Bauordnung Reinfassung

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text: \n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \nErlassen am XX.YYYY.ZZZZ  \n \nEntwurf vom 6. März 2023 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n \n\nInhaltsübersicht \n\nI. Zweck 1 \n\nII. Zonenplan 1 \n\nIII. Bauzonen 2 \n\nIV. Ergänzende Bauvorschriften 15 \n\nV. Besondere Institute 20 \n\nVI. Mehrwertausgleich 24 \n\nVII. Schlussbestimmungen 25 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n \n \n\nInhaltsverzeichnis \n\nI. Zweck 1 \n\nArt. 1 Ortsbauliche Grundhaltung 1 \n\nII. Zonenplan 1 \n\nArt. 2 Zonen 1 \n\nArt. 3 Massgebende Pläne 2 \n\nIII. Bauzonen 2 \n\nA. Kernzonen 2 \n\nArt. 4 Zweck, allgemeine Gestaltungsvorschrift, Nutzweise 2 \n\nArt. 5 Umbau und Ersatz bestehender Gebäude 3 \n\nArt. 6 Wichtige Freiräume und ausgeprägte Platz- und Strassenräume 4 \n\nArt. 7 Massvorschriften für Neubauten 4 \n\nArt. 8 Stellung der Bauten 5 \n\nArt. 9 Gestaltung der Erdgeschosse 5 \n\nArt. 10 Dachgestaltung 5 \n\nArt. 11 Balkone und Erker 6 \n\nArt. 12 Kleinbauten 6 \n\nArt. 13 Reklamen 6 \n\nArt. 14 Garagen und Autoabstellplätze 6 \n\nArt. 15 Umgebungsgestaltung 6 \n\nArt. 16 Abbrüche 6 \n\nB. Zentrumszone 7 \n\nArt. 17 Grundmasse 7 \n\nArt. 18 Nutzweise 7 \n\nArt. 19 Dachgestaltung 7 \n\nArt. 20 Balkone und Erker 7 \n\nC. Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen 8 \n\nArt. 21 Grundmasse 8 \n\nArt. 22 Bauweise 10 \n\nArt. 23 Nutzweise 10 \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n \n\nArt. 24 Terrassenhäuser 10 \n\nArt. 25 Gestaltung von Vorzonen 10 \n\nArt. 26 Spiel-, Ruhe- und Gartenflächen 11 \n\nArt. 27 Dachgestaltung 11 \n\nD. Industrie- und Gewerbezone 11 \n\nArt. 28 Grundmasse 11 \n\nArt. 29 Nutzweise 12 \n\nArt. 30 Rücksicht für angrenzende Wohnzonen 12 \n\nE. Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen,  \n\nErholungszonen, provisorische Weilerzone 13 \n\nArt. 31 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 13 \n\nArt. 32 Erholungszonen 13 \n\nArt. 33 Provisorische Weilerzone 15 \n\nIV. Ergänzende Bauvorschriften 15 \n\nF. Baumschutz, Begrünung, Umgebungsgestaltung 15 \n\nArt. 34 Baumschutz 15 \n\nArt. 35 Neupflanzungen von Bäumen 16 \n\nArt. 36 Grünflächenziffer 16 \n\nArt. 37 Umgebungsgestaltung 16 \n\nArt. 38 Dachbegrünung 17 \n\nArt. 39 Siedlungsrand 17 \n\nArt. 40 Terrainveränderungen und -abgrabungen 17 \n\nArt. 41 Ausführungsreglement 17 \n\nG. Allgemeine Bauvorschriften 18 \n\nArt. 42 Dachgestaltung 18 \n\nArt. 43 Geschlossene Bauweise 18 \n\nArt. 44 Vorspringende Gebäudeteile 18 \n\nArt. 45 Kleinbauten 18 \n\nArt. 46 Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien 18 \n\nArt. 47 Fahrzeugabstellplätze 19 \n\nArt. 48 Lichtemissionen 19 \n\nH. Besondere Nutzungs- und Bauvorschriften 19 \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n \n \n\nArt. 49 Nutzungsanteile 19 \n\nArt. 50 Preisgünstiger Wohnraum 19 \n\nArt. 51 Erdgeschossnutzung 19 \n\nArt. 52 Aussichtsschutz 20 \n\nV. Besondere Institute 20 \n\nI. Arealüberbauungen 20 \n\nArt. 53 Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen 20 \n\nArt. 54 Besondere Bauvorschriften 20 \n\nJ. Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 21 \n\nArt. 55 Gestaltungspläne 21 \n\nArt. 56 Zielsetzung für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht 21 \n\nArt. 57 Sonderbauvorschriften Mittelort 23 \n\nArt. 58 Besondere städtebauliche Bestimmungen gemäss   \n\nErgänzungsplan «Städtebau Mittelort / Riedhof» 24 \n\nVI. Mehrwertausgleich 24 \n\nArt. 59 Erhebung einer Mehrwertabgabe 24 \n\nArt. 60 Erträge 25 \n\nVII. Schlussbestimmungen 25 \n\nArt. 61 Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht 25 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 1 \n\nDie Stadt Wädenswil erlässt, gestützt auf § 45 des kantonalen Planungs- \n\nund Baugesetzes (PBG) in der Fassung vom 1. März 2017 und unter \n\nVorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr \n\nGemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonenordnung. \n\nI. Zweck \n\nArt. 1 Ortsbauliche Grundhaltung \n\nDie BZO bezweckt eine geordnete Bebauung und eine haushälterische \n\nNutzung des Bodens sowie die Sicherstellung einer hohen Siedlungsqua-\n\nlität. Dabei werden die lokalen Eigenschaften und Identitäten, das Orts-\n\nbild, die städtebauliche und landschaftsarchitektonische Gestaltung, die \n\nGesundheit und Sicherheit, der Umwelt-, Natur- und Heimatschutz, die \n\nFörderung der Biodiversität, der ökologische Ausgleich und die klimaan-\n\ngepasste Siedlungsentwicklung berücksichtigt. \n\nII. Zonenplan \n\nArt. 2 Zonen \n\nDas Gemeindegebiet ist, soweit es nicht kantonalen und regionalen \n\nNutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen eingeteilt:  \n\n \n\nZonen Abkürzung Empfindlichkeitsstufe \n\n(ES) gemäss Lärm-\n\nschutzverordnung \n\nKernzone 5 K5 III \n\nKernzone 4 K4  III \n\nKernzone 3 K3  III \n\nKernzone 2 K2  III \n\nSpezialkernzone S KS III \n\nKernzone B (Brauerei-Areal) KB III \n\nFünfgeschossige Zentrumszone Z5 III \n\nZweigeschossige Wohnzone W2 / 30 % II \n\nDreigeschossige Wohnzone A W3A / 35 % II \n\nDreigeschossige Wohnzone B W3B / 45 % II \n\nDreigeschossige Wohnzone C W3C / 60 % II \n\nViergeschossige Wohnzone W4 / 70 % II  \n\nFünfgeschossige Wohnzone W5 / 85 % II  \n\nDreigeschossige Wohn- und Ge-\n\nwerbezone A \n\nWG3A / 45 % III \n\nDreigeschossige Wohn- und Ge-\n\nwerbezone B \n\nWG3B / 70 % III \n\nViergeschossige Wohn- und Ge-\n\nwerbezone \n\nWG4 / 85 % III \n\nGrundsatz \n\nGrundsatz \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 2 \n\n \n\n \n\nFünfgeschossige Wohn- und Gewer-\n\nbezone \n\nWG5 / 100 % III \n\nIndustrie- und Gewerbezone A IGA IV \n\nIndustrie- und Gewerbezone B IGB III \n\nZone für öffentliche Bauten und Anla-\n\ngen \n\nOe II / III * \n\nErholungszone E III \n\nFreihaltezone F III \n\nProvisorische Weilerzone Prov. WZ III \n\nReservezone R  \n\nLandwirtschaftszone (kommunal) L(k) III \n\nLärmvorbelastete Wohnzone gemäss \n\nBezeichnung im Zonenplan \n\n III \n\n*gemäss Bezeichnung im Zonenplan   \n\nArt. 3 Massgebende Pläne \n\n1 Für die Abgrenzung der Zonen gilt der Zonenplan im Massstab 1:5’000. \n\n \n2 Für die Kernzonen gelten die Kernzonenpläne 1-3 im Massstab 1:2'500. \n\n \n3 Daneben gelten die folgenden Ergänzungspläne und weiteren Pläne: \n\n- Ergänzungsplan «Mischnutzung» und «Erdgeschossnutzung» \n\n- Ergänzungsplan «Aussichtsschutz» \n\n- Ergänzungsplan «Städtebau Mittelort / Riedhof» \n\n- Ergänzungsplan «preisgünstiger Wohnraum» \n\n- Waldabstandslinienplan \n\n \n4 Die gemäss Abs. 1 - 3 rechtsgültigen Pläne liegen bei der Abteilung Pla-\n\nnen und Bauen auf. Mit der Bauordnung abgegebene Pläne sind nicht \n\nrechtsverbindlich. \n\nIII. Bauzonen \n\nA. Kernzonen \n\nArt. 4 Zweck, allgemeine Gestaltungsvorschrift, Nutzweise \n\n1 Die Kernzonenvorschriften beabsichtigen den Schutz des Ortsbilds, die \n\nBewahrung des Charakters der historischen Bebauung mitsamt den wich-\n\ntigen Freiräumen und den ausgeprägten Platz- und Strassenräumen so-\n\nwie die qualitativ hochwertige Ergänzung des historischen Ortsbilds. \n\n \n2 Die Bauten, Anlagen und deren Umschwung sind für sich und in Zusam-\n\nmenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen \n\nZweck \n\nAllgemeine Gestaltungs-\n\nvorschrift \n\nRechtsgültige Pläne \n\nKernzonen \n\nZonenplan \n\nErgänzungspläne \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 3 \n\nund in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute \n\nGesamtwirkung entsteht. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Anordnung \n\nund Stellung der Bauten, Massstäblichkeit, Volumen, Dachformen, Mate-\n\nrialien und Farben sowie die Detailgestaltung. \n\n \n3 In den Kernzonen sind Wohnnutzungen sowie höchstens mässig stören-\n\ndes Gewerbe zulässig.  \n\n \n4 Die Massvorschriften für Neubauten gemäss Art. 7 können nur so weit \n\nin Anspruch genommen werden, wie die Rücksichtnahme auf geschützte \n\nGebäude gewährleistet ist. Sofern bestehende und künftige Anordnungen \n\nin Verträgen, Verfügungen oder Bewilligungen, welche die Denkmalpflege \n\nund damit vor allem den Substanzschutz betreffen, ein höheres Schutzni-\n\nveau bieten als die Kernzonenvorschriften, gehen sie den Kernzonenvor-\n\nschriften vor.  \n\n \n\nArt. 5 Umbau und Ersatz bestehender Gebäude \n\n1 Gebäude und Gebäudeteile, die im Kernzonenplan mit «Profilerhalt» \n\nmarkiert sind, müssen bei Umbau oder Ersatz die Stellung und Kubatur \n\nsowie die wesentlichen Elemente des Erscheinungsbilds des bestehen-\n\nden Gebäudes, insbesondere Trauflinie und die Anzahl Geschosse über-\n\nnehmen. \n\n \n2 Geringfügige Abweichungen von Stellung und Kubatur sowie von den \n\nwesentlichen Elementen des Erscheinungsbilds zu Gunsten den nachste-\n\nhenden Interessen können bewilligt oder angeordnet werden: \n\n- Gestalterische Verbesserung gegenüber dem heutigen Zustand \n\n- Überwiegende Interessen der Verkehrssicherheit \n\n \n3 Gebäude und Gebäudeteile, die im Kernzonenplan mit «Profilanglei-\n\nchung» markiert sind, müssen sich bei Umbau und Ersatz an Stellung und \n\nKubatur sowie an den wesentlichen Elementen des Erscheinungsbilds \n\ndes bestehenden Gebäudes orientieren. \n\n \n4 Für im Kernzonenplan nicht speziell bezeichnete Gebäude und Gebäu-\n\ndeteile in der K2, K3, K4, K5 sowie in der KB gelten bei Um- und Ersatz-\n\nbauten die Bestimmungen für Neubauten gemäss Art. 7. \n\n \n5 In der KS dürfen nicht speziell bezeichnete Gebäude höchstens umge-\n\nbaut und erneuert werden. Die Anzahl Wohneinheiten darf dabei nicht er-\n\nhöht werden. Umnutzungen zu Wohnen sind nicht zulässig. \n\nNicht speziell bezeichnete \n\nGebäude in der KS \n\nAbweichungen bei Gebäu-\n\nden mit Profilerhalt \n\nProfilangleichung \n\nNicht speziell bezeichnete \n\nGebäude in der K2, K3, \n\nK4, K5 sowie in der KB \n\nNutzweise \n\nProfilerhalt \n\nVerhältnis zu Denkmal-\n\nschutz \n\n \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 4 \n\n \n\nArt. 6 Wichtige Freiräume und ausgeprägte Platz- und Strassen-\n\nräume \n\n1 Die in den Kernzonenplänen speziell bezeichneten wichtigen Freiräume \n\nsowie die ausgeprägten Platz- und Strassenräume sind in ihrem Charak-\n\nter zu erhalten und nach Möglichkeit angemessen aufzuwerten. \n \n\n2 In den speziell bezeichneten Freiräumen sind grundsätzlich keine Bau-\n\nten und Anlagen zulässig. Dem Freiraum untergeordnete Kleinbauten, \n\nAnbauten oder Anlagen können zugelassen werden. \n\nArt. 7 Massvorschriften für Neubauten \n\n1 Für Neubauten sowie Um- und Ersatzbauten von nicht speziell bezeich-\n\nneten Gebäuden und Gebäudeteilen gelten folgende Massvorschriften: \n\n \n\nKernzonen: K5 K4 K3 K2 KS \n\n(Spezi-\n\nalkern-\n\nzone) \n\nKB \n\n(Brauerei-Areal) \n\nVollgeschosse max. 5 4 3 2 \n\nK\ne\n\nin\ne\n \n\nN\ne\n\nu\nb\n\na\nu\n\nte\nn\n --- \n\nAnrechenbare \n\nDachgeschosse max. \n\n1 1 1 1 --- \n\nAnrechenbare \n\nUntergeschosse ohne \n\nWohnnutzung max. * \n\n1 1 1 1 --- \n\nGrundgrenzabstand min. 3.5 m 3.5 m 3.5 m 3.5 m 3.5 m 1/2 der Gebäude-\n\nhöhe, jedoch \n\nmind. 3.5 m \n\nTraufseitige \n\nFassadenhöhe max. \n\n16.5 m 13.5 m 10.5 m 7.5 m --- max. 14 m bei \n\nSchrägdächern, \n\nmax. 18 m bei \n\nFlachdächern \n\n(unter Vorbehalt \n\nvon Abs. 3) \n\nGiebelseitige \n\nFassadenhöhe max.  \n\n22 m 19 m 16 m 13 m --- 18 m \n\nEmpfindlichkeitsstufe III III III III III III \n\nBaumassenziffer max.  --- --- --- --- --- 5.0 m3/m2 \n\nGrünflächenziffer \n\ngemäss Art. 36 ** \n\n20% 20 % 20 % 20 % --- --- \n\n* Im anrechenbaren Untergeschoss sind keine Wohnungen zulässig. Ein-\n\nzelne dem Wohnen dienende Räume sind zulässig. \n\n \n\n** Die Grünflächenziffer gilt auf Grundstücken ab einer anrechenbaren \n\nGrundstücksfläche von 500 m2. \n\n \n\nGrundsatz  \n\nSpezielle Bestimmung für \n\nwichtige Freiräume \n\nGrundsatz \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 5 \n\n2 In der Kernzone S sind Neubauten und Ersatzbauten nicht gestattet. \n\n \n\n \n3 In der Kernzone Brauerei-Areal gelten folgende Bestimmungen: \n\nBei Bauweise mit Flachdach ist über der max. zulässigen Gebäudehöhe \n\nkein zusätzliches Attikageschoss zulässig. \n\nEntlang der Einsiedlerstrasse darf, mit Ausnahme von technisch beding-\n\nten Aufbauten, die höchste Höhe der Gebäude im Bereich nördlich des \n\nKamins die Kote von 438.00 m.ü.M. im Bereich südlich des Kamins die \n\nKote von 441.50 m.ü.M. nicht überschreiten. \n\nIn der ganzen Kernzone E sind insgesamt höchstens 1'000 m2 Verkaufs-\n\nfläche zulässig. \n\nArt. 8 Stellung der Bauten \n\n1 Sind in den Kernzonenplänen Pflichtbaulinien bezeichnet, müssen \n\nHauptgebäude bei Ersatz oder Neubau an diese Linie gebaut werden. \n\n \n2 Das Bauen bis auf die Strassen-, Platz- oder Weggrenze ist unter Ein-\n\nhaltung der allgemeinen Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 30 sowie unter \n\nVorbehalt von Verkehrssicherheit und Wohnhygiene, dem Profilerhalt ge-\n\nmäss Art. 5 Abs. 1 sowie allfälliger Pflichtbaulinien gestattet. \n\n \n3 Der Grenzbau ist mit der schriftlichen Zustimmung des Nachbarn erlaubt. \n\nDie nachbarliche Zustimmung ist nicht erforderlich im Ausmass, in dem \n\nan ein bestehendes Gebäude auf der gemeinsamen Grenze angebaut \n\nwerden kann. Allfällige Baubegrenzungs- oder Profilerhaltungslinien blei-\n\nben vorbehalten. \n\nArt. 9 Gestaltung der Erdgeschosse \n\nDer fertige Erdgeschossfussboden darf entweder höchstens 1.50 m über \n\ndem tiefsten oder maximal 0.50 m über dem höchsten Punkt der Fassa-\n\ndenlinie liegen. Der fertige Erdgeschossfussboden muss mehrheitlich \n\nüber der Fassadenlinie angeordnet sein, ausser das massgebende Ter-\n\nrain verfügt über eine mehrheitliche Steigung von mehr als 30 Grad. \n\nArt. 10 Dachgestaltung \n\n1 Als Dachform sind in der Regel Schrägdächer vorzusehen. Andere \n\nDachformen, insbesondere Mansardendächer sind zulässig, wenn sie \n\nsich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigen.  \n\n \n2 Auf Hauptgebäuden sind gemischte Dachformen nicht zulässig. \n\n \n3 In Schönenberg und Hütten sind auf Hauptgebäuden nur Satteldächer \n\nmit ortsüblicher Gestaltung vorzusehen. \n\nDachformen \n\n  \n\nHöhenlage \n\nKernzone S  \n\n(Spezialkernzone) \n\nKernzone Brauerei-Areal \n\nPflichtbaulinien \n\nBauen auf die Strassen-\n\ngrenze \n\nGrenzbau \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 6 \n\n \n\n \n4 Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Dachaufbau-\n\nten müssen sich harmonisch ins Gebäudevolumen eingliedern und unauf-\n\nfällig ins Gesamtbild einordnen. \n\n \n5 Dacheinschnitte sind nicht zulässig. \n\n \n6 Dachflächenfenster müssen sich unauffällig ins Gesamtbild einordnen. \n\nIm zweiten Dachgeschoss sind nur einzelne Dachflächenfenster von max. \n\n0.3 m2 Glaslichtfläche und bis max. 2 % der entsprechenden Bodenfläche \n\nzulässig. \n\nArt. 11 Balkone und Erker \n\n1 Balkone sind im ersten Dachgeschoss nur giebelseitig zulässig. \n\n \n2 Balkone, Erker und ähnliche Bauteile dürfen nur erstellt werden, wenn \n\ndie Trauflinie nicht durchbrochen wird. Erker und ähnliche Bauteile müs-\n\nsen mind. 1.50 m über dem massgebenden Terrain liegen. \n\nArt. 12 Kleinbauten \n\nKleinbauten dürfen höchstens 3 % der massgeblichen Grundstücksfläche \n\nbedecken. \n\nArt. 13 Reklamen \n\nAm Gebäude sind nur Eigenreklamen zulässig, die sich gut ins Ortsbild \n\neinfügen. Der Stadtrat kann Reklameleitlinien erlassen. \n\nArt. 14 Garagen und Autoabstellplätze \n\nGaragen, Autoabstellplätze sowie Tiefgaragenzufahrten sind unauffällig \n\nin die Umgebung einzupassen. \n\nArt. 15 Umgebungsgestaltung \n\nDie historischen Eigenarten der Umgebungsgestaltung sind zu erhalten. \n\nArt. 16 Abbrüche \n\nDer Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen ist nur dann zulässig, \n\nwenn der Gebietscharakter und benachbarte Schutzobjekte nicht negativ \n\nbeeinträchtigt werden oder wenn die Erstellung eines baurechtlich bewil-\n\nligten neuen Projekts gesichert ist. \n\nDachflächenfenster \n\nReklamen \n\nGrundsatz \n\nGrundsatz \n\nAnforderungen an Abbrü-\n\nche \n\nDachaufbauten \n\nKleinbauten \n\nGrundsatz \n\nDacheinschnitte \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 7 \n\nB. Zentrumszone \n\nArt. 17 Grundmasse \n\nIn der Zentrumszone gelten folgende Vorschriften: \n\n \n\nZone Z5 \n\nES III \n\nVollgeschosse max. 5 \n\nAnrechenbare Dachgeschosse max. 1 \n\nAnrechenbare Untergeschosse ohne Wohn-\n\nnutzung max. * \n\n1 \n\nTraufseitige Fassadenhöhe 16.5 m \n\nGiebelseitige Fassadenhöhe 22 m \n\nGrundgrenzabstand min. 3.5 m \n\nGrünflächenziffer gemäss Art. 36 ** 20 % \n\n \n\n* Im anrechenbaren Untergeschoss sind keine Wohnnutzungen zulässig.  \n\n \n\n** Die Grünflächenziffer gilt auf Grundstücken ab einer anrechenbaren \n\nGrundstücksgrösse von 500 m2. \n\nArt. 18 Nutzweise \n\nIn der Zentrumszone ist höchstens mässig störendes Gewerbe zulässig.  \n\nArt. 19 Dachgestaltung \n\n1 Dächer, insbesondere Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflä-\n\nchenfenster, sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch ins Gebäu-\n\ndevolumen einfügen und gut in den ortsbaulichen Kontext einordnen. \n\n \n2 Auf Hauptgebäuden sind gemischte Dachformen nicht zulässig. \n \n\n3 Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur im ersten Dachgeschoss \n\nzulässig. Dacheinschnitte sind bei der Berechnung der zulässigen Länge \n\nvon Dachaufbauten mitzuzählen. \n\n \n4 Im zweiten Dachgeschoss sind nur einzelne Dachflächenfenster von \n\nmax. 0.3 m2 Glaslichtfläche und bis max. 2 % der entsprechenden Boden-\n\nfläche zulässig. \n\nArt. 20 Balkone und Erker \n\n1 Balkone sind im ersten Dachgeschoss nur giebelseitig zulässig. \n \n\nZulässigkeit von Gewerbe \n\nDachflächenfenster \n\nGrundsatz \n\nEinordnung \n\nGrundsatz \n\nDachformen \n\nDachaufbauten und Dach-\n\neinschnitte \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 8 \n\n \n\n2 Balkone, Erker und ähnliche Bauteile dürfen nur erstellt werden, wenn \n\ndie Trauflinie nicht durchbrochen wird. Erker und ähnliche Bauteile müs-\n\nsen mind. 1.50 m über dem massgebenden Terrain liegen. \n\nC. Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen \n\nArt. 21 Grundmasse \n\n1 In den einzelnen Zonen gelten folgende Vorschriften: \n\n \n\nWohnzonen: W2 / \n\n30 % \n\nW3A / \n\n35 % \n\nW3B / \n\n45 % \n\nW3C / \n\n60 % \n\nW4 / \n\n70 % \n\nW5 / \n\n85 % \n\nAusnützungs-\n\nziffer \n30 % 35 % 45 % 60 % 70 % 85 % \n\nEmpfindlich-\n\nkeitsstufe \nII II II II II / III II / III \n\nVollgeschosse \n\nmax. \n2 3 3 3 4 5 \n\nAnrechenbare \n\nDachgeschosse \n\nmax. \n\n1 1 1 1 1 1 \n\nAnrechenbare \n\nUntergeschosse \n\nmax. \n\n0 0 0 0 0 0 \n\nTraufseitige \n\nFassadenhöhe \n\nbei Normalbe-\n\nbauung max. \n\n6 m * 9 m 9 m 9 m 12 m 15 m \n\nGiebelseitige \n\nFassadenhöhe \n\nbei Normalbe-\n\nbauung max. \n\n11.5 m * 14.5 m 14.5 m 14.5 m 17.5 m 20.5 m \n\nGebäudelänge \n\nmax. \n\nWädens-\n\nwil: \n\n30 m \n\n \n\nSchönen-\n\nberg und \n\nHütten: \n\n20 m \n\n \n\n \n\n25 m \n\nWädens-\n\nwil: \n\n40 m \n\n \n\nSchönen-\n\nberg: \n\n \n\n25 m \n\nWädens-\n\nwil: \n\n40 m \n\n \n\nHütten: \n\n \n\n \n\n25 m \n\n \n\n \n\n50 m \n\n \n\n \n\n60 m \n\nGrundgrenzab-\n\nstand min. \n4 m 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m \n\nGrünflächenzif-\n\nfer gemäss Art. \n\n36  \n\n60 % 60 % 60 % 60 % 40 % 40 % \n\n \n\nGrundmasse \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 9 \n\nUnterbauungsziffer 55 % 55 % 55 % 55 % 80 % 80 % \n\nÖkologischer Aus-\n\ngleich gemäss Art. \n\n37 \n\n15 % 15 % 15 % 15 % 25 % 25 % \n\n* Beträgt die durchschnittliche Hangneigung eines Grundstücks in Richtung der Fallli-\n\nnie gemessen mehr als 30 %, ist in den Zonen W2 / 30 % eine traufseitige Fassaden-\n\nhöhe von max. 7.5 m bzw. eine max. giebelseitige Fassadenhöhe von 13 m zulässig. \n\n \n\n \n\n* Im anrechenbaren Untergeschoss sind keine Wohnnutzungen zulässig.  \n\n \n\nWohn- und Gewerbezonen: WG3A / \n\n45 % \n\nWG3B / \n\n70 % \n\nWG4 / \n\n85 % \n\nWG5 / \n\n100 % \n\nAusnützungsziffer 45 % 70 % 85 % 100 % \n\nEmpfindlichkeitsstufe III III III III \n\nVollgeschosse max. 3 3 4 5 \n\nAnrechenbare Dachge-\n\nschosse max. \n  1 1 \n\nAnrechenbare Unterge-\n\nschosse ohne Wohnnutzung \n\nmax. * \n\n1 \n1 1 1 \n\nTraufseitige Fassadenhöhe \n\nbei Normalbebauung max. \n10.5 m 10.5 m 13.5 m 16.5 m \n\nGiebelseitige Fassadenhöhe \n\nbei Normalbebauung max. \n16 m 16 m 19 m 22 m \n\nGebäudelänge max. 40 m 40 m 50 m 60 m \n\nGrundgrenzabstand min. 5 m 5 m 5 m 5 m \n\nGrünflächenziffer gemäss \n\nArt. 36 bei Nichtwohnanteil \n\n< 80 % gemäss Art. 49 \n\n40 % 40 % 40 % 40 % \n\nGrünflächenziffer gemäss \n\nArt. 36 bei Nichtwohnanteil \n\n≥ 80 % gemäss Art. 49 \n\n15 % 15 % 15 % 15 % \n\nUnterbauungsziffer bei Nicht-\n\nwohnanteil < 80 % gemäss \n\nArt. 49 \n\n80 % 80 % 80 % 80 % \n\nUnterbauungsziffer bei Nicht-\n\nwohnanteil > 80 % gemäss \n\nArt. 49 \n\n90 % 90 % 90 % 90 % \n\nÖkologischer Ausgleich ge-\n\nmäss Art. 37 bei Nichtwohn-\n\nanteil < 80 % gemäss Art. 49  \n\n25 % 25 % 25 % 25 % \n\nÖkologischer Ausgleich ge-\n\nmäss Art. 37 bei Nichtwohn-\n\nanteil ≥ 80 % gemäss Art. 49  \n\n15 % 15 % 15 % 15 % \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 10 \n\n \n\n2 In den folgenden Zonen erhöht sich der Grundgrenzabstand bei Über-\n\nschreitung der Fassadenlängen gemäss nachfolgender Tabelle um die \n\nHälfte der Mehrlänge, jedoch höchstens auf die folgenden Höchstmasse: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nBei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fas-\n\nsadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren Gebäu-\n\ndeabstand 10 m unterschreitet, zusammengerechnet. \n\nBei Arealüberbauungen und Gestaltungsplänen kommt der Mehrlängen-\n\nzuschlag nicht zur Anwendung.  \n\nArt. 22 Bauweise \n\nNicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens bis zur Hälfte der \n\njeweiligen Fassadenfläche sichtbar sein. \n\nArt. 23 Nutzweise \n\n1 In den Wohnzonen ist höchstens nicht störendes Gewerbe zulässig. \n\n \n2 In den Wohn- und Gewerbezonen ist höchstens mässig störendes Ge-\n\nwerbe zulässig. Es gelten die minimalen Nichtwohnanteile gemäss Art. \n\n49. \n\nArt. 24 Terrassenhäuser  \n\nTerrassenhäuser sind nur unter der Voraussetzung der Vorlage eines pri-\n\nvaten Gestaltungsplans gestattet. Es gilt die zonengemässe Gebäudelän-\n\ngenbeschränkung. In den Wohnzonen W4 / 70 % und W5 / 85 % und in \n\nden Wohn- und Gewerbezonen WG4 / 85 % und WG5 / 100 % gilt eine \n\nGebäudelänge von maximal 40 m. Es gelten die besonders hohen Anfor-\n\nderungen gemäss § 71 PBG. \n\nArt. 25 Gestaltung von Vorzonen \n\nEntlang von Strassen darf in der Regel höchstens ein Drittel der Stras-\n\nsenanstosslänge für Parkplätze, Vorplätze und Hauszugänge verwendet \n\nwerden. \n\nZone Fassadenlänge Höchstmass \n\nW2 20 m 8 m \n\nW3A, W3B, W3C, \n\nWG3A, WG3B  \n25 m 10 m \n\nW4, W5 30 m 10 m \n\nWG4, WG5 30 m 10 m \n\nZone Fassadenlänge Höchstmass \n\nW2 20 m 8 m \n\nW3A, W3B, W3C, \n\nWG3A, WG3B  \n25 m 10 m \n\nW4, W5 30 m 10 m \n\nWG4, WG5 30 m 10 m \n\nGrundmasse \n\nGrundsatz \n\n \n\nMehrlängenzuschlag \n\nZulässigkeit von Gewerbe \n\n  \n\nSichtbarkeit von Unterge-\n\nschossen \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 11 \n\nArt. 26 Spiel-, Ruhe- und Gartenflächen \n\nBei Mehrfamilienhäusern sind an geeigneter Lage Spiel-, Ruhe- oder Gar-\n\ntenflächen im Ausmass von mindestens 20 % der zum Wohnen anrechen-\n\nbaren Geschossfläche herzurichten. \n\nArt. 27 Dachgestaltung \n\n1 Dächer, insbesondere Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflä-\n\nchenfenster, sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch in das Ge-\n\nbäudevolumen einfügen und sich gut in den ortsbaulichen Kontext einord-\n\nnen. \n\n \n2 Auf Hauptgebäuden sind gemischte Dachformen nicht zulässig. \n\n \n3 In Schönenberg und Hütten sind auf Hauptgebäuden Schrägdächer mit \n\nortsüblicher Gestaltung vorzusehen. Abweichungen sind zulässig, wenn \n\ndamit eine bessere Einordnung ins Ortsbild gewährleistet werden kann. \n\n \n4 Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. \n\n \n5 Dacheinschnitte sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Dachein-\n\nschnitte sind bei der Berechnung der zulässigen Länge von Dachaufbau-\n\nten mitzuzählen. \n\n \n6 Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster von max. 0.3 m2 \n\nGlaslichtfläche und bis max. 2 % der entsprechenden Bodenfläche zuläs-\n\nsig. \n\nD. Industrie- und Gewerbezone \n\nArt. 28 Grundmasse \n\nIn der Industrie- und Gewerbezone gelten folgende Vorschriften: \n\n \n\nZonen Industrie- und Gewerbezone \n\n IGA IGB \n\nBaumassenziffer, \n\nmax. \n8.0 m3/m2 4.0 m3/m2 \n\nÜberbauungsziffer \n\nmax. \n60 % 50 % \n\nEmpfindlichkeits-\n\nstufe \nIV III \n\nGesamthöhe 22 m 15 m \n\nDachflächenfenster \n\nGrundsatz \n\nMindestfläche \n\nDacheinschnitte \n\nDachformen \n\nDachformen in Schönen-\n\nberg und Hütten \n\nDachaufbauten \n\nEinordnung \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 12 \n\n \n\nGrundgrenzabstand \n\nmin. \n\n1/2 der effektiven \n\nGesamthöhe, jedoch \n\nmind. 3.5 m \n\n6 m \n\nGrünflächenziffer \n\ngemäss Art. 36 \n15 % 15 % \n\nUnterbauungsziffer 90 % 90 % \n\nÖkologischer \n\nAusgleich gemäss \n\nArt. 37 \n\n15 % 15 % \n\n \n\nArt. 29 Nutzweise \n\n1 In der IGA sind stark störende Betriebe zulässig. In der IGB sind höchs-\n\ntens mässig störende Betriebe zulässig. Wohnnutzungen und wohnähnli-\n\nche Nutzungen (Hotel, Kita, Pflegeheime und dergleichen) sind mit Aus-\n\nnahme von Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige nicht \n\nzulässig. \n\n \n2 Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind in allen Industrie- und Gewer-\n\nbezonen grundsätzlich zulässig. \n\n \n3 In der IGB im Gebiet Au sind Verkaufs- und Ausstellungsflächen von \n\nVerkaufsgeschäften des Detailhandels oder Zusammenfassungen von \n\nsolchen auf max. 1'000 m2 pro Objekt begrenzt. \n\n \n4 In den übrigen Gebieten der IGA und IGB dürfen Fabrikläden, Ausstel-\n\nlungsräume sowie übrige betriebsnotwendige Verkaufsflächen von vor \n\nOrt produzierenden oder tätigen Betrieben gesamthaft pro Betrieb nicht \n\nmehr als einen Drittel der jeweils realisierten oberirdischen Geschossflä-\n\nche pro Gebäude betragen. Übrige Verkaufsgeschäfte sind bis zu einer \n\nmaximalen Verkaufsfläche von 150 m2 zulässig. Verkaufs- und Ausstel-\n\nlungsflächen von Verkaufsgeschäften mit sperrigem Warenangebot oder \n\nZusammenfassungen von solchen sind auf max. 1'000 m2 pro Objekt be-\n\ngrenzt.  \n\nArt. 30 Rücksicht für angrenzende Wohnzonen \n\nGegenüber angrenzenden Wohnzonen sowie Wohn- und Gewerbezonen \n\ngilt ein Grenzabstand von mindestens 10 m, wobei Zonengrenzen wie \n\nGrundstücksgrenzen wirken. \n\nAbstand von Wohnzonen \n\nHandels- und Dienstleis-\n\ntungsbetriebe \n\nVerkaufsgeschäfte im Ge-\n\nbiet Au \n\nVerkaufsgeschäfte in den \n\nübrigen Gebieten der IGA \n\nund IGB \n\nNutzweise generell \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 13 \n\nE. Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Erholungszo-\n\nnen, provisorische Weilerzone \n\nArt. 31 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen \n\n1 In der Zone Oe gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. \n\n \n2 Gegenüber privaten Nachbargrundstücken gilt ein Grenzabstand von \n\nder Hälfte der effektiven Gesamthöhe, mindestens jedoch 5 m gegenüber \n\nWohnzonen und 3.5 m gegenüber Kernzonen. \n\n \n3 Die in den einzelnen Teilgebieten massgebliche Empfindlichkeitsstufe ist \n\nim Zonenplan bezeichnet. \n\n \n4 In der Zone Oe sind mindestens 25 % der anrechenbaren Grundstücks-\n\nfläche im Sinne des ökologischen Ausgleichs naturnah zu gestalten. \n\n \n\nArt. 32 Erholungszonen \n\n1 Zulässige Bauten und Anlagen müssen sich gut ins Orts- und Land-\n\nschaftsbild einfügen. \n\n \n2 In den Erholungszonen gilt generell die Empfindlichkeitsstufe III gemäss \n\nLSV mit Ausnahme des Teilgebiets Schiessplatz Beichlen. \n\n \n3 Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen, sind die \n\nGrenzabstände jener Zone einzuhalten. Im Übrigen gelten die kantonalen \n\nBauvorschriften. \n\n \n4 An Strassen und Wegen ohne Baulinien haben unterirdische Bauten ei-\n\nnen Abstand von 2 m gegenüber der Strassengrenze einzuhalten. \n\n \n5 In den einzelnen Teilgebieten gelten zusätzlich folgende Nutzungs- und \n\nBauvorschriften: \n\n \n\nTeilgebiet: Zulässige Nutzung Besondere Bauvorschriften \n\nBachgaden Badewiese Zulässig sind dem Betrieb dienende Kleinbau-\n\nten und Anlagen. \n\nBeichlen Sport- und Freizeitanlagen  Zulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 7.5 m. \n\nBüelen Parkanlage, Spielräume Keine Bauten zulässig, Anlagen sind zulässig. \n\nGerberacher Familiengärten Zulässig sind dem Betrieb dienende Kleinbau-\n\nten und Anlagen. \n\n \n\n \n\nTeilgebiete \n\nÖkologischer Ausgleich \n\nStrassen- und Wegab-\n\nstand \n\nGrundsatz \n\nAbstände gegen Private \n\nEmpfindlichkeitsstufe \n\nGrenzabstand  \n\nEinordnung \n\nEmpfindlichkeitsstufe \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 14 \n\n \n\nGerenholz Autobahnrastplatz und \n\nStandplatz für Fahrende, \n\nReitsportanlagen inkl. Reit-\n\nhalle \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 7.5 m. \n\nHalbinsel Au Restaurant und Hotel mit \n\nParkplätzen \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die Bauvorschriften sind im \n\nRahmen eines Gestaltungsplans festzulegen.  \n\nHottenmoos Familiengärten Zulässig sind dem Betrieb dienende Kleinbau-\n\nten und Anlagen. \n\nHütten Sport- und Freizeitanlagen Zulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 7.5 m. \n\nMeilibach Erholungsflächen und Spiel-\n\nraum am See, Badewiese, \n\nParkanlage mit Erholungs-, \n\nVersorgungs- und Gastrono-\n\nmieeinrichtungen  \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 3.5 m. \n\nNaglikon West Erholungsflächen und Spiel-\n\nraum am See, Badewiese, \n\nParkanlage mit Gastrono-\n\nmieeinrichtungen \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 3.5 m. \n\nNaglikon Ost Badeanlage mit engem Be-\n\nzug zum See \n\nKeine Bauten und Anlagen zulässig. \n\nNeubüel Tennisanlage Bauten und Anlagen im bestehenden Umfang \n\nund Erscheinungsbild. \n\nRothus Erholungsflächen am See, \n\nHafenanlagen und Badanla-\n\ngen mit engem Bezug zum \n\nSee \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Kleinbau-\n\nten und Anlagen. \n\nSchönegg I Sport und Freizeitanlagen, \n\nSpielraum \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 3.5 m. \n\nSchönegg II Gastronomie und Hotel mit \n\nParkplätzen \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die Bauvorschriften sind im \n\nRahmen eines Gestaltungsplans festzulegen. \n\nSchönenberg Sport- und Freizeitanlagen Zulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die Bauvorschriften sind im \n\nRahmen eines Gestaltungsplans festzulegen. \n\nSchönenberg \n\nGolfplatz \n\nSport- und Freizeitanlagen \n\nsowie Gastronomie in Zu-\n\nsammenhang mit Golfplatz \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die Bauvorschriften sind im \n\nRahmen eines Gestaltungsplans festzulegen. \n\nSeeplatz Hafenanlagen und Badanla-\n\ngen mit engem Bezug zum \n\nSee, Gastronomie, Tempo-\n\nräre öffentlich zugängliche \n\nAnlässe \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 3.5 m. Grössere Bauten und \n\nAnlagen sind im Zusammenhang mit temporä-\n\nren Anlässen zulässig. \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 15 \n\nStrandbad-See-\n\ngüetli \n\nErholungsflächen am See, \n\nStrandbad und Parkanlage \n\nmit Erholungs-, Versor-\n\ngungs- und Gastronomieein-\n\nrichtungen \n\nZulässig sind dem Betrieb dienende Bauten \n\nund Anlagen. Die maximale Gesamthöhe für \n\nBauten beträgt 3.5 m. \n\nWalfischpark Parkanlage und Spielraum Zulässig sind dem Betrieb dienende Kleinbau-\n\nten und Anlagen. \n\nZopfbach Erholungsflächen und Spiel-\n\nraum \n\nKeine Bauten und Anlagen zulässig. \n\nZopfweg Familiengärten Zulässig sind dem Betrieb dienende Kleinbau-\n\nten und Anlagen. \n\n \n\nArt. 33 Provisorische Weilerzone \n\nIn den provisorischen Weilerzonen gelten die Bestimmungen gemäss der \n\nkantonalen Übergangsordnung zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der \n\nBauzonen. \n\n \n\nIV. Ergänzende Bauvorschriften \n\nF. Baumschutz, Begrünung, Umgebungsgestaltung \n\nArt. 34 Baumschutz \n\n1 Die Kernzonen, die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, die Erho-\n\nlungszone sowie die Freihaltezone gelten als Baumschutzgebiete. Inner-\n\nhalb der bezeichneten Baumschutzgebiete ist das Fällen von Bäumen mit \n\neinem Stammumfang von mehr als 60 cm, gemessen einen Meter über \n\ndem massgebenden Terrain, bewilligungspflichtig. In den Baumschutzge-\n\nbieten sind Massnahmen, welche die bewilligungspflichtigen Bäume und \n\nBaumgruppen negativ beeinflussen, zu unterlassen. \n\n \n2 Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn: \n\na) Der Gesundheitszustand oder die Pflegemassnahme für den umste-\n\nhenden Baumbestand es verlangen oder \n\nb) Wohn- und Arbeitsräume wesentlich beeinträchtigt werden (z. B. durch \n\nSchattenwurf, Feuchtigkeit) oder \n\nc) andere überwiegende öffentliche oder private Interessen es verlangen  \n\nd) und wenn ein nach Standort und Baumart angemessener Ersatz ge-\n\nleistet werden kann. \n\nBewilligungsgründe \n\nBaumschutz \n\n \n\nGrundsatz \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 16 \n\n \n\nArt. 35 Neupflanzungen von Bäumen \n\nIn den Wohnzonen, in den Wohn- und Gewerbezonen sowie in den In-\n\ndustrie- und Gewerbezonen ist pro 300 m2 anrechenbare Grundstücksflä-\n\nche mindestens ein Baum oder ein hochwachsender Busch zu pflanzen. \n\nDiese sind zu erhalten und fachgerecht zu unterhalten. Massnahmen, \n\nwelche die Bäume und Baumgruppen negativ beeinflussen, sind zu un-\n\nterlassen. \n\nArt. 36 Grünflächenziffer \n\n1 Die gemäss der Grünflächenziffer erforderlichen Grünflächen sind zu er-\n\nhalten und fachgerecht zu unterhalten. \n\n \n2 Die geforderte minimale Grünflächenziffer in der W2 / 30 %, W3A / 35 %, \n\nW3B / 45 % und W3C / 60 % kann auf 50 % reduziert werden, wenn im \n\nGegenzug die im Sinne des ökologischen Ausgleichs gestaltete Fläche \n\ngemäss Art. 37 Abs. 1 im selben Umfang erhöht werden. \n\nArt. 37 Umgebungsgestaltung \n\n1 Die gemäss den Bauvorschriften der jeweiligen Zonen bezeichneten An-\n\nteile an der anrechenbaren Grundstücksfläche sind im Sinne des ökologi-\n\nschen Ausgleichs naturnah zu gestalten, fachgerecht zu unterhalten und \n\nbei Abgang zu ersetzen. Ökologisch wertvoll begrünte Flächen auf Flach-\n\ndächern und auf Dächern von Tiefgarageneifahrten sind höchstens 50 % \n\nan die erforderlichen ökologischen Ausgleichsflächen anrechenbar. \n\n \n2 Bei Neu- und Umbauten dürfen keine invasiven oder potenziell invasive \n\nPflanzenarten gemäss der Liste der gebietsfremden Arten des Bundes-\n\namts für Umwelt verwendet werden. \n\n \n3 Zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung der Umge-\n\nbungsgestaltung sind nur untergeordnete Schotterbeete zulässig. \n\n \n4 Zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung in den Wohnzo-\n\nnen sowie in den Wohn- und Gewerbezone dürfen freistehende Mauern, \n\nStützmauern und geschlossene Einfriedungen gegenüber Strassen und \n\nPlätzen max. 1.5 m hoch in Erscheinung treten. Höhere Mauern sind \n\ndurch Abstufung zu gliedern und zu begrünen. Die Bestimmungen der \n\nkantonalen Verkehrserschliessungsverordnung gehen dieser Bestim-\n\nmung vor. \n\nGrundsatz \n\nMauern und Einfriedungen \n\nGrundsatz \n\nReduktion der Grünflä-\n\nchenziffer \n\nÖkologischer Ausgleich \n\nPflanzenarten \n\nSchotterbeete \n\n \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 17 \n\nArt. 38 Dachbegrünung \n\nFlachdächer von Hauptgebäuden sowie von Tiefgarageneinfahrten sind, \n\nsoweit sie nicht als begehbare Terrasse benutzt werden, zu begrünen, \n\nauch dort, wo Solaranlagen installiert sind. \n\nArt. 39 Siedlungsrand \n\n1 Zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung ist auf Grund-\n\nstücken, die an Nichtbauzonen angrenzen, auf eine sorgfältige Gestal-\n\ntung des Siedlungsrands zu achten. \n\n \n2 Bauten und Anlagen gegenüber dem Siedlungsrand haben eine diskrete \n\nFarbgestaltung aufzuweisen. \n\n \n3 Am Siedlungsrand dürfen in der Regel keine durchgehenden Mauern, \n\ndichte Einfriedungen oder steile Böschungen erstellt werden. \n\n \n4 Für die Bepflanzung entlang der Siedlungsränder sind standortgemässe \n\nPflanzen zu verwenden. \n\nArt. 40 Terrainveränderungen und -abgrabungen \n\n1 Es sind in allen Zonen ausser in den IG-Zonen grundsätzlich nur gering-\n\nfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Davon ausgenommen \n\nsind Abgrabungen für Zugänge sowie Ein- und Ausfahrten. \n\n \n2 Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und \n\ninsbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs \n\nsowie um eine städtebaulich angemessene Gestaltung der Erdgeschosse \n\nan Hanglagen zu ermöglichen können weitergehende Terrainveränderun-\n\ngen bewilligt werden. \n\nArt. 41 Ausführungsreglement \n\nDer Stadtrat erlässt ein Ausführungsreglement, in dem die Anforderungen \n\nan den ökologischen Ausgleich gemäss Art. 37 präzisiert werden. Soweit \n\nnotwendig können darin weitere Ausführungsbestimmungen zu den Best-\n\nimmungen in Art. 34 – 40 erlassen werden. \n\nGrundsatz \n\nGrundsatz \n\nGrundsatz \n\nFarbgebung von Gebäu-\n\nden \n\nMauern und Einfriedungen  \n\nBepflanzung \n\n  \n\nGrundsatz \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 18 \n\n \n\nG. Allgemeine Bauvorschriften \n\nArt. 42 Dachgestaltung \n\n1 Bei Attikageschossen dürfen Dachaufbauten bergseitig 100 % der zuge-\n\nhörigen Fassadenlänge betragen, wenn auf dieser Seite unter Einbezug \n\nder Höhe des Attikageschosses die zulässige traufseitige Fassadenhöhe \n\neingehalten wird. Talseitig ist dabei auf Dachaufbauten zu verzichten. \n\n \n2 Die Flachdächer über Attikageschossen dürfen nicht als begehbare Ter-\n\nrassen genutzt werden. \n\n \n3 Die Dachgestaltung ist so zu wählen, dass die Neigung der Dachflächen \n\nhöchstens 45° aufweist. Dies gilt auch für die Neigung der fiktiven Dach-\n\nflächen bei Attikageschossen. Die fiktive Dachfläche von Attikageschos-\n\nsen bestimmt sich durch die Verbindung der maximalen traufseitigen Fas-\n\nsadenhöhe sowie den traufseitigen Messpunkten der Gesamthöhe bei ei-\n\nnem Attikageschoss. In den Kernzonen und der Zentrumszone sind Ab-\n\nweichungen zulässig, wenn damit eine bessere Einordnung in Bezug auf \n\ndie bestehenden umgebenden Bauten gewährleistet werden kann. \n\nArt. 43 Geschlossene Bauweise \n\nDie geschlossene Bauweise ist bis zur zonengemässen maximalen Ge-\n\nbäudelänge zulässig. \n\nArt. 44 Vorspringende Gebäudeteile \n\nVorspringende Gebäudeteile müssen gegenüber Nachbargrundstücken \n\nmindestens den minimalen kantonalrechtlichen Abstand gemäss § 270 \n\nAbs. 1 einhalten. \n\nArt. 45 Kleinbauten \n\n1 Kleinbauten dürfen in Wohnzonen höchstens 5 % der massgeblichen \n\nGrundstücksfläche bedecken. \n\n \n2 Anbauten werden an die maximale Gebäudelänge angerechnet. \n\nArt. 46 Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien \n\nAn Strassen und Wegen ohne Baulinien haben unterirdische Bauten und \n\nUnterniveaubauten einen Abstand von 2 m gegenüber öffentlichen Stras-\n\nsen, Wegen und Plätzen einzuhalten. \n\n \n\nGrundsatz \n\nAbstand gegenüber Nach-\n\nbargrundstücken \n\nGebäudelänge \n\nAttikageschoss  \n\nSchrägdächer \n\nKleinbauten \n\nUnterirdische Bauten \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 19 \n\nArt. 47 Fahrzeugabstellplätze \n\nÜber Zahl, Lage und Gestaltung von Abstellplätzen, Gemeinschaftsanla-\n\ngen für Parkierung und Ersatzabgaben erlässt der Gemeinderat eine Ab-\n\nstellplatzverordnung. \n\nArt. 48 Lichtemissionen \n\nUnnötige Lichtemissionen sind gemäss den Empfehlungen von Bund und \n\nKanton, bzw. den Grundsätzen der Norm SN 586 491 SIA «Vermeidung \n\nunnötiger Lichtemissionen im Aussenraum» zu vermeiden. \n\nH. Besondere Nutzungs- und Bauvorschriften \n\nArt. 49 Nutzungsanteile \n\n1 Von den realisierten anrechenbaren Flächen eines Grundstücks oder \n\nGrundstücksteils ist mindestens der im Ergänzungsplan «Mischnutzung» \n\nbezeichnete Anteil als Nichtwohnfläche vorzusehen. Als anrechenbare \n\nFlächen zählen alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dauernden Aufent-\n\nhalt dienenden oder hierfür verwendbaren Flächen in Voll-, Dach- und \n\nUntergeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflä-\n\nchen, Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Abweichungen von den \n\nNichtwohnanteilen sind möglich, falls der Schutzwert eines Gebäudes \n\nnachweislich negativ tangiert wird. \n\n \n2 Nutzungstransfers sind innerhalb den im Ergänzungsplan «Mischnut-\n\nzung» bezeichneten Mischgebieten zulässig. Nutzungstransfers sind spä-\n\ntestens vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken. \n\nArt. 50 Preisgünstiger Wohnraum \n\nAuf den im Ergänzungsplan «preisgünstiger Wohnraum» bezeichneten \n\nGrundstücken müssen mindestens 20 % der für Wohnnutzungen reali-\n\nsierten anrechenbaren Flächen dem preisgünstigen Wohnraum gemäss \n\n§ 49b PBG dienen. Als anrechenbare Flächen zählen alle dem Wohnen \n\ndienenden oder hierfür verwendbaren Flächen in Voll-, Dach- und Unter-\n\nschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen, \n\nSanitärräume samt inneren Trennwänden. \n\nArt. 51 Erdgeschossnutzung \n\nIn Erdgeschossen, die den im Ergänzungsplan «Erdgeschossnutzung» \n\nbezeichneten, massgeblichen Strassenräumen und Plätzen zugewandt \n\nPublikumsorientierte Erd-\n\ngeschossnutzung \n\nNutzungstransfer \n\nMindestanteil preisgünsti-\n\nger Wohnraum \n\nAbstellplatzverordnung  \n\nGrundsatz \n\nNichtwohnanteil \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 20 \n\n \n\nsind, sind in der ersten Raumtiefe nur publikumsorientierte Nutzungen wie \n\nz. B. Gaststätten, Verkaufsgeschäfte, Postschalter zulässig. \n\nArt. 52 Aussichtsschutz \n\n1 Im Umfeld der im Zonenplan bezeichneten Aussichtspunkte ist dem Er-\n\nhalt der Aussicht auf die primären Landschaftsmerkmale wie den See und \n\ndie offene Landschaft angemessen Rechnung zu tragen. \n\n \n2 Innerhalb den im Ergänzungsplan «Aussichtsschutz» bezeichneten Aus-\n\nsichtsschutzbereichen dürfen Bauten und Anlagen sowie Bepflanzungen \n\ndie bezeichnete Aussichtsschutzebene nicht durchstossen. Davon aus-\n\ngenommen sind kleinere technisch bedingte Aufbauten, einzelne Bäume \n\nund Sträucher, welche die Aussicht auf die primären Landschaftsmerk-\n\nmale nicht wesentlich beeinträchtigten. \n\nV. Besondere Institute \n\nI. Arealüberbauungen \n\nArt. 53 Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen \n\n1 Arealüberbauungen sind in den Kernzonen, in der W2 / 30 % sowie in \n\nden Industrie- und Gewerbezonen nicht zulässig. \n\n \n2 Ausnützungstransfers mit Grundstücken, die ausserhalb des Arealüber-\n\nbauungsperimeters liegen, sind nicht zulässig. \n\n \n3 Die Mindestarealfläche beträgt 4'000 m2. \n\n \n4 Zusätzlich zu den Bestimmungen gemäss § 71 PBG müssen die folgen-\n\nden Anforderungen erfüllt werden:  \n\na) Nachweis einer nachhaltigen Energielösung gemäss Richtlinie für \n\nnachhaltige Energiekonzepte \n\nb) Nachweis eines Mobilitätskonzepts mit dem Ziel der Reduktion des \n\nMIV-Verkehrsaufkommens \n\nc) Berücksichtigung des Lokalklimas und Förderung der Biodiversität \n\nArt. 54 Besondere Bauvorschriften \n\n1 Es ist ein zusätzliches Vollgeschoss und eine um 3.0 m höhere traufsei-\n\ntige Fassadenhöhe zulässig. \n\n \n2 Die Ausnützungsziffer der Regelbauweise darf um maximal 1/10 erhöht \n\nwerden. \n\nZulässigkeit \n\nAussichtsschutzbereiche \n\n \n\nGrundsatz \n\nGebäudehöhe \n\nAusnützungszuschlag \n\nMindestfläche \n\nAnforderungen \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 21 \n\n \n3 Für die Berechnung der zulässigen, nicht an die Ausnützungsziffer an-\n\nrechenbaren Fläche in Dach- und Untergeschossen gemäss § 255 Abs. \n\n3 PBG ist die effektive Anzahl der projektierten Vollgeschosse massge-\n\nbend. \n\n \n4 Die Gebäude- und die Gesamtlänge sind nicht beschränkt. \n\n \n5 Innerhalb der Arealüberbauung gelten für die Grenz- und Gebäudeab-\n\nstände die kantonalen Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken \n\nund Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemäs-\n\nsen Abstände einzuhalten. \n\n \n6 Ergänzungs-, Ersatz- und wesentliche Umbauten bestehender Areal-\n\nüberbauungen sind zulässig, sofern sie nach einheitlichen Gestaltungs-\n\ngrundsätzen erfolgen und den erhöhten Anforderungen gemäss § 71 PBG \n\ngenügen. \n\nJ. Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften \n\nArt. 55 Gestaltungspläne  \n\n1 Bei Gestaltungsplänen sind Bauten und Anlagen sowie deren Um-\n\nschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und \n\nlandschaftlichen Umgebung im Ganzen und in Teilen so zu gestalten, \n\ndass eine besonders gute Gesamtwirkung gemäss § 71 PBG erreicht \n\nwird. Zusätzlich zu den Bestimmungen gemäss § 71 PBG müssen die \n\nfolgenden Anforderungen erfüllt werden:  \n\na) Nachweis einer nachhaltigen Energielösung gemäss Richtlinie für \n\nnachhaltige Energiekonzepte \n\nb) Nachweis eines Mobilitätskonzepts mit dem Ziel der Reduktion des \n\nMIV-Verkehrsaufkommens  \n\nc) Berücksichtigung des Lokalklimas und Förderung der Biodiversität \n\n \n2 Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete müssen Gestaltungspläne \n\ngemäss §§ 83 ff. PBG aufgestellt werden. Wo eine zweckmässige Unter-\n\nteilung des Gebiets möglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufge-\n\nstellt werden. Diese müssen nicht für alle Teilbereiche gleichzeitig festge-\n\nsetzt werden. Die einzelnen Gestaltungspläne sind auf die nachstehen-\n\nden gebietsspezifischen Ziele auszurichten. \n\nArt. 56 Zielsetzung für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht \n\n1 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das MEWA-Areal sind zumin-\n\ndest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln: \n\nGestaltungspflichten \n\n \n\nGebäudelänge \n\nErgänzungs-, Ersatz- und \n\nwesentliche Umbauten \n\nAbstände \n\nMEWA-Areal \n\nQualitative Grundanforde-\n\nrungen \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 22 \n\n \n\n- Quartier-, ortsbild- und landschaftsverträgliche Überbauung, Ge-\n\nstaltung und Nutzweise unter Sicherstellung einer attraktiven Frei-\n\nraumgestaltung, eines funktionierenden Anschlusses des Erdge-\n\nschosses an die Höhenlage der Zugerstrasse und des notwendigen \n\nund städtebaulich zweckmässigen Lärmschutzes für die Wohnnut-\n\nzung. \n\n- Sicherstellen von mindestens 20 % der Gesamtnutzflächen für Ar-\n\nbeiten. \n\n- Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind im gesamten Gestal-\n\ntungsplangebiet ausgeschlossen. \n\n- Sichern des erforderlichen Gewässerraumes für den Gulmen- und \n\nden Muslibach unter Beachtung einer naturnahen Ausgestaltung \n\nder gewässernahen Freiräume sowie des hinreichenden Hochwas-\n\nserschutzes und der Integration ins Bebauungskonzept. \n\n- Sichern von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen zu den \n\nNachbarquartieren. \n\n- Sicherstellen eines zweckmässigen, öffentlichen Wegnetzes für \n\nden Langsamverkehr im Areal mit sicheren und geeigneten Über-\n\ngängen in die Nachbarquartiere. \n\n- Energetische Vorgaben: Mindestens Minergiestandard oder alter-\n\nnativ SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040). \n\n \n\nDie Option zur Unterteilung des Gestaltungsplangebiets und die Aufstel-\n\nlung mehrerer Gestaltungspläne nach Art. 55 Abs. 1 findet keine Anwen-\n\ndung. \n\n \n2 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das Landschaftsfenster Au sind \n\nzumindest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln:  \n\n- Ausscheiden eines Freihaltebereichs über eine minimale Länge von \n\n100 Meter zwischen Seestrasse und Landwirtschaftszone (Land-\n\nschaftsfenster)  \n\n- Ausgestaltung des Freihaltebereichs als qualitativ hochwertiger na-\n\nturnaher oder landwirtschaftlich geprägter Grünraume \n\n- Sorgfältige Gestaltung der Übergänge des Freihaltebereichs zur an-\n\ngrenzenden Bebauung \n\n- Sicherstellen eines angenehmen Siedlungsklimas und Erhalt der \n\nKaltluftströme durch entsprechende Ausgestaltung und Anordnung \n\ndes Landschaftsfensters sowie weitere geeignete Massnahmen \n\n- Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Naturräume \n\nim Nahbereich des Areals \n\n- Sicherstellen eines adäquaten Lärmschutzes \n\n \n\nDie Option zur Unterteilung des Gestaltungsplangebiets und zur Aufstel-\n\nlung mehrerer Gestaltungspläne nach Art. 55 Abs. 1 findet keine Anwen-\n\ndung. \n\n \n3 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für den Bereich Bahnhof Au sind \n\nzumindest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln:  \n\nBahnhof Au \n\nLandschaftsfenster Au \n\n  \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 23 \n\n- Sicherstellung eines Zentrumsgebiets im Sinne der Erkenntnisse \n\nder Testplanung Au mit gemischter Nutzweise (Wohnen, Arbeiten) \n\nund hoher Qualität der Bebauung und der Aussenräume sowie Re-\n\nalisierung eines Ankunftsorts am Bahnhof Au \n\n- Sicherung von mindestens 25 % der anrechenbaren Geschossflä-\n\nchen für Arbeiten und Sicherung von publikumsorientierten Erdge-\n\nschossnutzungen an geeigneten Lagen \n\n- Hohe Nutzungs- / Bebauungsdichte und eine haushälterische Bo-\n\ndennutzung \n\n- Sicherstellung von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen zu \n\nden Nachbarquartieren \n\n- Sicherstellung einer auf die Topografie angepasste Gestaltung des \n\nöffentlichen Raums, der Bebauung und Verkehrsführung im Sinne \n\nder Testplanung Au \n\n- Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Naturräume \n\nim Nahbereich des Areals \n\n- Sicherstellen eines zweckmässigen, öffentlichen Wegnetzes für \n\nden Langsamverkehr im Areal mit sicheren und geeigneten Über-\n\ngängen in die Nachbarquartiere \n\n- Sicherstellen eines adäquaten Lärmschutzes \n\n \n4 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für den Bereich Vorderschönen-\n\nberg sind zumindest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln: \n\n- Sicherstellung einer Dorfkernbebauung mit angemessener Dichte \n\nund guter architektonischer Gestaltung \n\n \n\nArt. 57 Sonderbauvorschriften Mittelort  \n\n1 Das im Zonenplan bezeichnete Gebiet kann alternativ zur BZO nach die-\n\nsen Sonderbauvorschriften im Sinne von § 79 ff. PBG überbaut werden. \n\nSoweit die Sonderbauvorschriften nichts Besonderes regeln, gilt die je-\n\nweils gültige BZO. \n\n \n2 Die Ausnützungsziffer kann auf max. 130 % erhöht werden. \n\n \n3 Die mögliche Vollgeschosszahl kann auf max. 6 erhöht werden. \n\n \n4 Die Gebäudegesamthöhe darf eine Kote von 433 m ü. M. nicht über-\n\nschreiten. Davon ausgenommen sind technisch bedingte Aufbauten. \n\n \n5 Der minimale Nichtwohnanteil gemäss Art. 49 BZO kann auf 30 % redu-\n\nziert werden. \n\n \n6 Mindestens 20 % der für Wohnnutzungen realisierten anrechenbaren \n\nFlächen müssen dem preisgünstigen Wohnraum gemäss § 49b PBG die-\n\nnen. Als anrechenbare Flächen zählen alle dem Wohnen dienenden oder \n\nhierfür verwendbaren Räume in Voll-, Dach- und Untergeschossen unter \n\nVorderschönenberg \n\nGrundsatz \n\nAusnützungsziffer \n\nVollgeschosse \n\nGesamthöhe \n\nNichtwohnanteil \n\nPreisgünstiger Wohn-\n\nraum \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 24 \n\n \n\nEinschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen, Sanitärräume \n\nsamt inneren Trennwänden. \n\n \n7 Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind für sich und in \n\nihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-\n\ngebung im Ganzen und in Teilen so zu gestalten, dass eine beson-\n\nders gute Gesamtwirkung gemäss § 71 PBG erreicht wird. \n\nZusätzlich zu den Bestimmungen gemäss § 71 PBG müssen die fol-\n\ngenden Anforderungen erfüllt werden:  \n\na) Nachweis einer nachhaltigen Energielösung gemäss Richtlinie \n\nfür nachhaltige Energiekonzepte \n\nb) Nachweis eines Mobilitätskonzepts mit dem Ziel der Reduktion \n\ndes MIV-Verkehrsaufkommens \n\nc) Berücksichtigung des Lokalklimas und Förderung der Biodiver-\n\nsität \n\n \n8 Es ist ein Konkurrenzverfahren durchzuführen. Ein Konkurrenzver-\n\nfahren liegt vor, wenn \n\na) mindestens drei Projektentwürfe von unterschiedlichen, fach-\n\nlich qualifizierten Büros vorliegen und \n\nDie Baukommission kann einen der drei Projektverfasser bestimmen. \n\nArt. 58 Besondere städtebauliche Bestimmungen gemäss Ergän-\n\nzungsplan «Städtebau Mittelort / Riedhof» \n\nIn dem im Ergänzungsplan «Städtebau Mittelort / Riedhof» bezeichneten \n\nGeltungsbereich gelten die in den Ergänzungsplanvorschriften aufgeführ-\n\nten ergänzenden Bestimmungen zur BZO. \n\nVI. Mehrwertausgleich \n\nArt. 59 Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\n1 Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird \n\neine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgeset-\n\nzes (MAG) erhoben. \n\n \n2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 2’000 m2. \n\n \n3 Die Mehrwertabgabe beträgt 30 % des um Fr. 100’000 gekürzten Mehr-\n\nwerts. \n\nb) die Baukommission sowie allenfalls weitere von ihm bestimmte \n\nGremien an der Vorbereitung des Konkurrenzverfahrens und \n\nan der Jurierung beteiligt ist.  \n\nGrundsatz \n\nFreifläche \n\nAbgabesatz \n\nGrundsatz \n\nQualitative Grundanfor-\n\nderungen \n\nKonkurrenzverfahren \n\n\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) \n\n 25 \n\nArt. 60 Erträge \n\nDie Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehr-\n\nwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements \n\nverwendet. \n\nVII. Schlussbestimmungen \n\nArt. 61 Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht \n\n1 Diese Bau- und Zonenordnung wird am Tag nach der öffentlichen Be-\n\nkanntmachung der rechtskräftigen Genehmigung durch die Baudirektion \n\nverbindlich und ersetzt alle älteren Versionen der Bauordnung mit Zonen-\n\nplan. Der Stadtrat publiziert das Datum der Inkraftsetzung. \n\n \n2 Der Stadtrat ist berechtigt, der Baudirektion Teilgenehmigungen der \n\nBau- und Zonenordnung zu beantragen. \n\n \n3 Erlassen vom Gemeinderat am XXXX. Vom Regierungsrat am XXXX mit \n\nBeschluss Nr. XXXX genehmigt; in Kraft seit dem XXXX. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nVom Gemeinderat festgesetzt am: XX. YYYY ZZZZ \n\n \n\n \n\nDie Präsidentin: \n\n \n\n \n\nDer Sekretär:  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nVon der Baudirektion genehmigt am: \n\n \n\n \n\nFür die Baudirektion: \n\n \n\n \n\nBDV Nr.:  \n \n\n \n\nInkrafttreten Ersatz für \n\nbisheriges Recht \n\nTeilgenehmigung \n\nErlass / Genehmigung / In-\n\nkraftsetzung \n\nMehrwertausgleichsfonds \n\n\n\n\n\n \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\nFlorhofstrasse 3 \n\nPostfach \n\n8820 Wädenswil \n\nTelefon 044 789 73 11 \n\nplanenundbauen@waedenswil.ch \n\n\n


name: Bericht und Antrag zur Weisung 9 Gesamtrevision Nutzungsplanung Anträge mit Begründungen

text: \nGesamtrevision der Nutzungsplanung \nAnträge und Begründungen aus der Raumplanungskommission     12. \nSeptember 2024 \n \n\n \n\n \n\n2022.7 \n\n \n\n    \n\nEinstimmige Anträge \n\n \n\nBetrifft Antrag Begründung Abstimmung \n\n \n\nnBZO \n\nArt.5 \n\nA1 \n\nArt. 5 nBZO ist mit einem neuen Abs. 6 \n\nzu ergänzen:  \n\n \n\n6 Für die Gebäude gemäss Abs. 1 und \n\nAbs. 3 kommen die Bestimmungen zu \n\nden maximal anrechenbaren Dachge-\n\nschossen und den maximal anrechenba-\n\nren Untergeschossen gemäss Art. 7 zur \n\nAnwendung. \n\nRegelung, dass auch für Gebäude, welche unter die Bestimmungen \n\nvon Art. 5 fallen, die Regelung von max. 1 anrechenbarem Dachge-\n\nschoss und max. 1 anrechenbarem Untergeschoss ohne Wohnnutzung \n\nnach Art. 7 zur Anwendung kommt. \n\n \n\nIn einem aktuellen juristischen Streitfall der DS Bausekretariat stellt sich \n\nder Rekurrent auf den Standpunkt, dass die Vorschrift in Art. 7 (Mass-\n\nvorschriften für Neubauten in der Kernzone) "Anrechenbares Dachge-\n\nschoss max. 1" nur bei Neubauten sowie Um- und Ersatzbauten von \n\nnicht speziell bezeichneten Gebäuden und Gebäudeteilen, gemäss der \n\nDefinition in Abs. 1 von Art. 7, zur Anwendung komme, aber nicht beim \n\nUmbau und Ersatz bestehender Gebäude nach Art. 5. \n\n \n\nDiese Regelungslücke ist mit einem zusätzlichen Absatz in Art. 5 zu \n\nschliessen. \n\n \n\neinstimmig \n\n\n\n2/27 \n\n12. September 2024  \n\nnBZO \n\nArt.5 \n\nAbs.5 \n\nA2 \n\nArt. 5 Abs. 5 nBZO ist wie folgt anzupas-\n\nsen: \n\n \n\n5 In der KS dürfen nicht speziell \n\nbezeichnete Gebäude höchstens \n\numgebaut und erneuert werden. Die \n\nAnzahl Wohneinheiten darf dabei nicht \n\nerhöht werden. Umnutzungen zu \n\nWohnen sind nicht zulässig. \n\n \n\nUmnutzungen zu Wohnraum soll erlaubt bleiben. \n\n \n\neinstimmig \n\nnBZO \n\nArt. 7, \n\n17 und \n\n21 \n\nA3 \n\n- Artikel 7, Absatz 1, Zonen K2, K3, K4 \n\nund K5 (Kernzonen) \n\n- Artikel 17 (Zentrumszone) \n\n- Artikel 21, Absatz 1, Alle Wohnzonen \n\nund Wohn- und Gewerbezonen \n\nWG4/85% und WG5/100 % \n\n \n\nsind wie folgt zu ändern:  \n\n \n\nDer Wert «Anrechenbare Dachge-\n\nschosse max.» ist von 1 auf 2 zu erhö-\n\nhen. \n\n \n\nDie Aufhebung wurde mit schlechten Lichtverhältnissen in den entspre-\n\nchenden Räumen begründet. Fensterflächen, und entsprechend Licht-\n\nverhältnisse, sind durch den §302.2 im PBG geregelt: «die Fensterflä-\n\nche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen.». \n\nGrundsätzlich hat jedermann das Recht, diese Regel bis an besagten \n\nZehntel auszureizen. Eine Sonderregelung für Dachgeschosse ist des-\n\nhalb nicht einleuchtend. \n\nMit der Möglichkeit eines zweiten anrechenbaren Dachgeschosses wird \n\nzudem nachhaltig Wohnraum geschaffen bzw. erhalten. Da der Raum \n\nja bereits vorhanden ist, ist die Erschaffung bzw. der Erhalt des ent-\n\nsprechenden Wohnraumes nur mit minimalen Klimaemissionen verbun-\n\nden. \n\n \n\neinstimmig \n\nnBZO \n\nArt. 21 \n\nund Art. \n\n28 \n\nA4 \n\nArt. 21 nBZO und Art. 28 nBZO sind wie \n\nfolgt anzupassen: \n\n \n\nDie Unterbauungsziffern in den Grund-\n\nmassen sind ersatzlos zu streichen. \n\nDie vom Kantonsrat am 8. April 2024 verabschiedete Revision des Pla-\n\nnungs- und Baugesetzes betreffend klimaangepasste Siedlungsent-\n\nwicklung sieht keine Einführung von Unterbauungsziffern vor. Die BZO \n\nmuss die übergeordneten Vorgaben des PBG einhalten, folglich ist die \n\nEinführung von Unterbauungsziffern nicht zulässig. \n\n \n\neinstimmig \n\n\n\n3/27 \n\n12. September 2024  \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 7, \n\n21 und \n\n35-41 \n\n \n\nA5 \n\nArt. 7 nBZO Kernzonen:  \n\nFür die Zone K2 ist die Grünflächenziffer \n\ngemäss Art. 36 von 20% auf 30% zu er-\n\nhöhen. \n\n \n\nArt. 21 nBZO Wohnzonen: \n\nFür die zwei- und dreigeschossigen \n\nWohnzonen ist die Grünflächenziffer ge-\n\nmäss Art. 36 von 60% auf 30% zu sen-\n\nken. \n\n \n\nZu Beginn des Abschnitts F. Baum-\n\nschutz, Begrünung, Umgebungsgestal-\n\ntung wird ein neuer Artikel "Grundsatz" in \n\ndie nBZO eingefügt: \n\n \n\nArt. xy Grundsatz:  \n\nDer Nachweis der nachfolgenden Vor-\n\nschriften zu Begrünung und Umgebungs-\n\ngestaltung hat mit einem Umgebungs-\n\nplan, welcher mit dem Baugesuch einzu-\n\nreichen ist, zu erfolgen. \n\n \n\nArt. 35 nBZO Neupflanzungen von Bäu-\n\nmen ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\nIn den Wohnzonen, in den Wohn- und \n\nGewerbezonen sowie in den Industrie- \n\nKompromissvorschlag \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\neinstimmig \n\n\n\n4/27 \n\n12. September 2024  \n\nund Gewerbezonen ist pro 300 m2 anre-\n\nchenbare Grundstücksfläche mindestens \n\nein Baum oder ein hochwachsender \n\nBusch zu pflanzen. Diese sind zu erhal-\n\nten und fachgerecht zu unterhalten. Mas-\n\nsnahmen, welche die Bäume und Baum-\n\ngruppen negativ beeinflussen, sind zu \n\nunterlassen. \n\n \n\nArt. 36 Abs. 2 nBZO (Grünflächenziffer, \n\nReduktionsmöglichkeit) ist ersatzlos zu \n\nstreichen. \n\n \n\nArt. 37 Abs. 1 nBZO (Ökologischer Aus-\n\ngleich) ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\n1 Die gemäss den Bauvorschriften der \n\njeweiligen Zonen bezeichneten Anteile \n\nan der anrechenbaren Grundstücksflä-\n\nche sind im Sinne des ökologischen Aus-\n\ngleichs naturnah zu gestalten, fachge-\n\nrecht zu unterhalten und bei Abgang zu \n\nersetzen. Ökologisch wertvoll begrünte \n\nFlächen auf Flachdächern und auf Dä-\n\nchern von Tiefgarageneinfahrten sind zu \n\n100% höchstens 50 % an die erforderli-\n\nchen ökologischen Ausgleichsflächen an-\n\nrechenbar. \n\n \n\nArt. 37 Abs. 3 nBZO (Schotterbeete) ist \n\nersatzlos zu streichen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n5/27 \n\n12. September 2024  \n\n \n\nArt. 39 Abs. 2 nBZO (Siedlungsrand, \n\nFarbgebung von Gebäuden) ist ersatzlos \n\nzu streichen. \n\n \n\nArt. 40 nBZO "Terrainveränderungen und \n\nAbgrabungen" ist ersatzlos zu streichen. \n\n \n\nArt. 41 nBZO (Ausführungsreglement \n\nzum ökologischen Ausgleich) ist wie folgt \n\nanzupassen: \n\n \n\nDer Stadtrat erlässt ein Ausführungsreg-\n\nlement, in dem die Anforderungen an \n\nden ökologischen Ausgleich gemäss Art. \n\n37 präzisiert werden. Soweit notwendig \n\nkönnen darin weitere Ausführungsbe-\n\nstimmungen zu den Bestimmungen in \n\nArt. 34 – 40 erlassen werden. \n\n \n\n1 Die Voraussetzungen für die Anrechen-\n\nbarkeit von Flächen an den ökologischen \n\nAusgleich gemäss Art. 37 Abs. 1 werden \n\nin einem Ausführungsreglement geregelt. \n\n \n\n2 Das Ausführungsreglement wird durch \n\nden Gemeinderat erlassen, geändert o-\n\nder aufgehoben. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n6/27 \n\n12. September 2024  \n\n3 Das Ausführungsreglement definiert \n\neine Auswahl von Elementen der ökolo-\n\ngisch wertvollen Grünflächengestaltung \n\nund deren Anrechenbarkeit an den öko-\n\nlogischen Ausgleich. \n\n \n\n4 Hinweise zur fachgerechten Pflege der \n\nökologisch wertvoll begrünten Flächen \n\nwerden in einem separaten Merkblatt \n\naufgeführt, welches nicht Bestandteil des \n\nAusführungsreglements ist. \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 21 \n\nA6 \n\nArt. 21 Abs.2 nBZO "Mehrlängenzu-\n\nschlag" ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\n2 In den folgenden Zonen erhöht sich der \n\nGrundgrenzabstand bei Überschreitung \n\nder Fassadenlängen gemäss nachfol-\n\ngender Tabelle um die Hälfte ein Drittel \n\nder Mehrlänge, jedoch höchstens auf die \n\nfolgenden Höchstmasse: \n\n \n\n1. Keine klaren Gebäudeaussenmasse mehr, wenn Grenzabstand \n\nnicht erfüllt werden kann. \n\n \n\n2. Schlimmstenfalls kann bei schlanken Grundstücken die Ausnut-\n\nzung nicht voll ausgeschöpft werden. \n\n \n\n3. Gestaltungsmöglichkeiten werden eingeschränkt. \n\n \n\n \n\neinstimmig \n\nnBZO \n\nArt. 21 \n\n \n\nA7 \n\nArt. 21 Abs.2 nBZO "Mehrlängenzu-\n\nschlag" ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\nBei der Berechnung der für den Mehrlän-\n\ngenzuschlag massgeblichen Fassaden- \n\nlänge werden Fassadenlängen von \n\nHauptgebäuden, deren Gebäudeabstand \n\nDer Mehrlängenzuschlag soll verhindern, dass sehr lange oder mono-\n\ntone Fassaden nahe an der Grundstücksgrenze liegen. \n\n \n\nDer seit 2 Jahren durch die DS Bausekretariat vorangewendete neue \n\nBauordnungsartikel zum Mehrlängenzuschlag hat in der Praxis aufge-\n\nzeigt, dass vielerorts (z.B. aufgrund von Näherbaurechten) ein Gebäu-\n\ndeabstand von unter 10m vorliegt und demnach mehrere Fassadenlän-\n\neinstimmig \n\n\n\n7/27 \n\n12. September 2024  \n\n10 m 7 m unterschreitet, zusammenge-\n\nrechnet. \n\ngen zusammengerechnet werden müssten und der Mehrlängenzu-\n\nschlag beachtet werden müsste, obwohl der Eindruck einer geschlosse-\n\nnen Bauweise ("lange und monotone Fassade") gar nicht vorliegt. Von \n\ngeschlossener Bauweise kann gemäss der Auslegung des Verwal-\n\ntungsgerichts frühestens dann gesprochen werden, wenn der kantonale \n\nMindestgebäudeabstand von 7m (2 x 3.50m) unterschritten wird. Des-\n\nhalb wird vorgeschlagen, den Gebäudeabstand zwischen zwei Haupt-\n\ngebäuden, ab dessen Unterschreitung die für den Mehrlängenzuschlag \n\nmassgeblichen Fassadenlängen zusammengerechnet werden müssen, \n\nvon 10m auf 7m zu reduzieren. Das Mass von 7 Metern wird auch in \n\nBauordnungen zahlreicher anderer Zürcher Gemeinden angewendet. \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 21 \n\nA8 \n\nArt. 21 nBZO (Wohnzonen): \n\nDie Ausnützungsziffer der Zone W3B \n\n45% ist auf 50% zu erhöhen und die \n\nZone demnach als "W3B 50%" zu be-\n\nnennen. \n\n(Anmerkung: Obsolet, falls Antrag B8 \n\nangenommen wird) \n\n \n\n \n\nAnsonsten ist es faktisch eine leichte Reduktion der Ausnützungsziffer \n\nim Vergleich zur jetzigen W2 40% Zone der aktuellen BZO. \n\neinstimmig \n\nnBZO \n\nArt. 34 \n\nA9 \n\nArt. 34 nBZO "Baumschutz" ist wie folgt \n\nanzupassen: \n\n \n\n1 Die Kernzonen, die Zone für öffentliche \n\nBauten und Anlagen, die Erholungszone \n\nsowie die Freihaltezone gelten als \n\nBaumschutzgebiete. Innerhalb der be-\n\nzeichneten Baumschutzgebiete ist das \n\nDie vom Kantonsrat am 8. April 2024 verabschiedete Revision des Pla-\n\nnungs- und Baugesetzes betreffend klimaangepasste Siedlungsent-\n\nwicklung sieht in §76 revPBG vor, dass der Erhalt von Bäumen erst ab \n\neinem Stammumfang 100cm vorgeschrieben werden kann. Die BZO \n\nmuss die übergeordneten Vorgaben des PBG einhalten, folglich ist der \n\nin Art. 34 definierte Stammumfang auf 100cm anzupassen. \n\n \n\n \n\neinstimmig \n\n\n\n8/27 \n\n12. September 2024  \n\nFällen von Bäumen mit einem Stamm-\n\numfang von mehr als 60 cm 100 cm, ge-\n\nmessen einen Meter über dem massge-\n\nbenden Terrain, bewilligungspflichtig. \n\nIn den Baumschutzgebieten sind Mass-\n\nnahmen, welche die bewilligungspflichti-\n\ngen Bäume und Baumgruppen negativ \n\nbeeinflussen, zu unterlassen. \n\n(Anmerkung: Obsolet, falls Antrag \n\nB10 angenommen wird) \n\n \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 37 \n\nA10 \n\nArt. 37 Abs. 4 nBZO ist wie folgt anzu-\n\npassen: \n\n \n\n4 Zur Sicherstellung einer befriedigenden \n\nGesamtwirkung in den Wohnzonen so-\n\nwie in den Wohn- und Gewerbezonen \n\ndürfen freistehende Mauern, Stützmau-\n\nern und geschlossene Einfriedungen ge-\n\ngenüber Strassen und Plätzen max. 1.5 \n\nm hoch in Erscheinung treten. Wenn die \n\nfreistehenden Mauern, Stützmauern und \n\ngeschlossenen Einfriedungen aber jene \n\nHöhe überschreiten, müssen sie je um \n\ndie Hälfte der Höhe über 150 cm von der \n\nGrenze entfernt werden. Höhere Mauern \n\nsind durch Abstufung zu gliedern und zu \n\nArtikel 37 Abs. 4 bzgl. Mauern und Einfriedungen ist dem Wortlaut von \n\n§ 178 EG-ZGB anzugleichen. \n\n \n\nWir sind der Meinung, wenn es nach Entwurf BZO Revision verändert \n\nwürde, herrscht eine Willkür von persönlichen Meinungen, zudem ist \n\nextrem Aufwändig, sehr teuer und dauert ewig. Zusätzlich wird es \n\nenorm viel Gerichtsverfahren auslösen für Wädenswil. \n\n \n\n \n\neinstimmig \n\n\n\n9/27 \n\n12. September 2024  \n\nbegrünen. Die Bestimmungen der kanto-\n\nnalen Verkehrserschliessungsverord-\n\nnung gehen dieser Bestimmung vor. \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 53, \n\n55, 57 \n\nund 58 \n\n \n\nA11 \n\nDie Art. 53, 55, 57 und 58 der Bauord-\n\nnung sind gemäss dem Dokument "An-\n\ntrag RPLK: Anpassungen an BO-Artikel \n\n53, 55, 57 und 58 (SBV Mittelort)" anzu-\n\npassen. \n\nIm Gebiet Mittelort werden die städtebaulichen Ziele aus der Testpla-\n\nnung Au mittels des Ergänzungsplans "Städtebau Mittelort/Riedhof" mit \n\nseparaten Vorschriften sowie zusätzlich mittels den Sonderbauvor-\n\nschriften Mittelort (Art. 57 der BZO) umgesetzt. Es handelt sich um ein \n\nkomplexes, aber zielgerichtetes Regelwerk. Die Sonderbauvorschriften \n\nwurden vom Stadtrat erst nach der kantonalen Vorprüfung der BZO \n\nnoch in das Regelwerk eingefügt. Aus diesem Grund wurde eine infor-\n\nmelle Vorprüfung durch den Kanton dieses Teils durchgeführt. Anhand \n\ndieser informellen Vorprüfung zu den Vorschriften im Gebiet Mittelort im \n\nHerbst 2023 mit dem ARE Kanton Zürich hat sich gezeigt, dass am Art. \n\n57, in welchem die SBV festgehalten sind, sowie in den damit verbun-\n\ndenen Art. 53 und 55 und 58 der Bauordnung noch textliche Anpassun-\n\ngen vorgenommen werden müssen, um die Genehmigungsfähigkeit zu \n\nerlangen.  \n\nEs handelt sich dabei hauptsächlich um sprachlich-juristische Präzisie-\n\nrungen und keine inhaltlichen Anpassungen. Einzig Art. 57 Abs. 5 \n\n(Dachgestaltung) enthält eine inhaltliche Anpassung, mit der ein Grund-\n\nsatz aus der Testplanung verankert wird und die Einführung von SBV \n\nbegründet. Ansonsten bleiben die Artikel inhaltlich im Kern unverändert. \n\nAus Gründen der Übersichtlichkeit sind sämtliche Anpassungen im se-\n\nparaten Dokument "Antrag RPLK: Anpassungen an BO-Artikel 53, 55, \n\n57 und 58 (SBV Mittelort)" zusammengefasst. \n\neinstimmig \n\nErgän-\n\nzungs-\n\nplan \n\nA12 \n\nDie Festlegungsinhalte des Ergänzungs-\n\nplans "Städtebau Mittelort/Riedhof" sind \n\ngemäss dem Dokument "Antrag RPLK: \n\nIm Gebiet Mittelort werden die städtebaulichen Ziele aus der Testpla-\n\nnung Au mittels des Ergänzungsplans "Städtebau Mittelort/Riedhof" mit \n\nseparaten Vorschriften sowie zusätzlich mittels den Sonderbauvor-\n\nschriften Mittelort (Art. 57 der BZO) umgesetzt.  Es handelt sich um ein \n\neinstimmig \n\n\n\n10/27 \n\n12. September 2024  \n\n"Städte-\n\nbau Mit-\n\nte-\n\nlort/Ried\n\nhof" \n\nAnpassungen Ergänzungsplan "Städte-\n\nbau Mittelort/Riedhof" anzupassen. \n\nkomplexes, aber zielgerichtetes Regelwerk. Die Sonderbauvorschriften \n\nwurden vom Stadtrat erst nach der kantonalen Vorprüfung der BZO \n\nnoch in das Regelwerk eingefügt. Aus diesem Grund wurde eine infor-\n\nmelle Vorprüfung durch den Kanton dieses Teils durchgeführt. Anhand \n\ndieser informellen Vorprüfung zu den Vorschriften im Gebiet Mittelort im \n\nHerbst 2023 mit dem ARE Kanton Zürich hat sich gezeigt, dass an den \n\nFestlegungsinhalten des Ergänzungsplans "Städtebau Mittelort/Ried-\n\nhof", welche inhaltlich mit den neuen SBV (welche ebenfalls angepasst \n\nwerden müssen, siehe obenstehender Antrag) stark verknüpft sind, \n\nmehrere textliche Anpassungen vorgenommen werden müssen, um die \n\nGenehmigungsfähigkeit zu erlangen.  \n\nEs handelt sich dabei hauptsächlich um sprachlich-juristische Präzisie-\n\nrungen und keine inhaltlichen Anpassungen. Die bisherige Festlegung \n\nvon Bestimmungen zur Vorzone sowie zur Baumpflanzpflicht sind ge-\n\nmäss Kanton nicht zulässig, da sie auf der Kantonsstrasse liegen und \n\nmittels Gestaltungsplan keine Vorgaben zur Gestaltung von Kantons-\n\nstrassen gemacht werden dürfen.  \n\nDavon abgesehen bleiben die Festlegungsinhalte im Kern unverändert. \n\nAus Gründen der Übersichtlichkeit sind sämtliche Anpassungen im se-\n\nparaten Dokument "Antrag RPLK: Anpassungen Ergänzungsplan \n\n"Städtebau Mittelort/Riedhof" zusammengefasst. \n\n \n\nMehrheitsanträge \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 1 \n\n \n\nB1 \n\nArt. 1 "Ortsbauliche Grundhaltung" der \n\nnBZO ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\nSchlankere Formulierung, Entfernung von unnötigen Begriffen \n\n \n\n  \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n11/27 \n\n12. September 2024  \n\n1 Die BZO bezweckt eine geordnete Be-\n\nbauung und eine haushälterische Nut-\n\nzung des Bodens sowie die Sicherstel-\n\nlung einer hohen Siedlungsqualität. Da-\n\nbei werden die lokalen Eigenschaften \n\nund Identitäten, das Ortsbild und die \n\nstädtebauliche Gestaltung die städtebau-\n\nliche und landschaftsarchitektonische \n\nGestaltung, die Gesundheit und Sicher-\n\nheit, der Umwelt-, Natur- und Heimat-\n\nschutz, die Förderung der Biodiversität, \n\nder ökologische Ausgleich und die klima-\n\nangepasste Siedlungsentwicklung be-\n\nrücksichtigt. \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 4 \n\nB2 \n\nArt. 4 Abs. 1 der nBZO ist wie folgt anzu-\n\npassen. \n\n \n\n1 Die Kernzonenvorschriften beabsichti-\n\ngen den Schutz des Ortsbilds, die Be-\n\nwahrung des Charakters der historischen \n\nBebauung mitsamt den wichtigen Frei-\n\nräumen und den ausgeprägten Platz- \n\nund Strassenräumen sowie die qualitativ \n\nhochwertige Ergänzung des historischen \n\nOrtsbilds sowie die Bewahrung des Cha-\n\nrakters der historischen Bebauung. \n\n \n\nSchlankere Formulierung, Entfernung von unnötigen Begriffen \n\n \n\n \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n12/27 \n\n12. September 2024  \n\nnBZO \n\nArt.7, 17 \n\nund 21 \n\nB3 \n\nIn Artikel 7 Abs. 1 nBZO (Kernzonen) ist \n\nfolgender Satz ersatzlos zu streichen: \n\n \n\n* Im anrechenbaren Untergeschoss sind \n\nkeine Wohnungen zulässig. Einzelne \n\ndem Wohnen dienende Räume sind zu-\n\nlässig. \n\n \n\nIn Art. 17 nBZO (Zentrumszonen) und in \n\nArt. 21 Abs 1 nBZO (Wohn- und Gewer-\n\nbezonen) ist folgender Satz ersatzlos zu \n\nstreichen: \n\n \n\n*Im anrechenbaren Untergeschoss sind \n\nkeine Wohnnutzungen zulässig. \n\n \n\nZudem ist in den entsprechenden Grund-\n\nmass-Tabellen der Begriff "Anrechen-\n\nbare Untergeschosse ohne Wohnnut-\n\nzung max.*" durch "Anrechenbare Unter-\n\ngeschosse max." zu ersetzen. \n\n \n\nIm anrechenbaren Untergeschoss soll Wohnnutzung erlaubt werden. \n\n \n\n \n\nMehrheitsantrag \n\nnBZO \n\nArt.9 \n\nB4 \n\nArt. 9 nBZO "Gestaltung der Erdge-\n\nschosse" ist ersatzlos zu streichen. \n\n \n\nDiese Regelung verschärfen die kantonalen Bestimmungen gemäss \nPBG §275 Abs. 3 deutlich. \n\n \n\nMehrheitsantrag \n\nnBZO \n\nArt.11 \n\nB5 \n\nIn Art.11 nBZO "Balkone und Erker“ \n\n(Kernzonen) sowie in Art. 20 nBZO \n\nBalkone und Erker sollen auch im zweiten Dachgeschoss zulässig sein.  \n\n \nMehrheitsantrag \n\n\n\n13/27 \n\n12. September 2024  \n\n(Zentrumszonen) ist Absatz 1 jeweils wie \n\nfolgt anzupassen: \n\n \n\n"1 Balkone sind im ersten und zweiten \n\nDachgeschoss nur giebelseitig zulässig." \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 19 \n\nund 27 \n\nB6 \n\nDie gleichlautenden Art. 19 Abs. 4 nBZO \n\n(Zentrumszonen, Dachgestaltung, Dach-\n\nflächenfenster) sowie Art. 27 Abs. 6 \n\nnBZO (Wohnzonen, Dachgestaltung, \n\nDachflächenfenster) sind jeweils wie folgt \n\nanzupassen: \n\n \n\nIm zweiten Dachgeschoss sind nur ein-\n\nzelne Dachflächenfenster von max. 0.3 1 \n\nm2 Glaslichtfläche und bis max. 2 % der \n\nentsprechenden Bodenfläche zulässig. \n\n \n\nAufgrund der geplanten Streichung des zweiten anrechenbaren Dach-\ngeschosses wurde auch eine Verschärfung der Vorgaben für Fenster-\nflächen in Kernzonen, Zentrumszonen und Wohnzonen eingeführt, in-\ndem diese eingeschränkt werden und nur bis max. 2% der entspre-\nchenden Bodenfläche betragen dürfen. \n \nIn einem separaten Antrag wird nun aber die Beibehaltung des zweiten \nanrechenbaren Dachgeschosses gefordert. Wenn mittels der Beibehal-\ntung eines zweiten anrechenbaren Dachgeschosses dort aber auch \nweiterhin Wohn- und Arbeitsräume – welche ausreichend belichtet und \nbelüftet werden müssen - angeordnet werden können, dann ist die vor-\ngesehene Verschärfung (max. 2% Bodenfläche) in Wohnzonen und in \nZentrumszonen nicht mehr zweckmässig und soll gestrichen werden. \nDamit gilt in den Wohnzonen wieder die bisherige Regelung, welche \neinzig eine Begrenzung der Grösse der einzelnen Dachflächenfenster \nverlangt. Einzig in den Kernzonen wird die Verschärfung beibehalten – \ndies vor dem Hintergrund, dass in den Kernzonen und speziell im \nKOBI-Perimeter strenge Dachgestaltungsvorgaben seitens Kanton ver-\nlangt werden. In Kernzonen sind zudem strengere Vorgaben zur Fens-\nterfläche (Belichtung/Belüftung) gemäss §302 Abs. 3 PBG zulässig. \n \n\nMehrheitsantrag \n\nnBZO \n\nArt. 21 \n\n \n\nB7 \n\nArt. 21 nBZO ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\nBei den Grundmassen der Zone W2/30% \n\nist eine Traufseitige Fassadenhöhe von \n\n7.5m (statt 6m) und eine Giebelseitige \n\nHauptgründe: \n\n1. Die Zusammenfassung der bisherigen Zonen W2 30% im Ortsteil \n\nWädenswil, W2A im Ortsteil Schönenberg und W2C im Ortsteil \n\nHütten zur neuen gemeinsamen W2 30% ist bezüglich Gebäu-\n\ndehöhe eine Verschlechterung. Bisher waren Gebäudehöhen \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n14/27 \n\n12. September 2024  \n\nFassadenhöhe von 13m (statt 11.5m) \n\nfestzulegen. Die unter diesem Artikel ge-\n\nnannte Ausnahmeregelung «* Beträgt die \n\ndurchschnittliche Hangneigung eines \n\nGrundstücks in Richtung der Falllinie ge-\n\nmessen mehr als 30 %, ist in den Zonen \n\nW2 / 30 % eine traufseitige Fassaden-\n\nhöhe von max. 7.5 m bzw. eine max. gie-\n\nbelseitige Fassadenhöhe von 13 m zu-\n\nlässig. » ist ersatzlos zu streichen. \n\n \n\nAbweichend von obenstehendem soll in \n\nden bisherigen Zonen W1A und W1B in \n\nHütten, welche zur W2/30% harmonisiert \n\nwerden, eine Fassadenhöhe von 6m \n\nresp. 11.5m gelten (bei ansonsten glei-\n\nchen Grundmassen). Es ist deshalb eine \n\nZone W2b/30% für diese Gebiete zu \n\nschaffen und die restlichen Gebiete als \n\nZone W2a/30% zu bezeichnen. \n\n \n\ndieser Zonen 7.5 m, und neu sollen sie 6 m sein. Es gibt zwar \n\nein Bestandesrecht, aber jeder der neu baut, ist davon betroffen. \n\n \n\n2. Die betroffenen Gebiete sind umfangreich (siehe Plan). Das Po-\n\ntential an Einsprachen und an stimmberechtigten Personen, \n\nwelche an der Urne NEIN stimmen ist erheblich. \n\n \n\nNebengründe: \n\n3. Mit 6 m, insbesondere bei Hanglage, lässt sich kein brauchbares \n\nunteres Geschoss bauen (Fenster im Erdreich). Gebäude, wel-\n\nche bis jetzt in der W2 30 % nur 1 Geschoss (> 3m) haben, kön-\n\nnen mit 6 m Gebäudehöhe nicht brauchbar aufstocken. \n\n \n\n4. Gemäss PBG muss die Ausnützungsziffer (z.B. 30%) in den anre-\n\nchenbaren Wohngeschossen konsumiert werden können. \n\nRäume ohne Fenster können aber nicht als Wohnraum klassifi-\n\nziert werden. Damit wäre eine volle Ausnützung gefährdet. \n\n \n\n5. 3 m Normgeschosshöhe als Basis ist bei Wohnsiedlungen in den \n\nZonen W4 oder W5, wo üblicherweise MFH (Wohnblöcke) ge-\n\nbaut werden sicher passend.  In W2 wird aber im Normalfall \n\nEFH (Villa) gebaut, und in diesem Bereich wird erheblich anders \n\ngebaut (Individualität). \n\n \n\n6. Für den Ortsteil Hütten braucht es eine neue Zone, gemäss Ab-\n\nklärungen beim kantonalem Raumordnungskonzept (ROK) be-\n\nfindet sich der Ortsteil Hütten ausserhalb der urbanen Wohn-\n\nlandschaften, weshalb im Allgemeinen keine Kapazitätserhö-\n\nhungen angestrebt werden. Hütten ist überdies im regionalen \n\nRichtplan im nördlichen Bereich mit einem Gebiet niedriger bau-\n\n\n\n15/27 \n\n12. September 2024  \n\nlicher Dichte belegt und als Gebiet mit einer sehr geringen Nut-\n\nzungsdichte (< 50 Köpfe/ha) ausgewiesen. Die Festlegung der \n\nniedrigen baulichen Dichte ist eine Anweisung an die Gemein-\n\nden, die Nutzungsplanung so zu halten, dass Bebauungen ent-\n\nstehen, die in besonderem Mass auf das Orts- und Landschafts-\n\nbild Rücksicht nehmen. Eine Erhöhung der traufseitige Fassa-\n\ndenhöhe von 4.5, respektive von 5 Meter auf 7.5 würde eine Er-\n\nhöhung der baulichen Dichte führen, und würde vom Kanton \n\nnicht genehmigt. \n\n \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 21 \n\n \n\nB8 \n\nIn den Wohnzonen ist das anrechenbare \n\nUntergeschoss beizubehalten. Die \n\nSchaffung neuer Zonen ohne anrechen-\n\nbares UG ist deshalb rückgängig zu ma-\n\nchen und die bisherigen Zonentypen \n\nW2/40%, W3/55% und W4/70%, samt \n\nderen AZ, VG- und UG-Zahl, beizubehal-\n\nten. Die geplant der Zone W3C/60% zu-\n\ngeordneten Gebiete sind der neuen Zone \n\nW2D/45% zuzuordnen, mit AZ 45% und \n\nansonsten gleichen Grundmassen wie \n\ndie Zone W2/40%. \n\n \n\nDie Zonensystematik zur Harmonisierung \n\nder Wohnzonen wird neu wie folgt vorge-\n\nnommen: \n \n\nW1A, W1B und W2C Hütten \nW2A Schönenberg und W2 30 % Wädenswil \n→  W2A / 30 % \n\nZur Harmonisierung braucht es diese Anpassung der Zonen-Systematik \n\nnicht. \n\n \n\n \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n16/27 \n\n12. September 2024  \n\n \nW2B Schönenberg → W2B / 25 % \n \nW2C Schönenberg und W2 40 % * \nWädenswil \n→  W2C / 40 % \n \nW2A, W2B Hütten und W2 40 % * Wädenswil \n→  W2D / 45 % \n \nW3 55 % Wädenswil →  W3 / 55 % \n \nW4 70 % Wädenswil →  W4 / 70 % \n \n\n* Die W2 40% wird in der Regel der W2D / 45 \n\n% zugeteilt. Ausgewählte Gebiete, für die der \n\nkommunale Richtplan eine niedrige Dichte \n\nvorsieht, werden hingegen der W2C / 40 % \n\nzugeteilt. \n\n \n\nUmgang mit Aufzonungsgebieten: \n\n \n\nW_3 (General Werdmüller-Strasse) \n\nW2 40%  → W3 / 55 % (statt W4 / 70%) \n\n \n\nW_8 (Aufzonung Holzmoosrüti) \n\nW2 30% → W2C / 40 % (statt W3B /45%) \n\n \n\nW_9 (Aufzonung Hangenmoosstrasse) \n\nW2 30% → W2C / 40 % (statt W3C /60%) \n\n \n\nW_15 (Aufzonung Auerenstrasse) \n\nW2 40% →  W3 / 55 % (statt W4 / 70%) \n\n\n\n17/27 \n\n12. September 2024  \n\n \n\nW_17 (Aufzonung Bürglimatte) \n\nW2 30% →  W3 / 55 % (statt W3C /60%) \n\n \n\n \n\nnBZO \n\nArt. 25 \n\n \n\nB9 \n\nArt. 25 nBZO „Gestaltung von Vorzonen“ \n\nist wie folgt anzupassen:  \n\n \n\nEntlang von Strassen darf in der Regel \n\nhöchstens ein Drittel die Hälfte der Stras-\n\nsenanstosslänge für Parkplätze, Vor-\n\nplätze und Hauszugänge verwendet wer-\n\nden. \n\n \n\nDie rechtskräftige BZO hat eine Strassenanstosslänge von 2/3. Die Re-\n\nduktion auf 1/3 ist zu gross.  \n\n \n\nMehrheitsantrag \n\nnBZO \n\nArt. 34 \n\n \n\nB10 \n\nArt. 34 nBZO (Baumschutz) ist ersatzlos \n\nzu streichen. \n\n \n\n Mehrheitsantrag \n\nZonen-\n\nplan \n\n \n\nB11 \n\nDer nZonenplan ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\nDas Grundstück WE13727 in Hütten (ak-\n\ntuell Gewerbezone G) wird – anstelle ei-\n\nner Auszonung in Landwirtschaftszone - \n\nin die Zone «WG3B / 70%» umgezont. \n\n \n\nIm Ergänzungsplan "Mischnutzung und \n\nErdgeschossnutzung" ist das Grundstück \n\nWE13727 mit "Nichtwohnanteil mind. \n\n80%" zu bezeichnen. \n\nEin KMU aus Wädenswil mit über 40 Angestellten hat 2013 (damals \n\nnoch Gemeinde Hütten) die Aussicht bekommen, das erwähnte Grund-\n\nstück in der Gewerbezone zu erwerben. Im Hinblick dessen hat er ein \n\nVorprojekt erstellt, und konnte schliesslich 2020 das Grundstück erwer-\n\nben. Im 2021 wurde das vorgesehene Projekt in Zusammenarbeit mit \n\ndem Bauamt Wädenswil in Richtung Baueingabe getrieben. Dies mit \n\ndem erklärten Ziel, im Januar 2022 eine Baueingabe einzureichen.  \n\n \n\nDurch die öffentliche Auflage der neuen BZO, wo diese Auszonung vor-\n\ngesehen ist, ist dieses Projekt blockiert (negative Vorwirkung). Der Un-\n\nternehmer benötigt aber dringend neuen Platz für seine Firma, da er an \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n18/27 \n\n12. September 2024  \n\nseinen bisherigen verschiedenen Standorten gezwungen ist, wegzuzie-\n\nhen. Wenn er in Wädenswil an diesem Standort nicht bauen kann, und \n\nauf die Schnelle auch kein gleichwertiges Bauland in Wädenswil findet, \n\nist er gezwungen, sich in anderen Gemeinden umzuschauen. Die Stadt \n\nWädenswil hat die letzten Jahre diverse grössere juristische Personen \n\nverloren. Bei Wegfall einer mittleren oder gar grösseren juristischen \n\nPerson schmerzt der Verlust sowohl bei verlorenen gegangenen Ar-\n\nbeitsplätzen als auch bei wegfallendem Steuerertrag. \n\n \n\nDer Antragssteller erachtet es als äusserst wichtig, zum Wädenswiler \n\nGewerbe Sorge zu tragen. Durch Annahme des Antrages könnte der \n\nbetroffene Gewerbetreibende die Baueingabe ohne weitere Verzöge-\n\nrungen vorantreiben, und damit auch den Steuersitz und die Arbeits-\n\nplätze in der Stadt Wädenswil beibehalten. \n\n \n\nKernzo-\n\nnen-\n\npläne \n\nB12 \n\nDie wichtigen Freiräume in den Kernzo-\n\nnenplänen 1, 2 und 3 sind zu streichen. \n\nAusgenommen von der Streichung sind \n\ndie im KOBI (Inventar der schutzwürdi-\n\ngen Ortsbilder von überkommunaler Be-\n\ndeutung) als wichtige Freiräume bezeich-\n\nneten Flächen sowie der Neuhofpark \n\n(Kat.-Nr. WE4084). \n\nEigentumsgarantie. \n \nDie Problematik bezüglich den privat Eigentümer wäre, wenn ein Eigen-\ntümer (mit wichtigem Freiraum in seinem Garten) mit einer Schutzab-\nklärung veranlasst, dass sein Haus aus dem Inventar entlassen wird, \nder wichtige Freiraum trotzdem bestehen bleiben würde. Der Eigentü-\nmer würde dann entsprechend mit seinem Bauvorhaben eingeschränkt \n– ein Rechtsstreit könnte somit die Konsequenz sein. \n \n \n\nMehrheitsantrag \n\nZonen-\n\nplan \n\nB13 \n\nDer nZonenplan ist wie folgt anzupassen:  \n\n \n\nDie Reservezone R im Stoffel (WE 7996 \n\nund Teil von WE13847) ist in die kommu-\n\nnale Landwirtschaftszone L (ko) umzuzo-\n\nnen.  \n\n- Schon diverse Male haben sich die Stimmberechtigten für eine \n\nFreihaltung des Gebietes «Stoffel» ausgesprochen. Es ist nur \n\nlogisch, dass ab dem Tiefenhofbach bis zum Hangenmoos und \n\nWinterbergholz eine durchgehende grüne «Lunge» besteht. \n\nWeitere Bauten sind nicht sinnvoll. \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n19/27 \n\n12. September 2024  \n\n- Das im kantonalen Richtplan vorgesehene Siedlungsgebiet be-\n\nrücksichtigt in seiner Unschärfe auch die angrenzende Erho-\n\nlungszone E nicht. Die Argumentation im Bericht über die nicht \n\nberücksichtigten Einwendungen (s.S. 27) verfängt daher nicht. \n\n \n\nMinderheitsanträge \n\n \n\nnBZO  \n\nArt. 50 \n\n \n\nC1 \n\nArt. 50 nBZO "Preisgünstiger Wohn-\n\nraum" ist ersatzlos zu streichen. Der Er-\n\ngänzungsplan "Preisgünstiger Wohn-\n\nraum" ist ersatzlos zu streichen. \n\n \n\nIst keine Lösung für PGW. Wohnraum bleibt bei Neubauten teuer. Es \n\ngibt zudem Kontrollaufwand für die Stadt und weniger Mehrwertabga-\n\nben. \n\n \n\n \n\nMinderheitsantrag \n\nZonen-\n\nplan \n\n \n\nC2 \n\nDer nZonenplan ist wie folgt anzupassen:  \n\n \n\nDie Anpassung W_3 "Aufzonung des \n\nGebiets an der General Werdmüller-\n\nStrasse von W2 / 40 % in W4" ist  \n\nzu streichen. Stattdessen ist dieses Ge-\n\nbiet der Zone W3B/45% (gemäss Zonen-\n\nsystematik) zuzuweisen. \n\nAuf die flächendeckende Aufzonung um ein Stockwerk im Gebiet der \n\nJohannes-Hirt Strasse/ General Werdmüller-Strasse in der Au ist zu \n\nverzichten. \n\nDie genauere Vermessung der Wohnreserven im Jahr 2021 hat erge-\n\nben, dass Wädenswil die kantonalen Anforderungen übererfüllt und \n\nnicht untererfüllt wie während der Ausarbeitung der BZO angenommen \n\n(Vermessung 2019). Die flächendeckenden Aufzonungen wurden zu-\n\ndem eingeführt, um Ersatzneubauten zu fördern. Erwiesenermassen \n\nführen im Kanton Zürich Ersatzneubauten nicht zu einer Verdichtung, \n\nsondern zu einer massiven Verteuerung des Wohnraums, einer sozia-\n\nlen Verdrängung und erheblichen Klimaemissionen. Im Sinne der Nach-\n\nhaltigkeit (sozial und Umwelt) soll darauf verzichtet werden.  \n\nIn der Au wird bereits sehr viel neuer Wohnraum geschaffen (Au Park \n\nund südliche Überbauung, Umzonungen IG etc.) und die Infrastrukturen \n\nwie Schulen sind bereits jetzt vollständig ausgelastet.  \n\nMinderheitsantrag \n\n\n\n20/27 \n\n12. September 2024  \n\nGemäss Richtplan ist dieses Gebiet, im Gegensatz zu den anderen \n\nAufzonungsgebiet, auch nicht als Verdichtungsgebiet markiert, sondern \n\nals Entwicklungsgebiet. Schliesslich führt die Umzonung von W3 zu W4 \n\nzu einer Reduktion der Grünflächen, da in W4 Zonen nur 40% Grünflä-\n\nchenziffer gefordert sind gegenüber 60% in W3 Zonen. \n\n \n\nZonen-\n\nplan \n\nund \n\nBZO \n\nC3 \n\nDer nZonenplan ist wie folgt anzupassen:  \n\n \n\nDie Anpassungen W_8 (Aufzonung Holz-\n\nmoosrüti), W_9 (Aufzonung Hangen-\n\nmoosstrasse), W_15 (Aufzonung Auer-\n\nenstrasse) und W_17 (Aufzonung Bürgli-\n\nmatte) sind zu streichen. W_15 ist statt-\n\ndessen der Zone W3C/60% (gemäss Zo-\n\nnensystematik) zuzuweisen. Die restli-\n\nchen Gebiete sind in der Zone W2/30% \n\nzu belassen. \n\n \n\nDie nBZO ist mit folgenden Sonderbau-\n\nvorschriften zu ergänzen:  \n\n \n\nArt. 58: Sonderbauvorschriften für nach-\n\nhaltige Siedlungserneuerung \n\n \n\n1 Mit dem Ziel der nachhaltigen Sied-\n\nlungserneuerung können die im Zonen-\n\nplan bezeichneten Gebiete Holzmoosrüti, \n\nHangenmoosstrasse, Bürglimatte und \n\nDie genauere Vermessung der Wohnreserven im Jahr 2021 hat erge-\n\nben, dass Wädenswil die kantonalen Anforderungen übererfüllt und \n\nnicht untererfüllt wie während der Ausarbeitung der BZO angenommen \n\n(Vermessung 2019). Die flächendeckenden Aufzonungen wurden ein-\n\ngeführt, um Ersatzneubauten zu fördern. Erwiesenermassen führen im \n\nKanton Zürich Ersatzneubauten nicht zu einer Verdichtung, sondern zu \n\neiner Verteuerung des Wohnraums, einer sozialen Verdrängung und er-\n\nheblichen Klimaemissionen. Eine reale und umweltverträgliche Verdich-\n\ntung wird erreicht, wenn bestehende Bauten und Wohneinheiten erhal-\n\nten bleiben und durch Aufstockungen um Wohneinheiten erweitert wer-\n\nden \n\n \n\n  \n\nMinderheitsantrag \n\n\n\n21/27 \n\n12. September 2024  \n\nAuerenstrasse nach den folgenden Son-\n\nderbauvorschriften im Sinne von § 79 \n\nPBG überbaut werden. Soweit die Son-\n\nderbauvorschriften nichts Besonderes re-\n\ngeln, gelten die zonengemässen Bauvor-\n\nschriften. \n\n \n\n2 Abweichend von Art. 21 können fol-\n\ngende Erleichterungen beansprucht wer-\n\nden: \n\na) 1 zusätzliches Vollgeschoss bei Be-\n\nstandesbauten (Alter 20 Jahre ab Bauab-\n\nnahmen, geltend für die ganze BZO). \n\nb) Erhöhung zulässige Fassadenhöhe \n\n(Grundmass) um max. 3 m bei Bestan-\n\ndesbauten. \n\nc) Ersatzneubauten sind unter Beibehal-\n\ntung der bestehenden Lagen, Grenz- und \n\nStrassenabstände erlaubt. Neubauten in \n\nveränderten Lagen müssen die zonenge-\n\nmässen Grenz- und Strassenabstände \n\neinhalten. Bei Ersatzneubauten und Neu-\n\nbauten ist kein zusätzliches Vollgeschoss \n\nzulässig. \n\nd) Erhöhung Ausnützungsziffer um max. \n\n15 % (W2/30%) resp. max. 20 % \n\n(W3/60%) bei Realisierung zusätzliches \n\nVollgeschoss. \n\ne) Der Mehrhöhenzuschlag findet keine \n\nAnwendung. \n\n \n\n\n\n22/27 \n\n12. September 2024  \n\n3 Wird von den Sonderbauvorschriften \n\nGebrauch gemacht, sind folgende Bedin-\n\ngungen zu erfüllen: \n\na) Schaffung zusätzlicher Wohneinhei-\n\nten. \n\nb) Sanierung der Gebäudehülle gemäss \n\nden kantonalen Wärmedämmvorschriften \n\nfür Neubauten. \n\n \n\n4 Für alle Gebiete gelten folgende ein-\n\nheitlichen Gestaltungsgrundsätze: \n\na) Beibehaltung Bebauungsmuster mit \n\nbestehenden Gebäudestellungen \n\nb) Beibehaltung der bestehenden Dach-\n\nform \n\n \n\nZonen-\n\nplan \n\nund \n\nBZO \n\nC4 \n\nDer nZonenplan ist wie folgt anzupassen: \n\n \n\nK_6: Aufzonung Umzonung der vierge-\n\nschossigen Kernzone KA im Zentrum um \n\nein Geschoss in die fünfgeschossige \n\nKernzone K5 viergeschossige Kernzone \n\nK4. \n\n \n\nK_7: Aufzonung Umzonung der zweige-\n\nschossigen Kernzone KC an der \n\nSchlossbergstrasse in die dreigeschos-\n\nsige Kernzone K3 gemäss kommunalem \n\nRichtplan zweigeschossige Kernzone K2. \n\n \n\nDie genauere Vermessung der Wohnreserven im Jahr 2021 hat erge-\n\nben, dass Wädenswil die kantonalen Anforderungen übererfüllt und \n\nnicht untererfüllt wie während der Ausarbeitung der BZO angenommen \n\n(Vermessung 2019). Die flächendeckenden Aufzonungen wurden ein-\n\ngeführt, um Ersatzneubauten zu fördern. Erwiesenermassen führen im \n\nKanton Zürich Ersatzneubauten nicht zu einer Verdichtung, sondern zu \n\neiner Verteuerung des Wohnraums, einer sozialen Verdrängung und er-\n\nheblichen Klimaemissionen. Eine reale und umweltverträgliche Verdich-\n\ntung wird erreicht, wenn bestehende Bauten und Wohneinheiten erhal-\n\nten bleiben und durch Aufstockungen um Wohneinheiten erweitert wer-\n\nden. \n\n \n\nMinderheitsantrag \n\n\n\n23/27 \n\n12. September 2024  \n\nK_18, K_19 und K_20: Aufzonung Umzo-\n\nnung der dreigeschossigen Kernzone KB \n\nim Zentrum von Wädenswil (mit Aus-\n\nnahme vom Perimeter des Ortsbildes \n\nvon überkommunaler Bedeutung) um ein \n\nGeschoss in die viergeschossige Kern-\n\nzone K4. dreigeschossige Kernzone K3. \n\n \n\nDie nBZo ist mit folgenden Sonderbau-\n\nvorschriften zu ergänzen:  \n\n \n\nArt. 58: Sonderbauvorschriften für nach-\n\nhaltige Siedlungserneuerung \n\n \n\n1 Mit dem Ziel der nachhaltigen Sied-\n\nlungserneuerung können die im Zonen-\n\nplan bezeichneten Gebiete in der Kern-\n\nzone Wädenswil nach den folgenden \n\nSonderbauvorschriften im Sinne von § 79 \n\nPBG überbaut werden. Soweit die Son-\n\nderbauvorschriften nichts Besonderes re-\n\ngeln, gelten die zonengemässen Bauvor-\n\nschriften. \n\n \n\n2 Abweichend von Art. 7 können für im \n\nKernzonenplan nicht speziell bezeich-\n\nnete Gebäude und Gebäudeteile fol-\n\ngende Erleichterungen beansprucht wer-\n\nden: \n\n\n\n24/27 \n\n12. September 2024  \n\na) 1 zusätzliches Vollgeschoss bei Be-\n\nstandesbauten (Alter 20 Jahre ab Bauab-\n\nnahme, geltend für die ganze BZO). \n\nb) Erhöhung zulässige Fassadenhöhe \n\n(Grundmass) um max. 3 m bei Bestan-\n\ndesbauten. \n\nc) Ersatzneubauten sind unter Beibehal-\n\ntung der bestehenden Lagen, Grenz- und \n\nStrassenabstände erlaubt. Neubauten in \n\nveränderten Lagen müssen die zonenge-\n\nmässen Grenz- und Strassenabstände \n\neinhalten. Bei Ersatzneubauten und Neu-\n\nbauten ist kein zusätzliches Vollgeschoss \n\nzulässig. \n\nd) Der Mehrhöhenzuschlag findet keine \n\nAnwendung. \n\n \n\n3 Wird von den Sonderbauvorschriften \n\nGebrauch gemacht, sind folgende Bedin-\n\ngungen zu erfüllen: \n\na) Schaffung zusätzlicher Wohneinhei-\n\nten. \n\nb) Sanierung der Gebäudehülle gemäss \n\nden kantonalen Wärmedämmvorschriften \n\nfür Neubauten. \n\n \n\n4 Für alle Gebiete gelten folgende ein-\n\nheitlichen Gestaltungsgrundsätze: \n\na) Beibehaltung Bebauungsmuster mit \n\nbestehenden Gebäudestellungen \n\n\n\n25/27 \n\n12. September 2024  \n\nb) Beibehaltung der bestehenden Dach-\n\nform \n\n \n\nGleichgeordnete Anträge \n\n \n\nZonen-\n\nplan \n\nIG Tie-\n\nfenhof \n\nVariante \n\n1 \n\n \n\nD1 \n\nDie gemäss nZonenplan der neuen Zone \n\nIGB zugeteilten Grundstücke WE12541, \n\nWE11878, WE12711 und Teile von \n\nWE12440 (samt umliegender Strassen-\n\nparzellen) sind in die Zone "WG4 / 85%" \n\numzuzonen (gemäss Stand öffentliche \n\nAuflage, Umzonung Nr. WG_6).  \n\nDer Ergänzungsplan "Mischnutzung und \n\nErdgeschossnutzung" ist auf dieses Ge-\n\nbiet auszuweiten, mit Nichtwohnanteil \n\nmind. 20% (gemäss Stand öffentliche \n\nAuflage). \n\n \n\nDer Ergänzungsplan "Preisgünstiger \n\nWohnraum" ist auf dieses Gebiet auszu-\n\nweiten (gemäss Stand öffentliche Auf-\n\nlage). \n\n \n\nDas Gebiet ist mit einer Gestaltungsplan-\n\npflicht zu versehen (gemäss Stand öf-\n\nfentliche Auflage). \n\n \n\nArt. 56 nBZO (Zielsetzung für Gebiete \n\nmit Gestaltungsplanpflicht) ist mit folgen-\n\ndem Absatz 5 zu ergänzen: \n\nIn der öffentlichen Auflage der BZO war vorgesehen dieses Gebiet von \n\neiner Industriezone in eine gemischte Wohn-Gewerbezone zu überfüh-\n\nren. Die Argumente hierfür sind vielfältig und es konnte von Stadtrat \n\nnicht dargelegt werden, weshalb auf diese Umzonung verzichtet wer-\n\nden sollte: \n- Eine Industriezone an der strassentechnisch schlecht erschlos-\n\nsenen Lage, umgeben von Wohn- und Erholungszonen ist \n\nraumplanerisch nicht sinnvoll. Die Industriezone ist zudem sehr \n\nklein und ermöglicht keinerlei Synergieeffekte mit anderen In-\n\ndustriebetrieben. \n\n- Mit dem Verzicht auf eine Umzonung geht die grosse Möglich-\n\nkeit zur Erstellung von Preisgünstigem Wohnraum verloren. \n\n- Mit dem Verzicht auf eine Umzonung wird auf eine Mehrwertab-\n\ngabe verzichtet und es besteht zudem die Gefahr, dass die \n\nStadt eine Ersatzabgabe zu leisten hat, weil in der vorgesehe-\n\nnen Industriezone viel weniger Baumasse realisierbar ist. \n\n- Der heutige Industriebetrieb bedingt in der ARA eine zusätzliche \n\nteure Reinigungsstufe, auf welche bei der aktuellen ARA-Sanie-\n\nrung verzichtet werden könnte, wenn der Stärkeproduzent nicht \n\nvorhanden wäre. \n\n- Beim Verkauf realisierter Wohnungen fallen erheblich Grund-\n\nstücksgewinnsteuern an. \n\n- Die Zukunft des aktuellen Industriebetriebes ist nicht sicher. Das \n\nMietverhältnis ist auf 2034 befristet. \n\n- Mit dem vorgesehenen minimalen Gewerbeanteil von 20 % wer-\n\nden Arbeitsplätze geschaffen. \n\nMinderheitsantrag \n\n\n\n26/27 \n\n12. September 2024  \n\n \n\n5 Mit den Gestaltungsplanfestlegungen \n\nfür das Gebiet Tiefenhof sind zumindest \n\ndie folgenden Sachverhalte verbindlich \n\nzu regeln: \n\n \n- Sicherstellung eines Mischgebiets \n\nmit einer zweckmässigen räumli-\n\nchen Anordnung der gemäss Er-\n\ngänzungsplan «Mischnutzung» \n\ngeforderten Nichtwohnanteile \n\n- Sicherstellung einer hohen Quali-\n\ntät der Bebauung und der Aus-\n\nsenräume \n\n- Zweckmässige räumliche Anord-\n\nnung des gemäss Ergänzungs-\n\nplan «preisgünstiger Wohnraum» \n\ngeforderten Anteils an preisgüns-\n\ntigem Wohnraum \n\n- Sicherstellung eines möglichst di-\n\nrekten Zugangs für den Langsam-\n\nverkehr über die Seestrasse und \n\ndie Bahngleise zum See. \n\n \n\nIn der BZO soll für dieses Gebiet die Pflicht zur Erstellung eines Gestal-\n\ntungsplans eingeführt werden. Die Öffnung für Wohnnutzungen bewirkt \n\neine grosse Erhöhung des Nutzungspotenzials. Da das Gebiet in unmit-\n\ntelbarer Nähe zu landschaftlich und ortsbaulich sensiblen Gebieten \n\n(Kernzone und Erholungszone) liegt, ist es wichtig, dass im Rahmen \n\nder Transformation eine hohe Qualität der Bebauung und der Aussen-\n\nräume gesichert werden kann. Auch die Lage an der stark befahrenen \n\nSeestrasse bedingt aufgrund des Lärmschutzes eine sorgfältig geplante \n\nAnordnung der Wohnflächen. Ebenfalls soll sichergestellt werden, dass \n\nder geforderte Anteil an preisgünstigem Wohnraum zweckmässig ange-\n\nordnet wird. Von öffentlichem Interesse ist darüber hinaus die Erstel-\n\nlung eines sicheren Zugangs zur Erholungszone Strandbad Seegüetli \n\nfür den Langsamverkehr. \n\nMit der BZO kann der behördenverbindliche Verkehrs-Richtplaneintrag \n\nvon 2018 grundeigentümerverbindlich verankert werden. Mit den Ge-\n\nstaltungsplanfestlegungen wird die Eigentümerschaft dazu verpflichtet, \n\nim Rahmen einer Neubebauung einen direkten Seezugang über die \n\nKantonsstrasse und SBB-Geleise sicherzustellen. Dieser Seezugang, \n\nmutmasslich in Form einer Passerelle, wird dannzumal von der privaten \n\nEigentümerschaft oder von der Stadt realisiert. \n\nDie geplante Umzonung hat zudem die Auswirkung, dass künftig in die-\n\nsem Gebiet die Nutzung Wohnen zulässig, jedoch stark störendes Ge-\n\nwerbe ausgeschlossen wird. Dies hat eine starke Preissteigerung und \n\nsomit eine Mehrwertabgabe zur Folge. Wird der Seezugang dannzumal \n\nvon der Stadt realisiert, wird dieser soweit möglich mit finanziellen Mit-\n\nteln aus dem Mehrwertausgleich finanziert. \n\n \n\n \n\nZonen-\n\nplan \n\nD2 \n\nDie gemäss nZonenplan der neuen Zone \n\nIGB zugeteilten Grundstücke WE12541, \n\nDas Risiko einer Minderwertsentschädigung entfällt. \n\n \n\n \n\nMehrheitsantrag \n\n\n\n27/27 \n\n12. September 2024  \n\nIG Tie-\n\nfenhof \n\nVariante \n\n2 \n\n \n\nWE11878, WE12711 und Teile von \n\nWE12440 (samt umliegender Strassen-\n\nparzellen) sind einem neuen IG-Zonen-\n\ntyp zuzuordnen. Dieser weist eine Bau-\n\nmassenziffer von 6.0 m3/m2 auf und über-\n\nnimmt ansonsten die Grundmasse der \n\nbisherigen Zone IB. Die Gesamthöhe be-\n\nträgt 18m und die GFZ und Fläche für \n\nden ÖA jeweils 15%. Der neue Zonentyp \n\nerhält aus Gründen der logischen Rei-\n\nhung die Bezeichnung IGB. Die bisherige \n\nIGB wird zur IGC. \n\n \n\n \n\nRedaktionelles: \n\n \n\nIn Art. 21 nBZO ist in der Tabelle beim Mehrlängenzuschlag eine sprachliche Präzisierung vorzunehmen: Der Begriff "Höchstmass" (rechte \n\nSpalte) ist durch den Begriff "Höchstmass Grundgrenzabstand + Mehrlängenzuschlag" zu ersetzen, um Missverständnisse zu vermeiden. Da \n\nes sich hierbei um eine rein sprachliche Präzisierung handelt, wird hierfür kein separater Antrag gestellt, sondern die Anpassung im Zuge der \n\nabschliessenden redaktionellen Überarbeitung der BZO vorgenommen. \n\n \n\n\n


name: Bericht und Antrag zur Weisung 9 Gesamtrevision Nutzunsplanung Anpassung BO-Artikel 53, 55 57 und 58

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