name: Weisung 6 Festsetzung privater Gestaltungsplan Appital inklusive Beilagen

text: \nWeisung  6 \n\nvom 1. Oktober 2018 \n\n04.05.20 Teilbauordnungen, Gestaltungspläne, Sonderbauvorschriften \n\nFestsetzung privater Gestaltungsplan Areal Appital \n\nAntrag des Stadtrats an den Gemeinderat: \n\n1. Der private Gestaltungsplan Appital bestehend aus dem Situationsplan 1:500 vom \n\n31. Januar 2018 und den Vorschriften vom 20. August 2018 wird festgesetzt. \n\n2. Vom erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV vom 20. August 2018 mit Anhang vom \n\n8.  Dezember 2017 zum Gestaltungsplan wird Kenntnis genommen. \n\n3. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird beantragt, den privaten Gestaltungsplan \n\nAreal Appital zu genehmigen.  \n\n4. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan Appital in eige-\n\nner Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von Auflagen aus den Ge-\n\nnehmigungsverfahren oder allfälligen Rechtsmittelverfahren als zwingend erweisen. \n\nSolche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zu machen. \n\n5. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\nBericht \n\n1. Ausganglage \n\nDie Steiner AG erwarb 2012 das Grundstück Kat. Nr. 13064 von der BASF Schweiz AG, \n\nnachdem die BASF ihren Betrieb auf dem Areal eingestellt hatte. Das Grundstück umfasst \n\n16‘834m2 und liegt vollständig in der Gewerbezone B. Das ursprüngliche Hauptgebäude der \n\nBASF wurde im Jahr 2014 vollständig rückgebaut.  \n\nDie Steiner AG hat die Absicht, das in der Nähe zum Autobahnanschluss gelegene Areal zu \n\nentwickeln, zu realisieren und zu vermarkten. Es soll ein Mix aus kleineren und mittelgros-\n\nsen Gewerbeeinheiten entstehen. Diese sollen preiswert sein und die Möglichkeit zum indi-\n\nviduellen Ausbau bieten. Über Abparzellierungen und/oder Stockwerkeigentum sollen die \n\nEinheiten direkt an Gewerbetreibende verkauft werden können. Die Projektentwicklung soll \n\nauch eine mögliche Etappierung berücksichtigen, damit auf die Marktabsorption und eine \n\nmögliche Änderung der Nachfrage reagiert werden kann. Um der Nachfrage nach günstigen \n\nGewerbeflächen nachzukommen und auch im Sinne eines haushälterischen Umgangs mit \n\nder Ressource Boden, wird gegenüber der Regelbauweise eine Verdichtung angestrebt. Da-\n\nmit eine städtebaulich und architektonisch hochwertige Bebauung des Areals gesichert wird, \n\nwurde in Absprache mit der Stadt Wädenswil das Planungsinstrument eines privaten Gestal-\n\ntungsplans gewählt.  \n\nGleichzeitig mit dem Gestaltungsplan soll der Gewässerraum des nicht öffentlichen Zopf-\n\nbachs entsprechend den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen im Bereich des Gestal-\n\ntungsplanareals festgelegt werden. Die Festlegung des Gewässerraums richtet sich nach \n\nden in der Verordnung über den Hochwasserschutz und die Wasserbaupolizei (HWSchV) \n\n\n\n2/4 \n\n1. Oktober 2018 \n\nbeschriebenen Verfahrensschritten. Die Festlegung erfolgt inhaltlich und zeitlich abgestimmt \n\nmit dem Gestaltungsplan in einem separaten Verfahren gemäss Vorschriften des HWSchV. \n\nDer Gemeinderat ist dabei nicht involviert. Der Stadtrat beantragt die Festlegung direkt bei \n\nder Baudirektion. \n\n2. Planinhalt \n\nDer Perimeter des privaten Gestaltungsplans Areal Appital umfasst das Grundstück Kat. \n\nNr. 13046. Die rechtsverbindlichen Bestandteile sind der Gestaltungsplan Plan 01-C 1:500 \n\nund die Vorschriften. Die Ausgangslage, die Ziele, die Richtprojekte und weitere Ausführun-\n\ngen sind im erläuternden Bericht nach Art. 47 RPG umschrieben. Um die verkehrlichen Aus-\n\nwirkungen des Projekts auf das umliegende Strassennetz abzuschätzen wurde zusätzlich \n\nein verkehrstechnisches Gutachten erstellt. \n\nDie vorgängigen Auseinandersetzungen mit dem Areal und dessen Umgebung, die Auslo-\n\ntung eines Bebauungsmusters anhand einer Volumenstudie und die Erarbeitung eines \n\nRichtprojekts werden begrüsst. Neben den Überlegungen zur Bebauung selbst wurde zu-\n\ndem ein Freiraumkonzept entworfen, welches einen wesentlichen Beitrag zu einer städte-\n\nbaulich hochwertigen Arealentwicklung leistet. Die Projektentwicklung, die Inhalte der Volu-\n\nmenstudie und des Richtprojekts werden im Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nausführlich beschrieben und aufgezeigt.  \n\nDieses Richtprojekt wird im Gestaltungsplan mit drei Baufeldern (A bis C), in denen Neubau-\n\nten realisiert werden können, rechtsverbindlich umgesetzt. Das zulässige Bauvolumen und \n\ndamit die Ausnützung werden mit den Baufeldgrenzen und den Höhenbeschränkungen ein-\n\ndeutig definiert. Alle Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass eine besonders gute \n\nGesamtwirkung entsteht. Wobei das Richtprojekt für die Beurteilung der städtebaulichen, ar-\n\nchitektonischen und freiräumlichen Gestaltung wegweisend ist. Vom Richtprojekt darf vorbe-\n\nhältlich der Bestimmungen des Gestaltungsplans sowie des übergeordneten Rechts aus \n\nwichtigen Gründen abgewichen werden, sofern qualitativ insgesamt zumindest eine gleich-\n\nwertige Lösung erzielt wird. Innerhalb des Geltungsbereichs des Gestaltungsplans sind Ge-\n\nwerbe-, Produktions-, Handels-, Dienstleistungsbetriebe, Bildungseinrichtungen sowie zur \n\nQuartierversorgung notwendige Einrichtungen zulässig.  \n\nDie kommunale Energieplanung gemäss Energieplan Stadt Wädenswil ist zu berücksichti-\n\ngen. Eine Abweichung ist zu begründen. Mit der ersten Bauetappe ist der Baubewilligungs-\n\nbehörde ein Energiekonzept vorzulegen, in welchem eine nachhaltige Energielösung vorge-\n\nschlagen wird. \n\n3. Öffentliche Auflage, Anhörungen und Vorprüfung\n\nDer Stadtrat hat am 3. April 2017 die Vorlage zum privaten Gestaltungsplan Areal Appital \n\nsowie die Akten Gewässerraumfestlegung Zopfbach zuhanden der öffentlichen Auflage und \n\nAnhörung verabschiedet. Die Unterlagen lagen während 60 Tagen vom 21. April 2017 bis \n\n21. Juni 2017 zur Einsicht auf. Im Rahmen dieser öffentlichen Auflage gingen 2 Schreiben \n\nein. Die Stellungnahme zu den Einwendungen ist dem Anhang des erläuternden Berichts \n\n(Ziffer 8.11) nach Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung) zum Gestaltungsplan Areal Appi-\n\ntal zu entnehmen. \n\nIm Rahmen der Anhörung der über- und nebengeordneten Planungsträger nahm die Zür-\n\ncher Planungsgruppe Zimmerberg ZPZ im befürwortenden Sinne Stellung. Die Nachbarge-\n\nmeinden hatten nichts einzuwenden.  \n\n\n\n3/4 \n\n1. Oktober 2018 \n\nDie Stadtbild- und Denkmalpflegekommission (SDK) nahm mit Fachbericht vom 8. März \n\n2017 grundsätzlich positiv Stellung. Die Baukommission hat an ihrer Sitzung vom 21. März \n\n2017 den Fachbericht der SDK unterstützt. \n\nDie Baudirektion des Kantons Zürich nahm anlässlich der Vorprüfung am 6. Juli 2017 um-\n\nfassend Stellung. Der Vorprüfungsbericht hält fest, dass mit Berücksichtigung einzelner Auf-\n\nlagen eine Genehmigung der Vorlage in Aussicht gestellt werden kann.  \n\n4. Mehrwertausgleich\n\nGemäss Stadtratsbeschluss vom 5. Oktober 2015 soll, sobald ein Projekt im Stadtrat disku-\n\ntiert wird, auch die Frage des Ausgleichs von Planungsvorteilen besprochen werden. Der \n\nGestaltungsplan ermöglicht die Erhöhung der Baumassenziffer von 2.5 m3/m2 in der Gewer-\n\nbezone GB auf knapp 4 m3/m2. Dadurch sind rund 25‘000 m3 zusätzliches Bauvolumen reali-\n\nsierbar. Der regionale und der kommunale Richtplan weist dem Gebiet eine hohe Nutzungs-\n\ndichte (ab 150 Einwohner und Beschäftigen / ha) zu. Die Erhöhung der Baumassenziffer \n\nentspricht somit der übergeordneten Richtplanung. Es liegt im starken Interesse der Stadt \n\nWädenswil, dass sich das brach liegende Grundstück entwickelt und preiswerte Flächen für \n\ndie Entwicklung des lokalen und regionalen Gewerbes bereitgestellt werden. Der Stadtrat \n\nhat am 3. April 2017 beschlossen, auf einen Mehrwertausgleich zu verzichten. \n\n5. Weitere Verfahrensschritte\n\nDer Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\nWeiter kann gegen den Festsetzungsbeschluss nach dessen Veröffentlichung beim Bezirks-\n\nrat wegen Verletzung von Vorschriften über die politischen Rechte Stimmrechtsrekurs erho-\n\nben werden. Nach Eingang der Rechtskraftbescheinigung des Bezirksrats werden die Unter-\n\nlagen der Baudirektion zur Genehmigung eingereicht. Die Gewässerraumfestlegung, welche \n\ninhaltlich und zeitlich abgestimmt mit dem Gestaltungsplan in einem separaten Verfahren \n\nerfolgt, kann von der Baudirektion erst nach Festsetzung des Gestaltungsplans durch den \n\nGemeinderat verfügt werden. Es erfolgt eine gemeinsame Publikation der Genehmigung des \n\nGestaltungsplans, der Festlegung des Gewässerraums und des Festsetzungsbeschlusses \n\ndes Gemeinderats. Nach dessen gemeinsamen Publikation kann Rekurs beim Baurekursge-\n\nricht erhoben werden. \n\n1. Oktober 2018 \n\nhku \n\nStadtrat Wädenswil \n\nPhilipp Kutter\nStadtpräsident \n\nHeinz Kundert\nStadtschreiber \n\n\n\n4/4 \n\n1. Oktober 2018 \n\nReferent des Stadtrats \n\nHeini Hauser  \nStadtrat Planen und Bauen \n\nBeilagen: \n\n- GP Appital, Siutationsplan \n\n- GP Appital, Vorschriften \n\n- GP Appital Erläuterungsbericht \n\n\n\n201020 25 m\n\nDimension.:\n\nObjektname:\n\nGrundeigentümerin:\n\nProjektphase:\n\nPlannummer:\n\nPlanname:\n\nMasstab.:\n\nStand: 31.01.2017\n\n/Volumes/Daten/1 FRB/Objekte/2015/1516 Areal Appital, Wädenswil-Au/08 Pläne/1516.pln\n\nDienstleistungs- und Gewerbepark,\nAreal Appital, Wädenswil- Au\n\nGestaltungsplan\n\nPlan 01-C\nGestaltungsplan\n\nN\n\n1:500 594 x 630cm\n\nPlanverfasser:\n\nVom Gemeinderat festgesetzt am Wädenswil, den ………………………………………\n\nIm Namen des Gemeinderates\n\nDie Präsidentin: Die Schreiberin:\n\n………………………………………………………………… …………………………………………………………………\n\nVon der Baudirektion\n\ngenehmigt am:………………………………………… BDV Nr. ……………………………………………………\n\nFür die Baudirektion:\n\n…………………………………………………………………\n\nGrundeigentümerin:\n\nSteiner Promotions et Participations SA Zürich, den ………………………………………………\nc/o Steiner SA\nRoute de Lully\n1131 Tolochenaz\n\nKanton: Zürich\n\nGemeinde: Wädenswil- Au\n\nSteiner Promotions et Participations SA – c/o Steiner SA\nRoute de Lully, CH-1131 Tolochenaz\n\nBauherrschaft/\nEntwicklerin:\n\nSteiner AG - Immobilienentwicklung\nHagenholzstrasse 56, Postfach 6762, CH-8050 Zürich\n\nBauherrschaft / Entwicklerin:\n\nSteiner AG Zürich, den ………………………………………………\nHagenholzstrasse 56\n8050 Zürich\n\n9252\n\n10718\n\n9553\n\n10948\n\n10715\n\n10536\n\n12937\n\n13044\n\n13047\n\n9263\n\n9264\n\nSeewasserwerk\n\n12\n\n21 13\n\n7\n\n13\n\n3\n\n1\n\n4\n\n505\n\n1587\n\n4021\n\n4021\n\n2384\n\n1593\n\n3350\n\n3434\n\n3415\n\n1421032\n\nMoo\nsach\n\nerstr\nasse\n\nWinterbergweg\n\nBachtobelweg\n\nStei\nnac\nhers\n\ntras\nse\n\nW\nin\nte\nrb\ner\ngs\ntra\nss\ne\n\n10145\n\n10278\n\nmin. 300m2\n\n13046\n\n16\n\n1526\n\n1588\n\nA\n\nB\n\n48\n5.0\n\n0\n\n49\n0.0\n\n0\n\n48\n5.0\n\n0\n\n49\n0.0\n\n0\n\n48\n0.0\n\n0\n\nC\n\nWinterbergstrasse\nA\n\nB\nA\n\nB\n\nB\n\nA\n\n6\n\n5\n\n4\n\n3\n\n2\n\n1\n\n10\n\n7\n\n8\n\n9\n\n13\n\n12\n\n14\n\n11\n\nZopfbach 3\n\n9251\n\nmax. +505.50\n\nC\nmax. +491.00\n\nmax. +501.00\n\nA\n\nmax. +501.50\n\nmax. +505.50\n\nBmax. +491.00\n\nmax. +501.00\n\nA\n\nSITUATIONSPLAN\n\nLEGENDE\n\nBestimmungen\n\n Geltungsbereich\n\n Baufeld\n\n zentraler Freiraum\n\n Aufenthaltsbereich (generelle Lage)\n\n Höhenkurven gewachsenes Terrain\n\n Zu- und Wegfahrt Tiefgarage (generelle Lage)\n\n Zu- und Wegfahrt oberirdisch (generelle Lage)\n\n Zu- und Wegfahrt über Zopfbach (generelle Lage)\n\n öffentliche Fusswegverbindung (generelle Lage)\n\n Gebäudeabbruch\n\nInformationen\n\n bestehende Gebäude ausserhalb Geltungsbereich\n\n Wald\n\n statische Waldgrenze\n\n Gewässer ausserhalb Geltungsbereich\n\n Waldabstabstandslinie\n\n Gewässerraum\n\n Gewässerausprägung offen ohne\n eigene Parzelle (generelle Lage)\n\n Gewässerausprägung eingedolt ohne\n eigene Parzelle (generelle Lage)\n\n Gewässerausprägung überdeckt ohne\n eigene Parzelle (generelle Lage)\n\nSCHEMASCHNITT A - A\n\nSCHEMASCHNITT B - B\n\ngew. Terrain\n\ngew. Terrain\n\nKoordinatenpunkte Baufeld A\n\nNR. Achse - y Achse - x Achse - z\n\n1 691'189.11 232'828.93 501.00\n\n2 691'252.14 232'786.73 491.00\n\n3 691'291.39 232'845.35 491.00\n\n4 691'228.36 232'887.55 501.00\n\nKoordinatenpunkte Baufeld B\n\nNR. Achse - y Achse - x Achse - z\n\n5 691'217.17 232'882.57 501.50\n\n6 691'205.31 232'923.38 501.50\n\n7 691'175.06 232'914.60 505.50\n\n8 691'144.81 232'905.81 505.50\n\n9 691'156.67 232'865.00 505.50\n\n10 691'186.92 232'873.78 505.50\n\nKoordinatenpunkte Baufeld C\n\nNR. Achse - y Achse - x Achse - z\n\n11 691'164.46 232'853.73 505.50\n\n12 691'137.72 232'845.96 505.50\n\n13 691'148.21 232'809.85 505.50\n\n14 691'174.95 232'817.62 505.50\n\nGez.:Datum: sj31.01.2017\n\nB 06.03.2017 sj\n\nC 08.12.2017 sj\n\n\n\n \n\n \n\nGrundstück Kat. Nr. 13046, Kanton Zürich, Gemeinde Wädenswil \n \nPrivater Gestaltungsplan \nDienstleistungs- und Gewerbepark, Areal Appital, Wädenswil-Au \n \n \nGestaltungsplan Vorschriften \nStand:   31.01.17 \nRevidiert: 08.12.17, 09.02.18, 20.08 2018 \n \n \n \nGrundeigentümerin: \n\nSTEINER promotions et participations SA Zürich, den …………………………………… \nc/o STEINER SA \nRoute de Lully 5 \n1131 Tolochenaz ……………………………………………………… \n\n \nBauherrschaft/ Entwicklerin: \n\nSTEINER AG Zürich, den …………………………………… \nHagenholzstrasse 56 \n8050 Zürich ……………………………………………………… \n\n \n \n \nVom Gemeinderat festgesetzt am Wädenswil, den ……………………………… \n\n \n\nName des Gemeinderats ……………………………………………………… \n\nDer Präsident Die Schreiberin \n\n \n\n………………………………………………… ……………………………………………………… \n\n \n \n \nVon der Baudirektion \n\ngenehmigt am: ………………………… BDV Nr. ………………………………………… \n\n \n\n \n\nFür die Baudirektion: \n\n \n\n………………………………………………… \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 2 von 7 \n\nInhaltsverzeichnis \nArt. 1\t Zweck ........................................................................................................................................ 3\t\nArt. 2\t Bestandteile, Geltungsbereich ................................................................................................ 3\t\nArt. 3\t Ergänzendes Recht ................................................................................................................... 3\t\nArt. 4\t Bestehende Gebäude ............................................................................................................... 3\t\nArt. 5\t Baufelder, Baumasse und Gebäudehöhe ................................................................................ 3\t\nArt. 6\t Nutzweise .................................................................................................................................. 4\t\nArt. 7\t Gestaltung ................................................................................................................................. 5\t\nArt. 8\t Zopfbach .................................................................................................................................... 5\t\nArt. 9\t Verkehrserschliessung und Anlieferung ................................................................................ 6\t\nArt. 10\t Parkierung .............................................................................................................................. 6\t\nArt. 11\t Ver- und Entsorgung .............................................................................................................. 6\t\nArt. 12\t Nachhaltigkeit ......................................................................................................................... 6\t\nArt. 13\t Inkrafttreten ............................................................................................................................ 7\t\n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nVerfasser: \n\nRöck Baggenstos Architekten AG \nMühlegasse 18 \n6340 Baar \nTel. +41 41 727 07 77 \nFax. +41 41 727 07 71 \ninfo@rb-architekten.ch \nwww.rb-architekten.ch \n\n \n  \n\n\n\n \n\nSeite 3 von 7 \n\nArt. 1 Zweck  \n\n1 Der Gestaltungsplan Dienstleistungs- und Gewerbepark, Areal Appital, Wädenswil- Au bezweckt im \nSinne von §83ff des Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG): \n- die Bereitstellung von Flächen für die Entwicklung des lokalen und regionalen Gewerbes \n- die Schaffung der Grundlagen für eine gestalterisch hochwertige Bebauung \n- die Ermöglichung einer dichten, geschlossenen und ortsbaulich verträglichen Bauweise im Sinne \n\neiner haushälterischen Bodennutzung \n- die Schaffung von Freiräumen mit zweckmässiger Ausstattung, \n- die Sicherung einer zweckmässigen Erschliessung \n\n \n\nArt. 2 Bestandteile, Geltungsbereich \n\n1 Der Gestaltungsplan besteht verbindlich aus den nachfolgenden Vorschriften und dem \nSituationsplan mit den schematischen Schnitten (Plan 01-C vom 08.12.17) im Massstab 1:500. Der \nErläuterungsbericht nach Art. 47 RPV ist informativ. \n \n2 Der Geltungsbereich des Gestaltungsplan Dienstleistungs- und Gewerbepark, Areal Appital, \nWädenswil-Au beschränkt sich auf den im Gestaltungsplan, im Massstab 1:500, eingezeichneten \nPerimeter. Dieser liegt vollständig auf dem Grundstück Katasternummer 13046. \n \n\nArt. 3 Ergänzendes Recht \n\n1 Soweit in diesen Vorschriften nichts Abweichendes bestimmt ist, gelten die eidgenössischen und \nkantonalen Gesetze und Verordnungen (Planungs- und Baugesetz vom 01. Juli 2015) sowie die jeweils \ngültigen Bau- und Zonenordnungen (BZO) der Stadt Wädenswil. \n \n\nArt. 4 Bestehende Gebäude \n\n1 Für die bestehenden Gebäude (Assekuranznummer 1526 und 1588) sind Um-, Ersatz- und \nRückbauten zulässig, sofern sie sich gut ins Ortsbild einordnen. \n \n2 Das Gebäude mit der Assekuranznummer 1588 wurde mit Schreiben vom 28. April 2017 der Stadt \nWädenswil aus dem kommunalen Inventar entlassen. \n \n\nArt. 5 Baufelder, Baumasse und Gebäudehöhe \n\n1 Sämtliche Hauptgebäude müssen innerhalb den im Gestaltungsplan bezeichneten Baufelder erstellt \nwerden. Das Baufeld darf durch keine oberirdischen Vorsprünge wie Erker und Balkone überschritten \nwerden. Vordächer und betriebsbedingte technische Vorbauten sind zulässig, sofern diese nicht in den \nfestgelegten Gewässerraum ragen. \n\n\n\n \n\n \n\n2 Für die Baufelder wird die maximale Baumasse, die maximale Firsthöhe wie folgt definiert. Im \nBaufeld A wird die minimale Anzahl Hauptgebäude wie folgt festgelegt.  \n \n\nBaufeld A B C \n\nmax. anrechenbare Baumasse \nBMZ [m3] \n\n26'500 29'000 11'500 \n\nmax. Gebäudehöhe  [m ü.M.] 491.00 / 501.00 501.50 / 505.50 505.50 \n\nmin. Anzahl Gebäude 2 - - \n\n    \n\n \n3 Als Grundlage für die Baumassenberechnung gelten die ursprünglichen Höhenlinien Stand \n21.06.2012. Diese definieren das gewachsene Terrain. \n \n4 Die anrechenbare Baumasse kann unter den Baufeldern transferiert werden. Die maximale \nanrechenbare Baumasse gemäss Absatz 2 des betroffenen Baufeldes darf maximal um 10% erhöht \nwerden. Die Summe der anrechenbaren Baumasse aller Baufelder zusammen darf auf dem gesamten \nGestaltungsgebiet maximal 67'000 m3 betragen. \n \n5 Technische Aufbauten dürfen die maximale Gebäudehöhe bis zu einer Höhe von 1.50m über-\nschreiten. \n \n6 Für unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind die Baufeldbegrenzungen nicht massgebend. Im \nGewässerbereich sind unterirdische Gebäude und Gebäudeteile nicht gestattet. Die Untergeschosse \nmüssen anschliessend in das gestaltete Terrain integriert werden  \n \n7 Im Baufeld A sind Abgrabungen erlaubt. Mit dem gestalteten Terrain dürfen dadurch talseitig \nmaximal 3 und bergseitig maximal 2 Vollgeschosse in Erscheinung treten. An der Grenze des \nBaufeldes zwischen den Punkten 1 und 4 dürfen bis maximal 3 Geschossen in Erscheinung treten. In \nden Baufeldern B und C sind mit dem gestalteten Terrain maximal 4 sichtbare Vollgeschosse \nzugelassen. Abgrabungen für Zu- und Wegfahrten und Zugänge sind generell in jedem Geschoss \nzulässig. Terrainveränderungen im Gewässerraum sind nur im Rahmen eines Wasserbauprojektes \nmöglich. \n \n\nArt. 6 Nutzweise \n\n1 Innerhalb des Geltungsbereichs des Gestaltungsplans sind Gewerbe-, Produktions-, Handels-, \nDienstleistungsbetriebe, Bildungseinrichtungen sowie zur Quartierversorgung notwendige \nEinrichtungen zulässig. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite 5 von 7 \n\nArt. 7 Gestaltung \n\n1 Bauten, Anlagen, Freiräume und Erschliessungsflächen sind gut zu gestalten und haben sich gut in \ndie bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen. Für die Beurteilung sind die Beurteilungs-\nmerkmale gemäss § 71 PBG anwendbar, diese gelten auch für die Material- und Farbgebung. \n \n2 Das Richtprojekt von Röck Baggenstos Architekten und Stähli Landschaftsarchitektur vom \n21.12.2016 ist für die Beurteilung der städtebaulichen, architektonischen und freiräumlichen \nGestaltung wegweisend. Vom Richtprojekt darf vorbehältlich der Bestimmungen des \nGestaltungsplans sowie des übergeordneten Rechts aus wichtigen Gründen abgewichen werden, \nsofern qualitativ insgesamt zumindest eine gleichwertige Lösung erzielt wird. \n \n3 Für die Hauptkörper sind Flach-, Shed- und flachgeneigte Schrägdächer zulässig. Die Flachdächer \noder flachgeneigten Schrägdächer sind extensiv zu begrünen soweit sie nicht begehbar sind. \n \n4 Alle Bauten in den Baufeldern B und C sowie die öffentliche Fusswegverbindung müssen \nhindernisfrei zugänglich sein. \n \n5 Im zentralen Freiraum ist eine zusammenhängende Fläche von mindestens 300m2 als \nAufenthaltsbereich für die im Areal Beschäftigten und Besucher zu erstellen. Der Aufenthaltsbereich \nhat eine hohe Qualität bezüglich seiner Grüngestaltung und seinem Wert als Aufenthaltsort \naufzuweisen. Die Erstellung dieses Aufenthaltsbereichs hat im Zusammenhang mit der ersten \nBauetappe zu erfolgen. \n \n6 Für die Bepflanzung sind einheimische und standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Die \nSaatflächen sind artenreich zu begrünen. Dazu ist einheimisches, standortgerechtes Saatgut zu \nverwenden. Belagsflächen sind sickerfähig auszugestalten und über eine belebte Bodenschicht zu \nentwässern. Wo dies nicht möglich ist, sind geeignete Versickerungs- oder Retentionsmassnahmen \nzu ergreifen.  \n \n7 Im Aufenthaltsbereich im zentralen Freiraum ist eine zusammenhängende Überdeckung allfälliger \nUntergeschosse von mindestens 1.00m einzuhalten, um eine Bepflanzung mit Grosssträuchern und \nKleinbäumen zu ermöglichen. Bei der Bepflanzung mit Bäumen beträgt die minimale Überdeckung \n1.50m. \n\nArt. 8 Zopfbach \n\n1 Im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens auf dem Gestaltungsplangebietes wird ein \nWasserbauprojekt für den Zopfbach erstellt. Das Wasserbauprojekt bezweckt die gestalterische und \nökologische Aufwertung und gewährleistet den Hochwasserschutz. Der bestehende Weiher ist zu \nerhalten oder innerhalb des Gewässerraums flächengleich zu ersetzen. Das Wasserbauprojekt erfolgt \nunter gewässerökologischer Planungs- und Baubegleitung. \n \n2 Die Quellspeisung des Zopfbachs muss erhalten und sichergestellt bleiben. Im Rahmen des ersten \nBaubewilligungsverfahrens im Gestaltungsplanbereiches ist ein hydrogeologisches Gutachten zu \nerstellen.  \n\n\n\n \n\nSeite 6 von 7 \n\n3 Vor Baubeginn der Hochbauten im Gestaltungsplangebiet oder spätestens parallel zur Errichtung \nder Hochbauten ist dieses Wasserbauprojekt am Zopfbach umzusetzen. \n \n\nArt. 9 Verkehrserschliessung und Anlieferung \n\n1 Die Zu- und Wegfahrten auf den Geltungsbereich hat über den Bachtobelweg, die Moosacherstrasse \nsowie die Winterbergstrasse zu erfolgen. Die jeweils allgemeine Lage der Zu- und Wegfahrten sind im \nGestaltungsplan eingezeichnet. \n \n2 Es sind zwei Überfahrten über den Zopfbach erlaubt, die jeweils maximal 4.50m Breite aufweisen \ndürfen exklusive der benötigten Einlenker. Zwischen den beiden Überfahrten muss ein Zwischenraum \nvon mindestens 10.00m Breite eingehalten werden. Die bestehende Überfahrt über den eingedolten \nZopfbach ist rückzubauen. \n \n3 Der öffentliche Fussweg hat der schematisch eingezeichneten Linie im Gestaltungsplan zu folgen. \n \n\nArt. 10 Parkierung \n\n1 Die Berechnung Parkfeldanzahl richtet sich nach der kantonalen Wegleitung zur Regelung des \nParkplatz-Bedarfs. Der maximale Massgebliche Bedarf ist als Obergrenze der Anzahl Parkfelder zu \nverstehen. Die Parkierung hat mehrheitlich unterirdisch zu erfolgen. \n \n2 Für Fahrräder sind an gut zugänglicher Lage, in der Nähe der Hauszugänge beziehungsweise \nGarageneinfahrten, Abstellplätze bereitzustellen. Diese Abstellplätze sind vor Witterungseinflüssen \nzu schützen. Die Zahl der Abstellplätze für Velos und Mofas berechnet sich nach der jeweils gültigen \nSN Norm 640 065 Bedarfsermittlung von Veloparkierungsanlagen. Für Motorräder ist eine \nausreichende Anzahl von Abstellplätzen bereitzustellen. \n \n\nArt. 11 Ver- und Entsorgung \n\n1 Das anfallende Meteorwasser ist, wenn möglich versickern zu lassen oder sonst in den Zopfbach zu \nentwässern. Grösse und Lage einer allfällig notwendigen Versickerungs- respektive Retentionsanlage \nwerden im Rahmen der Baubewilligung festgelegt.  \n \n2 Im Rahmen der Baubewilligungen sind für die Abfallbewirtschaftung der im Geltungsbereich \nanfallenden Abfälle die nötigen Flächen auszuscheiden und die erforderlichen Einrichtungen zu \nschaffen. \n \n\nArt. 12 Energie \n\n1 Die kommunale Energieplanung gemäss Energieplan Stadt Wädenswil ist zu berücksichtigen. Eine \nAbweichung ist zu begründen. Mit der ersten Bauetappe ist der Baubewilligungsbehörde ein \nEnergiekonzept vorzulegen, in dem eine nachhaltige Energielösung vorgeschlagen wird. \n \n\n\n\n \n\nSeite 7 von 7 \n\nArt. 13 Inkrafttreten \n\n1 Der Gestaltungsplan wird mit der Publikation der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung gültig. \n\n\n\nGrundstück Kat. Nr. 13046, Kanton Zürich, Gemeinde Wädenswil\n\nPrivater Gestaltungsplan\nDienstleistungs- und Gewerbepark, Areal Appital, Wädenswil- Au\n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV\nStand: 31.01.17\nRevidiert: 08.12.17, 09.02.18, 20.08.18\n\n\n\nSeite 2 von 32\n\nInhaltsverzeichnis\n\n1.\t Einleitung\n1.1\t Ausgangslage................................................................................................................4\n1.2\t Ziel.................................................................................................................................4\n\n2.\t Projektentwicklung\n2.1\t Bestand..........................................................................................................................5\n2.2\t Volumenstudie...............................................................................................................8\n2.3\t Richtprojekt...................................................................................................................9\n2.4\t Gestaltungsplan..........................................................................................................10\n\n3.\t Planungsrechtliche Rahmenbedingungen\n3.1\t Überkommunale Vorgaben.........................................................................................11\n3.2\t Kommunale Vorgaben.................................................................................................14\n\n4.\t Erläuterungen zum Gestaltungsplan\n4.1\t Zweck...........................................................................................................................17\n4.2\t Bestandteile und Geltungsbereich.............................................................................17\n4.3\t Ergänzendes Recht.....................................................................................................17\n4.4\t Bestehende Gebäude..................................................................................................17\n4.5\t Baufelder, Baumasse und Gebäudehöhe...................................................................18\n4.6\t Nutzungsweise............................................................................................................19\n4.7\t Gestaltung...................................................................................................................19\n4.8\t Zopfbach......................................................................................................................21\n4.9\t Verkehrserschliessung und Anlieferung....................................................................23\n4.10\t Parkierung...................................................................................................................25\n4.11\t Fussgängererschliessung...........................................................................................26\n4.12\t Ver- und Entsorgung...................................................................................................27\n4.13\t Nachhaltigkeit.............................................................................................................27\n4.14\t Inkrafttretung..............................................................................................................28\n\n5.\t Mögliche Auswirkungen\n\n6.\t Ablauf\n6.1\t Übersicht Gesamtablauf.............................................................................................29\n6.2\t Vorbesprechungen Behörden.....................................................................................30\n\n7. Impressum\n\n8. Anhang\n8.01\t Volumenstudie\n\t Röck Baggenstos Architekten, 18.10.2016\n\n8.02\t Richtprojekt (Schwarzplan, Grundrisse, Schnitte, Visualisierungen) 1:500\n\t Röck Baggenstos Architekten, 24.01.2017\n\n8.03\t Freiraumgestaltung 1:600\n\t Benedikt Stähli Landschaftsarchitektur, 24.01.2017, rev. 08.12.2017\n\n8.04\t Berechnungen zum Richtprojekt inkl. Schemen (BMZ, SIA 416, PP und VeloPP)\n\t Röck Baggenstos Architekten, 24.01.2017\n\n8.05\t Verkehrsgutachten und Anhang zu Verkehrsgutachten\n\t TEAMverkehr.zug, 11.01.2017, rev. 08.12.2017\n\n8.06\t Gewässerraumfestlegung Zopfbach Plan und Bericht\n\t Holinger Ingenieurunternehmen, 31.01.2017, rev. 08.12.2017\n\n\n\nSeite 3 von 32\n\n8.07\t Technischer Bericht „Baugrunduntersuchung“\n\t Büro Dr. U. Vollenweider, März 1974\n\n8.08\t Entlassung Bauernhaus aus dem kommunalem Inventar der schützenswerten\n\t Objekten\n\t Schreiben der Stadt Wädenswil, 28.04.2017\n\n8.09\t Einwendungen gegenüber dem eingegebenen Gestaltunsplan\n\t Schreiben der Stadt Wädenswil, 26.06.2017\n\n8.10\t Vorprüfungsbericht des Kanton Zürich\n\t Schreiben des Kantonalen Raumplanungsamt, 06.07.2017\n\n8.11\t Stellungsnahme gegenüber den Einwendungen\n\t Röck Baggenstos Architekten/ Steiner AG, 24.01.2017\n\n8.12\t Vorprüfungsbericht zur Festlegung des Gewässerraums am Zopfbach im Rahmen\n\t des privaten Gestaltungsplans Areal Appital.\n\t Schreiben des Kantonalenamt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, 23.06.2017\n\n\n\nSeite 4 von 32\n\n1.\t Einleitung\n\n1.1\t Ausgangslage\n\nDie Steiner AG erwarb 2012 das Grundstück Kat. Nr. 13064 von der BASF Schweiz AG, nachdem die \nBASF ihren Betrieb auf dem Areal eingestellt hatte. Es umfasst 16‘834m2 und liegt vollständig in der \nGewerbezone B. Das ursprüngliche Hauptgebäude der BASF wurde im Jahr 2014 vollständig zurück-\ngebaut. Seit dem 11.10.17 ist das Grundstück im Besitz der Steiner promotions et participations SA mit \nSitz in Tolochenaz. Die Steiner AG hat die Absicht, das in der Nähe zum Autobahnanschluss gelegene \nAreal zu entwickeln, zu realisieren und zu vermarkten. \n\n1.2\t Ziel\n\nEs soll ein Gewerbe- und Dienstleistungspark für lokale und regionale Unternehmen entstehen. Diese \nangestrebten Nutzungen entsprechen der Förderung der regionalen Arbeitsplatzgebiete und somit den \nZielen der Stadt Wädenswil und des Kantons Zürich. Das Angebot im Gewerbe- und Dienstleistungspark \nentspricht der Nachfrage. Es soll ein Mix aus kleineren und mittelgrossen Gewerbeeinheiten entstehen. \nDiese sollen preiswert sein und die Möglichkeit zum individuellen Ausbau bieten. Über Abparzellierun-\ngen und /oder Stockwerkeigentum sollen die Einheiten direkt an Gewerbetreibende verkauft werden \nkönnen. Die Projektentwicklung soll auch eine mögliche Etappierung berücksichtigen, damit auf die \nMarktabsorption und eine mögliche Änderung der Nachfrage reagiert werden kann.\n\nUm der Nachfrage nach günstigen Gewerbeflächen nachzukommen und auch im Sinne eines haushäl-\nterischen Umgangs mit der Ressource Boden, wird gegenüber der Regelbauweise eine Verdichtung \nangestrebt. Damit eine städtebaulich und architektonisch hochwertige Bebauung des Areals gesichert \nwird, wurde in Absprache mit der Stadt Wädenswil das Planungsinstrument eines privaten Gestaltungs-\nplans gewählt. Dieser verfolgt im Wesentlichen folgende Ziele: \n\n-- die Bereitstellung von preiswerten Flächen für die Entwicklung des lokalen und regionalen \nGewerbes\n\n-- die Schaffung der Grundlagen für eine gestalterisch hochwertige Bebauung\n\n-- die Ermöglichung einer dichten, geschlossenen und ortsbaulich verträglichen Bauweise im \nSinne einer haushälterischen Bodennutzung\n\n-- die Schaffung von Freiräumen mit zweckmässiger Ausstattung\n\n-- die Sicherung einer zweckmässigen Erschliessung\n\nGleichzeitig mit der Gestaltungsplanung soll der Gewässerraum des privaten Zopfbachs entsprechend \nden gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen im Bereich des Gestaltungsplanareals festgelegt wer-\nden. Die Festlegung des Gewässerraums richtet sich nach den in der Verordnung über den Hochwas-\nserschutz und die Wasserbaupolizei (HWSchV) beschriebenen Verfahrensschritten. Die Festlegung er-\nfolgt inhaltlich und zeitlich abgestimmt mit dem Gestaltungsplan in einem separaten Verfahren.\n\n\n\nSeite 5 von 32\n\n2.\t Projektentwicklung\n\n2.1\t Bestand\n\nDie Parzelle 13046 umfasst 16‘834m2. Auf Grund seiner Hanglage gegen Nord-Osten erschliesst sich \nvom oberen Teil des Grundstücks der Blick auf den Zürichsee, an klaren Tagen bis hin zum Alpstein. \nBergseitig, gegen Süden der Parzelle befindet sich das Reservoir Appital und das Seewasserwerk so-\nwie der Wald „Winterbergholz“. Der Waldabstand ist durch eine statische Waldabstandslinie festgelegt, \nwelche die Bebauung des Grundstücks nicht einschränkt. Gegen Osten liegt ein dicht bebautes Ge-\nwerbegebiet, welches in der gleichen Zone wie das Areal liegt. Im Westen des Grundstücks befinden \nsich Wohnbauten in unterschiedlichen Dimensionen. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das \nAreal an einem Übergang verschiedener landschaftlicher Ausprägungen und an einer Schnittstelle un-\nterschiedlicher Nutzungen liegt. \n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n -\n\n I\nm\n\nm\no\n\nb\nil\n\nie\nn\n\ne\nn\n\ntw\nic\n\nk\nlu\n\nn\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlz\ns\n\ntr\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, \nP\n\no\ns\ntf\n\na\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, \nC\n\nH\n-8\n\n0\n5\n\n0\n Z\n\nü\nri\n\nc\nh\n\nD\nie\n\nn\ns\n\ntl\ne\n\nis\ntu\n\nn\ng\n\ns\n-\n\n u\nn\n\nd\n G\n\ne\nw\n\ne\nr\n\nb\ne\n\np\na\n\nr\nk\n\n,\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl \nA\n\np\np\n\nit\na\n\nl,\n W\n\nä\nd\n\ne\nn\n\ns\nw\n\nil\n- \n\nA\nu\n\n1:\n15\n\n0\n0\n\n2\n1.\n\n12\n.2\n\n0\n16\n\nK\na\n\nta\ns\n\nte\nr\n\np\nla\n\nn\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nR\nic\n\nh\ntp\n\nro\nje\n\nk\nt\n\n490\n\n485\n\n480\n\n475\n\n490\n\n495500\n\n490\n\n485\n\n480\n475\n\n4\n8\n0\n\n480\n9305\n\n9252\n\n9251\n\n10718\n\n9553\n\n10948\n\n10715\n\n10536\n\n12937\n\n1\n3\n0\n4\n4\n\n13\n04\n5\n\n13047\n\n1\n3\n0\n4\n3\n\n13046\n\n9263\n\n9264\n\nSeewasserwerk\n\n8\n\n1\n6\n\n5\n\n3\n\n2\n\n1\n2\n\n1\n0\n\n21 13\n\n7\n\n13\n\n3\n\n1\n\n4\n\n505\n\n1587\n\n4021\n\n4021\n\n3928\n\n3501\n\n2384\n\n1593\n\n3350\n\n1526\n\n1\n\n1\n\n3434\n\n1588\n\n3414\n\n3415\n\n3147\n\nAppital\n\nReservoir\n\nReservoir Appital\n\n1422358\n\n1422357\n\n1422356\n\n1422196\n\n1421628\n\n1420535\n\n1421135\n\n1421033\n\n1421020\n\n1421032\n\n1421144\n\nMoosacherstrasse\n\nW\ninterbergweg\n\nBachtobelweg\n\nSteinacherstra\nsse\n\nW\nin\n\nte\nrb\n\ne\nrg\n\nst\nra\n\nss\ne\n\n10145\n\n10278\n\nKatasterplan mit Höhenlinien des Grundstückes 13046\n\n\n\nSeite 6 von 32\n\nDie Topographie des Grundstücks wird charakterisiert durch ein regelmässiges Gefälle von Nordwesten \nnach Südosten. Die Höhendifferenz entspricht dabei ca. 2.5 Geschossen, also etwa 7.5 m. Der Höhen-\nunterschied zwischen dem Bachtobelweg und der Winterbergstrasse entspricht ca. einem Geschoss, \nalso fast 3 m. \nDas Areal ist von drei Strassen umschlossen. Auf der Nordseite liegt die Steinacherstrasse, welche als \nHauptverbindung zwischen dem Autobahnanschluss und dem Dorfzentrum des Ortteils Au dient. Von \nder Steinacherstrasse her gibt es keine direkte Erschliessung auf die Parzelle. Der östliche Teil des Are-\nals ist über die Moosacherstrasse erschlossen, der westliche und südliche Teil über den Bachtobelweg \nund die Winterbergstrasse. Dieser Umstand führt städtebaulich zu einer unterschiedlichen Adressie-\nrung der beiden Teile des Areals.\nAuf dem Grundstück befinden sich nach dem Abbruch des grossen BASF Hauptgebäudes noch zwei \nweitere Gebäude. Das eine ist ein Infrastrukturgebäude (Assknr. 1526) des alten Hauptgebäudes mit \nFreizeiträumen für das Personal, Heizöltanks und einer unterirdischen Parkierung. Das andere Ge-\nbäude, ein zweckentfremdetes landwirtschaftliches Wohn- und Betriebsgebäude (Assknr. 1588), war \nursprünglich im kommunalen Inventar schützenswerter Objekte. Mit Schreiben vom 28. April 2017 der \nStadt Wädenswil wurde das Gebäude aus dem kommunalen Inventar entlassen.\nAuch die Ausrichtung und Geometrie der ursprünglichen Bebauung folgte dem Muster der unterschied-\nlichen Anbindung und Adressierung. Das bestehende Infrastrukturgebäude und die nördlich davon ge-\nlegene Parkierung setzen die Geometrie der östlich davon gelegenen grossvolumigen Industrie- und \nGewerbebauten fort. Das ursprüngliche Betriebsgebäude der BASF und dessen Erschliessung standen \northogonale zum Bachtobelweg und der Winterbergstrasse. \nDie Freiraumgestaltung wurde im Zusammenhang mit dem Bau des inzwischen abgebrochenen BASF \nGebäudes in den Jahren 1976-1979 geplant und erstellt. Nach dem Abbruch des Hauptgebäudes im Jahr \n2014 ist diese nur noch in Fragmenten erhalten. Prägendes Element dieser ursprünglichen Gestaltung \nwaren der künstlich angelegte Teich auf der Südostseite und der im Zuge dieser Umgebungsgestaltung \nfreigelegte Bachlauf. Dieser tritt knapp oberhalb des Teiches an die Oberfläche und hat nach dem Teich \nden Charakter eines schmalen Wiesenbaches. Unter der bestehenden Zufahrt wird der Bachlauf auf \neine Rohrdurchführung reduziert. Ein zweiter Unterbruch erfolgt bei der Winterbergstrasse. Hier wird \nder Bach ebenfalls stark kanalisiert und unter der Strasse durch geführt. Anschliessend läuft er im \nWald in seinem natürlichen Bachbett.\nDer genaue Standort der Quelle des Zopfbaches ist zur Zeit unbekannt. Gemäss der Siedlungsentwäs-\nserung der Gemeinde Wädenswil wird der Zopfbach zusätzlich durch verschiedene Meteorwasserlei-\ntungen aus dem östlichen Bereich der Parzelle 13046 gespiesen. \nDas Urheberrecht an diesem Plan besitzt die Gemeinde Wädenswil. Die Daten\nhaben keine rechtliche Gültigkeit. Verbindliche Auskünfte erteilen ausschliesslich\ndie zuständigen Dienststellen der Stadtverwaltung. 1: 1000\n\nErstellt:  09.03.2016\n\nLiegenschaftsentwässerung und Einleitung des Meteorwasser in den Zopfbach\n\n\n\nSeite 7 von 32\n\nDas Gebiet Appital war bis vor rund 50 Jahren geprägt von der Landwirtschaft. Nach dem Bau des ehe-\nmaligen BASF Gebäudes in den Jahren 1976 bis 1979 auf der grünen Wiese hat sich im Gebiet Appital \nerst in den folgenden ein Industrie- und Gewerbegebiet etabliert.\nDies verdeutlichen die nachfolgenden historischen Karten, die die Entwicklung der Landschaft, der \nBauten und der Verkehrswege in den letzten 150 Jahren aufzeigen. \n\nDufourkarte Erstausgabe, 1845 - 1865\n\nSiegfriedkarte, 1880\n\nDufourkarte Letztausgabe, 1939\n\nHistorische Gewässerkarte des Kantons Zürich, Stand 1991\n\nHistorische Karte J. Wild, 1850\n\nSiegfriedkarte, 1930\n\nAlte Landeskarte, 1956 - 1965\n\naktueller Situationsplan\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nSiegfriedkarte 1930, 1:25'000\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:40:39\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nHistorische Gewässerkarte des Kantons\nZürich\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:39:17\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nAlte Landeskarte 1956-65, 1:25'000\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:41:13\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nDufourkarte Erstausgabe 1845 - 1865\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:38:31\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nSiegfriedkarte 1880, 1:25'000\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:40:12\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nHistorische Karte J. Wild (~1850)\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:39:43\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nDufourkarte Letztausgabe 1939\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 13:38:56\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nLandeskarten, Übersichtsplan\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 27.01.2017 16:07:17\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [2691217.91,1232854.79]\n\n\n\nSeite 8 von 32\n\n2.2\t Volumenstudie\n\nMit der Absicht eine mögliche Verdichtung zu prüfen wurde zu Beginn der Planungsarbeit eine Volu-\nmenstudie gemacht. Ziel dieser Studie war es herauszufinden, ob auf dem Areal an Stelle der gemäss \nBau- und Zonenordnung in der Regelbauweise möglichen Baumasse von 2.5 m3/m2 eine Baumasse \nvon ca. 4.0 m3/m2 städtebaulich und architektonisch verträglich wäre. Dabei entspricht die angestrebte \nDichte in etwa derjenigen der Gewerbezone A. Neben einer Analyse der Situation werden insbesondere \nauch unterschiedlichste Bebauungsmuster untersucht und eine städtebauliche Grundhaltung entwi-\nckelt, auf Grund derer die weitere Projektierung und das für den Gestaltungsplan nötige Richtprojekt \nbasiert. Die massgeblichen Erkenntnisse der Volumenstudie lassen sich folgendermassen zusammen-\nfassen:\n\n01.\t Das Areal besitzt zwei unterschiedliche Adressierungen: Der östliche Teil ist von der Moosacher-\nstrasse her zu erschliessen, der südliche und westliche Teil vom Bachtobelweg und der Winter-\nbergstrasse her.\n\n02.\t Durch die Verdichtung der Volumen hat die Parkierung weitgehend unterirdisch zu erfolgen.\n\n03.\t Eine künftige Bebauung soll ebenfalls sowohl auf die unterschiedlichen angrenzenden Nutzun-\ngen als auch auf die unterschiedlichen angrenzenden volumetrischen Strukturen reagieren. \n\n04.\t Ein zentraler Freiraum soll die beiden Teile des Areals voneinander volumetrisch abgrenzen, in \nBezug auf seine Nutzung als Freiraum aber auch beide Teile miteinander verbinden.\n\n05.\t Die Verdichtung hat einen hohen Anspruch auf die Qualität der ganzen Freiraumgestaltung zur \nFolge. Diese ist durch entsprechende Fachleute zu gewährleisten.\n\n06.\t Der Gestaltung des Freiraums um den Zopfbach muss entsprechend Wert beigemessen werden. \nFür die genaue Ausformulierung der nötigen Massnahmen sind entsprechende Fachleute beizu-\nziehen.\n\nSituation der Volumenstudie BMZ 2.5 mit dem eingezeichneten \nVerdichtungspotential\n\nSituation der Volumenstudie BMZ 4.0\n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n -\n\n I\nm\n\nm\no\n\nb\nil\n\nie\nn\n\ne\nn\n\ntw\nic\n\nk\nlu\n\nn\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlz\ns\n\ntr\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, \nP\n\no\ns\ntf\n\na\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, \nC\n\nH\n-8\n\n0\n5\n\n0\n Z\n\nü\nri\n\nc\nh\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl \nA\n\np\np\n\nit\na\n\nl,\n W\n\nä\nd\n\ne\nn\n\ns\nw\n\nil\n- \n\nA\nu\n\n2\n7\n\n.0\n1.\n\n2\n0\n\n17\n\nS\nit\n\nu\na\n\nti\no\n\nn\n 2\n\n.5\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nZufahrt Tiefgarage\n\nZufahrt Tiefgarage\n\nZufahrt über Terrain\n\nZufahrt über Terrain\n\n9305\n\n9252\n\n9251\n\n10718\n\n9553\n\n10948\n\n10715\n\n10536\n\n13044\n\n13047\n\n13\n04\n3\n\n13046\n\n9263\n\n9264\n\nMoos\nache\nrstra\nsse\n\nWinterbergweg\n\nBachtobelweg\n\nW\nint\ner\nbe\nrg\nst\nra\nss\ne\n\nN\n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n -\n\n I\nm\n\nm\no\n\nb\nil\n\nie\nn\n\ne\nn\n\ntw\nic\n\nk\nlu\n\nn\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlz\ns\n\ntr\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, \nP\n\no\ns\ntf\n\na\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, \nC\n\nH\n-8\n\n0\n5\n\n0\n Z\n\nü\nri\n\nc\nh\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl \nA\n\np\np\n\nit\na\n\nl,\n W\n\nä\nd\n\ne\nn\n\ns\nw\n\nil\n- \n\nA\nu\n\n2\n7\n\n.0\n1.\n\n2\n0\n\n17\n\nS\nit\n\nu\na\n\nti\no\n\nn\n 4\n\n.5\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nZufahrt Tiefgarage\n\nZufahrt Tiefgarage\n\nZufahrt über Terrain\n\nZufahrt über Terrain\n\nZufahrt Tiefgarage\n\n9305\n\n9252\n\n9251\n\n10718\n\n9553\n\n10948\n\n10715\n\n10536\n\n13044\n\n13047\n\n13\n04\n3\n\n13046\n\n9263\n\n9264\n\nMoos\nache\nrstra\nsse\n\nWinterbergweg\n\nBachtobelweg\n\nW\nint\ner\nbe\nrg\nst\nra\nss\ne\n\nEtappe 2\n\nEtappe 1\n\nEtappe 2\n\nEtappe 1\n\nN\n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n -\n\n I\nm\n\nm\no\n\nb\nil\n\nie\nn\n\ne\nn\n\ntw\nic\n\nk\nlu\n\nn\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlz\ns\n\ntr\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, \nP\n\no\ns\ntf\n\na\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, \nC\n\nH\n-8\n\n0\n5\n\n0\n Z\n\nü\nri\n\nc\nh\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl \nA\n\np\np\n\nit\na\n\nl,\n W\n\nä\nd\n\ne\nn\n\ns\nw\n\nil\n- \n\nA\nu\n\n2\n7\n\n.0\n1.\n\n2\n0\n\n17\n\nS\nc\n\nh\nw\n\na\nr\n\nz\np\n\nla\nn\n\n 4\n.5\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nN\n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n -\n\n I\nm\n\nm\no\n\nb\nil\n\nie\nn\n\ne\nn\n\ntw\nic\n\nk\nlu\n\nn\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlz\ns\n\ntr\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, \nP\n\no\ns\ntf\n\na\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, \nC\n\nH\n-8\n\n0\n5\n\n0\n Z\n\nü\nri\n\nc\nh\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl \nA\n\np\np\n\nit\na\n\nl,\n W\n\nä\nd\n\ne\nn\n\ns\nw\n\nil\n- \n\nA\nu\n\n2\n7\n\n.0\n1.\n\n2\n0\n\n17\n\nV\nis\n\nu\na\n\nli\ns\n\nie\nr\n\nu\nn\n\ng\n 4\n\n.5\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nSchwarzplan der Volumenstudie mit BMZ 4.0 Visualisierung der Volumenstudie mit BMZ 4.0\n\n\n\nSeite 9 von 32\n\nIm Anschluss wurde das Resultat dieser Volumenstudie bei den Verantwortlichen der Stadt Wädenswil \nvorgestellt. Auf Grund der sehr positiven Reaktion wurde die weitere Projektierung in die Richtung des \nvorliegenden Gestaltungsplanes vorangetrieben. Ausgewählte Varianten dieses umfangreichen volu-\nmetrischen Variantenstudiums sind im Anhang enthalten.\n\n2.3\t Richtprojekt\n\nDem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt zu Grunde. Das Richtprojekt basiert weitgehend auf den \nErkenntnissen der Volumenstudie, entwickelt diese weiter und verfeinert die einzelnen Aussagen. Ins-\nbesondere werden die volumetrischen Vorgaben mit konkreten Grundrissen, Schnitten und Fassaden \nim Hinblick auf das angestrebte Marktsegment weiterentwickelt. \nEine grösstenteils unterirdische Parkierung ergänzt die zu vermietenden oder verkaufenden Einheiten. \nDie Zweckmässigkeit der Erschliessung und der Parkierung wurde in einem separaten Verkehrsgut-\nachten durch die Firma TEAMverkehr.zug untersucht. Entsprechende Erkenntnisse sind wieder in das \nRichtprojekt eingeflossen. Die aus betriebstechnischen Gründen und für eine Feuerwehrzufahrt unab-\ndingbare Zufahrt über den Zopfbach zum südwestlichen Teil des Areals wurde mit dem AWEL des Kan-\ntons Zürich besprochen. Die nötigen Randbedingungen für eine Bewilligung dieser Überfahrten wurden \nfestgelegt. \nEin sorgfältig gestaltetes Freiraumkonzept des Landschaftsarchitekten Benedikt Stähli, Landschafts-\narchitekt BSLA, ergänzt die Bauten und ist Bestandteil des Richtprojektes. Im Zusammenhang mit der \nFreiraumgestaltung wurde eine separate Festlegung des Gewässerraumes um den Zopfbach durch die \nFirma Holinger AG geplant. \nIm Wesentlichen lassen sich die städtebaulichen und architektonischen Grundaussagen folgendermas-\nsen zusammenfassen:\n\n01.\t Das Thema der unterschiedlichen Adressierungen und der unterschiedlichen volumetrischen \nAusgestaltung der zwei Teile des Areals wird weiterbearbeitet.\n\n02.\t Auf dem südwestlichen Teil des Areals, welches über den Bachtobelweg und die Winterbergs-\ntrasse erschlossen ist, werden Zeilenbauten geplant, welche sich in Bezug auf ihre Höhenent-\nwicklung an die umgebende Bebauung anpassen. Auf der Bergseite treten diese in Bezug auf das \ngewachsene Terrain zwei- beziehungsweise dreigeschossig, auf der Talseite dreigeschossig in \nErscheinung. \n\n03.\t Die Zeilen beinhalten eher kleinere, über jeweils drei Geschosse verbundene Nutzungseinheiten. \nDie Dimension dieser Nutzungseinheiten ist flexibel. Die im Richtprojekt dargestellte Anzahl ist \nnicht verbindlich.\n\n04.\t Um die effektiv nutzbaren Flächen möglichst flexibel nutzen zu können, werden die Erschliessun-\ngen ausserhalb der effektiven Baukörper angeordnet. \n\n05.\t Um auf die gewachsene Topographie reagieren zu können und die Baukörper in die Umgebung \neinzugliedern, sind die Baukörper von Westen nach Osten um jeweils ein Geschoss zueinander \nversetzt.\n\n06.\t Unter diesen Zeilen liegen zwei unterirdische Einstellhallen. Diese sind mit möglichst kurzen \nRampen direkt vom Bachtobelweg her erschlossen.\n\n07.\t Die beiden Erschliessungshöfe zwischen den drei Zeilen sind direkt von der Winterbergstrasse \nher erschlossen. Diese nutzen den geschosshohen Niveauunterschied zwischen den beiden Sei-\nten. Die Überfahrten über den Zopfbach sind mit dem AWEL besprochen.\n\n08.\t Der zweite Teilbereich des Areals wird von der Moosacherstrasse her erschlossen.\n\n09.\t Als Fortsetzung der bestehenden Gewerbebebauung und in deren Geometrie werden drei gross-\nflächige Volumen gesetzt. Diese treten drei- beziehungsweise viergeschossig in Erscheinung. \n\n10.\t Die ostseitig gelegenen Gewerbebauten beinhalten eher grossflächige Gewerbeflächen, welche \nwiederum flexibel unterteilt werden können.\n\n\n\nSeite 10 von 32\n\n11.\t Direkt am Arealrand erfolgt die Einfahrt in eine unterirdische Parkierung unter diesen Volumen. \n\n12.\t Zwischen den beiden Arealteilen wird ein grosszügiger, zentraler Freiraum angeordnet, welcher \nneben der Erschliessung der umliegenden Bauten vor allem einen verkehrslosen Aufenthaltsbe-\nreich enthält, welcher den Beschäftigten, Kunden und Besucher des Areals dient.\n\n13.\t Über das ganze Areal ist ein differenziertes Umgebungsprojekt entwickelt worden.\n\n14.\t Im Zusammenhang mit dem Umgebungsprojekt und den Überfahrten über den Zopfbach wurde \neine separate Gewasseraumfestlegung projektiert. Dieses bildet die Grundlage für das parallel \nzum Gestaltungsplanverfahren laufende Verfahren, welches einen entsprechenden Gewässer-\nraum definiert.\n\nDas Richtprojekt wurde der Stadtbild und Denkmalkommission der Stadt Wädenswil (SDK) vorgestellt, \nwelche das Projekt als sinnvoll und angemessen beurteilt hat. Das Richtprojekt mit informativem Cha-\nrakter liegt dem Gestaltungsplan als Anhang bei.\n\n2.4\t Gestaltungsplan\n\nUm die städtebauliche und architektonische Qualität des Richtprojekts zu sichern, wurde im Anschluss \nein entsprechender Gestaltungsplan formuliert. Auf die einzelnen Teile des Gestaltungsplans und deren \nBedeutung wird in diesem Erläuterungsbericht ab Kapitel 4 eingegangen.\n\nSteiner AG - Immobilienentwicklung\n\nHagenholzstrasse 56, Postfach 6762, CH-8050 Zürich\n\nDienstleistungs- und Gewerbepark,\n\nAreal Appital, Wädenswil- Au\n\n24.01.17\n\nVisualisierung 2\n\n1516\n\nRichtprojekt\n\nVisualisierung Richtprojekt\n\n\n\nSeite 11 von 32\n\n3.\t Planungsrechtliche Rahmenbedingungen\n\n3.1\t Überkommunale Vorgaben\n\nKantonaler Richtplan\n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt im Siedlungsgebiet. Der Perimeter befindet sich in der Nähe des Au-\ntobahnanschlusses Wädenswil und bei der Haltestelle Au. Im südlichen Bereich befindet sich die Auf-\nbereitungsanlage mit dem Reservoir des Gebietes Appital. Der Kantonsrat setzte am 18.03.2014 den \nrevidierten Richtplan fest. Neu sind sämtliche Richtplanfestlegungen in einer Karte zusammengefasst. \nDer Bundesrat hat den Richtplan am 29.04.2015 genehmigt.\n\nRegionaler Richtplan\n\nDer regionale Richtplan trifft Ergänzungen zum kantonalen Richtplan für die Region relevanten Festle-\ngungen. Im Siedlungs- und Landschaftsplan ist das Gebiet in dem sich der Gestaltungsplanperimeter \nbefindet als Arbeitsplatzgebiet bezeichnet. Im Fuss- und Wanderwegplan ist ersichtlich, dass ein Weg \nentlang der südöstlichen Grenze des Perimeters verläuft. Weiter ist im Ver- und Entsorgungsplan er-\nsichtlich, dass südlich angrenzend an den Gestaltungsperimeter eine Aufbereitungsanlage und ein Re-\nservoir befinden die durch eine Hauptleitung durch den Perimeter erschlossen sind. Die angrenzende \nTelefonzentrale und Natelantenne haben keinen Einfluss auf das Gebiet.\n\nMM\n\nVariante / zu prüfende Linienführung\n\nÜbriges Gebiet\n\n"\n"\n"\n" " " " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n" "\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n" " " " " "\n\n"\n\n" " " " " "\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n" " " " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n""\n\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"""\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n" " " " """\n\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n"\n" "\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n" "\n" " " " " " "" " " " " " " " " "\n\n" " " " " " " " ""\n"\n\n"\n"\n\n"\n" "\n\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n""\n\n" " " " " " " " " "" "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n" " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n" ""\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " 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"\n\n"\n"\n"\n\n""\n"\n\n"\n\n"\n""""""""""\n\n"\n"\n"\n\n"\n""\n\n"\n"\n"\n\n""""\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"""""""""""""""""\n"""""""""""""""""""""""\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n""""\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " "\n" "\n\n" " ""\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n" " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n\n" "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" " "\n\n"\n"\n" "\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n\n" " " "\n"\n"\n"\n" " " " " " " " ""\n\n"\n"\n"\n\n" " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n" ""\n"\n\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " "\n" " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" " "\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n!\n!\n\n!\n!\n\n!\n!\n!\n\n!\n!\n\n!!\n!\n\n!\n!\n\n!\n!\n\n!\n!\n!\n\n!\n!!!!!\n\n!\n!\n\n!\n!\n\n!\n\n!\n!\n! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 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" " " " " " " " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n" " " " " " " " " "\n\n"\n""\n\n" " " " " " ""\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" " " " " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n" " " " " " "\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n" " " "\n\n""\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n" " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n" " " " " " " " " " " " " " " " "\n\n" "\n\n"\n"\n\n" " " " " "\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " "\n\n" " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " "" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n" " "\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"" " " " " "\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n""\n\n"\n"\n\n"\n" " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n""\n\n" "\n"\n" " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n" " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"" " " "\n\n" "\n\n"\n"\n\n"" "\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " "\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n\n" " " " " " "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n" " "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " "" "\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" " " " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n" " " " ""\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n\n" " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n" " "\n\n"\n" "\n\n" " "\n" "\n\n" " " " " " " " " " "\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"" "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n\n"\n" " " " ""\n\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " " "\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n" " " " " " " " " "\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " "\n" "\n\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n" "\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n" "\n\n"\n"\n"\n" "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n" "\n\n" " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n""\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n" "" " " " " " " "\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n""\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n""\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n" " " ""\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n" " " " " " " " " " " " " " " " " " " "" " " " " " " ""\n\n" "\n"\n\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n" "\n"\n\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " "\n"\n"\n\n" " " " "\n" " " " " "\n\n" " "\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n"\n\n" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n\n" "\n"\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n" "\n\n"\n"\n"\n"\n"\n\n"\n"\n" " "\n\n" " "\n" " " "\n\n"\n"\n"\n\n"\n" " " "\n\n"\n" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "\n\n"\n\n""\n" " " " " " " "\n\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n"\n"\n\n"\n"\n\n"\n\n"\n"\n"\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n"" ""\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n# #\n\n#\n\n#\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n#\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n""\n\n""\n\n""¢\n\n!!\n\n!!!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n""\n\n!!\n\n""¢\n\n!!\n\n""¢\n\n""\n\n""\n\n!!!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n""¢\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!\n\n""_\n\n""_\n\n!!\n\n""_\n\n""¢\n\n!!!!""\n\n!!!!\n\n""_\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!!!\n!!!!\n\n!!\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!!!\n\n!!\n\n!!\n\n!!!!\n\n!! !!""\n\n""\n\n""\n\n""\n\n"" ""\n\n""\n\n!!\n\n!!\n\n!!\n\n""\n\n""\n\n!!\n\n!!!! 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M\n\nJ\n\nS\n\nS\n\nJ\n\nJ\n\nJ\n\nJ\n\nJ\n\nB\n\nJ\n\nJ\n\nSJ\n\nJ\n\nH\n\nH\n\nF\n\nM\n\nM\n\nB\n\nM\nM\n\nS\n\nB\n\nA\n\nS\n\nP\n\nF\n\nK\n\nV\n\nJ\n\nV\n\nF\n\nF\n\nB\n\nS\n\nJ\n\nJ\n\nJ\n\nJ\n\nSiedlung\nSiedlungsgebiet\n\nZentrumsgebiet\n\nSchutzwürdiges Ortsbild\n\nLandschaft\nFruchtfolgefläche im Landwirtschaftsgebiet\n\nÜbriges Landwirtschaftsgebiet\n\nErholungsgebiet\n\nAussichtspunkt\n\nNaturschutzgebiet (in Gewässern)\n\n#\n\n"" Gruben- und Ruderalbiotop\n\nGewässerrevitalisierung\n\nLandschaftsschutzgebiet\n\nLandschaftsförderungsgebiet\n\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n\nLandschaftsverbindung\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n! ! ! ! ! ! ! !\n\nFreihaltegebiet\n\nVerkehr\nHochleistungsstrasse\n\nAusbau Hochleistungstrasse\n\nHauptverkehrsstrasse\n\nAbklassierung Hauptverkehrsstrasse / Rückbau bei Ersatz\n\nTunnel Hochleistungsstrasse\n\nAusbau Tunnel Hochleistungsstrasse\n\nTunnel Hauptverkehrsstrasse\n! ! ! !\n\nAnschluss\n\nParkierungsanlage""P ""P\n\nRadroute von nationaler Bedeutung" " " " " " " " " " " " " " " " " "\n\nVariante / zu prüfende Linienführung\n\nBahnlinie doppel- oder mehrspurig\n\nAusbau Bahnlinie\n\nBahnlinie einspurig\n\nRückbau bei Ersatz\n\nBahntunnel doppel- oder mehrspurig\n\nAusbau Bahntunnel\n\nBahntunnel einspurig\n! ! ! !\n\nStation / Haltestelle\n\nAufzuhebende Station / Haltestelle\n\nSchmalspurbahn\n\nRückbau bei Ersatz\n\nSchmalspurtunnel\n\nVariante / zu prüfende Linienführung! ! ! ! ! ! !\n\nStation / Haltestelle\n\nAufzuhebende Station / Haltestelle\n\nGüterumschlag\n\nLuftseilbahn\n\nSchifffahrtslinie\n\n""¢ ""¢\n\nPiste\n\nFlugplatzperimeter\n\nLärmbelastungskurve Flugplatz\n\nFlughafenperimeter\n\nAbgrenzungslinie Flughafen\n\nWassertransportleitung\n\nVersorgung, Entsorgung\nGrundwasserschutzgebiet\n\nGrundwasseranreicherung\n\nGrundwasserfassung\n\nSee- oder Flusswasserfassung\n\nAufbereitungsanlage\n\nReservoir\n\nStufenpumpwerk\n\nFernwärmehauptleitung\n\nWasserkraftwerk\n\nUnterwerk\n\nHochspannungsleitung\n\nHöchstspannungsleitung\n\nKabelleitung\n\nHeizkraftwerk\n\nErdgasverteilzentrale"" ""\n\nStehtanklager\n\nKehrichtverbrennungsanlage\n\nDeponie\n\n!!!! !!!!\n\n!!!! !!!!\n\n""_ ""_\n\n"" ""\n\n!! !!\n\n""¢ ""¢\n\nMaterialgewinnungsgebiet\n\n"" ""\n\n!! !!\n\n"" ""\n\n!! !!\n\n"" ""\n\n!!!! !!!!\n\nÖffentliche Bauten und Anlagen\n\nBundesinventare: Landschaft (BLN), Moorlandschaft (ML) oder Auengebiet (AG) von nationaler Bedeutung\n\nWald\n\nGewässer\n\nRegionsgrenze\n\nbestehend geplant\n\nErdgastransportleitung > 5 bar\n\n670 672 674 676 678 680 682 684 686 688 690 692 694 696 698 700 702 704 706 708 710 712 714 716\n\n224 224\n\n226 226\n\n228 228\n\n230 230\n\n232 232\n\n234 234\n\n236 236\n\n238 238\n\n240 240\n\n242 242\n\n244 244\n\n246 246\n\n248 248\n\n250 250\n\n252 252\n\n254 254\n\n256 256\n\n258 258\n\n260 260\n\n262 262\n\nBildung und Forschung\n\nBerufsbildung\n\nGesundheit\n\nAllgemeine Psychiatrie\n\nKultur, Sport, Messe- und Kongresswesen\n\nA\n\nH\n\nWeitere öffentliche DienstleistungenJ\n\nHochschule\n\nAkutversorgung mit Notfallstation\n\nMesse- und Kongresswesen\n\nFreizeit\n\nVerwaltung\n\nJustiz\n\nB\n\nP\n\nH\n\nA\n\nM\n\nF\n\nV\n\nJ\n\nRehabilitation\n\nFachhochschule\n\nSpezialisierte Klinik\n\nKultur\n\nSicherheit\n\nR\n\nF\n\nS\n\nK\n\nS\n\nfachübergreifende Gebietsplanung\n\nMittelschuleM\n\nStreusiedlungsgebiet\n\nSportS\n\nA\n\nH\n\nJ\n\nAutobahnraststätte""R ""R\n\nHaltestelle Reisebusverkehr""B ""B\n\nErdgastransportleitung < 5 bar_\n\nGemeindegrenze\n\nAusserkantonale Richtplaninhalte werden nur auszugsweise dargestellt, haben informativen Charakter und sind nicht verbindlich.\n\nAusschnitt kantonaler Richtplan - Karte Blatt Süd, Stand 18.09.2015\n\nAusschnitt Karte Siedlung und Landschaft, 22.10.1998\nDer Perimeter befindet sich innerhalb eines für die Region wichtigen Arbeitsplatzgebiets.\n\n\n\nSeite 12 von 32\n\nAusschnitt Karte Verkehr, 22.10.1998\nDer Perimeter ist an keiner regional wichtigen Erschliessung.\n\nAusschnitt Karte Fuss- und Wanderwege, 22.10.1998\nEntlang der südöstlichen Grenze des Perimeters verläuft ein regionaler Fuss- und Wanderweg.\n\nAusschnitt Karte Ver- und Entsorgung, 22.10.1998\nSüdlich des Perimeters befindet sich eine Aufbereitungsanlage und ein Reservoir. Durch den Perimeter läuft die Hauptleitung.\nWestlich existieren eine Telefonanlage sowie eine Natelantenne. die jedoch den Perimeter nicht weiter beeinflussen.\n\n\n\nSeite 13 von 32\n\nLeitbild ZPZ\n\nDie Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) legte 2006 in ihrem Leitbild fest, dass die Siedlungs-\nentwicklung vorwiegend im bestehenden Siedlungsgebiet zu erfolgen hat. Für das Gebiet im Bereich \nAppital/ Neubüel wird ein Potential von rund 500 zusätzlichen Arbeitsplätzen ausgemacht.\n\nÖffentlicher Verkehr\n\nDas Gestaltungsgebiet ist mit dem öffentlichen Verkehr gut erschlossen. Am nordöstlichen Rand des \nPerimeters, unmittelbar an der Grenze ist die Haltestelle Appital die durch die Linie 122 bedient wird. \nDiese Linie bedient die Bahnhaltestelle Au ZH und Wädenswil, weshalb für das Gestaltungsplangebiet \ndie Güteklasse C resultiert. Diese Güteklasse gilt für die Bemessung des Parkplatz-Bedarfes als weg-\nleitend.\n\nKanton Zürich\nGIS-Browser (http://maps.zh.ch)\n\nÖV-Güteklassen\n\n© GIS-ZH, Kanton Zürich, 19.02.2016 15:54:38\nDiese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte\nerteilen allein die zuständigen Behörden.\n\nMassstab 1:5000\n\nZentrum: [691217.06,232854.93]\n\nAusschnitt aus ÖV- Güteklassen \n\nAusschnitt aus dem Leitbild der ZPZ, September 2006\n\n�\n\n������\n\n����������������������������\r������\r�\n\n�\n\t��������\r���������������������\r�� ���\r��\n\n����\r����������������� ����� ����������������������\r�\n\n���\r������������������������������������������� ���\r�����\n\n����������\r�����������\n\n������������\t�����������������������������\n���������������\n\n����\r�������������\n�� ������ \r������ ������������\r� ��������\n\n�����������������������\r������� ����\n\n�\n\n��\r�������������������������\t���������������\r�������\n\n�����������������\r�������\r�����������\n\n�������������\t���������������\r�������������\n\n�\n\n����������\r����������������\r���������\t���������������������\n\n����������\n\n�\n\n������� ����\r������������ \r����� ���\n\n�\n\n����������\t���\r�����������������������������������������\n\n������������\r���������������������� \r����������������\n\n����������������������������\r���������\n\n��������������������������\r����\n\n���������\r�����������������������\n\n��������������������������������������\n\n����������\r�����\r� ���� ����� ���\n\n��������������������������������\r������������\n\n���\r����\r�� ������������������������������\n\n���������������������������������������� ������\n\n�\n\n\n\n�\n\n�����������������\r���� �������\n\n������������������������ ���\n\n��� �����\r����������\r���������� �����������\n\n� ����\r��������\r��\n\n�����\r������\r������������������� ����\n\n���\n\n�\t������\n\n\t������\n\n\t�������\n\t������\n\n\t������\n\n�\t������\n\n�\t����\n\n�\t����\n\n\t����\n\n\t������\n\n\t�������\n\n\t�����\n\n\t����\n\n\t�����\n\n�\t������\n\n\t������\n\n\t�����\n\n����������������������������\r� �����\r����� ���������\r������\r�����\n\n�\r���������������������������������\r�������������\n\n�����������\r����������\r�������������\n\n�\r���������������������������\n\n�����������������������������\r������������\n\n�\n\n  �����������������\r�������\n\n�\n\n��������������\r�������� ���������������������\r������������\n\n������������ �� �� � � ����\r�������������������\n\n������������������������������������ ������������������������������� ���\r�\n\n����������\n����������������������\n�������������������\t��\r���������������\r\n\n�������\n\n��������������\n\n�\n\n������������������� �����\n\n�\n�\n\n���������������������������������\r���������������������������\n\n��\r���\n\n��������\n\n�\t�����\n\n�\t�����\n\n�\t������\n\n�\n\n��������\r�������������������\r������������������� ���\n\n�\n\n\t�������\n\n\t�����\n\n�\t������\n\n�����\r���������������������\n\n���������������������������\n\n����\r����\n\n� ��\r�����\n\n�\r�����\n\n��������\n\n ������\n\n����������\n\n������\n\n������\n\n��\r �������\n\n� ����\n\n���\r�������\n\n� �������\n\n��\n\n�������\n\n�\n\n�\n\n�\t������\n���\n\n��\r�����\n\n�����\n\n����������\n\n���������������������������\r�����\n\t�\n\n�\n\n���������������������� �� ���������\r�����\n\n �����\r���������������������\r��������\r�������\n\n����������������������������� �����\r��������\n\n������������������������������������ ��������\n\n��\r�������� �����\r������\r�������������������\n\n�������������������������\n\n�\r������� �����������\n\n�����������������������\t�\n\n�����������\r����������� ����������������������\n\n���������������������������������������������\n\n�����\n������ ������ \r�������������������������\n\n�������� ������������\r� �����������������\r�\n\n������������������ �����������\n\n�\n\n\n�\n\n\n�\n\n\n��\r�\n\n ������������� �����\r��������������\n\n����������������������\n\n�\n\n����������� �� ���������\n��������������\n\n\n\nSeite 14 von 32\n\n3.2\t Kommunale Vorgaben\n\nBau- und Zonenordnung\n\nDer Gestaltungsplanperimeter befindet sich vollständig in der Gewerbezone B (GB). Gemäss dieser sind \nfolgende Grundmasse zulässig:\n\nGewerbezone B (GB)\n\nBaumassenziffer 2.5 m3/m2\n\nFarbe im Zonenplan pink/ grau schraffiert\n\nÜberbauungsziffer 40%\n\nEmpfindlichkeitsstufe III\n\nGebäudehöhe bei Schrägdächern 9 m\n\nGebäudehöhe bei Flachdächern 12 m\n\nGrundgrenzabstand 6 m\n\nDas Urheberrecht an diesem Plan besitzt die Gemeinde Wädenswil. Die Daten\nhaben keine rechtliche Gültigkeit. Verbindliche Auskünfte erteilen ausschliesslich\ndie zuständigen Dienststellen der Stadtverwaltung. 1: 5000\n\nErstellt:  21.07.2016\n\nAusschnitt aus dem Zonenplan, 21.07.2016 (Internet)\n\n\n\nSeite 15 von 32\n\nM\nen\n\nge\nng\n\ner\nüs\n\nt n\nac\n\nh \nB\n\nZO\n\nG\nru\n\nnd\nst\n\nüc\nks\n\nK\nat\n\n. N\nr.\n\nG\nru\n\nnd\nst\n\nüc\nks\n\nflä\nch\n\ne\nA\n\nun\nüt\n\nzu\nng\n\nsb\ne-\n\nre\nch\n\ntig\nte\n\n G\nru\n\nnd\n-\n\nst\nüc\n\nks\nfl\n\näc\nhe\n\nB\nau\n\nzo\nne\n\nN\nut\n\nzn\ngs\n\nzi\nff\n\ner\nn\n\nm\nax\n\n. z\nul\n\näs\nsi\n\nge\n \n\nB\nau\n\nm\nas\n\nse\nm\n\nax\n. z\n\nul\näs\n\nsi\nge\n\n \nbe\n\nba\nub\n\nar\ne \n\nFl\näc\n\nhe\nm\n\nax\nim\n\nal\n z\n\nul\näs\n\nsi\nge\n\n \nG\n\neb\näu\n\nde\nhö\n\nhe\n \n\nFl\nac\n\nhd\nac\n\nh\n\nB\nau\n\nm\nas\n\nse\nnz\n\niff\ner\n\nÜ\nbe\n\nrb\nau\n\nun\ngs\n\nzi\nff\n\ner\n\nm\n2\n\nm\n2\n\nm\n3 \n\n/ m\n2\n\n%\nm\n\n3\nm\n\n2\nm\n\n13\n04\n\n6\n16\n\n83\n4\n\n16\n83\n\n4\nG\n\nB\n2.\n\n5\n40\n\n42\n‘0\n\n85\n6‘\n\n73\n3\n\n12\n\n16\n83\n\n4\nG\n\nA\n4.\n\n0\n50\n\n67\n‘3\n\n32\n8‘\n\n41\n7\n\n15\n\nD\na \n\nm\nan\n\n m\nit \n\nde\nm\n\n G\nes\n\nta\nlt\n\nun\ngs\n\npl\nan\n\n e\nin\n\ne \nVe\n\nrd\nic\n\nht\nun\n\ng \nim\n\n R\nah\n\nm\nen\n\n d\ner\n\n G\new\n\ner\nbe\n\nzo\nne\n\n e\nrr\n\nei\nch\n\nt w\nill\n\n, w\ner\n\nde\nn \n\nim\n o\n\nbe\nns\n\nte\nhe\n\nnd\nen\n\n M\nen\n\nge\nng\n\ner\nüs\n\nt b\nei\n\nde\n G\n\new\ner\n\nbe\n-\n\nzo\nne\n\nn \nda\n\nrg\nes\n\nte\nllt\n\n. \n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n - Im\n\nm\no\n\nb\nilie\n\nn\ne\n\nn\ntw\n\nic\nk\n\nlu\nn\n\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlzs\ntr\n\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, P\no\n\ns\ntfa\n\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, C\nH\n\n-8\n0\n\n5\n0\n\n Z\nü\n\nric\nh\n\nD\nie\n\nn\ns\n\ntle\nis\n\ntu\nn\n\ng\ns\n\n-\n u\n\nn\nd\n\n G\ne\n\nw\ne\n\nr\nb\n\ne\np\n\na\nr\n\nk\n,\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl A\np\n\np\nita\n\nl, W\nä\n\nd\ne\n\nn\ns\n\nw\nil- A\n\nu\n\n1:10\n0\n\n0\n2\n\n1.12\n.2\n\n0\n16\n\nZ\no\n\nn\ne\n\nn\ns\n\nta\ntis\n\ntik\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nR\nic\n\nh\ntp\n\nro\nje\n\nk\nt\n\n9\n3\n0\n5\n\n9\n2\n5\n2\n\n1\n0\n7\n1\n8\n\n9\n5\n5\n3\n\n1\n0\n9\n4\n8\n\n1\n0\n5\n3\n6\n\n1\n3\n0\n4\n4\n\n13043\n\nS\ne\ne\nw\n\na\ns\ns\ne\nrw\n\ne\nrk\n\n5\n\n3\n\n2\n1\n\n1\n3\n\n7\n\n1\n\n4\n\n4\n0\n2\n1\n\n4\n0\n2\n1\n\n3\n9\n2\n8\n\n3\n5\n0\n1\n\n23\n84\n\n33\n50\n\n3\n4\n3\n4\n\n3\n4\n1\n5\n\n3\n1\n4\n7\n\nR\ne\ns\ne\nrv\n\no\nir\n A\n\np\np\nit\na\nl\n\n14\n21\n\n03\n2\n\nM\noosa\n\nch\ners\n\ntra\nss\n\ne\n\nW\nin\n\nte\nrb\n\ne\nrg\n\nw\ne\ng\n\nB\na\nc\nh\nto\n\nb\ne\nlw\n\ne\ng\n\nWinterbergstrasse\n\n1\n0\n1\n4\n5\n\n3.1\n3.1\n\n1.1\n1.1\n\n1.2\n\n1.2\n\n2\n\n2\n\n44\n\n3.2\n\n3.2\n\nGrenzabstand 10m\n\nUnterniveaubau- Grenzabstand 2m\n\nGr\nen\n\nza\nbs\n\nta\nnd\n\n 6\nm\n\nUn\nte\n\nrn\niv\n\nea\nub\n\nau\n- \n\nGr\nen\n\nza\nbs\n\nta\nnd\n\n 2\nm\n\nGrenzabstand 10m\n\nUnterniveaubau- Grenzabstand 2m\n\nGren\nzab\n\nsta\nnd\n\n 6m\n\nUnte\nrni\n\nvea\nub\n\nau\n- G\n\nren\nzab\n\nsta\nnd\n\n 2m\n\nGren\nzab\n\nsta\nnd 6m\n\nUnter\nnive\n\naubau- G\nren\n\nzab\nsta\n\nnd 2m\n\n1\n3\n0\n4\n6\n\n16\n\n15\n26\n\n1\n5\n8\n8\n\nW\nin\n\nte\nrb\n\ne\nrg\n\ns\ntr\n\na\ns\ns\ne\n\nKa\nt. \n\nNr\n. 1\n\n30\n46\n\n16\n'8\n\n84\n.0\n\n0 \nm\n\n2\n\n9\n2\n5\n1\n\n\n\nSeite 16 von 32\n\nRäumliche Entwicklungsstrategie\n\nDie 2012 erarbeitete Räumliche Entwicklungsstrategie (RES) beschreibt die Entwicklungsziele der \nStadt Wädenswil. Das Areal Appital befindet sich dabei in der im Zentrumsgebiet. In dieser wird das Ziel \nformuliert, dass der Baubestand fortlaufend erneuert werden soll.\nBetont wird die strategische Stärkung des Arbeitsplatzes Wädenswil im Bereich Gewerbe, Industrie und \nTechnologie. Auf das Areal Appital wird dabei keinen Bezug genommen. Durch die unmittelbare Nach-\nbarschaft zum Gebiet Neubüel können die über dieses Gebiet formulierten strategischen Aussagen auf \ndas Areal des Gestaltungsplans Appital übernommen werden.\n\nAusschnitt aus dem Entwicklungsstrategie Bericht, 16.04.2012\n\n\n\nSeite 17 von 32\n\n4.\t Erläuterungen zum Gestaltungsplan\n\n4.1\t Zweck\n\nDer Zweckartikel des privaten Gestaltungsplanes Areal Appital bezieht sich im Grundsatz auf die Ziel-\nsetzung des Konzeptes. Die konkreten Ziele sind entsprechend umschrieben.\n\n4.2\t Bestandteile und Geltungsbereich\n\nDer private Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan im Massstab 1:500 mit Legende, welcher \nauch die dem Projekt zugrunde liegenden, ursprünglichen Höhenlinien beinhaltet und zwei Schema-\nschnitten mit der maximal möglichen Höhenentwicklung sowie den separaten Gestaltungsplanvor-\nschriften. \n\nDer hier vorliegende Bericht nach Art. 47 RPV und das Richtprojekt samt dem entsprechenden Frei-\nraumkonzept haben lediglich informativen Charakter und werden weder festgesetzt noch sind sie \nrechtsverbindlich. Bei der Auslegung der Gestaltungsplan- Bestimmungen sind diese ergänzenden Un-\nterlagen jedoch beizuziehen.\n\nWeitere ergänzende Regelungen erfolgen durch die Gewässerraumfestlegung „Zopfbach“, welche in \neinem separaten Verfahren parallel zum Bewilligungsverfahren des Gestaltungsplans läuft, und die \nDetailprojekte im Zuge der Baubewilligungsverfahren.\n\nDer Geltungsbereich des Gestaltungsplanes umfasst das ganze Grundstück Kat. Nr. 13046 in der Ge-\nmeinde Wädenswil. Die Grundstücksfläche beträgt 16‘834 m2.\n\n4.3\t Ergänzendes Recht\n\nWo der Gestaltungsplan nichts anderes regelt, ist die jeweils gültige BZO der Stadt Wädenswil massge-\nbend. Die Regelungen gemäss § 279 Abs. 2 PBG beziehungsweise § 270 Abs. 2 PBG sind nicht anwend-\nbar und werden durch die Vorschriften im Gestaltungsplan ersetzt. (Beurteilt nach dem Planungs- und \nBaugesetz vom 01.Juli 2015)\n\nAbweichungen gegenüber der Regelbauweise\nDer Gestaltungsplan Areal Appital, Au- Wädenswil weicht aus heutiger Sicht von den folgenden Bestim-\nmungen der Regelbauweise ab, weshalb der vorliegende Gestaltungsplan notwendig wird:\n\n01.\t Die maximal zulässige Baumassenziffer von 2.5 m3/m2 wird um ca. 1.5m3/m2 überschritten\n\n02.\t Die zulässige Gebäudehöhe für Flachdachbauten von 12 m wird mit Gebäudehöhen von bis zu ca. \n15 m um ca. 3 m überschritten.\n\n4.4\t Bestehende Gebäude\n\nAuf dem Grundstück befinden sich zwei Gebäude. Das eine ist ein Infrastrukturgebäude (Assknr. 1526) \ndes alten Hauptgebäudes der BASF mit Freizeiträumen für das Personal, Heizöltanks und einer unter-\nirdischen Parkierung. Das andere Gebäude, ein zweckentfremdetes landwirtschaftliches Wohn- und \nBetriebsgebäude (Assknr. 1588), war ursprünglich im kommunalen Inventar schützenswerter Objekte. \nMit Schreiben vom 28. April 2017 der Stadt Wädenswil wurde das Gebäude aus dem kommunalen Inven-\ntar entlassen. Die Steiner AG hat im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan die Absicht, die beiden \nGebäude zurückzubauen. Neben dem beabsichtigen Rückbau ist aber auch ein Um- oder Ersatzbau der \nbeiden Gebäude möglich, sofern sie sich gut in das Ortsbild einordnen, ohne dass der Gestaltungsplan \nin Rechtskraft erlangt hat.\n\n\n\nSeite 18 von 32\n\n4.5\t Baufelder, Baumasse und Gebäudehöhe\n\nBaufelder:\nDer vorliegende Gestaltungsplan hat zum Ziel, die massgeblichen städtebaulichen und freiräumlichen \nQualitäten zu sichern. Da es sich um eine Industrie- und Gewerbezone mit wechselnden und breitge-\nfächerten Marktanforderungen und Nutzerbedürfnissen handelt, wurde ein angemessener Handlungs-\nspielraum offen gelassen. In diesem Sinn wurden drei präzis gesetzte Baufelder definiert, welche in \nihrem Innern eine Planungsfreiheit zulassen. Als massgebliches Gestaltungselement umschliessen \ndiese Baufelder einen zentralen Freiraum mit eingefügtem Aufenthaltsbereich. Um die Einpassung in \nden umgebenden, baulichen Bestand in Bezug auf die Höhenentwicklung und die Massstäblichkeit zu \nsichern, wurden die Baufelder mit einem schematischen Schnitt ergänzt, welche die maximale vertikale \nAusdehnung der Baukörper beschränkt. Zusätzlich wurde im flächengrössten Baufeld A vorgeschrie-\nben, dass die zugewiesene Baumasse auf mindestens zwei Gebäude verteilt werden muss.\n\nBauliche Dichte:\nDie Schnittstelle zwischen Wohnzone und Gewerbezone erfordert eine pragmatische und leicht ver-\nständliche Lösung zur Definition der baulichen Dichte. Diese sieht so aus, dass jedem Baufeld eigene, \nmaximale Höhenkoten zugewiesen sind. Diese sind in einem separaten Schemaschnitt definiert.\nDie ganze Grundstücksfläche ist anrechenbar, sie beträgt 16‘834 m2\nDie Baumasse ist auf die einzelnen Baufeldern aufgeteilt (Baufeld A 26‘500 m3, Baufeld B 29‘000m3 \nund Baufeld C 11‘500m3). Um auch unterhalb der Baufelder eine gewisse Flexiblität bezüglich der Ver-\nteiltung der Baumasse zuzulassen, wurde eine Regelung formuliert, welche eine 10% Verschiebung \nzulässt. Dieses Mass wurde so festgelegt, dass die projektierte Massenverteilung zweckmässig gere-\ngelt bleibt. Insgesamt darf die maximale Baumasse im Gestaltungsplanperimeter von 67‘000m3 nicht \nüberschritten werden.\n\nGeschosszahl und Gebäudelänge:\nBezüglich der Gebäudelänge und der Anzahl Geschosse innerhalb der Baufelder sind keine Beschrän-\nkungen vorgesehen. Damit wird den Nutzeranforderungen der Gewerbebetreibenden Rechnung getra-\ngen.\n\nGesamthöhe, gewachsener Boden\nGemäss §5 ABV gilt grundsätzlich der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bo-\ndens als gewachsener Boden. Bei der erstmaligen Überbauung eines noch freien Grundstückes ist der \nVerlauf der Höhenlinien durch bestehende Höhenkurvenpläne und Terrainkoten der Vermessung zu \nbestimmen. Daher ist der gewachsene Boden ein Faktum, von dem auszugehen ist. Mit dem Gestal-\ntungsplan besteht jedoch dir Möglichkeit, im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks \nden gewachsenen Boden festzulegen (vgl. §5 ABV). Von dieser Möglichkeit wird Gebrauch gemacht, \nindem der Terrainverlauf im Höhenlinienplan (Bestandteil des Gestaltungsplans) festgelegt wird. Die-\nser entspricht der Situation vor Abbruch des ursprünglichen BASF Gebäudes. Begründet wird diese \nMassnahme dadurch, dass mit dem Abbruch des ehemaligen BSAF- Gebäude eine Situation geschaffen \nwurde, die nicht dem natürlichen Geländeverlauf entspricht und so der Bestand vor dem Abbruch ge-\nsichert wird.\nUm einen angemessenen Spielraum für die Realisierung der Gebäude zu bekommen, wird die Mög-\nlichkeit gewährt, mit technischen Aufbauten die definierte Gebäudehöhe um maximal 1.50m  zu über-\nschreiten. \n\n\n\nSeite 19 von 32\n\nUnterirdische Gebäude:\nUnterirdische Bauten und Anlagen haben die Grenzabstände gemäss geltendem Recht einzuhalten. Sie \ndürfen sich auch ausserhalb der definierten Baufelder befinden. Sie müssen sich in das neugestaltete \nTerrain integrieren. Im Bereich des zentralen Freiraums sind spezielle Auflagen definiert, damit dort \nder im Freiraumkonzept definierten Aufenthaltsbereich mit der entsprechenden Bepflanzung ermög-\nlicht wird. Im Gewässerraum um den Zopfbach sind keine Unterniveaubauten zulässig.\n\nAbgrabungen:\nDie Bebauung im Baufeld A soll sich gut in das gewachsene und neu gestaltete Terrain integrieren. Mit \nder Festlegung von maximalen Gebäudehöhen und der Bestimmung, dass die Gebäude in Bezug auf das \ngewachsene Terrain hangseitig maximal zweigeschossig beziehungsweise bis drei geschossig zwischen \nden Punkten 1 und 4 im Gestaltungsplan, talseitig in Bezug auf das gestaltete Terrain maximal dreige-\nschossig in Erscheinung treten, ist gesichert, dass mit Abgrabungen im Vergleich zum gewachsenen \nTerrain nicht rundum ungebührlich zusätzliche, belichtete Nutzfläche geschaffen werden kann, und die \nim Richtprojekt gezeigte Gestaltung gewahrt bleibt. Ausgenommen davon sind sämtliche Zufahrten und \nZugänge.\n\n4.6\t Nutzungsweise\n\nIm Gestaltungsplanperimeter sind die umschriebenen Nutzungen zulässig.\n\n4.7\t Gestaltung\n\nDie Bauten, Anlagen, Freiräume und Erschliessungsflächen sind so zu gestalten, dass eine gute Ge-\nsamtwirkung entsteht. Die Qualitätsanforderungen sind im Bewilligungsverfahren zu prüfen. Als Be-\nurteilungskriterien gelten die Merkmale gemäss §71 BPG. Da innerhalb der einzelnen Baufelder auch \nbei der konkreten Projektplanung bewusst ein gewisser Spielraum offengelassen wurde, ist das Richt-\nprojekt als wegweisend definiert. Sinn dieser Formulierung ist es, den beurteilenden Gremien einen \nMassstab an städtebaulicher und architektonischer Qualität zu geben, mit dem sie ein allfällig vom \nRichtprojekt abweichenden Projekt beurteilen können. Dabei muss ein neues Projekt die gleichen Qua-\nlitäten aufweisen. \n\nSteiner AG - Immobilienentwicklung\n\nHagenholzstrasse 56, Postfach 6762, CH-8050 Zürich\n\nDienstleistungs- und Gewerbepark,\n\nAreal Appital, Wädenswil- Au\n\n24.01.17\n\nVisualisierung 2\n\n1516\n\nRichtprojekt\n\nVisualisierung Richtprojekt\n\n\n\nSeite 20 von 32\n\nDachgestaltung:\nEs sind Flach-, Shed- und flachgeneigte Schrägdächer zulässig. Die Flachdächer und flachgeneigten \nSchrägdächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht begehbar sind, damit ein Teil der neu ver-\nsiegelten Fläche des Grundstücks in Form der grünen Dächer wieder zur Retention dienen können. \nZusätzlich verbessert diese Massnahme das Mikroklima auf dem Areal.\n\nHindernisfreies Bauen:\nSämtliche Bauten in den Baufeldern B und C sowie der zentrale Freiraum müssen für Behinderte (z.B. \nRollstuhlfahrer) gut zugänglich sein. Beim Baufeld A entfällt diese Forderung, damit im Sinne von preis-\ngünstigen, privaten und kleinteiligen Gewerbeflächen auch mehrstöckige Einheiten ohne Lift entstehen \nkönnen. Als Planungshilfe, insbesondere für das Freiraumkonzept, ist die Richtlinie Behindertenge-\nrechte Fusswegnetze “Strassen - Wege - Plätze“ der schweizerischen Fachstelle für behindertenge-\nrechtes Bauen (Zürich, 2003) beizuziehen. Im öffentlichen Raum muss sie Norm SN 640075 (oder revi-\ndierte) eingehalten werden.\n\nUmgebung:\nDer Bezug zur Örtlichkeit steht bei der Gestaltung der Aussenräume im Vordergrund. Die Waldnähe, \nder Bachlauf und die Lage am Siedlungsrand prägen den Ort wesentlich. Die einheimischen, arten-\nreichen und standortgerechten Vegetationsgesellschaften nehmen Bezug zu den angrenzenden Natu-\nrelementen und Quartieren. Der grosse Grünflächenanteil ermöglicht, zusammenhängende Flächen \nmit ökologischem Wert zu schaffen. Die Vernetzung von Grünräumen stellt ein wesentliches Merkmal \nder Freiraumgestaltung dar. Extensiv begrünte Dachflächen unterstützen das Erscheinungsbild und \nstellen einen wichtigen Beitrag im Umgang mit dem Regenwasser dar. Das neue Wegnetz innerhalb \ndes Gestaltungsplanperimeters soll für den Langsamverkehr neue, quartierübergreifende und behin-\ndertengerechte Verbindungen ermöglichen. Neben der Dadurch entsteht, auch für die angrenzenden \nQuartiere, ein wesentlicher Mehrwert. \n\nZentraler Freiraum mit dem Aufenthaltsbereich\n\n\n\nSeite 21 von 32\n\nÖffentlich zugängliche Freiflächen mit hoher Aufenthaltsqualität prägen den zentralen Freiraum im Ge-\nstaltungsplanperimeter. Ein schattenspendendes Baumdach mit einheimischen Bäumen, sickerfähi-\ngen Belags- und Magerrasenflächen sowie ein adäquates Ausstattungskonzept stellen die wesentlichen \nMerkmale dieses Ortes dar. Er wird neben der im Gestaltungsplan durch die Baufelder definierten Ab-\nmessungen zusätzlich durch die Festlegung einer Mindestfläche von 300m2 für den Aufenthaltsbereich \ngesichert.\n\nDas Beheben von Hochwasserschutzdefiziten beim Zopfbach ermöglicht gleichzeitig eine wesentliche \nAufwertung und Revitalisierung dieses Gewässers im Gestaltungsplanperimeter. Die Erhöhung der \nBreitenvariabilität durch Profilaufweitungen, die gleichzeitige Entfernung des bestehenden Durchlas-\nses und der Neubau von zwei stehenden Wasserflächen als Amphibienhabitat unterstützen diese Auf-\nwertungsmassnahmen. Ebenfalls wird die zum Teil gärtnerische Bepflanzung durch eine standortge-\nrechte Vegetationsgesellschaft ersetzt. Vorhandene, standortgerechte Vegetationsdecken sollen beim \nAusbau der Hochwasserschutzmassnahmen, soweit wie möglich, wiederverwendet werden.\n\n4.8\t Zopfbach\n\nDer Gestaltungsplan wird im Süden von dem nicht als öffentliches Gewässer bezeichneten Zopfbach \nbegrenzt. Im Rahmen eines Wasserbauprojektes wird der Zopfbach aufgewertet. Mit dem Bachpro-\njekt wird eine allgemeine ökologische Aufwertung angestrebt. So erfolgt eine Teilausdolung vor dem \nDurchlass Winterbergstrasse sowie bachaufwärts in Richtung der Parzellengrenze (soweit topogra-\nphisch sinnvoll). Der bestehende Durchlass der Überfahrt wird ersetzt durch eine Brücke. Es erfolgt \neine standortgerechte, artenreiche Bepflanzung mit einheimischen Bäumen und flachen Böschungen \n(siehe Umgebungsplan). \nDie neu geplante Überfahrt kommt aber voraussichtlich im Bereich des schützenswerten Weihers zu \nliegen. Gemäss einer Besprechung mit dem AWEL und I. Minder der Fachstelle Naturschutz vom 20. \nOktober 2016 ist dies möglich, sofern der Weiher flächengleich ersetzt wird. Im Bachprojekt wird dies \nberücksichtigt. Es ist eine gewässerökologische Planungs- und Baubegleitung vorgesehen. Weiter wird \nauch die Hochwassersicherheit gewährleistet. \nDer Gewässerraum wird so festgelegt, dass diese natürlichen Funktionen erfüllt werden können. Im \nRahmen des ersten Bauprojekts auf dem Gestaltungsplangebiet ist ein entsprechendes Wasserbaupro-\njekt zu erstellen.\n\nSchemaschnitt aus Freiraumgestaltung\n\n\n\nSeite 22 von 32\n\nHochwasser:\nDie Gefahrenkarte Zürichsee Links (2009) weist dem Gestaltungsplanareal keine Gefährdung zu. Aller-\ndings wurde der nicht als öffentliches Gewässer bezeichnete Abschnitt des Zopfbachs nicht beurteilt. \nIn der Gefahrenkarte wurde lediglich das 100-jährliche Hochwasser für das ganze Einzugsgebiet des \nZopfbachs (Bemessungspunkt ist bei der alten Landstrasse) bestimmt. Anhand dieses Wertes wurde im \nRahmen der Gewässerraumfestlegung für das vorliegende, kleinere Teileinzugsgebiet des Zopfbachs \nmit einem Gebietsfaktor (Flächenansatz) und unter Berücksichtigung des technischen Einzugsgebiets \nder Abfluss ermittelt. Der Bemessungabfluss vor dem Durchlass Winterbergstrasse für ein HQ100 be-\nträgt folglich ca. 1.1 m3/s. Dieser Wert entspricht einer konservativen Annahme ohne genauere Be-\ntrachtung beispielsweise des Einflusses durch die Siedlungsentwässerung.\nIn einer Begehung vom 3.10.2016 wurden 5 Querprofile aufgenommen. Die Querprofile zeigen, dass bei \nbestehendem Terrain der Hochwasserschutz für das Areal gegeben ist. Allerdings tritt im Falle eines \nHQ100 Wasser auf die Winterbergstrasse aus. \nDie Kapazität des Durchlasses unter der bestehenden Überfahrt ist ebenfalls ungenügend. Das Rohr \nvermag etwa 250 l/s abzuführen, was bei einem HQ100 von 1.1 m3/s zu einem Defizit führt. Wasser \nufert hier ebenfalls auf die Winterbergstrasse aus. Der Durchlass unter der Winterbergstrasse ist auch \nungenügend. Dies liegt jedoch in der Zuständigkeit der Stadt Wädenswil und hat keinen Einfluss auf den \nGestaltungsplan.\nIm Rahmen des Wasserbauprojektes werden in einem ersten Schritt  die Grundlagen (z.B. Dimensionie-\nrungswassermenge, Freibord etc.) nochmals plausibilisiert und anschliessend das Gewässer und die \nZufahrten so dimensioniert, dass der Hochwasserschutz gewährleistet wird. Zusätzlich wird geprüft, \nob an den Bauten Objektschutzmassnahmen (HQ300 oder EHQ, falls Sonderrisikoobjekte) erforderlich \nsind.\n\nBiologie:\nDer Zopfbach verläuft im Projektgebiet in gestrecktem Lauf auf einer Länge von rund 70 m. Das Gerinne \nist U-förmig, die Sohlenbreite beträgt rund 30 – max. 50 cm. Der Bach ist nicht geschiebführend. Die \nWasserführung ist entsprechend dem Einzugsgebiet sehr gering, die im Herbst 2016 an zwei Tagen \nWassertiefe betrug nur wenige cm. An den Ufern hat sich eine Feuchtstandort-Vegetation (v.a Schach-\ntelhalm (Equisetum telmateia) entwickelt, die teils von Rohrkolben dominiert wird. Die strassenseitige \nBöschung wird rasenartig gemäht. Die Gewässer-Ökomorphologie wurde im Rahmen der kantonalen \nErhebung nicht erfasst.\nZusätzlich besteht ein Kleinweiher, der im Hauptschluss am Zopfbach angeschlossen ist. Dieser Weiher \nist stark von Breitblättrigem Rohrkolben (Typha latifolia) überwachsen. Von der Fachstelle Naturschutz \nwurden vom Frühling 2016 Amphibienvorkommen (Kaulquappen von Grasfrosch oder Erdkröte) angege-\nben. Im Weiteren dürfte der Bergmolch und evtl. noch der Fadenmolch vorkommen.\n\nVorbehältlich der detaillierten Bearbeitung im Wasserbauprojekt werden die folgenden ökologischen \nZiele und gestalterischen Ideen für Weiher und Bach formuliert:\nWeiher:\n\n01.\t Der bestehende Weiher wird mit zwei neuen Weihern ersetzt. Diese werden so positioniert und \ngestaltet, dass sie sowohl für die Natur als auch für die neuen Bewohner des Areals eine Berei-\ncherung darstellen. \n\n02.\t Sie werden neu im Nebenschluss an den Bach angeschlossen. Dadurch kann der Bach sein na-\ntürliches Gefälle weitgehend behalten (infolgedessen weniger Schwellen nötig) und es besteht \nnicht die Gefahr, dass ein Hochwasser zu Unzeiten den Weiher durchspülen und z.B. Kaulquap-\npen oder Laich ausspülen. Dennoch wird den beiden Weihern genügend frisches Wasser zuge-\nführt (techn. Details im Bauprojekt). \n\n03.\t Die Gestaltung wird spezifisch auf Amphibien ausgerichtet, natür-\nlich uter Berücksichtigung anderer gewässertypischer Tiere und Pflanzen. \n\n\n\nSeite 23 von 32\n\nBach:\n\n01.\t Der Bachlauf erhält infolge Verbreiterung ein grösseres Durchflussprofil und die Sohle wird et-\nwas abgesenkt. Deshalb soll eine neue grobkiesige Sohle eingebracht werden. \n\n02.\t Das Gefälle ist möglichst im bisherigen Mass beizubehalten, denn der Bach neigt sonst zum Ver-\nkrauten. Als Sohlensicherung sollen versteckte Sohlschwellen eingebaut werden, anstelle von \nAbstürzen (Details im Bauprojekt) \n\n03.\t Der Bach erhält eine dauernd benetzte und leicht pendelnde Niederwasserrine von ca. 30 cm \nBreite.\n\n04.\t Leitarten für den neuen Bach sind zum Beispiel: Zweigestreifte und Eingestreifte Quelljungfer \n(Cordulegaster spp.), Eintagsfliege Ecdyonurus venosus, Bachbunge Veronica beccabunga).\n\n05.\t Die neuen Böschungen werden naturnah und standortgerecht begrünt und bepflanzt. Sie verbin-\nden sich harmonisch mit der Umgebungsgestaltung ausserhalb des Gewässerraums.\n\n4.9\t Verkehrserschliessung und Anlieferung\n\nFür die Beurteilung der Zweckmässigkeit der Verkehrsbelastung der Anschlussknoten und anschlies-\nsenden Strassen wurde durch die Firma TEAMverkehr.zug das Verkehrsgutachten im Anhang erstellt. \n\nDas Grundstück wird über den Bachtobelweg, Winterbergstrasse und die Moosacherstrasse an die \nSteinacherstrasse angeschlossen. Die im Gestaltungsplan definierte und im Vergleich zur Regelbau-\nweise erhöhte Baumassen führt zu einer inneren Verdichtung und somit auch zu mehr Verkehr. Die \nim Gestaltungsplan festgelegte Baumasse entspricht ungefähr einer Baumassenziffer von 4.0. Bei ei-\nner Baumassenziffer von 2.5 und einer mittleren Nutzungsintensität entspricht die Anzahl der nöti-\ngen Parkplätze der Anzahl der bisher genutzten Parkplätze durch die BASF. Der prozentuale Anteil \nMehrverkehr, welcher durch den Gestaltungsplan im Vergleich zur bisherigen Nutzung durch die BASF \nerzeugt wird, beträgt in der Abendspitzenstunde im Querschnitt Richtung Autobahn rund 11 % und im \nQuerschnitt Richtung See rund 5 %. In der Morgenspitzenstunde ist der prozentuale Anteil Mehrverkehr \ntiefer. Für die Berechnung des beiliegenden Verkehrsgutachtens wurde von einem Maximum an zu er-\nwartendem Mehrverkehr, der durch den GP Appital erzeugt wird, ausgegangen. Auch mit einer maximal \nmöglichen Verkaufsfläche von 1’000 m2 im GP Appital weisen die Anschlussknoten in den Jahren 2020 \nund 2030 noch eine sehr gute Verkehrsqualität auf. Die Leistungsbeurteilung wurde für die Anschluss-\nknoten Steinacher-/ Moosacherstrasse und Steinacherstrasse/ Bachtobelweg durchgeführt. Die Ge-\nsamtverkehrsmenge wird für die Steinacherstrasse als verträglich beurteilt. Auf der Steinacherstrasse \nRichtung Autobahn respektive im Querschnitt auf Höhe des Knotens Zuger-/ Steinacherstrasse beträgt \nder prozentuale Mehrverkehr noch rund 6 %. Der Mehrverkehr durch den Gestaltungsplan am Knoten \nZuger-/ Steinacherstrasse beträgt bezogen auf die Gesamtverkehrsmenge am Knoten weniger als 5 %, \nweshalb an diesem Knoten im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan keine Leistungsbeurteilung \nnotwendig ist.\n\nZopfbach Winter 2015 künstlich angelegter Teich am Zopfbach Winter 2015\n\n\n\nSeite 24 von 32\n\nFalls es zu einer etappierten Planung und Ausführung auf dem Baufeld C kommt, sind im Gestal-\ntungsplan zusätzlich auf der Nord- und Südseite zwei Zufahrten definiert. Diese ermöglichen insbe-\nsondere eine unabhängige Realisierung dieses Teils des Gestaltungsplans. \nVon der Winterbergstrasse sollen zwei Überfahrten über den Zopfbach erstellt werden können. Die ge-\nnaue Lage der Überfahrten ist im Gestaltungsplan nicht definiert und kann variieren, je nach Nutzung \nund Anordnung der Gebäude im Baufeld A. In Absprache mit dem AWEL sind die Spielregeln für die \nAnordnung der Überfahrten festgelegt. Diese haben das Ziel, den neu definierten Gewässerraum und \ndie damit verbundene ökologische Aufwerten möglichst wenig zu beinträchtigen. Die definierten 4.5 \nm ermöglichen auch eine Überfahrt mit grösseren Fahrzeugen, wie zum Beispiel Tanklöschfahrzeu-\ngen der Feuerwehr. Der Mindestabstand von 10 m gewährleistet, dass zwischen den beiden möglichen \nÜberfahrten genügend Abstand bleibt, um die darunterliegende, dem Bachlauf entlang laufende Flora \nund Fauna des Gewässerraums nicht zu stark zu unterbrechen. Das AWEL hat an der Sitzung vom 20. \nOktober 2016 die Bewilligung für die zwei Überfahrten in Aussicht gestellt. \n\n201020 25 m\n\nDimension.:\n\nObjektname:\n\nGrundeigentümer:\n\nProjektphase:\n\nPlannummer:\n\nPlanname:\n\nMasstab.:\n\nStand: 31.01.2017\n\n/Volumes/Daten/1 FRB/Objekte/2015/1516 Areal Appital, Wädenswil-Au/08 Pläne/1516.pln\n\nDienstleistungs- und Gewerbepark,\n\nAreal Appital, Wädenswil- Au\n\nGestaltungsplan\n\nPlan 01-C\n\nGestaltungsplan\n\nN\n\n1:500 594 x 630cm\n\nPlanverfasser:\n\nVom Gemeinderat festgesetzt am Wädenswil, den ………………………………………\n\nIm Namen des Gemeinderates\n\nDie Präsidentin: Die Schreiberin:\n\n………………………………………………………………… …………………………………………………………………\n\nVon der Baudirektion\n\ngenehmigt am:………………………………………… BDV Nr. ……………………………………………………\n\nFür die Baudirektion:\n\n…………………………………………………………………\n\nGrundeigentümer:\n\nSteiner Promotions et Participations SA Zürich, den ………………………………………………\n\nc/o Steiner SA\n\nRoute de Lully\n\n1131 Tolochenaz\n\nKanton: Zürich\n\nGemeinde: Wädenswil- Au\n\nSteiner Promotions et Participations SA – c/o Steiner SA\n\nRoute de Lully, CH-1131 Tolochenaz\n\nBauherrschaft/\n\nEntwickler:\n\nSteiner AG - Immobilienentwicklung\n\nHagenholzstrasse 56, Postfach 6762, CH-8050 Zürich\n\nBauherrschaft / Entwickler:\n\nSteiner AG Zürich, den ………………………………………………\n\nHagenholzstrasse 56\n\n8050 Zürich\n\n9252\n\n10718\n\n9553\n\n10948\n\n10715\n\n10536\n\n12937\n\n1\n3\n0\n4\n4\n\n13047\n\n9263\n\n9264\n\nSeewasserwerk\n\n1\n2\n\n21 13\n\n7\n\n13\n\n3\n\n1\n\n4\n\n505\n\n1587\n\n4021\n\n4021\n\n2384\n\n1593\n\n3350\n\n3434\n\n3415\n\n1421032\n\nMoosacherstrasse\n\nW\ninterbergweg\n\nBachtobelweg\n\nSteinacherstra\nsse\n\nW\nin\n\nte\nrb\n\ne\nrg\n\nst\nra\n\nss\ne\n\n10145\n\n10278\n\nmin. 300m2\n\n13046\n\n1\n6\n\n1526\n\n1588\n\nA\n\nB\n\n48\n5.\n\n00\n\n49\n0.\n\n00\n\n48\n5.\n\n00\n\n49\n0.\n\n00\n\n48\n0.\n\n00\n\nC\n\nWinterbergstrasse\nA\n\nB\n\nA\n\nB\n\nB\n\nA\n\n6\n\n5\n\n4\n\n3\n\n2\n\n1\n\n10\n\n7\n\n8\n\n9\n\n13\n\n12\n\n14\n\n11\n\nZopfbach 3\n\n9251\n\nmax. +505.50\n\nC\n\nmax. +491.00\n\nmax. +501.00\n\nA\n\nmax. +501.50\n\nmax. +505.50\n\nB\nmax. +491.00\n\nmax. +501.00\n\nA\n\nSITUATIONSPLAN\n\nLEGENDE\n\nBestimmungen\n\n Geltungsbereich\n\n Baufeld\n\n zentraler Freiraum\n\n Aufenthaltsbereich (generelle Lage)\n\n Höhenkurven gewachsenes Terrain\n\n Zu- und Wegfahrt Tiefgarage (generelle Lage)\n\n Zu- und Wegfahrt oberirdisch (generelle Lage)\n\n Zu- und Wegfahrt über Zopfbach (generelle Lage)\n\n öffentliche Fusswegverbindung (generelle Lage)\n\n Gebäudeabbruch\n\nInformationen\n\n bestehende Gebäude ausserhalb Geltungsbereich\n\n Wald\n\n statische Waldgrenze\n\n Gewässer ausserhalb Geltungsbereich\n\n Waldabstabstandslinie\n\n Gewässerraum\n\n Gewässerausprägung offen ohne\n\n eigene Parzelle (generelle Lage)\n\n Gewässerausprägung eingedolt ohne\n\n eigene Parzelle (generelle Lage)\n\n Gewässerausprägung überdeckt ohne\n\n eigene Parzelle (generelle Lage)\n\nSCHEMASCHNITT A - A\n\nSCHEMASCHNITT B - B\n\ngew. Terrain\n\ngew. Terrain\n\nKoordinatenpunkte Baufeld A\n\nNR. Achse - y Achse - x Achse - z\n\n1 691'189.11 232'828.93 501.00\n\n2 691'252.14 232'786.73 491.00\n\n3 691'291.39 232'845.35 491.00\n\n4 691'228.36 232'887.55 501.00\n\nKoordinatenpunkte Baufeld B\n\nNR. Achse - y Achse - x Achse - z\n\n5 691'217.17 232'882.57 501.50\n\n6 691'205.31 232'923.38 501.50\n\n7 691'175.06 232'914.60 505.50\n\n8 691'144.81 232'905.81 505.50\n\n9 691'156.67 232'865.00 505.50\n\n10 691'186.92 232'873.78 505.50\n\nKoordinatenpunkte Baufeld C\n\nNR. Achse - y Achse - x Achse - z\n\n11 691'164.46 232'853.73 505.50\n\n12 691'137.72 232'845.96 505.50\n\n13 691'148.21 232'809.85 505.50\n\n14 691'174.95 232'817.62 505.50\n\nGez.:Datum: sj31.01.2017\n\nB 06.03.2017 sj\n\nC 08.12.2017 sj\n\nGestaltungsplan mit den gekennzeichneten generellen Lagen der Zufahrten\n\n\n\nSeite 25 von 32\n\n4.10\t Parkierung\n\nDie Berechnung Parkfeldanzahl richtet sich nach der kantonalen Wegleitung zur Regelung des Park-\nplatz-Bedarfs, da sich zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Gestaltungsplan das kommunale Parkplatz-\nreglement in Überarbeitung befindet. Die minimale Parkfeldanzahl gemäss der Berechnungsmethode \nder Stadt Wädenswil entspricht mehr oder weniger genau dem maximalen Bedarf gemäss der kanto-\nnalen Wegleitung der Baudirektion. Der maximale Massgebliche Bedarf ist als Obergrenze der Anzahl \nParkfelder zu verstehen. Für die Berechnung kann mit der Güteklasse C gerechnet werden. Die Erhö-\nhung der Baumasse von 2.5 auf ca. 4.0 im Gestaltungsplan führt auch zu einer höheren Anzahl benötig-\nter Parkplätze. Die Anzahl Parkplätze ist abhängig von der genauen Nutzung, welche in einem künfti-\ngen Bauprojekt eingegeben wird, publikumsintensivere Nutzung fordern eine höhere Anzahl Parkplätze \npro m2 Nutzfläche. In der unten stehenden Tabelle ist eine Berechnung der nötigen Anzahl Parkplätze \nfür die realistisch maximale Nutzungsintensität gemäss Verkehrsgutachten im Anhang aufgezeigt. Für \ndie Berechnung der effektiven Mehrbelastung der Anschlussknoten und der anschliessenden Strassen \nwurde im beiliegenden Verkehrsgutachten ebenfalls von der maximalen Nutzungsbelastung ausgegan-\ngen. Der Nachweis der nötigen Parkplätze für das Richtprojekt befindet sich im Anhang bei den übrigen \nBerechnungen zum Richtprojekt.\nIm Gestaltungsplan wird ein zentraler Freiraum mit hoher Aufenthaltsqualität verbindlich festgelegt. \nAuch um den Zopfbach wird eine grosszügige Fläche für einen naturnahen Gewässerraum ausgeschie-\nden. Zusammen mit dem um den ganzen Perimeter umlaufenden Grüngürtel werden damit trotz der \nangestrebten Verdichtung massgebliche Freiflächen als unbefestigte Grünräume ausgeschieden. Die \nvorgesehene Nutzung durch Kleingewerbe macht es aber auch wichtig, einfach zugängliche, oberirdi-\nsche Park- und Umschlagsflächen realisieren zu können. Wie im Richtprojekt und im Umgebungskon-\nzept zum Richtprojekt aufgezeigt, sollten diese möglichst nahe zu den ebenerdigen Gewerbeflächen \nsein. Im konkreten Bauprojekt sollte ein ähnliches Gleichgewicht zwischen den unbefestigten Grünräu-\n\nTEAMverkehr.zug \n \n \n \n\n \n \n \n\nVerkehrstechnisches Gutachten GP Appital, Wädenswil         8 \n\n1.8.1 Parkfeldnachweis Gestaltungsplan (BMZ 4.0) \n\nGesamthaft ergibt die Parkfeldberechnung 272 Parkfelder, wobei 170 über die Moosacherstrasse \n\nund 102 über den Bachtobelweg erschlossen werden (Verteilung abgeleitet aus den Plänen des \n\nGestaltungsplans vom 28.10.2016). \n\n \n\n \n\nTabelle 1: Parkfeldberechnung GP Appital \n\n1.8.2 Parkfeldnachweis BMZ 2.5 (ohne Gestaltungsplan) \n\nZum Vergleich wird folgend auch eine Parkfeldberechnung für das Areal ohne Gestaltungsplan \n\ndurchgeführt. Die Parkfeldberechnung für eine BMZ von 2.5 ergibt maximal 178 Parkfelder. Bei \n\netwa gleicher prozentualer Verteilung werden 107 Parkfelder über die Moosacherstrasse und 69 \n\nüber den Bachtobelweg erschlossen (siehe Tabelle Anhang B).  \n\n \n\n \n\n  \n\nMassgeblicher \nBedarf max\n\nBewohner/Beschäftigte Kunden/Besucher\n/ Anzahl P Total 80% 50%\n\nVerkaufsgeschäfte,\nLebensmittel 1'000 m2 VF\n\nBeschäftigte 1 P / 60 m2 VF 17 13\n\nKunden 1 P / 25 m2 VF 40 20\n\nPublikumsorientierte \nBetriebe 6'000 m2 mGF\n\nBeschäftigte 1 P / 80 m2 mGF 75 60\n\nKunden 1 P / 100 m2 mGF 60 30\n\nnicht Publikums-\norientierte Betriebe 4'000 m2 mGF\n\nBeschäftigte 1 P / 80 m2 mGF 50 40\n\nKunden 1 P / 300 m2 mGF 13 7\n\nSubtotal 255 113 57\n\nTOTAL unbegrenzt\n\nMassgeblicher \nBedarf max\n\nBewohner/Beschäftigte Kunden/Besucher\n/ Anzahl P Total 80% 50%\n\nVerkaufsgeschäfte,\nLebensmittel 0 m2 VF\n\nBeschäftigte 1 P / 60 m2 VF 0 0\n\nKunden 1 P / 25 m2 VF 0 0\n\nPublikumsorientierte \nBetriebe 3'676 m2 mGF\n\nBeschäftigte 1 P / 80 m2 mGF 46 37\n\nKunden 1 P / 100 m2 mGF 37 18\n\nnicht Publikums-\norientierte Betriebe 4'000 m2 mGF\n\nBeschäftigte 1 P / 80 m2 mGF 50 40\n\nKunden 1 P / 300 m2 mGF 13 7\n\nSubtotal 146 77 25\n\nTOTAL unbegrenzt\n\nVF: Verkaufsfläche\n\nmGF: massgebende Geschossfläche\n\nGESAMTTOTAL unbegrenzt\n\nGP Appital, Moosacherstrasse\nGüteklasse C\n\nunbegrenzt\nNutzung\n\nMassgeblicher Bedarf min.\n\nKennzahl Anzahl P Bezugseinheit\n\n170\n\nProjekt Grenzbedarf\n\n57\n\n135\n\n63\n\nGP Appital, Bachtobelweg\n\nNutzung\n\nProjekt Grenzbedarf Güteklasse C\n\nMassgeblicher Bedarf min.\n\nunbegrenzt\nKennzahl Anzahl P Bezugseinheit\n\n102\n\n272\n\n0\n\n83\n\n63\n\nParkplatzberechnung der maximalen Ausnützung für die Beurteilung des Verkehrsaufkommen\n\n\n\nSeite 26 von 32\n\nmen und den für das Gewerbe zwingend notwendigen oberirdischen Parkplätzen wie im Richtprojekt \nerreicht werden. Um trotz der hohen Dichte die Aussenraumqualiät im Gestaltungsplanperimeter zu \nsichern, wird festgelegt, dass die Parkierung mehrheitlich unterirdisch zu erfolgen hat.\n\nFür Fahrräder sind an gut zugänglicher Lage, in der Nähe der Hauszugängen beziehungsweise Garage-\nneinfahrten, Abstellplätze bereitzustellen. Diese Abstellplätze sind vor Witterungseinflüssen zu schüt-\nzen. Die genaue Berechnung der nötigen Veloparkplätze für das Richtprojekt ist im Anhang ersichtlich.\n\n4.11\t Fussgängererschliessung\n\nDer Gestaltungsplan sieht diverse Anschlüsse für die Fussgänger und Velofahrer vor. Die Fussgänger \nwerden von der Steinacherstrasse (West) von der Moosacherstrasse (Haltestelle Moosacher) her auf \nden Platz bei den Baufeldern A, B und C geführt. Die Fussgänger von Osten (seeseitig werden über die \nWinterbergstrasse / Bachtobelweg von den Haltestellen Schützenhaus und Appital zum Perimter ge-\nführt. Vom Bachtobelweg führen zwei Zugänge in den Perimeter. Einer direkt auf den oben erwähnten \nPlatz und einer entlang des Baufeldes A, welcher im Richtprojekt die Querverbindungen vom Bachto-\nbelweg über den Zopfbach ergänzt respektive erschliesst. Die beiden Anschlüsse an den Bachtobelweg \nkönnen gemäss Richtprojekt mit Rampen ausgeführt, so dass auch die Velofahrer einen direkten An-\nschloss von Osten (seeseitig) haben.\nEntlang der Steinacherstrasse ist im Perimeter kein Trottoir vorgesehen. Der Platz für die Erstellung \neines Trottoirs, wenn die Netzlücke geschlossen werden soll ist jedoch vorhanden.\n\nTEAMverkehr.zug \n \n \n \n\n \n \n \n\nVerkehrstechnisches Gutachten GP Appital, Wädenswil         5 \n\n1.6 Erschliessung Fussgänger / Velofahrer \n\nDer Gestaltungsplan sieht diverse Anschlüsse für die Fussgänger und Velofahrer vor. Die Fuss-\n\ngänger werden von der Steinacherstrasse (West) von der Moosacherstrasse (Haltestelle Moosa-\n\ncher) her auf den Platz bei den Baufeldern A, B und C geführt. Die Fussgänger von Osten (seesei-\n\ntig werden über die Winterbergstrasse / Bachtobelweg von den Haltestellen Schützenhaus und \n\nAppital zum Perimter geführt. Vom Bachtobelweg führen zwei Zugänge in den Perimeter. Einer di-\n\nrekt auf den oben erwähnten Platz und einer entlang des Baufeldes A, welcher im Richtprojekt die \n\nQuerverbindungen vom Bachtobelweg über den Zopfbach ergänzt respektive erschliesst. Die bei-\n\nden Anschlüsse an den Bachtobelweg können gemäss Richtprojekt mit Rampen ausgeführt, so \n\ndass auch die Velofahrer einen direkten Anschloss von Osten (seeseitig) haben.  \n\nEntlang der Steinacherstrasse ist im Perimeter kein Trottoir vorgesehen. Der Platz für die Erstel-\n\nlung eines Trottoirs, wenn die Netzlücke geschlossen werden soll ist jedoch vorhanden.  \n\n \n\nAbbildung 5: Anschlüsse Fuss- und Velorouten ans übergeordnete Strassennetz / Bushaltestellen \n\n \n\nAnschlüsse der Fuss- und Velowege an das übergeordnete Strassen und ÖV- Netz\n\n\n\nSeite 27 von 32\n\n4.12\t Ver- und Entsorgung\n\nDie Entwässerung des gesamten Perimeters hat im Trennsystem zu erfolgen.\nDas anfallende Meteorwasser ist in einer Retention zu fassen und wenn möglich in den Zopfbach zu \nentwässern. Eine Versickerungsanlage ist eher undenkbar, da gemäss dem Baugrunduntersuch aus \ndem Jahr 1973, der Boden einen felsigen Untergrund aufweist. Der Boden ist deshalb schlecht sicker-\nfähig. Im Zusammenhang mit dem ersten Baugesuch sollte ein neues geologisches Gutachten erstellt \nwerden. Die Grösse der noch zu planenden Anlage ist unter anderem abhängig von den exakten hydro-\nlogischen Untergrundverhältnissen. Der Ort, wo diese Anlagen zu liegen kommen, ist stark abhängig \nvon der künftigen Bebauung. Im Richtprojekt werden mögliche generelle Standorte aufgezeigt. (unten-\nstehenden Skizze). Die genaue Konzeption der Retentionsanalge hat zusammen mit dem ersten Bau-\nprojekt und dem Wasserbauprojekt „Zopfbach“ zu erfolgen.\n\nFür Material, die nicht mit den ordentlichen Sammeldiensten abgeholt werden, steht als nächstgelege-\nner Standort der Werkhof zur Verfügung. Sämtliche Einrichtungen für die ordentlichen Sammeldienste \nsind entlang der bestehenden Strassen zu erstellen. Diese müssen im Rahmen einer Baubewilligung \nausgeschieden und mit den erforderlichen Einrichtungen auszustatten.\n\nS\nte\n\nin\ne\n\nr\n A\n\nG\n -\n\n I\nm\n\nm\no\n\nb\nil\n\nie\nn\n\ne\nn\n\ntw\nic\n\nk\nlu\n\nn\ng\n\nH\na\ng\n\ne\nn\n\nh\no\n\nlz\ns\n\ntr\na\ns\n\ns\ne\n\n 5\n6\n\n, \nP\n\no\ns\ntf\n\na\nc\nh\n\n 6\n7\n\n6\n2\n\n, \nC\n\nH\n-8\n\n0\n5\n\n0\n Z\n\nü\nri\n\nc\nh\n\nD\nie\n\nn\ns\n\ntl\ne\n\nis\ntu\n\nn\ng\n\ns\n-\n\n u\nn\n\nd\n G\n\ne\nw\n\ne\nr\n\nb\ne\n\np\na\n\nr\nk\n\n,\n\nA\nr\n\ne\na\n\nl \nA\n\np\np\n\nit\na\n\nl,\n W\n\nä\nd\n\ne\nn\n\ns\nw\n\nil\n- \n\nA\nu\n\n1:\n5\n\n0\n0\n\n0\n8\n\n.1\n2\n\n.2\n0\n\n17\n\nR\ne\n\nte\nn\n\nti\no\n\nn\ns\n\nb\ne\n\nr\ne\n\nc\nh\n\nn\nu\n\nn\ng\n\n1\n5\n\n1\n6\n\nR\nic\n\nh\ntp\n\nro\nje\n\nk\nt\n\n485\n\n4\n8\n0\n\n5'\n78\n\n9.\n34\n\n m\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2 15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n15\n.2\n\n3 \nm\n\n2\n\n16\n2.\n\n97\n m\n\n2\n\n31\n.2\n\n7 \nm\n\n2\n\n6.\n89\n\n m\n2\n\n14\n.0\n\n3 \nm\n\n2\n\n37\n6.\n\n30\n m\n\n2\n\n67\n.2\n\n0\n\n12.90\n\n5.25\n\n9.65\n\n12.90\n\n5.25\n\n9.60\n\n5.25\n\n12.90\n\n12.90 12.90\n\n14.90\n\n12.90\n\n20.10\n\n12.90\n\n23.50\n\n13.30\n\n23.50\n\n60.30\n\n38\n.4\n\n5\n\n25.80\n\n35\n.0\n\n0\n\n79\n4.\n\n66\n m\n\n2\n\n29\n9.\n\n90\n m\n\n2\n\nHa\nus\n\n 1.\n1\n\nHa\nus\n\n 1.\n2\n\nHa\nus\n\n 1.\n3\n\nHaus 2.1\n\nHaus 2.2\n\nHaus 3.1\n\n1 1\n\n2\n\n3\n\n2\n\n4\n\n4\n\n3\n\n9251\n\n10718\n\n1053\n6\n\n13044\n\n9263\n\n1\n2\n\n1\n\n4\n\n505\n\n2384\n\n3350\n\n3434\n1422358\n\n1422357\n\n1422196\n\n1421628\n\n1421032\n\n1421144\n\nMoosacherstra\nsse\n\nBachtobelweg\n\nW\nin\n\nte\nrb\n\ne\nrg\n\ns\ntr\n\na\ns\ns\ne\n\n90\n3.\n\n00\n m\n\n2\n\n86\n6.\n\n88\n m\n\n2\n\n86\n6.\n\n88\n m\n\n2\n\n86\n6.\n\n88\n m\n\n2\n\n81\n.6\n\n0 \nm\n\n2\n\n90\n3.\n\n58\n m\n\n2\n\n90\n3.\n\n58\n m\n\n2\n\n30\n.8\n\n7 \nm\n\n2\n\n84\n.5\n\n7 \nm\n\n2\n\nN\n\nFlächen für die Retentionsanlagen\n\n\n\nSeite 28 von 32\n\n4.13\t Energie\n\nDer Energieplan der Stadt Wädenswil weist für den Perimeter des Gestaltungsplans als 1. Priorität \ndie Nutzung von Umweltwärme allenfalls in Kombination mit Gas und als 2. Priorität die Nutzung von \nErdgas aus.\nDer Wärmenutzungsatlas (GIS Kanton Zürich) weist die Bewilligbarkeit der Nutzung von Erdwärme und \nGrundwasserwärme aus. Neben dem Perimeter liegt das Aufbereitungswerk Appital des Zweckverband \nSeewasserwerk Hirsacker-Appital. Es dient der Trinkwasseraufbereitung und nicht der Wärmegewin-\nnung. Neben den genannten möglichen Quellen der Umweltwärme steht zusätzlich noch die Nutzung \nder Umweltwärme aus Luft (Luft-Wasser-Wärmepumpen) zur Verfügung. Damit ist die Umsetzung der \nersten Priorität des Energieplans der Stadt Wädenswil der anzustrebende und realistisch umsetzbare \nAnsatz für die Überbauungen im Perimeter des Gestaltungsplanes.\nFür die Gebäude gelten die gesetzlichen energetischen Vorschriften gültig zum Zeitpunkt der Bauein-\ngabe.\n\n4.14\t Inkrafttretung\n\nDer gesamte Gestaltungsplan erhält mit der kantonalen Genehmigung Rechtskraft.\n\n\n\nSeite 29 von 32\n\n5.\t Mögliche Auswirkungen\n\nMit dem vorliegenden privaten Gestaltungsplan Gewerbe- und Dienstleistungspark, Areal Appital wird \neine angemessene und zweckmässige Grundlage geschaffen, welche die gesetzlichen Anforderungen \nerfüllt und den öffentlichen und privaten Anliegen gleichermassen Rechnung trägt. Durch die bauliche \nVerdichtung wird eine Überbauung des Areals angestrebt, welche einen haushälterischen Umgang mit \ndem der Ressoruce Boden ermöglicht und im Vergleich zur Regelbauweise zu keinen ungebührlichen \nAuswirkungen führt. Mit der guten städtebaulichen und architektonischen Integration in die Situation, \ndem differenzierten Umgebungskonzept und der in einem parallelen Verfahren laufenden Gewässer-\nraumfestlegung wird ein Mehrwert geschaffen, welcher den Gestaltungsplan rechtfertigt.\n\nSteiner AG - Immobilienentwicklung\n\nHagenholzstrasse 56, Postfach 6762, CH-8050 Zürich\n\nDienstleistungs- und Gewerbepark,\n\nAreal Appital, Wädenswil- Au\n\n24.01.17\n\nVisualisierung 1\n\n1516\n\nRichtprojekt\n\nVisualisierung des Richtprojekt\n\n\n\nSeite 30 von 32\n\n6.\t Ablauf\n\n6.1\t Übersicht Gesamtablauf\n\n20\n15\n\n20\n16\n\n20\n16\n\n20\n17\n\n20\n17\n\n20\n18\n\n20\n18\n\n20\n19\n\nP\nro\nje\nkt\nph\nas\ne\n\nOktober\n\n1\nVo\n\nlu\nm\n\nen\nst\n\nud\nie\n\n2\nR\n\nic\nht\n\npr\noj\n\nek\nt\n\n3\nE\n\nrs\nch\n\nlie\nss\n\nun\ngs\n\npr\noj\n\nek\nt\n\n4\nU\n\nm\nge\n\nbu\nng\n\nsp\nro\n\nje\nkt\n\n &\n B\n\nio\nlo\n\ngi\nsc\n\nhe\n B\n\neg\nle\n\nit\nun\n\ng\n\n5\nG\n\nes\nta\n\nlt\nun\n\ngs\npl\n\nan\n u\n\nnd\n B\n\ner\nic\n\nht\n\n6\nW\n\nas\nse\n\nrb\nau\n\npr\noj\n\nek\nt \n\nun\nd \n\nG\new\n\näs\nse\n\nrr\nau\n\nm\nfe\n\nst\nle\n\ngu\nng\n\n7\nVo\n\nrp\nrü\n\nfu\nng\n\n K\nan\n\nto\nn\n\n8\nöf\n\nfe\nnt\n\nlic\nhe\n\n A\nuf\n\nla\nge\n\n G\nes\n\nta\nlt\n\nun\ngs\n\npl\nan\n\n u\nnd\n\n \nG\n\new\näs\n\nse\nrr\n\nau\nm\n\nfe\nst\n\nle\ngu\n\nng\n\n9\nB\n\ner\nei\n\nni\ngu\n\nng\n G\n\nes\nta\n\nlt\nun\n\ngs\npl\n\nan\n\n10\nÜ\n\nbe\nrw\n\nei\nsu\n\nng\n a\n\nn \nS\n\nta\ndt\n\nbi\nld\n\n- \nun\n\nd \nD\n\nen\nkm\n\nal\nko\n\nm\nm\n\nis\nsi\n\non\n (S\n\nD\nK\n\n)\n\n11\nB\n\neh\nan\n\ndl\nun\n\ng \ndu\n\nrc\nh \n\nst\näd\n\nti\nsc\n\nhe\n K\n\nom\nm\n\nis\nsi\n\non\nen\n\n12\nR\n\nüc\nkw\n\nei\nsu\n\nng\n d\n\nur\nch\n\n S\nta\n\ndt\n\n13\nE\n\nrn\neu\n\nte\n Ü\n\nbe\nra\n\nrb\nei\n\ntu\nng\n\n G\nes\n\nta\nlt\n\nun\ngs\n\npl\nan\n\n11\nB\n\neh\nan\n\ndl\nun\n\ng \nS\n\nD\nK\n\n u\nnd\n\n B\nK\n\n S\nta\n\ndt\n\n12\nB\n\neh\nan\n\ndl\nun\n\ng \ndu\n\nrc\nh \n\nS\nta\n\ndt\nra\n\nt\n\n13\nF\n\nor\nm\n\nel\nle\n\n Ü\nbe\n\nrw\nei\n\nsu\nng\n\n a\nn \n\nG\nem\n\nei\nnd\n\ner\nat\n\n (P\nar\n\nla\nm\n\nen\nt)\n\n14\nP\n\nrü\nfu\n\nng\n d\n\nur\nch\n\n p\nar\n\nla\nm\n\n. R\nau\n\nm\npl\n\nan\nun\n\ngs\nko\n\nm\nm\n\nis\nsi\n\non\n\n15\nP\n\nub\nlik\n\nat\nio\n\nn,\n F\n\nak\nul\n\nat\niv\n\nes\n R\n\nef\ner\n\nen\ndu\n\nm\n (3\n\n0 \nTa\n\nge\n)\n\n16\nA\n\nus\nst\n\nel\nlu\n\nng\n d\n\ner\n R\n\nec\nht\n\nsk\nra\n\nft\nbe\n\nsc\nhe\n\nin\nig\n\nun\ng \n\n(G\nem\n\nei\nnd\n\ne \nW\n\näd\nen\n\nsw\nil)\n\n17\nÜ\n\nbe\nrw\n\nei\nsu\n\nng\n a\n\nn \nK\n\nan\nto\n\nn \n\n18\nG\n\nen\neh\n\nm\nig\n\nun\ng \n\ndu\nrc\n\nh \nR\n\neg\nie\n\nru\nng\n\nsr\nat\n\n19\nP\n\nub\nlik\n\nat\nio\n\nn,\n R\n\nek\nur\n\nsf\nri\n\nst\n 3\n\n0 \nTa\n\nge\n\n- \nVo\n\nlu\nm\n\nen\nst\n\nud\nie\n\n P\nrä\n\nse\nnt\n\nat\nio\n\nn \nS\n\nta\ndt\n\n 0\n3.\n\n12\n.1\n\n5\n- \n\nVo\nrb\n\nes\npr\n\nec\nhu\n\nng\n A\n\nW\nE\n\nL\n 0\n\n4.\n04\n\n.1\n6\n\n- \nP\n\nro\nje\n\nkt\nst\n\nan\nd \n\nP\nrä\n\nse\nnt\n\nat\nio\n\nn \nS\n\nta\ndt\n\n 0\n8.\n\n06\n.1\n\n6\n- \n\nVo\nrb\n\nes\npr\n\nec\nhu\n\nng\n A\n\nW\nE\n\nL\n 2\n\n0.\n10\n\n.1\n6\n\n- \nVo\n\nrb\nes\n\npr\nec\n\nhu\nng\n\n A\nR\n\nE\n 2\n\n2.\n11\n\n.1\n6\n\n- \nVo\n\nrb\nes\n\npr\nec\n\nhu\nng\n\n F\neu\n\ner\nw\n\neh\nr \n\n01\n.1\n\n2.\n16\n\n- \nP\n\nrä\nse\n\nnt\nat\n\nio\nn \n\nS\nD\n\nK\n 0\n\n6.\n12\n\n.1\n6\n\nInkrafttretung\n\nFestsetzung Gemeinderat\n\nJanuar\n\nFebruar\n\nMärz\n\nApril\n\nMai\n\nJuni\n\nJuli\n\nEingabe Gestaltungsplan\n\nöffentliche Auflage\n\nJuli\n\nAugust\n\nSeptember\n\nApril\n\nJuli\n\nMärz\n\nApril\n\nMai\n\nDezember\n\nNovember\n\nDezember\n\nOktober\n\nJanuar\n\nFebruar\n\nMärz\n\nJuni\n\nFebruar\n\nOktober\n\nNovember\n\nJanuar\n\nMai\n\nJanuar\n\nFebruar\n\nMärz\n\nApril\n\nOktober\n\nSeptember\n\nDezember\n\nAugust\n\nJuni\n\nNovember\n\nMai\n\nJuni\n\nJuli\n\nAugust\n\nSeptember\n\nNovember\n\nDezember\n\nrev. Eingabe Gestaltungsplan\n\nVerabschiedung durch Stadtrat\n\nrev. Eingabe Gestaltungsplan\n\n\n\nSeite 31 von 32\n\n6.2\t Vorbesprechungen Behörden\n\nZur Klärung der aufgetretenen Fragen und Aufgabenstellungen wurde der Kontakt mit den kantonalen \nund komunalen Behörden gesucht. Für die entsprechenden einzelnen Sitzungen wurden Protokolle be-\nziehungs Aktennotizen geführt, welche den jeweils Beteiligten vorliegen.\nDie Sitzungen und Besprechnungen waren:\n\n\t - Volumenstudie Präsentation Stadt 03.12.15\n\n\t - Vorbesprechung AWEL 04.04.16\n\n\t - Projektstand Präsentation Stadt 08.06.16\n\n\t - Vorbesprechung AWEL 20.10.16\n\n\t - Vorbesprechung ARE 22.11.16\n\n\t - Vorbesprechung Feuerwehr 01.12.16\n\n\t - Präsentation SDK 06.12.16\n\n\n\nSeite 32 von 32\n\n7. Impressum\n\nProjektnr.:\t 1516\nProjektname:\t Dienstleistungs- und Gewerbe-\n\t\t  park, Areal Appital, Wädenswil-\n\t\t  Au\n\nBestellerin\n\t Steiner AG\n\t Hagenholzstrasse 56\n\t CH - 8050 Zürich\n\t Tel\t +41 58 445 22 00\n\t Fax\t +41 58 445 30 00\n\t www.steiner.ch\n\nErstellung\n\t Röck Baggenstos Architekten AG\n\t Mühlegasse 18\n\t CH - 6340 Baar\n\t Tel\t +41 41 727 07 77\n\t Fax\t +41 41 727 07 71\n\t info@rb-architekten.ch\n\t www.rb-architekten.ch\n\n\t Benedikt Stähli, Landschaftsarchitekt BSLA\n\t Sinserstrasse 8\n\t CH - 6330 Cham\n\t Tel\t +41 41 780 47 80\n\t Fax\t +41 41 780 47 69\n\t mail@benediktstaehli.ch\n\t www.benediktstaehli.ch\n\n\t TEAMverkehr.zug AG\n\t Zugerstrasse 45\n\t CH - 6330 Cham\n\t Tel\t +41 41 783 80 60\n\t Fax\t +41 41 783 80 61\n\t box@teamverkehr.ch\n\t www.zug.teamverkehr.ch\n\nGrundeigentümerin\n\t Steiner Promotions et Participations SA\n\t c/o Steiner SA\n\t Route de Lully\n\t CH-1131 Tolochenaz\n\nKontakt Bestellerin\n\t Steiner AG\n\t Macarena Concha\n\t Hagenholzstrasse 56\n\t CH - 8050 Zürich \n\t Tel\t +41 58 445 22 20\n\t Fax\t +41 58 445 30 00\n\t www.steiner.ch\n\n\t Holinger AG\n\t Im Hölderli 26\n\t CH - 8405 Winterthur\n\t Tel\t +41 52 267 09 00\n\t Fax\t +41 52 267 09 01\n\t winterthur@holinger.com\n\t www.holinger.com\n\n\t AquaTerra, Claude Meier Umweltberatung\n\t Im Schatzacher 5\n\t CH - 8600 Dübendorf\n\t Tel\t +41 44 821 91 10\n\t Fax\t +41 44 821 91 11\n\n\n\tWeisung 6 Festsetzung privater Gestaltungsplan Appital Situationsplan.pdf\n\t2016…-1516-Gestaltungsplan\n\n\n