name: Weisung 9 öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee mit Beilagen

text: \nWeisung 9\n\n29. Juni 2015\n\n04.05.20\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee\n\nFestsetzung\n\nAntrag des Stadtrats an den Gemeinderat\n\n1. Der öffentliche Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee vom 18. Juni 2015 bestehend aus\n\ndem Situationsplan 1:500 und den Vorschriften wird festgesetzt.\n\n2. Vom Erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV zum Gestaltungsplan und von den darin\n\nenthaltenen Ausführungen zum Einwendungsverfahren nach § 7 PBG wird zustim-\n\nmend Kenntnis genommen.\n\n3. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird beantragt, den öffentlichen Gestaltungsplan\n\nWerkstadt Zürisee zu genehmigen.\n\n4. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen am öffentlichen Gestaltungsplan Werkstadt\n\nZürisee in eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von Auflagen\n\naus den Genehmigungsverfahren oder allfälligen Rechtsmittelverfahren als zwingend\n\nerweisen. Solche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zu machen.\n\n5. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum.\n\nBericht\n\n1. Ausgangslage\n\nIn den letzten Jahren zogen immer wieder Firmen aus Wädenswil weg. Einer der Gründe ist\n\nder Mangel an verfügbaren Flächen. Der Stadtrat hat sich zum Ziel gesetzt, Wädenswil als\n\nWirtschaftsstandort zu stärken. Ein Schlüsselprojekt ist die Umsetzung der Werkstadt Züri-\n\nsee im Rütihof.\n\nIn seiner Räumlichen Entwicklungsstrategie vom April 2012 hält der Stadtrat fest, dass das\n\nGebiet Neubüel als Arbeitsplatzgebiet zu entwickeln ist. Vor diesem Hintergrund hat der\n\nStadtrat mit der Entwicklung des Areals „Rütihof“ in einen attraktiven Arbeitsstandort begon-\n\nnen. Hier sollen Gewerbe- und Technologiebetriebe Platz zur Weiterentwicklung finden und\n\nzusätzliche Arbeitsplätze geschaffen werden. Diese Stossrichtung stimmt überein mit dem\n\nKantonalen Richtplan, April 2015, welcher die Stärkung des Gewerbes als eines der Haupt-\n\nziele bei der Siedlungsentwicklung formuliert und das Gebiet Neubüel als regionales Ar-\n\nbeitsplatzgebiet defniert.\n\n2. Rückblick\n\nWesentliche Voraussetzungen für die Entwicklung des Areals „Rütihof“ waren der Abschluss\n\ndes Kaufrechtsvertrags mit der Grundeigentümerschaft am 5. Oktober 2012 sowie die Fest-\n\nsetzung einer Planungszone. Innerhalb von Planungszonen darf nichts unternommen wer-\n\nden, insbesondere keine baulichen Vorkehrungen, was die Nutzungsplanung erschweren\n\nkönnte. Die Planungszone soll durch den vorliegenden öffentlichen Gestaltungsplan Werk-\n\nstadt Zürisee abgelöst werden.\n\nUnmittelbar nach Abschluss des Kaufrechtsvertrags leitete der Stadtrat die Arealentwicklung\n\nein. Er beauftragte damit eine stadtinterne Arbeitsgruppe und zog externe Fachleute bei.\n\nWesentliche Themen waren zu Beginn der nachgesuchte Bedarf an Gewerbeflächen, die\n\n\n\n2/4\n\n29. Juni 2015\n\nNutzweise, die Standorteignung und das Arealpotenzial. Auf Grundlage dieser Abklärungen\n\nentstand das städtebauliche Konzept „Werkstadt Zürisee“ (siehe nachfolgendes Kapitel).\n\nDer Stadtrat genehmigte das Konzept und beantragte dem Gemeinderat mit Weisung 35\n\nvom 27. Januar 2014 den Kauf des Baugrundstücks Kat. Nr. 12894, Rütihof. Mit Beschluss\n\nvom 1. September 2014 genehmigte der Gemeinderat den Kauf. Gegen diesen Beschluss\n\nwurde das Referendum ergriffen. Am 30. November 2014 stimmten die Stimmberechigten\n\ndem Kauf zu. In der Folge wurde der vorliegende Gestaltungsplan erarbeitet.\n\n3. Konzept “Werkstadt Zürisee“\n\nDas Areal „Rütihof“ befindet sich in der Industriezone A und ist eine der letzten grösseren\n\nBaulandreserven in der Industriezone in der Region. Dank der Nähe zur Autobahn ist das\n\nGrundstück ideal erschlossen und für ein Arbeitsplatzgebiet hervorragend geeignet. Zur be-\n\ndarfsgerechten Entwicklung dieses Grundstücks wurden diverse Gespräche mit strategi-\n\nschen Partnern und interessierten Betrieben durchgeführt. Basierend auf diesen Ergebnis-\n\nsen wurde das Richtkonzept “Werkstadt Zürisee“ entwickelt. Dieses sieht eine dichte Bau-\n\nweise vor mit hohen Gebäuden nahe der Zuger- und Steinacherstrasse und kleineren Bau-\n\nten in zwei Gewerbezeilen im hinteren Bereich. Das Richtkonzept wird mit dem öffentlichen\n\nGestaltungsplan Werkstadt Zürisee umgesetzt.\n\n4. Öffentlicher Gestaltungsplan “Werkstadt Zürisee“\n\nRechtsverbindliche Bestandteile des öffentlichen Gestaltungsplans sind die Situation 1:500\n\nund die Bestimmungen. Im Erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV (Raumplanungsverord-\n\nnung) werden die Ausgangslage, Rahmenbedingungen und das Mitwirkungsverfahren be-\n\nschrieben sowie die Bestimmungen erläutert. Da das Areal topographisch und verkehrs-\n\ntechnisch herausfordernd ist, wurden zusätzlich die interne Erschliessung und die Verkehrs-\n\nanbindung geprüft.\n\nDer Gestaltungsplanperimeter umfasst nicht exakt das Grundstück Kat.-Nr. 12894. Zur Ar-\n\nrondierung des Grundstücks ist ein flächengleicher Abtausch mit dem Grundstück Kat.-Nr.\n\n12902 (Eigentümerschaft Lidl Schweiz AG) vorgesehen.\n\nDer Gestaltungsplan umfasst vier Baubereiche (A, B, C1, C2), definiert durch Mantellinien\n\nund Pflichtbaulinien für die Hochbauten. Das Volumen ist über die maximal mögliche Ge-\n\nsamthöhe geregelt und in den Baubereichen A und B zusätzlich durch die maximale Bau-\n\nmasse. Innerhalb der Baufelder C1 und C2 müssen die Erdgeschosse aneinander gebaut\n\nwerden. Die Baubereiche werden durch eine (Haupt-)Erschliessungsstrasse und Ser-\n\nvicestrassen sowie öffentliche Fusswege erschlossen. Die Zu- und Wegfahrt zum Gestal-\n\ntungsplangebiet erfolgt ab der Zugerstrasse und der Steinacherstrasse. Angrenzend an die\n\nBaubereiche sind Vorplatzbereiche ausgewiesen. Ergänzend sind Bereiche für Abstellplät-\n\nze, Lagerflächen, Erholung und Retention definiert. Zulässige Nutzweisen sind Gewerbe-,\n\nHandels- und Dienstleistungsbetriebe, Bildungseinrichtungen sowie zur Quartierversorgung\n\nnotwendige Einrichtungen. Ausgeschlossen werden stark verkehrserzeugende Nutzungen\n\nwie Lagerhallen und Einkaufscenter.\n\n5. Vorprüfung, Öffentliche Auflage und Anhörung\n\nDie Baudirektion, Amt für Raumentwicklung (ARE) nahm mit Vorprüfung vom 9. März 2015\n\nStellung. Das Amt begrüsst den Gestaltungsplan für die weitere Entwicklung des Industrie-\n\n\n\n3/4\n\n29. Juni 2015\n\ngebiets und beurteilt diesen grundsätzlich positiv. Bei Berücksichtigung der vom ARE aufge-\n\nführten Hinweise wird die Vorlage als rechtmässig, zweckmässig und angemessen betrach-\n\ntet gemäss § 5 PBG (Planungs- und Baugesetz Kanton Zürich) und eine Genehmigung in\n\nAussicht gestellt.\n\nDie Akten des öffentlichen Gestaltungsplans Werkstadt Zürisee lagen vom 20. März 2015\n\nbis 26. Mai 2015 öffentlich auf gemäss § 7 Abs. 2 PBG. Die Publikation der öffentlichen Auf-\n\nlage erfolgte im Amtsblatt des Kantons Zürich und in der Zürichsee Zeitung. Im Rahmen der\n\nöffentlichen Auflage gingen sechs Schreiben mit insgesamt 14 Einwendungen ein.\n\nIm Rahmen der Anhörung der über- und nebengeordneten Planungsträger nahm die Zür-\n\ncher Planungsgruppe Zimmerberg ZPZ im befürwortenden Sinne Stellung. Seitens der\n\nNachbargemeinde Horgen wurde eine klärende Präzisierung zur Zulässigkeit eines Busde-\n\npots erwünscht, im Übrigen gab es keine Einwände.\n\nDie Stellungnahmen zu den Einwendungen und Begehren aus der öffentliche Auflage und\n\nAnhörung sind dem Erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV zu entnehmen.\n\n6. Weitere Verfahrensschritte\n\nNach der Festsetzung durch den Gemeinderat ist der öffentliche Gestaltungsplan dem Kan-\n\nton zur Genehmigung einzureichen. Der kommunale Festsetzungsbeschluss sowie der kan-\n\ntonale Genehmigungsentscheid sind gleichzeitig zu publizieren und öffentlich aufzulegen.\n\nMit der Publikation beginnt die Rekursfrist von 30 Tagen, Rekursinstanz ist das Baurekurs-\n\ngericht. Nach Eintritt der Rechtskraft ist die Inkraftsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans\n\nWerkstadt Zürisee durch Publikation bekannt zu machen.\n\n7. Zum Stand des Projekts\n\nLandkauf und Gestaltungsplan ermöglichen die Umsetzung der Werkstadt Zürisee. Parallel\n\ndazu gehen die Arbeiten im Bereich Arealentwicklung/Vermarktung voran. Hauptthemen\n\nsind zurzeit die Erschliessungsplanung inkl. Abklärungen bezüglich Wärmeverbund sowie\n\ndie Gespräche mit den interessierten Firmen, die in Vertragsverhandlungen münden wer-\n\nden. Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden.\n\nGemäss Vertrag kann die Stadt das Kaufrecht für die Parzelle Rütihof zwischen dem 1. Sep-\n\ntember 2015 und dem 31. Oktober 2015 ausüben oder aber ein Jahr später (Verlänge-\n\nrungsoption). Der Stadtrat wird von der Möglichkeit einer Verlängerung voraussichtlich Ge-\n\nbrauch machen. Ziel ist es, bis zum Zeitpunkt der Landübernahme mit einem Teil der inte-\n\nressierten Firmen Vorkaufverträge zu vereinbaren und Teile der Parzelle „Zug um Zug“ wei-\n\nterzuverkaufen.\n\n8. Grober Zeitplan\n\n2015 Entscheid Gemeinderat betr. Festsetzung öffentlicher Gestaltungsplan Werk-\n\nstadt Zürisee\n\n2016 Abschluss von Vorverträgen\n\nSept. 2016 Ausübung des Kaufrechts Parzelle Rütihof\n\n2017/2018 Ausführung Erschliessung, erste Hochbauten\n\n\n\n4/4\n\n29. Juni 2015\n\n9. Zusammenfassung und Antrag\n\nDer öffentliche Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee schafft die planungsrechtlichen Voraus-\n\nsetzungen für die Umsetzung des gleichnamigen Gewerbeparks. Der Gestaltungsplan er-\n\nmöglicht die Bereitstellung von Flächen für die Entwicklung des Gewerbes und die Stärkung\n\nvon Wädenswil als Arbeitsort sowie die Ablösung der Planungszone. Er stellt eine sachge-\n\nrechte, zweckmässige und angemessene Planung dar, die mit den übergeordneten Zielset-\n\nzungen der Stadt Wädenswil sowie von Region und Kanton korrespondiert.\n\nDer Stadtrat beantragt dem Gemeinderat, den öffentlichen Gestaltungsplan Werkstadt Züri-\n\nsee festzusetzen.\n\n29. Juni 2015\n\nari\n\nStadtrat Wädenswil\n\nPhilipp Kutter\nStadtpräsident\n\nHeinz Kundert\nStadtschreiber\n\nReferent des Stadtrats\n\nPhilipp Kutter\nPräsident Arbeitsgruppe Werkstadt Zürisee\n\nBeilagen:\n\n- Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee vom 18. Juni 2015 bestehend aus:\n\nSituation 1:500, Bestimmungen, Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV\n\n\n\n540.00\n\n545.00\n\n550.00\n\n555.00\n\nW\nal\n\ndg\nre\n\nnz\ne B\n\nmax. 569.00\n\nA\n\nmax. 573.00\n\nRetensionsfläche PP Erschliessungs-\nstrasse\n\n560.00\n\n565.00\n\nErschliessungs-\nstrasse\n\nG\nel\n\ntu\nng\n\nsb\ner\n\nei\nch\n\nVo\nrp\n\nla\ntz\n\nG\nel\n\ntu\nng\n\nsb\ner\n\nei\nch\n\n540.00\n\n545.00\n\n550.00\n\n555.00\n\nSchnitt S2     1:500\n\n560.00\n\n565.00\n\n565\n\n560\n\n555\n\n550\n\n545\n\n545\n\n550\n\n550\n\n555\n\n53\n5\n\n546\n\n547\n\n548\n\n549\n\n550\n\n551\n\n55\n2\n\n55\n3\n\n55\n4\n\n555\n\n547\n\n546\n\n548\n\n549\n\n551\n\n552\n\n553\n\n553\n\n554\n\n551\n\n55\n2\n\n55\n3\n\n55\n4\n\n12941\n\n12939\n\n10048\n\n9470\n\n10386\n\n12902\n\n10045\n\n10049\n\n11300\n\n11\n30\n\n1\n\n9471\n\n9716\n\n8878\n\n8879\n\n12894\n\n13220\n\nRütiwisstrasse\n\nIndustriestrasse\n\nFuc\nhs\n\nen\nbü\n\nels\ntra\n\nss\ne\n\nZu\nge\n\nrs\ntra\n\nss\ne\n\nSteinacherstrasse\n\n1422172\n\n1422173\n\n1420550\n\n1421075\n\n1421074\n\n1421044\n\n1420551\n\n1421043\n\n1420552\n\n1421617\n\n1420553\n\n1421065\n\n1421616\n\n1421320\n\n1422253\n\n1422252\n\n1422332\n\n147\n\n150\n\n10\n\n140\n\n21\n\n20\n\n18\n\n11\n\n16\n\n13\n\n13\n\n8\n\n15\n\n147\n\n15\n\n150\n\n8\n\n140140\n\n20\n\n18\n\n20\n\n18\n\n20\n\n18\n\n3445\n\n4889\n\n4195\n\n3561\n\n4243\n\n37\n3\n\n373\n\n4650\n\n37\n3\n\n373\n\n3514\n\n2069\n\n3514\n\n2921\n\nLidl\n\nP\n\nP\n\nA\n\nC1\n\nB\n\nC2\n\nE\n\nR\n\nL\n\nE\n\n8.00\n\n8.00\n\n7.50\n\n6.50\n\n12.00\n\n5.00\n\n5.00\n\n12.00\n\nWaldgrenze\n\nW\nald\n\ngr\nen\n\nze\n\nWaldgrenze\n\nS2\n\nS\n1\n\nS2\n\nS\n1\n\n83.90\n\n69\n.9\n\n2\n\n61.24\n\n7.44\n\n23.36\n7.01\n\n31.39\n20.54\n\n59.85\n\n7.\n04\n\n31\n.5\n\n2\n14\n\n.2\n1\n\n20\n.6\n\n2\n\nFestlegungen\n\nGeltungsbereich\n\nBaubereich\n\nInformation\n\nGewässer\n\nHöhenkurve bestehend\n\nWald\n\n(Ziff. 2 Abs. 4)\n\nWaldabstandslinie\n\nVerkehrsbaulinie\n\n544\n\nÖffentlicher Fussweg\n\nServicestrasse (Notzufahrt)\n\nErholungsraum (schematisch)\n\nVorplatz (schematisch)\n\nP\n\nLagerfläche (schematisch)\n\nRetentionsfläche\n\nA\n\nE\n\nR\n\nL\n\nErschliessungsstrasse\n(Strassenprojekt gemäss Suisseplan Ing. vom 21.8.2014) \n\nRichtprojekt\n\nMantellinie\n\nPflichtbaulinie\n\n(Ziff. 4 Abs. 1)\n\n(Ziff. 4 Abs. 1)\n\n(Ziff. 4 Abs. 1 und Abs. 4)\n\n(Ziff. 6 Abs. 4)\n\n(Ziff. 6 Abs. 2)\n\n(Ziff. 6 Abs. 3)\n\n(Ziff. 10 Abs. 3)\n\n(Ziff. 8 Abs. 2)\n\n(Ziff. 8 Abs. 3)\n\n(Ziff. 8 Abs. 5)\n\nZu- und Wegfahrt (Ziff. 8 Abs. 1)\n\nHöhenkurven neu (Ziff. 4 Abs. 14)545\n\nOberirdische Parkplätze (Ziff. 8 Abs. 11)\n\n0 5 10 20 30 50 m40\nN\n\n540.00\n\n545.00\n\n550.00\n\n555.00\n\n545.00\n\n550.00\n\n555.00\n\n560.00560.00\nbest. Gebäude (Lidl)\n\nW\nal\n\ndg\nre\n\nnz\ne\n\nSchnitt S1     1:500\n\nmax. 569.00\n\nmax. 566.00\n\nA\nC1 C2\n\nmax. 566.00\n\n565.00\n\n570.00\n\n565.00\n\n570.00\n\n558.90\n\n562.00\n\nErschliessungs-\nstrasse\n\nPPNotzufahrtNotzufahrtVorplatz\n\nG\nel\n\ntu\nng\n\nsb\ner\n\nei\nch\n\nG\nel\n\ntu\nng\n\nsb\ner\n\nei\nch\n\nVorplatz Vorplatz Lagerplatz\n\n540.00\n\n1:500\n\n32569 - 18.6.2015\n\nSuter •\nSiedlung\nFörrlibuckstrasse 30 skw.ch\nTel. +41 info@skw.ch\n\nLandschaft Verkehr Umwelt\nvon Känel • Wild • AG\n\n(0)44 315 13 90\n8005 Zürich\n\nÖffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee\n\nSituation\n\nVon der Baudirektion genehmigt am \n\nFür die Baudirektion:\n\nVom Gemeinderat festgesetzt am \n\nNamens des Gemeinderats\nDer Präsident Die Schreiberin\n\nBDV-Nr.\n\n\n\n   \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\nSuter • von Känel • Wild • AG  \n\nSiedlung Landschaft Verkehr Umwelt\n \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch  \nTel. +41 (0)44 315 13 90 info@skw.ch 32569 – 18.6.2015 \n\n   \n \n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee \n\n  Bestimmungen \n\n   \n\n   \n\n   \n\n   \n\n  Vom Gemeinderat festgesetzt am \n\n   \n\n  Namens des Gemeinderats \n\n  Der Präsident: Die Schreiberin: \n\n   \n\n   \n\n  Von der Baudirektion genehmigt am \n\n   \n\n  Für die Baudirektion: BDV-Nr. \n\n \n \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 2 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1. Zweck \n\nZiele  Der öffentliche Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee bezweckt im \nSinne von §§ 83ff des Planungs- und Baugesetzes des Kantons \nZürich (PBG): \n\n  • die Bereitstellung von Flächen für die Entwicklung des  \nlokalen und regionalen Gewerbes, \n\n  • die Ermöglichung einer dichten, geschlossenen und orts-\nbaulich verträglichen Bauweise im Sinne einer haushälte-\nrischen Bodennutzung, \n\n  • die Schaffung eines Gewerbe- und Innovationsparks mit \nVorzeigecharakter, \n\n  • die Schaffung von Freiräumen mit zweckmässiger Ausstat-\ntung, \n\n  • die Sicherung einer zweckmässigen Erschliessung und von \nattraktiven Fussgängerverbindungen, \n\n  • die Optimierung des Werkverkehrsflusses, \n\n  • eine Energieversorgung entsprechend den Zielen des Mas-\nterplans Energie 2020. \n\n   \n\n  2. Bestandteile und Geltungsbereich \n\nBestandteile  1 Der öffentliche Gestaltungsplan besteht aus dem Situations-\nplan 1:500 inkl. Schnitte sowie den Bestimmungen. \n\n  2 Ergänzende Regelungen über die Erschliessung sowie ge-\nmeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen erfolgen \ndurch öffentlich-rechtliche Verträge oder Detailprojekte. \n\n  3 Die im Plan bezeichneten Festlegungen sind verbindlich. Die \nübrigen Planelemente und der Planungsbericht sind für Folge-\nplanungen und die Beurteilung von Bauprojekten wegleitend. \n\n   \nGeltungsbereich  4 Der Geltungsbereich des öffentlichen Gestaltungsplans ist im \n\nzugehörigen Situationsplan 1:500 festgehalten. \n\n   \n\n  3. Ergänzendes Recht \n\nVerhältnis zum  \nübrigen Baurecht \n\n Wo der Gestaltungsplan nichts anderes regelt, sind die Bestim-\nmungen der jeweils gültigen Bau- und Zonenordnung (BZO) der \nStadt Wädenswil sowie das übergeordnete kantonale und eid-\ngenössische Recht massgebend. \n\n   \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 3 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  4. Bebauung \n\nBaubereiche  1 Sämtliche Hauptgebäude müssen innerhalb den im Plan mit \nMantel- und Pflichtbaulinien bezeichneten Baubereichen erstellt \nwerden. Die Mantel- und Pflichtbaulinien dürfen durch oberirdi-\nsche Vorsprünge wie Erker und Balkone nicht überschritten \nwerden. Schlanke Vordächer und betriebsbedingte technische \nEinrichtungen ab einer Höhe von 4.50 m ab Strassenniveau \nsind zulässig. \n2 Die Anzahl Hauptgebäude in allen Baubereichen ist frei. \n3 Es gilt eine Überbauungspflicht von minimal 60 % pro Baube-\nreich und Etappierungsschritt. \n\n   \nPflichtbaulinien  4 In den Abschnitten mit Pflichtbaulinien sind die oberirdischen \n\nGebäude auf diese zu stellen. Untergeordnete Gebäuderück-\nsprünge sind zulässig. \n\n   \nGeschlossenen Bauweise  5 Innerhalb der Baubereiche C1 und C2 müssen die Erdge-\n\nschosse im Sinne der geschlossenen Bauweise aneinander \ngebaut werden. \n\n   \nBauliche Dichte  6 Die maximal zulässige Baumasse beträgt im Baubereich A \n\n80'000 m3 und im Baubereich B 80'000 m3. \n\n 7 Die Baumasse in den Baubereichen C1 und C2 ist innerhalb \ndes durch den Baubereich und die Gesamthöhe definierten \nMaximalrahmens frei wählbar. \n\n   \n\nBaumassenverlagerung  8 Baumassenverlagerungen zwischen den Baubereichen A und \nB sind zulässig, sofern die Erhöhung oder Reduktion 10 % der \nBaumasse des jeweiligen Baubereichs nicht übersteigt. \n\n   \n\nGesamthöhe  9 Die maximal zulässige Gesamthöhe beträgt: \n\n     Höhenkote \n\n   Baubereich A  569.00 m ü. M. \n\n   Baubereich B  573.00 m ü. M. \n\n   Baubereiche C1/C2  566.00 m ü. M. \n\n   \n   \n\n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 4 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nGeschosszahl  10 Die Anzahl Geschosse ist im Rahmen der zulässigen Ge-\nsamthöhe frei. \n\n   \nGebäudelänge  11 Die Gebäudelänge ist frei. \n\n   \nUnterirdische Gebäude  12 Für unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind die Bau-\n\nbereichsbegrenzungen nicht massgebend. Im Bereich von \nWerkleitungskorridoren sind keine unterirdischen Gebäude und \nGebäudeteile zulässig. Gegenüber der Steinacherstrasse gilt \nein Abstand von 6.0 m.  \n\n   \nBesondere Gebäude  13 Einzelne besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG sind \n\nin den Baubereichen sowie im Erholungsraum und in der Lager-\nfläche im Abstand von mindestens 5.0 m ab der Waldgrenze \nzulässig. \n\n   \nGewachsener Boden  \n\n14 Die im Situationsplan bezeichneten Höhenlinien gelten als \ngewachsener Boden. \n\n   \nTerrainveränderung  15 Im Bereich der neuen Erschliessungsstrasse sind Abgrabun-\n\ngen und Aufschüttungen des gewachsenen Bodens zur Anglei-\nchung der Höhe an die künftigen Haus- und Kellerzugänge so-\nwie interne Zu- und Wegfahrten zu Garagen und Anlieferungs-\nstellen für den Güterumschlag zulässig. \n\n   \n\n  5. Nutzung \n\nNutzweise  1 Zulässig sind Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsbetrie-\nbe, Bildungseinrichtungen sowie zur Quartierversorgung not-\nwendige Einrichtungen. Betriebe für die Gütergrossverteilung \nsind nicht zulässig. \n\n   \nVerkaufsgeschäfte  2 Fabrikläden, Ausstellungsräume sowie übrige betriebsnot-\n\nwendige Verkaufsgeschäfte von vor Ort produzierenden oder \ntätigen Betrieben dürfen gesamthaft pro Betrieb nicht mehr als \neinen Drittel der jeweils realisierten oberirdischen Geschossflä-\nche pro Gebäude betragen. Übrige Verkaufsgeschäfte sind bis \nzu einer maximalen Geschossfläche von 150 m2 zulässig. \n\n   \nStark verkehrserzeugende \nNutzungen \n\n 3 Im ganzen Gestaltungsplanperimeter sind stark verkehrser-\nzeugende Nutzungen nicht gestattet. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 5 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6. Freiraum \n\nWaldabstandsbereich  1 Anlagen sind bis 2.0 m zur Waldgrenze nach Massgabe der \nkantonalen Amtsstellen zulässig. Für besondere Gebäude gilt \nder Waldabstand gemäss Ziff. 4 Abs. 14 dieser Bestimmungen.  \n\n   \nErholungsraum  2 Die im Plan schematisch bezeichneten Erholungsräume sind \n\nals attraktive und verkehrsfrei öffentlich zugängliche Aussen-\nräume auszugestalten und grosszügig auszustatten. Die Erho-\nlungsräume sind so zu gestalten, dass eine hohe Aufenthalts-\nqualität erreicht und andererseits eine ökologisch wertvolle Na-\nhumgebung geschaffen wird. \n\n   \nLagerfläche  3 Innerhalb der im Plan schematisch bezeichneten Lagerfläche \n\nsind Anlagen für die Güterlagerung sowie für Sport- und Frei-\nzeitnutzungen zulässig. Die Flächen sind angemessen zu be-\ngrünen. Die Schnittstellen zu den angrenzenden Erholungs-\nräumen und zum Wald sind sorgfältig auszugestalten. \n\n   \nVorplatz  4 Die im Plan schematisch bezeichneten Vorplätze dürfen nicht \n\nüberstellt werden. Die Vorplätze dienen als Raum für die Par-\nkierung sowie den Güterumschlag. \n\n   \nBegrünung  5 Für die Umgebungsgestaltung sind einheimische, standortge-\n\nrechte Pflanzenarten zu verwenden. \n6 Der Artikel 12 der Bau- und Zonenordnung über besondere \nBestimmungen für Bepflanzungen findet keine Anwendung. \n\n   \nFreiraumkonzept  7 Zusammen mit dem Projekt der Erschliessungsstrasse ist ein \n\nFreiraumkonzept vorzulegen, welches Aussagen über die Ge-\nstaltung der Strassenräume, der Bepflanzung, der Parkierung, \nder Erholungsräume und der Fusswege macht. \n\n   \n\n  7. Gestaltung \n\nAnforderungen  1 Bauten, Anlagen, Freiräume und Erschliessungsflächen sind \ngut zu gestalten und haben sich gut in die bauliche und land-\nschaftliche Umgebung einzuordnen. \n\n   \n\nDachgestaltung  2 Für die Hauptbaukörper sind Flach-, Shed- und flach geneigte \nSchrägdächer zulässig. Die Flachdächer oder flach geneigten \nSchrägdächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht be-\ngehbar sind. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 6 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBehindertengerechtigkeit  3 Die Umgebung ist fussgängerfreundlich zu gestalten. Alle \nBauten sowie Freiräume müssen hindernisfrei zugänglich sein. \n\n   \n\nRichtkonzept  4 Für den Gestaltungsplan und die Beurteilung von Bauten, An-\nlagen und Umschwung im Baubewilligungsverfahren ist das \nRichtkonzept der Halter AG, Immobilien vom 5.9.2014 weglei-\ntend. Vom Richtkonzept darf vorbehältlich der Bestimmungen \ndes Gestaltungsplans sowie des übergeordneten Rechts aus \nwichtigen Gründen abgewichen werden, sofern qualitativ insge-\nsamt eine zumindest gleichwertige Lösung erzielt wird. \n\n   \n\n  8. Verkehrserschliessung und Parkierung \n\nZu- und Wegfahrt  1 Die Zu- und Wegfahrt zum Gestaltungsplangebiet erfolgt ab \nder Zugerstrasse und der Steinacherstrasse innerhalb der im \nPlan schematisch bezeichneten Bereiche. \n\n   \n\nErschliessungsstrasse  2 Die im Plan als Erschliessungsstrasse bezeichnete Fläche \ndient als Hauptverkehrsachse innerhalb des Gestaltungsplan-\ngebiets. Als massgebender Begegnungsfall gilt die Begegnung \nzwischen zwei Lastwagen. Entlang der Erschliessungsstrasse \nist ein mindestens 2.0 m breites Trottoir anzulegen. \n\n   \n\nServicestrasse / Notzufahrt  3 Die im Plan als Servicestrassen bezeichneten Flächen dienen \nder Anlieferung und der Erschliessung der oberirdischen Park-\nplätze. Die Servicestrassen sind im Minimum als Notzufahrten \nauszugestalten. \n\n   \n\nWaldzugang  4 Für die Erhaltung, Pflege und Nutzung des angrenzenden \nWaldes ist der Zugang von der Erschliessungsstrasse über die \nServicestrasse und den Erholungsraum sicherzustellen. \n\n   \n\nÖffentlicher Fussweg  5 Entlang der im Plan schematisch bezeichneten Punktabfolge \nist eine öffentliche Fusswegverbindung zu erstellen. Das öffent-\nliche Fusswegrecht ist im Grundbuch einzutragen. \n\n   \n\nAbstellplätze für Zweiräder  6 Abstellplätze für Zweiräder sind an gut zugänglicher Lage so-\nwie in der Nähe der Gebäudeeingänge anzuordnen. Sie sind \nvor Witterungseinflüssen zu schützen.  \n\n  7 Die Zahl der Abstellplätze für Velos und Mofas berechnet sich \nnach der jeweils gültigen SN Norm 640 065 Bedarfsermittlung \nvon Veloparkierungsanlagen. Für Motorräder ist eine ausrei-\nchende Anzahl von Abstellplätzen bereitzustellen. Die Anzahl \ndarf einen Zehntel der für Personenwagen minimal erforderli-\nchen Abstellplätze nicht unterschreiten. \n\n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 7 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAutoabstellplätze  8 Die Zahl der Abstellplätze für Personenwagen berechnet sich \nnach der jeweils gültigen kantonalen Wegleitung zur Regelung \ndes Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion \nKanton Zürich. \n\n  9 Für das Gestaltungsplangebiet gilt die Güteklasse C der ÖV-\nErschliessung. \n\n   \n\nTiefgarage  10 Soweit die Parkierung nicht oberirdisch angeordnet werden \nkann, sind Tiefgaragen oder andere gemeinschaftliche Parkie-\nrungslösungen zu realisieren. Dabei sind nach Massgabe der \nörtlichen Verhältnisse grundstücksübergreifende Sammelgara-\ngen zu prüfen. Vorplätze dürfen nicht durch bauliche Massnah-\nmen im Zusammenhang mit Zu- und Wegfahrten zu Tiefgara-\ngen beansprucht werden. \n\n   \n\nOberirdische Parkplätze  11 Die Anordnung von oberirdischen Parkplätzen ist nur in dem \nim Plan bezeichneten Bereich sowie innerhalb der Baubereiche \nund Vorplätze zulässig. \n\n12 Eine angemessene Anzahl der oberirdischen Parkplätze ist \nals Behinderten-Fahrzeugabstellplätze auszubauen und zu be-\nzeichnen. \n\n   \n\nParkplatzbewirtschaftung \n13 Öffentlich zugängliche Parkplätze sind lenkungswirksam zu \nbewirtschaften. \n\n   \n\n  9. Umwelt \n\nWärmebedarf  \n1 Neubauten sind so auzurüsten, dass sie einen möglichst ge-\nringen Heizwärmebedarf aufweisen. Zur Deckung des Wärme-\nbedarfs für Heizung und Warmwasser ist ein Wärmeverbund-\nsystem anzustreben. Die Betriebe sind verpflichtet, allfällige \nAbwärme aus industriellen Prozessen für den Betrieb von \nWärmeverbundsystemen zur Verfügung zu stellen. Für die \nWärmeerzeugung ist ein angemessener Anteil an erneuerbarer \nEnergie einzusetzen. \n\n   \n\nLärm  2 Im Gestaltungsplangebiet gelten die Planungswerte. Sämtli-\nchen Baubereichen ist die Empfindlichkeitsstufe IV zugeordnet. \n\n   \n\nAltlasten  3 Vor Erteilung einer Baubewilligung müssen die erforderlichen \nUntersuchungen erfolgen sowie für alle belasteten Baubereiche \ndie Sanierungskonzepte ausgearbeitet und rechtskräftig ge-\nnehmigt sein. \n\n   \n\nBodenschutz  4 Im Rahmen des Strassenprojekts der Erschliessungsstrasse \nist der Umgang mit dem Boden aufzuzeigen. \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nBestimmungen \n\n \n \n \n\n   \n\n 8 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  10. Versorgung und Entsorgung \n\nWerkleitungen  1 Die Werkleitungskorridore verlaufen im Bereich der Erschlies-\nsungsstrasse und der Servicestrassen und sind von unterirdi-\nschen Bauten freizuhalten oder die Werkleitungen sind entspre-\nchend zu sichern. Die Durchleitungsrechte für die erforderlichen \nVer- und Entsorgungsleitungen werden der Stadt Wädenswil \nunentgeltlich eingeräumt. \n\n   \n\nEntwässerung  2 Im Rahmen des Strassenprojekts der Erschliessungsstrasse \nist ein Entwässerungskonzept über das gesamte Areal zur Be-\nwilligung einzureichen. \n\n  3 Das anfallende Meteorwasser ist primär zu versickern. In der \nim Situationsplan schematisch bezeichneten Retentionsfläche \nist eine Retentionsanlage vorzusehen. Die Lage und Grösse \nder Versickerungs- resp. Retentionsanlage ist u.a. abhängig \nvon den hydrogeologischen Untergrundverhältnissen und wird \nnach Massgabe des Spezialisten festgelegt. Die Retentionsan-\nlage bildet einen Bestandteil des Entwässerungskonzepts. \n\n   \nAbfälle  4 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind für die Be-\n\nwirtschaftung der im Geltungsbereich anfallenden Abfälle die \nnötigen Flächen auszuscheiden und die erforderlichen Einrich-\ntungen zu schaffen. \n\n   \n\n  11. Etappierung \n\nBebauung  1 Bei etappenweiser Realisierung der einzelnen Baubereiche \nkann der Stadtrat unter sichernden Nebenbestimmungen den \njeweiligen Verhältnissen angepasste Übergangslösungen be-\nwilligen.  \n\n   \n\nFreiraum  2 Die beiden Erholungsräume sind zusammen mit dem Bau der \nErschliessungsstrasse vollständig zu erstellen. \n\n   \n\n  12. Schlussbestimmung \n\nInkrafttreten  Der öffentliche Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee wird mit der \nPublikation der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung gültig. \n\n \n\n\n\n   \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\nSuter • von Känel • Wild • AG  \n\nSiedlung Landschaft Verkehr Umwelt\n \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch  \nTel. +41 (0)44 315 13 90 info@skw.ch 32569 – 18.6.2015 \n\n   \n \n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee \n\n  Erläuternder Bericht  \nnach Art. 47 RPV \n\n   \n\n  \n\n \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 2 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n   \n\nAuftraggeberin  Stadt Wädenswil \n\nArbeitsgruppe  Philipp Kutter, Stadtpräsident (Vorsitz) \nHeini Hauser, Stadtrat Planen und Bauen \nPeter Schuppli, Stadtrat Finanzen (ab Mai 2014) \nPaul Rota, Stadtrat Finanzen (bis April 2014) \nHeinz Kundert, Stadtschreiber \nAndrea Rickenbacher, Mitarbeiterin Planung/Bewilligungen \nChristian Verasani, Halter AG, Immobilien \n\nBearbeitung  Suter • von Känel • Wild • AG \nFabio Trussardi \nThomas Gasser \n\n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 3 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nInhalt \n \n\n1. Einleitung 4\n1.1 Ausgangslage 4\n1.2 Richtkonzept Werkstadt Zürisee 6\n1.3 Ziele 8\n\n2. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 9\n2.1 Überkommunale Vorgaben 9\n2.2 Kommunale Vorgaben 13\n\n3. Erläuterungen zum Gestaltungsplan 18\n3.1 Zweck 18\n3.2 Bestandteile und Geltungsbereich 18\n3.3 Ergänzendes Recht 20\n3.4 Bebauung 21\n3.5 Nutzung 24\n3.6 Freiraum 25\n3.7 Gestaltung 27\n3.8 Verkehrserschliessung und Parkierung 28\n3.9 Umwelt 32\n3.10 Versorgung und Entsorgung 36\n3.11 Etappierung 38\n\n4. Mögliche Auswirkungen 39\n\n5. Ablauf und Mitwirkungsverfahren 40\n5.1 Übersicht Gesamtablauf 40\n5.2 Vorprüfung durch das ARE 41\n5.3 Öffentliche Auflage 43\n5.4 Anhörung 49\n\n \n\nBeilagen  • Richtkonzept \nHalter AG, Immobilien, 8.6.2015 \n\n• Erschliessungsstudie \nsuisseplan Ingenieure AG, 19.9.2014 \n\n• Erschliessung Areal Rusterholz \nTEAMverkehr.zug, 12.5.2015 \n\n \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 4 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1. Einleitung \n\n  1.1 Ausgangslage \n\nStädtebauliche Entwicklung \nklären und planungsrechtlich \nsichern \n \n\n \n\n \nLageplan Gebiet Rütihof \n\n Der Stadtrat Wädenswil hat sich zum Ziel gesetzt, das rund \n4 ha grosse Baugrundstück Kat. Nr. 12894 im Gebiet Rütihof in \nder Nähe des Autobahnzubringers zu entwickeln und parzel-\nlenweise an interessierte Betriebe zu veräussern oder im Bau-\nrecht abzugeben. Damit soll der politischen Forderung von ein-\nheimischen Gewerbetreibenden nach bezahlbarem Bauland in \nWädenswil nachgekommen und ein Gewerbe- und Innovations-\npark mit Vorzeigecharakter zu erschwinglichen Preisen entwi-\nckelt werden. Das Grundstück befindet sich in einem geneigten \nGelände mit einer ca. 6 Meter tiefen Senke zwischen Waldrand \nund Zugerstrasse. Das Grundstück liegt in der Industriezone A \n(IA). \n\nDie Politische Gemeinde konnte sich das Kaufrecht am Grund-\nstück sichern, das ab dem 1.9.2015 ausgeübt werden kann. Am \n1.9.2014 stimmte der Gemeinderat einem Kauf des Grund-\nstücks über 22.8 Mio. Franken zu. Der Stadtrat möchte damit \nWädenswil und die Region Zimmerberg als Arbeitsort stärken. \n\nAuf Antrag des Stadtrats hat die Baudirektion Zürich mit Ver-\nfügung ARE/56/2011 eine dreijährige Planungszone über das \nGrundstück Kat. Nr. 12894 festgesetzt, die mit Verfügung vom \n14. April 2014 um zwei Jahre (bis 20. April 2016) verlängert \nwurde. Damit sollen unerwünschte Entwicklungen auf dem Are-\nal verhindert werden. \n\n   \nFlugfoto Gebiet Rütihof mit Gestaltungs-\nplanareal, Ansicht von Westen \n\n \n\n \n  \n\nAu \n\nWädenswil \n\nRütihof \n\nA3 \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 5 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nHistorische Entwicklung  \ndes Gebiets Rütihof/Neubüel \n\n Das Gebiet Rütihof/Neubüel war bis in den 1960er-Jahre ge-\nprägt von Landwirtschaft und Bauernbetrieben. Die nachfolgen-\nden Karten verdeutlichen, dass die Siedlungsentwicklung resp. \ndie Entstehung der Industrie und des Gewerbes im Gebiet Neu-\nbüel erst in den vergangenen 50 Jahren eingesetzt hat. Das un-\nterschiedliche Kartenmaterial zeigt die historische Entwicklung \nder Landschaft, der Bauten und der Verkehrswege inkl. Meliora-\ntion während der letzten mehr als 150 Jahren auf. \n\nLinks: Dufourkarte Erstausgabe, 1845 - \n1865 \n \nRechts: Historische Karte J. Wild, 1850 \n\n \n\n \n\n \n\n \n     \nLinks: Siegfriedkarte, 1880 \n \nRechts: Siegfriedkarte, 1930 \n\n \n\n \n\n \n\n \n     \nLinks: Dufourkarte, Letztausgabe, 1939 \n \nRechts: Alte Landeskarte, 1956 - 1965 \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \nLinks: Historische Gewässerkarte des \nKantons Zürich, Stand 1991 \n \nRechts: Aktuelle Situation \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 6 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1.2 Richtkonzept Werkstadt Zürisee \n\nArbeitsgebiet stärken  Die Halter AG, Immobilien hat in Zusammenarbeit mit dem Ar-\nchitektur- und Planungsbüro helsinkizürich das Konzept Werk-\nstadt Zürisee (siehe Beilage) erarbeitet, welches als Grundlage \nfür den öffentlichen Gestaltungsplan verwendet wird. Mit dem \nKonzept soll der Rütihof als Teilgebiet des Gebiets Neubüel das \nArbeitsplatzgebiet von regionaler Bedeutung stärken. Momen-\ntan stellt der Rütihof eine der letzten grossen zusammenhän-\ngenden Baulandreserven (bezogen auf Industriezonen) in der \nRegion dar. \n\nDurch die hervorragende Verkehrsanschliessung an das über-\ngeordnete Strassennetz (Autobahn A3) kann das Areal Werk-\nstadt Zürisee als regionales Arbeitsplatzgebiet etabliert resp. \ngestärkt werden. Die örtlichen Verhältnisse (Umgebung, rechtli-\nche Rahmenbedingungen usw.) stimmen mit der angestrebten \nNutzung überein. \n\n   \nIsometrie neuer Gewerbepark \nKonzept Werkstadt Zürisee (8.6.2015) \nHalter AG, Immobilien / helsinkizürich \n\n \n\n   \n\nKonzeptidee  Mit dem Konzept sollen sich Handwerksbetriebe, Ausbildungs-\nstätten und innovatives Gewerbe aus Wädenswil und der Regi-\non "Tür an Tür" ansiedeln. Durch Synergien und eine effiziente \nZusammenarbeit der Gewerbetreibenden sollen nachhaltige \nMehrwerte entstehen. Dadurch soll sich eine konstruktive At-\nmosphäre ergeben, in der die Unternehmen attraktive Konditio-\nnen und ideale Bedingungen für die Entfaltung und Expansion \nvorfinden. Ein gutes Image stärkt den Standort und die Position \nals Arbeitsplatzzentrum in Wädenswil. Folgende fünf Schlag-\nwörter zeigen die Absichten, welche mit dem Konzept verfolgt \nwerden: \n\n• unternehmerisch: synergetischer Nutzungsmix; Nachbar-\nschaft von Handwerkern, Gewerbe, Innovation, Dienstleis-\ntung und Ausbildung \n\n• individuell: nutzergerechte Arealgestaltung; Individualität, \nFlexibilität, Funktionalität \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 7 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n• sozial: attraktives Umfeld; effiziente Infrastruktur für zeit-\ngemässes Arbeiten, Begegnungsräume für beruflichen \nAustausch \n\n• geerdet: hohe Wirtschaftlichkeit; wirtschaftlich tragbare \nErstellung und Unterhalt von massgeschneiderten Gebäu-\nden \n\n• nachhaltig: zeitgemässe Technologie; nachhaltige Energie-\nkonzepte und (Gebäude-)Technologie \n\n   \nSkizze aus dem  \nKonzept Werkstadt Zürisee (8.6.2015) \nHalter AG, Immobilien \n\n \n\n \n   \n\nGewerbeland am Laufmeter \nals platzsparender und  \ngünstiger Ansatz \n\n Gemäss Berechnungen der Konzeptverfasser kann durch das \nneue Bebauungsregelwerk (Gestaltungsplan "Land am Laufme-\nter") der Landbedarf für die Erstellung einer bestimmten Bau-\nmasse um ca. 30-40% verringert werden, was dem Prinzip der \nhaushälterischen Nutzung der Ressource Boden entspricht. \nDieses Prinzip hat zur Folge, dass trotz eines nominal höheren \nLandpreises pro Quadratmeter die Landkosten für die gesamte \nParzelle tiefer sind als in einer vergleichbaren Lage in der In-\ndustriezone. Durch eine höhere Baumassenziffer (BMZ) kann \nzusätzliche Ausnützung generiert werden. \n\n   \nKonzeptansatz  \n“Gewerbeland am Laufmeter“ \n\n \n\n  \n   \n  BZO: Regelbauweise \n\n- Grenzabstand 1/2 Gebäudehöhe \n- BMZ max. 6.0 m3/m2 \n\nGP: "Land am Laufmeter" \n- Grenzbaurecht \n- BMZ > 6.0 m3/m2 \n\n   \n \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 8 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1.3 Ziele \n\nZiele  Die Zielsetzungen aus dem Richtkonzept Werkstadt Zürisee \nvom 8.6.2015 (Halter AG, Immobilien) wurden sinngemäss in \nden öffentlichen Gestaltungsplan übernommen und im Zweck-\nartikel der Bestimmungen abgebildet. Folgende Ziele wurden im \nRichtkonzept verfolgt: \n\n• einheimisches Gewerbe auf Wädenswiler Boden erhalten \n• zukunftsweisender Gewerbe- und Innovationspark mit Vor-\n\nzeigecharakter \n• ausreichende Umsiedlungs- und Expansionsflächen \n• hohe bauliche Dichte auf dem Areal (optimale Landausnut-\n\nzung) \n• Werkverkehrsfluss optimieren, Freizeit- und Shoppingver-\n\nkehr vermeiden \n• identitätsstiftende Qualität mit übergeordneter Ausstrahlung \n• Entwicklung finanziell selbsttragend \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 9 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  2. Planungsrechtliche \nRahmenbedingungen \n\n  2.1 Überkommunale Vorgaben \n\nKantonaler Richtplan   Das Gestaltungsplangebiet liegt im Siedlungsgebiet. Die östlich \ndes Perimeters verlaufende Zugerstrasse zwischen Wädenswil \nund dem Autobahnanschluss ist als Hauptverkehrsstrasse klas-\nsiert. In unmittelbarer Nähe zum Gebiet des Gestaltungsplans \nbefinden sich keine für die weitere Planung relevanten Einträge. \n\nDer Kantonsrat setzte am 18.3.2014 den revidierten Richtplan \nfest. Neu sind sämtliche Richtplanfestlegungen in einer Karte \nzusammengefasst. Der Bundesrat hat den Richtplan am \n29.4.2015 genehmigt. \n\n   \nAusschnitt Richtplankarte \n \nDie Entwicklung des regionalen Arbeits-\nplatzgebiets Neubüel ist vorwiegend im \nwestlich der Zugerstrasse gelegenen \nTeil vorgesehen. \n\n \n\n \n   \nRegionaler Richtplan \n \n\n Der regionale Richtplan trifft in Ergänzung zum kantonalen \nRichtplan für die Region relevante Festlegungen. Im Siedlungs- \nund Landschaftsplan ist das Gebiet in dem sich der Gestal-\ntungsplanperimeter befindet als Arbeitsplatzgebiet bezeichnet. \nDie übrigen Karten zeigen, dass es keine das Planungsvorha-\nben beeinflussenden Festlegungen gibt. Der regionale Richt-\nplan wird zurzeit revidiert. \n\n   \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 10 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nKarte Siedlung und Landschaft (1998) \n \n\n Der Gestaltungsplanperimeter befin-\ndet sich innerhalb eines für die Region \nwichtigen Arbeitsplatzgebiets \n\n \n\n \n   \nKarte Verkehr: MIV und Radwege (1998) \n \n\n Die Zugerstrasse ist als Hauptver-\nkehrsstrasse klassiert. Auf ihr verkehren \nBusse und es ist ein einseitiger Radstrei-\nfen markiert \n\n \n\n \n   \nKarte Fuss- und Wanderwege (1998) \n \n\n In westlicher Richtung verläuft ein \nregionaler Fuss- und Wanderweg durch \ndas Waldstück. Dieser Weg ist vom \nGestaltungsplangebiet her über die \nSteinacherstrasse erreichbar. \n\n \n\n \n   \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 11 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nKarte Versorgung und Entsorgung \n(1998) \n \n\n Für das Gebiet Rütihof bestehen \nkeine relevanten Festlegungen im Ver-\nsorgungs- und Entsorgungsplan \n\n \n\n \n   \nLeitbild ZPZ (2006)  Die Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) legte 2006 in \n\nihrem Leitbild fest, dass die Siedlungsentwicklung vorwiegend \nim bestehenden Siedlungsgebiet zu erfolgen hat. Für das Ge-\nbiet Neubüel wird ein Potenzial von 500 zusätzlichen Arbeits-\nplätzen ausgemacht. \n\nAusschnitt aus dem Leitbild der ZPZ \n2006 \n\n \n\n \n   \nStrategiepapier  \nArbeitsplatzgebiete (2011) \n\n Als Diskussionsgrundlage für das Regio-ROK erarbeitete die \nZPZ zusammen mit der Planpartner AG ein Strategiepapier für \ndie Arbeitsplatzgebiete. Gemäss diesem soll das Gebiet Neu-\nbüel durch Innovation geprägt werden und ein regionaler \nSchwerpunkt für das Gewerbe werden. Nebst der Prüfung eines \noptionalen Bushofs werden im Strategiepapier Aussagen zur \nEtappierung des Gebiets gemacht. \n\nAusschnitte aus dem Strategiepapier der \nZPZ (2011), erarbeitet durch die Plan-\npartner AG \n \nLinks: Entwicklungskonzept Neubüel \n(Zukunftsbild 2030) \n \nRechts: Entwicklungskonzept Neubüel \n(Zukunftsbild 2050) \n\n  \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 12 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nRegio-ROK Zimmerberg \n(2011) \n\n Im Regio-ROK Zimmerberg ist das Gebiet Neubüel, in dem sich \nauch der Gestaltungsplanperimeter befindet, als Arbeitsplatz-\ngebiet von regionaler Bedeutung bezeichnet. Das Potenzial für \nein strategisches Arbeitsplatzgebiet für Innovation (Technolo-\ngiepark) und als gewerblicher Schwerpunkt (Gewerbepark) ist \nzu sichern und die Entwicklung in Etappen anzudenken. Diese \nErkenntnisse liegen dem vorerwähnten Strategiepapier zugrun-\nde. Logistik-, Verkaufs- und Wohnflächen sind konsequent aus-\nzuschliessen, damit die Zielsetzungen nicht gefährdet werden. \n\nAusschnitt aus dem Regio-ROK  \nZimmerberg (2011) \n\n \n\n \n   \n\nÖffentlicher Verkehr  Das Gestaltungsplangebiet ist mit dem öffentlichen Verkehr gut \nerschlossen. Am südlichen Rand des Perimeters, unmittelbar \nbei der Verzweigung Zugerstrasse und Steinacherstrasse, be-\nfindet sich die Bushaltestelle Hintere Rüti, welche von den Bus-\nlinien 122, 126, 150 und 164 bedient wird. Alle vier Buslinien \nbedienen den Bahnhof Wädenswil, weshalb für das Gestal-\ntungsplangebiet die Güteklassen B und C resultieren. Diese \nGüteklassen gelten für die Bemessung des Parkplatz-Bedarfs \nals wegleitend. \n\nÖV-Güteklassen  \ngemäss maps.zh.ch \n \n\n \n\n \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 13 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nVerkehrsbaulinien  Entlang der Zugerstrasse verläuft auf der Seite des Gestaltungs-\nplanperimeters eine Verkehrsbaulinie (VD Nr.: 5124 2012). Die-\nse dient vorerst den Bedürfnissen des Verkehrs; sie ermöglicht \nes, das für die Erstellung neuer sowie den Ausbau und die Kor-\nrektion bestehender Strassen erforderliche Land von Überbau-\nung freizuhalten. Mit dem Gestaltungsplan wird die planerische \nGrundlage für eine Zufahrt (blauer Kreis, linke Abbildung) zwi-\nschen dem Gestaltungsplanperimeter und der Zugerstrasse ge-\nschaffen. Der Kanton hat für einen Knotenausbau ein Strassen-\nprojekt zu erstellen und zu finanzieren. \n\n   \n\n  2.2 Kommunale Vorgaben \n\nRäumliche \nEntwicklungsstrategie (RES) \n\n Die 2012 erarbeitete Räumliche Entwicklungsstrategie (RES) \nübernimmt die übergeordneten Überlegungen zum Gebiet Neu-\nbüel und betont nochmals die strategische Bedeutung des re-\ngionalen Arbeitsplatzgebiets mit der Ansiedlung eines Techno-\nlogieparks (Innovation) und eines Gewerbeparks (Ersatzstand-\nort für bestehende und neue Gewerbebetriebe). Allerdings wird \nauf das Gestaltungsplangebiet selbst nur am Rande Bezug ge-\nnommen. Es wird lediglich planerisch darauf hingewiesen, dass \nes sich um ein Neubaugebiet handelt, und es werden die An-\nschlüsse an die Steinacherstrasse, die Zugerstrasse und zum \nbenachbarten Grundstück im Westen (Planzer) gezeigt. Das im \nAnhang des RES-Berichts befindliche Entwicklungs- und Er-\nschliessungskonzept zeigt im Weiteren die angestrebte Ent-\nwicklung mit neuen Kreiseln und aufgewertetem Strassenraum \nauf. \n\nAusschnitt aus der Räumlichen Entwick-\nlungsstrategie (2012) \n \n\n Das Gestaltungsplangebiet befindet \nsich in einem dynamischen und zu-\nkunftsorientierten Umfeld \n\n \n\n \n   \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 14 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEntwicklungs- und Erschliessungskon-\nzept (rechts) und Ausbaustand Verkehr \nmit neuer Spange West nach vier Etap-\npen (unten) \n\n \n\n \n\n \n   \n\nSiedlungs- und  \nLandschaftsplan \n\n Der 1982 genehmigte Gesamtplan (Teil Siedlung und Land-\nschaft), heute als kommunaler Richtplan bezeichnet, weist das \nGebiet Rütihof als Industriegebiet aus. Der Plan beinhaltet kei-\nne weiteren für die Entwicklung des Gebiets Rütihof relevanten \nFestlegungen. \n\nAusschnitt aus dem Siedlungs- und \nLandschaftsplan (1982) \n \n\n \n\n \n\n \n   \n\nVerkehrsplan  Die im kommunalen Richtplan östlich des Areals Rütihof verlau-\nfende Zugerstrasse ist basierend auf dem kantonalen Richtplan \nals Hauptverkehrsstrasse eingetragen, während die westlich \nverlaufende Steinacherstrasse als kommunale Sammelstrasse \nklassiert ist. Beide erwähnten Strassen sind bestehend. Im Be-\nreich des Verkaufsgeschäfts der Lidl Schweiz AG (südlich an-\ngrenzend an den Gestaltungsplanperimeter) wurde im Zuge \neiner regen Bautätigkeit zu Beginn ein Kreisel errichtet, weshalb \nein Teilstück der im Verkehrsplan als geplant bezeichneten \nSammelstrasse südlich des Lidl mittlerweile realisiert worden \nist. \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 15 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAusschnitt aus dem Verkehrsplan (2006)  \n\n   \n\nVerkehrsstudie Neubüel \n\n \nSpange West zur Entlastung der Zuger-\nstrasse (im Bild 3. Etappe) \n\n Die heutige Situation im Gebiet Neubüel wurde 2010 vom Ver-\nkehrsingenieurbüro TEAMverkehr.zug im Rahmen einer Ver-\nkehrsstudie analysiert. In der Studie wurde untersucht, wie sich \ndas Gebiet verkehrstechnisch entwickeln wird. Das Gestal-\ntungsplangebiet wurde im Bericht mit Areal Rusterholz bezeich-\nnet und ist nicht Hauptthema. Für den öffentlichen Gestaltungs-\nplan relevant sind Aussagen zum Kreisel Zugerstrasse-Stein-\nacherstrasse, für welchen eine Leistungsberechnung vorge-\nnommen wurde. Es zeigt sich, dass alle bestehenden Knoten \nspätestens im hypothetischen Zustand von 2030 überlastet sein \nwerden. Abhilfe würde eine rückwärtige Erschliessung mit einer \nSpange West schaffen (Abb. links). Es sei dabei noch zu unter-\nsuchen, ob der Ausbau der Knoten als Kreisel mit Bypässen \noder als Lichtsignalanlage optimaler ist. \n\n   \n\nÜberprüfung Anschluss \nGebiet Werkstadt Zürisee \n\n Im Rahmen der Erarbeitung des Gestaltungsplans wurde die \nÜberprüfung des Anschlusses des Gebiets Rusterholz (andere \nBezeichnung für Gebiet Rütihof) an das übergeordnete Stras-\nsennetz durch TEAMverkehr.zug veranlasst. Die Erkenntnisse \naus dieser Überprüfung zeigen, dass nicht der Anschluss Rus-\nterholz das Problem ist, sondern der Kreisel beim Lidl. TEAM-\nverkehr.zug untersuchte daraufhin im Rahmen der Erneuerung \nder Verkehrsstudie Neubüel, wie das gesamte System inkl. \nKreisel aussehen könnte, damit auch in Zukunft der gesamte \nVerkehr abgewickelt werden kann. Die Resultate der Überprü-\nfung zeigten, dass es sinnvoll ist, das Gebiet Rusterholz über \nzwei Anschlüsse an das übergeordnete Verkehrsnetz anzu-\nschliessen. Ausserdem wird empfohlen, zur Entlastung des \nSystems im Bereich des Kreisels Zuger-/Steinacherstrasse und \ndes Anschlusses Lidl eine Linkseinmündemöglichkeit am ge-\nplanten Anschluss Rusterholz Ost vorzusehen. Falls die An-\nschlüsse mit Lichtsignalanlagen (LSA) geregelt werden, sind \nzwei Fahrspuren ausreichend. \n\n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 16 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Es ist festzuhalten, dass mit den Gestaltungsplanvorschriften \n(Berücksichtigung der Vorgaben aus der Wegleitung zur Ermitt-\nlung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen) ein Beitrag \nan die Verträglichkeit des Verkehrssystems geleistet wird, in-\ndem die zulässige Anzahl Parkfelder im Vergleich zur rechts-\nkräftigen kommunalen Parkplatzverordnung deutlich reduziert \nwird. Im Gestaltungsplangebiet werden überdies stark ver-\nkehrserzeugende Nutzungen konsequent ausgeschlossen. \n\nDie nachfolgende Abbildung zeigt einen Ausschnitt des Be-\ntrachtungsperimeters mit den relevanten Einflussgrössen. \n\n   \nTeile des Betrachtungsperimeters \n(Quelle: TEAMverkehr.zug) \n\n \n\n \n   \nBau- und Zonenordnung  Der Gestaltungsplanperimeter befindet sich vollständig in der \n\nIndustriezone A (IA). Gemäss dieser sind folgende Grundmasse \nmöglich: \n\n  Baumassenziffer 6 m3/m2 \n\n  Überbauungsziffer 60 % \n\n  Empfindlichkeitsstufe IV \n\n  Gebäudehöhe bei Schrägdächern 20 m \n\n  Gebäudehöhe bei Flachdächern 22 m \n\n  Grundgrenzabstand \n1/2 der Gebäudehöhe,  \njedoch mind. 3.50 m \n\n   \nAusschnitt aus dem  \nZonenplan Stadt Wädenswil \n\n \n Der Gestaltungsplanperimeter befin-\n\ndet sich vollständig in der Industriezone \nA (IA) \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 17 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nÜbrige relevante Festlegungen  Art. 12 BZO besagt, dass pro 150 m2 nicht überbauter Fläche \nmindestens ein Baum oder ein hoher Strauch zu pflanzen ist. \n\n   \nMengengerüst BZO   \n\n \n   \nSchematische Darstellung zur Ermittlung \nder anrechenbaren Grundstücksfläche \n \n\n \n\n \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 18 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3. Erläuterungen zum \nGestaltungsplan \n\n  3.1 Zweck \n\nZiele entstammen dem \nKonzept Werkstadt Zürisee \n\n Der Zweckartikel des öffentlichen Gestaltungsplans Werkstadt \nZürisee bezieht sich im Grundsatz auf die Zielsetzungen des \nKonzepts Werkstadt Zürisee. In Kapitel 1.3 des vorliegenden \nBerichts sind die Ziele umschrieben. Der Zweckartikel schafft \nauf verbindlicher Ebene Transparenz über die Entwicklungsab-\nsichten mit dem öffentlichen Gestaltungsplan. \n\n   \n\n  3.2 Bestandteile und Geltungsbereich \n\nBestandteile  Der öffentliche Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan \n1:500, welcher gleichzeitig auch den Höhenlinienplan und je \neinen Quer- und Längsschnitt abbildet sowie den Bestimmun-\ngen. \n\nDer hier vorliegende Bericht nach Art. 47 RPV hat lediglich in-\nformativen Charakter und wird weder festgesetzt noch ist er \nrechtsverbindlich. Bei der Auslegung der GP-Bestimmungen \nsoll er jedoch herangezogen werden. \n\n   \n\nErgänzende Bestandteile  Weitere ergänzende Regelungen erfolgen durch Detailprojekte \nim Baubewilligungsverfahren. \n\n   \n\nGeltungsbereich  Der Gestaltungsplanperimeter resp. der Geltungsbereich betrifft \ngrundsätzlich die Grundstücke Kat. Nr. 12894 und Kat. Nr. \n12902. Die Parzellenform von Kat. Nr. 12894 ist im Bereich des \nLidl (Kat. Nr. 12902) allerdings nicht optimal, weshalb eine flä-\nchengleiche Landumlegung nötig wird. \n\nRegelung des Grundeigentums  Mit einer privatrechtlichen Regelung wird der Landabtausch \nparallel zur Erarbeitung des öffentlichen Gestaltungsplans \ndurchgeführt. Damit werden die Grundeigentumsverhältnisse im \nGeltungsbereich (Perimeter) entsprechend geklärt. Mit der pri-\nvatrechtlichen Regelung werden auch die Dienstbarkeitsver-\nhältnisse, sofern Handlungsbedarf besteht, geklärt werden. Die \nnachstehende Abbildung zeigt den vorgesehenen Landab-\ntausch. \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 19 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAusschnitt: Vorschlag Landabtausch \n(flächengleich) \n \nLegende: \n• Blaue Fläche = Kaufrecht Stadt \n\nWädenswil \n• Grüne Fläche = Flächen, welche \n\nneu ins Eigentum der Stadt Wä-\ndenswil übergehen \n\n• Rote Fläche = Fläche, welche neu \nan die Lidl Schweiz AG übergeht \n\n• Rote Linie = Geltungsbereich des \nGestaltungsplans \n\n \n\n \n   \nKnoten Zugerstrasse \n \n\n \n \n\nIm Osten auf Höhe Zugerstrasse direkt angrezend an den \nGestaltungsplanperimeter ist eine Landsicherung für den \ngeplanten Knoten nötig. Der Landerwerb wird ebenfalls bis zur \nFestsetzung des Gestaltungsplans vollzogen sein. Der \nentsprechende Flächenbedarf für den Bau des Knotens kann \nder nebenstehenden Abbildung entnommen werden. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 20 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.3 Ergänzendes Recht \n\nVerhältnis zur BZO und zum \nübergeordneten Recht \n\n Wo der Gestaltungsplan nichts anderes regelt, ist die jeweils \ngültige BZO der Stadt Wädenswil massgebend. Die Regelun-\ngen über die Baulinien und Grenzabstände gemäss § 279 Abs. \n2 PBG bzw. § 270 Abs. 2 PBG sind nicht anwendbar und wer-\nden durch die Vorschriften im Gestaltungsplan ersetzt. \n\n   \nAbweichungen gegenüber \nder Regelbauweise \n\n Das Konzept Werkstadt Zürisee weicht aus heutiger Sicht von \nden folgenden Bestimmungen der Regelbauweise ab, weshalb \nder vorliegende Gestaltungsplan notwendig ist: \n• Die maximal zulässige Baumassenziffer von 6 m3/m2 wird \n\num ca. 3.7 m3/m2 überschritten. \n• Die zulässige Gebäudehöhe für Flachdachbauten von 22 m \n\nwird mit Gebäudehöhen von bis zu ca. 24.5 m um ca. 2.5 m \nüberschritten. \n\n• Der Grundgrenzabstand gegenüber der südlichen Nach-\nbarparzelle (Lidl) wird mit 8 m gegenüber dem Grund-\ngrenzabstand von ca. 12 m (1/2 der Gebäudehöhe) unter-\nschritten. \n\n• Bestimmte Nutzungen werden zugelassen, eingeschränkt \noder ausgeschlossen (z.B. Fachmärkte, Einkaufszentren). \n\n• Gemäss Art. 12 BZO sind pro 150 m2 nicht überbauter Flä-\nche mindestens 1 Baum oder 1 hoher Strauch zu pflanzen. \nDiese Bestimmung wird mit einer angemessenen Festle-\ngung ersetzt. \n\n• In den beiden Baubereichen C1 und C2 ist eine Grenzbau-\npflicht bzw. eine geschlossene Bauweise vorgeschrieben. \n\n• Die maximal zulässige Überbauungsziffer von 60% wird um \n8% überschritten (68%). \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 21 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.4 Bebauung \n\nBaubereiche  Die durch Mantel- und Pflichtbaulinien definierten Baubereiche \ndürfen nur durch betriebsbedingte technische Einrichtungen \noder durch schlanke Vordächer überstellt werden. Eine Höhe \nvon mind. 4.50 m ist dabei zwingend einzuhalten, einerseits um \nden Güterumschlag nicht zu beeinträchtigen (Wenden, Anlie-\nfern usw.) und andererseits aus ortsbaulichen Überlegungen \n(möglichst einheitliche Erscheinung). Die nachstehenden Refe-\nrenzbilder zeigen Beispiele für ein schlankes Vordach und eine \ntechnisch bedingte Einrichtung: \n\n   \n\n \n  Schlankes Vordach \n\n(Quelle: giger-dill.ch) \n Hebevorrichtung mit Schiene \n\n(Quelle: immobilien.mitula.ch) \n   \nAnzahl Hauptgebäude  Die Anzahl Hauptgebäude ist in allen Baubereichen frei. In den \n\nBaubereichen C1 und C2 entsteht mit der vorgeschriebenen \ngeschlossenen Bauweise im Erdgeschoss jeweils ein zusam-\nmenhängender Baukörper. \n\n   \nPflichtbaulinien  Die Pflichtbaulinien sind Mantellinien mit einer zusätzlichen spe-\n\nziellen Auflage. Die Gebäude müssen innerhalb der Bauberei-\nche (pro einzelnes Grundstück) bis an diese Pflichtbaulinien ge-\nbaut werden. Damit entstehen eine lineare Bebauungsstruktur \nentlang der Erschliessungsstrasse sowie eine einheitliche Er-\nscheinung. Untergeordnete Rücksprünge, z.B. für Anlieferung, \nsind zulässig. Die Auslegung eines untergeordneten Rück-\nsprungs liegt im Ermessen der Stadt Wädenswil im Baubewilli-\ngungsverfahren. Die nachfolgenden beiden Skizzen zeigen da-\nbei Ansätze, welche als Beurteilungshilfe herangezogen werden \nkönnen.  \n\n   \n\n  Zulässiger Ansatz  Unzulässiger Ansatz \n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 22 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nGeschlossene Bauweise  Innerhalb der Baubereiche C1 und C2 gilt die geschlossene \nBauweise. Den vorangehenden Skizzen kann sinngemäss ent-\nnommen werden, wie die Bauten innerhalb der Baubereiche \n(resp. pro Grundstück) aneinandergebaut werden müssen. \n\n   \n\nBauliche Dichte  Die anspruchsvolle Geländesituation erfordert eine pragmati-\nsche und leicht verständliche Lösung zur Definition der bauli-\nchen Dichte. Diese sieht so aus, dass jedem Baubereich eine \nHöhenkote zugewiesen wird, bis zu welcher gebaut werden \nkann. \n\nBerechnung der zulässigen Baumasse  Baubereich Bebaubare \nFläche \n\nMittlere  \nGebäudehöhe * \n\nTheoretische \nBaumasse \n\nZulässige  \nBaumasse \n\n  A 6'305 m2 ca. 22.5 m ca. 142'000 m3  80'000 m3 \n\n  B 4'401 m2 ca. 22.5 m ca. 99'000 m3  80'000 m3 \n\n  C1 4'955 m2 ca. 13.5 m ca. 67'000 m3 ca. 67'000 m3 \n\n  C2 6'159 m2 ca. 13.5 m ca. 83'000 m3 ca. 83'000 m3 \n\n  Total 21'820 m2  ca.  391'000 m3 ca. 310'000 m3 \n       \n\n  *Die mittlere Gebäudehöhe wird ermittelt aus der Differenz der Höhenkote und der \ndurchschnittlichen Geländehöhe pro Baubereich (geschätzt). \n\n   \n  Die anrechenbare Grundstücksfläche beträgt 32'049 m2. Die \n\nmaximal zulässige bauliche Dichte beträgt demnach 9.7 m3/m2, \nwas an dieser Lage angemessen ist und zu einer haushälteri-\nschen Bodennutzung beiträgt. Die Überbauungsziffer liegt bei \nca. 68 %, gegenüber 60 % gemäss Bau- und Zonenordnung. \n\nIn den Baubereichen A und B sind die zulässigen Baumassen \naufgrund der jeweiligen Grundstücksform und der angestrebten \nParzellierung als maximale Werte verbindlich festgelegt wor-\nden. Für die Baubereiche C1 und C2 wird keine maximale Bau-\nmasse festgelegt. In letzteren ist die künftige Parzellierung he-\nterogen und offen. Eine vordefinierte Baumasse würde auf-\ngrund der geschlossenen Bauweise jene Bauwillige begünsti-\ngen, die zuerst bauen. Durch die moderate (mittlere) Gebäude-\nhöhe von 13.5 m und die relativ gleichmässige Terrainsituation \nsind die Auswirkungen hinsichtlich des künftigen Bauvolumens \nin den Baubereichen C1 und C2 gut abschätzbar und können \nals ortsbildverträglich bezeichnet werden. \n\n   \n\nBaumassenverlagerung  Baumassenverlagerungen sind nur zwischen den Baubereichen \nA und B zulässig. Die Transfers dürfen nicht mehr als 10 % der \nBaumasse des jeweiligen Baubereichs betragen. \n\n   \n\nGesamthöhe / \nGewachsener Boden / \nTerrainveränderung \n \n\n Gemäss § 5 ABV gilt grundsätzlich der bei Einreichung des \nBaugesuchs bestehende Verlauf des Bodens als gewachsener \nBoden. Bei der erstmaligen Überbauung eines noch freien \nGrundstücks ist der Verlauf der Höhenlinien durch bestehende \nHöhenkurvenpläne und Terrainkoten der Vermessung zu be-\nstimmen. Daher ist der gewachsene Boden ein Faktum, von \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 23 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \nAnspruchsvolle Topografie im  \nGestaltungsplangebiet \n\ndem auszugehen ist. Mit dem Gestaltungsplan besteht jedoch \ndie Möglichkeit, im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des \nGrundstücks den gewachsenen Boden neu festzulegen (vgl. § 5 \nABV). Von dieser Möglichkeit wird im vorliegenden Gestaltungs-\nplan Gebrauch gemacht, indem der Terrainverlauf im Höhenli-\nnienplan (Bestandteil des Situationsplans) in den Baubereichen \nA und B angepasst wird. Heute besteht in diesem Bereich eine \nmuldenartige Verformung des Geländes, weshalb die geplante \nErschliessungsstrasse rund 2.5 Meter über dem gewachsenen \nBoden zu liegen kommt. Künftige Gebäude im Bereich der Mul-\nde würden ohne eine Anpassung der Höhenlinien unangemes-\nsen benachteiligt sein, da die benötigte Fassadenhöhe von rund \n22 m bei einer ebenerdigen Erschliessung und maximal zuläs-\nsigen Gebäudehöhe von 25 m nicht erreicht werden kann. \n\nDie nachfolgende Abbildung zeigt, welche Änderungen der Hö-\nhenlinien mit dem vorliegenden Gestaltungsplan vorgenommen \nwerden. \n\nÜbersicht über die Anpassung der  \nHöhenlinien \n\n \ngrün = neue Höhenlinien \nbraun = bestehende Höhenlinien \nrot = aufzuhebende Höhenlinien \n\n \n\n \n   \n\nGeschosszahl  \nund Gebäudelänge \n\n Während die Gebäudehöhe durch Höhenkoten baubereichs-\nweise festgelegt wird, gibt es bezüglich der Gebäudelänge und \nder Anzahl Geschosse innerhalb des Anordnungsspielraums \n(Baubereiche und Höhenkote) keine Beschränkungen. \n\n   \n\nUnterirdische Gebäude  Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile (offene, nicht abge-\nstützte Balkone) sind von den Abstandsvorschriften befreit. Un-\nterirdisch heisst, vollständig unter dem gewachsenen Boden lie-\ngend. Neben den unterirdischen Gebäuden und Gebäudeteilen \nsind auch alle anderen Bauten und Anlagen, die nicht unter den \nGebäudebegriff im Sinne von § 262 Abs. 1 PBG fallen (Park-\nplätze, Schwimmbassins, Strassen und Wege, Mauern, Einfrie-\n\n54\n5 \n\n54\n6 \n\n54\n7 54\n8 54\n\n9 \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 24 Suter • von Känel • Wild • AG \n\ndungen, Terrainveränderungen, Kinderspielplätze, Gartenanla-\ngen usw.), vom Waldabstand nach § 262 PBG befreit. Sie ha-\nben indessen gleichwohl die Anforderungen des Forstpolizei-\nrechts einzuhalten (§ 262 Abs. 2 PBG). Unterirdische Gebäude \nim Bereich der Servicestrasse haben auf die zu planenden \nWerkleitungskorridore Rücksicht zu nehmen und dürfen nicht im \nVoraus sinnvolle Werkleitungsführungen verunmöglichen. \n\n   \n\nBesondere Gebäude  Für besondere Gebäude und Unterstände beträgt der Abstand \nzum Wald mindestens 5.0 m. \n\n   \n\n  3.5 Nutzung \n\nNutzweise  Gemäss § 56 PBG sind Industrie- und Gewerbezonen in erster \nLinie für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe \nder Produktion, der Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und \ndes Transports bestimmt. Zulässig sind ferner betriebs- und \nunternehmenszugehörige Verwaltungs-, Forschungs- und tech-\nnische Räume, Wohlfahrtseinrichtungen, in ausgedehnten oder \nabgelegenen Industriezonen auch kleinere Läden für den tägli-\nchen Bedarf und sonstige den Beschäftigten nützliche Dienst-\nleistungsgewerbe. Wohnungen für standortgebundene Betriebs-\nangehörige sind gestattet.  \n\nMit dem Gestaltungsplan wird die Nutzweise präzisiert, indem \nGewerbe-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Bildungsein-\nrichtungen sowie zur Quartierversorgung notwendige Einrichtun-\ngen zulässig sind. Gewerbliche Betriebe der Gütergrossvertei-\nlung sind nicht zulässig. Hingegen sind gewerbliche Betriebe \nder Produktion, der Lagerhaltung und des Transports, z.B. Bus-\ndepot zulässig. \n\nUnter Quartierversorgung werden Nutzungen wie Kioske und \nKantinen / Restaurants verstanden. Grössere Läden, wie z.B. der \nbenachbarte Lidl, sind nicht zulässig. Einrichtungen wie ein privat \nbetriebener Kinderhort fallen ebenfalls unter den Begriff der \nQuartierversorgung. Bei der Anordnung eines Kinderhorts ist \ndarauf zu achten, dass dieser an einer lärmoptimierten und mög-\nlichst verkehrsarmen Stelle (z.B. im Bereich gegenüber den Er-\nholungsräumen resp. dem Wald) angeordnet wird und die Räum-\nlichkeiten mit bautechnischen Massnahmen (wie z.B. kontrollierte \nLüftung) optimiert werden. \n\n  Zu den Bildungseinrichtungen zählen beispielsweise Werkstät-\nten für technische Lehrberufe und Räumlichkeiten des Regiona-\nlen Ausbildungszentrums Au (RAU). Schulräume im herkömmli-\nchen Sinne (z.B. Volksschulen, Privatschulen usw.) sind nicht \nzulässig und würden höhere Lärmschutzanforderungen bedin-\ngen. \n\n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 25 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nVerkaufsgeschäfte  Ziff. 5 Abs. 2 der Bestimmungen zum Gestaltungsplan begrenzt \ndie Ausdehnung von Fabrikläden, Ausstellungsräumen sowie \nübrige betriebsnotwendige Verkaufsgeschäfte in Bezug auf die \nGeschossfläche (max. 1/3 der jeweils oberirdischen realisierten \nGeschossfläche pro Grundstück). Die Definition der Geschoss-\nfläche richtet sich nach der zum Zeitpunkt der Genehmigung des \nGestaltungsplans gültigen SIA-Norm 416. Gemäss dieser Norm \nfallen sämtliche Flächen (inkl. den Aussenwänden und techni-\nschen Einrichtungen wie Liftschächte) unter den Begriff der \nGeschossfläche. \n\n   \nRechnungsbeispiel  In einem dreigeschossigen Bau werden die Flächen pro Ge-\n\nschoss (gleiche Flächengrösse) addiert und am Ende durch drei \ngeteilt. Das unterste Geschoss dürfte in diesem Szenario voll-\nständig als Verkaufsfläche genutzt werden. Bei einem zweige-\nschossigen Bau könnte hingegen nicht mehr die ganze Fläche \neines Geschosses für den Verkauf beansprucht werden. \n\n   \nStark verkehrserzeugende \nNutzungen \n\n Nutzungen wie Verbrauchermärkte, Fachmärkte, Factory Outlet \nCenters, Erlebnisparks u. dgl., können ein grosses Verkehrs-\naufkommen zur Folge haben. Die Definition solcher Nutzungen \nist in § 4 und § 5 der Besonderen Bauverordnung II festgehal-\nten. Im Gebiet Neubüel resp. Rütihof bestehen trotz eines leis-\ntungsfähigen Strassennetzes und einem nahen Autobahnan-\nschlusses keine ausreichenden Kapazitäten für eine unkontrol-\nlierte Verkehrserzeugung aus dem Gebiet Rütihof. Fachmärkte, \nEinkaufszentren und vergleichbare Einrichtungen sind deshalb \nim Gestaltungsplangebiet Werkstadt Zürisee ausgeschlossen. \n\n   \n  3.6 Freiraum \n\nWaldabstandsbereich \n\n \nWald mit Waldabstandslinie (Ausschnitt \naus dem ÖREB-Kataster, maps.zh.ch) \n\n Das Gestaltungsplangebiet grenzt an ein privat bewirtschaftetes \nWaldstück. Basierend auf der Waldfeststellung sind Waldab-\nstandslinien im Abstand von rund 30 m ab der Waldgrenze fest-\ngelegt worden. Oberirdische Gebäude dürfen die Waldab-\nstandslinie nicht überschreiten (§ 262 Abs. 1 PBG). Gemäss \nArt. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zu-\nlässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes \nnicht beeinträchtigen. Anlagen (wie z.B. Strassen, Parkplätze, \nSpielplätze) sind bis zu 2.0 m zur Waldgrenze zulässig. Der \nnotwendige Waldabstand ist jedoch abhängig von der geplan-\nten Aufschüttung bzw. Abgrabung. Grundsätzlich gilt, je kleiner \ndie Geländeveränderung ist, desto näher können Anlagen an \ndie Waldgrenze erstellt werden. Für besondere Gebäude be-\nträgt der Waldabstand mindestens 5.0 m. Unabhängig von den \nvorgenannten Ausführungen benötigen jegliche Bauten und \nAnlagen innerhalb eines Waldabstands von 15 m eine forst-\nrechtliche Bewilligung. \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 26 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nErholungsraum  Erholungsräume dienen vorwiegend den vor Ort arbeitenden \nPersonen, weshalb die Ausstattung dieser Flächen auf die be-\nabsichtigten Nutzungen (z.B. Mittagessen, Erholungspausen, \nSport, Meetings im Freien) ausgerichtet sein soll. Erholungs-\nräume sind öffentlich zugänglich. \n\n   \nLagerfläche  Für die Ausgestaltung der Lagerfläche können nur beschränkte \n\nVorgaben gemacht werden, da die im Waldabstandsbereich be-\nfindliche Lagerfläche erst im Rahmen der künftigen Nutzungen \n(z.B. Lagerung von Baustoffen, Holzbrettern, Baumstämme) \nbeansprucht wird. Allerdings bestehen Schnittstellen zu den an-\ngrenzenden Erholungsräumen und im engeren Waldabstands-\nbereich gibt es die Möglichkeit, ein Wegnetz anzulegen, wel-\nches die Erholungsflächen miteinander verbindet und dadurch \nzur Quartierdurchlässigkeit beiträgt. Solche Wege können z.B. \nauch als Jogging-Strecke genutzt werden. Ein Freiraumkonzept \nsoll künftigen Nutzern Hinweise zur Freiraumnutzung geben \nund Vorgaben für eine angemessene Begrünung machen. \n\n   \nVorplatz  Die Vorplätze schaffen zwischen den Baubereichen den nötigen \n\nRaum für die Parkierung und den Güterumschlag. Wichtig ist \ndaher, dass diese Flächen nicht durch bauliche Einrichtungen \noder dauerhafte Installationen (Lagerungen, Gerüste usw.) \nüberstellt werden. Mit dieser Regelung wird die einheitliche Er-\nscheinung des Gewerbegebiets gestärkt und es werden klare \nVerhältnisse für die Grundeigentümer geschaffen. Die Zugäng-\nlichkeit zu den Baubereichen ist nicht zuletzt auch für Blaulicht-\norganisationen, namentlich die Feuerwehr, sicherzustellen. \n\n   \nBegrünung  Art. 12 BZO fordert die Sicherstellung einer angemessenen \n\nNeu- bzw. Ersatzpflanzung, indem pro 150 m2 nicht überbauter \nFläche mindestens ein Baum oder hohe Sträucher zu pflanzen \nsind. Dieser Artikel soll im Gestaltungsplangebiet keine Anwen-\ndung finden. Hauptgrund dafür ist die Lage des Gebiets Rütihof \ndirekt am Waldrand. Letzterer stellt die durch Art. 12 BZO ange-\nstrebte Durchgrünung indirekt bereits in hohem Masse sicher. \nIm Gestaltungsplan werden Erholungsräume am Waldrand aus-\ngeschieden, um die Lage des Waldrands und die bereits vor-\nhandene Bepflanzung für Erholungszwecke zu nutzen. Die Er-\nholungsräume sind in Anlehnung an Art. 12 BZO im Rahmen \neines Freiraumkonzepts (Ziff. 6 Abs. 7 GP-Bestimmungen) an-\ngemessen mit einheimischen Sträuchern und Bäumen zu be-\npflanzen. Dies soll ohne Orientierung an einer vordefinierten \nAnzahl an Bäumen und Sträuchern geschehen. Die Verwen-\ndung von Zuchtformen und Hybriden ist nicht zulässig. \n\n   \nFreiraumkonzept  Das Freiraumkonzept zielt auf eine ganzheitliche Freiraumpla-\n\nnung ab und fokussiert in erster Linie auf die Gebiete entlang \nder öffentlichen Strassenräume und des Waldrands sowie auf \ndie Erholungsräume. Entlang dieser Flächen müssen die \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 27 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nSchnittstellen zur angrenzenden oberirdischen Parkierung in \ngeeigneter Weise definiert werden. Die nachfolgenden Hinwei-\nse beziehen sich auf die Berücksichtigung einzelner Freiräume \nim Freiraumkonzept: \n\n• Aussagen zur Gestaltung der Strassenräume sind Bestand-\nteil des Freiraumkonzepts. Die Strassen sind trotz ihres \nverkehrsorientierten Charakters für Fussgänger und Velo-\nfahrer angemessen (d.h. übersichtlich und verkehrssicher) \nauszugestalten.  \n\n• Oberirdische Parkplätze sind nach Möglichkeit mit Bäumen \nzu beschatten. \n\n• Erholungsräume sollen für die vor Ort arbeitenden Perso-\nnen zweckmässig ausgestattet werden. Für Sitzungen im \nFreien und Meetings sollen Sitzmöglichkeiten mit Tischen \nvorgesehen werden, welche auch für die Verpflegung be-\nnutzt werden können. Für Erholungszwecke geeignete Ele-\nmente sind sinnvoll zusammen mit einer angemessenen \nBepflanzung (Beschattungsmöglichkeit) anzuordnen. \n\n• Die Gestaltung der Fusswege im gesamten Gestaltungs-\nplanperimeter ist integrierender Bestandteil des Freiraum-\nkonzepts. \n\n   \n\n  3.7 Gestaltung \n\nAnforderungen  Die Bauten, Anlagen, Freiräume und Erschliessungsflächen \nsind so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. \nDie Qualitätsanforderungen sind im Baubewilligungsverfahren \nzu prüfen. \n\n   \n\nDachgestaltung  Die geschlossene Bauweise erlaubt zur genügenden Belichtung \nder Räumlichkeiten in den obersten Geschossen voraussicht-\nlich nicht in jedem Fall ein reines Flachdach. Trotzdem sind im \nGrundsatz Flachdächer anzustreben. Flach geneigte Schrägdä-\ncher (bis max. 10° alter Teilung) sowie Sheddächer sind zuläs-\nsig. Sofern es die Situation erlaubt, sind die Dächer zu begrü-\nnen. Damit wird das Mikroklima verbessert, Abwasserleitungen \nwerden geschont und einer Beeinträchtigung des Ortsbilds wird \nvorgebeugt. \n\n   \n\nBehindertengerechtigkeit  Da auf der grünen Wiese geplant wird, können die Anliegen der \nBehinderten von Beginn an berücksichtigt werden. Die Umge-\nbungsgestaltung soll demnach hindernisfrei zugänglich sein. \nSämtliche Bauten und Erholungsräume müssen für Behinderte \n(z.B. Rollstuhlfahrer) gut zugänglich sein. Als Planungshilfe, ins-\nbesondere für das Freiraumkonzept, ist die Richtlinien Behin-\ndertengerechte Fusswegnetze "Strassen – Wege – Plätze" der \nschweizerischen Fachstelle für behindertengerechtes Bauen \n(Zürich, 2003) beizuziehen. Im öffentlichen Raum muss ab \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 28 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n2014 die neue Norm SN 640075 eingehalten werden (ehemals \nSN 521500, Ausgabe 1988). \n\nFür die einzelnen Bauten besteht keine Pflicht für ein behinder-\ntengerechtes Bauen. Es wird jedoch empfohlen, bei der Projek-\ntierung der Gebäude und Räumlichkeiten die Norm SN 521500, \nAusgabe 2009 (Hindernisfreie Bauten) heranzuziehen. \n\n   \nRichtkonzept  Wegleitend ist das Richtkonzept der Halter AG, Immobilien vom \n\n5.9.2014. Inhalte dieses Konzepts finden sich auszugsweise im \nvorliegenden Bericht in Kap. 1.2 oder komplett in der Beilage. \n\n   \n\n  3.8 Verkehrserschliessung und Parkierung \n\nZu- und Wegfahrt  Gemäss dem Konzept Werkstadt Zürisee soll das Gestaltungs-\nplangebiet in erster Linie über die Steinacherstrasse erschlos-\nsen werden und in zweiter Priorität über die Zugerstrasse mit \neinem neu zu schaffenden Knoten (siehe Knotenuntersuchung \nGebiet Neubüel). Ein neuer Knoten kommt teilweise auf das \nGrundstück der Firma Planzer zu liegen, weshalb ein Lander-\nwerb notwendig ist. \n\nDie Dimensionierung der Steinacherstrasse (7.00 m) und der \nZugerstrasse (ca. 9.50 m) ist für den im Gestaltungsplan ange-\nstrebten Begegnungsfall Lastwagen-Lastwagen ausreichend. \n\nOption Anschluss Nord-Ost (Planzer)  Als ergänzende Erschliessungsmöglichkeit besteht am nord-\nöstlichen Perimeter-Rand eine Anschlussmöglichkeit an das \nGrundstück der Firma Planzer. Die nachstehende Abbildung \nzeigt eine mögliche Anbindung. \n\n  \n\n \n   \nErschliessungsstrasse  Das Gebiet des Gestaltungsplans ist noch unbebaut. Die künfti-\n\ngen Strassen zur Quartiererschliessung haben sich nach dem \nmassgebenden Begegnungsfall und den Vorgaben der Zu-\ngangsnormalien (Dimensionierung) zu richten. Eine entspre-\nchende Erschliessungsstudie der suisseplan Ingenieure AG \nliegt im Entwurf vor (siehe Beilage) und ist im Situationsplan \ndes Gestaltungsplans berücksichtigt. \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 29 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAusschnitt aus der Erschliessungsstudie \nder suisseplan Ingenieure AG  \n(Entwurf vom 19.9.2014) \n\n \n\n \n   \n\nServicestrasse/Notzufahrt  Die als Servicestrasse/Notzufahrt bezeichneten Flächen dienen \ndem Namen nach für rückwärtige Anlieferungen und Güterum-\nschlag sowie als Notzufahrt für Blaulichtorganisationen. Es ist \ndeshalb notwendig, dass die Abschnitte barrierefrei und leicht \nzugänglich sind. \n\n   \n\nWaldzugang  Im Baubewilligungsverfahren und im Freiraumkonzept ist auf-\nzuzeigen, wie der Zugang zum Wald ab der Servicestrasse im \nNorden und den angrenzenden Erholungsräumen sichergestellt \nwird. Es sind diesbezüglich die entsprechenden Flächen und \ndie Befahrbarkeit für Unterhaltsfahrzeuge sicherzustellen. \n\n   \n\nÖffentlicher Fussweg  Unter einer öffentlichen Fusswegverbindung ist eine klar er-\nsichtliche Wegführung für Fussgänger zu verstehen. Eine sol-\nche Verbindung kann mit einem Trottoir sichergestellt werden \noder durch eine auf den Langsamverkehr zugeschnittene Stras-\nsenraumgestaltung, welche die Fussgängerbedürfnisse adä-\nquat berücksichtigt und die Fussgänger an die vorgesehenen \nZielpunkte lenkt. Bereiche des Fahrbahnbelags der Service-\nstrasse (Übergang zu den Erholungsräumen) könnten beispiels-\nweise in Verbindung mit einer Akzentuierung der Querungsstel-\nlen (z.B. Markierungen oder Belagswechsel) gestaltet werden. \n\n   \n\nAbstellplätze für Zweiräder  Unter den Begriff Zweiräder fallen Velo-, Mofa- und Motorrad-\nAbstellplätze. Die Abstellplätze für Zweiräder sind unter Be-\nrücksichtigung der örtlichen Verhältnisse resp. der jeweiligen \nBauvorhaben an gut zugänglichen Lagen anzuordnen. \n\nVelo- und Mofa-Abstellplätze  Als Grundlage für die Berechnung der Anzahl Velo- und Mofa-\nAbstellplätze ist im Gestaltungsplangebiet die jeweils gültige \nVSS-Norm SN 640 065 "Bedarfsermittlung von Veloparkie-\nrungsanlagen" beizuziehen. Die nachfolgende Berechnung der \nvoraussichtlich zu erstellenden Abstellplätze für Velo und Mofas \nbasiert jedoch auf der Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatz-\n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 30 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nbedarfs in kommunalen Erlassen, welche sich aber an der vor-\nerwähnten VSS-Norm orientiert. Die Wegleitung wird deshalb \nfür die Berechnung verwendet, weil sich die Werte auf Ge-\nschossflächen beziehen. Die VSS-Norm hingegen bezieht sich \nauf die Anzahl der im Gebiet vorhandenen Arbeitsplätze. Letz-\ntere können zum heutigen Zeitpunkt im Gegensatz zu den Ge-\nschossflächen weniger verlässlich abgeschätzt werden. Das \nGebiet Werkstadt Zürisee ist bezüglich des Bedarfs an Velo- \nund Mofa-Abstellplätzen der Stufe B gemäss Wegleitung zuzu-\nordnen, da es wohl über eine gut ausgebaute Veloinfrastruktur \nverfügt, aber durch die topografische Lage für Velofahrer nicht \nbesonders attraktiv ist. Insgesamt ist mit etwa 100 bis 200 Velo- \nund Mofa-Abstellplätzen zu rechnen. \n\n   \nMotorrad-Abstellplätze  Die Anzahl der notwendigen Motorrad-Abstellplätze ist weder in \n\nden VSS-Normen noch in der Wegleitung zur Ermittlung des \nParkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen definiert. Auch die \nAbstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil beinhaltet diesbe-\nzüglich keine Vorgaben. Die Anzahl der Motorrad-Abstellplätze \nwird im Gestaltungsplan in Bezug auf die Abstellplätze für Per-\nsonenwagen vorgegeben, indem die minimale Anzahl an Motor-\nrad-Abstellplätzen nicht weniger als 10% der Anzahl Autoab-\nstellplätze betragen darf. \n\n   \nAutoabstellplätze  Die Stadt Wädenswil verfügt über eine Abstellplatzverordnung. \n\nGemäss dieser wird dem Gestaltungsplangebiet die niedrigste \nGüteklasse D zugewiesen. Diese Zuweisung steht im Wider-\nspruch zum Stand der heutigen ÖV-Erschliessung (siehe ÖV-\nGüteklassen gemäss maps.zh.ch in Kap. 2.1). Die Baudirektion \nempfiehlt den Gemeinden, als Massnahme zur Verbesserung \nder Lufthygiene die Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatz-\nBedarfs in kommunalen Erlassen (1997) anzuwenden. Da in \neinem Gestaltungsplan erhöhte Anforderungen gestellt werden, \nwird im vorliegenden Fall die kantonale Wegleitung beigezogen. \nWädenswil ist in der aktuellen Wegleitung als Gemeinde mit aus-\ngeprägten Zielgebieten (Zentrums- und Arbeitsplatzgemeinden) \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 31 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nbezeichnet. Zusätzlich zu den übrigen (ländlichen) Gemeinden \nsoll das maximal zulässige Parkplatz-Angebot für Zielgebiete \nbegrenzt werden. \n\n   \nBerechnung mögliche Anzahl \nAutoabstellplätze \n\n Die nachfolgende Berechnung zeigt die mögliche Anzahl Auto-\nabstellplätze auf. Mit der vollständigen Ausschöpfung der Bau-\nmasse gemäss dem Konzept Werkstadt Zürisee kann im Maxi-\nmalszenario (unrealistisch) ein Gebäudevolumen von rund \n310'000 m3 entstehen. Von diesem Volumen kann eine Ge-\nschossfläche von 69'000 m2 abgeleitet werden. \n\nBaubereich  A =  80'000 m3 / GH 4.5 m   GF 17'777 m2 \n\nBaubereich  B =  80'000 m3 / GH 4.5 m   GF 17'777 m2 \n\nBaubereich  C1 =  67'000 m3 / GH 4.5 m   GF 14'889 m2 \n\nBaubereich  C2 = 83'000 m3 / GH 4.5 m   GF 18'444 m2 \n\nGeschossfläche total, gerundet   ca. 69'000 m2 \n\n  Die Berechnungsweise gemäss der kantonalen Wegleitung zur \nRegelung des Parkplatzbedarfs zeigt auf, dass innerhalb des \nGestaltungsplangebiets unter Anwendung der Güteklasse C \nweniger als 400 Parkfelder realisiert werden können. \n\n \n\nTiefgarage  Je nach Nutzung sind die sich im Gestaltungsplan niederlas-\nsenden Betriebe auf mehr oder weniger Parkfelder angewiesen. \nAufgrund der dichten Bauweise und der sich daraus ergeben-\nden hohen Überbauungsziffer lässt sich nur eine beschränkte \nAnzahl oberirdischer Parkfelder anordnen. Vorwiegend erfolgt \ndies auf den Vorplätzen und teilweise in den Baubereichen. Die \nrestlichen Parkfelder können entweder (nach Möglichkeit und \nVerfügbarkeit) von der Stadt im Bereich der im Situationsplan \nausgeschiedenen Fläche "Oberirdische Parkplätze" gekauft \noder gemietet werden. Sollte auch dies den Bedürfnissen nicht \ngenügen, so sind Tiefgaragen zu erstellen. Sofern es die örtli-\nchen Verhältnisse zulassen, sind gemeinschaftliche Parkie-\nrungslösungen grundstücksübergreifend vorzusehen. Beispiels-\nweise könnte dies über gemeinsame Sammelgaragen, gemein-\nsame Nutzungsmodelle (analog Mobility) oder Untermiete ge-\nschehen. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 32 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nOberirdische Parkplätze  Im Gestaltungsplan ist im Waldabstandsbereich entlang der \nErschliessungs- und Servicestrasse eine Fläche für die oberir-\ndische Parkierung für Kunden und Beschäftigte vorgesehen. \n\n   \n\nParkplatzbewirtschaftung Auf ein Fahrtenmodell zur Steuerung der Verkehrsmengen soll \nverzichtet werden. Dafür sind alle öffentlich zugänglichen Park-\nplätze konsequent zu bewirtschaften. Es wird eine degressive \nTarifierung ab der ersten Minute empfohlen, um die Anzahl \nFahrten einzudämmen. Die Bewirtschaftung der Parkplätze ist \nin einem separaten Vertragswerk zwischen der Stadt Wädens-\nwil und den Grundeigentümern zu regeln. \n\n   \n\n  3.9 Umwelt \n\nWärmebedarf  Seit 2010 ist Wädenswil Energiestadt. Basierend auf dem Ener-\ngieleitbild 2009 wurden in den letzten Jahren zahlreiche kleine-\nre und grössere Projekte im Energiebereich umgesetzt. Das \nEnergieleitbild 2009 wird durch den Masterplan Energie 2020 \nabgelöst. Der Masterplan ist das Instrument für die Energie- \nund Klimapolitik der Stadt Wädenswil und enthält Ziele für eine \nnachhaltige Entwicklung für die Zeiträume 2020, 2035 und 2050. \nWeitere Vorgaben sind im Energieplan und Bericht zum Ener-\ngieplan vorhanden. Die Ziele an die Energie sollen mit dem \nvorliegenden öffentlichen Gestaltungsplan geregelt werden. Der \nMasterplan, Energieplan und der Bericht zum Energieplan die-\nnen als Leitlinien und sind bei allen Entscheidungen im Zu-\nsammenhang mit dem Energiebezug beizuziehen. \n\n   \nWärmeverbundsystem  Mit dem Gestaltungsplan wird zur Deckung des Wärmebedarfs \n\nfür Heizung und Warmwasser ein Wärmeverbundsystem ange-\nstrebt. Ein solches System trägt zur nachhaltigen Energienut-\nzung bei, indem z.B. die Abwärme aus industriellen Prozessen \nund einheimische Ressourcen wie Holz genutzt werden kön-\nnen. Ein Wärmeverbundsystem bedingt eine frühzeitige Pla-\nnung und den Einbezug von Betreibern, welche die entspre-\nchenden Vorleistungen erbringen. Durch ein Wärmeverbund-\nsystem entfällt der Platzbedarf für Heizungen pro einzelnes \nGebäude, was entsprechend mehr Spielraum für Nutzflächen \nmit sich bringt. \n\n   \n\nStrassenlärm \n \n\n Das Gestaltungsplangebiet liegt im Einflussbereich der Stras-\nsenlärm-Immissionen der Zugerstrasse. In der Industriezone A \ngilt die Lärmempfindlichkeitsstufe IV gemäss Lärmschutzver-\nordnung. Das Gestaltungsplangebiet ist eingezont, aber noch \nnicht erschlossen. Es gelten die folgenden Planungswerte: \n\n• Tag:  65.0 dB \n\n• Nacht:  55.0 dB \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 33 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nNächstgelegene Bauten ab der Zuger-\nstrasse müssen ohne Lärmschutzmass-\nnahmen rund 11 m Abstand (blaue Linie, \nca.) zur Strassenachse (rote Linie) auf-\nweisen \n\nDie Zugerstrasse (Strassenmitte) weist gemäss Angaben von \nmaps.zh.ch die folgenden Emissionswerte auf: \n\n• Tag:  80.7 dB \n\n• Nacht:  73.1 dB \n\nDa es sich um Betriebsräume handelt, ist die Lärmbelastung \nam Tag massgebend, obwohl die Emissionen nachts 7.6 dB \ntiefer sind als tagsüber und bei den Grenzwerten ein Unter-\nschied von 10 dB besteht. Ein Betriebszuschlag von +5 dB \nkann aufgrund der Empfindlichkeitsstufe ES IV nicht angerech-\nnet werden. \n\nGemäss einer groben Lärmabschätzung der kantonalen Fach-\nstelle Lärmschutz wird der Planungswert von 65 dB gegenüber \nder Zugerstrasse eingehalten. Derselbe Nachweis ist auch für \ndie Steinacherstrasse zu erbringen, für welche keine Emissi-\nonswerte vorliegen. Allerdings ist das Verkehrsaufkommen auf \nder Steinacherstrasse deutlich geringer als an der Zugerstrasse \nund der Baubereich A weiter entfernt von der Strasse, weshalb \ndie Planungswerte somit ebenfalls eingehalten werden. Es sind \nkeine Lärmschutzmassnahmen notwendig. \n\n   \n\nBetriebslärm  In Zonen der Empfindlichkeitsstufe IV sind stark störende Be-\ntriebe zulässig. Betreiber von Industrie- und Gewerbeanlagen \nmüssen bei einer naheliegenden Wohnzone die Anwohner-\nschaft vor übermässigem Lärm schützen. Im Baubewilligungs-\nverfahren prüfen Fachleute des Kantons, ob die geplante Anla-\nge die Lärmschutzvorschriften einhält. \n\n   \n\nGrundwasser  Das Gestaltungsplangebiet befindet sich in einem Gebiet, in \nwelchem Grundwasser eine untergeordnete Bedeutung zu-\nkommt (übrige Grundwasservorkommen). In den Grundwasser-\nkarten Mittelwasser- wie auch Hochwasserstand ist das Gebiet \nnicht vermerkt. \n\n   \n\nGeologie  Entlang des südlichen Rands des Gestaltungsplanperimeters \nführt eine Nagelfluhschicht der Molasse, welche der Kategorie \nFestgesteine zuzuschreiben ist. Vor Baueingabe sind die not-\nwendigen baulichen Massnahmen für Untergeschosse zu klä-\nren. \n\nVerlauf der Nagelfluhschicht im Gebiet \nNeubüel, maps.zh.ch \n \n\n \n\n \n   \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 34 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBelastete Standorte   An der südöstlichen Ecke des Gestaltungsplanperimeters, auf \ndem Grundstück Kat. Nr. 12894, ist im Kataster der belasteten \nStandorte (KbS) der mit Abfällen belastete Standort \n0142/D.0040 bezeichnet. Gemäss Standortinformation soll es \nsich um eine öffentlich oder privat betriebene Deponie (Haus-\nkehricht) mit unbekanntem Inhalt handeln, die nicht untersucht \nwerden muss. Der Inhalt (zwischen 1'000 m3 und 10'000 m3) \nbeschränkt sich vermutlich auf nichtmineralische Fremdstoffe \nwie Metalle, Kunststoffe, Papier, verarbeitetes Holz, Textilien \nusw. Die genaue Lage und Art der Kontamination wird zurzeit \nüberprüft. Schädliche oder lästige Einwirkungen sind keine zu \nerwarten. Zusammen mit dem Baugesuch bzw. im Vorfeld der \nBaumassnahmen ist das Zusatzformular "Belastete Standorte/ \nAltlasten (inkl. mit Neobiota belastete Standorte)" ausgefüllt und \nunterschrieben einzureichen. \n\n   \nAusschnitt aus dem Kataster der belas-\nteten Standorte (KbS), maps.zh.ch \n\n \n\n \n   \nSondierung  Am 27.8.2014 wurden Sondierungen vorgenommen. Zwei der \n\nBaggerschlitze entlang der Grenze zum Gründstück Kat. Nr. \n9716 (Planzer AG) brachten Fremdmaterial zum Vorschein. Im \nSchlitz nahe der Zugerstrasse ist voraussichtlich von minerali-\nschen Abfällen auszugehen sowie an der unteren Hangkante \nvon organischem Material. Die nachfolgenden Abbildungen \nillustrieren die Untersuchungsergebnisse. Im Rahmen des Bau-\nbewilligungsverfahrens sind weitere Untersuchungen anzustel-\nlen und im Bedarfsfall ist ein Sanierungskonzept auszuarbeiten. \n\n \n\n \n\nSchlitz an Hangkante bei Zugerstrasse  Mineralische Abfälle \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 35 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBodenschutz  Mit dem Bau der Erschliessungstrasse erfolgen umfangreiche \nArbeiten im Gelände. Ein guter Umgang mit dem (Unter-)boden \nkann gemäss Auskunft der Fachstelle Bodenschutz auf ver-\nschiedene Weise erfolgen. Zuerst ist zu klären, in welchem Zu-\nstand der (Unter-)boden ist. Sofern eine gute Qualität nachge-\nwiesen wird, können beispielsweise Kiesgruben rekultiviert und/ \noder Fruchtfolgeflächen (resp. anthropogene Böden) aufgewer-\ntet werden. Auch Gärtnereibetriebe haben ein Interesse an \nhochwertigem Bodenmaterial (namentlich Humus). Selbst bei \nmittlerer Qualität sind Verwertungen denkbar, wie z.B. das Auf-\nfüllen einer Kiesgrube. Im Idealfall kann Boden von mässiger \nQualität zum Ausgleich des Terrains für Aufschüttungen auf \ndem Areal wiederverwertet werden. Die vorgenannten Hinweise \nzum Umgang mit dem Boden sollen als Hilfestellung für ein \nEntsorgungs- resp. Verwertungskonzept dienen. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 36 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.10 Versorgung und Entsorgung \n\nEntwässerung  Der rechtskräftige Generelle Entwässerungsplan (GEP) datiert \naus dem Jahr 1993 und wird derzeit überarbeitet. Die Inhalte \naus der Karte zeigen, dass das Gebiet Rütihof im Trennsystem \nentwässert werden soll und ein arealquerender Meteorwasser-\nkanal sowie ein Abschnitt eines Schmutzwasserkanals geplant \nsind. Der Regenüberlauf ist auf der südlichen Seite der Steina-\ncherstrasse vorgesehen. Im Rahmen des Bauprojekts sollen die \nDimensionierung und Ausgestaltung der Entwässerung mit dem \nAWEL abgesprochen werden. \n\nAusschnitt aus dem GEP 1993 \n \n\n \n\n \n   \n\n \n\n \n\n \n  \n\n                 \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 37 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nRetention  Es wird davon ausgegangen, dass die Retention des ganzen \nAreals gesamthaft für alle Baubereiche gelöst wird und die ein-\nzelnen Retentionen nicht baubereichintern umgesetzt werden \nmüssen. \n\nIn der Erschliessungsstudie der Firma suisseplan Ingenieure \nAG vom 19.9.2014 wurde von einem Abflusskoeffizienten von \n0.4 in Verbindung mit einer Annahme der Flächenversiegelung \nausgegangen. Aufgrund der Tatsache, dass das komplette Vo-\nlumen für das Areal zurückgehalten werden soll, muss für ca. \n640 m3\n\n Wasser ein Rückhalt geschaffen werden. Das vorgese-\nhene Becken hat eine Grundfläche von ca. 520 m2\n\n, was einem \ndurchschnittlichen Einstau von 1.2 m entsprechen würde. \n\nDie vorgesehene Fläche liegt am südwestlichen Arealrand. Ge-\ngen den Wald müsste eine Staumauer erstellt werden, um ei-\nnen Überlauf und eine daraus resultierende Vermassung des \nWaldbodens zu verhindern. Das Regenwasser der Baubereiche \nkann, je nach arealinterner Gestaltung, grundsätzlich im freien \nGefälle auf die Retentionsmulde entwässert werden. Verun-\nmöglicht die interne Arealgestaltung ein Ableiten im freien Ge-\nfälle, muss im Rahmen der Überbauungsplanung eine Interes-\nsensabwägung gemacht werden, ob das Wasser gepumpt oder \neine weitere, arealinterne Retention erstellt werden soll. \n\nDamit die Versickerungs- resp. Retentionsanlage nicht zur Tier-\nfalle wird, sind entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Bei-\nspielsweise könnten Amphibien durch das Anbringen von Aus-\nstiegshilfen in der Planung berücksichtigt werden. Auch das \nAusbilden flacher Ufer oder dergleichen könnte vorsorglich zur \nVerträglichkeit mit der Kleintierlebewelt beitragen. \n\nMeteorwasserkanal  Gemäss dem GEP der Stadt Wädenswil soll das Kanalisations-\nnetz im Bereich des Areals mit einem Meteorwasserkanal, NW \n800, ergänzt werden. Dieser soll in der Servicestrasse zwischen \nBaubereich A und Baubereich C1 zu liegen kommen. \n\n   \n\nWasserversorgung  Die Übersicht über den Leitungskataster (Wasserversorgung \nund Gas, Auszug 4.4.2014) zeigt, dass die Versorgungsleitun-\ngen in der Zuger- und der Steinacherstrasse vorhanden sind \nund das Areal Rütihof unerschlossen ist. \n\nDie Standorte der Hydranten zur Löschwasserversorgung sind \nfrühzeitig mit dem zuständigen Feuerwehrkommandanten fest-\nzulegen. \n\n   \n\nAbfälle  Für Materialien, die nicht mit den ordentlichen Sammeldiensten \nabgeholt werden, steht als nächstgelegener Standort der Werk-\nhof, seines Zeichens Hauptsammelstelle von Wädenswil, zur \nVerfügung. Sämtliche Einrichtungen für die ordentlichen Sam-\nmeldienste im Gebiet Rütihof (Werkstadt Zürisee) sind entlang \nder Erschliessungsstrasse vorzusehen, da die Kehrrichtsam-\nmelroute grundsätzlich nur entlang von Haupterschliessungs-\n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 38 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nstrassen erfolgt. Eine quartiereigene Wertstoffsammelstelle \nsowie ein kombiniertes System aus Unterflurcontainern (UFC) \nsind aus Sicht der Gemeindewerke nicht notwendig. \n\n   \n\n  3.11 Etappierung \n\nBebauung  Im Grundsatz sind Baulücken unerwünscht. Bei der parzellen-\nweisen Abgabe (resp. dem Verkauf) von Flächen innerhalb der \nBaubereiche sichert sich die Stadt Wädenswil in den Verkaufs-\nverträgen eine Bebauung innert einer angemessenen Frist. So \nkann sichergestellt werden, dass längerfristig keine Baulücken \nentstehen. Punktuell können im Rahmen der Vertragsbestim-\nmungen (bzw. der Realisierung in Bauetappen) Baulücken tole-\nriert werden. \n\n   \nFreiraum \n \n\n Zu den bei Beginn zu erstellenden Grundinfrastrukturen gehört \nnebst den Werkleitungen und der Erschliessungsstrasse auch \ndie Anlegung der Erholungsräume. Sobald die ersten Hochbau-\nten entstehen, müssen diese Infrastrukturen bereitstehen. Zu-\nständigkeit und Koordination liegen bei der Stadt. Die Finanzie-\nrung ist über die Erschliessungsverträge mit Akontozahlungen \ngeplant. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 39 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  4. Mögliche Auswirkungen \nZielsetzungen werden  \nerreicht \n\n Mit dem öffentlichen Gestaltungsplan werden die Vorausset-\nzungen zur Erreichung der einleitend (Kap. 1.3) sowie in Ziff. 1 \nder Bestimmungen umschriebenen Ziele und Zwecke geschaf-\nfen. \n\nEs werden die baurechtlichen Voraussetzungen für eine dichte \nund ortsbildverträgliche Industrie- und Gewerbeüberbauung \ngeschaffen, indem pro Baubereich eine geschlossene Bauwei-\nse in Verbindung mit einer Überbauungspflicht gefordert wird. \nDamit wird der haushälterische Umgang mit dem Boden prakti-\nziert und die Landausnutzung optimiert. Die Anordnung der \nBaubereiche ermöglicht die Abgabe von Landflächen am Lauf-\nmeter, womit eine flächensparende und bedarfsgerechte Über-\nbauung entsteht. Die Gemeinde als Grundeigentümerin kann \ndas lokale und regionale Gewerbe nach den jeweiligen Bedürf-\nnissen bedienen. Damit sichert die Gemeinde Arbeitsplätze und \ngibt den Betrieben Entwicklungsperspektiven. Dank dem Aus-\nschluss von stark verkehrserzeugenden Nutzungen wird ein \nübermässiger Freizeit- und Einkaufsverkehr vermieden. So \nkann sichergestellt werden, dass das übergeordnete Strassen-\nnetz mit den Anschlussknoten nicht unkontrolliert beeinträchtigt \nwird. Die arealinterne Erschliessung ist flächensparend und \nrationell organisiert, so dass keine unnötigen Umwege gemacht \nwerden müssen. \n\n   \nGestaltungsplan ist  \nzweckmässig \n\n Die Beteiligten sind überzeugt, dass der vorliegende öffentliche \nGestaltungsplan Werkstadt Zürisee angemessen und zweck-\nmässig ist, die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und den öf-\nfentlichen wie privaten Anliegen gleichermassen entspricht. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 40 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  5. Ablauf und  \nMitwirkungsverfahren \n\n  5.1 Übersicht Gesamtablauf \nJanuar 2013 – Dezember 2013  Konzept Werkstadt Zürisee \n\n   \nJanuar 2014 – Oktober 2014  Planaufstellung durch Stadt Wädenswil \n\n   \n20. Oktober 2014  Vorstellung öffentlicher Gestaltungsplan im Stadtrat \n\nBeschluss des Stadtrats \n\n   \nNovember 2014 – März 2015  Vorprüfung durch das ARE \n\n   \n20. März 2015 – 26. Mai 2015  Öffentliche Auflage gemäss § 7 PBG während 60 Tagen \n\nAnhörung Nachbargemeinden und Region \n\n   \nApril 2015 – Juni 2015  Auswertung der Vorprüfung und der Einwendungen \n\nBereinigung des Gestaltungsplans \n\n   \n29. Juni 2015  Verabschiedung im Stadtrat zuhanden Gemeinderat \n\n   \nNovember 2015  Festsetzung durch Gemeinderat \n\n   \nJanuar 2016  Genehmigung durch die Baudirektion \n\n   \nFebruar 2016  Rekursfrist (30 Tage) \n\n   \nMärz 2016  Publikation Rechtskraftbescheinigung = Inkrafttreten GP \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 41 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  5.2 Vorprüfung durch das ARE \n\nVorprüfungsbericht vom \n9.3.2015 \n\n Im Vorfeld zur öffentlichen Auflage und zur Anhörung wurde der \nöffentliche Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee dem kantonalen \nAmt für Raumentwicklung (ARE) zur Vorprüfung eingereicht. \nDie Erkenntnisse aus diesem Bericht wurden im Rahmen der \nÜberarbeitung der Gestaltungsplanunterlagen nach Möglichkeit \nberücksichtigt. Folgende Aspekte fanden keine oder nur teilwei-\nse Aufnahme in den Gestaltungsplan: \n\n   \n\nNutzweise (Ziff. 5 Abs. 1)  Im Vorprüfungsbericht wird darauf hingewiesen, dass im Gebiet \nNeubühl gemäss kantonalem Richtplan u.a. Dienstleistungen \nausgeschlossen werden. Im Gebiet Rütihof sind gemäss regio-\nnalem Richtplan und der BZO der Stadt Wädenswil Dienstleis-\ntungen hingegen (noch) zulässig. Als Anregung empfiehlt das \nARE zu prüfen, ob ein Ausschluss von Dienstleistungen oder \nzumindest eine anteilmässige Beschränkung im öffentlichen \nGestaltungsplan nicht zweckmässig ist. \n\nStellungnahme  Die Stadt als Grundeigentümerin kann die Nutzungsverteilung \nbeeinflussen und ist bemüht, eine ausgewogene Durchmi-\nschung im Rahmen der zulässigen Nutzungen zu gewährleis-\nten. Die Stadt ist in der Verantwortung, lokales und regionales \nGewerbe zu fördern und dementsprechend besteht keine Ge-\nfahr eines Dienstleistungs-Clusters. Im Sinne der Flexibilität \nsollten Dienstleistungen aus Sicht der Stadt Wädenswil aber \nnicht im Vornherein ausgeschlossen oder beschränkt werden. \n\n   \n\nDachgestaltung  \n(Ziff. 7 Abs 2) \n\nGemäss dem Vorprüfungsbericht ist unklar, wie sich die Begrü-\nnung von Flachdächern oder flach geneigten Dächern zu Solar-\nanlagen verhält. Ein Vorschlag des ARE sieht folgende Ergän-\nzung der Bestimmung vor: "..., soweit sie nicht begehbar und \nnicht mit Solaranlagen belegt sind." \n\nStellungnahme \n \n\nDie Empfehlung des ARE wird nicht berücksichtigt, da Solaran-\nlagen mit einer darunter liegenden Begrünung kombiniert wer-\nden können (siehe Abbildung links / Quelle: www.zinco.ch). Die \nvom ARE vorgeschlagene Formulierung würde diesem Szena-\nrio keine Rechnung tragen. Prinzipiell soll möglichst viel Wasser \nauf den Dächern zurückgehalten werden, nicht zuletzt auch im \nHinblick auf die Dimensionierung der Retentionsanlage. Weiter \nist die Stadt Wädenswil der Auffassung, dass die Thematik der \nDachgestaltung in Kap. 3.7 des vorliegenden Berichts in hinrei-\nchender Tiefe abgehandelt worden ist. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 42 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nWärmebedarf (Ziff. 9 Abs. 1)  Zwischen der kommunalen Energieplanung der Stadt Wädens-\nwil und Ziff. 9 Abs. 1 der GP-Bestimmungen besteht gemäss \nARE zwar kein Widerspruch, trotzdem wird empfohlen, die offe-\nne Formulierung im Gestaltungsplan an die konkrete der kom-\nmunalen Energieplanung anzupassen. \n\nStellungnahme  Gemäss Energieplan ist das Gestaltungsplangebiet in erster \nPriorität mit Umweltwärme (Erdwärme)/Erneuerbare Energien \n(Holz) und in zweiter Priorität mit Umweltwärme allenfalls im \nKombination mit Erdgas zu versorgen. Allerdings ist das Ener-\ngieholzpotenzial gemäss Bericht zum Energieplan als eher ge-\nring einzustufen und es wird bereits mehrheitlich genutzt, wes-\nhalb der Fokus auf die Umweltwärme zu legen ist. \n\nDie Stadt Wädenswil startet im Sommer 2015 eine Contracting-\nAusschreibung für ein Energie- und Versorgungskonzept mit \nden Konzeptvorschlägen "Prozessabwärme/Seewasser/Block-\nheizkraftwerk" resp. "Holzschnitzel" für das Gestaltungsplan-\nareal und optional für angrenzende Versorgungsgebiete. Die \nKonzeptvorschläge entsprechen den Prioritäten der Energie-\nplanung, entsprechend erfolgt die Bewertung der Angebote. \nSollte kein Wärmeverbund zustande kommen, muss die Ener-\ngieversorgung je Parzelle gelöst werden. Dabei sind die Vorga-\nben der kommunalen Energieplanung massgebend. Auf eine \nexplizite Erwähnung der Energieplanung in der Bestimmung in \nZiff. 9 Abs. 1 wird verzichtet, da die Berücksichtigung solcher \nwie auch übergeordneter Vorgaben grundsätzlich gilt. \n\n   \n\nÖV-Güteklassen  Das Gebiet Rütihof ist von den beiden ÖV-Güteklassen B und C \nbetroffen. Im Sinne einer vorsorglichen Vermeidung von Ver-\nkehrsemissionen (Lufthygiene, Lärm) wird empfohlen, bei der \nFestlegung der Anzahl Autoabstellplätze die tatsächliche ÖV-\nErschliessung zu berücksichtigen. \n\nStellungnahme  Die zulässigen Nutzungen im Gestaltungsplanperimeter sind \nauf eine angemessene Anzahl Autoabstellplätze angewiesen \nund aufgrund der eher peripheren und topografisch anspruchs-\nvollen Lage ist auf eine weitere Verschärfung der Reduktions-\nwerte zu verzichten. Gegenüber der Regelbauweise wird das \nkünftige Parkplatzangebot bereits mit der Güteklasse C redu-\nziert. \n\n   \n\nErschliessung  Im Vorprüfungsbericht des ARE wurde auf den Umstand hin-\ngewiesen, dass zum Zeitpunkt der Vorprüfung noch nicht klar \nist, ob die Erschliessung auch ohne den geplanten Knoten Zu-\ngerstrasse funktioniert. Sofern dieser nötig sein würde, müsste \nder Landerwerb auf dem Nachbargrundstück (Planzer) sicher-\ngestellt werden. Weiter wies das ARE darauf hin, dass im Be-\nricht von TEAMverkehr.zug vom 13.10.2014 die unter Punkt 3 \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 43 Suter • von Känel • Wild • AG \n\naufgeführten Empfehlungen zu den Knotenformen in den Situa-\ntionsplan zu übernehmen sind. \n\nStellungnahme  Der mittlerweile vorliegende Bericht von TEAMverkehr.zug \nzeigt, dass es sinnvoll ist, das Areal Rusterholz über zwei An-\nschlüsse an das übergeordnete Verkehrsnetz zu erschliessen. \nDer entsprechend nötige Landerwerb wird bis zur Festsetzung \ndes öffentlichen Gestaltungsplans vollzogen sein. Die im Situa-\ntionsplan abgebildeten Knotenformen genügen den verkehrs-\ntechnischen Anforderungen auch im Falle einer Knotensteue-\nrung mittels einer Lichtsignalanlage. \n\n   \n\n  5.3 Öffentliche Auflage \n\n14 Einwendungen  Der öffentliche Gestaltungsplan wurde gemäss § 7 PBG wäh-\nrend 60 Tagen vom 20.3.2015 bis 26.5.2015 öffentlich aufge-\nlegt. Während dieser Frist konnte jedermann Einwendungen \neinreichen. Es sind 14 Einwendungen von 6 Personen bzw. \nInstitutionen eingegangen. Soweit diesen entsprochen werden \nkonnten, sind diese in die Bereinigung des Gestaltungsplans \neingeflossen. Zu den einzelnen Einwendungen wird wie folgt \nStellung genommen: \n\n   \n\nEinwendung 1.1  Die Ein-/Ausfahrt beim Lidl-Parkplatz ist entlang der Steinach-\nerstrasse in nord-westlicher Richtung zu verlegen. Die Zufahrt \nzum Lidl-Parkplatz soll künftig rückwärtig über die geplante Er-\nschliessungsstrasse des Gebiets Werkstadt Zürisee erfolgen. \n\nStellungnahme  Die Stadt Wädenswil ist bemüht, bessere Verhältnisse für die \nZürich International School und den Lidl im Bereich Verkehr zu \nschaffen. Allerdings kann dies nicht mit dem vorliegenden Ge-\nstaltungsplan Werkstadt Zürisee geschehen. Eine Verlegung \nder Ein-/Ausfahrt beim Lidl Richtung Perimeter des GP Werk-\nstadt Zürisee bringt nicht die erhoffte Verkehrsberuhigung und \nlohnt sich auch aus Kosten-Nutzen-Sicht nicht, wie auch die \nVerkehrsstudie von TEAMverkehr.zug zeigt. Es müssten u.a. \nneue Lichtsignalanlagen installiert werden. Nicht zuletzt stellen \nsich auch topografische Probleme, da das Gefälle zwischen \ndem Grundstück Lidl und dem angrenzenden Bereich des Ge-\nstaltungsplan stellenweise mehrere Meter beträgt. Ob die Firma \nLidl einer Verlegung der Ein-/Ausfahrt überhaupt zustimmen \nwürde, ist fraglich. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 44 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEinwendung 1.2 Im süd-westlichen Bereich des Gebiets Rütihof ist eine Lade-\nkante für Bring-/Abholverkehr auszugestalten. \n\nStellungnahme Das Verkehrsaufkommen ist auf das übergeordnete Netz zu \nkanalisieren und nicht über benachbarte Grundstücke zu füh-\nren. Die Verkehrsprobleme mit dem Bring- und Abholverkehr \nder Zürich International School können deshalb nicht mit dem \nöffentlichen Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee gelöst werden. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 1.3 Die Erschliessung der in Einwendung 1.2 erwähnten Ladekan-\nten für Bring-/Abholverkehr für den Langsamverkehr ist mit dem \nöffentlichen Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee sicherzustellen. \n\nStellungnahme Analog zur Stellungnahme in Einwendung 1.2 wird festgehalten, \ndass eine Ladekante für Bring-/Abholverkehr der Zürich Interna-\ntional School im Gebiet des öffentlichen Gestaltungsplans nicht \nrealisiert wird. Demzufolge werden auch keine speziellen Er-\nschliessungsmassnahmen für den Langsamverkehr vorgese-\nhen. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 1.4 Im Bereich der Parkplatzeinfahrt zur Zürich International School \nist eine Fussgängerüberführung über die Steinacherstrasse zu \nrealisieren. \n\nStellungnahme Es wird auf die Stellungnahmen zu den Einwendungen 1.2 und \n1.3 verwiesen. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n    \n\nEinwendung 1.5 Das vorgesehene Trottoir entlang der Steinacherstrasse im \nGebiet Rütihof ist bis zum Parkplatz von Lidl zu verlängern. \n\nStellungnahme Die erwähnte Trottoirverbindung ist vorgesehen. Der dafür nöti-\nge Landstreifen wird beim Landabtausch mit Lidl erworben. \n\nBeschluss Die Einwendung wird berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 2 Die zulässig Anzahl Parkplätze ist aufgrund der Güteklasse zu \nrestriktiv und ermöglicht unserem Betrieb (5'000 m2 Geschoss-\nfläche) im Gebiet Werkstadt Zürisee gemäss grober Abschät-\nzung bloss 21 Parkfelder. Benötigt werden jedoch mind. 50 \nParkfelder. Folgende Massnahmen sind deshalb durch die \nStadt im öffentlichen Gestaltungsplan zu ergreifen: \n\n• PP-Einschränkung teilweise aufheben \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 45 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n• PPs auf eigenem Grundstück zählen nur zu 50% \n\n• PPs in Tiefgarage zählen nur reduziert zum bestehenden \nKontingent \n\n• Güteklasse für PP-Definition erhöhen \n\n• PP-Bedarf aller Interessenten genau abklären und schrift-\nlich zugestehen \n\nStellungnahme Die Parkierungsvorgaben im öffentlichen Gestaltungsplan ent-\nsprechen den kantonalen Vorgaben und dem örtlichen Angebot \ndes öffentlichen Verkehrs (Busanbindung). Dass die zulässige \nAnzahl Parkplätze nicht in jedem Fall dem konkreten Bedarf \neines Betriebs entspricht, kann leider nicht verhindert werden. \nDurch die gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr und \ndie erhöhten Anforderungen, welche mit einem Gestaltungsplan \ngestellt werden, lässt sich die Anzahl Parkplätze nicht beliebig \nerhöhen. Von den vorgeschlagenen Massnahmen kann nur auf \nden letzten Punkt eingegangen werden. Und zwar werden die \nInteressen und der Parkplatzbedarf der Interessenten laufend \nerhoben. Beim Landverkauf werden die Modalitäten hinsichtlich \nder möglichen Anzahl Parkplätze vertraglich geregelt. Möglich-\nerweise ergeben sich Synergien (z.B. Mehrfachnutzungen usw.) \nmit anderen Käufern. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 3 Wir unterbreiten Ihnen einen Vorschlag für eine neue Bebau-\nungsstruktur und sehen dadurch eine optimierte Etappierbar-\nkeit, serielle Erweiterungsmöglichkeiten, flächenneutrale Nutz-\nflächen, eine gute Belichtung aller Räume und die Möglichkeit \nzur Erstellung von Betriebswohnungen. \n\n \n\n \n\nB1 \n\nB2 \n\nB4 \n\nB6 \n\nB5 \n\nB3 \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 46 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nStellungnahme Der Beitrag wird verdankt. Folgende Aspekte führen dazu, dass \ndie gemachten Anregungen in Form eines Bebauungs- und \nErschliessungskonzepts im öffentlichen Gestaltungsplan Werk-\nstadt Zürisee nicht berücksichtigt werden können: \n\n• Der Bebauungsansatz im Richtkonzept der Halter Immobi-\nlien AG stellt einen haushälterischen Umgang mit dem Bo-\nden sicher. Der vorliegende Vorschlag erfüllt dieses Kriteri-\num nicht befriedigend, da das Verhältnis zwischen den Er-\nschliessungsflächen und den Flächen der Baubereiche \nnicht optimal ist. Die Folge davon sind höhere Volumen zur \nErreichung der notwendigen Baumasse.  \n\n• Die Nutzerbedürfnisse der Gewerbetreibenden sind hete-\nrogen. Insbesondere die Erdgeschossflächen müssen eine \nhohe Flexibilität in der Gestaltung und Nutzung aufweisen. \nDie vorgeschlagene Struktur trägt diesem Umstand wenig \nRechnung und ist daher als nicht nutzergerecht zu be-\nzeichnen. \n\n• Die Gebäudehöhen von 18 m in den Baubereichen B1 bis \nB6 sind gegenüber jenen im Gestaltungsplan (13.5 m) \ndeutlich höher, was das Ortsbild im Bereich der anspruchs-\nvollen Geländekammer stärker beeinträchtigt. Zudem wird \ndurch die hohen Gebäude die Einsehbarkeit (z.B. Fernsicht \nvom Zürichsee) in das Quartier erhöht, da insbesondere die \nGebäude in der Nähe zum Waldrand eine starke Präsenz \neinnehmen. \n\n• Der Erschliessungsansatz bedingt die Erschliessung über \ndas benachbarte Grundstück der Planzer AG, welche \nrechtlich nicht gesichert ist (fehlender Eintrag im kommuna-\nlen Richtplan). \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 4 Die Kat. Nr. 12'902 (Parzelle Lidl) soll in den öffentlichen Ge-\nstaltungsplan Werkstadt Zürisee integriert werden. \n\nStellungnahme Es besteht kein Handlungsbedarf, die Verhältnisse auf der Par-\nzelle Lidl neu zu ordnen, zumal das Gebäude und die Umge-\nbungsgestaltung relativ neu sind. Durch die topografische Situa-\ntion ist das Gebiet Rütihof klar von der Parzelle Lidl getrennt, \nweshalb sinnvolle Schnittstellen für eine grundstückübergrei-\nfende Planung fehlen. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 47 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEinwendung 5.1 Die Gesamthöhe der Bauten ist so festzulegen, dass die Über-\nbauung von der Seemitte vor Wädenswil und von der Kurslinie \nder Fähre Horgen-Meilen aus nicht sichtbar ist. \n\nStellungnahme Die Gebäudehöhen der Baubereich sind bewusst so tief gehal-\nten, sodass sie unterhalb der angrenzenden Baumkronen (sie-\nhe dazu Schnitt auf dem Situationsplan) liegen. Folglich sind die \nGebäude vom Zürichsee aus nicht ersichtlich. \n\nBeschluss Die Einwendung wird berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 5.2 Die Nutzung durch einen privat betriebenen Kinderhort oder \nKindergarten ist zuzulassen. \n\nStellungnahme Der Bedarf an solchen Einrichtungen wird anerkannt. Gemäss \nden Vorgaben der Nutzweise (Ziff. 5 der GP-Bestimmungen) \nfallen privat betriebene Kinderhorte unter für Quartierversor-\ngung notwendige Einrichtungen. Im vorliegenden Bericht in Ka-\npitel 3.5 wird diesbezüglich eine textliche Ergänzung vorge-\nnommen. Gemäss telefonischer Auskunft der kantonalen Fach-\nstelle Lärmschutz vom 4.6.2015 können Kindergärten im Ge-\ngensatz zu Kinderhorten nicht in Gebieten mit einer Lärm-\nEmpfindlichkeitsstufe (ES) IV realisiert werden. Die Ausführun-\ngen zur Anordnung von Kinderhorten sind dem vorliegenden \nBericht in Kap. 3.5 zu entnehmen. \n\nBeschluss Die Einwendung wird teilweise berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 5.3 Im Waldabstandbereich ist ein neuer, natürlicher Fussweg zum \n"Winterberg" (Anschluss Wanderweg Appital-Winterberg) vor-\nzusehen. \n\nStellungnahme Im vorliegenden Bericht (Kap. 3.6) wird darauf hingewiesen, \ndass zwischen den beiden Erholungsräumen eine Wegverbin-\ndung anzustreben ist. Auf eine konkrete Festlegung im Situati-\nonsplan wird verzichtet. Weder im kommunalen noch im regio-\nnalen Richtplan ist der Bedarf für eine neue Wanderwegverbin-\ndung ausgeschieden. \n\nBeschluss Die Einwendung wird teilweise berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 5.4 Die Dachbauten sind zu gliedern, der Aufbau von Solarzellen ist \nzu gestatten. \n\nStellungnahme Die Forderung nach einer guten Einordnung in Ziff. 7.1 der GP-\nBestimmungen beinhaltet auch die Gliederung der Dachaufbau-\nten und die Abstimmung der zulässigen Dachformen. Solarzel-\nlen sind bereits gestattet. \n\nBeschluss Die Einwendung wird berücksichtigt. \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n   \n\n 48 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEinwendung 5.5 Die in der Nutzungsplanung vorgesehene Erschliessung durch \nPrivatfahrzeuge und die Fusswegverbindung durch das Areal ist \nwie folgt zu ergänzen: \n\n• Öffentliche Fusswegverbindung (Wanderweg) dem Wald-\nrand entlang von der Steinacherstrasse zum Winterberg. \n\n• Bushaltestellen an der Zugerstrasse auf Höhe von Grenz-\npunkt 1422172 und beim Waldende an der Steinacher-\nstrasse. \n\nStellungnahme Bezüglich des ersten Punkts wird auf die Stellungnahme zur \nEinwendung 5.3 verwiesen. \n\nDas Anliegen betr. Bushaltestellen kann mit dem vorliegenden \nöffentlichen Gestaltungsplan nicht gelöst werden, da die betref-\nfenden Flächen ausserhalb des Perimeters liegen und der Ge-\nstaltungsplan für die Sicherung von Bushaltestellen-Standorte \ndas falsche Instrument ist. Die heutige ÖV-Erschliessung ge-\nnügt den Anforderungen gemäss ÖV-Angebotsverordnung. \nSämtliche Baubereiche liegen innerhalb des 400 m-Radius. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 6 Im erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV ist gemäss Checkliste \ndes Amts für Raumentwicklung eine Interessensabwägung vor-\nzunehmen. Eine solche ist bei der vorliegenden Planung nicht \nerfolgt. Folgende Aspekte sind diesbezüglich festzuhalten: \n\na) Es geht aus dem erläuternden Bericht nicht hervor, dass \ndie Stadt Wädenswil bereits Grundstücke gegenüber der \nAutobahnausfahrt Nord besitzt. Die im Gebiet Rütihof be-\nstehende Bauzone könnte auf diese Grundstücke durch \nRückzonung übertragen werden. Dadurch würden die dor-\ntigen Grundstücke aufgewertet werden und die Verkehrs-\nprobleme wären gegenüber dem derzeitigen Standort Rü-\ntihof deutlich geringer. \n\nb) Der Entwurf der Verkehrsplaner zur Erschliessung des Ge-\nbiets Rütihof misst nur die verkehrsärmsten Äste in Rich-\ntung Au und misst der zukünftigen Verkehrserschliessung \nkeine Bedeutung zu. Die angedachte Spange führt direkt \ndurch die alte Deponie der Stadt Wädenswil. Diese Depo-\nnie ist im Kataster der Altlasten vermerkt und wurde bisher \nnicht genauer untersucht. \n\nStellungnahme  Rechtskräftig ausgeschiedene Bauzonen haben den Prozess \neiner Interessensabwägung im Rahmen einer Revision der Nut-\nzungsplanung bereits durchlaufen und sind vom Kanton in An-\nbetracht des Bauzonenbedarfs und der zweckmässigen Lage \ngenehmigt worden. Im kantonalen Richtplan werden kompakte \nSiedlungen propagiert, was mit einer flächenschonenden An-\nordnung der Bauzonen erreicht werden kann. Der Standort \nNeubühl resp. Rütihof ist sowohl im kantonalen Richtplan als \nauch auf Stufe Region für die angedachten Nutzungen als \n\n\n\n  Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee, Wädenswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n  \n \n \n\n   \n\n 49 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzweckmässig beurteilt worden und ist Teil eines Arbeitsplatzge-\nbiets von regionalem Interesse (siehe dazu Leitbild der Zürcher \nPlanungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) und Strategiepapier Ar-\nbeitsplatzgebiet 2011 der ZPZ, Regio-ROK Zimmerberg 2011) \nDie arealspezifische Entwicklung, welche nun mit dem öffentli-\nchen Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee konkret wird, wird vom \nKanton im Vorprüfungsbericht begrüsst und erfolgte auf Basis \nder übergeordneten Vorgaben und der bereits erfolgten Interes-\nsensabwägungen hinsichtlich des Standorts. \n\nZu den einzelnen Punkten gemäss Aufzählung wird wie folgt \nStellung genommen: \n\na) Für die vorliegende Planung ist die Tatsache nicht relevant, \ndass die Stadt Wädenswil andernorts Land besitzt, da der \nFokus der derzeitigen Planung im Gebiet Rütihof liegt. Auf \ndie Standorteignung wurde bereits eingegangen. \n\nb) Wie im vorliegenden Bericht dargelegt wird, kann mit den \nVorgaben gemäss dem öffentlichen Gestaltungsplan Werk-\nstadt Zürisee die Anzahl Parkplätze (und damit die Anzahl \nFahrten) gegenüber der Regelbauweise (BZO) unter Be-\nrücksichtigung der kantonalen Wegleitung deutlich redu-\nziert werden. \n\n Auf den Umgang mit allfälligen Altlasten ist im vorliegenden \nBericht bereits eingegangen worden. Im Baubewilligungs-\nverahren werden die notwendigen Auflagen im Zusam-\nmenhang mit Altlasten gemacht. \n\nBeschluss Die Einwendung wird nicht berücksichtigt \n\n  \n\n  5.4 Anhörung \n\nNachbargemeinden Die Nachbargemeinden haben den öffentlichen Gestaltungs-\nplan Werkstadt Zürisee wohlwollend zur Kenntnis genommen. \nDie Gemeinde Horgen weist in ihrem Schreiben auf den Eintrag \neines möglichen Standorts für ein Busdepot in den Unterlagen \nder Zürcher Planungsgruppe (ZPZ) zur Revision des regionalen \nRichtplans hin. Für die Gemeinde Horgen ist die zeitnahe Klä-\nrung des Standorts wichtig und sie wünscht diesbezüglich klare \nAussagen. Die Zulässigkeit eines Bushofs ist in Ziff. 5.1 der GP-\nBestimmungen gewährleistet. \n\n   \n\nPlanungsgruppe \nZimmerberg (ZPZ) \n\nDie ZPZ äusserte sich in ihrem Schreiben vom 7.5.2015 positiv \nzum Planungsvorhaben und regt an, grosse Logistikunterneh-\nmen auszuschliessen und ÖV-Infrastrukturen (Bushof) als Aus-\nnahme zuzulassen. Die ZPZ erachtet die Option für einen Bus-\nhof als zielführend und stellt einen Standorteintrag im regiona-\nlen Richtplan in Aussicht. \n\n   \n \n\n\n\tWeisung 9 Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee Beilage 1 Situation.pdf\n\t01 [GP Situation_500]\n\tSchnit_2\n\tSituation_1_500\n\tLegende_1_500\n\tSchnit_1\n\n\n\n