Schutz-\nzweck für die Umgebung die Erhaltung des Gartens samt einer Reihe \nTannen umschrieben. Der Standort dieser Tannen entlang der südli-\nchen und östlichen Grundstückgrenze ist im Situationsplan des In-\nventarblatts dargestellt.  \n\nFür die rücksichtsvolle Einordnung der Neubauten (Baubereiche B \nund C) ist ein topografisch fliessender Übergang zwischen dem Ge-\nstaltungsplanperimeter und dem Büelenhaus wichtig. Bauten, Anla-\ngen und Umschwung in der Nachbarschaft des Schutzobjekts haben \nmit ihrer Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung Rücksicht auf \ndas Schutzobjekt zu nehmen und sich diesem unterzuordnen.  \n\nAus den folgenden Darstellungen der geplanten Gebäude in den \nBaubereichen B und C und dem Büelenhaus ist der geplante volu-\nmetrische und räumliche Übergang längs der Büelenstrasse ersicht-\nlich. \n\n   \n\n \nAnsicht von der Büelenstrasse   \n   \n\n \nSchnitt mit Blick zur Büelenstrasse   \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    34 \n\n  Die Tiefgarageneinfahrt zu den Gartenhäusern im Baubereich B ist in \nDetailplänen detailliert dargestellt (vgl. Beilage A1). Damit wird der \ngeforderte Nachweis des topografisch fliessenden Überganges zur \nLiegenschaft des Büelenhauses erbracht. Die Situation wurde mit der \nkantonalen Denkmalpflege abgestimmt und erfüllt die denkmalpfle-\ngerischen Vorgaben. \n\n   \nVisualisierung mit Blick von der \nBüelenstrasse \n\n \n\n \n   \nVisualisierung mit Blick vom Garten  \n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    35 \n\nRichtprojekt \nAbs. 3 \n\n Das Richtprojekt der Hosoya Schaefer Architects und der Müller Illien \nLandschaftsarchitekten bildet die konzeptionelle Grundlage für den \nGestaltungsplan (vgl. Beilagen A1/A2). Es ist zudem massgebend für \ndie Ausbildung der Tiefgarageneinfahrt im Nahbereich des Büelen-\nhauses (Schutzobjekt). Der Baubereich D bleibt ausgeklammert, weil \nfür dieses unabhängig bebaubare Grundstück noch keine konkrete \nBebauungsidee besteht. Die tragenden Konzeptbestandteile des \nRichtprojekts werden im Gestaltungsplan in abstrahierter Form fest-\ngehalten, insbesondere: \n\n• Situierung, kubische Gliederung und Gestaltung der Neubauten \n• Lage, Funktion und Ausbildung der unterschiedlichen Freiräume \n• Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr sowie \n\nDurchwegung für den Fussverkehr  \n• Organisation der Parkierung  \n\n   \nAbweichungen \nAbs. 4 \n\n Die im Richtprojekt vorgesehenen Elemente können im Bauprojekt im \nSinne des gesetzlich erforderlichen Projektierungsspielraumes (§ 83 \nAbs. 2 PBG) soweit angepasst, abgeändert und ergänzt werden, als \ndadurch unter Beibehaltung der Grundkonzeption eine qualitativ \ngleichwertige Lösung erzielt wird. Dabei sind die Festlegungen des \nGestaltungsplans bindend. \n\n   \n\n  4.4 Bebauung (Art. 4) \nRückbau  \nAbs. 1 \n\n Die im Plan gelb dargestellten Gebäude können rückgebaut werden. \nDie örtliche und zeitliche Abfolge der Gebäudeabbrüche ist frei.  \n\n   \n"Schmetterlingshalle" und Haus \n"Myrte"  \nAbs. 2 \n\n Die Schmetterlingshalle im Baubereich E2 und das Haus "Myrte" im \nBaubereich E3 sind in ihren Lagen und äusseren Abmessungen sowie \nin ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten. Dabei handelt es \nsich nicht um formelle Schutzobjekte, sondern um arealprägende \nund identitätsstiftende Altbauten, welche im Richtprojekt integriert \nwerden. Dementsprechend ist auch kein Abbruchverbot stipuliert. So \nkönnte zum Beispiel die Stahlkonstruktion der Schmetterlingshalle \nbei Bedarf auch abgetragen und als Ersatzbaute in ähnlicher Ausprä-\ngung wiederaufgebaut werden. Dabei sind geringfügige Abweichun-\ngen vom bisherigen Gebäudeprofil möglich, wenn konstruktive, ener-\ngetische, gestalterische oder funktionale Gründe dies erfordern. Dar-\nüber hinaus ist beim Haus "Myrte" gestützt auf § 19a BBV II der An-\nbau eines Aussenliftes zulässig, um eine behindertengerechte Er-\nschliessung sicherzustellen. \n\n   \nBaubereiche Neubauten \nAbs. 3 \n\n Die Zahl, Lage und äusseren Abmessungen der Bauten ergeben sich \naus den im Plan mit Mantellinien und Koordinaten festgelegten Bau-\nbereichen. Die Baubereiche sind als Gebäudemantel mit einer maxi-\nmalen Gesamthöhe (Meereshöhe) definiert.  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    36 \n\n  Zusammengebaute Gebäude gelten als ein Gebäude. Dies gilt aber \nnur oberirdisch, d.h. ab Erdgeschoss und nicht in den durchgehend \nzusammengebauten Ebenen der Untergeschosse.  \n\nDie Baubereiche weisen den in § 84 Abs. 2 PBG gesetzlich vorge-\nschriebenen Projektierungsspielraum auf. Zwischen den Konturen \ndes Richtprojekts und den Baubereichsbegrenzungen liegen zum Teil \nmehrere Meter und die zulässige Gesamthöhe liegt durchwegs einen \nMeter über der entsprechenden Höhe des Richtprojekts.   \n\n   \nGeschlossene Fassade \nAbs. 4 \n\n In den Freiräumen soll eine hohe Aufenthaltsqualität geschaffen wer-\nden. Dazu gehört auch eine hohe akustische Qualität. Das Eindringen \nvon Verkehrslärm in den Hofraum zwischen den Baubereichen E5 \nund E7 durch einen weiteren Durchgang zur Zugerstrasse soll daher \nvermieden werden. Wenn im Baubereich E5 zwei Gebäude erstellt \nwerden sollten, ist deshalb strassenseitig eine zusammenhängende, \ngeschlossene Fassade zu realisieren.  \n\n   \nOberirdische Vorsprünge  \nAbs. 5 \n\n In der zur Zugerstrasse hin gerichteten Südfassade der Baubereiche \nE4, E5 und E6 sind oberirdische Vorsprünge wie Balkone, Erker und \nVordächer nicht zulässig. Grund für diese Einschränkung ist die \nLärmsituation der vielbefahrenen Zugerstrasse und das daraus abge-\nleitete architektonische Konzept mit Loggien im Richtprojekt.  \n\nIn allen anderen Fällen sind oberirdische Gebäudevorsprünge nach \nMassgabe von § 100 Abs. 3 (Baulinien) und § 260 Abs. 3 PBG (Grenz-\nabstand) erlaubt. \n\n   \nGebäudelänge  \nAbs. 6 \n\n Die zonengemässen Gebäude- und Gesamtlängen (Art. 3 Abs. 1 BZO) \nsind in Anwendung der Bestimmungen für Arealüberbauungen (Art. \n25 Abs. 3 BZO) nicht zu beachten. Die innerhalb der Baubereiche \nmöglichen Gebäude- und Gesamtlängen können voll ausgeschöpft \nwerden. Wegleitend bleibt jedoch das Richtprojekt. \n\n   \nGebäudehöhe  \nAbs. 7 \n\n Die für Arealüberbauungen zulässigen Gebäudehöhen (Art. 25 Abs. 1 \nBZO) werden mit dem Richtprojekt sowohl in der W3/55 als auch in \nder WG5/85 teilweise nicht eingehalten. Unter Berücksichtigung der \nzulässigen Dachaufbauten (§ 292 PBG) betreffen die verbleibenden \nGebäudehöhenüberschreitungen folgende Baubereiche: \n\n  Baubereich Gebäudehöhe  Gebäudehöhe Richtprojekt \n   mit Arealüber-\n\nbauung zulässig  \nmit Anrechnung \nDachaufbauten \n\nohne Anrechnung \nDachaufbauten \n\n  A (GA) 13.50 m 16.29 m 16.29 m \n  B (GB) 13.50 m 13.80 m 16.25 m \n  C (GC) 13.50 m 13.69 m 15.94 m \n  E1 (HA) 19.50 m 22.35 m 22.35 m \n  E6 (HD) 19.50 m 22.14 m 22.14 m \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    37 \n\n  Ursache dieser Höhenüberschreitungen ist in allen Fällen die Ausbil-\ndung des Attikageschosses, das baurechtlich als Vollgeschoss einzu-\nstufen ist. Die zonengemässen Geschosszahlen werden jedoch unter \nEinschluss des bei Arealüberbauungen zulässigen zusätzlichen Voll-\ngeschosses (Art. 3 Abs. 1 BZO) in allen Teilen respektiert. Ebenso sind \nalle Baubereichsprofile eingehalten.  \n\n   \nMaximale Höhenausdehnung \nAbs. 8 \n\n Die zulässige Höhenlage der Gebäude wird mit der maximalen Hö-\nhenausdehnung definiert, wobei diese nicht vom gewachsenen Bo-\nden zu messen ist, sondern als Meereshöhe ausgedrückt wird. Diese \nHöhen gelten im Sinne eines "Deckels" abschliessend, d.h. für die zu-\nlässige Höhenentwicklung innerhalb der jeweiligen Baubereiche sind \ndiese Höhenlagen massgebend. Daher müssen die zonengemäss \nvorgegebenen Gebäudehöhen und Firsthöhen (Art. 3 Abs. 1 BZO) \nnicht weiter beachtet werden. Die festgelegten Gesamthöhen basie-\nren auf den Höhen des Richtprojekts plus 1.00 m Projektierungsspiel-\nraum. Im Baubereich E6 ist zur alternativen Gewährleistung der \nHochwassersicherheit ein zusätzlicher Höhenspielraum von 0.70 m \nvorgesehen (vgl. Art. 8 Abs. 6 der Bestimmungen). \n\nSchema mit Definition der zulässigen \nHöhenausdehnung \n\n \n\n \n   \nGeschosszahl  \nAbs. 9 \nVerzicht auf differenzierte Geschosszahl-\nfestlegung \n\n Voll-, Dach- und Untergeschosse sind innerhalb der maximalen Hö-\nhenausdehnung frei wählbar. Auf eine differenzierte Festlegung der \nGeschosszahlen wird aus mehreren Gründen verzichtet: \n\n• Für die Berechnung der Nutzflächen ist es unerheblich, ob ein \nGeschoss als Voll-, Dach- oder Untergeschoss einzustufen ist, weil \nsämtliche Geschosse durch die massgebliche Geschossfläche er-\nfasst werden (vgl. Art. 5 Abs. 3 der Bestimmungen). \n\n• Das Richtprojekt ist für die Konzeption und Gestaltung der Bau-\nten richtungsweisend. Dies bezieht sich auch auf die Gesamtzahl \nder sichtbaren Geschosse. Alle Neubauten sehen Flachdächer mit \nAttikageschossen vor. Diese Attikageschosse gelten baurechtlich \nals Vollgeschosse, insbesondere wegen überschrittener Gebäu-\ndehöhe oder zu breiter Dachaufbauten. Das oberste Geschoss \nsoll in allen Neubaubereichen als Vollgeschoss ausgebildet wer-\nden können, auch wenn es optisch als Dachgeschoss erscheint. \n\n• Die Weiterentwicklung des Siegerprojektes zum Richtprojekt hat \ndeutlich gezeigt, wie wichtig ein genügender Projektierungsspiel-\nraum ist. Insbesondere bei der Höhenansetzung der Gebäude \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    38 \n\nkann eine Verschiebung um wenige Zentimeter (z.B. zum Hoch-\nwasserschutz) bewirken, dass ein Dachgeschoss oder ein anre-\nchenbares Untergeschoss zu einem Vollgeschoss mutiert. Eine \nabschliessende Festlegung der Geschosszahlen ist für die weite-\nre, komplexe Projektierung zu einengend. \n\n   \nAbstimmung von maximaler Höhenaus-\ndehnung und Geschosszahl \n\n Die maximale Höhenausdehnung ist auf die Geschosszahlen des \nRichtprojekts abgestimmt. Dabei wird die zonengemäss zulässige \nGeschosszahl für Arealüberbauungen vollumfänglich eingehalten. \nNachstehend ist die im Richtprojekt vorgesehene Anzahl Voll-, Dach- \nund anrechenbare Untergeschosse für jeden Baubereich spezifiziert: \n\n  Bau-\nbereich \n\nMaximale  \nHöhen-\nausdehnung \n\nVollgeschosse  Dach-\ngeschosse  \n\nanrechenbare \nUnter- \ngeschosse \n\n max. m ü. M. max. max. max. \n\nA 459.44 4 0 1 \n\nB 461.72 4 0 1 \n\nC 461.45 4 0 1 \n\nD 460.00 4 0 1 \n\nE1 466.47 6 0 1 \n\nE2 Bestand *) 1 0 1 \n\nE3 Bestand *) 2 1 1 \n\nE4 460.30 5 0 1 \n\nE5 459.60 5 0 1 \n\nE6 462.57 **) 6 0 1 \n\n 448.18 **) ***) 1 0 1 \n\nE7 459.60 5 0 1 \n\nE8 460.30 5 0 1 \n\n  *) Abweichungen gemäss Art. 4 Abs. 2 zulässig \n**) Erhöhung gemäss Art. 8 Abs. 6 zulässig \n***) gemäss Längsschnitt 2-2 im Situationsplan \n\n   \nVerdichtung mit zusätzlichen Geschos-\nsen \n\n Die beabsichtigte Verdichtung mit zusätzlichen Geschossen hat un-\nterschiedliche Gründe. In den Baubereichen B und C (W3/55) beruht \nsie grundsätzlich auf der Absicht, das bei Arealüberbauungen zulässi-\nge zusätzliche Vollgeschoss beanspruchen zu können. Der entste-\nhende Höhenspielraum wird aber nicht für ein durchgehendes Ge-\nschoss genutzt, sondern für eine rhythmisierende, abgestufte Gliede-\nrung der Gebäude mit teils drei und teils vier Geschossen. Damit wird \neine gleichförmige Volumetrie vermieden. Bei den Baubereichen E1 \nund E6 (WG5/85) dient das zusätzliche Vollgeschoss der städtebauli-\nchen Akzentuierung an den beiden Enden des Areals. Die Erhöhung \nkorrespondiert mit dem Regelungsprinzip, für Neubauten nur die \nGesamtanzahl Geschosse mit der maximalen Höhenausdehnung \nvorzugeben und keine Dachgeschosse zu unterscheiden. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    39 \n\nEbenerdige Geschosse am Platz-\nraum und an der Nordstrasse \nAbs. 10 \n\n Mit der Vorgabe einer lichten Mindesthöhe von 3.50 m wird be-\nzweckt, gute Voraussetzungen für attraktive Nutzungen zu schaffen, \ndie zur Belebung des Platzes (Baubereiche E1, E2, E4 und E8) und \ndes öffentlichen Strassenraums (Baubereich E6) beitragen. Folglich \nsieht das Richtprojekt in diesen ebenerdigen Geschossen Gewerbe-\nnutzungen vor. Denkbar sind Nutzungen mit Publikumsbezug wie \nGastronomie, Läden, Gewerbe, Schulungs-, Veranstaltungs- und Aus-\nstellungsräume. Wohnnutzungen sind hingegen in diesen Erdge-\nschossbereichen nicht erwünscht. \n\n   \nDachform  \nAbs. 11 \n \n\n \nQuelle: solarmotion.ch \n\n Für Neubauten sind nur Flachdächer zulässig. Diese sind extensiv zu \nbegrünen, soweit sie nicht als Terrasse genutzt werden. Eine Dach-\nbegrünung ist auch in Kombination mit Solaranlagen möglich. Flach-\ndächer über Untergeschossen und Tiefgaragen ausserhalb von Bau-\nbereichen fallen nicht unter diese Regelung, in diesen Fällen ist das \nlandschaftsarchitektonische Konzept für die Umgebungsgestaltung \nmassgebend.  \n\nVon der Flachdachpflicht ausgenommen sind Ersatzneubauten für \ndie "Schmetterlingshalle" und das Haus "Myrte" in den Baubereichen \nE2 und E3. Diese Gebäude weisen Schrägdachformen auf, welche \nbeizubehalten sind. \n\n   \nTechnische Aufbauten  \nAbs. 12 \n\n Einzelne technisch bedingte Aufbauten dürfen die maximalen Hö-\nhenkoten (Gesamthöhe) der Baubereiche um maximal 1.00 m über-\nschreiten. Dasselbe gilt aber auch für die effektive Dachfläche. Wenn \nbeispielsweise die effektive Dachfläche 0.60 m unter der maximal \nzulässigen Höhenkote des Baubereichs liegt, dürfen technisch be-\ndingte Aufbauten nur noch 0.40 m über diese maximale Höhenkote \nherausragen. Mit dieser Präzisierung wird vermieden, dass die Auf-\nbauten mit einer übermässigen Höhe in Erscheinung treten können.  \n\n   \nLiftaufbauten  \nAbs. 13 \n\n Liftaufbauten unterliegen der Beschränkung von Abs. 12 nicht, weil \nsie technisch bedingt auf eine grössere Überhöhe angewiesen sein \nkönnen. Sie dürfen jedoch (in sinngemässer Anwendung von § 292 \nPBG) unter Einschluss von allfälligen Dachaufbauten nicht breiter sein \nals ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Im Richtprojekt wird \ndiese Vorgabe eingehalten.  \n\nIn den Baubereichen E4 und E5 treten die Liftaufbauten zur Zuger-\nstrasse hin als additiv formulierte Gestaltungselemente in Erschei-\nnung, die höher sind als technisch erforderlich. \n\n   \nUnterirdische Gebäude und  \nbesondere Gebäude  \nAbs. 14 \n\n Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile, insbesondere die Tiefga-\nragen, sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Dasselbe gilt \nfür besondere Gebäude nach § 273 PBG. Sinngemäss erlaubt sind \naus dem gewachsenen Boden ragende Untergeschosse, Unterstände \nfür die vorgegebenen Veloabstellplätze oder Spielhäuser innerhalb \ndes Spielplatzes im Parkbereich.  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    40 \n\n  Dabei sind die Abstände gegenüber Strassen und Drittgrundstücken \nausserhalb des Geltungsbereiches zu berücksichtigen (Baulinien, \nStrassenabstand, Grenzabstand). Innerhalb des Gewässerraums sind \nsolche Bauten ausgeschlossen. \n\nFür besondere Gebäude ausserhalb der Baubereiche gilt eine maxi-\nmale Überbauungsziffer von 2 %, wobei aus dem gewachsenen Bo-\nden ragende Untergeschosse dieser Überbauungsziffer nicht anzu-\nrechnen sind. Dies deshalb, weil solche Untergeschosse wegen des \nsehr unregelmässigen, im Bereich bestehender Gebäude schwierig \nzu rekonstruierenden Verlaufs des gewachsenen Bodens im ungüns-\ntigen Fall eine Überbauungsziffer in der Grössenordnung von gegen \n10 % erreichen könnten, obschon sie nach Bauvollendung mit ent-\nsprechenden Aufschüttungen zumeist gar nicht sichtbar sind. Weil \nvom Richtprojekt nur aus wichtigen Gründen und nur qualitativ \ngleichwertig abgewichen werden kann (vgl. Art. 3 Abs. 4 Bestimmun-\ngen), sind mit dem Verzicht auf den Einbezug in die Überbauungszif-\nfer keine gestalterischen Beeinträchtigungen zu erwarten. \n\nDie Überbauungsziffer von 2 % ist somit für oberirdische Ausstattun-\ngen mit Gebäudecharakter wie Velounterstände, Spielhäuser oder \nRampenüberdachungen wirksam. Die im Umgebungsplan ausgewie-\nsenen Veloabstellplätze beanspruchen bei gedeckter Ausführung \neine Überbauungsziffer von rund 1 %.  \n\n   \nBaulinie Zugerstrasse  \nAbs. 15 \n\n Gemäss Absprache mit der Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Ver-\nkehr, darf die Baulinie an der Zugerstrasse von unterirdischen Ge-\nbäudeteilen um maximal 3.00 m überstellt werden, sofern diese eine \nErdüberdeckung von mindestens 1.00 m aufweisen, gemessen ab \nFahrbahnoberfläche der Zugerstrasse. Diese Regelung erhöht den \nSpielraum für allfällige strassenseitige Erweiterungen der Unterge-\nschosse. Für die Baulinie an der Büelenstrasse gilt diese Erleichte-\nrung nicht. \n\n   \n\n  4.5 Nutzung (Art. 5) \nNutzweise Baubereiche A-D  \nAbs. 1 \n\n Die zulässige Nutzweise in den Baubereichen A-D entspricht dem in \nreinen Wohnzonen mit der Empfindlichkeitsstufe ES II üblichen Nut-\nzungsspektrum. Als zulässige nicht störende Gewerbebetriebe gelten \nBüros, Praxen sowie Läden für den Quartierbedarf. \n\n   \n\nNutzweise Baubereiche E1-E8  \nAbs. 2 \n\n Die zulässige Nutzweise in den Baubereichen E1-E8 entspricht dem \nin Mischzonen mit der Empfindlichkeitsstufe ES III üblichen Nut-\nzungsspektrum. Ausser dem Wohnen fallen darunter auch Dienstleis-\ntungs- und Handelsbetriebe, Verkaufsgeschäfte, Schulungsräume, \nGastronomie und höchstens mässig störende Gewerbebetriebe.  \n\nIm Baubereich E7 ist das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss des \nim Richtprojekt vorgesehenen Gebäudes relativ stark beschattet. Die \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    41 \n\nEignung für die Wohnnutzung ist in einem Besonnungsnachweis auf-\nzuzeigen. Nötigenfalls sind im Erdgeschoss Gewerbenutzungen zu \nerwägen. Im Übrigen wird der Besonnungsnachteil mit anderen Qua-\nlitäten kompensiert, so verfügen diese Geschosse über einen guten \nLärmschutz, einen attraktiven Bezug zum rückwärtigen Freiraum am \nGulmenbach und teilweise auch Seesicht. \n\n   \n\nMassgebliche Geschossfläche \nAbs. 3 \n\n Die Ausnützung wird durch die massgebliche Geschossfläche (mGF) \ndefiniert. Diese umfasst nicht nur Vollgeschosse, wie dies § 255 PBG \ndefiniert, sondern alle dem Wohnen oder Arbeiten dienenden Räume \nin Voll-, Unter- und Dachgeschossen unter Einschluss der dazugehö-\nrigen Erschliessungsflächen, Sanitärräume und inneren Trennwänden \n(exkl. Aussenwände). Dieser Wortlaut entspricht inhaltlich derselben \nRegelung wie Art. 2 der geltenden Abstellplatzverordnung der Stadt \nWädenswil vom 10. Juli 2017.  \n\n   \n\nAusnützung \nAbs. 4 \n \n\n Basierend auf der obigen Definition wird für jeden Baubereich die \nzulässige Ausnützung festgelegt. Die massgeblichen Geschossflächen \nvon total 19’100 m2 liegen leicht höher als im Richtprojekt (ein-\nschliesslich 380 m2 für den nicht in das Richtprojekt einbezogenen \nBaubereich D). \n\nAbleitung theoretisches "Guthaben" aus \nden Arealüberbauungsvorschriften \n\n Die zulässige massgebliche Geschossfläche (ohne Gewerbebonus) \nkann im Sinne eines "Guthabens" aus den zonengemäss zulässigen \nAusnützungsziffern und Geschosszahlen für eine Arealüberbauung \nabgeleitet werden (Art. 3 Abs. 1 und Art. 25 Abs. 1 BZO).  \n\nDabei wird das Untergeschoss voll und das Attikageschoss mit 80 % \neiner Vollgeschossfläche berücksichtigt. \n\n  A B C D E1-E8 Summen In % \n\nGrundmasse         \n\nAZ Regelüberbauung (Art. 3 BZO)  55.0 % 55.0 % 55.0 % 55.0 % 85.0 %   \n\nArealbonus 1/10 (Art. 25 BZO)  5.5 % 5.5 % 5.5 % 5.5 % 8.5 %   \n\nAZ Arealüberbauung  60.5 % 60.5 % 60.5 % 60.5 % 93.5 %   \n\nVollgeschosse (VG)  4 4 4 4 6   \n\nDachgeschosse (DG)  1 1 1 1 1   \n\nAnrechenbare Untergeschosse (UG) 1 1 1 1 1   \n\nLandfläche (m2)  1'000 2'832 2'743 436 9'654 16'665  \n\nMassgebliche Geschossfläche (m2)        \n\nVG (anrechenbar an AZ)   605 1'713 1'660 264 9'026 13'268  \n\nDG (nicht anrechenbar an AZ)   121 343 332 53 1'204 2'052  \n\nUG (nicht anrechenbar an AZ)   151 428 415 66 1'504 2'565  \n\nmGF total zulässig ("Guthaben")   877 2'484 2'406 382 11'734 17'885 100.0 % \n\nmGF Richtprojekt  1'176 2'349 2’216 382 *) 12'822 18'945 105.9 % \n\nmGF Gestaltungsplan  1'180 2'400 2’300 380 12'840 19'100 106.8 % \n\n*) nicht Teil des Richtprojekts, aber mitgerechnet \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    42 \n\n  Der Überblick zeigt, dass das theoretische Guthaben an massgebli-\nchen Geschossflächen mit dem Richtprojekt moderat überschritten \nwird. Im Verhältnis zum Soll (100 %) beträgt die beanspruchte Fläche \n106.8 %. Unter Berücksichtigung des in der obigen Tabelle noch nicht \nenthaltenen Gewerbebonus sinkt dieser Wert sogar auf 104.0 %. Für \ndie Berechnung der nominalen Ausnützungsziffer wird auf das Kapi-\ntel 5.2 verwiesen. \n\n   \n\nGeschossflächenverlagerungen \nAbs. 5 \n\n Mit der möglichen Verlagerung von massgeblichen Geschossflächen \nwird ein angemessener Spielraum für die Projektierung geschaffen. \nDabei darf in allen Baubereichen um maximal 10 % von den in Abs. 4 \nfestgelegten massgeblichen Geschossflächen abgewichen werden, \nsei es nach unten oder nach oben. Dabei ist das Total von 19'100 m2 \n(mGF) einzuhalten. Zonenübergreifende Geschossflächenverlagerun-\ngen zwischen der W3/55 und der WG5/85 sind nicht zulässig. Solche \nFlächentransfers sind nur zwischen den Baubereichen A-D einerseits \nund zwischen den Baubereichen E1-E8 andererseits erlaubt. \n\n   \nGewerbeanteil  \nAbs. 6 \n\n In den Baubereichen E1-E8 muss der Gewerbeanteil in jedem Etap-\npierungszustand in jeder Bauetappe mindestens 20 % der massgeb-\nlichen Geschossfläche betragen. Damit wird eine wesentliche Vorga-\nbe von Art. 26a BZO gesichert. Ein minimaler Gewerbeanteil von 20 % \nist auch im rechtsgültigen kommunalen Richtplan Wädenswil festge-\nlegt (vgl. Ziffer 4.3.3 zugehöriger Bericht). Der Gewerbeanteil ist nur in \ndiesen Baubereichen nachzuweisen, welche in der Mischzone WG5/85 \nliegen. Für die in der Wohnzone W3/55 liegenden Baubereiche A-D \nbesteht keine Pflicht zur Schaffung von Gewerbeflächen, weil dies \ndem Zonenzweck und auch der politischen Zielsetzung widerspre-\nchen würde.  \n\n   \nGewerbeanteil Baubereiche E1-E8  Der minimale Gewerbeanteil von 20 % wird vom Richtprojekt einge-\n\nhalten. Die in den Baubereichen E1-E8 projektierten massgeblichen \nGeschossflächen teilen sich wie folgt auf die Wohn- und Gewerbenut-\nzungen auf: \n\n  Baubereich mGF Richtprojekt Anteil Wohnen Anteil Gewerbe \n\n  E1 2’585 m2 2’090 m2 495 m2 \n\nE2 646 m2 --- 646 m2 \n\nE3 304 m2 --- 304 m2 \n\nE4 985 m2 748 m2 237 m2 \n\nE5 2'501 m2 2'501 m2 --- \n\nE6 2'000 m2 1'321 m2 679 m2 \n\nE7 2'467 m2 2'467 m2 --- \n\nE8 1'334 m2 1'048 m2 286 m2 \n\nTotal 12'823 m2 10'175 m2 2'648 m2 \n\n 100.0 % 79.35 % 20.65 % \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    43 \n\nWohn- und Gewerbenutzungen \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n   \nErdgeschosse Baubereiche E1, E2, \nE4 und E8 \nAbs. 7 \n\n \n\n \n\n Eine Anordnung von gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss rund \num den Platzraum ist aus heutiger Sicht grundsätzlich richtig und \nentspricht auch der Zielsetzung der Stadt. Eine Fixierung der gewerb-\nlichen Nutzung würde jedoch eine Reaktion auf veränderte Situatio-\nnen oder Bedürfnisse erschweren, insbesondere zur Vermeidung \nund Behebung von Leerständen. Deshalb braucht es Konzepte mit \neiner hohen Flexibilität und nicht statische Lösungen. Fixe Nutzungs-\nvorgaben lassen sich, wenn überhaupt, nur durch aufwendige Revisi-\nonsverfahren korrigieren.  \n\nAus diesem Grund wird für die Erdgeschosse der Baubereiche E1, E2, \nE4 und E8 zwar eine prioritär publikumsorientierte Nutzung im Erd-\ngeschoss zum Platzraum vorgegeben, doch werden auch andere \nNutzungen zugelassen, soweit für eine publikumsorientierte Nutzung \nnachweislich keine Nachfrage besteht. Ein solcher Nachweis der feh-\nlenden Nachfrage ist der städtischen Baubehörde durch eine plausib-\nle Darlegung der entsprechenden Marktverhältnisse zu erbringen. \n\n   \n\n  4.6 Freiraum (Art. 6) \nGrundsatz  \nAbs. 1 \n\n Der Freiraum ist so zu gestalten, dass eine hohe Aufenthaltsqualität \nerreicht und eine siedlungsökologisch wertvolle Nahumgebung ge-\nschaffen wird. Dieser Grundsatz orientiert sich am Ziel einer über-\ndurchschnittlich guten Freiraumqualität. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    44 \n\nPlatzraum  \nAbs. 2 \n\n Der zentrale Platzraum soll öffentlich zugänglich sein und ist als min-\ndestens 300 m2 grosse Fläche zu gestalten. Je nach Projektumsetzung \nkann die Fläche auch grösser sein, aber nicht kleiner. Wesentlich ist \ndie vielseitige Verwendbarkeit, weshalb eine nutzungsflexible Gestal-\ntung vorgegeben wird. Der Platzraum muss gemäss den Richtlinien \nder Feuerwehr Koordination Schweiz (FKS) für Fahrzeuge bis 18 Ton-\nnen Gesamtgewicht befahrbar sein.  \n\nVisualisierung Platzraum (Stand Projekt-\nstudienauftrag) \n\n \n\n \n   \nHofraum  \nAbs. 3 \n\n Der Abstand zwischen den festgelegten Baubereichen E5 und E7 ist \nmit lediglich 9.50 m Breite sehr gering für fünfgeschossige Wohnge-\nbäude. Der tatsächlich zu realisierende Hofraum muss durchgehend \nmindestens 12.00 m Gebäudeabstand aufweisen. Für die Lage der \nFassaden und des Gebäudeabstands besteht ein Anordnungsspiel-\nraum gemäss der Signatur im Plan.  \n\nAufgrund des knappen zur Verfügung stehenden Raumes zwischen \ndem Gewässerraum des Gulmenbachs und der Baulinie der Zuger-\nstrasse wird im Hinblick auf allfällige spätere Projektoptimierungen \ngenügend Spielraum für eine angepasste Lage und Tiefe der Gebäu-\nde angestrebt.  \n\nDer gegenüber dem Platzraum leicht erhöhte Hofraum dient auch als \nprivater Aufenthaltsbereich und Garten für die angrenzenden Woh-\nnungen. Er ist mehrheitlich begrünt geplant und im Gegensatz zum \nHartbereich nicht befahrbar. \n\nAkustik im Platz- und Hofraum  Im Bereich des Platz- und Hofraums ist der Akustik ein besonderes \nAugenmerk zu schenken. Die Materialisierung und Textur der Fassa-\nden sind so zu wählen, dass ein unerwünschter Halleffekt im Platz- \nund Hofraum vermieden wird. Diese Thematik ist im Sinne einer stu-\nfengerechten Planung im Baubewilligungsverfahren vertieft zu be-\nhandeln. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    45 \n\nHartbereich  \nAbs. 4 \n\n Der bezeichnete Hartbereich ist als befestigte Fläche vorzusehen, die \ngrundsätzlich begehbar und befahrbar ist. Eine teilweise Begrünung \nist im Rahmen der landschaftsarchitektonischen Umsetzung möglich, \nsofern die Erschliessungsfunktion nicht beeinträchtigt wird.  \n\n   \nParkbereich  \nAbs. 5 \n\n Der Parkbereich soll als weiträumige Gartenanlage mit zurückhaltend   \nausgestatteten Spiel- und Aufenthaltsbereichen gestaltet werden. \nEbenso ist einer schonenden Geländegestaltung besondere Auf-\nmerksamkeit zu schenken. Übermässige Aufschüttungen und Abgra-\nbungen sollen möglichst vermieden werden, damit der landschaftli-\nche Charakter des zum Gewässerraum des Gulmenbachs abfallen-\nden Geländes erhalten werden kann. Das Richtprojekt sieht die er-\nforderlichen Spiel- und Ruheflächen für die Wohnnutzungen schwer-\npunktmässig im Parkbereich vor. \n\nVisualisierung Bach mit Parkbereich \n(Stand Projektstudienauftrag) \n\n \n\n \n   \n  Im Freiraum zwischen den Baubereichen B und C und dem angren-\n\nzenden Grundstück Kat. Nr. WE 9008 mit dem Büelenhaus ist der \nGeländeverlauf fliessend auszubilden und das gewachsene Terrain \nmöglichst beizubehalten, um dem Umschwung des Schutzobjekts \nangemessen Rechnung zu tragen. \n\n   \nVorgartenbereich  \nAbs. 6 \n\n Die Vorgartenbereiche längs der Quartierstrassen sollen zu einer \nAufwertung des Strassenraums der Büelenstrasse, der Muslistrasse \nund des Büelenwegs beitragen. Dies kann mit einem Wechselspiel \nvon befestigten und begrünten Flächen sowie einer Auflockerung mit \nstrassenbegleitenden Bäumen erreicht werden. Besucherparkplätze \nsowie Unterflur-Container innerhalb des Vorgartenbereichs sollen \nnach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen integriert werden.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    46 \n\nBepflanzung  \nAbs. 7 \n\n Bei der Bepflanzung der Freiräume sind standortgerechte Pflanzenar-\nten einzusetzen. Im landschaftsarchitektonischen Richtprojekt sind \ndie Pflanzenarten noch nicht definiert. Der Einsatz standortgerechter \nund siedlungsökologisch wertvoller Gewächse ist spätestens im Bau-\nbewilligungsverfahren nachzuweisen. Erwünscht ist die Verwendung \neinheimischer Arten. \n\n   \nBäume  \nAbs. 8 \n\n Die im Plan schematisch bezeichneten Bäume sind zu pflanzen und \nbei Abgang zu ersetzen. Es sind Hochstammbäume mit einem Kro-\nnenansatz von mindestens 2.50 m zu verwenden, damit mit dem \nBaumwuchs längerfristig eine strassenraumprägende Wirkung ent-\nsteht. Auch hier gilt der Grundsatz standortgerechter Arten. \n\n   \nErdüberdeckung \nAbs. 9 \n\n Laut dem Richtprojekt ist zwischen dem Gulmenbach und den Bau-\nbereichen A, B und C die Pflanzung mehrerer hochstämmiger Bäume \nvorgesehen. Durch ein allfälliges Unterbauen dieses Bereiches kann \ndas Wachstum von hochstämmigen Bäumen deutlich erschwert oder \nsogar verunmöglicht werden. Dies gilt auch für die vorgeschriebenen \nBaumstandorte an der Zugerstrasse, wo gemäss Art. 4 Abs. 15 Un-\ntergeschosse im Baulinienbereich mit einer Erdüberdeckung von \nmindestens 1.00 m zulässig sind. Es wird zu prüfen sein, ob dieses \nMass ausreicht oder ob allenfalls Aussparungen für die Bäume erfor-\nderlich sind, um das Gedeihen sicherzustellen. Daher wird verlangt, \ndass Baumpflanzungen über unterirdischen Gebäudeteilen mit ge-\nnügenden Erdüberdeckungen zu sichern sind. \n\n   \nGewässerraum  \nAbs. 10 \n\n Der Gewässerraum wird gemäss Art. 41a GSchV und § 15j HWSchV \nim Festsetzungsverfahren von Wasserbauprojekten nach § 18 WWG \nfestgelegt. Er ist im Plan als Informationsinhalt dargestellt.  \n\n  Unabhängig von der Lage des Gewässerraums wird im Gestaltungs-\nplan bestimmt, dass dieser nur extensiv gestaltet und bewirtschaftet \nwerden darf und von jeglichen Bauten, Anlagen, Ausstattungen und \nAusrüstungen freizuhalten ist. Dies gilt insbesondere auch für Spiel- \nund Ruheflächen. Hingegen ist die Zugänglichkeit zu den Gewässern \nfür Unterhaltszwecke zu gewährleisten. \n\nDie Zulässigkeit von Bauten und Anlagen im Gewässerraum richtet \nsich nach Art. 41c GSchV. Unter dem Informationsinhalt des Plans \nsind innerhalb des Gewässerraums blau schraffierte Flächen darge-\nstellt. Das Richtprojekt sieht in diesen Bereichen Zufahrtsflächen, \nöffentliche Fusswege, Tiefgaragenzufahrten samt zugehörigen Brü-\ncken, Notzufahrten für die Feuerwehr sowie einzelne Unterflurcon-\ntainer und Fahrzeugabstellplätze vor. lm Rahmen des Baubewilli-\ngungsverfahrens wird zu prüfen sein, ob die genannten Anlagen in-\nnerhalb des Gewässerraums bewilligt werden können.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    47 \n\n  4.7 Erschliessung und Parkierung (Art. 7) \nZu- und Wegfahrt Tiefgaragen \nAbs. 1 \n\n Gemäss dem Richtprojekt erfolgt die Haupterschliessung sowohl für \ndas MEWA-Areal als auch für die Gartensiedlung über je eine Zu- und \nWegfahrt ab Büelenstrasse. Der Gestaltungsplan lässt aber auch se-\nparate Erschliessungen für die Baubereiche A, B, C und E zu. Damit \nwerden unabhängige Lösungen ermöglicht, falls die beteiligten \nGrundeigentümer nicht gleichzeitig bauen sollten. Die Zu- und Weg-\nfahrten von Tiefgaragen sind im Bereich der im Plan schematisch \nbezeichneten Stellen vorzusehen.  \n\n  Im Situationsplan sind drei mögliche Anschlussstellen für die Tiefga-\nragenzufahrt zu den Baubereichen A, B und C festgelegt. Diese Bau-\nbereiche sind im Eigentum von drei verschiedenen Grundeigentü-\nmerschaften. Diese müssen gemeinsam eine Tiefgarage erstellen. Da \nnoch unklar ist, welcher Baubereich zuerst überbaut wird, entstehen \nAbhängigkeiten in der baulichen Abfolge, die noch nicht abschätzbar \nsind. Daher werden im Situationsplan alle drei Anschlussstellen für \ndie Erschliessung der Tiefgarage im Sinne einer Option offengehalten. \nSpätestens mit der Fertigstellung aller Gebäude in den Baubereichen \nA, B und C dürfen für die Erschliessung der gemeinsamen Tiefgarage \nhöchstens zwei Anschlussstellen beansprucht werden.  \n\nFür das Gartenhaus im Baubereich B wird eine einzige Zu- und Weg-\nfahrt angestrebt. Denkbar ist jedoch eine Zwischenlösung während \nder Bauzeit. Möglich ist etwa das Szenario, dass die Baubereiche A \nund C mit je einer eigenen Tiefgaragenerschliessung zuerst überbaut \nwerden, der dazwischenliegende Baubereich B jedoch erst zu einem \nspäteren Zeitpunkt. Theoretisch ist es somit möglich, dannzumal die \ndritte Zufahrt zu bauen und danach eine der beiden bereits erstellten \nTiefgaragenzufahrten wieder rückzubauen. In dieser Bauphase kann \nes sein, dass aus baulichen und betrieblichen Gründen für eine kurze \nÜbergangszeit alle drei Anschlüsse bestehen.  \n\n  Beim Bau der Rampe beim Baubereich B ist auf den Baumbestand \nbzw. das Wurzelwerk auf dem angrenzenden Grundstück WE 9008 \nmit dem Büelenhaus (regionales Schutzobjekt) Rücksicht zu nehmen \n(vgl. Kap. 4.3).  \n\nFür den Baubereich D mit seiner begrenzten Geschossfläche ist je \nnach Wohnungszahl mit einem Bedarf von 5-7 Abstellplätzen zu \nrechnen. Eine Parkierung auf dem eigenen Grundstück ist kaum mög-\nlich. Zurzeit ist die angestrebte Bebauungs- und Parkierungslösung \nnoch offen. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    48 \n\nZu- und Wegfahrt oberirdisch \nAbs. 2 \n\n Die im Plan bezeichneten Zu- und Wegfahrten für die oberirdische \nParkierung sowie für die Durchfahrt zum Platzraum sind freizuhalten. \nSie sind als Einbahnschlaufen konzipiert und dienen auch als Notzu-\nfahrten für die Feuerwehr und für die Anlieferung im Zusammenhang \nmit der Nutzung des Platzes und der daran anstossenden Gebäude.  \n\n   \nAnlieferung \nAbs. 3 \n\n Die Anlieferung hat primär im Bereich der im Plan bezeichneten Stel-\nlen an der Muslistrasse und der Nordstrasse zu erfolgen. Eine zusätz-\nliche begrenzte Anlieferung ist im Bereich der Durchfahrtsschlaufe \nzum Platzraum möglich.  \n\n   \nAutoabstellplätze  \nAbs. 4 \n\n Die Autoabstellplätze für Bewohner und Beschäftigte müssen unter-\nirdisch in den Tiefgaragen untergebracht werden. Erwünscht ist, auch \neinen Teil der Kunden- und Besucherparkplätze in den Tiefgaragen \nanzuordnen. Für die Berechnung der erforderlichen Anzahl Abstell-\nplätze ist die Abstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil vom 10. Juli \n2017 massgebend. \n\nGemäss den aktualisierten Berechnungen der IBV Hüsler vom \n13. Oktober 2021 beträgt die Minimalzahl der Parkplätze innerhalb \ndes Gestaltungsplanperimeters 164 PP und nicht 194 PP wie ur-\nsprünglich berechnet. Im Richtprojekt sind 207 PP ausgewiesen, wo-\nmit im Bauprojekt Spielraum für eine Redimensionierung besteht. \n\n   \nOberirdische Parkierung  \nAbs. 5 \n\n In den im Plan bezeichneten Bereichen an der Büelenstrasse und am \nBüelenweg sind oberirdische Autoabstellplätze für Besucher und \nKunden zulässig. Diese sind auf die Feuerwehrstandplätze, die Tiefga-\nragenzufahrten, die Hauszugänge und die Unterflur-Container abzu-\nstimmen. Die definitive Anordnung der im Richtprojekt dargestellten \nLängsparkplätze ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen. \n\nZurzeit bestehen auf der Büelenstrasse Längsparkplätze im öffentli-\nchen Raum, die zur Verkehrsberuhigung in der Tempo-30-Zone bei-\ntragen. Diese müssen teilweise aufgehoben oder verlegt werden, um \ndie arealinternen Längsparkplätze zu ermöglichen.  \n\n  Die nachstehende Abbildung verdeutlicht, dass weiterhin eine ange-\nmessene Anzahl öffentlicher Parkplätze auf dem an den Gestaltungs-\nplanperimeter angrenzenden Abschnitt der Büelenstrasse angeboten \nwerden kann. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    49 \n\nBlau: Öffentliche Parkplätze (5 PP) \nLila:  Private Parkplätze (9 PP) \n\n \n\n \n   \n  Im Kapitel 6.6 sind weitere Konzeptionen mit einer grösseren Anzahl \n\nöffentlicher Parkplätze auf der Büelenstrasse dokumentiert, die je-\ndoch einer Anpassung des Verkehrsregimes bedürfen (Einbahnver-\nkehr bzw. Begegnungszone).  \n\nDie ebenfalls als Längsparkplätze vorgesehenen Abstellplätze an der \nZugerstrasse (Kantonsstrasse) dürfen nicht direkt von dieser ange-\nfahren werden, sondern sind über die bezeichnete arealinterne Ein-\nbahn-Durchfahrt zu erschliessen. \n\n   \nVeloabstellplätze \nAbs. 6 \n\n Die Veloabstellplätze sind gut zugänglich an den im Plan schematisch \nbezeichneten Lagen (Besucher/Kunden) sowie in den Untergeschos-\nsen (Bewohner/Beschäftigte) anzuordnen. Die Anzahl zu erstellender \nVeloabstellplätze richtet sich nach den Vorgaben in den Merkblättern \nder Koordinationsstelle Veloverkehr des Kantons Zürich.  \n\nDas Richtprojekt sieht an mehreren strassennahen Standorten Ab-\nstellplätze für Velos vor, an der Zugerstrasse auch solche für Motor-\nräder. Damit steht ein zweckmässiges und bedarfsgerechtes Grund-\nangebot für Besucher und Kunden zur Verfügung. Alle festen Installa-\ntionen im Baulinienbereich bedingen einen Beseitigungsrevers im \nGrundbuch. \n\n   \nÖffentliche Fusswege \nAbs. 7 \n\n Zwischen den im Plan bezeichneten Anschlusspunkten sind mindes-\ntens 2.00 m breite öffentlich zugängliche Fusswege zu erstellen. Die \nNeigung darf 6 % nicht überschreiten und die Beläge sollen rollstuhl-\ngängig sein.  \n\nDie Verknüpfung mit den Nachbarquartieren wird mit dem Direktan-\nschluss an die Dahlienstrasse gefördert. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    50 \n\n  Das ergänzende Fusswegnetz mit internen Wegen ist formell nicht \nöffentlich, aber trotzdem allgemein zugänglich. Die wichtigsten dieser \nVerbindungen sind auf der Basis des Umgebungsplans (Richtprojekt \nder Müller Illien Landschaftsarchitekten vom 3. Mai 2022) in der fol-\ngenden Abbildung hervorgehoben. \n\nRot: öffentliche Verbindungen \nBlau: ergänzende interne  \n Verbindungen \n\n \n\n \n   \n\n  4.8 Umwelt (Art. 8) \nNachhaltigkeit  \n \n\n Die Basis für eine nachhaltige Entwicklung des MEWA-Areals bildet \ndas Leitbild zur Nachhaltigkeit vom 21. Juni 2019 (vgl. Beilage C). Es \numfasst Leitsätze zu folgenden Bereichen: \n\n• Sozial engagieren \n• Vielfältig und flexibel gestalten \n• In Lebenszyklen denken \n• Ressourcen schonen \n• Kreisläufe schliessen  \n\n  Das Leitbild stützt sich auf die übergeordneten Klimaziele (Energie-\nstrategie des Bundes, Sustainability Development Goals etc.) und \nleitet die konkreten Themen aus "SIA 112/1 – Nachhaltiges Bauen im \nHochbau" ab. Im Leitbild wird aufgezeigt, mit welchen Massnahmen \ndie Umsetzung der in 21 Kriterien gegliederten Leitsätze angestrebt \nwerden soll. Das Leitbild zur Nachhaltigkeit ist nicht rechtsverbindlich.  \n\n   \nWärmebedarf  \nAbs. 1 \n\n Seit 2010 ist Wädenswil eine Energiestadt. Basierend auf dem Ener-\ngieleitbild 2009 wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Projek-\nte im Energiebereich umgesetzt. Das Energieleitbild wurde in der \nZwischenzeit durch den Masterplan Energie 2020 abgelöst. Der Mas-\nterplan ist das Instrument für die Energie- und Klimapolitik der Stadt \nWädenswil und enthält Ziele für eine nachhaltige Entwicklung für die \nZeiträume 2020, 2035 und 2050. Neubauten sind so auszurüsten, \ndass sie einen möglichst geringen Heizwärmebedarf aufweisen. Für \ndie Wärmeerzeugung sind erneuerbare Energieträger einzusetzen. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    51 \n\n  Der Nachweis einer fortschrittlichen, nachhaltigen Energielösung ist \nmit einem Energiekonzept im Rahmen des Baubewilligungsverfah-\nrens zu erbringen. Dabei ist die Richtlinie der Stadt Wädenswil für \nnachhaltige Energiekonzepte vom 26. September 2019 zu beachten, \nwobei der Mindestinhalt des Energiekonzeptes zusammenfassend \nfolgende Punkte umfasst: \n\n• Erarbeitung durch ausgewiesene Fachperson \n• Beschrieb Projekt mit Eckdaten (Nutzung, Baustandard, Energie-\n\nbezugsflächen, Energiebedarf, Energieträger, Mobilität) \n• Standortanalysen (Berücksichtigung Energieplan, Prüfung Wär-\n\nmeverbund) \n• Variantenanalysen (drei Varianten mit Darlegung Auswirkungen, \n\nPrüfung erneuerbare Stromproduktion, passive Sonnenenergie, \nsommerlicher Wärmeschutz) \n\n• Wirtschaftlichkeitsrechnung (geprüfte Energieversorgungsvarian-\nten, Wärme-, Kälte- und Stromgestehungskosten, Anteil Investiti-\nonskosten Energie an Gesamtinvestitionskosten) \n\n• Favorisierte Lösung mit Begründung \n\n   \nEnergiesparende Bauweise \nAbs. 2 \n\n Neubauten sind in energiesparender Bauweise zu erstellen. Sämtli-\nche Bauten haben mindestens den Minergie-Standard zu erfüllen, \nwobei sie nicht zertifiziert werden müssen. Auf der städtischen Par-\nzelle ist Minergie-P oder Minergie-A Eco inklusive Zertifizierung vor-\ngeschrieben. Alternativ können auch die Anforderungen des SIA-\nEffizienzpfads Energie (SIA 2040) erfüllt werden (vgl. Art. 26a BZO). \nDie entsprechenden Nachweise sind im Baubewilligungsverfahren zu \nerbringen. Zudem ist anzustreben, den Stromverbrauch in der Tief-\ngarage mit optimierten Leuchtmitteln, Leuchten und Steuerungen zu \nbegrenzen. \n\nDie privaten Grundeigentümer sind bereit, im Rahmen der Baubewil-\nligungsverfahren zukunftsgerichtete Energiekonzepte und gemein-\nsame Heizzentralen zu prüfen. Dies soll jedoch auf freiwilliger Basis \ngeschehen und nicht mit einengenden Vorgaben in den Bestimmun-\ngen.  \n\n   \nLärmempfindlichkeitsstufen  \nAbs. 3 \n\n Analog zum Zonenplan gelten in den Baubereichen A, B, C und D die \nImmissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe ES II, in den Baube-\nreichen E1-E8 diejenigen der ES III.  \n\n   \nAusschluss Lüftungsfenster  \nAbs. 4 \n\n Gemäss Lärmgutachten vom 19. Juni 2019 (vgl. Beilage B) kann der \nGrossteil des Gestaltungsplanperimeters hinsichtlich der Lärmbelas-\ntung ohne weitere Massnahmen überbaut und zum Wohnen und \nArbeiten genutzt werden.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    52 \n\n  Lediglich an zwei Stellen bestehen Vorbehalte infolge strassenseitiger \nÜberschreitungen der Immissionsgrenzwerte (IGW): \n\n  • Beim Baubereich E3 (Haus "Myrte") sind die IGW in allen Ge-\nschossen um 2–4 dB überschritten \n\n• Beim Baubereich E6 sind die IGW in den beiden untersten Ge-\nschossen um 1–2 dB überschritten \n\nDaraus ergibt sich, dass Lüftungsfenster lärmempfindlicher Wohn-\nräume nicht an den im Situationsplan bezeichneten Fassaden ange-\nordnet sein dürfen. \n\nDarstellung der Messpunkte mit einge-\nhaltenen IGW (grün) und überschrittenen \nIGW (rot) \n  \n\n \n\n \n   \nVoraussetzungen für eine Ausnahme-\nbewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV  \n\n Für alle Zweitfenster eines Wohnraums, der die Bedingungen nach \nAbsatz 5 einhält, kann unter folgenden Voraussetzungen eine Aus-\nnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV in Aussicht gestellt werden: \n\n• Die kritischen Lüftungsfenster betreffen pro Wohneinheit maxi-\nmal einen Drittel der Wohnräume. \n\n• Alle Wohneinheiten verfügen über Wohnräume, die lärmabge-\nwandt orientiert sind und am Lüftungsfenster die IGW der ES II \n(60 dB tags / 50 dB nachts) nicht überschreiten. \n\n• Die Wohnungen verfügen über einen Aussenraum (Mindesttiefe \n2 m, Mindestfläche 6 m2) mit einer Tagesbelastung unter dem \nIGW der ES II (60 dB) am lärmexponiertesten Empfangspunkt \n(1.5 m über Boden). \n\nDiese Voraussetzungen sind insbesondere beim Haus "Myrte" (Bau-\nbereich E3) kumulativ einzuhalten, falls dieses umgebaut und umge-\nnutzt wird. Dabei ist auch das Vorliegen eines überwiegenden Inte-\nresses im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV zu begründen. Werden hinge-\ngen keine lärmrelevanten Umbauten vorgenommen und die heutigen \nNutzweisen (im EG Gewerbe, im OG/DG Wohnen) beibehalten, gilt \neine Bestandesgarantie und die IGW-Überschreitungen können ver-\nnachlässigt werden.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    53 \n\n  Für die Baubereiche E4 und E5 wird mit den Wohnungsgrundrissen \ngemäss Richtprojekt aufgezeigt, dass gute Lösungen mit hofseitig \nangeordneten Zimmern und zweiseitig (zum Hof und zur Zugerstras-\nse) orientierten Bereichen Wohnen/Essen/Küche möglich sind. Das \nRichtprojekt kommt hier ohne einseitig zur Zugerstrasse orientierte \nlärmempfindliche Räume aus, was aus Sicht des Lärmschutzes eine \ngute Wohnqualität gewährleistet. Im Gestaltungsplan wird daher mit \nder Signatur "Ausschluss Lüftungsfenster" sichergestellt, dass die im \nRichtprojekt gezeigten Grundrisse oder qualitativ mindestens gleich-\nwertige Lösungen umgesetzt werden. Damit ist es möglich, die Zu-\nordnung der ES lll ohne Sicherung eines entsprechenden Mindest-\ngewerbeanteils für die Baubereiche E1-E8 als Ganzes festzulegen. \n\n  Beim Baubereich E6 gilt dies grundsätzlich ebenfalls, wenn in den \nbeiden Sockelgeschossen Wohnnutzungen geplant werden sollten. \nDas Richtprojekt sieht hier jedoch Gewerberäume vor, für welche um \n5 dB höhere Immissionsgrenzwerte gelten. In diesem Fall würde kei-\nne IGW-Überschreitung vorliegen. Eine abschliessende Beurteilung \nüber die Notwendigkeit einer Ausnahmebewilligung ist erst im Bau-\nbewilligungsverfahren möglich, wenn die künftigen Nutzungen defini-\ntiv feststehen. Gemäss Lärmgutachten ist die Erteilung einer Aus-\nnahmebewilligung jedoch selbst bei Einhaltung der Anforderungen \nunsicher. \n\n   \nHochwasserschutz \nAbs. 5 \n\n Die Neuüberbauung des MEWA-Areals wird aufgrund der materiellen \nSachwerte und der vorgesehenen Nutzung als Sonderrisikoobjekt \neingestuft. Sie ist daher gegen ein 300-jährliches Hochwasser zu \nschützen (HQ300). Im Bericht "Objektschutzmassnahmen auf Stufe \nGestaltungsplan", Staubli, Kurath & Partner AG vom 22. Oktober 2021 \n(vgl. Beilage D) ist das Hochwasserschutzkonzept thematisiert. Im \nWesentlichen sind folgende Massnahmen zu treffen: \n\n• Entlang Muslistrasse:  \n- Sammelkanal für Ableitung in Gulmenbach \n- wasserdichte Eingangstüren beim Gebäude HA (Baubereiche \n E1/E2) \n\n• Entlang Zugerstrasse:  \n- Hochwasserschutzmauer beim Gebäude H0 (Baubereich E3)  \n- wasserdichte Fassaden und Eingangstüren bei den Gebäuden \n HB, HC, HD (Baubereiche E4-E6)  \n- Rampen zum Hof beidseits des Gebäudes HB (Baubereich E4) \n\n• Entlang Nordstrasse:  \n- wasserdichte Fassaden und Eingangstüre / Klappschott beim \n Gebäude HD (Baubereich E6) \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    54 \n\nGeplante Objektschutzmassnahmen im \nÜberblick \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \nAbbildung aus Bericht "Objektschutz-\nmassnahmen auf Stufe Gestaltungsplan" \n\n \n\n \n   \n  Zwischen den Gebäuden HO best und HB ist als Linienschutzelement \n\neine "mobile Massnahme" vorgesehen. Aufgrund der kurzen Vor-\nwarnzeiten bei Bächen sind mobile Massnahmen nach Ansicht des \nAWEL unrealistisch. lm Rahmen der späteren Baugesuchseingabe ist \ndieses Schutzelement zu überprüfen (z.B. teilmobile Massnahmen, \nnasse Vorsorge etc.). Ansonsten kann für das aufgezeigte Objekt-\nschutzkonzept eine Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Das AWEL \ngeht davon aus, dass mit dem Baugesuch der hydraulische Nachweis \nfür den Sammelkanal noch erbracht wird (Ableitkapazität, Einleitung \nGulmenbach). \n\n   \nErsatzweiser Objektschutz für \nBaubereich E6 \nAbs. 6 \n\n Sollte es sich im Baubewilligungsverfahren zeigen, dass die im Baube-\nreich E6 an der Nordstrasse vorgesehenen Objektschutzmassnah-\nmen (wasserdichte Eingangstüre mit Klappschott) betrieblich nicht \nzweckmässig sind, ist der Hochwasserschutz in anderer Weise zu \ngewährleisten. In diesem Fall könnte das gesamte Gebäude HD bis \num 0.70 m über die in Art. 4 Abs. 8 definierten maximalen Höhen-\nausdehnungen angehoben und der Zugang zum Eingang an der \nNordstrasse über eine Rampe sichergestellt werden.  \n\n   \n\n  4.9 Entsorgung (Art. 9) \nAltlastensanierung \nAbs. 1 \n\n Der Standort Nr. 0142/I.0055 wurde von der zuständigen Behörde \nuntersucht und als belasteter und sanierungsbedürftiger Betriebs-\nstandort beurteilt. Die Grundeigentümerin hat den belasteten Stand-\nort im Rahmen des Bauprojekts vollständig gemäss den Vorgaben \nder Verordnung über die Sanierung von belasteten Standorten (AltlV) \nzu sanieren und den Aushub fachgerecht zu entsorgen. Für diesen \nbelasteten Standort liegt eine Detailuntersuchung nach Altlastenver-\nordnung vor (Arcadis, 28. Februar 2018).  \n\nDie sieben weiteren Betriebsstandorte im MEWA-Areal weisen Belas-\ntungen auf, bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen \nzu erwarten sind. Bei Bauvorhaben muss der belastete Aushub fach-\ngerecht entsorgt werden.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    55 \n\n  Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren sind zusammen mit dem \nBaugesuch für die erste Etappe Vorgehenskonzepte einzureichen, die \naufzeigen, mit welchen Massnahmen die Anforderungen von Art. 3 \nder Altlastenverordnung erfüllt und wie die anfallenden verschmutz-\nten Bauabfälle entsorgt werden. Entsprechende Hinweise können \ndem Bericht zur Baugrunduntersuchung (Sieber Cassina + Partner \nAG, 21. März 2019) entnommen werden. \n\nBetreffend des sanierungsbedürftigen Standorts Nr. 0142/I.0055 \nbesteht eine rechtsgültige Verfügung vom 8. Oktober 2018 gegen-\nüber der Blattmann Metallwarenfabrik AG. Die anderen Grundeigen-\ntümer innerhalb des Gestaltungsplanperimeters und angrenzend an \ndie Gewässer auf dem Gelände sind von der Altlastenthematik, wie \nsie heute bekannt ist, nicht betroffen.  \n\nGemäss der Verfügung besteht die Zielsetzung, die Entsorgung der \nAltlasten zusammen mit dem Neubauprojekt zu erledigen. Da die \nBlattmann Metallwarenfabrik AG den Lead für das Gesamtprojekt \nübernimmt, wird sichergestellt, dass die Projekte der Hochbauten, \ndes Bachs und der Umgebungsgestaltung integral aufeinander abge-\nstimmt werden. \n\n   \nEntwässerung  \nAbs. 2 \n\n Das Gestaltungsplangebiet gilt bezüglich Werkleitungen (Kanalisation, \nWasser, Elektrizität) als erschlossen. Das Areal wird im Trennsystem \nentwässert.  \n\n   \nUnterflur-Container  \nAbs. 3 \n\n Die Abfallentsorgungsanlagen sind strassennah anzuordnen, primär \nim Bereich der einzelnen Zufahrten zu Tiefgaragen und Anlieferun-\ngen. Anzustreben sind Unterflur-Container (UFC), die sich sorgfältig in \ndie Umgebung einordnen und Bestandteile des Freiraumkonzepts \nsind (z.B. System Sub-Vil). Gemäss Angaben der städtischen Werke \nsind je ein UFC bei den Baubereichen B und C sowie je zwei UFC bei \nden Baubereichen E2 und E7 einzurichten. Zusätzlich sind Grüngut-\ncontainer vorzusehen. Feste Installationen im Baulinienbereich be-\ndingen einen Beseitigungsrevers im Grundbuch. \n\n  In der näheren Umgebung befinden sich vier Quartier-Wertstoff-\nsammelstellen (Neudorfstrasse, Tiefenhofstrasse, Bürgerheimstrasse, \nMigros). Aufgrund der räumlichen Nähe dieser Entsorgungsanlagen \ndrängt sich innerhalb des Gestaltungsplanperimeters keine weitere \nQuartier-Wertstoffsammelstelle auf. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    56 \n\n  4.10 Etappierung (Art. 10) \nBauten und Anlagen \nAbs. 1 \n\n Mit einem grossen Bauvolumen und mehreren Grundeigentümern ist \ndie bauliche Umsetzung des Projekts naturgemäss auf einen länge-\nren Zeitraum ausgerichtet. Die Etappierungsabfolge richtet sich nach \nden Bedürfnissen der einzelnen Bauträgerschaften und dem markt-\nwirtschaftlichen Umfeld.  \n\n  Die Realisierungsprioritäten können sich somit verändern. Grund-\nsätzlich sind die Grundeigentümer frei, ihre Neuüberbauung unab-\nhängig voneinander zu erstellen. Dabei sind Berührungspunkte wie \ngemeinsame Tiefgaragen, Fusswege oder Spielflächen zu koordinie-\nren und vertraglich zu regeln. Auf eine verbindliche Etappierungsab-\nfolge wird im Gestaltungsplan verzichtet und lediglich die Zulässigkeit \neiner etappenweisen Erstellung der Bauten und Anlagen festgelegt. \n\nDie folgende Abbildung zeigt unverbindlich die aus heutiger Sicht \nmöglichen Etappierungseinheiten zur Umsetzung des Projekts.  \n\nEtappierungskonzept mit möglicher \nEtappierung \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n \n   \nFliessgewässer \nAbs. 2 \n\n Die Baubereiche E6, E7 und E8 überstellen die heutige Dole des \nGulmenbachs. Da Fliessgewässer nicht überstellt werden dürfen \n(Art. 38 Abs. 1 GSchG), können diese Baubereiche erst überbaut \nwerden, wenn der Gulmenbach verlegt und offengelegt ist.  \n\nDa es sich um Sonderrisiko-Objekte handelt und die Hochwassersi-\ncherheit mit Objektschutzmassnahmen sichergestellt wird, ist der \nSchutz gegen ein 300-jährliches Hochwasserereignis (HQ300) nachzu-\nweisen, der Schutz vor einem Extremhochwasser (EHO) ist zu prüfen.  \n\nErgänzend ist auf die revidierte Norm SIA 261/1:2020, Einwirkungen \nauf Tragwerke, zu verweisen.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    57 \n\nAusschnitt revidierte Naturgefahrenkarte, \nErlass 2.5.2019 \n(maps.zh.ch) \n\n \n\n \n   \nGestaltungsanforderungen bei \nEtappierung \nAbs. 3 \n\n Die Gestaltungs- und Einordnungsanforderungen nach Art. 3 Abs. 1 \ngelten nicht nur für die Umsetzung des Projekts als Ganzes, sondern \nauch für die einzelnen Etappierungszustände und Zwischenlösungen. \nEs ist davon auszugehen, dass der Gestaltungsplanperimeter durch \neine schrittweise Transformation mit einer Mischung von Alt- und \nNeubauten geprägt wird. Dieser Wandel ist im Hinblick auf den ab-\nsehbaren Realisierungszeitraum von 10-15 Jahren von Bedeutung für \ndas Orts- und Strassenbild und für die Stimmung innerhalb des \nQuartiers.  \n\n   \n\n  4.11 Schlussbestimmungen (Art. 11) \nInkrafttreten  Nach der Aufstellung des Gestaltungsplans durch die Grundeigentü-\n\nmer und der Zustimmung durch die Stadt (Parlament) muss zunächst \ndie kantonale Genehmigung vorliegen, bevor gegen den Gestaltungs-\nplan Rekurs erhoben werden kann. Der private Gestaltungsplan  \nMEWA tritt erst in Kraft, nachdem die Genehmigung in Rechtskraft \nerwachsen ist, d.h. nach Abschluss eines allfälligen Rekursverfahrens.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    58 \n\n  5 AUSWIRKUNGEN \n  5.1 Umsetzung Richt- und Nutzungsplanung \nKantonaler und regionaler Richt-\nplan  \n\n Die Festlegungen des kantonalen Richtplans und des regionalen \nRichtplans Zimmerberg werden mit dem Gestaltungsplan respektiert.  \n\n   \nKommunaler Richtplan  \n \n \n\n Die Vorgaben des kommunalen Richtplans werden mit dem privaten \nGestaltungsplan MEWA umgesetzt: \n\n• Die vorgegebenen Nutzungsdichten werden vom Richtprojekt \nerreicht (vgl. Kap. 4.5). \n\n• Für die Bauten in der Mischzone WG5/85 wird ein Mindestgewer-\nbeanteil von 20 % verlangt. \n\n• Der Gulmenbach wird ausgedolt und revitalisiert. \n\n   \nAbweichungen von der Bau- und \nZonenordnung \n \n\n Der private Gestaltungsplan MEWA beansprucht folgende Abwei-\nchungen von den Vorschriften der Arealbauweise, weshalb er dem \nParlament zur Zustimmung vorgelegt werden muss: \n\n• Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von 13.50 m bzw. \n22.14 m (Baubereiche A, B, C, E1, E6) \n\n• Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer \n\n   \n\n  5.2 Nutzungsdichte \nZielwerte  Gemäss GIS-Browser besteht heute im Planungsgebiet eine Nut-\n\nzungsdichte von weniger als 100 Einwohnern (E) und von weniger als \n75 Beschäftigten (B) pro Hektare.  \n\nDer Bereich der WG5/85 mit den Baubereichen E1-E8 ist im kommu-\nnalen Teilrichtplan Siedlung und Landschaft als Zentrumsgebiet mit \nhoher Nutzungsdichte bezeichnet (> 160 E+B/ha). Die W3/55 mit  \nden Baubereichen A-D ist als Wohngebiet mittlerer Dichte definiert \n(100–150 E+B/ha). \n\nDer Gestaltungsplan weist zulässige massgebliche Geschossflächen \n(mGF) im Umfang von 19’100 m2 auf. Unter Annahme einer Nutzflä-\nche von 50 m2 pro Einwohner und Beschäftigten werden die in der \nRichtplanung umschriebenen Zielwerte für die Nutzungsdichte er-\nreicht. Dies ist ein deutliches Indiz für einen haushälterischen Um-\ngang mit dem Boden. \n\nAufgliederung Nutzungsdichten  Die folgende Tabelle fasst die mit dem Gestaltungsplan erzielbaren \nNutzungsdichten zusammen: \n\n  Baubereiche mGF mGF  \npro E/B \n\nAnzahl \nE/B \n\nLand-\nfläche \n\nE+B \npro ha \n\nA–D 6'260 m2 50 m2 125 7'011 m2 178 \n\nE1–E8 12'840 m2 50 m2 257 9'654 m2 266 \n\nTotal 19'100 m2 50 m2 382 16'665 m2 229 \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    59 \n\n  Mit 178 E+B/ha wird die obere Bandbreite der Richtplanwerte von \n100-150 E+B/ha in der W3/55 (Baubereiche A-D) übertroffen. Dies ist \njedoch insofern zu relativieren, als mit den beanspruchten Areal-\nüberbauungsvorschriften vier Vollgeschosse möglich sind. Auf eine \nRegelbauweise mit drei Vollgeschossen heruntergebrochen, resultiert \nein Wert von 133 E+B/ha, welcher im Mittelbereich des Bandbreiten-\nZielwerts liegt. \n\n   \nAusnützungsziffer  Im Gestaltungsplan werden alle zum Wohnen und Arbeiten nutzba-\n\nren Flächen in Voll-, Dach- und Untergeschossen mit der massgebli-\nchen Geschossfläche (mGF) erfasst. Für die Ausnützungsziffer ist \nhingegen nur die anrechenbare Geschossfläche (aGF) in Vollgeschos-\nsen zu berücksichtigen. Je nachdem, ob es sich bei den Attiken bau-\nrechtlich um Dachgeschosse oder Vollgeschosse handelt, verändert \nsich somit die Ausnützungsziffer.  \n\nDas Richtprojekt vom 25. Juni 2019 weist eine massgebliche Ge-\nschossfläche (mGF) im Umfang von 18’945 m2 und eine gesamthafte \nAusnützungsziffer von rund 113.7 % auf.  \n\nDa in der Überarbeitung sämtliche Attiken als Vollgeschosse ausge-\nbildet worden sind, liegt die nominale Ausnützungsziffer deutlich \nhöher als bei einer zonenkonformen Arealüberbauung (+ 42 %). Wä-\nren die Attiken bei allen Neubauten als Dachgeschosse ausgebildet, \nwürde die Ausnützungsziffer auf 97.6 % (+ 22 %) sinken.  \n\nDie folgende Tabelle zeigt diesen Zusammenhang: \n\n  Zone Bau-\nbereiche \n\nAZ zulässig bei \nArealüberbau-\nung \n\nAZ Richtprojekt  \n(Attikas = VG) \n\nAZ Richtprojekt  \n(bei Anpassung \nAttikas = DG) \n\nW3/55 A–D 60.5 % 87.3 % 76.9 % \n\nWG5/85 E1–E8 93.5 % 132.8 % 112.6 % \n\nTotal  79.6 % 113.7 % 97.6 % \n\n   \nErklärung der Mehrausnützung  Wie bereits im Kapitel 4.5 dargelegt, ist die effektive Mehrausnützung \n\nnicht so gross, wie die obenstehenden nominalen Ausnützungsziffern \nvermuten lassen. Würden bei allen geplanten Bauten die bei einer \nArealüberbauung zulässigen Voll-, Dach- und Untergeschosse bean-\nsprucht, ergäbe sich gesamthaft eine zulässige massgebliche Ge-\nschossfläche von 17'885 m2 ("Guthaben").  \n\nDas aktuelle Richtprojekt weist eine totale massgebliche Geschossflä-\nche von 18'945 m2 auf, was 105.9 % des "Guthabens" ausmacht. Dies \nwürde – noch ohne Berücksichtigung des Gewerbebonus – theore-\ntisch einer nominalen Ausnützungsziffer von 84.3 % entsprechen \n(79.6 % x 1.059). Eine flächenbezogene Ausnützungsbetrachtung \n(mGF) bildet somit die Realität besser ab als eine vollgeschossbezo-\ngene Ausnützungsberechnung (aGF). \n\nDie Ausnützungsdifferenzen rühren im Wesentlichen daher, dass die \nin anrechenbaren Untergeschossen beanspruchbaren Geschossflä-\n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    60 \n\nchen nicht dort vorgesehen sind, sondern in die als Vollgeschosse \nausgebildeten Attiken verlagert werden.  \n\nDie bauliche Ausnützung ist bereits im Siegerprojekt des Projektstu-\ndienauftrags angelegt. Im Vergleich zu anderen Arealüberbauungen \nhandelt es sich hier um eine Transformation eines Produktions-\nstandorts in eine neue Grossform mit Wohn- und Mischnutzungen, \ndie aus dem Bestand abgeleitet wird.  \n\n   \n  5.3 Städtebau \nVorteile des Konzeptes  Die beabsichtigte Neuentwicklung des MEWA-Areals mit einem koor-\n\ndinierenden Gestaltungsplan bringt im Vergleich zu einer Einzelbe-\nbauung zahlreiche Vorteile: \n\n• Städtebaulich ansprechende Transformation eines ehemaligen \nProduktionsstandorts in eine neue Grossform mit Wohn- und \nMischnutzungen  \n\n• Hochwertige Architektur unter Einschluss einzelner prägender \nbaulicher Zeitzeugen \n\n• Hohe landschaftsarchitektonische Qualität mit grosszügigem \nGrünraum und nutzungsflexiblen Platzflächen \n\n• Offenlegung Gulmenbach mit Integration des Gewässerraums in \ndie Bebauungsstruktur \n\n• Vielfältiger Nutzungsmix mit Schwerpunkt Wohnen \n• Wohnungsangebote für breites Spektrum sozialer Schichten \n• Durchwegung mit öffentlichen Fussverbindungen \n• Zweckmässige Parkierungslösung für Motorfahrzeuge und Velos \n• Energetisch fortschrittliche Gebäudetechnik \n• Beitrag zur Aufwertung an der Zugerstrasse mit verträglicher \n\nbaulicher Dichte \n\n   \n  5.4 Umwelt \nHochwasserschutz  Ein Hochwasserschutzkonzept liegt vor (vgl. Beilage D). Der Bericht \n\nvom 22. Oktober 2021 thematisiert die Objektschutzmassnahmen \nauf Stufe Gestaltungsplan und umschreibt die zu treffenden Mass-\nnahmen an den kritischen Stellen des Richtprojekts. \n\n   \nGewässerraumfestlegung  Die Gewässerraumfestlegung für die innerhalb des Gestaltungsplans \n\nliegenden Abschnitte des Gulmenbachs und den Muslibachs erfolgt \nim Verfahren zur Festsetzung des Wasserbauprojekts. Im Bericht \n"Ausscheidung Gewässerraum" vom 22. Oktober 2021 und im zuge-\nhörigen Plan 1:1000 vom 22. Oktober 2021 sind die nötigen Informa-\ntionen enthalten (vgl. separates Dossier Wasserbauprojekt mit Ge-\nwässerraumfestlegung). \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    61 \n\nWasserbauprojekt  Das auf das Richtprojekt und die Gewässerraumfestlegung abge-\nstimmte Wasserbauprojekt liegt vor (vgl. separates Dossier Wasser-\nbauprojekt mit Gewässerraumfestlegung). Es sieht eine Umlegung \nund Offenlegung des Gulmenbachs sowie das Belassen des einge-\ndolten Muslibachs vor.  \n\n   \nLärm  Das Lärmgutachten vom 19. Juni 2019 (vgl. Beilage B) zeigt auf, dass \n\ndie Immissionsgrenzwerte mit entsprechenden Schalldämmnachwei-\nsen eingehalten werden können. Es weist zudem nach, dass die Pla-\nnungswerte bei den Ein- und Ausfahrten zu den Tiefgaragen einge-\nhalten sind. Eine abschliessende Beurteilung muss im Baubewilli-\ngungsverfahren erfolgen, weil das Richtprojekt bis dahin noch Anpas-\nsungen erfahren kann.  \n\n   \nOrts- und Strassenbild   In städtebaulicher Hinsicht fügt sich das Richtprojekt durch seine \n\ndifferenzierte volumetrische Gliederung und seine Höhenmodulation \nspannungsvoll in das Orts- und Strassenbild ein. Es wertet den öf-\nfentlichen Raum insbesondere an der Zugerstrasse und im Hof er-\nheblich auf und wahrt mit dem Belassen einzelner prägenden Bauten \ndie Identität der ehemaligen Metallwarenfabrik. Der entlang einer \nMauerkante offengelegte Gulmenbach prägt zusammen mit dem \nparkartigen Grünraum den Umschwung der Wohnhäuser. Damit \nentsteht eine präzis formulierte städtebauliche Struktur, die mit dem \nGestaltungsplan gesichert wird. \n\n   \nLokalklima  \n\n \nAusschnitt Klimaanalysenkarte mit  \nWärmeinseln nachts \n(maps.zh.ch) \n\n Das Planungsgebiet weist heute laut kantonaler Klimaanalyse eine \nsehr starke Wärmebelastung auf, zudem wird auf dem MEWA-Areal \neine Zunahme der nächtlichen Wärmebelastung verzeichnet. Über-\nwärmungen stellen, zusammen mit einer hohen Schadstoffbelastung \nder Luft, gesundheitliche Risiken für die Wohnbevölkerung dar.  \n\nDie Umstrukturierung des heutigen Industrieareals bietet Chancen, \nauf die lokalklimatischen Gegebenheiten zu reagieren. Insbesondere \nmit einer Begrünung (z.B. Dachflächen), mit einer natürlichen Be-\nschattung durch Bäume, mit Wasserflächen und der Gestaltung von \nGebäudefassaden und sonstigen Oberflächen kann ein Beitrag in \nlokalklimatischer Hinsicht geleistet werden. Folgende Elemente des \nGestaltungsplans und des Richtprojekts tragen zur Dämpfung der \nWärmebelastung bei: \n\n• Ausdolung des Gulmenbachs und extensive Begrünung und Be-\npflanzung des Gewässerraums  \n\n• Zentraler begrünter Freiraum als Parkbereich mit zahlreichen \nBäumen, Gehölzen und Grünflächen. Dieser wird zum grössten \nTeil nicht durch Untergeschosse von Tiefgaragen versiegelt. \n\n• Strassenbegleitende Baumreihen an Zugerstrasse, Büelenstrasse \nund Büelenweg mit Beschattung der Hartflächen \n\n• Begrünung des Hofraums mit Bodendeckern und Kleingehölzen \n• Begrünungspflicht der Dachflächen   \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    62 \n\n  5.5 Mehrwertabgabe \n\nGesetzgebung   Das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und die zugehörige Mehrwert-\nausgleichsverordnung (MAV) sind seit 1. Januar 2021 in Kraft. Das \nMAG sieht zum Ausgleich von Planungsvorteilen eine kommunale \nMehrwertabgabe zwischen 0 und 40 % vor. Das Parlament der Stadt \nWädenswil hat am 12. Juli 2021 in einer Teilrevision der Nutzungspla-\nnung einen Abgabesatz von 30 % und eine Freifläche von 2'000 m2 \nfestgesetzt.  \n\nDie Baudirektion des Kantons Zürich, Amt für Raumentwicklung (ARE), \nhat diese Teilrevision mit Verfügung Nr. 1417/21 vom 28. Januar 2022 \ngenehmigt. Gegen den Festsetzungsbeschluss und gegen den Ge-\nnehmigungsentscheid ist gemäss der Rechtskraftbescheinigung des \nBaurekursgerichts des Kantons Zürich vom 11. April 2022 kein \nRechtsmittel ergriffen worden. Die Teilrevision ist rechtskräftig. \n\n   \nStädtebaulicher Vertrag  Da die kommunale Mehrwertabgabe zum Zeitpunkt der öffentlichen \n\nAuflage und Anhörung des privaten Gestaltungsplans MEWA noch \nnicht in Kraft war, fehlte auch eine gesetzliche Grundlage für einen \nstädtebaulichen Vertrag. Daher wurde damals auf einen Entwurf des \nstädtebaulichen Vertrages bzw. auf eine Mehrwertprognose verzich-\ntet.  \n\nNachdem die Bestimmungen zum kommunalen Mehrwertausgleich \nin Kraft getreten sind, wurden intensive Abklärungen und Verhand-\nlungen zwischen der Stadt Wädenswil und den betreffenden Grund-\neigentümern geführt. In der Zwischenzeit liegt ein städtebaulicher \nVertrag für den Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplans ME-\nWA vor. Die Beratungen des privaten Gestaltungsplans MEWA im \nStadtrat und im Gemeinderat sowie die Zustimmung und Genehmi-\ngung können somit in Kenntnis des vertraglich vereinbarten Mehr-\nwertausgleichs erfolgen. \n\n   \n  5.6 Fazit \n\nEinhaltung übergeordnete  \nVorgaben \n\n Der vorliegende private Gestaltungsplan MEWA entspricht den Zielen \nund Grundsätzen der Raumplanung. Sachpläne und Konzepte des \nBundes werden nicht tangiert. Die verbindlichen Vorgaben von kan-\ntonalen, regionalen und kommunalen Richtplänen werden respek-\ntiert.  \n\nDie im Kreisschreiben der Baudirektion vom 4. Mai 2015 umschriebe-\nnen Anforderungen an Richt- und Nutzungsplanungen werden hin-\nsichtlich der Übereinstimmung mit Art. 15 RPG sinngemäss wie folgt \nerfüllt: \n\n• Die Vorgaben in den kantonalen, regionalen und kommunalen \nRichtplänen werden respektiert.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    63 \n\n  • Dem Grundsatz einer massvollen Entwicklung in einer "urbanen \nWohnlandschaft" wird mit dem Gestaltungsplan Rechnung getra-\ngen.  \n\n• Eine Abstimmung des Gestaltungsplans über Gemeindegrenzen \nhinweg ist nicht erforderlich. Es bestehen keine Abhängigkeiten. \n\n• Zu erwarten ist eine Vollausschöpfung der gemäss Gestaltungs-\nplan zulässigen massgeblichen Geschossflächen mit einem Aus-\nbaugrad von nahezu 100 %. Dies ist naturgemäss mehr als der \nmit Stand 2016 bestehende Ausbaugrad für Mischzonen in Kan-\nton (80.7 %), Region (82.4 %) und Gemeinde (89.8 %). \n\n• Die sich aus den massgeblichen Geschossflächen ergebende \nNutzungsdichte entspricht gesamthaft einem Wert von 229 Ein-\nwohnern und Beschäftigten pro Hektare. Damit werden die Mög-\nlichkeiten zur Siedlungsentwicklung nach innen unter gleichzeiti-\nger Sicherung qualitativ hochwertiger Freiräume bestmöglich \nausgeschöpft.  \n\n• Eine Gesamtschau über das ganze Gemeindegebiet ist mit dem \nvorliegenden Gestaltungsplan nicht erforderlich. Diese wurde be-\nreits mit der Revision der Richtplanung im Jahre 2017 und der \nNutzungsplanung im Jahre 2016 vorgenommen, wobei die städti-\nschen Entwicklungsstrategien (RES und IES) umgesetzt worden \nsind.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    64 \n\n  6 VERFAHREN \n  6.1 Koordination Gewässerraumfestlegung \n\nund Gestaltungsplan  \nGewässerraumfestlegung im  \nnutzungsplanerischen Verfahren \nzusammen mit dem privaten  \nGestaltungsplan \n\n Ursprünglich war vorgesehen, den Gewässerraum im nutzungsplane-\nrischen Verfahren zusammen mit dem privaten Gestaltungsplan fest-\nzulegen. Das AWEL hat jedoch im ersten Vorprüfungsbericht vom \n18. Mai 2020 festgehalten, dass für die abschliessende Prüfung des \nGestaltungsplans und für die Festlegung des Gewässerraums ein \nVorprojekt für die Verlegung und Ausdolung des Gulmenbachs einzu-\nreichen ist.  \n\n   \nGewässerraumfestlegung mit \nWasserbauprojekt \n\n Da nun ein wasserbauliches Vorprojekt vorliegt, erfolgt die Gewässer-\nraumfestlegung für den Gulmenbach und den Muslibach nach Art. \n41a GSchV und § 15j HWSchV im Verfahren zur Festsetzung von \nWasserbauprojekten gemäss § 18 Abs. 4 WWG.  \n\n   \nZwei unterschiedliche planungs-\nrechtliche Verfahren  \n\n Vorliegend sind zwei unterschiedliche planungsrechtliche Verfahren \ninhaltlich und zeitlich zu koordinieren: \n\n• Der private Gestaltungsplan MEWA wird von den Grundeigentü-\nmern aufgestellt, erfordert die Zustimmung des Stadtparlaments \nund wird durch die Baudirektion genehmigt.  \n\n• Der Gewässerraum wird dagegen direkt durch die Baudirektion \nfestgelegt. \n\nDas nachfolgend dargestellte Ablaufschema zeigt, wie die beiden \nVerfahren zur Gewässerraumfestlegung und zum privaten Gestal-\ntungsplan aufeinander abgestimmt sind. \n\n   \n  Gewässerraumfestlegung nach \n\nArt. 41a GSchV und 15j HWSchV \n Privater Gestaltungsplan MEWA \n\nnach § 83 ff PBG \n       \nJanuar – Juni 2019     Überarbeitung Richtprojekt \n       \nMärz – August 2019     Entwurf Gestaltungsplan  \n\ndurch die Grundeigentümer \n       \nAugust – September 2019     Info Verwaltung / SDK und Stadtrat \n       \nOktober 2019     Einreichen Entwurfsvorlagen an die \n\nStadt / Beratung durch SDK \n       \nNovember 2019     Verabschiedung z.H. Vorprüfung \n\ndurch Stadtrat \n       \nJanuar – Mai 2020     1. Vorprüfung durch ARE 60 Tage \n\n(gemäss § 87a Abs. 2 PBG) \n       \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    65 \n\nJuli 2020 – Januar 2021  Vorprojekt für Verlegung und Aus-\ndolung Gulmenbach (Wasserbau-\nprojekt) / Entwurf Gewässerraum \n\n Überarbeitung Gestaltungsplan \naufgrund 1. Vorprüfung und der \nStellungnahme SDK \n\n       \nJanuar – Februar 2021  Vernehmlassung durch AWEL     \n       \nMärz – April 2021  Überarbeitung Wasserbauprojekt / \n\nGewässerraumfestlegung  \n Überarbeitung Objektschutzmass-\n\nnahmen \n       \nMai – Juli 2021  Vorprüfung durch AWEL 60 Tage \n\n(gemäss § 18a Abs. 1 WWG) \n 2. Vorprüfung durch ARE 60 Tage \n\n(gemäss § 87a Abs. 2 PBG) \n       \nAugust – September 2021  Überarbeitung Wasserbauprojekt / \n\nGewässerraum aufgrund Vorprü-\nfung \n\n Überarbeitung Gestaltungsplan / \nObjektschutzmassnahmen auf-\ngrund 2. Vorprüfung  \n\n       \n22. Oktober 2021  Einreichen der beiden überarbeiteten Vorlagen an die Stadt \n       \n22. November 2021  Verabschiedung z.H. Mitwirkungsverfahren durch Stadtrat \n       \n3. Dezember 2021 – 1. Februar 2022  Öffentliche Auflage  \n\n30 Tage \n(gemäss § 18a Abs. 1 WWG) \n\n Öffentliche Auflage und Anhörung \n60 Tage \n(gemäss § 7 Abs. 2 PBG) \n\n       \nMärz 2022     Evtl. Behandlung Einwendungen \n       \nApril 2022  Evtl. Bereinigung Gewässerraum \n\ndurch Kanton \n Evtl. Bereinigung Gestaltungsplan \n\ndurch Grundeigentümer \n       \nMai 2022     Aufstellen GP durch Grundeigen-\n\ntümer / Einreichen an die Stadt \n       \nJuni – Q3 2022     Verabschiedung im Stadtrat zu-\n\nhanden Gemeinderat / \nZustimmung durch Gemeinderat \n\n       \nQ3 2022     Gesuch um Genehmigung \n       \nQ2 2023  Festsetzung Baudirektion mit Ent-\n\nscheid zu den Einwendungen  \n(gemäss § 18a Abs. 4 WWG) \n\n Genehmigung Baudirektion \n(gemäss § 89 PBG) \n\n       \nQ3 2023  Publikation durch die Gemeinde \n\n(gemäss § 18a Abs. 1 WWG) \n Publikation durch die Gemeinde \n\n(gemäss § 5 Abs. 3 PBG) \n       \nQ3 2023  Rechtsmittel 30 Tage \n\n(gemäss § 18a Abs. 5 WWG) \n Rechtsmittel 30 Tage \n\n(gemäss § 329 PBG) \n       \nQ4 2023  Rechtskraftbescheinigung  Rechtskraftbescheinigung \n       \n2024  Inkrafttreten / Baubewilligungsverfahren \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    66 \n\n  6.2 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nÖffentliche Auflage  Die Unterlagen wurden gemäss § 7 PBG während 60 Tagen, vom \n3. Dezember 2021 bis zum 1. Februar 2022, öffentlich aufgelegt.  \n\n   \nEinwendungen  Während der öffentlichen Auflage konnte sich jedermann zur Vorlage \n\näussern und Einwendungen dagegen einreichen.  \n\nInnert der Auflagefrist sind drei schriftliche Einwendungen mit insge-\nsamt zehn Anträgen eingegangen. Alle Einwendungen wurden durch \ndie planaufstellenden Grundeigentümer und die Baubehörde der \nStadt Wädenswil eingehend geprüft. Einzelne Anliegen wurden durch \neine entsprechende Korrektur der Planungsunterlagen berücksich-\ntigt. Im Bericht zu den Einwendungen sind alle Anträge aufgeführt \nund die Nichtberücksichtigung der abgelehnten Anträge wird be-\ngründet.  \n\n   \nAnhörung  Die Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) sowie die Nachbar-\n\ngemeinden Horgen und Richterswil wurden zur Anhörung eingela-\nden.  \n\nDie ZPZ hat zum Planungswerk Stellung genommen. Ausserdem hat \nsich die Energiekommission der Stadt Wädenswil vernehmen lassen. \nDer Umgang mit den aus der Anhörung hervorgegangenen Anliegen \nist ebenfalls im Bericht zu den Einwendungen dokumentiert. \n\n   \n  6.3 Erste Vorprüfung ARE \n\n  Der private Gestaltungsplan MEWA wurde dem ARE zur ersten kan-\ntonalen Vorprüfung unterbreitet. Über die Haltung und die Anliegen \ndes Kantons gibt der Vorprüfungsbericht vom 18. Mai 2020 Auskunft. \n\nKantonale Anliegen   Die folgende Zusammenfassung zeigt, welche Auflagen aus der Vor-\nprüfung in den Gestaltungsplan eingeflossen sind und zu welchen \nAnliegen die Grundeigentümer eine andere Auffassung vertreten. \n\n   \nBerücksichtigte Anliegen  Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat verschiedene Auflagen stipu-\n\nliert. Folgende Anliegen wurden vollständig aufgenommen: \n\n• Erarbeitung Vorprojekt zur Verlegung und Ausdolung des Gul-\nmenbachs sowie zur Offenlegung des Muslibachs mit modifizier-\nter Gewässerraumfestlegung  \n\n• Vertiefung Objektschutzmassnahmen \n\n• Verkleinerung Baubereiche B und C mit engerer Anlehnung an \ndas Richtprojekt (Situationsplan) \n\n• Streichung der Signatur "Temporäre Parkierung" (Situationsplan) \n\n• Aufnahme eines Passus zur Rücksichtnahme auf das Schutzob-\njekt Büelenhaus (neu Art. 3 Abs. 2 Bestimmungen) \n \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    67 \n\n• Textbereinigung zum Richtprojekt betreffend "richtungsweisend" \n(neu Art. 3 Abs. 3 Bestimmungen) \n\n• Streichung Artikel zur erweiterten Bestandesgarantie \n(bisheriger Art. 4 Abs. 2 Bestimmungen) \n\n• Sicherung zusammenhängende, geschlossene strassenseitige \nFassade, falls im Baubereich E5 zwei Gebäude erstellt werden \n(neu Art. 4 Abs. 4 Bestimmungen) \n\n• Verzicht auf den Begriff "Gesamthöhe" zugunsten einer neutra-\nlen Höhenbezeichnung (Art. 4 Abs. 8 Bestimmungen) \n\n• Korrektur des Artikelverweises zu den Liftaufbauten (Art. 4 \nAbs. 13 Bestimmungen) \n\n• Einschränkung der Zulässigkeit von besonderen Gebäuden aus-\nserhalb der Baubereiche (Art. 4 Abs. 14 Bestimmungen) \n\n• Sicherung minimaler Gewerbeanteil von 20 % in jeder Bauetap-\npe (Art. 5 Abs. 6 Bestimmungen) \n\n• Vorgabe eines fliessenden Geländeüberganges von den Baube-\nreichen A und B zum Büelenhaus (Art. 6 Abs. 5 Bestimmungen) \n\n• Sicherung einer genügenden Erdüberdeckung bei Baumpflan-\nzungen im zentralen Freiraum des Parkbereiches sowie entlang \nder Zugerstrasse (neu Art. 6 Abs. 9 Bestimmungen) \n\n• Vorgabe einer einzigen Ein- und Ausfahrt für die Tiefgarage der \nBaubereiche A, B und C (Art. 7 Abs. 1 Bestimmungen) \n\n• Streichung der Grundsätze zur Nachhaltigkeit (bisheriger Art. 8 \nAbs. 1 Bestimmungen) \n\n• Verzicht auf die "Temporäre Parkierung", da der alternative \nNachweis der jederzeitigen Einhaltung der lärmrechtlichen Be-\nstimmungen ohne verbindlich festgelegte Etappierung nicht er-\nbracht werden kann (bisheriger Art. 10 Abs. 3 Bestimmungen) \n\n• Ergänzung Erläuterungsbericht mit Darstellung Baubereiche A, B \nund Büelenhaus in Ansicht und Schnitt entlang Büelenstrasse \n\n• Ergänzung Erläuterungsbericht mit Hinweisen zu Denkmalschutz \nund Lokalklima  \n\n   \nTeilweise oder nicht  \nberücksichtigte Anliegen \n\n Einige Auflagen des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurden nicht \noder nur teilweise aufgenommen. Diese Punkte wurden am 19. Juni \n2020 mit dem Gebietsbetreuer bzw. am 10. September 2020 mit \ndem Vertreter der Kantonalen Denkmalpflege besprochen. Nachfol-\ngend wird auf die einzelnen Anliegen kurz eingegangen und die \nNichtberücksichtigung begründet. \n\n   \nZu- und Wegfahrt Tiefgarage  \n(Situationsplan) \n\n Auflage ARE: \nDie Festlegung "Zu- und Wegfahrt Tiefgarage" sei nach Südosten in \nden Baubereich B zu verschieben.  \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \nAuf dem städtischen Grundstück mit dem Baubereich B müssen \npreisgünstige Wohnungen erstellt werden. Eine Zufahrt zur Tiefgara-\nge durch das Haus, wie dies vom Kanton angeregt wird, hätte den \nVerlust von 1-2 Wohnungen zur Folge und würde das Projekt wirt-\n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    68 \n\nschaftlich ungünstig beeinflussen. Zudem dürfte diese Anordnung \nauch unerwünschte Auswirkungen auf den Hofraum haben, weil \ndann Teile der Tiefgarage aus dem Boden ragen könnten. Die Zufahrt \nsoll auf jeden Fall nicht als eigenständiges raumhaltiges bzw. raum-\nwirksames Element in Erscheinung treten. Gemäss dem neu aufge-\nnommenen Art. 3 Abs. 2 der Bestimmungen haben Bauten, Anlagen \nund Umschwung in der Nachbarschaft des Schutzobjekts Büelenhaus \nmit ihrer Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung Rücksicht auf \ndas Schutzobjekt zu nehmen und sich diesem unterzuordnen. Dabei \nist insbesondere auf einen kurzen Einschnitt der Zufahrt und optisch \nzurückhaltend in Erscheinung tretende Absturzsicherungen zu ach-\nten. Im Übrigen besteht mit der Verpflichtung, die Zu-/Wegfahrt für \ndie Baubereiche A, B und C im Endausbau auf maximal zwei Stellen \nzu beschränken (Art. 7 Abs. 1 der Bestimmungen) auch die Möglich-\nkeit, die definitive Tiefgaragenzufahrt abweichend vom Richtprojekt \nso vorzusehen, dass die Auswirkungen auf das Büelenhaus möglichst \ngering bleiben. \n\n   \nGewerbeanteil \n(Art. 5 Abs. 6 Bestimmungen) \n\n Auflage ARE: \nDer minimale Gewerbeanteil von 20 % sei gemäss Art. 26a BZO ein-\nschliesslich der Zone W3/55 auf dem ganzen Gestaltungsplanperime-\nter vorzugeben. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \nWeder im regionalen noch im kommunalen Richtplan ist das entspre-\nchende Gebiet der W3/55 als Zentrumsgebiet bezeichnet. Die Grund-\neigentümer wie auch die Vertreter der Stadt sind sich einig, dass es \nnie die Absicht war, in dieser reinen Wohnzone W3/55 einen Gewer-\nbeanteil zu fordern. Die seinerzeitige Umsetzung in die BZO war zu \nunpräzise. Mit der laufenden Revision der Nutzungsplanung könnte \ndieser Artikel präzisiert werden. Im Gestaltungsplan wird in Art. 5 Abs. \n6 der Bestimmungen ergänzend klargestellt, dass in den Bauberei-\nchen A-D kein Gewerbeanteil verlangt wird. Die Stadt Wädenswil er-\nwägt, den etwas unpräzisen Wortlaut von Art. 26a BZO in einer Revi-\nsion der Nutzungsplanung zu korrigieren. \n\n   \nErdgeschosse Baubereiche E1, E2, E4, E8 \n(Art. 5 Abs. 7 Bestimmungen) \n\n Auflage ARE: \nIn den Erdgeschossen der Baubereiche E1, E2, E4 und E8 sei eine \ngewerbliche Nutzung vorzuschreiben. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \nEine Anordnung von gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss rund \num den Platzraum ist aus heutiger Sicht grundsätzlich richtig und \nentspricht auch der Zielsetzung der Stadt. Die geforderte Fixierung \nder gewerblichen Nutzung erschwert jedoch eine Reaktion auf ver-\nänderte Situationen oder Bedürfnisse, insbesondere zur Vermeidung \nund Behebung von Leerständen. Aus Sicht der Grundeigentümer \nmuss es genügen, dass ein Gewerbeanteil festgelegt wird, dieser aber \nnicht genau und abschliessend verortet wird. Deshalb braucht es \nKonzepte mit einer hohen Flexibilität und nicht statische Lösungen. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    69 \n\nFixe Nutzungsvorgaben lassen sich, wenn überhaupt, nur durch auf-\nwendige Revisionsverfahren korrigieren. Dies muss unbedingt ver-\nmieden werden. Daher wird in Art. 5 Abs. 7 zwar eine prioritär publi-\nkumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss zum Platzraum vorgege-\nben, jedoch auch andere Nutzungen zugelassen, soweit für eine pub-\nlikumsorientierte Nutzung nachweislich keine Nachfrage besteht. \n\nLärmempfindlichkeitsstufen \n(Art. 8 Abs. 3 Bestimmungen) \n\n Auflage ARE: \nIn den Gestaltungsplanvorschriften sei baubereichsweise eine nut-\nzungskonforme Festlegung der Empfindlichkeitsstufen und des zuläs-\nsigen Störgrads der betrieblichen Nutzungen vorzunehmen. \n\nBegründung der Nichtberücksichtigung: \nDiese Forderung wird mit derselben Begründung wie zu den Erdge-\nschossen der Baubereiche E1, E2, E4 und E8 abgelehnt, weil hier ein \nunmittelbarer Zusammenhang besteht. Es muss genügen, dass ein \nGewerbeanteil für die Baubereiche E1-E8 als Ganzes mit der entspre-\nchenden Empfindlichkeitsstufe ES III festgelegt wird.  \n\n   \n  6.4 Zweite Vorprüfung ARE \n\n  Nach einer Überarbeitung wurde der private Gestaltungsplan MEWA \ndem ARE zur zweiten kantonalen Vorprüfung unterbreitet. Über die \nHaltung und die Anliegen des Kantons gibt der Vorprüfungsbericht \nvom 30. Juli 2021 Auskunft. \n\nKantonale Anliegen   Die folgende Zusammenfassung zeigt, welche Auflagen aus der zwei-\nten Vorprüfung in den Gestaltungsplan eingeflossen sind. \n\n   \nBerücksichtigte Anliegen  Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat verschiedene Auflagen stipu-\n\nliert. Folgende Anliegen wurden vollständig aufgenommen: \n\n• Erweiterung der Signatur "Ausschluss Lüftungsfenster" auf die \ngesamte Länge der Baubereiche E4 und E5 (Situationsplan) \n\n• Korrektur des Verweises zur Signatur "Ausschluss Lüftungsfens-\nter" in der Legende (Situationsplan) \n\n• Ausdehnung Verbindlichkeit Richtprojekt auf die Tiefgaragenein-\nfahrt beim Baubereich B (Art. 3 Abs. 3 Bestimmungen) \n\n• Ersatz des Begriffs "Gesamthöhe" durch "maximale Höhenaus-\ndehnung" (Art. 4 Abs. 9 Bestimmungen) \n\n• Festlegung einer Überbauungsziffer für besondere Gebäude \nausserhalb der Baubereiche (Art. 4 Abs. 14 Bestimmungen) \n\n• Streichung 2. Satz zur Beanspruchung des Gewässerraums \n(Art. 6 Abs. 10 Bestimmungen) \n\n• Ergänzung Kap. 2.4 mit Hinweisen zur Verbesserung der Hoch-\nwassersituation durch Verlegung und Offenlegung Gulmenbach \n(erläuternder Bericht) \n\n• Überarbeitung Kap. 4.10 mit Präzisierung der Hochwassersi-\ncherheit durch Objektschutzmassnahmen (erläuternder Bericht) \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    70 \n\nTeilweise berücksichtigte  \nAnliegen \n\n Eine Auflage des Amtes für Raumentwicklung (ARE) wurde nur teilwei-\nse aufgenommen. Nachfolgend wird auf dieses Anliegen eingegangen \nund die Teilberücksichtigung begründet. \n\n   \nBeanspruchung Gewässerraum \n(Situationsplan und Erläuternder Bericht) \n\n Auflage ARE: \nStreichung Eintrag "Beanspruchung Gewässerraum" im Situations-\nplan und Streichung der Ausführungen zur Beanspruchung des Ge-\nwässerraums in Kap. 4.6 des erläuternden Berichtes.  \n\nBegründung der Teilberücksichtigung: \nDie blau schraffierte Signatur "Beanspruchung Gewässerraum" ist im \nSituationsplan nicht unter den verbindlichen Festlegungen, sondern \nnur unter dem unverbindlichen Informationsinhalt aufgeführt. Das \nRichtprojekt sieht in diesen Bereichen Zufahrtsflächen, öffentliche \nFusswege, Tiefgaragenzufahrten samt zugehörigen Brücken, Notzu-\nfahrten für die Feuerwehr sowie einzelne Unterflurcontainer und \nFahrzeugabstellplätze vor.  \nDie Zulässigkeit solcher Bauten und Anlagen im Gewässerraum rich-\ntet sich nach Art. 41c GSchV. lm Rahmen des Baubewilligungsverfah-\nrens wird zu prüfen sein, ob die genannten Anlagen innerhalb des \nGewässerraums bewilligt werden können. Mit der Darstellung im \nSituationsplan wird die Art und Lage solcher Umgebungsbestandteile \ntransparent gemacht und die Koordination erleichtert. Die Legende \nwurde dahingehend präzisiert, als die Zulässigkeit dieser Elemente im \nBaubewilligungsverfahren zu prüfen ist. Die Ausführungen in Kap. 4.6 \ndes erläuternden Berichtes wurden ebenfalls entsprechend ange-\npasst. \n\n   \n  6.5 Erste Stellungnahme SDK  \n\nStädtische Anliegen  Das Richtprojekt und der private Gestaltungsplan MEWA wurden der \nStadtbild- und Denkmalpflegekommission (SDK) präsentiert. Diese \nhat mit Schreiben vom 13. November 2019 Stellung genommen. Die \nSDK hat das Richtprojekt als gute Grundlage für den Gestaltungsplan \nbewertet. Die Qualität von Architektur und Freiraum soll in der weite-\nren Planung und Projektierung weitergeführt und gesichert werden. \nDie SDK hat dazu Empfehlungen in zehn Punkten abgegeben.  \n\nNachfolgend wird der Umgang mit diesen Empfehlungen kommen-\ntiert und die allfällige Nichtberücksichtigung begründet. \n\n   \nBeweggründe zur Verdichtung  Empfehlung SDK: \n\nDie Beweggründe zur Verdichtung des Wettbewerbsprojekts (zusätz-\nliche Geschosse in den Baubereichen B, C, E1) seien im erläuternden \nBericht ausführlich zu beschreiben und darzulegen. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    71 \n\n  Kommentar: \nDie angesprochene Verdichtung mit zusätzlichen Geschossen hat \nunterschiedliche Gründe. In den Baubereichen B und C beruht sie \ngrundsätzlich auf der Absicht, das bei Arealüberbauungen zulässige \nzusätzliche Vollgeschoss beanspruchen zu können. Der entstehende \nHöhenspielraum wird aber nicht für ein durchgehendes Geschoss \ngenutzt, sondern für eine rhythmisierende, abgestufte Gliederung \nder Gebäude mit teils drei und teils vier Geschossen. Damit wird eine \ngleichförmige Volumetrie vermieden. Beim Baubereich E1 wurde die \nGeschosszahl im Vergleich zum Studienauftrag nicht erhöht, hier \ndürfte ein Missverständnis vorliegen. \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nDie Beweggründe werden im erläuternden Bericht im Sinne des \nKommentars ergänzend dargelegt. \n\n   \nAnbindung an Nachbarquartiere  Empfehlung SDK: \n\nDie Anbindung an die Nachbarquartiere sei ungenügend und müsse \ngestärkt werden. \n\nKommentar: \nSiehe Kommentar zu den Empfehlungen "Öffentliches Wegnetz mit \nAnbindung an die Nachbarquartiere" und "Räumliche Gestaltung \nÜbergänge zu den Nachbarquartieren" weiter hinten (S. 74). \n\n   \nBreite Hofraum  Empfehlung SDK: \n\nDie Breite des Hofraums sei insbesondere auf die Umsetzbarkeit des \nRichtprojekts und auf die Beschattung zu überprüfen. \n\nKommentar: \nDie SDK beurteilt die Mindestbreite des Hofraums von 12 m für die \nvorgesehenen Wohnnutzungen als knapp. Das Richtprojekt weist \nzwischen den Längsbauten einen Gebäudeabstand von etwas mehr \nals 13 m auf. Dies entspricht auch dem festgelegten Anordnungs-\nspielraum für den Hofraum. Das Richtprojekt ist somit umsetzbar. \nWas die Beschattung betrifft, ist das Erdgeschoss und das 1. Oberge-\nschoss der Gebäude im Baubereich E7 tatsächlich mässig besonnt, \nim Winter sogar relativ schlecht. Es erscheint gerechtfertigt, die Be-\nschattung in einem Nachweis aufzuzeigen und die Eignung der \nWohnnutzung zu belegen. Nötigenfalls sind im Erdgeschoss Gewer-\nbenutzungen zu erwägen (ohne Vorschrift). Im Übrigen wird der Be-\nsonnungsnachteil mit anderen Qualitäten kompensiert, so verfügen \ndiese Wohnungen über einen guten Lärmschutz, einen attraktiven \nBezug zum rückwärtigen Freiraum am Gulmenbach und teilweise \nauch Seesicht.  \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nThematisierung der Beschattung im erläuternden Bericht. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    72 \n\nAkustik Platz- und Hofraum  Empfehlung SDK: \nDie Akustik des Platz- und Hofraums sei im erläuternden Bericht ver-\ntieft zu untersuchen. \n\nKommentar: \nDie SDK weist darauf hin, dass der Materialisierung und Gestaltung \nder Fassade bezüglich Akustik besonderes Augenmerk zu schenken \nist. Es trifft zu, dass bei ungünstiger Wahl von Material und Textur ein \nunerwünschter Halleffekt im Platz- und Hofraum entstehen könnte. \nEs erscheint gerechtfertigt, diese Thematik im Bericht zu behandeln, \num das Bewusstsein für dieses Problem zu schärfen. Denkbar ist die \nErwähnung von zielführenden Grundsätzen. Allerdings handelt es \nsich beim Richtprojekt noch nicht um ein Bauprojekt. Die definitive \nMaterialwahl erfolgt im Sinne einer stufengerechten Planung erst im \nBaubewilligungsverfahren. \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nThematisierung der Akustik im erläuternden Bericht. \n\n   \nBesucherabstellplätze an der \nBüelenstrasse \n \n\n Empfehlung SDK: \nDie Besucherabstellplätze entlang der Büelenstrasse seien anders zu \nkonzipieren, respektive in die Tiefgarage zu verlegen. Die SDK unter-\nstützt die Aufhebung der öffentlichen Längsparkplätze entlang der \nBüelenstrasse nicht. \n\n  Kommentar: \nDie bestehenden 21 PP auf dem Strassengrundstück wirken als ver-\nkehrsberuhigende Elemente innerhalb der Tempo-30-Zone, weil sie \ndie Strassenbreite von 6 m auf rund 4 m reduzieren. Die im Richtpro-\njekt vorgesehenen 13 PP für Besucher kommen jedoch auf den Bau-\ngrundstücken zu liegen, womit die öffentlichen Parkplätze und die \ndamit verbundene Verkehrsberuhigung verloren gehen. Vor diesem \nHintergrund ist die Kritik der SDK nachvollziehbar. Dazu kommt, dass \n5 der 13 PP innerhalb des künftigen Gewässerraums liegen, was das \nRisiko birgt, dass sie vom AWEL nicht als standortgebunden beurteilt \nwerden. Die bisher vorgesehene Konzeption erscheint damit nicht \ngenügend tragfähig.  \n\nDie di ema Entwicklungsmanagement GmbH hat mit Datum vom \n10. Februar 2021 eine Nutzungsstudie der öffentlichen Parkplätze an \nder Büelenstrasse erstellt. Darin sind die Ergebnisse der regelmässi-\ngen Beobachtungen in einem Zeitraum von elf Wochen zwischen \n27. November 2020 und 7. Februar 2021 dokumentiert. Als Schluss-\nfolgerung wird festgehalten, dass ein Angebot von 8-10 öffentlichen \nParkplätzen angemessen ist. \n\nDie Bewohnerparkplätze der zum Abbruch vorgesehenen Liegen-\nschaften Büelenstrasse 1, 3, 5 und 7 werden durch solche in der Tief-\ngarage der Baubereiche A und B ersetzt. Auch ist davon auszugehen, \ndass bereits heute zahlreiche Beschäftigte der Gewerbebetriebe im \nbestehenden MEWA-Areal die öffentlichen Parkplätze mitbenutzen. \nMit der baulichen Neuentwicklung entfallen diese bzw. werden eben-\n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    73 \n\nfalls innerhalb des GP ersetzt. Beides wird zur Folge haben, dass der \nBedarf an öffentlichen Parkplätzen auf der Büelenstrasse sinkt.  \n\nDie öffentlichen Längsparkplätze werden gemäss der Nutzungsstudie \nweniger als erwartet von Anwohnern, sondern vielmehr von Gebiets-\nfremden benutzt. Aus den Beobachtungen lassen sich insbesondere \nfolgende Erkenntnisse ableiten: \n\n• Die 21 öffentlichen Parkplätze werden durchschnittlich nur zu ca. \n75 % belegt (16 PP). Es kann von einem Überangebot öffentlicher \nParkplätze ausgegangen werden. \n\n• 24 % der parkierten Autos betreffen Anwohner der näheren Um-\ngebung (z.B. Dahlienstrasse, Weststrasse). \n\n• 76 % der parkierten Autos gehören Haltern, die von auswärts \nstammen (im Ausland, in anderer Gemeinde oder mehr als 500 m \nentfernt). Von diesen durchschnittlich rund 10 durch "Unberech-\ntigte" belegten Parkplätzen sind etwa die Hälfte sehr regelmässig \nanzutreffen, wobei einige Autos ausländische Nummernschilder \ntragen. \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nKeine. Vorschlag zur Anpassung der Strassenraumgestaltung mit 8-\n10 öffentlichen Parkplätzen gemäss Abbildung in Kap. 4.7. \n\n   \nÖffentliches Wegnetz mit Anbin-\ndung an die Nachbarquartiere \n\n Empfehlung SDK: \nDie Anbindung an die Nachbarquartiere sei ungenügend und müsse \ngestärkt werden. Entsprechend den Zielen des Gestaltungsplans sei \nein zweckmässiges, öffentliches Wegnetz für den Langsamverkehr im \nAreal mit sicheren und geeigneten Übergängen in die Nachbarquar-\ntiere sicherzustellen. \n\nKommentar: \nVorab ist anzumerken, dass der kommunale Verkehrsplan innerhalb \ndes Areals keine Fusswege vorgibt. Die im Gestaltungsplan festgeleg-\nten öffentlichen Wegverbindungen bieten diesbezüglich bereits einen \ndeutlichen Mehrwert, insbesondere mit der Promenade an der Süd-\nkante des offengelegten Gulmenbachs.  \n\nDie SDK kritisiert, dass die im Gestaltungsplan bezeichneten An-\nschlusspunkte für die öffentlichen Fusswege das Areal nicht zweck-\nmässig mit den Nachbarquartieren vernetze, insbesondere an der \nBüelenstrasse und am Büelenweg.  \n\nZwar wäre es wünschenswert, die Anschlusspunkte so anzusetzen, \ndass sie eine direkte Verbindung mit der Muslistrasse im Westen und \nder Dahlienstrasse im Nordosten erlauben. Hierzu müsste beim An-\nschluss Muslistrasse der öffentliche Fussweg wegen des beschränk-\nten Platzes innerhalb des Gewässerraums geführt werden, was je-\ndoch nicht machbar ist. Der Weg käme in der Böschung zu liegen, wo \ner nicht hochwassersicher und somit nicht umsetzbar ist.  \n\nBeim Anschluss Dahlienstrasse war im ursprünglichen Richtprojekt in \nder Verlängerung der Dahlienstrasse ein zweiter Fussgängersteg \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    74 \n\nüber den offengelegten Gulmenbach vorgesehen. Diese Verbindung \nwürde die Option einer eigenen Garagenzufahrt zum Haus A verhin-\ndern, über den Schacht des Schutzraumes führen und die bereits \nknapp bemessene oberirdische Parkplatzzahl weiter reduzieren. \n\nAn der Besprechung mit der Stadt vom 27. November 2020 wurde \ndarauf hingewiesen, dass sich die Vorstellung der SDK zu stark an \neiner Idee aus dem Wettbewerb anlehnt, die sich im Verlauf der Pro-\njektarbeiten als nicht zweckmässig herausstellte. Das aktuelle Projekt \nwird dem Artikel 26b der BZO gerecht. Der Hauptbestandteil der \nDurchwegung betrifft die Verbindung Ost-West von der Grünau- zur \nMuslistrasse (Verbindung ins Zentrum parallel zur Zugerstrasse). Eine \nzweite, untergeordnete Achse (Nord/Süd), schliesst zudem das \nBüelenquartier an (mittig zwischen den Einmündungen Dahlien- und \nWeststrasse). \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nKeine.  \n\n   \nRäumliche Gestaltung Übergänge \nzu den Nachbarquartieren \n\n Empfehlung SDK: \nDie räumlich sorgfältige Gestaltung der Übergänge zu den Nachbar-\nquartieren sowie die allfällige Ausgestaltung eines neuen Knotens bei \nder Einmündung der Muslistrasse in die Zugerstrasse habe in Zu-\nsammenarbeit mit der Abteilung Planen und Bauen zu erfolgen. \n\nKommentar: \nDas Anliegen ist verständlich, weil es in den Zielen des Gestaltungs-\nplans explizit aufgeführt ist. Da die Baubereiche gestützt auf das \nRichtprojekt definiert sind, dürfte der Fokus dieser Übergänge auf der \naussenräumlichen Gestaltung liegen. In Art. 6 Abs. 6 der Bestimmun-\ngen ist bereits festgelegt, dass Vorgartenbereiche längs den Quar-\ntierstrassen zur Aufwertung des Strassenraums beitragen sollen. Die \nstrukturelle Gestaltung dieser Vorzonen ist im Umgebungsplan dar-\ngestellt. Selbstverständlich wird für die konkrete Gestaltung (Mauern, \nBeläge, Bepflanzung, Beleuchtung, Ausstattungen etc.) eine Zusam-\nmenarbeit mit der Abteilung Planen und Bauen angestrebt. Die An-\npassung der Einmündung Muslistrasse hat sich in der Zwischenzeit \nerübrigt, die Stadt Wädenswil strebt keine Anpassung der Strassen-\nführung an.  \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nKeine, jedoch Kenntnisnahme. \n\n   \nEnergiekonzepte  Empfehlung SDK: \n\nDie Absätze zum "Wärmebedarf" und zur "Energiesparenden Bauwei-\nse" (Art. 8 Abs. 1+2 der Bestimmungen) seien zu einem Absatz "Ener-\ngiekonzept" zusammenzufassen. Zudem solle der Inhalt der Richtlinie \nfür nachhaltige Energiekonzepte vom 26. September 2019 in die \nBestimmungen aufgenommen werden. \n\nKommentar: \nDie SDK beurteilt die beiden Absätze als inhaltlich eng verbunden, \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    75 \n\nweshalb sie zusammenzufassen seien. Dies trifft grundsätzlich zu, \ndoch empfiehlt es sich aus Gründen der Übersichtlichkeit, an der bis-\nherigen Struktur festzuhalten. Der erste Absatz betrifft den Energie-\nbedarf, der zweite die Gebäudehülle, was zwei verschiedene Aspekte \nsind. Bezüglich der Richtlinie für nachhaltige Energiekonzepte vom \n26. September 2019, welche die Stadt Wädenswil im Zusammenhang \nmit Gestaltungsplänen erarbeitet hat, erscheint es übertrieben, deren \nInhalt vollständig in die Bestimmungen aufzunehmen. Es handelt sich \ndabei nicht um eigentliche Vorschriften, sondern um Mindestinhalte \neines nachhaltigen Energiekonzeptes sowie um Anforderungen an \nBaueingaben. Diese Ziele werden unterstützt. Daher genügt es, im \nerläuternden Bericht darauf hinzuweisen. \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nErwähnen der Richtlinie für nachhaltige Energiekonzepte samt \nHauptinhalten im erläuternden Bericht. \n\n   \nEtappierung  Empfehlung SDK: \n\nDie Etappierung sei auf ihre Umsetzbarkeit zu überprüfen, insbeson-\ndere in der Betrachtung der besonders guten Gesamtwirkung der \nZwischenstände. \n\nKommentar: \nDie SDK ist der Meinung, dass die Etappierung verbindlicher zu be-\nschreiben ist, insbesondere hinsichtlich der Realisierung der Frei-\nraumelemente. Vorbehalte bestehen auch zur temporären Parkie-\nrung, weil diese mit den in allen Etappierungszuständen einzuhalten-\nden Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG im Widerspruch stehe. \nEs trifft zu, dass die Etappierung anspruchsvoll ist und sehr gut vor-\nbereitet werden muss. Deshalb soll auch keine bestimmte Etappie-\nrung vorgegeben werden, um den Spielraum für einen optimalen \nAblauf offenzuhalten. Eine Beurteilung nach § 71 kann erst im Bau-\nbewilligungsverfahren erfolgen. Im Übrigen ist eine bestimmte Etap-\npierungsvorgabe problematisch, weil konjunkturell, finanziell, zeitlich, \nörtlich und politisch nicht vorausgesehen werden kann, in welcher \nAbfolge die insgesamt vier Grundeigentümerschaften die bauliche \nUmsetzung angehen können. Eine unglückliche Etappierungsvorgabe \nkönnte die gesamte Entwicklung des Areals blockieren, was vermie-\nden werden muss. \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nAuf die Regelung einer temporären Parkierung wird verzichtet. \nDadurch ist für die Baubereiche E1-E8 eine einzige Etappe absehbar \nund die Problematik der gestalterischen Abstimmung von Zwischen-\nzuständen entschärft sich.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    76 \n\n  6.6 Zweite Stellungnahme SDK  \n\nStädtische Anliegen  Das Richtprojekt und der aufgrund der ersten Vorprüfung überarbei-\ntete private Gestaltungsplan MEWA wurden der Stadtbild- und Denk-\nmalpflegekommission (SDK) erneut zur Stellungnahme unterbreitet. \nDiese hat mit Schreiben vom 16. Juni 2021 Stellung genommen. Zu-\nsammenfassend hat die SDK das Konzept und die bisherige Projekt-\nentwicklung positiv bewertet und das Richtprojekt als wichtige Grund-\nlage für die Qualitätssicherung anerkannt. Sie hat jedoch weiterhin \nVorbehalte zur Anbindung an die Nachbarquartiere und zur Parkie-\nrung auf der Büelenstrasse. Nachstehend wird der Umgang mit die-\nsen Empfehlungen kommentiert und die allfällige Nichtberücksichti-\ngung begründet. \n\n   \nBesucherabstellplätze an der \nBüelenstrasse \n\n Empfehlung SDK: \nDie Besucherabstellplätze für den ganzen Perimeter und insbeson-\ndere entlang der Büelenstrasse seien bezüglich des tatsächlichen \nmassgeblichen Bedarfs zu überprüfen und entsprechend anders zu \nkonzipieren. \n\n  Kommentar: \nDie SDK würdigt die durch die di ema Entwicklungsmanagement \nGmbH erstellte Nutzungsstudie der öffentlichen Parkplätze an der \nBüelenstrasse. Sie teilt jedoch die Erkenntnisse nicht vollumfänglich. \nEinerseits bemängelt sie, dass die errechneten Parkplatzzahlen nicht \nauf normgemässen Parkplatzabmessungen (SN 40 291a) basieren, \nandererseits ist sie der Ansicht, dass auswärtige Fahrzeuge auch Be-\nsuchern zugewiesen werden könnten. Dem Umsetzungsvorschlag mit \nAufhebung von öffentlichen Parkplätzen auf der Büelenstrasse könne \nnur in Ausnahmefällen entsprochen werden. \n\nIn der Folge hat die di ema Entwicklungsmanagement GmbH zusam-\nmen mit der IBV Hüsler AG die Parkierungsmöglichkeiten auf der \nBüelenstrasse nochmals eingehend untersucht: \n\n• Die Anzahl der innerhalb des Gestaltungsplanperimeters zu er-\nstellenden Abstellplätze wurde von Grund auf neu berechnet. \nDemgemäss sind minimal 164 PP erforderlich, während das \nRichtprojekt 207 PP ausweist. \n\n• Für die Parkierung an der Büelenstrasse wurden drei Varianten \nausgearbeitet (vgl. folgende Seiten). Diesen liegen unterschiedli-\nche Verkehrsregimes zugrunde, um den Spielraum für ein opti-\nmiertes Angebot an öffentlichen Parkplätzen auszuloten. \n\n• Darüber hinaus steht innerhalb des Geltungsbereichs auch der \nParkplatz auf dem Grundstück Kat. Nr. WE7861 jenseits der Mus-\nlistrasse für Besucher zur Verfügung. Gemäss Baubewilligung des \nBauprojektes Nr. 6116-18 vom 5. Februar 2019 sind 4 PP für Be-\nsucher ausgewiesen. Diese gehören ebenfalls der Blattmann Me-\ntallwarenfabrik AG und können daher auch von Besuchern der \nBaubereiche E1-E8 genutzt werden. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    77 \n\nVariante 1: \nTempo 30, Gegenverkehr \n\n Die Variante 1 geht davon aus, dass das heutige Tempo-30-Regime \nmit Gegenverkehr bestehen bleibt. Es wird mit einer Sichtweite von \n25 m gerechnet.  \n\nUnter diesen Voraussetzungen sind an der Büelenstrasse 5 PP auf \nder Fahrbahn und 9 PP innerhalb des Areals möglich (total 14 PP). \n\nDiese Lösung liegt dem Gestaltungsplan und dem Umgebungsplan \nzugrunde. \n\n   \n\n\t\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    78 \n\nVariante 2: \nTempo 30, Einbahnregime \n\n Die Variante 2 geht ebenfalls davon aus, dass das heutige Tempo-30-\nRegime bestehen bleibt. Wegen der beschränkten Fahrbahnbreite \nwird jedoch der Verkehr zwischen der Tiefgaragenzufahrt (zu den \nBaubereichen E1-E8) und der Weststrasse im Einbahnverkehr ge-\nführt. Auf diesem rund 150 m langen Abschnitt ist eine Fahrtrichtung \nbergwärts vorgesehen. Es wird mit einer Sichtweite von 25 m gerech-\nnet.  \n\nUnter diesen Voraussetzungen sind an der Büelenstrasse 8 PP auf \nder Fahrbahn und 9 PP innerhalb des Areals möglich (total 17 PP). \n\n   \n\n\t\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    79 \n\nVariante 3: \nBegegnungszone, Tempo 20 \n\n Die Variante 3 sieht auf der Büelenstrasse eine Begegnungszone mit \nTempo 20 vor. Dies bedeutet, dass Fussgänger Vortritt haben. Die \nStrasse ist im Gegenverkehr befahrbar. Aufgrund der geringen Fahr-\ngeschwindigkeit wird mit einer Sichtweite von 15 m gerechnet.  \n\nUnter diesen Voraussetzungen sind an der Büelenstrasse 7 PP auf \nder Fahrbahn und 9 PP innerhalb des Areals möglich (total 16 PP). \n\n   \n\n\t\n   \n  Die Varianten 2 und 3 zeigen auf, wie die Situation optimiert werden \n\nkönnte, indem die Strasse im Einbahnverkehr geführt oder als Be-\ngegnungszone deklariert wird. Das Verkehrsregime auf der Büelen-\nstrasse kann nicht mit dem Gestaltungsplan geregelt werden. Die \nStadt Wädenswil verfügt jedoch über entsprechende Optionen.  \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nAnpassung Signatur Autoabstellplätze an Büelenstrasse gemäss der \nVariante 1. \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    80 \n\nAnbindung an die Nachbarquar-\ntiere \n\n Empfehlung SDK: \nDie Anbindung an die Nachbarquartiere sei ungenügend und müsse \nverbessert werden.  \n\nKommentar: \nDie SDK ist immer noch der Meinung, dass mit dem vorliegenden \nRichtprojekt und Gestaltungsplan das Ziel sicherer und geeigneter \nÜbergänge in die Nachbarquartiere nicht erreicht wird, weil die direk-\nten Anschlusspunkte in das Büelenquartier durch eine Tiefgaragen-\nrampe und Besucherparkplätze verstellt werden.  \n\nDiese Kritik wird aufgenommen. In der Verlängerung der Dahlien-\nstrasse wird eine Fusswegverknüpfung mit dem arealinternen Geh-\nweg entlang der Büelenstrasse geschaffen. Dazu wird die Längspar-\nkierung entsprechend unterbrochen. Mit Richtungspfeilen werden \ndiese Fusswegverbindungen zwischen Weststrasse und Nordstrasse \nsowie der Abzweigung zur Dahlienstrasse gesichert und die Umset-\nzung im Umgebungsplan nachgewiesen. Im Übrigen ist der Tiefgara-\ngenanschluss auf der Höhe der Dahlienstrasse im Richtprojekt nicht \nvorgesehen. Er dient primär dazu, bei einer allfälligen ungünstigen \nEtappierungsabfolge Übergangslösungen zu ermöglichen.  \n\nUmsetzung im Gestaltungsplan: \nZusätzliche Richtungspfeile "öffentlicher Fussweg" und Unterbruch \nLängsparkierung an Büelenstrasse. \n\n   \n\n  6.7 Stellungnahme Werke  \n\nStädtische Anliegen  Die Werke der Stadt Wädenswil haben sich in einer Stellungnahme \nam 26. September 2019 zum Entsorgungskonzept des Richtprojekts \nUmgebung und des privaten Gestaltungsplans MEWA geäussert. Es \nhat sich gezeigt, dass in verschiedenen Punkten noch Handlungsbe-\ndarf besteht. Zu optimieren sind insbesondere Anzahl, Lagen und \nUmschlag der Unterflurcontainer (UFC), die Entsorgung des Betriebs-\nkehrichts (Gewerbe) sowie ein Standort zur Fassung des Rasen- und \nStrauchschnittes. \n\nAn der Besprechung mit der Stadt vom 27. November 2020 wurde \nvereinbart, die Inputs aus der Vorprüfung im Rahmen der Arbeiten \nfür die Baueingabe zu beachten und noch nicht im Zusammenhang \nmit dem Gestaltungsplandossier.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan MEWA, Wädenswil  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    81 \n\n  BEILAGEN \n   \n\n  A Richtprojekt \nA1 Plandossier Architektur 1:500, 08.04.2021, \n\nHosoya Schaefer Architects, Zürich \nA2 Umgebungsplan 1:500, 03.05.2022, \n\nMüller Illien Landschaftsarchitekten, Zürich \n\n   \n\n  B Lärmgutachten \n Bericht, 19.06.2019, \n\nIngenieurbüro Andreas Suter, Thalwil \n\n   \n\n  C Leitbild zur Nachhaltigkeit \nBericht, 21.06.2019, \nIntep Integrale Planung GmbH, Zürich \n\n   \n\n  D Hochwasserschutzkonzept \nObjektschutzmassnahmen auf Stufe Gestaltungsplan, Bericht, \n22.10.2021, \nStaubli, Kurath & Partner AG, Zürich \n\n   \n \n\n\n\t\t2022-08-08T17:36:12+0200\n\n\n\n\n