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name: Weisung 13 Teilrevision Nutzungsplanung: Einführung WG5/85%, Umzonung MEWA-Areal; Festsetzung

text: \nWeisung 13\n\n4. April 2016\n\n04.05.10\n\nTeilrevision Nutzungsplanung: Einführung WG5/85%, Umzonung „MEWA-Areal“\n\nFestsetzung\n\nAntrag des Stadtrats an den Gemeinderat\n\n1. Die Teilrevision der Nutzungsplanung, bestehend aus der Bau- und Zonenordnung,\n\nnachgeführt bis 19. Oktober 2012 und dem Zonenplan, nachgeführt bis 11. Juli 2014,\n\nwird wie folgt festgesetzt:\n\na) Bau- und Zonenordnung: Änderungen gemäss Dokument Bau- und Zonenordnung,\n\nSynopse vom 16. März 2016\n\n− Einführung der Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% (Art. 3, 7, 25)\n\n− Zielsetzungen Gestaltungsplangebiet „MEWA-Areal“ (Art. 26a)\n\n− Untergeordnete Anpassungen (Art. 1, 6, 26, 34)\n\nb) Zonenplan:\n\n− Umzonung Grundstücke Kat.-Nrn. 1538, 1541, 1911, 7864, 11206 (Teil) von\n\nder Industriezone IA in die Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% mit\n\nGestaltungsplanpflicht\n\n− Umzonung Grundstücke Kat.-Nrn. 7860, 7861, 12674 (Teil) von der Wohnzone\n\nmit Gewerbe WG3/55% in die Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% mit\n\nGestaltungsplanpflicht\n\n− Umzonung Grundstück Kat.-Nr. 11765 (Teil) von der Industriezone IA in die\n\nWohnzone mit Gewerbe WG5/85%\n\n− Überlagerung der Grundstücke Kat.-Nrn. 1539, 1940, 1941, 5281, 6967, 6968,\n\n9007 in der Wohnzone W3/55% mit der Gestaltungsplanpflicht\n\n2. Vom Erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV und vom Bericht zu den nicht berück-\n\nsichtigten Einwendungen nach § 7 PBG wird zustimmend Kenntnis genommen.\n\n3. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird beantragt, die vorliegende Teilrevision der\n\nNutzungsplanung zu genehmigen.\n\n4. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen an der vorliegenden Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung in eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von\n\nAuflagen aus den Genehmigungsverfahren oder allfälligen Rechtsmittelverfahren als\n\nzwingend erweisen. Solche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zu machen.\n\n5. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum.\n\nBericht\n\n1. Ausgangslage\n\nWädenswil erlebte ab ca. 1970 einen beachtlichen Strukturwandel vom Industrieort zu einer\n\nWohn- und Bildungsstadt. Die Entwicklung fand auch auf ausrangierten Industriearealen\n\nstatt. Diese lagen früher an der Dorfperipherie, heute jedoch mitten in der Stadt, weshalb sie\n\nentsprechend schwierig für Industriezwecke nutzbar sind. Mittels Gestaltungsplänen wurden\n\ndiese Areale neu überbaut und Wohn- und Mischnutzungen zugeführt. In der Regel erfolgte\n\ndies ohne Umzonung von der Industrie- oder Gewerbezone in eine Wohn- oder Mischzone.\n\nNach aktueller Rechtsprechung ist die Überführung von Industriebrachen in Wohn- oder\n\n\n\n2/4\n\n4. April 2016\n\nMischnutzungen mittels Gestaltungsplänen nur noch zulässig, wenn die zugrunde liegende\n\nZone die geänderte Nutzung zulässt. Dies ist nicht der Fall bei einer Wohn- oder Mischnut-\n\nzung in einer Industrie- oder Gewerbezone.\n\nDie ehemaligen und noch bestehenden Industrieareale weisen teilweise mächtige, imposan-\n\nte Gebäude auf. Städtebaulich kann es angebracht sein, diese Bebauungsstruktur, die Dich-\n\nte und Stellung der Gebäude bei der Neubebauung zu adaptieren. Um dieser städtebauli-\n\nchen Ausgangslage und der geänderten Rechtsprechung Nachachtung zu verschaffen, be-\n\nnötigt die Nutzungsplanung Wädenswil, bestehend aus Bau- und Zonenordnung sowie Zo-\n\nnenplan, eine Erweiterung um die neue Wohnzone mit Gewerbe WG5/85%. Die neue Zone\n\nWG5/85% ist auch die zweckmässige Antwort auf den aktuellen siedlungspolitischen und\n\nstädtebaulichen Wandel mit Fokus auf die Entwicklung nach innen.\n\nDas „MEWA-Areal“ (Blattmann Metallwarenfabrik AG) ist eines dieser oben erwähnten inak-\n\ntiven Industrieareale. Die Eigentümerin der Blattmann Metallwarenfabrik AG beabsichtigt,\n\ndas ehemalige Industrieareal neu zu nutzen. Angestrebt wird eine Mischnutzung mit Woh-\n\nnen und Arbeiten. Das Potenzial dieses Gebietes für eine Umwandlung vom Industrie- zu\n\neinem Wohn- und Gewerbegebiet hat der Stadtrat ebenfalls erkannt und das „MEWA-Areal“\n\nin der Räumlichen Entwicklungsstrategie vom April 2012 als „Ort für stadtbildprägende Um-\n\nstrukturierungen“ verankert. Die neue Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% kommt erstmals\n\nfür das „MEWA-Areal“ zur Anwendung.\n\n2. Teilrevision Nutzungsplanung\n\n2.1 Zonenplan\n\nZur Umzonung gelangt das eigentliche „MEWA-Areal“. Dieses befindet sich gemäss rechts-\n\nkräftiger Nutzungsplanung in der Industriezone IA und wird der neuen Wohnzone mit Ge-\n\nwerbe WG5/85% zugewiesen. Kleinflächigere Umzonungen sind angrenzend an das\n\n„MEWA-Areal“ vorgesehen als folgerichtige Anbindungen an die Umgebung.\n\nDie neue Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% soll der Entwicklung und Verdichtung nach\n\ninnen dienen. Diese städtebauliche Entwicklungsvorstellung bedingt eine qualitätsorientierte\n\nEinbettung in die bestehende Siedlungsstruktur. Zur Sicherung dieser Qualität dient das\n\nInstrument der Gestaltungsplanpflicht. Dies bedeutet, dass vor der Realisierung eines Bau-\n\nvorhabens zwingend mittels eines Gestaltungsplans die Zahl, Lage, äusseren Abmessungen\n\nsowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festzulegen sind. Mit dem\n\nGestaltungsplan lassen sich vor allem die strukturelle Qualität und die Projektqualität steu-\n\nern. Die Gestaltungsplanpflicht wird dem „MEWA-Areal“ und den nördlich angrenzenden\n\nGrundstücken in der Wohnzone W3/55% auferlegt.\n\n2.2 Bau- und Zonenordnung\n\nDie wesentlichen neuen Festlegungen erfolgen für die neue Wohnzone mit Gewerbe\n\nWG5/85% in Art. 3 der Bau- und Zonenordnung (BZO) und für die Gestaltungsplanpflicht\n\ndes „MEWA-Areals“ in Art. 26a BZO.\n\nIn Art. 3 BZO werden die Grundmasse der WG5/85% definiert. Dies erfolgt als logische\n\nFortsetzung der Festlegungen für die Wohnzonen mit Gewerbe WG3/55% und WG4/70%.\n\nDavon ausgenommen ist die Festlegung der Geschosszahl bei Arealüberbauungen. Im Ge-\n\n\n\n3/4\n\n4. April 2016\n\ngensatz zur WG4/70% wird in der WG5/85% bei Arealüberbauungen nur ein zusätzliches\n\nVollgeschoss erlaubt und nicht zwei. Bei Arealüberbauungen liegt daher die maximale Ge-\n\nbäudehöhe in der WG5/85% wie in der WG4/70% auf 19.50 m. Zusammen mit einem Dach-\n\ngeschoss resultieren Gebäude mit Gesamthöhen knapp unter der Hochhausgrenze von\n\n25 m.\n\nIm neuen Art. 26 BZO werden die Grundsätze zur Gestaltungsplanpflicht aufgeführt. Im\n\nneuen Art. 26a BZO werden die Zielsetzungen für die Gestaltungsplanpflicht des „MEWA-\n\nAreals“ definiert. Darunter fallen unter anderem die quartier- und landschaftsverträgliche\n\nÜberbauung, Gestaltung und Nutzweise sowie die Sicherstellung des nötigen Lärmschutzes\n\nund der Mindestfläche für Arbeitsnutzungen.\n\n3. Kantonale Vorprüfungen\n\nDie Teilrevision der Nutzungsplanung wurde der Baudirektion Kanton Zürich zur Vorprüfung\n\neingereicht. Als Voraussetzung zur Genehmigung wurde ein minimaler Arbeitsplatzanteil\n\nvon mindestens 20% verlangt. Im Übrigen wurden die revidierten Unterlagen positiv bewer-\n\ntet. Mit Stand Februar 2016 empfiehlt die Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg den Ge-\n\nmeinden in Zentrumsgebieten mindestens 20% nutzungsplanerisch zu sichern. Dieser Min-\n\ndestgewerbeanteil von 20% wurde von der Abteilung Planen und Bauen übernommen, je-\n\ndoch nur für das „MEWA-Areal“ in Art. 26a BZO und nicht für die neue Wohnzone mit Ge-\n\nwerbe WG5/85% im Allgemeinen.\n\n4. Öffentliche Auflage, Anhörung\n\nDie Akten lagen vom 25. Juli bis zum 22. September 2014 öffentlich auf. Es gingen insge-\n\nsamt sechs Einwendungen ein. Aus dem Bericht zu den Einwendungen kann im Einzelnen\n\nentnommen werden, welchen Anträgen gefolgt wurde und welche Begehren nicht berück-\n\nsichtigt werden konnten. Gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage wurde die Teilrevision den\n\nnach- und nebengeordneten Planungsträgern zur Anhörung zugestellt. Die Delegiertenver-\n\nsammlung der Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg hat in zustimmendem Sinne Stellung\n\ngenommen. Seitens der weiteren nach- und nebengeordneten Planungsträger wurden keine\n\nAnträge und Hinweise zur Planung vorgebracht.\n\nDie aufgrund der 1. Vorprüfung überarbeitete Version der Teilrevision wurde nicht erneut\n\naufgelegt, da von den Anpassungen keine zusätzlichen Auswirkungen auf Dritte erfolgen.\n\n5. Weitere Verfahrensschritte\n\nNach der Festsetzung durch den Gemeinderat ist die Teilrevision der Nutzungsplanung der\n\nBaudirektion zur Genehmigung einzureichen. Festsetzungsbeschluss und Genehmigungs-\n\nentscheid sind gleichzeitig zu publizieren und öffentlich aufzulegen mit Rekursfrist von 30\n\nTagen. Die Teilrevision der Nutzungsplanung tritt in Kraft mit Publikation der Rechtskraft.\n\nVorgängig zur Festsetzung der Teilrevision der Nutzungsplanung hat das Parlament über\n\ndie Teilrevision des kommunalen Gesamtplans zu entscheiden, da diese der Nutzungspla-\n\nnung übergeordnet ist.\n\n6. Planungsvorteile und Planungsausgleich („Mehrwert“)\n\nIm Falle des „MEWA-Areals“ resultiert ein Planungsvorteil durch die Aufzonung von der In-\n\ndustriezone in eine Mischzone. Für das „MEWA-Areal“ besteht eine Gestaltungsplanpflicht.\n\n\n\n4/4\n\n4. April 2016\n\nSieht der Gestaltungsplan gegenüber der Regelbauweise eine Dichtesteigerung vor, z.B\n\ndurch eine erhöhte Ausnützung oder zusätzliche Geschosse, resultiert ebenfalls ein Pla-\n\nnungsvorteil. Beide Planungsvorteile und deren Ausgleich sind parallel zur Erarbeitung des\n\nGestaltungsplans zu klären. Der Ausgleich kann mit einem städtebaulichen Vertrag erfolgen\n\noder gestützt auf die kantonale Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes, wenn\n\ndiese bis dann vorliegend ist.\n\n7. Zusammenfassung und Antrag\n\nDie neue Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% schafft die Grundlage zur rechtmässigen Um-\n\nwandlung ehemaliger Industrieareale in Mischzonen oder Aufzonungen bestehender Wohn-\n\nund Mischzonen im Sinne der inneren Verdichtung. Es bedarf einzelfallweise einer detaillier-\n\nten und sorgfältigen Prüfung, ob sich ein Areal für die Um-/Aufzonung eignet und unter wel-\n\nchen Voraussetzungen, beispielsweise der Gestaltungsplanpflicht.\n\nDas „MEWA-Areal“ eignet sich zur Umteilung in eine Mischzone. Die genaue Nutzweise,\n\nabgesehen vom Mindestgewerbeanteil von 20%, ist mit dem privaten Gestaltungsplan zu\n\ndefinieren, über welchen wiederum der Gemeinderat zu entscheiden hat.\n\nDetails können dem Erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV entnommen werden.\n\nDer Stadtrat beantragt dem Gemeinderat, die vorliegende Teilrevision der Nutzungsplanung\n\nfestzusetzen.\n\n4. April 2016\n\nari\n\nStadtrat Wädenswil\n\nPhilipp Kutter\nStadtpräsident\n\nHeinz Kundert\nStadtschreiber\n\nReferent des Stadtrats\n\nHeini Hauser\nStadtrat Planen und Bauen\n\nBeilagen:\n\n- Änderung Zonenplan 1:2'500, dat. 16. März 2016\n\n- Bau- und Zonenordnung, Synopse, dat. 16. März 2016\n\n- Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV, dat. 16. März 2016\n\n- Mitwirkungsbericht, dat. 16. März 2016\n\n\n\n8004\n\n10415\n\n11202\n\n11201\n\n11339\n\n9565\n\n6\n\n4\n\n2\n\n2\n\n7156\n\n11781\n\n11705\n\n1\n\n1\n\n7\n\n7\n\n9\n\n1\n\n1\n\n7\n\n8\n\n0\n\n1979\n\n8396\n\n5330\n\n5329\n\n9\n\n0\n\n9\n\n9\n\n9\n\n2\n\n3\n\n4954\n\n1\n\n0\n\n4\n\n6\n\n4\n\n1789\n\n1764\n\n5328\n\n1780\n\n1\n\n0\n\n0\n\n5\n\n0\n\n7861\n\n8385\n\n1686\n\n1778\n\n512\n\n12642\n\n11513\n\n12643\n\n11761\n\n1\n\n1\n\n7\n\n6\n\n5\n\n1\n\n5\n\n3\n\n8\n\n7864\n\n11514\n\n10026\n\n1541\n\n1911\n\n1\n\n1\n\n2\n\n0\n\n6\n\n1\n\n2\n\n8\n\n8\n\n1\n\n7\n\n8\n\n2\n\n5\n\n7824\n\n4800\n\n4700\n\n4799\n\n1\n\n7\n\n7\n\n2\n\n1767\n\n4797\n\n4801\n\n4802\n\n7826\n\n10448\n\n4803\n\n1539\n\n5019\n\n5018\n\n8397\n\n4953\n\n1\n\n1\n\n8\n\n9\n\n3\n\n8386\n\n11782\n\n7158\n\n6423\n\n4787\n\n8339\n\n1\n\n1\n\n7\n\n6\n\n3\n\n10917\n\n7855\n\n5603\n\n10051\n\n7832\n\n7\n\n8\n\n3\n\n3\n\n7831\n\n5610\n\n9245\n\n9246\n\n7834\n\n7835\n\n7836\n\n7\n\n8\n\n5\n\n6\n\n5606\n\n5607\n\n7829\n\n7830\n\n5608\n\n5609\n\n7\n\n8\n\n6\n\n0\n\n10915\n\n8332\n\n8030\n\n8002\n\n8001\n\n6\n\n9\n\n6\n\n7\n\n6968\n\n6975\n\n7470\n\n7471\n\n5598\n\n5599\n\n5597\n\n5596\n\n7806\n\n9244\n\n9243\n\n7472\n\n13135\n\n10372\n\n1\n\n1\n\n6\n\n5\n\n5\n\n1\n\n1\n\n6\n\n6\n\n2\n\n1\n\n1\n\n6\n\n6\n\n3\n\n9\n\n6\n\n6\n\n2\n\n6021\n\n4233\n\n6874\n\n876\n\n866\n\n877\n\n8292\n\n6698\n\n8434\n\n8436\n\n4968\n\n1957\n\n1\n\n9\n\n9\n\n4\n\n1\n\n1\n\n6\n\n5\n\n3\n\n1\n\n1\n\n6\n\n5\n\n4\n\n9661\n\n906\n\n12880\n\n868\n\n867\n\n11340\n\n8\n\n2\n\n9\n\n1\n\n11203\n\n1992\n\n4161\n\n9007\n\n5281\n\n9008\n\n4\n\n1\n\n6\n\n5\n\n6\n\n0\n\n1\n\n9\n\n6873\n\n4099\n\n4100\n\n5251\n\n4170\n\n4171\n\n4101\n\n4\n\n1\n\n0\n\n2\n\n12882\n\n4169\n\n5252\n\n4\n\n1\n\n0\n\n3\n\n1941\n\n1940\n\n12964\n\n12962\n\n1\n\n2\n\n9\n\n6\n\n3\n\n1\n\n3\n\n0\n\n5\n\n0\n\n13057\n\n1\n\n3\n\n0\n\n4\n\n8\n\n4709\n\n5595\n\n13136\n\n13137\n\n13138\n\n13148\n\nM\n\nu\n\ns\n\nl\n\ni\n\nb\n\na\n\nc\n\nh\n\nG\n\nu\n\nl\n\nm\n\ne\n\nn\n\nb\n\na\n\nc\n\nh\n\nG\n\nu\n\nl\n\nm\n\ne\n\nn\n\nb\n\na\n\nc\n\nh\n\nGulmenbach\n\n2\n\n5\n\n5\n\n3\n\n4\n\n9\n\n2\n\n7\n\n5\n\n1\n\n1\n\n5\n\n0\n\nb\n\n5\n\n0\n\nc\n\n5\n\n0\n\ng\n\n5\n\n0\n\nd\n\n5\n\n0\n\nh\n\n5\n\n0\n\ne\n\n5\n\n0\n\ni\n\n5\n\n7\n\n5\n\n0\n\nk\n\n5\n\n4\n\n5\n\n6\n\n5\n\n7\n\n9\n\n3\n\n5\n\n37\n\n36\n\n32\n\n1\n1\n\n1\n\n2\n\n2\n\n5\n\n2\n\n3\n\n2\n\n1\n\n1\n\n5\n\n1\n\n3\n\n2\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n1\n\n9\n\n1\n\n7\n\n1\n\n5\n\n1\n\n8\n\n1\n\n1\n\n1\n\n6\n\n1\n\n4\n\n4\n\n1\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n1\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n1\n\n0\n\n6\n\n1\n\n2\n\n3\n\na\n\n4\n\n3\n\n3\n\n1\n\n4\n\n6\n\n6\n\n1\n\n0\n\n6\n\n3\n\n5\n\n9\n\n6\n\n1\n\n6\n\n5\n\n5\n\n8\n\n6\n\n2\n\n6\n\n0\n\n4\n1\n\n38\n\n2\n\n4\n\n1\n1\n\n1\n\n3\n\n6\n\n7\n\n6\n\n9\n\n7\n\n1\n\n7\n3\n\n7\n5\n\n7\n7\n\n7\n\n9\n\n6\n\n4\n\n7\n\n9\n\n7\n\n3\n\n5\n\n5\na\n\n7\n\n5\n\n9\n\n1\n\n0\n\n3\n\n7\n\n1\n\n8\n\n1\n\n0\n\n8\n\n5\n\n2\n\n1\n\n3\n\n6\n\na\n\n9\n\n1\n\n1\n\n2\n\n2\n1\n\n4\n\n3\n\n6\n\n6\n\n4\n\n2\n\n8\n\n1\n\n8\n\n3\n\n1\n\n0\n\n9\n\n5\n\n7\n\n94\n\n96\n\n5\n\n7a\n\n12\n\n14\n\n10\n\n85\n\n81\n\n87\n\n89\n\n72\n\n76\n\n1\n\n1\n\n9\n\n91\n\n80\n\n88\n\n90\n\n8\n\n2\n\n1\n\n0\n\n0\n\n1\n\n7\n\n1\n\n5\n\n1\n\n0\n\n1\n\n2\n\n1\n\n3\n\n8\n\n7\n\n6\n\n5\n\n9\n\n4\n\n3\n\n2\n\n1\n\n6\n\n1\n\n0\n\n2\n\n1\n\n0\n\n4\n\n93\n\n95\n\n97\n\n86\n\n92\n\n1\n\n0\n\n3\n\n9\n\n8\n\na\n\n9\n\n8\n\n1\n\n1\n\n8\n\n9\n\n6\n\n6\n\n2\n\n1\n\n2\n\n7\n\n2\n\n0\n\n9\n\n6\n\n2\n\n1\n\n2\n\n6\n\n2\n\n1\n\n9\n\n1\n\n2\n\n3\n\n1\n\n1\n\n2\n\n1\n\n9\n\n2\n\n2\n\n4\n\n5\n\n3\n\n1\n\n7\n\n1\n\n9\n\n2\n\n1\n\n6\n\n9\n\n4\n\n7\n\n4\n\n9\n\n4\n\n1\n\n1\n\n5\n\n2\n\n2\n\n4\n\n8\n\n4\n\n8\n\n8\n\n2\n\n4\n\n8\n\n8\n\n1\n\n1\n\n0\n\n7\n\n6\n\n1\n\n0\n\n7\n\n7\n\n1\n\n0\n\n7\n\n8\n\n1\n\n0\n\n8\n\n1\n\n2\n\n1\n\n0\n\n9\n\n2\n\n1\n\n0\n\n8\n\n2\n\n1\n\n0\n\n7\n\n2\n\n6\n\n4\n\n1\n\n2\n\n1\n\n0\n\n6\n\n2\n\n1\n\n2\n\n8\n\n3097\n\n2\n\n0\n\n4\n\n3\n\n3\n\n4\n\n8\n\n2081\n\n2\n\n0\n\n4\n\n4\n\n8\n\n0\n\n0\n\n2\n\n0\n\n4\n\n5\n\n2\n\n0\n\n4\n\n6\n\n4\n\n8\n\n8\n\n6\n\n3\n\n9\n\n0\n\n0\n\n2\n\n0\n\n7\n\n6\n\n4\n\n8\n\n8\n\n5\n\n2\n\n0\n\n7\n\n5\n\n2\n\n3\n\n1\n\n6\n\n4\n\n8\n\n8\n\n4\n\n2\n\n3\n\n1\n\n2\n\n2\n\n3\n\n1\n\n5\n\n2\n\n1\n\n2\n\n9\n\n4\n\n0\n\n9\n\n2\n\n4\n\n8\n\n8\n\n3\n\n2\n\n3\n\n2\n\n0\n\n2405\n\n2\n\n3\n\n3\n\n0\n\n1953\n\n2\n\n3\n\n2\n\n9\n\n2\n\n3\n\n1\n\n8\n\n2\n\n3\n\n2\n\n8\n\n2\n\n3\n\n1\n\n8\n\n2\n\n3\n\n1\n\n7\n\n1\n\n9\n\n1\n\n1\n\n812\n\n794\n\n5\n\n0\n\n8\n\n5\n\n7\n\n6\n\n9\n\n1\n\n9\n\n8\n\n8\n\n1\n\n9\n\n8\n\n7\n\n1\n\n9\n\n8\n\n6\n\n1\n\n9\n\n8\n\n5\n\n5\n\n0\n\n7\n\n9\n\n2\n\n3\n\n2\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n5\n\n2\n\n3\n\n3\n\n1\n\n2\n\n6\n\n3\n\n9\n\n2\n\n3\n\n2\n\n5\n\n3\n\n6\n\n8\n\n2\n\n3\n\n3\n\n2\n\n2\n\n3\n\n3\n\n3\n\n453\n\n512\n\n511\n\n453\n\n796\n\n2\n\n0\n\n6\n\n2\n\n0\n\n6\n\n3\n\n4\n\n8\n\n3\n\n4\n\n8\n\n5\n\n7\n\n2\n\n4\n\n1\n\n1\n\n4\n\n4\n\n2\n\n9\n\n5\n\n0\n\n6\n\n7\n\n1882\n\n1888\n\n2\n0\n7\n8\n\n2\n0\n7\n9\n\n5013\n\n7\n\n9\n\n7\n\n2\n\n4\n\n1\n\n7\n\n3090\n\n3090\n\n2583\n\n3092\n\n3085\n\n3092\n\n3085\n\n3092\n\n3085\n\n3092\n\n3106\n\n3092\n\n3133\n\n3111\n\n3107\n\n3108\n\n3097\n\n1880\n\n3\n\n1\n\n3\n\n5\n\n3\n\n1\n\n7\n\n2\n\n3\n\n7\n\n4\n\n7\n\n3\n\n7\n\n4\n\n5\n\n3\n\n7\n\n4\n\n6\n\n2\n\n0\n\n4\n\n8\n\n1\n\n7\n\n9\n\n9\n\n1\n\n7\n\n9\n\n8\n\n4\n\n9\n\n7\n\n9\n\n1\n\n7\n\n8\n\n9\n\n1\n\n7\n\n8\n\n8\n\n4\n\n6\n\n8\n\n4\n\n6\n\n8\n\n1\n\n0\n\n8\n\n9\n\n3\n\n6\n\n8\n\n2\n\n4\n\n3\n\n4\n\n2\n\n4\n\n3\n\n4\n\n2\n\n1\n\n8\n\n0\n\n7\n\n3\n\n2\n\n8\n\n4\n\n3\n\n2\n\n8\n\n4\n\n1\n\n0\n\n7\n\n0\n\n1\n\n0\n\n6\n\n9\n\n1\n\n0\n\n5\n\n3\n\n4\n\n6\n\n9\n\n1\n\n1\n\n0\n\n2\n\n6\n\n1\n\n0\n\n5\n\n3\n\n4\n\n3\n\n5\n\n5\n\n1\n\n0\n\n9\n\n0\n\n3\n\n6\n\n1\n\n3\n\n6\n\n1\n\n6\n\n3\n\n6\n\n1\n\n6\n\n2\n\n7\n\n2\n\n7\n\n1930\n\n2\n\n7\n\n2\n\n7\n\n1876\n\n3681\n\n4\n6\n9\n0\n\n4\n\n6\n\n9\n\n0\n\n1\n\n0\n\n5\n\n2\n\n3\n\n5\n\n2\n\n6\n\n3\n\n3\n\n0\n\n1\n\n7\n\n0\n\n1\n\n3\n\n9\n\n2\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n3\n\n6\n\n5\n\n5\n\n3\n\n1\n\n7\n\n7\n\n2\n\n3\n\n2\n\n2\n\n2\n\n3\n\n1\n\n9\n\n2\n\n3\n\n2\n\n1\n\n2\n\n2\n\n5\n\n0\n\n1\n\n8\n\n0\n\n6\n\n5\n\n0\n\n8\n\n6\n\n2\n\n3\n\n7\n\n3\n\n7\n\n6\n\n7\n\n1\n\n6\n\n1\n\n3\n\n2\n\n0\n\n5\n\n5\n\n4\n\n6\n\n4\n\n2\n\n2\n\n6\n\n4\n\n2\n\n5\n\n3\n\n8\n\n2\n\n0\n\n5\n\n3\n\n7\n\n9\n\n0\n\n4\n\n3\n\n2\n\n6\n\n1\n\n9\n\n4\n\n9\n\n3\n\n4\n\n9\n\n8\n\n1\n\n7\n\n7\n\n0\n\n3\n\n8\n\n1\n\n0\n\n9\n\n2\n\n4\n\n1\n\n1\n\n5\n\n1\n\n9\n\n8\n\n2\n\n1\n\n9\n\n8\n\n3\n\n1\n\n9\n\n8\n\n4\n\n7\n\n8\n\n9\n\n1\n\n9\n\n8\n\n1\n\n3\n\n1\n\n3\n\n1\n5\n9\n1\n\n1\n\n7\n\n9\n\n4\n\n3\n3\n9\n\n2\n\n1\n\n7\n\n4\n\n785\n\n784\n\n1\n\n8\n\n2\n\n7\n\n1422186\n\n1422185\n\n1421912\n\n1421788\n\n1421910\n\n1421913\n\n1421908\n\n1421909\n\n1421915\n\n1421911\n\n1421877\n\n1421787\n\n1421771\n\n1420618\n\n1422063\n\n1421897\n\n1421887\n\n1420625\n\n1421763\n\n1421898\n\n1421906\n\n1421903\n\n1420615\n\n1421896\n\n1421894\n\n1421892\n\n1421889\n\n1421886\n\n1422076\n\n1421884\n\n1421888\n\n1422363\n\n1422364\n\n1422365\n\n1421879\n\n1422421\n\n1422441\n\n1422442\n\n1422353\n\n1422370\n\n1422371\n\n1422372\n\n1422373\n\n1422374\n\n1422378\n\nNC 60\n\nN\n\ne\n\nu\n\nd\n\no\n\nr\n\nf\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nA\n\nu\n\ne\n\nr\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nD\n\na\n\nh\n\nl\n\ni\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nN\n\ne\n\nu\n\nd\n\no\n\nr\n\nf\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nB\n\nü\n\nr\n\ng\n\ne\n\nr\n\nh\n\ne\n\ni\n\nm\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nF\n\nr\no\n\nh\n\nm\n\na\n\nt\nt\ns\n\nt\nr\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nB\n\nü\n\ne\n\nl\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nF\n\nr\n\no\n\nh\n\nm\n\na\n\nt\n\nt\n\nw\n\ne\n\ng\n\nU\n\nn\n\nt\n\ne\n\nr\n\nm\n\no\n\ns\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nN\n\no\n\nr\n\nd\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nZ\n\nu\n\ng\n\ne\n\nr\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nW\n\ne\n\ni\n\ns\n\ns\n\nh\n\nu\n\nt\n\nw\n\ne\n\ng\n\nW\n\ne\n\ns\n\nt\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nB\n\na\n\nc\n\nh\n\nt\n\ne\n\nl\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nZugerstrasse\n\nM\nuslistrasse\n\nB\n\nü\n\ne\n\nl\ne\n\nn\n\nw\n\ne\n\ng\n\nR\n\nR\n\nB\n\n 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2012\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nIA\n\nKC\n\nOe/II\n\nOe/II\n\nOe/II\n\nWG3\n\nW3\n\nWG4\n\nW4\n\nW2/40\n\n8004\n\n10415\n\n11202\n\n11201\n\n11339\n\n9565\n\n6\n\n4\n\n2\n\n2\n\n7156\n\n11781\n\n11705\n\n1\n\n1\n\n7\n\n7\n\n9\n\n1\n\n1\n\n7\n\n8\n\n0\n\n1979\n\n8396\n\n5330\n\n5329\n\n9\n\n0\n\n9\n\n9\n\n9\n\n2\n\n3\n\n4954\n\n1\n\n0\n\n4\n\n6\n\n4\n\n1789\n\n1764\n\n5328\n\n1780\n\n1\n\n0\n\n0\n\n5\n\n0\n\n7861\n\n8385\n\n1686\n\n1778\n\n512\n\n12642\n\n11513\n\n12643\n\n11761\n\n1\n\n1\n\n7\n\n6\n\n5\n\n1\n\n5\n\n3\n\n8\n\n7864\n\n11514\n\n10026\n\n1541\n\n1911\n\n1\n\n1\n\n2\n\n0\n\n6\n\n1\n\n2\n\n8\n\n8\n\n1\n\n7\n\n8\n\n2\n\n5\n\n7824\n\n4800\n\n4700\n\n4799\n\n1\n\n7\n\n7\n\n2\n\n1767\n\n4797\n\n4801\n\n4802\n\n7826\n\n10448\n\n4803\n\n1539\n\n5019\n\n5018\n\n8397\n\n4953\n\n1\n\n1\n\n8\n\n9\n\n3\n\n8386\n\n11782\n\n7158\n\n6423\n\n4787\n\n8339\n\n1\n\n1\n\n7\n\n6\n\n3\n\n10917\n\n7855\n\n5603\n\n10051\n\n7832\n\n7\n\n8\n\n3\n\n3\n\n7831\n\n5610\n\n9245\n\n9246\n\n7834\n\n7835\n\n7836\n\n7\n\n8\n\n5\n\n6\n\n5606\n\n5607\n\n7829\n\n7830\n\n5608\n\n5609\n\n7\n\n8\n\n6\n\n0\n\n10915\n\n8332\n\n8030\n\n8002\n\n8001\n\n6\n\n9\n\n6\n\n7\n\n6968\n\n6975\n\n7470\n\n7471\n\n5598\n\n5599\n\n5597\n\n5596\n\n7806\n\n9244\n\n9243\n\n7472\n\n13135\n\n10372\n\n1\n\n1\n\n6\n\n5\n\n5\n\n1\n\n1\n\n6\n\n6\n\n2\n\n1\n\n1\n\n6\n\n6\n\n3\n\n9\n\n6\n\n6\n\n2\n\n6021\n\n4233\n\n6874\n\n876\n\n866\n\n877\n\n8292\n\n6698\n\n8434\n\n8436\n\n4968\n\n1957\n\n1\n\n9\n\n9\n\n4\n\n1\n\n1\n\n6\n\n5\n\n3\n\n1\n\n1\n\n6\n\n5\n\n4\n\n9661\n\n906\n\n12880\n\n868\n\n867\n\n11340\n\n8\n\n2\n\n9\n\n1\n\n11203\n\n1992\n\n4161\n\n9007\n\n5281\n\n9008\n\n4\n\n1\n\n6\n\n5\n\n6\n\n0\n\n1\n\n9\n\n6873\n\n4099\n\n4100\n\n5251\n\n4170\n\n4171\n\n4101\n\n4\n\n1\n\n0\n\n2\n\n12882\n\n4169\n\n5252\n\n4\n\n1\n\n0\n\n3\n\n1941\n\n1940\n\n12964\n\n12962\n\n1\n\n2\n\n9\n\n6\n\n3\n\n1\n\n3\n\n0\n\n5\n\n0\n\n13057\n\n1\n\n3\n\n0\n\n4\n\n8\n\n4709\n\n5595\n\n13136\n\n13137\n\n13138\n\n13148\n\nM\n\nu\n\ns\n\nl\n\ni\n\nb\n\na\n\nc\n\nh\n\nG\n\nu\n\nl\n\nm\n\ne\n\nn\n\nb\n\na\n\nc\n\nh\n\nG\n\nu\n\nl\n\nm\n\ne\n\nn\n\nb\n\na\n\nc\n\nh\n\nGulmenbach\n\n2\n\n5\n\n5\n\n3\n\n4\n\n9\n\n2\n\n7\n\n5\n\n1\n\n1\n\n5\n\n0\n\nb\n\n5\n\n0\n\nc\n\n5\n\n0\n\ng\n\n5\n\n0\n\nd\n\n5\n\n0\n\nh\n\n5\n\n0\n\ne\n\n5\n\n0\n\ni\n\n5\n\n7\n\n5\n\n0\n\nk\n\n5\n\n4\n\n5\n\n6\n\n5\n\n7\n\n9\n\n3\n\n5\n\n37\n\n36\n\n32\n\n1\n1\n\n1\n\n2\n\n2\n\n5\n\n2\n\n3\n\n2\n\n1\n\n1\n\n5\n\n1\n\n3\n\n2\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n1\n\n9\n\n1\n\n7\n\n1\n\n5\n\n1\n\n8\n\n1\n\n1\n\n1\n\n6\n\n1\n\n4\n\n4\n\n1\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n1\n\n5\n\n6\n\n7\n\n8\n\n1\n\n0\n\n6\n\n1\n\n2\n\n3\n\na\n\n4\n\n3\n\n3\n\n1\n\n4\n\n6\n\n6\n\n1\n\n0\n\n6\n\n3\n\n5\n\n9\n\n6\n\n1\n\n6\n\n5\n\n5\n\n8\n\n6\n\n2\n\n6\n\n0\n\n4\n1\n\n38\n\n2\n\n4\n\n1\n\n1\n\n1\n\n3\n\n6\n\n7\n\n6\n\n9\n\n7\n\n1\n\n7\n\n3\n\n7\n5\n\n7\n7\n\n7\n\n9\n\n6\n\n4\n\n7\n\n9\n\n7\n\n3\n\n5\n\n5\na\n\n7\n\n5\n\n9\n\n1\n\n0\n\n3\n\n7\n\n1\n\n8\n\n1\n\n0\n\n8\n\n5\n\n2\n\n1\n\n3\n\n6\n\na\n\n9\n\n1\n\n1\n\n2\n\n2\n1\n\n4\n\n3\n\n6\n\n6\n\n4\n\n2\n\n8\n\n1\n\n8\n\n3\n\n1\n\n0\n\n9\n\n5\n\n7\n\n94\n\n96\n\n5\n\n7a\n\n12\n\n14\n\n10\n\n85\n\n81\n\n87\n\n89\n\n72\n\n76\n\n1\n\n1\n\n9\n\n91\n\n80\n\n88\n\n90\n\n8\n\n2\n\n1\n\n0\n\n0\n\n1\n\n7\n\n1\n\n5\n\n1\n\n0\n\n1\n\n2\n\n1\n\n3\n\n8\n\n7\n\n6\n\n5\n\n9\n\n4\n\n3\n\n2\n\n1\n\n6\n\n1\n\n0\n\n2\n\n1\n\n0\n\n4\n\n93\n\n95\n\n97\n\n86\n\n92\n\n1\n\n0\n\n3\n\n9\n\n8\n\na\n\n9\n\n8\n\n1\n\n1\n\n8\n\n9\n\n6\n\n6\n\n2\n\n1\n\n2\n\n7\n\n2\n\n0\n\n9\n\n6\n\n2\n\n1\n\n2\n\n6\n\n2\n\n1\n\n9\n\n1\n\n2\n\n3\n\n1\n\n1\n\n2\n\n1\n\n9\n\n2\n\n2\n\n4\n\n5\n\n3\n\n1\n\n7\n\n1\n\n9\n\n2\n\n1\n\n6\n\n9\n\n4\n\n7\n\n4\n\n9\n\n4\n\n1\n\n1\n\n5\n\n2\n\n2\n\n4\n\n8\n\n4\n\n8\n\n8\n\n2\n\n4\n\n8\n\n8\n\n1\n\n1\n\n0\n\n7\n\n6\n\n1\n\n0\n\n7\n\n7\n\n1\n\n0\n\n7\n\n8\n\n1\n\n0\n\n8\n\n1\n\n2\n\n1\n\n0\n\n9\n\n2\n\n1\n\n0\n\n8\n\n2\n\n1\n\n0\n\n7\n\n2\n\n6\n\n4\n\n1\n\n2\n\n1\n\n0\n\n6\n\n2\n\n1\n\n2\n\n8\n\n3097\n\n2\n\n0\n\n4\n\n3\n\n3\n\n4\n\n8\n\n2081\n\n2\n\n0\n\n4\n\n4\n\n8\n\n0\n\n0\n\n2\n\n0\n\n4\n\n5\n\n2\n\n0\n\n4\n\n6\n\n4\n\n8\n\n8\n\n6\n\n3\n\n9\n\n0\n\n0\n\n2\n\n0\n\n7\n\n6\n\n4\n\n8\n\n8\n\n5\n\n2\n\n0\n\n7\n\n5\n\n2\n\n3\n\n1\n\n6\n\n4\n\n8\n\n8\n\n4\n\n2\n\n3\n\n1\n\n2\n\n2\n\n3\n\n1\n\n5\n\n2\n\n1\n\n2\n\n9\n\n4\n\n0\n\n9\n\n2\n\n4\n\n8\n\n8\n\n3\n\n2\n\n3\n\n2\n\n0\n\n2405\n\n2\n\n3\n\n3\n\n0\n\n1953\n\n2\n\n3\n\n2\n\n9\n\n2\n\n3\n\n1\n\n8\n\n2\n\n3\n\n2\n\n8\n\n2\n\n3\n\n1\n\n8\n\n2\n\n3\n\n1\n\n7\n\n1\n\n9\n\n1\n\n1\n\n812\n\n794\n\n5\n\n0\n\n8\n\n5\n\n7\n6\n9\n\n1\n\n9\n\n8\n\n8\n\n1\n\n9\n\n8\n\n7\n\n1\n\n9\n\n8\n\n6\n\n1\n\n9\n\n8\n\n5\n\n5\n\n0\n\n7\n\n9\n\n2\n\n3\n\n2\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n5\n\n2\n\n3\n\n3\n\n1\n\n2\n\n6\n\n3\n\n9\n\n2\n\n3\n\n2\n\n5\n\n3\n\n6\n\n8\n\n2\n\n3\n\n3\n\n2\n\n2\n\n3\n\n3\n\n3\n\n453\n\n512\n\n511\n\n453\n\n796\n\n2\n\n0\n\n6\n\n2\n\n0\n\n6\n\n3\n\n4\n\n8\n\n3\n\n4\n\n8\n\n5\n\n7\n\n2\n\n4\n\n1\n\n1\n\n4\n\n4\n\n2\n\n9\n\n5\n\n0\n\n6\n\n7\n\n1882\n\n1888\n\n2\n0\n7\n8\n\n2\n0\n7\n9\n\n5013\n\n7\n\n9\n\n7\n\n2\n\n4\n\n1\n\n7\n\n3090\n\n3090\n\n2583\n\n3092\n\n3085\n\n3092\n\n3085\n\n3092\n\n3085\n\n3092\n\n3106\n\n3092\n\n3133\n\n3111\n\n3107\n\n3108\n\n3097\n\n1880\n\n3\n\n1\n\n3\n\n5\n\n3\n\n1\n\n7\n\n2\n\n3\n\n7\n\n4\n\n7\n\n3\n\n7\n\n4\n\n5\n\n3\n\n7\n\n4\n\n6\n\n2\n\n0\n\n4\n\n8\n\n1\n\n7\n\n9\n\n9\n\n1\n\n7\n\n9\n\n8\n\n4\n\n9\n\n7\n\n9\n\n1\n\n7\n\n8\n\n9\n\n1\n\n7\n\n8\n\n8\n\n4\n\n6\n\n8\n\n4\n\n6\n\n8\n\n1\n\n0\n\n8\n\n9\n\n3\n\n6\n\n8\n\n2\n\n4\n\n3\n\n4\n\n2\n\n4\n\n3\n\n4\n\n2\n\n1\n\n8\n\n0\n\n7\n\n3\n\n2\n\n8\n\n4\n\n3\n\n2\n\n8\n\n4\n\n1\n\n0\n\n7\n\n0\n\n1\n\n0\n\n6\n\n9\n\n1\n\n0\n\n5\n\n3\n\n4\n\n6\n\n9\n\n1\n\n1\n\n0\n\n2\n\n6\n\n1\n\n0\n\n5\n\n3\n\n4\n\n3\n\n5\n\n5\n\n1\n\n0\n\n9\n\n0\n\n3\n\n6\n\n1\n\n3\n\n6\n\n1\n\n6\n\n3\n\n6\n\n1\n\n6\n\n2\n\n7\n\n2\n\n7\n\n1930\n\n2\n\n7\n\n2\n\n7\n\n1876\n\n3681\n\n4\n6\n9\n0\n\n4\n6\n9\n0\n\n1\n\n0\n\n5\n\n2\n\n3\n\n5\n\n2\n\n6\n\n3\n\n3\n\n0\n\n1\n\n7\n\n0\n\n1\n\n3\n\n9\n\n2\n\n4\n\n2\n\n3\n\n2\n\n3\n\n6\n\n5\n\n5\n\n3\n\n1\n\n7\n\n7\n\n2\n\n3\n\n2\n\n2\n\n2\n\n3\n\n1\n\n9\n\n2\n\n3\n\n2\n\n1\n\n2\n\n2\n\n5\n\n0\n\n1\n\n8\n\n0\n\n6\n\n5\n\n0\n\n8\n\n6\n\n2\n\n3\n\n7\n\n3\n\n7\n\n6\n\n7\n\n1\n\n6\n\n1\n\n3\n\n2\n\n0\n\n5\n\n5\n\n4\n\n6\n\n4\n\n2\n\n2\n\n6\n\n4\n\n2\n\n5\n\n3\n\n8\n\n2\n\n0\n\n5\n\n3\n\n7\n\n9\n\n0\n\n4\n\n3\n\n2\n\n6\n\n1\n\n9\n\n4\n\n9\n\n3\n\n4\n\n9\n\n8\n\n1\n\n7\n\n7\n\n0\n\n3\n\n8\n\n1\n\n0\n\n9\n\n2\n\n4\n\n1\n\n1\n\n5\n\n1\n\n9\n\n8\n\n2\n\n1\n\n9\n\n8\n\n3\n\n1\n\n9\n\n8\n\n4\n\n7\n\n8\n\n9\n\n1\n\n9\n\n8\n\n1\n\n3\n\n1\n\n3\n\n1\n5\n9\n1\n\n1\n\n7\n\n9\n\n4\n\n3\n3\n9\n\n2\n\n1\n\n7\n\n4\n\n785\n\n784\n\n1\n\n8\n\n2\n\n7\n\n1422186\n\n1422185\n\n1421912\n\n1421788\n\n1421910\n\n1421913\n\n1421908\n\n1421909\n\n1421915\n\n1421911\n\n1421877\n\n1421787\n\n1421771\n\n1420618\n\n1422063\n\n1421897\n\n1421887\n\n1420625\n\n1421763\n\n1421898\n\n1421906\n\n1421903\n\n1420615\n\n1421896\n\n1421894\n\n1421892\n\n1421889\n\n1421886\n\n1422076\n\n1421884\n\n1421888\n\n1422363\n\n1422364\n\n1422365\n\n1421879\n\n1422421\n\n1422441\n\n1422442\n\n1422353\n\n1422370\n\n1422371\n\n1422372\n\n1422373\n\n1422374\n\n1422378\n\nNC 60\n\nN\n\ne\n\nu\n\nd\n\no\n\nr\n\nf\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nA\n\nu\n\ne\n\nr\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nD\n\na\n\nh\n\nl\n\ni\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nN\n\ne\n\nu\n\nd\n\no\n\nr\n\nf\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nB\n\nü\n\nr\n\ng\n\ne\n\nr\n\nh\n\ne\n\ni\n\nm\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nF\n\nr\no\n\nh\n\nm\n\na\n\nt\nt\ns\n\nt\nr\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nB\n\nü\n\ne\n\nl\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nF\n\nr\n\no\n\nh\n\nm\n\na\n\nt\n\nt\n\nw\n\ne\n\ng\n\nU\n\nn\n\nt\n\ne\n\nr\n\nm\n\no\n\ns\n\ne\n\nn\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nN\n\no\n\nr\n\nd\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nZ\n\nu\n\ng\n\ne\n\nr\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nW\n\ne\n\ni\n\ns\n\ns\n\nh\n\nu\n\nt\n\nw\n\ne\n\ng\n\nW\n\ne\n\ns\n\nt\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nB\n\na\n\nc\n\nh\n\nt\n\ne\n\nl\n\ns\n\nt\n\nr\n\na\n\ns\n\ns\n\ne\n\nZugerstrasse\n\nM\nu\nslistra\n\nsse\n\nB\n\nü\n\ne\n\nl\ne\n\nn\n\nw\n\ne\n\ng\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n6\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n6\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nV\n\nD\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n5\n\n1\n\n2\n\n4\n\n \n\n2\n\n0\n\n1\n\n2\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nV\n\nD\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n5\n\n1\n\n2\n\n4\n\n \n\n2\n\n0\n\n1\n\n2\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n1\n\n1\n\n2\n\n7\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n5\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n1\n\n1\n\n2\n\n7\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n5\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n3\n\n4\n\n6\n\n2\n\n \n\n1\n\n9\n\n6\n\n0\n\nR\n\nR\n\nB\n\n N\n\nr: 1\n\n1\n\n2\n\n7\n\n 1\n\n9\n\n2\n\n5\n\nRRB Nr: 1127 1925\n\nV\n\nD\n\n N\n\nr\n\n: 5\n\n1\n\n2\n\n4\n\n 2\n\n0\n\n1\n\n2\n\nVD Nr: 5124 2012\n\nVD Nr: 5124 2012\n\nVD Nr: 5124 2012\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nR\n\nR\n\nB\n\n \n\nN\n\nr\n\n:\n\n \n\n8\n\n3\n\n5\n\n \n\n1\n\n9\n\n2\n\n8\n\nKC\n\nOe/II\n\nOe/II\n\nW2/40%\n\nWG3/55%\n\nWG4/70%\n\nW4/70%\n\nW3/55%\n\nOe/II\n\nOe/II\n\nW2/40%\n\nWG5/85%\n\nWG3/55%\n\nWG4/70%\n\nW4/70%\n\nVon der Baudirektion genehmigt\n\nVom Gemeinderat festgesetzt am\n\nTeilrevision der Nutzungsplanung\n\nÄnderung Zonenplan\n\nNamens des Gemeinderats:\n\nDer Präsident: Die Sekretärin:\n\nFür die Baudirektion: BDV Nr.\n\nNeue Wohnzone mit Gewerbe WG5/85%\n\nUmzonung MEWA-Areal in Zone WG5/85% mit Gestaltungsplanpflicht\n\nGebiet Zugerstrasse – Muslistrasse –\n\nBüelenweg – Büelenstrasse – Nordstrasse\n\nSituation 1:2'500\n\nLegende\n\n...\n\nES\n\nKernzone C IIIKC\n\ndreigeschossige Wohnzone\n\nII\n\nII\n\nW2/30%\n\nW2/40%\n\nW3/55%\n\nzweigeschossige Wohnzone\n\nzweigeschossige Wohnzone\n\nII\n\nviergeschossige Wohnzone\nW4/70%\n\nfünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG5/85%\n\nIndustriezone A\n\nZone für öffentliche Bauten\n\nErholungszone\n\nII/IIIOe\n\nE\n\nGestaltungsplanpflicht\n\nES: Empfindlichkeitsstufe nach Artikel 43 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986\n\nWeitere Angaben\n\nIV\n\nII\n\nIII\n\nIA\n\ndreigeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG3/55%\n\nviergeschossige Wohnzone mit Gewerbe\nIII\n\nIII\n\nWG4/70%\n\nIII\n\nOffene Gewässer\n\nWald\n\nAusschnitt Zonenplan, RECHTSKRÄFTIG\n\n(festgesetzt am 17. Januar 1994, Nachführungsstand: 11. Juli 2014)\n\nVermessung und GIS\n\nAusschnitt Zonenplan, TEILREVISION\n\nKanton Zürich\n\n16. März 2016\n\n---\n\n01\n\nFestsetzung\n\nDatum\n\nGeändert\n\nPlan Nr.\n\nStand\n\nEntworfen\n\nGezeichnet\n\nGeprüft\n\nGrösse\n\ndhn\n\ndhn\n\nari\n\n42 x 60\n\nStadt Wädenswil\n\nPlanen und Bauen\n\nFlorhofstrasse 3\n\n8820 Wädenswil\n\nTelefon 044 / 789 73 11\n\n\n\n- 2 -\n\nVom Gemeinderat festgesetzt am\n\nNamens des Gemeinderats:\n\nDer Präsident: Die Sekretärin\n\nVon der Baudirektion genehmigt\n\nFür die Baudirektion: BDV Nr.\n\nTeilrevision Nutzungsplanung\n\n− Einführung neue Zone: Wohnzone mit Gewerbe\nWG5/85%\n\n− Umzonung „MEWA-Areal“ in WG5/85% mit Ge-\nstaltungsplanpflicht\n\nBau- und Zonenordnung, Synopse\n\n16. März 2016\n\n\n\n- 2 -\n\nSystematik/Lesehilfe Synopse\n\nErste Spalte Zweite Spalte Dritte Spalte\n\nBau- und Zonenordnung\n\nrechtsgültig\n\nErlassen am 17. Januar 1994;\n\nnachgeführt bis 19. Oktober 2012\n\nBau- und Zonenordnung\n\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nNeue und geänderte Texte sind rot\n\nund grau hinterlegt dargestellt.\n\nWegfallende Texte sind durchgestri-\n\nchen dargestellt.\n\nRedaktionelle Anpassungen in blau.\n\nBemerkungen zu\n\nden Änderungen.\n\nStadt Wädenswil\n\nAbteilung Planen und Bauen\n\nFlorhofstrasse 3\n\nPostfach\n\n8820 Wädenswil\n\nTelefon 044 789 73 11\n\nplanenundbauen@waedenswil.ch\n\n04.05.10 / ari\n\n\n\n- 3 -\n\nInhaltsverzeichnis\n\nArt. Bau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994\nnachgeführt bis 19. Oktober 2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nS.\n\nI. Zonenplan Zonenplan 5\n\nArt. 1 Zonen Zonen 5\n\nArt. 2 Massgebende Pläne Massgebende Pläne 6\n\nII. Bauzonen Bauzonen 6\n\nA. Wohnzonen Wohnzonen 6\n\nArt. 3 Grundmasse Grundmasse 6\n\nArt. 4 Bauweise Bauweise 7\n\nArt. 5 Nutzweise Nutzweise 7\n\nArt. 6 Terrassenhäuser Terrassenhäuser 7\n\nArt. 7 Wohnzone mit Gewerbe (WG3, WG4) Wohnzone mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70%, WG5/85%) 8\n\nArt. 8 Messweise der Grundgrenzabstände Messweise der Grundgrenzabstände 8\n\nArt. 9 Gestaltung von Vorgärten Gestaltung von Vorgärten 8\n\nArt. 9a Dachflächenfenster Dachflächenfenster 8\n\nB. Industrie- und Gewerbezonen Industrie- und Gewerbezonen 8\n\nArt. 11 Nutzweise Nutzweise 8\n\nArt. 10, 12, 13: keine Änderungen\n\nC. Kernzonen Kernzonen 9\n\nArt. 14 – 20: keine Änderungen\n\nArt. 21 Abbrüche / Renovation Abbrüche / Renovationen 9\n\nD. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 10\n\nArt. 22 – 23: keine Änderungen\n\nIII. Besondere Institute Besondere Institute 9\n\nE. Arealüberbauungen Arealüberbauungen 9\n\nArt. 24 Zulässigkeit und Mindestfläche Zulässigkeit und Mindestfläche 9\n\nArt. 25 Besondere Bauvorschriften Besondere Bauvorschriften 10\n\nF. Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 10\n\nArt. 26 Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 10\n\nArt. 26a Zielsetzungen für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht 10\n\nArt. 26b Festgesetzte Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 11\n\nIV. Ergänzende Bauvorschriften Ergänzende Bauvorschriften 12\n\nArt. 27 – 32: keine Änderungen\n\nArt. 33 Besondere Lärmschutzanordnungen Besondere Lärmschutzanordnungen 12\n\nV. Schlussbestimmungen Schlussbestimmungen 12\n\nArt. 34 Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht 12\n\nVI. Teilrevision seit dem 11. Juli 1994 Teilrevisionen seit dem 11. Juli 1994 13\n\nVII. Hinweise Hinweise 14\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 5 -\n\nDie Stadt Wädenswil erlässt, gestützt auf § 45 des kan-\n\ntonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) in der Fas-\n\nsung vom 1. September 1991 und unter Vorbehalt vor-\n\ngehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für\n\nihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonen-\n\nordnung.\n\nDie Stadt Wädenswil erlässt, gestützt auf § 45 des kan-\n\ntonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) in der Fas-\n\nsung vom 1. September 1991 und unter Vorbehalt vor-\n\ngehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für\n\nihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonen-\n\nordnung.\n\nI. Zonenplan I. Zonenplan\n\nArt. 1 Zonen Art. 1 Zonen\n\nZonen Das Gemeindegebiet ist, soweit es nicht kantonalen und\nregionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in\nfolgende Zonen eingeteilt:\n\nDas Gemeindegebiet ist, soweit es nicht kantonalen und\nregionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in\nfolgende Zonen eingeteilt:\n\nZonen Abkürzung Farbe im Zonenplan Empf.stufe LSV Auf die Bezeichnung der Farbgebung im Zonenplan wird\ninskünftig verzichtet.\n\nKernzone A KA beige, grün bandiert III\n\nKernzone B KB beige, schwarz bandiert III\n\nKernzone C KC beige, hellblau bandiert III\n\nKernzone D KD beige, rot bandiert III\n\nKernzone E KE beige, dunkelviolett bandiert III\n\nZweigeschossige Wohnzone W2/30% Hellgelb II\n\nZweigeschossige Wohnzone W2/40% Dunkelgelb II\n\nDreigeschossige Wohnzone W3/55% Rotbraun II\n\nViergeschossige Wohnzone W4/70% Rot II\n\nDreigeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG3/55% orange/pink schraffiert III\n\nViergeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG4/70% rot/pink schraffiert III\n\nFünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% III Es wird eine neue fünfgeschossige Wohnzone mit Ge-\nwerbe eingeführt.\n\nGewerbezone A GA pink III\n\nGewerbezone B GB pink/grau schraffiert III\n\nIndustriezone A IA blauviolett IV\n\nIndustriezone B IB blauviolett/grau schraffiert (vertikal) IV\n\nIndustriezone C IC blauviolett/grau schraffiert (schräg) IV\n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe grau II/III\n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe grau/dunkelgrau scharffiert III\n\nErholungszone E grün/grau schraffiert III\n\nFreihaltezone F grün III\n\nLandwirtschaftszone (kommunal) L(k) beige III\n\nReservezone R weiss\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 6 -\n\nFestgesetzte Gestaltungspläne und Son-\nderbauvorschriften\n\nschwarz bandiert\n\nPflicht zum Bauen nach Gestaltungsplan Für das Gebiet Zugerstrasse - Muslistrasse - Büelenweg\n- Büelenstrasse - Nordstrasse wird die Gestaltungsplan-\npflicht festgesetzt.\n\nArealüberbauung nicht zulässig grau bandiert\n\nLärmvorbelastete Wohnzone mit ES III schwarz schraffiert\n\nArt. 2 Massgebende Pläne Art. 2 Massgebende Pläne\n\nZonenplan Für die Abgrenzung der Zonen gilt der Zonenplan im\nMassstab 1:7500.\n\n1) Für die Abgrenzung der Zonen gilt der Zonenplan im\nMassstab 1:7500.\n\nKernzonenplan Für die Kernzonen gelten die Kernzonenpläne im Mst.\n1:2500.\n\n2) Für die Kernzonen gelten die Kernzonenpläne im Mas-\nsstab 1:2500.\n\nWaldabstandslinie,\nAussichtsschutz\n\nFür die Waldabstandslinien, die Aussichtsschutzbestim-\nmungen und allfällige weitere "besondere Institute" gel-\nten die entsprechenden Spezialpläne\n\n3) Für die Waldabstandslinien, die Aussichtsschutzbe-\nstimmungen und allfällige weitere "besondere Institute"\ngelten die entsprechenden Spezialpläne\n\nRechtsgültige Pläne Die gemäss Abs. 1 - 3 rechtsgültigen Pläne liegen im\nBauamt auf. Mit der Bauordnung abgegebene Pläne sind\nnicht rechtsverbindlich.\n\n4) Die gemäss Abs. 1 - 3 rechtsgültigen Pläne liegen bei\nder Abteilung Planen und Bauen auf. Mit der Bauord-\nnung abgegebene Pläne sind nicht rechtsverbindlich.\n\nII. Bauzonen II. Bauzonen\n\nA. Wohnzonen A. Wohnzonen\n\nArt. 3 Grundmasse Art. 3 Grundmasse\n\nGrundmasse In den einzelnen Zonen gelten folgende Vorschriften: 1) In den einzelnen Zonen gelten folgende Vorschriften:\n\nZonen: W2/30% W2/40% W3/55% WG3/55% W4/70% WG4/70% WG5/85% Die Umsetzung der städtebaulichen Entwicklungsvor-\nstellungen, unter anderem auf dem Areal der Blattmann\nMetallwarenfabrik AG (MEWA), bedingt eine Erweite-\nrung der Zonenpalette mit der neuen Nutzungszone\nWG5/85%.\n\nFestlegung analog übrige Zonen im Sinne einer logi-\nschen Zonenerweiterung\n\nAusnützungsziffer 30% 40% 55% 55% 70% 70% 85%\n\nZuschlag für Gewerbe max. (Art. 7) --- --- --- 15% --- 15% 15%\n\nEmpfindlichkeitsstufe II II II III II III III\n\nVollgeschosse max. 2 2 3 3 4 4 5\n\nanrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 * 2 2 2 2 2\n\nanrechenbare Untergeschosse max. -- 1 * 1 1 1 1 1\n\nZusätzlich mögliche Vollgeschosse bei\nArealüberbauung (Art. 25)\n\n-- 1 1 1 2 2 1\n\nGebäudehöhe bei Normalbebauung max. 7.50 m 7.50 m 10.50 m 10.50 m 13.50 m 13.50 m 16.50 m\n\nFirsthöhe max. 5.50 m 5.50 m 6.50 m 6.50 m 6.50 m 6.50 m 6.50 m\n\nGebäudelänge max. 30 m 30 m ** 40 m 40 m 50 m 50 m 60 m\n\nGesamtlänge bei geschlossener Über-\nbauung bzw. Grenzbau max.\n\n30 m 40 m 50 m 50 m 60 m 60 m Nicht be-\nschränkt\n\nGrundgrenzabstand klein min. 4 m 4 m 5 m 5 m 6 m 6 m 7 m\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 7 -\n\nGrundgrenzabstand gross min. 8 m 8 m 10 m 10 m 12 m 12 m 14 m\n\n* In Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, dürfen die Nutzflächen im Sinne von § 255 Abs. 1\nPBG zusammengerechnet max. die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen.\n\n** Im Quartierplan-Gebiet Mühlebach-Baumgarten gilt eine max. Gebäudelänge von 20 m.\n\nIn den Zonen W2/30% und W2/40% erhöht sich die Aus-\nnützungsziffer um 5%, sofern\n\n2) In den Zonen W2/30% und W2/40% erhöht sich die\nAusnützungsziffer um 5 Prozentpunkte 5%, sofern\n\nPräzisierung gemäss genehmigter Teilrevision 2006.\n\n- bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher, behinder-\ntengerechter Wohnraum mit separatem, behinder-\ntengerechtem Zugang geschaffen wird.\n\n- bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher, behinder-\ntengerechter Wohnraum mit separatem, behinder-\ntengerechtem Zugang geschaffen wird.\n\n- bei Neubauten pro 500 m2 anrechenbarer Grund-\nstücksfläche mindestens eine behindertengerechte\nWohnung mit separatem behindertengerechten Zu-\ngang geschaffen wird.\n\n- bei Neubauten pro 500 m2 anrechenbarer Grund-\nstücksfläche mindestens eine behindertengerechte\nWohnung mit separatem behindertengerechten Zu-\ngang geschaffen wird.\n\nArt. 4 Bauweise Art. 4 Bauweise\n\nSichtbarkeit von\nUntergeschossen\n\nNicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens\nbis zur Hälfte der jeweiligen Fassadenfläche sichtbar\nsein.\n\nNicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens\nbis zur Hälfte der jeweiligen Fassadenfläche sichtbar\nsein.\n\nArt. 5 Nutzweise Art. 5 Nutzweise\n\nZulässigkeit von\nGewerbe\n\nIn allen Wohnzonen ist nicht störendes Gewerbe zuläs-\nsig. Quartiergaststätten sind zulässig, sofern keine un-\nverhältnismässigen Immissionen entstehen.\n\n1) In allen Wohnzonen ist nicht störendes Gewerbe zu-\nlässig. Quartiergaststätten sind zulässig, sofern keine\nunverhältnismässigen Immissionen entstehen.\n\nLärmvorbelastete Gebiete sind im Zonenplan speziell\nbezeichnet.\n\n2) Lärmvorbelastete Gebiete sind im Zonenplan speziell\nbezeichnet.\n\nArt. 6 Terrassenhäuser Art. 6 Terrassenhäuser\n\nTerassenhäuser Terrassenhäuser sind nur unter der Voraussetzung der\nVorlage eines privaten Gestaltungsplanes gestattet. Sol-\nche Gestaltungspläne müssen nicht öffentlich aufgelegt\nwerden und bedürfen nur der Zustimmung des Stadtrats,\nsofern folgende Anforderungen erfüllt werden:\n\nTerrassenhäuser sind nur unter der Voraussetzung der\nVorlage eines privaten Gestaltungsplanes gestattet. Sol-\nche Gestaltungspläne müssen nicht öffentlich aufgelegt\nwerden und bedürfen nur der Zustimmung des Stadtrats,\nsofern folgende Anforderungen erfüllt werden:\n\nEs besteht keine kommunale Regelungskompetenz über\ndie Durchführung bzw. den Verzicht auf die öffentliche\nAuflage. Massgebend ist § 7 Abs. 2 PBG.\n\n- Für Terrassenhäuser gilt die offene Überbauung. - Für Terrassenhäuser gilt die offene Überbauung.\n\n- Es sind maximal vier Geschosse mit Räumen, wel-\nche dem dauernden Aufenthalt von Menschen die-\nnen sowie zusätzlich ein nicht anrechenbares Unter-\ngeschoss zulässig.\n\n- Es sind maximal vier Geschosse mit Räumen, wel-\nche dem dauernden Aufenthalt von Menschen die-\nnen sowie zusätzlich ein nicht anrechenbares Unter-\ngeschoss zulässig.\n\n- Über dem gestalteten Boden dürfen senkrecht über-\neinander maximal zwei Geschossstufen sowie ein\nnicht anrechenbares Untergeschoss in Erscheinung\ntreten.\n\n- Über dem gestalteten Boden dürfen senkrecht über-\neinander maximal zwei Geschossstufen sowie ein\nnicht anrechenbares Untergeschoss in Erscheinung\ntreten.\n\n- Es gilt die zonengemässe Gebäudelängenbeschrän-\nkung. In der Wohnzone W4/70% und in der Wohnzo-\nne mit Gewerbe WG4 gilt eine Gebäudelänge von\n\n- Es gilt die zonengemässe Gebäudelängenbeschrän-\nkung. In der Wohnzone W4/70% und in der Wohnzo-\nne mit Gewerbe WG4/70% gilt eine Gebäudelänge\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 8 -\n\nmaximal 40 m. von maximal 40 m.\n\n- Es gelten die besonders hohen Anforderungen ge-\nmäss § 71 PBG.\n\n- Es gelten die besonders hohen Anforderungen ge-\nmäss § 71 PBG.\n\nArt. 7 Wohnzonen mit Gewerbe\n(WG3, WG4)\n\nArt. 7 Wohnzonen mit Gewerbe\n(WG3/55%, WG4/70%, WG5/85%)\n\nDie neue WG5/85% wird ergänzt, da auch für diese Art.\n7 Abs. 2 und 3 gelten soll.\n\nZulässigkeit von\nGewerbe\n\nIn den Wohnzonen mit Gewerbe (WG3, WG4) gelten\nzusätzlich zur Grundordnung gemäss Art. 3 folgende\nBestimmungen:\n\n1) In den Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%,\nWG4/70%, WG5/85%) gelten zusätzlich zur Grundord-\nnung gemäss Art. 3 folgende Bestimmungen:\n\n- Es ist mässig störendes Gewerbe zulässig. - Es ist mässig störendes Gewerbe zulässig. Es sind\nhöchstens mässig störende Betriebe gestattet. Es\nsind insbesondere auch Schulen und Ausbildungs-\nstätten zulässig.\n\nEs sind neben mässig störenden Betrieben auch nicht\nstörende Betriebe zulässig. Klärend wird explizit ergänzt,\ndass auch Schulen und Ausbildungsstätten gestattet\nsind.\n\nAusnützungsbonus für\nGewerbe\n\nFür dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile erhöht\nsich die Ausnützungsziffer um 15% gemäss Art. 3.\n\n2) Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile erhöht\nsich die Ausnützungsziffer um 15% gemäss Art. 3.\n\nAbstandsreduktion für\nGewerbe\n\nFür ausschliesslich gewerblich genutzte Gebäudeteile im\nErdgeschoss bzw. bis zu 4 m Gebäudehöhe reduziert\nsich der Grenzabstand auf 4 m.\n\n3) Für ausschliesslich gewerblich genutzte Gebäudeteile\nim Erdgeschoss bzw. bis zu 4 m Gebäudehöhe reduziert\nsich der Grenzabstand auf 4 m.\n\nArt. 8 Messweise der Grundgrenzabstände Art. 8 Messweise der Grundgrenzabstände\n\nGrosser Grund-\ngrenzabstand\n\nDer grosse Grundgrenzabstand ist gegenüber der stär-\nker nach Süden gerichteten Gebäudelängsseite einzu-\nhalten.\n\n1) Der grosse Grundgrenzabstand ist gegenüber der\nstärker nach Süden gerichteten Gebäudelängsseite ein-\nzuhalten.\n\nKleiner Grund-\ngrenzabstand\n\nDer kleine Grundgrenzabstand gilt gegenüber den übri-\ngen Gebäudeseiten.\n\n2) Der kleine Grundgrenzabstand gilt gegenüber den üb-\nrigen Gebäudeseiten.\n\nArt. 9 Gestaltung von Vorgärten Art. 9 Gestaltung von Vorgärten\n\nGrundsatz Längs Strassen dürfen in der Regel höchstens zwei Drit-\ntel der Strassenanstosslänge für Parkplätze, Vorplätze\nund Hauszugänge verwendet werden, davon maximal\ndie Hälfte versiegelt.\n\nLängs Strassen dürfen in der Regel höchstens zwei Drit-\ntel der Strassenanstosslänge für Parkplätze, Vorplätze\nund Hauszugänge verwendet werden, davon maximal\ndie Hälfte versiegelt\n\nArt. 9a Dachflächenfenster Art. 9a Dachflächenfenster\n\nGrundsatz Im zweiten Dachgeschoss sind nur einzelne Dachflä-\nchenfenster bis max. 0.3 m2 Glaslichtfläche und unter\nder Voraussetzung einer guten Einordnung gestattet.\n\nIm zweiten Dachgeschoss sind nur einzelne Dachflä-\nchenfenster bis max. 0.3 m2 Glaslichtfläche und unter\nder Voraussetzung einer guten Einordnung gestattet.\n\nB. Industrie- und Gewerbezonen B. Industrie- und Gewerbezonen\n\nArt. 11 Nutzweise Art. 11 Nutzweise\n\nImmissionsmass 1) In den Gewerbezonen sind stark störende Betriebe\nnicht zulässig.\n\n1) In den Gewerbezonen sind stark störende Betriebe\nnicht zulässig.\n\nHandels- und Dienst-\nleistungsbetreibe\n\n2) Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind in allen\n\nIndustrie- und Gewerbezonen zulässig. Verkaufsge-\n\nschäfte des Detailhandels oder Zusammenfassungen\n\nvon solchen jedoch nur bis max. 1'000 m2 Verkaufsflä-\n\n2) Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind in allen In-\n\ndustrie- und Gewerbezonen zulässig. Verkaufsgeschäfte\n\ndes Detailhandels oder Zusammenfassungen von sol-\n\nchen jedoch nur bis max. 1'000 m2 Verkaufsfläche pro\n\nPräzisierung gemäss genehmigter Teilrevision 2001.\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 9 -\n\nche. Letzteren sind Freizeit- und Unterhaltungsbetriebe\n\n(wie z.B. Discos, Dancings, Multiplexkinos) gleichge-\n\nstellt, die einen vergleichbaren Publikumsverkehr auslö-\n\nsen, wie Verkaufsgeschäfte. Als Verkaufsflächen werden\n\ndie in § 3 Abs. 3 der Besonderen Bauverordnung II um-\n\nschriebenen Flächen angerechnet.\n\nObjekt. Letzteren sind Freizeit- und Unterhaltungsbetrie-\n\nbe (wie z.B. Discos, Dancings, Multiplexkinos) gleichge-\n\nstellt, die einen vergleichbaren Publikumsverkehr auslö-\n\nsen, wie Verkaufsgeschäfte. Als Verkaufsflächen werden\n\ndie in § 3 Abs. 3 der Besonderen Bauverordnung II um-\n\nschriebenen Flächen angerechnet.\n\nProvisorische Gemein-\nschaftsunterkünfte\n\n3) Für vorübergehend angestellte, betriebszugehörige\n\nPersonen sind im Rahmen der geltenden Zonenvor-\n\nschriften provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zuläs-\n\nsig.\n\n3) Für vorübergehend angestellte, betriebszugehörige\n\nPersonen sind im Rahmen der geltenden Zonenvor-\n\nschriften provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zuläs-\n\nsig.\n\nArt. 10, 12, 13 Art. 10, 12, 13\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\nC. Kernzonen C. Kernzonen\n\nArt. 14 - 20 Art. 14 - 20\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\nArt. 21 Abbrüche/Renovation Art. 21 Abbrüche/Renovationen\n\nBewilligungspflicht für\nAbbrüche\n\n1) Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie\nvon baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung\nbedarf einer Bewilligung.\n\n1) Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie\nvon baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung\nbedarf einer Bewilligung.\n\n2) Es darf kein Zustand entstehen, der das Ortsbild be-\neinträchtigt.\n\n2) Es darf kein Zustand entstehen, der das Ortsbild be-\neinträchtigt.\n\nMeldepflicht für\nAussenrenovationen\n\n3) Aussenrenovationen sind dem Bauamt vorgängig zu\nmelden.\n\n3) Aussenrenovationen sind dem der Abteilungen Planen\nund Bauen vorgängig zu melden.\n\nD. Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen D. Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen\n\nArt. 22 - 23 Art. 22 - 23\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\nIII. Besondere Institute III. Besondere Institute\n\nE. Arealüberbauungen E. Arealüberbauungen\n\nArt. 24 Zulässigkeit und Mindestfläche Art. 24 Zulässigkeit und Mindestfläche\n\nZulässigkeit 1) Arealüberbauungen sind in allen Zonen zulässig, so-\nweit sie nicht durch Eintrag im Zonenplan ausgeschlos-\nsen sind.\n\n1) Arealüberbauungen sind in allen Zonen zulässig, so-\nweit sie nicht durch Eintrag im Zonenplan ausgeschlos-\nsen sind.\n\nMindestfläche 2) Die Mindestarealfläche beträgt 4'000 m2. 2) Die Mindestarealfläche beträgt 4'000 m2.\n\nAnforderungen 3) Zusätzlich zu den Bestimmungen gemäss § 71 PBG,\nwenn die folgenden Anforderungen erfüllt werden:\n\n3) Zusätzlich zu den Bestimmungen gemäss § 71 PBG\nmüssen die folgenden Anforderungen erfüllt werden:\n\n- Einhalten des Standards Minergie - Einhalten des Standards Minergie\n\nund und\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 10 -\n\n- Erfüllen der Anforderungen des alters- und behinder-\ntengerechten Bauens zumindest im folgenden über\ndas gesetzliche Mindestmass hinausgehenden Um-\nfang:\n\n- Erfüllen der Anforderungen des alters- und behinder-\ntengerechten Bauens zumindest im folgenden über\ndas gesetzliche Mindestmass hinausgehenden Um-\nfang:\n\n- stufenlose Zugänge für alle Wohnungen - stufenlose Zugänge für alle Wohnungen\n\n- Anpassbarkeit aller Wohnungen an die Ansprüche\ndes alters- und behindertengerechten Bauens\n\n- Anpassbarkeit aller Wohnungen an die Ansprüche\ndes alters- und behindertengerechten Bauens\n\nArt. 25 Besondere Bauvorschriften Art. 25 Besondere Bauvorschriften\n\n1) Die zulässige Gebäudehöhe beträgt: 1) Die zulässige Gebäudehöhe beträgt:\n\n- in der Zone W2/40%: max. 10.50 m - in der Zone W2/40%: max. 10.50 m\n\n- in den Zonen W3, WG3: max. 13.50 m - in den Zonen W3/55%, WG3/55%: max. 13.50 m\n\n- in den Zonen W4, WG4: max. 19.50 m - in den Zonen W4/70%, WG4/70%, WG5/85%: max.\n19.50 m\n\nDie neue WG5/85% wird ergänzt.\n\nAusnützungszuschlag 2) Die Ausnützungsziffer der Regelbauweise darf um ma-\nximal 1/10 erhöht werden.\n\n2) Die Ausnützungsziffer der Regelbauweise darf um ma-\nximal 1/10 erhöht werden.\n\nGebäudelänge 3) Die Gebäude- und Gesamtlänge sind, ausser bei Ter-\nrassenhäuser i.S.v. Art. 6 BZO, nicht beschränkt.\n\n3) Die Gebäude- und Gesamtlänge sind, ausser bei Ter-\nrassenhäusern i.S.v. Art. 6 BZO, nicht beschränkt.\n\nAbstände 4) Die zonengemässen Abstände gelten nur gegenüber\nNachbargrundstücken.\n\n4) Die zonengemässen Abstände gelten nur gegenüber\nNachbargrundstücken.\n\nFreifläche 5) Freiflächen sind zusammenhängend zu gestalten und\nhaben der Arealüberbauung als benützbare Aussenräu-\nme zu dienen.\n\n5) Freiflächen sind zusammenhängend zu gestalten und\nhaben der Arealüberbauung als benützbare Aussenräu-\nme zu dienen.\n\nF. Gestaltungspläne und\nSonderbauvorschriften\n\nF. Gestaltungspläne und\nSonderbauvorschriften\n\nArt. 26 Gestaltungspläne und\nSonderbauvorschriften\n\nArt. 26 Gestaltungspläne und\nSonderbauvorschriften\n\nGestaltungsplanpflicht 1) Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete müssen\nGestaltungspläne gemäss §§ 83 ff. PBG aufgestellt wer-\nden. Wo eine zweckmässige Unterteilung des Gebiets\nmöglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufge-\nstellt werden. Diese müssen nicht für alle Teilbereiche\ngleichzeitig festgesetzt werden.\n\nMit dieser Regelung wird die Aufstellung bzw. der Erlass\nvon Gestaltungsplänen verlangt. Die einbezogenen Ge-\nbiete werden im Zonenplan dargestellt. Die mit der jewei-\nligen Gestaltungsplanpflicht verbundenen minimalen\nZielsetzungen werden in der Bau- und Zonenordnung\nfestgelegt.\n\nQualitative Grund-\nanforderungen\n\n2) Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind\nbesonders gut zu gestalten sowie zweckmässig auszu-\nstatten und auszurüsten. Ausserdem ist eine nachhaltige\nEnergielösung nachzuweisen. Die einzelnen Gestal-\ntungspläne sind auf die nachstehenden gebietsspezifi-\nschen Ziele auszurichten.\n\nDamit werden die generellen qualitativen Ansprüche\nfestgelegt. Diese sollen bei allen Gestaltungsplänen zur\nAnwendung kommen, welche auf der Grundlage der im\nZonenplan verankerten Gestaltungsplanpflicht entwickelt\nwerden.\n\nArt. 26a Zielsetzungen für Gebiete mit\nGestaltungsplanpflicht\n\nMEWA-Areal (privater\nGestaltungsplan)\n\n1) Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das MEWA-\nAreal sind zumindest die folgenden Sachverhalte ver-\nbindlich zu regeln:\n\nIm Perimeter des MEWA-Areals sind zumindest die auf-\ngeführten Sachverhalte zu regeln und/oder zu koordinie-\nren.\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 11 -\n\n- Quartier-, ortsbild- und landschaftsverträgliche Über-\nbauung, Gestaltung und Nutzweise unter Sicherstel-\nlung einer attraktiven Freiraumgestaltung, eines funk-\ntionierenden Anschlusses des Erdgeschosses an die\nHöhenlage der Zugerstrasse und des notwendigen\nund städtebaulich zweckmässigen Lärmschutzes für\ndie Wohnnutzung.\n\n- Sicherstellen von mindestens 20% der Gesamtnutz-\nflächen für Arbeiten.\n\n- Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind im ge-\nsamten Gestaltungsplangebiet ausgeschlossen.\n\n- Sichern des erforderlichen Gewässerraumes für den\nGulmen- und den Muslibach unter Beachtung einer\nnaturnahen Ausgestaltung der gewässernahen Frei-\nräume sowie des hinreichenden Hochwasserschut-\nzes und der Integration ins Bebauungskonzept.\n\nBetreffend die Gewässer kann mit dem Gestaltungsplan\nder Gewässerraum ausgeschieden werden, andernfalls\nkommt die Übergangsbestimmung der Gewässerschutz-\nverordnung zur Anwendung. Ziel ist die Ausscheidung\ndes Gewässerraums mit dem Gestaltungsplan.\n\n- Sichern von räumlich sorgfältig gestalteten Übergän-\ngen zu den Nachbarquartieren.\n\n- Sicherstellen eines zweckmässigen, öffentlichen\nWegnetzes für den Langsamverkehr im Areal mit si-\ncheren und geeigneten Übergängen in die Nachbar-\nquartiere.\n\nDie Muslistrasse und das Büelenquartier sollen direkter\nan das Zentrum / Einkaufsgebiet Oberdorfstrasse ange-\nschlossen werden. Dabei sind die Übergänge der Musli-\nund Büelenstrasse in Lage und Sicherheit zu prüfen.\n\n- Die Option zur Unterteilung des Gestaltungsplange-\nbiets und die Aufstellung mehrerer Gestaltungspläne\nnach Art. 26 Abs. 1 findet keine Anwendung.\n\nDie Arealgrösse und –prägung sprechen gegen eine\nUnterteilung und mehrere Gestaltungspläne. Mit Verzicht\nauf die Etappierung ist auch die Arealerschliessung in\neinem Zug zu regeln.\n\nArt. 26b Festgesetzte Gestaltungspläne und\nSonderbauvorschriften\n\nFestgesetzte\nGestaltungspläne und\nSonderbauvorschriften\n\nIn den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten für\nGestaltungspläne und Sonderbauvorschriften sind sepa-\nrate Vorschriften zu beachten, welche in einer separaten\nZusammenstellung näher bezeichnet sind:\n\nIn den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten für\nGestaltungspläne und Sonderbauvorschriften sind sepa-\nrate Vorschriften zu beachten, welche in einer separaten\nZusammenstellung näher bezeichnet sind:\n\n1) Öffentliche Gestaltungspläne a) Öffentliche Gestaltungspläne\n\n- Giessen - Giessen\n\n- Landgasthof Halbinsel Au - Landgasthof Halbinsel Au\n\n- Werkstadt Zürisee Genehmigung Baudirektion ausstehend\n\n2) Private Gestaltungspläne mit öffentlich-rechtlicher\nWirkung\n\nb) Private Gestaltungspläne mit öffentlich-rechtlicher\nWirkung\n\n- Beichlen - Beichlen\n\n- Einsiedlerstrasse I (Kat.-Nrn. 12373 und Teil von\n10697)\n\n- Einsiedlerstrasse I (Kat.-Nrn. 12373 und Teil von\n10697)\n\n- Grünenberg - Grünenberg\n\n- Landgut Schloss Au - Landgut Schloss Au\n\n- OWG - OWG\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 12 -\n\n- Pro Ciné - Pro Ciné\n\n- Quellenstrasse\n\n- Reidbach\n\n- Seepark - Seepark\n\n- Spital - Spital\n\n- Steinweid\n\n- Sträuli - Sträuli\n\n- TUWAG II - TUWAG II aufgehoben, ersetzt durch GP Reidbach\n\n3) Sonderbauvorschriften c) Sonderbauvorschriften\n\n- Fuchsenbüel - Fuchsenbüel\n\n- Hinter Rüti - Hinter Rüti\n\n- Altersheim Fuhr - Altersheim Fuhr\n\nIV. Ergänzende Bauvorschriften IV. Ergänzende Bauvorschriften\n\nArt. 27 - 32 Art. 27 - 32\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\nArt. 33 Besondere Lärmschutzanordnung Art. 33 Besondere Lärmschutzanordnung\n\nLärmschutzanordnung 1) In der Zone WG3 an der Oberen Einsiedlerstrasse\ndürfen Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Räumen\nnicht zur Lärmquelle (Einsiedlerstrasse) orientiert wer-\nden.\n\n1) In der Zone WG3/55% an der Oberen Einsiedlerstras-\nse dürfen Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Räu-\nmen nicht zur Lärmquelle (Einsiedlerstrasse) orientiert\nwerden.\n\n2) In der Kernzone D im Gebiet Beichlen darf bei Umbau-\nten der Anteil der Wohnfläche nicht vergrössert werden.\nLüftungsfenster von lärmempfindlichen Räumen dürfen\nnicht auf die Schönenbergstrasse orientiert werden.\n\n2) In der Kernzone D im Gebiet Beichlen darf bei Umbau-\nten der Anteil der Wohnfläche nicht vergrössert werden.\nLüftungsfenster von lärmempfindlichen Räumen dürfen\nnicht auf die Schönenbergstrasse orientiert werden.\n\n3) In der Gewerbezone A im Gebiet Aamüli dürfen Lüf-\ntungsfenster von Räumen mit lärmempfindlicher Nutzung\nin der ersten Bautiefe entlang der Zugerstrasse nicht auf\ndie Zugerstrasse und im nördlichsten Bereich nicht ge-\ngen die Nationalstrasse orientiert werden.\n\n3) In der Gewerbezone A im Gebiet Aamüli dürfen Lüf-\ntungsfenster von Räumen mit lärmempfindlicher Nutzung\nin der ersten Bautiefe entlang der Zugerstrasse nicht auf\ndie Zugerstrasse und im nördlichsten Bereich nicht ge-\ngen die Nationalstrasse orientiert werden.\n\nV. Schlussbestimmungen V. Schlussbestimmungen\n\nArt. 34 Inkrafttreten und Ersatz für\nbisheriges Recht\n\nArt. 34 Inkrafttreten und Ersatz für\nbisheriges Recht\n\n1) Diese Bauordnung tritt mit der öffentlichen Bekannt-\nmachung der Genehmigung durch den Regierungsrat in\nKraft und ersetzt die Bauordnung mit Zonenplan vom 17.\nJanuar 1994.\n\n1) Diese Bauordnung wird am Tag nach der öffentlichen\nBekanntmachung der rechtskräftigen Genehmigung\ndurch die Baudirektion verbindlich und ersetzt die Bau-\nordnung mit Zonenplan vom 17. Januar 1994. Der Stadt-\nrat publiziert das Datum der Inkraftsetzung.\n\nDer für die Genehmigung und Inkraftsetzung geänderte\nVerfahrensablauf bedingt eine Neufassung von Art. 34\nBZO; Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht.\n\n2) Der Stadtrat ist berechtigt, dem Regierungsrat Teilge-\nnehmigungen der Bau- und Zonenordnung zu beantra-\n\n2) Der Stadtrat ist berechtigt, der Baudirektion Teilge-\nnehmigungen der Bau- und Zonenordnung zu beantra-\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 13 -\n\ngen. gen.\n\n3) Erlassen vom Gemeinderat am 17. Januar 1994. Vom\nRegierungsrat am 15. Juni 1994 mit Beschluss Nr. 1716\ngenehmigt; in Kraft seit dem 11. Juli 1994\n\n3) Erlassen vom Gemeinderat am 17. Januar 1994. Vom\nRegierungsrat am 15. Juni 1994 mit Beschluss Nr. 1716\ngenehmigt; in Kraft seit dem 11. Juli 1994\n\n4) Teilrevisionen nach dem 11. Juli 1994 siehe folgende\nSeite.\n\n4) Teilrevisionen nach dem 11. Juli 1994 siehe folgende\nSeiten.\n\nVI. Teilrevision seit dem\n11. Juli 1994\n\nVI. Teilrevisionen seit dem\n11. Juli 1994\n\nGemeinderats-\nbeschluss\n\nGenehmigung Inkrafttreten Bemerkungen\n\n18.03.1991 RRB 2660/24.07.1991 Privater Gestaltungsplan Pro Ciné Fehlten in der Auflistung\nDatum Inkraftsetzung unbekannt\n\n01.02.1993 RRB 1509/26.05.1993 Privater Gestaltungsplan Landgut Schloss Au\n\n12.05.1997 RRB 1783/20.08.1997 05.09.1997 Öffentlicher Gestaltungsplan; Giessen\n\n19.01.1998 RRB 1823/12.08.1998 04.10.1998 Umzonung Einsiedlerstrasse; 2. DG in Wohnzonen; Erho-\nlungszone Schönegg; Aussichtsschutz Schönegg; Aussichts-\nschutz Müller-Thurgau-Strasse; Lärmschutzanordnungen; Ein-\nzonung Strasshus – Aamüli; Einzonung Beichlen; Kleinere\nKorrekturen\n\n06.09.1999 BDV 1533/02.12.1999 10.12.1999 Sonderbauvorschriften Fuchsenbüel\n\n06.06.1999 BDV 1535/02.12.1999 10.12.1999 Änderung Kernzonenplan Brunnenhof\n\n07.12.1998 BDV 48/12.01.1999 15.12.1999 Planungszone Hintere Rüti (Planungszone aufgehoben BDV\n1388/14.12.2001)\n\n06.11.2000 BDV 232/01.03.2001 16.03.2001 Privater Gestaltungsplan Einsiedlerstrasse I\n\n06.11.2000 BDV 344/22.03.2001 30.03.2001 Privater Gestaltungsplan Beichlen\n\n06.11.2000 BDV 677/07.06.2001 15.06.2001 Privater Gestaltungsplan TUWAG II\n\n02.04.2001 BDV 1070/04.09.2001 14.09.2001 Brauerei-Areal\n\n14.05.2001 BDV 1388/14.12.2001 11.01.2002 Sonderbauvorschriften Hintere Rüti\n\n03.09.2001 BDV 1026/18.09.2002 27.09.2002 Sonderbauvorschriften Altersheim Fuhr\n\n30.09.2002 BDV 92/04.02.2003 14.02.2003 Umzonungen in den Gebieten Mittelort und Tiefenhof\n\n30.09.2002 BDV 1011/26.09.2003 08.10.2004 Privater Gestaltungsplan Grünenberg\n\n07.02.2005 BDV 1015/30.06.2005 08.07.2005 Umzonungen in den Gebieten Grünau, Steinacher und Un-\ntermosen\n\n28.11.2005 BDV 49/18.04.2006 28.04.2006 Umzonung Spital-Areal\n\n28.11.2005 BDV 50/18.04.2006 28.04.2006 Privater Gestaltungsplan Spital\n\n05.09.2005 BDV 63/11.05.2006 02.06.2006 Umzonung OWG-Areal\n\n05.09.2005 BDV 64/11.05.2006 02.06.2006 Privater Gestaltungsplan OWG\n\n04.04.2005 BDV 37/14.03.2006 30.03.2007 Privater Gestaltungsplan Seepark\n\n\n\nBau- und Zonenordnung\nrechtsgültig, 17. Januar 1994, nachgeführt bis 19. Oktober\n2012\n\nBau- und Zonenordnung\nStand Festsetzung Gemeinderat\n\nBemerkungen\n\n- 14 -\n\n22.01.2007 BDV 96/25.06.2007 06.07.2007 Umzonungen in den Gebieten Ecke Steinacher-/ Winterberg-\nstr., Mittelort/Haldenhof, Alte Landstrasse zwischen Zopf-\nstrasse und Strasse Im Gwad, Ergänzung Art. 3/2 BZO\n\n01.12.2008 BDV 119/18.09.2009 25.09.2009 Teilrevision Bauordnung 2008, Weisung 19 vom 28.07.2008\nneu: Art. 6; Art. 9a, Art. 18 Abs.3 und 4; Art. 25 Abs. 2, Abs. 3;\nArt. 28a, Art. 28b BZO\n\n08.06.2009 BDV 157/04.12.2009 18.12.2009 Umzonung Riedhofstrasse\n\n07.09.2009 BDV 60/17.06.2010 02.07.2010 Erlass Erholungszone Halbinsel Au\n\n07.09.2009 BDV 61/17.06.2010 02.07.2010 Öffentlicher Gestaltungsplan Landgasthof Halbinsel Au\n\n18.01.2010 BDV 64/18.06.2010 02.07.2010 Privater Gestaltungsplan Sträuli\n\n19.12.2011 BDV 67/03.05.2012 18.05.2012 Revision privater Gestaltungsplan Beichlen\n\n04.06.2012 BDV 141/10.10.2012 19.10.2012 Teilrevision privater Gestaltungsplan Sträuli\n\n09.07.2012 BDV 164/20.11.2012 07.12.2012 Privater Gestaltungsplan Steinweid Nachführung\n\n04.06.2012 BDV 101/13.08.2013 20.06.2014 Umzonung Stoffel-Tiefenhof Nachführung\n\n10.02.2014 BDV 68/23.06.2014 11.07.2014 Privater Gestaltungsplan Reidbach Nachführung\n\n16.12.2013 BDV 71/23.06.2014 11.07.2014 Privater Gestaltungsplan Quellenstrasse Nachführung\n\n18.01.2016 ausstehend pendent Öffentlicher Gestaltungsplan Werkstadt Zürisee Nachführung\n\nVII. Hinweise VII. Hinweise\n\nFamiliengartenregelement Familiengartenregelement\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\nAbstellplatzverordnung Abstellplatzverordnung\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\nBezug von Unterlagen Bezug von Unterlagen\n\nDer Zonenplan, die Bau- und Zonenordnung, die Gestal-\ntungsplan- und Sonderbauvorschriften und die Abstell-\nplatzverordnung können beim Bauamt bezogen werden.\n\nDer Zonenplan, die Bau- und Zonenordnung, die Gestal-\ntungsplan- und Sonderbauvorschriften und die Abstell-\nplatzverordnung können bei der Abteilung Planen und\nBauen bezogen werden.\n\nInternet Internet\n\nKeine Änderungen Keine Änderungen\n\n\n\n- 2 -\n\nTeilrevision Nutzungsplanung\n\n− Einführung neue Zone: Wohnzone mit Gewerbe\nWG5/85%\n\n− Umzonung „MEWA-Areal“ in Zone WG5/85% mit\nGestaltungsplanpflicht\n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV\n\n16. März 2016\n\n\n\n- 2 -\n\nInhaltsverzeichnis Seite\n\nZusammenfassung 3\n\nAusgangslage 3\n\n„MEWA-Areal“ 5\n\nTeilrevision kommunaler Gesamtplan 5\n\nTeilrevision Nutzungsplanung, Grundordnung 6\n\nBau- und Zonenordnung (BZO) 6\n\nÄnderungen Nutzungsplanung im „MEWA-Areal“ 7\n\nZonenplan „MEWA-Areal“ 7\n\nBau- und Zonenordnung, Gestaltungsplanpflicht „MEWA-Areal“ 9\n\nPlanungsvorteile und Planungsausgleich („Mehrwert“) 9\n\nVorprüfung, öffentliche Auflage und Anhörung 11\n\n1. Vorprüfung 11\n\n2. Vorprüfung 12\n\nÖffentliche Auflage 13\n\nAnhörung 13\n\nPlanungsablauf 14\n\nAnhang 15\n\nÜberkommunale Vorgaben 15\n\nKommunale Vorgaben 20\n\nStadt Wädenswil\n\nAbteilung Planen und Bauen\n\nFlorhofstrasse 3\n\nPostfach\n\n8820 Wädenswil\n\nTelefon 044 789 73 11\n\nplanenundbauen@waedenswil.ch\n\n04.05.10 / ari\n\n\n\n- 3 -\n\nZusammenfassung\n\nAusgangslage\n\nWädenswil war bis weit ins 20. Jahrhundert hinein stark industriell geprägt. Der Handel mit\n\nSeide und anderen Stoffen, Weizenstärke, Metallwaren, Bier und Most florierte. Ab ca. 1970\n\nfielen zahlreiche Fabriken dem Kostendruck zum Opfer. Wädenswil erlebte einen beachtli-\n\nchen Strukturwandel vom Industrieort zu einer Wohn- und Bildungsstadt. Auf vielen der\n\nehemaligen Industriearealen wurden Wohnüberbauungen erstellt oder es haben sich Dienst-\n\nleister und Institute aus dem Bereich Bildung, Forschung und Innovation niedergelassen.\n\nWädenswil hat sich ca. ab dem Jahr 1960 stark in die Hanglagen ausgedehnt, einhergehend\n\nmit einem grossen Bevölkerungswachstum. Die Industrieareale, welche ursprünglich an der\n\n„Dorfperipherie“ lagen, befinden sich heute mitten in der Stadt und sind entsprechend\n\nschwierig für Industriezwecke nutzbar. Mittels Gestaltungsplänen wurden diverse dieser In-\n\ndustriebrachen neu überbaut und neuen Nutzungen zugeführt. Im Detail ist dies beschrieben\n\nin: Hochparterre 5/2010, Beilage „Anlegen in Wädenswil, Industriestadt adieu. Bildung und\n\nWohnen ahoi“.\n\nAusschnitt Situationsplan, Quelle: gis.zh.ch\n\nIndustrieareal und Nutzungsangaben aus Hochparterre, sinngemäss/zusammenfassende Darstellung\n\nA Ehemaliges Industrieareal, heute primär Wohnen, Dienstleistung\n\nB Ehemaliges Industrieareal, heute primär Schule/Forschung\n\nC Ehemaliges Industrieareal, heute primär Einkaufen\n\nD Industrieareal, Umnutzung teilweise im Gange\n\nA\n\nA\n\nD\n\nD\n\nD\nC\n\nA A\nD\n\nB\n\nA\nA\n\n\n\n- 4 -\n\nDiese Industrieareale befanden sich gemäss damaligem rechtskräftigem Zonenplan in der\n\nIndustriezone. Die Transformation zu Wohnen, Dienstleistung und Einkaufen erfolgte aus-\n\nschliesslich mittels Gestaltungsplan, das heisst ohne begleitende Umzonung in eine passen-\n\nde zu Grunde liegende Nutzungszone, z.B. Wohnzone mit Gewerbe. Nach aktueller Recht-\n\nsprechung ist die Überführung von Industriebrachen in neue Nutzungen mittels Gestaltungs-\n\nplänen nur noch zulässig, wenn die zugrunde liegende Zone die neue Nutzung zulässt.\n\nDie ehemaligen und noch bestehenden Industrieareale weisen teilweise mächtige, imposan-\n\nte Gebäude auf. Städtebaulich kann es angebracht sein, diese Bebauungsstruktur, die Dich-\n\nte und Stellung der Gebäude bei der Neubebauung zu adaptieren. Damit dies möglich ist,\n\nbenötigt die Bau- und Zonenordnung Wädenswil eine Erweiterung um die neue Zone\n\nWG5/85%. Diese Zone stellt eine moderate Annäherung dar an die baulichen Möglichkeiten\n\ngemäss Industriezone IC mit den kleinsten Grundmassen aller Industriezonen. Das nachfol-\n\ngende Rechenbeispiel zeigt den Vergleich möglicher Gebäudevolumen (Baumasse) auf ei-\n\nnem Grundstück mit 4‘000 m2 zwischen der Industriezone IC und den Wohnzonen mit Ge-\n\nwerbe WG4/70%, resp. WG5/85%, inkl. Arealüberbauung:\n\nIndustriezone IC WG4/70% WG5/85%\n\nAusnützungsziffer -- 77% 93.5%\n\nBaumassenziffer 5 m3 / m2\n\nVollgeschosse max. -- 5 6\n\nDachgeschosse max. -- 1 * 1\n\nGebäudehöhe max. 13.50 m 19.5 m 19.5 m\n\nNutzfläche max. 3‘080 m2 3‘740 m2\n\nBaumasse max. 20‘000 m3 ca. 14‘750 m3 ** ca. 14‘900 m3 **\n\n„Fussabdruck“ min. 1‘481 m2 616 m2 *** 623 m2\n\n* Annahme Flachdachgebäude mit 1 Dachgeschoss (WG4: 2 Dachgeschosse zulässig)\n\n** Fussabdruck x Gebäudehöhe + 0.75 x Fussabdruck x 3.00 (Dachgeschoss) zuzüglich 10% für\n\nAussenmauern (in Ausnützungsziffer nicht enthalten, jedoch in Baumassenziffer)\n\n*** Nutzfläche / Anzahl Vollgeschosse\n\nÜber einen Gestaltungsplan kann auf dem zu projektierenden Areal eine zusätzliche Ausnüt-\n\nzung im Sinne des verdichteten Bauens anvisiert werden, vorbehältlich des städtebaulichen\n\nund landschaftlichen Kontexts.\n\nDie neue Zone WG5/85% ist auch die zweckmässige Antwort auf den aktuellen siedlungspo-\n\nlitischen und städtebaulichen Wandel. Im Vordergrund steht der haushälterische Umgang mit\n\ndem Boden und damit verbunden die Entwicklung nach innen. Die neue Zone WG5/85%\n\nkommt gezielt und punktuell zur Anwendung und erstmals für das Gebiet „MEWA-Areal“.\n\nDieses Areal eignet sich aufgrund seiner zentrumsnahen Lage ideal für eine Transformation\n\nvom Industrie- zu einem Wohn- und Gewerbegebiet. Bereits im Jahr 2012 hat der Stadtrat\n\ndieses Potenzial erkannt und das „MEWA-Areal“ in der Räumlichen Entwicklungsstrategie\n\nals „Ort für stadtbildprägende Umstrukturierungen“ verankert.\n\n\n\n- 5 -\n\n„MEWA-Areal“\n\nDie Eigentümerin der Blattmann Metallwarenfabrik AG (MEWA) beabsichtigt das ehemalige\n\nIndustrieareal neu zu nutzen. Der Lagegunst entsprechend soll ein zeitgemässes, attraktives\n\nund lebendiges Quartier entwickelt werden. Angestrebt wird eine Mischnutzung mit Wohnen\n\nund Arbeiten. Da sich das „MEWA-Areal“ teilweise in der Industriezone IA befindet (siehe\n\nPlan Nr. 01), ist für die Umsetzung dieser Vision eine Neufassung der nutzungsplanerischen\n\nFestlegungen in dem von der Zugerstrasse, der Nordstrasse, der Büelenstrasse bzw. des\n\nBüelenwegs und der Muslistrasse begrenzten Geviert nötig.\n\nÜbersichtsplan, „MEWA-Areal“ rot bezeichnet\n\nQuelle: gis.zh.ch\n\nVogelschau, „MEWA-Areal“ rot bezeichnet\n\nQuelle: streetview.ch\n\nAuf der Grundlage einer umfassenden Planungsstudie der Eigentümerin ist der Stadtrat an\n\nseiner Sitzung vom 22. April 2013 auf die Zielsetzungen der Grundeigentümerin, das ehema-\n\nlige Industrieareal in eine Zone mit Mischnutzung zu überführen, eingetreten und hat die Ab-\n\nteilung Planen und Bauen mit der Ausarbeitung einer diesbezüglichen Revisionsvorlage der\n\nNutzungsplanung beauftragt. Ausserdem hat der Stadtrat festgehalten, das Planungsverfah-\n\nren in zwei Stufen zu gliedern. Im ersten Schritt soll die Teilrevision der Nutzungsplanung\n\ndurchgeführt und dabei die Gestaltungsplanpflicht verankert werden. Im nachgeordneten\n\nArbeitsschritt ist die Entwicklung des eigentlichen Gestaltungsplans vorzusehen.\n\nTeilrevision kommunaler Gesamtplan\n\nDie Teilrevision der Nutzungsplanung wird begleitet von einer Teilrevision des kommunalen\n\nGesamtplans im Bereich des Teilplans Siedlung und Landschaft und des Erläuternden Be-\n\nrichts. Diese Teilrevision erfolgt parallel der Teilrevision der Nutzungsplanung. Mit der Teilre-\n\nvision des kommunalen Gesamtplans wird das „MEWA-Areal“, welches rechtskräftig dem\n\nIndustriegebiet zugewiesen ist, dem Zentrumsgebiet / Mischgebiet zugeteilt.\n\n\n\n- 6 -\n\nTeilrevision Nutzungsplanung, Grundordnung\n\nBau- und Zonenordnung (BZO)\n\nIn Art. 3 BZO sind die Grundmasse der Wohnzonen sowie der Wohnzonen mit Gewerbe\n\nenthalten. Der Katalog der Wohnzonen mit Gewerbe wird als logische Fortsetzung der Fest-\n\nlegungen für die Zonen WG3/55% und WG4/70% mit der Zone WG5/85% ergänzt.\n\nÄnderung gegenüber Teilrevision, Stand 1. Vorprüfung:\n\n− Es wird ein zweites anrechenbares Dachgeschoss in der Zone WG5/85% zugelassen\n\nanalog der Festlegung für die übrigen Zonen. Die ursprüngliche Regelung mit nur ei-\n\nnem Dachgeschoss zielte zu sehr auf Gebäude mit Flachdächern. Zwei Dachgeschos-\n\nse sind gemäss § 49a Abs. 2 PBG nur bei Schrägdachbauten zulässig und sollen nicht\n\nvon vornhinein ausgeschlossen werden. Je nach örtlicher Lage könnte eine Überbau-\n\nung aus einem Gebäudemix mit Flachdachbauten und Schrägdachgebäuden beste-\n\nhen. In diesem Fall kann die Option auf zwei anrechenbare Dachgeschosse durchaus\n\nattraktiv sein. Auch sind zwei Dachgeschosse nicht untypisch für Wädenswil.\n\nUnverändert zum Stand 1. Vorprüfung bleibt die Festlegung der Geschosszahl bei Areal-\n\nüberbauungen. Im Gegensatz zur Zone WG4/70% wird in der Zone WG5/85% bei Areal-\n\nüberbauungen nur ein zusätzliches Vollgeschoss erlaubt und nicht zwei. Anstelle des zusätz-\n\nlichen Bauens in die Höhe wird in Kauf genommen, dass in der Zone WG5/85% in die Breite\n\ngebaut wird und der Gebäudefussabdruck im Vergleich grösser ist als in der Zone\n\nWG4/70%. Bauten mit einer Gebäudehöhe von mehr als 20 m können in Hanglagen, welche\n\nvom See und Berg her gut einsehbar sind, durchaus heikel sein. Es bedarf dafür sorgfältiger\n\nAbklärungen und detaillierter Nachweise, wozu sich ein Gestaltungsplanverfahren anbietet.\n\nDie Festlegungen von Art. 7 BZO über die Wohnzonen mit Gewerbe sollen auch für die neue\n\nZone WG5/85% gelten, weshalb die WG5/85% in Art. 7 ergänzt wird. Die zulässigen Nut-\n\nzungen werden präzisierend erweitert.\n\nIn Art. 24 und 25 BZO ist die Arealüberbauung geregelt. Solche sollen auch in der neuen\n\nZone WG5/85% zulässig sein, weshalb Art. 25 entsprechend erweitert wird. Art. 3 BZO lässt\n\nin der Zone WG5/85% bei Arealüberbauungen nur ein zusätzliches Vollgeschoss zu, daher\n\nkann die Zone WG5/85% bei der zulässigen Gebäudehöhe 19.5 m ergänzt werden.\n\nMit Art. 26 BZO werden neu die Grundsätze betreffend der Gestaltungspläne und Sonder-\n\nbauvorschriften festgehalten. Die Vorgaben für die Gestaltungsplanpflicht „MEWA-Areal“\n\nsind in Art. 26a BZO festgelegt. Die bereits festgesetzten Gestaltungspläne und Sonderbau-\n\nvorschriften sind neu in Art. 26b BZO aufgeführt.\n\nBetreffend die untergeordneten und redaktionellen Anpassungen wird auf die Ausführungen\n\nin der BZO-Synopse verwiesen.\n\n\n\n- 7 -\n\nÄnderungen Nutzungsplanung im „MEWA-Areal“\n\nZonenplan „MEWA-Areal“\n\nZur Umzonung gelangt das eigentliche „MEWA-Areal“. Dieses befindet sich gemäss rechts-\n\nkräftiger Nutzungsplanung in der Industriezone IA und wird der neuen Wohnzone mit Ge-\n\nwerbe WG5/85% zugewiesen. Die WG5/85% wird entlang der Zugerstrasse minimal über\n\ndas „MEWA-Areal“ hinaus verlängert. Dies im Sinne der folgerichtigen Anbindung an die\n\nWohnzone mit Gewerbe WG4/70% unterhalb der Nordstrasse und für die allfällige Ausge-\n\nstaltung eines neuen Knotens bei der Einmündung der Muslistrasse in die Zugerstrasse. In\n\ndiesem Zusammenhang erfolgen auch kleinflächigere Umzonungen von der Wohnzone\n\nW3/55% (bei Einmündung Büelenstrasse in Nordstrasse) und der Wohnzone mit Gewerbe\n\nWG3/55% (Grundstücke bergseitig Muslistrasse) in die WG5/85%. In der nachfolgenden\n\nÜbersicht sind die einzelnen Zonenplanänderungen aufgeführt, siehe auch Plan Nr. 01\n\nKat.-Nr. Zone alt Zone neu Begründung\n\n1539, 1940,\n1941, 5281,\n6967, 6968,\n9007\n\nW3/55% W3/55%\nmit Gestal-\ntungsplan-\npflicht\n\nDie Überlagerung mit der Gestaltungsplan-\npflicht ergibt sich aus den räumlichen Gege-\nbenheiten. Mit dem nachgelagerten Gestal-\ntungsplanverfahren kann die Bebauungs- und\nFreiraumqualität gesichert und spezielle The-\nmen wie der Gewässerraum, der Hochwasser-\nschutz, die Nutzweise und das arealinterne\nöffentliche Wegnetz gesamthaft bearbeitet\nwerden.\n\n7860\n7861\n12674 (Teil)\n\nWG3/55% WG5/85%\nmit Gestal-\ntungsplan-\npflicht\n\n1538, 1541\n1911, 7864,\n11206 (kleiner\nTeil bei Ein-\nmündung in\nNordstrasse)\n\nIA WG5/85%\nmit Gestal-\ntungsplan-\npflicht\n\nDie Grundstücke der ehemaligen Metallwaren-\nfabrik sollen von einer ausschliesslichen „Ar-\nbeitsplatzzone“ in eine „Mischzone“ umgezont\nwerden. In „Mischzonen“ ist Arbeiten und Woh-\nnen gestattet.\n\n11765 (Teil) IA WG5/85% Anpassen der Zonenzuweisung an die Syste-\nmatik des Zonenplans. Von der Änderung be-\ntroffen ist ein Teil der Nordstrasse. In materiel-\nler Hinsicht ergeben sich keine Auswirkungen.\n\nÄnderung gegenüber Teilrevision, Stand 1. Vorprüfung:\n\n− Die Grundstücke Kat.-Nrn. 1940 und 1941 werden nicht in die WG5/85% umgezont.\n\nSie verbleiben in der Zone W3/55%, werden jedoch mit der Gestaltungsplanpflicht\n\nüberlagert. Mit der Gestaltungsplanpflicht werden sorgfältige Übergänge zu den Nach-\n\nbarquartieren verlangt, weshalb diese Änderung angebracht ist.\n\nEntlang der Zugerstrasse sind ober- und unterhalb des „MEWA-Areals“ viergeschossige Zo-\n\nnen im Zonenplan ausgewiesen. Bei näherer Betrachtung der Umgebung sind mehrere hö-\n\nhere Gebäude festzustellen. Das „MEWA-Areal“ in der Zone WG5/85% befindet sich talseitig\n\nder Zugerstrasse. Gegenüberliegend ist die erste Bautiefe der Zone WG3/55% zugewiesen.\n\n\n\n- 8 -\n\nDanach steigt das Terrain schnell an und geht in ein Wohnquartier über (Zone W2/40%). Die\n\nZone WG5/85% reiht sich städtebaulich gut in die bestehende Situation ein. Die Verdichtung\n\nam vorliegenden Ort ist erwünscht und soll zur Quartierstärkung beitragen. Siehe dazu die\n\nnachfolgenden Fotos und Darstellungen.\n\nGeschossangaben und Perimeter\n\n„MEWA-Areal“ (Untergeschosse sind\n\nmitgezählt soweit mehrheitlich\n\nsichtbar)\n\nBlick auf „MEWA“, Zugerstrasse 64\n\nLinks im Hintergrund: 6-stöckiges\n\nGebäude, Zugerstrasse 58\n\n8-stöckiges Gebäude Zugerstrasse\n\n102\n\nÜberblick der Anzahl Geschosse im Umfeld „MEWA-Areal“\n\nQuelle: www.google.ch/maps\n\n6\n\n3\n\n4\n7\n\n4\n\n4\n6 5\n\n5\n\n4\n6 6\n\n6\n7\n\n6\n\n5 43\n6\n\n5\n\n54\n\n4\n8\n\n8\n\n6\n\n\n\n- 9 -\n\nBau- und Zonenordnung, Gestaltungsplanpflicht „MEWA-Areal“\n\nIn Art. 26a BZO sind die minimalen Zielsetzungen für eine zukunftstaugliche Siedlungsent-\n\nwicklung im Gestaltungsplangebiet „MEWA-Areal“ verankert. Zusätzlich gilt der Grundsatz,\n\ndass in den Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht die gleich hohen qualitativen Anforderungen\n\nwie für Arealüberbauungen zur Anwendung gelangen (siehe § 71 PBG).\n\nMit dem Instrument der Gestaltungsplanpflicht werden die gewünschte städtebauliche Ent-\n\nwicklung und die erforderliche Qualität festgelegt. Die Gestaltungsplanpflicht bedeutet, dass\n\nvor der Realisierung eines Bauvorhabens zwingend mittels eines Gestaltungsplans die Zahl,\n\nLage, äusseren Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bin-\n\ndend festzulegen sind. Die Gestaltungsplanpflicht wird dem „MEWA-Areal“ und den nördlich\n\nangrenzenden Grundstücken in der Wohnzone W3/55% überlagert. Der Einbezug der nördli-\n\nchen Grundstücke zwischen der Büelenstrasse und dem Büelenweg ergibt sich aus den\n\nräumlichen Gegebenheiten. Die Gebäude auf den Parzellen in der W3/55% fassen zusam-\n\nmen mit dem „MEWA-Areal“ einen innenliegenden, wertvollen Grünraum. Mit der Gestal-\n\ntungsplanpflicht entsteht die Aufgabe, spezielle Themen im Detail zu bearbeiten wie bei-\n\nspielsweise die Entwicklung dieses Freiraums, der Umgang mit dem Gulmen- und Muslibach\n\nund das öffentliche Langsamwegenetz. Die Zielsetzungen der Gestaltungsplanpflicht werden\n\nin der Bau- und Zonenordnung definiert.\n\nGegenüber der Fassung der 1. Vorprüfung wurden die ursprünglich in Art. 26a BZO festge-\n\nlegten detaillierten Grundmasse gemäss Abbildung nachfolgend für das Gestaltungsplange-\n\nbiet „MEWA-Areal“ ersatzlos gestrichen. Diese sahen gegenüber der Regelbauweise ge-\n\nmäss WG5/85% eine Mehrausnützung vor. Der Streichung der Grundmasse stützt sich auf\n\nden Stadtratsbeschluss Nr. 93 vom 13. April 2015. Darin wurde entschieden, dass die BZO\n\ndie Nutzungen aus gesamtheitlicher Sicht regeln soll und arealspezifische Detailbestimmun-\n\ngen, wie beispielsweise Dichtesteigerungen, mittels Gestaltungsplänen festzulegen sind.\n\nPlanungsvorteile und Planungsausgleich („Mehrwert“)\n\nGestaltungspläne können Planungsvorteile bewirken. Allfällige Planungsausgleiche berech-\n\nnen sich auf den Zeitpunkt der Rechtskraft des Gestaltungsplans und werden z.B. mit dem\n\nBaubeginn fällig. Im Falle des „MEWA-Areals“ resultiert ein Planungsvorteil durch die Aufzo-\n\nnung von der Industriezone in eine Mischzone. Für das „MEWA-Areal“ besteht die Gestal-\n\n\n\n- 10 -\n\ntungsplanpflicht. Das heisst, es ist zwingend vor jeglicher Bautätigkeit ein Gestaltungsplan zu\n\nerarbeiten und durch das Parlament festsetzen zu lassen. Sieht der Gestaltungsplan gegen-\n\nüber der Regelbauweise eine Dichtesteigerung vor, z.B durch eine erhöhte Ausnützung oder\n\nzusätzliche Geschosse, resultiert ebenfalls ein Planungsvorteil. Der Planungsvorteil ergibt\n\nsich insgesamt aus der Differenz des Marktwertes vor und nach der Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung zuzüglich des allfälligen Planungsvorteils aus dem Gestaltungsplan. Der Pla-\n\nnungsvorteil und dessen Ausgleich sind parallel zur Erarbeitung des Gestaltungsplans zu\n\nklären. Der Planungsausgleich kann mittels städtebaulichen Vertrags erfolgen oder gestützt\n\nauf das revidierte Raumplanungsgesetz. Der Kanton Zürich hat die Aufgabe, innert fünf Jah-\n\nren seit in Krafttreten des revidierten Raumplanungsgesetzes vom 1. Mai 2014 den Aus-\n\ngleich zu regeln (Art. 38a Raumplanungsgesetz). Aktuell sind dazu keine Details bekannt.\n\n\n\n- 11 -\n\nVorprüfung, öffentliche Auflage und Anhörung\n\n1. Vorprüfung\n\nMit Schreiben vom 13. Mai 2014 nahm die Baudirektion Kanton Zürich im Rahmen der Vor-\n\nprüfung Stellung. Es wird festgehalten, dass mit der vorgesehenen Umzonung ein weiteres\n\nArbeitsplatzgebiet in der Stadt Wädenswil verloren geht. Ausserdem wird vermerkt, dass im\n\nkommunalen Gesamtplan (RRB Nr. 2439 vom 30. Juni 1982) das Areal dem Industriegebiet\n\nzugewiesen ist. Deshalb wird verlangt, dass vorgängig im Grundsatz aufzuzeigen ist, wie in\n\nder Stadt Wädenswil Arbeitsplätze gesichert und geschaffen werden und wie in den Misch-\n\ngebieten eine tatsächliche Nutzungsdurchmischung gewährleistet werden kann. Vorbehält-\n\nlich dieser zu klärenden Grundsatzfrage wird die Vorlage als nachvollziehbar und gut ver-\n\nständlich aufgebaut eingestuft.\n\nMit ergänzendem Schreiben vom 3. Oktober 2014 anerkennt die Baudirektion, dass die Stadt\n\nWädenswil mit der räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) eine erste Gesamtschau über\n\nihre Arbeitsplatzgebiete vorgenommen hat. Aufgrund des rechtskräftigen regionalen Richt-\n\nplans und der Stellungnahme der Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg ZPZ zur vorliegen-\n\nden Teilrevision der Nutzungsplanung wird aus übergeordneter Sicht die Zuweisung des\n\n„MEWA-Areals“ zu einer Mischzone als genehmigungsfähig erachtet unter Berücksichtigung\n\nder im Rahmen der 1. Vorprüfung vom 13. Mai 2014 vorgebrachten Aspekte sowie der nach-\n\nfolgenden Punkte:\n\n− Für die WG5/85% ist ein Mindestgewerbeanteil von 25% festzulegen.\n\n− Gleichzeitig mit der Teilrevision der Nutzungsplanung im Gebiet „MEWA-Areal“ ist der\n\nBaudirektion eine Teilrevision des kommunalen Gesamtplans (Richtplan) über das\n\ngleiche Gebiet zur Beschlussfassung zu unterbereiten.\n\n− Im gleichen Zeitpunkt ist unter besonderer Beachtung des Anliegens "Sicherung von\n\nArbeitsplätzen" ein Auftrag zur Revision des kommunalen Gesamtplans zu formulieren.\n\nFolgende Hinweise gemäss 1. Vorprüfung des Amts für Raumentwicklung (ARE) führten zu\n\nAnpassungen an der Vorlage:\n\n− Hochwasserschutz, Art. 26a BZO: Ergänzung, dass die Gewässerraumausscheidung\n\nfür den Gulmen- und Muslibach unter Beachtung des hinreichenden Hochwasser-\n\nschutzes zu erfolgen hat.\n\n− Gewässerraum, Erläuternder Bericht: Präzisierung, dass die Gewässerraumausschei-\n\ndung im Rahmen eines nutzungsplanerischen Verfahrens erfolgen soll.\n\n− Lärmschutz, Art. 26a BZO: Ergänzung zur Sicherstellung des notwendigen und städte-\n\nbaulich zweckmässigen Lärmschutzes für Wohnnutzungen.\n\n− Anzahl Gestaltungspläne, Art. 26a BZO: Ausschluss von mehreren Gestaltungsplänen\n\nfür das „MEWA-Areal“. Dies bedeutet, dass auch die Arealerschliessung nicht etappiert\n\nwerden darf. Im Gestaltungsplanverfahren ist auch der Knoten Muslistrasse / Zuger-\n\nstrasse zu prüfen.\n\n− Wegnetz Langsamverkehr, Art. 26a BZO: Präzisierung der bestehenden Formulierung\n\ndahingehend, dass es sich um das interne Wegnetz handelt und dieses sicher und\n\nzweckmässig sein muss auch in Bezug auf die Anbindung an die Nachbarquartiere.\n\n\n\n- 12 -\n\nEmpfohlen wird im Rahmen einer nächsten Revision der Bau- und Zonenordnung bzw. der\n\nAbstellplatzverordnung die Festlegungen für die Veloabstellplätze zu überprüfen und anzu-\n\npassen. Ausserdem wird darauf hingewiesen, dass bei der weiteren Planung die Altlastensi-\n\ntuation zu berücksichtigen und aufgrund der unmittelbaren Nähe von Schutzobjekten von\n\nregionaler Bedeutung die Kantonale Denkmalpflege frühzeitig bei der Erarbeitung des Ge-\n\nstaltungsplans einzubeziehen ist. Ebenfalls frühzeitig einzubeziehen ist das Amt für Verkehr,\n\nim Falle Anpassungen an den Anschlussknoten an die Zugerstrasse.\n\nIn Bezug auf die drei Aspekte gemäss Schreiben ARE vom 3. Oktober 2014 wurde zuhan-\n\nden der 2. Vorprüfung wie folgt Stellung genommen:\n\nMindestgewerbeanteil 25% für die Zone WG5/85%\n\nDie Forderung zur Festlegung eines Mindestgewerbeanteils explizit für die Zone WG5/85%\n\nwird nicht umgesetzt. Die Begründung, dass damit ein substanzieller Anteil für Gewerbe ge-\n\nsichert werden kann, vermag nicht zu überzeugen, wenn diese Forderung nicht an alle\n\nWohnzonen mit Gewerbe gestellt wird. Zudem stellt sich die Frage nach der gesetzlichen\n\nGrundlage dieser Forderung und wie dieser Prozentsatz zu berechnen und umzusetzen ist.\n\nAuf regionaler Ebene laufen Bestrebungen im regionalen Richtplan in Zentrums- und Misch-\n\nzonen einen Mindestanteil für Gewerbe von 25% festzulegen. Sollte diese Vorgabe rechts-\n\nkräftig werden, ist sie als übergeordnete Bestimmung in den Gemeinden zu berücksichtigen.\n\nEs wäre daher aus übergeordneter Sicht erstrebenswert eine gemeindeübergreifende Fest-\n\nlegung zu treffen, inkl. Klärung der Umsetzung. Die geforderte singuläre Festsetzung eines\n\n25%-Mindestgewerbeanteils ausschliesslich in der WG5/85% ist in diesem Kontext gesehen\n\nfür die Stadt Wädenswil wie auch für sämtliche Bauherrschaften nicht nachvollziehbar. Im\n\nRahmen des Gestaltungsplans besteht die Option, einen Mindestgewerbeanteil festzulegen\n\nunter Berücksichtigung der übergeordneten Vorgaben.\n\nTeilrevision des kommunalen Gesamtplans\n\nDie Teilrevision des kommunalen Gesamtplans erfolgt parallel der vorliegenden Teilrevision\n\nder Nutzungsplanung, siehe Ausführungen auf Seite 5.\n\nAuftrag zur Revision des kommunalen Gesamtplans\n\nDer kommunale Gesamtplan ist bereits in Überarbeitung. Der entsprechende Auftrag wurde\n\nam 9. März 2015 an Planar AG für Raumentwicklung, Zürich vergeben. Dabei wird auch die\n\nFrage betreffend der Sicherung von Arbeitsplätzen behandelt. Der revidierte kommunale\n\nGesamtplan wird den Titel „Kommunaler Richtplan“ tragen und den kommunalen Gesamt-\n\nplan aus dem Jahr 1982 ablösen.\n\n2. Vorprüfung\n\nGegenüber der Fassung der 1. Vorprüfung wurden die im Kapitel „1. Vorprüfung“ vermerkten\n\nÄnderungen vorgenommen. Zusätzlich wurden die in Art. 26a BZO festgelegten Grundmas-\n\nse für das Gestaltungsplanareal ersatzlos gestrichen, siehe Seite 9, ein zweites Dachge-\n\nschoss zugelassen, siehe Seite 6 und die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 1940 und 1941 in\n\nder W3/55% belassen, siehe Seite 7.\n\nMit Schreiben vom 14. Dezember 2015 nahm die Baudirektion Kanton Zürich zur überarbei-\n\nteten Teilrevision der Nutzungsplanung, datiert 31. August 2015, Stellung. Diese wird als\n\n\n\n- 13 -\n\nnicht genehmigungsfähig beurteilt solange kein minimaler Arbeitsplatzanteil festgelegt wird.\n\nIm Übrigen wurden die revidierten Unterlagen positiv beurteilt.\n\nIm Jahr 2015 wurde die Diskussion der Arbeitsplätze auf regionaler Ebene im Rahmen der\n\nGesamtrevision des regionalen Richtplans intensiv geführt. Die Zürcher Planungsgruppe\n\nZimmerberg (Stand Februar 2016), empfiehlt den Gemeinden in Zentrumsgebieten mindes-\n\ntens 20% (ursprünglich 25%) der Gesamtnutzflächen für Arbeiten nutzungsplanerisch zu\n\nsichern und in Mischgebieten 15%. Gemäss Vorprüfung der Baudirektion Kanton Zürich zum\n\nregionalen Richtplan kann ein Gebiet nicht mehr als Mischgebiet bezeichnet werden, wenn\n\nder Anteil „Arbeiten“ geringer als 20 % ausfällt. Die Baudirektion verlangt daher für die vor-\n\nliegende Teilrevision mindestens in Art. 26a BZO eine Regelung des Arbeitsplatzanteils,\n\nwelche sich an den Aussagen der Baudirektion in der Vorprüfung zum regionalen Richtplan\n\norientiert.\n\nAnpassungen an der Planungsvorlage aufgrund 2. Vorprüfung:\n\n− Art. 26a BZO, Regelung, dass mindestens 20% der Gesamtnutzfläche für Arbeiten zu\n\nnutzen sind.\n\n− Umsetzung von Empfehlungen aus der 2. Vorprüfung zu vereinzelten Formulierungen.\n\nÖffentliche Auflage\n\nDer Entwurf der Teilrevision der Nutzungsplanung lag vom 25. Juli bis 22. September 2014\n\nöffentlich auf. Es gingen insgesamt sechs Einwendungen ein. Aus dem Bericht zu den Ein-\n\nwendungen kann im Einzelnen entnommen werden, welchen Anträgen gefolgt wurde und\n\nwelche Begehren nicht berücksichtigt werden konnten. Nachfolgend sind die wesentlichen\n\nAuswirkungen auf die Vorlage aufgrund der öffentlichen Auflage aufgeführt:\n\n− Zwei Grundstücke entlang der Büelenstrasse werden wie bis anhin der Wohnzone\n\nW3/55% zugewiesen.\n\n− In der Bestimmung über die zulässigen Nutzweisen in den Wohnzonen mit Gewerbe\n\n(Art. 7 BZO) wird besonders hervorgehoben, dass Schulen und Ausbildungsstätten zu-\n\nlässig sind.\n\n− In den Zielsetzungen für die Gestaltungsplanpflicht des „MEWA-Areals“ wird das Krite-\n\nrium des Landschaftsbilds aufgenommen.\n\nAnhörung\n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage wurde die Teilrevision der Nutzungsplanung den\n\nnach- und nebengeordneten Planungsträgern zur Anhörung zugestellt.\n\nMit Schreiben vom 18. September 2014 hat die Delegiertenversammlung der Zürcher Pla-\n\nnungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) in grundsätzlich positivem Sinne Stellung zur Vorlage ge-\n\nnommen. Die ZPZ stellt in Aussicht, im Rahmen der laufenden Gesamtüberprüfung des regi-\n\nonalen Richtplans für Zentrums- und Mischgebiete eine Vorgabe eines Mindestanteils von je\n\n25% für Wohnen und Arbeiten festzulegen. Es wird angeregt, eine entsprechende Bestim-\n\nmung bereits auf Stufe Nutzungsplanung aufzunehmen. Diesem Begehren wurde nicht ge-\n\nfolgt, siehe Seite 11, 1. Vorprüfung.\n\nSeitens der weiteren nach- und nebengeordneten Planungsträger wurden keine Anträge und\n\nHinweise zur Planung vorgebracht.\n\nDie aufgrund der 1. Vorprüfung überarbeitete Version der Teilrevision wurde nicht erneut\n\naufgelegt, da von den Anpassungen keine zusätzlichen Auswirkungen auf Dritte erfolgen.\n\n\n\n- 14 -\n\nPlanungsablauf\n\nEs ist der folgende Ablauf vorgesehen:\n\nVorbereiten der Planungsrevision\n\nApril - Juni 2013 Ausarbeitung Revisionsentwurf\n\nOktober 2013 - Ja-\nnuar 2014\n\nStadtrat, Verabschiedung zur kantonalen Vorprüfung und öf-\nfentlichen Auflage\n\nErstes Halbjahr\n2014\n\nVorprüfung\n\n25. Juli – 22. Sep-\ntember 2014\n\nAnhörung und öffentliche Auflage (60 Tage)\n\nab November 2014 Auswertung der Vorprüfung und Einwendungen, Bereinigung\nVorlage\n\n4. Quartal 2015 Zweite Vorprüfung\n\n14. März 2016 Verabschiedung im Stadtrat zuhanden Gemeinderat\n\n2.+3. Quartal 2016 Beratung Raumplanungskommission\n\n4. Quartal 2016 Festsetzung durch Gemeinderat\n\nJanuar - Februar\n2017\n\nGenehmigung durch Baudirektion\n\nMärz 2017 Rekursfrist 30 Tage\n\nApril 2017 Publikation Rechtskraftbescheinigung = Inkrafttreten GP\n\n\n\n- 15 -\n\nAnhang\n\nÜberkommunale Vorgaben\n\nRegionaler Richtplan, RRB Nr. 225/1998\n\nDer regionale Richtplan Siedlung und Landschaft legt für das „MEWA-Areal“ ein Mischgebiet\n\nfest (Ziff. 2.3.6). Als solche Gebiete werden unter anderem Flächen bezeichnet, die sich in\n\nBezug auf Lage, Erschliessung und Bebauungsstruktur für eine gemischte Nutzung von\n\nWohnen und Arbeiten eignen und in denen die gemischte Nutzung erhalten und/oder neu\n\ngeschaffen werden soll. Dabei sind insbesondere qualifizierte Arbeitsplätze erwünscht. Wei-\n\ntere Festlegungen sind nicht vorhanden.\n\nZurzeit wird der regionale Richtplan überarbeitet. An der Festlegung „Mischgebiet“ für die\n\nBereiche entlang der Zugerstrasse wird festgehalten. Das „MEWA-Areal“ ist auch Teil des\n\nZentrumsgebiets. Zur Sicherung der Zentrumsfunktionen sollen mindestens 20% der Ge-\n\nsamtnutzflächen dem Arbeiten vorbehalten bleiben (Stand Februar 2016). Im Weiteren wird\n\ndas „MEWA-Areal“ als Gebiet mit hoher baulicher Dichte bezeichnet. Für derart bezeichnete\n\nGebiete wird eine qualitative und quantitative Förderung der Verdichtung angestrebt. Aus-\n\nserdem wird das „MEWA-Areal“ mit der Bezeichnung "Gewässerrevitalisierung" überlagert.\n\nAusschnitt Entwurf regionaler Richtplan, Karte Siedlung und Landschaft. Stand 4. Februar 2016, Quel-\n\nle: Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg ZPZ\n\nMischgebiet\n\nZentrumsgebiet\n\nHohe bauliche Dichte\n\nGewässerrevitalisierung\n\nRegio-Rok Zimmerberg\n\nGemäss regionalem Raumordnungskonzept (Regio-ROK Zimmerberg) der Zürcher Pla-\n\nnungsgruppe Zimmerberg ist eine erhebliche bauliche Verdichtung im Gebiet des „MEWA-\n\nAreals“ erwünscht. Entsprechend wird für das Areal eine hohe Dichte bezeichnet (150 – 300\n\nEinwohner und Beschäftigte pro Hektar überbaute Bauzone).\n\n\n\n- 16 -\n\nHohe Dichte\n\nRegional-/Stadtteilzentrum\n\nKonsum\n\nAusschnitt aus Regio-ROK Zimmerberg vom 8. September 2011, Quelle: Zürcher Planungsgruppe\n\nZimmerberg ZPZ\n\nDes Weiteren definiert das Regio-ROK für ehemalige Industrieareale, welche einer Umnut-\n\nzung zugeführt werden sollen, den Grundsatz, dass in der Regel ein Mindestanteil von 20%\n\nfür Dienstleistungen, Gewerbe sowie Versorgung zu sichern ist.\n\nGewässerschutz\n\nDas von der Teilrevision erfasste Geviert zwischen Zugerstrasse – Muslistrasse – Büelen-\n\nweg – Büelenstrasse – Nordstrasse ist vollumfänglich dem „übrigen Bereich“ zugewiesen.\n\nÖffentliche Gewässer\n\nDurch das „MEWA-Areal“ fliessen die beiden öffentlichen Gewässer Gulmenbach, Nr. 5.0\n\nund Muslibach, Nr. 5.1. Der Muslibach (eingedolt in eigener Parzelle) vereinigt sich im „ME-\n\nWA-Areal“ mit dem Gulmenbach. Im weiteren von der Teilrevision erfassten Bereich verläuft\n\nder Gulmenbach in Teilen offen bzw. eingedolt in einer eigenen Parzelle.\n\noffen, eigene Parzelle\n\neingedolt, eigene Parzelle\n\neingedolt, ohne eigene Par-\n\nzelle\n\nAusschnitt Karte „Öffentliche Oberflächengewässer, Gewässerraum und Wasserrechte“, Quelle:\n\ngis.zh.ch\n\nDie strukturelle Ausprägung des Gulmenbachs und dessen Uferbereichs wird, wo dieser\n\noffen verläuft, als künstlich und naturfremd eingestuft.\n\nHinsichtlich des Gewässerraums besteht die Möglichkeit, diesen im Rahmen eines nut-\n\nzungsplanerischen Verfahrens bei der Baudirektion zu beantragen oder die Übergangsbe-\n\nstimmungen der GSchV anzuwenden. Aufgrund des zweistufig gewählten Planungsverfah-\n\n\n\n- 17 -\n\nrens wird es als zweckmässig erachtet, den Gewässerraum im Rahmen des nachgeordneten\n\nGestaltungsplanverfahrens festzulegen unter Einbezug aller dannzumaliger Erkenntnisse. In\n\ndiesem Zusammenhang ist die Anwendung von Art. 41a Abs. 4 GSchV, Gewässerraum in\n\ndicht bebauten Gebieten, zu prüfen und frühzeitig mit dem AWEL (Abteilung Wasserbau)\n\nKontakt aufzunehmen.\n\nGefahrenkartierung\n\nDie Gefahrenkartierung zeigt für einzelne Grundstücke in dem von der Teilrevision erfassten\n\nGeviert eine geringe bis mittlere Gefährdung durch Hochwasser aus. Im Technischen Bericht\n\nder "Gefahrenkartierung Naturgefahren Zürichsee links" wird für den Gulmenbach, den Un-\n\ntermosenbach sowie den Muslibach im Dorfzentrum ein Gesamtkonzept gefordert, das Aus-\n\nkunft gibt, wie der Hochwasserschutz zu bewerkstelligen ist. Dieses Konzept wie auch die\n\nSanierung des Gulmenbach-Durchlasses unter der Muslistrasse ist in Planung. Bereits aus-\n\ngeführt sind Hochwasserschutzmassnahmen am Muslibach. Die resultierenden Änderungen\n\nsind in der Karte im kantonalen GIS-Browser noch nicht nachgeführt. Dies geschehe erst\n\nnach einer Gesamtüberarbeitung. Auf das „MEWA-Areal“ haben diese Massnahmen jedoch\n\nkeine Auswirkungen.\n\nIn den nachfolgenden Verfahren sind gegebenenfalls weitere Massnahmen zur Gewährleis-\n\ntung des Hochwasserschutzes festzulegen.\n\nAusschnitt aus Situation Änderungsantrag Muslibach vom 25. April 2012, Quelle: Planen und Bauen\n\nGeringe Gefährdung\n\nMittlere Gefährdung\n\nEntlassung aus Gefahrenbereich\n\nÄnderung von mittlerer Gefährdung zu geringe Gefährdung\n\nSchwachstelle eliminiert\n\nGemäss den Wassertiefenkarten sind bei Hochwasserereignissen mit Überflutungstiefen von\n\n< 25 cm bis < 75 cm zu rechnen bei Wiederkehrperioden von 30, 100 resp. 300 Jahren. Hie-\n\nraus lassen sich die erforderlichen Sicherungsmassnahmen für Gebäude und Anlagen ablei-\n\nten sowie den erforderlichen Freiraum für Abflusskorridore bestimmen. Gemäss der Risiko-\n\nkarte im kantonalen GIS liegt für das „MEWA-Areal“ aktuell ein kleines Hochwasserrisiko vor.\n\nGemäss Baudirektion Kanton Zürich ist zu erwarten, dass die Änderung von der Industriezo-\n\nne in eine Wohnzone mit Gewerbe (Nutzungsintensivierung) zu einer Erhöhung des Risikos\n\nführt.\n\n\n\n- 18 -\n\nKataster der belasteten Standorte (KbS), Prüfperimeter für Bodenverschiebungen (PBV)\n\nGemäss Kataster der belasteten Standorte befindet sich in dem von der Teilrevision erfass-\n\nten Geviert der Ablagerungsstandort Nr. 0142/I.0055 mit zehn Einzelflächen. Gemäss\n\nStandortinformation sind bei den belasteten Flächen 001, 002, 004, 006 sowie 008 bis 010\n\nkeine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten. Diese Flächen sind weder über-\n\nwachungs- noch sanierungsbedürftig. Bauvorhaben auf solchen Standorten können im\n\nRahmen der Privaten Kontrolle bearbeitet werden. Hingegen gelten die belasteten Flächen\n\n003, 005 und 007 als untersuchungsbedürftig. Bei einer Zustandsänderung, z.B. Bauvorha-\n\nben, ist gemäss Vorgabe des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom Inhaber\n\neine Voruntersuchung durchzuführen. Diese zeigt, ob der Standort überwachungs- oder sa-\n\nnierungsbedürftig ist oder weder noch.\n\nWeiter liegen für das von der Teilrevision der Nutzungsplanung erfasste Geviert Hinweise\n\nbezüglich Bodenbelastungen vor. Belastungen ergeben sich insbesondere aufgrund der\n\nausgewählten Nutzungszone (Bauzone) und der Altbaugebiete bei Stadtkernen. In beiden\n\nFällen entstehen die Belastungen in der Regel durch Emissionen aus Industrie, Gewerbe\n\nund dem Bauwesen sowie aufgrund der Verkehrsträger (im Bereich der Zugerstrasse).\n\nAltbaugebiete\n\nVerkehrsträger\n\nbelastet, keine schädlichen\n\noder lästigen Einwirkungen\n\nzu erwarten\n\nbelastet, untersuchungsbe-\n\ndürftig\n\nAusschnitt Karten Prüfperimeter „Bodenverschiebungen“ überlagert mit „Kataster der belasteten\n\nStandorte“, Quelle: gis.zh.ch\n\nLärmsituation, Empfindlichkeitsstufen\n\nDer regionale Richtplan Siedlung und Landschaft legt für das „MEWA-Areal“ ein Mischgebiet\n\nfest (Ziff. 2.3.6). Die vorgesehene Umstrukturierung des „MEWA-Areals“ in eine „Mischzone“\n\nund die Zuweisung der bis anhin in der Industriezone IA gelegenen Grundstücke in die fünf-\n\ngeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% führen zu erhöhten Anforderungen an die\n\nBelastungsgrenzwerte für Strassenlärm. Neu sind die Immissionsgrenzwerte der Empfind-\n\nlichkeitsstufe ES III von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts massgebend.\n\nDem Strassenlärm-Emissionsauszug (GIS-ZH, Kanton Zürich, 2013) ist zu entnehmen, dass\n\nim Bereich der Abschnittsnummer 40873 auf der Zugerstrasse am Tag (6 bis 22 Uhr) eine\n\n\n\n- 19 -\n\ndurchschnittliche Verkehrsmenge von 718 Fahrzeugen pro Stunde mit einem Schwerver-\n\nkehrsanteil von 3.8% (ca. 27 Fahrzeuge) und in der Nacht (22 bis 6 Uhr) eine solche von 131\n\nFahrzeugen pro Stunde mit einem Schwerverkehrsanteil von 2% (ca. 3 Fahrzeuge) besteht.\n\nDies ergibt insgesamt eine Belastung von ungefähr 12'536 Fahrzeugen pro Tag. Der mass-\n\ngebende Emissionspegel auf der Strassenachse in dB(A) gemessen entspricht am Tag\n\n79.7 dB(A) und in der Nacht 71.6 dB(A). Entlang der Zugerstrasse werden die Immissions-\n\ngrenzwerte gemäss Art. 43 Lärmschutzverordnung LSV deutlich überschritten. In der Karte\n\n„IGW-Bereich für Baugesuche“ werden diejenigen Perimeter bezeichnet, die von Überschrei-\n\ntungen der Immissionsgrenzwerte (IGW) betroffen sind oder sein könnten.\n\nIGW-Bereich\n\nAusschnitt aus Karte „IGW-Bereiche für Baugesuche“, Quelle: gis.zh.ch\n\nRegionale Schutzobjekte\n\nDas Büelenhaus (Assek.-Nr. 800) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 9008 sowie der Büelenhof,\n\nbestehend aus Bauernwohnhaus, Trotte, Nebengebäude (Assek.-Nr. 807) und dem Stall\n\n(Assek.-Nr. 753) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 9058 sind Schutzobjekte von regionaler Be-\n\ndeutung. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG beson-\n\nders Rücksicht zu nehmen.\n\nregionaler Schutz\n\nschützenswert (kommunal)\n\nAusschnitt aus dem „Inventarplan“, Quelle: Vermessung + GIS Wädenswil\n\n\n\n- 20 -\n\nKommunale Vorgaben\n\nKommunaler Gesamtplan, RRB Nr. 2439 /1982\n\nIm kommunalen Gesamtplan, Teilplan Siedlung und Landschaft, ist das von der Teilrevision\n\nbetroffene Gebiet dem Wohngebiet und Industriegebiet zugewiesen. Nutzungsplanungen\n\nhaben gemäss § 16 Abs. 1 PBG jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Da\n\ndie vorgesehene Teilrevision der Nutzungsplanung gemäss dem Amt für Raumentwicklung\n\nnicht als Abweichung von untergeordneter Natur (§ 16 Abs. 2 PBG) eingestuft werden kann,\n\nist eine Teilrevision des kommunalen Gesamtplans vorzunehmen. Dieses Verfahren wird der\n\nBaudirektion gleichzeitig mit der vorliegenden Teilrevision der Nutzungsplanung zur Be-\n\nschlussfassung unterbreitet. In den übrigen Teilplänen sind keine relevanten Einträge vor-\n\nhanden.\n\nIndustriegebiet\n\nWohngebiet mit Gewerbeer-\n\nleichterung\n\nWohngebiet\n\nGebiet mit hohem Anteil öf-\n\nfentlicher Bauten\n\nSchutzwürdiges Ortsbild\n\nAusschnitt aus kommunalem Gesamtplan, Siedlung und Landschaft (RRB Nr. 2439 vom 30. Juni\n\n1982) Quelle: Planen und Bauen\n\nKommunaler Richtplan, Teilrichtplan Verkehr, BDV Nr. 54/2006\n\nIm kommunalen Verkehrsrichtplan wird die Zugerstrasse als Hauptverkehrsstrasse (HSV)\n\nbezeichnet. Weiter ist entlang der Muslistrasse sowie des Büelenwegs ein kommunaler\n\nFuss- und Radweg ausgeschieden. Diese Festlegungen sind von der Planungsvorlage nicht\n\ntangiert.\n\nRäumliche Entwicklungsstrategie\n\nIn der Räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) vom 16. April 2012 wird das „MEWA-Areal“\n\nals „Ort für Umstrukturierung“ ausgewiesen. Gemäss RES sollen diesem Ort Umnutzungen\n\nerlaubt werden.\n\nOrte für Umstrukturierung\n\nZentrumsgebiet\n\nAusschnitt aus dem Übersichtsplan der Räumlichen Entwicklungsstrategie, Quelle: Stadtentwick-\n\nlungskommission Wädenswil\n\n\n\n- 21 -\n\nInnenentwicklungsstrategie\n\nDer Stadtrat Wädenswil hat sich der Herausforderung der Innenentwicklung angenommen\n\nund mit der Innenentwicklungsstrategie (IES) ein Planungsinstrument geschaffen, das auf-\n\nzeigt, wo und wie die Innenentwicklung stattfinden soll, welche Nutzungsspielräume und\n\nQualitätsanforderungen mit ihr verbunden sind und mit welchen Massnahmen die Strategie\n\numgesetzt werden kann. Im Bereich des „MEWA-Areals“ wird ein Mischgebiet mit Wohn- und\n\nGewerbenutzung mit einer hohen Dichte (> 160 Einwohner und Beschäftigte pro Hektar)\n\nvorgeschlagen.\n\nMischgebiet mit Wohn-\n\nund Gewerbenutzung\n\nIX Höhere Nutzungsdichte\n\nund höheres Nutzungs-\n\nmass (als bestehend)\n\nAusschnitt aus dem Strategieplan „Siedlungstypologie und angestrebte Nutzungsdichte“, Quelle: Pla-\n\nnen und Bauen\n\n\n\n- 2 -\n\nTeilrevision Nutzungsplanung\n\n− Einführung neue Zone: Wohnzone mit Gewerbe\nWG5/85%\n\n− Umzonung „MEWA-Areal“ in WG5/85% mit Ge-\nstaltungsplanpflicht\n\nBericht zu den nicht berücksichtigten Einwendun-\ngen nach § 7 PBG\n\n16. März 2016\n\n\n\n- 2 -\n\nInhaltsverzeichnis Seite\n\nÖffentliche Auflage, Anhörung und Vorprüfung 3\n\nVorbemerkungen 3\n\nEinwendung 1 3\n\nEinwendung 2 4\n\nEinwendung 3 4\n\nEinwendung 4 4\n\nEinwendung 5 5\n\nStadt Wädenswil\n\nAbteilung Planen und Bauen\n\nFlorhofstrasse 3\n\nPostfach\n\n8820 Wädenswil\n\nTelefon 044 789 73 11\n\nplanenundbauen@waedenswil.ch\n\n04.05.10 / ari\n\n\n\n- 3 -\n\nÖffentliche Auflage, Anhörung und Vorprüfung\n\nVorbemerkungen\n\nDer Entwurf der Teilrevision der Nutzungsplanung lag vom 25. Juli bis zum 22. September\n\n2014 öffentlich auf. Gleichzeitig wurde die Revisionsvorlage der Zürcher Planungsgruppe\n\nZimmerberg (ZPZ) und den Nachbargemeinden zur Anhörung unterbreitet. Dem kantonalen\n\nAmt für Raumentwicklung (ARE) wurde die Vorlage mit Schreiben vom 23. Januar 2014 zur\n\nVorprüfung eingereicht.\n\nWährend der Auflagefrist war jedermann berechtigt, sich zur Vorlage der Teilrevision der\n\nNutzungsplanung zu äussern. Es gingen fünf schriftliche Begehren mit insgesamt sechs teil-\n\nweise gleichlautenden Anträgen ein.\n\nEbenso vorliegend sind die Vorprüfung des ARE vom 13. Mai 2014 und die Stellungnahmen\n\naus der Anhörung. Die Themen aus der Vorprüfung und Anhörung sind im Erläuternden Be-\n\nricht nach Art. 47 RPV behandelt, soweit sie nicht direkt in die Vorlage eingeflossen sind.\n\nEinwendung 1\n\nUmzonung Grundstücke Kat.-Nrn. 1541, 1911, 1940 und 1941\n\nEs wird verlangt, dass die nördlich des Gulmenbachs gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn.\n\n1541, 1911, 1940 und 1941 der dreigeschossigen Wohnzone W3/55% zugewiesen werden.\n\nFür die aufgeführten Grundstücke soll die Gebäudehöhe auf 10.5 m beschränkt werden.\n\nMit der Gestaltungsplanpflicht verbunden sind unter anderem die Ziele einer städtebaulich\n\nbesonders guten Lösung für die Neuüberbauung auf dem „MEWA-Areal“ einerseits sowie\n\neines sorgfältig gestalteten Übergangs von der Neuüberbauung zur vorhandenen um-\n\ngebenden Bebauung andererseits.\n\nIn der Teilrevision der Nutzungsplanung, Stand 1. Vorprüfung, wurden die Grundstücke Kat.-\n\nNrn. 1940 und 1941 mit Art. 26a BZO (damalige Fassung mit Festlegung der Grundmasse)\n\nder Zone W3/55% zugeteilt. Die vorliegende überarbeitete Teilrevision der Nutzungsplanung\n\nverzichtet auf die Festlegung von Grundmassen für den Gestaltungsplan „MEWA-Areal“.\n\nFür die Sicherstellung der oben genannten Zielsetzung werden die beiden Grundstücke Kat.-\n\nNrn. 1940 und 1941 gemäss Plan Nr. 01 der Zone W3/55% zugewiesen, resp. in dieser Zone\n\nbelassen. Die beiden Grundstücke werden mit der Gestaltungsplanpflicht überlagert. Die\n\nbeiden Grundstücke Kat.-Nrn. 1541 und 1911 werden der Zone WG5/85% zugewiesen. Auf-\n\ngrund der Lage von Kat.-Nr. 1541 in der zweiten Bautiefe kann dieses Grundstück wenig an\n\nden sorgfältig gestalteten Übergang beitragen. Es ist jedoch im Rahmen des Gestaltungs-\n\nplans darauf zu achten, dass der Anschluss an die bestehenden Gebäude auf den Parzellen\n\nKat.-Nrn. 1940 und 1941 sorgfältig erfolgt. Kat.-Nr. 1911 ist eine schmale Parzelle, die auf-\n\ngrund der Lage im Abstandsbereich der Büelenstrasse und der Grenzabstände nicht alleine\n\nbebaut werden kann. Sie soll daher sinnvollerweise der Neubebauung des „MEWA-Areals“\n\ndienen und wird dazu der Zone WG5/85% zugeteilt.\n\nDer Einwendung wird teilweise zugestimmt.\n\n\n\n- 4 -\n\nEinwendung 2\n\nRücksichtnahme auf das Landschaftsbild\n\nEs wird verlangt, dass die Planung dem Schutz des Landschaftsbilds Rechnung tragen\n\nmuss, insbesondere seien die Auswirkungen der Planungsüberlegungen auch aus der See-\n\nmitte her betrachtet zu prüfen.\n\nZudem wird angeregt, eine Verlegung des Gulmenbachs entlang der Zugerstrasse in Be-\n\ntracht zu ziehen zur Begrünung entlang der Zugerstrasse.\n\nAbklärungen haben gezeigt, dass in der Umgebung der „MEWA“ diverse Gebäude mit vier\n\nbis acht Geschossen vorhanden sind. Diese sind vom See her sichtbar, fallen jedoch im\n\nVergleich mit den hohen Gebäuden in höheren Hanglagen (Tobelrainstrasse, Hangenmoos)\n\nnicht negativ ins Bild. Ein Flachdachgebäude kann im Rahmen einer Arealüberbauung im\n\n„MEWA-Areal“ maximal sechs Vollgeschosse plus zwei Dachgeschosse aufweisen. Offen ist\n\nzurzeit die Ausrichtung der Neubauten auf dem „MEWA-Areal“. Diese trägt ebenfalls dazu\n\nbei eine allfällige Riegelwirkung zu verhindern. Insgesamt darf davon ausgegangen werden,\n\ndass sich eine Neubebauung bei einer sorgfältigen Planung in die bestehende Stadtsilhouet-\n\nte einreihen wird. Arealüberbauungen wie auch Gestaltungspläne müssen die besonders\n\ngute Einordnung und Gestaltung nachweisen. Dies kann über ein Modell und Visualisierun-\n\ngen erfolgen. So kann der Aspekt der Riegelwirkung vom See her überprüft und falls nötig\n\nkorrigierend eingegriffen werden.\n\nDie Anregung über die Verlegung des Gulmenbachs wird zur Kenntnis genommen. Dieser\n\nAspekt muss mit der Neubebauung geklärt werden, dabei sind die übergeordneten Vorgaben\n\ndes Kantons zu beachten.\n\nDer Einwendung wird zugestimmt.\n\nEinwendung 3\n\nErlauben von Bauten für Bildung und Forschung\n\nIn der Bau- und Zonenordnung soll ergänzt werden, dass in der fünfgeschossigen Wohnzone\n\nmit Gewerbe WG5/85% auch Bauten für Bildung und Forschung gestattet sind.\n\nIn der Regel sind in einer Wohnzone mit Gewerbe Bauten für Ausbildungsstätten nicht aus-\n\ngeschlossen. Um Unklarheiten zu vermeiden, wird die Zulässigkeit von solchen Bauten in\n\nden Wohnzonen mit Gewerbe explizit in der Bau- und Zonenordnung verankert.\n\nDer Einwendung wird zugestimmt.\n\nEinwendung 4\n\nVerzicht auf Nutzungsplanungsänderung im Gebiet „MEWA-Areal“\n\nIn mehreren Einwendungen wird verlangt, dass auf die vorgesehene Teilrevision der Nut-\n\nzungsplanung im Gebiet „MEWA-Areal“ verzichtet wird.\n\nDer Stadtrat Wädenswil hat in der von ihm erarbeiteten Räumlichen Entwicklungsstrategie\n\n(RES) das von der Teilrevision der Nutzungsplanung erfasste Gebiet „MEWA-Areal“ als ein\n\n"Ort für Umstrukturierung" bezeichnet. Darin wird ausgeführt, dass an derartigen Lagen\n\n\n\n- 5 -\n\nstadtbildprägende Umnutzungen gestattet werden. Diese Vorgabe steht in Übereinstimmung\n\nmit den Zielsetzungen des regionalen Richtplans Siedlung und Landschaft sowie des regio-\n\nnalen Raumordnungskonzepts (Regio-ROK Zimmerberg) der Zürcher Planungsgruppe Zim-\n\nmerberg. Im Entwurf des überarbeiteten regionalen Richtplans wird im Gebiet des „MEWA-\n\nAreals“ ein Mischgebiet mit Überlagerung Zentrumsgebiet statuiert. Hinsichtlich der zent-\n\nrumsnahen Lage, der guten Erschliessung, unter anderem auch durch öffentliche Verkehrs-\n\nmittel, der vorhandenen Bebauungsstruktur sowie dem beträchtlichen Nutzungspotenzial\n\neignet sich das Gebiet des „MEWA-Areals“ sowohl für die in der RES festgelegten Stadtent-\n\nwicklungsmassnahmen (Transformation) als auch für die vorgeschlagene Mischnutzung. Die\n\nZonenzuweisung zu einer WG5/85% mit Gestaltungsplanpflicht erweist sich als sachgerecht.\n\nAn der vorgesehenen Teilrevision der Nutzungsplanung wird festgehalten.\n\nDie Einwendung wird abgelehnt.\n\nEinwendung 5\n\nZuweisung des „MEWA-Areals“ in die WG3/55% und Verzicht auf Gestaltungsplan-\n\npflicht\n\nEs wird verlangt, dass das „MEWA-Areal“ einer dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe\n\nWG3/55% zugewiesen und auf die Statuierung einer Gestaltungsplanpflicht verzichtet wird.\n\nIn der Einwendung wird dargelegt, dass eine fünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe\n\nWG5/85% und die damit in Zusammenhang stehenden Überbauungsmöglichkeiten im Ein-\n\nzugsbereich des „MEWA-Areals“ sowohl wesensfremd als auch ortsbaulich untypisch seien.\n\nDie Ausführungen, wonach die fünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe WG5/85% im Ge-\n\nbiet des „MEWA-Areals“ fremd und ortsbaulich verfehlt sind, werden nicht geteilt. In der\n\n"Räumlichen Entwicklungsstrategie" wird dem Gebiet eine hohe Bedeutung für die Stadtent-\n\nwicklung zugewiesen. Es sei auch auf die Ausführungen zur Einwendung 4 verwiesen. Mit\n\nder in der Einwendung erwähnten Zuweisung zu einer WG3/55% würde dieses Potenzial nur\n\nunzureichend ausgeschöpft.\n\nFestgehalten wird ebenfalls an der Pflicht zum Bauen nach Gestaltungsplan. Die an dieser\n\nLage zu bearbeitenden Themen wie der Gewässerraum, Hochwasserschutz, das Wegnetz\n\nund die Umsetzung der gestellten hohen städtebaulichen Anforderungen vermögen sowohl\n\ndas wesentliche öffentliche Interesse als auch die Gestaltungsplanpflicht zu belegen. Aller-\n\ndings wird nun darauf verzichtet, bereits in der Bau- und Zonenordnung einen über die Are-\n\nalüberbauungsvorschriften hinausgehenden Nutzungsrahmen zu öffnen.\n\nDie Einwendung wird abgelehnt.\n\n\n\tWeisung 13 Beilage 1 Änderung Zonenplan.pdf\n\tPläne und Ansichten\n\tZonenplan_neu_2015084\n\n\n\n