text: \nStadt Liestal\n\nStadtrat\n\nDER STADTRAT AN DEN EINWOHNERRAT 20151222\n\nQuartierplanung Rebgarten - Mutation und Kredit für Kostenbeteiligung\nan öffentliche Parkplätze\n\nKurzinformation Quartierplanuno Rebqarten - Mutation\n\nAuf dem Quartierplanareal Rebgarten sollen Alterswohnungen mit\neinem Pflegeheim realisiert werden. Dazu wird anstelle der beste-\nhenden Bauten entlang der Rebgasse (Baubereich 1) eine Neubau-\nte vorgesehen. Die Gelegenheit der Mutation wird genutzt, um ent-\nlang des Orisbachs eine Uferschutzzone festzulegen.\n\nAusserdem wird der Perimeter angepasst. Die Rheinstrasse ist neu\nnicht mehr Teil der Quartierplanung.\n\nQP Rebgaften, Mutation Baubereich 1 QP Rebgarten, Uferschutzzone\n\nDer städtebauliche Entwurf wurde der Stadtbaukommission vorge-\nstellt. Die Anliegen und Erwägungen der Kommission wurden in der\nvorliegenden Mutation aufgenommen.\n\nDas Stadtbauamt und das Amt für Raumplanung haben die auf dem\nstädtebaulichen Entwu rf basierende M utation der Quartierplanvor-\nschriften geprüft. Zudem fand eine öffentliche Mitwirkung statt. Die\nQuartierplanunterlagen wurden anschliessend bereinigt. Nun folgen\ndie Beschlussfassung durch den Einwohnerrat, die öffentliche Plan-\nauflage und anschliessend die regierungsrätliche Genehmigung.\n\nKredit für Kostenbeteiliqunq an öffentliche Parkplätze\n\nAufgrund der rund ums Stedtli neu erstellten und noch zu erstellen-\nden Parkhäuser mit öffentlich zugänglichen Parkplätzen, soll die im\nbestehenden Quartierplanreglement vorgesehene Anzahl öffentliche\nParkplätze von 85 auf maximal 60 im ersten Untergeschoss (mehr\nsind nicht möglich) reduziert werden.\n\n\n\nAnträge\n\nFür die Finanzierung dieser öffentlichen Parkplätze besteht seitens\nlnvestor ein Vorschlag für die Kostenbeteiligung der Stadt Liestal an\ndie Erstellung dieser Parkplätze in der Höhe von CHF 1.275 Mio.\n\n1. Der Einwohnerrat beschliesst die Mutation der Quartierplanung\nRebgarten, bestehend aus:\n\n- QP Rebgarten Mutation - Quartierplanreglement vom\n18.11.2015\n\n- QP Rebgarten Mutation - Plan Nr. 1 Bebauung, Erschlies-\nsung und Freiräume, 1:500 vom 18.11.2015\n\n2. Der Einwohnerrat beschliesst einen Kredit für eine Kostenbetei-\nligung der Stadt Liestal an 60 öffentliche Parkplätze in der Höhe\nvon CHF 1.275 Mio. Die Stadt Liestal bekommt dafür zudem ein\nMitspracherecht bei der Preisgestaltung der Parkplatzgebühren.\n\nLiestal, 24. November 2015\n\nFür den Stadtrat Liestal\n\nDer Stadtpräsident Der Stadtvenrualter\n\nLukas Ott Benedikt Minzer\n\n\n\nDETAILINFORMATIONEN\n\n1. Ausgangslage / Rechtsgrundlage\n\nQP-Perimeter\n- Das Quartierplanareal liegt zwischen Rheinstrasse, Rebgasse und Orisbach.\n- Gegenüber der bestehenden Quartierplanung wird der Perimeter um das Areal der\n\nRheinstrasse verkleinert.\n\nOrdentliches Quartierplanverfahre,fr\n- Gemäss $ 47 RBG können Anderungen einer Quartierplanung nur in dem Verfahren\n\ndurchgeführt werden, das für den Erlass massgeblich gewesen ist. Der Einwohnerrat\nbeschliesst demnach die Mutation der Quartierplanung.\n\n- Mit der Genehmigung durch den Regierungsrat wird die Mutation der Quartierplanung\nrechtskräfti9.\n\nKostenbeteiliqunq an öffentliche Parkplätze\nlm Zusammenhang mit der rechtskräftigen Quartierplanung Rebgarten (genehmigt 2010)\nhat der Einwohnerrat am 25. Mai 2011 einem Strukturbeitrag von CHF 1 .275 Mio. für 85 öf-\nfentliche Parkplätze à CHF 15'000.- sowie einen öffentlichen Ein-/Ausgang auf die\nRheinstrasse zugestimmt. Der damals im Vertrag vereinbarte zusätzliche Betrag von CHF\n500'000.- für die öffentliche Parkhauseinrichtung und der Zugang wurden vom Einwohner-\nrat abgelehnt.\n\nlm Zusammenhang mit der nun vorliegenden Mutation des Quartierplans Rebgarten hat der\nlnvestor der Stadt Liestal folgenden Vorschlag unterbreitet: CHF 1.275 Mio. als Anteil der\nStadt Liestalan die Erstellung von 60 öffentlichen Parkplätzen. Gemäss seinen Angaben\nrechnet der lnvestor aufgrund der aufwändigen Massnahmen zur Baugrubensicherung mit\nErstellungskosten von CHF 67'000.- pro Parkplatz, was Gesamtkosten in der Höhe von\nCHF 4.020 Mio. verursacht.\n\nPlanunqsteam\n- Bebauungskonzept: Architekturbüro Otto & Partner AG, Liestal\n- Quartierplanung: Stierli + Ruggli lngenieure + Raumplaner, Lausen\n- Erschliessungs- und Parkierungsfragen: Rudolf Keller & Partner AG, Muttenz\n\nlnvestor\n- Mettler2lnvest AG, Basel\n- lnvestitionsvolumen: nichtbekannt\n\n2. Lösungsvorschlag / Projektbeschrieb\n\nBebauungs- und Nutzungskonzept\n- Bauten entlang Rheinstrasse und Orisbach: Gemäss rechtskräftiger Quartierplanung\n\nRebgarten.\n- Mutation: Bauten entlang Rebgasse: 4 Vollgeschosse (südlich) und 5 Vollgeschosse\n\n(nördlich).\n- Bruttogeschossfläche Baubereich 1 = 2'800 m2, wird gegenüber dem rechtskräftigen QP\n\nnicht verändert.\n- 65 Alterswohnungen, 40 Pflegeplätze,1 Hauswartwohnung\n- Zugelassen ist Wohn- und Geschäftsnutzung.\n\n\n\nWesentliche Anderungen zum bestehenden Quartierplan\n\nDemographische Entwicklung\n\nAuswirkunqen auf die demooraphische Entwicklunq\n- AnzahlAlterswohnungen 65\n- Anzahl Pflegeplätze 40\n- Anzahl Hauwartwohnungen 1\n\n- Enuachsene pro Alterswohnung 2\n- Enuachsene pro Pflegeplatz 1\n\n- Kinder pro Wohnung 0\n- Personen total ca.170\n\nAuswirkunoen auf den Schulraumbedarf im Schulkreis Gestadeck\n- keine Auswirkungen\n\nAuswirkunoen auf ..Steuern und Finanzausqleich"\n- Ausgleichsniveau CHF 2' 0)/Einwohner\n- Steuerertrag plus Finanzausgleich bei 170 Personen: TCHF 408\n\nBaubereich I\nBestehender Quartier-\nplan\n\nMutation\n\nBruttoqeschossfläche 2'800 m' 2'800 m'\nVollqeschosszahl 4bis5 4bis5\nAttikageschoss (alle Baube-\nreiche)\n\nmind. 0.8 m, durchschn\nmind. 1.5 m hinterAus-\nsenfassade\n\nGebäudehöhe 10.51 11.51 14.5 m\nGebäudelänqê 62m\n\nParkierunq\nAnzahl öffentliche PP ca. 85\nunterird ische Geschosse 3 n\nAnzahl oberirdische PP 10\nReduktionsfaktor Anzahl PP keiner\n\nNaturgefahren keine Bestimmungen\n\nUferschutzzone keine Bestimmungen\n\nPerimeter mit Rheinstrasse\n\nBeqegnunqszone Festlequno\n\n\n\nVerkehr\n\nErschliessunq motorisierter lndividualverkehr\nZubringer (gem. best. QP)\n- Die Erschliessung erfolgt über die Rebgasse (Kantonsstrasse).\n\nAusbau der Erschliessung\n- Ein allfälliger Ausbau der Rebgasse erfolgt im Zusammenhang mit dem kantonalen Pro-\n\njekt,,Strassennetz Zentrum Nord".\n\nHinweis Werkleitungen\n- Es sind keine baulichen Auswirkungen auf die städtischen Werkleitungen (Kanal, Was-\n\nser) in der Rheinstrasse oder Rebgasse absehbar.\n\nUnterirdische Parkplätze (Änderung)\n- 120 Parkplätze in der 2-geschossigen Einstellhalle (Erschliessung über die Rebgasse)\n- 60 öffentliche Parkplätze im 1. UG\n- 60 private Parkplätze im 2. UG\n\nOberirdische Parkplätze (Änderung)\n- Drei oberirdische Behinderten-Besucherparkplätze entlang der Rheinstrasse.\n\nÖffentliche Parkplätze (Änderung )- 60 Parkplätze im 1. UG der Einstellhalle\n- Der Bedarf an 60 öffentlichen Parkplätzen wurde anhand folgender Grundlagen noch-\n\nmals überprüft: Studie Parkraumplanung Zentrum 2006, Studie Parkplatz-Belegung Lie-\nstal, Erhebung April 2009, Verkehrsgutachten zur Mutation QP Rebgarten 2015.\nAus diesem aktuellsten Verkehrsgutachten geht hervor, dass die heute vorhandenen öf-\nfentlichen Parkplätze im Altstadt-Ring eher unterbelastet sind, während die Parkplätze\nim Stedtli trotz Bewirtschaftung eine sehr hohe Auslastung aufweisen.\nLangfristig soll die Parkierung innerhalb des Stedtlis in die Parkhäuser an dessen Rand,\nin den Altstadt-Ring, verlegt werden. Damit dies überhaupt möglich wird, müssen im\nRahmen der grösseren Quartierplanungen im Altstadt-Ring zwingend zusätzliche Kapa-\nzitäten geschaffen werden.\nDarum ist die für die Stadt Liestal verhältnismässig günstige Erstellung der Parkplätze\nim QP Rebgarten nach wie vor von sehr grosser Bedeutung, zumal mit einer Realisie-\nrung der Parkplätze auf dem Ziegelhofareal nicht mehr gerechnet werden kann.\n\nLanqsamverkehr (qem. best. QP)\nRadrouten\n- Über die Rheinstrasse verläuft eine regionale Radroute\n- Über die Rebgasse verläuft ein kommunaler Veloweg.\n\nVeloabstellplätze\n- Die Abstellplätze für Velos sind in genügender Anzahl gemäss Raumplanungs- und\n\nBaugesetz im Baugesuchsverfahren nachzuweisen.\n\n\n\nFussverkehr\n- Entlang des Orisbachs zwischen Rebgasse und Rheinstrasse wird durch die Bauherr-\n\nschaft ein öffentlicher Fussweg erstellt, mit welchem die Durchgängigkeit zwischen\nStedtli und Ergolz sichergestellt werden kann. Der betriebliche Unterhalt wird durch die\nStadt Liestal übernommen.\n\nBegegnungszone\n- Zur Zeit wird die Neugestaltung der Altstadtstrassen erarbeitet. Die Gestaltung der\n\nRheinstrasse bis zur Einmündung in die Rebgasse erfolgt im Zusammenhang mit die-\nsem Projekt.\n\nÖffentlicher Verkehr (oem. best. QP)\nBus\n\nDie Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr erfolgt über den Bahnhof SBB, wel-\ncher sich in ca. 200 m Entfernung zur Überbauung befindet und in wenigen Minuten zu\nFuss erreichbar ist.\n\nLärm (gem. best. QP)\n\nLärmem pfind lichkeitsstufe ( LES)\n- Für das Quartierplanareal gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (LES) lll\n\nLärmbelastunq\n- lm Quartierplanareal bestehen Lärmbelastungen durch die Rebgasse (Kantonsstrasse).\n- Die Arealbebauung reagiert auf die bestehende Lärmbelastung mit einem vom Lärm\n\nabgeschirmten, der Bewohnerschaft zur Verfügung stehenden lnnenhof zur privaten\nbzw. gemeinschaftlichen Nutzung.\n\n- Die Einhaltung der Lärmschutzgrenzwerte muss im Baugesuchsverfahren nachgewie-\nsen werden.\n\nFreiräume / Okologie / Naturgefahren\n\nFreiräume (qem. best. QP)\n- Ausscheidung eines allen Bewohnern der Uberbauung zur Verfügung stehenden lnnen-\n\nhofs.\n\nOkolooie\nUferschutzzone (neu)\n- Entlang des Orisbachs wird eine Uferschutzzone ausgeschieden. Die Uferschutzzone\n\ndient in erster Linie der Renaturierung des Orisbachs, zur Hochwasservorsorge sowie\nzur Bewahrung und Förderung der Okologie.\n\nRevitalisierung (gem. best. QP)\n- Das Bachbett des Orisbachs soll nach Möglichkeit, in Absprache mit dem Tiefbaumt des\n\nKantons Basel-Landschaft, gleichzeitig mit der Realisierung der Quartierplanüberbau-\nung revitalisiert werden.\n\n\n\nBegrünung (gem. best. QP)\n- Begrünung der Aussenflächen mit standortgerechten und einheimischen Arten\n- Extensive Begrünung der Flachdächer\n- Beides ist im Baugesuchsverfahren aufzuzeigen.\n\nNaturoefahren (.neu)\nGefahrenzone Uberschwem m ung\n- Gemäss Gefahrenkarte liegt ein Teil des Quartierplans in einer Gefahrenzone geringer\n\nGefährdung (ÜOerftutung entlang des Orisbachs).\n- Die geplante Hochwassersanierung des Orisbachs durch das Tiefbauamt wird die Uber-\n\nflutungsgefahr vermindern.\n- lm Baugesuchsverfahren sind bauliche Massnahmen zur Verminderung des Risikos von\n\nSchäden durch eine mögliche Überflutung nachzuweisen.\n\nEnergie (gem. best. QP)\n\nEneroieqlandard\n- Die Uberbauung wird im Minergie-Standard oder in einem mindestens gleichwertigen\n\nEnergiestandard erstellt.\n\nEneroieversorqunq\nKonzept\n- Für das Quartierplanareal ist ein Energiekonzeptzu erarbeiten.\n- lnhalt und Umfang des Energiekonzepts sind mit der Stadt Liestal und der Fachstelle\n\nEnergie des kantonalen Amtes für Umweltschutz und Energie (AUE) abzusprechen.\n\nPhotovoltaik\n- Einrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie sind gestattet.\n\n3. Massnahmen / Termine\n\nBisheriqer Planunqsablauf\nKommunale Vorprüfung\nOffentl iches Mitwi rkungsverfahren\nKantonale Vorprüfung\nStadtratsbeschluss\n\nAusblick\nEinwohnerratsbeschluss\nPlanauflage- und Einspracheverfahren\nGenehmigung durch den Regierungsrat\n\nRealisierunq Quartierblanüberbauunq\nVoraussichtliche Realisierung\n\nApril 2015\nJuni - Nov.2015\nJuli 2015\nNov.2015\n\n1. Quartal 2016\n1. Quartal 2016\n2. Quartal 2016\n\nab 2017\n\n\n\nQu a rtie rp la nve rfa h re n\n\nVorprüfunoen Stadt Liestal\nStadtbaukommission (SBK)\n- Die Stadtbaukommission hat sich an mehreren Sitzungen mit der Mutation der Über-\n\nbauung befasst. Die wesentlichen lnhalte der Diskussion waren:\n- Eindeutige eigenständige Baukörper, d.h. Loslösung des Neubaus 1 mittels Zwischen-\n\nraum zu Bau 3 (analog Bau 1 zu Bau 2 gem. gültigem QP).\n- Unterschiedliche Gebäudehöhen des Neubaus 1. Südlich gegen die Rheinstrasse vier\n\nVollgeschosse und im nördlichen Teil fünf Vollgeschosse.\n- Die Punkte der SBK wurden im vorliegenden Projekt berücksichtigt.\n\nStadtbauamt\n- Das Stadtbauamt hat die Mutation vorgeprüft und empfiehlt sie zum Beschluss.\n\nVorprüfunqen Kanton\nArealbaukommission (ABK)\n- Die Mutation wurde der ABK nicht zur Beurteilung vorgelegt, da sich die Stadtbaukom-\n\nmission an mehreren Sitzungen mit der städtebaulichen Einpassung befasst hat.\n\nDenkmal- und Heimatschutzkommission (DHK)\n- Da sich in unmittelbarer Nähe des Mutations-Gebäudes (Baubereich 1) keine schüt-\n\nzenswerten Gebäude befinden, wurde die Mutation nicht durch die DHK beurteilt.\n\nKantonale Vorprüfung\n- Die kantonale Vorprüfung fand mit Schreiben des Amtes für Raumplanung vom 28. Juli\n\n2015 statt. Die Hinweise und Vorgaben des Kantons wurden in der Mutation berücksich-\ntigt.\n\nOffentliche Mitwirkunq\n- Die öffentliche Mitwirkung fand vom 4. bis 19. Juni 2015 statt.\n- lnnerhalb der Frist wurden zwei Stellungnahmen eingereicht.\n- lm Juli/August 2015 konnten die Mitwirkungsgespräche durchgeführt werden.\n- Der daraus resultierende Mitwirkungsbericht wurde den Mitwirkenden zugestellt und lag\n\nvom 5. bis 20. Nov. 2015 zur Einsichtnahme öffentlich auf.\n\n4. Finanzierung\n\nAufwendunoen / Erträqe\nStrasseni nfrastruktu r\n- Ein allfälliger Ausbau der Rebgasse erfolgt im Zusammenhang mit dem kantonalen Pro-\n\njekt,,Strassennetz Zentrum Nord".\n- Die Neugestaltung der Rheinstrasse erfolgt im Zusammenhang mit der Sanierung und\n\nNeugestaltung der Altstadtstrassen.\n\nSchulraum\n- Es werden Alterswohnungen gebaut. Sie haben auf die Schülerzahlen im Schulkreis\n\nGestadeck keine Auswirkungen.\n\n\n\nKostenbeteiligung an öffentliche Parkplätze und lnfrastrukturbeitrag für Quartierplanungen\nim ordentlichen Verfahren\n- lnfrastrukturbeitrag: pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) CHF 10.-\n- Die gesamte Überbauung Rebgarten hat eine maximal zulässige BGF von 8'900 m2,\n\nwas einen lnfrastrukturbeitrag in der Höhe von CHF 89'000.- ergibt.\n- Die im Zusammenhang mit der Quartierplanung Rebgarten zu realisierenden 60 öffent-\n\nlichen Parkplätze verursachen gemäss Angaben des Bauherrn Kosten in der Höhe von\nCHF 4.020 Mio. Der Kostenbeitrag der Stadt Liestal beträgt CHF 1.275 Mio.\n\n- Der lnfrastrukturbeitrag beträgt somit CHF 2.745 Mio.\n\nVenrualtungsaufwand\n: Die Verwaltung führt das Verfahren der Quartierplanmutation durch uñd begleitet und\n\nunterstützt die Quartierplanverfasser bei der Erarbeitung der Änderung der Quartier-\nplanvorschriften.\n\n5. Beilagen / Anhänge\n\nVerbindlich und Bestandteile des Beschlusses:\n- QP Rebgarten Mutation - Quartierplanreglement vom 18.11.2015\n- QP Rebgarten Mutation - Plan Nr. 1 vom 18.11.2015\n\nZur Erläuterunq, nicht Bestandteil des Beschlusbes\nQP Rebgarten Mutation - Planungsbericht vom 18.11.2015\n\nAlle Unterlaqen auf der Homepaoe:\nwww.liestal.ch>Departemente/Bereiche>Venryaltung>Stadtbauamt>Planung-\nen/Planauflagen\n\n\n\n\n\nStadt Liestal\nQuartierplanu ng Rebgarten\nMutation\n\nQuartierplan reg lement\n\nBeschlussfassung\n\nPLAN U NG\nOLZEM ER Raumplanung Holzemer GmbH Stallenmattstrasse B 4.104 Oberwil\n\n\n\nINHALT\n\n1 ER14SS................\n\n2 ZWECK UND ZIELE DER PLANUNG............\n\n3 GELTUNGSBEREICH UND INHALT\n\n4 LAGE, GRÖSSE UND GESTALTUNG DER BAUTEN.............\n\n5 ART UND MASS DER NUTZUNG..........\n\n7 GESTALTUNG UND NUTZUNG DESAUSSENRAUMES\n\n8 ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG\n\n9 VER- UND ENTSORGUNG\n\n1O LARMSCHUTZ\n\n1 1 REALISIERUNG / QUARTIERPLANVERTRAG..............\n\n12 EINPASSUNG IN DIE BAULICHE UND LANDSCHAFTLICHE UMGEBUNG\n\n13 AUSNAHMEN.............\n\n14 SCHLUSSBESTIMMUNGEN ..........\n\nLIES 2263 1 8.1 1 .2015 PS\n\n3\n\n3\n\n4\n\n4\n\n5\n\n6\n\n7\n\nI\n\nI\n\n.10\n\n10\n\n11\n\n11\n\n12\n\n2\n\nB\næ\n\nNur die grau hinterlegten Textteile sind Bestandteil der Mutation und somit Gegen-\nstand der Besch lussfassung.\n\nlnhalt wird aus Reglement gestrichen\n\nlnhalt wird neu ins Reglement eingefügt\n\nDavon ausgenommen sind die Nummerierungen der Abschnitte und Absätze, die sich\nsel bstredend anpassen.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\n1 ERLASS\n\nBeschluss\n\nVerbindlichkeit\n\nZweck\n\n¡ Plan Nr. 1a\n. Plan Nr. 1b\n. Plan Nr. 1c\no Plan Nr. 1d\n\no Modell\n\nz Die Pläne 1a-d sind umsverbindlich.\n\nr Die Einwohnergemeinde Liestal erlässt, gestützt auf $ 4 und $ 37 ff.\ndes Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG)vom 8. Januar 1998, im\nGebiet "Rebgarten" Quartierplanvorschriften, bestehend aus diesem\nQuartierplanreglement und den Teilplänen:\n\nErschliessung und Freiräume 1\n\nBebauung Obergeschosse 1\n\nBebauung I Untergeschoss! 1\n\nSchnitt 1\n\n500\n500\n500\n500\n\n1 :500\n\n2 ZWECK UND ZIELE DER PLANUNG\n\nDer Quartierplan Rebgarten bezweckt eine geordnete, haushälterische\nNutzung des Bodens und solleine umweltgerechte, wohnhygienisch,\narchitektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute\nÜberbauung gewährleisten.\n\nZíele e Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele ver-\nfolgt:\n. Realisierung einer qualitativ guten Wohn- und Geschäftsüberbau-\n\nung unter Beachtung der Lage am Eingang der Altstadt\n¡ Städtebauliche Aufwertung und Siedlungsverdichtung an bedeuten-\n\nder Lage\n. Erstellung und Betrieb einer Einstellhalle mit öffentlichen Parkplät-\n\nzen, welche direkt ans Stedtli angebunden sind.\n. Schaffung ansprechender städtischer Aussenräume mit Aufent-\n\nhaltsqualität insbesondere entlang der Rheinstrasse und des Oris-\nbaches\n\no Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bewohner und der\nNachbarschaft sowie der Umwelt\n\n. ökologische Aufwertung des Orisbaches\n\n. behinderten- und altersgerechtes Wohnen er-\nmöglichen\n\n3Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\n3 GELTUNGSBEREICH UND INHALT\n\nGeltungsbereich t Die Quartierplanvorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quar-\ntierplanperimeters. Planelemente ausserhalb des Quartierplanperime-\nters haben lediglich orientierenden Charakter.\n\nlnhalt z Die Vorschriften regeln insbesondere\no die Lage, die Grösse und die kubische Gliederung der Bauten\no die Art und das Mass der Nutzung des Areals und der Bauten\no die Gestaltung und die Benützung der Freiflächen\n. die Gestaltung, Pflege und Unterhalt des Aussenraumes\no die Erschliessung und Parkierung\n. die Realisierung der Überbauung\no Bewirtschaftung der öffentlichen Parkplätze\n. Ver- und Entsorgung\n\n4 LAGE, GROSSE UND GESTALTUNG DER BAUTEN\n\nl Es dürfen nur diejenigen Bauten und Anlagen erstellt werden, die in\nden Teilplänen 1a bis d enthalten sind. Lage und Grösse der Bauten\n(Grundfläche, Gebäudeprofil) gehen daraus hervor.\n\nAnordnung z Die Anordnung der Bauten innerhalb der Baubereiche kann im Rahmen\nder zulässigen Bruttogeschossfläche frei erfolgen.\n\ns Die Wirkung der Baulinien richtet sich nach S 96 f. RBG. Rücksprünge\nund das Rückversetzen von der Baulinie müssen gemäss Ziller 12be-\nwilligt werden.\n\nNr. 1d\n\nLage und Grösse\n\nBaulinien\n\nQebäudehöhe ¿ Für die maximalen Gebäudehöhen sind die Koten des Teil\nbend\n\nBrüstung resp. Geländer einer allfälligen\nDachterrasse müssen unter der angegebenen Kote liegen\n\nDachform s Für die Gebäude sind nur Flachdächer zulässig.\n\nDachaufbauten o Technisch bedingte Dachaufbauten (Oberlichter, Liftüberfahrten, Belüf-\ntungsinstallationen, Sonnenkollektoren etc.) dürfen die maximale Ge-\nbäudehöhe überragen. lhre Erscheinung muss sich dem Gebäude un-\nterordnen. Auf eine gute Einpassung ist im Sinne vonZitter 12 beson-\nders zu achten.\n\n4Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\n5 ART UND MASS DER NUTZUNG\n\nl lm Quartierplanareal sind Wohn- und Geschäftsnutzungen (wenig stö-\nrende Betriebe wie Verkaufs en,\nRestaurationsbetriebe etc.), zu-\nlässig. Ausserdem ist die Nutzung einer privaten und öffentlichen Ein-\nstellhalle zulässig.\n\nNutzungsmass z Fur das Mass der Nutzung der einzelnen Baukörper sind die im Teil-\nplan Nr. 1b enthaltenen maximalen Bruttogeschossflächen (BGF) ver-\nbindlich. Die maximal zulässige BGF im Quartierplanperimeter beträgt\n8'900 m2. Die Definition der Bruttogeschossflächen richtet sich nach\n\n$ 49 Abs. 2 RBV.\n\nNutzungsfrei s Nicht zur BGF zählen:\n\n. Verkehrsflächen für Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliess-\nlich nicht anrechenbare Räume erschliessen\n\n. die Einstellhalle mit Erschliessungsanlagen\n\n. den Bewohnern allgemein dienende Gemeinschaftsräume und Ein-\nstellräume für Velos, Mofas, Kinderwagen etc.\noffene und verg laste Atrien und Terrassen sowie bis\n\nNutzungsart\n\nBesitzstand\n\nNutzungsverlage-\n\nrungen\n\na\n\n15 m2\n\nKeller,\nWohneinheit\n\na\n\na\n\nBastelräume und Waschküchen\nRäume und Bauteile für Betriebstechnik und Gebäudeinfrastruktur\n(Lüftung, Maschinenräume etc.)\nFlächen und Räume für Ver- und Entsorgungsanlagen/-einrich-\ntungen\nDachvorsprünge und Vordächer\noffene Aussentreppen\noffene und überdeckte Veloabstellplätze\ndem'Lärmschutz dienende Massnahmen und Bauteile\nAussenisolationen an vorbestehenden Gebäuden\n\n¿ Bestehende, mit lnkrafttreten dieses Reglements anrechenbar gewor-\ndene Geschossflächen dürJen genutzt oder benutzbar gemacht wer-\nden, auch wenn infolge dieser Änderung die massgebliche Ausnüt-\nzungsziffer überschritten ist.\n\nrE\nör\n\na\n\ns Ver er Bruttogeschossflächen sind von einem Baubereich\nin e möglich, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig\nverändert und die Gesamtnutzung nicht überschritten wird. Sie bedür-\nfen der Zustimmung des Stadtrates.\n\n5Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\nraums sowie der privaten Grünfläche über der Einstellhalle möglich. Sie\ndürfen maximal 5% der jeweiligen Fläche betragen.\n\nAttikageschoss z Das Attikageschoss ist srindestens 0,8 m und du'ehsehnittlieh mindes-\ntens 1.5 m hinter die Aussenfassade zurückzuversetzen.\n\nbehindertengerechte I Die Bauten sind so zu erstellen, dass eine Anpassung an die Bedürf-\nBauweise nisse Behinderter möglich und der Zugang hindernisfrei ist.\n\n6 NATURGEFAHREN\n\nGefahrenzone\n\nUberschwemmung\n\nObjektschutz-\n\nmassnahmen\n\nGebäudeteile und\n\n-hüllen unterhalb\n\nHochwasserkote\n\nHochwasserkoten\n\nI Gebäude und haustechnische Anlagen sind so zu bauen, dass sie\ndurch mögliche Hochwasserereignisse von geringer Eintretenswahri\nscheinlichkeit (Jährlichkeit 100 bis 300 Jahre) und unter Beachtung der\ngemäss der Gefahrenzone ausgewiesenen Gefahrenstufe nicht we-\nsentlich beschädigt werden oder Folgeschäden verursachen.\n\nz Als Objektschutzmassnahmen gelten unter anderem Abdichtungen, wie\nan der Gebäudehülle installierte Objektschutzmassnahmen (Klapp-\nschott etc.), oder Abschirmungen, w¡e vorgelagerte Objektschutzmass-\nnahmen (Mauern, Dämme etc.).\nDie geplante Objektschutzmassnahme und ihre Wirksamkeit sind im\nBaubewill ig ungsverfahren aufzuzeigen.\n\ne Sofern keine vorgelagerten Objektschutzmassnahmen (Mauern, Däm-\nme etc.) erfolgen, sind unterhalb der massgebenden Hochwasserkote\nGebäudeteile wasserdicht auszugestalten und ungeschützte Öffnungen\nin der Gebäudehülle untersagt.\nGebäudehüllen unterhalb der massgebenden Hochwasserkote sind so\nzu erstellen, dass sie den Beanspruchungen (Wasserdruck, Nässe,\nSchwemmmaterial) durch mögliche Hochwasserereignisse genügen.\n\n¿ Die massgebenden Hochwasserkoten fur die Baubereiche betragen\nBaubereich 2: 313.56 m.ü.M.\nBaubereich 3: 313.91 m.ü.M.\n\nSofern vorgelagerte Objektschutzmassnahmen (Mauern, Dämme etc.)\nden Abflussquerschnitt begrenzen, sind die dafür massgebenden\nHochwasserkoten im Baubewilligungdverfahren zu überprüfen und\nnachzuweisen.\n\nbStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\n7 GESTALTUNG UND NUTZUNG DES AUSSENRAUMES\n\nGestaltung I Die Gestaltung, Nutzung und Bepflanzung des Aussenraumes ist aus\ndem Plan Nr. 1a ersichtlich. Für die Bepflanzung sind einheimische und\nstandortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden.\n\nkonzeptioneler 2 Die Gestaltung und Bepflanzung dieser Flächen ist im Baugesuchsver-\nIJmgebungsptan fahren in einem konzeptionellen Umgebungsplan darzustellen, welcher\nsiehe Erwösunsen RRB integrierender Bestandteil der Baubewilligung ist. Er beinhaltet insbe-\n\nsondere die konzeptionelle Lage von Wegen und Plätzen, der Frei- und\nGrünflächen, Stützmauern, der Velo- und Autoparkplätze sowie von\nVer- und Entsorgungsanlagen (Trafohäuschen, Container etc.). Aus-\nserdem die EinJAusfahrt Einstellhalle und die externe Parkhauser-\nschliessung f ür Fussgänger.\n\naenusterang+,nd + Ver der Ausführung der Umgebungearþeiten sind þei der Bewilligunge\nkte¿at¡eøHng\ns¡**+¡titissnsernÆÐ Wege und Bepflanzung einzureiehen, Mit den r\\rþeiten darf erst begen\n\nKleinbeaten\n\ns¡ehef+¡t¡igangenÆ9\n\nGestaltungskonzept\n\nsiehe Erwögungen RRB\n\nAafueâaag\n\nRheinetraese\n\ns¡**#¿*AuâAæÆ9\n\nBevitalisierung\n\nOrisbach\n\nsiehe Erwägungen RRB\n\nUferschutzzone\n\ngeschützter Baum\n\nsiehe Erwdgungen RRB\n\n+ Kleinbauten þis 12 ma im lnnenhef kënnen vem Stadtrat þewilligt wer\nC€+\n\ns Für die öffentlich zugänglichen Freiräume ist im Rahmen des Bauge-\nsuchsvedahrens zusammen mit der Stadt ein Gestaltungskonzept zu\nerarbeiten. Dieses muss vom Stadtrat genehmigt werden. Für Bereiche\nmit Platzcharakter ist auf eine besondere Aufenthaltsqualität zu achten.\n\ne Für die Begegnungszene Rheinetrasse ist im Gestaltungskenzept eine\nverkehrsberuhigende; attral<tive Gesamtgestaltung {estzulegen; welehe\n\nz Gleichzeitig mit der Realisierung der Quartierplanüberbauung revitali-\nsiert der Kanton das Bachbett des Orisbaches. Dies ist im Gestaltungs-\nkonzept zu berücksichtigen.\n\ns ln der Uferschutzzone sind die Lebensräume schutzwurdiger Pflanzen\nund Tiere zu erhalten und zu fördern. Die Nutzung der Uferschutzzone\nzur Erholung muss naturverträglich stattfinden. Es sind nur standortge-\nbundene Bauten und Anlagen zulässig.\n\ns Der bestehende Baum ist geschützt und zu erhalten. Eine allfällige Er-\nsatzpflanzung hat mit einem gleichwertigen Baum zu erfolgen. Es ist\neine einheimische und standortgerechte Art zu verwenden.\n\n7Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\nr( Die Nutzung des lnnenhofs steht den Eigentümerinnen und Eigentü-\nmern sowie den Mieterinnen und Mietern der Quartierüberbauung of-\nfen. Die Nutzung des Hofs muss dauernd gesichert und als Spielfläche\nfür Kinder geeignet sein.\n\nl l Die Erstellung der privaten Frei- und Grünräume erfolgt durch die\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Pflege und Unterhalt öf-\nfentlich zugänglicher Bereiche erfolgt durch die Stadt.\n\nrz Nicht begehbare Bereiche der Dachflächen sind extensiv zu begrünen.\nDie Erstellung von Solaranlagen ist möglich. Bei der Detailplanung der\nFlachdachbegrünung ist aufzuzeigen, dass eine Saatmischung mit ein-\nheimischen Pflanzenarten und natürliches, nicht ausgeebnetes Sub-\nstrat verwendet wird.\n\nls Freiflächen, Wege und Plätze sind soweit möglich und sinnvoll wasser-\ndurchlässig auszuf ühren.\n\n8 ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG\n\nLage l Für die Zulahrlen, Erschliessungsf lächen, Zugänge und Freiräume so-\nwie die Parkierung sind die Teilpläne Nr. 1a und c massgebend.\n\nprivater Hof\n\nErstellung und\n\nUnterhalt\n\nDachflächen\n\nMeteorwasser\n\nParkplatzberech-\n\nnung\n\nZusätzliche\n\nParkplätze\n\nOffentliche\n\nParkplätze\n\ne Die Anzahl der erforderlichen Abstellplätze für Autos und Velos richtet\nsich grundsätzlich nach der kantonalen Wegleitung zur Bestimmung\nder Anzahl Parkplätze für Person und Velos/Mofas bzw. nach\ndem 11/1 zur RBV\n\n¿ Zusàlzlich zu den Stammparkplätzen können weitere zu vermietende\nParkplätze erstellt werden.\n\ns Es werden öffentliche P\n\nerstellt.\n\niç''\nìe\n\n7Oberirdische\n\nParkplätze\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\n9 VER. UND ENTSORGUNG\n\nVer- und Entsor-\n\ngungskonzept\n\nWasser und\n\nAbwasser\n\nAbfallentsorgung\n\nEnergiestandard\n\nEnergiekonzept\n\nVarianten\n\n" Koordination\n\nDie Entwässerung richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen\nund den entsprechenden Reglementen der Stadt Liestal. Für das Bau-\nprojekt ist ein Ver- und Entsorgungskonzept für Wasser und Abwasser\nnach aktuellem Stand der Technik zu erstellen, welches die Versorgung\nmit Wasser, die Trennung von Brauch- und Meteorwasser etc. aufzeigt.\nDas Konzept muss mit dem Amt für Umweltschutz und Energie (AUE)\nund der Stadt koordiniert werden. Es unterliegt der Genehmigung des\nStadtrates und ist Voraussetzung für die Baubewilligung.\n\nz Für die Abfallbeseitigung gelten die Bestimmungen der Stadt Liestal.\nEin entsprechendes Entsorg ungskonzept muss im Baubewilligu ngsver-\nfahren vorgelegt werden.\n\ns Neubauten sind im Minergie-Standard oder in einem mindestens\ngleichwertigen Energiestandard zu erstellen.\n\n¿ Für das Quartierplanareal ist ein Energiekonzept mit folgenden Zielen\nzu erarbeiten:\no Minimierung des Energiebedarfes (Wärme und Elektrizität)\no fationelle Energienutzung (Abwärmenutzung, Einsatz von erneuer-\n\nbaren Energien etc.)\n\ns lm Energiekonzept sind mögliche Energieerzeugungsvarianten bezüg-\nlich\n. Energiebedarf/Energieproduktion,\n. Umweltbelastung\nin einem Vergleich darzustellen.\n\n6 Der lnhalt und Umfang des Energiekonzepts ist mit der Stadt Liestal\nund der Fachstelle Energie des Amtes für Umweltschutz und Energie\n(AUE) abzusprechen.\n\nz Ein zur Gewi von Sonnenenergie sind gestattet. Sie\ndürfen keine Blendwirkung\n\nerzeugen. Auf eine gute Einpassung ist im Sinne von Ziffer 12 beson-\nders zu achten.\n\nSonnenenergie\n\nIStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung\n\n\n\n1o LÄRMSCHU]Z\n\nLärmempfindtich- t lm Quartierplanareal gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (LES) lll.\nkeitsstufe\n\nSchallschutz z Bezüglich des Aussenlärms sowie des Schallschutzes in den Gebäu-\nden gelten für alle Neubauten die Mindestanforderungen gemäss\nSIA-Norm 181. Allfällige Nachweise im Sinne von Art. 32 ff. LSV sind\nim Rahmen des Baugesuchverfahrens zu erbringen.\n\n11 REALISIERUNG / QUARTIERPLANVERTRAG\n\nParzellierung Eine allfällige spätere Parzellierung des Areals ist zulässig, sofern die\nVerwirklichung und Zielsetzung der Quartierplanung nicht verändert\nbzw. in Frage gestellt wird.\n\nEtappierung\n\n(provisorische\n\nFormulierung)\n\nQuartierplanvertrag\n\ne Wird die Uberbauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanla-\ngen wie Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege usw. so zu\nerstellen, dass der Bedarf in der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine\nspätere Realisierung der gesamten Überbauung nicht erschwert oder\nverhindert wird. Auch bei einer etappenweisen Realisierung ist auf eine\neinheitliche architektonische Erscheinung zu achten. Die Funktionsfä-\nhigkeit gemeinsam oder öffentlich verwendeter Einrichtungen ist zu\ngewährleisten.\n\ng Die jeweiligen Grundeigentümerinnen und -eigentümer resp. Berechtig-\nten haben sich gegenseitig alle für die Realisierung und die quartier-\nplangemässe Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Land-\nabtretungen und Servitute einzuräumen. Die Stadt Liestalwird ermäch-\ntigt, die erforderlichen Eintragungen beim Grundbuchamt Liestal zu\nveranlassen.\n\nln einem entsprechenden Quartierplanvertrag sind insbesondere a) te-\ngeln:\no Etappierung\no Landabtretungen für Erschliessungsflächen und öffentliche Bauten\n\nund Anlagen\no Verantwortlichkeit und Kostenverteilung für Erstellung, Unterhalt\n\nund Betrieb von gemeinsamen Bauten und Anlagen (insbesondere\nfür die Einstellhalle\n\na Verteilung der Kosten für Erstellung und Unterhalt der privaten\nGrün- und Freiflächen\nÖffentliche Geh- und Fahrrechtea\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutat¡on, Ouartierplanreglement, Beschlussfassung '10\n\n\n\n. Bau- und Durchleitungsrechte\n\n. Näher- und Grenzbaurechte (mit öffentlicher Beurkundung)\no Benutzungsrechte\n\n12 EINPASSUNG IN DIE BAULICHE UND LANDSCHAFTLICHE UMGEBUNG\n\nStädtebauliche\n\nEinpassung\n\nsiehe Erwägungen RRB\n\nMitspracherecht der\n\nStadt\n\nSpàtere\n\nUnterhaltsarbeiten\n\nund Renovationen\n\ns¡**+*¡¿AsngcnÆ9\n\n13 AUSNAHMEN\n\nAbweichungen\n\nBedingungen\n\ngrössere\n\nI Die Bebauung ist als städtebauliche Einheit auszubilden. Sie ist hin-\nsichtlich Architektur, Material und Farbe sorgfältig so zu gestalten, dass\nein ästhetisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht\nund eine gute E¡npassung in die bauliche und landschaftliche Umge-\nbung sowie eine Aufwertung des Ortes sichergestellt ist. Gleiche Ein-\npassungskriterien gelten sinngemäss für die Umgebungsgestaltung. Als\nBeurteilungskriterien gelten r\n\no Positiver Entscheid zu den Gestaltungsabsichten durch 6 Personen,\nwelche je zur Hälfte von der Bauherrschaft (Eigentümer, Baurecht-\nnehmer) und vom Stadtrat ernannt werden. Zusätzlich können ex-\nterne Fachleute beratend beigezogen werden.\n\no Findet keine Einigung statt, entscheidet der Stadtrat.\n\ne lm Rahmen des Baugesuchsverfahrens, sowie bei späteren umfassen-\nden Renovationen, hat der Stadtrat ein Mitspracherecht in Fragen, wel-\nche die Gesamterscheinung der Überbauung betreffen. Die erforderli-\nchen Unterlagen sind vor Einreichung der Ausführung dem Stadtrat\neinzureichen. Mit der Ausführung der Arbeiten darf erst begonnen wer-\nden, wenn die Zustimmung des Stadtrates vorliegt.\n\ns Spätere Unterhaltsarbeiten und Renovationen an Bauten und Anlagen\nerfordern ein kleines Bau-\n\ngesuchsverfahren. Bewilligungsinstanz ist der Stadtrat.\n\nI ln Abwägung öffentlicher und privater lnteressen sowie in Würdigung\nder besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Stadtrat der Bau-\nbewilligungsbehörde schriftlich begründet Abweichungen von diesen\nQuartierplanvorsch rift en beantragen.\n\ne Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den\nZielsetzungen der Planung gemäss Zilfer 2 vorliegt. Charakter und\nKonzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch\ndie Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungs-\nverfahren bleibt vorbehalten.\n\ns Grössere Abweichungen vom städtebaulichen Konzept, vom architek-\n\nStadt Liestal, Quadierplanung Rebgarten, l\\lutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung 11\n\n\n\nAbweichungen\n\n14 SCHLUSSBESTIMMUNGEN\n\nGenehmigung\n\nUmsetzung\n\nRechtskraft\n\nAufhebung QP\n\ntonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der\nErschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplanänderung erfol-\ngen.\n\nr Die Genehmigung der Quartierplanvorschriften durch den Regierungs-\nrat setzt voraus, dass der edorderliche Quartierplanvertrag von den\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümern unterzeichnet ist.\n\nz Der Stadtrat uberwacht die Anwendung dieser Quartierplanvorschriften.\nDas Baubewilligungsverfahren gemäss S 124 ff. RBG bzw. S 88 ff. RBV\nbleibt vorbehalten.\n\ns Alle im Widerspruch zu den Quartierplanvorschriften stehenden frühe-\nren Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quartierplanperime-\nters als aufgehoben. Die Quartierplanvorschriften treten mit der Ge-\nnehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft.\n\n¿ Sollte mit den Bauarbeiten für die Quartierplan-Überbauung nicht in-\nnerhalb von fünf Jahren seit der Genehmigung dieses Quartierplanes\nbegonnen werden, ist die Quarti und allenfalls\nanzu n oder aufzuheben\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung 12\n\n\n\nBESCHLUSSFASSUNG UND GENEHMIGUNG\n\nBeschluss des Stadtrates:\n\nBeschluss des Einwohnerrates\n\nReferendumsfrist:\n\nUrnenabstimmung\n\nPublikation der Planauf lage:\n\nim Amtsblatt Nr. vom\n\nim ,,Liestal aktuell" vom\n\nPlanauflage: bis\n\nVom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft\n\ngenehmigt\n\nmit Beschluss Nr. vom\n\nNamens des Stadtrates\n\nDer Stadtpräsident\n\nDer Stadtverwalter\n\nDer Landschreiber\n\nPublikation des Regierungsratsbeschlusses\n\nim Amtsblaü Nr. vom\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Quartierplanreglement, Beschlussfassung 13\n\n\n\n\n\n/\\\n\nN\n\n@\n\n/\\\nN\n\n/\\\nN\n\nrd) Schnh\n\nII\n\nStadt L¡êslâl\n\nQUARTEBPLANUNG REBGABTEN\n\nMUTATION\n\nPlan Nr. 1: Bebauung, Erschl¡essung und Fre¡rãume\n\nBeschlussJassung\n\nræhBwôlndllcher lnhdt\n\n!4\n4\n\nf'1\n_al\n\nF\nÉ\n=\n\nadùP.tuùaunDh4lú@o\n\nÛl¡lldrdm¡oú@(¡fuGcâ\n\n&EÚFrcÊfutu![Ghù)\nóúdFd'rñt4hÐ\n\ncdù!ll&{h*hwrhrcrh! Gúdúc\n\nturlb. hrñhl!þúóM)\n\n'.eo.ódebPúÞtd\ntuMcôftili@od\n\nFu*rrûc4 edú¡ þú¡âm¡d\n\nFt/:'fuùrqEhúú ldh@r@)\n\n[Eï\n\n,1::l\n\nni¡\nÈ6*¡.FùFi4n@\n\nï2\nA\n\nBffi hlussl6sung und Gênsìmlgung\n\nSþÈüÈF\n\n\n\n\n\nI\n\nStadt Liestal\nQuartie rplan u ng Rebgarten\nMutation\n\nPlanungsbericht\nBeschlussfassung\n\nPLAN U NG\nOLZEMER Raumplanung Holzemer GmbH Stallenmattstrasse I 4104 Oberwil\n\n\n\n1\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\nb\n\n7\n\n8\n\nI\n\nINHALTSVERZEICHNIS\n\nAusgangslage\n\nAblauf der Planung\n\nZiele der Mutation\n\nStädtebau licher Entwurf\n\nPlanungsrechtliche Umsetzung\n\nöff entliche M itwirkung\n\nkantonale Vorprüfung\n\nBeschlussfassung und Auf lageverfahren\n\nBeschlussfassung Planungsbericht\n\nAnhang\n\nAnhang 1 : Verkehrsgutachten, Rudolf Keller & Partner AG,2. November 2015\nAnhang 2: Darstellung der Sichtachsen und Schleppkurven, Otto+Partner AG, 2. November 2015\nAnhang 3: Fachgutachten Naturgefahren, Emch+Berger AG, 3. November 2015\nAnhang 4: Regierungsratsbeschluss Nr. 1810 vom 21 . Dezember 2010\n\nLlES2263 18.11.2015 PS\n\n2\n\n3\n\n4\n\n5\n\n8\n\n16\n\n17\n\n18\n\n19\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\n1 AUSGANGSLAGE\n\nBestehende Quartierplanung\n\nMit RRB vom 21. Dezember 2010 hat der Regierungsrat die\n\nQuartierplanung Rebgarten in Liestal beschlossen. Damals\nwurden drei Baubereiche ausgeschieden, wobei in den Bau-\n\nbereichen 2 und 3 die bestehenden Bauten ersetzt werden\nund im Baubereich 1 die bestehende Baute erhalten bleibt.\n\nMutation Baubereich 1\n\nDa sowohl aus städtebaulicher, gestalterischer sowie auch aus\nnutzungsmässiger Sicht die Beibehaltung der Baute im Baube-\nreich 1 nicht zu überzeugen vermag, wird mit dieser Mutation\ndie Neukonzeption des Baubereichs 1 angestrebt.\nGleichzeitig werden aktuelle, raumplanerische Vorgaben in der\nQuartierplanung umgesetzt, wie z.B. die Naturgefahrenkarte\nund die Ausscheidung des Gewässerraums mittels einer Ufer-\nschutzzone.\n\nDie im rechtsgültigen Quartierplanreglement ZrtÍ. 13.4 festge-\nhaltene Uberprüfungspflicht wird mit der vorliegenden Planung\nerfüllt.\n\nVorliegender Planungsbericht baut auf dem Planungsbericht\nvom 4. November 2008 auf.\n\n/\\\nN\n\nX\nAbb. 1 : Ausschnitt rechtsgültiger Quartierplan Rebgarten\n\n2Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\n2 ABLAUF DER PLANUNG\n\nDie Auftragserteilung erfolgte durch die Rebhaus AG\n\nDie fachliche Ausführung der Arbeiten erfolgt durch eine Ar-\nbeitsgemeinschaft bestehend aus Raumplanung Holzemer\n(Oberwil), Otto+Partner AG (Liestal) und der Rudolf Keller &\nPartner AG (Muttenz) als Fachbüro für Erschliessungsfragen.\nZusätzlich wurde für die Erarbeitung des Fachgutachtens zu\nden Naturgefahren die Emch+Berger AG (Bern) beauftragt.\n\nDie Planungsarbeiten wurden im Oktober 2014 aufgenom-\nmen.\n\nOktober bis Dezember 2014 Erarbeitung einer städtebaulichen\n\nVariantenstudie\n\n10. Dezember 2014 Präsentation in der Stadtbaukom-\n\nmission (SBK)\n\n21. Januar 2015 Präsentation der überarbeiteten\n\nstädtebaulichen Studie in der SBK\n\nJanuar - April 2015 Erarbeitung der Quartierplanunter-\nlagen\n\nApril- Mai2015 Kommunale Vorprüfung (Beschluss\n\nStadtrat vom 5. Mai 2015)\n\nMai - Juli 2015 Kantonale Vorprüfung\n\nJuni - August 201 5 Mitwirkungsverfahren\n\nSeptember - November 2015 Bereinigung der Unterlagen\n\nFolgende Schritte stehen noch aus:\n\nNovember 2015 Beschluss des Stadtrates\n\nJanuar 201 5 Beschluss des Einwohnerrates\n\nFebruar 201 6 Referendumsfrist /\nOffentliche Planauflage\n\nMärz 2016 Einreichen der Unterlagen zur\nregieru ngsrätlichen Genehmigung\n\n3Stadl Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\n3 ZIELE DER MUTATION\n\nDie Mutation verfolgt folgende Zielsetzungen\n\nNutzung\n\nNutzungsart\n¡ Alterswohnungen und Pflegeplätze\n. Wohnungen\n¡ Dienstleistung, Verkauf und Restauration je nach Bedarf ,\n\nflexibel zuteilbar\n. Ermöglichung von Klein- und Nebenbauten\n\nNutzungsmass\n. Angemessene, für diese zentrale Lage möglichst hohe\n\nNutzungsdichte\n\nStädtebau\n\nRücksichtnahm e auf Altstadt-Silhouette\nRücksichtnahme auf wichtige Sichtbeziehungen\nBerücksichtigung der kantonalen lnteressenlinie entlang\nder Rebgasse\n\nErschliessung\n\n1. UG als öffentliches Parkhaus\n2. UG als privates Parkhaus\nAufhebung des 3. UG\n\nAussenraum / Umgebung\n\nAufwertung und bessere Nutzung des lnnenhofs\nBesserer Zugang zum lnnen hof\nUferschutzzone entlang Orisbach\nAufhebung der Begegnungszone Rheinstrasse\n\na\n\na\n\na\n\na\n\na\n\n4Stadl Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\n4 STADTEBAULICHERENTWURF\n\nln einer ersten Phase wurden verschiedene städtebauliche\nVarianten geprüft. Das Architekturbüro Otto+Partner, Liestal,\nerarbeitete eine städtebauliche Variantenstudie für das Areal.\n\nBevor die nachfolgenden Varianten ausgearbeitet wurden,\nwurde ein möglicher Umbau der bestehenden Liegenschaften\nintensiv geprüft. Da aber die bestehenden Wohnungen bezüg-\nlich Grundriss und Ausbau nicht mehr zeitgemäss sind, die\nBaute energetisch eine schlechte Bilanz aufweist und ein Um-\nbau sowohl aus finanzieller als auch aus städtebaulicher Sicht\nals unbefriedigend beurteilt werden muss, wurde auf die Vari-\nante ,,Umbau" verzichtet. Dies ermöglicht neben zeitgemäs-\nsem und energetisch sinnvollem Wohnungsbau auch eine für\nden Kanton und die Stadt befriedigende Lösung bezüglich\nStrassenraum (Berücksichtigung der kantonalen lnteressenli-\nnie) und städtebauliche Einbindung in die Umgebung (süd-\n\nwestliche Ecksituation des Baubereichs 1).\n\nEbenfalls verworfen wurden Neubauvarianten, die den Baube-\nreich 1 an den Baubereich 3 anschliessen lassen, weil diese\nVarianten einerseits den Zugang von der Rebgasse her zum\nprivaten lnnenhof versperren und andererseits von der Reb-\ngasse her auch städtebaulich nicht überzeugen (vgl. Abb. 2).\n\nAbb.2: Verworfene Variante ,,Bau 1 an Bau 3"\n\nDeshalb wird hier die Variante vertreten, die jeden der drei\nBaubereiche eigenständig im Raum stehen lässt (vgl. Abb. 3).\nDadurch wird der lnnenhof von einer zusätzlichen Strassensei-\nte begehbar und städtebaulich werden neue Perspektiven er-\nöffnet.\n\n937\n\nBau 3\n\n\\ u\n\n5\n\nBau2\n\nBau 1\n\nBF=583W\nAGF = 2@ 0m2 ( inþ &ßoæ )\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mulat¡on, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\nEbenso wird die bestehende Parkierung neu organisiert\n(unter- und oberirdisch). Die Einstellhalle erstreckt sich neu\nnur noch über zwei Geschosse. Die Einfahrt bleibt am be-\nstehenden Ort. Die oberirdischen Parkplätze werden redu-\nzierl.\nDer Neubau weist zwei unterschiedliche Höhen auf. Südlich\ngegen die Rheinstrasse werden 4 Vollgeschosse und ein\nSockelgeschoss, im nördlichen Teil 5 Vollgeschosse und\nein Sockelgeschoss möglich sein.\nEin zusätzlicher Zugang zum lnnenhof von der Rebgasse\nher wird ermöglicht.\n\nr2@\n..ìuo\n\na\n\nAbb. 3: Gewählte Variante,,Drei eigenständige Baukörper"\n\nDie städtebauliche Studie erfüllt die Vorgaben der Stadtbau-\nkommission und ist im Folgenden kurz umrissen.\n\nDie Gebäude im Baubereich 1 werden durch einen Neu-\nbau ersetzt.\nBaubereich 1 wird von Baubereich 3 losgelöst. Die Fassa-\ndenfront an der Rebgasse wird'dadurch gebrochen.\nDie kantonale lnteressenlinie des Tiefbauamts wird be-\nrücksichtigt.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\nAufgrund der vorgesehenen Nutzung wird die Fassaden-\ngestaltung vom genehmigten, richtungsweisenden Plan Nr. 2\nabweichen, weshalb dieser im Rahmen der Mutation aufge-\nhoben wird. Um gleichwohl eine Vorstellung der möglichen\nErscheinung der Baukörper zu erhalten, werden folgend\ndenkbare Fassadenansichten dargestellt.\n\nAbb. 4: Ansicht Ost (Orisbach)\n\nAbb. 5: Ansicht Súd (Rheinstrasse)\n\nAbb. 6: Ansicht West (Rebgasse)\n\nE;E\nET\nEE\n\nI\nTI\n\n¡E¡¡TTIITIIX¡ITIETTT¡\nEET!EI¡n\n\n7Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsberichl, Beschlussfassung\n\nAbb. 7: Ansicht Nord (Rebgasse)\n\n\n\n5 PLANUNGSRECHTLICHE UMSETZUNG\n\nFür den betroffenen Perimeter ist das lnstrument der Mutation\nder Quartierplanung vorgesehen.\n\nDie Quartierplanung besteht aus den Plänen Nr. 1a - d und\n\ndem Quartierplanreglement.\n\nDie weiteren Unterlagen (Planungsbericht, Modell, etc.) die-\nnen dem besseren Verständnis der Planung und haben keine\nRechtskraft.\n\nBaubereich 1\n\nNutzuno\nlm Baubereich 1 solldie bestehende Baute abgebrochen und\n\ndurch einen Neubau ersetzt werden. Zusammen mit den Bau-\n\nbereichen 2 und 3 werden auf dem ganzen Areal 65 Alters-\nwohnungen, 40 Pflegeplätze und eine Hauswartswohnung\nerstellt. Zudem riuird eine Fläche für Dienstleistung, Verkauf\n\nund Restauration von ca. 200 m'BGF erstellt. Es sind weiter-\nhin nur wenig störende Betriebe zulässig.\nDie maximale Bruttogeschossfläche des Baubereichs 1 bleibt\nbei2'800 m2.\n\nLaoe, Grösse und Gestaltung der Baute im Bauberelch 1\n\nDie maximale Ausdehnung der zur Rebgasse ausgerichteten\nFassade wird mit der kantonalen lnteressenlinie bestimmt. Um\n\nin der späteren Umsetzung der städtebaulichen Studie nicht zu\n\nstark eingeengt zu sein, wird nicht der projektierte Baukörper,\nsondern ein Baubereich festgelegt. Dieser ist nach hinten und\n\nseitlich ein bis zwei Meter grösser als der eigentliche Baukör-\nper. Das Volumen des Gebäudes wird zudem mit der maximal\nzulässigen Bruttogeschossfläche und den maximalen Höhenko-\nten festgelegt. Um bei der Verortung der Gebäudeabstufung im\n\nBaubereich 1 unter Beachtung der beiden rechtsverbindlichen\nHöhenkoten einen Spielraum zu haben, wird im Plan wie auch\nim Reglement eine zusätzliche Bestimmung aufgenommen, die\neinen Spielraum von insgesamt 3.0 m zulässt.\n\nGenerelle Art und Mass der Nutzung\n\nKlein- und Nebenbauten\nDa Klein- und Nebenbauten für die Zukunft nicht verunmöglicht\nwerden sollen, wird im Quartierplanreglement eine entspre-\nchende Bestimmung aufgenommen.\nDie Flächen von Klein- und Nebenbauten werden zu den nut-\nzungsfreien Flächen gezählt, also nicht zur Bruttogeschossflä-\nche gerechnet.\n\nUm die städtebauliche Qualität der Quartierplanung zu bewah-\nren, wird die zulässige Fläche für Klein- und Nebenbauten auf\n51" der jeweiligen Fläche eines jeden der beiden genannten\n\nFlächentypen (privater Freiraum, private Grünfläche über der\nEinstellhalle) begrenzt.\n\n8Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\nDie vom Regierungsrat nicht bewilligte Bestimmung betreffend\nKleinbauten wird aus dem Quartierplanreglement gestrichen,\n\nNutzunosfreie Flächen\nNeu zur nutzungsfreien Fläche, die nicht zur Bruttogeschoss-\nfläche hinzugerechnet wird, zählen auch Lager, Garderoben,\nund Schächte. Damit soll im Hinblick auf das Baubewilli-\ngungsverfahren Klarheit geschaffen werden.\nAusserdem sollen offene und verglaste Atrien und Terrassen\nsowie Wintergärten bis 15 mt pro Wohneinheit generell zur\nnutzungsfreien Fläche zählen und nicht mehr nur bei vorbe-\nstandenen Bauten. Solche wird es nach der Mutation keine\nmehr geben.\n\nAttikaqeschoss\nAus Gründen der besseren Verständlichkeit wird die Bestim-\nmung betreffend das Attikageschoss vereinfacht bzw. präzi-\nsiert. Der entsprechende Absatz des Quartierplanreglements\nwird folgendermassen geändert: ,,Das Attikageschoss ist min-\ndestens 1.5 m hinter die Aussenfassade zurückzuversetzen."\n\nBemusteruno und Materialisieruno\nDa die bestehende Bestimmung im Quartierplanreglement\nüber Bemusterung und Materialisierung insofern fehlerhaft ist,\n\ndass das Bauinspektorat als Bewilligungsbehörde nicht über\nDetailunterlagen zur Materialisierung der Wege oder Bepflan-\n\nzung entscheidet, wird dieser Abschnitt aus dem Quartierplan-\nreglement gestrichen.\n\nErschliessung und Parkierung\n\nParkolatzbedarf\nGemäss Anhang 11 der Verordnung zum Raumplanungs- und\nBaugesetz vom 27. Oktober 1998 und gemäss Wegleitung des\nKantons zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Motor-\nfahrzeuge und Velos/Mofas vom November 2004 wurde das\nVerkehrsgutachten gemäss Anhang 1 erstellt und der Park-\nplatzbedarf berechnet. Das Verkehrsgutachten gemäss Anhang\n1 ist integraler Bestandteil dieses Planungsberichts. Der private\nParkplatzbedarf beträgt 63 Parkplätze.\nDie Einstellhalle erstreckt sich auf zwei Untergeschosse. Die 60\nParkplätze im 1. Untergeschoss sind öffentliche Parkplätze. lm\n2. Untergeschoss sind ca.62 private Parkplätze geplant. 3 Be-\nsucher-lV-Parkplätze sind oberirdisch angelegt.\nDer Parkplatzbedarf kann damit abgedeckt werden.\n\nDa rechtlich nicht abschliessend geklärt ist, ob Parkplätze ver-\nmietet werden dürfen, auch wenn der Bedarf der Bewohner\ngedeckt ist, wird der letzte Satz von Ziff. 8 Abs. 2 des Quartier-\nplanreglements gestrichen.\n\n9Stadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung\n\n\n\nReduktionsfaktor f ü r Alterswohnu noen\nFür die Berechnung der Pflicht-Parkptätze für Personenwagen\nbei Alterswohnungen darf ein Reduktionsfaktor angenommen\nwerden. Dem wurde in diversen Vorbesprechungen mit dem\nKanton zugestimmt. Der Reduktionsfaktor für Alterswohnun-\ngen von 0.4 auf die Stammparkplätze wird im Quartierplanreg-\nlem ent f estgeschrieben.\nEine Reduktion gilt entsprechend auch für Velo/Mofa-\nAbstellplätze.\n\nOffentliche Parkolätze\nZú1. 7.4 Quartierplanreglement wird dahingehend angepasst,\ndass anstelle von ,,ca." die Anzahl öffentlicher Parkplätze als\n\n,,maximal" angegeben wird.\n\nMaximale Anzahl Parkolätze in der Einstellhalle\nlm Quartierplanreglement wird neu die Bestimmung aufge-\nnommen, dass die Anzahl Parkplätze in der gesamten Ein-\n\nstellhalle auf höchstens 122 begrenzt ist. Es dürfen aber auch\nweniger erstellt werden.\n\nKantonale lnteressenlinie\nDer Neubau berücksichtigt die vom Kanton gesetzte lnteres-\nsenlinie des Tiefbauamts. Aufgrund der lnteressenlinie kön-\nnen in ihrem Wirkungsfeld keine oberirdischen Parkplätze\nmehr erstellt werden, weshalb diese mit vorliegender Mutation\naufgehoben werden.\n\nBesucheroarkolätze\nBesucherparkplätze sind grundsätzlich oberirdisch zu erstellen\nund müssen jederzeit zugänglich sein. ln begründeten Aus-\nnahmefällen können Besucherparkplätze auch in Einstellhallen\nbewilligt werden, wenn die Zugänglichkeit jederzeit gewährleis-\n\ntet ist.\nAuf dem Quartierplanareal sind drei oberirdische Besucher-lV-\nParkplätze vorgesehen. Gemäss Vorprojekt können aufgrund\nder Bebauung und der Platzverhältnisse oberirdisch nicht mehr\nParkplätze angelegt werden. Daher müssen die restlichen Be-\n\nsucherparkplätze im 2. UG der Einstellhalle untergebracht wer-\nden. Die Gewährleistung des jederzeitigen Zugangs zur Ein-\n\nstellhalle ist im Baugesuch vorzunehmen. Es ist vorgesehen,\ndass mittels Badge oder via Funk zur während 24 Stunden\ngeöffneten Empfangsstelle die Schranke jederzeit geöffnet\n\nwerden kann.\nWeil ausser den Besucher-lV-Parkplätzen keine weiteren Park-\nplätze oberirdisch zu liegen kommen und Erstere nicht vermie-\ntet werden dürfen, wird der letzte Satz von Ziff. 8 Abs. 7 des\nQuartierplanreglements gestrichen.\n\nBesucher-lV-Parkplätze\nDa pro Gebäude ein oberirdischer Besucher-lV-Parkplatz er-\nforderlich ist, werden drei solcher Parkplätze oberirdisch ange-\nlegl. Sie sind innerhalb des Bereiches für oberirdische Park-\nplätze gemäss Quartierplan zu erstellen. Die genaue Lage der\ndrei Parkplätze wird im Baugesuch definiert. lm Quartierplan-\n\nSladt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung 10\n\n\n\nreglement wird die Bestimmung aufgenommen, dass die Be-\nsucher-lV-Parkplätze als solche auszuweisen sind und nicht\nanderweitig vermietet werden dürfen.\n\nFussoänoerzuoanq Einstellhalle\nEin direkter Zugang für Fussgängerinnen und Fussgänger von\nder Rheinstrasse in die Einstellhalle bleibt weiterhin bestehen.\nWeil das aktuelle Vorprojekt einen etwas anders gestalteten\nEingangsbereich vorsieht, wird der besagte Zugang auf dem\nQuartierplan verschoben und die Legende mit dem Zusalz\n\n"ungefähre Lage" ergänzt. Die genaue Lage des Zugangs ist\nim Baugesuch ersichtlich.\n\nKundenzufahrl I Zulahrl Bancomat\nWeil keine lnstallation eines Bancomats mehr geplant ist und\nausserhalb des Bereichs für oberirdische Parkplätze keine\nweitere Parkierung vorgesehen ist, wird diese Zufahrt mit vor-\nliegender Mutation aufgehoben.\n\nSichtweiten und Schleookurven\nDie Sichtweiten bei der Ein-/Ausfahrt entsprechen der Norm\nSN 640 273a. Ebenso entsprechen die Schleppkurven bei der\nEin-/Ausfahrt den Projektierungsrichtlinien Strassenbau des\nTiefbauamtes vom 3. August 2007 (rev.10.01.2015).\nDie Darstellung der Sichtachsen und Schleppkurven befindet\nsich in Anhang 2.\n\nNaturgefahren\n\nGefahrenzonen\nDas der Naturgefahrenkarte Basel-Landschaft (NGK BL) der\nStadt Liestal (Fertigstellung November 2011) zugrunde gelegte\nTerrainmodell wiedergibt nur schlecht die aktuell bestehende\nGeländesituation im Bereich des Quartierplan-Areals und die\nausgewiesene Gefährdung bildet die effektiv zu erwartende\nGefährdung nur ungenügend ab.\nDas Fachgutachten Naturgefahren gemäss Anhang 3 weist die\nGefahrengebiete inkl. Restgefährdung im Detaillierungsgrad\neiner Naturgefahrenkarte neu aus. Auf Basis dieser Gefahren-\ngebieÌe wurden im Quartierplan die Gefahrenzonen überlagert.\nWeil die Gefahrengebiete erheblicher und mittlerer Gefährdung\nvollständig auf dem Gewässer und der Uferschutzzone zu lie-\ngen kommen und dadurch von Uberbauung geschützt sind, ist\neine Uberlagerung mit entsprechenden Gefahrenzonen nicht\nnotwendig. Das Gefahrengebiet geringer Gefährdung wird nur\nausserhalb der Uferschulzzone mit einer entsprechenden Ge-\nfahrenzone übernommen.\nDas Quartierplanreglement wird mit entsprechenden Bestim-\nmungen ergänzt, die sich an der Wegleitung des Kantons\nbetreffend Umsetzung der Naturgefahrenkarte vom Juni 2011\n\norientieren.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, PlanungsberichÌ, Beschlussfassung 11\n\n\n\nObiektsch utzmassnahm en\nAls Objektschutzmassnahmen gelten unter anderem Abdich-\ntungen, wie an der Gebäudehülle installierte Schutzmass-\nnahmen (Klappschott etc.), oder Abschirmungen, wie vorgela-\ngerte Schutzmassnahmen (Mauern, Dämme etc.). Eine\n\nentsprechende Bestimmung wird im Quartierplanreglement\naufgenommen.\nDie im Quartierplanreglement aufgezählten Objektschutz-\nmassnahmen sind alternative Optionen. Es ist schlussendlich\nnur eine Art von Objektschutzmassnahme auszuführen. Die\nAufzählung soll auch nicht als abschliessend gelten. Sofern\nweitere Massnahmen wirkungsvoll sind, sollen auch diese\nzulässig sein.\nDie geplante Objektschutzmassnahme und ihre Wirksamkeit\nsind im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen.\n\nHochwasserkoten\nFür die Baubereiche 2 und 3 werden im Quartierplanregle-\nment Hochwasserkoten definiert, welche sich auf das Fach-\ngutachten Naturgefahren gemäss Anhang 3 stützen.\nMit der Ergänzung zu den vorgelagerten Objektschutzmass-\nnahmen wird sichergestellt, dass im Baubewilligungsverfahren\nin jedem Fall jene Hochwasserkote zur Beurteilung des Bau-\nvorhabens beigezogen wird, welche - abhängig von den ge-\n\nplanten Schutzmassnahmen - massgebend ist.\n\nRestoefährduno\nEbenfalls zu berücksichtigen ist die Thematik der Restgefähr-\ndung, die für einen Teilbereich des Baubereiches 3 gemäss\nFachgutachten Naturgefahren gemäss Anhang 3 ausgewiesen\nwird. ln dieser ,,gelb-weiss" schraffierten Fläche ist eine Ge-\nfährdung durch Naturgefahrenprozesse - im vorliegenden Fall\n\nUberschwemmung - möglich, jedoch mit sehr geringer Eintre-\ntenswahrscheinlichkeit (seltener als einmal in 300 Jahren). Die\nvorhandenen lntensitäten solcher Ereignisse sind nicht be-\nstimmt, können jedoch alle lntensitätsstufen (,,schwach" bis\n\n,,stark") umfassen. Entsprechend muss auch davon ausgegan-\ngen werden, dass ein solches Ereignis die Schutzwirkung von\nMassnahmen aus eigentümerverbindlichen Gefahrenzonen\nübertreffen kann (Überlastfall). Mit der Restgefährdung bzw.\neinem Uberlastfall verbunden sind Risiken für Personen und\n\nSachwerte, welche auf Basis der bestehenden Grundlagen\nnicht weitergehend quantifiziert werden können. Aus diesem\nGrund sind gemäss der Wegleitung ,,Umsetzung der Naturge-\nfahrenkarte in die kommunale Nutzungsplanung" sehr sensible\nNutzungen in Gefahrengebieten, in Gebieten mit Restgefähr-\ndung als auch in Wirkungsräumen von (Gefahren) Hinweispro-\nzessen zu vermeiden.\n\nDie Alterswohnungen und Pflegeplätze können Nutzungen dar-\nstellen, für welche nicht ausgeschlossen werden kann, dass\ndiese eine hohe Sensibilität in Bezug auf die bestehende Rest-\ngefährdung bzw. den Überlastfall aufweisen (Stichworte:\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung 't2\n\n\n\nschwer zu evakuieren, Folgen eines Ausfalls flebensnotwen-\ndigerl Gebäudeinfrastrukturen etc.).\n\nDer bestehende Konflikt zwischen einer sehr sensiblen Nut-\nzung und einer Restgefährdung bzw. einem Überlastfall ist\nerkannt worden. Deshalb sind die damit verbundenen Risiken\nin den Abwägungs- und Entscheidungsprozess der vorgese-\nhenen Nutzungen eingeflossen.\n\nlm Geschoss des Baubereiches 3, das auf Höhe des Fuss-\nwegs zu stehen kommt und im Falle eines Uberlastfalls betrof-\nfen wäre, sind gemäss aktuellem Projektstand keine Wohnun-\ngen, sondern lediglich Nebenräume wie Keller, Waschküchen,\nTechnikräume etc. geplant. Erst in den Geschossen darüber\nsind Wohnungen geplant. Die Fluchtwege der Wohnungen im\nBaubereich 3 führen auf den lnnenhof.\n\nWeil keine sensiblen Nutzungen auf Höhe der potenziellen\nÜberschwemmung gemäss Restgefährdung zu liegen kom-\nmen, ergibt die lnteressenabwägung eine positive Bilanz zu-\ngunsten der sensiblen Nutzung.\n\nAusserdem wird nach der geplanten Renaturierung des Oris-\nbachs durch das Tiefbauamt die Gefahrensituation derart mi-\nnimiert, dass sich die Gefahrengebiete erheblich reduzieren\nwerden.\n\nUmgebung\n\nGewässerrau m / Uf erschutzzone\nDer Gewässerraum, der von der Parzellengrenze der Parzelle\nNr. 956 (Orisbach) 6.00 m beträgt, wird teilweise mittels einer\nUferschutzzone ausgeschieden.\n\nDie Uferschulzzone dient in erster Linie der Renaturierung des\nOrisbachs zur Hochwasservorsorge sowie zur Bewahrung und\nFörderung der Ökologie. Deshalb sind in der Uferschulzzone\ndie Lebensräume schutzwürdiger Pflanzen und Tiere zu erhal-\nten und zu fördern. Da sich das Gebiet im städtischen Raum\nbefindet, soll die Nutzung der Uferschulzzone zur Erholung\nmöglich sein, muss aber naturverträglich stattfinden. Nicht aus-\ngeschlossen werden kann die spätere Notwendigkeit oder ein\nzukünftiger Bedarf allfälliger Bauten und Anlagen innerhalb der\nUferschutzzone. Um diese Eventualität nicht zum Vornherein\nvollständig zu verunmöglichen, werden standortgebundene\nBauten und Anlagen zugelassen.\n\nDer bereits genehmigte öffentlich zugängliche Fussweg wird\nauf dem Quartierplan Richtung der Baubereiche verschoben,\num der Uferschutzzone mehr Raum zu geben. Die Breite des\nFusswegs entlang der Baubereiche beträgt zwischen Baube-\nreiche und Uferschutzzone 2.5 m. Weil der mit Treppen befes-\ntigte Fussweg im Gewässerraum zu liegen kommt, wird eine\nGewässerbaulinie gelegt.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutalion, Planungsbericht, Beschlussfassung 13\n\n\n\nDie Uferschulzzone berücksichtigt die kantonale lnteressenli-\nnie des Tiefbauamtes nicht, da der Kanton im Falle der Erwei-\n\nterung der Rebgasse einen kantonalen Nutzungsplan erlas-\nsen wird. Ein solcher würde der vorliegenden Quartierplanung\nvbrgehen. Für den Fall, dass die Rebgasse nicht erweitert\nwerden sollte, bleibt im Bereich zwischen Rebgasse und lnte-\nressenlinie die Uferschutzzone gültig.\n\nBegeonunoszone Rheinstrasse\nDie Stadt Liestal plant in ihrem Projekt ,,Neugestaltung Alt-\nstadtstrassen" unter anderem eine umfassende Neugestal-\ntung der gesamten im kommunalen Besitz liegenden Rhein-\nstrasse'. Deren Umgestaltung geht also über den Bereich der\nim Quartierplan festgelegten Begegnungszone hinaus und\n\nerfolgt koordiniert mit der Neugestaltung aller anderen im Pro-\njekt eingeschlossenen Strassen. Die Beibehaltung der Be-\ngegnungszone ist vor diesem Hintergrund nicht mehr sinnvoll.\nDie Begegnungszone wird deshalb vollständig gestrichen.\n\nDabei fällt auch der ,,öffentliche Freiraum" weg, soweit er im\n\nBereich der Begegnungszone liegt.\n\nNeue Bäume\nlm rechtskräftigen Quartierplan sind neue Bäume orientierend\ndargestellt. Da die Anzahl und Lage neuer Bäume im konzep-\ntionellen Umgebungsplan sowie im Gestaltungskonzept defi-\nniert werden, ist eine Darstellung auf Ebene Quartierplan nicht\n\nsinnvoll. Deshalb werden sie im Quartierplan nicht mehr darge-\nstellt.\n\nQuartierplanperimeter\n\nAufgrund des Regierungsratsbeschlusses Nr. 1810 vom\n21. Dezember 2010 (Kantonsstrassenareale der Parzellen Nr.\n\n5431 und 947 müssen ausserhalb des Perimeters liegen) sowie\ndes Wegfalls der Begegnungszone Rheinstrasse und des öf-\nfentlichen Freiraums im Bereich der Begegnungszone wird der\nQuartierplanperim eter angepasst.\n\nRegierungsrätliche Eintragungen Quartierplan Nr. 1\n\nAlle regierungsrätlichen Eintragungen auf dem Quartierplan Nr.\n\n1 können gestrichen werden:\n\n- Perimeter: der Quartierplanperimeter wird angepasst.\n\n- Schrägparkplätze mit Rückwärtsausfahrt an der Rebgasse:\nfallen durch die Mutation weg.\n\n- Freihalteraum Rebgasse: die kantonale lnteressenlinie des\nTief bauamtes wird berücksichtigt.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mulation, Planungsbericht, Beschlussfassung 14\n\n\n\nRegierungsrätliche Eintragungen Quartierplanreglement\n\nZilf .7.3: der ganze AbsaÌz wird gestrichen, der Eintrag\nwird gestrichen.\nZill.7.4: der Absatz wurde vom Regierungsrat gestrichen,\nAbsatz und Eintrag werden gestrichen.\nZill.7.6: der ganze Absatz wird gestrichen, der Eintrag\nwird gestrichen.\nZilf .9.7: Mit Streichung des durchgestrichenen Satzteils\nist der RRB erfüllt. Eintrag wird gestrichen.\nZi'Í|.1 2.3: M it Stre ich u n g d es d u rchgestrichene n Satztei ls\nist der RRB erfüllt. Eintrag wird gestrichen.\nZi|l.1 4.4: M it Stre ich u ng d es d u rchgestrichene n Satztei ls\nist der RRB erfüllt. Eintrag wird gestrichen.\n\nVorgaben des Feuerwehr-lnspektorats\n\nFKS-Richtlinie\nDie FKS-Richtlinie fur Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und\nStellflächen ist eihzuhalten. Die entsprechende Umsetzung\nder Vorgaben ist im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen.\n\nAnfahrbare Fassaden\nMit einem Hubrettungsfahrzeug müssen sämtliche Fassaden\nentlang der Strassen (Rheinstrasse und Rebgasse) vollflächig\nzugänglich sein. Die Fassaden entlang des Orisbachs müssen\n\nmit einem Hubrettungsfahrzeug nicht zwingend erreichbar sein.\nDies wurde von der Basellandschaftlichen Gebäudeversiche-\nrung mit Schreiben vom 29. Oktober 2015 an das Amt für\nRaum planu ng festgehalten.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung '15\n\n\n\n6 ÖrrerurlIcHE MITWIRKUNG\n\nAm 4. Juni2015 erfolgte die Publikation im,,Liestalaktuell", in\n\nwelchem die Ausstellung der Unterlagen auf der Stadtverwal-\ntung vom 4. bis 19. Juni 2015 angekündigt wurde. Die interes-\nsierte Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit bis zum 19, Juni\n2015 schriftliche Eingaben an den Stadtrat zu machen.\n\nln dieser Frist gingen zwei Eingaben ein. ln zwei Mitwirkungs-\ngesprächen am 8. Juli und 28. August 2015 wurden die Mit-\n\nwirkenden nochmals persönlich angehört. Teilweise konnte\nauf die Anliegen eingetreten werden.\n\nDie Details der Mitwirkungseingaben und der Stellungnahmen\ndazu können dem Mitwirkungsbericht entnommen werden.\n\nStadt L¡estal, Quarlierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung 16\n\n\n\n7 KANTONALE VORPRÜFUNG\n\nNach der Vorprojektphase und der Ausarbeitung der Quartier-\nplanvorschriften wurde die Planung am 22. Mai 2015 zur kan-\ntonalen Vorprüfung eingereicht.\n\nDer Bericht des Kantons vom 28. Juli 2015 wurde an einer\ngemeinsamen Besþrechung am 30. September 2015 erörtert.\n\nDaraus ergaben sich Anpassungen der Quartierplanvorschrif-\nten. Die Details der kantonalen Einwände und die Reaktionen\ndarauf können dem Bericht zur kantonalen Vorprüfung enl\nnommen werden.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mulation, Planungsbericht, Beschlussfassung 17\n\n\n\n8 BESCHLUSSFASSUNG UND AUFLAGEVERFAHREN\n\nDer Stadtrat Liestal ss die Mutation der Quartierpla-\nnung Rebgarten am\n\nDer Einwohnerrat Liestal beschloss die Mutation der Quartier-\nplanung Rebgarten am\n\nGegen den Beschluss wurde kein Referendum ergriffen.\n\ndie Einspracheverhandlung durchgef ührt.\n\nDem Anliegen kann\n\nEntsprechend beantragt der Stadtrat dem Regierungsrat die\nGenehmigung.\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Bebgarten, Mutation, Planungsberichl, Beschlussfassung 18\n\n\n\n9 BESCHLUSSFASSUNGPLANUNGSBERICHT\n\nDieser Planungsbericht wurde von Stadtrat Liestal\n\nam\n\nverabschiedet.\n\nLiestal, den\n\nDer Stadtpräsident Der Stadtverwalter\n\nLukas Ott Benedikt Minzer\n\nStadt Liestal, Quartierplanung Rebgarten, Mutation, Planungsbericht, Beschlussfassung '19\n\n\n


parent_type: affair

name: 01-68Quartierplan Cheddite - Reglement, Pläne (2004).doc

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text: Stadt Liestal\n\nDER STADTRAT AN DEN EINWOHNERRAT\n01/68\nQuartierplan „Cheddite“   \nKurzinformation\nMit Beschluss vom 13. März 2002 hat der Einwohnerrat der Erarbeitung eines Quartierplanes auf den Parzellen 1812 und 3227 aufgrund des damals vorliegenden Konzeptes im Grundsatz zugestimmt.\n\nBasierend auf diesem Konzept, den Anregungen des Einwohnerrates, der Stellungnahme des Gemeinderates Lausen und dem Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung wurde der Quartierplan mit entsprechendem Reglement durch die Grundeigentümer mit Begleitung der beiden Gemeinden erarbeitet.\n\nDas Areal wird topographisch begrenzt durch einen stark ansteigenden Waldrücken im Nordosten und der Ergolz mit dem begrünten Ufer im Südwesten. Das langgezogene und eher schmale Areal verfügt über eine sehr gut nutzbare Südwest-Hanglage.\n\nDie Erschliessung erfolgt für das Teilgebiet Liestal über die Heidenlochstrasse. Für das Teilgebiet Lausen erfolgt die Erschliessung von Lausen aus.\n\nDas Projekt beinhaltet eine Wohnüberbauung von insgesamt ca. 124 Wohneinheiten in verdichteter Bauweise mit verschiedenen Wohnungsgrössen und Wohnungstypen sowie Eigentumsmodellen, vorab für Familien.\n\nAntrag\nDer Quartierplan „Cheddite“, bestehend aus\n\na) Quartierplan-Reglement,\n\nb) Quartierplan-Teilplan Nr. 1: Bebauung und Aussenraum,\nc) Quartierplan-Teilplan Nr. 2: Erschliessung, Ver- und Entsorgung, Etappierung,\nd) Quartierplan-Teilplan Nr. 3: Schnitte Bebauung und Terraingestaltung,\n\nwird genehmigt.\n\n\n\n\nLiestal, 27. April 2004\n\n\n\nFür den Stadtrat Liestal\n\n\nDer Stadtpräsident\n\nDer Stadtverwalter\n\n\nMarc Lüthi\n\nRoland Plattner\n\n\n\nDETAILINFORMATIONEN\n\n1.\nAusgangslage\n\nDie Cheddite hat Ende 1999 die industrielle Produktion eingestellt und die bestehenden Räumlichkeiten teilweise kurzfristig weitervermietet. Längerfristig soll das Areal einer neuen Nutzung zugeführt werden. Gemäss generellen Planungsstudien soll auf dem Areal eine Wohnüberbauung realisiert werden. Da die Parzellen in der Gewerbezone liegen, sind vorerst die planungsrechtlichen Grundlagen zu überarbeiten. Vorgesehen ist der Erlass eines Quartierplanes, mit dem am besten auf die besondere Lage des Areals und die Problematik der verkehrsmässigen Erschliessung eingegangen werden kann.\n\nDas Gewerbegebiet der Cheddite in den Gemeinden Liestal und Lausen umfasst eine Fläche von gesamthaft rund 30'000 m2. Ungefähr 45 % dieser Fläche liegt auf Gemeindegebiet von Liestal, 55 % auf Gemeindegebiet von Lausen.\n\nMit Beschluss vom 13. März 2002 hat der Einwohnerrat der Erarbeitung eines Quartierplanes auf den Parzellen 1812 und 3227 aufgrund des damals vorliegenden Konzeptes im Grundsatz zugestimmt.\n\nIn siedlungsplanerischer Hinsicht unterstützen die beiden Gemeinden Liestal und Lausen sowie der Kanton im Rahmen einer Quartierplanung eine Umzonung der Gewerbezone Cheddite im Halte von ca. 30'000 m2 in eine Wohnzone.\n\nBei der Weiterbearbeitung wurden die Anregungen des Einwohnerrates, die Stellungnahme des Gemeinderates Lausen und der Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung durch die Grundeigentümer aufgenommen und der Quartierplan mit entsprechendem Reglement in Begleitung der beiden Gemeinden erarbeitet.\n\n2.\nLösungsvorschlag/Projektbeschrieb\n\na.\nÜberbauungskonzept\n\nDie Quartierplanung Cheddite bezweckt eine geordnete, haushälterische Nutzung des Bodens. Sie soll eine umweltgerechte, wohnhygienische, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste Überbauung gewährleisten.\n\nDas Areal wird topographisch begrenzt durch einen stark ansteigenden Waldrücken im Nordosten und der Ergolz mit dem begrünten Ufer im Südwesten. Das langgezogene und eher schmale Areal verfügt über eine sehr gut nutzbare Südwest-Hanglage. Das Gebiet weist aufgrund seiner Einbettung in die naturräumlichen Gegebenheiten wie Flussufer, Wald, Wanderrouten und Busverbindungen nach Liestal/Lausen einen hohen Wert für Wohnen, Freizeit und Erholung auf. Allerdings ist eine zukünftige Wohnnutzung bei der vorbeiführenden Autostrasse H2 vor Immissionen zu schützen.\n\nUm Veränderungen am Gelände weitgehend zu vermeiden, ist die Bebauung bzw. die Stellung der Gebäude überwiegend parallel zum Hang entlang der bestehenden Geländekanten vorgesehen. Unter Ausnützung der Hanglage sowie der Ausrichtung der Gebäude wird eine optimale Besonnung und Aussicht angestrebt. Wo es die Arealtiefe und das Hanggefälle erlauben, werden gewisse Gebäude quer zum Hang gestellt, um mit ruhigen Innenhöfen einen grösseren Lärmschutz zur Autobahn zu erreichen.\n\nDie Verteilung der Baukörper ist einerseits auf eine gute Nutzung des Bodens ausgerichtet, andererseits soll sie eine vielfältige und abwechslungsreiche räumliche Gliederung des Areals ermöglichen. Als Markstein zur Geschichte des Areals soll das Haus Nr. 133 bestehen bleiben.\n\nb.\nWohnungstypologie / Etappierung\n\nDas Projekt beinhaltet eine Wohnüberbauung in verdichteter Bauweise mit verschiedenen Wohnungsgrössen und Wohnungstypen sowie Eigentumsmodellen, vorab für Familien. Dabei sind alle am Markt bekannten Eigentumsformen möglich wie Mietwohnungen, Stockwerkeigentum oder Reiheneinfamilienhäuser mit eigenen Grundstücken sowie Möglichkeiten zur Schaffung von Arbeitsflächen für die Bewohner als Atelier- und Hobbyräume.\n\nDie Wohnungen haben eine Bruttowohnfläche von ca. 120 m2 exkl. Balkon, Gartensitzplatz oder Wintergarten. Sie können als Wohnfläche auf einer Etage oder als Maisonette-Wohnung ausgestaltet sein. Die erdgeschossigen Wohnungen besitzen jeweils einen Gartensitzplatz. Ein Wohnungstyp hat aus topographischen Gründen seinen Garten über dem individuellen Carport.\n\nIn der Gemeinde Lausen sind auf ca. 16'605 m2 Landfläche ungefähr 69 Wohneinheiten und im Gemeindebann Liestal auf ca. 14'209 m2 ungefähr 50 Wohneinheiten möglich, welche in zwei oder drei-geschossigen Baukörpern untergebracht sind. \n\nDie maximal zulässige anrechenbare Bruttogeschossfläche beträgt für das Teilgebiet Liestal 7'700 m2 und für das Teilgebiet Lausen 9'200 m2. Dies entspricht einer Ausnutzungsziffer von 54,2 % (Liestal) bzw. 55,4 % (Lausen).\n\nDie gesamte Überbauung kann entsprechend der Entwicklung des Wohnungsmarktes in Etappen realisiert werden. Es ergeben sich sechs mögliche Bauetappen:\n\n1. Etappe A,  Teilfläche Cheddite Lausen \n27 Wohneinheiten\n\n2. Etappe B,  Teilfläche Cheddite Lausen \n22 Wohneinheiten\n\n3. Etappe C,  Teilfläche Cheddite Lausen\n20 Wohneinheiten\n\n4. Etappe D,  Teilfläche Cheddite Liestal\n23 Wohneinheiten\n\n5. Etappe E,  Teilfläche Cheddite Liestal\n18 Wohneinheiten\n\n6. Etappe F,  Privatparzelle Liestal \n  9 Wohneinheiten\n\nJede dieser Bauetappen kann entsprechend der Marktsituation realisiert werden, ohne dass die bisherigen oder weitere Bauetappen präjudiziert werden. Auch bezüglich der Infrastruktur kann diese entsprechend dem Baufortschritt ergänzt bzw. ausgebaut werden.\n\nc.\nErschliessung / Parkierung\n\nDas Quartierplangebiet wird durch eine Bushaltestelle optimal an den öffentlichen Verkehr angebunden.\n\nDie Erschliessung für den Privatverkehr erfolgt für das Teilgebiet Liestal über die Heidenlochstrasse. Für das Teilgebiet Lausen erfolgt die Erschliessung von Lausen aus. Die heutige durchgehende Strasse wird für den Privatverkehr auf der Grenze Liestal/ Lausen unterbrochen. Durchlässig ist diese Unterbrechung für den öffentlichen Verkehr, die Velofahrer und die Fussgänger. Der Einwohnerrat hat am 20. August 2003 einem Projektierungskredit für den Ausbau der Heidenlochstrasse, von der Kasinostrasse bis zur arealinternen Erschliessungsstrasse, zugestimmt. Das Bauprojekt mit Kreditbegehren wird dem Einwohnerrat im 2. Semester 2004 vorgelegt. Der Strassenbereich zwischen den beiden internen Strassenanschlüssen wird in Liestal und Lausen nicht ausgebaut.\n\nDie interne Erschliessung des Areals Cheddite erfolgt durch zwei unabhängige, nicht fahrbahnmässig verbundene Erschliessungsstrassen auf verschiedenen Geländeniveaus. Beide Erschliessungsstrassen sind je mit einer Wendemöglichkeit an einem zentralen Platz, der entsprechend der Topographie treppenartig gestaltet ist, ausgestattet. Die Erschliessung des Privatgrundstückes erfolgt direkt von der Heidenlochstrasse. Die internen Erschliessungskosten und der Unterhalt gehen zu Lasten der Bauherrschaft.\n\nFür die Fussgänger besteht ein bedürfnisgerechtes verkehrsarmes Fusswegnetz, welches auch als Verbindung zwischen Liestal und Lausen sowie als Anbindung an das Naherholungsgebiet benutzt werden kann (Dienstbarkeit).\n\nDie Parkierung für die Bewohner basiert auf dem Grundsatz der kurzen Wege. Die Autoabstellmöglichkeiten befinden sich demzufolge praktisch ausschliesslich direkt oder in kurzer Fussdistanz zu den jeweiligen Wohnungen. Je nach Gebäudetyp und Erschliessungsstandort sind unterschiedliche Abstellformen geplant wie Autoeinstellhallen, Parkdecks, Carports oder offene Parkplätze, welche auch für die Besucher bereitgestellt werden. Auf Wunsch der beiden Gemeinden wurde der Faktor 1 für die Pflichtparkplätze auf den Faktor 1.7 erhöht. Der Faktor 0.3 für die Besucherparkplätze wurde belassen.\n\nd.\nGrünraum / ökologischer Ausgleich\n\nDie Freiräume zur Erschliessung der Bauten bilden eine Kette ähnlich zusammenhängender Flächen zwischen Wald und Flussraum. Die Freiräume sind in die weitgehend unverändert belassene Hangtopografie eingebettet und bilden damit eine gute Grundlage für die Vernetzung von Biotoplebensräumen. Zusätzlich wird der Bach aus dem Windental freigelegt und einem Weiher als Rückhaltebecken für Regenwasser zugeführt, bevor er in die Ergolz mündet. Die vom Kanton geplante Renaturierung der Flussuferzone der Ergolz wird als integrierender Bestandteil der räumlichen Vernetzung verstanden und gegenüber der Siedlung geöffnet.\n\nIm Sinne des ökologischen Ausgleiches ist vorgesehen, eine naturnahe Umgebungsgestaltung zu realisieren. Für die Bepflanzung werden vorwiegend einheimische, standortgerechte Arten gewählt. Sämtliche Dachflächen werden extensiv begrünt.\n\ne.\nLärmschutz\n\nMit der Umnutzung des Areals ist zwingend eine Abstufung der Lärmempfindlichkeitsstufe verbunden (von ES III in die ES II). Aufgrund der bisherigen Abklärungen müssen die dadurch entstehenden Mehrkosten für die vom Kanton geplanten Lärmschutzwände entlang der H2 von den betroffenen Grundeigentümern übernommen werden. Ausgehend vom vorliegenden Überbauungskonzept sind ca. vier Meter hohe Wände notwendig.\n\nf.\nAltlasten\n\nAufgrund der durchgeführten Analyse zur Liegenschaftsgeschichte und der umweltrelevanten Tätigkeiten konnten Verdachtsflächen lokalisiert werden. Diese umfassen lediglich kleinere, örtlich verteilte Flächen. Eine unmittelbare Überwachungs- und Sanierungsbedürftigkeit gemäss Altlastenverordnung ist jedoch aus heutiger Sicht nicht notwendig (Bericht BMG Engineering AG, Liestal, vom Juni 2000).\n\ng.\nWindental (Parzelle 1813)\n\nDie Grundeigentümerin besitzt im Windental ebenfalls eine grosse Landfläche, welche teilweise im Gemeindebann Liestal und Lausen liegt. Im unteren Bereich sind diverse Bauten aus der Produktion der ehemaligen Cheddite AG vorhanden. Diese „Liegenschaften“ befinden sich auf dem Areal der Gemeinde Lausen, teilweise innerhalb des Waldabstandes in einer Gewerbezone. Die Stadt Liestal hat ihre Gewerbezone im Jahre 1992 mutiert und die Parzelle 1813 dem Land- und Forstwirtschaftsgebiet zugeteilt.\n\nDie Gemeinde Lausen möchte nun im Rahmen ihrer Ortsplanungsrevision die Gewerbezone mutieren und die Parzelle 548 (Lausen) in eine OeWA-Zone umzonen. Zu einem späteren Zeitpunkt könnte talseits in diese Zone der sich in Diskussion befindliche gemeinsame Werkhof der Bürgergemeinden Lausen und Liestal zu stehen kommen. Bergseits wären Einrichtungen der Begegnung und Erholung möglich. \n\nDie Gemeindegrenze verläuft sehr kompliziert, so dass auf dem Gebiet der Gemeinde Lausen eine vernünftige Lösung ohne Arrondierung mit mindestens einem Teil des Gemeindegebietes der Stadt Liestal nicht möglich ist.\n\nDa die Grundeigentümerin den Quartierplan nicht selbst realisieren will und somit kein langfristiges Interesse hat, in dieser Gegend eine Landfläche zu besitzen, sind die Parteien übereingekommen, dass die Parzellen in diesem Tal der Gemeinde Lausen und mindestens teilweise der Stadt Liestal unentgeltlich abgetreten werden. Da dieser Zeitpunkt heute noch nicht bekannt ist und die Untersuchungen bezüglich Altlasten in diesem Tal noch nicht abgeschlossen sind, wurden im Entwurf des Quartierplanvertrages entsprechende Formulierungen vorgenommen, damit alle Parteien abgesichert sind.\n\nh.\nBürgergemeinde \n(Parzelle 2402)\nMit Schreiben vom 24. Mai 2003 hat die Bürgergemeinde Liestal Folgendes mitgeteilt:\n\n„Die Bürgergemeinde Liestal begrüsst die Quartierplanung im Areal Cheddite. Sie möchte jedoch ihre Parz. 2402 nicht in den Quartierplan einwerfen und beantragt statt- dessen eine parallele Umzonung dieser Parzelle in eine gleichartige Nutzung wie in der Quartierplan-Zone, gegebenenfalls in eine Zone WG 3 oder WG 4. Die Bürgergemeinde erachtet es als wichtig, innerhalb der neu entstehenden Wohnquartiere auch eine minimale Infrastruktur an Geschäften zu ermöglichen (z.B. Arztpraxis, Zahnarzt, Coiffeursalon, Kosmetik, Bistro, Kiosk, Quartierladen etc.), die auch lokale Arbeitsplätze anbieten und soziale Zentren und Treffpunkte im Quartier bilden können. Die gute Verkehrslage der Parzelle der Bürgergemeinde mit der direkten Zufahrt zu den Gewerbebetrieben im Grammetquartier ist prädestiniert als Standort solcher Geschäfte.\n\nDie Bürgergemeinde ist bereit, sich anteilmässig an den in der Quartierplanung vorgesehenen Lärmschutzmassnahmen an der H2 zu beteiligen und diese zusammen mit den Massnahmen des Kantons und der Trägerschaft QP Cheddite erstellen zu lassen, auch wenn ihre Parzelle noch nicht gleichzeitig überbaut werden sollte.“\n\n3.\nVerfahren\n\na.\nVorprüfung\n\nAm 21. März 2003 wurde der überarbeitete Quartierplan der Stadt Liestal zur Vernehmlassung zugestellt. Mit Schreiben vom 28. Mai 2003 stellte das Stadtbauamt nach Beschluss der Stadtbaukommission und in Absprache mit der Gemeinde Lausen dem Planungsbüro einen umfangreichen Bericht über die noch vorzunehmenden Anpassungen zu.\n\nAm 5. Juni 2003 wurde der Entwurf zum Quartierplan „Cheddite“ dem Amt für Raumplanung zur Vorprüfung vorgelegt. Mit Schreiben vom 18. August 2003 wurde den Gemeinden Lausen und Liestal eine Kopie des Vorprüfungsberichts abgegeben.\n\nIn der Folge wurden an mehreren Sitzungen mit Vertretern der Bauherrschaft, des Planungsbüros und der Gemeinden Lausen und Liestal die beanstandeten Punkte überarbeitet.\n\nb.\nInformation\n\nNachdem im Rahmen des Gesamtkonzeptes im Jahre 2001 – 2002 eine öffentliche Veranstaltung stattgefunden hat, an der keine wesentlichen planerischen Einwände geltend gemacht wurden, verzichtete man auf eine erneute öffentliche Informationsveranstaltung. \n\nc.\nMitwirkung\n\nIm Mitteilungsblatt Nr. 672 vom 30. Oktober 2003 wurde die Bevölkerung über die Quartierplanung „Cheddite“ informiert und zur Mitwirkung gemäss § 7 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bis 1. Dezember 2003 aufgefordert.\n\nInnerhalb der Auflagefrist ist eine Eingabe eingegangen. Diese konnte im Rahmen der Verständigung bereinigt werden.\n\nDer separate Mitwirkungsbericht zum Mitwirkungsverfahren liegt vor und wurde gemäss § 2 der Verordnung zum RBG im Mitteilungsblatt Nr. 679 vom 15. April 2004 veröffentlicht.\n\n4.\nMassnahmen   \n\n· Bewilligung durch den Stadtrat und Überweisung an den Einwohnerrat.\n\n· Überweisung an die Bau- und Planungskommission durch den Einwohnerrat.\n\nDer Bau- und Planungskommission werden die folgenden zusätzlichen Unterlagen zur Kenntnisnahme vorgelegt:\n\na) Quartierpläne im Mst. 1 : 500\n\nb) Planungsbericht\n\nc) Mitwirkungsbericht\n\nd) Modellgrundlage\n\ne) Entwurf des Quartierplan-Vertrages\n\n· Durch den Einwohnerrat sind die folgenden Unterlagen gemäss Aufzählung unter Pkt. 8 „Beilagen/Anhänge“ zu genehmigen. \n\n· Nach der Beschlussfassung durch den Einwohnerrat und nach Ablauf der Referendumsfrist wird das öffentliche Planauflageverfahren durchgeführt. Anschliessend wird die Quartierplanung dem Regierungsrat zur Genehmigung unterbreitet.\n\n5.\nFinanzierung/Kosten\n\nAusser den Strassenkosten für den Ausbau der Heidenlochstrasse gemäss Strassenreglement entstehen für die Stadt Liestal keine ausserordentlichen Aufwendungen.\n6.\nTermin\n\nDer Quartierplan Cheddite wird auf die Einwohnerratssitzung vom 12. Mai 2004 traktandiert, so dass er nach der Behandlung durch die Bau- und Planungskommission vom Einwohnerrat an seiner Sitzung vom 23. Juni 2004 verabschiedet werden kann.\n\nDie Gemeinde Lausen legt den Quartierplan Cheddite der Gemeindeversammlung vom Juni 2004 zur Beratung und Beschlussfassung vor.\n\n7.\nKonsequenz bei Ablehnung der Anträge\n\nDie Wohnüberbauung „Cheddite“ kann nicht realisiert werden oder verzögert sich.\n8.\nBeilagen / Anhänge      \n\nBeilagen bzw. Anhänge zu Einwohnerratsvorlage:\n\n- Quartierplan-Reglement\n\n- Quartierplan-Teilplan Nr. 1: Bebauung und Aussenraum \n\n- Quartierplan-Teilplan Nr. 2: Erschliessung, Ver- und Entsorgung, Etappierung\n\n- Quartierplan-Teilplan Nr. 3: Schnitte Bebauung und Terraingestaltung\n    (Teilpläne Nr. 1 – Nr. 3 auf Format A4 verkleinert)\n\n\nSeite 6 von 6\n\n