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name: Vertiefungsbericht Testplanung Zentrum Au 15. März 2021

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\nStadt Wädenswil\n\nTestplanung Zentrum  \nOrtsteil Au\nVertiefung der Testplanungsergebnisse und Konzept für die planerische Umsetzung \nZürich, 15. März 2021\n\n\n\nImpressum\n\nAuftraggeberin\nStadt Wädenswil\nPlanen und Bauen \nFlorhofstrasse 3\nPostfach\n8820 Wädenswil\n\nPlanerteam\nPlanwerkstadt AG\npool Architekten  \nBasler & Hofmann AG\nMartin Steiner\n\nFotos\nFotos Gebiet: Juliet Haller\n\nDokument\n10261.01_08_210308_Zentrum_Au_Vertiefung.indd\n\n\n\n1\t Einleitung\t 4\n\n1.1\t Auftrag\t 4\n1.2\t Ziele \t 5\n1.3\t Beteiligte\t 6\n1.4\t Verbindlichkeit\t 6\n\n2\t Ausgangslage\t 8\n\n2.1\t Perimeter\t 8\n2.2\t Richt- und Nutzungsplanung\t 8\n2.3\t Grundeigentum und Gebäude\t 13\n2.4\t Verkehr\t 13\n2.5\t Lärm\t 14\n2.6\t Areal «AuPark» \t 16\n\n3\t Städtebauliche Vertiefung\t 18\n\n3.1\t Vorgehen\t 18\n3.2\t Übergeordnete Zielsetzungen \t 19\n3.3\t Teilbereich Mittelort\t 20\n3.4\t Teilbereich Bahnhof Au\t 30\n3.5\t Teilbereich Landschaftsfenster\t 35\n3.6\t Berechnung bauliche Dichte\t 38\n\n4\t Konzept Umsetzung\t 42\n\n4.1\t Umsetzung in Teilbereichen\t 42\n4.2\t Aufwertung Seestrasse\t 42\n4.3\t Teilbereich Mittelort\t 43\n4.4\t Teilbereich Bahnhof Au\t 45\n4.5\t Teilbereich Landschaftsfenster\t 47\n4.6\t Begründung öffentliches Interesse\t 48\n\n\t Anhang\t\n\nFoliensatz Workshop II, pool Architekten, 20.10.2021\nFoliensatz Endbericht, Basler & Hofmann AG, 19.11.2021\n\nInhaltsverzeichnis\n\n\n\n4 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n1\t Einleitung\n\n1.1\t Auftrag\n\nFür das heute mehrheitlich der Industriezone zugeteilte Gebiet um den Bahnhof Au in Wä-\ndeswil wurde zwischen April 2019 und Juni 2020 eine Testplanung mit drei Planungsteams \ndurchgeführt mit dem Ziel zu evaluieren, ob sich das Gebiet für eine Verdichtung und eine \nEntwicklung zu einer gemischt genutzten neuen Mitte für das Quartier Au eignet. Die Test-\nplanung zeigte, dass sich der heutige Bestand verdichten und für Wohnnutzung öffnen lässt \nsowie rund um den Bahnhof das Potential für die Entwicklung eines kompakten, beschei-\ndenen Zentrums besteht. \n\nDie Testplanung machte deutlich, dass nicht für den ganzen Perimeter die gleichen Ent-\nwicklungsmöglichkeiten und entsprechend auch nicht der gleiche Handlungsbedarf be-\nstehen. Vielmehr lassen sich vier Bereiche ausmachen mit unterschiedlicher Ausgangslage \nund unterschiedlichem Potential: \n•\t Unterort: Bestehende Nutzung weiterentwickeln\n•\t Landschaftsfenster: Zäsur mit übergeordneter Kraft (von Bebauung freispielen)\n•\t Bahnhof Au: Treffpunktfunktion \n•\t Mittelort: Wohnen und Arbeiten\n\nDie Einteilung in die vier Bereiche ermöglicht eine klare Strukturierung und Positionierung \nderselben. Neben Erkenntnissen wurde durch die Testplanung auch deutlich, welche Fra-\ngen noch offen bzw. welche Punkte noch zu klären sind. \n\nAbb. 1 \nIm Rahmen der \n\nTestplanung defi-\nnierte Bereiche\n\n\n\n5Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nFür die unterschiedlichen Bereiche wurden entsprechend unterschiedliche Vertiefungsthe-\nmen definiert. Der vorliegende Bericht fasst die Erkenntnisse aus der Vertiefung für die Be-\nreiche Bahnhof Au, Mittelort und Landschaftsfenster zusammen. \n\nDie Vertiefung erfolgte basierend auf dem städtebaulichen Konzept des Teams pool Ar-\nchitekten. Das Beurteilungsgremium der Testplanung war sich einig, dass die Eckwerte des \nKonzepts von pool Architekten die zu verfolgende Entwicklung für den Ortsteil Au am bes-\nten abbilden. \n\nDie Testplanung wurde u.a. vor dem Hinblick der zurzeit laufenden Gesamtrevision der \nNutzungsplanung gestartet. Die Erkenntnisse aus dem Verfahren können so direkt in die \nRevision einfliessen. Im Rahmen der Vertiefung galt es deshalb auch zu klären, welche Ele-\nmente für diese Revision gesichert werden können, welche Instrumente sich für die grund-\neigentümerverbindliche Umsetzung eigenen, und welche Elemente sich aus Sicht Markt de-\nfinieren lassen.\n\n1.2\t Ziele \n\nFür die drei Bereiche wurden für die Vertiefungsarbeiten die folgenden Ziele definiert bzw. \nfolgende Aussagen verlangt: \n\nTeilbereich Mittelort \n•\t Ziel: Klärung und Vertiefung der typologischen Möglichkeiten, wie man Wohnen und \n\nGewerbe kombinieren kann. Dies unter Berücksichtigung verschiedener Abhängigkeiten \nund Rahmenbedingungen (z.B. Parzellierung, Erschliessung, Etappierung, Höhenent-\nwicklung etc.).\n\n•\t Aussagen zu: \n\t– Dichte/Höhe/Stellung der Bauten (Rahmengerüst)\n\t– Erschliessung\n\t– Etappierung in Abhängigkeit von Grundeigentum und Erschliessung\n\t– Nutzung:  Nutzungsverteilung/-anordnung/-art, Angebotsprofile, Mengengerüste, \n\nStory-Tauglichkeit\n\nTeilbereich Bahnhof Au \n•\t Ziel: Plausibilisierung Umgang mit der Topographie und Fragen der Zentrumsbildung\n•\t Aussagen zu: \n\n\t– Möglichkeiten Umgang mit dem Terrain (Verlegung Strasse, Bahnhof, Busführung) \n\t– Nutzung:  Nutzungsverteilung/-anordnung/-art, Angebotsprofile, Mengengerüste, \n\nStory-Tauglichkeit\n\nTeilbereich Landschaftsfenster\n•\t Ziel: Aufzeigen der Möglichkeiten zur Sicherung des Landschaftsfensters. Aufzeigen ei-\n\nner möglichen Bebauung unter Berücksichtig eines Landschaftsfensters und Lärmim-\nmissionen.\n\n•\t Aussagen zu: \n\t– Dichte/Höhe/Stellung der Bauten\n\t– Etappierung in Abhängigkeit von Grundeigentum\n\t– Nutzung: Nutzungsverteilung/-anordnung/-art\n\n\n\n6 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nÜbergeordent wurden für die Vertiefungsarbeiten folgenden Ziele definiert bzw. folgende \nAussagen verlangt:  \n\nNeugestaltung Seestrasse\n•\t Ziel: erste konzeptionelle Überlegungen als Grundlage für das anschliessend zu bear-\n\nbeitende Betriebs- und Gestaltungskonzept\n•\t Aussagen zu: \n\n\t– Sicherstellung der Erschliessung in allen Etappierungsschritten\n\t– Platzbedarf Strassenraum und erste Aussagen zur notwenigen Raumsicherung\n\n1.3\t Beteiligte\n\nDie Vertiefungsarbeiten wurden von einem Planungsteam bestehend aus pool Architekten \n(Städtebau), Basler & Hofmann (Verkehr), Martin Steiner (Nutzung/Markt) und Planwerk-\nstadt AG (Raumplanung) erarbeitet. Die Stadt Wädenswil (Abteilung Planen und Bauen) \nbegleitete die Bearbeitung eng. Mit einzelne betroffenen Grundeigentümer wurden Ge-\nspräche geführt.\n\n1.4\t Verbindlichkeit\n\nDer Stadtrat nahm an der Klausur vom 12. und 13. Mai 2020 den Schlussbericht der Testpla-\nnung zur Kenntnis und stimmte der Weiterverfolgung des Konzeptes von pool Architekten \nzu. Im Sommer 2020 wurden die Ergebnisse den Grundeigentümerinnen und Grundeigen-\ntümer sowie dem Quartier vorgesellt. Im Anschluss daran wurden die Vertiefungsarbeiten \ngemäss Schlussbericht zur Testplanung in Angriff genommen.\n\nDer vorliegende Bericht zur Vertiefung der Testplanungsergebnisse und Konzept für die \nplanerische Umsetzung wurde am 15. März 2021 vom Stadtrat zur Kenntnis genommen \nund dessen Erkenntnisse und Empfehlungen zuhanden der Gesamtrevision der Nutzungs-\nplanung zugestimmt.\n\n\n\n7Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n \nSicht vom Land-\n\nschaftsfenster auf \ndie Gewerbe- und \n\nIndustrienutzungen, \nim Hintergrund die \nHalbinsel Au (Blick \n\nRichtung Nordosten)\n\n\n\n8 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n2\t Ausgangslage\n\nNachfolgend werden die für die Vertiefungsarbeiten relevanten Rahmenbedingungen auf-\ngeführt. Ausführlich sind diese im Programm zur Testplanung enthalten.  \n\n2.1\t Perimeter\n\nDer Perimeter für die vorliegenden Vertiefungsarbeiten entspricht den in der Testplanung \ndefinierten Bereichen Landschaftsfenter, Bahnhof Au und Mittelort und umfasst rund 12.0 \nha sowie 52 Grundstücke. Die Parzellen zwischen Bahnlinie und Seestrasse, ausgenommen \nder Gebäude direkt beim Bahnhof, werden dabei nicht vertieft betrachtet, da aufgrund der \nEigentümerstruktur und der Lärmbelastung (kein Wohnen möglich) das Veränderungspo-\ntential gering ist.\n\nAbb. 2 \nPerimeter\n\n2.2\t Richt- und Nutzungsplanung\n\nDer Perimeter wird im aktuellen Zonenplan der Stadt Wädenswil der Industriezone IC und \nein kleiner Bereich der Kernzone A (KA) zugeteilt. Der westliche Bereich des Perimeters ist \nheute eine Gewerbezone GA. Zurzeit läuft die Gesamtrevision der Bau- und Zonenord-\nnung. Die Ergebnisse der Vertiefungsarbeiten dienen als Basis für die Revision.\n\nBahnhof Au\n\nAusee\n\nBahnlinie Zürich - Chur\nSeestrasse\n\nAreal «AuPark» \n(u.a. Kantonsschule)\n\n\n\n9Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nAbb. 3 \nKommunaler \n\nRichtplan, Aus-\nschnitt  Plan Ziel-\n\nbild Nutzungs-\ndichte, Perimeter \n\nschwarz um-\nrandet\n\nAbb. 4 \nZonenplan,  \n\nPerimeter Test-\nplanung \n\nschwarz um-\nrandet\n\nIC\n\n\n\n10 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nDie relevante übergeordnete Grundlage ist der kommunale Richtplan (am 9. Juli 2018 vom \nGemeinderat von Wädenswil festgesetzt). Der Perimeter wird der Entwicklungsstrategie \n«Neuorientieren» zugewiesen. Südlich der Seestrasse ist eine hohe Nutzungsdichte (ab 150 \nE+B/ha) und zwischen Seestrasse und Bahngleise eine mittlere Nutzungsdichte (bis 100 \nE+B/ha) vorgesehen. Zudem wird vorgeschrieben, dass im Minimum 25 % der Gesamtnutz-\nfläche für Arbeiten zu nutzen ist. Dieser Anteil ist über das ganze Gebiet sicherzustellen und \nnicht pro Parzelle. Gemäss der Umrechnungshilfe Nutzungsziffern des Amts für Raument-\nwicklung entspricht eine Nutzungsdichte von 150 E + B/ha einer Brutto-Ausnützungsziffer \nvon 80 bis 100 % und ungefähr 3 bis 4 Vollgeschossen. \n\nAls wichtiges Element beinhaltet der kommunale Richtplan zudem, dass die Seestrasse \numgestaltet werden soll und dass damit eine publikumsorientierte Strassenraumgestaltung \nangestrebt wird. Weiter ist eine vertikale Verbindung vom Bahnhof Au zur Alten Steinacher-\nstrasse bezeichnet (geplant). Das Siedlungsgebiet von Wädenswil erstreckt sich über eine \nbeachtliche Höhendifferenz. Die oberen Hanglagen sind besonders für den Fussverkehr \nnicht einfach erreichbar. Durch die Erstellung von vertikalen Verbindungen im Ortsteil Au, \nim Gebiet Speerstrasse und bei den Quartieren Hangenmoos und Hochschule wird die Ver-\nbindung zum Zentrum und zu den Bahnhöfen verbessert, um den Fussverkehr aufzuwerten.\n\nAbb. 5 \nAusschnitt Kom-\nmunaler Richt-\nplan Siedlung \nund Landschaft, \nPerimeter Ver-\ntiefung rot um-\nrandet\n\n\n\n11Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nAbb. 6 \nSicht auf die See-\n\nstrasse und den \nBahnhof, im Hin-\n\ntergrund die \nHalbinsel Au \n\n(Blick Richtung \nNorden)\n\nAbb. 7 \nBlick von der \nHalbinsel Au auf \ndas Planungs-\ngebiet\n\nAbb. 8 \nGewerbe- und \nIndustrienutzun-\ngen entlang der \nSeestrasse (Blick \nRichtung Süden)\n\n\n\n12 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nDATUM MSTB.\n\n1:3000\n\nNGeschossigkeit\nPLAN:\n\nPROJEKT:\n\nDOK.-BEZ.\n\n1:3000\n\nStadt Wädenwil\nTestplanung Zentrum Ortsteil Au\n\n11. Juni 2019\n\n10261_08_196011_Plan.vwx\n300m0 25 150100\n\nGeschossigkeit\n\n5 Vollgeschosse\n\n4 Vollgeschosse\n\n3 Vollgeschosse\n\n2 Vollgeschosse\n\n1 Vollgeschoss\n\n6 Vollgeschosse\n\n9 Vollgeschosse\n\nZulauf Ausee\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n3191\n\n3191\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n129\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n46\n37\n\n4636\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n41\n12\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n4769\n\n4898\n\n46\n45\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nVorder Au\n\nMittelort\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n58\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n67\n70\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n906211327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 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Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nSt\nei\n\nna\nch\n\ner\nw\n\neg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nAustrasse\n\nIm Auried\n\nSeeweg\nAu\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nIm\n A\n\nur\nie\n\nd\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeestrasse\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nPo\nst\n\nw\neg\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nAbb. 11 \nGeschossigkeit\n\nAbb. 9 \nEigentumsver-\n\nhältnisse\n\nAbb. 10 \nNutzungen Erd-\n\ngeschosse\n\nDATUM MSTB.\n\n1:3000\n\nNEigentumsverhältnisse\nPLAN:\n\nZulauf Ausee\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n3191\n\n3191\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n129\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n46\n37\n\n4636\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n41\n12\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n4769\n\n4898\n\n46\n45\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nVorder Au\n\nMittelort\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n58\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n67\n70\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n906211327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n12710\n12709\n\n13037\n\n12232\n\n12233\n\n6695\n\n104863856\n\n38\n57\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n6692\n\n11041\n\n10497\n10478\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n12991\n\n12993\n\n12\n98\n\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12462\n\n12461\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n48\n\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12463\n\n12465\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12212\n\n10484\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13081\n13082\n\n13090\n\n13086\n\n13083\n13084\n\n13085\n13092\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nSt\nei\n\nna\nch\n\ner\nw\n\neg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nAustrasse\n\nIm Auried\n\nSeeweg\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nIm\n A\n\nur\nie\n\nd\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeestrasse\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nPo\nst\n\nw\neg\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nWE13036\n\nWE11714\n\nWE9517WE9065\n\nWE8341\n\nWE7371\nWE6618\n\nWE5442\nWE9062\n\nWE10476\n\nWE5443\n\nWE7368\n\nWE12254\n\nWE12710\n\nWE12709\n\nWE8368\n\nWE12318\n\nWE8372\n\nWE4543\n\nWE6768\n\nWE10475\n\nWE10477\n\nWE8370\n\nWE6815\n\nWE9995\n\nWE13200\n\nWE13199\n\nStadt Wädenwil\nTestplanung Zentrum Ortsteil Au\n\nPROJEKT:\n\nDOK.-BEZ.\n\n10261_08_196011_Plan.vwx\n300m0 25 150100\n\n13. Juni 2019\n\nLegende\n\nGleiche Eigentümer\n\nSchweizerischen Bundesbahnen SBB\n\nStadt Wädenswil\n\nJuristische Personen\n\nPrivate Grundeigentümer\n\nDATUM MSTB.\n\n1:3000\n\nN\n\nPLAN:\n\nZulauf Ausee\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n3191\n\n3191\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n129\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n46\n37\n\n4636\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n41\n12\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n4769\n\n4898\n\n46\n45\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nVorder Au\n\nMittelort\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n58\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n67\n70\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n906211327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n12710\n12709\n\n13037\n\n12232\n\n12233\n\n6695\n\n104863856\n\n38\n57\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n6692\n\n11041\n\n10497\n10478\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n12991\n\n12993\n\n12\n98\n\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12462\n\n12461\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n48\n\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12463\n\n12465\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12212\n\n10484\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13081\n13082\n\n13090\n\n13086\n\n13083\n13084\n\n13085\n13092\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nSt\nei\n\nna\nch\n\ner\nw\n\neg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nAustrasse\n\nIm Auried\n\nSeeweg\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nIm\n A\n\nur\nie\n\nd\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeestrasse\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nPo\nst\n\nw\neg\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nStadt Wädenwil\nTestplanung Zentrum Ortsteil Au\n\nPROJEKT:\n\nDOK.-BEZ.\n\n10261_08_196011_Plan.vwx\n300m0 25 150100\n\n13. Juni 2019\n\nandere\n\nDienstleistung & Büro (nicht publikumsorientiert)\n\nNutzungen Erdgeschoss ( jeweils Nutzung mit grösstem Anteil )\n\nFreizeit & Gastronomie\n\nVerkauf\n\nGewerbe & Produktion\n\nWohnen\n\nLager & Logistik\n\nNutzungen Erdgeschoss\n\n\n\n13Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n2.3\t Grundeigentum und Gebäude\n\nDie Grundstücke innerhalb des Perimeters gehören privaten und juristischen Personen, der \nStadt Wädenswil sowie der SBB. Entsprechend der heutigen Nutzung handelt es sich mehr-\nheitlich um grossvolumige Gebäude mit 1 bis 4 Vollgeschossen (ab Seestrasse). In der Kern-\nzone befindet sich ein Hochhaus mit 9 Vollgeschossen. Erstellt wurden die Mehrheit der \nGebäude vor 1980 (Gebäudestatistik maps.zh.ch). Die heutige Nutzung ist in Abb. 6 er-\nsichtlich. Aufgrund der Zonierung ist Wohnnutzung nur in der Kernzone vorzufinden. \n\n2.4\t Verkehr\n\nÖffentlicher Verkehr\nAb dem Bahnhof Au verkehrt die S8 im Halbstundentakt Richtung Zürich / Winterthur und \nPfäffikon SZ. Der Perimeter wird überwiegend der ÖV-Güteklasse C zugeordnet. Mittelfris-\ntig möchte die Stadt Wädenswil die Erschliessung mit dem ÖV verbessern, insbesondere \nauch im Hinblick auf die Realisierung der Kantonsschule im AuPark.\n \nBahnhof Au\nDer Bahnhof Au wird heute von ca. 1‘000 Ein-/Aussteiger pro Tag frequentiert. Durch den \ngeplanten Bau der Kantonsschule werden ca. 1‘200 Reisende mehr erwartet, allenfalls wird \ndeshalb ein Ausbau der Publikumsanlagen notwendig. Dieser Ausbau kann nur in Richtung \nSeestrasse erfolgen. Der Zugang zum Perron, namentlich die Rampen, müssen zudem zur \nErfüllung des Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) zwingend angepasst werden. Da-\nfür wird ebenfalls Platz benötigt.\n\nErschliessung und Parkierung \nDie Erschliessung des Gebiets ist heute auf die gewerbliche und industrielle Nutzung aus-\ngerichtet. Die Seestrasse übernimmt dabei die Haupterschliessungsfunktion. Die Zufahrt \nauf die Autobahn A3 erfolgt im Westen des Perimeters über die Unterortstrasse («Schleich-\nweg») und die Alte Landstrasse beim Areal «AuPark». Bereits heute ist Ecke Austrasse/Alte \nLandstrasse ein Konfliktpunkt. Die Parzellen im Osten des Perimeters sind über die Riedhof/\nBrunnenhofstrasse erschlossen. Zukünftig soll die Erschliessung direkt von der See- oder \nUnterortstrasse erfolgen. Die bestehenden rückwärtigen Erschliessungen über die alte \nLandstrasse können beibehalten werden. Die Zahl der Anschlüsse an die Seestrasse ist zu \nkonzentrieren, anzustreben sind 3 bis 5 Anschlüsse. Die Erschliessung und die Parkierung der \nheutigen Parzellen ist in Abb. 12 dargestellt. \n\nSeestrasse\nIm regionalen Richtplan ist der Abschnitt der Seestrasse innerhalb des Perimeters mit «Auf-\nwertung Strassenraum» bezeichnet. Es kann davon ausgegangen werden, dass der durch-\nschnittliche tägliche Verkehr (DTV, heute ca. 9‘000) bis 2040 abnimmt und eine Integra-\ntion in den Siedlungskörper deshalb denkbar ist. Es kann von einer Temporeduktion auf 50 \nkm/h ausgegangen werden. Eine Zielgeschwindigkeit von 40km/h ist in Zentrumslage kein \nProblem und verkehrlich oft gegeben, damit die Durchlässigkeit der Strasse gewährleistet \nist. Eine Zielgeschwindigkeit von 30-40 km/h bedingt eine städtebauliche Integration des \n\n\n\n14 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nStrassenraumes und eine entsprechende Ausgestaltung der Strasse. Die Festlegung der \nQuerschnitte und der Abschnittsbildung findet im Rahmen des Betriebs- und Gestaltungs-\nkonzepts statt.\n\nRadrouten und Fuss- und Wanderwege\nDie Radrouten und Fuss- und Wanderwege sind im kommunalen Richtplan gekennzeichnet \nDer GIS-Browser (maps.zh.ch) bezeichnet die Seestrasse als Velohauptverbindung (Alltag). \nEs sind beidseits der Seestrasse Radstreifen vorhanden. Diese Radwegverbindung weist li-\nneare Schwachstellen auf und soll gemäss Richtplantext kurz- bis mittelfristig saniert wer-\nden. Querungsmöglichkeiten für die Fussgänger über die Seestrasse bieten ein Bahnüber-\ngang im Westen des Perimeters sowie drei Fussgängerstreifen im Bereich des Bahnhofs Au. \nDie Unterführungen beim Bahnhof und die Austrasse (Brücke) stellen heute die Verbindung \nzur Halbinsel Au dar. \n\n2.5\t Lärm\n\nUm die Lärmsituation innerhalb des Perimeters abzuklären, wurde im Rahmen der Vorberei-\ntung der Testplanung durch Grolimund + Partner AG eine Lärmuntersuchung durchgeführt \n(siehe Beilage 4d). Dabei wurden die Lärmquellen Seestrasse, SBB-Linie und der Industrie- \nund Gewerbelärm berücksichtigt. Geplant ist eine Umzonung des Gebiets in eine zweck-\nmässige Mischzone (ES III). Die Beurteilung der Lärmbelastung erfolgte sicherheitshalber \n\nDATUM MSTB.\n\n1:3000\n\nNBestehende Erschliessung\nPLAN:\n\nZulauf Ausee\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n3191\n\n3191\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n129\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n46\n37\n\n4636\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n41\n12\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n4769\n\n4898\n\n46\n45\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nVorder Au\n\nMittelort\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n58\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n67\n70\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n906211327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n12710\n12709\n\n13037\n\n12232\n\n12233\n\n6695\n\n104863856\n\n38\n57\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n6692\n\n11041\n\n10497\n10478\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n12991\n\n12993\n\n12\n98\n\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12462\n\n12461\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n48\n\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12463\n\n12465\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12212\n\n10484\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13081\n13082\n\n13090\n\n13086\n\n13083\n13084\n\n13085\n13092\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nSt\nei\n\nna\nch\n\ner\nw\n\neg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nAustrasse\n\nIm Auried\n\nSeeweg\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nIm\n A\n\nur\nie\n\nd\n\nAu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeestrasse\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nPo\nst\n\nw\neg\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nZubringerdienst gestattet\n\nZubringerdienst gestattet\n\nZubringerdienst gestattet\n\nPROJEKT:\n\nDOK.-BEZ.\n\n1:3000\n\nStadt Wädenwil\nTestplanung Zentrum Ortsteil Au\n\n01. Juli 2019\n\n10261_08_190701_Plan.vwx\n300m0 25 150100\n\nvon Riedhofstrasse / Brunnenhofstrasse\n\nBestehende Erschliessung Parzellen\n\nvon Seeguetstrasse / Naglikonerweg\n\nvon Austrasse / Riedhofstrasse\n\nvon Unterortstrasse\n\nvon Seestrasse\n\nvon Alte Landstrasse (Zubringer) untergeordnet\n\nvon Privatstrasse Parz. Nr. 12372 \n\nnicht direkt von der Seestrasse erschlossene Grundstücke\n\nAbb. 12 \nErschliessung\n\n\n\n15Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nfür die Empfindlichkeitsstufe II. Die Lärmuntersuchung betrachtet nur den Bereich südlich \nder Seestrasse, da eine Bebauung mit Wohnnutzung des Gebiets zwischen Seestrasse und \nBahngleise aufgrund der Lärmsituation nicht möglich ist. Eine Bebauung mit Gewerbebau-\nten ist bei einer ausreichenden Schallschutzdämmung und evtl. einer kontrollierten Lüftung \nmöglich. \n\nFür das Gebiet südlich der Seestrasse zeigt sich, dass die Immissionen durch den Ver-\nkehrslärm für Wohnnutzung eher hoch sind. Tagsüber ist der Verkehr der Seestrasse deut-\nlich vernehmbar. Während der Nacht sind die Pegelspitzen aufgrund des Bahn- und Ran-\ngierlärms kritisch (siehe Abb. 13). Dies betrifft insbesondere den Bereich gegenüber des \nRangierbahnhofs, welcher deshalb für Wohnnutzung nicht geeignet ist. Die kritischste \nLärmquelle hinsichtlich Industrie- und Gewerbelärm ist aufgrund der Anlieferungen voraus-\nsichtlich der ALDI. Auf allfällige störende Emissionen durch haustechnische Anlagen kann \nnötigenfalls punktuell reagiert werden. Weitere kritische Industrie- und Gewerbelärmquel-\nlen sind im Gebiet nicht vorhanden. \n\nSämtliche kritischen Lärmquellen befinden sich somit im Norden resp. Nordosten des \nUntersuchungsperimeters der Lärmuntersuchung (nur Gebiet südlich der Seestrasse). Mit \nMassnahmen am Gebäude wie z.B. Loggien kann aufgrund der Distanz zur Bahnlinie und \nder deutlichen Überschreitung der Grenzwerte nicht gearbeitet werden. Loggia- oder Bal-\nkonlösungen wären höchstens punktuell (Seitenfassade, obere Stockwerke) im westlichen \nTeil des Gebiets knapp möglich. In einer ES III sind die Anforderungen gemäss Lärmschutz-\nverordnung weniger streng und ermöglichen damit eine flexiblere Grundrissgestaltung. Eine \ndetaillierte Beschreibung eines möglichen Bebauungskonzept ist in der Lärmuntersuchung \nerläutert.\n\n \n\n -\n  >   65 dBA Tag oder >   55 dBA Nacht \n  >   60 dBA Tag oder >   50 dBA Nacht \n  >   55 dBA Tag oder >   45 dBA Nacht \n sonst\n\nAbb. 13 \nBahnlärmbelas-\n\ntung 3. OG\n\n> IGW ESIII\n\n> IGW ESII\n\n\n\n16 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n2.6\t Areal «AuPark» \n\nAuf dem Areal «AuPark» (auch als Alcatel-Areal resp. AuCenter-Areal bekannt), welches \nsich heute Industriezone C befindet, ist ein Mischgebiet mit zwischen 200 und 300 Woh-\nnungen, ergänzender Quartierversorgung und Gewerbeflächen geplant. Zusätzlich soll die \nKantonsschule Zimmerberg mit Aula, Mensa und zwei Turnhallen auf dem Areal realisiert \nwerden. Dazu wurde 2013 ein Studienauftrag durchgeführt und das Projekt von Meier Hug \nArchitekten, Zürich und Müller Illien Landschaftsarchitekten, Zürich wurde als Siegerpro-\njekt ausgewählt und zur weiteren Bearbeitung empfohlen. Basierend auf dem Richtprojekt \nwurde ein Gestaltungsplan erarbeitet. Parallel zum Gestaltungsplanverfahren ist eine Um-\nzonung des Areals von der heutigen Industriezone C in eine Wohnzone mit Gewerbe vorge-\nsehen (WG5/85%: fünfgeschossige Wohnzone mit einer Ausnützung von 85 %). Zurzeit läuft \ndas Genehmigungsverfahren des Gestaltungsplans. Der Gestaltungsplan «AuPark» sieht \neine hohe bauliche Dichte mit 133 % Ausnützung (Baumasse von 4 m3/m2) sowie eine Nut-\nzungsdichte von ca. 500 Köpfe / ha Bauzone vor (Kantonsschule mit 1‘500 Schülern) vor. \nDie Gebäudehöhe wird auf 25 m begrenzt, Hochhäuser sind ausgeschlossen. Die Kantons-\nschule ist im westlichen Bereich vorgesehen. Entlang der Alten Landstrasse und im östlichen \nBereich ist Wohnen geplant, im Erdgeschoss Richtung Seestrasse Gewerbe. Mindestens 20 \n% der Geschossfläche für Wohnen ist als bezahlbares Wohnen zu realisieren. Im Unterge-\nschoss unter dem Au-Park ist Fläche für einen Grossverteiler eingeplant. Informationen fin-\nden sich auch auf der Website vom AuPark (https://aupark.ch/.) Stand Herbst 2020 ist der \nBezug für 2028 geplant.\n\n\n\n17Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nAbb. 14 \nGP AuPark,  \n\nGestaltungskon-\nzept Aussenraum, \n\nStand  \nAugust 2018\n\n\n\n18 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n3\t Städtebauliche Vertiefung\n\n3.1\t Vorgehen\n\nDie Bearbeitung der Vertiefungen erfolgte anhand der in der Testplanung definierten \nräumlichen Sequenzen. Aufgrund unterschiedlicher Fragestellungen für die verschiedenen \nSequenzen konnten diese teilweise gesondert bearbeitet und vertieft werden. Die Vertie-\nfungen wurden an Planausschnitten bearbeitet und am Gipsmodell aus der Testplanung \nim Massstab 1:1000 räumlich und im Kontext geprüft. Es wurden die drei Teilbereiche Mitte-\nlort, Bahnhof Au und das Landschaftsfenster sowie die Seestrasse als übergeordnetes und \nverbindendes Element weiter vertieft. Der primäre Fokus in der Vertiefung lag auf dem Be-\nreich Mittelort. \n\nParallel zu den Vertiefungsfragen aus der Testplanung wurde von Seiten pool Architek-\nten und Basler & Hofmann eine Machbarkeitsstudie zur Kantonsschule Zimmerberg im Auf-\ntrag des Hochbauamtes des Kantons Zürich erarbeitet.\n\nIm Auftrag des Tiefbauamts des Kantons Zürich erarbeitet das Team um Basler & Hof-\nmann (Zusammen mit pool Architekten und Maurus Schifferli Landschaftsarchitekten) ein \nBetriebs- und Gestaltungskonzept für die Seestrasse.\n\nAbb. 15 \nSituation Abgabe \nTestplanung\n\n\n\n19Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n3.2\t Übergeordnete Zielsetzungen \n\nAufwertung Seestrasse\nDie Seestrasse ist heute verkehrsorientiert ausgestaltet und wird den unterschiedlichen \nNutzeransprüchen nicht gerecht. Mit Eröffnung der neuen Kantonsschule im 2028/29 und \ndem in der Testplanung entwickelten räumlichen Zielbild ändern sich auch die verkehrli-\nchen Anforderungen an die heutige Seestrasse: Eine publikumsorientierte Strassenraum-\ngestaltung wird angestrebt, welche als Saumlinie fungieren und die neuen Quartiere / Neu-\nbauten besser mit dem Bahnhof verbinden kann. Fuss- und Veloverkehr sollen gestärkt und \ndie Seestrasse in einen Bewegungsraum mit Aufenthaltsqualität transformiert werden. \n\nEmpfehlungen Aufwertung Seestrasse\nBasierend auf der Testplanung und dieser Vertiefungsstudie sollen in einem nächsten Schritt \ndie bisherigen Erkenntnisse für die Seestrasse in einem Betriebs- und Gestaltungskonzept \nweiter geschärft werden. Neben der Aufwertung der Seestrasse steht auch der Rückbau \nder sanierungsbedürftigen Aubrücke im Fokus. Die neue Austrasse inklusive des Knotens \nAlte Landstrasse gilt es in den neu entstehenden Raum zu integrieren.\n\nSicht Markt\nInnerhalb der Vertiefungsarbeiten wurden die Planungsgrundlagen auch nochmal aus \nSicht Markt – auf einen längeren Zeithorizont gesehen – betrachtet; dabei mussten u.a. \nfolgende Aspekte berücksichtigt werden.\n\n•\t Es sind kaum Einschätzungen in Bezug auf die (Entwicklung / Veränderungen) der Nach-\nfrage/Nachfrager möglich (Quantität, Qualität, Nutzerprofile)\n\n•\t Es sind kaum Einschätzungen in Bezug auf die Leistungsnachfrage, Angebots-gestal-\ntung möglich (Mikrolagen, Flächen, Preise etc.)\n\n•\t Es sind kaum Einschätzungen in Bezug auf die Ertragskraft nach Nutzerprofilen möglich \n(Zahlungsbereitschaft CHF/pro m2)\n\nEmpfehlungen Sicht Markt\nGerade weil die genannten wichtigen Aspekte nicht vorausgesagt werden können, muss \ndie Planung folgendes sicherstellen:\n•\t Grösstmögliche Flexibilität in Bezug auf Nutzungsverteilung (Nutzer-Cluster, Nutzerpro-\n\nfile) und Angebotsgestaltung (Lagen, Flächen, Preise etc.)\n•\t Auf der Basis der städtebaulichen Prinzipien und der entsprechend grossen Varianz der \n\nTyplogien ist das gewährleistet.\n\n\n\n20 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n3.3\t Teilbereich Mittelort\n\nZiel der Vertiefung im Bereich Mittelort war unter anderem die Klärung und Vertiefung der \ntypologischen Möglichkeiten wie man Wohnen und Gewerbe kombinieren kann. Dies unter \nBerücksichtigung verschiedener Abhängigkeiten und Rahmenbedingungen (z.B. Parzellie-\nrung, Erschliessung, Etappierung, Höhenentwicklung etc.). Ausgehend vom Zielbild aus der \nTestplanung (Team pool) wurden mögliche Dichten, Höhen und Stellung der Bauten sowie \nderen Etappierung in Abhängigkeit der Erschliessung geprüft. Die Nutzungsart und deren \nVerteilung wurde im Rahmen der Vertiefung aufgrund Rückmeldungen von betroffenen Ei-\ngentümern angepasst.\n\nA. Städtebauliche Prinzipien\nDie städtebaulichen Prinzipien für die drei Parzellen Elektron, Star-Unity und Au-Garage \nwurden im Rahmen der Vertiefung weiter verfeinert und auf ihre Belastbarkeit getestet. Die \nzentralen Prinzipien sind:\n1.\t Durchgehende Gebäudeflucht an der Seestrasse\n2.\tMaximale Richthöhe Gebäude bei 25m\n3.\t Ausbildung Sockelgeschoss(e), mit einer maximalen Richthöhe von 10m\n4.\tDurchlässigkeit und Blickbeziehungen in Hang-Seerichtung hinweg\n5.\tÖffentliche vertikale Möglichkeiten der Durchwegung zwischen den Baubereichen\n6.\tVorzone entlang Seestrasse als gemischter Bereich für Anlieferungen und als Bewe-\n\ngungsraum für Fussgänger\n7.\t Sockelnutzung mit hoher Interaktion mit Seestrasse\n8.\tErschliessung hangseitig für Langsamverkehr (Mittelweg)Abb. 18 \n\nSchema zu den \nstädtebauliche \nPrinzipien\n\n1\n\n2 3\n\n4\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n\n\n21Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nB. Typologische Untersuchungen aufbauend auf Testplanung (Sockel, verschiedenartige \nAufbauten)\nIm Rahmen der Vertiefung wurde Handlungsspielraum innerhalb der vorgeschlagenen Ty-\npologie sowie deren Vor- und Nachteile hinsichtlich Nutzung, Erschliessung, Orientierung \nund weiterer Themen ausführlich und weiter ausgelotet. Als wichtigste Erkenntnis bleibt die \nmögliche Varianz innerhalb Typologie hinsichtlich volumetrischer Ausformulierung.\n\nAbb. 19 \nIsometrien\n\nC. Raumfassung und Sockelkote\nAufgrund der gegen Westen steiler ansteigenden Topographie ist der Höhenunterschied \nzwischen Oberkante Sockel und dem Terrain bei einer gleichmässig über alle Gebäude hin-\nweg durchgehenden Sockelkote beträchtlich. Hangseitig soll die Langsamverkehrs- und \nNebenerschliessung für die Aufbauten erfolgen; ein nicht übermässiges Gefälle zwischen \nSockel und Weg ist von Interesse.\n\nAbb. 20 \nSituation Überla-\n\ngerung Bestand \nund Projekt mit \n\nmöglicher Lage \ndes Mittelwegs\n\n\n\n22 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nZwecks visueller Durchlässigkeit des Areals und Gewährleistung der Blickbeziehungen zwi-\nschen Hangbebauung und der Halbinsel Au/Seeufer sind die Sockelaufbauten primär \nsenkrecht zum Hang und mit genügend Abstand untereinander zu platzieren. Die Socke-\nlaufbauten sollen nicht mehr als rund 1/2 der Sockelgrundfläche einnehmen. Aufgrund der \nLage nördlich der bestehenden Schulhäuser ist von keiner übermässigen Beeinträchtigung \ndes Seeblicks der hangseitigen Wohnbebauung auszugehen.\n\nZwischen den einzelnen Baukörpern sorgen öffentliche begehbare Fusswegverbindun-\ngen zwischen Seestrasse und neuem Mittelweg für einen hohen Grad an Verknüpfung und \nDurchlässigkeit.\n\nEine alternierende Sockelkote zum Hang könnte diesem Umstand Rechnung tragen. Auf \nder Strassenseite führt sie allerdings zu einer unerwünschten Unterschiedlichkeit und un-\nruhigen Gesamterscheinung über die verschiedenen möglichen Volumen hinweg.  Die \nEmpfehlung lautet deshalb bei Neubauten strassenseitig eine durchgehende Sockel-\nkote vorzusehen. Die Richthöhe des Sockels beträgt 10m und leitet sich aus dem über-\nhohen Erdgeschoss für mögliche Gewerbenutzungen und einem darüberliegenden Mez-\nzaningeschoss mit Büro- und Dienstleistungsnutzungen ab (inkl. Konstruktionsstärke).   \nDie maximale Gesamthöhe der Gebäude soll 25m nicht übersteigen und orientiert sich da-\nmit an den benachbarten Planungen des AuParks.\n\nAbb. 21 \nSchnitt und \nLängsansicht \nStrassenfassade\n\n\n\n23Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nD. Nutzungsverteilung und Nutzungsart (Wohnen > Gewerbe, Gewerbe > Wohnen)\nDie Nutzungsart und deren Verteilung wurde im Rahmen der Vertiefung aufgrund Rückmel-\ndungen von betroffenen Eigentümern getestet. Grundsätzlich kann der Wohnanteil verrin-\ngert werden. Eine solche Mengenverteilung ist in der vorgeschlagenen Typologie möglich. \nGewisse Aufbauten werden in diesem Gedankenmodell dadurch ebenfalls gewerblich ge-\nnutzt werden müssen.\n\nIm Sockelbereich ist produzierendes Gewerbe, oder sind Teilbereiche von produzieren-\nden Unternehmen (Showrooms, Verkaufsflächen) aus Sicht Markt gut denkbar, auch wei-\nterführende Gewerbenutzungen in den Aufbauten, zum Beispiel von ausgelagerten admi-\nnistrativen Leistungen, aber auch von Produzenten von digitalen Gütern, und natürlich von \nDienstleistungsunternehmen sind marktadäquate Nutzungen für diesen Ort.\n\nZwecks Plausibilisierung der verschiedenen Abhängigkeiten und Konsequenzen einer \nVerschiebung der Nutzungsanteile zwischen Wohnen und Gewerbe/DL wurden verschie-\ndene Varianten skizziert und qualifiziert. Diese finden sich im Anhang zu diesem Bericht.\n\nAbb. 22 \nIsometrie mit Nut-\n\nzungsverteilung \n70% Wohnen 30% \n\nGewerbe25.00\n\n10.00\n\n00.00\n\nWohnen\n\nGewerbe / Büro / Verkauf\n\n70% Wohnen\n30% Gewerbe\n\n\n\n24 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nE. Umgang und Einbindung Bestand Elektron\nDie Vertiefungen bestätigen die relative Unabhängigkeit der Elektron-Parzelle von den \nbeiden anderen Parzellen (Au-Garage und StarUnity). Dies vor allem hinsichtlich der Er-\nschliessung. Auch aufgrund der Setzung, der Höhenentwicklung und weiterer städtebau-\nlich relevanter Kriterien ist eine mögliche Einbindung des Bestandes Elektron in eine Ge-\nsamtabfolge mehrerer grossmassstäblicher Bauten entlang der Seestrasse vorstellbar. Eine \nmögliche Umnutzung des Gebäudekomplexes zu Wohnungen wäre teilweise möglich.\n\nAbb. 23 \nIsometrie Um-\n\ngang mit Bestand \nElektron\n\nDas bestehende Elektron Gebäude wird heute rückwärtig von der Riedstrasse erschlos-\nsen. Im Rahmen der vorliegenden Studie wurde nachgewiesen, dass die Erschliessung des \nElektron Bestandsgebäudes durch einen Sattelzug bei einer unabhängigen Bebauung der \nNachbargebäude und der damit verbundenen Aufhebung der Riedstrasse gewährleistet \nwerden kann. \n\nVon Westen (Horgen) herkommend kann das Areal direkt von der Seestrasse aus an-\ngefahren werden. Um die Abbiegebeziehungen von/nach Osten in Richtung Wädenswil \nebenfalls zu gewährleisten ist aufgrund der Lage des Bestandsgebäudes oberhalb des \nStrassenniveaus eine Zufahrts-Rampe erforderlich, um die Höhendifferenz von 1.65m zu \nüberwinden. Mittels Berechnungen wurde die Lage und der Platzbedarf einer allfälligen \nRampe unter Berücksichtigung der relevanten Normen ermittelt. Hierbei wurden verschie-\ndene Varianten getestet, welche im Anhang illustriert sind. Grundsätzlich sind sowohl eine \nparallele als auch eine rechtwinkelige Rampe machbar, aus Gründen der Verkehrssicher-\nheit (Sichtbeziehung der ausfahrenden LKWs) und des Stadtraums wäre eine rechtwinke-\nlige Rampe, wie in Abbildung 23 gezeigt, zu bevorzugen. Die Prüfung der Zufahrtsrampe \nerfolgte auf der Basis des in der Testplanung erarbeiteten Strassenquerschnitts und ist an \nden im Rahmen des nachgelagerten Betriebs- und Gestaltungskonzepts zu entwickelnden \nStrassenquerschnitt entsprechend anzupassen.\n\nBestand\nElektron\n\n\n\n25Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nW\nE\n1\n3\n0\n3\n6\n\nW\nE\n1\n1\n7\n1\n4\n\nW\nE\n8\n3\n7\n2\n\nW\nE\n1\n3\n2\n0\n0\n\nW\nE\n1\n3\n1\n9\n9\n\n3\n0\n21\n\n1\n\n1\n1\n\na\n\n3\n0\n2\n.1\n\n1\n1\n.1\n\n4\n9\n3\n4\n\n3\n1\n4\n9\n\n3\n2\n5\n5\n\n4\n9\n3\n4\n\n4\n9\n3\n4\n\n3\n1\n4\n9\n\n4\n5\n4\n6\n\n1\n4\n2\n2\n5\n6\n0\n\n1\n4\n2\n2\n5\n6\n6\n\nS\ne\ne\ns\ntra\ns\ns\ne\n\n3.25\n\n2.00\n\n3.25\n\n411.290412.350\n\nx x\n\nR = 20m\nR = 40m\n\n412.350\n411.280\n\nR = 20m\n\n3% 2,5%\n\nR = 40m\n\n6.5%\n\nS\ntr\n\na\ns\ns\ne\n\n R\nN\n\n 1\n0\n\nA\nn\nli\ne\nfe\n\nru\nn\ng\n\nLänge Sattelzug\n\n16.50\n\nG\ne\n\nh\nw\n\ne\ng\n 3\n\n.5\n0\n\nm\n\n411.280\n\nx\n\n3% 2,5%\n\n6.5%\n\n3%\n\nWädenswil Vertiefungsstudie Testplanung\n\n1:200\n17.11.2020 EBR\n\nGez.\n\nVZU\n\nDatum Visiert\n\nPlan Nr.:  \n\n07157.000 - 002\n\nDateinamePrüfung Topographie - Variante 2 Rampe\n\nAbb. 24 \nNachweis  \n\nErschliessung \nElektron  \n\n(verkleinert)\n\n\n\n26 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nAbb. 25 \nErschliessung mit \nVorzone\n\nAbb. 26 \nDimensionierung \nLinksabbiegender \nLKW B\n\nGestaltung, Etappierung und Erschliessung\n•\t Gestaltung öffentlicher Raum inkl. Vorzonen von Fassade zu Fassade\n•\t Angrenzende Erschliessung abstimmen auf Betriebs- und Gestaltungskonzept \n•\t Im Rahmen des Betriebs- und Gestaltungskonzepts wird ein möglicher Perimeter für eine \n\nGeschwindigkeitsreduktion und das Zusammenspiel mit den Massnahmen des Betriebs- \nund Gestaltungskonzepts als Ganzes geprüft. \n\nErschliessung Gebäude, Variante 3a Direkte Zufahrt für PW, Ein- und Ausfahrten für LKWs \nkombiniert\nVerschiedenen Optionen zur Erschliessung der Mischzone wurden geprüft. Eine direkte Zu-\nfahrt der PWs zu den Tiefgaragen (ohne Nutzung der Servicestrasse) ist denkbar um die \nDirektheit für PWs zu gewährleisten und die Fussgängerverbindungen entlang der Vorzo-\nnen zu stärken. \n\nDa die Zufahrten für LKWs aufgrund der Schleppkurven eine grössere Breite erfordert, \nwird vorgeschlagen, die LKW Zufahrten zu kombinieren. So kann das Konfliktpotential LKW,  \nFuss- und Veloverkehr reduziert, eine bessere Kontinuität der Fusswegeverbindung entlang \n\n\n\n27Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nder Seestrasse erreicht und das Potential für Strassenbäume maximiert werden. Die LKW \nAusfahrt 60m westlich der Knotens Seestrasse - Austrasse gewährleistet, dass der Platzbe-\nreich Austrasse freigespielt und Konfliktpunkte im Knotenbereich minimiert werden.\n\nDimensionierung Linksabbiegender LKW B \nFür Linksabbiegenden LW B in und aus dem Seitenraum ist zwischen dem jenseitigen, nörd-\nlichen Fahrbahnrand und dem Gebäude eine Breite von mindestens 20 m zu gewährleisten. \n\nAbb. 27 \nStrassenquerschnitt \n\nT30 Regime\n\nF. Parzellierung und Baulinien\nAufgrund der Verschmälerung der Seestrasse und einem möglichen Flächenbedarf für den \nzukünftigen Mittelweg im städtebaulichen Zielbild wurde eine Parzellenumlegung/-arron-\ndierung schematisch geprüft (siehe Anhang). \n\nIm Rahmen der Vertiefung wurden verschiedene Abhängigkeiten (Tempo, Fahrspuren, \nAbbiegebeziehungen, Parkierung, Bewegungsraum, Vegetation etc.) im Strassenquer-\nschnitt geprüft. Die Festlegung der strassenseitigen Baulinien und des Strassenquerschnit-\ntes erfolgt aus dem nachgelagertem Betriebs- und Gestaltungskonzept.\n\n\n\n28 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nG. Strassenraum und Vorzone\nDie Vorzone soll als grosszügig bemessener Bewegungsraum für Fussgänger aber auch für \nAnlieferungen dienen.\n\n•\t Seestrasse Bereich Mittelort\n•\t Verschiedene Strassenraumvarianten sind denkbar, um die in Kapitel 3.1 aufgeführte \n\nZielsetzung für die Seestrasse zu erzielen, welche im nachgelagerten Betriebs- und Ge-\nstaltungskonzepts vertieft geprüft werden. Im Rahmen dieser Vertiefungsstudie wurde \nein Strassenraumprofil mit Mehrzweckstreifen, Temporeduktion und Mischverkehr kon-\nzipiert, welches die folgenden Vorteile verzeichnet: Grosszügige Gehwegbreiten und \nVorzonen bietet ausreichenden Raum für hohes, gebündeltes Fussgängeraufkommen \n(Schulbeginn und Schulende)\n\n•\t Zentraler Mehrzweckstreifen im Bahnhofsbereich ermöglicht flächiges Queren und wird \nsomit dem hohen Fussgänger-Querungsbedarf zwischen dem Bahnhof und den Quar-\ntieren / Kantonsschule gerecht\n\n•\t Mehrzweckstreifen ermöglicht Abbiegebeziehungen im Knotenbereich sowie Grund-\nstückszufahren, ohne Verkehrsfluss auf der Seestrasse durch Rückstau zu beeinträchtigen\n\n•\t Überfahrbarkeit des Mehrzweckstreifens bietet zusätzlichen Raum für Abbiegevorgänge \ngrosser Fahrzeuge und ermöglicht damit schlankere Areal-Zufahrten \n\n•\t Kontinuierliche Strassenraumbreiten, Aufweitungen im Knotenbereich und an Que-\nrungsstellen mit Fussgängerinseln nicht erforderlich \n\n•\t Beeinflussung des Fahrverhaltens: Schmale Fahrbahnbreiten, optische Verschmälerung \ndurch Mehrzweckstreifen und Regime im Mischverkehr mit Velo resultiert in Entschleuni-\ngung des Verkehrs \n\nRückbau Aubrücke\nUm die Machbarkeit des Rückbaus der Aubrücke nachzuweisen wurde ein T-Knoten von \nder neuen Austrasse mit der Seestrasse konzipiert und seine Leistungsfähigkeit einge-\nschätzt. Um Rückstau durch Linksabbieger auf der Seestrasse zu vermeiden, wird der Mehr-\nzweckstreifen als separate Linksabbiegespur in diesem Bereich vorgesehen. Der Leistungs-\nfähigkeitsnachweis basiert auf dem Verkehrszahlen aus dem Verkehrsgutachten für den \nAuPark (Teamverkehr.zug, 2015). Die Beurteilung der Qualität des Verkehrsablaufes ge-\nmäss VSS Norm 40 022 zeigt Qualitätsstufe B (sehr gut) in der MSP und Qualitätsstufe D \n(ausreichend) in der ASP. Es ist anzumerken, dass die mittleren Wartezeiten auf der Aus-\ntrasse mit 10-15sek in der MSP und 25-45 sek in der ASP ausschlaggebend für die Gesamt-\nbeurteilung des Knotens gemäss Norm sind. Die Qualität des Verkehrsablaufs auf der See-\nstrasse als kantonale Hauptstrasse wird in beiden Spitzenstunden mit A beurteilt, so dass \ndavon ausgegangen werden kann, dass der Verkehrsfluss auf der Kantonsstrasse durch ei-\nnen niveaugleichen Knoten nur marginal beeinträchtigt wird.\n\n\n\n29Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nErkenntnisse und Empfehlungen Teilbereich Mittelort\n•\t Die städtebaulichen Prinzipen aus der Testplanung lassen unterschiedliche Nutzungs-\n\nszenarien zu und werden entsprechend als robust betrachtet.\n•\t Die Parzelle der Elektron kann heute schon unabhängig ab der Seestrasse erschlossen \n\nwerden (mit Anpassungen im Freiraum um Zufahrtsrampen zu ermöglichen). \n•\t Einer gemeinsamen Entwicklung der beiden Parzellen Au-Garage und Star-Unity wird \n\ngrosses städtebauliches Potential attestiert.\n•\t Die Seestrasse muss aufgrund der zeitlichen Dringlichkeit im Zusammenhang mit der \n\nErstellung und Inbetriebnahme der Kantonsschule unabhängig und aufgrund der Dy-\nnamik vor den Liegenschaften der Mischzone in einen Bewegungsraum mit Aufenthalts-\nqualität transformiert werden. \n\n•\t Bei höherem Anteil der Gewerbe/DL-Nutzung ergeben sich erhöhte Anforderungen \nbzgl. der Schnittstellen in der vorgeschlagenen Sockel-Aufbau-Typologie (Nutzungsver-\nteilung, interne Erschliessung, Freiraum, Fassade etc.)\n\n•\t Weitere Prüfungen im Rahmen eines Betriebs- und Gestaltungskonzept über die See-\nstrasse inklusive Untersuchung der Erschliessung der Liegenschaften entlang der See-\nstrasse unter Einbezug der Topographie.\n\nAbb. 28 \nKnotengeometrie \n\nAubrücke \n\n\n\n30 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n3.4\t Teilbereich Bahnhof Au\n\nEs zeigt sich, dass ein «Zentrum» am Standort rund um den heutigen Bahnhof Au nicht ver-\nwechselt werden kann mit einer klassischen Ortskern-Lage. Eine Stärkung des öffentlichen \nRaumes mit Merkmalen wie Aneignung und Treffpunktfunktionen ist in beschränktem Rah-\nmen jedoch möglich. Eine kompakte, heterogene und bescheidene Kernzone kann aus \ndem Bestand heraus entwickelt werden. Der Bereich um den Bahnhof wird dafür als ge-\neignet betrachtet. Eine platzähnliche Situation beidseitig der Seestrasse kann dabei den \nräumlichen Rahmen schaffen für verbesserte Begegnungs- und Aufenthaltsmöglichkeiten. \nAufgrund der mit der Kantonsschule zu erwartenden Fussgängerfrequenzen ist der Bedarf \nfür eine solche zusätzlich legitimiert. Diese bereits in der Testplanung erzielten Erkenntnisse \nwurden im Rahmen der Vertiefung plausibilisiert und verifiziert.\n\nAbb. 29 \nSkizze Städtebau-\nliche Potentiale\n\nA. Städtebauliche Potentiale\n1. Zentrumsbildung:\n\n\t– Öffentliche/publikumswirksame Erdgeschossnutzung (Umgang mit den Parkplätzen)\n\t– Fassung Strassenraum > Raumkante 1. Gebäudereihe\n\t– Räumliche und atmosphärische Dichte > Gasse und Platzfigur \n\n2. Ankunftsort stärken: \n\t– Für wen? Kantonsschule / Tourismus / Bewohner\n\t– Kurzzeitige Aufenthaltsqualitäten stärken\n\t– Optimierung verkehrliche Nutzung Bahnhofsplatz - Orientierung im Raum verbessern \n\n3. Strassenraum fassen und beruhigen: \n\t– Querschnittsgestaltung ermöglicht Entschleunigung des Verkehrs und verbessert \n\nQuerbeziehungen \n\n4. Umgang mit Topografie: \nVerbindung der Strassen- und Bahnhofsniveau\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n\n\n31Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nB. «Verlagerung Bushaltestelle auf Niveau Seestrasse»\nDie Vertiefungen bestätigen die Erkenntnisse aus der Phase Testplanung bzgl. den städte-\nbaulichen Potentialen hinsichtlich Adressierung, Freiraumgestaltung und Fussgängeran-\nbindung bei einer möglichen Verlagerung der Bushaltestelle (Fahrtrichtung Horgen) vom \nNiveau des Bahnhofs auf das Niveau der Seestrasse (mittels Fahrbahnhaltestelle oder Hal-\ntestellenbucht). Durch die Verlagerung der Bushaltestelle können bspw. zusätzliche verti-\nkale Verbindungselemente (Treppenanlagen) geschaffen und damit die topographische \nZäsur für den Fussgängerverkehr zwischen den beiden erwähnten Ebenen Seestrasse und \nBahnhof Au verringert werden. Dasselbe gilt für Taxiplätze. Diese Option besteht als kurz- \nbis mittelfristiges Potential und ist unabhängig einer baulichen Entwicklung der SBB-Par-\nzellen (inkl. Bahnhofsgebäude) im Rahmen des Betriebs- und Gestaltungskonzeptes wei-\nter zu prüfen.\n\nAbb. 30 \nQuersansicht\n\nAbb. 31 \nVerkehrsnutzung \n\nBahnfof  \n\n\n\n32 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nC. «Ankunftsort Bahnhof: Stärkung Kurzaufenthalt und Begegnung» \nDie heutigen Freiräume zwischen Bahnhof und Seestrasse haben aufgrund ihrer lateralen \nLage, ihrer teilweise geringen Dimensionierung sowie ihrer Gestaltung und Nutzung wenig \nbegünstigenden Charakter bzgl. Kurzaufenthalt und Begegnung. \n\nDurch die unter a) angesprochene Verlagerung der Bushaltestelle auf die Seestrasse, \nsowie b) einer Anpassung des Erschliessungsregimes (Einbahnverkehr bzw. Richtungsände-\nrung der Erschliessung) für die Kurzzeitparkplätze und Taxistandplätze mit einer c) mittel-/\nlangfristiger Verlagerung ebendieser kann eine Verminderung/Befreiung vom motorisier-\nten Verkehr der Vorzone zwischen Seestrasse und dem Bahnhofsshop/-platz, insbesondere \nder heutigen Zufahrtsstrasse (Grundstücks-Nr. WE4543 im Eigentum der Stadt Wädenswil) \nerzielt werden. Diese wiederum wird als grundlegende Voraussetzung für die Stärkung der \nfreiräumlichen Qualitäten des Bereichs um den Bahnhof und seiner verbesserten Adres-\nsierung sowie Funktion als Kurzaufenthalts-, Begegnungs- und Orientierungsort erachtet. \nDiese Option besteht als kurz- bis mittelfristiges Potential und ist unabhängig einer bauli-\nchen Entwicklung der SBB-Parzellen (inkl. Bahnhofsgebäude) im Rahmen des Betriebs- und \nGestaltungskonzeptes weiter zu prüfen. \n\nD. «Haus am Bahnhof»\nDie Liegenschaften auf den Grundstück-Nr. WE6618 (Privater Grundeigentümer) und \nWE7371 (Grundeigentümer Stadt Wädenswil) bilden eine Gebäudezeile mit einer hohen \nörtlichen Präsenz am Bahnhof Station Au. Ihre zur Seestrasse leicht ausgedrehte Setzung \nleiten in den Raum ein und schafft eine räumliche Verknüpfung zwischen Seestrasse und \ndem eigentlichen Bahnhof. \n\nIn den zukünftigen Entwicklungsszenarien des Bereichs Kernzone rund um den Bahnhof \nkommt der Gebäudezeile (im Bestand, als gemeinsamer Neubau) eine hohe Wichtigkeit zu: \nNebst ihrer Vermittlung zwischen den verschiedenen Niveaus kann sie durch eine entspre-\nchende Nutzung einen wesentlichen Beitrag zu einer höheren Aktivitätsvielfalt und -dichte \nam Bahnhof beitragen. Dies gilt im Speziellen für die Erdgeschoss(e) (Niveau Strasse, Ni-\nveau Bahngeleise). Aufgrund der vorherrschenden Lärmimmissionen und der ausgezeich-\nneten Erschliessung ist eine (kleinteilige) reine Dienstleistungs- und Verkaufsnutzung (bspw. \nmit Verkauf, Büro, Praxis) eines möglichen Neubaus wünschenswert und realistisch.\nDie Gebäudezeile hat das Potential Merkpunkt entlang der Seestrasse und in der Kernzone \nzu werden. Ein potentieller Neubau sollte über die der zentralen Lage und städtebaulichen \nOrientierungsfunktion entsprechenden hohen architektonischen Qualitäten verfügen.\n\n\n\n33Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nE. «Verdichtung und Aufwertung Kernzone südlich der Seestrasse\nIm südlichen Bereich der Kernzone spannen zwei kleinere Wohnbauten den Raum entlang \nder Seestrasse auf. Der Freiraum dazwischen und rund um die Riedhofstrasse ist heute ge-\nprägt von einer geringen Nutzungsdichte. Freiräume sind mit Parkplätzen belegt oder als \nMIV-Erschliessungsflächen ausgebildet. Der Raum ist entsprechend spärlich begrünt und \nohne Aufenthaltsqualitäten.\n\nIm Rahmen der Vertiefungsarbeiten bestätigt sich das Potential, dass eine Weiterent-\nwicklung des Raumes aus dem Bestand heraus bestehende städtebauliche Qualitäten \nstärkt und weitere hinzufügt. Mit einer räumlichen, atmosphärischen und nutzungsspezifi-\nschen Verdichtung in der ersten Bautiefe entlang der Seestrasse kann einerseits eine klarere \nräumliche Fassung des Strassenraumes sowie ein insgesamt lebendigerer Ort als Kernzone \nmit publikumsorientierten Erdgeschossen und unterschiedlichen räumlichen Qualitäten er-\nzeugt werden. Diverse Potentiale und zeitliche Abhängigkeiten sind in der weiteren Planung \nzu berücksichtigen und vertieft zu prüfen.\n\nEs besteht beispielsweiese ein Potential für die Umnutzung des Gebäudes auf der Par-\nzelle der Firma Star-Unity, was eine Chance zur Belebung des gassenartigen Freiraums \nnördlich davon bieten würde.\n\nDes weiteren ist im Zusammenhang mit der zunehmenden Anzahl Bahnnutzer (Stich-\nwort Kantonsschule)  eine Reorganisation der fussläufigen Bahnhoferschliessung  zu prü-\nfen. Das flächige Queren der Seestrasse steht dabei als mögliche Weiterentwicklung im \n\nAbb. 32 \nVisualisierung \n\nBahnhof\n\n\n\n34 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nVordergrund. Damit könnte die Unterführung im Bereich Seestrasse  aufgehoben werden. \nDies würde wiederum grosse Handlungs- und Gestaltungsräume für eine Platzgestaltung \nsüdlich der Seestrasse schaffen, könnten doch im diesem Bereich Rampen- und Treppen-\nbauwerke aufgehoben werden.  \n\nIm gleichen Bereich befinden sich heute als Freiraum genutzte Flächen im Eigentum der \nStadt Wädenswil . Diese Räume  sollten für die vorherig beschriebene Platzgestaltung  un-\nbedingt mit eingebunden werden. Ebenso bieten die Aufhebung/Verlagerung der Aussen-\nparkplätze - unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der ansässigen Gewerbebetriebe - \neine zusätzliche Chance im Zusammenhang mit der Platzgestaltung.\n\nF. Verknüpfung mit Alter Landstrasse \nMit der Weiterentwicklung des Ortsteil Au wird die Alte Landstrasse als Langsam-\nverkehrsverbindung (bspw. zur Kantonsschule oder zum Landschaftsfenster) zusätz-\nlich an Bedeutung gewinnen. Die Verknüpfung zwischen Bahnhof und Alter Landstrasse \ngilt es dementsprechend zu stärken; auch für eine verbesserte Anbindung der hangsei-\ntigen Wohnquartiere an den Bahnhof. Eine gestalterische Aufwertung der Brunnen-\nhofstrasse als primäre Vertikalverbindung scheint möglich und ist weiter zu prüfen. Eine \nChance besteht beispielsweise im Zusammenhang mit der Platzgestaltung südlich der \nSeestrasse wo eine Treppenanlage auf die Brunnenhofstrasse einen funktionalen Mehr-\nwert schaffen und die Verknüpfung stärken kann. Ein weiterer zu berücksichtigender Zu-\nsammenhang besteht mit der Erstellung des hangseitigen Mittelwegs zur Kantonsschule. \nDarüber hinaus bieten sich mit der Schaffung zusätzlicher neuer fussläufiger Treppenver-\nbindungen (bspw. beim heutigen regionalen Ausbildungszentrum) zusätzliche, relativ ein-\nfach umsetzbare Möglichkeiten einer verbesserten Verknüpfung mit der Alten Landstrasse.\n\nAbb. 33 \nSkizze mit Ver-\nknüpfung zur Al-\nter Landstrasse\n\n\n\n35Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nEmpfehlungen Teilbereich Bahnhof Au\n•\t Weitere Prüfungen im Rahmen eines Betriebs- und Gestaltungskonzepts über die See-\n\nstrasse inklusive Untersuchung des Bahnhofs und der Erschliessung der Liegenschaften \nentlang der Seestrasse unter Einbezug der Topographie.\n\n•\t Durchführung eines Planungsprozesses (evtl. Konkurrenzverfahren) gemeinsam mit der \nGrundeigentümerschaft zur Vertiefung der vorhandenen städtebaulichen Ideen, zur Si-\ncherung der Qualität und zur späteren verbindlichen Festsetzung.\n\n•\t Die Stadt Wädenswil als einer der Grundeigentümer hat die grosse Chance die Weiter-\nentwicklung des «Haus am Bahnhof» anzustossen und entscheidend mitzuprägen. Die \ngleichen Grundvoraussetzungen bieten sich — in vermindertem Masse — auch für die \nkleinen Strassen- und Grünraumparzellen im Eigentum der Stadt.\n\n•\t Zeitliche Abhängigkeit mit der Erstellung der Kantonsschule in der Priorisierung beach-\nten.\n\nFolgende Fragen/Punkte konnten im Rahmen der Vertiefung nicht bearbeitet und sollten in \nnachgelagerten Planungsschritten weiter untersucht werden:\n\n1.\t Räumliche Abgrenzung zum Mittelort \n2.\t Räumliche Lage Bahnhofsgebäude (zur Strasse / an Geleisen) \n3.\t Weiterentwicklung Liegenschaften SBB als langfristiges Entwicklungspotential\n\n3.5\t Teilbereich Landschaftsfenster\n\nDas Freispielen eines Landschaftsfensters wird als grosse Qualität und als zentrales Element \nin der zukünftigen Entwicklung des Ortsteils Au betrachtet. Es wird als grosse Geste, ohne \nNutzungsanspruch gelesen, als naturräumliche Inszenierung. Die Zäsur im Siedlungsband \nentlang des Zürichsees schafft Orientierung und bedarf für ihre Lesbarkeit der Ausbildung \nklarer Ränder baulicher oder vegetativer Art.\n\nAbb. 34 \nVisualisierung \nLandschafts-\nfenster\n\n\n\n36 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nA. Lage und Ausdehnung Landschaftsfenster\nDie mögliche Lage und Ausdehnung wurde des Landschaftsfenster wurde mittels Modell-\nstudien, perspektivischen Skizzen, Situationsplänen und Flächenberechnungen in verschie-\ndenen Varianten geprüft (siehe Anhang).\nDie Qualifizierung und der Vergleich der verschiedenen Varianten bestätigt die Erkenntnis \naus dem Testplanungsbeitrag, dass die mittige Lage des Landschaftsfensters zwischen EO \nLack Farben und dem bestehenden Gebäude an der Seesstrasse Nr. 333 (Galerie art333) \nräumlich am meisten Potential aufweist. Sie lässt eine klare Fassung der Ränder des Land-\nschaftsfensters zu. Darüber hinaus deckt sich die mittige Lage des Landschaftsfensters mit \nder vorherrschenden Lärmentwicklung vor Ort — wo dieser übermässig gross ist sind keine \nBauten vorzusehen.\n\nAbb. 35 \nSkizze Bebauung \nRänder Land-\nschaftsfenster\n\nAbb. 36 \nSituation Land-\n\nschaftsfenster\n\n\n\n37Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nB. West: Baulicher Abschluss zum Unterort\nDer bauliche Abschluss zum Unterort bedarf erhöhter städtebaulicher, landschaftsarchi-\ntektonischer sowie architektonischer Anforderungen. Wohnnutzungen sind aufgrund der \nverminderten Lärmbelastung durch den Schienenverkehr an dieser Lage möglich. Die max. \nHöhe der Bebauung soll fünf bis sechs Geschosse nicht übersteigen.\n\nC. Ost: Vegetativer Abschluss zur Kernzone\nGemäss dem Testplanungsbeitrag kann der heute noch eingedolte Haldenhofbach als na-\ntürliche Begrenzung des Landschaftsfensters zur Kernzone dienen. Der Bach mitsamt vege-\ntativen Elementen können die Vernetzungsqualität zur Halbinsel Au erhöhen. Eine Ausdo-\nlung und die genaue Bachführung ist im weiteren Verlauf der Planungen zu prüfen. \n\nFalls der Haldenhofbach als primäre Begrenzungsoption des Landschafsfensters auf-\ngrund Distanzen oder Topographie nicht umsetzbar ist, sollen naturnahe vegetative Ele-\nmente mit erhöhten Anforderungen den Abschluss des Landschaftsfensters gewährleisten. \nErst in einer letzten Priorität ist ein baulicher Abschluss (Bestand) zu prüfen.\n\nD. Potential Eigentum und Bestand\nDurch die vorgeschlagene mittige Lage des Landschaftsfensters sind lediglich vier Parzel-\nlen im Eigentümer zweier verschiedener Parteien betroffen. Dies reduziert die Komplexität \nund erhöht die Chancen einer zukünftigen Umsetzung. \n\nFür die EO Lack Farben soll eine teilweise Umnutzung des Bestandes geprüft werden. \nWohnnutzungen sind aufgrund der Lage und den damit verbundenen Lärrmimmissionen \nnicht realistisch.\n\nDie Tankstelle und das Lagergebäude westlich der EO Lack Farben sind für die Umset-\nzung des Landschaftsfensters komplett aufzuheben und zu verlagern. \n\nEmpfehlungen Teilbereich Landschaftsfenster\nAlle Parzellen in diesem Bereich sollen vorerst nicht weiter bebaut werden können: Die Si-\ntuation einer auch nur temporären, kompletten Schliessung des Landschaftsfensters soll \nwenn möglich vermieden werden. Dies ist mit einer aufeinander abgestimmten Entwicklung \nder verschiedenen Parzellen am realistischsten umsetzbar. Zur Sicherung des Landschafts-\nfensters wird eine Gestaltungsplanpflicht vorgeschlagen.\n\nAbb. 37 \nÜbersichtsplan \nder öffentliche \nOberflächenge-\nwässer\n\n\n\n38 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n3.6\t Berechnung bauliche Dichte\n\nFür die heute im Perimeter festgesetzten Zonen gilt eine Baumassenziffer (Industriezone C \nund Gewerbezone A) oder es gibt keine Beschränkung der baulichen Dichte (Kernzone A). \nFür eine Annäherung einer künftigen baulichen Dichte wurden die heute realisierte Dichte \nsowie die mögliche Dichte berechnet. Die unten abgebildete Tabelle gibt Auskunft darü-\nber. Die berechneten Zahlen sind mit Vorsicht zu betrachten. Es handelt sich dabei um eine \nrein Voluminöse betrachtungsweise ohne Qualitäsansprüche oder ortsspezifischer Adap-\ntion. Folgende Annahmen wurden getroffen:\n\nBerechnung Baumasse Bestand\n•\t Baumasse gemäss Bauwilligung wo vorhanden\n•\t Berechnung mit Hilfe von: swissBUILDINGS3D 2.0 und Geländemodell, Isohypsen DTM - \n\n2017/2018, GIS ZH)\n\nBerechnung Baumasse möglich\n•\t mögliche Baumasse mit heutiger Baumassenziffer\n\nNr. Parz. Nr.\nOberir. \n\nBaumasse BM \n(m3) Bestand\n\nBaumassenziffer\n BMZ  (m3/m2)\n\n Bestand \n\nOberir. \nBaumasse BM \n(m3) möglich\n\nBaumassenziffer \nBMZ  (m3/m2) \n\nmöglich\n\nOberir. \nBaumasse BM  \n\n(m3 ) Projekt\n\nBaumassenziffer \nBMZ  (m3/m2) \n\nProjekt \n\naGF (m2) \nBestand\n\n Brutto AZ \nBestand\n\naGF (m2) \nmöglich \n\nBrutto AZ \nmöglich\n\naGF (m2)\n Projekt \n\nBrutto AZ \nProjekt\n\nAZ PBG \nmöglich\n\nAZ PBG\n Projekt\n\n1 WE11469 1'795* 1.04 6’902 4.00 - - 466 0.27 1793 1.04 - - 0.88 -\n2 WE9763 1'678* 0.27 30’762 5.00 - - 436 0.07 7990 1.30 - - 1.12 -\n3 WE9762 3'609* 0.58 31’223 5.00 - - 937 0.15 8110 1.30 - - 1.12 -\n4 WE12254 39’180 3.92 50’027 5.00 - - 10177 1.02 12994 1.30 - - 1.12 -\n5 WE12710 3'570* 4.01 4’452 5.00 - - 927 1.04 1156 1.30 - - 1.12 -\n6 WE12709 3’548 3.56 4’990 5.00 - - 922 0.92 1296 1.30 - - 1.12 -\n7 WE9995 0 0.00 1’944 5.00 - - 0 0.00 505 1.30 - - 1.12 -\n8 WE6815 3'675* 4.87 3’774 5.00 - - 955 1.26 980 1.30 - - 1.12 -\n9 WE7368 20’111 4.51 22’311 5.00 - - 5224 1.17 5795 1.30 - - 1.12 -\n\n10 WE5443 7’690 2.98 12’892 5.00 - - 1997 1.02 2534 1.30 - - 1.12 -\n10 WE5443\n11 WE5442\n12 WE9065\n13 WE9517\n14 WE9062\n15 WE8341\n16 WE13199\n17 WE13200\n\n18 WE11714 25’850 5.21 24’814 5.00 38’931 7.35 6714 1.35 6445 1.30 10112 1.91 1.12 1.66\n19 WE8372 12’137 2.89 21’022 5.00 32’023 6.16 3152 0.75 5460 1.30 8318 1.60 1.12 1.39\n20 WE8370 16’706 4.52 18’488 5.00 36’420 6.26 4339 1.17 4802 1.30 9460 1.63 1.12 1.42\n21 WE6768 1'101* 4.07 1’354 5.00 - - 286 1.06 352 1.30 - - 1.12 -\n22 WE12318 13'759* 3.53 19’493 5.00 - - 3574 0.92 5063 1.30 - - 1.12 -\n23 WE13036 10’406 1.85 28’076 5.00 - - 2703 0.48 7292 1.30 - - 1.12 -\n24 WE7371\n25 WE6618\n26 WE4543\n\nTOTAL 164’815 282’523 Ø  5.00 107’374 Ø  6.59 42’809 Ø  0.79 72568 Ø  1.30 27889 Ø  1.71 Ø  1.12 Ø  1.49\n \n\n* BM Zahlen (swissBUILDINGS3D 2.0 - Geländemodell, Isohypsen DTM - 2017/2018, GIS ZH)\n\nUmrechnungshilfe \nNutzungsziffern\n\nLeitfaden: \nDichtevorgaben \n\numsetzen\n\nUmrechnung: Baumasse in Brutto Ausnützungsziffer\nAnnahmen: BM / 3.5m = Geschossfläche GF\n\nGF / 1.1 = Real. anr. GF (inkl. DG/UG)\nAnnahme, dass alle oberirdischen Räume anrechenbar in DG und UG.\n\nBaumassenziffer §254 PBG = oberirdische Baumasse BM\n                          --------------------------\n\n                          massgebliche Grundfläche GF\n\n   In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n  In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n   In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n  In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n\n\n39Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nUmrechnung Baumasse in Brutto-Ausnützungsziffer\n•\t Annahmen: Baumasse / 3.5m = Geschossfläche GF\n•\t GF / 1.1 = Realisierbare anrechenbare Geschossfläche (inkl. DG/UG)\n•\t Annahme, dass alle oberirdischen Räume anrechenbar in DG und UG.\n\nUmrechnung Brutto-Ausnützungsziffer in Ausnützungsziffer PBG\n•\t Annahmen: gemäss Umrechnungshilfe Nutzungsziffern (Leitfaden Dichtevorgaben um-\n\nsetzten, Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich, 2015)\n\nNr. Parz. Nr.\nOberir. \n\nBaumasse BM \n(m3) Bestand\n\nBaumassenziffer\n BMZ  (m3/m2)\n\n Bestand \n\nOberir. \nBaumasse BM \n(m3) möglich\n\nBaumassenziffer \nBMZ  (m3/m2) \n\nmöglich\n\nOberir. \nBaumasse BM  \n\n(m3 ) Projekt\n\nBaumassenziffer \nBMZ  (m3/m2) \n\nProjekt \n\naGF (m2) \nBestand\n\n Brutto AZ \nBestand\n\naGF (m2) \nmöglich \n\nBrutto AZ \nmöglich\n\naGF (m2)\n Projekt \n\nBrutto AZ \nProjekt\n\nAZ PBG \nmöglich\n\nAZ PBG\n Projekt\n\n1 WE11469 1'795* 1.04 6’902 4.00 - - 466 0.27 1793 1.04 - - 0.88 -\n2 WE9763 1'678* 0.27 30’762 5.00 - - 436 0.07 7990 1.30 - - 1.12 -\n3 WE9762 3'609* 0.58 31’223 5.00 - - 937 0.15 8110 1.30 - - 1.12 -\n4 WE12254 39’180 3.92 50’027 5.00 - - 10177 1.02 12994 1.30 - - 1.12 -\n5 WE12710 3'570* 4.01 4’452 5.00 - - 927 1.04 1156 1.30 - - 1.12 -\n6 WE12709 3’548 3.56 4’990 5.00 - - 922 0.92 1296 1.30 - - 1.12 -\n7 WE9995 0 0.00 1’944 5.00 - - 0 0.00 505 1.30 - - 1.12 -\n8 WE6815 3'675* 4.87 3’774 5.00 - - 955 1.26 980 1.30 - - 1.12 -\n9 WE7368 20’111 4.51 22’311 5.00 - - 5224 1.17 5795 1.30 - - 1.12 -\n\n10 WE5443 7’690 2.98 12’892 5.00 - - 1997 1.02 2534 1.30 - - 1.12 -\n10 WE5443\n11 WE5442\n12 WE9065\n13 WE9517\n14 WE9062\n15 WE8341\n16 WE13199\n17 WE13200\n\n18 WE11714 25’850 5.21 24’814 5.00 38’931 7.35 6714 1.35 6445 1.30 10112 1.91 1.12 1.66\n19 WE8372 12’137 2.89 21’022 5.00 32’023 6.16 3152 0.75 5460 1.30 8318 1.60 1.12 1.39\n20 WE8370 16’706 4.52 18’488 5.00 36’420 6.26 4339 1.17 4802 1.30 9460 1.63 1.12 1.42\n21 WE6768 1'101* 4.07 1’354 5.00 - - 286 1.06 352 1.30 - - 1.12 -\n22 WE12318 13'759* 3.53 19’493 5.00 - - 3574 0.92 5063 1.30 - - 1.12 -\n23 WE13036 10’406 1.85 28’076 5.00 - - 2703 0.48 7292 1.30 - - 1.12 -\n24 WE7371\n25 WE6618\n26 WE4543\n\nTOTAL 164’815 282’523 Ø  5.00 107’374 Ø  6.59 42’809 Ø  0.79 72568 Ø  1.30 27889 Ø  1.71 Ø  1.12 Ø  1.49\n \n\n* BM Zahlen (swissBUILDINGS3D 2.0 - Geländemodell, Isohypsen DTM - 2017/2018, GIS ZH)\n\nUmrechnungshilfe \nNutzungsziffern\n\nLeitfaden: \nDichtevorgaben \n\numsetzen\n\nUmrechnung: Baumasse in Brutto Ausnützungsziffer\nAnnahmen: BM / 3.5m = Geschossfläche GF\n\nGF / 1.1 = Real. anr. GF (inkl. DG/UG)\nAnnahme, dass alle oberirdischen Räume anrechenbar in DG und UG.\n\nBaumassenziffer §254 PBG = oberirdische Baumasse BM\n                          --------------------------\n\n                          massgebliche Grundfläche GF\n\n   In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n  In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n   In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n  In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\nNr. Parz. Nr.\nOberir. \n\nBaumasse BM \n(m3) Bestand\n\nBaumassenziffer\n BMZ  (m3/m2)\n\n Bestand \n\nOberir. \nBaumasse BM \n(m3) möglich\n\nBaumassenziffer \nBMZ  (m3/m2) \n\nmöglich\n\nOberir. \nBaumasse BM  \n\n(m3 ) Projekt\n\nBaumassenziffer \nBMZ  (m3/m2) \n\nProjekt \n\naGF (m2) \nBestand\n\n Brutto AZ \nBestand\n\naGF (m2) \nmöglich \n\nBrutto AZ \nmöglich\n\naGF (m2)\n Projekt \n\nBrutto AZ \nProjekt\n\nAZ PBG \nmöglich\n\nAZ PBG\n Projekt\n\n1 WE11469 1'795* 1.04 6’902 4.00 - - 466 0.27 1793 1.04 - - 0.88 -\n2 WE9763 1'678* 0.27 30’762 5.00 - - 436 0.07 7990 1.30 - - 1.12 -\n3 WE9762 3'609* 0.58 31’223 5.00 - - 937 0.15 8110 1.30 - - 1.12 -\n4 WE12254 39’180 3.92 50’027 5.00 - - 10177 1.02 12994 1.30 - - 1.12 -\n5 WE12710 3'570* 4.01 4’452 5.00 - - 927 1.04 1156 1.30 - - 1.12 -\n6 WE12709 3’548 3.56 4’990 5.00 - - 922 0.92 1296 1.30 - - 1.12 -\n7 WE9995 0 0.00 1’944 5.00 - - 0 0.00 505 1.30 - - 1.12 -\n8 WE6815 3'675* 4.87 3’774 5.00 - - 955 1.26 980 1.30 - - 1.12 -\n9 WE7368 20’111 4.51 22’311 5.00 - - 5224 1.17 5795 1.30 - - 1.12 -\n\n10 WE5443 7’690 2.98 12’892 5.00 - - 1997 1.02 2534 1.30 - - 1.12 -\n10 WE5443\n11 WE5442\n12 WE9065\n13 WE9517\n14 WE9062\n15 WE8341\n16 WE13199\n17 WE13200\n\n18 WE11714 25’850 5.21 24’814 5.00 38’931 7.35 6714 1.35 6445 1.30 10112 1.91 1.12 1.66\n19 WE8372 12’137 2.89 21’022 5.00 32’023 6.16 3152 0.75 5460 1.30 8318 1.60 1.12 1.39\n20 WE8370 16’706 4.52 18’488 5.00 36’420 6.26 4339 1.17 4802 1.30 9460 1.63 1.12 1.42\n21 WE6768 1'101* 4.07 1’354 5.00 - - 286 1.06 352 1.30 - - 1.12 -\n22 WE12318 13'759* 3.53 19’493 5.00 - - 3574 0.92 5063 1.30 - - 1.12 -\n23 WE13036 10’406 1.85 28’076 5.00 - - 2703 0.48 7292 1.30 - - 1.12 -\n24 WE7371\n25 WE6618\n26 WE4543\n\nTOTAL 164’815 282’523 Ø  5.00 107’374 Ø  6.59 42’809 Ø  0.79 72568 Ø  1.30 27889 Ø  1.71 Ø  1.12 Ø  1.49\n \n\n* BM Zahlen (swissBUILDINGS3D 2.0 - Geländemodell, Isohypsen DTM - 2017/2018, GIS ZH)\n\nUmrechnungshilfe \nNutzungsziffern\n\nLeitfaden: \nDichtevorgaben \n\numsetzen\n\nUmrechnung: Baumasse in Brutto Ausnützungsziffer\nAnnahmen: BM / 3.5m = Geschossfläche GF\n\nGF / 1.1 = Real. anr. GF (inkl. DG/UG)\nAnnahme, dass alle oberirdischen Räume anrechenbar in DG und UG.\n\nBaumassenziffer §254 PBG = oberirdische Baumasse BM\n                          --------------------------\n\n                          massgebliche Grundfläche GF\n\n   In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n  In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n   In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n  In der Kernzone A besteht keine Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer.\n\n\n\n40 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nErkenntnisse\nDie Berechnung zeigt, dass die heute mögliche Baumasse in der Industriezone C, umge-\nrechnet, einer Ausnützungsziffer gemäss PBG (ohne Dach- und Untergeschosse) von 1.12 \nentspricht. Dies wiederum kommt der möglichen Dichte der heutigen Wohn- und Gewerb-\nzone 5 (85% Wohnen / 15% Gewerbe / 10% Arealbonus = 110%) sehr nahe.\n\nIn der Folge sind die Erkenntnisse betreffend der baulichen Dichte für die einzelnen Teilbe-\nreiche zusammengefasst. Die Empfehlung zur Umsetzung dieser sind im Kapitel 4 Konzept \nUmsetzung zu finden:\n\nTeilbereich Mittelort\nDie im Rahmen dieser Studie entworfenen Volumen für den Bereich Mittelort (Nr. 18, 19 und \n20 in der Tabelle) weisen gemäss Berechnung eine durchschnittliche Baumassenziffer von \n6.5 auf. Die Studie geht von einem Sockelgeschoss von 10 Metern Höhe und einer Gebäu-\ndehöhe von 25 Metern aus. Für die planungsrechtliche Umsetzung scheint die Festsetzung \neiner Gebäudehöhe für den vorliegenden Fall ungeignet, es wird empfohlen die Höhe mit-\ntels Höhenkoten im Sinner einer Mantellinie zu definieren. Aufgrund dessen und aufgrund \nder noch groben Dichteberechnung, wird eine maximale Baumassenziffer von 6.0 emp-\nfohlen.\n\nTeilbereich Bahnhof Au\nDie bauliche Dichte für den Teilbereich Bahnhof Au konnte im Rahmen der Vertiefungsstu-\ndie noch nicht vertieft ausgelotet werden (grosse Abhängigkeiten zu Erschliessung etc.). \nDie effektive Dichte soll im Rahmen der Vorarbeiten zu einem öffentlichen Gestaltungsplan \nintegral über alle Themen nochmals geprüft werden. Das Ziel ist jedoch ein Baustein mit \nhoher baulicher Dichte. Als Übergang zum Teilbereich Mittelort wird empfohlen, mit der \nGrundordnung eine Baumassenziffer von 4.0 bis 5.0 festzusetzen.\n\nFür den westlichen Teil des Bereichs Bahnhof Au wird aufgrund der Lärmproblematik, \ngestütz auf die heutige Zonierung, eine Baumassenziffer von 4.0 empfohlen.\n\nTeilbereich Landschafstfenster\nFür den Teilbereich Landschaftsfenster ist die effektive Dichte in Abhängigkeit zur Ausdeh-\nnung des Landschaftsfensters und zur Ausformulierung der Übergänge und Randbereiche, \nim Rahmen einer Folgeplanung auszuloten. In der Grundordnung sollen Baumassenziffern \nvon 4.0 (östlicher Teil) bis 5.0 (westlicher Teil) zugelassen werden. \n\n\n\n41Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n\n\n42 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\n4\t Konzept Umsetzung\n\n4.1\t Umsetzung in Teilbereichen\n\nZentrale Erkenntnis aus der Testplanung und aus der Vertiefungsstudie ist, dass nicht für \nden ganzen Perimeter die gleichen Entwicklungsmöglichkeiten und entsprechend auch \nnicht der gleiche Handlungsbedarf besteht. Die drei Teilbereiche Mittelort, Bahnhof Au \nund Landschaftsfenster verlangen aufgrund ihrer Ausgangslage und des unterschiedlichen \nEntwicklungspotentials auch in der planungsrechtlichen Umsetzung jeweils spezifische Ant-\nworten. Grundsätzlich soll mit folgendem Konzept aufzgezeigt werden, mit welchen Mitteln \neine Umsetzung im Rahmen der anstehenden BZO Revision erfolgen kann und welche zu-\nsätzlichen Planungsschritte notwenig sind. \n\n4.2\t Aufwertung Seestrasse\n\nDie Seestrasse ist das Rückgrat der Siedlungsentwicklung und Transformation und muss\neinem hohen Anspruch betreffend Funktion und Gestaltung erfüllen. Eine Entwicklung in \nden Bereichen Mittelort und Bahnhof Au steht in direktem Zusammenhang mit der Neu-\ngestaltung des Strassenraums. Es ist daher zwingend, in einem nächsten ersten Planungs-\nschritt, im Rahmen eines Betriebs- und Gestaltungskonzepts die in der Testplanung und \nder Vertiefungsarbeiten erarbeiteten Ansätze weiterzuentwickeln. Es sind namentlich diese:\n•\t Siedlungsorientierte Gestaltung, Geschwindigkeitsregime etc.\n•\t attraktive Fusswegverbindung zwischen Kantonsschule - Bahnhof Au\n•\t Aufhebung Aubrücke und Niveaufreier Anschluss der Austrasse an die Seestrasse\n•\t direkte Erschliessung des Teilbereichs Mittelort ab der Seestrasse\n•\t Festlegung Pflichbaulinie im Teilbereich Mittelort für den südlichen Teil\n•\t Abstimmung mit beabsichtiger Siedlungsentwicklung (Zwischenzustände/Etappierung)\n•\t Verbesserung der Veloinfrastruktur (gemäss Anforderungen einer Velohauptroute)\n\nAbb. 38 \nTeilbereiche für \n\ndie planungs-\nrechtliche Um-\n\nsetzung\n\nAufwertung Seestrasse\n\nTeilbereich Mittelort\n\nTeilbereich Bahnhof Au\n\n West\nZentrum\n\nTeilbereich \nLandschaftsfenster\n\nBereich 1\n\nBereich 2\n\n\n\n43Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n4.3\t Teilbereich Mittelort\n\nDie Weiterentwicklung des Teilbereichs Mittelort ist aufgrund der gewünschten Neuaus-\nrichtung und Adressierung auf die Seestrasse, stark in an deren künftige Gestalt und dem \nPlatzbedarf geknüpft. Alle Parzellen gelten heute grundsätzlich als erschlossen. Mit der ge-\nplanten Aufhebung der Riedhofstrasse ist jedoch im Rahmen einer Landumlegung, die Par-\nzellarordnung soweit anzupassen, dass die gewünschte Bebauung möglich wird. Es ist zu \nprüfen, ob die Landumlegung privatrechtlich oder im Rahmen eines amtlichen Quartier-\nplanverfahrens erfolgen soll. Zu klären ist ausserdem die Frage zu den Zwischenzuständen. \nDie Parzelle Kat.-Nr. 11714 kann bereits heute direkt ab der Seestrasse erschlossen werden, \ndie übrigen Parzellen müssen bis zu deren beulichen Entwicklung gemäss nachfolgenden \nPlanungsinstrumenten rückwärtig über die Riedhofstrasse erschlossen werden.\n\nAuf Ebene der Nutzungsplanung stehen für diesen Teilbereich derzeit noch drei Varianten \nzur Diskussion. Aus heutiger Sicht wird empfohlen, die Variante 2 weiterzuverfolgen. Dies ist \nin einem nächsten Schritt stadtintern und mit dem Amt für Raumentwicklung zu diskutiert. \n\nVariante 1 – Volle Kontrolle (nicht empfohlen)\n•\t Grundordnung mit Mischnutzung, z.B. neue Wohn- und Gewerbezone mit einem maxi-\n\nmalen Wohnanteil von 70% und einer Baumassenziffer von 6.0 (ca. AZ 130%).\n•\t Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht über Parzellen 6768, 8370, 8372, 11714, 11715 \n\n(siehe auch Planbeilage) -> Formulierung einer Zieldefinition zur GP-Pflicht\n\nMit diesen Massnahmen wird davon ausgegangen, dass die Transformation dieses Teilbe-\nreichs in ein Gebiet mit hohem Wohnanteil und Gewerbenutzung in einem Sockelgeschoss \nerfolgen soll. Das ansässige Gewerbe kann sich im Rahmen der Bestandesgarantie mini-\nmal weiterentwickeln, grössere Veränderungen lösen die Aufstellung eines Gestaltungs-\nplans aus. Im Rahmen dieses, sind die Erkenntnisse dieser Studie zu einem Richtprojekt zu \nvertiefen und mit dem Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich festzusetzten.\n\n\n\n44 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nVariante 2 – Flexibilität für Grundeigentümer (Empfohlen)\n•\t Grundordnung mit Mischnutzung, z.B. neue Wohn- und Gewerbezone mit einem maxi-\n\nmalen Wohnanteil von 20% (so wenig wie möglich) und einer Baumassenziffer von 5.0 \n(ca. AZ 100%, dies entspricht der heutigen Baumassenziffer).\n\n•\t Festsetzung eines Ergänzungsplans: Sicherung der städtebaulichen Eckpfeiler gemäss \nStudie (Pflichtbaulinie, Durchwegung/Gebäudeabstand/Vernetzung Grünraum, Kote \n421 M.ü.M. für Sockelgeschoss und Kote 433 M.ü.M. für Hochbauten)\n\n•\t Erlass von Sonderbauvorschriften: Möglichkeit zur Erhöhung des Wohnanteils auf maxi-\nmal 70% und zur Erhöhung der Dichte auf eine Baumassenziffer von 6.0 (ca. AZ 130%), \nbeides geknüpft an weitere Vorschriften und Kriterien zur Qualitätssicherung (Sicherung \nder Inhalte gemäss Erkenntnisse Vertiefungsstudie, besonders gute Gestaltung etc.)\n\nAus den geführten Gesprächen mit den betroffenen Grundeigentümern geht hervor, dass \nderzeit das Interesse an einer sustanziellen Wohnnutzung nicht gross ist. Es wurden Befürch-\ntungen geäussert, dass ein hoher Wohnanteil zu einem Preisdruck führen könnte, was wie-\nderum den Druck auf die Gewerbebetriebe an diesem Standort erhöhen würde. Die mit \neinem hohen Wonanteil geschaffene Anreize würden den Erneuerungsprozess beschleuni-\ngen. In Neubauten würde dann unter Umständen das jetzt ansässige Gewerbe nicht mehr \nbestehen können.\n\nMit einer Umsetzung der flexiblen Variante 2 könnte diesem Aspekt Rechnung getragen \nwerden, indem der Eigentümerschaft mehr Optionen angeboten würden. Die Weiterent-\nwicklung des bestehenden Gewerbes ist im Rahmen der Grundordnung möglich. Allerdings \nsind die zentralen Eckpunkte der städtebauliche Studie (Adressierung zur Seestrasse, Frei-\nräume, evtl. Sockelgeschoss, etc.) einzuhalten. Eine Erhöhung der Nutzungsdichte und des \nWohnanteils ist unter Einhaltung der Sonderbauvorschriften möglich. Diese sind so auszu-\ngestalten, dass der Eigentümer davon profitieren kann aber nicht muss.\n\nVariante 3 – Laissez-faire (nicht empfohlen)\n•\t Grundordnung neue Wohn- und Gewerbezone 6 mit einem maximalen Wohnanteil von \n\n70% und einer Baumassenziffer von 6.0 (ca. AZ 130%) \n•\t Festsetzung eines Ergänzungsplans: Sicherung der städtebaulichen Eckpfeiler gemäss \n\nStudie (Pflichtbaulinie, Durchwegung/Gebäudeabstand/Vernetzung Grünraum, Kote \n421 M.ü.M. für Sockelgeschoss und Kote 433 M.ü.M. für Hochbauten)\n\nDie Varianten 3 öffnet den Teilbereich für Wohnutzung und regelt die Eckpfeiler der städ-\ntebaulichen Studie ohne weitere qualitätssichernde Hürden. Mit dieser liberalen Variante \nkönnen die Grundeigentümer ihre Parzellen im Rahmen der Grundordnung entwickeln. Ih-\nren Bedenken betreffend Preisdruck kann damit jedoch nicht entgegnet werden. Ausser-\ndem stellt sich die Frage, ob die gewünschten Qualitäten ohne weitergehende Planungs-\ninstrumente oder qualitätssichernde Verfahren sichergestellt werden können.\n\n\n\n45Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n4.4\t Teilbereich Bahnhof Au\n\nMit der Testplanung und der anschliessenden Vertiefungstudie konnte aufgezeigt werden, \ndass der Bereich rund um den Bahnhof Au ein Potential für einen Ort mit höherem An-\nspruch an den öffentlichen Raum und Zentrumfunktionen verfügt. Allerdings wurde auch \nklar, dass die derzeitigen Eigentumsverhältnisse und die Erschliessungssituation noch wei-\ntere Planungschritte verlangen. Das öffentliche Interesse an der Transformation dieses Orts \nist sehr gross, weshalb auch bei den nächsten Planungschritten die Hoheit bei der Stadt \nWädenswil liegen muss. Aus diesem Grund werden folgende Massnahmen auf Ebene BZO \nvorgeschlagen:\n\nBereich Zentrum\n•\t Grundordnung (z.B. neue Zentrumszone) mit einer Baumassenziffer von 5.0 (ca. AZ \n\n100%) und einem maximalen Wohnanteil von 80%\n•\t Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht (öffentlicher Gestaltungsplan) über die Parzel-\n\nlen 4543, 5442, 5443, 6618, 7371, 8341, 9062, 9065, 9517, Teile von 10476, Teile 13036 \n(siehe auch Planbeilage) -> Formulierung einer Zieldefinition zur GP-Pflicht\n\nMit der Umzonung und der Gestaltungsplanpflicht wird die Grundlage für eine quali-\ntätsvolle Transformation dieses Gebietes geschaffen. Die Stadt Wädenswil wird in einem \nnächsten Schritt in einem Planungsprozess gemeinsam mit der Grundeigentümerschaft die \nvorhandenen städtebaulichen Ideen weiter vertiefen (evtl. Konkurrenzverfahren) und ver-\nbindlich festsetzen. Die nordwestlichen Parzellenteile der SBB sollen dabei zumindest als \nBetrachtungsperimeter miteinbezogen werden. \n\nEs wird sich zeigen, in welchem Rahmen parallel dazu die wohl notwendigen Anpassun-\ngen der Parzellarordnung erfolgen können.\n\nBereich Zentrum\n\nBereich West\n\n\n\n46 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nDie Parzellen 6815, 7368, 9995, 12709, 12710 eignen sich aufgrund der Lärmsituation (siehe \nKapitel Lärm) nicht für Wohnnutzung. Ein Teil der bestehenden Nutzungen (Hotel auf Par-\nzelle 12709 und Schule auf Parzelle 7368) sind derzeit betreffend Zonenkonformität zweifel-\nhaft. Ein Erhalt und eine Weiterentwicklung dieser ist jedoch wünschenswert und unbestrit-\nten. Im Rahmen der BZO-Revision soll deshalb geprüft werden, mit welchen Massnahmen \ndies ermöglich werden kann. Aus heutiger Sicht denkbar sind folgende Massnahmen:\n\nBereich West\n•\t Grundordnung mit Mischnutzung, z.B. neue Wohn- und Gewerbezone 4 mit einem ma-\n\nximalen Wohnanteil von 20% und einer Baumassenziffer von 4.0 (ca. AZ 85%), ca. 13.5 \nMeter Gebäudehöhe und maximal 4 Geschossen\n\n \nSicht auf den \nBahnhof Vor-\nbereich und die \nSeestrasse, (Blick \nRichtung Westen)\n\n\n\n47Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n4.5\t Teilbereich Landschaftsfenster\n\nDas Freispielen eines Landschaftsfensters wurde im Rahmen der Testplanung als grosse \nChance (Vernetzung, Siedlungstrennung, naturräumliche Inszenierung) und als zentrales \nElement in der zukünftigen Entwicklung des Ortsteils Au betrachtet. Im Rahmen der Ver-\ntiefungsstudie wurden Varianten betreffend Lage und Länge des Landschaftsfensters ge-\nprüft. Es zeigt sich, dass die Realisierung möglicher Neubauten in konzentierter Form an den \nRändern des Bereichs und damit das Freispielen eines unbebauten Teils möglich ist. Grun-\nsätzlich ist Wohnutzung am westlichen Rand aufgrund des Rangierlärms besser geeignet \nals am östlichen Rand. Für die Umsetzung werden folgende Massnahmen vorgeschlagen:\n\nBereich 1 (analog östlich angrenzender Bereich)\n•\t Grundordnung mit Mischnutzung, z.B. neue Wohn- und Gewerbezone 4 mit einem ma-\n\nximalen Wohnanteil von 20% und einer Baumassenziffer von 4.0 (ca. AZ 85%), ca. 13.5 \nMeter Gebäudehöhe und maximal 4 Geschossen\n\nBereich 2 \n•\t Grundordnung mit Mischnutzung, z.B. neue Wohn- und Gewerbezone 5 mit einem ma-\n\nximalem Wohnanteil von 80% und einer Baumassenziffer von 5.0 (ca. AZ 100%), ca. 16.5 \nMeter Gebäudehöhe und maximal 5 Geschossen\n\nBeide Bereiche\n•\t Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht über die Parzellen 9762, 9763, 11469 und 12254 \n\n(siehe auch Planbeilage), Zieldefinition zur GP-Pflicht: Freihaltebereich über eine mi-\nnimale Länge von 100 Meter zwischen Seestrasse und Landwirtschaftszone, Defintion \nQualität des LF, sogfältige Gestaltung der Randbereiche, etc.\n\n\n\n48 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nDa die Realisierung eines Landschaftsfensters in gewünschter Qualität (noch zu definie-\nren) über einen längeren Zeitraum erfolgen wird und in Abhängigkeit zu den Absichten \nder Grundeigentümerschaft steht, muss für die planungsrechtliche Umsetzung dieser Idee \nentsprechende Spielraum gegeben werden. Die Festslegung einer Gestaltungsplanflicht \nüber die vier Parzellen ermöglicht den zwei betroffenen Eigentümern die Findung einer für \nsie optimalen Lösung auf der Zeitachse, stellt jedoch auch sicher, dass bei Veränderun-\ngen über die Bestandesgarantie hinaus, die Herstellung eines Ladschaftsfensters sicher-\ngestellt wird. \n\n4.6\t Begründung öffentliches Interesse\n\nGemäss §48 Absatz 3 des Planungs- und Baugesetzes kann, sofern ein wesentliches öf-\nfentliches Interesse besteht (wie beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des \nAussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten bauli-\nchen Verdichtung), mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbe-\nreiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss. \n\nEs wird davon ausgegangen, dass ein solches wesentliches öffentliches Interesse für alle \nTeilbereiche im Perimeter besteht. Die folgenden Punkte sind als Hinweise für die Begrün-\ndung im Rahmen des Erläuterungsberichts zur BZO-Revision zu verstehen:\n\n•\t Für den gesamten Planungsperimeter besteht gemäss kommunalem Richtplan die Ziel-\nsetzung einer Neuorientierung hin zum einem Zentrumsgebiet. Eine differenzierte Um-\nstrukturierung und schrittweise Transformation des Gebiets bedarf spezifischer Festel-\ngungen über die Zonenbestimmungen hinaus.\n\n•\t Die Umsetzung der Anforderungen zum Schutz der angrezenden Flachmoore von na-\ntionlaer Bedeutung kann erst mit differenzieren Bestimmungen zu Lage und Höhe von \nGebäuden sichergestellt werden.\n\n•\t Für den Teilbereich Landschaftsfenster bezeichnet der kommunale Richtplan den Kom-\nmunalen Vernetzungskorridor Schönbüel-Steinacher-Halbinsel Au mit dem Ziel einer \nAufwertung und Verbesserung der Durchlässigkeit des Gewerbe-/Industriegebiets. Mit \nder Festsetzung einer Gestaltungsplanflicht, kann diese Ziel unter Berückstichtigung \neines angemessenen Anordnungsspielraums für die Grundeigentümerschaft, erreicht \nwerden.\n\n•\t Die Sicherstellung der Anforderungen des Lärmschutzes bedarf, für die vom Bahnlärm \nbetroffenenen Gebiete, weiterer spezifischer Festlegungen über die Zonenbestimmun-\ngen hinaus.\n\n\n\n49Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\n\n\n50 Zentrum Ortsteil Au | Stadt Wädenswil | Vertiefung Testplanungsergebnisse\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4370\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n2807\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3058\n\n3058\n\n3060\n\n3060\n\n3191\n\n3191\n\n3220\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n4371\n\n4371\n\n4370\n\n2398\n\n1651\n\n4756\n\n1594\n\n1595\n\n4770\n\n4771\n\n4772\n\n4773\n\n4774\n\n4775\n\n4776\n\n2809\n\n1590\n\n2407\n\n3594\n\n850\n\n30\n\n3835\n\n3829\n\n2219\n\n3892\n\n3854\n\n3131\n\n2260\n\n2371\n\n2379\n\n3069\n\n3696\n\n3203\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4873\n\n4872\n\n4874\n\n32\n0\n\n6\n\n4777\n\n4\n0\n33\n\n4472\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n2733\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n4968\n\n4636\n\n4831\n\n4\n77\n\n7\n\n4\n77\n\n7\n\n4910\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5\n0\n\n0\n3\n\n5003\n\n5003\n\n5003\n\n5001\n\n5004\n\n5060\n\n5006\n\n5062\n\n5061\n\n5063\n\n5064\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n5033 5032\n5031 5030\n\n5029 5028\n\n5027 5026\n\n5025 5024\n\n5012\n\n3060\n\n3058\n\n2\n37\n\n1\n\n2\n37\n\n9\n\n4769\n\n30\n\n2729\n\n3220\n\n4898\n\n4\n6\n\n4\n5\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nSteinacher\n\nBöcklerrain\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nMittelort\n\n7630\n\n2141\n\n11010\n\n11009\n8936\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n5\n\n8\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n6\n77\n\n0\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n9062\n11327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n9762\n\n12710\n\n12709\n13037\n\n12232\n\n3856\n\n38\n5\n\n7\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n8843\n\n12955\n\n12991\n\n12993\n\n12\n9\n\n8\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12456\n\n12458\n12457\n\n12460 12454\n\n12462\n\n12461\n\n12473\n\n12459\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n8835\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n4\n\n8\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12472\n\n12463\n\n12465\n\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11040\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12890\n\n12888\n\n12889\n\n12453\n\n12468\n\n12452\n\n12467\n\n12469\n\n12466\n\n12428\n\n8824\n\n8823\n\n8\n8\n\n2\n8\n\n10775\n\n10773\n\n10774\n10770\n\n792779\n28\n\n7993\n\n10769\n\n10492\n\n12470\n\n10772\n\n8\n8\n\n4\n1\n\n10768\n8446\n\n10771\n\n11747\n\n8445\n\n11746\n\n10149\n\n6058\n\n6061\n\n6456\n\n6062\n\n6059\n\n7215\n\n2388\n\n2387\n\n12471\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n5654\n\n10493\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13078\n\n13081\n13082\n\n13080 13079\n\n13073\n\n13090\n\n13092\n13092\n\n13071\n\n13072\n\n13070\n13069\n\n13086\n\n13083\n\n13074\n\n13084\n13085\n\n13092\n\n13092\n\n13093\n\n13091\n\n13092\n\n13075\n\n13076\n\n13077\n\n11462\n\n11815\n9763\n\n11469\n\n3908\n\n13131\n\n13132\n\n13133\n\n13\n13\n\n4\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nIm\n M\n\na\nia\n\nc\nh\n\ne\nr\n\nAlte Steinacherstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nTo\nble\n\nrw\neg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nGeneral-Werdmüller-Strasse\n\nS\nc\n\nh\nü\n\ntze\nn\n\nste\nig\n\nW\na\n\nld\ner\n\nw\neg\n\nAublickweg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nNaglikonerweg\n\nAlte Landstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nA\nustra\n\nsse\n\nSeeweg\n\nA\nu\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nA\nu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nP\no\n\nst\nw\n\ne\ng\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nS\nc\nh\n\nü\ntz\n\ne\nn\n\nst\ne\n\nig\n\nVariante 1 – Volle Kontrolle (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n- Ziele GP-Pflicht ergänzen\n\nVariante 2 – Flexibilität für Grundeigentümer (Empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) / \n   Wohnanteil von max. 20%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n- Erlass von Sonderbauvorschriften BMZ 6.0 (ca. AZ 130%) \n\nWGx/xx%\n\n- Grundordnung mit Mischnutzung und \n  hoher Dichte (neue Zentrumszone) \n   BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) \n   Wohnanteil von max. 80%\n\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n  (öff. Gestaltungsplan)\n\nZx\n\nWG5/80%\nBetriebs- und Gestaltungskonzepts\n- Siedlungsorientierte Gestaltung, Geschwindigkeitsregime etc.\n- attraktive Fusswegverbindung zwischen Kantonsschule - Bahnhof Au\n- Aufhebung Aubrücke und planfreien Anschluss der Austrasse an die Seestrasse\n- direkte Erschliessung des Teilbereichs Mittelort ab der Seestrasse\n- Festlegung Pflichbaulinie im Teilbereich Mittelort für den südlichen Teil\n- Abstimmung mit beabsichtiger Siedlungsentwicklung (Zwischenzustände und Etappierung)\n- Verbesserung der Veloinfrasturktur entpsrehcend den Anfoderungen einer Velohauptroute\n\nWG4/20%\n\nIC\n\nIC\n\nVariante 3 – Laissez-faire (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n\n Neue Wohn- und Gewerbezone 4 / \n Wohnanteil von max. 20% / BMZ 4.0 \n(ca. AZ 85%) / ca. 13.5m GH und max. \n4 Geschosse\n\nNeue Wohn- und Gewerbezone 5 / \nWohnanteil von max. 80% / BMZ 5.0 \n(ca. AZ 100%) / ca. 16.5m GH und \nmax. 5 Geschosse\n\nFestlegung einer  Gestaltungsplanpflicht\n\nDOK.-BEZ.\n\nDATUM MSTB.\n\n1:2500\n\nN\n\nPROJEKT:\n\nKonzept Umsetzung\nPLAN:\n\nStadt Wädenwil\nVertiefung der Testplanungsergebnisse für die Bereiche Bahnhof Au und Mittelort
\n\n250m0 25 100\n\n11. Februar 2021\n\n10261.01_08_210211_Plan.vwx\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4370\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n2807\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3058\n\n3058\n\n3060\n\n3060\n\n3191\n\n3191\n\n3220\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n4371\n\n4371\n\n4370\n\n2398\n\n1651\n\n4756\n\n1594\n\n1595\n\n4770\n\n4771\n\n4772\n\n4773\n\n4774\n\n4775\n\n4776\n\n2809\n\n1590\n\n2407\n\n3594\n\n850\n\n30\n\n3835\n\n3829\n\n2219\n\n3892\n\n3854\n\n3131\n\n2260\n\n2371\n\n2379\n\n3069\n\n3696\n\n3203\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4873\n\n4872\n\n4874\n\n32\n0\n\n6\n\n4777\n\n4\n0\n33\n\n4472\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n2733\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n4968\n\n4636\n\n4831\n\n4\n77\n\n7\n\n4\n77\n\n7\n\n4910\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5\n0\n\n0\n3\n\n5003\n\n5003\n\n5003\n\n5001\n\n5004\n\n5060\n\n5006\n\n5062\n\n5061\n\n5063\n\n5064\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n5033 5032\n5031 5030\n\n5029 5028\n\n5027 5026\n\n5025 5024\n\n5012\n\n3060\n\n3058\n\n2\n37\n\n1\n\n2\n37\n\n9\n\n4769\n\n30\n\n2729\n\n3220\n\n4898\n\n4\n6\n\n4\n5\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nSteinacher\n\nBöcklerrain\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nMittelort\n\n7630\n\n2141\n\n11010\n\n11009\n8936\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n5\n\n8\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n6\n77\n\n0\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n9062\n11327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n9762\n\n12710\n\n12709\n13037\n\n12232\n\n3856\n\n38\n5\n\n7\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n8843\n\n12955\n\n12991\n\n12993\n\n12\n9\n\n8\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12456\n\n12458\n12457\n\n12460 12454\n\n12462\n\n12461\n\n12473\n\n12459\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n8835\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n4\n\n8\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12472\n\n12463\n\n12465\n\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11040\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12890\n\n12888\n\n12889\n\n12453\n\n12468\n\n12452\n\n12467\n\n12469\n\n12466\n\n12428\n\n8824\n\n8823\n\n8\n8\n\n2\n8\n\n10775\n\n10773\n\n10774\n10770\n\n792779\n28\n\n7993\n\n10769\n\n10492\n\n12470\n\n10772\n\n8\n8\n\n4\n1\n\n10768\n8446\n\n10771\n\n11747\n\n8445\n\n11746\n\n10149\n\n6058\n\n6061\n\n6456\n\n6062\n\n6059\n\n7215\n\n2388\n\n2387\n\n12471\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n5654\n\n10493\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13078\n\n13081\n13082\n\n13080 13079\n\n13073\n\n13090\n\n13092\n13092\n\n13071\n\n13072\n\n13070\n13069\n\n13086\n\n13083\n\n13074\n\n13084\n13085\n\n13092\n\n13092\n\n13093\n\n13091\n\n13092\n\n13075\n\n13076\n\n13077\n\n11462\n\n11815\n9763\n\n11469\n\n3908\n\n13131\n\n13132\n\n13133\n\n13\n13\n\n4\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nIm\n M\n\na\nia\n\nc\nh\n\ne\nr\n\nAlte Steinacherstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nTo\nble\n\nrw\neg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nGeneral-Werdmüller-Strasse\n\nS\nc\n\nh\nü\n\ntze\nn\n\nste\nig\n\nW\na\n\nld\ner\n\nw\neg\n\nAublickweg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nNaglikonerweg\n\nAlte Landstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nA\nustra\n\nsse\n\nSeeweg\n\nA\nu\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nA\nu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nP\no\n\nst\nw\n\ne\ng\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nS\nc\nh\n\nü\ntz\n\ne\nn\n\nst\ne\n\nig\n\nVariante 1 – Volle Kontrolle (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n- Ziele GP-Pflicht ergänzen\n\nVariante 2 – Flexibilität für Grundeigentümer (Empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) / \n   Wohnanteil von max. 20%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n- Erlass von Sonderbauvorschriften BMZ 6.0 (ca. AZ 130%) \n\nWGx/xx%\n\n- Grundordnung mit Mischnutzung und \n  hoher Dichte (neue Zentrumszone) \n   BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) \n   Wohnanteil von max. 80%\n\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n  (öff. Gestaltungsplan)\n\nZx\n\nWG5/80%\nBetriebs- und Gestaltungskonzepts\n- Siedlungsorientierte Gestaltung, Geschwindigkeitsregime etc.\n- attraktive Fusswegverbindung zwischen Kantonsschule - Bahnhof Au\n- Aufhebung Aubrücke und planfreien Anschluss der Austrasse an die Seestrasse\n- direkte Erschliessung des Teilbereichs Mittelort ab der Seestrasse\n- Festlegung Pflichbaulinie im Teilbereich Mittelort für den südlichen Teil\n- Abstimmung mit beabsichtiger Siedlungsentwicklung (Zwischenzustände und Etappierung)\n- Verbesserung der Veloinfrasturktur entpsrehcend den Anfoderungen einer Velohauptroute\n\nWG4/20%\n\nIC\n\nIC\n\nVariante 3 – Laissez-faire (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n\n Neue Wohn- und Gewerbezone 4 / \n Wohnanteil von max. 20% / BMZ 4.0 \n(ca. AZ 85%) / ca. 13.5m GH und max. \n4 Geschosse\n\nNeue Wohn- und Gewerbezone 5 / \nWohnanteil von max. 80% / BMZ 5.0 \n(ca. AZ 100%) / ca. 16.5m GH und \nmax. 5 Geschosse\n\nFestlegung einer  Gestaltungsplanpflicht\n\nDOK.-BEZ.\n\nDATUM MSTB.\n\n1:2500\n\nN\n\nPROJEKT:\n\nKonzept Umsetzung\nPLAN:\n\nStadt Wädenwil\nVertiefung der Testplanungsergebnisse für die Bereiche Bahnhof Au und Mittelort
\n\n250m0 25 100\n\n11. Februar 2021\n\n10261.01_08_210211_Plan.vwx\n\n\n\n51Planwerkstadt AG | Raumplanung · Prozesse · Städtebau\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4370\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n2807\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3058\n\n3058\n\n3060\n\n3060\n\n3191\n\n3191\n\n3220\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n4371\n\n4371\n\n4370\n\n2398\n\n1651\n\n4756\n\n1594\n\n1595\n\n4770\n\n4771\n\n4772\n\n4773\n\n4774\n\n4775\n\n4776\n\n2809\n\n1590\n\n2407\n\n3594\n\n850\n\n30\n\n3835\n\n3829\n\n2219\n\n3892\n\n3854\n\n3131\n\n2260\n\n2371\n\n2379\n\n3069\n\n3696\n\n3203\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4873\n\n4872\n\n4874\n\n32\n0\n\n6\n\n4777\n\n4\n0\n33\n\n4472\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n2733\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n4968\n\n4636\n\n4831\n\n4\n77\n\n7\n\n4\n77\n\n7\n\n4910\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5\n0\n\n0\n3\n\n5003\n\n5003\n\n5003\n\n5001\n\n5004\n\n5060\n\n5006\n\n5062\n\n5061\n\n5063\n\n5064\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n5033 5032\n5031 5030\n\n5029 5028\n\n5027 5026\n\n5025 5024\n\n5012\n\n3060\n\n3058\n\n2\n37\n\n1\n\n2\n37\n\n9\n\n4769\n\n30\n\n2729\n\n3220\n\n4898\n\n4\n6\n\n4\n5\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nSteinacher\n\nBöcklerrain\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nMittelort\n\n7630\n\n2141\n\n11010\n\n11009\n8936\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n5\n\n8\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n6\n77\n\n0\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n9062\n11327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n9762\n\n12710\n\n12709\n13037\n\n12232\n\n3856\n\n38\n5\n\n7\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n8843\n\n12955\n\n12991\n\n12993\n\n12\n9\n\n8\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12456\n\n12458\n12457\n\n12460 12454\n\n12462\n\n12461\n\n12473\n\n12459\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n8835\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n4\n\n8\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12472\n\n12463\n\n12465\n\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11040\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12890\n\n12888\n\n12889\n\n12453\n\n12468\n\n12452\n\n12467\n\n12469\n\n12466\n\n12428\n\n8824\n\n8823\n\n8\n8\n\n2\n8\n\n10775\n\n10773\n\n10774\n10770\n\n792779\n28\n\n7993\n\n10769\n\n10492\n\n12470\n\n10772\n\n8\n8\n\n4\n1\n\n10768\n8446\n\n10771\n\n11747\n\n8445\n\n11746\n\n10149\n\n6058\n\n6061\n\n6456\n\n6062\n\n6059\n\n7215\n\n2388\n\n2387\n\n12471\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n5654\n\n10493\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13078\n\n13081\n13082\n\n13080 13079\n\n13073\n\n13090\n\n13092\n13092\n\n13071\n\n13072\n\n13070\n13069\n\n13086\n\n13083\n\n13074\n\n13084\n13085\n\n13092\n\n13092\n\n13093\n\n13091\n\n13092\n\n13075\n\n13076\n\n13077\n\n11462\n\n11815\n9763\n\n11469\n\n3908\n\n13131\n\n13132\n\n13133\n\n13\n13\n\n4\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nIm\n M\n\na\nia\n\nc\nh\n\ne\nr\n\nAlte Steinacherstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nTo\nble\n\nrw\neg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nGeneral-Werdmüller-Strasse\n\nS\nc\n\nh\nü\n\ntze\nn\n\nste\nig\n\nW\na\n\nld\ner\n\nw\neg\n\nAublickweg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nNaglikonerweg\n\nAlte Landstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nA\nustra\n\nsse\n\nSeeweg\n\nA\nu\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nA\nu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nP\no\n\nst\nw\n\ne\ng\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nS\nc\nh\n\nü\ntz\n\ne\nn\n\nst\ne\n\nig\n\nVariante 1 – Volle Kontrolle (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n- Ziele GP-Pflicht ergänzen\n\nVariante 2 – Flexibilität für Grundeigentümer (Empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) / \n   Wohnanteil von max. 20%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n- Erlass von Sonderbauvorschriften BMZ 6.0 (ca. AZ 130%) \n\nWGx/xx%\n\n- Grundordnung mit Mischnutzung und \n  hoher Dichte (neue Zentrumszone) \n   BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) \n   Wohnanteil von max. 80%\n\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n  (öff. Gestaltungsplan)\n\nZx\n\nWG5/80%\nBetriebs- und Gestaltungskonzepts\n- Siedlungsorientierte Gestaltung, Geschwindigkeitsregime etc.\n- attraktive Fusswegverbindung zwischen Kantonsschule - Bahnhof Au\n- Aufhebung Aubrücke und planfreien Anschluss der Austrasse an die Seestrasse\n- direkte Erschliessung des Teilbereichs Mittelort ab der Seestrasse\n- Festlegung Pflichbaulinie im Teilbereich Mittelort für den südlichen Teil\n- Abstimmung mit beabsichtiger Siedlungsentwicklung (Zwischenzustände und Etappierung)\n- Verbesserung der Veloinfrasturktur entpsrehcend den Anfoderungen einer Velohauptroute\n\nWG4/20%\n\nIC\n\nIC\n\nVariante 3 – Laissez-faire (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n\n Neue Wohn- und Gewerbezone 4 / \n Wohnanteil von max. 20% / BMZ 4.0 \n(ca. AZ 85%) / ca. 13.5m GH und max. \n4 Geschosse\n\nNeue Wohn- und Gewerbezone 5 / \nWohnanteil von max. 80% / BMZ 5.0 \n(ca. AZ 100%) / ca. 16.5m GH und \nmax. 5 Geschosse\n\nFestlegung einer  Gestaltungsplanpflicht\n\nDOK.-BEZ.\n\nDATUM MSTB.\n\n1:2500\n\nN\n\nPROJEKT:\n\nKonzept Umsetzung\nPLAN:\n\nStadt Wädenwil\nVertiefung der Testplanungsergebnisse für die Bereiche Bahnhof Au und Mittelort
\n\n250m0 25 100\n\n11. Februar 2021\n\n10261.01_08_210211_Plan.vwx\n\nAusee\n\nZulauf Ausee\n\nZulauf Ausee\n\nSBB\n\nSBB\n\nSBB\n\n4370\n\n4071\n\n2531\n\n1850\n\n1528\n\n1866\n\n4766\n\n4769 4768\n4767\n\n4661\n\n4645\n\n728\n\n2807\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3054\n\n3058\n\n3058\n\n3060\n\n3060\n\n3191\n\n3191\n\n3220\n\n4934\n\n4899\n\n4898\n\n4371\n\n4371\n\n4370\n\n2398\n\n1651\n\n4756\n\n1594\n\n1595\n\n4770\n\n4771\n\n4772\n\n4773\n\n4774\n\n4775\n\n4776\n\n2809\n\n1590\n\n2407\n\n3594\n\n850\n\n30\n\n3835\n\n3829\n\n2219\n\n3892\n\n3854\n\n3131\n\n2260\n\n2371\n\n2379\n\n3069\n\n3696\n\n3203\n\n366\n\n302\n\n1665\n\n4072\n\n3192\n\n4580\n\n4461\n\n1687\n\n1762\n\n28241838\n\n3149\n\n3150\n\n489\n\n4546\n\n4787\n\n1813\n\n3151\n\n4873\n\n4872\n\n4874\n\n32\n0\n\n6\n\n4777\n\n4\n0\n33\n\n4472\n\n4078\n\n3930\n\n3255\n\n4079\n\n2733\n\n4944\n\n4945\n\n4946\n\n4949\n\n4968\n\n4636\n\n4831\n\n4\n77\n\n7\n\n4\n77\n\n7\n\n4910\n\n4934\n\n4934\n\n4714\n\n4750\n\n4787\n\n2548\n\n3039\n\n2606\n\n3149\n\n5\n0\n\n0\n3\n\n5003\n\n5003\n\n5003\n\n5001\n\n5004\n\n5060\n\n5006\n\n5062\n\n5061\n\n5063\n\n5064\n\n5037 5036\n\n5035 5034\n\n5033 5032\n5031 5030\n\n5029 5028\n\n5027 5026\n\n5025 5024\n\n5012\n\n3060\n\n3058\n\n2\n37\n\n1\n\n2\n37\n\n9\n\n4769\n\n30\n\n2729\n\n3220\n\n4898\n\n4\n6\n\n4\n5\n\n5116\n\n5196\n\n4546\n\n5132\n\n5202\n\n5233\n\nSteinacher\n\nBöcklerrain\n\nHaldenhof\n\nHaldenhof\n\nAuried\n\nMittelort\n\n7630\n\n2141\n\n11010\n\n11009\n8936\n\n13036\n\n3860\n\n2119\n\n3859\n\n38\n5\n\n8\n\n10475\n\n10495\n\n3885\n\n9063\n\n6\n77\n\n0\n\n11714\n\n95179065\n\n8341\n\n7371\n\n6618\n\n5442\n\n4543\n\n9062\n11327\n\n11471\n\n10476\n\n11331\n\n6815\n\n9995\n\n11330\n\n5443\n\n7368\n\n10482\n\n11329 11328\n\n12254\n\n10488\n\n9762\n\n12710\n\n12709\n13037\n\n12232\n\n3856\n\n38\n5\n\n7\n\n4047\n\n12231\n\n6693\n\n4019\n\n10477\n\n8370\n\n6759\n\n10496\n\n12318\n\n8843\n\n12955\n\n12991\n\n12993\n\n12\n9\n\n8\n7\n\n12992\n\n12994\n\n12986\n\n12989\n\n12988\n\n12990\n\n12796\n\n12797\n\n1289112806\n\n12807\n\n12455\n\n12456\n\n12458\n12457\n\n12460 12454\n\n12462\n\n12461\n\n12473\n\n12459\n\n12474\n12279\n\n11324\n\n8836\n\n8835\n\n6744\n\n6764\n\n6765\n\n11326\n\n11325\n\n12\n09\n\n3\n\n12280\n\n12\n4\n\n8\n8\n\n12485\n\n12487\n\n12481\n\n12483\n\n12506\n\n12503\n\n12508\n\n12507\n\n12502\n\n12501\n\n12476\n\n12504\n\n12505\n\n12848\n\n12472\n\n12463\n\n12465\n\n12464\n\n12544\n\n3978\n\n11040\n\n11332\n\n11333\n\n11039\n\n10494\n\n12495\n\n12497\n\n12496\n\n12499\n\n12498\n\n12477\n\n12492\n\n12491\n\n12494\n\n12493\n\n12890\n\n12888\n\n12889\n\n12453\n\n12468\n\n12452\n\n12467\n\n12469\n\n12466\n\n12428\n\n8824\n\n8823\n\n8\n8\n\n2\n8\n\n10775\n\n10773\n\n10774\n10770\n\n792779\n28\n\n7993\n\n10769\n\n10492\n\n12470\n\n10772\n\n8\n8\n\n4\n1\n\n10768\n8446\n\n10771\n\n11747\n\n8445\n\n11746\n\n10149\n\n6058\n\n6061\n\n6456\n\n6062\n\n6059\n\n7215\n\n2388\n\n2387\n\n12471\n\n12210\n\n6760\n\n11715\n\n6768\n\n8368\n\n6741\n\n8372\n\n6742\n\n6762\n\n6763\n\n6743\n\n6780\n\n12479\n\n12480\n\n12484\n\n5654\n\n10493\n\n13087\n13088\n\n13089\n\n13078\n\n13081\n13082\n\n13080 13079\n\n13073\n\n13090\n\n13092\n13092\n\n13071\n\n13072\n\n13070\n13069\n\n13086\n\n13083\n\n13074\n\n13084\n13085\n\n13092\n\n13092\n\n13093\n\n13091\n\n13092\n\n13075\n\n13076\n\n13077\n\n11462\n\n11815\n9763\n\n11469\n\n3908\n\n13131\n\n13132\n\n13133\n\n13\n13\n\n4\n\n13200\n\n13199\n\n13388\n\n13389\n\nBrunnenhofstrasse\n\nAlte Landstrasse\nMoserstrasse\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nIm\n M\n\na\nia\n\nc\nh\n\ne\nr\n\nAlte Steinacherstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nMittelortstrasse\n\nS\nte\n\nin\na\n\nc\nh\n\ne\nrw\n\ne\ng\n\nTo\nble\n\nrw\neg\n\nJohannes-Hirt-Strasse\n\nGeneral-Werdmüller-Strasse\n\nS\nc\n\nh\nü\n\ntze\nn\n\nste\nig\n\nW\na\n\nld\ner\n\nw\neg\n\nAublickweg\n\nMittelortweg\n\nSeeweg\n\nSeestrasse\n\nNaglikonerweg\n\nAlte Landstrasse\n\nAlte Landstrasse\n\nHaldenhof Brunnenhof\n\nA\nustra\n\nsse\n\nSeeweg\n\nA\nu\n\nst\nra\n\nss\ne\n\nA\nu\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nSeeweg\n\nRiedhofstrasse\n\nP\no\n\nst\nw\n\ne\ng\n\nRiedhofstrasse\nSeestrasse\n\nSeestrasse\n\nS\nc\nh\n\nü\ntz\n\ne\nn\n\nst\ne\n\nig\n\nVariante 1 – Volle Kontrolle (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n- Ziele GP-Pflicht ergänzen\n\nVariante 2 – Flexibilität für Grundeigentümer (Empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) / \n   Wohnanteil von max. 20%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n- Erlass von Sonderbauvorschriften BMZ 6.0 (ca. AZ 130%) \n\nWGx/xx%\n\n- Grundordnung mit Mischnutzung und \n  hoher Dichte (neue Zentrumszone) \n   BMZ 5.0 (ca. AZ 100%) \n   Wohnanteil von max. 80%\n\n- Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht\n  (öff. Gestaltungsplan)\n\nZx\n\nWG5/80%\nBetriebs- und Gestaltungskonzepts\n- Siedlungsorientierte Gestaltung, Geschwindigkeitsregime etc.\n- attraktive Fusswegverbindung zwischen Kantonsschule - Bahnhof Au\n- Aufhebung Aubrücke und planfreien Anschluss der Austrasse an die Seestrasse\n- direkte Erschliessung des Teilbereichs Mittelort ab der Seestrasse\n- Festlegung Pflichbaulinie im Teilbereich Mittelort für den südlichen Teil\n- Abstimmung mit beabsichtiger Siedlungsentwicklung (Zwischenzustände und Etappierung)\n- Verbesserung der Veloinfrasturktur entpsrehcend den Anfoderungen einer Velohauptroute\n\nWG4/20%\n\nIC\n\nIC\n\nVariante 3 – Laissez-faire (nicht empfohlen)\n- Neue Wohn- und Gewerbezone BMZ 6.0 (ca. AZ 130%)/ \n   Wohnanteil von max. 70%\n- Festsetzung eines Ergänzungsplans\n\n Neue Wohn- und Gewerbezone 4 / \n Wohnanteil von max. 20% / BMZ 4.0 \n(ca. AZ 85%) / ca. 13.5m GH und max. \n4 Geschosse\n\nNeue Wohn- und Gewerbezone 5 / \nWohnanteil von max. 80% / BMZ 5.0 \n(ca. AZ 100%) / ca. 16.5m GH und \nmax. 5 Geschosse\n\nFestlegung einer  Gestaltungsplanpflicht\n\nDOK.-BEZ.\n\nDATUM MSTB.\n\n1:2500\n\nN\n\nPROJEKT:\n\nKonzept Umsetzung\nPLAN:\n\nStadt Wädenwil\nVertiefung der Testplanungsergebnisse für die Bereiche Bahnhof Au und Mittelort
\n\n250m0 25 100\n\n11. Februar 2021\n\n10261.01_08_210211_Plan.vwx\n\n\n\t\t2023-03-24T17:07:00+0100\n\n\n\n\n