text: \n \n\n \n\nStadt Wädenswil \n\n \n\nGesamtrevision Nutzungsplanung \n\n Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen \n6. März 2023  \n\n  \n    \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 2 \n \n\n \n\nProjektsteuerung Stadt Wädenswil \n\nJonas Erni, Stadtrat Werke  \n\nAstrid Furrer, Stadträtin Planen und Bauen (ab 2022) \n\nPhilipp Kutter, Stadtpräsident \n\nRita Newnam, Leiterin Planen und Bauen \n\nSandro Capeder, Projektleiter Gesamtrevision Nutzungsplanung \n\n \n\n \n\nProjektteam Stadt Wädenswil \n\nRita Newnam, Leiterin Planen und Bauen \n\nSandro Capeder, Projektleiter Gesamtrevision Nutzungsplanung \n\n \n\n \n\nBearbeitung EBP \n\nValentina Grazioli \n\nJonas Hunziker \n\nLaura Kühner \n\n \n\n \n\nEBP Schweiz AG \n\nMühlebachstrasse 11 \n\n8032 Zürich \n\nSchweiz \n\nTelefon +41 44 395 16 16 \n\ninfo@ebp.ch \n\nwww.ebp.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 3 \n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1. Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung 4 \n\n2. Bericht über die nicht berücksichtigten Ein- wendungen 4 \n\n3. Öffentliche Auflage und Anhörung der nebengeordneten \n\nPlanungsträger 5 \n\n3.1 Überblick 5 \n\n3.2 Anpassungen an den Vorschriften der Bauordnung 6 \n\n3.4 Anpassungen am Zonenplan 21 \n\n3.5 Anpassungen an den Ergänzungsplänen 32 \n\n3.6 Diverse Einzelthemen 35 \n\n4. Kantonale Vorprüfung 38 \n\n4.1 Überblick 38 \n\n4.2 Anpassungen an den Vorschriften der Bauordnung 39 \n\n4.3 Anpassungen am Zonenplan 44 \n\n4.4 Anpassungen an den Ergänzungsplänen 47 \n\n \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 4 \n \n\n \n\n1. Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung \n\nDie Stadt Wädenswil erarbeitete zwischen Herbst 2019 und Frühling 2022 \n\nunter der Federführung der Abteilung Planen und Bauen einen Entwurf der \n\nGesamtrevision der Bau- und Zonenordnung.  \n\nDie Erarbeitung wurde von einem breiten politischen und öffentlichen Mitwir-\n\nkungsprozess begleitet. Eine Projektsteuerung bestehend aus einem Aus-\n\nschuss des Stadtrats verabschiedete wichtige Zwischenschritte. Der Ge-\n\nsamtstadtrat wurde zudem regelmässig informiert und beschloss wichtige \n\nMeilensteine. Die Erarbeitung der Gesamtrevision wurde zudem von der \n\nStadtentwicklungskommission begleitet. Diese wurde regelmässig über den \n\nStand der Arbeiten informiert und diente als «Soundingboard» für die ver-\n\nschiedenen Schwerpunktthemen. Weiter wurden mit der Bevölkerung meh-\n\nrere Dialogveranstaltungen, Workshops und Quartierspaziergänze durchge-\n\nführt. Der Mitwirkungsprozess wurde auf einer eigenen Webseite laufend do-\n\nkumentiert (www.stadtneuland.ch). Ergänzend dazu fanden Gespräche mit \n\ndem Amt für Raumentwicklung statt zu den Anforderungen aus kantonaler \n\nSicht. \n\nDie unterschiedlichen Anliegen konnten so bereits in den Entwurf der BZO-\n\nRevision eingearbeitet werden. Der Stadtrat verabschiedete anschliessend \n\nden Entwurf im März 2022 zuhanden der Mitwirkung. Die BZO-Revision \n\nwurde vom 1. April bis 31. Mai 2022 öffentlich aufgelegt. Gleichzeitig fand \n\ndie Anhörung der Region und der nebengeordneten Planungsträger sowie \n\ndie Vorprüfung durch den Kanton statt. Dabei gingen zahlreiche Einwendun-\n\ngen ein. Sie wurden nach Abschluss der Mitwirkungsfrist einzeln geprüft und \n\nder Umgang mit ihnen festgelegt.  \n\n2. Bericht über die nicht berücksichtigten Ein- \n\nwendungen \n\nDie Revisionsvorlage wurde aufgrund der Mitwirkung umfassend überarbei-\n\ntet und vom Stadtrat am 6. März 2023 zuhanden des Gemeinderats über-\n\nwiesen. Der vorliegende Bericht fasst die Einwendungen der Mitwirkung zu-\n\nsammen und erläutert den Umgang mit den nicht berücksichtigten Einwen-\n\ndungen. Gemäss § 7 PBG sind nicht oder nur teilweise aufgenommene An-\n\nliegen in einem Bericht der nicht berücksichtigten Einwendungen zu doku-\n\nmentieren und die Ablehnung ist zu begründen. Dieser separate Bericht ist \n\nals Teil der Vorlage vom Gemeinderat zur Kenntnis zu nehmen, muss jedoch \n\nvon der Baudirektion nicht genehmigt werden.  \n\nDer Bericht unterscheidet zwischen den Einwendungen, welche im Rahmen \n\nder öffentlichen Auflage sowie der Anhörung eingegangen sind (vgl. Kapitel \n\n3) sowie den Einwendungen der Vorprüfung (vgl. Kapitel 4).  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 5 \n \n\n \n\n3. Öffentliche Auflage und Anhörung der nebengeord-\n\nneten Planungsträger  \n\n3.1 Überblick  \n\nInsgesamt gingen im Rahmen der öffentlichen Auflage 222 Einwendungen \n\nvon Grundeigentümern, Privaten, Ortsparteien und Vereinen ein. Parallel zur \n\nöffentlichen Auflage wurden auch die nebengeordneten Planungsträger an-\n\ngehört. Die Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) hat sich mit Schrei-\n\nben vom 16. Juni 2022 zur Vorlage geäussert und verschiedene Hinweise \n\nund Anträge formuliert.  \n\nTotal wurden ohne Vorprüfung rund 400 Einzelanliegen eingebracht. Bei \n\nrund 15 % handelte es sich um gleichlautende Anliegen, die von unter-\n\nschiedlichen Personen eingebracht wurden.  \n\nInsbesondere zu den folgenden Themenschwerpunkten gingen zahlreiche \n\nEinwendungen ein: \n\n— Aufzonungen (in diversen Gebieten) \n\n— Auszonung Hütten \n\n— Baumschutz und Baumförderung \n\n— Festlegung der Freiräume in den Kernzonen \n\n— Grünflächenziffer \n\n— Aufhebung der Unterscheidung zwischen grossem und kleinem Grenzab-\n\nstand \n\n— Festlegung der Nichtwohnanteile \n\n— Umzonungen \n\n— Untergeschossregelung \n\nDie Einwendungen und Anträge wurden umfassend geprüft. Ein substanzi-\n\neller Teil dieser Anliegen konnte aufgenommen werden. Jene Anliegen, die \n\nnicht aufgenommen wurden, sind im vorliegenden Bericht dokumentiert. \n\n  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 6 \n \n\n \n\n3.2 Anpassungen an den Vorschriften der Bauordnung \n\n3.2.1 Kernzonen \n\n Art. 4 Zweck, allgemeine Gestaltungsvorschrift, Nutzweise \n\nBei der allgemeinen Gestaltungsvorschrift in den Kernzonen wird gefordert, \n\ndass eine «integrative, harmonische» anstelle von «besonders gute» Ge-\n\nsamtwirkung eingefordert werden soll.  \n\nBei dem Ausdruck «besonders gute Gesamtwirkung», handelt es sich um \n\neinen Begriff, der in der Praxis weitverbreitet und im Baubewilligungsverfah-\n\nren seit langer Zeit verwendet wird. Eine Anpassung des Ausdrucks würde \n\nzu einer Verunklärung und nicht zu einer Präzisierung führen. \n\n Art. 6 Wichtige Freiräume und ausgeprägte Platz- und Strassenräume \n\nMehrere Einwendende beantragen, dass nur auf öffentlichen Grundstücken \n\nwichtige Freiräume und ausgeprägte Platz- und Strassenräume gesichert \n\nwerden sollen. Der Schutz des Privateigentums sei höher zu gewichten als \n\nder Erhalt der Freiräume. \n\nDaneben wird gefordert, dass die Bestimmung in Absatz 2, wonach in den \n\nbezeichneten Räumen grundsätzlich keine Bauten und Anlagen zulässig \n\nsind, gestrichen oder angepasst wird, so dass im Umfang von 3 % der Par-\n\nzellenfläche Bauten und Anlagen zulässig sind. Die Regelung sei im Entwurf \n\nder BZO zu rigide ausgestaltet. \n\nDie Bezeichnung der Freiräume ist ortsbaulich motiviert. Es handelt sich um \n\nortsbaulich wichtige Räume, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse be-\n\nsteht. Dieses Interesse wird jeweils auch in den Objektblättern der entspre-\n\nchenden Denkmalinventare ausgewiesen. Es ist daher irrelevant, ob es sich \n\num Privatgrund oder ein öffentliches Grundstück handelt.  \n\nAbsatz 2 der Regelung wird geringfügig angepasst. Neu können «dem Frei-\n\nraum untergeordnete Kleinbauten, Anbauten und Anlagen zugelassen» wer-\n\nden. Dem Anliegen wird damit entsprochen. \n\n Art. 7 Massvorschriften für Neubauten \n\nMehrere Einwendende verlangen, dass in der Kernzone K2 weiterhin zwei \n\nDachgeschosse zulässig sind. Die Aufhebung des zweiten Dachgeschosses \n\ngemäss Entwurf der BZO wird als starker Eingriff in das Eigentum gewertet \n\nund schmälere die Nutzungsmöglichkeit erheblich. Einzelne Einwendende \n\nverlangen, dass die Fassadenhöhen angepasst werden, sollte weiterhin nur \n\nein Dachgeschoss zulässig sein. Auch hier wird argumentiert, dass die An-\n\npassungen dazu führen, dass die maximale Geschosszahl gar nicht erreicht \n\nwerden könne und die BZO-Revision entsprechend zu einer Einschränkung \n\nder Nutzungsmöglichkeiten führe. \n\nHeute sind in allen Kernzonen zwei «anrechenbare Dachgeschosse» zuläs-\n\nsig. Das sind Dachgeschosse, in denen Wohn- und Arbeitsräume zulässig \n\nsind. Die Aufhebung des zweiten Dachgeschosses hat folgende Gründe: \n\nAufgrund der Belichtungsvorschriften für Wohn- und Arbeitsräume ist es \n\nhäufig schwierig, vorschriftsgemässe Räume im zweiten Dachgeschoss zu \n\nerstellen. Bei Neubauten mit zwei anrechenbaren Dachgeschossen in der \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 7 \n \n\n \n\nKernzone entstehen Konflikte mit den Dachgestaltungsvorgaben. Um die \n\nBelichtung des zweiten Dachgeschosses zu ermöglichen, müssen Dach-\n\nfenster, Dacheinschnitte oder Dachaufbauten erstellt werden. Diese sind in \n\nder Kernzone aus ortsbaulichen Überlegungen aber nur eingeschränkt mög-\n\nlich. Die Belichtung über die Giebelseiten erweist sich häufig als nicht aus-\n\nreichend und kann ortsbaulich ebenfalls problematisch sein. Der Zweck der \n\nKernzonen besteht darin, die historischen Eigenarten und das Ortsbild zu \n\nerhalten. Entsprechend gehen ortsbauliche Interessen den Interessen einer \n\noptimalen Nutzbarkeit der Grundstücke vor. Der Eingriff in die Nutzbarkeit \n\nder Grundstücke wird als vertretbar beurteilt. Dies insbesondere vor dem \n\nHintergrund, dass verschiedene Gebiete in der Kernzone umgezont oder \n\naufgezont werden und dadurch grössere Nutzungsmöglichkeiten erhalten. \n\nEs ist zudem darauf hinzuweisen, dass es auch mit der Anpassung möglich \n\nist, ein zweites Dachgeschoss zu erstellen und z. B. als Estrich zu nutzen. \n\nDas zweite Dachgeschoss darf aber keine Wohn- und Arbeitsräume (sog. \n\nanrechenbare Räume) umfassen.  \n\nEine Einwendung verlangt, dass der minimale Grenzabstand von der Zone \n\nZ5 zu Grundstücken in der K2 und in der WG4 auf mindestens 5 m festzule-\n\ngen ist und die Fassadenhöhen in der Z5 zu reduzieren sind. Die vorgese-\n\nhenen Regelungen gemäss der BZO-Revision hätten negative Auswirkun-\n\ngen auf die ortsbauliche Qualität in der Au.  \n\nDie baulichen Bestimmungen in der Z5 in der Au sowie in den angrenzenden \n\nZonen ergeben sich aus den Überlegungen, die im Rahmen der Testplanung \n\nAu angestellt wurden. Dabei wurde erkannt, dass die Verdichtung in der Au \n\nein grosses Potenzial für den Ort darstellt. Eine fünfgeschossige Bebauung \n\nwurde gerade aufgrund des Geländesprungs hin zur Kernzone K2 als ver-\n\nträglich beurteilt. Der ortsbaulichen Qualität wird in der weiteren Planung \n\naber grosse Aufmerksamkeit geschenkt. Für die Z5 in der Au gilt eine Ge-\n\nstaltungsplanpflicht. Der zu erarbeitende GP hat u.a. als Ziel die «Sicherstel-\n\nlung von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen zu den Nachbarquar-\n\ntieren». Die in der Einwendung geäusserten Bedenken können entspre-\n\nchend im Rahmen der Erarbeitung bzw. der Festsetzung des Gestaltungs-\n\nplans angemessen berücksichtigt werden.  \n\nEine Einwendung verlangt, dass in der KB ab 14 m die Attikaregelung zur \n\nAnwendung zu bringen sei. Es werden zudem verschiedene Hinweise auf \n\ndie Fassadenhöhe bei Schrägdächern vs. Flachdächern in der KB gemacht. \n\nDie Einwendungen und die entsprechenden Ausführungen sind nicht nach-\n\nvollziehbar und können folglich nicht behandelt werden.  \n\n Art. 9 Gestaltung der Erdgeschosse \n\nMehrere Einwendende fordern, dass die Bestimmung in Art. 9, welche eine \n\nVorgabe zur Höhenlage des Erdgeschosses beinhaltet, gestrichen werden \n\nsoll. Die Einwendenden argumentieren, dass die Regelung die kantonalen \n\nBestimmungen gemäss §275 Abs. 3 deutlich verschärfe.   \n\nDie Vorschrift in §275 Abs. 3 PBG definiert, wann ein Geschoss als Unter-\n\ngeschoss definiert wird und wann als Vollgeschoss. Die Regelung definiert \n\nhingegen nicht explizit, wo die Höhenlage eines Erdgeschosses angeordnet \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 8 \n \n\n \n\nwerden muss. Aufgrund der laschen Ausgestaltung von §275 PBG besteht \n\njedoch ein Anreiz, das Erdgeschoss möglichst weit in den Untergrund zu \n\nverlegen. Dies ist aus ortsbaulichen Gründen unerwünscht (siehe auch Aus-\n\nführungen zur Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses). Art. 9 BZO \n\nhält darum – vereinfachend – fest, dass der fertige Erdgeschossfussboden \n\nvon Neubauten in der Kernzone über dem massgebenden Terrain liegen \n\nmuss. Damit soll die unattraktive und kernzonenfremde Absenkung des Erd-\n\ngeschosses unter das massgebende Terrain vermieden werden. Die Defini-\n\ntion gemäss §275 PBG, wann ein Geschoss als Untergeschoss und wann \n\nals Vollgeschoss gilt, wird damit nicht tangiert. \n\n Art. 17 (neu Art. 16) Abbrüche/Renovationen \n\nEs wird beantragt, dass die Formulierung in Art. 17, angepasst wird. Es soll \n\nverlangt werden, dass der Abbruch nur dann bewilligt wird, wenn der Ge-\n\nbietscharakter und benachbarte Schutzobjekte nicht negativ beeinträchtigt \n\nwerden und (anstelle «oder») die Erstellung eines baurechtlich bewilligten \n\nneuen Projekts gesichert ist. \n\nDer Vorschlag ist nicht zweckmässig. Es ist zulässig, dass kein neues Ge-\n\nbäude erstellt wird. «Oder» ist daher korrekt. \n\n3.2.2 Zentrumszone \n\n Art. 18 (neu Art. 17) Grundmasse \n\nMehrere Einwendende fordern eine Anpassung der Bauvorschriften in der \n\nZentrumszone Z5, teils mit Vorschlägen für die konkreten Masse: der Grenz-\n\nabstand sei gegenüber der Kernzone K2 zu erhöhen und die Fassadenhöhe \n\nseien zu reduzieren. Sie begründen dies u.a. damit, dass die in der Kernzone \n\nZ5 angestrebte Verdichtung in einem krassen Wiederspruch zur Ausnützung \n\nin der angrenzenden Kernzone K2 stehe. Der extreme Übergang führe zu \n\neinem ortsbaulichen Bruch und einem unnatürlichen, unattraktiven Ortsbild. \n\nDie Einwendungen beziehen sich lediglich auf die Z5 in der Au.  \n\nDie Z5 in der Au liegt in jenem Gebiet, in dem gemäss Testplanung Au eine \n\nVerdichtung und Zentrumsbildung angestrebt wird. Die städtebauliche Aus-\n\ngestaltung und damit auch die bauliche Dichte wurde im Rahmen des Ver-\n\nfahrens mit drei Planungsteams sorgfältig ausgelotet und anschliessend \n\ndurch weitere Planungsfachpersonen vertieft. Die Zonierung als Z5 bzw. die \n\nentsprechende Geschosszahl wurde im Rahmen dieser Untersuchungen für \n\nangemessen und erforderlich angesehen. In den Untersuchungen wurden \n\ndie Übergänge zu den umliegenden Gebieten untersucht. In der Z5 besteht \n\ndenn auch eine Gestaltungsplanpflicht. Der zu erarbeitende Gestaltungsplan \n\nhat u.a. als Ziel: «Sicherstellung von räumlich sorgfältig gestalteten Über-\n\ngängen zu den Nachbarquartieren». Anstelle einer Anpassung der Vorschrift \n\nmuss die Frage der sanften Übergänge im Rahmen der Erarbeitung des Ge-\n\nstaltungsplans gelöst werden. \n\nDie Aussage des Erläuterungsberichts, dass «bei Anpassung der Kernzo-\n\nnengrenzen darauf geachtet wird, dass dies zu keiner wesentlichen materi-\n\nellen Veränderung der baulichen Möglichkeiten kommt» sei in der BZO oder \n\nim Gestaltungsplan aufzunehmen. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 9 \n \n\n \n\nDie erwähnte Aussage bezieht sich auf die Überlegungen, die gemacht wur-\n\nden bei der Anpassung der Kernzonengrenzen. Im Fall des Brunnenhof-\n\nquartiers werden keine Kernzonengrenzen angepasst. Die Erläuterung kann \n\nnicht als Vorschrift in die BZO oder einen Gestaltungsplan aufgenommen \n\nwerden. \n\n3.2.3 Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen \n\n Art. 22 (neu Art. 21) Grundmasse: Ausnützung \n\nMehrere Einwendende beantragen Anpassungen an der Ausnützungsziffer \n\nin den Wohnzonen (tlw. kombiniert mit Anpassungsanträgen an weiteren \n\nMassen wie etwa der Geschossigkeit). Sie werden u.a. damit begründet, \n\ndass die Ausnützungsziffer etwa in der heutigen W2 40 % von effektiv 50 % \n\nauf effektiv 45 % reduziert wird, was zu einer Einschränkung der Nutzungs-\n\nmöglichkeiten führe und mit Nachteilen für die Grundeigentümer verbunden \n\nsei. Andere wiederum kritisieren, dass mit der Harmonisierung eine Erhö-\n\nhung der Ausnützung vorgenommen wird. Angeführt wird das Beispiel der \n\nW3B 60 % und der W3A 45 %. Damit würde eine Sanierung der Häuser un-\n\nattraktiv. Die Preise stiegen stattdessen und Grundstücke würden durch In-\n\nvestoren aufgekauft und Ersatzneubauten realisiert. Dies sei unnötig und \n\naus energetischer Sicht unsinnig.  \n\nAufgrund der Harmonisierung der drei Bau- und Zonenordnungen mussten \n\nan sämtlichen Zonen Anpassungen vorgenommen werden. Die Zonensyste-\n\nmatik wurde dabei so definiert, dass keine zu grossen Abweichungen zu den \n\ndrei bestehenden BZOs entstehen. Insbesondere wurde darauf geachtet, \n\ndass etwa eine Reduktion der Ausnützungsziffer durch eine Lockerung an-\n\nderer Masse kompensiert werden kann. Bei der Zonensystematik handelt es \n\nsich folglich um ein sorgfältig austariertes System, das nicht ohne weiteres \n\npunktuell angepasst werden kann. Die Vorschriften der einzelnen Zonen \n\nhängen von der Zonensystematik ab. D. h. Anpassungen an einzelnen Zo-\n\nnen hätten grössere Anpassungen andernorts zur Folge. Der Stadtrat erach-\n\ntet die kritisierte Reduktion der AZ um 5 % als nicht zu einschränkend ins-\n\nbesondere vor dem Hintergrund, dass in der W2 40 % anstelle des anre-\n\nchenbaren Untergeschosses ein zusätzliches Vollgeschoss gewährt wird \n\nund die Fassadenhöhe geringfügig erhöht wird. Diese Reduktion wird zudem \n\nnur in jenen Gebieten vorgenommen, für die der kommunale Richtplan eine \n\nniedrige Dichte vorsieht. Die geringe Dichte in diesen Gebieten entspricht \n\nfolglich auch der planerischen Absicht.  \n\nBetreffend die Anpassung der Ausnützung in der heutigen W2 40 %: Es trifft \n\ngerade nicht zu, dass die Ausnützung in dieser Zone generell erhöht wird. In \n\nder heutigen W2 40 % ist ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. Die \n\nentsprechenden Flächen müssen jedoch nicht zur Ausnützungsziffer gezählt \n\nwerden. Die effektive Ausnützung in der W2 40 % beträgt heute folglich ca. \n\n50 % und nicht 40 % (unter Berücksichtigung der Spezialregelung in Art. 3). \n\nEs ist jedoch korrekt, dass der Entwurf der BZO in der öffentlichen Auflage \n\nin einzelnen Gebieten in Schönenberg eine Erhöhung der Ausnützung in \n\nFolge der Harmonisierung vorsah. Aufgrund der dazu geäusserten Kritik \n\nwurden die Zonierungen in Schönenberg jedoch angepasst. \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 10 \n \n\n \n\n Art. 22 (neu Art. 21) Grundmasse: Fassadenhöhe \n\nMehrere Einwendende beantragen, dass die Fassadenhöhe in Schönenberg \n\nbei 7.5 m belassen werden soll. Die Reduktion auf 6 m sei eine massive Ein-\n\nschränkung der Bebauungsmöglichkeiten, v.a. an Hanglagen. Zudem wird \n\nkritisiert, dass in angrenzenden Zonen teilweise die Fassadenhöhe um 1.5 m \n\nerhöht wird. \n\nDie Reduktion betrifft die heutige W2A in Schönenberg sowie die W2 30 % \n\nin Wädenswil. Es gilt in diesen Zonen zu beachten, dass bereits heute nur \n\nzwei Vollgeschosse zulässig sind und kein anrechenbares Untergeschoss. \n\nIn der W2A in Schönenberg darf das nicht anrechenbare Untergeschoss zu-\n\ndem bereits heute nicht über dem massgebenden Terrain in Erscheinung \n\ntreten. Die Fassadenhöhe von 6 m wird für zwei Vollgeschosse entspre-\n\nchend als ausreichend beurteilt. Mit einer Fassadenhöhe von 6 m wird zu-\n\ndem sichergestellt, dass in allen Wohnzonen pro zulässigem Vollgeschoss \n\n3 m Geschosshöhe zur Verfügung stehen. Dies ermöglicht eine transparente \n\nZonensystematik. Dort wo bestehende Gebäude die Fassadenhöhe von 6 m \n\nheute überschreiten, gelangt die erweiterte Besitzstandgarantie gemäss \n\n§357 PBG zur Anwendung. Zur Reduktion allfälliger Konflikte, wird eine Spe-\n\nzialregelung an steilen Lagen in der W2 30 % ergänzt: Beträgt die durch-\n\nschnittliche Hangneigung eines Grundstücks in Richtung der Falllinie ge-\n\nmessen mehr als 30 %, ist in den Zonen W2 / 30 % eine traufseitige Fassa-\n\ndenhöhe von max. 7.5 m bzw. eine max. giebelseitige Fassadenhöhe von 13 \n\nm zulässig.  \n\n Art. 22 (neu Art. 21) Grundmasse: Grenzabstand \n\nVerschiedene Einwendende verlangen Anpassungen an den Grenzabstän-\n\nden. Zahlreiche Einwendende fordern, dass weiterhin zwischen grossen und \n\nkleinen Grenzabständen unterschieden werden soll. Die Aufhebung berge \n\ndie Gefahr, dass Grünflächen verschwinden und eine zu dichte Bebauung \n\nfördere. Andere fordern, dass der Grenzabstand in der heutigen W2 40 % \n\nnicht von 4 m auf 5 m erhöht werden soll, da dies die Bebauung etwa mit \n\nAnbauten einschränken könne oder bestehende Bauten bestimmungswidrig \n\nmachen würde. Wiederum andere verlangen, dass in allen Wohn und Wohn- \n\nund Gewerbezonen nur die grossen Grenzabstände zur Anwendung gelan-\n\ngen.  \n\nDie Gründe für die Aufhebung der Unterscheidung zwischen grossem und \n\nkleinem Grenzabstand werden im Erläuterungsbericht dargelegt und an die-\n\nser Stelle nicht wiederholt (vgl. Kapitel 4.1.6). Die in den Einwendungen an-\n\ngeführten Nachteile beurteilt der Stadtrat als unbegründet. Mit der Aufhe-\n\nbung der Unterscheidung kann künftig auf der Seite, wo bisher der grosse \n\nGrenzabstand zur Anwendung gelangte, näher an die Grundstücksgrenze \n\ngebaut werden. In einzelnen Fällen können Gebäude gegenüber heute max. \n\n3 m näher an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Zahlreiche Gebäude \n\nunterschreiten die grossen Grenzabstände allerdings schon heute. Zudem \n\nwird die Dichte der Bebauung durch verschiedene andere Bauvorschriften \n\nmitbestimmt, so dass keine zu dichte Bebauung oder ein Verlust von Grün-\n\nflächen zu befürchten ist. Die Erhöhung des Grenzabstands in einzelnen Zo-\n\nnen ist eine Folge der Harmonisierung der drei BZOs. Aufgrund der Harmo-\n\nnisierung der drei Bau- und Zonenordnungen mussten an sämtlichen Zonen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 11 \n \n\n \n\nAnpassungen vorgenommen werden. Die Zonensystematik wurde dabei so \n\ndefiniert, dass keine zu grossen Abweichungen zu den drei bestehenden \n\nBZOs entstehen. Insbesondere wurde darauf geachtet, dass eine Einschrän-\n\nkung bei einem Parameter durch eine Lockerung anderer Parameter kom-\n\npensiert werden kann. Bei der Zonensystematik handelt es sich folglich um \n\nein sorgfältig austariertes System.  \n\n Art. 22 (neu Art. 21) Grundmasse: Mehrlängenzuschlag \n\nMehrere Einwendende verlangen, dass auf den Mehrlängenzuschlag insge-\n\nsamt oder in einzelnen Zonen oder nur bei der Arealüberbauung verzichtet \n\nwird. Einzelne verlangen, dass der Zuschlag reduziert wird. \n\nDer Mehrlängenzuschlag wird aus den im Erläuterungsbericht dargelegten \n\nGründen weiterhin als zweckmässiges Instrument beurteilt. Er wird entspre-\n\nchend beibehalten. Die konkrete Ausgestaltung wird jedoch angepasst. Es \n\nwird je nach Zone differenziert, ab welcher Fassadenlänge der Mehrlängen-\n\nzuschlag zur Anwendung gelangt. Zudem wird er bei der Arealüberbauung \n\nausgeschlossen. \n\n Art. 22 (neu Art. 21) Grundmasse: Untergeschossregelung \n\nZahlreiche Einwendende verlangen, dass auf die Untergeschossregelung \n\n(d.h. die Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses bzw. dessen Er-\n\nsatz durch ein Vollgeschoss und die damit einhergehende Erhöhung der \n\nFassadenhöhe um 1.5 m) verzichtet wird. Einzelne beantragen nur den Ver-\n\nzicht auf die Regelung in einzelnen Zonen, etwa in der W2 40%. Die Argu-\n\nmente sind vielseitig. Häufig wird die Erhöhung der Fassadenhöhe um 1.5 m \n\nkritisiert und angeführt, dass dies an Hanglagen die Aussicht einschränke \n\noder die Besonnung verschlechtere. Andere kritisieren, dass es sich dabei \n\num eine versteckte Aufzonung handle. Zudem wird angeführt, dass die Re-\n\ngelung keinen Beitrag zur Verminderung von Abgrabungen an Hanglagen \n\nleiste. Einzelne argumentieren zudem, dass die Regelung in flachen Gebie-\n\nten in Wädenswil dazu führen würde, dass Gebäude neu z. B. dreigeschos-\n\nsig statt zweigeschossig erscheinen, was zu einer massiven Veränderung \n\ndes Erscheinungsbilds der betroffenen Quartiere führe. \n\nDie Anpassungen im Zusammenhang mit der Untergeschossregelung wur-\n\nden sorgfältig geprüft. Die Problematik der heutigen Regelung wie auch die \n\nChancen der neuen Regelung werden ausführlich im Erläuterungsbericht \n\ndargelegt. Der Stadtrat gewichtet die Vorteile, die sich aus der höheren Qua-\n\nlität der Erdgeschosse, der Verminderung von Abgrabungen oder der nach-\n\nvollziehbareren Zonensystematik ergeben deutlich höher als die Einschrän-\n\nkung der Aussicht infolge der Erhöhung der traufseitigen Fassadenhöhe um \n\n1.5 m. Die Erhöhung der traufseitigen Fassadenhöhe wird insbesondere \n\ndeswegen als hinnehmbar beurteilt, weil gleichzeitig die Firsthöhe in vielen \n\nZonen reduziert wird, so dass die giebelseitige Fassadenhöhe nicht in jeder \n\nZone ebenfalls um 1.5 m erhöht wird. Da das anrechenbare Untergeschoss \n\ndurch ein Vollgeschoss ersetzt wird, wird die zulässige Ausnützungs-ziffer \n\nim Umfang eines Vollgeschosses erhöht. Das insgesamt zulässige Mass an \n\nWohn- und Arbeitsflächen wird dadurch nicht vergrössert. Es handelt sich \n\nentsprechend nicht um eine verdeckte Aufzonung. Es gilt weiter zu bemer-\n\nken, dass etwa in der W2 40% bereits heute auch in flachen Lagen drei in \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 12 \n \n\n \n\nErscheinung tretende Vollgeschosse möglich (zwei Vollgeschosse und ein \n\nfreigelegtes anrechenbares Untergeschoss). Zwar erhöht sich wie richtig \n\nfestgestellt die traufseitige Fassadenhöhe um 1.5 m. Damit ist aber keines-\n\nwegs eine massive Veränderung der Quartierstruktur zu befürchten. \n\n Art. 26 (neu Art. 25) Gestaltung von Vorzonen \n\nMehre Antragstellende fordern, dass nicht sickerfähige Flächen zwingend \n\nmit Bäumen oder grossen Büschen zu beschatten sind. \n\nFür die in der öffentlichen Auflage vorgesehene Regelung fehlt gemäss Hin-\n\nweis des Kantons im Rahmen der Vorprüfung die Rechtsgrundlage. Mit der \n\nlaufenden Revision des PBG zu den Klimathemen, wird aber eine vergleich-\n\nbare gesetzliche Regelung auf übergeordneter Ebene aufgenommen. Ent-\n\nsprechend kann auf eine Regelung in der BZO verzichtet werden. \n\n Art. 28 (neu Art. 27) Dachgestaltung \n\nIn einer Einwendung wird beantragt, dass die Bestimmungen über die Ge-\n\nstaltung von Dächern in Wohnzonen weniger detailliert ausfallen. Insbeson-\n\ndere soll das Verbot von Mischformen aufgehoben werden. \n\nDie Dachgestaltung hat der Anforderung einer «befriedigenden Gesamtwir-\n\nkung» zu genügen. Mischformen erreichen dies i.d.R. nicht, wie Baubewilli-\n\ngungsverfahren in Vergangenheit gezeigt haben. Mit Art. 28 Abs. 2 (neu Art. \n\n27 Abs. 2) wird Klarheit geschaffen, dass solche aus Einordnungsgründen \n\nnicht zulässig sind. \n\n3.2.4 Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Erholungszonen, \n\nprovisorische Weilerzone  \n\n Art. 32 (neu Art. 31) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen \n\nIn der Zone für öffentlich Bauten und Anlagen sollte zusätzlich zu den kan-\n\ntonalrechtlichen Massvorschriften der Grundsatz ergänzt werden, dass die \n\nBauten und Anlagen und deren Umschwung für sich und in Zusammenhang \n\nmit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren \n\neinzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamtwir-\n\nkung entsteht. \n\nGemäss § 238 PBG ist die Einforderung einer besonders guten Gesamtwir-\n\nkung in Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen nicht möglich. Es gilt le-\n\ndiglich die befriedigende Gesamtwirkung. \n\n3.2.5 Baumschutz, Begrünung, Umgebungsgestaltung \n\n Art. 34 Baumschutz \n\nBezüglich der Bewilligungspflicht für das Fällen von Bäumen wird gefordert, \n\ndass diese erst bei einem Stammumfang grösser als einem Meter gilt. Des \n\nWeiteren soll die Stadt alle Kosten (für Pflege, Schnitt, Fällen, Versicherun-\n\ngen, etc.) für geschützte Bäume übernehmen. Zudem werden Anpassungen \n\nan der Formulierung der Bewilligungsgründe gefordert: Die Bewilligung soll \n\nerteilt werden, wenn «überprüfbare und überzeugende» anstelle von «über-\n\ngeordneten» öffentlichen oder privaten Interessen es verlangen. \n\nDer minimale Stammumfang wird auf 60 cm erhöht. Es wird zudem präzi-\n\nsiert, dass der massgebliche Stammumfang jeweils 1 Meter über dem \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 13 \n \n\n \n\nmassgebenden Terrain zu messen ist. Für die geforderten Kostenübernah-\n\nmen bestehen hingegen keine rechtlichen Grundlagen. Eine Kostenüber-\n\nnahme würde zudem einem Grundprinzip der Raumplanung widersprechen, \n\nwonach auch private Grundeigentümer einen Beitrag an naturschützerische \n\noder denkmalpflegerische Massnahmen zu leisten haben. Diese werden da-\n\nher nicht per se voll entgeltet. Die Anpassung der Formulierung der Bewilli-\n\ngungsgründe würde den Sinn der Vorschrift verändern. Die Fällbewilligung \n\nwird nur erteilt, wenn die öffentlichen oder privaten Interessen am Fällen des \n\nBaums, jene am Erhalt des Baums überwiegen, also grösser sind. \n\n \n\n Art. 35 Neupflanzungen von Bäumen \n\nPro 300 m2 anrechenbarer Grundstücksfläche muss in Wohnzonen, Wohn- \n\nund Gewerbezonen sowie in Industriezonen laut Entwurf der BZO mindes-\n\ntens einen Baum oder ein hochwachsender Busch gepflanzt werden. Meh-\n\nrere Einwendende fordern, dass zwingend ein Baum vorgeschrieben werden \n\nsoll und eine angemessene Höhe von ca. 15 m festgelegt werden muss, da \n\nnur hochwachsende Bäume eine ausreichende ökologische und siedlungs-\n\nklimatische Wirkung haben. Eine Einwendung beantragt, dass die Bepflan-\n\nzung mit einem hochwachsenden Busch nur erlaubt ist, wenn es die stan-\n\ndörtlichen Verhältnisse nicht anders zulassen. Mehrere Einwendende for-\n\ndern zudem, dass die Baumpflanzpflicht auf alle Bauzonen auszuweiten ist.  \n\nDie Vorschrift gilt in vergleichbarer Form heute schon in den Industrie- und \n\nGewerbezonen. Die Vorschrift soll nur auf Wohn- sowie Wohn- und Gewer-\n\nbezonen ausgedehnt werden, da dort auch die räumlichen Verhältnisse für \n\ndie Pflanzung von neuen Bäumen bestehen. In der Kernzone oder in der \n\nZentrumszone sind die Platzverhältnisse dagegen sehr begrenzt, was das \n\nGedeihen eines Baums verhindern kann. Die Vorschrift orientiert sich an der \n\nbestehenden Regelung. Grundeigentümer sollen in Bezug auf die Umset-\n\nzung der Vorschrift weiterhin eine gewisse Wahlfreiheit haben. D.h. sie sol-\n\nlen etwa selbst entscheiden, ob sie einen Busch oder Baum pflanzen. Die \n\nHöhe kann nicht vorgegeben werden. Es können keine Bäume mit 15 m \n\nHöhe gepflanzt werden, diese erreichen erst mit Wachstum solche Höhen. \n\nDie Details zur Umsetzung der Regelung (etwa Definition von Busch / Baum \n\nanhand einer Artenliste) erfolgt in einem Ausführungsreglement. \n\n Art. 36 Grünflächenziffer \n\nZur Festlegung der Grünflächenziffer gingen mehrere Einwendungen ein. \n\nSie verlangen u.a.: \n\n— Dass die Grünflächenziffer zonenweise oder gesamthaft reduziert wird \n\n(z. B. auf 50 % in W-Zonen) und die Grünflächenziffer zudem auf 40 % \n\nreduziert werden kann, wenn stattdessen im selben Umfang ökologische \n\nAusgleichsflächen realisiert werden. \n\n— Dass auf eine Differenzierung der Grünflächenziffer anhand des Nicht-\n\nwohnanteils zu verzichten sei.  \n\n— Dass begrünte Fassaden sowie weitere spezielle Bodenbeläge an die \n\nGrünflächenziffer angerechnet werden können.  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 14 \n \n\n \n\nDie Höhe der Grünflächenziffer wurde sorgfältig untersucht. Sie wurde so \n\ngewählt, dass die Realisierung der zulässigen Nutzfläche nicht tangiert wird \n\n(vgl. entsprechende Erläuterungen im Bericht nach Art. 47 RPV). Die Höhe \n\nder Grünflächenziffer beinhaltet allerdings die Regelung, dass sie reduziert \n\nwerden kann, wenn im Gegenzug im gleichen Umfang ökologisch wertvolle \n\nFlächen realisiert werden. Dies ermöglicht eine gewisse Flexibilität bei der \n\nAnordnung etwa von Gebäudezufahrten. Diese Reduktionsmöglichkeit soll \n\njedoch nicht auf Fassaden oder andere Bodenbeläge ausgeweitet werden, \n\nda sichergestellt werden muss, dass ein substanzieller Teil des Gebäude-\n\numschwungs auch tatsächlich begrünt wird und nicht durch begrünte Fassa-\n\nden ersetzt wird.  \n\nMehrere Einwendungen äussern sich ausserdem zu den Steingärten. Sie \n\nverlangen, dass Stein- bzw. Schottergärten komplett verboten werden oder \n\ndass nur ökologisch wertvolle Ruderalflächen zulässig sein sollen. Verschie-\n\ndene schlagen alternative Formulierung angepasst wird. Es wird argumen-\n\ntiert, dass Schotterbeete standortfremd sind und keine ökologische Qualität \n\nhaben. \n\nIm Rahmen der Vorprüfung weist der Kanton darauf hin, dass die vorgese-\n\nhene Regelung zur Einschränkung von Steingärten nicht zulässig ist, da ge-\n\nmäss PBG eine entsprechende Regelungskompetenz für die Gemeinden \n\nfehlt. Entsprechend muss die Vorschrift angepasst werden. Die Gemeinden \n\nsind gestützt auf §238 PBG befugt, eine befriedigende Gesamtwirkung der \n\nUmgebungsgestaltung zu verlangen. Mit der Revision des PBG im Zusam-\n\nmenhang mit der Klimathematik ist zu erwarten, dass den Gemeinden mit \n\n§238a PBG weitere Befugnisse zur Regelung der Umgebungsgestaltung ge-\n\nwährt werden. Die neue Regelung wird so ausgestaltet, dass klar ist, dass \n\nmit der Einschränkung von Schotterbeeten eine Präzisierung des Begriffs \n\nder «befriedigenden Gesamtwirkung» vorgenommen wird. Neu sollen Schot-\n\nterbeete nur in untergeordnetem Ausmass zugelassen werden. Ein komplet-\n\ntes Verbot wird dagegen als nicht zweckmässig und rechtlich nicht zulässig \n\nbeurteilt. Auf untergeordneten Teilflächen eines Grundstücks soll es im \n\nSinne der Gestaltungsfreiheit weiterhin möglich sein, Schotterbeete zu rea-\n\nlisieren. \n\nArt. 37 Umgebungsgestaltung \n\nEinzelne Einwendungen fordern, dass auf die Einführung der Vorgabe zum \n\nökologischen Ausgleich verzichtet wird und keine Vorgaben zu den Pflan-\n\nzenarten gemacht werden. Sie argumentieren, dass viele Grundeigentümer \n\nschon freiwillig eine ökologisch hochwertige Umgebungsgestaltung umset-\n\nzen würden und dass die Regelung in der BZO gar nicht umsetzbar wäre, \n\nweil nicht definiert wird, was als ökologisch wertvoll gilt und die Kontrolle der \n\nVorschriften schwierig sei.  \n\nDer Zustand der Biodiversität in der Schweiz ist unbefriedigend. Die Hälfte \n\nder Lebensräume und ein Drittel der Arten sind gemäss Bundesamt für Um-\n\nwelt bedroht. Die biologische Vielfalt in der Schweiz hat seit 1900 deutlich \n\nabgenommen. Mit dem Rückgang der Artenvielfalt ist auch genetische Viel-\n\nfalt verloren gegangen. Die Biodiversität und ihre Leistungen – die so ge-\n\nnannten Ökosystemleistungen – sind die Grundlage des Lebens auf dieser \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 15 \n \n\n \n\nErde. Ihr Verlust bedroht die Existenzgrundlage der Menschen und die Wirt-\n\nschaftsleistung der Schweiz. Art. 15 der Natur- und Heimatschutzverordnung \n\nverlangt den ökologischen Ausgleich. Damit gemeint sind Massnahmen, die \n\nder Erhaltung und Förderung von Lebensräumen und ihrer Vernetzung in \n\nintensiv genutzten oder dicht besiedelten Landschaften dienen. Zahlreiche \n\nAkteure wie etwa die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und \n\nEntwicklung (OECD) oder die Europäische Umweltagentur (EUA) weisen da-\n\nrauf hin, dass die bisherigen Instrumente und Massnahmen zum Erhalt der \n\nBiodiversität nicht ausreichend sind. Entsprechend beurteilt der Stadtrat von \n\nWädenswil freiwillige Massnahmen für unzureichend und hält an einer ver-\n\nbindlichen Regelung zum ökologischen Ausgleich in der BZO fest. Die Re-\n\ngelung wurde unter Berücksichtigung der Nutzbarkeit von Grundstücken und \n\nder Umsetzbarkeit ausgestaltet. Die Höhe des ökologischen Ausgleichs ist \n\nso angesetzt, dass dieser problemlos umgesetzt werden kann, ohne die \n\nGrundstücksnutzung übermässig einzuschränken. Zudem werden Möglich-\n\nkeiten gewährt, den ökologischen Ausgleich, statt am Boden teilweise auch \n\nauf Dächern anrechnen zu lassen. Was unter den ökologischen Ausgleich \n\nfällt, muss in einem Ausführungsreglement präzisiert werden. Dieses wird \n\nvom Stadtrat erarbeitet und soll so ausgestaltet werden, dass eine möglichst \n\neinfache Handhabung im Baubewilligungsverfahren möglich ist.  \n\n Art. 38 Dachbegrünung \n\nVon verschiedenen Antragstellenden wird gefordert, dass die Dachbegrü-\n\nnung nicht vorgeschrieben, sondern lediglich gefördert werden soll. Die \n\nDachbegrünung sei kein Ersatz für die Begrünung am Boden. Es wird zudem \n\nargumentiert, dass künftig auf möglichst vielen Dächer Solaranlagen gebaut \n\nwerden sollen.  \n\nDie Dachbegrünung hat wichtige klimatische und je nach Ausgestaltung \n\nauch ökologische Funktionen, weshalb es wichtig ist, sicherzustellen, dass \n\nDächer auch wirklich begrünt werden. Es handelt sich um eine einfache Mas-\n\nsnahme, die einen Beitrag zum besseren Siedlungsklima und – sofern sie \n\nökologisch wertvoll begrünt werden – auch einen Beitrag zur Biodiversität \n\nleisten. Solaranlagen und Dachbegrünungen können gut miteinander kom-\n\nbiniert werden. Aufgrund der kühlenden Wirkung von Pflanzen erhöht sich \n\nder Wirkungsgrad von PV-Anlagen sogar. \n\n Art. 39 Siedlungsgrad \n\nMehrere Einwendungen fordern, dass bei Mauern und Einfriedungen auf die \n\nDurchlässigkeit für Kleintiere geachtet werden soll. \n\nMit der bestehenden Formulierung insbesondere in Absatz 3 und 4 wird aus-\n\nreichend sichergestellt, dass die Durchlässigkeit für Kleintiere gewährleistet \n\nist. Eine explizite Benennung ist nicht nötig. \n\n Art. 40 Terrainveränderungen und -abgrenzungen \n\nIn einer Einwendung wird gefordert, dass das Gebiet Au-West vom Anwen-\n\ndungsbereich des Artikels ausgenommen wird. \n\nArt. 40 Abs. 1 wird ergänzt, dass «grundsätzlich» nur geringfügige Abgra-\n\nbungen zulässig sind. Art. 40 Abs. 2 weist ebenfalls darauf hin, dass in spe-\n\nzifischen Situationen Abweichungen möglich sind. Es wird ausserdem darauf \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 16 \n \n\n \n\nhingewiesen, dass das Gebiet Au mit Gestaltungsplanpflichten belegt ist. Im \n\nRahmen eine Gestaltungsplans kann von dem Grundsatz in Art. 40 abgewi-\n\nchen werden. \n\n3.2.6 Allgemeine Bauvorschriften \n\n Art. 44 (neu Art. 45) Kleinbauten \n\nEine Einwendung verlangt, dass der Grenzabstand von Kleinbauten auf 1 m \n\nverkleinert wird, da dieser Abstand ausreichend sei. \n\nDer Abstand orientiert sich am Grundsatz gemäss PBG, der heute 3.5 m \n\nbeträgt. Es ist nicht erkennbar, wieso dieser Abstand reduziert werden soll.  \n\n Art. 46 Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien \n\nJemand beantragt, dass an Wegen ohne Baulinien, welche der Erschlies-\n\nsung dienen, der Wegabstand auf 6 m erhöht werden soll, da sonst etwa \n\nFahrzeuge in den Wegabstand reichen könnten. \n\nArt. 46 Abs. 2 wird gestrichen. Damit gilt der Abstand von 3.5 m gemäss \n\nPBG. Dieses Mass wird als ausreichend betrachtet. Fahrzeuge oder Anlagen \n\ndürfen innerhalb des Wegabstands angeordnet. Es handelt sich dabei i.d.R. \n\num Privatgrund. Eine Erhöhung bzw. Einführung eines generellen Wegab-\n\nstands hätte eine übermässige Einschränkung der Grundstücksnutzung zur \n\nFolge. \n\n Art. 48 Lichtemissionen \n\nMehrere Einwendungen fordern ausführliche Präzisierungen zu der Bewilli-\n\ngungspflicht der Lichtquellen.  \n\nMit dem Verweis in der BZO auf die entsprechende SIA-Norm werden prä-\n\nzise Vorgaben zur Eindämmung der Lichtemissionen gemacht. Eine detail-\n\nliertere Auflistung der konkreten Anforderungen wie im Antrag gefordert, \n\nwürde die SIA-Norm teilweise wiederholen und die BZO unnötig «aufbla-\n\nsen». Betreffend Bewilligungspflicht: Gemäss der kantonalen Vorprüfung \n\nlässt sich die Bewilligungspflicht direkt aus § 309 PBG ableiten, weshalb der \n\nAbsatz zur Bewilligungspflicht nicht nötig ist und gestrichen wird. \n\n3.2.7 Besondere Nutzungs- und Bauvorschriften \n\n Art. 49 Nutzungsanteile \n\nZahlreiche Antragstellende fordern Anpassungen betreffend den minimalen \n\nNichtwohnanteil. Der Anteil von 20 % (im Zentrum Wädenswil) wird von meh-\n\nreren Einwendenden als zu hoch beurteilt. Teilweise wird ein Anteil von 15 % \n\nverlangt. Es wird argumentiert, dass je nach Berechnungsweise auch die \n\nObergeschosse und nicht nur das Erdgeschoss für Nichtwohnnutzung vor-\n\ngesehen werden müssten. Dadurch sei Leerstand zu befürchten. Die Rege-\n\nlung sei betreffend die Berechnungsweise unklar. Weiter wird gefordert, \n\ndass die Grundstücke, die mit einem Nichtwohnanteil belegt werden, gene-\n\nrell oder einzelne spezifische Grundstücke überprüft werden, so dass tat-\n\nsächlich nur Grundstücke bzw. Lagen bezeichnet werden, auf denen die Re-\n\nalisierung von Nichtwohnnutzungen zweckmässig sind. Es werden zudem \n\nverschiedene Vorschläge und allgemeine Ideen zur Anpassung der Nicht-\n\nwohnanteilsregelung gemacht – auch für Gebiete ausserhalb des Zentrums \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 17 \n \n\n \n\nWädenswil. Einzelne Einwendende äussern auch Einwände gegen die Über-\n\ntragung von Nutzungen auf angrenzende Parzellen oder verlangen, dass \n\nAnreize geschaffen werden statt Zwangsvorschriften. \n\nDie Nichtwohnanteile und deren Höhe wurden intensiv geprüft. Die Anteile \n\norientieren sich zum einen an den behördenverbindlichen Vorgaben aus \n\ndem regionalen und kommunalen Richtplan, die gebietsweise flächende-\n\nckend 20 % oder 25 % fordern, an den Erkenntnissen der Testplanung Au \n\nsowie an den bestehenden Vorschriften der BZO von Schönenberg und des \n\nGestaltungsplans TUWAG-Areal. Zum anderen wurde der heutige Nicht-\n\nwohnanteil abgeschätzt. Dieser dürfte etwa im Zentrum Wädenswil deutlich \n\nhöher als 20 % liegen. Der Anteil im Zentrum von Wädenswil dürfte im heu-\n\ntigen Marktumfeld entsprechend zu keinen Schwierigkeiten bei der Vermiet-\n\nbarkeit führen. Leerstand ist aufgrund der neuen Vorgabe nicht zu befürch-\n\nten. Dem Stadtrat ist jedoch bewusst, dass sich nicht alle Lagen für eine \n\nNichtwohnnutzung eignen. Daher wird der Anteil von 20 % gebietsspezifisch \n\nfestgelegt. Dafür wurden einheitliche Kriterien gewählt: Ein Nichtwohnanteil \n\nvon mindestens 20 % wird dort festgelegt, wo es städtebaulich sowie aus \n\nLärmsicht zweckmässig ist. Es handelt sich i.d.R. um die erste Bautiefe ent-\n\nlang von Strassen und grösseren Wegen sowie dort, wo sich bestehende \n\nNichtwohnnutzungen befinden, die voraussichtlich längerfristig erhalten wer-\n\nden (z. B. städtische Verwaltung oder Gebäude mit reinen Arbeitsnutzun-\n\ngen). Die differenzierte Festlegung ermöglicht, dass auf die heutige Situation \n\n(Lärm, Bestand an Nichtwohnnutzungen) Rücksicht genommen werden \n\nkann. Die Anzahl Grundstücke, wo die neue Regelung heute oder in Zukunft \n\nzu Schwierigkeiten führen könnte (z. B. wenn auf einem Grundstück heute \n\nnur Wohnnutzungen bestehen), wird damit reduziert. Eine grössere Flexibi-\n\nlität wird zudem durch die Möglichkeit von Nutzungstransfers gewährleistet. \n\nDieses Instrument soll entsprechend beibehalten werden. Es wird darauf \n\nhingewiesen, dass sich die Regelung nur auf die Übertragung des minimalen \n\nNichtwohnanteils gemäss Art. 49 nBZO bezieht, d.h. auf die Nutzweise nicht \n\nauf die Ausnützung im Sinne der realisierbaren Baumasse. Die aktuelle Re-\n\ngelung wird entsprechend nach wie vor als möglichst geringer Eingriff in die \n\nEigentumsfreiheit bewertet, ermöglicht die Umsetzung der Richtplanvorgabe \n\nund leistet einen Beitrag zum Erhalt eines starken, gemischt genutzten Zent-\n\nrums. Betreffend die Unklarheit zur Berechnungsweise wird präzisiert, wel-\n\nche Flächen anrechenbar sind.  \n\n3.2.8 Arealüberbauungen \n\n Art. 53 Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen \n\nEin Antrag fordert, dass bei Arealüberbauungen «eine nachhaltige Kreislauf-\n\nwirtschaft beim Bauprojekt» nachgewiesen wird. \n\nEs besteht keine rechtliche Grundlage für eine derartige Regelung. Gemäss \n\nkantonaler Vorprüfung können für Arealüberbauungen neben den in §71 \n\nAbs. 2 PBG genannten Punkten a. bis f. keine weitere Anforderungen gestellt \n\nwerden. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 18 \n \n\n \n\n3.2.9 Gestaltungspläne \n\n Art. 56 Zielsetzung für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht \n\nFür das Gebiet Giessen wird in einer Einwendung eine Gestaltungsplan-\n\npflicht beantragt.  \n\nDas Gebiet Giessen ist heute der KE, neu der Kernzone Brauereiareal zu-\n\ngewiesen. Dabei handelt es sich um eine massgeschneiderte Kernzone, die \n\nschon vor längerer Zeit eingeführt wurde, um der speziellen Situation des \n\nGebiets Rechnung zu tragen. Diese spezifischen Regelungen werden als \n\nausreichend betrachtet. Es ist unklar, was mit dem geforderten Gestaltungs-\n\nplan geregelt werden muss, das mit der Spezialkernzone nicht geregelt wird. \n\nEs wird darauf hingewiesen, dass für die Ausscheidung einer Gestaltungs-\n\nplanpflicht ein wesentliches öffentliches Interesse dokumentiert werden \n\nmuss. Es steht Grundeigentümerschaften aber frei, auf eigene Initiative ei-\n\nnen Gestaltungsplan zu erarbeiten.  \n\nMehrere Einwendungen fordern Anpassungen an den Gebieten mit Gestal-\n\ntungsplanpflicht im Gebiet Au. Es wird etwa gefordert, dass auch die \n\nWohn- und Gewerbezone 4 der Gestaltungsplanpflicht unterstellt werden \n\nsoll und die Gestaltungsplanpflicht an verschiedenen Stellen Richtung Nor-\n\nden über die Seestrasse erweitert wird. Damit könne über den Gestaltungs-\n\nplan eine Verkehrsberuhigung auf der Seestrasse erreicht werden. Die Er-\n\nweiterung ermöglicht zudem eine einheitliche Gestaltung über das ganze \n\nGebiet.  \n\nMit einem Gestaltungsplan können keine baulichen Vorgaben für die Kan-\n\ntonsstrasse gemacht werden. Alle baulichen Massnahmen auf der Kantons-\n\nstrasse werden im Rahmen von Strassenbauprojekten festgelegt. Es beste-\n\nhen keine anderen öffentlichen Interessen auf der Seestrasse, die eine GP-\n\nPflicht rechtfertigen würden. Die Gestaltungsplanpflichtgebiete sind so fest-\n\ngelegt, dass sie jene Gebiete umfassen, in denen ein öffentliches Interesse \n\nu.a. an einer qualitätsvollen Innenentwicklung bestehen. In Gebieten, in de-\n\nnen keine grösseren baulichen Veränderungen erwartet werden, ist dieses \n\nöffentliche Interesse nicht gegeben. Sie sind daher von der Gestaltungsplan-\n\npflicht ausgenommen.  \n\nMehrere Einwendungen verlangen, dass die Gestaltungsplanpflicht für das \n\nLandschaftsfenster Au gestrichen wird. Die Pflicht sei eine massive Ein-\n\nschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, da ein 100m brei-\n\ntes, unüberbaubares Landschaftsfenster realisiert werden müsse und die \n\nrestliche Fläche mit Vorgaben zum Nichtwohnanteil sowie mit einer Rege-\n\nlung betreffend Realisierung von preisgünstigem Wohnraum belastet sei. \n\nDabei handle es sich um eine materielle Enteignung, die nicht hinnehmbar \n\nsei. In einigen Einwendungen werden zudem spezifischen Anpassungen an \n\nden Zielen der Gestaltungsplanpflicht gefordert. Demgegenüber stehen \n\nmehrere Einwendungen, die die Gestaltungsplanpflicht befürworten und eine \n\nVerbreiterung des Landschaftsfensters auf 150 m oder eine Unterführung \n\nunter der Seestrasse fordern.  \n\nMit der Gestaltungsplanpflicht werden die Erkenntnisse der Testplanung Au \n\numgesetzt. Im westlichen Bereich des Ortsteils Au besteht ein wesentliches \n\nöffentliches Interesse an der Sicherung eines von Bauten freigehaltenen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 19 \n \n\n \n\nBereichs. Es handelt sich beim entsprechenden Abschnitt um einen der letz-\n\nten Orte am linken Zürichseeufer, wo eine praktisch unverbaute Verbindung \n\nzwischen der bergseitigen Moränenlandschaft mit der Uferlandschaft des \n\nZürichsees besteht. Mit dem Freispielen des Bereichs von den wenigen be-\n\nreits bestehenden Bauten kann eine Freiraumverbindung zwischen dem \n\nLandschaftsraum Schönbühl und der Halbinsel Au und seinen Natur-\n\nschutzobjekten von kantonaler Bedeutung geschaffen werden. Das wesent-\n\nliche öffentliche Interesse an der Freispielung des Landschaftsfensters wird \n\nim kommunalen Richtplan kundgetan. Dieser legt im entsprechenden Be-\n\nreich den kommunalen Vernetzungskorridor Schönbüel-Steinacher-Halbin-\n\nsel Au fest, mit dem Ziel einer Aufwertung und Verbesserung der Durchläs-\n\nsigkeit des Gewerbe-/Industriegebiets. Darüber hinaus zeigen die Planhin-\n\nweiskarten des Kantons zum Siedlungsklima, dass im fraglichen Bereich \n\nGrünflächen mit hoher bioklimatischer Bedeutung sowie grosse Kaltluft-\n\nströme vorhanden sind. Der Stadtrat beurteilt das Freispielen eines Land-\n\nschaftsfensters in diesem Bereich entsprechend als grosse Chance für die \n\nVernetzung, die Siedlungstrennung sowie die naturräumliche Inszenierung. \n\nDer Vorwurf, dass es sich um einen massiven Einschnitt in die Nutzungs-\n\nmöglichkeit des Grundstücks handelt, ist klar zurückzuweisen: Die Festle-\n\ngung der Gestaltungsplanpflicht, mit welcher das Freihalten des Land-\n\nschaftsfensters umgesetzt werden soll, ist direkt geknüpft an eine Umzonung \n\nder Industriezone in eine Wohn- und Gewerbezone. Mit der Umzonung wird \n\ndas (finanzielle) Ausnützungspotenzial entsprechend substanziell erhöht. \n\nDas Freihalten des nicht überbaubaren Landschaftsfensters wird somit (fi-\n\nnanziell) durch eine deutliche Ausnützungserhöhung in den verbleibenden \n\nTeilen kompensiert. Die Gestaltungsplanpflicht kann folglich nur gekoppelt \n\nan diese Umzonung eingeführt werden. Umgekehrt ist die Aufzonung aber \n\nauch nur gekoppelt an die Sicherung des Landschaftsfensters möglich. Der \n\nStadtrat ist der Überzeugung, dass mit der Umzonung und der Gestaltungs-\n\nplanpflicht ein Mechanismus geschaffen, der eine attraktivere Bebauung des \n\nGebiets im Sinne der planerischen Absichten ermöglicht und gleichzeitig \n\neine grosse natur- und freiräumliche Chance nutzt.  \n\nEine Einwendung verlangt, dass die Möglichkeit zur Unterteilung des Ge-\n\nstaltungsplangebiets und zur Aufstellung mehrerer Gestaltungspläne ge-\n\nwährt werden soll. Der Ausschluss dieser Möglichkeit bei einzelnen Gestal-\n\ntungsplanpflichten sei rechtlich nicht zulässig. \n\nDie Erstellung des Gestaltungsplans so, wie es in der BZO vorgeschrieben \n\nwird, ist nötig, um die Erkenntnisse der Testplanung Au umzusetzen. Eine \n\nAufteilung des Gestaltungsplans könnte der Umsetzung des Freihaltebe-\n\nreichs zuwiderlaufen.  \n\n \n\n3.2.10 Mehrwertausgleich \n\n Art. 58 (neu Art. 59) Erhebung der Mehrwertabgabe \n\nEinzelne Antragsstellende fordern einerseits eine höhere Mehrwertabgabe \n\nund andererseits einen Minderwertausgleich bei Einschränkungen oder Re-\n\nduzierung der zulässigen Bebauung auf Grundstücken. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 20 \n \n\n \n\nDie Vorschriften zur Mehrwertabgabe waren Gegenstand einer separaten \n\nTeilrevision der BZO, welche im April 2022 genehmigt wurde. Die Rekursfrist \n\nist abgelaufen. Eine Anpassung der Höhe der Mehrwertabgabe ist aus Grün-\n\nden der Rechtssicherheit nicht mehr möglich. Ein Minderwertausgleich be-\n\nsteht bereits. Dieser wird als «Entschädigung bei materieller Enteignung» \n\nbezeichnet und ist im eidgenössischen Raumplanungsgesetz geregelt. Es \n\nbedarf keiner Regelung auf kommunaler Stufe. \n\n  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 21 \n \n\n \n\n3.4 Anpassungen am Zonenplan  \n\n3.4.1 Auf- und Umzonungen \n\n Allgemein \n\nMehrere Einwendende in verschiedenen Ortsteilen von Wädenswil kritisie-\n\nren angebliche Aufzonungen und verlangen, dass auf diese verzichtet wird.  \n\nIn diversen Fällen, in denen verlangt wird, dass keine Aufzonung vorgenom-\n\nmen wird, handelt es sich nicht um Aufzonungen. Vielmehr verändert sich \n\ndie Zonenbezeichnung infolge der Harmonisierung der drei BZOs (Schönen-\n\nberg, Hütten und Wädenswil) und der Anpassungen im Zusammenhang mit \n\nder Untergeschossregelung. Aufgrund der Untergeschossregelung wird \n\netwa eine W3 / 55 % zu einer W4 / 70%, ohne dass dadurch eine Erhöhung \n\nder Ausnützungsmöglichkeiten gewährt wird. Es wird auf die Ausführungen \n\ndazu im Erläuterungsbericht verwiesen. \n\n Kernzone Hütten \n\nVerschiedene Antragstellende fordern, dass die Kernzone in Hütten wie in \n\nSchönenberg einer Zone K3 zugewiesen wird.  \n\nEine Zuweisung der heutigen Kernzone in Hütten in einer K3 würde einer \n\nAufzonung entsprechen. Eine Aufzonung ist in Hütten planerisch nicht sinn-\n\nvoll. Hütten befindet sich gemäss dem kantonalen Raumordnungskonzept \n\n(ROK) ausserhalb der urbanen Wohnlandschaften. In diesen Gebieten wer-\n\nden keine Kapazitätserhöhungen angestrebt. Zudem wird das fragliche Ge-\n\nbiet im Regionalen Richtplan als Gebiet niedriger baulicher Dichte bezeich-\n\nnet und eine sehr geringe Nutzungsdichte vorgegeben. Die rechtskräftigen \n\nBestimmungen für die Kernzone in Hütten erlauben den Bau von max. 2 \n\nVollgeschossen und 2 Dachgeschossen. Die bestehenden Gebäude in die-\n\nser Zone halten diese Vorgaben weitgehend ein.  \n\nWeitere Einwendungen verlangen, dass gewisse Parzellen in Hütten von der \n\nKernzone in die Zone W2/30% überführt werden, damit diese nicht mehr \n\nbauliche Möglichkeiten als die angrenzenden Parzellen an der Rebgarten-\n\nstrasse aufweisen.  \n\nDie Grundstücke sind zum historischen Teil der Gemeinde Hütten zu zählen \n\nund daher der Kernzone zuzuteilen. Sie befinden sich entlang der Dorf-\n\nstrasse, wo die Einordnung in das Ortsbild von grosser Bedeutung ist. Ge-\n\nmäss Art. 4 Abs. 2 nBZO sind in Kernzonen Bauten, Anlagen und deren Um-\n\nschwung für sich und in Zusammenhang mit der baulichen und landschaftli-\n\nchen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, \n\ndass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Die Zonenbestimmun-\n\ngen in der Kernzone wurden aufgrund der Harmonisierung geringfügig an-\n\ngepasst. Die traufseitige Fassadenhöhe bleibt mit 7.5 m unverändert. Die \n\ngiebelseitige Fassadenhöhe wird gegenüber dem heute zulässigen Mass le-\n\ndiglich um 0.5 m erhöht.  \n\n Quartier «im Boden» \n\nIm Quartier «im Boden» wird gefordert, dass gewisse Grundstücke der heu-\n\ntigen Wohnzone W2C der neuen Wohnzone W3B (neu: W3C) anstelle der \n\nW2 zugewiesen werden. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso angrenzende \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 22 \n \n\n \n\nGrundstücke in der heutigen W2B der W3B zugewiesen werden, jene in der \n\nheutigen W2C jedoch nicht.  \n\nMit der vorgeschlagenen Zonensystematik sollen die Wohnzonen der drei \n\nOrtsteile Wädenswil, Schönenberg und Hütten harmonisiert werden. Dabei \n\nwurden die Bestimmungen und Zonenzuweisungen so gestaltet, dass die \n\nAbweichungen gegenüber den heutigen baulichen Möglichkeiten so gering \n\nwie möglich sind. Dies trifft insbesondere auch in Hütten zu, wo keine Kapa-\n\nzitätserhöhungen angestrebt werden, weil sich der Ortsteil gemäss dem kan-\n\ntonalen Raumordnungskonzept (ROK) ausserhalb der urbanen Wohnland-\n\nschaften befindet. Zudem wird das Quartier «im Boden» im Regionalen \n\nRichtplan als Gebiet niedriger baulicher Dichte sowie als Gebiet mit einer \n\nsehr geringen Nutzungsdichte ausgewiesen. Eine Zuweisung der heutigen \n\nW2C zu einer W3C / 60% käme einer Aufzonung gleich. Die W2B der rechts-\n\nkräftigen BZO von Hütten erlaubt bereits heute eine höhere Ausnützung als \n\ndie W2C. Die Zuweisung der W2B zur W3B (neu W3C) ist entsprechend \n\ngerechtfertigt.  \n\n Gebiet Oberdorfstrasse \n\nMehrere Einwendende beantragen, auf die Aufzonung der westlichen Seite \n\nder Oberdorfstrasse in eine Zentrumszone Z5 zu verzichten und beidseitig \n\nder Strasse eine Kernzone K4 vorzusehen. Die Einwendenden machen ins-\n\nbesondere geltend, dass die Aufzonung die benachbarten Liegenschaften \n\netwa hangaufwärts Richtung Fuhrstrasse in der Zone W3B / 60 % (neu W3C \n\n/ 60 %) massiv entwerten würde, und dass in der Volksabstimmung vom 27. \n\nSeptember 2010 die Erhöhung auf fünf Geschosse an der Oberdorfstrasse \n\nabgelehnt wurde. Ebenfalls wird argumentiert, dass mit der Aufzonung keine \n\nVerbesserung erreicht wird.  \n\nBei der Oberdorfstrasse handelt es sich um eine wichtige Achse im Zentrum \n\nvon Wädenswil. Das Gebiet wird im regionalen Richtplan als Gebiet mit ho-\n\nher baulicher Dichte bezeichnet. Die heutige Kernzone KA erlaubt bereits \n\ndie Realisierung von fünf Geschossen (vier Vollgeschosse, ein anrechenba-\n\nres Untergeschoss) und zwei Dachgeschossen. Mit der BZO-Revision sind \n\nneu sechs Geschosse (fünf Vollgeschosse und ein anrechenbares Unterge-\n\nschoss) sowie ein Dachgeschoss zulässig. Die Argumentation, dass – auf-\n\ngrund der Aussicht – die Grundstücke oberhalb massiv entwertet würden \n\ntrifft nicht zu. Gemäss den Vorschriften der Z5 ist eine giebelseitige Fassa-\n\ndenhöhe von 22 m zulässig. Dies ist im Vergleich zur heutigen Regelung \n\nlediglich eine Erhöhung um 1.5 m. Die Gebäude an der Fuhrstrasse sind \n\nentsprechend nur marginal von der Aufzonung betroffen.  \n\n Gebiet Tobelrainstrasse \n\nEs wird beantragt, auf die Aufzonung an der Tobelrainstrasse von einer W2 \n\nzu einer W3 zu verzichten.  \n\nAn der Tobelrainstrasse wird keine Aufzonung vorgenommen. Die Anpas-\n\nsungen an der Zonierung stehen im Zusammenhang mit der Harmonisierung \n\nder Zonensystematik sowie mit der Aufhebung des anrechenbaren Unterge-\n\nschosses. Gemäss der neuen Zonensystematik wird die W2 / 40 % in der \n\nRegel zu einer W3C / 35 %. Ausgewählte Gebiete wie etwa das Gebiet im \n\nBereich der Tobelrainstrasse, für die der kommunale Richtplan eine niedrige \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 23 \n \n\n \n\nDichte vorsieht, werden der W3B / 45 % zugewiesen. Diese hat eine niedri-\n\ngere Ausnützung als die W3C / 60 %. \n\n Gebiet Seestrasse / Alte Landstrasse \n\nMehrere Einwendende beantragen, auf die Aufzonung an der Seestrasse / \n\nAlte Landstrasse zu verzichten. Jemand beantragt zudem, dass auch die \n\ndaran angrenzenden Grundstücke in der W3 / 55 % in die neue Zone W3B / \n\n60% umgezont oder in der Zone W3 / 55% belassen werden sollen. \n\nIm Rahmen der Überarbeitung der BZO-Revision wurde auf die Aufzonung \n\nan der Seestrasse / Alte Landstrasse verzichtet. Die daran angrenzenden \n\nGrundstücke in der heutigen W3 / 55 % werden im Sinne der Harmonisierung \n\nder BZOs allerdings weiterhin der W4 / 70 % zugewiesen. Die Ausnützungs-\n\nmöglichkeiten werden dabei gegenüber heute nicht erhöht. Es wird auf die \n\nAusführungen im Zusammenhang mit der Aufhebung des anrechenbaren \n\nUntergeschosses verwiesen.  \n\n Gebiet Alte Steinacherstrasse / Johannes-Hirt-Strasse \n\nMehrere Einwendende beantragen, auf die Aufzonung im Gebiet Au / Mitte-\n\nlort (Alte Steinacherstrasse /Johannes-Hirt-Strasse) zu verzichten. Die Auf-\n\nzonung würde sich auf die Lebensqualität sowie auf die Biodiversität etwa \n\ndurch Verlust von Gärten bei Ersatzneubau von bestehenden Einfamilien-\n\nhäusern negativ auswirken.  \n\nDie Stadt hat sämtliche Aufzonungsgebiete sorgfältig geprüft. Es wird auf \n\ndie entsprechenden Ausführungen im Erläuterungsbericht verwiesen. Die \n\nAufzonung an der Steinacherstrasse / Johannes-Hirt-Strasse wird weiterhin \n\nals zweckmässig erachtet. Aufgrund der tiefen Nutzungsreserven und der \n\nälteren Bausubstanz oberhalb der General Werdmüller-Strasse kann mit der \n\nAufzonung in einem städtebaulich geeigneten Gebiet neues Nutzungspoten-\n\nzial geschaffen werden, das dem Ziel der Innenentwicklung Rechnung trägt. \n\nMit der Einführung einer Grünflächenziffer und den Vorgaben zum ökologi-\n\nschen Ausgleich kann dem Verlust von Grünflächen und der Biodiversität \n\neffektiv entgegengewirkt werden.  \n\n Gebiet Naglikon \n\nEine Einwendung verlangt, dass verschiedene Grundstücke im Gebiet Nag-\n\nlikon, welche sich heute in der WG3 / 55 % befinden, mindestens der WG4 \n\n/ 85 % zugewiesen werden. Damit könne in diesen Gebieten, analog zu \n\nden Grundstücken der angrenzenden Wohnzonen, ein zusätzliches Ge-\n\nschoss realisiert werden.  \n\nBei der geforderten Anpassung würde es sich um eine Aufzonung handeln. \n\nDie Stadt hat sich intensiv mit den Aufzonungen auseinandergesetzt und alle \n\nrelevanten Gebiete sorgfältig geprüft. Aufzonungen werden mit der BZO-Re-\n\nvision nur in ausgewählten Gebieten vorgenommen. Es handelt sich um Ge-\n\nbiete, in denen im kommunalen Richtplan eine Verdichtung vorgesehen ist \n\nund in denen eine Aufzonung raumplanerisch sinnvoll ist. Von weiteren Auf-\n\nzonungen wurde mit der BZO-Revision abgesehen.  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 24 \n \n\n \n\n Gebiet Pfannenstilstrasse / Holzmoosrütistrasse \n\nMehrere Einwendende beantragen aus unterschiedlichen Gründen einen \n\nVerzicht auf die Aufzonung im Gebiet Pfannnestilstrasse / Holzmoosrü-\n\ntistrasse.  \n\nDie Stadt hat sämtliche Aufzonungsgebiete sorgfältig geprüft. Es wird auf \n\ndie entsprechenden Ausführungen im Erläuterungsbericht verwiesen. Die \n\nAufzonung an der Pfannnestilstrasse / Holzmoosrütistrasse wird weiterhin \n\nals zweckmässig und städtebaulich verträglich erachtet. Aufgrund der städ-\n\ntebaulich sensiblen Lage mit der speziellen Hanglage wird das Gebiet einer \n\nW3A / 45 % anstatt der W3B / 60% (neu: W3C / 60 %) zugewiesen.  \n\n Gebiet Mühlebachstrasse und Fuhrstrasse \n\nEs wird beantragt, dass ein Gürtel von etwa zwei Bautiefen um die Zone \n\nW3B / 45 % bei der Mühlebachstrasse und Fuhrstrasse nicht aufzuzonen \n\nsei. Es wird argumentiert, dass eine zu starke Verdichtung sich auf das Quar-\n\ntier negativ auswirken würde. Zudem handle es sich um ein zusammenhän-\n\ngendes Gebiet, das nicht zwei unterschiedlichen Zonen zugewiesen werden \n\nsolle.  \n\nDie W2 / 40 % wird gemäss der neuen Zonensystematik grundsätzlich in \n\neine W3C / 60 % überführt. Damit geht eine leichte Erhöhung der Ausnüt-\n\nzungsmöglichkeit von effektiv 10 % einher (vgl. Ausführungen im Erläute-\n\nrungsbericht), die als ortsbaulich verträglich angesehen wird. Gebiete, in de-\n\nnen der kommunale Richtplan eine niedrige Dichte vorsieht, werden statt der \n\nW3C / 60 % der W3B / 45 % zugewiesen. Die Zuweisung der Gebiete zur \n\nW3A bzw. zur W3B wurde gesamthaft überprüft und im angesprochenen Be-\n\nreich an der Mühlebachstrasse punktuell angepasst. \n\n Gebiet Tiefenhof \n\nEine Einwendung beantragt, das Gebiet Tiefenhof (heutige Blattmann AG) \n\nin der heutigen Industriezonen IB entlang der Seestrasse in der Industrie-\n\nzone zu belassen und auf die Umzonung in eine WG-Zone zu verzichten. \n\nAls Gründe gegen eine Umzonung werden unter anderem die Geschichte \n\nund Verbundenheit von Blattmann Schweiz AG mit Wädenswil als wichtiger \n\nArbeitgeber aufgeführt. Zudem sei sie vom Bund als systemrelevantes Un-\n\nternehmen eingestuft worden, das die Versorgung mit lebenswichtigen Gü-\n\ntern sicherstellt. Der Mietvertrag mit der Eigentümerschaft läuft 2034 aus. \n\nDies bedeutet, dass bei einer Umzonung, die Blattmann Schweiz AG die \n\nLiegenschaft verlassen und mit der Produktion aufhören müsste. Eine wei-\n\ntere Einwendung verlangt das Gebiet, anstatt in eine Mischzone umzuzonen, \n\nin eine Industrie- und Gewerbezone A aufzuzonen. Damit sollen an guter \n\nLage schöne Industriezonen mit guter ÖV-Anbindung und Seesicht geschaf-\n\nfen werden.  \n\nDie Einwendungen werden teilweise angenommen. Um ausreichend Flä-\n\nchen für das Gewerbe zu erhalten, soll das heutige Betriebsareal der Blatt-\n\nmann AG in der Industriezone belassen werden. Das Gebiet wird der IGB \n\nzugewiesen. Eine Zuweisung der IGA ist nicht möglich. In der IGA gilt die \n\nEmpfindlichkeitsstufe IV gemäss Lärmschutzverordnung. Da sich direkt an-\n\ngrenzend an das Gebiet Wohnnutzungen befinden kann höchstens die Emp-\n\nfindlichkeitsstufe III gewählt werden. So werden Wohnnutzungen vor \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 25 \n \n\n \n\nübermässigen Lärmimmissionen geschützt. Aus denselben Gründen ist eine \n\nIGA auch im Gebiet nördlich vom Blattmann Areals nicht möglich. Eine bau-\n\nliche Verdichtung wird an diesem Ort zudem als nicht zweckmässig beurteilt. \n\nDas Gebiet südöstlich des Betriebsareals soll hingegen weiterhin in eine \n\nWohn- und Gewerbezone umgezont werden.  \n\n Gebiete im Perimeter der Testplanung Au \n\nMehrere Einwendungen fordern Anpassungen an den Zonierungen im Ge-\n\nbiet Au, im Bereich des Bahnhofs und westlich davon: \n\n— Die SBB beantragt, die Zonierung nördlich des Bahnhofs Au unverändert \n\nzu belassen, d.h. in der Industriezone anstatt in der Zentrumszone. Die \n\nSBB prüfe am Bahnhof Au ZH aktuell einen langfristigen Ausbau der \n\nBahnanlagen für betriebliche Zwecke.  \n\n— Die Zentrumszone Z5 beim Bahnhof Au sei einer Z4 zuzuweisen. Weil mit \n\nder Z5 die Wohnqualität im Brunnenhofquartier massiv eingeschränkt \n\nwürde.  \n\n— Mehrere Einwendende fordern die Zuweisung verschiedener Grundstü-\n\ncke in der heutigen Industriezone C westlich des Bahnhofs Au in die WG5 \n\nanstatt in die WG4. Die tiefere Zonierung sei nicht nachvollziehbar und \n\ntrennt ein zusammenhängendes Grundstück in zwei Zonen auf.  \n\n— Eine Einwendung fordert, dass die Industriezone IC westlich des Bahn-\n\nhofs Au nicht in eine WG4 bzw. eine WG5 aufgezont wird. Es handle sich \n\nnicht um eine Zentrumslage. Wohnnutzungen seien dort nicht zweckmäs-\n\nsig. Unter anderem auch aufgrund des Lärms \n\n— Eine Einwendung fordert, dass die Industriezone IC westlich des Bahn-\n\nhofs Au in eine WG4 anstatt in eine WG5 umgezont wird. Die WG5 würde \n\neine ortsbaulich und landschaftlich nicht verträgliche Verdichtung verur-\n\nsachen.  \n\nGrundlage für die gewählten Zonenzuweisungen sind die Erkenntnisse aus \n\nder Testplanung Au und dessen Vertiefung und Konzept für die planerische \n\nUmsetzung. Die Testplanung für das heute noch mehrheitlich der Industrie-\n\nzone zugeteilte Gebiet um den Bahnhof Au zeigte, dass sich der heutige \n\nBestand baulich verdichten lässt und die erwünschte Zentrumsfunktion mit \n\nneuen Einkaufs- und Dienstleistungsangeboten und dem Öffnen des Gebie-\n\ntes für eine Wohnnutzung entwickelt werden kann. Dabei wurde auch deut-\n\nlich, dass sich die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten und die Nutzungen \n\nim Gebiet je nach Bereich unterscheiden. Im Rahmen der Testplanung wur-\n\nden die verträglichen Dichten intensiv untersucht. Die gebietsweise Zuwei-\n\nsung der einzelnen Zonen und Ausnützungsziffern stützt sich auf diese Über-\n\nlegungen. Wichtig dabei waren sowohl städtebauliche, lärmmässige oder \n\nwirtschaftliche Überlegungen. Die detaillierten Ausführungen dazu können \n\nin den entsprechenden Berichten nachgelesen werden. \n\nBetreffend die Zentrumszone Z5 beim Bahnhof Au gilt festzuhalten, dass \n\nsowohl der kommunale als auch der regionale Richtplan das Gebiet als Zent-\n\nrumsgebiet bezeichnet und damit das öffentliche Interesse an einer Trans-\n\nformation des Gebiets ausweist. Im Rahmen der Testplanung wurde die \n\nräumliche Ausgestaltung vertieft untersucht. Die Zuweisung einer \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 26 \n \n\n \n\nZentrumszone erfolgt lediglich im engeren Bahnhofsumfeld. In diesem Be-\n\nreich sind Bahnanlagen für betriebliche Zwecke weder heute möglich noch \n\nin Zukunft planerisch erwünscht. Die angrenzenden Grundstücke der SBB, \n\nwo heute Rangieranlagen bestehen, sind von der Zentrumszone nicht er-\n\nfasst. Gleichzeitig wird der Bereich der Z5 mit einer Gestaltungsplanpflicht \n\nbelegt. Das heisst, dass die konkrete Ausgestaltung im Rahmen eines Ge-\n\nstaltungsplans geklärt werden muss. Die Stadt Wädenswil wird in einem \n\nnächsten Schritt gemeinsam mit der Grundeigentümerschaft die vorhande-\n\nnen städtebaulichen Ideen weiter vertiefen, z. B. mit einem Konkurrenzver-\n\nfahren. Die Zonierung als Z5 bzw. die entsprechende Geschosszahl wurde \n\nim Rahmen der Testplanung Au für angemessen und erforderlich angese-\n\nhen. In den Untersuchungen wurden die Übergänge zu den umliegenden \n\nGebieten untersucht. Der zu erarbeitende Gestaltungsplan hat u.a. als Ziel: \n\n«Sicherstellung von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen zu den \n\nNachbarquartieren». Die Frage der sanften Übergänge wird folglich im Rah-\n\nmen der Erarbeitung des Gestaltungsplans gelöst werden. \n\n Generelle Aufzonung in Industriezonen \n\nEs wird beantragt, dass sämtliche Industriezonen IC in die IGA oder IGB \n\naufzuzonen sei. Auf eine Umzonung in Wohn- und Gewerbezonen sei zu \n\nverzichten, da es an Industriegebieten an guter Lage fehle. \n\nDen Umzonungen, die im Rahmen der BZO-Revision vorgenommen werden, \n\nliegen detaillierte Überlegungen zugrunde, die im Erläuterungsbericht nach-\n\ngelesen werden können. Die geforderten pauschalen Um- bzw. Aufzonun-\n\ngen widersprechen diesen Überlegungen. Die angeführten Gründe vermö-\n\ngen gegenüber den detaillierten Überlegungen, die bei der BZO-Revision \n\nangestellt wurden, nicht zu überzeugen. \n\n Zone für öffentliche Bauten und Anlagen  \n\nJemand merkt an, dass es aufgrund des Bevölkerungswachstums mehr Flä-\n\nchen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen bedarf. Zudem soll ge-\n\nprüft werden, ob die ARA umgesiedelt werden kann, um dort ein großes zu-\n\nsammenhängendes IGA-Gebiet zu schaffen. Das Gebiet «Sust» soll des \n\nWeiteren als Zone für öffentliche Bauten bezeichnet werden.  \n\nDer Bedarf an ÖBA wurde im Rahmen der BZO-Revision geprüft. Dieser wird \n\nfür das Bevölkerungswachstum als ausreichend angesehen. Der Erläute-\n\nrungsbericht wurde um entsprechende Aussagen ergänzt. Eine Verlegung \n\nder ARA wird von der Stadt Wädenswil als nicht zweck- und verhältnismäs-\n\nsig erachtet. Das Gebiet «Sust» ist Teil des historischen Ortskerns und wird \n\nentsprechend in die Kernzone belassen.  \n\n Erholungszone im Bereich Walfischpark \n\nGemäss einer Einwendung des Immobilienamts des Kantons Zürich soll auf \n\ndie Umzonung der WG3 / 70% in eine Erholungszone im Bereich des Wal-\n\nfischparks verzichtet werden. Das Grundstück wird seit 1973 der Stadt Wä-\n\ndenswil zwecks Erstellung und Betrieb eines Kinderspielplatzes und sieben \n\nParkplätzen vermietet. Der Kanton hält das Grundstück im Finanzvermögen \n\ndes Strassenfonds. Die Umzonung käme einer materiellen Enteignung \n\ngleich. Zudem wird darauf hingewiesen, dass das Gebiet im kommunalen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 27 \n \n\n \n\nRichtplan nicht als Erholungsgebiet bezeichnet wird, was für eine Umzonung \n\nnötig wäre.  \n\nDie Parzelle Kat. Nr. WE110661 ist bereits heute als Freiraum («Walfisch-\n\npark») genutzt und dient u.a. einem Kinderspielplatz. Mit der Umzonung von \n\nder WG3 / 55 % in die Erholungszone sollen diese Nutzungen auch langfris-\n\ntig gesichert werden soll. Der Walfischpark ist eine wichtige Grünfläche im \n\nSiedlungsgebiet, welche neben Erholungsfunktionen dank der bestehenden \n\nVegetation auch eine hohe ökologische sowie bioklimatische Bedeutung hat \n\n(vgl. Planhinweiskarte des Klimamodells des Kantons Zürichs). Das öffentli-\n\nche Interesse am Erhalt dieses Freiraums wird durch den Eintrag im kom-\n\nmunalen Richtplan als Spielplatz / Parkanlage ausgewiesen und wurde \n\ndurch den Kanton mit der Genehmigung des Richtplans bestätigt. Entspre-\n\nchend besteht eine ausreichende richtplanerische Grundlage für die Auswei-\n\nsung als Erholungszone.  \n\n Reservezonen Stoffel/Tiefenhof und Haldenhof \n\nBetreffend Reservezonen wird in mehreren Anträgen gefordert, dass die be-\n\nstehende Reservezone «Stoffel/Tiefenhof» als Landwirtschaftszone be-\n\nzeichnet werden soll. Die heutige Reservezone im Gebiet «Haldenhof» solle \n\nhingegen erhalten bleiben und auf die Bezeichnung als kommunale Land-\n\nwirtschaftszone solle verzichtet werden.  \n\nMit der Reservezone werden mittel- bis langfristige Entwicklungsoptionen \n\nkenntlich gemacht. Sie zeigen auf, wo in Zukunft Einzonungen geprüft wer-\n\nden sollen. Der Bedarf an Reservezonen wird im kommunalen Richtplan von \n\nWädenswil aufgezeigt. Da Einzonungen nur innerhalb des im kantonalen \n\nRichtplan definierten Siedlungsgebiets möglich sind, wurden die bestehen-\n\nden Reservezonen im Rahmen der BZO-Revision mit dem Siedlungsgebiet \n\nsowie mit den strategischen Absichten gemäss dem kommunalen Richtplan \n\nabgeglichen. Die Reservezone im Gebiet «Stoffel / Tiefenhof» befindet sich \n\ninnerhalb des Siedlungsgebiets gemäss dem kantonalen Richtplan und wird \n\ngemäss dem kommunalen Richtplan als Entwicklungsoption definiert. Der \n\nBedarf einer mittel- bis langfristigen Einzonung soll entsprechend weiterhin \n\nmit der Ausscheidung als Reservezone kenntlich gemacht werden. Aller-\n\ndings kann durch die Ausscheidung von Reservezonen kein Anspruch für \n\nspätere Einzonungen abgeleitet werden. Es muss bei einer tatsächlichen \n\nEinzonung in jedem Fall geprüft werden, ob diese nach Art. 15 Abs. 4 RPG \n\nzulässig ist. Das Gebiet Haldenhof befindet sich hingegen nicht im Sied-\n\nlungsgebiet des kantonalen Richtplans. Es wird also als Landwirtschafts-\n\nzone bezeichnet.  \n\n Reservezone Gebiet Eichweid \n\nVerschiedene Einwendungen sind gegen angebliche Einzonung im Gebiet \n\nEichweid eingetroffen. Es wird beantragt, auf diese zu verzichten und dass \n\nder eingeschränkte Zubringerdienst in einen uneingeschränkten Zubringer-\n\ndienst für die Neugeutstrasse ab Walther-Hauser-Strasse in Richtung Rich-\n\nterswil sowie Richtung untere und obere Felsenstrasse geändert wird.  \n\nEs handelt sich im Gebiet Eichweid nicht um Einzonungen. Sie werden le-\n\ndiglich von der Landwirtschaftszone in eine Reservezone zugeteilt. Gemäss \n\ndem kommunalen Richtplan von Wädenswil handelt es sich um langfristige \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 28 \n \n\n \n\nReserven für die Hochschule ZHAW. Die Reservezonen zeigen auf, wo in \n\nZukunft Einzonungen geprüft werden können. Vorerst ist eine Bebauung des \n\nGebiets aber nicht möglich. Die Regelung der Strassenbenützung (Zubrin-\n\ngerdienst) kann nicht im Rahmen der BZO-Revision geregelt werden.  \n\n Diverse weitere Aufzonungen \n\nMehre Antragstellende fordern zusätzliche Aufzonungen von verschiedenen \n\nGebieten oder einzelnen Parzellen (u.a. im Gebiet Meierhofrain, Stauben-\n\nweidli-Überbauung, in Kernzonen westlich der Schlossbergstrasse, im Ge-\n\nbiet unterhalb der Etzelstrasse, westlich der Zugerstrasse sowie für ein Be-\n\nreich nordwestlich vom Gebiet Giessen). Die Forderungen werden u.a. damit \n\nbegründet, dass so eine Angleichung der baulichen Möglichkeiten an an-\n\ngrenzende Grundstücke möglich wird oder dass die baulichen Möglichkeiten \n\nerhöht werden können. Jemand fordert zudem, dass generell geprüft wird, \n\nwo noch weitere Aufzonungen vorgenommen werden können.    \n\nDie Stadt hat sich intensiv mit den Aufzonungen auseinandergesetzt und alle \n\nrelevanten Gebiete sorgfältig geprüft. Aufzonungen werden mit der BZO-Re-\n\nvision nur in ausgewählten Gebieten vorgenommen. Es handelt sich um Ge-\n\nbiete, in denen im kommunalen Richtplan eine Verdichtung vorgesehen ist \n\nund in denen eine Aufzonung raumplanerisch sinnvoll ist. Von weiteren Auf-\n\nzonungen wurde mit der BZO-Revision abgesehen. Die von den Einwenden-\n\nden vorgeschlagenen Aufzonungen werden entweder als nicht verträglich \n\nbeurteilt oder es handelt sich um Aufzonungen, in denen gemäss den über-\n\ngeordneten Vorgaben keine Verdichtung vorgesehen ist. Die Aufzonungen \n\nwurden aus einer Gesamtsicht heraus beurteilt und vorgenommen. Einzel-\n\nfallweise Aufzonungen zur Optimierung der Grundstücksausnützung, die \n\nrein privaten Interessen dienen, werden keine vorgenommen. Ebenfalls wer-\n\nden generelle Aufzonungen als nicht zweckmässig angesehen. \n\n3.4.2 Ein- und Auszonungen \n\n Einzonung in Schönenberg \n\nJemand fordert eine Einzonung nördlich des Siedlungsgebiets von Schönen-\n\nberg.  \n\nDie Parzelle, die gemäss dem Antrag eingezont werden soll, befindet sich \n\nausserhalb des im kantonalen Richtplan definierten Siedlungsgebiets. Die \n\nGemeinde darf keine Einzonungen ausserhalb des Siedlungsgebietes vor-\n\nnehmen.  \n\n Auszonung Hütten \n\nMehrere Einwendende beantragen, dass das Gebiet am Dorfeingang von \n\nHütten nicht ausgezont, sondern der Industrie- und Gewerbezone zugewie-\n\nsen wird. Sie argumentieren, dass diese einer rechtskräftigen Gewerbezone \n\nzugewiesen ist und ein lokales Unternehmen konkrete Überbauungsabsich-\n\nten für das Gebiet hat. Die Auszonung wäre mit grossen finanziellen Verlus-\n\nten für dieses Unternehmen verbunden und würde gewerbliche Entwick-\n\nlungsmöglichkeiten in Hütten aufheben. \n\nDie Auszonung wird weiterhin als zweckmässig angesehen. Das Grundstück \n\nin der Gewerbezone in Hütten liegt am Dorfeingang von Schönenberg her-\n\nkommend. Es befindet sich jedoch ausserhalb des kantonalen Siedlungs-\n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 29 \n \n\n \n\ngebiets. Die topografische Lage und die Situation am Dorfeingang werden \n\nals schwierig und sehr sensibel beurteilt. Im Rahmen der Erarbeitung der \n\nBZO-Revision wurde eine Arrondierung der Parzellen des Gebiets geprüft. \n\nDabei sollte die Zone nicht mehr quer zur Schönenbergstrasse liegen, son-\n\ndern längs der Strasse angeordnet werden, um so der topografischen Lage \n\nund örtlichen Situation besser gerecht zu werden. Das Amt für Raument-\n\nwicklung beurteilte eine Arrondierung im Rahmen der vertieften Abklärungen \n\nals nicht genehmigungsfähig, da sich die Zone ausserhalb des kantonalen \n\nSiedlungsgebiets befindet. Entsprechend wird im Rahmen der BZO-Revision \n\neine Auszonung vorgenommen. Die Stadt verfügt über ausreichende Ent-\n\nwicklungsreserven in Gewerbezonen. Entsprechend ist es wenig sinnvoll, \n\nauf dieses nicht für eine Überbauung geeignete Gebiet in Hütten zurückzu-\n\ngreifen. Mit den betroffenen Grundeigentümern werden Gespräche über \n\nmögliche Alternativstandorte geführt.  \n\n \n\n3.4.3 Diverse weitere Zonenplananpassungen \n\n Gebiete mit niedriger Dichte gemäss regionalem Richtplan \n\nVon der Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) wird beantragt, dass im \n\nGebiet mit niedrigen baulichen Dichten und sehr niedrigen Nutzungsdichten \n\ngemäss regionalem Richtplan auf Aufzonungen verzichtet wird. Dies betrifft \n\nverschiedene Gebiete in Hütten. Die ZPZ argumentiert, dass mit der BZO-\n\nRevision in den fraglichen Gebieten eine Erhöhung um ein Vollgeschoss auf \n\ninsgesamt drei Vollgeschosse vorgesehen sei. Der regionale Richtplan hält \n\nfest, dass in Gebieten mit niedriger baulicher Dichte in der Regel maximal \n\nzwei Vollgeschosse zulässig sind. Die gewählten Zonierungen entsprechen \n\ngemäss den Berechnungen der ZPZ zudem einer Nutzungsdichte von 50-\n\n100 Personen pro Hektare Bauzone. Dies entspreche einer Erhöhung um \n\neine Stufe gegenüber der gemäss regionalem Richtplan festgelegten Nut-\n\nzungsdichte von weniger als 50 Personen pro Hektare Bauzone.  \n\nEs werden verschiedene Anpassungen an der Zonierung in Schönenberg \n\nvorgenommen, so dass keine Nutzungsintensivierung gegenüber heute \n\nstattfindet. In Hütten werden hingegen entgegen dem Antrag der ZPZ keine \n\nAnpassungen vorgenommen. Gemäss der rechtskräftigen BZO von Hütten \n\nsind in der W2A und W3B drei Geschosse erlaubt: zwei Vollgeschosse und \n\nein anrechenbares Untergeschoss. Zudem ist in diesen Zonen eine Gesamt-\n\nhöhe von 14.5 m vorgesehen: eine max. Gebäudehöhe von 7.5 m sowie eine \n\nmax. Firsthöhe von 7 m. Die revidierte BZO lässt ebenfalls drei Vollge-\n\nschosse (ohne Untergeschoss, vgl. Ausführungen zur Untergeschossrege-\n\nlung) und eine max. giebelseitige Fassadenhöhe von 14.5 m zu. In Bezug \n\nauf diese Vorgaben werden mit der BZO-Revision entsprechend keine ma-\n\nteriellen Anpassungen gegenüber den rechtskräftigen Bestimmungen vorge-\n\nnommen. Die Stadt erkennt, dass damit eine Abweichung zum regionalen \n\nRichtplan entsteht. Gemäss diesem sind in Gebieten mit niedriger Dichte in \n\nder Regel zwei Vollgeschosse vorzusehen. Der regionale Richtplan erwähnt \n\ndabei allerdings nicht, dass in Gebieten mit zwei zulässigen Vollgeschossen \n\nhäufig noch ein anrechenbares Untergeschoss zulässig ist, das je nach Ge-\n\nstaltung als Vollgeschoss in Erscheinung treten kann. Mit der BZO-Revision \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 30 \n \n\n \n\nmöchte die Stadt Wädenswil genau diese Problematik beheben. Das führt \n\nallerdings dazu, dass die neue Zonierung im Widerspruch zum regionalen \n\nRichtplan steht, obschon de facto keine Erhöhung der Geschossigkeit vor-\n\ngenommen wird. Eine Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses \n\nohne Ersatz durch ein Vollgeschoss käme einer materiellen Enteignung \n\ngleich, welche seitens Gemeinde entschädigungspflichtig wäre. Die Stadt \n\nsieht entsprechend von einer solchen Regelung ab. Die Stadt ist unter die-\n\nsen Rahmenbedingungen der Auffassung, dass eine Abweichung von der \n\nVorgabe des regionalen Richtplans von «in der Regel» zwei Geschossen im \n\nvorliegenden Fall gerechtfertigt ist.  \n\nAuch in Bezug auf die zulässige Ausnützung orientiert sich die revidierte \n\nBZO an der heute rechtskräftigen BZO. Die Zonen W2A und W2B weisen \n\nBrutto-Ausnützungsziffern von 60 – 67 % auf. Dabei gilt zu beachten, dass \n\ninfolge der unterschiedlichen Nutzungsziffern (in Hütten gilt heute eine Frei-\n\nflächenziffer) Unschärfen bei der Umrechnung bestehen können. Mit der \n\nneuen BZO gilt in der W3B (neu W3C) eine Ausnützungsziffer von 60 %. Da \n\ndas anrechenbare Untergeschoss neu nicht mehr hinzugerechnet wird und \n\nin der entsprechenden Zone nur ein anrechenbares (aber von der Ausnüt-\n\nzungsziffer befreites) Dachgeschoss zulässig ist, ist davon auszugehen, \n\ndass auch die Brutto-Ausnützungsziffer in dieser Zone nur unwesentlich hö-\n\nher als 60 % liegt. Gemäss Umrechnungshilfe des ARE entspricht eine \n\nBrutto-Ausnützungsziffer von 60-70 % einer Nutzungsdichte von ca. 45-70 \n\nPersonen pro Hektare. Damit liegt eine geringfügige Abweichung von den \n\nVorgaben der regionalen Richtplanung vor, obschon gegenüber der rechts-\n\nkräftigen BZO keine Erhöhung der Ausnützung vorgenommen wird. Die \n\nStadt ist auch hier der Auffassung, dass die geringfügige Abweichung von \n\nder Vorgabe des regionalen Richtplans gerechtfertigt ist, zumal die Nut-\n\nzungsdichten als Richtwerte zu verstehen sind.  \n\nEine Präzisierung der niedrigen Dichte in der kommunalen Richtplanung ist \n\nnicht möglich, da für den Ortsteil Hütten kein kommunaler Richtplan besteht. \n\nDer kommunale Richtplan von Wädenswil wurde vor dem Zusammenschluss \n\nder drei Gemeinden Wädenswil, Schönenberg und Hütten erarbeitet. Er ent-\n\nhält also keine Aussagen zu Hütten und Schönenberg, weshalb eine Ergän-\n\nzung mit Aussagen zum Ortsteil Hütten als nicht zweckmässig erachtet wird. \n\nDie Stadt ist der Ansicht, dass eine Anpassung des regionalen Richtplans \n\nzu prüfen ist und wird zu gegebener Zeit den Kontakt zum zuständigen Re-\n\ngionalplanenden suchen. \n\n Einführung Weilerzonen und Umzonung Beichlen \n\nGemäss einer Einwendung soll für den Weiler Stocken eine Weilerkernzone \n\nausgeschieden werden. Ebenfalls wird beantragt, dass das Gebiet Beichlen \n\nder K2 zugewiesen wird. \n\nDer Kanton Zürich überarbeitet derzeit die Vorgaben zu den Kleinsiedlungen \n\nausserhalb des Siedlungsgebiets. Kleinsiedlungen, die gemäss den bundes-\n\nrechtlichen Kriterien als Weiler eingestuft werden können, werden mit einer \n\nkantonalen Übergangsordnung einer sogenannten provisorischen kantona-\n\nlen Weilerzone mit detaillierten Bestimmungen zugewiesen. Gemäss An-\n\nhang 1 zur Übergangsordnung werden in Wädenswil nur die Weiler Beichlen, \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 31 \n \n\n \n\nTanne, Strasshus, Zollingerhüser der provisorischen kantonalen Weilerzone \n\nzugewiesen. Entsprechend werden diese Gebiete in der revidierten BZO ei-\n\nner separaten Zone zugewiesen, für die die Bestimmungen gemäss der kan-\n\ntonalen Übergangsordnung zu den Kleinsiedlungen gelten. Da die erwähn-\n\nten Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets gemäss bundesrecht-\n\nlichen Kriterien als Nichtbauzonen gelten, in denen Neubauten unzulässig \n\nsind, ist eine Zuweisung in einer K2 nicht zulässig. \n\n Erweiterung lärmvorbelastete Gebiete \n\nFür bestimmte Grundstücke an der Zugerstrasse wird gefordert, dass der \n\nBereich «Lärmvorbelastete Wohnzone» nach Norden und nach Westen aus-\n\ngedehnt wird, so dass gemäss heutiger Lärmprognose die Immissionsgrenz-\n\nwerte einer künftigen Überbauung vollumfänglich eingehalten werden kön-\n\nnen.  \n\nDie Bezeichnung des Gebiets mit Lärmvorbelastung wird bereits heute im \n\nZonenplan vorgenommen. Es sind mit der BZO-Revision keine Anpassun-\n\ngen daran vorgesehen. Die Bezeichnung eines lärmvorbelasteten Gebiets \n\ngeht mit einer Höherstufung der Empfindlichkeitsstufe (ES) einher. Es han-\n\ndelt sich beim erwähnten Gebiet um eine reine Wohnzone, in der gemäss \n\nLärmschutzverordnung grundsätzlich ES II gilt. Mit einer Höherstufung \n\nwürde weder die Nutzweise der Lärmsituation angepasst, noch würde eine \n\nReduktion der Lärmbelastung erwirkt. Vielmehr würde sie dazu führen, dass \n\neine zusätzliche Lärmbelastung durch eine andere Quelle geduldet werden \n\nmüsste. Auf eine punktuelle Ergänzung der lärmvorbelasteten Gebiete \n\nwurde daher verzichtet.  \n\n Gleichbehandlung bei Aufzonungen \n\nEinige Einwender machen geltend, dass eine Aufzonung der Gleichbehand-\n\nlung von Grundstückeigentümerschaften und der heutigen Zonenordnung \n\nwiderspricht.  \n\nIm Rahmen der Erarbeitung der BZO-Revision wurde dem Prinzip der \n\nGleichbehandlung grosse Aufmerksamkeit geschenkt. Insbesondere im \n\nRahmen der Harmonisierung wurde darauf geachtet, dass die Vor- und \n\nNachteile ausgewogen verteilt sind. Eine vollständige Gleichbehandlung ist \n\njedoch weder möglich noch das Ziel einer Bau- und Zonenordnung. Die Bau- \n\nund Zonenordnung soll eine qualitätsvolle Entwicklung von Wädenswil er-\n\nmöglichen. Dabei sollen die bestehenden Qualitäten erhalten, neue bauliche \n\nMöglichkeiten geschaffen und städtebauliche Herausforderungen angegan-\n\ngen werden. Dies ist ein öffentliches Interesse. Um dies zu erreichen, stellt \n\ndie BZO ortsspezifische Regelungen auf, welche verschiedene Grundstücke \n\nunterschiedlich betrifft.  \n\n Namensgebung «Reidbach» \n\nEs wird beantragt, im Zonenplan die Bezeichnung «Giessenfall» und «Gies-\n\nsenbach» anstelle von «Riedbach» zu verwenden.  \n\nDie Anpassung der Bezeichnungen «Giessenfall» und «Giessenbach» ist \n\nnicht möglich, da der Hintergrundplan nicht bearbeitet werden kann, es han-\n\ndelt sich um eine Grundlage, die der Kanton zur Verfügung stellt. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 32 \n \n\n \n\n3.5 Anpassungen an den Ergänzungsplänen \n\n3.5.1 Kernzonenpläne \n\nMehrere Einwendende beantragen, auf die Bezeichnung verschiedener Flä-\n\nchen als «Wichtige Freiräume / ausgeprägte Platz- und Strassenräume» im \n\nKernzonenplan zu verzichten. Als Begründungen werden genannt, dass die \n\nBezeichnung als Freiraum eine vorgesehene Überbauung verunmöglichen \n\nwürde, dass die bezeichneten Flächen keine Qualität als ortsbaulich bedeu-\n\ntende Freiräume aufweisen (etwa weil sich auf den Flächen Parkplätze be-\n\nfinden) oder dass diese bisher nicht als Freiraum bezeichnet wurden. Einige \n\nEinwendende schlagen zudem vor, dass die Bezeichnung von wichtigen \n\nFreiräumen oder Strassenräumen nur auf öffentlichen Grundstücken erfol-\n\ngen soll oder auf Flächen mit besonderem Schutzstatus.  \n\nDie bezeichneten Freiräume und Strassenräume befinden sich alle in den \n\nKernzonen, deren Zweck der Erhalt des Ortsbilds ist. Neben den Gebäuden \n\nzählen auch Freiräume, Platzsituationen oder Strassenräume zu den Ele-\n\nmenten, die den ortsbaulichen Charakter ausmachen. Mit der BZO-Revision \n\nwerden darum jene Freiräume und Strassenräume gesichert, die aus orts-\n\nbaulicher Sicht einen hohen Wert aufweisen. Die Aufnahme der Elemente \n\nim Kernzonenplan beruht wie im Fall der Gebäude mit Profilerhalt auf einer \n\nortsbaulichen Analyse der Kernzonen. Wichtige Grundlagen dieser Analyse \n\nbildet das KOBI, sowie Aussagen aus dem kommunalen Gebäudeinventar, \n\ndas auch Aussagen zur Umgebung und den Gärten der Gebäude umfasst. \n\nIm Rahmen der Überarbeitung der BZO-Revision wurde die Zuteilung erneut \n\nüberprüft. Einzelne Flächen, die weder im KOBI noch im kommunalen Ge-\n\nbäudeinventar über eine ausreichend klare Grundlage verfügen oder aus \n\nweiteren Kriterien einen geringeren ortsbaulichen Wert aufweisen, wurden \n\ngestrichen. Bei den übrigen Flächen handelt es sich allesamt um ortsbaulich \n\noder freiräumlich wichtige Flächen. Eine Überbauung dieser Flächen hätte \n\neinen negativen Einfluss auf den Charakter des Ortsbilds. Mit der Überar-\n\nbeitung der BZO wurde allerdings die zugehörige Bestimmung in Art. 6 nBZO \n\netwas gelockert. So können gegenüber dem Entwurf der öffentlichen Auflage \n\nuntergeordnete Klein- und Anbauten auf solchen Flächen zugelassen wer-\n\nden. \n\nJemand verlangt, dass im Gebiet Brauerei-Areal zusätzliche Gebäude mit \n\nProfilerhalt bezeichnet werden.  \n\nDie Bezeichnung der Gebäude mit Profilerhalt beruht auf einer vertieften \n\nÜberprüfung der Kernzonen. Als Gebäude mit Profilerhalt werden histori-\n\nsche, ortsbildprägende Einzelbauten oder Ensembles bezeichnet. Als \n\nGrundlage für die Abschätzung des ortsbaulichen Werts bzw. die Bezeich-\n\nnung mit Profilerhalt diente eine vertiefte ortsbauliche Analyse sowie das \n\nKOBI oder das kommunale Gebäudeinventar. Bei den in der Einwendung \n\nerwähnten Gebäude im Gebiet Brauerei-Areal sind die Kriterien für die Be-\n\nzeichnung eines Profilerhalts nicht gegeben. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 33 \n \n\n \n\n3.5.2 Ergänzungsplan Aussichtschutz \n\nZum Aussichtschutzbereich «Schönegg» werden verschiedene Anträge ge-\n\nstellt. Einerseits wird gefordert, dass der Aussichtsschutzbereich bis an die \n\nZugerstrasse verlängert wird. Andererseits wird beantragt, dass der Aus-\n\nsichtsschutzbereich mit der Aufzonung im Gebiet Pfannenstilstrasse / Holz-\n\nmoosrütistrasse abgestimmt wird. Es wird befürchtet, dass der Aussichts-\n\nschutzbereich so ausgestaltet ist, dass nicht alle Grundeigentümerschaften \n\ngleichermassen von der Aufzonung profitieren können.  \n\nAus leserlichkeitsgründen wird darauf verzichtet, den Aussichtschutzbereich \n\nüber das Riselgässli bis zur Zugerstrasse zu verlängern da sich die beiden \n\nAussichtschutzbereiche «Schönegg» und «Kanzel Schöneggweg» sonst \n\nüberlagern würden. Ausserdem hätte eine Verlängerung des Aussicht-\n\nschutzbereichs Schönegg keine Wirkung auf den fraglichen Bereich: Der \n\nAussichtschutzbereich «Schönegg» schränkt die Höhe beim Rieselgässli auf \n\netwa 535 bzw. 536 m.ü.M. ein. Da das Terrain auf etwa 495 bzw. 500 m.ü.M. \n\nliegt, wären Gebäude von 35-40 m Höhe möglich, was deutlich mehr ist als \n\ndas, was gemäss der BZO zulässig ist. Sinn und Zweck der Aussichtsschutz-\n\nbereich ist, dass die Aussicht nicht durch Bauten verstellt wird. Sollte die \n\nneue Zonierung dazu führen, dass einzelne Gebäude die Aussicht von der \n\nSchönegg schmälern, so ist es gerade das Ziel des Aussichtsschutzbe-\n\nreichs, dies zu verhindern. Entsprechend liegen die ungleichen Regelungen \n\nfür unterschiedliche Grundstücke in der Art der Regelung begründet und sind \n\nnicht als Ungleichbehandlung anzusehen.  \n\nBeim Aussichtschutzbereich Grüntal wird von mehreren Einwendungen ge-\n\nfordert, dass der Neigungswinkel so angepasst wird, dass ein Ersatzbau der \n\nbestehenden «Energiesparhäuser» unter Beibehaltung der bestehenden \n\nFirsthöhe möglich ist. Die Einwendenden argumentieren, dass es sich um \n\neine Pioniersiedlung im Raum Zürichsee handelt, die einen entsprechenden \n\nSchutz verdiene.  \n\nDie fraglichen Gebäude sind nur marginal vom Aussichtsschutzbereich be-\n\ntroffen. Die bestehenden Gebäude geniessen Bestandsgarantie. Es handelt \n\nsich nicht um Schutzobjekte im planungsrechtlichen Sinn. Der angebliche \n\nStatus als «Pionierobjekt» rechtfertigt keinen besonderen Schutz der Ge-\n\nbäude. Das öffentliche Interesse am Aussichtsschutz geht vor.  \n\nBeim Aussichtschutzbereich Grüntal wird beantragt, dass dessen räumliche \n\nAusdehnung verkleinert wird, so dass die Parzellen entlang des Birkenrains \n\nnicht davon betroffen sind. Es ist die Parzellengrenze als Begrenzung zu \n\nwählen. Es wird argumentiert, dass der Aussichtsschutzbereich auf den \n\nGrundstücken zwar keine Wirkung hat, es wird aber befürchtet, dass er den \n\nGrundstückswert gleichwohl mindern könnte.  \n\nDie geforderte Anpassung wird als nicht zweckmässig beurteilt. Die Aus-\n\nsichtsschutzbereiche orientieren sich in der Regel an Strassen und nicht an \n\nden Parzellengrenzen, da sich diese im Lauf der Zeit auch geändert werden \n\nkönnen. Eine Minderung des Grundstückswert durch den Aussichtsschutz-\n\nbereich ist nur dort zu erwarten, wo der Aussichtsschutzbereich auch tat-\n\nsächlich eine Beschränkung der baulichen Möglichkeiten auslöst. Ansonsten \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 34 \n \n\n \n\nist davon auszugehen, dass die übrigen Bauvorschriften (sowie weitere Fak-\n\ntoren) den Grundstückswert beeinflussen.  \n\n3.5.3 Ergänzungsplan Mischnutzung und Erdgeschossnutzung \n\nMehrere Antragstellende fordern, dass entlang eines Abschnitts der Fried-\n\nbergstrasse bis zur Einmündung in die Eintrachtstrasse ebenfalls publikums-\n\norientierte Erdgeschossnutzungen vorgeschrieben werden.  \n\nPublikumsorientierte Erdgeschossnutzungen sollen bewusst nur an ausge-\n\nwählten Stellen verlangt werden. Bei den gemäss Entwurf der BZO be-\n\nzeichneten Lagen handelt es sich um die ersten Bautiefen im Umfeld von \n\nfünf zentralen Platzsituationen sowie die beiden wichtigsten Fussgänger-\n\nachsen Gerbestrasse und Rosenbergstrasse. An diesen Lagen müssen \n\nkünftig publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen realisiert werden. Die \n\nStadt beurteilt es hingegen nicht als sinnvoll, solche Nutzungen grossflä-\n\nchig zu verlangen, da dies das Risiko von Leerständen erhöhen würde.  \n\n3.5.4 Ergänzungsplan Preisgünstiger Wohnraum \n\nMehrere Einwendungen fordern Anpassungen am Ergänzungsplan preis-\n\ngünstiger Wohnraum. Jemand beantragt, dass auf zusätzlichen Grundstü-\n\ncken ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum verlangt wird. In einer \n\nanderen Einwendung wird dagegen gefordert, dass auf Grundstücke im Ge-\n\nstaltungsplanperimeter Landschaftsfenster Au auf eine Festlegung eines \n\nMindestanteils verzichtet wird.  \n\n§49b PBG schreibt vor, dass nur dort, wo z. B. durch Um- oder Aufzonungen \n\nerhöhte Ausnützungsmöglichkeiten gewährt werden, ein Mindestanteil an \n\npreisgünstigem Wohnraum verlangt werden kann. Der Mindestanteil wird \n\naus diesem Grund in der BZO Wädenswil nur auf Grundstücken verlangt, die \n\nvon reinen Arbeitszonen in Mischzonen oder in reine Wohnzonen umgezont \n\nwerden und mind. 2000 m2 gross sind (vgl. Ausführungen dazu im Erläute-\n\nrungsbericht). Dabei handelt es sich um Gebiete, wo eine bauliche Transfor-\n\nmation zu erwarten ist, die die Erstellung von preisgünstigem Wohnraum \n\nauch tatsächlich möglich macht. Grundstücke, die kleiner als 2000 m2 sind, \n\nermöglichen die Erstellung von nur einer sehr kleinen Anzahl an preisgüns-\n\ntigen Wohnungen. Infolgedessen werden keine weiteren Grundstücke mit ei-\n\nnem Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum bezeichnet. Bei den \n\nGrundstücken im Gestaltungsplanperimeter Landschaftsfenster Au, handelt \n\nes sich um Grundstücke, für die die Testplanung Au eine Transformation \n\nvorsieht. Sie erfahren eine Umzonung von reinen Arbeitszonen in Mischzo-\n\nnen und erfahren somit eine grosse Erhöhung des (finanziellen) Nutzungs-\n\npotenzials. Sie sind zudem >2000 m2, weshalb sie sich für eine Transforma-\n\ntion und auch für die Erstellung von preisgünstigem Wohnraum eignen. Eine \n\nAnpassung wird hingegen für das Grundstück Kat.-Nr. WE9762 vorgenom-\n\nmen: Der Teil der Parzelle mit einem minimalen Nichtwohnanteil von 80 % \n\nwird von dem Mindestanteil befreit, da auf diesem Teil des Grundstücks \n\nüberwiegend Nichtwohnnutzungen entstehen sollen.  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 35 \n \n\n \n\n3.6 Diverse Einzelthemen \n\n Massgebendes Terrain \n\nEinzelne Einwendungen gingen zur Festlegung des massgebenden Terrains \n\nein. Sie verlangen, dass die Stadt dieses verbindlich in einem Plan festlegt, \n\num Rechtssicherheit zu schaffen. Weiter wird verlangt, dass der natürlich \n\nentstandene Terrainverlauf als Massgrundlage dienen soll.  \n\nDie allgemeine Bauverordnung des Kantons Zürich (ABV) legt fest, dass das \n\n«massgebende Terrain» das relevante Mass für Bauvorhaben ist. In der ABV \n\nwird die Definition festgelegt. Die Gemeinden können diese Definition nicht \n\nanpassen. Auf eine verbindliche Festlegung des Terrains wird verzichtet, da \n\ndies für die ganze Gemeinde einen erheblichen Aufwand bedeuten würde, \n\nder sich v.a. in Gebieten, wo wenig gebaut wird, nicht rechtfertigt. Zudem ist \n\nes möglich, dass der Kanton die Definition des massgebenden Terrains im \n\nZuge der Revision des Planungs- und Baugesetzes anpassen wird.  \n\n Baulinien \n\nJemand verlangt, dass Baulinien weitestgehend aufgehoben werden sollen, \n\nda der Strassenraum durch den Strassenabstand genügend gesichert ist. \n\nDie Baulinien gehen dem Strassenabstand vor und sichern in verschiedenen \n\nFällen entsprechend den Strassenraum weiterhin. Eine generelle Aufhebung \n\nder Baulinien ist daher nicht zweckmässig. Punktuelle Baulinienanpassun-\n\ngen sind jedoch auch künftig möglich. \n\n Baumförderung \n\nJemand beantragt, dass spezifisch Laubbäume anstelle von nicht näher be-\n\nzeichneten Bäumen gefördert werden sollen. \n\nDie möglichen Bestimmungen, die die Stadt in Bezug auf die Begrünung \n\nfestlegen kann, sind beschränkt. Die Stadt verfügt nicht über die Rechtsset-\n\nzungskompetenz, konkrete Baumarten zu verlangen. \n\n Ausnützungsbonus behindertengerechte Bauweise \n\nJemand beantragt die Wiedereinführung des Ausnützungsbonus bei behin-\n\ndertengerechter Bauweise, da sich dadurch die Ausnützungsreserven auf \n\ndem Grundstück verringern. Alternativ wird eine Aufzonung verlangt. \n\nDer Ausnützungsbonus wird aus den im Erläuterungsbericht beschriebenen \n\nGründen gestrichen. Die Optimierung von Grundstücksausnützungen ist \n\nkein ausreichender Grund für eine Wiedereinführung bzw. Zuweisung zu an-\n\nderen Bauzonen.  \n\n Bauvorschriften Baumgartenquartier \n\nEs gingen Einwendungen von mehreren Personen ein betreffend die bauli-\n\nchen Vorschriften im Baumgartenquartier. Die meisten Einwendungen ver-\n\nlangen, dass in der Bau- und Zonenordnung die Bestimmungen gemäss dem \n\nrechtskräftigen Quartierplan im Baumgartenquartier wiedergegeben werden. \n\nDabei handelt es sich um alte Bestimmungen, die heute grundbuchlich gesi-\n\nchert und damit privatrechtlich geregelt sind. Es werden teils konkrete Vor-\n\nschläge für die entsprechenden Bauvorschriften gemacht (Geschossigkeit, \n\nGrenzabstände, u.s.w.). Als Begründung wird u.a. angegeben, dass die im \n\nGrundbuch eingetragenen Quartierbestimmungen bereits zur heutigen \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 36 \n \n\n \n\nBauordnung im Widerspruch stehen. Mit der BZO-Revision würden die Ab-\n\nweichungen noch vergrössert, was die Wohnqualität beeinträchtigen würde. \n\nGleichzeitig gingen einzelne Einwendungen ein, die verlangen, dass in der \n\nBZO explizit darauf hingewiesen werden soll, dass die privatrechtlichen \n\nBestimmungen im Baubewilligungsverfahren nicht zur Anwendung gelan-\n\ngen.  \n\nMit der Anpassung der BZO werden Regelungen aus den Quartierplanvor-\n\nschriften, die einst in der BZO übernommen wurden, gestrichen. Damit wird \n\ndas Verhältnis zwischen der BZO und den privatrechtlichen Bestimmungen \n\ngeklärt: Beide gelten unabhängig voneinander. In der BZO wird die aus öf-\n\nfentlich-rechtlicher Sicht zulässige und erwünschte Bebauung abgebildet. \n\nEntsprechend wird das betroffene Gebiet einer W3A zugewiesen. Die Stadt \n\nkontrolliert im Baubewilligungsverfahren nur die öffentlich-rechtlichen Best-\n\nimmungen. Die Überlegungen zur Zuteilung in eine W3A sind dem Erläute-\n\nrungsbericht zu entnehmen. Eine Übernahme der Bestimmungen des Quar-\n\ntierplans in die BZO werden aus raumplanerischer Sicht als nicht sachge-\n\nrecht beurteilt. Die privatrechtlichen Bestimmungen gelten allerdings unab-\n\nhängig von der BZO und können durch die Stadt nicht beeinflusst werden. \n\nEine allfällige Anpassung der privatrechtlichen Bestimmungen muss im Ein-\n\nvernehmen mit den involvierten Grundeigentümerschaften erfolgen. Eine \n\nBestimmung in der BZO, wonach die privatrechtlichen Bestimmungen im \n\nBaubewilligungsverfahren nicht angewendet werden ist sachfremd und nach \n\nEinschätzung der Stadt nicht zulässig.  \n\n Regelungen für Kleinwohnformen und Zwischennutzungen \n\nMehrere Einwendungen beantragen die Aufnahme einer Regelung, die es \n\nermöglichts, dass Kleinwohnformen als Zwischennutzungen etwa auf Bra-\n\nchen realisiert werden können. Die Bewilligungsanforderungen an solche \n\nWohnformen seien heute übermässig hoch. Es wird verlangt, dass solche \n\nWohnformen den Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft entsprechen. \n\nDie Realisierung solcher Wohnformen ist heute nicht in der BZO nicht aus-\n\ngeschlossen. Die Bewilligungsanforderungen an Gebäude ergeben sich al-\n\nlerdings nicht allein durch die kommunale BZO, sondern auch durch die ver-\n\nschiedenen kantonalen Gesetze und Verordnungen. Die Gemeinde hat dort \n\nkeinen Regelungsspielraum. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass im \n\nLaufe der aktuellen Revision des Planungs- und Baugesetzes Erleichterun-\n\ngen für befristete Zwischennutzungen vorsieht.  \n\n Sonderbauvorschriften Hintere Rüti \n\nJemand beantragt, dass die Sonderbauvorschriften (SBV) in der Hinteren \n\nRüti nicht aufgehoben werden sollen, weil damit die Realisierung von weite-\n\nren an diesem Standort benötigten Verkaufsflächen eingeschränkt wird. Es \n\nwird bezweifelt, dass die Aufhebung zu den gewünschten Effekten führt. \n\nDie rechtskräftigen SBV lassen zusätzliche Verkaufsflächen in erheblichem \n\nAusmass. Deren Realisierung ist aus Überlegungen der Verkehrserzeugung \n\nund Konkurrenzierung mit dem Zentrum nicht zweckmässig (siehe Erläute-\n\nrungen im Bericht). Mit den neuen Vorschriften in der BZO sollen die Ver-\n\nkaufsflächen im Gebiet auf einen zweckmässigen Anteil beschränkt werden. \n\nFür sperrige Warenangebote gelten spezielle Bestimmungen. Die erweiterte \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 37 \n \n\n \n\nBestandsgarantie muss dennoch gewährt werden, da diese im PBG festge-\n\nschrieben ist.   \n\n Generelle Anpassung der Zonensystematik \n\nIn einem Antrag wird gefordert, eine Erhöhung der Geschosshöhe über alle \n\nZonen hinweg zu prüfen. Eine Erhöhung der Kapazitäten durch eine Erhö-\n\nhung der Ausnützungsziffer ohne Erhöhung der Geschosshöhe führe dazu, \n\ndass Grün- und Freiflächen überbaut werden.  \n\nDie Zonensystematik wurde gesamthaft überprüft. Dabei wurde darauf ge-\n\nachtet, dass ein zweckmässiges Verhältnis zwischen Ausnützungsziffer, Ge-\n\nschossigkeit und Fassadenhöhe gewählt wird. Aufzonungen werden in die \n\nnächsthöhere Zonenstufe vorgenommen, damit geht auch eine Erhöhung \n\nder Geschossigkeit und der Höhen einher. \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 38 \n \n\n \n\n4. Kantonale Vorprüfung \n\n4.1 Überblick \n\nDer Kanton Zürich wurde mit Schreiben vom 1. April 2022 zur Vorprüfung \n\nder Gesamtrevision der Nutzungsplanung eingeladen. Die Rückmeldung des \n\nKantons ging mit Schreiben vom 22. Juli 2022 bei der Stadt Wädenswil ein. \n\nInsgesamt formulierte der Kanton rund 90 Anträge oder Hinweise zur BZO-\n\nRevision. \n\nDas ARE konstatiert, dass die Gesamtrevision auf einem vorbildlichen Pro-\n\nzess basiert mit der räumlichen Entwicklungsstrategie (RES), der Innenent-\n\nwicklungsstrategie (IES) sowie der kommunalen Richtplanung. Die Umset-\n\nzung dieser strategischen Instrumente in der BZO gelinge gemäss ARE \n\ngrundsätzlich gut und die Ziele der Entwicklungsüberlegungen würden kon-\n\nsequent umgesetzt. Das ARE anerkennt, dass sich die Stadt Wädenswil zu-\n\nsätzlich auch den Themen der Harmonisierung der Baubegriffe, der Zusam-\n\nmenführung der verschiedenen Bau- und Zonenordnungen von Wädenswil, \n\nHütten und Schönenberg sowie weiterer Themen (u.a. Grünthemen und \n\npreisgünstiger Wohnraum) gewidmet hat. Dadurch sei eine umfassende Re-\n\nvision entstanden, welche den übergeordneten Vorgaben mehrheitlich nach-\n\nkommt und aktuelle Themen aufgreift.  \n\nDas ARE stellt allerdings auch verschiedene Defizite an der Vorlage fest. \n\nDie Planung setze gemäss ARE die Schutzziele des kantonalen Ortsbildin-\n\nventars zwar grösstenteils um, die Festlegungen, insbesondere zu den Neu-\n\nbauten, seien jedoch noch zu schärfen und die Abweichungen zum kanto-\n\nnalen Ortsbildinventar seien aufzuzeigen und zu begründen. Einige Umzo-\n\nnungsabsichten stünden im Konflikt mit der regionalen Richtplanung oder \n\nbedürften einer Grundlage in der kommunalen Richtplanung. Der Kanton be-\n\nmerkt zu dem, dass verschiedene Grün- und Freiraumthemen bzw. Klima-\n\nthemen in die BZO-Revision aufnimmt. Fachlich werde dies grundsätzlich \n\nbegrüsst. Einige Absichten könnten aufgrund der noch fehlenden Rechts-\n\ngrundlage aber nicht genehmigt werden. \n\nDie Stadt hat sich neben den Einwendungen, die im Rahmen der öffentlichen \n\nAuflage eingingen, auch intensiv mit den Anträgen und Hinweisen des Kan-\n\ntons auseinandergesetzt. Im November 2022 fand zudem ein Gespräch mit \n\ndem ARE statt, an dem verschiedene Klärungsfragen diskutiert wurden.  \n\nDie Vorlage wurde nach der Vorprüfung umfassend überarbeitet. Dabei \n\nkonnten viele Anträge des Kantons übernommen werden. Nachfolgend wird \n\ndokumentiert, welche Anträge und Hinweise des Kantons nicht aufgenom-\n\nmen wurden und aus welchen Gründen. \n\n \n\n \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 39 \n \n\n \n\n4.2 Anpassungen an den Vorschriften der Bauordnung \n\n Art. 5 Umbau und Ersatz bestehender Gebäude \n\nDer Kanton verlangt, dass bei Gebäuden mit Profilerhalt Abweichungen von \n\ndem bestehenden Gebäude durch ein Fachgutachten zu beurteilen sind.  \n\nDie Formulierung der zulässigen Anpassungen wurde gemäss den Anträgen \n\ndes Kantons angepasst. Die zulässigen Abweichungen werden in der BZO \n\nbereits stärker eingeschränkt. Es wird zudem darauf hingewiesen, dass die \n\nStadtbild- und Denkmalpflegekommission (SDK) bereits heute Fachgutach-\n\nten zu Einordnungsfragen erstellt. In welchen Fällen die SDK aufgerufen \n\nwird, wird jedoch durch das Reglement der SDK bestimmt. Daher wird dazu \n\nkeine Aussage in der BZO getroffen.  \n\n Art. 7 Massvorschriften für Neubauten \n\nDer Kanton verlangt, dass für Neubauten innerhalb des Ortsbilds von über-\n\nkommunaler Bedeutung max. Gebäudelängen und -breiten festzulegen sind.  \n\nDie Kernzonen von Wädenswil präsentieren sich sehr heterogen. Dies be-\n\ntrifft sowohl die ortsbaulich bedeutsamen Gebäude als auch jene Gebäude, \n\ndie über die vergangenen Jahrzehnte die Kernzone ergänzt haben. So über-\n\nwiegen z. B. in einzelnen Abschnitten der Luft- oder Buckstrasse kleinteilige \n\nStrukturen mit zwei- bis max. dreigeschossigen, schmalen aneinanderge-\n\nbauten Gebäuden sowie versteckten, privaten Gärten. In unmittelbarer Nähe \n\nan der Friedberg- oder Eidmattstrasse sind dagegen stattliche, drei- bis vier-\n\ngeschossige Anwesen mit grosszügigen Gärten oder dem Rosenmattpark \n\nanzutreffen. Wiederum nur wenige Meter entfernt befinden sich an der See-\n\nstrasse grössere strassenorientierte Bauten und befestigte, öffentlich zu-\n\ngängliche Freiräume. Die Heterogenität trifft auch auf den architektonischen \n\nAusdruck der Gebäude zu. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zweckmässig \n\nmaximale Gebäudebreiten und -längen festzulegen. Es sind keine klaren, \n\ngebietsspezifischen ortsbaulichen Muster ablesbar, aus denen sich maxi-\n\nmale Gebäudelängen und -breiten ableiten liessen. Homogenere Einheiten \n\nsind höchstens als Ensembles anzutreffen aber nicht gebietsweise. Die Ge-\n\nbäudeabmessungen müssten entsprechend gebäudespezifisch oder ensem-\n\nblespezifisch festgelegt werden. Dies widerspricht dem Sinn und Zweck der \n\nBZO. Die gute ortsbauliche Einordnung ist auch ohne eine spezifische Fest-\n\nlegung der Gebäudeabmessungen gewährleistet. So wird diese in Art. 4 BZO \n\nexplizit gefordert. Zur Beurteilung der Einordnung wird in der Kernzone häu-\n\nfig die Stadtbild- und Denkmalpflegekommission aufgerufen. Innerhalb des \n\nKOBI muss der Kanton zudem seine Zustimmung zu Bauprojekten geben. \n\nHinzu kommt, dass die Grundstücke, auf denen überhaupt neu gebaut wer-\n\nden kann, sehr begrenzt ist. Ein Grossteil der Gebäude im KOBI-Perimeter \n\nist mit einem Profilerhalt bezeichnet. Viele Freiräume sind gesichert und kön-\n\nnen nicht mit Bauten überstellt werden.  \n\n Art. 7 Massvorschriften für Neubauten \n\nDer Kanton verlangt, dass Art. 7 Abs. 2 BZO zu streichen sei, da Abs. 1 \n\nbereits festhält, dass in der Kernzone KS keine Neubauten zulässig sind. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 40 \n \n\n \n\nAbsatz 2 beugt Missverständnissen vor, da die Tabelle in Abs. 1 die zuläs-\n\nsige Anzahl Geschosse bestimmt, aber sich nicht zur Zulässigkeit von Neu-\n\nbauten grundsätzlich äussert.  \n\n Art. 10 Dachgestaltung \n\nDer Artikel sei mit einer Festlegung zur Dachneigung zu ergänzen. \n\nDer Artikel wurde insgesamt angepasst und orientiert sich wieder an der \n\nrechtskräftigen Formulierung. Wie bisher werden im Grundsatz Schrägdä-\n\ncher verlangt. Dass die Neigung der Dächer ortsüblich sein muss, ergibt sich \n\nbereits aus Art. 4, der die Dachform explizit erwähnt. Eine Vorgabe der Nei-\n\ngung scheint zudem nicht zielführend, da in der Kernzone Wädenswil zahl-\n\nreiche Mansarddächer vorzufinden sind, deren Neigung definitionsgemäss \n\nanders ist.  \n\n Art. 11 Fassadengestaltung \n\nDer Kanton fordert, dass Rafflamellenstoren für nicht zulässig erklärt werden \n\nmüssen. \n\nDiese Forderung bzw. die entsprechende Vorschrift in der BZO ist nicht stu-\n\nfengerecht.  \n\n Art. 12 (neu Art. 11) Balkone und Erker \n\nDie Bestimmung zu den Balkonen sei zu präzisieren, etwa mit einer Vorgabe \n\nzur maximalen Tiefe von Balkonen oder dass solche nicht dort erstellt wer-\n\nden, wo wichtige Freiräume bezeichnet werden.  \n\nBei den Vorschlägen zur Präzisierung der BZO handelt es sich um Detailre-\n\ngelungen, die als nicht stufengerecht beurteilt werden. Die BZO hat zum \n\nZweck, Grundregeln etwa zu den möglichen Gebäudeabmessungen oder \n\nzur Gestaltung aufzustellen. Die Kernzonenbestimmungen umfassen neben \n\nkonkreten, quantitativ überprüfbaren Vorschriften auch verschiedene quali-\n\ntative Bestimmungen und Einordnungsvorgaben. Diese haben den Vorteil, \n\ndass sie im Rahmen des konkreten Bauprojekts beurteilt werden können. \n\nDie Festlegung detaillierter, quantitativer Vorschriften etwa für die Abmes-\n\nsung von Balkonen, wäre nicht nur keine Garantie für gute Bauten, sondern \n\nauch in Bezug auf den Aufwand zur Definition dieser Vorschriften unzweck-\n\nmässig. Die gute ortsbauliche Einordnung ist auch ohne eine spezifische \n\nFestlegung der Balkonabmessungen gewährleistet. So wird diese in Art. 4 \n\nBZO explizit gefordert. Zur Beurteilung der Einordnung wird in der Kernzone \n\nhäufig die Stadtbild- und Denkmalpflegekommission aufgerufen. Innerhalb \n\ndes KOBI muss der Kanton zudem seine Zustimmung zu Bauprojekten ge-\n\nben.  \n\n Art. 22 (neu Art. 21) Grundmasse \n\nIn Art. 22 BZO wird ein Prozentsatz für ökologischen Ausgleich in den Wohn-\n\nzonen definiert. Das PBG lässt gemäss Aussage des Kantons eine solche \n\nRegelung heute nicht zu. Deshalb sei auf die Vorgabe eines Prozentsatzes \n\nfür ökologischen Ausgleich zu verzichten. \n\nDie entsprechende Regelung in der BZO stützt sich auf direkt auf Art. 15 des \n\nNatur- und Heimatschutzgesetz. Das Bundesamt für Umwelt hat 2022 einen \n\nGrundlagenbericht zur Biodiversität verfasst und gibt darin Empfehlungen für \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 41 \n \n\n \n\nMusterbestimmungen für Kantone und Gemeinden ab (Biodiversität und \n\nLandschaftsqualität im Siedlungsgebiet: Empfehlungen für Musterbestim-\n\nmungen für Kantone und Gemeinden, BAFU 2022). Das BAFU kommt darin \n\nzum Schluss, dass die Gemeinden sich unabhängig von einer kantonalen \n\nRechtsgrundlage mit dem ökologischen Ausgleich im Siedlungsgebiet im \n\nRahmen der Nutzungsplanung auseinanderzusetzen haben. Es ist zwar \n\ngrundsätzlich korrekt, dass die Gemeinden nach Massgabe des kantonalen \n\nRechts in ihrer Gesetzgebungskompetenz eingeschränkt werden können. \n\nDie Zulässigkeit solcher Einschränkungen hängt aber auch davon ab, inwie-\n\nweit der kantonale Gesetzgeber das Bundesrecht in genügender Weise \n\nselbst umgesetzt hat. Das Bundesgericht hat sich insbesondere im Bereich \n\nder Mehrwertabgabe zweimal deutlich für die Gemeinde und deren Autono-\n\nmie ausgesprochen und gegen kantonale Einschränkungen ausgesprochen, \n\nsoweit der Gesetzgebungsauftrag des Bundes vom Kanton nur ungenügend \n\nan die Hand genommen wurde. Der Stadtrat ist der Auffassung, dass der \n\nGesetzgebungsauftrag des Bundes im Bereich des ökologischen Ausgleichs \n\nvom Kanton ungenügend umgesetzt wurde und daher eine kommunale Re-\n\ngelung zum ökologischen Ausgleich rechtmässig ist. Hinzu kommt, dass der \n\nKanton die Umsetzung der Anforderungen an den ökologischen Ausgleich \n\nim kantonalen Recht sowie weitere Themen im Zusammenhang mit der An-\n\npassung an den Klimawandel mit der PBG-Revision zum Klimathema aktuell \n\nan die Hand genommen hat. Die PBG-Revision liegt als Entwurf vor, ist aber \n\nnoch nicht rechtskräftig. Die Stadt hat die Regelungen in der BZO so ausge-\n\nstaltet, dass sie mit dem Entwurf des PBGs konform sind.  \n\n Art. 25 (neu Art. 24) Terrassenhäuser \n\nDer Kanton ist der Auffassung, dass mit der BZO faktisch eine Gestaltungs-\n\nplanpflicht erlassen wird. Im Erläuterungsbericht sei daher das wesentliche \n\nöffentliche Interesse für die Gestaltungsplanpflicht für Terrassenhäuser zu \n\nbenennen. Sollte das nicht möglich sein, ist zu prüfen, welche sonstigen \n\nBestimmungen für die Terrassenhäuser zweckmässig sein könnten.  \n\nDie Auffassung des Kantons, dass eine Gestaltungsplanpflicht erlassen \n\nwird, ist nicht korrekt. Die Regelung in Art. 25 BZO, wonach Terrassenhäu-\n\nser nur unter der Voraussetzung der Vorlage eines privaten Gestaltungs-\n\nplans gestattet sind, besteht bereits heute in exakt dieser Form in Art. 6 der \n\nrechtskräftigen BZO. An dieser Bestimmung wurde nichts geändert. Mit der \n\ndamaligen Festsetzung wurde das öffentliche Interesse kundgetan und die \n\nRegelung genehmigt.  \n\n Art. 33 (neu Art. 32) Erholungszonen \n\nBei der Erholungszone Beichlen seien die Nutzungen gemäss der Richtpla-\n\nnung zu benennen. Zudem seien die zulässigen Baumöglichkeiten einzu-\n\nschränken. Die Lockerung der Bestimmungen eröffne gemäss Kanton einen \n\nzu grossen baulichen Spielraum. Auch bei der Erholungszone Gerenholz \n\nseien die Bebauungsmöglichkeiten gemäss der bisherigen Bestimmung zu \n\nbeschränken.  \n\nDie Nutzung «Sport- und Freizeitanlagen» bei der Erholungszone Beichlen \n\nist als Überbegriff für die zulässigen Nutzungen zu verstehen. Im kommuna-\n\nlen Richtplan werden beispielhaft Sportarten aufgezählt, die teilweise sehr \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 42 \n \n\n \n\nspezifisch sind. Es wäre falsch, mit einer spezifischen Nutzungsvorgabe, die \n\nzulässigen Nutzungen auf die im kommunalen Richtplan bezeichneten \n\nSportarten zu beschränken. Die Lockerung der baulichen Möglichkeiten wird \n\nals gering angesehen. Sie entspricht den in den Gebieten heute gebauten \n\nAnlagen. Es sind nur wenige Bauten und Anlagen für Sport- und Freizeit \n\ndenkbar, die sich mit einer Fassadenhöhe von 7.5. m realisieren lassen. \n\nGrössere Bauten und Anlagen für Sport- und Freizeitnutzungen wie etwa \n\neine Turnhalle benötigen deutlich mehr als 7.5 m Fassadenhöhe. Im Fall der \n\nErholungszone Gerenholz gilt zu berücksichtigen, dass mit der BZO-Revi-\n\nsion eine Harmonisierung der Bestimmungen erfolgen soll. Die Anpassung \n\nder Regelung hat jedoch keine direkte Auswirkung auf die mögliche Bebau-\n\nung. Diese wird durch den bestehenden Gestaltungsplan bestimmt. Die BZO \n\nist entsprechend als Orientierungsgrösse für allfällige Anpassungen am Ge-\n\nstaltungsplan zu verstehen. Für solche Anpassungen wird die Regelung als \n\nzweckmässig angesehen. Sie entspricht der heutigen Dimensionierung der \n\nbestehenden Bauten. \n\n Art. 36 Grünflächenziffer \n\nDer Kanton bezeichnet die Regelung zu den Steingärten in Art. 36 als unzu-\n\nlässig. Ebenso wird die Regelung der Unterbauung in Zusammenhang mit \n\nder Grünflächenziffer als nicht genehmigungsfähig eingestuft. Beide Kritik-\n\npunkte stehen in Zusammenhang mit der fehlenden Rechtsgrundlage im \n\nPBG.  \n\nDer Zusatz betreffend die Steingärten wird gestrichen. Die Gemeinden sind \n\ngestützt auf §238 PBG allerdings befugt, eine befriedigende Gesamtwirkung \n\nder Umgebungsgestaltung zu verlangen. Mit der Revision des PBG im Zu-\n\nsammenhang mit der Klimathematik ist zudem zu erwarten, dass den Ge-\n\nmeinden mit §238a PBG weitere Befugnisse zur Regelung der Umgebungs-\n\ngestaltung gewährt werden. Es wird in Art. 37 BZO darum eine Regelung \n\neingeführt, die so ausgestaltet ist, dass klar wird, dass mit der Einschrän-\n\nkung von Schotterbeeten eine Präzisierung des Begriffs der «befriedigenden \n\nGesamtwirkung» vorgenommen wird. Neu sollen Schotterbeete nur in unter-\n\ngeordnetem Ausmass zugelassen werden. Ein komplettes Verbot wird da-\n\ngegen als nicht zweckmässig und rechtlich nicht zulässig beurteilt. Auf un-\n\ntergeordneten Teilflächen eines Grundstücks soll es im Sinne der Gestal-\n\ntungsfreiheit weiterhin möglich sein, Schotterbeete zu realisieren. Die Rege-\n\nlung der Unterbauung in Zusammenhang mit der Grünflächenziffer wird ge-\n\nstrichen. Gestützt auf den Entwurf des PBG in Zusammenhang mit der Kli-\n\nmathematik wird stattdessen eine Unterbauungsziffer eingeführt.  \n\n Art. 37 Umgebungsgestaltung \n\nDie Regelung zu den Einfriedungen sei zu streichen, da sie der Verkehrser-\n\nschliessungsverordnung widerspreche.  \n\nDie Regelung stützt sich auf 238 PBG. Es wird darauf hingewiesen, dass die \n\nBestimmungen der Verkehrserschliessungsverordnung vorgehen. \n\n Art. 41 (neu Art. 42) Dachgestaltung \n\nDie Regelung, wonach das Attikageschoss um das Mass seiner Höhe zu-\n\nrückversetzt werden muss, sei zu streichen, da das PBG die Definition des \n\nAttikageschosses und dessen Ausmasse abschliessend festlegt.  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 43 \n \n\n \n\nDie Erscheinung des Attikageschosses hat einen wesentlichen Einfluss auf \n\ndie ortsbauliche Wirkung, die optische Dimensionierung der Bauten und die \n\nDachlandschaft eines Gebiets. Mit der Anpassung der Begriffe und Mess-\n\nweisen wurde die Definition des Attikageschosses so angepasst, dass die-\n\nses deutlich grösser dimensioniert werden kann. Die Auswirkungen dieser \n\nAnpassung auf die Dachlandschaft sind nach Einschätzung der Stadt orts-\n\nbaulich nicht verträglich. Dies macht eine Einschränkung der Gestaltung der \n\nDachgestaltung bzw. der Attikagestaltung nötig. Die kritisierte Regelung wird \n\nfolglich angepasst. Sie wird als Dachgestaltungsvorschrift ausgestaltet, \n\nwozu die Gemeinen gemäss §49 Abs. 2 PBG ausdrücklich befugt sind.  \n\n Art. 53 Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen Arealüberbauung \n\nDie Anforderung, wonach im Rahmen von Arealüberbauungen ein Mobili-\n\ntätskonzept mit dem Ziel einer Reduktion des MIV-Verkehrsaufkommens \n\nnachgewiesen werden muss, sei nicht zulässig.  \n\nGemäss Art. 71 PBG müssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung \n\nbei einer Arealüberbauung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig aus-\n\ngestattet und ausgerüstet sein. Bei der Beurteilung sind insbesondere auch \n\nVersorgungs- und Entsorgungslösung zu beachten. Unter Versorgungslö-\n\nsungen werden nach heutiger Praxis in zahlreichen Zürcher Gemeinden fort-\n\nschrittliche Energielösungen eingefordert. Der Energiebedarf der Mobilität \n\nhat sich in den vergangenen Jahren wesentlich erhöht. Die Stadt Wädenswil \n\nist folglich der Ansicht, dass im Rahmen der Arealüberbauung erhöhte An-\n\nforderungen an die Mobilität aus der Perspektive des Energieverbrauchs ge-\n\nstellt werden müssen. Ein wesentlicher Einflussfaktor auf den Energiever-\n\nbrauch ist die Reduktion des MIV. Im Rahmen von Mobilitätskonzepten ist \n\nzudem die Parkplatzerstellung zu berücksichtigen. Auch an die Parkplatzer-\n\nstellung können im Rahmen der Arealüberbauung bereits heute schon hö-\n\nhere Anforderungen gestellt werden. Die Forderung eines Mobilitätskon-\n\nzepts ist entsprechend nicht als neue Anforderung zu betrachten, sondern \n\nfasst bestehende Anforderungen unter dem Aspekt «Mobilität» zusammen. \n\nEs wird darüber hinaus darauf hingewiesen, dass es sich bei der Aufzählung \n\nder Merkmale in Art. 71 Abs. 2 PBG nicht um eine abschliessende Liste han-\n\ndelt, sondern um Merkmale, die insbesondere zu beachten sind. Daraus \n\nschliesst, dass weitere Aspekte, die zu einer besonders guten Gestaltung zu \n\nzählen sind, aufgenommen werden können.  \n\n  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 44 \n \n\n \n\n4.3 Anpassungen am Zonenplan \n\n4.3.1 Auf- und Umzonungen \n\n Gebiet Unter Leihof und Hof Rötiboden \n\nDie Bauten «Unter Leihof» sowie die Bauten des Ensembles «Hof Rötibo-\n\nden» sind im Inventar der überkommunalen Denkmalschutzobjekte erfasst, \n\nweshalb für das Teilgebiet auf eine Umzonung in die Wohnzone W3A (neu \n\nW3B) bzw. W4 (Hof Rötiboden) zu verzichten sei. Stattdessen sei die Zu-\n\nweisung zu einer Spezialkernzone zu prüfen. Der Kanton argumentiert, dass \n\nmit einer Zuweisung zur W3A (neu: W3B) nicht realisierbare Geschossflä-\n\nchenreserven geschaffen würden, was bauliche Begehrlichkeiten wecken \n\nkönne. Es sei eine hohe Kongruenz zwischen Bau- und Zonenordnung sowie \n\nden Schutzabsichten des Inventars anzustreben. \n\nDie Umzonung der einzelnen Bauten im Gebiet Unter Leihof und Hof Röti-\n\nboden in eine Spezialkernzone hätte eine Kleinstflächen-Zonierung zur \n\nFolge. Es widerspricht dem Sinn und Zweck der Bau- und Zonenordnung, \n\nGebäude- oder Grundstücksspezifische Zonierungen vorzunehmen. Ein all-\n\nfälliger denkmalpflegerischer Wert und Schutz sind über die vorgesehenen \n\nInstrumente vorzunehmen. Diese gehen der BZO vor. Es wird darauf hinge-\n\nwiesen, dass die Gebäude beim «Unter Leihof» heute einer W2 / 40 % zu-\n\ngewiesen sind. Mit der BZO-Revision werden sie einer W3A (neu: W3B) zu-\n\ngewiesen. Damit geht keine Erhöhung des Ausnützungsmöglichkeiten ein-\n\nher. Dasselbe gilt für die Gebäude im Ensemble Hof Rötiboden. Es wird auf \n\ndie Ausführungen zur Zonensystematik im Erläuterungsbericht verwiesen.  \n\n Erholungszone Büelen und Walfischpark \n\nAuf die Ausscheidung der Erholungszonen Büelen und Walfischpark ist zu \n\nverzichten, da diese Umzonungen über keinen Eintrag im kommunalen oder \n\nregionalen Richtplan verfügen. Gemäss §62 Abs. 2 PBG sind in der Erho-\n\nlungszone nur die den Vorgaben der Richtplanung entsprechenden Bauten \n\nund Anlagen zulässig.  \n\nDie Parzelle Kat. Nr. WE110661 ist bereits heute als Freiraum («Walfisch-\n\npark») genutzt und dient u.a. einem Kinderspielplatz. Mit der Umzonung von \n\nder WG3 / 55 % in die Erholungszone sollen diese Nutzungen auch langfris-\n\ntig gesichert werden soll. Der Walfischpark ist eine wichtige Grünfläche im \n\nSiedlungsgebiet, welche neben Erholungsfunktionen dank der bestehenden \n\nVegetation auch eine hohe ökologische sowie bioklimatische Bedeutung hat \n\n(vgl. Planhinweiskarte des Klimamodells des Kantons Zürichs). Das öffentli-\n\nche Interesse am Erhalt dieses Freiraums wird durch den Eintrag im kom-\n\nmunalen Richtplan als Spielplatz / Parkanlage ausgewiesen und wurde \n\ndurch den Kanton mit der Genehmigung des Richtplans bestätigt. Entspre-\n\nchend besteht eine ausreichende richtplanerische Grundlage für die Auswei-\n\nsung als Erholungszone. Das Gebiet an der Büelenstrasse ist heute eben-\n\nfalls bereits als Freiraum genutzt bzw. als Familiengarten. Zudem wird es im \n\nKernzonenplan als «speziell bezeichneter Aussenraum» festgelegt. Mit der \n\nBZO-Revision sollen alle Familiengärten einer Erholungszone zugewiesen \n\nwerden und die BZO damit harmonisiert werden.  \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 45 \n \n\n \n\nGemäss §61 sind Erholungszonen für jene Flächen auszuscheiden, die für \n\ndie Erholung der Bevölkerung nötig sind. §61 Abs. 2 PBG hält zwar fest, \n\ndass in den Erholungszonen nur die den Vorgaben der Richtplanung ent-\n\nsprechenden Bauten zulässig sind. Daraus lässt sich allerdings nicht ablei-\n\nten, dass nur dort Erholungszonen zulässig sind, wo solche in der Richtpla-\n\nnung festgelegt werden. Ein solcher Zusammenhang lässt sich höchstens \n\nausserhalb des Siedlungsgebiets festmachen, da den Erholungszonen ge-\n\nmäss Abschnitt 3.2.2 des kantonalen Richtplans und der darin gewährten \n\nDurchstossungsmöglichkeit des Siedlungsgebiets ein besonderer Status zu-\n\nkommt. Innerhalb des Siedlungsgebiets hingegen, sind die Gemeinden be-\n\nfugt, die in den Bauzonen zulässigen Bauten und Anlagen gemäss ihren pla-\n\nnerischen Absichten auch ohne richtplanerische Grundlage festzulegen.   \n\n Reservezonen \n\nDie Ausscheidung von neuen Reservezonen ist gemäss dem Kanton zu hin-\n\nterfragen. Durch die Ausscheidung von Reservezonen kann kein Anspruch \n\nfür spätere Einzonungen abgeleitet werden, weshalb die Ausscheidung einer \n\nReservezone keinen Vorteil gegenüber einer Landwirtschaftszone hat.  \n\nDie Ausscheidung der Reservezonen erfüllt keinen juristischen Zweck, son-\n\ndern zeigt auf, wo sich die Stadt spätere Einzonungen vorstellen kann. Der \n\nentsprechende Bedarfsnachweis und alle weiteren nötigen Klärungen sind \n\nspäter, bei einer allfälligen Einzonung vorzunehmen. Dort wo im Rahmen \n\nder öffentlichen Auflage Widerstand gegen die Reservezone geäussert \n\nwurde, wird hingegen auf eine Ausscheidung verzichtet (z. B. Gebiet Chal-\n\nchtaren in Schönenberg). \n\n4.3.2 Diverse weitere Zonenplananpassungen \n\n Gebiete niedriger baulicher Dichte gemäss regionalem Richtplan \n\nDer Kanton fordert, dass auf die grossflächigen Aufzonungen im Bereich \n\nFuhr-Leihof verzichtet wird. Es handle sich gemäss dem regionalen Richt-\n\nplan um ein Gebiet niedriger baulicher Dichte. Mit der Zuweisung der heuti-\n\ngen W2 / 40% in eine W3B / 45% können die regionalen Vorgaben nicht ein-\n\ngehalten werden. Die Zonierung ist so zu wählen, dass die übergeordneten \n\nVorgaben eingehalten werden können. Dasselbe gilt für die Gebiete mit nied-\n\nriger Dichte in Schönenberg und Hütten. Ein entsprechender Antrag ging \n\nauch von der Planungsgruppe Zimmerberg ein (vgl. Kapitel 3.4.3). \n\nBei der Zuweisung der W2 / 40 % zu einer W3B / 45 % handelt es sich nicht \n\num Aufzonung. Bereits heute sind in der W2 / 40 % drei Geschosse erlaubt: \n\nzwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss. In der neuen \n\nW3B sind drei Vollgeschosse zulässig (aber kein anrechenbares Unterge-\n\nschoss). Die Stadt erkennt, dass damit eine Abweichung zum regionalen \n\nRichtplan entsteht. Gemäss diesem sind in Gebieten mit niedriger Dichte in \n\nder Regel zwei Vollgeschosse vorzusehen. Der regionale Richtplan erwähnt \n\ndabei allerdings nicht, dass in Gebieten mit zwei zulässigen Vollgeschossen \n\nhäufig noch ein anrechenbares Untergeschoss zulässig ist, das je nach Ge-\n\nstaltung als Vollgeschoss in Erscheinung treten kann. Mit der BZO-Revision \n\nmöchte die Stadt Wädenswil genau diese Problematik beheben. Das führt \n\nallerdings dazu, dass die neue Zonierung im Widerspruch zum regionalen \n\nRichtplan steht, obschon de facto keine Erhöhung der Geschossigkeit \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 46 \n \n\n \n\nvorgenommen wird. Eine Aufhebung des anrechenbaren Untergeschosses \n\nohne Ersatz durch ein Vollgeschoss käme einer materiellen Enteignung \n\ngleich, welche seitens Gemeinde entschädigungspflichtig wäre. Die Stadt \n\nsieht entsprechend von einer solchen Regelung ab. Die Stadt ist unter die-\n\nsen Rahmenbedingungen der Auffassung, dass eine Abweichung von der \n\nVorgabe des regionalen Richtplans von «in der Regel» zwei Geschossen \n\ngerechtfertigt ist.  \n\nMit der W2 / 40 % gemäss rechtskräftiger BZO von Wädenswil kann eine \n\nBrutto-Ausnützung von 50 % realisiert werden. In der neuen W3B / 45% wird \n\ndie maximale Ausnützung auf 45 % begrenzt. Da das anrechenbare Unter-\n\ngeschoss neu nicht mehr hinzugerechnet wird und in der entsprechenden \n\nZone nur ein anrechenbares (aber von der Ausnützungsziffer befreites) \n\nDachgeschoss zulässig ist, ist davon auszugehen, dass auch die Brutto-\n\nAusnützungsziffer in dieser Zone nur unwesentlich höher als 45 % liegt. Ent-\n\nsprechend findet keine Ausnützungserhöhung statt. Die Vorgaben des regi-\n\nonalen Richtplans enthalten keine Aussagen zur baulichen Dichte. Es wird \n\nauf die detaillierten Erläuterungen in Kapitel 3.4.3 verwiesen.  \n\nIn Hütten und Schönenberg sei zudem auf Zonenänderungen zu verzichten, \n\nwelche zu einer Erhöhung der Ausnützungsmöglichkeit führen. Die entspre-\n\nchenden Nachweise seien im Erläuterungsbericht zu ergänzen. Gemäss \n\nkantonalem Raumordnungskonzept (ROK) befinden sich die Ortsteile Hütten \n\nund Schönenberg ausserhalb der urbanen Wohnlandschaften, weshalb im \n\nAllgemeinen keine Kapazitätserhöhungen angestrebt werden. \n\nEs werden verschiedene Anpassungen an der Zonierung in Schönenberg \n\nvorgenommen, so dass Ausnützungserhöhungen weitestgehend minimiert \n\nwerden können. Insbesondere wird eine neue W3A / 35 % (für die heutige \n\nW2B in Schönenberg) und eine neue WG3A / 45 % (für die heutige WG2 und \n\ndie WG3A in Schönenberg) eingeführt. Geringfügige Abweichungen sind in-\n\nfolge der Harmonisierung jedoch unvermeidlich. Bei der Harmonisierung \n\nwurde aber darauf geachtet, dass Abweichungen möglichst minimiert wer-\n\nden. \n\nMit der Anpassung der Untergeschossregelung erhöhen sich die traufseiti-\n\ngen Fassadenhöhen zwar um 1-1.5 m. Die Gesamthöhen bzw. die giebel-\n\nseitigen Fassadenhöhen bleiben in der Regel jedoch unverändert. In den \n\nWG-Zonen sowie in den Kernzonen von Schönenberg wird die Gesamthöhe \n\nbzw. die giebelseitige Fassadenhöhe sogar reduziert. Lediglich in einem Ge-\n\nbiet der heutigen Kernzonen von Hütten, die eine Umzonung in die W3C \n\nerfährt, wird die Gesamthöhte um 0.5 m erhöht. Allerdings sind von dieser \n\nUmzonung lediglich zwei kleine Parzellen am Rand des Gebiets betroffen, \n\nauf denen bereits zwei Gebäude stehen und deren Grösse die Errichtung \n\nvon weiteren Gebäuden nicht zulässt.  \n\nDie Nachweise betreffend Ausnützungserhöhungen sind in Anhang 1 zum \n\nPlanungsbericht zu finden. Dort werden die bisherigen und die neuen Zonen \n\ngemäss Harmonisierung gegenübergestellt. Die relevanten Gebäudeabmes-\n\nsungen und Nutzungsmasse lassen sich dort ablesen. \n\n\n\nGesamtrevision Nutzungsplanung / Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen  \n\n \n\nSeite 47 \n \n\n \n\n4.4 Anpassungen an den Ergänzungsplänen \n\n4.4.1 Kernzonenpläne \n\nUm das kantonale Ortsbildinventar genügend umzusetzen, fordert der Kan-\n\nton, dass im Kernzonenplan Regelungen getroffen werden für die Bebau-\n\nungsstruktur der «übrigen Gebäuden» sowie für Neubauten. Damit soll de-\n\nren gute Einordnung in die Siedlungsstruktur gewährleistet werden. Der Kan-\n\nton schlägt etwa die Ausscheidung von Baubereichen für Neubauten, First-\n\nrichtungen oder Begrenzungen von wichtigen Strassen-, Platz oder Freiräu-\n\nmen vor. \n\nIm Kernzonenplan werden die wichtigsten Elemente der Bebauungs- sowie \n\nder Frei- und Aussenraumstruktur gemäss kantonalem Ortsbildinventar \n\nübernommen und grundeigentümerverbindlich gesichert. Es handelt sich da-\n\nbei um die prägenden oder strukturbildenden Gebäude (mittels Bezeichnung \n\nvon Gebäuden mit Profilerhalt), wichtige Begrenzungen von Strassen-, \n\nPlatz- und Freiräumen (mittels Pflichtbaulinien oder mittels Bezeichnung von \n\nGebäuden mit Profilerhalt), wichtige Freiräume und ausgeprägte Platz- und \n\nStrassenräume (mittels Bezeichnung von entsprechenden Räumen).  \n\nInnerhalb des Perimeters des Ortsbildinventars befinden sich nur noch we-\n\nnige «übrige Gebäude», die nicht als «Gebäude mit Profilerhalt» bezeichnet \n\nsind und nur wenige Grundstücke, auf denen überhaupt noch Neubauten \n\nerrichtet werden können (vgl. Kernzonenplan sowie Plan in Kapitel 4.2.1 des \n\nPlanungsberichts).  \n\nDie Ausscheidung von Baubereichen für Neubauten oder die Festlegung von \n\nPflichtbaulinien oder Firstrichtungen für «übrige Gebäude» wird als nicht \n\nzweckmässig erachtet, da dies eine vertiefte Analyse jedes einzelnen Ge-\n\nbäudes bzw. Grundstücks erfordern würde. Zudem müssten konkrete Vor-\n\nstellungen über die zu erstellenden Bauvolumen erarbeitet werden. Da sich \n\ndie Kernzonen in Wädenswil sehr heterogen präsentieren (vgl. Ausführun-\n\ngen zum Antrag des Kantons betreffend maximale Gebäudelängen und -\n\nbreiten in der Kernzone in Kapitel 4.2) wäre der Aufwand dafür im Rahmen \n\nder BZO-Revision nicht zu bewerkstelligen und auch nicht stufengerecht.  \n\nDie gute ortsbauliche Einordnung ist auch ohne eine spezifische Festlegung \n\nvon Baubereichen und dergleichen zu erreichen. So wird diese in Art. 4 BZO \n\nexplizit gefordert. Zur Beurteilung der Einordnung wird in der Kernzone häu-\n\nfig die Stadtbild- und Denkmalpflegekommission aufgerufen. Innerhalb des \n\nKOBI muss der Kanton zudem seine Zustimmung zu Bauprojekten geben.  \n\n4.4.2 Ergänzungsplan Mischnutzung und Erdgeschossnutzungen \n\nDer Kanton fordert, dass im Ergänzungsplan Mischnutzung und Erdge-\n\nschossnutzungen im Mischgebiet Au die Signatur für einen bestehenden Ge-\n\nstaltungsplan im Bereich zwischen Bahnhof Au und AuPark zu streichen ist. \n\nDie Signatur wird nicht gestrichen, da diese den Ergänzungsplan Städtebau \n\nMittelort bezeichnet. Dieser hat den Status einer öffentlichen Sondernut-\n\nzungsplanung gemäss §84 PBG. Entsprechend wird die Signatur für einen \n\n«Gestaltungsplan bestehend» gemäss VDNP gewählt.  \n\n\n