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name: Beilage 3: Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

format: application/pdf

text: \n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   2 \n\nInhalt 1 EINLEITUNG 3\n\n1.1 Ausgangslage 3\n\n1.2 Aufgabenstellung 5\n\n2 ANFORDERUNGEN UND RAHMENBEDINGUNGEN 8\n\n2.1 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 8\n\n2.2 Heimatschutzinventar 14\n\n2.3 Naturgefahren 15\n\n2.4 �ffentliche Gew�sser 15\n\n2.5 L�rmsituation 18\n\n2.6 Klima 19\n\n2.7 Weitere Grundlagen 19\n\n3 RICHTPROJEKT 20\n\n3.1 Projektstudienauftrag 20\n\n3.2 Weiterentwicklung Richtprojekt 23\n\n4 ERL�UTERUNGEN ZU DEN BESTIMMUNGEN 30\n\n4.1 Zweck (Ziff. 1) 30\n\n4.2 Allgemeines (Ziff. 2) 30\n\n4.3 Gestaltung (Ziff. 3) 31\n\n4.4 Bebauung (Ziff. 4) 31\n\n4.5 Nutzung (Ziff. 5) 36\n\n4.6 Freiraum (Ziff. 6) 39\n\n4.7 Erschliessung und Parkierung (Ziff. 7) 43\n\n4.8 Umwelt (Ziff. 8) 46\n\n4.9 Entsorgung (Ziff. 9) 49\n\n4.10 Etappierung (Ziff. 10) 50\n\n4.11 Schlussbestimmungen (Ziff. 11) 50\n\n5. AUSWIRKUNGEN 51\n\n5.1 Umsetzung Richt- und Nutzungsplanung 51\n\n5.2 Nutzungsdichte 52\n\n5.3 St�dtebau 54\n\n5.4 Umwelt 54\n\n5.5 Fazit 58\n\n6. MITWIRKUNG UND VORPR�FUNG 60\n\n6.1 Koordination Gew�sserraumfestlegung und \n\nGestaltungsplan 60\n\n6.2 Mitwirkung 62\n\n6.3 1. Kantonale Vorpr fung 63\n\n6.4 2. Kantonale Vorpr fung 72\n\nBEILAGEN 74\n\nAuftraggeber Gessner AG Immobilien, W�denswil \n\nBearbeitung SUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD \n\nPeter von K�nel, Projektleiter \n\nSandrina Hartmann, Sachbearbeiterin \n\nC�dric Arnold, Sachbearbeiter \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   20 \n\n3 RICHTPROJEKT \n\n3.1 Projektstudienauftrag \n\nSiegerprojekt Das Projekt des Teams Hotz Partner AG SIA mit Vetschpartner Land-\n\nschaftsarchitektur gewann den Projektstudienauftrag. Die nachfol-\n\ngenden Erl�uterungen zum Richtprojekt stammen aus dem Projekt-\n\nstudienauftrag. \n\nVisualisierung Siegerprojekt \n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   22 \n\nNutzungskonzept Der geforderte hohe Wohnanteil wird gleichm�ssig  ber das ganze \n\nAreal verteilt. In den Neubauten und in den bereits bestehenden \n\nBauten gibt es verschiedene Gewerbefl�chen. Das Einkaufszentrum \n\n"di alt Fabrik" wird bis anhin von allen Seiten durch 3 Eing�nge er-\n\nreicht.  \n\nDer halbprivate Fabrikhof befindet sich zwischen den Wohnbauten. \n\nZwischen den abgestuften Bauk�rpern gibt es spannende und licht-\n\nspendende Ein-/Aus- und Durchblicke. \n\nErschliessung Der Weg zwischen den historischen Bauten wird aktiviert und zur be-\n\nlebten Fussg�ngerzone aufgewertet. \n\nEs gibt eine neue Ein- und Ausfahrt f r die Tiefgarage. Diese wird an \n\ndie n�rdliche Kurve des heute bestehenden Aussenparkfeldes plat-\n\nziert und via Kreuzstrasse erschlossen. Die Aussenparkpl�tze werden \n\nebenso  ber die Kreuzstrasse erschlossen. Via Einfahrt gelangt man \n\nin das ein Geschoss tiefer gelegene �ffentliche Parking (2.UG), wel-\n\nches auch den Bereich der bestehenden Tiefgarage beinhaltet. Diese \n\nmuss zu Gunsten des neuen Parkierungskonzeptes weichen. W�h-\n\nrend die Kunden rechts in die Garage abbiegen und via Leitsystem \n\ngef hrt werden, k�nnen die Bewohner und Angestellten ihr privates \n\nParking via Rampe ein Geschoss h�her gelegen (1. UG) direkt und \n\nentflechtet von den Kunden erreichen. \n\nGesamtw rdigung Der Konzeptansatz  berzeugt durch eine feinmassst�bliche, austa-\n\nrierte, stimmungsvolle und den Kontext wesentlich aufwertende Ge-\n\nsamtkonzeption. Es entsteht auf dem Gessner-Areal ein vielverspre-\n\nchendes, identit�tsstiftendes, das historische Industrieareal neu posi-\n\ntionierendes und mit dem Ortskern attraktiv verkn pftes Gesamten-\n\nsemble. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   23 \n\n 3.2 Weiterentwicklung Richtprojekt \n\n�berarbeitung Siegerprojekt Das  berarbeitete Siegerprojekt (Stand 30.5.2022) des Teams Hotz \n\nPartner AG SIA mit Vetschpartner Landschaftsarchitektur dient als \n\nBasis f r das vorliegende private Gestaltungsplanverfahren (vgl. Richt-\n\nprojekt gem. Beilage A). \n\nBebauungs- und Nutzungskonzept Das areal bergreifende Nutzungskonzept wurde bei der Erarbeitung \n\ndes Richtprojekts im Vergleich zum Studienauftrag auch im Hinblick \n\nauf die diversen R ckmeldungen und W nsche der Bauherrschaft \n\nund der Stadt W�denswil  berarbeitet und in vielen Positionen wei-\n\nterentwickelt. Es wird weiterhin ein Mix aus Wohnungen und Ge-\n\nwerbe an strategisch f r das Areal wichtigen Punkten vorgesehen. \n\nIn den Geschossen auf Aktionsplatzniveau wird zugunsten von Ge-\n\nwerbefl�chen keine Wohnnutzung geplant. In den dar berliegenden \n\nGeschossen werden beim Haus A (Ecke Stegstrasse/Kreuzstrasse) \n\nnun ausschliesslich Kleinwohnungen, welche auch als Alterswohnun-\n\ngen in Frage kommen, angeboten. Zus�tzlich werden hier die Woh-\n\nnungen  ber die Geb�udeecke angeordnet. Sie sind dadurch Schall-\n\nschutztechnisch optimiert. Im Sockelgeschoss wird auf Seite Aktions-\n\nplatz und auf Seite Stegstrasse eine Gewerbenutzung vorgesehen. \n\nBeim Haus B sind die Grundrissdispositionen als "Durchwohnen" ge-\n\nplant. Das heisst, die Wohnungen haben Fenster zu beiden Fassa-\n\ndenseiten. Dadurch kann allf�lligem tempor�rem L�rm aus dem Weg \n\ngegangen werden. Zus�tzlich werden die Fassaden schallschutztech-\n\nnisch auf die Gegebenheiten ausgerichtet.  \n\nDie Beschattung des Aktionsplatzes durch die umliegenden Neubau-\n\nten wurde mit einer ausf hrlichen Schattenstudie  berpr ft und als \n\nunproblematisch befunden (vgl. Beilage B).  \n\nAn den Eckpunkten der H�user B und C und in den weiteren Erdge-\n\nschossen zwischen der Kreuzstrasse und der Fabrikgasse entlang der\n\nStegstrasse werden Gewerbefl�chen vorgesehen, um hier den Ein- \n\nund Ausgang aus der Fabrikgasse zu st�rken und die Stegstrasse zu \n\nbeleben. Ebenfalls sind in den Erdgeschossfl�chen der Baubereiche \n\nA, B und C, die an den Aktionsplatz anstossen, publikumsorientierte \n\nNutzungen anzuordnen, da die Fabrikgasse und der Weg  ber den \n\nAktionsplatz als Hauptachsen f r zuk nftige Publikumsstr�me ange-\n\nsehen werden. Publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen sind \n\ndort f r die Belebung des Stadtraumes von hoher Wichtigkeit. \n\nIm Haus C, welches l�ngs zur Fabrikgasse liegt, werden nun in den \n\nObergeschossen, �hnlich wie im Haus A, vermehrt Kleinwohnungen \n\nvorgesehen. Es wird davon ausgegangen, dass die Emissionen durch \n\nden zu erwartenden Publikumsverkehr in der Fabrikgasse von den \n\nMietern der Kleinwohnungen als nicht st�rend empfunden wird, ja \n\nsogar als Alleinstellungsmerkmal angesehen werden kann. Die Woh-\n\nnungen dort, wie auch alle anderen Erdgeschosswohnungen, werden \n\nim Hochparterre geplant. Die Erdgeschosswohnungen entlang der \n\n\n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   26 \n\nFreiraumkonzept Der Aktionsplatz bleibt offen gestaltet und kann f r vielf�ltige Veran-\n\nstaltungen genutzt werden. Kleinformatige Platten geben ihm einen \n\neigenen Charakter und unterscheiden ihn von der ebenfalls �ffentli-\n\nchen Fabrikgasse, welche mit grossformatigen Platten ausformuliert \n\nwird und weniger dem Aufenthalt als dem Durchgang dient.  \n\nDer private bis halbprivate Fabrikhof ist Ausblick und Oase der drei \n\nWohnbauten (C, D, E bzw. Bauten in den Baubereiche D, E, G) zwi-\n\nschen Stegstrasse und Fabrikbau. Zwischen den abgestuften Bauk�r-\n\npern gibt es spannende und lichtspendende Ein-/Aus- und Durchbli-\n\ncke, aber vor allem schaffen Baumm�bel die ben�tigte Privatheit. Der \n\nHof wird mit perforierten Platten und Vollplatten belegt. Die Vertei-\n\nlung der zwei Typen und die dadurch entstehende Musterung wird \n\nhaupts�chlich durch die Nutzung bestimmt. So werden beispiels-\n\nweise Verkehrs- und Bewegungsfl�chen mit Vollplatten und Spielbe-\n\nreiche mit perforierten Platten belegt. Die Perforierung teilentsiegelt \n\ndie Hoffl�che und l�sst eine Versickerung des anfallenden Regenwas-\n\nsers zu. Zudem repr�sentiert diese, bezugnehmend auf die Weberei-\n\nLochkarten, die Historie des Areals. Da aufgrund der unterirdischen \n\nTiefgaragendecke nicht gen gend Erdreich f r grosse B�ume vorhan-\n\nden ist, werden "Baumm�bel" (Hochbeete) vorgeschlagen. Die gross-\n\nz gigen Baumelemente generieren einen zus�tzlichen Substratauf-\n\nbau, der inkl. den ca. 50 cm Tiefgaragen berdeckung eine Gesamt-\n\nst�rke von bis zu 1.5 Metern aufweist. Dadurch wird die Pflanzung \n\nvon stattlichen B�umen erm�glicht. Die Bepflanzung mit mehrst�m-\n\nmigen Laubgeh�lzen sorgt f r ein "Gr nes Dach", fasst den Raum \n\nund sorgt f r Privatheit und Aufenthaltsqualit�t. Die Elemente bein-\n\nhalten zudem Spielger�te und dienen als Sitzelemente und Begeg-\n\nnungsbereiche. Um den Spiel- und Aufenthaltswert des Wohnhofes \n\nweiter zu steigern, ist in zentraler Lage ein Brunnen vorgesehen.  \n\nAls weiteres begr nendes Element werden den Loggien Rankger ste \n\nvorgelagert. Diese fungieren zum einen als Blickschutz f r die Erdge-\n\nschosswohnungen und sorgen zum andern f r mehr Gr n im Wohn-\n\nhof, was einen interessanten gestalterischen Aspekt darstellt.  \n\nAm westlichen Ende des Areals, dem Stegplatz, werden Abfolgen aus \n\neinheimischen Grossstr�uchern in die Aussparungen dieses Platten-\n\nbelags gepflanzt. Dieser Platz befindet sich teilweise  ber dem Ge-\n\nw�sserraum und muss deshalb die Gew�sserschutzbestimmungen \n\neinhalten.\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   27 \n\nDer Platz wird von den Fassaden sowie mobilen Sitzelementen mit in-\n\ntegrierten Velostellpl�tzen gerahmt. Nach gr ndlichen Abkl�rungen \n\nmit dem AWEL wurde beschlossen, den Kern des Platzes grossfl�chig \n\nzu entsiegeln, um so den Auflagen gerecht zu werden. Diese Mass-\n\nnahme erm�glicht die Entw�sserung des gesamten Platzes  ber drei \n\nsickerf�hige Intarsien. Diese sorgen wiederum f r ein besseres Mikro-\n\nklima auf dem Platz. Abfolgen aus einheimischen Grossstr�uchern \n\ndurchziehen diese Inseln, bestehend aus einem Schotterrasen, und \n\nsorgen f r Schatten und Aufenthaltsqualit�t. Um Bewegungs- und \n\nVerkehrsfl�chen zu differenzieren und die geforderten Velostellpl�tze \n\nunterzubringen, werden Rand- und Querungsbereiche asphaltiert. \n\nDer Containerstellplatz, welcher im Gew�sserraum nicht bewilligungs-\n\nf�hig w�re, wurde ins Geb�udeinnere verschoben.  \n\nAn der Stegstrasse wird eine vorgelagerte Nutzungsschicht mit Besu-\n\ncherparkpl�tzen, Velostellpl�tzen und Unterflur-Containern von stras-\n\nsenraumresistenten Alleeb�umen begleitet und schliesst den Stras-\n\nsenraum gegen ber der Fussg�ngerzone ab. \n\nDie Tiefgaragenzufahrt an der Ecke Florhofstrasse und Kreuzstrasse \n\nwird auf das kleinstm�gliche Ausmass reduziert. So wird gew�hrleis-\n\ntet, dass sich diese klar der pr�gnanten und sehenswerten Fassade \n\nder "di alt Fabrik" unterordnet. Zwei mit Sitzstufen gefasste, locker  \n\ngepflanzte Baumvolumen mit Unterpflanzung, bestehend aus Klein-\n\nstr�uchern, sind diesem Element vorgelagert und bilden zugleich den \n\nAuftakt des Areals. In ihrer Verl�ngerung wird ein Gr nk�rper ge-\n\nplant, welcher die Fortsetzung der Inselelemente bildet. \n\nD�cher  Auf dem Gel�nde werden drei unterschiedliche Typen von Dachbe-\n\ngr nungen ausformuliert. Mit unterschiedlichen Begr nungstypen \n\nwird eine Vielzahl an unterschiedlichen Lebensr�umen geschaffen.  \n\nAuf den "hohen" D�chern wird eine extensive Dachbegr nung mit ei-\n\nner aufgesetzten Photovoltaikanlage kombiniert. Der Fokus liegt hier \n\nauf der Produktion von elektrischer Energie durch Sonnenlicht. Diese \n\n berh�hten Standorte eignen sich besonders daf r, da die Panels \n\nhier keinerlei Beschattung ausgesetzt sind. Die Dachbegr nung be-\n\nsteht hier aus einer d nnen Substratschicht von 5Ñ10 cm. Die Fl�che \n\ngeneriert einen Lebensraum f r eine trockenheitsliebende Pionierve-\n\ngetation, wie sie im urbanen Siedlungsgebiet selten geworden ist. Die \n\nPV-Anlage ist dabei nicht abtr�glich, sondern sorgt durch die Beschat-\n\ntung von Teilbereichen sogar f r eine Zunahme der Pflanzenvielfalt.  \n\nDie "niedrigen" D�cher werden ebenfalls extensiv begr nt. Um hier \n\ndie Vegetationsvielfalt zu steigern, wird in Teilbereichen der Substrat-\n\naufbau vergr�ssert, sodass auch kleine bis mittelgrosse Str�ucher \n\nwachsen k�nnen. Diese bilden ein Biotop f r einheimische V�gel und \n\nInsekten. Zudem wird mit Kleinstrukturen wie Bienenh�usern, Totast- \n\nund Steinhaufen sowie Sandlinsen gearbeitet, um einen Beitrag zum \n\nErhalt der Biodiversit�t zu leisten. Diese D�cher erf llen zus�tzlich ei-\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   28 \n\nnen gestalterischen Anspruch und bieten Einblicke aus den Wohnun-\n\ngen in den hoch gelegenen Geschossen. Daher wird hier vollumf�ng-\n\nlich auf Photovoltaik-Anlagen verzichtet.  \n\nDie D�cher der Bestandsbauten sind aufgrund der Statik schwieriger \n\neinzusch�tzen und vorauszuplanen. Tendenziell werden diese keine \n\ngrossen Zusatzlasten durch Substrat oder Solarpanels zulassen. Hier \n\nmuss bei der detaillierten Ausarbeitung in den sp�teren Phasen be-\n\nstimmt werden, was m�glich ist und was nicht. Grunds�tzlich kann \n\nhier von einer extensiven Dachbegr nung mit geringem Substratauf-\n\nbau und vereinzelten Solarpanels ausgegangen werden. Auch diese \n\nForm der Dachbegr nung leistet einen wichtigen �kologischen Bei-\n\ntrag.  \n\nRegenwassermanagement: Die "niedrigen" D�cher, dienen aufgrund \n\ndes Substrataufbaus von bis zu 40 cm auch als Retentionsfl�chen. \n\nDas Substrat dient dabei als Speichermedium. Es nimmt das anfal-\n\nlende Wasser auf und gibt dieses sukzessive wieder ab. Die "hohen" \n\nD�cher k�nnen so ebenfalls  ber diesen Retentionsfilter entw�ssert \n\nwerden, indem man das oben anfallende Wasser auf das tiefere Ni-\n\nveau leitet. Das so gespeicherte Dachwasser kann bei Bedarf zur Be-\n\nw�sserung der Baumm�bel oder der Rank- und Kletterpflanzen im \n\n"Fabrikhof" genutzt werden. \n\nErschliessungskonzept Das Erschliessungskonzept des Areals wurde  berpr ft und mit den \n\nAnforderungen wie Anlieferung, Feuerwehrzufahrten etc. abgegli-\n\nchen. Daraus erfolgte unter anderem eine Optimierung der Tiefgara-\n\ngenorganisation mit einer prominenteren Eingangssituation von Seite \n\nFabrikgasse und Tiefgarage in "di alt Fabrik".  \n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   30 \n\n 4 ERL�UTERUNGEN ZU DEN \n\nBESTIMMUNGEN \n\n4.1 Zweck (Ziff. 1) \n\nZiele Der Zweckartikel st tzt sich auf ¥ 83 ff des Planungs- und Baugeset-\n\nzes des Kantons Z rich (PBG) und gew�hrleistet die Realisierung ei-\n\nner hochwertigen Zentrums berbauung, welche sich ortsbaulich gut \n\nin den st�dtebaulichen Kontext von W�denswil einordnen l�sst. \n\n 4.2 Allgemeines (Ziff. 2) \n\nBestandteile\nAbs. 1\n\nDer Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den \n\nBestimmungen, welche der Genehmigung durch die Baudirektion un-\n\nterliegen. Der vorliegende Bericht dient der Erl�uterung und erlangt \n\nkeine Rechtsverbindlichkeit. \n\nGeltungsbereich\nAbs. 2\n\nDer Geltungsbereich weist eine Gesamtfl�che von 12'059 m2 auf. Fol-\n\ngende Grundst cke sind im Geltungsbereich enthalten: \n\n13468 Gessner AG Immobilien 6'112 \n\n13469 Gessner AG Immobilien  5'366 \n\n7173 Gessner AG Immobilien 581 \n\nErg�nzendes Recht\nAbs. 3\n\nF r die Beurteilung im Baubewilligungsverfahren gelten die rechtsg l-\n\ntigen Fassungen der Bau- und Zonenordnung vom 3. Oktober 2016 \n\nund der Abstellplatzverordnung vom 10. Juli 2017 der Stadt W�dens-\n\nwil sowie das  bergeordnete kantonale und eidgen�ssische Recht. \n\nAufgrund der Formulierung ist klargestellt, dass �nderungen der Bau-\n\nund Zonenordnung oder des  bergeordneten Rechts auch im Gebiet \n\ndes Gestaltungsplans Auswirkungen haben, soweit nicht ausdr cklich \n\netwas Abweichendes festgelegt ist. \n\nDa die Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt W�denswil noch \n\nnicht der interkantonalen Vereinbarung  ber die Harmonisierung der \n\nBaubegriffe (IVHB) angepasst worden ist, st tzt sich der Gestaltungs-\n\nplan hinsichtlich der Baubegriffe und Messweisen auf die Anh�nge \n\ndes PBG, der ABV und der BBV II (Stand 28. Februar 2017). \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   31 \n\n 4.3 Gestaltung (Ziff. 3) \n\nAnforderungen\nAbs. 1\n\nIm Gegensatz zu einer �berbauung in Regelbauweise wird nicht nur \n\neine befriedigende Gesamtwirkung im Sinne von ¥ 238 Abs. 1 PBG, \n\nsondern eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von ¥ 71 PBG \n\neingefordert. Dies entspricht den Zielsetzungen der Grundeigent -\n\nmerschaft. Die Gestaltungsqualit�t hat sich an derjenigen von Areal-\n\n berbauungen zu messen. Mit dem vorg�ngig durchgef hrten Pro-\n\njektstudienauftrag bestehen beste Voraussetzungen, um diesem An-\n\nspruch zu gen gen. \n\nRichtprojekt\nAbs. 2Ñ3 \n\nDas Richtprojekt des Architekturb ros Hotz Partner AG und Vetsch-\n\npartner Landschaftsarchitekten AG mit Stand vom 30.5.2022 wird \n\ndem Gestaltungsplan zugrunde gelegt. \n\nDie wichtigsten Konzeptbestandteile sind: \n\n• Situierung und kubische Gliederung der Neubauten \n\n• Funktion, Lage und Proportionen der verschiedenen Freiraumfl�-\n\nchen  \n\n• Erschliessung f r den motorisierten Individualverkehr sowie \n\nDurchwegung f r den Fussverkehr  \n\n• Zufahrt und Organisation Parkierung \n\nDie im Richtprojekt vorgesehenen Elemente k�nnen im Bauprojekt im \n\nSinne des gesetzlich erforderlichen Projektierungsspielraums (¥ 83 \n\nAbs. 2 PBG) soweit angepasst, ge�ndert und erg�nzt werden, als \n\ndadurch unter Beibehaltung der Grundkonzeption eine mindestens \n\ngleichwertige L�sung erzielt wird. Dabei sind die Festlegungen des \n\nGestaltungsplans bindend. \n\n 4.4 Bebauung (Ziff. 4) \n\nR ckbau\nAbs. 1\n\n Die im Plan gelb dargestellten Geb�ude k�nnen r ckgebaut werden. \n\nDie �rtliche und zeitliche Abfolge der Geb�udeabbr che ist frei. \n\nBaubereiche Bestand\nAbs. 2\n\n Die bestehenden Bauten in den Baubereichen A "Di alt Fabrik" und H \n\n"Fabrikbau" sind Schutzobjekte im Sinne von ¥ 203 PBG. Die Schutz-\n\nmassnahmen sind im verwaltungsrechtlichen Vertrag der Stadt W�-\n\ndenswill, vom Stadtrat beschlossen am 24.1.2022, geregelt. Gegen \n\ndiesen Beschluss wurde kein Rekurs erhoben, womit der von beiden \n\nParteien unterzeichnete Vertrag rechtsg ltig ist.  \n\nGeringf gige Abweichungen vom Geb�udeprofil sind in Absprache \n\nmit der Stadt W�denswil m�glich, wenn konstruktive, energetische, \n\ngestalterische oder funktionale Gr nde dies erfordern.  \n\nBauliche Erweiterungen innerhalb des Gew�sserraums sind nicht zu-\n\nl�ssig und k�nnen aus gew�sserschutzrechtlicher Sicht nicht bewilligt \n\nwerden.  \n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   33 \n\nGeb�udeh�he und Geschosszahl \nAbs. 6\n\n Die maximale H�henlage der Geb�ude wird mit der Geb�udeh�he in \n\nMeter  ber Meer definiert. Diese H�hen gelten abschliessend, d.h. in-\n\nnerhalb der definierten Baubereiche m ssen die zonengem�ss vor-\n\ngegebenen Geb�udeh�hen nicht weiter beachtet werden. \n\nF r die einzelnen Baubereiche gelten folgende maximalen Werte: \n\nBaubereich Geb�udeh�he \n\nmax. m  . M. \n\nmax. anrechenbare Voll-, Dach- und  \n\nUntergeschosse \n\nA 426.00 Bestand \n\nB 437.00 Die Anzahl der Voll-, Dach- und Unterge-\n\nschosse ist innerhalb der festgelegten \n\nGeb�udeh�he frei.\nC 431.00 \n\nD 438.00 \n\nE 435.00 \n\nF 438.00 \n\nG 445.00 \n\nH 434.00 Bestand \n\nI 420.00 1 \n\n Aus dem im Gestaltungsplan als Informationsinhalt mit H�henkurven \n\nin Meter  ber Meer dargestellten gewachsenen Bodens resultieren \n\nGeb�udeh�hen von: \n\n• im Baubereich B:  ca.  16 m \n\n• im Baubereich C:  ca.  10 m \n\n• im Baubereich D:  ca.  16 m \n\n• im Baubereich E:  ca.  13 m \n\n• im Baubereich F:  ca.  16 m \n\n• im Baubereich G:  ca.  24.5 m \n\nGewachsener Boden im Bereich von \n\nBaufeld G\nIm Bereich der 1978 erstellten Weberei bestehen keine gesicherten \n\nH�henangaben. In diesem Bereich befindet sich der Baubereich G \n\nmit dem Hochpunkt. Damit klargestellt werden kann, dass die zul�s-\n\nsige H�henkote von 445.00 m  .M f r den Baubereich G kein Hoch-\n\nhaus im Sinne von ¥ 282 PBG (Geb�ude mit einer Geb�udeh�he von \n\nmehr als 25 m) erm�glicht, wurden das relevante Terrain aufgrund \n\nvon historischen und aktuellen Kartenangaben rekonstruiert. \n\nMassgebend f r die zul�ssige H�he ist das gewachsene Terrain. Die-\n\nses wurde aufgrund von historischen Karten rekonstruiert und mit \n\nden aktuellen Angaben ausserhalb des Webereigeb�udes verglichen. \n\nSowohl auf der "J. Wildkarte" von circa 1850 wie auch der letzten Aus-\n\ngabe der "Siegfriedkarte" von 1945, verl�uft die H�henlinie mit \n\n420 m  . M. beinahe identisch durch das Gessner Areal im Bereich \n\ndes Baubereiches G.  \n\nDas der gewachsene Boden auf 420 m  . M. lag wird durch die heu-\n\ntige Situation unterstrichen. Die tiefere Lage im Hof zwischen den be-\n\nstehenden Bauten und dem Baubereich G d rfte auf Abgrabungen \n\nzur ckzuf hren sein, weshalb dort heute eine B�schung zum Baube-\n\nreich G besteht. Die H�hendifferenz betr�gt ca. 1 m. Das Richtprojekt \n\nsieht deshalb auch vor, dass die H�he des Hofes, der sich bis zur \n\nStegstrasse ausdehnt, auf dieser H�he von 420 m  . M. angelegt \n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   35 \n\nDachform\nAbs. 7\n\n F r Neubauten sind nur Flachd�cher zul�ssig. Diese sind je nach Lage \n\nextensiv oder intensiv zu begr nen, soweit sie nicht als Terrassen be-\n\nansprucht werden. Wegleitend f r die Dachbegr nung ist das Richt-\n\nkonzept der Landschaftsarchitekten.  \n\nBegr nte Dachfl�chen geben der Natur in Siedlungsr�umen eine neue \n\nChance. An ungest�rter Lage k�nnen sich wilde Pflanzen- und Tierar-\n\nten auf diesen Ersatzlebensr�umen ansiedeln. Die R ckgewinnung und\n\nVernetzung von Dachfl�chen als Lebensraum f r Flora und Fauna \n\nstellt eine �kologische Qualit�t und einen Ausgleichsbeitrag bei Bau-\n\nvorhaben dar. Dachbegr nungen sind kleinfl�chige Lebensrauminseln \n\nf r Tiere und Pflanzen. �ber Samenflug, V�gel und Insekten stehen \n\ndiese sogenannten Trittsteinbiotope im Austausch mit bodengebun-\n\ndenen Lebensr�umen im Stadtgebiet und erh�hen die Vernetzung. \n\nZudem kann auf begr nten Dachfl�chen auch mehr Regenwasser zu-\n\nr ckgehalten werden, welches beim Verdunsten einen K hleffekt hat \n\nund somit einen Beitrag zur Verbesserung des Lokalklimas leistet. \n\nFlachd�cher  ber Untergeschossen und Tiefgaragen ausserhalb von \n\nBaubereichen fallen nicht unter diese Regelung. In diesen F�llen ist \n\ndas landschaftsarchitektonische Konzept f r die Umgebungsgestal-\n\ntung massgebend. \n\nTechnische Aufbauten\nAbs. 8\n\nTechnisch bedingte Aufbauten d rfen die effektive Dachfl�che maxi-\n\nmal um 2.00 m  berragen. Dies gilt auch f r Solaranlagen. Sie sind \n\nzusammengefasst als Einheit zu gestalten und d rfen nicht volumen-\n\nbildend in Erscheinung treten. \n\nUnterirdische Geb�ude und Geb�u-\n\ndeteile\nAbs. 9\n\n Unterirdische Geb�ude und Geb�udeteile, insbesondere die Tiefga-\n\nragen, sind auch ausserhalb der Baubereiche zul�ssig.  \n\nBesondere Geb�ude ausserhalb der Baubereiche sind nicht zul�ssig. \n\nInnerhalb des Gew�sserraumes sind auch keine unterirdischen Bau-\n\nten und Anlagen zul�ssig. \n\nVerzicht Dachgarten auf Baubereich \n\nH\nAuf dem bestehenden Geb�ude im Baubereich H war in einer fr he-\n\nren Planungsphase ein Dachgarten mit gastronomischer Nutzung f r \n\ndie Bewohner, die Besch�ftigten und die �ffentlichkeit geplant gewe-\n\nsen.  \n\nDa die Stadtbild- und Denkmalpflegekommission sowie ein Fachgut-\n\nachten zum Schluss gekommen sind, dass ein Dachgarten mit Gast-\n\nronomie nicht mit dem Schutzobjekt vertr�glich ist, wird darauf ver-\n\nzichtet. \n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   37 \n\nGewerbeanteil\nAbs. 6\n\nDer Gewerbeanteil muss gesamthaft mindestens 20 % der massgeb-\n\nlichen Geschossfl�che betragen. Da keine eigentliche Etappierung ge-\n\nplant ist, wird mit den bestehenden gewerblichen Nutzungen dieser \n\nAnteil von Anfang an gew�hrleistet. Die bestehenden gewerblichen \n\nNutzungen betragen rund 8'200 m2 was bei einer maximal zul�ssigen \n\nGeschossfl�chennutzung von 20Ö500 m2 einem Anteil von rund 40 % \n\nentspricht. Zudem sind zus�tzliche gewerbliche Fl�chen vorgesehen. \n\nMassgebliche Geschossfl�che\nAbs. 7\n\nDie Ausn tzung wird durch die massgebliche Geschossfl�che (mGF) \n\ndefiniert. Diese umfasst nicht nur Vollgeschosse, wie dies ¥ 255 PBG \n\ndefiniert, sondern alle dem Wohnen oder Arbeiten dienenden R�ume \n\nin Voll- und Untergeschossen unter Einschluss der dazugeh�rigen Er-\n\nschliessungsfl�chen, Sanit�rr�ume und inneren Trennw�nden (exkl. \n\nAussenw�nde). Dieser Wortlaut entspricht inhaltlich derselben Rege-\n\nlung wie Art. 2 der geltenden Abstellplatzverordnung der Stadt W�-\n\ndenswil vom 10. Juli 2017. \n\nBasierend auf der obigen Definition wird f r jeden Baubereich die zu-\n\nl�ssige Ausn tzung festgelegt. Die massgebliche Geschossfl�che des \n\nRichtprojekts betr�gt 11'781 m2. Mit dem Gestaltungsplan wurden \n\n12'300 m2 massgebliche Geschossfl�che f r Neubauten festgelegt. \n\nDas ergibt einen Projektierungsspielraum von 512 m2 oder rund 4 % \n\nf r alle f nf neuen Bauk�rper. \n\nAusn tzung\nAbs. 8\n\nIn den einzelnen Baubereichen sowie im Total sind folgende mass-\n\ngeblichen Geschossfl�chen (mGF) zul�ssig: \n\n Baubereich mGF zul�ssig (max.)    Geb�ude \n\n A 4'300 m2   Bestand "Di alt Fabrik" \n\nB 1'600 m2   HA \n\nC  1'900 m2   HB \n\nD 2'900 m2   HC \n\nE 1'400 m2   HD \n\nF  1'300 m2   HD \n\nG  3'200 m2   HE \n\nH  3'900 m2   Bestand B rogeb�ude \n\nTotal  12'300 m2 (Neubauten ohne Bestand)\n\nTotal  20'500 m2 (mit Bestand "Di alt Fabrik" und B rogeb�ude)\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   44 \n\nBi-Modalsplit-Ziel  Gem�ss regionalem Richtplan Zimmerberg bzw. Kap. 4.1 des dazuge-\n\nh�rigen Erl�uterungsberichts gilt in W�denswil f r den Neuverkehr \n\nein Bi-Modalsplit-Ziel von mindestens 50% �V. Das heisst, der Neu-\n\nverkehr infolge der neuen zus�tzlichen Nutzungen soll zu mindestens\n\n50% durch den �V abgedeckt werden. Der Fuss- und Veloverkehr \n\nwird bei dieser Betrachtung von der ZPZ nicht miteinbezogen. \n\nGem�ss Abstellplatzverordnung der Stadt W�denswil sind f r die \n\nneuen Nutzungen gem�ss Richtprojekt mindestens 56 und maximal \n\n107 Parkpl�tze zu erstellen. Auf den drei geplanten Tiefgaragenebe-\n\nnen k�nnen rund 194 PP angeboten werden. Oberirdisch sind ent-\n\nlang der Stegstrasse 5 PP und beim Parkplatz an der Florhofstrasse \n\nrund 21 PP geplant. Hinter dem bestehenden B rogeb�ude befinden \n\nsich 3 weitere Parkpl�tze, die bereits heute bestehen. Insgesamt \n\nergibt sich somit ein Gesamtangebot von 223 PP.  \n\nMit den maximal 225 Parkpl�tzen (Version ohne Seewasserenergie-\n\nzentrale) wird ein essenzieller Beitrag zur Erreichung des Bi-Mo-\n\ndalsplit-Zieles geleistet. Diese mit dem Gestaltungsplan festgelegte \n\nmaximale Parkplatzzahl muss f r Bewohner und Besucher von knapp \n\n100 Wohnungen und f r Besch�ftigte und Kunden von rund 9'400 m2\n\ngewerblicher Fl�che gen gen. F r die Bestandesbauten sind heute \n\nschon 158 PP reserviert und  berwiegend vertraglich geregelt. F r \n\ndie neuen rund 100 Wohnungen und rund 810 m2 zus�tzlichen Ge-\n\nwerbefl�chen gem�ss Richtprojekt werden somit lediglich 65 zus�tzli-\n\nche PP angeboten. Diese Zahl orientiert sich am unteren Gabelwert \n\ndes massgebenden Bedarfs (G teklasse A) gem�ss Abstellplatzver-\n\nordnung der Stadt W�denswil und kann nicht weiter reduziert wer-\n\nden. Diese Parkplatzzahl liegt deutlich tiefer als bei vergleichbaren \n\nArealen. Der Beitrag an das Bi-Modalsplit-Ziel ist damit offensichtlich \n\nund angemessen. \n\nZudem gilt es auch zu beachten, dass auf dem Areal 2 Mobility-Stand-\n\npl�tze sowie rund 380 Veloabstellpl�tze neu angeboten werden und \n\ndas Areal  ber vielf�ltige Fussweganbindungen an das �ffentliche \n\nFusswegnetz verf gt. \n\nZu- und Wegfahrt Tiefgarage \nAbs. 1\n\n Die Rampe der Zu- und Wegfahrten zur Tiefgarage ist, soweit dies aus \n\nl�rmtechnischer Sicht notwendig ist, zu  berdecken. Der Bau ist in-\n\nnerhalb des Baubereichs I zu erstellen.  \n\nZu- und Wegfahrt Areal \nAbs. 2\n\n Das Areal ist  ber die im Plan schematisch dargestellte "Zu- und Weg-\n\nfahrt Areal" zu erschliessen. \n\nOberirdische Besucher- und Kun-\n\ndenparkpl�tze \nAbs. 3 \n\n In den im Plan bezeichneten Bereichen sind oberirdische Besucher- \n\nund Kundenparkpl�tze zul�ssig. Diese sind auf die Feuerwehrstand-\n\npl�tze, die Tiefgaragenzufahrt, die Hauszug�nge und die Unterflur-\n\nContainer abzustimmen. Die definitive Anordnung der im Richtpro-\n\njekt dargestellten L�ngsparkpl�tze ist im Baubewilligungsverfahren \n\nfestzulegen. Pro zehn oberirdische Besucher- und Kundenparkpl�tze \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   45 \n\nist mindestens ein Parkfeld mit einer Ladestation f r alternative An-\n\ntriebsmodelle zu erstellen. \n\nDie Anzahl oberirdischer Parkpl�tze ist auf die Bed rfnisse des klei-\n\nnen Einkaufzentrums mit seinem vielf�ltigen Angebot im Food- und \n\nNon-Foodbereich ausgerichtet. Das Angebot mit rund 22 Parkpl�tzen \n\nim n�rdlichen Bereich stellt ein Minimum dar f r die Gesch�fte im \n\nGeb�ude äDi alt FabrikÓ. Heute sind in diesem Bereich 33 Parkpl�tze \n\nangeordnet und bewirtschaftet. Dieser Parkplatz wird zudem gerne \n\nvon Besuchern des Stadthauses benutzt.  \n\nBeim bergseitigen Zugang zu den Gesch�ften sind heute 15 Park-\n\npl�tze angeordnet. Neu werden entlang der Stegstrasse nur noch ca. \n\nf nf oberirdische Parkpl�tze angeboten. Diese Anzahl ist auch im \n\nHinblick auf die zus�tzlichen Gewerbe- und Wohnfl�chen notwendig. \n\nAnlieferung\nAbs. 4\n\n Die dezentrale Anlieferung hat  ber die Florhof-, die Kreuz- und die \n\nStegstrasse im Bereich der im Plan bezeichneten Stellen zu erfolgen. \n\n�ffentliche Fusswege\nAbs. 5\n\n Zwischen den im Plan bezeichneten Anschlusspunkten sind mindes-\n\ntens 2.00 m breite, �ffentlich zug�ngliche Fusswege zu erstellen. Die \n\nBel�ge sollen rollstuhlg�ngig sein. \n\nVeloabstellpl�tze\nAbs. 6\n\n Die Veloabstellpl�tze sind gut zug�nglich an den im Plan schematisch \n\nbezeichneten Lagen (Besucher/Kunden) sowie in den Untergeschos-\n\nsen (Bewohner/Besch�ftigte) anzuordnen. Die Anzahl zu erstellender \n\nVeloabstellpl�tze richtet sich nach der Abstellplatzverordnung der \n\nStadt W�denswil. Auf der Basis des Richtprojektes sind mindestens \n\n360 Veloabstellpl�tze zu erstellen. \n\nDas Richtprojekt sieht an mehreren strassennahen Standorten und \n\nunterirdisch Abstellpl�tze f r Velos vor. Insgesamt werden im Richt-\n\nprojekt rund 200 Veloabstellpl�tze f r Bewohner vorgesehen. Zus�tz-\n\nlich sind gut 180 Veloabstellpl�tze f r Kunden und Besch�ftigte vor-\n\ngesehen. Insgesamt verf gt das Richtprojekt somit  ber ein Angebot \n\nvon 380 Veloabstellpl�tzen. Dies entspricht bei einer Nutzungsdichte \n\nvon 250 E+B auf dem Areal rund 1.5 Veloabstellpl�tzen pro Einwoh-\n\nner, Besch�ftigten und Kunde. Dieses Angebot ist zweckm�ssig und \n\nbedarfsgerecht. \n\nAutoabstellpl�tze\nAbs. 7 \n\n Die Autoabstellpl�tze f r Bewohner und Besch�ftigte m ssen unterir-\n\ndisch in der Tiefgarage untergebracht werden. Erw nscht ist, auch ei-\n\nnen Teil der Kunden- und Besucherparkpl�tze in der Tiefgarage anzu-\n\nordnen. \n\nF r die Berechnung der erforderlichen Anzahl Abstellpl�tze ist die je-\n\nweils g ltige Abstellplatzverordnung der Stadt W�denswil (Stand \n\n10. Juli 2017) massgebend. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   46 \n\nDa es k nftig immer mehr Fahrzeuge mit alternativen Antriebsmodel-\n\nlen geben wird, ist denkbar, dass f r diese einige Parkfelder (Standfl�-\n\nche, Leerrohre) vorbereitet werden. \n\nDie Anzahl Parkpl�tze f r Bewohner, Besch�ftigte und Kunden richtet \n\nsich wie erw�hnt nach der Abstellplatzverordnung der Stadt W�dens-\n\nwil. Aufgrund der �V-G teklasse sind f r die neuen Nutzungen min-\n\ndestens 56 und maximal 107 Parkpl�tze bereitzustellen.  \n\nF r die Bestandesbauten werden wie bereits erw�hnt 158 PP ge-\n\nnutzt. F r diese PP besteht eine Bestandesgarantie. Zusammen mit \n\n65 PP f r die neuen Nutzungen, welche sich stark am unteren Gabel-\n\nwert der Abstellplatzverordnung orientieren, ergibt sich ein Bedarf \n\nvon 223 PP, welcher auf 225 Parkpl�tze als Obergrenze im Gestal-\n\ntungsplan fixiert wird, wenn die Seewasserenergiezentrale nicht um-\n\ngesetzt wird. \n\nZurzeit wird intensiv zusammen mit den Stadtwerken diskutiert, ob \n\neine Seewassernutzung f r die W�rme- oder K�lteerzeugung des Pla-\n\nnungsareals umgesetzt werden kann. Die notwendigen Raumbed rf-\n\nnisse f r die technischen Einrichtungen m ssten unterirdisch ange-\n\nordnet werden. Im 2. Untergeschoss w rden dadurch rund 19 Park-\n\npl�tze wegfallen. Die wegfallenden Parkpl�tze sollen durch die Ver-\n\ngr�sserung des 3. Untergeschosses kompensiert werden. Aus Gr n-\n\nden der Baustatik, der Koordination der Treppenhauskerne, der \n\nBau�konomie und Realisierungseffizienz soll die Grundfl�che des 2. \n\nUG's in diesem Fall auch im 3. UG umgesetzt werden. Dadurch ent-\n\nsteht ein vergr�ssertes Fl�chenpotenzial f r ca. 25 Parkpl�tze. Bei ei-\n\nnem Umsetzen der Seewassernutzung soll die Obergrenze f r die \n\nAnzahl der zul�ssigen Parkpl�tze entsprechend auf 250 angehoben \n\nwerden.  \n\n 4.8 Umwelt (Ziff. 8) \n\nW�rmebedarf\nAbs. 1\n\n Seit 2010 ist W�denswil eine Energiestadt. Basierend auf dem Ener-\n\ngieleitbild 2009 wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Pro-\n\njekte im Energiebereich umgesetzt. Das Energieleitbild wurde in der \n\nZwischenzeit durch den Masterplan Energie 2020 abgel�st. Der Mas-\n\nterplan ist das Instrument f r die Energie- und Klimapolitik der Stadt \n\nW�denswil und enth�lt Ziele f r eine nachhaltige Entwicklung f r die \n\nZeitr�ume 2020, 2035 und 2050. \n\nNeubauten sind so auszur sten, dass sie einen m�glichst geringen \n\nHeizw�rmebedarf aufweisen. F r die W�rmeerzeugung f r Neubau-\n\nten sind erneuerbare Energietr�ger einzusetzen. Der Nachweis einer \n\nfortschrittlichen, nachhaltigen Energiel�sung ist mit einem Energie-\n\nkonzept im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen. \n\nGem�ss kommunalem Energieplan ist ein Anschluss an einen See-\n\nwasser-Energieverbund zu priorisieren. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   47 \n\nEnergiesparende Bauweise \nAbs. 2\n\n Neubauten sind in energiesparender Bauweise zu erstellen. S�mtli-\n\nche Bauten haben den Minergie-A-Eco-Standard oder eine vergleich-\n\nbar effiziente L�sung zu erf llen. Die massgebende L�sung muss \n\nnicht zertifiziert werden. Der entsprechende Nachweis ist im Bewilli-\n\ngungsverfahren zu erbringen.  \n\nBeim Minergie-A-Eco-Standard kommen gem�ss Energiekonzept (vgl. \n\nBeilage G) als Energietr�ger f r Neubauten Erdsonden mit W�rme-\n\npumpe und einem Gaskessel in Frage. Auch ist denkbar, erneuerba-\n\nren Strom mittels PV-Anlage auf den D�chern der Geb�ude zu produ-\n\nzieren.  \n\nWie unter Ziff. 7 Abs. 7 bereits erl�utert, m�chten die Stadtwerke W�-\n\ndenswil die Seewassernutzung f r die W�rme- und K�lteerzeugung \n\nnutzen. Das Gessner-Areal w�re ein Leuchtturmprojekt und guter \n\nStandort f r die Energiezentrale f r die Seewassernutzung. \n\nF r private Gestaltungspl�ne ist eine Anschlusspflicht m�glich. Diese \n\nwird verbindlich, wenn zum Zeitpunkt der Baueingabe die Pl�ne f r \n\ndie Realisierung eines Energieverbunds soweit konkretisiert und gesi-\n\nchert sind, dass diese im Zuge der anstehenden Bauarbeiten realisi-\n\niert werden k�nnen. Zurzeit werden die notwendigen Abkl�rungen \n\ngetroffen und wenn sich fristgerecht eine nachhaltige und wirtschaft-\n\nliche L�sung abzeichnet, soll die Energiezentrale auf dem Gessner-\n\nAreal umgesetzt werden. Als Ankerkunde w rde das Gessner-Areal \n\ndann einen Teil seines Energiebedarfes dar ber beziehen. \n\nDar ber hinaus wird angestrebt, den Stromverbrauch in der Tiefga-\n\nrage mit optimierten Leuchtmitteln, Leuchten und Steuerungen zu \n\nbegrenzen. \n\nDie Raumbed rfnisse der als Option angedachten Energiezentrale, \n\nkommen zu einem Teil ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters zu \n\nliegen. Betroffen ist die Parzelle Kat. Nr. 13471 welche sich ebenfalls \n\nim Besitz der Gessner AG Immobilien befindet. S�mtliche betroffenen \n\nBauten liegen unterirdisch und tangieren damit keine Baufelder. Die \n\nUmsetzung der Energiezentrale wird dadurch nicht gef�hrdet oder \n\nerschwert. \n\nL�rmempfindlichkeitsstufen \nAbs. 3\n\n Es gelten in allen Baubereichen die Immissionsgrenzwerte. Diese \n\nEmpfindlichkeitsstufen entsprechen denjenigen des Zonenplans (vgl. \n\nL�rmgutachten Beilage D). \n\nHochwasserschutz\nAbs. 4\n\n Gem�ss Naturgefahrenkarte liegt das Gessner-Areal in einem Gebiet \n\nmit geringer Hochwassergef�hrdung. \n\n Das Gessner-Areal ist ein Sonderrisiko-Objekt mit erh�hter Perso-\n\nnengef�hrdung und/oder hohem Schadenpotenzial und wird darum \n\ngegen ein 300-j�hrliches Hochwasser gesch tzt (HQ300). Im Bericht \n\n"Hochwasserschutzkonzept zum Gestaltungsplan", Staubli, Kurath & \n\n\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   49 \n\nHinweis zum Gew�sserraum  Parallel zum privaten Gestaltungsplans Gessner-Areal wird der Ge-\n\nw�sserraum des Gulmenbachs festgelegt. Dies erfolgt in einem sepa-\n\nraten Verfahren, das auf dasjenige des Gestaltungsplans abgestimmt \n\nist.  \n\nLichtemissionen\nAbs. 5\n\nLichtimmissionen sind im Sinne des Bundesgesetzes  ber den Um-\n\nweltschutz (USG) "Einwirkungen von Strahlen". Sie k�nnen sich st�-\n\nrend auf den Menschen oder negativ auf lichtempfindliche Arten aus-\n\nwirken und sind im Sinne der Vorsorge durch Massnahmen an der \n\nQuelle zu begrenzen (Art. 11 USG). Bei der Ausgestaltung von Be-\n\nleuchtungen im Aussenraum sind diese so zu gestalten, dass  ber-\n\nm�ssige Lichtemissionen vermieden werden. Das ARE empfiehlt, \n\nhierzu die vom BAFU bereitgestellte "Empfehlung zur Vermeidung \n\nvon Lichtemissionen", das vom Kanton bereitgestellte Merkblatt \n\n"Lichtverschmutzung vermeiden" sowie die technische Norm SIA 491 \n\n"Vermeidung unn�tiger Lichtemissionen im Aussenraum" zu ber ck-\n\nsichtigen.  \n\nEs sind unter anderem die folgenden f nf Grunds�tze zu beachten: \n\n• Notwendigkeit: Nur sicherheitsrelevante Beleuchtung vorsehen. \n\nGesamtlichtstrom minimieren. \n\n• Ausrichtung: Lichtstrom von oben nach unten richten. Lichtlen-\n\nkung von unten nach oben vermeiden. \n\n• Lichtlenkung: Verminderung von unn�tigen Emissionen durch \n\npr�zise Lichtlenkung. \n\n• Helligkeit: Objekte nur so hell beleuchten wie notwendig. \n\n• Lichtsteuerung: Ber cksichtigung der Nachtruhe durch Abschal-\n\ntung oder Verwendung von Bewegungsmeldern. \n\nDie geplanten Aussenraumbeleuchtungen m ssen im Rahmen des \n\nBaubewilligungsverfahrens auf ihre Vereinbarkeit mit den geltenden \n\nBau- und Umweltschutzvorschriften  berpr ft werden. \n\n 4.9 Entsorgung (Ziff. 9) \n\nAltlastensanierung\nAbs. 1\n\n Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren ist zusammen mit dem \n\nBaugesuch ein Vorgehenskonzept einzureichen, welches aufzeigt, mit \n\nwelchen Massnahmen die Anforderungen von Art. 3 der Altlastenver-\n\nordnung erf llt und wie die anfallenden verschmutzten Bauabf�lle \n\nentsorgt werden. \n\nEntw�sserung\nAbs. 2\n\n Das Gestaltungsplangebiet gilt bez glich Werkleitungen (Kanalisation, \n\nWasser, Elektrizit�t) als erschlossen. Das Areal wird im Trennsystem \n\nentw�ssert. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   50 \n\nUnterflur-Container \nAbs. 3\n\n Die Abfallentsorgungsanlagen sind strassennah, an den bezeichneten \n\nOrten anzuordnen. Anzustreben sind Unterflur-Container (UFC), die \n\nsich sorgf�ltig in die Umgebung einordnen und Bestandteile des Frei-\n\nraumkonzepts sind. Das Richtprojekt sieht zwei UFC-Anlagen entlang \n\nder Stegstrasse vor. \n\n 4.10 Etappierung (Ziff. 10) \n\nBauten und Anlagen  Das Gessner-Areal soll als Gesamt berbauung realisiert werden. Es \n\nist beabsichtigt, ein Baugesuch f r alle Bauten und Anlagen einzu-\n\nreichen. Der Bezug der neuen H�user soll gestaffelt, aber zeitnah auf-\n\neinander abgestimmt werden. Eine eigentliche Etappierung  ber ei-\n\nnen l�ngeren Zeitraum entf�llt somit. Es verbleibt somit nur eine \n\ntechnische Etappierung mit gestaffeltem Bezug der Neubauten. \n\n 4.11 Schlussbestimmungen (Ziff. 11) \n\nInkrafttreten  Es muss zun�chst die kantonale Genehmigung vorliegen, bevor ge-\n\ngen den Gestaltungsplan Rekurs erhoben werden kann. Der private \n\nGestaltungsplan Gessner-Areal tritt erst nachdem die kantonale Ge-\n\nnehmigung in Rechtskraft erwachsen ist, d.h. nach Abschluss des Re-\n\nkursverfahrens, in Kraft. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   51 \n\n5. AUSWIRKUNGEN \n\n5.1 Umsetzung Richt- und Nutzungsplanung \n\nKantonaler Richtplan Die Festlegungen des kantonalen Richtplans und des regionalen \n\nRichtplans werden mit dem Gestaltungsplan respektiert. \n\nRegionaler Richtplan Der Gestaltungsplanperimeter ist im regionalen Richtplan Zimmer-\n\nberg dem Zentrumsgebiet mit hoher Nutzungsdichte zugewiesen. \n\nDie entsprechenden Vorgaben werden mit dem Gestaltungsplan voll-\n\numf�nglich umgesetzt: \n\n• Die Nutzungsdichte von 150-300 K�pfen wird mit 250 K�pfen er-\n\nreicht. \n\n• Der Mindestgewerbeanteil von 20 % wird bei weitem  bertroffen. \n\nKommunaler Richtplan Der kommunale Richtplan der Stadt W�denswil sieht vor, dass im \n\nStadtzentrum (Zentrumsgebiet) eine hohe Dichte, unterschiedliche \n\nNutzungen, st�dtische Strukturen, Versorgungsvielfalt f r Einkauf und \n\nDienstleistungen, Aufwertung im �ffentlichen Raum und eine gute \n\nAnbindung an die Bahnh�fe angestrebt werden. Auch der kommu-\n\nnale Richtplan verlangt eine eigent merverbindliche Sicherung des \n\nMindestgewerbeanteils von 20 % in jeder Bauetappe. Der Gestal-\n\ntungsplan ist mit den genannten Zielen des kommunalen Richtplans \n\nkonform. \n\nAufgrund der Erschliessung  ber die Florhofstrasse wird die Steg-\n\nstrasse vom motorisierten Individualverkehr bestm�glich freigehalten \n\nund f r den Langsamverkehr attraktiv gehalten. Eine Radroute, wie \n\nim kommunale Richtplan geplant, ist also machbar. \n\nAbweichung gegen ber der Grund-\n\nordnung \nDer private Gestaltungsplan Gessner-Areal beansprucht folgende Ab-\n\nweichungen von der Regelbauweise, weshalb er dem Parlament zur \n\nZustimmung vorgelegt werden muss: \n\n• �berschreitung der zul�ssigen Geb�udeh�he von 10.5 m (Baube-\n\nreiche B, D und F mit 16 m und Baubereich G mit 24.5 m) \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   52 \n\nVorteile gegen ber der Regelbau-\n\nweise Ñ Mehrwert durch Gestal-\n\ntungsplan \n\nDer private Gestaltungsplan sichert die Umsetzung eines massge-\n\nschneiderten Projekts von hoher Qualit�t bez glich ortsbaulicher Ein-\n\nordnung, Gestaltung der Freifl�chen und �ffentlichen Pl�tzen, der \n\nParkierung sowie energetischer Effizienz. Mit dem Gestaltungsplan \n\nwerden die Parzellen zu einem architektonisch einheitlich gestalteten \n\nGesamtkonzept vereint. Zusammenfassend k�nnen insbesondere \n\nfolgende Vorteile erzielt werden: \n\n• Die Bebauung f gt sich als Ganzes harmonisch in die Umgebung \n\nein. Das industriell gepr�gte Areal bindet sich optimal ins Quartier \n\nein. Mithilfe des Gestaltungsplans wird die Stellung und Volumet-\n\nrie der Bauten gem�ss Richtprojekt gesichert. \n\n• Mit dem Gestaltungsplan kann eine Verdichtung in Zentrums-\n\nn�he geschaffen werden. Das Gebiet wird ausgewogen mit \n\nWohn- und Gewerbenutzungen aufgestellt, sodass beste Voraus-\n\nsetzungen f r ein attraktives und lebendiges Stadtquartier ent-\n\nstehen. \n\n• Es sind grossz gige, multifunktionale und �ffentliche Freifl�chen \n\ngeplant, deren Lage im Situationsplan verortet und deren Funk-\n\ntion in den Bestimmungen verankert wird. \n\n• Die Parkplatzzahl wird auf 225 respektive 250 Parkpl�tze plafo-\n\nniert, und es werden rund 380 neue Veloabstellpl�tze angeboten,\n\ndie mit dem Gestaltungsplan verbindlich geregelt werden. \n\n• Innerhalb des Perimeters werden neue attraktive Langsamver-\n\nkehrsverbindungen f r die �ffentlichkeit geschaffen. Diese wer-\n\nden mit dem Gestaltungsplan als verbindlich erkl�rt. \n\n• Es wird ein energiesparendes und zukunftsweisendes Energie-\n\nkonzept vorgesehen. \n\n• Als Option ist ein Seewasser-Energieverbund angedacht. F r die \n\nnotwendige Energiezentrale, welche durch die Werke der Stadt \n\nW�denswil finanziert und betrieben werden soll, wird in den Un-\n\ntergeschossen der notwendige Platz angeboten. Das Gessner \n\nAreal w rde selbst Abnehmer der produzierten Energie. Es finden \n\naktuell vertiefte Gespr�che  ber die Rahmenbedingungen zu ei-\n\nnem m�glichen Vertragsabschluss statt. \n\n• Die stadtklimatischen Verh�ltnisse werden durch das Entfernen \n\nder m�chtigen ehemaligen Webereihalle und die Positionierung \n\nder Neubauten, welche die Kaltluftstr�me in L�ngs- und Quer-\n\nrichtung beg nstigen, deutlich verbessert. Zudem werden wei-\n\ntere bedeutende positive klimatische Effekte durch das konse-\n\nquente Begr nen der Flachd�cher, die Baumreihe entlang der \n\nStegstrasse und die Begr nung des Wohnhofs erzielt. \n\n5.2 Nutzungsdichte \n\nBauliche Ausn tzung Gem�ss GIS-Browser besteht heute im Planungsgebiet eine Nut-\n\nzungsdichte von 184 Einwohnern und Besch�ftigten pro Hektare. Im \n\nregionalen Richtplan wird f r Zentrumsgebiete und im kommunalen \n\nRichtplan f r das Stadtzentrum eine Nutzungsdichte von 150Ñ300 \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   53 \n\nK�pfen pro Hektare vorgegeben. Diese entspricht gem�ss dem Nut-\n\nzungsdichtediagramm im Richtplantext einer Brutto-Ausn tzungszif-\n\nfer von 80Ñ160 % bzw. einer Ausn tzungsziffer in der Bandbreite von \n\n70Ñ140 %.  \n\nDas Richtprojekt, das dem Gestaltungsplan zugrunde liegt, weist eine \n\nmassgebliche Geschossfl�che von rund 11'800 m2 auf. Unter An-\n\nnahme einer Nutzungsfl�che von 50 m2 pro Einwohner und 50 m2\n\npro Besch�ftigten im bestehenden Verwaltungsgeb�ude (Baubereich \n\nH) und 250 m2 pro Besch�ftigten in den  brigen gewerblich genutz-\n\nten Bauten, werden die in der Richtplanung umschriebenen Zielwerte \n\nf r die Nutzungsdichte erreicht. Dies ist ein deutliches Indiz f r einen \n\nhaush�lterischen Umgang mit dem Boden.  \n\nNutzungsdichte Die folgende Tabelle zeigt die mit dem Richtprojekt erzielbare Nut-\n\nzungsdichte: \n\nmGF mGF pro E/A Anzahl E/A Landfl�che E+B/ha\n\n Wohnen Neu-\n\nbauten \n\n11'156 m2 50 m2 223 \n\n Arbeiten  \n\nNeubauten \n\n625 m2 50 m2 12 \n\n Arbeiten  \n\nBaubereich H \n\n3'862 m2 80 m2 48 \n\n Arbeiten \n\nBaubereich A \n\n4'276 m2 250 m2 17 \n\n Total 19'919 m2 300 12'000 m2 250 \n\nMit 250 E+B/ha wird die Bandbreite der Richtplanwerte von  \n\n150Ñ300 E+B/ha erreicht. \n\nAusn tzungsziffer Im Gestaltungsplan werden alle zum Wohnen und Arbeiten nutzba-\n\nren Fl�chen in Voll-, Dach- und Untergeschossen mit der massgebli-\n\nchen Geschossfl�che (mGF) erfasst.  \n\nDas Richtprojekt (Neubauten und Bestandesbauten) weist eine mass-\n\ngebliche Geschossfl�che (mGF) von rund 19'919 m2 auf. Davon liegen \n\nca. 3'534 m2 in Untergeschossen, die nicht an die Ausn tzungsziffer \n\nangerechnet werden m ssen. Somit verbleiben f r einen Ausn t-\n\nzungsziffervergleich rund 16'385 m2 Geschossfl�che. Bei einer \n\nGrundst cksfl�che von 12'059 m2 ergibt dies eine Ausn tzungsziffer \n\nvon ca. 136 %. Diese bauliche Dichte entspricht der im Vorfeld des \n\nStudienauftrags durchgef hrten Machbarkeitsstudie auf Basis der \n\nRegelbauweise (vgl. Seite 36). \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   54 \n\n5.3 St�dtebau \n\nVorteile des Konzeptes Das Gessner-Areal mit dem Fabrikgeb�ude ädi alt FabrikÓ ist nicht nur \n\nf r die Einwohner von W�denswil, sondern auch f r viele Nicht-W�-\n\ndenswiler ein bekannter und gutbesuchter Einkaufsort. Mit einer qua-\n\nlit�tsvollen architektonischen Gestaltung wird das Areal ein Merk-\n\npunkt im Siedlungsgef ge. Bereits heute befinden sich auf dem Areal \n\nverschiedene gewerbliche Nutzungen. Mit den zus�tzlichen Gewer-\n\nbefl�chen wird das Gebiet noch attraktiver und belebter. Das Ortsbild \n\nwird trotz h�heren Bauten in einem �hnlichen Rahmen weiterge-\n\nf hrt. Mit den Neubauten wird das Grundst ck wesentlich besser \n\nausgenutzt, womit ein Beitrag zur angestrebten inneren Verdichtung \n\ngeleistet wird. Der Gestaltungsplan orientiert sich nahe am Richtpro-\n\njekt. Unter Ziffer 1 und 3 der Gestaltungsplanbestimmungen werden \n\nverschiedene qualitative Anforderungen formuliert. Damit erh�lt die \n\nBewilligungsbeh�rde ein griffiges Instrument zur Einordnung bzw. Si-\n\ncherstellung der angestrebten Qualit�t. Zudem besteht lediglich ein \n\ngeringer Projektierungsspielraum im Sinne von ¥ 83 Abs. 2 PBG f r \n\ndie Umsetzung, weshalb die st�dtebauliche Struktur gesichert ist. \n\nAber auch verschiedene Anforderungen f r einen qualitativ hochwer-\n\ntigen Aussenraum sind mit dem Gestaltungsplan verbindlich geregelt.\n\nDie beabsichtigte Neuentwicklung des Gessner-Areals mit einem ko-\n\nordinierten Gestaltungsplan bringt zahlreiche Vorteile: \n\n• St�dtebauliche ansprechende Transformation eines ehemaligen \n\nProduktionsstandortes in eine neue Siedlungsform mit Wohn- \n\nund Mischnutzungen \n\n• Hochwertige Architektur \n\n• Hohe landschaftsarchitektonische Qualit�t mit grossz gigem Frei-\n\nraum und nutzungsneutralen Platzfl�chen f r die Mitbenutzung \n\ndurch die �ffentlichkeit \n\n• Vielf�ltiger Nutzungsmix mit Schwerpunkt Wohnen \n\n• Gute Durchwegung mit �ffentlichen Fussverbindungen \n\n• Zweckm�ssige Parkierungsl�sung f r Motorfahrzeuge und Velos \n\n• Zeitgem�sse Energiestandards f r die Geb�udeh lle und energe-\n\ntisch fortschrittliche Geb�udetechnik \n\n• Beitrag zur Aufwertung des Zentrums mit einer vertr�glichen \n\nbaulichen Dichte \n\n5.4 Umwelt \n\nHochwasserschutz Beim geplanten Bauvorhaben handelt es sich (gem�ss dem "Leit- \n\nfaden Geb�udeschutz Hochwasser" des AWEL, 2017,  \n\nwww.awel.zh.ch/objektschutz, vgl. auch Technischer Bericht zur Ge-\n\nw�sserraumfestlegung), um ein Sonderrisiko-Objekt mit erh�hter  \n\nPersonengef�hrdung und/oder hohem Schadenpotenzial. Dem \n\nHochwasserschutz ist daher besonders Rechnung zu tragen.  \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   55 \n\nIm Hochwasserschutzkonzept werden die zu treffenden Objekt-\n\nschutzmassnahmen an den kritischen Stellen des Richtprojektes auf-\n\ngezeigt. Diese sind bei der weiteren Projektierung der Bauten zu be-\n\nachten. Das Hochwasserschutzkonzept ist in den Gestaltungsplanbe-\n\nstimmungen entsprechend als massgebend festgelegt. \n\nDas Hochwasserschutzkonzept wurde durch die Staubli, Kurath & \n\nPartner AG erarbeitet. Der Bericht vom 19. Februar 2021 thematisiert \n\ndie Hochwassergef�hrdung (vgl. Beilage C und Hinweise auf Seiten 47\n\nund 48 in diesem Bericht). \n\nGew�sserraum Die Gew�sserraumfestlegung f r die innerhalb des Geltungsberei-\n\nches liegenden Abschnitte des Gulmenbachs erfolgt in einem separa-\n\nten Verfahren parallel zum Gestaltungsplan. Damit ist sie auf den vor-\n\nliegenden privaten Gestaltungsplan Gessner-Areal abgestimmt. \n\nDie Gew�sserraumfestlegung erfolgte ebenfalls durch die Staubli, Ku-\n\nrath & Partner AG. Im Plan 1:1000 und Bericht vom 24. Juni 2022 sind \n\ndie n�tigen Informationen enthalten.  \n\nL�rm Das L�rmgutachten f r die L�rmimmissionen der Tiefgarage zeigt auf, \n\ndass die Immissionsgrenzwerte mit einer Kombination der verschie-\n\ndenen Szenarien eingehalten werden k�nnen.  \n\nDas L�rmgutachten vom 22. Februar 2021 wurde vom B ro Buri Bau-\n\nphysik & Akustik AG erstellt (vgl. Beilage D). Eine abschliessende Beur-\n\nteilung muss im Baubewilligungsverfahren erfolgen, weil das Richt-\n\nprojekt bis dahin noch Anpassungen erfahren kann.  \n\nVerkehr Das B ro geoinfra Ingenieure, Geometer, Planer hat eine verkehrs-\n\ntechnische Pr fung durchgef hrt (vgl. Beilage E). In dieser wurden die \n\nZu- und Wegfahrten, die Knotenbelastungen, das Anlieferungskon-\n\nzept, das Feuerwehrkonzept und das Parkierungskonzept der Tiefga-\n\nrage gepr ft. \n\nIn einem Mobilit�tskonzept werden der notwendige Parkplatzbedarf \n\naufgrund der angestrebten Nutzungen, geeignete Massnahmen, \n\nmassgebende Parkplatzbewirtschaftungen und Anreize zur F�rde-\n\nrung der Benutzung des �ffentlichen Verkehrs und des Langsamver-\n\nkehrs aufgezeigt.  \n\nMassnahmen zum Mobilit�tsmanagement sind: Parkraummanage-\n\nment, Teilausstattung Parkfelder, Carsharing, direkte Wegverbindun-\n\ngen, Erstellung von ausreichenden Veloabstellanlagen an attraktiven \n\nLagen, Bikesharing, Pakete-/Konsumdepot, Vermarktungsstrategie, \n\nF�rderung autoloser Haushalte, Mobilit�tsberatung f r Unterneh-\n\nmen, Mobilit�tsinformation und Mobilit�tsgutscheine f r Bewohner \n\n(vgl. Beilage F). \n\nMit dem reduzierten Parkplatzangebot auf 225 bzw. 250 Parkpl�tze \n\nund der Bereitstellung von mindestens 360 Veloabstellpl�tzen leistet \n\ndas geplante Projekt auch einen Beitrag zur Erreichung des ambiti�-\n\nsen Bi-Modalsplitt-Zieles von 50 % �V und 50 % MIV f r die neuen \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   56 \n\nNutzungen. In Anbetracht, dass die heutige Parkplatzzahl nur um ma-\n\nximal 34 PP gegen ber der heutigen Anzahl Parkpl�tze zunimmt, ob-\n\nwohl rund 100 neue Wohnungen und rund 810 m2 zus�tzliche Ge-\n\nwerbefl�chen gem�ss Richtprojekt geschaffen werden, leistet der Ge-\n\nstaltungsplan aufgrund der wesentlich h�heren Personendichte auf \n\ndem Areal einen essenziellen Beitrag zur Erreichung der Zielsetzung.  \n\nVergleichsbetrachtung Verkehr Wenn man von einer neuen einheitlichen Gesamtbetrachtung aus-\n\ngeht, m ssten f r die bestehenden und neuen Nutzungen auf dem \n\nGessnerareal mindestens 153 und maximal 310 Autoabstellpl�tze \n\n(PP) f r Bewohner, Besch�ftigte, Kunden und Besucher erstellt wer-\n\nden. Der Mittelwert bei dieser Betrachtung betr�gt rund 232 PP. Mit \n\nden geplanten 225 PP ohne Seewasserenergiezentrale liegt der Wert \n\netwas unter diesem Mittelwert, was dokumentiert, dass die PP-Zahl \n\nausgewogen dimensioniert ist. Mit der Seewasserenergiezentrale \n\nwird die PP-Zahl wie bereits beschrieben um 25 PP erh�ht. Aus Um-\n\nweltschutzgr nden ist eine solche Erh�hung auf jeden Fall zu recht-\n\nfertigen, weil mit der Versorgung des Quartiers Gl�rnisch durch die \n\nSeewasserenergiezentrale nach ersten Sch�tzungen rund \n\n10'000 t CO2/a eingespart werden k�nnten. Diese Reduktion des \n\nCO2-Ausstosses resultiert durch den Ersatz von Heizungen welche \n\nnoch mit fossilen Energietr�gern betrieben werden. Aber auch aus \n\nKapazit�tsgr nden an den Knoten oder im Fahrbahnquerschnitt stel-\n\nlen diese zus�tzlichen PP kein Problem dar. Gem�ss der verkehrs-\n\ntechnischen Beurteilung des B ro geoinfra ist auch bei einer Verdrei-\n\nfachung der Verkehrsbelastung weder bei der Einm ndung neue \n\nTiefgarage/Kreuzstrasse noch bei der Einm ndung Anlieferung/Flor-\n\nhofstrasse mit einer negativen Auswirkung f r das kommunale Stras-\n\nsennetz oder den Knoten Florhofstrasse/Kreuzstrasse infolge des \n\nVerkehrs aus dem Gessner-Areal zu rechnen. Bei beiden Knoten-\n\npunkten wird sowohl im Ist-Zustand als auch beim Soll-Zustand die \n\nQualit�tsstufe A (sehr gut) respektive bei einer Verdreifachung der \n\nVerkehrsbelastung die Qualit�tsstufe B (sehr gut) erreicht. \n\nEnergie Die Evoplan AG hat ein Energiekonzept erstellt (vgl. Beilage G). Es \n\nwurden verschiedene Varianten gepr ft. Das optimale Konzept ist \n\neine Kombination aus der Erdw�rmenutzung mittels Erdw�rmeson-\n\nden-W�rmepumpe (EWS-WP) und einem (Biogas) Heizkessel zur Spit-\n\nzenlastdeckung f r die Altbauten. Mit dem Konzept kann ca. 80 % der \n\nben�tigten W�rme (Alt- und Neubauten) durch die EWS-WP gedeckt \n\nwerden. Die restlichen ca. 20 % werden durch den Gaskessel im Win-\n\nter, haupts�chlich im Zeitraum vom November bis Februar, produ-\n\nziert. Zudem kann ein Grossteil der ben�tigten K�lte im Sommerhalb-\n\njahr durch eine freie K hlung (Free-Cooling) mittels EWS gedeckt wer-\n\nden. Damit wird auch das Erdreich wieder "regeneriert". \n\nDas favorisierte Konzept Erdw�rmesonden (EWS)-W�rmepumpe mit \n\neinem (Biogas) Spritzenlastkessel weist die tiefsten Gesamtkosten \n\n ber die n�chsten 25 Jahre auf. Bei der Erstinvestition liegt dieses \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   57 \n\nKonzept an zweiter Stelle. Im �kologischen Vergleich liegt es im Mit-\n\ntelfeld. Die Deckung des Energiebedarfs der Neubauten kann jedoch \n\nzu 100 % erneuerbar erzielt werden. Nach einer Sanierung der Alt-\n\nbauten kann die gesamte Arealversorgung mit der Erdw�rmesonden-\n\nAnlage gedeckt werden. Der Gaskessel wird danach nur noch zur Re-\n\ndundanz ben�tigt, beim Ausfall einer W�rmepumpe. Unter dieser Be-\n\ntrachtung steht die Variante im �kologischen Vergleich wiederum an \n\nder Spitze. Aus einer gesamtheitlichen Betrachtung wird das Konzept \n\nmit der Nutzung von Erdw�rme und einem Spitzenlast-Gaskessel \n\nempfohlen. Das Potenzial f r die Erzeugung von erneuerbarem \n\nStrom mittels Photovoltaik (PV) ist gross. Der erzeugte Strom kann \n\nauf dem Areal genutzt werden.  \n\nDie Geb�udeh lle und die Energietr�ger sollen nach neusten Er-\n\nkenntnissen auf einen Minergie-A-Eco-Standard ausgelegt werden.  \n\nDie Bauherrschaft stand in engem Austausch mit der Abteilung \n\nWerke W�denswil bez glich der Pr fung einer Seewassernutzung zur \n\nW�rme- und K�lteerzeugung. Diese wurde konzeptionell durch die \n\nStadt abgekl�rt. Die Werke begr ssen die Bereitschaft der Bauherr-\n\nschaft, die notwendigen Fl�chen f r eine Seewasserenergiezentrale \n\nzur Verf gung zu stellen. Allerdings ist diese Bereitschaft an verschie-\n\ndene Bedingungen gekn pft, welche zwischen der Bauherrschaft und \n\ndem Stadtrat W�denswil in einer Grundsatzvereinbarung geregelt ist. \n\nVer- und Entsorgung Die Erschliessung und Ausstattung f r die Ver- und Entsorgung  \n\n(Werkleitungen, Entw�sserung, W�rmeversorgung, Energieversor-\n\ngung usw.) besteht grunds�tzlich, sodass diesbez glich auf weitere \n\nBestimmungen im Gestaltungsplan verzichtet werden kann. \n\nKlima und �kologie Das bestehende m�chtige Webereigeb�ude und der lange Bau ent-\n\nlang der Stegstrasse wirken je nach Windlage als Kaltluftbarriere. Mit \n\ndem Abbruch dieser Geb�ude und der Positionierung der Neubau-\n\nten mit den Zwischenr�umen entstehen g nstigere Verh�ltnisse f r \n\nKaltluftstr�me. Damit wird die Nachtausk hlung in heissen Sommer-\n\nmonaten beg nstigt. Ebenfalls einen positiven klimatischen Effekt ha-\n\nben die konsequent begr nten Flachd�cher. Dar ber hinaus werden \n\ngegen ber heute eine Vielzahl neuer Gr nelemente geschaffen. Ins-\n\nbesondere die zahlreichen grosskronigen B�ume werden aus klimati-\n\nscher Sicht zu einer verbesserten Gesamtbilanz beitragen. \n\nBegr nte Dachfl�chen geben der Natur in dichten Siedlungsr�umen \n\neine neue Chance. An ungest�rter Lage k�nnen sich wilde Pflanzen- \n\nund Tierarten auf diesen Ersatzlebensr�umen ansiedeln. Die R ckge-\n\nwinnung und Vernetzung von Dachfl�chen als Lebensraum f r Flora \n\nund Fauna stellt eine �kologische Qualit�t und einen Ausgleichsbei-\n\ntrag bei Bauvorhaben dar. Dachbegr nungen sind kleinfl�chige Le-\n\nbensrauminseln f r Tiere und Pflanzen. �ber Samenflug, V�gel und \n\nInsekten stehen diese sogenannten Trittsteinbiotope im Austausch \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   58 \n\nmit bodengebundenen Lebensr�umen im Stadtgebiet und erh�hen \n\ndie Vernetzung. \n\nZudem kann auf begr nten Dachfl�chen auch mehr Regenwasser zu-\n\nr ckgehalten werden, das beim Verdunsten einen K hleffekt hat. \n\nMehrwertausgleich Allf�llige Mehrwerte, die durch den Gestaltungsplan entstehen, wur-\n\nden unter Ber cksichtigung der erbrachten Mehrleistungen (St�dte-\n\nbauliche Konzeptstudie, Studienauftrag, erh�hte gestalterische Anfor-\n\nderungen, Mindestgewerbeanteil, zukunftsweisendes Energiekon-\n\nzept, �ffentliche Durchwegung und �ffentlich nutzbare Platzbereiche, \n\nReduktion Parkplatzangebot, Option Seewasserenergiezentrale usw.) \n\ndurch die Stadt ermittelt und mit der Grundeigent merin bespro-\n\nchen. Nach Abw�gen aller Fakten kamen die Parteien einvernehmlich \n\nzum Schluss, dass mit dem Gestaltungsplan per Saldo aller Sach-\n\npunkte kein Mehrwert entsteht, der eine vertragliche Regelung mit ei-\n\nnem st�dtebaulichen Vertrag im Sinne von ¥ 21 MAG bedingt. Auf die \n\nErhebung einer Mehrwertabgabe wird seitens der Stadt W�denswil \n\ndeshalb verzichtet. \n\n5.5 Fazit \n\nEinhaltung  bergeordnete \n\nVorgaben\nDer vorliegende private Gestaltungsplan Gessner-Areal entspricht \n\nden Zielen und Grunds�tzen der Raumplanung. Sachpl�ne und Kon-\n\nzepte des Bundes werden nicht tangiert. Die verbindlichen Vorgaben \n\nvon kantonalen, regionalen und kommunalen Richtpl�nen werden \n\nrespektiert.  \n\nDie im Kreisschreiben der Baudirektion vom 4. Mai 2015 umschriebe-\n\nnen Anforderungen an Richt- und Nutzungsplanungen werden hin-\n\nsichtlich der �bereinstimmung mit Art. 15 RPG sinngem�ss wie folgt \n\nerf llt: \n\n• Die Massnahmen und die Koordinationshinweise der  bergeord-\n\nneten Richtpl�ne werden vollumf�nglich umgesetzt. Der Gestal-\n\ntungsplan entspricht auch den Zielen der kommunalen Richtpla-\n\nnung. \n\n• Die "urbane Wohnlandschaft" wird insbesondere mit einer Akti-\n\nvierung und Erh�hung der Potenziale in den bereits  berbauten \n\nBauzonen im Bahnhofumfeld sowie mit der Schaffung von �ffent-\n\nlichen Begegnungsr�umen gest�rkt. \n\n• Heute liegt der Ausbaugrad gem�ss GIS-Browser bei rund 164 %, \n\nwobei keine Nutzungsziffer festgelegt ist (Kernzone). Mit dem im \n\nGestaltungsplan definierten Bebauungsspielraum wird faktisch \n\nein Ausbaugrad von 100 % erreicht. Im Vergleich mit dem kanto-\n\nnalen (80.7 %), regionalen (82.4 %) und kommunalen (89.8 %) Mit-\n\ntel f r Mischgebiete (Stand 2016) ist dieser Ausbaugrad  ber-\n\ndurchschnittlich hoch. \n\n• Die im regionalen Richtplan vorgesehene hohe Nutzungsdichte \n\nvon 150-300 K�pfen/ha wird mit rund 250 K�pfen/ha erreicht. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   59 \n\nAuch die bauliche Dichte mit einer Ausn tzungsziffer von 70-\n\n140 % gem�ss regionalen Vorgaben, wird mit 136 % erreicht. \n\nDiese bauliche Dichte ist im Stadtzentrum angemessen und gut \n\nvertr�glich. \n\n• Eine Gesamtschau liegt mit der Innenentwicklungsstrategie (IES), \n\nder r�umlichen Entwicklungsstrategie (RES) und dem kommuna-\n\nlen Richtplan 2018 vor. Der Gestaltungsplan setzt die entspre-\n\nchenden Ziele dieser kommunalen Planungsinstrumente um. Der \n\nGestaltungsplan entspricht auch den Zielen der IES. \n\n• Mit der plafonierten Anzahl Parkpl�tze, dem grossen Angebot an \n\nVeloabstellpl�tzen und den beiden Mobility-Standpl�tzen leistet \n\ndas Areal einen wichtigen Beitrag, um das Bi-Modalsplit-Ziel ge-\n\nm�ss ZPZ zu erreichen. \n\n• Der Gestaltungsplan bedingt keine besondere Abstimmung  ber \n\ndie Gemeindegrenzen hinweg, da die Planungsinhalte nicht mit \n\nNachbargemeinden abgestimmt werden m ssen. \n\nInsgesamt leistet der private Gestaltungsplan Gessner-Areal in quan-\n\ntitativer und qualitativer Hinsicht einen wesentlichen Beitrag an die \n\nnachhaltige Siedlungsentwicklung nach innen. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   60 \n\n6. MITWIRKUNG UND VORPR�FUNG \n\n6.1 Koordination Gew�sserraumfestlegung \n\nund Gestaltungsplan \n\nFestlegung Gew�sserraum im nut-\n\nzungsplanerischen Verfahren zu-\n\nsammen mit dem Gestaltungsplan\n\nDa f r den Gulmenbach noch kein Gew�sserraum nach Hochwasser-\n\nschutzverordnung (HWSchV) festgelegt ist, wird dies gest tzt auf \n\n¥ 15 aÑc HWSchV parallel zum privaten Gestaltungsplan im nutzungs-\n\nplanerischen Verfahren gemacht.  \n\nVorliegend sind zwei unterschiedliche planungsrechtliche Verfahren \n\ninhaltlich und zeitlich zu koordinieren. Der private Gestaltungsplan \n\nwird von der Grundeigent merin aufgestellt, erfordert die Zustim-\n\nmung des Stadtparlamentes und wird durch die Baudirektion geneh-\n\nmigt. Der Gew�sserraum wird dagegen direkt durch die Baudirektion \n\nfestgelegt. Die Entw rfe f r den Gestaltungsplan und die Gew�sser-\n\nraumfestlegung sind gleichzeitig dem Kanton zur Vorpr fung einzu-\n\nreichen. Aufgrund der Ergebnisse der Vorpr fung erfolgt eine allf�l-\n\nlige �berarbeitung und erst danach die �ffentliche Auflage und Anh�-\n\nrung gem�ss ¥ 7 PBG. Damit ist eine inhaltliche und formelle Koordi-\n\nnation gew�hrleistet und die Verfahrensdauer wird gestrafft. \n\nNachdem bereits eine 1. Vorpr fung durch das ARE und das AWEL \n\nerfolgte und alle wesentlichen Auflagen seitens des Kantons in den \n\n berarbeiteten Gestaltungsplanentwurf und die Gew�sserraumvor-\n\nlage eingeflossen sind, wurden anschliessend die 2. Vorpr fung und \n\ndie �ffentliche Auflage parallel durchgef hrt. \n\nDas auf der n�chsten Seite dargestellte Ablaufschema zeigt, wie die \n\nbeiden Verfahren zur Gew�sserraumfestlegung und zum privaten \n\nGestaltungsplan aufeinander abgestimmt sind. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   61 \n\nGew�sserraumfestlegung \n\nnach Art. 41 a und 41b GSchV \n\nPrivater Gestaltungsplan \n\nnach ¥ 83 ff PBG \n\nJanuarÑNovember 2019 �berarbeitung Richtprojekt \n\nAugustÑNovember 2019 Entwurf Gew�sserraumfestlegung \n\ndurch die Grundeigent merin \n\nEntwurf Gestaltungsplan  \n\ndurch die Grundeigent merin \n\nDezember 2019 Einreichen Entwurfsvorlagen an die Stadt / Beratung durch SDK \n\nM�rz 2020 Verabschiedung z.H. Vorpr fung durch Stadtrat \n\nAprilÑJuni 2020 Vorpr fung durch AWEL 60 Tage \n\n(gem�ss ¥ 15b Abs. 1 HWSchV) \n\nVorpr fung durch ARE 60 Tage \n\n(gem�ss ¥ 87a Abs. 2 PBG) \n\nJuli 2020ÑM�rz 2021 �berarbeitung Gew�sserraumfest-\n\nlegung \n\n�berarbeitung Gestaltungsplan \n\nund Abkl�rung Schutzobjekte \n\nM�rz/April 2021 Einreichen der beiden  berarbeiteten Vorlagen an die Stadt \n\nApril 2021 Verabschiedung z.H. Mitwirkungsverfahren durch Stadtrat \n\nAprilÑMai 2021 Gemeinsame �ffentliche Auflage und Anh�rung 60 Tage \n\n(gem�ss ¥ 15c Abs. 1 HWSchV bzw. ¥ 7 Abs. 2 PBG)  \n\nund 2. Vorpr fung durch AWEL/ARE 60 Tage  \n\n(gem�ss ¥ 15b Abs. 1 HWSchV bzw. ¥ 87a Abs. 2 PBG) \n\nJuniÑJuli 2021 Behandlung der Einwendungen  \n\nJanuar 2022 Bereinigung Gew�sserraum Bereinigung Gestaltungsplan \n\nFebruar 2022 Aufstellen GP durch Grundeigent -\n\nmerin / Einreichen an die Stadt \n\nApril Ñ Juni 2022 Verabschiedung im Stadtrat zuhan-\n\nden Gemeinderat / \n\nZustimmung durch Gemeinderat \n\nAugust 2022 Gesuch um Verf gung Gesuch um Genehmigung \n\nAugust Ñ Oktober 2022 Verf gung Baudirektion mit Ent-\n\nscheid zu den Einwendungen  \n\n(gem�ss ¥ 15h HWSchV) \n\nGenehmigung Baudirektion \n\n(gem�ss ¥ 89 PBG) \n\nOktober 2022 Gemeinsame Publikation durch die Gemeinde  \n\n(gem�ss ¥ 15i Abs. 2 HWSchV bzw. ¥ 5 Abs. 3 PBG) \n\nNovember 2022 Rechtsmittel 30 Tage \n\n(gem�ss ¥ 18a Abs. 5 WWG) \n\nRechtsmittel 30 Tage \n\n(gem�ss ¥ 329 PBG) \n\nDezember 2022 Rechtskraftbescheinigung Rechtskraftbescheinigung \n\nJanuar 2023 Inkrafttreten / Start Bauprojekt und Baubewilligungsverfahren \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   62 \n\n6.2 Mitwirkung \n\nErste Vorpr fung Der private Gestaltungsplan Gessner-Areal wurde 2020 dem ARE zur \n\nersten kantonalen Vorpr fung unterbreitet. �ber die Haltung und die \n\nAnliegen des Kantons gibt der Vorpr fungsbericht vom 20.8.2020 \n\nAuskunft. \n\nDie Anliegen des ARE wurden gepr ft und flossen grossmehrheitlich \n\nin die �berarbeitung des Gestaltungsplanentwurfs ein oder wurden \n\nim Bericht zus�tzlich thematisiert. \n\nDer private Gestaltungsplan Gessner-Areal wurde zur kommunalen \n\nVorpr fung dem Stadtplanungsamt bzw. der Stadtbildkommission \n\nunterbreitet. �ber die Haltung und die Anliegen der Stadtbildkom-\n\nmission gibt der Bericht vom 28.4.2021 bzw. der Bericht des Stadtra-\n\ntes vom 31.5.2021 Auskunft. \n\nDie Gew�sserraumvorlage wurde parallel zur Vorpr fung des Gestal-\n\ntungsplans dem AWEL zur Vorpr fung zugestellt. Mit Bericht vom \n\n19.6.2020 hat sich das AWEL zur Gew�sserraumvorlage ge�ussert. \n\nDie Hinweise und Auflagen flossen ebenfalls in die �berarbeitung der \n\nVorlage ein. \n\nZweite Vorpr fung Die  berarbeiteten Unterlagen wurden 2021 dem ARE zu einer zwei-\n\nten Vorpr fung unterbreitet. �ber die Haltung und die Anliegen des \n\nKantons gibt der Vorpr fungsbericht vom 10.12.2021 Auskunft. \n\n�ffentliche Auflagen Die Unterlagen wurden gem�ss ¥ 7 PBG w�hrend 60 Tagen, vom \n\n18.6.2021 bis zum 17.8.2021, �ffentlich aufgelegt.  \n\nEinwendungen W�hrend der Auflagefrist sind keine Einwendungen zur Vorlage ein-\n\ngegangen. \n\nAnh�rung Die Z rcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) und die Nachbarge-\n\nmeinden Horgen und Richterswil wurden zur Anh�rung eingeladen. \n\nAus ihren Stellungnahmen gingen keine Einwendungen hervor. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   63 \n\n6.3 1. Kantonale Vorpr fung \n\nKantonaler Vorpr fungsbericht vom \n\n20.8.2020 \nDer private Gestaltungsplan Gessner-Areal wurde dem ARE zur kan-\n\ntonalen Vorpr fung unterbreitet. �ber die Haltung und die Anliegen \n\ndes Kantons gibt der Vorpr fungsbericht vom 20.8.2020 Auskunft. \n\nBer cksichtigte Antr�ge • Das Legendenblatt des Situationsplans weist die Plandarstellung \n\nals Festlegung und/oder Informationsinhalte aus. Die Darstellung \n\ndes Gestaltungsplans hat die Vorgaben der VDNP einzuhalten.  \n\nDie Legende wird entsprechend  berarbeitet.\n\n• Im Situationsplan wird der Gew�sserraum innerhalb des Gestal-\n\ntungsplanperimeters mit der Signatur "Beanspruchung Gew�s-\n\nserraum (Bestandesgarantie)" belegt. Dieser Eintrag ist zu strei-\n\nchen. Denn die Bestandesgarantie gem�ss ¥ 15 HWSchV kommt \n\nf r rechtm�ssig erstellte und bestimmungsgem�ss nutzbare Bau-\n\nten und Anlagen innerhalb des Gew�sserraums auch ohne Fest-\n\nlegung im Gestaltungsplan zu Tragen. \n\nDer Eintrag "Beanspruchung Gew�sserraum (Bestandesgarantie)" \n\nwird gestrichen. \n\n• Entlang der Florhofstrasse ist im Baubereich F die Tiefgaragenein-\n\nfahrt geplant. Im Zusammenhang mit dem bestehenden Park-\n\nplatz hat diese Massnahme aus Sicht ARE zur Folge, dass der \n\nheute bereits "unwirkliche" Ort eine zus�tzliche Abwertung erh�lt. \n\nDas geplante Bauvolumen und die skulptural ausgebildeten Mau-\n\nern leisten diesbez glich wenig Abhilfe. Die Fl�che und Einfahrt \n\nsollten aus diesem Grund attraktiver gestaltet werden, allenfalls \n\nkann die Ecke Florhofstrasse / Kreuzstrasse auch f r die �ffent-\n\nlichkeit genutzt werden. Ein Einhausen der Tiefgarageneinfahrt \n\nmit einem Nebengeb�ude sowie ein g�nzliches Aufheben der \n\nParkierung zu Gunsten eines attraktiven �ffentlichen Aufenthalts-\n\norts sollte dabei ebenfalls gepr ft werden. Zugunsten eines quali-\n\nt�tsvollen Freiraums ist die oberirdische Parkierung soweit wie \n\nm�glich zu reduzieren.\n\nDie Situation wurde optimiert und zus�tzliche Gr nfl�chen geschaf-\n\nfen. \n\n• Die im Richtprojekt aufgezeigte H�henentwicklung der Bauk�rper \n\nentlang der Stegstrasse wird im Gestaltungsplan noch zu wenig \n\nber cksichtigt. F r die st�dtebauliche Qualit�t sind aber genau \n\ndiese H�henstaffelungen innerhalb der Baubereiche B und C \n\nwichtig und daher auch im Gestaltungsplan festzuhalten. Gegebe-\n\nnenfalls ist eine Unterteilung der Baubereiche notwendig. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   64 \n\nDie beiden Baubereiche B und C werden unterteilt und mit verschiede-\n\nnen H�henkoten festgelegt. \n\n• Die Durchwegung der Anlage und "Sicherstellung eines zweck-\n\nm�ssigen, �ffentlichen Wegnetzes f r Fussg�nger sowie geeig-\n\nnete �berg�nge in die Nachbarquartiere" ist gem�ss den Unterla-\n\ngen ein wichtiger Teilbereich. Im Gestaltungsplan wird dieser As-\n\npekt aus Sicht ARE noch nicht vollst�ndig gesichert. Daher ist zu \n\npr fen, ob ein direkter Zugang von der Stegstrasse zum Aktions-\n\nplatz im Situationsplan eingetragen werden kann. \n\nMit der Unterteilung des Baubereichs B kann ein direkter Zugang von \n\nder Stegstrasse zum Aktionsplatz gew�hrleistet werden.\n\n• Zwischen dem Gew�sserraum des Gulmenbachs und dem \n\nGrundst ck Kat. Nr. WE7290 ist im Situationsplan eine Darstel-\n\nlung zu finden (weisser Streifen), welcher in der Legende nicht \n\naufgef hrt ist. Diese Signatur ist zu pr fen und gegebenenfalls \n\nanzupassen. \n\nDas ist ein Darstellungsfehler. Die Fl�che m sste gr n-grau (Hartbe-\n\nreich) sein. Der Darstellungsfehler wird bereinigt.\n\n• Im Situationsplan ist festgehalten, dass im Bereich der Kreuzung \n\nStegstrasse / Kreuzstrasse eine Anlieferung stattfinden darf. \n\nDiese Anlieferungsstelle kann gem�ss den Unterlagen nur ange-\n\nfahren werden, wenn eine gem�ss Richtprojekt geplante Veloab-\n\nstellanlage gekreuzt wird. Zudem besteht Konfliktpotenzial mit \n\nden beiden in diesem Bereich geplanten B�umen, auch wenn de-\n\nren Lage im Plan nur schematisch ist. Schliesslich ist bei einer sol-\n\nchen Anlieferungsstelle mit Fragezeichen hinsichtlich der Ver-\n\nkehrssicherheit zu rechnen. Die Anlieferung ist zu  berpr fen \n\nund gegebenenfalls darauf zu verzichten. \n\nDer Standort f r die Anlieferung an der Kreuzstrasse wurde gestrichen.\n\n• Im Situationsplan wird der schematische Standort f r zu pflan-\n\nzende B�ume/B sche festgesetzt. Es wird darauf hingewiesen, \n\ndass die r�umliche Wirkung von B�umen (sichtdurchl�ssiger \n\nStammbereich, geringe Raumbeanspruchung, Schattenwurf etc.) \n\nim Vergleich zu jenen von B schen sich stark unterscheidet. \n\nBeide Pflanzentypen in die gleiche Kategorie zu nehmen, wird \n\nvom ARE als nicht zielf hrend erachtet. Die Standorte f r B�ume \n\nund B sche sind daher zu unterscheiden und entsprechend im \n\nSituationsplan mit zwei Signaturen darzustellen. \n\nDie Signaturen der B�ume und B sche/Str�ucher wurden im Plan dif-\n\nferenziert dargestellt und die Gesamtsituation mit Gr nelementen op-\n\ntimiert. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   65 \n\n• In Art. 3 Abs. 2 GPV wird auf ein Richtprojekt mit Datum vom \n\n13. November 2019 verwiesen. Den zur Vorpr fung eingereichten \n\nUnterlagen wurde jedoch ein Richtprojekt vom 11. Dezember \n\n2019 beigelegt. In den GPV ist auf das tats�chlich relevante Richt-\n\nprojekt zu verweisen. Dieses ist dann entsprechend in den Ge-\n\nstaltungsplanbeilagen mit demselben Datum zu verwenden. \n\nDas Datum wurde aktualisiert.\n\n• Im Situationsplan  berstellt der Baubereich E die Dole des Gul-\n\nmenbachs. Gem�ss Art. 38 Abs. 1 des Gew�sserschutzgesetzes \n\n(GSchG) d rfen Fliessgew�sser nicht  berdeckt oder eingedolt \n\nwerden. Im Baubereich befindet sich ein bestehendes Geb�ude, \n\nwelches als sch tzenswert gilt. \n\nNach Art. 4 Abs. 2 GPV sollen die bestehenden Inventarobjekte in \n\nden Baubereichen A und E erhalten werden. Geringf gige Abwei-\n\nchungen vom Geb�udeprofil zur energetischen oder bautechni-\n\nschen Optimierung sollen erm�glicht werden. Ersatz- oder Neu-\n\nbauten, welche die Dole weiterhin  berstellen w rden, sind aus \n\ngew�sserschutzrechtlicher Sicht nicht bewilligungsf�hig. Dies ist \n\nmindestens im Erl�uterungsbericht zu deklarieren. \n\nDieser Hinweis wird im Erl�uterungsbericht unter Kapitel 4.4 Bebau-\n\nung aufgenommen. Zudem sind die Resultate der Schutzabkl�rung zu \n\nintegrieren.\n\n• Gem�ss dem dritten Absatz von Art. 4 Abs. 2 GPV muss mit dem \n\nEinreichen des ersten Baugesuchs f r den Baubereich A und E \n\neine Schutzabkl�rung f r die Inventarobjekte gemacht werden. \n\nDie Zust�ndigkeit f r die Schutzabkl�rung liegt gem�ss PBG bei \n\nder Stadt W�denswil. Im Gestaltungsplan kann daher keine ent-\n\nsprechende Vorgabe f r die Grundeigent merschaft abschlies-\n\nsend gemacht werden. Zudem ist im PBG der Ablauf und die Zu-\n\nst�ndigkeit bei Schutzabkl�rungen abschliessend geregelt, wes-\n\nwegen im Gestaltungsplan keine diesbez glichen Ausf hrungen \n\nnotwendig sind. Der Text ist also zu streichen. \n\nIn der Zwischenzeit wurde ein Fachgutachten erstellt. Die Stadt W�-\n\ndenswil bereitet in Absprache mit der Grundeigent merin einen \n\nSchutzvertrag vor. Dieser ist bez glich Schutzumfang verbindlich.\n\n• Die maximale H�he der Bauten innerhalb der Baubereiche wird \n\ndurch die Gesamth�he in Abs. 6 beschr�nkt. Der Begriff "Gesamt-\n\nh�he" wird erst mit der Harmonisierung der Baubegriffe f r alle \n\nZonen eingef hrt. Gem�ss Art. 2 Abs. 3 GPV sollen aber noch die \n\n"alten" Baubegriffe zur Anwendung gelangen. Die Verwendung \n\ndes Begriffs "Gesamth�he" ist also nicht m�glich und darauf ist zu \n\nverzichten. \n\nDer Begriff "Gesamth�he" wird durch Geb�udeh�he ersetzt.\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   66 \n\n• In Art. 4 Abs. 10 GPV ist nicht nachvollziehbar, weshalb unter dem \n\nTitel der "besonderen Geb�ude" auch die unterirdischen Geb�u-\n\ndeteile geregelt werden sollen. In Art. 4 Abs. 9 werden bereits die \n\nunterirdischen Geb�ude geregelt. Diese beiden Themen sollen \n\nzusammengefasst und koordiniert werden. \n\nDie in Art. 4 Abs. 10 erw�hnten unterirdischen Geb�udeteile werden in \n\nArt. 4 Abs. 9 aufgenommen.\n\n• Der Gestaltungsplan regelt, dass besondere Geb�ude auch aus-\n\nserhalb der Baubereiche zul�ssig sind. Im Sinne des Richtprojekts \n\nund aufgrund einer begrenzten Freiraumfl�che gilt es, allf�llige \n\nFl�chenbed rfnisse f r besondere Geb�ude in die Hauptgeb�ude \n\nzu integrieren. Auf die Zul�ssigkeit von besonderen Geb�uden \n\nausserhalb der Baubereiche ist daher zu verzichten. Art. 4 Abs. 10 \n\nGPV ist zu streichen. \n\nArt. 4 Abs. 10 GPV wurde gestrichen. \n\n• In den Zielen zum Gestaltungsplan wird festgehalten, dass min-\n\ndestens 25 % der Gesamtnutzfl�che f r gewerbliche Zwecke gesi-\n\nchert werden sollen (vgl. Art. 1 GPV). In Art. 5 Abs. 4 GPV wird \n\naber schliesslich ein Anteil von "nur" 20 % eingefordert. Zwischen \n\nArt. 1 und Art. 5 GPV besteht ein Widerspruch. \n\nDie 25 % Mindestgewerbeanteil werden auf 20 % ge�ndert. Dies ent-\n\nspricht den kommunalen wie auch den regionalen Zielsetzungen.\n\n• Gem�ss kommunalem Richtplan muss in den Zentrumsgebieten \n\njede Bauetappe in sich den geforderten Gewerbeanteil auswei-\n\nsen. Mit der aktuellen Formulierung in Art. 5 Abs. 4 GPV ist dies \n\nnicht hundertprozentig gew�hrleistet. Auch wenn im Baubereich \n\nA Wohnnutzung ausgeschlossen ist und das dortige Geb�ude er-\n\nhalten bleiben soll, besteht theoretisch die M�glichkeit, dass je \n\nnach Etappierung der Wohnanteil zu hoch ausf�llt. Dies w rde \n\nder Idee des Zentrumsgebiets widersprechen.  \n\nAuf eine Etappierung wird verzichtet, weshalb diese Anforderung er-\n\nf llt wird.\n\n• Nach kommunalem Richtplan sind die St�rkung des "Versor-\n\ngungs-Dreiecks" Coop Ñ Alte Fabrik Ñ Migros f r die Grundversor-\n\ngung mit G tern und Waren des t�glichen Bedarfs, die Sicherung \n\nund F�rderung publikumsorientierter Erdgeschossnutzungen so-\n\nwie die gestalterische Aufwertung �ffentlicher Freir�ume von be-\n\nsonderer Bedeutung. \n\nIm Erl�uterungsbericht ist die Aussage zu finden, dass einerseits \n\nin den Geschossen auf Aktionsplatzniveau zugunsten von Gewer-\n\nbefl�chen keine Wohnnutzung geplant wird. Andererseits ist an \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   67 \n\nden Eckpunkten der Baubereiche B und C im Erdgeschoss Steg-\n\nstrasse/Fabrikgasse die Option von Gewerbefl�chen vorgesehen, \n\num hier den Ein- und Ausgang aus der Fabrikgasse zu st�rken \n\nund zu beleben. Da diese als eine der Hauptachsen f r zuk nftige \n\nPublikumsstr�me angesehen wird, ist die Erdgeschossnutzung \n\ndort (gem�ss Erl�uterungsbericht) von hoher Wichtigkeit. Die \n\nWohnnutzung im Erdgeschoss (Hochparterre) widerspricht somit \n\ndem Sockel bzw. der Aussendarstellung. Im Sinne der regionalen \n\nund kommunalen Richtplanung sowie des Richtprojekts gilt es in \n\nden Gestaltungsplanbestimmungen die gewerblichen, publikums-\n\norientierten Nutzungen an den st�dtebaulich relevanten Orten zu \n\nsichern. \n\nZur Belebung der Ecksituationen sind gem�ss  berarbeitetem GP nur \n\nnoch Gewerbe- und/oder Dienstleistungsnutzungen im EG und im an-\n\nrechenbaren UG zul�ssig.\n\n• Hinsichtlich der Ausn tzung wird beim Baubereich A und beim \n\nBaubereich E auf den Bestand referenziert. Aus den Unterlagen \n\nwird aber nicht ersichtlich, wie gross dieser Bestand ist. F r zu-\n\nk nftige Baubewilligungsverfahren muss der Bestand der mass- \n\ngeblichen Geschossfl�che bekannt sein, ansonsten kann nicht \n\n berpr ft werden, ob die maximale Ausn tzung eingehalten ist. \n\nDies gilt auch f r die maximalen H�henkoten in Art. 4 Abs. 6 GPV. \n\nIn Art. 4 Abs. 6 GPV werden die Baubereiche A und E mit der maximal \n\nzul�ssigen Geschossfl�che und der maximal zul�ssigen H�henkote er-\n\ng�nzt. \n\n• Gem�ss Art. 6 Abs. 1 GPV ist der Freiraum so zu gestalten, dass \n\neine siedlungs�kologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen \n\nwird. Dieses Ziel deckt sich nicht mit den Festlegungen im Situati-\n\nonsplan, nach dessen ausserhalb der Baubereiche alles als "Hart-\n\nbereich" bezeichnet wird, in welchem befestigte Fl�chen vorzuse-\n\nhen sind (Art. 6 Abs. 5 GPV). Art. 6 Abs. 1 und 2 GPV sowie die \n\nFestlegungen zum Hartbereich sind aufeinander abzustimmen. \n\nIm Sinne einer siedlungs�kologisch wertvollen Nahumgebung \n\nund im Hinblick auf das Lokalklima (siehe weiter unten) ist der \n\nHartbereich zu reduzieren bzw. ist auch ein Gr nfl�chenanteil \n\nvorzusehen. \n\nArt. 6 Abs. 1, 2 und 5 werden aufeinander abgestimmt und ein Gr n-\n\nfl�chenanteil umschrieben.\n\n• In Art. 6 Abs. 3 GPV wird der Begriff "nutzungsflexible Fl�chen" \n\nund in Art. 6 Abs. 4 GPV der Begriff "Wohnhof" verwendet. Beide \n\nBegriffe sind nicht selbsterkl�rend und werden im Erl�uterungs-\n\nbericht nicht genauer umschrieben. F r die Anwendung im Bau-\n\nbewilligungsverfahren ist daher unklar, was schliesslich bewilli-\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   68 \n\ngungsf�hig ist und was nicht. Die Begriffe "nutzungsflexible Fl�-\n\nchen" und "Wohnhof" sind mindestens im Erl�uterungsbericht zu \n\nbeschreiben. \n\nDie beiden Begriffe werden im Erl�uterungsbericht umschrieben.\n\n• Gem�ss Art. 6 Abs. GPV sollen innerhalb des Gew�sserraums mo-\n\nbile Einrichtungen wie Veloabstellpl�tze zul�ssig sein. Diese Vor-\n\nschrift ist zu streichen. Innerhalb des festzulegenden und bereits \n\nreduzierten Gew�sserraums sind Veloabstellpl�tze nicht bewilli-\n\ngungsf�hig. Gem�ss Art. 41c Abs. 1 GSchV sind innerhalb des Ge-\n\nw�sserraums nur standortgebundene und im �ffentlichen Inte-\n\nresse liegende Bauten und Anlagen zul�ssig. Eine Standortgebun-\n\ndenheit der Veloabstellpl�tze ist nicht ersichtlich. Diese sind da-\n\nher ausserhalb des Gew�sserraums anzuordnen. \n\nWeiter ist klarzustellen, was mit Satz 3 von Art. 6 Abs. 8 GPV "da-\n\nvon ausgenommen sind die im Plan bezeichneten Bereiche" ge-\n\nmeint ist. Aus dem Situationsplan geht nicht hervor, um welche \n\nBereiche es sich handelt. \n\nNach Absprache mit dem Kanton sind mobile Einrichtungen inner-\n\nhalb des Gew�sserraumes doch zul�ssig. Art. 6 Abs. 8 wird dement-\n\nsprechend angepasst. Der Teil "Davon ausgenommen sind die im Plan \n\nbezeichneten Bereiche." wird gestrichen. \n\n• Gem�ss Leitlinie 2 des kantonalen Richtplans vom 18. September \n\n2015 (Raumordnungskonzept) ist die Entwicklung der Siedlungs-\n\nstruktur schwerpunktm�ssig auf den �ffentlichen Verkehr auszu-\n\nrichten. Damit hat der �V mindestens die H�lfte des Verkehrszu-\n\nwachses zu  bernehmen, welcher nicht auf den Velo- oder Fuss-\n\nverkehr entf�llt. \n\nDas Areal liegt in einem regionalen Zentrumsgebiet, 500 m vom \n\nBahnhof entfernt. Gem�ss regionalem Richtplan, resp. Kap. 4.1 \n\ndes Erl�uterungsberichts gilt f r den Neuverkehr ein Bi-Modal-\n\nsplit-Ziel von mind. 50 % �V f r W�denswil. Der Langsamverkehr \n\nwird darin nicht eingerechnet. W�denswil ist Energiestadt und \n\nstrebt bis ins Jahr 2022 das Energie-Label "Gold" an. Der Bereich \n\nMobilit�t weist das gr�sste Potenzial f r Verbesserungen auf. Das \n\nMobilit�tskonzept ist grunds�tzlich zu begr ssen und ein geeig-\n\nnetes Instrument, um den Modalsplit in Richtung Langsamver-\n\nkehr/�ffentlicher Verkehr zu verschieben, wie dies auch bei den \n\nZielen genannt wird. Das Mobilit�tskonzept zeigt jedoch kaum \n\nkonkrete Massnahmen zur Eind�mmung des MIV insbesondere \n\nauch des Pendlerverkehrs der gewerblichen Nutzungen auf. M�g-\n\nlichkeiten zur Mehrfachnutzung von Parkpl�tzen sowie zur Ge-\n\nmeinschaftsnutzung von Parkierungsanlagen sind bei der Festle-\n\ngung des Parkplatzangebots zu ber cksichtigen. Weiter wird \n\nempfohlen, f r Kunden- und Besucherparkpl�tze eine lenkungs-\n\nwirksame Parkplatzbewirtschaftung festzulegen. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   69 \n\nMit dem reduzierten Parkplatzangebot und der Bereitstellung von \n\nrund 350 Veloabstellpl�tzen leistet das geplante Projekt auch ei-\n\nnen Beitrag zur Erreichung des ambiti�sen Bi-Modalsplits von \n\n50 % �V und 50 % MIV. In Anbetracht, dass die heutige Parkplatz-\n\nzahl im Endeffekt unter Ber cksichtigung der Zentrale f r die See-\n\nwassernutzung um rund 30 PP gegen ber der heutigen Anzahl \n\nParkpl�tze abnimmt, leistet der Gestaltungsplan aufgrund der we-\n\nsentlich h�heren Personendichte auf dem Areal einen nicht zu \n\nuntersch�tzenden Beitrag zur Erreichung der Zielsetzung. \n\n• Bei den Veloabstellpl�tzen ergab die Stellplatzermittlung im Mobi-\n\nlit�tskonzept 309 AP f r Wohnen und 99 AP f r Gewerbe, jedoch \n\nwurden insgesamt (ober- und unterirdisch) nur 309 AP auf dem \n\nAreal ausgewiesen. F r den Veloverkehr ist mindestens der ermit-\n\ntelte Abstellplatzbedarf anzubieten und in den GPV verbindlich zu \n\nsichern. Da Veloabstellpl�tze in der Regel auch f r fahrzeug�hnli-\n\nche Ger�te sowie Veloanh�nger verwendet werden, ist zumindest \n\nbei den Wohnnutzungen eine grossz gigere Regelung anzustre-\n\nben. \n\nDas Konzept wurde  berarbeitet. Es stehen gem�ss Richtkonzept 350 \n\nVeloabstellpl�tze zur Verf gung. Neu richtet sich die Veloabstellplatz-\n\nzahl nach der rechtsg ltigen Abstellplatzverordnung der Stadt W�-\n\ndenswil. \n\n• Der Perimeter liegt in der Kernzone mit der Empfindlichkeitsstufe \n\n(ES) III. Es gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW). Die s dlich des \n\nPerimeters verlaufende Zugerstrasse f hrt nicht zu L�rmproble-\n\nmen. Wie in den GPV festgelegt und im Bericht erl�utert, soll in \n\nden Baubereichen B und E Wohnnutzung angesiedelt werden. \n\nDementsprechend werden in Art. 5 Abs. 2 GPV dort auch nicht \n\nst�rende Betriebe zugelassen. Nutzungskonform ist diesen Bau-\n\nbereichen deshalb die ES II zuzuweisen. \n\nDie ES-Zuordnung erfolgt nun baubereichsweise entsprechend der zu-\n\nl�ssigen bzw. vorgeschriebenen Nutzung. \n\n• Mit Art. 8 Abs. 4 GPV werden die Grundeigent mer verpflichtet, in \n\nden gef�hrdeten Bereichen eigenverantwortlich die erforderli-\n\nchen Massnahmen zu treffen. Bei Sonderrisiko-Objekten ist je-\n\ndoch eine Selbstdeklaration nicht m�glich (vgl. Arbeitshilfe f r die \n\nUmsetzung Gefahrenkarte Hochwasser bei Neu- und Umbauten, \n\nAWEL 2019). In solchen F�llen ist mit der sp�teren Baueingabe \n\nein konkreter Nachweis f r die Geb�udeschutzmassnahmen ein-\n\nzureichen. Daher ist Art. 8 Abs. 4 zu streichen. \n\nIn Art. 8 Abs. 4 werden neu die Massnahmen gem�ss Hochwasser-\n\nschutzkonzept festgelegt. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   70 \n\n• Gem�ss Klimakarten des Kantons Z rich handelt es sich beim \n\nProjektareal um eine st�dtebauliche Hitzeinsel. Die W�rmebelas-\n\ntung tags ber auf dem Areal wird bereits heute als sehr stark ein-\n\ngestuft. \n\nEine  berm�ssige W�rmebelastung stellt, zusammen mit einer \n\nhohen Schadstoffbelastung der Luft, gesundheitliche Risiken f r \n\ndie Wohnbev�lkerung dar. Die Umstrukturierung des heutigen \n\nAreals bietet Chancen, um auf die lokalklimatischen Gegebenhei-\n\nten zu reagieren und eine neue Siedlung zu schaffen, welche in \n\nklimatischer Sicht mit den anstehenden Herausforderungen zu-\n\nrechtkommt. Insbesondere mit einer intensiven Begr nung (z.B. \n\nvon Dachfl�chen), mit einer nat rlichen Beschattung durch \n\nB�ume, mit Wasserfl�chen und der Gestaltung von Geb�udefas-\n\nsaden und sonstigen Oberfl�chen kann ein Beitrag in lokalklimati-\n\nscher Hinsicht geleistet werden. \n\nGem�ss den GPV besteht keine Einschr�nkung bei den Unterbau-\n\nungsm�glichkeiten (insbesondere auch nicht im Bereich "Fabrik-\n\nhof"). Eine Unterbauung ohne weitere Einschr�nkungen k�nnte \n\ndazu f hren, dass der gem�ss Richtprojekt geplante Baumbe-\n\nstand nie in dieser Form entstehen kann. \n\nAlle Fl�chen ausserhalb der Baubereiche werden im Situations-\n\nplan als "Hartbereich" ausgewiesen. Gem�ss Art. 6 Abs. 5 GPV ist \n\nsomit ein grosser Teil des Umschwungs als befestigte Fl�che vor-\n\nzusehen. Versiegelte Oberfl�chen speichern W�rme und geben \n\nsie verz�gert wieder in die Umgebung ab. Sie tragen wesentlich \n\nzur W�rmebelastung der Stadt bei. Unversiegelte Fl�chen hinge-\n\ngen k�nnen als Retentionsfl�chen genutzt werden und unterst t-\n\nzen durch Verdunstung die Abk hlung der Siedlungsr�ume. \n\nNach Art. 4 Abs. 7 GPV sind die Flachd�cher extensiv zu begr -\n\nnen, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden. In Sachen Lo-\n\nkalklima ist jedoch eine intensive Dachbegr nung zu bevorzugen, \n\nda auf dem Dach so mehr Regenwasser zur ckgehalten werden \n\nkann, welches beim Verdunsten einen K hleffekt hat. \n\nDie lokalklimatischen Auswirkungen des Vorhabens sind im Erl�u-\n\nterungsbericht aufzuzeigen. Gegebenenfalls sind diesbez glich \n\nErg�nzungen bei den GPV zu pr fen. Unterbauungen sind in Be-\n\nreichen mit Grossb�umen auszuschliessen und der Hartbereich \n\nist zugunsten von Gr nfl�chen zu verringern. \n\nDer Bericht wurde erg�nzt und die festgelegten Massnahmen wurden \n\nbeschrieben. Der GP leistet einen wertvollen Beitrag zur Verbesserung \n\nder klimatischen Verh�ltnisse auf dem GP-Areal. \n\n• Im Gestaltungsplangebiet besteht eine Gef�hrdung durch Hoch-\n\nwasser (gelber Bereich gem�ss Gefahrenkarte). Das Hochwasser-\n\nrisiko darf ein tragbares mass nicht  bersteigen und durch neues \n\nSchadenpotenzial nicht erh�ht werden (¥ 12 WWG). Aus diesem \n\nGrund sind betroffene Bauten und Infrastrukturanlagen mit ge-\n\neigneten Massnahmen zu sch tzen. \n\nIm Kap. 2.4 des erl�uternden Berichts (S. 15) wird aufgef hrt, \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   71 \n\ndass "die bestehende Eindolung des Gulmenbachs eine Abfluss-\n\nkapazit�t von 6.71 bis 15.41 m3/s aufweist". Im technischen Be-\n\nricht zur Gew�sserraumfestlegung wird dagegen von einer Ab-\n\nflusskapazit�t von 17 bis 20 m3/s ausgegangen. Die Werte sind zu \n\n berpr fen und richtigzustellen. \n\nDie Werte wurden  berpr ft und entsprechend angepasst. \n\n• Beim geplanten Bauvorhaben handelt es sich um ein Sonderri-\n\nsiko-Objekt mit erh�hter Personengef�hrdung und / oder hohem \n\nSchadenpotenzial. Im Rahmen des Gestaltungsplans wurde ein \n\nHochwasserschutzkonzept von Staubli, Kurath & Partner AG er-\n\nstellt. \n\nBei Sonderrisiko-Objekten sind die EHQ-Einwirkungen zu pr fen. \n\nIm Hochwasserschutzkonzept wird die Bemessung auf die Last-\n\nf�lle HQ300 und Freibord sowie EHQ ohne Freibord ausgelegt. Er-\n\ng�nzend dazu sind noch die EHQ-Einwirkungen mit Freibord zu \n\npr fen. Bei  berlagernden Prozessen (Hochwassergefahrenberei-\n\nche und Oberfl�chenabfluss) sind auch die Einwirkungen aus \n\ndem Oberfl�chenabfluss zu beurteilen. Dies ist zu erg�nzen. \n\nAls Geb�udeschutzmassnahmen werden im Hochwasserschutz-\n\nkonzept entlang der Kreuzstrasse Klappschott vorgesehen. Dabei \n\nist zu beachten, dass f r Neubauten das Schutzziel HQ300 gilt und \n\nbis zu einem Lastfall HQ100 permanente Massnahmen Pflicht sind. \n\nAb HQ100 ist allenfalls eine Klappschottl�sung m�glich, wenn \n\nnachgewiesen werden kann, dass tats�chlich keine permanenten \n\nAlternativen machbar sind (z.B. Tiefgaragenabfahrt verl�ngern/ \n\nverlegen, Schwelle, Anhebungen etc.). Der entsprechende Nach-\n\nweis f r die Klappschottl�sungen ist zu erbringen.\n\nDie geplanten Massnahmen (z.B. Mauern/Damm, H�henkoten f r \n\nGeb�ude) sind in den Vorschriften des Gestaltungsplans festzule-\n\ngen. \n\nDas Hochwasserschutzkonzept ist gem�ss den vorstehenden \n\nAusf hrungen zu  berarbeiten und dem AWEL vor Einreichung \n\ndes Gestaltungsplans zur Genehmigung nochmals vorzulegen. \n\nDas Hochwasserschutzkonzept wurde entsprechend  berarbeitet. \n\n• Aus dem erl�uternden Bericht geht nicht hervor, inwiefern eine \n\nBeleuchtung des Aussenraums vorgesehen ist. Lichtimmissionen \n\nk�nnen sich st�rend auf den Menschen oder negativ auf licht-\n\nempfindliche Arten auswirken und sind im Sinne der Vorsorge \n\ndurch Massnahmen an der Quelle zu begrenzen (Art. 11 USG). \n\nBeleuchtungen im Aussenraum sind so zu gestalten, dass  ber-\n\nm�ssige Lichtimmissionen vermieden werden. \n\nDie Bestimmungen und der Bericht wurden mit entsprechenden Hin-\n\nweisen erg�nzt. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   72 \n\n6.4 2. Kantonale Vorpr fung \n\n2. Kantonaler Vorpr fungsbericht \n\nvom 20.8.2020\nDer private Gestaltungsplan Gessner-Areal wurde dem ARE zu einer \n\nzweiten kantonalen Vorpr fung unterbreitet. �ber die Haltung und \n\ndie Anliegen des Kantons gibt der Vorpr fungsbericht vom \n\n10.12.2021 Auskunft. \n\nBer cksichtigte Antr�ge • Im Bereich mit Grossb�umen sind Unterbauungen auszuschlies-\n\nsen bzw. wo nicht m�glich, eine minimale �berdeckung unterirdi-\n\nscher Bauten sicherzustellen. Art. 4 Abs. 9 GPV ist entsprechend \n\nzu  berarbeiten. \n\nDie Bestimmungen wurden erg�nzt. Eine Einschr�nkung der Unter-\n\nbauung ergibt sich gegen ber der Steg- und Kreuzstrasse. Eine weiter-\n\ngehende Einschr�nkung in den  brigen Bereichen wurde jedoch nicht \n\neingef hrt. Der minimalen �berdeckung von 1.5 Metern wird an Or-\n\nten mit Unterbauungen durch Hochbeetl�sungen Rechnung getragen. \n\n• Mobile Einrichtungen sind innerhalb des Gew�sserraums nicht \n\nzul�ssig. Zul�ssig sind beispielsweise lediglich das Aufmalen von \n\nVeloparkfeldern innerhalb des Gew�sserraums (ohne Infrastruk-\n\nturanlagen). In Art. 6 Abs 8 GPV ist folgender Teil zu streichen: \n\n"Mobile Einrichtungen sind zul�ssig." \n\nDer gew nschte Teil wurde aus den Bestimmungen gestrichen und der \n\nBericht entsprechend angepasst und erg�nzt. \n\n• Das Areal liegt in einem regionalen Zentrumsgebiet, 500 Meter \n\nvom Bahnhof entfernt. Gem�ss regionalem Richtplan Zimmer-\n\nberg, gilt in W�denswil f r den Neuverkehr ein Bi-Modalsplit-Ziel \n\nvon mind. 50% �V, was wesentlich h�her ist als im  brigen Regi-\n\nonsgebiet. Die Berechnung gem�ss der kommunalen Abstellplatz-\n\nverordnung ergeben einen Mindestbedarf von 202 und einen Ma-\n\nximalbedarf von 292 Autoabstellpl�tzen. Das Richtprojekt sieht \n\nein Angebot von 294 Autoabstellpl�tzen und im Fall der Realisie-\n\nrung einer Zentrale zu Seewassernutzung von 262 Autoabstell-\n\npl�tzen vor. Die zul�ssige Parkplatzzahl ist an der unteren Grenze \n\ndes Pflichtbedarfs festzulegen und in den GPV zu verankern. \n\nDer Pflichtbedarf wurde nochmals  berpr ft. Es wurde zwischen den \n\nbestehenden Nutzungen und den dazugeh�rigen Parkpl�tzen mit ei-\n\nner Bestandesgarantie und den neuen Nutzungen mit den entspre-\n\nchenden Parkpl�tzen gem�ss PPVO unterschieden. Die Anzahl Park-\n\npl�tze mit einer Bestandesgarantie betr�gt 158. Diejenige f r die \n\nneuen Nutzungen betr�gt mindestens 56 und maximal 107 PP. F r \n\ndie neuen Nutzungen werden 65 zus�tzliche PP (rund 100 neue Woh-\n\nnungen und rund 810 m2 neue Gewerbefl�chen gem�ss Richtprojekt) \n\nvorgesehen. Dieser Wert orientiert sich somit am unteren Gabelwert \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   73 \n\nder Abstellplatzverordnung der Stadt W�denswil und kann nicht wei-\n\nter reduziert werden. Damit wird ein positiver Beitrag f r die Errei-\n\nchung des Bi-Modallsplit-Ziels der ZPZ erreicht. \n\n• Die Bemessung der Anzahl Veloabstellpl�tze richtet sich neu nach \n\nder kommunalen Abstellplatzverordnung. Demgem�ss w�re ein \n\nMindestbedarf von insgesamt 408 Veloabstellpl�tzen erforderlich. \n\nF r den Veloverkehr ist im Minimum der ermittelte Mindestbe-\n\ndarf an Veloabstellpl�tzen anzubieten und in den GPV verbindlich \n\nzu sichern. \n\nDer Bericht wurde entsprechend erg�nzt und der Mindestbedarf von \n\nneu 360 Veloabstellpl�tzen entsprechend den aktuellen quantitativen \n\nGrundlagen in den Bestimmungen verbindlich verankert. \n\n• Bei der ersten Vorpr fung wurde beantragt, dass die im "Hoch-\n\nwasserschutzkonzept" vorgeschlagenen Geb�udeschutzmass-\n\nnahmen in den Vorschriften und/oder im Situationsplan des Ge-\n\nstaltungsplans festgelegt werden. Gem�ss Art. 8 Abs. 4 GPV sind \n\n"f r den Hochwasserschutz die Schutzmassnahmen gem�ss \n\nHochwasserschutzkonzept von Staubli, Kurath & Partner AG vom \n\n19.2.2021 massgebend". Im erl�uternden Bericht wird aufgef hrt, \n\ndass die entsprechenden Massnahmen in den GPV festgelegt \n\nsind. Es bleibt jedoch unklar, welche Massnahmen nun mit dem \n\nGestaltungsplan festgelegt werden. Entsprechende Erl�uterun-\n\ngen im Bericht fehlen. Die im Hochwasserschutzkonzept vorge-\n\nschlagenen Geb�udeschutzmassnahmen sind in den Vorschriften \n\nund/oder im Situationsplan des Gestaltungsplans festzulegen \n\nund im Bericht zu erl�utern. \n\nDie Bestimmungen wurden geringf gig konkretisiert. Es wird weiterhin \n\nauf das Hochwasserschutzkonzept verwiesen und festgehalten, dass \n\ndieses umgesetzt werden muss. Im erl�uternden Bericht werden die \n\nGeb�udeschutzmassnahmen aus dem Hochwasserschutzkonzept zu-\n\ndem zus�tzlich neu erw�hnt. \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan Gessner-Areal, W�denswil  \n\nErl�uternder Bericht gem�ss Art. 47 RPV \n\nSUTER ¦ VON K�NEL ¦ WILD   74 \n\n BEILAGEN \n\nA Richtprojekt  \n\nB Schattenstudie \n\nC Hochwasserschutzkonzept \n\nD L�rmgutachten Tiefgarageneinfahrt \n\nE Verkehrstechnische Pr fung \n\nF Mobilit�tskonzept \n\nG Energiekonzept \n\nH Berechnung Autoabstellpl�tze \n\nI Berechnung Veloabstellpl�tze \n\n\n